BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC UEH – TRƯỜNG KINH DOANH UEH

KHOA TÀI CHÍNH
     🙞🙞🕮🙜🙜

BÀI PHÂN TÍCH CÔNG TY

MÔN: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Giảng viên: Th.s Lương Thị Thảo

Thành viên nhóm:
Trần Ngọc Thảo Uyên 31201022873 (nhóm trưởng)
uyentran.31201022873@st.ueh.edu.vn - 0973869286
Phạm Lê Thanh Ngân 31201022664
Vũ Nguyễn Quang Huy 31201022279
Trần Nguyễn Khánh Dân 31201022106
Lớp học phần: FIN505012

TP. HCM, ngày 31 tháng 3 năm 2023

 Thành viên Công việc phụ trách Mức độ hoàn thành
Tự Nhóm trưởng đánh
đánh giá
giá
Trần Nguyễn Khánh Dân - Phân tích nền kinh tế 100% 100%
- Phân tích công ty: Phân tích
triển vọng – dự phóng và đánh
giá công ty
- Phân tích triển vọng, tín dụng,
doanh nghiệp
- Xử lý dữ liệu
Vũ Nguyễn Quang Huy - Phân tích công ty: 100% 100%
Giới thiệu tổng quan, phân tích
hoạt động kinh doanh
- Phân tích công ty: Phân tích
triển vọng – dự phóng và đánh
giá công ty
- Phân tích triển vọng, tín dụng,
doanh nghiệp
- Xử lý dữ liệu
Phạm Lê Thanh Ngân - Phân tích kế toán: Phân tích 100% 100%
hoạt động tài trợ, đầu tư, hoạt
động kinh doanh
- Phân tích tài chính: Phân tích
dòng tiền, khả năng sinh lợi
- Phân tích rủi ro, so sách cùng
ngành, định giá doanh nghiệp
- Xử lý dữ liệu
Trần Ngọc Thảo Uyên - Phân tích ngành 100% 100%
(nhóm trưởng) - Phân tích các tỷ số tài chính
cơ bản: Phân tích hệ số thanh
khoản, khả năng quản trị tài
sản
- Phân tích rủi ro, so sách cùng
ngành, định giá doanh nghiệp
- Xử lý dữ liệu
- Kết luận
- Tổng hợp bài nhận từ các
thành viên và chỉnh sửa.
Contents
I. PHÂN TÍCH NỀN KINH TẾ............................................................................................................................5
1. Thực trạng nền kinh tế...................................................................................................................................5
1.1. Thực trạnh kinh tế thế giới..........................................................................................................................5
1.2. Thực trạng kinh tế Việt Nam.......................................................................................................................7
2. Triển vọng nền kinh tế.................................................................................................................................10
2.1. Triển vọng kinh tế thế giới........................................................................................................................10
2.2. Triển vọng kinh tế Việt Nam.....................................................................................................................11
II. Phân tích ngành bất động sản.......................................................................................................................13
1. Thực trạng ngành bất động sản........................................................................................................................13
2. Triển vọng ngành.............................................................................................................................................17
III. PHÂN TÍCH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐIA ỐC NOVALAND......................................................18
1. Giới thiệu doanh nghiệp (Tổng quan)..........................................................................................................18
2. Phân tích hoạt động kinh doanh...................................................................................................................22
3. Phân tích tài chính........................................................................................................................................24
3.1. Phân tích các tỷ số tài chính cơ bản...........................................................................................................24
3.1.1. Phân tích hệ số thanh khoản trong ngắn hạn..........................................................................................24
3.1.2. Khả năng quản trị tài sản..................................................................................................................25
3.2. Phân tích kế toán...........................................................................................................................................27
3.2.1. Phân tích hoạt động tài trợ.....................................................................................................................27
3.2.2. Phân tích hoạt động đầu tư.....................................................................................................................29
3.3. Phân tích hoạt động kinh doanh...........................................................................................................29
3.4. Phân tích tài chính.........................................................................................................................................32
3.4.1. Phân tích dòng tiền.................................................................................................................................32
3.4.2. Phân tích khả năng sinh lợi....................................................................................................................33
4. Phân tích triển vọng.........................................................................................................................................35
4.1. Phân tích triển vọng..................................................................................................................................35
4.2 Phân tích tín dụng......................................................................................................................................36
4.3. Phân tích doanh nghiệp.................................................................................................................................39
5. Rủi ro đầu tư................................................................................................................................................40
6. So sánh các doanh nghiệp cùng ngành.........................................................................................................41
7. Định giá doanh nghiệp.................................................................................................................................43
8. Kết Luận..........................................................................................................................................................43
 I. PHÂN TÍCH NỀN KINH TẾ
1. Thực trạng nền kinh tế
1.1. Thực trạnh kinh tế thế giới
Nền kinh tế thế giới có nhiều sự biến động trong giai đoạn 2017-2022 có nhiều sự thay đổi. Theo
số liệu thống kê của Quỹ Tiền Tệ Quốc Tế (IMF) có sự thay đổi trong nền kinh tế thế nói chung
và các nền kinh tế khu vực nói riêng. Kinh tế thế giới đã phải trải qua nhiều ảnh hưởng của Đại
Dịch Covid – 19, làm cho các nước phát triển bị ảnh hưởng thiệt hại nặng nề có thể kể đến như
Hoa Kỳ, EU, Nga, Trung Quốc, Nhật Bản, … Các nước đang phát triển rơi vào tình trạng khủng
hoảng. Đại dịch như nốt trầm trong nền kinh tế kéo theo nhiều hệ lệ lụy cũng như cần rất nhiều
thời gian để có thể khôi phục.

Với sự phát triển của các loại Vacxin đã giúp kiểm soát dịch bệnh cũng như các vấn đề khác, nền
kinh tế thế giới có nhiều sự khởi sắc trở lại vào năm 2022, nền kinh tế thế giới đạt hơn 100 tỷ
USD. Tuy nhiên nền kinh tế thế giới vẫn gánh chịu nhiều sự lũng đoạn kinh tế khác có thể kế đến
như xung đột chính trị giữa Nga và Ukranie đã gây ra việc tăng giá nguyên vật liệu đặt biệt là
ngàng công nghiệp năng lượng, ngoài ra còn ảnh hưởng rất nhiều đến giá lương thực trên thế
giới.

Nguồn: Số liệu IMF

Biểu đồ 1.1: GDP thế giới 1980-2023

Lạm phát toàn cầu tăng mạnh trong năm 2022 đạt 9,1% làm cho giá cả các ngàng trọng yếu ngày
càng giá tăng ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế các nước. Tình hình chung của rất nhiều nước dù
đang hay phát triển. Tại một số quốc gia mức lạm phát đạt mức kỷ lục khoảng thời gian rất dài
như Đức đã đạt mức lạm phát 11,6% sau hơn 50 năm. Làm ảnh hưởng sức mua của người tiêu
dùng gây ra những tác động làm đẩy nhanh suy thoái nền kinh tế. Nhằm đối phó các vấn đề về
tình trạng lạm phát leo thang, tỷ giá hối đoái của nhiều quốc gia so với USD đã có nhiều biến
động, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã liên tục tăng lãi suất cơ bản với tăng cao hơn lúc ban
đầu, Fed đã 7 lần nâng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát chưa từng có tiền lệ trước đây. Lạm phát
ảnh hưởng trực tiếp nhiều đến các nước châu âu, EU đạt mức lạm phát kỷ lục 8,1%, Ngân hàng
Trung ương châu Âu (ECB) đã quyết định tăng lãi suất lần đầu tiên sau 11 năm, các nền kinh tế
chủ chốt cũng đã sử dụng các chính sách thắt chặt tiền tệ để kiểm soát nền kinh tế, tuy nhiên vẫn
còn một số quốc gia vẫn duy trình chính sách nới lỏng tiền tệ như Trung Quốc và Nhật Bản.

Nguồn: Số liệu từ IMF

Biểu đồ 1.2: Tỷ lệ lạm phát thế giới 1985-2023

Theo thống kê ILO, cho thấy trong năm 2022 có hơn tỷ lệ thất nghiệp toàn cầu 5,8%, tương
đương với hơn 208 triệu người, nguyên có thể do khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng như sự ảnh
hưởng hậu Covid -19 vẫn đang còn diễn ra ở nhiều nước ở trên. Nền kinh tế dần suy thoái là
nguyên tác động chủ yếu đến người lao động, lạm phát tăng cao khiến cho thu thập thực tế suy
giảm nhanh chóng, Kinh tế đi xuống các lao động trình độ phải chấp nhận công việc lương thấp,
thu nhập kém để đảm bảo đời sống, mốt số nước rơi vào tình trạng đói khổ, và khó xin việc. Tỷ
lệ thất nghiệp tăng nhanh qua các năm nguồn cung lao động giảm xuống nhanh chóng làm cho
các công ty xí nghiệp tại nhiều quốc gia khó có thể phục hồi sau những khủng khoảng.

Nguồn: Số liệu từ WordBank

Biểu đồ 1.3: Tỷ lệ thất nghiệp thế giới 2017-2020

Đại dịch Covid – 19 trong các năm gần đây diễn ra không đồng đều tại các nước có thu nhập
thấp và trung bình, ảnh hưởng biến đổi khí hậu làm cho nền kinh tế thế giới có nhiều sự biến
động cũng như gây ra những cuộc khủng khoảng cho nền kinh tế thế nói chung và kinh tế của
từng nước nói riêng.

1.2. Thực trạng kinh tế Việt Nam

Kinh tế khủng hoảng là tình hình chung nên cũng có những tác động đến nền kinh tế Việt Nam
trong thời gian qua, tuy nhiên Việt Nam đã có những chuẩn bị kỹ càng để có thể đối phó được
tình hình khó khăn diễn ra. Khi đại dịch vừa mới bùng phát bên đất nước láng giềng vào cuối
năm 2019, Việt Nam đã có các bước chuẩn bị kỹ càng phòng chống dịch bệnh, triển khai các
chính sách phù hợp. Khi dịch bệnh bùng phát mạnh, chính phủ đã có những chỉ thị phù hợp về
tình hình, Việt Nam với chính sách “không bỏ rơi ai” chiến dịch tiêm phòng đã được triển khai
diện rộng và nhanh chóng. Việt Nam đã lựa chọn chính sách sống chung với dịch bệnh, vẫn nêu
tinh thần chống dịch kết hợp với hoạt động kinh tế phù hợp, đề đảm bảo được nền kinh tế tránh
những tác nhân xấu đến kinh tế điều đó được minh chứng rõ ràng trên GDP của Việt Nam trong
giai đoạn này. Vẫn đang trên đà phát triển bất chấp những yếu tố khác ảnh hưởng đến kinh tế

Nguồn: Số liệu từ IMF

Biểu đồ 1.4: GDP Việt Nam 1980 - 2023

Dẫu vậy Việt Nam vẫn chịu nhiều ảnh hưởng của sự suy thoái kinh tế, lạm phát đã tăng cao trong
năm 2022, lạm phát đã đạt mức 3,8% mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây tuy nhiên vẫn trong
tầm kiểm soát, Quốc hội đã thông qua các nghị quyết về tiếp tục giữ vững ồn định kinh tế vĩ vô,
kiểm soát lạm phát trong mức cho phép, đẩy mạnh cơ cấu lại, nâng cao năng lực nội tại đất nước,
tính tự lực, tự chủ và khả năng chống chịu và nâng cao thích ứng của nền kinh tế. Đẩy mạnh đôn
đốc, giải ngân vốn đầu tư công, triển khai và thực hiện các chính sách phục hồi, phát triển kinh –
xã hội. Phối hợp chặt chẽ giữa chính sách tài khoán, tiền tệ và quản lý giá nhằm đảm bảo kiểm
soát lạm phát. Thực hiện chính sách tài khoán mở dộng hợp lý có trọng tâm và đạt hiệu quả tốt
nhất. Theo dõi và quản lý chặt chẽ tránh nhưng diễn biến phức tạp tình hình kinh tế thế giới tác
động.
Nguồn: Số liệu IMF

Biểu đồ 1.5: Tỷ lệ lạm phát Việt Nam 1980-2023

Trong những năm gần đây do sự tác đọng của đại dịch và các yêu tố khách quan khác làm cho rất
nhiều doanh nghiệp cắt giảm quy mô doanh nghiệp, làm cho lao động cả nước mất việc, vào năm
2020 đã có hơn 400 nghìn lao động mất việc và có hơn 3 triệu lao động có nguy cơ ngừng việc.
Tình trạng thất nghiệp diễn ra dài có ảnh hưởng đến chiến lượng phát triển của doanh nghiệp và
ảnh hưởng đến nền kinh tế chung của đất nước. Để đối phó với những vấn đề như vậy các doanh
nghiệp đã có những cải tiến nhất định để có thể mở rộng thị trường tiêu thụ, tạo công ăn việc làm
cho người lao động. Tránh sự gia tăng nhanh thất nghiệp và gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.
Nguồn: Số liệu từ WordBank

Biểu đồ 1.6: Tỷ lệ thất nghiệp Việt Nam 2017-2021

2. Triển vọng nền kinh tế

2.1. Triển vọng kinh tế thế giới
Kinh tế thế giới bước vào giai đoạn 2023 có điều điều khó khăn và đầy thách thực, bởi những
vấn đề trong năm 2022. Các cú sốc kinh tế của nền kinh tế thế giới trong giai đoạn này có tác
dụng lâu dài đến sản lượng. Nên kinh tế sẽ chậm lại do các chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm
kiểm soát tình hình lạm phát tăng cao. Theo dự báo của IMF, nền kinh tế toán cầu sẽ giảm 0.5%
do với năm 2022. Quá trình phục hồi lại nền kinh tế sẽ ra vào đầu năm 2024.
Biểu đồ 1.7: Dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế thế giới

Sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp 4.0 và ngành Logistic sẽ hỗ trợ sự phát triển như vũ
bảo của thương mại toàn cầu, bất chấp sự cảm trở suy giảm giá trị thương mại. Những sẽ ngày
càng ảm đảm nguyên nhân do các yếu tố chi phí vẫn điều ảnh hưởng nhiều tới ngành này. Đặt
biệt Logistic lại chính là xương sống của nền kinh tế chung. Giao thương kinh tế là điều tất yếu
để có thể phát triển. Nền kinh tế yếu đi kéo theo sẽ có những sự kiện hạ nhiệt giá dầu trên thế
giới, các loại sản phẩm cũng sẽ dần hạ nhiệt hơn so với 2020. Nền kinh tế thế giới sẽ có rất nhiều
thách thức và rủi tro trong năm 2023, đặt biệt khi nền kinh tế lớn Trung Quốc mở của trở lại sau
thời gian dài của dịch bệnh cũng là những yếu tố có thể ảnh hưởng tương đối đến kinh tế chung.
Ngoài ra tình hình chiến sự tại Ukraine cũng ảnh hưởng đến nền nông nghiệp thế giới.

2.2. Triển vọng kinh tế Việt Nam

Nền kinh tế Việt Nam có nhiều triển vọng cũng như các kịch bản nền kinh tế do Viện nghiên cứu
Quản lý kinh tế Trung ương đưa ra ra như sau:
Bảng 1.1: Dự báo nền kinh tế Việt Nam 2023

Việt có thể đạt tối đa tốc độ tăng trưởng 6,83%, tình hình lạm phát có thể gia tăng hoặc ngang
bằng với năm 2022. Xuất khẩu gia tăng tạo tiền đề cho sự phát triển kinh tế cũng như vị thế của
kinh tế Việt Nam. Nước ta vẫn phải đối mặt với những thách thức và thuận lợi trong nên kinh tế
trong thời gian tới:

- Giá năng lượng sẽ có nhiều biến động bất thường do xung đột chiến tranh, ảnh hưởng đến
các thị trường chính của Việt Nam, vốn đầu tư nước ngoài của các doanh nghiệp ảnh
hưởng đến nền kinh tế chung của đất nước
- Kinh tế thế giới rơi vào suy thoái, lạm phát tăng cao cũng như các chinh sách tiền tệ sẽ
làm ảnh hưởng tương đối lớn đến các thị trường tiêu thụ, đối tác chiến lược của Việt Nam
- Thị trường vốn, trái phiếu, cổ phiếu và thị trường tiền tệ có nhiều sự tắc nghẽn cũng như
gián đoạn làm cho nền kinh tế trong nước chưa được hoạt động theo đúng vai trò ảnh
hưởng nhiều đến nền kinh tế

Nhận biệt được điều đó chính phủ đã có những giải pháp :

- Đổi mới nền kinh tế vĩ mô, rà soát đánh góa kết quả của mô hình tăng trưởng, phát triển
kinh tư nhân, thu hút nguồn đầu tư nước ngoài, đảm bảo định hướng phát triển
- Tiếp tục triển khia và thực hiện các bộ luật phù hợp, kiểm soát tình hình chung của nền
kinh tế
- Thực hiện chính sách tiền tệ linh doạt, chủ động, thận trọng đảm bảo nền kinh tế vĩ mô,
giảm tỷ lệ lạm phát hoặc giữ trong mức kiểm soát
- Điều chỉnh tỷ giá linh hoạt, phù hợp hạn chế việc đẩy cao giá, hiện tượng đầu cơ các loại
sản phẩm thiết yếu
 - Bảo vệ giá trị VNĐ, điều chỉnh tỷ giá hối đoái phù hợp với các nước để tránh những tác
động tiêu cực đến nền kinh tế
- Xây dựng các kịch bản kèm theo hành động ứng phó để không bị động khi có những tác
động bất ngờ diễn ra.

Trong năm 2023 sẽ diễn ra nhiều vấn đề ảnh hưởng tiêu cực cũng như tích cực đến nền kinh tế
nước ta, tuy nhiên đo đã có sự nhìn nhận cũng như chuẩn bị trược nên đối với các tác nhân sẽ
không ảnh hưởng quá nhiều, Việt Nam vẫn giữ vị trị nhất định trên bản đồ kinh tế thế giới

II. Phân tích ngành bất động sản

1. Thực trạng ngành bất động sản
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế
quốc dân, có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tiền tệ, thị trường lao
động, ... Hiện trong thời gian gần đây thị trường bất động sản tại Việt Nam còn nhiều hạn chế và
vướng mắc, đồi hỏi những giải pháp cải thiện nhằm phát triển ổn định đến thị trường

Trong thời gian qua thị trường chịu tác động tiêu cực bởi dịch bệnh, hoạt động kinh doanh gặp
nhiều khó khăn, xây dựng đình trệ, … Thị trường dần hồi phù vào giai đoạn cuối năm 2021.
Nguồn cung của thị trường tiếp tục giảm nguồn cung thị trường ít, nhà ở cho người dân có thu
nhập thấp còn rất nhiều hạn chế, số lượng căn hộ được cấp phép còn tương đối ít. Bất chấp nền
kinh tế lạm pháp, giá nhà ở, đất nền, các loại hình bất động sản khác vẫn tiếp tục gia tăng trong
thời gian đầu năm. Trong nửa đầu năm 2020 Ngành bất động sản có vốn đấu tư nước ngoài đứng
thứ 3 với hơn 2.6 tỷ USD chiếm 8.3% nguồn đầu tư nước ngoài, tuy nhiên vẫn thấp hơn so với
năm 2020. Tình hình ngành có nhiều vấn đề bất chạo nhất định. Hiện nay giá của bất động sản
biến động rất nhiều và khó có thể kiểm kê cũng như kiểm soát một cách tốt nhất, vô hình dung
hình thành nên bong bóng bất động sản. Hệ thống quản lý đất đai, nhà ở vẫn còn rất nhiều bất
cập gây ra những vấn đề về bất động sản rất nhiều. Sự thay đổi quy hoạch không hiệu quả làm
cho các tỉnh và thành phố có xu hướng điều chỉnh quy hoạch nhằm đảm bảo chất lượng đã đề đề
ra cũng như bẳ kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thi hóa.
Nguồn: Dữ liệu tử Tổng Cục Thống Kê Việt Nam GSO

Biểu đồ 1.8: Giá trị và cơ cấu của hoạt động kinh doanh Bất Động Sản

Giá trị của hoạt động kinh doanh bất động sản không quá nhiều sự biến đổi trong các năm , tuy
nhiên cơ cấu của hoạt động ngành so với các hoạt động khác đóng góp vào GDP quốc giá đã có
những bước giảm nhất định và có thể gây ra các ảnh hưởng nhất định đến kinh tế ngành.

“Ở Việt Nam, một chu kỳ BĐS thường trải qua 5 giai đoạn. Ở giai đoạn đầu tiên là khởi đầu tăng
trưởng, thị trường ghi nhận việc mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua việc lãi suất giảm,
dòng vốn, nợ vay tăng chảy vào xây dựng, BĐS. Nhiều nhà đầu cơ gia nhập thị trường, dẫn đến
nguồn cầu tăng liên tục và giá đất tăng. Tại giai đoạn thị trường mở rộng thường xuất hiện bong
bóng tài sản, khi lãi suất và tình trạng lạm phát tăng cao. Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận DN BĐS
sụt giảm. Về phía khách hàng, những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà buộc phải bán
nhà để trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra ồ ạt.”

“Chuyển sang giai đoạn khủng hoảng, nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo các
hoạt động xây dựng giảm. Các hoạt động sản xuất – kinh doanh đình trệ khiến nhiều DN phải thu
hẹp quy mô. Bước sang giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc, lúc này DN đang dần thích ứng với bối
cảnh trầm lắng và triển khai phương án như tái cơ cấu sản phẩm, định vị lại thị trường. Đến giai
đoạn phục hồi, giá nhà tăng trên nhiều phân khúc. Thị trường “ấm” lên, tính thanh khoản cải
thiện, lợi nhuận của DN BĐS cũng tăng dần.”
Sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4 (cuối năm 2021 – đầu năm 2022), bức tranh thị trường bất động
sản Việt Nam trở nên sôi động khi lượng giao dịch vẫn tiếp diễn sôi động và giá một số khu vực
không ngừng tăng.

Chính vì vậy, Nhà nước đã bắt đầu các chính sách nhằm “siết” tín dụng ngành BĐS. Hướng đến
tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế, nhà nước đã ban hành chính sách
mới về BĐS và tài chính, tăng cường thanh – kiểm tra các vi phạm và hoạt động kinh doanh
BĐS.

Trong đó, Nghị quyết 18-NQ/TW được kỳ vọng tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường bất
động sản Việt Nam thời gian tới. Bộ Tài chính ra văn bản đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ
quan liên quan tăng cường phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ
thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, DN. Đồng
thời, nhiều địa phương đã tiến hành kiểm soát phân lô, tách thửa để ổn định thị trường bất động
sản.

“Quý 3/2022, khủng hoảng chính trị cộng với tình trạng lạm phát và lãi suất tăng ảnh hưởng sâu
sắc đến thị trường BĐS. Chỉ thị 13/CT-TTg 2022 được ban hành, quy định một số giải pháp thúc
đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi
các trường hợp giá đất được trừ để tính thuế GTGT; Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ
sung quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; đồng thời, lấy ý kiến người dân để
xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, hoàn thiện hành lang pháp lý. Đồng thời,
nhiều vụ án đã được cơ quan chức năng điều tra, xử lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trái
phiếu doanh nghiệp, chứng khoán.”

Về hoạt động phát hành trái phiếu, ngành phi tài chính vẫn chiếm tỷ lệ huy động vốn qua trái
phiếu nhiều nhất (67%), tiếp đến là tổ chức tín dụng (32%) và kinh doanh chứng khoán (1%).
Trong đó, các doanh nghiệp BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu dư nợ giá trị TPDN (34%),
tương đương 20.071 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ.
Thời gian qua, hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động. Đa phần bên mua là các chủ
đầu tư có tài chính mạnh, giai đoạn này còn có thêm sự góp mặt của các “cá mập” nước ngoài,
“bung” tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch.

“Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đang tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, tập trung phục vụ
nhu cầu ở thật của khách hàng. Các hoạt động mở bán hạn chế hơn, triển khai thận trọng, thăm
dò thị trường. Một điểm mới là thời gian qua, hàng loạt các DN cùng đầu tư vào nhà ở xã hội,
đang tạo nên bức tranh đa màu sắc cho phân khúc BĐS này.”

Song song với việc triển khai các hoạt động bán hàng và M&A, các DN BĐS đang tiến hành tái
cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn; tiết giảm chi phí vận hành; tập trung tìm kiếm nhân tài,
nâng cao chất lượng nhân sự; ứng dụng công nghệ trong các công tác bán hàng, quản trị.

“Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của DN môi giới BĐS bị ảnh hưởng nghiêm
trọng. 10 tháng đầu năm 2022, số lượng DN tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 DN,
tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chiếm gần 1.000 DN,
tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh
giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các DN môi giới sụt
giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền
chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.”

“Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có khá nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo
sát mới đây, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở. Đa số thời
gian dự kiến mua bất động sản là trên 6 tháng tới (39%), ngay lúc được hỏi (24%), và trên 1 năm
(22%). Bên cạnh đó, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lớn vinh danh các nhân viên kinh doanh xuất
sắc cũng như đẩy mạnh săn lùng, giữ chân nhân tài với các chính sách nhân sự hấp dẫn.”

“Từng trải qua nhiều chu kỳ trầm lắng của thị trường, các DN BĐS có nhiều chiến lược như tái
cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án
đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường khi chuyển hướng sang phát triển căn
hộ phân khúc trung bình. Nhờ chiến lược thích ứng linh hoạt, chuẩn bị nội lực tốt mà nhiều DN
đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc sau các giai đoạn khủng hoảng.”
Những động thái siết tín dụng và trái phiếu buộc nhiều DN thay đổi phương thức huy động vốn
để thanh toán khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp.

“Theo đó, thị trường chứng kiến các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn cho phương
thức thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp tăng
cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình
kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các
lãnh đạo DN, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống.

Song song với việc triển khai các hoạt động bán hàng và M&A, các DN BĐS đang tiến hành tái
cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn; tiết giảm chi phí vận hành; tập trung tìm kiếm nhân tài,
nâng cao chất lượng nhân sự; ứng dụng công nghệ trong các công tác bán hàng, quản trị.”

“Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của DN môi giới BĐS bị ảnh hưởng nghiêm
trọng. 10 tháng đầu năm 2022, số lượng DN tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 DN,
tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chiếm gần 1.000 DN,
tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh
giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các DN môi giới sụt
giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền
chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.”

“Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có khá nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo
sát mới đây, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở. Đa số thời
gian dự kiến mua bất động sản là trên 6 tháng tới (39%), ngay lúc được hỏi (24%), và trên 1 năm
(22%). Bên cạnh đó, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lớn vinh danh các nhân viên kinh doanh xuất
sắc cũng như đẩy mạnh săn lùng, giữ chân nhân tài với các chính sách nhân sự hấp dẫn.”

2. Triển vọng ngành

“Về triển vọng các luồng tiền, trong tháng cuối năm 2012, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường
bất động sản vẫn được dự báo là không sôi động như những năm trước. Bên cạnh đó, Tết âm lịch
Quý Mão đến sớm, do vậy, khả năng không có đột biến nào về cầu do thời gian hai Tết âm lịch
và dương lịch ngắn. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng lên 1,5
- 2% sẽ là một nguồn đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.”

Thị Trường có động lực mới dó có 3 bộ luật mới sủa đổi bổ sung : Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở,
Luật Kinh Doanh bất động sản. Các dòng vốn nước ngoài tiếp tục đổ vào thị trường. Vốn trong
nước sẽ được cải thiện nhiều hơn tạo tiền đề cho chu kỳ mới của ngành.

Đối với thị trường hiện tại sẽ khó có nhiều triển vọng chủ yếu sẽ đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn
có thể kể đến như:

1. Rủi ro kinh tế quốc tế rất khó dự đoán trước, nền kinh tế có thể roi vào thời kỳ đại suy
thoái toàn cầu
2. Rủi ro kinh tế vĩ mô, các chỉ số lạm phát, lãi suất hoặc tỷ giá có thể tiếp tục tăng lúc đó rất
khó có thể đủ khả năng kiểm soát được thị trường và gây ra nhiều vấn đề
3. Rủi ro thị trường. Số lượng giao dịch bất động sản hiện đang bị giảm mạnh, có rất nhiều
doanh nghiệp không đảm bảo được vấn đề tài chính
4. Rủi ro chính sách. Do sự thay đổi luật pháp nên sẽ gây ra các vấn đề về chính sachs tài
chính hoặc lạm phát có thể diễn ra và ảnh hưởng tương đối lớn đến ngành

III. PHÂN TÍCH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐIA ỐC NOVALAND

1. Giới thiệu doanh nghiệp (Tổng quan)
“Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) có tiền thân là Công ty TNHH
Thương mại Thành Nhơn, được thành lập năm 1992. Hoạt động chính của Novaland là đầu tư,
thi công xây dựng và kinh doanh bất động sản. Tập đoàn đã và đang triển khai hơn 40 dự án nhà
ở và hơn 5 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các vị trí chiến lược của hầu hết các quận,
huyện tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Novaland được niêm yết và giao dịch trên
Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ tháng 12/2016.”

1992: Ngày 18/09/1992, thành lập CT TNHH Thương mại Thành Nhơn – tiền thân của
NovaGroup - hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, nhập khẩu và phân phối các sản phẩm thuốc thú
y, thức ăn chăn nuôi, thủy sản… và xây biệt thự cho thuê

2007: NovaGroup thực hiện tái cấu trúc thành:

• Anova Corporation: Hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp.

• Novaland Group: Hoạt động trong lĩnh vực BĐS.

2009: Novaland giới thiệu dự án đầu tiên – Khu phức hợp cao cấp Sunrise City (Q.7, TP.HCM).
Tổng mức đầu tư khoảng 500 triệu đô la Mỹ, gồm 12 tháp nhà trải dài 1 km trên trục đường
Nguyễn Hữu Thọ, Sunrise City được xem là công trình kiến trúc biểu tượng ngay cửa ngõ phía
Nam TP.HCM.

2016: Ngày 28/12/2016, Novaland chính thức niêm yết trên HOSE với mã chứng khoán NVL.

2018: Niêm yết trái phiếu chuyển đổi tại SGX lần đầu. Khai trương Khu nghỉ dưỡng đầu tiên –
Azerai Can Tho Resort (TP.Cần Thơ).

2019: Ra mắt Đô thị sinh thái thông minh Aqua City (TP.Biên Hòa, Đồng Nai) với quy mô gần
1.000 héc-ta. Ra mắt Tổ hợp Du lịch Nghỉ dưỡng Giải trí NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng
Tàu) với quy mô gần 1.000 héc-ta. Ra mắt Siêu thành phố biển – Du lịch – Sức khỏe NovaWorld
Phan Thiet (TP.Phan Thiết, Bình Thuận) với quy mô gần 1.000 héc-ta và tổng mức đầu tư 05 tỷ
đô la Mỹ

2020: Dự án Aqua City (Đồng Nai) ra mắt phân khu River Park 1, River Park 2, Phonenix South.
Dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu) ra mắt phân kỳ Happy Beach Villas,
Wonderland, Habana Island. Dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận): Triển khai các phân
khu Florida 1, Florida 2, Festival Town, PGA Garden Golf Villas.

2021: “NovaGroup hoàn thành việc tái cấu trúc lần 2, với tầm nhìn trở thành Tập đoàn đầu tư và
phát triển kinh tế hàng đầu Việt Nam, hoạt động chính trong lĩnh vực Dịch vụ, Công nghệ, Công
nghiệp. Trong đó, Novaland tiếp tục tập trung vào ngành nghề cốt lõi là đầu tư và phát triển các
dự án BĐS tại phân khúc trung cao. Niêm yết trái phiếu chuyển đổi tại SGX lần thứ hai. Khai
trương Khu nghỉ dưỡng Centara Mirage Resort Mui Ne (Bình Thuận). Dự án NovaWorld Phan
Thiet (Bình Thuận): Khai trương Sân Golf PGA Ocean 18 hố, ra mắt phân khu Waikiki, Ocean
Residence và The Kingdom. Dự án Aqua City (Đồng Nai): Khánh thành tổ hợp quảng trường -
bến du thuyền Aqua Marina, ra mắt phân khu Sun Harbor 1. Dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa
- Vũng Tàu): Ra mắt phân kỳ Morito và Binh Chau Onsen, đưa vào vận hành Giai đoạn 1 của
phân kỳ The Tropicana.”
NVL là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại Việt Nam, công ty đã niêm yết
trái phiếu trên Sở giao dịch Chứng khoán Singapore, là một trong những Thương hiệu Việt rất có
uy tín trên thị trường vốn quốc tế, hiện nay NVL đang sở hữu gần 4,900 ha khu vực miền Nam.
NVL tiếp tục đặt dấu ấn vững chắc trên thị trường bất động sản Việt Nam với hàng loạt dự án
nhà ở cao cấp như The Grand Manhattan, Palm Marina, Victoria Village.. Tất cả sản phẩm mới
đều nhanh chóng được khách hàng quan tâm, đón nhận tích cực.

Thành phần hội động quản trị bao gồm: tính đến thời điểm 31/12/2021

1. Ông Bùi Thành Nhơn

Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị

 Cử nhân Nông nghiệp. Tốt nghiệp Executive MBA, HSB-TUCK, Đại học Dartmouth,
Hoa Kỳ.
 Là một trong những chủ doanh nghiệp tư nhân đầu tiên tại TP.HCM từ những năm 1980.
Thành viên Tổ chức doanh nhân thế giới (YPO - WPO).

2. Ông Bùi Xuân Huy

Thành viên Hội đồng Quản trị

 Tốt nghiệp Kỹ sư Xây dựng và Quản lý Công nghiệp, Đại học Bách khoa TP.HCM
 Thạc sỹ Quản trị Kinh doanh quốc tế (DAS/EMBA), Đại học North-Western Thụy Sỹ liên
kết với FSB
 Gắn bó với Novaland tròn 10 năm. Đặc biệt, giai đoạn 2020 - 2021, trong bối cảnh thị
trường BĐS và nền kinh tế nói chung gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng từ dịch bệnh toàn
cầu, ông Huy đã bản lĩnh điều hành hoạt động kinh doanh của Tập đoàn phát triển bình
ổn, đạt được các mục tiêu tăng trưởng trọng yếu như đã đặt ra tại các kỳ Đại hội đồng Cổ
đông.

3. Bà Hoàng Thu Châu

Thành viên Hội đồng Quản trị

  Cử nhân Kế toán
 Thạc sỹ Quản trị Kinh doanh (DAS/EMBA), Đại học North-Western Thụy Sỹ phối hợp
với FSB
 Hơn 18 năm kinh nghiệm quản lý tại Novaland Group
 2003 - 2010: Kế toán trưởng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va
 2010 - 2012: Kế toán trưởng tại Công ty Cổ phần Đầu tư No Va
 2012 - 11/2016: Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va
 11/2016 đến nay: Thành viên Hội đồng Quản trị kiêm Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ
phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va

4. Ông Phạm Tiến Vân

Thành viên độc lập Hội đồng Quản trị

 Cử nhân Đại học Tổng hợp Kim Nhật Thành, Triều Tiên
 Ông từng nắm giữ các chức vụ cấp cao: Vụ trưởng Bộ Ngoại giao Việt Nam, Đại sứ đặc
mệnh toàn quyền Việt Nam tại Hàn Quốc, Cố vấn Tập đoàn Sân Golf và Khách sạn Hàn
Quốc Chamvit, Cố vấn Công ty Xây dựng Posco E&C, Hàn Quốc, Cố vấn Tập đoàn AIC,
Việt Nam, Phó Chủ tịch Trung ương Hội hữu nghị Hàn - Việt, Phó Tổng biên tập tạp chí
Viet Nam Golf Magazine, Cố vấn Tập đoàn điện tử Samsung, Hàn Quốc, Cố vấn Tập
đoàn Siêu thị Thời trang APM, Hàn Quốc
 04/2019 đến nay: Thành viên độc lập Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu
tư Địa ốc No Va

5. Bà Nguyễn Mỹ Hạnh

Thành viên độc lập Hội đồng Quản trị

 Thạc sĩ Quản lý Công

 Bà từng nắm giữ các chức vụ cấp cao: Giám đốc Kiểm toán và Tư vấn QLRR tại CT
TNHH PwC Việt Nam, Giám đốc điều hành tại CT TNHH Dịch vụ An toàn Thông tin
PwC Việt Nam, Trưởng nhóm quản lý rủi ro và bảo hiểm tại Chi nhánh Tập đoàn Dầu khí
Việt Nam - CT Điều hành Dầu khí Phú Quốc
  10/2020 đến nay: Thành viên độc lập Hội đồng Quản trị tại Công ty Cổ phần Tập đoàn
Đầu tư Địa ốc NoVa

Sơ đồ: Cơ cấu quản trị công ty

Thành phần quản trị công ty đều có trình độ học thức rõ ràng, có nhiều năm kinh nghiệp trong
ngành và lịch vực đảm nhiều, đảm bảo được tính minh bạch của doanh nghiệp cũng như các vấn
đề khác liên quan trong quá trình phân tích doanh nghiệp cũng như các tình hình liên quan.

2. Phân tích hoạt động kinh doanh

Các sản phẩm và dịch vụ của công ty:

 Tập trung vào phân khúc trung cao cấp tại các vị trí trọng
điểm của TP.HCM Loại hình sản phẩm:

• Khu căn hộ

TP.HCM • Khu phức hợp: Căn hộ, văn phòng, thương mại - dịch vụ

BĐS Đô Thị • Biệt Khu đô thị: Biệt thự, nhà phố, nhà phố thương mại và
khu thương mại - dịch vụ
Vệ Tinh
Khu đô thị đồng bộ, hoàn chỉnh và theo đuổi các tiêu chuẩn
BĐS Du
Novaland "thông minh", "sinh thái" về quy hoạch, kiến trúc, môi sinh.
Lịch Loại hình sản phẩm:

• Biệt thự, nhà phố, nhà phố thương mại (shophouse)

BĐS Công
Nghiệp • Khu thương mại - dịch vụ

Tập trung vào những tỉnh thành giàu tiềm năng du lịch, hạ
tầng giao thông kết nối thuận tiện, xây dựng mô hình tổ hợp
du lịch - nghỉ dưỡng - giải trí (integrated resort).

Loại hình sản phẩm:

• Khách sạn và resort

Nghiên cứu và phát triển các cụm Khu công nghiệp/ Khu đô thị • Second-home (biệt thự, nhà phố, nhà phố thương mại)
công nghiệp ở các tỉnh thành như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng
Nai, Long An, Tây Ninh,... • Biệt thự nghỉ dưỡng có thương hiệu vận hành (branded
villa)

“Theo báo cáo thường niên 2021 của doanh nghiệp được công bố 2022. Hiện tại danh mục các
dự án BĐS đô thị trung tâm đã hoàn thành và bàn giao được 26 dự án, 4 dự án đang phát triển
với tổng diện tích đất được sử dụng là 844,020 m2. Đối với danh mục dự án BĐS vệ tính hiện
đang có 5 dự án đang trong quá trình nghiên cứu. Hiện tại đa có được 1 dự án bất động sản du
lịch đang trong quá trình hoàn động và 4 dự án trong quá trình nghiên cứu.”

“Bắt đầu từ năm 2019, Tập đoàn đã triển khai giới thiệu loạt dự án BĐS Đô thị du lịch và BĐS
Đô thị Vệ tinh. Nhiều sản phẩm đã bắt đầu được bàn giao từ năm 2020 và tiếp tục đóng góp
nhiều vào Doanh thu của Tập đoàn trong năm 2021. Cụ thể, Doanh thu trong năm 2021 đến chủ
yếu từ việc bàn giao các sản phẩm tại các dự án NovaHills Mui Ne, Aqua City, NovaWorld Ho
Tram, và NovaWorld Phan Thiet; ghi nhận 10.372 tỷ đồng chiếm tới 77% trong Doanh thu từ
bàn giao dự án BĐS. Dự án Aqua City (Đồng Nai) thuộc BĐS Đô thị Vệ tinh mà Tập đoàn đang
triển khai đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực trong việc bàn giao sản phẩm trong năm 2021 và sẽ
tiếp tục là dự án trọng tâm của Tập đoàn, đóng góp vào doanh thu, lợi nhuận trong các năm tiếp
theo. Aqua City là một trong những dự án đón đầu xu hướng về nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động
sản dịch chuyển về các khu Đô thị Vệ tinh. Dự án sở hữu những lợi thế vượt trội về kết nối hạ
tầng thuận lợi tới trung tâm TP.HCM và các vùng lân cận, cùng với hệ sinh thái tích hợp rất
nhiều tiện ích, hạ tầng đồng bộ. Trong năm 2021, Tập đoàn đã giới thiệu ra thị trường phân khu
Sun Harbor 1 thuộc dự án Aqua City và tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.
Đối với BĐS Đô thị du lịch, trong năm 2021, Tập đoàn đã ra mắt thị trường nhiều sản phẩm mới:
các phân khu Waikiki, Ocean Residence và The Kingdom thuộc dự án NovaWorld Phan Thiet;
phân kỳ Morito, Binh Chau Onsen thuộc NovaWorld Ho Tram, ... Những dự án này nằm tại
những vị trí chiến lược, thừa hưởng quy hoạch tổng thể, kết nối hạ tầng giao thông đồng bộ với
các thành phố lớn trên cả nước.”

“Trong năm 2021, tuy tình hình chung về M&A không có nhiều tích cực nhưng Novaland vẫn
khá thành công thông qua việc mở rộng quỹ đất và thực hiện nhận chuyển nhượng các dự án với
quy mô lớn và giá trị giao dịch lên đến hàng trăm triệu USD. Cụ thể có thể kể đến việc hoàn tất
chuyển nhượng dự án Aqua Marina, kiểm soát phần lớn cổ phần tại CTCP Đầu tư Tổng hợp Mũi
Né (chủ đầu tư dự án Rừng Mũi Né), Công ty TNHH Du lịch Bình An (dự án Bình Châu), CTCP
Hoàn Vũ (dự án Hoàn Vũ). Ngoài ra, năm 2021 có thể nhấn mạnh là một năm đầy ấn tượng trong
hoạt động M&A của mảng BĐS Đô thị du lịch với quỹ đất sở hữu và nghiên cứu của mảng này
trong năm nay tăng thêm hơn 4.794 héc-ta, nâng tổng quỹ đất của mảng lên hơn 8.809 héc-ta.”

3. Phân tích tài chính

3.1. Phân tích các tỷ số tài chính cơ bản
3.1.1. Phân tích hệ số thanh khoản trong ngắn hạn
2018 2019 2020 2021 2022
Tỷ số thanh toán bằng tiền mặt 0,44 0,34 0,37 0,35 0,12
Tỷ số thanh toán nhanh 0,64 0,74 0,87 0,93 0,86
Tỷ số thanh toán nhanh 0,44 0,37 0,39 0,37 0,12
Tỷ số thanh toán hiện hành (ngắn hạn) 1,82 3,79 3,63 3,17 2,66
Khả năng thanh toán lãi vay 4,38 4,73 9,21 10,89 5,89
Bảng 2.1: Nhóm chỉ số hệ số thanh khoản trong ngắn hạn 2018-2022
Ta thấy hệ số thanh khoản ngắn hạn của NVL năm 2018 là 1.82 điều này chứng tỏ là 1 đồng nợ
phải trả trong ngắn hạn được đảm bảo bằng 1.82 đồng tài sản ngắn hạn. Ngày 28/2/2016 NVL
được chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán HSX với sự tham gia của hơn 18 nhà đầu tư
chiến lược, trong đó có những nhà đầu tư chiến lược rất lớn và đứng top 10 trong công ty niêm
yết có giá trị lớn nhất.

Năm 2019 thanh khoản trong ngắn hạn là 3.79, 2020 là 2.63, 2021 là 3.17 và năm 20122 chỉ số
này là 2.66 ta có thể thấy năm 2019 và năm 2021 tỷ lệ thanh toán hiện hành của doanh nghiệp
lun duy trì ở mức lớn hơn3. Trong thời gian này là cột mốc rất quan trọng cảu NVl khi đạt được
nhiều thành tựu hơn 250000 KH lựa chọn các sản phẩm, khoảng hơn 40 dự án ở các khu vực
trọng điểm, top 2 công ty bất động sản có giá trị vốn hóa lớn nhất, gần 1000 sp đang đi vào vận
hành. Các dự án cao cấp đang đưa vào sử dụng và đang xây dựng NVL Phù Sa, Azerai Cần Thơ
dự án bất động sản nghỉ dưỡng tiên phong.

Chính vì vậy ta có thể thấy trong những năm này tính thanh khoản được giữ ổn định, tuy nợ ngắn
hạn tăng nhưng tài sản ngắn hạn cũng tăng qua đó có thể thấy năm 2019 tính thanh khoản ở mức
rất cao khi nợ ngắn hạn so với năm trước và tài sản cũng tăng vọt so với năm trước. Đây là thành
quả của việc kiểm soát tài chính kiểm soát rủi ro rất là tốt của tập đoàn NVL. Khi chỉ chững lại 2
năm đến năm 2019 lại tăng vọt đã tạo bước đệm không hề nhỏ cho năm 2020 và cũng làm giảm
áp lực và tạo tiền đề cho các dự án để đời trong năm 2021. Tạo tiền đề cho sự phát triển doanh
nghiệp thời kỳ hậu đại dịch Covid -19 có tác động nghiên trọng lên nền kinh tế cả nước cũng như
nền kinh tế ngành trong thời gian qua.

III.1.2.Khả năng quản trị tài sản

2018 2019 2020 2021 2022

Vòng quay phải thu khách hàng 26,6 11,91 4,32 8,24 4,20

Thời gian thu tiền khách hàng bình quân 9,06 30,65 84,57 44,31 86,81

Vòng quay hàng tồn kho 0,62 0,17 0,04 0,09 0,06

Thời gian tồn kho bình quân 591,24 8.233,31

2.112,1 4.101,2 6.578,0
 1 7 4

Vòng quay phải trả nhà cung cấp 8,03 3,07 1,20 2,28 0,89

Thời gian trả tiền khách hàng bình quân 45,44 118,88 305,25 159,80 412,26
Vòng quay tài sản cố định (Hiệu suất sử
dụng tài sản cố định) 27,46 13,44 4,88 11,20 4,14
Vòng quay tổng tài sản (Hiệu suất sử dụng
toàn bộ tài sản) 0,26 0,14 0,04 0,09 0,05

Vòng quay vốn chủ sở hữu 0,91 0,49 0,18 0,41 0,26
Bảng 2.2: Nhóm chỉ số về khả năng quản lý tài sản 2018 - 2022

Hiệu suất hoạt động cho thấy khả năng quay vòng vốn của Tập đoàn, xuất phát từ đặc điểm
ngành kinh doanh bất động sản cần nhiều vốn đầu tư nhưng thời gian thu hồi vốn chậm nên vòng
quay vốn lâu hơn so với các ngành khác. Phân tích cụ thể cho thấy
- Vòng quay tổng tài sản của Tập đoàn tăng từ năm 2016 đến 2017 nhưng sau đó giảm
mạnh đến năm 2020 do trong năm 2017 tốc độ tăng của Doanh thu (60%) nhanh hơn
tốc độ tăng của tổng tài sản (35.43%) , còn từ năm 2018 đến năm 2020 doanh thu giảm
mạnh từ 15,6 ngàn tỷ xuống còn hơn 5 ngàn tỷ nhưng tổng tài sản lại tăng mạnh từ gần
69,9 ngàn tỷ lên đến 144,5 ngàn tỷ.
- Vòng quay khoản nợ phải thu có tăng nhanh từ 2017 đến năm 2018 nhưng lại giảm
mạnh trong thời gian 2019-2020, điều này là do doanh thu của Tập đoàn tăng từ năm
2016 đến năm 2019 sau đó giảm mạnh đến năm 2020 còn nợ phải thu lại giảm đến
năm 2017 nhưng lại tăng lên từ 2018 đến 2022. Qua đó ta có thể thấy Tập đoàn đã nới
lỏng chính sách bán chịu cho khách hàng, làm tăng thời gian thanh toán theo tiến độ
trên hợp đồng mua và thuê căn hộ và làm giảm việc quay vòng vốn.
- Chiều hướng thay đổi chung diễn ra tương tự với kỳ thu tiền bình quân, vì lý do trên
mà số ngày thu tiền từ khách hàng tăng cao. Mức độ hiệu quả sử dụng vốn chưa cao.
Tóm lại nhóm hệ số hiệu suất hoạt động phản ánh tình hình kinh doanh qua 5 năm của
Tập đoàn mang hướng cải thiện hơn. Lý do chung là do doanh thu tăng cao đến năm 2018 nhưng
lại giảm mạnh đến năm 2022 và thời gian thu hồi nợ từ khách hàng lâu làm Tập đoàn quay chậm
vòng vốn, chi phí sử dụng vốn sẽ tăng. Tuy nhiên doanh thu từ hoạt động tài chính tăng mạnh
trong năm 2020 nên giúp cho Tập đoàn vẫn duy trì được vốn của mình một cách hiệu quả.
3.2. Phân tích kế toán
3.2.1. Phân tích hoạt động tài trợ
Cấu trúc nguồn vốn của Novaland có đến trên 70% là nợ và có xu hướng tăng dần qua các
năm. Năm 2018, tỷ lệ nợ trên tổng tài sản là 71% thì đến năm 2022 tỷ lệ này đã là 83%. Điều này
cho thấy công ty đang gia tăng vay nợ và chiếm dụng vốn bên ngoài. Công ty đang sử dụng đòn
bẫy tài chính trong quá trình hoạt động kinh doanh tuy nhiên công ty đang và đã đối mặt với các
nguy cơ tiềm ẩn về nợ vay

Phân tích cụ thể hơn tỷ trọng nợ ngắn hạn của công ty tăng từ 27.969 tỷ đồng (43% nguồn
vốn năm 2018) đến 74.421 tỷ đồng (29% nguồn vốn năm 2022), giá trị vay vốn đã co sự thay đổi
rõ qua các năm nhưng chủ yếu gia tăng mạnh về các khoản nợ dài hạn. Khoản mục chiếm tỷ
trọng lớn nhất trong nợ ngắn hạn là các khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn, chiếm từ 30-
46% trên tổng nợ ngắn hạn, đây là nợ từ việc đi vay hay thuê tài sản tài chính ngắn hạn mà công
ty phải trả cho các tổ chức tín dụng trong vòng 12 tháng tới. Một sự thay đổi đáng chú ý trong nợ
ngắn hạn là mục phải trả khác, tỷ trọng của khoản mục này vào năm 2020 tăng gần 70% so với
năm 2019, nguyên nhân chính là do trong năm 2020 công ty đã chi gần 1,936 tỷ đồng để mua lại
công ty con (năm 2019 con số này là 74 tỷ đồng).

Tỷ trọng nợ ngắn hạn

45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2018 2019 2020 2021 2022

Biểu đồ 2.1: Tỷ trọng nợ ngắn hạn 2018-2022

 Xét đến khoản mục nợ dài hạn của Novaland , tỷ trọng nợ dài hạn chỉ chiếm khoảng từ 31%
trên tổng tài sản nhưng đến năm 2019 - 2022tỷ lệ này lại tăng đột biến lên đến 52% và 2022 là
54%. Giải thích cho sự gia tăng đột biến tỷ trọng nợ dài hạn là do khoản tiền mà công ty nhận
hợp tác đầu tư phát triển dự án với các bên thứ ba, khoản tiền này sẽ được công ty thanh toán
cùng với tỷ lệ lợi nhuận theo hợp đồng đã thỏa thuận trước.

Tỷ trọng nợ dài hạn

56% 55% 54%
52%

31%

2018 2019 2020 2021 2022

Biểu đồ 2.2: Tỷ trọng nợ dài hạn 2018-2022

Vốn chủ sở hữu của Novaland chiếm tỷ trọng khá thấp trong tổng nguồn vốn, chỉ từ 27-29%
từ năm 2018-2021, đến năm 2022 giảm xuống chỉ còn 17%. Vốn chủ sở hữu có gia tăng hàng
năm thông qua việc phát hành cổ phiếu nhưng tỷ lệ tăng không nhiều như nợ dẫn đến tỷ trọng
vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn thấp hơn nhiều so với tỷ trọng nợ.
 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu

29%
27%

22%
20%
17%

2018 2019 2020 2021 2022

Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 2018 - 2022

Tóm lại, nguồn tài trợ chủ yếu của Novaland là nợ dài hạn và có xu hương tăng dần từ 2018-
2022. Tốc độ tăng của nợ dài hạn cao hơn nhiều so với tốc độ tăng của vốn chủ sở hữu dẫn đến
tỷ trọng nợ cao hơn tỷ trọng vốn chủ sở hữu và khoảng cách này tăng dần qua các năm. Điều này
làm gia tăng tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu dẫn đến tăng rủi ro sử dụng nợ của công ty.

3.2.2. Phân tích hoạt động đầu tư

Trong năm 2018 bàn giao 8 dự án và giới thiệu các dự án đang được phát triển bao gồm 2 bất
động sản trung tâm và 3 bất động sản nghỉ dưỡng. Năm 2019 giới thiệu thêm 4 dự án mới gồm 2
dự án bất động sản trung tâm và 2 bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2020 giới thiệu các phân khu
mới 3 bất động sản khu đô thị vệ tinh và 2 bất động sản khu du lịch, gồm 3 phân khu và 3 phân
kì. Với mức độ đầu tư và phát triển chóng mặt không thể phủ nhận hàng tồn kho của công ty có
sự tăng trưởng rõ ràng, cùng với đó là sự tăng trưởng nợ phải trả nhưng NVL vẫn cho khách
hàng thấy sự uy tín trong vai trò quản lý tốt rủi ro và chiến lược của công ty. Dự án đô thị vệ tinh
Aqua City tại Đồng Nai là dự án trọng yếu của công ty thể hiện tầm nhìn của doanh nghiệp cũng
như quyết tâm khẳng định vị trí đứng đầu ngành bất động sản. Ngoài ra còn rất nhiều dự án đang
và đã phát triển giúp tạo được tiếng vang cho doanh nghiệp cũng như mang về nguồn lợi co công
ty.

3.3. Phân tích hoạt động kinh doanh

2018 2019 2020 2021 2022
Doanh thu thuần
về bán hàng và
cung cấp dịch vụ 15.290,00 10.931,00 5.026,00 14.903,00 11.135,00
Giá vốn hàng bán 10.132,00 7.779,00 3.193,00 8.767,00 6.787,00
Lợi nhuận gộp về
bán hàng và cung
cấp dịch vụ 5.158,00 3.152,00 1.833,00 6.136,00 4.348,00
Doanh thu hoạt
động tài chính 1.297,00 1.027,00 6.210,00 3.645,00 5.012,00
Chi phí tài chính 1.930,00 2.085,00 1.537,00 3.852,00 4.149,00
Chi phí bán hàng 424,00 295,00 164,00 1.291,00 933,00
Chi phí quản lý
doanh nghiệp 744,00 1.197,00 1.290,00 1.326,00 1.562,00
Lợi nhuận thuần
từ hoạt động kinh
doanh 4.679,00 592,00 5.049,00 3.312,00 2.716,00
Lợi nhuận khác -3,00 3.680,00 -400,00 1.775,00 1.398,00
Phần lợi nhuận/lỗ từ
công ty liên kết liên
doanh
Tổng lợi nhuận kế
toán trước thuế 4.675,00 4.272,00 4.649,00 5.086,00 4.114,00
Lợi nhuận sau thuế
thu nhập doanh
nghiệp 3.267,00 3.387,00 3.907,00 3.455,00 2.293,00
Lợi nhuận sau thuế
của cổ đông Công
ty mẹ 3.227,00 3.431,00 3.919,00 3.225,00 2.264,00
Lãi cơ bản trên cổ 3.533,00 3.579,00 4.021,00 1.819,00 1.164,00
phiếu (VNÐ)
Bảng 2.3: Báo cáo kết quả kinh doanh 2018 - 2022
Ngoài thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản, Tập đoàn còn có nguồn thu nhập
khác tăng mạnh từ năm 2018-2019 là do lãi từ giao dịch mua rẻ là chệnh lệch giữa sở hữu của tập
đoàn trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được thấp hơn giá phí khoản đầu tư
vào Công ty TNHH Bất động sản Phúc Hoa, nhóm Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động
sản An Huy và công ty Cổ phần Địa ốc Ngân Hiệp.
Doanh thu từ hoạt động tài chính của tập đoàn có giảm nhẹ dần từ năm 2018 đến năm
2019 (từ 1,3 ngàn tỷ xuống còn hơn 1 ngàn tỷ) chủ yếu là do vấn đề thoái vốn ở các công ty con
như công ty TNHH Đầu tư bất động sản Vương Cung, công ty TNHH Bất động sản Hưng Đức,
… và đánh giá lại khoản đầu tư ban đầu của Tập đoàn vào Công ty TNHH Đầu tư và phát triển
Bất động sản Sun City và Công ty cổ phần Kinh doanh Bất động sản Thái Bình
Nhưng đến năm 2020 công ty tăng mức doanh thu tài chính một cách đột phá lên đến hơn
6 ngàn tỷ đồng đó là do lãi từ thoái vốn tại Công ty Cổ phần đầu tư Bất động sản Phong Điền,
Công ty Cổ phần Cảng Phú Định, Công ty Cổ phần Thương mại Đầu tư Bất động sản Phú Trí,
Công ty TNHH Nova Nippon và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Sun City.
Trong giai đoạn sau đại dịch 2021-2022 cũng có sự gia tăng doanh thu từ hoạt động tài
chính của công ty nhưng không bằng so với những gì đã đạt trước đó vào năm 2020
Xem xét các khoản mục chi phí tương ứng với doanh thu trên bảng kết quả kinh doanh giai đoạn
2018 đến năm 2022 như sau:
- Giá vốn hàng bán trong giai đoạn này có xu hướng giảm mạnh sau năm 2018 đến năm
2020 giá vốn hàng bán chỉ còn hơn 3 ngàn tỷ, nguyên nhân là do giá vốn chuyển
nhượng bất động sản giảm làm giá vốn giảm. Giá vồn hàng bán vào năm 2021 có
những bước nhảy vọt tăng mạnh trở lại, doanh nghiệp thực hiện đầu tư vào nhiều dự án
mũi nhọn của công ty, số liệu này giảm xuống vào năm 2022 nhưng vẫn ở mức cao
hơn so với với năm 2019-2020.
- Chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng đáng kể trong các khoản chi phí. Tăng mạnh ở
giai đoạn từ năm 2018 đến năm 2019 (tăng 61%). Doanh nghiệp giữ mức ổn định từ
năm 2019-2022
 - Chi phí khác tăng mạnh gấp 7 lần từ năm 2019 đến năm 2020 nguyên do là phát sinh
tiền phạt, bồi thường do vi phạm hợp đồng lên đến hơn 500 tỷ.
- Thuế TNDN hoãn loại ở năm 2017 bỗng tăng lên thành hơn 283 ngàn tỷ đồng là do
hợp nhất kinh doanh trong năm nhưng qua năm 2018 đến năm 2020 thì thuế TNDN
hoãn lại của tập đoàn giảm trở lại.
Chi phí và doanh thu qua các năm của tập đoàn tuy có biến động mạnh ở một số năm như
đã phân tích ở trên nhưng lợi nhuận sau thuế của cả tập đoàn dường như vẫn tăng đều từ năm
2018 đến năm 2020, Sau đó 2021-2022 lợi nhuận công ty có đấu hiệu suy giảm trầm trọng, lãi có
bản trên mỗi cổ phiếu của năm 2022 đã giảm gần 4 lần so với thời kỳ 2020, cho thấy được những
suy giảm cũng như các vấn đề mà công ty phải đối mặt trong thời gian sắp tới, đặc biệt trong một
năm 2023 được dự đón có nhiều biến động khủng hoảng nhiều hơn so với 2022. Liệu rằng
Novaland còn giữ vị trí trong bản đồ bất động sản Việt Nam ?
Qua đó lãi cơ bản trên cổ phiếu và lãi suy giảm trên cổ phiếu cũng tăng đều qua các năm
chỉ bị hụt giảm nhẹ ở năm 2017.
3.4. Phân tích tài chính
3.4.1. Phân tích dòng tiền
Xem xét sự biến động dòng tiền trong doanh nghiệp thông qua việc lưu chuyển tiền từ 3 hoạt
động: Hoạt động sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư, hoạt động tài chính để đánh giá hiệu quả
tạo tiền và sử dụng tiền của các hoạt động kinh doanh, tiền chi cho đầu tư, thu từ đi vay và chi trả
lãi vay, nợ vay.

- Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt dộng kinh doanh

Xem xét chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động kinh doanh trước những thay dổi vốn lưu động. Vì lợi
nhuận trước thuế có xu hướng tăng qua các năm nên các điều chỉnh cho các khoản như khấu hao
TSCĐ, dự phòng phải thu, lãi lỗ chênh lệch tỷ giá, lãi lỗ từ hoạt đồng đầu tư và chi phí lãi vay thì
khoản mục lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước những thay đổi vốn lưu động tăng mạnh qua
các năm. Giai đoạn từ năm 2018-2022 có sự giảm đột biến từ năm 2018-2020 và đã có những
bước cải tiến tình hình trong giai đoạn 2021-2022 và giữ ở mức hơn 2

Xem xét dòng tiền từ hoạt dộng kinh doanh. Dòng tiền của lợi nhuận từ hoạt dộng kinh doanh
trước những thay đổi vốn lưu động được điều chỉnh với dòng tiền vào chỉ ra của hoạt động kinh
doanh thông qua tình hình tăng giảm các khoản phải thu, khoản phải trả, hàng tồn kho, chi phí trả
trước, tiền lãi vay đã trả, khoản thuế TNDN đã nộp và tiền chi các khoản khác thì dòng tiền luân
chuyển tiền từ hoạt đồng kinh doanh từ năm 2018 đến 2020 diễn ra nhiều diễn biến bất thường
làm cho dòng tiền từ hoạt động kinh doanh co nhiều sự biến chuyển

- Lưu chuyển từ hoạt động đầu tư

Về hoạt động đầu tư, có thể thấy dòng chi từ hoạt dộng này tương đối nhiều về các khoản đầu tư
góp vốn đối với các doanh nghiệp khác vào năm 2019 công ty hơn 14 ngàn tỷ và vào năm 2020
con số tiền chi cho góp vốn đã hơn 20 ngàn tỷ , có thể có thấy công ty đang chú trọng vào việc
phát triển quy mô công ty một cách hiệu quả nhất có thể. Ngoài ra doanh nghiệp đã thực hiện
thêm hoạt động cho vay đối với doanh nghiệp khác, năm 2021 doanh nghiệp đã cho vay hơn 10
ngàn tỷ đồng.

- Luu chuyển từ hoạt động tài chính

Công ty chủ yếu đang trả các nợ vay của ngân hàng qua các thời điểm kỳ hạn tại năm 2022
doanh nghiệp đã thực hiện chi hơn 28 ngàn tỷ đồng về vấn đề váy của công ty, việc thu tiền từ
các hoạt dộng tài chính của công ty ngày càng giảm dần đi. Cho thấy công ty không có thực hiện
nhiều các hoạt dộng tài chính và bên cạnh đó các hoạt động đang và đã làm ảnh hưởng đến một
phần lợi nhuận mà các chủ công ty có thể nhận được.

3.4.2. Phân tích khả năng sinh lợi

Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu thuần của Novaland có sự tăng trưởng ổn định từ 2018-2019. Tuy
nhiên đến năm 2020, con số này tăng đột biến hơn hai lần, lên đến 77.72%. Nguyên nhân của sự
tăng bất thường này là do vào năm 2020, hoạt động kinh doanh của công ty bị ảnh hưởng đáng
kể bởi dịch Covid-19, giao dịch thị trường bất động sản chững lại dẫn đến sự sụt giảm gần 50%
trong doanh thu thuần hoạt động kinh doanh. Mặt khác, hoạt động tài chính của công ty lại mang
về nguồn doanh thu tăng hơn sáu lần so với 2019. Cả hai nguyên này làm cho tỷ suất sinh lợi trên
doanh thu thuần của công ty tăng đáng kể, nhưng bản chất không phải từ hoạt động kinh doanh
hiệu quả hơn mà là từ hoạt động tài chính. Giai đoạn 2021-2022 khả năng sinh lợi của công ty
giảm đột biệt do ảnh hưởng nhiều do thời kỳ hậu Covid, bên cạnh đó doanh nghiệp có nhiều dự
án có các vấn đề pháp lý, làm đình trễ việc bàn giao dự án hoạt động kinh doanh làm lũng đoạn
kinh tế công ty.
 Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu
thuần

77.72
30.99

23.18
21.37

20.60
2018 2019 2020 2021 2022

Biểu đồ 2.4: Tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần 2018 - 2022

Mặc dù tỷ suất sinh lợi trên doanh thu thuần có sự gia tăng qua các năm và đột biến vào năm
2020, nhưng các chỉ số tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu bình quân (ROEA) hay tỷ suất
sinh lợi trên tổng tài sản bình quân (ROAA) thì có xu hướng ngược lại. ROEA có sự tăng nhẹ
vào năm 2018 đạt 19.14% do doanh thu tăng 33% nhờ bàn giao các dự án The Sun Avenue,
Sunrise Riverside, Richstar và Wilton Tower,… nhưng sau đó năm 2019-2020 là sự sụt giảm
liên tục chỉ còn 13.9% năm 2020. Đường xu hướng trong biểu đồ cũng như giá trị ROEA
phản ánh việc Novaland không sử dụng hiệu quả vốn và làm thiệt hại tỷ suất sinh lợi của chủ
sở hữu. Cũng giống như ROEA, tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân (ROAA) cũng
tăng nhẹ vào năm 2018 đạt 5.41% nhưng sau đó lại giảm sâu. Từ năm 2018-2022, công ty
liên tục gia tăng tổng tài sản nhưng ROAA lại giảm, hiện tại đối với năm 2022 chỉ số này chỉ
ở mức chưa tới 1% điều này có thể thấy việc sử dụng tài sản không hiệu quả của công ty.
 Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân
(ROAA)
6

0
2018 2019 2020 2021 2022

Biểu đồ 2.5: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản 2018-2022

4. Phân tích triển vọng

4.1. Phân tích triển vọng
Nhóm nghiên cứu nhằm dự kiến được trình hình kinh doanh của doanh nghiệp trong năm 2023
đã thực hiện mô hình dự phóng trung bình. Sử dụng tốc độ tăng trưởng trung bình từ năm 2018-
2022, kết hợp với tốc độ tăng dự kiến trung bình của GDP 2023

Nhóm chỉ số tăng trường Bình quân tăng trưởng 2023

Tăng trưởng doanh thu thuần 24,026
Tăng trưởng lợi nhuận gộp 36,648
Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế 14,22
Tăng trưởng lợi nhuận sau thuế của CĐ công ty mẹ 6,344
Tăng trưởng tổng tài sản 39,562
Tăng trưởng nợ dài hạn 62,172
Tăng trưởng nợ phải trả 43,168
Tăng trưởng vốn chủ sở hữu 28,498
Bảng 2.4: Dự kiến các chỉ số tăng trưởng 2023

2022 Dự phóng 2023

Doanh thu thuần 11.135,00 268119,665
Lợi nhuận gộp 4.348,00 159575,948
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 4.114,00 58719,122
LNST của CĐ cty mẹ 2.264,00 14482,808
Tổng tài sản 257.365,00 10195514,48

Nợ dài hạn 138.015,00 8587983,375

Nợ phải trả 212.436,00 9181696,356
Vốn chủ sở hữu 44.930,00 1282796,43
Bảng 2.5: Kết quả dự phóng 2023

Từ kết quả trên có thể nhận định được tuy hiện công ty đang trải qua nhiều khó khăn về vấn đề
pháp lý các dự án trọng điểm nhưng đánh giá về mặt số liệu cũng như các điều kiện khách quan
có thể thấy doanh nghiệp sẽ vẫn trong đà phát triển tuy nhiên các khoản nợ của công ty đang tăng
rất nhiều đây là một rủi lo lớn cho doanh nghiệp, cần cân nhắc điều chỉnh cho phù hợp tình hình.
Lợi nhuận tăng với mức khá khiêm tốn chỉ ở mức là 6.3 % nên các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ
trước khi có những dự định đầu tư

4.2 Phân tích tín dụng

4.2.1 Đánh giá khả năng thanh toán ngắn hạn.

2018 2019 2020 2021 2022

1,82 3,79 3,63 3,17 2,66

Tỷ số thanh toán hiện hành

0,64 0,74 0,87 0,93 0,86

Tỷ số thanh toán nhanh

Bảng 2.6: Nhóm chỉ số khả năng thanh toán ngắn hạn
 Đánh giá khả năng thanh toán ngắn hạn
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
2018 2019 2020 2021 2022

Tỷ số thanh toán hiện hành Tỷ số thanh toán nhanh

Biểu đồ 2.6: Đánh giá khẳ năng thanh toán ngắn hạn 2018 - 2022

a) Tỷ số thanh toán hiện hành.

- Thông qua biểu đồ tỷ số thanh toán hiện hành của Tập đoàn ta thấy tỷ số thanh toán
hiện hành của Nova năm 2018-2022 đều lớn hơn 1 cho thấy được khả năng thanh toán
của doanh nghiệp. Năm 2019 đã tăng nhanh đạt mức 3,79 ( tăng 2.1 lần so với năm
2018) và ổn định đến năm 2021 với các hệ số đều có mức trên 3. Năm 2022 tỷ số
thanh toán hiện hành có cư hướng giảm xuống 2,66 ( giảm 16,08% so với năm 2021).
Qua đó ta thấy tỷ số thanh toán hiện hành của Tập đoàn cũng khá cao và có xu hướng
ổn định trong mức tốt. Điều này có nghĩa giá trị TSNH của công ty lớn nợ ngắn hạn
nhiều, hay nói cách khác tài sản ngắn hạn của công ty đủ để đảm bảo thanh khoản cho
các khoản nợ ngắn hạn.
- Nguyên nhân tỷ số thanh toán hiện hành tăng là do tốc độ tăng của TSNH nhanh hơn
so với tốc độ tăng của nợ ngắn hạn. Cụ thể là năm 2019 tóc độ tăng của TSNH là
39.98% còn nợ ngắn hạn lại giảm 32.74%.
Như vậy tổng quan tình hình thanh khoản của công ty tốt, khả năng thanh toán được đảm
bảo, do đó mức độ rủi ro về thanh khoản trong kinh doanh của Tập đoàng Nova Land hầu như là
không có.

b) Tỷ số thanh toán nhanh.

 - Tỷ số thanh toán nhanh của Tập đoàn Nova Land từ năm 2016 đến năm 2017 giảm từ
0.97 xuống còn 0.62 và có xu hướng tăng đến năm 2020 nhưng tỷ lệ đó vẫn nhỏ hơn 1.
Cụ thể, ở biểu đồ trên cho ta thấy, năm 2017 là 0.62 <1, 100 đồng nợ ngắn hạn có 62
đồng tài sản. Năm 2018 là 0.64, tăng 1,032 lần so với năm 2017. Năm 2019 là 0.74,
tăng 1.15 lần so với năm 2018 và năm 2020 là 0.87, tăng 1,18 lần so với 2019. Điều
này cho thấy giá trị tài sản ngắn hạn của Tập đoàn có tính thanh khoản nhỏ hơn nợ
ngắn hạn.
Bên cạnh đó ta có thể thấy sự chênh lệch giữa tỷ số thanh toán hiện hành và tỷ số thanh
toán nhanh là khá lớn điều này cho thấy hàng tồn kho và nợ phải thu chiếm một tỷ lệ lớn
trong cơ cấu tài sản lưu động

4.2.2 Đánh giá khả năng thanh toán dài hạn.

Chỉ tiêu 2018 2019 2020 2021 2022

69.912,00 89.979,00 112.604,00 160.660,00 212.436,00

Tổng số nợ phải trả
(triệu đồng)

20.460,00 24.461,00 31.932,00 41.173,00 44.930,00

Vốn chủ sở hữu
(triệu đồng)

4.675,00 4.272,00 4.649,00 5.086,00 4.114,00

Lợi nhuận trước
thuế (triệu đồng)

1.381,00 1.146,00 566,00 514,00 842,00

Chi phí lãi vay
(triệu đồng)

4,38 4,73 9,21 10,89 5,89

Số lần hoàn trả lãi
vay

136,40 141,41 153,14 146,99 143,73

Nợ phải trả trên
VCSH
Bảng 2.7: Bảng đánh giá khả năng thanh toán dài hạn của Tập đoàn Nova Land từ năm
2018 đến 2022.

Thông qua bảng đánh giá trên, ta thấy được số lần hoàn trả lãi vay trong năm rất nhỏ và tỷ số nợ
phải trả trên VCSH lớn hơn 1 điều này chứng tỏ tài sản của Doanh nghiệp chủ yếu là vốn vay
chứ không phải là vốn chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, tỷ số nợ phải trả trên VCSH tăng dần theo thời gian nguyên nhân do tốc độ tăng
của tổng số nợ phải trả lớn hơn rất nhiều so với tốc độ tăng của VCSH cho nên Nova cũng gặp
không ít khó khăn trong vấn đề tài chính.

4.3. Phân tích doanh nghiệp

Quỹ đất lớn đủ cho kế hoạch phát triển trong hơn 10 năm

Novaland (NVL) hiện đang nắm giữ quỹ đất lớn thứ hai trong số các công ty BĐS niêm yết tại
Việt Nam, chỉ đứng sau Vinhomes. Tính đến cuối năm 2020, NVL sở hữu hơn 4.894 ha quỹ đất,
trong đó 1.384 ha là đất tại trung tâm TP.HCM và các đô thị vệ tinh, còn lại 3.500 ha là BĐS
nghỉ dưỡng, nhờ đó có thể duy trì kế hoạch tăng trưởng trong ít nhất 10 năm. Chúng tôi ước tính
các dự án đang triển khai của NVL có tổng giá trị phát triển là 446 nghìn tỷ đồng.

Cải thiện lượng ký bán mới 2021 nhờ thị trường BĐS nhà ở phục hồi

Trong năm 2020, lượng ký bán mới của NVL đạt 5.084 căn (năm 2019 là 6.367 căn). Năm 2021,
chúng tôi cho rằng tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ tiếp diễn và lượng mở
bán sẽ tương đương với năm 2020, trong khi đó thị trường BĐS ở các tỉnh lân cận sẽ trở thành
tâm điểm trong 2021 nhờ cơ sở hạ tầng phát triển từ làn sóng đầu tư công. Bên cạnh đó, lãi suất
thấp tiếp tục là yếu tố thuận lợi cho thị trường. Qua đó, kỳ vọng số lượng ký bán mới của NVL
sẽ đạt 5.775 căn trong 2021, tăng 13,2% svck.

Lợi nhuận 2021-22 được thúc đẩy bởi Aqua City và BĐS nghỉ dưỡng

Các dự án BĐS nghỉ dưỡng và dự án đô thị vệ tinh là động lực lớn nhất đóng góp vào doanh thu
và LN ròng của NVL trong giai đoạn 2021- 22 khi các nút thắt pháp lý đối với dự án nhà ở tại
TP.HCM chưa được gỡ bỏ. Uớc tính LN ròng sẽ tăng trưởng kép 51,4% trong giai đoạn 2020-23.
Trong giai đoạn 2021-2022, biên LNG sẽ duy trì quanh mức 35-38% do lượng bàn giao sẽ chủ
yếu là nhà thấp tầng.
5. Rủi ro đầu tư
- NVL luôn duy trì tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu ở mức cao, bao gồm cả nợ vay dài hạn và nợ vay
ngắn hạn, khiến DN phải trả một khoản chi phí vay lớn làm sụt giảm lợi nhuận của DN.

- Giá cổ phiếu không biến động đồng pha với thị trường chung, thường được đỡ giá ở mức khá
cao. Nguyên nhân chính dó lượng cổ phiếu lưu hành bên ngoài còn ít.

CƠ HỘI
- Về dài hạn lĩnh vực BĐS vẫn hứa hẹn nhiều tiềm năng tăng trưởng nhất là tại TP HCM do nhu
cầu nhà ở tăng nhanh.

- Chính phủ đã và đang quyết liệt giải quyết các nút thắt, rút gọn về thủ tục hành chính, tạo điều
kiện tối đa cho các nhà đầu tư.

- Hạ tầng giao thông ở Tp.HCM và các vùng lân cận đang phát triển rất mạnh trong thời gian gần
đây. Đó chính là cơ sở quan trọng cho sự phát triển BĐS.

THÁCH THỨC
- Nguồn cung tăng hàng loạt ở phân khúc trung và cao cấp của các chủ đầu tư đã có tên tuổi như
Vingroup, Him Lam, Hưng Thịnh, Phúc Khang..

- Thị trường BĐS đang chững lại do chủ trương siết chặt tín dụng vào kênh BĐS.

- Tình hình kinh tế cả trong và ngoài nước đang bị ảnh hưởng nặng bởi dịch bệnh Covid-19.

ĐIỂM MẠNH
- Doanh nghiệp BĐS có thương hiệu lâu năm và có uy tín cao trên thị trường.

- DN có giá bán sản phẩm cạnh tranh, khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ.

- Việc sở hữu quỹ đất lớn giá tốt, trong đó có nhiều vị trí đắc địa từ các thương vụ chiến lược
M&A khôn ngoan trước đây.

ĐIỂM YẾU
- Sản phẩm tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp tuy nhiên phân khúc này đang chững lại. -
Loại hình sản phẩm chưa đa dạng chủ yếu vẫn tập chung ở phân khúc nhà ở.
- Dự án The Water Bay phường Bình Khánh bị rà soát kéo dài dẫn đến việc chậm triển khai và
phát sinh chi phí vốn.

6. So sánh các doanh nghiệp cùng ngành

Về các hệ số thanh khoản trong ngắn hạn, so sánh với hai công ty cùng ngành là CTCP Đầu
tư và Phát triển BĐS An Gia và CTCP Tập đoàn Đất Xanh ta thấy tỷ số thanh toán ngắn hạn của
Novaland năm ở mức trung bình so với hai công ty còn lại năm 2018, nhưng đến năm 2019-
2022, công ty đã cải thiện tỷ số này cao hơn hai công ty còn lại. Khả năng thanh toán lãi vay
cũng tương tự, năm 2018 tỷ số này ở mức khá thấp nhưng sau đó tăng ổn định qua từng năm và
đến 2022 tỷ số này đã là 5.89 lần. Mặc dù năm 2018 Đất Xanh có các hệ số thanh khoản trong
ngắn hạn khá tốt nhưng những năm sau đó lại giảm cho thấy tình trạng thanh khoản của công ty
này đang gặp vấn đề. Còn về phía An Gia, các hệ số thanh khoản trong ngắn hạn khá thấp và bất
ổn, khả năng thanh toán lãi vay vào 2016 âm trong khi 2018 con số này lên đến 39.93 và giảm
mạnh vào năm 2019 và chỉ đạt được 10.54. Nhìn vào các hệ số thanh khoản trong ngắn hạn có
thể thấy được tính thanh khoản của Novaland là ổn định nhất so với hai công ty còn lại.

Tỷ số thanh toán hiện hành (ngắn hạn)

2018 2019 2020 2021 2022

1.37
1.57 2.02 1.83 1.45
CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia

CTCP Tập đoàn Đất Xanh 2.31 2.35 1.91 1.91 2.18

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va 1.82 3.79 3.63 3.17 2.66

Khả năng thanh toán lãi vay

2018 2019 2020 2021 2022

CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia 39.93 10.54 10.51 4.99 2.37

CTCP Tập đoàn Đất Xanh 13.93 13.03 1.09 6.38 2.53

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va 4.38 4.73 9.21 10.89 5.89
Bảng 2.8: Tỷ số thanh toán hiện hành và khả năng thanh toán lãi vay của một số doanh
nghiệp cùng ngành

Bảng bên dưới là tỷ số nợ trên tổng tài sản của ba công ty cùng ngành, ta thấy được tỷ lệ này
của An Gia vào năm 2018-2022 đã có sự ổn định và đảm bảo được tính duy trì qua các năm, còn
Đất Xanh có tỷ số nợ trên tổng tài sản khá thấp cho thấy việc chưa tận dụng hiệu quả việc sử
dụng nợ. Còn đối với Novaland, tỷ lệ này nằm ở mức 70-78% trong suốt giai đoạn 2018-2021,
hiện mức chỉ số này đang ở mức nguyên hiểm đã đạt 82.54% đối với năm 2022 cho thấy việc sử
dụng nợ của công ty ở mức khá là cao so với các doanh nghiệp cùng ngành, đặt biệt đối với năm
2022 đang trong tình trạng báo động

Tỷ số Nợ trên Tổng tài sản

2018 2019 2020 2021 2022

63.3
73.08 76.21 78.71 75.44
CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia 6

54.8
53.58 61.03 52.64 54.44
CTCP Tập đoàn Đất Xanh 5

70.7
72.81 77.91 79.6 82.54
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va 3

Bảng 2.9: Tỷ số nợ trên tổng tài sản của một số doanh nghiệp cùng ngành

Hai chỉ số về khả năng sinh lợi là tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu bình quân (ROEA) và tỷ
suất sinh lợi trên tổng tài sản bình quân (ROAA) của ba công ty được thể hiện ở bảng sau:

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân (ROEA)

2018 2019 2020 2021 2022

16.7
60.2 28.89 21.98 0.7
CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia 9

CTCP Tập đoàn Đất Xanh 21.7 15.77 -5.41 10.3 1.09
 2

19.1
15.28 13.9 8.82 5.26
CTCP Tập đoàn Đầu tư địa óc No Va 4

Bảng 2.10: Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân của một số doanh nghiệp cùng
ngành

Có thể thấy các công ty bất động sản trong những năm qua gặp nhiều khó khăn và ảnh hưởng
làm cho nền kinh tế lũng đoạn cũng như các chỉ số kinh tế ngàng kéo thấp và giảm dần qua các
năm

7. Định giá doanh nghiệp

Mã Chứng Khóa P/E P/B
VIC 23,63 1,48
VHM 6,59 1,25
KDH 18,58 1,57
VPI 27,56 3,57
NLG 17,81 0,66
Bảng 2.11: Chỉ số P/E và P/B các công ty có mức vốn hóa cao trên thị trường

- Phương pháp so sánh P/E:

EPS hiện tại của công ty là 1165

P/E dự phóng mà công ty có thể đạt được là 18.834 ( trung bình của 5 công ty đầu ngành) => giá
hợp lý = 21.941,61

- Phương pháp so sánh P/B

Dự phóng chỉ số P/B của doanh nghiêp đạt là 1.706 là chỉ số P/B trung bình ngành của các công
ty chiếm tỷ trọng cao.

BV hiện tai của công ty là 23040 => giá trị hợp lý = 39.306,24

Từ 2 phương pháp trên tính trung bình ta có giá hợp lý một cổ phần của NVL là : 30.623,925
 8. Kết Luận
Từ những phân tích trên cả về yếu tố kinh tế vi mô vĩ mô yếu ngành và cũng như các yếu phân
tích có thể thấy được công ty Novaland đang có được những đà phát triển ổn định đây có thể nói
là một cơ hội đầu tư tốt. Novaland là Tập đoàn kinh tế hàng đầu trong các lĩnh vực BĐS. DN sở
hữu quỹ đất lớn ở nhiều vị trí đắc địa: trung tâm ở TP.HCM khoảng 671 ha, khu đô thị vệ tinh
722ha và BĐS nghỉ dưỡng 3,500 ha. Bên cạnh việc tiếp tục phát triển sản phẩm nhà ở phân khúc
trung và cao cấp tại trung tâm TP.HCM, NVL sẽ mở rộng hơn các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng và
các khu đô thị vệ tinh. Với tác động của dịch Covid-19 lần 2 và ngành BĐS đang bị siết tín dụng
khiến ngành BĐS cũng như các DN trong ngành đang gặp nhiều khó khăn. Quỹ đất của DN rất
hấp dẫn với NĐT, tuy nhiên, giá cổ phiếu hiện nay (đóng cửa ngày 20/3 tại 11.100 đ/cp) thấp
hơn so với định giá vì vậy nên đầu tư vào công ty để có thể mang cho mình một khoản lợi nhuận
phù hợp