لقد اعتمد المشرع وسیلة مباشرة لتطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة وذلك بتبني نظام الشهر العیني والذي یرتبط بعملیة المسح العام لأل ا رضي و نظ ا ر للنتائج الهزیلة التي حققها المسح العام لأل راضي و تسلیم سندات الملكیة للفالحین ،فقد تطلب من المشرع إیجاد وسائل غیر مباشرة تضمن تفعیل و تسریع عملیة التطهیر العقاري في األ ا رضي غیر الممسوحة ،و التي تعتبر بدائل قانونیة إلثبات الملكیة العقاریة الفالحیة في هذه المناطق ،وعلى أ رسها عقد الشهرة شهادة الحیازة ،التحقیق العقاري ، ولقد نتج عن هذه الوسائل المعتمدة لتطهیر وإثبات الملكیة العقاریة الفالحیة نشوب عدة ن ا زعات اختلف اختصاص القضاء فیها ،وهو ما سنوضحه في هذا المبحث من خال تقسمیه إلى مطلبین كاآلتي: المطلب األول: البدائل قانونیة إلثبات الملكیة العقاریة الفالحیة المطلب الثاني: اآلثار المترتبة على تسلیم سندات الحیازة و الملكیة. شامة سماعین ،المرجع السابق،ص. 1 -131 . المطلب األول البدائل قانونیة إلثبات الملكیة العقاریة الفالحیة لقد ولدت اإلصالحات السیاسیة واالقتصادیة التي عرفتها البالد جذب استثما ا رت ضخمة على الصعید العقاري ،و هذه االستثما ا رت إحتاجت لعملیة تمویل بواسطة القروض البنكیة الذي ،یحتاج أساسا إلى المعرفة الدقیقة للوضعیة القانونیة لألوعیة العقاریة الفالحیة محل االستثمار .بواسطة مخططات مسح و سندات ملكیة واضحة تمثل بطاقیة حقیقیة للملكیات العقاریة و نظرا للنتائج الهزیلة التي حققها المسح العام لأل ا رضي و تسلیم سندات الملكیة للفالحین ،بادر المشرع إلى إیجاد آلیات موازیة ألجل تسریع عملیة تطهیر الملكیة العقاریة المؤرخ في - :الفالحیة في المناطق غیر الممسوحة و ذلك من خالل المرسوم رقم352 83 : المتضمن سن إجراء إثبات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة 1المتضمن 1983/05/21 االعتراف بالملكیة . المعدل 25 /11/المؤرخ في - 18 :كما أنه بصدور قانون التوجیه العقاري رقم1990 90 : والمتمم نص على العمل بشهادة الحیازة طبقا للكیفیات التي حددها المرسوم رقم254- 91 : المحدد لكیفیات إعداد شهادة الحیازة و تسلیمها ،3والتي تسمح /07/المؤرخ في1991 27 : لحاملیها على الحصول على رخص البناء و توقیع قروض الرهنیة من جهة ،و من جهة أخرى المؤرخ في - 27 :تسمح بتقلیص آجال المسح عند العمل بالقانون رقم2007/02/ 02 07 : المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة حق الملكیة العقاریة و تسلیم سندات الملكیة عن طریق تحقیق عقاري . 4 محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 86 . محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 87 . الفرع األول عقد الشهرة كآلیات موازیة لتطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة :رغم أن عقد الشهرة ،قد أصبح عملیا غیر موجود لكونه قد ألغي بموجب القانون رقم المذكور أعاله ،إال أن الد ا رسة تقتضي منا تناول عقد الشهرة كأداة اعتمدها المشرع 02-07 في مرحلة معینة ألجل المساهمة في تطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة و هو إج ا رء یقوم على أساس إثبات الملكیة العقاریة عن طریق الحیازة والتقادم المكسب ،وفقا ألحكام القانون المدني1 . :أوال :مفهوم عقد الشهرة المذكور أعاله ،بإعطاء تعریف لعقد -لم یقم المشرع الج ا زئري في المرسوم رقم352 83 : الشهرة ،و یعرفه األستاذ حمدي باشا عمر بأنه عبارة عن ":محرر رسمي ،یعد من قبل الموثق طبقا لألشكال القانونیة ،وفي حدود سلطته واختصاصه ،یتضمن إشهار الملكیة على أساس التقادم المكسب بناء على تصریح طالب العقد" . 2 وقد تبنى المش رع الج ا زئري هذا النوع من العقود من أجل تطهیر الوضعیة العقاریة عزوي حازم ،المرجع السابق،ص. 1 92 . :هنالك من یري بأن تسمیة هذا المحرر بعقد الشهرة هي تسمیة منتقدة لسببین 2 أن النص "Acte de Notoriété" -أي " محرر الشهرة" و لم یستعمل مصطلح " "Contraكما بالفرنسیة استعمل مصطلح .ذهب إلیه النص المحرر بالعربیة المؤرخ في - - :مصطلح عقد یعني هناك إ ا ردتین متبادلتین ،في حین أنه بالنسبة لعقد الشهرة و 352 حسب المرسوم رقم83 : المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة ،تتجلى فیه إ ا ردة شخص واحد هو الحائز 1983/05/21 الذي شهر حیازته ،لذا ".فإن التسمیة المحبذة و الصحیحة هي" :محرر شهر التقادم المكسب غیر أن بعض األساتذة الموثقین یؤیدون مصطلح "عقد الشهرة" و یرونه صحیح من منطلق أن العقود التوثیقیة تصنف إلى :قسمین .تعاقدیة :یعمل فیها على تجسید توافق إ ا ردتین متبادلتین ،أي إیجاب و قبول كالبیع و الهبة - تصریحیة :یقتصر فیها دور الموثق على استقبال التصریح و یحرر بشأنه عقد قالب رسمي متى كان - هذا التصریح غیر مخالف للقانون ،مثل طلب إعداد فریضة ،شهادة توثیقیة .أنظر :حمدي باشا عمر ،آلیات تطهیر الملكیة .العقاریة الخاصة المرجع السابق ،ص . 15 . الفصل الثاني إعادة هیكلة لألمالك التي لم تتم فیها بعد عملیة المسح العام لأل ا رضي وتأسیس السجل العقاري ،1خاصة أن ما یقارب ثلثي الملكیة العقاریة الخاصة في بالدنا لیست لها سندات ملكیة مكتوبة ،فضال على أن هناك قرى وبلدیات بأكملها انتقلت األ ا رضي فیها من جیل إلى جیل عن طریق الحیازة2 . ثانیا :شروط االستفادة من عقد الشهرة قد أوضحت المادة األولى من نفس المرسوم الشروط الالزمة إلعداد عقد الشهرة ،فمنها ما یتعلق بالعقار الم ا رد اكتساب الحق علیه ،ومنها ما یتعلق بالواقعة المادیة الم ا رد إثباتها بعقد الشهرة والتي تتمثل في الحیازة . 3 :الشروط المتعلقة بالعقار الم ا رد اكتساب الحق علیه -1 یشترط في العقار محل إعداد عقد الشهرة توفر فیه مجموعة من الشروط منها ما تعلق :بالمنطقة الواقعة فیها ،ومنها ما یتعلق بالطبعة القانونیة له ،وهي كاآلتي أ -أن یكون كائن ببلدیة غیر ممسوحة لالستفادة من أحكام عقد الشهر یجب أن ال یكون العقار واقعا في إقلیم بلدیة خضعت المتضمن مسح األ ا رضي العام وتأسیس السجل العقاري ،ألن -إلج ا رءات األمر رقم74 75 : البلدیات التي خضعت لها اإلج ا رء یحصل الحائزون فیها بعد نهایة العملیة على سند رسمي هو یرمي إلى تطهیر الوضعیة ... ": 1998 -ألن المرسوم 1 /03/ 83ق ا رر المحكمة العلیا رقم352 : 129947بتاریخ09 : العقاریة لألمالك التي لم تتم فیها عملیات مسح األ ا رضي العام و تأسیس السجل العقاري" " ،غیر منشور" ،أشار إلیه :حمدي باشا عمر ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص . 16 . عزوي حازم ،المرجع السابق ،ص. 294 . حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة.المرجع السابق ،ص. 316 .
الدفتر العقاري . 1
ب -أن ال تكون ملكیة طالب عقد الشهرة ثابت بسند رسمي بمعنى أن الحائز لعقار بموجب عقد عرفي غیر ثابت التاریخ یمكنه اللجوء إلى الموثق للمطالبة بإعداد عقد الشهرة . 2 أما الشخص الذي یحوز عقد عرفي اكتسب تاریخا ثابتا قبل أول جانفي 1971فیمكنه :اللجوء إلى الموثق لتحریر عقد إیداع یتم شهره بالمحافظة العقاریة تطبیقا للمرسوم التنفیذي رقم المتعلق بتأسیس السجل العقاري 93-123 - 3المعدل و المتمم للمرسوم رقم. 73 76 : أما الشخص الذي یملك عقار بموجب سند رسمي(عقد توثق ،عقد إداري ،حكم قضائي) مشهر بالمحافظة العقاریة فهو غیر معني إطالقا بهذا المرسوم كون ملكیته ثابت بسند ملكیة رسمي له الحجة الكاملة في مواجهة الكافة . 4 ج -أن یكون العقار موضوع عقد الشهرة من نوع ملك خاص عقد الشهرة یعد فقط في أ ا رضي الملكیة الخاصة وهذا ما یستشف من أحكام المادة األولى المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة التي جاء فیها" كل -من المرسوم رقم352 83 : شخص یحوز في ت ا رب البلدیات ،...عقا ا ر من الملك " وبالتالي یستبعد من نطاق تقطیب أحكام :هذا المرسوم الملكیات التالیة ج -1 .األمالك الوطنیة :سواء كانت أمالك وطنیة عمومیة أو أمالك وطنیة خاصة حیث ال حیث أن المحافظ العقاري رفض إشهار 1 /03/ق ا رر المحكمة العلیا ،الغرفة اإلداریة رقم1998 " : 129947المؤرخ في09 : عقد شهر ،مما جعل المستفید یرفع دعوى أمام الغرفة اإلداریة انتهت أمام الغرفة اإلداریة للمحكمة العلیا التي اعتبرت رفض المؤرخ -المحافظ العقاري مبر ا ر ،بسبب سبق خضوع األرضیة إلج ا رءات الشهر و أن المادة 352 األولى من المرسوم رقم83 : المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة تشر إلى أن ال ا رضي غیر الممسوحة فقط كما أن 1983 الحال /05/في21 : یفرض فرز األمالك العقاریة بعد اإلنتهاء من عملیة المسح بحیث تصبح األ ا رضي التي ال مالك أو ال حائز لها ملك للدولة بمقتضى إج ا رءات الترقیم المؤقت لمدة سنتین لتتوج بعد ذلك بالترقیم النهائي بإسم الدولة ولفائدتها" أشار إلیه :محمودي عبد .العزیز ،المرجع السابق ،ص 172 .ومایلیها حمدي عمر باشا .آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة ،المرجع السابق ،ص. 218 . .نفس المرجع ،نفس الصفحة 3 محمودي عبد العزیز،المرجع السابق ،ص. 4 179 . یجوز إعداد عقد الشهرة على العقا ا رت التابعة لمكیتها للدولة أو جماعاتها اإلقلیمیة . 1 ج-2 .األمالك الوقفیة :وهي األمالك المحبس عن التملك على وجه التأبید والتصدق بالمنفعة على الفق ا رء أو على وجه من وجوه البر و الخیر ،فهذه األمالك ال یمكن تملكها بالتقادم المكسب بسبب زوال حق الملكیة و ألن الوقف یتمتع بالشخصیة المعنویة ،كما أنه إذا صح الوقف یزول حق ملكیة الواقف وینحصر حق الموقوف علیه في اإلنتفاع بالعین فقط ،ومبدأ حضر التقادم المكسب یسري على الوقف بنوعیه العام والخاص . 2 :شروط المتعلقة بالحیازة -2 المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد -تنص المادة األولى من المرسوم رقم352 83 : :الشهرة ،على أنه " :كل شخص یحوز بت ا رب البلدیات التي لم تخضع لألمر المحدث رقم المتعلق بتأسیس السجل العقاري ،عقا ا ر من نوع ملك حیز مستمرة ،غیر منقطعة وال 74-75 المتضمن القانون -متنازع علیها وعالنیة ولیست مشوبة بلبس ،طبقا ألحكام األمر رقم58 75 : المدني ،یمكنه أن یطلب من الموثق المسؤول عن مكتب التوثیق المختص إقلیمیا عقد شهرة ".یتضمن اإلعت ا رف بالملكیة یستشف من هذا النص أن المشرع یؤسس إج ا رءات اإلعت ا رف بالملكیة وتحریر عقد الشهرة على أساس الحیازة الصحیحة المنصوص علیها القانون المتضمن القانون المدني المذكور أعاله ،والمؤدیة ألثرها العیني المتمثل في اكتساب الملكیة عن طریق التقادم المكسب ،و إن الحیازة الصحیحة المنصوص علیها في القانون المدني یجب أن تتضمن شروط موضوعیة عامة وشروط أخرى تخص مدة الحیازة الالزمة لإلكتساب في التقادم المكسب ،3والتي نتعرض :لها بإختصار فیما یلي حیث أن القطعة األرضیة التي یلتمس المستأنفون 143 /04/المؤرخ في 1 - 14 :ق ا رر" 2000 مجلس الدولة رقم900 : االعت ا رف بملكیتها عن طریق التقادم كانت محل إدماج في االحتیاطات العقاریة للبلدیة و بالتالي فإن هذه القطعة األرضیة هي ملك للبلدیة التي ال یمكن للمستأنفین اكتسابها" أشار إلیه :حمدي عمر باشا .آلیات تطهیر الملكیة .العقاریة الخاصة المرجع السابق ،ص. 19 . .نفس المرجع ،نفس الصفحة 2 محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 3 175 . الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 95 أ-الشروط الموضوعیة العام للحیازة اختلف الفقهاء على الطبیعة القانونیة للحیازة منهم من یرى أنه مجرد واقعة مادیة ومنهم ،من یصفها بأنها حق ،والفقه اإلسالمي یعتبر أن الحیازة واقع مادیة بوصفها حالة لوضع الید غیر أن موطن اإلتفاق أن الحیازة سواء كانت حق أو واقع مادیة فهي قرینة بسیطة تتماشى مع األوضاع الظاهرة في اغلب األحیان ،وتأسس لدى الفقهاء والتشریعات المقارنة إلى تبني قاعدة الحیازة قرینة على الملكیة1 . نقتصر في تناول الشروط الموضعیة العام للحیازة الصحیحة على بیان دقیق لعناصرها وصفاتها التي نص علیه المشرع في األحكام العامة و أحكام المرسوم رقم352- 83 : .المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة .أ - 1 .عناصر الحیازة :تقوم الحیازة على عنصرین عنصر مادي واآلخر معنوي العنصر المادي :هو وضع الید على الشيء أو الحق عن طریق السیطرة الفعلیة علیه - واستعماله للتصرف فیه ،ویتحقق هذا العنصر بمباشرة الشخص لألعمال المادیة التي یباشرها المالك عادة على العقار المحاز بحسب طبیعته فإن كان أرضا فالحیة یستعملها بز ا رعتها ، 2 وعلیه عقد فأن عقد الشهر الذي یحصل علیه الشخص بدون توفر هذا العنصر یعد باطال . 3 العنصر المعنوي :وهو القصد ،أي نیة وقصد الحائز استعمال الشيء بغرض تملكه وعلى - هذا األساس یفرق بین الحیازة القانونیة والحیازة العرضیة والتي تفتقر إلى العنصر المعنوي ألنه ال یعتبر توافر الحیازة القانونیة في األعمال الواردة على العقار على سبیل الرخصة أو التسامح . 4 أ - 2 .صفات الحیازة :أن الحیازة الصحیحة التي اشترطها المشرع بموجب المادة األولى من المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة ،یجب أن تكون الحیازة -المرسوم رقم352 83 : محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 1 176 . السنهوي عبد الر ا زق ،المرجع السابق ،ص. 2 692 . حیث انه حسب تصریحات المدعي ، 99 /02/المؤرخ في 3 / 15 :حكم لمحكمة باتنة 2000 :" ، القسم العقاري ،رقم1809 : فإن المدعى علیه لم یسبق له أن حاز العقار موضوع عقد الشهرة الم ا رد إبطاله ،وان الحیازة الفعلیة كانت للمستأجر منذ سنة إلى غایة سنة ." 1998أشار إلیه :حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة . 1979 الخاصة.المرجع السابق ،ص22 . محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص4 176 . هادئة وعلنیة ومستمرة خالیة من عیب الغموض واإلك ا ره واإلخفاء وعدم اإلستم ا رریة ونص المشرع على هذه العیوب في المادة رقم 808 :من القانون المدني . الهدوء :والمقصود بالهدوء هو تمكن الحائز من استعمال الشيء واإلنتفاع به دون اللجوء إلى - العنف والقوة . العلنیة :یشترط في الحیازة أن تكون ظاهرة للمأل أما من یتعمد اإلنتفاع بالشيء المحوز س ا ر - فال یجوز له التمسك بصحة حیازته ضد من كان یخفي عنهم الحیازة وال في مواجهة الغیر . 3 اإلستم ا رریة :ویعني توالي أعمال السیطرة المادیة من الحائز على العقار المحاز في فت ا رت - غیر منقطعة ،فإذا لم یتحقق ذلك فإن الحیازة تعد منقطعة وغیر مستمرة وال تصلح أساسا لحمایة الحائز ال بدعاوى الحیازة وال التمسك بالتقادم المكسب . 4 ب -الشروط المتعلقة بمدة الحیازة یبنى عقد الشهرة أساسا على تصرح شرفي للحائز یدعي فیه أنه یمارس الحیازة الهادئة والعلنیة والمستمرة على العقار المعني ،بناءا على أحكام المادة 827من القانون المدني التي تنص على أنه " :من حاز منقوال أو عقا ا ر أو حق عینیا منقوال كان أو عقا ا ر دون أن یكون مالكا له أو خاصا به صار له ذلك ملكا إذا استمرت حیازته له خمسة عشر سنة دون انقطاعا" ،أي أن المشرع یشترط إلثبات األثر العیني للحیازة الصحیحة مدة خمسة عشر سنة عن طریق تحریر محرر الشه رة یتضمن اإلعت ا رف بالملكیة على أساس التقادم المكسب دون اللجوء إلى إج ا رءات التقاضي للتمسك بالملكیة . 5 :و تجدر اإلشارة أن القاعدة في إعداد عقد الشهرة تبعا إلج ا رءات المرسوم رقم المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة ،تقضي توفر خمسة عشر سنة كامال 352-83 للحیازة تطبیقا ألحكام القانون المدني ،وی ا رعا في ذلك تقصیر المدة إلى عشر سنوات أثناء حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص. 1 20 . .نفس المرجع ،نفس الصفحة 2 محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 3 180 . رحایمیة عماد الدین " ،الوسائل القانونیة إلثبات الملكیة العقاریة الخاصة في الج ا زئر" .أط روحة 4 ،دكتو ا ره في العلوم القانونیة منشورة ،جامعة مولود معمري تیزي وزو ،الج ا زئر ، 2014 ،ص. 112 . نفس المرجع ،ص. 5 120 . الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 97 تطبق المادة 828من نفس القانون ،عندما تقترن الحیازة بحسن النیة والسند الصحیح . 1 ثالثا :إعداد عقد الشهرة :یمر عقد الشهرة قبل شهر بالمحافظة القاریة بمجموعة من الم ا رحل نلخصها فیما یلي :تقدیم طلب إعداد عقد الشهر إلى الموثق المختص إقلیمیا -1 المتضمن سن إج ا رءات إثبات التقادم -تنص المادة الثانیة من المرسوم رقم 852 83 : المكسب وٕاعداد عقد الشهرة المتضمن اإلعت ا رف بالملكیة ،على وجوب تقدیم طلب من قبل المعني إلى الموثق المختص ویتضمن بیان هویة الحائز وعنوانه وكل المعلومات الالزمة لتعیین العیار تعیینا دقیقا ،من حیث طبعة الملكیة وموقعا و مشتمالتها ومساحتها وكذا الحقوق العینة العقاریة المثقل له إن وجدت وهویة المستفیدین منها ،كما ویجب أن بین تاریخ بدأ الحیازة بدقة . 2 المذكور أعاله ،على أنه " :یجب -و لقد نصت المادة 06من المرسوم رقم852 83 : ،على رئیس المجلس الشعبي البلدي وعلى نائب مدیر الشؤون العقاریة وأمالك الدولة في الوالیة ،كل في ما یخصه ،أن یبلغ الموثق المسؤول عن مكتب التوثیق المكلف بإعداد عقد الشهرة آ ا رءهما ومالحظتهما في ما یخص وضعیة العقار القانونیة في أجل أربعة أشهر ابتداء من " .تاریخ تلقیهما التماس ،طبقا ألحكام المادة 03أعاله و یعني ذلك أن الموثق غیر ملزم بإج ا رء تحقیقات میدانیة بنفسه ،أو رفقة أعوان مؤهلین لغرض معاینة حقوق الملكیة العقار للمستفید ،بل یكتفي بم ا رسالت إداریة لمدیریة أمالك الدولة المعدل و المتمم ال تسري بأثر رجعي 58 /09/المؤرخ في 1 - 26 :إال أن أحكام القانون 1975 المدني الصادر باألمر رقم75 : بتطبیق لنص المادة الثانیة منه مما یثیر إشكالیة في حساب مدة التقادم المكسب للحائزین اللذین بدأت :حیازتهم قبل تاریخ المؤرخ 1975/09/26 -أثناء تطبیق القانون المدني الفرنسي الذي یحدد التقادم المكسب بثالثین 58 سنة تطبیقا لألمر رقم75 : المتضمن القانون المدني ،بحیث أقرت الفقرتین الثانیة والثالثة من المادة 07ما یلي " :إذا قررت 1975 األحكام /09/في26 : الجدیدة مدة تقادم أقصر من ما قرره النص القدیم ،تسري المدة الجدیدة من وقت العمل باألحكام الجدیدة ولو كانت المدة .القدیمة بدأت قبل ذلك أما إذا كان الباقي من المدة التي تقررها األحكام القدیمة أقصر من المدة الجدیدة التي تقررها األحكام الجدیدة فإن التقادم یتم بإنقضاء هذا الباقي" .أنظر :محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 180 . نفس المرجع ،ص. 2 183 . الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 98 أو البلدیة في حدود اختصاصه ،إلبداء أ ریهما حول الطبیعة القانونیة للعقار المعني بهذا اإلج ا رء في أجل أربعة أشهر تحت طائلة إعداد عقد الشهرة دون تمهل من قبل الموثق أثناء سكوت اإلدارة بعد مرور هذه المدة . 1 شكلت هذه العملیات المحدودة نقص حقیقي و جوهري في مصداقیة عقد الشهرة ،حیث یكتفي الموثق بالتصریح الشرفي للحائز و شهادة شهود غیر خاضعة ألداء الیمین أو رقابة قضائیة كما أن كثی ا ر ما یتقاعس مد ا رء أمالك الدولة و رؤساء المجالس الشعبیة البلدیة عن واجب إبداء أ ریهم بشأن االلتماس المقدم إلیهم من قبل الموثقین بصدد إعداد عقد الشهرة ،وكان هذا سببا في االستیالء على كثیر من األمالك العقاریة الوطنیة العمومیة و الخاصة التابعة للدولة و الوالیة و كذا األمالك العقاریة التابعة للبلدیة . 2 :تحریر و تسلیم عقد الشهرة -2 في حالة عدم االعت ا رض على طلب إعداد عقد الشهرة خالل اآلجال المنصوص علیها قانونیا و هي أربعة أشهر تسري من تاریخ النشر في الصحف الوطنیة و اللصق في مقر البلدیة بالنسبة للمواطنین و من تاریخ تلقي االلتماس بالنسبة لرئیس البلدیة و نائب مدیر الشؤون العقاریة و أمالك الدولة ،فإن الموثق یقوم بإتباع اإلج ا رءات التالیة : 3 أ -تحریر العقد تحریر عقد الشهرة من قبل الموثق ال یخضع لنفس اإلج ا رءات و الشكلیات التي تخضع لها العقود التوثیقیة األخرى المنصبة على العقا ا رت كالبیع و الهبة ،باعتباره من العقود الوحیدة :الطرف فال یقوم الموثق مثال بإعادة تالوة العقد على طالبه ،بل یكتفي الموثق باإلشارة إلى حض ور صاحب الطلب الذي التمس إثبات ملكیته عن طریق التقادم المكسب ،وهذا بعد أخذ - .هویته الكاملة تحدید العقار الم ا رد اكتسابه تحدیدا نافیا للجهالة من ناحیة تسمیته ،موقعه مساحته و - .معالمه الحدودیة وفقا لمخطط معد من قبل الخبیر العقاري حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص. 1 29 . محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 2 183 . حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص. 3 39 . الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 99 .اإلشارة إلى أن هذه القطعة األرضیة لم تخضع إلج ا رءات المسح - التأكید على أن صاحب الملف قدم الوثائق المطلوبة قانونا ،و كذا على الموثق القیام بجمیع - المتضمن سن إج ا رءات إثبات التقادم -اإلج ا رءات المنصوص علیها بالمرسوم رقم352 83 : .المكسب وٕاعداد عقد الشهرة ،و المتعلقة بالتحقیق والتحري من المعلومات و الوثائق المقدمة له إثبات عدم ورود أي إعت ا رض ضد طلب الشهرة ال من السلطات العمومیة و ال من - الخواص ،أو ورود إعت ا رض تم الفصل فیه بموجب حكم حائز لقوة الشيء المقضي فیه یقضي بمواصلة إج ا رءات إعداد عقد الشهرة . 1 ب -تسجیل العقد المؤرخ في - :اشترط قانون التسجیل الصادر بموجب األمر رقم105 76 : المتضمن قانون التسجیل ،2بتسجیل مختلف العقود التي تحرر بمعیة الموثق 1976/12/09 لدى مصالح التسجیل و الطابع بمفتشیة الض ا رئب التابع لها مكتب التوثیق إقلیمیا و ذلك في أجل ا یتجاوز شهر تحت طائلة غ ا رمة تأخیریة . 3 ج -شهر العقد ألزم المشرع الج ا زئري في قانون الشهر العقاري على الموثقین و الموظفین و كتاب الضبط ،كل في حدود اختصاصه إشهار العقود و الق ا ر ا رت و األحكام الواجبة الشهر ،ضمن اآلجال المنصوص علیها قانونا ،و علیه فإن شهر عقد الشهرة أمام المحافظة العقاریة المختصة یعد إل ا زمیا باعتباره من العقود المعلنة للملكیة العقاریة حیث أنه ال یمكن لصاحب عقد الشهرة أن یدعي الملكیة على أساس التقادم المكسب ما لم یتم شهر عقده بمصلحة الشهر العقاري المتضمن إعداد مسح -إعماال لنص المادة 15الفقرة األولى من المرسوم رقم74 75 : األ ا رضي العام و تأسیس السجل العقاري ،التي نصت على " :كل حق ملكیة و كل حق عیني آخر یتعلق بعقار ال وجود له بالنسبة للغیر إال من تاریخ یوم إشهارهما في مجموعة البطاقات حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص. 1 39 . المتضمن قانون التسجیل (.الجریدة الرسمیة رقم 81 :سنة 105 /12/ 1976المؤرخ في.( 1976 : 2 - 09األمر رقم76 : دوة آسیا ،رمول خالد ،اإلطار القانوني و التنظیمي لتسجیل العقا ا رت في التشریع الج ا زئري .دار ، 3 هومة ،الج ا زئر2011 ، ص. 97 . الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 100 العقاریة " . 1 الفرع الثاني شهادة الحیازة كآلیة لتطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة الوظیفة االجتماعیة و -من المبادئ التي أق ا رها قانون التوجیه العقاري رقم25 ، 90 : االقتصادیة لألرض الفالحیة ،و ذلك إلى حد إلغاء حقوق الملكیة أثناء تطبیق المادة 48منه ، 2 و كان من تطبیقات ذلك ضرورة مواجهة افتقار المالك و الحائزین لهذه األ ا رضي الفالحیة .لسندات و العقود الملكیة تسمح لهم لالستثمار األمثل لها و هو األمر الذي جعل المشرع الج ا زئري یبادر لتشریع العمل بآلیة شهادة الحیازة ،وذلك لتبریر الحیازة و شغل هذه األ ا رضي الفالحیة بدون سندات ألجل تطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة و الحصول على سند یسمى شهادة الحیازة ،لتسهیل الحصول على القروض الرهنیة الضروریة للتمویل و رخص البناء من أجل تشیید المنشآت الضروریة لألرض الفالحیة ،تحافظ على االستق ا رر و العمل األمثل بها . 3 أوال :إج ا رءات تحریر شهادة الحیازة و المادة األولى من -عمال بنص المادة 40من قانون التوجیه العقاري رقم25 ، 90 : المتضمن كیفیة إعداد شهادة الحیازة و تسلیمها ،فإن رئیس البلدیة هو -المرسوم رقم254 91 : الشخص الوحید المؤهل قانونا إلعداد و تسلیم شهادة الحیازة للمعني ،بحیث على المعني تقدیم ملف تقني إلى البلدیة الكائن بها العقار محل الطلب على أن تحترم اإلج ا رءات المنصوص حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص. 1 41 . على أنه " :یشكل عدم استثمار األ ا رضي الفالحیة 2 /11/تنص المادة 48من قانون التوجیه 1990 العقاري المؤرخ في18 : فعال تعسفیا في استعمال الحق ،نظ ا ر إلى األهمیة االقتصادیة و الوظیفة االجتماعیة المنوطة بهذه األ ا رضي .و في هذا اإلطار یشكل االستثمار الفعلي و المباشر أو غیر المباشر واجبا على كل مالك حقوق عینیة عقاریة أو حائزها ، و على كل شخص طبیعي أو معنوي یمارس حیازة ذلك عموما" و هي خروج عن القواعد العامة لنظریة التعسف الستعمال الحق و أن كان توجها مبالغا فیه یعود في األساس لتقدیر السلطات العمومیة أهمیة األرض الفالحیة كرهان اقتصادي هام لمساحة صالحة للز ا رعة تقدر بت 7.5ملیون هكتار أمام الصدمة التي تركها تدني سعر البترول في مرحلة الثمانیات و ما خلفه من أزمة اقتصادیة خانقة ،أنظر :محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 235 . معالوي محمد " ،شهادة الحیازة في إطار قانون التوجیه العقاري" .مذكرة ماستر في القانون العقاري3 ، منشورة ،جامعة الدكتور ص / 42 .یحي فارس بالمدیة ،الج ا زئر. 2013 ، 2012 ، الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 101 :علیها قانونا ،وهنا نجد بأن المشرع قد میز بین إج ا رئین 1هما اإلج ا رء الفردي :یجب على المترشح للحیازة تقدیم عریضة مكتوبة بها جمیع البیانات - المتعلقة بطبیعة العقار محل الحیازة ،مساحته ،قوامه ،واألعباء التي قد یكون العقار محمال بها ،مع تعیین هویة المستفیدین منها . 2 اإلج ا رء الجماعي :یطبق هذا اإلج ا رء إذا تعلق األمر بب ا رمج التحدیث الریفي أو الحضري - ذات المنفعة العامة ،أو ب ا رمج إعادة التجمیع العقاري . 3 فالذي یمیز اإلج ا رءین هو أن األول وسیلة للتملك في المستقبل ،في حین أن الثاني هو أداة للتهیئة العقاریة ،والجدیر بالذكر هنا هو أنه على رئیس البلدیة أن یلتمس خالل 15یوما من تاریخ إیداع العریضة من مدیر أمالك الدولة التحقق من أن العقار محل شهادة الحیازة لیس ملكا للدولة أو الوالیة ،أن العقار المعني لیس موضوع سند ملكیة مشهر ،كما ویجب على مدیر أمالك الدولة إفادة رئیس البلدیة بالمعلومات التي یطلبها فیما یخص العقار محل الطلب في أجل شهرین اعتبا ا ر من تاریخ إخطاره بذلك وتحت مسؤولیته . 4 :یمر تحریر سند الحیازة بعدة م ا رحل قبل تسلیمها للمعني نتناولها بإختصار فیما یلي :تقدیم الملف -1 یتم تقدیم الملف أمام مصلحة المنازعات و االحتیاط العقاري بالبلدیة من قبل المرشح وذلك بتقدیم عریضة كتابیة 5یتضمن جمیع البیانات المفیدة حول طبیعة العقار محل طلب شهادة الحیازة ،قوامه ،مساحته ،وضعیته ،هویة الحائز أو الحائ زین و یبین عند االقتضاء الحقوق واألعباء التي یكون العقار مثقال بها مع تعیین المستفیدین و ترفق العریضة وجوبا زیادة :على ذلك بالوثائق التالیة المتضمن كیفیة إعداد - -تصریح شرفي 6یعد فق النموذج الملحق بالمرسوم رقم254 91 : معالوي محمد ،المرجع السابق ،ص. 1 42 . حمدي عمر باشا ،آلیة تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص. 2 82 . نفس المرجع ،ص. 3 83 . معالوي محمد " ،المرجع السابق ،ص. 4 43 . عریضة طلب شهادة الحیازة ،أنظر الملحق رقم5 03 : أنظر الملحق رقم6 04 : الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 102 .شهادة الحیازة و تسلیمها .شهادات الحالة المدنیة ألصحاب العریضة - .مخطط یبین حدود القطعة المعنیة ووضعیتها - و عند اللزوم أي وثیقة أو وسیلة یرید أصحاب العریضة اإلدالء بها . - 1 :التحقیق و التحري -2 یتولى إعداد شهادة الحیازة و تسلیمها رئیس المجلس الشعبي البلدي المختص إقلیمیا بعد :عملیة التحري و التحقیق التي تجري على النحو التالي :أ -فتح سجل خاص بشهادات الحیازة یقوم رئیس المجلس الشعبي البلدي بفتح سجل خاص بشهادات الحیازة یرقمه و یوقع علیه رئیس المحكمة المختص محلیا ،یسجل فیه تاریخ إیداع الع ا رئض م ا رعیا التسلسل الزمني إلیداعها مقابل تسلیم وصل لصاحب العریضة یشیر فیه إلى البیانات المرجع الذي سجلت فیه العریضة . 2 :ب -نشر الملخص العریضة ینشر ملخص العریضة خالل خمسة عشرة یوما الموالیة لتا ریخ إیداع العریضة من قبل المعني ،عن طریق اللصق بمقر البلدیة و ساحاتها العمومیة لمدة شهرین ،و ینشر بالج ا رئد الوطنیة على نفقة صاحبها مع تحدید المدة التي یجب خاللها تقدیم االعت ا رضات . 3 :ج -طلب أ ري مدیر أمالك الدولة و الشؤون العقاریة یجب على رئیس المجلس الشعبي البلدي أن یلتمس خالل 15یوم من تاریخ إیداع العریضة من رئیس مصلحة أمالك الدولة بالوالیة تحدید الطبیعة القانونیة للعقار من منظور األحكام التشریعیة التي تحكم األمالك الوطنیة . 4 ثانیا :تسلیم شهادة الحیازة حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق،ص. 1 85 . نفس المرجع ،ص. 2 87 . معالوي محمد ،المرجع السابق ،ص. 3 43 . .نفس المرجع ،نفس الصفحة 4 الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 103 في حالة عدم تقدیم أي اعت ا رض سواء من قبل األشخاص الخ واص أو من قبل رئیس مصلحة أمالك الدولة بالوالیة ،یحرر رئیس المجلس الشعبي البلدي محض ا ر خالل 08أیام التي تعقب تاریخ انقضاء اآلجال المحددة في المادتین 10و 11من المرسوم رقم254- 91 : المتضمن كیفیة إعداد شهادة الحیازة و تسلیمها ،یسمى محضر عدم االعت ا رض و یقوم بإعداد شهادة الحیازة وفق النموذج الملحق بالمرسوم المذكور أعاله 1 ،على أن یسلمها بعد القیام :باإلج ا رءات التالیة :تسجیل شهادة الحیازة -1 یتم تسجیل شهادة الحیازة بمصلحة التسجیل و الطابع بمفتشیة الض ا رئب ،و هذا من أجل تحصیل الجانب الضریبي لصالح الخزینة العمومیة . 2 :الشهر شهادة الحیازة -2 ،یتم شهر شهادة الحیازة بعد أن یتحقق المحافظ العقاري من البیانات المدونة بالعریضة وذلك تحت طائلة قیام مسؤولیته ،و یكون التسجیل بعد ذلك مؤقتا في سجل إیداع مؤقت لمدة یوما ،و بعد انقضاء هذه المدة تسجل في سجل اإلیداع النهائي . 15 3 الفرع الثالث التحقیق العقاري كآلیة موازیة لتطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة بعد فشل عقد الشهرة كآلیة لتطهیر الملكیة العقاریة التابعة للخواص بصفة عامة و الملكیة المتضمن تأسیس -العقاریة الفالحیة بصفة خاصة ،أوجد المشرع بموجب القانون رقم02 07 : .إج ا رء لمعاینة و تسلیم سندات الملكیة عن طریق التحقیق العقاري أوال :مضمون إج ا رء معاینة الملكیة العقاریة عن طریق التحقیق العقاري المذكور أعاله ،یحق لكل شخص طبیعي أو -تنص المادة 04من القانون رقم02 07 : معنوي یمارس حیازة على عقار لم یخضع إلج ا رء المسح بعد ولیس له سند ،أو للمالك الذي له حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص . 1 87 . دوة آسیا ،رمول خالد ،المرجع السابق. 2 22 . حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص. 390 . الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 104 سند الملكیة صادر قبل 01 :مارس 1961و التي فقدت حداثتها 1یوم طلب فتح التحقیق العقاري أي أن هذا السند لم یعد یعكس الوضعیة العقاریة لألمالك المحددة فیه ،طلب فتح تحقیق عقاري و ذلك بتوجیه طلب إلى مسؤول الحفظ العقاري بالوالیة المختص إقلیمیا من أجل حصوله على سند ملكیة . 2 بالرجوع إلى نص المادة 02و المادة 14من نفس القانون أنه إذا نتج عن التحقیق العقاري أن صاحب الطلب یمارس حیازة من شأنها أن تسمح له بالحصول على حق الملكیة عن طریق التقادم المكسب ،فإنه یعترف له بالملكیة على العقار أو الحق العیني العقار یمحل التحقیق ،و الحیازة المقصودة في هذا القانون هي الحیازة المبینة بأحكام المواد 808و 827 من القانون المدني طبقا للقواعد العامة . 3 ثانیا :إجراءات معاینة الملكیة العقاریة عن طریق التحقیق العقاري یمكن تقسیم هذه الم ا رحل و اإلج ا رءات المتعلقة بمعاینة حق الملكیة العقاریة عن طریق نذكر من السندات المحررة قبل أول مارس 1961و ذلك بموجب قوانین صدرت أثناء اإلحتالل 1 الفرنسي للج ا زئر و التي :ترتبت عنها تسلیم سندات ملكیة من قبل إدارة األمالك ما یلي و هذه السندات تبین - /07/السندات المحررة و المسلمة إثر إج ا رءات التحقیقات الكلیة التي 1873 ، وفقا لقانون رقم26 : طبیعة العقار و مساحته و تسمیته ،و حصص المستفیدین منه ،و كذلك األعباء التي تثقل العقا ا رت عند .االقتضاء و قانون - /02/السندات المحررة و المسلمة وفقا إلج ا رءات التحقیقات الكلیة أو الجزئیة التي 1897 تضمنها قانون رقم16 : .1926/08/04 السندات المحررة إثر م ا زیدات علنیة أو البیوع و الهبات و غیرها من التصرفات الواردة على العقا ا - رت تمت في الشكل الرسمي أمام مكاتب التوثیق في تلك الفترة ،و التي خضع البعض منها لعملیة الشهر بمكاتب الرهون .لالحتجاج بها الغیر عقود القضاة الشرعیین المتضمن معامالت عقاریة بین الج ا زئریین ،و عادة ما كانت تنصب على أ ا - رضي فالحیة في المناطق الریفیة حیث كانت تخضع لقواعد الشریعة اإلسالمیة ،و كانت عقودها تحرر باللغة العربیة و تسجل في دفاتر .مخصصة لذلك الق ا ر ا رت القضائیة المنشئة ،الناقلة ،المصرحة ،المثبتة أو المعدلة للملكیة العقاریة و الحقوق العینیة - العقاریة الصادرة عن قضاة الهیئة القضائیة و الحائزة لقوة الشيء المقضي فیه ،و هي سندات ملكیة لم تعد تعكس الوضعیة العقاریة الحقیقیة لها ،بل أن عملیة إشهارها حتى بعد االستقالل شكلت سببا للمطالبة المحافظین العقاریین بإل ا زمیة إف ا رغها .لدى الموثقین قبل شهرها أنظر :محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق،ص . 257 . حمدي عمر باشا ،آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة .المرجع السابق ،ص . 2 127 . .نفس المرجع ،نفس الصفحة 3 الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 105 التحقیق العقاري إلى قسمین األول التحقیق العقاري و الثاني معاینة حق الملكیة وتسلیم سندات .الملكیة :التحقیق العقاري -1 :أ -تقدیم طلب فتح تحقیق عقاري یتم فتح تحقیق عقاري عن طریق تقدیم طلب لمدیر الحفظ العقاري الوالئي المختص المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة -إقلیمیا وذلك استنادا لنص المادة 04من القانون رقم02 07 : و تسلیم سندات الملكیة عن طریق التحقیق العقاري ،والتي تحیلنا في ما یتعلق بمحتوى الطلب و الوثائق المرفقة به إلى تنظیم ،و بناءا على ذلك صدر المرسوم التنفیذي رقم147- 08 : المتعلق بعملیات التحقیق العقاري و تسلیم سندات الملكیة /05/ 1المؤرخ في. 2008 19 : و بینت المادة 03من هذا المرسوم محتوى الطلب الكتابي و المودع بسجل مخصص لذلك على مستوى مدیریة الحفظ العقاري المختصة إقلیمیا ،بحیث یجب أن یحتوي على جمیع البیانات المتعلقة بالعقار ،هذا و یجب أن یرفق الطلب بالملف التقني الذي یتضمن على الشهادات اإلداریة أو الجبائیة التي یمكن أن تكون للحائز ،و وثائق الحالة المدنیة مرفقا وجوبا بمخطط طوبوغ ا رفي و بطاقة وصفیة یعدهما مهندس خبیر عقاري على نفقة صاحب الطلب . 2 ب -حاالت فتح التحقیق العقاري المذكور أعاله ،على ما یلي ":یتم فتح تحقیق -تنص المادة 06من القانون رقم02 07 : عقاري بصفة فردیة في أي وقت ،غیر أنه یمكن فتح تحقیق عقاري بصفة جماعیة في إطار " .إنجاز ب ا رمج بناء أو تهیئة عقاریة ،ریفیة أو حضریة انطالقا من هذا النص نتوصل إلى أنه لمعاینة حق الملكیة عن طریق التحقیق العقاري .هناك إج ا رء وهما اإلج ا رء الفردي واإلج ا رء الجماعي :ب -1 .فتح التحقیق العقاري الفردي المتعلق بعملیات التحقیق العقاري و تسلیم سندات 147 /05/المؤرخ في 1 - 19 :المرسوم 2008 التنفیذي رقم08 : الملكیة(،جریدة الرسمیة رقم 26 :لسنة .( 2008 محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 2 314 . الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر 106 یجوز لكل حائز لملك عقاري بدون سند في البلدیات و المناطق غیر الممسوحة أن یبادر بطلب إج ا رء فتح تحقیق عقاري كما یمكن لحاملي السندات الملكیة المحررة قبل أول مارس تقدیم الطلب ،كما و تعني هذه العملیة تلك السندات التي حررت في ظل التشریع 1961 الفرنسي و التي لم تعد تعكس الوضعیة العقاریة لألمالك المثبتة لها . 1 :ب - 2 .فتح تحقیق عقاري جماعي ،یمكن فتح تحقیق عقاري بصفة جماعیة في إطار انجاز ب ا رمج بناء أو تهیئة عقاریة ریفیة أو حضریة و یفتح بق ا رر من الوالي و بمبادرة منه أو من رئیس المجلس الشعبي البلدي المختص وذلك بعد أخذ أ ري كل من مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي ،و مسؤول البناء أو المصالح الفالحیة ،و یخضع هذا الق ا رر إلج ا رءات النشر الواسعة التي تتم عن طریق اإلعالن بمقر البلدیات المعنیة و الج ا رئد الوطنیة و الوسائل االلكترونیة األخرى 2طبقا لنص المتعلق بعملیات التحقیق العقاري و تسلیم -المادة 05من المرسوم التنفیذي رقم147 08 : سندات الملكیة . 3 :ج -مباشرة التحقیق العقاري یباشر التحقیق العقاري محقق عقاري یعینه مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي ،من ضمن أعوان سلك مفتشیة أمالك الدولة ،و عند االقتضاء ،یجوز للوزیر المعني أن یكلف أي :عون من األعوان التابعین لألسالك المعادلة و ذلك طبقا لنص المادة 09من القانون رقم المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة و تسلیم سندات الملكیة عن طریق التحقیق العقاري . 02-07 4 محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص ص. 1 268،269 . عزوي حازم ،المرجع السابق ،ص. 2 108 . المؤرخ في3 - 19 :یحتوي محضر التحقیق العقاري حسب نص المادة 05من 2008/05/ 147 المرسوم التنفیذي رقم08 : :المذكور أعاله على مایلي .معاینة حق الملكیة العقاریة والحقوق العینیة العقاریة االخرى واألعباء المثقلة بها إن وجدت - .تحدید المساحة ووضع معالم حدودیة - .تعیین المحتوى المادي - .تمثیل العقار في رسم بیاني بواسطة مخطط یعده مهندس خبیر عقاري - محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 4271 . ،و یتم إج ا رء التحقیق العقاري تحت سلطة و م ا رقبة مسؤول الحفظ العقاري الوالئي ویخضع التحقیق العقاري إلشهار واسع ،كما یجوز لكل شخص یحوز سندا أو لدیه معلومات حول العقا ا رت محل التحقیق التقرب من المحقق و اإلدالء بكل الوثائق الواجب تقدیمها و ذلك أثناء التحقیق طبقا لنص المادة 08من نفس القانون ،كما ویتلقى المحقق العقاري في المیدان تصریحات صاحب الطلب . 1 یجري المحقق كل التحریات في مدى صحة المعلومات الضروریة إلثبات حق الملكیة وحمایة حقوق الغیر إن وجدت ،یحرر المحقق العقاري محض ا ر مؤقتا للتحقیق العقاري في خالل یوما على األكثر بعد تاریخ تنقله إلى عین المكان ،ویسجل فیه نتائج تحقیقه وتكون نسخة 15 المحضر المؤقت محل نشر عن طریق اللصق لمدة 30یوما في مقر بلدیة موقع العقار خالل أیام على األكثر بعد تاریخ تحریره ،لكي یطلع علیه الجمهور ،وذلك قصد تقدیم احتجاجات 03 أو اعت ا رضات محتملة ،وتبدأ المدة المفتوحة لالحتجاجات أو االعت ا رضات ،2التي تساوي ثالثین یوما بعد ثمانیة أیام من بدایة مدة اللصق حسب ما جاء في نص المادة 12من المرسوم المتعلق بعملیات التحقیق العقاري وتسلیم سندات الملكیة - 3التنفیذي رقم. 147 08 : ،في حالة إذا لم یقدم أي احتجاج أو اعت ا رض ،یحرر المحقق العقاري محض ا ر نهائیا یسجل فیه نتائج التحقیق العقاري الذي قام به ،وعلیه یقوم المهندس الخبیر العقاري على نفقة صاحب الطلب أو المعني بوضع معالم حدود العقار ،ویعد محضر وضع المعالم الذي یوقع علیه أیضا المحقق العقاري ،ویتمم بعد ذلك المخطط الطبوغ ا رفي باإلشارة إلى معالم الحدود عزوي حازم ،المرجع السابق ،ص. 1 109 . في حالة تسجیل احتجاجات أو اعت ا رضات من طرف الغیر ،أثناء التحقیق العقاري ،یتم تسجیلها في 2 سجل مفتوح لهذا الغرض لدى مسؤول الحفظ العقاري الوالئي ،و یمكن للمحقق االنتقال من جدید إلى المیدان قصد د ا رسة مدى جدیة وصحة هذه االحتجاجات ،كما و یحدد المحقق جلسة لمحاولة الصلح ،فإن اتفق الطرفان یحرر محضر صلح بذلك ،و إن لم یتفقا یتم إعداد محضر عدم الصلح ،و لطرف المعني مهلة شهرین لرفع دعوى أمام الجهات القضائیة المختصة تخضع هذه الدعوى إلج ا رءات الشهر و توقف جمیع اإلج ا رءات إلى غایة الفصل فیها بحكم قضائي .أنظر :محمودي عبد ،العزیز ،المرجع السابق ص. 271 . محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 3 271 . ورقم الوحدة العقاریة ،ثم یسلمه للمحقق العقاري . 1 :معاینة حق الملكیة و تسلیم سندات ملكیة المترتبة على التحقیق العقاري -2 بعد إب ا رز مجمل إج ا رءات التحقیق العقاري ،ال بد من الوصول إلى النتیجة المرجوة من هذا القانون ،وهي تسلیم سندات ملكیة ،وال یكون ذلك إال إذا نتج عن تحلیل التصریحات واألقوال والشهادات وكذا الوثائق المقدمة والتحریات التي قام بها المحقق العقاري ،أن صاحب الطلب یمارس حیازة من شانها أن تسمح له بالحصول على حق الملكیة ،عن طریق التقادم .المكسب ،طبقا ألحكام القانون المدني فإنه یعترف له بأحقیة العقار محل التحقیق في هذه الحالة یصدر مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي ،على أساس المحضر المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة -النهائي المنصوص علیه في المادة 13القانون رقم02 07 : و تسلیم سندات الملكیة عن طریق التحقیق العقاري ،مقر ا ر یتعلق بالترقیم العقاري باسم المالك المعني ،یرسل مقرر الترقیم العقار للمحافظة العقاریة المختصة إقلیمیا قصد التنفیذ . 2 بعد ذلك یقوم المحافظ العقاري بالترقیم العقاري وذلك بشهر الحقوق المعاینة أثناء التحقیق بالسجل العقاري ،وذلك بالتأشیر على مجموعة البطاقات العقاریة المؤقتة ،ویشكل إج ا رء اإلشهار المنفذ بمفهوم المادة 88نقطة االنطالق لحق الملكیة التي یكرسها المرسوم التنفیذي المتعلق بتأسیس السجل العقاري - 3رقم. 63 76 : یعد المحافظ العقاري على إثر إشهار مقرر الترقیم العقاري سند ملكیة یكون مطابقا المتعلق بعملیات التحقیق العقاري و تسلیم -للنموذج الملحق بالمرسوم التنفیذي رقم147 08 : سندات الملكیة ،و یرسل إلى مدیر الحفظ العقاري الوالئي لغرض تسلیمه للمعني ،و في حالة الشیوع یسلم سند الملكیة إلى أحد المالكین في الشیوع ،إما على أساس تصریح كتابي یقوم به المالكون في الشیوع أمامه ،وٕاما على أساس وكالة موثقة . 4 المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة و تسلیم سندات 02 /02/المؤرخ في 1 - 27 :المادة 10إلى 2007 13من القانون رقم07 : .الملكیة عن طریق التحقیق العقاري عزوي حازم ،المرجع السابق ،ص. 2 112 . محمودي عبد العزیز ،المرجع السابق ،ص. 3 274 . عزوي حازم ،المرجع السابق ،ص. 4112 .