‫المبحث الثاني‬

‫البدائل التي فرضتها عملیة تطهیر العقار الفالحي‬

‫لقد اعتمد المشرع وسیلة مباشرة لتطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة وذلك بتبني نظام الشهر‬
‫العیني والذي یرتبط بعملیة المسح العام لأل ا رضي و نظ ا ر للنتائج الهزیلة التي حققها المسح‬
‫العام لأل راضي و تسلیم سندات الملكیة للفالحین ‪ ،‬فقد تطلب من المشرع إیجاد وسائل غیر‬
‫مباشرة تضمن تفعیل و تسریع عملیة التطهیر العقاري في األ ا رضي غیر الممسوحة‪ ،‬و التي‬
‫تعتبر بدائل قانونیة إلثبات الملكیة العقاریة الفالحیة في هذه المناطق‪ ،‬وعلى أ رسها عقد الشهرة‬
‫شهادة الحیازة ‪ ،‬التحقیق العقاري ‪،‬‬
‫ولقد نتج عن هذه الوسائل المعتمدة لتطهیر وإثبات الملكیة العقاریة الفالحیة نشوب‬
‫عدة ن ا زعات اختلف اختصاص القضاء فیها‪ ،‬وهو ما سنوضحه في هذا المبحث من خال‬
‫تقسمیه إلى مطلبین كاآلتي‪:‬‬
‫المطلب األول‪:‬‬
‫البدائل قانونیة إلثبات الملكیة العقاریة الفالحیة‬
‫‪ ‬المطلب الثاني‪:‬‬
‫اآلثار المترتبة على تسلیم سندات الحیازة و الملكیة‪.‬‬
‫‪ ‬شامة سماعین‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 1 -131 .‬‬
 ‫المطلب األول‬
‫البدائل قانونیة إلثبات الملكیة العقاریة الفالحیة‬
‫لقد ولدت اإلصالحات السیاسیة واالقتصادیة التي عرفتها البالد جذب استثما ا رت ضخمة‬
‫على الصعید العقاري‪ ،‬و هذه االستثما ا رت إحتاجت لعملیة تمویل بواسطة القروض البنكیة الذي‬
‫‪،‬یحتاج أساسا إلى المعرفة الدقیقة للوضعیة القانونیة لألوعیة العقاریة الفالحیة محل االستثمار‬
‫‪ .‬بواسطة مخططات مسح و سندات ملكیة واضحة تمثل بطاقیة حقیقیة للملكیات العقاریة‬
‫و نظرا للنتائج الهزیلة التي حققها المسح العام لأل ا رضي و تسلیم سندات الملكیة‬
‫للفالحین‪ ،‬بادر المشرع إلى إیجاد آلیات موازیة ألجل تسریع عملیة تطهیر الملكیة العقاریة‬
‫المؤرخ في‪ - :‬الفالحیة في المناطق غیر الممسوحة و ذلك من خالل المرسوم رقم‪352 83 :‬‬
‫المتضمن سن إجراء إثبات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة ‪ 1‬المتضمن ‪1983/05/21‬‬
‫االعتراف بالملكیة ‪.‬‬
‫المعدل ‪ 25 /11/‬المؤرخ في‪ - 18 :‬كما أنه بصدور قانون التوجیه العقاري رقم‪1990 90 :‬‬
‫والمتمم نص على العمل بشهادة الحیازة طبقا للكیفیات التي حددها المرسوم رقم‪254- 91 :‬‬
‫المحدد لكیفیات إعداد شهادة الحیازة و تسلیمها ‪ ،3‬والتي تسمح ‪ /07/‬المؤرخ في‪1991 27 :‬‬
‫لحاملیها على الحصول على رخص البناء و توقیع قروض الرهنیة من جهة‪ ،‬و من جهة أخرى‬
‫المؤرخ في‪ - 27 :‬تسمح بتقلیص آجال المسح عند العمل بالقانون رقم‪2007/02/ 02 07 :‬‬
‫المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة حق الملكیة العقاریة و تسلیم سندات الملكیة عن طریق تحقیق‬
‫عقاري ‪. 4‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 86 .‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 87 .‬‬
 ‫الفرع األول‬
‫عقد الشهرة كآلیات موازیة لتطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة‬
‫‪:‬رغم أن عقد الشهرة‪ ،‬قد أصبح عملیا غیر موجود لكونه قد ألغي بموجب القانون رقم‬
‫المذكور أعاله‪ ،‬إال أن الد ا رسة تقتضي منا تناول عقد الشهرة كأداة اعتمدها المشرع ‪02-07‬‬
‫في مرحلة معینة ألجل المساهمة في تطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة و هو إج ا رء یقوم على‬
‫أساس إثبات الملكیة العقاریة عن طریق الحیازة والتقادم المكسب‪ ،‬وفقا ألحكام القانون المدني‪1 .‬‬
‫‪:‬أوال‪ :‬مفهوم عقد الشهرة‬
‫المذكور أعاله‪ ،‬بإعطاء تعریف لعقد ‪ -‬لم یقم المشرع الج ا زئري في المرسوم رقم‪352 83 :‬‬
‫الشهرة‪ ،‬و یعرفه األستاذ حمدي باشا عمر بأنه عبارة عن‪ ":‬محرر رسمي‪ ،‬یعد من قبل الموثق‬
‫طبقا لألشكال القانونیة‪ ،‬وفي حدود سلطته واختصاصه‪ ،‬یتضمن إشهار الملكیة على أساس‬
‫التقادم المكسب بناء على تصریح طالب العقد" ‪. 2‬‬
‫وقد تبنى المش رع الج ا زئري هذا النوع من العقود من أجل تطهیر الوضعیة العقاریة‬
‫عزوي حازم‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 1 92 .‬‬
‫‪:‬هنالك من یري بأن تسمیة هذا المحرر بعقد الشهرة هي تسمیة منتقدة لسببین ‪2‬‬
‫أن النص ‪ "Acte de Notoriété" -‬أي " محرر الشهرة" و لم یستعمل مصطلح "‪ "Contra‬كما‬
‫بالفرنسیة استعمل مصطلح‬
‫‪.‬ذهب إلیه النص المحرر بالعربیة‬
‫المؤرخ في‪ - - :‬مصطلح عقد یعني هناك إ ا ردتین متبادلتین‪ ،‬في حین أنه بالنسبة لعقد الشهرة و ‪352‬‬
‫حسب المرسوم رقم‪83 :‬‬
‫المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة ‪ ،‬تتجلى فیه إ ا ردة شخص واحد هو الحائز ‪1983/05/21‬‬
‫الذي شهر حیازته‪ ،‬لذا‬
‫‪".‬فإن التسمیة المحبذة و الصحیحة هي‪" :‬محرر شهر التقادم المكسب‬
‫غیر أن بعض األساتذة الموثقین یؤیدون مصطلح "عقد الشهرة" و یرونه صحیح من منطلق أن العقود‬
‫التوثیقیة تصنف إلى‬
‫‪:‬قسمین‬
‫‪.‬تعاقدیة‪ :‬یعمل فیها على تجسید توافق إ ا ردتین متبادلتین‪ ،‬أي إیجاب و قبول كالبیع و الهبة ‪-‬‬
‫تصریحیة‪ :‬یقتصر فیها دور الموثق على استقبال التصریح و یحرر بشأنه عقد قالب رسمي متى كان ‪-‬‬
‫هذا التصریح غیر‬
 ‫مخالف للقانون‪ ،‬مثل طلب إعداد فریضة‪ ،‬شهادة توثیقیة ‪ .‬أنظر‪ :‬حمدي باشا عمر‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة‬
‫‪.‬العقاریة الخاصة‬
‫المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪. 15 .‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة لألمالك التي لم تتم فیها بعد عملیة المسح العام لأل ا رضي وتأسیس السجل‬
‫العقاري ‪ ،1‬خاصة‬
‫أن ما یقارب ثلثي الملكیة العقاریة الخاصة في بالدنا لیست لها سندات ملكیة مكتوبة‪ ،‬فضال‬
‫على أن هناك قرى وبلدیات بأكملها انتقلت األ ا رضي فیها من جیل إلى جیل عن طریق‬
‫الحیازة‪2 .‬‬
‫ثانیا‪ :‬شروط االستفادة من عقد الشهرة‬
‫قد أوضحت المادة األولى من نفس المرسوم الشروط الالزمة إلعداد عقد الشهرة ‪ ،‬فمنها‬
‫ما یتعلق بالعقار الم ا رد اكتساب الحق علیه‪ ،‬ومنها ما یتعلق بالواقعة المادیة الم ا رد إثباتها بعقد‬
‫الشهرة والتي تتمثل في الحیازة ‪. 3‬‬
‫‪:‬الشروط المتعلقة بالعقار الم ا رد اكتساب الحق علیه ‪-1‬‬
‫یشترط في العقار محل إعداد عقد الشهرة توفر فیه مجموعة من الشروط منها ما تعلق‬
‫‪ :‬بالمنطقة الواقعة فیها‪ ،‬ومنها ما یتعلق بالطبعة القانونیة له‪ ،‬وهي كاآلتي‬
‫أ‪ -‬أن یكون كائن ببلدیة غیر ممسوحة‬
‫لالستفادة من أحكام عقد الشهر یجب أن ال یكون العقار واقعا في إقلیم بلدیة خضعت‬
‫المتضمن مسح األ ا رضي العام وتأسیس السجل العقاري‪ ،‬ألن ‪ -‬إلج ا رءات األمر رقم‪74 75 :‬‬
‫البلدیات التي خضعت لها اإلج ا رء یحصل الحائزون فیها بعد نهایة العملیة على سند رسمي هو‬
‫یرمي إلى تطهیر الوضعیة ‪ ... ": 1998 -‬ألن المرسوم ‪ 1 /03/ 83‬ق ا رر المحكمة العلیا رقم‪352 :‬‬
‫‪ 129947‬بتاریخ‪09 :‬‬
‫العقاریة لألمالك التي لم تتم فیها عملیات مسح األ ا رضي العام و تأسیس السجل العقاري" ‪ " ،‬غیر‬
‫منشور" ‪ ،‬أشار إلیه‪ :‬حمدي‬
‫باشا عمر‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪. 16 .‬‬
‫عزوي حازم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 294 .‬‬
‫حمدي عمر باشا ‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪.‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 316 .‬‬

‫الدفتر العقاري ‪. 1‬‬

 ‫ب‪ -‬أن ال تكون ملكیة طالب عقد الشهرة ثابت بسند رسمي‬
‫بمعنى أن الحائز لعقار بموجب عقد عرفي غیر ثابت التاریخ یمكنه اللجوء إلى الموثق‬
‫للمطالبة بإعداد عقد الشهرة ‪. 2‬‬
‫أما الشخص الذي یحوز عقد عرفي اكتسب تاریخا ثابتا قبل أول جانفي ‪ 1971‬فیمكنه‬
‫‪:‬اللجوء إلى الموثق لتحریر عقد إیداع یتم شهره بالمحافظة العقاریة تطبیقا للمرسوم التنفیذي رقم‬
‫المتعلق بتأسیس السجل العقاري ‪ 93-123 - 3‬المعدل و المتمم للمرسوم رقم‪. 73 76 :‬‬
‫أما الشخص الذي یملك عقار بموجب سند رسمي(عقد توثق‪ ،‬عقد إداري‪ ،‬حكم قضائي)‬
‫مشهر بالمحافظة العقاریة فهو غیر معني إطالقا بهذا المرسوم كون ملكیته ثابت بسند ملكیة‬
‫رسمي له الحجة الكاملة في مواجهة الكافة ‪. 4‬‬
‫ج‪ -‬أن یكون العقار موضوع عقد الشهرة من نوع ملك خاص‬
‫عقد الشهرة یعد فقط في أ ا رضي الملكیة الخاصة وهذا ما یستشف من أحكام المادة األولى‬
‫المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة التي جاء فیها" كل ‪ -‬من المرسوم رقم‪352 83 :‬‬
‫شخص یحوز في ت ا رب البلدیات‪ ،...‬عقا ا ر من الملك " وبالتالي یستبعد من نطاق تقطیب أحكام‬
‫‪:‬هذا المرسوم الملكیات التالیة‬
‫ج‪ -1 .‬األمالك الوطنیة‪ :‬سواء كانت أمالك وطنیة عمومیة أو أمالك وطنیة خاصة حیث ال‬
‫حیث أن المحافظ العقاري رفض إشهار ‪ 1 /03/‬ق ا رر المحكمة العلیا‪ ،‬الغرفة اإلداریة رقم‪1998 " :‬‬
‫‪ 129947‬المؤرخ في‪09 :‬‬
‫عقد شهر‪ ،‬مما جعل المستفید یرفع دعوى أمام الغرفة اإلداریة انتهت أمام الغرفة اإلداریة للمحكمة العلیا‬
‫التي اعتبرت رفض‬
‫المؤرخ ‪ -‬المحافظ العقاري مبر ا ر‪ ،‬بسبب سبق خضوع األرضیة إلج ا رءات الشهر و أن المادة ‪352‬‬
‫األولى من المرسوم رقم‪83 :‬‬
‫المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة تشر إلى أن ال ا رضي غیر الممسوحة فقط كما أن ‪1983‬‬
‫الحال ‪ /05/‬في‪21 :‬‬
‫یفرض فرز األمالك العقاریة بعد اإلنتهاء من عملیة المسح بحیث تصبح األ ا رضي التي ال مالك أو ال‬
‫حائز لها ملك للدولة‬
‫بمقتضى إج ا رءات الترقیم المؤقت لمدة سنتین لتتوج بعد ذلك بالترقیم النهائي بإسم الدولة ولفائدتها"‬
‫أشار إلیه‪ :‬محمودي عبد‬
‫‪ .‬العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪ 172 .‬ومایلیها‬
‫حمدي عمر باشا‪ .‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 218 .‬‬
 ‫‪.‬نفس المرجع ‪ ،‬نفس الصفحة ‪3‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 4 179 .‬‬
‫یجوز إعداد عقد الشهرة على العقا ا رت التابعة لمكیتها للدولة أو جماعاتها اإلقلیمیة ‪. 1‬‬
‫ج‪-2 .‬األمالك الوقفیة‪ :‬وهي األمالك المحبس عن التملك على وجه التأبید والتصدق بالمنفعة‬
‫على الفق ا رء أو على وجه من وجوه البر و الخیر‪ ،‬فهذه األمالك ال یمكن تملكها بالتقادم‬
‫المكسب بسبب زوال حق الملكیة و ألن الوقف یتمتع بالشخصیة المعنویة‪ ،‬كما أنه إذا صح‬
‫الوقف یزول حق ملكیة الواقف وینحصر حق الموقوف علیه في اإلنتفاع بالعین فقط‪ ،‬ومبدأ‬
‫حضر التقادم المكسب یسري على الوقف بنوعیه العام والخاص ‪. 2‬‬
‫‪:‬شروط المتعلقة بالحیازة ‪-2‬‬
‫المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد ‪ -‬تنص المادة األولى من المرسوم رقم‪352 83 :‬‬
‫‪:‬الشهرة‪ ،‬على أنه‪ " :‬كل شخص یحوز بت ا رب البلدیات التي لم تخضع لألمر المحدث رقم‬
‫المتعلق بتأسیس السجل العقاري‪ ،‬عقا ا ر من نوع ملك حیز مستمرة ‪ ،‬غیر منقطعة وال ‪74-75‬‬
‫المتضمن القانون ‪ -‬متنازع علیها وعالنیة ولیست مشوبة بلبس‪ ،‬طبقا ألحكام األمر رقم‪58 75 :‬‬
‫المدني‪ ،‬یمكنه أن یطلب من الموثق المسؤول عن مكتب التوثیق المختص إقلیمیا عقد شهرة‬
‫‪ ".‬یتضمن اإلعت ا رف بالملكیة‬
‫یستشف من هذا النص أن المشرع یؤسس إج ا رءات اإلعت ا رف بالملكیة وتحریر عقد الشهرة‬
‫على أساس الحیازة الصحیحة المنصوص علیها القانون المتضمن القانون المدني المذكور‬
‫أعاله‪ ،‬والمؤدیة ألثرها العیني المتمثل في اكتساب الملكیة عن طریق التقادم المكسب‪ ،‬و إن‬
‫الحیازة الصحیحة المنصوص علیها في القانون المدني یجب أن تتضمن شروط موضوعیة‬
‫عامة وشروط أخرى تخص مدة الحیازة الالزمة لإلكتساب في التقادم المكسب ‪ ،3‬والتي نتعرض‬
‫‪:‬لها بإختصار فیما یلي‬
‫حیث أن القطعة األرضیة التي یلتمس المستأنفون ‪ 143 /04/‬المؤرخ في‪ 1 - 14 :‬ق ا رر" ‪2000‬‬
‫مجلس الدولة رقم‪900 :‬‬
‫االعت ا رف بملكیتها عن طریق التقادم كانت محل إدماج في االحتیاطات العقاریة للبلدیة و بالتالي فإن‬
‫هذه القطعة األرضیة‬
‫هي ملك للبلدیة التي ال یمكن للمستأنفین اكتسابها" أشار إلیه ‪ :‬حمدي عمر باشا ‪ .‬آلیات تطهیر الملكیة‬
‫‪.‬العقاریة الخاصة‬
‫المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 19 .‬‬
 ‫‪.‬نفس المرجع‪ ،‬نفس الصفحة ‪2‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 3 175 .‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪95‬‬
‫أ‪-‬الشروط الموضوعیة العام للحیازة‬
‫اختلف الفقهاء على الطبیعة القانونیة للحیازة منهم من یرى أنه مجرد واقعة مادیة ومنهم‬
‫‪،‬من یصفها بأنها حق‪ ،‬والفقه اإلسالمي یعتبر أن الحیازة واقع مادیة بوصفها حالة لوضع الید‬
‫غیر أن موطن اإلتفاق أن الحیازة سواء كانت حق أو واقع مادیة فهي قرینة بسیطة تتماشى‬
‫مع األوضاع الظاهرة في اغلب األحیان‪ ،‬وتأسس لدى الفقهاء والتشریعات المقارنة إلى تبني‬
‫قاعدة الحیازة قرینة على الملكیة‪1 .‬‬
‫نقتصر في تناول الشروط الموضعیة العام للحیازة الصحیحة على بیان دقیق لعناصرها‬
‫وصفاتها التي نص علیه المشرع في األحكام العامة و أحكام المرسوم رقم‪352- 83 :‬‬
‫‪.‬المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة‬
‫‪.‬أ‪ - 1 .‬عناصر الحیازة‪ :‬تقوم الحیازة على عنصرین عنصر مادي واآلخر معنوي‬
‫العنصر المادي‪ :‬هو وضع الید على الشيء أو الحق عن طریق السیطرة الفعلیة علیه ‪-‬‬
‫واستعماله للتصرف فیه‪ ،‬ویتحقق هذا العنصر بمباشرة الشخص لألعمال المادیة التي یباشرها‬
‫المالك عادة على العقار المحاز بحسب طبیعته فإن كان أرضا فالحیة یستعملها بز ا رعتها ‪، 2‬‬
‫وعلیه عقد فأن عقد الشهر الذي یحصل علیه الشخص بدون توفر هذا العنصر یعد باطال ‪. 3‬‬
‫العنصر المعنوي‪ :‬وهو القصد‪ ،‬أي نیة وقصد الحائز استعمال الشيء بغرض تملكه وعلى ‪-‬‬
‫هذا األساس یفرق بین الحیازة القانونیة والحیازة العرضیة والتي تفتقر إلى العنصر المعنوي ألنه‬
‫ال یعتبر توافر الحیازة القانونیة في األعمال الواردة على العقار على سبیل الرخصة أو‬
‫التسامح ‪. 4‬‬
‫أ‪ - 2 .‬صفات الحیازة‪ :‬أن الحیازة الصحیحة التي اشترطها المشرع بموجب المادة األولى من‬
‫المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة‪ ،‬یجب أن تكون الحیازة ‪ -‬المرسوم رقم‪352 83 :‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 1 176 .‬‬
‫السنهوي عبد الر ا زق ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 2 692 .‬‬
 ‫حیث انه حسب تصریحات المدعي ‪ ، 99 /02/‬المؤرخ في‪ 3 / 15 :‬حكم لمحكمة باتنة ‪2000 :" ،‬‬
‫القسم العقاري‪ ،‬رقم‪1809 :‬‬
‫فإن المدعى علیه لم یسبق له أن حاز العقار موضوع عقد الشهرة الم ا رد إبطاله ‪ ،‬وان الحیازة الفعلیة‬
‫كانت للمستأجر منذ سنة‬
‫إلى غایة سنة ‪ ." 1998‬أشار إلیه‪ :‬حمدي عمر باشا‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة ‪. 1979‬‬
‫الخاصة‪.‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪22 .‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪4 176 .‬‬
‫هادئة وعلنیة ومستمرة خالیة من عیب الغموض واإلك ا ره واإلخفاء وعدم اإلستم ا رریة ونص‬
‫المشرع على هذه العیوب في المادة رقم‪ 808 :‬من القانون المدني ‪.‬‬
‫الهدوء‪ :‬والمقصود بالهدوء هو تمكن الحائز من استعمال الشيء واإلنتفاع به دون اللجوء إلى ‪-‬‬
‫العنف والقوة ‪.‬‬
‫العلنیة‪ :‬یشترط في الحیازة أن تكون ظاهرة للمأل أما من یتعمد اإلنتفاع بالشيء المحوز س ا ر ‪-‬‬
‫فال یجوز له التمسك بصحة حیازته ضد من كان یخفي عنهم الحیازة وال في مواجهة الغیر ‪. 3‬‬
‫اإلستم ا رریة‪ :‬ویعني توالي أعمال السیطرة المادیة من الحائز على العقار المحاز في فت ا رت ‪-‬‬
‫غیر منقطعة‪ ،‬فإذا لم یتحقق ذلك فإن الحیازة تعد منقطعة وغیر مستمرة وال تصلح أساسا‬
‫لحمایة الحائز ال بدعاوى الحیازة وال التمسك بالتقادم المكسب ‪. 4‬‬
‫ب‪ -‬الشروط المتعلقة بمدة الحیازة‬
‫یبنى عقد الشهرة أساسا على تصرح شرفي للحائز یدعي فیه أنه یمارس الحیازة الهادئة‬
‫والعلنیة والمستمرة على العقار المعني‪ ،‬بناءا على أحكام المادة ‪ 827‬من القانون المدني التي‬
‫تنص على أنه‪ " :‬من حاز منقوال أو عقا ا ر أو حق عینیا منقوال كان أو عقا ا ر دون أن یكون‬
‫مالكا له أو خاصا به صار له ذلك ملكا إذا استمرت حیازته له خمسة عشر سنة دون‬
‫انقطاعا"‪ ،‬أي أن المشرع یشترط إلثبات األثر العیني للحیازة الصحیحة مدة خمسة عشر سنة‬
‫عن طریق تحریر محرر الشه رة یتضمن اإلعت ا رف بالملكیة على أساس التقادم المكسب دون‬
‫اللجوء إلى إج ا رءات التقاضي للتمسك بالملكیة ‪. 5‬‬
‫‪:‬و تجدر اإلشارة أن القاعدة في إعداد عقد الشهرة تبعا إلج ا رءات المرسوم رقم‬
‫المتضمن إثبات الملكیة وٕاعداد عقد الشهرة‪ ،‬تقضي توفر خمسة عشر سنة كامال ‪352-83‬‬
‫للحیازة تطبیقا ألحكام القانون المدني‪ ،‬وی ا رعا في ذلك تقصیر المدة إلى عشر سنوات أثناء‬
‫حمدي عمر باشا‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 1 20 .‬‬
 ‫‪.‬نفس المرجع ‪ ،‬نفس الصفحة ‪2‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 3 180 .‬‬
‫رحایمیة عماد الدین‪ " ،‬الوسائل القانونیة إلثبات الملكیة العقاریة الخاصة في الج ا زئر"‪ .‬أط روحة ‪4‬‬
‫‪،‬دكتو ا ره في العلوم القانونیة‬
‫منشورة‪ ،‬جامعة مولود معمري تیزي وزو‪ ،‬الج ا زئر‪ ، 2014 ،‬ص‪. 112 .‬‬
‫نفس المرجع ‪ ،‬ص‪. 5 120 .‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪97‬‬
‫تطبق المادة ‪ 828‬من نفس القانون‪ ،‬عندما تقترن الحیازة بحسن النیة والسند الصحیح ‪. 1‬‬
‫ثالثا‪ :‬إعداد عقد الشهرة‬
‫‪:‬یمر عقد الشهرة قبل شهر بالمحافظة القاریة بمجموعة من الم ا رحل نلخصها فیما یلي‬
‫‪:‬تقدیم طلب إعداد عقد الشهر إلى الموثق المختص إقلیمیا ‪-1‬‬
‫المتضمن سن إج ا رءات إثبات التقادم ‪ -‬تنص المادة الثانیة من المرسوم رقم ‪852 83 :‬‬
‫المكسب وٕاعداد عقد الشهرة المتضمن اإلعت ا رف بالملكیة‪ ،‬على وجوب تقدیم طلب من قبل‬
‫المعني إلى الموثق المختص ویتضمن بیان هویة الحائز وعنوانه وكل المعلومات الالزمة لتعیین‬
‫العیار تعیینا دقیقا‪ ،‬من حیث طبعة الملكیة وموقعا و مشتمالتها ومساحتها وكذا الحقوق العینة‬
‫العقاریة المثقل له إن وجدت وهویة المستفیدین منها ‪ ،‬كما ویجب أن بین تاریخ بدأ الحیازة‬
‫بدقة ‪. 2‬‬
‫المذكور أعاله‪ ،‬على أنه‪ " :‬یجب ‪ -‬و لقد نصت المادة ‪ 06‬من المرسوم رقم‪852 83 :‬‬
‫‪،‬على رئیس المجلس الشعبي البلدي وعلى نائب مدیر الشؤون العقاریة وأمالك الدولة في الوالیة‬
‫‪،‬كل في ما یخصه‪ ،‬أن یبلغ الموثق المسؤول عن مكتب التوثیق المكلف بإعداد عقد الشهرة‬
‫آ ا رءهما ومالحظتهما في ما یخص وضعیة العقار القانونیة في أجل أربعة أشهر ابتداء من‬
‫‪ " .‬تاریخ تلقیهما التماس‪ ،‬طبقا ألحكام المادة ‪ 03‬أعاله‬
‫و یعني ذلك أن الموثق غیر ملزم بإج ا رء تحقیقات میدانیة بنفسه‪ ،‬أو رفقة أعوان مؤهلین‬
‫لغرض معاینة حقوق الملكیة العقار للمستفید‪ ،‬بل یكتفي بم ا رسالت إداریة لمدیریة أمالك الدولة‬
‫المعدل و المتمم ال تسري بأثر رجعي ‪ 58 /09/‬المؤرخ في‪ 1 - 26 :‬إال أن أحكام القانون ‪1975‬‬
‫المدني الصادر باألمر رقم‪75 :‬‬
 ‫بتطبیق لنص المادة الثانیة منه مما یثیر إشكالیة في حساب مدة التقادم المكسب للحائزین اللذین بدأت‬
‫‪:‬حیازتهم قبل تاریخ‬
‫المؤرخ ‪ 1975/09/26 -‬أثناء تطبیق القانون المدني الفرنسي الذي یحدد التقادم المكسب بثالثین ‪58‬‬
‫سنة تطبیقا لألمر رقم‪75 :‬‬
‫المتضمن القانون المدني‪ ،‬بحیث أقرت الفقرتین الثانیة والثالثة من المادة ‪ 07‬ما یلي ‪" :‬إذا قررت ‪1975‬‬
‫األحكام ‪ /09/‬في‪26 :‬‬
‫الجدیدة مدة تقادم أقصر من ما قرره النص القدیم‪ ،‬تسري المدة الجدیدة من وقت العمل باألحكام الجدیدة‬
‫ولو كانت المدة‬
‫‪.‬القدیمة بدأت قبل ذلك‬
‫أما إذا كان الباقي من المدة التي تقررها األحكام القدیمة أقصر من المدة الجدیدة التي تقررها األحكام‬
‫الجدیدة فإن التقادم یتم‬
‫بإنقضاء هذا الباقي"‪ .‬أنظر‪ :‬محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 180 .‬‬
‫نفس المرجع‪ ،‬ص‪. 2 183 .‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪98‬‬
‫أو البلدیة في حدود اختصاصه‪ ،‬إلبداء أ ریهما حول الطبیعة القانونیة للعقار المعني بهذا‬
‫اإلج ا رء في أجل أربعة أشهر تحت طائلة إعداد عقد الشهرة دون تمهل من قبل الموثق أثناء‬
‫سكوت اإلدارة بعد مرور هذه المدة ‪. 1‬‬
‫شكلت هذه العملیات المحدودة نقص حقیقي و جوهري في مصداقیة عقد الشهرة‪ ،‬حیث‬
‫یكتفي الموثق بالتصریح الشرفي للحائز و شهادة شهود غیر خاضعة ألداء الیمین أو رقابة‬
‫قضائیة كما أن كثی ا ر ما یتقاعس مد ا رء أمالك الدولة و رؤساء المجالس الشعبیة البلدیة عن‬
‫واجب إبداء أ ریهم بشأن االلتماس المقدم إلیهم من قبل الموثقین بصدد إعداد عقد الشهرة‪ ،‬وكان‬
‫هذا سببا في االستیالء على كثیر من األمالك العقاریة الوطنیة العمومیة و الخاصة التابعة‬
‫للدولة و الوالیة و كذا األمالك العقاریة التابعة للبلدیة ‪. 2‬‬
‫‪:‬تحریر و تسلیم عقد الشهرة ‪-2‬‬
‫في حالة عدم االعت ا رض على طلب إعداد عقد الشهرة خالل اآلجال المنصوص علیها‬
‫قانونیا و هي أربعة أشهر تسري من تاریخ النشر في الصحف الوطنیة و اللصق في مقر‬
‫البلدیة بالنسبة للمواطنین و من تاریخ تلقي االلتماس بالنسبة لرئیس البلدیة و نائب مدیر‬
‫الشؤون العقاریة و أمالك الدولة ‪ ،‬فإن الموثق یقوم بإتباع اإلج ا رءات التالیة ‪: 3‬‬
 ‫أ‪ -‬تحریر العقد‬
‫تحریر عقد الشهرة من قبل الموثق ال یخضع لنفس اإلج ا رءات و الشكلیات التي تخضع‬
‫لها العقود التوثیقیة األخرى المنصبة على العقا ا رت كالبیع و الهبة ‪ ،‬باعتباره من العقود الوحیدة‬
‫‪ :‬الطرف فال یقوم الموثق مثال بإعادة تالوة العقد على طالبه ‪ ،‬بل یكتفي الموثق باإلشارة إلى‬
‫حض ور صاحب الطلب الذي التمس إثبات ملكیته عن طریق التقادم المكسب ‪ ،‬وهذا بعد أخذ ‪-‬‬
‫‪ .‬هویته الكاملة‬
‫تحدید العقار الم ا رد اكتسابه تحدیدا نافیا للجهالة من ناحیة تسمیته ‪ ،‬موقعه مساحته و ‪-‬‬
‫‪.‬معالمه الحدودیة وفقا لمخطط معد من قبل الخبیر العقاري‬
‫حمدي عمر باشا ‪ ،‬آلیات تطهیر الملكة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 1 29 .‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪. 2 183 .‬‬
‫حمدي عمر باشا ‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 3 39 .‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪99‬‬
‫‪.‬اإلشارة إلى أن هذه القطعة األرضیة لم تخضع إلج ا رءات المسح ‪-‬‬
‫التأكید على أن صاحب الملف قدم الوثائق المطلوبة قانونا‪ ،‬و كذا على الموثق القیام بجمیع ‪-‬‬
‫المتضمن سن إج ا رءات إثبات التقادم ‪ -‬اإلج ا رءات المنصوص علیها بالمرسوم رقم‪352 83 :‬‬
‫‪.‬المكسب وٕاعداد عقد الشهرة‪ ،‬و المتعلقة بالتحقیق والتحري من المعلومات و الوثائق المقدمة له‬
‫إثبات عدم ورود أي إعت ا رض ضد طلب الشهرة ال من السلطات العمومیة و ال من ‪-‬‬
‫الخواص‪ ،‬أو ورود إعت ا رض تم الفصل فیه بموجب حكم حائز لقوة الشيء المقضي فیه یقضي‬
‫بمواصلة إج ا رءات إعداد عقد الشهرة ‪. 1‬‬
‫ب‪ -‬تسجیل العقد‬
‫المؤرخ في‪ - :‬اشترط قانون التسجیل الصادر بموجب األمر رقم‪105 76 :‬‬
‫المتضمن قانون التسجیل ‪ ،2‬بتسجیل مختلف العقود التي تحرر بمعیة الموثق ‪1976/12/09‬‬
‫لدى مصالح التسجیل و الطابع بمفتشیة الض ا رئب التابع لها مكتب التوثیق إقلیمیا و ذلك في‬
‫أجل ا یتجاوز شهر تحت طائلة غ ا رمة تأخیریة ‪. 3‬‬
‫ج‪ -‬شهر العقد‬
‫ألزم المشرع الج ا زئري في قانون الشهر العقاري على الموثقین و الموظفین و كتاب‬
 ‫الضبط‪ ،‬كل في حدود اختصاصه إشهار العقود و الق ا ر ا رت و األحكام الواجبة الشهر‪ ،‬ضمن‬
‫اآلجال المنصوص علیها قانونا‪ ،‬و علیه فإن شهر عقد الشهرة أمام المحافظة العقاریة المختصة‬
‫یعد إل ا زمیا باعتباره من العقود المعلنة للملكیة العقاریة حیث أنه ال یمكن لصاحب عقد الشهرة‬
‫أن یدعي الملكیة على أساس التقادم المكسب ما لم یتم شهر عقده بمصلحة الشهر العقاري‬
‫المتضمن إعداد مسح ‪ -‬إعماال لنص المادة ‪ 15‬الفقرة األولى من المرسوم رقم‪74 75 :‬‬
‫األ ا رضي العام و تأسیس السجل العقاري‪ ،‬التي نصت على‪ " :‬كل حق ملكیة و كل حق عیني‬
‫آخر یتعلق بعقار ال وجود له بالنسبة للغیر إال من تاریخ یوم إشهارهما في مجموعة البطاقات‬
‫حمدي عمر باشا ‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 1 39 .‬‬
‫المتضمن قانون التسجیل‪ (.‬الجریدة الرسمیة رقم‪ 81 :‬سنة ‪ 105 /12/ 1976‬المؤرخ في‪.( 1976 :‬‬
‫‪ 2 - 09‬األمر رقم‪76 :‬‬
‫دوة آسیا‪ ،‬رمول خالد‪ ،‬اإلطار القانوني و التنظیمي لتسجیل العقا ا رت في التشریع الج ا زئري‪ .‬دار ‪، 3‬‬
‫هومة‪ ،‬الج ا زئر‪2011 ،‬‬
‫ص‪. 97 .‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪100‬‬
‫العقاریة " ‪. 1‬‬
‫الفرع الثاني‬
‫شهادة الحیازة كآلیة لتطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة‬
‫الوظیفة االجتماعیة و ‪ -‬من المبادئ التي أق ا رها قانون التوجیه العقاري رقم‪25 ، 90 :‬‬
‫االقتصادیة لألرض الفالحیة‪ ،‬و ذلك إلى حد إلغاء حقوق الملكیة أثناء تطبیق المادة ‪ 48‬منه ‪، 2‬‬
‫و كان من تطبیقات ذلك ضرورة مواجهة افتقار المالك و الحائزین لهذه األ ا رضي الفالحیة‬
‫‪.‬لسندات و العقود الملكیة تسمح لهم لالستثمار األمثل لها‬
‫و هو األمر الذي جعل المشرع الج ا زئري یبادر لتشریع العمل بآلیة شهادة الحیازة ‪ ،‬وذلك‬
‫لتبریر الحیازة و شغل هذه األ ا رضي الفالحیة بدون سندات ألجل تطهیر الملكیة العقاریة‬
‫الفالحیة و الحصول على سند یسمى شهادة الحیازة‪ ،‬لتسهیل الحصول على القروض الرهنیة‬
‫الضروریة للتمویل و رخص البناء من أجل تشیید المنشآت الضروریة لألرض الفالحیة‪ ،‬تحافظ‬
‫على االستق ا رر و العمل األمثل بها ‪. 3‬‬
‫أوال‪ :‬إج ا رءات تحریر شهادة الحیازة‬
 ‫و المادة األولى من ‪ -‬عمال بنص المادة ‪ 40‬من قانون التوجیه العقاري رقم‪25 ، 90 :‬‬
‫المتضمن كیفیة إعداد شهادة الحیازة و تسلیمها‪ ،‬فإن رئیس البلدیة هو ‪ -‬المرسوم رقم‪254 91 :‬‬
‫الشخص الوحید المؤهل قانونا إلعداد و تسلیم شهادة الحیازة للمعني‪ ،‬بحیث على المعني تقدیم‬
‫ملف تقني إلى البلدیة الكائن بها العقار محل الطلب على أن تحترم اإلج ا رءات المنصوص‬
‫حمدي عمر باشا ‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 1 41 .‬‬
‫على أنه‪ " :‬یشكل عدم استثمار األ ا رضي الفالحیة ‪ 2 /11/‬تنص المادة ‪ 48‬من قانون التوجیه ‪1990‬‬
‫العقاري المؤرخ في‪18 :‬‬
‫فعال تعسفیا في استعمال الحق‪ ،‬نظ ا ر إلى األهمیة االقتصادیة و الوظیفة االجتماعیة المنوطة بهذه األ ا‬
‫رضي‪ .‬و في هذا اإلطار‬
‫یشكل االستثمار الفعلي و المباشر أو غیر المباشر واجبا على كل مالك حقوق عینیة عقاریة أو حائزها ‪،‬‬
‫و على كل شخص‬
‫طبیعي أو معنوي یمارس حیازة ذلك عموما" و هي خروج عن القواعد العامة لنظریة التعسف الستعمال‬
‫الحق و أن كان توجها‬
‫مبالغا فیه یعود في األساس لتقدیر السلطات العمومیة أهمیة األرض الفالحیة كرهان اقتصادي هام‬
‫لمساحة صالحة للز ا رعة‬
‫تقدر بت ‪ 7.5‬ملیون هكتار أمام الصدمة التي تركها تدني سعر البترول في مرحلة الثمانیات و ما خلفه‬
‫من أزمة اقتصادیة‬
‫خانقة‪ ،‬أنظر‪ :‬محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 235 .‬‬
‫معالوي محمد‪ " ،‬شهادة الحیازة في إطار قانون التوجیه العقاري"‪ .‬مذكرة ماستر في القانون العقاري‪3 ،‬‬
‫منشورة‪ ،‬جامعة الدكتور‬
‫ص‪ / 42 .‬یحي فارس بالمدیة‪ ،‬الج ا زئر‪. 2013 ، 2012 ،‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪101‬‬
‫‪:‬علیها قانونا‪ ،‬وهنا نجد بأن المشرع قد میز بین إج ا رئین ‪1‬هما‬
‫اإلج ا رء الفردي‪ :‬یجب على المترشح للحیازة تقدیم عریضة مكتوبة بها جمیع البیانات ‪-‬‬
‫المتعلقة بطبیعة العقار محل الحیازة‪ ،‬مساحته‪ ،‬قوامه‪ ،‬واألعباء التي قد یكون العقار محمال‬
‫بها‪ ،‬مع تعیین هویة المستفیدین منها ‪. 2‬‬
‫اإلج ا رء الجماعي‪ :‬یطبق هذا اإلج ا رء إذا تعلق األمر بب ا رمج التحدیث الریفي أو الحضري ‪-‬‬
‫ذات المنفعة العامة‪ ،‬أو ب ا رمج إعادة التجمیع العقاري ‪. 3‬‬
 ‫فالذي یمیز اإلج ا رءین هو أن األول وسیلة للتملك في المستقبل‪ ،‬في حین أن الثاني هو‬
‫أداة للتهیئة العقاریة‪ ،‬والجدیر بالذكر هنا هو أنه على رئیس البلدیة أن یلتمس خالل ‪ 15‬یوما‬
‫من تاریخ إیداع العریضة من مدیر أمالك الدولة التحقق من أن العقار محل شهادة الحیازة لیس‬
‫ملكا للدولة أو الوالیة‪ ،‬أن العقار المعني لیس موضوع سند ملكیة مشهر‪ ،‬كما ویجب على مدیر‬
‫أمالك الدولة إفادة رئیس البلدیة بالمعلومات التي یطلبها فیما یخص العقار محل الطلب في‬
‫أجل شهرین اعتبا ا ر من تاریخ إخطاره بذلك وتحت مسؤولیته ‪. 4‬‬
‫‪:‬یمر تحریر سند الحیازة بعدة م ا رحل قبل تسلیمها للمعني نتناولها بإختصار فیما یلي‬
‫‪:‬تقدیم الملف ‪-1‬‬
‫یتم تقدیم الملف أمام مصلحة المنازعات و االحتیاط العقاري بالبلدیة من قبل المرشح‬
‫وذلك بتقدیم عریضة كتابیة ‪ 5‬یتضمن جمیع البیانات المفیدة حول طبیعة العقار محل طلب‬
‫شهادة الحیازة ‪ ،‬قوامه‪ ،‬مساحته‪ ،‬وضعیته‪ ،‬هویة الحائز أو الحائ زین و یبین عند االقتضاء‬
‫الحقوق واألعباء التي یكون العقار مثقال بها مع تعیین المستفیدین و ترفق العریضة وجوبا زیادة‬
‫‪ :‬على ذلك بالوثائق التالیة‬
‫المتضمن كیفیة إعداد ‪ - -‬تصریح شرفي ‪ 6‬یعد فق النموذج الملحق بالمرسوم رقم‪254 91 :‬‬
‫معالوي محمد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 1 42 .‬‬
‫حمدي عمر باشا ‪ ،‬آلیة تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 2 82 .‬‬
‫نفس المرجع ‪ ،‬ص‪. 3 83 .‬‬
‫معالوي محمد‪ " ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪. 4 43 .‬‬
‫عریضة طلب شهادة الحیازة ‪ ،‬أنظر الملحق رقم‪5 03 :‬‬
‫أنظر الملحق رقم‪6 04 :‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪102‬‬
‫‪.‬شهادة الحیازة و تسلیمها‬
‫‪.‬شهادات الحالة المدنیة ألصحاب العریضة ‪-‬‬
‫‪.‬مخطط یبین حدود القطعة المعنیة ووضعیتها ‪-‬‬
‫و عند اللزوم أي وثیقة أو وسیلة یرید أصحاب العریضة اإلدالء بها ‪. - 1‬‬
‫‪:‬التحقیق و التحري ‪-2‬‬
 ‫یتولى إعداد شهادة الحیازة و تسلیمها رئیس المجلس الشعبي البلدي المختص إقلیمیا بعد‬
‫‪:‬عملیة التحري و التحقیق التي تجري على النحو التالي‬
‫‪:‬أ‪ -‬فتح سجل خاص بشهادات الحیازة‬
‫یقوم رئیس المجلس الشعبي البلدي بفتح سجل خاص بشهادات الحیازة یرقمه و یوقع‬
‫علیه رئیس المحكمة المختص محلیا‪ ،‬یسجل فیه تاریخ إیداع الع ا رئض م ا رعیا التسلسل الزمني‬
‫إلیداعها مقابل تسلیم وصل لصاحب العریضة یشیر فیه إلى البیانات المرجع الذي سجلت فیه‬
‫العریضة ‪. 2‬‬
‫‪:‬ب‪ -‬نشر الملخص العریضة‬
‫ینشر ملخص العریضة خالل خمسة عشرة یوما الموالیة لتا ریخ إیداع العریضة من قبل‬
‫المعني‪ ،‬عن طریق اللصق بمقر البلدیة و ساحاتها العمومیة لمدة شهرین‪ ،‬و ینشر بالج ا رئد‬
‫الوطنیة على نفقة صاحبها مع تحدید المدة التي یجب خاللها تقدیم االعت ا رضات ‪. 3‬‬
‫‪ :‬ج‪ -‬طلب أ ري مدیر أمالك الدولة و الشؤون العقاریة‬
‫یجب على رئیس المجلس الشعبي البلدي أن یلتمس خالل ‪ 15‬یوم من تاریخ إیداع العریضة‬
‫من رئیس مصلحة أمالك الدولة بالوالیة تحدید الطبیعة القانونیة للعقار من منظور األحكام‬
‫التشریعیة التي تحكم األمالك الوطنیة ‪. 4‬‬
‫ثانیا‪ :‬تسلیم شهادة الحیازة‬
‫حمدي عمر باشا‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪،‬ص‪. 1 85 .‬‬
‫نفس المرجع ‪ ،‬ص‪. 2 87 .‬‬
‫معالوي محمد‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪. 3 43 .‬‬
‫‪.‬نفس المرجع ‪ ،‬نفس الصفحة ‪4‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪103‬‬
‫في حالة عدم تقدیم أي اعت ا رض سواء من قبل األشخاص الخ واص أو من قبل رئیس‬
‫مصلحة أمالك الدولة بالوالیة‪ ،‬یحرر رئیس المجلس الشعبي البلدي محض ا ر خالل ‪ 08‬أیام التي‬
‫تعقب تاریخ انقضاء اآلجال المحددة في المادتین ‪ 10‬و ‪ 11‬من المرسوم رقم‪254- 91 :‬‬
‫المتضمن كیفیة إعداد شهادة الحیازة و تسلیمها‪ ،‬یسمى محضر عدم االعت ا رض و یقوم بإعداد‬
‫شهادة الحیازة وفق النموذج الملحق بالمرسوم المذكور أعاله‪ 1 ،‬على أن یسلمها بعد القیام‬
 ‫‪:‬باإلج ا رءات التالیة‬
‫‪:‬تسجیل شهادة الحیازة ‪-1‬‬
‫یتم تسجیل شهادة الحیازة بمصلحة التسجیل و الطابع بمفتشیة الض ا رئب‪ ،‬و هذا من أجل‬
‫تحصیل الجانب الضریبي لصالح الخزینة العمومیة ‪. 2‬‬
‫‪:‬الشهر شهادة الحیازة ‪-2‬‬
‫‪،‬یتم شهر شهادة الحیازة بعد أن یتحقق المحافظ العقاري من البیانات المدونة بالعریضة‬
‫وذلك تحت طائلة قیام مسؤولیته‪ ،‬و یكون التسجیل بعد ذلك مؤقتا في سجل إیداع مؤقت لمدة‬
‫یوما‪ ،‬و بعد انقضاء هذه المدة تسجل في سجل اإلیداع النهائي ‪. 15 3‬‬
‫الفرع الثالث‬
‫التحقیق العقاري كآلیة موازیة لتطهیر الملكیة العقاریة الفالحیة‬
‫بعد فشل عقد الشهرة كآلیة لتطهیر الملكیة العقاریة التابعة للخواص بصفة عامة و الملكیة‬
‫المتضمن تأسیس ‪ -‬العقاریة الفالحیة بصفة خاصة‪ ،‬أوجد المشرع بموجب القانون رقم‪02 07 :‬‬
‫‪.‬إج ا رء لمعاینة و تسلیم سندات الملكیة عن طریق التحقیق العقاري‬
‫أوال‪ :‬مضمون إج ا رء معاینة الملكیة العقاریة عن طریق التحقیق العقاري‬
‫المذكور أعاله‪ ،‬یحق لكل شخص طبیعي أو ‪ -‬تنص المادة ‪ 04‬من القانون رقم‪02 07 :‬‬
‫معنوي یمارس حیازة على عقار لم یخضع إلج ا رء المسح بعد ولیس له سند‪ ،‬أو للمالك الذي له‬
‫حمدي عمر باشا‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪. 1 87 .‬‬
‫دوة آسیا‪ ،‬رمول خالد‪ ،‬المرجع السابق‪. 2 22 .‬‬
‫حمدي عمر باشا‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 390 .‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪104‬‬
‫سند الملكیة صادر قبل‪ 01 :‬مارس ‪ 1961‬و التي فقدت حداثتها ‪ 1‬یوم طلب فتح التحقیق‬
‫العقاري أي أن هذا السند لم یعد یعكس الوضعیة العقاریة لألمالك المحددة فیه‪ ،‬طلب فتح‬
‫تحقیق عقاري و ذلك بتوجیه طلب إلى مسؤول الحفظ العقاري بالوالیة المختص إقلیمیا من أجل‬
‫حصوله على سند ملكیة ‪. 2‬‬
‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 02‬و المادة ‪ 14‬من نفس القانون أنه إذا نتج عن التحقیق‬
‫العقاري أن صاحب الطلب یمارس حیازة من شأنها أن تسمح له بالحصول على حق الملكیة‬
 ‫عن طریق التقادم المكسب‪ ،‬فإنه یعترف له بالملكیة على العقار أو الحق العیني العقار یمحل‬
‫التحقیق‪ ،‬و الحیازة المقصودة في هذا القانون هي الحیازة المبینة بأحكام المواد ‪ 808‬و ‪827‬‬
‫من القانون المدني طبقا للقواعد العامة ‪. 3‬‬
‫ثانیا‪ :‬إجراءات معاینة الملكیة العقاریة عن طریق التحقیق العقاري‬
‫یمكن تقسیم هذه الم ا رحل و اإلج ا رءات المتعلقة بمعاینة حق الملكیة العقاریة عن طریق‬
‫نذكر من السندات المحررة قبل أول مارس ‪ 1961‬و ذلك بموجب قوانین صدرت أثناء اإلحتالل ‪1‬‬
‫الفرنسي للج ا زئر و التي‬
‫‪:‬ترتبت عنها تسلیم سندات ملكیة من قبل إدارة األمالك ما یلي‬
‫و هذه السندات تبین ‪ - /07/‬السندات المحررة و المسلمة إثر إج ا رءات التحقیقات الكلیة التي ‪1873 ،‬‬
‫وفقا لقانون رقم‪26 :‬‬
‫طبیعة العقار و مساحته و تسمیته‪ ،‬و حصص المستفیدین منه‪ ،‬و كذلك األعباء التي تثقل العقا ا رت عند‬
‫‪.‬االقتضاء‬
‫و قانون ‪ - /02/‬السندات المحررة و المسلمة وفقا إلج ا رءات التحقیقات الكلیة أو الجزئیة التي ‪1897‬‬
‫تضمنها قانون رقم‪16 :‬‬
‫‪.1926/08/04‬‬
‫السندات المحررة إثر م ا زیدات علنیة أو البیوع و الهبات و غیرها من التصرفات الواردة على العقا ا ‪-‬‬
‫رت تمت في الشكل‬
‫الرسمي أمام مكاتب التوثیق في تلك الفترة‪ ،‬و التي خضع البعض منها لعملیة الشهر بمكاتب الرهون‬
‫‪.‬لالحتجاج بها الغیر‬
‫عقود القضاة الشرعیین المتضمن معامالت عقاریة بین الج ا زئریین‪ ،‬و عادة ما كانت تنصب على أ ا ‪-‬‬
‫رضي فالحیة في‬
‫المناطق الریفیة حیث كانت تخضع لقواعد الشریعة اإلسالمیة‪ ،‬و كانت عقودها تحرر باللغة العربیة و‬
‫تسجل في دفاتر‬
‫‪ .‬مخصصة لذلك‬
‫الق ا ر ا رت القضائیة المنشئة‪ ،‬الناقلة‪ ،‬المصرحة‪ ،‬المثبتة أو المعدلة للملكیة العقاریة و الحقوق العینیة ‪-‬‬
‫العقاریة الصادرة عن‬
‫قضاة الهیئة القضائیة و الحائزة لقوة الشيء المقضي فیه‪ ،‬و هي سندات ملكیة لم تعد تعكس الوضعیة‬
‫العقاریة الحقیقیة لها‪ ،‬بل‬
‫أن عملیة إشهارها حتى بعد االستقالل شكلت سببا للمطالبة المحافظین العقاریین بإل ا زمیة إف ا رغها‬
‫‪.‬لدى الموثقین قبل شهرها‬
 ‫أنظر‪ :‬محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪. 257 .‬‬
‫حمدي عمر باشا ‪ ،‬آلیات تطهیر الملكیة العقاریة الخاصة‪ .‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪. 2 127 .‬‬
‫‪.‬نفس المرجع‪ ،‬نفس الصفحة ‪3‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪105‬‬
‫التحقیق العقاري إلى قسمین األول التحقیق العقاري و الثاني معاینة حق الملكیة وتسلیم سندات‬
‫‪.‬الملكیة‬
‫‪:‬التحقیق العقاري ‪-1‬‬
‫‪:‬أ‪ -‬تقدیم طلب فتح تحقیق عقاري‬
‫یتم فتح تحقیق عقاري عن طریق تقدیم طلب لمدیر الحفظ العقاري الوالئي المختص‬
‫المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة ‪ -‬إقلیمیا وذلك استنادا لنص المادة ‪ 04‬من القانون رقم‪02 07 :‬‬
‫و تسلیم سندات الملكیة عن طریق التحقیق العقاري‪ ،‬والتي تحیلنا في ما یتعلق بمحتوى الطلب‬
‫و الوثائق المرفقة به إلى تنظیم‪ ،‬و بناءا على ذلك صدر المرسوم التنفیذي رقم‪147- 08 :‬‬
‫المتعلق بعملیات التحقیق العقاري و تسلیم سندات الملكیة ‪ /05/ 1‬المؤرخ في‪. 2008 19 :‬‬
‫و بینت المادة ‪ 03‬من هذا المرسوم محتوى الطلب الكتابي و المودع بسجل مخصص‬
‫لذلك على مستوى مدیریة الحفظ العقاري المختصة إقلیمیا‪ ،‬بحیث یجب أن یحتوي على جمیع‬
‫البیانات المتعلقة بالعقار‪ ،‬هذا و یجب أن یرفق الطلب بالملف التقني الذي یتضمن على‬
‫الشهادات اإلداریة أو الجبائیة التي یمكن أن تكون للحائز‪ ،‬و وثائق الحالة المدنیة مرفقا وجوبا‬
‫بمخطط طوبوغ ا رفي و بطاقة وصفیة یعدهما مهندس خبیر عقاري على نفقة صاحب الطلب ‪. 2‬‬
‫ب‪ -‬حاالت فتح التحقیق العقاري‬
‫المذكور أعاله‪ ،‬على ما یلي‪ ":‬یتم فتح تحقیق ‪ -‬تنص المادة ‪ 06‬من القانون رقم‪02 07 :‬‬
‫عقاري بصفة فردیة في أي وقت‪ ،‬غیر أنه یمكن فتح تحقیق عقاري بصفة جماعیة في إطار‬
‫‪" .‬إنجاز ب ا رمج بناء أو تهیئة عقاریة‪ ،‬ریفیة أو حضریة‬
‫انطالقا من هذا النص نتوصل إلى أنه لمعاینة حق الملكیة عن طریق التحقیق العقاري‬
‫‪.‬هناك إج ا رء وهما اإلج ا رء الفردي واإلج ا رء الجماعي‬
‫‪:‬ب‪ -1 .‬فتح التحقیق العقاري الفردي‬
‫المتعلق بعملیات التحقیق العقاري و تسلیم سندات ‪ 147 /05/‬المؤرخ في‪ 1 - 19 :‬المرسوم ‪2008‬‬
‫التنفیذي رقم‪08 :‬‬
‫الملكیة‪(،‬جریدة الرسمیة رقم‪ 26 :‬لسنة ‪.( 2008‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 2 314 .‬‬
‫الفصل الثاني إعادة هیكلة الساحة العقاریة الفالحیة في الج ا زئر‬
‫‪106‬‬
‫یجوز لكل حائز لملك عقاري بدون سند في البلدیات و المناطق غیر الممسوحة أن یبادر‬
‫بطلب إج ا رء فتح تحقیق عقاري كما یمكن لحاملي السندات الملكیة المحررة قبل أول مارس‬
‫تقدیم الطلب‪ ،‬كما و تعني هذه العملیة تلك السندات التي حررت في ظل التشریع ‪1961‬‬
‫الفرنسي و التي لم تعد تعكس الوضعیة العقاریة لألمالك المثبتة لها ‪. 1‬‬
‫‪:‬ب‪ - 2 .‬فتح تحقیق عقاري جماعي‬
‫‪،‬یمكن فتح تحقیق عقاري بصفة جماعیة في إطار انجاز ب ا رمج بناء أو تهیئة عقاریة‬
‫ریفیة أو حضریة و یفتح بق ا رر من الوالي و بمبادرة منه أو من رئیس المجلس الشعبي البلدي‬
‫المختص وذلك بعد أخذ أ ري كل من مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي‪ ،‬و مسؤول البناء‬
‫أو المصالح الفالحیة‪ ،‬و یخضع هذا الق ا رر إلج ا رءات النشر الواسعة التي تتم عن طریق‬
‫اإلعالن بمقر البلدیات المعنیة و الج ا رئد الوطنیة و الوسائل االلكترونیة األخرى ‪ 2‬طبقا لنص‬
‫المتعلق بعملیات التحقیق العقاري و تسلیم ‪ -‬المادة ‪ 05‬من المرسوم التنفیذي رقم‪147 08 :‬‬
‫سندات الملكیة ‪. 3‬‬
‫‪:‬ج‪ -‬مباشرة التحقیق العقاري‬
‫یباشر التحقیق العقاري محقق عقاري یعینه مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي‪ ،‬من‬
‫ضمن أعوان سلك مفتشیة أمالك الدولة‪ ،‬و عند االقتضاء‪ ،‬یجوز للوزیر المعني أن یكلف أي‬
‫‪:‬عون من األعوان التابعین لألسالك المعادلة و ذلك طبقا لنص المادة ‪ 09‬من القانون رقم‬
‫المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة و تسلیم سندات الملكیة عن طریق التحقیق العقاري ‪. 02-07 4‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص‪. 1 268،269 .‬‬
‫عزوي حازم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 2 108 .‬‬
‫المؤرخ في‪3 - 19 :‬یحتوي محضر التحقیق العقاري حسب نص المادة ‪ 05‬من ‪2008/05/ 147‬‬
‫المرسوم التنفیذي رقم‪08 :‬‬
 ‫‪:‬المذكور أعاله على مایلي‬
‫‪.‬معاینة حق الملكیة العقاریة والحقوق العینیة العقاریة االخرى واألعباء المثقلة بها إن وجدت ‪-‬‬
‫‪.‬تحدید المساحة ووضع معالم حدودیة ‪-‬‬
‫‪.‬تعیین المحتوى المادي ‪-‬‬
‫‪ .‬تمثیل العقار في رسم بیاني بواسطة مخطط یعده مهندس خبیر عقاري ‪-‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 4271 .‬‬
‫‪،‬و یتم إج ا رء التحقیق العقاري تحت سلطة و م ا رقبة مسؤول الحفظ العقاري الوالئي‬
‫ویخضع التحقیق العقاري إلشهار واسع‪ ،‬كما یجوز لكل شخص یحوز سندا أو لدیه معلومات‬
‫حول العقا ا رت محل التحقیق التقرب من المحقق و اإلدالء بكل الوثائق الواجب تقدیمها و ذلك‬
‫أثناء التحقیق طبقا لنص المادة ‪ 08‬من نفس القانون ‪ ،‬كما ویتلقى المحقق العقاري في المیدان‬
‫تصریحات صاحب الطلب ‪. 1‬‬
‫یجري المحقق كل التحریات في مدى صحة المعلومات الضروریة إلثبات حق الملكیة‬
‫وحمایة حقوق الغیر إن وجدت‪ ،‬یحرر المحقق العقاري محض ا ر مؤقتا للتحقیق العقاري في خالل‬
‫یوما على األكثر بعد تاریخ تنقله إلى عین المكان‪ ،‬ویسجل فیه نتائج تحقیقه وتكون نسخة ‪15‬‬
‫المحضر المؤقت محل نشر عن طریق اللصق لمدة ‪ 30‬یوما في مقر بلدیة موقع العقار خالل‬
‫أیام على األكثر بعد تاریخ تحریره‪ ،‬لكي یطلع علیه الجمهور‪ ،‬وذلك قصد تقدیم احتجاجات ‪03‬‬
‫أو اعت ا رضات محتملة‪ ،‬وتبدأ المدة المفتوحة لالحتجاجات أو االعت ا رضات ‪ ،2‬التي تساوي ثالثین‬
‫یوما بعد ثمانیة أیام من بدایة مدة اللصق حسب ما جاء في نص المادة ‪ 12‬من المرسوم‬
‫المتعلق بعملیات التحقیق العقاري وتسلیم سندات الملكیة ‪ - 3‬التنفیذي رقم‪. 147 08 :‬‬
‫‪،‬في حالة إذا لم یقدم أي احتجاج أو اعت ا رض‪ ،‬یحرر المحقق العقاري محض ا ر نهائیا‬
‫یسجل فیه نتائج التحقیق العقاري الذي قام به‪ ،‬وعلیه یقوم المهندس الخبیر العقاري على نفقة‬
‫صاحب الطلب أو المعني بوضع معالم حدود العقار‪ ،‬ویعد محضر وضع المعالم الذي یوقع‬
‫علیه أیضا المحقق العقاري‪ ،‬ویتمم بعد ذلك المخطط الطبوغ ا رفي باإلشارة إلى معالم الحدود‬
‫عزوي حازم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 1 109 .‬‬
‫في حالة تسجیل احتجاجات أو اعت ا رضات من طرف الغیر‪ ،‬أثناء التحقیق العقاري‪ ،‬یتم تسجیلها في ‪2‬‬
‫سجل مفتوح لهذا‬
‫الغرض لدى مسؤول الحفظ العقاري الوالئي‪ ،‬و یمكن للمحقق االنتقال من جدید إلى المیدان قصد د ا‬
‫رسة مدى جدیة وصحة هذه‬
‫االحتجاجات‪ ،‬كما و یحدد المحقق جلسة لمحاولة الصلح‪ ،‬فإن اتفق الطرفان یحرر محضر صلح بذلك‪ ،‬و‬
‫إن لم یتفقا یتم‬
‫إعداد محضر عدم الصلح‪ ،‬و لطرف المعني مهلة شهرین لرفع دعوى أمام الجهات القضائیة المختصة‬
‫تخضع هذه الدعوى‬
‫إلج ا رءات الشهر و توقف جمیع اإلج ا رءات إلى غایة الفصل فیها بحكم قضائي‪ .‬أنظر‪ :‬محمودي عبد‬
‫‪،‬العزیز‪ ،‬المرجع السابق‬
‫ص‪. 271 .‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 3 271 .‬‬
‫ورقم الوحدة العقاریة‪ ،‬ثم یسلمه للمحقق العقاري ‪. 1‬‬
‫‪:‬معاینة حق الملكیة و تسلیم سندات ملكیة المترتبة على التحقیق العقاري ‪-2‬‬
‫بعد إب ا رز مجمل إج ا رءات التحقیق العقاري‪ ،‬ال بد من الوصول إلى النتیجة المرجوة من‬
‫هذا القانون‪ ،‬وهي تسلیم سندات ملكیة‪ ،‬وال یكون ذلك إال إذا نتج عن تحلیل التصریحات‬
‫واألقوال والشهادات وكذا الوثائق المقدمة والتحریات التي قام بها المحقق العقاري‪ ،‬أن صاحب‬
‫الطلب یمارس حیازة من شانها أن تسمح له بالحصول على حق الملكیة‪ ،‬عن طریق التقادم‬
‫‪.‬المكسب‪ ،‬طبقا ألحكام القانون المدني فإنه یعترف له بأحقیة العقار محل التحقیق‬
‫في هذه الحالة یصدر مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي‪ ،‬على أساس المحضر‬
‫المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة ‪ -‬النهائي المنصوص علیه في المادة ‪ 13‬القانون رقم‪02 07 :‬‬
‫و تسلیم سندات الملكیة عن طریق التحقیق العقاري‪ ،‬مقر ا ر یتعلق بالترقیم العقاري باسم المالك‬
‫المعني‪ ،‬یرسل مقرر الترقیم العقار للمحافظة العقاریة المختصة إقلیمیا قصد التنفیذ ‪. 2‬‬
‫بعد ذلك یقوم المحافظ العقاري بالترقیم العقاري وذلك بشهر الحقوق المعاینة أثناء‬
‫التحقیق بالسجل العقاري‪ ،‬وذلك بالتأشیر على مجموعة البطاقات العقاریة المؤقتة‪ ،‬ویشكل إج ا رء‬
‫اإلشهار المنفذ بمفهوم المادة ‪ 88‬نقطة االنطالق لحق الملكیة التي یكرسها المرسوم التنفیذي‬
‫المتعلق بتأسیس السجل العقاري ‪ - 3‬رقم‪. 63 76 :‬‬
‫یعد المحافظ العقاري على إثر إشهار مقرر الترقیم العقاري سند ملكیة یكون مطابقا‬
‫المتعلق بعملیات التحقیق العقاري و تسلیم ‪ -‬للنموذج الملحق بالمرسوم التنفیذي رقم‪147 08 :‬‬
‫سندات الملكیة‪ ،‬و یرسل إلى مدیر الحفظ العقاري الوالئي لغرض تسلیمه للمعني‪ ،‬و في حالة‬
‫الشیوع یسلم سند الملكیة إلى أحد المالكین في الشیوع‪ ،‬إما على أساس تصریح كتابي یقوم به‬
‫المالكون في الشیوع أمامه‪ ،‬وٕاما على أساس وكالة موثقة ‪. 4‬‬
‫المتضمن تأسیس إج ا رء لمعاینة و تسلیم سندات ‪ 02 /02/‬المؤرخ في‪ 1 - 27 :‬المادة ‪ 10‬إلى ‪2007‬‬
‫‪ 13‬من القانون رقم‪07 :‬‬
‫‪.‬الملكیة عن طریق التحقیق العقاري‬
‫عزوي حازم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 2 112 .‬‬
‫محمودي عبد العزیز‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 3 274 .‬‬
‫عزوي حازم‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 4112 .‬‬