Professional Documents
Culture Documents
Định Giá Bsd
Định Giá Bsd
Định Giá Bsd
ĐỊNH GIÁ
&
TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG
CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
Mạnh tin rằng không dưới một lần bạn trăn trở về việc này.
Khi mới bắt đầu vào con đường này, Mạnh cũng đã có suy nghĩ như
vậy.
Vì thế, Mạnh muốn chia sẻ cho bạn cách để định giá được bất kỳ
bất động sản nào cũng như đánh giá được tiềm năng tăng
trưởng của nó và tự quyết định được thời điểm mua, thời điểm bán
dựa vào con số chứ không phải cảm tính hay lời khuyên của bất kỳ
ai.
Để làm được điều này, bạn cần biết về:
Chu kỳ của bất động sản.
Những quy luật đang chi phối giá của bất động sản.
Cách Định Giá Chính Xác một bất động sản.
Ba vấn đề trên Mạnh sẽ chia sẻ lần lượt tới bạn ở mỗi chương sau
đây. Mạnh mong bạn sẽ xem hết nó, vì Mạnh tin nó sẽ giúp ích cho
dự án sắp tới của bạn.
Cảm ơn bạn vì đã luôn tin tưởng và theo dõi những chia sẻ Mạnh.
Thân,
Mạnh.
1. So sánh giá 78
Tâm lý của người Việt Nam nói riêng, tâm lý Châu Á nói chung, rất ưu
tiên sở hữu bất động sản. Tỷ lệ bất động sản thường chiếm 70-80%
trên tổng tài sản của họ. Nếu bạn có kiến thức thì sẽ kiếm được nhiều
tiền từ lĩnh vực này.
Để sở hữu được một bất động sản có người phải tích cóp 2-5 năm, có
những người thậm chí phải 10 năm mới đủ. Và cuộc đời mỗi chúng ta
chỉ có vài lần giao dịch bất động sản, và chỉ cần mắc một lỗi nhỏ thôi là
có thể mất đi ít thì vài trăm triệu, nhiều thì lên đến tiền tỷ.
Mạnh làm nghề bất động sản đến nay cũng gần 10 năm, vì Mạnh tập
trung 100% cho nó nên tôi chứng kiến được rất nhiều câu chuyện, từ
thành công đến thất bại. Có những thương vụ chỉ sai một dấu chấm
thôi đã bị thất thoát cả trăm triệu. Đó cũng là lý do chính để Mạnh ra
mắt cuốn sách nhỏ này.
Mạnh hy vọng với những gì tôi chia sẻ ở cuốn sách Hướng dẫn Định
giá và tiềm năng tăng trưởng của một bất động sản sẽ giúp bạn
giảm bớt được những rủi ro không đáng có trước khi xuống tiền.
Bây giờ chúng ta cùng tìm hiểu xem trước khi đi đầu tư bất động sản
thì cần chuẩn bị những gì nha!
6
Mọi việc trong cuộc sống, trong kinh doanh hay trong đầu tư bất động
sản thành công hay không là phụ thuộc vào 50 đến 80 % năng lực của
chính bạn chứ không liên quan nhiều đến công cụ. Đầu tư bất động
sản là một trong những công cụ, một trong những phương tiện để bạn
đi đến đích.
Cá nhân tôi khi tư vấn cho một ai đó về đầu tư bất động sản thì phải
lắng nghe rất rõ về mục tiêu đầu tư, đặc biệt là về năng lực của họ mới
có thể tư vấn được. Hơn nữa, bất động sản có tính chất địa phương.
Mới đây nhất có một bạn gửi email cho tôi hỏi là:
- “Anh đánh giá thế nào về thị trường Hải Dương? Anh đánh giá thế nào
về Nam Định? v.v…”
Bạn đang ở đúng giai đoạn thị trường đang Hồi phục và đang
Tăng trưởng mạnh – Ai đầu tư cũng thắng.
Và theo tôi, thói quen này không hề tốt. Vì sao?
Nếu bạn chiến thắng thì bạn tôn sùng người ta. Vậy, nếu bạn
không chiến thắng thì sao?
Tôi đã từng làm qua nhiều loại hình bất động sản, đã từng làm
thuê - cho thuê, nhưng không phải chuyên gia trong mảng đó,
không phải là người giỏi nhất trong mảng đó. Cá nhân tôi, tôi đang
hàng ngày thực hiện mục tiêu trở thành Trùm trong ngách “Tăng
trưởng”. Do đó, những kiến thức trong ngách này tôi nắm rõ nhất
và tự tin nhất.
Bất động sản có tính chất địa phương.
Tôi đang tập trung đầu tư ven đô Hà Nội mà bạn hỏi tôi về Hải
Dương, tôi không nghiên cứu về thị trường đó thì chỉ có thể cho
bạn lời khuyên dưới góc độ cá nhân tôi mà thôi.
Ví dụ: Cụ thể như một bạn hỏi Mạnh, bạn ấy đang có 2 tỷ. Bạn có thể
đầu tư để mở cửa hàng buôn bán, hay đầu tư chứng khoán, đầu tư bất
động sản… nhưng bạn cần trả lời câu hỏi: “Với số vốn 2 tỷ thì bạn
mong muốn điều gì?”
Bạn mong muốn tạo ra dòng tiền 10% năm;
Hay bạn mong muốn đạt được lợi nhuận – lãi vốn là 25 - 30%/năm;
Hay là bạn muốn nhiều hơn nữa…
Thì bạn cần phải có một “cái đích” rõ ràng và cụ thể.
Điều đầu tiên là bạn phải xác định dài hơi, bạn phải đầu tư
thời gian cho nó.
Cụ thể là như thế nào?
Với cá nhân tôi thì tôi đang duy trì các thói quen:
Đọc các trang tin tức vào mỗi buổi sáng, khi đọc luôn kèm theo một
quyển sổ để ghi lại các cơ hội đầu tư của thị trường và ghi chép
những câu chuyện hay để làm bài học cho mình.
Đặt hàng những tạp chí về đầu tư chuyên sâu của một số đơn vị
phát hành để biết được những thông tin thị trường chính xác nhất.
Những thông tin phải trả phí thì chất lượng sẽ cao hơn.
Tham gia vào cộng đồng riêng của bản thân.
Tôi và một số anh em thân thiết kết hợp lại thành một cộng đồng về
đầu tư và thường xuyên gặp nhau café. Đấy là những người tôi
biết, tôi thấy họ đang bỏ tiền ra để đầu tư và cùng quan điểm với
mình. Có như vậy thì chúng tôi mới chơi được với nhau để cùng
nhau trao đổi.
Không bao giờ xa rời thị trường, thường xuyên khảo sát thị trường.
Như các bạn biết đấy, thị trường thay đổi liên tục. Cách đây một
tháng nó là thế này nhưng sau một tháng nó đã thay đổi rồi, và
mình phải liên tục cập nhật tin tức của thị trường.
Bên trên là 4 việc tôi thường xuyên làm.
10
“Tại sao tôi nói bất động sản giống như một phương tiện?”
Bạn có thể đã nhìn thấy nhiều anh chị tình cờ hay may mắn kiếm được
tiền qua sốt đất, nhưng vì không có kiến thức về quản lý tài chính - thực
tế là chưa bao giờ đi học về quản lý tài chính cá nhân cả - nên tiêu xài
và bắt đầu đầu tư lung tung. Họ cũng giống như một số người, hỏi
bâng quơ một người bạn nào đó, một vị chuyên gia nào đó trên ti vi và
thấy họ nói thế này thế kia và bắt đầu cầm tiền đi đầu tư theo; hoặc
đơn giản là tham gia buổi mở bán tại một khách sạn năm sao nào đó
rất đẹp, các bạn nhân viên bán hàng thì ăn mặc chuyên nghiệp, có
cách bán hàng chuyên nghiệp, thế là họ bỏ tiền ra mua mà không hề
đặt câu hỏi “Mình đầu tư để làm gì?”
Với tôi, tất cả chỉ là phương tiện thôi. Bất động sản cũng là một phương
tiện. Vì vậy, bạn có thể lựa chọn đầu tư hoặc không; hoặc cũng có thể
lựa chọn đầu tư chứng khoán. Riêng tôi, tôi chọn bất động sản vì tôi rất
yêu đó, đam mê nó. Việc đi xem đất khiến tôi thấy rất vui. Nhưng
ngược lại, một số anh chị đi xem đất lại không vui. Nếu không thích đi
xem đất thì bạn rất khó đầu tư bất động sản, vì đầu tư bất động sản là
bạn phải lao ra thị trường, không được ngại.
11
Giá đất khu vực bạn đang tìm hiểu là bao nhiêu? Giá bạn mua
vào là bao nhiêu?
Kế hoạch của bạn ra sao? Bạn dự định thời điểm bán ra là khi
nào? Chi phí và lợi nhuận dự kiến là bao nhiêu?
Và bạn nên hỏi những người đang đầu tư ở tại địa phương đó là tốt
nhất
Thứ hai, bạn tìm kiếm những nguồn thông tin tại những địa
phương mà bạn quan tâm.
Ví dụ: Nếu bạn muốn đầu tư ở ven Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm,
Đông Anh, v.v… thì bạn cần tới địa điểm đó trong khoảng 1 tuần chứ
không nên ngồi ở nhà và hỏi một ai đó. Vì bất động sản có tính chất địa
phương, không một chuyên gia nào có thể giỏi tất cả mọi thứ. Anh có
thể là chuyên gia trong khu vực này nhưng sang một khu vực khác thì
anh là tay mơ, anh phải nghiên cứu lại từ đầu. Những nguyên lý, kiến
thức của anh là đúng nhưng anh phải nghiên cứu thị trường mới đó từ
đầu thì mới đảm bảo được.
Vậy, khi xuống thị trường đó bạn cần làm những gì?
Dạo qua một số các văn phòng bất động sản, văn phòng công
chứng.
Tìm kiếm các nhà đầu tư tại thị trường đó, kết bạn, cafe với họ.
Bạn trả phí cho họ vì để đầu tư thì họ cũng phải nghiên cứu mất
một thời gian thì mới có nhiều thứ để chia sẻ cho bạn.
12
Sau khi làm những việc này thì dần dần bạn sẽ vỡ ra nhiều điều.
Bạn nên hình thành thói quen làm chủ được khoản đầu tư của mình
thay vì nghe lời khuyên của người này, tư vấn của người kia.
13
Ví dụ: tôi có 2 con. Đứa lớn đang học mẫu giáo - thì cái hộp của nó sẽ
là trường mẫu giáo; đứa nhỏ chưa đi học nên cái hộp của nó sẽ là bố
mẹ, ông bà nội - ngoại. Đến khi học cấp hai, cấp ba thì cái hộp đó lớn
dần, lớn dần lên. Nhiều người học hết cấp ba sẽ tiếp tục học đại học,
rồi vào làm tại một cơ quan nào đó cả đời. Cuộc đời họ sẽ bị đóng gói
trong cái hộp như vậy, nhiều năm trôi qua thì tư duy vẫn vậy, chỉ có tuổi
tác già đi thôi.
Vì vậy, để phát triển thì bạn phải thay đổi cái hộp của chính mình.
Nghĩa là gì?
Thay đổi đầu tiên chính là những người bạn thường xuyên gặp
gỡ và trao đổi. Hãy chơi với những người mà mình muốn trở
thành, cùng với tần sóng của mình.
Xây dựng các thói quen tốt và tạo dựng tâm lý Vững Vàng.
Thói quen của đa số các nhà đầu tư là quyết định bằng cảm xúc. Điều
đó có thể khiến cho bạn có những quyết định sai lầm.
Nhẹ thì mất vài trăm triệu, còn không thì có thể mất đến tiền tỷ.
14
Bạn đang dành bao nhiêu thời gian cho bất động sản?
Bạn đang chi bao nhiêu tiền cho việc khảo sát thị trường?
Bạn đang làm những gì để xây dựng mối quan hệ với các nhà đầu
tư bất động sản?
Bạn đang chi bao nhiêu tiền để tham dự vài khóa học về đầu tư
bất động sản?
Khi được hỏi “Bạn có muốn đầu tư bất động sản không?” thì rất nhiều
người nói “Có”. Nhưng khi được hỏi “Bạn sẵn sàng bỏ tiền túi ra để
tham gia các khóa học nâng cao kiến thức về đầu tư chứ?” thì đến 77%
là im lặng.
Tin về thị trường trên báo có rất nhiều, nhưng Mạnh vẫn bỏ tiền hàng
tháng để nhận tin từ một đơn vị chuyên nghiệp. “Thao trường đổ mồ
hôi thì chiến trường bớt đổ máu”. Không có gì là miễn phí hết bạn ạ,
kiểu gì bạn cũng phải trả một cái giá nào đó, chỉ là bạn trả trước hay trả
sau, phải trả giá nhiều hay ít mà thôi.
Chốt lại, Mạnh muốn nói với bạn rằng, để bắt đầu vào con đường đầu
tư bất động sản thì:
Bạn phải thay đổi môi trường xung quanh mình, phải chơi
với những người cũng kinh doanh và đầu tư như bạn.
15
Cuối cùng, Mạnh chúc bạn đặt ra được cho mình một mục tiêu lớn và
xây dựng cái HỘP của mình thật nhiều các nhà đầu tư bất động sản,
có những mối quan hệ tốt. Chúc cho bạn ngày càng phát triển hơn
nữa, bạn càng phát triển bản thân thì càng nhiều cơ hội tốt đến với bạn.
16
17
Sẽ hơi khó để tôi trả lời các câu hỏi tương tự như vậy, vì có 2 lý do:
Nhắc lại để bạn nhớ: “Bất động sản mang tính chất địa phương”
và nó còn rất nhiều chủng loại và sản phẩm khác nhau. Khi tiến
hành đầu tư thì phải nghiên cứu.
Tôi đã từng nghiên cứu bất động sản ven khu công nghiệp ở Thuận
Thành, Bắc Ninh. Vì thế, nếu bạn hỏi tôi kinh nghiệm xây phòng trọ cho
thuê ven khu công nghiệp ở Bắc Ninh thì tôi có thể trả lời được.
Theo quan điểm của tôi, nếu bạn chưa nghiên cứu, chưa hiểu tình hình
diễn biến của khu vực đấy và chưa nắm chắc được con số dữ liệu ở
khu vực đó thì chưa nên đầu tư, vì bất động sản cần số tiền tương đối
lớn.
Có nhiều người đang đầu tư theo kiểu “Chạy theo tin đồn” mà không hề
nghiên cứu thị trường. Tôi còn nhớ năm 2017 có tin đồn là Long Biên
sẽ được lên Quận và Hà Nội chuẩn bị xây 4 cây cầu, mọi thứ chưa
thành sự thật nhưng mọi người đã ồ ạt đi mua đất rồi.
Tôi còn quen một nhà đầu tư thế này: bạn ấy đi đầu tư ở khắp các tỉnh
thành khác nhau và bị mất tiền. Nhưng có những người, đầu tư ngay
chính quê hương mình, ngay chính những khu vực xung quanh nơi ở
của mình thì lại thắng. Tại sao lại vậy? - Vì bất động sản gần khu mình
sống thì mình dễ đi khảo sát hơn, mình dễ nắm bắt thông tin về giá, lịch
sử giá hay địa hình ở đấy hơn.
18
Nếu mục tiêu của bạn là Dòng Tiền thì sẽ có chiến lược khác. Và kế
hoạch để có dòng tiền 10%/năm nó sẽ khác dòng tiền 30%/năm. Nếu
mục tiêu của bạn là Lãi Vốn thì chiến lược nó sẽ khác.
Vì vậy, nhất định bạn phải trả lời được câu hỏi trước khi xuống tiền đầu
tư: “Mục tiêu của tôi là gì?”
Cụ thể, Mục tiêu của bạn cần đảm bảo mọi thứ đều phải quy về con số
và các yếu tố sau:
Số tiền định đầu tư: bao gồm tiền của bạn đang có, tiền huy
động vốn (nếu có)
Mục tiêu trong đầu tư: Dòng tiền hay là Lãi vốn
Dòng tiền: Xác định giữ tài sản đấy lâu dài và chỉ khai thác giá
trị của tài sản đó – bạn có thể làm các mô hình như là Xây cho
thuê…
19
Sau khi đã rõ ràng về mục tiêu thì bạn cần trả lời câu hỏi
Ví dụ: Anh chị có 1 tỷ và muốn đầu tư đất nền để lấy lãi vốn, thì anh chị
cần:
Khoanh vùng các dự án trong tầm tiền mình đang có
Khoanh vùng vị trí địa lý mà mình dễ tiếp cận nhất các nguồn thông
tin của nó
Khoanh vùng loại sản phẩm mà mình có nhiều cơ hội khảo sát và
xác thực thông tin chính xác nhất.
Và lựa chọn loại sản phẩm đạt được mục tiêu về lãi vốn mà mình
đặt ra.
Lưu ý: Bạn không nên đầu tư dàn trải nhiều nơi, hãy tập trung ở khu
vực mà bạn am hiểu nhất.
20
21
22
NGÁCH ở đây là tổng hợp, là thị trường tối ưu, cân đối giữa mục tiêu - nền
tảng , nguồn lực và thị trường – công cụ.
Vậy tại sao phải phải tập trung vào Ngách?
Trong thế giới kinh doanh có rất nhiều ngành nghề khác nhau, và trong
thế giới đầu tư bất động sản cũng vậy. Có nhiều sản phẩm khác nhau,
thị trường khác nhau, chưa kể việc đầu tư bất động sản gồm rất nhiều
khâu.
23
Cá nhân tôi đang đầu tư vào Ngách tăng trưởng để gia tăng đồng vốn
của mình, tôi đang tập trung vào những khoản đầu tư để gia tăng vốn
của mình trong vòng 3 – 6 tháng, tối đa là 10 tháng.
Tôi có một người bạn, bạn ấy đã làm 7 năm nay chuyên về Thuê - Cho
thuê lại. Ban đầu bạn ấy cũng chỉ làm những cái nhà nhỏ có 4-5-10
phòng ngủ thôi; sau đó là các tòa chung cư mini 10-20-50-70 phòng;
tiếp đó bạn ấy thăng cấp lên các tòa căn hộ dịch vụ - khoảng 500 căn
hộ cao cấp giá từ 4-7-8 triệu, căn hộ dịch vụ 400-1000$ cho người
nước ngoài thuê.
Lý do tại sao tôi nói bạn nên tập trung vào một ngách, vì:
Bạn vẫn có thể kiếm được tiền bất chấp thị trường có đi lên hay
đi xuống
Khi bạn tập trung vào một ngách, bạn có một ê kíp: có người giỏi về thị
trường, họ sẽ lùng được quỹ đất với giá hợp lý, đất của người đang
cần bán gấp, giá bằng hoặc thấp hơn giá thị trường; người chuyên về
pháp lý để đảm bảo an toàn vì trong bất động sản rủi ro về pháp lý là rủi
ro lớn nhất, chỉ cần một dấu chấm, dấu phẩy thôi thì có thể không thể
rút vốn ra được. Ngoài ra team của tôi còn phải có những người
chuyên về thiết kế, bán hàng… tập trung vào Ngách của mình và làm
công việc mình giỏi nhất thì mới đem được nhiều lợi nhuận.
24
25
26
27
Mình từng gặp một cặp vợ chồng. Đôi vợ chồng này rất hay, cứ chồng
đi đâu thì vợ đi tới đó. 2 vợ chồng đó đã vượt qua giai đoạn kinh doanh
rồi, họ có nguồn thu ổn định từ đó, và bây giờ họ cũng nhau đi đầu tư
bất động sản. Sau khi tâm sự với họ, mình càng có một niềm tin là,
không quan trọng thị trường nào mà là quan trọng là năng lực của bạn
đến đâu. Anh chị này chuyên làm bất động sản trang trại và nghỉ
dưỡng trên Mộc Châu, có những bất động sản đem về dòng tiền lên tới
20%/năm, có những khoản đầu tư nhân lên gấp ba, bốn lần trong 4
năm, vậy là họ vừa có dòng tiền vừa có lãi vốn ngay trong thị trường
chưa quá sôi động. Trong khi có một số anh chị tham gia vào những thị
trường tốt mà vẫn bị mất tiền, tất cả cũng bởi vì họ không đủ kiến thức
để làm chủ khoản đầu tư của mình.
Vậy thì quan điểm của Mạnh là thế này, “Không quan trọng bạn đầu tư
ở đâu mà bạn trọng là kiến thức của bạn có những gì”. Nếu bạn có kiến
thức, có năng lực thì đầu tư ở đâu bạn cũng sẽ “thắng”.
Vì vậy, thay vì trả lời câu hỏi “Có 1 tỷ nên đầu tư bất động sản ở
đâu?” thì mình sẽ giúp bạn biết, trước khi xuống tiền cho một thương
vụ bạn cần làm những gì:
Trước tiên, bạn cần làm chủ được số tiền của mình, thông qua
việc làm chủ kế hoạch đầu tư, mục tiêu, chiến lược đầu tư trong
cả ngắn hạn và dài hạn.
28
Từ những điều này bạn sẽ cho ra được chiến lược và kế hoạch đầu tư.
Kế hoạch thì cần cụ thể:
Mua như thế nào?
Bán ra sao?
Marketing
Ngoài ra, bạn cũng cần phải có cho mình một ê kíp hoặc một cồng
đồng của riêng mình. Vì không ai có thể giỏi được tất cả mọi việc, mỗi
người chuyên một mảng thì sẽ đi lâu bền hơn và chắc chắn hơn.
Mạnh muốn chia sẻ ngoài lề một chút, trước khi đầu tư, tôi khuyên bạn
nên chuẩn bị 2 thứ:
Khi đi đầu tư mọi người thường sử dụng rất nhiều loại đòn bẩy, như:
Tài chính
Mối quan hệ
Tài năng của người khác
Nhưng để sử dụng những loại đòn bẩy này thì bạn cần đòn bẩy “Trí
Tuệ” của mình. Thay đổi những cái tư duy và suy nghĩ tích cực, như
việc:
29
Vì vậy, nếu bạn thực sự muốn tham gia vào đầu tư bất động sản, thì
bạn nên thay đổi Quan điểm và Tư duy trước tiên. Sau đó là bạn phải
đầu tư kiến thức cho chính bản thân mình.
Nếu bạn không tự nâng kiến thức của mình lên thì bạn luôn phải phụ
thuộc vào người khác, bạn đi hỏi người A người B. Nếu bạn thắng thì
bạn không phải chia cho ai, còn nếu bạn thua thì cũng không ai chịu
trách nhiệm cho bạn cả. Nên bắt buộc “Bạn phải làm chủ khoản đầu
tư của mình”.
30
Có bạn từng hỏi Mạnh “Tại sao tôi cũng đầu tư tiền nhưng chưa
thành công?” – Mạnh xin trả lời là “Bạn chưa thành công thôi”.
Tôi bắt đầu tham dự các khóa học về phát triển bản thân và đầu tư kinh
doanh từ năm 2009, nhưng mãi đến năm 2017 tôi mới có được những
kết quả đột phá, còn trước đó nó chỉ nhỏ giọt thôi, nó có nhưng chưa
bứt phá.
"Chắc chắn việc học của bạn sẽ có kết quả, quan trọng nhất là bạn
phải THỰC HÀNH – bạn phải HÀNH ĐỘNG."
Nếu bạn tìm hiểu thêm các kiến thức về đầu tư bất động sản thì hãy
truy cập link này nha:
https://trumda.com/sp
31
CHIẾN LƯỢC
MUA BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỂ CÓ LỢI NHUẬN
32
33
Giả sử: Nếu giai đoạn cũ đỉnh là 20 triệu/m2, thì giai đoạn phục hồi sẽ
chạm 20 triệu/m2. Nếu trong giai đoạn phục hồi vượt qua 20 triệu/m2
thì gọi là giai đoạn Hưng Thịnh, giai đoạn của nóng sốt, giai đoạn của
mùa hạ, giai đoạn phát triển.
Tiếp đến, nó sẽ đạt đỉnh của giai đoạn Hưng Thịnh và sẽ đến Suy
Thoái, Thu Hẹp lại và đến Giai đoạn Đóng Băng.
Để phân tích sâu và kỹ hơn thì tôi đã chia nhỏ thành 7 giai đoạn sau
đây để bạn dễ hiểu.
34
Sự kiện:
Thất nghiệp Tăng – kinh tế trì trệ
Tình hình kinh tế chính trị nhiều bất ổn (Đình công, lạm phát
cao,…)
Lợi nhuận kinh doanh giảm
Không có vốn đầu tư nước ngoài
Đặc biệt: Dịch bệnh toàn cầu
Biểu hiện
Lệnh giới nghiêm
Ít khách du lịch
Khách sạn chỉ full 30% (Khách sạn hoạt động chỉ đủ hòa vốn
thôi, vì chi phí hoạt động của một khách sạn chiếm đến 30-
40%/tổng doanh thu), không có khách sạn mới xây. Không
có vốn đầu tư nước ngoài
Thị trường chứng khoán ít giao dịch
Tín dụng rất chặt, khó vay. Nợ xấu nhiều
Nhà đầu tư mất $
Đây là giai đoạn mà bất động sản trở về đúng giá trị thật của nó.
Chúng ta đều biết, hiện tại nền kinh tế của thế giới đang lao dốc do
dịch bệnh. Ngành du lịch gần như bị đóng băng. Sau giai đoạn này,
nhà nước sẽ có các hoạt động để kích thích nền kinh tế, kích thích
thị trường bất động sản của khu vực.
35
Biểu hiện
Của cải và cân bằng tiền mặt tăng
Tiêu dùng tăng, lợi nhuận Doanh Nghiệp và chứng khoán
tăng
Chính sách tín dụng nới lỏng: mọi người được vay nhiều tiền
hơn, nhà nước bơm nhiều tiền hơn
Khách du lịch tăng, thất nghiệp giảm. Khách sạn full 70%
36
"Giai đoạn 1 là giai đoạn mà Nhà nước và các ông lớn đưa ra các chính sách
mới, bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng để làm Tiền Đề cho giai đoạn sau."
37
Sự kiện:
Biểu hiện
Ở giai đoạn này, mọi người sẽ có nhiều tiền tiết kiệm hơn, có nhiều
hợp đồng làm ăn hơn. Và bất động sản sẽ quay được lại cái ĐỈNH
của chu kỳ cũ. Bên cạnh đó, cũng có nhiều người đang còn e ngại
về sự sụp đổ của chu kỳ cũ.
38
39
Giai đoạn mọi người nhìn nhau để đầu tư, vì ở giai đoạn 2 có nhiều
người chiến thắng rồi, và mọi người cứ nhìn vào đó thôi; Người ta
rút tiền tiết kiệm, bán vàng đi để dồn tiền đầu tư bất động sản. Thậm
chí, bạn sẽ thấy mức độ huy động vốn của mọi người rất là cao.
Nhiều người cắm nhà xưởng của mình, cắm sổ đỏ của mình để đi
đầu tư.
Sự kiện:
40
Báo chí sẽ nói rất nhiều về những tin vui, những người thành công
trong bất động sản, chắc bạn còn nhớ giai đoạn “Boom” của chu kỳ
trước chính là thời điểm Langmark 81 khánh thành, CEN Group
được niêm yết trên sàn trứng khoán, VinGroup liên tục tăng trưởng,
Tỉ phú Trịnh Văn Quyết của FLC… rất nhiều người thành đạt trong
bất động sản đây chính là giai đoạn chốt lời của “Đàn Cá Mập”
* Như tôi đã nói ở trên, giai đoạn này có rất nhiều người rút tiền tiết kiệm để đi đầu tư
nhưng lại không có kiến thức, đó chính là cơ hội chốt lời của đàn cá mập vì ở giai đoạn này
giá cả của bất động sản vượt qua giá trị thật, và đây cũng là giai đoạn giá của bất động sản
cao nhất.
41
Đây chính là biểu hiện của giai đoạn Tăng Trưởng Mạnh – Chốt lời
42
...Vì sao?
43
...Và...
44
...Vì thế...
"Ở giai đoạn này bạn phải HẾT SỨC TỈNH TÁO."
45
Sự kiện:
Biểu hiện
Áp lực về tài chính. Nhà đầu cơ bán ra, ngân hàng thắt chặt
hơn điều kiện cho vay.Nhiều khách sạn mới được xây dựng
Lượng cung các chung cư vượt cầu nội địa -> được bán ra
ngước ngoài
Giá trị và giá thuê phòng bắt đầu giảm.
Khách du lịch đến ít hơn (dưới mong đợi). Khách sạn nhiều
phòng trống hơn, chương trình chiếu khấu được đưa ra.
46
47
Vì vậy, bạn cần phải có kiến thức để nhận định được chính xác giá
trị thật của một bất động sản.
Kinh tế, chính trị xã hội bắt đầu xấu đi
Tiêu dùng giảm (mua nhà, mua xe giảm)
Lợi nhuận doanh nghiệp giảm
Giá bất động sản giảm mạnh vì có quá nhiều người cần bán,
nhưng giai đoạn này không phải ai cũng có tiền mặt để mua.
48
Như bạn đã thấy, ở giai đoạn Phục Hồi và BOOM thì bạn sẽ thấy
hoạt động môi giới bất động sản rất phát triển, các sàn bất động sản
thì như nấm mọc sau mưa, người người làm bất động sản.
Còn giai đoạn này thì ngược lại, cái gì dễ đến, dễ làm thì sẽ dễ đi.
Đặc biệt là Môi giới bất động sản, môi giới chứng khoán, môi giới ô
tô hạng sang thì ngồi chơi với nhau thôi vì không thể marketing bán
hàng được.
Như thời điểm hiện tại, dịch bệnh đang diễn biến phức tạp như thế,
kéo theo kinh tế đi xuống, mọi người sẽ cắt giảm nhu cầu đi du lịch.
Vậy những bất động sản du lịch thì kinh doanh không hiệu quả, bạn
lấy tiền đâu ra để trả cho ngân hàng khi mà ngân hàng tăng lãi suất
lên. Và lúc này ngân hàng chỉ việc kéo cần câu lại và thu hết tài sản
thật về.
49
Đó chính là sức mạnh của báo chí, đã đau thì sẽ làm cho đau hơn,
đang BOOM thì sẽ làm cho BOOM mạnh hơn, đang down thì làm
cho down nhanh hơn -> tác động đến tâm lý của nhà đầu tư.
Đa phần các nhà đầu tư ra quyết định dựa trên cảm xúc và số ít
người ra quyết định dựa trên Lý tính và Con số. Còn những người
đã trải qua 2-3 chu kỳ rồi, ăn hành ngập mặt rồi thì lúc đó người ta
sẽ đưa ra quyết định bằng Con Số, người ta mới dám đưa ra quyết
định đi được lại với đám đông.
50
Biểu hiện:
Đây là tất cả các giai đoạn trong một Chu kỳ của bất động sản. Tôi
phân tích sâu thành 7 chu kỳ để các bạn hình dung rõ ràng nhất.
51
Tôi đi nghiên cứu bất động sản từ năm 2016 ở Bắc Ninh, Hạ Long,
Vân Đồn (Quảng Ninh), Thái Nguyên, Nhơn Trạch (Đồng Nai) thì
mọi thị trường đều đang rất sốt, tăng lên chóng mặt. Giá nhiều nơi
tăng gấp 2, thậm chí gấp 3.
Tôi lấy cụ thể ví dụ như ở Quế Võ, Bắc Ninh. Có rất nhiều nhà đầu
tư năm 2016 mua chỉ 7 – 8 triệu/m2. Năm 2017 phải mua với giá 15
triệu/m2. Hay ở Vân Đồn (Quảng Ninh), có những bạn năm 2016
mua với giá 2 – 3 triệu/m2, năm 2017 lên đến 7 – 8 triệu/m2.
Điều gì sẽ xảy ra nếu như các bạn có 2 tỷ – 3 tỷ hay 5 tỷ nhét vào
đấy?
Các bạn hình dung xem điều gì sẽ xảy ra khi các bạn quay vòng vốn
thật là nhanh? tôi đã chứng kiến có rất nhiều thiên tài nhân 2, nhân 3
tài sản trong vòng có 6 tháng. Họ kiếm tiền rất tốt.
Điều này không chỉ đúng trong bất động sản đâu. Khi nền kinh tế
“BOOM” như thế thì bạn bè tôi có nhiều người đầu tư coin. Tôi có
anh bạn, năm 2015, hai anh em thu nhập tương đương nhau, gọi là
đủ ăn đủ tiêu. Nhưng đến năm 2017 thì anh ấy trúng vụ Bitcoin, tài
sản lên đến chục tỷ. Đây là một mức thu nhập trong vài năm. Rất là
khủng khiếp.
Trong một số thị thường, một số người tôi quen, họ vay cầm đồ, vay
lãi ngân hàng để ôm đất. Và hiện tại họ thu về tiền mặt 5 tỷ. Đấy là
lợi thế trong giai đoạn “BOOM”. Giá đất tăng rất nhanh. Đây là thời
kỳ vàng của những người có kinh nghiệm. Những người đã trải qua
một vài cơn sốt, họ có kinh nghiệm trong thị trường này.
52
Bằng chứng là khi tôi chia sẻ một vài video, có rất nhiều bạn inbox
hỏi kiểu như: "Anh có 4 tỷ anh muốn đầu tư thì làm thế nào?" (Hầu
hết là đều gửi cho Mạnh qua inbox, mọi người không ai muốn công
khai số tiền mình đang có cả).
53
54
Tôi còn nhớ, vẫn là năm 2017, tôi dẫn mẹ vợ đi may áo dài ở mặt
đường Lương Đình Của thì có lân la hỏi chuyện thì được biết chủ
cửa hàng thuê mặt bằng là 20 triệu/tháng. Mặt tiền khá đẹp, rộng
khoảng 20m2, tính ra giá thuê khoảng tầm 1 triệu/m2. Giá đất ở mặt
phố Lương Đình Của, ở quận Đống Đa trung tâm của Hà Nội, buôn
bán rất sầm uất, trung bình 10 người vào 8 người mua, tỷ lệ chốt
sale rất tốt, và giá đất ở đấy là khoảng 200 triệu/m2, nhưng… giá đất
qua cầu Nhật Tân đã lên đến 170 triệu/m2 rồi.
Vì vậy, tôi chia sẻ những kiến thức này để các bạn hiểu rằng: "rủi ro
của người này là cơ hội của người khác". Khi nền kinh tế biến động
mạnh là cơ hội của những người có kinh nghiệm, có kiến thức và
người ta thu được rất nhiều lợi nhuận.
55
56
Đây là cuộc chơi tại nơi giữ tiền. Nếu có kiến thức thì thời kỳ
“BOOM” là thì kỳ vàng để nhân đôi tài sản, còn người không có kiến
thức thì sẽ mất hết.
57
Bạn không những phải chú ý đến chu kỳ của nền kinh tế, bạn còn
cần chú ý đến nền kinh tế của địa phương mà bạn định đầu tư. Vì
bất động sản mang tính chất địa phương. Có thể nền kinh tế đang
chung một giai đoạn, cùng một thời gian nhưng tỉnh này thì đang là
đỉnh, còn tỉnh khác có thể chỉ đang bắt đầu chớm nở. Có như vậy,
bạn mới biết thời điểm nào nên xuống tiền và thời điểm nào cần phải
rút ra.
Thêm nữa, bạn cũng cần quan tâm tới chu kỳ của dự án bất động
sản. Nếu mua tại thời kỳ đầu của dự án chúng ta có thể mua được
giá tốt hơn.
58
Hãy cùng tôi thảo luận về câu hỏi này nha: “Có cách nào mua bất
động sản rẻ hơn và mua trực tiếp từ nhà đầu tư mà không phải
qua các môi giới không, mong bạn cho ý kiến?”
Nếu bạn muốn mua được bất động sản giá rẻ thì theo tôi, bạn nên
mua vào thời kỳ đầu của dự án. Nhưng cần phải nghiên cứu kỹ về
chu kỳ của dự án đó, chắc bạn cũng biết, có nhiều dự án thời kỳ đầu
mua còn đắt hơn cả thời kỳ sau bàn giao. Môi giới là người hiểu rõ
về dự án đó nhất, là người nắm được nhiều thông tin nhất. Vì vậy,
tôi nghĩ bạn nên tạo thói quen làm việc với môi giới, vì bạn rất có để
có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư.
Bạn cũng có thể đặt câu hỏi cho tôi qua email. Có thể tôi sẽ trả
lời bằng email, hoặc làm video để gửi tới bạn, vì ngoài kia có
rất nhiều người cùng gặp phải một vấn đề. Nhưng mong bạn
thông cảm, là tôi sẽ chọn ra vấn đề được mọi người hỏi nhiều
nhất, vì vậy, bạn hãy kiên nhẫn một chút nha.
59
Bạn có ý kiến nào khác hoặc muốn hỏi tôi điều gì thì hãy gửi email
đến trinhvanmanhbds@gmail.com nha.
Tôi hy vọng bạn sẽ luôn dành thời gian cho việc học hỏi trong đầu
tư, có như vậy thì bạn mới có thể chiến thắng khi thời kỳ “BOOM”
bắt đầu.
60
– “Liệu bất động sản ở ven biển Hải Tiến có tăng giá không?”
– “Anh Mạnh nghĩ sao về thị trường ven khu công nghiệp Thái
Nguyên và tiềm năng tăng giá của nó”
Và nhiều câu hỏi khác nữa về việc “Tăng giá của một bất động sản”,
nếu bạn cũng quan tâm chủ đề này thì hãy đọc chương sau của
Mạnh lý giải “Vì sao bất động sản TĂNG GIÁ” nha!
61
62
Gần đây Mạnh hay nhận được các câu hỏi như:
– “Anh mua thời điểm này là cao hay là thấp?”
Có anh thì hỏi là: “Có một dự án lúc anh mua là 12-13 triệu/m2,
nhưng sau 3 năm thì nó về giá là 7-8 triệu/m2 thì anh có nên bán
không?” - Nếu bây giờ anh bán cắt lỗ, nhưng 2-3 năm giá nó lại tăng
gấp 2, gấp 3 thì sao?
Nếu bạn hỏi thì tôi có thể trả lời được luôn, nhưng tôi muốn chia sẻ
với bạn Kiến thức để bạn có thể tự mình đánh giá được sự lên
xuống của một bất động sản bất kỳ.
Những gì tôi nói, là quan điểm của tôi cũng như quan điểm của các
nhà đầu tư lành nghề; và Mạnh mong với những kiến thức đó sẽ
giúp bạn làm chủ được khoản đầu tư của mình mà không phải phụ
thuộc vào bất kỳ ai.
Nào, chúng ta cùng đi sâu vào các lý do khiến Bất động sản TĂNG
GIÁ nha!
63
2 Quy luật cung cầu (hay còn gọi là quan hệ cung cầu)
64
Để xác định giá trị của một bất động sản bạn cần trả lời câu hỏi:
Nếu một bất động sản không có giá trị sử dụng thì chỉ có thể bán khi
có sóng, khi có quy hoạch thôi.
Ví dụ: Điển hình như đợt sốt đất ở Minh Trí, Sóc Sơn. Khi đó người
ta nhao nhao đi mua đất, nhà tôi mua lúc 2,5 triệu và bán ra lúc 3,5
triệu. Nhưng có nhiều nhà đầu tư chờ đến 6 triệu mới bán, và đỉnh
điểm của nó chỉ đạt được 5 triệu thôi. Và đến năm 2017 thì nó quay
về mốc 1,5 triệu/m2. Nhưng vấn đề là cũng không tìm được người
mua mặc dù đã cắt lỗ.
Mạnh sẽ lấy ví dụ cụ thể hơn về quy luật giá trị với bât động sản nhà
ở.
Những bất động sản nhà ở gần trường, gần chợ, thuận Cùng trên một mặt phố, 2 căn nhà đều có diện tích
tiện đi lại, ô tô đỗ cửa thì giá cao hơn ở trong hẻm, 50m2 thì giá của căn có mặt tiền 5m sẽ cao hơn căn
trong ngõ bởi đơn giản là do nó có giá trị sử dụng tốt có mặt tiền 3m.
hơn.
65
Mảnh đất gần 100m2 của bố mẹ tôi 5 năm trời đứng im. Bạn biết tại
sao chứ? Vì đường sá không mở mộng, không có thêm tiện ích,
không có dự án mới nào… nói chung là khu vực đó không có thêm
giá trị gì cả. Và lẽ đương nhiên, giá đất nó sẽ đứng im thôi.
66
67
Chắc các bạn đa phần đều hiểu điều này: giá đất của một khu vực
bình thường là 5 triệu/m2, tự nhiên có nhiều người đến hỏi thì giá nó
sẽ bị đẩy lên cao.
Ở Việt Nam mình tâm lý khi đi đầu tư bất động sản thì 80%, mà
thậm chí có đến 90% các nhà đầu tư cá nhân đang chạy theo đám
đông, đầu tư bằng cảm xúc. Thấy mọi người đi mua thì mình cũng đi
mua. Vì sao mọi người lại nhao nhao đi mua?
VÌ TIN ĐỒN QUY HOẠCH!
Đầu năm 2019, ở huyện Hòa Vang thuộc TP.Đà Nẵng, UBND đã
phải lên tiếng khẳng định thông tin đang lan truyền trên mạng xã hội
Facebook về việc Đà Nẵng tách 4 xã thuộc huyện Hòa Vang để
thành lập quận mới (cho là Hiếu Đức) là bịa đặt, cũng như bác bỏ
thông tin sẽ có nhiều dự án như trường đua ngựa của thành phố,
nâng cấp cơ sở hạ tầng... tại đây. Lãnh đạo cơ quan này cho biết đó
là tin do cò đất tung ra để thổi giá đất ở vùng nông thôn của huyện,
sau khi bị cơ quan chức năng ra văn bản cảnh báo tình trạng sốt đất
ảo. Những tin đồn nói trên của cò đất đã khiến cho giá đất ở xã Hòa
Tiến tăng lên gấp 7-10 lần so với hồi cuối năm 2018, thậm chí lan
sang cả các xã Hòa Khương, Hòa Phong và nhiều xã lân cận thuộc
Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Giới đầu tư từ khắp nơi nghe vậy cũng
đổ về mua bán rầm rộ, làm náo loạn cả vùng quê khoảng 1 tháng.
Chính quyền lo lắng nhiều người vì cái lợi trước mắt mà bán hết đất
nông nghiệp và đất ở vì sau này sẽ không còn đất sản xuất, không
có đất để cho con cháu làm nhà ở, ảnh hưởng đến tình hình an sinh
xã hội, ổn định cuộc sống lâu dài.
68
Quy luật cung cầu thì lại bị điều tiết bởi nhà nước. Nhà nước chỉ cần
thông báo về quy hoạch thì các nhà đầu tư cứ thế là chạy theo thôi.
Có nhiều nhà đầu tư chỉ cần thấy 2 từ “Quy hoạch” là xuống tiền.
Các bạn có từng gặp ai như thế chưa? Có chăng chính bạn cũng
đang như thế không?
69
Thực tế, chúng ta muốn đạt được lợi nhuận thì phải đón trước các
quy hoạch. Nếu chờ để mua đúng giá trị thật của nó như khi đã xây
hoàn thiện xong cầu, hay hoàn thiện xong siêu thị thì sau đó sẽ
không có sự đột phá về giá nữa. Nhưng các bạn cũng nên nhớ rằng
có những quy hoạch 10 năm không xong.
Vì vậy, nếu muốn chạy theo “Quy hoạch” hay các “ông lớn” thì bạn
phải xác minh quy hoạch đó xem có chính xác hay không.
70
Tôi từng xuống ven các khu công nghiệp ở Bắc Ninh, mỗi tháng họ
thu đươc dòng tiền 30-40 triệu từ phòng trọ cho thuê và không ai
muốn bán đất đi cả. Đó cũng là yếu tố khiến giá đất bị đẩy lên cao.
71
Nếu có những yếu tố này thì chắc chắn giá bất động sản sẽ tăng lên
và bạn có thể an tâm và giữ bất động sản đó.
Với cá nhân tôi, tôi rất thích bán ra lúc thị trường đang sôi sùng sục.
72
73
Ngoài lề một chút, vậy yếu tố nào khiến giá bất động sản ĐI XUỐNG?
Ví dụ: Về bất động sản ven khu công nghiệp, như bạn thấy, hiện tại
Việt Nam mình đang kiểm soát dịch bệnh rất tốt, nhưng dịch bệnh
lan rộng toàn thế giới nên rất nhiều khu công việc phải cắt giảm
nhân sự. Năm ngoái có thể là 5000 công nhân, nhưng năm nay chỉ
còn 3000-4000 công nhân thôi. Điều này đồng nghĩa với việc: Người
thuê nhà ít đi, dòng tiền đổ về khu vực đó ít đi.
Bất động sản cũng là một sản phẩm thông thường, có lên có xuống.
Người thông minh cần phải liên tục theo dõi biến động của thị
trường, để thoát ra lúc thị trường đang sôi, giá trị cao, để biết vào lúc
thị trường đang đi xuống, nghĩa là mua vào lúc giá trị ảo không còn
mà chỉ còn giá trị thật, thậm chí có thể mua lúc thấp hơn cả giá trị
thật.
Tôi ví dụ như: sau thời gian sốt đất thì thị trường sẽ có một thời gian
bị trầm lắng, giá bất động sản giảm xuống. Có nhiều người không có
đòn bẩy về tài chính, không đủ tiền trả lãi ngân hàng đành phải bán
cắt lỗ thì đây là thời kỳ vàng để chúng ta đi mua đất.
74
Bạn đã đi qua phần Chu kỳ và 3 quy luật chi phối giá của bất động
sản. Chỉ còn một phần nữa là bạn có thể tự mình Định giá và Tiềm
năng tăng trưởng của một bất động sản.
Nào, chúng ta cùng đi đến phần cuối - Cách để định giá một bất
động sản.
75
ĐỊNH GIÁ
Để trả lời cho câu hỏi:
- “Anh mua căn chung cư giá lúc đó là 21,5. Theo em, anh có
nên bán hay không?”
76
Khi quyết định mua hoặc bán một loại hình bất động sản, câu hỏi
đầu tiên mà ai cũng băn khoăn là không biết mức giá như thế nào thì
phù hợp. Nếu đưa ra giá quá cao thì sẽ không thu hút được người
mua, còn nếu định giá quá thấp thì người bán sẽ bị mất đi một
khoản tiền không nhỏ. Vì thế khi mua hoặc bán bất kì bất động sản
nào, bạn cần phải thận trọng và biết thẩm định giá nhà đất để có thể
mua bán với giá tốt nhất.
Trên thực tế mua bán bất động sản, nhiều người vẫn quên khâu
thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch, cho nên đôi khi, mức giá
thỏa thuận chưa được sát với giá thị trường, làm thiệt thòi cho người
bán hoặc người mua.
Có hai cách thẩm định giá nhà đất để bạn xác định giá trị bất động
sản:
Một là bạn có thể tìm hiểu rồi tự định giá cho bất động sản;
Hai là tìm đến các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm
định giá nhà đất… để được tư vấn giá hợp lý.
Trong phần này, tôi sẽ hướng dẫn bạn cách để tự mình định giá cho
bất động sản
77
Các bạn cần so sánh giá của những bất động sản tương đồng nhau,
ví dụ như:
- Cùng chủng loại (cùng là chung cư, biệt thự,...)
- Cùng là bất động sản để ở
- Cùng tầm tiền (3 tỷ, 5 tỷ,...)
- Cùng khoảng diện tích.
- Cùng loại ngõ (bởi vì giá bất động sản ở ngõ 3m và ngõ 5m là
khác nhau)
....
78
Pháp lý ra sao?
Bạn có thể tải file Bảng so sánh giá các bất động sản bằng cách
truy cập vào link dưới đây:
https://trumda.com/sosanhgia
Hoặc xem mẫu ở bảng bên cạnh:
79
Chúng ta càng làm chi tiết được Bảng so sánh giá Bất động sản thì
càng tốt vì nó sẽ rất có ích trong quá trình đàm phán giá với chủ
nhà.
Với cách làm như thế, dù là thị trường cũ hay mới thì bạn luôn có cái
nhìn tổng quát bằng con số thực tế chứ không phải bằng cảm quan.
Tôi đã từng bỏ tài chính ra và thuê một bạn về Bắc Ninh để khảo sát
5 phường theo 10 tiêu chí mà tôi quan tâm. Nhờ bản nghiên cứu đó
mà tôi cho ra được Biểu đồ cung cầu của thị trường đó, biểu đồ giá
bất động sản của khu vực đó và tôi dự đoán được rất nhiều thứ từ
các dữ liệu mà tôi thu thập được. Và đương nhiên, tôi cho ra được
chiến lược đầu tư đúng đắn cho thị trường mà tôi đang quan tâm.
Đây là phương pháp so sánh giá dựa trên con số thực tế. Cá nhân
tôi thì luôn ra quyết định dựa trên số liệu thực tế.
Bạn cũng nên hình thành thói quen này, vì khi có được con số rõ
ràng thì bạn sẽ có cái nhìn cụ thể hơn, tổng quát hơn.
81
82
Dành thời gian để xem 20-30 bất động sản trong cái
ngách mà bạn muốn theo.
Đa phần các nhà đầu tư cá nhân đầu tư dựa trên cảm xúc, bạn
không biết được thời điểm nào mình sẽ gặp được “cao thủ bán
hàng”. Do đó, những con số đó sẽ giúp bạn xuống tiền một cách
chính xác nhất.
83
Phương pháp định giá thứ 2 là dựa trên Giá trị sử dụng của bất
động sản đó.
Cụ thể: Với mỗi loại sản phẩm, tại một khu vực nhất định thì nó đều
có một giá trị sử dụng chung, nếu quy về con số thì nó chính là dòng
tiền – là số tiền các bạn thu được khi khai khác bất động sản đấy,
hoặc cho thuê bất động sản đấy.
Ví dụ: Mặt bằng chung của bất động sản ở Nội đô của Hà Nội có
dòng tiền giao động từ 2,2% đến 4% một năm, nhưng có những bất
động sản có dòng tiền đến 10%/năm.
Có căn nhà 5 tỷ nhưng cho thuê chỉ được 10 triệu, 15 triệu/tháng
thôi; còn tốt hơn nữa là được 20 triệu/tháng.
Các bạn còn nhớ câu chuyện tôi kể về 2 bất động sản trong ngõ nhà
tôi ở chứ? Đều có diện tích 50m2 và trị giá là 4,2 tỷ. Một căn được
xây với tổng 10 phòng, vệ sinh chung, có dòng tiền hàng tháng là 10
triệu; và một căn được xây 9 phòng có vệ sinh khép kín với dòng
tiền là 20 triệu.
Đương nhiên chúng ta sẽ chọn căn với dòng tiền là 20 triệu/tháng
đúng không nào?
Hơn hết, nếu bạn chọn được những bất động sản có giá trị sử dụng
cao thì đồng nghĩa với việc bạn đã lời ngay khi mua rồi. Những bất
động sản đó được xem như “Gà đẻ trứng vàng”, tính thanh khoản
của những bất động sản này cũng cao, bạn vẫn có thể bán tốt ngay
cả khi thị trường đi xuống.
84
85
Vậy là tôi đã chia sẻ cho các bạn 3 cách định giá của bất động sản.
Đó là cách mà tôi và các nhà đầu tư trong nghề vẫn thường làm. Tôi
hy vọng các bạn sẽ sử dụng 3 phương pháp này một cách thuần
thục để bảo vệ đồng vốn của mình.
86
"Bạn cũng có thể tự định giá cho ngôi nhà của mình"
87
88
89
90
Tôi đã từng trao đổi với các nhà đầu tư cá nhân về chủ đề “Làm thế
nào để mua bất động sản rẻ hơn giá thị trường?”
Nhiều bạn mới đi đầu tư thường sẽ mua bất động sản đúng giá thị
trường và đợi thị trường tăng giá hoặc là dùng kỹ năng bán hàng
của mình để bán cao hơn giá thị trường. Nhưng thực tế là “Của
khôn người khó”.
Cá nhân tôi thì không thích bán giá cao hơn giá thị trường, vì khi bán
đúng giá thị trường tệp khách hàng của mình sẽ có nhiều hơn. Có
thể vì yêu quý mình họ sẽ giới thiệu thêm khách hàng cho mình. Nếu
người nào mua phải giá cao, không những họ không quay lại với
mình mà còn truyền thông điệp không tốt về mình đến những người
khác.
91
Và để có những cơ hội này, chị bạn tôi phải mất 2 năm để xây dựng
các mối quan hệ với ngân hàng. Năm đầu tiên thì chỉ đi ăn với xem
bất động sản với ngân hàng, nhưng mà không mua được tài sản
nào vì nói thật là những cơ hội ngon thì chính các anh chị làm trong
ngân hàng đã “đi trước đón đầu” rồi, không đến lượt mình.
Cách 2: Mua bất động sản có Tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Các bạn có thể tham gia vào thị trường đang sôi động, trong một
thời gian ngắn là đã có lãi rồi.
Nếu bạn có mục tiêu dài hơn 3 năm, 5 năm, và trong khoảng
thời gian đó bạn không cần sử dụng số tiền này thì có thể tìm bất
động sản có sự tăng trưởng trong 3-5 năm tới để đầu tư.
92
Tổng kết:
Tôi đã chia sẻ cho bạn:
1. Chu kỳ của Bất động sản
2. Ba quy luật chi phối giá của bất động sản
3. Ba phương pháp để định giá một bất động sản và ba cách
để mua được “Bất động sản giá rẻ hơn giá thị trường”.
Tôi hy vọng với những chia sẻ này, các bạn có thể tự đưa ra quyết
định thời điểm mua hoặc thời điểm bán một bất động sản bất kỳ.
Ban đầu bạn có thể gặp khó khăn, nhưng bạn hãy liên tục, liên tục
làm những điều này trước mỗi thương vụ đầu tư. Tôi tin rằng nó sẽ
giúp bạn ít nhất là không bị mất vốn.
93
Bạn có bao giờ thắc mắc “Tại sao người khác làm vẫn kiếm được
tiền còn mình thì không?”
Tôi đã tham gia vào bất động sản gần 10 năm. Có thể nhiều bạn ở
đây còn có thời gian làm bất động sản dài hơn tôi. Nhưng gần 10
năm qua tôi thấy mình rất may mắn vì đã được giao lưu gặp gỡ với
những gia đình có tài sản trên 100 tỷ. Công thức để những gia đình
này đạt được 100 tỷ đó là:
Kiếm được
100 tỷ
Từ 0đ
Và hơn hết, đây là khơi nguồn để tôi tìm ra Chiến lược đầu tư bất
động sản Ngách.
94
Bạn có thể tham khảo khóa học “Chiến lược đầu tư bất động sản
Ngách” của tôi – Tấm bản đồ giúp bạn tìm ra con đường để đạt
được 100 tỷ từ bất động sản, hơn hết, bạn có thể lựa chọn con
đường phù hợp nhất với mình.
Click link: https://trinhvanmanh.com/khcln
Nếu bạn vẫn còn lăn tăn và mơ hồ, thì bạn có thể đăng ký Bộ 3 cuốn
sách Bí mật bất động sản Ngách tại Việt Nam - Bí mật của những
gia đình có tài sản trên 100 tỷ tại Việt Nam, bí mật của các nhà đầu
tư sành sỏi nhưng hết sức “kín tiếng”. Thứ nhất là để tham khảo,
cũng là để biết chúng ta có thể đi cùng nhau lâu dài hay không.
Click link: http://www.trinhvanmanh.com/qua
95
96
Nếu bạn thấy những chia sẻ của tôi hữu ích, nó có thể giúp bạn thì
bạn hãy theo dõi kênh youtube của tôi để xem nhiều video mới nhất
nha.
trinhvanmanh.com/youtube
Cảm ơn bạn!
Trịnh Văn Mạnh
97
Về chúng tôi:
trinhvanmanh.com
trumda.com
facebook.com/trinhvanmanh.offical