房地產投資概論

房地產投資與市場分析
Real Estate Investment and Market Analysis

授課教師：鄧筱蓉 助理教授

2021/03/15 1
 Real Estate
Investment and
房地產投資概論 Market
Analysis

Contents

一.小組導讀/上週課程複習

二. 房地產的類型

三. 房地產投資概念

四. 投資房地產的利弊與要訣趨勢

五.作業問題

2021/03/15 2
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上課內容
Q1 租屋讓我學到什麼?

Q2 買第一屋該注意什麼?

Q3 換屋該考量什麼?

Q4 集資投資預售屋可行嗎?

Q5 你適合當包租公嗎?

Q6 換屋好還是都更好?

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Q2~買第一屋該注意什麼?

工作是否
預算
穩定

生活品質 看屋次數

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Q3~換屋該考量什麼?

• 原有房屋跟鄰里環境關係

• 選擇自己的居住生活偏好

• 提升生活品質為優先

• 中意好房勝過便宜屋

• 規劃適合老年居住的環境

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Q4~集資投資預售屋可行嗎?

情感深厚

彼此信任

投資標的有共識

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Q5~你適合當包租公嗎 ?
房東，漏水了…
房東，馬桶不通..
管理 修繕屋況 房東，水器壞了….
維護 房東，租金可以晚
租不出去 點付嗎????
成本
高 房客有問題，須隨傳隨到

最怕 租金不繳
遇到 找不到人
奧客
破壞房屋

死賴不走

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Q6~換屋好還是都更好?

換屋 都更

優點 ◆ 提升生活品質 ◆ 提升生活品質
◆ 熟悉原本的生活環境

缺點 ◆ 負擔成本大 ◆ 成本低於購屋
◆ 需適應新的生活環境 ◆ 凝聚住戶共識不容易
◆ 需看屋多次 ◆ 溝通協調不易
◆ 時間較長

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 三、房地產投資概念

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1.房地產的重要性

房地產的重要性

總體
個體
➢ 房地產占美國
GNP的15.4% ➢ 占總財富比例
➢ 整個世界資本 ➢ 占家庭支出比例
市場中，近 ➢ 投資工具
60%資本來自 ➢ 安身立命
房市

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2.房地產投資環境
（空間使用者）
消費者

空間/
時間

）
..
..
察

購買
,警
圾

或承
稅收
垃

（基地與建物）
）
（

租
施
務

房地產
設
服

資金
公
等

服
土
電

務
稅

地
水

,勞
（

地
務

力
房
服

與
收

企
稅

業
（公共設施 （空間生產者）
提供者） 投資者/
政府 開發者

法規/管制 46
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3.房地產投資者
房地產開發者

建築融資者

開發投資合夥者

資金投資管理者

購屋貸款融資者

消極權益投資者

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4.房地產投資的利潤與風險

美國各種投資工具的利潤(報酬率)與風險(標準差)，1947~1982

固定 市場
收入 聯邦 州及 個投
投資 房地
股票 的公 政府 地方 資工
標的 產
司債 證券 公債 具組
券 合
報酬率(%) 11.00 8.27 3.56 3.98 1.71 7.47

標準差(%) 17.52 3.71 6.47 4.92 10.83 4.80

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2021/03/15
 四、投資房地產的利弊與要訣趨勢

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小組討論

⚫ 投資房地產的優點為何?缺點為何?

2021/03/15 50
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1.投資房地產的優點
1. 一種象徵，心理上的滿足 7. 稅賦減免

2. 自我居住使用 8. 自我控制權

3. 房地產增值 9. 分散風險

4. 保值以抵抗通貨膨脹 10.普遍熟悉的投資管道

5. 安全性高 11.個人偏好

6. 槓桿作用

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1.投資房地產的缺點 變現力低
，流通性
房地產投
不足
資者的形 交易費用
象不佳不 高
願涉入

政府介入 管理維護
太多 麻煩

缺點
投資金額 房地產貶
較大 值

房地產價
缺乏房地
值缺乏標
產資訊
房地產法 準
令手績繁
雜
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3.房地產投資的五大要訣

認清心中之尺
時機
區位

管理 投資要訣

產品
價格

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小組討論

⚫ 購買房地產你最在意的優先順序?
(自住/投資)
時機
區位

管理

產品
價格
2021/03/15 54
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層級分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）

層級分析法(analytic hierarchy
process, AHP)於1971 年由
Thomas Saaty 所提出，目前已
成為決策領域中常見之決策工具
。該方法即是將複雜問題以系統
化之方式，讓決策者能有結構地
分析問題並有效決定優先選擇權
。

55
2021/03/15
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AHP
⚫ 層次分析法(Analytical
Hierarchy Process, 簡稱 GOAL
AHP)
Selecting Decomposing

Evaluating Weighing

偉綸 德才

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AHP
⚫ 決定要素
⚫ 成對分析
⚫ 演算 (0.33) (0.48) (0.19)

(0.75)/(0.25) (0.21)/(0.79)
(0.45)/(0.55)

偉綸 德才

理想度:0.55 理想度:0.45
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成對分析
Step1. 各要素進行成對比較

極度 非常 很有 稍有 稍有 很有 非常 極度
無
偏好 偏好 偏好 偏好 偏好 偏好 偏好 偏好
9 7 5 3 1 3 5 7 9
時機 V 區位
時機 V 產品
區位 V 產品

Step2. 填入比值並計算各行加總 Step3. 各值除上該行總數

時機 區位 產品 時機 區位 產品

時機 1 0.20(1/5) 0.11 (1/9) 時機 1/15 0.05 0.08

區位 5 1 0.33 區位 5/15 0.24 0.23

產品 9 3 1 產品 9/15 0.71 0.69

加總 15 4.20 1.44 加總 15 4.20 1.44

2021/03/15 58
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成對分析
Step4. 計算各列平均數
6.37%
平均數
時機 區位 產品
PV
時機 0.07 0.05 0.08 0.06

區位 0.33 0.24 0.23 0.27 26.74%

產品 0.60 0.71 0.69 0.67
66.89%

時機 區位 產品

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一致性檢定
Step3. 各值除上該行總數 Step4. 計算各列平均數

時機 區位 產品 平均數
時機 區位 產品
PV
時機 1/15 0.05 0.08
時機 0.07 0.05 0.08 0.06
區位 5/15 0.24 0.23
區位 0.33 0.24 0.23 0.27
產品 9/15 0.71 0.69
加總 15 4.20 1.44 產品 0.60 0.71 0.69 0.67

Step5. 計算一致性檢驗CI&CR<0.1

 max − n C.I.
C.I. = C.R. =
n −1 R.I.
𝜆𝑚𝑎𝑥 = 15 ∗ 0.06 + 4.2 ∗ 0.27 + 1.44 ∗ 0.67 = 3.05
3.05−3 0.02
𝐶. 𝐼 = = 0.02 < 0.1 𝐶. 𝑅 = 0.58 = 0.04 < 0.1
3−1
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各要素在不同情況下的權重
區位 面積 單價 類型 所在樓層/樓層 總價
House1 大安區 32 80 中古屋 4/5 2560
House2 文山區 28 75 中古屋 3/5 2100

時機 成對分析 權重計算
House1 House2 House1 House2
House1 1 0.4 House1 0.29 0.29
House2 2.5 1 House2 0.71 0.71
3.5 1.4
時機 區位 產品
區位 成對分析 權重計算
House1 House2 House1 House2 House1 0.29 0.67 0.75
House1 1 2 House1 0.67 0.67
House2 0.5 1 House2 0.33 0.33
House2 0.71 0.33 0.25
1.5 3

產品 成對分析 權重計算
產品 House1 House2 時機 House1 House2
House1 1 3 House1 0.75 0.75
House2 0.33 1 House2 0.25 0.25
1.33 4
61
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評估與選擇
時機 區位 產品 總計分數
權重 0.06 0.27 0.67
House1 0.29 0.67 0.75 0.70
House2 0.71 0.33 0.25 0.30

House1 House2 House1 House2

時機 時機 時機
0.60 0.20 0.60
0.50 0.15
0.40 0.40
0.30 0.10
0.20 0.05 0.20
0.10
0.00 0.00
0.00

產品 區位 產品 區位
產品 區位

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4.房地產投資未來趨勢

未來趨勢

▪個人投資轉為機構
▪國內投資轉為全
法人之投資
球性的投資
▪單一房地產投資轉為
分散風險之投資多種
房地產投資組合
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 五、作業問題與討論

2021/03/15 65
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作業問題

1. 以購屋自住為前提，影響購屋決策的條件有哪些？
優先順序為何?請應用AHP方式說明 (個人)

2. 你對於投資台灣房地產的要訣，優先次序為何?試
用AHP方法解釋說明？(小組)

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