Professional Documents
Culture Documents
Agraria SERU
Agraria SERU
LEGAL QUESTION
1. Apakah transaksi jual-beli antara para ahli waris Iwan Saputra yang diwakili oleh Rudi
Saputra dan Ny. Hilda atas Hak Milik tanah dan bangunan yang tengah dibebankan Hak
Tanggungan adalah transaksi jual-beli yang sah, yang mengakibatkan peralihan hak
milik kepada pembeli?
2. Apakah penolakan yang dilakukan oleh Notaris/PPAT Hermin, SH dapat dibenarkan
3. Tindakan hukum apa yang dapat dilakukan oleh Andi agar dapat melakukan transaksi
jual-beli yang sah dengan Fanny?
LEGAL AUDIT
1. Pasal-pasal terkait sahnya transaksi jual-beli antara Iwan Saputra yang diwakili oleh
Rudi Saputra dan Ny. Hilda.
a. UUPA No. 5/1960 Pasal 25
Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
b. UU No. 4/1996 Pasal 7
Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek
tersebut berada.
2. Pasal-pasal terkait tindak penolakan yang dilakukan oleh Notaris/PPAT Hermin, SH.
a. UUPA No. 5/1960 Pasal 19 (2)
Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
b. UUPA No. 5/1960 Pasal 23 (2)
Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat
mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak
tersebut.
c. PP No. 24/1997 Pasal 23
Untuk keperluan pendaftaran hak:
a. hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
1) penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang memberikan hak
yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian
hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelolaan;
2) asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak
milik kepada penerima. hak yang bersangkutan apabila mengenai hak
guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;
3. Pasal-pasal terkait tindakan hukum yang dapat dilakukan antara Andi dengan Fanny.
a. Pasal 830 KUHPerdata
Pewarisan hanya terjadi karena kematian.
b. PP No. 24/1997 Pasal 42 (1)
Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak
yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang
diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib
diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat
hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai
pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
c. PP No. 24/1997 Pasal 51 (1)
Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta
yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang
membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai
pembagian hak bersama tersebut.
LEGAL OPINION
1. Pada prinsipnya, menurut UUPA No. 5 tahun 1960 Pasal 25 menyebutkan, hak milik dapat
dijadikan jaminan utang sehingga tindakan Iwan Saputra yang mengagunkan tanahnya tidak
melanggar hukum. Jaminan tanah tersebut kemudian dibebani hak tanggungan dan masih
sesuai dengan Pasal 25. Kemudian menurut UU No. 4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, menurut Pasal 7 hak
tanggungan melekat pada obyek, bukan pada subyeknya. Sehingga tindakan jual-beli tanah
yang dilakukan oleh Rudi Saputra, kuasa dari Alm. Iwan Saputra, dengan Ny. Hilda adalah sah.
Karena hak tanggungan tersebut melekat pada tanahnya dan pada akhirnya dilunaskan oleh
Ny. Hilda selaku pembeli.
Yang salah adalah pembelian tanah tersebut tidak dilakukan dengan pembuatan sertifikat balik
nama sehingga pembelian menjadi tidak sah karena tidak menjadikan tanah tersebut atas nama
Ny. Hilda.
2. Berdasarkan kasus diatas, tindakan penolakan yang dilakukan Notaris/PPAT Hermin, S.H
terhadap akta jual beli antara Andi dan Fanny dapat dibenarkan karena tidak sesuai dengan
pasal 19 ayat (1) UUPA dan pasal 23 ayat (1) dan (2) UUPA dan syarat-syarat akta jual beli,
yang terdiri dari:
1. Pemeriksaan sertifikat dan PBB
2. Persetujuan suami/istri
3. Komponen biaya dalam Akta Jual Beli
4. Balik nama
Karena faktanya adalah dalam pemeriksaan sertifikat saat proses pembuatan akta jual beli
didapati bahwa belum dilakukanya balik nama oleh pihak Ny. Hilda sehingga akta jual beli tanah
tersebut masih atas nama pemilik sebelumnya (Alm. Iwan Saputra)
3. Dilihat dari kasus dan legal auditnya, maka tindakan hukum yang dapat dilakukan oleh Andi
dengan Fanny adalah pertama Andi harus menghubungi anak Alm. Iwan Saputra untuk
melakukan pembuatan surat kematian, surat ini diperlukan untuk meneruskan didalam
pembuatan akta kematian, dan surat keterangan ahli waris, surat ini bisa dikeluarkan oleh
pengadilan Agama yang berkaitan dengan siapa-siapa saja yang berhak untuk mendapatkan
warisan tersebut. Surat ini penting karena berkaitan dengan siapa saja yang wajib menanda
tangani proses AJB dengan surat tanah yang diwariskan oleh orang tua tersebut.
Kedua,jika langkah pertama sudah selesai maka tanah tersebut sudah sah menjadi milik Hilda.
setelah masalah dari keluarga Alm. Iwan Saputra sudah selesai, selanjutnya karena sodara
Andi merupakan anak tunggal dari ibu Hilda, maka Andi dapat melakukan 2 hal, yaitu bisa
membalik nama untuk hak atas tanah menjadi nama Andi, atau melakukan seperti langkah
pertama, yaitu membuat surat kematian, dan membuat surat keterangan ahli waris. Setelah
kedua hal itu selesai di jalankan, maka proses jual beli untuk tanah tersebut dapat di
laksanakan