Nilai,

prinsip penilaian,
tahapan penilaian
PERTEMUAN 2

Pengantar Penilaian Properti

 Biaya, Harga dan Nilai
2  Harga
• The term price refers to the amount a particular purchaser agrees to pay and
a particular seller agrees to accept under the circumstances surrounding their
transaction.
• A price, once finalized, refers to a transaction price and implies an exchange. The
exchange can be temporary—as in a lease—or permanent—as in a sale
• Price is the buyer’s expression of the property’s utility and scarcity combined
with the buyer’s desire and purchasing power.
• price is a fact
 Biaya.
The term cost is used by appraisers in relation to production, not exchange.
Cost may be either an accomplished fact or an estimate
 Nilai
value is commonly perceived as the anticipation of benefits to be obtained in
the future. value changes over time, an appraisal reflects value at a particular
point in time. is an economic concept, the monetary worth of property, goods, or
services to buyers and sellers is an expression of value.

To avoid confusion, appraisers do not use the word value alone. Instead they
refer to market value, fair value, use value, investment value, assessed value,
and other specific kinds of value.
Sumber: Appraisal Institute
 Biaya, Harga dan Nilai
3  What is value?
 Value = ≠ Worth
 Worth may not always be the same as value when applied to property
A property valuer’s definition of value could be the present price for the rights to
receive income and/or capital in the future.
 price – the actual observable exchange price in the open market;
 value – an estimate of the price that would be achieved if the property were to
RICS be sold in the (open) market;
 worth – a specific investor’s perception of the capital sum that he/she would be
prepared to pay (or accept) for the stream of benefits which he/she expects to
be produced by the investment (in other words a subjective rather than
objective assessment of value)
 Cost is usually an expression of what has been paid for a commodity
The conclusion is that cost and value are rarely equal to each other but sometimes value is
based on the loose assumption that they are related for properties that have no readily
accessible open market value.

Sumber: Michael Blackledge dalam bukunya “Introducing Property Valuation”

4 Pengertian umum
 Harga adalah sejumlah uang yang diminta,
ditawarkan atau dibayar untuk suatu aset. Karena
kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan
khusus dari pembeli atau penjual, harga yang
dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari
aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
 Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk
memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika
aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya
merupakan suatu fakta. Harga berhubungan
dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk
suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
 Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas
kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin
dibayarkan untuk suatu aset . dalam pertukaran,
sehingga nilai bukan merupakan fakta.
5 Pengertian umum
 Harga Pasar:
1. Penjualan dan Pembeli sanggup, berkelayakan dan
rela
2. Ada cukup Waktu
3. Nilai tidak berubah dalam janhka waktu tersebut
4. Tidak mempertimbnagkan tawaran istimewa

Sumber: Budi Harjanto dan wahyu Hidayati

.
HUBUNGAN BIAYA, HARGA, DAN NILAI
(KONDISI NORMAL)
FENOMENA NILAI DAN SIKLUS PROPERTI DI
INDONESIA
PRE CRISIS CRISIS RECOVERY NORMAL
< 1997 1997 - 2005 2006 - 2007 > 2007

COST
VALUE

COST PRICE
VALUE COST
PRICE PRICE VALUE
COST
VALUE
PRICE
 Pengertian Nilai
 Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang sangat
mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa
yang tersedia untuk dibeli.
 Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat
mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai
dengan definisi tertentu dari nilai.
 Nilai dalam pertukaran adalah suatu harga hipotetis, dimana hipotetis dari
nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian pada waktu tertentu.
 Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan diperoleh
pihak tertentu atas suatu kepemilikan atau dikenal juga sebagai Nilai dalam
Penggunaan
 Dalam Penilaian Properti, terdapat dua jenis nilai, yaitu Nilai Pasar dan Nilai
Selain Pasar

 Standar Penilaian Indonesia, 2018

 Jenis-jenis
Nilai
Nilai
Pasar Nilai Selain
Nilai Pasar
Nilai Pasar :
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti :
 antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual,
 dalam suatu transaksi bebas ikatan,
 yang pemasarannya dilakukan secara layak dan dalam waktu yang
cukup,
 di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Nilai Pasar dari suatu properti atau aset lebih mencerminkan kegunaannya
menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu
aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar
atau di industri tertentu

(SPI 2018)
 Konsep Nilai Selain Nilai Pasar

• Untuk sebagian properti khusus, sifat,bentuk

dan fungsi properti mengakibatkan pasar
properti tersebut tidak terpenuhi.
• Untuk sebagian keperluan penilaian dimana
konsep pasar tidak terpenuhi.
Nilai Selain Nilai Pasar :
 Nilai investasi (investment value).
 Nilai asuransi (insurable value).
 Nilai jual kena pajak (assessed, rateable, taxable value)
 Nilai jual paksa/nilai likuidasi (forced sale value).
 Nilai Jual Paksa/Nilai Likuidasi
 Nilai Realisasi Bersih
 Nilai Pasar untuk Penggunaan yang ada
 Nilai Dalam Penggunaan
 Nilai Sisa
 Dst
 Karakteristik Properti Tambahan Materi harusnya di pertemuan 1

14

 Immobility, properti tidak mudah untuk dipindahkan/relokasi

 Heterogenity, masing-masing properti memiliki karakteristik
yang unik dan berbeda satu dengan yang lainnya
 Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar
dalam bentuk uang karena hambatan dari pasar properti
yang bersifat tidak sempurna
 Durability, properti merupakan barang yang tahan lama,
yang memiliki waktu penggunaan yang panjang
 Legal complexity, properti sangat terkait dengan aspek legal
yang berhubungan dengan hak penguasaan atas properti
dan hak tersebut akan berpengaruh pula pada terhadap
nilai properti
 Faktor Pembentuk Nilai
Menurut Michael Blackledge. (2009). Dalam bukunya “Introducing Property Valuation”.
Faktor-faktor pembentuk nilai / ciri-ciri nilai adalah :

Demand

3 Utility

Nilai
2 Scarcity
1 Transferability
LOGO Nilai = f (DUST) 14
 Faktor Pembentuk Nilai
Menurut Appraisel Institute, faktor-faktor pembentuk nilai
adalah:

Utility

Effective
Purchasing Nilai Scarcity
Power

Desire
 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Nilai
Properti

Faktor
permintaan
Faktor fisik
dan
properti
penawaran
Nilai
Properti
Faktor
lokasi dan Faktor
perletakan kebangsaa
n/politik

Have a
Foolproof Plan
Sumber: Budi Harjanto dan wahyu Hidayati
1. Faktor Permintaan Dan Penawaran
Merupakan faktor yang sangat luas dan menyeluruh
dampaknya karena faktor ini melibatkan faktor-faktor
yang lainnya juga. Jika penawaran properti di pasaran
tetap sedangkan permintaan bertambah maka nilai
properti akan naik, begitu pula sebaliknya.
Beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan
dan penawaran properti di pasaran, yaitu:
 Faktor-faktor kependudukan
 Pendapatan
 Perubahan cita rasa
 Perubahan teknologi pembangunan
2. Faktor Fisik Properti
 Bentuk lahan
 Ukuran
 Luas
 Elevasi
 Lebar depan
3. Faktor Perletakan Dan Lokasi Properti
 Lingkungan
 Aksesibilitas
 Di tengah atau di pojok blok perumahan
20 4. Faktor Politik Dan Kenegaraan

 Faktor kenegaraan yang

dimaksud di sini adalah faktor
ekonomi, sosial dan politik negara,
di mana secara tidak langsung
akan mempengaruhi nilai properti.
 Misal : sistem perundangan,
zoning dan faktor perencanaan
kota, keadaan ekonomi negara,
perubahan suku bunga pinjaman,
dll.
Prinsip-prinsip Penilaian (10+1)
Highest and Best use

Antisipasi Kontribusi.

Perubahan Kesesuaian

Penawaran dan Permintaan. Eksternalitas / Pengaruh Luar

Persaingan Keseimbangan

Substitusi Law of Diminishing Return

2
 Prinsip-prinsip Penilaian
The Appraisal of Real Estate14th

Antisipasi Substitusi
. .

Perubahan Keseimbangan

Penawaran dan
Eksternalitas
Permintaan

LOGO www.yourwebsite.com | solution powerpoint

22
1. Prinsip Antisipasi

 Nilai dibentuk dari harapan keuntungan di masa yang akan datang

atas penggunaan properti tersebut
 Dalam pasar real property, nilai tidak hanya dibentuk dari historical
price atau biaya membangun real property, namun dapat dibentuk
dari persepsi para pelaku pasar atas harapan keuntungan di masa
mendatang atas properti tersebut
 Properti yang menghasilkan pendapatan
contoh : hotel, losmen, mall, apartemen, rumah kos dll
Risiko :
-Turunnya nilai properti
-Turunnya tingkat sewa
-Kenaikan biaya di luar perhitungan
-Kaburnya penyewa utama
-Perubahan peruntukan wilayah yang berdampak negatif pada potensi properti
-Munculnya pesaing baru
-Perkembangan teknologi yang mengurangi permintaan
2. Prinsip Perubahan

 Perubahan terhadap suatu faktor dapat

mempengaruhi nilai suatu properti.
 Perubahan tersebut bisa berupa faktor:
Sosial (ex: perubahan selera dalam properti)
Ekonomi (ex: nilai properti saat krisis moneter)
Pemerintahan (ex: perubahan kebijakan/peraturan
pemerintah)
Lingkungan (ex: pembangunan TPA, pasar, dll)
3. Prinsip Penawaran dan Permintaan

• Nilai properti di pengaruhi

ketersediaannya di masyarakat dan
permintaan properti tersebut di
masyarakat.
• Interaksi antara penawaran dan
permintaan real estate menjadi
penentu harga. Relatif terhadap faktor
nilai, kegunaan, kelangkaan,
keinginan, dan daya beli efektif.
• Nilai akan naik bila permintaan akan
properti meningkat sementara
penawaran terhadap properti tersebut
terbatas.
4. Prinsip Substitusi

Pada prinsipnya Pembeli suatu properti tidak akan

membayar lebih terhadap suatu properti dibanding
dengan biaya pembelian properti lain yang sama.

Contoh: orang akan lebih memilih untuk membeli

properti dengan harga yang lebih murah pada
kondisi properti yang sama. Properti dalam suatu
deret dimana kondisinya sama, maka Properti
dengan Nilai paling rendah akan lebih cepat terjual.
5. Prinsip Keseimbangan

• Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila

faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan properti
tersebut dalam keadaan seimbang.
• Faktor-faktor produksi yaitu tenaga kerja, modal, tanah, dan koordinasi
enterpreneur harus seimbang agar nilai dapat terjaga.
• Contoh: Membangun Industri di daerah yang jauh dari
Bahan Baku Bisa menyebabkan Nilai dari Properti tersebut
Turun akibat pertimbangan besarnya biaya angkutan untuk
bahan mentah.
6. Prinsip Pengaruh Luar (Eksternalitas)

 Nilai properti dipengaruhi oleh faktor eksternal yang

berada di luar kontrol pemilik properti.
 Efek yang ditimbulkan dari pengaruh eksternal dapat
berpengaruh positif ataupun negatif terhadap nilai
Contoh : faktor politik, faktor budaya
Prinsip-prinsip Penilaian Lainnya

Highest and Best use Kontribusi.

Persaingan Kesesuaian (Conformity)

Law of Diminishing Return

Prinsip Highest and Best Use

• Penggunaan yang semaksimal

mungkin adalah penggunaan
yang akan memberikan
keuntungan yang paling
maksimal
Contoh : rumah di Jalan Bintaro
Utama HBU nya adalah
penggunaan komersial
Prinsip Persaingan
 Nilai properti dipengaruhi oleh properti pesaingnya. Properti yang
mempunyai daya saing rendah akan memiliki nilai
rendah dibandingkan dengan properti yang memiliki daya
saing tinggi akan memiliki nilai tinggi.
 Keuntungan yang diperoleh dalam pasar properti tertentu,
menimbulkan daya tarik “pemain properti” untuk memasuki pasar
tersebut sehingga muncul persaingan yang dapat mengakibatkan
turunnya nilai properti dan turunnya keuntungan pengusaha.
 Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan keuntungan yang
tinggi, maka banyak developer lain yang membangun properti dan
mengakibatkan nilai properti turun.
Prinsip Law of Diminishing Return

 Sebuah hukum dalam ekonomi yang

menjelaskan tentang proporsi input yang
tepat untuk mendapatkan output maksimal.
 Penambahan ornamen pada properti tidak
lantas menaikkan nilai dari properti tersebut.
 Penambahan biaya belum tentu akan
menambah nilai properti.
 Contoh: Penambahan Patung pada properti
bisa mengakibatkan nilai properti tersebut
berkurang, sebab apabila ditawarkan di
pasaran belum tentu semua orang menyukai
patung tersebut.
Prinsip Kontribusi

• Nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap

nilai properti secara keseluruhan, keberadaannya menambah nilai dan
ketiadaannya akan mengurangi nilai.
• Contoh : garasi, swimming pool
Prinsip Kesesuaian (Conformity)

 Untuk memperoleh nilai maksimum, tanah harus digunakan dengan tingkat

kesesuaian yang cukup dengan standar di lingkungannya.
 Nilai suatu properti akan maksimal bila berada dilingkungan yang sesuai
(size, style, desain, etc)
 Contoh: Rumah Mewah akan memberi Nilai maksimal bila dibangun di
komplek rumah mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila dibangun di
lingkungan kumuh
Tahapan Penilaian

1. Identifikasi permasalahan
2. Penentuan lingkup pekerjaan
3. Pengumpulan data dan deskripsi
properti
4. Analisis data (analisis pasar dan analisis
highest and best use)
5. Pemilihan pendekatan dan metode
penilaian
6. Rekonsiliasi indikasi nilai properti

Sumber :The Appraisal of Real

Estate
Alur Proses Penilaian
IDENTIFIKASI MASALAH
Penentuan Tujuan Identifikasi Objek Asumsi dan Kondisi
Penentuan Dasar Nilai Tanggal Penilaian
Penilaian Penilaian Pembatas

PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA

DATA UMUM DATA PERMINTAAN & PENAWARAN DATA KHUSUS

ANALISIS DATA
Analisis Pasar Analisis HBU (Penggunaan tertinggi dan terbaik)

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya

REKONSILIASI NILAI DAN KESIMPULAN NILAI

LAPORAN PENILAIAN

Sumber : SE-
54/PJ/2016
 Identifikasi Permasalahan

 Proses Penilaian merupakan salah satu syarat yang perlu diketahui oleh
seorang Penilai sebelum melakukan pekerjaan Penilaian. Proses Penilaian
dapat dikatakan sebagai urutan pekerjaan yang secara prosedural harus dilalui
oleh Penilai. Tahapan pertama pada Proses Penilaian seperti yang tergambar
di atas adalah Indentifikasi Masalah atau Definisi Penugasan.
 Pada proses awal ini, setidaknya ada enam hal yang harus diketahui
Penilai sebelum menentukan lingkup penugasan.
 Enam hal itu meliputi:
1. identifikasi Properti (objek penilaian),
2. identifikasi Hak atas Properti,
3. indentifikasi Maksud dan Tujuan Penilaian,
4. penentuan Dasar Penilaian,
5. penentuan Tanggal Penilaian,
6. dan Asumsi dan Kondisi Pembatas.
 Dari ke-enam hal tersebut maka proses selanjutnya adalah menentukan
Lingkup Penugasan.
 Penentuan Lingkup Pekerjaan

 Penentuan lingkup penugasan adalah bagian yang

terpenting pada setiap pekerjaan penilaian, dimana
hal ini akan memperlihatkan bagi pemberi tugas
maupun pembaca apa dan bagaimana penilaian
tersebut dilaksanakan.
 Lingkup penugasan/pekerjaan, dapat ditentukan setelah
melewati proses identifikasi permasalahan yang telah
dilakukan. Ada tidaknya hambatan rencana pekerjaan
penilaian seharusnya sudah dapat diketahui dari sejak
awal penilaian tersebut dilakukan. Dengan demikian,
maka penilai wajib mengetahui lingkup pekerjaan yang
akan dilaksanakan.
 Pengumpulan Data dan
Deskripsi Properti
Proses pengumpulan data dapat dilakukan melalui
pekerjaan inspeksi.

Persyaratan data yang dikumpulkan dapat

mendukung pekerjaan analisis dan penggunaan
metode, meliputi 3 (tiga) kelompok data :
1. Data Umum.
2. Data Khusus.
3. Data Pasar.
 Data Umum

 Data yang dapat dikumpulkan dari tingkat

lingkungan dimana properti berada, kota/
kabupaten, wilayah/regional dan bahkan
tingkat nasional dan internasional, tergantung
kepada properti yang dinilai.

 Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan

lingkungan yang dapat berpengaruh kepada Nilai
Pasar (atau jenis Nilai lainnya yang ditentukan)
sehingga hal ini perlu dikaji untuk memahami
secara lebih baik terhadap properti yang dinilai.
 Data Khusus

 Pada umumnya meliputi data-data properti yang menjadi

objek penilaian. Data-data yang diperlukan tersebut dapat
meliputi spesifikasi tapak tanah dan pengembangan yang
ada di atasnya, termasuk ukuran, sepesifikasi fisik,
kondisi, dan informasi real estat lainnya.

 Data lain yang perlu dipertimbangkan adalah data/informasi

biaya dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, data tingkat
kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield), sejarah kepemilikan,
dan penggunaan.

 Informasi lainnya yang dianggap signifikan biasanya bisa

menjadi pertimbangan oleh pembeli dan penjual dalam
negosiasi atau transaksi.
 Data Pasar/Data Pembanding
(Penawaran dan Permintaan)

 Dapat meliputi data-data menyangkut data penjualan/

transaksi, penawaran, biaya- biaya, tingkat hunian,
penyusutan, pendapatan, tingkat kapitaisasi, dan data
terkait lainnya.

 Data pembanding dimaksud disesuaikan dengan

kebutuhan tujuan dan dasar penilaian, sehingga data yang
dikumpulkan selanjutnya dianalisis untuk menentukan tren
pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat
penyerapan, dan informasi pasar spesifik lainnya.
 Analisis Data

 Melajutkan proses pengumpulan data sebelumnya, pada tahap lanjut,

Penilai perlu melakukan analisis pemanfatan tertinggi dan terbaik
(HBU) yang merupakan salah satu prinsip ekonomi dalam penilaian
real properti. Prinsip ini terikat kepada penentuan Nilai Pasar,
dimana setelah data dikumpulkan dan ditabulasi selanjutnya
dianalisis. Penilai dapat menentukan penggunaan yang potensial
dari tapak tanah yang dinilai dengan memperhatikan empat
variabel utama meliputi; aspek teknik, aspek legal, aspek
ekonomi, dan Nilai yang tertinggi.

 Dikarenakan potensi pada setiap bidang tanah sebagai real estate

dapat berbeda, maka potensi penggunaannya secara ekonomi dapat
akan berbeda juga. Analisis HBU diperlukan untuk sebagai bahan
pertimbangan dalam memilih data penjualan dan pembanding
dari properti yang dinilai. Dalam mempertimbangkan HBU, perlu
dilihat apakah HBU pada tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari
tanah setelah dikembangkan.
 Pemilihan Pendekatan dan
Metode Penilaian
 Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian;
Pendekatan Data Pasar, Biaya dan Pendapatan.
 Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak didapat-
kan, Pendekatan Biaya menjadi kurang relevan, namun
apabila data pembanding sulit didapatkan maka Pendekatan
Biaya menjadi dominan digunakan.
 Adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan
setiap pendekatan.
 Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi,
yang beranggapan bahwa jika terdapat beberapa
komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang
menawarkan harga terendah akan menarik permintaan
terbesar dan distribusi terluas.
 Pemilihan Pendekatan dan
Metode Penilaian
 Pendekatan Data Pasar mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau
pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi Nilai melalui proses
perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan
dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang
masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
 Pendekatan Biaya menghasilkan Nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian
tanah dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi
properti bekas untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan.
Biaya tanah ditambahkan ke total biaya konstruksi. Apabila sesuai, estimasi insentif
kewirausahaan (entrepreneurial profit), atau keuntungan/kerugian pengembang,
biasanya ditambahkan ke biaya konstruksi. Untuk properti bekas atau yang lebih tua,
beberapa biaya untuk berbagai bentuk depresiasi yang terjadi (penyusutan fisik;
keusangan fungsional dan teknis; dan keusangan ekonomi/eksternal) dikurangkan untuk
mengestimasikan harga yang mendekati indikasi Nilai Pasar.
 Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan (income) dan biaya
operasional yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan Nilai
melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya
merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis Nilai melalui konversi
pendapatan menjadi estimasi Nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi
langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi) atau dapat juga menggunakan proses
tidak langsung yang dikenal dengan model arus kas bersih terdiskonto (discounted cash
flow/DCF).
Rekonsiliasi Indikasi Nilai Properti

 Penilai dapat menggunakan pendekatan penilaian lebih

dari satu, sepanjang data yang tersedia memadai dan
dapat diandalkan.
 Bila pendekatan yang digunakan lebih dari satu, maka
Penilai harus memberikan kesimpulan Nilai dengan
jalan rekonsiliasi.
 Rekonsiliasi dapat dilakukan sesuai pemahaman dan
keyakinan Penilai atas kesimpulan yang diambil.
 Salah satu teknik -selain memilih salah satu indikasi
Nilai yang diyakini- rekonsiliasi yang dapat digunakan
adalah teknik pembobotan rata-rata (weighted
average).
 Hasil rekonsiliasi akan memberikan kesimpulan penilaian
dalam bentuk Nilai yang diinginkan.
Thanks For Wathcing