‫‪V210167‬‬ ‫تقرير تقييم‬

‫مجمع الملقا السكني‪ ،‬بحي الملقا بمدينة الرياض‬

‫العميل‪ /‬شركة الخبير المالية‬

‫‪ 29‬ديسمبر ‪2021‬‬
 ‫المقدمة‬

‫نسخة اإلصدار‬ ‫المحترمين‬ ‫السادة ‪ /‬شركة الخبير المالية‬

‫المعلومات‬ ‫الوصف‬
‫‪V210167‬‬ ‫الرقم المرجعي‬ ‫الموضوع‪ :‬تقييم مجمع الملقا السكني‪ ،‬بحي الملقا بمدينة الرياض‪.‬‬
‫نهائي‬ ‫حالة التقرير‬
‫مرفق لكم التقرير بناءا على طلبكم بتقييم العقار ‪ ،‬ونأمل أن يكون التقرير‬
‫حسب متطلباتكم وحسب ما هو مطلوب منا ووفقا لمعايير التقييم‬
‫الدولية )‪ )IVS‬الصادرة عن مجلس معايير التقييم الدولية )‪ )IVSC‬في عام ‪2020‬‬
‫و أنظمة ولوائح الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين بالمملكة العربية‬
‫السعودية (تقييم)‪ .‬كما نود في حال وجود أي استفسارات أو اسئلة عدم التردد‬
‫في التواصل معنا‪.‬‬

‫ولكم فائق االحترام والتقدير‬

‫م‪ .‬عمار عبدالعزيز سندي‬

‫الرئيس التنفيذي‬

‫‪2‬‬
 ‫صفحة المحتويات‬

‫المالحق‬ ‫التقييم‬ ‫دراسات الموقع معلومات الملكية‬ ‫اإلفصاح‬ ‫شروط التقييم‬ ‫الملخص التنفيذي‬

‫‪31‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪4‬‬

‫▪ المصطلحات العامة‬ ‫▪ تحليل المخاطر على‬ ‫▪ ملكية العقار‬ ‫النقل العام‬ ‫▪‬ ‫الملكية الفكرية و‬ ‫▪‬ ‫القدرة على التقييم‬ ‫▪‬ ‫ملخص التقرير‬ ‫▪‬
‫في اعداد تقرير‬ ‫العقار‬ ‫إعادة النشر‬
‫▪ أطوال األضالع‬ ‫المشاريع التطويرية‬ ‫▪‬ ‫موضوع القيمة‬ ‫▪‬ ‫الشروط واالحكام‬ ‫▪‬
‫التقييم‬ ‫▪ منهجية التقييم‬ ‫وعروض الشوارع‬ ‫على مستوى‬ ‫السرية وحفظ‬ ‫▪‬ ‫العامة‬
‫المدينة‬ ‫المعلومات‬ ‫المعايير المهنية‬ ‫▪‬
‫▪ مستندات العقار‬ ‫▪ األمثلة المشابهة‬ ‫▪ ملخص عقد التأجير‬
‫العقار على مستوى‬ ‫▪‬ ‫االفتراضات‬ ‫▪‬ ‫أسلوب التقييم‬ ‫▪‬
‫▪ تقدير اإليرادات‬ ‫▪ ملخص عقد التشغيل‬
‫المدينة‬ ‫واالفتراضات الخاصة‬ ‫أساس التقييم‬ ‫▪‬
‫▪ التقييم بأسلوب‬ ‫والصيانة‬
‫العقار على مستوى‬ ‫▪‬ ‫التقييم تحت حاالت‬ ‫▪‬ ‫تاريخ التقييم‬ ‫▪‬
‫الدخل‬ ‫الحي‬ ‫عدم اليقين‬
‫▪ ملخص القيمة‬ ‫تاريخ المعاينة‬ ‫▪‬
‫وصف العقار‬ ‫▪‬
‫حدود المعاينة‬ ‫▪‬
‫صور العقار‬ ‫▪‬
‫مصادر المعلومات‬ ‫▪‬

‫‪3‬‬
 ‫• ملخص التقرير‬
‫الملخص التنفيذي‬
‫• الشروط واالحكام العامة‬

‫‪4‬‬
 ‫الملخص التنفيذي‬

‫ملخص التقرير‬

‫ملخص التقييم‬ ‫• العقار قيد التقييم عبارة عن مجمع سكني مكون من ‪ 18‬عمارة سكنية تتضمن ‪ 290‬وحدة‬
‫المعلومات‬ ‫العناصر‬
‫سكنية‪ ،‬تبلغ مساحة األرض ‪ 15,925‬متر مربع‪ ،‬ومساحة المباني ‪ 41,361‬متر مربع‪.‬‬

‫تقييم دوري ألصول صندوق ريت‬ ‫الغرض من التقييم‬ ‫• يقع العقار بحي الملقا على شارع وادي هجر المتفرع من طريق الملك فهد بمدينة الرياض‪.‬‬
‫• العقار قيد التقييم يبعد مسافة ‪ 17‬كيلو متر تقريبا عن وسط المدينة‪ ،‬ومسافة ‪ 25‬كيلومتر‬

‫‪ 01‬ديسمبر ‪2021‬‬ ‫تاريخ التعميد‬ ‫تقريبا عن مطار الملك خالد الدولي‪.‬‬

‫• يقع العقار قيد التقييم بالرياض وهي عاصمة المملكة العربية السعودية وأكبر مدنها‪،‬‬

‫‪ 25‬مايو ‪2021‬‬ ‫تاريخ المعاينة‬ ‫ومركز منطقة الرياض‪ .‬تُعد أكبر مدن السعودية‪ ،‬إذ بلغ عدد سكانها لعام ‪1440‬هـ‪2018/‬م‬
‫‪ 6.9‬مليون نسمة‪.‬‬

‫‪ 31‬ديسمبر ‪2021‬‬ ‫تاريخ التقييم‬

‫معلومات العقار‬
‫المعلومات‬ ‫العناصر‬
‫القيمة السوقية‬ ‫أساس القيمة‬ ‫الملقا‬ ‫الحي‬
‫سكني‬ ‫االستخدام‬
‫ملكية مقيدة‬ ‫الملكية‬
‫أسلوب الدخل‬ ‫أسلوب التقييم‬
‫‪614004005871‬‬ ‫‪314002002198‬‬ ‫‪814009006125‬‬ ‫‪814009006124‬‬ ‫رقم صك الملكية‬
‫‪1440/9/15‬‬ ‫‪1440/9/14‬‬ ‫‪1440/9/14‬‬ ‫‪1440/9/14‬‬ ‫تاريخ صك الملكية‬
‫ريال سعودي‬ ‫العملة‬ ‫‪3,481‬‬ ‫‪3,480‬‬ ‫‪3,481‬‬ ‫‪5,481‬‬ ‫مساحة األرض (م‪)2‬‬
‫‪ 41,361‬متر مربع‬ ‫مسطح البناء‬

‫‪ 253,200,000‬ريال سعودي‬ ‫القيمة السوقية للعقار‬ ‫‪ 39,734‬متر مربع‬ ‫المساحة التأجيرية‬

‫شركة أول الملقا العقارية‬ ‫المالك‬

‫‪5‬‬
 ‫الملخص التنفيذي‬

‫الشروط واالحكام العامة‬

‫• تم إعداد هذا التقرير بناء على المعلومات التي تم جمعها أو تلقيها وتحليلها وفقا ألفضل‬ ‫• تم تقييم العقار وفقا لمعايير التقييم الدولية )‪ )IVS‬الصادرة عن مجلس معايير التقييم‬
‫الممارسات للوصول للقيمة‪ ،‬ويتم عادة اإلشارة إلى أي مالحظات جوهرية بالتقرير تؤثر‬ ‫الدولية )‪ )IVSC‬في عام ‪ 2020‬و أنظمة ولوائح الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين‬
‫على القيمة‪.‬‬ ‫بالمملكة العربية السعودية (تقييم)‪.‬‬

‫• تم معاينة العقار ظاهريا ‪ ،‬ويتم في مثل هذه الحالة ذكر السلبيات الفنية للعقار حال‬ ‫• تم االعتماد على هذا التقرير والتقييم وفقا للشروط والقيود المحددة التي تم عرضها في‬
‫وجودها ‪ ،‬ولم يتم فحص العقار إنشائيا أو مالحظة أي عيوب غير ظاهرة وعليه يجب أن‬ ‫هذا التقرير‪.‬‬
‫يفهم أن هذا تقرير تقييم وليس فحصا إنشائيا‪.‬‬
‫• تم إعداد تقرير التقييم بناء على التعليمات الواردة من السادة ‪ /‬شركة الخبير المالية والمشار‬
‫• في حال اكتشاف عدم صحة أي معلومة مستقبال والتي تم ذكرها في التقرير بشكل غير‬ ‫إليه فيما يلي باسم (العميل) ‪ ،‬وذلك لتقدير القيمة السوقية للعقار الموصوف بغرض تقييم‬
‫متعمد وخارج عن اإلرادة فإن القيمة الواردة في هذا التقرير يمكن أن تتغير ويجب الرجوع‬ ‫دوري ألصول صندوق ريت‪.‬‬
‫للمقيم إلعادة النظر في القيمة‪.‬‬
‫• شركة أبـــعــاد وشريكه للتقييم العقاري على ثقة بأن هذا التقرير يفي بمتطلبات العميل‬
‫• تم إصدار التقرير بشكل حيادي دون وجود عوامل تعارض المصالح أو المكاسب الشخصية‪.‬‬ ‫والتعليمات الخاصة به ‪ ،‬كما أن المعلومات الواردة في هذا التقرير محاطة بكامل السرية‬
‫وأن التقرير صادر للعميل فقط‪.‬‬
‫• يعتبر تقرير التقييم هذا صحيح فقط في حال اعتماده بختم الشركة إضافة إلى توقيع‬
‫المقيمين المعتمدين‪.‬‬ ‫• مسؤولية شركة أبـــعـــــاد وشريكه للتقييم العقاري مقصورة على التقرير والمعلومات‬
‫الواردة بالتقرير ‪ ،‬وعدا ذلك يتحمل (العميل) مسؤولية طلب تقييم العقار وما يترتب على ذلك‬
‫قانونيا‪.‬‬

‫• تعتبر القيم المقدرة في هذا التقرير هي للعقار قيد التقييم ‪ ،‬وأي توزيع للـ ( القيمة – القيم‬
‫) على أجزاء العقار ينطبق فقط حسب سرد التقرير وألغراضه‪ ،‬ويجب أن ال تستعمل هذه القيم‬
‫ألي أغراض أخرى ‪ ،‬إذ يمكن أن تكون غير صحيحة في حال تم تغيير الغرض من التقييم والذي‬
‫أنشيء التقرير ألجله‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫• القدرة على التقييم‬
‫• موضوع القيمة‬
‫• المعايير المهنية‬
‫• أسلوب التقييم‬
‫• أساس التقييم‬ ‫شروط التقييم‬
‫• تاريخ التقييم‬
‫• تاريخ المعاينة‬
‫• حدود المعاينة‬
‫• مصادر المعلومات‬

‫‪7‬‬
 ‫شروط التقييم‬

‫تاريخ التقييم‪:‬‬ ‫القدرة على التقييم‬

‫• نؤكد أنه قد تم التقييم في تاريخ ‪ 31‬ديسمبر ‪.2021‬‬ ‫• تملك شركة أبـــعـــــاد وشريكه للتقييم العقاري كـوادر مهنيـة قـادرة علـى تقيـيم هـذا‬
‫النوع من األصول‪ ،‬ولديها الكفاءة المطلوبـة للوصـول إلـى القيمـة السـوقية فـي التـاريخ‬
‫تاريخ المعاينة‬ ‫المطلوب‪.‬‬
‫• نؤكد أنه قد تمت المعاينة في تاريخ ‪ 25‬مايو ‪.2021‬‬
‫موضوع القيمة‬
‫حدود المعاينة‪:‬‬ ‫• موضوع التقييم هو تقـدير القيمـة السـوقية للعقـار مجمـع الملقـا السـكني‪ ،‬بحـي الملقـا‬
‫بمدينة الرياض‪.‬‬
‫• لتنفيذ مهمة التقييم وتحقيق غرض هذا التقرير تمت المعاينة بتاريخ المعاينة للعقار محل‬
‫هذا التقرير‪ ،‬والمناطق المجاورة له‪ ،‬والعقارات المشابهة إن وجدت‪ ،‬مع مالحظـة أن هـذه‬
‫المعاينة ليست ألغراض الفحص واالختبار الهندسي للمباني‪.‬‬
‫المعايير المهنية‪:‬‬
‫• نفذت مهمة التقييم هذه استنادا على معايير التقييم الدولية )‪ )IVS‬الصادرة عن المجلـس‬
‫معايير التقييم الدولية (‪ )IVSC‬في عام ‪ 2020‬وأنظمة ولوائح الهيئة السعودية للمقيمين‬
‫مصادر المعلومات‪:‬‬ ‫المعتمدين بالمملكة العربية السعودية (تقييم)‪ ،‬واإلجـراءات والقواعـد المهنيـة المتعـارف‬
‫• اعتمدنا في إعداد تقرير التقييم على مجموعة من المصادر والمعلومات والبيانات المكتبية‪،‬‬ ‫عليها في أعمال التقييم لألصول العقارية‪ ،‬والتي تقوم على التحليـل والمقارنـة والمعاينـة‬
‫والميدانية التـي نعتقـد أنهـا تكـافض غـرض ووقـت التقيـيم‪ .‬كمـا اعتمـدنا علـى مجموعـة‬ ‫المباشرة لكل عقار‪ ،‬والبحـ قـدر اإلمكـان عـن المـؤثرات والخصـائص اإليجابيـة والسـلبية‬
‫البيانات المقدمة من العميل والمتعلقة بالعقار محل التقييم والتي ستؤثر بشكل واضح في‬ ‫للعقار محل التقييم‪.‬‬
‫مخرجات هذا التقرير‪ ،‬وعليه فان أي تغييـر او خطـأ فـي البيانـات فيعتبـر هـذا التقريـر غيـر‬
‫مكتمل ويجب الرجوع للمقيم‪.‬‬ ‫أسلوب التقييم‪:‬‬
‫تم االطالع على مستندات التالية ‪:‬‬ ‫• األسلوب المتبع في عملية التقييم هو أسلوب الدخل‪.‬‬
‫• صك الملكية‬
‫• وثيقة العقد التأجيري‬ ‫أساس التقييم‪:‬‬
‫• نشرة صندوق الخبير ريت‬ ‫سيتم تقديم تقييمنا على أساس القيمـة السـوقية‪ ،‬والتـي تـم تعريفهـا وفقـا لمعـايير التقيـيم‬
‫الدولية )‪ )IVS‬في عام ‪ 2020‬كاالتي‪:‬‬
‫وعليه فإننا نفترض سالمة المعلومات وعدم وجود ما ينافيـه أو يعارضـه وقـد صـدر التقريـر‬ ‫هي المبلغ المقدر الذي ينبغي على أساسه مبادلة األصول أو االلتزامات فـي تـاريخ التقيـيم بـين‬
‫بناء على هذا ونخلي مسئوليتنا من كل ما ينافيه‪.‬‬ ‫مشتر راغب وبائع راغب في إطار معاملة على أساس محايد بعد تسويق مناسب حي يتصرف ُّ‬
‫كل‬
‫طرف من األطراف بمعرفة وحكمة دون قسر أو إجبار‪".‬‬

‫‪8‬‬
 ‫• الملكية الفكرية و إعادة النشر‬
‫• السرية وحفظ المعلومات‬
‫اإلفصاح‬
‫• االفتراضات واالفتراضات الخاصة‬
‫• التقييم تحت حاالت عدم اليقين‬

‫‪9‬‬
 ‫اإلفصاح‬

‫التقييم تحت حاالت عدم اليقين‪:‬‬ ‫الملكية الفكرية و إعادة النشر‬

‫• أثر تفشي فيروس كورونا الجديد )‪ ،(COVID-19‬الذي أعلنته منظمة الصحة العالمية بأنها‬ ‫• يتم إصدار هذا التقريـر لالسـتخدام الشخصـي ‪ ،‬وللمستشـارين المختصـين ‪ ،‬للغـرض المحـدد‬
‫"جائحة عالمية" في ‪ 11‬مارس ‪ ، 2020‬على األسواق المالية العالمية‪.‬‬ ‫الذي يشير إليه‪.‬‬
‫• تم تطبيق قيود السفر من قبل العديد من الدول‪ ،‬حي تأثر نشاط السـوق فـي العديـد مـن‬ ‫• ال تتحمل شـركة أبـــعـــاد وشـريكه للتقيـيم العقـاري أي مسـؤولية تجـاه أي طـرف ثالـ‬
‫القطاعات‬ ‫لكامل أو جزء من محتوياته‪.‬‬
‫• اعتبارا من تاريخ التقييم المشار إليه في التقرير فإننـا نـولي األدلـة السـوقية واإلفتراضـات‬ ‫• ال يجوز تضمين كل أو أي جزء من هذا التقييم أو أي مرجع لـه فـي أي وثيقـة منشـورة أو‬
‫التي تم اإلعتماد عليها وزنا أقل عند التوصل لرأينا في القيمة‪.‬‬ ‫تعميم أو بيان أو الكشف عنها بأي شكل من األشـكال دون موافقـة خطيـة مسـبقة مـن‬
‫• في الواقع‪ ،‬فإن االستجابة الحالية لـ ‪ COVID-19‬تعني أننا نواجـه مجموعـة غيـر مسـبوقة‬ ‫شركة أبـــعــاد وشريكه للتقييم العقاري على الشكل والسياق الذي قد يظهر فيه‪.‬‬
‫من الظروف التي نبني عليها الحكم في القيمة‪.‬‬
‫• ونظرا للتأثير المستقبلي غير المعروف لـ ‪ COVID-19‬الذي قد يكون لهـا آثـار علـى سـوق‬ ‫السرية وحفظ المعلومات‬
‫العقارات‪ ،‬لذلك نوصي بتقييم هذا العقار بشكل متكرر‪.‬‬ ‫• لقد أعد هذا التقرير بناء على طلب خاص ولغـرض استشـاري‪ ،‬ونـدرج ألجـل هـذا األهميـة‬
‫القصوى عند صاحب الطلب في الحفاظ علـى معطيـات ومخرجـات هـذا التقريـر وكتمانهـا‪،‬‬
‫ونحن ملتزمون بذلك ولن يتم استخدام المعلومات الخاصة بالعميل فـي غيـر هـذا التقريـر‪،‬‬
‫وتعد معلوماته ملكـا خاصـا لصـاحبها وللمسـتخدمين المحـددين فـي التقريـر وال يحـق ألي‬
‫طرف آخر االطالع عليها‪.‬‬

‫االفتراضات واالفتراضات الخاصة ‪:‬‬

‫• وفقــا لتعريــف معــايير التقيــيم الدوليــة “تعــد االفتراضــات أمــور منطقيــة يمكــن قبولهــا‬
‫كحقيقة في سياق أعمال التقييم دون التحقق أو التدقيق فيها على نحو محدد‪ ،‬كما أنها‬
‫أمور تقبل بمجرد ذكرها وهذه االفتراضات ضرورية لفهم التقيـيم أو المشـورة المقدمـة‪.‬‬
‫واالفتراضات الخاصة عبارة عن افتراضات تختلف عن الحقائق الفعلية الموجـودة فـي تـاريخ‬
‫التقييم‪ ،‬أو تلك التـي ال يفترضـها مشـارج معتـاد فـي السـوق فـي معاملـة مـا فـي تـاريخ‬
‫التقييم‪.‬‬

‫• لم يتم تطبيق افتراض أو أي افتراضات خاصة‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫• النقل العام‬
‫• المشاريع التطويرية على مستوى المدينة‬
‫• العقار على مستوى المدينة‬
‫دراسات الموقع‬
‫• العقار على مستوى الحي‬
‫• وصف العقار‬
‫• صور العقار‬

‫‪11‬‬
 ‫دراسات الموقع‬

‫النقل العام ‪ -‬مترو الرياض‬

‫خريطة مسار مترو الرياض‬ ‫• مترو الرياض هو نظام نقل سريع‪ ،‬وهو حاليا قيد اإلنشاء وهو أحد أكبر مشاريع البنية‬
‫التحتية في مدينة الرياض‪.‬‬
‫• تم تصميم المترو كنظام مواصالت على مستوى عالمي‪ ،‬ويتضمن ‪ 756‬عربة مترو و‪ 85‬محطة‬
‫و‪ 6‬خطوط مترو وشبكة بطول ‪ 176‬كم‪.‬‬
‫• أدى بناء نظام المترو إلى عدد من عمليات إغالق الطرق التي أثرت على حركة المرور في‬
‫أجزاء مختلفة من المدينة‪.‬‬

‫‪85‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪176‬‬

‫محطة‬ ‫كم‪/‬ساعة‬ ‫كم‬
‫‪1.6‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪25‬‬
‫مليون‬ ‫عدد‬ ‫مسارات‬ ‫سرعة‬ ‫مجمع‬ ‫إجمالي‬
‫المحطات‬ ‫القطار‬ ‫المسافة‬
‫عدد الركاب‬ ‫عدد‬ ‫مجمع‬
‫يوميا‬ ‫المسارات‬ ‫للمواقف‬

‫أطوال خطوط مترو الرياض‬

‫طول المسار (كم)‬ ‫المسار‬
‫‪38.0‬‬ ‫المسار األول (األزرق)‬
‫‪25.3‬‬ ‫المسار الثاني (األحمر)‬
‫‪40.7‬‬ ‫المسار الثال (البرتقالي)‬
‫‪29.6‬‬ ‫المسار الرابع (األصفر)‬
‫‪12.9‬‬ ‫المسار الخامس (األخضر)‬
‫‪29.5‬‬ ‫المسار السادس (البنفسجي)‬

‫‪12‬‬
 ‫دراسات الموقع‬

‫المشاريع التطويرية على مستوى المدينة‬

‫مشروع “المسار الرياضي”‬

‫تتولى الهيئة الملكية لمدينة الرياض تنفيذ العديد‬ ‫بطول ‪ 135‬كيلو مترا‪ ،‬مخترقا مدينة الرياض‪ ،‬ليربط بين وادي حنيفة في‬
‫من البرامج والمشاريع التطويرية التي تمتاز بطبيعتها‬ ‫غرب المدينة ووادي السلي في شرقها‪ ،‬يضم أنشطة رياضية وثقافية‬
‫وترفيهية وبيئية‪ ،‬من بينها مسارات الدراجات‪ ،‬ومسارات الخيول‪ ،‬والمشاة‪،‬‬
‫اإلستراتيجية وتعدد أهدافها وأبعادها واختالف‬ ‫إلى جانب مجموعة من البوابات والمحطات واالستراحات للدراجين والمتنزهين‬
‫متطلبات تنفيذها عبر مراحلها الزمنية المختلفة‪،‬‬ ‫على طول امتداد المسار داخل المدينة وفي وادي حنيفة ووادي السلي‪ ،‬تقدم‬
‫خدمات ترفيهية للدراجين والمتنزهين‪ ،‬وتحتوي على مقاهي ومتاجر متنوعة‪.‬‬

‫برنامج “الرياض الخضراء"‬

‫برنامج تطوير الدرعية التاريخية‬
‫يهدف البرنامج الى زراعة أكثر من ‪ 7,5‬مليون شجرة‪ ،‬في كافة أنحاء‬
‫بين المحاور‪ :‬العمرانية‪ ،‬والثقافية‪ ،‬واالقتصادية‪ ،‬واالجتماعية‪،‬‬ ‫العاصمة‪ ،‬بما يشمل‪ :‬الحدائق العامة وحدائق األحياء والمتنزهات‬
‫وبين متطلبات التطوير البيئي لوادي حنيفة‪ ،‬ويشكل نموذجا‬ ‫والمساجد والمدارس والمنشآت والمرافق األكاديمية والصحية والعامة‬
‫لعمران الواحات‪.‬‬ ‫واألحزمة الخضراء الواقعة على امتداد خطوط المرافق العامة‪ ،‬إضافة إلى‬
‫اعتمد البرنامج‪ ،‬مبدأ التكامل مع مدينة الرياض‪ ،‬بحي تكون‬ ‫مطار الملك خالد الدولي‪ ،‬وشبكة الطرق والشوارع إضافة إلى مسارات‬
‫الدرعية ضاحية ثقافية‪ ،‬سياحية‪ ،‬ترويحية بمستوى عالمي‪.‬‬ ‫النقل العام ومواقف السيارات واألراضي الفضاء‪ ،‬واألودية وروافدها‪.‬‬

‫مشروع “الرياض آرت”‬

‫حديقة الملك سلمان‬
‫على تنفيذ أكثر من ‪ 1000‬عمل ومعلم فني من إبداع فنانين‬
‫محليين وعالميين أمام الجمهور في مختلف أرجاء مدينة‬ ‫اكبر حدائق المدن في العالم بمساحة تزيد عن ‪ 13‬كيلو متراُ مربعا‪ ،‬وتعد‬
‫الرياض‪ ،‬وذلك ضمن ‪ 10‬برامج تغطي األحياء السكنية‪ ،‬الحدائق‬ ‫مشروعا بيئيا وثقافيا ورياضيا وترفيهيا‪ ،‬يسهم في تغيير نمط الحياة في‬
‫والمتنزهات الطبيعية‪ ،‬الميادين والساحات العامة‪ ،‬ومحطات‬ ‫المدينة‪ ،‬وتقديم خيارات متنوعة من األنشطة الثقافية والرياضية والفنية‬
‫النقل العام‪ ،‬وجسور الطرق وجسور المشاة‪ ،‬ومداخل المدينة‪،‬‬ ‫والبيئية أمام سكانها وزوارها من خالل مجموعة من المرافق والمنشئات التي‬
‫وكافة الوجهات السياحية في المدينة‪.‬‬ ‫يأتي في مقدمتها‪ :‬المجمع الملكي للفنون‪ ،‬والمسرح الوطني‪ ،‬ودارا األوبرا‪،‬‬
‫وأكاديميات الفنون والمتاحف والمعارض إلى جانب المناطق الخضراء والساحات‬
‫‪13‬‬ ‫المفتوحة‪.‬‬
 ‫دراسات الموقع‬

‫العقار على مستوى المدينة‬

‫مطار الملك‬
‫خالد الدولي‬

‫يقــع العقــار قيــد التقيــيم بالريــاض وهــي‬

‫عاصمة المملكـة العربيـة السـعودية وأكبـر‬
‫مدنها‪ ،‬ومركز منطقة الرياض‪.‬‬
‫موقع العقار‬
‫تُعـد الريــاض أكبــر مــدن الســعودية‪ ،‬إذ بلــغ‬
‫عــدد ســكانها لعــام ‪1440‬هـــ‪2018/‬م ‪6.9‬‬
‫مليون نسمة‪.‬‬

‫تعتبر الرياض واحـدة مـن أكبـر مـدن العـالم‬

‫العربي مـن حيـ المسـاحة إذ تصـل مسـاحة‬
‫المدينة المطورة إلى حوالي ‪ 1,913‬كيلومتر‬
‫ُمربَّع‪.‬‬

‫تشــهد مدينــة الريــاض تطــور ملحــوظ فــي‬

‫مشاريع البنية التحتية ومشاريق المواصـالت‬
‫العامة حي جاري العمل على مشـروع متـرو‬
‫الرياض ومشروع النقل العام‪.‬‬

‫العقار قيد التقيـيم يبعـد مسـافة ‪ 17‬كيلـو‬

‫متر تقريبا عن وسط المدينـة‪ ،‬ومسـافة ‪25‬‬
‫كيلـــومتر تقريبـــا عـــن مطـــار الملـــك خالـــد‬
‫الدولي‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫دراسات الموقع‬

‫العقار على مستوى الحي‬

‫يقــع العقــار وســط مدينــة الريــاض‬

‫ويحــد منطقــة العقــار مــن جهــة‬
‫الشــمال شــارع االميــر محمــد بــن‬
‫برج بنك ساب‬
‫عبـــدالعزيز ومـــن جهـــة الجنـــوب‬
‫األفنيوز مول الرياض‬ ‫طريق االمير سلطان بن عبـدالعزيز‬
‫برج تمكين‬
‫الحكير تايم‬ ‫وإطاللة مباشرة من جهـة الشـرق‬
‫على طريـق الملـك محمـد الخـامس‬
‫ومــن جهــة الشــرق طريــق الملــك‬
‫برج كلمينسيو الطبي الدولي‬ ‫فهد‪.‬‬

‫موقع العقار‬ ‫مجمع تجاري‬ ‫يقع العقار بحي الملقا ويحد العقار‬
‫مــن الشــمال حــي اليــاقوت‪ ,‬ومــن‬
‫الجنــوب أحيــاء العقيــق وحطــين‪,‬‬
‫ومـــن الشـــرق أحيـــاء الياســـمين‬
‫مجمع فيوال السكني‬ ‫والصــحافة‪ ,‬ومــن الغــرب منطقــة‬
‫أسواق الدانوب‬ ‫مجمع تجاري‬ ‫الدرعية‪.‬‬

‫يمكن الوصول للمنطقـة المحيطـة‬

‫مجمع فنادق وأبراج‬
‫للعقار قيد التقييم من عدة محاور‬
‫مجمع قرية الملقا السكني‬ ‫وطــــرق مهمــــة علــــى مســــتوى‬
‫المدينة‪ ,‬منها طريـق الملـك فهـد‬
‫مجمعات ومحالت تجارية‬ ‫وطريق الملك سلمان‪.‬‬

‫مجمعات تجارية‬ ‫العقـــار قيـــد التقيـــيم لـــه شـــكل‬

‫منتظم‪ ,‬كما أن له إطاللة مباشـرة‬
‫على شارع وادي هجر المتفرع مـن‬
‫‪15‬‬ ‫طريق الملك فهد‪.‬‬
 ‫دراسات الموقع‬

‫وصف العقار‬

‫العقــار عبــارة عــن مجمــع ســكني‬

‫مغلـــق‪ ،‬مكـــون مـــن ‪ 18‬عمـــارة‬
‫ســكنية بإرتفــاع ‪ 3‬أدوار وملحــق‪،‬‬
‫تتضمن ‪ 290‬وحـدة سـكنية‪ ،‬تبلـغ‬
‫مساحة األرض ‪ 15,925‬م‪.2‬‬

‫تبلغ مسـاحة المبـاني ‪ 41,361‬م‪،2‬‬

‫العرض‬ ‫وإجمالي المسـاحة القابلـة للتـأجير‬
‫العرض‬ ‫‪ 39,734‬م‪.2‬‬
‫‪25‬م‬
‫‪36‬م‬
‫يتكـــون العقـــار مـــن ‪ 242‬وحـــدة‬
‫ســكنية مكونــة مــن ثــال غــرف‬
‫وعـــدد ‪ 10‬وحـــدات مكونـــة مـــن‬
‫العرض‬
‫غــرفتين وعــدد ‪ 38‬وحــدة مكونــة‬
‫‪15‬م‬ ‫من غرفة واحدة (استوديو)‪.‬‬

‫يحتـــوي المجمــــع علــــى مواقــــف‬

‫سيارات في القبو بمساحة ‪10,000‬‬
‫العرض‬ ‫م‪ 2‬ومســبحين ومنطقتــين العــاب‬
‫‪20‬م‬ ‫ونادي صحي‪.‬‬

‫يقع العقار قيـد التقيـيم فـي علـى‬

‫طريـــق الملـــك محمـــد الخـــامس‬
‫وبالقرب من مسار مترو الرياض‪.‬‬

‫عمر العقار ‪ 6‬سنوات‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫دراسات الموقع‬

‫وصف العقار‬

‫تفصيل المباني والوحدات ‪:‬‬

‫تم تأجير عدد ‪ 8‬مباني بالكامل لمستشفى الملـك فيصـل‬
‫التخصصي ومركز األبحا ‪ ،‬وتمثل نسبة اشغال المسـتأجر‬
‫‪ %44.8‬من كامل العقار‪.‬‬
‫تــم تــأجير عــدد ‪ 3‬مبــاني بالكامــل لشــركة رنــا للخــدمات‬
‫الطبية‪ ،‬وتمثل نسـبة اشـغال المسـتأجر ‪ %16‬مـن كامـل‬
‫العقار‪.‬‬
‫وبالنســبة للمبــاني المتبقيــة والتــي تمثــل ‪ %39.2‬مــن‬
‫العقار‪ ،‬تم تأجير عدد ‪ 61‬وحـدة فرديـا مـن إجمـالي عـدد‬
‫الوحدات والتي تمثل ‪ 98‬وحدة سكنية‪.‬‬

‫نسب اإلشغال والشواغر لعدد ‪ 7‬مباني ‪:‬‬

‫إجمالي عـدد الشـقق ‪ 98‬شـقة‪ ،‬منهـا ‪ 68‬شـقة مـؤجرة‬
‫و‪ 30‬شــقة شــاغرة‪ ،‬ويتكــون كــل مبنــى مــن ‪ 14‬شــقة‬
‫وجميعها مؤثثة بالكامل‪.‬‬

‫الجدول أدناه يوضـح نسـبة اإلشـغال والشـواغر للمبـاني‬

‫المتبقية ‪:‬‬
‫النسبة (‪)%‬‬ ‫الوصف‬
‫‪88%‬‬ ‫نسبة اإلشغال (‪)%‬‬
‫‪12%‬‬ ‫نسبة الشواغر (‪)%‬‬
‫‪100%‬‬ ‫اإلجمالي (‪)%‬‬

‫‪17‬‬
 ‫دراسات الموقع‬

‫صور العقار‬

‫‪18‬‬
 ‫دراسات الموقع‬

‫صور العقار‬

‫‪19‬‬
 ‫• ملكية العقار‬
‫• أطوال األضالع وعروض الشوارع‬
‫معلومات الملكية‬
‫• ملخص عقد التأجير‬
‫• ملخص عقد التشغيل والصيانة‬

‫‪20‬‬
 ‫معلومات الملكية‬

‫أطوال األضالع وعروض الشوارع للقطعة رقم ‪: 2337/1‬‬ ‫ملكية العقار ‪:‬‬
‫عرض الشارع (متر) ترتيب الواجهة‬ ‫نوع الشارع‬ ‫اسم الشارع‬ ‫طول الضلع‬ ‫التفاصيل‬ ‫الوصف‬
‫‪1‬‬ ‫‪36‬م‬ ‫تجاري‬ ‫وادي هجر‬ ‫‪53‬م‬ ‫شمالي‬ ‫اسم المالك‬
‫شركة أول الملقا العقارية‬
‫‪2‬‬ ‫‪20‬م‬ ‫محلي‬ ‫غير مسمى‬ ‫‪53‬م‬ ‫جنوبي‬ ‫مجمع الملقا السكني‪ ،‬بحي الملقا بمدينة الرياض‬ ‫اسم العقار المراد تقييمه‬
‫‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫جار‬ ‫‪65.7‬م‬ ‫شرقي‬ ‫‪2333/2334 + 2335/1 + 2336/1 + 2337/1‬‬ ‫رقم القطعة‬
‫‪3‬‬ ‫‪15‬م‬ ‫محلي‬ ‫غير مسمى‬ ‫‪65.7‬م‬ ‫غربي‬
‫حي الملقا‬ ‫المنطقة (عنوان العقار)‬

‫أطوال األضالع وعروض الشوارع للقطعة رقم ‪: 2336/1‬‬ ‫وادي هجر‬ ‫اسم الشارع‬
‫عرض الشارع (متر) ترتيب الواجهة‬ ‫نوع الشارع‬ ‫اسم الشارع‬ ‫طول الضلع‬ ‫‪24°48'54.9"N‬‬ ‫‪46°36'51.2"E‬‬ ‫إحداثيات الموقع‬
‫‪1‬‬ ‫‪36‬م‬ ‫تجاري‬ ‫وادي هجر‬ ‫‪53‬م‬ ‫شمالي‬ ‫الرياض‬ ‫المدينة‬
‫‪2‬‬ ‫‪20‬م‬ ‫محلي‬ ‫غير مسمى‬ ‫‪53‬م‬ ‫جنوبي‬ ‫ملكية مقيدة‬ ‫معلومات الملكية‬
‫‪3‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫جار‬ ‫‪65.7‬م‬ ‫شرقي‬ ‫‪614004005871‬‬ ‫رقم الصك‪:‬‬
‫‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫جار‬ ‫‪65.7‬م‬ ‫غربي‬
‫‪1440/9/15‬‬ ‫تاريخ االصدار‪:‬‬
‫* مصادر المعلومات (الصك)‪.‬‬ ‫‪314002002198‬‬ ‫رقم الصك‪:‬‬

‫‪1440/9/14‬‬ ‫تاريخ االصدار‪:‬‬

‫لم يتم التحقق عن أي مستند قانوني للعقار قيد التقييم والتي تتضمن التخطيط أو الملكية أو‬ ‫معلومات صك الملكية‬
‫الرهن وبعض األمور القانونية والتي أسس عليها كل هذا التقرير أو جزء منه اعتبرت موثوق‬ ‫‪814009006125‬‬ ‫رقم الصك‪:‬‬
‫بها ‪ .‬وتم افتراض أن الصك صحيح وساري المفعول‪ .‬وأيضا تم افتراض أن العقار خالي ومتحرر‬
‫من أي التزامات قانونية أو حقوق الرهن أو أي معوقات‪.‬‬ ‫‪1440/9/14‬‬ ‫تاريخ االصدار‪:‬‬

‫‪814009006124‬‬ ‫رقم الصك‪:‬‬

‫‪1440/9/14‬‬ ‫تاريخ االصدار‪:‬‬

‫‪21‬‬
 ‫معلومات الملكية‬

‫ملخص عقد التأجير ‪:‬‬ ‫أطوال األضالع وعروض الشوارع للقطعة رقم ‪: 2335/1‬‬
‫سنة نهاية العقد‬ ‫عدد العمائر المؤجرة‬ ‫المستأجر‬ ‫عرض الشارع (متر) ترتيب الواجهة‬ ‫نوع الشارع‬ ‫اسم الشارع‬ ‫طول الضلع‬
‫‪2025‬‬ ‫‪ 3‬عمائر‬ ‫شركة رنا‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪36‬م‬ ‫تجاري‬ ‫وادي هجر‬ ‫‪53‬م‬ ‫شمالي‬
‫‪2‬‬ ‫‪20‬م‬ ‫محلي‬ ‫غير مسمى‬ ‫‪53‬م‬ ‫جنوبي‬
‫ملخص عقد التشغيل والصيانة ‪:‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫جار‬ ‫‪65.7‬م‬ ‫شرقي‬
‫القيمة‬ ‫مدة العقد‬ ‫الجهة‬ ‫‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫جار‬ ‫‪65.7‬م‬ ‫غربي‬
‫‪1,350,000‬‬ ‫‪ 3‬سنوات‬ ‫مؤسسة أريب التنفيذ للمقاوالت‬ ‫‪1‬‬

‫‪2,200,000‬‬ ‫‪ 4‬سنوات‬ ‫شركة بانيت للتشغيل والصيانة‬ ‫‪2‬‬ ‫أطوال األضالع وعروض الشوارع للقطعة رقم ‪: 2333/2334‬‬
‫عرض الشارع (متر) ترتيب الواجهة‬ ‫نوع الشارع‬ ‫اسم الشارع‬ ‫طول الضلع‬
‫مصادر المعلومات صورة العقد التأجيري‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪36‬م‬ ‫تجاري‬ ‫وادي هجر‬ ‫‪53‬م‬ ‫شمالي‬
‫‪2‬‬ ‫‪20‬م‬ ‫محلي‬ ‫غير مسمى‬ ‫‪53‬م‬ ‫جنوبي‬
‫‪3‬‬ ‫‪-‬‬ ‫محلي‬ ‫غير مسمى‬ ‫‪65.6‬م‬ ‫شرقي‬
‫‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫جار‬ ‫‪65.7‬م‬ ‫غربي‬

‫* مصادر المعلومات (الصك)‪.‬‬

‫لم يتم التحقق عن أي مستند قانوني للعقار قيد التقييم والتي تتضمن التخطيط أو الملكية أو‬
‫الرهن وبعض األمور القانونية والتي أسس عليها كل هذا التقرير أو جزء منه اعتبرت موثوق‬
‫بها ‪ .‬وتم افتراض أن الصك صحيح وساري المفعول‪ .‬وأيضا تم افتراض أن العقار خالي ومتحرر‬
‫من أي التزامات قانونية أو حقوق الرهن أو أي معوقات‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫• تحليل المخاطر على العقار‬
‫• منهجية التقييم‬
‫• األمثلة المشابهة‬
‫التقييم‬
‫• تقدير اإليرادات‬
‫• التقييم بأسلوب الدخل‬
‫• ملخص القيمة‬

‫‪23‬‬
 ‫التقييم‬

‫تحليل المخاطر على العقار‬

‫مخاطر العقود طويلة األجل‬ ‫المخاطر التنظيمية والتشريعية‬ ‫المخاطر االقتصادية‬

‫يؤثر عدم أو محدودية العقود طويلة‬ ‫قد تشهد البيئة التنظيمية أو القانونية‬ ‫قد تؤثر ظروف االقتصاد الكلي‬
‫األجل بشكل كبير على قيمة العقار‪،‬‬ ‫أو التشريعية بعض التغيرات التي قد تؤثر‬ ‫للدولة على السوق العقاري بشكل‬
‫وخصوصا العقارات المدرجة تحت‬ ‫على قيمة العقار‪ ،‬مثل ظهور تشريعات‬ ‫عام‪ ،‬مثل معدالت التضخم والسيولة‬
‫صناديق الريت‪ .‬حي وجود عقود‬ ‫بلدية بالسماح أو المنع ألنشطة في‬ ‫ومعدالت الفائدة وتكاليف التمويل‬
‫طويلة األجل يعطي استقرار للدخل‬ ‫مناطق محددة‪ ،‬أو تخفيض أو زيادة عدد‬ ‫والضرائب وحركة أسواق األسهم‬
‫وبالتالي على القيمة‪ .‬في حين غياب‬ ‫األدوار في المنطقة المحيطة مما يؤثر‬ ‫المحلية والعالمية‪ ،‬حي أن تغير‬
‫مثل هذه العقود يعطي تذبذب في‬ ‫على القيمة النهائية للعقار‪.‬‬ ‫بعض او كل هذه المؤثرات يؤثر‬
‫اسعار التأجير والدخل وبالتالي يؤثر‬ ‫على السوق العقاري‪.‬‬
‫على القيمة النهائية‪.‬‬

‫مخاطر المنافسة‬
‫مخاطر ضمان تحقيق اإليرادات‬
‫إن كثرة المعروض من السلع العقارية‬
‫بما أن تحقيق اإليرادات يعتبر العامل‬
‫يؤدي الى وجود منافسة في األسعار‬
‫الرئيسي في تحديد قيمة العقار‪ ،‬فإن أي‬
‫المقدمة للمستهلك‪ .‬ونجد ذلك واضحا في‬
‫تغير في اإليرادات نتيجة ظروف السوق‬
‫السوق العقاري فإن زيادة الوحدات‬
‫المختلفة سوف يؤثر في قيمة العقار‪.‬‬
‫والمعارض المعروضة في السوق ودخول‬
‫منافسين جدد بمنتجات سيؤدي الى‬
‫انخفاض األسعار والخدمات وبالتالي‬
‫انخفاض سعر العقار النهائي‪.‬‬

‫‪24‬‬
 ‫التقييم‬

‫منهجية التقييم‬

‫نسبة العائد على رأس المال‬ ‫طرق التقييم المستخدمة‬

‫• تم تطبيق نسبة العائد على رأس المال بنسبة ‪%8.0‬‬ ‫• عند اختيار أنسب منهجية لتقدير قيمة العقار قيد التقييم‪ ،‬أخذنا في االعتبار المعلومات‬
‫التي قدمها العميل‪ ،‬والوضع الراهن للعقار وكذلك تحليلنا الخاص لظروف السوق‬
‫المحلية‪ ،‬عند تحديد القيمة السوقية للعقار قيد التقييم تم استخدام الطرق واألساليب‬
‫معدل الخصم‬ ‫التالية‪:‬‬
‫• بناء على فهمنا للعقارات المشابهة في منطقة العقار‪ ،‬ومع مراعاة خصائص الموقع‪،‬‬
‫المساحة‪ ،‬االستخدام‪ ،‬العرض والطلب حي قمنا بتطبيق معدل خصم ‪.%10.50‬‬ ‫أسلوب الدخل ( خصم التدفقات النقدية )‬
‫يقدم طريقة الدخل مؤشرا على القيمة عن طريق تحويل التدفقات النقدية المستقبلية إلى‬
‫قيمة حالية واحدة‪ .‬ووفقا لهذا األسلوب يتم تحديد قيمة األصل بالرجوع إلى قيمة اإليرادات‬
‫معدل تضخم‬ ‫أو التدفقات النقدية أو توفير التكاليف من األصل‪ .‬يتم الوصول الى معدل الخصم عادة عن‬
‫• بالنسبة للتدفق النقدي للمشروع‪ ،‬يتم تطبيق معدل تضخم قدره ‪٪2.50‬‬ ‫طريق تحليل المعامالت السوقية والتطوير المناسبة‪ .‬كما اننا على اطالع وتواصل مع‬
‫الوسطاء العقارييون ومستثمرون محليين لقياس حساسية االرقام‪.‬‬

‫اإلفتراضات الرئيسية في طريقة التدفقات النقدية‪:‬‬

‫اإليرادات‬
‫• حسب المعلومات المقدمة من قبل العميل فإن إجمالي الدخل السنوي لعدد ‪ 8‬عمائر هو‬
‫‪ 9,565,111‬ريال‪ ،‬وذلك للمدة المتبقية من عقد إيجار مستشفى الملك فيصل التخصصي‪.‬‬
‫وإجمالي الدخل السنوي لعدد ‪ 3‬عمائر هو ‪ 1,900,000‬ريال‪ ،‬وذلك للمدة المتبقية من عقد‬
‫إيجار شركة رنا للخدمات الطبية‪ ،‬ولمدة ‪ 5‬سنوات‪ .‬وسيتم تقدير الدخل لألعوام الباقية‬
‫بناء على اسعار التأجير السوقية‪.‬‬

‫‪25‬‬
 ‫التقييم‬

‫األمثلة المشابهة‬

‫خريطة توضح موقع المجمع السكني‬ ‫مجمع فيوال السكني‬

‫نوع الوحدات المساحة (م‪ )2‬عدد الوحدات سعر التأجير (ريال) سعر التأجير (ريال‪/‬م‪)2‬‬
‫‪600‬‬ ‫‪45,000‬‬ ‫‪44‬‬ ‫‪75‬‬ ‫غرفة واحدة‬
‫‪437‬‬ ‫‪55,000‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪126‬‬ ‫غرفتين‬ ‫مجمع فيوال‬
‫‪464‬‬ ‫‪65,000‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪150‬‬ ‫ثال غرف‬
‫‪500‬‬ ‫‪148‬‬ ‫اإلجمالي‪/‬المتوسط‬

‫موقع العقار‬ ‫• المشروع عبارة عن مجمع شقق فاخرة ‪ ،‬صمم بطريقة تضمن الخصوصية واالمن الكامل‬
‫قيد التقييم‬ ‫ويتكون المجمع من ‪ 10‬عمائر متالصقة يوجد بها ‪ 148‬شقة و مصعد واحد كما يتميز‬
‫المجمع بان كل دور عبارة عن مستويين ويوجد شقتين فقط بكل مستوي ويتم الصعود‬
‫للشقق من المواقف مباشرة كما ان محدودية مداخل المجمع يضمن االمن الكامل‬
‫والسيطرة علي الحركة‪ .‬الوحدات غير مؤثثة‪.‬‬

‫الخدمات والمرافق‬
‫مسبح‬ ‫خدمات أمنية‬ ‫نظافة وصيانة‬ ‫حدائق‬ ‫مواقف‬
‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬
‫‪1‬‬ ‫غرف سائقين‬ ‫مالعب‬ ‫منطقة ألعاب‬ ‫نادي صحي‬
‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬

‫صور المجمع‬

‫‪26‬‬
 ‫التقييم‬

‫األمثلة المشابهة‬

‫خريطة توضح موقع المجمع السكني‬ ‫مجمع قرية الملقا السكني‬

‫سعر التأجير (ريال‪/‬م‪)2‬‬ ‫سعر التأجير (ريال)‬ ‫المساحة (م‪)2‬‬ ‫نوع الوحدات‬
‫‪708‬‬ ‫‪85,000‬‬ ‫‪120‬‬ ‫غرفتين‬
‫‪679‬‬ ‫‪95,000‬‬ ‫‪140‬‬ ‫غرفتين‬
‫مجمع قرية الملقا‬
‫‪700‬‬ ‫‪105,000‬‬ ‫‪150‬‬ ‫ثال غرف‬
‫‪675‬‬ ‫‪135,000‬‬ ‫‪200‬‬ ‫ثال غرف‬
‫‪690‬‬ ‫اإلجمالي‪/‬المتوسط‬

‫موقع العقار‬ ‫• المشروع عبارة عن مجمع شقق فاخرة‪ ،‬صمم بطريقة تضمن الخصوصية واالمن الكامل‬
‫قيد التقييم‬ ‫ويتكون المجمع من ‪ 16‬عمارة‪ ،‬يتميز المجمع بالمساحات المفتوحة بين العمائر‪ ،‬كما ان‬
‫محدودية مداخل المجمع يضمن االمن الكامل والسيطرة على الحركة‪ .‬حي ان الوحدات‬
‫مؤثثة بالكامل‪.‬‬

‫الخدمات والمرافق‬
‫مسبح‬ ‫خدمات أمنية‬ ‫نظافة وصيانة‬ ‫حدائق‬ ‫مواقف‬
‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬
‫ممشى‬ ‫غرف سائقين‬ ‫مالعب‬ ‫منطقة ألعاب‬ ‫نادي صحي‬
‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬ ‫✓‬

‫صور المجمع‬
‫‪2‬‬

‫‪27‬‬
 ‫التقييم‬

‫تقدير اإليرادات‬

‫خريطة توضح مواقع المجمعات السكنية‬ ‫حساب متوسط سعر التأجير‬

‫بعد االنتهاء من البح وجمع المعلومات‪ ,‬قمنا بتحليـل المقارنـات وعمـل حسـابات وتعـديالت‬
‫للوصول إلى متوسط القيمة اإليجارية (للمتر المربع)‪ .‬وفي ما يلي التعـديالت والتسـويات التـي‬
‫تم إجراءها في مصفوفة التقييم‪.‬‬

‫مصفوفة التقييم‬
‫مقارنة ‪3‬‬ ‫مقارنة ‪2‬‬ ‫مقارنة ‪1‬‬ ‫الوصف‬
‫‪200‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪140‬‬ ‫مساحة األرض (متر مربع)‬
‫موقع العقار‬ ‫‪675‬‬ ‫‪700‬‬ ‫‪464‬‬ ‫سعر المتر (ريال‪/‬م‪)2‬‬
‫قيد التقييم‬
‫التسويات‬
‫‪0.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫الموقع‬
‫‪-5.00%‬‬ ‫‪-5.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫الفراغات المفتوحه‬
‫‪-5.00%‬‬ ‫‪-5.00%‬‬ ‫‪-5.00%‬‬ ‫تصميم الوحدات‬
‫‪2.50%‬‬ ‫‪2.50%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫سهولة الوصول‬
‫‪5.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫المساحة‬
‫‪1‬‬
‫‪-2.50%‬‬ ‫‪-2.50%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫المرافق والخدمات‬
‫‪-20.00%‬‬ ‫‪-20.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫فئة المجمع‬
‫‪2‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫‪20.00%‬‬ ‫األثا‬
‫‪-5.00%‬‬ ‫‪-5.00%‬‬ ‫‪-5.00%‬‬ ‫التفاوض‬
‫‪-30.00%‬‬ ‫‪-35.00%‬‬ ‫‪10.00%‬‬ ‫مجموع النسب (‪)%‬‬
‫‪473‬‬ ‫‪455‬‬ ‫‪511‬‬ ‫القيمة النهائية بعد التسويات (ريال‪/‬م‪)2‬‬
‫‪35.00%‬‬ ‫‪35.00%‬‬ ‫‪30.00%‬‬ ‫الترجيح (‪)%‬‬
‫‪478‬‬ ‫سعر المتر النهائي (ريال‪/‬متر مربع)‬

‫‪28‬‬
 ‫التقييم‬

‫التقييم بأسلوب الدخل‬

‫• نتيجة للمعطيات السابقة تم عمل تدفقات نقدية للوصول لقيمة العقار قيد التقييم‪ ،‬تم عمل التدفقات النقدية على فتـرة ‪ 4‬سـنوات حسـب العقـد للوحـدات المـؤجرة وتـم حسـاب الوحـدات‬
‫المتبقية حسب السوق‪ ،‬وتم عمل جدول التدفقات النقدية لكل ‪ 6‬أشهر ‪:‬‬
‫ملخص حسابات التدفقات النقدية ‪:‬‬
‫‪8‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫الفترة (نصف سنوي)‬
‫الدخل من عقد شركة رنا الطبية‬
‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫نسبة اإلشغال (‪ %16‬من إجمالي عدد الوحدات) (‪)%‬‬
‫‪949,998‬‬ ‫‪949,998‬‬ ‫‪949,998‬‬ ‫‪949,998‬‬ ‫‪949,998‬‬ ‫‪949,998‬‬ ‫‪949,998‬‬ ‫‪949,998‬‬ ‫الدخل (ريال)‬
‫الدخل من الوحدات المتبقية‬
‫‪478‬‬ ‫‪478‬‬ ‫‪478‬‬ ‫‪478‬‬ ‫‪478‬‬ ‫‪478‬‬ ‫‪478‬‬ ‫‪478‬‬ ‫سعر التأجير (ريال‪/‬م‪)2‬‬
‫‪27,340‬‬ ‫‪27,340‬‬ ‫‪27,340‬‬ ‫‪27,340‬‬ ‫‪27,340‬‬ ‫‪27,340‬‬ ‫‪27,340‬‬ ‫‪27,340‬‬ ‫إجمالي المساحات التأجيرية (م‪)2‬‬
‫‪95.0%‬‬ ‫‪95.0%‬‬ ‫‪90.0%‬‬ ‫‪80.0%‬‬ ‫‪70.0%‬‬ ‫‪60.0%‬‬ ‫‪50.0%‬‬ ‫‪40.0%‬‬ ‫نسبة اإلشغال (‪ %84‬من إجمالي عدد الوحدات) (‪)%‬‬
‫‪13,869,498‬‬ ‫‪13,699,313‬‬ ‫‪12,819,048‬‬ ‫‪11,254,891‬‬ ‫‪9,727,191‬‬ ‫‪8,235,286‬‬ ‫‪6,778,530‬‬ ‫‪5,356,284‬‬ ‫الدخل (ريال)‬
‫التكاليف‬
‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪337,500‬‬ ‫تكاليف عقد الصيانة لشركة أريب‬
‫‪1,100,000‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫تكاليف عقد الصيانة لشركة بانيت‬
‫‪8.0%‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫‪4.0%‬‬ ‫نسبة تكاليف الصيانة بعد انتهاء عقد شركة أريب (‪)%‬‬
‫‪1,109,560‬‬ ‫‪1,095,945‬‬ ‫‪1,025,524‬‬ ‫‪900,391‬‬ ‫‪778,175‬‬ ‫‪658,823‬‬ ‫‪542,282‬‬ ‫‪214,251‬‬ ‫تكاليف عقد الصيانة بعد انتهاء عقد شركة أريب‬
‫‪58,770‬‬ ‫‪58,770‬‬ ‫‪58,770‬‬ ‫‪58,770‬‬ ‫‪58,770‬‬ ‫‪58,770‬‬ ‫‪58,770‬‬ ‫‪58,770‬‬ ‫تكاليف تأمين العقار (ريال)‬
‫‪2,268,330‬‬ ‫‪2,254,715‬‬ ‫‪2,184,294‬‬ ‫‪2,059,161‬‬ ‫‪1,936,945‬‬ ‫‪1,817,593‬‬ ‫‪1,701,052‬‬ ‫‪1,710,521‬‬ ‫إجمالي التكاليف (ريال)‬

‫‪12,551,166‬‬ ‫‪12,394,596‬‬ ‫‪11,584,752‬‬ ‫‪10,145,728‬‬ ‫‪8,740,243‬‬ ‫‪7,367,692‬‬ ‫‪6,027,476‬‬ ‫‪4,595,760‬‬ ‫صافي الدخل (ريال)‬
‫‪311,822,023‬‬ ‫التخارج‬
‫‪206,973,479‬‬ ‫‪8,313,488‬‬ ‫‪8,168,057‬‬ ‫‪7,519,629‬‬ ‫‪6,809,541‬‬ ‫‪6,034,022‬‬ ‫‪5,189,100‬‬ ‫‪4,159,059‬‬ ‫القيمة الحالية من صافي الدخل (ريال)‬
‫‪253,200,000‬‬ ‫قيمة العقار مقربة (ريال)‬

‫‪29‬‬
 ‫التقييم‬

‫ملخص القيمة‬

‫تصادق شركتنا على التقييم أدناه كقيمة سوقية‪ ،‬طبقا للشروط المقيدة بتقرير التقييم‪ ،‬وحسب‬
‫اإلفتراضات المذكورة ضمن التقرير وهذا التقييم ناتـج من تحليل معطيات العقار والسوق العقاري‪.‬‬
‫م‪ .‬عمار عبدالعزيز سندي‬
‫القيمة السوقية للعقار بأسلوب الدخل بتاريخ ‪ 31‬ديسمبر ‪ 2021‬هي ‪:‬‬
‫عضوية رقم‪1210000219 :‬‬
‫• ‪ 253,200,000‬ريال سعودي (فقط مائتان وثالثة وخمسون مليونا ومئتا ألف ريال سعودي)‪.‬‬
‫زميل‬

‫م‪ .‬عمار محمد قطب‬

‫عضوية رقم‪1210000392 :‬‬
‫زميل‬

‫م‪ .‬يوسف عبداهلل خان‬

‫رقم العضوية‪1220001989 :‬‬
‫مقيم منتسب‬

‫ختم الشركة‬
‫س‪ .‬ت‪4030297686 :‬‬
‫تسجيل شركة مهنية‪/781 :‬‬
‫‪18 / 323‬‬

‫‪30‬‬
 ‫• المصطلحات العامة في اعداد تقرير التقييم‬
‫المالحق‬
‫• مستندات العقار‬

‫‪31‬‬

‫يمكن‬
‫• تصــف كلمــة (يمكــن) اإلجراءات التــي يقــع علــى المقيــم مســؤولية النظــر فيهـا‬
‫بعيـن االعتبار‪ .‬وتتطلـب األمور الموصوفـة بهـذه الطريقـة اهتمـام المقيـم َّ وفهمـه‪.‬‬
‫حيـ إن إمكانيـة تطبيـق هـذه األمور فـي عمليـة التقييـم تعتمـد علـى ممارسـة المقيـم‬ ‫والممتلكات المنقولة ونحوها وذلك بموجب نظام المقيمين المعتمدين الصادر بالمرسوم‬
‫لحكمـه وخبرتـه المهنيـة فـي الظـروف التي تتماشـى مـع أهداف المعاييـر‪.‬‬
‫يجب‬
‫• تشــير كلمــة (يجــب) إلــى مســؤولية غيــر مشــروطة‪ ،‬أي يجــب علــى المقيــم الوفـاء‬
‫بالمسـؤوليات مـن هـذا النـوع فـي جميـع الحاالت والظـروف التـي ينطبـق عليهـا الشـرط‪.‬‬
‫المشارج‬
‫• تشـير كلمـة (المشـارج) إلـى المشـاركين المعنييـن وفقـا ألساس (أو أسـس) القيمـة‬
‫المسـتخدمة فـي مهمـة التقييـم (انظر المعيار ‪ 104‬أسـاس القيمـة)‪ .‬وتتطلب األسس‬
‫المختلفــة للقيمــة مــن المقيــم أخــذ وجهــات نظــر مختلفــة بعيــن االعتبار‪ ،‬مثـل‪:‬‬
‫وجهـات نظـر المشـاركين فـي السـوق مثـل‪ :‬القيمـة السـوقية‪ ،‬أو القيمـة العادلـة‬
‫للمعاييـر الدوليـة للتقاريـر الماليـة أو مالـك معيـن أو مشـتر محتمـل مثـل‪ :‬القيمـة‬
‫االستثمارية‪.‬‬
‫الغرض‬
‫• تشـير كلمـة (الغـرض) إلـى سـبب أو أسـباب إجـراء التقييـم‪ ،‬وتشـمل األغراض العامـة‬
‫(علـى سـبيل المثـال ال الحصـر) أغـراض التقاريـر الماليـة‪ ،‬والتقاريـر الضريبيـة‪ ،‬ودعـم‬
‫التقاضـي‪ ،‬ودعـم المعامالت‪ ،‬ودعـم قـرارات اإلقراض المضمـون‪.‬‬
‫حســب غــرض التقييــم مثــل‪ :‬المصــارف المركزيــة وهيئــات تنظيــم األوراق الماليــة‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫مالحق‬
‫المصطلحات العامة في اعداد تقرير التقييم‬
‫الهيئة‬
‫• تشير إلى الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم) هي الجهة المعنية بوضع‬
‫الضوابط والمعايير الالزمة لتقييم العقارات‪ ،‬والمنشئات االقتصادية‪ ،‬والمعدات‪،‬‬
‫الملكي رقم (م‪ )43/‬و تاريخ (‪9/7/1433‬هـ) وتهدف لتطوير مهنة التقييم‪ ،‬ورفع مستوى‬
‫العاملين بها‪ ،‬ووضع القواعد العامة الكتساب عضوية الهيئة بمستوياتها المختلفة‬
‫والحفاظ عليها‪ ،‬وتوفير وسائل التطوير المستمر لالرتقاء بأعضائها إلى أفضل مستويات‬
‫الممارسة والمعايير الدولية للمهنة‪ ،‬وتتمتع (الهيئة) بشخصية اعتبارية‪ ،‬غير هادفه‬
‫للربح‪ ،‬ولها ميزانية مستقلة وتعمل تحت إشراف وزارة التجارة واالستثمار‬
‫األصل أو األصول‬
‫• تسـهيل لعمليـة قـراءة المعاييـر ولتفـادي التكـرار يشـير مصطلـح (األصل) و (األصول)‬
‫عمومـا إلـى البنـود التـي تكـون محـور مهمـة التقييـم‪ .‬ومـا لـم ينـص خالف ذلـك فـي‬
‫المعيـار يمكـن اعتبـار هـذه المصطلحـات علـى أنها تعني وتشـمل َّكلٌ مـن الكلمـات‬
‫التاليـة‪( :‬أصـل‪ ،‬مجموعـ ٌة أصـول‪ ،‬التـزام‪ ،‬مجموعـ ُة التزامـات‪ ،‬أو مجموعـ ٌة مـن األصول‬
‫وااللتزامات)‪.‬‬
‫العميل‬
‫• تشـير كلمـة (العميـل) إلـى الشـخص أو األشخاص أو الجهـة التـي يتـم إجـراء التقييـم‬
‫لهـا‪ .‬ويشـمل ذلـك‪ :‬العمالء الخارجييـن (أي عندمـا يكـون المقيـم متعاقـد مــع طــرف‬
‫ثالــ )‪ ،‬وكذلــك العمــاء الداخلييــن (أي التقييمــات المعــدة لصاحــب العمـل)‪.‬‬
‫االختصاص القضائي‬
‫• تشـير كلمـة (االختصاص) إلـى البيئـة القانونيـة والتنظيميـة التـي يتـم فيهـا تنفيـذ‬
‫عمليـة التقييـم‪ .‬ويشـمل القوانين واللوائـح التـي تسـنها الجهـات الحكوميـة مثـل‪:‬‬
‫المقاطعـة‪ ،‬والوالية‪ ،‬والبلديـة‪ ،‬والقوانيـن التـي تضعها بعـض الجهات التنظيميــة‬
 ‫مالحق‬

‫مستندات العقار‬

‫‪33‬‬
 ‫مالحق‬

‫مستندات العقار‬

‫‪34‬‬
 ‫شركة أبعاد المتطورة وشريكه للتقييم العقاري‬

‫اإلدارة الرئيسية بمدينة جدة‪.‬‬

‫شارع محمد إبراهيم مسعود ‪ ،‬حي السالمة‬
‫مبنى الزاهد ‪ ،‬الطابق الخامس ‪ ،‬مكتب ‪22‬‬
‫المملكة العربية السعودية‬

‫فرع مدينة الرياض‪.‬‬

‫طريق اإلمام سعود بن فيصل ‪ ،‬حي الصحافة‬
‫مبنى الدفاع ‪ ،‬الطابق الثاني ‪ ،‬مكتب ‪106‬‬
‫المملكة العربية السعودية‬

‫لمزيد من المعلومات يرجى التواصل معنا على العنوان اآلتي‪:‬‬

‫الرقم الموحد ‪920004134 :‬‬

‫م‪ .‬عمار سندي‬

‫الرئيس التنفيذي‬
‫جوال‪+966 50 730 0500 :‬‬
‫إيميل‪asindi@sa-abaad.com :‬‬

‫م‪ .‬عمار قطب‬

‫مدير التقييم‬
‫جوال‪+966 55 556 2500 :‬‬
‫إيميل‪ammarq@sa-abaad.com :‬‬