Zarqa Journal for Research and Studies in Humanities Volume 15, No 1, 2015

Recovery and Evacuation of Leased Property in

Landlords and Tenants Law No. 17 for the year
2009
Dr. ebrahim radwan aljaghber
Faculty of Law
Zarqa University – Jordan
ebrahimjag@yahoo.com

Received 6/11/2013 Accepted 21/5/2014

Abstract
This study aims at shedding light on a range of civil law articles and the law of landlords and tenants, which
concerns in evacuating tenants. This law has been modified and added to the articles of the law that affect the
lives and stability of the tenant and consequently lead to the stability of society where there is a large segment of
tenants. To achieve the objectives of the study, the articles related to recovery and evacuation of leased property
were studied and analyzed to demonstrate their importance, their application in practical life and the positive and
negative impacts on tenants. Furthermore, they were compared with some of the evacuation routes identified by
the law of landlords and tenants through studying three chapters show the ways in which legislator follow in order
to enable the lessor to recover and evacuate the leased property.
Keywords: Landlords, Tenants, Law, recovery, leased property

25
 ‫مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية – المجلد الخامس عشر – العدد األول ‪5102‬‬

‫استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم ‪71‬‬

‫لسنة ‪9002‬‬
‫د‪ .‬إبراهيم رضوان بخيت الجغبير‬
‫كلية الحقوق‬
‫جامعة الزرقاء –األردن‬
‫‪ebrahimjag@yahoo.com‬‬

‫تاريخ قبول البحث ‪3112/5/31‬‬ ‫تاريخ استالم البحث ‪3112/11/6‬‬

‫ملخص‬
‫تهدف هذه الدراسة‪ ،‬إلى إلقاء الضوء على مجموعة من مواد القانون المدني‪ ،‬وقانون المالكين والمستأجرين‪ ،‬التي تعنى بإخالء المأجور‪ ،‬وجرى‬
‫تعديلها‪ ،‬واضافتها إلى مواد القانون‪ ،‬التي تمس حياة المستأجر‪ ،‬واستق ارره‪ ،‬وطمأنينته‪ ،‬مما يؤدي إلى استقرار المجتمع‪ ،‬إذ أن هناك شريحة كبيرة من‬
‫الناس مستأجرون لعقارات سواء أكانت معدة للسكن أم لغيرها‪ ،‬ولتحقيق أهداف الدراسة فقد حللت المواد المتعلقة باسترداد المأجور واخالئه ودرستها ‪،‬‬
‫وبينت أهميتها‪ ،‬ومدى تطبيقها في الحياة العملية‪ ،‬مع بيان الوجه اإليجابي والسلبي‪ ،‬وأثرها على المستأجرين‪ ،‬ومقارنتها مع بعض طرق اإلخالء التي‬
‫حددها قانون المالكين‪ ،‬والمستأجرين إلخالء العقار المؤجر‪ ،‬وذلك من خالل البحث في ثالثة فصول‪ ،‬بينت الطرق التي سلكها المشرع لتمكين المؤجر‬
‫من استرداد العقار المؤجر واخالئه‪.‬‬
‫الكلمات المفتاحية‪ :‬قانون المالكين والمستأجرين‪ ،‬استرداد الحيازة‪ ،‬إخالء المأجور‪.‬‬

‫طلب االسترداد إلى المحكمة المختصة‪ ،‬وينظر في هذا الطلب تدقيقا‬
‫دون دعوة المستأجر لحضور الجلسات‪ ،‬فيقوم القاضي بتدقيق أوراق‬
‫الطلب فإذا تحققت الشروط الالزمة‪ ،‬وكانت جميع األوراق التي تثبت‬
‫طلبه وتؤيده‪ ،‬أصدر القاضي ق ار ار باإلخالء‪ ،‬ويعد هذا القرار سندا‬
‫تنفيذيا‪ ،‬أي قابال للتنفيذ وفق أحكام قانون التنفيذ‪ ،‬بعد تحقق شروط‬
‫معينة‪ ،‬وتبليغه إلى المستأجر‪ ،‬ومضي المدة القانونية للطعن في هذا‬
‫القرار‪ .‬هذا مع العلم بأن قانون المالكين والمستأجرين قد أجاز طريقا‬
‫آخر إلقامة دعوى إخالء في حال انتهاء مدة عقد اإليجار تسمى منع‬
‫المعارضة في منفعة المأجور‪ ،‬ولكن هذه الدعوى تقام لدى المحكمة‬
‫المختصة‪ ،‬ويطبق عليها إجراءات الدعاوى العادية من حيث حضور‬
‫المستأجر جلسات المحاكمة‪ ،‬أو توكيل من يشاء من المحامين‪ ،‬وتقديم‬
‫دفوعه وبيناته‪ ،‬وأوراقه إلى المحكمة‪ ،‬وبعد االستماع ألطراف الدعوى‬
‫يصدر القاضي ق ارره إما باإلخالء‪ ،‬أو برد الدعوى بحيث يحق للطرفين‬
‫الطعن بهذا القرار‪.‬‬
‫ونظ ار لما يتمتع به هذا الموضوع من أهمية كبيرة في المجتمع‬
‫المحلي‪ ،‬وما له من تأثير على شريحة واسعة من المجتمع سواء أكانوا‬
‫مالكين لعقار أم مستأجرين له‪ ،‬فقد أولى المشرع األردني هذا الموضوع‬
‫اهتماما كبي ار؛ سعيا منه لتحقيق التوازن بين مصالح المالكين‬
‫والمستأجرين‪ ،‬ولضمان االستقرار االجتماعي واالقتصادي في آن‬
‫واحد‪ ،‬وطور هذا القانون بما يتالءم مع أطراف العالقة التي تربط بين‬
‫المالك والمستأجر في عقد اإليجار ويخدمها‪ ،‬هذا باإلضافة إلى أن‬
‫‪26‬‬
‫مقدمة‪:‬‬
‫نتيجة للظروف االقتصادية‪ ،‬والسياسية‪ ،‬والتطورات السريعة‪،‬‬
‫التي تمر فيها المملكة األردنية الهاشمية‪ ،‬ونظ ار لتزايد عدد السكان‪،‬‬
‫وازدياد الطلب على العقارات‪ ،‬أدى ذلك إلى ارتفاع حاد في أسعار‬
‫العقارات‪ ،‬وأجور المساكن‪ ،‬واألماكن التجارية المؤجرة‪ ،‬مما سبب ذلك‬
‫ازدياد دعاوي اإلخالء في المحاكم‪ ،‬فدعت الحاجة إلى إيجاد قانون‬
‫جديد يتالءم مع التطورات الحديثة‪ ،‬وما جرى على أرض الواقع من‬
‫ظروف‪ .‬فقد جرى تحديث قانون المالكين والمستأجرين وتعديله بما‬
‫يتناسب مع هذه الظروف‪ ،‬فقام المشرع األردني بتعديل هذا القانون‬
‫لعدة مرات منها إضافة زيادات على األجور القديمة‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫التعديل الهام الذي جرى على العقود بخصوص مدة التعاقد إذ أجاز‬
‫القانون ألطراف العقد االتفاق على مدة العقد استنادا على القاعدة‬
‫القانونية التي تؤكد أن العقد شريعة المتعاقدين‪ ،‬وذلك فيما يخص‬
‫العقود التي انعقدت بعد تاريخ ‪ ،0222/8/13‬وبناء على ذلك‪ ،‬فإن‬
‫مدة عقد اإليجار تلزم الطرفين؛ المالك والمستأجر إذا اتفقا عليها بعد‬
‫أن كان ال يعتد بالمدة فكان االمتداد القانوني هو المطبق على‬
‫جميعها‪ ،‬واآلن أصبحت تطبق على العقود التي أبرمت بعد تاريخ‬
‫‪. 0222/8/13‬‬
‫وفي عام ‪ 0222‬وضمن التعديالت الحديثة التي جرى إضافتها‬
‫إلى قانون المالكين والمستأجرين المادتين (‪ )02‬و(‪ )03‬حيث أجاز‬
‫فيهما المشرع تقديم طلب مستعجل يضمن إعادة المأجور واسترداده‬
‫من المستأجر بسرعة في حالة انتهاء عقد اإليجار‪ ،‬فيقوم المالك بتقديم‬

‫منهجية الدراسة‪:‬‬
‫استندت الدراسة إلى استخدام المنهج التحليلي‪ ،‬والوصفي لمواد‬
‫القانون التي تخص هذا الموضوع والمنهج التطبيقي‪ ،‬وغطيت الدراسة‬
‫النظرية باالستفادة من ق اررات المحاكم‪ ،‬وخاصة محكمة التمييز التي‬
‫أسهمت في استقرار االجتهادات القانونية‪ ،‬وق اررات المحاكم‪.‬‬
‫خطة البحث‪:‬‬
‫الفصل األول‬
‫دعوى استرداد الحيازة‬
‫المطلب األول‪ :‬ماهية دعوى استرداد الحيازة‪.‬‬
‫البند األول‪ :‬تعريف الحيازة‪:‬‬
‫الحيازة بوصفها سببا من أسباب كسب الحق هي السيطرة‬
‫الفعلية على شيء يجوز التعامل فيه‪ ،‬مع نية انصراف النية إلى‬
‫استعمال حق عليه‪ ،1‬وعرفها آخرون بأنها سلطة فعلية‪ ،‬أو واقعية‬
‫يباشرها الحائز على شيء‪ ،‬بحيث يكون في مظهرها الخارجي‪ ،‬وفي‬
‫قصد الحائز مزاولة للملكية‪ ،‬أو لحق عيني آخر‪ ،3‬سواء كان الحائز‬
‫صاحب حق‪ ،‬أو لم يكن‪ ،‬والسيطرة الفعلية على الحق يكون باستعماله‬
‫عن طريق أعمال مادية يقتضيها مضمون هذا الحق‪ ،‬وعادة ما يقوم‬
‫بهذه األعمال المالك فيستعمل الشيء‪ ،‬ويستغله‪ ،‬ويتصرف به‪ ،2‬هذا‬
‫وقد عرفها المشرع األردني في المادة ( ‪ )3303‬من القانون المدني‬
‫بأنها (سلطة فعلية من الشخص نفسه‪ ،‬أو بواسطة غيره على شيء‬
‫يجوز التعامل فيه) فهي وضع مادي ينجم عن سيطرة شخص سيطرة‬
‫فعلية بنفسه‪ ،‬أو بالواسطة على شيء يجوز التعامل فيه‪ ،‬أو استعماله‬
‫بالفعل‪ ،‬حقا من الحقوق‪ ،‬سواء أكان هذا الشخص هو صاحب الحق‬
‫أم لم يكن‪ ،2‬واستعمال السلطة الفعلية على الشيء قد ال يستند إلى‬
‫حق‪ ،‬مثل الشخص الذي يغتصب العقار‪ ،‬أو كالسارق الذي يسرق‬
‫شيئا معينا‪.‬‬
‫فالحيازة ليست مجرد مزاولة لحق بل قد توجد دون أن يكون‬
‫للحائز حق على الشيء‪ ،‬ولكن آثارها تنتج سواء أكان الحائز يباشر‬
‫سلطة بحق‪ ،‬أم ليس له حق‪ ،‬وال مجال للحيازة في نطاق األشياء‬
‫الخارجة عن التعامل كاألمالك العامة‪ ،‬وال يترتب عليها أي آثار‬
‫قانونية‪.5‬‬
‫د‪ .‬محمود جمال الدين زكي ‪ ،‬الوجيز في الحقوق العينية األصلية ‪ ،‬مطبعة جامعة‬
‫القاهرة ‪ ، 3208‬ص ‪.528‬‬
‫عبد المنعم فرج الصده ‪ ،‬الحقوق العينية األصلية ‪ ،‬دار النهضة العربية ‪ ،‬القاهرة‬
‫‪، 3280‬ص ‪.428‬‬
‫د‪ .‬عبد الرزاق السنهوري ‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني ‪ ،‬جزء ‪ ، 2‬دار النهضة‬
‫‪، 053‬ص ‪.084‬‬ ‫العربية ‪ ،‬فقرة‬
‫المذكرة اإليضاحية للقانون المدني األردني ‪،‬ج ‪، 0‬ص ‪.822‬‬
‫د محمود جمال الدين ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص‪528‬‬
‫‪27‬‬
‫استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم ‪ 01‬لسنة ‪5112‬‬
‫القانون المدني األردني قد بين أحكام العالقة بين أطراف عقد اإليجار‬
‫ضمن مواده (‪ ،)032-858‬ويرجع إليها في حال عدم وجود نص‬
‫يحكم واقعة معينة في قانون المالكين والمستأجرين‪.‬‬
‫مشكلة البحث‪:‬‬
‫نظ ار لتزايد عدد القضايا المنظورة أمام المحاكم بسبب انتهاء‬
‫عقد اإليجار‪ ،‬فقد استحدث المشرع طريقة جديدة السترداد المأجور‬
‫واخالئه في قانون المالكين والمستأجرين رقم (‪ )30‬لسنة (‪،)0222‬‬
‫وذلك بتقديم طلب مستعجل إلى المحكمة المختصة‪ ،‬وجعلها دعوى‬
‫مستعجلة‪ ،‬ووضع لها شروطا‪ ،‬وهذا من باب التسهيل على المؤجر أو‬
‫المالك إلقامة هذه الدعوى‪ ،‬وتختلف بإجراءاتها عن دعاوي اإلخالء‬
‫األخرى‪ ،‬مثل‪ :‬منع المعارضة‪ ،‬وغيرها من دعاوي اإلخالء‪.‬‬
‫من هنا يثار التساؤل حول موضوع استرداد المأجور واخالئه‬
‫طبقا لقانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم (‪ ،)30‬لسنة (‪،)0222‬‬
‫وفق آخر تعديالته‪ .‬وحيث أن االسترداد في القانون المدني يخص‬
‫موضوع استرداد حيازة العقار في حالة غصبه‪ ،‬فهل يتحول المستأجر‬
‫إلى غاصب بعد انتهاء المدة؟ وهل دعوى االسترداد تعد من دعاوى‬
‫الحيازة (العينية)‪ ،‬أم دعوى شخصية محلها إخالء العقار المأجور؟‬
‫وهل يعد نص المادة (‪ )03‬إضافة إلى حاالت الدعوى المستعجلة التي‬
‫نص عليها قانون أصول المحاكمات المدنية؟ وألي دعوى تمهد؟ واذا‬
‫كانت دعوى مستعجلة‪ ،‬فكيف يصدر قاضي األمور المستعجلة قرار‬
‫تنفيذها؟‬
‫أهمية الدراسة‪:‬‬
‫تأتي أهمية هذه الدراسة في إطار بحث موضوع هام يمس‬
‫شريحة كبيرة من المجتمع المحلي خاصة المستأجرين‪ ،‬فهي تبحث في‬
‫طريقة استرداد العقار المأجور واخالئه في قانون المالكين والمستأجرين‬
‫في حالة انتهاء عقد اإليجار‪ ،‬وفي اإلجراءات وسرعة تنفيذ القرار‬
‫الصادر عن المحكمة‪ ،‬وما له من آثار هامة على استقرار األسرة‬
‫وأمنها في المجتمع‪.‬‬
‫أهداف الدراسة‪:‬‬
‫تهدف هذه الدراسة إلى تحقيق األهداف اآلتية‪:‬‬
‫المالكين‬ ‫قانون‬ ‫من‬ ‫و(‪)00‬‬ ‫(‪)03‬‬ ‫المادتين‬ ‫‪ .3‬تحليل‬
‫والمستأجرين‪ ،‬وبيان طبيعة دعوى االسترداد‪ ،‬ومقارنتها مع‬
‫‪3‬‬
‫دعاوي اإلخالء األخرى‪.‬‬
‫‪0‬‬
‫‪ .0‬تحديد عقود اإليجار التي تطبق بشأنها دعوى االسترداد‪،‬‬
‫والشروط الواجب توافرها في هذه الدعوى‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ .1‬بيان مدى تأثير هذه الدعوى على المستأجر‪ ،‬وأسرته‪.‬‬
‫‪ .4‬التعرف إلى اإلجراءات القانونية الواجب اتخاذها في دعوى‬
‫‪4‬‬
‫االسترداد‪ ،‬واآلثار المترتبة عليها‪.‬‬
‫‪5‬‬
 ‫مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية – المجلد الخامس عشر – العدد األول ‪5102‬‬

‫الشخص من السيطرة على الشيء باعتباره صاحب حق‪ ،‬فهو يضع‬ ‫ويتضح من خالل التعريفات السابقة أن الحيازة هي سيطرة‬
‫يده على عقار بإذن سابق من المالك‪ ،‬فيكون له سيطرة مادية‪ ،‬ولكن‬ ‫مادية على شيء‪ ،‬ولذلك فهي ترد على الحقوق العينية دون الحقوق‬
‫تنتفي عنه نية الحيازة لحساب نفسه‪ ،‬فتكون صفته عرضية‪ ،‬فيلزم برد‬ ‫حيث إن الحقوق‬ ‫‪8‬‬
‫الشخصية‪ ،‬وال ترد على األشياء غير المادية‬
‫العقار لمالكه عند انتهاء األجل الذي حدد في العقد‪.‬‬ ‫الشخصية هي عبارة عن عالقة قانونية بين دائن ومدين‪ ،‬يطالب‬
‫فالحائز العرضي ال يستطيع أن يتمسك بالحيازة العرضية لكسب حق‬ ‫بمقتضاها الدائن مدينه بإعطاء شيء‪ ،‬أو القيام بعمل‪ ،‬أو االمتناع عن‬
‫التقادم‪ ،‬أو لحماية هذه الحيازة بدعوى من دعاوي الحيازة‪ ،‬وال يستطيع‬ ‫عمل‪ 0‬فالديون إذن ال تقبل الحيازة‪ ،‬غير أنه يستثنى من هذه الديون‬
‫ذلك إال باسم الحائز األصيل‪ ،‬إذ إنه يجوز لحسابه‪ ،‬فالمستأجر ال‬ ‫الحالة التي يكون فيها الدين ثابتا في سند لحامله‪ ،‬بحيث إن حائز‬
‫يكسب حق الملكية على العين المؤجرة بالتقادم مهما طالت مدة حيازته‬ ‫السند يعد حائ از للدين الثابت فيه‪ ،‬فتطبق عليه قاعدة (الحيازة في‬
‫للعين‪ ،33‬وال يجوز للمستأجر‪ ،‬والمنتفع‪ ،‬والمودع لديه‪ ،‬والمستعير‪ ،‬أو‬ ‫المنقول سند الحائز) هذا و ترد الحيازة على الحقوق العينية األصلية‪،‬‬
‫ورثتهم اإلدعاء بمرور الزمن ‪.‬‬
‫‪30‬‬
‫فهي ترد على العينية التبعية التي تلزم حيازة شيء معين مثل الرهن‬
‫ويثار هنا التساؤل‪ :‬هل يجوز للمستأجر أن يقيم دعوى استرداد حيازة؟‬ ‫الحيازي‪.8‬‬
‫أو بمعنى آخر هل ترد الحيازة على المنفعة التي هي محل عقد‬
‫البند الثاني‪ :‬عناصر الحيازة‬
‫اإليجار؟‬
‫الحيازة لها عنصران‪ :2‬عنصر مادي‪ :‬يتمثل في األعمال المادية‬
‫المستأجر هو صاحب منفعة‪ ،‬ويكون له سيطرة مادية‪ ،‬ولكنه يباشرها‬
‫جميعها‪ ،‬التي تنطوي على مزاولة الحق موضوع الحيازة من استعمال‪،‬‬
‫حائز عرضيا لحق الملكية‪ ،‬حيث تنتفي عنه‬
‫ا‬ ‫لحساب المالك‪ ،‬فهو يعد‬
‫واستغالل‪ ،‬أو إجراء أي تصرف مادي يخصه‪ ،‬وعنصر معنوي‪ :‬يتمثل‬
‫القصد في حيازة العقار لحساب نفسه‪ ،‬ولكن السيطرة المادية انتقلت‬
‫في نية الحائز في أن يباشر هذه األعمال لحساب نفسه‪ ،‬أي في نيته‬
‫إليه بموجب العقد المبرم بينه‪ ،‬وبين المالك ليباشرها لحسابه‪ ،‬وباسمه‪،‬‬
‫أن يظهر بمظهر المالك‪ ،‬أو صاحب الحق العيني اآلخر موضوع‬
‫والحيازة ترد على الحقوق العينية‪ ،‬وال ترد على الحقوق الشخصية كما‬
‫الحيازة‪ ،‬فإذا ما توفر هذان العنصران فإن هناك حيازة حقيقية‪ ،‬أما إذا‬
‫ذكرنا آنفا‪ ،‬فينعقد حق المستأجر في االنتفاع بالمأجور حقا شخصيا‬
‫تخلف العنصر المعنوي فال نكون بصدد حيازة حقيقية‪ ،‬بل حيازة‬
‫فهو يباشر سلطاته فعليا على‬ ‫‪31‬‬
‫يخوله مطالبة المؤجر بتنفيذ التزاماته‬
‫عرضية؛ ألن النية هنا أنه يعمل لحساب غيره فال يكون حائ از حقيقيا‪.‬‬
‫الشيء‪ ،‬فيستعمله‪ ،‬ويستغله بما له من حق شخصي‪ ،‬ولكن ال يعد‬
‫فمن هنا يتبين لنا أن نوعي الحيازة‪ ،‬هما حيازة حقيقية تقوم على‬
‫حائ از حقيقيا‪ ،‬وانما يعد حائ از عرضيا‪ .‬واذا كان القانون يخول الحائز‬
‫مجموعة األعمال المادية التي يباشرها صاحب الحق موضوع الحيازة‪،‬‬
‫العرضي دعوى الحيازة في بعض الحاالت؛ فإن هذا ال يعني أن‬
‫وحيازة عرضية و مثالها الشخص الذي يستأجر عقا ار‪ ،‬فهو يعمل‬
‫الحيازة الحقيقية ترد على الحق الشخصي‪ ،‬وانما تتعلق بحماية مؤقتة‬
‫لحساب صاحب العقار وال يعمل لحساب نفسه‪ ،‬فنستطيع القول بأن‬
‫لدفع االعتداء‪ ،‬بدليل أن الحائز العرضي ال يكسب الحق الشخصي‬
‫الحائز العرضي هو كل شخص انتقلت إليه من الحائز السيطرة‬
‫بالتقادم‪ ،‬فلو قام نزاع بين الحائز العرضي‪ ،‬والشخص الذي يعمل‬
‫المادية على الشيء يباشرها باسم الحائز‪ ،‬ولحسابه‪ ،‬وذلك بموجب عقد‬
‫لحسابه فال يجوز للحائز أن يرفع دعوى حيازة‪ ،‬وانما يكون النزاع على‬
‫والوكيل‪ ،‬والمستعير صاحب حق االنتفاع والمرتهن‪،‬‬ ‫‪32‬‬
‫كالمستأجر‬
‫أساس العقد المبرم بينهما ‪ .‬وقد أعطى القانون حق إقامة دعوى‬
‫‪34‬‬
‫وغيرهم ممن يرتبطون بعقد مع الحائز‪ ،‬أو كما عرفها البعض‪33،‬هي‬
‫الحيازة باسمه في حالة وحيدة هي حالة انتزاع الشيء منه عنوة‪،‬‬
‫سلطة فعلية يباشرها الشخص على الشيء إما بمقتضى إذن من‬
‫وجب ار؛ فيستطيع أن يسترده بدعوى الحيازة‪ ،‬وذلك لحرص القانون على‬
‫المالك‪ ،‬أو صاحب الحق العيني‪ ،‬واما بناء على ترخيص من القانون‪،‬‬
‫المحافظة على األمن‪ ،‬ويستطيع الحائز العرضي أن يستبقي حيازة‬
‫أو القضاء‪ ،‬وذلك لحساب الحائز الحقيقي ‪ .‬فالعنصر المعنوي هو‬
‫الشيء حتى يستوفي ماله من حقوق في ذمة الغير بسبب هذه الحيازة‪،‬‬
‫الذي يميز الحيازة الحقيقية عن الحيازة العرضية‪ ،‬التي ينتفي فيها قصد‬
‫ولكن ذلك ال يرجع إلى أن القانون يحميه في حيازته العرضية‪ ،‬بل‬

‫المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪528‬‬ ‫‪8‬‬

‫د‪ .‬عبد القادر الفار ‪ ،‬مصادر االلتزام ‪ ،‬دار الثقافة للنشر والتوزيع ‪ ،‬عمان ‪0233‬‬ ‫‪0‬‬

‫المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.802‬‬ ‫‪33‬‬

‫‪ ،‬ص ‪01‬‬
‫الفقرة الثالثة من المادة ‪ 3301‬من القانون المدني األردني‬ ‫‪30‬‬
‫د محمد وحيد الدين سوار‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬دار الثقافة للنشر والتوزيع‪،‬‬ ‫‪8‬‬

‫‪ 31‬د علي العبيدي ‪ ،‬العقود المسماة ‘ دار الثقافة للنشر والتوزيع ‪ ،‬عمان‬ ‫عمان ‪ ، 3224‬ص ‪008‬‬
‫‪ ، 0232‬ص‪108‬‬ ‫عبد المنعم فرج الصده‪ ،‬مرجع سابق ‪،‬ص ‪531‬‬ ‫‪2‬‬

‫د عبد المنعم فرج ‪h‬لصده ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪.522‬‬ ‫‪34‬‬

‫عبد الرزاق السنهوري ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪.808‬‬ ‫‪32‬‬

‫‪28‬‬
 ‫استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم ‪ 01‬لسنة ‪5112‬‬

‫أوال‪ :‬أن يكون المدعي حائ از للشيء‪ ،‬أو العقار‪ ،‬أو الحق‪ ،‬وله‬ ‫بسبب ما خوله إياه القانون من الحق في حبس العين حتى يستوفي ما‬
‫سيطرة فعلية من الشخص نفسه‪ ،‬أو بواسطة غيره على شيء‪،‬‬ ‫له من حقوق‪.35‬‬
‫وقد انتزعت يده غصبا عن هذا‬ ‫‪38‬‬
‫أو حق يجوز التعامل فيه‬
‫المطلب الثاني‪ :‬طبيعة دعوى االسترداد وشروطها‬
‫الشيء‪ ،‬أو العقار‪.‬‬
‫البند األول‪ :‬طبيعة الدعوى‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬أن يكون هناك فقد للحيازة من قبل الحائز حيث نصت المادة‬
‫ورد مصطلح دعوى االسترداد في القانون المدني في المادة‬
‫(‪ )3308‬بقولها (تزول الحيازة إذا تخلى الحائز عن سيطرته‬
‫(‪ ،)3382‬التي ترد عادة على الحيازة‪ ،‬وغالبا ما تقام هذه الدعوى‬
‫الفعلية على الشيء‪ ،‬أو الحق‪ ،‬أو فقدها بأي طريقة اخرى)‪.‬‬
‫لرفع اليد‪ ،‬واسترداد حيازة شيء يسلب بالقوة‪ ،‬سواء كانت حيازة مادية‬
‫ثالثا‪ :‬أال تكون الحيازة قد اقترنت بإكراه‪ ،‬أو حصلت خفية‪ ،‬أو كان‬
‫أو قانونية‪ .‬وقد عرفها بعض رجال القانون بأنها الدعوى التي يرفعها‬
‫فيها لبس‪.32‬‬
‫الحائز ضد الغير يطلب استرداد حيازة العقار الذي سلب منه بالقوة‪.38‬‬
‫رابعا‪ :‬أن تقام هذه الدعوى خالل سنة من تاريخ وقوعها بشرط أال‬
‫حيث أن أساس هذه الدعوى هو حماية النظام العام‪ ،‬ويجب على‬
‫يكون هناك مانع وقتي من سماعها‪ ،‬وأن يستمر هذا المانع سنة‬
‫مغتصب الحيازة أن يرد ما استولى عليه‪ ،‬إذ ال يجوز اقتضاء حقوقهم‬
‫كاملة‪ ،‬وكان ناشئا عن حيازة جديدة وقعت رغم إرادة الحائز‪ ،‬أو‬
‫بأنفسهم‪.‬‬
‫دون علمه‪.02‬‬
‫ورغم أن دعوى الحيازة تقام بغض النظر عما إذا كان الحائز‬
‫ومما تجدر اإلشارة إليه أنه ال يجوز للمدعي إقامة دعوى‬
‫يملك حقا أم ال‪ ،‬فإن بعض القوانين مثل القانون المصري قد نص‬
‫استرداد الحيازة إذا كان قد ارتبط بالمدعى عليه بعقد‪ ،‬وكان انتزاع‬
‫على ثالثة أنواع من الدعاوي‪ ،‬وهي‪ :‬دعوى استرداد الحيازة حيث‬
‫الحيازة يدخل في نطاق هذا العقد‪ ،‬كالمستأجر الذي يستأجر عقا ار من‬
‫يسترد فيها الحائز حيازته إذا فقدها‪ ،‬ودعوى منع التعرض‪ ،‬حيث يقف‬
‫المالك فما عليه إال أن يلجأ إلى الدعوى التي تستند إلى العقد‪ ،‬ال‬
‫فيها كل فعل معارض لحيازته‪ ،‬وكذلك دعوى وقف األعمال الجديدة ؛‬
‫دعوى استرداد الحيازة‪ ،‬وهذا ما جاء في نصوص قانون المالكين‬
‫ليوقف فيها األعمال جميعها التي تعد تعرضا لحيازته (المواد ‪-258‬‬
‫والمستأجرين في موضوع استرداد العقار المأجور‪ ،‬وما نصت عليه‬
‫‪ 282‬من القانون المدني المصري )‪ ،‬وبالرجوع إلى القانون المدني‬
‫المادة( ‪) 03‬من قانون المالكين والمستأجرين‪ ،‬إذ إن هناك تشابها بين‬
‫األردني‪ ،‬وقانون أصول المحاكمات المدنية األردني‪ ،‬لم أجد نصا على‬
‫استرداد الحيازة في القانون المدني‪ ،‬وبين استرداد المأجور في قانون‬
‫هذه األنواع‪ ،‬وانما اكتفى النص بما ورد في المادة( ‪) 3382‬من‬
‫المالكين والمستأجرين في حالة انتهاء عقد اإليجار‪ ،‬وكذلك دعوى‬
‫القانون المدني‪ ،‬التي جاء فيها (إذا أقام الحائز دعوى رفع اليد‬
‫منع المعارضة التي أقرها القانون المدني األردني‪ ،‬وقانون المالكين‬
‫السترداد حيازته‪ ،‬فله أن يطلب منع المدعى عليه من إنشاء أبنية‪ ،‬أو‬
‫والمستأجرين في حالة انتهاء عقد اإليجار المبرم بين المالك‪،‬‬
‫غرس أشجار في العقار المتنازع فيه أثناء قيام الدعوى بشرط أن يقدم‬
‫والمستأجر‪ ،‬وبقاء المستأجر ينتفع بالعقار‪ ،‬وكذلك حالة غصب‬
‫تأمينات كافية لضمان ما قد يصيب المدعى عليه من ضرر إذا ظهر‬
‫العقار‪ ،‬لهذا سوف أبحث في الفصل الثاني بدعوى استرداد المأجور‬
‫أن المدعي غير محق في دعواه ) باإلضافة إلى ما جاء في المادة‬
‫الواردة في قانون المالكين والمستأجرين‪ ،‬وبعدها بدعوى منع المعارضة‬
‫الثالثة من قانون أصول المحاكمات المدنية بقبوله أي طلب أو دفع‬
‫في منفعة المأجور‪.‬‬
‫تتوافر فيه المصلحة المحتملة بما يستفاد منه في دعاوي الحيازة‪،‬‬
‫الفصل الثاني‬ ‫فدعاوي الحيازة هي الدعاوي المقررة لحماية الحيازة في ذاتها بصرف‬
‫دعوى استرداد العقار المأجور‬ ‫النظر عما إذا كان الحائز يملك الحق الذي يحوزه‪ ،‬أو ال يملكه فما‬
‫استحدث المشرع األردني طريقة جديدة لم تكن موجودة بالسابق‬ ‫على الحائز إال إثبات حيازته بالشروط الواجب توافرها في الحيازة‪.30‬‬
‫ضمن طرق إخالء المأجور الواردة في قانون المالكين والمستأجرين‬ ‫البند الثاني‪ :‬شروط إقامة دعوى الحيازة‬
‫رقم (‪ )30‬لسنة (‪ ،)0222‬وهي استرداد المأجور واخالئه‪ ،‬إذ أجازت‬ ‫أورد المشرع األردني بعض الشروط الواجب توافرها في إقامة‬
‫المادة (‪ )03‬منه للمالك الحق بإخالء المستأجر من العقار الذي‬ ‫دعوى استرداد الحيازة‪ ،‬وهي كاآلتي‪:‬‬
‫يستأجره‪ ،‬وذلك بتقديم طلب مستعجل إلى المحكمة المختصة‪ ،‬وباتباع‬
‫د عبد الرزاق السنهوري ‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪.802‬‬ ‫‪35‬‬

‫د محمد المنجي ‪ ،‬الحيازة ‪ ،‬منشأة المعارف ‪ ،‬اإلسكندرية ‪ ،‬الطبعة الثانية ‪3285‬‬ ‫‪38‬‬

‫المادة ‪ 3303‬من القانون المدني األردني‪.‬‬ ‫‪38‬‬

‫‪ ،‬ص ‪. 033‬‬
‫المادة ‪ 3300‬من القانون المدني األردني‪.‬‬ ‫‪32‬‬
‫د سعيد عبد الكريم مبارك ‪ ،‬موجز أحكام القانون المدني األردني ‪ ،‬الحقوق العينية‬ ‫‪30‬‬

‫المادة ‪ 3302‬من القانون المدني األردني‪.‬‬ ‫‪02‬‬

‫‪ ، 3228 ،‬ص ‪340‬‬
‫‪29‬‬
 ‫مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية – المجلد الخامس عشر – العدد األول ‪5102‬‬

‫الدعوى الموضوعية‪ ،‬وبالتالي يحقق الحكم الوقتي الصادر بالدعوى‬ ‫إجراءات عينها القانون من أجل استرداد المالك لعقاره المؤجر‪ ،‬إذا كان‬
‫‪05‬‬
‫المستعجلة حماية دائمة للمؤجر‬ ‫سبب اإلخالء انتهاء مدة اإليجار وفق أحكام العقد‪.‬‬
‫واألصل أن الدعوى المستعجلة ال تنظر مرافعة‪ ،‬وانما تدقيقا‬ ‫لهذا سوف أبحث هذا الموضوع في مطلبين رئيسين هما‪:‬‬
‫أي بمعنى أن الخصوم ال يدعون إلى المحاكمة للمثول أمام قاضي‬ ‫المطلب األول‪ :‬طبيعة الدعوى المستعجلة في قانون المالكين‬
‫األمور المستعجلة هذا ما نصت عليه الفقرة ( ‪ ) 3‬من المادة (‪)11‬‬ ‫والمستأجرين‪.‬‬
‫من قانون أصول المحكمات المدنية بقولها ( تنظر المحكمة أو قاضي‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬األحكام‪ ،‬واآلثار المترتبة على دعوى استرداد‬
‫األمور المستعجلة في المسائل المستعجلة تدقيقا دون حاجة لدعوة‬ ‫المأجور‪.‬‬
‫الخصوم‪ ،‬إال إذا رأت المحكمة أو القاضي خالف ذلك ) وهذا يعني‬
‫المطلب األول‪:‬‬
‫أنه من الممكن أن تنظر الدعوى المستعجلة مرافعة‪ ،‬وذلك بدعوة‬
‫طبيعة الدعوى المستعجلة في قانون المالكين والمستأجرين‪:‬‬
‫الخصوم للمثول أمام القاضي إذ إن المادة (‪ ) 82‬من القانون نفسه‪،‬‬
‫عادة ما تهدف الدعوى المستعجلة إلى حماية الحق مؤقتا حتى‬
‫قد أيدت ذلك بقولها ( في الدعاوي المستعجلة يعين القاضي جلسة‬
‫يفصل في موضوعها من قبل محكمة الموضوع مع عدم المساس‬
‫المحاكمة فور قيد الئحتها دون حاجة لتبادل اللوائح ) وكذلك الفقرة‬
‫بأصل الحق‪ ،‬هذا ما نصت عليه المادة (‪ )10‬من قانون أصول‬
‫(‪ )0‬من المادة ( ‪ ) 83‬التي نصت على أن‪( :‬ميعاد الحضور في‬
‫المحاكمات المدنية بقولها (يحكم قاضي األمور المستعجلة بصفة‬
‫الدعاوي المستعجلة أربع وعشرون ساعة إال إذا اقتضت الضرورة‬
‫مؤقتة مع عدم المساس بالحق باألمور التالية ‪ )......‬وهذا يعني أن‬
‫إنقاص هذا الميعاد إلى ساعة بشرط أن يحصل التبليغ للخصم نفسه‬
‫انعقاد االختصاص النوعي للقضاء المستعجل منوط بتوافر شرطين‬
‫)‪ ،‬وبناء على ذلك فإن لقاضي األمور المستعجلة أن يصدر األحكام‬
‫أساسيين هما‪ :‬صفة االستعجال‪ ،‬وعدم المساس بأصل الحق‪.‬‬
‫دون دعوة الخصوم للمثول أمامه‪ ،‬ويجوز له أيضا دعوتهم إذا رأى‬
‫‪،‬‬ ‫‪03‬‬
‫والقضاء المستعجل هو عمل قضائي بمعنى الكلمة‬
‫خالف ذلك‪ ،‬فقاضي األمور المستعجلة يصدر أحكاما في القضايا‬
‫إال أنها حجيته مؤقتة يمكن‬ ‫‪00‬‬
‫ويكتسب حجية الشيء المقضي به‬
‫المطروحة عليه طبقا لألصول المطبقة في قانون أصول المحاكمات‬
‫تعديل الحكم المستعجل إذا ط أر تغير في الظروف التي دعت‬
‫المدنية‪ ،‬فيصدر أحكامه بعد دعوة الخصوم للمثول أمامه‪.‬‬
‫‪ ،‬والحكم المستعجل ال‬ ‫‪01‬‬
‫إلصداره‪ ،‬فهو ال يقيد القاضي الذي أصدره‬
‫وأرى أن يطبق على طلبات استرداد المأجور قاعدة‬
‫حجية له أمام محكمة الموضوع في الدعوى التي صدر فيها‪ ،‬فلها أن‬
‫االستثناء‪ ،‬وهي دعوة الخصوم للمثول أمام القاضي لما فيها من‬
‫تلغيه‪ ،‬وهذا ما أكدته الفقرة الثالثة من المادة( ‪ )11‬من قانون أصول‬
‫أهمية‪ ،‬ومساس بحقوق المستأجرين وأسرهم‪ ،‬بالرغم أن المشرع أجاز‬
‫المحاكمات المدنية‪ ،‬كون الحكم المستعجل حكم وقتي ال يفصل في‬
‫الطعن باألحكام الصادرة عن قاضي األمور المستعجلة في الفقرة (‪)0‬‬
‫أصل النزاع‪ ،‬وال يتعرض لموضوع الحق؛ فليس له حجية على محكمة‬
‫من المادة (‪ )308‬من قانون أصول المحاكمات المدنية‪ ،‬وأن هذه‬
‫الموضوع‪ ،‬ويرى البعض أن الهدف منه اتخاذ تدابير عاجلة وقتية‬
‫األحكام يجوز تنفيذها بحكم القانون بموجب المادة (‪ )8‬من قانون‬
‫تقتضيها الضرورة؛ لتفادي ضرر وشيك‪ ،‬أو محتمل الوقوع على أموال‬
‫التنفيذ لسنة(‪ )0220‬التي نصت على ( ‪ ........‬وتشمل السندات‬
‫ويتميز‬ ‫‪04‬‬
‫المدعي‪ ،‬أوحقوقه‪ ،‬أو إلزالة تعد على حقوق مشروعة‬
‫التنفيذية ما يأتي‪ :‬أ – األحكام الصادرة عن المحاكم الحقوقية والشرعية‬
‫القضاء المستعجل عن القضاء الموضوعي بأن يترتب أثره إلى حين‬
‫‪ ........‬واألحكام والق اررات الصادرة عن أي محكمة أو مجلس‬
‫الفصل في الدعوى الموضوعية‪ ،‬وقد يؤدي في بعض األحيان من‬
‫‪ )......‬وكذلك ما نصت عليه الفقرة (ب) من المادة (‪ )03‬من قانون‬
‫الناحية الفعلية إلى االستغناء عن رفع الدعوى الموضوعية‪ ،‬مثال ذلك‬
‫المالكين والمستأجرين بقولها (يعد القرار المستعجل بقبول الطلب سندا‬
‫إذا قضى مؤقتا بطرد المستأجر من العين‪ ،‬فقد ال يرفع المستأجر‬
‫تنفيذيا قابال للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون التنفيذ)‪.‬‬
‫أما المادة(‪ )03‬من قانون المالكين والمستأجرين نصت على ما يأتي‪:‬‬
‫(يجوز للمؤجر بموجب عقد إجارة خطي اتباع اإلجراءات التالية‬ ‫د‪ .‬مفلح عواد القضاة ‪،‬أصول المحاكمات المدنية والتنظيم القضائي‪ ،‬دار الثقافة‬ ‫‪03‬‬

‫إلخالء‪ ،‬أو استرداد العقار المأجور‪ ،‬واستالمه خاليا من الشواغل إذا‬ ‫للنشر والتوزيع ‪،‬الطبعة األولى ‪ ،‬عمان ‪، 0228‬ص ‪.82‬‬
‫قرار محكمة التمييز رقم ‪ 0221/ 053‬بتاريخ ‪( 0221/4/1‬منشور في مركز‬ ‫‪00‬‬
‫كان سبب اإلخالء‪ ،‬أو االسترداد انتهاء مدة عقد اإلجارة وفق أحكام‬
‫عدالة )‪.‬‬
‫العقد‪ ،‬أو أحكام الفقرة (أ)‪ ،‬أو الفقرة (ب)‪ ،‬من المادة (‪ )5‬من هذا‬
‫قرار محكمة التمييز رقم ‪ 0225/3588‬بتاريخ ‪( 0225/2/30‬منشور في مركز‬ ‫‪01‬‬

‫القانون‪ :‬أ‪ -‬إذا قام المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخالء المأجور أو‬ ‫عدالة)‪.‬‬
‫د ‪ .‬إدوار عيد ‪ ،‬موسوعة أصول المحاكمات ‪ ،‬الجزء الثامن قضاء األمور‬ ‫‪04‬‬

‫د ‪ .‬مفلح القضاة ‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص ‪.02‬‬ ‫‪05‬‬

‫المستعجلة ‪ ،‬دون ناشر ‪، 3280 ،‬ص ‪.5‬‬
‫‪30‬‬

‫فإنه يسري عليها قاعدة العقد شريعة المتعاقدين فيما يخص مدة عقد‬
‫اإليجار المتفق عليها بين األطراف‪.‬‬
‫الشرط الثاني‪ :‬وجود عقد إيجار خطي إذ نصت المادة (‪)03‬‬
‫من القانون صراحة على ذلك (يجوز للمؤجر بموجب عقد إيجار‬
‫خطي ‪ ،)......‬فإذا كانت اإلجارة بموجب عقد شفوي فإنه يمتنع على‬
‫المؤجر تقديم مثل هذا الطلب‪.‬‬
‫الشرط الثالث‪ :‬امتناع المستأجر عن تسليم المأجور واعادته إلى‬
‫المؤجر خاليا من الشواغل عند انتهاء اإلجارة‪ ،‬وتبلغه إخطا ار عدليا‬
‫بواسطة كاتب العدل بلزوم إخالء المأجور‪ ،‬ومرور عشرة أيام على‬
‫تاريخ التبليغ‪ ،‬أو تاريخ انتهاء العقد أيهما الحق‪.‬‬
‫ومقتضى نص المادة(‪ )03‬أن يبادر المؤجر بتوجيه اإلخطار‬
‫المشار إليه خالل العشرة أيام التي تلي انتهاء مدة اإلجارة‪ ،‬فيتحقق‬
‫شرط اإلخالء إذا امتنع المستأجر من اإلخالء خالل عشرة أيام من‬
‫تاريخ تبليغه اإلخطار‪ ،‬ذلك أنه إذا تجاوز المؤجر هذه المدة أصبح‬
‫‪08‬‬
‫العقد مجددا لمدة مماثلة‬
‫ويالحظ أن المشرع قد أعفى المالك من توجيه اإلخطار‬
‫وهذا يعد من باب‬ ‫‪00‬‬
‫العدلي في حالة أن كان العقار مؤج ار مفروشا‬
‫التسهيل على المالكين الذين يقومون بتأجير عقاراتهم مفروشة لغايات‬
‫تشجيع السياحة‪.‬‬
‫فإذا ما توافرت هذه الشروط مجتمعة؛ فإن المؤجر يستطيع‬
‫التقدم بطلب مستعجل إلى قاضي األمور المستعجلة من أجل‬
‫استصدار قرار بإخالء المأجور‪ ،‬أو استرداده‪.‬‬
‫البند الثاني‪:‬‬
‫إجراءات السير في الطلب‪:‬‬
‫بعد توافر الشروط الضرورية السابق ذكرها لتقديم طلب‬
‫االسترداد يقدم الطلب إلى قلم المحكمة المختصة بعد استيفاء الرسوم‬
‫القانونية‪ ،‬يشرع قاضي األمور المستعجلة بالنظر تدقيقا في األوراق‬
‫المرفقة جميعها بالطلب‪ ،‬وتشتمل على سند الملكية‪ ،‬ومخطط‬
‫األراضي‪ ،‬والمخطط التنظيمي‪ ،‬وعقد اإليجار مدفوع عنه رسم عقد‬
‫اإليجار وغرامته‪ ،‬واإلخطار العدلي‪ ،‬وكفالة عطل وضرر‪ ،‬يقدر قيمتها‬
‫قاضي األمور المستعجلة‪ .‬وأجاز المشرع للقاضي أن يقوم بالكشف‬
‫الحسي على العقار موضوع الدعوى إذا رأى ذلك ضروريا‪ ،‬حيث يعود‬
‫تقدير ذلك للقاضي الموضوع‪ ،‬واستثنى إجراء الكشف في حالة أن كان‬
‫العقار مؤج ار مفروشا‪.‬‬
‫قرار محكمة التمييز األردنية رقم ‪ 0233/1004‬المنشور في العدد‪3‬و‪0‬و‪ 1‬لسنة‬
‫‪ 0230‬من مجلة نقابة المحامين ص ‪.035‬‬
‫الفقرة ه من المادة ‪ 03‬من قانون المالكين والمستأجرين‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم ‪ 01‬لسنة ‪5112‬‬
‫رده بانتهاء مدة عقد اإلجارة‪ ،‬وامتنع المستأجر عن إعادة المأجور‬
‫خالل مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه اإلخطار‪ ،‬أو تاريخ انتهاء مدة‬
‫عقد اإلجارة أيهما الحق؛ فيعد ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلب‬
‫إلى قاضي األمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة الستصدار قرار‬
‫بإخالء المأجور أو استرداده ‪ ،‬وللقاضي أو من ينتدبه إجراء الكشف‬
‫إلثبات واقع حال المأجور إذا وجد ذلك ضروريا)‪.‬‬
‫وبناء على ذلك‪ ،‬وتطبيقا لهذا النص‪ ،‬فقد رسم المشرع‬
‫اإلجراءات الواجب اتباعها‪ ،‬والشروط الواجب توافرها السترداد‬
‫المأجور‪ ،‬واخالئه إذا كان السبب هو انتهاء مدة اإلجارة‪ ،‬وتبدأ هذه‬
‫اإلجراءات بتوجيه إخطار بلزوم اإلخالء‪ ،‬أو رد المأجور بانتهاء مدة‬
‫العقد‪ ،‬وامتناع المستأجر عن ذلك خالل مدة عشرة أيام من تاريخ‬
‫تبليغه اإلخطار‪ ،‬أو تاريخ انتهاء مدة عقد اإلجارة أيهما الحق‪.‬‬
‫ويالحظ أن المشرع قد أعطى هذه الدعوى صفة االستعجال‬
‫بحيث تقدم بموجب طلب إلى قاضي األمور المستعجلة لدى المحكمة‬
‫المختصة‪ ،‬وهذا يعني أنها ليست كباقي دعاوي اإلخالء‪ ،‬ولها إجراءات‬
‫خاصة لتقديم الطلب‪ ،‬وتختلف هذه اإلجراءات عن إجراءات دعوى‬
‫اإلخالء األصلية سواء من حيث تبليغ المدعى عليه (المستأجر)‬
‫ومثوله أمام المحكمة‪ ،‬وتقديم أية دفوع‪ ،‬أو بينات بشأن الطلب‪ ،‬أو من‬
‫حيث سرعة البت واصدار القرار‪.‬لهذا سوف أعرض شروط إقامة هذه‬
‫الدعوى في البند األول‪ ،‬واجراءات السير في الدعوى في البند الثاني‬
‫البند األول‪:‬‬
‫شروط إقامة دعوى االسترداد‪:‬‬
‫أجاز المشرع األردني للمؤجر أن يقوم بتقديم طلب مستعجل إلى‬
‫قاضي األمور المستعجلة من أجل استرداد عقاره المؤجر‪ ،‬ويكون عادة‬
‫رئيس المحكمة صاحبة االختصاص التي يقع ضمن دائرتها العقار‬
‫موضوع الطلب أو من ينوب عنه في تلك المحكمة‪ ،‬وذلك وفق قيمة‬
‫األجرة السنوية في العقد‪ .‬ويرفق بالطلب األوراق الالزمة جميعها‪ ،‬وقد‬
‫حدد المشرع الشروط الواجب توافرها قبل تقديم الطلب وهي كاآلتي‪:‬‬
‫الشرط األول‪ :‬أن يكون سبب اإلخالء أو االسترداد انتهاء مدة‬
‫عقد اإلجارة‪ ،‬فال يجوز تقديم هذا الطلب لسبب آخر مثل عدم دفع‬
‫األجور‪ ،‬أو التأخر عن دفها مثال‪ ،‬فالشرط األساسي هو انتهاء المدة‬
‫المحددة بالعقد مع مراعاة أحكام ما ورد في الفقرة (أ) و(ب) من المادة‬
‫الخامسة من القانون نفسه‪ ،‬حيث ورد فيها (على الرغم من أي اتفاق‬
‫مخالف يحق للمستأجر االستمرار في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة‬
‫اإليجار العقدية وفقا ألحكام العقد‪ ،‬وشروطه‪ ،‬وذلك فيما يتعلق بعقود‬
‫اإليجار السارية المفعول قبل سريان أحكام هذا القانون)‪.‬‬
‫الفقرة ب تنص على (أما عقود اإليجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا‬
‫‪08‬‬
‫القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليها ‪ ).......‬وهذا يعني أن‬
‫‪00‬‬ ‫العقود المقصودة هي العقود التي أبرمت بعد تاريخ (‪)0222/8/13‬‬

‫الثاني‪ :‬أوجب المشرع على مقدم طلب االسترداد أن يقدم كفالة‬
‫عدلية‪ ،‬أو مصرفية يقدر قيمتها قاضي األمور المستعجلة‪،‬‬
‫وذلك لضمان العطل‪ ،‬أو الضرر الذي قد يصيب أو يلحق‬
‫بالمستأجر جراء تقديم الطلب‪ ،‬إذا تبين أن المالك غير محق‬
‫بطلبه‪ ،‬ولكن المشرع استثنى المؤسسات العامة التابعة للدولة‬
‫والبنوك من تقديم هذه الكفالة إذ قدر أن هذه المؤسسات‪ ،‬أو‬
‫البنوك قادرة على دفع أي تعويض ينتج عنه عطل‪ ،‬أو ضرر‬
‫للمستأجر إذا تبين إنها غير محقة بتقديم الطلب‪.‬‬
‫هذا وقد أعطى المشرع للمالك مدة ثالثين يوما من تاريخ تبليغ‬
‫المستأجر للقرار المستعجل‪ ،‬إلنهاء مفعول الكفالة العدلية‪ ،‬أو إعادة‬
‫الكفالة المصرفية المقدمة لقاضي األمور المستعجلة إذا لم يقم‬
‫المستأجر خالل هذه المدة بإقامة دعوى موضوعية أمام المحكمة‬
‫المختصة بخصوص عقد اإلجارة‪ ،‬ولم يلزم المالك بإقامة أي دعوى‬
‫موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي بإخالء المأجور أو‬
‫استرداده‪ ،‬كما ال يمس القرار المستعجل حق أي طرف بإقامة دعوى‬
‫موضوعية ضد الطرف اآلخر لتقديم أي إدعاءات‪ ،‬أو مطالبات وفق‬
‫‪02‬‬
‫أحكام التشريعات النافذة‬
‫أما في حالة أن كان العقار مؤج ار مفروشا فال يكون هناك‬
‫حاجة لتوجيه اإلخطار العدلي‪ ،‬وال يلزم إجراء الكشف المستعجل‬
‫المشار إليهما آنفا في الفقرة (أ) من المادة(‪ ،)03‬ويكون القرار‬
‫المستعجل الصادر بقبول طلب اإلخالء أو االسترداد قابال للتنفيذ فور‬
‫صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين (‪ 3‬و‪ )0‬من الفقرة (ب)‬
‫‪12‬‬
‫من المادة (‪ )03‬من قانون المالكين والمستأجرين‬
‫من خالل دراستي وتحليلي للمادة(‪ )03‬من قانون المالكين‬
‫والمستأجرين التي تتحدث عن تقديم طلب السترداد المأجور واخالئه‬
‫ضمن الشروط السابق ذكرها‪ ،‬خاصة إذا نظر في الطلب تدقيقا دون‬
‫مثول األطراف لدى قاضي األمور المستعجلة‪ ،‬فإنني أجد أن موضوع‬
‫اإلخالء فيه خطورة كبيرة على المستأجر‪ ،‬وخاصة فيما إذا لم يقم‬
‫المستأجر بالطعن بالقرار خالل مدة العشرة أيام التي حددها المشرع‬
‫في القانون ألي سبب كان‪ ،‬فيكتسب هذا القرار درجة قطعية‪ ،‬ويكون‬
‫سندا تنفيذيا قابال للتنفيذ كحكم قضائي‪ .‬حتى وان طعن بالقرار‪،‬‬
‫ونظرت محكمة االستئناف المختصة فيه مرافعة هذا القرار وتأيده‪،‬‬
‫فيكون المستأجر قد حرم من درجة من التقاضي التي كفلها الدستور‬
‫هذا من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى فقد أولى المشرع األردني موضوع‬
‫المالكين‪ ،‬والمستأجرين اهتماما كبي ار منذ البداية‪ .‬ليحقق التوازن بين‬
‫مصالح المالكين‪ ،‬والمستأجرين لضمان االستقرار االجتماعي‪،‬‬
‫واالقتصادي في األردن‪ ،‬فمن باب أولى أن يقوم المشرع بتقديم حماية‬
‫الفقرتين ج و د من المادة ‪ 03‬من قانون المالكين والمستأجرين‪.‬‬
‫الفقرة ه من المادة ‪ 03‬من القانون نفسه‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية – المجلد الخامس عشر – العدد األول ‪5102‬‬
‫والمالحظ هنا أن هذا الطلب عندما ينظر فيه قاضي األمور‬
‫المستعجلة تدقيقا ال يبلغ المستأجر‪ ،‬أو يستدعى إلى المحكمة للمثول‬
‫أمامها‪ ،‬وابداء أية دفوع‪ ،‬أو تقديم أية بينة‪ ،‬أو اعتراض‪ ،‬وبالتالي‬
‫يصدر القاضي ق ارره إما بإخالء المأجور‪ ،‬أو رد الطلب ‪ ،‬وبعد ذلك‬
‫تبدأ فترة الطعن بالقرار الصادر من القاضي‪ ،‬وهي عشرة أيام من اليوم‬
‫وينظر في هذا الطعن مرافعة‪ ،‬ويعني‬ ‫‪08‬‬
‫التالي لتاريخ تبلغ المستأجر‬
‫ذلك أن المؤجر‪ ،‬والمستأجر يحضران أمام محكمة االستئناف‪ ،‬ويبدي‬
‫بيناته على الطلب‪،‬‬ ‫فيها المستأنف دفوعه‪ ،‬واعتراضاته‪ ،‬ويقدم‬
‫وتصدر بعدها محكمة االستئناف قرارها إما بتأيد القرار‪ ،‬أو رد الطلب‪.‬‬
‫فإذا أيدته المحكمة أصبح هذا القرار قابال للتنفيذ كحكم قضائي وفق‬
‫أحكام قانون التنفيذ‪ ،‬واذا لم يطعن فيه فإنه يصبح سندا تنفيذيا قابال‬
‫للتنفيذ‪.‬‬
‫ويالحظ هنا أن التقاضي قد تم على درجة واحدة بالنسبة‬
‫للمستأجر إذا قرر القاضي نظرها تدقيقا‪ ،‬إذ يحرم من حق كفله‬
‫الدستور له‪ ،‬بالرغم من أن المشرع قد أعطى الحق ألي طرف من‬
‫األطراف بإقامة دعوى موضوعية ضد الطرف اآلخر‪ ،‬ليقوم بتقديم أي‬
‫ادعاءات‪ ،‬أو مطالبات وفق أحكام التشريعات النافذة دون أن يمس هذا‬
‫القرار بذلك‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪:‬‬
‫األحكام واآلثار المترتبة على دعوى االسترداد‪:‬‬
‫نصت الفقرة (ب) من المادة (‪ )03‬على أن (يعد القرار‬
‫المستعجل بقبول الطلب سندا تنفيذيا قابال للتنفيذ كحكم قضائي وفق‬
‫أحكام قانون التنفيذ إذا تحقق الشرطان التاليان مجتمعين‪:‬‬
‫‪ -3‬انقضاء مدة عشرة أيام ‪.......‬‬
‫‪ -0‬تقديم المالك من غير المؤسسات العامة‪ ،‬والبنوك كفالة‬
‫عدلية أو مصرفية ‪) ....‬‬
‫أوجب المشرع توافر شرطين أساسيين مجتمعين‪ ،‬اعتبار القرار‬
‫الصادر سندا تنفيذيا قابال للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون‬
‫التنفيذ الساري المفعول وهما‪:‬‬
‫أوال‪ :‬حدد المشرع مدة عشرة أيام تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تبليغ‬
‫المستأجر القرار‪ ،‬للطعن فيه لدى محكمة االستئناف‪ ،‬فإذا‬
‫انقضت هذه المدة‪ ،‬ولم يتم الطعن أصبح هذا القرار قابال‬
‫للتنفيذ‪ ،‬واذا طعن فيه‪ ،‬وتأيد هذا القرار من قبل المحكمة‪،‬‬
‫ومضى عليه مدة عشرة أيام أصبح كذلك سندا تنفيذيا قابال‬
‫للتنفيذ‪ ،‬هذا وقد أوجب القانون أن يكون النظر في هذا الطعن‬
‫مرافعة بحضور األطراف لدى محكمة االستئناف‪.‬‬
‫‪02‬‬
‫‪12‬‬
‫الفقرة ‪/3‬ب من المادة ‪ 03‬من القانون نفسه‪.‬‬ ‫‪08‬‬

‫فمن هذا التعريف يتضح لنا أن مفهوم‬ ‫‪11‬‬
‫معينة لقاء عوض معلوم‬
‫اإليجار هو حصول شخص يسمى المستأجر على منفعة شيء معين‬
‫من شخص آخر يسمى المؤجر‪ ،‬لمدة معينة لقاء عوض يدفعه‬
‫المستأجر للمؤجر‪ ،‬فهو من عقود المعاوضة‪ .‬وعناصر المحل‬
‫الجوهرية في هذا العقد‪ ،‬وهي المنفعة‪ ،‬والمدة‪ ،‬وقيمة اإليجار‪ ،‬ويعد‬
‫عنصر جوهريا فيه يحدد مقدار‬
‫ا‬ ‫كذلك من العقود الزمنية كون الزمن‬
‫‪. 14‬‬
‫المنفعة المعقود عليها‬
‫فدعوى منع المعارضة في منفعة العقار تقام عادة من شخص‬
‫صاحب حق في االنتفاع ضد أي شخص يعارضه في حق االنتفاع‪،‬‬
‫ويضع يده بصورة غير قانونية على العقار‪ ،‬أو في حالة أن كان‬
‫مستأج ار للعقار‪ ،‬وانتهت مدة عقد اإليجار‪ ،‬وبقي المستأجر يشغل‬
‫المأجور دون رضى صاحب الحق‪ ،‬فنكون أمام تعرض مادي‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى نص الفقرة (ب) من المادة (‪ )31‬من قانون‬
‫المالكين والمستأجرين نالحظ أن المشرع األردني قد وضع شرطين‬
‫البد من توافرهما إلقامة هذه الدعوى من قبل المالك ضد المستأجر‬
‫أمام المحكمة المختصة هما‪:‬‬
‫أوال‪ :‬بقاء المستأجر في المأجور بعد انتهاء مدة اإليجار‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬انتهاء مدة اإليجار‪.‬‬
‫فإذا ما توافر هذين الشرطين يحق للمؤجر إقامة هذه الدعوى‬
‫لدى محكمة الدرجة األولى المختصة بهذا النزاع‪ ،‬وهي محكمة‬
‫الصلح‪ ،‬أو البداية وفق قيمة األجرة السنوية للعقار موضوع الدعوى ‪،‬‬
‫‪15‬‬
‫ووفقا لالختصاص القيمي‪.‬‬
‫ويثار هنا التساؤل فيما إذا اشترط المشرع وجود عقد إيجار‬
‫خطي‪ ،‬وكذلك فيما إذا كان من الضروري إخطار المستأجر بإخالء‬
‫المأجور موضوع الدعوى بموجب إنذار عدلي‪ ،‬أم ال قبل إقامة‬
‫الدعوى‪ ،‬كما هو الحال في دعاوى اإلخالء األخرى التي تقام على‬
‫المستأجر‪ ،‬والتي يستند فيها إلى اإلنذار العدلي قبل إقامتها‬
‫لهذا سوف أقوم بإلقاء الضوء على هذين األمرين من خالل‬
‫البندين اآلتيين‪:‬‬
‫األول‪ :‬وجود عقد إيجار خطي‪.‬‬
‫الثاني‪ :‬إخطار المستأجر عدليا قبل إقامة دعوى منع المعارضة‪.‬‬
‫البند األول‪ :‬وجود عقد إيجار خطي في دعوى منع المعارضة‪.‬‬
‫يالحظ أن نص الفقرة( ب )من المادة( ‪ ) 31‬من قانون المالكين‬
‫والمستأجرين لم يشر صراحة إلى ضرورة وجود عقد إيجار خطي‪،‬‬
‫فكان النص عاما (عند انتهاء مدة اإلجارة )‪ ،‬فمن الممكن أن يكون‬
‫المادة ‪ 858‬من القانون المدني األردني‪.‬‬
‫د‪ .‬عبد الرزاق السنهوري ‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني ‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬ص‬
‫‪.388‬‬
‫الفقرة الثالثة من المادة ‪ 50‬من قانون أصول المحاكمات المدنية‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم ‪ 01‬لسنة ‪5112‬‬
‫أكثر للطرف الضعيف‪ ،‬وهو المستأجر خاصة في هذه الظروف التي‬
‫تمر فيها المنطقة بأكملها‪.‬‬
‫الفصل الثالث‬
‫دعوى منع المعارضة في منفعة المأجور‬
‫نصت المادة (‪/31‬ب) من قانون المالكين والمستأجرين على ما‬
‫يأتي‪ :‬دون اإلخالل بأحكام المادة (‪ )03‬من هذا القانون إذا امتنع‬
‫المستأجر عن إخالء المأجور‪ ،‬أو تسليمه عند انتهاء مدة اإلجارة‪،‬‬
‫يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض إما على أساس أجر‬
‫المثل‪ ،‬أو بدل اإلجارة المحدد بالعقد وفقا لما يختاره المالك‪ ،‬وذلك عن‬
‫كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار‬
‫المأجور‪ ،‬أو أي دعوى أخرى السترداد المأجور أمام محكمة الدرجة‬
‫األولى‪.‬‬
‫نجد أن المشرع األردني في هذا النص قد أشار صراحة إلى‬
‫دعوى منع المعارضة في قانون المالكين والمستأجرين بوصفه أحد‬
‫أنواع الدعاوى التي تقام ضد المستأجر في حالة أن بقي المستأجر‬
‫يضع يده على العقار رغم إرادة المالك عند انتهاء عقد اإليجار‪.‬‬
‫هذا باإلضافة إلى القانون المدني الذي نص على إقامة هذه‬
‫الدعوى في حالة التعدي على عقار مملوك للغير‪ ،‬أو مغتصب لشيء‬
‫معين سواء كان منقوال أو غير منقول‪.‬‬
‫لهذا سوف أقوم ببيان ماهية دعوى منع المعارضة‪ ،‬واآلثار‬
‫المترتبة عليها في مطلبين هما ‪:‬‬
‫المطلب األول‪ :‬ماهية دعوى منع المعارضة‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬اآلثار المترتبة على دعوى منع المعارضة‪.‬‬
‫المطلب األول‬
‫ماهية دعوى منع المعارضة‬
‫البند األول‪ :‬طبيعة دعوى منع المعارضة‪:‬‬
‫يعد عقد اإليجار هو الرابط القانوني بين المالك والمستأجر‪،‬‬
‫وهو من العقود المسماة التي ترد على المنفعة إذ إن األصل في‬
‫القواعد القانونية التي تحكم هذه العقود‪ ،‬أنها قواعد مكملة‪ ،‬وليست‬
‫آمرة‪ ،‬وعليه يجوز لطرفي العقد االتفاق على خالفها ما لم يكن مخالفا‬
‫‪13‬‬
‫للنظام العام‪ ،‬أو اآلداب أو مناقضا لمقتضى العقد‬
‫ومما ال شك فيه أن هذه العقود تخضع للقواعد القانونية‬
‫الخاصة فيها عندما ال يجد القاضي في هذه القواعد قاعدة تناسب‬
‫النزاع المعروض عليه‪ ،‬فيلجا حينئذ إلى القواعد العامة في العقد‬
‫(نظرية العقد)‪ ، 10‬هذا ونجد أن المشرع األردني قد عرف عقد اإليجار‬
‫بأنه تمليك لمؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة‬
‫‪11‬‬
‫‪14‬‬
‫د‪ .‬علي العبيدي ‪ ،‬العقود المسماة في البيع واإليجار ‪ ،‬الطبعة األولى ‪، 3220‬‬ ‫‪13‬‬
‫جامعة إربد األهلية ‪ ،‬ص‪.0‬‬
‫‪15‬‬
‫المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.8‬‬ ‫‪10‬‬

‫تنبيه المستأجر بضرورة تنفيذ التزامه قبل انتهاء مدته‪ ،‬فما عليه إال‬
‫إخطاره بواسطة كاتب العدل كونه في حالة مسؤولية عقدية‪.‬‬
‫أما في دعاوي اإلخالء األخرى التي نص عليها قانون المالكين‬
‫والمستأجرين فقد نصت الفقرة (ج ‪ )3/‬من المادة الخامسة على أنه‪:‬‬
‫(إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل اإلجارة‪ ،‬أو أي جزء منه مستحق‬
‫األداء قانونا‪ ،‬وتخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة‬
‫المتفق عليها‪ ،‬أو خالف أي شرط من شروط عقد اإلجارة‪ ،‬ولم يدفع‬
‫ذلك البدل‪ ،‬أو يراعي ذلك الشرط خالل خمسة عشر يوما من تاريخ‬
‫تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي)‪ .‬فهذا يعني أن المشرع قد أوجب‬
‫توجيه اإلخطار العدلي للمستأجر في ثالث حاالت‪ ،‬وهي‪:‬‬
‫الحالة األولى‪ :‬تأخر المستأجر عن دفع األجور‪ ،‬أو أي جزء منها‬
‫مستحق الدفع‪ ،‬أو عدم دفع حصته من الخدمات المشتركة بين‬
‫المستأجرين‪ ،‬والمتفق عليها مسبقا‪( ،‬الفقرة ج‪ 3/‬من المادة الخامسة)‬
‫الحالة الثانية‪ :‬مخالفة المستأجر ألي شرط من شروط عقد اإليجار‪،‬‬
‫(الفقرة ج‪ 3/‬من المادة الخامسة)‬
‫الحالة الثالثة‪ :‬استرداد العقار المأجور إذا كان سبب اإلخالء‬
‫انتهاء مدة عقد اإلجارة‪( ،‬الفقرة أ من المادة (‪ )03‬من قانون المالكين‬
‫والمستأجرين)‪.‬‬
‫فعند تحقق أي حالة من الحاالت السابقة يتوجب على المالك أن‬
‫يقوم بتوجيه إنذار بواسطة كاتب العدل إلى المستأجر ينذره فيه‬
‫بضرورة دفع ما هو مستحق عليه من أجور‪ ،‬أو بدل حصته من‬
‫الخدمات المشتركة‪ ،‬أو العدول‪ ،‬ومراعاة شروط عقد اإليجار‪ ،‬وذلك‬
‫خالل مدة خمسة عشر يوما من تاريخ تبلغه اإلنذار العدلي‪ ،‬فإذا لم‬
‫يقم المستأجر بالدفع‪ ،‬أو م ارعاة الشروط خالل المدة التي حددها‬
‫القانون؛ فيحق للمالك إقامة دعوى اإلخالء‪ ،‬وحالة استرداد العقار الذي‬
‫تنتهي فيه مدة عقد اإليجار‪.‬‬
‫المطلب الثاني‬
‫اآلثار المترتبة على دعوى منع المعارضة‬
‫األصل أنه في حالة إقامة هذه الدعوى مستوفية شروط صحتها‬
‫جميعها‪ ،‬فإن المحكمة المختصة تصدر قرارها بمنع المعارضة في‬
‫منفعة المأجور‪ ،‬وتسليمه خاليا من الشواغل‪ ،‬هذا مع العلم أن القانون‬
‫سواء المدني‪ ،‬أو المالكين والمستأجرين قد رتبا آثا ار تطبق على‬
‫مغتصب العقار أثناء رؤية هذه الدعوى في حالة أن بقي المستأجر‬
‫بالعقار بعد انتهاء مدته‪.‬‬
‫نصت المادة (‪ )028‬من القانون المدني األردني على أنه (إذا‬
‫استعمل المستأجر المأجور بدون حق بعد انقضاء مدة اإليجار يلزمه‬
‫أجر المثل عن مدة االستعمال‪ ،‬ويضمن للمؤجر ما يط أر على المأجور‬
‫من ضرر)‪.‬‬
‫د سليمان مرقس ‪ ،‬الوافي في شرح القانون المدني في العقود المسماة ‪،‬ج ‪، 0‬عقد‬
‫‪34‬‬
‫مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية – المجلد الخامس عشر – العدد األول ‪5102‬‬
‫اإليجار قد انعقد شفويا‪ ،‬فما يكون على المالك إال إثبات مدة العقد‬
‫بالبينة الشخصية‪ ،‬أو اإلقرار‪ ،‬أو اليمين‪ ،‬أما بوجود عقد مكتوب‬
‫ومحدد المدة‪ ،‬ومبرم بعد تاريخ( ‪ ) 0222/8/13‬فما على المالك إال‬
‫إبراز هذا العقد كبينة إثبات‪ ،‬ولكن بالرجوع إلى نص المادة( ‪ ) 03‬من‬
‫القانون نفسه‪ ،‬التي أشار المشرع إليها في بداية نص المادة (‪)31‬‬
‫(دون اإلخالل بأحكام المادة ‪03‬من هذا القانون )‪ ،‬تعني أن المشرع‬
‫قد أعطى للمالك الخيار بإقامة دعوى استرداد العقار المأجور‪ ،‬أو منع‬
‫المعارضة في حالة وجود عقد إيجار خطي‪ ،‬وأن تنتهي مدة هذا العقد‬
‫عند إقامة هذه الدعوى‪ ،‬ويشترط أال يقوم المالك بتجديد عقد اإليجار‬
‫صراحة‪ ،‬أو ضمنا كما لو قام بقبض أجرة الشهر الذي يلي آخر شهر‬
‫في العقد حيث أن قبضة ألية أجور الحقة تعني تجديد العقد ضمنيا‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أنه يجوز للمستأجر في حال عدم وجود عقد‬
‫إيجار خطي بينه‪ ،‬وبين المؤجر إثباته بكافة طرق اإلثبات‪ ،18‬والقصد‬
‫من هذا حماية المستأجر في حالة استئجاره عقا ار‪ ،‬ولم يتمكن من‬
‫الحصول على عقد إيجار‪ ،‬أو التحايل من قبل المؤجر؛ ليتمكن من‬
‫إقامة دعوى منع معارضة في أي وقت يرغب بإخراجه من العقار‪.‬‬
‫كما أن الفقرة األولى من المادة( ‪ ) 020‬من القانون المدني قد‬
‫نصت على أنه (ينتهي اإليجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم‬
‫يشترط تجديده تلقائيا )‪ ،‬وهذا النص يشير إلى أن العقد ينتهي بانتهاء‬
‫المدة المحددة له إن كان الطرفان قد اتفقا على مدة محددة لعقد‬
‫اإليجار‪ ،‬ففي هذه الحالة ينتهي العقد بمجرد انتهاء المدة المتفق عليه‬
‫دون حاجة ألي إجراء‪ .‬هذا ما لم يشترط الطرفان على تجديد العقد‬
‫تلقائيا‪ ،‬ففي هذه الحالة يجدد العقد لمدة مماثلة بحكم القانون لمدة‬
‫تعاقدية لمرة واحدة‪ ،‬ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته‬
‫‪10‬‬
‫في التجديد قبل انتهاء المدة األصلية‬
‫المطلب الثاني‪ :‬إخطار المستأجر عدليا قبل إقامة دعوى منع‬
‫المعارضة‪.‬‬
‫المقصود باإلخطار هو إعالن أحد العاقدين إرادته في وضع‬
‫حد لعقد اإليجار‪ ،‬ولذلك يعد عمال قانونيا؛ ألنه إرادة تتجه إلى إنهاء‬
‫عقد اإليجار‪.18‬‬
‫بالرجوع إلى نصوص القانون المدني‪ ،‬أو قانون المالكين‬
‫والمستأجرين لم أجد أي نص صريح على إخطار المستأجر قبل إقامة‬
‫هذا النوع من الدعاوى ليؤخذ به‪ ،‬إذ إن العقد شريعة المتعاقدين‪ ،‬فعند‬
‫انتهائه يفترض علم المستأجر‪ ،‬وتصبح يده غير قانونية‪ ،‬ويعد غاصبا‬
‫للعقار‪ ،‬فال داع لتوجيه اإلخطار‪ .‬أما في حالة أن رغب المؤجر في‬
‫الفقرة أ من المادة الرابعة من قانون المالكين والمستأجرين‪.‬‬ ‫‪18‬‬
‫الفقرة ب‪ 0/‬من المادة الخامسة من القانون نفسه‪.‬‬ ‫‪10‬‬
‫‪18‬‬
‫اإليجار الطبعة الرابعة‪ ،‬ص ‪.884‬‬

‫(على الرغم مما ورد في أي قانون آخر تعد المحكمة التي تنظر‬
‫في دعوى اإلخالء‪ ،‬أو دعوى منع المعارضة‪ ،‬أو أي دعوى متعلقة‬
‫بالمأجور صاحبة اختصاص بالحكم باألجرة المستحقة‪ ،‬والتعويض‬
‫المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة‪ ،‬وأي مطالبة أخرى‬
‫متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها‪ ،‬وذلك مع الحكم الصادر في تلك‬
‫الدعوى)‪.‬‬
‫هذا يعني صراحة أن المحكمة صاحبة االختصاص بنظر‬
‫دعوى منع المعارضة‪ ،‬أو دعوى إخالء المأجور‪ ،‬أو أي دعوى متعلقة‬
‫بالمأجور‪ ،‬هي نفسها صاحبة االختصاص بالنظر باألجور والتعويض‬
‫مهما بلغت قيمة األجور‪ ،‬أو التعويض حتى لو تجاوز الحد الصلحي‪،‬‬
‫وكانت الدعوى منظورة أمام محكمة الصلح حيث إن هذه الدعاوي‬
‫تقام أمام المحكمة المختصة‪ ،‬وذلك وفق قيمة األجرة السنوية ‪،‬‬
‫‪43‬‬
‫بالرغم من أي نص ورد في أي قانون‪ ،‬وتصدر بالنتيجة المحكمة‬
‫قرارها متضمنا الحكم بمنع المعارضة في منفعة المأجور باإلضافة إلى‬
‫التعويض للمالك عن المدة التي بقي فيها يستعمل العقار بعد انتهاء‬
‫مدة اإليجار‪ ،‬وأثناء رؤية الدعوى على أساس أجر المثل بما يقدره‬
‫الخبراء‪ ،‬أو على أساس بدل قيمة اإليجار المحدد في العقد‪ .‬كون‬
‫األجرة المحددة في العقد قد تكون أفضل من أجر المثل؛ وألن اإلثراء‬
‫يقدر التعويض فيه يوم فعل االفتقار‪.‬‬
‫هذا مع العلم بأن محكمة التمييز األردنية قد أخذت بتقدير قيمة‬
‫دعوى منع المعارضة باالستناد إلى القانون المدني بحيث تقدر على‬
‫ضوء القيمة المقدرة لبدل المنفعة‪.40‬‬
‫من خالل الدراسة والتحليل للمواد السابقة‪ ،‬واإلجراءات المتعلقة‬
‫بدعوى منع المعارضة بمنفعة المأجور سواء في القانون المدني‪ ،‬أو‬
‫قانون المالكين والمستأجرين‪ ،‬يالحظ أن المشرع األردني قد حقق نوعا‬
‫من المساواة بين المالك والمستأجر‪ ،‬خاصة أن هذه الدعوى‪ ،‬تقام وفق‬
‫اإلجراءات المتبعة في قانون أصول المحاكمات المدنية من حيث تبليغ‬
‫المدعى عليه الئحة الدعوى‪ ،‬واعطاء الحق بالرد عليها من قبل‬
‫المدعى عليه‪ ،‬وتقديم كل طرف لبيناته التي تثبت إدعاءه وينتهي‬
‫البينات من قبل القاضي‪ ،‬ويصدر حكمه إما بمنع‬
‫النزاع بعد وزن ٌ‬
‫المعارضة بمنفعة المأجور‪ ،‬والحكم بالتعويض عن المدة التي تستغرقها‬
‫رؤية الدعوى إن كان قد طلبها المدعي‪ ،‬واما برد الدعوى‪ .‬فالمساواة‬
‫أساس العدل‪ ،‬وأهم ما في الموضوع أن األطراف جميعها أبدت وقدمت‬
‫ما لديها من إثباتات على ما تدعيه‪ ،‬وبذلك تحققت القاعدة القانونية‬
‫التي تؤكد حياد القاضي‪ ،‬ومجابهة الخصوم‪ ،‬والتي تعد من المبادئ‬
‫نص الفقرة الثالثة من المادة ‪ 50‬من قانون أصول المحاكمات المدنية (تقدر دعوى‬
‫إخالء المأجور بقيمة بدل اإليجار السنوي )‬
‫قرار محكمة التمييز األردنية رقم ‪ 3228/0088‬المنشور في العدد ‪ 8‬لسنة‬
‫‪ 0221‬من مجلة نقابة المحامين ص ‪.3321‬‬
‫استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم ‪ 01‬لسنة ‪5112‬‬
‫من الواضح أن القانون المدني ومن خالل نص المادة آنفة الذكر قد‬
‫ثر هاما بعد انقضاء مدة اإليجار‪ ،‬وهو أجر المثل للعقار الذي‬
‫رتب أ ا‬
‫بقي يشغله بعد انتهاء المدة‪ ،‬هذا ونجد أن القضاء في محكمة التمييز‬
‫قد أوجب بأال تزيد قيمة أجر المثل عن ثالث سنوات سابقة إلقامة‬
‫وقد أوجب‬ ‫‪.42‬‬
‫فشهر‬
‫ا‬ ‫الدعوى‪ ،12‬ويقدر أجر المثل سنة فسنة‪ ،‬وشه ار‬
‫المشرع توافر ثالثة شروط الستيفاء أجر المثل‪ ،‬وهي‪ :‬انتهاء مدة‬
‫اإليجار‪ ،‬عدم رضى المؤجر‪ ،‬أو موافقته على تجديد العقد‪ ،‬وبقاء‬
‫المستأجر في العقار بعد انتهاء مدته‪ .‬ويالحظ أن المشرع استعمل‬
‫اصطالح بدون حق‪ ،‬ويقصد بذلك أن بقاء المستأجر في العقار بعد‬
‫انتهاء المدة‪ ،‬أو استعماله لهذا العقار بدون رضى المؤجر فيكون ذلك‬
‫بدون حق؛ فأوجب عليه دفع أجر المثل‪ ،‬وأجر المثل يعني أجر هذا‬
‫العقار كباقي مثيالته من العقارات التي تشابه‪.‬‬
‫أما ما أورده المشرع في قانون المالكين والمستأجرين بهذا الخصوص‬
‫ما ورد في الفقرة (ب) من المادة (‪ )31‬التي نصت على‪( :‬دون‬
‫اإلخالل بأحكام المادة (‪ )03‬من هذا القانون‪ ،‬إذا امتنع المستأجر عن‬
‫إخالء المأجور‪ ،‬أو تسليمه عند انتهاء مدة اإلجارة‪ ،‬يجوز للمالك‬
‫مطالبة المستأجر بدفع تعويض يحتسب إما على أساس أجر المثل‪،‬‬
‫أو بدل اإلجارة المحدد بالعقد‪ ،‬وفقا لما يختاره المالك‪ ،‬وذلك عن كامل‬
‫المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة المأجور‪ ،‬أو‬
‫أي دعوى أخرى السترداد المأجور أمام محكمة الدرجة األولى‪.‬‬
‫يالحظ من خالل نص المادة السابقة أن قانون المالكين‬
‫والمستأجرين قد أعطى الحق للمالك بطلب التعويض عن المدة التي‬
‫يقضيها المستأجر بعد انتهاء مدة عقد اإليجار في حالة طلبه بمنع‬
‫المعارضة‪ ،‬وأثناء رؤية الدعوى أمام محكمة الدرجة األولى‪ ،‬إذا ما بقي‬
‫المستأجر ينتفع بالعقار موضوع منع المعارضة‪ ،‬إذ أسس المشرع‬
‫احتسابه للتعويض على أساس اإلثراء بال سبب بطريقتين‪ ،‬وترك حق‬
‫االختيار للمالك‪ ،‬فإما أن تكون على أساس احتساب أجر المثل؛ إذ‬
‫تقوم المحكمة بانتخاب خبير بطلب من المالك‪ ،‬وذلك لتقدير قيمة أجر‬
‫المثل‪ ،‬أو على أساس اعتماد بدل قيمة اإليجار المحدد بالعقد والواردة‬
‫فيه‪ ،‬وكذلك في أي دعوى يقيمها المالك على المستأجر يكون‬
‫موضوعها في النتيجة استرداد المأجور‪ ،‬وذلك أمام محكمة الدرجة‬
‫األولى‪.‬‬
‫المحكمة المختصة بالحكم بالتعويض أو اجر المثل‪:‬‬
‫نصت الفقرة ج من المادة (‪ )31‬من قانون المالكين والمستأجرين‬
‫رقم (‪ )30‬لسنة (‪ )0222‬على ما يأتي‪:‬‬
‫‪43‬‬
‫قرار محكمة التمييز األردنية رقم ‪ 22/1200‬منشور في العدد ‪4‬و‪ 5‬لسنة ‪0221‬‬ ‫‪12‬‬
‫من مجلة نقابة المحامين ص‪.002‬‬
‫‪40‬‬
‫قرار محكمة التمييز األردنية رقم ‪ 2 0222/1555‬منشور في العدد ‪0‬و‪8‬و‪ 2‬لسنة‬ ‫‪42‬‬
‫‪ 0232‬من مجلة نقابة المحامين ص‪.3323‬‬
‫‪35‬‬

‫ناحية أخرى‪ ،‬نتيجة للظروف السياسية واالقتصادية‪ ،‬وأرى أن‬
‫تعدل لتصبح ضعف هذه المدة؛ لتمكين المستأجر تأمين‬
‫أسرته في مسكن مناسب‪.‬‬
‫المراجع‪:‬‬
‫‪ .3‬زكي‪ ،‬محمود جمال الدين‪ ،‬الوجيز في الحقوق العينية‪،‬‬
‫مطبعة القاهرة‪.3 208 ،‬‬
‫‪ .0‬سوار‪ ،‬محمد وحيد‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬دار الثقافة‬
‫للنشر والتوزيع‪ ،‬عمان ‪. 3224 ،‬‬
‫‪ .1‬السنهوري‪ ،‬عبد الرزاق‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪،‬‬
‫الجزء األول‪ ،‬دار النهضة العربية‪ ،‬القاهرة ‪ ،‬دون سنة نشر‬
‫‪ .4‬السنهوري‪ ،‬عبد الر ازق‪ ،‬الوسيط في شرح القانون المدني‪،‬‬
‫الجزء التاسع‪ ،‬دار النهضة العربية‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دون سنة نشر‬
‫‪ .5‬الصده‪ ،‬عبد المنعم فرج‪ ،‬الحقوق العينية األصلية‪ ،‬دار‬
‫النهضة العربية ‪،‬القاهرة ‪3280،‬‬
‫‪ .8‬العبيدي‪ ،‬علي‪ ،‬العقود المسماة‪ ،‬دار الثقافة للنشر والتوزيع‪،‬‬
‫عمان ‪0232 ،‬‬
‫‪ .0‬عيد ‪ ،‬أدوار‪ ،‬موسوعة أصول المحاكمات ‪ ،‬الجزء الثامن‪،‬‬
‫قضاء األمور المستعجلة‪ ،‬دون ناشر ‪3280 ،‬‬
‫‪ .8‬الفار‪ ،‬عبد القادر‪ ،‬مصادر االلتزام‪ ،‬دار الثقافة للنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬عمان‪. 0233 ،‬‬
‫‪ .2‬القضاة‪ ،‬مفلح عواد‪ ،‬أصول المحاكمات المدنية والتنظيم‬
‫القضائي‪ ،‬دار الثقافة للنشر والتوزيع ‪ ،‬عمان ‪0228،‬‬
‫‪ .32‬القوانين‪:‬‬
‫‪ -‬القانون المدني األردني‪.‬‬
‫‪ -‬القانون المدني المصري‪.‬‬
‫‪ -‬قانون المالكين والمستأجرين رقم ‪ 30‬لسنة ‪. 0222‬‬
‫‪ -‬قانون أصول المحكمات المدنية األردني لسنة ‪.3288‬‬
‫‪ -‬قانون التنفيذ لسنة ‪.0220‬‬
‫‪ .33‬مبارك‪ ،‬سعيد عبد الكريم ‪ ،‬موجز أحكام القانون المدني‬
‫األردني ‪ ،‬الحقوق العينية ‪ ،‬عمان ‪. 3228‬‬
‫‪ .30‬مجلة نقابة المحامين األردنيين‪ ،‬األعداد ‪ 1 ، 0 ،3‬لسنة‬
‫‪ ،0230‬األعداد ‪ 8 ،5 ،4‬لسنة ‪ ،0221‬األعداد‪،8 ،0 ،‬‬
‫‪ 2‬لسنة ‪.0232‬‬
‫‪ .31‬مرقس‪ ،‬سليمان‪ ،‬الوافي في شرح القانون المدني في العقود‬
‫المسماة ‪ ،‬الجزء الثاني عقد اإليجار‪.3220 ،‬‬
‫‪ .34‬المنجي‪ ،‬محمد‪ ،‬الحيازة‪ ،‬منشأة المعارف‪ ،‬اإلسكندرية‪،‬‬
‫‪.3285‬‬
‫‪36‬‬
‫مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية – المجلد الخامس عشر – العدد األول ‪5102‬‬
‫األساسية في التقاضي‪ .‬وبعد انتهاء النزاع لدى محكمة الدرجة األولى‬
‫يكون للخصوم حق الطعن في الحكم لدى محكمة أعلى درجة من‬
‫فيكون قد‬ ‫‪41‬‬
‫المحكمة األولى‪ ،‬وذلك خالل مدة معينة حددها القانون‬
‫تحقق مبدأ التقاضي على درجتين‪.‬‬
‫الخاتمة والتوصيات‬
‫‪ .3‬دعوى استرداد العقار المأجور واخالئه لها صفة االستعجال‪،‬‬
‫وتبدو للوهلة األولى أن مصلحة المؤجر تقدم على مصلحة‬
‫المستأجر‪ ،‬ويحرم األخير من إبداء دفوعه‪ ،‬و اعتراضاته‪،‬‬
‫وتقدم فقط أمام محكمة االستئناف‪ ،‬وبالتالي يحرم من درجة‬
‫التقاضي األولى‪ ،‬إال أن المشرع بإضافة حالة استرداد العقار‬
‫في نص المادة( ‪) 03‬فقرة ( أ )من قانون المالكين‬
‫أنه أخرج‬ ‫والمستأجرين إلى حاالت االستعجال ال يعني‬
‫الدعوى المستعجلة عن خصائصها المميزة لها كونها قضاء‬
‫أوليا ( يهيئ الدليل لقاضي الموضوع )‪ ،‬وال يفصل قاضي‬
‫األمور المستعجلة في الدعوى المعروضة عليه‪ ،‬إنما هي‬
‫إثبات لهذه الحالة ‪ ،‬فقاضي األمور المستعجلة مهمته فقط‬
‫التأكد من ثبوت الحالة‪ ،‬أو تثبيت واقع الحال‪ ،‬وق ارره في هذا‬
‫السياق ال يعد قرار حكم بمعنى قرار منشأ لحق‪ ،‬إنما هو‬
‫كاشف لواقع‪ ،‬وما يؤكد هذا األمر هو رقابة محكمة االستئناف‬
‫حول هذا الموضوع ‪ ،‬للتأكد من أن قاضي األمور المستعجلة‬
‫لم يحكم بغير تثبيت واقع حال‪ ،‬وانني أرى أن يكون هناك‬
‫تعديل للمادة (‪ ) 03‬من قانون المالكين والمستأجرين بحيث‬
‫ينظر بالطلب المستعجل مرافعة بدل أن يترك للقاعدة العامة‬
‫في قانون أصول المحاكمات المدنية‪ ،‬وهي النظر فيه تدقيقا‪،‬‬
‫وذلك بإضافة عبارة (وينظر فيه مرافعة ) إلى الفقرة ( أ )‬
‫وذلك لتحقيق المساواة‪ ،‬والتوازن بين األطراف‪.‬‬
‫‪ .0‬هذه اإلضافة الجديدة من المشرع للمواد في قانون المالكين‬
‫والمستأجرين وضعت القضاء حسب أريي في الطريق‬
‫الصحيح‪ ،‬حيث رسخ خصيصته كون القضاء المستعجل‬
‫مساعدا لقاضي الموضوع ‪.‬‬
‫‪ .1‬اعتدنا من المشرع األردني النظرة الشفافة لتحقيق العدالة‪،‬‬
‫والتوازن بين مصالح المالكين والمستأجرين‪ ،‬لضمان االستقرار‬
‫االجتماعي واالقتصادي في المجتمع المحلي‪ ،‬وحماية الطرف‬
‫وهو المؤجر من تعسف المستأجر‪.‬‬
‫‪ .4‬مدة اإلنذار أو اإلخطار العشرة أيام الواردة في المادة (‪)03‬‬
‫من قانون المالكين والمستأجرين غير كافية خاصة أن عدد‬
‫المساكن المؤجرة فيها نقص من ناحية‪ ،‬وازدياد الطلب من‬
‫مدة الطعن في األحكام الصلحية ‪ 32‬أيام من اليوم الذي يلي تاريخ التبليغ‪،‬‬ ‫‪41‬‬
‫وفي األحكام البدائية ‪ 12‬يوما من اليوم الذي يلي تاريخ التبليغ‪.‬‬