최근 개정된

부동산관련세제 실무

공인회계사 / 세무사
경영학박사 양재영
목차

1. 부동산과 세금
2. 취득세
3. 보유세
4. 양도소득세 계산
5. 다주택 양도소득세 중과
6. 1세대 1주택 양도소득세 비과세

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1. 부동산과 세금

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부동산투자의 주요 목적

□ 자산증식(시세차익)
○ 본인(배우자 포함)
○ 자녀

□ 전시 효과
○ 물건 지역(거주, 소유 등)
○ 물건 유형(아파트, 꼬마상가, 면적, 금액 등)

□ 절세방안
○ 실제 투자이익(세후 투자이익) 증대
○ 세대 간 부의 이전
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부동산관련세금

□ 부동산 소유단계별 주요 세금의 종류

구 분 독립세(본세) 부가세(딸린 세금) 독립세 기준
농어촌특별세
취득단계 취득세 지방세
지방교육세
재산세 지방교육세 지방세
보유단계
종합부동산세 농어촌특별세, 국세

지방소득세주)
처분단계 양도소득세 국세
농어촌특별세

주) 지방소득세는 지방세법상 독립세(본세)임

※ 임대소득에 대한 종합소득세 등 세금도 있음.

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2. 취득세

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취득세 계산

□ 취득세의 계산구조
취득세 = 과세표준 × 세율

▶ 주요 취득 원인 별 과세표준 ▶ 세율의 구분
○ 매매 : 실거래가액 ○ 표준세율 ○ 중과세율
○ 증여 : 시가표준액 - 주택
○ 상속 : 시가표준액 - 그외
○ 탄력세율 ○ 특례세율

□ 취득세의 시가표준액
취득세의 시가표준액은
부동산의 종류에 따라 국세의 기준시가와 같은 경우도 있고
다른 경우도 있음.

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취득세 시가표준액

□ 취득세의 시가표준액과 국세의 기준시가 비교

종류 시가표준액 기준시가
공동주택(토지 포함) 공동주택가격 左同
단독주택(토지 포함) 개별주택가격 左同
토지 개별공시지가 左同
주택 외 건물(토지 포함) 주) 개별공시지가 개별공시지가
+ 건물시가표준액 + 건물기준시가
주) 주택 외 건물의 시가표준액 및 기준시가의 차이
• 취득세의 건물 시가표준액과 국세의 건물 기준시가는
계산하는 공식과 각 지수(용도, 구조 등)가액 등이 다름.
• 국세의 경우
- 오피스텔과 상업용건물은 국세청장이 산정한 기준시가[각 호별 단위면적
(㎡)당 가액 × 해당 호의 건물면적(전유면적+공용면적)]를 우선 적용하고
산정한 기준가액이 없으면 “개별공시지가+ 건물기준시가”를 적용함.
- 또한, 양도소득세와 증여세(상속세 포함)이 건물기준시가의 계산 산식이
다소 다름. 8
취득세 세율

□ 주요 취득세 표준세율(중과세율 대상 및 주택 유상거래 제외)

구분 취득세 농어촌특별세 지방교육세 계

상속으로 농지 2.3% 0.2%(0%) 0.06% 2.56%(2.36%)

인한 취득 농지 외 2.8% 0.2% (0%) 0.16% 3.16% (2.96%)
증여, 유증, 그 밖의 무상취득 3.5% 0.2% (0%) 0.30% 4.00%(3.80%)
원시취득 2.8% 0.2%(0%) 0.16% 3.16%(2.96%)

매매, 교환 농지 3.0% 0.2%(0%) 0.20% 3.40%(3.20%)

등으로 인한 취득 농지 외 4.0% 0.2%(0%) 0.40% 4.60%(4.40%)

※ 농어촌특별세 비과세
- 국민주택규모의 주택을 취득하는 경우
- 영농목적 영농인이 농가주택을 취득하는 경우
- 자경농민이 양도소득세 감면대상 농지 및 임야를 취득한 경우

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취득세 세율

□ 주택의 유상 취득 시 취득세 세율(중과세율 대상 제외)

과세표준 농어촌 지방
취득세 합계
(실거래가액) 특별세 교육세

6억원 이하 1.0% 0.2%(0%) 0.1% 1.3%(1.1%)

6억원 초과 1.3~3.5%
1~3%주) 0.2%(0%) 0.1~0.3%
9억원 이하 (1.1~3.3%)

9억원 초과 3.0% 0.2%(0%) 0.3% 3.5%(3.3%)

주) • 주택의 유상취득 시 취득세율(6억원 초과 9억원 이하인 경우) : 2020년 이후 취득분부터(그 직전: 2%)
= (취득가액 × 2/3억원 -3) × 1%(소수점 다섯자리에서 반올림)
• 2020. 1. 1. 전에 취득가액(7억5천만원 초과 9억원 이하인 주택)의 매매계약체결 후
2020. 1. 1. 이후 3개월(공동주택 분양계약 체결: 3년) 내에 해당 주택을 취득하는 경우 : 2%
※ 상기 취득세율이 적용되지 않는 경우
- 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계비속 포함)가
그 부속토지를 취득하는 경우
- 주택의 유상 취득 시 중과세율 대상이 되는 경우
※ 국민주택규모의 주택은 농어촌특별세 비과세됨. 10
취득세 세율

□ 개인 및 법인의 주택의 유상취득 시 취득세 중과세율

취득 직후 주1)

주택 수 주2)

주3)

주3)

주1) 2020.7.10.이전 매매계약(공동주택분양계약 포함) 체결& 계약금지급확인시 개정 전 세율 적용

주2) 조정대상지역 여부는 취득하는 주택의 소재지를 기준으로 함.
주3) 일시적 2주택[3년(종전 및 신규 주택 모두 조정대상지역: 1년) 이내 종전주택 양도 시] 제외
주4) 법인은 국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법 제49조 제1항 제3호
에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함.
※ 주택 수(취득하는 주택을 포함하여 계산)는 세대별로 계산하며, 주택의 공유지분이나
부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봄.
※ 취득세의 부가세로 농어촌특별세(국민주택규모 제외)와 지방교육세가 과세됨.
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취득세 세율
□ 중과대상 주택수 기준 및 중과배제 주택

○ 주요 주택 수 가산 여부
- 신탁재산(위탁자 주택수에 가산)
-

※ 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는

납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 봄.
※ 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동소유
의 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 봄.
※ 공동상속으로 취득한
최고 지분자 >>> 2명 이상 : 거주자, 연장자) 순으로 적용함

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취득세 세율
□ 중과대상 주택수 기준 및 중과배제 주택
○ 세대의 기준
• 주택취득자와 주민등록표 또는 등록외국인기록표 등에 함께 기재된 가족(동거인 제외)
• 주택취득자와 주민등록표 또는 등록외국인기록표 등에 함께 기재되지 않아도 1세대로
보는 경우
- 주택을 취득하는 배우자(사실혼 제외, 형식적 법률상 이혼 포함)
- 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고
30세 미만인 경우로 한정함)
○ 별도의 세대로 보는 경우
① 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 미혼의 자녀로서
중위소득의 40% 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리・유지하면서 독립된 생계를 유지할
수 있는 경우(다만, 미성년자인 경우 제외)
② 취득일 현재 65세 이상 부모(어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)를 동거봉양 하기 위해
30세 이상의 자녀, 기혼 자녀 또는 ①에 따른 소득요건을 충족하는 성년 자녀가 합가한 경우
③ 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 해당 세대가 출국 후에
속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 13
취득세 세율
□ 중과대상 주택수 기준 및 중과배제 주택
○ 주택 수에서 제외되는 주요 경우
• 중과대상 예외 주택으로서 다음의 주택
- 시가표준액(토지+건물)이 1억원 이하의 주택

• 주거용건물건설업가 신축・보유하는 주택(자기 또는 타인의 거주기간이 1년 이상 주택 제외)

•

• 시가표준액(토지+건물)이 1억원 이하의 오피스텔

○ 주요 중과배제 주택 (
-
- 일정한 공공매입임대주택, 노인복지주택, 지정문화재 또는 등록문화재주택,
공공지원민간임대주택, 가정어린이집, 사원임대용 주택 등
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취득세 세율

□ 중과배제 적용 일시적 2주택

○ 요건(다음 요건 모두 충족)
① 1세대가 1주택(조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔, 이하 종전 주택등이라 함)을 소유
한 상태에서 조정대상지역에 소재한 신규 주택의 취득하여 2주택이 되는 경우
※ 신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권
또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함.
주1)

주2)

주1)
주2)

※
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취득세 세율

□ 주택 증여 시 취득세 세율(개정 : 2020.08.12. 이후 주택 증여 시)

주)

주1) 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우 전체 주택의 시가표준액을 말함)이

3억원 이상인 주택을 말함.
※ 취득세의 부가세로 농어촌특별세(국민주택규모 제외)와 지방교육세가 과세됨.
※ 중과대상 무상취득 중과대상이 아닌 경우

적격분할로 인하여 분할신설법인이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택(분할등기일

부터 3년 이내에 적격분할 미적용 사유 발생 시 제외) 16
취득세의 신고 및 납부
□ 일반적인 취득세 신고 및 납부 기한
① 상속 외
- 취득일부터 60일이 되는 날

② 상속
- 상속개시일(실종이 경우는 실종선고일)이 속하는 달의 말일부터
6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월)] 되는 날

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3. 보유세

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보유세의 과세대상

□ 재산세와 종합부동산세의 과세대상

구 분 재산세 종합부동산세
종합합산과세대상 토지 O O
별도합산과세대상 토지 O O
분리과세대상 토지 O x
주택(그 부속토지 포함) O O
상기 외 건축물 O x
선박 O x
항공기 O x
○ 예를 들어, 어떤 토지가 지방세법상 재산세 규정에서 종합합산과세대상 토지이면
종합부동산세 과세대상이 되고, 분리과세대상 토지이면 종합부동산세 과세대상이 아니다.
○ 재산세 및 종합부동산세법상 주택은 주택법상 주택의 개념의 개념을 원용한다.
다만, 종합부동산세법에서는 별장을 제외한다. 별장을 제외하는 이유는 별장은 골프장,
고급오락장과 함께 4%의 높은 세율로 재산세를 분리과세하고 있으므로 주택의 범위에
포함시켜 합산과세 시 세부담이 오히려 경감되는 결과가 발생할 수 있기 때문이다. 19
보유세의 과세방법

□ 재산세 및 종합부동산세 과세방법

구 분 재산세 종합부동산세
법인별ㆍ개인별로
주택 물건별로 과세 전국의 공시가격의
합계가 6억원주)초과분 과세
법인별ㆍ개인별로 법인별ㆍ개인별로
나대지 등
시ㆍ군ㆍ구 전국의 공시가격의
종합합산과세대상 토지
관내로 과세 합산 합계가 5억원 초과분 과세
법인별ㆍ개인별로 법인별ㆍ개인별로
상가의 부속토지 등
시ㆍ군ㆍ구 전국의 공시가격의
별도합산대상 토지
관내로 과세 합산 합계가 80억원초과분 과세
물건별로 시ㆍ군ㆍ구별
상기 외 건축물분 과세하지 않음
로 과세
물건별로 시ㆍ군ㆍ구별 과세하지 않음
분리과세대상 토지
로 과세
주) 1세대 1주택을 단독 소유하는 경우만 9억원을 적용하였지만,

선택할 수 있음
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보유세의 납기 및 부과∙징수기간
□ 재산세와 종합부동산세 납기 및 부과∙징수기간
구분 재산세 납기 종합부동산세 부과ㆍ징수 기간
종합합산과세
9월 16일 ~ 9월 30일 12월 1일 ~ 12월15일
대상 토지

별도합산과세
9월 16일 ~ 9월 30일 12월 1일 ~ 12월15일
대상 토지

분리과세
9월 16일 ~ 9월 30일 -
대상 토지

주택 1/2 : 7월 16일 ~ 7월 31일

12월 1일 ~ 12월15일
1/2 : 9월 16일 ~ 9월 30일
상기 외 건축물 7월 16일 ~ 7월 31일 -
항공기 7월 16일 ~ 7월 31일 -
선박 7월 16일 ~ 7월 31일 -
※ 주택분재산세가 20만원 이하의 경우에는 조례로 7월 31일까지 한꺼번에 부과징수할 수 있음.
※ 고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2,000미만인 경우에는 재산세를 과세하지 않음.
※ 시장 ㆍ군수는 재산세의 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한
세액을 변경하거나 수시 부과하여야 할 사유가 발생한 때에는 수시로 부과 징수할 수 있음. 21
보유세 납부방법

□ 물납
• 재산세 : 재산세의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납세의무자의 신청
을 받아 해당 지방자치단체의 관할구역에 있는 부동산에 대해서만
대통령령으로 정하는 바에 따라 물납을 허가할 수 있다.
• 종합부동산세 : 2016년부터 물납제도를 폐지함

□ 분할납부
지방자치단체의 장은 재산세 및 종합부동산세주)의 납부세액이 250만원을 초과
하는 경우에는 다음과 같이 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 2개월
(종합부동산세는 6개월) 이내에 분할납부할 수 있다.

납부할 세액 분납할 수 있는 세액의 한도액

500만원 이하 납부할 세액 - 250만원
500만원 초과 납부할 세액 ×1/2
주) 종합부동산세의 부가세인 농어촌특별세도 분납이 가능함
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보유세의 부가세

□ 보유세의 부가세 및 세액
부가세(딸린 세금)
독립세(본세)
세목 세액
재산세 지방교육세 재산세액의 20%
종합부동산세 농어촌특별세 종합부동산세액의 20%

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재산세 계산구조
시가표준액 공동주택가격, 개별주택가격, 개별공시지가, 건물시가표준액
× 공정시장가격비율 60%(주택은 70%)
＝ 과세표준
× 세율 단일세율(비례세율), 초과누진세율
세부담상환율은 150%
(－) 세부담상한초과세액 [주택은 공시가격에 따라 105%(3억원 이하),
110%(6억원 이하), 130%(6억원 초과)]
＝ 납부할 세액 물납 및 분납가능

※ 주택 , 분리과세대상 토지, 별도합산과세대상 토지, 종합합산과세대상 토지 및 주택 외 건축물 별로

각각 계산함.
※ 지방세특례법, 조세특례제한법의 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정과
시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정이 있음.
※ 부가세로 재산세액의 20% 상당액을 지방교육세로 과세함.
※ 재산세 부과 시 재산세(도시지역분)과 지역자원시설도 과세함.

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재산세 세율

□ 재산세의 표준세율(주택 제외)

구분 과세표준 세율
종합합산과세대상 5천만원 이하 0.2%
토지에 대한 5천만원 초과 1억원 이하 0.3% - 50,000원
재산세세 세율 1억원 초과 0.5% - 250,000원
별도합산과세대상 2억원 이하 0.2%
토지에 대한 2억원 초과 10억원 이하 0.3% - 200,000원
재산세 세율 10억원 초과 0.4% - 1,200,000원
분리과세대상 토지 저율(농지, 목장용지,임야 등) 0.07%
에 대한 고율(일정한 골프장ㆍ고급오락장용 토지) 4%
재산세 세율 기타(상기 분리과세토지) 0.2%
건축물 회원제골프장(구분등록대상),고급오락장 4%
에 대한 도시의 주거지역내 공장(군,읍,면 제외) 0.5%
재산세 세율 상기외 건축물 0.25%

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재산세 세율
□ 주택에 대한 재산세의 표준세율
○ 일반적인 경우
구분 과세표준 세율
6천만원 이하 0.1%
주택
6천만원 초과 1억5천만원 이하 0.15% - 30,000원
에 대한
1억5천만원 초과 3억원 이하 0.25% - 180,000원
재산세 세율
3억원 초과 0.40% - 630,000원

○ 시가표준액이 9억원 이하 경우(2021년~2023년)

구분 과세표준 세율
6천만원 이하 0.05%
주택
6천만원 초과 1억5천만원 이하 0.01% - 30,000원
에 대한
1억5천만원 초과 3억원 이하 0.02% - 180,000원
재산세 세율
3억원 초과 0.035% - 630,000원

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종합부동산세 계산구조
감면비율 반영 공시가격(①) 공시가격 × (1 - 재산세 감면비율주1))
주택: 6억원(1세대1주택 9억원),
(－) 공제액(②)
별도합산과세대상토지 : 5억원, 종합합산과세대상토지 : 80억원
× 공정시장가격비율(③) 2021년 : 95%
＝ 과세표준 (① - ②) × ③
× 세율
＝ 종합부동산세액
(－) 공제할 재산세액 공제액(②) 초과 상당 재산세액
＝ 산출세액
(－) 고령자세액공제 1세대 1주택 단독소유(공동소유는 신청 시) 가능
(－) 장기보유자세액공제 1세대 1주택 단독소유(공동소유는 신청 시) 가능
(－) 세부담상한초과세액주2) 세부담상한율은150%(조정대상지역 2주택 또는 전국 3주택 이상)
＝ 결정세액
+ 가산세 신고불성실가산세, 납부지연가산세, 이자상당가산세
= 납부할 세액 분납 가능(물납은 불가능)
주1) 전국공통 미적용, 과세형평성 저해 인정 시 행정안전부장관이 기획재정부장관과 협의ㆍ고시하는 경우 적용되지 않음.
주2) 법인(법인으로 보는 단체 는 포함하지만, 일부는 미포함)은 세부담상한 초과액 규정을 적용하지 않음.
※ 주택 , 별도합산과세대상토지 및 종합합산과세대상토지 별로 각각 계산함.
※ 주택에는 합산배제되지 않는 임대주택과 기타주택도 있음.
※ 부가세로 종합부동산세액의 20% 상당액을 농어촌특별세로 과세함. 27
종합부동산세 세율(주택 제외)

구분 과세표준 세율 누진공제액
종합합산과세대상 15억원 이하 1.0% -
토지에 대한 15억원 초과 45억원 이하 2.0% 15,000,000원
종합부동산세 세율
45억원 초과 3.0% 60,000,000원
별도합산과세대상 200억원 이하 0.5% -
토지에 대한 200억원 초과 400억원 이하 0.6% 20,000,000원
종합부동산세 세율
400억원 초과 0.7% 60,000,000원

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종합부동산세 세율(다주택자 세율 인상)
□ 2주택 이하 소유자(조정대상지역 2주택 소유자 제외)
주)

주)

※ 주택에 대한 종합부동산세액 계산 시 주택 수 계산 방법(일반 세율과 중과세율 모두 적용)

• 주택 공동소유 시 각자가 소유한 것으로 봄(단, 공동상속주택은 과세기준일 현재 일정 요건
(주택소유지분 20% 이하 & 소유지분상당 공시가격 3억원 이하)을 갖춘 경우 주택 수 제외)
• 다가구주택은 1주택으로 봄.
• 합산배제임대주택 및 합산배제기타주택에 해당하는 주택은 주택 수에 포함하지 않음.
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종합부동산세 세율(다주택자 세율 인상)
□ 3주택 이상 소유자(조정대상지역 2주택 소유자 포함)
주)

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법인주택 종합부동산세 강화(세율인상, 공제ㆍ상한 폐지)
□ 법인주1)의 종합부동세의 세율 등
주2)

법인[법인으로 보는 단체 포함{공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여

대통령령(종부령 제4조의 3)으로 정하는 경우는 제외}]를 말함.
주2)

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종합부동산세 세율(1세대 1주택 고령자세액공제 확대)
□ 1세대 1주택 보유 고령자세액공제 및 장기보유자세액공제

주)

주)
※ 2가지 공제의 공제한도율 : 개정 후 80%(개정 직전은 70%)
※ 개정 전에는 1세대 1주택을 단독 소유하는 경우만 상기 세액공제를 적용하지만,

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보유세의 세부담상한율 강화
구 분 과세대상 세부담상한율

개정 직전 개정 후주1)

전국 3주택 이상 300% 左同

주택주2) 조정대상지역 내 2주택 200% 300%

종합 상기 외 150% 左同
부동산세
종합합산대상 토지 150% 左同

별도합산대상 토지 150% 左同

3억원 이하 105% 左同

주택 3억원 초과 6억원 이하 110% 左同

재산세
6억원 초과 130% 左同

그외 150% 左同
주1)
법인[법인으로 보는 단체 포함(공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령
으로 정하는 경우는 제외)]이 적용받은 주택의 종합부동산세 세부담상환제도를 폐지함. 33
4. 양도소득세 계산

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양도소득세 취득시기 및 양도시기
□ 양도 또는 취득의 주요시기
○ 대금청산일기준
양도 등의 시기는 원칙적으로 대금청산일을 기준으로 한다.

○ 대금청산일이 불분명한 경우
대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등
에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일로 한다.

○ 대금청산 전 소유권이전등기
대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함)를 한 경우
에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

○ 자기건설인 경우
사용검사필증 교부일, 임시사용승인일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날
35
양도소득세 취득시기 및 양도시기
□ 양도 또는 취득의 주요시기
○ 상속 및 증여
상속은 상속이 개시된 날, 증여는 증여 받은 날(등기 ∙ 등록 자산은 등기 ∙ 등록
접수일)을 취득시기로 한다.
○ 민법 제245조 제1항의 규정에 의한 점유로 부동산의 소유권을 취득하는 경우
에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날
○ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기
는 환지 전의 토지의 취득일.
다만, 교부 받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소
된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도
시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날
○ 장기할부판매, 환지처분 등 특수한 경우에는 각각 양도 및 취득시기가 별도로
규정되어 있음에 유의
36
증여에 따른 증여시기, 취득시기 및 양도시기

□ 등기 및 등록 재산(부동산, 동산)
① 증여계약일과 증여 등기(등록) 접수일(이하, 등기 접수일이라 함)이 존재
② 세법에 따라 증여에 따른 증여시기 등이 다름

○ 부동산의 취득시기 등이 증여계약일인 경우

- 취득세(취득시기)
- 재산세, 종합부동산세(과세기준일)
주) 등기접수일이 증여계약일보다 빠른 경우는 등기접수일로 함.

○ 부동산의 취득시기 등이 증여등기접수일인 경우

- 증여세(증여시기)
- 양도소득세(취득시기, 양도시기)

37
양도소득세 취득시기 및 양도시기

□ 의제 취득일

① 부동산, 부동산에 관한 권리 및 기타자산

1984년 12월 31일 이전에 취득한 자산: 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 의제

② 주권상장의 주식 및 비상장법인의 주식
1985년 12월 31일 이전에 취득한 자산: 1986년 1월 1일에 취득한 것으로 의제

38
양도소득세 과세대상

□ 양도소득세 과세대상(부동산과 관련된 양도자산)

① 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함)
② 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트분양권 등)
③ 지상권
④ 전세권과 등기된 부동산임차권
⑤ 사업용 고정자산(①~④의 자산)과 함께 양도하는 영업권
⑥ 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로
이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권
(골프회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설회원권, 요트회원권)

(참고) 영업권을 단독으로 양도 및 영업권의 대여로 발생하는 소득은

기타소득으로 과세됨

39
양도소득세 계산구조
양도가액 실지거래가액 (원칙)
(－) 취득가액 실지거래가액 (원칙)
(－) 기타필요경비 실제발생경비 (원칙)
＝ 양도차익
일정요건을 갖춘 토지와 건물주)로서 3년 이상 보유 시 적용
(－) 장기보유특별공제
6~30%, 20~80%
＝ 양도소득금액
(－) 양도소득기본공제 연간 2,500,000원(주식, 파생상품 및 신탁 수익권은 별도)
＝ 양도소득 과세표준
× 세율 다양함
＝ 양도소득 산출세액
(－) 감면세액
(＋) 가산세액
＝ 납부할 세액
주) 조합원입주권(조합원으로부터 취득 분 제외) 포함
※ 지방소득세는 양도소득세의 10%가 과세되며, 감면세액에 따른 농어촌특별세(비과세되는 경우도 있음)가 과세됨. 40
장기보유특별공제

□ 장기보유특별공제 적용요건(모두 갖출 것)

1. 보유기간의 3년 이상인 국내에 소재하는 토지 ∙ 건물 및 조합원입주권주)

2. 중과대상 주택이 아닐 것

3. 미등기자산이 아닐 것

주) 조합원입주권

- 조합원으로부터 취득 분 제외하며,

- 관리처분계획인가 전(前) 및 사업시행계획인가 전(前)

토지분 또는 건물분 양도차익으로 한정함.

41
장기보유특별공제(1세대1주택 시 거주기간 요건 추가)
보유기간 장기보유특별공제율
[1세대1주택(고가주택)은 1세대 1주택(고가주택) 1세대 1주택 외의 자산
2018.10.23. 이후 2021.01.01. 이후 양도
2020.12.31. 2019.01.01. 2019.01.01.
양도분부터 보유기간 중
직전 양도 거주기간 보유기간 직전 양도 이후 양도
2년 이상 거주요건 추가]
3년 이상 4년 미만 24% 12%주) 12% 10% 6%
4년 이상 5년 미만 32% 16% 16% 12% 8%
5년 이상 6년 미만 40% 20% 20% 15% 10%
6년 이상 7년 미만 48% 24% 24% 18% 12%
7년 이상 8년 미만 56% 28% 28% 21% 14%
8년 이상 9년 미만 64% 32% 32% 24% 16%
9년 이상 10년 미만 72% 36% 36% 27% 18%
10년 이상 11년 미만 20%
11년 이상 12년 미만 22%
12년 이상 13년 미만 24%
80% 40% 40% 30%
13년 이상 14년 미만 26%
14년 이상 15년 미만 28%
15년 이상 30%

주) 2년 이상 3년 미만 거주 & 3년 보유한 경우 : 8%
42
양도소득세 일반세율(단기보유양도 시 세율 강화)
○ 1세대 1주택(고가주택)의 장기보유특별공제를 적용받기 위한 2년 이상 거주요건의
변천
1. 2018.10.23. 이후 양도분부터 보유기간 중 2년 이상 거주요건 신설
2. 2021.2.17. 이후 양도분부터 공동상속주택주) 의 2년 이상 거주요건 완화
공동상속주택주) 의 경우 거주기간은 공동상속인 중
상속지분인 많은 자 > 당해주택 거주자 ∙ 최연장자 순서에 따라 당해주택을 소유
한 것으로 보아 그 상속인이 거주한 기간으로 판단함.
주) 공동상속주택이란
상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시
당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건
축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우 포함)을 소유한 경우에는 피상속인
의 소유기간이 긴 주택 > 피상속인의 거주기간이 긴 주택 > 피상속인이 상속개
시일 현재 거주한 주택 > 기준시가 가장 높은 주택(기준시가가 동일 시 상속인
이 선택) 순서에 따른 1주택을 말함. 43
양도소득세 일반세율(단기보유양도 시 세율 강화)
분양권주4)(조합원입주권 제외)

토지주2), 건물, 조정대상 그외 주택주5) 및 조합원 입주권

구분 지역불문
부동산에 관한 권리주3) 지역 지역

개정 직전 개정 후주1) 개정 직전 개정 후주1)

1년 미만 50% 40%
기본
50%
1년 이상 2년 미만 40% 세율
(예외 있음) 기본세율
2년 이상 기본세율65) 기본세율

미등기 양도자산 70% N/A 70%

주1) 2021.06.01. 이후 양도분부터 적용함

주2) 비사업용토지 제외
주3) 조합원입주권 및 (주택)분양권 제외
주4) 분양권은 주택에 대한 분양권을 말함.
주5) 중과대상 주택 제외
주6) 기본세율이란 종합소득세 세율(6~45%의 8단계 초과누진세율)을 말함.
※ 일반세율은 세법상 용어는 아니나, 중과세율과 구분하기 위해 사용함
44
양도소득세 일반세율

※ 종합소득세 세율(소득세 기본세율)

과세표준 기본세율적용 산출세액
1,200만원 이하 과세표준 × 6%
1,200만원 초과 4,600만원 이하 과세표준 × 15% - 108만원
4,600만원 초과 8,800만원 이하 과세표준 × 24% - 522만원
8,800만원 초과 1억5천만원 이하 과세표준 × 35% - 1,490만원
1억 5천만원 3억원 이하 과세표준 × 38% - 1,940만원
3억원초과 5억원 이하 과세표준 × 40% - 2,540만원
5억원 초과 10억원 이하 과세표준 × 42% - 3,540만원
10억원 초과 과세표준 × 45% - 6,540만원

45
양도소득세 중과세율(단기보유양도 시 세율 강화)
세율
대상(양도자산) 보유기간

1년 미만 max{40%, 기본 세율＋ max{70%, 기본세율＋

1세대 3주택주1)
이상 보유 & 20%} 30%}
조정대상지역 내 주택주2) 양도 시
1년 이상 max{60%, 기본세율＋
2년 미만 기본세율＋20% 30%}
2년 이상 기본세율＋30%
1년 미만 max{40%, 기본 세율＋ max{70%, 기본세율＋
1세대 2주택주1)
보유 & 10%} 20%}
조정대상지역 내 주택주2) 양도 시
1년 이상 max{60%, 기본세율＋
2년 미만 기본세율＋10% 20%}
2년 이상 기본세율＋20%
1년 미만 max{50%, 기본 세율＋10%}
1년 이상 max{40%, 기본 세율＋10%}
지정
2년 미만
非사업용토지 지역
2년 이상 기본세율＋10%
非지정지역 불문 기본세율＋10%
자산총액 중 법인세법상 비사업용토지 불문 기본세율＋10%
의 비율이 50% 이상의 특정주식
주1) 보유주택 수에 조합원입주권과

조정대상지역 내 양도주택 중 46
분양권에 대한 양도소득세 강화(주택으로 보는 경우)

□ 분양권을 주택 수에 포함하는 경우

주)

주)

47
5. 다주택 양도소득세 중과

48
다주택에 대한 양도소득세 중과
□ 다주택 보유 세대의 양도 시 중과대상 과세요건
구분 중과 대상 요건
과세 요건 시점 기준 사람 기준 보유 주택수 기준주1) 양도주택소재지주2)
판단 기준 양도 당시 세대 2주택 이상 조정대상지역
주1) 보유주택 수에 조합원입주권과

조정대상지역 내 양도주택 중

□ 주택 수 기준에서 제외되는 주택
(다음 두가지 기준에 모두 해당하는 경우)
① 소재지역 기준 ② 금액 기준
경기도 읍･면 지역
광역시 군 지역
기준시가 3억원 이하
세종특별자치시 읍･면 지역
상기 외 도 전 지역
49
중과대상 배제 주택
대상 주택 1세대 3주택(조합원) 이상 1세대 2주택(조합원) 이상
(소득세법 제167조의3) (소득세법 제167조의10)
장기임대주택(2호) O O
감면대상 장기임대주택(3호) O O
장기사원용주택(4호) O O
양도소득세 감면대상 주택(5호) O O
문화재주택(6호) O O
상속받은 주택(7호) O O
저당권실행 취득 주택(8호) O O
가정어린이집(8호의2) O O
상기 주택 외 1주택 소유(10호) O
조정대상공고전 계약체결&계약금지급한 주택(11호) O O
2020.06.30.까지 양도한 보유기간 10년 이상 주택(12호) O O
세법상 1세대1주택 비과세적용대상 주택[9억원 초과분(13호)] O
부득이한 사유로 취득주택(3호) O
수도권 밖의 주택(4호) O
동거입양주택(5호) O
혼인합가주택(6호) O
소유권 소송 취득 주택(7호) O
일시적 2주택 소유(8호) O
기준시가 1억원 이하 주택(9호) O
50
상기 주택 외 1주택 소유(10호) O
 중과대상 배제 주택
□ 3주택(조합원입주권 또는 분양권 포함) 이상 소유한 세대가 조정대상지역
주택 양도 시 중과배제주택 추가(신설 규정) -1
○ 중과배제 주택
• 소득세법 또는 조세특례제한법 상 1세대 1주택 양도소득세 비과세적용대상 주택(9억원 초과분)
소득세법 155조(1세대 1주택의 특례) 또는 조세특례제한법에 따라
1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나
1세대 1주택으로 보아
소득세법 154조(1세대 1주택의 범위) ①(보유기간 및 거주요건 등 비과세요건)이 적용되는
주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택(9억원 초과분에 해당하는 양도차익)
○ 적용 시기
2021.02.17. 이후에 양도하는 분부터 적용

○ 적용 세제 효과
2021.2.17. 이후 양도 분부터 본 규정에 해당하는 주택은 양도가액 9억원 초과분에 상당하는
양도차익에 대해서도 중과세율을 적용받지 않고 장기보유특별공제를 적용받을 수 있음.
51
중과대상 배제 주택
□ 3주택(조합원입주권 또는 분양권 포함) 이상 소유한 세대가 조정대상지역
주택 양도 시 중과배제주택 추가(신설 규정) -2

※ 신설 전(前)에 상기 주택이 중과되고 장기보유특별공제 미적용된다는 유권해석

(상기 신설 규정의 도입으로 신설 규정에 해당되면 비과세 및 장기보유특별공제 적용됨)
• 소령 167조의5①7호(현행 소령 167조의10①7호)는 1세대가 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 때
1세대 1주택 비과세 특례 요건을 갖추지 못한 주택을 양도하는 경우 해당 주택이 양도소득세가
중과되는 1세대 2주택에 해당하지 아니한다는 것이므로, 1세대 3주택자가 해당 주택을 양도하는
경우에는 같은 호가 적용되지 아니하는 것임(기획재정부 재산세제과-422,2011.06.07.).
• 조세특례제한법 §99의 2를 적용받는 주택을 보유하고, 일반주택을 양도할 때 양도주택이 고가주택
에 해당하고, 1세대 3주택자인 경우 고가주택에 해당하는 부분에 대해서는 중과세율 적용되고
장기보유특별공제 배제됨(서면-2018-부동산-3457, 2019.2.14.).
• 장기임대주택 특례와 일시적 2주택 특례를 중첩 적용하여 1세대1주택으로 보되, 고가주택의 경우
양도가액 9억원 초과분에 대한 양도소득은 과세되며, 양도일 현재 3주택 이상인 경우 중과세율이
적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않음(사전-2019-법령해석재산-0368, 2019.11.1.).

52
다주택에 대한 양도소득세 중과
□ 알송달송 중과대상 주택 수 및 중과배제대상 주택 여부
구분 대상 여부
양도당시 보유한 조합원입주권 주택 수 포함
2021.1.1. 이후 신규 취득하는 분양권주) 주택 수 포함
양도한 상기 조합원입주권 또는 분양권주) 증과 제외
상가 중과 제외
양도한 겸영주택
주택 중과 대상
중과대상 주택의 중과대상 주택과 동일 세대 중과 대상
부수토지만 양도 부수토지 소유자
다른 세대 중과 제외

53
6. 1세대 1주택 양도소득세 비과세

54
1세대 1주택 양도소득세 비과세
□ 1세대 1주택 비과세 -1
1세대1주택 비과세제도는 양도자가 거주자인 경우에게만 적용되며,
1세대 1주택 비과세요건은 아래 6가지 요건을 모두 충족하여야 적용된다
(예외적으로 아래 5가지 요건을 충족 못해도 비과세 되는 경우도 있음).
① 세대요건
② 2년(3년) 이상 보유 / 2년(3년) 이상 보유 및 2년 이상 거주
③ 양도일 현재 국내에 하나의 주택(또는 조합원입주권) 보유
④ 미등기 양도자산이 아닐 것
⑤ 고가주택(양도가액 9억원 초과)이 아닐 것
⑥ 조합원입주권 및 2021년 이후 취득한 분양권이 없을 것(실질 거주 목적 등
일정한 요건을 갖춘 경우는 있어도 예외적으로 비과세 적용되는 경우 있음)
(참고) 2011년 7월 1일 이후 양도 ∙ 취득분부터 거짓(허위)계약서를 작성하는
경우에는 거짓(허위)금액 한도 내에서 양도소득세 비과세의 제한을 받음.
55
1세대 1주택 양도소득세 비과세

□ 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 부수토지의 범위

구분 주택의 부수토지

주거지역, 상업지역 및 공업지역 주택정착면적의 3배

수도권
도시지역 내주) 녹지지역 주택정착면적의 5배

수도권 밖 주택정착면적의 5배

도시지역 외 주택정착면적의 10배

주) 현재 도시지역 내 지역은 5배임.

> 본 규정은 2022. 01. 01.부터 시행하며,
2022 .01. 01. 전에 양도한 자산은 종전의 규정에 따름.

56
1세대 1주택 양도소득세 비과세
□ 보유 및 거주요건-1
보유기간 및
대상 주택
거주기간 요건
① 2년 이상 보유 일반적인 주택(①~③ 외 주택)의 양도
비거주자 소유의 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한
② 3년 이상 보유
상태로 거주자로 전환된 자가 그 주택의 양도
③ 2년 이상 보유 및
취득당시 조정대상지역에 있었던 주택의 양도
2년 이상 거주주)
취득당시 조정대상지역에 있었던 비거주자 소유의 주택을 3년 이상
④ 3년 이상 보유 및
계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 자가
2년 이상 거주주)
그 주택의 양도
주) 보유기간 중 2년 이상 거주기간의 요건
• 원칙 : 2017.08.03. 이후 조정대상지역 내 주택의 취득하고 2017.09.19. 이후 양도하는 경우
• 예외(거주요건 2년이 배제되는 경우)
- 2017.8.2. 이전에 (계약체결&계약금지급확인, 계약지급일 현재 무주택 세대에 한정)한 경우
- 2017.08.03 이후 취득하여 2017.09.19 전에 양도한 주택
- 2019.12.16.까지 주택임대사업등록(시군구청+세무서) & 임대기간 의무충족 후
2020.02.11. 이후 양도하는 경우(거주기간 제한이 없다가 2020.02.11. 이후 삭제규정의 부칙)
57
1세대 1주택 양도소득세 비과세
□ 보유 및 거주요건-2
○ 보유기간의 계산
• 일반적인 경우 : 양도자산의 취득일부터 양도일까지
• 예외 :
(1세대) & (2주택 이상 보유) & (1주택 외 모든 주택 양도) 시 잔존 주택의 경우
(2021.1.1. 양도분부터 적용)
> 양도 후 하나의 주택(1주택)을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산함.
다만, 비과세 적용 일시적 2주택에 해당 주택은 예외 규정에서 제외하되,
2주택 이상 소유 1세대가 1주택 외의 모든 주택의 양도 후 신규주택을
취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 예외 규정을 적용함.
※ 보유기간 관련 집행기준(소집 89-154-29)
3년 이상 보유는 주택 및 그에 딸린 토지를 각각 3년 이상 보유한 것을 말하는 것이며,
보유기간은 해당 자산을 취득한 날의 초일을 산입하여 양도한 날까지로 계산하고,
거주기간 계산은 해당 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르며 불분명한 경우에는
주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 함. 58
1세대 1주택 양도소득세 비과세
□ 보유 및 거주요건-3
○ 보유기간 중 2년 이상 거주기간의 계산
① 일반적인 경우
거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간
으로 함.
② 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 공동상속주택
취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 소득세법 시행령 제155 ③
각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우
거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서(상속지분이 많은 자
> 당해 주택에 거주한 자 > 최연장자 순으로)에 따라
공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단함.

59
1세대 1주택 양도소득세 비과세
□ 보유 및 거주요건의 연혁
2011.6.3.~ 2012.6.29.~ 2017.9.19.~ 2020.2.11.~
소재지역 기간 2021.2.21.~
2012.6.28. 2017.9.18. 2020.2.10. 2020.2.10.
2년(3년주1))
취득당시 보유기간 3년 이상 2년 이상 2년(3년주1))주2)이상
이상
조정대상
지역 거주기간 N/A 2년 이상 2년 이상주3)

2년(3년주1))
그외 보유기간 3년 이상 2년 이상 2년(3년주1))주2)이상
이상
지역
거주기간 N/A
주1) 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우
주2) 2019.2.12 이후 양도분부터(증여 또는 용도변경은 2021.2.17. 이후 2주택 이상 보유한 1세대가 증여 또는
용도변경하여 양도하는 경우부터) 1세대가 2주택 이상을 보유하다 1주택 외 주택을 두 처분(양도, 증여 및
용도변경)한 후 1주택을 보유하게 된 날을 보유기간 기산일로 보며, 1세대 1주택의 특례(소령 155 등)에
따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우(2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후,
신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않음)는 해당 양도주택의 취득일을 기산일로 봄.
주3) 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 공동상속주택은 선순위 자(소령 155 ③)의 거주한 기간으로
판단함. 60
1세대 1주택 양도소득세 비과세
□ 고가 주택(또는 조합원입주권)
○ 1세대가 고가 주택(또는 조합원입주권)주) 외의 양도소득세 비과세요건을 모두
갖추어 양도하는 경우에는 실지 거래가액 중 9억원을 초과하는 부분에 대해서는
과세함(즉, 고가주택(조합원입주권) 외의 모든 1세대 1주택 비과세 요건을 모두
갖춤)
주) 2022.1.1.이후 양도부터는 겸용주택의 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않음
▶ 양도소득세가 과세되는 양도차익
= 실지거래가액에 의한 양도차익 × (실지양도가액 - 9억원) / 실지양도가액

실지양도가액
a

b 9억원

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1세대 1주택 양도소득세 비과세

(사례) 고가주택 양도에 따른 양도소득세 계산

거주자 한공회씨는 서울특별시 서초구에 소재한 푸른아파트를 2021년

2월 17일에 홍인혜씨에게 양도하였다.

이 아파트는 고가주택에 해당되며 한공회씨는 이 아파트를 취득 이래

10년 2개월간 계속하여 거주하였다. 이 아파트의 실지 양도가액은 18억원

(양도비용에 대한 증빙은 없음)이고 취득가액(등기비용 등 부대비용 포함)

이 3억원이다. 이 아파트 양도에 따른 양도소득세 납부할 세액을 구하시오

(한공회씨는 2021년도 중 당 푸른아파트 외에 양도소득세 과세대상 자산

을 양도한 적이 없으며, 한공회씨 세대는 양도 당시 당 아파트 외에는 어느

누구도 주택을 소유하지 않았음).

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1세대 1주택 양도소득세 비과세
(해설) (단위:원)
구 분 계산과정 금 액
양도차익 1,500,000,000
① 과세대상 양도차익 15억원×(18억원-9억원)/18억원 750,000,000
② 장기보유특별공제 7억5천만원 × 80%(=40%+40%) 600,000,000
③ 양도소득금액 =①-② 150,000,000
④ 양도소득 기본공제 2,500,000
⑤ 양도소득 과세표준 =③-④ 147,500,000
⑥ 양도소득세 세율 35% - 14,900,000
⑦ 산출세액 36,725,000
⑧ 감면세액 -
⑨ 가산세 -
⑩ 납부할 세액 =⑦-⑧+⑨ 36,725,000

※ 한공회씨는 납부할 세액(양도소득세)의 1/2를 2개월 이내 분납할 수 있으며,

지방소득세로 납부할 세액의 10%인 3,672,500원을 신고 ∙ 납부하여야 함.
따라서 총부담할 세액은 40,397,500원임.
1세대 1주택 양도소득세 비과세
□ 보유기간 및 거주기간 요건을 충족하지 않아도 비과세되는 경우
① 임대주택
관련법에 따른 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는
경우로서 해당 건설임대주택 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대
전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에
부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)한 기간이
5년 이상인 경우
② 부득이한 사유가 있는 경우
1년 이상 거주한 주택을 취학, 질병의 요양, 근무상의 형편으로 세대전원이
다른 시·읍·면으로 퇴거하는 경우
③ 공익사업의 수행을 위해 협의매수 또는 수용되는 경우
사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익
사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및
그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (잔존 토지 등을 수용일부터 5년 이내
에 양도하는 경우 포함)
④ 해외이주 등의 경우
해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하거나, 1년 이상 계속하여
국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는
경우로서 그 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우 64
1세대 1주택 양도소득세 비과세

□ 거주기간 요건을 충족하지 않아도 비과세되는 경우

① 사업자등록 및 임대사업등록을 한 임대주택(2020.02.11. 이후 양도분부터 삭제)
거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 소득세법 제168조 제1항에 따른 사업자
등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우(단,
민간임대주택에 관한 특별법 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을
양도하는 경우는 제외)

- 2020.02.11. 이후 양도분부터 삭제하도록 개정되었으나,

2019.12.16.이전에 주택임대사업등록(시군구청+세무서) & 임대기간 의무충족 후
양도하는 경우는 종전의 규정을 적용(비과세 가능)함.

② 조정대상지역의 공고일 이전에 매매계약의 체결 및 계약금의 지급을 한 주택

거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을
지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대
가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 65
1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
□ 주요 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례 규정
○ 일시적 1세대 2주택
○ 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세특례
○ 공동상속주택의 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세특례
○ 직계존속을 동거봉양 목적으로 합가 시 1세대 2주택 비과세특례
○ 혼인으로 인한 합가 시 비과세특례
○ 농어촌주택으로 인한 1세대 2주택 비과세특례
○ 지정문화재 등으로 인한 1세대 2주택 비과세특례
○ 장기저당담보 주택에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세특례
○ 실수요 목적으로 입주권을 보유한 경우 1세대 2(1주택 + 1입주권)
비과세특례
○ 취학, 근무상 형편, 질병의 치료 등 부득이한 사유로 수도권 밖의
주택으로 인한 1세대 2주택 비과세특례 등

66
1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
□ 주요 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례유형 및 특례주택

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1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
□ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 -1
국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 신규주택
(자기건설주택 포함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에 다음의
요건을 모두 갖출 시에는 종전 주택에 대해 세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
ⓛ 신규 주택 대체취득 요건
종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하는 경우
단, 일정 주택(앞의 보유기간 및 거주기간 요건을 충족시키지 않아도 비과세되
는 경우 중 ①~③)의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한
날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않음.
② 기존 주택의 양도기간 요건
종전의 주택을 신규주택의 취득일부터 다음의 일정기간 이내에 양도하는 경우
- 일반적인 경우 : 3년주)
- 종전주택 및 신규주택이 모두 조정대상지역 소재 & 1년 이내 전입신고 : 1년
- 수도권 소재 법인 또는 관련에 따른 공공기관이 수도권 밖 지역 이전 : 5년68
1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
□ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 -2

또한 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 협의매수되거나 수용되는 경우로서

해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에
양도하는 때에는

해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의

양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

69
1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
□ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 -3
주) “3년 이내”의 양도기한의 제한을 적용받지 않는 대통령령으로 정하는 사유
다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서
각 해당의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.
㉮ 금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 따라
설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
㉯ 법원에 경매를 신청한 경우
㉰ 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우
㉱ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 관련법에 따라 현금으로
청산을 받아야 하는 토지등 소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을
구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급
받지 못한 경우
㉲ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 관련법에 따라 사업시행자
가 토지등소유자를 상대로 신청ㆍ제기한 수용재결 또는 매도청구소송 절차가 진행 중
인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 토지등소유자가 해당 매도대금 등을 지급받지
못한 경우 70
1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
□ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 -4
○ 종전주택 및 신규주택이 모두 조정대상지역 소재 & 1년 이내 전입신고 : 1년
종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[해당 지
역 공고 일 이전 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득하거나 신규주택을
취득하기 위해 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해
확인되는 경우 제외]하는 경우에는 다음의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일
현재 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 기존 임차인의 거주사실이 확인되고 그 임대차
기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음의 기간을 전(前) 소유자
와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하
고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않음.

㉮ 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정

하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이
사하지 못하는 경우 포함)하고 주민등록법에 따라 전입신고를 마친 경우

㉯ 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

※ 본 규정은 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용함(적용 예외 있음). 71

1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
□ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 -5
○ 종전주택 및 신규주택이 모두 조정대상지역 소재 & 1년 이내 전입신고 : 1년

※ 적용 시기 및 적용 예외 규정
• 적용 시기 : 2020.02.11. 이후 양도하는 분부터 적용함.
• 적용 예외 : 다음의 경우는 종전규정(신규주택 취득 후 2년 이내 양도)주) 을 적용함.
- 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019.01.16. 이전에 조정대상지역에
있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득한 경우
- 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019.01.16. 이전에 조정대상지역에
있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이
증빙서류에 의해 확인되는 경우
주) 종전규정은 2018.10.23. 이후 양도분부터 적용(2018.09.13. 예외규정 있음).

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1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례
□ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 -6

○ 수도권 소재 법인 또는 관련법에 따른 공공기관이 수도권 밖 지역 이전 : 5년

- 수도권에 소재한 법인 또는 국가균형발전특별법에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역
으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대
가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(특별자치시･광역시,
제주특별자치도의 행정시 포함)･군 또는 이와 연접한 시･군의 지역에 소재하는 경우

- 단, 종전의 주택이 수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정하며,

- 이 경우 해당 1세대에 대해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른

주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니함.

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감사합니다.

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