a) Phân tích ngành xây dựng – cơ sở hạ tầng

Tầm quan trọng của phát triển ngành xây dựng hạ tầng

Ngành cơ sở hạ tầng đóng một vài trò đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển kinh tế –
xã hội của một quốc gia, tạo động lực cho sự phát triển.
Hệ thống kết cấu hạ tầng phát triển đồng bộ, hiện đại sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế,
nâng cao năng suất hiệu quả của nền kinh tế và góp phần giải quyết các vấn đề xã hội.
Ngược lại nếu một hệ thống cơ sở hạ tầng kém phát triển sẽ là trở lực lớn đối với sự phát
triển của cả nước. Ở nhiều nước đang phát triển, kết cấu hạ tầng thiếu và yếu đã gây cản
trở trong việc luân chuyển các nguồn lực, khó hấp thụ vốn đầu tư, gây ra tình trạng ứ
đọng kết cấu hạ tầng ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế.
Thực tế trên thế giới hiện nay, những quốc gia phát triển cũng là những nước có hệ thống
cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ và hiện đại. Trong khi đó, những quốc gia đang phát
triển có hệ thống cơ sở hạ tầng kém phát triển, chính bởi vậy việc đầu tư phát triển cơ sở
hạ tầng đang là ưu tiên của nhiều quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam và một
số thành viên GMS. 
Ở Việt Nam trong những năm qua, Chính phủ đã dành một mức đầu tư cao cho việc phát
triển cơ sở hạ tầng. Khoảng 9 – 10% GDP hàng năm đã được đầu tư vào ngành giao
thông, năng lượng, viễn thông, nước và vệ sinh…
Trong những năm gần đây tình hình phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam thời gian qua
tương đối ổn định và có nhiều dấu hiệu khởi sắc, nợ công có xu hướng giảm, cơ sở hạ
tầng đặc biệt là hạ tầng giao thông đã được quan tâm đầu tư, tới nay đã đáp ứng một phần
trong nhu cầu phát triển hiện tại về kinh tế – xã hội.
Hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông ở Việt Nam đa số có quy mô nhỏ bé, chưa đồng bộ
và chưa tạo được sự kết nối rõ ràng, khả năng đáp ứng nhu cầu giao thông và an toàn giao
thông còn hạn chế. So với các nước tiên tiến trong khu vực thì hạ tầng giao thông ở Việt
Nam chỉ ở mức trung bình. Hiện nay nước ta mới có 765 km đường bộ cao tốc đã hoàn
thành và đi vào khai thác (tính đến 2016).
Hệ thống đường sắt chủ yếu khổ 1m được xây dựng kể từ thời Pháp thuộc, tới nay đã hơn
100 năm rất lạc hậu và có thị phần vận tải rất thấp (không quá 2%). Về hàng không, toàn
quốc có 21 sân bay đang được khai thác, trong đó có 8 sân bay quốc tế, tuy nhiên phần
lớn các sân bay có quy mô còn hạn chế, chưa sân bay nào đạt tiêu chuẩn đầu mối khu
vực.
Nhìn về tương lai, để tiếp tục phát triển kinh tế xã hội, Chính phủ Việt Nam sẽ tiếp tục
đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng chất lượng cao, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Cùng
với đó xác định đây là một trong ba khâu đột phá chiến lược gồm:
 Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là
tạo lập môi trường cạnh tranh bình đẳng và cải cách hành chính
 Phát triển nhanh nguồn nhân lực, nhất là nguồn nhân lực chất lượng cao, tập
trung vào việc đổi mới căn bản nền giáo dục quốc dân, gắn kết chặt chẽ phát
triển nguồn nhân lực với phát triển và ứng dụng khoa học, công nghệ
 Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, với một số công trình hiện đại, tập
trung vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn.
Tình hình ngành xây dựng hạ tầng Việt Nam hiện nay 
Về tình hình thị trường xây dựng hạ tầng Việt Nam, vào năm 2020 thị trường xây dựng
đạt giá trị 57,52 tỷ USD và thị trường này dự kiến đạt 94,93 tỷ USD vào năm 2026 với
tốc độ tăng trưởng hơn 8% trong giai đoạn dự báo (2021-2026).
Ngành xây dựng Việt Nam là ngành hoạt động tốt nhất trong khu vực Châu Á – Thái
Bình Dương (APAC). Mặc dù mất động lực do COVID-19, nhưng nó vẫn tiếp tục tăng
trưởng mạnh mẽ trong năm 2020. 
Theo Tổng cục Thống kê (GSO) Việt Nam, giá trị gia tăng xây dựng ghi nhận mức tăng
trưởng 5,7% (theo năm) trong Quý 3. Năm 2020. Kết quả là, tốc độ tăng trưởng lũy kế
trong ba quý ở mức 5%.
Trước khi Covid-19 bùng phát, ngành công nghiệp này đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng
trung bình hàng năm là 9,6% trong 5 năm qua (2015 – 2019). Tuy nhiên, các hoạt động
xây dựng đã bị gián đoạn do các biện pháp nghiêm ngặt của chính phủ nhằm ngăn chặn
sự lây lan của virus, với mức tăng trưởng lần đầu tiên giảm xuống dưới 5% (trong quý 1
năm 2020) kể từ quý 1 năm 2013.

Theo báo cáo phân tích của FPTS, dự phóng tăng trưởng thực của ngành xây dựng năm
2023 đạt 7,8%, trong đó mảng xây dựng nhà ở đạt 6%, nhà không để ở đạt 7,5% và cơ sở
hạ tầng đạt 10%.

Trong năm 2022-2023, nhu cầu đầu tư xây mới có sự phân hóa giữa các mảng xây dựng.
Giải ngân vốn đầu tư công là động lực quan trọng cho tăng trưởng của xây dựng cơ sở hạ
tầng trong năm 2023:

 Một phần từ nguồn vốn dự kiến tăng 25% so với năm 2022 từ kế hoạch đầu tư
công trung hạn và chương trình phục hồi và phát triển kinh tế. Quốc hội đã thông
qua kế hoạch đầu tư công năm 2023 với tổng số vốn trên 700 nghìn tỷ đồng, tăng
khoảng 25% (khoảng 140 nghìn tỷ đồng) so với kế hoạch năm 2022 và tăng
khoảng 260 nghìn tỷ đồng so với kế hoạch năm 2021 (năm đầu tiên của kế hoạch
đầu tư công trung hạn 2021-2025).
 Các chính sách cải thiện tiến độ giải ngân khi năm 2022 chỉ đạt 52,43% do nhiều
dự án phải dừng thi công bởi chi phí đầu vào tăng quá cao và các vướng mắc trong
giải phóng mặt bằng.
Dự kiến trong năm 2023, ngành xây dựng sẽ giảm bớt được áp lực về giá nguyên vật liệu
khi giá thép (chiếm ~40% chi phí sản xuất) có xu hướng giảm từ Quý 3/2022. Nhu cầu
thép thế giới thấp do áp lực từ lạm phát, xu hướng thắt chặt tiền tệ và thị trường bất động
sản Trung Quốc sẽ cần thêm vài năm để hồi phục sau khủng hoảng; Chuỗi cung ứng được
nối lại hậu đại dịch.

Giá xi măng sẽ có xu hướng điều chỉnh giảm nhẹ so với năm 2022, tuy nhiên vẫn sẽ neo ở
mức cao khi giá than thế giới và trong nước vẫn chưa thể bình ổn trở lại như thời điểm
trước dịch COVID-19. Giá vật liệu đi xuống kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến biên lợi
nhuận các doanh nghiệp xây lắp.

Theo VCBS, trong giai đoạn 2021-2030, nhiều địa phương có định hướng mở rộng mạnh
địa giới, thành lập các trung tâm hành chính – kinh tế mới, qua đó thu hút mạnh mẽ hoạt
động phát triển dự án và đem về nguồn việc lớn cho các doanh nghiệp xây lắp.

Điểm sáng ở nhóm xây dựng hạ tầng và công nghiệp

So với xây dựng dân dụng, lĩnh vực xây dựng hạ tầng và công nghiệp là điểm sáng với
kết quả tích cực trong 9 tháng 2022 nhờ các yếu tố:

– Quy mô vốn FDI thực hiện tăng mạnh trở lại từ đầu năm 2022 khi:

 Việc đi lại, ký kết hợp đồng với khách hàng nước ngoài khôi phục khi các đường
bay quốc tế được nối lại.
 Nhiều khu công nghiệp hoàn tất chuẩn bị mặt bằng và sẵn sàng cho thuê.
 Kế hoạch đầu tư nhà máy, nhà xưởng của các doanh nghiệp nội địa được đẩy
mạnh sau khi lệnh giãn cách được dỡ bỏ và đón đầu nhu cầu phục hồi của nền
kinh tế.

– Hiệu quả về dòng tiền tại các dự án nhà xưởng, kho bãi và hạ tầng khu công nghiệp là
vượt trội hơn do:

 Thời gian xây dựng ngắn.

  Các Chủ đầu tư (đặc biệt khối FDI) thường có nguồn tài chính dồi dào và ứng
trước phần lớn nhu cầu vốn theo tiến độ.

VCBS cho rằng điều kiện cho hoạt động thi công các công trình sẽ được cải thiện đáng kể
trong năm 2023:

– Sau thời gian gián đoạn mạnh của làn sóng trở về quê của người lao động phổ thông
trong giai đoạn giãn cách (nửa cuối năm 2021), tính đến cuối Quý 3/2022 lực lượng lao
động về cơ bản đã trở về mức ổn định.

– Chu kỳ thời tiết dự báo chuyển sang trạng thái El Nino (với đặc điểm ít mưa) từ năm
2023, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thi công, đặc biệt tại các dự án hạ tầng giao
thông.

Các gói thầu xây lắp mới trong chu kỳ đầu tư 2021-2025 sẽ tập trung nhiều hơn cho các
doanh nghiệp có quy mô và tiềm lực tài chính lớn. Điều này đến từ việc:

– Quy mô mỗi gói thầu xây lắp cao hơn đáng kể so với chu kỳ đầu tư trước do chủ trương
không chia nhỏ các gói thầu để quản lý chất lượng và lọc bỏ các nhà thầu năng lực yếu.
– Các nhà thầu có nguồn lực tài chính tốt sở hữu nhiều lợi thế trong việc:

 Duy trì hoạt động mua vật liệu và đảm bảo tiến độ xây dựng ngay cả khi giá thị
trường diễn biến bất lợi.
 Có vị thế tốt để đàm phán với các nhà cung cấp.

Như vậy trong tương lai tốc độ tăng trưởng sẽ tiếp tục do chính phủ nỗ lực cải thiện chất
lượng cơ sở hạ tầng chung của đất nước với các khoản đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng,
cơ sở hạ tầng du lịch và các dự án nhà ở trên cả nước. Nỗ lực này nhằm thu hẹp khoảng
cách giữa cung và cầu đối với nhà ở giá rẻ trong nước được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tăng trưởng
của thị trường trong giai đoạn dự báo.

b) Phân tích tình hình hoạt động và một số chỉ số quan trọng
a. Đánh giá chung về tình hình hoạt động:

❖ Mảng hạ tầng giao thông cầu đường:

• Hoạt động thu phí năm 2022 của CII đạt doanh thu khoảng 1.445 tỷ đồng, tăng gần 53%
so với cùng kỳ, chủ yếu do:
• Các dự án BOT đã được vận hành ổn định ngay từ đầu năm 2022 mà không phải tạm
dừng hoạt động để thực hiện giãn cách xã hội như trong năm 2021;
• Từ ngày 01/04/2022, giá vé qua trạm thu phí BOT Xa lộ Hà Nội tăng 10%, trở lại mức
đã được UBND TP.HCM phê duyệt ngày 18/03/2021, sau hơn một năm công ty giảm giá
vé để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp vượt qua khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh
COVID-19.

❖ Mảng phát triển và kinh doanh bất động sản:

Tiến độ hoàn thiện hồ sơ pháp lý:
• Các dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh nói chung và các dự án của CII Group nói
riêng vẫn đang gặp nhiều khó khăn trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý do có nhiều quy
định chồng chéo và chưa có các văn bản hướng dẫn cụ thể rõ ràng.
• Tiến độ thực hiện các dự án đang triển khai:
• Trong năm 2022, công ty đã hoàn thiện và bàn giao phần lớn các dự án như D’ Verano,
The River (cả 02 dự án đều trong khu trong khu Thủ Thiêm), và dự án căn hộ 152 Điện
Biên Phủ.
• Tính đến 31/12/2022, giá trị hàng tồn kho các dự án bất động sản chỉ còn chiếm khoảng
4% trên tổng tài sản hợp nhất của CII Group. Đây chủ yếu là các sản phẩm đã hoàn tất
việc kinh doanh và dự kiến sẽ được bàn giao trong năm 2023.
b. Đánh giá kết quả tài chính hợp nhất:

❖ Đánh giá kết quả kinh doanh

 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2022 đạt khoảng 5.902 tỷ đồng, chủ yếu
đến từ:
i. Mảng bất động sản: đạt khoảng 3.657 tỷ đồng, tăng gần 198% so với năm 2021, chiếm
gần 62% tổng doanh thu, chủ yếu do hoàn thành bàn giao một phần các dự án bất động
sản đã nêu tại Mục
ii. Mảng thu phí giao thông: đạt khoảng 1.445 tỷ đồng, tăng gần 53% so với năm 2021,
chiếm hơn 24% tổng doanh thu, phần lớn đến từ các yếu tố đã nêu tại Mục I, Phần A của
Báo cáo này.
iii. Mảng xây dựng: đạt khoảng 428 tỷ đồng, tăng gần 44% so với năm 2021, do các hoạt
động trở lại bình thường sau dịch COVID- 19.

❖ Doanh thu tài chính năm 2022 đạt gần 1.522 tỷ đồng, trong đó hơn 712 tỷ đồng phát
sinh hàng năm từ các khoản đầu tư tài chính, còn lại hơn 810 tỷ đồng là lãi thoái vốn công
ty con và chuyển nhượng các khoản đầu tư tài chính.

❖ Lợi nhuận sau thuế hợp nhất của cổ đông công ty CII mẹ năm 2022 (loại trừ yếu tố
phân bổ lợi thế thương mại trên báo cáo hợp nhất) đạt hơn 930 tỷ đồng, tương đương với
mức EPS khoảng 3.690 đồng/cổ phần.

❖ Đánh giá các chỉ tiêu tài sản, nguồn vốn:

• Tính đến 31/12/2022, tổng tài sản của CII Group đạt khoảng 28.596 tỷ đồng, giảm nhẹ
7% (tương đương khoảng 2.274 tỷ đồng) so với đầu năm, chủ yếu đến từ việc giảm hàng
tồn kho các dự án bất động sản đã bàn giao trong năm.
• Song song với việc giảm tài sản, tổng dư nợ của CII Group năm 2022 cũng giảm khoảng
10% so với năm 2021, xuống dưới 20.300 tỷ đồng; trong đó, dư nợ tài chính phải trả
khoảng 14.582 tỷ đồng, giảm gần 2.500 tỷ đồng chủ yếu do công ty đã thanh toán các
khoản nợ vay và trái phiếu đến hạn.

❖ Đánh giá các chỉ số thanh toán:

• Tỷ lệ nợ tài chính / vốn chủ sở hữu giảm nhẹ từ mức 2,03 lần (2021) xuống còn 1,75 lần
(2022), cho thấy nỗ lực của công ty trong việc cải thiện mức độ an toàn vốn.
• Chỉ số thanh toán ngắn hạn (Tổng tài sản ngắn hạn / Tổng phải trả ngắn hạn) của CII
trong năm 2022 tăng lên 1,64 lần. Chỉ số thanh toán tài chính ngắn hạn (Tài sản ngắn hạn
có thanh khoản cao / Tổng nợ tài chính ngắn hạn) trong năm 2022 giảm còn 1,1 lần, chủ
yếu do các khoản nợ dài hạn dến hạn trả tăng cao. Các chỉ số này đều cho thấy công ty có
thể đảm bảo được khả năng trả nợ trong ngắn hạn.
• Chỉ số nợ tài chính ngắn hạn / tổng nợ tài chính hiện khoảng 35% tại cuối năm 2022,
giảm từ mức 72% tại cuối năm 2018, cho thấy tỷ trọng nợ tài chính ngắn hạn của công ty
đang ở mức an toàn hơn rất nhiều so với cách đây 4 năm
Các chỉ số quan trọng
 2019 2020 2021 2022
EPS 790 1,050 -1,392 2,789
BVPS 35,128 32,598 35,061 32,911
P/E 28,470 20,470 -33,47 4.630
ROS 28.780 8,780 -8,460 14,970
ROE 2,390 3,080 -4,110 8,340
ROA 0,760 0,860 -1,100 2,340
Đơn vị triệu đồng

c) Phân tích biến động giá cổ phiếu

Biến động giá từ tháng 5/2020- tháng 5/2023

Trong giai đoạn từ tháng 1/2022 đến tháng 6/2022 do ảnh hưởng của nhiều thông tin tiêu
cức trên thị trường mà giá cổ phiếu CII có nhiều biến động giảm mạnh từ mức 42.800
đồng xuống 18.600 đồng, tương ứng ứng với giảm 56%. Và tiếp tục đà giảm còn 11.400
đồng vào tháng 11/2022 đây là mức giá thấp nhất của CII trong năm 2022. Sau đó giá cổ
phiếu có xu hướng tăng trở lại với đà tăng trưởng tương đối chậm với giá cổ phiếu cao
nhất là 16.300 trong tháng 5/2023 tăng 42% so với hồi tháng 11/2022 sau đó giá cổ phiếu
đang có chiều hướng tăng trưởng. Nhìn chung thì trong năm 2022 giá của cổ phiếu CII
trong năm 2022 chịu nhiều biến động chung với biến động của thị trường và đã chuyển
mình theo chiều hướng tăng sau sự rớt giá nghiêm trọng vào tháng 11/2022 . Và từ khi
bước sang quý I năm 2023 thì giá cổ phiếu CII vẫn có nhiều biến động những tỷ lệ thấp
và đang trong chiều hướng tăng trưởng.

Nhận định theo thị trường vào ngày 21/5/2023: CII có một phiên tăng điểm tốt khi hình
thành mẫu hình nến Marubozu hoàn hảo cùng khối lượng tăng đột biến. Thanh khoản cổ
phiếu vượt ngưỡng trung bình 20 phiên. Chỉ báo MACD và chỉ báo RSI cho thấy xu
hướng tích cực. Đường giá cổ phiếu đã nằm trên đường MA20 tuy nhiên vẫn ở dưới
MA50, MA20 vẫn đang ở dưới MA50 nhưng đang có xu hướng cắt lên. Nhà đầu tư trung
hạn có thể mở vị thế tại ngưỡng 34.15, chốt lãi tại ngưỡng 43.5 và cắt lỗ nếu cổ phiếu
giảm xuống dưới ngưỡng 30.55.