BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BÀ RỊA VŨNG TÀU

Vị trí
Bà Rịa – Vũng Tàu là một tỉnh ven biển thuộc vùng Đông Nam Bộ, Việt Nam
Nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, ở vị trí cửa ngõ ra Biển Đông của các
tỉnh trong khu vực miền Đông Nam Bộ, Bà Rịa – Vũng Tàu kết nối với Thành phố Hồ
Chí Minh và các địa phương khác bằng đường bộ, đường không và đường thủy.
Vũng Tàu, thành phố du lịch biển và là trung tâm của hoạt động khai thác dầu mỏ
phía Nam, đã từng là trung tâm hành chính của tỉnh. Từ ngày 2 tháng 5 năm 2012, tỉnh
lỵ chuyển đến thành phố Bà Rịa. Đây cũng là tỉnh đầu tiên của Đông Nam Bộ có 2
thành phố trực thuộc tỉnh.
Kinh tế, hành chính
Năm 2018, Bà Rịa – Vũng Tàu là đơn vị hành chính Việt Nam đông thứ 38 về số
dân, xếp thứ 7 về Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP), xếp thứ 3 về GRDP bình quân
đầu người, đứng thứ 47 về tốc độ tăng trưởng GRDP.
Đóng góp ngân sách (GDP) đứng thứ 3 toàn quốc Theo báo cáo của Sở
Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giai đoạn 2016 - 2020, tổng
ngân sách cho đầu tư công là 34.632 tỷ đồng. Tới giai đoạn 2021 - 2025,
tổng nhu cầu vốn cho đầu tư công sẽ là khoảng 112.351 tỷ đồng. Mục tiêu
đầu tư công của tỉnh này trong 5 năm tới sẽ tăng gấp 3 lần so với 5 năm vừa
qua.
Với kế hoạch đầu tư công này, các chuyên gia đánh giá, Bà Rịa - Vũng
Tàu sẽ lọt vào top địa phương có đầu tư công mạnh nhất cả nước. Thậm chí,
đầu tư công của tỉnh này còn cao gấp khoảng 1,6 lần so với Đồng Nai khi
trong giai đoạn 2021 - 2025, Đồng Nai sẽ cần nguồn vốn hơn 70.000 tỷ đồng.
 Nguồn thu ngân sách dồi dào, BRVT tập trung phát triển cơ sở hạ tầng và
tiện ích công cộng. Hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện được đầu tư bài
bản, nguồn vốn đầu tư công tại tỉnh sẽ ưu tiên phân bổ cho các dự án hạ tầng
trọng điểm, mang tính chất kết nối vùng.

Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có 8 đơn vị hành chính cấp huyện trực thuộc, bao gồm 2
thành phố, 1 thị xã và 5 huyện với 82 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm 29 phường, 6
thị trấn và 47 xã.

 Dân số: 1,152 triệu người, trong đó 58,6% sống ở thành thị, 53% dân số ở
độ tuổi lao động.
 Thu nhập: Sau khi trừ nguồn thu từ dầu khí, GRDP bình quân đầu người
vào khoảng 6.530 USD, gần bằng mức 6.799 USD của TPHCM.
  Cơ cấu kinh tế : 52,52% là công nghiệp, dịch vụ chiếm 28,25%, còn lại là
Nông – lâm – ngư.
 Thị trường bán lẻ: Quy mô 45,7 nghìn tỷ, tăng trưởng 14,11% so với
2018.
 Tốc độ tăng trưởng kinh tế 2 năm 2018 và 2019 lần lượt là 7,2% và
7,65%.
Thế mạnh của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chính là dịch vụ cảng biển và logistics có
mức tăng trưởng khá, doanh thu dịch vụ khoảng 4.056 tỷ, tăng 4,8%. Cho đến nay,
tổng diện tích kho bãi logistics đang hoạt động tại đây là khoảng hơn 100 ha. Giữ vị trí
quan trọng hàng đầu trong quy hoạch của ngành này chính là Cụm cảng, cảng nước
sâu Cái Mép – Thị Vải nằm ở thị xã Phú Mỹ.
Dầu mỏ: khai thác 13,6 triệu tấn, chiếm tỷ trọng 93% sản lượng dầu mỏ của cả nước
với siêu dự án nhà máy lọc hóa dầu Long Sơn.
Điện năng: chiếm 40% tổng công suất điện năng của cả nước (Đóng góp hơn 4.000 MW
trên tổng số gần 10.000 MW của cả nước)
Khu công nghiệp: 14 cụm khu công nghiệp rộng 8.510 ha. tập trung tại tân thành, phú
mỹ. tổng vốn đầu tư 14,694 tỷ usd. thu hút lượng lớn vốn đầu tư doanh nghiệp trong nước và
nước ngoài. tạo công ăn việc làm cho lao động địa phương và dân nhập cư.

Du lịch: việc rà soát các dự án du lịch chậm triển khai, mời gọi các nhà đầu tư có
đẳng cấp vào đầu tư tại Bà Rịa - Vũng Tàu được xác định là nhiệm vụ trọng tâm của
ngành. Ðịa phương quyết tâm đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tập trung
chủ yếu vào năm trung tâm du lịch và vùng du lịch được xác định là TP Vũng Tàu;
cụm du lịch Long Hải - Phước Hải; cụm du lịch Núi Dinh - Bà Rịa; cụm du lịch
Bình Châu - Hồ Tràm và cụm du lịch Côn Ðảo... Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có rất ít
những nhà đầu tư đẳng cấp, có tính dẫn dắt thị trường "gõ cửa" Bà Rịa - Vũng Tàu để
đánh thức những tiềm năng còn đang "ngủ quên" của vùng đất này.

 Nền kinh tế đa dạng và toàn diện (du lịch, dầu mỏ, điện năng, cảng biển,
khu công nghiệp) giúp tỉnh bà rịa vũng tàu phát triển vững chắc và tiềm năng là
đầu tàu kinh tế của cả nước. hiếm có tỉnh thành nào hội tụ đầy đủ tiềm năng này.

Giao thông, hạ tầng

Cảng Cái Mép – Thị Vải nằm ở vị trí chiến lược, trên tuyến giao thông quốc tế Hong
Kong – Singapore, có độ sâu đủ để tiếp nhận những tàu siêu trọng tải lên đến 80.0000
DWT. Do cụm cảng Sài Gòn có một số hạn chế nhất định, nên năm 2005 chính phủ đã
quy hoạch khu vực Thị Vải – Cái Mép là cảng cửa ngõ của toàn vùng HCM – ĐN –
BRVT. Cảng Cái Mép là cảng nước sâu thứ 19 trên thế giới, đủ sức đón nhận những
siêu tàu có trọng tải lên đến 200.000 tấn.
 Thủ tướng vừa quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng đường
cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (giai đoạn 1) chiều dài 53,7km với tổng mức đầu tư 19.616
tỉ đồng. Mục tiêu dự án là đáp ứng nhu cầu vận tải, giảm tải và đảm bảo an toàn giao
thông trên quốc lộ 51; hoàn thành và đưa vào khai thác đồng bộ các tuyến đường bộ cao
tốc có năng lực lớn, an toàn giao thông và tốc độ cao trên hành lang vận tải TP.HCM -
Vũng Tàu, phát huy tối đa tiềm năng của cảng biển Cái Mép - Thị Vải, sân bay quốc tế
Long Thành, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng
Tàu nói riêng và vùng Đông Nam Bộ nói chung.

Ngoài sân bay Long Thành, BRVT còn có sân bay Hồ Tràm được chấp thuận vào năm
2018, và sân bay Trực thăng Miền Nam chủ yếu phục vụ quân sự và dầu khí.

Tại đây có 3 tuyến quốc lộ quan trọng đảm bảo liên kết vùng:

 Quốc lộ 51 dài 86km là trục huyết mạch nối từ Biên Hoà, Bình Dương tới tp Vũng
Tàu.

 Quốc lộ 55 dài 229km, kết nối Bà Rịa, Bình Thuận, TP Bảo Lộc-Lâm Đồng.

 Quốc lộ 56 dài 50km kết nối Bà Rịa tới Long Khánh Đồng Nai

Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng liên vùng ở tầm vĩ mô cũng vô tình đang ủng hộ,
tiếp sức cho Bà Rịa – Vũng Tàu cất cánh, cụ thể như sau:

 Đường liên cảng song song ở phía tây quốc lộ 51 đã hoàn thành phần lớn
các hạng mục và đang khai thác;
  Về sân bay Long Thành, chính quyền tỉnh Đồng Nai đang gấp rút đẩy nhanh
tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển khai và cố gắng hoàn thành
giai đoạn 1 với công suất thiết kế 25 triệu hành khách/năm vào năm 2025.
 Cao tốc Long Thành – Dầu Giây cũng đang xem xét mở rộng thành 8 làn xe
(đoạn từ TPHCM – Quốc lộ 51) so với chỉ 4 như hiện nay, nhằm đáp ứng nhu
cầu giao thông đến sân bay Long Thành.

Tiềm năng
Theo các chuyên gia, điểm nhấn về đầu tư hạ tầng, du lịch, cảng biển và
bất động sản đã tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản
Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây sẽ là đòn bẩy lớn tạo đà cho bất động sản Bà Rịa -
Vũng Tàu tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới và trở nên hấp dẫn với
nhà đầu tư.
 Sự phát triển về công nghiệp và du lịch kéo theo gia tăng nhu cầu sở hữu
bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đặc biệt tại các phân khúc bất động
sản biển, bất động sản công nghiệp và bất động sản liền kề khu công
nghiệp như đất nền, nhà liền thổ...
Bà Rịa - Vũng Tàu hội tụ 5 yếu tố quan trọng để đầu tư bất động sản ,
bao gồm: lợi thế từ sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu lớn nhất Đông
Nam Á, nhiều khu công nghiệp lớn và có du lịch phát triển mạnh. Thị
trường thu hút nhà đầu tư bởi mức giá đất nền đang rẻ và nhiều dư địa
tăng giá.
Ghi nhận tại thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu, vài năm trở lại
đây, bất động sản có biến động tăng giá ổn định. Nhất là khi các thông tin về
hạ tầng như cao tốc, sân bay, mở rộng tuyến đường huyết mạch được triển
khai, bất động sản có động lực tăng giá tốt.
 Cùng thực tế mức giá bất động sản tại TP HCM và các tỉnh lân cận như
Đồng Nai, Bình Dương cũng ở mức cao, đã trở thành nguyên nhân khiến nhà
đầu tư tìm về các tỉnh lân cận tìm kiếm cơ hội.

CƠ HỘI NÀO CHO BDS BÀ RỊA - VŨNG TÀU (BRVT)?

Nói đến BRVT trước đây thì chắc là đa số mọi người sẽ nghĩ ngay đến dầu khí, còn
hiện tại chắc là du lịch biển. Ngoài hai yếu tố này thì thật khó để tìm ra được ngành
công nghiệp thứ ba của tỉnh này. Nói vậy để thấy rằng những gì BRVT có vị trí thuận
lợi, biển đẹp nhưng chưa phát huy được nhiều, chưa thật sự ấn tượng so với các
thành phố biển khác như Nha Trang, Đà Nẵng... Có lẽ sau hàng chục năm sống
trong nhung lụa với ngành khai thác dầu, chính quyền tỉnh này đã ngủ quên và
giờ mới tỉnh giấc giật mình “Nếu không có dầu khí thì chúng ta làm gì để ăn?”.
Về hạ tầng giao thông cơ bản BRVT mấy năm rồi đã làm rất tốt và có lẽ không
thua kém bất kỳ địa phương nào ở khu vực phía Nam. QL51 qua khỏi địa bàn Đồng
Nai thông thoáng và đẹp hẳn, tới cửa ngõ thành phố Vũng Tàu là 4-5 con đường lớn
nối thẳng ra biển, đường nào cũng đẹp; Từ trung tâm thành phố Bà Rịa có hàng chục
con đường lớn, thẳng tắp kết nối ra các vùng ven. Cái khó của BRVT là bị anh hàng
xóm Đồng Nai chắn ngang không cho cựa quậy gì để kết nối giao thông liên vùng.
BRVT là cửa ngõ hàng hải lớn của của Việt Nam và đóng vai trò vô cùng quan
đối với nền kinh tế vận tải biển ở khu vực phía Nam. Hầu hết hàng hóa đi qua con
đường vận tải biển của cả khu vực đều phải đi qua BRVT. Nó không khác gì trong bóng
đá, hầu hết mọi đường tấn công để dẫn đến bàn thắng đều phải qua chân Tiền vệ. Ở
vai trò của một tiền vệ, BRVT chưa phát huy được vai trò kiến thiết và kiến tạo rõ
ràng để kéo kinh tế vung Đông Nam Bộ như Hải Phòng đã làm. BRVT chưa làm
xuất sắc vai trò của người kiến thiết lối chơi, may ra đâu đó chỉ tròn vai.
Nằm bên một thị trường lớn và giàu có với gần 20 triệu dân gồm HCM, Bình Dương,
Đồng Nai nhưng BRVT chưa móc được hầu bao của người dân những địa phương
này, biến nơi đây thành một nơi nghỉ dưỡng, ăn chơi đáng phải đến. Sản phẩm du lịch
của BRVT quá nghèo nàn, không có gì ngoài… tắm biển. Người dân TPHCM đi du
lịch BRVT không phải vì sản phẩm du lịch ở đây hấp dẫn mà vì nơi đây như là “hồ
bơi’’ trong nhà, tiện thì ra bơi xíu rồi về. Nếu BRVT không cải thiện chất lượng và đa
dạng sản phẩm du lịch của mình thì sẽ rất khó thu hút khách trong tương lai khi mà
giao thông kết nối thuận tiện hơn.
 Nếu cải thiện được chất lượng du lịch và ngành công nghiệp cảng biển thì
trong 5 – 10 năm tới BRVT sẽ phát triển bùng nổ. Đó là khi sân bay Long Thành
đưa vào sử dụng và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu cũng được đưa vào sử dụng thì
khoảng cách di chuyển tới TP Vũng Tàu chỉ khoảng 30 phút. Lúc đó BRVT sẽ được
chọn là điểm đến cho những hội thảo, hội nghị quốc tế kết hợp với du lịch nghỉ dưỡng
thay vì TPHCM; Lúc đó các doanh nghiệp có nhà máy ở Đồng Nai, BRVT hoàn toàn có
thể sẽ cân nhắc việc đặt văn phòng ở VT thay vì TPHCM. Yếu tố thứ hai để BRVT tăng
tốc đó là một con đường ven biển kết nối ra khu vực miền Trung (cụ thể là Bình Thuận
và Bắc Đồng Nai). Hiện nay cái BRVT thiếu nhất chính là con đường này. Vào những
ngày nghỉ, ngày lễ biển VT chật cứng như nêm nhưng biển Phước Hải, Long Hải vẫn
vắng vẻ. Nguyên nhân là kết nối kém và gần như không có tiện ích gì.
Vậy cơ hội nào cho BDS Bà Rịa – Vũng Tàu?
Đối với thành phố Vũng Tàu tôi vẫn đáng giá rất cao về giá trị du lịch của thành phố
này. Tuy nhiên đất trống ở khu vực bãi trước gần như không còn. Hiện tại chỉ còn một
số ít khu vực đảo Gò Găng và Đảo Long Sơn, khu vực này giá cao và có vẻ không
được thuận đường. Nếu bản thân tôi đầu tư sẽ ưu tiên khu vực bãi sau từ làng du lịch
Chí Linh kéo dài qua đến Long Hải. Đây là khu vực còn nhiều đất trống, giá hợp lý, giao
thông thuận lợi.
Đối với thành phố Bà Rịa thật sự tôi không nhìn thấy bất kỳ điểm sáng nào ở
thành phố này ngoài hạ tầng giao thông. Có lẽ tỉnh BRVT ngày xưa kéo trung tâm
hành chính về thành phố Bà Rịa cũng học theo mô hình thành phố mới Bình Dương
nhưng theo tôi bây giờ họ đang cảm thấy hối tiếc. Thành phố Bà Rịa bây giờ nó dở dở
ương ương không biết làm gì để sống. Nếu phát triển du lịch dịch vụ thì ở đây không có
biển, không có danh lam thắng cảnh. Nếu phát triển công nghiệp thì không đủ quỹ đất
và uổng phí, đi ngược lại với xu hướng phát triển. Nếu phát triển nông nghiệp lại càng
không. Không ai nói và cũng chẳng ai làm chủ trương phát triển nông nghiệp giữa
thành phố cả. Bây giờ làm thế nào để kéo dân về ở, về ở thì làm gì để mà ăn là một
vấn đề nan giải với thành phố Bà Rịa. Chính vì vậy tôi không đánh giá cao tiềm năng
của thành phố Bà Rịa. Mới nhìn có vẻ đây là một thành phố năng động, cởi mở, nhiều
tiềm năng vì đường sá được phát triển đồng bộ, bài bản. Nhưng tìm hiểu kỹ thì tôi lại
thấy BDS Bà Rịa còn không bằng cả Tân Thành.
Đối với huyện Long Điền, Đất Đỏ, Xuyên Mộc sẽ rất đẹp và tiềm năng để phát
triển di lịch biển vì các lý do sau: (1) Đầu tiên hiện tại các bãi biển ở thành phố Vũng
Tàu đã quá tải, vì vậy tỉnh BRVT sẽ ưu tiên phát triển về hướng các huyện này. (2) Tiếp
theo trong tương lai BRVT và Phan Thiết sẽ kết hợp tạo thành một hành lang phát triển
kinh tế biển cực đẹp kéo dài từ TP Vũng Tàu qua các huyện này ra đến Lagi, Phan
Thiết, Mũi Né; (2) Các bãi biển khu vực này rất đẹp và sạch, hiện giờ đã có khá nhiều
khu du lịch ở Long Hải. Ngoài khu vực ven biển thì phần diện tích còn lại của Long
Điền, Đất Đỏ, Xuyên Mộc chủ yếu là đồi núi đá không có giá trị kinh tế cao. Tôi chỉ nhìn
thấy một tiềm năng duy nhất ở các núi này là phát triển du lịch tâm linh kết hợp với du
lịch biển. Tuy nhiên tôi không hy vọng một ngày nào đó các ngọn núi này sẽ bị đào lấy
đất đá và thay vào đó là chùa chiền. Đất nền ở các huyện này trong ngắn hạn tôi không
đánh giá cao nhưng trong dài hạn sẽ tốt vì khi du lịch các huyện này phát triển sẽ kéo
một lượng lớn những người trong ngành du lịch về đây sinh sống. Đất công nghiệp và
nông nghiệp ở các huyện này thì chắc không cần phải quan tâm nhiều.
Huyện Châu Đức có lẽ nên duy trì là một vùng nông nghiệp, bảo vệ rừng, nguồn
nước cho BRVT. Châu Đức giáp với Cẩm Mỹ, Đồng Nai chủ yếu là đất đỏ bazan rất
phù hợp phát triển cây ăn trái, tiêu, dược liệu… Nếu đầu tư BDS nông nghiệp ở BRVT
tôi sẽ chọn Châu Đức. Đất nền, đất công nghiệp thì không bàn tới với huyện này.
Huyện Tân Thành là địa Phương tôi mê nhất nếu không liên quan đến du lịch. Ở đây
có thị xã Phú Mỹ được đầu tư phát triển rất tốt từ nhiều năm trước nhờ các lĩnh vực liên
quan đến dầu khí. Ở đây có cảng Phú Mỹ tuyệt đẹp sau này sẽ là trợ thủ đắc lực cho
sân bay Long Thành. Ở đây có nhiều KCN lớn đã có hàng chục ngàn công nhân ổn
định. Tân Thành nằm kề bên Long Thành sau này sẽ là trung tâm công nghiệp vệ tinh
của sân bay Long Thành. Đất nền và đất công nghiệp ở đây đều rất tốt trong cả ngắn
hạn và dài hạn vì vị trí đẹp, giá còn rẻ.
Cuối cùng sẽ là Côn Đảo, huyện đảo này chúng ta không nói nhiều cũng biết đây là
một đảo sẽ phát triển rất tốt ở khu vực phía Nam, có lẽ chỉ đứng sau Phú Quốc. Sắp
tới sân bay Côn Đảo được mở rộng thì đảo này còn nhiều tiềm năng phát triển. Tuy
nhiên, nếu bạn không thật sự am hiểu (hiểu sâu) về Côn Đảo thì tôi khuyên bạn không
nên đầu tư vào đây.

Một số báo:

https://reatimes.vn/ba-ria-vung-tau-muon-chi-
dinh-giao-450ha-dat-vang--20201224000006396.html?
fbclid=IwAR0uv8D3Jsef15aIiUsSQcFaJ99EY1jULOPIXphljilE_LeZs70wHkRpYGA
http://www.baobariavungtau.com.vn/kinh-te/202108/ky-niem-30-nam-ngay-thanh-lap-
tinh-1281991-1282021-gap-rut-dua-nhung-cong-trinh-trong-diem-ve-dich-932242/
https://sohongrieng.com/tin-tuc/thi-truong-dat-nen-ba-ria-vung-tau.html
https://datnendep.vn/dat-nen-phu-my-ba-ria/bat-dong-san-thi-xa-phu-my-brvt-7-diem-
nhan-quy-hoach-2020-va-danh-gia-co-hoi-dau-tu-2021/
#Danh_gia_Co_hoi_dau_tu_bat_dong_san_Phu_My_2021
https://laodongthudo.vn/ba-ria-vung-tau-chan-chinh-tinh-trang-phan-lo-ban-nen-tren-
dat-nong-nghiep-126012.html
https://hungthinhbds.net/bat-dong-san-ba-ria-vung-tau-thom-lay-san-bay-long-thanh/
bv1667