10/17/22, 8:07 PM OneNote

Onderwerp 2.2  
Thursday, August 25, 2022  9:47 AM 

Leereenheid 2: Huurreg 
Onderwerp 2.1: Verpligtinge van die verhuurder en huurder 
 
1. Inleiding 
• Huurkontrak = wederkerige ooreenkoms = verhuurder en huurder = regte en
verpligtinge 
• Toepassing v Wet op Huurbeheer en Verbruikerswet 
• Gemeenregtelike verpligtinge v d verhuurder: 
1) Beskikbaarstelling v huursaak 
2) Instandhouding v huursaak 
3) Verskaffing v ongestoorde genot en gebruik 
4) Vergoeding vir aanhegtings en verbeterings 
• Naturalia: nie verpligtend om op skrif te stel 
 
   1.1 Beskikbaarstelling van huursaak 
1) Tydelike genot en gebruik 
• Simboliese lewering: bv lewering v sleutels vir huis 
• Daadwerklike lewering 
• Langtermynhuurkontrak = registrasie 
2) In toestand ooreengekom 
• Geen ooreenkoms – in toestand tydens kontraksluiting 
• Saak vir spesifieke doel verhuur = moet geskik wees bv: hotel 
3) Verbruikerswet: A 54 – reg om gehaltediens te eis 
• Huurperseel verhuur soos dit is? Moet steeds in goeie orde/ vry v gebreke 
 
   1.2 Instandhouding van huursaak 
• Indien verpligtinge nie nakom: kontrakbreuk 
1) Gemeenregtelik = verhuurder se verpligting 
• Kontrak: hang af v ooreenkoms 
• Geen ooreenkoms = saak moet geskik wees vir doel 
• Verpligting op huurder? 
-Bepaling streng uitgele – moet uitdruklik daarop ooreenkom 
-Indien so onderneem: Huurder verplig om herstelwerk v normale slytasie te
onderneem 
-Ongeag ooreenkoms: Huurder aanspreeklik vir skade en geringe herstelwerk
bv: ruite wat gebreek het 
2) Verbruikerswet – A 54: 
• Deurlopende instandhoudingsplig v verhuurder 
 
   1.2.1 Remedies van huurder: Beskikbaarstelling en instandhouding 
A) Spesifieke nakoming 
• Howe nie geneë om spesifieke nakoming by huurkontrakte te gee: nie
absolute reël 
• Maar nie 'n absolute reël 
-[68] Mphange v Sithole 
-Spesifieke nakoming in bepaalde gevalle toegelaat bv waar versuim
inbreuk maak op GW'e reg tot behoorlike behuising, ens. 
• Huurder kan ook spesifieke nakoming bereik: onderneem self herstelwerk 
-Met redelike kennis en verhaalkoste of trek v huurgeld af 
B) Terugtrede/ kansellasie 
• Lex commissoria – kansellasieklousule: moet in kontrak wees 
• Indien geen lex commissoria: Huursaak gebrekkig t.o.v wesenlike aspekt 
-Toets is redelike man 
• Huursaak laat gelewer en tyd vir prestasie wesenlik 
C) Skadevergoeding 
• Indien kontrakbreuk nie wesenlik 
• Vereistes: 
1) Veroorsaak deur verhuurder se optrede 
2) Kontrakbreuk tydens kontraksluiting voorsienbaar (forseeable) 
D) Vermindering v huurgeld 
• Indien kontrakbreuk nie ernstig genoeg om terugtrede te regverdig nie 
• Vermindering in verhouding tot verminderde gebruik 
• Verbruikerswet: Remedies in A 54 = gemeenregtelike remedie 
• Belangrike regsvraag: kan huurder wat in besit bly vermindering eis? 
https://onedrive.live.com/redir?resid=71115CDFC150512B%21287&page=Edit&wd=target%28Leereenheid 2.one%7C%2FOnderwerp 2.2%7C7e… 1/4
10/17/22, 8:07 PM OneNote

1) [66] Arnold v Viljoen 

-Nee 
-Toets is of huurder in besit was en nie of hy voordeel uit besit getrek het
nie 
-H moet huur betaal maar het eis vir skadevergoeding 
2) [67] Steynberg v Kruger 
-Eis vir vermindering toelaatbaar 
-Pothier-reël 
-Exceptio non adimpleti contractus (ek sal presteer as jy presteer) v
toepassing by huurkontrakte 
3) [68] Mphange v Sithole 
-Eis vir vermindering gepas in omstandighede 
Nie verpligtend dat huurder besit v huurperseel opgee om vermindering te
eis nie 
 
   1.3 Verskaffing van ongestoorde genot en gebruik 
• Verhuurder hoef nie eienaar te wees of 'n waarborg te gee dat hy op
eiendom geregtig is nie 
A) Inbreukmaking deur verhuurder 
• Kontrakbreuk: 
-Spesifieke nakoming: interdik of spoliasiebevel 
-Soms = eis vir vermindering v huurgeld 
• Noodsaaklike herstelwerk nie inbreukmaking nie: verhuurder moet redelike
kennis gee 
B) Inbreukmaking deur derdes: 
• Soos waarborg teen uitwinning by koopkontrakte 
• Huurder moet verhuurder inlig  
• Huurder mag nie  eiendom afstaan sonder virilis defensio (kragtige
verweer) 
• Geen waarborg dat derde met swakker titel nie sal inbreuk maak nie 
C) Huur gaat voor koop 
C.1) Werking van huur gaat voor koop 
• Bv: Wian huur aan Henk, Wian verkoop huis aan Karen voor verstruiking v
huurtermyn 
-Karen word nuwe verhuurder, moet huurder duld 
-slegs waar reël v toepassing is 
• Langtermynhuurkontrakte: NB – registrasie (vereiste vir beskerming) -
voorbeelde: 
-kontrak v 10 jaar of langer 
-Na keuse v huurder verlengbaar tot 10 jaar 
-Hernuwingsperiodes in ag geneem bv: 6 jaar 
-Kontrak mag vir verder 6 jaar verleng word 
• Korttermynhuurkontrakte: NB – besit (vereiste vir beskerming) 
• Huurder se saaklike reg vloei voort uit: 
I) Besit: korttermyn 
II) Registrasie: langtermyn 
• Slegs v toepassing: Huurkontrakte v grond en geboue (nie waar grond
onteien word/ roerende goed) 
C.2) Beskerming 
• Korttermyn: besit (occupation) 
• Langtermyn: 
-Registrasie 
-Geen registrasie: beskerming eerste 10 jaar, mits in besit 
• Alle latere regte is onderworpe aan huurkontrak (qui prior est in tempore) 
-Bv: as huurkontrak eerste gevestig het – selfs belangriker wees as Abssa wat
verband op betrokke eiendom verkry het 
• Geen besit of registrasie – huurkontrakte slegs bindend teenoor: 
I) Opvolgers titulo lucrativo bv: erfgename 
II) Kopers/ kredietverskaffers wat bewus is v huurkontrak (mala fide) 
III) Verkrygers titulo universali  
-Iemand wat verhuurder in regte/ alle verpligtinge opvolg (assignasie) 
 
C.3) Gevolge 
• Koper vervang die verkoper as verhuurder [69] Mignoel Properties v
Kneebone 
-Deur regswerking 
-Geen nuwe huurkontrak 
-Sessie en delegasie v regte en verpligtinge onnodig 

https://onedrive.live.com/redir?resid=71115CDFC150512B%21287&page=Edit&wd=target%28Leereenheid 2.one%7C%2FOnderwerp 2.2%7C7e… 2/4

10/17/22, 8:07 PM OneNote

• Koper (nuwe verhuurder) geregtig op huurgeld by perfecta-wording 

• Huurder het dieselfde regte as teenoor verhuurder 
-Bv: huurgeld nie verskuldig a.g.v skuldvergelyking 
• Koper egter slegs aan wesenlike bedinge v huurkontrak gebonde 
-Bv: nie gebonde aan opsie aan huurder om huurperseel te koop maar wel
aan verlengingsklousule 
• Huurder het nie keuse of hy koper as nuwe verhuurder wil duld nie 
 
   1.4 Vergoeding vir aanhegtings en verbeterings (ignoreer handboek) 
A) Toestemming 
• Huurder geregtig op vergoeding 
B) Geen toestemming/ geen onderneming vir vergoeding 
• Plakkaat v 1658 geld t.o.v landelike eiendom 
-Huurder kan slegs: Verwydering (slegs nuttige verbeterings); mag nie
beskadig 
-Vergoeding vir verbeterings slegs i.g.v toestemming 
-Huurder geen Retensiereg (bly nou hier tot vergoed deur verhuurder) 
C) Stedelike en roerende eiendom 
• Reëls v ongeregverdigde verryking 
• Vergoeding vir noodsaaklike verbeterings, nuttige verbeterings – verhoging
in markwaarde of huurder kan koste eis 
• Verwydering (gedurende huurkontrak) - huurder het retensiereg 
 
2. Verpligtinge van die huurder 
1) Betaling v d huurgeld 
2) Behoorlike gebruik v d huursaak 
3) Teruggawe by beëindiging 
 
   2.1 Verpligtinge van die huurder: Betaling van die huurgeld 
• Volgens kontrak/ Einde v huurtermyn/ Einde v periode 
• Vooruitbetaling kan slegs deur verhuurder geëis word: volgens ooreenkoms  
• Verpligting om betyds te betaal rus op die huurder 
• Plek vir betaling indien nie op ooreengekom: huurder moet na verhuurder
gaan – mits op rtyd virdatum vir betaling ooreengekom 
• Vermindering v huurgeld – algehele/ gedeeltelike vernietiging v huursaak
weens vis major 
• Versuim van huurder om betaling te ontvang = mora debitoris/ repudiasie 
-Remedies: 
A) Spesifieke nakoming, terugtrede en skadevergoeding 
B) Stilswyende hipoteek 
• LW: Huurder na beëindiging v huurkontrak in besit, nie vir huur aanspreeklik
– deliktueel of o.g.v ongeregverdigde verryking 
 
   2.1.2 Betaling van huurgeld: Stilswyende hipoteek 
• Sodra huurgeld agterstallig 
• Invecta et illata: vestig op alle roerende bates v huurder op huurperseel:
dien as sekuriteit vir agterstallige huurgeld 
-Beslaggele, verkoop – opbrengs gebruik vir agterstallige huurgeld 
• A 2 v Insolvensiewet sluit verhuurder se hipoteek in – eis teen huurder se
insolvente boedel (versekerde skuldeiser) 
• Onderhuurder se bates? 
-Slegs onderhewig aan stilswyende hipoteek mits ook huurgeld aan
onderverhuurder skuld 
• Bates v derdes ook onderhewig aan stilswyende hipoteek – slegs as: 
A) Verhuurder nie bewus dat nie huurder se bates 
B) Bates op perseel gebring  
-Met die wete dat skyn verwek moontlik is dat huurder eienaar is 
-Met bedoeling dat dit onbepaald daar sal bly 
-Vir gebruik v huurder 
-Ook slegs indien huurde se eie invecta et illata onvoldoende is 
• Hipoteek tot niet indien bates verwyder of agterstallige huur vereffen 
• Verbruikerswet: A 40 verbied gewetenlose optrede 
 
   2.2 Verpligtinge van die huurder: Behoorlike gebruik van huursaak 
• Bonus paterfamilias – persoon moet wees wat huursaak op redelike wyse
gebruik soos wat hy sy eie sake sal gebruik 
-Saak gebruik vir die doel waarvoor dit verhuur is 
-Huursaak mag nie sonder toestemming v verhuurder verander word nie 
• Remedies van verhuurder: 
https://onedrive.live.com/redir?resid=71115CDFC150512B%21287&page=Edit&wd=target%28Leereenheid 2.one%7C%2FOnderwerp 2.2%7C7e… 3/4
10/17/22, 8:07 PM OneNote

1) Spesifieke nakoming – interdik 

2) Kansellasie as kontrakbreuk wesenlik is/ lex commissoria/ verwerf
terugtredingsreg 
3) Skadevergoeding 
 
   2.3 Verpligtinge van die huurder: Teruggawe by beëindiging 
• In dieselfde toestand met inagneming v gewone slytasie (normal wear and
tear) 
• Remedies v verhuurder: 
1) Spesifieke nakoming of skadevergoeding 
2) Uitsettingsbevel: 
-Maar nie reg in eie hande 
-Uitsetting word wesenlik geraak deur wetgewing (sien regspraak) 
-Bv: Grondwet en PIE-wet 
 
3. Regte en Verpligtinge ingevolge Wet op Huurbehuising 
• A 3: Standaardbepalings: 
-Skriftelike kwitansie aan huurder v alle betalings vanaf huurder ontvang 
-Deposito mag nie meer wees as bedrag op ooreengekom 
-Inspeksie v woning – defekte en skade 
• A 4(4): Partye mag nie v standaardbepalings afstand doen nie 
• A 4(1): Toepassing v gelykheidsklousule m.b.t advertering, onderhandeling en
tydens huurtermyn 
• Huurder se reg op privaatheid 
• Verhuurder se regte: 
-Betaling v huurgeld 
-In goeie toestand terugontvang 
-Uitsetting ingevolge PIE-wet (Prevention of Illegal Eviction Act) 
-Vergoeding vir skade 
• Remedies vir nievoldoening: Huurbehuisingstribunaal 
 
 
 
 

https://onedrive.live.com/redir?resid=71115CDFC150512B%21287&page=Edit&wd=target%28Leereenheid 2.one%7C%2FOnderwerp 2.2%7C7e… 4/4