‫جامعة العربي بن مهيدي ‪ -‬ام البواقي –‬

‫عل‬‫ل‬ ‫حق‬‫ل‬
‫ل‬ ‫ق‬
‫كلبة ا و وا وم ا سباسبة‬
‫ل‬
‫ق سم‪ :‬ا حقوق‬

‫االستثمار يف العقار السياحي‬

‫يف التشريع اجلزائري‬

‫مذكرة مكملة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‬

‫تخصص‪ :‬قانون أعمال‬

‫اشراف ا أ‬
‫لسباد‪:‬‬ ‫اعداد الطالببين‪:‬‬
‫د‪/‬ابراهيم مالوي‬ ‫• كاميليا قيطون‬
‫• نجوى أوكسل‬

‫لجبة المباق سة‪:‬‬

‫جامعة العربي بن مهيدي‬ ‫أ‪ /‬محاضر ب‬ ‫الرئيس‪ :‬د‪/‬راضية بن زكري‬

‫جامعة العربي بن مهيدي‬ ‫أستاذ التعليم العالي‬ ‫المشرف‪ :‬د‪ /‬إبراهيم مالوي‬
‫جامعة العربي بن مهيدي‬ ‫أ‪ /‬مساعد أ‬ ‫العضو‪ :‬د‪ /‬فتيحة جباري‬

‫السنة اجلامعية‪:‬‬
‫‪2021-2020‬‬
 ‫جامعة العربي بن مهيدي ‪ -‬ام البواقي –‬
‫عل‬‫ل‬ ‫حق‬‫ل‬
‫ل‬ ‫ق‬
‫كلبة ا و وا وم ا سباسبة‬
‫ل‬
‫ق سم‪ :‬ا حقوق‬

‫االستثمار يف العقار السياحي‬

‫يف التشريع اجلزائري‬

‫مذكرة مكملة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‬

‫تخصص‪ :‬قانون أعمال‬

‫لسبادة‪:‬‬
‫اشراف ا أ‬ ‫اعداد الطالببين ‪:‬‬
‫د‪/‬ابراهيم مالوي‬ ‫• كاميليا قيطون‬
‫• نجوى أوكسل‬

‫لجبة المباق سة‪:‬‬

‫جامعة العربي بن مهيدي‬ ‫أ‪ /‬محاضر ب‬ ‫الرئيس‪ :‬د‪/‬راضية بن زكري‬

‫جامعة العربي بن مهيدي‬ ‫أستاذ التعليم العالي‬ ‫المشرف‪ :‬د‪ /‬إبراهيم مالوي‬
‫جامعة العربي بن مهيدي‬ ‫أ‪ /‬مساعد أ‬ ‫العضو‪ :‬د‪ /‬فتيحة جباري‬

‫السنة اجلامعية‪:‬‬
‫‪2020/2019‬‬
 ‫ف‬ ‫ع‬
‫ر و ر ان‬‫ك‬ ‫ش‬

‫ل‬ ‫ل‬ ‫ح‬ ‫ل‬

‫سلي‬
‫لم ى اشرف ا مر ن سيدبا‬ ‫عل‬ ‫لة وال س أ‬ ‫مي‬
‫ا مد للة رب العا ن والص أ‬
‫ي‬ ‫سل‬ ‫أ لت‬ ‫ص‬ ‫مح َّ‬
‫مد علبة اف ل الصلة وا م وبعد‪.‬‬
‫ل ن ه لعم ل‬
‫قابي اسكر اللة بعالي على فصلة جبث اباح ي ا جار دا ا ل ا وا ع‬
‫ض‬ ‫مب‬
‫ً‬ ‫ً‬ ‫ل‬
‫ل واخرا‪.‬‬ ‫ح‬
‫بفصلة‪ ،‬قلة ا مد او أ‬

‫ش‬ ‫أ‬ ‫ص‬ ‫ب‬ ‫أ‬ ‫ي‬ ‫ض ب ه‬ ‫كل ال سكر ل أ‬

‫ل‬
‫لسباد القا ل ا را م ملوي ا دي ف ل بال راف‬
‫على هدة المدكرة و الدي لم بباخر قي بقديم النصح و البوجبة و ا أ‬
‫لرساد‬
‫عل‬ ‫ج‬‫ب‬‫ل ب‬
‫و م ل باي جهد او م‬
 ‫إهداء‪:‬‬
‫لببباء و المرسلين‬
‫لم على جايم ا أ‬ ‫ا لحمد للة ربي العالمين و الص أ‬
‫لة و ال س أ‬
‫اهدي يمرة جهدي الي من قال قيهما‬
‫ﭧﭐﭨﭐﱡﭐ ﲢﲣﲤﲥﲦ ﲧﲨﲩﲪﲫﲬ ﲭﲮﱠ اإلرساء‪٢٤ :‬‬

‫ب‬ ‫ل‬
‫الي من باهث الكلماب و ا حروف قي وصفها ‪ ،‬و عحر القلم عن كبابة اي سيى‬
‫عيها ‪ ،‬و ال يى كابث سيدا قي جبابي و غمربيى بعطفها ‪ ،‬امى العالبة ادام اللة‬
‫عليها صجيها و ادامها‪.‬‬
‫الي ابي العالي الدي لطالما كان لي سيدا‪.‬‬
‫اطال اللة قي غمرهما و حفظهما ‪.‬‬
‫ل ل ج ب ل‬ ‫م‬
‫الي اجوبي " ج سن" و "لوي" اللدان لطالما كابا سيدا ي ‪ ،‬اي ا واي ا مبلب ‪":‬‬
‫أ‬ ‫ح‬

‫لبي كان لهن الفصل‬

‫سوسن ‪ ،‬باسمين ‪ ،‬شروق ‪ ،‬كوبر " و ضعيرببا " ابابت س " ال أ‬
‫ل‬ ‫ب‬‫س‬ ‫ي‬ ‫م‬‫ع‬‫ل‬ ‫قي م ساعدبي أ‬
‫ليمام هدا ا ل و بة اللة جابة و عاي ‪.‬‬
‫ب‬ ‫ب‬ ‫س‬ ‫م‬
‫ن‬ ‫ل‬
‫الي كل من ساعدبي قي هدا ا عمل و جاضة ‪ :‬سلوي ‪ ،‬جوي ‪ ،‬غماد ‪.‬‬

‫كاميليا‬
 ‫اإلهداء‬
‫ل يطبث اليهار الي يطاعبك و أ‬
‫ل يطبث‬ ‫الهى أ‬
‫ل يطبث اللبل الي ب سكرك و أ‬
‫اللحطاب الي‬
‫بدكرك‪.‬‬
‫الي من كللة اللة بالهببة و الوقار ‪ :‬الي من علميى لعطاء بدون ابنطار ارجو من‬
‫سب‬
‫اللة اضن يمد قي غمرك ليري فطاقا قد جان فطافها بعد طول ابنطار‪ ،‬و بقى‬
‫ل‬ ‫ل‬‫ج‬‫ب‬ ‫ك ل‬ ‫لب‬ ‫ج‬‫ن‬
‫ب‬ ‫ع‬ ‫ي‬‫ج‬ ‫أ‬
‫كلمابك وم اهيدي بها ا وم لك ل ا ى و ال رام ‪:‬والدي ا ر ر ‪.‬‬
‫م‬‫بس‬
‫لكي قي ا لجباة و ى و شر و ودي اي ن كان دعابها شر جا ى و‬
‫ح‬ ‫ن‬ ‫م‬ ‫ل‬ ‫ج‬ ‫ي‬ ‫الي م أ‬
‫م‬ ‫ل‬ ‫ل‬‫ع‬ ‫ل‬ ‫ح‬ ‫خ‬ ‫س‬ ‫بل‬
‫اب‬
‫م را ى اي ا ى ا جب ث ‪ :‬ا ى ‪.‬‬
‫الي احى العالي الدي هو سيدي و عوبي قرة عبيى جببث قل يى " غمار" ‪.‬‬
‫ب ل‬
‫الي اجوابي سكراب جباي ا مبلأب ‪ ":‬مباء ‪ ،‬امببة ‪،‬قيرور ‪ ،‬سهام "‪.‬‬
‫ل‬ ‫ح‬

‫و الي الكباكبث الصعار ‪.‬‬

‫ل‬
‫الي صدبقة غمري "سارة " وجيدبي و كل من ساعدبي قي هدا ا عمل ‪ :‬سلوي ‪،‬‬
‫بوقل ‪ ،‬كامبلبا ‪.‬‬
‫نجوى‬
‫مقد ـمـة‬
 ‫مقدمة‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫مقدمة‪:‬‬
‫ال شك أن الجزائر كغيرها من دول العالم أصبحت تولي اهتماما لتثمين تراثها السياحي‪ ،‬والنهوض‬
‫بقطاع السياحة كبديل المحروقات‪ ،‬لجلب العملة الصعبة وتوفير مناصب الشغل‪ ،‬وإن كان النهوض يقتضي‬
‫بإعطاء الجزائر مكانة مرموقة بين الدول المقصودة من طرف السياح‪ ،‬لما تملكه من المقومات الطبيعية‬
‫والتاريخية واألثرية‪ .‬ما يؤهلها ألن تكون قطبا سياحيا هاما على مستوى المغرب والبحر األبيض المتوسط‪،‬‬
‫وحتى على المستوى العالمي‪ ،‬فالجزائر تعتبر بلدا سياحيا بامتياز‪ ،‬بفضل موقعها اإلستراتيجي الذي ترتكز‬
‫عليه‪.‬‬

‫والعقار بمختلف تصنيفاته يعتبر ثروة ال تزول‪ ،‬و نخص بالذكر العقار السياحي الذي يعد العامل‬
‫األساسي و المميز النتعاش السياحة ‪ ،‬فهو يعتبر ثروة رئيسية تتجلى أهميته في األنشطة االقتصادية‬
‫المتمركزة عليه و التي تتمتع بأهمية كبيرة في عالم اليوم و يقوم عليها اقتصاد كثير من الدول التي تنطلق‬
‫من المكان التي وصلت اليها كقطاع اقتصادي قائم بذاته له مدخالته و مخرجاته‪ ،‬األمر الذي جعله يمثل‬
‫مصدر رئيسي و مهم النتعاش القطاع السياحي في عدد كبير من دول العالم ‪،‬كما يتميز المردود المادي لما‬
‫يوفره العقار السياحي أو منطق التوسع السياحي لصناعة السياحة من غيره من مردودات المرافق اإلنتاجية‬
‫بأنه مردود متفرق و متشعب و تستفيد منه مختلف األنشطة سواء االقتصادية أو االجتماعية أو السياسية أو‬
‫الثقافية أو الفنية و غيرها من األنشطة اإلنسانية ‪.‬‬

‫إن االستثمار في العقار السياحي له أهمية بالغة في إرساء التوازن االقتصادي داخل الدولة و ذلك‬
‫من خالل تأطيره و وضع نظام قانوني خاص به يراعي جميع الجوانب المتعلقة بالتنمية االقتصادية المرتبطة‬
‫بترقية االستثمار العقاري و تطويره من جهة ‪ ،‬و مراعاة االليات القانونية التي تدعم عملية االستثمار الوطني‬
‫واألجنبي في مجال العقار السياحي للنهوض بهذا القطاع الحساس الذي يدفع بعجلة التنمية و ذلك لن يكون‬
‫اال عن طريق جلب المستثمرين األجانب لتسهيل إجراءات االستثمار و دعمه من خالل المزايا و االمتيازات‬
‫التي تمنحها الدولة للمستثمرين ‪.‬‬

‫وفي ظل كل هذه المعطيات السياحية التي تحتضنها الجزائر تظهر أهمية العقار السياحي من خالل‬
‫اهتمام المشرع به منذ االستقالل بإصداره مجموعة من النصوص القانونية بشأنه‪ ،‬بداية بالمرسوم رقم ‪-64‬‬
‫‪ 190‬المؤرخ في ‪ 23‬يونيو ‪ ،1964‬المتضمن انشاء هيئة من حراس األمالك الشاغرة ذات الطابع السياحي‬
‫أو المستعملة للسياحة‪ ،‬الى ان تم وضع القانون األساسي للعقار السياحي المتمثل في األمر ‪ 62-66‬المؤرخ‬
‫في ‪ 2‬مارس ‪ 1966‬المتعلق باألماكن والمواقع السياحية‪ ،‬والقانون رقم ‪ 281-68‬المؤرخ في ‪ 20‬ديسمبر‬
‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪ 1968‬المتعلق بالحفريات وحماية األماكن واألثار التاريخية والطبيعية‪ .‬مما يبين حرص المقنن الجزائري‬
‫على العقار السياحي‪.‬‬

‫ورغم كل ذلك إال انه بقي العقار السياحي واالستثمار فيه مهمال لفترة طويلة من الزمن‪ ،‬ومنسيا من‬
‫الجهة القانونية خاصة في مرحلة السبعينات‪ ،‬مما جعل هذا الوضع ينعكس سلبا على الوجهة السياحية‬
‫للجزائر‪ ،‬جعلها تتأخر من ناحية التطور السياحي‪.‬‬

‫فكان على المشرع الجزائري اإلسراع في إعادة في النظر النظام القانوني لالستثمار في العقار‬
‫السياحي‪ ،‬بإصداره للقانون رقم ‪ 03-03‬المؤرخ في ‪ 17‬فبراير ‪ 2003‬والمتعلق بمناطق التوسع السياحي‬
‫والمواقع السياحية والقانون رقم ‪ 01-03‬المؤرخ في ‪ 17‬فبراير ‪ 2003‬المتعلق بالتنمية المستدامة للسياحة‪،‬‬
‫وتم اصدار كل هذه النصوص القانونية بغية بعث الحياة في االستثمار في العقار السياحي في الجزائر‪.‬‬

‫أهمية موضوع البحث‪:‬‬

‫تكمن أهمية الدراسة في هذا البحث الى كشف النصوص القانونية المنظمة لالستثمار في العقار السياحي‬
‫وتحليلها‪ ،‬كون هذا األخير يرتبط بجميع القطاعات األخرى كقطاع البناء والتعمير والمياه والثقافة‪ ...‬الخ‬

‫أسباب اختيار موضوع البحث‪:‬‬

‫تنقسم هذه األسباب الى أسباب ذاتية (شخصية) وأخرى موضوعية‪ ،‬تتلخص في‪:‬‬

‫األسباب الذاتية‪ :‬رغبتنا في التعرف على تخصص القانون العقاري وربطه بتخصص قانون األعمال عن‬
‫طريق البحث في دور االستثمار في العقار السياحي في تحقيق قيمة مضافة لالقتصاد الوطني ودعم أبعاد‬
‫التنمية المستدامة‪ ،‬خاصة أمام ندرة الدراسات األكاديمية المتعلقة بالموضوع الذي يتميز بالدقة‪.‬‬

‫األسباب الموضوعية‪:‬‬

‫تتجلى أسباب اختار البحث الموضوعية‪ ،‬في األهمية البالغة التي تحيط به‪ ،‬باعتباره موضوعا قانونيا‬
‫خاصا يجمع أحد أهم مفاصل قانون األعمال؛ أال وهما القانون العقاري وربطه بقانون االستثمار في مجال‬
‫السياحة‪ ،‬كما يعتبر الخوض فيه على قدر بالغ من األهمية في سبيل سبر خصوصية عملية االستثمار في‬
‫العقار السياحي وفق التشريع الجزائري‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫مقدمة‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫إشكالية موضوع البحث‪:‬‬

‫وبهدف اإلحاطة بموضوع البحث تم صياغة اإلشكالية التالية‪:‬‬

‫كيف نظم المشرع الجزائري االستثمار في العقار السياحي؟‬

‫تترتب عن هذه االشكالية تساؤالت فرعية نوردها في اآلتي‪:‬‬

‫ما مفهوم العقار السياحي؟‬

‫ما مدلول االستثمار السياحي؟‬

‫ماهي آليات االستثمار في العقار السياحي في الجزائر؟‬

‫الدراسات السابقة‪:‬‬

‫بالنسبة للدراسات السابقة المتعلقة بموضوع البحث فلم يحظى اهتمام الباحثين رغم أهميته ‪،‬اال أننا‬
‫وجدنا دراسة سابقة تتمثل في أطروحة دكتوراه للباحث خالد كواش‪ ،‬أهمية السياح في ظل التحوالت‬
‫االقتصادية في حالة الجزائر‪ ،‬أطروحة دكتوراه في العلوم االقتصادية‪ ،‬كلية العلوم االقتصادية وعلوم التسيير‪،‬‬
‫جامعة الجزائر‪.2003-2002 ،‬‬

‫صعوبات البحث‪:‬‬

‫تكمن صعوبات انجاز هذا البحث في غياب احصائيات رسمية من قبل الو ازرات المعنية فيما يخص‬
‫عدد االستثمارات و عدد العقارات الممنوحة‪.‬‬

‫غياب االجتهادات واألحكام القضائية المتعلقة بموضوع بحثنا‪.‬‬

‫المنهجية المعتمدة في البحث‬

‫في ضوء ما تقدم عالجنا موضوعنا معتمدين على المنهج الوصفي التحليلي نظ ار لطبيعة الموضوع‬
‫وهذا لتوضيح النصوص القانونية التي تتعلق بالعقار السياحي من الشريعة العامة والقوانين األخرى كقانون‬
‫‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع و المواقع السياحية باعتبار هذه األخيرة أهم أشكال العقار السياحي‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫مقدمة‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫تقسيم خطة البحث‪:‬‬

‫قمنا بتقسيم خطة موضوع الدراسة الى فصلين كاآلتي‪:‬‬

‫الفصل األول‪ :‬بعنوان اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‪ ،‬تم تقسيمه الى ثالثة مباحث‪ :‬المبحث األول بعنوان‬
‫مفهوم العقار السياحي‪ ،‬والمبحث الثاني بعنوان أهمية العقار السياحي وطرق اكتسابه والمبحث الثالث بعنوان‬
‫األساس القانوني الستغالل العقار السياحي وطرق حمايته‪.‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬بعنوان اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‪ ،‬وبدوره كذلك تم تقسيمه الى ثالثة مباحث‪ :‬المبحث‬
‫األول بعنوان تهيئة وتسيير العقار السياحي‪ ،‬والمبحث الثاني بعنوان آليات اإلستثمار في العقار السياحي‪،‬‬
‫والمبحث الثالث بعنوان معوقات اإلستثمار السياحي المرتبطة بالعقار السياحي والمنازعات المتعلقة به‪.‬‬

‫و كخالصة لبحثنا توصلنا الى مجموعة من النتائج العلمية التي نصبو أن تخدم الموضوع ‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫الفصـل ا أ‬
‫لول‪:‬‬
‫ب‬ ‫ش‬ ‫لت‬ ‫ق‬ ‫ح‬ ‫ل‬ ‫ل‬ ‫ق‬ ‫ي‬‫ب‬
‫ل مار ي ا عقار ا سبا ى ي ا ر ع‬‫س‬ ‫اأ‬
‫ل‬
‫ا حرابري‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫تمهيد ‪:‬‬

‫الفصل األول‪ :‬االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫يعد العقار السياحي من أهم موارد االقتصاد الوطني‪ ،‬من خالل عملية االستثمار الفعال والمستمر‪.‬‬
‫وذلك لن يكون إال بناءا على نظام قانوني متميز‪ ،‬لذلك اهتم به المشرع الجزائري منذ االستقالل عبر عدة‬
‫نصوص قانونية دون إعطاء مفهوم محدد له‪ ،‬بل اكتفى بتعريفه عبر مكوناته المشكلة له وخصائصه التي‬
‫تميزه عن غيره‪.‬‬
‫إن الوقوف على حقيقة العقار السياحي تقتضي منا في هذا الفصل أوال تقديم مفهوم للعقار السياحي‬
‫(المبحث األول) أهميته وطرق اكتسابه (المبحث الثاني) واألساس القانوني الستغالل العقار السياحي وطرق‬
‫حمايته (المبحث الثالث)‬
‫المبحث األ ول‪ :‬مفهوم العقار السياحي‬
‫يعتبر العقار السياحي من بين األوعية العقارية الموجهة لالستثمار المنتج‪ ،‬ومما البد أن قيمته قد‬
‫ظهرت حديثا نتيجة البعد السياحي وعدم معرفة وإدراك فوائد ومميزات هذه الثروة فبالنسبة لالقتصاد الوطني‬
‫فبدأ االهتمام به مع االنفتاح االقتصادي وهو ما دفع بالمشرع الجزائري إلى استدراك االستثمار العقاري في‬
‫المجال السياحي‪ ،‬وهذا ما سيتم التطرق إليه في هذا المبحث من خالل تعريف العقار السياحي وتشكيلة‬
‫(المطلب األول) وتبيان مكوناته وخصائصه (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬تعريف وتشكيل العقار السياحي‬
‫يعتبر العقار السياحي حجر أساسي في تطوير االستثمار والتنمية االقتصادية واالجتماعية إذ انه‬
‫أحد الدوافع األساسية للنمو من خالل الزيادة في الناتج الداخلي وتوفير مواد أولية إضافية‪ ،‬فيعتبر االستثمار‬
‫قاعدة صلبة تدل على وجود سياحة متطورة وهذا راجع على ما توفره من شروط أساسية لتنميته وتطويره‪،‬‬
‫وقبل التطرق فيه بعمق وجب علينا تعريفه (الفرع األول) ثم تشكيله (الفرع الثاني)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف العقار السياحي‬
‫لقد وعت الجزائر منذ االستقالل باالهتمام بهذا النوع من العقارات من خالل العديد من النصوص‬
‫القانونية والتنظيمية الصادرة في هذا الشأن وهذا يدل على إدراك المشرع الجزائري ألهمية هذه الثروة بالنسبة‬
‫لالقتصاد الوطني‪ ،‬لذا سوف نتطرق في هذا الفرع إلى التعريف القانوني للعقار السياحي (أوال) والتعريف‬
‫الفقهي له (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬التعريف القانوني للعقار السياحي‬
‫إن المشرع الجزائري لم يقدم تعريفا دقيقا ومحددا للعقار السياحي‪ ،‬وهذا ما يتضح من خالل‬
‫النصوص القانونية والتنظيمية المنظمة له في القانون المدني‪ ،‬أو في ظل المرسوم رقم ‪ 75-66‬المؤرخ في‬
‫‪ 1966-04-04‬المتضمن تطبيق األمر ‪ 62-66‬المؤرخ في ‪ 1966-03-26‬المتعلق بالمناطق واألماكن‬
‫‪6‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫السياحية والضبط المادة ‪ 13‬منه‪ 1‬حيث نجد أن المشرع الجزائري اكتفى بذكر الحقوق العقارية الواردة داخل‬
‫المناطق واألماكن السياحية‪ ،‬وحتى بعد إلغاء هذا األمر بقي األمر على حاله‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫فانه وبموجب القانون ‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية‪ ،‬واستقراءا للمادة ‪ 20‬منه‬
‫التي جاء فيها‪" :‬يتشكل ا لعقار السياحي القابل للبناء من األراضي المحددة لهذا الغرض في مخطط التهيئة‬
‫السياحية‪ ،‬يضم األراضي التابعة لألمالك الوطنية العمومية الخاصة والتابعة للخواص"‪ ،‬والمالحظ من نص‬
‫هذه المادة أن المشرع قد أورد مصطلح العقار السياحي من خالل تبيان تشكيلته‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬التعريف الفقهي للعقار السياحي‬
‫أمام عدم وجود تعريف قانوني دقيق للعقار السياحي برزت بعض المحاوالت الفقهية القائمة على‬
‫أساس استقراء ما هو وارد في ظل مجموع النصوص القانونية والتنظيمية المنظمة للعقار السياحي ‪ 3‬على‬
‫غرار انه‪" :‬مجموع األمالك الوطنية الخاصة والعمومية المبنية أو غير المبينة التي توجد داخل المناطق‬
‫المخصصة للسياحة‪ ،‬وتتمثل هذه األخيرة في األراضي المخصصة لالستثمار والتوسع السياحي‪ ،‬يهدف هذا‬
‫النوع من العقارات إلى تشجيع رؤوس األموال الوطنية واألجنبية على االستغالل واالستثمار في النشاط‬
‫السياحي لتحقيق التنمية االقتصادية واالجتماعية من خالل العائدات المالية التي تحققها هذه المنشئات‬
‫‪4‬‬
‫السياحية والتي تدعم حركية االقتصاد الوطني‬
‫كما تم تعريفه أيضا على انه‪" :‬مجموع األراضي القابلة للبناء الموجودة داخل مناطق التوسع السياحي‬
‫والمواقع السياحية‪ ،‬والمحددة في مخطط التهيئة السياحية‪ ،‬التي تمنح لصاحبها حق االستغالل السياحي في‬
‫حدود القوانين المنظمة لقطاع السياحة ‪ ،5‬وعرف كذلك‪ ":‬كل ما هو ثابت في مجال لسياحة كفنادق والمركبات‬
‫السياحية والحمامات االستشفائية‪ ،‬والقرى السياحية المنجزة في إطار االستثمار‪ ،‬أو هو وعاء من األراضي‬
‫‪6‬‬
‫المحدد والمصنف على انه سياحي ألجل استغالله في مجال السياحة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 13‬من المرسوم رقم ‪ 75-66‬المؤرخ في ‪ 1966-04-04‬المتضمن تطبيق األمر رقم ‪ 76-66‬المؤرخ في ‪-26‬‬
‫‪ .1966-03‬والمتعلق بالمناطق واألماكن السياحية‪ ،‬ج ر العدد ‪ ،8‬المؤرخ في ‪ ،1966-04-08‬ص‪ ،336‬الملغى‬
‫المادة ‪ 20‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المؤرخ في ‪ 2003-02-17‬يتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية المعدل والمتمم‪،‬‬ ‫‪2‬‬

‫ج ر العدد ‪ ،11‬المؤرخ في ‪ .2003-02-19‬ص‪.120‬‬

‫‪3‬‬
‫جلول بن سيدرة‪ ،‬العقار السياحي في الجزائر مفهومه وموارده في ظل مجموع النصوص القانونية والتنظيمية‪ ،‬المجلة الجزائرية‬
‫للحقوق والعلوم السياسية العدد‪ ،1‬المركز الجامعي احمد بن يحيى الونشريس تيسمسيلت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬يونيو ‪ ،2016‬ص‪.120‬‬
‫خليفي محمد‪ ،‬النظام القانوني لالستثمار في العقار السياحي بالجزائر‪ ،‬مجلة القانون والعلوم السياسية‪ ،‬العدد‪ ،4‬المركز‬ ‫‪4‬‬

‫الجامعي النعامة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان ‪ ،2016‬ص‪.86‬‬

‫فضيلة عينين‪ ،‬النظام القانوني لالستثمار السياحي في الجزائر‪ ،‬مذكرة ماجستير في القانون الخاص‪ ،‬تخصص قانون أعمال‪،‬‬ ‫‪5‬‬

‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب البليدة‪ ،‬جانفي ‪ ،2010‬ص‪.86‬‬

‫أمال مشتي‪ ،‬العقار كآلية محفزة لالستثمار‪ ،‬مذكرة ماجستير في القانون الخاص‪ ،‬قانون األعمال‪ ،‬كلية الحقوق جامعة سعيد‬ ‫‪6‬‬

‫دحلب بالبليدة‪ ،‬جانفي ‪ ،2010‬ص‪.86‬‬

‫‪7‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫وهناك من عرف العقار السياحي أيضا بأنه‪" :‬مجموعة األراضي والمباني المختصة لألنشطة السياحية‬
‫التي تتشكل جزءا من مناطق التوسع السياحي‪ ،‬يضاف إليها اآلثار والمدن األثرية المختلفة المعترف بأهميتها‬
‫‪1‬‬
‫التاريخية والثقافية"‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬تشكيل العقار السياحي‬
‫إن المقصود من تشكيل العقار السياحي هو تحديد الطبيعة القانونية لملكيته‪ ،‬وقد أظهر المشرع‬
‫الجزائري ذلك من خالل نص المادة ‪ 19‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع السياحي والمواقع‬
‫السياحية التي جاء فيها‪ " :‬أي كانت الطبيعة القانونية لألراضي الموجودة داخل مناطق التوسع والمواقع‬
‫السياحية"‪ ،‬وكذا نص المادة ‪ 20‬من نفس القانون التي تنص على‪ ":‬يتشكل العقار السياحي القابل للبناء من‬
‫األراضي المحددة لهذا الغرض في مخطط التهيئة السياحية ويضم األراضي التابعة لألمالك الوطنية العمومية‬
‫‪2‬‬
‫والخاصة وتلك التابعة للخواص"‬
‫من خالل االعتماد على نصي هاتين المادتين‪ ،‬ونصوص قانونية أخرى‪ ،‬نستخلص أن العقار‬
‫السياحي تختلف فيه الطبيعة القانونية لملكيته إذ قد يكون ملكا للدولة‪ ،‬وهذا ما سنتطرق إليه (أوال) أو قد‬
‫يكون ملكا للخواص (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬العقار السياحي المملوك للدولة‬
‫لقد شهدت الجزائر مراحل عديدة‪ ،‬مر عليها مفهوم األمالك الوطنية في القانون الجزائري وكان ذلك‬
‫نتاج التوجهات السياحية واالقتصادية العامة‪ ،‬بداية بمرحلة االشتراكية التي تميزت بتوسع نطاق األمالك‬
‫الوطنية ولكن كانت ممنوعة من التصرف وفي حالة التصرف طبقت الصراحة في الرقابة والتسيير‪ ،‬بعد ذلك‬
‫صدر دستور ‪ 1989‬فأصبح من الضروري مسايرة التطورات بفعل تبني نظام اقتصاد السوق‪ ،‬حيث جاء في‬
‫نص المادة ‪ 17‬منه‪ " :‬الملكية العامة هي ملك المجموعة الوطنية وتشمل باطن األرض‪ ،‬والمناجم‪ ،‬والمقاطع‪،‬‬
‫والموارد الطبيعية للطاقة‪ ،‬والثروات المعدنية الطبيعية والحية‪ ،‬في مختلف مناطق األمالك الوطنية البحرية‪،‬‬
‫والمياه والغابات‪ ،‬كما تشمل النقل بالسكك الحديدية‪ ،‬والنقل البحري والجوي والبريد والمواصالت السلكية‬
‫والالسلكية وأمالكا أخرى محددة في القانون‪ ".‬كما نصت المادة ‪ 18‬منه على أن‪ :‬األمالك الوطنية يحددها‬
‫القانون‪ ،‬وتتكون من األمالك العمومية والخاصة التي تملكها كل من الدولة والوالية والبلدية‪ ،‬يتم تسيير‬
‫‪3‬‬
‫األمالك الوطنية طبقا للقانون"‬

‫‪1‬‬
‫سميحة حنان خوادجية‪ ،‬محاضرات في مقياس العقار الصناعي‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة قسنطينة ‪،2016-2015 ،01‬‬
‫ص‪.13‬‬
‫المادتين ‪ 19‬و‪ 20‬من القانون ‪ 03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.16‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫المادتين ‪ ،18-17‬من الدستور ‪.1989‬‬
‫‪8‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫واستخالصا للمادتين المذكورتين أعاله فان األمالك الوطنية تشتمل على مجموع األمالك والحقوق‬
‫المنقولة والعقارية التي تحوزها الدولة وجماعتها اإلقليمية في شكل ملكية عمومية أو خاصة التي تملكها كل‬
‫من الدولة والوالية والبلدية التي يتم تسييرها وفقا للقانون‪.‬‬
‫حيث تنص المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 30-90‬المتضمن قانون األمالك الوطنية المعدل والمتمم على‬
‫ما يلي‪ ":‬تشتمل األمالك الوطنية على مجموع األمالك والحقوق المنقولة والعقارية التي تحوزها الدولة‬
‫وجماعتها اإلقليمية في شكل ملكية عمومية أو خاصة وتتكون هذه األمالك الوطنية من‪:‬‬
‫‪ -‬األمالك العمومية والخاصة التابعة للدولة‪.‬‬
‫‪ -‬األمالك العمومية والخاصة التابعة للوالية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬األمالك العمومية والخاصة التابعة للبلدية‪.‬‬
‫أي أن المال العام أصبح بموجبه ينقسم إلى أموال عامة تشتغل مباشرة من طرف الجمهور أو‬
‫تخصص للنفع العام‪ ،‬أما األمالك الوطنية الخاصة فهي قابلة لالستغالل بما يجلب العائدات المالية‪ ،‬تؤدي‬
‫وظيفة استهالكية‪ ،‬يحكمها القانون الخاص وفقا لقواعد تتسم بعدم المرونة إلى غاية صدور األمر رقم ‪-08‬‬
‫‪ 04‬الذي يحدد شروط و كيفيات منح االمتياز لألراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز‬
‫‪2‬‬
‫مشاريع استثمارية (المعدل والمتمم) بما حمله من تعديالت اقتضتها توجه الدولة نحو االستثمار وتنميته‬
‫وقد أكد قانون ‪ 30-90‬المتعلق باألمالك الوطنية والمذكور أعاله هذا التقسيم‪ ،‬وعليه تقوم بتحديد العقار‬
‫السياحي الذي يندرج ضمن األمالك الوطنية العمومية والخاصة مفادها أن يكون ملكا للدولة أو احد هيئاتها‪،‬‬
‫كما تجدر المالحظة أن نص المادة ‪ 20‬من القانون ‪ 03-03‬لم يحدد إذا كانت األراضي تابعة لألمالك‬
‫الوطنية العمومية والخاصة هي تلك التابعة للدولة فقط أم التابعة للمجموعات اإلقليمية أيضا وبما أن النص‬
‫جاء مطلقا ولم يحدد حص ار جهة معينة سنأخذ به على إطالقه أي أن األراضي التابعة لألمالك الوطنية‬
‫العمومية والخاصة وهي تلك التابعة للدولة والوالية والبلدية‪ ،‬وانطالقا من ذلك سنحاول تحديد العقار السياحي‬
‫‪3‬‬
‫الذي يندرج ضمن األمالك الوطنية العمومية والخاصة‬

‫المادة ‪ 2‬من القانون رقم ‪ 30-90‬المؤرخ في ‪ 1990-12-01‬المتضمن قانون األمالك الوطنية المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر العدد‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ،2‬المؤرخ في ‪ ،1990-12-02‬ص‪.1664‬‬
‫‪2‬‬
‫األمر رقم ‪ 04-08‬يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة‪ ،‬والموجهة النجاز‬
‫مشاريع استثمارية‪ ،‬المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر العدد ‪ 49‬المؤرخ في ‪ 3‬سبتمبر سنة ‪.2008‬‬
‫بن خليف هشام‪ ،‬حماية العقار في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬قانون عقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة زيان عاشور بالجلفة‬ ‫‪3‬‬

‫السنة الجامعية ‪ ،2016-2015‬ص‪.16‬‬

‫‪9‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪ -1‬العقار السياحي التابع لألمالك الوطنية العمومية‪:‬‬

‫حسب نص المادة ‪ 14‬من القانون رقم ‪ 30-90‬المذكور أعاله فان األمالك الوطنية العمومية التابعة‬
‫للدولة والجماعات المحلية تتكون من األمالك العمومية الطبيعية واألمالك العمومية االصطناعية‪ ،‬وهي في‬
‫‪1‬‬
‫الحالتين غير قابلة للتصرف والتقادم والحجز‪.‬‬
‫أ‪ -‬األمالك الوطنية العمومية الطبيعية‪:‬‬
‫هي أمالك تشكلت من ظواهر طبيعية‪ ،‬خارجة على قدرة اإلنسان في تكوينها ‪ ،2‬حيث تقوم الدولة‬
‫بإثبات وجودها وتحديد نطاقها كممتلكات عامة فإنها عادة ما تشمل األمالك العمومية البحرية والبحيرات‬
‫والمساحات المائية األخرى أو المجاالت الموجودة من حدودها‪3.‬واألمالك الوطنية الطبيعية ليست مذكورة‬
‫على سبيل الحصر‪ ،‬وإنما على سبب المثال وهو ما تفيده عبارة " تشمل األمالك الوطنية العمومية الطبيعية‬
‫‪4‬‬
‫خصوصا على ما يلي‪:‬‬
‫ب‪ -‬األمالك الوطنية االصطناعية‪:‬‬
‫حسب نص المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 30-90‬المتعلق باألمالك الوطنية المعدل والمتمم فإن‬
‫األمالك الوطنية االصطناعية تشمل من المنشآت الفنية الكبرى واألماكن األثرية والحدائق المهيأة‪ ،‬أي أنها‬
‫أمالك من صنع اإلنسان وهي مذكورة على سبيل المثال وهو ما تفيده عبارة" شمل األمالك العمومية‬
‫االصطناعية" ‪.5‬تشمل وهذه األمالك تعتبر عقار سياحي لكونها تحتوي على أنشطة ومعالم سياحية ‪ 6‬حيث‬
‫‪7‬‬
‫يعتبر العقار حاضنا لها‪.‬‬
‫إن هذا النوع من العقار السياحي ال لبس في طبيعته القانونية‪ ،‬فيبقى اإلشكال في األراضي التي‬
‫توجد داخل مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية والمناطق المحمية غير المصنفة ضمن األمالك‬
‫الوطنية العمومية كلها مما يترتب عليه عدم إمكانية القول مثال ‪ :8‬بأن كل مناطق التوسع السياحي هي من‬

‫المادة ‪ 14‬من القانون رقم ‪ ،30-90‬السابق الذكر‪ ،‬ص ‪.1665‬‬ ‫‪1‬‬

‫سهام عبدلي‪ ،‬ملخص االمالك الوطنية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬فسم القانون العام‪ ،‬السنة الثالثة‪ ،‬جامعة منتوري قسنطينة ‪ ،01‬السنة‬ ‫‪2‬‬

‫الجامعية ‪ ،2015-2014‬ص‪.10‬‬
‫المادة ‪ 15‬من القانون رقم ‪ ،30-90‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.1665‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫سهام عبدلي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.10‬‬
‫المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ ،30-90‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.1665‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪6‬‬
‫مجدي حديد‪ :‬حماية العقار السياحي‪ ،‬مجلة االجتهاد للدراسات القانونية واالقتصادية‪ ،‬المركز الجامعي تامنغست‪ ،‬العدد‪،05‬‬
‫‪ ،2018‬ص‪.16‬‬
‫سي حسين‪ ،‬النظام القانوني والمؤسساتي للعقار السياحي في الجزائر‪ ،‬مذكرة ماستر في القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪،‬‬ ‫‪7‬‬

‫جامعة يحي فارس بالمدية‪ ،2013-2012.‬ص‪.16‬‬

‫‪8‬‬
‫بن خليف هشام‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.16‬‬
‫‪10‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫األمالك الوطنية إال بعد اقتناء كل األراضي المشكلة لمنطقة التوسع السياحي من قبل الوكالة الوطنية لتنمية‬
‫السياحة حسب أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 1385-06‬ومن ثمة إدراجها ضمن األمالك الوطنية العمومية‪.‬‬
‫وعليه فإن هذا النوع من العقار السياحي يتم اقتنائه ومن ثمة إدراجه ضمن األمالك الوطنية العمومية بموجب‬
‫إجراء تعيين الحدود والتصنيف حسب المادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ 30-90‬المعدل والمتمم‪. 2‬‬
‫‪ -2‬العقار السياحي التابع لألمالك الوطنية الخاصة‬
‫يتشكل العقار السياحي التابع لألمالك الوطنية الخاصة سواء كانت للدولة أو المجموعات اإلقليمية‬
‫والبلدية‪ ،‬من األراضي الواقعة داخل مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية وقد تكون أراضي قد تم إلغاء‬
‫تخصيصها أو تصنيفها كأراضي تابعة لألمالك الوطنية العامة وهي قابلة للبيع واإليجار والتبادل من اجل‬
‫انجاز البرامج االستثمارية المحددة في مخطط التهيئة السياحية للوكالة الوطنية للتنمية السياحية طبقا التفاق‬
‫ودي‪. 3‬‬
‫جميع األحكام التي تنطبق على العقار السياحي التابع لألمالك الوطنية الخاصة منصوص عليها في‬
‫المواد من ‪ 38‬إلى ‪ 58‬من القانون ‪ 30-90‬المتعلق باألمالك الوطنية المعدل والمتمم‪ ،‬الواردة تحت القسم‬
‫الثالث " تكوين األمالك الوطنية الخاصة "‪ ،‬مع مراعاة األحكام الخاصة بالعقار السياحي الواردة في‬
‫النصوص القانونية المنظمة له‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬العقار السياحي ملك للخواص‬
‫يكون العقار السياحي في هذه الحالة في شكل ملكيات عقارية خاصة‪ ،‬أي مملوكة لألفراد ‪ ،4‬والملكية‬
‫العقارية الخاصة هي عبارة عن التمتع والتصرف في المال العقاري من اجل استعمال األمالك وفق طبيعتها‬
‫أو أغراضها ‪ 5‬والملكية العقارية الخاصة يضمنها الدستور وتخضع لآلمر رقم ‪ 58-75‬المتضمن القانون‬
‫المدني‪.‬‬
‫ويتكون العقار السياحي المملوك للخواص من األراضي التي تعود ملكيتها األصلية للخواص إال انه ذات‬
‫طابع سياحي وتقع داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية‪ ،‬وتكون قابلة للبناء طبقا لما ورد في مخطط‬
‫التهيئة السياحية المعد طبقا للقانون‪ ،‬كما انه إذا دعت الضرورة تلجأ الوكالة الوطنية لتنمية السياحة إلى‬

‫‪1‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،385-06‬المؤرخ في ‪ 28‬أكتوبر‪ ، 2006‬يحدد كيفيات ممارسة الوكالة الوطنية لتنمية السياحة حق‬
‫المنفعة داخل مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،74‬المؤرخ في ‪ 05‬نوفمبر ‪.2006‬‬
‫المادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ ،30-90‬السابق الذكر‪ ،‬ص ‪.1668‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫بن خليف هشام‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.16‬‬
‫‪4‬‬
‫عايدة مصطفاوي‪ ،‬التنظيم القانوني للعقار السياحي في الجزائر‪ ،‬مجلة البحوث والدراسات القانونية والسياسة‪ ،‬العدد ‪،06‬‬
‫جامعة علي لونيسي‪ ،‬البليدة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬نوفمبر ‪ ،2014‬ص‪.168‬‬
‫‪5‬‬
‫عمر حمدي باشا‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت وأحدث األحكام‪ ،‬ط‪ .2‬دار هومة الجزائر‪،2014 ،‬‬
‫ص‪.05‬‬
‫‪11‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫اقتناءها‪ ،‬حسب ما جاء في نص المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 103-03‬المذكور سابقا وبناء على ذلك فإنه‬
‫في هذه الحالة يفترض إما أن يكون العقار السياحي مبنى أو قابل للبناء أو أراضي تحتوي على خصائص‬
‫سياحية محمية‪ ،‬إال انه في الغالب األعم يكون العقار السياحي في هذه الحالة عبارة عن فنادق وقوى سياحية‬
‫‪2‬‬
‫أو حمامات أو مطاعم‪ ،‬تم انجازها في إطار االستثمار السياحي من قبل الخواص‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬مكونات وخصائص العقار السياحي‬
‫تعتبر الجزائر من أكثر الدول الغنية بالموارد الطبيعية ومنها العقار السياحي الذي يعد عامل أساسي‬
‫لجلب االستثمار فيه فهو يتميز بمكوناته والمتمثلة في المناطق المشكلة له وهذا ما سيتم التطرق له في (الفرع‬
‫األول) بعنوان مكونات العقار السياحي‪ ،‬وهو أيضا يتميز بخصائص تميزه عن غيره من العقارات والمعنونة‬
‫كاآلتي في (الفرع الثاني) بخصائص العقار السياحي‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مكونات العقار السياحي‬
‫بحسب ما هو منصوص عليه في القوانين والتنظيمات الواردة بشأن العقار السياحي فان أهم مكوناته‬
‫يتم استنتاجها من األساس القانوني األول له‪ ،‬األمر ‪ 62-66‬المؤرخ في ‪ 1966-03-26‬المتعلق بالمناطق‬
‫واألماكن السياحية (الملغى) وباستقرائنا لنص المادة ‪ 02‬منه والتي تنص على ‪ ":‬من تحقيق مخطط خاص‬
‫بالتنظيم السياحي سيجري تحديد مناطق وأماكن ذات أولوية سياحية خاضعة للتدابير الخصوصية لحمايتها‬
‫‪4‬‬
‫وبموجب القانون رقم ‪ 03-03‬المؤرخ في ‪2003-02-17‬‬ ‫‪3‬‬
‫حيث ستبدأ الجهود لتجهيزها واستثمارها‬
‫استبدلت كلمة مناطق واألماكن السياحية‪ ،‬ومن خالل هذا فإن العقار السياحي يشتمل على كل من مناطق‬
‫التوسع السياحي وهذا ما سنطرق إليه في ( أوال) والمناطق السياحية والمناطق المحمية ( ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬مناطق التوسع السياحي‬
‫استنادا لنص المادة ‪ 01-02‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية‬
‫فإنه يقصد بمناطق التوسع السياحي‪" :‬كل منطقة أو امتداد من اإلقليم يتميز بصفات أو بخصوصيات‬
‫طبيعية وثقافية وبشرية وإبداعية مناسبة للسياحة‪ ،‬مؤهلة إلقامة أو تنمية منشأة سياحية‪ ،‬ويمكن استغاللها في‬
‫‪5‬‬
‫تنمية نمط وأكثر من السياحة ذات مردودية‪.‬‬
‫إن ما يستنتج من نص المادة المذكورة أعاله أن مناطق التوسع السياحي هي عبارة عن فضاء غير‬
‫مبني أو قابل للبناء مؤهل إلقامة منشآت سياحية واستغاللها لتطوير أي نوع من السياحة التي تدر مداخيل‬

‫المادة ‪ 3-22‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫منى حنيش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.18‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 2‬من األمر رقم ‪ 62-66‬المؤرخ في ‪ 1966-03-26‬المتعلق بالمناطق واألماكن السياحية ن ج ر العدد ‪،44‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،1981-11-03‬ص‪.1520‬‬
‫القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫المادة‪ ،01-02‬القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.15‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪12‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫معتبرة على غرار المؤسسات الفندقية‪ ،‬األقطاب السياحية لالمتياز‪ ،‬الشواطئ والمياه الحموية وهو ما سنفصل‬
‫‪1‬‬
‫فيه على النحو اآلتي‪:‬‬
‫‪ -1‬المؤسسات الفندقية‪:‬‬
‫حسب نص المادة ‪ 03-04‬من القانون رقم ‪ 01-99‬المؤرخ في ‪ .1999-01-06‬يحدد القواعد‬
‫المتعلقة بالفندقة ‪ ،2‬وتطبيق األحكام هذا القانون صدر المرسوم التنفيذي رقم ‪ 3158-19‬المؤرخ في ‪-30‬‬
‫‪ 2019-04‬يعرف المؤسسات الفندقية ويحدد شروط وكيفيات استغاللها واعتماد مسيرها‪ ،‬حيث جاء في‬
‫الفصل األول منه هذا األخير يحمل عنوان تعريف المؤسسات الفندقية‪ ،‬وخاصة المادة ‪ 01-02‬منه‪ " :‬يقصد‬
‫بمؤسسة فندقية‪ ،‬في مفهوم هذا المرسوم كل مؤسسة ذات طابع تجاري تستقبل زبائن مارين أو مقيمين دون‬
‫أن يتخذوها سكنا لهم وتوفر لهم أساسا خدمات اإلقامة مصحوبة بالخدمة المرتبطة بها‪".‬‬
‫غير أن مفهوم المؤسسات الفندقية واسع ال ينحصر في الفنادق فقط حيث تشمل حسب المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 158-19‬المذكور أعاله في مادته ‪ 403‬على المؤسسات الفندقية موضوع هذا المرسوم هي‪:‬‬
‫"الفنادق والمركبات السياحية أو قرى العطل‪ ،‬شقق الفنادق أو اإلقامة الفندقية‪ ،‬الموتيالت أو نزل الطريق‬
‫الخيمات السياحية"‪.‬‬
‫‪ -2‬الشواطئ‪:‬‬
‫يمكن اعتبار الشواطئ عقار سياحي‪ ،‬وهذا بالرجوع إلى نص المادة ‪ 02-08‬من القانون ‪03-03‬‬
‫المعنون بمناطق التوسع والمواقع السياحية ‪ 5‬نجد بأنه يمكن أن تمتد المنطقة المحددة أو المصرح بها على‬
‫أنها مناطق التوسع السياحي إلى الملك الوطني العمومي البحري‪ ،‬وقد عرف الشاطئ حسب المادة ‪02-03‬‬
‫في مفهوم القانون رقم ‪6 02-03‬المؤرخ في ‪ 2003-02-17‬المحدد للقواعد العامة لالستعمال واالستغالل‬
‫السياحيين للشواطئ‪ ،‬هو عبارة عن ‪ ":‬شريط إقليمي للساحل الطبيعي يضم المنطقة المغطاة بأمواج البحر في‬
‫أعلى مستواها خالل السنة في الظروف الجوية العادية والملحقات المتاحة لها‪ ،‬والتي تضبط حددوها بحكم‬
‫موقعها وقابليتها السياحية الستقبال بعض التهيئات بغرض استغاللها السياحي"‪.‬‬

‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬طرق اكتساب العقار السياحي في القانون الجزائري‪ ،‬مجلة االجتهاد للدراسات القانونية‬ ‫‪1‬‬

‫واالقتصادية‪ ،‬المجلد ‪ ،08‬العدد‪ ،02‬جامعة غرداية‪ ،‬الجزائر‪ ،2019 ،‬ص‪.224‬‬

‫المادة ‪ 03-04‬من القانون رقم ‪ ، 01-99‬المؤرخ في ‪ 1999-01-06‬يحدد القواعد المتعلقة بالفندقة ج ر العدد ‪،02‬‬ ‫‪2‬‬

‫المؤرخ في ‪ ،1999-01-10‬ص‪.04‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪01-02‬ن المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،158-19‬المؤرخ في ‪ ،2019-04-30‬يعرف المؤسسات الفندقية ويحدد شروط‬
‫وكيفيات استغاللها وتصنيفها واعتماد مسيرتها‪ ،‬ج ر العدد ‪ 33‬المؤرخ في ‪ ،2019-05-19‬ص‪.04‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،158-19‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.05‬‬
‫المادة ‪ 02-08‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.15‬‬ ‫‪5‬‬

‫المادة ‪ 02-03‬من القانون رقم ‪ ،02-03‬المؤرخ في ‪ ،2003-04-17‬يحدد القواعد العامة لالستعمار واالستغالل‬ ‫‪6‬‬

‫السياحيين للشواطئ‪ ،‬ج ر العدد ‪ ،11‬المؤرخ في ‪.2003-02-19‬‬

‫‪13‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪ -3‬الساحل‪:‬‬
‫يقصد بالساحل ذلك الجزء البري المحاذي للمياه البحرية ذو عرض قدره عدة كيلومترات‪ ،‬والذي يمكن‬
‫أن يتضمن أيضا المياه اإلقليمية باإلضافة إلى انه وسط ديناميكي تحديده وتهيئته وتسييره‪ ،‬يتطلب معرفة‬
‫األنظمة البيئية التي تكونه والتفاعل بينها والتحكم في مسارها‪1‬وبالعودة إلى المشرع الجزائري فانه لم يعرف‬
‫الساحل بل اقتصر عن تعداد محتوياته محاوال تحديد نطاقه‪ 2‬ويظهر ذلك بشكل جلي في القانون رقم ‪-90‬‬
‫‪ 29‬المؤرخ في ‪ 1990-12-01‬المتعلق بالتهيئة والتعمير المعدل والمتمم في المادة ‪ 44‬منه بنصها‪ ":‬يضم‬
‫الساحل بالنظر إلى هذا القانون كافة الجزر والجزيرات وكذلك شريط من األرض عرضه األدنى ثمان مائة‬
‫‪ 800‬متر على طول البحر ويشمل‪:‬‬
‫‪ -‬كافة األراضي ومنحدرات التالل والجبال المرئية من البحر والتي ال تكون مفصولة من الشاطئ‬
‫بسهل ساحلي‪.‬‬
‫‪ -‬السهول الساحلية التي يقل عرضها عن ثالثة (‪ )03‬كيلومترات‪.‬‬
‫‪ -‬كامل الغابات التي يوجد جزء منها بالساحل كما هو محدد أعاله‪.‬‬
‫‪ -‬كامل "المناطق الرطبة" وشواطئها على عرض ثالثمائة (‪ )300‬متر بمجرد ما يكون جزء من‬
‫‪3‬‬
‫هذه المناطق على الساحل كما هو محدد أعاله"‬
‫يتجلى ذلك أيضا في المادة ‪ 07‬من القانون رقم ‪ 02-02‬المؤرخ في ‪ 2002-02-05‬المتعلق‬
‫بحماية الساحل وتنميته‪ ،‬حيث ذكر مشتمالت الساحل‪ ،‬تنص المادة على انه‪ " :‬جميع الجزر والجزيرات‬
‫والجرف القاري‪ ،‬وكذا شريطا ترابيا بعرض اقله ثمان مائة متر على طول البحر وهو يضم‪:‬‬
‫‪ -‬سفوح الروابي والجبال المرئية من البحر وغير المفصولة عن الشاطئ بسهل ساحلي‪.‬‬
‫‪ -‬السهول الساحلية التي يقل عمقها عن ثالثة كيلومترات (‪ 3‬كلم) ابتداء من أعلى نقطة تصل‬
‫إليها مياه البحر‪.‬‬
‫‪ -‬كامل األجمات الغابية‪.‬‬
‫‪ -‬األراضي ذات الوجهة الفالحية‪.‬‬
‫ابتداء من أعلى نقطة تصل‬
‫ً‬ ‫‪ -‬كامل المناطق الرطبة وشواطئها التي تقع جزء منها في الساحل‬
‫إليها مياه البحر‪.‬‬
‫‪ -‬المواقع التي تضم مناظر طبيعية‪ ،‬أو تحمل طابعا ثقافيا أو تاريخيا"‬

‫‪1‬‬
‫جلول بن سيدرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.136‬‬
‫نصر الدين هنوني‪ :‬الحماية الراشدة للساحل في القانون الجزائري‪ ،‬اطروحة دكتوراه في القانون العام‪ ،‬كلية الحقوق جامعة‬ ‫‪2‬‬

‫سعد دحلب بالبليدة‪ ،2011-2010 ،‬ص‪.09‬‬

‫المادة ‪ 44‬من القانون رقم ‪ 29-90‬المؤرخ في ‪ 1990-12-01‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر العدد ‪،52‬‬ ‫‪3‬‬

‫المؤرخ في ‪ ،1990-12-02‬ص‪.1657‬‬
‫‪14‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫كما تضيف المادة ‪ 02-08‬من القانون رقم ‪ 22-02‬السابق الذكر أن الساحل‪ ":‬يشمل منطقة نوعية‬
‫تكون موضوع تدابير حماية وتثمين‪ ،‬وتدعى المنطقة الشاطئية التي تضم‪ :‬الشاطئ الطبيعي الجزر‬
‫‪1‬‬
‫والجزيرات‪ ،‬المياه البحرية الداخلية سطح البحر اإلقليمي وباطنه‬
‫يمكن أن نرى بوضوح من النصين القانونيين المذكوران أعاله أن السائل الجزائري يضم منطقة برية‬
‫وأخرى محيطية‪ ،‬وبسبب التضاريس فإن تقاطع المياه البحرية واألرض ليست في نفس المستوى لذلك ال يبدوا‬
‫‪2‬‬
‫أن أي من هاتين المنطقتين محدد بدقة‪.‬‬
‫‪ -4‬المياه الحموية‪:‬‬
‫نظم المشرع الجزائري المياه الحموية بموجب أحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 69-07‬المحدد لشروط‬
‫كيفيات منح امتياز استعمال واستغالل المياه الحموية عند تعريف هذه األخيرة في نص المادة الثانية منه أنها‬
‫‪":‬مياه مجذوبة انطالقا من نبع طبيعي أو بئر محفورة والتي يمكن أن تكون لها خاصيات عالجية نظ ار‬
‫للطبيعة الخاصة لمصادرها وهو ثبات مميزاتها الطبيعية ومكوناتها الكيميائية" ويدخل أيضا ضمن المياه‬
‫الحموية‪ ،‬ما ورد في المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 69-07‬المذكور أعاله ‪ " :‬تعد مياه البحر التي‬
‫يمكن بعد معالجتها ونقلها أن تكون لها خاصيات عالجية بمثابة مياه حموية وتخضع ألحكام هذا المرسوم"‪.‬‬
‫كما يشمل هذا اإلطار استخدام المياه الحموية من قبل إحدى المؤسستين‪:‬‬
‫أ‪ -‬المؤسسات الحموية‪ :‬عرفتها المادة ‪ 05‬من نفس المرسوم بأنها‪ :‬تعتبر مؤسسة حموية كل مؤسسة‬
‫‪3‬‬
‫تستعمل المياه الحموية ومشتقاتها ألغراض عالجية واستعادة اللياقة البدنية"‬
‫ب‪ -‬مؤسسات المعالجة بمياه البحر‪ :‬عرفتها المادة ‪ 06‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 69-07‬المذكور سلفا‬
‫بأنها‪ " :‬تعتبر مؤسسة للمعالجة بمياه البحر كل مؤسسة تستعمل مياه البحر والموارد الطبيعية‬
‫‪4‬‬
‫المستخرجة من البحر‪ ،‬في إطار المادة ‪ 03‬أعاله‪ ،‬في أغراض عالجية واستعادة اللياقة البدنية‪".‬‬
‫األقطاب السياحية المتياز‪:‬‬
‫األقطاب السياحية عبارة عن مزيج في فضاء جغرافي معين للقرى السياحية لالمتياز مجهز‬
‫بتجهيزات اإلقامة‪ ،‬الترفيه و األنشطة السياحية وذلك كله في إطار التعاون مع مشاريع تنمية السياحة‬
‫اإلقليمية يستجيب القطب السياحي لطلب السوق ولديه استقاللية كافية ليكون قاد ار على اإلشعاع على‬

‫المادة ‪07‬و‪ 02-08‬من القانون رقم ‪ 02-02‬المؤرخ في ‪ 2002-02-05‬المتعلق بحماية الساحل وتنميته‪ ،‬ج‪ .‬ر العدد‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ،10‬المؤرخ في ‪ ،2002-02-12‬ص‪.26‬‬
‫إسماعيل فتيحة‪ :‬النظام القانوني للعقار السياحي‪ ،‬مذكرة تخرج ماستر أكاديمي‪ ،‬القانون العام االقتصادي‪ ،‬كلية الحقوق‬ ‫‪2‬‬

‫جامعة قاصدي مرباح ورقلة‪ ،2018 ،‬ص‪.19‬‬

‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 02‬و ‪ 03‬و ‪ 05‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ -99-07‬المؤرخ في ‪ 2007-02-19‬يحدد شروط وكيفيات منح امتياز‬
‫واستعمال واستغالل المياه الحموية المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر العدد‪ ،13‬المؤرخ في ‪ ،2007-02-21‬ص‪.08‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة‪ 06‬من المرسوم التنفيذي‪ ،‬رقم ‪ ،9-07‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.08‬‬
‫‪15‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪ ،‬كما أن األقطاب السياحية متعددة األبعاد واألهداف‪ ،‬فهي مؤهلة لتصبح‬ ‫‪1‬‬
‫المستوى الدولي والوطني‬
‫واجهات رمزية لوجهة الجزائر‪ ،‬واألقطاب السياحية المتياز فضاءات تقدم القدرات السياحية النوعية وبالتالي‬
‫فهي إطار لربط وتعاون الكفاءات‪ ،‬المعارف‪ ،‬والحرف واإلمكانيات المادية والمالية‪ 2 .‬وقد جسد المخطط‬
‫التوجيهي للتهيئة السياحية لسنة ‪ 2008‬تصميم وجهة سياحية مستدامة تنافسية ومبدعة و أصلية ونوعية‬
‫أسفر عنه سبعة أقطاب سياحية المتياز ( شمال شرق شمال وسط‪ ،‬شمال غرب‪ ،‬جنوب شرق الواحات‪،‬‬
‫‪3‬‬
‫جنوب غرب‪ ،‬الجنوب الكبير الطاسيلي‪ ،‬الجنوب الكبير الهقار)‬
‫ثانيا‪ :‬المواقع السياحية والمناطق المحمية‪:‬‬
‫تعد المواقع السياحية والمناطق المحمية جزءا على غنى عنه من مكونات العقار السياحي بالمقارنة‬
‫مع مناطق التوسع السياحي‪ ،‬فإنها مهمة بنفس القدر وهذا ما تفسره مجموعة النصوص القانونية والتنظيمية‬
‫‪4‬‬
‫التي أحاطها بها المشرع الجزائري‪.‬‬
‫‪ -1‬المواقع السياحية‪:‬‬
‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 03-02‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع بمناطق التوسع‬
‫والمواقع السياحية عرفت الموقع السياحي بأنه‪ ":‬كل منظر أو موقع يتميز بجاذبية سياحية بسبب المظهر‬
‫الخالب بما يحتويه من عجائب وخصائص طبيعية أو بناءات مشيدة عليه‪ ،‬يعترف له بأهمية تاريخية أو فنية‬
‫أو أسطورية أو ثقافية‪ ،‬والذي يجب تثمين أصالته والمحافظة عليه من التلف أو االندثار بفعل الطبيعة أو‬
‫‪5‬‬
‫اإلنسان"‬
‫ومن خالل ما ورد في القانون رقم ‪ 04-98‬المتعلق بحماية التراث الثقافي في المادة ‪ 02‬منه‪ 6.‬نجد‬
‫أن المواقع السياحية تشمل في العادة على األماكن واآلثار التاريخية والعقارات بالتخصيص الموجودة على‬
‫ارض عقارات األمالك الوطنية وفي داخلها‪ ،‬المملوكة ألشخاص طبيعيين ومعنويين تابعين للقانون الخاص‬
‫والموجودة كذلك في الطبقات الجوفية للمياه الداخلية واإلقليمية الوطنية الموروثة عن مختلف الحضارات‬
‫المتعاقبة منذ عصر ما قبل التاريخ إلى يومنا هذا‪.‬‬
‫واستقراءا للنصوص القانونية الواردة في القانون ‪ 04-98‬المتعلق بحماية التراث الثقافي المذكور‬
‫أعاله‪ ،‬وبالخصوص ما جاء في فصله الثالث من الباب األول المعنون بالقطاعات المحفوظة في المواد رقم‬

‫‪1‬‬
‫جلول بن سيدرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.20‬‬
‫‪2‬‬
‫إسماعيل فتيحة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.225‬‬
‫‪3‬‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة السياحية لو ازرة تهيئة اإلقليم والسياحة والبيئة‪ ،‬األقطاب السياحية السبعة المتياز‪ ،‬الكتاب الثالث‬
‫‪.2008‬‬
‫‪4‬‬
‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق‪.225 ،‬‬
‫المادة ‪ 03-02‬من القانون ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.15‬‬ ‫‪5‬‬

‫المادة رقم ‪ 02‬من القانون رقم ‪ 04-98‬المؤرخ في ‪ 1998-06-15‬يتعلق بحماية التراث الثقافي‪ ،‬ج ر العدد ‪ 44‬المؤرخ‬ ‫‪6‬‬

‫في ‪ .1998-06-17‬ص ‪.04‬‬

‫‪16‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪ 41 ،38 ،32 ،28 ،17‬منه يجد أن األماكن واآلثار التاريخية تصنف إلى عدة أصناف وهي‪ :‬المعالم‬
‫التاريخية والمواقع األثرية التي تشمل بدورها على المحميات األثرية والحضائر الثقافية‪ ،‬أخي ار القطاعات‬
‫‪1‬‬
‫المحفوظة‪.‬‬
‫‪ -2‬المنطقة المحمية‪:‬‬
‫تعد المناطق المحمية جزءا من منطقة التوسع أو موقع سياحي غير قابل للبناء ويستدعي حماية‬
‫خاصة قصد المحافظة على مؤهالته الطبيعية أو األثرية أو الثقافية ‪ 2‬وهي بمثابة مناطق محمية وهذا طبقا‬
‫لقانون ‪ 02-11‬المتعلق بالمجاالت المحمية في إطار التنمية المستدامة ‪ 3‬وتشمل كل من الحضائر الوطنية‬
‫الطبيعية والمنطقة الفاصلة ومنطقة العبور‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬خصائص العقار السياحي‬
‫تعتبر الجزائر من الدول الغنية بالموارد السياحية لتنوع الموارد الطبيعية والثقافية التي تمتلكها‬
‫مناسب لجذب السياح ‪ ،4‬والعقار السياحي يتميز بمجموعة من المميزات والخصائص التي تجعله قطبا‬
‫‪5‬‬
‫سياحيا‪ ،‬وهذا ما يميزه عن غيره من العقارات األخرى‪.‬‬
‫بالرجوع إلى النصوص القانونية الخاصة بالعقار السياحي‪ ،‬أهمها القانون رقم ‪ 01-03‬المؤرخ في‬
‫‪ 2013-02-17‬والمتعلق بالتنمية السياحية‪ ،‬يمكن استخالص خصائصه أبرزها أن العقار السياحي يمتاز‬
‫بطابع المنفعة العامة ودليل ذلك أن الدولة هي التي تضع االستراتيجيات التي تمكن المواطنين من االستفادة‬
‫منه هذا من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى استفادة االقتصاد الوطني من موارده‪ ،‬كما أن قواعد التهيئة وتنمية العقار‬
‫‪6‬‬
‫السياحي لها ارتباطا كبي ار ومهم بقوانين حماية البيئة‪.‬‬
‫‪-‬ويمكن تبيان أهم خصائص العقار كاآلتي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬الموارد الطبيعية‪ :‬هي التي تكون من خلق هللا عز وجل وإبداعاته كالمناظر الطبيعية الخالبة‪ ،‬الجبال‪،‬‬
‫الغابات‪ ،‬البحار والسهول واألنهار إلى غير ذلك‪ 7‬من أهم هذه الجواذب الطبيعية نجد‪:‬‬
‫‪-1‬الموقع والمناخ‪ :‬تقع الجزائر شمال القارة اإلفريقية‪ ،‬وهي تتوسط بالد المغرب العربي الكبير‪ ،‬أما‬
‫بالنسبة لمناخها والمقصود بهذا األخير وصف حالة الجو السائدة في مكان معين لفترة زمنية طويلة‪ ،‬من‬

‫المواد رقم ‪ 41 ،38 ،32 ،28 ،17‬من القانون ‪ ،04-48‬السابق الذكر‪ ،‬ص ص ‪.10-06‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪.2‬المادة ‪ 02-02‬من القانون ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪15‬‬

‫القانون رقم‪ 02-11‬المؤرخ في ‪ ، 2011-02-17‬يتعلق بالمجاالت المحمية في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬ج ر العدد ‪،13‬‬ ‫‪3‬‬

‫الصادر بتاريخ ‪.2011-02-28‬‬

‫‪4‬‬
‫محديد حميد‪ :‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪297‬‬
‫‪5‬‬
‫جلول بن سيدرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.131‬‬
‫‪6‬‬
‫حياة كحيل‪ ،‬اليات استغالل العقار السياحي الموجه لالستثمار‪ ،‬حوليات جامعة الجزائر‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،01‬العدد ‪،30‬‬
‫الجزء ‪.01‬‬
‫‪7‬‬
‫جلول بن سيدرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.131‬‬
‫‪17‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫خالل درجة الح اررة ومدى متوسطها وسرعة الرياح ووقت هبوبها‪ ،‬إلى غير ذلك‪ ،‬فالجزائر تتميز بثالثة أنواع‬
‫من المناخ‪ :‬مناخ متوسطي‪ ،‬مناخ شبه قاري‪ ،‬مناخ صحراوي ‪.1‬‬
‫‪ -2‬الساحل الجزائري‪ :‬يمتد الساحل الجزائري على مسافة ‪ 1200‬كلم‪ ،‬وهو يمتاز بارتفاعه وتكونه‬
‫الصخري‪ ،‬وتوجد به عدة فضاءات سياحية نادرة‪ ،‬ومن أهم المناطق السياحية الممتدة على هذا الساحل نجد‪:‬‬
‫‪2‬‬
‫القالة‪ ،‬سيدي فرج‪ ،‬بني صاف‪ ...‬الخ‬
‫‪ -3‬المناطق الجبلية‪ :‬أهم ما يميز جبال الجزائر هو وجود سلسلتي األطلس التلي و األطلس‬
‫الصحراوي والتي توفران فرصا لالستكشاف والصيد ومن أهم المرتفعات السياحية نجد محطة الشريعة و‬
‫تيكجدة‪ ،‬والمغارات والكهوف والينابيع المائية النضرة المتميزة بالبرودة صيفا والفورة شتاء‪ ،‬كذلك هي مصدر‬
‫عالج‪ ،‬كل هذه األماكن تعتبر أماكن جذابة للسياح تدع السائح يكتشف العناصر السياحية في مختلف‬
‫‪3‬‬
‫مناطق الجزائر‪.‬‬
‫‪-4‬المناطق الصحراوية‪ :‬لصحراء الجزائرية ذات مساحة كبيرة تبلغ حوالي ‪ 2‬مليون كلم مربع موزعة‬
‫‪4‬‬
‫على خمس مناطق هي‪ :‬ادرار‪ ،‬اليزي‪ ،‬وادي ميزاب‪ ،‬تمنراست‪ ،‬و تيندوف‬
‫‪ -5‬الطبوغرافيا‪ :‬تؤثر الخريطة الطبوغرافية لمنطقة معينة في اختيار األماكن المناسبة لعناصر‬
‫المشرع السياحي‪ ،‬وهي تتمثل في طبيعية ونوع األرض من جبال ووديان‪ ،‬كذا طبيعة التربة والشواطئ‬
‫‪5‬‬
‫الصخرية أو الرملية‪.‬‬
‫‪ -6‬المحطات المعدنية‪ :‬الجزائر بلد ذو مناظر طبيعية رائعة وإمكانيات سياحية وثقافية هائلة‬
‫ومتعددة‪ ،‬وحتى الطبيعية التي كان لها الفضل في هذا‪ ،‬كما وهبها هللا ز وجل بالمنابع المعدنية‪ ،‬المدهش في‬
‫األمر انه هذه المنابع قد أثبتت خصائصها العالجية وفقا لبحث أجرته المؤسسة الوطنية للدراسات السياحية‬
‫يبين وجود ‪ 202‬منبعا للمياه المعدنية يتركز معظمها في الجزء الشمالي للبالد ومن أهم هذه الحمامات نجد‪:‬‬
‫حمام ريغة بعين الدفلى‪ ،‬حمام بوحنيفة بمعسكر‪ ،‬حمام قرقور بسطيف‪ ،‬حمام المصران وحمام الشارف‬
‫‪6‬‬
‫بالجلفة‬

‫‪1‬‬
‫محديد حميد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.297‬‬
‫‪2‬‬
‫محديد حميد‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.298‬‬
‫‪3‬‬
‫اسماعيل فتيحة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.9-8‬‬
‫‪4‬‬
‫محديد حميد المرجع السابق‪.298 .‬‬
‫‪5‬‬
‫خالد كواش‪ ،‬أهمية السياح في ظل التحوالت االقتصادية (حالة الجزائر) اطروحة دكتوراه في العلوم االقتصادية‪ ،‬كلية العلوم‬
‫االقتصادية وعلوم التسيير‪ ،‬جمعة الجزائر ‪ 200-2003‬ص‪.24‬‬
‫الديوان الوطني للسياحة‪ ،‬الحمامات المعدنية‪ ،‬منتوج خاص في مجلة الجزائر سياحة‪ ،‬العدد ‪ .33‬مطبعة الديوان‪ ،‬دون سنة‬ ‫‪6‬‬

‫نشر‪ ،‬ص‪ ،14‬مذكرة منشورة على موقع ‪ 2021-05-27 dl.ummto.dz‬على الساعة ‪13:02‬‬
‫‪18‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫ثانيا‪ :‬الموارد غير الطبيعية‬

‫وهي المعالم االصطناعية المنجزة من قبل اإلنسان‪ ،‬مهيأة وجاهزة الستقبال السياح‪ ،‬كالمدن‬
‫الحضارية مدن المالهي‪ ،‬الفنادق والمطاعم‪ ،‬وكذا األماكن الدينية‪ ،‬حيث تلعب هذه األماكن دو ار فعاال في‬
‫‪1‬‬
‫جذب واستقطاب السياح‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬المواد الثقافية والتاريخية‬
‫تزخر الجزائر بموارد سياحية متنوعة ومن أهمها المعالم المصنفة من قبل منظمة اليونسكو والمتمثلة في‪:‬‬
‫‪ -‬تيمقاد‪ :‬تم بناءها من طرف اإلمبراطور ترجان تقع في باتنة‪.‬‬
‫‪ -‬تيبازة‪ :‬مدينة رومانية عتيقة‪.‬‬
‫‪ -‬جميلة‪ :‬من أقدم المدن الرومانية بالجزائر‪ ،‬والية سطيف‪.‬‬
‫‪ -‬الطاسيلي‪ :‬تحتوي على ‪ 15000‬لوحة تعكس تحوالت المناخ وهجرة الحيوانات وتطور الحياة‬
‫البشرية في الصحراء خالل ‪ 6000‬قبل الميالد‪.‬‬
‫‪ -‬قلعة بني حماد‪ :‬مدينة إسالمية‪ ،‬كانت عاصمة الدولة الحمادية‪ ،‬تقع بالمسيلة‪.‬‬
‫‪ -‬قصر ميزاب‪ :‬انشأ من طرف االباضيين‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬القصبة‪ :‬الجزائر العاصمة‪ ،‬مدينة إسالمية عتيقة‬

‫‪1‬‬
‫جلول بن سيدرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.132‬‬
‫‪2‬‬
‫الموقع الرسمي لليونسكو ‪ 2021-05-27 www. https.unesco.org-‬على الساعة ‪17:42‬‬
‫‪19‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫المبحث الثاني‪ :‬أهمية ضبط االستثمار في العقار السياحي‬

‫يعتبر العقار السياحي ذو أهمية بالغة فهو محددا أساسيا إلنعاش االقتصاد الوطني وعامال مساعدا‬
‫لجلب واستقرار المستثمرين‪ ،‬وال تكمن هذه األهمية في الجانب االقتصادي فقط بل تتعدى إلى عدة جوانب‬
‫أخرى كاألهمية االجتماعية الثقافية والسياسية (المطلب األول)‬
‫ونظ ار لهذه األهمية اقر المشرع بحتمية تبني منهجية جديدة لتطوير وتنمية اإلمكانات المتاحة‪ ،‬وهذا‬
‫باالعتماد على العقار السياحي ومكوناته كمحدد أساسي إلنتاج العملية االستثمارية‪ ،‬وذلك من خالل محاولة‬
‫تحديد طرق اكتساب هذا األخير‪ ،‬وهو ما سنتطرق في (المطلب الثاني) بعنوان طرق اكتساب العقار‬
‫السياحي‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬أهمية العقار السياحي‬
‫لقد أصبح للعقار السياحي دور مهم في أي سياسة تنموية ألي دولة‪ ،‬وذلك لظهور أهميته في جميع‬
‫مناحي الحياة‪ ،‬سواء كانت اقتصادية‪ ،‬اجتماعية‪ ،‬ثقافية أو سياسية‪ ،‬وسوف نبين ذلك في هذا المطلب من‬
‫خالل تقسيمه إلى أربعة فروع كاآلتي‪ :‬األهمية االقتصادية (الفرع األول) األهمية االجتماعية (الفرع الثاني)‬
‫األهمية الثقافية ( الفرع الثالث) و األهمية السياسية ( الفرع الرابع) ‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬األهمية االقتصادية‬
‫لقد شهدت الجزائر تطور اقتصادي ملحوظ خالل الفترات األخيرة‪ ،‬أدى هذا التطور إلى ارتباط العقار‬
‫السياحي بعدة قطاعات وهو ما يؤدي إلى توفير فرص عمل جديد‪ ،1‬وهذا ما يدل على إمكانية خلق مناصب‬
‫شغل تتعدى حدود القطاع السياحي لتمتد وتصل إلى القطاعات األخرى‪ ،‬وهذا طبقا لدراسات مكتب العمل‬
‫الدولي فإن معدل خلق وظائف مباشرة في قطاع الفنادق مثال فقط يتراوح بين ‪ 0.5‬إلى ‪ 1‬فرص عمل لكل‬
‫‪2‬‬
‫غرفة جديدة في فندق‪ ،‬ويرتفع هذا المعدل في الدول ذات الرواتب المنخفض نسبيا ليصل إلى ‪ 1.5‬و أكثر‬
‫فمثال فندق ب‪ 100‬سرير ومطعم ومقهى يخلق ‪ 50‬منصب عمل مرسمين و ‪ 10‬عمال غير مؤقتين‪ ،‬وفندق‬
‫ب ‪ 200‬سرير ومطعم يخلق ‪ 50‬منصب عمل دائم‪ ،3‬وهذا وتشير دراسة البنك الدولي أن تكلفة خلق فرصة‬
‫عمل في المجال السياحي تتراوح ما بين ‪ 20‬إلى ‪ 40‬دوالر أمريكي وتعد اقل من تكلفة فرصة عمل في‬
‫بعض الصناعات التقليدية كصناعة الحديد وصناعة الكيمياويات لكنها أكثر ارتفاعا من خلق فرص عمل في‬

‫‪1‬‬
‫زينب توفيق السيد عليوة‪ ،‬تقييم اثر النشاط السياحي في نمو االقتصاد في مصر‪ ،‬مجلة البحوث اقتصادية عربية‪ ،‬عدد‪،65‬‬
‫‪ ،2004‬ص‪76‬‬
‫المنظمة العربية للسياحية‪،‬التعاون العربي في قطاع السياحة‪ ،‬جماعة الدول العربية‪ ،‬ص‪ 220‬على الموقع االلكتروني‪ ،‬تاريخ‬ ‫‪2‬‬

‫االطالع ‪ 20‬ماي ‪ ،www. Arak-tourisme.org-détout-files ،2021‬على الساعة ‪9.30‬‬

‫‪3‬‬
‫عيسى م اررقة‪ ،‬التنمية المستدامة للسياحة في الجزائر‪ ،‬الملتقى الدولي حول اقتصاديات السياحة ودورها في التنمية المستدامة‪،‬‬
‫جامعة حاج لخضر باتنة‪.2010-2009 ،‬‬
‫‪20‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫الصناعات الصغيرة‪ .‬واستنتاجا لما سبق أن األنشطة السياحية قادرة على امتصاص البطالة ‪ 1‬ففي الجزائر بلغ‬
‫رقم األعمال الذي يحققه قطاع السياحة أكثر من ‪ 1000‬مليار دوالر‪ ،‬وتمثل الموارد المترتبة على السياحة‬
‫حوالي ‪ % 7‬من الناتج المحلي العالمي‪ ،‬مع أكثر من منصب عمل من تسعة يعود للسياحة‪ ، 2‬وتتوقع‬
‫منظمة السياحة العربية نموا سنويا في قطاع السياحة العربية نموا سنويا في قطاع السياحة يبلغ ‪ % 4.3‬إلى‬
‫غاية ‪ 2017‬وهذا سيؤدي إلى زيادة تشغيل اليد العاملة في هذا القطاع ليبلغ عدد العاملين‪ 86.8‬مليون‬
‫‪3‬‬
‫عامل سنة ‪2017‬‬
‫يساهم العقار السياحي في توفير جزء من النقد األجنبي لتنفيذ خطط التنمية الشاملة وبالتالي تدفق‬
‫تكمن في مساهمة رؤوس األموال‬ ‫‪4‬‬
‫رؤوس األموال األجنبية‪ ،‬فهو يعتبر أساس كل سياسة تنموية في الدولة‬
‫باالتفاق اليومي للسائح‬ ‫‪5‬‬
‫األجنبية في االستثمارات السياحية الخاصة بقطاع السياحة‪ ،‬فروق تحويل العملة‬
‫مقابل الخدمات السياحية إضافة إلى االتفاق على طلب السلع اإلنتاجية والخدمات لقطاعات اقتصادية أخرى‪،‬‬
‫لذلك يتيح استغالل العقار السياحي الفرصة أمام الدولة لتغطية العجز الذي تشكو منه قطاعات أخرى‪.‬‬
‫‪ -‬تحسين وتطوير خدمات النقل من اجل تلبية حاجيات السائح والقطاع السياحي فهذه الخدمة‬
‫يستفيد منها السائح والسكان المحليين‪ ،‬كما يساهم في التنمية المحلية والعمرانية عن طريق‬
‫تنمية مناطق جديدة للجذب السياحي مما يساهم في تحقيق نمو متوازن لالقتصاد‪.‬‬
‫‪ -‬تحسين مستوى المعيشة للمجتمع المحلي ودعم التنمية الشاملة على المستوى المحلي واإلقليمي‬
‫من خالل توفير العملة الصعبة ‪ ،6‬كم يساهم في دعم األنشطة االقتصادية األخرى خاصة‬
‫الصناعات التقليدية‪ ،‬فهي أساس ومصدر تطور في القطاعات األخرى الصناعية الزراعية‪،‬‬
‫الثقافية‪ ،‬فهي توجه كل عمليات التنمية اإلقليمية‪.‬‬
‫‪ -‬ينشط قطاع اإلنشاءات ‪ 7‬بسبب زيادة الطلب على المنشآت الفندقية ومرافق الخدمات وبالتالي‬
‫زيادة االستثمارات في الصناعة الغذائية وصناعة األثاث الفندقي‪ ،‬وتنشيط قطاعات التعليم‬
‫والتدريب في مجال المهن السياحية المختلفة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫حميدة بوعموشة‪ ،‬دور القطاع السياحي في تمويل االقتصاد الوطني لتحقيق التنمية المستدامة‪ ،‬مذكرة ماجستير في العلوم‬
‫االقتصادية‪ ،‬جامعة سطيف‪ ،2012-2011 ،‬ص‪.36‬‬
‫‪2‬‬
‫من اجل انبعاث االقتصاد الجزائري‪ ،‬منتدى رؤساء المؤسسات‪ ،‬جوان‪ ،2015 ،‬ص ‪.44‬‬
‫‪3‬‬
‫المنظمة العربية للسياحة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.220‬‬
‫‪4‬‬
‫فتحي بن زبير‪ ،‬أهمية العقار السياحي واإلشكاالت المرتبطة به مجلة تشريعات التعمير والبناء‪ ،‬جامعة سطيف ‪ ،2‬العدد‪،‬‬
‫‪ ،02‬جوان ‪ ،2017‬ص‪.59‬‬
‫‪5‬‬
‫من اجل انبعاث االقتصاد الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.44‬‬
‫‪6‬‬
‫سوزان حسن أبو العينين‪ ،‬محددات القدرة التنافسية لقطاع السياحة في مصر‪ ،‬مجلة بحوث اقتصادية عربية‪ ،‬العددان‬
‫‪59‬و‪ ،60‬سنة ‪ ،2012‬ص ‪.150‬‬
‫‪7‬‬
‫منال عبد المنعم مكية‪ ،‬السياحة تشريعات ومبادئ ط‪ ،1‬األردن‪ ،‬در صفاء للنشر والتوزيع‪ ،2000 ،‬ص‪.123‬‬
‫‪21‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪ -‬زيادة إجراءات الحكومة من الضرائب والرسوم‪ 1‬وما ينتج عنه من تطور في خدمات البنية‬
‫التحتية ودعم االقتصاد‪.‬‬
‫‪ -‬تحسين ميزان المدفوعات الخاص بالدولة نتيجة دخول رؤوس أموال أجنبية تستثمر في المشاريع‬
‫السياحية لذلك تقاس أهميته العقار السياحي االقتصادية بحجم تأثيره على ميزان المدفوعات‪،‬‬
‫كما أن اإليرادات السياحية التي تقوم الدولة بتحصيلها من السائح وخلق استخدامات جديدة‬
‫للموارد الطبيعية من شأنها خلق عالقات اقتصادية بين قطاع السياحة والقطاعات األخرى‪.‬‬
‫وزيادة إيرادات الخزينة العامة‬ ‫‪2‬‬
‫‪ -‬تقديم االمتيازات لجذب رؤوس األموال األجنبية لالستثمار‬
‫للدولة من خالل رسوم التأثيرات والضرائب على األرباح التجارية والصناعية التي يحققها‬
‫المشتغلون بقطاع السياحة‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬األهمية االجتماعية‬
‫يكمن دور العقار السياحي في رفع المستوى المعيشي للشعوب وتحسين أسلوب معيشتهم لمساهمته‬
‫في الحد من البطالة الن الفرص الوظيفية في مجال السياحة تقارب الضعف مقارنة بالقطاعات األخرى‬
‫‪3‬‬
‫وتمثل حوالي‪%8‬من نسبة التوظيف على المستوى العالمي‬
‫‪ -‬يعتبر استغالل العقار السياحي من المطالب االجتماعية‪ ،‬والنفسية‪ ،‬ليستعيض خالله اإلنسان نشاطه‬
‫ويعود للعمل بكفاءة من جديد‪ ،‬حيث يعمل على توفير مراكز الترفيه والثقافة لخدمات المواطنين إلى جانب‬
‫‪4‬‬
‫السياح‪.‬‬
‫‪ -‬التنمية السياحية تعيد إحياء النشاطات الحضارية‪ ،‬الفنون الجميلة في مختلف أرجاء الوطن مما يؤدي إلى‬
‫ارتفاع فرص االستمتاع والسفر وتقضية أوقات متنوعة بالنسبة للسائحين وكذلك المواطنين المحليين‪ ،‬كما‬
‫‪5‬‬
‫تساعد على التعرف على ثقافات بعضهم البعض وتبادلها‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬األهمية الثقافية‬
‫‪ -‬تكمن أهمية العقار السياحي في المجال الثقافي كون اعتباره أداة اتصال فكري وتبادل للثقافات‬
‫والعادات والتقاليد بين الشعوب‪ ،‬كذلك أداة للتبادل المعرفي‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫سوزان حسن أبو العينين‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.170‬‬
‫‪2‬‬
‫احمد الطاهر عبد الرحمن‪ ،‬تسويق الخدمات السياحية ط‪ ،1‬مصر اإلسكندرية‪ ،‬دار الوفاء لينا‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪Piere py tourisme un phénomène économique Paris ; édition les études de documentation‬‬
‫‪Française, 1996, p6.‬‬
‫‪4‬‬
‫سعيد بريبش‪ ،‬حايمة شابي‪ ،‬دور التنويع االقتصادي من خالل الصناعة السياحية في الجزائر ملتقى إستراتيجية الحكومة في‬
‫القضاء على البطالة وتحقيق التنمية المستدامة ‪ 16-15‬نوفمبر ‪ ،2011‬كلية العلوم االقتصادية وعلوم التسيير‪ ،‬جامعة‬
‫المسيلة‪ ،‬ص‪.8‬‬
‫‪5‬‬
‫هالة الرفاعي‪ ،‬التأثيرات االجتماعية والثقافية للسياحة في المجتمع المحلي‪ ،‬الملتقى المصري لإلبداع والتنمية‪ ،‬مصر‪،1998‬‬
‫ص‪.75‬‬
‫‪22‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪ -‬يساعد على انتشار ثقافات الشعوب وحضارات األمم بين دول العالم‪1 ،‬المختلفة وتوطيد العالقات‬
‫وتقريب المسافات الثقافية بينهم‪.‬‬
‫‪ -‬يعتبر حاف از قويا لحماية التراث الثقافي العقاري لإلقليم السياحي‪ ،‬باعتبارها عناصر مهمة لجذب‬
‫السياحة‪ ،‬باإلضافة إلى المحافظة واالهتمام بالمناطق التاريخية والعمرانية الفريدة من نوعها‪.‬‬
‫‪ -‬تقديم وتخصيص الدعم المادي لتجهيز وصيانة المرافق المساهمة في تنمية وتطوير السياحة‬
‫كالمتاحف والمسارح ‪ ..‬الخ وتنظيم المناسبات الثقافية والمهرجانات لكونها عناصر تجذب‬
‫السياحة سواء للسكان المحليين أو للزوار‪ ،‬وهذا من اجل إحياء الفنون التقليدية والحياة الثقافية‪.‬‬
‫‪ -‬كما يساهم التبادل الثقافي في تنمية الوعي الثقافي المشترك بين الشعوب ‪ 2‬واالحترام المتبادل‬
‫بين ثقافات السكان المحليين والسياح‪.‬‬
‫الفرع الرابع‪ :‬األهمية السياسية‬
‫‪ -‬أن النتائج االيجابية للعقار السياحي على المستويين االجتماعي واالقتصادي تساهم في حل‬
‫‪3‬‬
‫العديد من المشكالت السياسية‪.‬‬
‫‪ -‬كما يعد العقار السياحي وسيلة للتآلف بين مختلف األديان والجنسيات‪ ،‬فهو يعمل على أن‬
‫ينشر السلم العالمي بين الشعوب وازدهار العالقات الدولية‪ ،‬وتحسينها‪.‬‬
‫‪ -‬يعمل كذاك على التخفيف من حدة التوتر العالمي‪ 4‬لتسود روح اإلنسانية والتعاطف واألمان في‬
‫الشؤون العالمية‪ ،‬فهو وسيلة فعالة لتكوين صورة حقيقية ألي دولة في الخارج‪ ،‬فالمشاهدة‬
‫الواقعية هي أقوى وسيلة لإلثبات واإلقناع ومن أقوى العوامل التي تؤثر وتوجه الرأي العام ‪.‬‬
‫‪ -‬ويعد كذلك فرصة لمحور اثأر العشرية السوداء وكسب التأييد حيث يكون بإمكان الدولة‬
‫السياحية أن توجه اهتمام السياحيين نحو ما تريد التركيز عليه في اإلعالم ولو لم تكن هذه‬
‫المعالم أصال في برنامج السائحين‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد اإلله أبو عياش وحميد عبد النبي الطائي‪ ،‬التخطيط السياحي‪ ،‬مدخل استراتيجي‪ ،‬األردن‪ ،‬الوراق للنشر والتوزيع‪،‬‬
‫‪ ،2004‬ص‪.12‬‬
‫‪2‬‬
‫فضيل حضري‪ ،‬وهيبة بوربعين‪ ،‬التنمية السياحية في الجزائر‪ ،‬مجلة علوم اإلنسان والمجتمع‪ ،‬جامعة تلمسان‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫العدد‪ ،10‬جوان ‪ ،2014‬ص‪.141‬‬
‫‪3‬‬
‫احمد ماهر‪ ،‬عبد السالم أبو قحف‪ ،‬تنظيم وإرادة المنشآت السياحية والفندقية‪ ،‬ط‪ ،2‬مصر‪ ،‬المكتب العربي الحديث‪،1999 ،‬‬
‫ص‪.17‬‬
‫‪4‬‬
‫الياس عياش‪ ،‬الخدمات السياحية والفندقية والتنمية الحضارية في جيجل‪ ،‬مذكرة ماجستير في علم االجتماع الحضري‪ ،‬جامعة‬
‫منتوري قسنطينة‪ ،2009-2008 ،‬ص‪.80‬‬
‫‪23‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫المطلب الثاني‪ :‬طرق اكتساب العقار السياحي‪:‬‬

‫لقد رأينا سابقا أن مناطق التوسع السياحي هي كل امتداد من منطقة أو إقليم‪ ،‬له خصوصيات‬
‫طبيعية أو ثقافية أو فنية أو جمالية قادرة على استقبال منشآت سياحية من اجل تلبية شكل من أشكال‬
‫السياحة ‪ 1‬وحتى تستطيع الدولة استغالل العقار السياحي البد أن سبق هذه العملية ما يسمى باكتساب العقار‬
‫السياحي قبل تسييره ‪ 2‬من قبل الوكالة الوطنية لتنمية السياحة وهي الهيئة المسيرة والمهيأة لهذه المناطق وهذا‬
‫ما سنراه الحقا‪ ،‬وقد منح المشرع لهذه الوكالة عدة وسائل الكتساب العقار السياحي من اجل الوصول للهدف‬
‫المبتغى منه وهو استغالله وتسييره ‪ 3‬فهذه الوسائل تتمثل أما في استعمال حق الشفعة ( الفصل األول)‪ ،‬أو‬
‫عن طريق اتفاق ودي ( الفرع الثاني)‪ ،‬أو نزع الملكية للمنفعة العامة (الفرع الثالث)‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬استعمال حق الشفعة‪:‬‬
‫طبقا لنص المادة ‪ 71‬من القانون رقم ‪ ،25-90‬المتعلق بالتوجيه العقاري فانه " ينشأ للدولة‬
‫والجماعات المحلية حق في الشفعة بغية توفير الحاجات ذات المصلحة العامة والمنفعة العمومية بصرف‬
‫النظر عن اللجوء المحتمل إلى إجراء نزع الملكية‪ 4 ...‬وهو ما أكدته المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪03-03‬‬
‫‪5‬‬
‫المتعلق بمناطق التوسع السياحي‪ ،‬إذ يحق للدولة ممارسة حق الشفعة داخل مناطق للتوسع السياحي‬
‫واإللمام بهذه الطريقة كأحد الطرق الممكنة الكتساب العقار السياحي‪ ،‬يستوجب الوقوف عند تعريف الشفعة‬
‫(أوال) ثم تحديد اإلجراءات المتبعة لممارسة هذا الحق (ثانيا) ‪.‬‬
‫أوال‪ :‬تعريف الشفعة‪:‬‬
‫يعود مصدر مصطلح حق الشفعة إلى الشريعة العامة‪ ،‬وذلك من خالل نص المادة ‪ 794‬من القانون‬
‫المدني الجزائري التي تنص على‪" :‬الشفعة هي رخصة تجيز الحلول محل المشتري في بيع العقار ضمن‬
‫األحوال والشروط المنصوص عليها في المواد التالية‪ " 6 ،‬أو هو استئثار الغير بحق الحلول محل المستثري‬
‫والمادة‬ ‫‪8‬‬
‫قبل انتقال ملكية المبيع‪ 7.‬والجهة المؤهلة لذلك‪ :‬طبقا لنص المادة ‪ 01-21‬من القانون ‪03- 03‬‬

‫‪1‬‬
‫عايدة مطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.169‬‬
‫‪2‬‬
‫إسماعيل فتيحة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.169‬‬
‫‪3‬‬
‫عايدة مطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.169‬‬
‫المادة ‪ ،71‬قانون رقم ‪ 25-99‬المؤرخ في ‪ ،1990-11-18‬المتضمن قانون التوجيه العقاري‪ ،‬ج ر العدد ‪ ،49‬المؤرخ في‬ ‫‪4‬‬

‫‪ 18‬نوفمبر ‪.1990‬‬
‫المادة ‪ ، 21‬قانون ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.16‬‬ ‫‪5‬‬

‫المادة ‪ 794‬من األمر ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ ،1975-09-26‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬ج ر عدد ‪ ،78‬المؤرخ بتاريخ‬ ‫‪6‬‬

‫رمضان عام ‪ ،1395‬المعدل والمتمم بموجب القانون رقم ‪ 10-05‬المؤرخ في ‪ 20‬جوان ‪ ،2005‬ج ر العدد ‪ ،‬المؤرخ في‬
‫‪ ،2005-06-26‬المعدل بموجب القانون ‪ 05-07‬المؤرخ في ‪ 2007-05-13‬ص‪.132‬‬
‫‪7‬‬
‫سماعين شامة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.240‬‬
‫المادة ‪ 01- 21‬من القانون ‪ 03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.17‬‬ ‫‪8‬‬

‫‪24‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫فإن الوكالة الوطنية لتنمية السياحة باعتبارها مؤسسة عمومية ذات‬ ‫‪1‬‬
‫‪ 06‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪70-98‬‬
‫طابع صناعي وتجاري مكلفة بتنشيط وترقية و تأطير السياحة والتهيئة العمرانية‪ ،‬هي الجهة المكلفة قانونا‬
‫باستعمال حق الشفعة على العقارات السياحية حيث تمارس هذه الوكالة هذا الحق على كل العقارات أو‬
‫البناءات المنجزة في إطار القانون رقم ‪ 03-03‬والمتواجدة داخل المناطق التوسع السياحي وتكون موضوع‬
‫نقل ملكية إراديا بعوض أو بدون عوض ويتم تحديد كيفية ذلك عن طريق التنظيم‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اإلجراءات المتبعة لممارسة حق الشفعة‬
‫حدد هذه اإلجراءات المرسوم التنفيذي رقم ‪ 385-06‬الذي يحدد كيفية ممارسة الوكالة الوطنية لتنمية‬
‫السياحة حق الشفعة داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية ‪ 2‬وهي على النحو اآلتي ‪:‬‬
‫‪ -‬يخول للوكالة ممارسة حق الشفعة على كل عقار مبني أو غير مبني واقع داخل منطقة التوسع‬
‫السياحي المحدد ضمن مخطط التهيئة السياحية‪ ،‬ويكون محل تنازل بمقابل أو دون مقابل‪.‬‬
‫‪ -‬يلزم كل من قرر بيع أمالكه بتقديم تصريح للوزير المكلف بالسياحة يحدد شكله بموجب مقرر‬
‫من الوزير وهو ما أكدته المادة ‪ 28‬من القانون رقم ‪ : 03-03‬كل بيع أو تأجير األمالك‬
‫الخاصة المتواجدة داخل مناطق التوسع السياحي‪ ،‬يجب أن تكون محل إشعار للو ازرة المكلفة‬
‫‪3‬‬
‫بالسياحة قصد تمكين الوكالة من ممارسة حق الشفعة‬
‫‪ -‬يتم إشعار الوكالة في اجل ‪ 15‬يوم من قبل وزير المكلف بالسياحة قصد السماح لها بممارسة‬
‫حقها في الشفعة‬
‫‪ -‬تعد الوكالة دراسة تقنية تبرز فيها الوصف والمحتوى وكذا التقييم والوسائل المالية الضرورية‬
‫لألمالك المراد اقتناؤها في اجل ثالثة أشهر ابتداء من تاريخ إشعارها‪.‬‬
‫‪ -‬تمارس الوكالة حقها في الشفعة بواسطة رد مبرر موجه للوزير المكلف بالسياحة وفي حدود‬
‫اآلجال الممنوحة لها وتعد متنازلة عن ذلك إذا انقضت تلك اآلجال دون رد منها ‪.‬‬
‫‪ -‬يقوم الوزير بإعالم مالك العقار في اجل ‪ 15‬يوما من تاريخ انتهاء المهلة الممنوحة للوكالة‬
‫لإلفصاح عن ق اررها بشأن ممارسة حق الشفعة‪.‬‬
‫‪ -‬في حال عدم رد الوزير المكلف بالسياحة في أجل أربعة أشهر يحق لمالك العقار أو البناء‬
‫الشروع في بيع ملكه ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 06‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ، 70-98‬المتضمن انشاء الوكالة الوطنية لتنمية السياحة وتحديد قانونها األساسي ج ر‬
‫عدد ‪ ،11‬مؤرخ في ‪ 01‬مارس ‪.1998‬‬
‫‪2‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 385-06‬المؤرخ في ‪ ،2006-05-28‬يحدد كيفيات ممارسة الوكالة الوطنية في لتنمية السياحة لحق‬
‫الشفعة داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية ‪ ،‬ج ر العدد ‪ ،70‬المؤرخ في ‪.2006-11-05‬‬
‫المادة ‪28‬من القانون‪ 03-03‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪25‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪ -‬يتم البيع في إطار االتفاق بالتراضي بين الوكالة والمالك‪ ،‬و إال فإن الجهة القضائية المختصة‬
‫‪1‬‬
‫هي من يؤول إليها تحديد ثمن اقتناء الملكية محل حق الشفعة‬
‫الفرع الثاني‪ :‬عن طريق اتفاق ودي‬
‫نصت المادة ‪ 01-22‬من القانون ‪ 03-03‬على أنه‪ " :‬يمكن اقتناء العقار السياحي القابل للبناء‬
‫لدى الخواص طبقا التفاق ودي بين الطرفين ‪2‬بمعنى انه يتم بين الوكالة الوطنية لتنمية السياحة ومالك العقار‪،‬‬
‫‪3‬‬
‫اتفاق يخضع إلدارة الطرفين وتحكمه إجراءات نقل الملكية العقارية‪.‬‬
‫كما أن األراضي التابعة لألمالك الوطنية الخاصة الواقعة داخل مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية‬
‫والضرورية إلنجاز البرامج االستثمارية المحددة في مخطط التهيئة السياحية تباع للوكالة الوطنية وفقا لالتفاق‬
‫‪4‬‬
‫الودي‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬عن طريق نزع الملكية للمنفعة العامة‬
‫جعل المشرع الجزائري نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية طريقة استثنائية الكتساب األراضي‬
‫المتواجدة داخل مناطق التوسع السياحي الموجهة لالستثمار ‪ 5‬وهذه الطريقة أو اآللية تعتمدها الدولة في سبيل‬
‫تكوين رصيد عقاري يمكنها من القيام بمختلف النشاطات والمشاريع االستثمارية هذا من جهة‪ ،‬ومن جهة‬
‫‪6‬‬
‫أخرى محاربة المضاربات العقارية‪.‬‬
‫وبالرغم من أن حق الملكية مقدسة ومصونة ومكرسة في مختلف الصكوك المتابعة لحقوق اإلنسان‬
‫والدساتير الحديثة وتأكيدها على ضرورة احترامه‪ 7‬إال انه وباعتباره حقا ليس مطلقا قد تضطر الدولة أو‬
‫إحدى هيئاتها العامة‪ ،‬المساس به‪ ،‬ولكن يجب أن يتم ذلك تحت ضرورة تلبية للحاجيات االقتصادية‬
‫واالجتماعية المختلفة التي لها عالقة بتحقيق المنفعة العمومية كشرط أساسي للجوء إلى نزع الملكية‪.‬‬
‫ومن اجل اإلحاطة بهذا اإلجراء يتوجب علينا التطرق إلى مفهوم نزع الملكية (أوال) ثم سنعرض أهم‬
‫الضمانات اإلدارية لنزع الملكية من اجل المنفعة العمومية (ثانيا) باإلضافة إلى نطاق نزع الملكية للمنفعة‬
‫العامة (ثالثا)‬

‫‪1‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،385-06‬السابق الذكر‪.‬‬
‫المادة ‪ 01-22‬من القانون ‪ ،03-03‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪.17‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.171‬‬
‫‪4‬‬
‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.228‬‬
‫ياسين لعميري‪ ،‬توفير دمج العقار السياحي في مجال االستثمار بين االليات القانونية والواقع‪ ،‬المجلة الجزائرية للحقوق‬ ‫‪5‬‬

‫والعلوم السياسية‪ ،‬العدد ‪ ،03‬جامعة المدية الجزائر‪ ،‬جوان ‪ ،2017‬ص ‪.230‬‬

‫‪6‬‬
‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.228‬‬
‫‪7‬‬
‫‪Déclaration des droits de l’homme et du citoyen : article 17 « la propriété étant droits‬‬
‫‪envoilant et sacré. Nul peut en être privé si n’est lorsque la nécessité publique légalement‬‬
‫‪constate exigé évidement et sous la condition d’une juste et préalable.‬‬
‫‪26‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫أوال‪ :‬مفهوم نزع الملكية للمنفعة العمومية‬

‫أن نظام نزع الملكية للمنفعة العامة يعد عمال تقنيا تقوم به اإلدارة ضمن قيامها بوظائفها في مواجهة‬
‫األمالك الخاصة‪ ،‬فاألصل أن تتبع الطريق الرضائي في الحصول على هذه األمور‪ 1‬فإما أن تشتريها أو‬
‫تؤجرها كما قد تمنح لها على سبيل المثال الهبة ‪ 2‬أو الوصية ‪ ،3‬واستثناءا قد تضطر اإلدارة إلى اخذ الملكية‬
‫قس ار بواسطة هذا اإلجراء‬
‫ومن هذا المنطلق سنتناول تعريف إجراء نزع الملكية للمنفعة العمومية (‪ )1‬ثم أساسه القانوني (‪)2‬‬
‫وخصائص هذا اإلجراء (‪.)3‬‬
‫‪ -1‬تعريف نزع الملكية للمنفعة العمومية‬
‫من بين التعاريف المقدمة في هذا الخصوص‪ ،‬ما جاء به الدكتور سليمان محمد الطماوي‪ " :‬يقصد‬
‫بنزع الملكية للمنفعة العامة حرمان مالك العقار من ملكه جب ار للمنفعة العامة نظير تعويضه عما يناله من‬
‫ضرر‪ .4‬كما يقصد به اإلجراء الذي يسمح لإلدارة بأن تكتسب السلطات عن الممتلكات الخاصة بشكل عادل‬
‫للمصلحة العامة مقابل تعويض‪.‬‬
‫‪L’expropriation, la procédure qui permet a l’administration d’acquérir d’autorité, en forme‬‬
‫‪l’égale et dans l’intérêt public, des immeubles priés moyennant indemnité 5‬‬

‫كما يرى آخرون أن نزع الملكية للمنفعة العامة يعتبر وسيلة إللحاق أموال خاصة في دائرة الملكية‬
‫العامة‪ .6‬وكذلك تعريف الدكتور محمد أنس قاسم جعفر الذي جاء فيه ‪ ":‬نزع الملكية للمنفعة العامة ليس إال‬
‫‪7‬‬
‫إجراء من شأنه حرمان مالك عقار معين من ملكه جب ار لتخصيصه للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل"‪.‬‬
‫من خالل هذه التعاريف تبين لنا أن نزع الملكية للمنفعة العامة هي مساس بحق خاص لتحقيق منفعة عامة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫سليمان محمد الطماوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.270‬‬
‫فؤاد العطار‪ :‬القانون اإلداري‪ ،‬دار النهضة العربية‪ ،‬ط‪ ،3‬القاهرة‪ ،1976 ،‬ص‪.558‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫سليمان محمد الطماوي‪ :‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.270‬‬
‫‪4‬‬
‫المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.649‬‬
‫‪5‬‬
‫‪Haroun mahdi. Le régime des investissement en Algérie a la lumière des convention franco-‬‬
‫‪algérienne. LITEC paris, 2008. P21.‬‬
‫محمد فاروق عبد المجيد‪ ،‬التطور المعاصر لنظرية األموال العامة في نطاق القانون الجزائري‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬ديوان‬ ‫‪6‬‬

‫المطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‪ ،1988 ،‬ص ‪.224‬‬

‫‪7‬‬
‫محمد انس قاسم جعفر‪ ،‬النظرية العامة ألمالك اإلدارة واألشغال العمومية‪ ،‬الديوان الوطني للمطبوعات الجامعية‪ ،‬الجزائر‬
‫‪ ،1983‬ص‪.88‬‬
‫‪27‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪ -2‬األساس القانوني لنزع الملكية للمنفعة العامة‪:‬‬

‫طبقا لنص المادة ‪ 71‬من القانون رقم ‪ 25-90‬المتعلق بالتوجيه العقاري السابقة الذكر‪ ،1‬المادة‬
‫‪ 01-22‬من القانون ‪ 03-03‬التي نصت أنه ‪ ":‬عندما يقضي اللجوء إلى كل الوسائل األخرى إلى نتيجة‬
‫سلبية‪ ،‬يمكن للدولة بناءا على طلب من الوزير المكلف بالسياحة‪ ،‬اقتناء هذه األراضي طبقا للتشريع والتنظيم‬
‫الساري المفعول‪ ،‬المتعلقين بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية"‪ .2‬على أن تخضع إجراءات نزع الملكية‬
‫للقانون رقم ‪ 11-91‬المتضمن قواعد نزع الملكية حيث تنص المادة ‪ 02‬منه " يعد نزع الملكية من أجل‬
‫المنفعة العمومية‪ ،‬طريقة استثنائية الكتساب أمالك أو حقوق عقارية وال يتم إال إذا أدى انتهاج كل الوسائل‬
‫األخرى إلى نتيجة سلبية‪.‬‬
‫وزيادة على ذلك‪ ،‬ال يكون نزع الملكية ممكنا إال إذا جاء تنفيذا لتعليمات ناتجة عن تطبيق إجراءات‬
‫نظامية مثل التعمير والتهيئة العمرانية‪ ،‬والتخطيط تتعلق بإنشاء تجهيزات جماعية ومنشآت وأعمال كبرى ذات‬
‫‪3‬‬
‫منفعة عمومية‪.‬‬
‫‪ -3‬خصائص نزع الملكية للمنفعة العامة‪:‬‬
‫على ضوء دراستنا لتعريف هذا اإلجراء واألساس القانوني لنزع الملكية للمنفعة العامة نستخلص أربعة‬
‫خصائص لهذا األخير وهي‪:‬‬
‫• إجراء استثنائي‪ :‬فال يجوز لإلدارة اللجوء إليه إال بعد استنفاذ كل الطرق القانونية للحصول على‬
‫العقار وبالتالي فهو يخضع لرقابة صارمة من طرف القضاء إذ ال يتم نزع الملكية إال في إطار‬
‫قانوني‪ ،4‬إذ تلتزم اإلدارة بتقديم تقرير تثبت من خالله محاوالتها القتناء هذه األموال بالتراضي‪ ،‬إذا‬
‫اعتبرت مخالفة لنص المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 186-93‬المؤرخ في ‪.51993-04-27‬‬
‫• إجراء جبري‪ :‬إذا لم تستطع اإلدارة الحصول على العقار المرغوب لتحقيق المنفعة العامة بطريقة‬
‫رضائية تقوم به جب ار‪ .6‬وهذا اإلجراء مستمد من امتيازات السلطة العامة التي تتمتع بها اإلدارة أين‬
‫يتم النقل الجبري لحقوق الملكية التي يمتد إلى الحق‪.7‬‬

‫المادة ‪ 71‬من القانون ‪ 25-90‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 01-22‬القانون ‪ 03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.17‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫فتيحة باسماعيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.33‬‬
‫المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،186-93‬المؤرخ في ‪ 1993-07-27‬يحدد كيفيات تطبيق كيفيات تطبيق القانون‬ ‫‪4‬‬

‫رقم ‪ 11-91‬المؤرخ في ‪ 1991-04-27‬المتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫هبة شريف‪ ،‬االتفاق الودي كآلية من اليات اقتناء العقار الس ياحي‪ ،‬مجلة االجتهاد في الدراسات القانونية واالقتصادية‪ ،‬المجلد‬
‫رقم ‪ ،08‬العدد ‪ 04‬جامعة لونيسي علي‪ ،‬البليدة‪ 2019 ،2 ،‬ص ‪.148‬‬
‫‪6‬‬
‫تقار محتار مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.270‬‬
‫‪7‬‬
‫هبة شريف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.148‬‬
‫‪28‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫‪-‬ضرورة تحقق المنفعة العامة‪:‬‬

‫أن الهدف من نزع العقارات هو تحقيق المنفعة العامة انطالقا من أن األسس القانونية لهذا اإلجراء‬
‫هو إنجاز مشاريع تدخل في نطاق مفهوم المنفعة العامة ‪ 1‬فال يجوز نزع الملكية وحرمان أصحابها منها دون‬
‫‪2‬‬
‫أن يكون الهدف هو تحقيق المنفعة العامة‪.‬‬
‫الحق في التعويض‪ :‬يعد التعويض أحد شروط القيام بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪.‬‬
‫إن الوكالة الوطنية لتنمية السياحة تلجأ إلى نزع الملكية من أجل المنفعة العامة في الحالة التي‬
‫يتمخض التفاوض فيها إلى نتيجة سلبية فتلجأ إلى نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وفقا للقانون ‪11-91‬‬
‫‪3‬‬
‫المذكور سابقا بهدف حماية العقار السياحي وصيانته وتطهيره‪.‬‬
‫كنتيجة فإن إجراء نوع الملكية للمنفعة العمومية ‪-‬يوجه االستثمار السياحي‪ -‬ال يلقى صدى وتجاوب من قبل‬
‫الفرد الجزائري ال في دنيا الواقع وال من قبل اإلدارة العمومية الجزائرية ‪.4‬‬
‫ثانيا‪ :‬الضمانات اإلدارية لنزع الملكية للمنفعة العمومية‬
‫ال يجوز أن يحرم اإلنسان من ملكيته إال إذا تطلبت ذلك المنفعة العامة‪ ،‬وقد سرى هذا المبدأ من‬
‫ميدان القانون الداخلي إلى ميدان القانون الدولي وأصبح عرفا دوليا كما يعد هذا المبدأ محف از لالستثمار‪،‬‬
‫حيث يزيل مخاوف المستثمر األجنبي من خطر نزع الملكية ‪ ،5‬وقوام هذه الضمانات ضرورة توفر نص‬
‫قانوني يجيز نزع الملكية للمنفعة العامة (أ) ‪،‬باإلضافة إلى اشتراط تعويض كمقابل للمالك نظير نزع ملكيته‬
‫(ب) وقد نص المشرع الج ازئري على هذا في المادة ‪ 22‬من دستور ‪ ،2016‬على‪ " :‬ال يتم نزع الملكية إال‬
‫‪6‬‬
‫في إطار القانون ويترتب عليه تعويض عادل ومنصف‪.‬‬
‫أ‪ -‬توفر نص قانوني يجيز إجراء نوع الملكية‪:‬‬
‫لقيام عملية نزع الملكية من مالكها يستوجب توفر أساس قانوني تعتمد عليه اإلدارة إزاء رغبتها في‬
‫امتالك هذا الحق‪ ،‬ويشمل هذا األخير كل من اإلطار الدستوري في المقام األول واإلطار التشريعي‬
‫ثانيا‪.‬‬
‫‪ -‬اإلطار الدستوري‪ :‬كل الدساتير الحديثة تؤكد على ضرورة احترام حق الملكية الخاصة وعدم‬
‫االعتداء عليه كأصل عام‪ ،‬أما استثناءا فقد نصت على نزع هذه الملكية شريطة أن تكون‬

‫‪1‬‬
‫فتيحة باسماعيل المرجع السابق‪ ،‬ص‪.34‬‬
‫‪2‬‬
‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق ص‪.231‬‬
‫‪3‬‬
‫فتيحة باسماعيل المرجع السابق‪ ،‬ص‪.34‬‬
‫‪4‬‬
‫ياسين لعميري‪ ،‬المرجع السابق‪ .‬ص‪.231‬‬
‫‪5‬‬
‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق ص‪.231‬‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 01-16‬المؤرخ في ‪ ،2016-03-06‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 14‬الصادرة بتاريخ ‪-03-07‬‬ ‫‪6‬‬

‫‪2016‬‬
‫‪29‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫للمنفعة العامة مع احترام كافة اإلجراءات المتبعة في هذا الشأن ‪ ،1‬فقد أقر المشرع الجزائري في‬
‫نص المادة ‪ 64‬من دستور ‪ 2016‬بضمانة حق الملكية الخاصة‪ ،‬وهذا ما يؤكد االهتمام الذي‬
‫يقدمه لها رغم أن مصطلح مضمونة جاءت واسعة وليست مطلقة‪ ،‬وهذا ما يجعل لإلدارة العامة‬
‫نزع الملكية تحت غطاء المنفعة العامة ‪ .2‬وكذلك من خالل المادة ‪ 157‬من الدستور التي‬
‫نصت على الصالحيات الممنوحة للقضاء من أجل حماية المجتمع والحفاظ على الحقوق‬
‫‪3‬‬
‫األساسية‪ ،‬يكون قد قرر الحماية لحق الملكية الخاصة‪.‬‬
‫‪ -‬اإلطار التشريعي‪ :‬للدولة وهيئاتها اإلدارية الحق في نزع الملكية للمنفعة العمومية وقد تقرر ذلك‬
‫من خالل النصوص التشريعية كاآلتي‪:‬‬
‫في القانون المدني‪ :‬نصت المادة ‪ 667‬فقرة ‪ 01‬من القانون المدني الجزائري على‪ " :‬ال يجوز‬
‫حرمان أحد من ملكيته إال في األحوال والشروط المنصوص عليها في القانون‪ ،‬غير أنه لإلدارة‬
‫الحق في نزع جميع الملكية العقارية أو بعضها أو نزع بعض الحقوق العينية العقارية مقابل‬
‫‪4‬‬
‫تعويض"‪.‬‬
‫ومن نص المادة يتضح لنا أن الملكية الخاصة مكفولة قانونا وال يمكن االعتداء عليها إال من خالل‬
‫‪5‬‬
‫إجراءات وضوابط ينص عليها القانون‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫في قانون نزع الملكية‪ :‬على اإلدارة إتباعها في سبيل إجراء عملية نزع الملكية ونظمها بدقة‪.‬‬
‫في قانون التوجيه العقاري‪ :‬من خالل نص المادة ‪ 72‬من القانون ‪ 25-90‬المتضمن التوجيه‬
‫العقاري تم التأكيد على حق المالك المنزوع ملكيته في الحصول على تعويض قبلي وعادل‬
‫ومنصف‪ ،‬وذلك إما في شكل تعويض نقدي أو في شكل عقار مماثل للملكية المنزوعة إن أمكن‬
‫‪7‬‬
‫ذلك‪.‬‬
‫ب‪ -‬التعويض عن نزع الملكية‪:‬‬
‫يترتب عن هذا اإلجراء وما يشابهه‪ ،‬الحق في التعويض‪ ،‬وهو معترف به في القانون الدولي وأكدته‬
‫العديد من التوصيات الصادرة عن الهيئات والمنظمات الدولية‪ ،‬ويجد لها أساس له في واعد الحماية التي‬
‫يستفيد منها المستثمر األجنبي‪ ،‬لذلك فإن عدم االلتزام بالتعويض مقابل ما لحق المستثمر األجنبي من‬

‫‪1‬‬
‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.231‬‬
‫المادة ‪ 64‬من القانون رقم ‪ 01-16‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 157‬من القانون رقم ‪ 01-16‬المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 01-667‬من األمر ‪ 58-75‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.232‬‬
‫المرسوم التنفيذي رقم‪ 186-93‬المتضمن للقانون ‪ 11-91‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪6‬‬

‫المادة ‪ 72‬من القانون ‪ ،25-90‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪7‬‬

‫‪30‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫أضرار يجعل تصرفات الدولة التي تمس بحق الملكية غير مشروعة ومخالفة للقانون كما يترتب عنها‬
‫‪1‬‬
‫مسؤولية دولية للدولة المضيفة‪.‬‬
‫وهذا اإلجراء يشكل أهم الضمانات المكفولة للملكية الخاصة‪ ،‬وتمثل مقابل نظير االعتداء على حق الملكية‪،‬‬
‫وقد تكفل القانون ‪ 11-91‬بوضع القواعد التي تحدد مدى توافر الضرر وعناصر تقدير التعويض‪.‬‬
‫وإجراءات تحديد التعويض ودفعه‪ ،‬إال أن المالحظ فيها هو طول مدتها وخصوصا في حالة رفع النزاع أمام‬
‫‪2‬‬
‫القضاء‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬نطاق نزع الملكية للمنفعة العامة‬
‫لقد أشرنا سابقا أن العقار السياحي يتكون من ثالث أصناف‪ ،‬العقارات التابعة لألمالك الوطنية‬
‫العمومية وتلك التابعة ألمالك األشخاص المعنوية العامة وكذلك األمالك التابعة للخواص‪.‬‬
‫فإن األمالك الوطنية العامة ال تسري عليها إجراءات نزع الملكية بحكم الحماية القانونية التي تشملها والتي‬
‫تجعل منها أمواال غير قابلة للتصرف فيها‪ ،‬أما األمالك العقارية التابعة لألشخاص المعنوية يمكن نزع‬
‫‪3‬‬
‫ملكيته ولكن ليس من قبل نفس الهيئة التي ينتمي إليها‪.‬‬
‫وكذلك الحال بالنسبة لألمالك التابعة للخواص‪ ،‬فهي بدورها قابلة لنزع الملكية بغض النظر عن‬
‫صفة مالكيها خواص طبيعيين أو معنويين ومهما كانت وضعيتهم القانونية‪ ،‬فيشمل هذا اإلجراء كل من‬
‫أمالك القصر والمحجوز عليهم‪ ،‬أمالك عديمي األهلية واألمالك الوقفية‪ ،‬أمالك الغائبين واألمالك‬
‫الموضوعة تحت الحراسة القضائية وكذا أمالك األجانب‪ ،‬وهذا نظ ار لطبيعة إجراء نزع الملكية كطريق جبري‬
‫‪4‬‬
‫واستثنائي ويسقط من كل هذا أمالك الدول األجنبية لصيغتها الدبلوماسية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫تقار مختار‪ ،‬مصطفى عبد النبي‪ ،‬المرجع السابق ص‪.232‬‬
‫القانون رقم ‪ ،11-91‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 689‬من القانون المدني الجزائري على أنه‪" :‬ال يجوز التصرف في أموال الدولة أو حجزها أو تملكها بالتقادم‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫القانون رقم ‪ ،30-90‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪31‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫المبحث الثالث‪ :‬األساس القانوني الستغالل العقار السياحي وطرق حمايته‬

‫إن االستثمار في العقار السياحي له أهمية بالغة في إرساء التوازن االقتصادي داخل الدولة‪ ،‬وذلك‬
‫من خالل تأطيره ووضع نظام قانوني خاص به يراعي جميع الجوانب المتعلقة بالتنمية االقتصادية المرتبطة‬
‫بترقية االستثمار العقاري وتطويره‪ ،‬إال أن مسألة االستثمار في العقار السياحي تتطلب توضيح اإلطار‬
‫واألساس القانوني لهذا النوع من االستثمار وهو ما سنتناوله في (المطلب األول)‪ ،‬كما يتطلب أيضا توفير‬
‫الحماية القانونية للعقار السياحي (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬األساس القانوني الستغالل العقار السياحي‬
‫تخضع عملية تنظيم العقار السياحي لمجموعة من الضوابط التشريعية والتنظيمية وفقا للنصوص‬
‫القانونية المتعلقة بطرق تسييره‪.‬‬
‫إن استغالل العقار السياحي يخضع للعقود اإلدارية المتمثلة في عقد االمتياز وهو ما سنتطرق إليه‬
‫في (الفرع األول)‪ ،‬وعقد إعادة البيع "التنازل سابقا" (الفرع الثاني) وعقد اإليجار (الفرع الثالث)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬عقد االمتياز‬

‫كان والزال عقد االمتياز من أبرز وسائل القانون العام المعتمد عليها في التسيير واالستغالل‪ ،‬وهو بمثابة‬
‫العصي المتينة المعتمد عليها في اإلطار‪ ،‬وعند المشرع الجزائري مجال خصب للعمل به‪ ،‬ومن أبرز أوجه‬
‫‪1‬‬
‫ذلك‪ ،‬العقار السياحي الموجه لالستثمار‪.‬‬
‫لم يعرف المشرع الجزائري عقد االمتياز‪ ،‬وإنما تكفل الفقه بتعريفه ليعنى به‪ " :‬ذلك العقد أو النمط‬
‫االستغاللي الذي تحول بموجبه الدولة‪ ،‬حقا معينا لمدة محددة على قطعة أرضية متوفرة وتابعة ألمالكها‬
‫‪2‬‬
‫الخاصة سواء كان المستفيد شخصا طبيعيا أو معنويا‪.‬‬
‫إذن عقد االمتياز هو اتفاق بين طرفين‪ ،‬أحدهما شخص اعتباري ملزم بأحكام القانون العام يمنح‬
‫بموجبه شخصا اعتباريا خاص حق تشغيل وتسيير المرافق العامة ويسعى صاحب ويستخدم هذا االخير‬
‫عماله وأمواله الستغالل المرفق لمدة زمنية محددة بموجب العقد المبرم‪ ،‬ويتولى المسؤولية الناتجة عن هذا‬
‫الت شغيل والتسيير‪ ،‬ويستفيد من العقد المبرم‪ ،‬ويتولى المسؤولية الناتجة عن هذا التشغيل والتسيير‪ ،‬ويستفيد من‬
‫المقابل المادي الذي يدفعه المستفيدون من خدمة هذه المرافق منصوص عليه في العقد‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫لعميري ياسين‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.237‬‬
‫‪2‬‬
‫بوجردة مخلوف‪ ،‬العقار الصناعي‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬دار هومة للنشر والتوزيع‪ ،‬بوزريعة‪ ،‬الجزائر‪ ،2006 ،‬ص‪.69‬‬
‫‪32‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫ونظ ار لتزايد الوعي المدني ودور الدولة‪ ،‬يعتبر عقد االمتياز اإلداري وسيلة لمنح المرافق العامة لتحقيق‬
‫خدماتها العامة وتحسين أدائها‪ ،‬فهو يعتبر من عقود إدارة المرافق العامة‪ .‬أطلق عليها المشرع الفرنسي في‬
‫أواخر القرن العشرين عقود تفويض المرفق العام‪ ،‬ارتبط ظهوره بتطور وظيفة الدولة وتوسعها األمر الذي‬
‫‪1‬‬
‫فرض على الدولة التنازل عن تسيير هذه المرافق ألشخاص القانون الخاص‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬عقد إعادة البيع‪( .‬التنازل سابقا)‬
‫عقد التنازل هو عقد بين المستثمر واإلدارة التي تملك العقار سواء كان سياحيا أو صناعيا أو فالحيا‬
‫أي مهما كانت طبيعته‪ ،‬تقوم هذه األخيرة بتحويل العقار إلى المستثمر بغرض االستثمار الوطني واألجنبي‬
‫وفقا لألنظمة والشروط والقواعد القانونية والتنظيمية‪ ،‬يشترط عند التنازل عن األوعية العقارية لغرض‬
‫االستثمار أن تكون مدرجة ضمن العقار المخصص للدولة والموجه لالستثمار كما يجب أن يكون هذا العقار‬
‫‪2‬‬
‫خاليا من القيود التي تعيق التصرف فيه كالرهن أو أن يكون محل خالف‪.‬‬
‫وبعد استقراء المادتين ‪ 13‬و‪ 14‬من األمر ‪ 04-08‬المؤرخ في ‪1‬سبتمبر ‪ ،2008‬الذي يحدد شروط‬
‫وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية‪،‬‬
‫نجد أن عقد التنازل يكون بعد االستفادة من حق االمتياز‪ ،‬عند اكتمال المشرع يتم رهن ملكية البيانات التي‬
‫أنجزها المستثمر قس ار بموجب عقد موثق‪ ،‬فملكية البيانات والحق العيني العقاري الناتج عن حق االمتياز‬
‫تكون قابلة للتنازل فور االنجاز الفعلي لمشروع االستثمار والبدء في النشاط بعد المعاينة الفعلية من قبل‬
‫الجهة المختصة ‪3‬والمشرع الجزائري غير وعدل من شروط وكيفية االستثمار في العقار السياحي من خالل‬
‫المادة ‪ 10‬من األمر رقم ‪ 11-06‬المؤرخ في ‪ 30‬أوت ‪ 2006‬الذي يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز‬
‫والتنازل عن األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجه إلنجاز مشاريع استثمارية حيث كان سابقا‬
‫يأخذ بعقد االمتياز والتنازل مباشرة وبقوة القانون إذا التزم صاحب االمتياز بشروط العقد وإنجاز المشرع بشكل‬
‫‪4‬‬
‫فعلي‪ ،‬وذلك بناء على طلب منه خالل السنتين التي تليان إنجاز المشرع‪.‬‬
‫أما عقد إعادة البيع الحالي‪ :‬فهو عقد يتم بين الوكالة الوطنية للتنمية السياحية التي تلتزم بنقل ملكية‬
‫العقار السياحي إلى المشتري(مستثمر) مقابل ثمن نقدي يدفع مرة واحدة أو بالتقسيط حسب جدول استحقاق‬

‫‪1‬‬
‫خليفي محمد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.121‬‬
‫‪2‬‬
‫خليفي محمد‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.121‬‬
‫‪3‬‬
‫المادتين ‪ 13‬و‪ 14‬من األمر ‪ 04-08‬المؤرخ في ‪ 1‬سبتمبر ‪ 2008‬الذي يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز والتنازل عن‬
‫األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجه النجاز مشاريع استثمارية ‪.‬ج ر العدد‪.49‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 10‬من األمر رقم ‪ 11-06‬المؤرخ في ‪ 30‬اوت ‪ 2006‬الذي يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز والتنازل عن‬
‫األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجه النجاز مشاريع استثمارية‪. ،‬ج ر العدد‪.53‬‬
‫‪33‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫وفقا لما جاء في نص المادة ‪ 05‬من الملحق األول الخاص بدفتر الشروط النموذجي المتعلق ببيع األراضي‬
‫‪1‬‬
‫الواقعة داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية للمرسوم التنفيذي رقم ‪.23-07‬‬
‫فإن وصاية الوزير المكلف بالسياحة أن تقوم بإعادة بيع العقارات السياحية التي اقتناها شرط قيامها‬
‫بتهيئتها طبقا لمخطط التهيئة السياحية‪ ،‬على أن يلتزم المشتري ألجل االستثمار بدفتر الشروط في استغالله‬
‫وإنجازه لمشروعه االستثماري السياحي‪ ،‬وإال يغير من الوجهة أو الطبيعة السياحية للعقار وإال جاز فسخ العقد‬
‫‪2‬‬
‫طبقا للمادة ‪ 27‬من نفس القانون‪.‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬عقد اإليجار‬
‫لقد نصت المادة ‪ 18‬من القانون ‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية على عقد‬
‫اإليجار باعتبار طريقة من الطرق المعتمدة عليها في استغالل العقار السياحي إال أنها لم تبين األحكام‬
‫القانونية التي تنظمه بنصها‪" :‬تسند مهمة اقتناء وتهيئة وترقية وإعادة بيع أو تأجير األراضي للمستثمرين‬
‫داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية المعدة إلنجاز المنشآت السياحية‪ ،‬إلى الوكالة الوطنية السياحية ‪".3‬‬
‫ولكن بما أن الوكالة الوطنية لتنمية السياحة في تعاملها مع غير الدولة تعتبر تاجرة وفقا لما ورد في نص‬
‫المادة األولى من القانون المتعلق بتأسيسها معنى ذلك أنها تخضع في عالقتها مع الغير للقانون الخاص‬
‫‪4‬‬
‫ومن ثم تطبق القواعد العامة التي تنظم عقد اإليجار في القانون المدني‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الحماية القانونية للعقار السياحي‬
‫يتمتع العقار السياحي بقدرات سياحية‪ ،‬ومن أجل المحافظة على هذه األخيرة وخوفا من اختفاء‬
‫عوامل الجذب في العقار السياحي‪ ،‬يجب حمايته من كل أشكال االعتداء التي يمكن أن يتعرض لها أثناء‬
‫استعماله أو استغالله وال يمكن ذلك إال بوضع منظومة قانونية لضبط كل ما يقع على العقار السياحي‪،‬‬
‫المتمثلة في الوسائل القانونية لحمايته فالملكية العقارية ال جدوى من تقريرها إن لم تكن هناك أدوات قانونية‬
‫فعالة لتحميها فالملكية الخالية من الحماية يكون لها وجود مادي دون الوجود القانوني مما يتوجب عليها تبيان‬
‫الحماية القانونية لها والمتمثلة في الحماية اإلدارية في (الفرع األول) والحماية القضائية (الفرع الثاني)‬
‫الفرع األول‪ :‬الحماية اإلدارية للعقار السياحي‬
‫خصص المشرع الجزائري وسائل قانونية من أجل المحافظة على العقار السياحي عبر العمليات‬
‫العمرانية برقابة نافذة المفعول الهدف منها حماية إدارية للعقار السياحي‪ .‬بهذا سوف نتطرق إلى طرحها من‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 05‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 23-07‬المؤرخ في ‪ 28‬يناير ‪ 2007‬المحدد لكيفيات إعادة بيع األراضي الواقعة‬
‫داخل مناطق التوسع السياحي أو منح حق امتياز عليهم‪.‬‬
‫المادتين ‪ 25‬و‪ 27‬القانون ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص ‪.17‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.16‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫انظر المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،70-98‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪34‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫خالل التخطيط كآلية لحماية العقار السياحي (أوال) ثم نتناول المخططات القطاعية كوسيلة لحماية العقار‬
‫السياحي (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬التخطيط كآلية لحماية العقار السياحي‬
‫بالرجوع إلى القانون ‪ 29-90‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬المعدل والمتمم‪ ،‬في مادته األولى منه التي‬
‫تنص على‪ " :‬يهدف هذا القانون إلى تحديد القواعد العامة الرامية إلى تنظيم إنتاج األراضي القابلة للتعمير‬
‫وتكوين وتحويل المبنى في إطار التسيير االقتصادي لألراضي والموازنة بين وظيفة السكن والفالحة‬
‫والصناعة‪ ،‬وأيضا وقاية المحيط واألوساط الطبيعية والمناظر والتراث الثقافي والتاريخي على أساس احترام‬
‫مبادئ وأهداف سياسية وطنية للتهيئة العمرانية"‪ 1‬وبهذا سوف نتطرق إلى حماية العقار السياحي بموجب‬
‫أدوات التهيئة والتعمير وهذا حسب المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم(‪ )SNAT‬والمخطط التوجيهي للتهيئة‬
‫والتعمير‪ PDAU‬ومخطط شغل األراضي‪POS‬‬
‫‪-1‬حماية العقار السياحي بموجب المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم‪SNAT:‬‬
‫تعلن الدولة من خالله عن مشروعها اإلقليمي في إطار التنمية المستدامة‪ ،‬مع ضمان التوازن‬
‫الثالثي للعدالة االجتماعية والفعالية االقتصادية والدعم االيكولوجي‪ ،‬على مستوى مجمل مناطق البالد بالنسبة‬
‫لعشرين سنة القادمة ‪ ،2‬غير أنه لم يورد له المشرع تعريفا محددا بل اكتفى بذكر أهدافه في القانون رقم ‪-01‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ 20‬المتعلق بتهيئة اإلقليم والتنمية المستدامة‪.‬‬
‫حسب نص المادة ‪ 07‬من القانون ‪ ،20-01‬المتعلق بتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة‪ ،‬اعتبرت‬
‫المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم أداة من أدوات تهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة‪ .‬وأضافت المادة ‪ 08‬من نفس‬
‫القانون بأن المخطط الوطني للتهيئة اإلقليم يشكل اإلطار المرجعي لعمل السلطات العمومية حيث يحد‬
‫الفضاءات واألقاليم كما أضافت المادة ‪ 09‬من نفس القانون بأن المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم يرمي إلى‬
‫ضمان االستغالل العقالني للفضاء الوطني وتثمين الموارد الطبيعية واستغاللها العقالني وحماية التراث‬
‫االيكولوجي والوطني وتنميته وحماية التراث التاريخي والثقافي وترميمه وتثمينه ‪ ،4‬منا يتجلى لنا أن المخطط‬
‫الوطني لتهيئة اإلقليم يعد حماية للعقار السياحي‪.‬‬
‫وعليه فإن المخطط يهدف إلى‪:‬‬
‫• ضمان إقليم مستدام‪.‬‬
‫• خلق حركية إعادة التوازن اإلقليمي‪.‬‬

‫المادة ة ‪ 01‬من القانون رقم ‪ ،29-90‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫هشام بن خليف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.51‬‬
‫‪3‬‬
‫فتيحة بسماعيل‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.47‬‬
‫المادة ‪ 07‬و ‪ 08‬و‪ 09‬من القانون رقم ‪ 20-01‬المؤرخ في ‪ ،2001-12-12‬المتعلق بتهيئة االقليم وتنميته المستدامة‪ .‬ج‬ ‫‪4‬‬

‫ر العدد ‪ 77‬المؤرخ في ‪ ،2001-12-15‬ص‪.07‬‬

‫‪35‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫• ضمان جاذبية وتوازن اإلقليم‪.‬‬

‫• تحقيق العدالة اإلقليمية‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫• ضمان حكم إقليمي راشد‪.‬‬
‫‪ -2‬حماية العقار السياحي بموجب المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪:‬‬
‫يتمثل في أداة للتخطيط الجمالي والتعمير الحضري‪ ،‬يحدد التوجيهات األساسية للتهيئة العمرانية‬
‫للبلديات المعينة مع األخذ بعين االعتبار تصاميم التهيئة ومخططات التنمية ويضبط الصيغ المرجعية‬
‫بمخطط شغل األراضي ويحدد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير مناطق التدخل في األنسجة الحضارية‬
‫والمناطق الواج ب حمايتها‪ ،‬كما يحدد شروط البناء داخل األقاليم ذات الميزة الطبيعية والثقافية ويحدد المناطق‬
‫الواجب حمايتها‪ ،‬التي يعتبر العقار السياحي جزء منها‪ ،‬وهو ما أقرته المادة ‪ 16‬والمادة من القانون رقم‪-90‬‬
‫‪ 29‬المتعلق بالتهيئة والتعمير‪.2‬‬
‫‪ 3‬حماية العقار السياحي بموجب مخطط شغل األراضي‪:‬‬
‫نظمه المشرع الجزائري في المواد من ‪ 31‬إلى ‪ 42‬من القانون رقم ‪ 29-90‬المتعلق بالتهيئة والتعمير السابق‬
‫الذكر‪ ،‬يحدد مخطط شغل األراضي بالتفصيل في إطار توجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير حقوق‬
‫استخدام األراضي والبناء‪ ،‬ولهذا فإن مخطط شغل يحدد‪:‬‬
‫• يحدد بصفة مفصلة للقطاعات أو القطاع أو المناطق المعنية الشكل الحضري والتنظيم وحقوق البناء‬
‫واستعمال األراضي‪.‬‬
‫• يعني الكمية الدنيا والقصوى من البناء المسموح به المعبر عنها بالمتر المربع من األرضية المبنية‬
‫خارج البناء أو بالمتر المكعب من األحجام‪ ،‬وأنماط البنايات المسموح بها واستعماالتها‪.‬‬
‫• يحدد المساحة العمومية والمساحات الخضراء والمواقع المخصصة للمنشآت العمومية والمنشآت ذات‬
‫المصلحة العامة‪ ،‬وكذلك تخطيطات ومميزات طرق المرور‪.‬‬
‫• يحدد االرتفاقات ويحدد األحياء والشوارع والنصب التذكارية والمواقع والمناطق الواجب حمايتها‬
‫‪3‬‬
‫وتجديدها وإصالحها‪.‬‬
‫وبذلك فإنه يبدوا جليا أن لمخطط شغل األراضي دور في حماية العقار السياحي‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬المخططات القطاعية كوسيلة لحماية العقار السياحي‬
‫لحماية العقار السياحي يتطلب إدراج جميع القطاعات التي لها عالقة بالعقار السياحي بصفة مباشرة أو غير‬

‫‪1‬‬
‫و ازرة تهيئة االقليم البيئة والسياحة‪ :‬المخطط التوجيهي للتهيئة السياحية الكتاب األول تشخيص وفحص السياحة الجزائرية‪،‬‬
‫‪ .2008‬ص‪.09‬‬
‫المادة ‪ 18-16‬من القانون رقم ‪ 29-90‬السابق الذكر‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 31‬من القانون رقم ‪ ، 90-29‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪36‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫مباشرة وهذا ألجل الوصول إلى حماية فعالة ومجدية للعقار السياحي ‪ ،1‬ومن أجل تنفيذ المخطط الوطني‬
‫للتهيئة اإلقليم أسس المشرع الجزائري بموجب المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 20-01‬المتعلق بتهيئة اإلقليم‬
‫وتنميته المستدامة مخططات توجيهية خاصة البنى التحتية الكبرى والخدمات الجماعية ذات المصلحة‬
‫الوطنية وهي األدوات المفضلة لتطوير اإلقليم الوطني والتنمية المنسجمة لمناطقه‪ ،‬وأوردت المادة مجموعة‬
‫من المخططات التوجيهية لكل القطاعات ‪ ،2‬وعليه نذكر المخططات القطاعية للتهيئة السياحية‪:‬‬
‫‪ -1‬المخطط التوجيهي للتهيئة السياحية‪:‬‬
‫يهدف إلى تحديد كيفيات تطوير األنشطة السياحية ومنشآتها األساسية مع مراعاة واجبات االستغالل العقالني‬
‫للمناطق السياحية‪ ،‬وخصوصيات المناطق وإمكاناتها‪ ،‬االحتياجات االجتماعية والثقافية واالقتصادية‪ ،‬وكذا‬
‫واجبات االستغالل العقالني والمنسق للمناطق الفضاءات السياحية‪ ،‬وبهذه الصفة فهو يحدد قواعد المحافظة‬
‫على المواقع ومناطق التوسع السياحي‪ ،‬وأيضا يحدد شروط توطين المشاريع السياحية وكيفيات التجهيزات‬
‫وخصائصها‪ ،‬وطريقة استغالل المواقع من خالل تحديد دفاتر شروط وهذا حسب نص المادة ‪ 38‬من القانون‬
‫‪3‬‬
‫رقم ‪ 20 -01‬المذكور أعاله‪.‬‬
‫وإن تهيئة العقار السياحي تتم وفق مواصفات مخطط التهيئة السياحية التي تعده اإلدارة المكلفة بالسياحة في‬
‫إطار تشاوري ومصادق عليه عن طريق التنظيم‪ ،‬وهو ما أقرته المادة ‪ 12‬من القانون رقم ‪ 30-30‬المتعلق‬
‫‪4‬‬
‫بمناطق التوسع والمواقع السياحية‪.‬‬
‫وحسب المادة ‪ 14‬من القانون ‪ 03-30‬المتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية فان مخطط التهيئة‬
‫السياحية يشتمل على‪:‬‬
‫• حماية المجال الطبيعي والمعالم الثقافية التي يشكل الحفاظ عليها عامال أساسيا للجذب السياحي‪.‬‬
‫• انجاز استثمارات على أساس أهداف محددة‪ ،‬من شأنها إحداث تنمية متعددة األشكال للمنتجات التي‬
‫تزخر بها مناطق التوسع والمناطق السياحية‪.‬‬
‫• يأخذ مخطط التهيئة بعين االعتبار على وجه الخصوص خصوصيات ومنتجات المناطق والحاجات‬
‫االقتصادية واالجتماعية والثقافية وااللتزامات الخاصة باالستغالل العقالني والمنسجم للمناطق‬
‫الفضاءات السياحية‪.‬‬
‫حيث يهدف مخطط التهيئة السياحية حسب ما جاء في المادة ‪ 15‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المذكور أعاله‬
‫إلى تحديد كل من المناطق القابلة للتعمير والبناء والمناطق التي يجب حمايتها وبرامج النشاطات المرجح‬
‫انجازها‪ ،‬وكذا الوظائف المتطابقة واالستثمارات المتناسبة‪ ،‬ويحدد أيضا التهيئات البنيوية المرجح انجازها‬

‫‪1‬‬
‫حميد محديد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.302‬‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ ،20-01‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 38‬من قانون ‪ ،20-01‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ 12‬من القانون ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.16‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪37‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫وإعداد التجزئة المخصصة للمشاريع المراد تحقيقها عندما تقتضي الضرورة لذلك‪ ،‬كما يتضمن مخطط التهيئة‬
‫السياحية‪:‬‬

‫• نظام يتعلق بحقوق البناء واالرتفاقات‬

‫‪1‬‬
‫• مخططات تقنية للتهيئة والمنشات القاعدية‬
‫‪ 2‬مخطط التوجيهي لتهيئة الشاطئ‪:‬‬
‫يتضمن هذا المخطط ما يلي‪:‬‬
‫تقرير تقني يبرز تحديد منطقة تدخل مخطط تهيئة الشاطئ والخصائص البيئية والجغرافية‪ ،‬أيضا شغل‬
‫السكنات والنشاطات االقتصادية والصناعية والمحيط المبني وشبكات التزويد بالماء والتطهير و المنشات‬
‫القاعدية‪ ،‬كذا رهانات وسيناريوهات التطور واقتراحات األعمال وهذا حسب نص المادة‪ 02‬من المرسوم‬
‫‪2‬‬
‫التنفيذي رقم‪ 114 -09‬الذي يحدد شروط إعادة مخطط تهيئة الشاطئ ومحتواه وكيفيات تنفيذه‪.‬‬
‫وأيضا يتضمن نظام تهيئة وتسيير الشاطئ نظام التهيئة الذي يشمل التدابير المحددة بموجب القوانين‬
‫‪3‬‬
‫واألنظمة السارية المفعول وتلك المقترحة في القانون رقم ‪.02-02‬‬
‫‪ 3‬المخطط التوجيهي للمياه‪:‬‬
‫حسب ما جاء في المادة ‪ 25‬من القانون رقم ‪ 20 -01‬المتعلق بتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة‪ ،‬فان‬
‫المخطط التوجيهي للمياه ينص على تطوير البنى التحتية الخاصة بالموارد المائية السطحية والباطنية وكذلك‬
‫توزيع هذه الموارد بين المناطق طبقا للخيارات الوطنية في مجال شغل اإلقليم وتطويره كما شجع‪ ،‬المخطط‬
‫التوجيهي للمياه تثمين المورد المائي واالقتصادي فيه واستعماله العقالني وتطوير الموارد المائية غير التقليدية‬
‫‪4‬‬
‫المستمدة من رسكلة المياه القذرة ومن تحلية مياه البحر واستعمالها‪.‬‬
‫‪ 4‬مخطط حماية المواقع األثرية والمناطق المحمية التابعة لها واستصالحها‪:‬‬
‫بموجب المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 323-03‬المؤرخ في ‪ 2003-10-05‬المتضمن‬
‫كيفيات إعداد مخطط حماية المواقع األثرية والمناطق التابعة لها واستصالحها فان مخطط حماية المواقع‬

‫المادة ‪ 14‬و ‪ 15‬من قانون رقم ‪ 03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.16‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 114-09‬يحدد شروط إعداد مخطط تهيئة الشاطئ ومحتواه‪ ،‬وكيفيات تنفيذه المؤرخ في‬
‫‪.2009-04-07‬‬
‫‪3‬حميد محديد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.303‬‬
‫مادة ‪ 25‬من القانون رقم ‪ ،20-01‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪38‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫األثرية واستصالحها يحدد القواعد واالرتفاقات المطبقة على الموقع األثري والمنطقة المحمية التابعة له في‬
‫‪1‬‬
‫إطار احترام إحكام المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫وإضافة المادة ‪03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 323-03‬المذكور أعاله بأنه عندما تكون المنطقة المحمية‬
‫التابعة للموقع األثري مشمولة على مخطط شغل األراضي يجب أن يحترم هذا األخير التعليمات التي يمليها‬
‫‪2‬‬
‫عليه مخطط شغل حماية المواقع األثرية واستصالحها بالنسبة لهذه المنطقة‪.‬‬
‫‪ 5‬المخطط الدائم لحفظ استصالح القطاعات المحفوظة‪:‬‬
‫بمقتضى نص المادة ‪ 2‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 324-03‬المؤرخ في ‪ 2003 -10-05‬المتضمن‬
‫كيفيات إعداد المخطط الدائم لحفظ واستصالح القطاعات المحفوظة على أنه في إطار احترام األحكام‬
‫المتعلقة بالمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير يحدد المخطط الدائم لحفظ واستصالح القطاعات المحفوظة‬
‫بالنسبة للمجموعات العقارية الحضارية أو الريفية المنشأة في شكل قطاعات محفوظة القواعد العامة التي‬
‫يجب إن تتضمن اإلشارة إلى العقارات التي تكون محل هدم أو تعديل أو التي فرض عليها الهدم أو التعديل‪،‬‬
‫كما يحدد الشروط المعمارية التي على أساسها المحافظة على العقارات واإلطار الحضري و ينص المخطط‬
‫الدائم لحفظ واستصالح القطاعات المحفوظة على إجراءات خاصة للحماية السيما المتعلقة بالممتلكات‬
‫الثقافية العقارية المسجلة في قائمة الجرد اإلضافي أو في انتظار التصنيف أو المصنفة الموجودة داخل‬
‫‪3‬‬
‫القطاع المحفوظ‪.‬‬
‫‪ 6‬مخطط تسيير المجاالت المحمية‬
‫بمقتضى المواد ‪ 34‬و ‪ 35‬و ‪ 36‬من القانون رقم ‪ 2 -11‬المتعلق بالمجاالت المحمية في إطار‬
‫التنمية المستدامة‪ ،‬فانه يعود تسيير المجاالت المحمية المؤسسة التي أنشئت بمبادرة من السلطة التي قامت‬
‫بإجراء تصنيف المجال المحمي المعني وفقا للكيفيات المحددة بموجب التشريع والتنظيم المعمول بها كما‬
‫ينشأ لكل مجال محمي مخطط توجيهي يحدد التوجيهات واألهداف المنتظرة على المدى البعيد وتحدد كيفية‬
‫إعداد المخطط التوجيهي والموافقة عليه ومراجعته عن طريق التنظيم‪ ،‬كما ينشئ مخطط تسيير يحدد‬
‫‪4‬‬
‫توجيهات حماية المجال المحمي وتنميته المستدامة كما يحدد الوسائل الالزمة لتنفيذه‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الحماية القضائية للعقار السياحي‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 32-03‬المؤرخ في ‪ ،2003-10-05‬المتضمن كيفيات إعداد مخطط حماية المواقع‬
‫األثرية والمناطق المحمية التابعة لها واستصالحها‪ ،‬ج ر العدد ‪ .60‬المؤرخ في ‪ .2003-10-08‬ص‪.14‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 324-03‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.14‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 2‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 324-03‬المؤرخ في ‪ ،2003-10-05‬المتضمن كيفيات إعداد المخطط الدائم لحفظ‬
‫واستصالح القطاعات المحفوظة‪ ،‬ج ر العدد ‪ ،60‬المؤرخ في ‪ 2003-10-08‬المعدل والمتمم‪ ،‬ص‪.18‬‬
‫المواد ‪ 34‬و ‪ 35‬و ‪ 36‬من القانون رقم ‪ 02-11‬المؤرخ في ‪ ،2011-02-17‬ال متعلق بالمجاالت المحمية في لطار التنمية‬ ‫‪4‬‬

‫المستدامة‪ ،‬ج ر العدد ‪ 13‬المؤرخ في ‪ 2011-02-28‬ص‪.13‬‬

‫‪39‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫سنتطرق إلى الضبط القضائي كوسيلة ردعية حمائية أقرها المشرع الجزائري لحماية مكونات العقار السياحي‬
‫(أوال)‪ ،‬والتعرض إلى العقوبات المترتبة على األفعال المرتكبة على العقار السياحي(ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬الضبط القضائي الخاص بالعقار السياحي‬
‫من خالل النصوص القانونية المتعلقة بالضبط القضائي في مجال العقار السياحي والمتمثل في ضبط‬
‫المخالفات بعد وقوعها‪ ،‬والبحث عن مرتكبيها‪ ،‬وفرض عقوبات عليهم‪ ،‬وعلى هذا األساس سنتطرق في هذا‬
‫المجال إلى المخالفات الماسة بالعقار السياحي أوال واألجهزة المكلفة بالبحث عنها ثانيا‪.‬‬
‫‪ 1‬المخالفات الماسة بالعقار السياحي‪:‬‬
‫وفقا لما قد جاء في النصوص القانونية المنظمة للعقار السياحي‪ ،‬يمكننا إحصاء بعض المخالفات التي‬
‫تقع على العقار السياحي والواردة في المادتين ‪ 30‬و ‪ 38‬من القانون ‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع‬
‫السياحي والمواقع السياحية ‪ 1‬والمادة ‪ 48‬من القانون رقم ‪ 01-90‬المحدد للقواعد المتعلقة بالفندقة ‪2‬والمادة‬
‫‪ 94‬من القانون ‪ 04-98‬المتعلق بحماية التراث الثقافي ‪ 3‬وتتمثل في‪:‬‬
‫• الشغل الالمشروع لألراضي والبناءات غير المرخصة قانونيا‪.‬‬
‫• عدم احترام مواصفات مخطط التهيئة السياحية ودفتر الشروط‪.‬‬
‫• عدم استعمال مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية طبقا لطابعها‪.‬‬
‫• عدم احترام مختلف وثائق البناء والتعمير المصادق عليها من قبل السلطة المختصة‪.‬‬
‫• رفض تزويد األعوان المذكورين في المادة ‪ 33‬من القانون ‪ 03-03‬المذكور أعاله‪ ،‬بالمعلومات أو‬
‫منعهم من القيام بالرقابة أو إجراء التحريات المنصوص عليها في هذا القانون ونصوصه التطبيقية‪.‬‬
‫• التصريحات الكاذبة عن تنفيذ اإلجراءات المتعلقة بالميراث أو بالشراء أو منح الرخص‪.‬‬
‫• تحويل العقار السياحي أو المرافق المبنية طبقا لمخطط التهيئة السياحية عن طبيعتها السياحية‪.‬‬
‫• مخالفة المؤسسات الفندقية لقواعد البناء والتهيئة‪.‬‬
‫• إجراء األبحاث األثرية دون ترخيص من الوزير المكلف بالثقافة‪.‬‬
‫• عدم التصريح بالمكتشفات الفجائية‪.‬‬
‫• عدم التصريح باألشياء المكتشفة أثناء األبحاث األثرية المرخص بها وعدم تسليمها للدولة‪.‬‬
‫‪ 2‬األجهزة المكلفة بالبحث عن المخالفات الماسة بالعقار السياحي‪:‬‬
‫وفقا لما قد جاء في نص المادة ‪ 33‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع والمواقع‬
‫السياحية والتي تؤهل فيها لبحث ومعاينة المخالفات إلحكام هذا القانون أعوان وضباط ومفتشين كل من‪:‬‬

‫المادتين ‪ 30‬و ‪ 31‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص ص‪.19-18‬‬ ‫‪1‬‬

‫المادة ‪ 48‬من القانون رقم ‪ 01-99‬المؤرخ في ‪ 1999-01-06‬يحدد القواعد المتعلقة بالفندقة ج ر العدد ‪ 02‬المؤرخ في‬ ‫‪2‬‬

‫‪ ،1999-01-10‬ص‪.07‬‬
‫مادة ‪ 94‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.19 ،18‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪40‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫• ضباط وأعوان الشرطة القضائية‪.‬‬

‫• مفتشي السياحة‪.‬‬
‫• مفتشي التعمير‪.‬‬
‫• مفتشي البيئة‪.‬‬
‫باإلضافة إلى نص المادة ‪ 34‬من نفس القانون التي جاء فيها أنه من أجل أداء مهام مفتشو السياحة‬
‫المذكورين في المادة ‪ 33‬أعاله أن يؤدوا أمام الجهة القضائية المختصة إقليميا القسم اآلتي‪ «:‬اقسم باهلل العلي‬
‫العظيم أن أقوم بعملي على أكمل وجه وان أؤدي مهامي بأمانة‪ ،‬وصدق ونزاهة ‪،‬وان اكتم سرها وأتعهد‬
‫‪1‬‬
‫باحترام أخالقياتها والتزم في كل األحوال بالواجبات التي تفرضها علي»‬
‫ويترتب على معاينة المخالفة حسب المادة ‪ 35‬من القانون ‪ 03-03‬المذكور أعاله‪ ،‬إعداد محضر‬
‫يسرد فيه العون المعاين والمؤهل قانونا الوقائع التي عاينها والتصريحات التي تلقاها‪ ،‬حيث يوقع هذا‬
‫المحضر كل من العون المعاين ومرتكب المخالفة‪ ،‬وفي حالة رفض هذا األخير التوقيع يبقى هذا المحضر‬
‫ذا حجية إلى غاية إثبات العكس‪ ،‬ثم يرسل المحضر حسب الحالة إلى الوالي المختص أو الجهة القضائية‬
‫المختصة خالل مدة ال تتعدى خمسة عشر ‪ 15‬يوما ابتداء من يوم إجراء المعاونة ‪.2‬‬
‫وفي إطار ممارسة األعوان المذكورين في المادة ‪ 33‬عاله‪ ،‬تضيف المادة ‪ 36‬من القانون رقم ‪-03‬‬
‫‪ 03‬المتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية‪ ،‬أنهم مؤهلين إلى الدخول إلى مناطق التوسع والمواقع‬
‫السياحية‪ ،‬وإلى ورشات انجاز الهياكل القاعدية وبناء التجهيزات داخل هذه المناطق والمواقع السياحية‪ ،‬وكذا‬
‫التحقق من إجراءات تنفيذ أحكام القانون ‪ 03-03‬في مجال الحماية والتهيئة واالستغالل مناطق التوسع‬
‫والمواقع السياحية‪ ،‬وكذا رخص البناء‪ ،‬والتحقق من مدى مطابقة األشغال المنجزة لمخطط التهيئة السياحية‬
‫ودفتر الشروط‪ ،‬وكذا المخططات المعمارية المصادق عليها مسبقا من طرف اإلدارة المكلفة بالسياحة وأيضا‬
‫يبقى ضباط وأعوان الشرطة القضائية المحددين في القواعد العامة في قانون اإلجراءات الجزائية هيئات ذات‬
‫االختصاص العام في مجال ضبط الجرائم حتى وإن كانت الجرائم في مناطق التوسع والمناطق السياحية‪ ،‬أما‬
‫بالنسبة لمفتشي البناء والتعمير والبيئة منهم ذات اختصاص محدد في مجال ضبط المخالفات‪ 3‬وفي القانون‬
‫المحدد للقواعد العامة الستعمال واستغالل السياحيين للشواطئ القانون رقم ‪ 02-03‬وحسب المادة ‪ 39‬منه ‪:‬‬
‫يؤهل للبحث ومعاينة المخالفات الواقعة على العقار السياحي ضباط و أعوان الشرطة القضائية ومفتشوا‬
‫‪4‬‬
‫السياحة ومفتشوا األسعار والتحقيقات االقتصادية ومفتشوا مراقبة النوعية وقمع الغش ومفتشوا البيئة‪.‬‬

‫مادة ‪ 33‬و‪ 34‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.18‬‬ ‫‪1‬‬

‫مادة ‪ 35‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.18‬‬ ‫‪2‬‬

‫لمادة ‪ 36‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.18‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ 39‬من القانون رقم ‪ ،02-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.12‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪41‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫ثانيا‪ :‬العقوبات المترتبة على األفعال المرتكبة على العقار السياحي‬

‫تتمثل العقوبات المترتبة على األفعال المرتكبة على العقار السياحي في العقوبات اإلدارية والمدنية‬
‫والجزائية وهو ما سنتطرق إليه كاآلتي‪:‬‬
‫‪ 1‬العقوبات اإلدارية المقررة لحماية العقار السياحي‪:‬‬
‫أقر المشرع الجزائري مجموعة من الجزاءات اإلدارية لكل فعل يؤدي إلى المساس بمكونات العقار‬
‫السياحي تتراوح العقوبات ما بين اإلنذار والغلق والسحب المؤقت والنهائي ورفض تجديد للرخص واالعتماد‬
‫بالنسبة للوكاالت السياحية ‪ ،1‬من خالل المادة ‪ 72‬القانون رقم‪ 01-99‬المؤرخ في ‪ 1999-01-06‬المحدد‬
‫للقواعد المتعلقة بالفندقة أقر بعض العقوبات تتمثل في اإلنذار أو التخفيض من الرتبة أو السحب المؤقت أو‬
‫النهائي للرخصة‪ ،‬حيث تصدر هذه العقوبات وتبلغ إلى المؤسسات الفندقية من طرف السلطة المكلفة‬
‫بالسياحة التي سلمت الرخصة‪ .‬بالنسبة لإلنذار المذكور أعاله فحسب المادة ‪ 73‬من القانون رقم ‪01-99‬‬
‫المذكور أعاله فيكون في حالة عدم الوفاء بااللتزامات المهنية أو صدور حكم قضائي بسبب عدم التنفيذ‬
‫الجزائي وغير المبرر لاللتزامات التعاقدية تجاه الزبائن‪ .‬أما بالنسبة للتخفيض من الرتبة فحسب المادة ‪74‬‬
‫من نفس القانون فيكون عند عدم تطابق أوصاف المؤسسة الفندقية مع ما تستلزمه الرتبة التي صنفت فيها‬
‫المؤسسة الفندقية‪ ،‬أما بالنسبة للسحب المؤقت فحسب المادة ‪ 75‬من نفس القانون‪ ،‬فيكون لمدة ال تفوق ستة‬
‫(‪ )06‬أشهر ويكون بعد إنذارين وإذا لم تتوفر الشروط المنصوص عليها لتسليم الرخصة وإذا لم يحترم‬
‫المخالف أعراف المهنة ويمكن أن يكون السحب المؤقت مصحوب بشروط أو يتمثل لها الفندقي‪.‬‬
‫أما إذا لم يتمثل الفندقي لهذه الشروط المحددة عند السحب المؤقت أو عند العودة للمخالفات أو الخطأ أو‬
‫التقصير مهني أو حكم عليه باإلفالس أو حالة الغش الجبائي أو حالة صدور حكم قضائي بسبب عدم‬
‫التنفيذ الكلي تجاه الزبائن أو الشركاء‪ ،‬فيتم السحب النهائي للرخصة وهو ما تضمنته المادة ‪ 77‬من القانون‬
‫‪2‬‬
‫رقم ‪ 01-99‬المذكور أعاله‪.‬‬
‫‪ 2‬العقوبات المدنية المقررة لحماية العقار السياحي‪:‬‬
‫تتمثل العقوبات المدنية نتيجة إخالل المستفيد اللتزامه حسب المادة ‪ 27‬من القانون ‪ 03- 03‬من‬
‫قطعة أرض مخصصة إلقامة مشروعه االستثماري السياحي داخل مناطق التوسع السياحي عن طريق‬
‫االقتناء لدى الوكالة الوطنية لتنمية السياحة أو عن طريق االمتياز من المؤسسة العمومية المختصة بالبدء‬
‫في إنجاز المشرع في اآلجال المحددة في دفتر الشروط‪ ،‬وفي حالة إخالل المستفيد بهذا االلتزام يمكن في‬
‫هذه الحالة فسخ عقد البيع أو سحب االمتياز ‪.3‬‬

‫‪1‬‬
‫فتيحة إسماعيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.54‬‬
‫المواد ‪72‬و ‪ 73‬و‪ 74‬و‪ 75‬و‪ 77‬من القانون رقم ‪ ،01-99‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.10‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫لمادة ‪ 27‬من األمر ‪ 03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.17‬‬
‫‪42‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫كما تضمنت المادة ‪ 12‬من األمر ‪ 04-08‬المحدد لشروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة‬
‫لألمالك الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية المعدل والمتمم إذ يترتب على المستفيد من‬
‫االمتياز على اإلخالل بااللتزامات التي يتضمنها دفتر الشروط‪ ،‬اتخاذ إجراءات من أجل إسقاط حق االمتياز‬
‫لدى الجهات القضائية المختصة بمبادرة من مدير أمالك الدولة المختص إقليميا ‪.1‬‬
‫‪ 3‬العقوبات الجزائية المقررة لحماية العقار السياحي‪:‬‬
‫بالنسبة إلى القانون رقم ‪ 04-98‬المتعلق بحماية التراث في مادته ‪ 93‬منه نجد أنه يعاقب كل من‬
‫يعرقل عمل األعوان المكلفين بحماية الممتلكات الثقافية أو يجعلهم في وضع يتعذر عليهم فيه أداء مهامهم‬
‫‪2‬‬
‫وفقا لقانون العقوبات‪.‬‬
‫وفي القانون رقم ‪ 03-03‬المتعلق بمناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية في المادة ‪ 45‬منه‪،‬‬
‫نجد أنه قد أقر عقوبات جزائية لحماية العقار السياحي‪ ،‬حيث يعاقب بالحبس من ستة (‪ )06‬أشهر إلى‬
‫سنتين (‪ )02‬وبغرامة مالية تتراوح مابين مائتي ألف دينار (‪ 200.000‬دج) إلى مليون دينار (‪1000.000‬‬
‫‪3‬‬
‫دج) أو بإحدى هاتين العقوبتين‪ ،‬وفي حالة العودة تتضاعف العقوبة‪.‬‬
‫كما أقر المشرع الجزائري عقوبات جزائية في كل تشريع له صلة بمكونات العقار السياحي كالقانون رقم ‪- 11‬‬
‫‪ 02‬المتعلق بحماية المجاالت المحمية في إطار التنمية المستدامة في المادة ‪ 41‬منه‪ ،4‬باإلضافة إلى قانون‬
‫رقم ‪ 15-08‬يحدد قواعد مطابقة المباني وإتمام إنجازها المعدل و المتمم في المادتين ‪ 17-16‬فقد أقر‬
‫المشرع عقوبة جزائية تتمثل في الهدم بعد معاينة األعوان المؤهلين قانونا للبنايات المتواجدة بالمواقع والمناطق‬
‫المحمية المنصوص عليها في التشريع المتعلق بمناطق المعالم التاريخية واألثرية ومناطق التوسع والمواقع‬
‫‪5‬‬
‫السياحية ويحرر محضر وتباشر عملية الهدم على عاتق المخالف‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 12‬من األمر ‪ 04-08‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.05‬‬
‫المادة ‪ 93‬من القانون رقم ‪ ،04-98‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.18‬‬ ‫‪2‬‬

‫المادة ‪ 45‬من القانون رقم ‪ 03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.19‬‬ ‫‪3‬‬

‫المادة ‪ ،41‬من القانون رقم ‪ ،02-11‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.14‬‬ ‫‪4‬‬

‫المواد ‪ 16‬و ‪ 17‬من القانون رقم ‪ 15-08‬المؤرخ في ‪ ،2008-07-20‬يحدد قواعد مطابقة المباني وإتمام انجازها‪ ،‬المعدل‬ ‫‪5‬‬

‫والمتمم‪ ،‬ج ر العدد ‪ 44‬المؤرخ في ‪ ،2008-08-03‬ص‪.22‬‬

‫‪43‬‬
‫اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫ملخص الفصل األول‪:‬‬

‫يكتسي االستثمار في العقار السياحي أهمية بالغة باعتباره جزء هام من الثروة الوطنية أبدى له‬
‫المشرع الجزائري اهتمام واضح من خالل إقرار مجموعة النصوص القانونية والتنظيمية المنظمة له‪ ،‬إال أنه لم‬
‫يقدم تعريف قانوني وجامع له إال أنه تطرق إلى تشكيل العقار السياحي فهذا األخير يشتمل على جميع‬
‫أشكال الملكية بحيث يمكن أن يكون العقار السياحي تابع لألمالك الوطنية العمومية أو تابع لألمالك الوطنية‬
‫الخاصة أو تابع لألمالك العقارية التابعة للخواص‪ ،‬ومنه ملكيته متعددة الطبيعة‪.‬‬
‫وكذلك يبين لنا المشرع مكونات وخصائص العقار السياحي التي تكمن في الجواذب الطبيعية التي‬
‫هي من خلق هللا عز وجل ومن بيئته وهي األساس الحقيقي للنشاطات السياحية ومن جواذب غير طبيعية‬
‫من صنع اإلنسان‪.‬‬
‫وباإلضافة إلى ذلك وضع لنا المشرع طرق الكتساب هذا العقار مع أساسه القانوني الستغالله‬
‫بخضوعه للعقود اإلدارية المتمثلة في عقد االمتياز‪ ،‬عقد إعادة البيع وعقد اإليجار‪ ،‬كما وضع المشرع‬
‫منظومة قانونية لضبط كل ما يقع على العقار السياحي‪ ،‬وحمايته من أشكال االعتداء وهذه المنظومة متمثلة‬
‫في وسائل ثانوية لحماية الملكية العقارية والمتمثلة في الحماية اإلدارية والحماية القضائية‪.‬‬

‫‪44‬‬
 ‫ب‬
‫الف ـصـل الباي‪:‬‬
‫ح‬ ‫ل‬ ‫ل‬ ‫ق‬ ‫ي‬‫ب‬
‫ل مار ي ا عقار ا سبا ى‬‫س‬ ‫الباب ا أ‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫تمهيد‪:‬‬
‫يرتبط االستثمار في العقار السياحي بإجراءات مختلفة غايتها تنظيم عملية استغالل العقارات الموجهة‬
‫لالستثمار ضمانا لحسن استغاللها‪ ،‬وهذا من أجل تحقيق تنويع في مصادر الدخل والقضاء على التبعية‬
‫للمحروقات التي طالما عانى من تبعات اضطرابها االقتصاد الوطني وعليه فقد جاء هذا الفصل ببيان‬
‫مختلف اإلجراءات القانونية التي يمر بها منح قرار االستثمار في العقار السياحي‪ ،‬حيث يخصص (المبحث‬
‫األول) دراسة تهيئة وتسيير العقار السياحي‪ ،‬في حين يخصص (المبحث الثاني) آليات االستثمار في العقار‬
‫السياحي‪ ،‬أما (المبحث الثالث) فيخصص لدراسة معيقات االستثمار السياحي في العقار السياحي وكذا‬
‫المنازعات المرتبطة به‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬تهيئة وتسيير العقار السياحي‬

‫نظ ار ألهمية القطاع السياحي في االقتصاد الوطني ودوره البالغ في تحقيق التنمية للبالد‪ .‬ينبغي تحديد‬
‫وتهيئة مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية وإعطائها طابع المنفعة العامة دون االعتداء على الملكية‬
‫الخاصة‪ ،‬وهذا بالتماشي مع التشريعات المتعلقة بحماية البيئة والساحل والتراث الثقافي‪ ،‬ويندرج هذا ضمن‬
‫المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم ‪ 1‬حيث نص القانون رقم ‪ 20-01‬المتعلق بتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة‬
‫على عدة مخططات قطاعية من بينها المخطط التوجيهي للتهيئة السياحية‪ ،‬وهو ما حددته المادة ‪ 38‬منه‪:‬‬
‫"يحدد المخطط التوجيهي للتهيئة السياحية كيفيات تطوير األنشطة السياحية ومنشأتها األساسية مع مراعاة‪:‬‬

‫• خصوصيات المناطق وإمكاناتها‪.‬‬

‫• االحتياجات االقتصادية واالجتماعية والثقافية‪.‬‬
‫• واجبات االستغالل العقالني والمنسق للمناطق والفضاءات السياحية‪.‬‬

‫وبهذه الصفة يحدد قواعد المحافظة على المواقع ومناطق التوسع السياحي وشروطها‪.‬‬

‫كما يحدد شروط توطين المشاريع السياحية وكيفياته‪ ،‬وأصناف التجهيزات وخصائصها وطريقة‬
‫‪2‬‬
‫استغالل المواقع من خالل تحديد دفاتر الشروط‪" .‬‬

‫وهو بهذا يشكل اإلطار االستراتيجي المرجعي للسياسة السياحية في الجزائر‪ ،‬كما يعتبر أحد مكونات‬
‫‪3‬‬
‫المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم‪.‬‬

‫‪1‬عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.158‬‬

‫‪2‬المادة ‪ 38‬من القانون رقم ‪ :20-01‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.26‬‬
‫‪3‬و ازرة تهيئة اإلقليم والبيئة والسياحة‪ ،‬الكتاب‪ ، 2‬المخطط االستراتيجي‪ ،‬الحركيات الخمس وبرامج األعمال السياحية ذات‬
‫األولوية‪ ،‬جانفي‪ ،2008‬ص‪.03‬‬
‫‪46‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫وسنتطرق في هذا المبحث إلى‪ :‬إجراءات تحديد مناطق التوسع السياحي (المطلب األول)‪ ،‬وآليات‬
‫تهيئة وتسيير مناطق التوسع السياحي (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬إجراءات تحديد مناطق التوسع السياحي‬

‫لقد أصبحت المفاهيم الجدي دة لمناطق التوسع والمواقع السياحية قائمة على حماية وتهيئة المناطق من‬
‫خالل احترام المعايير البيئية‪ ،‬التي يجب مراعاتها من خالل األخذ بعين االعتبار الجانب اإليكولوجي والتنوع‬
‫البيولوجي والبيئي في كل عملية تهيئة عن طريق خلق المساحات الخضراء وذلك من أجل جلب السياح‪،‬‬
‫ولذلك فمن الضروري إعداد دراسات التهيئة الخاصة بتحديد مناطق التوسع السياحي (الفرع األول) قبل إدراج‬
‫‪1‬‬
‫هذه األخيرة عن طريق مرسوم تنفيذي (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬إعداد دراسات التهيئة السياحية‬

‫ويتم إعداد دراسات التهيئة السياحية من خالل تعيين أجزاء من المناطق الوطنية كمناطق توسع‬
‫سياحي ومواقع سياحية للحماية والمحافظة على الخصائص السياحة لها‪ ،‬ويرتكز تحديد هذه المناطق‬
‫واإلعالن عنها بناء على نتائج دراسات التهيئة السياحية ‪ ،2‬وبالرجوع إلى القانون رقم ‪ 03/03‬المتعلق بمناطق‬
‫التوسع والمواقع السياحية في فصله الثاني بعنوان حماية و تهيئة و تسيير مناطق التوسع و المواقع السياحية‬
‫من القسم األول حماية مناطق التوسع والمواقع السياحية وبالتحديد المادة ‪ 08‬منه التي تنص على ‪ ":‬قصد‬
‫الحماية والحفاظ على طابعها السياحي‪ ،‬يمكن تحديد أجزاء من اإلقليم الوطني كمناطق توسع ومواقع سياحية‪.‬‬

‫يمكن أن تمتد المنطقة المحددة والمصرح بها إلى الملك العمومي البحري‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫يرتكز تحديد منطقة التوسع والمواقع السياحية والتصريح بها على نتائج دراسات التهيئة السياحية‪".‬‬

‫فإن المشرع الجزائري لم يحدد الجهة المختصة بإعداد دراسات التهيئة السياحية ‪4‬ولكن بالرجوع إلى‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 70-98‬المتضمن إنشاء الوكالة الوطنية لتنمية السياحة نجده ينص في المادة ‪04‬‬
‫منه‪ ":‬تتكلف الوكالة بتنشيط وترقية وتأطير النشاطات السياحية في إطار السياسة الوطنية لتطوير السياحة‬
‫‪5‬‬
‫والتهيئة العمرانية‪"...‬‬

‫‪1‬عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.151‬‬

‫‪2‬عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪152‬‬
‫‪3‬المادة ‪ 08‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪15‬‬
‫‪4‬عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪152‬‬
‫‪5‬المادة ‪ 04‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،70/98‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.31‬‬
‫‪47‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫كما تنص المادة ‪ 01‬من دفتر الشروط لتبعات الخدمة العمومية للوكالة الوطنية لتنمية السياحة‬
‫"الوكالة الوطنية لتنمية السياحة هي أداة لتطبيق السياسة الوطنية للتنمية السياحية‪ .‬ويجب أن تساهم أعمالها‬
‫‪1‬‬
‫المحددة في دفتر الشروط في االستعمال األمثل للثروة العقارية الوطنية والحفاظ عليها‪".‬‬

‫وطبقا للمادة ‪ 02‬من د فتر الشروط المذكور أعاله‪ ":‬تكلف الوكالة‪ ،‬في إطار أعمالها على الخصوص‬
‫بما يأتي‪:‬‬

‫• تساعد إدارة السياحة في تصور وإعداد سياسة التنمية السياحية‪.‬‬

‫• تعمل على احترام التنظيم السياحي في المواقع ومخططات التنمية وتنظيمها العمراني من أجل‬
‫حماية وتطوير هذه المواقع‪.‬‬
‫• تمارس حق الشفعة أو نزع الملكية‪.‬‬
‫• تعد وتضبط بطاقات المناطق والمواقع والمنشآت السياحية‪.‬‬
‫• تنشئ وتسير وتقوم بتطوير بنك معلومات يتعلق بالعقارات السياحية‪.‬‬
‫• تضع دفاتر شروط خاصة بكل منطقة أو موقع مع تحديد حقوق والتزامات المتدخلين‪.‬‬
‫• تقوم بتهيئة األراضي الموافق عليها لالستثمار السياحي‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫• تحدد وتقيم مناطق جديدة للتوسع السياحي‪".‬‬

‫ثم ترسل نتائج هذه الدراسات إلى وزير التهيئة العمرانية والبيئة والسياحة الذي يعد تقري ار بذلك ليتم‬
‫‪3‬‬
‫تحديد مناطق التوسع السياحي‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬صدور المرسوم التنفيذي المحدد لمناطق التوسع والمواقع السياحية‬

‫بحسب تقرير وزير التهيئة العمرانية والبيئة السياحية‪ ،‬يصدر مرسوم تنفيذي لتحديد مناطق التوسع‬
‫والمواقع السياحية‪ ،‬وأول مرسوم حدد هذه األخيرة هو المرسوم رقم ‪ 232-88‬المؤرخ في ‪1988/11/05‬‬
‫والمتضمن اإلعالن عن مناطق التوسع السياحي‪ ،‬هذا األخير يعتبر بمثابة مرجع دقيق لهذه المناطق‪ ،‬وحدد‬
‫هذا المرسوم ‪ 176‬منطقة التوسع السياحي على مستوى ‪ 26‬والية موزعة على اإلقليم الوطني‪،4‬ثم عدل أكثر‬

‫‪1‬المادة ‪ 01‬من الملحق المتضمن دفتر الشروط لتبعات الخدمة العمومية للوكالة الوطنية لتنمية السياحة‪ ،‬بموجب القانون رقم‬
‫‪ ،70/98‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.35‬‬
‫‪2‬المادة ‪ 02‬من الملحق المتضمن دفتر الشروط لتبعات الخدمة العمومية للوكالة الوطنية لتنمية السياحة‪ ،‬الصادر بموجب‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،70/98‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.35‬‬
‫‪3‬عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.153‬‬
‫‪4‬المرسوم رقم ‪ 232/88‬المؤرخ في ‪ .1988/11/05‬المتضمن اإلعالن عن مناطق التوسع السياحي ج ر العدد ‪ ،51‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1988/12/14‬المعدل والمتمم‪.‬‬
‫‪48‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫من مرة بإضافة مناطق توسع جديدة أو تعديل مناطق محددة سابقا ‪ 1‬ليصدر في الختام المرسوم التنفيذي‪-16‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ 01‬المؤرخ في ‪ 2016/01/03‬ليكون آخر تعديل للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 232/88‬المذكور أعاله‪.‬‬

‫ويتم تحديد وانتقاء مناطق التوسع والمواقع السياحية لعدة معايير أساسية نذكر منها‪:‬‬

‫• الطلب االستثماري في المناطق المعينة‪.‬‬

‫• وجود منشآت قاعدية ضرورية لالستثمار‪.‬‬
‫• المتاحات السياحية والطبيعية والثقافية التي تمتاز بها هذه المناطق‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫• ميوالت السوق الداخلية الخارجية‪.‬‬

‫ويكون هذا التحديد وفقا لنتائج دراسات التهيئة السياحية ‪4‬وقد نصت المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪-03‬‬
‫‪ 03‬المذكور سلفا أنه‪ " :‬تصنف مناطق التوسع والمواقع السياحية كمناطق سياحية محمية وبهذه الصفة‪،‬‬
‫تخضع إلى إجراءات الخاصة اآلتية‪:‬‬

‫• شغل واستغالل األراضي الموجودة داخل هذه المناطق والمواقع في ظل احترام قواعد التهيئة‬
‫والتعمير‪.‬‬
‫• الحفاظ على مناطق التوسع والمواقع السياحية من كل أشكال تلوث البيئة وتدهور الموارد‬
‫الطبيعية والثقافية‪.‬‬
‫• اشتراك المواطنين في حماية التراث والمساحات السياحية‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫• منع ممارسة كل نشاط غير مالئم مع النشاط السياحي‪".‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬آليات تهيئة وتسيير مناطق التوسع السياحي‬

‫تجسيدا لألهداف الواردة في القانون‪ 03-03‬وأهمها تعزيز االستثمار والتعاون في مجال السياحة‬
‫والرقابة على حماية الممتلكات السياحية وتطويرها وإدارتها‪ ،‬بكونها تشكل عامال رئيسيا في نجاح سياسة‬
‫االستثمار في الجزائر كأداة وفق تعليمات المخطط الوطني للتهيئة السياحية تؤدي إلى تبيان إدارة الدولة على‬
‫التركيز في منح البالد القدرات الطبيعية والثقافية والتاريخية ألنه يمنح البالد بكاملها وكل جزء منها‪،‬‬

‫‪1‬فتيحة باسماعيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.31‬‬

‫‪2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 01/16‬المؤرخ في ‪،2016/01/03‬يعدل الملحق بالمرسوم رقم ‪232-88‬المؤرخ في ‪1988/11/5‬‬
‫والمتضمن اإلعالن عن مناطق التوسع السياحي‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 01‬المؤرخ في ‪.2016/01/06‬‬
‫‪3‬عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪154‬‬
‫‪4‬أمال مستي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪98‬‬
‫‪5‬المادة ‪ 10‬من القانون رقم‪ ،03/03‬السابق الذكر‪ ،‬ص ص‪.16- 15‬‬
‫‪49‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫التوجهات اإلستراتيجية للتهيئة السياحية في إطار التنمية المستدامة‪ .‬وهذه األهداف تتكفل بتجسيدها الهيئة‬
‫المكلفة بتهيئة وتسيير مناطق التوسع السياحي(الفرع األول) ومخطط التهيئة السياحية(الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬التهيئة المكلفة بتهيئة وتسيير مناطق التوسع السياحي‬

‫طبقا لنص المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المذكور أعاله والتي تنص على‪ ":‬تسند مهمة اقتناء‬
‫وتهيئة وترقية وإعادة بيع أو تأجير األراضي للمستثمرين داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية‪ ،‬المعدة‬
‫‪1‬‬
‫إلنجاز المنشئات السياحية الى الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‪".‬‬

‫من خالل نص هذه المادة يتضح لنا أن الوكالة الوطنية لتنمية السياحة هي الهيئة المكلفة بتهيئة وتسيير‬
‫مناطق التوسع السياحي وسنتناول في هذا الفرع تعريف هذه الوكالة (أوال) والتطرق إلى مهامها (ثانيا)‬

‫أوال‪ :‬تعريف الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‬

‫تم إنشاء وتعريف الوكالة الوطنية لتنمية السياحة بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 70-98‬وهذا استنادا‬
‫لنص المادة األولى منه‪ ":‬تنشأ مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري تتمتع بالشخصية المعنوية‬
‫واالستقالل المالي‪ ،‬تسمى‪ ":‬الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‪ ،‬وتدعى في صلب النص الوكالة"‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫تخضع الوكالة للقواعد المطبقة على اإلدارة في عالقتها مع الدولة وتعد تاجرة في عالقتها مع الغير"‬

‫واستقراء لنص هذه المادة فإن الوكالة الوطنية للتنمية السياحية تعتبر تهيئة ذات طبيعة صناعية‬
‫وتجارية تتمتع بالشخصية المعنوية‪ ،‬وهي تحت وصاية الوزير‪ ،‬المكلف بالسياحة ‪ ،3‬طبقا لنص المادة ‪ 02‬من‬
‫‪4‬‬
‫نفس المرسوم‪ ":‬توضح الوكالة تحت تصرف وصاية الوزير المكلف بالسياحة"‪...‬‬

‫ثانيا‪ :‬مهام الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‬

‫من خالل استقرائنا للمواد من ‪ 04‬إلى ‪ 09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،70-98‬يتبين لنا أن مهام‬
‫الوكالة الوطنية لتنمية السياحة تتمثل فيما يلي‪:‬‬

‫• تسهر الوكالة على الحماية والحفاظ على مناطق ومواقع التوسع السياحي‪.‬‬
‫• ترقية وترويج مناطق ومواقع التوسع السياحي‪.‬‬
‫• اقتناء العقارات الضرورية إلنشاء الهياكل السياحية وملحقاتها‪.‬‬

‫المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪ ، 03-03‬السابق الذكر ‪ ،‬ص ‪.16‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬المادة ‪ 01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،70-98‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.31‬‬

‫‪3‬محمد خليفي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.122‬‬
‫‪4‬المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،70-98‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.31‬‬
‫‪50‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫• القيام بالدراسات والتهيئة المخصصة للنشاطات السياحية والفندقية والحمامات المعدنية ‪.‬‬
‫• الحرص على توفير وإنشاء المرافق العمومية‪.‬‬
‫• إبرام العقود واالتفاقيات المرتبطة بموضوعها‪.‬‬
‫• القيام بحفظ المرافق واألجهزة المشتركة وصيانتها أو تكلف من يقوم بذلك‪.‬‬
‫• تطبيق حق الشفعة على كل عقار متواجد داخل مناطق ومواقع التوسع السياحي‪.‬‬
‫• تنجز كل العمليات المرتبطة بموضوعها سواء كانت مالية‪ ،‬تجارية أو صناعية والمتعلقة بالعقار‪.‬‬
‫• تطور التبادالت مع المؤسسات والمنظمات المرتبطة بمجال نشاطها‪.‬‬
‫• تنشئ ملحقات طبقا للتشريع الساري للمفعول‪.‬‬
‫• مرافقة إدارة السياحة في تصور وإنجاز إستراتيجية التنمية السياحية‪.‬‬
‫• الحرص على احترام القوانين المتعلقة بالسياحة ومخططات التهيئة السياحية والعمرانية داخل مناطق‬
‫ومواقع التوسع السياحي بهدف حمايتها وتطويرها‪.‬‬
‫• إنشاء ملف وطني للمنشآت القاعدية السياحية‪.‬‬
‫• إنشاء وإدارة وتطوير بنك للمعلومات خاص بالعقار السياحي‪.‬‬
‫• وضع دفتر شروط خاص بكل مناطق ومواقع التوسع السياحي‪.‬‬
‫• تهيئة األراضي المعتمدة والتي تخدم االستثمار السياحي‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫• تحديد مناطق ومواقع التوسع السياحية جديدة وإعطاءها المكانة التي تليق بها‬

‫الفرع الثاني‪ :‬مخطط التهيئة السياحية‬

‫بمقتضى نص المادة األولى من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 86-07‬المؤرخ في ‪ 2007/03/11‬الذي يحدد‬

‫كيفيات إعداد مخطط التهيئة السياحية لمناطق التوسع والمواقع السياحية في نصها‪ ":‬تطبيقا ألحكام المادة‬
‫‪ 13‬من القانون رقم ‪ 03-03‬المؤرخ في ‪ 16‬ذي الحجة ‪ 1423‬الموافق ل ‪ 17‬فبراير سنة ‪ 2003‬والمذكور‬
‫أعاله‪ ،‬يهدف هذا المرسوم إلى تحديد كيفيات إعداد مخطط التهيئة السياحية لمناطق التوسع والمواقع‬
‫السياحية‪2 ".‬فإنه يتم تهيئة وتسيير مناطق التوسع والمواقع السياحية وفق مواصفات مخطط التهيئة السياحية و‬
‫لإللمام بهذا األخير يتوجب علينا تقديم تعريف له (أوال) وذكر أهداف هذا المخطط (ثانيا) وإجراءات إعداده‬
‫(ثالثا) ومحتوى مخطط التهيئة السياحية (رابعا)‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المواد‪ 04‬و‪05‬و ‪ 06‬و‪ 07‬و‪ 08‬و‪ 09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،70-98‬السابق الذكر‪ ،‬ص ص‪32.31 .‬‬
‫‪2‬المادة ‪ 01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 86/07‬المؤرخ في ‪ ، 2007/03/11‬يحدد كيفيات إعداد مخطط التهيئة السياحية‬
‫لمناطق التوسع والمواقع السياحية‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،17‬المؤرخ في ‪ ،2007/03/14‬ص‪11‬‬
‫‪51‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫أوال‪ :‬تعريف مخطط التهيئة السياحية‬

‫عرفت المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 86-07‬مخطط التهيئة السياحية‪ ":‬يقصد في مفهوم هذا‬
‫المرسوم بمخطط التهيئة السياحية‪ ،‬مجموع القواعد العامة والخاصة بتهيئة واستعمال منطقة توسع سياحية‬
‫والمواصفات الخاصة بالتعمير والبناء وكذا اإلرتفاقات المطبقة فيما يخص استعمال وحماية األمالك‬
‫‪1‬‬
‫والعقارات المبنية حسب الطابع السياحي للموقع‪.‬‬

‫ويتكفل هذا المخطط السيما بمواصفات التشريع المعمول به في مجال حماية الساحل والجبل والتهيئة‬
‫المستدامة لإلقليم وتزود بمخطط التهيئة السياحية لمناطق التوسع والمواقع السياحية المحددة والمصرح بها‬
‫‪2‬‬
‫والمصنفة دون سواها وهو ما نصب عليه المادة ‪ 03‬من نفس المرسوم‬

‫ثانيا‪ :‬أهداف مخطط التهيئة السياحية‬

‫استقراء للمادتين ‪ 14‬و ‪ 15‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬فإن أهداف مخطط التهيئة السياحية تتمثل في‪:‬‬

‫• تحديد المناطق القابلة للبناء والتعمير‪.‬‬

‫• تحديد المناطق التي يجب حمايتها‪.‬‬
‫• تحديد برنامج النشاطات المزمع إنجازها‪.‬‬
‫• تحديد الوظائف المتطابقة واالستثمارات المناسبة‪.‬‬
‫• تحديد التهيئات البنيوية المزعم إنجازها‪.‬‬
‫• إعداد التجزئة المخصصة للمشاريع المراد تحقيقها عندما تقتضي الضرورة لذلك‪.‬‬
‫• حماية الجمال الطبيعي والمعالم الثقافية التي يشكل الحفاظ عليها عامال أساسيا للجذب السياحي‪.‬‬
‫• إنجاز استثمارات على أساس أهداف محددة‪ ،‬من شأنها إحداث تنمية متعددة األشكال للمتاحات التي‬
‫‪3‬‬
‫تأخذ بها مناطق التوسع والمواقع السياحية‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬إجراءات إعداد مخطط التهيئة السياحية‬

‫بحسب نصوص المواد المنصوص عليها في المرسوم التنفيذي رقم ‪ 86-07‬المذكور سلفا في الفصل‬
‫الثاني بعنوان إعداد وتحضير مخطط التهيئة السياحية فإن إجراءات إعداد هذا األخير هي كاآلتي‪:‬‬

‫‪ .1‬إصدار قرار إعداد مخطط التهيئة السياحية‪.‬‬

‫‪1‬المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،86/07‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.11‬‬

‫‪22‬المادة ‪ 03‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،86/07‬المصدر نفسه‪ ،‬ص‪.11‬‬
‫المادتين ‪14‬و‪ 15‬من القانون رقم ‪ ،03/03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.16‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪52‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫يصدر قرار بإعداد مخطط التهيئة السياحية من طرف الوزير المكلف بالسياحة لكل منطقة توسع‬
‫سياحية محددة ومصرح بها‪ ،‬المصنفة بانتظام وهو ما نصت عليه المادة ‪ 5‬من المرسوم ‪86-07‬‬
‫المذكور أعاله‪.‬‬
‫هذا ويجب أن يحدد القرار المتضمن تقرير إعداد مخطط التهيئة السياحية‪ ،‬توجهات التهيئة القائمة‬
‫المحتملة لتجهيزات المصلحة العامة‪ ،‬المنشآت القاعدية وتحديد إجراءات ومواعيد إعداده وشكله‬
‫‪1‬‬
‫وموضوعه ومضمونه‪ ،‬وهذا طبقا لنص المادة ‪ 6‬من ذات المرسوم‪.‬‬
‫‪ .2‬إرسال القرار المتضمن التقرير إلى الوالي المختص إقليميا‪:‬‬
‫وهذا ما نصت عليه المادة ‪ ،07‬يرسل الوزير اكلف بالسياحة القرار المتضمن تقرير إعداد مخطط‬
‫التهيئة السياحية للوالي أو الوالة المعنيين الذين يراسلون رؤساء المجالس الشعبية الوالئية و البلديات‬
‫المعنية من اجل القيام بنشره لمدة شهر بمقر البلديات المعنية ‪.2‬‬
‫‪ .3‬إعداد مخطط التهيئة السياحية‪:‬‬
‫يعدها مدير السياحة تحت سلطة الوالي بالتشاور مع الوكالة الوطنية للتنمية السياحية بإعداد مخطط‬
‫التهيئة السياحية مكتب دراسات‪ ،‬معتمد قانونا ومؤهل في مجال التهيئة السياحية‪ ،‬وهو ما نصت‬
‫عليه المادة ‪ 8‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 86 -07‬المذكور أعاله‪ " ،‬يكلف مدير السياحة بالوالية‬
‫المعني إقليميا‪ ،‬تحت سلطة الوالي بالتشاور مع الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‪ ،‬مكتب دراسات‬
‫معتمد قانون ومؤهل في مجال التهيئة السياحية باعداد مخطط التهيئة السياحية طبقا للتنظيم المعمول‬
‫به‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫ويقوم بإعالم الوزير المكلف بالسياحة والوالي المختص إقليميا‪.‬‬
‫‪ .4‬استشارة اإلدارات العمومية والمجلس الشعبية‪:‬‬
‫تتمثل هذه الهيئات العمومية في‪:‬‬
‫• المصالح المكلفة بالسكن والعمران والثقافة وتهيئة اإلقليم والبيئة‪ ،‬واألمالك‪ ،‬الوطنية والشؤون‬
‫الدينية واألوقاف واألشغال العمومية والتجار و الفالحة والغابات واالتصاالت والنقل والموارد‬
‫المائية والطاقة والمناجم‪ ،‬رئيس مجلس الشعبي الوالئي ورؤساء المجالس الشعبية البلدية‬
‫المعنية‪ ،‬كما ينظم مدير السياحة بالتنسيق مع رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية‪،‬‬
‫جلسات تشاور في مختلف مراحل إعداد مخطط التهيئة السياحية وهذا يجب بحسب نص‬
‫‪4‬‬
‫المادتين ‪ 09‬و‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪.86 /07‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 05‬و‪ 06‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،86/07‬السابق الذكر ‪ ،‬ص‪.11‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،86/07‬المصدر نفسه‪ ،‬ص‪.11‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 08‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،86/07‬المصدر نفسه‪ ،‬ص‪.11‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 09‬و‪ 10‬من المرسوم التفيذي‪ ،86/07‬المصدر نفسه‪ ،‬ص‪.11‬‬
‫‪53‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪ .5‬المصادقة على مشروع مخطط التهيئة السياحية‬
‫عن طريق مداولة المجلس أو المجالس الشعبية للوالية المعنية حسب نص المادة ‪ 01/ 11‬التي‬
‫تنص على‪" :‬يصادق على مشروع مخطط التهيئة السياحية بمداولة مجلس أو المجالس الشعبية‬
‫‪1‬‬
‫للوالية المعنية‪".‬‬
‫‪ .6‬التبليغ‪:‬‬
‫يبلغ الوالي مشروع المخطط لمختلف لإلدارات والمصالح العمومية المذكورة في المادة ‪ 9‬أعاله‪ ،‬التي‬
‫يمنح لها اجل ‪ 30‬يوما ابتداء من تاريخ إعالمها إلبداء آرائها ومالحظاتها‪ ،‬وعند عدم الرد في األجل‬
‫‪2‬‬
‫المقرر يعد رأيها موافقة حسب نص المادة ‪.02/ 11‬‬
‫‪ .7‬نشر مشروع مخطط التهيئة السياحية‪:‬‬
‫بقرار من الوالي بناء على اقتراح مدير السياحة للوالية ويتضمن ما يلي‪:‬‬
‫• مكان فحص مشروع المخطط‪.‬‬
‫• تعيين المحافظة أو المحافظين المحققين‪.‬‬
‫• تواريخ فتح وغلق التحقيق العمومي‪.‬‬
‫• كيفيات سير التحقيق العمومي‪.‬‬

‫يبلغ الوالي على سبيل العرض نسخة من القرار إلى الوزير المكلف بالسياحة هذا حسب نص المادة ‪01/12‬‬
‫‪3‬‬
‫و ‪.02‬‬

‫‪ .8‬إجراء التحقيق‬
‫‪4‬‬
‫يخضع مشروع المخطط لتحقيق عمومي لمده سنتين وهو ما وضحته المادة ‪.03/12‬‬
‫‪ .9‬إجراء المالحظات كتابيا‪:‬‬
‫في سجل خاص والتأشير عليها من طرف الوالي وهو ما نصت عليه المادة ‪": 01/13‬تدون‬
‫المالحظات الناتجة عن التحقيق العمومي في سجل خاص يرقمه ويؤشر عليه من طرف الوالي‪.‬‬
‫كما يمكن إبداء هذه المالحظات بشكل شفوي المادة ‪ ":02/13‬و يمكن ابداء هذه المالحظات شفهيا‬
‫‪5‬‬
‫للمحافظ المحقق وإرساها إليه كتابيا‪".‬‬
‫غلق سجل التحقيق‪:‬‬ ‫‪.10‬‬
‫حسب نص المادة‪ 14‬من المرسوم التنفيذي المذكور أعاله والتي تنص على‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 01/11‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،86/07‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪12‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 02 /11‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،86/07‬المصدر نفسه‪ ،‬ص‪.12‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 01/12‬و‪ 02‬من المرسوم التنفيذ رقم ‪ ، 86-07‬المصدر نفسه ‪ ،‬ص ‪12‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 03/12‬من المرسوم التنفيذ رقم ‪ ، 86-07‬المصدر نفسه ‪ ،‬ص ‪12‬‬
‫‪5‬‬
‫المادة ‪ 01 / 13‬و ‪ 02‬من المرسوم التنفيذ رقم ‪ ، 86-07‬المصدر نفسه ‪ ،‬ص ‪12‬‬
‫‪54‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫" عند انقضاء األجل القانوني‪ ،‬يغلق سجل التحقيق ويوقعه المحافظ المحقق‪ .‬يحدد المحافظ المحقق‬
‫محظر غلق التحقيق في أجل خمسة عشر ‪15‬يوما التالية‪ ،‬ويرسله إلى الوالي المعني مرفقا بالملف‬
‫‪1‬‬
‫الكامل للتحقيق مع نتائجه‪" .‬‬
‫‪ .11‬عرض مشروع مخطط التهيئة السياحية على المجلس الشعبي الوالئي‪:‬‬
‫وهذا بغية المصادقة عليه بعد أخذ رأي الوالي على أن يرفق هذا المشروع ليحل التحقيق ومحضر‬
‫غلق التحقيق ونتائج المحافظ المحقق‪ ،‬حسب نص المادة ‪ 15‬من المرسوم التنفيذي ‪ 86-07‬التي‬
‫تنص على‪:‬‬
‫"يعرض مشروع مخطط التهيئة السياحية مرفق بسجل التحقيق ومحضر غلق التحقيق ونتائج‬
‫المحافظ المحقق وكذا رأي الوالي على المجلس الشعبي الوالئي المعني للمصادقة‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫يرسل الوالي مجمل الملف إلى الوزير المكلف بالسياحة‪".‬‬

‫رابعا‪ :‬محتوى مخطط التهيئة السياحية‬

‫بموجب المرسوم الرئاسي رقم ‪ 86/07‬المذكور سلفا في فصله الثالث بعنوان محتوى مخطط التهيئة‬
‫السياحية‪ ،‬في المادة ‪ 16‬منه التي تنص على‪ ":‬يشمل مخطط التهيئة السياحية ما يأتي‪:‬‬

‫• تقرير يوضح الوضعية الحالية لمنطقة التوسع السياحي التي أعد من أجلها المخطط ويعلن التدابير‬
‫المقررة لتنميها وتهيئتها وتسييرها‪.‬‬
‫ويظهر باإلضافة إلى مراجعها للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل األراضي في حالة‬
‫وجودها الجوانب التلخيصية اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬المزايا العقارية السياحية والحموية أو االستجمامية التي تزخر بها المنطقة‪.‬‬
‫‪ -‬حالة البناء في المنطقة المعينة‪.‬‬
‫‪ -‬حالة ورسم شبكات الطرق وقنوات التزويد بالمياه الصالحة للشرب والري‪ ،‬وصرف مياه األمطار‬
‫والمياه القذرة‪.‬‬
‫‪ -‬صرف واحتماليا القضاء على القاذورات الصلبة‪.‬‬
‫‪ -‬اإلطار الديمغرافي واالجتماعي واالقتصادي‪.‬‬
‫النشاطات االقتصادية والتجهيزات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪ -‬الطبيعة القانونية لألمالك العقارية واآلفاق الديموغرافية واالجتماعية االقتصادية وكذا برامج‬
‫التجهيزات العمومية المزعم إنجازها‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 01/14‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،86/07‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.12‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 15‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،86/07‬المصدر نفسه‪ ،‬ص‪.12‬‬
‫‪55‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫• نظام حول حقوق البناء الذي يحدد القواعد العامة الستعمال األراضي واالرتفاقات وكذا العمليات‬
‫المزمع القيام بها في إطار التهيئة والستثمار‪.‬‬

‫في هذا اإلطار‪ ،‬يجب إظهار كل تدابير توحيد الوعاء العقاري لضمان التهيئة واالستثمار‪.‬‬

‫• المخططات التقنية ل لتهيئات والمنشآت القاعدية التي تتضمن الوثائق التخطيطية التي تظهر الشروط‬
‫المحددة في النظام وتبرز المناطق الفرعية المتجانسة‪.‬‬
‫• الملحقات التي تتضمن كل أو جزء من الوثائق التخطيطية والوثائق المطلوبة لمخطط استغالل‬
‫‪1‬‬
‫األراضي‪ ،‬في حالة تواجد الموقع بالقرب من منطقة عمرانية أو قابلة للتعمير‪.‬‬

‫ويتولى الوزير المكلف بالسياحة باالتصال مع الوالي المعني‪ ،‬تنفيذ وتسيير مخطط التهيئة السياحية التي تمت‬
‫الموافقة عليه حسب نص المادة ‪19‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 86-07‬المذكور أعاله‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 16‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،86/07‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.12‬‬
‫‪56‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫المبحث الثاني‪ :‬آليات االستثمار في العقار السياحي‬

‫يعد االستثمار في العقار السياحي من أهم العمليات االقتصادية التي تساهم في تطوير االقتصاد‬
‫الوطني وذلك لن يكون إال بناءا على نظام قانوني متميز‪ ،1‬وهذا األخير يجعل العقار السياحي خاضع للعديد‬
‫من النصوص القانونية والتنظيمية فطبقا لنص المادة ‪ 25‬من القانون رقم‪ 03-03‬التي تنص على‪" :‬دون‬
‫اإلخالل ألحكام المدتين ‪ 14‬و‪ 17‬من القانون رقم ‪ 02-02‬المؤرخ في ‪ 22‬ذي القعدة عام ‪1422‬ه الموافق‬
‫ل ‪ 5‬فبراير سنة ‪ 2002‬الذكور أعاله ال يمكن أن تكون األراضي التي تشكل العقار السياحي المنصوص‬
‫عليه في المادة ‪ 20‬من هذا القانون‪ ،‬محل امتياز أو إعادة بيع إال إذا كانت لفائدة االستثمارات المنصوص‬
‫ليها في مخطط التهيئة السياحية‪ ،‬والمعتمدة طبقا ألحكام القانون رقم ‪ 01-99‬المؤرخ في ‪ 19‬رمضان‬
‫الموافق ل ‪ 6‬يناير سنة ‪ 1999‬واألمر رقم ‪ 03-01‬المؤرخ في أول جمادى الثانية عام ‪ 1422‬الموافق ل‬
‫‪ 20‬غشت سنة ‪ 2001‬والمذكورين أعاله‪.‬‬

‫يجب أن ت تم إعادة بيع هذه األراضي من طرف الوكالة أو منح حق االمتياز عليها من المؤسسة‬
‫العمومية المختصة‪ ،‬وفي كل األحوال‪ ،‬وفق دفتر الشروط‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم"‬

‫وبعد استقراءنا لهذه المادة تبين لنا أن المشرع الجزائري قد اعتمد على مجموعة من الطرق واألساليب‬
‫من اجل دعم االستثمار في المجال السياحي وبالخصوص ما ارتبط بتوفير العقار محل المشاريع االستثمارية‬
‫فيمكن أن يتحصل المستثمر على هذا العقار من خالل إتباع إجراءات منح االمتياز وهو ما سنتطرق إليه‬
‫في ( المطلب األول)‪ ،‬باإلضافة إلى تبيان التزامات هذا المستثمر في (المطلب الثاني)‬

‫المطلب األول‪ :‬إجراءات منح االمتياز على العقار السياحي‬

‫اعتمد المشرع الجزائري على منح االمتياز كوسيلة قانونية الستغالل العقار السياحي ‪ 3‬وهذا استنادا‬
‫لما جاء في القانون ‪ 03-03‬والمرسوم التنفيذي رقم ‪ 23-07‬المحدد بكيفيات إعادة بيع األراضي الواقعة‬
‫داخل مناطق التوسع والمناطق السياحية أوضح االمتياز عليها‪ ،‬وكذا المرسوم التنفيذي رقم ‪ 152-09‬المحدد‬
‫لشروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة ألمالك الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع‬
‫استثمارية‪ ،‬ولإللمام بهذا العنصر سنتطرق إلى تعريف عقد االمتياز (الفرع األول) وشروط منح االمتياز‬
‫العقار السياحي (الفرع الثاني)‬

‫‪1‬‬
‫عمر خليفي‪ :‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.118/117‬‬
‫المادة ‪ 25‬من القانون رقم ‪ ،03/03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.17‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫نجاة بوساحة وعمار علي‪ ،‬عقد االمتياز كآلية الستغالل العقار السياحي‪ ،‬مجلة صوت القانون‪ ،‬جامعة الوادي‪ ،‬المجلد‪،7‬‬
‫العدد ‪ ،2021 ،03‬ص‪.202‬‬
‫‪57‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫الفرع األول‪ :‬تعريف عقد االمتياز‬

‫عقد االمتياز من العقود اإلدارية‪ ،‬يعرف على انه عقد لتسيير مرفق عام من قبل شخص عام يتعاقد‬
‫مع شخص الستغالل مرفق ما واالنتفاع به ‪ ،1‬كما يعرف أيضا على انه " من بين العقود الزمنية طويلة المدة‬
‫ويرتب حق عيني تتبعي وهو حق االنتفاع"‪ 2‬وهناك من يعرفه على انه‪ " :‬عقد إداري يتولى بموجبه المتعاقد‬
‫الملتزم سواء أكان فردا أم شركة مع إدارة وذ لك إلدارة مرفق عام اقتصادي واستغالله مقابل رسوم يتقاضاها‬
‫‪3‬‬
‫من المنتفعين بخدمات ذلك المرفق‪ ،‬كما ال يمنع أن يقع باالمتياز بين شخصين إداريين"‪.‬‬

‫كما عرفته المادة ‪ 19‬من القانون ‪ 14-08‬أيضا على انه يشكل منح االمتياز استعمال األمالك‬
‫الوطنية العمومية المنصوص عليه في هذا القانون و األحكام التشريعية المعمول بها العقد الذي تقوم بموجبه‬
‫الجماعة العمومية صاحبة الملك العمومي الطبيعي أو بناء أو استغالل منشأة أو تجهيز محل منح االمتياز‬
‫إلى السلطة صاحبة حق االمتياز ‪4‬ومن خالل هذه التعاريف فان عقد االمتياز لالستغالل العقاري السياحي‬
‫يكون بين طرفين أال وهما الدولة المالكة للوعاء العقاري السياحي وبين المستثمر‪ ،‬وبما أنه ينصب على حق‬
‫عقاري فإنه يعد من العقود الشكلية ‪ .5‬وهو ما تأكده المادة ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 152-09‬والتي جاء‬
‫فيها انه "يكرس االمتياز الممنوح في إطار هذا المرسوم‪ 6‬وفقا ألحكام المادة ‪ 10‬من األمر ‪ ،04-08‬بعقد‬
‫إداري تعده إدارة أمالك الدولة مرفقا بدفتر شروط معد طبقا للنماذج الملحقة بهذا المرسوم"‪ ،‬هذا من جهة ومن‬
‫جهة أخرى فان تنظيم عقد االمتياز االستثماري قد مر بمرحلتين مهمتين‪ ،‬فأول مرة كان يتم بطريقتين أما عن‬
‫طريق المزايدة المفتوحة أو المزاد العلني وهذا من خالل نص المادة ‪ 22‬من القانون ‪02-03‬التي كانت‬
‫تنص على أن االستغالل السياحي للشاطئ المفتوح للسياحة يتم وفق نظام االمتياز عن طريق المزايدة‬
‫المفتوحة ‪ ،7‬وكذلك المادة ‪ 01/07‬من المرسوم رقم ‪ 152-09‬ولقد كانت تنص على أن منح االمتياز عن‬
‫األراضي المتوفرة لتابعة لألمالك الخاصة بالدولة يتم عن طريق المازيادة المفتوحة أو المحدودة‪ ،8‬أما مناطق‬
‫التوسع السياحي تمنح وفق نظام االمتياز عن طريق المزاد العلني المفتوح‪ ،‬إذا المزايدة هي كانت األصل في‬

‫‪1‬‬
‫نجاة بوساحة وعمار علي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.203‬‬
‫‪2‬‬
‫حياة كحيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.139‬‬
‫محمد جمال الذبيبات‪ ،‬الوجيز في القانون االداري‪ ،‬ط‪ ، 1‬دار العملية للنشر والتوزيع ودار للنشر والتوزيع‪ ،‬عمان‪ ،‬األردن‪،‬‬ ‫‪3‬‬

‫سنة ‪ ،2003‬ص‪.258‬‬
‫المادة ‪ 19‬من القانون رقم ‪ ،14/08‬المعدل والمتمم‪ ،‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪5‬‬
‫نجاة بوساحة وعمار زعبيب‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.203،204‬‬
‫‪6‬‬
‫المادة ‪ 17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ .152/09‬السابق الذكر‪.13 ،‬‬
‫المادة ‪ 22‬من القانون رقم ‪ 02/03‬المؤرخ في ‪ ،2003/02/17‬محدد القاواعد العامة لالستعمال واالستغالل السياحيين‬ ‫‪7‬‬

‫للشواطئ‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،11‬المؤرخ في ‪ ،2003/02/19‬ص‪.11‬‬

‫‪8‬‬
‫المادة ‪ 01/ 07‬من المرسوم رقم ‪ ،152/09‬السابق الذكر‪،‬‬
‫‪58‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫منح االمتياز أما التراضي فكان االستثناء ‪ ،‬ويتم في حاالت أقرها المشرع بالنسبة لمشاريع تتوفر على‬
‫‪1‬‬
‫خصائص معينة‪.‬‬

‫ولكن نظ ار لتعقيد وطول إجراءات منح االمتياز عن طريق المزايدة‪ ،‬اضطر المشرع التخلي عن هذه الطريقة‬
‫وذلك من خالل قانون المالية التكميلي لسنة ‪ 2011‬رقم ‪ 211-11‬والذي عدل المادة ‪ 15‬من القانون ‪-08‬‬
‫‪ ،04‬وبالتالي جعل قرار منح االمتياز يتم بطريقة واحدة وهي التراضي ‪.3‬‬

‫إذا يعتبر التراضي أداة أكثر مرونة من قاعدة الم ازد‪ ،‬الن هذا األخير افرز سلبيات عديدة تمثلت في قلة‬
‫استقطاب المستثمرين الحقيقيين وعدم بلوغ األهداف المتوخاة من االستثمار المتمثلة في تنشيط االقتصاد‬
‫‪4‬‬
‫الوطني وتوفير مناصب الشغل‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬شروط منح االمتياز العقار السياحي‬

‫أشارت المادة ‪ 04‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 23-07‬إلى شرط أساسي و مهم حتى يمكن منح االمتياز على‬
‫األراضي الواقعة داخل مناطق التوسع والمواقع السياحية أو بيعها من طرف إدارة أمالك الدولة إال بعد تهيئتها‬
‫نهائيا والمقصود بهذه األخيرة عمليات تحديد األراضي و تهيئتها من حيث ربطها بقنوات التطهير و التزويد‬
‫بالمياه و االنارة العمومية و شبكة الطرقات والمساحات الخضراء‪ ،‬وعند االنتهاء من هذه األشغال لمنطقة‬
‫‪5‬‬
‫التوسع السياحي تسلم شهادة تنفيذ األشغال من طرف المجلس الشعبي البلدي المعني‪.‬‬

‫والوكالة الوطنية لتنمية السياحة هي التي تهتم بعملية تهيئة العقار السياحي‪ ،‬من خالل إعداد الدراسات‬
‫الالزمة ألشغال التهيئة السياحية‪ ،‬وبعد هذه التهيئة تقوم الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‪ ،‬بتبليغ وزير السياحة‬
‫وكذلك الراغبين باالستثمار بكل وسائل االتصال وتزويدهم بكل المعلومات حول القطع األرضية المراد منح‬
‫االمتياز عليها من خالل تحديد ما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬موقع األراضي داخل المنطقة المعينة‪.‬‬

‫‪ -‬مساحة األراضي أو امتيازات التهيئة السياحية الناجمة عنها‪.‬‬
‫‪ -‬المشاريع المحددة في مخطط التهيئة السياحية وبرامج االستثمار‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫حياة كحيل‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.140‬‬
‫القانون رقم ‪ ،11/11‬المؤرخ في‪ 2011/7/18‬المتعلق بقانون المالية التكميلي لسنة ‪ ،2011‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪.40‬‬ ‫‪2‬‬

‫المؤرخ في ‪.2011/07/20‬‬
‫‪3‬‬
‫مخلوف لكحل‪ ،‬االستقرار القانوني ودوره في تعزيز االستثمار في العقار االقتصادي‪ ،‬مجلة الباحث للدراسات األكاديمية‪،‬‬
‫العدد الثامن‪ ،‬جانفي‪ ،2016‬ص‪.392‬‬
‫‪4‬‬
‫نجاة بوساحة وعمار زعبير‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.204‬‬
‫‪5‬‬
‫المادة ‪ 04‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪،23/07‬السابق الذكر ‪.‬‬
‫‪59‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪1‬‬
‫‪ -‬المداخل والروابط بالشبكات وكذا االرتفاقات‪.‬‬
‫‪ -‬اإلعالنات والدعائم المالية المحتملة الممنوحة من طرف الدولة حسب المادة ‪ 06‬من نفس المرسوم‪،‬‬
‫كما يتم تقديم الطلبات للحصول على االمتياز وعلى غرار هذا يمكن تقسيم إجراءات منح االمتياز‬
‫إلى مرحلتين أساسيتين ‪ 2‬كاآلتي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬تقديم الطلب ودراسته‬

‫يتم إيداع طلبات منح االمتياز على األراضي الواقعة داخل مناطق التوسع السياحي لدى الوزير المكلف‬
‫بالسياحة‪ ،‬حيث يرفق الطلب بملف يتضمن‪:‬‬

‫‪ -‬هوية صاحب الطلب وعنوانه‪ ،‬العرض والمقر االجتماعي للشخص المعنوي‪.‬‬

‫األرضي أو األراضي المطلوبة‪.‬‬
‫‪ -‬استمارة تتضمن المعلومات الالزمة وتحديد مكان ومساحة ا‬
‫‪ -‬د ارسة تقنية اقتصادية تتضمن البرنامج المفصل النجاز لمشروع‪.‬‬
‫‪ -‬كشف تقديري ووصفي لألشغال المراد انجازها وبرنامج األشغال وحسب المادة ‪ 07‬من نفس المرسوم‬
‫فان صاحب الطلب يتعهد بانجاز المشروع في اآلجال المحددة في دفتر الشروط وباحترام الطابع‬
‫‪3‬‬
‫السياحي لألرض‪.‬‬
‫‪ -‬عند تقديم الط لب يقوم وزير السياحة بإرساله مرفقا بملف االستثمار إلى لجنة خاصة لدراسته والتي‬
‫تبدي رأيها في اجل ‪ 08‬أيام من تاريخ إيداعها عمال بنص المادة ‪ 09‬من نفس المرسوم ويجب على‬
‫اللجنة الخاصة إبداء رأيها التقني في اجل ‪ 15‬يوم من إيداعه على مستواها‪ ،4‬ومنه فان المدة‬
‫المحددة لإلجابة على الطلب هي ‪ 21‬يوم كأقصى حد‪.‬‬

‫وفي حالة تعدد الطلبات المتعلقة بنفس األرض يجب على اللجنة أن تأخذ بعين االعتبار ما يلي‪ :‬طبيعة‬
‫المشروع‪ ،‬المستوى المالي للمشروع ‪ ،‬مناصب الشغل التي يستحدثها اثأر المشروع على البيئة والتنمية‬
‫‪5‬‬
‫المحلية‪.‬‬

‫وعند االنتهاء من دراسة الملفات من قبل اللجنة المختصة فان رأي اللجنة ال يخرج عن االحتماالت التالية‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫المادة ‪ 06‬من المرسوم التنفيذي‪ ،23/07 ،‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫نجاة بوساحة وعمار علي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.206‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 07‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،23/07‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫المادة ‪ 09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،23/07‬المصدر نفسه‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.175‬‬
‫‪60‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪-1‬الموافقة على الطلب‪ :‬في حالة قبول طلب منح االمتياز على الوزير المكلف بالسياحة إعالم‬
‫صاحب الطلب عن طريق رسالة مع وصل استالم وترسل نسخة إلى الوكالة الوطنية للتنمية‬
‫السياحية وإلدارة أمالك الدولة للبدء في إجراءات تحرير عقد االمتياز ‪.1‬‬
‫‪-2‬رفض الطلب‪ :‬ال يمكن للجنة المختصة رفض طلب منح امتياز إال إذا كان من ضمن الحاالت‬
‫التالية‪:‬‬
‫‪ -‬إذا كان الطلب ال يستجيب للشروط المحددة في المرسوم التنفيذي ‪ 23-07‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كان صاحب الطلب من بين الذين فسخ عقد بيعهم أو كانوا محل سحب نهائي لحق‬
‫االمتياز‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كان المشروع المقدم ال يتوافق مع مواصفات مخطط التهيئة السياحية ‪2‬ويجب أن يكون‬
‫الرفض معلال ويبلغ إلى صاحب الطلب في اجل ‪ 15‬يوم من صدور قرار اللجنة يمكن‬
‫لصاحب الطلب تقديم طعن كتابي إلى الوزير في الطعن من خالل ‪ 15‬يوم من يوم استالم‬
‫‪3‬‬
‫الطعن‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬إتمام اإلجراءات الشكلية لعقد االمتياز‬

‫كما ذكرنا سابقا انه في حالة قبول الطلب الذي أودعه طالب االستثمار السياحي‪ ،‬ترسل نسخة من الموافقة‬
‫إلى الوكالة الوطنية للتنمية السياحية والتي تبدأ بمعية إدارة أمالك الدولة في اإلجراءات الشكلية لعقد‬
‫االمتياز‪ ،‬بحيث يتم إعداد عقد االمتياز من قبل المديرية الوالئية ألمالك الدولة‪ ،‬وهذا العقد متوقف على‬
‫صدور قرار منح االمتياز الذي يصدره الوالي بعد أن يتلقى الموافقة على طلب االستثمار من الوكالة الوطنية‬
‫للتنمية السياحية‪.‬‬

‫إذن بع د إصدار قرار المنح من الوالي‪ ،‬يقوم هذا االخير بإرسال ملف المتعاقد إلى إدارة امالك الدولة‬
‫المختصة إقليميا‪ ،‬باعتبارها ممثال للمالك العقار محل االستثمار أال وهو الدولة وباعتبارها موثقا للدولة‪،‬‬
‫‪4‬‬
‫وباإلضافة إلى ذلك تتأكد إدارة أمالك الدولة من ملكية الدولة للعقا ارت محل منح االمتياز‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬التزامات المستثمر‬

‫نصت المادة ‪ 26‬من القانون رقم ‪ 03-03‬التي تنص على‪ " :‬ال يمكن إعادة بيع أو تأجير األراضي‬
‫المكتسبة في إطار هذا القانون قبل انتهاء أشغال تهيئتها من طرف الوكالة الوطنية لتنمية السياحة طبقا‬

‫‪1‬‬
‫عايدة مصطفاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.175‬‬
‫‪2‬‬
‫المواد ‪ 15‬و‪ 16‬و‪ 17‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،23/07‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫المادة ‪ 14‬من المرسوم التنفيذي رقم‪ ،23/07 ،‬المصدر نفسه‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫انظر دفتر الشروط النموذجي‪ ،‬الملحق المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،23/07‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪61‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫لمخطط التهيئة السياحية ودفتر الشروط"‪ ،‬كما نصت المادة ‪ 27‬من نفس القانون على‪ " :‬يلزم المستثمر‬
‫المستفيد من قطعة أرض مخصصة إلقامة مشروع استثماري سياحي داخل مناطق التوسع السياحي‪ ،‬عن‬
‫طرق االقتناء لدى الوكالة الوطنية لتنمية السياحة أو في إطار االمتياز من المؤسسة العمومية المختصة‪،‬‬
‫بالبدء في انجاز المشروع في اآلجال المحددة في دفتر الشروط‪.‬‬

‫في حالة إخالل المستفيد بهذا االلتزام يمكن حبس الحالة‪ ،‬فسخ عقد البيع أو سحب االمتياز ‪ "1‬ومن خالل‬
‫استقراءنا لنصي هاتين المادتين وحسب الملحق الثاني في دفتر الشروط النموذجي لمنح االمتياز الملحق‬
‫بالعقد والذي يبين لنا حقوق والتزامات الطرفين خاصة المستثمر‪ ،‬فإن هذه االخيرة تتمثل في‪:‬‬

‫‪ -‬يلتزم المستثمر صاحب حق االمتياز بطلب رخصة البناء في أجل ‪ 3‬أشهر من تاريخ تحرير عقد‬
‫االمتياز‪.‬‬
‫‪ -‬يلتزم المستثمر بدفع اإلتاوة السنوية المحددة من طرف إدارة أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬ال يمكن للمستثمر أن يبيع أو تأجير األرض التي اكتسبها إال بعد االنتهاء من أشغال تهيئتها‪.‬‬
‫‪ -‬يلتزم المستثمر بمواصفات مخطط التهيئة السياحية بعد التعهد بذلك‪.‬‬
‫‪ -‬يلتزم المستثمر باحترام أجال انجاز المشروع ابتداء من تاريخ الحصول على رخصة البناء‪.‬‬
‫‪ -‬يلتزم المستثمر صاحب حق االمتياز بضمان كل األضرار التي تلحق بالغير بسبب استغالل االمتياز‬
‫‪2‬‬
‫مقابل أن يلتزم بإبرام كل عقود التامين‪.‬‬

‫وفي حالة إخالل المستثمر صاحب حق االمتياز بالتزامه سواء بعدم احترامه لبنود دفتر الشروط أو عند‬
‫عدم انتهاءه من المشروع في اآلجال المحددة في العقد أو اآلجال اإلضافية يكون عرضة لفسخ هذا العقد عن‬
‫‪3‬‬
‫طريق المتابعة القضائية من طرف الوكالة الوطنية لتنمية السياحة وهذا ما تبينه المادة ‪ 27‬المذكورة أعاله‪.‬‬

‫المادة ‪26‬و ‪ 27‬من القانون رقم ‪ ،03-03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.17‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫انظر دفتر الشروط النموذجي الملحق بالمرسوم التنفيذي رقم ‪،23/07‬السابق الذكر‪.‬‬
‫المادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ ،03/03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.17‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪62‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫المبحث الثالث‪ :‬معوقات االستثمار السياحي المرتبطة بالعقار السياحي والمنازعات‬

‫المرتبطة به‬
‫إن قطاع السياحة كغيره من القطاعات األخرى يعاني من مشاكل و عراقيل على مستوى هذا المجال‬
‫رغم اإلمكانات التي تتوفر عليها الجزائر‪ ،‬وبما أن العقار السياحي هو محور لالستثمار السياحي ومحددا‬
‫أساسيا إلنعاش االقتصاد الوطني كما ذكرنا سابقا‪ ،‬فهو رهينة للكثير من المعوقات والممارسات التي تحول‬
‫دون استغالله بيسر وبط ريقة سلسة تؤدي الغرض المرجو منه وباعتبار أن العقار السياحي عموما ليس متاحا‬
‫في بعض األحيان حتى في إطار انجاز المرافق العمومية الضرورية بسبب اختالف أصنافه القانونية‪ ،‬وتنوع‬
‫مالكه بين العام والخاص‪ ،‬وما قد يثور عنه من منازعات في سبيل توفيره أو بمناسبة ذلك‪ ،‬ومن خالل هذا‬
‫سوف نتطرق في هذا الخصوص إلى معوقات االستثمار السياحي المرتبطة بالعقار السياحي (المطلب األول)‬
‫والمنازعات المتعلقة به (المطلب الثاني)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬معوقات االستثمار السياحي المرتبطة بالعقار السياحي‬

‫يعد االستثمار في العقار السياحي من أولويات الدولة في الوقت الحالي إلى جانب الصناعة والفالحة‬
‫للتخلص من التبعية للمحروقات ‪ ،‬لذلك نجد الجزائر تحاول توفير إجراءات سهلة إلى جانب ترقية االستثمار‬
‫السياحي‪ ،‬ولكن الواقع يقر بعكس ذلك ‪ ،1‬فلقد أشارت التقارير المعدة من طرف الهيئات المختصة حول مناخ‬
‫االستثمار في الجزائر يبقى بعيدا عن طموحات االقتصاد الجزائري والتقدم نحو التنمية االقتصادية‪ ،‬حيث‬
‫يبين التقرير المشترك بين اللجنة األوروبية والمكتب األمريكي شلومبرغر الذي كشف عن جملة من العراقيل‬
‫التي تقف أمام االستثمار في الجزائر ‪ ،2‬كما أثبتت كل اآلراء وجود عقبات كبيره أمام تدفق االستثمارات في‬
‫الجزائر بما في ذلك االستثمار السياحي المرتبط بالعقار السياحي‪ ،‬وسنتناول في هذا المطلب أهم هذه‬
‫المعوقات المضاربة والسمسرة في العقار السياحي (الفرع األول) وإشكالية العقار السياحي (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المضاربة والسمسرة في العقار السياحي‬

‫لقد شهدت الجزائر في السنوات القليلة الماضية موجة من المضاربة والسمسرة مست العقار بشكل‬
‫كبير‪ ،‬تمثلت في مجموعات اتخذت أنواع سرطانية تدفقت من خاللها‪ ،‬فأصبح العقار مصدر للثراء والربح‬
‫السريع‪ ،‬أدى هذا إلى إلحاق أضرار جسيمة باالقتصاد الوطني وتعطيل العديد من المشاريع التنموية‪،‬‬

‫عبد الكريم قداش وجميلة فارسي‪ ،‬معوقات االستثمار السياحي في الجزائر‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪،‬‬ ‫‪1‬‬

‫جامعة مولود معمري‪ ،‬تيزي وزو‪ ،2018/2017،‬ص‪.36‬‬

‫‪2‬‬
‫فتحي بن زيد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.67‬‬
‫‪63‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫باإلضافة إلى تحويل العديد من األراضي الزراعية لغرض البناء‪ ،‬فانتشرت هذه الظاهرة بشكل كبير في‬
‫‪1‬‬
‫الجزائر‪ ،‬حيث أصبح توسيع المباني على األراضي الصالحة للزراعة دون تدخل السلطات المعنية بذلك‪.‬‬

‫أضف إلى ذلك احتكار البلديات وفرض أسعار إدارية ساهمة في انتشار لمشكلة المضاربة في العقار‪.‬‬

‫باإلضافة إلى تحويل جزء من األراضي المخصصة لتشجيع االستثمار وإدراجها بطرق مختلفة وغير‬
‫قانونية ضمن المساحات المخصصة للبناء‪ ،‬ولقد عملت كل األسباب السابقة الذكر إلى إغراق وتعميق مشكلة‬
‫العقار في الجزائر‪ ،‬كما عملت على خلق سوق موازية للعقار والمضاربة فيه‪ ،‬مما أدى إلى إعاقة وتقليص‬
‫‪2‬‬
‫الفرص أمام االستثمار في الجزائر‪.‬‬

‫فالمستثمر سواء كان محليا أو أجنبيا يواجه صعوبات جمة وخاصة ما تعلق بإجراءات الحصول على‬
‫العقار من جهة وارتفاع أسعاره من جهة أخرى‪ ،‬مقارنة مع ما هو موجود في الدول المجاورة‪ ،‬إذ أن اقتناء‬
‫عقار من اجل إقامة مشروع عادة ما تكلف من ‪ % 20‬إلى ‪ % 30‬من رأس مال المستثمر‪ ،‬مما يجعل‬
‫العقار في الجزائر رهينة العديد من العراقيل والممارسات‪.‬‬

‫‪ -‬باإلضافة إلى ذلك تواجه عملية الحصول على العقار ألجل االستثمار عدة مشاكل منها‪.‬‬
‫‪ -‬الشغل العشوائي لمناطق التوسع السياحي وانتشار البناءات الفوضوية وغير الشرعية لهذه المناطق‪.‬‬
‫‪ -‬تراجع مساحات مناطق التوسع السياحي وانتشار البناءات الفوضوية وغير الشرعية بهذه المناطق‪.‬‬
‫‪ -‬تدهور الموارد الطبيعية من خالل نهب الرمال وغياب قواعد العمران مما أدى إلى تغيير الموارد عن‬
‫طبيعتها السياحية‪.‬‬
‫‪ -‬تعرض العقار السياحي للمضاربة في الصفقات العقارية وذلك باألراضي الواقعة بمناطق التوسع‬
‫‪3‬‬
‫السياحي‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬إشكالية العقار السياحي‬

‫إن النشاط في العقار السياحي يتطلب موارد ضخمة من اجل إنشاء المرافق السياحية األساسية من فنادق‬
‫ومراكز سياحية‪ ،‬وهنا تظهر عدة تالعبات وثغرات قانونية في هذا المجال‪ ،‬وعليه جاء القانون رقم ‪03-03‬‬
‫الصادر في ‪ 2003/02/17‬والمتعلق بمناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية‪ ،‬الذي نص في مواده على‬

‫‪1‬‬
‫محمود بن حمودة واسماعيل قانة‪ ،‬أزمة العقار في الجزائر ودوره في تنمية االستثمار األجنبي‪ ،‬مجلة الباحث‪ ،‬العدد ‪.05‬‬
‫‪ ،2007‬ص‪.61‬‬
‫‪2‬‬
‫مسعود مجيطنة‪ ،‬معوقات النهوض بالقطاع السياحي بالجزائر الملتقى العلمي الثامن حول تنمية السياحة كمصدر تمويل‬
‫متجدد لمكافحة الفقر والتخلف في الجزائر‪ ،‬دراسة حالة بعض الدول العربية واإلسالمية ‪ 20/19‬ديسمبر ‪ ،2009‬تمنراست‪،‬‬
‫ص‪.19‬‬
‫‪3‬‬
‫محبوب بن حمودة واسماعيل بن قانة المرجع السابق‪ ،‬ص‪.63‬‬
‫‪64‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫تشكيل العقار السياحي القابل للبناء باإلضافة إلى اإلجراءات القانونية الالزمة الستغالله ‪ ،1‬ورغم هذه األخيرة‬
‫إال انه تظل هناك عراقيل حالة دون تثمين مناطق التوسع السياحي نذكر منها‪:‬‬

‫• االنقطاع المالحظ في مجال متابعة وإتمام المشروع اإلجمالي للتوسع السياحي‪.‬‬

‫• نقص في التطبيق الصارم والعملي للتنظيم الخاص بحماية مناطق التوسع السياحي‪.‬‬
‫• عدم االنتهاء من معظم األبحاث والدراسات التهيئة والتي لم تستكمل في مراحل االنجاز والتمويل‪.‬‬
‫• عدم توفر األدوات و اآلليات المختصة في تسيير العقار السياحي‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫• نقص الموارد المالية للدراسات واألبحاث العامة للتهيئة السياحية وتجهيزها بالمرافق األساسية‪.‬‬
‫• عادة ما يصطدم االستثمار السياحي في الجزائر بمشكلة تعدد ملكية نفس الوعاء العقاري سواء كان‬
‫‪3‬‬
‫ملكية خاصة ملكية وطنية عامة أو ملكية وطنية خاصة‪.‬‬

‫المطلب الثاني المنازعات المتعلقة بالعقار السياحي‬

‫للتطرق إلى المنازعات المتعلقة بالعقار السياحي البد من اإلشارة إلى أن هذه المنازعات يرتبط‬
‫نشوبها بطرق اكتساب هذا العقار‪ ،‬من قبل الوكالة الوطنية للتنمية السياحية من خالل ممارسة حقها في‬
‫الشفعة أو نزع الملكية‪ ،‬غير أن هذا األمر ال يرتبط باالكتساب فقط بل يتعدى إلى عملية االستغالل واالنتفاع‬
‫بالعقار السياحي‪ ،‬لذا سوف نتطرق إلى تحديد المنازعات المتعلقة به أمام القضاء (الفرع األول) كما أن‬
‫لتحديد طبيعة العقار السياحي وملكيته دور كبير في تحديد وتبيان االختصاص القضائي المسؤول عن‬
‫الفصل في المنازعات المتعلقة بالعقار السياحي (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تحديد المنازعات المتعلقة به أمام القضاء‬

‫إن األعمال التي تقع على العقار السياحي‪ ،‬توفير مجموعه من اإلشكاالت‪ ،‬مما ينتج عنها وقوع ما‬
‫يعرف بمنازعات العقار السياحي‪ ،‬تتمثل هذه األخيرة في المنازعات المتعلقة باكتساب العقار السياحي أو‬
‫المنازعات الناتجة عن ارتكاب مخالفات على العقار السياحي أو المنازعات الناجمة عن استعمال واستغالل‬
‫العقار السياحي والتي سوف نتناولها كاآلتي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬المنازعات المتعلقة باكتساب العقار السياحي‬

‫تعد الشفعة وسيلة من وسائل القانون العام الكتساب العقار السياحي‪ ،‬وسببا من أسباب الملكية مما‬
‫قد يؤدي بها إلى نشوء منازعات إال أن هذا النوع منها ال يرتبط بالعقار السياحي الذي تعود ملكيته إلى‬

‫‪1‬‬
‫عبد الكريم قداش وجميلة فارسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.62‬‬
‫‪2‬‬
‫محمود بن حمودة واسماعيل بن قانة‪ ،‬المرجع السابق ‪ ،‬ص‪.62‬‬
‫‪3‬‬
‫عبد الكريم قداش وجميلة فارسي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.59‬‬
‫‪65‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫األمالك الوطنية العامة أو الخاصة منها‪ ،‬وإنما األمر يرتبط بأمالك الخواص ذات الطابع السياحي ‪ .1‬وقد‬
‫أعطى المشرع للوكالة الوطنية للتنمية السياحية حق ممارسه الشفعة باسم الدولة على كل العقارات أو‬
‫البناءات المنجزة والمتواجدة داخل منطقة التوسع السياحي ونظموها‪ ،‬كما ذكرنا سابقا بموجب المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 385-06‬المحدد لكيفيات ممارسة الوكالة الوطنية لتنمية السياحة حق الشفعة داخل مناطق‬
‫التوسع والمواقع السياحية‪ ،‬وال تتم هذه الممارسة إال بعد تهيئة هذه المناطق بموجب مخطط التهيئة السياحية‪،‬‬
‫وبعد ذلك يتم إعالم المالك الخاص بهذه المناطق برغبة الوكالة الوطنية في اقتناء العقار السياحي بموجب‬
‫حقها في الشفعة فإذا رفض المالك هذا األمر يطبق الحكم الذي جاءت به المادة ‪ 09‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 385-06‬المذكور أعاله والتي جاء فيها‪ ":‬في حاله غياب اتفاق الت ارضي مع المالك تحدد الهيئة‬
‫القضائية المختصة ثمن اقتناء الملكية موضوع حق الشفعة"‬

‫ومن خالل استقرائنا لنص هذه المادة نجد انه إذا ما قرر المالك أن يبيع عقاره المشمول بمخطط‬
‫التهيئة السياحية للوكالة الوطنية لتهيئة السياحة وديا وبالتراضي فإن للوكالة الحق في مباشرة اقتناء هذا‬
‫العقار موضوع البيع عن طريق الشفعة اإلدارية هذه األخيرة تطبق حتى دون موافقة مالك العقار مقابل‬
‫‪2‬‬
‫ثمانيته وتحديده من طرف القضاء‪.‬‬

‫إلى جانب النزاعات التي يمكن أن تثور حول حق الشفعة اإلدارية الواقعة على العقار السياحي‪،‬‬
‫هناك نوع أخر من النزاعات المتعلقة بإجراء نزع الملكية للمنفعة العمومية أيضا المتعلقة بالعقار السياحي‬
‫المملوك للخواص ‪ .3‬وفقا لنص المادة ‪ 02/22‬من القانون رقم ‪ 03-03‬التي جاء فيها‪ " :‬عندما يفضي‬
‫اللجوء إلى كل الوسائل األخرى إلى نتيجة سلبية‪ ،‬يمكن للدولة بناء على طلب من الوزير المكلف بالسياحة‬
‫اقتناء هذه األراضي وفقا للتشريع والتنظيم الساري المفعول المتعلقين بنزع الملكية من اجل المنفعة‬
‫العمومية"‪.4‬‬

‫ومنه فإذا لم تستطع الوكالة الوطنية لتنمية السياحة اقتناء العقار السياحي في القابل للبناء المملوك‬
‫للخواص وفقا التفاق ودي يكون في هذه الحالة للوزير المكلف أن يباشر بإجراءات نزع الملكية من اجل‬
‫المنفعة العامة للعقار موضوع التصرف‪ ،‬ومن المعلوم أن مثل هذه اإلجراء يكون بعوض يدفع للمالك وهنا إذا‬
‫لم يقتنع المالك بالمقابل له أن يلجأ إلى القضاء من اجل المطالبة بالتعويض يكون بقيمة مماثلة للقيمة‬

‫محمد حميش‪ ،‬العقار السياحي في الجزائر والمنازعات اإلدارية المرتبطة به‪ ،‬مجلة الحقوق والعلوم اإلنسانية‪ /‬المجلد ‪،12‬‬ ‫‪1‬‬

‫العدد‪ ، 04‬ديسمبر ‪ ،2019‬ص‪.135‬‬

‫‪2‬‬
‫المادة ‪ 09‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،385/06‬السابق الذكر‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫هشام بن خليف ‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.66‬‬
‫‪4‬‬
‫أعمر يحياوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.56‬‬
‫‪66‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫الحقيقية للعقار وال يمكن له أن يرفض إجراء نزع الملكية ويستعيد حقه إال من قبل القضاء عن طريق رفع‬
‫‪1‬‬
‫قضية أمام القضاء اإلداري‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬المنازعات الناتجة عن ارتكاب مخالفات على العقار السياحي‬

‫بطبيعة الحال فان مفتشي السياحة أو احد األعوان المؤهلون قانونيا يقومون بالتحقيق في المخالفات‬
‫المرتكبة على العقار السياحي وفقا للتشريعات السياحية‪ ،‬وقد تؤدي المحاضر التي يحررونها في حالة وجود‬
‫مخالفات إلى عقوبات إدارية أو عقوبات جزائية‪ ،‬وتركيزنا على هذا األمر هو الوضع الذي قد يتم فيه اللجوء‬
‫إلى القضاء في حالة ارتكاب احد المخالفات التي تؤدي إلى ذلك ‪ ،2‬ومثال ذلك ما نصت عليه أحكام المواد‬
‫من ‪ 45‬إلى ‪ 49‬من القانون المحدد للقواعد العامة لالستعمال واالستغالل السياحيين ‪ ،3‬والمواد من ‪ 44‬إلى‬
‫‪ 50‬من القانون المتعلق بمناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية ‪4‬واألحكام المتعلقة بالعقوبات الجزائية‬
‫التي تقررها الجهات القضائية‪ ،‬حسب النصوص القانونية المتعلقة بالعقار السياحي كالنصوص التشريعية‬
‫والتنظيمية المنظمة للمؤسسات الفندقية والوكاالت السياحية والمياه الحموية والمناطق المحمية‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬المنازعات الناجمة عن استعمال واستغالل العقار السياحي‬

‫إن استعمال واستغالل العقار السياحي بمختلف مكوناته ينتج نزاعات عن سوء التفسير أو عن عدم‬
‫احترام المستثمرين لاللتزامات المنصوص عليها في دفاتر الشروط الملحقة بعقود استغالل العقار السياحي‬
‫كالمنازعات الناشئة عن إبرام العقد أو منحه أو تنفيذه أو غيرها من المسائل التي يمكن أن تثار أثناء تسيير‬
‫‪5‬‬
‫العقار السياحي‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الجهة القضائية المختصة في حل المنازعات المتعلقة بالعقار السياحي‬

‫يعتبر االختصاص في مجال المنازعات القضائية المتعلقة بالعقار السياحي من األمور الهامة التي‬
‫يجب الفصل فيها‪ ،‬لتحديد الجهة القضائية المسؤولة عن ذلك والمطروحة أمامها سواء كان قضاء عادي أو‬
‫قضاء إداري‪ ،‬ويتدخل القضاء في كل حالة تطرح عليه نزاع يتعلق إما بتحديد مسؤولية اإلدارة أو المتعامل‬
‫في حالة إخالل كل منهما بالتزاماته‪ ،‬كما يتدخل في غالب األحيان في تقدير مدى مشروعية تصرفات اإلدارة‬
‫أو المستفيد في مجال تنفيذ العقود الصادرة عن اإلدارة‪ ،‬ولتحديد االختصاص القضائي يجب أن يأخذ‬
‫القاضي المعايير اآلتية‪ :‬محل النزاع فيما يتعلق باألمالك الوطنية العمومية أو الخاصة‪ ،‬طبيعة التصرفات في‬

‫المادة ‪ 02/22‬من القانون رقم ‪ ،03/03‬السابق الذكر‪ ،‬ص‪.16‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪2‬‬
‫هشام بن خليف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.67‬‬
‫أنظر المواد من ‪ 45‬إلى ‪ 49‬من القانون رقم ‪ ،03/03‬السابق لذكر‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫أنظر المواد من ‪ 4‬إلى ‪ 50‬من القانون رقم ‪ ،03/03‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪5‬‬
‫هشام بن خليف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.68‬‬
‫‪67‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫ما يتعلق إذا كان العقد إداري أو عقد مدني‪ ،‬دون أن يهمل المعيار الموضوعي المرتبط بوجود احد األطراف‬
‫‪1‬‬
‫من األشخاص اإلدارية العمومية‪.‬‬

‫أما مسألة االختصاص اإلقليمي في مجال العقار السياحي ال تطرح أي إشكاالت طالما أن الجهة‬
‫القضائية المختصة بالفصل في المنازعات هي الجهة التي يقع في دائرة اختصاصها العقار محل المنازعة‬
‫سواء كانت جهة قضائية عادية أو إدارية‪ ،‬وهذا الحكم باالستثناء إلى نص المادة ‪ 2/40‬من قانون رقم ‪-08‬‬
‫‪ 09‬المؤرخ في ‪ 2008/02/25‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية التي جاء نصها" في المواد‬
‫العقارية أو األشغال المتعلقة بالعقار‪ ،‬أو دعوى اإليجارات بما فيها التجارية المتعلقة بالعقارات والدعاوى‬
‫‪2‬‬
‫المتعلقة باألشغال العمومية‪ ،‬أمام المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها مكان تنفيذ األشغال"‬

‫كذا سنتناول في هذا الفرع تحديد الجهة القضائية المختصة بتحديد الفصل في المنازعات المطروحة‬
‫أمامها ويكون موضوعها جريمة واقعة في عقار سياحي‪.‬‬

‫أوال‪ :‬منازعات العقار السياحي الخاضعة للقضاء اإلداري‬

‫تنص المادة ‪ 800‬من القانون رقم ‪ 09-08‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية على‬
‫"المحاكم اإلدارية هي جهات الوالية العامة في المنازعات اإلدارية تختص بالفصل في أول درجة بحكم قابل‬
‫لالستئناف في جميع القضايا‪ ،‬التي تكون الدولة أو الوالية أو البلدية أو إحدى المؤسسات العمومية ذات‬
‫الصبغة اإلدارية طرف فيها "تعطي المادة المذكورة أعاله االختصاص للقاضي اإلداري في كل نزاع تكون‬
‫الدولة أو الوالية أو البلدية أو المؤسسات العمومية ذات الصبغة اإلدارية طرفا فيه ‪ 3‬سواء كانت مدعية أو‬
‫‪4‬‬
‫مدعى عليها‪.‬‬

‫وفي ما يخص العقار السياحي فانه وبحسب الطبيعة القانونية لألراضي يتشكل منها‪ ،‬فان كل‬
‫النزاعات تخضع مبدئيا للقضاء اإلداري إال ما استثني بنص خاص‪ ،‬وعليه فكل المنازعات المتعلقة بالعقار‬
‫السياحي المندرج ضمن األمالك الوطنية الخاصة منها يختص به القضاء اإلداري والجزء آخر يختص به‬
‫القضاء العادي‪ ،‬وفي كل الحاالت يطبق القاضي القواعد المتعلقة على األمالك الخاصة ألنها تخضع ألحكام‬
‫مزدوجة بعضها مستمد من القانون الخاص والبعض اآلخر من القانون العام وعلى القاضي المطروحة عليه‬
‫النزاع المتعلق باألمالك الوطنية التحقق من الهيئة اإلدارية المخولة لرفع الدعوة أو توجيه الدعوى ضدها‬

‫‪1‬‬
‫مخلوف بوجدرة‪ ،‬لمرجع السابق‪ ،‬ص‪.103‬‬
‫المادة ‪ 2/40‬من القانون رقم ‪ 08/08‬المؤرخ في ‪ 2008/02/25‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية واالدارية ج ر العدد‬ ‫‪2‬‬

‫‪ .21‬المؤرخة في ‪ ،2008/04/23‬ص‪.07‬‬
‫المادة ‪ 800‬من القانون رقم ‪ ،09/08‬المصدر نفسه‪ ،‬ص‪.75‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪4‬‬
‫زينة عساوس‪ ،‬العقار السياحي‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شهادة المدرسة العليا للقضاء‪ ،‬الجزائر‪.2016/2013 ،‬‬
‫‪68‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫وعليه تكون من اختصاص القضاء اإلداري كل المنازعات المتعلقة بالعقار السياحي الذي يتشكل من‬
‫األراضي التابعة لألمالك الوطنية العمومية وجزء من األمالك الخاصة وتكون الدولة الوكالة الوطنية للتنمية‬
‫السياحية باعتبارها شخص معنوي عام في إطار ممارستها لنشاطها‪ .1‬وفي عالقتها مع الدولة ممثلة لوزير‬
‫السياحة الذي يعتبر ممثال للدولة تبقى من المادة ‪ 09‬من القانون ‪ 30- 90‬المؤرخ في ‪1990 / 12 /01‬‬
‫المتضمن قانون األمالك الوطنية‪ ،‬وجاء فيها يتولى الوزراء المعنيون والوالة ورؤساء المجالس البلدية‬
‫والسلطات المسيطرة األخرى تمثيل الدولة والجماعات اإلقليمية في عقود التسيير المتعلقة باألمالك الوطنية‬
‫‪2‬‬
‫طبقا للصالحيات التي تخولها إياهم القوانين والتنظيمات‪.‬‬

‫أما بالنسبة للمنازعات التي قد تنشأ عن استغالل واستعمال العقار السياحي خاصة عن طريق‬
‫االمتياز فإن االختصاص فيها يؤول إلى القاضي اإلداري‪ ،‬ومن أكثر النزاعات التي يختص فيها القضاء‬
‫اإلداري نجد دعاوى اإللغاء وذلك في حالة صدور قرار إداري يرفض منح رخصة البناء أو سحب قرار‬
‫رخصة البناء وباعتبار أن المرسوم رقم ‪ 175- 91‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء يخول‬
‫لإلدارة حق رفض منح رخصة البناء لكن إذا امتنعت عن منح رخصة البناء دون تعليل يكون قرارها مشوب‬
‫بعيب التعسف في استعمال السلطة وبالتالي رفع دعوى إلغاء أمام القضاء اإلداري‪ ،‬ومن جهة أخرى يمكن‬
‫لإلدارة اللجوء إلى القاضي اإلداري االستعجالي أو قاضي الموضوع ألن موضوع الدعوى في هذه الحالة‬
‫يدخل ضمن الدعاوى للقضاء الكامل‪ ،‬وذلك بإلزام المخالف بالقيام بمطابقة البناء مع قواعد التهيئة والتعمير‪.3‬‬

‫ثانيا‪ :‬منازعات العقار السياحي الخاضعة للقضاء العادي‬

‫تكون من اختصاص القضاء العادي كل المنازعات التي تكون فيها الوكالة الوطنية لتنمية السياحة قد‬
‫تعاملت مع غير الدولة وذلك باعتبارها تخضع لقواعد خاصة‪ ،‬طبقا لنص المادة‪ 02/01 ،‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 70-98‬المتضمن إلنشاء الوكالة الوطنية لتنمية السياحة وتحديد قانونها األساسي والتي جاء‬
‫‪4‬‬
‫فيها‪ ":‬تخضع الوكالة للقواعد المطبقة على اإلدارة في عالقتها مع الدولة وتعد تاجرة في عالقتها مع الغير‪".‬‬

‫وفي هذا اإلطار فان المنازعات التي تنشأ بسبب أو مناسبة قيام الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‬
‫باقتنائها ألي عقار سياحي من الخواص‪ ،‬أو بمناسبة تسييرها أيضا في حالة إعادة البيع أو اإليجار‪ ،‬كما أن‬
‫المنازعات المتعلقة التي يمكن أن تدور حول استغالل العقار السياحي مثال عن االمتياز فقد تخضع للقضاء‬

‫‪1‬‬
‫وهاب عباد‪ ،‬العقار السياحي‪ ،‬مذكرة نهاية التكوين المعهد الوطني للقضاء‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ص‪.18‬‬
‫المادة ‪ 09‬من القانون رقم ‪ ،30/90‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.1664‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪3‬‬
‫زينة عساوس‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.07‬‬
‫‪4‬المادة رقم ‪ 2/01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،70/98‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.31‬‬
‫‪69‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫العادي فبدون شك المنازعات التي تنشأ بين صاحب االمتياز والغير حول تنفيذ عقد االمتياز تخضع‬
‫‪1‬‬
‫الختصاص القاضي العادي كونها منازعات بين الخواص خاصة تلك المتعلقة بالمسؤولية التقصيرية‪.‬‬

‫كما أن أشغال البناء المرخصة من طرف اإلدارة المختصة قد تسبب ضر ار أو تهديدا على حقوق‬
‫المجاورين وفي هذه الحالة يظهر دور القاضي المدني في مجال مخالفة التهيئة والتعمير وتتعلق باألضرار‬
‫الالحقة بالغير فالضرر الذي ينتج عن منح رخصة البناء يترتب عنه قيام المسؤولية التقصيرية وهذا ما‬
‫نصت عليه المادة ‪ 124‬من القانون المدني فيجوز للمتضرر رفع دعوى التعويض عن هذا الضرر بشرط أن‬
‫‪2‬‬
‫ال ينازع في صحة منح رخصة البناء باعتبار أن ذلك من اختصاص القاضي اإلداري‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫وهاب عباد‪ ،‬العقار السياحي‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫حسينة غواص‪ ،‬اآلليات القانونية لتسيير العمران‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون العام‪ ،‬فرع اإلدارة العامة‪ ،‬قسم‬ ‫‪2‬‬

‫الحقوق جامعة االخوة منتوري قسنطينة‪ ،2012/2011 ،1‬ص ص‪.139-183‬‬

‫‪70‬‬
‫اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫ملخص الفصل الثاني‪:‬‬

‫عنصر حيويا لتحقيق التنمية‬

‫ا‬ ‫اهتم المشرع الجزائري بمجال االستثمار في العقار السياحي باعتباره‬
‫المستدامة فأواله اهتماما كبي ار من خالل تنظيمه وفق نصوص تنظيمية وقانونية فأورد القانون رقم ‪03-03‬‬
‫أحكاما جديدة تخص العقار السياحي من اجل تفعيل دوره في االستثمار عن طريق سن إجراءات جديدة‬
‫لتحديد مناطق التوسع وكذا أحكام لتسييرها وتهيئتها تمهيدا الستثمارها‪ ،‬ولن يتأتى ذلك إال بإعداد مخطط‬
‫التهيئة السياحية وصدور المرسوم التنفيذ المحدد لها‪ .‬ثم تطرقنا إلى آليات تهيئة هذه المناطق من خالل تبيان‬
‫الهيئة المكلفة بذلك والمتمثلة في الوكالة الوطنية للتنمية السياحية‪ ،‬وبعد ذلك تطرقنا إلى آليات االستثمار في‬
‫العقار السياحي التي تبين فيها أن المشرع الجزائري اعتمد على أسلوب منح االمتياز من خالل تعريف هذا‬
‫االخير وتبيان شروط منحه وبالرغم من كل هذا االهتمام إال انه تبقى هناك معوقات استثمار مرتبطة بالعقار‬
‫السياحي ونشوب منازعات متعلقة به وهو ما تم توضيحه في هذا الفصل‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫ي‬
‫جا مة‬
‫خاتمة‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬

‫في إطار مساعي الدولة الجزائرية لتجسيد إستراتجيات التنمية المستدامة المسطرة وتنويع مصادر‬
‫الدخل‪ ،‬عن طريق اعتماد أدوات استثمارية غير تلك التقليدية التي أبانت عن عدم كفايتها لتغطية النفقات‬
‫العمومية واشباع الحاجات الضرورية لجمهور المواطنين‪ ،‬فضال عن النهج االقتصادي الذي تتبناه الدولة من‬
‫خالل افساح المجال للمتعاملين الخواص للمشاركة في الحياة االقتصادية‪ ،‬ظهر االستثمار في العقار‬
‫السياحي كأحد اآلليات االستثمارية الهامة التي تستهدف استغالل العقار المتمركز بالمناطق الموصوفة بأنها‬
‫مناطق سياحية أو مناطق توسع سياحي‪ ،‬والذي أضحى خيا ار استثماريا مفضال لدي المستثمرين الوطنيين‬
‫واألجانب‪ ،‬نظير االمتيازات القانونية التي حظي بها هذا الشكل من االستثمارات في شقيها الموضوعي‬
‫واإلجرائي‪ ،‬التي يستهدف من ورائها ترقية المشروعات المرتبطة بها‪.‬‬

‫وفي إطار معالجتنا لموضوع االستثمار في العقار السياحي تبين لنا العديد من النتائج‪:‬‬

‫‪ .1‬أن العقار السياحي عنص ار هاما وحيويا في تحقيق التنمية االقتصادية واالجتماعية‪ ،‬وهو ما تضمنته‬
‫النصوص التشريعية والتنظيمية الناظمة لهذا األخير‪ ،‬ال سيما قانون ‪ 03-03‬الذي أورد أحكاما تخص‬
‫العقار السياحي من أجل تفعيل دوره في االستثمار وبالحديث عن هذا األمر فإن المشرع الجزائري لم‬
‫يقدم تعريفا جامعا ودقيقا للعقار السياحي وإنما اكتفى بتعريف هذا األخير من خالل تعداد مكوناته عبر‬
‫هذه النصوص التي أصدرها من أجله‪ ،‬وتتمثل مكوناته في مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية‬
‫والمناطق المحمية‪.‬‬
‫‪ .2‬كما تتعدد الطبيعة القانونية للعقار السياحي بين المالك الوطنية العمومية والخاصة والخواص مما يجعله‬
‫يتميز بمجموعة من الخصائص تميزه عن غيره من العقارات أبرزها أن العقار السياحي يمتاز بالمنفعة‬
‫العامة‪ ،‬وتظهر أهمية هذا األخير في جميع مجاالت الحياة سواء كانت اقتصادية‪ ،‬اجتماعية‪ ،‬ثقافية‪ ،‬او‬
‫سياسية‪.‬‬
‫‪ .3‬كما أن المشرع الجزائري ّبين طرق اكتساب العقار السياحي بعدة وسائل تتمثل في استعمال حق الشفعة‬
‫أو عن طريق اتفاق ودي أو بواسطة استعمال تفعيل اجراء نزع الملكية للمنفعة العامة‪ ،‬وهذا لتستطيع‬
‫الدولة تهيئة وتسيير هذه المناطق باالعتماد على الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‪.‬‬
‫‪ .4‬ولكن با لرغم من مساعي الدولة في االهتمام بقطاع االستثمار في العقار السياحي ومحاولة حمايته إداريا‬
‫وقضائيا للمحافظة عليه‪ ،‬إال أنه الزالت هناك عقبات ومعوقات لالستثمار في هذا النوع من العقار‪ ،‬أدت‬

‫‪73‬‬
‫خاتمة‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫الى التقليل بشكل كبير في فرص االستثمار في بعض المناطق ذات القيمة السياحية العالية‪ ،‬باإلضافة‬
‫الى نشوب المنازعات المتعلقة به‪ ،‬مما أدى الى ضرورة تحديد هذه المنازعات أمام القضاء مع تحديد‬
‫الجهة القضائية المختصة بالفصل فيها وتكون إما خاضعة للقضاء العادي أو اإلداري‪.‬‬

‫وهذا قد خلصت الدراسة الى جملة من التوصيات نريد بها إثراء الموضوع‪ ،‬نورد أهمها في اآلتي‪:‬‬

‫ضرورة تعديل النصوص القانونية والتنظيمية المتعلقة باالستثمار في العقار السياحي لتواكب جميع‬ ‫‪.1‬‬
‫المستجدات التشريعية واالقتصادية‪ ،‬خاصة فيما يتعلق بتحديد المقصود بالعقار السياحي‪ ،‬وتحديد‬
‫المصطلحات المتعلقة بمكونات هذا األخير بدقة أكثر‪.‬‬
‫العمل على تفعيل دور األجهزة والمؤسسات المسيرة للعقار السياحي عند المستوى الوطني‪ ،‬سواء من‬ ‫‪.2‬‬
‫أجل اكتسابه أو استعماله أو استغالله أو من أجل حمايته‪ ،‬الى جانب خلق هيئات أخرى من أجل احداث‬
‫منظومة مؤسساتية فعالة‪.‬‬
‫التسريع بإجراءات التصريح بمناطق التوسع والمواقع السياحية المقترحة للتصنيف عبر كامل التراب‬ ‫‪.3‬‬
‫الوطني من اجل تنظيم استغاللها وحمايتها في نفس الوقت مع تفعيل دور المخططات التوجيهية للتهيئة‬
‫السياحية الصادرة ألجلها‪.‬‬
‫حماية العقار السياحي من كل االعتداءات التي يمكن أن يتعرض لها عبر تجديد الوسائل القانونية‬ ‫‪.4‬‬
‫الصادرة ألجل ذلك‪.‬‬
‫نشر الوعي االجتماعي والقانوني لمدى أهمية االستثمار في العقار السياحي في الجزائر للدولة‬ ‫‪.5‬‬
‫واألفراد واشراكهم أكثر في العمل الجمعوي لحماية العقار السياحي‪.‬‬
‫ادراج العقار السياحي ضمن األصناف القانونية للعقار الواردة في قانون التوجيه العقاري لكونه‬ ‫‪.6‬‬
‫صنف من العقارات قا ئم بذاته ال يقل أهمية عن باقي األصناف الواردة في القوام التقني للعقار الذي جاء‬
‫بها قانون التوجيه العقاري‪.‬‬
‫إعادة النظر في مخطط التهيئة السياحية لإلسراع في وتيرة منح المشاريع وانجازها وتحقيق كل‬ ‫‪.7‬‬
‫األهداف‪.‬‬

‫‪74‬‬
 ‫ل‬ ‫ي‬
‫قا مة ا مصادر‬
‫ج‬ ‫ل‬
‫وا مرا ع‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫أوال‪ :‬المراجع باللغة العربية‪:‬‬

‫أوال‪ :‬المصادر‬

‫* الدساتير‪:‬‬

‫‪ .1‬دستور ‪ ، 1989‬صدر بموجب المرسوم الرئاسي رقم ‪ ، 18-89‬المؤرخ في ‪ 28‬فيفري ‪،1989‬‬

‫المتعلق بنشر نص التعديل الدستوري الموافق عليه في استفتاء ‪23‬فيفري ‪ ،1989‬ج ر ‪.‬رقم ‪09‬‬
‫مؤرخة في ‪09‬مارس‪.1989‬‬
‫‪ .2‬دستور ‪ ، 1996‬صدر بموجب المرسوم الرئاسي رقم ‪ ،438-96‬المؤرخ في ‪ 07‬ديسمبر ‪ ،1996‬ج‬
‫ر رقم ‪ ، 76‬مؤرخة في ‪ 08‬ديسمبر ‪.1996‬‬
‫‪ .3‬التعديل دستوري لسنة ‪ ، 2016‬صدر بموجب القانون رقم ‪ ، 16-01‬المؤرخ في ‪ 06‬مارس ‪2016‬‬
‫ن ج ر ‪ ،‬رقم ‪ ، 14‬مؤرخة في ‪ 07‬مارس ‪.2016‬‬

‫* النصوص التشريعية‪:‬‬

‫أ‪ .‬القوانين‪:‬‬

‫‪ .1‬القانون رقم ‪ 30/90‬المؤرخ في ‪ 1990/12/01‬المتضمن قانون األمالك الوطنية المعدل والمتمم‪،‬‬

‫ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،2‬المؤرخ في ‪ ،1990/12/02‬ص ‪.1664‬‬
‫‪ .2‬القانون رقم ‪ 29/90‬المؤرخ في ‪ 1990/12/01‬المتعلق بالتهيئة والتعمير المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر‪،‬‬
‫العدد ‪ ،52‬المؤرخ في ‪ ،1990/12/02‬ص ‪.1657‬‬
‫‪ .3‬القانون رقم ‪ 04/98‬المؤرخ في ‪ 1998/06/15‬يتعلق بحماية التراث الثقافي‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪44‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،1998/06/17‬ص ‪.04‬‬
‫‪ .4‬القانون رقم ‪ 01/99‬المؤرخ في ‪ 1999/01/06‬يحدد القواعد المتعلقة بالفندقة‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪02‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،1999/01/10‬ص ‪.04‬‬
‫‪ .5‬القانون رقم ‪ 25/99‬المؤرخ في ‪ 1999/11/18‬المتضمن قانون التوجيه العقاري‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪،49‬‬
‫المؤرخ في ‪ 18‬نوفمبر ‪.1999‬‬
‫‪ .6‬القانون رقم ‪ 20/01‬المؤرخ في ‪ 2001/12/12‬المتعلق بتهيئة اإلقليم والتنمية المستدامة‪ ،‬ج ر‪،‬‬
‫العدد ‪ 77‬المؤرخ في ‪ ،2001/12/15‬ص ‪.07‬‬
‫‪ .7‬القانون رقم ‪ 02/02‬المؤرخ في ‪ 2002/02/05‬المتعلق بحماية الساحل وتنميته‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪10‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،2002/02/12‬ص ‪.26‬‬
‫‪ .8‬القانون رقم ‪ 02/03‬المؤرخ في ‪ ،2003/02/17‬يحدد القواعد العامة‪ ،‬لالستثمار باستغالل‬
‫السياحيين للشواطئ‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 11‬المؤرخ في ‪.2003/02/19‬‬
‫‪76‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪ .9‬القانون رقم ‪ 03/03‬المؤرخ في ‪ 2003/02/17‬يتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 11‬المؤرخ في ‪.2003/02/19‬‬
‫‪ .10‬القانون رقم ‪ 15/08‬المؤرخ في ‪ 2008/07/20‬يحدد قواعد مطابقة المباني وإتمام إنجازها المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،44‬المؤرخ في ‪.2008/08/03‬‬
‫‪ .11‬القانون رقم ‪ 02/11‬المؤرخ في ‪ 2011/02/17‬يتعلق بالمجاالت المحمية في إطار التنمية‬
‫المستدامة‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 13‬الصادر بتاريخ ‪.2011/02/28‬‬
‫‪ .12‬القانون رقم ‪ 01/16‬المؤرخ في ‪ ،2016/03/06‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 14‬الصادرة بتاريخ ‪.2016/03/07‬‬

‫ب‪ .‬األ وامر‪:‬‬

‫‪ .1‬األمر رقم ‪ 62/66‬المؤرخ في ‪ 1966/03/26‬المتعلق بالمناطق واألماكن السياحية‪ ،‬ن ج ر‪ ،‬العدد‬

‫‪ ،44‬المؤرخ في ‪.1981/11/03‬‬
‫‪ .2‬األمر ‪ 58/75‬المؤرخ في ‪ 1975/09/26‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬ج ر‪ ،‬عدد ‪ 78‬المؤرخ بتاريخ‬
‫رمضان ‪ ،1395‬المعدل والمتمم بموجب القانون رقم ‪ 10/05‬المؤرخ في ‪ 20‬جوان ‪ ،2005‬ج ر‪،‬‬
‫العدد‪ ،‬المؤرخ في ‪ 2005/06/26‬المعدل بموجب القانون ‪ 05/07‬المؤرخ في ‪.2007/05/12‬‬
‫‪ .3‬األمر ‪ 04/08‬المؤرخ في ‪ 01‬سبتمبر ‪ 2008‬الذي يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز والتنازل عن‬
‫األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة والموجه إلنجاز مشاريع استثمارية‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪.49‬‬
‫‪ .4‬األمر ‪ 04/08‬يحدد شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة‬
‫والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،49‬المؤرخ في ‪ 3‬سبتمبر ‪.2008‬‬

‫ج‪ .‬المراسيم‪:‬‬

‫‪ .1‬المرسوم رقم ‪ 75/66‬المؤرخ في ‪ 1996/04/04‬المتضمن تطبيق األمر رقم ‪ 75/66‬المؤرخ في‬

‫‪ 1966/03/26‬والمتعلق بالمناطق واألماكن السياحية‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 08‬المؤرخ في‬
‫‪ ،1996/04/08‬ص ‪ 336‬الملغى‪ ،‬المادة ‪ 20‬من القانون ‪ 03/03‬المؤرخ في ‪2003/02/17‬‬
‫يتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية‪ ،‬المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،11‬المؤرخ في‬
‫‪.2003/02/19‬‬
‫‪ .2‬المرسوم رقم ‪ 832/88‬المؤرخ في ‪ 1988/11/05‬المتضمن اإلعالن عن مناطق التوسع السياحي‪،‬‬
‫ج ر‪ ،‬العدد ‪ 51‬المؤرخ في ‪ 1988/12/14‬المعدل والمتمم‪.‬‬
‫‪ .3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 186/93‬المؤرخ في ‪ 1933/07/27‬يحدد كيفيات تطبيق القانون رقم‬
‫‪ 11/91‬المؤرخ في ‪ 1991/04/27‬المتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة‪.‬‬
‫‪ .4‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 70/98‬المتضمن إنشاء الوكالة الوطنية لتنمية السياحة وتحديد قانونها‬
‫األساسي‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 11‬المؤرخ في ‪ 01‬مارس ‪.1998‬‬
‫‪77‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪ .5‬المرسوم رقم ‪ 324/03‬المؤرخ في ‪ 2003/10/05‬المتضمن كيفيات إعداد المخطط الدائم لحفظ‬
‫واستصالح القطاعات المحفوظة‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،60‬المؤرخ في ‪ 2003/10/08‬المعدل والمتمم‪.‬‬
‫‪ .6‬المرسوم رقم ‪ 32/03‬المؤرخ في ‪ 2003/10/05‬المتضمن كيفيات إعداد مخطط حماية المواقع‬
‫األثرية والمناطق المحمية التابعة لها واستصالحها‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 60‬المؤرخ في ‪.2003/10/08‬‬
‫‪ .7‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 385/06‬المؤرخ في ‪ 28‬أكتوبر ‪ 2006‬يحدد كيفيات ممارسة الوكالة الوطنية‬
‫لتنمية السياحة‪ -‬حق المنفعة داخل مناطق التوسع السياسي والمواقع السياحية‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪74‬‬
‫المؤرخ في ‪ 05‬نوفمبر ‪.2006‬‬
‫‪ .8‬المرسوم رقم ‪ 385/06‬المؤرخ في ‪ 2006/05/28‬يحدد كيفيات ممارسة الوكالة الوطنية لتنمية‬
‫السياحة حق المنفعة داخل مناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية‪ ،‬ج ر‪ ،‬المؤرخ في ‪ 05‬نوفمبر‬
‫‪.2006‬‬
‫‪ .9‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 99/07‬المؤرخ في ‪ 2007/02/19‬يحدد شروط وكيفيات منح امتياز‬
‫واستعمال واستغالل المياه العمومية المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،13‬المؤرخ في ‪.2007/02/21‬‬
‫‪ .10‬المرسوم التنفيذي ‪ 86/07‬المؤرخ في ‪ 2007/03/11‬يحدد كيفيات إعداد مخطط التهيئة السياحية‬
‫لمناطق التوسع والمواقع السياحية‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ ،17‬المؤرخ في ‪.2007/03/14‬‬
‫‪ .11‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 01/16‬المؤرخ في ‪ 2016/01/03‬يعدل الملحق بالمرسوم رقم ‪232/88‬‬
‫المؤرخ في ‪ 1988/11/05‬المتضمن اإلعالن عن مناطق التوسع السياحية‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 01‬المؤرخ‬
‫في ‪.2016/01/06‬‬
‫‪ .12‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 158/19‬المؤرخ في ‪ 2019/04/30‬يعرف المؤسسات الفندقية ويحدد شروط‬
‫وكيفيات استغاللها وتصنيفها واعتماد مسيرتها‪ ،‬ج ر‪ ،‬العدد ‪ 33‬المؤرخ في ‪.2019/05/19‬‬
‫‪ .13‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 114/09‬يحدد شروط إعداد مخطط التهيئة الشاطئ ومحتواه وكيفيات لتنفيذه‬
‫المؤرخ في ‪.2009/04/07‬‬

‫‪78‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪ -‬ثانيا‪ :‬المراجع‬

‫الكتب باللغة العربية‪:‬‬

‫‪ .1‬الكتب العامة‪:‬‬

‫‪ .1‬أبو قحف أحمد ماهر عبد السالم‪ ،‬تنظيم وإدارة المنشآت السياحية والفندقية‪ ،‬ط‪ ،2‬مصر‪ ،‬المكتب‬
‫العربي الحديث‪.1999 ،‬‬
‫‪ .2‬أحمد الطاهر عبد الرحمان‪ ،‬تسويق الخدمات السياحية‪ ،‬ط‪ ،1‬مصر‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬دار الوفاء‪ ،‬ليبيا‪.‬‬
‫‪ .3‬باشا عمر حمدي‪ ،‬نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديالت وأحدث االحكام‪ ،‬ط‪ ،2‬دار هومة‪،‬‬
‫الجزائر‪.2014 ،‬‬
‫‪ .4‬بوجدرة مخلوف‪ ،‬العقار الصناعي‪ ،‬ط‪ ،2‬دار هومة للنشر والتوزيع‪ ،‬بوزريعة‪ ،‬الجزائر‪.2006 ،‬‬
‫‪ .5‬ذنيات محمد جمال‪ ،‬الوجيز في القانون اإلداري‪ ،‬ط‪ ،1‬دار العلمية للنشرة التوزيع‪ ،‬دار الثقافة للنشر‬
‫والتوزيع‪ ،‬عمان‪ ،‬األردن‪ ،‬سنة ‪.2003‬‬
‫‪ .6‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني للتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪.2003 ،‬‬
‫‪ .7‬الطائي عبد اإلله حميد النبي‪ ،‬التخطيط السياحي‪ ،‬ط‪.1‬‬
‫‪ .8‬العطار فؤاد‪ ،‬القانون اإلداري‪ ،‬دار النهضة العربية‪ ،‬القاهرة‪ ،‬ط‪.1976 ،3‬‬

‫‪ .2‬أطروحات الدكتوراه والرسائل العلمية‪:‬‬

‫أ‪ .‬أطروحات الدكتوراه‪:‬‬

‫‪ .1‬كواش خالد‪ ،‬أهمية السياح في ظل التحوالت االقتصادية في حالة الجزائر‪ ،‬أطروحة دكتوراه في العلوم‬
‫االقتصادية‪ ،‬كلية العلوم االقتصادية وعلوم التسيير‪ ،‬جامعة الجزائر‪.2003-2002 ،‬‬
‫‪ .2‬هنوبي نصر الدين‪ ،‬الحماية الراشدة للساحل في القانون الجزائري‪ ،‬أطروحة دكتوراه في القانون العام‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب‪ ،‬البليدة‪.2011-2010 ،‬‬

‫ب‪ .‬رسائل الماجستير‪:‬‬

‫‪ .1‬بوعموشة حميدة‪ ،‬دور القطاع السياحي في تمويل االقتصاد الوطني لتحقيق التنمية المستدامة‪ ،‬مذكرة‬
‫ماجستير في العلوم االقتصادية‪ ،‬جامعة سطيف‪.2012-2011 ،‬‬
‫‪ .2‬عياش إلياس‪ ،‬الخدمات السياحية والفندقية والتنمية الحضارية في جيجل‪ ،‬مذكرة ماجستير في علم‬
‫االجتماع الحضري‪ ،‬جامعة منتوري‪ ،‬قسنطينة‪.2009-2008 ،‬‬
‫‪ .3‬عينين فضيلة‪ ،‬النظام القانوني لالستثمار السياحي في الجزائر‪ ،‬مذكرة ماجستير في القانون الخاص‪،‬‬
‫تخصص قانون األعمال‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب‪ ،‬البليدة‪ ،‬جانفي ‪.2020‬‬

‫‪79‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪ .4‬غواص حسينة‪ ،‬اآلليات القانونية‪ ،‬تسيير العمران‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون العام‪،‬‬
‫فرع اإلدارة العامة‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬جامعة اإلخوة منتوري‪ ،‬قسنطينة ‪.2011 ،01‬‬
‫‪ .5‬مثني آمال‪ ،‬العقار كآلية محفزة لالستثمار‪ ،‬مذكرة ماجستير في القانون الخاص‪ ،‬قانون أعمال‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب‪ ،‬البليدة‪ ،‬جانفي ‪.2010‬‬

‫‪ .3‬المقاالت العلمية‪:‬‬

‫‪ .1‬أبو العينين سوزان حسن‪ ،‬محددات القدرة التنافسية لقطاع السياحة في مصر‪ ،‬مجلة البحوث‬
‫االقتصادية‪ ،‬العربية‪ ،‬العددان ‪ ،60-59‬سنة ‪.2012‬‬
‫‪ .2‬بن حمودة محبوب‪ ،‬وقانة إسماعيل‪ ،‬أزمة العقار في الجزائر‪ ،‬ودوره في تنمية االستثمار األجنبي‪،‬‬
‫مجلة الباحث‪ ،‬العدد ‪.2007 ،05‬‬
‫‪ .3‬بن زيد فتحي‪ ،‬أهمية العقار السياحي واإلشكاالت المرتبطة به‪ ،‬مجلة التشريعات‪ ،‬التعمير والبناء‪،‬‬
‫جامعة سطيف ‪ ،2‬العدد ‪ ،2‬جوان‪.2017 ،‬‬
‫‪ .4‬بن سيدرة جلول‪ ،‬العقار السياحي في الجزائر‪ ،‬مفهومه وموارده في ظل مجموع النصوص القانونية‬
‫والتنظيمية‪ ،‬المجلة الجزائرية للحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬عدد ‪ ،1‬المركز الجامعي‪ ،‬أحمد بن يحيى‪،‬‬
‫الونشريس‪ ،‬تسمسيلت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬يونيو‪.2016 ،‬‬
‫‪ .5‬بوساحة نجاة‪ ،‬زغبي عمار‪ ،‬عقد االمتياز كآلية الستغالل العقار السياحي‪ ،‬مجلة صوت القانون‪،‬‬
‫جامعة الوادي‪ ،‬المجلد ‪ ،07‬العدد ‪.2021 ،03‬‬
‫‪ .6‬تقار مختار‪ ،‬عبد النبي مصطفى‪ ،‬طرق اكتساب العقار السياحي في القانون الجزائري‪ ،‬مجلة‬
‫االجتهاد للدراسات القانونية واالقتصادية‪ ،‬المجلد ‪ ،8‬العدد ‪ ،2‬جامعة غرداية‪ ،‬الجزائر‪.2019 ،‬‬
‫‪ .7‬حضري فضيل‪ ،‬بروبعين وهيبة‪ ،‬التنمية السياحية في الجزائر‪ ،‬مجلة علوم اإلنسان والمجتمع‪ ،‬عدد‬
‫‪ ،10‬جامعة تلمسان‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان‪.2014 ،‬‬
‫‪ .8‬حميش محمد‪ ،‬العقار السياحي في الجزائر والمنازعات اإلدارية المرتبطة به‪ ،‬مجلة الحقوق والعلوم‬
‫اإلنسانية‪ ،‬المجلد ‪ ،12‬العدد ‪ ،04‬ديسمبر ‪.2019‬‬
‫‪ .9‬خليفي محمد‪ ،‬النظام القانوني لالستثمار في العقار السياحي بالجزائر‪ ،‬مجلة القانون والعلوم‬
‫السياسية‪ ،‬العدد ‪ ،4‬المركز الجامعي‪ ،‬النعامة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان‪.2016 ،‬‬
‫‪ .10‬زينب توفيق‪ ،‬السيد عليوة‪ ،‬تقييم أثر النشاط السياحي في مصر‪ ،‬مجلة البحوث االقتصادية العربية‪،‬‬
‫عدد ‪.2004 ،65‬‬
‫‪ .11‬شريف هبة‪ ،‬االتفاق الودي كآلية من آليات العقار السياحي‪ ،‬مجلة االجتهاد في الدراسات القانونية‬
‫واالقتصادية‪ ،‬مجلد رقم ‪ ،8‬العدد ‪ ،4‬جامعة لونيسي علي‪ ،‬البليدة ‪.2019 ،2‬‬
‫‪ .12‬عبدلي سهام‪ ،‬ملخص األمالك الوطنية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬السنة الثالثة‪ ،‬جامعة‬
‫منتوري‪ ،‬قسنطينة ‪ ،01‬السنة الجامعية ‪.2015-2014‬‬
‫‪80‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪ .13‬قداش عبد الكريم‪ ،‬سارسي جميلة‪ ،‬معوقات االستثمار السياحي في الجزائر‪ ،‬مذكرة ماستر‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود مهدي‪ ،‬بتيزي وزو‪.2018-2017 ،‬‬
‫‪ .14‬كحيل حياة‪ ،‬آليات استغالل العقار السياحي الموجه لالستثمار‪ ،‬حوليات جامعة الجزائر ‪ ،01‬العدد‬
‫‪ ،30‬الجزء ‪.01‬‬
‫‪ .15‬لحمري ياسين‪ ،‬توفير ودمج العقار السياحي في مجال االستثمار بين اآلليات القانونية والواقع‪،‬‬
‫المجلة الجزائرية للحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬العدد ‪ ،3‬جامعة المدية‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان‪.2017 ،‬‬
‫‪ .16‬لكحل مخلوف‪ ،‬االستقرار القانوني ودوره في تعزيز االستثمارات في العقار االقتصادي‪ ،‬مجلة الباحث‬
‫للدراسات األكاديمية‪ ،‬العدد ‪ ،08‬جانفي‪.2016 ،‬‬
‫‪ .17‬مجيطنة مسعود‪ ،‬معوقات عملية النهوض بالقطاع السياحي في الجزائر‪ ،‬الملتقى العلمي الثامن حول‬
‫تنمية السياحة كمصدر تمويل متجدد لمكافحة الفقر والتخلف في الجزائر‪ ،‬دراسة حالة بعض الدول‬
‫العربية واإلسالمية‪ 20/19 ،‬ديسمبر ‪ ،2009‬تمنراست‪.‬‬
‫‪ .18‬محديد محمد‪ ،‬حماية العقار السياحي‪ ،‬مجلة االجتهاد للدراسات القانونية واالقتصادية‪ ،‬المركز‬
‫الجامعي‪ ،‬تامنغت‪ ،‬العدد ‪.2018 ،05‬‬
‫‪ .19‬مصطفاوي عايدة‪ ،‬التنظيم القانوني للعقار السياحي بالجزائر‪ ،‬مجلة البحوث والدراسات القانونية‬
‫والسياسية‪ ،‬العدد ‪ ،06‬جامعة علي لونيسي‪ ،‬البليدة‪ ،‬الجزائر‪.2019 ،‬‬

‫‪ .4‬المداخالت العلمية‪:‬‬

‫‪ .1‬بريش سعيد‪ ،‬شابي حليمة‪ ،‬دور التنويع االقتصادي من خالل الصناعة السياحية في الجزائر‪ ،‬ملتقى‬
‫استراتيجية الحكومة في القضاء على البطالة وتحقيق التنمية المستدامة ‪ 16-15‬نوفمبر ‪،2011‬‬
‫كلية العلوم االقتصادية وعلوم التسيير‪ ،‬جامعة المسيلة‪.‬‬
‫‪ .2‬الرفاعي هالة‪ ،‬التأثيرات االجتماعية والثقافية للسياحة في المجتمع المحلي‪ ،‬الملتقى المصري لإلبداع‬
‫والتنمية‪ ،‬مصر‪.1998 ،‬‬
‫‪ .3‬مرارقة عيسى‪ ،‬التنمية المستدامة للسياحة في الجزائر‪ ،‬الملتقى الدولي حول اقتصاديات السياحة‬
‫ودورها في التنمية المستدامة‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪.2010-2009 ،‬‬

‫‪ .5‬المحاضرات‪:‬‬

‫‪ .1‬خوادجية سميحة حنان‪ ،‬محاضرات في مقياس العقار الصناعي‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة قسنطينة ‪،01‬‬
‫‪.2016-2015‬‬

‫‪81‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬ ‫االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪ .6‬المخططات‪:‬‬

‫‪ .1‬المخطط التوجيهي للتهيئة السياحية لو ازرة تهيئة اإلقليم والسياحة والبيئة‪ ،‬األقطاب السياحية السبعة‬
‫المتياز‪ ،‬الكتاب الثالث‪.2008 ،‬‬
‫‪ .2‬و ازرة تهيئة اإلقليم البيئة والسياحة‪ ،‬المخطط التوجيهي للتهيئة والسياحة‪ ،‬الكتاب األول‪ ،‬تشخيص‬
‫وفحص السياحة الجزائرية‪.2008 ،‬‬

‫‪ .7‬الكتب باللغة األجنبية‪:‬‬

‫‪1. Pypiere tourisme un phénomène économique paris, édition les études de‬‬
‫‪documentations Français, 1996.‬‬

‫‪82‬‬
 ‫ه‬‫ف‬
‫ا رس‬‫ل‬
 ‫الفهرس‬
‫الفهرس‪:‬‬

‫ص‬ ‫العنوان‬
‫شكر وعرفان‬
‫إهداء‬
‫‪1‬‬ ‫مقدمة‬
‫الفصـل األول‪ :‬االستثمار في العقار السياحي في التشريع الجزائري‬
‫‪06‬‬ ‫تمهيد‬
‫‪06‬‬ ‫الفصل األول‪ :‬اإلطار المفاهيمي للعقار السياحي‬
‫‪06‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬مفهوم العقار السياحي‬
‫‪06‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬تعريف وتشكيل العقار السياحي‬
‫‪06‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف العقار السياحي‬
‫‪06‬‬ ‫أوال‪ :‬التعريف القانوني للعقار السياحي‬
‫‪07‬‬ ‫ثانيا‪ :‬التعريف الفقهي للعقار السياحي‬
‫‪08‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬تشكيل العقار السياحي‬
‫‪08‬‬ ‫أوال‪ :‬العقار السياحي المملوك للدولة‬
‫‪10‬‬ ‫‪ -1‬العقار السياحي التابع لألمالك الوطنية العمومية‬
‫‪11‬‬ ‫‪ -2‬العقار السياحي التابع لألمالك الوطنية الخاصة‬
‫‪11‬‬ ‫ثانيا‪ :‬العقار السياحي ملك للخواص‬
‫‪12‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬مكونات وخصائص العقار السياحي‬
‫‪12‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مكونات العقار السياحي‬
‫‪12‬‬ ‫أوال‪ :‬مناطق التوسع السياحي‬
‫‪16‬‬ ‫ثانيا‪ :‬المواقع السياحية والمناطق المحمية‬
‫‪17‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬خصائص العقار السياحي‬
‫‪17‬‬ ‫أوال‪ :‬الموارد الطبيعية‬
‫‪19‬‬ ‫ثانيا‪ :‬الموارد غير الطبيعية‬
‫‪19‬‬ ‫ثالثا‪ :‬المواد الثقافية والتاريخية‬
‫‪20‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬أهمية العقار السياحي وطرق اكتسابه‬
‫‪20‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬أهمية العقار السياحي‬

‫‪84‬‬
 ‫الفهرس‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬األهمية االقتصادية‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬األهمية االجتماعية‬
‫‪22‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬األهمية الثقافية‬
‫‪23‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬األهمية السياسية‬
‫‪24‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬طرق اكتساب العقار السياحي‬
‫‪24‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬استعمال حق الشفعة‬
‫‪24‬‬ ‫أوال‪ :‬تعريف الشفعة‬
‫‪25‬‬ ‫ثانيا‪ :‬اإلجراءات المتبعة لممارسة حق الشفعة‬
‫‪26‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬عن طريق اتفاق ودي‬
‫‪26‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬عن طريق نزع الملكية للمنفعة العامة‬
‫‪27‬‬ ‫أوال‪ :‬مفهوم نزع الملكية للمنفعة العمومية‬
‫‪29‬‬ ‫ثانيا‪ :‬الضمانات اإلدارية لنزع الملكية للمنفعة العمومية‬
‫‪31‬‬ ‫ثالثا‪ :‬نطاق نزع الملكية للمنفعة العامة‬
‫‪32‬‬ ‫المبحث الثالث‪ :‬األساس القانوني الستغالل العقار السياحي وطرق حمايته‬
‫‪32‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬األساس القانوني الستغالل العقار السياحي‬
‫‪32‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬عقد االمتياز‬
‫‪33‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬عقد إعادة البيع‪( .‬التنازل سابقا)‬
‫‪34‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬عقد اإليجار‬
‫‪34‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬الحماية القانونية للعقار السياحي‬
‫‪34‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الحماية اإلدارية للعقار السياحي‬
‫‪34‬‬ ‫أوال‪ :‬التخطيط كآلية لحماية العقار السياحي‬
‫‪36‬‬ ‫ثانيا‪ :‬المخططات القطاعية كوسيلة لحماية العقار السياحي‬
‫‪39‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الحماية القضائية للعقار السياحي‬
‫‪39‬‬ ‫أوال‪ :‬الضبط القضائي الخاص بالعقار السياحي‬
‫‪41‬‬ ‫ثانيا‪ :‬العقوبات المترتبة على األفعال المرتكبة على العقار السياحي‬
‫‪44‬‬ ‫ملخص الفصل األول‬
‫الفصــــل الثاني‪ :‬اإلطار اإلجرائي للعقار السياحي‬

‫‪85‬‬
 ‫الفهرس‬
‫‪46‬‬ ‫تمهيد‬
‫‪46‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬تهيئة وتسيير العقار السياحي‬
‫‪47‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬إجراءات تحديد مناطق التوسع السياحي‬
‫‪47‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إعداد دراسات التهيئة السياحية‬
‫‪48‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬صدور المرسوم التنفيذي المحدد لمناطق التوسع والمواقع‬
‫السياحية‬
‫‪49‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬آليات تهيئة وتسيير مناطق التوسع السياحي‬
‫‪50‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬التهيئة المكلفة بتهيئة وتسيير مناطق التوسع السياحي‬
‫‪50‬‬ ‫أوال‪ :‬تعريف الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‬
‫‪50‬‬ ‫ثانيا‪ :‬مهام الوكالة الوطنية لتنمية السياحة‬
‫‪51‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬مخطط التهيئة السياحية‬
‫‪52‬‬ ‫أوال‪ :‬تعريف مخطط التهيئة السياحية‬
‫‪52‬‬ ‫ثانيا‪ :‬أهداف مخطط التهيئة السياحية‬
‫‪52‬‬ ‫ثالثا‪ :‬إجراءات إعداد مخطط التهيئة السياحية‬
‫‪55‬‬ ‫رابعا‪ :‬محتوى مخطط التهيئة السياحية‬
‫‪57‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬آليات االستثمار في العقار السياحي‬
‫‪58‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف عقد االمتياز‬
‫‪59‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬شروط منح االمتياز العقار السياحي‬
‫‪60‬‬ ‫أوال‪ :‬تقديم الطلب ودراسته‬
‫‪61‬‬ ‫ثانيا‪ :‬إتمام اإلجراءات الشكلية لعقد االمتياز‬
‫‪61‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬التزامات المستثمر‬
‫‪63‬‬ ‫المبحث الثالث‪ :‬معوقات االستثمار السياحي المرتبطة بالعقار السياحي‬
‫والمنازعات المرتبطة به‬
‫‪63‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬معوقات االستثمار السياحي المرتبطة بالعقار السياحي‬
‫‪63‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬المضاربة والسمسرة في العقار السياحي‬
‫‪64‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬إشكالية العقار السياحي‬

‫‪86‬‬
 ‫الفهرس‬
‫‪65‬‬ ‫المطلب الثاني المنازعات المتعلقة بالعقار السياحي‬
‫‪65‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تحديد المنازعات المتعلقة به أمام القضاء‬
‫‪65‬‬ ‫أوال‪ :‬المنازعات المتعلقة باكتساب العقار السياحي‬
‫‪67‬‬ ‫ثانيا‪ :‬المنازعات الناتجة عن ارتكاب مخالفات على العقار السياحي‬
‫‪67‬‬ ‫ثالثا‪ :‬المنازعات الناجمة عن استعمال واستغالل العقار السياحي‬
‫‪67‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الجهة القضائية المختصة في حل المنازعات المتعلقة بالعقار‬
‫السياحي‬
‫‪68‬‬ ‫أوال‪ :‬منازعات العقار السياحي الخاضعة للقضاء اإلداري‬
‫‪69‬‬ ‫ثانيا‪ :‬منازعات العقار السياحي الخاضعة للقضاء العادي‬
‫‪71‬‬ ‫ملخص الفصل الثاني‬
‫‪73‬‬ ‫خاتمة‬
‫‪76‬‬ ‫قائمة المصادر والمراجع‬
‫‪84‬‬ ‫الفهرس‬

‫‪87‬‬
 :‫ملخص‬
‫وخاصة في ظل الظروف‬, ‫إن تحقيق التنمية المستدامة في الجزائر يفرض استغالل کافة الموارد التي تزخر بها‬

‫ وهو األمر الذي أصبح يدفع بالبحث عن‬,‫ أمام تراجع عائدات الخزينة العمومية بسبب انخفاض المداخيل البترولية‬,‫الراهنة‬

‫ سواء كان هذا األخير عبارة عن مواقع‬، ‫ ولعل من بين أهم هذه البدائل العقار السياحي‬، ‫بدائل أخرى خ ارج قطاع المحروقات‬

‫ فهو يعد أهم أداة من آدوات االستثمار التي تساهم في تطوير االقتصاد‬، ‫سياحية او مناطق توسع سياحي او مناطق محمية‬

‫وهنا يقع عبئ التعريف به وتحديد آليات استغالله وحمايته على عاتق المشرع الجزائري من‬, ‫الوطني بكافة مكوناته وخصائصه‬

.‫خالل تنظيمه بطريقة عقالنية وقانونية ضمانا لهذه الثروة وحفاظا عليها‬

.‫ مناطق التوسع السياحي‬- ‫ العقار السياحي‬. ‫ االستثمار‬: ‫الكلمات المفتاحية‬

Summary:
Achieving sustainable development in Algeria requires the exploitation of all the
resources it has, especially under the current circumstances, in the face of declining public
treasury revenues due to the drop in oil incomes. This has led to the search for other alternatives
outside the fuel sector, perhaps one of the most important alternatives is tourism property,
whether the latter is tourist sites, tourist expansion areas or protected areas, it is considered the
most significant tool of investment that contributes to developing of the national economy with
all its components and characteristics. Here, the burden of introducing it and identifying the
mechanisms of its exploitation and protection falls on the Algerian project via organizing it in a
rational and legal way to guarantee and preserve this wealth.
Keywords: Investment. Tourism property - Tourist Expansion Areas.
Résumé:
Atteindre le développement durable en Algérie nécessite l'exploitation de toutes les
ressources dont elle dispose, surtout dans les circonstances actuelles, face à la baisse des recettes
du trésor public en raison de la baisse des revenus pétroliers. Cela a conduit à la recherche
d'autres alternatives en dehors du secteur des carburants, l'une des alternatives les plus
importantes est peut-être l'immobilier touristique, qu'il s'agisse de sites touristiques, de zones
d'expansion touristique ou de zones protégées, il est considéré comme l'outil d'investissement le
plus important qui contribue au développement de l'économie nationale avec toutes ses
composantes et caractéristiques. Ici, la charge de l'introduire et d'identifier les mécanismes de
son exploitation et de sa protection incombe au projet algérien en l'organisant de manière
rationnelle et légale pour garantir et préserver cette richesse.
Mots-clés : Investissement. Propriété touristique - Zones d'expansion touristique.