CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES

COMERCIALES

El contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene un

tratamiento especial regulado por el código de comercio, que
brinda una especial protección a los comerciantes por motivo
del papel del comercio en la economía y en la sociedad.
El contrato de arrendamiento de locales comerciales está sujeto
a las mimas reglas generales contenida en el código civil, pero el
código de comercio contempla ciertos aspectos propios a fin de
proteger la inversión económica del comerciante.
La legislación colombiana protege especialmente al comerciante
o empresario frente al arrendador, para lo cual se introducen
figuras como el derecho de renovación en favor del arrendatario.

Esta regulación la encontramos a partir de su artículo 518 y

hasta el 523 del código de comercio.

FORMAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL

COMERCIAL.
El código de comercio nada dice el respecto, y el código civil
tampoco, por lo que se concluye que este puede ser verbal o
escrito, por las connotaciones de este tipo de contratos, es
recomendable hacerlo por escrito, y preferiblemente
autenticándolo.
Lo escrito y la autenticación evita que una de las partes luego
alegue que el no dijo lo que está escrito y que menos lo firmó.

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE

LOCAL COMERCIAL.
Ni el código civil ni el código de comercio regulan la duración del
contrato de arrendamiento de locales comerciales, así que la
partes pueden pactarlo libremente, pudiendo hacerlo por meses
o por años, y tantos años como prefieran.

PRÓRROGA O RENOVACIÓN DEL CONTRATO.

La renovación del contrato de arrendamiento en locales
comerciales está especialmente regulada por el código de
comercio en su artículo 518.
De acuerdo a la norma, el contrato de arrendamiento puede ser
renovado o prorrogado por acuerdo de las partes, pero una vez
el arrendatario lleve 2 años o más, el arrendatario tiene derecho
a que le sea renovado, excepto si se dan los siguientes casos:
 Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
 Cuando el propietario necesite los inmuebles para su
propia habitación o para un establecimiento suyo
destinado a una empresa sustancialmente distinta de la
que tuviere el arrendatario.
 Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con
obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o
 desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la
construcción de una obra nueva.

La principal característica del contrato de arrendamiento de

locales comerciales, es el derecho del arrendatario, y la
obligación del arrendador, de renovar el contrato luego de llevar
dos años ocupando el local.

CANON DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL.

La ley no regula el monto o valor del arrendamiento de un local
comercial, así que la partes pueden fijarlo libremente.
Generalmente se aplica la ley que dicte el mercado, aunque las
partes pueden recurrir a la justicia mediante la acción de
regulación de canon de arrendamiento.

INCREMENTO DEL ARRENDAMIENTO DE LOCALES

COMERCIALES.
El código de comercio no reguló el incremento del
arrendamiento de locales comerciales, ni tampoco lo hace el
código civil. De manera que el incremento está gobernado por la
voluntad de las partes, lo que obliga que en el contrato firmado
se regule ese aspecto para evitar conflictos futuros.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR DE LOCAL COMERCIAL.

El código de comercio no contempla obligaciones especiales
para el arrendador distintas a la de renovar el contrato como la
notificación.
En lo demás se aplican las reglas generales del código civil,
como:
 A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
 A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido
arrendada.
 A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el
goce de la cosa arrendada.
 Y por supuesto, las obligaciones que haya asumido en la el
contrato de arrendamiento firmado.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DE LOCAL

COMERCIAL.
 Pagar la renta o el arrendamiento.
 Darle el uso para el cual fue arrendado el local.
 Cuidar el estado del local comercial.
 Hacer las reparaciones locativas.
 Restituir el finalizar el contrato de arrendamiento en el
estado que en le fue entregada.
 Y las otras obligaciones incluidas en el contrato de
arrendamiento según haya sido la voluntad de las partes.

SERVICIOS PÚBLICOS EN EL ARRENDAMIENTO DE

LOCALES COMERCIALES.
Al no estar regulado expresamente este aspecto, corresponde a
las partes acordar el pago de los servicios públicos, pero lo
normal es que los pague el arrendatario y sea este el que tenga
que responder con todos los aspectos relacionados a los
servicios públicos.

SUBARRIENDO EN EL ARRENDAMIENTO DE LOCALES

COMERCIALES.
El arrendatario podrá subarrendar solo si el arrendador lo ha
autorizado conforme lo dispone el artículo 2004 del código civil:
«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido;
pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar
o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el
arrendatario directo.»
Si no hay autorización no puede subarrendarse, y si hay
autorización, el subarrendatario no le puede dar un uso
diferente al que tiene derecho el arrendatario principal.
El incumplimiento de lo anterior es causal para la terminación
del contrato de arrendamiento.

MÉRITO EJECUTIVO EN EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL.
Por ministerio de la ley el contrato de arrendamiento no presta
mérito ejecutivo por sí mismo, así que es preciso que en él se
incluya una cláusula que así lo considere.
Una cláusula que diga algo así:
«El Arrendatario declara de forma expresa que reconoce y
acepta que este Contrato presta mérito ejecutivo para que el
arrendatario exija al arrendador el pago de los cánones de
arrendamientos y demás obligaciones pecuniarias derivadas del
contrato»
De lo que se trata es que del contrato se desprenden
los elementos o requisitos del título ejecutivo:
Obligación clara, expresa y que provenga del deudor.
Lo anterior se complementa con la autenticación o
reconocimiento de firmas.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO.

El contrato de arrendamiento puede ser terminado por las
partes en común acuerdo, o de forma unilateral, existiendo o
uno una justa causa, y de no existir la justa causa, se ha de
pagar una indemnización, tema desarrollado en el siguiente
artículo.

Como recomendación final la invitación es a buscar

asesoramiento antes de firmar cualquier contrato, puesto que
un buen contrato evita un mal pleito, lo que es válido para el
arrendador y para el arrendatario.