https://burza.com.

hr/portal/sto-je-to-posjed-u-odnosu-na-vlasnistvo/3232

 PORTAL

Što je to posjed u odnosu na vlasništvo?

Rok i način predaje posjeda nekretnine sastavni su dio
svakog predugovora/ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Ugovorne strane mogu dogovoriti i drugačije, odnosno da
kupac stupi u posjed nekretnine prije, ali i poslije konačne
isplate
 
Što je vlasništvo na nekretnini?

Pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom
stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakog drugog od toga isključi, ako to nije
protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima. U smislu ovoga određenja prava
vlasništva, vlasnik ima, među ostalim, pravo posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja
svojom stvari.

U smislu prometa nekretninama, pravo vlasništva na nekretnini ima osoba, fizička ili pravna,
koja je upisana u zemljišne knjige ili knjige položenih ugovora, odnosno osoba koja svoje pravo
vlasništva dokazuje temeljem izvršenog pravnog posla kupoprodaje, darovanja, nasljeđivanja, i
to određenom vrstom ugovora, rješenjem o nasljeđivanju ili pravomoćnom i ovršnom sudskom
odlukom.

Vlasnik na nekretnini može biti samovlasnik (u omjeru vlasništva 1/1 dijela), ili u suvlasništvu sa
drugim vlasnicima (u različitim omjerima, ovisno o veličini njihovih vlasničkih prava na
nekretnini).

Međutim, vlasnik ne mora biti nužno i posjednik nekretnine!

Tko je posjednik?

Posjednik je osoba koja ima faktičnu vlast na stvari. Tu vlast posjednik može izvršavati osobno
ili putem punomoćnika kao neposredni posjednik, ili kao npr. zakupoprimac, najmoprimac,
plodouživatelj, čuvar, u kojem slučaju je posredni posjednik. Na jednoj stvari ili pravu može više
osoba imati faktičnu vlast, i u tom slučaju oni su suposjednici.

Posjedna prava su nasljednja, a u slučaju smetanja prava posjeda, sud pruža posjedniku sudsku
zaštitu u posebnom hitnom postupku (postupku za smetanje posjeda), i to prema posljednjem
stanju posjeda i nastalom smetanju, bez obzira na pravni temelj posjeda.

Posjed se predaje novom posjedniku već samim očitovanjem volje dotadašnjeg posjednika.
Prema trećim osobama to očitovanje volje ima učinka samo ako su o tome obavješteni, ili im je
to inače poznato (npr. prodavatelji nekretnine koji u stanu imaju podstanare dužni su iste
izvjestiti o predaji posjeda novom vlasniku-kupcu te zatražiti od osoba koje su u stanu po osnovi
Ugovora o najmu stana da predaju posjed nekretnine prodavatelju, kako bi ih on mogao predati
dalje kupcu).

U pravnoj praksi prometa nekretninama posjed nekretnine se najčešće predaje novom vlasniku
pri isplati kupoprodajne cijene u cijelosti.

Rok i način predaje posjeda nekretnine sastavni su dio svakog predugovora/ugovora o

kupoprodaji nekretnine. Ugovorne strane mogu dogovoriti i drugačije, odnosno da kupac stupi u
posjed nekretnine prije, ali i poslije konačne isplate.

U slučaju da prodavatelj ostaje u posjedu nekretnine i nakon konačne isplate ugovorene

kupovnine, pa ne izvrši svoju ugovornu obvezu o predaji posjeda u navedenom roku, kupcu
preostaje zatražiti sudsku zaštitu pokretanjem građanske parnice 'tužbom na iseljenje.'
Cijelokupni parnični postupak može se izbjeći jedino u slučaju da Ugovor ili koja druga isprava
kojom se stječe pravo vlasništva i u kojoj su navedene odredbe o stupanju u posjed - ima snagu
ovršne isprave, pa da se u tom slučaju ide izravno na ovršni postupak radi ispražnjenja
nekretnine i predaje posjeda.

Ako pak prodavatelj predaje posjed kupcu prije konačne isplate, onda svakako neka sa
izdavanjem tabularne isprave pričeka konačnu isplatu. 

U prometu nekretninama s posjedom treba postupati oprezno, a njegovu predaju izvršavati

sukladno preuzetim ugovornim obvezama zaključenim u 'dobroj vjeri'. Iako imajući u vidu
ugovornu volju jedne i druge strane, nije uvijek moguće okončati kupoprodaju nekretnine po
sistemu: konačna isplata - ključ u ruke, apeliramo na prodavatelje da u slučaju odgođene predaje
posjeda, to izvrše u dogovorenom roku i ne zagorčavaju život drugoj strani koja ne može u
posjed kupljenog stana.

Isto tako, kupci, ako vas prodavatelj u 'dobroj vjeri' pusti u posjed nekretnine prije konačne
isplate ugovorene cijene, onda ispoštujte preuzetu obvezu i izvršite isplatu u ugovorenom roku,
kako drugoj strani njezina iskazana dobra volja ne bi prouzročila glavobolje.

Ističemo kako su ovi savjeti samo informativne prirode, ograničeni načinom komunikacije, kao i
prostorom koji nam je na raspolaganju za pružanje odgovora.

Neka od pitanja koja zaprimamo su posve konkretna, dok su druga općenita i paušalna, no i u
jednom i u drugom slučaju nemoguće je u jednom odgovoru iscrpiti sve mogućnosti koje zakon i
ostali propisi pružaju, osobito jer nemamo uvid u konkretnu dokumentaciju kojom podnositelji
pitanja raspolažu. Za konkretne savjete koji će utjecati na Vaše odluke, predlažemo da se obratite
izravno odvjetniku po svom izboru, pravniku, nadležnoj instituciji, sindikalnom pravniku ili sl.

Neki od odgovora u ovoj rubrici dani su još prije nekoliko godina, stoga postoji mogućnost da
više nisu aktualni, s obzirom na izmjene zakona ili sudske prakse.

RI-TELEFAX d.o.o., Rijeka ne snosi posljedice za eventualne odluke korisnika koje bi slijedile
iz upotrebe pravnih i drugih savjeta izloženih na burza.com.hr .