EŞYA HUKUKU

12.03.2021- 1.HAFTA
Mülkiyet hakkının çeşitlerinde kalmıştık. Mülkiyet hakkı değişik açılardan farklı birtakım
tasarruflara tabii tutulur. Bunlardan en önemli ayrım taşınır mülkiyeti/ taşınmaz mülkiyeti ayrımıdır.
Bunun dışında mülkiyet haklarında sahibine göre kamu mülkiyeti / özel mülkiyet ayrımının da yapıldığını
görüyoruz. Dahası hak sahibinin sayısına göre tek kişi mülkiyeti ve birlikte mülkiyet şeklide 2’li bir ayrım
da yapılmaktadır. İşte bu birlikte mülkiyet de kendi içinde PAYLI MÜLKİYET (MÜŞTEREK
MÜLKİYET) ve ELBİRİĞİ MÜLKİYET (İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET) olarak 2'ye ayrılıyor.
Öncelikli olarak bu konular üzerinde duracağım. Eskiden müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyet
diyorduk. Yeni Medeni Kanunu’muzda müşterek mülkiyet yerine paylı mülkiyet, iştirak halinde mülkiyet
yerine elbirliği mülkiyeti kavramı kullanılmıştır.
PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET
Öncelikle paylı (müşterek) mülkiyet özerinde duralım. MK 688-700. Maddeleri arasında
düzenlenmiştir.
Madde 688- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin
tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Denilebilir ki hukuk statüleri aynı olan birden çok kişinin bir eşyaya aynı anda paylı olarak malik
oldukları mülkiyet türüdür. İştirak halinde mülkiyetten farklı olarak paylı mülkiyet ilişkisinde daha
önceden kurulmuş bir ortaklık ilişkisine veya bir topluluk ilişkisinin bulunmasına gerek ve ihtiyaç yoktur.
Dolayısıyla paydaşlar aralarındaki ilişki paylı mülkiyet ilişkisine maliklere paydaş adını veriyorken, iştirak
halinde mülkiyette ise ortaklar diyoruz. Müşterek mülkiyette paydaşlar arasındaki ilişki paylı mülkiyet
konusu eşya veya hak dolayısıyladır. Hal böyle olunca müşterek mülkiyet ilişkisi sona erdiği zaman
paydaşlar arasındaki ilişki de sona erer. Mesela iki kişi birlikte bir otomobil aldılar. Bir müşterek mülkiyet
ilişkisi kuruldu. Bunlar arasındaki ilişki sadece o otomobil dolayısıyladır. Onun dışında aralarında herhangi
bir ilişki yoktur ve eğer paydaşlardan biri kendi payını diğer paydaşa veya 3. Kişiye satacak olursa artık bu
ilişki diğer paydaşla kendisi arasındaki ilişki de sona erer. İşte bu ilişkilerde paydaşların her birine paydaş
adını veriyoruz. Aralarındaki ilişkiye de paylı (müşterek) ortaklık diyoruz.
Her bir paydaşın pay oranı bellidir. Yüzde kaç oranında payının olduğu bellidir. Dolayısıyla bir
taşınmaz mülkiyeti söz konusu olduğu zaman tapu siciline paylar yazılır. Mesela %50, %50 ise paylar,
tapuda bu ilişkinin bir müşterek ilişki olduğu gösterilir ve sayfalara ½ , ½ şeklinde gösterilir. Paylar belli
ama bu payın eşyanın hangi bölümü veya hangi parçasına isabet ettiği belli değildir, böyle olunca her
paydaş, eşyanın tamamı üzerinde hak sahibidir. Onun için paydaşların payının maddi olarak bölünmemiş
bir pay olduğu, soyut bir pay olduğu kabul edilir. Şöyle düşünün, önünüzde koca bir tepsi baklava var. 100
dilim baklava olsun. Siz 4 kişi ortak aldınız. Şimdi her birinin payının eşit olduğunu farz edelim, %25 . bu
ne demektir, herkesin o 100 dilim arasında 25 dilim hakkı var demektir. Böyle olmakla birlikte hangi 25
dilimin size ait olduğu belli değildir. Dolayısıyla mülkiyet hakkı aslında paylara ayrılmış olmakla birlikte ,
o eşyanın tamamına haizdir. O yüzden biz burada soyut bir payın varlığından söz ediyoruz. Pay kavramı
bir yandan maliklerin eşya üzerindeki mülkiyet hakkının oranını gösterirken bir yandan da onların
haklarına ve yükümlülüklerine isabet eder. İleride anlatacağım, payları oranında bir kısım haklara ve

Sayfa 1 / 63
yükümlülüklere sahiplerdir. Tabi aksi kararlaştırılmamışsa. Zira bizim Medeni Kanunu’muzdaki paylı
mülkiyete ilişkin hükümlere baktığımızda genellikle emredici hükümler olmadıklarını, düzenleyici
hükümler olduklarını görüyoruz. Emredici hükümleri de istisnaen bulunmaktadır. Hal böyle olunca
bunların aksi kararlaştırılabilir. Bu ilişkide her malikin payı oranında birtakım yetkileri ve yükümlülükleri
bulunmaktadır. Bunlardan bir kısmı bölünemeyen, bir kısmı da bölünebilen yetki ve yükümlülüklerdir. İşte
tüm bu yetkileri ve yükümlülükleri ifade etmek üzere pay kavramı veya bazen hisse kavramı kullanılır.
Paydaşlara tanınan yetkiler var dedik. Bunların başlıcaları yönetim yetkisi, maldan yararlanma
yetkisi, malı kullanma yetkisi, zilyetlikten kaynaklanan yetkiler, malı koruma yetkisi ve mal üzerinde
tasarruf etme yetkisidir. Peki payların miktarı nedir? İşte bu noktada 688/2 devreye giriyor. Başka türlü
belirtilmedikçe paylar eşit sayılır. Demek ki taraflar aksini kararlaştırabilirler ama aksine bir düzenleme
üzerinde anlaşmamışlarsa paylar eşit sayılır. O halde bir tepsi baklavayı 4 kişi aldık. Aksini
kararlaştırmazsak her birinin hissesi ¼ tür. Ama fazla para koymuştur, paranın yarısını ben veriyorum o
zaman yarısı üzerinde ben pay sahibiyim diyerek %50, kendisi kalan %50’lik kısım ise diğer 3 kişiye aittir
demek icap eder. Mal eğer ki bir taşınmazsa, daha önce de ifade ettiğim gibi isimler ve pay oranları tapu
kütüğünde belirtilir. Pay oranlarında bir değişiklik yapılmak istenirse o zaman bunun için resmi şekle
uyulmalıdır ve yeni pay oranı kütüğe tescil ettirilmelidir. Bu taşınmazlar açısından bir geçerlilik şeklidir.
Paylı mülkiyette durum bu şekilde arkadaşlar.
Elbirliği mülkiyetinde ise farklı bir durum söz konusu ama malikler elbirliği mülkiyeti halinde de
paylı mülkiyete sahip olabilirler. Ancak ortaklığın mal varlığına giren mallar üzerinde kural olarak paylı
mülkiyet kuramazlar. İstisnain adi ortaklığın üyeleri, paylı mülkiyet şeklinde olabilirler. Ayrıca mirasçıların
elbirliği mülkiyetti paylı mülkiyete çevirmeleri mümkündür. Bu son hale bir örnek verelim. Uygulamada
çokça karşılaşılır; miras ortaklığında mirasçılar arasında iştirak halinde mülkiyet ilişkisi geçerlidir. Paylı
mülkiyet değildir. Ama tekerede birçok malvarlığı var , arazı, bina vs. bunları hepsi üzerinde elbirliği
mülkiyeti geçerli ama mirasçılar şunu yapabilirler; tamamında elbirliği devam etsin, mirası bir süre daha
paylaşmayalım ama falanca binayı paylı mülkiyete çevirelim. Çünkü iştirak halinde mülkiyet olunca tek
başına tasarruf etme yetkisi yok. Paylı mülkiyete çevirerek paylar üzerinde dilediği gibi tasarruf edilebilir.
Aslında iştirak halinde mülkiyet ilişkisi devam etmektedir ama bu ortaklar terekelerindeki bir mal üzerinde
sahip olmuşlardır. Paylı mülkiyet eşyaya bağlı bir hak olarak da ortaya çıkabilir. Mesela iki taşınmaz
arasındaki duvar paylı mülkiyete konu olabilir ki genellikle de öyle olur. İki taşınmazı ayıran duvarı
binaların malikleri birlikte çekmişler ise bu bir paylı mülkiyet konusudur. Böyle bir durumda taşınmazların
satışı durumunda duvardaki pay da yeni malike geçer. Duvarla ilgili herhangi bir işlem yapmaya gerek
yoktur. Kendiliğinden geçer. Buna doktrinde eşyaya bağlı paylı mülkiyet veya bağımlı paylı mülkiyet de
denilir.
Daha önce de anlattığımız belirlilik ilkesi gereğince tek bir mal üzerinde paylı mülkiyet
kurulabilir. Yani, birden fazla mal üzerinde aynı kişilerin paydaş olmaları halinde her bir mal diğerinden
bağımsız olarak paylı mülkiyet konusu olur. Paylı mülkiyetin hukuki niteliğine gelince bu noktada farklı
görüşlerin ileri sürüldüğü görülmektedir. Bir görüşe göre paylar eşyanın fiziki varlığına ilişkindir. Her
paydaşın eşyanın hangi bölümü üzerinde hak sahibi olduğu bellidir. Bu görüş bizim kanunumuzda kabul
görmez çünkü burada ifade edildiği gibi kişinin eşyanın hangi bölümüne sahip olduğu belli değildir. Bizim
hukukumuzda sadece payın oranı bellidir. Diğer bir görüşe göre; eşya paylara ayrılmamış eşya üzerindeki
mülkiyet hakkı paylara ayrılmıştır. Bütün paylar toplandığında sadece tek bir mülkiyet hakkını meydana
getirmektedir. Böylece her bir malikin kısmi bir mülkiyet hakkı vardır. Bu görüş de bizim hukukumuz
açısından kabul görmemiştir . son görüş ise paylı mal üzerinde tek bir mülkiyet hakkının bulunduğunu
kabul eder. Paydaşların sahip olduğu yetkilerin bir kısmı bölünebilir bir kısmı ise bölünemez yetkilerdir.
Bölünebilir yetkiler üzerinde tasarrufta bulunulabilinir, gerekirse satılabilir. Bölünemeyen yetkilerin tek
başlarına kullanamazlar. Zilyetliği dilediği gibi kullanamazlar. Bölünmeye fiziki olarak müsait olan malı

Sayfa 2 / 63
malikler fiziki olarak aralarında taksim edebilirler kullanımlarını. İşte bizim hukukumuzda kabul gören
görüş bu son görüştür. Demek ki bu görüşe göre ; evet, mülkiyet paylara ayrılmıştır ama pay sahipleri
bölünebilir yetkileri tek başlarına kullanabilir, bölünemez yetkileri ise birlikte hareket etmek suretiyle veya
diğerlerinin rızasını alarak kullanabilirler.
Paylı hak sahipliği sadece mülkiyet hakkında söz konusu olmaz. Sınırlı ayni haklarda hatta gayri
maddi haklarda da müşterek mülkiyet olabilir. Diyelim bir üst hakkına, intifa hakkına, fikri haklara paylı
mülkiyet konusu gündeme gelebilir.
Gelelim paylı mülkiyetin kurulmasına. Paylı mülkiyetin kurulmasının 4 kaynağı vardır;
1-) Hukuki işlem ile kurulması: Uygulamada en çok karşılaşılan durum budur. Bu hukuki işlem
genelde sözleşme ile karşımıza çıkar. Birkaç kişi bir arsa satın alır vb. müşterek mülkiyet ilişkisi kurulmuş
olur. Paylı mülkiyette her zaman birden fazla malik vardır. Bir ölüme bağlı tasarrufla da örneğin
vasiyetname ile de paylı mülkiyet kurulabilir. Evin 3 kişiye kalmasını vasiyet etmek gibi. Tereke üzerinde
elbirliğiyle mülkiyete sahip olan mirasçılar bunu paylı mülkiyete çevirebilirler. Bu sözleşmeyle olabilir,
anlaşamazlarsa mahkeme kararıyla da yapılabilir.
2-) Kanundan paylı mülkiyeti doğması: MK’na göre iki taşınmazı birbirinden ayıran çit, duvar,
parmaklık üzerinde aksi ispat edilmediği taktirde her iki taşınmazdaki maliklerin müşterek mülkiyet
hakları vardır. Yine MK’na göre eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar onların paylı
mülkiyeti sayılır denilmektedir.
3-) Mahkeme kararıyla kurulması: Örneği iştirak halinde mülkiyetin mirasçılardan birinin talebi
üzerine müşterek mülkiyete çevrilmesi
4-) Yetkili makamın kararı ile, bir idari işlem ile bir paylı mülkiyetin kurulması mümkündür.
Paylı mülkiyetin hüküm ve sonuçlarına gelince, öncelikle her paydaşın payı üzerindeki işlemlere
bir bakmak lazım. Demi de ifade etmiştim her paydaş payı üzerinde her türlü hukuki tasarrufu diğer
paydaşların izni olmaksızın tek başına yapabilir. Biz bu tasarruf işlemlerini 2’ye ayırıyoruz. Hukuki
tasarruflar ve maddi tasarruflar olarak. Maddi tasarrufları tek başınıza yapabilirsiniz paylı mülkiyet
ilişkisinde ama hukuki tasarruflar söz konusu olduğu zaman bunların her bir paydaş diğerlerinden izin
almaksızın yapabilir. 688/3 şöyle diyor” paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve
yükümlülüklerine sahip olur. pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczedilebilir.”
Demek ki bu hükme göre her şeyden önce her paydaş madem malik haklarına sahiptir o zaman her paydaş
mülkiyeti devir işlemlerini tek başına yapabilir. Satabilir, bağışlayabilir, payıyla ilgili ölüme kadar bakma
sözleşmesi yapabilir. Mesela müşterek mülkiyetli malvarlığım var, %50 sini 3. Kişiye devredebilirim. Bu
şekilde paydaşların tasarruf serbestileri var fakat bu serbestilerin bazı sınırları da var. Nedir bu
sınırlamalar;
- Bir paydaş payını diğerlerinin rızası olmaksızın devretme yetkisine haiz olsa da satışı halinde
diğer paydaşların kanundan doğan ön alım haklarını kullandırmak zorundadır. Öncelikli olarak paydaşlara
devir teklifi sunması gerekir.
-MK md.223/2 ile getirilen sınırlar var. Hükme göre edinilmiş mallara katılma rejiminde eşler
paylı mülkiyete konu olan bir malı diğer eşin rızası olmaksızın 3. Kişilere devredemezler.
-Paydaşlardan birinin ölümü halinde onun payı üzerinde mirasçılar elbirliği halinde malik olurlar.
Ama isterlerse elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevirebilirler.

Sayfa 3 / 63
 - Paydaşlar kendi aralarında payın devrini sınırlayan sözleşmeler yapabilirler. Fakat böyle bir
sözleşme sadece paydaşlar arasında hüküm ifade eder. 3. Kişilere karşı ileri sürülemez. Kendi aralarında
böyle bir sınır koyabilirler.
-Pay üzerinde birtakım sınırlı ayni haklar da kurulabilir. Bu da paylı mülkiyetin özelliklerindendir.
Fakat bir paydaş taşınmasın tamamının kullanılmasını gerektirecek bir sınırlı ayni hakkı diğer paydaşların
rızası olmaksızın kuramaz. Mesela paydaşlardan biri payı üzerinde geçit irtifakı tesis edecek ama eşya
üzerinde herkesin hakkı olduğuna göre kimin hangi bölümüne sahip olduğu arsanın veya tarların belli
olmadığına göre ben şu bölüm üzerinde falanın lehine geçit irtifakı kuruyorum diyemeyiz. Diğer
paydaşların haklarını ihlal etmiş olursunuz.
Öte yandan sınırlı ayni haklardan kendi payı için rehin hakkı tesis edilebilir. Demek ki payın
müstakil olarak haczedilmesi, satılması, rehnedilmesi mümkündür. Fakat burada problem şu, acaba pay
üzerinde rehin hakkı kurulduktan sonra tüm taşınmaz üzerinde ayrı bir rehin hakkı tesis edilebilir mi? MK
692/2 buna imkân tanımıyor. Ama tersi mümkün. Tüm taşınmaz rehnedildikten sonra payın ayrıca rehin
konusu yapılması mümkündür.
Bir başka husus, bir paydaşın payından feragat etmesi de mümkündür. Bu durumda pay sahipsiz
mal haline gelmez, diğer paydaşlara geçer. Onların payı artmış olur. Feragat eden paydaş o andan itibaren
mülkiyet hakkından kaynaklanan yükümlülüklerinden de kurtulmuş olur. Eğer bu bir taşınmazsa tapu
kütüğünde bir terkin işlemi yapılacaktır, bu işlemle feragat edenin hakkı sona erecek diğer paydaşların
hakları artmış olacaktır.
Borçlandırıcı işlemlere gelince durum şu, her paydaş payıyla ilgili borçlandırıcı işlem yapabilir.
Payını satım sözleşmesine, kira sözleşmesine konu yapabilir. Adı üstünde borçlandırıcı işlem, tasarruf
işlemi değil. Ama borçlandırıcı işlem yaptıktan sonra malın kullanılması sonucunu doğuran ifa eylemini
gerçekleştiremez. Mesela payımı kiraya veriyorum, evet verilebilir. Ama bu kira işlemi, kiracının o malı
kullanması sonucunu doğuruyorsa malı tutup kiracıya teslim edemezsiniz. Dolayısıyla kira
sözleşmelerinden kaynaklanan borcunu ifa edemez. Neden, çünkü kendisi de tek başına kullanmıyor.
Nereyi kullanacağı belli değil, onun için kullanamıyor. Diğer paydaşların hakkını ihlal etmiş olur, diğer
taktirde. Kendisi kullanamıyorsa kiracıya kullandıramaz. Ariyet alana kullandıramaz.
Dava ehliyetine gelince her paydaş payına yönelik gasp ve saldırı fiillerini kuvvet kullanarak
defedebilir.
Ayrıca zilyetlik, taşınır ve mülkiyet davalarını açabilir. Mesela yolsuz olarak tapudaki payı
başkası adına tescil edilen kimse tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir. Tek başına açabilir, diğer
paydaşlardan rıza almasına gerek yoktur. Paydaş bu davaları 3. Kişilere açabileceği gibi bazı hallerde diğer
paydaşlara karşı da açabilir. Mesela paydaşlardan biri diğer paydaşların rızasını almadan tarlayı ekmeye
başlamış, bu durumda onun tarlayı ekip biçmesine (fiili bir taksim anlaşması yoksa aralarında ) engel
olmak amacıyla el atmanın önlenmesi davası açılabilir.
Öte yandan paydaşlar aralarında fiili taksim anlaşması var, tarlanın şu kısmını sen ek, diğer
kısmını ben ekeyim gibi. Bu anlaşmaya uyulmadığı durumlarda zilyetlik davaları açılabilir. Fakat fiili
hakimiyet bölünmeden kullanılıyorsa o zaman sadece gasptan doğan dava açılabilir. Mesela bir otomobil
satın alındı birlikte kullanılmak için. Fakat paydaşlardan biri arabayı aldı ve götürdü. Buradaki dava artık
el atmanın önlenmesi davası değildir, gasptan doğan zilyetlik davası açılır. Saldırının önlenmesi davası
açılamaz.
Açılabilecek davalarda korunan takip ve menfaatin bölünebilir olup olmaması önemlidir.
Bölünebilir talep ve menfaatlerde her paydaş kendi payı oranında dava yetkisine sahiptir mesela tazminat

Sayfa 4 / 63
davaları 3. Kişi zarar verdiyse herkes kendi payı oranında uğradığı zararın tazmini oranında 3. Kişiye karşı
tazminat davası açabilir. Bunlar bölünebilir taleplerdir. Bölünemeyen talep ve menfaatlerde ise paydaş,
diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı oranda dava açma yetkisine sahiptir. Bunların üzerinde daha sonra
duracağım. Her paydaş 3.kişilerin açacakları davalarda davalı da olabilir. Fakat bir paydaşın tek başına
davalı olabilmesi için davanın bölünebilir bir talebi olması veya sadece bir paydaşın payını ilgilendirmesi
gerek. Aksi taktirde 3. Kişinin talebi bölünemez bir takip niteliğinde olup tüm paydaşlar aleyhinde dava
açılması gerekir. Böyle bir durumda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Mesela ortaklaşa aldığınız bir
otomobilin idaresi dışında elinden çıktığını, çalındığını iddia eden kişi davayı tüm paydaşlara karşı
açacaktır. Çünkü bölünebilir bir talep değildir.
Gelelim paydaşların paylı mala ilişkin işlemlerine, yani paydaşlar arasındaki ilişkilere. Buraya
kadar paydaşların kendi paylarıyla ilgili tek başlarına yapabilecekleri işlemler üzerinde durduk. Bir de
paylı malın bütünüyle ilgili yapılabilecek olan işlemler vardır. Bunlardan ilki paylı malın yönetimidir.
Malın kiraya verilmesi, kullanılması, işletilmesi, işletme tarzının değiştirilmesi gibi yönetim işlerinde kural
olarak paydaşların bir araya gelip karar vermeleri icap eder. Oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Kural bu
olmakla birlikte kanun koyucu bu kuraldan zaman zaman ayrılıyor. Bir kere taraflar sözleşme ile bunun
aksini kararlaştırabilirler. Karar verme yetkisini bir kişiye verebilir vb. bunun dışında kanun bazı hallerde
oybirliği şartını aramamaktadır. Bazen oyçokluğu yeterli gelmektedir ve hatta bazı hallerde tek bir paydaş
bile tek başına bazı yönetim işlerini yapabilirler. Öncelikle sözleşme üzerinde biraz daha duralım. MK
689/1 diyor ki “ paydaşlar kendi aralarında oy birliğiyle anlaşarak farklı bir düzeleme yapabilirler “ bu
kurallar paylı mülkiyete ilişkin kurallar ve emredici hüküm olmadığı için de aksine sözleşme yapılabilir.
Ama bu sözleşmenin geçerliliği oybirliği ile anlaşmış olmalarına bağlıdır. 10 paydaştan 9 tanesi anlaşsa ve
1 kişi bile anlaşmazsa dahi bu anlaşma geçerli olmaz. İşte bu şekilde bir anlaşma yapılmış ve noterde de
onaylanmışsa paydaşlardan biri bunu tapu kütüğüne şerh ettirebilir. Noterde imzaların onaylanması
yeterlidir. Düzenleme şeklinde yapılması şart değildir.
Yönetimle ilgili sözleşme serbestisi var fakat MK 689. Madde bu serbestiye bir sınır çizmiştir.
Hani başta demiştim MK’nda istisnaen de emredici hükümler vardır bu konuyla ilgili. İşte burada
karşımıza emredici hükümler çıkıyor.
a. Anlaşmalar Madde 689- Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma,
kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler.
Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve
sınırlandırılamaz:
1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu
olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını
istemek,
2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması
gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.
Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan
birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Bunlara aykırı sözleşme hükümleri geçerli değildir.
Bu açıklamalardan sonra gelelim yönetimin nasıl yapılacağına. Oybirliği kural, ama bazen oy
çokluğu da yeterli, kanun yönetim işlemlerini 3’e ayırıyor.
1-) Olağan yönetim işlemleri (690)

Sayfa 5 / 63
 2-) Önemli yönetim işlemleri (691)
3-) Olağanüstü yönetim işlemleri (692)
Hemen başında söyleyelim olağan yönetim işlerinin tek başına yapılabileceği, önemli yönetim
işlerinin oy çokluğu ile yapılabileceği, olağanüstü yönetim işlerinin ise oy birliği ile yapılabileceği kanun
hükümlerinde belirtilmiştir. (690,691,692). Fakat kanun her ne kadar bu şekilde örnek vererek açıklamış
olsa da bunlar arasındaki sınır net değildir. Öyle işler vardır ki bazen tereddüt edersiniz. Acaba önemli
işlemlerden mi olağan üstü işlemlerden mi diye. İşte böyle durumlarda hâkim taktir yetkisini MK 2.
Dürüstlük kuralı ilkesi Maddesini göz önünde bulundurarak MK 4. Maddesini uygulayacaktır.
Olağan Yönetim İşlemleri
Madde 690- Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük
onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.
Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla,
paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme
getirilebilir
Kanun olağan yönetim işlerinin neler olduğunu tarif etmemiş. Bu işler genel kabule göre malın
fiziki varlığının değerinin, fonksiyonunun, işletme amacının muhafazasına yarayan zorunlu ve kısa süreli
işlerdir. örneğin binayı su basıyorsa buna engel olmak için alınan tedbir gibi. Bu ve bunun gibi işlemleri
yapan paydaş, diğer paydaşların temsilcisi gibidir. Tabi k şunu da ifade edelim, temsilci dediğimizde
BK’nundaki teknik anlamdaki temsilci değildir. Tekrar bu konuya döneceğim ama neden temsilci gibi
hareket eder diyoruz buna rağmen, çünkü 3. Kişilerin bir paydaşın bu konularda yaptığı işlerle ilgili olarak
o paydaşa olan güvenleri korunur. Peki bir paydaş yetkisini aşarsa ve bir zarara neden olursa ne olacaktır?
Mesela kendince olağan işlerden olduğunu düşündüğü bir işi yaptı ama bu iş olağan iş değil oy çokluğuyla
yapılması gereken önemli işlerden fakat kendi başına yaptı. Bir zarara sebebiyet vermişse bu durumda
diğer paydaşlara karşı sorumlu olur.
Duruma göre aynı işlem bazen olağan işlerden bazen de önemli işlerden sayılabilir. Örneğin bir
otomobil 2 paydaşındır. Otomobil kiraya verilecek ve oy çokluğu gerektiren önemli işlerden olduğu halde
3 paydaşın binasında 3 daire var. Her biri aralarında fiili taksim anlaşması yapmıştır. Bu durumda herkes
bölüştüğü daireyi oy çokluğu aramadan kendi başlarına kiraya verebilir ve bu durumda kiralama işlemi
olağan işlerden sayılır. Her olayda ayrı ayrı tespit etmek gerekir.
Önemli Yönetim İşleri
Madde 691- İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün
kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay
ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya
elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün
paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin
yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.
Bu tür işlerin yapılabilmesi için çoğunluğa ihtiyaç vardır. Ne diyor birinci fıkrada pay ve paydaş
çokluğu. O halde burada nitelikli çoğunluktur. Paydaş çoğunluğu, pay ve paydaş çoğunluğu olacak. Mesela
4 ortalı bir arazi var . ortaklardan A kişisi %70 hisseye, kalan 3 kişi %10’ar şekilde sahip. Burada A kişisi

Sayfa 6 / 63
pay çokluğu bana ait, istediğim gibi karar veririm diyemez. aynı şekilde paydaş çoğunluğu da geçerli. Her
iki çoğunluk da sağlanmak zorunda.
Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
Madde 692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde
kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde
tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların
kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehini veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın
tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar
Örneğin evin işyerine çevrilmesi olağanüstü işlemlerdendir. Arsa üzerinde inşaata başlanması, 2
katlı evin 3 kata çıkarılması hep olağanüstü işlemlerdendir ve oybirliği ile yapılabilir. Ancak paydaşlar
sözleşmede bunun aksini kararlaştırabilir.
Buraya kadar paylı malın yönetimiyle ilgili düzenlemeler üzerinde durduk. Bir de paylı maldan
yararlanma kullanma ve onu koruma ile ilgili hükümler var;
Yararlanma, Kullanma ve Koruma
Madde 693- Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan
yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim
belirler.
Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında
bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları
temsilen sağlayabilir.
Bu kullanma ve yararlanma hakkı tüm malı kapsar. Paydaşlar oy çokluğu ile bu hakkın özüne
dokunamazlar. Mesela bir paydaş bu hakkında mahrum bırakılamaz. Fakat hüküm emredici olmadığı için
aksine anlaşma yapılabilir. Bu anlaşmanın da oybirliği ile yapılması lazım, oyçokluğuyla olmaz.
Yararlanmaya gelince, yararlanma malın semerelerinden istifade etme şeklinde kendini gösterir. Bu
semereler tabii ve hukuki semere olabilir. Mesela tarlarının ürünü tabii semere, doğal ürün veya paranın
faizi medeni semeredir. Bu yararlanma her paydaşın payı oranında , ürünün aynından olacaktır. Ürün
paylaşılamıyorsa o da yeni bir paylı mülkiyete konu olur. Örneğin atın yavrusunun doğması gibi.
Giderler ve Yükümlülükler
Madde 694- Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler
ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında
karşılanır.
Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu
edebilir.
Gider ve yükümlülükler taşınmazın vergisi, rüsumları, harçları, kamu hukukundan kaynaklanan
diğer yükümlülükler olabileceği gibi özel hukuktan da doğabilir. Sigorta giderleri vb. her paydaş bu
giderlere payları oranında katlanır. Son fıkrada belirtilen rücu ise, sadece payları oranında rücu edilebilir.
Paydaşların bu borcu eşyaya bağlı borç niteliğindedir. Pay devredildiğinde borç a devralana intikal eder.

Sayfa 7 / 63
 19.03.2021- 2.HAFTA
Geçen hafta paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkarma meselesine kadar gelmiştik. MK 696 ve 697
maddelerinde paydaşlıktan çıkarma konusunun düzenlendiğini görüyoruz. MK 696’ya göre,” Kendi
tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu
kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan
yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin
devamını çekilmez hale getirirse mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması
aksi kararlaştırılmadıkça pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.” Paylı mülkiyette
paydaşların, paylı malı yönetmeleri kolay değildir. Paydaşlar arasında bazen anlaşmazlıklar olabilmektedir.
Paydaş sayısı arttıkça bu anlaşmazlıklar da artmaktadır. Paylı mülkiyete son verme imkânı da vardır.
Ancak paydaşlardan birkaçı sürekli problem çıkardığı halde diğer paydaşlar bu ilişkiyi devam ettirmek
istiyorlarsa o zaman kanun bu ilişkiyi devam ettirmek isteyen paydaşlara, yükümlülüklerini ihlal eden
paydaşı çıkarma yetkisini tanıyor. Ancak çıkarma işlemi mahkeme kararıyla olabilir. Birincisi, müşterek
mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getiren davranış, paydaşlardan birinin ya da ikisinin davranışları olabilir.
İkincisi, malın kullanılmasını bıraktıkları kişilerin tutum ve davranışları olabilir. Mesela malı kiraya
vermiştir, kiracının tutum ve davranışları sebebiyle diğer paydaşlar rahatsız olmuşlardır. Kiracı ilişkiyi
çekilmez hale getiren tutum ve davranışlar sergiliyorsa kiraya veren paydaşın gerekli önlemleri alması,
kiracıya karşı gerekirse dava açması, gerekirse kira sözleşmesini feshetmesi icap eder. Ancak bunları
yapmıyorsa yani kiracının bu davranışlarına göz yumuyorsa artık kiracının davranışı, kiraya verenin
davranışı olarak kabul edilecektir ve o davranıştan sorumlu olacaktır. Üçüncüsü de davranışlarıyla eylem
ve tutumlarından sorumlu olduğu kişiler olabilir. Bu kişiler, paydaşın eşi, çocuğu veya torunu olabilir.
Elbette ki onların tutum ve davranışlarından da sorumlu olacaktır. Böyle bir durumda dava açılabilir ancak
bunun için paydaşlardan birinin ya da ikisinin yükümlülüklerini ağır bir biçimde ihlal etmesi icap eder.
Bu davanın açılabilmesi için kanun nitelikli çoğunluk aramıştır. Nitelikli çoğunluk pay ve paydaş
çoğunluğudur. Yani 10 tane paydaş var, 1 tanesi kafasına göre ben falanca paydaşı paydaşlıktan
çıkaracağım diye dava açamaz. 10 tane paydaş varsa 6 tanesi çıkarma işleminin tarafı olmalıdır. Ama 6
paydaşın böyle bir karar alması yetmez, pay çoğunluğuna da sahip olmaları gerekir. Hal böyle olunca, 2
tane paydaş varsa bunlardan birinin diğerinin aleyhine çıkarma davası açması mümkün görünmüyor.
Çünkü pay çoğunluğunu sağlayamıyor. (Tabii paylar eşitse...) Diğer taraftan paydaş çoğunluğunu da
sağlayamıyor. Paylar eşit olmasa bile, mesela paydaşlardan biri %90 diğeri ise %10 hisseye sahip olsa bile,
%90 hisseye sahip olan kişi diğeri aleyhine dava açamayacak. Çünkü pay çoğunluğunu sağlasa da paydaş
çoğunluğunu sağlayamıyor. MK 696/2’ye göre,” Davanın açılması aksi kararlaştırılmadıkça pay ve
paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.” Ancak dikkat ederseniz ‘aksi kararlaştırılmadıkça’
deniliyor. Demek ki buradaki hüküm emredici hüküm değildir. Bu hükmün aksi sözleşmeyle
kararlaştırılabilir. Yani taraflar, çıkarma davasını sözleşmeyle, pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın
açabilirler.
Davalı paydaşlardan biri olabileceği gibi birden fazla paydaş da olabilir. Yeter ki davacı açısından
bahsettiğimiz çoğunluk sağlanmış olsun. MK 696/3,4,5’e göre,” Hâkim, çıkarma işlemini haklı gördüğü
taktirde çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa bu ayırmayı
yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.” Bu fıkraya göre,
malın paylaştırılma imkânı varsa, paydaşlar arasında çıkarılmak istenen paydaşın payının, diğerlerinden

Sayfa 8 / 63
ayrılma imkânı varsa hâkim bu ayırmayı yapacak ve ilgili kişinin payını kendisine tahsil edecektir. Mesela
paylı mülkiyete konu olan bir taşınmaz vardır, bunun bölünmesi mümkündür. Paydaşlardan sıkıntı çıkaran
birinin payı diyelim 2000 m², diğerlerinin 10.000 m². Bu halde 2000 m² ayrılmasına ve ayrı tapu
çıkarılmasına karar verilebilir. 4. Fıkra ise şöyle, ‘aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki
payın dava tarihindeki değeri ile kendilerine devrini isteyen paydaş ve paydaşlar bu istemlerini
paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar.’ Eğer bu şekilde malın ayrılması
mümkün değilse ve diğer paydaşlar o malın kendilerine devrini istiyorlarsa çıkarma davasında bunu ileri
sürecekler. Bu durumda hâkim, hüküm vermeden önce re ’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay
değerinin ödenmesine veya tebliğine karar verir. Davanın kabulü halinde payın, istemde bulunan adına
tesciline hükmolunur. Son fıkra, ‘payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen
paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde
devredilemeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebri icra yoluyla paraya
çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.’
Paylı mülkiyet üzerinde sınırlı ayni hakka sahip kişiler de olabilir ve onlar da bu ilişkiyi çekilmez
hale getirebilir. Mesela intifa hakkı sahibi, oturma hakkı sahibi olabilir. Bu durumda çıkaramaya ilişkin
hükümler kıyasen bu kişilere de uygulanır. (MK 697) Fakat sınırlı ayni hak, şahsa bağlı bir haksa şahsa
bağlı hakların devri mümkün değildir. Böyle bir durumda devir yerine uygun bir tazminat karşılığında
sınırlı ayni hakkın sona ermesine karar verilecektir. Ancak bu şahsi hakkın tapuya şerh edilmesi gerekir.
Mesela kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiştir. Bununla ilgili olarak da MK 696 uygulanabilecektir.
PAYLI MÜLKİYETİN SONA ERMESİ
Paylı mülkiyette elbirliği ile mülkiyetten farklı olarak paydaşlar arasında önceden kurulmuş bir
ortaklık ilişkisi söz konusu değildir. Bu yüzden kanun, her bir paydaşa bu ilişkiyi sona erdirme imkânı
tanımıştır. Bu durum MK 698,699 ve 700 maddelerinde düzenlenmiştir.
1. Sınırlı Sona Erme: Paydaşlardan biri veya birkaçı payını diğer paydaşlara veya üçüncü bir
kişiye devretmekte veyahut onun payı cebri icra yoluyla devredilmektedir. Aslında burada paylı mülkiyet
ilişkisi sona ermiş olmuyor. Sadece payı devredilen ortak açısından sona ermiş oluyor, diğerleri arasında
devam ediyor. Buna doktrinde ayrılma hakkı ya da çıkma hakkı da denilir. Paydan feragat halinde de aynı
durum söz konusudur. Feragat edenin payı da diğerlerine intikal etmektedir. Dolayısıyla sadece o kişi
açısından sona erme söz konusudur.
2. Tam Sona Erme: Malın tamamının bir paydaşa veya 3. Bir kişiye devredilmesi halinde tam
sona ermeden bahsedilir. Böyle bir durumda paylı mülkiyet ilişkisi sona erer. Mesela 4 tane paydaş var,
paydaşlardan biri diğer üçünün paylarını satın alacak olursa artık tek başına o mala maliktir. Paylı mülkiyet
ilişkisi ortadan kalkar. Tek kişi mülkiyeti kurulur. Paydaşların tamamı bir araya gelip anlaşabilirler.
Paylarını 3. Kişiye devredecek olurlarsa yine tek kişi mülkiyeti kurulur. Aynı durum kamulaştırma ve cebri
icra yoluyla satışta da söz konusudur. Kamulaştırmada da kamulaştıran kamu kurumu hangisiyse mülkiyet
ona geçeceği için paylı mülkiyet ilişkisi sona erer. Cebri icrada da satın alan kişi, tek başına malik olabilir
ama cebri icra ile satışta birden fazla kişi satın alır ve kendi aralarında paylı mülkiyet ilişkisi kurarlarsa
istisnai bir durum olarak karşımıza çıkar.
Payın maliki kimse, paylaşmayı talep etme hakkına sahiptir. Bu hak, hak düşürücü süreye tabii
değildir ve zamanaşımına uğramaz. Ancak bu paylaşmanın bazı sınırları var. Bu talep her paydaşa karşı ve
onların haleflerine karşı ileri sürülebilir. Paylaşmayı talep etme hakkı niteliği itibariyle yenilik doğuran bir
haktır. Talep, diğer paydaşlara ulaştığı zaman onlar bakımından paylı mülkiyeti sona erdirme borcu doğar.
Kanun sona erme açısından bazı sınırlar çizmiştir. MK 698’ e göre,” Hukuki bir işlem gereğince
veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyet devam ettirme

Sayfa 9 / 63
yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı
isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok 10 yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı
mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.” Hükme göre, her şeyden önce hukuki bir
işlemle paylaşma ertelenebilir. Taraflar bunu belirledikleri taktirde buna ‘paylı mülkiyetin devamı’
sözleşmesi diğer adıyla ‘idameyi şuyu’ adı verilir. Ancak kanun bu sözleşmeye bir sınır çizmiştir.
Sözleşmenin ancak 10 yıl için yapılacağını belirtmiştir. Peki 15 yıl boyunca paylaşmayacağız derlerse e
sözleşme yaparlarsa ne olacak? 10 yıllık kısım geçerli olur, 5 yıllık kısım geçersiz olur. Sadece 10 yıllık
kısım bağlayıcıdır. Burada 5 yıllık kısım için kısmi kesin hükümsüzlük vardır. 10 yıl bittikten sonra taraflar
yeni bir uzama sözleşmesi yapabilirler. Yeni bir 10 yıllık veya daha kısa bir sözleşme yapabilirler. Fakat 10
yılın sonunda yeniden böyle bir sözleşmeyi yapmaları lazım. Şayet böyle bir sözleşme yaptılar ve bu
sözleşmeye de ‘taraflardan bir tanesi ortaklığın sona erdirilmesini istemezse bu sözleşme kendiliğinden
uzayacaktır’ şeklinde bir hüküm koydularsa bu hüküm MK 698’ e göre geçerli olmaz. Demek ki 10 yıllık
sürenin tarafların susması halinde kediliğinden uzayacağına ilişkin hükümler geçerli değildir çünkü kişilik
haklarına aykırıdır. 10 yıllık sözleşme yapıldığı taktirde ortaklardan biri ilişkiyi çekilmez hale getirirse ne
olacak? Eğer ortaklardan biri ilişkiyi çekilmez hale getirecek olursa sözleşmeye rağmen sözleşmenin
süresinden önce yine paylaşma talebinde bulunulabilir. Tabii ki çıkarma talebinde de bulunulabilir. Ancak
pay ve paydaş çoğunluğu şartından dolayı her zaman mümkün değildir. Öte yandan ilişkiyi çekilmez hale
getiren ortağın kusurlu olması da şart değildir, kusursuz davranışlarla da ilişkiyi çekilmez hale getirebilir.
Mesela ortak giderleri bilerek ve isteyerek ödemiyorsa kusurlu bir şekilde çekilmez hale getirmiş olur.
Ancak parası olmadığı için, iflas ettiği için ödeyemiyorsa kusursuz şekilde çekilmez hale getirmiş olur.
Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi genellikle bir sözleşme olarak karşımıza çıkar. Ancak bu hukuki işlemin
her zaman sözleşme olması da şart değildir. Mesela mükellefiyetliği bağışlama, vasiyetname ile… Paylı
mülkiyetin devamı sözleşmesi eğer taşınmaza ilişkinse bunun 3. Kişilere karşı ileri sürülebilmesi için
doktrindeki hâkim görüşe göre resmi şekilde yapılıp, tapuya şerh edilmesi gerekir. Çünkü böyle bir
ilişkinin varlığını 3. Kişiler ancak tapuya bakarak öğrenebilirler.
MK 698’ e göre,” uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.” Mesela ekim
zamanında traktörün paylaşılması gündeme gelmişse uygun olmayan zamanda istemde bulunulmuştur.
Zamanın uygun olup olmamasına dürüstlük kuralı gereğince hâkim karar verir. MK 698/1’ e göre,” Paylı
mal sürekli bir amaca özgülenmişse yine paylı mülkiyetin sona ermesi istenemez.” Mesela 2 taşınmazı
birbirinden ayıran duvar paylı mülkiyet konusuysa- ki çoğu zaman böyle olur- belli bir amaca
özgülendiğinden bunun paylaştırılması talep edilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. Maddesine getirilen
düzenlemeye göre,” Üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazdaki ortak
yerlerin (merdiven, asansör, otopark…) paylaşılması talep edilemez.”
Paylı mülkiyetin paylaştırılmasının nasıl olacağı ise MK 699’da düzenlenmiştir. MK 699’a göre,”
Paylaşma malın aynen bölünmesi veya pazarlık ya da açık artırmayla satılarak bedelinin bölünmesi
şeklinde gerçekleştirilir. Paylaşma birliğinde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi
üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerinin birbirine
denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar
verir. Bölme işlemi durum ve koşulara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer
kaybına uğramasından bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Bu açık
artırma bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” Paylaşma ya paydaşların anlaşmasıyla ya da mahkeme
kararıyla olur. Paydaşların anlaşmasına ‘iradi paylaşma’, mahkeme ile paylaşılmasına ise ‘kazai paylaşma’
denir. MK 699/1’e göre,” Paylaşma malın aynen bölüşülmesi, pazarlık veya açık artırma ile
gerçekleştirilir.” İradi paylaşma sözleşme ile gerçekleştirilir. Bu sözleşme niteliği itibariyle borçlandırıcı
işlemdir. Taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurur. Şayet bu sözleşme yapıldıktan sonra taraflardan biri
sözleşmeye yanaşmayacak olursa o zaman ‘aleyhine ifa’ davası açılabilir. Taşınırlarda sözleşmenin ifası

Sayfa 10 / 63
‘zilyetliğin devri’ suretiyle olur. Taşınmazlarda ise ‘tescil’ yoluyla olur. Kazai paylaşım için pay ve paydaş
çoğunluğuna gerek yoktur. Bu dava niteliği itibariyle 2 yönlü bir davadır. Yani bu davada herkes davalı ve
davacı konumundadır. Birden fazla davalı arasında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Mahkemenin
kararı yenilik doğuran bir karardır çünkü bir paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektedir. Bu tür ayni
paylaşımda malın mülkiyeti mahkeme kararı ile ilgili paydaşa geçmektedir. Mesela 4 tane paydaş var, 4000
m²’lik bir arsa var. Paylarının da eşit olduğunu farz edelim. Mahkeme 1000 m², 1000 m² paylaştırmaya
karar verir. Bu kararla birlikte mülkiyet paydaşlara geçer. Dikkat ederseniz burada ‘tescilsiz iktisap’ vardır.
Taşınmazlarda mülkiyet tescille geçerdi ancak burada tescilsiz iktisap hallerinden biri mevcuttur. Daha
sonra kendi adlarına tescil yaptıracaklar ancak bu tescil açıklayıcı tescil olacaktır.
Eğer ayni paylaşım mümkün değilse hâkim malın artırma yoluyla satılarak parasının
paylaşılmasına karar verir. Fakat payların bedeli mukabilinde bir ortağa tahsisine karar veremez. Çünkü
artırma yoluna gidecek ki mal mümkün olduğunca en yüksek değere satılmış olsun. Malın bölünmesinin
mümkün olmaması veya bölünme halinde önemli ölçüde değer kaybına uğrayacak olması durumunda artık
bölünmeye değil satışa karar vermek lazım. Mesela bir bölgede İnşaat yapabilmek için asgari 1500
metrekare yüzölçümlü arsaya sahip olmak lazım. 1500 metrekarenin altında arsanız varsa inşaat izni
verilmiyor. Paylı mülkiyete konu olan arsanın 2000 metrekare olduğunu farz edelim ve iki tane de paydaşı
olsun, paylar da eşit olsun. Bölündüğü zaman her birinin payı 1000 metrekare olacak. 2000 metrekareye
arsa satılabilir ancak bölünerek satılması arsanın değer kaybına yol açacaktır. Böyle bir durumda hâkim
satışı tercih etmelidir. Hâkim pazarlıkla malın satışına karar veremez, açık artırmayla satışa çıkarmalıdır.
Şayet paydaşlar arasında itiraz eden olmazsa hâkim sadece paydaşlar arasında açık artırma ile satışa karar
verebilir. Bütün paydaşların rızasının olması şarttır. Aksi takdirde açık artırma yapılamaz. Satış yapıldıktan
sonra elde edilen para paydaşların payları oranında taksim edilir. Şayet daha önceden taraflar arasında bir
paylaştırma sözleşmesi yapılmışsa hâkim paylaşmayı buna uygun yapmak zorundadır.
Eğer ayni paylaşım mümkünse ama payları oranında bölmek mümkün değilse değeri az olan
kısma para eklenmek suretiyle denklik sağlanmalıdır. MK 699/2’ye göre, ‘ayni paylaşımda hâkim herkese
belli bir miktar pay verecek. Bazı paydaşlara sadece para veremez.’ MK 700’e göre, “Bir paydaşın kendi
payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunu
kendisine tebliğinden başlayarak 3 ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla
paylaşmada intifa hakkı buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.” Demek ki kanun
paylaşmaya yine imkân veriyor ama intifa hakkı sahibinin hakkını da koruyor. Nasıl koruyor? Paylaşma
gerçekleştiği zaman intifa hakkı ortadan kalkabilir böyle bir ihtimalde buna ilişkin paya düşecek bedel
üzerinde intifa hakkı devam eder. Para üzerinde intifa hakkı kurmak mümkündür.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ (İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET)
MK 701’e göre,” Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk
dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde
ortakların belirlenmiş pay ve payları olmayıp, her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına
yaygındır.” Birinci fıkrada kaynakları düzenlenmiş, ikinci fıkrada niteliğine yer verilmiştir. Birinci fıkraya
göre elbirliği mülkiyeti kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca kendi aralarında bir topluluk
ilişkisi bulunan kişiler arasında oluşan ve hakkın tamamı paylara bölünmeksizin ortaklardan her birine ait
olan birlikte mülkiyet çeşididir. Elbirliği mülkiyetinin olabilmesi için 2 şartın bir arada bulunması gerekir.
1. Ortaklar arasında önceden meydana gelen bir topluluk ilişkisidir.
2. Bu ilişki sebebiyle meydana gelen ve malın tamamını kapsayan paylara bölünmemiş bir
elbirliği ile hak sahipliği ilişkisidir.
Elbirliği ile mülkiyete 4 ortaklık girer:

Sayfa 11 / 63
 1.Miras Ortaklığı: Birisi öldüğünde tereke üzerinde mirasçılar mallar paylaşılıncaya kadar
ortaktır.
2.Adi Ortaklık/ Adi Şirket: Tüzel kişiliği yoktur. Ortaklığa dahil olan mallar üzerinde ortakların
iştirak halinde mülkiyetleri vardır. Tüzel kişilik olsaydı tek kişi (tüzel kişi) mülkiyeti olacaktı.
3. Karı-Koca Mal Ortaklığı
4. Aile Malları Ortaklığı
En önemlileri uygulamada karşımıza çıkan miras ortaklığı ve adi ortaklık halleridir. Elbirliği
mülkiyeti Cermen hukukundan hukukumuza intikal etmiştir, oldukça problemli bir ortaklık türüdür, idaresi
ve paylaşımı zordur.
PAYLI MÜLKİYETTEN FARKLARI:
1. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında mülkiyet ilişkisinden önce bir topluluk ilişkisinin
bulunması şart değildir. Ancak elbirliği ortaklığında önceden kurulmuş, tüzel kişiliği bulunmayan bir
ortaklık vardır. Mesela önce adi ortaklık kurarlar sonra birtakım mallar kazanırlar bu mallar iştirak
halindeki maliklere ait olur.
2. Paylı mülkiyette soyut paylar söz konusudur, buna ‘fikri pay’ da diyebiliriz ve bu paylar
bellidir. Ancak eşyanın hangi kısmına ilişkin olduğu belli değildir. İştirak halinde mülkiyette ise böyle bir
pay yoktur eşya üzerindeki mülkiyet payları ayrılmamıştır sadece her bir ortağın tasfiye halinde kendisine
kalacak bir hissesi vardır buna ‘katılma payı’ veya ‘katılma hakkı’ denir.
3. Elbirliği mülkiyetinde pay olmadığı için paylı mülkiyetten farklı olarak pay üzerinde tasarruf
da söz konusu olmaz. Ancak her bir ortak tasfiye halinde kendilerine kalacak hisseyi devredebilirler.
Tasfiye halinde ortaklardan birine kalan katılma payı devredildiğinde bu payı alan, ortak olamaz. Mesela
miras payını devralan biri mirasçı sıfatını kazanamaz. Mirasçı mirasını devretse dahi mirasçılık sıfatı sona
ermediği için paylaşmayı talep etme hakkı yine bu devri yapan mirasçıya aittir.
4. Elbirliği mülkiyetinde birlikte mülkiyet ilişkisine son verebilmek için öncelikle ortaklık
ilişkisinin sonlandırılması icap eder. İstisnası miras ortaklığında görülür. Mirasçılardan her biri mirasın
paylaşılmasını her zaman isteyebilirler. Miras paylaşılıncaya kadar miras ortaklığı devam eder ama
mirasçılar paylaşım istemeyip paylı mülkiyete geçilmesini de talep edebilirler. Bu durumda iştirak halinde
mülkiyet paylı mülkiyete dönüşür. Kendileri anlaşarak da yapabilirler ancak anlaşamazlarsa bunu
hâkimden de isteyebilirler.
5. Paylı mülkiyette paydaşların tek başlarına veya oy çokluğu ile yapabilecekleri hukuki
tasarrufları vardır ancak elbirliği mülkiyetinde kural olarak tüm ortaklar birlikte hareket etmek zorundadır.
6. Elbirliği ortaklığında ortaklığa yeni ortakların girmesi kural olarak mümkündür. Mesela adi bir
ortaklığa yeni bir ortak alınabilir veya bir ortak ayrılabilir. İstisnası miras ortaklığında görülür. Yeni bir kişi
ortak olamaz. Elbirliği ortaklığında ortaklığa yeni bir ortak girerse diğerlerinin katılma payı azalır.
Ortaklığa girme, külli halefiyet sonucunu doğurur. Yani yeni ortak, ortaklığa dair taşınır ve taşınmazların
elbirliği ile mülkiyet hakkını kazanır. Hal böyle olunca taşınmazlarda tescile gerek kalmaz ancak açıklayıcı
tescil yapılmalıdır. Taşınırlarda zilyetliğin devrine de gerek yoktur.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Farklı görüşler var ancak hâkim görüşe göre, elbirliği mülkiyetinde ortaklığın tüzel kişiliği yoktur.
Bu nedenle mal varlığı ortakların tamamına aittir. Hakkın süjesi ortaklardır. Hakkın tasarruf yetkisi
ortakların tamamını aittir. (MK 701/2)

Sayfa 12 / 63
 ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN KURULMASI
MK 701’e göre, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmelerle kurulur. Kanun ile ortaklık sadece
miras ortaklığında kurulur fakat bunun için mirasçının birden fazla olması gerekir.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN HÜKÜMLERİ
MK 702’ye göre, “Kanun veya sözleşmede aksine bir hüküm yoksa ortaklar hukuki
tasarrufları birlikte yapmak ve oybirliği ile karar vermekte mecburiyetindedirler.” Bu düzenlemeye
göre ortaklık mallarının yönetilmesi, mülkiyetin devri veya sınırlı bir ayni hakla mülkiyet hakkının
kısıtlanması gibi tasarruf işlemlerinde ortaklar hep birlikte hareket etmek zorundadırlar. Elbirliği
ortaklığının tüzel kişiliği olmadığı için dava ehliyeti de yoktur. O zaman ortaklar davacı ya da davalı
olabilir. Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Üçüncü bir kişinin açacağı davada ise tüm ortakların
hasım gösterilmesi lazım ama bu kuralın da istisnaları mevcuttur. Birincisi, ortaklık borçlarından dolayı
ortakların müteselsil sorumlulukları söz konusu olduğu için alacaklı dilerse sadece bir ortak aleyhine dava
açabilir. İkincisi ise, eşyaya ilişkin davalarda her ortağın tek başına dava açma hakkı vardır ve bu hakkı da
bazen resmen kanun tanımıştır. MK 702/4’e göre, “Ortaklardan her biri topluluğa giren haklarının
korunmasını sağlayabilirler ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.”
Ortakların borçlandırıcı işlemleri söz konusu olduğunda bir ortağın tek başına yaptığı işlemler
diğerlerini bağlamaz. Fakat diğer ortaklar icazet vermek suretiyle işlemi geçerli hale getirebilir. Bir de
katılma payına ilişkin işlemler mevcuttur. Elbirliği mülkiyetinde katılma payı veya tasfiye payından söz
ediyoruz. Katılma payının devri, ortaklığın da devri anlamını taşımaz. Çünkü şahsa bağlı bir haktır. Bir
ortağın eşyayı kullanmasına başka bir ortak engel olursa el atmanın önlenmesi davası açılabilir böyle bir
davayı ortak tek başına açabilir. Ortakların birbirleri aleyhine dava açmaları durumunda birlikte hareket
etme mecburiyetleri olmadığı gibi ortaklığa temsilci tayin edilmesi de gerekmez. Bir ortak, üçüncü kişilere
karşı borçluysa alacaklı, 3 kişi ortaklığın mal varlığını haczettiremez sadece borçlu olan ortağın şahsi mal
varlığına el atabilir. Fakat alacaklı, üçüncü kişi borçlunun katılma payını haciz ettirebilir ancak İİK’ya göre
alacaklının ortaklığın sona erdirilmesini talep etme yetkisi vardır.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETNİN SONA ERMESİ
MK 703’e göre,” Elbirliği mülkiyetinde malın devri, topluluğun dağılması veya paylı
mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet
hükümlerine göre yapılır.” Ortaklık ilişkisinin sona ermesi burada da uygun olmayan zamanda
istenemez.

26.03.2021- 3. HAFTA
Evet merhaba arkadaşlar, hepinize hayırlı sabahlar diliyorum. Evet bugün kat mülkiyetinden söz
edeceğiz. Kat mülkiyeti uygulamada epeyce bir problem yaşadığımız, zaman zaman davalarda ihtilaflara
konu olabilen bir mülkiyet türü ve yaygın olarak da karşımıza çıkan bir mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet
türünü de bizim Kat Mülkiyeti Kanunumuzda özel olarak ve ayrıntılı bir biçimde düzenlenmiş olduğunu
görüyoruz.
Daha önce taşınmaz mülkiyetinden bahsederken aslında gerçek anlamda taşınmazın arazi
olduğunu söylemiş idim ve bizim MK'nın 718. maddesine göre de: Arazinin üzerinde yapılan yapılar,
binalar onun mütemmim cüzüdür. Hal böyle olunca, arazinin mülkiyeti kime aitse, binanın mülkiyeti de
aynı kişiye ait olur. Binanın kaç kat olduğunun, o binada kaç tane daire kaç tane iş yeri olduğunun bir
önemi yoktur. Kuralımız bu. Yani 20 katlı apartman dikseniz, efendim 80 tane daire olsa arazinin mülkiyeti
kime aitse bütün o dairelerin mülkiyeti de o kişiye aittir.

Sayfa 13 / 63
 Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
Madde 718- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve
altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar,
bitkiler ve kaynaklar da girer.

Bu kuralın istisnasının da üst hakkında karşımıza çıktığını da yine daha evvel ifade etmiş idim.
Eğer taşınmaz üzerinde, arazi üzerinde bir üst hakkı tesis edilmişse; arazinin mülkiyeti başkasının, onun
üzerinde yapılan binanın mülkiyeti ise bir başkasının olabilir. Binanın farklı bölümleri üzerinde ayrı ayrı
üst hakkı kurulamaz. Neden bu böyledir? Çünkü, derslerin başında anlattığım bir belirlilik ilkesi var.
Belirlilik ilkesi bunu gerektirir. Mülkiyet hakkı ne üzerinde olduğunun, hangi eşya üzerinde olduğunun
bilinmesini icap ettirir. Kural bu olmakla birlikte şehirleşmeyle birlikte yeni birtakım ihtiyaçlar doğdu. Hep
söylenir, Osmanlıda toplumun aşağı yukarı %90 köylerde yaşıyordu diye. Köylerde çok katlı binalar yoktu.
Cumhuriyetin başlarında da bu böyleydi. Şehirlerde yine öyle yüksek katlı binalar yoktu. Öyle bir katlı, iki
katlı herkesin binası kendine ait oluyordu. Şimdiki gibi öyle 50 kişi üst üste oturmuyordu. Ama
şehirleşmeyle birlikte bu apartman hayatı dediğimiz hayat başladı, yaygınlaştı ve her bir binanın bizim
bağımsız mülküm dediğimiz. Günlük hayatta daire denilen veya iş yeri denilen bölümlerin farklı farklı
kişilere ait olması ihtiyacı ortaya çıktı.
Bunun üzerine 1965 yılında 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu çıkarıldı. Bu kanunda bir binanın
bağımsız bölümlerinde ki, bağımsız bölüm dediğiniz, daire olur, dükkân olur, depo olur, işyeri olur vs.
Başlı başına kullanılabilecek bağımsız bölümlerinde bu bölümler üzerinde ayrı ayrı hakların kurulabileceği
ve bunların farklı maliklere ait olabileceği kabul edildi. Bu kanundan önce dikkat ederseniz, bir binanın
üzerinde; belirlilik ilkesi gereğince bir tek mülkiyet hakkı kurulabiliyordu.
Hatırladığım kadarıyla bunu bir soru olarak vize veya final imtihanında da sormuştum birinde.
Tek bir mülkiyet hakkı birden fazla mülkiyet hakkı olmaz. Mülkiyet hakkının paylara bölünmüş olması bu
sonucu değiştirmez. Orada da tek bir hak vardır ama paylara bölünmüştür. İştirak halinde mülkiyette de
yine tek bir mülkiyet hakkı söz konusudur. Oysa o Kat Mülkiyeti Kanunuyla birlikte o bir binanın üzerinde
ayrı ayrı mülkiyet haklarının kurulabileceği ve bunların da farklı, farklı kişilere ait olabileceği, farklı, farklı
maliklere ait olabileceği kabul edildi.
Daha sonra ihtiyaçlar yerinde durmuyor, sürekli gelişiyor, değişiyor. 1985 yılında bu gelişen
ihtiyaçlar sonucunda kat mülkiyeti kanununa 8. bölüm eklendi ve devre mülk hakkı kabul edildi. Özellikle
o tarihlerde tatil yapmak isteyen kişiler yılın belli dönemlerinde tatil yapacak. Tabi insanlar gidip yazlık
alıyor ama o yazlığı senede 1 ay kullanıyor, 11 ay boş kalıyor. Onu değerlendirmek lazım, işte ihtiyaçlar
bunu yavaş yavaş beraberinde getirdi. Yılın belirli dönemlerinde bu hak belli kişilere ait olsun o kişiler
kullansın anlayışı gelişti. Bu anlayış doğrultusunda da devre mülk hakkı kabul edildi. Bundan da
bahsedeceğim.
Zaman içerisinde toplu yapılar ortaya çıkmaya başladı ve 2007 yılında toplu yapılarla ilgili 9.
bölüm aynı kanuna Kat Mülkiyeti Kanununa ilave edildi. Tabi bunlar önemli değişiklikler, esaslı
değişiklikler kanunda yapılan ama kanunda zaman içerisinde ihtiyaçlar doğrultusunda daha başka
değişiklikler yapıldı bunlardan da tek tek bahsedecek değilim.
Şimdi dönelim Kat Mülkiyeti Kanunumuza 1. madde der ki; Tamamlanmış bir yapının, kat, daire,
iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya
elverişli olanları üzerinde o gayrimenkul maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre
bağımsız, mülkiyet hakları kurulabilir der. Demek ki bir gayrı menkul üzerinde tamamlanmış olan, arazi

Sayfa 14 / 63
üzerinde tamamlanmış olan bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde bu hükme göre ayrı ayrı mülkiyet
hakları kurulabilmektedir.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı; Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân,
mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde,
o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet
hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki
bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki
veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
Kanun bağımsız bölümleri; kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi diye saymış,
gibi dediğine göre burada tahdidi bir sayma yok, sınırlı bir sayma yok benzer bölümler de olabilir. Ama
hemen arkasından diyor ki; ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlar üzerinde. Demek ki bu
bölümlerin her birinin ayrı ayrı, her birinin başlı başına, diğerlerine ihtiyaç duymaksızın kullanılmaya
elverişli olmaları icap eder.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
II – Tarifler: Madde 2 – Bu Kanuna göre : a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe
(Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine
(Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan
yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip
olanlara (Kat maliki); b) Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa
kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla
paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı); c) (Değişik: 13/4/1983-
2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir
veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun
hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); 4134
d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa
payı); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); Denir.
Kim kurabilir bu hükme göre kat mülkiyetini? O gayrı menkulün maliki veya birden fazla maliki
varsa ortak malikler tarafından kat mülkiyeti kurulabilir. Ve bu durumda bağımsız mülkiyet hakları söz
konusu olur diyor.
Demek ki bu hükümlere göre kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya müsait olan bağımsız bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki veya malikleri tarafından
kurulan özel bir mülkiyet çeşididir diyebiliriz. Evet burada özel bir mülkiyet hali vardır. Nitekim bunu Kat
Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi de teyit etmektedir, düzenlemektedir. Oradan da aynı sonucu çıkarıyoruz
Niye özel bir mülkiyet hali dediğini biraz sonra daha iyi anlayacaksınız bazı özelliklerini anlatınca. Kat
Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinin 1. fıkrası diyor ki; Kat Mülkiyeti: arsa payı ve ana payı üzerindeki
ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir diyor. Zaten
kanun bunun özel bir mülkiyet olduğunu da açıkça düzenlemiş oluyor.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
III- Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği: Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana
gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1
md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her

Sayfa 15 / 63
birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa
payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız
bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa
paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra
uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma
sebebiyle değiştirilemez. 44.üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.)
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin
belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem,
arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Biraz evvel de söylediğim gibi kat mülkiyeti bir malik tarafından kurulabileceği gibi, birden fazla
malik adına da kurulabilir. Mesela; 40 dairelik, 50 dairelik bir apartman düşünün. 40 dairenin 50 dairenin
tamamı bir malike ait olabilir. Ama hepsinin üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı vardır. 40 daire varsa 40'ı da
ayrı bir mülkiyet konusudur ama bunların maliki tek kişi olabilir. Ya da 40 ayrı kişi de olabilir, 20 ayrı kişi
de olabilir. Birinin 5 dairesi vardır, birinin 3 dairesi vardır ona göre hak sahibi olabilirler. Öte yandan Kat
Mülkiyeti Kanunu bu şekilde her bağımsız bölüm üzerinde ayrı bir mülkiyet hakkının kurulmasına imkân
tanırken, maliklere paylı mülkiyet hakkını da tanımış, paylı mülkiyet imkanını da tanımış. Mesela; iki tane
avukat bir araya gelmiş, bir büroyu satın almak ve birlikte kurmak istiyorlar. Büro bağımsız bir bölüm,
onun üzerinde bir kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Elbette 2 avukat onu satın alıp kullanabilirler. Şimdi o
bağımsız üzerinde paylara bölünmüş. Aslında yine bir tane mülkiyet hakkı var ama paylı mülkiyettir bu.
Bir kat mülkiyeti vardır, paylara bölünmüştür bu mümkündür. Ama paylı mülkiyet hükümleri sadece o
büroyu satın alan 2 avukat arasında uygulanacak olan hükümlerdir. Yoksa o büronun diğer bürolarla,
bölümlerle, bağımsız bölümlerle ilişkilerinde kat mülkiyeti kanunu hükümleri tatbik edilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 16. madde diyor ki; Kat malikleri ana gayrı menkulün bütün ortak
yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerleri
kullanma hakkına da sahiptirler. Bu hakka girenler; Kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır
kurutma yerlerdeki ölçüsü; aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır diyor.
Hocanın bahsettiği Kanunun tam metni;
II- Ortak yerler üzerinde: Madde 16 – Kat malikleri Ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine,
arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde
kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma
alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Şimdi bu hükümden neyi çıkarıyoruz biz? Demek ki bir binada bağımsız bölümler var, daireler
var, işyerleri var. Bunun gibi bağımsız bölümler var ama; depolar var vs. Bir de ortak alanlar var. Ortak
alanları yine örnek olarak saymış. Kömürlük demiş mesela kanun, teras, çamaşır hane demiş, çamaşır
kurutma yeri demiş. Asansör bu madde de sayılmayan bir ortak alandır, merdiven bir ortak alandır, çatı bir
ortak alandır, bahçe ortak alandır. İşte diyor ki bu ortak alanlar üzerinde bağımsız bölüm malikleri arsa
payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Bu ne demektir? Şimdi her bağımsız bölümün maliki, her dairenin maliki örnek olarak bir
apartmanda, kendi dairesi üzerinde tek başına mülkiyet hakkına sahiptir. Ama ortak alanlar üzerinde diğer
kat malikleriyle birlikte paylı mülkiyete sahip. Demek ki kanun bir kat mülkiyeti tesis ederken bir yandan
münferit hakkı öbür taraftan da paylı mülkiyet hakkını birlikte tesis ediyor. Sonra hemen 16. madde 2.
fıkra bunların nasıl kullanacağını düzenliyor. Bunlar, kat malikleri diyor ortak yerlerde kullanma hakkına
sahiptirler. Bu kullanımın ölçüsü aksine sözleşme olmadıkça (demek ki aksi kararlaştırılabilir) her kat
malikine arsa payı ile oranlıdır. Yani her kat maliki bu yerleri arsa payı oranında kullanabilir. Ama ne gibi

Sayfa 16 / 63
yerler? Bunları da saymış; genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi
yerlerdeki ölçüsü. Dolayısıyla benim beş tane dairem varsa ve her daireye 1 tane otopark tesis edilmişse, 1
araçlık park yeri tesis edilmişse, benim orada 5 araçlık park yerim olacak. 1 dairesi olanın da 1 araçlık park
yeri olacak. Kömürlük; 5 daire için her daireye bir kömürlük ayrılmışsa 5 dairenin 5 tane kömürlüğü
olacak. 1 dairesi olanın da 1 tane kömürlüğü olacak demektir. Bunlar bu şekilde bölünerek kullanılabilen
alanlardır dikkat ederseniz. Yani her bir daireye ayrı ayrı tahsis edilebilen, her bir bağımsız bölüme ayrı
ayrı tahsis edilebilen alanlardır. Bunları bu şekilde arsa payları oranında aksine sözleşme olmadıkça
kullanırlar.
Bu ortak yerlerin neler olduğunu da Kat Mülkiyeti Kanunu 4. madde de üzerinde düzenlemiş.
Orada ki hüküm de şöyle; ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler
bu kanun gereğince her halde ortaklaşa sayılır. Demek ki, sözleşmeyle ortak yerlerin neler olduğunu
taraflar kararlaştırabilirler. Taraflar dediğimiz kim. Kat malikleri. Bunlar kararlaştırabilirler ama kanun
gereğince bazı şeyler her halükârda ortak yerler sayılır diyor. Neymiş onlar bakalım; uzun, uzun ayrıntılı
olarak düzenlemiş kanun. Bunları ezberlemenin gerekmiyor şöyle bir fikir olarak hatırınızda yaklaşık
olarak tutmanız yeterli çünkü bunlar kanunda düzenlenmiş olan hususlar tereddüt ettiğiniz zaman acaba şu
hangi yerlerdendi ortak yer miydi değil miydi? diye takıldığınız zaman açarsınız kanunu bakarsınız. Ama
yaklaşık olarak bir fikrinizin olması lazım.
A) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarları ile taşıyıcı
sistemin parçası diğer elemanlar. Bağımsız duvarları ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel
giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve burada ki genel tuvalet ve
lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak
garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan
yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.
Dikkat ederseniz bunlar herkesin kullanması gereken yerler. Mesela temeller ve ana duvarlar.
Şimdi bir binanın temelinin bir kişiye ait olduğu düşünülemez, ana duvarların da bir kişiye ait olduğu
düşünülemez herkesin orada payı vardır. Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar. Şimdi
zaman, zaman bu çöken binalar söz konusu olduğu zaman bazen kendiliğinden çöküyor, bazen bina
deprem sonucu çöküyor. Efendim kirişlerin kesildiği, kolonların kesildiği, özellikle kolonların ilgili,
bazılarının dükkânı genişletmek için kolonu kestiği iddia ediliyor. Bunlar mümkün değil bir kere, imar
mevzuatına aykırı olduğu gibi, kat mülkiyeti kanununa da aykırı. Hiç kimse bu tür yerler üzerinde tek
başına tasarruf edemez. Çünkü o kolon senin dükkanından geçse bile o kolon üzerinde bütün Kat malikleri
paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar. Şimdi sizin iki odanızı ayıran
duvar paylı mülkiyet konusu değil. Ama sizin dairenizi yan daireden ayıran duvar, iki daire arasında ki
duvar ortak mülkiyet konusudur. Taban ve tavan ortak mülkiyet konusudur çünkü sizin tavanınız üst
kattakinin tabanıdır. Sizin tabanının alt kattakinin tavanıdır. Orada dilediğiniz gibi tasarruf edemezsiniz.
Avlu, genel giriş kapıları, antreler bunları söylemeye bile gerek yok, hepimizin ortak olarak kullanacağı
yerlerdir bunlar.
B) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallarıyla, kalorifer,
su, hava gazı, elektrik, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava
tesisler. Bazen tabi herkesin kendi kanalizasyon tesisi kendine aittir kendi dairesinde ki tesis. Ama o
daireden çıktığı andan itibaren ortak tesistir. Ana borular herkesin mülkiyetindedir. Apartmanlara çöp
atmak için apartman boşluklarına, merdivenlerin kenarlarına çöp kanalları yapılır bunlar öyledir. Kalorifer,
su, hava gazı, elektrik tesisleri, tabi dairenizin içindekiler değil ama dairenizin içine kadar gelen ana hatlar
ve diğerleri telefon, televizyon radyo vs. mesela o çatıdaki ortak antenler bunların hepsi paylı mülkiyetin
konusudur.

Sayfa 17 / 63
 C) çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda
sayılanların dışında kalıpta yine ortaklaşa kullanma, korunma ve faydalanma için zaruri olan diğer şeyler,
diğer yerler ve şeylerde ortak yer konusuna girer diyor kanun Kat Mülkiyeti Kanunu 4. madde. Demek ki
bunlar da tahdidi olarak sayılmamış. Örnek olarak sayılmış bunlara benzeyen diğer yerler de ortak yer
olarak kabul edilecek.
Hocanın Bahsettiği kanunun tam metni;
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu
Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş,
kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak
duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar,
koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır
kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus
olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar,
yapının genel su depoları, sığınaklar. b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve
çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke
ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın
emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp ta, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya
faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Buna neden kat mülkiyeti denilmiş? Şunun için Kanun ilk çıktığı dönemlerde apartman hayatı
hızla yaygınlaşmaya başladı ve bu ihtiyacı gidermek için kanun çıkarıldı. Onun için kat mülkiyeti denildi.
Ama kat mülkiyeti kanunun tatbik edilebilmesi için mutlaka üst üste yapılmış katların olması gerekmiyor.
Nitekim bugün yatay mimari gelişiyor ve bu teşvik edilmeye de çalışılıyor. Doğrusu da bu aslında yani
insanların üst üste yaşaması aynı binada, bana göre; ben uzun zamandır bunu söyleyen biriyim, bana göre
de biraz insan fıtratına uygun değil. Ama özellikle şehirlerde kat hayatı, apartman hayatı cazip geldi. Şimdi
bu salgın hastalık gösterdi ki hakikaten uygun değilmiş. İşte apartmanda yaşayanlar küçücük bir daireye
sıkıştılar kaldılar sokağa çıkma yasağının olduğu dönemlerde. Olmasa bile bazı insanlar son derece duyarlı
davrandı, hassas davrandı yasak olmasa bile çıkmadı bazıları. Ama psikolojimiz bozuldu. Fakat müstakil
bir evi olanlar, küçükte olsa orada bir bahçesi olanlar çıkıp bir hava aldılar, gezinme imkanına sahip
oldular. Her şey bir yana şimdi apartman hayatında birazcık yüksek sesle konuşsanız komşunuz rahatsız
oluyor, duyuyor sesinizi. Rahat hareket edemiyorsunuz, o sizi duyuyor siz onu duyuyorsunuz.
Ben, benim bir ara oturduğum apartmanda öyleydi duvarları biraz zayıf yapılmış. E şimdi ses
geliyor tabi, komşum telefonla konuşuyor, komşumun sesini duyuyorum da bu affedersiniz şeyler,
birbirine ortak şeyle bakınca havalandırmaya bakınca banyoda filan oradan ses daha fazla geliyor tabi. Çok
net duyabiliyorsunuz, rahatsız oluyorsunuz. Bir gün böyle komşularla konuşurken yav, birbirimizin sesi
fazlaca duyuluyor filan diye. Bende dedim ki telefonla konuştuğunu diyorum komşumun, öbür komşu da
dedi ki ya o da bir şey mi ben telefonda karşı tarafın sesini de duyuyorum dedi.
Ö; Süpürge çalıştırmak bile tartışma konusu oluyor hocam.
H; Süpürge çalıştırmak bile tartışma konusu oluyor, duvara bir çivi çakarsan tartışma konusu
oluyor. Tabi medeni toplumda yapılması gereken şey; bunlar bir ihtiyaçtır yapılacak ama varlı vakitsiz
değil, her vakit değil, günün uygun vakitlerinde insanların uyumadığı vakitlerde, gündüz vakitlerinde filan
bunları yapmak lazım ve mümkün mertebe de az rahatsız etmek için konu komşuyu biraz dikkat etmek
icap eder. Ama çocuklar hopluyor, zıplıyor ne yapacaksın işte bağırıyor çağırıyor. Misafir gelmiş misafirin
çocuğuyla oynuyor. Bunlara ne yapacaksın, bunlara da karşılıklı, bizim medeni kanunumuzda komşuluk
hukuku; belli ölçüde, belli derecede katlanma yükümlülüğü getiriyor.

Sayfa 18 / 63
 Ö; En iyisi müstakil ev hocam.
H; evet doğru söylüyorsun Osmancan en iyisi müstakil ev. Onun için söylüyorum; İnsan fıtratına,
yaratılışına uygun olan budur. Fakat hanımlar kusura bakmasınlar; biraz hanımlar özeniyorlar özellikle bu
rezidans falan filan çok moda oldu. Bakıyorum hanımlarda böyle bir rezidans hayatına özenme var. Böyle
kapıcım olacak, çöpçüm olacak, her türlü hizmet ayağıma gelecek. Hem müstakil ev olursa, hele hele iki
katlı ev olursa kim inip çıkacak? Temizliği zor olur, bahçesine kim bakacak filan diyerek bundan
uzaklaştılar. Ama şimdi bazen konuşuyorum böyle bu konuları hanımlarla filan da konuşuyoruz. Diyorlar
ki haklıymışsınız gerçekten de öyle, müstakil en iyisi. Şimdi müstakile doğru da bir yönelim var. Yavaş
yavaş o istikamette insanların fikirleri bu salgın münasebetiyle değişmeye başladı. Şehirlerimiz de
çirkinleştiriyor o koca koca kuleler. İnşallah bundan yakın bir zamanda vazgeçerler diye ümit ediyorum.
Gelelim hukuki niteliğine. Nedir kat mülkiyetinin hukuki niteliği?
Demin bir maddeden bahsetmiştim 3. madde ne diyordu?
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrı menkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Bir
kere özel bir mülkiyettir diyor. Ama ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir diyor. Hal böyle olunca
bağımsız bölümlerin mesela üçüncü kattaki, beşinci kattaki bir dairleri ortak yerlerden ayrı düşünmek
mümkün değil. Onu merdivenden, asansörden, çatıdan, bahçeden ayrı düşünemezsiniz. Onun için Kanun
koyucu bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkıyla arsa payı üzerindeki mülkiyet hakkını ve ortak
yerler arasındaki mülkiyet hakkını birbiriyle irtibatlandırarak özel bir mülkiyet türü oluşturmuştur. Aslında
bağımsız bölüm dediğiniz zaman bunu arsa payından ayrı düşünemiyoruz. Onu da ortak yerlerden ayrı
düşünemiyoruz. Ve kanun koyucu binanın çatısı giriş kapısı gibi teknik anlamda aslında, bütünleyici
sayılan yerlerin yanı sıra elektrik, hava saati, su yuvaları gibi aslında mütemmim cüz sayılmayan,
bütünleyici parça sayılmayan, eklenti sayılan yerlerin içeriğini de kat mülkiyetine dahil etmiştir.
Gerçi kat mülkiyeti kanunu 6. madde bu tür yerleri bütünleyici parça olarak adlandırıyor. Mesela
bu saat yuvaları, inersiniz apartmanın bodrum katına, işte orada bir yer ayrılmıştır. İşte betondan vs. bir
şeyler yapılmıştır üzerine de bir kapak kapatılmıştır. Herkesin su saati oradadır. Şimdi bu mütemmim cüz
‘müdür değil midir? Bazen bu betondan yapılmaz da ne bileyim ahşaptan, tahta tarabadan, tenekeden,
saçtan, kolayca oradan ayrılıp götürülebilecek yerlerden de yapılabilir. Yine elektrik saati yuvaları gibi
şeyler, havagazı yuvaları gibi şeyler bunlar teknik olarak mütemmim cüz sayılmayabilir ama kanun bunları
ne yapıyor mütemmim cüz bütünleyici parça olarak saymış ve bağımsız bölümün mülkiyetine bunları
bağlamış. Demek ki kat mülkiyeti denildiği zaman bağımsız bölümlerle birlikte tüm bu yerler üzerindeki
mülkiyet hakkı anlaşılır. Kastedilen budur. Tekrar söylüyorum Kat Mülkiyeti dediğimiz zaman kast
ettiğimiz şey sadece bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı değildir. Onunla beraber tüm bu ortak
yerler üzerinde ki mülkiyet hakkıdır. Binanın inşa edildiği arsa kat maliklerinin paylı mülkiyetidir. Arsanın
tamamı bahçe de dahil. Bu paya arsa payı denir ve tapuda da kimin ne kadar arsa payının olduğu gösterilir.
Nitekim elinize kendinizin veya bir tanıdığınızın bir dairesinin tapusunu alıp bakarsanız, tapuda arsa payı
yazar. Şu kadar arsa payı der. Tabi ki bağımsız bölümünün, bölümün adresi numarası filan da yazar. Ama
arsa payının kaçta kaç olduğunu da tapuda görürsünüz. Kat Mülkiyet Kanununun 3. maddesinin 2.
fıkrasına göre; arsa payı, bağımsız bölümlerinin her birinin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan
değerlerine göre belirlenir.
Demek ki arsa payı bağımsız bölümlerin değerine göre belirlenen bir paydır. Bağımsız bölümün
değeri fazla ise, arsa payı da ona göre fazla olur.
Değeri düşükse değeri düşük olur. Ama bu değer neye göre belirleniyor?

Sayfa 19 / 63
 Konumuna ve büyüklüğüne göre. Özellikle büyüklük burada önemlidir. Metrekaresine göre,
dairenin metrekaresine göre arsa payı artar. Mesela; Dubleks bir daire 2 paftadır. Onun metrekaresi
diğerlerinin iki katıdır, arsa payı da iki katı olabilir. Giriş katta ki daireler biraz küçük olur merdiven
boşluğundan dolayı, onların normal dairelere göre arsa payları küçük olabilir.
Veya bazı binalarda bakarsınız her katta 3 daire vardır. 1 daire büyüktür 2 daire küçüktür, onların
arsa paylar farklı farklı olabilir. Aynı maddeye göre; bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa
payı o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Mesela bağımsız bölümlerden bir tanesinin önüne hemen yakında komşunun bir tanesi getirdi bir bina
dikti. Oranın manzarası artık kapandığı gibi artık güneşte almaz oldu, değeri de düştü. Bunun arsa payı
azalmaz. Farklı bir sebepten dolayı mesela bir tanesi kendi bağımsız bölümünün içini değiştirdi. İçine çok
lüks şeyler yaptı. Dolaplar yaptı efendim, işte süslemeler yaptı falan filan değerini arttırdı. Arsa payı yine
değişmez. Başlangıçta ki arsa payı neyse o öyle devam eder.
Kat mülkiyeti bağımsız bölümler üzerinde kurulur. Üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan her
bağımsız bölüm artık müstakil bir taşınmaz mal sayılır ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına
kaydedilir. Hemen başa dönelim ne demiştik? Dedik ki; müşterek mülkiyet arazi mülkiyetidir ve bina
onum mütemmim cüzüdür demiştik. Ama burada bir istisna vardı üst hakkında olduğu gibi bir istisna da
burada söz konusu. DİKKAT edin artık kat mülkiyeti kurulmuş olan her bağımsız bölüm müstakil bir
taşınmaz sayılıyor. Nitekim bizim EMK ‘da taşınmaz mülkiyeti düzenlenirken arazi sayılırdı, Tapu
Kütüğüne sürekli olarak kaydedilmiş müstakil bir biçimde kaydedilmiş sınırlı ayni haklar sayılırdı, hatta
bir de madenler sayılırdı. Ama Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olan bağımsız bölümler sayılmazdı. Şimdi
Yeni MK bunu da ilave ettiği, madenleri çıkardı. Doğru bir biçimde kanun koyucu bunu ilave etti, bunu bir
taşınmaz olarak orada artık tarif etti. Bağımsız bölüm üzerinde ki kat mülkiyetini bir taşınmaz olarak Yeni
MK'mız kabul etti.
Bu noktada belirtmek lazım ki arsa payı bağımsız bir niteliğe sahip değildir. Bağımsız payın
kaderine tabidir. Yani o arsa payı bağımsız bölüm ile birlikte devredilir. Veya bağımsız bölüm ile birlikte
sınırlı ayni hak konusu yapılır. Mesela bağımsız bölüm üzerinde bir ipotek hakkı tesis edilmişse arsa payı
üzerinde de bu ipotek hakkı tesis edilmiş olur. Aynı durum ortak yerler için de geçerlidir. Ortak yerler
bağımsız bölümü devrettiğiniz zaman ne olur ortak yerler üzerinde ki mülkiyet hakkınızı devretmiş
olursunuz. Veya bir sınırlı ayni hak tesis ederseniz bağımsız bölümün üzerinde, ortak yerler için de aynı
sınırlı hakkı tesis etmiş olursunuz. Ortak yerler üzerinde malikin sahip olduğu hak payı oranındadır. Az
önce söylediğim gibi kuralımız bu. Bağımsız bölümden ayrı olarak bu yerler üzerinde, ortak yer üzerinde
bir mülkiyet hakkı kurulamaz. Paylı mülkiyet konusu yerler ile bağımsız bölüm arasında ki bu ilişki bir
eşyaya bağlı borç ilişkisi meydana getirir. Böyle olunca siz bir bağımsız bölümü devretmeye taahhüt
ettiyseniz bununla birlikte ortak yerleri de devretmeyi taahhüt ettiniz. Karşı tarafta bu noktada bir eşyaya
bağlı hak elde etmiş olur. Dolayısıyla devralan kişi, bağımsız bölümü devralan kişi, bağımsız bölümün
borcu yok ama ortak yerler münasebetiyle bir borç varsa bu borcu da devralmış olur. Ortak yerlere ilişkin,
ortak yerlerde tadilat yapıldı. Bundan kaynaklanan kat maliklerine bir borç çıktı, devralan kişi bu borcu da
devralmış olur. Ve bağımsız bölümle ilgili hukuki tasarruflar ortak yerleri de içine alır. Bu tasarrufların
mutlaka ayni haklarla ilgili olmasına gerek yok. Şahsi haklar için de söz konusudur bu. Dolayısıyla mesela
bir bağımsız bölüm kiraya verilmişse, bu yerler de kiraya verilmiş sayılır. Artık mesela kömürlük,
kömürlüğü kullanma hakkı artık kiracıya aittir. Malik şunu diyemez ben sana sadece daireyi kiraya verdim
kömürlüğü ben kullanacağım, depo kendim olarak kullanacağım deme hakkı yoktur. Ama aksi elbette ki
sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
Ö; Arsa payı, katın mütemmim cüzi olur mu o zaman hocam?

Sayfa 20 / 63
 H; Arsa payı katın mütemmim cüzü olur mu diyorsun? Burada teknik anlamda bir mütemmim
cüzden bahsetmek çok doğru olmaz. Eğer mütemmim cüz ‘den bahsedeceksek, arsa payı bağımsız
bölümün mütemmim cüzü demek daha doğru olur. Ama burada hiç kafanızı karıştırmayın. Bağımsız bölüm
üzerinde bir mülkiyet hakkı söz konusudur. DİKKAT edin; bağımsız bölümler üzerinde özel bir mülkiyet
hakkı kurulmuştur. Ve bu mülkiyet, bu mülkiyet hakkı ortak yerler ve arsa payını da içine alır. Bu şekilde
onunla bağlantılı bir mülkiyet hakkı var.
Gelelim Kat Mülkiyetinin Kurulmasına Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için 2 önemli şart icap
eder. 2 önemli şartın bir arada bulunması gerekir. 1. Binanın tamamlanmış olması ve 2. aynı zamanda
kargir bir yapı olması lazım. 1. Kat Mülkiyeti Kanunu 50. maddeye göre, 50. maddenin 2. fıkrasına göre;
Kargir bir yapı olması lazım. Kanun diyor ki 2. fıkrada; Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti
kurulamaz.

Duymuşsunuzdur ama yazalım kanunda yazan ifadeyi; Kargir. Tümü kargir olan yapılarda kat
mülkiyeti kurulamaz diyor. Nedir Kargir yapı?
Kargir Yapı genellikle şu şekilde ifade edilir*; * Taşıyıcı elemanları (Taşıyıcı eleman dediği binayı
taşıyan elemanlar nedir? Duvarlar olur, ana duvarlar olur, efendim kolonlar olur vs.) Bunlar taş, tuğla veya
betondan duvarlardan oluşan yapılar olarak ifade edilir. Bu taşıyıcı duvarlar yapıya etki eden bütün yükleri
karşılarlar. Bu duvarların temelden çatıya kadar aynı düzlemde inşa edilmeleri icap eder. Kargir binaların
çatısı da bu taşıyıcı duvarlar üzerine oturtulur. Fakat bu anlamda kargir sistem günümüzde özellikle tarihi
yapılarda ve köy evlerinde sıkça görülmektedir. Şimdi bu yaptığım tarif, kargir yapı tarifi inşaat tekniğine
göre yapılan bir tariftir, teknik bir tariftir. Ve bu yapılar, kargir yapılar tam kargir ve yarım kargir olmak
üzere ikiye ayrılırlar. Ahşap malzemeler kullanılarak yapılan yapılar yarım kargir, betonarme olarak
yapılan yapılara tam kargir denir. Mesela Karadeniz’de ahşap malzeme çok kullanılıyor onlara yarım
kargir deniliyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu; A) Yasaklar: Madde 50 – Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni
Kanun’a ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir
bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz. Tümü kargir
olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
Günümüzde özellikle şehirlerde yapılar Karkas sistem denilen sisteme göre yapılmaktadır. Onu da
yazalım karkas. Yarın meslek hayatını atılırken inşaat davalarına bakarken bu tür kavramlar karşınıza
çıkacak. Yapılar karkas siteme göre yapılıyor bugün. Karkas yapılar; sağlam bir temel üzerine yükselen
kolon ve kiriş elemanlara sahip oldukları için bunlar dayanıklı yapılardır. İşte apartmanlar böyledir. Kanun
50/2. madde de her ne kadar binanın kargir olması şartını arasa da bundan ahşap olmamayı anlamamız
gerekmektedir. Yani kargir yapıların yanı sıra karkas yapılarda da kat mülkiyeti kurulabilir. Ki uygulamada
da böyledir. Dolayısıyla mesela; Taşıyıcı eleman beton olmasa bile betondan kolonlar, sütunlar, kirişler
yapılmasa bile eğer taştan örülmek suretiyle bina yapılmış, duvarlar, ana duvarlar, taşıyıcı elemanlar, taştan
örülmek suretiyle yapılmış, üstüne de çatı oturtulmuşsa bu bir kargir yapıdır. Kat mülkiyetine konu olabilir.
Ama teknik olarak kargir yapıların yani taşıyıcı elemanı betondan yapılmayan kolonlar kullanılmayan
elemanların, günlük hayatta bunlara yığma bina da denir. Yığma binaların çok katlı yapılmaları teknik
olarak pek mümkün değildir. İki kat yaparsınız, üç kat, hadi dört katta olabilir. Ama çok büyük binalar
sekiz, on katlı binalar yapmak mümkün değildir. Dolayısıyla uygulamada kargir tabir edilen, teknik olarak
kargir tabir edilen binalar üzerinde kat mülkiyetinin çok az kurulduğunu, daha çok karkas yapılarda bunun
kurulduğunu görüyoruz.

Sayfa 21 / 63
 O halde toparlayacak olursak; Kanuna göre anlaşılması gereken şey şu, Ahşap yapılar üzerinde
veya yarı ahşap yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.
Ö; Hocam, arsada küçük de olsa bir hissedarın az bir payında haciz şerhi varsa, diğer hissedarlara
kat mülkiyeti kurulabilir mi?
H; Hocam, arsada küçük de olsa bir hissedarın az bir payında haciz şerhi varsa, diğer hissedarlara
kat mülkiyeti kurulabilir mi? diyorsun. Şimdi, şey üzerinde, arsa üzerinde sınırlı ayni hak kurulması
veyahut ta haciz şerhinin olması bunun üzerinde ki hukuki tasarruflara engel teşkil etmez. Neden? Çünkü
mesela bir devir söz konusu olacak, mülkiyet devredilecek, mülkiyetin devrine engel bir durum yoktur.
Ama o haciz şerhi neyi gösterir? Alıcı onu alırken o, haczi bilerek alır. Dolayısıyla paraya çevirme, icra
işlemi başladığı zaman artık yeni malike karşı bu haciz şerhini koydurtan kişi bu hakkını ileri sürer.
Taşınmazı satışa çıkartabilir alacağını elde edebilmek için, taşınmazı satışa çıkartabilir. Ama, teorik olarak
bu mümkün, yani haciz şerhine rağmen kat mülkiyeti kurabilirsiniz engel bir durum yok. Veya
devredebilirsiniz. Ama haciz şerhli bir şeyi de kimse almak istemiyor. Uygulamada da bu noktada kimse
buna yanaşmıyor haklı olarak. Çünkü elinden çıkıp gidebilir. Bir de zaman, zaman bazen tapuda da
sıkıntılar yaşanabiliyor, yani uygulamadan kaynaklanan sıkıntılar bazen yaşana da biliyor.
Evet 2. şartımız; 1.si kargir olacak bina kat mülkiyetinin kurulabilmesi için. 2.cisi de yapının
tamamlanmış olması lazım. Henüz tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti
kurulamaz. Peki, tamamlanmadan kasıt nedir?
Tamamlamadan kasıt yapı kullanım belgesinin ilgili belediyeden alınmış olmasıdır. Bizim
mevzuatımız yapı kullanım belgesi der buna. Fakat uygulamada bu belge iskân ruhsatı olarak sıklıkla ifade
edilir. İskân ruhsatı derler yaygın olarak uygulamada ama teknik, adı hukuki adı yapı kullanım belgesi
veya yapı kullanma belgesidir. Bunun alınmış olması lazım. Şeyle karıştırmayın yapı kullanım belgesini,
inşaat izniyle inşaat ruhsatıyla. İki türlü ruhsat vardır. Biri inşaat ruhsatı, öbürü iskân ruhsatı. İnşaat
ruhsatı, inşaata başlayabilmek için tabiri caizse, arsaya kazmayı vurabilmek için ilgili belediyeden alınan
izindir. İskân ruhsatı da tamamlanmış bir binada oturabilmek için alınan izindir, yapı kullanma belgesi
diğer adıyla. O belgeyi almadan o binada oturamazsınız. Kural bu da valla uygulamada kimse belgeye,
melgeye bakmıyor. Binayı yapıyor, oturuyor. Nasıl olsa diyor; çünkü şehir şartları tam sağlayamıyor, yapı
kullanma belgesi almak için mesela kaçak yapmıştır alamıyor. Alamıyor ama ben diyor oturayım, nasıl
olsa bir af çıkar, ondan yararlanır geçer giderim diyor. Peki; elektriği, filan nasıl alacak? Daha önce inşaat
elektriği almıştır, inşaat suyu almıştır, onu kullanmaya devam eder. Biraz pahalı olur ama adamın
umurunda değildir.
Ö; İskanı olmadan daire içine veya dükkâna yerleşmek mümkün mü?
H; işte, fiilen mümkün, fiilen oluyor. Ama hukuken mümkün değil. Devlet dilerse bu kullanıma
engel olabilir. Ama o kadar çok yaygın ki, hangi birine engel olacaksınız? Kaçak yapı böyle çok fazla bir
de sık sık böyle imar affı çıkınca, insanlar nasıl olsa bir af çıkar diyerek imar mevzuatına filan dikkat
etmeden ne yapıyorlar. Bırakın öyle kat ilave etmeyi, gökdelen dikiyorlar, kaçak gökdelenler dikiyorlar.
Bunlar doğru şeyler değil.
Ben her yerde, her zaman söylüyorum; affın her türlüsüne karşıyım, imar affına da karşıyım.
Efenim ceza evlerine girenlerin affedilmesine karşıyım, öğrenci affına da karşıyım aklınıza gelebilecek her
türlü affa karşıyım çünkü af bir adaletsizliktir. Suç işleyeni, benim babamı öldüreni nasıl affedersin sen
devlet olarak? Beni yaralayanı sen devlet olarak nasıl affedersin? Böyle bir yetkinin olmaması lazım. Onu
ancak ben affedebilirim. Ki ben bile tek başıma affedemem çünkü öldürme fiili aynı zamanda kamu
düzenini ihlal ediyor, kamu da zarar görmüş. Dolayısıyla hem benim affetmem lazım hem de kamu adına
devletin affetmesi lazım. İki iradenin birleşmesi lazım ama devlet ben affettim deyip geçip gidiyor. Bunlar

Sayfa 22 / 63
doğru şeyler değil. İmar affı da mesela bazen eskiden çok oluyordu bu; gecekondu dikiyor kamu arazisine
devlet arazisine gece kondu dikiyor adam. Devlet de af çıkarıyor onun mülkiyetini ona veriyor. Yıllar önce
çok gündeme gelmiş konuşulmuş. Adam boğaza şey, gece kondu yapmış sonra mülkiyet neyi? E benim
niye yok kardeşim boğazda bir dairem? Yani uyanık mı olmak lazım illa? Uyanık vatandaş mı olmak
lazım? Bunlar doğru şeyler değil. Öğrenci affı da tembelliğe sevk ediyor maalesef. O da doğru değil. Ama
şunu yapabilirsiniz siz, efendim atılmayı kaldırıyorum. Bir ara bu getirildi, sonra dediler ki yav bu
üniversiteler öğrenci doldu taştı, baş edemiyoruz bununla atılmalar kaldırılınca. Tekrar atılma geri geldi.
Bana göre de doğrusu şudur; atılmayı kaldırırsınız. Ama diyelim ki dersiniz yine 4 yıllık fakülteyi 6 yılda
bitirme mecburiyeti vardır dersiniz. 6 yılda bitirmeyenin de kaydını dondurursunuz. Dersiniz ki sen artık
öğrencilik hakkından istifade edemezsin. Eğer devam etmek istiyorsan neyse harcın, borcun onu
yatıracaksın, sana ek şu kadar süre veriyorum. Aksi takdirde kaydını donduruyorum. Öğrencilik
haklarından istifade ettirmiyorum dersiniz. Öğrenci diyelim ki okuyamayacağını anladı ayrıldı. Günün
birinde aklı başına geldi, gelir kaydını tekrar yenilettirir imtihanlara girebilir. Detaylarına girmeyeceğim,
ama bu düzenlenebilecek olan bir şeydir. Öbür taraftan mesela; bir suç kamu vicdanını rahatsız ediyor. İşte
bu daha önce çıkart, ne zaman çıkartılmıştı '99 2000 yılında mı çıkmıştı? Bir cezaevi affı çıkmıştı.
Uygulamada yani toplum arasında Rahşan affı olarak adlandırılan af. Efendim işte baklava çalan bir çocuk
gündeme geldi. İşte yazık günah baklava çalmış, şu kadar hapis yatıyor falan filan bir yaygara. Hırsızı da
serbest bıraktılar, adam öldüreni de serbest bıraktılar, kadına şiddet uygulayanı da serbest bıraktılar
affettiler ve çıkan kişiler yeniden suç işledi maalesef. Ha maksat baklava çalanı affetmekse veya belirli bir
suç kamu vicdanını rahatsız ediyorsa, siz dersiniz ki bu suç kamu vicdanını rahatsız ediyor biz bunu suç
olmaktan çıkarıyoruz. Çıkardığınız zaman zaten, ceza hukukuna göre o suçu işleyenler, Kanunlar ceza
hukukunda lehe geriye yürüdüğü için o suçu işleyenler kendiliğinden serbest kalır ve o fiil bir daha suç
olmaz. Şimdi siz baklava çaldı diye o zaman affettiniz insanlar. Fakat o suç hala kanunda duruyor.
Sonradan aynı suç işlendiğinde yine o cezalandırılıyor. Ne işe yaradı bu? Bu doğru bir anlayış maalesef
değil. Af hukuka uyma iradesini baltalıyor diyor muhittin. Yani doğru söylüyorsunuz. Yani kimse hukuka
kanuna uymak istemiyor. Nasıl olsa af çıkar deyip kafasına göre hareket ediyor. Ya nasıl olsa af çıkar
deyip, gidip adam öldürüyor. Bunlar doğru şeyler değil.
Evet bir şimdi bir yapım ne zaman tamamlanmış sayılır ondan bahsedeceğim ama biraz ara
verelim. Bir 10 dakika aradan sonra devam edelim.
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının, binanın tamamlanmış olması icap eder demiştim. Ve
bundan maksatta iskân ruhsatının, yapı kullanım belgesinin ilgili belediyeden alınmış olması lazımdır
demiş idim. Bir kere yapı kullanım izin belgesinin alınması için binanın tamamlanmış olması lazım bir.
İkincisi hem imar mevzuatına hem de projesine uygun olarak bitirilmiş olması lazım. Projeye aykırılık
varsa veya imar mevzuatına aykırı bir durum varsa Belediye yapı kullanım izni belgesini vermez. Mesela
deprem mevzuatına uygun olarak yapılmamış bir bina olduğunu farz edin. Yapı kullanım izin belgesini
elbette ki Belediye böyle bir durumda vermez.
Şimdi kaçak yapı dedik. Kaçak yapı deyince sadece; başkasının arsası üzerine yapılan yapıları
anlamayın bundan. Kişiler kendi arsası üzerine de mevzuata aykırı olarak veya projeye aykırı olarak
yapmışlarsa o da kaçak yapı sayılır. Özellikle inşaat yapılamayacak bir yere mesela sit alanına bir bina
yapılmışsa o bina bir kaçak yapı addedilir. Kendi arsanız üzerine yaptınız ama kaçak yapıdır. Benim demin
bahsettiğim mesela gece kondu affı diye adlandırdı. Yanlış hatırlamıyorsam 80'li yıllarda böyle bir af
çıkarılmıştı, imar affı orada işte başkalarının arsası üzerine yapılan, daha doğrusu devlet arazisi üzerine
yapılan binalar ile ilgili de bir af çıkarılmıştı ve maalesef bu şekilde o yıllarda devlet arazileri birileri
tarafından yağmalandı. Ama bunu bir kenara bırakacak olursak, bu söylediğim hususu. Kişilerin kendi
arsaları üzerinde yapmış oldukları yapılarda eğer mevzuata uygun değilse, en azından bir bölümü bile
uygun olmazsa kaçak yapı sayılır.

Sayfa 23 / 63
 Ö; Projeye çoğunlukla uyulmuyor hocam.
H; Projeye doğru uyulmuyor, ufak tefek şeyler de görmezden geliniyor. Osman Can projeye
uyulmuyor diyor. Projeye uymayacaksanız proje tadilatı yapacaksınız ama ufak tefek şeylere pek
bakmıyorlar. Zararsız küçük bakılmıyor,
Ö; Hocam sadece eve bir pencere açmak vs. de kaçak yapı sayılır mı?
H; Sadece eve bir pencere açmak vs. de. Şimdi eğer, kaçak yapı olarak bunu belki
nitelendiremeyebilirsiniz ama imara aykırı veya şeye projeye aykırı imalat demek böyle bir durumda daha
doğru olur bir pencere açmayı. Siz bir pencere açmışsanız gelir belediye yetkileri ruhsat almak için
müracaat ettiğiniz zaman belediyeye. Gelir kontrol ederler, bakarlar ki; projede böyle bir pencere yok,
kusura bakmayın izin vermiyorum. Proje tadilatı yap derler. Eğer hukuken orada bir pencere yapmanıza
engel yoksa bir proje tadilatı yapmanızı isterler.

Hiç izin alınmadan yapılan yapılar var daha çok bu tabir, kaçak yapı tabiri onlar için uygulamada
kullanılır. Yani hiç inşaat ruhsatı bile alınmadan başlanılan yapılar var. Mesela 1500 metrekareye inşaat
izni vermektedir belediye sizin 1000 metrekarelik bir arsanız var. Orada yapamazsınız, orada inşaat
yapmanız mümkün değil. Yaptıysanız o uygulamada kaçak yapı olarak tabir edilir. Veya tarım arazisi
üzerine bugün, bir bina yapılması mümkün değil. İşte son zamanlarda hobi bahçeleri filan gündeme geldi
pek çok insan yaptı tarım arazisi üzerine. Onlar hiç mümkün olmadığı için oraya yapılması kaçak yapı
olarak tabir edilir. Veya devlet iki kata kadar izin vermiştir, 4 kat yapmıştır. Efendim şu arsaya sen en fazla
250 metrekarelik alana inşaat yapabilirsin, oturum alanı 250 metrekare olacak denilmiştir. Adam 500
metreye çıkarmıştır oturum alanını. O fazladan olan yaptığı 250 metrekarelik kısım kaçak yapı olarak tabir
edilir. Ama ufak tefek şeyler işte; balkon kapatma gibi, ne bileyim pencere açma gibi vs. şeyler onlar kaçak
imalattan ziyade projeye aykırı imalat olarak değerlendirilir.
Şimdi nasıl acaba kurulacak bu kat mülkiyeti ondan bahsediyoruz. Biraz sonra anlatacağım, daha
evvel kat irtifakı kurulmuş olabilir. Kat irtifakını anlatacağım daha sonra. Daha evvel kat irtifakı
kurulmuşsa Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi
Başkanlığının bir genelgesi var, 31 mart 2017 tarihli bir genelgesi orada şöyle deniliyor; Kat İrtifakı
sahiplerinin talebine bağlı olmadan ilgili idare tarafından Yapı Kullanma İzin Belgesinin Tapu İdaresine
Gönderilmesi halinde Yapı Kullanma İzin Belgesinin verildiği tarihe bakılmaksızın Tapu müdürlüğünce
Kanundaki şartlar uyarınca Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçişin re ‘sen yapılması gerekmektedir.
Diye bir genelgeyi göndermiş Tapu Dairesi Dairelerine. Kim göndermiş? Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü
Tapu Dairesi Başkanlığı. Bu genelgeye göre önceden kat irtifakı kurulduysa ve yapı kullanma izin belgesi
de alındıysa, yapı kullanma izin belgesini ilgili belediye, ilgili tapu idaresine gönderecek ve ilgili tapu
idaresi, tapu dairesi; Talep aramaksızın, hak sahiplerinin, kat irtifakı sahiplerinin taleplerini aramaksızın
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçişi re ‘sen yapacak.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin 2. fıkrasında da şöyle bir düzenleme var. Deniliyor ki;
Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrı menkulün yalnız bir veya
birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Demek ki; şu kısmında kuralım, şu kısmı dursun filan
deme şansınız yok. Ana gayrı menkulün tümünün kat mülkiyetine çevrilmesi lazım.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana
gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti)'ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç
bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti

Sayfa 24 / 63
kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının
otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı
veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin
yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil
Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir. (Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.)
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki
fıkralara göre yapılabilir. (Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız
bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat
sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi ve bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine
istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi,
yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde
elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır.
Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi
düzenlenen yapılara ilişkin lisanslı harita kadastro mühendislik büroları, bu büroların bulunmadığı yerlerde
kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenecek tescil bildirimini müteakip, yapı kullanma izin belgesini
düzenleyen kurum veya kuruluşa gönderilen cins değişikliğine ilişkin tescil bildirimi ve eki belgeler ilgili
kurumca yapı kullanma izin belgesi ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilir.
Gönderilen belgeler gereğince tapu müdürlüğü tarafından resen cins değişikliği yapılarak tapu siciline
tescil sağlanır. Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde bu fıkra hükmü uygulanmaz. Kat
mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında,
mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin
tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara
ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. (Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması
için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine,
bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil
edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
Ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya uygun olmayan yerler bağımsız bölüm sayılmazlar ve bunlar
üzerinde de kat mülkiyeti kurulamaz. Mesela; bir dairenin odaları ayrı ayrı kat mülkiyetine konu olamaz.
Ben ayrı ayrı kiraya vereceğim burayı hatta ayrı ayrı satacağım. Ayrı ayrı kat mülkiyeti konusu yapayım
diyemezsiniz. Çünkü onların müstakil olarak kullanılma imkanları yok. Ama işyerlerinde tek başına
kullanılmaya elverişli olan ve tek bir odadan ibaret bulunan, dükkân gibi, ofis gibi yerler vardır. Mesela bir
odanın altında tek odadan müteşekkil bir dükkân veya tek odadan müteşekkil ofisler yapılmış. Bunlar
kendi başlarına kullanılmaya müsait oldukları için kat mülkiyetinin konusunu oluşturabilirler. Öte yandan
Kat Mülkiyeti Kanunun 10. maddesinin 3. fıkrasına göre; Aynı katta birbirine bitişik bulunan, aynı
türden birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının; otel, işyeri veya ticaret yeri gibi birden çok katı veya
bölümü üzerinde de tek bir kat mülkiyeti kurulabilir.
Ne demektir bu? Aldınız yan yana iki tane işyerini ben bunları birleştireceğim tek bir işyeri haline
getireceğim, tek bir mülkiyet konusu yapacağım dediniz. Eğer bunlar birbirlerine bitişikse, aynı katta
bulunuyorsa o zaman olabilir. Ama biri 1. kat biri 3. kattaysa bu mümkün değil. Veya biri 1. katta biri 2.
katta yukarıyla aşağıyı birleştireceğim diyemiyorsunuz. Aynı katta olacak, birbirlerine bitişik olacak, bu
olabilir. Veya bir yapının otel, işyeri veya ticareti gibi birden çok katı veya bölümü üzerinde tek bir
mülkiyet kurulabilir. Dolayısıyla bir bina yaptınız. Bunun, 10 katlı bir bina, en yukarıda ki 4 katını otel
olarak kullanacağım dediniz. Orayı, o dört katı tek bir mülkiyet konusu yapabilirsiniz. Demek ki bağımsız

Sayfa 25 / 63
bölümler bu şekilde birleştirilerek gruplandırılarak tek bağımsız bölüm haline getirilebilirler. Kat Mülkiyet
Kanunun 10. maddesinin 4. fıkrasına göre; Kat Mülkiyeti 2 farklı şekilde kurulabilir. 1. Tapu memuru
tarafından düzenlenen resmi senetle kurulur. 2. Mahkeme kararı ile kurulabilir. Birincisi resmi senet buna
iradi kuruluşta denir ki olağan yol budur. Kat Mülkiyeti Kanunu 10. madde 1. fıkra der ki; Kat Mülkiyeti ve
Kat İrtifakı resmi senetle ve Tapu Siciline Tescille doğar. Resmi senetle diyor; resmi senet tapuda yapılacak
işlemin hukuki sebebi oluşturur ve bu senedi Kat Mülkiyeti Kanunu 13. maddesine göre tapu memuru
düzenler. Demek ki noterlerin bu resmi senedi düzenleme yetkisi bulunmamaktadır. Resmi senet Tapu
Memuru tarafından düzenlenen bir senettir. Bu düzenleme şu şekilde 13. madde 1. fıkra; Tapu Memuru
Kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların
yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı kurulmasına dair resmi
sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır deniliyor. Demek ki bu yolla kat
mülkiyetinin kurulabilmesi için ana gayrı menkulün malikinin veya birden fazla malik varsa bütün
paydaşların Kanunda sayılan belgelerle birlikte Tapu Dairesine müracaat ederek bir talepte bulunmaları
lazım gelir. Belgelerin de ne olduğu Kat Mülkiyeti Kanununda sayılmış 12’a ve 12b'de sayılmış ihtiyaç
duyanlar oradan bakabilir.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, ana
gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının
aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: a) (Değişik: 15/2/2018-
7099/5 md.) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti,
ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle
oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve
bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından
yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının
imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı
kullanma izin belgesi. b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu
yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik
veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen
belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına
kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu
sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme
düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti
kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları
dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün
ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta,
ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; ana gayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa
numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Bundan sonra tapu memuru Ana gayrı menkulün mülkiyetini kat mülkiyetine çevirir ve böylece
her bağımsız bölüm artık ayrı bir gayrı menkul niteliği kazanır ve bağımsız bölümler ayrı ayrı Kat
Mülkiyeti Kütüğüne kaydedilerek Ana gayrı menkulün kayıtlı olduğu sayfa ile bağımsız bölümlerin

Sayfa 26 / 63
kaydedildikleri sayfalar arasında bir irtibat sağlanır. Tapu Kütüğünü anlatırken söylemiştim; Taşınmazın
kaydedildiği, arazinin kaydedildiği tapu kütüğünde bir sayfa var. Bir de ne var Kat Mülkiyeti Kütüğü diye
ayrı bir kütüğümüz var. İşte Kat Mülkiyeti Kütüğünde ki sayfalara deme ki; her bir bağımsız bölüm kat
mülkiyeti kütüğündeki ayrı bir sayfaya kaydedilir. Ama ne olur? Ana gayrı menkulün arazisinin kayıtlı
olduğu tapu kütüğü ile bu sayfalar arasında irtibat sağlanır. Nasıl sağlanacağını daha evvel anlatmış idim.
2.cisi de hâkim kararı ile kurulur. Bu istisnai bir durumdur. Paylı mülkiyete konu olan bir
taşınmazda paydaşlardan bir tanesi ortaklığın giderilmesini dava edebilir ve bu davada taşınmazın
paylaşılmasını talep edebilir. Bu davanın sonucunda eğer taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmaya
elverişli bir taşınmazsa ve her paydaşa düşecek bir bağımsız bölüm varsa bu durumda hâkim paylaşmayı
kat mülkiyeti kurmak suretiyle de yapabilir bu şekilde paylaştırabilir. Böyle bir durumda ne yapar hâkim?
Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına karar vererek her bağımsız bölümü bir paydaşa tahsis
edebilir. Eğer bağımsız bölümler üzerinde bir değer farkı varsa o zaman hâkim, değerli olan bağımsız
bölüm maliklerinin diğerlerine bir miktar denkleştireme bedeli ödemelerine hükmeder. Ama bu yola
gidilebilmesi için her paydaşa bir bağımsız bölümün düşmesi lazım. Yani şimdi bunu yapamaz hâkim 10
kişiden 5 tanesine bağımsız bölüm veriyorum 5 tanesine de pay veriyorum diyemez. Buna hükmedemez.
Her birine bir bağımsız bölüm düşecek. Bazılarına belki birden fazla bağımsız bölüm de düşebilir ama en
az bir bağımsız bölüm her birine düşecek. Değer farkını da parayla denkleştirme yoluna gidecek. İşte
bunun için bir paydaşın dava açması yeter. Böylece hâkim kararıyla bir kat mülkiyeti kurulmuş oluyor.
Gelelim kat maliklerinin hak ve borçlarına. Şimdi nasıl kurulduğunu gördük. Apartmanımız
üzerinde kat mülkiyetini kurduk. Efendim taşındık, her bağımsız bölümün maliki dairesine taşındı.
Komşular birbirlerine gidip gelmeye başladılar, tanıştılar, hayırlı olsun, güle güle oturun falan filan. Ama
burada buranın idaresiyle ilgili elbette ki birtakım problemler çıkacak. İdarenin nasıl olacağı
kararlaştırılacak. Bir de kat maliklerinin birbirlerine karşı birtakım yükümlülükleri ortaya çıkacak, borçları
ortaya çıkacak ve birbirlerine karşı ileri sürebildikleri, sürebilecekleri birtakım haklar elbette gündeme
gelecek.
Nedir hakları önce oradan başlayalım. Birincisi bağımsız bölümler ve eklentiler üzerindeki
haklara bakmak lazım. Kanun bunu 15. madde de düzenliyor. Deniliyor ki 15. madde de: Kat malikleri
kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartı ile MK'nın
maliklere tanıdığı hak ve yetkilere sahip. Demek ki bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla
denildiğine göre işte, özellikle paylı mülkiyete konu olan yerler üzerinde tanınan haklar başta olmak üzere.
Bunlar saklı kalmak kaydıyla MK'nın bir malike tanıdığı bütün haklara ve yetkilere sahiptirler.
Neydi onlar? Usus, Fructus, Abusus; Kullanma, semerelerinden yararlanma ve üzerinde tasarruf
etme yetkisine sahip.
Demek ki bazı kanunda ki bazı istisnalar hariç olmak üzere; Kat malikleri diğerlerinden izin
almaksızın, bağımsız bölümü üzerinde ve eklentiler üzerinde kural olarak her türlü hukuki tasarrufu
yapabilirler. Bu hukuki tasarruflar ayni haklarla ilgili olabileceği gibi, şahsi haklarla da ilgili olabilir. Yani
mülkiyeti devredebilirler veya bir sınırlı ayni hak kullanabilirler. 3. kişilerle yine sözleşmeyle alım hakkı
tanıyabilirler, geri alım hakkı tanıyabilirler, önalım hakkı tesis edebilirler, taşınmazlarını kiraya verebilirler
(bir şahsi hak), ariyet olarak birine verip kullandırtabilirler vs.
Bazen şöyle; problemlerle veya sorularla karşılaşıyoruz. Bir öğrenci arkadaşımız gidiyor bir
apartmandan daire kiralıyor, sonra karşısına yönetici çıkıyor kardeşim biz burada diyor kat malikleri olarak
karar aldık. Biz burada şeye karşıyız, öğrenciye, bekara kiraya veremiyoruz filan. Şimdi bağlayıcı bir karar
alınmamışsa, tabi ki yönetim planında kısıtlamalar getirilebilir ama bu çok istisnadır. Bu tür tasarruf
yetkilerinin kısıtlanması mümkün değildir. Malik elbette ki kiraya da verebilir.

Sayfa 27 / 63
 Bu tür hakları var ama kat maliklerinin ve irtifak hakkı sahiplerinin kanundan doğan bir önalım
hakları bulunmamaktadır. Bununla beraber kat mülkiyetini kuran resmi sözleşmeyle kat malikleri
birbirleriyle yine önalım hakkı tanıyabilirler. Ama bu resmi sözleşmeyle olur. Birbirleriyle yine
tanıyabilirler. Fakat kat maliklerinin kanundan doğan önalım hakları yoktur. Halbuki paylı mülkiyette
paydaşların kanundan doğan bir önalım hakları var paylı mülkiyette var. Ama burada kanun böyle bir şey
tanımıyor. Dolayısıyla kat maliklerinden bir tanesi dairesini 3. bir kişiye sattığı zaman diğer kat malikleri
önalım hakkını kullanamazlar. İstisna; demek ki resmi sözleşmeyle birbirlerine tanıyabilirler.
Bağımsız bölüm paylı mülkiyet konusuysa o zaman o paydaşların birbirlerine karşı önalım hakları
olabilir. Demin bahsettiğim gibi 2 avukatın bir büroyu ortaklaşa satın almaları halinde bir tanesi ben
payımı devrediyorum 3. kişiye dediği zaman diğer paydaş önalım hakkını elbette ki kullanabilir. Böyle bir
önalım hakları var. Ama sözleşmeyle bunun da aksi kararlaştırılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu 8. maddesine
göre yani böyle bir önalım hakkı olmayacak denilebilir.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
II- Öncelikle satın alma hakkı: Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983- 2814/3 md.) Kat
mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa
payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı
yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki
paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
Gördüğünüz üzere Kat Mülkiyeti Kanununun hükümleri önemli ölçüde düzenleyici nitelikteki
hükümlerdir. Yani aksine sözleşme yapılabilen hükümler olarak karşımıza çıkıyor. Ama emredici
hükümlerde çok fazla var elbette. Bağımsız bölüm ve eklentiler üzerinde Malike tanınan aktif ve pasif
birtakım yetkiler var. Malike tanınan; MK'nın malike tanıdığı tüm aktif ve tüm pasif yetkilere bağımsız
bölüm malikleri sahiptir. Hem kendi bağımsız bölümü hem de eklentiler üzerinde bu yetkilere sahip
olduğunu görüyoruz. Ayrıca bağımsız bölüm ve eklentileri işte bazı borçlandırıcı işlemleri de konu
yapması mümkündür.
Bunlar hukuki tasarruflar bir de fiili tasarruflar var. Kat malikleri bağımsız bölümleri üzerinde
elbette ki; kural olarak her türlü fiili tasarrufta da bulunabilirler. Mesela ben oturduğum dairenin tabanına
tahta döşetmek istiyorum, ahşap yapmak istiyorum. Efendim iç duvarları şöyle dizayn etmek istiyorum
gibi. Bunlar yapılabilir. Ama bunun yönetim planına aykırı olmaması lazım. İmar mevzuatına aykırı
olmaması lazım, komşuluk hukukuna ve dürüstlük kuralına aykırı olmaması lazım. Dolayısıyla ben kafama
göre bir yerden pencere açamam artık, ruhsat alındıktan sonra. Aldık ruhsatımızı kat mülkiyetine çevirdik
oturuyoruz. Ah şurada bir pencere daha açayım bir cephem daha olsun diyemem. Zaten orası ortak
mülkiyete ait ana duvardır. Bunu yapmam mümkün değil. İmar Mevzuatına aykırıdır. Projeye aykırıdır.
Teras kapatma, balkon kapatma gibi işler çoklukla yapılıyor. Bunlar da imar mevzuatına aykırı ve
projeye aykırı. Ama bunu yıkmaya kalkacak olsa Belediyeler yüzlerce belki binlerce kişinin şeyine
müdahale edecek. Bu da ciddi bir tepkiye sebep olacak. Dolayısıyla bu tepkiden çekindikleri içinde böyle
ufak tefek ihlallere Belediyeler göz yumuyor.
Ö; Evin içinde dahi değişiklik yapılamıyor.
H; Evin içinde dahi değişiklik yapılamıyor diyor. Evet mesela iki odayı birleştirmek istiyorsunuz,
duvarı yıkmak suretiyle. İki odayı birleştirmek istiyorsunuz. Bu da projeye aykırıdır. Projeye aykırı olduğu
için bunu yapamazsınız. Ama yaptığınız zaman kim ne diyebilir? Bir şikâyet olursa gelir Belediye
müdahale eder, şikâyette olmazsa devam eder gidersiniz kimsenin ruhu da duymaz zaten bu işler genellikle
de böyle oluyor. Ama projeye aykırı olmayan projede gösterilmeyen değişikliklerin yapılması mümkündür.

Sayfa 28 / 63
Mesela; kapılarımı değiştireceğim ben, odalarımın kapıları eskidi bunu değiştireceğim. İşte şöyle bir kapı
takacağım. Buna kimse bir şey diyemez.
Ö; Şikâyeti genelde komşular ediyor hocam.
H; Şikâyeti komşular eder, dışarıda bir değişiklik yaptığınız zaman bir başkası da şikâyet edebilir
elbette.
Kanun 19. maddede detaylı bir düzenleme yapmış bu konuyla ilgili olarak. Ana gayrı menkulün
bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk. Maddenin başlığı. Madde 19; Kat malikleri ana gayrı
menkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Böyle bir borç yüklüyor demek ki 19. madde 1. fıkra. Kime? Kat maliklerine. Ne borcu? Ana gayrı
menkule bakma, onun mimari durumunu ve güzelliğini, sağlamlığını titizlikle koruma borcu yüklüyor. Bu
madde de 2. fıkra var birde, 2007 yılında değiştirilmiş bir düzenleme bu. Orada da şöyle deniliyor; Kat
maliklerinden biri bütün kat maliklerinin 5'te 4'ünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrı menkulün ortak
yerlerinde; inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ben balkonumu şu
renge boyayacağım diyemezsiniz. 5'te 4'ünün rızasına ihtiyaç var. Devam ediyor Kanun; Ancak ortak yer
ve tesislerde ki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğini ve
acilen onarılması gerektiğini veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit
edilmiş olması halinde. Bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun bir biçimde yapılması
konusunda kat maliklerin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek
nitelikte onarım tesis ve değişiklik yapamaz. İşte sütunu kesemez, duvar da duvarı yıkmakta ana yapıya
zarar verebilir. Onu da yapamaz zaten mimari projeye de aykırıdır. Devam ediyor Kanun; Tavan, taban
veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantı yerlerinde bu bölüm maliklerinin
ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir, ana yapıya zarar
vermemek kaydıyla demek ki ortak yerlerde.
Nasıl olabilir? Bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla yapılabilir. Mesela; Komşuyla ortak duvarım
var, komşunun rızasını alarak ama ana yapıya zarar vermemek şartıyla orada ufak tefek şeyler yapabilirim
tesisleri vs.
Her kat malikin Ana gayrı menkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan
dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur denilmektedir.
Ö; Hocam, mesela binanın bir duvarına reklam verile buna tek başına bir kat maliki karar
verebilir mi yoksa ortak karar mı lazım?
H; Binanın bir duvarına reklam verilse buna tek başına bir kat maliki karar verebilir mi yoksa
ortak karar mı lazım? İşte demin söyledim 5'te 4'ünün kararıyla olması lazım bu. Yoksa tek başına bir kat
maliki ben binanın duvarına reklam veriyorum diyemez çünkü binanın duvarına Dikkat edin değişik renkte
boya yapmak bile mümkün değil. Ona bile kanun izin vermiyor, 4/5'ü lazım diyor çünkü dış görünüşünü
binanın değiştirmiş oluyorsunuz bunu yapmak suretiyle. Reklam verdiğiniz zaman dış görünüş değişmiş
oluyor. Binanın neyini? Güzelliğini yani, estetiğini de ne yapmış oluyorsunuz? Korumuş oluyorsunuz.
Estetiği koruma yükümlülüğü de getiriyor.
Ö; peki, gelir gelse hocam oradan paylaşacaklar değil mi?
H: Gelir getirirse tabi ki, çünkü orası ortak duvardır. Size ait değil orası. Ana duvar ortak olduğu
için, paylı mülkiyete konu olduğu için, gelir getiren bir şey varsa; reklam olarak kiraya verilmişse elbette
ki o bütün kat maliklerine ait olacaktır. Mesela baz istasyonları kuruluyor apartmanların çatılarına e
bunun için de 5'te 4'ünün kararı lazım. Tek başınıza buna tutup ta karar veremezsiniz.

Sayfa 29 / 63
 Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
II- Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk: Madde 19 – Kat malikleri,
ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya
mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin
beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler,
değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana
yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya
ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve
güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası
aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin
bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve
değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği
zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur
Bağımsız bölümler üzerindeki haklardan bahsettik. Demek ki tasarruf hakkı fiili tasarruflar söz
konusu olduğu zaman bazı sınırlamalar var, mülkiyet hakkına getirilen bazı sınırlamalar var. Müstakil
olsaydı bina ben imar mevzuatına aykırı olmamak kaydıyla müstakil binamda canımın istediği gibi
değişiklik yapardım. Tabi projeye aykırı olmamak kaydıyla, kimseden de izin almadan yapardım. Ama ne
oldu şimdi, mesela binamın ben, müstakil bağımsız binamın dış cephesini değişik bir renge boyamak
istesem canımın istediği renge boyardım. Yalıtım yapmak istiyordum yapardım. Ama diğerinde kat
malikleri olmadan, onların rızası olmadan tek başıma hareket edemiyorum. Fiili tasarruflarda böyle
sınırlamalar var.
Ortak Yerler Üzerindeki Haklara Gelince. Ortak yerler üzerinde her kat maliki arsa payı oranında
paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Demin de bahsettiğim gibi paylarını bağımsız bölümden ayrı olarak
devredemezler, sınırlı ayni hakla sınırlandıramazlar, borçlandırıcı işlemlere konu yapamazlar. Her kat
maliki ortak yerlerden yararlanabilir. Bunlardan bazısında eşit olarak yararlanılır. Niteliği itibariyle öyledir.
Asansörler; herkes şeyi oranında, arsa payı oranında yararlansın diyemezsiniz. Asansörden, bahçeden,
bahçedeki Kamelyadan, merdivenlerden vb. yerlerden herkes eşit olarak yararlanır. Ama bazılarından eşit
yararlanma mümkün değildir. Onun için her kat maliki payı oranında yararlanır. Demin kanunda da
zikredilmişti, sayılmıştı bunları da ifade etmiştim. Mesela otopark gibi, kömürlük gibi yerler, çamaşırhane
vs. filan diyor kanun terası sayıyor mesela, çamaşır kurutma alanları diyor. Bunlardan ne olur? Herkes payı
oranında yararlanır. Bu payı oranında yararlanma bazen bölünür mesela; herkese bir kömürlük vermek
suretiyle veya her bağımsız bölüme bir kömürlük tahsis edilmek suretiyle veya her bağımsız bölüm için bir
otopark tahsis edilmek suretiyle; böyle bölünebilir. Ama bazı yerleri bölünmesi mümkün değildir.
Çamaşırhaneyi bölemiyorsunuz mesela. Burada da kullanım sıraya konulabilir. Denilebilir ki filanca gün
filanca, filanca gün filanca burayı kullanacak denilebilir.
Yönetim planıyla bu hükmün de aksi kararlaştırılabilir, emredici değildir. Mesela bazı kat
maliklerinin bazı yerlerden yararlanmayacakları yönetim planıyla kararlaştırılabilir. Denilebilir ki mesela
falanca, filanca kat malikleri otoparktan yararlanmayacak, kömürlükten yararlanmayacak vs. gibi. Büyük
bir bina düşünün altında bir alışveriş merkezi yapılmış. Denilmiş ki şurası AVM'nin otoparkı olacak, şurası
da kat maliklerinin otoparkı olacak. AVM, kat maliklerinin otoparkından istifade edemez. Diğer kat
malikleri de AVM'nin otoparkından istifade edemez denilebilir. Yönetim planına bu konulabilir.
Kat malikleri ortak yerlerle ilgili olarak kanunun tanıdığı koruyucu yetkilerden yararlanabilirler.
Hatta bazen tek başına bu koruyucu yetkilerden yararlanabilirler yani, o mülkiyet hakkının malike tanıdığı
pasif yetkilerden yararlanabilirler. Mesela salgın halinde zilyetlik davalarını açabilirler, el atmanın

Sayfa 30 / 63
önlenmesini de dava edebilirler. Kendi yerleriyle ilgili, bağımsız bölümleriyle ilgili elbette bunu
yapabilirler ama ortak yerlerle ilgili de bunu yapabilirler. Kat malikleri ortak yerlerdeki paylı mülkiyetin
giderilmesini isteyemezler. Kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona erdirilmesini de kural olarak talep
edemezler. Madde 7 diyor ki Kat Mülkiyeti Kanunu; Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrı
menkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrı menkul gibi dava ve
takip konusu olabilir. Bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. Bağımsız bölüm demek ki paylı mülkiyete
konusu ise burada ortaklığın giderilmesini istenebilir. Demin ki örneğe dönecek olursak; Ortaklaşa bir
büroyu satın alan iki avukat kendi aralarında ortaklığın giderilmesini talep edebilirler
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
Ortaklığın giderilmesi: Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde
ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu
olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Geçiyoruz Kat Maliklerinin Borçlarına ve Yükümlülüklerine. Buraya kadar hakları üzerinde

durduk Birincisi, birinci borçları; Mülkiyet haklarını dürüstlük kuralına göre kullanma borcu veya
kullanma yükümlülüğüdür. Her kat maliki bağımsız bölümünü kullanırken bunu dürüstlük kuralına uygun
olarak kullanmak zorundadır. Bunu zaten MK'nın 2. fıkrasından çıkarıyoruz bu sonucu. Ama buna ilişkin
bir düzenleme, özel bir düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu 18. maddesinde de var. Deniliyor ki madde de:
Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk
kaidelerine uymak. Burada ki doğruluk kaidesi dediği işte MK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralı*.
Doğruluk kaidelerine uymak özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve
yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. *
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
A) Kat Maliklerinin borçları: I - Genel kural: Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız
bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini
rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı
olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki
kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak
faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak
sorumlu olur.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
Dürüst Davranma Madde 2- Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken
dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
II. İyi niyet Madde 3- Kanunun iyi niyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi
niyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi
niyet iddiasında bulunamaz.
Aynı yükümlülük kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için de getirilmiş 18. madde ‘de 2. fıkrada.
Orada da şöyle deniliyor; bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler bağımsız
bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle
devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getiremeyenler kat malikleriyle birlikte
müteselsil olarak sorumlu olurlar.
E kime karşı?

Sayfa 31 / 63
 Diğer kat maliklerine karşı müteselsil sorumlu olacaktır. İşte bu düzenlemelere aykırı hareket
edilecek olursa bir taşkın kullanma söz konusu olur. Hukuken biz buna taşkın kullanma diyoruz.
Taşkınlığın ölçüsünü her somut olaya göre ayrı ayrı belirleriz. Mesela aşırı derecede gürültü yapmak bir
taşkınlıktır, taşkın kullanımıdır.
Ama biraz evvel bahsettiğimiz gibi şu televizyonun sesi biraz duyuluyor, bu taşkınlık sayılmaz.
Ama müzik setini kurdunuz mahalleye konser veriyorsunuz mahalleye dinletiyorsunuz. Bu bir taşkın
kullanmadır. Evde pastırma, sucuk yapıyorsunuz afiyetle yiyorsunuz. Koku komşuya gidiyor. Ee rahatsız
oluyor belki sucuğun pastırmanın kokusundan. Bu taşkın kullanma değildir. Komşuluk hukukundan
kaynaklanan katlanma yükümlülüğü vardır burada.
Ama siz evinizi, ben kendi sucuğumu kendim yaparım arkadaş doğal besleneceğim diyerek,
pastırma sucuk imalathanesine çevirmişseniz ve apartmana sarımsak kokusundan girilmiyorsa bu bir taşkın
kullanmaktır. Her durumda bunu dediğim gibi ayrı ayrı değerlendirmek lazımdır. Bir taşkın kullanma var
mı yok mu?
Olağan kullanımın sınırları, makul kullanımın sınırları taşkın kullanım olur. Ve MK'nın
730.maddesi bunu bir müeyyideye bağlar. Diyor ki 730. madde; Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını
bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile
karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava
edebilir. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle
denkleştirilmesine karar verebilir.
Bu mesele Borçlar hukukunda anlatıldığı için 730. madde borçlar genelde izah edilir. Nerede izah
edilir?
Kusursuz sorumluluk başlığı altında. Burada ki sorumlulukta kusurlu sorumluluktur çünkü. Taşkın
kullanmadan dolayı diğer komşular zarar görmüşse; maddi veya manevi bir zarar kusura bakılmaksızın
taşkın kullanan kişi sorumlu tutulur. Hatta kiracının taşkın kullanımından dolayı kat malikleri sorumlu
tutulur bu hükme göre. Çünkü taşınmaz malikini kanun sorumlu tutmaktadır.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
Taşınmaz malikinin sorumluluğu Madde 730- Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın
yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse,
durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel
âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar
verebilir.
Demek ki 1. borç dürüstlük kurallarına uygun kullanma borcu. 2. borç bağımsız bölüm ve
eklentileri tahsis amaçlarına uygun kullanma yükümlülüğüdür. Kat malikleri bağımsız bölümleri tahsis
amacına uygun kullanmak zorundalar, bu amaca aykırı kullanmazlar. Mesela mesken olarak kullanılan bir
yer işyerine çevrilemez. İşte Kanun 24. madde de Kat Mülkiyeti Kanunu 24. maddede Yasak İşler Başlığı
Altında bunu düzenliyor. Şöyle bir düzenleme var; Ana gayrı menkulün kütükte mesken, iş ve ticaret yeri
olarak gösterilen bağımsız bir bölümün de hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi
müesseseler kurulamaz. Kat maliklerin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Bakın emredici bu
düzenleme aykırı bir sözleşme bile yapılamaz. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan
muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Demek ki; bir doktor muayenehanesi olabilir ama siz ne
yapamazsınız? Bir dispanser açamazsınız, poliklinik açamazsınız, hastane açamazsınız. Nerede? Ana gayrı
menkulde kütükte mesken olarak gösterilen yerlerde, iş yeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız

Sayfa 32 / 63
bölümlerde. Peki açabilmek için ne olması lazım? Demek ki daha yaparken projede orayı, hastane olarak,
poliklinik olarak, dispanser olarak projelendirmek icap ediyor. Projede öyle görünmesi icap eder.
Devam ediyor kanun 24. madde 2. fıkra; Ana gayrı menkulün kütükte mesken olarak gösterilen
bağımsız bir bölümünde, mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde; Sinema, tiyatro, kahvehane,
gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane,
süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi
yerler ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir. Buradan şu sonuç çıkıyor,
eğer bir yer mesken olarak gösteriliyor ise bir binada mesken olarak gösteriliyor ise bu sayılan yerlere
dönüştürülebilir, açılabilir bu türden yerler. Dükkân yapılabilir bir mesken, sinema salonu yapılabilir bir
mesken, kahve açabilirsiniz vs. lokanta yapabilirsiniz, meskeni çevirebilirsiniz. Ama bunun için bütün kat
maliklerin oy birliği ile vereceği bir karara bağlıdır. Oy birliğiyle alınan bu karar, yöneticinin veya
bağımsız bölüm maliklerinden birinin talepleri üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfalarına şerh verilebilir. Düzenleme böyle ama istisnası var, Avukatlık Kanunu’nda
getirilen bir istisna var. Şey, şey pardon bu kanunun ek fıkrasında getirilen bir istisna var.
O istisna şöyle; 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nda; Avukatlık ve Hukuk büroları ile ilgili bir
düzenleme yapılıncaya kadar; meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu
süre maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci, Mali
Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları
tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır deniliyor. İşte bu hükümler gereğince kat maliklerinden
izin almaksızın bir kat maliki meskenini Avukatlık bürosu veya mali müşavirlik veyahut yeminli mali
müşavirlik bürosu olarak kullanabilir. Burada izne gerek bulunmamaktadır veya kiraya verebilir bu
şekilde. Nitekim görüyoruz mesela apartmanlarda avukat tabelaları filan. Bakıyorsunuz mesken, belli
mesken olduğu, aileler oturuyor ama bir tane Avukatlık tabelası görüyorsunuz Mali Müşavirlik tabelası
görüyorsunuz niye? Bu imkân dahilinde olduğu için.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
VII- Yasak işler: Madde 24 – Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak
gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi
müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür, dispanser, klinik,
poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Ana gayrimenkulün, kütükte mesken
olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans
salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme
yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri
kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı
Avukatlık Kanunu’nda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar
meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe
girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli
Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan
bürolar hakkında da uygulanır. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün
bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
Eğer bu hükümlere aykırı bir kullanım söz konusuysa böyle bir durumda kat maliklerinden biri
diğerlerinin iştirakine gerek olmaksızın, tek başına bu kanuna aykırı kullanıma son verilmesi için dava
açabilir. Ve 24. maddenin 1. fıkrasına aykırılık halinde- neydi o 1. fıkra? Yasak işler, yapılması mümkün
olmayan işler, kanuna aykırı bir kullanım söz konusudur böyle bir durumda. İşte kat maliklerinden biri
dava açtığı takdirde, hâkim açılan o iş yerinin kapatılmasına karar verir. Çünkü burada mutlak bir yasak
söz konusudur. E dispanser açılamaz diyor kanun çünkü projede dispanser olarak gösterilmemiş, böyle

Sayfa 33 / 63
ruhsatlandırmamış açılamaz. O zaman eğer açılmışsa onun kapatılmasına hâkim karar verir. Ama 2. fıkraya
aykırılık halinde yani, kat maliklerin oy birliğiyle karar vermesi gereken bir durum söz konusuysa ama bu
karar olmadan diyelim ki mesken bir iş yerine dönüştürülmüşse kanuna aykırı kullanım söz konusudur.
Burada mutlak yasak yoktur. Bu kanuna aykırı kullanıma son verilmesine hâkim karar verir. Birinde iş
yerinin kapatılması, öbüründe kanuna aykırı kullanıma son verilmesiyle ilgili bir karar verecektir.
Bir diğer borç ana taşınmazın bakım ve korunması borcudur. Bu da 19. madde de düzenlenmiştir.
Hükme göre; Kat malikleri ana gayrı menkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını
titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinden 5/4'ünün yazılı rızası
olmadıkça ana gayrı menkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesislerde değişik renklerde dış badana,
boya vs. vs. yaptıramaz diyor biraz önce bu hükümden de bahsetmiş idim. Devam ediyor kanun; ortak yer
ve tesislerdeki bozukluklar işte ana yapıya zarar verecek ise diyor bunları mahkeme kararıyla her bir kat
maliki bunlara müdahale edebilir, diğerlerinin rızası aranmaz şeklinde bir düzenleme yapılmış.
Dolayısıyla bu düzenleme karşısında bir kat maliki mesela balkonunu camla kapatamaz,
Pimapenle kapatamaz veya ortak koridoru kafasına göre bölmeye kalkamaz bu mümkün değildir.
Daha önce oturduğum apartmanda böyle bir şey başımıza da gelmişti. Her katta 3 daire vardı
merdivenden çıktığınız zaman sola dönünce solda ki koridorda 2 daire sağda ki koridorda tek daire. Ben
sağda ki koridorda oturuyordum. Altta ki komşu dedi ki ya ben şu, nasıl olsa bu koridoru ben
kullanıyorum. Benden başka kimse kullanmıyor. Ben bu koridoru merdivenden çıkar çıkmaz hemen dedi
şeyle kapatmayı düşünüyorum. Bir kapı yapacağım ve orayı da kendime ait olarak kullanacağım. Dedim ki
bu hukuka uygun olmaz, yapılmaz. İzin almak lazım, bir komşularla görüşmek lazım falan filan, kendisine
izah ettim. Birkaç gün sonra bir baktım ki; o işlerden de anlıyor, elinden de geliyor. Oraya da kapıyı
kondurmuş. Ne yaptın dedim. Valla hocam akıllı işi düşününceye kadar dedi, deli işini yapar geçer gider
dedi. Boş ver izni mizni filan dedi. Peki öyle olsun dedim. Sonra baktım söküyor. Ne oldu dedim. Valla
dedi komşular şikayetçi olmuşlar sökmek zorunda kaldım dedi. Yaptığı masraf yanına kâr kaldı. Demek ki
bu tür şeyleri yapmak mümkün değil.
Bir başka borç ana taşınmazın genel giderlerine katılma borcu. 20. maddeye göre; Kat
maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçivan ve bekçi
ve bekçi giderlerine bunlar için toplanacak avansalara eşit olarak katılmakla yükümlüdürler. Ana gayrı
menkulun sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin, bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleriyle,
yönetici aylığı gibi diğer giderleri ve ortak tesislerin işletme giderlerin ve giderler için toplanacak avansa
kendi arsa payı oranında herkes katılmakla yükümlüdür.
Hocanın bahsettiği kanunun tam metni;
*III- Ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma: Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-
2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci,
bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta
primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi
diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında;(1) Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma
hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum
ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu bentte yer alan "koruma"
ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiştir. (Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.)
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici
tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Sayfa 34 / 63
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş
hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden
birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep
olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu
hakları vardır. *
21. madde; Sigorta Giderlerine Katılma borcunu düzenlemektedir. Bu borçları bitireyim diye
düşünmüştüm ama birkaç başlık daha var üzerinde durmamız gereken. Yönetime kadar gelmeyi
düşünüyordum fakat vakit dolmuş, biraz da ilerlemiş gibi dilerseniz burada bugünlük bitirelim. Haftaya da
buradan sigorta giderlerinden devam ederiz. Soracağınız soru var mı diyeceğim ama arada zaten
soruyorsunuz gördüğüm kadarıyla.
Ö; Hocam 5 katlı eski bir apartmana sonradan asansör yapmak istiyorlar apartmanda
yaşayanlar yaşlandık merdiven çıkamıyoruz diye mücbir sebep gösterse belediye kabul eder mi birçok kat
maliki bu asansörü kabul etmiyor.
H; Evet, bir Saygından geldi 5 katlı eski bir apartmana sonradan asansör yapmak istiyorlar
apartmanda yaşayanlar yaşlandık merdiven çıkamıyoruz diye mücbir sebep gösterse belediye kabul eder
mi? Yok şöyle birincisi karar almaları lazım bunun için. 2. de bu imar planında değişiklik gerektiriyor.
Bunun için Belediyeye müracaat edecekler. Belediyeden o imar planının değişikliğini isteyecekler. Ya da
hiç belediyeye söylemeden dediğim gibi kaçak yaptıracaklar. Yani, çoğu da böyle yaptırıyor. Şikâyet
olmadığı müddetçe problem olmuyor. Ama tabi bu doğru bir yol değil. Hukuka uygun bir yol elbette ki
değil. O değişikliği yapmaları icap eder. İmar planı değişikliğini belediyeden izin almaları gerekir. Çünkü
projeye aykırı bir imalat yapmış oluyorsunuz.
Ö; Asansör boşluğu yoksa nasıl yapılacak?
H: Asansör boşluğu yoksa nasıl yapılacak diyor meltem. Zaten yapamazsınız, orada fiili
imkânsızlık vardır.
Ö; Hocam biz istemiyoruz aslında
H: Siz istemiyorsunuz. İstemiyorsanız muhalefet edebilirsiniz.
Ö: Hocam zemin katta oturan kat malikinin asansör giderlerine 12. Katta oturanla aynı oranda
katılması hakkaniyete ilkesine göre beni tatmin etmiyor ne düşünürsünüz?
H: Hocam zemin katta oturan kat malikinin asansör giderlerine 12. Katta oturanla aynı oran,
evet aynı oranda katılması lazımdır. Hakkaniyet ilkesine göre beni tatmin etmiyor. Bu hakkaniyeti bir
kenara bırakın. Kanun hakkaniyete atıf yapıyorsa o ilke uygulanır. Dürüstlük kuralına atıf yapıyorsa o ilke
uygulanır. Zemin katta oturan üst katta çıkmıyor mu? Çıkıyor misafirliğe gidiyor, geliyor. Diğerleri kadar
olmasa da o da kullanıyor. O zaman çatı aktığı zaman orada ki giderlere de zemin katta oturanın
katılmaması lazım. Ya da üst katta oturanlar şunu da diyebilir; ben zemin katta oturan kadar bahçeye
inmiyorum. Adamın bir ayağı bahçede girip, girip çıkıyor. Biz bahçeyi fazla kullanmıyoruz, biz de ona
katlanmak istemiyoruz diyebilir. Burada böyle bir durum söz konusu olmaz mutlaka herkes o masraflara
katlanmak zorundadır.
Ö: Bizim apartmanda olmuştu böyle bir itiraz ve yönetici de icra takibini başlattı.
H: Bizim apartmanda olmuştu böyle bir itiraz ve yönetici de icra takibini başlattı. Nasıl bir itiraz
meltem? Asansörle ilgili bir itiraz mı? Herhalde öyle anladım ben.
Ö: 1. katta asansör kullanmam dedi ve aidat ödemedi.

Sayfa 35 / 63
 H: 1. katta asansör kullanmam dedi. Çok oluyor bu. Kalkıyor bir aklı evvel, ben kullanmıyorum
diyor. Buyurun cenaze namazına. Uğraşıp duruyorsunuz, ödemek mecburiyetindedir. O giderlere katılmak
zorundadır. Aydınlatma giderlerine katılmak zorundadır. Ve ödenmediği zaman da işte 5% gecikme
tazminatı diyor kanun.
Başka var mı? Peki görüşmek üzere haftaya hepinize iyi hafta sonları, iyi tatiller diliyorum

02.04.2021 - 4. HAFTA
Geçen hafta hangi konu üzerinde durmuştuk, bunu hatırlatarak konuya girmek istiyorum. Kat
maliklerinin hakları ve borçları üzerinde durmaya başlamıştık (Kitap sf.153). Kat maliklerinin kendi
bağımsız bölümü ve eklentileri üzerinde hakları nedir, ana gayrimenkul üzerindeki hakları nelerden
ibarettir bunları anlatmıştım. Sonra yükümlülüklerini incelemeye geçmiştik. Kat maliklerinin borçları ve
yükümlülükleri başlığı altında bazı konuları açıklamaya başlamıştım. Öncelikle dürüstlük kuralına uygun
olarak kullanma yükümlülüğünden bahsetmiştim. Kat malikleri hem bağımsız bölümlerini hem de ana
gayrimenkulün ortak alanlarını, eklentilerini dürüstlük kuralına uygun olarak kullanacaklardı. Bu
yükümlülüğün Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18.maddesinin 2 fıkrasında öngörüldüğünü söylemiştim. Buna
aykırı davranma halinde bir aşkın kullanma olacağını ve TMK.’nun 730.maddesine göre de bir
sorumluluğun doğacağını ifade etmiştim. Tabi ki Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre böyle bir aşkın kullanım
halinde sorumluluk doğar ve belli bir müeyyide ile karşılaşılır. İkinci olarak bağımsız bölüm ve
eklentilerini tahsis amaçlarına uygun olarak kullanma yükümlülüğünden söz etmiş idim. Mesela mesken
olan bir yeri işyerine çeviremezler demiştim. Bu kapsamda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24.maddesi bazı
işleri yasak işler olarak saymıştır. Bazı ihtiyaçlar açısında ise Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile karar
vermesi halinde bu mümkündür demiştik. Ana taşınmazın bakımı ve korunması borcundan söz etmiştim.
Yine bu kapsamda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19.maddesine göre ‘Kat malikleri anagayrimenkulün
bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.’ şeklinde bu
bakım ve koruma borcu da hüküm altına alınmıştır demiştik. Dördüncü olarak ana taşınmasın genel
giderlerine katılma borcundan bahsetmiştim. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesine göre kat
maliklerinden her birinin eğer aksine bir anlaşma yoksa birtakım giderlere nasıl katılacaklarının
düzenlendiğini anlatmıştım. En son sigorta giderlerine katılma borcuna kadar gelmiştik ve orada da
kalmıştık. Şimdi buradan devam edeceğim Kitap Sf.167).
Kat Maliklerinin Sigorta Giderlerine Katılma Borcu (Sigorta Anlaşması) :
Kat maliklerinin borçlarından bir tanesi de sigorta giderlerine katılma borcudur. Bu durumda Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 21.maddesinin 1.fıkrasındaki ‘Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin
edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.’ şeklinde
düzenlenmiştir. Demek ki anagayrimankulün bu şekilde sigorta ettirilmesi mecburiyeti yok. Fakat kat
malikleri kurulu karar verirlerse böyle bir sigortayı yaptırabilirler. Nasıl karar verecekler? Aynı kanunun
30.maddesinin 1.fıkrasındaki ‘Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından
yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.’ şeklindeki düzenlemeye göre oyçokluğu ile
verecekleri bir kara ile ana taşınmazı sigorta ettirebilirler. Eğer böyle bir sigorta yapılmışsa kat malikleri
aynı kanunun 21.maddesinin 2.fıkrasındaki ‘Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine,
arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.’ şeklindeki düzenlemeye göre sigorta giderlerine arsa
payları oranında katılmakla yükümlülerdir. Yani eşit katılım söz konusu değildir, herkes arsa payı oranında
buna katılmakla yükümlüdür. Kanun 21.maddenin 3.fıkrasında ‘Anagayrimenkulün tümünün harap
olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları
oranında, paylaştırılır.’ şeklindeki ifade ile riskin gerçekleşmesi durumunda ödenecek olan sigorta
bedelinin nasıl paylaştırılacağını da düzenlemiş. Mesela anagayrimenkul olduğu gibi yıkıldıysa bu
durumda alınacak sigorta bedeli aksine sözleşme olmadıkça kat maliklerine arsa payları oranında
paylaştırılır. Zaten makul olan da budur. Madem giderlere herkes arsa payı oranında katılıyor, bu
paylaştırma arsa payları oranında olmalıdır. Fıkranın devamında geçen ‘Yalnız bir veya birkaç bağımsız
bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara

Sayfa 36 / 63
uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.’ şeklindeki düzenleme ile de bir iki yer
hasara uğradıysa hasara uğrayan yerlere de yine arsa payları oranında harcama yapılacaktır. Yine aynı
kanunun 21.maddesinin devamında ‘Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan
zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta
ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca
saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.’ denilmek sureti bir kimse kendi bağımsız bölümünü
sigorta ettirdiğinde -ki bunu diğerlerinin rızasına gerek olmaksızın yapabilir- anagayrimenkul de sigorta
ettirilmiş ise bu kişinin kendi bağımsız bölümü için sigortadan parayı aldıktan sonra anagayrimenkulün
sigortasından da yine kendi bağımsız bölümüne düşen payı alma hakkına sahip olduğu belirtilmektedir.
Çünkü bu kişi her ikisi için de ayrı ayrı prim ödemiştir. Kanunun 21.maddesinin son fıkrası ‘Sigorta
hakkındaki emredici hükümler saklıdır.’ demektedir. Burada önemli bir düzenleme DASK sigortası
olarak bildiğimiz uygulamadaki sigorta türünde karşımıza çıkar. DASK ‘ın açılımı ‘Doğal Afetler
Sigortaları Kurumu’dur. Bu zorunlu deprem sigortasıdır. Bu zorunlu deprem sigortasına dair Kanun
Hükmünde Kararname vardır. Bu kararnamenin 2.maddesine göre ‘… bağımsız bölümler zorunlu deprem
sigortasına tabidir.’ İfadesine yer verilmiştir. Yani mutlaka herkes kendi bağımsız bölümüne bu şekilde
deprem sigortası yaptırmak mecburiyetindedir. Tabi ki risk gerçekleştiği zaman bunun bedelini bağımsız
bölüm maliklerinden herkes kendisi alır.
Kat Maliklerinin Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme Borcu veya
Yükümlülüğü (Kitap sf. 162):
Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23.maddesinde ‘Müsaade Mecburiyeti’ başlığı altında
düzenlenmiştir. Bu maddenin 1.fıkrasına göre ‘Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu
bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin
yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için
diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla
oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.’
Bu durum ile özellikle apartmanlarda sıklıkla karşılaşılır. Bir dairede, bir bağımsız bölümde mesela
giderler tıkanmıştır ya da üst dairede bir yerlerde boru çatlamıştır, su sızdırmaya başlamıştır. Bunların
tamiri o dairede değil de belki bir üst dairededir. Üst dairede hiçbir problem yoktur ama alttaki daire
rutubetlenmiştir, su almaya başlamıştır. Böyle bir durumda üstteki dairede sahibi ya da kiracı ‘Hiçbir
problem yok kusura bakmayın.’ diyemez, dairesine girilmesine izin vermek zorundadır. Hatta tamirat onun
dairesinde yapılacaksa, diyelim ki oradan kazmaya delmeye başlayacaklarsa buna da katlanmaya
mecburdur.
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasında ‘Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde,
harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin
yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması
gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye
mecburdurlar.’ şeklinde bir düzenleme vardır. Biraz önceki fıkrada da malikler veya başka sıfatla
oturanlar diyordu. Demek ki mesela kiracı oturuyorsa kiracı da böyle bir izin verme yükümlülüğü
altındadır. Ariyet olarak verdiyse, sükna hakkı varsa, intifa hakkı varsa bunların hepsi buna izin vermek
zorundadırlar. Bazen ortak alanda sıkıntı olabilir. Mesela çatıda bir problem var, bazı apartmanlarda
görüyoruz apartmanın çatısına çıkabilmek için en üst kattaki dairenin içinden geçmek gerekiyor. Veyahut
teras katta problem var ve terasa çıkmak için üst kattaki daireden geçmek gerekebiliyor. İşte böyle
durumlarda da kanun böyle bir müsaade mecburiyetini öngörmüştür.
Aynı kanun maddesinin 3.fıkrasında ‘Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat
maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen
bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.’ şeklindeki düzenlemeyi inceleyelim. Benim
dairemden geçerek kendi bağımsız bölümünü tamir etmek zorunda kaldı ve bunu yaparken bana bir zarar
verdiyse bu zararı tazmin etmek zorundadır. Ama buradan şöyle bir netice çıkarmayın. Benim su borum
çatlamış, aşağıya su akmış, bende bir problem görünmüyor ama aşağıdaki daire zarar görüyor. Böyle bir
durumda problem benim bağımsız bölümümde olduğu için bu zarara ben katlanmak mecburiyetinde

Sayfa 37 / 63
kalırım. Eğer tabi bu çatlak vs. sadece benim borularımdan kaynaklanmıyorsa, benim bağımsız
bölümümdeki bana ait olan borulardan kaynaklanmıyor da ortak kullanılan paylı mülkiyete konu olan
yerlerden kaynaklanıyor ise (mesela ana giderler gibi) o zaman bu masrafa bütün kat malikleri birlikte
katılmak, katlanmak zorunda kalırlar. Şöyle bir örnek vereyim. Bazen sıklıkla karşılaşılan durumlardan bir
tanesidir. Banyonun fayansları arasındaki derzler eskir, yıpranır, dökülür. Derzlerin arası açılır, sonra da
sizin banyonuzdan aşağıya su akmaya başlar. Onda artık ‘Bende problem yok.’ diyemezsiniz. Onu siz
kendi cebinizden tamir ettirmek zorundasınız. Bu tamiri gerçekleştirmek zorundasınız. Bu durum dairenize
girilmesine müsaade mecburiyetinizin de ötesindedir. Bu tamirat artık size ait bir yükümlülük olarak ortaya
çıkar. Örneği biraz değiştirelim, affedersiniz tuvaletlerin bir dirseği vardır. Bu dirsek bazen alttaki tuvaletin
tavanında görünür vaziyettedir. Orası tıkandığı takdirde sizin alt komşuya rica edip onun bağımsız
bölümüne girerek dirseği söküp tıkanıklığı gidermeniz gerekir. Alt komşu bu durumda ‘Beni
ilgilendirmez.’ deme hakkına sahip değildir, bağımsız bölümüne girilip müdahale edilmesine katlanmak
zorundadır. Diyelim ki tesisatçı geldi dirseği sökerken oradaki pis tuvalet surları duvarlara sıçradı, bulaştı.
Oranın temizlenmesi ve yenide boya badana yapılması gerekti. Böyle bir durumda o duvarın temizliğini,
boya badanasını siz yaptırmak zorundasınız. Yani bu yüzden uğranılan zararı gidermek zorundasınız.
Alttaki komşu bağımsız bölümüne girilmesine izin vermek zorunda, siz de meydana gelen zararı
karşılamak zorundasınız.
Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti (Kitap sf.165):
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25.maddesinde çok çok önemli bir müeyyide getiriyor. ‘Kat
mülkiyetinin devri mecburiyeti’ başlıklı bu düzenlemede ‘Kat maliklerinden biri bu kanuna göre
kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını,
onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü
üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.’ şeklinde bu müeyyide
hüküm altına alınmıştır. Demek ki kat maliklerinden biri yani bağımsız bölüm maliklerinden biri
yükümlülüklerini yerine getirmemek sureti ile artık diğer kat maliklerinin haklarını ihlal ederek aradaki
ilişkiyi çekilmez bir hale getirirse diğer kat malikleri o dairenin mülkiyetinin kendilerine devredilmesini
hâkimden isteyebilirler. Yani adamın taşınmazını, dairesini bedeli mukabilinde elinden alabilirler. Bu
hüküm son derece önemli ve ağır bir müeyyidedir. Uygulamada çok bilinmediği için çok işletilmiyor ama
bu şekilde ilişkileri çekilmez hale getiren kat malikleri için rahatlıkla işletilebilecek bir müeyyidedir.
Örnekleri vardır, yapanı vardır ama çok bilinmediği için bu yola başvurulmuyor.
Kanun aynı maddede devamla ‘Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin
hükme (yani mahkemenin karar tarihine) en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu
mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi
kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine
bağlıdır.’ denilmek sureti ile davanın açılabilmesi için kat maliklerinin kararının gerekli olduğu ifade
edilmektedir. Bir kat maliki kendi başına böyle bir davayı açamaz. Burada kanun nitelikli çoğunluk
aramıştır. Dava açılması hakkındaki kararın verilmesini diğer kat maliklerinin hem sayı olarak
çoğunluğuna hem de arsa payı olarak çoğunluğuna bağlanmıştır. Böyle bir karar verilip dava açıldıktan
sonra hâkim karar vereceği tarihe en yakın bir tarihte bilirkişi marifeti ile değer tespiti yapacak ve bilirkişi
raporuna göre belirlenen bedelin yatırılmasını isteyecektir. O bedel üzerinden mülkiyeti diğer kat
maliklerine herkesin arsa payı oranında devredecektir. Yani o apartmanda diyelim ki 40 tane daire varsa ve
bir tanesi bu şekilde mahkeme kararı ile devredilecekse, o devredilecek olan daire üzerinde 39 kişinin paylı
mülkiyeti olacaktır. Dolayısıyla da herkes arsa payı oranında o daire üzerinde malik olacaktır.
Diyelim ki kat malikleri kurulu toplandı ve ‘Evet biz bu dairenin devrini isteyelim.’ diyerek
davayı açmaya karar verdiler. Fakat bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı ’Komşu ile kötü
olmayalım.’ dedi ve davayı açmak istemedi. Bu durumda davayı diğer malikler açabilir. Çünkü artık
davayı açmaya dair bir karar var. Bu karardan sonra davayı isterlerse topluca açmaya isterse de bir malik
tek başına açmaya muktedirdir. Aynı kanun maddesinin devamında ‘Bu karara rağmen kat maliklerinden
bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce
devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve

Sayfa 38 / 63
makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi
içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız
bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve
devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.’ şeklinde bir düzenleme
mevcuttur. Burada dikkat edilmesi gereken şey şudur. Diyetlim ki 40 dairelik bir apartman var (her birinin
bir tane dairesi olduğunu farz edelim.). Kat malikleri kurulu toplandı 21 tanesi ‘Tamam.’ dedi ve dava
açmaya karar verildi. Sonradan bunlardan 11 tanesi ‘Biz dava açmaktan vazgeçtik.’ deseler de bu durum
kararı değiştirmez. Ancak ilk kararı ortadan kaldırmaya, iptal etmeye yönelik yeni bir karar alınması
gerekir. 11 kişinin ‘Biz vazgeçtik, komşumuz ile kötü olmak istemiyoruz.’ demesi dava açılması kararının
iptali için yetmez. Ama mesela 11 kişi vazgeçti ve kalan 10 kişi dava açtı. İşte hâkim davacı 10 kişiye
mülkiyetin devrine karar verecektir. Tabi ki bedeli 10 kişi ödeyecek. Davayı 1 kişi açarsa bedeli 1 kişi öder,
o dairenin mülkiyetinin 1 kişiye ödenmesine hâkim karar verir. Ama bunun için dava açılmasına dair
kararın kat malikleri kurulu kararı ile önceden alınmış olması şarttır.
Yukarıda ifade ettiğim şekilde bir davanın açılabilmesi için bir çekilmezliğin olması lazım. Bu
çekilmezlik kanun maddesinin ilk fıkrasında net olmadığı için bunu takdir yetkisini kullanarak hâkim
takdir edecektir. Fakat kanun 3 halde çekilmezliği artık gerçekleşmiş kabul ederek bu 3 halde hâkime artık
takdir yetkisi vermiyor. Bu 3 hal 25.maddenin devamında şöyle düzenlenmiştir:
‘Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki
takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
Apartmanlarda çok karşılaşılır, bazıları düzenli olarak ortak giderleri öder, bazıları
geciktirir. Bu ortak giderlerden kendine düşen payı (asansör gideri, aydınlatma gider…vb.) veya
bazen bazı işlerin yaptırılması için kat malikleri kurulu kararı ile her kat malikinden alınan
avanstan kendisine düşen payı ödemekten temerrüde düşen ve hakkın alınması için iki takvim yılı
içinde toplam üç defa icraya müracaat edilmesine yahut dava takibi yapılmasına sebep olan kişi
hakkında bu hüküm getirilmiştir. Yani kanun koyucuya göre bir kat maliki sürekli diğer kat
maliklerini uğraştırıyorsa, ortak giderlerinden payına düşeni ödemeyerek yöneticinin icraya
müracaat etmek veya dava açmak zorunda kalmasına sebep oluyorsa artık bir çekilmezlik hali
meydana geliyor. Bu durum iki yıl içerisinde üç defa olduysa da bu çekilmezlik hali artık hâkim
takdirine bırakılmayacak şekilde gerçekleşmiş demek oluyor. Öte yandan bir takvim yılı
içerisinde bu durum iç defa olduysa ikinci takvim yılının dolmasını beklemeye elbette gerek
yoktur.
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde
gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek
suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
Hâkim kararına rağmen bir kat malikinin devamlı olarak diğer kat maliklerinin haklarını
ihlal etmeye bir yıl boyunca ısrarla devam etmesi halidir.
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak
kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.’
Bu durumda dikkat ederseniz bahsedilen fiillerin sürekli olması veya birden fazla kere
tekrar etmesi şartları aranmıyor. Bu kanun hükmünden bir defa olmasının yeterli olduğu
anlaşılıyor. Yeri gelmişken söyleyeyim bizim Medeni Kanunumuz, Borçlar Kanunumuz, diğer
kanunlar ahlak ve adap kavramına sık sık atıf yapılır. Buradaki ahlak toplumun genel ahlakı olup
belli bir zamanda belli bir dönemde yaşayan insanların çoğunluğunun yani o toplumun ahlakını
ifade etmektedir. Hâkimin ahlakını, tarafların ahlakını, aşırı tutucu insanların ahlakını, aşırı
özgürlükçü olan insanların ahlakını veya marjinal ahlakı ifade etmemektedir. Kimse içerisinde yer
aldığı toplumun ahlaki değerlerine, kurallarına beni ilgilendirmez diyerek kayıtsız kalamaz. Bu

Sayfa 39 / 63
 sebeple kişiler de içinde bulunduğu toplumun ahlaki değer yargılarına ve kurallarına uymak
mecburiyetindedir.
Yukarıda yazılı üç şart gerçekleştiği zaman çekilmezlik artık varsayılır ve bağımsız bölümün devri
istenebilir.
Kanun 25.maddenin dördüncü ve son fıkrasında ise ‘Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda
kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde
dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan
kalkmışsa düşer.’ Şeklinde bir düzenleme getirmiştir. Demek ki kanun bu dava hakkını bir süreye
bağlamış. Kat malikleri kurulu dava açma ile ilgili bir karar aldıysa, bu kararın alındığı toplantıda yer
almayan herhangi bir kat maliki bu kararın alındığını öğrendiği tarihten itibaren altı ay içerisinde; bu
kararın alındığı toplantıya katılan kat malikleri ise zaten kararın alındığını o toplantıda öğrendikleri için o
toplantıda karar alındıktan sonra altı ay içerisinde dava açmaları gerekmektedir. Ayrıca bu fıkraya göre
diyelim ki dava açma hakkınız doğdu, üzerinden de beş yıl geçti ve bu dava hakkını bu zaman zarfında
kullanmadıysanız artık dava açamazsınız. Kanun koyucu burada beş yıllık bir üst sınır koymuş. Son olarak
da dava sebebi ortadan kalkmışsa dava hakkı düşecektir. Mesela kiracı bir daireyi randevu evi olarak
kullanıyor idi, kat maliki kiracıyı evinden çıkardıysa burada artık dava sebebi ortadan kalkmış oluyor. Ama
kiracının bağımsız bölümü randevu evi olarak kullandığını kat maliki biliyor ve bu duruma son vermek
için herhangi bir hukuki yola başvurmayıp göz yumuyorsa o zaman ona karşı dava açılabilecektir.

Anagayrimenkulün Yönetimi (Kat Malikleri Kurulu) (Kitap sf. 168)

1- Kat Malikleri Kurulu:
Bu konu kanunda çok detaylı olarak anlatılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27.maddesinden
itibaren bu mesele düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu ‘Kat malikleri kurulu’ adında bir kurul
öngörmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27.maddesinde ‘Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca
yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından
kararlaştırılır.’ şeklindeki düzenleme ile anagayrimenkulü yönetecek olan kat malikleri kurulunun
emredici hükümler saklı kalmak şartıyla nasıl bir yönetim tarzı sergileyeceğine kendisinin karar vereceği
hüküm altına alınmıştır.
Kat malikleri kurulu tüzel kişiliği olmayan bir kuruldur. Bu kurul şirketlerin genel kurulundan,
kooperatif genel kurulundan farklıdır. Bu kurula sadece kat malikleri katılabilir veya onların
yetkilendirdikleri kişiler katılabilir. Demek ki kiracıların kurula katılma yetkileri yoktur. Bazen bilmeyen
yöneticiler bu kurula kiracıları da davet ediyor ama kiracı bu kurula katılamaz. Kiracı ancak ne zaman
katılabilir? Malik kiracıya temsil yetkisi vermiş ise, kiracı sıfatı ile değil kat malikinin temsilcisi sıfatı ile
kurula katılabilir.
Kurul kanunda öngörülen oy oranı ile kararlarını verir. Bu oy oranlarından bahsedeceğim. Ayrıca
biraz evvel de ifade ettiğim gibi kan una aykırı olmamak kaydı ile yönetimin şekline şemaline kurul karar
verir.
Kat malikleri bir problem ile karşılaştıkları zaman bunun çözümü için mutlaka öncelikle bu kurula
başvurmak zorunda değildir. Özellikle tek başlarına dava açma haklarının olduğu hallerde doğrudan
doğruya mahkemeye de müracaat edebilirler. Fakat bazı hallerde kurul kararı gerekir. Mesela Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 25.maddesinde olduğu gibi yükümlülüklerini yerine getirmeyen malikin
taşınmazının mahkeme kararı ile devri örneğinde olduğu gibi bazen bir kurul kararı gerekebilir.
2- Yönetim Planı:

Sayfa 40 / 63
 Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28.maddesinde ‘Yönetim Planı’ düzenlenmektedir. Aynı kanunun
1.fıkrasında ‘Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin
alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan
bir sözleşme hükmündedir.’ şeklinde düzenleme getirilmiştir. Bu yönetim planı bütün kat maliklerini
bağladığı için kat malikleri kurulu ya da onların seçeceği yönetici, bu yönetim planına göre ana taşınmazı
yönetmek mecburiyetindedir.
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasında ‘Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde,
anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara
bağlanır.’ şeklinde bir düzenleme getirilmiştir. Yani çoğu zaman yönetim planlarında boşluklar olur.
Çünkü yönetim planı hazırlamak için çok etraflıca düşünülmez, bir başka apartmanın yönetim planını alıp
kopya ederler. Alınan bu plan o apartmana uymayabilir veya zaman içerisinde öngörülemeyen problemler
çıkabilir. İşte öyle durumlarda problem veya anlaşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre veya Genel
Hükümlere (özellikle Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine) göre çözülecektir.
Aynı kanun maddesinin 3.fıkrasında ise ‘Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat
maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma
hakları saklıdır.’ şeklinde bir düzenleme getirilmiştir. Demek ki bu plan değiştirilebilir ancak bütün kat
maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Gördüğünüz üzere kanun burada arsa payı itibari ile bir nitelikli
çoğunluk dememiş, sadece sayısal çoğunluğu yeterli görmüş.
Aynı kanun maddesinin 4.fıkrasında ise ‘Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat
malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.’ şeklinde bir düzenleme
getirilmiştir. O andaki kat maliklerini bağladığı gibi onların külli haleflerini (Mesela miras yolu ile bir
bağımsız bölüm mirasçılara intikal etmişse onlar külli haleftir.) ve cüzi haleflerini (Mesela bir kimse
dairesini üçüncü bir kişiye satmışsa satın alan kişi cüzi haleftir, satın alan kişi ben bu yönetim planını
bilmiyordum diyemez.) de bağlar.
Aynı kanun maddesinin sonuncu ve 5.fıkrasında ise ‘Yönetim planının ve onda sonradan yapılan
değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler
yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.’ şeklinde bir
düzenleme getirilmiştir. Demek ki ‘Bu ana gayrimenkul falanca tarihli yönetim planına göre
yönetilmektedir.’ şeklinde beyanlar hanesinde siz o yönetim planını gösteriyorsunuz. Bir önceki fıkrada
geçen cüzi haleflerden bir bağımsız bölümü satın alan kişi tapuda bunu inceleyip alacağına göre, tapu
kütüğünü ve oradaki kaydı bilmemek mazeret olmadığına göre, bunun bilindiği varsayıldığına göre, bu
yönetim planı da kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında tapuda saklandığına göre bu yönetim planını
satın almadan ona bakma onu öğrenme imkanı var demektir. Öyleyse satın alan kişinin ‘Ben bu planı
bilmiyordum, görmedim, bu beni bağlamaz.’ deme gibi bir imkânı yoktur. Bu satın alan kişiden sonra aynı
bağımsız bölüm on defa el değiştirse de diğer cüzi haleflerin hepsi bu yönetim planına uygun davranmak
zorundadır.
Böyle kat mülkiyetine konu olan yerlerde bir yönetim planı yapmak zorunludur. Bu planı kat
malikleri yapar ve değiştirilemez. Çoğunluk sağlanamadığı için karar alınamamışsa her kat maliki dava
açabilir. Açılan davada hâkim 33.maddeye göre kararını verir ve bu karar da hem kat maliklerini bağlar
hem de onların külli ve cüzi haleflerini bağlar.
3- Kat Malikleri Kurulunun toplantısı ve kararları:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29.maddesinin 1.fıkrasının ilk cümlesine göre ‘Kat malikleri kurulu,
yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman
gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.’ Demek yönetim planın bir zaman varsa
‘Ağustos ayında toplanacaktır.’ denilmişse o ayda ama zaman belirlenmemişse Ocak ayı içerisinde kurul
toplanır.
Aynı kanunun 29.maddesinin 1.fıkrasının 2. cümlesine göre ‘Toplu yapılarda ise kurullar, en geç
iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman

Sayfa 41 / 63
gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.’ Kanun koyucu toplu yapılarda bu süreyi 2
yıla çıkarmıştır.
Aynı kanunun 29.maddesinin 2.fıkrasına göre ‘Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin
veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en
az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı
sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.’ Burada olağanüstü toplantı
düzenleniyor. Önemli bir sebep çıkmışsa demek ki olağan toplantı tarihini veya takvim yılının başını
beklemeden olağanüstü toplantı yapılabilir. Kanun hükmüne göre yönetici veya denetçi veya kat
maliklerinden üçte biri tek başına olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir. Ancak tek bir kat maliki tek başına
bu olağanüstü toplantı çağrısını yapamaz. Bu çağrı üzerine toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün
önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı belgesi ile yahut bir taahhütlü mektupla (mektup
genelde kat malikinin taşınmazını kiraya verdiği durumlarda olur) bildirim yapılır.
Aynı kanunun 29.maddesinin 3.fıkrasına göre ‘İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter
sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk
toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.’
Aynı kanunun 30.maddesi ‘Yeter sayı’yı düzenlemektedir. Bu maddenin 1.fıkrasına göre ‘Kat
malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy
çokluğuyla karar verir.’ Demek ki arsa payı bakımından yarıdan fazlasını toplayamıyorsanız toplantı
yapılamaz. Ama mesela bazı kat malikleri toplantıya bilerek katılmıyorlar. Bu durumda toplantının
yapılmasını engelleyebilecekler mi? Bu noktada demin bahsettiğim 29.maddenin son fıkrasında geçen ‘İlk
çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve
hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.’ şeklindeki düzenleme ile; aynı kanunun 30.maddesinin
2.fıkrasındaki ‘Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci
toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt
çoğunluğudur.’ şeklindeki düzenleme göz önüne alındığında bu şekilde toplantıların yapılmasını
engelleme imkanı yoktur. Katılmayan olursa katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilecektir.
Aynı kanunun 30.maddesinin 3.fıkrasında ‘Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan
hükümler saklıdır.’ denilmek sureti ile de az önce belirttiğim beşte dört gibi veya oy birliği gibi bazı
hallerde yeter sayıların aranmadığı belirtilmektedir.
4- Oya Katılma:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31.maddesi bu durumu düzenlemektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31.maddesinin 1.fıkrasının ilk cümlesine göre ‘Her kat maliki, arsa
payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.’ Mesela birinin dairesi dubleks, birininki zemin
kat; dubleks dairenin arsa payı zemin kattakinin iki katı olabilir. Öyle bile olsa her bağımsız bölüm
malikinin bir tek oy hakkı vardır denilmektedir. Ama bağımsız bölüm olarak sayıca ne kadar bağımsız
bölümün varsa o kadar oy hakkın vardır. Mesela 20 tane bağımsız bölümün varsa 20 oy hakkın vardır.
Aynı maddenin 1.fıkrasının devamı cümlesine göre ‘Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız
bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun
malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte
birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.’ O halde bir binada 100 tane
bağımsız bölüm olduğunu farz edelim. Bu 100 bağımsız bölümden 50 tanesinin bir kişiye ait olduğunu farz
edelim. O zaman o kişinin 50 oyu vardır diyemeyiz. Çünkü kanun hükmüne göre en fazla 100/3 kadar oyu
olabilir. Çıkan sonuç da 33,3 olur ve kesirler göz önüne alınmaz dendiği için de o kişinin en fazla 33 oyu
var kabul edilir. Bu isabetli bir düzenlemedir. Çünkü arsa sahipleri arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi
ile veriyorlar arsalarını ve çok fazla bağımsız bölüm sahibi olabiliyorlar. Böylece bu tür toplantılarda
çoğunluğu ellerine geçirip tek başlarına karar alma durumları doğabilirdi. İşte kanun koyucu buna engel
olmak için böyle bir düzenleme getirmiştir.

Sayfa 42 / 63
 Aynı maddenin 2.fıkrasında ise ‘Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise
onu kanuni mümessili temsil eder.’ şeklindeki düzenleme ile bir bağımsız bölüm üzerinde paylı bir
mülkiyetin söz konusu olması hali gündeme gelmektedir. Böyle bir durumda bir dairenin 2-3 tane maliki
varsa hepsi birden kurula katılamayacaktır, onlar yerine içlerinden vekalet verecekleri bir tanesi temsil
edecektir.
Aynı maddenin 3.fıkrasına göre ‘Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat
maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.’ Mesela bir kat malikinin yükümlülüklerini
yerine getirmediği için dairesinin satın alınması gündeme geldiyse o malik görüşmelere katılabilir ama oy
kullanamaz.
Aynı maddenin 4. Fıkrasına göre ‘Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.
Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha
az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.’ Demek ki
vekil sıfatı ile oy kullanacak olan kişiler birden fazla kişinin vekaletini alabilir. A şahsı hem kat
maliklerinden B’nin hem de kat maliklerinden C’nin vekili olabilir. Ama topladığı vekalet toplam oy
sayısının yüzde beşinden fazla olamaz. Fakat 40 ve daha altı olursa en fazla iki kişiye vekalet verileceğine
dair de bir sınırlama getirilmiştir.
5- Kat Malikleri Kurulunun kararları:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32.maddesi ‘Kararlar’ başlığı altında bu konuyu düzenlemiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32.maddesinin 1. Fıkrasına göre ‘Anagayrimenkul kat malikleri
kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre
yönetilir.’
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasına göre ‘Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici
ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.’
Aynı kanun maddesinin 3.fıkrasına göre ‘Anagayrimenkulün kullanılmasından veya
yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya
denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara
bağlanır.’
Aynı kanun maddesinin 4.fıkrasına göre ‘Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla
giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda
bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek
imza koyarlar.’ Dikkat ederseniz burada kat malikleri kurulu kararlarının toplantıda bulunan bütün kat
maliklerince imzalanacağı düzenleniyor. Uygulamada toplantıları yönetmek üzere bir divan seçiliyor. Bu
divandaki divan başkanı, başkan yardımcısı, kâtip, üye gibi kimseler kararları yazdıktan sonra sadece
kendileri imzalıyorlar, bu doğru bir yöntem değildir. Mesela dernekler de bu yapılır, ama o hukuka
uygundur. Kararları derneklerde bütün üyelere imzalatmazsınız. Sadece divanın imzalaması yeterlidir. Ha
keza kooperatiflerde de öyledir ve hukuka uygundur. Ancak kanun burada bütün kat maliklerince imzalanır
diyor.
Aynı kanun maddesinin 5.fıkrasına göre ‘Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar
defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.’ Burada
istikrarın sağlanması amaçlanmaktadır.
6- Hâkimin Müdahalesi:
Sık sık atıf yaptığımız Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesindeki hâkimin müdahalesi
konusuna geldik.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesinin 1. Fıkrasına göre ‘Kat malikleri kurulunca verilen
kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan

Sayfa 43 / 63
her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı
öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; …’
Demek ki bir kimse toplantıya katılmışsa iptal davası açabilmesi için orada verilen karar aleyhine
oy kullanması ve bunu da belirtmesi lazımdır. Yani lehe mi yoksa aleyhe mi oy kullandığını ileride ispat
problemi olmaması açısından karar defterine bir şerh düşmesinde fayda vardır. Ya da aleyhe oy
kullandığının karara yazılmasını isteyebilecektir. Yazmazlarsa kendisi imzalarken ‘…..numaralı karara
katılmıyorum.’ gibi ya da daha ayrıntılı şekilde yazarak bir muhalefet şerhi düşer ve imzasını atar. Ancak
dava açabilmesi için sadece karara katılmadığını belirtmesi yeterli olup detay yazmasına gerek yoktur. Bu
durumda hem karara olumlu oy kullanacaksın hem de dava açacaksın gibi bir durum mümkün değildir.
Ayrıca kanun dava hakkını aykırı oy kullanana tanıdığı için çekimser kalan kişinin de dava hakkı olamaz.
Aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde davasını açabilir. Mesela karar
toplantı yapılıp Ocak ayının 5’inde alınmışsa Şubat ayının 5’ine kadar dava açılabilecektir. Toplantıya
katılmayan her kat maliki de kararı öğrendiği andan itibaren 1 ay içinde dava açabilir. Ama kanun burada
bir üst sınır koymuş ve her halde karar tarihinden itibaren başlayarak altı ay içinde ana taşınmazın
bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açılabileceğini düzenlemiştir. Yani yetkili mahkeme
anagayrimenkulün bulunduğu yer, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Aynı kanun maddesinin 1.fıkrasının devamında ‘… kat malikleri kurulu kararlarının yok veya
mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.’ şeklindeki düzenleme ile karar
yok hükmünde ise mesela çoğunluk sağlanamamışsa veya kanunun emredici bir düzenlemesine açık
aykırılık varsa karar artık yok hükmündedir. Böyle bir durumda süre şartı aranmıyor. Kanun burada
‘mutlak butlan’ diyor ama o ‘mutlak’ kelimesi gereksiz yere kullanılmış bir kelimedir, burada ‘butlan’
denmesi yeterlidir.
Aynı kanun maddesinin 1.fıkrasının devamında ‘… Kat maliklerinden birinin yahut onun
katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan
kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri,
anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.’
Burada bir kat malikinin bir başka kat maliki aleyhine dava açabilmesi düzenlenmiştir. Yani bir kat maliki
bir başka kat malikinin veya onun dairesinde bulunan kişinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeni
ile zarar görmüşse onun aleyhine bulunduğu yerin sulh mahkemesinde dava açabilecektir. O halde bir kat
maliki kiracının davranışlarından dolayı zarar görmüşse, kiracı da bu durumu düzeltmiyorsa diğer kat
malikine karşı dava açabilecektir. Kiracıya karşı dava açamaz mı? Kiracıya karşı da belki haksız fiil
hükümlerine göre dava açabilir, ya da belki başka hükümlere göre dava açması mümkün olabilir. Ama
kiracı ile arasında akdi bir sözleşme ilişkisi olmadığı için bu hükme gidemez. TMK.’nun 730.maddesine
göre yine bir kat maliki ancak diğer kat malikine dava açabilecektir.
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasına göre ‘Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve
yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal
kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim
veya tebliğ eder.’ Yani hâkim tarafları dinleyecek ve her ne kadar bu hükümde bu kanuna ve yönetim
planına göre demişse de öncelikle yönetim planına bakacaktır. Çünkü taraflar kanunun düzenleyici
hükümlerine aykırı bir yönetim planı düzenleyebilirler, bu mümkündür. Dolayısıyla hâkim yönetim
planında bir hüküm yoksa o zaman kanuna bakacaktır. Orada da hüküm yoksa genel hükümlere, dürüstlük
kurallarına, görev ve hakkaniyet kaidelerine göre karar verecektir. Bu kararını da uzatmadan hemen
vermek ve tefhim veya tebliğ etmek durumundadır.
Aynı kanun maddesinin 3.fıkrasına göre ‘Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine
getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para
cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.’ Yani 25.maddeye göre bağımsız bölümün devrini talep etme
hakkı saklı olmak kaydı ile böyle bir idari para cezası da vardır. Bu para cezaları her yıl güncellenir.
İhtiyaç olduğu takdirde güncel haline bakılır.

Sayfa 44 / 63
 Öğrenci: Hocam bir daha tekrarlar mısınız? Kat malikinin onay, çekimser, red oyu vermesi
halinde sulh mahkemesine karşı tavrı nasıl oluyor?
Hoca: Özetle bir kat malikinin kararın iptali için kat malikleri kurulu kararının iptali için dava
açabilmesi hangi şarta bağlıdır? Toplantıya katılmışsa o kararın aleyhine oy kullanmış olması şartına
bağlıdır. Yani ‘Ben bu karara katılmıyorum.’ şeklinde red oyu kullanmalıdır. Kararın lehine oy kullanmışsa
veya çekimser oy kullanmışsa yine dava açamaz. Toplantıya katılmamışsa zaten lehe veya aleyhe oy
kullanması söz konusu değildir, o zaman öğrenmeden itibaren 1 ay ve her halde 6 ay içerisinde davasını
açabilir.
Yönetici veya Yönetim Kurulu (Kitap sf. 172)
1- Atanması:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesinde bu konu düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesinin 1.fıkrasına göre ‘Kat malikleri, anagayrimenkulün
yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula
verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.’ Genellikle kendi aralarından
birini seçerler ama dışarıdan da olabilir. Mesela bir kiracıyı da yönetici seçebilirler. Yahut hiç o binada
oturmayan birini de yönetici seçebilirler. Nitekim son yıllarda bazı şirketler ortaya çıkmaya başladı. Bunlar
profesyonel yönetim şirketleridir. Bir kısım siteleri bunlar yönetiyorlar. Kat malikleri kurulu toplanarak
yönetim yetkisini bunlara verebiliyorlar.
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasına göre ‘Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız
bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.’ Sekizin altında ise yönetici atamak gerekmiyor ama
atanabilir. Öte yandan sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm olmasına rağmen yönetici atanmadığı zaman
bunun müeyyidesi kanunda yazmıyor. Böyle bir müeyyide öngörülmemiş. Ama elbette ki kat malikleri
üçte bir oy oranı ile bir toplantı çağrısında bulunabilir ve yönetici atanmasını isteyebilirler. Ama diyelim
toplantıya çağırmak için üçte bir oy oranı sağlanamadı ve karar da alınamadı ise yönetici atanması
konusunda hakimin müdahalesi istenebilir. Fakat hiç kimse sesini çıkarmadı ve yönetici atanmadı ise
müeyyidesi olan bir hüküm olmadığından artık yapacak bir şey yoktur.
Aynı kanun maddesinin 3.fıkrasına göre ‘Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin
mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.’ Bazı yerler var 50 tane 100 tane 500 tane
bağımsız bölüm var ve bir kişinin milkiyetin. Yahut adam 40 dairelik bir yer yaptırmış, bütün daireler
kendisinin ve satmıyor. İşte yönetici bu durumlarda kanunen o kişidir. Bu bir emredici hüküm değil, dilerse
baika bir yönetici atayabilir. O kendisinin bileceği bir iştir.
Aynı kanun maddesinin 4.fıkrasına göre ‘Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı
bakımından çoğunluğu tarafından atanır.’ Bir yönetici atayabilmek veya değiştirebilmek için hem sayı
olarak çoğunluğa sahip olmak hem de arsa payı bakımından çoğunluğa ulaşmış olmak şeklindeki
düzenleme ile kanun koyucu burada da nitelikli bir çoğunluk aramıştır.
Aynı kanun maddesinin 5.fıkrasına göre ‘Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık
toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.’ Burada yönetici için bir sınır konulmamış.
Yani bir yönetici yeniden atanmak sureti ile kırk yıl da daha fazla da görev yapabilir.
Aynı kanun maddesinin 6.fıkrasına göre ‘Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde
anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin
yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.’ Demek ki kat malikleri toplanamadılar, atama
mümkün olmadı, seçim yapılamadı ise bir kişi dava açarak hâkimden yönetici atanmasını isteyebilir. Ama
hiç kimse dava açmazsa apartman yöneticisiz kalır ve müeyyidesiz bir hüküm olduğu için öyle devam
eder.

Sayfa 45 / 63
 Aynı kanun maddesinin 7.fıkrasına göre ‘Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma
üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu
atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.’ Yöneticiyi hâkim atadığı zaman ‘Yöneticiyi
değiştirelim.’ deme şansınız yoktur. Hâkimin yapacağı atamayı beğenmeme ihtimaline binaen oturup kat
malikleri kendileri onaylayacakları bir yöneticiyi atayacaklar ve bu işi hâkime bırakmayacaklar.
Aynı kanun maddesinin 8.fıkrasına göre ‘Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede,
teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması
halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.’ Yönetici yönetim görevini
gereği gibi yerine getirmez ve bir zarar verirse bu zararın bir yerden karşılanması lazım. Mesela apartmanı
hukuka aykırı olarak borçlandırmış olabilir, yahut apartmanın paralarını kendi ihtiyaçları için harcayarak
zimmetine geçirmiş olabilir. İşte buna benzer durumlar için yöneticinin bir teminat göstermesi
gerekmektedir. Bu teminat şahsi teminat olabilir kefalet gibi, ayni teminat olabilir ipotek gibi. Ama diyelim
ki kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini istediler o da göstermedi. Bu durumda toplanıp
yöneticiyi görevden almak dışında yapabilecekleri başka bir şey yoktur.
Aynı kanun maddesinin 9.fıkrasına göre ‘Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin
anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu
yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı
mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.’ şeklinde bir
müeyyide öngörülmüştür.
2- Yöneticinin Görevleri:
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin görevleri uzun uzadıya 35. ve devamı maddelerinde
düzenlemiştir.

i. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi:

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35.maddesi genel yönetim işlerinin görülmesini
düzenlemektedir.
Bu maddenin 1.fıkrasına göre ‘Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir;
yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; Diyelim ki kat
malikleri kurulu ‘Dış cephe yalıtımı yaptıralım, bunun için de …..-TL kadar para toplayalım.’
şeklinde karar verdi. Paraları yönetici toplayacak, dış cephe yalıtımını yönetici yaptıracak ve işi
takip edecektir.
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması; Mesken olarak kullanılan bir anagayrimenkul
düşünün, dış cephede akıntılar var, sıvalar dökülmeye çatlamaya başlamış, bahçede problemler
var, çimlerin biçilip sulanması lazım, kapıcı tutulması lazım, ağaçların budanması lazım,
….vs.gibi her sorun ve iş için korunma, bakım, onarım gibi ne gibi tedbirler alınması gerekiyorsa
yönetici o tedbirleri almak zorundadır.
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; Bu zorunlu değildir ve bunun için demin
bahsettik kat malikleri kurulu kararına ihtiyaç vardır. Böyle bir karar çıktıysa bu kararı yerine
getirme görevi de yine yöneticiye aittir. Kanunda bir yandan 35.maddenin 1.fıkrasının a bendine
göre kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi diye yazarken bir yandan da yine
35.maddenin 1.fıkrasının c bendine göre sigortayı ayrıca yazmaya gerek yoktu. Çünkü kat
malikleri kurulu zaten karar verecek ve a bendi gereğince yöneticinin bu kararı yerine getirmesi
gerekecektir.

Sayfa 46 / 63
 d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım
işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında
gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat
maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp
bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; Uygulamada kat malikleri kurulu
toplanır, bu yıl aidatlarımızın miktarı ne olsun diye tartışılır. Halk arasında aidat olarak bilinen
tutar işte bu avanstır. Bir miktar avans miktarı belirlenir. Diyelim her daireden 100,00-TL
toplanacaktır denilir. Onları toplama görevi de yöneticiye aittir. Bu avans genel yönetim işleri
için, anagayrimenkulün korunması onarılması temizliği bakımı için, ortak ısınması olan binalarda
yakıt giderlerini karşılamak için, …vs. toplanabilir.
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim
dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,
bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; Bazı bağımsız bölümlerin kiraları eğer böyle bir
yetki verilmişse yönetici tarafından toplanır. Apartmanlarda mesela kapıcı dairesi gibi herkesin
ortak mülkiyetinde olan bağımsız bölümler vardır. Ama apartmanın kapıcısı yoksa ve bu hizmet
dışarıdan satın alınmakta ise ‘Kapıcı dairemiz boş durmasın, kiraya verelim.’ denilmişse bunun
kirasının toplanması da yöneticiye aittir. Yahut apartmanın ortak mülkiyetine konu olan başka bazı
yerler de kiraya verilebilir. Onların kiralarının da toplanması yetkili kılınmışsa yöneticiye aittir.
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına
meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; Yani anagayrimenkulü ilgilendiren bir dava
açılması gerekiyorsa ve bunun belli bir süre içerisinde hemen açılması gerekiyorsa ve yahut belli
bir tedbirin hemen alınması gerekiyorsa hak kaybı olmaması için bunları yerine getirmesi
gerekmektedir.
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı
dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil
ettirilmesi; Mesela aidatını veya avansını ödemeyen kişiye karşı yöneticinin dava açmaya, icraya
müracaat etme yetkisi vardır.
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir
bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap
açtırılması; Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği olmadığından yönetici bu banka hesabını kendi
adına açtıracak ama orada yönetici sıfatını gösterecektir. Bu banka hesabı ile kendi şahsi hesabını
birbirine karıştırmaması lazımdır. Paralar da bu yönetici hesabında toplanacak.
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin
sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun
şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi, Dikkat edin kanun burada
asansör bakımları aylık yapılması gerektiğinden aylık bakım olarak belirtmektedir. Bir asansör
bakım firması ile anlaşılır ve asansörlerin aylık rutin bakımları yapılır ve onun bedeli kat
maliklerinden alınarak ödenir. Ayrıca asansörlere bir de yıllık detaylı bir kontrol yapılır ve onun
da ödemesi kat maliklerinden alınarak yapılır.
Aynı kanunun 2.fıkrasında ise ‘Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları
taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan
işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.’ Yani bir binanın yöneticisi yoksa
kat malikleri bu sayılanları kendileri yaptıracaklardır.

Sayfa 47 / 63
 ii. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması:
Bu konu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 36.maddesinde düzenlenmiştir. Ayrıntısının üzerinde
durmayacağım. Yönetici bu kanun hükmü uyarınca bir karar defteri vs. tutacak ve bunları
saklayacaktır.
‘Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın
özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle
yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya
mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından
notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son
fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.’

iii. İşletme Projesinin Yapılması:

Bu konu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37.maddesinde düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37.maddesinin 1.fıkrasına göre ‘Kat malikleri kurulunca
kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.’ Burada
kast edilen şey bir yıllık tahmini gelirlerimiz bunlar, tahmini giderlerimiz bunlar olacak şeklinde
bir öngörüdür. Bunu genellikle kat malikleri kurulu kararlaştırır ve yapar. Ama kat malikleri
kurulu tarafından yapılmadıysa bu da yöneticinin görevlerinden bir tanesidir.
(Hoca bu maddenin devamındaki fıkralardan hiç bahsetmedi, o yüzden devamındaki 2.,
3. ve 4.fıkraları buraya eklemedim.)

iv. Yöneticinin Sorumluluğu:

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. ve 39. Maddeleri sorumluluk ile ilgilidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38.maddesinin 1.fıkrasına göre ‘Yönetici, kat maliklerine
karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.’ Burada vekil gibi dediğine göre vekilin özen borcunu
Borçlar Kanunu’nun düzenlediğini hatırlamak lazım. Yönetici de tıpkı bir vekil gibi işlerini
özenle yapmak ve yerine getirmek zorundadır. Aksi halde sorumluluğu gündeme gelir. Bu işleri
ücretsiz yapıyorsa Borçlar Kanunu’nun 114/1.fıkrasına göre sorumluluğu daha az şiddetle takdir
olunur. Çünkü o işlerin ücretsiz görülmesinde bir menfaati yoktur, hafif ihmalden sorumlu
tutulmaz. Ama yönetici bu işleri ücretli yapıyorsa o zaman hafif ihmalden dahi sorumlu tutulur.
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasının 1.cümlesine göre ‘Kat malikleri kurulu, ada
temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat
maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı
temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.’ Demek ki kat
malikleri kurulu kararına karşı bir dava açılacaksa veya daha sonra anlatacağım ada temsilciler
kurulu kararına karşı veya yine daha sonra anlatacağım toplu yapı temsilciler kurulu kararına karşı
bu kararların iptaline dair dava açılacaksa kat maliklerini temsilen yönetici hasım gösterilerek
dava ona karşı açılacaktır.
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasının 2.cümlesine göre ‘Yönetici, açılan davayı bütün kat
maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde
bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.’

Sayfa 48 / 63
 Yöneticinin hesap verme sorumluluğu da vardır. Bu sorumluluk Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun 39.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre aynı kanun maddesinin 1.fıkrasına göre
‘Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim
yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar
elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.’ Yönetici kat
malikleri kurulu toplantısında ‘Şu kadar para toplandı, şu kadar harcama yapıldı, şu kadar
alacağımız var, şu kadar borcumuz var.’ diyerek hesabını verecektir.
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasına göre ‘Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa
payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi
yöneticiden istenebilir.’ Yani bir yıl beklemeden de kat malikleri yöneticiden hesap verilmesini
isteyebilirler. Ama en az yarısının bunun talep etmesi gerekiyor.

v. Yöneticinin Hakları:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40.maddesinde yöneticinin hakları düzenlenmiştir.
Kt Mülkiyeti Kanunu’nun 40.maddesinin 1.fıkrasına göre ‘Yönetici, kaide olarak vekilin
haklarına sahiptir.’ Yönetici vekilin borçlarına sahip olduğu gibi elbette vekilin haklarına da
sahip olacaktır.
Aynı kanun maddesinin 2.fıkrasına göre ‘Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve
yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine
getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi
feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden
istiyebilir.’ Yönetici ile bir sözleşme yapılmışsa yönetici bu sözleşme hükümlerine göre
sözleşmenin süresi bitinceye kadar bu görevini yapmak durumundadır. Normal şartlarda tek taraflı
olarak ‘Ben ayrıldım, istifa ettim.’ diyemez. Ancak kat malikleri yükümlülüklerini yerine
getirmemişlerse o zaman yönetici noterden ihtar gönderecek ve bu ihtara rağmen kat malikleri
vaktinde ve tamamen yükümlülüklerini yerine getirmezlerse yönetici hiçbir tazminat ödemeksizin
sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebilecektir. Bu yüzden uğradığı zarar var ise bunun
tazminini de kat maliklerinden isteyebilecektir. Fakat yönetici ile bir sözleşme yapılmamışsa,
yönetim görevi kat malikleri kurulunca birine verilmiş, sadece ‘Şu kadar süre boyunca sen
yöneticisin.’ denilmiş ve herhangi bağlayıcı bir sözleşme yapılmamışsa burada kanaatimce vekil
gibi her zaman istifa etmek sureti ile yöneticilik görevinden ayrılabilir. Bunun için kat
maliklerinin yükümlülüklerine aykırı davranmış olmaları şart da değildir. Kat malikleri
yükümlülüklerini yerine getiriyor ise de yönetici ‘Ben çok yoruldum, artık bu işin altından
kalkamıyorum ve ayrılıyorum.’ diyerek görevinden ayrılabilir. Zaten çoğu zaman da bu böyle olur.
Aynı kanun maddesinin 3.fıkrasına göre ‘Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle
yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret
istiyebilir.’ Demek ki sözleşmede ücret tayin edilebilir. Yönetim planında ücret ödeneceği
belirtilerek kararlaştırılabilir. Fakat böyle bir durum yoksa bile yönetici kat maliklerinden uygun
bir ücret isteyebilir. Ücret ödenmediği takdirde, daha doğrusu anlaşamazlarsa bu görevi
üstlenmez. Uygulamada kat malikleri kurulu her toplantısında yöneticinin ücretini belirler. Ya
yöneticiye bir miktar para ödenir ya da uygulamada yaygın olduğu şekli ile mesela ortak ısınma
söz konusu ise ve her bir kat malikinden yakıt parası toplanıyorsa yöneticiden yakıt parası
alınmaması şeklinde düzenlenebilir. Zaten yöneticilik çoğu zaman hatıra binaen yürütülen bir iş
olduğu için böyle bir cüzi bedel karşılığında veya ortak giderlerin hiçbirine katılmaması sureti ile
yönetici bu görevi yapmış olur. Kat malikleri apartmanın veya iş yerinin büyüklüğüne göre
ödeyecekleri ücreti kendileri diledikleri gibi hem şeklen hem miktar açısından belirleyebilirler.
Aynı kanun maddesinin sonuncu ve 4.fıkrasına göre ‘Kat malikleri kurulu, kat malikleri
arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa,

Sayfa 49 / 63
 ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim
süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.’ Şimdi kanun
gördüğünüz üzere zaten yöneticiye yönetim süresince yönetim giderlerinin yarısına katılmama
hakkını vermiş. Normal yönetim giderlerinin yarısına katılmama yetkisini vermiş. Yönetim
giderleri deyince yakıtı falan kast etmiyoruz. Bunun ötesinde demek ki taraflar ayrıca bir ücret
kararlaştırabilirler.

Sırada yönetimin denetlenmesi konusu var ama bu konuya girersek bu ders devam
ettiremeyeceğiz. Yönetimin denetlenmesi konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41.maddesine göre
denetçi de atanabilir bir denetim kurulu da seçilebilir. Bu konuyu da diğer konuları da önümüzdeki hafta
inceleyeceğiz.

09.04.2021- 5.HAFTA
Yönetimin Denetlenmesi
KMK madde 41 uyarınca: Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı
olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Bu kurul neyi
denetleyecek başta hesapları denetleyecek, yapmış olduğu iş veya işlemleri denetleyecek
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç
ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Mesela
ciddi bir yolsuzluk sorunu meydana geldi bu gibi durumlarda denetim her zaman yapılabilecektir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri
bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim
planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri
kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki
düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Şimdi bazı paylı mülkiyetlerde 50-60 kişinin malik olduğu durumlar oluyor bunların hepsini aynı anda
toplamak oldukça zor o yüzden bir veya üç kişilik bir denetçi veya denetim kurulu üyeleri seçiyorlar
çoğunluğun oyu ile.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den
başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip
tarih koyarak altını imza ederler.
Yenilikler ve İlaveler
1) Faydalı Olanlar:
Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar;
ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu
yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı
ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Gördüğünüz üzere burada da yine bir
çoğunluktan bahsetmiş. Kanun, dikkat ederseniz pek çok yerde nitelikli çoğunluk arıyor. Neden? Arsa
payını elinde tutan kişilerin diğer kat maliklerine hükmetmemesi veya sayı çoğunluğunu ele geçirecek
kişilerin diğerlerine hükmetmemesi için burada ikisini bir aramak suretiyle bir denge kurma zihniyetine
gitmiş.

Sayfa 50 / 63
 Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay
içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu
süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat
malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden
ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili
merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Komisyonun
teşkili, çalışma usûlü ile engellinin kullanımından sonraki süreç ile ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve
İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak yönetmelikle
belirlenir. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
Diyelim ki engelli merdiveni yapılacak veya engelli asansörü işte bu kural engelli olan hak sahipleri için
konulmuştur. Burada da nitelikli çoğunluk aranmaktadır. Şimdi eğer sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bir
karar alınacak olursa şu hükümde benim çıkardığım sonuç şudur: Böyle bir durumda proje değişikliği
yapıldığı taktirde çoğunluğun kararıyla, değişikliğin masraflarına bütün kat maliklerinin katılması icap
eder. Fakat kanunda açıkça yazmıyor ama kanunun yorumundan böyle bir sonuca ulaşmak mümkün. Şayet
kat malikleri kurulu toplandı toplanamadı veya toplandığı halde böyle bir karar çıkmadı, e adam engelli
onun da korunması lazım onun da hakkı var. O zaman bu kişi ilgili mercilere müracaat etmek üzere
projedeki değişikliği yaptırabilir ama bina güvenliğini tehlikeye sokmadan bunu yaptırabilir. Fakat bunun
masrafları bundan faydalanacak kişi tarafından faydalanacağı orana göre düzenlenir.
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma
sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat
maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki
bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat
maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak
ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin
paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak
yönetmelikle düzenlenir.
Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme
dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş
sayılır.
2) Çok Masraflı ve Lüks Olanlar:
Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks
bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli
olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere
katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat
malikleri öderler. Bu aslında doğru bir düzenleme. Burada binanın durumu önemlidir. Mesela bir
rezidansla normal bir apartmanın durumu aynı değildir. 500 bin liralık bir daireye 50 bin liralık bir masraf
çıkartılması yüksek olur fakat atıyorum 5 milyonluk bir daireye normal karşılanabilir. Dairelerin gerekli
olan yerlerinde veya geçitlerinde yapılacaksa bu masraf mesela bir havuz yapılacak diyelim ortak bir yerde
buna katılmak istemeyebilirsiniz.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri
yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa,
yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. Mesela yapılan yenilik ve ilaveye
katılmadınız ama sonradan daireyi başka kişiler satın aldı. Satın alan kişiler kendi paylarına düşen masrafı
karşılarsa eğer yapılmış olan yenilik ve ilaveleri kullanabilirler. Burada şu önemli diyelim 10 sene önce
yapıldı o yenilik o zamanki masrafı 50 bin liraydı şimdi ise 250 bin oldu. Şimdi katılmak isteyen ne kadar

Sayfa 51 / 63
ödeyecek? Bununla ilgili açık bir hüküm yok fakat kanımca reel değeri üzerinden değerlendirmek gerekir
sebepsiz zenginleşme doğmaması için. Bir de korunması için gerekli giderler deniliyor. Mesela 10 yıl önce
katılsaydı buna yenilik için yapılacak olan masraflara da katılacaktı. Kullanması için gerekli giderler buna
dahil değildir. Bunları iyi belirlemek lazım.
3) Bağımsız Bölüm İlavesi:
Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya
zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24’üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı
yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; Şimdi 4 katlı binaya 5. kat ilave
edilecekse o zaman hepsinin birlikte karar vermesi lazım. Fakat bu kararın hukuka uygun bir kararda
olması lazım. Yani kaçak kat yaptıralım diyemezler. Buna herkes karşı çıkabilir. Zaten belediye izin
vermez.
b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil
olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve
oybirliğiyle tesbit edilmesi; Neden böyle bir düzenleme getirmiş kanun? Çünkü yeni bir bağımsız bölüm
ilave edildiği taktirde arsa payları değişecek. Buna göre yeniden değerlendirme yapılacak.
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda
yapılacak resmi senetle, 14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün
bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün
kapanan eski kütük sayfasiyle 13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat
maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız
bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Şimdi teras katta adamın çekme katı var. İmar
planlarına da aykırı bir şey söz konusu değil. Ben bunu normal kata çevireceğim dedi. Kat malikleri de
bunu kabul ettiler muvafakat ettiler diyelim. Ama o bağımsız bölüm kime ait olacak sadece o kişiye ait
olacak. O zaman masraflarda kendisine ait olacak. Bu bağımsız bölümle diğer pay sahiplerinin paylarında
azalma meydana gelecek işte bu durumda pay sahiplerinin bunu kabul ettiklerini resmi senetle belirtmeleri
gerekir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından
yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat
irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü
veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler
adına tescil edilir.
Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler:
Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın
mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya
damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin
oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Şimdi bir apartmanımız var kocaman bir bahçesi var, yan
tarafta küçük bir arsa var. Bu küçük arsasına inşaat yaptırmak istiyor maliki ama arsa küçük olduğu için
ruhsat alamıyor. Dedi ki bana bir miktar satın arsanızdan yaptırayım inşaatı. Kanunda diyor ki tamam
satabilirsin ama oy birliği ile olur diyor. Çatı veya duvarlara reklam alma gibi işler de oy birliği aranması
icap eder.

Sayfa 52 / 63
 Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat
mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. 40 daire var 20’si arsa sahibinin diğerim diğer 20’sini de alsa kat
mülkiyeti sona ermez. 40 dairenin ayrı ayrı kat mülkiyeti devam eder.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış
bulunan malikin, ana gayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine
silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya
geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Ana gayrimenkulün niteliğinde
kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır. Tek bir
malik olursa gidip de tapuya sicil kaydının silinmesinin isteyebilir. Böyle bir durumda tapu kütüğünde yeni
bir sayfa açılır ve tek kişi adına bir tapu kaydı yapılır. Birden fazla bağımsız bölüm maliki de kat
mülkiyetinin silinerek paylı mülkiyete geçilmesini talep etmesi mümkündür.
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış
bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, ana gayrimenkul üzerindeki kat
mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Diyelim 40 dairenin birinde rehin var veya kira sözleşmesi yapılmış yani sınırlı ayni hak var. Eğer hak
sahibi burada rehini yapan veya kiracıdan bahsediyor hakkını kütükten silinmedikçe kat mülkiyeti adi
mülkiyete çevrilemez ve mevcut sicil kaydı da silinemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının
yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına
aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet
gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.
Mesela 40 daireden 10 numaralı daire üzerinde rehin var. 40 daire paylı mülkiyete geçecek. 10 numaralı
dairenin sahibi Ahmet şunu diyebilir: Tamam paylı mülkiyete geçelim ama ipotek hakkım Ahmet’in payı
üzerinde devam etsin. O zaman değişiklik olur buna razı olursa.
Ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil
kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır. Bu durumda kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer sicil
kaydı silinir.
Ana gayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı
bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine
ödenir. Kısmi kamulaştırma olduğu zaman mesela daireler duruyor bahçenin bir kısmı kamulaştırılıyor
veya dairelerin bir kısmı kamulaştırıyor. Burada kat mülkiyeti devam eder.
Ana Yapının Harap Olması:
Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona
erer.
Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde
bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin
tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları
oranında kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat
mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar,

Sayfa 53 / 63
devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı
süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3’üncü maddesinin
2’nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Diyelim deprem oldu apartmanda sadece çatı katı yıkıldı. Çatı katının maliki 2 yıl içerisinde yapmazsa
diğer kat malikleri ya da bir kısmı çatı katının devredilmesini hâkimden isteyebilirler bunu onarıp kendi
paylarına oranla yeniden kütüğe tescil ettirebilirler veya eğer bunlara uyulmazsa ana gayrimenkul
üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için
alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması
diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden
yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı
olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların
arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca
kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir.
Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı
ana yapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük
kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe
tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Kat İrtifakı
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir
veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun
hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi).
Şimdi burada hareketle kat irtifakı şöyle tarif edilmektedir. Kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak kurulan,
sahibine sözleşmede yazılı süre içerisinde binanın tamamlanmasını, tamamlanması halinde de tapu
idaresinde irtifakın kat mülkiyetine çevrilmesini talep etme yetkisini veren bir irtifak hakkıdır. Diğer irtifak
haklarından farkı budur kat irtifakının. Neden böyle bir şeye gerek duyulmuş. Mesela inşaat yapım
halindeyken müteahhitler inşaatı bitirmeden daireleri satmaya başlıyorlar. İşte bu daireleri satın alan
kişilerin güvence altına alınması için gerek duyulmuştur.
Kat irtifakı, tapu memurunun huzurunda yapılacak resmi bir sözleşmeyle ve tapu siciline tescil ile
kurulur. Tescil ile bu borç eşyaya bağlı bir borç haline gelir. Bu sözleşmeyi noterler düzenleyemezler.
Mahkeme kararıyla da kat irtifakı kurulamaz. Tapu da düzenlenen resmi sözleşme aynı zamanda tescil
niteliğindedir. Kat irtifakı sahipleri binanın tamamlanmasını isteme konusunda birbirlerine karşı talep
haklarına sahiptir.
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde
başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme
ve dava etme hakkına sahiptirler.
Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç
kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair
hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Sayfa 54 / 63
 Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi
fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat
mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek
üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde
yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak
yükümlüdürler. Burada doğruluk kaidesi diye bahsettiğimiz şey dürüstlük kuralıdır.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu
ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun
arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları
oranında devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması
sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir
beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak
hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl
içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de
dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre
istem üzerine yeniden uzatılabilir. Kat irtifakı kaldırıldığında da tapu kütüğündeki kayıt silinir.
Devre Mülk Hakkı
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri
lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına
bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir. Neden devre mülke ihtiyaç
duyulmuştur? Özellikle tatil bölgelerinde bir taşınmaz elde etmek isteyen kişiler mesela Antalya’da bir
yazlık ev sahibi olmak istiyorlar. Bir kooperatife başvurarak bir yer alıyorlar. Fakat orayı yılda 1 ay
kullanabiliyorlar. Az çok hepiniz bu olayı biliyorsunuzdur. İşte kanun böyle bir düzenleme getirmiş kanun
koyucu bu konu hakkında.
Devre mülk hakkının kurulması için ne gibi şartlara gerek var:
Birincisi, öncelikle mesken nitelikli bir taşınmazın olması lazımdır. Buna göre iş yerlerinde devre
mülk kurulamaz. Bağımsız bölüm söz konusu ise, yönetim planlarında bağımsız bölümün mesken olarak
kullanılacağının öngörülmesi icap eder. Ama bağımsız bölüm olması şartta değildir müstakil bir villayı da
siz devre mülke çevirebilirsiniz.
İkincisi, taşınmazın müstakil olması yahut kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş olması
lazım.
Üçüncüsü, üzerinde devre mülk kurulacak taşınmaz, paylı mülkiyet konusu olmalıdır. Ana
taşınmaz üzerinde kurulacaksa devre mülk hakkı sahipleri, bu taşınmazın paylı mülkiyet hakkına sahip
olmalıdır. Devre mülk hakkı birden çok bağımsız bölüm üzerinde kurulabileceği gibi binanın tamamında
da kurulabilir. Bağımsız bölüm üzerinde kurulacaksa, ilgili bağımsız bölüm paylı mülkiyete konu
olmalıdır.

Sayfa 55 / 63
 Dördüncüsü, tapu sicil müdürlüğünde resmi senedin düzenlenmesi gerekir. Bu senet tüm
paydaşların imzasıyla düzenlenir. Resmi senette kaç dönem olduğu ve bu dönemlerin sürelerinin ne kadar
olduğu belirtilmelidir. Devir ve teslim ile istifade şekil usulleri de resmi senette gösterilir. Bu senet tapu
sicilinin beyanlar hanesine de kaydediliyor. Düzenlenen tapu senedinde devre mülke çevrildiği gösterilir.
Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve
uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan
hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması
gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına
bırakabilir.
Her hak sahibi taşınmazdan kendisine ayrılan dönemlerde mesken olarak yararlanır. Ben kendi
devremde orada ticaret yapacağım diyemez.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir
ve mirasçılara geçer. Yani buradan anlaşılacağı üzere devre mülk hakkı devredilebilir ve ölüm halinde
mirasçılara geçer.
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça hak sahibi, hakkını karşılıklı ve karşılıksız olarak başka
birine bırakabilir. Mesela bu yıl gitmeyecektir birine kiralayabilir ya da arkadaşına sen git tatil yap
diyebilir.
Paydaşlar, aksi sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa ortaklığın giderilmesini isteyemezler.
Her paydaş, masraflardan kendisine düşen payları ve gerekli avansları ödemekle yükümlüdür.
Hak sahibi dönemi bitince taşınmazı boşaltmaya mecburdur. Aksi taktirde sonra gelen hak sahibi
zarar görür. Böyle bir durum olduğunda zarar gören hak sahibi o yerdeki en büyük mülki idari amire
giderek elindeki tapuyu göstererek taşınmazın boşaltılmasını isteyebilir. Bunun üzerine mülki idari amir ise
tebligat bile göndermeye gerek duymadan kolluk kuvvetleriyle taşınmazı boşaltabilir. Dava açılmış olması
tahliyeye engel olmaz.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından
veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu
Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de
verilebilir. Binanın kat mülkiyetine göre bir yöneticisi varsa devre mülkü de yönetebilir.
Kanunda devre mülkün sona ermesiyle ilgili hükümler mevcut değildir.
Hak sahipleri anlaşarak bu ilişkiyi sona erdirebilirler ama anlaşmanın resmi bir şekilde olması
lazım. Bu durumda devre mülk hakkı beyanlar hanesinden silinir.
Kamulaştırma veya taşınmazın yok olması da devre mülk hakkını sona erdirir.
Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre
yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların
yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller
arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için
bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde

Sayfa 56 / 63
ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde
toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç
ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak
ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve
projelerde belirtilir.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları
parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
Toplu yapılarda üç yönetim şekli vardır bunlardan bahsedelim biraz:
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana
yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere
ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca
yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı
parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve
blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir. Toplu yapıların daha rahat yönetilmesi ve
karar alınması için blok yöneticiliği tarzı benimsenebilir arkadaşlar. Bu bloklar sadece kendi bölgeleriyle
ilgili kararlar alabilirler. Mesela bloğun dış cephe boyasını değiştiremezler. Diğer bloğun havuzuyla ilgili
karar alamazlar.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada
bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı,
kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim
plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada
temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri
ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim
plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı
temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler
kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok
niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim
plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil
ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Süremiz bitti ama 1-2 konudan daha hızlıca bahsedip konuyu ve dersi bitirelim. Toplu yapılarda
yönetici ve denetçi atamadan bahsedelim:
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok
niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler
için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici

Sayfa 57 / 63
ve denetçi atar. Kanun ada yöneticisinin ve denetçisinin seçimini düzenlememiş ama bu boşluğun yönetim
planı ile doldurulabileceği kabul ediliyor. Bu yönetici gerçek ve tüzel kişi olabilir. Profesyonel yönetimler
var yönetim şirketleri genellikle onlar var artık yönetimde dikkat ederseniz.
Ortak giderlere katılmadan da bahsedelim:
Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak
kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat
malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve
yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Yani ben asansörden, otoparktan
faydalanmıyorum diyerek giderlerden kaçınamaz.
Geçici yönetimden de bahsedelim:
Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini
üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere,
bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl
oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç
toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı
kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Son olarak 74. Madde ile bitirelim:
Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün
hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.
Önümüzdeki dersten itibaren taşınmaz mülkiyeti konusuna geçeceğiz.

16.04.2021 - 6. HAFTA
Bugünkü dersimizde taşınmaz mülkiyetini işlemeye başlayacağız. Öncelikle taşınmaz
mülkiyetinin konusundan söz edeceğiz. Daha sonra taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve kaybı konusunu
göreceğiz.
Önce konusundan başlayalım. TMK 704’e göre: ‘’Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: 1.
Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne
kayıtlı bağımsız bölümler. ‘’ TMK 988 de nelerin tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebileceğini
sayarken bunları tekrar etmiş. 704. Maddeyi incelediğimiz zaman görüyoruz ki sadece taşınmaz
denildiğinde sadece bir yerden bir yere nakledilemeyen şeyler değil tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen
bağımsız ve sürekli haklarda taşınmaz sayılmıştır. Üst hakkı, kaynak hakkı gibi. Normalde taşınmaz
dediğimiz zaman, niteliği itibari ile bir yerden bir yere taşınamayan şeyleri kast ederiz. Ancak bunlar yani
bağımsız ve sürekli haklar sadece hukuki işlemler bakımından taşınmaz sayılmıştır. Örneğin devirleri
itibari ile taşınmaz kabul edilmiş lakin diğer yönleri itibari ile bunları taşınmaz saymak pek mümkün
değildir. Onun için bağımsız ve sürekli ayni haklar üzerinde mülkiyet hakkı kurulamaz. Bunlar başka bir
sınırlı ayni hakka mesela intifa hakkına konu olabilirler. Yahut şerh edilmiş şahsi bir hakka konu olabilirler.
Bu hakların devri ve miras yoluyla intikali mümkündür. Her iki bakımdan da taşınmaz hükümlerine tabi
olurlar. Taşınırlar medeni kanun anlamında taşınmaz olamazlar fakat bazı kanunlar, taşınırları da bazı
yönleri itibari ile taşınmaz hükümlerine tabii tutuyorlar. Bunun en önemli örneği gemilerdir. İİK 23/4’e
göre: Gemi siciline kayıtlı gemiler taşınmaz sayılır. İİK 136’ya göre: Taşınmazların satışına ilişkin
hükümler gemilere de uygulanır. Bir kısım gemiler, hepsi değil, gemi siciline kayıt ediliyorlar. Gemi
siciline kayıtlı gemileri İİK taşınmaz olarak kabul ediyor. TTK 937/2’ye göre: Medeni kanunun bazı
hükümlerinin uygulanması bakımından gemilerin taşınmaz hükümlerine tabi olacağına düzenleniyor. TTK

Sayfa 58 / 63
1017’ye göre: Gemi üzerindeki ipoteklerin dereceleri TMK’nin taşınmaz rehni hükümlerine göre belirlenir.
Şimdi aslında gerçek anlamda taşınamaz, sınırları belirlenmiş arazi parçasıdır. Böyle bir arazi parçası yatay
ve dikey sınırları ile birlikte taşınmaz sayılır. Kanun yatay ve dikey sınırı çizmemiş sadece malike faydalı
olacak derecede diyor. Malike faydalı olacak şekilde, malik altında ve üstünde hak sahibidir. Malik bu
hakkını kullanırken dürüstlük kuralına uygun kullanmak zorundadır. Malik alta inerken ve üste çıkarken
emredici hukuk kurallarına tabidir. Örneğin, arazi benim diye istediğim kadar kat yapabilirim diyemem.
İmar kanunu buna sınırlama getirmiştir.
Gelelim taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına. Bu kazanma aslen kazanma, devren kazanma ve
bazı yazarlara göre miras yoluyla kazanma olabilir. Ben de üçe ayırmanın doğru olduğu kanaatindeyim.
Aslen kazanmada, önceki malikle herhangi bir hukuki ilişki kurulmaz. Mesela sahipsiz bir malın
kazanılması böyledir. Taşınmazlarda aslen kazanma biraz zordur. Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanma bir aslen kazanma sayılabilir. Çünkü: Önceki malikle herhangi bir hukuki ilişki yoktur. Devren
kazanma da ise önceki malikle kurulan hukuki ilişki sonucunda mülkiyet kazanılır. Miras yoluyla
kazanmaya gelecek olursak, bu kazanma biçimi ne aslen ne de devren kazanma biçimine sokulabilir. Bir
kimse, mirasçısı olmayan bir kişiyi mirasçı tayin ederse bu devren kazanmadır. Bir kimse öldü lakin
murisin öldüğünden bazı mirasçıların haberi yok işte böyle bir durumda mirasçı miras yoluyla taşınmaz
mülkiyetini kazanmıştır.
Taşınmazların kazanılması tescilsiz kazanma ve tescille kazanma olarak iki türlüdür. Kuralımız
tescil yolu ile kazanmadır. Ama mülkiyetin tescilsiz kazanıldığı hallerde vardır. Böyle durumlarda daha
sonra tescil yapılır. Bu tescil kurucu değil açıklayıcıdır. Kişi tescilden önce mülkiyet hakkını kazanmıştır.
Örneğin, TMK 705 diyor ki: Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda
öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Malik bu yolla kazandığı mülkiyet üzerinde
tasarruf işlemi yapması için mülkiyetin tapu kütüğüne kayıt edilmesi gerekir.
Şimdi gelelim taşınmaz mülkiyetinin tescile dayalı olarak devren kazanılmasına. Tescille
kazanmada bir devreden bir de devralan bulunmaktadır. Bunun için tescille kazanmada bir devren iktisap
söz konusudur. Bu yolla mülkiyetin kazanılması için iki şartın bulunması icap eder: 1. Hukuki sebep.
2.Tescil. Taşınmaz mülkiyetinin devri sebebe bağlıdır. O yüzden mutlaka bir hukuki sebep olması lazım. O
hukuki sebebin ne olduğunun tapuda gösterilmesi lazımdır. Eğer bu yapılmazsa devrin yapılması mümkün
değildir. Bu sebep genellikle tescilin altında yatan borçlandırıcı işlemdir. Tescil aslında bir tasarruf
işlemidir. Bu tasarruf işleminin dayandığı bir borçlandırıcı işlem vardır. Bu borçlandırıcı işlem; satım,
bağışlama, mal değişim sözleşmesi vs olabilir. Gelelim tescile. Tescil bir tasarruf işlemidir. Tescilin
yapılabilmesi için öncelikle malikin tescil talebine ihtiyaç vardır. Bir satım sözleşmesi varsa malik satıcıdır
ve satıcının tescil talebine ihtiyaç vardır. Fakat mülkiyet hakkının tescilsiz kazanıldığı hallerde artık tapuda
malik olarak görünen kişinin tescil talebine ihtiyaç yoktur. Örneğin, mahkeme kararı ile mülkiyeti
kazanmışsanız davayı kaybeden davalıdan tescil yapılmasını isteyemezsiniz. Mahkeme kararı ile malik
oldunuz ve kendi adınıza tescil talebinde bulunabilirsiniz. Tescil talebi tek taraflıdır ve tapu memuruna
yapılır. Yazılı şekilde yapılması gerekir. Tescil talebi hukuki niteliği itibari ile bir tasarruf işlemidir. Tescil
talebinde bulunan malik bunu geri alamaz. Borçlandırıcı işlem olsaydı bunu geri alabilirdi. Mesela, tacir
iflas ettiği zaman malların tasarruf yetkisi iflas idaresine geçer. Tescil talebini yetkili temsilcide yapabilir.
Bu tescil talebi ile devir gerçekleşmez. Bu talep ile tapu memuru tescili gerçekleştirir. Tapu memuru eski
malikin adını kırmızı kalemle çizer ve yeni malikin ismini yazar. Demek ki tescilden bahsedebilmemiz için
iki unsurun bir arada bulunması lazım: 1. Malikin veya yetkili temsilcisinin tescil talebi. 2. Tescil fiilin
yapılması. Bu şekilde mülkiyet devralan kişiye geçer. Yukarıda hukuki işlemden bahsetmiştim. Bu hukuki
işlemin de şekil bakımından geçerli olması gerekir. Taşınmazların devri şekle bağlıdır. Devrin sebebi olan
işlem ölüme bağlı yahut sağlar arası bir işlem de olabilir. Sağlar arası işlemelere örnek verecek olursak:
Satış, bağış, alım, gerialım, önalım, mahkeme dışı sulh sözleşmesi vs.

Sayfa 59 / 63
 Gelelim mülkiyeti devir borcu doğuran hukuki işlemin şekline. Kural olarak resmi şekle tabiidir.
Ama kanun buna bazı istisnalar yahut daha özel şekil mecburiyetleri getirmiştir. TMK 706/1’e göre: ‘’
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş
bulunmalarına bağlıdır.’’ Örneğin: Taşınmaz satış vaadi, alım ve geri alım sözleşmeleri resmi şekilde
düzenlenmesi şarttır. Kanun resmi şeklin ne olması gerektiğini açıklamamıştır. Burada anlaşılması gereken
tarafların resmi bir makama giderek iradelerini açıklamalarıdır. Resmi makam kimdir? Bunun cevabını;
tapu kanunu, noterlik kanunu, kat mülkiyeti kanunu veriyor. Tapu kanunu 26’ya göre: Resmi makam, tapu
sicil muhafızları ve memurlarıdır yani tapu müdürlükleridir. KMK 13’e göre resmi makam yine tapu sicil
memurudur. NK 60’a göre, kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan
bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak noterlerin görevidir.
Yukarıda kanunların bazı özel şekil şartı öngördüğünü söyledik. Mesela ölüme bağlı tasarruflar
bazı özel şekillere tabiidir. Ölüme bağlı tasarruf resmi şekle bağlı vasiyetname ile gerçekleştirilecekse
noterde yapılır. Mal rejimi sözleşmeleri noterler tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde yapılabilir.
Burada da özel bir durum var. Sadece düzenleme değil onaylama şeklinde yapılan mal rejimi
sözleşmelerini de kanun kabul ediyor. Dahası 1. Sınıfta görmüş olduğunuz, evlenme esnasında evlendirme
memuruna yapılacak olan beyan da yeterlidir. İlgili mal rejimine göre mülkiyetin devri gerçekleşecekse bu
beyan üzerine tescil yapılacaktır. Resmi vasiyetnamenin nasıl yapılacağı TMK 532’de düzenlenmiştir.
Miras sözleşmesi ile miras payının devri sözleşmesi yazılı şekle tabiidir. Özellikle mirasın
paylaşılması sözleşmesi yazılı şekle tabiidir. Bu sözleşme ile tapuda devir yaptırabilirsiniz. Şayet bu
devirle temsilci vasıtası ile yapılacaksa, tapu müdürlüklerine verilecek vekaletnamenin resmi şekle uyması
şartı aranmaktadır. Aslında vekalet sözleşmesi şekle bağlı değildir. Ancak sözlü vekalet ile tapuda işlem
yaptıramazsınız. Bu bir ispat şeklidir. Acaba resmi şeklin kapsamı ne olacak? Hangi hususlar resmi şeklin
içinde yer alacak? Resmi şekil sözleşmenin tüm objektif esaslı noktalarını kapsamaktadır. Bir sözleşmenin
kanuni tarifinde yer alan ve o sözleşmeye tipini veren noktalara objektif esaslı noktalar adını veriyoruz.
Örneğin bir satım sözleşmesinde, satılacak olan mal, bedel, tarafların mülkiyetin devri hususunda
anlaşmaları objektif esaslı noktalardır. Tapudaki işlemler açısından olayı değerlendirdiğimiz zaman taraflar
bir kısım yan noktaları, esaslı nokta haline getirirler. Artık o subjektif esaslı nokta olur. Tapu haricinde
böyle anlaştılar ama tapudaki sözleşmeye bunu yansıtmadılar sadece objektif esaslı noktaları zikrettiler,
malı ve bedeli belirttiler bu durumda tapu memuru devri gerçekleştirir. Bu geçerli bir sözleşmedir.
Subjektif esaslı noktalara diğer taraf riayet etmezse bir tanzim sorumluluğu gündeme gelecektir. Bu
durumda, irade tapuya yansımadığı için devir geçerlidir. Tapuda devredilecek taşınmazı zaten göstermek
zorundasınız. Adası, parseli vs. yani taşınmazın belirlenmesi icap eder. Mutlaka ada ve parsel numarası
gösterilmesi şart değil taşınmazın belirlenebilir olması yeterlidir. Çünkü: Kadastro geçmemiş yerlerde ada
ve parsel numarası yoktur. Bu durumda, kuzeyinde yol olan, güneyinde A’nın tarlası olan gibi ifadelerle
taşınmazı belirleriz. Vekil tarafından satış gerçekleşecekse vekalette ada, parsel belirtilmek zorundadır. Bu
şekilde taşınmaz belirlenecek ve bedel yazılacak. Bedeli alınmıştır gibi bir ifade yeterli değil ancak mal
trampa sözleşmesi söz konusu ise bedelin değerinin denkliği hususunda anlaşmış olmaları yeterli
görülüyor.
Gelelim şekle uymamanın sonuçlarına. Şekle uymamanın müeyyidesi geçersizliktir. TBK 12/2’ye
göre bunu bir geçersizlik olarak düzenlemiş. Buradaki geçersizlik ne tür bir geçersizliktir? Bir görüşe göre
buradaki geçersizlik butlandır. Bu durumda şekil eksikliğini hakim re’sen dikkate alır. Bu şekil eksikliğini
herkes ileri sürebilir. Bir diğer görüş: Kendine özgü geçersizlik görüşüdür. Buna göre, burada butlandan
söz edilemez. Çünkü: Butlanı herkes ileri sürebilir. Oysa bir taşınmazın şekle aykırı olduğunu sadece
taraflar ileri sürebilir. 3. Kişilerin ileri sürebilmesi bazı istisnalar haricinde mümkün değildir. Mesela
muvazaa halinde 3. Kişiler ileri sürebilir. Hakim de dikkatsizliği re’sen dikkate alamaz. Benim
görebildiğim kadarıyla hakim görüş butlan görüşüdür. Yargıtay’da bu görüştedir. Şu halde taşınmazın

Sayfa 60 / 63
devrine ilişkin sözleşme diyelim ki satış sözleşmesi resmi şekle uygun değilse geçerli değildir. Tapulu
taşınmaz, tapu haricinde mesela yazılı şekilde satılmışsa buna haricen taşınmaz denilmektedir ve geçersiz
sayılmaktadır. Böyle bir sözleşmeye dayanarak tescile zorlama davası açılamaz.
Şimdi gelelim istisnalara. Yargıtay, tapusuz taşınmazların devrini taşınır hükümlerine tabi tuttu ve
zilyetliğin devri ile mülkiyetin geçeceğini kabul etmiştir. Çünkü: 1926 yılında TMK yeni kabul edildiğinde
Türkiye’de kadastro çalışmaları yeni başlamış, belki de o dönemde taşınmazların %90’nın tapusu yok.
Bazıları o tarihte muhtar senetleri ile satılıyor. Köylerde muhtar düzenliyor, azaya imzalatıyor, taraflar
imzalıyor ve alım satım gerçekleşiyor. Yargıtay pratik bir çözüm buldu ve bunların devri taşınır
hükümlerine tabiidir. Bunların dışında tapulu bir taşınmaz haricen satılmışsa bu satış geçersiz olmakla
birlikte yine de bir takım hüküm ve sonuçlar doğurur. Mesela, taraflar edimlerini ifa etmişse şekle
aykırılığın ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı olur. Özellikle inşaat sözleşmelerinde bu durumla
karşılaşılmaktadır. Örneğin, arsa sahibi ile müteahhit adi yazılı sözleşme ile anlaşmıştır. Müteahhit binayı
yapmış ancak arsa sahibi devre yanaşmamış ve sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia etmiştir. Bu durumda
Yargıtay, edimler önemli ölçüde ifa edilmiş ise artık geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı
düşer.
Şekle aykırı sözleşmeye rağmen tapuda devir yapılmış ise devralan iyi niyetli ise 10 yıl sonra
olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanır. Bir taşınmazı şekle aykırı devralan kişiden satın alan iyi
niyetli 3. Kişi TMK 1023’e göre mülkiyeti hemen kazanır. Bir araziyi şekle aykırı satın alan kişi, o
sözleşmeye dayanarak devri talep edemez ve tescile zorlama davası açamaz. Lakin, araziyi böyle bir
sözleşmeyle aldı ve üstüne inşaat yaptığında iyi niyetli sayılır. Çünkü: Arsanın mülkiyetini kendisine
devredileceğini düşünmektedir. Bu durumda TMK 724’e göre, inşaatın devri arsanın devrinden fazla ise
arsanın mülkiyetinin devrini isteyebilir. Haricen satış kadastrosu yapılmamış taşınmazların zilyetlerine 10
yıl boyunca çekişmesiz ve aralıksız zilyet olmuşlarsa bu taşınmazların kendi adlarına tescilini isteme
hakları vardır. Bu sonucun ortaya çıkabilmesi için satıcının zilyetliği devretmiş olması lazım alıcının da
bedeli ödemiş olması lazımdır. Satıcı zilyetliği devretmemiş ise alıcı ancak verdiği parayı isteyebilir.
Satıcın zilyetliği devrettiği fakat alıcının parayı ödemediği taktirde, satıcı istahkak veya elatmanın
önlenmesi davası açabilir. Bunun bir istisnası vardır. 1929 tarihli 1515 sayılı kanunun 1. Maddesiyle
getirilmiştir. Buna göre: ‘’ Tapu defterlerinde mukayyet olupta gayriresmi surette aharın mülkiyetine geçen
ve Kanunu Medeninin mer'iyeti tarihine kadar müsakkaf ve bu hükümde bulunan bağ ve bahçe veyahut
arsaların on beş, diğer arazinin on sene malik sıfatiyle nizasız ve hüsnüniyetle tasarruf altında
bulundurulanları zilyedleri namına tapu dairesince tescil ile tapu senetleri verilir. Şu kadar ki kayıt
tarihinden itibaren üç sene zarfında alakadarların mahkemeye müracaatla birinci fıkradaki iktisap sebepleri
aleyhine dava açmağa salahiyetleri vardır. ‘’
Yargıtay, kat mülkiyesine tabi bağımsız bölümün haricen satılmasında da geçersizliğin dürüstlük
kuralına aykırı olarak ileri sürülemeyeceğine hükmetmiştir. 1988 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre:
Kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satılmışsa ve
parası da ödenmiş ise, inşaat tamamlanmış alıcı malik gibi kullanmaya başlamış ve fakat satıcı mülkiyeti
devretmeye yanaşmamış ise bu durumu dürüstlük kuralına aykırı bularak açılacak tescil davasının kabul
edilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu gerçekten önemli bir karardır. Örneğin: Projeli satışlarda, kişiler adi
yazılı sözleşme ile buradan bağımsız bölüm satın alıyorlar ve parasını ödüyorlar. İşte bu durumda Yargıtay,
kişi de malik gibi kullanmaya başlamış ise satıcıya tescile zorlama davası açılabilir. Bu açıklamalardan
sonra şekil ile alakalı bazı özel durumlardan bahsedeceğim. Bunlardan bir tanesi mülkiyeti devir borcu
doğuran sözleşmelerde muvazaa konusudur. Örneğin: Bir taşınmazı muris, mirasçılardan mal kaçırmak
için satış şeklinde yapıyor. Görünürdeki işlem satış iradeler uyuşmadığı için bağış ise şekle aykırılıktan
dolayı geçersizdir. Bağışın geçerli olabilmesi için tapuda resmi şekle uygun yapılması gereklidir. Hakkı
ihlal edilen kişiler bu geçersizliği ileri sürebilecektir. Bir de bedelde muvazaa vardır. Burada taraflar

Sayfa 61 / 63
gerçekten devri isterler lakin bedeli yüksek veya düşük gösterirler. Burada yapılan işlem geçerlidir fakat
devlet gerçek bedel üzerinden vergiyi alır. Bedelin yüksek gösterilmesi de söz konusu olabilir. Örneğini, ön
alım hakkı sahibinin bu hakkı kullanmasını engellemek için yapılabilir. Gerçek bedel üzerinden ön alım
hakkı sahibi taşınmazı alabilir. Burada yapılan işlemi gerçek bedel üzerinden geçerli saymak gerekir.
Çünkü: Devri geçersiz saydığımız zaman satılan malın mülkiyeti satıcıya geri dönecektir. Bu durumda
önalım hakkına sahip paydaş bu hakkı kullanamayacaktır. Dolayısıyla bu geçersizliği ileri sürdüğümüz
zaman onun bir menfaati olmayacak. Bir diğer konu nam’ı müstehardır. Nam’ı müstehar, takma ad
demektir. Nam’ı müstehara kanunda yer verilmemiş lakin uygulamada bu tür işlemler yapılıyor. Örneğin:
Bir kimse taşınmazı almak istiyor ama isminin gizli kalmasını istiyor yahut kendinin taraf olacağı zaman
bedelin yükseleceğinden çekindiği için araya başkasını koyuyor ve kendisinin yetki verdiği kişi bu
taşınmazı satın alıyor. Bu durum, dolaylı temsil yoluyla ya da inançlı temlik yoluna başvuruluyor. Dolaylı
temsil halinde, tapu maliki olan vekilin vekalet hükümlerine göre mülkiyeti müvekkile devretmesi
gerekiyor ama Yargıtay 1953 tarihli içtihadı birleştirme kararında müvekkilin ifa davası açamayacağını
sadece tazminat davası açabileceğini hükmetmiştir. Bu karar doğru bir karar değildir. Gerek inançlı temlik
gerekse dolaylı vekalet halinde gerçek malik bir başkasının arkasına gizlenmektedir. Dolayısıyla satıcıya
karşı bu bir muvazaa sayılabilir. Satıcı muvazaa hükümlerine başvurduğu taktirde geçersizliği ileri
sürebilir. Son olarak inançlı işlemden bahsedelim: İnançlı işlemin iki tarafı vardır. 1. İnanan. 2.İnanılan.
İnananın bir borca teminat teşkil etmek veya bir malı idare olmak üzere, malvarlığına dahil bir malı veya
hakkı daha sonra inanılana devrettiği hukuki işlemdir. Buna inançlı işlem diyoruz. Bu da kanunlarımızda
düzenlenmiş değildir ama doktrinde ve uygulamada ortaya çıkmıştır. İnançlı işlem de bir sözleşmedir
ancak borçlandırıcı bir sözleşme değildir. Tasarruf işlemlerinde inançlı işlem söz konusu olur. Çünkü:
Hakkı devretmek icap eder. Bu işlem daha çok alacağın temlikinde, ciroda ve mülkiyetin devri gibi tasarruf
işlemlerinde karşımıza çıkar. Türlerine gelince, saf inançlı işlem ve karma inançlı işlem olarak ikiye ayrılır.
Saf inançlı işlemeler, inanan yararına yapılan işlemlerdir. Mesela bir alacağın tahsil amacıyla devrinde söz
konusudur. Karma inançlı işlemlerde ise genellikle inanılanın yararı öne çıkar. Mesela bir malın
mülkiyetinin veya bir alacağın teminat maksadı ile devri bu şekildedir. İnançlı işlemden bahsedebilmek
için öncelikle bir inanç anlaşmasını bulunması lazımdır. Taraflar arasında, inanan-inanılan, arasında yapılır.
Bu anlaşmayla tarafların yükümlülükleri belirlenir. Örneğin; mal nasıl kullanılacak, devir hangi şartlarda
olacak, daha sonra iade hangi şartlarda yapılacak vs. Alacağın temliki ve taşınmazların devrine ilişkin
inanç anlaşması şekle tabidir. Bu anlaşma iki türlü devrin hukuki sebebini oluşturur. 1. İnanan tarafından
inanılana yapılan devrin, 2. İnanılan tarafından daha sonra inana yapılacak devrin hukuki sebebini
oluşturur. Bunun hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır. Bazı yazarlar vekalet bazıları vekalet benzeri bir
ilişki diyorlar. Benim de katıldığım diğer bir görüş ise kendine özgü bir sözleşmedir ve yapısına uygun
düştüğü sürece vekalet hükümleri uygulanır.1. unsur inanç anlaşması, 2. unsur devir ve temlik işlemidir.
Devralan açısından bu işlem bir kazandırıcı işlem, devreden açsından ise bir tasarruf işlemidir. İşte bu
tasarruf işlemi yapılmadan, devralan açısından da kazandırıcı işlem yapılmadan salt anlaşma ile inançlı
işlem gerçekleştirilmiş olmaz tasarruf işleminin de yapılması lazımdır. Gelelim hüküm ve sonuçlarına:
İnançlı işlem ile bir malın mülkiyeti devredilmiş ise devralan mülkiyeti kazanır. Fakat inanılan, taşınmaz
üzerindeki hakkını inanç anlaşmasına uygun olarak kullanmak ve daha sonra iade etmek borcu altına
girmiştir. Aksine hareket ederse mesela mal üzerinde sınırlı ayni hak kurdu yahut başkasına devretti ise
bunlar geçerlidir. İnanılan, borca aykırı davranmış olur ve inanana tazminat ödemek mecburiyetindedir.
İnanılan malı iade etmeyecek olursa, inanan malik olduğu için istihkak davası açamayacaktır. Ama
uygulamada Yargıtay, tapu sicili davasının açılabileceğini kabul ediyor. İnanılan kişi taşınmazı 3. bir kişiye
devretmişse, inananın 3. kişiye dava açması mümkün değildir. Zaten TMK 1023 burada devreye girer kaldı
ki 1023’e gitmeye gerek yok tapu malikinden devralıyor ve 3. Kişi malik olur. Ancak TBK 49/2 hükmü
gereği 3. Kişinin fiili ahlaka aykırı ise tazminat davası açılabilir. Şayet inanılan iflas edecek olursa, inanan
kişi devrettiği hakkın masadan ayrılmasını da isteyemez. Bu tür inançlı işlemler geçerlidir fakat muvazaalı
olarak yapılmışlarsa geçersizdir. Niteliği itibari ile baktığımız zaman inançlı işlemler muvazaalı işlemlere

Sayfa 62 / 63
benzerler ortak yönleri vardır ama arlarında iki önemli fark vardır. 1. İnançlı işlemde taraflar hakkın
devrini ciddi olarak isterler. Bu yüzden bu işlemler geçerlidir. 2. İnançlı işlemler sadece tasarruf
işlemlerinde söz konu olabilirken muvazaa hem tasarruf hem de borçlandırıcı işlemlerde olabilir.
Önümüzdeki hafta taşınmaz satış vaadi konusundan devam edeceğiz.

Sayfa 63 / 63
 EŞYA HUKUKU FİNAL NOTU
1.HAFTA- 07.05.2021
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın ileride tapu sicilinde resmi şekle uygun bir biçimde belli bir kişiye
satılacağı taahhüdünü içeren sözleşmedir.

Taahhüt işlemidir, tasarruf işlemi değildir. Tasarruf işlemi bildiğiniz üzere tapuda yapılan tescil işlemidir.

Bir borçlandırıcı işlemdir, sözleşmedir, önsözleşmedir. Bu önsözleşme (TBK 29) yapıldıktan sonra tarafların
tapuda resmi şekle uygun olarak asıl sözleşmeyi, satım sözleşmesini yapma borçları doğar. Gerçek satış, resmi
şekle uygun olarak tapu sicilinde yapılır.

TBK 29:

Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

Kanun dikkat ederseniz önsözleşme bir şekle bağlıdır dememiştir. Ancak şekle bağlı değildir de dememiştir. Ön
sözleşme ileride yapılacak asıl sözleşmenin şekline bağlıdır. Aksi takdirde yapılan önsözleşme geçersiz olur. Bu
durumda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde resmi şekle bağlı olmak gerekir. Çünkü asıl sözleşme resmi şekle
bağlıdır. Fakat asıl sözleşme resmi şekle bağlı olmakla birlikte asıl sözleşmeye şekli veren makam tapu müdürlüğü
olmasına karşın taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda yapılması şart değildir. Çünkü Noterlik Kanunu’nun 60.
Maddesinin 3. Fıkrasına göre bu sözleşmeler noterler tarafından yapılabilir. Tabi hakim görüşe göre taşınmaz satış
vaadi sözleşmeleri noterlerin yanında tapuda da yapılabilir ama uygulamada tapuya gidip yapıldığına pek
rastlanmaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bir borç doğuran sözleşme olduğunu söylemiştik. TMK 1009/1 göre bu
sözleşmenin tapuya şerh edilmesi de mümkündür.

TMK 1009:

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile
şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Şerh edilmesi halinde kuvvetlendirilmiş şahsi hak haline gelir. Borçlu açısından ise bir eşyaya bağlı borç ilişkisi
doğmuş olur. Hal böyle olunca taşınmazı bu sözleşme kurulduktan sonra devralan üçüncü kişilere karşı da ileri
sürülebilir. Halbuki şerh edilmemiş olsaydı alacaklıyla borçlu arasında nispi bir sonuç doğuracaktı. Taşınmaz satış
vaadi sözleşmesinin tarafı sözleşmeye rağmen tapuda taşınmazı bir başkasına satıp, devredecek olursa üçüncü
kişiye karşı hiçbir hak iddia edilemez. Sadece alacaklı ile borçlu arasında kusurlu ifa imkansızlığı olur ve tazminat
yükümlülüğü doğar.

Tapu Kanunu’nun 26. Maddesine göre şerhin etkisi 5 yıldır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcı borcunu ifa etmekten kaçınırsa, yani tapuya giderek satış
sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa alıcı bir dava açabilir. Böyle bir durumda mahkemenin vereceği kararın niteliği
tartışmalıdır. Doktrindeki hakim görüşe ve Yargıtay uygulamalarına göre mahkemenin kararı hem sözleşmenin
hem de tescil talebinin yerine geçer. Yani TMK 716 göre mahkeme mülkiyetin alıcıya aidiyetine karar verebilir.

TMK 716:

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini
istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen
geçirilmesini isteyebilir.
 Böylece mahkeme kararıyla birlikte alıcı tescilsiz bir biçimde mülkiyeti kazanmış olacaktır. Mahkeme kararıyla bu
suretle malik sıfatıyla tapu müdürlüğünde açıklayıcı tescil yapacaktır.

Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar:

Hakim görüşe göre tapuya kayıtlı olmayan taşınmazla mülkiyet hakkı vardır. Eski hukukumuz tapuya kayıtlı
olmamakla birlikte söz konusu taşınmazların mülkiyet hakkına konu olabileceğini kabul ediyordu ve birilerinin söz
konusu taşınmazlar üzerinde malik olduğunu kabul ediyordu. Yeni Medeni Kanunumuz, eski hukukumuzdan gelen
bu ayni hakları ve hatta sınırlı ayni hakları dahi olduğu gibi kabul etmiştir.

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların devri konusundaki hakim görüşe ve Yargıtay’a göre söz konusu
taşınmazlara devir konusunda taşınırlara ilişkin hükümler kıyasen uygulanır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilsiz İktisabı:

TMK 705 göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal,
kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde
malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Mülkiyetin
tescilden önce geçtiği hallerde tasarruf işlemleri yapabilmek için gereken tescil; kurucu tescil değil, açıklayıcı
tescildir.

Mülkiyetin tescilden önce geçtiği bir halde açıklayıcı tescil yapılmaması durumunda tapuda hala eski malik adıyla
yolsuz bir tescil görünecektir. Bu durumda eski malik söz konusu taşınmazı tapudaki görünüme dayanarak bir
üçüncü kişiye satabilir, devredebilir veya üçüncü kişi lehine bir sınırlı ayni hak tesis edebilir. Hal böyle olunca sınırlı
ayni hakkı kazanan veya mülkiyeti kazanan üçüncü kişi eğer iyi niyetli ise TMK 1023’e dayanarak kazanımını
koruyabilir ve mülkiyeti kazanır. Açıklayıcı tescilin önemi bu noktada önemlidir! (Bence buradan soru gelebilir.)

Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan kişi açıklayıcı tescile kadar tasarruf etme hakkına sahip değildir ancak
bunun dışındaki hak ve yükümlülüklere tabidir. Taşınmazı kullanma, taşınmaz üzerinde borçlandırıcı işlem yapma,
yararlanma, istihkak davası açma, el atmanın önlenmesi davası açma veya komşuluk ilişkisinden doğan hakları
kullanabilir ve yükümlülüklere tabi olabilir.

Mülkiyetin tescilden önce geçtiği hallerde mülkiyet hakkı mirasçılara geçebilir. Açıklayıcı tescil yapılmamış olsa
bile miras olarak mülkiyet geçebilir.

TMK 705’te sayılan tescilsiz iktisap hallerini inceleyecek olursak:

1) Miras:

TMK 599/1 göre mirasçılar, miras bırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanırlar. Buna
külli halefiyet ilkesi denir. Ölümle birlikte miras açılır ve o andan itibaren mirasçılar ölümü bilmeseler, mirasın
açıldığını bilmeseler ve hatta miras bırakını tanımasalar bile kanun gereği mirası, terekenin mülkiyetini bir bütün
olarak kazanırlar. Bu noktada mirasçıların taşınmazlar üzerinde malik olabilmesi için tescile gerek yoktur.

Mirasçılar elbirliğiyle malik olurlar. İştirak halinde mülkiyet mirasın paylaşılması sonrası tek kişi mülkiyetine
dönüşür. Mirasın paylaşılması ya yazılı (şekle tabi) paylaşma sözleşmesi (miras paylaşma sözleşmesi) yapılır ya da
fiili taksim şeklinde yapılır. Fiili taksim de yazılı bir sözleşme yapılır ve terekedeki her bir mal mirasçıların
tasarrufuna konur.

Yazılı paylaşma sözleşmesi borç doğuran bir sözleşmedir ve tek kişi mülkiyetinin doğmasının hukuki sebebini
oluşturur. Bu sözleşmeden sonra tek kişi mülkiyetinin doğması için bir mirasçının tek başına tapuya gidip tescil
yapması yetmez. Bütün mirasçıların birlikte yazılı tescil talebinde bulunması veya yapılacak tescile muvafakat
etmeleri gerekir. Burada tek kişi mülkiyeti bakımından tescil, kurucu bir tescildir.

Miras paylaşılmadığı için paylaşma davası açılırsa hakimin vereceği karar, yenilik doğurucu bir karardır. Bu kararla
birlikte her bir mirasçının tek kişi mülkiyeti kurulabilir. Bu noktada mahkeme kararıyla mülkiyet kazanılacağı için
yapılacak tescil, açıklayıcı bir tescil olacaktır.
TMK 599 göre, “Atanmış mirasçılar da mirası, mirasbırakanın ölümü ile kazanırlar. Yasal mirasçılar, atanmış
mirasçılara düşen mirası onlara zilyetlik hükümleri uyarınca teslim etmekle yükümlüdürler.”. Mirasçı ataması,
maddi anlamda ölüme bağlı bir tasarruftur. Mirasbırakan mirasını, (muayyen mal vasiyeti) yasal mirasçılarına
bırakabileceği gibi atanmış mirasçılara da bırakabilir. Bu hallerde yasal mirasçılar atanmış mirasçılara (lehtar)
düşen mirası vermezlerse lehtar yasal mirasçılar aleyhine dava açabilir.

2) Kamulaştırma:

Yalnızca taşınmazlar üzerinde uygulanabilir. Devlet ya da ilgili kamu tüzel kişilikleri yapabilir. Kamulaştırma kararı
alan ilgili kamu kurumu öncelikle maliklerle görüşür ve pazarlık eder. Anlaşma sağlanırsa malik gidip tapuda tescil
talebinde bulunur. Mülkiyet ilgili kamu kurumuna geçerken de kurucu tescille ilgili kuruma geçer. Anlaşma
sağlanamazsa ilgili kamu kurumu dava açar. Davanın sonunda ilgili kamu kurumu mülkiyeti mahkeme kararıyla
kazanır. Açılacak dava kamulaştırılacak taşınmazın bedeline ilişkindir.

TMK 999/2 göre tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.
Bazen tapuya kayıtlı taşınmazlar, özellikle devletin eline geçtiği zaman yani kamulaştırıldığı zaman, tapuya
kaydedilmesi gerekli olmayan bir kamu hizmetine ayrılabilir. Böyle bir durumda tapu sicilinden çıkarılır.

Eğer taşınmaz maliki kamulaştırma kararına ve bedele itiraz etmeksizin kamulaştırma bedelini almışsa
kamulaştırmayı yapan ilgili kurum o anda mülkiyeti kazanır. Mülkiyetin kazanılmasından sonra yapılacak tescil
işlemi açıklayıcı bir tescildir.

3) Cebri icra:

İcra İflas Kanunu hükümlerine göre haczedilmiş bir taşınmaz cebri icra yoluyla satılırsa, icra memurunun malı
alıcıya ihale ettiği anda mülkiyet geçer. Buradaki tescil açıklayıcı olur.

Rehnedilmiş bir taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda da aynı durum söz konusudur. Paraya çevrilme anında
yani ihalenin yapıldığı anda mülkiyet taşınmazı ihaleden alan kişiye geçmiş olur. Tescil açıklayıcıdır.

İflasta ise açık arttırma yoluyla satışta yine satış anında mülkiyet geçmiş olur. Ama pazarlık yoluyla satışta bir
görüşe göre tescille intikal eder.

4) Mahkeme kararı:

Mahkeme kararıyla da mülkiyetin tescilden önce geçtiğini söylemiştik. Ama kararın kesinleşmiş olması gerekir.
Yani kesinleşme anından itibaren ilgili kişi malik olur. Bunun için mahkemenin mülkiyetin aidiyetine karar vermiş
olması gerekir. Hal böyle olunca eda ve tespit davaları sonucu verilen karar ile mülkiyet geçmez. Talep mülkiyetin
aidiyetine yönelik olmalı, karar ise buna ilişkin olmalıdır.

TMK 716 göre mülkiyeti devir borcu doğuran bir sözleşmeye rağmen malik devre yanaşmazsa (taşınmaz satış
vaadi sözleşmesi örneğinde olduğu gibi) karşı taraf mülkiyetin kendisine aidiyetine karar verilmesini hakimden
talep edebilir. Uygulamaya bakacak olursak genellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde karşılaşılabilecek bir
durumdur.

5) İşgal:

İşgal, malikin talebiyle terkin edilmiş ve sahipsiz hale gelmiş bir taşınmazın TMK 707 göre taşınmaza zilyet olmak
suretiyle tescilsiz iktisap edilmesidir. Ancak belirtmek gerekir ki yine TMK 707 göre tapuya kayıtlı olmayan
taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Tapuya kayıtlı olmayan sahipsiz yerler devletin hüküm
ve tasarrufu altındadır. Bunlar işgal yoluyla kazanılamaz.

Özel mülkiyete konu olan tapusuz taşınmazların mülkiyeti ancak olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılabilir. Burada da işgal mümkün değildir.

Terkinin olması gerekir fakat terkin taşınmaz üzerindeki ayni veya şerhedilmiş şahsi hakları sona erdirmez. Terkin
edilmiş taşınmazı işgal yoluyla kazanan kişi bu haklarla yüklü olarak kazanır.
Terkin yapılmamışsa fakat tapudan malikin kim olduğu anlaşılamıyorsa işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz ancak
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilir.

Sadece arazi niteliğindeki taşınmazlar işgal yoluyla kazanılabilir. Bağımsız ve sürekli ayni haklar ile paylı
mülkiyette payların bu yolla kazanılması mümkün değildir.

İşgal eden kişi mülkiyeti kazanmak niyetiyle taşınmaza zilyet olmalıdır.

6) Yeni arazi oluşması (TMK 708 ayrıca düzenlemiştir):

TMK 708:

Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle
sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.

Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana eya bitişik arazi
malikine devredebilir.

Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten
başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.

Bu düzenlemeler çerçevesinde devlet, yeni oluşan arazinin mülkiyetini tescilsiz kazanmış olmaktadır. TMK’da bu
durumla bağlantılı üç hüküm (TMK 709, 710, 711) daha vardır.

Örnek vermek gerekirse kuruyan gölün oluştuğu arazi devletin olacaktır.

7) TMK 105/1:

Vakfa özgülenen taşınmazların mülkiyeti ile haklar, vakfın tüzel kişilik kazanılmasıyla birlikte tescilsiz olarak vakfa
geçer. Vakıf kurmak için bir resmi senede ihtiyaç vardır. Resmi senedi noter düzenler. Resmi senette vakfa tahsis
edilen malvarlığı gösterilir. Noterde resmi senedin düzenlenmesiyle vakıf kurulmuş olmaz, vakıf tüzel kişilik
kazanmış olmaz. Resmi senetle birlikte asliye hukuk mahkemesine gidilerek, asliye hukuk mahkemesinin kararı
alınır. Bu kararla birlikte vakıf tüzel kişilik kazanır ve vakıf tüzel kişilik kazandığı anda resmi senette vakfa
özgülenen taşınmazların mülkiyeti tescilsiz olarak vakfa geçer.

8) TMK 256, 257:

Eğer eşler mal ortaklığı rejimini seçmişlerse ortaklığa dahil olan mallar üzerinde elbirliği mülkiyeti doğar. Söz
konusu elbirliği mülkiyeti tescilsiz olarak kazanılmış olur.

9) TMK 54:

Kişiliği sona eren tüzel kişiliğin malları bazı hallerde kamu kurum ve kuruluşlarına geçer. Bu kamu kurum ve
kuruluşları kişiliği sona eren tüzel kişiliğin mallarının mülkiyetini tescilsiz kazanır.

10) TTK 153:

Ticaret şirketleri külli halefiyete yol açacak şekilde birleşmişlerse taşınmazların mülkiyeti yeni şirkete tescilsiz
olarak intikal eder.

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması:

1) Olağan zamanaşımı (sicil zamanaşımı):

TMK 712 düzenlenmiştir. Paylı mülkiyette bu yolla payların kazanılması mümkündür. Ancak elbirliği mülkiyetinde
bu yolla kazanım olmaz. Tapuya çift tescil halinde ise ikinci tescilin sahibi iyi niyetli olmadığı için bu yolla mülkiyet
kazanılamaz.

TMK 712:
 Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini
davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına
itiraz edilemez.

Olağan zamanaşımının şartları:

İlk olarak, tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın olması gerekir. Demek ki tapusuz taşınmazlar bu yolla değil
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılabilir. Söz konusu taşınmaz, özel mülkiyete konulu bir
taşınmaz olmalıdır. Yani kamu mülkiyetine tabi olan bir taşınmaz bu yolla kazanılamaz.

İkinci olarak, tapu kütüğündeki tescilin yolsuz tescil olması gerekir. Olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyetin
kazanılabilmesi için mülkiyeti kazanacak olan kişinin adı taşınmazın tapudaki sayfasında malik olarak yazılı
olmalıdır. Ama bu tescil, yolsuz bir tescil olmalıdır.

Tescil sonradan da yolsuz hale gelebilir. Mesela sözleşmeden dönme hallerine bakılabilir. Böyle bir durumda
sözleşmeden dönen kişi hemen dava taşınmazın kendisine iade edilmesini yani tapu sicilinin düzeltilmesini talep
etmemişse on yıl sonra olağan zamanaşımından istifade edilme imkanı doğacaktır.

Üçüncü olarak, mülkiyeti kazanan kişinin taşınmaza zilyet olması gerekir. Zilyet gerçek kişi olabileceği gibi tüzel
kişi de olabilir.

Zilyedin tam ehliyetli olması şart değildir. Ayırt etme gücüne sahip olması yeterlidir. Ayırt etme gücü zilyetlik
iradesi için gereklidir. Ayırt etme gücüne sahip olmayan kimseler yasal temsilcileri aracılığıyla kazanabilirler.

Zilyetlik sadece sicil zilyetliği olmamalıdır. Taşınmaza fiilen zilyet olmak gerekir.

Zilyetlik malik sıfatıyla zilyetlik olmalıdır. Fakat bu zilyetlik mutlaka doğrudan zilyetlik olmak zorunda değildir.
Dolaylı zilyet de olabilir.

Dördüncü olarak, zilyetlik davasız ve aralıksız olarak on yıl sürmüş olmalıdır. Süre zilyetliğin başladığı anda, en
erken yolsuz tescilin yapıldığı anda işlemeye başlar. Yolsuz tescilden önce başlamaz.

Süreden yararlanan zilyet, önceki zilyetlerin süresini de kendi süresine ekleyebilir. TMK 996 göre, kazandırıcı
zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse
onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. O halde süreyi ekleyebilmek için önceki zilyetlerin de bu yolla
mülkiyeti kazanabilecek durumda olmaları gerekir. Yani aynı yetkiye önceki zilyetlerin de sahip olmaları gerekir.
Mesela zilyet, beş yıl boyunca zilyet oldu ve beş yıl daha zilyet olsaydı mülkiyeti kazanabilecekti ama ömrü
yetmedi beşinci yılın sonunda öldü, mirasçıları babamızdan kalmış mal diyerek beş yıl daha zilyet olursa ve on yıl
tamamlanırsa mülkiyet kazanılır.

Zilyetliğin davasız ve aralıksız olarak on yıl sürmesi gerekir. Yani on yıl boyunca sicilde malik olarak görünen kişi
aleyhine tapu sicilinin düzeltilmesi veya istihkak davası açılmamış olmalıdır. Bu davalar dışında herhangi bir adli
veya idari dava açılmışsa yahut geçici tescil şerhi verilmişse ya da ihtarda bulunulmuşsa on yıllık süre kesilmez,
süre işlemeye devam eder. Aynı şekilde tapu sicilinin düzeltilmesi davası veya istihkak davası açılmış ama
kaybedilmişse yahut hak sahibi olmayan bir üçüncü kişi tarafından açılmışsa yine süre kesilmez. Ancak böyle
hallerde çoğu zaman zilyedin iyi niyeti ortadan kalkacağı için artık zamanaşımından yararlanamaz. İyi niyet neden
ortadan kalkar? Hala o taşınmazın kendine ait olduğunu düşünebilir ama şüphe etmesi gerekeceği bir durum
oluştuğu takdirde, şüphe iyi niyeti ortadan kaldırır.

On yıllık sürenin kesintisiz olması gerekir. Sürenin kesintisiz olduğu karine olarak kabul edilir. Dolayısıyla aksi
ispatlanabilir. İspat yükü davacıya aittir. Geçici kayıtlar ve terkler kesinti sayılmaz. Mesela yurtdışına çıktı bir süre
ve taşınmazla ilgilenemediyse burada zilyetlik iradesi devam ettiği için kesinti olmaz. Ancak süreyi kesen
sebeplerden birinin varlığını varsayalım. Mesela terk etmesi ve sonra tekrar el koyması, bir başkası gelip üstün
hakkını tanımadığında vs. sürenin kesilmesi ve durmasıyla ilgili alacak zamanaşımına (TBK 154) ilişkin hükümler
uygulanır.
Beşinci olarak, zilyedin iyi niyetli olması gerekir. Mirasçılar, mirasbırakanın süresini kendi sürelerine ekliyorlarsa
mirasçıların da iyi niyetli olması gerekir. Mirasbırakan kötü niyetli olduğu halde mirasçılar iyi niyetli ise mülkiyet
geçer. Ancak süre mirasın açıldığı andan itibaren işlemeye başlar.

Olağan zamanaşımının hüküm ve sonuçları:

Söz konusu şartlar gerçekleştiğinde zilyet mülkiyeti kendiliğinden kazanır.

2) Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı:

TMK 713’de düzenlenen aslen kazanma yoludur.

TMK 713:

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla
zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu
kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) (1) hakkında gaiplik kararı
verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının
zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline
karar verilmesini isteyebilir. (1)

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı
açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla
en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya
da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci
fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca
düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımını esasa ilişkin ve usule ilişkin şartlar olarak ikiye ayırıp incelemek
mümkündür. Bu şartlar:

a) Esasa ilişkin şartlar:

İlk olarak, taşınmaz tapuya kayıtlı olabilir veya olmayabilir. Maliki tapu kütüğünden anlaşılamamalı ya da malik
hakkında 20 yıl öncesinden gaiplik kararı verilmiş olmalıdır. Dolayısıla birinci ihtimalde taşınmaz tapuya kayıtlı
olmamalıdır. İkinci ihtimalde malikin tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamamalıdır. Üçüncü ihtimalde ise
tapuya kayıtlı olmakla birlikte malik hakkında 20 yıl öncesinden gaiplik kararı verilmiş olmalıdır.

Birinci ihtimal; tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz, özel mülkiyete elverişli olmalıdır. Kamu malları, ister tapulu ister
tapusuz olsun bu yolla iktisap edilemez. TMK 117 uyarınca vakıf malları da bu yolla iktisap edilemez.

İkinci ihtimal; malikin tapu kütüğünden kim olduğunun anlaşılamamasıdır. Bu duruma nadiren rastlanabilir.

Üçüncü ihtimal; tapuya kayıtlı olmakla birlikte malik hakkında 20 yıl öncesinden gaiplik kararı verilmiş olmasıdır.
TMK 713 bu noktada özel bir hükümdür. Süre gaiplik kararı verildiği andan itibaren işlemeye başlar. Gaiplik
bilindiği üzere ölüme eşdeğer sonuçlar doğurur. Gaiplik kararı verildiğinde gaibin taşınmazları mirasçılara geçer.
Bu şekilde gaiplik kararının verildiği andan itibaren mirasçılara gaibin taşınmazları geçer ama mirasçılar 20 yıl
içerisinde kendi adlarına tescil yaptırmazlarsa taşınmaza zilyet olan kişi bu yolla kazanımda bulunabilir. Yargıtay’ın
1954 tarihli bir içtihadı birleştirme kararına göre ortak mirasçılar arasında zamanaşımı işlemez. Yani bu yolla
kazanımda bulunabilecek kişi ortak mirasçılardan biri olamaz, dışarıdan bir üçüncü kişi olabilir. TMK 713/2 göre
bu yolla taşınmazın tamamının mülkiyeti kazanılabileceği gibi bir bölümü de kazanılabilir. Yeter ki taşınmazın
ayrılması mümkün olan bir kısmı olsun. Dolayısıyla eğer bir paylı mülkiyet söz konusuysa payların da bu şekilde
kazanımı mümkün olabilecektir.

İkinci olarak, zilyet malik sıfatıyla zilyet olmalıdır. Dolayısıyla kiracı bu yolla mülkiyeti kazanamaz ama kiracı
başkasının üstün hakkını reddettiği andan itibaren 20 yıllık süre işlemeye başlar ve kazanım elde edebilir. Çünkü
20 yıllık süre işlemeye başlar. Bunun için zilyedin ayırt etme gücünün olması yeterlidir.

Zilyetlik 20 yıl sürmelidir ve bu süre bir hak düşürücü süre değil, bir zamanaşımı süresidir. Onun için zamanaşımını
kesen, durduran sebepler burada da uygulanır. Gerçek malikin açtığı istihkak davası veya el atmanın önlenmesi
davası ile zilyetliğe ilişkin davalar zamanaşımını keser fakat malik dışındaki üçüncü kişilerin açacağı davalar
zamanaşımını kesmez. Süre dolmadan evvel zilyet tarafından yapılacak ikrarın da zamanaşımını keseceği kabul
edilmektedir ama süre dolduktan sonra yapılacak ikrar mülkiyetin kazanılmasına engel olmaz. Sürenin başlangıç
anı tapusuz taşınmazlarda malik sıfatıyla zilyetliğin kazanıldığı andır.

Yargıtay’ın 2007 tarihli bir içtihadı birleştirme kararına göre zilyedin açtığı tescil davasının süre yönünden
reddedilmesi halinde sürenin kesildiğini ve ilk kararın kesinleşmesinden itibaren ise yeni bir 20 yıllık sürenin
işlemesi gerektiğine hükmetmiştir.

Bunda da mevcut zilyet önceki zilyetlerin sürelerini kendi sürelerine ekleyebilir. Ama bunun için eski zilyetle
aralarından bir külli veya cüzi halefiyet ilişkisinin olması icap eder.

Malik sıfatıyla 20 yıl boyunca zilyet olduğunu iddia eden bu iddiasını ispatla yükümlüdür. İspat için bir takım
objektif olaylar gösterilebilir. Mesela arazi üzerine 20 yıl öncesinde ağaç dikmiştir, bina yapmıştır, meyve bahçesi
yapmıştır ya da tanık beyanları veya 20 yıl boyunca vergi yatırması gibi her türlü belge olabilir.

Zilyet aleyhine dava açılsa ve bu dava kazanılsa ancak davalı zilyet mahkeme kararına rağmen hala zilyetliğini
sürdürüyorsa davayla birlikte süre kesilmiş olur ancak 20 yıllık yeni bir süre işlemeye başlayacaktır.

Zilyetlik aralıksız ve kesintisiz olmalıdır. Zilyetlik kesin ve sürekli olarak kaybedilmişse süre kesilmiş olur. Geçici
kayıp önemli değildir. Ama taşınmaz bir başkasına devredilmişse zilyetlik kesilir. Üçüncü bir kişi taşınmaza el atar
ve zilyedin zilyetliğini tanımazsa ve zilyet süresi içinde zilyetliğin iadesi davasını açmazsa zilyetlik yine kesilmiş
olur.

Zilyedin iyi niyetli olması veya bir hukuki sebebe istinaden zilyet olması önemli değildir. Yani kötü niyetli olsa bile
bu yolla mülkiyeti kazanabilir.

b) Usule ilişkin şartlar:

Zilyedin bu yolla mülkiyeti kazanabilmesi için bir tescil davası açması gerekir. Taşınmaz tapuda kayıtlı değilse,
tescil kararından sonra kütükte ayrı bir sayfa açılır ve davacı adına taşınmaz tescil olunur. Tapuda kayıtlı ise
mevcut kayıt terkin edilir ve davacı adına tescil yapılır.

TMK 713/3 göre tescil davası hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin
mirasçılarına karşı açılır. Bu madde devamla bir kısım usul işlemlerini de düzenlemektedir. 713/4 göre davanın
konusu mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç
defa ilan olunur. Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz
eden bulunmaz veya itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir.
Davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda tescili
istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri
içeren krokisi de eklenir.

Mahkeme kararının ardından mülkiyet, hakim görüşe göre esasa ilişkin şartlar (maddi şartlar) gerçekleştiğinde
kazanılır kabulü vardı ve tartışmalar sürüyordu. Ancak TMK 713/5 göre, mülkiyet 713/1’de öngörülen koşulların
gerçekleşmesiyle kazanılmış olur. Demek ki tescilden önce mülkiyet kazanılmış olmaktadır. Böylece mülkiyet
sanki zamanaşımı süresinin işlemeye başladığı tarihte kazanılmış gibi geriye yürür.

TMK 713’ün son fıkrasında yer alan özel hükümler saklıdır ifadesine değinmek gerekir. (kısaca kadastro
hukukuna bakmak gerek)

Taşınmaz Üzerindeki Mülkiyet Hakkının Sona Ermesi:

Taşınmaz mülkiyetini kaybettiren sebepler; mutlak sebepler ve nispi sebepler olmak üzere ikiye ayrılabilir.

Mutlak sebepler gerçekleştiği zaman mülkiyet hakkı ortadan kalkar. Dolayısıyla herkes için bir kayıp söz
konusudur. Nispi sebeplerde ise sadece malikin mülkiyet hakkı kaybolur.

TMK 717/1 göre taşınmaz mülkiyeti terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. TMK 717/2 göre
ise kamulaştırma halinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunlarla belirlenir. Birinci fıkrada mutlak, ikinci
fıkrada ise nispi sebepler düzenlenmiştir.

2.HAFTA- 21.05.2021
Şimdi biraz tatillere gitti dersler. O sebepten dolayı biraz konularda da geri kaldık. Muhtemelen ek ders
yapacağım. Onu size duyuracağım. Belki 1 tane de yetmeyebilir, 2 ders yapabilirim. Bunu şimdiden söyledikten
sonra daha fazla zaman kaybetmeden kaldığımız yerden devam edelim. Taşınmaz mülkiyetinden söz ediyorduk.
En son taşınmaz mülkiyetinin içeriğine kadar gelmiştik. Hatırlayacak olursanız mülkiyet hakkından bahsederken
sürekli olarak mülkiyet hakkının sahibine en geniş yetkiler veren aynî hak olduğunu söylemiştim. Sahibine 3
önemli yetki bahşediyordu. Usus, fructus ve abusus yani kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf
etme. Tasarruf etme deyince de hem maddi tasarrufları hem de hukukî anlamdaki tasarrufları anlıyorduk. Fakat
her ne kadar böyle geniş yetkiler bahsetmiş olsa da yine de mülkiyet hakkının içeriğine dahil olanlar var,
olmayanlar var. Diğer bir deyişle malikin mülkiyet hakkının konusuna dahil olan şeyler var. Bir de öbür taraftan
malikin aslında mülkiyet hakkına dahil olmakla birlikte birtakım kısıtlamalarla karşı karşıya kaldığı haller de var.
Şimdi öncelikle taşınmaz mülkiyetinin içeriğinden söz edeceğiz sonra da kısıtlamalara geçeceğiz.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN İÇERİĞİ (kitapta sayfa 328 vd.)

Kanun bu meseleyi 718 ilâ 730. maddeler arasında düzenlemiştir.

TMK 718/1: “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz
katmanlarını kapsar.”

TMK 718/2: “Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da
girer.”

Kanun burada her ne kadar yatay ve dikey kapsamdan söz etse de buna maddi kapsam da dahildir. O yüzden
öncelikle yatay kapsamdan sonra dikey kapsamdan daha sonra üçüncü olarak da taşınmaz mülkiyetinin maddi
kapsamından söz edeceğiz.

1) YATAY KAPSAM
Bir taşınmazın yatay kapsamını öncelikli olarak onun sınırları belirler. Taşınmazın yatay sınırları içinde kalan
yüzeyinde malikin sahip olduğu yetkilere taşınmazın yatay kapsamı adı verilir.

TMK 719/1: “Taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir.”

TMK 719/2: “Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plandaki sınırdır. Bu kural,
yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.”

Madem taşınmazın yatay kapsamını sınırlar belirliyor, sınırları da işte bu hükümler çerçevesinde tespit etmek
lazım. Bu maddeden anlaşıldığına göre taşınmazın iki türlü sınırı vardır:
1.Fiili sınır,

2.Plandaki sınır.

Fiili sınırlar çeşitli işaretlerden oluşur. Eğer özellikle taşınmazın kadastrosu yapılmamışsa fiili sınırlar önem arz
eder. Bizde yakın zamana kadar taşınmazların kadastroları yapılmadığı için fiili sınırlar gerçekten de son derece
önemliydi. Kadastrosu yapılmış, tapuya geçirilmiş taşınmazlarda da yine bir fiili sınıra ihtiyaç var. Bunlar taştan
oluşur, direkten oluşur; derler ki şu ağaç sınır olsun. İki taşınmazı birbirinden ayırmak için genellikle sınır taşı
dediğimiz taşlar dikerler, beton direkler koyarlar vs. Duvar da çekebilirsiniz. Bunlar fiili sınırları oluşturur.

Plandaki sınır ise geometrik çizgiler şeklinde gösterilir. Hukuken önemli olan sınır aslında bu plandaki sınırdır
ama az önce zikretmiş olduğum 719/2’ye göre tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl
olan plandaki sınırdır. Demek ki 2 sınır birbirini tutmadığı zaman plandaki sınırına itibar edilir. Şayet sınırlarda
bir ihtilaf varsa ve maliklerden biri sınırı belirlemeye yanaşmayacak olursa diğer malik onu buna zorlayabilir.
Sınırın belirlenmesi davası denilen bir dava açarak buna zorlayabilir. Bu da madde 720’de “Sınır Belirleme
Yükümlülüğü” başlığı altında düzenlenmiştir.

TMK 720: “Her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu planlarının
düzeltilmesine veya arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür.”

Dikkat ederseniz burada katlanmakla yükümlüdür demiyor katkıda bulunmakla yükümlüdür yani buna katkı
verecek, bunu birlikte yapacaklar.

Plandaki sınır kadastrosu yapılmış taşınmazlarda olur. Taşınmazın kadastrosu yapılmışsa bir plan hazırlanır ve
taşınmazın sınırları o planda gösterilir. Bugün teknik çok ilerlediği için uydudan görüntüleri alıyorlar ve
geometrik olarak yaptıkları çizim üzerinde koordinatlarını da göstermek suretiyle sınırı çiziliyor. Fiili sınırı da
plandaki sınıra göre çiziyoruz. Mesela bir sınır ihtilafı olduğu zaman hakim gelir, haritacı bilirkişiyi getirir. O da
hemen cihazını koyar ve tespitini yapar. Sınır şurası der, kazıkları çakar gider. Ondan sonra siz o kazıkların yerine
dilerseniz beton yapabilirsiniz, taş dikebilirsiniz, başka bir şey yapabilirsiniz. Nasıl yapıyorsanız ona göre sınırınızı
belirlersiniz.

Şayet taşınmazın kadastrosu yapılmamışsa uygulamada sıkıntı yaşanır. Çünkü kadastrosuz taşınmazlarda sınırlar
genellikle belirsiz/müphem ifadelerle tayin edilir. Mesela doğusunda çay, batısında dağ gibi. Dağın neresine
kadar sınır gidiyor belli değil. Kuzeyinde falancanın tarlası. Falancanın tarlasıyla arasında sınır neresi belli değil.
Dolayısıyla böyle belirsiz birtakım ifadeler olabiliyor.

Sınırı sabit olmayan arazilerde sınırlar genellikle çeşitli belgelere bakılarak belirlenir. Bu belgeler neler olabilir?
Mesela vergi kayıtları olabilir (Ancak her zaman vergi kayıtlarından belirlemek mümkün olmayabilir.) ya da satış
sözleşmesi, miras taksim sözleşmesi, bağış sözleşmesi olabilir. Mesela satış sözleşmesinde sınırları şu olan, şu
kadar m2 lik arazi veya şu kadar dönümlük arazi satılmıştır vs. şeklinde ifadeler olur. Bunlara bakarak sınırı
belirlemeye gayret ederiz. Sınırlar kesin olarak tespit edilemediği zaman bu kayıtlara ve belgelere bakılır. Bu
kayıt ve belgelerde yazılı olan yüz ölçüme itibar edilir.

Kadastrosuz taşınmazların sınırlarının sabit olması da bazen mümkündür. Kadastro olmadığı halde mümkün
olabilir. Böyle bir durumda o zaman o sınıra itibar etmek lazımdır. O zaman miktara, yüz ölçüme değil; sınıra
bakılır. Mesela çevresindeki 4 taşınmazın da tapu kaydı vardır. O zaman sınır o tapu kayıtlarına göre belirlenir.
Bu birinci ihtimaldir. İkinci ihtimalde ise, çevredeki taşınmazlar da tapusuzdur. O zaman da sınırlar bilirkişilere
sorulur veya tanık beyanlarına göre belirlenir. Burada da mahalli bilirkişiler son derece önemlidir. Bunlara
bakarak sınırlar belirlenir ve o kesin sınırlar içerisinde kalan miktar ne ise o miktara bakmak icap eder. Ancak
miktarla yüz ölçümü birbirini tutmuyorsa o zaman sınırlara itibar edilir; miktara/yüz ölçüme bakılmaz. Mesela
yüz ölçümü/miktarı 10 dönümlük tarla denilmiş ama bu sınırlar arasında kalan tarla miktarı 15 dönümse artık
15 dönüm demektir. Çünkü sınırlar kesin. Bu yatay kapsamdı. Demek ki yatay kapsam bu şekilde taşınmazın
sınırlarına göre belirleniyor. Bir de taşınmazın dikey kapsamı var.
 2) DİKEY KAPSAM
Şimdi ben sınırlar dahilinde tarlamın yüzeyini kullanabiliyorum, oraya ekiyorum, biçiyorum vs. Acaba altında ve
üstünde ne kadar kullanabiliyorum? Kaç metre aşağısını kaç metre yukarısını kullanabileceğim? Bununla ilgili
madde 718 şöyle der: “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve
altındaki arz katmanlarını kapsar.”

Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı arazinin yukarıya ve aşağıya yükseklik ve derinlik sınırlarını ifade eder.
Acaba malikin hakkı yukarıya ve aşağıya doğru nereye kadar devam edecektir? Kanun burada kullanma yararı
ölçüsünü getirmiştir. Malik yararı olduğu ölçüde taşınmazını yukarıya ve aşağıya doğru istediği gibi kullanabilir
ve bu alanlara başkasının müdahalesini de önleyebilir. Dikkat ederseniz yararı olduğu ölçüde yukarıya doğru ve
aşağıya doğru istediği gibi kullanabilir diyoruz. Kuralımız bu ama pek çok da istisna var elbette. Mesela arazisi
üzerinden enerji nakil hattının geçirilmesini veya teleferik hattı geçirilmesini yasaklayabilir. Ancak bunun
istinasları var. Mesela zorunlu kaynak hakkı, zorunlu mecra veya geçit irtifakı gibi hakların kurulmasına engel
olamaz. Yine kamu hukuku karakterli kurallar vardır. Bunlara uymak zorundadır. Mesela bu çerçevede enerji
nakil hatlarının geçirilmesine, tarlası üzerine telefon direği dikilmesine engel olamaz. Malik menfaati olmadıkça
mesela yüksek bir seviyeden uçan uçakların geçişini de yasaklayamaz veya bunları engelleyici birtakım tedbirler
alamaz.

Mesela medeni hukuk kitaplarında zikredilen meşhur bir örnek vardır. İsviçre’de cereyan etmiş bir olaydır. Bir
yere havaalanı yapılmıştır. Havaalanı yapılırken bazı araziler kamulaştırılmış (yüksek bedeller verilmiş) ama
birinin arazisi kamulaştırılmamış. O da piste yakın arazisinde uçakların iniş kalkışını engelleyecek şekilde yüksek
direkler dikmiştir. İsviçre yargıtayı bunun dürüstlük kuralına uygun olmadığını, bu direkleri dikmesinde hiçbir
yararının olmadığını ileri sürerek direklerin kaldırılmasına karar vermiştir.

Demek ki kullanım menfaati bulunmadığı takdirde hava katmanlarına müdahale edemeyecektir. Yine kullanma
menfaati bulunmadığı derinlikte yapılacak yapıları da yasaklayamaz. Büyükşehirlerde metro yapılıyor, sizin
binanızın altından metro geçiriliyor. Bunu yasaklayamazsınız çünkü orada bir yararınız yok.

Bunun dışında özel kanunlar ve Anayasanın 168. maddesi gereği yeraltında bulunan madenlerin ve yer altı
sularının mülkiyeti devlete aittir. Dolayısıyla onlara da müdahale edemezsiniz. “Ben bu yer altı suyunu istediğim
gibi çıkarırım, bu madeni istediğim gibi çıkarırım.” diyemez. Çıkarabilmesi için izin alması veya bir imtiyaza sahip
olması lazım. Mesela devlet yer altı suyuyla ilgili olarak belli bölgeleri yasaklıyor. “Artık şu bölgede kuyu
açılmasına izin vermiyorum.” diyor. Niye? Çünkü yer altı suları tükeniyor.

Dikey kapsamın tayininde taşınmazın tahsis edildiği amaç, iş ilişkilerindeki telakkiler ve dürüstlük kuralı önem
taşır. Taşınmazın amacına bakacağız. (Ne için kullanılacak?) Ona göre diyeceğiz ki yer altında yer üstünde şu
kadar inersin, çıkarsın.

Dürüstlük kuralı deyince çok meşhur bir örnek kıskançlık duvarı. Elbette bahçenize duvar çekebilirsiniz ama sırf
komşunun manzarasını kapatmak amacıyla yüksek bir duvar çekerseniz (doktrinde buna kıskançlık duvarı
deniyor) buna dürüstlük kuralı izin vermez. Komşu bunun kaldırılmasını talep edebilir.

Yarardan bahsettik. Altında ve üstünde yararı olduğu ölçüde ne yapabilir? İstediği gibi tasarruf edebilir. Bu
yararın mutlaka ekonomik bir yarar olması şart değildir. Bilimsel veya estetik yararlar da olabilir. Mesela yüksek
bir yapı yapacaktır. Bina olması da şart değil, bir kule yapacaktır da bilimsel amaçlı olarak kuşları gözleyecektir.
Derinliğine 100 metrelik bir kazı yapacaktır, jeologdur ve jeolojik çalışmalar yapacaktır. Burada da bilimsel yarar
vardır. Estetik yarar da olabilir. Hakim olarak önümüze böyle bir olay geldiğinde bunlara bakıp yarar olup
olmadığına karar vereceğiz.

Kullanma yararı varsa malikin hüküm ve tasarrufu altında o kısım mülkiyet hakkının içeriğine dahil ama
kullanmaya yararının olmadığı hava ve arz tabakası devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Gelelim maddî
kapsamına.

3) MADDÎ KAPSAM
Başta da söylediğim gibi taşınmaz mülkiyetinin içeriği denilince yatay kapsam, dikey kapsam ve maddî kapsam
anlaşılır. Maddî kapsam denildiği zaman taşınmazı yatay ve dikey kapsamı içinde yer alan şeylerin ne oranda
kime ait olacağı akla gelir. Yatay ve dikey kapsam içerisinde olan şeyler mesela binalar, ağaçlar, kaynak, yapılan
bir kulübe, baraka vs. Bunlar acaba ne oranda kime aittir? İşte maddî kapsam budur. Az önce Medeni Kanunun
718. maddesinden bahsetmiştik. Bu maddenin 2. fıkrasına göre “Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar
saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.”

Kanun “bu mülkiyetin kapsamına" diyor ama burada her türlü aynî hakkı anlamak lazımdır. Sınırlı aynî hakları da
işin mahiyeti gereği buna dahil etmek icap eder. Kanun neyi saymış burada? Yapılar, bitkiler kaynaklar. Şimdi
bunlara biraz daha yakından bakalım.

718. maddenin 2. fıkrasına göre demek ki yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere arazinin altında veya üstünde
yapılan yapılar arazinin mütemmim cüzü olarak mülkiyet hakkının kapsamına dahildir. Fakat bu yapıların taşınır
yapı olmaması gerekir. Taşınır yapıyı ayrıca anlatacağım. Onlar arazinin mütemmim cüzü değildir. Onların
üzerinde yapıyı yapan kişinin kendi mülkiyet hakkı vardır.

TMK 728/1: “Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve
benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir.”

Demek ki orada bu mütemmim cüz kuralı işlemiyor. Taşınmaz yapılar ise bütünleyici parça sayılırlar ve bir
arazinin malikine aittir. Klasik kuralımız: Üst arza tabidir.

Mütemmim cüz ilişkisinin kurulabilmesi için arazi üzerindeki taşınmaz yapının bir bina olması da şart değildir.
Mesela bir duvar da olabilir, bir direk de olabilir; bir kule olur, su kuyusu olur aşağıya doğru iner, köprü olur,
heykel olur. Bunların hepsi dahil. Geçen internette görmüştüm. Heykeltıraşın birisi bir kayanın üzerine Atatürk
heykeli yapmış. Bir arazi üzerinde gezinirken çok güzel bir kaya görmüş. Üzerinde öyle bir heykel yapmak için
araziyi satın almak istemiş. Malik ile irtibat kurmuş. Malik demiş ki madem böyle bir şey yapacaksın dilediğin
gibi tasarruf et. Heykeltıraş oraya güzel bir Atatürk heykeli yapmış. Şimdi bu nedir? Kaya üzerine yapılan bir
yapıdır. Aslında normalde kaya bir yapı değildir ama siz şekil verdiğiniz zaman o bir yapıdır. O zaman bu da o
arazinin mütemmim cüzüdür. Arazi kime aitse o da ona aittir.

Öte yandan bu yapının hukuka uygun olarak yapılıp yapılmaması da önemli değildir. Hukuka uygun değilse o
zaman haksız yapı/haksız inşaat hükümleri uygulanır. Haksız yapı/haksız inşaat nedir şimdi buna bakalım. Bu da
722. maddede düzenlenmiştir.

TMK 722/1: “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda
kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.”

TMK 722/2: “Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol
açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini
isteyebilir.”

TMK 722/3: “Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin,
gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.”

Şimdi bu düzenlemeye göre haksız yapı 3 değişik şekilde ortaya çıkabilir:

1. Bir kimse kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapabilir.

2. Başkasının malzemesiyle kendi arazisine yapı yapabilir.
3. Başkasının malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapabilir.
Birincisi bir kimsenin kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapması. Böyle bir durumda yapılan yapı
arazinin bütünleyici parçası olacak ve arazi malikinin mülkiyetine dahil olacaktır. Kuralımız bu olmakla birlikte
kanun her iki tarafa da hem malzeme sahibine hem arsa sahibine bazı haklar tanınmıştır. Nedir bu haklar?
1)Arsa sahibinin malzemenin kaldırılmasını talep etme hakkı.

TMK 722/3’e göre, aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan
malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

Demek ki 3. fıkra arazi sahibine malzemenin kaldırılmasını talep etme hakkı veriyor. “Benim arazime, benim
arsama benim iznim olmadan haksız bir yapı yaptın, bunun kaldırılmasını istiyorum.” diyebilir. Bu hükmün
uygulanabilmesi için yani kaldırma hakkının olabilmesi için hangi şartlar lazım?

Birincisi, yapı arazi malikinin rızası olmadan yapılmış olmalıdır. (Açık veya zımnî rıza olmamalı) Zımnî bile olsa
eğer bir rıza varsa bunun kaldırılması talep edilemez.

İkincisi, bu malzemenin, bu yapının kaldırılması aşırı bir zarara sebep olmamalıdır. Burada zararın aşırı olup
olmadığını tayin ederken malzeme sahibinin zararıyla arazi malikinin elde edeceği yararı mukayese etmemiz
lazım. Eğer malzeme sahibinin zararı onu sökülmesi halinde malikin elde edeceği yarardan daha fazla ise o
zaman sökülmesi talep edilemez.

Üçüncüsü, yapının bir taşınmaz yapı olması lazım. Taşınır yapılarda zaten problem yok. Bu kural da zaten
uygulanmaz çünkü taşınır yapıların mülkiyeti zaten yapıyı yapana aittir. Söküldüğü zaman da aşırı bir zarar da
söz konusu olmaz.

Dördüncüsü, arazi malikinin yapının kaldırmasını talep etmesidir.

Bu şartlar oluştuğu zaman söküp götürmek zorundadır. Eğer götürmezse bunun için bir dava açılabilir.

2)Haksız yapıdan doğan zararları talep etme hakkı.

Eğer yapıyı yapan kötü niyetli ise arazi sahibi bu yapı dolayısıyla uğradığı zararların tazminini de isteyebilir. Bunu
sökme hakkı ile birlikte de isteyebilir veya sadece tazminat da isteyebilir.

3)Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini talep etme hakkı.

Bu hak aslında her iki tarafa da tanınmıştır. Malzeme sahibine de tanınmış, arazi sahibine de tanınmıştır.
Malzeme sahibi arazinin, arsanın mülkiyetini belli şartlar altında talep edebilir ya da bazen arsa sahibi bu kısmın
mülkiyetini devralsın diyebilir.

Demek ki arazinin mülkiyeti arazinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini
talep etme hakkı her iki tarafa da aittir.

TMK 724: “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında
yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”

Bu hak iyi niyetli olmak kaydıyla her iki tarafa da tanınmıştır. Yapının ve arazinin tamamı olması şart değildir, bir
kısmı da olabilir. Mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi talep edilebilir. Arazi sahibinin bu hakkı
kullanabilmesi için 3 şartın bir arada gerçekleşmiş olması gerekir.

Birincisi, arazi maliki malzemenin sökülmesi hakkını kullanmamış olmalıdır. Sökme hakkını kullandıysa artık
mülkiyetin devri söz konusu olmayacaktır.

İkincisi, yapının değeri arazi değerinden açıkça fazla olmalıdır. Açıkça fazla denildiğine göre burada birbirine
yakın, bir miktar fazla değil. Mesela arazinin değeri 1 milyon lira, yapının değer 1 milyon 50 bin lira. Bu değil açık
bir farkın olması, bariz bir farkın olması icap eder. Böyle bir farkın olup olmadığını da hakim tayin edecek.

Üçüncüsü de bu hakkı kullanabilmek için arazi maliki iyi niyetli olmalıdır. Yani kendisi eğer öyle bir yapının
yapılmasına rıza göstermişse o zaman böyle bir hakkı kullanamaması icap eder.

Arazi maliki ne zaman böyle bir yola müracaat edebilir veya niye müracaat eder? Bu yola müracaat edilmediği
zaman yapı arazinin mütemmim cüzü olduğu için malikin o yapının bedelini ödemesi lazım. Halbuki onu
ödeyecek gücü olmayabilir ve sökülmesi de mümkün olmayabilir. Neden? Eğer yapının değeri fazlaysa sökme
yapı malikine zarar verecek. Yapının sökülmesi ile ortaya çıkacak olan zarar malzeme sahibinin zararı arsa
sahibinin bu sebepten dolayı elde edeceği menfaatten daha yüksekse sökme hakkı kullanılamayacak. O zaman
arazi maliki bunu söktüremeyecek. Söktüremeyince de kendisinde kalacak. Kendisinde kalınca da bedelini
ödemek zorunda kalacak. Bedelini de ödeyemeyecekse “Arsayı devral, parasını bana ver.” diyebilir. Böyle yola
müracaat edebilir. Demek ki arazi maliki bu hakkını kullandığı zaman ne olacaktır? Diğer taraf arazinin rayiç
bedelini ödemek zorunda kalacaktır.

Kanunda düzenlenen hususlardan bir tanesi neydi? Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının arazisine inşaat
yapması. İkincisi malikin başkasının malzemesiyle kendi arazisine yapı yapması. Böyle bir durumda da malzeme
sahibine bazı haklar tanınmıştır. Çünkü malzeme sahibi mülkiyeti kaybediyor. Çünkü o malzeme bir arazi
üzerine yapılan yapının bir parçası oldu, mütemmim cüzü oldu. O yapı da arsanın mütemmim cüz olduğuna
göre (mütemmim cüz ilişkisinde biliyoruz ki mütemmim cüz teşkil eden parçanın daha önce o başkasına ait olsa
bile mülkiyet hakkı sona erer) asıl parçanın maliki kimse bütünleyici parçanın da maliki odur. Dolayısıyla
mülkiyet hakkını kaybediyor. Onun için de kanun bazı haklar tanıyor. Nedir bunlar? Birincisi bu malzemenin
sökülerek kendisine verilmesini talep etme hakkı. Ancak bu belli şartlara bağlanmıştır yani öyle her zaman
istenemez. Bunun şartları neler? Birincisi malzemenin malzeme sahibinin rızası olmaksızın kullanılması.
Kullanılmasına rıza gösterdiysen geri isteyemezsin. İkincisi de malzemenin sökülmesinin aşırı bir zarara sebep
olmamasıdır. Eğer aşırı bir zarara sebep olacaksa o zaman sökülmesi istenemez ama basitçe sökülüp
ayrılabilecek bir şeyse bunu talep etme imkânını kanun tanıyor. Özellikle arazide meydana gelecek zarar
malzemenin kıymetine nazaran aşırı ise böyle bir talep ileri sürülemez.

Aşırı zarar ihtimali malzemenin sökülmesinin talep edildiği ana göre belirlenir. Daha sonra şartlar değişebilir.
Bunlar dikkate alınmaz. Eğer malzeme bu talepten önce sökülmüşse artık bu hükme dayanılamaz. Çünkü
malzeme sahibi bu durumda bir şahsi hakka sahip olur. Malzeme üzerinde aynî hakkını kaybetmiştir, mülkiyet
hakkını kaybetmiştir. Şahsi hakka sahip olur ona göre dava açabilir. Malzeme sahibine tanınan birinci hak budur.
İkinci hak tazminat talep etme hakkıdır. Malzeme sökülemiyorsa o zaman yapılacak bir tek şey var: Tazminat
talep etmek. Öte yandan malzeme sökülebilse bile malzeme sahibi yine sökülme yerine tazminat da isteyebilir.
Mesela adam tarlasına su kuyusu açtırdı, sizin borularınızı 100 metrelik su kuyusuna 100 metrelik borunuzu
indirdi, boruyu kullandı. Sökülmesini istediğiniz zaman kullanılmış boru alacaksınız. Belki hasarlı olabilecek.
“Bedelini ver, yerine yeni boru alacağım.” diyebilirsiniz. Ayrıca bazen o boruların sökülmesi araziye yani kuyuya
da zarar verebilir. Çünkü öyle kuyular vardır ki boruyu söktüğünüz zaman bu kuyu çökebilir. Çöktüğü zaman da
yeniden açtırmak çok daha büyük bir masraf gerektirebilir. O zaman da söküp alma hakkı kullanılamaz.
Tazminat talep edebilir dedik. Tazminat miktarı yapıyı yapanın iyi niyetli olup olmamasına göre değişir. Eğer
yapıyı yapan iyi niyetliyse yani malzemenin kendisine ait olmadığını bilmiyor, bilebilecek durumda da değilse
kendi malzemesi zannediyorsa böyle bir durumda tazminat miktarı kural olarak malzemenin satış değerine eşit
olur. Ancak kötü niyetliyse satış bedelinin dışında bu malzemeyi kullanma yüzünden malzeme sahibinin uğradığı
her türlü zararı tazminle yükümlüdür. Dolayısıyla malzeme sahibi malzemesini kullanamadığı için bazı işlerini
yapamamıştır. Mesela yeni malzeme temin edinceye kadar üretim yapamamıştır. Bundan dolayı zararları vardır,
bunların tamamını talep etme hakkı kötü niyetli arazi sahibine karşı malzeme sahibinin mevcuttur. Üçüncüsü
malzeme sahibinin arazinin ve yapının mülkiyetini talep etme hakkıdır. Bu da çok önemli bir düzenlemedir.

TMK 724: “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında
yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”

Şimdi bazen gerçekten aşırı derecede fazla olabilir. Mesela şöyle olaylarla karşılaşıyoruz: Arsa sahibi ile yüklenici
sözleşme yapıyorlar ve arsa sahibinin arsası üzerine yüklenici şu kadar daire, şu kadar blok yapmayı taahhüt
ediyor. (Bazen bu yüklenici kooperatif de olabiliyor.) Yapmaya başlıyor ama yüklenici bir süre sonra iflas ediyor
yahut borçlarını ödeyemez hale geliyor. Arsa sahibi sözleşmeden dönüyor veya geçerli bir sözleşme yapmıyorlar
daha sonra geçersizlik ileri sürülüyor. Adi yazılı sözleşme yaptıkları zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
geçersizdir. Böyle bir geçersizlik ileri sürülüyor. İşte sözleşmeden dönülse de sözleşme geçersiz olsa da üzerine
bir bina dikildi. Bu binanın değeri arsanın değerinden kat kat yüksek oluyor. 500 m2 lik alana 10 katlı 4 daireden
müteşekkil bir blok dikilmiş olsun. Dairenin birinin değerinin 500.000 olduğunu düşünün. 10 daire 5 milyon, 40
daire 20 milyon yapar. 500 m2 lik arsayı satarsanız en fazla 1-2 milyon yapar. Arada bariz bir fark var. Böyle
durumlarda demek ki taraflara kanun bu yetkiyi tanımış.

Bu hakkın kullanılabilmesi için birinci şart devri talep eden taraf iyi niyetli olmalıdır. Kötü niyetli olan taraf bunu
isteyemez. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde veya benzer mahiyetteki diğer sözleşmelerde de yapıyı
yapan müteahhit iyi niyetlidir. Çünkü bir sözleşmeye dayanarak yapıyor. Böyle bir yapıyı yapmaya hakkının
olduğunu düşünüyor ki haklı çünkü sözleşme var. Kötü niyetli olarak bu yapıyı yapma hakkının olmadığını bilen
veya bilmesi gereken taraftır. O yüzden verdiğimiz örnekte yüklenici iyi niyetlidir. Tapu harici satışlarda da alıcı
iyi niyetli sayılır. Çünkü elinde satış sözleşmesi var ve bunun geçerli olacağını düşünüyor. Bu iyi niyetin yapı
tamamlanıncaya kadar devam etmesi lazım. Sadece başlangıçtaki iyi niyet yeterli değildir. İnşaat devam
ederken iyi niyet kötü niyete dönüşmüşse ve buna rağmen inşaata devam edilmişse artık kötü niyetli sayılır.

İkinci şart yapının değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması lazımdır.

Bu şartlar gerçekleşmişse bir üçüncü şartın daha gerçekleşmesi gerekir. Malzeme sahibinin arazi malikine uygun
bir bedel ödemesi icap eder. Bu bedel arazi maliki iyi niyetliyse arsanın rayiç bedeli kadardır. Bu bedeli
ödeyecek, teklif edecek. Davayı açtığı zaman hakim karar vermeden önce mahkemenin veznesinde depo
edecek. Hakim buna karar verir zaten. Bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi kaydıyla mülkiyetin intikaline
der. Malzeme sahibi bu bedeli depo edecek.

Eğer yapı arazinin bir kısmı üzerine yapılmışsa durumda ifraza elverişli olup olmadığına bakılır. O kısım ifraz
edilmeye/ayrılmaya elverişli ise sadece o kısmın mülkiyeti talep edilebilir. Elverişli değilse arsanın tamamının
mülkiyeti dikkate alınır. Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla olmalıdır derken, bu değerler mukayese
edilirken arazinin ifraza elverişli olup olmaması da önemlidir. Çünkü ifraza elverişli ise arazinin değeri tayin
edilirken sadece o yapının olduğu kısım dikkate alınacaktır. İfraza elverişli değilse (bazen İmar Kanunları buna
müsaade etmeyebilir) o zaman bütün arazinin değerini dikkate almak lazım. Çünkü arazinin tamamının
mülkiyeti geçecek.

Malzeme sahibinin bu hakkı kişisel bir haktır, sadece arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Eğer dava açılmadan
önce arsa-arazi başkasına devredilmişse veya dava açıldı, karar verilmeden önce başkasına geçmişse yeni malike
karşı ileri sürülemez. Ayrıca yeni malikten masraf da istenemez. Ancak muvazaalı devirler ayrıdır, muvazaa
hükümleri saklıdır.

Bir de bu maddeyle ilgili son durum başkasına ait malzeme ile başkasının arazisine yapı yapılması. Burada da
yine malzeme yapının bütünleyici parçası olur. Bir kimse başkasının malzemesini aldı ve gidip başkasının
arazisine inşaat yaptı. Dolayısıyla bütünleyici parça olacağı için malzeme sahibinin mülkiyet hakkı sona erer ve
bu durumda da 722-724’te yer alan kurallardan istifade edilebilir. Böylece arazi maliki yapıyı yapandan yapının
kaldırılmasını talep edebilir. Sökme aşırı bir zarara sebep olacaksa sökülme istenemez. Böyle bir durumda arazi
malikinin malzeme sahibine tazminat ödemesi gerekir. Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla ise yine
burada da malzeme sahibinin arazinin mülkiyetini talep etme hakkı vardır. Peki yapıyı yapan yok olacaktır? Bu
problemlere sebep olan yapıyı yapanın hakları arazi sahibi ile aralarındaki ilişkiye göre belirlenir. Eğer aralarında
bir vekalet sözleşmesi varsa vekalet hükümlerine göre belirleyeceğiz. Yoksa vekaletsiz iş görme hükümlerine
göre hareket etmemiz lazım. Orada da vekaletsiz iş görme caiz midir, caiz değil midir ona göre bir sonuca
ulaşmanız icap eder.

Ben kaydetmemişim, şimdi kaydediyorum. Yeni oturumu kaydetmemişiz. (Hoca 2. dersin başında kaydı
başlatmayı unutmuş. O yüzden kitaptan sayfa 353-377 aralığını okursunuz.)

ÖZEL HUKUKTAN ÇEŞİTLİ KİŞİ VE ÇEVRELER YARARINA DOĞAN ÖDEVLER (Kitapta sayfa 377)

Özel hukuktan çeşitli kişiler ve çevreler yararına bir kısım ödevler doğar. Bu ödevler komşu yararına olabilir,
belirli kişiler yararına olabilir, geniş bir çevre yararına olabilir ve toplum yararına olabilir. Önce komşular
yararına konulmuş ödevlere bakacağız.
 A. Komşu Yararına Konulmuş Ödevler
Ödevlerin başında komşular yararına konulan, komşuluk hukukundan kaynaklanan ödevler gelir. Bunlar aslında
birlikte yaşama zorunluluğunun bir sonucudur. Eğer birlikte yaşıyorsak haklarımızı kullanırken (aslında sadece
mülkiyet hakkı değil her türlü hak) başkalarına zarar vermeyecek şekilde başkalarının menfaatlerini de
gözetecek bir biçimde kullanmamız ve belli ölçüde fedakarlık da yapmamız lazım. Toplu yaşamanın kuralı budur.
Medeni olmanın kuralı budur, medeni toplum olmanın kuralı budur. Medeni kelimesinin Türkçesi şehirlidir, tersi
de bedevidir. Haklarımızı başkalarına zarar vermeyecek şekilde, başkalarına saygılı bir biçimde kullanmak
zorundayız. Medeni insan yapması gereken budur.

Komşular yararına bu noktada konulmuş ödevler var ama komşun sayılmak için taşınmazların birbirine bitişik
olması veyahut daa çok yakın olması şart değildir. Bir taşınmazın kullanılmasından olumsuz bir biçimde
etkilenen herkes komşu sayılır. Şimdi bu ödevlere bakalım.

1)Komşuları Olumsuz Şekilde Etkileyecek Taşkın Kullanımdan Kaçınma Ödevi

TMK 737/1: “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini
sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.”

TMK 737/2: “Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş
görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık
vermek yasaktır.”

TMK 737/3: “Yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.”

Şimdi burada hem olumlu hem olumsuz yükümlülük söz konusudur. Bu maddeye göre komşu bir yandan yapma
borcu altında bir yandan da kaçırma borcu altındadır. Kaçınma borcu mesela taşınmazın sınırına ağaç dikmeme.
Sınıra dikerse tarlasını süremez çünkü oradan traktörü döndüremez. Belki sınır boyunca 1 metrelik yeri boş
bırakmak zorunda kalacak ya da o ağaç yüksek bir ağaç olduğu zaman gölgesinden dolayı orada bitki
yetişmeyecek. “Arazi benim, seninkine taşmadan istediğimi dikerim.” diyemez. Yine aynı şekilde yapı yapmama
mesela duvar, tel çekiyorsun, komşunun kendi arazisini, tarlasını kullanmasına engel olacak şekilde bunu
yapamazsın. Elbette bir kimse taşınmazını kullanırken komşularını hiç rahatsız etmeden kullanması mümkün
olmayabilir. Özellikle apartman hayatında belli ölçüde gürültü de olur, belli ölçüde koku da yayılır vs. Böyle bir
durumda komşuların birbirlerine karşı katlanma ödevleri vardır ama belli ölçüye kadar katlanma ödevleri vardır.
Bu ölçü açıldığı zaman taşkın kullanma söz edilir. O halde taşkın kullanmanın olmaması icap eder. Taşkın
kullanma olduğu zaman 737’ye aykırı olur ve müeyyidesi de 733. maddedir. Bu taşkınlık maddi veya manevi
olabilir. Maddi taşkınlık nasıl olur? Toz çıkarmak, pis su akıtmak, lağım kokuları, kötü kokular çıkaran
imalathaneler yapmak, duman, is gibi her türlü şeyi maddi taşkınlığa dahil edebilirsiniz. Burada bir sınır çizmek
mümkün değil, doğru da değil.

Manevi de olabilir. Mesela bir kimse bir yüzme havuzu yaptırmış, müşteriler açık bir yerde giyinip soyunuyorlar
ve sizin dairenizde oraya bakıyor. Bir başkasının taşınmazın yanına genel tuvalet yapmak. Koku gelmese bile
oraya giren çıkan insanlar komşuları rahatsız edebilir. Burada da yine manevi bir taşkınlık var. Komşu çatıyı
açıyor. Oradan bir balkon çıkarıyor ve senin pencerenin, yatak odanın burnun dibi. Pencereni açamıyorsun, bir
yandan gürültüden rahatsız oluyorsun. (Maddi taşkınlık) Öbür taraftan da beni görürler diye rahatsız oluyorsun.
(Manevi taşkınlık) Bu da 737. maddeye aykırıdır. Ancak bu verdiğimiz örnekte eğer çatı açılmış ve oradan balkon
çıkarılmışsa %100 imar planına da aykırıdır. Belediyenin hemen müdahale etmesi, ceza yazması icap eder.
Burada komşulara da yine dava açma imkânını kanun veriyor. (Hem 737 hem de buradan hareketle 730’a göre)
Böyle durumlarda daha kestirme çözüm ne olur? Eğer imar mevzuatına aykırı bir iş yapmışsa dava uzun
sürebilir, masraflı olur. Belediyeden meseleyi halletmek daha doğru olabilir.

Taşkın kullanma olumsuz bir etki de yaratabilir. Mesela güneşin girmesine engel olma, ışığın girişine engel olma
gibi. Köylerde çok olur mesela sınıra ağacı dikmiştir Dikilen ağaçlar komşu malikin kendi tarlasını sürmesine,
ekip biçmesine engel değildir ama kavak ağaçlarını dikerseniz kavak ağacı uzun olur, komşu tarlaya gölge yapar.
Diyelim ki sizin tarlanızın güney tarafındaki komşunuz kavak ağaçlarını dikmiş, sizinki güneş almıyor. Güneş
almayınca orada bir şey yetiştiremiyorsunuz. Bu da bir taşkın kullanımdır. Dolayısıyla bunu yapamaz. Ne zaman
taşkınlık olur? Bu konuda kesin bir ölçü yoktur. Hakim taşkınlık var mıdır yok mudur bunu belirlerken taşınmazın
durumuna, niteliğine, yerel adete, kullanım amacına bakar. Mesela orada ne ekilip biçildiğine, ne yetiştirildiğine
bakar. Hakim ona göre karar verecektir. Ancak tarafların sübjektif durumlarına değil, objektif şartlara bakması
lazım. Sübjektif duruma baktığınız zaman 1-1.5 metre boyundaki bir ağaca bile komşu malik bunu niye diktin
diyerek itiraz edebilir. Gerçekten zarar veriyor mu, vermiyor mu ona bakmak icap eder.

Taşkın kullanıma karşı açılabilecek davar var. Zarar gören veya zarar tehlikesi içinde bulunan komşu eski halin
iadesini isteyebilir yani “Yaptığın şeyi kaldır.” diyebilir. “Buraya balkon yapmışsın, balkonu kapat ve eski haline
getir.” diyebilir. Mesela hemen karşıma baz istasyonunu koydu, pencereme bakıyor. Manevi zararım var, belki
hasta olacağım. Onun kaldırılmasını talep edebilirim. Yine tehlikenin ortadan kaldırılması için gereken
tedbirlerin alınması ve zarar varsa tazminat da talep edilebilir. Ayrıca komşunun yaptığı müdahale zilyetliğini
ihlal ediyorsa, zilyetliğine tecavüz sayılıyorsa zilyetlik davalarını açmak da mümkündür.

2)Kazı ve Yapılar

TMK 738/1: “Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye
düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.”

TMK 738/2: “Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.”

Bu hüküm 737’yi tamamlayan bir hüküm olarak karşımıza çıkmaktadır. Burada daha özel bir düzenleme var.
737’de taşın kullanımdan kaçın diyordu. Burada ise kazı yaparken taşkın kullanımdan kaçın diyor. Burada da bir
kaçınma ödevi var. Malik hem kamu hukukundan hem de özel hukutan doğan inşaat kurallarına uymakla
yükümlüdür. Aksi takdirde TMK 730’a göre sorumlu olur.

Malikin yapmaması gereken davranışlar komşu taşınmazın durumuna, konumuna, niteliğine ve yerel adetlere
göre belirlenir. Bu maddede geçen kazı sözcüğü toprak seviyesinin yapay olarak alçaltılmasını, yükseltilmesini
veya derinleştirilmesini ifade eder. Mesela inşaat çukuru açtığınızda bu bir kazıdır. Bazen görüyoruz adam
inşaat yapmak için hafriyat yapmıştır. İnşaat çukurunu açmıştır. Yandaki bina eğilmeye, yan yatmaya
başlamıştır. Hemen o binayı boşaltırlar. Bunu yapamazsınız. Eğer kazı yapıyorsanız yanındaki binaya zarar
vermemek için gerekli tedbirleri almak zorundasınız. Toprak yığmak da olabilir. Mesela kazı toprağını getirip
pencerenizin dibine yığdı. Kendi arazisine yığdı ama manzaranız kapandı ve oradan toz, toprak geliyor. Bu
hukuka aykırıdır.

Yapı kavramı toprak ile bağlantılı olan her türlü şeyi ifade eder. Dolayısıyla kazıdan bahsettik, yapı böyledir.
Komşuyu rahatsız edici yapıyı da yapmamak durumundadır. Çünkü 738/2’ye göre komşuluk hukuku kurallarına
aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır. Taşkın yapılara ilişkin hükümlerin
uygulanabilmesi için bu yapının mutlaka taşınmaz yapı olmasına da gerek yok. Baraka veya kulübe gibi hafif
yapılar da buna dahildir. Mesela barakayı, kulübeyi karşınıza yaptı, rahatsız ediyor. Buraya dahildir. Balkon yaptı
rahatsız ediyor. Aslında bu da bu hükme dahil edilebilir.

Malikin bu hükme göre zarardan sorumlu tutulabilmesi için kusurlu olması da şart değildir. Ayrıca taşınmazların
bitişik olması da gerekmez. Yeter ki bir zarar doğmuş olsun.

3)Komşu Araziye Taşan Ağaç Dalları ve Kökleri

TMK 740/1: “Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde
kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.”

TMK 740/2: “Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda
yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.”

TMK 740/3: “Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.”

Bu hükme göre malik taşınmazına diktiği ağaçların kök ve dallarının komşun taşınmazına geçerek zarar
vermesini önleyecek tedbirleri almak mecburiyetindedir. Komşu malikten ağaç, kök ve dallarını uygun bir süre
içerisinde kaldırılması talep edilebilir. Eğer komşunuzun diktiği ağaçların dalları, kökleri sizin aranızı geçmişse,
taşınmazınıza geçmişse bunların uygun bir süre içerisinde kaldırılmasını isteyebilirsiniz. Eğer kaldırılmayacak
olursa malik bunları keserek kendi mülkiyetine geçirebilir. Şayet zarar gören malik dalların sarkmasına, köklerin
kendi tarafına geçmesine uzun süre itiraz etmemişse veya buna katlanmışsa, bunlara müsamaha göstermişse o
zaman bunların kaldırılmasını isteyemeyecek ama bu dallardaki meyveleri toplama hakkına sahip olacaktır.
Bunun için zarar şartı da aranmaz. Fakat bu hakkın doğabilmesi için hakkı kullanacak olan kişinin arazisinin
ekilmiş olması gerekir veya üzerinde yapı bulunması gerekir yani boş arazi maliki böyle bir hakka sahip değildir.

4)Doğal Olarak Akan Suların Akışına Engel Olmama Yükümlülüğü

TMK 742/1: “Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle
yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.”

TMK 742/2: “Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez.”

TMK 742/3: “Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu
olduğu ölçüde tutabilir.”

Bu hükümle her iki her iki malike de (hem üstteki hem alttaki) katlanma ve yapmama ödevleri yüklenmiştir. Bu
hüküm toprağın içinde veya üstünde doğal şekilde bulunan sulara ilişkin bir hükümdür ve bu sularla ilgili
yapmama ve katlanma ödevleri her iki malike de yüklenmiştir.

İkinci fıkraya göre doğal konum itibarıyla yukarıda bulunan arazi maliki doğal olarak akan suların akışını
komşunun zararına olacak şekilde değiştiremez, bozamaz. Bu bir yapmama ödevidir. Çünkü alttaki komşu o
sudan istifade edecek. Özellikle kar suyu, yağmur suyu, tutulmamış kaynak sularının aşağıdaki araziye akmasını
eğer bunlar kendi ihtiyacından fazlaysa önleyemez, kendi arazisinden tutamaz. İhtiyacı kadarını tutabilir ama
fazlasını tutamaz. Aksi halde aşağıdaki komşu veya komşuların bu yüzden uğrayacağı zararı tazmin etmek
mecburiyetinde kalır ki buradaki sorumluluk da yine bir kusursuz sorumluluktur.

Bu ödev kanundan doğrudan doğruya doğan bir ödevdir. Bu nedenle tapu sicilinde tescil edilmesi gerekmez.
Fakat hüküm emredici bir hüküm değildir. Taraflar bir sözleşme ile bunun aksini kararlaştırılabilirler. Ancak bu
ödevlerinin kaldırılması veya değiştirilmesi TMK 732/2’ye göre resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve tapu
kütüğüne yapılan şerhle gerçekleşir. Ödev kanundan doğar ama bunun kaldırılması, sınırlandırılması,
değiştirilmesi resmi sözleşme ile tapu siciline şerhle olur.

Öte yandan bu hükmün uygulanabilmesi için iki arazinin bitişik olması da şart değildir. Mesela sizin arazinizin
altında bir başkasının arazisi, onunkinde bir başkasının, başkasının... en sonunda 5. arazi de bu sudan istifade
ediyor. En sondaki arazi maliki bile size karşı dava açabilir.

743. maddede ise fazla suyun akıtılması konusu düzenlenmiştir.

TMK 743/1: “Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi
maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın
kabul etmek zorundadır.”

TMK 743/2: “Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki
arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.”

TMK 743/3: “Bataklıkların kurutulması hakkındaki özel kanun hükümleri saklıdır.”

Demek ki bu hükme göre alttaki arazi malikinin de yükümlülükleri var. Bu yükümlülük TMK 742/1’e göre de var.
Taşınmaz maliki üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suları özellikle yağmur, kar ve
tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Biraz önce yukarıdaki arazinin suyu tutmama
yükümlülüğünden bahsettik. Burada da ne var? Aşağıdaki arazinin akan suya katlanma yükümlülüğü var.

TMK 743’e göre de arazi maliki kendi arazisindeki fazla suyu boşaltırken yine alttaki arazi malikinin de bunu
kabul etme yükümlülüğü düzenlenmiş ama üstteki arazi maliki arazideki fazla suyu boşaltırken alttaki bundan
dolayı zarar görüyorsa üstteki arazi maliki gideri kendisine ait olmak üzere alttaki arazide yapılacak mecra ile
suyun akıtılmasını sağlamak sorundadır. Aşağıdaki arazi maliki kendi arazisine mecra yapılmasını isteyebilir.
Aşağıdaki arazi maliki suyun bu mecradan geçirilmesinin üsttekinden isteyebilir. Masraf yukarıdaki arazinin
malikine aittir.

5)Komşu Kaynakları Kesme ve Kirletmekten Kaçınma Ödevi

TMK 757/1: “Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları veya kuyuları
kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya da kirleterek malikine veya onda hak sahibi
olana zarar veren kimse, bu zararı gidermekle yükümlüdür.”

TMK 757/2: “Zarar kasten veya ihmal yoluyla verilmemişse ya da zarar görenin de kusuru varsa hakim,
tazminatın gerekip gerekmediğini, gerekiyorsa miktar ve türünü takdir eder.”

Bu düzenlemeye göre kesme veya kirletme söz konusu olduğu takdirde bir tazminat yükümlülüğü öngörülmüş.
Bu hükmün uygulanabilmesi için kesme ve kirletmenin tam olması şart değildir, kısmî de olabilir.

Zarar gören, komşu arazi maliki olabileceği gibi diğer hak sahipleri de olabilir. Burada öngörülen sorumluluk da
bir kusursuz sorumluluktur. Fakat tazminatın doğabilmesi için ancak önemli ölçüde yararlanılan veya
yararlanmak amacıyla biriktirilen kaynak ya da kuyuların sularının kesilmesi yahut da kirletilmesi söz konusu
olmalıdır. Burada ölçü, önemli ölçüde yararlanma ölçüsüdür. Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanılmak
amacıyla biriktirilen kaynakların, kuyuların suları kesilmeli veya kirletilmelidir. Ancak o zaman tazminat
istenebilir.

TMK 758. maddeye göre de tazminatını dışında eski hale getirme de talep edilebilir.

TMK 758/1: “Bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya bir yerin içme ya da kullanma suyunu sağlamak için
gerekli olan kaynaklar kesilir ve kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi istenebilir.”

TMK 758/2: “Bunlar dışında eski duruma getirme, ancak özel haller haklı gösterdiği takdirde istenebilir.”

6)Aynı Yataktan Beslenen Komşu Kaynaklar

TMK 759/1: “Değişik maliklere ait komşu kaynaklar, ortak bir ana kaynaktan beslenmekte ise maliklerden her
biri, bu kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine o zamana kadarki yararlanmaları oranında
dağıtılmasını isteyebilir.”

TMK 759/2: “Hak sahipleri, ortak tesis masraflarını yararlanmaları oranında üstlenirler.”

TMK 759/3: “Birinin karşı çıkması halinde, hak sahiplerinden her biri, diğer kaynaklardaki su azalacak olsa bile,
kendi kaynağındaki suyun tutulup akıtılması için gerekli işleri yapabilir ve kendi kaynağına gelen suyun miktarı
bu işler sonunda çoğaldığı takdirde, ancak bu çoğalma oranında bir bedel vermekle yükümlü olur.”

Demek ki her bir malik kendi taşınmazına suyun akıtılabilmesi için gerekli birtakım işlemleri yapabilir. Bu esnada
diğer kaynakların suyu belki azalabilir, kendisininki artabilir. Böyle olacak olursa çoğalma oranında diğerlerine
bedel ödemekle yükümlüdür.

7)Özel Arazide Bulunan Kaynak, Kuyu ve Derelerden Yararlanma

TMK 760: “Özel mülkiyete tabi arazide bulunan kaynak, kuyu veya derelerden komşuların ve diğer kişilerin su
içme, su alma veya hayvan sulama ya da benzer yollarla yararlanmaları özel kanun hükümlerine tabidir. Özel
kanun hükmü yoksa yerel adet uygulanır.”

Kuyu belirli bir kaynaktan beslenen kuyu olabilir veya sonradan yapılmış yapay bir kuyu olabilir veya havuz da
olabilir. Yararlanma hakkı sadece kaynak, kuyu ve dere sularından da ibaret değildir. Kanun koyucu dilerse
komşu ve diğer kişilerin küçük göllerinden ve su kanallarından yararlanmalarını da özel kanunlarla
düzenleyebilir ve bu sulardan yararlanma sadece komşulara değil üçüncü kişilere de tanınmış olan bir haktır.
Özel kanun bulunmayan hallerde ise yerel adetlere bakılır, bunlar uygulanır.
8)Zorunlu Haklarla İlgili Ödevler

Zorunlu haklar, taşınmaz malikine komşu taşınmaz malikinin bazı taleplerine katlanma ödevi yükleyen haklardır.
Bunlar zorunlu mecra hakkı, zorunlu geçit hakkı ve zorunlu su hakkı (diğer adıyla zorunlu kaynak hakkı).

Bu konular biraz daha zaman alınacak konular olduğu için bugünlük burada bitiriyorum. Haftaya devam
edeceğiz. O zaman madem tatil münasebetiyle derslerimizde birazcık aksama oldu ve sizin benden sonra da
dersiniz yok. Önümüzdeki hafta da biraz daha uzatalım, bakalım ne olacak nereye kadar gideceğiz. Önümüzdeki
hafta 3 saat yapmak gibi bir düşüncem var.

3.HAFTA- 28.05.2021
Zorunlu haklar

Zorunlu haklar dediğimiz şey, taşınmaz malikine komşu taşınmaz malikinin bir kısım taleplerine
katlanma yükümlülüğü yükleyen bazı haklardır. Bunlarda komşuluk hukukundan kaynaklanırlar. Genellikle bu
tür haklar birbirine bitişik olan arazilerin malikleri taşınmazın malikleri arasında söz konusu olur ama bu şart da
değildir. Bazen bitişik olmayan taşınmazlar arasında da bu tür ödevlerin varlığından söz edebiliriz. Bu zorunlu
haklara doktrinde kanuni irtifaklar da denilmektedir. Gerçekten de baktığımız zaman zorunlu hakların söz
konusu olduğu hallerde bu haktan yararlanacak olan kişi lehine kanundan doğan bir irtifak hakkı ortaya
çıkmaktadır. Dolayısıyla yüklü taşınmazın maliki diğer taşınmazın lehine kanundan dolayı mülkiyet hakkı bir çeşit
kısıtlanmış oluyor. Ve yine niteliklere baktığımız zaman bu zorunlu hakların kanundan doğan eşyaya bağlı
borçlar şeklinde kendini gösterdiğinde görüyoruz. Eşyaya bağlı borç olunca eşya kime intikal ederse kimin
mülkiyetine geçerse borçta eşyayı takip ediyor dolayısıyla o kişi borçlu hale geliyor. Bunların zorunlu mecra
hakkı, zorunlu geçit hakkı ve zorunlu kaynak hakkı şeklinde üç tür olduğunu ifade etmiştik.

Zorunlu mecra hakkı; 744. Madde de düzenlenmiştir.

744- Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı,
gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı
ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla
yükümlüdür.

Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması hâlinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk
hükümleri uygulanmaz.

Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.

Bu düzenlemeye göre zorunlu mecra irtifakı yer altından veya yer üstünden geçecek olan mecraların komşu
taşınmazdan geçirilmesini talep etme hakkı vermektedir. Bir taraftan taşınmaz malikine öbür taraftan altından
veya üstünden mecra geçirilecek olan taşınmaz malikine de bir katlanma yükümlülüğü yüklenmektedir.

Fakat bu yolla geçirilebilecek olan şeyler neler olabilir? bunların akıcı maddeler ve kuvvetler olduğunu
söyleyebiliriz. Mesela su gibi doğalgaz gibi kanun kurutma kanalını da saymış ama bunları tahdidi olarak
saymamış ve benzerlerine ait boruların diyor.

Demek ki benim bir taşınmazım oraya su geçireceğim ama mecburum başka birinin taşınmazından geçirmeye
yahut doğalgaz alacağım taşınmazıma bir başkasının taşınmazından geçirmek zorundayım. İşte burada eğer
anlaşma sağlanamıyorsa komşu taşınmaz malikiyle, kanun mecra irtifakı kurmak isteyen kişiye böyle bir hak
tanıyor ve diyor ki sen bunu komşundan talep edersin komşun eğer buna razı olmayacak olursa dava açabilirsin
çünkü komşunun böyle bir yükümlülüğü var. Arazisinden mecra geçirilmesinde katlanma yükümlülüğü var. Bu
mecra yerin altından da olabilir üstünden de olabilir.

Kanalizasyon tesisleri aslında bir mecra değildir ama mecra hükümlerinin kıyasen uygulanabileceği kabul
edilmiştir.

Hangi şartlar altında zorunlu mecra kurulabilir ve komşudan talep edilebilir?

 1. Zorunlu bir ihtiyacının olması ihtiyaç zorunlu değilse talep edilemez.

2. Mecranın başka bir yerden geçirilmesi çok zor veya imkansız olmalıdır ya da aşırı masraf gerektirmelidir.
Ya da iki tane komşu var en uygun hangisi ise en az zarar hangisi olur en az masraf hangisi olur buna
bakarak hangi komşudan geçirileceğine hakim karar verecektir.

3. İçinden mecra geçirilecek taşınmazın malikine bu yüzden uğrayacağı zararın ödenmesi hem de peşin
olarak ödenmesi lazımdır. Yani zamana yayılmayacak

Bu şartlar oluşmuşsa mecranın kurulması hakimden talep edilebilir. Eğer taşınmazın üzerinde mecra ile
yüklenecek olan taşınmazın üzerinde sınırlı ayni haklar varsa ve mecranın geçirilmesi ayni hak sahiplerine zarar
verecekse onlarında zararlarının peşin olarak ödenmesi icap eder.

Zorunlu mecra irtifakının hakları kimlerdir?

1. Mecraya ihtiyacı olan taşınmazın maliki (mutlaka taşınmaz maliki olması şart değil bu kişi tapu
kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmiş sürekli ve bağımsız bir hakkın sahibi de olabilir.)

2. Komşu taşınmaz maliki

Şayet yararlanacak olan taşınmaz paylı mülkiyete konu ise hey paydaşın tek başına bunu talep etmesi ve dava
açması mümkündür. Ama bildiğiniz üzere el birliği mülkiyette birlikte hareket etme zorunluluğu var onlar
beraber dava açmak mecburiyetindedirler. Taşınmazından mecra geçirilecek olan kişi ise komşu taşınmaz
malikidir ama her komşu taşınmaz maliki olabilir ve burada bitişik olma şartı da aranmaz.

Dava açmak şart değil elbette bu mahkeme dışında da olabilir genellikle uygulamada öyle oluyor. Eğer komşu
taşınmaz maliki bu talebi kabul edecek olursa bu noktada baskın görüşe göre aralarında bir irtifak sözleşmesi
yapılmaktadır. Ama bu sözleşmenin resmi şekle uygun olması icap eder. İrtifak sözleşmesi yapıldıktan sonra
onun tapuya tescil ettirilmesi şart değildir bununla birlikte hak sahibinin talebi üzerine tescilde yapılabilir. Bu
ihtimalde tescil kurucu değildir çünkü sözleşme ile birlikte irtifak hakkı zaten kurulmuştur. Fakat komşu maliki
bu tescili reddedeceksek olursa o zaman dava açılacaktır. Bu durumda bir fikre göre hakim kararı kurucu
niteliğindedir. Bir başka görüşe göre hakimin kararı bir tespit çünkü hakların gerçekleşmesi ile birlikte zaten
kanundan doğmuştur.

Tescil şart değildir ama tescili yaptırmamak sakıncalıdır çünkü eğer mecra irtifakı tescil ettirilmemişse yüklü
taşınmazın sonradan iktisap eder mesela satın alan iyi niyetli üçüncü kişiye karşı bu mecra irtifakının ileri
sürülmesi pek mümkün olmayacaktır. Ama bu kuralın istisnası mecranın dışardan görülebiliyor olmasıdır çünkü
dışardan görülebiliyorsa yüklü taşınmazı satın alan kişi artık iyi niyet iddiasında bulunamayacaktır. Mülkiyet
mecra sahibine aittir. Mecra irtifakı kurulmuş ama aradan zaman geçmiş şartlarda değişmiş ise yükümlü
taşınmaz maliki mecranın başka bir yere aktarılmasını talep edebilir bu başka yer kendi taşınmazının başka bir
yeri olabileceği gibi başka birinin taşınmazı da olabilir. mesela daha önce kendi taşınmazı boş tarladır sonra imar
gelmiştir arsaya çevrilmiştir ve oraya bina yapacaktır ve binanın yapacağı yerde mecranın geçtiği yerdir işte
mecranın geçtiği yere bina yapamayacağı için bu mecranın diğer tarafına aktarılmasını isteyebilir. Lehine mecra
irtifakı tesis edilen taşınmaz açısından zorunluluk hali ortadan kalkmışsa yüklü taşınmaz maliki mecra hakkının
tamamen ortadan kaldırılmasını da talep edebilir. İster yer değiştirme olsun ister mecranın ortadan kaldırılması
olsun bunların masrafları mecra sahibine aittir. Fakat mecradan yüklü taşınmazda yararlanıyor ise hakim bir
kısım masraflara yüklü taşınmaz malikinin katlanmasına hükmedebilir.

Zorunlu Geçit Hakkı;

Eğer bir taşınmaz malikinin tam veya yeterli bir geçit hakkı yoksa komşu taşınmaz malikinden kendisi lehine bir
geçit irtifakının kurulmasını bu kişi talep edebilir. Böylece bu kişi ödeyeceği tazminat karşılığında genel yola
çıkma hakkına kavuşmuş olur. Burada da yine kanundan kaynaklanan kanundan dolaylı olarak doğan bir
katlanma ödevi var taşınmaz maliki açısından. doktrinde ki bir görüşe göre zorunlu geçit irtifakı doğrudan
doğruya kanundan değil komşu taşınmaz malikiyle yapılacak bir sözleşmeden veya mahkeme kararından sonra
yapılacak bir tescilden sonra doğar deniliyor. Burada da kanuni bir talep var bu talep ileri sürüldükten sonra
tıpkı mecrada olduğu gibi taraflar arasında yine borç ilişkisi kurulur bu borç yerine getirilirse problem kalmaz
yerine getirilmezse dava açılmak zorunda kalır.

Zorunlu geçit irtifakının kurulabilmesi için şartları nelerdir?

1. Talep sahibinin genel yola çıkmak için yolu ya hiç olmamalı ya da yeterli olmamalıdır.

2. Yüklü taşınmaz malikinin zararı peşin olarak ödenmelidir.

3. Hak sahibi talepte bulunmalıdır.

Eğer yol geçirilebilecek taşınmaz varsa geçitten en az zarar görecek olan taşınmaz talep edilmelidir. Mecrada
söylediklerimiz burada da aynen geçerlidir. Mecrada olduğu gibi Hakim her iki tarafında menfaatlerini dikkate
almalıdır.

Hakim görüşe göre geçit irtifakı bu talebin kabulü üzerine yapılacak olan bir irtifak sözleşmesi ile ve bunun
tapuya tescil ettirmesi ile kurulur. Böylece bu hak tescil ile birlikte kurulmuş olur yani burada mecradan farklı
olarak tescil açıklayıcı değil kurucudur.

Zorunlu geçir hakkı taşınmaz üzerinde kurulmuş diğer sınırlı ayni haklardan önce gelir. Çünkü zorunu geçit hakkı
taşınmaz mülkiyetinin içeriğine dahil olan bir katlanma ödevidir. Yargıtayın bir içtihadı birleştirme kararına göre
de zorunlu geçit hakkı mülkiyet hakkıyla birlikte tüm sınırlı ayni hakları takyit eder sınırlandırır böylece rehin
hakkından ve ayni irtifak haklarından önce gelir. Dolayısıyla zorunlu geçit irtifakından daha önce kurulmuş olan
başka irtifak hakları varsa burada artık tarihe bakılmaz tarih itibariyle öncelikle olan hak itibariyle öncelik olur
kuralı burada işlemez zorunlu geçit irtifakı hepsinin önüne geçer. Yargıtayın birleştirme içtihadına göre geçit
irtifakı tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Geçit hakkı kurulduktan sonra hak sahibi bu geçidinin
yapımını üstlenmek zorundadır ve bakım masraflarına da katlanmak zorundadır.

Zorunlu Kaynak Hakkı;

Eğer taşınmaz maliki evi veya arazisi yahut işte işletmesi için gerekli suya sahip değilse bu suyu aşırı bir zahmet
veya masraf yapmaksızın başka bir yoldan da sağlanamıyorsa ve komşu taşınmazda da ihtiyaçtan fazla su
bulunuyor ise peşin ödeyeceği bir bedel karşılığında taşınmazı lehine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. İşte
buna zorunlu kaynak irtifakı zorunlu su hakkı da deniliyor. Yeni medeni kanunu zorunlu su olarak buna ilişkin
761. Birinci maddenin başlığını değiştirdi.

V. Zorunlu su Madde 761-

Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka
yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel
karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir. Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle
kaynak sahibinin menfaati gözetilir. Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya kaldırılması
istenebilir.

Buradan hareketle zorunlu su hakkının şartları nelerdir?

1. Kaynağın özel mülkiyete konu bir taşınmazda olması gerekir. Kamu mülkiyetine konu olan taşınmazı
üzerinde böyle bir irtifak hakkı kurulamaz.

2. Suya ihtiyacı olan malik aşırı masraf yapmadan bu ihtiyacını başka bir yoldan karşılayamamalıdır.
Mesela yakında bir dere oradan da alabilir. Kanun aşırı masraftan bahsediyor dolayısıyla aşırılık var mı
yok mu bakmak lazım.

3. Suyu olan malikin kendi ihtiyacından fazla suya sahip olması icap eder. Yani suyu verdiği zaman kendisi
ihtiyaç içine girmemelidir. O zaman kanun önce kaynak sahibinin menfaatini gözetiyor.

4. İrtifak hakkının kurulmasını talep eden kimse yükümlü tarafa bunun bedelin ödemelidir.
Bu şartlar gerçekleştiğinde suya sahip olan taşınmaz maliki diğerinin talebi üzerine su irtifakı kaynak irtifakı
kurma borcu altına girer. Yine anlaşma sağlandığında resmi şekle uygun bir şekilde irtifak sözleşmesi yapılır bu
da mecrada olduğu gibi tescil şart değildir açıklayıcıdır. Yine komşu malik anlaşmayacak olursa hakimin kararı
yenilik doğuran bir karardır. Dava açılır bir karar verilir. Yine burada da kanundan doğan dolaylı bir ödev var
yani bir borç söz konusudur.

Komşuluk hukukunun gerektirdiği işlere ve giderlere katılma ödevi

Katılma yükümlülüğü Madde 750-

Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların
giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.

Şimdi bu hüküm ile komşu taşınmaz malikine olumlu bir edimde bulunma yükümlülüğü yüklenmiştir. Mesela
ortak sınırın tayini ve tespiti ve bunun masraflarına katılma. Şimdi sınır nerede geçiyor belirlemekte
zorlanıyoruz aramızda anlaşmazlık var aramızda tespit edeceğiz nasıl tespit ettirirsiniz bu sınırı çağırırsınız harita
mühendislerini onlar tespit eder gider ona da bir bedel ödemek lazım bu bedeli komşular ortak ödemek lazım.

Şimdi buraya kadar ne gördük komşu yararına konulmuş ödevlerden bahsettik ama taşınmaz malikinin ödevleri
bunlarla sınırlı değil bir de belirli kişiler yararına kurulmuş ödevler var bu belirli kişilerin komşu olması şart değil.

Yasal önalım hakkı (kanuni şufa hakkı denirdi); bu hak kanundan da doğabilir sözleşmeden de doğabilir. Şuan da
kanundan doğan ön alım hakkından bahsediyoruz. Kanundan doğan ön alım hakkı TMK 732-734 maddelerinde
düzenlenmiştir.

Önalım hakkı sahibi Madde 732-

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde,
diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Burada yine özel hukuktan doğan kanundan doğan dolaylı bir kısıtlama söz konusudur. Paylı mülkiyetin
kurulmasıyla birlikte kanuni ön alım hakkı da kanundan dolayı doğmuştur.

Şartları nelerdir?

1. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır. (paydaşlara tanınmış bir haktır.)

2. Paydaşlardan biri payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye satmalıdır. Payın devri üçüncü
kişiye karşı yapılmalıdır paydaşlar arasında bir devir yapılmışsa bu hak kullanılmaz. Ayrıca bütün
paydaşların paylarını üçüncü kişiye devretmesi durumunda da bu hak kullanılamaz çünkü paydaşlar
paylarını üçüncü kişilere devretmişlerde zaten bütün taşınmaz devredilmiş demektir. Dolayısıyla payını
devreden paydaş ben önalım hakkımı kullanmak istiyorum diyemez. Mutlak muvazaalı işlemlerde
önalım hakkı kullanılamaz. Nispi muvazaa da ise paydaşların ön alım hakkı kullanmasına engel olmak
için satış sanki bağış gibi gösterilmişse doktrinde resmi şekle uygun olarak yapılmayan satışın geçersiz
olduğu bu nedenle ön alım hakkının kullanılamayacağı ifade ediliyor. Bu durumda paydaşlardan biri
dava açmışsa muvazaa iddiasıyla satış geçersiz görünürdeki işlem bağışta geçersiz çünkü iradeler
uyuşmadı bağış konusunda ikisi de geçersiz olduğu için devredilen pay devredene geri dönmelidir.
Devreden paydaş adı da yeniden tescil edilmelidir. Bu dava yolu ile olur. Öteki paydaşlar bu payı satın
alamayacaksa dava yoluna pek gitmezler dolayısıyla bu görüş teorik olarak doğru görünmekle birlikte
pratik sonuçlar açısından sıkıntılı bir görüştür. Hocamız da bu görüşe katılmıyor. Çünkü uygulamada
diğer paydaşların zararına olacak bir durum dolayısıyla kanunun amacına da uygun değildir. Trampa da
ön alım hakkı kullanılamaz. Gerçekteki işlem muvazaa görünüşteki işlem trampa. Yargıtay hem
muvazaalı bağışlarda veya satışlarda hem de trampa da ön alım hakkının kullanılabilmesini kabul ediyor.
Hocamıza göre de bu doğru. Bir de bedelden muvazaa var bedelde muvazaa da davacı ön alım hakkını
gerçek bedel üzerinden kullanabilir. Bu da sıklıkla yapılıyor mesela arsa payımın değeri yüz bin tl diğer
paydaşlar önalım hakkını kullanamasın diye üç yüz bin gösteriyor kullanırsa da diyorum ödesin üç yüz
 bin tl yi aslın gerçek bedelinin üç yüz değil de daha düşük olduğu ispatlandığı takdirde gerçek bedel
üzerinden önalım hakkı kullanılabilecektir. Tabi burada davacı üçüncü kişi olduğu için muvazaa iddiasını
her türlü delil ile ispatlayabilecektir. Şahitlerle de ispatlayabilir. Gerçek fiyatlar tayin edilirken piyasa
fiyatları da araştırılabilir bu da bir delil olabilir. isteğe bağlı arattırma yolu ile yapılan satışlarda önalım
hakkı kullanılabilir. Önalım hakkına sahip olan kişi bu hakkı kullanarak payı satın almışsa yine ön alım
hakkı kullanılabilir. İfa yerine geçen edim satış parası olarak değerlendirilebiliyorsa yine ön alım hakkı
kullanılabilir. Mesela birinden bir mal satın aldım fabrikamın ihtiyaçları için parayı ödeyemedim
borcumun yerine geçmek üzere sana arsamın mülkiyetini devredeyim burada ifa yerine geçen edim var.
Arsanın mülkiyetini devrettiğim zaman ön alım hakkı burada da yine kullanılabilecektir. Bununla birlikte
bağışlama ve trampada ön alım hakkı kullanılamaz satışta kullanılabilir. Kamulaştırma da kullanılamaz.
Cebriyi arttırma yolun da kullanılamaz. Payın mahkeme kararı ile başkasına geçmesi durumunda da
kullanılamaz. Bağışlama karakteri ağır basan karma sözleşmelerde kullanılamaz eğer karma
sözleşmesinde satış karakteri ağır basıyorsa kullanılır. Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde veya
payın bir şirkette sermaye olarak kullanılması hallerinde de yine kullanılamaz. Çünkü böyle durumlarda
payı devralan kişinin edimini ön alım hakkının sahibi yerine getiremez o yüzden kullanılamaz. Mirastan
feragat etme de kullanılamaz. Eş ve çocuklar arasında da devir satış gibi görünmekle birlikte bağış veya
miras hukuku kurallarının amaçlandığı hallerde de bu hak kullanılamaz. Fiilen taksimden sonra yine
kullanılamaz. İntifa hakkı veya oturma hakkında da kullanılamaz. Kira ve benzeri haklarda da
kullanılamaz ayrıca tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda da bu hak kullanılamaz.

3. Davanın açılması olması gerekir. Önalım hakkı kime karşı dava açılarak kullanılır? Alıcıya karşı kullanılır.
Payı satan satıcıya karşı değil paydaşa karşı değil paydaştan bir payı sayın almış olan alıcıya karşı dava
açılarak kullanılabilir. Hakim bu davanın sonucunda tescille karar verir. Kimdir bu davanın tarafları?
Elbette her davada olduğu gibi bir davacı bir de davalı taraflardır. Paylı mülkiyette davayı açabilecek
olan kişiler diğer paydaşlardır. Payını satan paydaş değil ama öteki paydaşların tamamının dava açma
hakkı vardır. Tek başına dava açabilecekleri gibi bu davayı birlikte de açabilirler. Davacı olabilmek için
satışın yapıldığı anda paydaş olmak gerekir o anda paydaş olmak gerekir o anda paydaş olmayan bu
davayı açamaz. Üst hakkı paylı mülkiyet konusu olabilir böyle bir durumda paydaşlar paylı olarak üst
hakkına sahip olan paydaşlar yine bu davayı açabilirler. Paydaşın ölümü halinde mirasçılar davacı
olabilirler ama mirasçılar miras taksim edilinceye kadar birlikte hareket ederler ve davayı birlikte açmak
mecburiyetindedirler. Şimdi birden fazla paydaş dava açarsa ne olacak? Mesela beş kişi var biri payını
sattı 4 kişi dava açarsa ne olacak? Her paydaş satılan pay üzerinde kendi pay oranında hak sahibi
olmalıdır. Dolayısıyla geride kalan dört paydaş hakkında bir tanesinin payı yüzde elli ise diğerlerinin
küçük payları varsa payı yüzde elli olan paydaş bu görüşe göre satılan payında yüzde ellisine sahip
olmalıdır. Diğerleri de kendi payları oranında hak sahibidirler bu göre göre ama Yargıtay’ın da kabul
ettiği ikinci bir görüş var. Bu görüşe göre pay oranlarına bakılmaksızın her paydaş satılan pay üzerinde
eşit hakka sahip olur. Hal böyle olunca beş paydaştan biri sattı diğer dört tane paydaş var dört paydaşın
dördü de hakkını kullandı satılan payı yüzde yirmi beş yüzde yirmi beş yani her birine yüzde yirmi beşi
tescil ettirilecektir. Dolayısıyla yüzde yirmi beş oranında paylarında bir artış olacaktır. Fakat bu sonuca
ulaşabilmek için tüm paydaşların dava açmış olması gerekiyor. Şayet eğer bir kısmı dava açıp diğer bir
kısmı dava açmazsa sadece dava açanların payı çoğalır dava açmayanların payı çoğalmaz.

Davalıya gelince Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına
payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen
süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Şimdi davalı burada 1. Fıkraya göre payı satan alan yeni maliktir. Çünkü borç eşyaya bağlı bir borçtur. Payı kim
satın alırsa önalım hakkı sahibi ona karşı bu hakkı öne sürer ve yeni malik satın almış olduğu bu payı önalım
hakkı sahibine devretmek mecburiyetinde kalır. Şayet bir paydaş başka bir paydaşa satarsa bu durumda diğer
paydaşlar dava açamazlar. Kanun bu davaların açılmasını belli sürelere bağlamıştır. 733. Madde de
düzenlenmiştir bu konu Cebri artırma da satışlarda önalım hakkı kullanılamaz dedikten sonra kanun koyucu
maddenin 4. Fıkrasında diyor ki Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her
hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Üç aylık nispi süre iki yıllıkta mutlak süredir bunlar hakkı düşücü sürelerdir ve hak düşürücü süreler olduğu için
hakim bunu re’sen dikkate alır. Zamanaşımı süresi olsaydı öyle olmayacaktı onu ileri sürmeleri icap edecekti
süresi içerinde burada hak düşürücü süre var hakim kendiliğinden dikkate alır. Üç aylık nispi sürenin işlemeye
başlaması için alıcı veya satıcının satışın yapıldığını tüm paydaşlara noter marifetiyle bildirmeleri gerekir demek
ki üç aylık süre bildirimden sonra başlar. Bildirimin noter şeklinde olması lazım Yargıtay bir başka şekilde
öğrenilmişse diyor üç ay başlamaz. Hatta Yargıtay bir kararında diğer paydaşın payının sattığını öğrenmiş ve
ihtar çekmiş ama bu esnada dava açmamış aradan zaman geçmiş sonra davayı açınca diğer taraf diyor ki sen
öğrendin öğrendikten sonra üç ay içerisinde açman lazımdı Yargıtay diyor ki hayır öğrenme noter marifetiyle
olur. Siz noterden bildireceksiniz diyor payı satın alana veya satana ikisinde biri noterden bildirecek ancak o
andan itibaren süre başlar ve bildirimin her paydaşa ayrı ayrı yapılması lazım süreler de her biri için ayrı ayrı
işlemeye başlar birine tebligat bugün gitti bugün işlemeye başlar öbürüne bir ay sonra gitti bir ay sonra
işlemeye başlar. Şayet paydaşlardan birine tebligat hiç yapılmamış ise satış hiç bildirilmemişse o zaman onun
açısından üç aylık süre işlemeye başlamaz. Üç aylık süre içerisinde önalım hakkı kullanılmazsa tabi ki bir daha
kullanılamaz ama payı satan üçüncü kişi bir başkasına satış yapacak olursa yeni bir üç aylık süre işlemeye başlar.
Yani her satışta bu süre yeniden işlemeye başlar.

Gelelim iki yıllık süreye iki yıllık süre mutlak süredir. Noter bildirimi yapılmasa bile işlemeye başlayan süredir. Bu
süre satışın yapıldığı süreden itibaren işlemeye başlar. Satış yapıldı iki yıl bitti öğrensin öğrenmesin biter ama
şayet satışın yapıldığı diğer paydaşlardan gizlenmişse bu iki yıllık süre onarın aleyhine olacaktır. Mesela iki
geçirmek için pay satılmıştır yeni satan alan kişi taşınmazı hiç kullanmaya falan hiç gitmemiştir sanki satıcı hala
paydaş gibi kullanmaya devam etti kullanmaya iki yıl doldu piyasaya çıktı ben iki sene önce satın almıştım dedi
burada artık mutlak süre dolduğu için ona karşı önalım hakkı kullanılamayacaktır tabi kanunun ön gördüğü bu
iki yıllık mutlak süre bu durumda diğer paydaşların aleyhine olacaktır hatta diğer paydaşlardan yapılan böyle
gizli saklı işlemleri de korumuş oluyor bu bakımdan eleştirilebilir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için gerekli
olan bir başka şart önalım bedelinin yatırılmasıdır. Dava açıldıktan sonra hakimin karar verebilmesi için önalım
bedelinin hakimin belirleyeceği süre içinde hakimin belirleyeceği yere yatırılması icap eder bu yer genellikle
mahkeme veznesi olur oraya depo kararı verir para oraya yatırılır para yatırılmadan hakim önalım kararı vermez
yani mülkiyetin hakkını kullanan kişiye geçtiğine ilişkin bir karar vermez. Süresi içinde para yatırılmazsa para
reddedilir. Önalım bedeli neden müteşekkirdir? Önalım bedeli, satış bedeli ve alıcı tarafından ödenen tapu
giderlerinin toplamından oluşur. Yani sadece satış bedelini ödeyerek önalım hakkını kullanamaz çünkü alıcı
naptı bir tapu masrafı yaptı o payı devir alabilmek için alıcıya yapmış olduğu bu masrafında ödenmesi lazım.
Aradan uzun bir zaman geçti alıcının ödediği para değer kaybetti böyle bir durumda aracı şunu diyebilecek mi?
Ben bir yıl önce bu bedeli ödemiştim ama şimdi enfilasyondan dolayı benim ödediğim miktar yüz bin lira değeri
seksek bin liraya düştü yüz yirmi istiyorum payın gerçek değeri yüz yirmi bunu istiyorum diyebilir mi? Yargıtay
dava uzun sürmüş ve para değer kaybetmişse taraflar arasında kararlaştırılan bedele değil payın karar
tarihindeki rayiç değerine hükmedilmesi gerektiğine karar veriyor.

Yargıtay davalının itiraz etmemesi durumunda bedelin nakit olarak depo edilmesi yerine teminat mektubu
şeklinde yatırılabileceğine de hükmetmiş ama bu karar doktrinde haklı olarak eleştiriliyor. Mahkeme kararının
hüküm ve sonuçlarına gelince bu yenilik doğuran bir karardır. Kararın neticesinde davacıyla davalı arasında iki
türlü ilişki doğar. Birincisi: satış ilişkisidir. İkincisi: mülkiyeti geçiren bir ilişkidir. Kararın kesinleşmesiyle birlikte
mülkiyet davacıya geçer yani ayni bir sonuç ortaya çıkar. Mülkiyet kararla birlikte kararın kesinleşmesiyle
birlikte geçmiş olacağı için tescile gerek yoktur. Burada da bir tescilsiz iktisap hali söz konusudur tabi ki tescil
daha sonra yapılabilir tescil böyle bir durumda açıklayıcıdır. Tescil her zaman talep edilebilir yani zaman aşımına
uğramaz tescil talebi yirmi yıl sonra otuz yıl sonra da tescil talep edilebilir ama mahkeme kararıyla mülkiye
geçtikten sonra tescil yapılmayacak olursa başka sıkıntılar çıkabilir daha önce anlatmıştım bu konuları. 733.
Madde de 3. Fıkrada önalım hakkının kaldırılmasını veya değiştirilmesini de düzenliyor. Buna göre önalım
hakkından feragat etmek mümkündür çünkü önalım hakkı ile ilgili düzenleme emredici değildir. Ben paydaştan
kaynaklanan önalım hakkım var ama ben feragat edebilirim vazgeçebilirim diyor fakat bu vazgeçme nasıl
olacak? Resmi şekle uygun bir feragat sözleşmesinin yapılması lazım ve bunun tapuya şerh edilmesi lazım bunu
yaptığım zaman önalım hakkım ortadan kalkmış olur resmi şekli verecek olan makamda tapu müdürlüğüdür. Bu
şekilde feragat eden paydaş tüm satışlar hakkında o hakkından vazgeçmiş olur. Feragat iki türlüdür. A) mutlak
feragat, tüm satış hakkından vazgeçmesidir mesela A B ye sattı sonra B C ye sattı bunların hepsinden feragat
edilmiş olur o hakkı bir daha kazanamaz. B) kısmi feragat, burada ise belirli paydaşlar lehine vazgeçmesi söz
konusudur mesela ben paydaşlardan A lehine feragat ettim tamam satabilirsin dedim ben önalım hakkımı
kullanmayacağım burada önalım hakkımın kullanılmasından vazgeçmektedir. Şayet ilerde yapılan tüm
satışlardan feragat edilmişse hakkın kullanılması gerçek anlamda feragat dan veya gerçek anlamda ortadan
kaldırılmasından söz ediliyor fakat sadece bazı satışlar bakımından feragat da bulunulmuşsa diğerlerinde bu hak
kullanılabilir Mesela takip eden satışlarda bu hak kullanılabilir ben senin payını A ya satmana izin veriyorum
feragat ettim ama A bir başkasına B ye satacak olursa kullanabilirim elbette. İşte böyle kısmi feragat resmi şekle
tabi değil yazılı şekle tabidir ve şerh edilmesi de şart değildir.

Önalım hakkının sona ermesi

1. Taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

2. Madem önalım hakkı paylı mülkiyet için getirilmiş bir haktır tek kişi mülkiyetine geçirmekle de sona
erer.

3. Tüm paydaşların bu haktan mutlak feragat etmesiyle sona erer.

Evet neyi inceliyorduk taşınmaz mülkiyeti ile ilgili ödevleri inceliyorduk. 1.Komşular üzerinde kurulan ödevler
üzerinde durduk 2.belirli kişiler yararına kurulan ödevler üzerinde durduk 3. Geniş bir çevre için kurulan ödevler
şimdi onlar üzerinde duracağız.

Geniş bir çevre için kurulan ödevler

751 - 753 maddeleri arasında düzenleniyor.

Bu ödevlerin söz konusu olduğu hallerde kanunun tanıdığı yetkilerden menfaati olan herkesin yararlanması
mümkündür. Burada malike bir katlanma ödülü yüklenmiştir. Böyle durumlarda malike bir başkasının kendi
taşınmazına girmesine müsaade etme yükümlülüğü yüklenmektedir normalde böyle bir şey var mı? Sizin
taşınmazınıza girmeye kalkarsa siz engel olabilirsiniz dava açabilirsiniz tazminat hakkı isteyebilirsiniz ama bu
ödevlerin söz konusu olduğu hallerde başkası sizin taşınmazınıza giriyor ama siz bir şey yapamıyorsunuz ona
müsaade etmek ona katlanmak zorundasınız. İşte bunlar kanunda düzenlenmiş

1. Orman ve mer'aya girme

Madde 751- Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının
orman ve mer'asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin
verdiği ölçüde toplayıp alabilir. Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, özel kanun
hükümlerine tâbidir.

Demek ki bu düzenlemeye göre kanun tarafından yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla
ve yasaklanmadığı müddetçe herkesin başkasının ormanına girme hakkı vardır. Başkasının arazisine girme hakkı
vardır ve sadece girmekle kalmıyorsunuz oralarda yetişen yabani meyveyi toplayabiliyorsunuz mantar ve
benzeri şeyleri yerel adetlerin izin verdiği şekilde toplayıp alabiliyorsunuz. Bu girme mesela spor maksatla
olabilir gelip geçme maksatla olabilir vs. geçerken de bir şeyler topluyorsunuz bu mümkündür. Bununla beraber
orman kanununa göre 1. Maddesine göre devlet ormanına bitişik olmayan ve yüzölçümü üç hektardan az olan
ağaç ve ağaçların bulunduğu alanlar ile sahipli arazide ki meyveli ağaçlar orman sayılmaz dayısıyla üç hektardan
küçükse veya sahipli bir arazide meyveli ağaçlar varsa buraya başkalarının girmesine malik izin vermeyebilir.
 2. Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması

Madde 752- Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine
sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi
hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.

Demek ki bir başkasının arazisine eşyası düşmüşse sürüklenmişse rüzgar yoluyla veya sel yoluyla sel mesela
benim kütüklerimi aldı sizin arazinize getirdi böyle bir durumda onları gidip alma hakkına imkanına sahibim
demektir. Ya da buraya giren büyük ya da küçük baş hayvanlar olabilir mesela hayvan kaçtı başkasının arazisine
girdi gidip oradan alabilirim.

Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine
ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.

Özellikle hayvanların kaçması halinde söz konusu olur hayvan başka bir araziye girer zarar verir tamam girmene
izin veriyorum hayvanını al ama denkleştirmeleri öde ödenmiyorsa bedeli ödeninceye kadar hayvanı hapsetme
hakkına sahiptir. Araziye bir şeyin düşmesine veya hayvanın girmesine malik eğer kusurlu bir davranışıyla sebep
olduysa bu hüküm uygulanamaz. Kanun koyucu burada her ne kadar malik için de yükümlülük getirmiş gibi
görünse de taşınmaz kiraya verilmiş olabilir intifa hakkı tesis etmiş olabilir başka sınırlı ayni haklar söz konusu
olabilir taşınmaz üzerinde işte diğer bu şekilde ayni ve sınırlı ayni hak sahipleri ve şahsi hak sahiplerinin de yine
böyle katlanma yükümlülüklerinin de olduğunu da evleviyetle söyleyebiliriz. Arazisine bu yola zarar verilen
malik bir denkleştirme bedeli isteyebilir dedik bu niteliği itibariyle bir tazminat değildir çünkü hukuka aykırılık ve
kusur şartı aranmamaktadır.

3. Zorunluluk hâlinde Madde

753- Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının
taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan
önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır. Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete
uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir.

Burada aslında TBK 64. Maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen zaruret halinin özel bir düzenlemesidir. Zaruret
haliyle bir başkasının taşınmazına girmek zorunda kaldıysa ya da müdahale etmek zorunda kaldıysa başkasının
taşınmazını daha büyük bir tehlikeyi önleyebilmek için o zaman taşınmaz malikinin katlanma yükümlülüğü var
ama bu yüzden bir zararı varsa hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir mesela bir kimse köpeğin
saldırısından korktuğu için bir evin kapısını kırıp saklanma zorunda kaldı katlanma yükümlüğü var malik için ama
uğradığı zarara karşı hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir. Burada zarar ve zarara yönelik
kişinin kendisine olabileceği gibi üçüncü kişiye karşı da olabilir.

Ve geliyoruz 4. Ödev olarak toplum yararına kurulmuş ödevlere.

Toplum yararına kurulmuş ödevler

Bu konu kamu hukuku kısıtlamaları başlığı altında TMK 754 ve 755. Maddelerin de düzenlenmiştir.

1. Genel olarak Madde

754- Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla
ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi
noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü
arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile
içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine
tâbidir.
Demek ki özel kanunlarla bu noktalarda kamu yararına taşınmaz üzerine birtakım kısıtlamalar gelebilir. İşte
doğal güzelliklerin korunması için, eski eserlerin korunması için vs. ama bunun için özel kanuna ihtiyaç var
neden? Mülkiyet hakkı anayasa tarafından teminat hakkı altına alınan temel haklardandır ve temel hak ve
hürriyetlerin kısıtlanması ancak kanunla olabilir.

2. Toprağın iyileştirilmesi

Madde 755- Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri
toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından
fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu
karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir. Bu konulara ilişkin özel
kanun hükümleri saklıdır.

Burada birden fazla taşınmaz var ve birden fazla malik var bunlarla aynı yerde bulunurlar ve su yollarını
düzeltmek için birlikte hareket etmek gerekir. Böyle durumlarda nasıl olabilirmiş ilgili maliklerin ortak
girişimleriyle bunlar yapılabilecekse şayet başka yolu yok ise arazinin yarısına sahip olmak şartıyla nitelikli
çoğunluk aranıyor burada maliklerin üçte ikisi karar verir böyle bir karar verildiği zaman diğer malikler bu karar
uyacaklar alınan kararlar tapu kütüğünün beyanlar sutununde gösterilecek ve artık karara katılmayan malikler
de bu şekilde su yollarını düzeltmek zorunda kalacak masraflarına katlanmak zorunda kalacaklar. Bu noktada
3083 sayılı tarım reform kanunu var toplulaştırmayı düzenleyen ve ülkemizde giderek yaygınlaşıyor bir kısım
yerlerde toplulaştırma çalışmaları yapıldı. Buradan maksat ne? Arazilerin birleşmelerini sağlamak çünkü araziler
parçalandığı zaman çok parçalandı ülkemizde miras yoluyla bölünmeler çok oldu. Şimdi 5403 sayılı toprak
koruma ve arazi kullanımı kanunu kabul edildi artık bu mümkün değil marjinal araziler belirlendi ve her bölgeye
göre bunlar ayrı ayrı miktarları belirlendi ve denildi ki şu miktarın altına düşerse arazi bölünemez. Ne olacak?
Ehli çiftçiye bütün arazi tahsil edilecek mesela beş kardeş var içlerinden hangisi ehil çiftçi ise ona taksim
edilecek diğerleri ancak para alabilecek. Burada kamu yararı var çünkü tarım bitiyor ülkemizde maalesef tarım
toplumuyuz diyoruz yıllarca bunu söyledik gerçekten de yakın zamana kadar kendi kendine tarım olarak
yetebilen bir ülkeydik ama bugün gelin görün ki buğdayı ithal eden eti ithal eden samanı ithal eden pek çok
tarım ürününü ithal eden bir ülke konumundayız. Bunun sebebi ne? Köylerde nüfus kalmadı köy nüfusu
cumhuriyetin başlarında yüze doksandı bu tabi ki iyi bir şey değil bu kadar nüfusun olması azaldı azaldı şimdiler
de köy nüfusu yüzde on beşe düştü bu aslında fena bir nüfus değildir ama işin kötü tarafı yüzde on beş nüfusun
yüzde onu artık yaşlılardan oluşuyor çalışacak adam kalmadı. Dolayısıyla tarlalar ekilip biçilmiyor bir de arazi çok
bölündüğü için o araziyi işletmek fayda etmiyor para getirmiyor para kazanamıyor çiftçi. Arazin toplu olursa bir
arada olursa masrafın düşer gelirin artar. Bu kanunla bundan sonraki arazilerin bölünmesini engelliyoruz ama
zaten bölündü ne yapacağız? İşte bu reform kanunu ile de toplulaştırma yapılıyor bu zamana kadar bölünenler
bir araya getirilerek daha verimli şekilde toprakların kullanılmasına gayret ediliyor.

Şimdi buraya kadar taşınmaz mülkiyetinin kanundan kaynaklanan kısıtlamalarından söz ettik.

Bir de taşınmaz mülkiyetinin iradi kısıtlamaları var.

Bazen kişi taşınmaz üzerin deki mülkiyet hakkını kendi iradesiyle kısıtlayabilir. Burada değişik yollarla olur en
önemlisi taşınmaz mülkiyeti üzerine bir önalım hakkı, alım hakkı ve geri alım hakkı tayin etmek suretiyle bu nasıl
olur? Sözleşme ile olur.

Önalım hakkı: şufa hakkı da deniliyor. Önalım hakkının kanundan doğabileceğini söyledik ve bira önce kanundan
doğan önalım hakkından bahsettik fakat burada sözleşmeden doğan bir önalım hakkı söz konusudur. TMK 735-
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre
her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas
alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım
hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Bu düzenlemeye göre hak sahibinin üçüncü bir kişiye satılması durumunda mülkiyetinin kendisine devredilmesi
yetkisini vermektedir. Burada paylı mülkiyetten bahsetmiyoruz elbette paylı mülkiyette de kurulabilir üçüncü
bir kişi lehine kurulabilir. Böyle bir durumda kanundan doğan önalım hakkına sahip paydaşın hakkı önceliklidir
paydaşlar kullanmazsa iradi önalım hakkına sahip olan kişi bu hakkı kullanır. Borçlar kanunun 237 ile 242
arasında yapılan düzenlemelerle uyumlu olduğunu görüyoruz. Önalım hakkı doktrinde olağan önalım hakkı
(sınırsız önalım hakkı) ve nitelikli önalım hakkı (sınırlı önalım hakkı) olarak ikiye ayrılıyor. Şayet tapu kütüğüne
verilen şerhte önalım hakkının hangi şartlar da kullanılabileceği belirtilmişse sınırlı önalım hakkından söz edilir
belirtilmemişse sınırsız önalım hakkından bahsedilir. Bugün hakim olan görüş Yenilik doğuran dava teorisidir.
Buna göre hak sahibi bu hakkını yenilik doğuran bir dava ile kullanır. Şahsi haktır. Ölüme bağlı tasarruf ile de
kurulur eğer öyle yapılmışsa şekil olarak ilgili tasarrufun şekline bağlıdır. Resmi şekle gerek yoktur. Taraflar
bunun için şerh anlaşması yapabilirler ama böyle bir anlaşma olmadan da şerh verilebilir şerh verilmemişse
bunun üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Taraflar şerh isterlerse öncelikle önalım hakkı için
yazılı sözleşme yapmaları gerekmektedir sonra taşınmaz malikinin bu sözleşmeye istinaden tapu sicil
müdürlüğünden talepte bulunması icap eder. Şerhin etkisi on yıldır. Sürenin uzayacağına dair anlaşmalar
geçersizdir fakat süre bittikten sonra yeni bir on yıllık şerh anlaşması yapabilirler.

Şartları:

1. Bu hak sözleşme konusu taşınmazın satılması halinde kullanılabilen bir haktır. Bu hak taşınmazın
tamamı üzerinde kullanılabilir bir kısmı üzerinde de kurulabilir paylı mülkiyette de olabilir elbirliği
mülkiyetinde bir ortağın ortaklık hissesi üzerinde önalım hakkı kurması mümkün değildir. Kat mülkiyetin
de kurulabilir.

2. Bu hak bir önalım davası ile kullanılabilir. Önalım davası değiştirici yenilik doğuran bir davadır. Davacı
önalım hakkının sahibidir davalı taşınmaz eğer alıcı adına tescil ettirmişse yeni maliktir. Alıcı bunu
aldıktan bir başkasına satıp devretmişse tapuya şerh olma kaydıyla önalım davasını bu kişiye karşı ileri
sürülmesi mümkündür. Süre ve hak düşücü bakımından kanundan doğan önalım hakkı ile aynıdır.

3. Önalım hakkında feragat mümkündür. Feragat ile ilgili aynı hükümler geçerlidir.

Alım hakkı: iştira denirdi.

Geri alım hakkı: vefa hakkı denirdi.

Alım ve geri alım hakları sadece sözleşmeden doğar kanundan doğan haklardan bahsedemeyiz. Dolayısıyla
malik alım ve geri alım hakkı tanımışsa başkasının lehine kendi iradesiyle mülkiyet hakkını kısıtlanmış
olmaktadır.

Madde 736- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı
kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

TBK 237/2 göre taşınmaz satış vaadi geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli
olmaz.

TBK 238 göre önalım geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir.

TBK 239 göre aksine anlaşma olmadıkça sözleşmeden doğan önalım geri alım ve alım hakları devredilemez
ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa devir işlemi hakkın kurulması
için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Şimdi bu hükümler çerçevesinde baktığımız zaman alım hakkı alım sözleşmesi hak sahibine

Sözleşmede öngörülen şartlarla ve öngörülen zamanda bir taşınmazı varması gerekli tek taraflı bir irade beyanı
ile satın alma yetkisi veren bir haktır. Geri alım hakkı ise bir taşınmaz mülkiyetini üçüncü bir kişiye devreden kişi
sözleşmede kararlaştırılan şartlarda ve tek taraflı bir irade beyanı ile aynı taşınmazı geri alma yetkisi veren
kurucu yenilik doğuran bir haktır. Her iki hakta yenilik doğuran haklardır bu hakkın kullanabilmesi ile birlikte
malik hak sahibiyle tapuda satış sözleşmesi yapma ve mülkiyeti de ona devretme borcu altına girer. malik bu
borcunu yerine getirmeyecek olursa aleyhine dava açılır bu davada hakimin vereceği karar kurucu nitelikte bir
karardır kararın kesinleşmesi ile birlikte mülkiyet davacıya geçer tescil ise açıklayıcıdır. Her iki hakta sözleşmede
kararlaştırılan süre içinde kullanılabilir. Bu haklar tapuya şerh edilebilir şerh edilmişlerse taşınmazın yeni
maliklerine karşıda ileri sürülebilir. Kuvvetlenmiş şahsi şerhe dönüşürler şerhle birlikte. Şerh yapılmamışsa hak
sahibi bu hakkını sadece sözleşmenin karşı tarafına ileri sürülebilir. Şerhin etkisi on yıldır on yıldan sonra şerhin
etkisi re’sen silinir. On yıl sonra tekrar şerh edilebilir.

Böylece arkadaşlar taşınmaz mülkiyetinin iradi kısıtlamalarını da gördük.

Taşınmaz malikinin sorumluluğu

Madde 730- Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması
sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve
uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan
zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.

Bu konuyu anlatmayacağım çünkü siz zaten geçen sene borçlar hukuku genel hükümler dersinde gördünüz
kusursuz başlığı altında gördünüz.

Son olarak taşınır mülkiyetinden bahsedeceğim onu bitirdikten sonra mülkiyet hukukunu tamamlamış olacağız.

Taşınır mülkiyeti

TMK 762 ve devamı maddelerinde düzenleniyor.

Madde 762- Taşınır mülkiyetinin konusu, nitelikleri itibarıyla taşınabilen maddî şeyler ile edinmeye elverişli olan
ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal güçlerdir.

Taşınır mülkiyetinin konusu aslında taşınmaz mülkiyetinin konusu olmayan şeylerdir. Niteliği itibariyle eşya
sayılmayan doğal güçleri de kanun eşya saymıştır.

Gemiler aslında taşınmaz değildir ama TTK bazı yönleri itibariyle bunları taşınmaz hükmünde saymıştır. Kamu
kurum ve kuruşların malları ise özel mülkiyete değil idare hukuku kurallarına tabilerdir. Kıymetli evrak taşınır
hükümlerine tabidir. TMK da taşınırlarla ilgili düzenlemelere baktığımız zaman taşınmazlarla ilgili
düzenlemelerle mukayese ettiğimiz zaman daha az düzenleme olduğunu görüyoruz. Taşınırlar söz konusu
olduğu zaman malikin komşular yararına veya üçüncü kişiler yararına ödevlerinden söz edilemez. Anayasanın
35. Maddesine göre taşınır maliki mülkiyet hakkını toplum yararına aykırı bir biçimde kullanmaz.

Taşınır mülkiyetinin kazanılmasına gelince bundan devren aslen mirasla olabilir demiştik. Bazı yazarlar sadece
devren ve aslen kazanmadan söz ederler bazıları miras yoluyla kazanmayı üçüncü bir yol olarak kabul ederler.
Hocamıza göre de miras yoluyla kazanma üçüncü bir yoldur.

Devren kazanılması: devreden ile devralan arasında yapılan bir hukuki işlem ile gerçekleşir böyle bir durumda
taraflar arasında halefiyet kurulur ama bu bir cüzi halefiyettir külli değildir. Devrin gerçekleşmesi için önce kural
olarak borçlandırıcı işlem ardından bir tasarruf işlemi yapılır ancak her iki işlemin birlikte yapılması mümkündür
mesela elden bağışlamada olduğu gibi borçlandırıcı işlem mesela bağış, satış, mal değişim sözleşmesi gibi
borçlandırıcı işlemler devir işleminin sebebini oluşturur. Doktrinde ki hakim görüşe göre taşınır mülkiyetinin
devri sebebe bağlıdır dolayısıyla sebep geçersizse devir işlemi de geçersiz olur. Tasarruf işlemi ise zilyetliğin
devri yoluyla gerçekleşir. Fakat mülkiyetin geçmesi için zilyetliğin devri yetmemekte zilyetliğin devri ile birlikte
bir devir anlaşmasına da ihtiyaç var. Devrin geçerli olabilmesi için devredenin tasarruf yetkisine sahip olabilmesi
gerekir. Devir anlaşması dedik doktrinde bu anlaşmaya ayni akit ayni sözleşme de denilmektedir çünkü ayni
sonuçlar doğurur. Tasarruf yetkisi olmadan devir geçerli olmaz ama devralan iyi niyetli ise ve devreden de emin
sıfatıyla zilyetse o zaman 988 e göre devralan iyi niyetli kişi malik olur. Taraflar zilyetlik devredilmesine rağmen
mülkiyetin satıcı da kalacağı hususunu kararlaştırabilirler. Buna niye ihtiyaç duyar özellikle taksitli satımlarda
satıcı kendini garanti altına almak ister ister ki alıcı paranın tamamını ödemeden malik olmasın ve sözleşmeyi
feshetti zaman döndüğü zaman sözleşmeden malını geri alabilsin. Bu nasıl olur bu mülkiyeti saklı tutma
sözleşmesi ile olur bunu da borçlar özelde tahmin ediyorum görmüşsünüzdür. Mülkiyeti saklı tutma
sözleşmesinin konusu taşınırlar olabilir taşınmazlar olamaz ayrıca hayvanlarda bu sözleşmede satılamaz maddi
olmayan şeylerde mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi ile satılamaz. Burada şarta bağlı bir sözleşme vardır
genellikle taliki şart ama intisahi şart ile de kararlaştırılabilir. Kararlaştırılan satış bedelinin alıcı tarafından
tamamen ödenmiş olması şartıdır. Şartın gerçekleşmesi ile birlikte mülkiyet kendiliğinden alıcıya geçer. Burada
şarta bağlanan husus satış sözleşmesi değil mülkiyetin devridir.

764- Başkasına devredilen bir malın mülkiyetinin saklı tutulması kaydı, ancak resmî şekilde yapılacak
sözleşmenin devralanın yerleşim yeri noterliğinde özel siciline kaydedilmesiyle geçerli olur. Hayvan satışlarında
mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi yapılamaz.

Demek ki mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi resmi şekilde yapılacaktır noter yapacak ve düzenlemeye göre
alıcının ikametgahında ki noter tarafından tutulan sicile mülkiyeti muhafaza sicili denir buna bu sicile
kaydedilecek sözleşme bu kayıtta bir geçerlilik şartıdır. Sicile kaydedilmeden geçerli olmaz. Taşınırlarda
biliyorsunuz zilyetlik mülkiyete karine teşkil eder zilyetliğin aleniyet fonksiyonu vardır bunu nasıl ortadan
kaldıracaksınız kanun koyucu böyle bir yol öngörmüş ama noterler tarafından tutulan sicilin aleniyet fonksiyonu
yok. Yani herkesten o sicili görmesini oradan inceleme yapmasını bekleyemeyiz. Dolayısıyla sicile yapılan kayıt
üçüncü kişilerin iyi niyetini ortadan kaldırmaz. Uygulama da motorlu taşıt satışlarına mülkiyeti muhafaza kaydı
ruhsata işlemiyor aracı alırken siz ruhsatı görüyorsunuz dolayısıyla bu iyi niyeti ortadan kaldırıyor. Bir mal
mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi ile satılmış ve zilyetliği de devredilmişse alıcı malik olmaz ama alıcı emin
sıfatıyla zilyettir ondan satın alan üçüncü kişi iyi niyetli ise 988 den istifade eder. Böyle bir sözleşme yapılmışsa
ve alıcı temerrüde düşmüşse parayı ödemekten satıcı ek bir süre vermeden sözleşmeden dönerek malını geri
alma imkanına sahiptir. Satış bedeli ödenmeden önce satıcı iflas etmişse mal satıcının iflas masasına dahil olur
ama alıcı bedeli ödeyecek olursa malını iflas masasından ayırır çünkü bedelin tamamının ödenmesiyle mülkiyet
alıcıya geçer. Bedel alınmadan alıcı iflas ederse ne olur? O zaman mal alıcının iflas masasına dahil olmaz çünkü
malik olmaz.

Aslen kazanılması: aslen kazanma da mal sahipsiz mal olabilir veya malik ile hukuki ilişki kurulmadan mülkiyet
kazanılmaktadır. 767 ile 777 maddeler arasında düzenlenmiştir.

Madde 767- Sahipsiz bir taşınırı malik olmak iradesiyle zilyetliğine geçiren kimse, onun maliki olur.

Eskiden buna ihraz deniliyordu bu yolla mülkiyeti kazanılabilecek olan şeyler özel mülkiyete konu sahipsiz
eşyadır. Bunların bazıları üzerinde mülkiyet hakkı henüz hiç kurulmamıştır bazıları ise terk edilmek suretiyle
sahipsiz hale gelmiştir.

Madde 768- Tutulan av hayvanları, yeniden serbest kalır ve sahipleri onları gecikmeksizin ve ara vermeksizin
aramaz ve tekrar tutmak için uğraşmazsa, sahipsiz duruma gelirler. Ehlileştirilmiş hayvanlar tekrar vahşileşir ve
sahiplerine dönmezlerse, sahipsiz duruma gelirler. Arı oğulu başkasının taşınmazına uçmuş olmakla sahipsiz
duruma gelmez.

Madde 769- Kaybedilmiş bir şeyi bulan kimse, malın sahibine, sahibini bilmiyorsa kolluk kuvvetlerine, köylerde
muhtara bildirmek veya araştırma yapmak ve gerektiğinde ilân etmek zorundadır. Bulunan şey önemli ölçüde
değerli ise, her hâlde kolluk kuvvetlerine veya muhtara bildirmek gerekir. Oturulan bir evde veya işyerinde ya da
kamu hizmeti görülen yerde bir şey bulan kimse, bunu o yer sahibine veya kiracıya ya da kamu hizmeti görülen
yerde denetim ve gözetim ile görevli olanlara teslim etmek zorundadır.

770- Bulunan şeyin özenle korunması gerekir. Korunması aşırı gideri gerektirir veya çabuk bozulabilir bir nitelik
taşır ya da kolluk kuvvetleri veya kamu kurumu tarafından bir yıldan fazla saklanmış olursa, bulunan şey
satılabilir. Satış, gerektiğinde önceden ilân edilerek açık artırma yoluyla yapılır. Satış bedeli, bulunan şeyin yerine
geçer
Madde 771- Bulunan şeyin maliki, ilân veya kolluk kuvvetlerine ya da muhtara bildirme tarihinden başlayarak
beş yıl içinde ortaya çıkmazsa; bulan kimse, yükümlülüklerini yerine getirmiş olmak koşuluyla o şeyin mülkiyetini
kazanır. Bulunan şey malikine geri verilirse, bulan kimse yaptığı giderlerin ödenmesini ve uygun bir ödül
verilmesini isteyebilir. Kaybedilmiş şey oturulan bir evde veya işyerinde ya da kamu hizmeti görülen yerde
bulunmuşsa; o yerin sahibi, kiracı veya kurum, o şeyi bulan sayılır. Ancak bunlar ödül isteyemezler.

Demek ki 771. Maddeye göre kanunun yüklediği yükümlülükleri yerine getirmek suretiyle beş yılın sonunda
kaybedilen şeyi bulan kimse mülkiyetini kazanabilir.

Madde 772- Bulunmalarından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olduğu ve duruma göre artık
malikinin bulunmadığı kesin olarak anlaşılan değerli şeyler, define sayılır.

Bilimsel değer taşıyan eşyaya ilişkin hükümler saklı kalmak üzere define, içinde bulunduğu taşınmaz veya taşınır
malın malikinin olur. Defineyi bulan kimse, değerinin yarısını aşmamak üzere uygun bir ödül isteyebilir.

Madde 773- Bilimsel değeri olan sahipsiz doğal şeyler ile eski eserlerin bulunması hâlinde özel kanun hükümleri
uygulanır

Madde 775- Bir kimse başkasına ait bir şeyi işler veya başka bir şekle sokarsa, emeğin değerinin o şeyin
değerinden fazla olması hâlinde, yeni şey işleyenin, aksi hâlde malikin olur. İşleyen iyiniyetli değilse, emeğin
değeri işlenen şeyin değerinden daha fazla olsa bile hâkim, yeni şeyi malike bırakabilir. Tazminat ve sebepsiz
zenginleşmeden doğan istem hakları saklıdır.

Bu hükmün uygulanabilmesi için işlemenin hizmet, vekalet, eser gibi sözleşmeye istinaden yapılmamış olması
icap eder aksi halde bu sözleşme hükümlerine göre hareket edilir.

Madde 776- Birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek ve para
harcanmadan ayrılmayacak şekilde birbiriyle birleşmiş veya karışmışsa o kişiler, yeni şey üzerinde kendi
taşınırlarının birleşme veya karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar. Bir taşınır
diğer bir taşınırla onun ikincil nitelikte bütünleyici parçası olacak şekilde karışır veya birleşirse; eşyanın tamamı,
ana parçanın malikine ait olur.

Ve aslen kazanmanın son hali

Madde 777- Başkasının taşınır bir malını davasız ve aralıksız beş yıl iyiniyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde
bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur. Zilyetliğin irade dışı kaybedilmesi hâlinde zilyet,
bir yıl içinde eşyayı ele geçirir veya açacağı bir dava yoluyla onu yeniden elde ederse kazandırıcı zamanaşımı
kesilmiş olmaz. Kazandırıcı zamanaşımı süresinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar
Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

Bu düzenlemeye göre bir taşınırın mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için ilk olarak
zilyet malik sıfatıyla zilyet olmalı yani kendisini malik zannetmeli başkasının malına bir şahsi hakka istinaden
sahip olan daha doğrusu eşyayı elinde bulunduran kiracı sıfatıyla elinde bulunduran kimse bu yolla mülkiyeti
kazanamaz. İkinci şart zilyetlik davasız ve aralıksız beş yıl devam etmelidir. Fakat zilyetliğin iradesi hilafına geçici
olarak kaybedilmesi bu kayıp süreyi kesmez. Yeter ki bit yıl içerisinde zilyetliği tekrar ele geçirmiş olsun bir yılı
aşarsa tabi ki zilyetlik kesilir. Zilyet daha önceki zilyedin süresini kendisine ekleyebilir ve üçüncü şartımız zilyedin
iyi niyetli olmasıdır bu iyi niyet beş yıl devam etmelidir.
Taşınır mülkiyetinin kaybı

Madde 778- Taşınır mülkiyeti, malik tarafından terk edilmedikçe veya başkası tarafından kazanılmadıkça yalnız
zilyetliğin kaybıyla sona ermez.

Bu düzenlemeye göre taşınır mülkiyetinin kaybı nispi ve mutlak olmak üzere iki türlüdür.

Nispi kayıpta devir yoluyla bir başkasına geçmektedir devren ve aslen olabilir.

Mutlak kayıpta ise mülkiyet hakkı sona ermektedir malik bu hakkı kaybederken bir başkası kazanmaktadır. Bu
da iki şekilde olur terk ve taşınırın yok olması. Terk, mülkiyet hakkından vazgeçmek niyetiyle zilyetliğin terk
edilmesidir.

Taşınırın yok olması ise taşınır mülkiyetinin konusunun ortadan kalktığı için mülkiyet sona ermiş olur.

Böylece mülkiyet hakkında ki açıklamaları bitirmiş olduk.

4.HAFTA- 04.06.2021
Bugün sınırlı ayni haklara geçeceğim. Elinizde sınırlı ayni haklar ile ilgili herhangi bir kitabınızda sınırlı
ayni haklar bölümü varsa o yeterli olacaktır.

Şimdi arkadaşlar sınırlı ayni haklar kavramından başlıyorum. Birinci dönem aslında birazcık giriş yapmıştık.
Nihayetinde sınırlı ayni haklar da bir ayni haktır. Sahibine en geniş yetkiler bahşeden ayni hak mülkiyet hakkıdır.
3 türlü yetki bahşeder.

• Kullanma

• Semerelerinden yararlanma

• Eşya üzerinde maddi ve hukuki tasarruf etme.

Malik bu yetkilerden bazılarını bölerek başkası lehine ayni hak tesis edebilir. İşte böyle bir durumda sınırlı ayni
haklardan söz edilecektir. Diğer bir deyişle mülkiyet hakkının içeriğine dahil bazı yetkileri ayırarak bazen bir
kişiye bazen bir eşyaya tesis edilmesi sonucunda oluşturulan ayni haklara sınırlı ayni haklar diyoruz. Niteliği
itibariyle bunlar da ayni haklardır. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirler. Kural olarak tescille doğar. Elbette
istisnaları var. Kural olarak tapu sicilinde görülecekler. Bu yüzden bu ayni hakkı bilmiyordum diyemezler. Çünkü
tapuya tescil ediliyor. Yine ayni haklar oldukları için hak sahibi yetkilerini kullanırken tıpkı mülkiyet hakkında
olduğu gibi bir başkasından izin almak zorunda değil. Genel olarak ifade edecek olursak sınırlı ayni haklar, malik
tarafından veya kanun tarafından kurulur. Malik tamamen bağımsız değildir. Ayni haklar da akit serbestliği ilkesi
yoktur. Peki o halde ne vardır? Hangi ilkedir o? Sınırlı sayı ilkesi. O halde kanunun tanımadığı bir ayni hak
kurulamaz. Tipini de yine kanun yaklaşık olarak belirlemiştir. Muhtevasını da yine yaklaşık olarak kanun
belirlemiştir. Sözleşme ile kanunun sınırları dışına çıkamazlar. Mesela geçit irtifakının ne olduğu bellidir. Geçit
irtifakı ile alakası olmayan başka bir şey koyamazlar sözleşmeye. Ancak bunun içeriğini belirlerken yolun
genişliği vesaire gibi durumlarda serbest olabilirler. Sınırlı ayni haklar mülkiyet hakkını kısıtlarlar. Mülkiyete göre
içerikleri daha dardır ancak mülkiyet hakkına baskı yaparlar. Mülkiyete tam ayni hak diğerlerine de sınırlı ayni
haklar diyoruz.

Sınırlı Ayni Hakların Çeşitleri

• İrtifak hakları (yararlanma hakkı)

• Rehin hakları (teminat hakları)

• Taşınmaz yükü (taşınmaz mükellefiyeti)

Bunlar ayrı ayrı göreceğiz. Şimdi özelliklerine bir bakalım. Sınırlı ayni haklar eşya üzerinde kısmı bir hakimiyet
sağlar. Taşınmazın üzerinde bir yük teşkil ederler. Malikin yetkileri kısıtlanmıştır. Sınırlı ayni haklar mülkiyetten
bağımsızdır. Eşya devredilse bile üzerindeki hak devam edecek. Mülkiyet hakkı sona erse sınırlı ayni hak ne
olacak peki? Mesela birisi eşyasını terk etti yine de üzerindeki sınırlı ayni hak devam edecektir. Eğer böyle
olmasaydı malik hakkı sona erdirmek istediğinde malımı terk ettim diyerek sırf ona zarar vermek için hakkı sona
erdirebilirdi. Buna imkân yok. Burada mülkiyet hakkını elastik bir topa benzetiriz. Sınırlı ayni hakkı da elastik
topu ezmeye çalışan güce benzetiriz. Her ne kadar topu sınırlı ayni haklar ile ezsek de elastik ilkesi gereğince
kanunundan doğacak şekilde sınırlı ayni hak ortadan kalkarsa mülkiyet hakkı da yine eski haline dönecektir.
Elastik top daralır ama hiçbir zaman yok olmaz. Eski hacmine kavuşmuş olur. Sınırlı ayni haklar içerisinde
sahibine en geniş yetki bahşeden hak irtifak hakkıdır. Eşyayı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı
verir. Sadece tasarruf yetkisi verilmez. Sınırlı ayni hakların konusunu mülkiyete konu olabilen taşınır veya
taşınmaz eşya oluşturur. Ancak kanun, haklar ve alacaklar üzerinde (bakın haklar ve alacaklar taşınır eşyada
değil taşınmaz eşyada değil) intifa ve rehin hakkının verilmesini kabul etmiştir. Bu bir istisnadır. Doktrinde
bunun sınırlı bir ayni hak olmadığı ileri söylüyor. Malik kendi lehine de kurabilir. Bu iki şekilde ortaya çıkar.

• Malik bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz lehine irtifak hakkı kurabilir. Mesela geçit irtifakı. 2
taşınmazda kendisinin ne gerek var geçsin işte diyebilirsiniz. Şöyle bir ihtiyaç olabilir. Geçit irtifakı tesis
edilmiş taşınmazı satmak istersem. Malik bunun önüne geçmek isteyebilir. O yüzden peşin peşin geçit
irtifakı kurup kendisini sağlama almak isteyebilir.

• Farklı maliklere ait taşınmazlardan biri üzerinde diğeri lehine irtifak hakkı kurulmuş olabilir. Mesela
malik geçit irtifakını komşu taşınmaz maliki üzerinde kurdu ama sonradan üzerinde geçit irtifakı kurulan
sınırlı ayni hak kurulan taşınmaz kendi mülkiyetine geçti. Miras yolu olur, satın alınma olur vs. İki
taşınmazında maliki oldu. Geçit irtifakının da sahibi kendisi oldu.

Malik lehine irtifak sadece taşınmaz lehine irtifak olmayabilir. Kişisel irtifaklar da malik lehine kurulması
mümkündür. Öte yandan malik lehine taşınmaz rehni kurulması mümkündür. Bu da iki şekilde ortaya çıkabilir.

• Malik adına ipotekli borç senedi düzenlenebilir.

• Başkası için düzenlenen senedi malik ödeyerek bu senedin maliki olabilir. Senet kimdeyse rehin
hakkının sahibi o olur. Bu birinci yol ikinci yol ise: Başkasının borcu için kendi taşınmazı üzerinde ipotek
tesis ettirir. Sonra bu borcu öder ve alacaklının yerine geçerse rehin hakkı kendisine geçmiş olur.
Taşınmazın maliki ile rehin hakkının sahibi aynı kişi olduğu sürece taşınmazı paraya çevirme yetkisi
askıdadır. Malik lehine irtifak hakkı kurulabilir. Bununla beraber malik lehine taşınmaz yükü
kurulabileceğine ilişkin kanunda bir hüküm yok. Doktrinde ise kurulamayacağı ifade ediliyor. Çünkü
taşınmaz yükünde daha sonra bahsedeceğim. Bir yapma veya verme edimi söz konusudur. Yapma veya
verme ediminin alacaklı ve borçlu sıfatı aynı borcu sona erdirir. Bu yüzden malik lehine taşınmaz yükü
kurulamaz deniyor doktrinde.

Gelelim sınırlı ayni haklar da sıra meselesine. Kuralımız nedir? Taşınırlarda sıra kuruluş tarihine göre belirlenir.
Hangi sınırlı ayni hak önce kurulmuşsa o diğerlerine göre önceliklidir. Taşınmazlara gelince sınırlı ayni haklar
birbiriyle çatışmıyorlarsa aralarında eşitlik vardır. Çatışmaz yoksa problem yok zaten. Eğer çatışma varsa ne
olur? Kural zaman itibarıyla önce olan hak itibarıyla önceliklidir. Bu kural hem irtifaklar da hem de taşınmaz
yükünde geçerlidir ama rehin de farklıdır. Taşınmaz rehni ile diğer sınırlı ayni haklar çatışacak olursa yine sıra
ilişkisi tarihe bakarak belirlenir. Önce gelen önceliklidir. Ama taşınmaz rehni diğer rehin hakları ile çatışırsa
rehinin kuruluş tarihine değil dereceye bakılır. 1. derecedeki hak sahipleri öncedir. Burada dereceli sonra da
tesis edilse bile derece önemlidir. Rehni anlatırken tekrar ifade edeceğim. Öncelik ilkesi çatışma halinde Önce
tesis edilen hakkın sahibine sonra tesis edilenlerin terkinini talep etme yetkisini verir. Mesela rehin hakkından
sonra bazı sınırlı ayni haklar kurulmuşsa ve rehin alacaklı taşınmazı sattırmak istemişse bu sınırlı ayni haklar
sebebiyle taşınmaz düşük ücretle satılıyorsa ki öyle olacak kim üzerinde sınırlı ayni hak olan taşınmazı almak
ister ki ya da daha ucuza alır. Böyle bir durumda rehin hakkı sahibi zarar görecek. Halbuki rehin hakkı
diğerlerinden önce kurulmuştu. Böyle bir durumda rehin hakkı sahibi kendisinden sonra tesis edilmiş olan
irtifakların terkinini talep edebilir. Böyle bir durumda rehin hakkı parasını aldı artan para olursa diğer sınırlı ayni
hak sahiplerine hakları ödenir. Bahsettiğimiz kuralın bazı istisnaları var.

• Kanuni Geçit Hakkı diğerlerine göre önceliklidir. Bu Kanunu'ndan dolayı.

• Taraflar kendi aralarında anlaşarak tarih dışında farklı bir sıra belirleyebilirler. Şu öncelikli olacak
şeklinde. Burada benden sonra kullanılacak sınırlı ayni haklar benden önce gelsin diye izin veriyorum
demeniz gerekir. Yani rıza gerekir. Anlaşma derken bunu kastediyoruz.

• Taşınmaz rehininde sabit derece ilkesi geçerlidir. Kural olarak tarihe değil dereceye bakılır.

Şimdi buraya kadar sınırlı ayni haklar ile ilgili genel bilgilerden bahsettim. Önce irtifak hakkından bahsedeceğiz
uzun uzadıya. Sonra taşınmaz yükü daha sonra da rehin haklarını göreceğiz.

İRTİFAK HAKKI

İrtifak sözlük anlamı itibariyle, bir yere dayanma, arkadaşlık etme ve ihtiyaç duyma gibi bazı anlamları var.
Latincesi servitute, serv-den geliyor. Serv nedir? Köledir hizmet edendir. İrtifak hakkında da sıkı sıkıya
bağlanıyor. Eşya üzerinde hak sahibine eşyadan yararlanma yetkisi veren bir sınırlı ayni hakka irtifak hakkı
diyoruz. Ayni hak olması lazım. Kiracı da eşyadan yararlanıyo ama o bir şahsi haktır. İrtifak yararlanmalardan
ibarettir. Dolayısı ile irtifak hakkı eşyanın sahibine olumlu bir davranışta bulunma mükellefiyeti yüklemez.
Sadece kaçınma borcu vardır. Katlanma borcu söz konusudur. Ancak taşınmaz yükünde olumlu mükellefiyet var.
Bir yapma eğilimi var. Ancak irtifak haklarında olumlu taşınmaz. Maliki açısından söz konusu değil. Roma
hukukunda sadece taşınmaz üzerinde kurulabiliyordu. Bizim hukukumuzda ise taşınmaz lehine kullanılmasının
yanı sıra kişi lehine de irtifak hakkı kullanılabilir. Kişiye bağlı irtifak haklarının kişiye sıkı sıkıya bağlı olanları İntifa
ve sükna hakkıdır. Ama bu kadar sıkı bağlı olmayanlar var. İntifa hakları var. Onlardan da yine bahsedeceğiz.
Taşınmaz ve alacaklar üzerinde de irtifak hakkı kullanabileceği söylemiştim.

İRTİFAK HAKLARI ÇEŞİTLERŞİ

• Taşınmaz lehine irtifa hakkı

• İntifa hakkı

• Oturma hakkı (sükna hakkı)

• Üst hakkı

• Kaynak hakkı

• Diğer irtifaklar

Bunlar sayılmış. Bunlar dışında kurulamaz. Benzerleri kurulur ama benzerleri dışına çıkılmaz. Kanun ana
hatlarıyla belirlemiş. Ayrıntıları taraflara bırakmış. Diğer irtifak haklarının içeriğine de pek müdahale etmemiştir.

YARARLANMA YETKİSİNİN KAPSAMI BAKIMINDAN

• Tam yararlanma yetkisi veren irtifak hakkı:

Tam yararlanma etkisi veren irtifak hakkı intifa hakkıdır. İntifa hakkı kullanma ve semerelerinden yararlanma
hakkı veriyordu. Malike ne kaldı? Geriye tasarruf yetkisi ve çıplak mülkiyet kaldı.

• Sınırlı yararlanma yetkisi veren irtifak hakları:

Bir de sınırlı yaralanma etkisi veren var. İntifanın dışındakiler sınırlı yararlanmadır. Mesela geçit irtifakı. Sadece
geçme hakkı verir. Sınırlıdır.
EŞYADAN YARARLANMA BAKIMINDAN

• Olumlu irtifaklar:

Hak sahibi eşyayı kullanma yetkisine sahiptir. Bu kullanım dar-geniş olabilir. Mesela geçit, kaynak irtifakında
öyle. Kullanmaya yetkisi var. Malikin katlanma yükümlülüğü var. Olumlu irtifakının varlığından bahsetmek için
yararlanma etkisi az çok devamlı olması lazım bir defa yararlanma, irtifak hakkına vücut vermez.

• Olumsuz irtifaklar:

Burada eşyanın malikine ve tabi o eşya el değiştirdiyse o 3. kişilere o eşyayı belirli şekilde kullanma yasağı
getirir. Burada katlanma borcu yok. Bedeliyle eşyasını kullanmayacak. Mesela manzara irtifakı kullanılabilir.
Benim manzaramı kapatma. İnşaatı yükseltme anlaşması. Ben de şu kadar para vereyim dedim. Artık yüklü
taşınmazın yasaklanan faaliyeti yapmayacak. Belirli katın üstüne çıkmayacak. O sadece oturacak pasif.
Yasaklanan faaliyetin taşınmazın fiilen kullanımına ilişkin olması icap eder. Mesela dükkânda şu şu ürünleri
satmayacaksın, şu marka ürünleri satmayacaksın. Bu bir olumsuz irtifak hakkı olmaz. Çünkü bu taşınmazın
kullanılması ile ilgili değildir. Mesela taşınmazında benzin istasyonu açmayacaksın dersen burada taşınmazın
ayni ile ilgili durumu vardır. Gazino açmayacaksın gibi olur.

Olumlu veya olumsuz irtifak ayrımı hak sahibine göre yapılan ayrımıdır Aslında her ikisinde de taşınmaz
malikinin durumu daima pasiftir.

HAK SAHİBİNİN TAYİNİ BAKIMINDAN

• Kişisel İrtifaklar (şahsi irtifak):

İrtifak hakkı belirli kişiye göre kurulmuşsa kişisel irtifaktan söz edilir. Kişisel irtifaktan bazıları zorunlu olarak
kişisel irtifak şeklinde kurulur. Bunlar demin bahsettiğim intifa hakkı ve sükna hakkıdır. Bunları eşyaya bağlı
olarak kurulmaları mümkün değil. Oturma hakkına sahip olacak kişidir. Maldan yararlanma hakkı kişiyedir. İntifa
ve süknânın bir diğer özelliği de bunlar kişiye sıkı sıkıya bağlıdır. İntifa ve sükna hakkı devredilemez ve mirasçıya
da geçmez. Aksi de kararlaştırılamaz. Dolayısıyla hak sahibinden ayrılamaz. Bunların dışında da başka kişisel
irtifak nerede var? Bunlar dışındakiler mirasçıya geçebileceği gibi devredilebilirdiler. Bunlara düzensiz irtifak
hakları da denir. Devredilebilecek veya miras yoluyla geçebilecek kişisel irtifaklara düzensiz irtifak hakkı diyoruz.
Düzensiz irtifaklardan olan üst hakkı ve kaynak hakkı taraflar aksini kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve
mirasçılara geçebilir. Demek ki üst ve kaynak hakkı aslında kişisel irtifaklardandır fakat taraflar aksine
kararlaştırılmamışsa bunların devri ve mirası mümkündür. Bir de medeni kanunun 838. maddesinde düzenlenen
diğer irtifaklar başlığı altında düzenlenen düzensiz irtifaklar var. Burada da tam tersi bunların da aksi
kararlaştırılmamışsa devredilemeyeceği ve mirasçıya geçmeyeceği kararlaştırılmıştır. Üst ve kaynağın ters yani.
838. maddedeki hakların eşyaya bağlı olarak kurulması da mümkündür. Devredilebilecek ve mirasçılara
geçebilecek şekilde kurulan kişisel irtifaklar süresiz veya en az 30 yıl için kurulmuşsa sürekli ve bağımsız hak
niteliği kazanırlar ve tapuya ayrı bir sayfaya kaydedilirler. Intifa ve sükna hakkı kaydedilemez. Neden? Çünkü
onların Devri veya mirası yapılamıyor.

• Eşyaya Bağlı İrtifaklar:

Eşyaya bağlı irtifak hakları kanunda mutlaka kişiye bağlı kurulmaları gereken irtifaklar dışındaki başka bir
taşınmaz lehine kurulabilir. Böyle bir durumda eşyaya bağlı irtifaktan söz edilir. 1 hâkim ve 1 hadim gayrimenkul
vardır. Hadim nedir? Hadim hizmetkar demek. Hizmet eden demek. Demek ki hâkim yararlanan ve bir de hadim
yani yararlanan, hizmet eden var. İki tane taşınmaz var. Biri yüklü biri hâkim taşınmaz. Hâkim yararlanan
taşınmaz, diğeri yüklü taşınmaz. Hangisinde irtifak hakkı kurulacak? Hadim olan da yani yüklü olan da diğeri de
bundan istifade eder. Yani hakim olan istifade eder. Hâkim taşınmaz, kime devredilirse irtifak hakkının sahibi de
odur. Tabii hadim taşınmazda devredilebilir. Yüklü taşınmaz devredildiğinde sorumlu yine yeni malik olur.
Hâkim olanın hakkı yüklü olana karşı hakkını öne sürecektir. Bir de çok yaygın olan kat irtifakı vardır. Kat
irtifakını ikisine de dahil edemeyiz. Ne kişiye bağlı ne eşyaya bağlı irtifaktır. Kat irtifakının aslında gerçekten bir
irtifak mıdır değil midir tartışmalıdır. Kanun irtifak diğer tartışmalar.
İRTİFAKLARA İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER

Medeni Kanun 838. maddesinin son fıkrasında eşyaya bağlı irtifak ilişkilerin hükümlerinin düzensiz kişisel
irtifaklara da uygulanacağı öngörülmüştür. İrtifak haklarının kazanılması bakımından mülkiyetin iktisabına ilişkin
hükümler irtifaklarda da uygulanır. Yine bazı özel düzenlemeler de mevcuttur. İrtifak hakkının sahibinin
korunması bakımından ise olumlu irtifaklarda hak sahibi eşya üzerinde fiili hakimiyet sahibi olduğu için zilyettir.
Mesela geçit irtifakında fiili hakimiyet var eşya üzerinde irtifak hakkının zilyedidir. Kaynak irtifakı da öyledir.
Onun için zilyede tanınan koruma imkanlarından yararlanır. Olumsuz irtifaklarda fiili kullanma yok. Mesela
manzara irtifakında fiili kullanma yok. Haktan yararlanma söz konusu. Burada kanun hak zilyetliği diyor. Böylece
olumsuz irtifaklarda da hak sahibi zilyetlik hükümlerinden yararlanır. İrtifak haklarının korunmasıyla ilgili özel
hükümlerin sevk edilmediğini görüyoruz. Mülkiyetin korunmasına ilişkin hükümler kıyasen uygulanabilir. Şartlar
oluştuysa TBK 49’a da gidebilir. Şayet irtifak hakkının varlığı ihtilaflı ise tespit davası açılabilir. Yüklü taşınmaz
üzerine irtifak hakkıyla bağdaşmayan yeni tesciller yapılmışsa hak sahibi tapu sicilinin düzeltilmesi davasını
açabilme imkanına sahiptir.

Eşyaya bağlı irtifaklardan devam ediyoruz. Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir
taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri
kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına
katlanmaya mecbur kılar. Özelliklerine baktığımız zaman iki türlü eşya olduğunu görüyoruz biri hâkim taşınmaz
öbürü de hadim (yüklü) taşınmaz. Bu irtifak hakkı hâkim taşınmazdan bağımsız olarak devredilemez. Bu nedenle
eşyaya bağlı irtifak hakları üzerinde rehin hakkı kurulamaz.

Eşyaya bağlı irtifakın bir diğer özelliği ise olumlu ya da olumsuz irtifak şeklinde kurulabilir ve üçüncüsü ise
intifanın aksine eşyadan tam yararlanma yetkisi vermezler kısmi yararlanma yetkisi verirler. Bir diğer özellik,
yüklü taşınmazda bir katlanma borcu söz konusudur. Buna bazı yan edimler yüklenebilir. Mesela geçidi
temizleme yükümlülüğü gibi bu durumda yan edim eşyaya bağlı bir borç olur. Bir başka özellik bu hak yük
taşınmazdan yararlanma yetkisi verir. Fakat bu yararlanmanın taşınmazın doğal vasıflarından arzi vasıflarından
yararlanma şeklinde olması şart değildir. Mesela taşınmaza ilişkin bir kısım teknik tesislerden yararlanmaya
yönelik bir irtifak hakkı da kurulabilir. Yine başka bir huşu yararlananın mutlaka hakim taşınmaz olması şart
değildir. Yani yararlanan taşınmazın niteliğinden kaynaklanan bir ihtiyacın giderilmesi şart değildir. Taşınmaz
malikinin şahsi ihtiyacını gidermeye yönelik bir yararlanma olabilir. Mesela yüklü taşınmaz üzerinde bir tenis
sahası kurulduğu zaman şahsi bir ihtiyaç giderilmiş olacaktır. Öte yandan yüklü taşınmazda yararlanılan
taşınmazın birbirine bitişik olması da şart değildir.

Eşyaya Bağlı İrtifakların Konusu:

İrtifak taşınmaz üzerinde kurulur. Yüklü taşınmazın bir bölümünde kurulsa bile taşınmazın tamamını ilgilendirir.
Ayrıca paylı mülkiyette pay üzerinde irtifak hakkı kurulabilir fakat iştirak halinde mülkiyet kurulamaz.

Kazanılması:

Aslen, tesisen ve devren olmak üzere üç türlüdür. Mesela bir geçit irtifakı kurulmuşsa tesisen kazanılır. Hakim
taşınmaz bir başkasına devredilirse Bu taşınmazı devralan kişi geçit irtifakını da devren kazanmış olur Bunun
yanında zamanaşımıyla kazanım da mümkündür.

İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi
öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla
kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.

Kural olarak tescil, istisnaen tescilsiz de kazanılabilir. Mesela mecra hakkı (elektrik direkleri). Miras işgal ve
kamulaştırma ile de kazanılabilir.
Sona Ermesi:

Terkin ile sona erer. Terkin dışında da olabilir. İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan
taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Mesela taşınmazın heyelan sebebiyle yok olması. İrtifak süreliyse sürenin
bitmesiyle de sona erebilir.

Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa, bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin
edilmedikçe irtifak, aynî hak olarak varlığını sürdürür. Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı
hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir.

Hükümleri:

Tescile bakarak anlayamadığımız detayları tescilin sebebine yani sözleşmeye bakarak anlayabiliriz. Ayrıntılar bu
sözleşmeden anlaşılır.

İrtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil, irtifakın kapsamını belirlemede esas
oluşturur. Tescilden açıkça anlaşılmadığı hâllerde kapsam, tescilin sınırları içinde, irtifak hakkının kazanılma
sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyi niyetle kullanılış biçimine göre belirlenir.

Tarla yolu, yaya veya araba geçidi gibi geçit hakları ile hayvan otlatma, hayvan sulama, tarlalara veya arklara su
alma hakları ve benzeri hakların kapsamını belirlemede taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun hükümleri,
yoksa yerel âdet uygulanır.

İrtifak Hakkının Kullanılmasına İlişkin Hükümler:

İrtifak hakkı sahibinin hakkını kullanabilmesi için yüklü taşınmaz malikinin bir edimde bulunmasına, bir
davranışta bulunmasına, bir müdahalesine ihtiyaç yoktur. Yüklü taşınmaz malikinin konumu pasiftir. Sadece
katlanma yükümlülüğü altındadır. Fakat burada hak sahibi haklarını kullanırken hangi ölçütler çerçevesinde
kullanacak? İşte bunun sebebi irtifakı doğuran sebebe ve dürüstlük kuralına bakılarak belirlenir.

İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri alabilir; ancak, hakkını yüklü
taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır.

İrtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı, yararlanan taşınmaz malikine aittir. Tesisler yüklü
taşınmazın malikine de yararlı ise, bunların bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır. Mesela
yolun, mecranın bakımı.

İrtifak hakkı yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuşsa, bu taşınmazın maliki,
menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla; irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek
biçimde taşınmazın başka bir yerine naklini isteyebilir. Mesela geçit irtifakı sadece bir kısımdan geçiyor.

İrtifak hakkının kullanılacağı yer tapu kütüğünde belirtilmiş olsa bile yüklü taşınmaz maliki bu yetkiyi
kullanabilir. Mecraların bir yerden başka bir yere naklinde komşuluk hukuku kuralları da göz önünde tutulur.

Yüklü taşınmazın maliki, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda

bulunamaz.

Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz.
Mesela önce yayalar için bir geçit irtifakı tesis edilmiş sonra iş makinesi geçirilmek isteniyor. Bu mümkün
değildir. Bir diğer örnek, kaynak irtifakı. 20 ton su almak üzere tesis edilmiş. Sonra çok su isteyen bitkiler
ekilmeye başlıyor. İhtiyaç 40 tona çıkıyor ben 40 ton alacağım diyemez.

Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi hâlinde kural, irtifak hakkının her parsel yararına devam etmesidir.
Ancak, durum ve koşullara göre irtifak hakkı yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa, yüklü taşınmazın
maliki diğer parseller için irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine
bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi hâlinde irtifak hakkını terkin eder.
Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi hâlinde kural, irtifak hakkının her parsel üzerinde devam etmesidir.
Ancak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre de kullanılamayacaksa, bu
parsellerin maliklerinden her biri, kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil
memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi hâlinde irtifak hakkını
terkin eder.

Kişiye Bağlı İrtifaklar:

Bu irtifaklar belli bir şahıs lehine kurulurlar. Devredilemezler. Miras yoluyla geçmezler.

İntifa Hakkı:

İntifa Hakkı, belirli bir gerçek veya tüzel kişiye, hakkın konusu olan şey üzerinde tam bir yararlanma yetkisi
veren, devredilemeyen ve miras yoluyla geçmeyen bir irtifak hakkıdır. Bir eşya hukuku konusu üzerinde
kurulabilir. Şahsi irtifaklardandır. Hak sahibinden ayrılamazlar. Bir kişi lehine kurulabileceği gibi birden fazla kişi
lehine de kurulabilir. Yeter ki bu kişiler belirli olsun. Ayrıca tüzel kişi lehine de kurulması mümkündür. İntifa
hakkı sahibine bağlıdır. Fakat hak sahibi hakkını bizzat kullanmak zorunda değildir. Bu hak devredilemez ama
kullanımı devredilebilir. Mesela kiraya verilebilir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan
hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir.
Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Konusu:

İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça
bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Bir intifa hakkının varlığından bahsedebilmek
için eşyanın ürün veren bir eşya olması şart değildir. Mesela estetik ve benzeri amaçlarla da bir eşyadan yarar
sağlanılabilir. Yine para üzerinde de intifa hakkı tesis edilebilir. Para harcandıktan sonra iade edilirken misliyle
iade edilir.

Kazanılması:

Devri mümkün olmadığı için devren kazanılamaz. Kural olarak tesisen kazanılır. İstisnaen aslen kazanma da söz
konusu olabilir. Zamanaşımı yoluyla ya da mahkeme kararıyla da kazanılabilir.

Sona Ermesi:

İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin
ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona
erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.

İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre
kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam
edebilir.

İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür.

İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya
değerinin azalmasından sorumludur. İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı hâlde tükettiği şeyleri
tazmin etmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer
azalmalarından sorumlu değildir.

İntifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler için, hak sona erdiğinde,
vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir. Malikin tazminat vermekten kaçınması hâlinde
intifa hakkı sahibi, yaptığı eklemeleri, malı eski hâline getirmek kaydıyla söküp alabilir.

Geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan
başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
Hükümleri:

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma
yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.
Aksi halde mala zarar gelecek olursa sorumluluk doğacaktır.

İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Ekimi veya dikimi yapan malik
veya intifa hakkı sahibi, olgunlaşan ürünleri toplayan diğer taraftan, yaptığı giderler için ürünün değerini
aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebilir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan
bütünleyici parçaları malike aittir.

İntifa hakkına konu olan sermayenin faizleri ve diğer dönemsel gelirleri, daha geç muaccel olsalar bile, intifa
hakkının başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar intifa hakkı sahibine ait olur.

Malikin Hakları:

Malik, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun düşmeyen kullanılış biçimine itiraz
edebilir. Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. İntifa
hakkının konusu tüketilebilen şey veya kıymetli evrak ise, malik tehlikenin ispatına gerek olmaksızın teslimden
önce de güvence isteyebilir. Kıymetli evrakın güvenilir bir yere tevdi edilmesi güvence yerine geçer. İntifa hakkı
kendisinde kalmak üzere yapılan bağışlamalarda bağışlayandan güvence istenemez. İntifa hakkı sahibi,
kendisine tanınan uygun süre içinde güvence göstermez veya hakkın konusu olan malı malikin itiraz etmesine
rağmen hukuka aykırı şekilde kullanmaya devam ederse; sulh hâkimi, yeni bir karara kadar intifa hakkı sahibinin
zilyetliğini kaldırarak hakkın konusunu atayacağı bir kayyıma tevdi eder.

Malik veya intifa hakkı sahibi, diğerinden giderleri paylaşmak üzere intifa hakkına konu olan malların noterlikçe
resmen defterinin tutulmasını her zaman isteyebilir.

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri
yapmakla yükümlüdür. Malın muhafazası, daha önemli işlerin yapılmasını veya önlemlerin alınmasını
gerektiriyorsa; intifa hakkı sahibi, durumu malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine izin vermek
zorundadır. Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması hâlinde intifa hakkı sahibi, bunları onun hesabına
kendisi yapabilir.

İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri,
vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir.

Özel Haller:

Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, yararlanmanın olağan sınırlar içerisinde kalmasına özen
göstermekle yükümlüdür. Bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur. İntifa hakkı sahibi araziyi
tamamen sömürmeyecek, ölçüyü aşmadan kullanacaktır.

İntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde
değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz. İntifa
hakkı sahibi, malike önceden haber vermek ve taşınmazın ekonomik özgülenme yönünde önemli değişiklik
yapmamak koşuluyla taş, kireç, mermer ve turba ocakları ile benzerlerini açabilir.

Bir orman üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, ondan özel kanun hükümlerine uygun bir işletme plânı
çerçevesinde yararlanabilir.

Tüketilebilen şeylerin mülkiyeti, aksi kararlaştırılmadıkça, intifa hakkı sahibine geçer; ancak, intifa hakkı sahibi
geri verme sırasında bu şeylerin o günkü değerini ödemekle yükümlü olur. Mesela para.

Bir alacak üzerindeki intifa hakkı, onun getirisini edinme yetkisi verir. (Alacağın faizi)
Oturma Hakkı:

Md. 823 vd. düzenlenmiştir. Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma
yetkisi veren haktır. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.

Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Oturma hakkı sahibi,
hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte
oturabilir.

Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.

Oturma hakkı oturmanın dışında hak sahibine başka bir hak vermez.

Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün
muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir. Oturma
hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait
olur.

Düzensiz irtifaklardan diğer bir deyişle el değiştirebilen kişisel irtifaklardan bahsedeceğiz. El değiştiremeyen
haklar; intifa ve oturma (sükna) hakkıydı. İntifa ve sükna dışındaki irtifak hakları el değiştirebilirler. Bunlar
eşyaya bağlı veya belirli bir kişi lehine kurulabilirler. Yine intifa ve oturma dışındaki haklar devredilebilirler veya
devredilemez şekilde de kurulabilirler. Eğer taraflar irtifakın devredilebilir olup olmayacağını sözleşmeyle
kararlaştırmamışlarsa kanun bazı karineler koymuştur. Bunlardan birincisi; üst ve kaynak hakkı belirli bir kişi
lehine kurulmuşsa aksi kararlaştırılmadıkça bunlar devredilebilir ve mirasçılara geçer. İkincisi; üst ve kaynak
hakkı dışındaki diğer kişisel irtifaklar ise aksi kararlaştırılmamışsa devredilemez, miras yoluyla da geçmez.

Üst Hakkı:

Üst Hakkı, bir kişiye başkasına ait Arazinin altında veya üstünde bir yapı yaparak veya mevcut bir yapıyı
muhafaza ederek ona malik olma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Superficies solo cedit (üst arza tabidir ilkesi):
Bir taşınmaz arazinin üzerinde bir inşaat, yapı yapılmışsa onun mütemmim cüzü olacak şekilde o yapının inşaatı
mülkiyeti arazinin malikine aittir. Ondan ayrılamaz. Bu kuralın istisnası üst hakkıdır. Çünkü üst hakkında yapının
mülkiyeti başkasının, arazinin mülkiyeti başkasının oluyor. Bunları birbirinden ayırdığımız için yapının maliki yani
üst hakkı maliki, normal bir mülkiyet hakkına sahipmiş gibi sanki orada dilediği tasarruflarda bulunabiliyor. Arazi
malikte kalmaya devam ettiği için arazi üzerinde de malik bir takım hukuki tasarruflarda bulunabilir. Mesela
araziyi devredebilir. Ama üst hakkıyla sınırlı olarak devreder.

Üst hakkından bahsedebilmek için yapılan inşaatın arazinin mütemmim cüzü olması lazım. Dolayısıyla bu yapı
bir taşınır yapı olmamalıdır.

Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı
muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve
mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne
taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

Üst hakkı özel sektörde de kurulabilir. Kamu arazisinde de kurulabilir. Bu yolla mesela atıl durumda olan
arazinin de açılması da söz konusu olabilir. Üst hakkı 100 yıla kadar kurulabilir. Dolayısıyla özellikle turistik
bölgelerde yabancılara taşınmaz satmak yerine üst hakkı tesis etmek daha doğru bir çözümdür.

Üst Hakkının Çeşitleri:

Üst hakkı belirli bir kişi lehine kurulabileceği gibi birden fazla kişi lehine de (kişiler belli olmak şartıyla)
kurulabilir. Tüzel kişi lehine kurulabilir. Eşyaya bağlı olarak kurulabilir. Belirli bir gerçek kişi veya tüzel kişi lehine
kurulmuşsa aksi kararlaştırılmadıkça devredilmesi mümkündür. Mirasçılara geçmesi mümkündür.

Devredilebilen üst hakkı bağımsız bir üst hakkıdır. En az 30 yıl için kurulmuşsa süreklilik niteliği taşıdığı için tapu
kütüğünün arı bir sayfasına kaydedilebilir.
Kazanılması:

Üst hakkı sözleşmeden doğar, kanundan doğmaz. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümler burada
da uygulanır. Kural tescille iktisaptır.

İçerik ve Kapsam:

Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline,
niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin
sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Sona Ermesi:

Sona erme sebepleri üst hakkıyla ilgili olarak özel olarak düzenlenmemiştir. Kural olarak eşyaya bağlı irtifakların
sona erme sebepleri kıyasen burada da uygulanır. Bunun dışında mirasçıya geçmeyen kişiye bağlı üst hakkı, hak
sahibinin ölümüyle birlikte sona erer. Ayrıca sürenin sona ermesiyle de üst hakkı sona erer. Üst hakkı sona
erince arazi üzerindeki yapı, arazi malikinin mülkiyetine geçer. Artık onun mütemmim cüzü haline gelmiş olur.

Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst
hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak
kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın
kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.

Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez.
Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan
bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini
oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez.

Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun
hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst
hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan
yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile
birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir. (Özel bir sona erme hali)

Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı
sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir.

Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst
hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi, süresinden önce devir istemine ilişkin
hükümlere tâbidir.

Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra,
kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda
önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.

Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve
akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve
mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz
olarak kaydedilebilir.

Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak
kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir.
Taşınmaz Yükü:

Bir taşınmaz üzerinde kurulan ve bu taşınmaz teminat olmak kaydıyla maliki bir yapma veya verme borcu altına
sokan yüke taşınmaz yükü denir. Burada çift karakterli bir edim vardır. Birincisi bir edim borcu var. Borçlar
hukukundan kaynaklanan bir edim borcu. İkincisi de bu borcun taşınmaz ile teminat altına alınmasıdır. Yükün
asıl içeriği yapma veya verme şeklinde ortaya çıkan bir edim borcudur. Bu yapmama veya kaşınma şeklinde
olmaz.

Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey
vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Genellikle sürekli bir edim ya da dönemli bir edim şeklinde olabilir. Sınırlı
ayni hak olduğu için taşınmaz el değiştirdiğinde borçlu yeni malik olur. Yani borç taşınmazı takip eder. (Eşyaya
Bağlı Borç) Bu borç yükü taşınmazın ekonomik yapısından elde edilebilecek bir edim olmalıdır.

İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak
yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir
edim olabilir. Mesela yüklü taşınmazdan elde dilecek madenin, kumun veya ürünün teslim edilmesi borcu gibi.
Madeni, kumu, ürünü çıkardığım zaman bunu teslim etme yükümlülüğü altına giriyorum. Bu aslında şahsi bir
borçtur.

Taşınmaz yükü eşyaya bağlı da olabilir. Bu ihtimalde edim, yüklü taşınmazın ekonomik yapısına ilişkin
olabileceği gibi yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarının giderilmesine yönelik de olabilir.

Borcun konusu bir iş görme borcu, taşınmazdan elde edilen şeylerin verilmesi veya para edimi olabilir. Fakat
mutlaka para ile ölçülebilir olması lazımdır. Borç ödenmeyecek olursa taşınmaz paraya çevrilebilir. Fakat
edimler muaccel olduktan sonra bu ayni sorumluluk eğer edim yerine getirilmemişse şahsi sorumluluğa
dönüşüyor kanuna göre. Bu durumda malik kimse o sorumludur. Taşınmaz yüküne bağlı edimlerde zamanaşımı
işlemez. Çünkü ayni hak vardır. Ancak ayni sorumluluk şahsi sorumluluğa dönüştüğü andan itibaren 5 yıllık bir
zamanaşımı işlemeye başlar. Taşınmaz yükü kişiye veya eşyaya bağlı olarak kurulabilir. Kişi lehine kurulan
taşınmaz yükü aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir, miras yoluyla intikal eder ve rehin yahut intifa gibi
niteliğe uygun düşen sınırlı ayni haklarla takyit edilebilir. Ayrıca devlet veya kamu tüzel kişisi lehine de
kurulabilir. Böyle bir durumda kanundan doğan tescile de gerek yoktur.

Taşınmaz yükü tescille kazanılır. Sona ermesi terkinle olur. Yüklü taşınmazın yok olması yine taşınmaz yükünü
kendiliğinden sona erdirir.

Tapu dışında yapılan anlaşmalar terkin olmadıkça taşınmaz yükünü sona erdirmezler. Ama anlaşmaya aykırı
davranırlarsa o zaman bir dava açılabilir.

Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Feragat, yükten
kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir.

Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten
kurtarılmasını isteyebilir:

1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;

2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;

3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.

Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, taşınmazın yükten
kurtarılmasını isteyebilir:

1. Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;

2. Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden
otuz yıl geçmiş ise.
Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden
bildirmesine bağlıdır. İrtifak taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuşsa, yüklü taşınmazın bu yükten
kurtarılması istenemez.

Gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla, yükten kurtarma, taşınmaz
yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir.

5.HAFTA- 11.06.2021
REHİN HAKKI

Alacaklıya alacağını elde edemediği zaman rehnedilen malı icra yoluyla sattırmak suretiyle paraya
çevirme ve satış alacağını da bu paradan elde etme yetkisi tanıyan bir haktır. Dolayısıyla rehinde iki türlü
sözleşme ile karşı karşıya bulunuruz. Birincisi, temel borç ilişkisi olan alacaklı ile borçlu arasındaki ilişkidir.
Alacağı teminat almak için ise ikinci bir ilişki kurulur. Bankanın kredi vermesinde temel ilişki kredi sözleşmesi
ikinci ilişki de rehin akdidir. Bu sözleşmenin tarafları rehin veren ve rehin alandır. Rehin veren borçlu olabileceği
gibi onun yerine bir üçüncü kişi de olabilir. Rehin ilişkisi rehin alan adına rehin hakkı doğurur. Rehin alan temel
ilişkiden kaynaklanan alacağını alamadığı zaman rehne konu olan malı icra marifetiyle sattırıp alacağını buradan
alma yetkisine sahip olur.

Rehin hakkı ayni bir haktır. Mal satılsa, el değiştirse bile bu hak herkese karşı ileri sürülebilir. Sınırlı ayni haktır.
Mülkiyet hakkında olduğu gibi sınırsız bir yetki tanınmaz. Burada sadece tasarruf yetkisi vardır. O tasarruf yetkisi
de maddi değil hukuki tasarruf yani sattırma yetkisidir.

Rehin hakkı asıl alacağa bağlı feri bir haktır. Feri hakların özelliği şudur, asıl hak doğmadıkça doğmaz, geçersiz
olursa geçersiz olur, sona ererse sona erer.

Rehin hakkı bir ayni teminat sağlar alacaklıya. Alacaklı alacağını elde edemediği zaman rehne konu malı
sattırarak alacağını tahsil etme imkanına sahiptir. bunun dılında özellikle 3. Bir kişi rehin verdiğinde rehne konu
mal satılıp paraya çevrildiğinde bu para alacaklının alacağını karşılamıyorsa kalan borç için rehin veren sorumlu
değildir.

Bazen bir borç ilişkisi münasebetiyle hem rehin hakkı tesis edilebilir hem de bir şahsi teminat verilebilir mesela
bir kefalet söz konusu olabilir. Bu durumda alacaklı borcunu alamadığında önce rehne sonra kefile müracaat
etmelidir.

TAŞINMAZ REHNİ

Taşınmaz rehni, TMK 850 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

Madde 850- Taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.

Taşınmaz rehninde numerus clausus ilkesi geçerlidir. Dolayısıyla kişiler istedikleri tipte rehin hakkı
kuramayacakları gibi yeni bir rehin türü de icat edemezler.

TAŞINMAZ REHNİNE HAKİM OLAN İLKELER

1. Numerus clausus ilkesi

2. Sabit dereceler sistemi

Sınırlı ayni haklarda sıra noktasında kural, eğer haklar birbiriyle çatışıyor ise tarih bakımından önce olan hak
itibariyle de önceliklidir idi. Kural bu ama rehinde sabit dereceler sistemi vardır.

Eğer bir rehinli alacak varsa ve rehinli alacaklının izni olmadan rehin hakkından sonra gelmek üzere birtakım
irtifaklar kurulmuş ise o zaman yine bu prior tempore prior iuri kuralı devreye girer, rehin hakkı önce gelir.
Sınırlı ayni haklar taşınmazın değerini düşürür malikin tasarrufunu kısıtladığı için. Rehinli alacaklı taşınmazı
satışa çıkardı ama değeri düştü alacağını elde edemeyecek. Bunun için alacaklı o sınırlı ayni hakların terkin
edilmelerini satıştan önce talep edebilir. Fakat bu talepten sonra satıştan artan para olursa sınırlı ayni hak
sahiplerine bu paradan ödeme yapılır. Daha da artan para olursa malike verilir.

Taşınmaz maliki taşınmazı üzerinde birtakım dereceler oluşturabilir. Sabit dereceler sisteminde öncelik tarihte
değil derecededir. Taşınmaz satıldığı zaman önce 1. Derecedeki alacaklılar alacaklarını alırlar.

Diğer derecelere rehin hakkı kurup 1.derece boş tutuldu. Daha sonra yıllar sonra 1.dereceden Osmancan’ın
lehine rehin tesis ettim. Osmancan tarih olarak sonra gelse de taşınmaz satıldığında alacağını ilk Osmancan alır.

1.derece boş tutuldu diğer dereceler lehine rehin tesis edildi. 1. Derece hala boş. Taşınmaz da satıldı. Boş
derece sanki yokmuş gibi davranılır.

1.dereceden mert lehine rehin tesis ettim 2.derece yağmur……

Mertten 250k borç almıştım daha sonra bu borcu ödedim ve 1. Dereceden rehni terkin ettirdik. 1. Dereceden
rehin boşaldı. Yağmur otomatik olarak 1. Dereceye geçer mi? Kural olarak geçemez. İstisna, boş dereceye
ilerleme hakkıdır. Eğer bunlardan bir tanesinin boş dereceye ilerleme hakkı varsa o kişi o dereceye geçer. Bu
hak sözleşme ile verilebilir.

Bir derece içerisinde birden fazla kişiye rehin hakkı tesis edilebilir. Böyle bir durumda bunların arasında sıra
ilişkisinden bahsedilir. Taşınmaz satıldı nasıl paylaştırılacak? 1. Derece 250 bin tl idi. Taşınmaz 200 bine satıldı.
50 bin açık kaldı. Alacağını ilk kim alacak? Burada artık sıra ilişkisi olmaz, herkes alacağı oranında alacak sahibi
olabilir.

3. Fer’ilik ilkesi

4. Kamuya açıklık ilkesi (aleniyet ilkesi)

Eşya hukukuna hakim olan bir ilke olduğunu biliyoruz. Taşınmazlarda bu aleniyet tapu kütüğüne tescil ile
sağlanır. Taşınırlarda bu fonksiyonu yerine getiren zilyetliktir. Bir taşınmaz üzerinde rehin tesis edilebilmesi için
onun tapuya kayıtlı olması gerekir. Rehin ancak tapuda tesis edilebilir. Bu ilkenin bir sonucu olarak tapuda malik
görünen kişi, adına yolsuz tescil var ama eğer bir başkası lehine bir ipotek hakkı tesis etmiş ise o ipotek
geçerlidir. Çünkü 3. Kişi 1023’e göre tapuya güvenmiştir. Yolsuz tescilin olduğunu bilmiyorsa bilebilecek
durumda da değilse onun tapuya olan güveni korunur.

5. Belirlilik ilkesi

Rehnedilen taşınmaz belirli olmalıdır.

Birden fazla taşınmaz rehnediliyorsa bir borç için her biriyle ilgili ayrı ayrı işlem yapılması ve ipotek hakkının her
birinin sayfasına ayrıca yazılması gerekir.

Alacak da belli olmalıdır. Alacak belli değilse üst sınır ipoteği, diğer adıyla maksimal ipotek denilen bir ipotek
kurulabilir.

6. Sebebe bağlılık ilkesi

Buna göre, bir taşınırın veyahut taşınmazın aynını ilgilendiren tasarruf işlemleri söz konusu olduğu zaman bu
tasarruf işleminin geçerli bir hukuki sebebi olmalıdır. O hukuki sebep tasarruf işlemidir. Sebebin geçersiz olması
halinde ipotek geçersiz olacaktır. Sebebin hiç var olmaması halinde tapu memuru zaten ipoteği tesis
etmeyecektir.

Sebep tapuda yapılan rehin sözleşmesidir. Onun temelinde yatan sebep asıl borç ilişkisidir mesela bankayla
yapılan kredi sözleşmesidir. İşte o kredi sözleşmesinin geçersiz olduğu halde rehin sözleşmesi de geçersiz olacak
ve bu tapudaki kaydı sakatlayacaktır. Yolsuz tescil olacaktır.

7. Lex Comissoria Yasağı

Kanun koyucu istemiştir ki bir mal rehnedildiği zaman rehin konusu mal icra yoluyla satılsın mümkün olan en
yüksek değere, alacaklı alacağını buradan elde etsin, artan bir şey olursa borçluya verilsin. Borçlunun
menfaatleri korunmak istenmiştir. Bunun için tarafların daha işin başında eğer borç ödenmezse rehne konu
olan malın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşmeleri yasaklamıştır. Bu yasağa lex comissoria yasağı
denir.

Taraflar başta böyle bir anlaşma yapmadılar fakat sonra borçlu borcunu ödeyemedi alacaklıyla anlaştı dedi ki
icrayla falan uğraşma borcuma karşılık rehnedilen taşınmazı sana devredeyim dedi. Alacaklı da kabul etti. Bu
geçerlidir. Bir ifa ikamesidir. Çünkü kanun daha işin başında rehin tesis edilirken yapılan anlaşmayı
yasaklamıştır. Çünkü borçlu kendini o an baskı altında hisseder.

Ana para Madde 851- Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın
miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına
alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. (üst sınır ipoteği / maksimal ipotek)

Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para
ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu hâlde
her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak,
aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.

Bunun için kredi ya yabancı para üzerinden verilmeli ya da yabancı para ölçüsü ile verilmelidir. O zaman yabancı
para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu halde her derecenin temsil ettiği miktar yabancı paranın türü
üzerinden gösterilir. Aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz. Aynı derecede 50 bin
euroluk merte 100 bin tllik yağmura rehin tesis edemem.

Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait bir derecenin boşalması hâlinde, yerine, tescil edileceği tarihteki
karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehne ait
derecenin boşalması hâlinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin
kurulabilir.

Borç ilişkisi kuruldu. Alacaklı rehni sattırdı alacağını elde edecek ama borcun bir anaparası var bir de faizi
olabilir. Ne olacak?

Faiz Madde 852- Sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi
kararlaştırabilirler.

***faize döneceğiz.

TMK 875. Taşınmaz teminatının kapsamı

Belirli olma a. Taşınmaz tek ise Madde 854- Rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir.
Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz

b. Taşınmaz birden çok ise Madde 855- Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı
malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok
taşınmazın rehnedildiği diğer hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin
kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine
değeri oranında dağıtır

Rehnin kurulması 1. Tescil Madde 856- Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen
ayrık durumlar saklıdır. (bazen rehin hakkı tescile gerek olmadan kanundan doğar. Anlatacağız)

Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Birden çok kişiye ait taşınmazlarda Madde 857- Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. Pay üzerinde
rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler. Elbirliği mülkiyetine tâbi taşınmaz, ancak
bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir.
Rehnin sona ermesi Madde 858- Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona
erer. Kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır.

Terkini yaptırmaya yetkili olan rehin hakkı sahibidir. Borç ödendikten sonra terkine yanaşmayacak olursa o
zaman bir dava yoluyla bu terkin ettirilebilir.

III. Taşınmazların Birleştirilmesi

1.Rehnin başka taşınmaz üzerine geçmesi Madde 859- Yetkili kamu kurum veya kuruluşu tarafından
gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi ve dağıtımı işlemi sonucunda birleştirilen parsel üzerindeki rehinler,
sıralarını koruyarak o parselin yerine verilen taşınmaz üzerine geçer. Birleştirme sonucunda meydana gelen
taşınmaz, değişik alacaklar için rehinli veya bazıları rehinsiz birden çok parselin yerini alırsa; bu taşınmaz üzerine
geçen rehin hakları, taşınmazı bütün olarak kapsar ve olanak ölçüsünde sıralarını korurlar.

2.Borçlunun taşınmazı rehinden kurtarması Madde 860- Birleştirilen taşınmazlardan biri ile güvence altına
alınmış olan alacağın borçlusu, üç ay önce bildirmek koşuluyla birleştirme sırasında karşılığını ödeyerek
taşınmazı rehinden kurtarabilir

I. Rehnin kapsamı Madde 862- Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar.
Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde
beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır.
Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır.

Eklentilerin maliki 3. Kişiler olursa, 3. Kişiler malik olduklarını ispatlayarak açacakları bir istihkak davasıyla
bunları alabilirler veya iflas masasından bunları ayırıp alma hakkına sahiptirler.

Belli şartlar hakkında rehin hakkı kira bedelini de kapsar. (TMK 863) detayına girilmedi.

Asıl borç ilişkisinden kaynaklanan alacak hakkının 5 yıllık zamanaşımına bağlı olduğunu ve bu sürenin dolduğunu
düşünelim. Bu durumda normalde rehinle temin edilmeseydi alacaklı artık bu alacağını talep edemeyecekti.
Ama alacaklı bir rehni paraya çevirmek suretiyle her zaman alacağını alabilir. Rehni paraya çevirtti ama
alacağının tamamını karşılayamadı, o durumda kalan alacağı için de zamanaşımı işlemez. Taşınır rehninde ise
zamanaşımı işler. Aradaki fark, taşınır rehninde de her ne kadar zamanaşımı işlese de, rehin hakkı sahibi rehni
paraya çevirterek alacağını elde etme imkanına yine sahiptir. Peki rehnedilen taşınır otomobildi. Borç 100 bin
lira. Araba 80e satıldı. 20 bin liralık kısım karşılanamadı. Zamanaşımı süresi de doldu. İşte burada 20 bin liralık
kısım için zamanaşımına uğradığı için bunu talep edemeyecektir.

Buraya kadar genel düzenlemeleri anlattık. Taşınmaz rehninin ipotek, irat senedi ve ipotekli borç olmak üzere 3
türü vardır

İPOTEK

Madde 881- Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan
herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde
bulunması gerekmez.

Demek ki mevcut alacağı ipotekle güvence altına alabiliriz. Doğmamış ama doğması kesin veya muhtemel olan
alacağı ipotekle güvence altına alabiliriz. Fakat doğmsaı muhtemel alacak doğmayacak olursa belirlilik ve ferilik
ilkesi gereği ipotek hakkı doğmamış olur.

Borçlunun borcu için 3. bir kişi de taşınmazını ipotek ettirebilir.

Kuruluş Madde 882- Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklar da, belli rehin derecesine yerleştirilir ve
tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur.

O rehin derecesinde bir sınır vardır bu miktar o sınırı aşamaz.

Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Sadece tescilin yapıldığını ispata yarayan
bu belge kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek
belgesi yerine geçer.

Sona erme - İpoteğin terkinini isteme hakkı Madde 883- Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki,
alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir

Borçtan sorumlu olmayan malikin hakkı Madde 884- Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki,
borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak,
borcu ödeyen malike geçer.

3. bir kişi bir başkasının borcu için taşınmazını rehnetmişse ve bunu rehinde kurtarmak istiyorsa bunu
borçlunun borcunu ödeyerek yapabilir. Bunu yaptığı zaman alacak hakkı borcu ödeyen malike geçer. Yani
burada bir kanuni halefiyet durumu söz konusu olur. Halef sıfatıyla borçluya müracaat ederek alacağını ondan
talep edebilir.

3. İpotekten kurtarma a. Koşulları ve usulü Madde 885- Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir
taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini
ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir.

Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten
kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir. İpotekten kurtarma bedeli
alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır.

Rehinli alacaklı bunu kabul etmek zorunda kalacak mıdır? Karşı tarafa tanınan bir imkan var mıdır? Madde 886
alacaklılar kabul etmeyip açık artırmayla satış isteyebilirler.

b. Açık artırma Madde 886- İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay
içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Satış,
icra dairesince İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması
hâlinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hâllerde açık artırma
giderleri malike, aksi hâlde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur.

Taşınmazın devri Madde 888- İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun
sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.

Taşınmaz üzerinde ipotek olsa da satılabilir. Satışına hiçbir engel yoktur. eğer ipotekli bir taşınmaz devredilecek
olursa böyle bir durumda bu borölunun sorumluluğunda herhangi bir değişiklik meydana getirmez. Temel borç
ilişkisi devam eder. Teminat da devam eder. İpotekle yüklü olarak satılır ve alacaklı alacağını elde edemediği
zaman yeni malike karşı da bu ipotekten kaynaklanan hakkını kullanabilir.

Yeni malik borcu üstlenmek zorunda değildir ama borcu üstlenme sözleşmesi yaparak üstlenedebilir. Böyle bir
durumda yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde
yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.

3. Borcu yüklenmenin bildirilmesi Madde 890- Taşınmazın yeni maliki borcu yüklenirse, tapu idaresi bunu
alacaklıya bildirir. Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan
bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar

2. Taşınmazın bölünmesi Madde 889- İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli
taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma
yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı,
dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle
alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir. (borç muaccel olmadıysa 1 yıl içinde borcunu öde
diyebilir) Yeni malikler, kendilerine ait taşınmaza düşen borcu yüklendikleri takdirde alacaklı, kendisine
başvurma hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse, borçlu borcundan
kurtulur

II. Alacağın devri Madde 891- İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu
kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir.

İpotekle güvence altına alınmış olan bir alacak hakkı devredilebilir. Bu devir tapuda yapılmak zorunda değildir
normal alacağın temliki hükümlerine göre yapılabilir.

Alacak devredildiği zaman rehin hakkı asıl alacağa bağlı olduğu için alacak hakkı kime ait olursa rehin hakkı da
ona ait olur. Alacak hakkından bağımsız olarak rehin hakkı devredilemez.

İpotek bir sözleşmeden doğar ama ipotek hakkı kaynağı itibariyle kanundan da doğabilir. Kanundan doğan
ipotek de kendi içinde iki türlüdür. Tescile gerek olmadan kanundan doğan ipotek (tescil açıklayıcı) ve tescille
birlikte kanundan doğan ipotek (tescil kurucudur)

TESCİLE TABİ OLMAYAN KANUNİ İPOTEK

Madde 892- Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil
edilmelerine bağlı değildir.

TESCİLE TABİ KANUNİ İPOTEKLER

Madde 893- Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,

2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer
elbirliği ortakları,

3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için
malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar. Buna
doktrinde yapı ipoteği veya inşaatçı ipoteği adı verilir.

Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.

Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından Madde 894- Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği
ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması
gerekir.

Zanaatkâr ve yükleniciler bakımından a. Tescil Madde 895- Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek
hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir.

Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir.

Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır.
(zanaatkar ve yükleniciler açısından geçerli)

b. Sıra Madde 896- Hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkârlar ve yükleniciler, kanunî
ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılırlar. Rehin paraya çevrildiğinde alacakları
oranında bunlar arasında para paylaştırılır.

c. Öncelik Madde 897- Satış bedeli zanaatkârlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde
kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri
çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin
zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.

Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden zanaatkârlar ve
yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olurlar
İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkârlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar
sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka
türde rehin tescil edilemez

Taşınmaz satıldı. Zanaatkarların ve yüklenicilerin alacaklarının öncelikli olarak ödenmesi lazım ama yetmedi
para bir kısım alacak açık kaldı. Kalan kısım ne olacak? Önceki sırada alacaklılar var diyelim ki 1. Sırada 500 bin
liralık bir alacak var sonra bu esnafların zanaaatkarların alacakları var. Onun da 300 bin olduğunu farz edelim.
Taşınmaz satıldı 600 bin liraya. Zanaatkarlara 200 veririz 100ü açıkta kalır. Arsa bedeli çıkarıldıktan sonra
taşınmazın değerine bakılır. Çünkü esnaf ve zaanatkarlar arsaya bir katkıda bulunmadılar onun üzerindeki
yapıya katkıda bulundular. İnşaatın değeri bulunur. İnşaat değerinden arta kalan para esnaf ve zanaatkarlara
ödenir. Fakat arsanın parası daha önceki sıradan rehinli alçaklıklara ait olacaktır. Bu kural taşınmaz üzerindeki
yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.

İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ

Madde 898- İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getirir

Bunlar kıymetli evrak niteliğinde senetlerdir. Bu senetler el değiştirirler. Senedi alan kişinin senedin borçlusuna
karşı bir alacak hakkı vardır.

İpotekli borç ve irat senetleri piyasada kredi teminini daha güvenli sağlamak için getirilmiştir.

Detay vermedi.

TAŞINIR REHNİ

Kurulması 1. Alacaklının zilyetliği Madde 939 - Kanunda öngörülen ayrık durumlar dışında taşınırlar, ancak
zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle rehnedilebilir.

Demek ki taşınır rehni kural olarak zilyetliğin devri suretiyle olur (aleniyet ilkesi) zilyetlik fiilen devredilmeden
taşınır rehni kurulamaz.

Rehnedende tasarrufta bulunma yetkisi olmasa bile, rehin konusu taşınıra iyiniyetle zilyet olan kimse, zilyetlik
hükümlerine göre edinimi korunduğu ölçüde rehin hakkı kazanır. Üçüncü kişilerin önceki zilyetlikten doğan
hakları saklıdır. Daha önce 988. Maddeyi anlatmıştık. Emin sıfatıyla zilyetten devralan malik olur ama bunun için
edinen kişi iyi niyetli olmalı devreden kişi de emin sıfatıyla zilyet olmalıdır. Aynı kural burada da geçerlidir. Emin
sıfatıyla zilyet zilyetliğindeki bir taşınır üzerinde aslında hakkı olmadığı halde bir rehin hakkı tesis ederse ne
olur? Bu rehin geçerlidir. Çünkü karşı taraf iyi niyetlidir.

Taşınır, fiilen yalnız rehnedenin hâkimiyetinde kaldığı sürece rehin hakkı doğmaz.

Demek ki, hükmen zilyetliğin teslimi yoluyla rehin kurulamaz.

Madde 940- Yetkili makamlar tarafından izin verilen kuruluşlar ile kooperatiflerin alacaklarının güvence altına
alınması için, zilyetlik devredilmeden de, icra dairesinde tutulacak özel sicile yazılmak suretiyle hayvanlar
üzerinde rehin kurulabilir. Bu amaçla tutulacak sicil Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.

Taşınır rehni türlerinden bir tanesi hayvan rehnidir. Kanun koyucu hayvan rehninin teslimsiz bir biçimde
kurulabileceğini kabul etmiştir. (çünkü rehin veren geçimini rehnedilen koyunlardan sağlıyor olabilir mesela
çiftçiyse. Ayrıca hayvanların saklanması da problem olacaktır)

Gerçek veya tüzel kişilerin alacaklarının güvence altına alınması için, kanun gereğince bir sicile tescili zorunlu
olan taşınır mallar üzerinde, zilyetlik devredilmeden de, taşınır malın kayıtlı bulunduğu sicile yazılmak suretiyle
rehin kurulabilir. Rehnin kurulmasına ilişkin diğer hususlar Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.
(zilyetlik devri zorunluluğunun istisnaları. Biri hayvan rehnidir. TTK gemi ipoteği diğer bir istisnadır. Aynı durum
hava araçlarının rehni için söz konusudur. Ticari işletme rehninde de aynı durum söz konusudur. Maden cevheri
rehni. Bunlar tescille ama teslimsiz devredilir)
3. Art rehin Madde 941- Rehnedilen taşınırın maliki, onun üzerinde bir art rehin kurabilir. Bunun için, alacağı
ödenince rehnedilen taşınırın sonraki alacaklıya teslim edilmesinin rehinli alacaklıya yazılı olarak bildirilmesi
gerekir.

Gamzeyle rehin kuruyorum malı gamzeye teslim ettim. Ama ayşeyle de borç ilişkim var o da rehin istedi.
Menkulüm var ama gamzeye teslim ettim gamzeye olan borcumu ödeyince rehin hakkı sana geçsin diyorum. Bu
art rehindir. Bunun geçerli olması için alacağı ödenince rehnedilen taşınırın sonraki alacaklıya teslim edilmesinin
rehinli alacaklıya yani gamzeye bildirilmesi gerekir. (taşınmaz olsa derece sistemiyle birden fazla rehin
kurulabilirdi.)

4. Alt rehin Madde 942- Alacaklı, rehinli taşınırı ancak rehnedenin rızasıyla bir başkasına rehnedebilir

Taşınırı gamzeye devrettim zilyetlik gamzede. Gamze kendisinin başka birine aliye olan borcu için bu eşyayı
aliye rehnedebilir mi? Evet ama rehin verenin rızasıyla yapabilir. Ama yine zilyetliği devretmek suretiyle aliye
gamze de rehin verebilecektir.

II. Rehnin sona ermesi 1. Zilyetliğin kaybı Madde 943- Taşınır rehni, alacaklının zilyet olmaktan çıkması ve onu
zilyet olan üçüncü kişiden geri alamaz hâle gelmesiyle son bulur. Taşınır, alacaklının rızasıyla fiilen yalnız
rehnedenin hâkimiyeti altında bulunduğu sürece rehnin hükümleri askıda kalır.

Gamzeye eşyayı rehnettim ama gamze dedi ki siz kullanın bakalım dedi bana geri verdi bir süre kullanmam için.
Onun rızasıyla ben kullanıyorum. Aleniyet ilkesi gereği rehin hükümleri askıda kalır

Geri verme borcu Madde 944 - Alacağın ödenmesi suretiyle veya başka bir sebeple rehin hakkı sona erince
alacaklı, rehinli taşınırı hak sahibine geri vermekle yükümlüdür. Alacaklı, alacağının tamamını almadıkça rehinli
taşınırı veya onun bir kısmını geri vermek zorunda değildir

Alacaklının sorumluluğu Madde 945- Alacaklı, rehinli taşınırın kaybolması, yok olması veya değerinin azalması
yüzünden meydana gelen zararlardan, bunların kendi kusuru olmaksızın doğduğunu ispat etmedikçe
sorumludur. Rehinli taşınırı kendiliğinden başkasına devir veya rehneden alacaklı, bundan doğan bütün
zararlardan sorumlu olur.

Alacaklının sorumluluğu bir kusur sorumluluğudur. Kusursuzluğunu ispat yükü kendisine aittir. TBK 112 ile
paralel bir düzenlemedir.

Alacaklının hakkı Madde 946- Alacaklı, ödenmeyen alacağının rehnin paraya çevrilmesi yoluyla ödenmesini
isteyebilir.

Rehin hakkı, alacaklıya asıl alacak ile birlikte sözleşme faizlerinin, takip giderlerinin ve gecikme faizinin
güvencesini sağlar.

Rehnin kapsamı Madde 947- Rehin, taşınırı eklentileriyle birlikte kapsar. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça alacaklı,
rehinli taşınırın doğal ürünlerini, bütünleyici parçası olmaktan çıkınca malike vermekle yükümlüdür. Rehin,
paraya çevirme sırasında bütünleyici parça niteliğindeki doğal ürünleri de kapsar.

***TMK 873 unutmuş dönüp okudu.

Devam-

Rehnin sırası Madde 948- Aynı taşınır üzerinde birden çok rehin hakkı bulunduğu takdirde, alacaklılara rehin
haklarının sırasına göre ödeme yapılır. Rehin hakkının sırası kuruluş tarihine göre belirlenir.

Mülkiyetin geçememesi Madde 949- Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınırın mülkiyetinin alacaklıya
geçmesini öngören sözleşme hükmü geçersizdir. (lex comissoria yasağı)

HAPİS HAKKI

B. Hapis hakkı I. Koşulları Madde 950- Alacaklı, borçluya ait olup onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya
kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibarıyla bu eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması hâlinde,
borç ödeninceye kadar hapsedebilir. Zilyetlik ve alacak ticarî ilişkiden doğmuşsa, tacirler arasında bu bağlantı
var sayılır. Alacaklı, borçluya ait olmayan taşınırlar üzerinde de zilyetliğin iyi niyetle kazanılmasının korunduğu
ölçüde hapis hakkına sahip olur

Hapis hakkı alacaklıya kendisine daha önceden borçlu tarafından başka bir hukuki sebeple verilmiş olan eşya
üzerinde tek taraflı bir beyanla rehin hakkı kurma hakkı verir. Borç ödenmezse bunu sattırarak alacağını elde
etme imkanına sahip olur. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için borçla bu eşya arasında bir bağlantının olması
gerekir. borçla hiç alakası olmayan bir eşya üzerinde hapis hakkı kurulamaz.

II. Ayrık durumlar Madde 951- Nitelikleri itibarıyla paraya çevrilmeye elverişli olmayan taşınırlar üzerinde hapis
hakkı kullanılamaz. Alacaklının üstlendiği yükümlülükle veya borçlunun teslim sırasında ya da daha önce verdiği
talimatla veya kamu düzeniyle bağdaşmayan hâllerde de hapis hakkı kullanılamaz. (vedia sözleşmesinde hapis
hakkı yasaktır)

Mesela kişinin diploması üzerinde hapis hakkı kullanılamaz.

Madde 954- Başkasına devredilebilen alacaklar ve diğer haklar rehnedilebilir. Aksine bir hüküm bulunmadıkça,
bunların rehni hakkında da teslime bağlı rehin hükümleri uygulanır. (nafaka alacağı rehnedilemez.)

Senede bağlı olan veya olmayan alacaklarda Madde 955- Senede bağlanmış olan veya olmayan alacakların rehni
için rehin sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ve senede bağlı alacaklarda senedin teslim edilmesi gerekir.
Alacaklı veya rehneden, rehni borçluya ihbar edebilir. Diğer hakların rehninde, yazılı rehin sözleşmesiyle birlikte,
bu hakların devri için öngörülen şekle uyulması gerekir

Kıymetli evrakta Madde 956- Hamile yazılı senetlerin rehni için senetlerin rehin alacaklısına teslimi yeterlidir.
Diğer kıymetli evrakın rehni için senedin ciro edilmiş veya yazılı devir beyanı yapılmış olarak teslimi gerekir.

Buradan sonra TMK 973’e kadar sadece şurada şundan bahsedilmiş diyerek geçti ama sınav sorumluluğuna
dahil.

Sistem elverdiği ölçüde çok soru soracağım dedi. Test olacak. Kısa kısa olaylar belki versem de çok karmaşık
olaylar sormam dedi.