სოხუმის სახელმწიფო უნივერსიტეტი

ბიზნესისა და სოციალურ მეცნიერებათა ფაკულტეტი

ბიზნესის ადმინისტრირების მიმართულების დოქტორანტი

გიორგი ყიფშიძე

სემინარი თემაზე:

რეგულაციური პრობლემები სამშენებლო ბიზნესში

სამეცნიერო ხელმძღვანელი: იური პაპასქუა

ეკონომიკურ მეცნიერებათა აკადემიური დოქტორი, პროფესორი

თბილისი
2023
შესავალი
 მსოფლიო ეკონომიკაში სამშენებლო ინდუსტრია ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი
მიმართულებაა. იგივე ტენდენციები შეინიშნება საქართველოშიც. ეკონომიკური
საქმიანობის დარგებს შორის მას მე-5 ადგილი უჭირავს.
ყველგან მშენებლობაა. თვალში საცემია ინფრასტრუქტურული პროექტები
(გზების მშენებლობა, ქუჩების განახლება და მიწისქვეშა კომუნიკაციების
განახლება), უფრო ბინათმშენებლობა ვითარდება - შენდება მაღალსართულიანი
კორპუსები, საცხოვრებელი კომპლექსები, ინდივიდუალური სახლები, აგარაკები).
შეიძლება ითქვას, სამშენებლო ბუმია.
მშენებლობა ბიზნესია - დიდი ბიზნესი.
სამშენებლო ბიზნესი მუდმივად მზარდი, მრავალპროფილური,
ინდუსტრიული მიმართულებაა, რომლის გარეშეც, ფაქტობრივად, შეუძლებელია
საქართველოს ეკონომიკის სხვა დარგების (მრეწველობა, სოფლის მეურნეობა,
განათლება, ჯანდაცვა, კავშირგაბმულობა, ტურიზმი და ა.შ) ფუნქციონირება და
განვითარება. თუმცა, მიუხედავად ამისა, სამშენებლო ბიზნესი სახელმწიფო
მზრუნველობის ადექვატური ყურადღებით არ გამოირჩევა.
არსებობს წარმოდგენა, რომ ამ ბიზნესში ფული იშოვება და სირთულეები
ნაკლებია. მშენებლობა ბიზნესი რომ არის, აქ სადავო არაფერია. მაგრამ
სირთულეებთან დაკავშირებით, ბევრად განსხვავებული რეალობაა.
ამ სეექტორშიც მოქმედებს ობიექტური თუ სუბიექტური შემაფერხებელი
გარემოებები, ადგილი აქვს სამშენებლო ნორმების დარღვევებს, ეკონომიკურ
დანაშაულს, მიკერძოებულ გადაწყვეტილებებს. ამ სფეროშიც ბევრია
არაგანვითარებაზე ორიენტირებული საკანონმდებლო აქტი და ა.შ.
ისევე, როგორც ეკონომიკის სხვა ნებისმიერი სექტორი, მშენებლობის
ინდუსტრიაც ძალიან მგრძნობიარეა გაუმართავი რეგულაციებისა და ხელოვნურად
შექმნილი ბარიერების მიმართ.
ცალკეული ექსპერტის მოსაზრებით (ამ მოსაზრებას ჩვენც ვიზიარებთ),
რეგულაციების დიდი ნაწილი გასაუქმებელია. მათი მოქმედების გამო, სამშენებლო
კომპანიები არათანაბარ პირობებში აგრძელებენ საქმიანობას, რაც კონკურენციას

2
ასუსტებს. გაუაზრებელი რეგულაციები მძიმე ტვირთად აწვება მთელ სამშენებლო
სექტორს [5].
მოდით, შევხედოთ ამ რეალობას იურიდიული კუთხით. რა გამოწვევები
არსებოს, რა უშლის ხელს განვითარებას? დღეს ამაზე ბევრს ნათელი წარმოდგენა არ
გააჩნია. საჭიროა ამ საკითხების საფუძვლიანი შესწავლა და დაძლევის გზების
ძიება. ჩემს სადისერტაციო ნაშრომთან ამას პირდაპირი კავშირი არ აქვს, კვლევის
ინტერესებთან ახლოსაა. ამასთან, ამ სფეროში დიდი ხანია ვმუშაობ და შემიძლია
პრობლემაზე შიგნიდან დანახული გამოცდილება და მოსაზრებები გამოვიტანო
სამსჯელოდ.
სასემინაროდ სწორედ ეს თემა ამიტომ ავირჩიე.
ნაშრომის მიზანია, გამოცდილებასა და კონკრეტულ გარემოებებზე
დაყრდნობით, წარმოგიდგინოთ რეგულაციური პრობლემები სამშენებლო
ბიზნესში.

ძირითადი ტექსტი
სამშენებლო ბიზნესი საქართველოს ეკონომიკაში
საქსტატის მონაცემების მიხედვით, 2017-2021 წლებში, მშენებლობის დარგის
ხვედრითი წილი მთლიანი შიდა პროდუქტის მოცულობაში, 8%-იან ნიშნულს
ჭარბობდა და შეადგინა: 2017 წ. - 9.2%-ი; 2018 წ. - 8.3%-ი; 2019 წ. - 8.5%-ი; 2020 წ. -
8.7%-ი; 2021 წ. - 8.1%-ი. ამავე პერიოდში, ზრდის მაჩვენებელი მერყეობდა 0.05%-
დან 14.5%-მდე, 2021 წელს კი, წინა წელთან შედარებით ზრდა 13.0% იყო. 2021
წელს, სამშენებლო სექტორში წარმოებული პროდუქციის მოცულობამ 11.7%-ი,
ხოლო მიმდინარე ფასებში 11,436.9 მილიონი ლარი შეადგინა. 2017-2021 წლებში
სახელმწიფოს მიერ მშენებლობის ინდუსტრიაში ჩადებული ინვესტიციების
მოცულობა 1%-საც არ აღწევდა. ფაქტობრივად, მშენებლობას საქართველოში (99 %)
კერძო სექტორი წარმართავს [1].

3
 ასეთ მოცემულობაში, სამშენებლო ინდუსტრიის ძირითადი შემადგენელი (65-
71%) და საქართველოს სოციალურ-ეკონომიკის განვითარების მთავარი
სტიმულატორი საბინაო მშენებლობაა. ეს უკანასკნელი მოიცავს საპროექტო,
სამშენებლო, სამონტაჟო სამუშაოებს და ამ სამუშაოების განხორციელებისთვის
ეკონომიკის თითქმის ყველა დარგთან, აგრეთვე საჯარო ორგანიზაციებთან ქმნის
მულტიპლიკატორულ ურთიერთობებს. აქედან გამომდინარე, საცხოვრებელ ფართზე
მოსახლეობის მოთხოვნების დაკმაყოფილების უზრუნველყოფასთან ერთად, მას
გლობალური გავლენა გააჩნია სხვა ინდუსტრიების განვითარებასა და მთლიანად,
ქვეყნის ეკონომიკის აღმავლობაზე. თუმცა საქართველოში ბინათმშენებლობა,
ძირითადად, თბილისსა და ბათუმში (აჭარაში), ხოლო დანარჩენ რეგიონებში
არათანაბარზომიერეად ვითარდება - თბილისში ბინათმშენებლობას საშუალოდ 67 %
უჭურავს, აჭარაში -16%, დანარჩენ რეგიონებში კი სულ 17 %-ია [2].
ცივილიზაციის განვითარების კვალდაკვალ, იზრდება მოთხოვნა მაღალი
ხარისხის ინდივიუალურ და მრავალსართულიან კომფორტულ საცხოვრებელ
უძრავ ქონებაზე - ყურადღება ექცევა სახლის ადგილმდებარეობას, მოხერხებულ
განლაგებას, ეკოლოგიურ სითბურ პარამეტრებს, შეუფერხებელ კომუნიკაციებს,
ინფრასტრუქტურულ უზრუნველყოფას. თავის მხრივ, მომხმარებელიც მზად არის
გადაიხადოს ზედმეტი ან აიღოს დიდი სესხი კომფორტისთვის. მომხმარებლისა და
მშენებლის ასეთი შეთანხმებული ურთიერთობა ქვეყნის სოციალურ-ეკონომიკურ
განვითარებაზე პოზიტიურად მოქმედებს. მაგრამ სამშენებლო სექტორი ძალიან
მგრძნობიარეა ეკონომიკური და პოლიტიკური ვათარების მიმართ. ამიტომაც,
საბინაო მშენებლობის განსაკუთრებული მნიშვნელობიდან გამომდინარე, მისი
ფუნქციონირებისთვის საჭიროა სპეციფიკური გარემო, რომლის აუცილებელი
კომპონენტია სახელმწიფო რეგულირება. უპირველესად, ხელისუფლების და
მაშასადამე, ინტერესებშია ხალხის კეთილდღეობაზე ზრუნვა. „მოსახლეობის
კომფორტული საცხოვრებლით უზრუნველყოფა ადამიანების კეთილდღეობის
დონის, მათი ცხოვრების ხარისხის, საზოგადოების განვითარების ძირითადი
მახასიათებელი და ყველაზე მნიშვნელოვანი სოციალური მაჩვენებელია“ [ 3 ].

4
 მსოფლიოს მრავალ ქვეყანაში სახელმწიფო გადამწყვეტ როლს ასრულებს
საბინაო მშენებლობის განვითარებაში. მიუხედავად იმისა, რომ ლიბერალური
ეკონომიკა არ ცნობს ან უმნიშვნელო როლს ანიჭებს სახელმწიფოს საბინაო
მშენებლობის ბაზარზე, იგი ასრულებს ამ ბაზრის მუშაობის წესების ფორმირების
ფუნქციებს, უზრუნველყოფს ამ წესების დაცვას, აკონტროლებს ძირითად და
ყველაზე შეზღუდულ რესურსს, რომლის გარეშეც მშენებლობა შეუძლებელია -
ანაწილებს მიწას საბინაო მშენებლობისთვის. მისი მთავარი ფუნქცია და
დანიშნულება გამართული რეგულაციების მიღება და უსაფრთხო, სტაბილური
გარემოს შექმნაა. განვითარებული ქვეყნების გამოცდილება აჩვენებს, რომ ამ
ფუნქციების განხორციელება ხელს უწყობს საბინაო ბაზრის მნიშვნელოვან ზრდას,
სოციალური პრობლემების გადაწყვეტას, ეკონომიკის განვითარებას [ 4 ].

რეგულაციური პრობლემები სამშენებლო ბიზნესში:

თვალსაჩინოებისა და პრობლემის არსში გარკვევისთვის, სხვა მრავალთა შორის,

აქ განვიხილავთ სამ ნორმატიულ აქტს, რომელიც სამშენებლო კომპანიებს უქმნის
გაურკვევლობებს და უარყოფითად მოქმედებს მათ გადაწყვეტილებებზე. ესენია:
- მიწის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები;
- დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა;
- „შენობა-ნაგებობის უსაფრთხოების წესები“ .
ვნახოთ მათი ნეგატიური გამოვლინებები და ურთიერთკავშირი
ბინათმშენებლობის პროცესის შეფერხებასთან.

მიწის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების ხელშემშლელი

გარემოებები
სამშენებლოდ გამოყენების პირობის დადგენა, როგორც წესი (ნორმა), თავისი
ძირითადი შინაარსით, წარმოადგენს კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე ზონალურად
დადგენილი კოეფიციანტების დამაგრებას და მომიჯნავე ტერიტორიაზე სხვა

5
დადგენილი შეზღუდვების თუ მუნიციპალური მოთხოვნების ერთ დოკუმენტში
მოქცევას, რომელშიც ეს მოთხოვნები უნდა გაიწეროს პუნქტებათ და ყველა
მოთხოვნა თუ შეზღუდვა აისახოს კანონის ნორმის მითითებით.
მშენებლობის დაგეგმარებასა და რენტაბელობის განსაზღვრისთვის ძირითადი
კატალიზატორი სწორედ შერჩეულ კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე (ან სადემონტაჟო
შენობით არსებულ მიწის ნაკვეთზე) სამშენებლოდ გამოყენების დადგენილი
პირობებია. ეს უკანასკნელი უმთავრესია მიწის ნაკვეთის შეძენასა თუ ბარტერული
გაცვლის ოპერაციების შემდგომი ბიზნესდაგეგმარებაში, რამდენადაც მხოლოდ
კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე დადგენილი კოეფიციენტი განაპირობებს
შესაძლებლობას სამშენებლო კომპანიებმა მიიღონ სრული ინფორმაცია სავარაუდო
მშენებლობის მოცულობასთან დაკავშირებით, შექმნან პროექტის მონახაზი,
გააკეთონ ეკონომიკური გათვლები და დაახლოებით მაინც დათვალონ სავარაუდო
ფინანსური მოგება.
ანალოგიური წინასწარი გათვლებია საჭირო აუქციონზე გამოტანილი მიწის
ნაკვეთებზეც. მაგრამ ფაქტობრივად, არც ერთ მიწის ნაკვეთს, რომელიც
გამოტანილია აუქციონზე, ან იყიდება, წინასწარ არ აქვს დადგენილი სამშენებლოდ
გამოყენების პირობები და შესაბამისად, ინტერესის გამოხატვის და აუქციონზე
წარმატების შემთხვევაში, სავსებით შესაძლებელია რომ საწადელი დანიშნულების
შესრულება შესყიდულ ნაკვეთზე იყოს შეუძლებელი.
ამ შემთხვევაში, პრობლების სათავე იქიდან იწყება, რომ კანონმდებლის მიერ,
დადგენილი ნორმების თანახმად, შემუშავებული და დამტკიცებულია
კონკრეტული ქალაქისა თუ რაიონის გენერალური გეგმა, რამაც, ერთი შეხედვით,
თითქოს ყველა ადრე არსებულ კითხვებზე გასცა პასუხი და შესაბამისად,
სამშენებლო ბიზნესს პრაქტიკულად მიესცა საშუალება წინასწარ, მარტივად
მოიპოვოს ინფორმაცია ზონალური პრინცეპებით დაყოფის, შესაბამის ზონებში
სამშენებლო ინტენსიურობის საჯაროობის თუ ზონალურ ლოკაციებზე
აკრძალვების შესახებ და აქედან გამომდინარე მიიღოს გადაწყვეტილებები.

6
 დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის
დამტკიცებასთან დაკავშირებული შემაფერხებელი გარემოებები

იდეაში, გენერალურმა გეგმამ უნდა უზრუნველყოს მოსახლეობის კანონიერი

ინტერესების (სამეზობლო მიჯნების) დაცვა, არ დაუშვას ქაოტური,
არაპროპორციული მშენებლობები, არ შეიზღუდოს ეკონომიკური საქმიანობა,
სამშენებლო ბიზნესს მიეცეს ორიენტირების შესაძლებლობა, თუმცა ურბანული
განვითარების ამ მთავარმა დოკუმენტმა აღნიშნული ინტერესების მოცვა ვერ
შეძლო და, პრაქტიკულად, აქედან ნეგატიური გამოვლინებები უფრო მეტია, ვიდრე
სარგებელი.
გენერალური გეგმით დადგენილი მშენებლობის ინტენსიობის
(კოეფიციენტების) ზონალური პრინციპი ვერ იქნება და არც არის პრეუდიცია,
რადგან ნებისმიერ ნაკვეთს, რომელსაც არ გააჩნია სამშენებლოდ გამოყენების
პირობები, მისთვის ის უნდა დადგინდეს. სწორედ აქ იჩენს „ახალი თავსატეხი“.
ხშირ შემთხვევაში, მუნიციპალიტეტები გაცემულ სამშენებლოდ გამოყენების
პირობებში კოეფიციენტებს ზონალურად განსაზღვრულთან შედარებით
გაცილებით ნაკლებს ადგენენ.
გამოდის, რომ სამშენებლო ბიზნესმა შერჩეულ სამომავლო განვითარებისთვის
მიწის ნაკვეთზე წინასწარ უნდა აიღოს გამოყენების პირობები და მერე
გადაწყვიტოს შეიძინოს თუ არა აღნიშნული ნაკვეთი. თუმცა ამ შემთხვევაში, კერძო
პირს, ვისაც მიწის ნაკვეთის გასხვისება უნდა, ამ მიწაზე სამშენებლოდ გამოყენების
პირობა არ გააჩნია და გაყიდვამდე არც ამ პირობის აღების უფლებას იძლევა.
აუქციონზე გამოტანილ სახელმწიფო საკუთრების არც ერთ მიწის ნაკვეთსაც არ აქვს
დადგენილი გამოყენების პირობა. პრაქტიკაში კი ხშირად ყოფილა შემთხვევები,
როცა ნაკვეთი კომპანიას შეუძენია სახელმწიფოსგან, ხოლო სახელწიფოსვე შემდეგ
არ გაუცია მშენებლობის ნებართვა გასხვისებულ ნაკვეთზე.
ადვილი მისახვედრია, რომ ასეთი წესი და პრაქტიკა მხოლოდ ართულებს მიწის
ნაკვეთზე ეკონომიკური საქმიანობის დაგეგმვას, ამასთან, დაინტერესებულ პირს

7
თუ ორგანიზაციას, პირობების გარეშე მიწის ნაკვეთის შეძენა რისკებს
მნიშვნელოვნად უზდის. უდავოა, რომ ასეთი რეგულაციები ყველა შესაძლო
გართულებაზე თავიდანვე არაა ტესტირებული და მავნებლურ გვერდით
მოვლენებს იწვევს. ამიტომ, სავსებით ლოგიკურია, რომ ასეთი და სხვა
პრობლემური საკითხები სათანადო შესწავლისა და განსჯის ობიექტი უნდა გახდეს.

შენობა-ნაგებობის უსაფრთხოების წესების“ ნეგატიური

გამოვლინებები

„შენობა-ნაგებობის უსაფრთხოების წესების“ დამტკიცების თაობაზე“

საქართველოს მთავრობის 2016 წლის 28 იანვრის №41 დადგენილებით
განსაზღვრულ მოთხოვნებს, რომელთა დაცვის გარეშე 2019 წლიდან უკვე არ ხდება
სამშენებლო ნებართვების გაცემა. ამ დადგენილებამ სამშენებლო ბიზნესი მრავალი
გამოწვევის წინაშე დააყენა. მათ შორის, არაერთგვაროვანი შეფასებები მოჰყვა ახალ
მშენებლობაზე სახნძრო უსაფრთხოების სისტემების სავალდებულო დანერგვას,
რაც, გარედან არაპროფესიული შეხედვით, თავისი არსისა და დანიშნულების გამო,
მხოლოდ პოზიტიურად უნდა იყოს აღქმული. მაგრამ რეალობაში, აქედან
გამომდინარე გვერდითი მოვლენები ბევრად მძიმეა - რჩება შთაბეჭდილება, რომ
მიუხედავად დანახარჯების მნიშვნელოვნად გაზრდისა, სამშენებლო ბიზნესის
წიაღში გაჩნდა ვალდებულება, რაც მომავალში აშენებულ მრავალბინიან
საცხოვრებელ სახლებს შესაძლო ხანძრისგან მეტად უსაფრთხოს და დაცულს
გახდის (ამ შემთხვევაში, სახანძრო უსაფრთხოებაზე იმიტომ ვამახვილებთ
ყურადღებას, რომ სწორედ აქ მარტივად, ნათლად ვლინდება ცალმხრივი მიდგომა
და გადაუჭრელი პრობლემა, რომელიც მთელ ამ სისტემას უფუნქციოდ ტოვებს).
ყველაზე რადიკალური ოპონენტიც კი თანხმდება იმას, რომ ნებისმიერი
უსაფროების სისტემის დანერგვა-მოწყობა მხოლოდ წყალს გატანებული ხარჯია თუ
მისი ექსპლუტაციის ნორმები არ იქნება დაცული და შესაბამისად არ იქნება

8
უზრუნველყოფილი დაცვის სისტემების გამართული მუშაობა ან საერთოდ, მათი
მუშა მდგომარეობაში შენარჩუნება.
სახელმწიფოს მხრიდან ინოვაციებისა და საუკეთესო პრაქტიკის დანერგვა,
ერთი შეხედვით, ემსახურება ქვეყნის ეკონომიკური მექანიზმის ევროპულ
ნორმებთან დაახლოებას, თუმცა მოცემულ შემთხვევაში, სახელმწიფომ მხოლოდ
დანერგვაზე იზრუნა და არა მისგან შედეგის მიღებაზე.
პრობლემის არსში გასარკვევად, უნდა შევნიშნოთ, რომ სახანძრო
უსაფრთხოების სისტემა მრავალკომპონენტიანია და თავის მხრივ, მასთან
დაკავშირებულია:

ა. სახანძრო განგაშის სისტემა;

ბ. დაკვამლიანების საწინააღმდეგო გამწოვი სისტემა;

გ. ხანძრის ქრობის წყლის სისტემა;

დ. ტამბურის დაწნევის სისტემა;

ე. საავარიო გასასვლელი (ავარიული გასვლის კიბის სისტემა);

ვ. ხელის ხანძრისსაქრობი ბალონები;

ზ. სპლინკლერები (ვერტიკალური წყლის დამფქვევები) სისტემა;

თ. დამოუკიდებელი ენერგომომარაგების (დიზელ-გენერატორი) სისტემა;

ი. დამოუკიდებელი წყლის ბასეინი (ამ უკანასკნელისთვის, თავის მხრივ,

გარკვეული ფართიც უნდა გამოინახოს) .

ამასთან, განაშენიანების გეგმის ან/და განაშენიანების დეტალური გეგმის

შემუშავების, ასევე მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცესის პირველი
სტადიიდანვე გათვალისწინებული უნდა იყოს სახანძრო და საავარიო-სამაშველო
ტექნიკის გადაადგილებისა და შენობა-ნაგებობასთან მისასვლელი გზის
დაგეგმარება, დადგენილებით განსაზღვრული მოთხოვნების შესაბამისად.

9
 ყველა ეს კომპონენტი ცალ-ცალკე და ერთად, გამართული მუშაობის
შემთხვევაში, ქმნიან სახანძრო უსაფრთხოების ეფექტიან სისტემას. მათგან თუნდაც
ერთის გამოთიშვა ან გაუმართაობა, პრაქტიკულად, ანგრევს მთელ სისტემას.
აღნიშნული კომპონენტების გამართული მუშაობისთვის კი, როგორც
მინიმუმ, საჭიროა:
ა. სახანძრო უსაფრთხოების სისტემის ექსპლუტაცია;
ბ. სისტემის გამართულობის სავალდებულო მონიტორინგი;
გ. სპეციალური მონიტორინგის სამსახურების არსებობა;
დ. უსაფრთხოების გამართულობაზე პასუხისმგებელი იურდიული პირი;
ე. უსაფრთხოების სისტემის დამოუკიდებლობის უზრუნველყოფა;
ვ. მთლიანი სისტემის აღჭურვა შესაბამისი საკომუნიკაციო დანადგარებით,
ინსტრუმენტებით, ინვენტარით, სამუაო პირობებითა და ინფრასტრუქტურით, რაც
ყველაზე უმთავრესია, - კადრებით დაკომპლექტება;
ზ. უსაფრთხოების სისტემების ექსპლუტაციის შენარჩუნების ბიუჯეტი დ.ა.შ.
დავუშვათ, სამშენებლო კომპანია, რომლის პირდაპირ ვალდებულებაშია
სახანძრო უსაფრთხოების სისტემის მოწყობა და გამართულად ექსპლუტაციაში
ჩაბარება, კეთილსინდისიერად ასრულებს მოვალეობას, აბარებს ექსპლუტაციაში
შენობას და სახანძრო სისტემას. ეს შესაძლებელია, თუმცა სწორედ ამის შემდეგ
იჩენს თავს პრობლემა, რომელიც თავდაყირა აყენებს შექმნილი სიკეთის
გამოყენების შესაძლებლობას. კერძოდ, გაურკვეველია:
 ვინაა პასუხისმგებელი ამ სისტემის შემდგომ გამართული მუშაობაზე?
 ვინაა პასუხისმგებელი ძვირადღირებული სისტემის აპარატების
დაცულობაზე?
 ვინაა პასუხისმგებელი სარეზერვო ბასეიში წყლის დონის შენარჩუნებაზე?
 ვინაა პასუხისმგებელი კვების წყაროზე ან ალტერნატივის - დიზელ-
გენერატორის სასტარტო მზადყოფნასა და საწვავით მომარაგებაზე?
 ვინ აგებს პასუხს მონიტორიგზე, კომუნიკაციაზე, კადრებზე, მათ
კვალიფიკაციაზე და ა.შ.

10
 მობინადრენი ან მობინადრეთა ამხანაგობა ამ კითხვებზე პასუხს ვერ გასცემს.
როგორ მარტივადაც არ უნდა წარმოვიდგინოთ, ამას ისინი ვერ შეძლებენ, ეს მათ
კომპეტენციაში არ თავსდება. მაქსიმუმ, ამხანაგობა მომსახურების ღირებულების
კომპესაციისთვის წილობრივი თანხის მობილიზებას თუ მოახერხებს (რაც თავის
მხრივ, სოციალურ მდგომარეობასთან, მრავალბინიან სახლებში ბინის შეძენისა და
მასში ცხოვრების გაძვირებასთან, აგრეთვე სხვა სირთულეებთან არის
დაკავშირებული). სხვა მხრივ, ამხანაგობა ვერ გაკონტროლებს და ვერც დაიცვას ამ
რთულ სისტემას, რადგან მის ექსპლუტაციას ჭირდება სპეციალური ცოდნა და
პროფესიული უნარები.
ამასთან, ჯერ არ არსებობს და შესაქმნელია:
 შესაბამისი სახელმწიფო საგანამანათლებლო დაწესებულება, სადაც
მოამზადებენ ასეთ სპეციალისტებს;
 სპეციალური სამსახური, რომელიც მიიღებს და შეასრულებს ახალ
ფუნქციას.
სახელმწიფო სახანძრო სამსახურისკენ თუ გავიშვერთ ხელს და მას
დაეკისრება სისტემის მონიტორინგი, მისი ექსპლუტაცია ან კიდევ გამართულ
მდგომარეობაში შენარჩუნება, ახლო პერსპექტივაში, ეს ვერ მოხერხდება, რადგან
ამისთვის არც კადრები არსებობს და არც ფინანსური რესურსი.
ფაქტობრივად, გამოდის, რომ სახელმწიფომ დაინახა აუცილებლობა და
მშენებლებისგან მოითხოვა სახანძრო უსაფრთხოების სისტემა შექმნა, მაგრამ ვერ
გადაწყვიტა მისი შემდგომი ექსპლოატაციის საორგანიზაციო საკითხები, რის გამოც,
ბინათმშენებლობას ექმნება მოუგვარებელი პრობლემები და მომავალი
მობინადრეებიც რჩებიან იგივე მდგომარეობაში, როგორშიც არის ყვალა ადრე
აშენებული სახლი დაცვის სისტემის გარეშე.
როგორც ჩანს, პრობლემა, მართლაც, რთულია. მაგრამ აუცილებელია
მოინახოს გამოსავალი, რაც სახელმწიფოს ჩარევის გარეშე ვერ გადაწყდება.

11
 დასკვნები და წინადადებები

ამრიგად, სასემინარო თემაზე მუშაობამ მოგვცა შესაძლებლობა მოკვლეული

მასალების ანალიზის შედეგად შევჯერდეთ შემდეგ გარემოებებზე:
ყოველმხრივად დადებითი დინამიკის მიუხედავად, სამშენებლო ბიზნესს
სახელმწიფოსაგან ქვეყნის ეკონომიკის მნიშვნელობის ადექვატური ყურადღება არ
ექცევა და ადგილი აქვს ამ დარგის განვითარების შემაფერხემელ გარემოებებს. მათ
შორის, მშენებლობის ინდუსტრიაც ძალიან მგრძნობიარეა გაუმართავი
რეგულაციებისა და ხელოვნურად შექმნილი ბარიერების მიმართ.
ქვეყნის ეკონომიკაში მშენებლობის სექტორის მნიშვნელობიდან გამომდინარე
აუცილებელია, რომ სახელმწიფოს მხრიდან ნებისმიერი რეგულაციის დაწესება
მკაფიოდ გააზრებული, წინასწარ შესწავლილი, შეფასებული და შედეგზე
ორიენტირებული უნდა იყოს, მითუმეტეს იმ პირობებში, როდესაც სამშენებლო
სექტორი მეტი დამატებული ღირებულების ფორმირებასთან ერთად
უზრუნველყოფს დასაქმებლთა რაოდენობის, და შესაბამისად, თითოეული
დასაქმებულის შემოსავლების ზრდას; სამშენებლო პროდუქციის წარმოების
მოცულობის მზარდი დინამიკის პირობებში უძრავ ქონებაზე, მათ შორის,
საცხოვრებელ ბინებზე, გაზრდილი მოთხოვნილებების დაკმაყოფილებას;
სამშენებლო ბიზნესის მიერ სამშენებლო მასალებზე და მომსახურებაზე
მოთხოვნილებების მატებას და შესაბამისად, ასეთი პროდუქციის მწარმოებელი და
მომწოდებელი ფირმების, მათში დასაქმებული ფიზიკური პირების რაოდენობის
ზრდას; ფიქსირებულ აქტივებში ინვესტიციების და შესაბამისად, სამშენებლო
ბიზნესის პროდუქციის ბრუნვის ზრდას, საბოლოო ჯამში, სამშენებლო
ინდუსტრიაში მიმდინარე პროცესები ხელს შეუწყობს მშენებლობასთან
დაკავშირებული სხვადასხვა ბიზნესსაქმიანობების განვითარებას და მათ
გაფართოებას, მთლიანობაში კი, ქვეყნის სოციალურ-ეკონომიკური პრობლემების
მოგვარებას.

12
 ქვეყნის რეალური სექტორის დინამიური განვითარებისათვის, მშენებლობის
სექტორის მარეგულიერებელი ნორმატიული აქტების შემდგომ სრულყოფასთან
ერთად, აუცილებელია ისეთი მექანიზმის შემუშავება, რომელიც უზრუნველყოფს
მთლიანად სამშენებლო კომპლექსის დინამიურ და სტაბილურ განვითარებას. მათ
შორის, დღის წესრიგში უნდა დადგეს მიწის სამშენებლოდ გამოყენების
მარეგულიერებელი ნორმატიული დოკუმენტების სრულყოფა.
მოქმედ ახალ რეგულაციაში სამშენებლო დანიშნულებით შეძენილი
კონკრეტული მიწის ნაკვეთის დანიშნლებით გამოყენებასთან დაკავშირებული
რისკები მაღალია, რაც ართულებს მიწის ნაკვეთზე ეკონომიკური საქმიანობის
დაგეგმვას და მშენებლობის ინდუსტრიაში ხელს უშლის ოპტიმალური
გადაწყვეტილებების მიღებას.
დაუშვებელია, რომ მუნიციპალიტეტებისა და სხვა სახელმწიფო შესაბამისი
ადმინისტრაციული სამსახურების გადაწყვეტილებები წინააღმდეგომაში
მოდიოდენ პარლამენტის მიერ კანონად ქცეულ გენერალური გეგმით დადგენილ
პირობებთან.
სახელმწიფოს მიერ დეკლარირებული ეკონომიკური საქმიანობის მაქსიმალური
ხელისშეწყობა არ უნდა შეფერხდეს ადმინისტრაციული ბიუროკრატიული
წინაღობებით და ხელოვნურად არ უნდა იზრდებოდეს ეკონომიკურ საქმიანობაში
ჩართული პირების ქმედუნარიანობას შესუსტების რისკები.
ამ ვითარებიდან გამოსავალი არსებული რეგულაციების პირობებშიც
შესაძლებელია, თუ კი ფუნქციური ზონების შესაბამისი განვითარების მონაცემებით,
ყველა, მათ შორის სახელმწიფო მიწის ნაკვეთზე, წინასწარ დაზუსტდება
სამშენებლოდ გამოყენების პირობები და ინფორმაცია შესაბამის პორტალზე
განთავსდება, ამასთან, მნიშვნელოვანია, სახელმწიფოს მიერ დეკლარირებული
ეკონომიკური საქმიანობის მაქსიმალური ხელშეწყობის პოლიტიკას ხელი არ
შეუშალონ სხვადასხვა დონის ადმინისტრაციულ-ბიუროკრატიული აპარატის
წარმომადგენლებმა.

13
 გადაუდებელი დახმარების ბაზაზე უნდა შეიქმნას სახანძრო სისტემების
მონიტორინგის სამსახური და მისი დაქვემდებარების ქსელი მთელი ქვეყნის
ტერიტორიის მაშტაბით;
სახელმწიფომ უნდა გამოყოს შესაბამისი ბიუჯეტური დაფინანსება და
უზრუნველყოს სახანძრო უსაფრთხოების სისტემების გამართულობის შენარჩუნება,
აგრეთვე კადრების მოსამზადებად შექმნას სპეციალური ცენტრები, რომელთა
კურსდამთავრებულებით დაკომპლექტდება მრავალბინიანი კორპუსების სახანძრო
უსაფრთხოების სისტემების მომსახურე გუნდი;
უნდა შევიდეს ცვლილება სისხლის სამართლის კოდექსში და დაემატოს
მუხლი უსაფრთხოების სისტემების დაზიანება-მოშლის და ქურდობის
კრიმინალიზაციაზე და შესაბამისად, ჩამოყალიბდეს, როგორც მძიმე კვალიფიკაცია;
წინააღმდეგ შემთხვევაში, დაზარალდება სამშენებლო სექტორი. ამასთან,
წარმოუდგენელია, რომ რომელიმე მრავალბინიან სახლში იმუშაოს სახანძრო
უსაფრთხოების სისტემამ. მას მხოლოდ ბუტაფორული დანიშნულება ექნება და
ნამდვილ საგანგაშო სიტუაციაში ტრაგიკულ შედეგს მივიღებთ.

გამოყენებული ლიტერატურა:
1. ტექნიკური რეგლამენტის „შენობა-ნაგებობის უსაფრთხოების წესების“
დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს მთავრობის 2016 წლის 28 იანვრის №41
დადგენილება;
2. დ. ჯალაღონია დ. პაპასქუა ი, ყიფშიძე გ., სამშენებლო ბიზნესი მდგომარეობა და
განვითარების ტენდენციები საქართველოში, ჟურნალი `ბიზნესი და კანონმდებლობა,
2022 წლის 1 ნომერი, გვ.17-30;

3. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2019 წლის 15 მარტის

დადგენილება №39-18; დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის
დამტკიცების შესახებ;

14
 4. საქართველოს კანონი საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული
და სამშენებლო საქმიანობის შესახებ, ქუთაისი, 20 ივლისი 2018 წ.; №3213-რს;

5. საქართველოს სტატისტიკური წელიწდეული, თბილისი, 2021, 293 გვ.;

6. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური, ბიზნეს სექტორი
საქართველოში, 2021, სტატისტიკური პუბლიკაცია, თბილისი, 2021;

ინტერნეტრესურსები:
https://www.economy.ge;
https://www.geostat.ge/ka;
https://matsne.gov.ge;
გადამოწმებულია 2023 წლის 1 ივლისის მდგომარეობით.

15