Professional Documents
Culture Documents
Τι ισχύει με τα υπόγεια
Τι ισχύει με τα υπόγεια
taxydromos.gr/real-estate/456270/ti-ischyei-me-ta-ypogeia
ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΙΚΑ
baklatsi@yahoo.gr
Τι θεωρείται υπόγειο;
1/4
Υπόγειο σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είναι όροφος ή τμήμα ορόφου,
του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. από την οριστική
στάθμη του εδάφους.
Το ύψος της οροφής του υπογείου ορόφου από την οριστική στάθμη του εδάφους
ορίζεται στα 1,20 μ. Όμως το εσωτερικό ύψος του υπογείου από το δάπεδο μέχρι την
οροφή, προβλέπεται ανάλογα με τη χρήση του (κύρια ή βοηθητική) και τις ανάγκες
που απορρέουν από αυτή. Προσοχή! γιατί το ύψος οροφής του υπογείου ορόφου
από το έδαφος ορίζεται διαφορετικά σε ορισμένες περιπτώσεις όπου υπάρχουν
ειδικές πολεοδομικές διατάξεις π.χ. εκτός σχεδίου δόμηση ή δόμηση σε
παραδοσιακούς οικισμούς, ή σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000.
Όταν σε κτήριο με χρήση κατοικίας το υπόγειο έχει ίση επιφάνεια με εκείνη που
καταλαμβάνει το κτήριο (και με την προϋπόθεση ότι είναι για τις βοηθητικές χρήσεις
της κατοικίας) και επίσης ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν θα υπερβαίνει το
1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Εγώ ξέρω ότι το υπόγειο εξέχει από το έδαφος 1,50 μ. Κάνω λάθος;
Όχι. Προσοχή! Γιατί αυτά τα υπόγεια που βλέπετε κατασκευάστηκαν πριν από το
2012, όταν ίσχυε ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΟΙΚΟ∆ΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ (ΓΟΚ) του 1985,
σύμφωνα με τον οποίο η οροφή του υπογείου επιτρεπόταν να βρίσκεται έως 1,50 µ.
ψηλότερα από το έδαφος.
Έχω μια κατοικία με υπόγειο και θέλω το υπόγειο να γίνει και νομίμως
κατοικίσιμο. Τι κάνω;
1.Αν υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, γιατί η μετατροπή του υπογείου σε κατοικία μετρά
στη δόμηση.
2/4
Α) υπόγειοι όροφοι για γκαράζ, στέρνες, πισίνες κ.λπ. και εκτός περιγράμματος
κτηρίου
Β) υπόγεια κατοικιών με οροφή 1,20 υπέρ της οριστικής στάθμης εδάφους για
βοηθητικές χρήσεις η για κύρια χρήση με προσμέτρηση του 50% της επιφάνειας
κύρια χρήσης
Γ) για κτήρια μικτής χρήσης με το ισόγειο όχι κατοικία: α) 2ο υπόγειο για τις κατοικίες,
β) το 1ο υπόγειο μέχρι 50% για κύριες χρήσεις ισογείου
Χώροι κύριας χρήσης των κτηρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της
βασικής χρήσης του κτηρίου και την παραμονή των χρηστών του σ’ αυτούς, όπως
είναι σε κτήρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα
γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτήρια που κατασκευάζονται μετά την
εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012 ελεύθερο ύψος τουλάχιστον
2,65 μ. (από το δάπεδο μέχρι την οροφή). Για τα παλιότερα κτήρια ισχύει το 2,40
μ.
Έχω κατάστημα. Μπορώ στο υπόγειο να βάλω τα W.C. για να κερδίσω χώρο;
Ναι, γιατί σύμφωνα με τον Κτηριοδομικό Κανονισμό σαν χώρος βοηθητικής χρήσης
ορίζονται οι χώροι κυκλοφορίας (διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια), οι χώροι
υγιεινής κλπ. Προσοχή όμως! Επειδή το WC είναι αναπόσπαστο μέρος του
καταστήματος μετρά στη δόμηση. Θεωρείται, δηλαδή, ότι το κατάστημα συνεχίζεται
και προς το υπόγειο, εφόσον επάνω του λείπει ένας απαραίτητος χώρος (άσχετα αν
το WC, το κλιμακοστάσιο και ο διάδρομος είναι βοηθητικοί χώροι).
Ναι.Συγκεκριμένα για οικόπεδα έως 300 τ.μ. επιτρέπεται η επέκταση του υπογείου
έως τα όρια του οικοπέδου γενικώς, ενώ για οικόπεδα 300-600 τ.μ. επιτρέπεται η
επέκταση του υπογείου έως 50% του ακαλύπτου. Όμως, δεν επιτρέπεται η επέκταση
να γίνεται στην πρασιά. Επίσης η επέκταση εκτός περιγράμματος αφορά
βοηθητικούς χώρους, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, λεβητοστάσια, μηχανολογικές
εγκαταστάσεις, δεξαμενές κ.α.
Ναι. Στην περίπτωση αυτή έχουμε αλλαγή χρήσης από βοηθητικό χώρο σε Κύριο και
θα υπολογισθεί η υπέρβαση δόμησης που έγινε με το νόμο 4178/2013 περί
αυθαιρέτων. Πρέπει να πούμε όμως ότι υπάρχουν διάφορες περιπτώσεις
τακτοποίησης υπογείου. Για παράδειγμα το υπόγειο να έχει μεν άδεια αλλά να μην
τηρήθηκε η στάθμη του εδάφους, να έχει υπέρβαση ύψους, να είναι εκτός του
3/4
περιγράμματος του κτηρίου κ.α.. Σε κάθε περίπτωση λοιπόν, θα πρέπει να
απευθυνθείτε σε μηχανικό, προκειμένου να σας συμβουλεύσει κατάλληλα για το θέμα
σας.
4/4