‫اإلجازة ‪ :‬مسلك القانون الخاص السداسية الخامسة‬

‫محاضرات في القانون العقاري الحصة (السابعة)‬

‫إعداد ‪ :‬الدكتور حسن الصاغير‬

‫‪2021/2020‬‬
 ‫‪2‬ـ عملية التحديد‬
‫يشرع المحافظ بعد عملية اإلشهار واإلعالن على مباشرة عملية التحديد التي‬
‫تعد من أهم إجراءات التحفيظ وأخطرها‪ ،‬لكونها عملية تقنية تصميمية‪،‬‬
‫هندسية للعقار أو الحق العيني محل التحفيظ‪ ،‬فبمقتضاها تحدد وضعية العقار‬
‫المادية والقانونية‪.‬‬
‫ويختص المحافظ على األمالك العقارية بتسيير هذه العملية‪ ،‬لكن يمكنه انتداب‬
‫مهندس مساح طبوغرافي من جهاز المسح العقاري مقيدا في جدول الهيئة‬
‫الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين‪.‬‬
‫وتتم عملية التحديد عبر المراحل التالية ‪:‬‬
‫أ ـ االستدعاء ليوم التحديد؛‬
‫ب ـ إنجاز عملية التحديد؛‬
‫ج ـ تحرير محضر التحديد؛‬
‫ح ـ اإلعالن عن انتهاء التحديد‪.‬‬
‫‪2‬‬
 ‫‪2‬ـ عملية التحديد‬
‫تعتبر عمليات التحديد من أهم مراحل التحفيظ ألنها هي المنطلق الوحيد الذي‬
‫يحدد حالة العقار ماديا وقانونيا‪.‬‬
‫أوال) أنواع التحديد ‪:‬‬
‫أـ التحديد أولي أو مؤقت ‪:‬‬
‫يطلق المشرع هذا االسم على العملية األولى للتحديد حيث أن هذا التحديد‬
‫معرض للزوال فقد تطرأ عليه بعض التعديالت أو التعرضات والتحديد‬
‫األولي هو الذي يأتي مباشرة بعد مطلب التحفيظ أي أنه يعتبر المعاينة األولى‬
‫قد يعرض لتحديد آخر معدل‪ ،‬وهو ما يسمى بالتحديد التكميلي‪.‬‬
‫ب ـ التحديد التكميلي ‪ :‬يقصد منه تعديل التحديد المؤقت أو إتمامه‪.‬‬
‫ت التحديد النهائي ‪ :‬يتم هذا التحديد بتحول التحديد األولي أو التحديد التكميلي‬
‫إلى تحديد نهائي وذلك في حالة إنهاء التعرضات والنزاعات الطارئة بشأن‬
‫العقار‪ ،‬أو بعد انتهاء اآلجال المحددة لممارسة التعرض‪.‬‬
‫وعلى أساس هذا التحديد يتم تأسيس الرسم العقاري ويتم تحديد المسافة الحقيقية للعقار‪.‬‬
‫‪3‬‬
 ‫‪2‬ـ عملية التحديد (تابع)‬
‫ثانيا) الترتيبات التي تسبق التحديد ‪:‬‬
‫أـ ترتيبات يقوم بها المحافظ ‪ :‬يقوم المحافظ بتعيين تاريخ التحديد وتوجيه‬
‫االستدعاء إلى من يهمهم األمر وإخطار السلطات المحلية بعملية التحديد‬
‫وأخيرا تعيين المهندس الذي سيتكلف بإنجاز هذه العملية‪.‬‬
‫ب ـ ترتيبات يقوم بها طالب التحفيظ ‪ :‬يقوم طالب التحفيظ بتهيئ األحجار‬
‫الخاصة بعملية التحديد والطالء األحمر وإحضار أدوات الحفر الالزمة وكذا‬
‫العمال إلنجاز عملية التحديد‪.‬‬
‫ثالثا) إنجاز عملية التحديد ‪ :‬يتم إنجاز هذه العملية من طرف المهندس ويجب عليه أن‬
‫يتحرى بدقة ويتلقى المعلومات وأن يلتزم الحياد‪ .‬إن المهندس في هذه الحاالت يقوم بدور‬
‫مزدوج فهو يعين العقار ونقط وضع العالمات ويقبل التدخالت وتصريحات األطراف‪.‬‬
‫وعملية التحديد تتطلب من المهندس تحرير وثيقتين وهما محضر التحديد والتصميم‬
‫الهندسي ‪:‬‬
‫ـ محضر التحديد ‪ :‬يتضمن هذا المحضر بيان األمور التالية الوارد عليها النص في‬
‫الفصل ‪ 21‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪:‬‬
‫‪4‬‬
 ‫محضر التحديد (تابع)‬
‫‪1‬ـ يوم وساعة عملية التحديد سواء أنجزت هذه العملية في جلسة واحدة أو تطلبت عدة‬
‫جلسات؛‬
‫‪ 2‬ـ األسماء الشخصية والعائلية لمن حضروا العملية وصفتهم وعنوانهم؛‬
‫‪ 3‬ـ مختلف األحداث التي وقعت أثناء العملية وتصريحات األطراف التي تدخلت فيها؛‬
‫‪4‬ـ تحقيقات البحث ومميزات العقار (الممرات‪ ،‬الطرق‪ ،‬مجاري المياه‪ ،‬اآلبار‪)..‬؛‬
‫‪ .5‬وصف وموقع األنصاب وعددها ووصف حدود العقار واألجزاء المشمولة به؛‬
‫‪6‬ـ الوثائق المدلى بها من لدن األطراف؛‬
‫‪7‬ـ االتفاقات التي تمت فيها األطراف أثناء عملية التحفيظ‪.‬‬
‫يوقع محضر التحديد من طرف المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب‪ ،‬وكل األطراف‬
‫الحاضرة وإال فينص على أنهم ال يستطيعون التوقيع أو امتنعوا عنه‪.‬‬
‫يرفق بالمحضر التصميم المؤقت للتحديد‪ ،‬والوثائق المدلى بها من قبل األطراف‪ ،‬وتحرر‬
‫قائمة بهذه المرفقات‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫ثالثا) إنجاز عملية التحديد (تابع)‬
‫ـ التصميم الهندسي ‪ :‬ويتضمن هذا المحضر وصفا تقنيا للعقار مع‬
‫بيان شكله ومساحته ومشتمالته‪.‬‬
‫ونشير أن هاتين الوثيقتين '' المحضر والتصميم'' يعتبران بمثابة‬
‫مشروع الرسم العقاري‪.‬‬
‫ثم يوجه المهندس تقرير بذلك إلى المحافظ ليتخذ قراره بعد ذلك‪.‬‬
‫رابعا) نشر ملخص بانتهاء عملية التحديد ‪ :‬يتحتم على المحافظ‬
‫بنشر إعالن التحديد داخل أجل أربعة أشهر الموالية للتحديد الفعلي‬
‫بالجريدة الرسمية ويبعث بأخرى إلى السلطات اإلدارية وإلى‬
‫المحكمة قصد التعليق‪ .‬ويعتبر نشر إعالن انتهاء التحديد فرصة‬
‫جديدة لكل من يريد التعرض على هذا التحديد‪ ،‬حيث يتم اإلشارة‬
‫بأن التعرضات تقبل خالل شهرين ابتداء من تاريخ النشر‪.‬‬
‫‪6‬‬
 ‫الفقرة الثالثة ‪ :‬التعرضات‬
‫خول المشرع لكل األشخاص الذين تمس مسطرة التحفيظ بحقوقهم‪ ،‬التدخل في هذه المسطرة‬
‫بمقتضى تقنية التعرض‪ ،‬فما المقصود بهذه التقنية ومداها ؟ وأيضا شكلها وأجل‬
‫ممارستها ؟‬
‫أوال ‪ :‬مفهوم التعرض ونطاقه‬
‫يعد التعرض وسيلة قانونية يباشرها كل شخص يدعي حقا على عقار تمت‬
‫للمطالبة بتحفيظه للحيلولة دون إتمام مسطرة التحفيظ‪ ،‬إلى غاية الحسم في‬
‫النزاع موضوع التعرض‪ ،‬والذي ينصب حسب الفصل ‪ 24‬من ظهير‬
‫التحفيظ العقاري على ‪:‬‬
‫‪ 1‬ـ المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو ممثل هذا الحق أو بشأن حدود العقار‪.‬‬
‫‪ 2‬ـ االدعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه‪.‬‬
‫‪3‬ـ المنازعة في حق وقع اإلعالن عنه طبقا للفصل ‪ 84‬من هذا القانون‪ ،‬وفي الحالة التي‬
‫أضافها المشرع بمقتضى القانون رقم ‪.14.07‬‬
‫ومن تم فإن التعرض مخول لكل شخص تبين له أن مسطرة التحفيظ من شأنها اإلضرار بأحد‬
‫حقوقه سواء قدمه شخصيا أو بواسطة نائبه‪.‬‬
‫‪7‬‬
 ‫الفقرة الثالثة ‪ :‬التعرضات (تابع)‬
‫ثانيا ‪ :‬شكل التعرض وأجل ممارسته‬
‫‪.1‬شكل التعرض‬
‫تقدم التعرضات حسب الفصل ‪ 25‬من ظهير التحفيظ العقاري على شكل تصريح كتابي أو‬
‫شفوي للمحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬وإما للمهندس الطبوغرافي المنتدب خالل مرحلة‬
‫إنجاز التحديد‪ ،‬وتقديم التصريح الشفوي يقتضي تدوينه في محضر يحررفي نسختين‬
‫تسلم إحداهما للمتعرض‪.‬‬
‫ومهما كان شكل التعرض فإنه يلزم أن يتضمن مجموعة من البيانات تتعلق بالمتعرض من‬
‫جهة أولى‪ ،‬بحيث يلزم تحديد اسمه الكامل وصفته وحالته المدنية وعنوانه الحقيقي أو‬
‫المختار‪ ،‬وأخرى تتعلق بالعقار المراد تحفيظه من جهة ثانية بذكر اسم مالكه‪ ،‬ورقم‬
‫مطلب التحفيظ وطبيعته ومدى الحق موضوع النزاع وأيضا بيان مؤيدات التعرض بذكر‬
‫السندات والوثائق التي يرتكز عليها المتعرض لتدعيم تعرضه‪.‬‬
‫كما يلزم المتعرض أو المتعرضين عند تعددهم على إيداع السندات والوثائق المثبتة لهويتهم‬
‫والمعززة لتعرضهم ويؤدوا الرسوم القضائية وحقوق المرافعة‪ ،‬أو يدلوا بما يفيد‬
‫حصولهم على المساعدة القضائية وحقوق المرافعة‪ ،‬أو يدلوا بما يفيد حصولهم على‬
‫المساعدة القضائية قبل انصرام الشهر الموالي النتهاء أجل التعرض‪.‬‬
‫‪8‬‬
 ‫‪.1‬شكل التعرض(تابع)‬
‫كما يحق لطالبي التحفيظ والمتدخلين الحصول على نسخة من هذه الوثائق في‬
‫حالة المطالبة بها‪.‬‬
‫تجدر اإلشارة في األخير إلى أنه إذا قدم التعرض باسم الغير فيجب على هذا‬
‫األخير حسب الفصل ‪ 26‬من ظهير التحفيظ العقاري إثبات هويته الكاملة‪،‬‬
‫وأيضا صفته والوثائق والمستندات التي تثبت هذه الصفة‪.‬‬
‫‪2‬ـ أجل التعرض‪:‬‬
‫سن المشرع نوعين من اآلجال لتقديم التعرض أحدهما عادي وثانيهما استثنائي‬
‫‪:‬‬
‫أ‪.‬التعرض العادي ‪ :‬أو التعرض داخل األجل هو التعرض الذي يتم داخل األجل‬
‫المحدد في الفقرة األولى من الفصل ‪ 24‬من ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬والذي‬
‫يبتدئ من تقديم مطلب التحفيظ وإلى انصرام أجل شهرين تبتدئ بدورها من‬
‫نشر اإلعالن بانتهاء التحديد في الجريدة الرسمية‪ ،‬وبمرور هذا األجل يقفل‬
‫باب التعرضات‪.‬‬‫‪9‬‬
 ‫‪2‬ـ أجل التعرض (تابع )‪:‬‬
‫ب ـ التعرض االستثنائي ‪ :‬أو التعرض خارج األجل هو التعرض الذي يتم‬
‫خارج اآلجال العادية للتعرض‪ ،‬لكن قبول هذا التعرض مشروط بمجموعة‬
‫من الشروط حددها الفصل ‪ 29‬من ظهير التحفيظ العقاري وهي ‪:‬‬
‫‪ )1‬ـ أن ال يكون الملف قد أحيل على المحكمة المختصة‪.‬‬
‫‪ )2‬ـ اإلدالء بالوثائق المبينة لألسباب التي منعت مقدم التعرض من تقديمه‬
‫داخل األجل والعقود والوثائق المدعمة لتعرضه‪.‬‬
‫‪ )3‬ـ أداء الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو إثبات حصوله على المساعدة‬
‫القضائية‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة أن المحافظ على األمالك العقارية يحق له قبول التعرض خارج‬
‫األجل ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق‪ ،‬كما أن قراره‬
‫برفض التعرض خارج األجل غير قابل ألي طعن قضائي‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫المسطرة القضائية للتحفيظ‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬الجهات القضائية المختصة بقضايا التحفيظ العقاري‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬الخصوصيات المسطرية لقضايا التحفيظ العقاري‬

‫‪11‬‬