*

8.M.1
Vsnn

OVERDRACHT VAN

ONROEREND GOED

Mr l. a. micheels
ADVOCAAT CN NOTARIS TE AMSTERDAM

AMSTERDAM VAR HOLKEMA & WARENDORF

..
'lllllllffilS ru groniinge m

0293 1828
Overdracht van Onroerend Goed

Mr. L. A. MICHEELS

Advocaat en Notaris te Amsterdam

Amsterdam van holkema <S Warendorf

 VOORWOORD.

De beantwoording der vraag,

op welke wijze de eigendomsover-
dracht onroerend
van
goed tot stand komt, vormt de inhoud van

dit geschrift; het is een oude, maar

nog altijd actueele
quaestie.
Inde hier volgende bladzijden wordt dat antwoord in dien zin

gegeven, dat volgens onze bestaande wet alleen een authentieke

akte tot die overdracht kan leiden.

Oorspronkelijk was het

mijn bedoeling deize beschouwingen door
eene lezing in vakkringen te verbreiden ; de belangstelling bleek
evenwe] zoo gering, dat daarvan niets is gekomen.
Zij zouden nu, onuitgesproken, ook ongedrukt zijn gebleven,
ware het niet dat eenige confrères op de publiceering bij mij aan-

drongen.
Om daartoe te
geraken lag het voor de hand
opname te ver-

zoeken ineen onzer

talrijke rechtskundige vakbladen of tijd-
schriften.

De
ondervinding echter leerde mij, dat, wanneer men dat doel
wenscht te bereiken, heeft te
men
zorgvuldig vermijden a] hetgeen
zou kunnen raken de
gevoeligheden van hen, die in ons land de
officieele rechtswetenschap vertegenwoordigen. Wenscht men zioh
niet aan de censuur eener Redactie te onderwerpen, dan
ontvangt
men zijn bijdrage terug.
Dientengevolge heb ik den weg eener afzonderlijke uitgave in-

geslagen, waartoe anders slechts bij werken van zekeren

omvang
en eruditie reden bestaat.

Amsterdam, October 1918.

 Art. 671 8.W.: De levering of onroerende zaken geschiedt
opdragt van

door de overschrijving van de akte inde daartoe bestemde openbare

registers.
Indien de akte onderwerpen of handelingen inhoudt, welke niet tot
de geleverde zaak betrekkelijk zijn, is het voldoende om bij authentiek
uittreksel slechts te doen overschrijven al
hetgeen die zaak betreft, mits
in dat geval de partijen, hetzij het opmaken van het uittreksel voor
hij
den notaris en getuigen, hetzij bij een onderhandsche
verklaring, op het
uittreksel te stellen, hare toestemming dat de overschrijving der
geven
akte overeenkomstig dat uittreksel geschiede.

Moet recht de of
naar ons tegenwoordig levering opdracht van

onroerende zaken geschieden door de overschrijving eener authen-

tieke, eener notarieel©, akte inde daartoe bestemde

openbare regis-
ters of kan daartoe ook onderhandsche akte
men een gebruiken ? Zie

hier dier vraagstukken, die, zoolang zij niet op

een
bevredigende
wijze definitief zijn opgelost, telkens weder aan de orde komen,

nu eens aanleiding geven, dat tot de regeering het dringend ver-

zoek wordt gericht tot wetswijziging, dan weer stof leveren tot

pennenstrijd fo.v. over de of een voorloopig koopcontract

vraag
aan registratierecht onderhevig is.

De strekking het hier

van volgend betoog het zij maar dade-

lijk gezegd is een

poging om aan te toonen, dat de thans
heerschende leer, dat onderhandsche akte tot
een
levering kan lei-

den, niet anders is dan een dogma, in strijd met den aard en de

geschiedenis van ons recht omtrent eigendomsoverdracht van on-

roerend goed, in het bijzonder in strijd, niet met de letters van het
woord „akte” in art. 671 B.W. doch wel met den zin en de betee-
kenis waarin dit woord aldaar voorkomt. Het dogma waartegen
de strijd, laat zich alleen verklaren uit invloeden van het Fransche

burgerlijk recht, hetwelk dit stuk niet door is overgenomen

op ons

en uit de Fransche registratiewetgeving, de wet van 22 Frimaire

VII (12 Dec. 1798), die wél door is
ons
overgenomen. Sinds we het

vorig jaar een nieuwe registratiewetgeving kregen, jammer ge-

noeg geen eigen nationale wetgeving maar slechts een voortzetting

der Fransche wet, is de
strijd op nieuw ontbrand.
Men beschouw© de volgende motiveering der dat
nu
stelling,
alléén authentieke akte kan worden
een
overgeschreven, als een

bescheiden proeve van uitlegging van art. 671, waarmee men het
 6

behoeft te ik hoop,
volstrekt niet eens zijn maar waarover, naar

het laatste woord niet zal gesproken zijn ; integendeel zij moge
als waaruit
aanleiding geven tot zoodanige gedachtenwisseling,
eenige zekerheid, eenige waarheid kan voortspruiten.
In het verleden heeft het tegenwoordige zijn vaste, zijn 'blijvende
het dat „akte" in art. 671
grondslag. Daarom moet men voor bewijs,
’

B.W. al of niet de technische beteekenis heeft van „authentiek,

zijn toevlucht nemen tot de geschiedenis van ons tramsportrecht;

waarbij in aanmerking komt, als daarmede nauw samen'hangend,
ten aanzien het laatste, het ver-
die van ons
hypotheekrecht; van

band op onroerend goed, schrijft art. 1217 B.W. uitdrukkelijk een

notarieele akte voor.

'behoeven niet verder de laatste der

te
gaan dan
eeuw
Wij terug
of het doen opmaken
Republiek. De levering opdracht was van

een daartoe strekkende oorkonde, opdrachtforief, voor het gerecht

der plaats, alwaar het goed gelegen was. Voor den schout (het

hoofd der twee schepenen, meestal alleen voor twee

schepenen) en

procuraties daartoe werden

schepenen, verschenen de partijen
werd door den secretaris
notarieel verleden —; hare verklaring
voorzien klein zegel
van de stad op perkament gebracht, van en

door hem onderteekend ; schepenen hechtten er hun eigen zegel aan

belasting betaald
en
op de
oirconde werd aangeteekend, dat de was
:
1
/ 10 verhooging de 80e penning;
de 40e penning (2J %) met en

verder stond er
op vermeld de plaats van het register of protocol,
waarin de opdracht te boek stond. Die registers of protocollen,
door den secretaris bijgehouden, bevatten eendoor de instrumen-

teerende autoriteit geteekend afschrift der oirconde met de daarbij

d.z. de dikwijls defec-
behoorend© procuraties ; zij, registers, waren

tueus en niet zeer overzichtelijk ; het nazoeken was niet gemakke-

lijk, wanneer althans de secretaris niet voor zijn eigen gemak en

zekerheid, tafels of indices had gemaakt. Maar ook wel werd, om

de protocollen gemakkelijker overzichtelijk te maken, in sommige

plaatsen bij verordening het aanleggen van bijzondere registers

gelast, waarin de stadssecretaris in het kort de bezweringen en
 7

transporten moest opgeven, met aanwijzing van dag en jaar en

„op wat blad zij te vinden zijn” (plakkaat der Staten-Generaal

voor de stad en Meyerij van den Bosch van 12 Febr. 1670) ; en een

1
Botterdamsche keur van Maart 1625 j bepaalt, dat het register
alle huizen en erven moet vermelden ; naast elk perceel zullen „som-

mierlijk” worden aangeteekend de transporten, hypothecatiën of

verbintenissen op dat perceel betrekking hebbende. Een ieder kon

tegen geringe vergoeding inzage der protocollen en registers be-

komen.

De vestiging van hypotheek geschiedde op dezelfde wijze als de

verkrijging van het onroerend goed zelf, behoudens dat daarbij

alleen de 40e penning werd geheven.
Deze wijze levering onroerend de zakelijke
van van
goed en van

rechten daarop, waaronder het verband, gold sinds eeuwen hier te

lande. Het getuigen een groot aantal plakkaten, waarvan het oud-

ste is de keur van 1217 aan Middelburg gegeven door Johanna van

2
Vlaanderen en Willem van Holland ) en de meest bekende zijn :

het plakkaat van Karel V van 1529, dat van Koning Philips van

1560, de Politieke Ordonnantie van 1580 en het plakkaat van de

40e penning van 1598. Geen eigendom zonder levering of opdracht ;

van nul en onwaarde was de levering op andere wijze gedaan.

Maar ook geen levering of opdracht zonder inschrijving inde regis-
ters (art. 12 en 13 Plaocaat 15 Juli 1662) ; inschrijving inde regis-
ters was onafscheidelijk van de opdracht; het was het voor ieder

zichtbaar bewijs der overdracht.

Aan deze levering zelf, zuiver Germaansch recht, ging meestal

vooraf de overeenkomst tot levering, die slechts, om Romeinsoh-

reohtelijke termen te gebruiken, een persoonlijk recht schiep, niet

het zakelijk recht, dat geldt tegenover ieder en een iegelijk. Tot be-

wijs dier overeenkomst, een koop, een ruil, een schenking, werd

meestal een notarieele akte opgemaakt. Nemen we nu eens de meest

!) Beide aangehaald inde dissertatie van Mr. A. Herman: het karakter

van ons hypotheekrecht, historisch beschouwd; Amsterdam 1914.

3) M. S. Pols, de openbaarheid des eigendoms en der zakelijke regten,

Leiden 1854.
 8

voorkomend, de koopovereenkomst; inde daarvan opgemaakte

notarieele akte kwam voor, dat de betaling der koopsom zal
ge-
schieden bij de levering voor het gerecht en dat alsdan ook de be-

zullen worden betaald. Die notarieele koopakte bevatte

lastingen
ook nog andere bedingen betreffende den eigendomsovergang, die

niet inden opdrachtbrief voorkwamen. Want deze laatste, afge-

scheiden <van de archaeïstische breedsprakigheid dier dagen, was

kort van inhoud ; zij vermeldde niet anders dan het essentieele

der koopovereenkomst: de ligging van het goed, de laatste op-

drachtbrief, de koopsom en wanneer die niet ineens werd betaald,

vestiging vaneen hypotheek voor de onbetaalde koopsom ; kusting-

akte werd
brief genaamd, ‘wanneer die hypotheek bij afzonderlijke
verleden. Ging aan de opdracht vooraf een openbare verkoop van

het onroerend goed, dan bevatten de veilingsvoorwaarden even-

eens de bepaling, dat de betaling der kooppenningen en belastingen

moest geschieden 'bij de opdracht.
Ten slofte was er
nog een opdracht die geschiedde bij willig
decreet van den Hove of het gerecht, waar het goed lag en een

di© geschiedde bij onwillig decreet (ons art. 495 B. ftv.) maar deze

zijn voor ons onderwerp van weinig belang.

Naast deze korte uiteenzetting van de wijze van overdracht van

onroerend goed inde laatste eeuw onzer Republiek moet de aan-

dacht gevestigd worden op den nau wen samenhang, die er bestond

tusschen het gerecht en het stadsbestuur ; zij waren in dezelfde han-

den, de wetgevende en de rechterlijke macht; de opdracht was een

daad van
vrijwillige rechtspraak. De rechtspraak werd uitgeoefend
door schepenen door en uit de stadsbestuurderen aangewezen ; zij
te zijn.
behoefden, gelukkig, geen rechtsgeleerden van professie
Vandaar een nauw contact tusschen het recht zooals het leefde in

de maatschappij en aldaar gevormd werd en degenen, die dat recht

practisch toepasten en zelf in hunne keuren neerlegden. Dit zou

anders worden, voortdurend losser werd die band, zoodat bij onze

tegenwoordige rechtspraak men zich wel eens afvraagt of dat con-

tact niet geheel verloren is gegaan. In plaats vandoor het gerecht

 9

zou men krijgen de levering, de opdracht door tusschenkomst van

speciale ambtenaren ; zij was niet meer een daad van vrijwillige
rechtspraak maar kreeg een administratief karakter.

7 Mei 1809 kwam het Wetboek Napoleon ingericht voor het

Koninkrijk Holland :
Art. 591. „De eigendom onroerend door het
van
‘goed gaat over

„doen van opdragt van hetzelve, voor de autoriteit, welke daarmede

„nader door den Koning zal belast worden, ter plaatse waar het

„goed gelegen is.

Art. 1379. „Levering is de der verkochte zaak,

overdragt waar-

door dezelve komt inde macht in het bezit den

en van
kooper.
Art. 1380. „De
levering van onroerend goed geschiedt door op-

„dragt, volgens hetgeen in art. 591 is bepaald.”

Dein art. 591 bedoelde autoriteit was
nog niet aangewezen toen
we, 9 Juli 1810 bij Frankrijk ingelijfd, 1 Maart d.a.v. de Fransche

wetgeving kregen, die tot 1 October 1838 heeft gegolden. Men on-

derscheide nu dïie gewichtige veranderingen : I°. het kadaster,

26 het Fransche stelsel, dat de overeenkomst zelf de
.
eigendom doet

overgegaan en 3°. de invoering van de registratiebelasting, de wet

van 22 Frimaire VII.

Het kadaster. In plaats der per-

van onze
vroegere aanwijzing
ceelen door hun belendingen kwamen hun kadastrale kenmerken ;

een zeer aanzienlijke verbetering, waarvoor we Frankrijk niet ge-

dankbaar kunnen Doch naast
noeg zijn. de regeling van het
kadaster voerden de wetten 11 Brumaire VII (1 Nov.
van 1798)
en 21 Ventóse VII (11 Maart 1799) de grondboekkouding in ; zij
met het K.B. 1828 de
vormen van organieke wetten, die onze grond-
en hypothecaire boekhouding regelen, een
regeling die inden aard
der zaak weinig afweek van onze
vroegere boekhouding ; want, wij
zullen dit aanstonds zien, ook ineen groot gedeelte van Frankrijk
waren onze registers inheemsch ; doch zij werden nu een aparte
tak van staatszorg.
Over het dat de overeenkomst
beginsel zelf, den eigendom doet

overgaan (art. 1583 CC.) valt weinig meer te zeggen. In aansluiting

aan de wet van Brumaire VII evenwel vindt men inde artt. 2196
 10

overschrijving akten van

en 2197 CC toch gesproken van van

zie ook de artt. 939

overdracht inde hypothecaire registers (men
en 2181 CC) ; maar die overschrijving was niet verplicht. De CC

«prak verder van akten van overdracht, aotes de mutation ; deze

utidrukking was voor ons recht nieuw, tot dusver had hij ons een

kunnen dragen. Van belang is hier ook de

akte
geen eigendom o ver

het 2e lid art. 1582 CC La vente peut être faite

bepaling van van :

bepaling niet overge-

par acte authentique ou sous seign privé, een

nomen in ons art. 1493 8.W., hetwelk alleen het le lid van 1582

overnam.

dat
Anders was inden Code het hypotheekrecht geregeld ; op
bestaande recht hier
stuk sloot hij zich aan
bij het ook bij ons : was

inschrijving der notarieele akte inde registers uitdrukkelijk ver-

eischte en alleen in dit opzicht had de Code Napoléon overgenomen

hetgeen hij inde coutumes du pays du nantissement (gerechtelijke

ten aanzien levering onroerend
vestiging en inschrijving) van van

had Het Ger-

goed en de vestiging van hypotheek daarop gevonden.
in
maansche (niet specifiek Duitsche) recht, hetwelk hieromtrent
hetzelfde in Noord-Frankrijk, inde coutu-
onze gewesten gold, was

mes van de, aanstonds met Frankrijk hereende, Elzas, van Bou-

Saint Quentin, Senlis, Laon,

logne, Amiens, Péronne, Vermandois,
Beirns, helaas al te bekende in
öhanny, *) maar namen onze

hetzelfde in het eertijds bloeiende, verwoeste

dagen ; het was zoo nu

Picardië, Artois en het ressort van het Parlement van Vlaande-

ren
2
) ; het was inheemsch behalve in die gewesten in het tegen-
in Schotland, de Noorsche rijken, Zwitser-
woordige Duitschland,
land, zelfs in Dalmatië en Venetië.

Was dus inden Franschen Code het Germaansche stelsel van

niet tot ontwikkeling gekomen, dit wel

levering en opdracht was

Vandaar dat in Frankrijk ook

het geval met het hypotheekrecht. en

bij domineert bij alles wat be-

nu
nog ons het woord „hypotheek”
trekking heeft op onze grondboekhouding; men spreekt van hypo-
theekregister, hypotheekkantoor, hypotheekbewaarder, ofschoon de

1) Pols t. a. p. blz. 34.

2) Grenier.
 11

den grond zelf, den eigen-

boeking van de lotgevallen van van

voorkomt dan die 'het verband op. den

dom, tbelangrijker van

grond.
Ten aanzien het 3e deze opmerking: het spreekt
van punt
van zelf, dat een fiscale wet zich aanpast aan bestaande burger-
haar doel want
rechtelijke handelingen, anders streeft zij voorbij ;

kan nooit het burgerlijke recht veranderen. Wan-

een belastingwet
neer dus in ons vroeger recht belasting geheven 'werd tér zake van

verandering van den grondeigendom, werd die belasting geheven

dat de
op het oogenblik zelf, dat die eigendom overging, was bij
het Zoo ook hief de wet
levering of opdracht voor gerecht. van

Frimaire haar mutatierecht op het oogenblik, dat volgens haar

burgerlijk recht de eigendom overging en dat was bij de over-

eenkomst zelf ; deze deed den onverschillig of

eigendom overgaan,
akte werd of niet, onverschillig of (art.
daarvan een
opgemaakt
.1582 CC al. 2) die akte was notarieel of onderhandsch.

Wanneer we hierna zullen zien, dat men bij ons in 1838

van den Code af- en teruggekeerd is tot ons

vroeger recht, dus

niet meer door de overeenkomst, maar door de overschrijving van

de akte den eigendom deed dan valt terstond op de

overgaan,
anomalie die ontstond, doordat de wet van Frimaire aan belasting
onderwierp, datgene wat naar ons oud- en naar ons tegenwoordig
recht niet zij hief ter zake
belastingplichtig is, m.a.w. vaneen

oogenblik, dat de eigendom

eigendomsovergang belasting op een

nog niet was

overgegaan.
Het mutatierecht der wet van Frimaire werd geheven op de

overeenkomst, al of niet in geschrift gebracht, welke overeen-

komst in ons recht geen mutatie te weeg bracht. Vandaar bij ons

een eindelooze verwarring inde begrippen omtrent de eigendoms-

overdracht, d.i. de verkrijging van
eigendom door levering, een

verwarring, die in plaats, dat zij eindigde, toen de Fransche wet-

het werd afgeschud! maken

geving vorig jaar om plaatste voor

een nieuwe wet, nog toenam en wel, omdat de wet van 1917 niet

datgene geliefde te brengen, waarop men mocht rekenen, een eigen

nationale wet, maar handhaafde de op ons burgerlijk recht niet
 12

toepasselijke, Fransche wetgeving en daaraan nieuwe bepalingen

toevoegde. ‘)
Maar laten weden loop der gebeurtenissen niet vooruitgaan.

Na 1813 keerde men terug tot ons eigen recht. Daartoe strekten

de ontwerpen 1816 1820. De autoriteit, de

en waarvoor opdracht
geschiedde, was er niet meer ; de nieuwe staatsinstellingen hadden

de jurisdicties, die het stadsgebied tot grens hadden, opgeruimd ;

rechterlijke en bestuursmacht waren gescheiden.

De autoriteit, in het algemeen bevoegd om authentieke akten te

maken, werd de notaris, voor zoover

geen bijzondere autoriteit is

aangewezen. Het gerecht was voor de levering of opdracht uitge-

schakeld, in zijn plaats kwam de notaris in den stads-
en plaats van

secretaris, die de registers had bij gehouden, verscheen de hypo-

theekbewaarder.

Letten het
we nu even
op die ontwerpen, ontwerp 1816, art. 1141:

„Onroerende goederen daarentegen worden niet anders overge-

„dragen dan alleen voor het gemeentebestuur van de plaats, waar-

onder het goed gelegen is, welke dan ook de rechtstitel zijn moge,

„waarop de zaak van eigendom verandert.

„1142. De wijze, waarop de transporten, in het vorige art. ver-

„meld, moeten
plaats hebben, wordt door de bijzondere wetten ge-

kegeld.
„1143. De eigendom wordt op deze wijze gerekend overgegaan
„te zijn, zoodra het transport, gepasseerd is, al ware ook het instru-

„ment, hetwelk de overdragt bewijst, nog niet aan den verkrijger

„overgegeven.”
en ontwerp 1820, art. 1029 : „Onroerende goederen daarentegen
„worden niet anders overgedragen dan alleen bij authentiek trans-

port.
„Ten einde eigendomsovergang van vast goed van kracht zij
„tegen derden, moet dezelve ingeschreven zijn op de daartoe be-

stemde openbare registers.

i) Zie de nota der Broederschap van Notarissen van dit jaar, Corr. Blad
XXI, blz. 199.
 13

„De wijze, waarop deze registers door daartoe te benoemen bij-

zondere ambtenaren moeten gehouden en bewaard worden, wordt

„bij een bijzondere wet bepaald.”

Beide ontwerpen, 1816 art. 1130 en 1820 art. 1019, 2-e lid :

„Bij overdracht van eenig onroerend goed dooreen gevolmach-

tigde wordt een uitdrukkelijke en authentieke volmacht gevor-
derd.” (Ontwerp 1816 noemt daarnaast een gerechtelijke vol-

macht).
Aan deze ontwerpen ging vooraf het onvolprezen ontwerp van de

z.g.n. Personeele Commissie van 1814, een ontwerp van wet tot

daarstelling vaneen voor het Koninkrijk der Nederlanden ingericht

algemeen systema, nopens den overgang van eigendom van on-

roerend goed, en het vestigen van verbanden bij overeenkomst, of

executoriale arresten
op hetzelve. Het verscheen in 1815 ; de com-

missie zegt in hare toelichting, dat niet wist, welke bepalingen de

zij
algemeene commissie voor de wetboeken zou voorstellen, daarom

heeft zij in afwachting van die wetboeken, haar voorstellen ge-

bouwd onderstellingen, waarschijnlijkheden, haar onder-
op bij
zoek te rade gaande met de tegenwoordige toestanden, de te voren

gevigeerd hebbende wetten en instellingen, deze nauwkeurig ver-

gelijkend met onze

betrekkingen en behoeften. Zij bepaalde
in art. 1: „Alle bin-
overgang van eigendom van onroerend goed,
„nen het Koningrijk der Nederlanden gelegen, hetzij onder de le-

benden, hetzij ibij versterf, mitsgaders, de verbanden welke op het-

zelve bij overeenkomst gevestigd worden, en de executoriale

„arresten, welke daarop zouden mogen worden gelegd, moeten, in

„elk ressort, waarin dezelve goederen gelegen zijn, openbaar worden

„gemaakt door overschrijving of inschrijving in daartoe geschikte

„registers, alomme binnen het Koningrijk der Nederlanden op open-

baar gezag te houden.

„Deze registers zullen als openbare bescheiden worden be-

schouwd.”
en in art.. 25 : „De eigendomsovergang onder de levenden van on-

„roerend goed, binnen het Koningrijk der Nederlanden gelegen,

„door middel van transport van het Plaatselijk Bestuur, onder het-
 14

„welk het te transporteren goed gelegen is, zal moeten geschieden

„binnen -drie maanden na het passeren der akte, welke de verplich-
ting tot overdragt van eigendom daarstelt, indien die akte gepas-

seerd is binnen de Nederlanden, of Ibij aldien die akte is gepasseerd

„buiten de Nederlanden, doch in het overige gedeelte van
Europa,
„binnen zes maanden, en binnen twaalf maanden, indien dezelve

zulks
„gepasseerd is ineen van de overige werelddeelen; en
op

„straffe, dat een verdubbeld zegelrecht van de aliënatiën zal wor-

„den gevorderd.
„En zal, einde deze ten aanzien der binnen-
ten bepaling
„landsch gepasseerde akten de verplichting tot overdragt van

„eigendom van onroerend goed daarstellend, te beter effect zal sor-

alle akten binnen drie weken, het passeren

teren, van zoodanige na

„van dezelve, door den Notaris, of Secretaris van het Plaatselijk

„Bestuur, voor hetwelk de akte gepasseerd is, of -door zoodanige
„andere openbare ambtenaren, als tot het van authentieke
passeren
„akten, ibij de wet, bevoegd zijn, of bevoegd verklaard zullen wor-

gden, aan het Plaatselijk Bestuur, onder hetwelk het onroerend

„goed gelegen is, tegen een ongezegeld reeu

sohriftelijk aangifte
zulks met vermelding de
„gedaan worden, en van namen en woon-

der contracterende partijen designatie het

plaatsen en van onroe-

rend goed.
„Hierin nalatig blijvende, zal de Notaris, Secretaris, of ander

„openbaar Ambtenaar verbeuren ƒ 15, en daarenboven, f 5, voor

„eiken dag langer verwijl, ter vervolging van den. competeerenden

„Officier.”
Inde zitting der Staten-Generanl van 24 Oetober 1823 komt in

een ontwerp van wet voor den 3en titel van het 2e boek, in twee tex-

ten, een Hollandsche en een Fransche : art. 40 „De levering of op-

dracht van onroerende zaken geschiedt door de overschrijving

„van den titel van aankomst inde daartoe bestemde openbare re-

gisters,” en in het Framsch : „La tradition des immeubles se fait

la transcription du titre -dans -les registres pulblics destinés

„par
„ace terme.”
Uit de mij beschikbare bronnen heb ik niet kunnen ontdekken,
wat de reden was voor deze wijziging van het ontwerp 1820.
 15

aannemen, dat art. 40 niet anders is dan een ver-

Mogen we ons

taling van den Franschen text, bij wier vaststelling min of meer

het Fransche denkbeeld van overdracht door de overeenkomst

overheerschte ? Men zou het zeggen, nu we bij Noordziek ad. art.

40 vinden „De hollandsche text dit art. is

aangeteekend : van over-

eenkomstig den wenseh van de 4e sectie veranderd.”

In geen geval valt uit het art. op te maken, dat de titel van aan-

komst kan zijn een onderhandsche akte, integendeel, „titel van

aankomst” duidt op iets officieels, een akte van opdracht.

luidt art. 710 het niet ingevoerde Burgerlijk Wetboek
Nog van

1830 : „De levering of opdragt van onroerende zaken geschiedt

door de overschrijving van den titel inde daartoe bestemde regis-
ters,” en inden Franschen text: „La tradition des immeubles se

fait par la transcription du titre dams les registres publics ace

destinés.”

Ongetwijfeld kwam men na 1830, na de scheiding met België,

concessies de Belgische juristen gedaan; zoo ook
terug op aan

hetgeen zweemde naar een soort compromis tusschen ons vader-

op
landsohe recht en het Fransche recht. Niet door de overeenkomst,

maar door de overschrijving der akte van

opdracht (d.i. der

authentieke akte) geschiedt de art. 671 B.W. Ie lid, in

levering, en

dit verband zij het herhaald : art. 1582 al. 2 CC werd

nogmaals
niet overgenomen.

Het 2e lid van 671 was nieuw recht, voorgedragen bij art. 12

van het ontwerp van 17 October 1832. Over het doel van dat 2e lid

heerschte er verwarring tusschen de regeering en de afdeelingen

der Staten-Generaal. Men zie Voorduin ad. art. 671. Vol-

had de op het
gens de Memorie van Toelichting regeering hierbij
boedelscheiding deze behoefden dan niet in haar
oog akten van ;

geheel te worden overgeschreven ; zij zag hierbij ten eenenmale

over het hoofd, dat bij boedelscheiding er

geen verkrijging van

eigendom is krachtens levering maar krachtens erfrecht, waarmede

art. 671 niets te maken heeft. Op een

opmerking van de 3e afd.

(over weglating van het woord „authentiek” bij uittreksel) schijnt

de regeering nog verder van honk te zijn geweest; zij geeft als
 16

voorbeeld dat, indien een koop bij onderhandsch contract is ge-

sloten en partijen dat contract bij uittreksel willen doen overschrij-
ven, alsdan tot voorkomen van ongeregeldheden en verwarring
vereischt wordt een authentiek uittreksel uit dat contract. Ik laat

nu nog daar, dat het niet duidelijk is, welke verwarringen en on-

geregeldheden door de overschrijving vaneen authentiek uittrek-

sel eener onderhandsche acte kunnen, voorkomen worden. Maar,

wanneer de regeering met haar voorbeeld bedoelde te kennen te

dat ook onderhandsch in zijn geheel kon

geven, een koopcontract
worden overgeschreven, dan gaf zij daarmee toch blijk van dezelf-

de verwarring, zooeven in het licht gesteld. Zeker een koopover-

eenkomst van onroerend goed kan dooreen onderhandsche akte

worden bewezen en dus, als men dit zoo noemen wil, bij onder-

handsche akte worden is hier niet de

aangegaan. Maar dat vraag ;
deze is, kan de levering ook geschieden door de overschrijving dier

akte. Dat kan in het Fransche recht, waar de overschrijving niet

verplicht was, de eigendom zelfs overging door de overeenkomst

zelf, maar niet bij ons, gelijk art. 671 al. 1 uitdrukkelijk bepaalt.
Juister dan ook was de opmerking eener afdeeling dat het
voorge-
stelde 2e lid het oog moest hebben op publieke verkoopingen : „de

„verkoopsvoorwaarden, welke doorgaans zeer omslachtig zijn, zul-

„len nu (volgens den regel van het 2e lid) altijd in haar geheel
„overgeschreven worden, niettegenstaande zij artikelen bevatten,
„die na de sluiting van den koop noch voor den verkooper of den

„kooper, noch voor derden van eenig belang zijn.”

Trouwens wat voor zin zou het 2e lid van art. 671 B.W. hebben,

wanneer aldaar met akte bedoeld werd een onderhandsche akte;

waartoe moet daaruit uittreksel in authentieken
juist een vorm

worden genomen om dit te doen over schrijven?

Gelijke verwarring heerschte bij de regeering en ook bij de

Kamer bij de bespreking van art. 1217 B.W. het vereischte om een

hypotheek alleen bij notarieele akte te verleenen. Stel eens, dat

de verkrijging zelf van het onroerend goed geschieden kon door de

overschrijving eener onderhandsche akte, waarom was dan noodig,

dat het mindere, het verleenen van het zakelijk recht van ver-
 17

band, een authentieke akte eischte? En omgekeerd, wanneer het,

zooals de regeering betoogde, zoo nuttig en wenschelijk was, dat

het pandrecht op onroerend goed slechts bij notarieele akte kon ver-

leend worden, hoe het dan vol te houden, dat

was mogelijk om voor

de verkrijging van den eigendom zelf een onderhandsche akte zou

kunnen volstaan? Wanneer wede discussies 'bij Voorduin over

art. 1217 lezen, dan treft ons steeds weder het niet onderscheiden

van de (koop) akte, die een verbintenis om te leveren bevatte en

die zoowel in oud-vaderlandsch als ook in

ons ons hedendaagsch
recht een onderhandsche akte kon zijn en de akte van art. 671
B.W. die noodig is om in- of overgeschreven, de eigendomsverkrij-
ging te doen plaats hebben, welke èn in ons oud-vaderlandsch

recht èn krachtens art. 671 B.W. een authentieke akte moet zijn.
Het kan niet
genoeg herhaald worden : in het Fransche recht kon

onderhandsche akte worden in

een
overgeschreven, maar
plaats
van dat recht, in plaats van den CC. kwam ons eigen burgerlijk
recht.

Edoch wij behielden de Fransche registratiewetgeving, geba-

seerd op den CC. ; vandaar een
verwarring van denkbeelden, een

incongruentie tusschen ons burgerlijk en ons fiscaal recht, die

nog
steeds voortduurt.

Men is bij „akten

ons
gaan spreken van van overdracht,” of-

schoon akte toch nooit den

een
eigendom kan overdragen. En een-

maal zoover heeft niet ook te

men
geaarzeld om aan nemen een

onderhandsche akte van overdracht. Men verwarde (men vergeve

de herhaling) de overdracht en de overeenkomst, die tot overdracht

kon leiden. Zeker, om nu maarte

blijven bij de hier meest
gebrui-
kelijke overeenkomst: vaneen koopovereenkomst kan een onder-
handsche akte worden opgemaakt; dit geschiedt bewijshalve. Maar

iets anders is of die akte is een

zoodanige akte, als welke door hare

overschrijving de levering of opdracht kan daarstellen. En dit is

stellig niet het geval; akte in art. 671 is niet het een of ander ge-

schrift, dat men opmaakt om eenig bewijs te hebben, maar het is

een
speciaal soort van geschrift, eén „authentieke” akte; dat volgt
noodwendig uit, naar hetgeen hierboven is betoogd, de geschiedenis
 18

leert; waarvan art. 671 het product is. De onderhandsöhe koopakte

den de verplichting tot levering, zij is niet de akte,
bewijst koop,
die tezamen met de overschrijving de levering doet plaats hebben.

Laat ons nu eens een parallel trekken tusschen het jaar 1814 en

1906 ; 15 Juli 1814 benoemt de Koning een personeele commissie

de commissie de wet-
van slechts 6 leden om naast algemeene voor

boeken, te onderzoeken in hoever de nog bestaande wetten op het

griffie hypotheek zouden kunnen

zegel, de registratie, regt van en

en moeten worden geconserveerd en tot daarstelling vaneen voor

de Vereenigde Nederlanden ingericht algemeen hypothecair

systeem.
den dag af slechts één jaar later, 15 Juli 1815, bracht die
Op
commissie haar rapport uit, waarbij een ontwerp tot daarstelling
vaneen algemeen systeem nopens den overgang van eigendom van

het verbanden (zie den uitvoerigen

onroerend goed en vestigen van

titel hiervoor), een instructie voor de bewaarders van de eigendomm-

alles modellen, ordonnantie op
en hypotheekregisters, met en een

het middel van het klein zegel, een en ander in aansluiting met ons

dat geheel paste in nationaal recht,

vroeger reoht. Dit ontwerp, ons

niet enkel met betrekking tot het

zou zelfs heden ten dage, en on-

vrucht wetgeving
derwerp, dat ons thans bezig houdt, een rijpe van

kunnen niet dein 1838 ingevoerde wetgeving in-

zijn, voor zoover

middels daarin heeft voorzien.

In 1906 benoemt de commissie niet minder

Koningin een van

dan 16 leden, een klein parlement, met

ongeveer gelijke opdracht
als de Souvereine Vorst in 1814 gaf ; eerst in 1913 komt het ver-

slag dier commissie, het Groenboek no. I, waarvan de registratie-

wet 1917, althans op dit gebied, de povere resultaten te zien geeft,
in 1916 het Groenboek dat enkele voeling houdt
en no. 11, geen
met het uitstekend werk van haar voorganger ; als ik mij niet ver-

1815 niet Dat Groenboek II

gis, noemt zij het ontwerp eens. no.

geeft wèl in zijne toelichting theoretische beschouwingen over posi-

tief en negatief stelsel, Grundbuch, Torrens- en Australische stel-

sels, vaderlandsch stelsel wordt niet vergeten,

maar ons eigen zoo
 19

dan toch totaal miskend en in plaats van het ééne art. 671 B.W.

worden voorgesteld niet minder dan 14 omslachtige en overbodige

bepalingen, voor welker invoering de hemel ons beware.

Ons eigendomsrecht was .steeds positief: onze registers hadden

steeds positieve bewijskracht; de theorieën negatief

over en positief
stelsel zijn uitvindsels van later tijd, later dan die, waarin onze

wetboeken zijn ontstaan ; tot de negatie van de kracht onzer regis-

ters is gekomen juist door het feit, dat of leve-
men men opdracht
ring ging verwarren met de overeenkomst tot opdracht of leve-

ringen en toeliet, dat onderhandsche akten werden overgeschreven.

Daardoor is in ons grondlboekstelsel iets negatiefs gekomen. Die

nadoelen het toelaten onderhandsche akten in

van van onze regis-
ters zijn reeds zoo dikwijls in het licht gesteld, dat daarover weinig
nieuws te zeggen valt. Men leze de vele de broeder-
requesten, van

schappen notarissen candidaat-notarissen de

van en aan
regeering,
in het bijzonder dat van 1914 in W. N. A. E. no. 2319. Het stelt

nog eens
duidelijk in het licht de schromelijke gevolgen, welke het

toelaten van onderhandsche akten ter overschrijving voor de rechts-

zekerheid grondbezit oplevert. Stel U voor, dat

van ons
zoodanige
akte, vervalscht wat inhoud en
onderteekening betreft, wordt over-

geschreven en na die overschrijving het valsche stuk wordt weg-

gemaakt. Let ook eens

op den in art. 37 Not. W. den notaris zoo te

recht gestelden eisdh in hunne ter in- of bestemde

om overschrijving
akten de grondstukken aan te duiden door sectie en no. van het

kadaster; welke verplichting niet voor onderhandsche akten

bestaat.

lets negatiefs ontstaat ook, doordat

nog niet wettelijk voorzien is

inden overgang van den eigendom krachtens erfopvolging of erf-

stelling. Had de Staatscommissie 1906 haar aandacht daartoe be-

paald, dan had zij stellig gekomen tot

navolging van het ontwerp
harer collega 1814. Dat toch voorzag,
op uitnemende
van eveneens

wijze, ook daarin wel door de declaratoiren

en van toeeigening
(art. 32). Onze tegenwoordige praktijk behelpt zich met iets der-

gelijks : uit de meestal door den notaris opgemaakte successieme-

morie blijkt wie de opvolgers inden eigendom zijn ; door de samen-
 20

successieontvangers hypotheekbewaarders, worden

werking van en

r
de nieuwe eigenaars geboekt.
nu
op den kadastralen legger )

is misschien ook het kadaster, dat vooral wat betreft

Negatief
de grenzen van de grondstukken nog niet geheel volmaakt is.

Moet echter in theorie ons bestaand stelsel een wetenschappe-

hebben, laat bet dan positief. Positief
lijken naam men noemen

was het in ons oud-vaderlandsch recht en zoo is het nu

nog, wan-

neer men ons bestaand stelsel maar goed begrijpt en wel in dien

zin, dat akte in art. 671 is een notarieele akte en een onderhandsche

akte niet in aanmerking komt.

voor overschrijving
We zien dan : de notaris, krachtens zijn ambt gehouden om de

in geval alinea 2
voor hem gepasseerde oorspronkelijke akte, (of van

een authentiek extract daaruit) te doen o verschrijven, onverschillig

of inde transportakte al of niet voorkomt de gebruikelijke clausule,
dat de den nieuwen verkrijger machtigt zich de
transportant om

levering te verschaffen door de akte te doen overschrijven.

Den notaris evenals aan de vroegere autoriteit kan men geruste-

lijk overlaten het verlijden van den opdrachtbrief, de transport-

akte. Niemand zal ontkennen, dat hij volkomen voor die taak be-

rekend is ; onderzoek de voorafgaande titels de be-

zijn naar en

voegdheid tot overdracht van den zich bewerenden eigenaar waar-

dat door den rechthebbende wordt overgedragen dat

borgen, en

deze ook werkelijk eigenaar is van hetgeen hij overdraagt. Hij

is dan ook aansprakelijk voor grove verzuimen en misslagen bij
dat onderzoek. Wat die titels betreft, art. 8 der
voorafgaande
16 Juli 1832 S. 29 bevatte de het onder-
Registratiewet van voor

zoek der vroegere titels zoo heilzame bepaling, dat inde transport-
akten moet worden opgegeven de beknopte aanduiding der laatste

eigendomsbewijzen of der titels van aankomst. De Staatscommissie

1906 heeft die sinds onheugelijke tijden als juist beproefde bepa-
in haar beide doen vervallen art. 103 Registra-
ling groenboeken en

i) Bij de eigendomsverkrijging van onroerend goed krachtens boedel-

menging of erfrecht is het Romeinsoh Recht van grooten invloed geweest

het oorspronkelijke Germaansche recht.

op
 21

tiewet 1917 heeft zich te kwader ure daarmede vereenigt, zeer ten

nadeele der rechtszekerheid.

Indien men nu dit alles samenvat, dan 'blijkt, dat niet alleen in al

de landen, vermeld in het request der broederschappen, maar ook

in ons eigen land de vervreemding van den grondeigendom en de

vestiging der zakelijke rechten daarop, waaronder het recht van

hypotheek, is omgeven met de waarborgen, die een goed economisch

stelsel eischen. Het is dus heelemaal niet noodig ook hier weer te

om
wetswijziging, ook hier weer in werking te stellen de
roepen zoo

moeizaam en slechts noode gaande wetgevende machine ; laat men

toch eerst eens probeeren de bestaande wetsbepalingen juist toe te

passen ; wat heeft men aan de beste wet, wanneer hare toepassing
faalt. Niet aan goede wetten ontbreekt het bij ons, maar wel aan

goede toepassers. Inde eerste plaatsrust de verantwoordelijkheid

de rechterlijke macht.
op
Er zijn niet veel punten van aanraking tussohen het recht, zooals

onze rechter dit opvat en dat, waarvan de reöhtzoekenden de hand-

having verlangen. Dagelijks worden we overstelpt met een zond-

vloed van uitspraken, en desondanks scheppen die tallooze, open-

baar gemaakte, vonnissen geen recht; zij geven in het algemeen ge-

sproken ook niet weer het bestaande recht. De oordeelvellingen

onzer rechterlijke macht gaan ons maatschappelijk leven voorbij
als ships that passed in the night, zij laten geen spoor achter. *)
Ik heb me dan ook de moeite bespaard om wat toch bij ons de

rigueur is, wil betoog

een
op den naam
ernstig aanspraak maken

uit die chaos van

beslissingen de zoodanige op te diepen als betrek-

king hebben op deze materie. Het werkt ook Daar

zoo wanhopig.
heeft men, om nu maar het hoogste te noemen, een reeks arresten

H. E. met de daaraan voorafgaande uitspraken (H. R. 3 Mei 1912,

17 April 1914 en 10 December 1915 W. v. h. R. 9358, 9697, en

9911), welke een opvatting huldigen èn omtrent ons oud-vader-

J Zie:
) „Een en ander over onze rechtspraak”; in „Be Beweging" van

Januari 1917, in het bijzonder wordt

waar gewezen op het verderfelijk en

anti-nationaal karakter onzer cassatierechtspraak.

 22

landsch recht èn omtrent ons bestaand recht, lijnrecht in strijd met

hetgeen hier werd aangevoerd.

moet zich zelve dat doet zij inden
De maatschappij helpen en

is ingeweven het denk-

regel ook. In ons volksbewustzijn zoozeer

onroerend goed bij den notaris moet

beeld, dat een transport van

dat het zelden voorkomt, dat onderhandsch koop-

plaats hebben, een

Die enkele uitzondering is dan nog

contract wordt overgeschreven.
meestal het gevolg van het advies van den een of anderen jurist,
vaneen echte ook wel eens vaneen pseudo-jurist, een zaak-
soms

waarnemer.

Zij, die voornamelijk kunnen meewerken om te doen ophouden

hetgeen ik poogde als een dwaalleer voor te stellen, het zijnde hypo-
onderhandsche akte
theekbewaarders. Zij kunnen weigeren een

verplicht uit hoofde

over te schrijven. Zij zijn daartoe bevoegd en

sinds de Registratiewet 1917

van art. 671 8.W.; waarbij nog

wet is afgeschaft de wet 1832,

komt, dat, gelijk gezegd, bij die
van

welke in haar art. 17 de bepaling bevatte: „dat de overschrijving

vertoon de oorspronkelijke onderhandsche
„zal geschieden op van

alle abten, in authentieken

„akte of de volledige expeditie van vorm

„verleden of opgemaakt.”
Hoe wordt door de Staatscommissie 1814 de taak van
duidelijk
den hypotheekbewaarder begrepen. In haar art. 4 bepaalt zij :
„De bewaarders zullen de overschrijving van onroerend goed,
verbanden bij overeenkomst op
„evenmin als de inschrijving van

weigeren noch vertragen, wanneer de daartoe aan-

„hetzelve, mogen

geboden bescheiden in behoorlijke orde zijn.

in- of overschrijving moeten
„Echter zullen zij de gevraagde
weigeren, inde vier volgende gevallen :
Wanneer de of met hypotheek bezwaarde
„I°. overgedragene
„goederen niet staan ten name van den transportant of geld-op-
„nemer.
Wanneer de aangeboden documenten niet zijn gezegeld, of
„2°.
voorzien met contrastempel, of niet getee-
„de zegels niet zijn een

worden te
„kend, of wel bevonden mogten zijn vaneen
vroeger

als de akte, daarop geschreven dateert.

„jaar,
 23

„3°. Wanneer bij versterf niet blijkt van de permissie tot toe-

„eigening of verdeeling, en

„4°. Wanneer dein- of overschrijving gevraagd wordt op grond

„van eenigen titel, fbij de wet niet toegelaten.”

De overgang onroerend goed is steeds

van aan
bepaalden vorm

onderworpen geweest, vormen, die zich inden loop der eeuwen

natuurlijk hebben gewijzigd en vereenvoudigd. Die formaliteiten

vinden haar reden bestaan in het economische

van groote belang
hetwelk onroerend goed bezit. Vroeger, in het Germaansche tijd-
perk, voordat inde middeleeuwen door den handel het
groot-kapi-
taal werd geschapen, was onroerend goed het goed par excellence,
grond vormde het eenige vermogen, naar het bezit van onroerend

goed werd iemands vermogen beoordeeld, het was dan ook een

eenige bron tot belastingheffing. Er is een oud Fransoh gezegde:

terre
qui a, guerre a. Dit spreekwoord geeft eenigszins weer, hoe

noodig het steeds werd geoordeeld den grond-eigendom met alle

waarborgen voor rechtszekerheid te omgeven : de eigenaar moest

niet lichtvaardig overgaan tot eenige handeling, die zijn grond-

bezit, zijn vermogen, kon verminderen en ook de nieuwe verkrijger
moest zeker zijn dat hij werkelijk eigenaar werd.

In tijden van
oorlog, van verval tot primitieve toestanden, zien
wederom het groote sociaal belang, de die
we
groote waarde, aan

*
den grond moet worden
toegekend. Alle andere vermogensfactoren
zijn dan onderhevig allerlei ; alleen de
aan
wisselvalligheden grond
is blijvend. Daarom is het zoo gewenscht, dat zich omtrent onze

rechtsbeginselen op dit gebied thans duidelijkheid en zekerheid

baanbreken. Moge hetgeen hier werd betoogd daartoe een
steentje
bijdragen.