BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

BÀI TẬP NHÓM

MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Đề bài : Báo cáo phân tích thị trường bất động sản cho thuê
thông qua đối tượng cụ thể.

Lớp : Thị trường bất động sản_03

Giảng viên : Trần Thị Minh Thư
Nhóm :2

Hà Nội, tháng 3 năm 2023

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 2

ST Họ và tên Mã sinh viên Mức độ hoàn thành công việc

T
 1 Bùi Thị Đào 11217351 10

2 Đinh Mai Phương Anh 11217333 9

3 Đỗ Ngọc Linh 11217375 8.5

4 Từ Thanh Liêm 11210160 8.5

5 Nguyễn Thị Mỹ Ngọc 11217385 9

6 Nguyễn Thị Ngọc Ánh 11217339 9

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

I. KHÁI QUÁT VĨ MÔ 2
1.1. Khái niệm và phân loại mô hình bất động sản cho thuê 2
1.1.1. Khái niệm 2
1.1.2. Phân loại 2
1.2. Khái quát môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến loại hình bất động sản cho thuê
tại quận Hoàn Kiếm 2
1.2.1. Sự phát triển kinh tế 2
1.2.2. Môi trường văn hóa, xã hội 4
II. XÁC ĐỊNH RANH GIỚI THỊ TRƯỜNG VÀ PHÂN TÍCH VỊ TRÍ BẤT ĐỘNG
SẢN 5
2.1. Xác định ranh giới thị trường 5
2.2. Phân Tích vị trí bất động sản 6
2.2.1. Thông tin chung về bất động sản cho thuê số 34 Lò Rèn 6
2.2.2. Vị trí tuyệt đối 8
2.2.3. Vị trí tương đối 8
2.2.4. Lợi thế 9
2.2.5. Bất lợi 10
III. PHÂN TÍCH CẦU BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ 10
3.1. Phân tích cầu của bất động sản cho thuê nói chung 10
3.1.1. Giai đoạn từ trước đến cuối năm 2019 10
3.1.2. Giai đoạn từ cuối năm 2019 đến cuối 2021 10
3.1.3. Giai đoạn từ năm 2022 đến hiện tại 11
3.2. Phân tích cầu của bất động sản cho thuê tại khu vực quận Hoàn Kiếm 11
IV. PHÂN TÍCH CUNG 11
4.1. Phân tích cung của loại hình bất động sản cho thuê nói chung 11
4.1.1. Giai đoạn từ trước đến cuối năm 2019 11
 4.1.2. Giai đoạn từ cuối năm 2019 đến cuối 2021 12
4.1.3. Giai đoạn từ năm 2022 đến hiện tại 12
4.2. Phân tích cung của bất động sản cho thuê tại khu vực quận Hoàn Kiếm 12
V. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH 13
5.1. Cạnh tranh trực tiếp 13
5.1.1. Thông tin đối tượng bất động sản cho thuê cạnh tranh trực tiếp 13
5.1.2. Phân tích cạnh tranh 14
5.2. Các loại bất động sản cạnh tranh gián tiếp 16
5.3. Một số loại bất động sản cạnh tranh khác 17
5.3.1. Chứng khoán bất động sản 17
5.3.2. Đầu tư vào cổ phiếu 17
KẾT LUẬN 18

LỜI NÓI ĐẦU

Phân tích thị trường bất động sản cho thuê là việc làm quan trọng và tiên quyết giúp
chúng ta thu thập các thông tin như giá cả, vị trí, tình hình cung cầu, tiềm năng phát
triển…từ đó phân tích, đánh giá để đưa ra các quyết định đầu tư, thuê hoặc cho thuê loại
hình bất động sản này.
Để làm rõ hơn về cách thức phân tích thị trường bất động sản cho thuê, nhóm 2
chúng em đã lựa chọn làm “Báo cáo phân tích thị trường bất động sản cho thuê” gắn với
một căn hộ kinh doanh cụ thể có địa chỉ tại số 34 phố Lò Rèn, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Lý do nhóm em chọn căn hộ kinh doanh này để làm báo cáo vì đây là căn hộ thuộc vùng
trung tâm của thủ đô Hà Nội, là căn có mặt bằng kinh doanh và diện tích mặt sàn sử dụng
tương đối rộng ở khu phố cổ, đặc biệt đã được đi thực tế để khảo sát và thu thập thông
tin.
Hoàn thành bài báo cáo phân tích thị trường bất động sản cho thuê, nhóm em đã sử
dụng các phương pháp phân tích đi từ tổng quát đến cụ thể: tổng quan chung về các yếu
tố vĩ mô, xác định ranh giới thị trường, phân tích cụ thể đối tượng bất động sản cho thuê
đã chọn thông qua vị trí, sự thay đổi cung-cầu, các yếu tố cạnh tranh…Từ đó có những
đánh giá khách quan, đưa ra kết luận và đề xuất giải pháp phù hợp cho đối tượng đã chọn,
quan trọng hơn là nắm được phương pháp, mục đích và cách thức phân tích một đối
tượng bất động sản cụ thể.
I. KHÁI QUÁT VĨ MÔ
1.1. Khái niệm và phân loại mô hình bất động sản cho thuê
1.1.1. Khái niệm
Bất động sản cho thuê là một hình thức đầu tư, trong đó chủ đầu tư đi thuê hoặc có
sở hữu nhà, biệt thự, chung cư,... và cho người khác thuê để hưởng khoản lợi nhuận
chênh lệch.
Các sản phẩm bất động sản cho thuê khá đa dạng như nhà riêng, chung cư, biệt thự,
văn phòng, căn hộ, mặt bằng…
1.1.2. Phân loại
Hiện tại, có hai loại hình kinh doanh bất động sản cho thuê, bao gồm:
- Mô hình sở hữu - cho thuê: chủ đầu tư cho người khác thuê lại trực tiếp toàn bộ
hoặc một phần bất động sản thuộc sở hữu của mình.
- Mô hình đi thuê - cho thuê: chủ đầu tư đi thuê nhà, căn hộ của người khác sau đó
cho thuê lại với giá cao hơn để hưởng khoản chênh lệch.
1.2. Khái quát môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến loại hình bất động sản cho
thuê tại quận Hoàn Kiếm
Loại hình bất động sản cho thuê được đánh giá là loại hình mang lại lợi nhuận cao,
đang rất phát triển và có tiềm năng lớn trong tương lai. Cũng như các loại hình bất động
sản khác, bất động sản cho thuê cũng chịu tác động từ môi trường vĩ mô.
1.2.1. Sự phát triển kinh tế
Những tác động từ nền kinh tế gây ảnh hưởng trực tiếp đến các ngành nghề, bất
động sản cho thuê cũng không ngoại trừ. Kinh tế phát triển đồng nghĩa với nhu cầu tìm
kiếm và thuê các mặt bằng, căn hộ với mục đích kinh doanh, thương mại cũng tăng lên.
Quận thuộc vùng kinh tế trung tâm của thủ đô Hà Nội nên luôn được chú trọng đầu
về các vấn đề kinh tế. Do có những đặc điểm riêng về dấu ấn văn hóa, quận Hoàn Kiếm
đã tận dụng những thế mạnh đó để phát triển dịch vụ, thương mại và du lịch. Trên địa bàn
quận, có 190 di tích, trong đó nhiều di tích có giá trị, tiêu biểu của Thủ đô và đất nước
như: Di tích danh lam thắng cảnh Hồ Hoàn Kiếm, Đền Ngọc Sơn (di tích quốc gia đặc
biệt); Khu phố cổ Hà Nội (di tích Quốc gia) với các sản phẩm vật thể và phi vật thể như
đền Bạch Mã – một trong Thăng Long tứ trấn, chùa Quán Sứ, nhà cổ 87 Mã Mây, 38
Hàng Đào, lễ hội đền Bạch Mã, lễ hội Vua Lê đăng quang,...; khu phố cũ (khu phố Pháp)
với nhiều công trình kiến trúc, văn hóa, tôn giáo lớn có giá trị cao trước 1954 như Nhà
hát lớn, Bảo tàng lịch sử Việt Nam, Nhà thờ lớn…Địa bàn quận còn có các không gian
sáng tạo đã phát triển thành các sản phẩm du lịch mang tầm thương hiệu như Không gian
đi bộ hồ Hoàn Kiếm và phụ cận, các Không gian đi bộ trong Khu phố Cổ, Không gian
bích họa phố Phùng Hưng, tuyến phố ẩm thực đêm Tống Duy Tân - Cấm Chỉ,..; có chợ
Đồng Xuân là chợ đầu mối, trung tâm bán buôn của Thủ đô và toàn miền bắc; có các
tuyến phố chuyên doanh, thương mại sầm uất; tập trung nhiều ngân hàng, trung tâm tài
chính, chứng khoán, với 676 khách sạn, cơ sở lưu trú, doanh nghiệp lữ hành,... đáp ứng
nhu cầu của du khách khi đến với Hoàn Kiếm. Nhờ vậy mỗi năm quận Hoàn Kiếm đều
thu hút lượng lớn du khách, đặc biệt là du khách nước ngoài đến trải nghiệm, tham quan.
Đồng thời quận cũng duy trì tốt và tăng cường công tác quản lý đô thị, vệ sinh môi
trường; thực hiện tốt việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang hạ tầng xã hội, hạ tầng đô thị;
đảm bảo hoàn thành các dự án trọng điểm của quận như: xây dựng hầm đường bộ nối từ
Trần Nguyên Hãn - Chương Dương Độ; cải tạo, chỉnh trang hạ tầng kỹ thuật xung quanh
hồ Hoàn Kiếm….Với đặc điểm kinh tế như vậy, Hoàn Kiếm được đánh giá là nơi thuận
lợi để phát triển kinh doanh, theo đó loại hình cho thuê bất động sản cũng hoạt động rất
sôi nổi.

Quận Hoàn Kiếm là quận nhỏ nhất Thủ đô khi có diện tích 5,29 km2, còn nhỏ hơn
diện tích hồ Tây (5,3 km2). Tuy vậy, năm 2021, quận thu ngân sách của quận lên đến
14.008 tỷ đồng, bằng 7 tỉnh thu ngân sách thấp nhất cộng lại (Đắk Nông, Hà Giang,
Tuyên Quang, Lai Châu, Cao Bằng, Điện Biên, Bắc Kạn).
1.2.2. Môi trường văn hóa, xã hội
a. Dân cư
Quận Hoàn Kiếm là nơi có dân cư đông đúc, với mật động dân số cao nhất cả nước.
Theo cuộc Tổng điều tra dân số lần thứ 5 năm 2019 cho thấy Việt Nam có 96,2 triệu
người. Với kết quả này, mật độ dân số của Việt Nam là 290 người/km2, xếp vào hàng
quốc gia có mật độ dân số cao so với các nước trên thế giới và trong khu vực. Nhưng mật
độ này chẳng “bõ bèn” gì so với Quận Hoàn Kiếm.
Theo số liệu của ông Phạm Tuấn Long-chủ tịch UBND quận Hoàn Kiếm, quận có
10 phường phố cổ, 6 phường phố cũ và 2 phường ngoài đê Sông Hồng. Theo số liệu năm
2019, quận có dân số khoảng 162.000 người. Mật độ dân số lên tới hơn 30.600
người/km2, gấp gần 13 lần mật độ dân số trung bình của Hà Nội và gấp 137,3 lần mật độ
dân số toàn quốc. Ngoài 42 nghìn hộ dân, trên địa bàn còn có 17 nghìn doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, quận Hoàn Kiếm là trọng điểm du lịch của Hà Nội, nhiều khách quốc
tế thường chọn phố cổ Hà Nội làm nơi lưu trú khi đến tham quan. Khi thành phố tổ chức
không gian đi bộ hồ Hoàn Kiếm, lượng khách du lịch quốc tế đến lưu trú trên địa bàn
quận cũng theo đó tăng nhanh. Nếu năm 2016, lượng khách lưu trú tại Hoàn Kiếm trên
1,36 triệu lượt người, tăng 22,8% so với năm trước, đến năm 2017 (sau một năm triển
khai không gian đi bộ hồ Hoàn Kiếm), lượng khách tăng lên 1,95 triệu lượt người, tăng
30,2%. Từ đó đến nay, lượng khách quốc tế lưu trú tại Hoàn Kiếm vẫn duy trì ở mức cao,
năm 2018 gần 2,19 lượt người, tăng 12% so với năm trước, 9 tháng năm 2019 đạt gần
1,24 triệu lượt người, tăng 13% so với cùng kỳ.
b. Chính quyền địa phương
Ban lãnh đạo của quận Hoàn Kiếm luôn quan tâm vào tạo điều kiện thuận lợi nhất
để thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt là thế mạnh trong lĩnh vực du lịch, thương mại.
Chính quyền xây dựng các hướng phát triển và dự án riêng cho từng khu vực, đồng thời
đảm bảo phát triển kinh tế gắn với nhiệm vụ đảm bảo an ninh, chính trị và trật tự an toàn
xã hội.
Tăng cường công tác đảm bảo an ninh trật tự, trật tự đô thị, văn minh thương mại,
vệ sinh an toàn thực phẩm, vệ sinh môi trường, phòng chống ô nhiễm ánh sáng, tiếng
ồn,.. xử lý nghiêm các hành vi vi phạm để đảm bảo quyền lợi và an toàn cho nhân dân, du
khách cũng như các cơ sở kinh doanh. Xử lý nghiêm các cá nhân và đơn vị quản lý lợi
dụng chức trách, vị trí thực hiện các hành vi gây khó khăn cho các hoạt động kinh doanh.
Đẩy mạnh xúc tiến du lịch, quảng bá các hoạt động kinh tế đêm. Xây dựng các
chương trình, tour du lịch vào ban đêm để du khách trải nghiệm như: tham quan di tích
lịch sử, văn hóa, khám phá ẩm thực về đêm, xem các buổi biểu diễn nghệ thuật nhằm kéo
dài thời gian khách du lịch ở lại quận.
Quảng bá rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng và mạng xã hội về việc
phát triển kinh tế đêm để tăng mức độ bao phủ và khả năng thu hút nhân dân và du khách
tham gia các hoạt động kinh tế.
Cải tạo chỉnh trang, đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế đêm. Trong đó,
hoàn chỉnh hạ tầng đô thị đồng bộ với cải tạo chỉnh trang mặt đứng các các tuyến phố tại
các không gian động lực phát triển kinh tế.
Khảo sát, lắp đặt bổ sung hệ thống thùng rác công cộng tại các không gian tổ chức
thí điểm phát triển kinh tế đảm bảo thẩm mỹ, mỹ quan và vệ sinh môi trường. Cải tạo các
nhà WC công cộng hiện có và lắp đặt bổ sung các nhà WC lưu động nhằm đáp ứng nhu
cầu của nhân dân và du khách.
 Nghiên cứu các mô hình hiệu quả về công tác đảm bảo an ninh trật tự cho các hoạt
động kinh doanh dịch vụ ban đêm (đặc biệt là công tác đảm bảo trật tự an toàn giao
thông, trật tự đô thị, an toàn vệ sinh thực phẩm, an toàn phòng cháy chữa cháy,…). Đẩy
mạnh công tác đấu tranh, trấn áp các loại tội phạm, xử lý nghiêm và công khai các trường
hợp vi phạm an ninh trật tự và an toàn giao thông để tuyên truyền, giáo dục nhân dân ý
thức chấp hành pháp luật.
II. XÁC ĐỊNH RANH GIỚI THỊ TRƯỜNG VÀ PHÂN TÍCH VỊ
TRÍ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Xác định ranh giới thị trường
Đối tượng bất động sản cho thuê mà nhóm lựa chọn là căn nhà số 36 Lò Rèn, thuộc
khu vực trung tâm bao quanh phố cổ quận Hoàn Kiếm-là một trong những thị trường
nóng nhất của thị trường bất động sản cho thuê ở Hà Nội nói riêng và ở Việt Nam nói
chung. Nơi đây tập hợp nhiều ngành nghề, nhiều nhu cầu phát triển như du lịch, buôn
bán, kinh doanh và đặc biệt là giá trị bất động sản của khu vực này luôn tăng cao theo
năm tháng, khiến cho thị trường cho thuê phát triển rất mạnh và bền vững. Khu vực này
sở hữu 1 vị trí rất đắc địa, là trung tâm của thủ đô ngàn năm văn hiến nổi tiếng với
thương hiệu 36 phố phường đã hằn in trong ký ức của những người dân thủ đô. Những
con phố trải dày năm tháng giờ đây lại là những vị trí rất đắc địa là nơi nhiều người mong
muốn sở hữu, cũng như mong muốn được tận dụng lợi thế đó để phát triển kinh doanh.
Điều đấy khiến cho ranh giới về thị trường, cũng như nhu cầu về mảng cho thuê ở các
khu vực này luôn sôi động và có mức độ tăng trưởng cao hơn các khu vực xung quanh
như quận Hai Bà Trưng, quận Đống Đa, quận Ba Đình.
Bất động sản cho thuê tại số 34 Lò Rèn có các đặc điểm phù hợp để cho thuê làm
mặt bằng kinh doanh, căn hộ kinh doanh (tầng 1 sử dụng làm mặt bằng kinh doanh, các
tầng còn lại để ở, cho thuê ở và sinh hoạt) hoặc có thể làm văn phòng nếu cải thiện lại
một số cơ sở vật chất bên trong, thuộc phân khúc cao.