TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN

Nguyễn Duy Thiện

Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá
 I. Khái niệm Định giá BĐS
• Khái niệm: Định giá bất động sản là sự ước tính
giá trị (biểu hiện bằng tiền) của các quyền sở
hữu tài sản tại một thị trường nhất định, tại một
thời điểm nhất định cho những mục đích nhất
định
• Giá trị thị trường là gì?
• Biểu hiện bằng tiền (Phương trình trao đổi)
• Định giá-thẩm định giá (lịch sử)
• Tại sao lại là các quyền tài sản (BĐS là hàng hóa
đặc biệt ở chỗ nào?)
 Giá trị
• Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi
ích mà BĐS mang lại cho chủ thể tại một thời
điểm nhất định
• Trên thị trường giá trị BĐS được tạo ra và duy trì
bởi quan hệ 4 yếu tố
+ Tính hữu ích: khả năng thỏa mãn nhu cầu (vật
chất, tinh thần)
+ Kham hiếm
+ Nhu cầu (khát vọng thỏa mãn)
+ Sưc mua có khả nanưg thanh tóan
• Giá trị thị trường BĐS là
 Giá trị
• “Giá trị thị trường là số tiền ước tính của
BĐS được mua bán tại thời điểm thẩm
định giá, giữa người mua sẵn sàng mua
và người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan, độc lập;
các bên hành động khôn ngoan vì lợi ích
cá nhân và không bên nào bị bất cứ sức
ép nào từ bên ngoài”
 Khái niệm bất động sản
• Là nguồn tài sản quốc gia
• Động sản
• Bất động sản: những tài sản gắn liền với
đất đai và không di dời được
• 2 châm ngôn gắn liền với đất:
 “Đất đai của người nào thì bầu trời và
lòng đất thuộc về người đó”
 “ bất cứ những gì gắn liền với đất thuộc
về đất”
 Đất đai (1996)

• DT tự nhiên: 33.104.218 ha (đất liền), là quốc gia có quy

mô DT trung bình
• Dân số 85 triệu.
• BQ đất đai đầu người: 0,45 ha: rất thấp, bằng 1/6 mức
bình quân TG, xếp thứ 10 ĐNA và 115/145 nước (xu
hứong giảm)
• Đất chưa sử dụng: 12,6 triệu ha (37.8%)
• DT đất đang sử dụng: 20,6 triệu ha (= 62.2% DT tự
nhiên)
• Đất nông nghiệp: 8 triệu ha (24%)
• Đất lâm nghiệp: 10.8 triệu ha (34%)
• Đất chuyên dùng: 1,27 triệu ha (38%)
• Đất ở: 0,44 triệu ha (1,4%)
 Đất đai/BĐS và các quyền liên quan
• “ BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ
thuộc đất đai và những TS không di dời được” (the appraisal of real
estate)
• Điều 181-Bộ Luật Dân sự: “ BĐS là những tài sản không di dời được,
bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, CTXD gắn với đất đai
 TS khác gắn liền với đất đai
 TS khác theo Luật định”
• Comment: + Tài sản (BLDS): vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản
+ K/niệm ≠ phân loại
+ Đất đai = BĐS
+ Đất đai là yếu tố ban đầu, cơ bản không thể thiếu cấu
thành BĐS
 Hàng hóa Bất động sản
• Khi nào Bất động sản trở thành hàng hóa
+ Hợp pháp
+ Hữu ích
+ Có giá trị
+ Có giá trị trao đổi
• Khi nào BĐS có giá trị trao đổi: khi pháp
luật thừa nhận các loại hình sở hữu khác
nhau liên quan đến BĐS
• Việt nam: mất 15-17 năm pháp luật công
nhận đất đai có giá
 Hợp pháp
Tính hợp pháp của đất đai (Điều 62 LĐĐ 2003).
Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có
đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau
đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Tính hợp pháp của nhà ở (Điều 5 LNO). Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở:
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.
 Quyền sở hữu
• Quyền sở hữu: chiếm hữu + sử dụng + Định đoạt (Đ 164 - BLDS)
• Điều 165 BLDS. Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu
« Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản
nhưng không được gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng,
lợi ích người khác ».
• Điều 173 (BLDS). Các quyền của người không phải là chủ sở hữu
đối với tài sản
1. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả
thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao
gồm:
a) Quyền sử dụng đất;
b) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề;
c) Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.