‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.

NET‬‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫موقع يعني بشعبة القانون‪ ,‬محاضرات‪ ,‬ندوات‪ ,‬كتب جامعية‪ ,‬مقاالت و كل ما له عالقة‬

‫بالقانون من منظور أكاديمي‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫التعويض عن اإلفراغ كآلية للتوازن بين الملكية التجارية‬

‫والملكية العقارية‬
‫المطلب األول‪ :‬حاالت استحقاق المكتري للتعويض الكامل‬

‫بعد إنهاء عقد الكراء من طرف المكري الستتترجاا المحل لالستتتعمال الشتت بتتي من بين أهم الحاالت التي يستتتح‬
‫فيها المكتري التعويض الكامل (الفقرة األولى)‪ ،‬كما أن هناك حاالت أ رى جاءت متفرقة بين مواد القانون يستتتتتتتح‬
‫فيها المكتري التعويض الكامل (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬التعويض الكامل جراء اإلنهاء لالستعمال الشخصي‬

‫نص المشتترا في المادة ‪ 26‬من ق ك ت على أنه يجب على المكري الذي يرغب في وضتتع حد للعالقة الكرائية‪ ،‬أن‬
‫يوجه للمكتري إنذارا‪ ،‬يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده‪ ،‬وان يمنحه أجال لإلفراغ اعتبارا من تاريخ التوبل‪،‬‬

‫وبالتالي فإنه ال يمكن الحديت في ظل ق ك ت عن اإلفراغ بدون ستتتبب‪ ،‬بل إن كان الستتتبب المبني عليه اإلنذار غير‬
‫بحيح أو جدي فإن القضاء يقضي برفض الطلب‪.‬‬

‫إال أن المشرا نص على إمكانية استرجاا المكري للمحل لالستعمال الش بي‪ ،‬و هذا ما يفهم من مقتضيات المادة‬
‫‪ ،26‬التي تجد أنها تضتتتتمنت اإلشتتتتارة إلى حالة اإلنذار المبني على رغبة المكري في استتتتترجاا المحل لالستتتتتعمال‬
‫الشتتت بتتتية والمشتتترا لم ينظم ضتتتمن القانون ما هي حاالت اإلستتتتعمال الشتتت بتتتي‪ ،‬وبالتالي فإن نوا اإلستتتتعمال‬
‫الشتتت بتتتي يحدده المكري كيفما شتتتاء‪ ،‬بل إن المكري قد يت ذ من ستتتبب اإلفراغ لالستتتتعمال الشتتت بتتتي ذريعة لكي‬
‫يسترجع محله فقط دون استعماله‪ ،‬ألن المشرا لم يقيد المكري باستعمال محله بعد استرجاعه من المكثري‪.‬‬

‫والمكتري الذي تم إفراغه من المحل من طرف المكري من أجل االستعمال الش بي‪ ،‬يستح التعويض الكامل من‬
‫جراء هذا اإلفراغ طبقا للمادة الستتتتتتتابعة من ق ك ت‪ .‬ويعتبر هذا التعويض الكامل قاعدة أمرة ومن النظام العام ال‬
‫يجوز االتفاق على ما ي الفها‪ ،‬ويعتبر باطلة كل شرط م الف لها‪ ،‬حسب ما جاءت به الفقرة األ يرة من نفس المادة‬

‫هذا وتجدر اإلشتتارة إلى أنه قلما يلجا المكرون إلى إنهاء العالقة الكرائية استتتنادا إلى هذا الستتبب‪ ،‬بتتوبتتا إذا كان‬
‫المكري غرضتته فقط استتترجاا المحل وليس استتتعماله‪ ،‬ألن قيمة التعويض الذي ستتيدفعه في هذه الحالة قد يوازي أو‬
‫يفوق في كثير من األحيان قيمة المحل الذي يستغل فيه األبل التجاري‪،‬‬

‫ر ال يجعله يؤدي أي تعويض‪ ،‬أو قد يترك العقد مستتتتتتمرا‪ ،‬في‬ ‫وبذلك فإن المكري قد يلجا إلى إنهاء العقد لستتتتتبب‬
‫حالة عجزه عن أداء التعويض الكامل‪ ،‬وهذه هي غاية المشرا األساسية من وراء إقراره للتعويض عن اإلفراغ‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫هذا عن التعويض الكامل في حالة اإلنهاء االستتتتتتتعمال الشتتتتتت بتتتتتتي‪ ،‬فماذا عن الحاالت األ رى الموجبة للتعويض‬
‫الكامل؟‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬الحاالت األخرى الموجبة للتعويض الكامل‬

‫تتعدد الحاالت التي يستتتتتحل فيها المكتري التعويض الكامل عن اإلفراغ غير تلك التي تستتتتتند إلى ستتتتبب االستتتتتعمال‬
‫الش بي‪ ،‬وهذه الحاالت هي‪:‬‬

‫‪ -‬إذا لم تشتتتتمل البناية الجديدة على محالت معدة لممارستتتة نشتتتاط مماثل لما كان يمارستتته المكتري بالمحل الستتتاب ‪،‬‬
‫وذلك وفقا لما جاء في الفقرة الرابعة من المادة التاسعة‬

‫‪ -‬في حالة حرمانه من ممارستتتتة ح الرجوا‪ ،‬حستتتتب الفقرة األ يرة من المادة التاستتتتعة ‪ ،‬إذا لم يشتتتترا المكري في‬
‫البناء دا ل أجل شهرين من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬أو لم يستطع المكري أن يثبت أن سبب التا ير ارج عن إرادته‪ ،‬حسب‬
‫المادة العاشرة‬

‫‪ -‬في حالة عدم تسليم المكتري المحل دا ل أجل تالت سنوات من تاريخ إفراغه‪ ،‬أو لم يستطع المكري أن يثبت سبب‬
‫التا ير ارجة عن إرادته‪ ،‬وفقا لما جاء في الفقرة الثانية من المادة العاشرة‬

‫‪ -‬إذا لم ي بر المكري المكتري‪ ،‬الذي لم يعرب عن رغبته في الرجوا اثناء ستتريان دعوى اإلفراغ‪ ،‬بتاريخ الشتتروا‬
‫في البناء ومطالبته باإلعراب عن نيته في استتتعمال ح الرجوا‪ .‬كما يكون مستتؤوال عن أداء هذا التعويض في حالة‬
‫حرمانه من ح الرجوا إذا تم بناء المحل أو إبالحه دا ل أجل ثالتة سنوات الموالية لتاريخ اإلفراغ‪.‬‬

‫‪ -‬إذا لم يتب في البداية الجديدة محالت أ رى بعد ممارسة ح األسبقية‪ ،‬أو إذا أببحت البناية الجديدة ال تتوفر على‬
‫محالت معدة ألنشتتتتطة تجارية أو بتتتتناعية أو حرفية األستتتتباب غير تلك المتعلقة بمقضتتتتيات قانونية أو تنظيمية ذات‬
‫بلة بالبناية‪ ،‬حسب المادة ‪15‬‬

‫‪ -‬إذا لم يعد تستتتتليم المكتري المحل دا ل أجل ال يتعدى ستتتتنة واحدة من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬وفقا للمادة ‪ ،16‬على أنه في‬
‫حالة حرمان المكتري من ح الرجوا فإنه يستح مقابل ذلك تعويضا كامال‪ ،‬كما أوردت المادة ‪17‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬حاالت استحقاق المكتري للتعويض المؤقت و الجزئي‬

‫يقضتتتي المكتري مدة ارج المحل في حالة اإلفراغ المؤقت إلعادة بناء المحل أو تدعيمه‪ ،‬وهذه المدة تلح به بعض‬
‫األضتترار‪ ،‬وذلك لتوقفه عن استتتغالل أبتتله التجاري‪ ،‬وهذا ما دفع المشتترا إلى تحميل المكري تعويضتتا مؤقتا يؤدية‬
‫إلى المكتري ( الفقرة األولى)‪ ،‬إضتتافة إلى تعويض جزئي يؤديه في هذه الحالة‪ ،‬كما يؤديه في حاالت أ رى ( الفقرة‬
‫الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬حالة استحقاق المكتري للتعويض المؤقت‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫تنص المادة التاستتتتتتعة من ق ك ت على أنه للمكري المطالبة باإلفراغ لرغبته في هدم المحل وإعادة بنائه‪ ،‬شتتتتتتريطة‬
‫إثبات تملكه إياه لمدة ال تقل عن سنة من تاريخ اإلنذار وأدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثالث سنوات‪.‬‬

‫وبالتالي فإن الحالة التي يستتتتتتتتح فيها المكتري للتعويض المؤقت هي حالة اإلفراغ للهدم وإعادة البناء والتعويض‬
‫المؤقت هنا ي تلف تماما عن التعويض المؤقت الذي كان يحكم به القضتتتتتتتاء‪ ،‬فالتعويض المؤقت في إطار ظهير ‪24‬‬
‫ماي ‪ 1955‬هو التعويض الذي كان يحكم به لبتتالح المكتري عن عدم تجديد العقد‪ ،‬وبه يدبر المكتري أموره ويهيئ‬
‫به نفستتته لالنتقال إلى محل نشتتتاطه الجديد‪ ،‬تم يستتتتكمل التعويض النهائي قبيل مغادرته و عندما يحدد مبلغ التعويض‬
‫نهائيا فإنه ي بم منه مبلغ التعويض المؤقت إذا كان مبلغ التعويض النهائي يفوق مبلغ التعويض المؤقت‪.‬‬

‫وبهذا فإن التعويض المؤقت ال يمكن الحديث عنه في ظل ق ك ت إال في حالة اإلفراغ للهدم وإعادة البناء‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬حاالت استحقاق المكتري للتعويض الجزئي‬

‫تتعدد الحاالت التي يستتتتتح فيها المكتري تعويضتتتتا جزئيا عن إفراغه من المحل حستتتتب ق ك ت فقد نبتتتتت المادة‬
‫التاستعة على أن المكتري يستتح تعويضتا جزئيا عند الهدم وإعادة البناء‪ ،‬ستماها المشترا بمبتاريف االنتظار‪ ،‬التي‬
‫سيتحملها المكري أيضا طوال مدة البناء‬

‫كما أنه في حالة اإلفراغ لتوستتتتتيع المحل أو تعليته‪ ،‬فإن المكثري يستتتتتتح تعويضتتتتتا جزئيا عن مدة إفراغه يستتتتتاوي‬
‫الضرر الحابل له دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي يحققها‬

‫وفي حالة توفر الشتتتروط المنبتتتوص عليها في المادة ‪ 19‬المتعلقة بإفراغ الستتتكن الملح بالمحل‪ ،‬يترتب عنه إفراغ‬
‫المكتري من ذ لك الجزء‪ ،‬وإعطائه تعويضتتا يوازي كراء ثالث ستتنوات حستتي أ ر ستتومة كرائية للمحل الملح ‪ .‬كما‬
‫انه في حالة لم يعتمر الشتتت ص المطلوب باإلفراغ لفائدته المحل شتتت بتتتيا دا ل أجل أقبتتتاه ستتتتة أشتتتهر من تاريخ‬
‫مغادرته من طرف المكتري ولمدة ال تقل عن ثالث ستتتتتتنوات‪ ،‬ما لم يكن هناك عذر مقبول‪ ،‬فإن المكتري يكون محقا‬
‫بالمطالبة بتعويض عما لحقه من ضرر يوازي كراء ثمانية عشر شهرا حسب قيمة أ ر سومة كرائية‬

‫المطلب الثالث‪ :‬شروط العدول عن ايداع مبلغ التعويض‬

‫أعطى المشتتترا في ظهير ‪ 1955‬للمكري إمكانية التملص من أداء التعويض المستتتتح للمكتري جراء عدم التجديد‪،‬‬
‫دون أن يكون في حاالت عدم استحقاق التعويض‪ .‬إال أنه ال يمكنه ممارسة هذا الح إال إذا توفرت الشروط الالزمة‬
‫الستتتتتعماله ‪ ،‬وهي احترام المكري ألجل ممارستتتتته مع تحمله بتتتتوائر الدعوى (الفقرة األولى)‪ ،‬وتجديد العقد و عدم‬
‫مغادرة المكتري للمحل التجاري (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬أجل ممارسة حق التوبة مع تحمل صوائر الدعوى‬

‫نظم ظهير ‪ 24‬متتاي ‪ 1955‬ح التراجع أو ح التوب تة عن رفض التجتتديتتد وأداء التعويض في الفقرة الثتتانيتتة من‬
‫الفبتتتل ‪ 32‬التي نبتتتت على أنه‪ :‬ي ويتستتتني لرب الملك الذي ستتتر الدعوى أن يتملص من أداء التعويض بشتتترط‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫تحمله بوائر الدعوى وبموافقته على تجديد العقدة التي تحدد بشروطها عند وقوا الف وف الشروط المحددة طبقا‬
‫لقواعد الفبتتتل ‪ ،30‬وعليه أن يقوم بذلك الل أجل ‪ 30‬يوما‪ ،‬تحستتتب إما من اليوم الذي أبتتتبح فيه الحكم نهائيا إذا‬
‫كان األمر يتعل بحكم بتتتتتتتادر عن المحكمة االبتدائية‪ ،‬وإما من اليوم الذي ا تير فيه بالقرار إذا كان األمر يتعل‬
‫بقرار محكمة االستئنافي‪،‬‬

‫وقد كان الهدف من وضتتع أجل محدد لممارستتة المكري لهذا الح هو أن ال تبقى وضتتعية المكتري معلقة على رغبة‬
‫أو قدرة المكري في ممارسة هذا الح ‪ ،‬كما أن في ذلك استحضارا لوضعية المكري الذي قد ال يكون بمقدوره توفير‬
‫مبلغ التعويض ومبتتتاريف الدعوى الممارستتتة ح التوبة‪ ،‬فقد حمله القانون أيضتتتا جميع البتتتوائر التي تترتب عن‬
‫الدعوی‪.‬‬

‫وإذا كان ظهير ‪ 1955‬الملغي قد حدد أجل ممارستتتتتتتة المكري لح التراجع في ‪ 30‬يوما‪ ،‬فإن ق ك ت نجده قد مدد‬
‫هذا األجل إلى ثالثة أشتتتتتهر من التاريخ الذي يبتتتتتبح فيه الحكم قابال للتنفيذ‪ ،‬إال أن المكري في هذه الحالة غير ملزم‬
‫بالقيام باي إجراء سوى انتظار مزور تلك المدة ليعتبر بعد ذلك متنازال عن التنفيذ‪ .‬وهذا فيه تهديد لمبالح المكتري‪،‬‬
‫الذي يبقى مهددا‪ ،‬و غير مستقر في نشاطه‬

‫كما أبقي المشتتترا على تحميل المكري الذي يرغب في التنازل عن تنفيذ الحكم جميع المبتتتاريف القضتتتائية المترتبة‬
‫عن هذه المسطرة‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬تجديد العقد و عدم مغادرة المكتري للمحل التجاري‬

‫أشارت الفقرة الثانية من الفبل ‪ 32‬من ظهيز ‪ 24‬ماي ‪ 1955‬إلى أنه يمكن للمكري أن يتملص من أداء التعويض‬
‫ب شرط موافقته على تجديد العقدة التي تحدد شروطها عند ال الف وفقا للف بل ‪ 30‬من الظهير‪ ،‬إال أن هذا ال شرط ال‬
‫تجده في ق ك ت‪ ،‬وذلك الن عقد الكراء يستمر بقوة القانون عد تنازل المكري عن التنفيذ‪ ،‬والمكري يمكنه أن يتنازل‬
‫عن تنفيذ الحكم إما بتتراحة بإشتتعار المكتري‪ ،‬وإما ضتتمنا بعدم إيداعه التعويض دا ل أجل تالثة أشتتهر من التاريخ‬
‫الذي يببح فيه الحكم قابية للتنفيذ‬

‫كما ال يح للمكري ممارستتتة ح التوبة ولو مارستتتها دا ل األجل القانوني‪ ،‬وقام بالموافقة على تجديد العقد إما وف‬
‫الشتتتروط الستتتابقة أو وفي شتتتروط أ رى إما باالتفاق أو عن طري المحكمة إذا قام المكري بمغادرة المحل التجاري‬
‫الذي رفض تجديد كرائه أو قام باكتراء أو اقتناء محل أخر‬

‫وهذا الشتتترط أيضتتتا ال نجده منبتتتوبتتتا عله في ق ك ت فالمكتري قد يلجا دا ل المدة التي حددها المشتتترا للمكري‬
‫إليداا مبلغ التعويض المحكوم به إلى اكتراء محل جديد أو اقتنائه‪ ،‬فيجد نفستتتتتتته بعد ذلك مواجها بح المكتري في‬
‫التنازل عن تنفيذ الحكم‪ ،‬وهذا ما قد يتير العديد من اإلشتتتتتكاالت ب بتتتتتوص تعويض المكتري عن تلك المبتتتتتاريف‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫الجديدة‪ ،‬التي ال تد ل ضتتتتمن المبتتتتاريف القضتتتتائية المترتبة عن مستتتتطرة اإلفراغ‪ .‬كما أن هذا األمر قد يؤثر على‬
‫االستغالل الهادي لألبل التجاري لمدة تعادل ثالثة أشهر‪.‬‬

‫المطلب الرابع‪ :‬آثار علم إيداع مبلغ التعويض في ظل قانون ‪49.16‬‬

‫يح للمكثري الذي حكم له بالتعويض عن اإلفراغ‪ ،‬البقاء بالمحل إلى غاية إبداا المكري المبلغ التعويض ( الفقرة‬
‫األولى)‪ ،‬فما دام أن المكري لم يقم بإيداا مبلغ التعويض المحكوم به‪ ،‬فإن للمكتري أن يبقى بالمحل‪ ،‬إال أنه في حالة‬
‫انبرام أجل ثالتة أشهر من التاريخ الذي يببح فيه الحكم قابال للتنفيذ‪ ،‬فإن المكري في هذه الحالة يعتبر متنازال عن‬
‫التنفيذ بموجب القانون (الفترة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬حق المكتري في البقاء بالمحل إلى غاية إيداع مبلغ التعويض‬

‫ال يتم تنفيذ حكم القاضتتتتي باإلفراغ إال بعد إيداا المكري للتعويض المحكوم به‪ ،‬حستتتتب الفترة األ يرة من المادة ‪27‬‬
‫من ق ك ت وبالتالي فإن للمكتري الح في البقاء بالمحل إلى غاية إيداا التعويض‪ .‬ويجستتتتتتتد هذا الح احد ابرز‬
‫تجليات الحماية التي جاء بها هذا القانون للمكتري‪ ،‬وقد اعتبر القضتتاء أن ما يدفعه المكتري للمكري‪ ،‬في هذه الحالة‪،‬‬
‫ليس أجرة إنما هو مقابل لح البقاء يستمر بدفعه إلى غاية توبله بالتعويض‬

‫إال أن المشرا نص أيضا في نفس الفترة على أنه ينقذ الحكم القاضي باإلفراغ عندما يتعل األمر بالحالة المنبوص‬
‫عليها في الفقرة الثالثة من المادة ‪ ،27‬والتي تنص على أنه إذا لم يتقدم المكري بطلب مقابل للتعويض أثناء ستتتتتتتريان‬
‫دعوى المبادقة على اإلنذار‪ ،‬فإنه يجوز له أن برفع دعوى التعويض دا ل أجل ستة أشهر من تاريخ تبليغه بالحكم‬
‫النهائي القاضي باإلفراغ‪.‬‬

‫وبالتالي فإن ما يفهم من هذه المادة هو أن المكتري الذي لم يتقدم بطلب التعويض أثناء سريان دعوی الم بادقة على‬
‫اإلنذار ‪ ،‬ولم يرفع دعوى التعويض دا ل األجل المشتتتتار إليه‪ ،‬فإنه ينقذ عليه الحكم باإلفراغ‪ ،‬ألنه قد يستتتتقط حقه في‬
‫التعويض‪ ،‬رغم أن المشرا لم يرتب جزاء سقوط الح في تلك المادة‪ ،‬وال ح له في البقاء بالمحل‬

‫إن المكري الذي لم يقم بإيداا مبلغ التعويض المحكوم به دا ل أجل ثالتة أشتتتتهر من التاريخ الذي يبتتتتبح فيه الحكم‬
‫قابال للتنفيذ‪ ،‬فإنه يعتبر متنازال عن التنفيذ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬اعتبار المكري متنازال عن التنفيذ‬

‫تنص المادة ‪ 82‬من ق ك ت على أنه إذا قضت الجهة القضائية الم تبة بإفراغ المكتري مع التعويض‪ ،‬يتعين على‬
‫المكري إيداا مبلغ التعويض المحكوم به دا ل أجل ثالتة أشتتهر من التاريخ الذي يبتتبح فيه الحكم قابال للتنفيذ‪ ،‬وإال‬
‫أعتبر متنازال عن التنفيذ‪ .‬وبهذا تكون للمكري إمكانية التملص من أداء التعويض الذي يفوق قدرته العالية‪ ،‬فالمكري‬
‫هنا يتنازل ويتراجع عن طلبه الرامي إلى إنهاء العالقة الكرائية‪ ،‬بالتراجع عن رفض التجديد وأداء التعويض۔‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫وقد ستتتتتعى المشتتتتترا من الل ح التراجع‪ ،‬حماية الملكية التجارية من االنهيار‪ ،‬وذلك بالتيستتتتتير على المكري في‬
‫استتتعمال ر بتتة التراجع التي أقرها له المشتترا حتى يبقى المشتتروا التجاري قائما‪ .‬كما أن ح التراجع عن رفض‬
‫التجديد وأداء التعويض ي دم أيضتتتا مركز المكري الذي يبقى له مهلة للتفكير في كل ال يارات المتاحة أمامه‪ ،‬وات اذ‬
‫القرار الذي قد ي دم مبالحه‬

‫ويتار تستتتتتاؤل حول اإلفراغ التلقائي الحابتتتتتل من المكتري قبل مرور األجل‪ ،‬هل يلزم المكري بمنحه التعويض‪ ،‬أم‬
‫يبقى هذا األ ير محقا في االستفادة من األجل الممنوح له في يار األداء أو اعتباره منتازال عن التنفيذ؟‬

‫جوابا على هذا الستتتتؤال ذهب البعض إلى أن بتتتتياغة المادة ‪ 28‬تفيد أن القانون يلزم المكري البتتتتادر لفائدته حكم‬
‫باإلفراغ مقابل تعويض بإيداا مبلغ دا ل أجل أقبتتتتتتاه ثالثة أشتتتتتتهر تحت طائلة اعتباره متنازال عن التنفيذ‪ ،‬وهو ما‬
‫يمكن تفسيره على أنها مهلة لفائدته لممارسة ح ال يار في األداء من عدمه واعتباره متنازال عن التنفيذ‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬