‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.

NET‬‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫موقع يعني بشعبة القانون‪ ,‬محاضرات‪ ,‬ندوات‪ ,‬كتب جامعية‪ ,‬مقاالت و كل ما له عالقة‬

‫بالقانون من منظور أكاديمي‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫مسطرة اإلفراغ‬
‫فرض المشرررع ع ا المكرا ال ا ير ب في ممار ررة حقه في ا ررترجاع المحل التجارا التقيد بالم ررةرا التي ن‬
‫ع يها في قانون الكراء التجارا ‪ ،‬فقد نصرررررت المادا ال ررررراد رررررة منه ع ا أنه ال ينتهي العمل بعقود كراء المحالت‬
‫والعقارات الخاضعة له ا القانون إال ةبقا لمقتضيات المادا ‪ 26‬بعده‪ ،‬ويعتبر كل شرة مخالف باةال‬

‫ع ا توجيه اإلن ار باإلفراغ‪ ،‬و لك لتفادا عنصرررررررر المبا تة‬ ‫وبالرجوع ل مادا ‪ 26‬من نفس القانون ن جدها تن‬
‫والمفاجات‪ .‬كما أن نفس المادا نصررررررت ع ا أنه في حالة عدا ا ررررررتجابة المك را لإلن ار الموجه إليه‪ ،‬يحق ل مكرا‬
‫ال جوء إلا الجهة القضائية المختصة ل مصادقة ع ا اإلن ار ابتداء من تاريخ انتهاء األجل المحدد فيه‬

‫المبحث األول‪ :‬اإلنذار‬

‫تميز القانون المنظا ل كراء التجارا يخ ق مؤ رر ررة اإلن ار باإلفراغ كضررمانة هامة ل مك را‪ ،‬ال ا يكون قد اكت ررب‬
‫في لك المحل م كية تجارية‪ ،‬و لك لخ ق جو من التفة واال ررررررتقرار لمزاولة النشرررررراة التجارا ‪ ،‬فأحاةه المشرررررررع‬
‫بمجموعة من الشررك يات وجب ع ا المكرا احترامها‪ .‬و ال ينته ه ا اإلن ار أ ره في مواجهة المكترا إال إ ا ب غ إليه‬
‫ع يها قانونا‬ ‫يةرق التب يغ المنصو‬

‫المطلب األول‪ :‬شكليات اإلنذار‬

‫يتعين ع ا المكرا ال ا ير ب في وضررع حد ل عالقة الكرائية توجيه إن ار ل مكترا‪ ،‬يفيد فيه بالشررك يات المتع قة به‪،‬‬
‫وهي الت ييب (الفقرا األولا)‪ ،‬ومنح ه ا األخير اآلجال التي حددها القانون في (الفقرا ال انية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬التسبيب‬

‫ألزا المشررررع المكرا ال ا ير ب في وضرررع حد ل عالقة الكرائية أن يوجه ل مكترا إن ارا‪ ،‬يتضرررمن وجوبا ال ررربب‬
‫ال ا يعتمده‪ ،‬وه ا ما جاء في المادا ‪ 26‬من في ق ك ت‪ .‬والمقصود بت بيب اإلن ار‪ ،‬قياا المكرا بتضمينه ببا من‬
‫األ باب القانونية الموجبة لرفض التجديد‪ ،‬أو الداعية إلا اإلفراغ‪ .‬و لك ليكون المكترا ع ا بينة من أمره‪ ،‬ويتفادى‬
‫ب لك األ باب التي يديرها المكرا‪ ،‬كأن يكون اإلن ار الموجه ل مكترا ببه عدا تأدية الوجيبة الكرائية‪،‬‬

‫فالمشرررررع لما فرض ع ا المكرا ت ررررييب اإلن ار‪ ،‬يحاول ب لك حماية مصررررالح المكترا‪ ،‬والحد من تع ررررف مالكي‬
‫العقارات ضدا ع ا مصالح مالكي األصول التجارية و المشرع لا يشر إلا أن ال بب يجب أن يكون جديا ومشروعا‬
‫ع ا ه ا األمر في المادا التا عة من مر وا ‪ 30‬شتنبر ‪1953‬‬ ‫بعكس المشرع الفرن ي ال ا ن‬

‫ولا يحدد ق ك ت أ رررباب رفض التجديد بشررركل صرررريح‪ ،‬إال أنه بالرجوع ل مادا ‪ 26‬تجدها تتحدث في فقرتها ال انية‬
‫ع ا األجال الممنوحة ل مكترا لإلفراغ‪ ،‬وه ه األجال تخت ف ح ررررب ال رررربب الداعي إلا اإلفراغ‪ .‬فقد حدد المشرررررع‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫ه ه األ رررباب في عدا أداء واجبات الكراء‪ ،‬أو كون المحل يال ل رررقوة‪ ،‬أو اال رررتعمال الشرررخصررري‪ ،‬أو الهدا وإعادا‬
‫البناء أو التو رررررعة أو التع ية‪ ،‬أو ررررربب جدا يعود إلا إخالل المكترا ببنود العقد‪ .‬إال أن ال رررررؤال ال ا يةرا به ا‬
‫‪ ،‬هو هل ه ه األ باب هي واردا ع ا بيل الحصر‪ ،‬أا ال؟‬ ‫الخصو‬

‫رربب لإلن ار باإلفراغ‪ ،‬فإنه يكون ب لك قد و ررع من نةاق‬ ‫كما أن المشرررع عند نصرره ع ا اال ررتعمال الشررخصرري‬
‫الحاالت التي يمكن ل مكرا أن يتخ ها ررببا الن ار باإلفراغ مهما كان نوع اال ررتعمال الشررخصرري ال ا ينوا المكرا‬
‫مباشرته‪ ،‬مقابل تعويض م تحق لفائدا المكترا ةبقا ل مادا ال ابعة‪ .‬إال أن حماية المكترا تكمن في ضمان ا تقراره‬
‫ال في منحه ل تعويض‪.‬‬

‫إن المها ح ررررب الفقرا األولا من المادا ‪ 26‬أن يتضررررمن اإلن ار ال رررربب ال ا يعتمده المكرا لإلفراغ‪ ،‬ويبقا ل جهة‬
‫القضائية المختصة الصالحية في اال تجابة الة ب اإلفراغ‪ ،‬أو إصدار حكا برفض الة ب‬

‫وقد رتب المشررررع ع ا مخالفة المكرتي ت ررربيب اإلن ار رفض الة ب‪ ،‬و لك بنصررره في الفقرا األولا من المادا ‪27‬‬
‫من ق ك ت ع ا أنه إ ا تبين ل جهة القضائية المختصة ال بب المبني ع يه اإلن ار‪ ،‬قضی وفق ة ب المكرا الرامي‬
‫إلا المصادقة ع ا اإلن ار وإفراغ المكترا‪ ،‬وإال قضا برفض الة ب‬

‫وبه ا يكون المشرررع قد ح ررا التضررارب الحاصررل في العمل القضررائي فيما بين محاكا الموضرروع‪ ،‬من جهة‪ ،‬ومقارنة‬
‫مع ما ا رررتقر ع يه اجتهاد قضررراء النقض‪ ،‬من جهة أخرى‪ ،‬بشرررأن الجزاء المترتب عن عدا جدية ال ررربب المعتمد في‬
‫اإلن ار‪ ،‬فكان اتجاه يقضررررري ببةالن اإلن ار‪ ،‬وأخر يقضررررري بالتعويض الكامل عن اإلفراغ وهو نفس توجه المشررررررع‬
‫الفرن ي ال ا رتب البةالن كجزاء قانوني ع ا عدا ت بيب اإلن ار‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬أجال التبليغ‬

‫حددت المادا ‪ 26‬من القانون رقا ‪ 49.16‬األجال التي يتعين ع ا المكرا منحها ل مكترا لإلفراغ‪ ،‬ويحدد ه ا‬
‫األجل في خم ة ع شر يوما في حالة اإلفراغ لعدا أداء واجبات الكراء‪ ،‬وهو نفس األجل بالن بة لحالة اإلفراغ لكون‬
‫المحل يال ل قوة‬

‫وخالفا ل لك نجد ه ا األجل في ال ة أشهر في حالة الر بة في ا ترجاع المحل لال تعمال الشخصي‪ ،‬وحالة اإلفراغ‬
‫لهدا المحل وإعادا بنائه‪ ،‬وحالة اإلفراغ لتو ررررعة المحل أو تع يته‪ ،‬وك لك في حالة وجود رررربب جدا يرجع إلخالل‬
‫المكترا ببنود العقد‬

‫وما يالحظ ع ا ه ه المدد التي أوجب فيها المشرررررررع ع ا المكرا احترامها‪ ،‬أنها لي ررررررت موحدا‪ ،‬وإنما تخت ف تبعا‬
‫ل ب ب ال ا يميزه المكرا إلنهاء العالقة الكرائية وهي أجال قصيرا قد تضر بمصالح المكترا‪ ،‬خصوصا في حالة‬
‫عدا أداء واجبات الكراء‪ ،‬باعتبار أن المكترا قد يكون يمر بظروف حرجة‪ ،‬وأحواله المالية مضرررررررةربة‪ ،‬وبالتالي‬
‫فمدا خم ة عشر يوما قد ال ت عفه في إيجاد المبالغ الم زمة لتأدية ما ب مته‪.‬‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫كما أن مدا ال ة أشهر لإلفراغ الممنوحة ل مكترا في حالة ر بة المكرا ا ترجاع المحل لال تعمال الشخصي‪ ،‬قد‬
‫ال تكون مفيدا ل مكترا ل بحث عن محل أخر ينتقل إليه لممار ررررة نشرررراةه التجارا‪ .‬وبه ا يكون المشرررررع قد حر‬
‫ع ا إعةاء المكرا مكانة أبرز وحماية أوفر من ت ك التي كانت مقررا في ظهير ‪ 24‬ماا ‪ ،1955‬عندما كان ي زا‬
‫المكرا بتوجيه اإلن ار ل مكترا قبل انقضاء العقد ب تة أشهر ع ا األقل‬

‫و ال يكفي أن يتوفر اإلن ار ع ا الشرررررررك يات التي حددها القانون لجع ه ينته ارا قانونية في مواجه المكترا‪ ،‬ولكن‬
‫ع يها القانون؟‬ ‫ع يها قانونا‪ ،‬فما هي ةرق التب يغ التي ن‬ ‫يجب أن يتا تب يغة وفق ةريق التب يغ المنصو‬

‫المطلب الثاني‪ :‬طرق و اشکاالت التبليغ‬

‫أعةا المشررررررررع ل مكرا الرا ب في وضرررررررع حد ل عالقة الكرائية أن ي جأ إلا تب يغ اإلن ار ل مكترا بةرق مخت فة‬
‫(الفقرا األولا)‪ ،‬إال أن ةرق التب يغ تةرا بعض اإلشكاالت التي يتعين التةرق إليها (الفقرا ال انية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬طرق تبليغ اإلنذار‬

‫يعد اإلن ار باإلفراغ بم ابة الخةوا األولية واأل ا ية التي تبدأ بها اإلجراءات القانونية األخرى‪ ،‬فهو تصرف قانوني‬
‫ع يها في‬ ‫صرررررادر من جانب واحد‪ ،‬ال ينته أ ره في مواجهة الةرف األخر إال إ ا ب غ إليه بةرق التب يغ المنصرررررو‬
‫المادا ‪ 34‬من ق ك ت‬

‫ع ا أنه يجب أن تتا اإلن ارات و اإلشعارات و يرها من اإلجراءات المنجزا‬ ‫وبالرجوع إلا ه ه المادا نجدها تن‬
‫ع يها في قانون الم رررةرا المدنية‪،‬‬ ‫في إةار ه ا القانون‪ ،‬بوا رررةة مفوض قضرررائي أو ةبق اإلجراءات المنصرررو‬
‫وهي الفصرررررررول ‪ .39 ، 38 ،37‬وبالرجوع إلا ه ه الفصرررررررول نجد أن ق ك ت اعتمد إلا جانب التب يغ عن ةريق‬
‫المفوض القض رائية‪ ،‬التب يغ عن ةريق كتابة الض ربة‪ ،‬أو أحد األعوان القضررائيين‪ ،‬أو عن ةريق البريد المضررمون مع‬
‫اإلشعار بالتوصل‪ ،‬أو عن الةريق اإلدارا‪.‬‬

‫نف ررره أو في موةنه أو في محل‬ ‫كما أن ت ك المقتضررريات أكدت ع ا أن يتا ت ررر يا اال رررتدعاء والو ائق إلا الشرررخ‬
‫عم ه أو في أا مكان خر يوجد فيه‪ ،‬ويجوز أن يتا الت يا في الموةن المختار‬

‫أعة ا المشررررررررع إ ن ل مكرا الخيررار في تب يغ اإلنر ار‪ ،‬إمرا عن ةريق المفوض القضررررررررائي‪ ،‬أو ةبقررا لإلجراءات‬
‫ع يها في قانون الم ررةرا المدنية‪ .‬وكما هو مع وا فان ةرق التب يغ الواردا في قانون الم ررةرا المدنية‪،‬‬ ‫المنصررو‬
‫هي التي كان يحيل ع يها أيضرررررررا ظهير ‪ ،1955‬ال ا كان يحيل ع يها مما أفرز عدا إشررررررركاالت في الواقع العم ي‬
‫تكون موضوع الفقرا ال انية‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬اإلشكاالت التي تطرحها طرق تبليغ اإلنذار‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫تب يغ اإلن ار‪ ،‬هي ما تةرحه الفقرا الرابعة من المادا ‪ 26‬من القانون رقا ‪49‬‬ ‫أول مالحظة يمكن إ ارتها بخصررو‬
‫‪ ، 16 .‬حينما نصت ع ا أنه إ ا تع ر تب يغ اإلن ار لكون المحل مغ ق با تمرار‪ ،‬جاز ل مكرا إقامة دعوى المصادقة‬
‫ع ا اإلن ار بعد مرور األجل المحدد في اإلن ار‪ ،‬اعتبارا من تاريخ تحرير محضر ب لك‬

‫أا أنه في حالة تردد المفوض القضررائي ع ا المحل المب غ إليه عدا مرات‪ ،‬وعدا ع وره ع ا المكترا‪ ،‬وجب ع يه‬
‫أن يحرر محضر تحرا ب لك‪ ،‬وأن أجل اإلن ار في ه ه الحالة ينة ق ابتداء من تاريخ تحرير محضر ب لك‪.‬‬

‫وه ا يعتبر تراجعا خةيرا ع ا القواعد الم رتقر ع يها قضراء في ه ا الباب‪ ،‬وضرربا ل حق في التواجهية‪ .‬إ الم رتقر‬
‫ع يه في قضاء النقض أن العبرا بالتوصل باإلن ار وليس االكتفاء ببعته‪ ،‬حيث أن محكمة النقض قضت في العديد من‬
‫النوازل أنه حيث بت صحة ما عابه الةاعن ع ا القرار‪ ،‬لك أن التوصل باإلن ار الموجه في إةار ظهير ‪1955‬‬
‫ما ع ل به من أ رررباب‪ ،‬ومحكمة اال رررتئناف التي أ بتت في‬ ‫‪ 24 / 5 /‬يجع ه ير منته ألية ار قانونية بخصرررو‬
‫ال صررفة له في لك‪ ،‬ورتبت عن لك‬ ‫تع ي ها يكون اإلن ار موضرروع النزاع تا رفض التوصررل به من ةرف شررخ‬
‫عدا قبول ة ب اإلفراغ لعدا احترامه لمقتضرررريات الفصررررل ‪ 6‬من ظهير ‪ 24 / 5 / 1955‬بمرور ررررتة أشررررهر ع ا‬
‫تاريخ التوصل باإلن ار (الغير حاصل في النازلة)‪.‬‬

‫كما أنه نجا عن التب يغ بالةرق التي أحال ع يها ق ك ت ‪ ،‬وقب ه ظهير ‪ ،1955 /24‬عدا مشررررررراكل قانونية كان لها‬
‫بالغ األ ر في المس بحقوق أةراف العالقة الكرائية‪ ،‬وخصوصا المكترا‪.‬‬

‫فقد ةرا التب يغ عن ةريق البريد المضررمون عدا إشرركاالت‪ ،‬كحالة الغالف البريدا الفارغ من أا محتوى‪ ،‬وتم ررك‬
‫المكرا بان المكترا قد توصل فعال بأصل اإلن ار‪ ،‬فهنا يةرا اإلشكال المتع ق بةرق إتبات تب يغ اإلن ار باإلفراغ‪،‬‬
‫الم زا بيانات واقعة التب يغ‪.‬‬ ‫أو الشخ‬

‫وقد نصرررت المادا ‪ 39‬من قا نون الم رررةرا المدنية صرررراحة ع ا بيان كيفية ت ررر يا وت ررر ا اال رررتدعاء مع ضررررورا‬
‫المعني باألمر قد رفض لك‪ ،‬فإنه‬ ‫تضررمين شررهادا الت ر يا إشررارا واضررحة تبين أن الت ر يا قد وقع فعال وان الشررخ‬
‫يدور اإلشكال حول واقعة عدا قياا المك را ب حب ةي التب يغ أو الغالف ال ا يحتوا ع ا اإلن ار باإلفراغ الموجه‬
‫إليه من ةرف المكرا‪ ،‬أو واقعة رفض المكترا أو من يقوا مقامه في موةنه ت ا اإلن ار‬

‫وفي ه ا الصررردد قضرررا المج س األع ا ‪-‬محكمة النقض حاليا‪ -‬بأن عدا رررحب اإلن ار باإلفراغ ال ا وجه ل مكترا‬
‫عن ةريق البريد المضمون يعد بم ابة تب يغ صحيح‪ .‬إال أن ه ا األمر قد خ ق جدال فقهيا وا عا‪ ،‬حيث أن اتجاها من‬
‫الفقه اعتبر أن عدا حب الر الة التي تحتوا ع ا اإلن ار باإلفراغ ال يعتبر تب يغا صحيحا ألن المكترا لا يتوصل‬
‫به‪ ،‬وليس هناك ما يفيد ع ا المكترا بمضرررمون اإلن ار أو أنه رفض ا رررتالا ه ه الر رررالة أو أنه رفض التوقيع ع ا‬
‫شهادا التب يغ‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫المعني باألمر إشرررعارا ب لك‬ ‫فيما هب اتجاه أخر إلا أن بقاء ه ا اإلن ار بصرررندوق البريد بعد أن وجه إلا الشرررخ‬
‫ير مة وب أا أن المكترا لا يتقدا إلدارا‬ ‫ل مرا األولا وال انية‪ ،‬فإن رجوع الر ررررررالة المر رررررر ها وع يها عبارا‬
‫البريد ل حبها تعتبر بم ابة قرينة لفائدا المر ل وتبقی قاب ة لإل بات العكس من ةرف المر ل إليه‬

‫نف ه أو في موةنه إلا أقاربه‬ ‫الفصل ‪ 38‬من ق ا ا ع ا أنه ي ا اال تدعاء ت يما صحيحا إلا الشخ‬ ‫ولقد ن‬
‫أخر ي رركن معه‪ ،‬إال أن اإلشرركال ال ا يةرحه ه ا األمر هو أن ه ا التب يغ قد ال يصررل إلا‬ ‫أو خدمه أو لكل شررخ‬
‫ع ا المكترا ال ا ال يب غ شرررخصررريا باإلن ار‪ ،‬الشررريء ال ا قد يضرررر بمصرررالحه فقد يفوت المكترا ع ا نف ررره أداء‬
‫الوجيبة الكرائية التي ب مته داخل اجل خم ررررررة عشررررررر يوما من تاريخ توصرررررر ه باإلن ار‪ ،‬وبالتالي فإنه رررررريحرا من‬
‫ال ا ت ررر مه‪.‬‬ ‫التعويض في حالة إفرا ه من المحل‪ ،‬و لك ب ررربب أن التب يغ باإلن ار لا يصرررل إلا ع مه من الشرررخ‬
‫ع ا أنه يجب أن يقع الت ر يا شررخصرريا ل معني‬ ‫ول لك كان ع ا المشرررع ضررمانا لتوصررل المكترا باإلن ار‪ ،‬أن ين‬
‫باألمر‪ .‬واعتماد ةريق التب يغ المقررا في مدونة األ را‪.‬‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬