QUY HOẠCH XÂY DỰNG

KHU Ở TRONG ĐÔ THỊ

ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
Khái niệm đơn vị ở
Một số chỉ tiêu trong Đơn vị ở
NỘI DUNG
ĐƠN VỊ Ở TRONG ĐÔ THỊ
1. Khái niệm đơn vị ở
2 Một số chỉ tiêu trong Đơn vị ở
3. Tổ chức nhà ở trong đơn vị ở
4. Tổ chức hệ thống dịch vụ công cộng trong
đơn vị ở
5. Tổ chức giao thông trong đơn vị ở
6. Tổ chức cây xanh- TDTT trong đơn vị ở
ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
1 Khái niệm Đơn vị ở
1.1 Khaùi nieäm
• Laø ñôn vò quy hoaïch nhaø ôû cô baûn trong ñoâ thò
• Coù quy moâ dieän tích vaø daân soá nhaát ñònh
• Ñöôïc xaùc ñònh bôûi ranh giôùi laø heä thoáng giao thoâng ñoâ thò
• Coù lieân heä chaët cheõ vôùi caùc ñôn vò ôû khaùc vaø caùc khu chöùc naêng cuûa
ñoâ thò
ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
QUÁ TRÌNH TIẾN TRIỂN CỦA KHÁI NIỆM ĐƠN VỊ Ở:

1- Đơn vị ở láng giềng của

Clarence Perry (1929)
Lý luận Đơn vị láng giềng của C.
Perry đề xuất (1939) dựa vào mối
quan hệ cơ bản nhất của cộng đồng
khu vực: chức năng phục vụ giáo
dục. Quy mô của đơn vị láng giềng
được xác định dựa vào lượng dân
cư (6000-12000 người) tương
đương với lượng học sinh để hình
thành trường phổ thông cơ sở.
Trong cơ cấu của Đơn vị láng giềng,
quan điểm của C. Perry về vùng
phục vụ khu vực của các công trình
trung tâm dịch vụ công cộng là
không bền chặt. Vì vậy các công
trình trung tâm dịch vụ công cộng
được đẩy ra biên, giáp ranh với các
trục giao thông bên ngoài đơn vị
láng giềng.
2 Mô hình đơn vị ở của N.L.Englehardt, Jr.

Đơn vị ở là bộ phận cấu thành đô thị

Bên cạnh các khu nhà ở , đơn vị ở bao
gồm một trường tiểu học, một khu vực
buôn bán nhỏ và một sân chơi.Các bộ
phận này được bố trí tập trung tạo thành
trung tâm của đơn vị ở và đảm bảo khoảng
cách đi bộ từ nhà ở xa nhất đến đó không
vượt quá ½ dặm (~800m)
Trường tiểu học có quy mô phục vụ 600-
800 học sinh, tương đương với quy mô
dân số khoảng 1.700 gia đình.
Hai đơn vị ở (3.400 gia đình) có một
trường trung học cơ sở và một trung tâm
giải trí liền kề . Khoảng cách đi bộ từ nhà
xa nhất đến nơi này không vượt quá 1 dăm
(~1.600 m)
Bốn đơn vị ở (6.800 gia đình) có một
trường phổ thông trung học , một trung
tâm thương mại , một công viên và một
khu vực giải trí lớn
3 Mô hình đơn vị ở của José Sert

Mỗi một đơn vị ở có một trường tiểu

học và khoảng cách đi bộ từ nhà ở xa nhất
đến đó không vượt quá ¼ dặm (~400 m)
Dân số một đơn vị ở là khoảng 9.000-
10.000 người
Trung tâm đơn vị ở bao gồm trường
tiểu học , các sân chơi trẻ em , nhà thờ,
trung tâm buôn bán , thu viện và trạm y tế
Sáu đến tám đơn vị ở hợp thành một
“khu đô thị” với dân số từ 56.000 -80.000
người . Mỗi “khu đô thị” này có một trường
THPT
Trung tâm “khu đô thị” bao gồm
trường THCS và THPT , phòng tập cộng
đồng, phòng hòa nhạc , nhà hát , trung tâm
buôn bán , trung tâm giải trí và trung tâm
hành chính .
 4 Mô hình tiểu khu của các nước XHCN
Mô hình Tiểu khu được giới hạn bởi các
đường giao thông khu vực và phân khu vực
Quy mô dân số của tiểu khu là từ 8.000-
15.000 người
Các tuyến giao thông chính đô thị không
được cắt qua tiểu khu
Mỗi tiểu khu có một trường phổ thông cơ sở
(trước đây . trường tiểu học và THCS được ghép
chung lại gọi là phổ thông cơ sở)
Mỗi tiểu khu bao gồm các nhóm nhà ở, mỗi
nhóm nhà ở có một nhà trẻ và mẫu giáo
Tiểu khu có một trung tâm công cộng , là
trung tâm cấp 1 phục vụ nhu cầu hằng ngày
của người dân trong tiểu khu
Không gian tiểu khu được tổ hợp theo nhóm,
mỗi nhóm được tổ hợp bởi các modul có không
gian giống nhau
 5 Mô hình đơn vị ở theo Khuynh hướng đô thị hóa mới
• Khuynh hướng đô thị hóa mới (New Urbanism) được bắt đầu phát triển tại
Mỹ vào thập kỷ 80 của TK XX nhằm đưa ra một nguyên lý Quy hoạch và thiết
kế đô thị mới tránh được sự phát triển mất cân bằng và dàn trải trước đó
• Các nhà Quy hoạch và kiến trúc sư đi đầu trong khuynh hướng này bao gồm
Andes Duany, Elizabeth Plater Zyberk, Peter Calthorpe . Mô hình đơn vị ở
theo Khuynh hướng đô thị hóa mới như sau:
• Đơn vị ở có một trung tâm và một vùng biên
• Bán kính lý tưởng của một đơn vị ở là ¼ dặm (~400m) tính từ trung tâm tới
vùng biên
• Một đơn vị ở là một tổng thẻ cân bằng các hoạt động của con người: cư trú ,
mua sắm , làm việc , học tập , tôn giáo, giải trí,…
• -Cấu trúc xây dựng cơ bản của một đơn vị ở (vị trí các công trình xây dựng
và các tuyến giao thông ) dựa trên một mạng lưới đường phố liên thông nội
bộ
• Đơn vị ở ưu tiên các không gian công cộng và dành vị trí thích hợp cho các
công trình công cộng
ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
1 Khái niệm Đơn vị ở
6. Mô hình đơn vị ở theo Quy chuẩn Việt Nam
Theo QCXDVN 01: 2019/BXD - “Đơn vị ở: là Khu chức năng cơ bản của
đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình
dịch vụ- công cộng; cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường
xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp
phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.
Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong
đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m.
Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối
thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800
người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy
theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường.
Đất trung tâm hành chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở. Tùy theo
giải pháp quy hoạch, trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công
trình ngoài các khu chức năng thành phần của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất
xây dựng các công trình này không thuộc đất đơn vị ở.”
 ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
1 Khái niệm Đơn vị ở
1.2 Quy moâ
• Daân soá: Cô sôû laø quy moâ hôïp lyù cuûa tröôøng tieåu hoïc là yếu tố quyết định
trong vấn đề tính tóan quy mô dân số.
• Trong mô hình “ Đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry, trường tiểu học có quy
mô 1000 học sinh, tương đương với 5.000-6.000 dân.
• Mô hình đơn vị ở của BN.L.Englehart đưa ra cơ sở cần thiết để mở một trường
tiểu học là 600-800 học sinh, tương đương với dân số từ 5.000-7.000 người.
• Về mặt xã hội học, A. Christopher cho rằng quy mô dân số của một cộng đồng có
đời sống chính trị và xã hội gắn bó sẽ là từ 5.000- 10.000 người
• Số học sinh được tính cho 1.000 thường thay đổi theo sự phát triển của xã hội và
theo cơ cấu dân số đô thị. Quy mô hợp lý của trường tiểu học cũng thay đổi theo
từng thời kỳ. Vì vậy, quy mô dân số hợp lý của một đơn vị ở cũng thay đổi theo
tình hình xã hội của từng đô thị trong từng thời kỳ
Quy moâ hôïp lyù cuûa ñôn vò ôû
• Veà quy moâ dieän tích: 20- 30 ha
Veà quy moâ daân soá: 5.000- 10.000 daân
Quy moâ theo quy chuaån:
Daân doá: 4000 – 20.000 ngöôøi
Dieän tích: theo từng loại đoâ thị
ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
1 Khái niệm Đơn vị ở
1.3 Caùc khu chöùc naêng vaø nguyeân taéc toå chöùc cô caáu
 Caùc thaønh phaàn ñaát ñai trong ñôn vò ô
Trong đơn vị ở, các thành phần đất đai có thể chia làm 4 loại như
sau:
Đất ở: Bao gồm đất xây dưng các công trình nhà ở, đường nội bộ trong
cụm nhà, nhóm nhà có lộ giới nhỏ hơn 13 m, sân vườn trong nội bộ nhóm
nhà.
Đất công trình công cộng: Là đất xây dựng các công trình công cộng về
thương mại, dịch vụ, y tế, văn hoá, giáo dục, hành chánh phục vụ cho nhu
cầu hàng ngày của người dân trong đơn vị ở.
Đất cây xanh- TDTT: Bao gồm đất cây xanh và các sân tập thể thao để
phục vụ cho nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn của người dân trong đơn vị ở.
Ngoài mảng xanh tập trung ở trung tâm đơn vị ở, đất cây xanh còn được
bố trí trong các nhóm nhà.
Đất giao thông: Đất xây dựng hệ thống giao thông nội bộ trong đơn vị ở,
có lộ giới 13m trở lên, ngoài ra còn có các bãi xe của các nhóm nhà và các
công trình công cộng.
ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
1 Khái niệm Đơn vị ở
1.3 Caùc khu chöùc naêng vaø nguyeân taéc toå chöùc cô caáu
 Caùc thaønh phaàn ñaát ñai trong ñôn vò ô
BAÛNG CAÂN BAÈNG ÑAÁT ÑAI TRONG ÑÔN VÒ ÔÛ

ST THAØNH PHAÀN ÑAÁT ÑAI CHÆ TIEÂU DIEÄN TÍCH TYÛ LEÄ
T (m2/ngöôøi) (ha) (%)
01 Ñaát xaây döïng nhaø ôû

02 Ñaát coâng trình coâng coäng

03 Ñaát caây xanh, TDTT

04 Ñaát giao thoâng

TOÅNG COÄNG 8-50 100%

ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
1. Khái niệm Đơn vị ở
1.3 Caùc khu chöùc naêng vaø nguyeân taéc toå chöùc cô caáu
 Caùc khu chöùc naêng trong cô caáu söû duïng ñaát cuûa ñôn vò ôû
• Caùc nhoùm ôû
• Dieän tích 5-7 ha
• Daân soá 2000 – 3000 daân
• Trung taâm laø tröôøng maãu giaùo
• Boá trí taäp trung xung quanh
khu trung taâm cuûa ñôn vò ôû
• Khu trung taâm
• Trung taâm ñoäng
• Trung taâm tónh
• Heä thoáng giao thoâng noäi boä:
Lieân keát caùc khu chöùc naêng trong
ñôn vò ôû, ñoàng thôøi lieân keát vôùi giao
thoâng ñoâ thò.
ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
2 Một số chỉ tiêu trong Đơn vị ở
2.1 Ñònh nghóa vaø khaùi nieäm

Dieän tích saøn ôû (m2)

 Là tổng diện tích xây dựng nhà ở trong đơn vị ở.

Maät ñoä dieän tích saøn ôû chung Brutto (m2/ha)

 Là tỉ số giữa tổng diện tích sàn ở trên diện tích đơn vị ở

Chæ soá dieän tích saøn ôû (m2/ngöôøi)

 Là chỉ số cho biết mức độ tiện nghi về mặt diện tích trong đơn vị ở

Maät ñoä daân cö ñôn vò ôû (ngöôøi/ ha)

 Là tỉ số giữa tổng số dân trên tổng diện tích đơn vị ở

Maät ñoä dieän tích saøn ôû rieâng Netto (m2/ ha)

 Là tỉ số giữa tổng diện tích sàn của các nhà ở trên diện tích đất ở tương ứng
ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
2. Một số chỉ tiêu trong Đơn vị ở
2.1 Ñònh nghóa vaø khaùi nieäm

Maät ñoä dieän tích cö truù Netto (m2/ ha)

 Là tỉ số giữa tổng diện tích cư trú của các nhà ở trên diện tích đất ở tương
ứng.

Maät ñoä cö truù (ngöôøi/ ha)

 Là tỉ số giữa số dân trên diện tích đất ở tương ứng

Heä soá söû duïng ñaát:

 Là tỉ số giữa tổng diện tích sàn các tầng trên diện tích khu đất

Taàng cao trung bình Htb

2.2 Moät soá chæ tieâu theo Quy chuaån Xaây döïng
 BÀI TẬP NHÓM
Sưu tầm và tìm hiểu về một đồ án quy hoạch
chi tiết tỉ lệ 1/500 của một đơn vị ở trong đô thị
theo cơ sở pháp lý hiện hành của Việt Nam về
công tác lập quy hoạch đô thị.