PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN, QUYỀN SỞ HỮU

VÀ THỪA KẾ

Th.S Nguyễn Trương Tín

Khoa Luật Dân sự
Bài
QUYỀN KHÁC ĐỐI VỚI
TÀI SẢN
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

Giáo trình Những quy Bình luận khoa học những

định chung về Luật dân sự, điểm mới của BLDS 2015,
ĐH Luật TP. Hồ Chí Nxb. Hồng Đức-Hội
Minh Luật gia Việt Nam

Giáo trình Pháp luật về tài

sản, quyền sở hữu và
quyền thừa kế, ĐH Luật
TP. Hồ Chí Minh
 Văn bản pháp luật

• Hiến pháp năm 2013

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Bộ luật dân sự năm 2005
• Bộ luật dân sự năm 1995
 Mục tiêu bài giảng
• Sinh viên hiểu được những kiến thức cơ bản về quyền khác đối với tài sản
• Sinh viên vận dụng được những kiến thức cơ bản về quyền khác đối với tài sản
• Để đạt được mục đích trên: Sau mỗi phần sẽ có một tình huống nghiên cứu
được xây dựng từ thực tiễn xét xử
 NỘI DUNG CHÍNH CẦN NGHIÊN CỨU
1. Khái niệm quyền khác đối với tài sản

2. Nội dung quyền khác đối với tài sản

2.1. Quyền đối với bất động sản liền kề

2.2. Quyền hưởng dụng tài sản

2.3. Quyền bề mặt

 I- Khái niệm quyền khác đối với tài sản
• Quyền khác đối với tài sản là “quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc
quyền sở hữu của chủ thể khác” (Khoản 1 Điều 159 BLDS).
• Quyền khác đối với tài sản được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu tài sản của chủ thể
khác – là quyền gần nhất đối với tài sản – quyền “trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản”; do đó
trong thời hạn có hiệu lực của quyền thì quyền khác đối với tài sản còn mạnh hơn cả quyền
của chủ sở hữu đối với tài sản theo nguyên lý “sức mạnh luôn thuộc về người nắm giữ tài
sản trong tay”.
• Các loại quyền khác:
- Quyền đối với BĐS liền kề (cũ với tên khác);
- Quyền hưởng dụng (mới, nhưng đã có trước đây);
- Quyền bề mặt (mới).
 Đặc điểm quyền khác đối với tài sản
• Thứ nhất, chủ thể có quyền khác đối với tài sản thực hiện quyền trên tài sản thuộc sở hữu của
người khác.
• Người có quyền khác đối với tài sản luôn được thực hiện quyền của mình trên tài sản của người
khác, hay đơn giản hơn là chủ thể thực hiện quyền khác đối với tài sản không phải là chủ sở hữu đối
với tài sản đó. Và do vậy, trong mọi trường hợp thì quyền khác đối với tài sản được xác lập trong
một quan hệ hai bên, một bên là người có quyền khác đối với tài sản, còn một bên là chủ sở hữu của
tài sản đó.
• Ví dụ: A là chủ thể có quyền sử dụng đất đối với 05 ha đầm nước nuôi thủy sản nhưng không có
nhu cầu sử dụng, B là người có nhu cầu nuôi thủy sản nên cần sử dụng đầm nước của A. A và B
thỏa thuận theo đó A trao cho B quyền bề mặt được sử dụng mặt nước của A để nuôi thủy sản.
Trong ví dụ này, diện tích đất có đầm nước là tài sản thuộc quyền sử dụng của A, B là người có
quyền khác đối với tài sản (quyền bề mặt) và quyền của B được thực hiện trên tài sản của A (người
có quyền sử dụng) dựa trên thỏa thuận xác lập quyền bề mặt giữa hai bên.
 Đặc điểm quyền khác đối với tài sản
• Thứ hai, chủ thể có quyền khác đối với tài sản chỉ trong thời hạn và phạm vi nhất định.

+ Về mặt thời hạn: Việc chủ thể thực hiện quyền khác đối với tài sản bị giới hạn trong một thời hạn
nhất định, bởi vì bản chất của quyền khác là những quyền được thực hiện trên tài sản của người
khác nên thời hạn được hưởng quyền cũng có giới hạn nhất định theo quy định của luật hay theo
thỏa thuận giữa các bên liên quan.

Chẳng hạn như quy định về thời hạn của quyền hưởng dụng tại khoản 1 Điều 260 BLDS năm 2015.
Theo đó, thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa
đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp
nhân chấm dứt tồn tại, nhưng tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân. Như vậy,
có thể thấy rằng, so với quyền sở hữu thì thời hạn quyền hưởng dụng của chủ thể khác ngắn hơn rất
nhiều.
 Đặc điểm quyền khác đối với tài sản
• + Về mặt phạm vi: chủ thể có quyền khác đối với tài sản chỉ có một số quyền nhất định đối
với tài sản mà mình có quyền, phụ thuộc vào quy định của luật hay thỏa thuận giữa chủ sở hữu
tài sản và người có quyền khác. Nói cách khác, phạm vi các quyền năng của các chủ thể khác
hẹp hơn so với chủ sở hữu.

• Việc thực hiện quyền của chủ thể có quyền khác có thể là trực tiếp, hoặc gián tiếp, chẳng
hạn như tại Điều 261 BLDS năm 2015 quy định về quyền của người hưởng dụng bao gồm: (i)
Tự mình hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối tượng của
quyền hưởng dụng; (ii) Yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ sửa chữa đối với tài sản;
trường hợp thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ sở hữu tài sản thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu tài
sản hoàn trả chi phí; và (iii) Cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản. Như vậy, so với quyền
của chủ sở hữu thì quyền của người hưởng dụng được BLDS năm 2015 quy định hạn chế hơn rất
nhiều.
 1. Khái niệm quyền khác đối với tài sản
• Tình huống nghiên cứu số 1: 11 hộ dân muốn lưu thông được
với đường công cộng đã phải qua đất của anh Long (chiều ngang
1,2 m). Năm 2015, anh Long chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho chị Nhỏ và nay chị Nhỏ rào chắn lại chỉ chừa lại lối đi nhỏ
nhưng không được các hộ dân đồng ý.
• Cho biết hướng xử lý bất đồng nêu trên?
 2. NỘI DUNG QUYỀN KHÁC ĐỐI VỚI TÀI SẢN

Đối vs pháp nhân nếu ko nói

rõ thời hạn thì tối đa 30 năm
Định nghĩa 267 thì tên
gọi không hợp lý QUYỀN ĐỐI
VỚI BẤT Đối vs ng thì đến cuối đời
QUYỀN BỀ ĐỘNG SẢN
MẶT LIỀN KỀ

QUYỀN
HƯỞNG DỤNG
TÀI SẢN
 2.1. Quyền đối với bất động sản liền kề
2.1.1. Khái niệm:

•Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được

thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động
sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai
thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của
người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
 2.1.2. Đặc điểm
• Đây là quyền gắn với, đi theo các bất động sản đặc định chứ không phải quyền theo chủ thể:
Quyền đối với bất động sản liền kề được thực hiện trong mối quan hệ giữa ít nhất hai tài sản là bất
động sản khác nhau: bất động sản hưởng quyền (thuộc quyền của người có quyền đối với bất động
sản liền kề) và bất động sản chịu hưởng quyền (thuộc quyền sở hữu của người khác).
• Mục đích sử dụng bị giới hạn: Bất động sản hưởng quyền vì lý do địa thế (vị trí) tự nhiên hay lý do
nào khác khiến cho chủ thể gặp bất lợi khi không thể hay khó khăn trong việc sử dụng, khai thác
công dụng của bất động sản này. Và để cho chủ thể có thể sử dụng một cách thuận tiện, dễ dàng thì
một (hay nhiều) bất động sản liền kề xung quanh sẽ phải hỗ trợ giúp nhằm phục vụ cho bất động
sản hưởng quyền (nên được gọi là bất động sản chịu hưởng quyền).
• Ví dụ: căn nhà của ông A sở hữu (bất động sản hưởng quyền) do vị trí nằm ở giữa, bị vây bọc bởi những
căn nhà xung quanh nên ông A không có lối đi ra đường chính, trong trường hợp này để phục vụ cho nhu
cầu có lối đi thì ông A có quyền yêu cầu chủ sở hữu của căn nhà liền kề xung quanh là ông B mở cho mình
lối đi ra đường (bất động sản chịu hưởng quyền) vì lối đi qua nhà ông B là lối đi gần nhất, đỡ tốn kinh phí
và ít gây ảnh hưởng nhất đến các nhà xung quanh khác.
 Các loại quyền đối
với bất động sản liền
kề
Quyền về cấp, thoát
nước (Điều 252
BLDS);
Quyền về tưới
nước, tiêu nước
(Điều 253 BLDS);

Quyền về lối đi
qua (Điều 254
BLDS);

Quyền mắc
đường dây tải
điện, thông
tin liên lạc
(Điều 255
BLDS).
 2.1.3. Căn cứ xác lập đối với bất động sản liền kề

Địa thế tự nhiên: Nước mưa (nước tự nhiên) từ

bất động sản cao xuống bất động sản thấp (người
ở bất động sản cao có quyền thoát nước); lối đi

Ý chí của chủ thể liên quan: Thoả thuận

(CSH của hai BĐS liền kề lập văn bản có
công chứng và đăng ký tại văn phòng
đăng ký đất đai về việc một BĐS dành
một phần diện tích đất để cho BĐS khác
có lối đi ra đường công cộng,…) hay di
chúc.
Quy định của luật như “quyền
về lối đi qua”; theo quy tắc xây
dựng như về tầm nhìn, quyền
đối với ánh sáng, không khí
giữa các BĐS liền kề
 2.1.4. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với BĐS liền kề
- Theo thỏa thuận của các bên.
- Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau
đây:
+ Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền. Ví dụ: BĐS
của A ở phía ngoài còn BĐS B bị vây bọc. B sở hữu phương tiện đi lại là xe máy và
ô tô, nay muốn A dành cho lối đi qua đất của A đủ để xe ô tô qua lại nhưng diện tích
đất của A lại bé nên phần dành cho lối đi chỉ là phương tiện phổ thông là xe máy.
+ Đảm bảo thuận lợi việc thực hiện quyền trên bất động sản chịu hưởng quyền
nhưng không được lạm dụng.
+ Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối
với BĐS hưởng quyền trở nên khó khăn.
 2.1.5. Nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề
 Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
• Điều 250 và Điều 251 BLDS năm 2015 quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền trong việc thoát nước mưa, thoát nước thải và việc thực hiện nghĩa vụ này
để đảm bảo cho quyền của chủ thể có bất động sản hưởng quyền. Nội dung như sau:

• Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước
mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ
sở hữu bất động sản liền kề. Và chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống
ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy
tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi
sinh hoạt công cộng.
• Ví dụ: khi xây nhà, bà H làm mái tôn che mưa nhưng không làm đường
ống thoát nước mưa. Mỗi khi trời mưa, nước mưa từ mái nhà bà H chảy
sang mái nhà ông T hàng xóm gây ứ đọng, lâu ngày trần nhà ông T bị nước
mưa thấm gây mốc. Như vậy, việc bà H không làm ống thoát nước dẫn đến
việc nước tràn sang mái nhà ông T là trái quy định của BLDS năm 2015.
Ông T có quyền đề nghị bà H làm ống thoát nước. Ngoài ra, nếu ông T
chứng minh được trước khi bà H làm nhà, trần nhà ông T không bị thấm nên
nguyên nhân việc nhà ông T bị thấm khi trời mưa hoàn toàn là do nước mưa
chảy từ mái tôn nhà bà H sang thì bà H còn phải có trách nhiệm bồi thường
thiệt hại cho ông T.
 2.1.5. Nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề
(i) Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS năm 2015).
• Ví dụ: bên cạnh trang trại của ông M có một hồ nước rất sâu, đây là hồ tự nhiên và hồ có
tác dụng tích chứa nước của cả vùng. Ông M có ý định cải tạo trang trại của mình nên đã
đổ đất để tôn nền của trang trại và lấp luôn dòng suối thoát nước chảy ngang khuôn viên
trang trại của ông M. Điều này khiến cho dòng chảy của nước bị thay đổi. Trước kia nước
theo dòng suối đổ dồn vào hồ chứa nước nay không có chỗ thoát nên gây ngập lụt cục bộ
cho các trang trại bên cạnh. Các chủ trang trại bên cạnh đã yêu cầu ông M khôi phục dòng
suối như trước. Trong trường hợp này, theo quy định tại Điều 252 BLDS năm 2015 nêu
trên thì ông M (chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua) phải dành một lối cấp, thoát
nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Đồng thời, nếu các
chủ trang trại kế bên của ông M chứng minh được do dòng chảy bị thay đổi dẫn đến ngập
lụt cục bộ và gây ra thiệt hại cho hoa màu của họ, thì họ có quyền yêu cầu ông M bồi
thường thiệt hại do việc làm thay đổi dòng chảy gây ra.
(ii) Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 253 BLDS năm 2015)

• Ví dụ: chị X có một thửa ruộng cách mương 100m, xung

quanh là các ruộng của các hộ khác. Để canh tác được chị X
cần dẫn nước từ mương vào ruộng của mình, do vậy chị X đã
xin phép người có thửa đất bên cạnh để được dẫn nước qua
ruộng của anh ta, đó là anh Y. Như vậy, khi có nhu cầu về
nước tưới, tiêu nước để canh tác chị X có quyền yêu cầu
những người sử dụng đất xung quanh để cho mình dẫn nước
vào và người được yêu cầu là anh Y phải thực hiện nghĩa vụ
này.
 (iii) Quyền về lối đi qua
• Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi
các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối ra, có quyền yêu cầu
một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến
đường công cộng”.
- Điều kiện: “Bất động sản bị vây bọc”
+ Trường hợp bị vây bọc: như Nhà nước thu hồi phía gần đường công cộng giao cho
doanh nghiệp mà không chừa lối đi (1); Toà án phát mãi phần nhà đất phía trước mà đất phía
trong không có lối đi (2); nhiều người tranh chấp một mảnh đất và một người được thừa nhận
phần đất bên trong (3);
+ Trường hợp không bị vây bọc: Đã có lối di nhưng bất tiện (người thuê trả giá thấp)
nên không được quyền về lối đi khác;
+ Đối tượng bị vây bọc là “bất động sản”: mồ mả trên đất người khác?;
- Tính hợp lý của lối đi
+ Thoả thuận của các bên;
+ Nếu không: Đánh giá toàn bộ hoàn cảnh.
- Vấn đề “đền bù”
+ Điều kiện hay hệ quả?
+ Xác định: Không quy định, thực tiễn và đánh giá
+ Một lần hay nhiều lần?
- Chủ thể hưởng quyền
+ Chủ quyền sử dụng đất
+ Chủ nhà trên đất không là chủ đất
+ Chủ nhà lầu 1 còn tầng trệt và đất của người khác
• Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được
coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm
cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây
bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có
mở lối đi. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều
cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận
tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu
có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
• Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ
sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần
thiết cho người phía trong mà không có đền bù.
• Ví dụ: ông C có một thửa đất 600m2, trước lúc mất ông C để lại
di chúc cho 2 người con trai là ông L và ông K, ông L nhận
200m2, ông K nhận 400m2. Do địa thế khi phân chia thì 200m2
ông L được hưởng nằm phía ngoài và có một mặt giáp bên đường
nhựa, còn 400m2 ông K nhận nằm phía trong và lại bị bao bọc
xung quanh là đất người khác. Trong trường hợp này khi phân
chia ông K có quyền yêu cầu ông L phải dành cho mình lối đi cần
thiết để ra ngoài.
(iv) Quyền về mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất
động sản khác (Điều 255 BLDS năm 2015).
• Ví dụ, thửa đất nhà ông N nằm cuối con hẻm và ở phía trong thửa
đất nhà bà P. Vì ông N có nhu cầu xây nhà dọn đến ở nên đã đề nghị
bà P cho kéo đường dây điện ngang qua nhà bà P. Nhưng bà P
không đồng ý vì cho rằng ông N không có quyền mắc đường dây
điện ngang nhà mình sẽ gây nguy hiểm. Trong ví dụ này, theo quy
định của Điều 255 BLDS năm 2015 thì ông N có quyền mắc đường
dây tải điện ngang qua nhà bà P. Tuy nhiên, để đảm bảo sự an toàn
và hữu ích thì ông N cần được tư vấn để lắp đường dây điện chính
xác và ở vị trí thích hợp để không gây thiệt hại cho nhà bà P.
 2.1.6. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một
người. Khi hai bất động sản này đều thuộc quyền sở hữu của một người, thì lúc đó quyền đối với
bất động sản liền kề chấm dứt.

- Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Trong
một số trường hợp, do việc sử dụng, khai thác bất động sản thay đổi, làm cho nhu cầu hưởng quyền
mất đi. Ví dụ, A và B có quyền sử dụng đất và đất họ canh tác liền kề nhau. Trong quá trình canh
tác, do thửa ruộng của A xa với nguồn nước trong khi đó thửa ruộng của B lại gần nguồn nước nên
A có quyền dẫn nước phục vụ cho việc canh tác theo quy định tại Điều 253 BLDS 2015. Tuy nhiên,
do A không còn nhu cầu sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp và thực hiện việc chuyển đổi mục
đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Khi đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ dẫn
đến việc chấm dứt nhu cầu đối với quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác của A đối với B
như trước đây.
 2.1.6. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
- Theo thỏa thuận của các bên. Khi các bên có thỏa thuận chấm dứt quyền đối với bất
động sản liền kề, thì quyền đó chấm dứt. Ví dụ, A là chủ sở hữu của bất động sản bị vây
bọc, A yêu cầu B dành cho A một lối đi qua hợp lý. Tuy nhiên, sau đó, A nhận thấy rằng,
lối đi qua mà B dành cho A không thuận tiện, do đó A thỏa thuận với B để chấm dứt việc
sử dụng quyền về lối đi qua hợp lý, mà thay vào đó A thỏa thuận với C để C dành cho A
một lối qua phù hợp với thực tế.

- Trường hợp khác theo quy định của luật. Quy định này nhằm đảm bảo các quy định
khác có tương tự như vậy có khả năng xảy ra. Để tránh trường hợp cơ quan nhà nước có
thẩm quyền từ chối, quy định này được tạo ra để hạn chế đến mức thấp nhất các lỗ hổng
pháp luật trong việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
 2.1. Quyền đối với bất động sản liền kề
• Tình huống nghiên cứu số 2: Nhà nước thu hồi phần lớn diện tích đất của vợ chồng ông
Đỉnh giao cho Công ty Japa thuê trong thời hạn 30 năm. Phần còn lại khoảng 550m2 ở
phía trong là đất trồng lúa, có nhà ở do ông Đỉnh xây dựng trong khi chưa chuyển đổi
mục đích sử dụng (từ đất trồng lúa sang đất ở).
• Do không có lối đi ra đường công cộng cho phần đất còn lại, vợ chồng ông Đỉnh đề nghị
Công ty Japa mở lối đi. Yêu cầu này không được Toà án chấp nhận với lý do đó là đất
trồng lúa, nhà xây khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Cho biết suy nghĩ về hướng giải quyết trên của Toà án?
 2.2. Quyền hưởng dụng tài sản
• Khái niệm
- Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được “Khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối
với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác” (Điều 257 BLDS 2015).
- Nếu so sánh với quyền sở hữu có thể thấy rằng, quyền sở hữu cho phép chủ sở hữu được khai thác
công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức thuộc quyền sở hữu của mình trong suốt thời gian sở hữu tài sản.
Trong khi đó, quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của người
khác. Và do đó, quyền hưởng dụng sẽ bị hạn chế về mặt thời gian. Bên cạnh đó, quyền hưởng dụng
là quyền xuất phát từ quyền sở hữu, theo đó quyền hưởng dụng được xem là một phân nhánh của
quyền sở hữu, vì vậy phạm vi các quyền người hưởng dụng được thực hiện đối với tài sản hưởng
dụng sẽ hẹp hơn so với phạm vi các quyền chủ sở hữu được quyền thực hiện (chỉ có hai thành phần
quyền, là quyền sử dụng và quyền hưởng lợi).
 2.2.1. Khái niệm Quyền hưởng dụng tài sản

• Trong quan hệ hưởng dụng đối với một tài sản, có hai chủ thể là chủ sở hữu và
người có quyền hưởng dụng. Người có quyền hưởng dụng tuy không phải là
chủ sở hữu nhưng vẫn được hưởng dụng tài sản của người khác.
• Ví dụ: việc ông A để lại di chúc trong đó cho anh B (con) thừa kế căn nhà
thuộc quyền sở hữu của A. Nhưng trong di chúc, ông A ghi rõ sẽ cho C (vợ)
quyền hưởng dụng căn nhà đó. Như vậy, trong mối quan hệ này C là người có
quyền hưởng dụng tài sản là căn nhà do B là chủ sở hữu theo di chúc của A để
lại. Khi C còn sống thì C có quyền hưởng dụng căn nhà do A để lại, chỉ khi
nào C chết đi thì căn nhà ấy sẽ thuộc về B.
 2.2.1. Khái niệm Quyền hưởng dụng tài sản
• Phân biệt quyền hưởng dụng với trường hợp quyền sử dụng (một nội dung của quyền sở hữu)
của người không phải chủ sở hữu (như thuê hay mượn tài sản).

 Quyền hưởng dụng cho phép người có quyền khai thác, sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản nên biểu hiện bên ngoài khá tương đồng với quyền sử dụng của người không phải chủ sở hữu, như
B thuê nhà của A cũng có quyền sử dụng tài sản của A. Tuy nhiên, đây là hai quyền hoàn toàn khác
nhau xuất phát từ lý luận về quyền.

 Quyền hưởng dụng bản chất là quyền đối vật, tức là quyền này được thực hiện trực tiếp trên tài sản
của người khác, không phụ thuộc vào chủ sở hữu là ai, nếu tài sản chuyển giao cho người khác thì
quyền vẫn được tiếp tục duy trì khi thời hạn còn. Nhưng quyền sử dụng của người không phải chủ sở
hữu bản chất là quyền đối nhân, tức là quyền được thực hiện phụ thuộc vào việc chuyển giao tài sản
(phổ biến là hợp đồng thuê, mượn) và được đảm bảo dựa vào hành vi của chủ sở hữu tài sản, không
phụ thuộc vào tài sản.
 2.2.1. Khái niệm Quyền hưởng dụng tài sản
Ví dụ, A là chủ sở hữu căn nhà. Nếu A lập di chúc cho B có quyền hưởng dụng căn nhà này hết đời,
thì kể từ khi quyền hưởng dụng được xác lập B có quyền chiếm hữu, sử dụng căn nhà, hưởng hoa lợi,
lợi tức phát sinh từ căn nhà, thậm chí là cho phép người khác sử dụng căn nhà cũng không cần được
A cho phép. Còn A trong suốt thời hạn quyền hưởng dụng có hiệu lực phải đảm bảo quyền cho B, dù
A có định đoạt tài sản thế nào cũng không được ảnh hưởng đến quyền hưởng dụng, và nhất là A
không được lấy lại căn nhà trước khi quyền hưởng dụng kết thúc.

Nhưng nếu A cho B thuê nhà, tức là B có quyền sử dụng căn nhà do chủ sở hữu chuyển giao, thì
ngoài việc B được chiếm hữu, sử dụng căn nhà theo đúng thỏa thuận giữa hai bên thì B muốn thực
hiện quyền nào khác phải được A đồng ý, như cho người khác thuê lại hay hưởng hoa lợi, lợi tức phát
sinh trong thời gian thuê. Còn A, mặc dù theo thỏa thuận cho B thuê 6 năm nhưng nếu mới được 3
năm A muốn lấy lại nhà vẫn được, xem như hành vi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng và A chịu trách
nhiệm bồi thường thiệt hại cho B.
2.2.2. Căn cứ xác lập (Điều 258 BLDS 2015)

Di • Căn cứ
xác lập
chúc

Thoả
thuận
Do luật
định
 2.2.2. Căn cứ xác lập (Điều 258 BLDS 2015)
- Do các bên có thỏa thuận. Trong quan hệ pháp luật dân sự, các bên có quyền thỏa thuận nhằm xác lập thực hiện các giao
dịch dân sự phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình. Các thỏa thuận hợp pháp được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Do đó,
nếu các bên có thỏa thuận về việc hưởng dụng tài sản của một bên và thỏa thuận này không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì
thỏa thuận này có hiệu lực pháp luật.

Ví dụ: ông A sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh được thừa kế quyền sử dụng đất là mảnh đất vườn ở Vĩnh Long.
Do điều kiện công tác thực tế nên ông A không thể tự mình trực tiếp canh tác được mảnh vườn được, nhưng ông A lại không
muốn bán hoặc cho thuê mảnh vườn đó. Ông A đã thỏa thuận trao cho anh B quyền hưởng dụng mảnh vườn để anh B có thể
canh tác trên mảnh vườn cũng như hưởng hoa lợi lợi tức thu được từ mảnh vườn đó trong thời gian ông A ở Thành phố Hồ Chí
Minh.

Như vậy, trong trường hợp này quyền hưởng dụng phát sinh theo sự thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp chủ sở
hữu tài sản có thỏa thuận cho phép người khác hưởng dụng tài sản của mình trong một thời hạn, thông qua một hợp đồng có
hoặc không có đền bù. Và thời hạn của quyền hưởng dụng trong trường hợp này phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.
 2.2.2. Căn cứ xác lập (Điều 258 BLDS 2015)
• Theo di chúc. Đây cũng là một trong các căn cứ khá phổ biến trong giao lưu
dân sự. Thông qua di chúc của mình, một người có thể định đoạt tài sản cho ai sử
dụng, cho ai hưởng lợi trong thời hạn bao lâu. Nếu di chúc đáp ứng các điều kiện
luật định về nội dung, hình thức cũng như điều kiện về mặt chủ thể, thì di chúc đó
có hiệu lực pháp luật.

• Ví dụ: ông A lập di chúc, theo đó, ông A để lại căn nhà của mình cho C là con
trai. Tuy nhiên, ông A cũng cho phép quỹ từ thiện B được sử dụng căn nhà của
mình làm trụ sở giao dịch. Như vậy, trong trường hợp này quỹ từ thiện B là người
hưởng dụng đối với căn nhà do ông A để lại. Quyền hưởng dụng của quỹ từ thiện B
phát sinh trên cơ sở di chúc của ông A.
 2.2.3. Hiệu lực của quyền hưởng dụng (Điều 259 BLDS 2015)
quyền hưởng dụng cũng có hiệu lực nếu được xác lập hợp pháp. Việc xác định thời điểm có
hiệu lực của quyền hưởng dụng có ý nghĩa trong việc xác định nghĩa vụ của các bên (nghĩa vụ
giao vật, nghĩa vụ bảo quản, nghĩa vụ sửa chữa tài sản…), xác định thời điểm chịu rủi ro đối
với tài sản là đối tượng hưởng dụng. Đồng thời việc xác định thời điểm có hiệu lực còn có ý
nghĩa trong việc xác định được thời hạn hưởng dụng.

Về mặt nguyên tắc, quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác, chỉ khi chủ sở
hữu chuyển giao tài sản và bên hưởng dụng nhận được tài sản thì hiệu lực của quyền hưởng
dụng mới phát sinh và ràng buộc pháp lý đối với hai bên.

Có thể nói, quyền hưởng dụng phát sinh từ quyền sở hữu, người hưởng dụng là người sử dụng
và hưởng lợi từ tài sản hưởng dụng trên cơ sở có sự đồng ý của chủ sở hữu. Do đó, quyền
hưởng dụng đã được xác lập có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật
liên quan có quy định khác.
 2.2.4. Thời hạn của quyền hưởng dụng

Thời hạn của

Thời hạn của quyền hưởng dụng là quyền hưởng dụng
khoảng thời gian mà trong đó người do các bên thỏa
hưởng dụng được sử dụng, được hưởng thuận hoặc do luật
lợi từ việc khai thác công dụng, hưởng quy định nhưng tối
hoa lợi, lợi tức từ tài sản là đối tượng đa được xác định
hưởng dụng. theo từng loại chủ
thể.
 2.2.4. Thời hạn của quyền hưởng dụng
 Đối với cá nhân: được hưởng dụng đến hết cuộc đời của người
hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân.
 Người hưởng dụng đầu tiên cho người hưởng dụng thứ hai
hưởng quyền hưởng dụng này.
Ví dụ: anh A là chủ sở hữu sáng chế X, anh A thỏa thuận cho chị
B quyền hưởng dụng đối với sáng chế này hết cuộc đời chị B; sau đó
chị B cho phép chị C khai thác, hưởng lợi các quyền đối với sáng chế
X; chị C sử dụng được 10 năm thì chị B qua đời, lúc này quyền hưởng
dụng chấm dứt theo chị B – người có quyền hưởng dụng đầu tiên.
 2.2.4. Thời hạn của quyền hưởng dụng

 Đối với pháp nhân: được hưởng dụng đến khi pháp nhân chấm dứt
tồn tại, nhưng thời hạn tối đa không quá 30 năm.

Ví dụ: cá nhân M lập hợp đồng cho công ty N quyền hưởng dụng
căn hộ chung cư của mình và hai bên thỏa thuận thời hạn hưởng dụng là
đến khi nào công ty N chấm dứt tồn tại; như vậy nếu được 20 năm mà
công ty N bị phá sản và chấm dứt thì quyền hưởng dụng cũng chấm dứt,
ngược lại nếu công ty N tồn tại được hơn 30 năm thì đến năm thứ 30
quyền hưởng dụng vẫn chấm dứt theo quy định của Bộ luật.
2.2.5. Quyền và nghĩa vụ của người hưởng dụng

Quyền và nghĩa vụ Quyền và nghĩa vụ

của người hưởng của chủ sở hữu
dụng (Điều 261) (Điều 263)

+ Quyền: Tự hay + Quyền: Được

cho người khác định đoạt, truất nếu
hưởng, cho thuê vi phạm nghiêm
quyền hưởng dụng; trọng;

+ Nghĩa vụ: Không

+ Nghĩa vụ: Giữ cản trở người hưởng
gìn, bảo quản; hoàn dụng, sửa chữa tài
trả tài sản.
sản.
 2.2.5.1. Quyền của người hưởng dụng

- Một là, tự mình hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi
tức từ đối tượng của quyền hưởng dụng. Trong thời gian hưởng dụng, phần lớn các
trường hợp người hưởng dụng tự mình khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
đối tượng hưởng dụng. Tuy nhiên, trong một số hoàn cảnh, vì một vài lý do nào đó,
người hưởng dụng không tự mình khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ
đối tượng hưởng dụng mà cho phép người khác thực hiện quyền này. Tuy nhiên cần
lưu ý rằng việc người thứ ba khai thác quyền hưởng dụng cũng chỉ được thực hiện
trong thời hạn hưởng dụng và đặc biệt là không trái với thỏa thuận ban đầu giữa chủ
sở hữu tài sản và người hưởng dụng.
- Hai là, yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ sửa chữa đối với tài sản theo quy
định tại khoản 4 Điều 263 của Bộ luật này; trường hợp thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ sở
hữu tài sản thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu tài sản hoàn trả chi phí. Trong quá trình sử
dụng tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng, người hưởng dụng có nghĩa vụ phải thực hiện
một số hành vi bảo dưỡng sửa chữa nhất định đối với tài sản hưởng dụng. Tuy nhiên, trong một
số trường hợp, chủ sở hữu tài sản phải thực hiện nghĩa vụ sửa chữa đối với tài sản khi được
người hưởng dụng yêu cầu. Trong trường hợp mặc dù đã yêu cầu chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ
sửa chữa nhưng vì lý do nào đó chủ sở hữu không thực hiện nghĩa vụ này, thì người hưởng dụng
sẽ thực hiện nghĩa vụ sửa chữa đối với tài sản. Lúc này, giữa người hưởng dụng và chủ sở hữu
sẽ phát sinh nghĩa vụ hoàn lại. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu phải hoàn trả cho người hưởng
dụng chi phí mà người hưởng dụng đã bỏ ra để sửa chữa tài sản là đối tượng của quyền hưởng
dụng.
• Trong thời hạn hưởng dụng, nếu tài sản hưởng dụng
gây ra thiệt hại cho các chủ thể khác thì người hưởng
dụng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo
các quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại.
Ngược lại, nếu chủ thể khác gây thiệt hại cho tài sản
hưởng dụng thì người hưởng dụng nếu đã bỏ ra chi
phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản sẽ là người được
nhận khoản tiền bồi thường thiệt hại đó.
• Ba là, cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản. Theo quy định tại khoản 2 Điều 260
thì người hưởng dụng có quyền cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản trong thời hạn của
quyền hưởng dụng. Điều này là phù hợp với thực tế, bởi lẽ trong một số trường hợp người có
quyền hưởng dụng không có khả năng tự mình khai thác tính năng công dụng của tài sản hưởng
dụng một cách tốt nhất. Chính vì vậy, trong nhiều trường hợp người hưởng dụng có thể thông
qua việc cho thuê tài sản hưởng dụng để khai thác một cách tốt nhất tài sản đó.

• Ví dụ như trường hợp ông A chết và để lại tài sản là một chiếc xe tải đầu kéo. Chiếc xe tải
đầu kéo này là phương tiện sinh sống duy nhất của cả gia đình, nếu bán chiếc xe tải này để phân
chia di sản thừa kế sẽ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vợ và các con của A. Vợ của A là C đã
yêu cầu hạn chế phân chia di sản theo quy định tại Điều 661 BLDS năm 2015 trong trường hợp
này. Tuy nhiên, chị C không thể tự mình lái chiếc xe tải đầu kéo nên chị C đã cho D thuê chiếc xe
này trong thời gian hạn chế phân chia di sản.
• Bên cạnh các quyền nêu trên thì người hưởng dụng còn có quyền hưởng hoa
lợi, lợi tức tại Điều 264 BLDS năm 2015. Ngoài việc sử dụng tài sản là đối tượng
hưởng dụng thì quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản hưởng dụng là vấn đề chính
yếu ở quyền hưởng dụng. Do đó, có hai nội dung cần phải làm rõ đối với quyền
hưởng hoa lợi, lợi tức, đó là:

• Người hưởng dụng có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản
là đối tượng của quyền hưởng dụng trong thời gian quyền này có hiệu lực. Bản chất
của việc thừa nhận quyền hưởng dụng đó chính là việc thừa nhận quyền hưởng hoa
lợi, lợi tức từ việc khai thác đối tượng là tài sản hưởng dụng. Hoa lợi, lợi tức phát
sinh từ đối tượng hưởng dụng thuộc về người hưởng dụng trong thời gian hưởng
dụng.
• Trường hợp quyền hưởng dụng chấm dứt mà chưa đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi
tức thì khi đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức, người hưởng dụng được hưởng giá trị của
hoa lợi, lợi tức thu được tương ứng với thời gian người đó được quyền hưởng dụng.
Đây là một quy định mềm dẻo và linh hoạt, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp
của người hưởng dụng. Trên thực tế, để có thể làm cho đối tượng hưởng dụng phát
sinh hoa lợi, lợi tức thì người hưởng dụng phải đầu tư thời gian, công sức hoặc cả
tiền bạc. Do đó, nếu trong trường hợp quyền hưởng dụng chấm dứt mà chưa đến kỳ
hạn thu hoa lợi, lợi tức thì để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người hưởng
dụng, pháp luật đã cho phép người hưởng dụng được quyền hưởng giá trị của hoa
lợi, lợi tức thu được tương ứng với thời gian người đó được quyền hưởng dụng.
 2.2.5.2. Nghĩa vụ của người hưởng dụng
Điều 262 BLDS năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người hưởng dụng. Theo đó, người
hưởng dụng được quyền khai thác đối tượng hưởng dụng trong suốt thời hạn hưởng
dụng nhằm mục đích phục vụ cho lợi ích của mình. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác
đối tượng hưởng dụng người hưởng dụng có những nghĩa vụ sau:

- Tiếp nhận tài sản theo hiện trạng và thực hiện đăng ký nếu luật có quy định. Quy
định về đăng ký được đặt ra trong trường hợp đối tượng hưởng dụng là bất động sản,
hoặc động sản theo quy định pháp luật phải được đăng ký với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Quy định này là hết sức cần thiết vì có ý nghĩa về mặt quản lý nhà nước,
cũng như để đảm bảo quyền lợi ích các bên khi tham gia các giao dịch dân sự có liên
quan đến đối tượng hưởng dụng.
- Khai thác tài sản phù hợp với công dụng, mục đích sử dụng của tài sản. Để
đảm bảo việc khai thác đối tượng hưởng dụng một cách tối đa, việc khai thác tài
sản phải phù hợp với công dụng, mục đích sử dụng của tài sản. Nếu không đảm
bảo việc khai thác tài sản phù hợp với công dụng, mục đích sử dụng tài sản sẽ có
nguy cơ dẫn đến trình trạng tài sản bị hư hỏng, hoặc giảm sút giá trị.

- Giữ gìn, bảo quản tài sản như tài sản của mình. Đây là một quy định mang
tính chất định tính để đảm bảo người hưởng dụng khi sử dụng đối tượng hưởng
dụng có những chăm sóc, bảo dưỡng nhất định đối với tài sản để đảm bảo cho
việc khai thác đối tượng hưởng dụng được lâu dài cũng như đảm bảo quyền, lợi
ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản.
- Bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ để bảo đảm cho việc sử dụng bình thường; khôi
phục tình trạng của tài sản và khắc phục các hậu quả xấu đối với tài sản do việc không thực
hiện tốt nghĩa vụ của mình phù hợp với yêu cầu kỹ thuật hoặc theo tập quán về bảo quản tài
sản. Trong quá trình khai thác đối tượng hưởng dụng, theo thời gian, theo tác động của môi
trường, tác động của quá trình sử dụng mà tài sản hưởng dụng bị giảm sút giá trị hoặc bị hư
hỏng. Do đó, tài sản hưởng dụng phải được bảo dưỡng, sửa chữa định kỳ để đảm bảo cho việc sử
dụng tài sản bình thường. Nếu trong quá trình khai thác đối tượng hưởng dụng mà không thực
hiện tốt nghĩa vụ của mình làm cho tài sản bị hư hại thì người hưởng dụng có nghĩa vụ khôi phục
tình trạng tài sản và khắc phục các hậu quả xấu đã gây ra. Việc thực hiện tốt nghĩa vụ bảo dưỡng
đối tượng hưởng dụng phải phù hợp với yêu cầu kỹ thuật đặt ra đối với đối tượng hưởng dụng,
hoặc phù hợp với tập quán về bảo quản tài sản.
2.2.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản

Điều 263 BLDS năm 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu
tài sản Chủ sở hữu tài sản là người được pháp luật quy định có các quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Khi chủ sở hữu cho phép
người khác hưởng dụng tài sản thì trong thời gian người hưởng dụng khai
thác đối tượng hưởng dụng, chủ sở hữu tài sản phải tôn trọng quyền hưởng
dụng đó. Trong mối liên hệ với quyền hưởng dụng tài sản, chủ sở hữu tài
sản có những quyền và nghĩa vụ nhất định sau:
- Định đoạt tài sản nhưng không được làm thay đổi quyền
hưởng dụng đã được xác lập.

- Ví dụ: Trong trường hợp A là chủ sở hữu của căn nhà và B là

người hưởng dụng căn nhà đó. Trong trường hợp A bán căn
nhà của mình cho C thì quyền hưởng dụng của B vẫn còn.
- Yêu cầu Tòa án truất quyền hưởng dụng trong trường hợp người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ của mình. Quyền hưởng dụng là quyền dành cho người không phải là chủ tài sản, quyền này
phát sinh trên cơ sở thỏa thuận hoặc trên cơ sở luật định. Theo đó, người hưởng dụng được khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của chủ sở hữu. Chính vì lẽ đó, bên cạnh việc tôn trọng quyền hưởng
dụng của chủ sở hữu tài sản đối với người hưởng dụng thì bản thân người hưởng dụng phải chấp hành
những nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp việc không thực hiện, thực hiện không đúng, hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ của người hưởng dụng đối với tài sản là đối tượng hưởng dụng đều bị xem là vi
phạm nghĩa vụ của người hưởng dụng đối với chủ sở hữu tài sản. Trong trường hợp người hưởng dụng vi
phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đối với chủ sở hữu tài sản, thì chủ sở hữu tài sản có quyền yêu cầu tòa án
truất quyền hưởng dụng tài sản. Tuy nhiên, cần phải có tiêu chí để xác định như thế nào là vi phạm nghiêm
trọng nghĩa vụ. Chính vì vậy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xem xét để hướng dẫn thêm, giải
thích thêm về vấn đề này để tránh xảy ra những tranh chấp do các bên không thống nhất về mức độ vi
phạm nghiêm trọng.
- Không được cản trở, thực hiện hành vi khác gây khó khăn hoặc xâm phạm đến quyền, lợi ích
hợp pháp của người hưởng dụng. Người hưởng dụng có quyền khai thác đối tượng hưởng dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đối tượng hưởng dụng trong thời gian hưởng dụng. Do đó, trong thời gian
này, chủ sở hữu có nghĩa vụ tôn trọng quyền hưởng dụng tài sản của người hưởng dụng. Chủ sở hữu
không được có các hành vi nhằm gây cản trở, gây khó khăn trong việc khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản hưởng dụng trong thời hạn hưởng dụng. Đồng thời, chủ sở hữu tài sản
không xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp của người hưởng dụng. Do đó, nếu người hưởng dụng
có thể chứng minh rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị vi phạm, hoặc trong thời hạn hưởng
dụng mà người chủ sở hữu gây cản trở, khó khăn… thì có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền bảo vệ. Cơ quan nhà nước sẽ tùy từng trường hợp sẽ áp dụng các biện pháp buộc chủ sở hữu
chấm dứt hành vi gây khó khăn, cản trở, buộc chủ sở hữu bồi thường thiệt hại…
- Thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản để bảo đảm không bị suy giảm đáng kể dẫn
tới tài sản không thể sử dụng được hoặc mất toàn bộ công dụng, giá trị của tài
sản. Trong quá trình khai thác công dụng đối tượng hưởng dụng, người hưởng dụng
có nghĩa vụ bảo quản, bảo trì tài sản phù hợp với đặc tính kỹ thuật của tài sản hoặc
phù hợp với tập quán. Tuy nhiên, bên cạnh đó, cũng đặt ra nghĩa vụ đối với chủ sở
hữu tài sản trong việc sửa chữa tài sản để bảo đảm tài sản không bị suy giảm đáng kể
dẫn tới tài sản không thể sử dụng một cách bình thường vốn có. Hoặc do tài sản
không được sửa chữa dẫn đến việc tài sản mất toàn bộ công dụng hoặc giá trị của tài
sản. Việc đặt ra nghĩa vụ này nhằm đảm bảo cho người hưởng dụng tài sản được khai
thác công dụng của tài sản đúng với mục đích, tính năng trong thời hạn hưởng dụng
một cách thỏa đáng.
 2.6. Chấm dứt quyền hưởng dụng
• Thời hạn của quyền hưởng dụng đã hết
• Theo thỏa thuận của các bên
• Người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản là đối
tượng của quyền hưởng dụng
• Tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn
• Theo quyết định của Tòa án
• Căn cứ khác theo quy định của luật.
- Thời hạn của quyền hưởng dụng đã hết.
Khi thời hạn của quyền hưởng dụng đã hết,
và nếu các bên không có thỏa thuận về việc
gia hạn thì quyền hưởng dụng chấm dứt.
- Theo thỏa thuận của các bên. Ở trường hợp này, có thể thời
hạn của quyền hưởng dụng chưa hết, có thể do người hưởng dụng
không có nhu cầu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
đối tượng hưởng dụng và muốn chấm dứt quyền này, hoặc giả sử
chủ sở hữu có nhu cầu lấy lại tài sản và người hưởng dụng đồng
ý… thì thỏa thuận của các bên là cơ sở để chấm dứt quyền hưởng
dụng.
- Người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản là
đối tượng của quyền hưởng dụng. Trong một số
trường hợp, trong quá trình hưởng dụng, do có thỏa
thuận, chủ sở hữu tài sản đồng ý chuyển giao quyền
sở hữu tài sản cho người hưởng dụng. Người hưởng
dụng trở thành chủ sở hữu của tài sản hưởng dụng.
Như vậy, quyền hưởng dụng đương nhiên chấm dứt.
- Người hưởng dụng từ bỏ hoặc không thực hiện quyền
hưởng dụng trong thời hạn do luật quy định. Trong thời hạn
hưởng dụng người hưởng dụng có quyền khai thác công dụng
của đối tượng hưởng dụng, nhưng đồng thời, người hưởng
dụng cũng có thể từ bỏ hoặc không thực hiện quyền hưởng
dụng của mình. Trong trường hợp đó, quyền hưởng dụng
chấm dứt.
- Tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng
không còn. Quyền hưởng dụng được hiểu là quyền
sử dụng và hưởng lợi từ việc khai thác tài sản là đối
tượng của quyền hưởng dụng. Do đó, trong trường
hợp tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng
không còn thì quyền hưởng dụng đương nhiên chấm
dứt.
- Theo quyết định của Tòa án. Trong một số trường
hợp, do người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ của mình nên trên cơ sở yêu cầu của chủ sở
hữu tài sản, Tòa án sẽ truất quyền hưởng dụng (Điều
263 BLDS năm 2015) của người hưởng dụng để đảm
bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản.
- Căn cứ khác theo quy định của luật. Đây là quy định nhằm hạn chế những
trường hợp mà luật này chưa có quy định hoặc những trường hợp được quy
định bởi các luật khác có liên quan.

Cần lưu ý rằng, khi quyền hưởng dụng chấm dứt thì phát sinh nghĩa vụ hoàn
trả tài sản hưởng dụng. Việc hoàn trả tài sản khi chấm dứt quyền hưởng dụng
được thực hiện theo quy định tại Điều 266 BLDS. Theo đó, tài sản là đối
tượng của quyền hưởng dụng phải được hoàn trả cho chủ sở hữu khi chấm
dứt quyền hưởng dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy
định khác.
 2.3. Quyền bề mặt

2.3.1. Quyền bề mặt “là quyền của

Khái một chủ thể đối với mặt đất, mặt
niệm nước, khoảng không gian trên
mặt đất, mặt nước và lòng đất
mà quyền sử dụng đất đó thuộc
về một chủ thể khác” (Điều 267
BLDS 2015).
 2.3.1. Khái niệm
Quyền bề mặt có những điểm khác biệt nhất định so với quyền sử dụng đất:

- Thứ nhất, người có quyền bề mặt là người xác lập quyền đối với người có quyền sử dụng
đất đó. Khác với trường hợp chủ thể thuê đất, thuê mặt nước từ Nhà nước theo quy định của
pháp luật về đất đai. Điều giống nhau ở cả hai chủ thể này là họ đều phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước trong thời gian sử dụng đất, bề mặt đó. Tuy nhiên, nếu giữa chủ thể có
quyền bề mặt có thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất thì chủ thể có quyền sử dụng đất
là người thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thời hạn trong hai trường hợp này cũng khác nhau. Trong
trường hợp chủ thể thuê đất, thuê mặt nước từ Nhà nước, thời hạn thuê được xác định trên cơ sở
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đơn giá, khung giá do pháp luật quy định.
Trong khi đó, thời hạn đối với quyền bề mặt được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ thể
có quyền sử dụng đất và người có quyền bề mặt.
 2.3.1. Khái niệm
- Thứ hai, chủ thể có quyền bề mặt với chủ thể được người có quyền sử dụng
đất cho thuê lại hay cho mượn là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau,
chẳng hạn như A có quyền sử dụng đất và A cho B quyền bề mặt sử dụng đối
với đất này, khác với trường hợp A có quyền sử dụng đất và A lập hợp đồng
cho B thuê lại đất này. Bởi vì biểu hiện bên ngoài của hai trường hợp này là B
đều có quyền khai thác, sử dụng không gian trên mặt đất hay lòng đất đối với
đất thuộc quyền của A. Nhưng bản chất của hai quyền này là khác nhau, và
việc phân biệt hoàn toàn tương tự như trường hợp phân biệt quyền hưởng dụng
với quyền sử dụng của người không phải chủ sở hữu đã được trình bày ở trên.
2.3.2. Căn cứ xác lập Quyền bề mặt (Điều 268 BLDS 2015)

Quy định của luật

thoả thuận

di chúc
- Căn cứ luật định cho phép chủ thể phát sinh quyền
bề mặt đối với quyền sử dụng đất của người khác trong
hoàn cảnh do luật quy định. Tuy nhiên, hiện nay trong
BLDS năm 2015 không có quy định nào để xác lập
quyền bề mặt, ngoài các quy định trong chính phần
này. Do vậy căn cứ này có lẽ sẽ được quy định trong
văn bản luật khác.
• Căn cứ thứ hai theo thỏa thuận cho phép các chủ thể được thỏa thuận với
nhau về các nội dung liên quan đến việc bên có quyền sử dụng đất cho phép cá
nhân, pháp nhân được sử dụng, khai thác mặt đất, lòng đất, không gian trên đất
theo những điều kiện, điều khoản cụ thể. Chẳng hạn như trường hợp A thỏa thuận
cho công ty quảng cáo B sử dụng phần không gian trên mặt đất của mình để
trưng bày các bảng quảng cáo sản phẩm ngoài trời với thời hạn ba năm. Trong
trường hợp này công ty quảng cáo B có quyền bề mặt xuất phát từ sự thỏa thuận
của các bên trong thời hạn ba năm. Thời hạn này có thể được gia hạn hay không
tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.
• Căn cứ vào di chúc của cá nhân người có quyền sử dụng đất. Di chúc là
sự thể hiện ý chí của một người nhằm định đoạt tài sản của người đó sau khi
chết.

• Ví dụ: A để lại di chúc cho B và C mảnh đất. Đồng thời trong di chúc A để
lại cho D quyền bề mặt đối với mảnh đất đó. Như vậy D có quyền bề mặt đối
với diện tích bề mặt của mảnh đất. D có thể tự mình khai thác sử dụng bề mặt
(như trồng cây, xây nhà để cho thuê hay ở…) hoặc có quyền cho thuê, hoặc
chuyển nhượng lại cho cá nhân, tổ chức khác khai thác sử dụng quyền bề mặt
đó.
• 2.3.3. Thời hạn của quyền bề mặt

• Thời hạn của quyền bề mặt được quy định tại Điều 270 BLDS năm 2015. Theo đó, thời hạn
của quyền bề mặt được xác định theo quy định của pháp luật (đất đai), theo thoả thuận hoặc di
chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất do luật định. Do quyền bề mặt là
quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất. Chính vì vậy mà thời hạn của quyền bề mặt không thể vượt
quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Thời hạn của quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định
của pháp luật về đất đai, phù hợp với từng loại đất nhất định. Do đó thời hạn của quyền bề mặt
cũng có thể dài ngắn khác nhau tùy vào từng loại đất.

• Trong trường hợp thoả thuận của các bên hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền
bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn
bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng. Thời gian 06 tháng là thời gian tương đối phù hợp
để các bên có thể sắp xếp, thực hiện các phương án thay thế.
 2.3.4. Nội dung quyền bề mặt

• Nội dung của quyền bề mặt gồm quyền khai thác, sử dụng mặt
đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và
lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng
công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy
định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy
hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật
có liên quan (Điều 271 BLDS năm 2015).
• Nội dung của quyền bề mặt có sự khác biệt so với quyền đối với bất động
sản liền kề và quyền hưởng dụng:

 Trong quyền đối với bất động sản liền kề và quyền hưởng dụng, bên được
hưởng quyền không được xây dựng tài sản mới trên đất mà chỉ được sử
dụng, hưởng lợi trên tài sản đã có của chủ sở hữu (tài sản này là đối tượng
của quyền).

Còn đối với quyền bề mặt, bên có quyền được xây dựng tài sản mới (như
công trình xây dựng, cây cối…) trên đất của chủ sở hữu và có quyền sở hữu
đối với những tài sản mới này nếu không có thỏa thuận khác.
Quyền bề mặt là quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất. Do vậy, việc sử dụng bề
mặt phải phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, trong quá
trình khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt
nước để thực hiện các hoạt động nông, lâm, ngư nghiệp, kinh doanh, chủ thể quyền
bề mặt phải tuân thủ các quy định khác.

• Chẳng hạn như A cho công ty B thuê không gian trên phần đất thuộc quyền sử
dụng của mình để xây dựng các bảng quảng cáo phục vụ cho việc quảng cáo cho
sản phẩm của các công ty khác. Thì việc xây dựng, quảng cáo đó phải phù hợp với
các quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch, quảng cáo… Hoặc trong quá
trình đào móng xây dựng các cột, trụ cho các công trình quảng cáo ngoài trời,
công ty B phát hiện được một số tài sản thuộc di tích lịch sử - văn hóa thì công ty
B phải tuân thủ các quy định của BLDS năm 2015 và các quy định của Luật di sản
văn hóa.
 2.3.4. Chấm dứt quyền bề mặt

• Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết.

• Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một
• Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.
• Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của
Luật đất đai.
• Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
- Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết. Nếu pháp luật không có
quy định khác, nếu các bên không có thỏa thuận khác về việc
gia hạn thời hạn này thì việc sử dụng bề mặt chấm dứt, đồng
nghĩa với việc chấm dứt thời hạn hưởng quyền bề mặt.

- Ví dụ: trong trường hợp A thỏa thuận với công ty B theo đó A

cho phép công ty B có hạn hưởng quyền bề mặt là 05 năm, thì
khi hết thời hạn nói trên và khi các bên không có thỏa thuận gia
hạn thì quyền bề mặt của công ty B chấm dứt.
- Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là
một. Khi có sự hòa nhập giữa chủ thể có quyền bề mặt và chủ
thể có quyền sử dụng đất, thông qua một số hành vi như chuyển
giao, mua bán, trao đổi, tặng cho quyền sử dụng đất.

Ví dụ: A có quyền sử dụng đất, và B là người có quyền bề mặt.

Trong trường hợp A chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
mình cho B thì lúc này B vừa là chủ thể có quyền bề mặt vừa là
chủ thể có quyền sử dụng đất.
- Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình. Việc từ bỏ của chủ thể có quyền bề
mặt có thể được thực hiện một cách công khai (minh thị) bằng việc tuyên bố công khai
việc từ bỏ, không tiếp tục khai thác sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên
mặt đất, mặt nước cho các chủ thể khác biết, và không có hành vi ngăn cản hoặc có ý
định ngăn cản chủ thể khác thực hiện việc khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng
không gian trên mặt đất, mặt nước trong thời gian còn lại. Hoặc việc từ bỏ của chủ thể
có quyền bề mặt có thể được thực hiện một cách không công khai (mặc thị) bằng việc
bỏ không tiếp tục sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước
nữa. Đồng thời, chủ thể có quyền bề mặt không ngăn cản cũng không có ý định ngăn
cản chủ thể khác khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất,
mặt nước trong thời hạn sử dụng bề mặt còn lại.
- Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai. Quyền bề
mặt là quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất. Nói cách khác, sự tồn tại của quyền bề mặt phụ
thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất. Do đó, khi quyền sử dụng đất bị thu hồi theo
quy định của Luật đất đai thì quyền sử dụng bề mặt cũng theo đó chấm dứt. Liên quan đến
việc thu hồi quyền sử dụng đất thường đặt ra vấn đề được bồi thường hay hỗ trợ khi thu hồi
đất (đền bù). Hiện nay các quy định của pháp luật đất đai ghi nhận vấn đề bồi thường, hỗ trợ
cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất nhưng khái niệm về người sử dụng đất trong lĩnh
vực đất đai chưa thể hiện được người có quyền bề mặt, các quy định khác có liên quan đến
bồi thường, hỗ trợ cũng chưa ghi nhận. Bởi vì quyền bề mặt là vấn đề còn mới ở Việt Nam,
chỉ mới được công nhận và đề cập trong BLDS năm 2015 nên vẫn cần thêm sự ghi nhận và
thay đổi trong Luật đất đai nhằm tương thích giữa các quy định pháp luật về quyền bề mặt
đối với quyền sử dụng đất và mặt nước.
- Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận về việc chấm dứt
quyền bề mặt hoặc luật có quy định về việc chấm dứt quyền
sử dụng đất thì quyền sử dụng bề mặt chấm dứt.
• Về việc xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt, theo Điều 273 thì khi quyền bề mặt chấm dứt,
chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và
lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
• Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền
sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt,
trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.
• Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có
quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản. Quy định của luật Việt Nam hiện hành về xử lý
tài sản trên đất khi quyền bề mặt chấm dứt cũng khá tương đồng quy định của pháp luật các quốc
gia trên thế giới về quyền bề mặt (như Nhật Bản, Đài Loan…), đó là khi quyền bề mặt chấm dứt thì
tình trạng ban đầu của đất phải được phục hồi, người có quyền bề mặt có thể xử lý cây trồng và
công trình bởi đó là tài sản thuộc sở hữu của họ
 Tình huống nghiên cứu số 3

• Ông A lập di chúc cho ông B hưởng dụng một bất động
sản. Sau khi ông A và ông B chết, những người thừa kế
của ông A và ông B tranh chấp với nhau về bất động sản
nêu trên. Toà án đã giải quyết theo hướng người thừa kế
của ông B được hưởng quyền sở hữu bất động sản.
• Câu hỏi: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên
của Toà án.
 Câu hỏi ôn tập
•Cho biết các loại quyền khác đối với tài sản?
•Quyền khác đối với tài sản có những đặc điểm
nào?
•Cho biết điểm khác biệt giữa quyền hưởng dụng
và quyền sử dụng trong hợp đồng thuê, mượn tài
sản?
•Người có quyền khác có được đòi tài sản từ người
thứ ba ngay tình không?