Professional Documents
Culture Documents
UGC Care Journals
UGC Care Journals
tr/alinterizbd
e-ISSN: 2587-2249 http://www.alinteridergisi.com/
info@alinteridergisi.com DOI: 10.28955/alinterizbd.384530
MAKALE HAKKINDA / ÖZ
ARTICLE INFO
Tarım arazilerinin kamulaştırmalarında gelirlerin kapitalizasyonu yönteminin kullanılması
Makale Öyküsü / Article History: yasal olarak zorunludur. Gelirlerin kapitalizasyonu yönteminde kapitalizasyon oranının
tespiti çok güç ve önemli bir husustur. Çalışmada Ağrı ili merkez ilçede kuru tarla, sulu
Geliş Tarihi / Received: 26.01.2018 tarla ve çayır arazilerinde kapitalizasyon oranının tespiti yapılmıştır. Bu amaçla Ağrı ili
Kabul Tarihi / Accepted: 22.03.2018 Merkez İlçede bulunan 100 köyün 50 tanesinde köy bilgi anket formu doldurulmuştur. Ağrı
ili merkez ilçeye bağlı köylerde ortalama net gelir kuru tarla, sulu tarla ve çayır
arazilerinde sırasıyla 42,76; 71,69 ve 71,50 ₺ da-1 olarak hesaplanmıştır. Yine bölgede
Anahtar Kelimeler: kuru tarla, sulu tarla ve çayır arazilerinde satış fiyatı sırasıyla 750, 1350 ve 1130 ₺ da-1
olarak belirlenmiştir. 2013 yılı verilerine göre bölgede kapitalizasyon oranı kuru tarla, sulu
Ağrı tarla ve çayır arazilerinde sırasıyla %5,70; %5,31 ve %6,33 olarak hesaplanmıştır.
Kapitalizasyon Oranı Determination of the Capitalization Rate in Agricultural Land in Ağrı
Arazi Satış Fiyatı Province Central District
ABSTRACT
Keywords:
It is legally necessary to use the method of capitalization of incomes in the expropriation
Ağrı of agricultural land. Determination of the rate of capitalization in the method of
Capitalization Rate capitalization of income is very difficult and important. In the study, the rate of
capitalization in dry land and irrigated land and meadowlands in Ağrı province central
Land Sales Price
province was determined. For this purpose, a village information survey form was filled
out in 50 villages of 100 villages in the central province of Agri. The average net income
for rural villages in Ağrı province was calculated as 42.76, 71.69 and 71.50 ₺ de -1 in dry
field, wet field and meadowlands, respectively. Again, the sale price in dry field, wet
field and meadowlands in the region is determined as 750, 1350 and 1130 ₺ de-1
respectively. The rate of capitalization in the region according to the year 2013 is
calculated as 5.70%, 5.31% and 6.33% in dry field, wet field and meadowlands,
respectively.
*
Sorumlu yazar / Corresponding author
E-mail address: dagdemir@atauni.edu.tr (V. Dağdemir)
133
Dağdemir, Aşkan, Demir ve Tercan (2018) Alınteri Journal of Agriculture Sciences 33(2): 133-139
Kıymet takdiri (veya değer biçme), genel ekonominin bir Materyal ve Yöntem
dalı olarak mal, gelir ve haklara değer biçme işlemidir (Gülten
Materyal
1994). Tarımsal kıymet takdiri ise tarımsal mal, gelir ve
haklara değer biçme işlemidir (Mülayim 2001). Kıymet
Ağrı ili merkez ilçe araştırma bölgesini oluşturmuştur. Ağrı
takdirinde kullanılan çeşitli metotlar vardır. Bunlar; Piyasa
ili merkez ilçede 100 köy bulunmaktadır (Anonim 2017). Bu 100
değeri yöntemi, maliyet yöntemi, gelirlerin kapitalizasyonu
köy içerisinden gayeli olarak bölgeyi temsil edecek 50 köy
yöntemi, ikame fiyatı yöntemi, transformasyon (dönüşüm)
seçilmiştir. Seçilen 50 köy Ağrı merkez ilçenin tümünü temsil
fiyatı yöntemi ve tamamlayıcı kıymet yöntemidir (Gülten 2001;
edecek yerleşkeye göre seçilmiştir.
Mülayim 2001; Rehber 2008).
Araştırmanın birincil verileri Ağrı ili merkez ilçeye bağlı
Kamulaştırmalar, Anayasaya uygun bir şekilde düzenlenmiş
olan 50 köy muhtarı ile yüz yüze yürütülen köy anket formu
bulunan 1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre
çalışmasından elde edilmiştir. Konuyla ilgili yapılmış ulusal ve
ve 2001 tarih ve 4650 sayılı Kanunda yapılan düzenlemelere
uluslararası çalışmalar ve raporlar ile Gıda, Tarım ve
göre yapılmaktadır. 2942 sayılı kanunun 11. maddesine göre
Hayvancılık İl Müdürlüğü kayıtları ikincil veri kaynaklarını
arazilerin kamulaştırma bedellerinin takdirinde gelirlerin
oluşturmuştur. Çalışma, 2013 yılı verilerine göre yapılmıştır.
kapitalizasyonu metodunun kullanılması zorunludur (Anonim
1983; Tanrıvermiş vd 2008).
134
Dağdemir, Aşkan, Demir ve Tercan (2018) Alınteri Journal of Agriculture Sciences 33(2): 133-139
çayır arazi miktarları ile bitkisel bazda üretilen ürünlerin ekiliş olmaması
alanları, üretim ve verim değerleri anketlerle elde edilmiştir.
Can ve mal Can ve mal
Ürünlerin satış fiyatları ve üretim masrafları Ağrı Gıda, Tarım
güvenliğinin güvenliğinin
ve Hayvancılık İl Müdürlüğü kayıtlarından alınarak hesaplama
olması olmaması
yapılmıştır (Anonim 2013).
Serbestçe Serbestçe alınıp
Arazi rantı (net gelir), ürünün ana ve yan gelirleri alınıp satılamaması
toplamından (yani Gayri Safi Üretim Değerinden) o ürün için satılabilmesi
yapılan üretim masrafları toplamının düşülmesi ile
hesaplanmıştır. Bölgede üretilen tüm ürünler için bu Araziden Araziden
hesaplama yapılıp 1 dekar arazide bitkisel üretim ortalama net kadastro kadastro
geliri hesap edilmiştir. geçmiş olması geçmemiş
olması
Arazi satış bedelleri anketlerle elde edilmiştir. Köy anket
formları doldurulurken muhtarlardan yörelerinde arazi satışı Münavebenin Münavebeyi
olduğunda 1 dekar sulu tarla, kuru tarla ve çayır arazinin kaç kolaylıkla değiştirmenin
değişmesi güç olması
₺’ye satıldığı sorulmuş, bu beyanlara göre ortalama değer
belirlenmiş ve hesaplamalarda kullanılmıştır. Arazilerin alım- Sulu ise sulama Sulu ise sulama
satımının çok sık olmaması, akrabalar arasında alım-satımın kolaylığı zorluğu
yaygın olması, çeşitli sebeplerden dolayı (ipotek, rehin,
Yörede kuru tarla arazilerde genelde “hububat – nadas -
trampa, huzursuzluk vs) alım-satım bedelinin düşük
hububat”, sulu tarla arazilerde ise “hububat - endüstri
gösterilmesi gibi nedenlerle arazilerin gerçek değerleri resmi
bitkileri - yem bitkileri” veya “hububat - yem bitkileri -
kayıtlara çok yansımamaktadır. Bu nedenle muhtarların
hububat” münavebe sistemleri yaygın olarak kullanılmaktadır.
beyanlarının bölge ortalamasını daha çok yansıtacağı
Bu çalışmada yörede geçerli münavebe sistemleri esas
varsayılmıştır.
alınmıştır.
Kapitalizasyon oranın düşük çıkması arazi değerini
yükseltmekte, yüksek çıkması ise arazi değerini
düşürmektedir. Kapitalizasyon oranına etki ederek onun Araştırma Bulguları ve Tartışma
artmasına ve azalmasına etki eden faktörler aşağıda
sıralanmıştır (Gülten 2001, Birinci 1997). Anketler sonucunda Ağrı ili merkez ilçede 2003 yılında köy
başına ortalama nüfus 605 kişi iken 2013 yılında 510 kişi olarak
Azalmaya Etki Eden Artmaya Etki Eden
belirlenmiştir. Yörede doğum oranının yüksek olduğu
Faktörler Faktörler
bilinmesine rağmen köy başına düşen ortalama nüfus
Şehir veya Şehir veya miktarında önemli düşüş olduğu görülmektedir. Bunun en
İlçeye yakın İlçeye uzak önemli nedeni kırsaldan kente ve Doğudan Batıya (ya da
olma olma sanayileşmenin geliştiği bölgelere) önemli bir göçün olmasıdır.
Şehir veya İlçe Şehir veya İlçe Özellikle 1984 yılından sonra (Türkiye’nin Doğu ve
nüfusunun nüfusunun Güneydoğu Anadolu bölgelerinde) ortaya çıkan ve zaman
fazlalığı azlığı zaman şiddetini artıran terör olaylarının doğrudan veya dolaylı
etkileri sonucu göç artmıştır. Bölgede gerçekleşen terör
Ulaşım Ulaşım yollarına
yollarına uzaklık olayları, başta kırsal yerleşmelerdeki güvenliğin sağlanmasını
yakınlık güçleştirmiş ve kırsal yaşamı derinden etkilemiş ve daha da
zorlaştırmıştır. Can güvenliğinin olmaması ve ekonomik
Ulaşım Ulaşım zorluğu faaliyetlerin yapılamaması, özellikle kır nüfusunu bulundukları
kolaylığı yerden koparıp, yer yer büyük kitleler halinde, bölgede daha
İyi sağlık Kötü sağlık güvenilir olan kentlere göç etmeye zorlamıştır (Kaya 2013).
koşulları koşulları Ağrı ili merkez ilçe köylerinde ortalama hane sayısı 60,
Varsa binaların Varsa binaların tarımla uğraşan hane sayısı ise 57 olarak hesaplanmıştır.
iyi durumda kötü durumda Ailelerin bir kısmı şehirde ikamet etmelerine rağmen köyde
olması olması mevsimsel olarak tarımsal faaliyet yapmaktadırlar. Köyde
ikamet eden ailelerin bir kısmı ise tarımsal faaliyetle
Arazinin tek bir Arazinin çok uğraşmamakta, tarım dışı sektörlerde çalışarak geçimini
parçadan parçadan
sağlamaktadır. Bu aileler kente yakın köylerde oturmakta ve
oluşması oluşması
günlük geliş gidiş yapmaktadırlar.
Toprağın Toprağın
Ağrı ili merkez ilçe köylerinde tarımsal faaliyette bulunan
biçiminin biçiminin
işletmelerin %68,42’si bitkisel ve hayvansal üretimi birlikte
düzgün olması düzgün
yapan karma işletmelerdir (Çizelge 1). Yöredeki işletmelerin
135
Dağdemir, Aşkan, Demir ve Tercan (2018) Alınteri Journal of Agriculture Sciences 33(2): 133-139
büyük bir çoğunluğu geçimlik aile işletmeleridir. Ağrı ili merkez ilçe köylerinde tarla arazilerinde en çok
%33,83 ile buğday ekilmektedir (Çizelge 3). Bölgedeki tüm
Çizelge 1. Köy başına tarımsal faaliyette bulunan
köylerde buğday, arpa ve yonca ekimi yapılmaktadır. Köylerin
işletmelerin ortalama dağılımı.
ortalama olarak yaklaşık %23,00’ü fiğ, %58,00’i şeker pancarı
Sayı ekmemektedir. Bu nedenden dolayı köy başına ortalama fiğ ve
%
(adet) şeker pancarı alanları düşük çıkmıştır.
Çizelge 4. Ağrı ili merkez ilçe köylerinde kuru tarla arazilerinde ortalama net gelir.
Bir dekar kuru tarla araziden elde edilen yıllık ortalama net 177,42 134,66 42,76
gelir
*Bir üretim kolunun ana ve yan ürünleri toplamından elde edilen gelirdir.
136
Dağdemir, Aşkan, Demir ve Tercan (2018) Alınteri Journal of Agriculture Sciences 33(2): 133-139
Çizelge 5. Ağrı ili merkez ilçe köylerinde sulu tarla arazilerinde ortalama net gelir.
Bir dekar sulu tarla araziden elde edilen yıllık ortalama net
370.10 298.41 71.69
gelir
Çizelge 6. Ağrı ili merkez ilçe köylerinde çayır arazilerinde yıllık ortalama net gelir.
2013 yılında Ağrı ili merkez ilçeye bağlı köylerde mülk Keskin (1994) tarafından Eskişehir İli tarla arazilerinde
işletmeciliği seklinde işletilen kuru tarla, sulu tarla ve çayır yapılan bir araştırmada mülk sahibi tarafından işletilen kuru ve
arazilerinde satış değeri§ sırasıyla 750, 1350 ve 1130 ₺/da sulu tarla arazilerinde ortalama kapitalizasyon faiz oranı %6,92
olarak tespit edilmiştir. Kapitalizasyon oranı, arazi yıllık ve %7,84 olarak bulunmuştur. Sayılı ve Esengün (1996)
ortalama net geliri ortalama satış fiyatına oranlanarak tarafından yapılan bir çalışmada Tokat İli Kazova yöresinde
bulunmuş ve aşağıda gösterilmiştir. mülk işletmelerinde kuru ve sulu tarla arazilerinde
kapitalizasyon oranı %3,31 ve %3,88 olarak saptanmıştır. Birinci
Kuru Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranı;
(1997) tarafından yapılan çalışmada Erzurum ve Erzincan
42.76 İllerinde mal sahibi tarafından işletilen tarla arazilerinde
f 0.0570 %5.70 (2)
750 kapitalizasyon faiz oranı kıraçta sırasıyla %10,94 ve %7,59,
suluda sırasıyla %11,96 ve %8,48 olarak tespit edilmiştir.
Sulu Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranı; Engindeniz (2001) tarafından Beydağ Barajı Göl Alanında kalan
71.69 sulu tarım arazilerinde kapitalizasyon faiz oranını %4,48 olarak
f 0.0531 %5.31 (3) hesaplamıştır. Aktaş ve Akay (2001) tarafından Tokat İli Niksar
1350
Ovasında yapılan araştırmada mal sahibi tarafından işletilen
Çayır Arazilerinde Kapitalizasyon Oranı; sulu tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranı %5,90 olarak
71.50 hesaplanmıştır. Ayrıca Akay ve arkadaşları (2001) tarafından
f 0.0633 %6.33 (4) Tokat İli Erbaa Ovasında mal sahibi tarafından işletilen kuru ve
1130 sulu tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranı %3,41 ve %5,24
Ağrı ili merkez ilçeye bağlı köyler şehir merkezine ve ulaşım olarak bulunmuştur. Oğuz ve Ünal (2004) Konya İli Çumra İlçesi
yollarına yakın olduğundan dolayı kolaylıkla alınıp satılmakta sulu tarım arazilerinde kapitalizasyon faiz oranını %5,20 olarak
ve dolayısıyla kapitalizasyon oranı düşük çıkmaktadır. bulmuşlardır. Karakayacı ve Oğuz (2006) Konya İli Ereğli İlçesi
Araştırma bölgesinde çayır arazisi diye adlandırılan arazilerin kuru ve sulu tarım arazilerinde kapitalizasyon faiz oranını
bir kısmı mera vasfındadır. Bu alanlarda ot biçimi yapılmakta %7,00 ve %6,02 olarak bulmuşlardır. Aydın ve Akay (2008)
fakat ot verimi çok yüksek olmamaktadır. Bundan dolayı tarafından Zile Ovası kuru ve sulu tarla arazilerinde yapılan bir
ortalama çayır otu verimi yüksek seviyede çıkmamıştır. Bu araştırmada kapitalizasyon faiz oranı sırasıyla %3,06 ve %5,17
durumda çayır arazilerinin kapitalizasyon oranının tarla olarak bulunmuştur.
arazilerine göre yüksek çıkmasına neden olmuştur.
Avcı ve Akay (2012) tarafından Tokat İli Pazar İlçesinde
137
Dağdemir, Aşkan, Demir ve Tercan (2018) Alınteri Journal of Agriculture Sciences 33(2): 133-139
mülk işletmeciliği yapılan sulu tarla arazilerinde kapitalizasyon Yayını, sayı:131, Ocak-Şubat-Mart, Ankara.
faiz oranı %4,38 olarak bulunmuştur. Karakayacı ve arkadaşları
(2016) tarafından Konya İli Çumra İlçesinde ortalama Aktaş, A.R. ve Akay, M., 2001. Tokat ili Niksar ovası tarla
kapitalizasyon faiz oranı %6,70 olarak bulunmuştur. arazilerinde kapiyalizasyon faiz oranının saptanması
üzerine bir araştırma. Süleyman Demirel Üniversitesi
Gündoğmuş ve Uyar (2016) Aydın İli Nazilli İlçesinde kestane
Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, 5(2):1-14.
bahçelerinde ortalama kapitalizasyon faiz oranını %6,42 olarak
tespit etmişlerdir. Yine Gündoğmuş ve Taşçı (2017) Denizli İli Anonim, 1983. Kamulaştırma Kanunu, Kanun No:2942, Resmi
Çivril İlçesinde hünnap bahçelerinde kuru ve sulu tarla Gazete Tarih: 08/11/1983, Sayı:18215, (Değişik:
arazilerinde yaptıkları bir araştırmada kapitalizasyon faiz 24.4.2001, 4650).
oranını sırasıyla %5,83 ve %5,03 olarak bulmuşlardır.
Anonim, 2013. Ağrı Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü
Yapılmış çalışmalarda hesaplanan kapitalizsyon faiz Kayıtları.
oranlarına bakıldığı zaman birbirinden çok farklı değerler
olduğu görülmektedir. Hatta Konya ve Tokat illerinin farklı Anonim, 2017.
bölgelerinde yapılmış çalışmalarda bile kapitalizasyon oranı http://www.tarimziraat.com/koyler/agri_koyleri/merkez_koyl
farklı çıkmıştır. eri.
138
Dağdemir, Aşkan, Demir ve Tercan (2018) Alınteri Journal of Agriculture Sciences 33(2): 133-139
Kaya, F., 2013. Ağrı İlinin 1927-2012 Sayım Dönemleri Kır- Rehber, E., 2008. Tarımsal Kıymet Takdiri (Değerleme) ve
Kent Nüfus Hareketleri. The Journal of Academic Bilirkişilik. Ekin Yayınları, Bursa.
Social Science Studies. International Journal of Social
Science Volume 6 Issue 4, p. 535-559. Sayılı, M. ve Esengün, K., 1996. Tokat İli Kazova yöresi tarla
arazilerinde kapitalizasyon faiz oranının saptanması
Keskin, G., 1994. Eskişehir İli Tarla Arazilerinde Ortalama üzerine bir araştırma, GOÜ Ziraat Fakültesi Dergisi, 13
Kapitalizasyon Faiz Oranının Bulunması Üzerine Bir (1), 211-233.
Araştırma. A.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, Tarım
Ekonomisi A.B.D. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Tanrıvermiş, H., 2000. Tarım arazilerinin değerlerinin
Ankara. belirlenmesinde kullanılabilecek kapitalizasyon faiz
oranlarının tespiti ve Türkiye’deki uygulamaları,
Kılıç, O., 2011. Tarım arazisi için kapitalizasyon oranın Kooperatifçilik Dergisi, Sayı:129, s.76-95.
hesaplanması. Anadolu Tarım Bilimleri Dergisi,
26(2):181-187. Tanrıvermiş, H., Akipek, Ş., Bayramin, İ., Gün, A.S. ve
Aliefendioğlu, Y., 2008. Ermenek Barajı ve
Mülayim, Z.G., 2001. Tarımsal Değer Biçme ve Bilirkişilik, Hidroelektrik Santrali Projesi Kamulaştırma Alanındaki
Yetkin Yayınları, Ankara. Arazilerin Gelirleri, Kapitalizasyon Oranları ve Birim
Arazi Değerlerinin Araştırılması. Ankara Ün. Fen
Oğuz, C. ve Ünal, Z., 2004. Konya ili Çumra ilçesi sulu tarım Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı
arazilerinde kapitalizasyon faiz oranının tespiti. S.Ü. Yayın No:1. Ankara.
Ziraat Fakültesi Dergisi 18(33): 8-16.
139