Thuyetminh Nhom02 21N84B

Lập dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư Softhouse Đà nẵng
LỜI CAM ĐOAN
Chúng em xin được cam đoan đề tài “Lập Dự Án Đầu Tư Khu Chung cư Softhouse
Đà Nẵng” được tiến hành công khai, dựa trên sự cố gắng nổ lực của chúng em và sự
giúp đỡ và hướng dẫn nhiệt tình từ phía thầy Phạm Anh Đức.
Các số liệu và nghiên cứu trong đề tài là trung thực và hoàn toàn không sao chép hoặc
sử dụng kết quả của đề tài nào tương tự. Nếu phát hiện có sự sao chép kết quả nghiên
cứu của đề tài khác, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Đà Nẵng. ngày … tháng … năm 2023

Nhóm sinh viên thực hiện
Huỳnh Minh Đức( Leader)
Nguyễn Trung Hiếu
Phùng Thế Hoàng
Nhóm 02: Huỳnh Minh Đức, Nguyễn Trung Hiếu, Phùng Thế Hoàng
1
MỤC LỤC
Contents
CHƯƠNG MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ . 8
1. Giới thiệu về chủ đầu tư ......................................................................................... 8
2. Giới thiệu tổng quan về dự án ................................................................................ 8
3. Các căn cứ pháp lý hình thành dự án.......................................................................... 9
CHƯƠNG 1: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ ......... 11
1.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN .......................... 11
1.1.1. Điều kiện tự nhiên. ................................................................................... 11
1.1.1.1. Vị trí địa lý......................................................................................... 11
1.1.1.2. Khí hậu .............................................................................................. 12
1.1.1.3. Địa hình ............................................................................................. 13
1.1.2. Điều kiện kinh tế ...................................................................................... 13
1.1.3. Tình hình dân số. ...................................................................................... 14
1.1.3.1. Tình hình dân số việt nam ................................................................. 14
1.1.3.2. Tình hình dân số đà nẵng ................................................................. 14
1.1.4. Tình hình phát triển kinh tế Thành phố Đà Năng. ................................... 15
1.1.5. Thực trạng nhà ở tại thành phố Đà nẵng. ................................................. 15
1.1.5.1. Xu hướng cung. ................................................................................. 15
1.1.5.2. Xu hướng cầu .................................................................................... 15
1.1.6. Phân tích cạnh tranh của dự án................................................................. 15
1.1.7. Phân tích dự án bằng SWOT. ................................................................... 17
1.1.7.1. Phân tích SWOT ................................................................................ 17
1.1.7.2. Hình thành chiến lược ....................................................................... 18
1.1.8. Phân tích chân dung khách hàng mua chung cư tại Việt Nam ................ 18
1.1.9. Dự báo nhu cầu tương lai. ........................................................................ 19
CHƯƠNG 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ CÔNG XUẤT DỰ ÁN ............................ 21
2.1. MÔ TẢ SẢN PHẨM DỰ ÁN ............................................................................ 21
2.2. LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ ................................................................ 21
2.3. CÔNG XUẤT CỦA DỰ ÁN ............................................................................. 21
2
2.3.1. Cơ sở lựa chọn công xuất dự án ............................................................... 21

2.3.2. Lựa chọn công xuất của dự án ................................................................. 22
2.3.3. Các yếu tố ảnh hướng đến cơ cấu của giá sản phẩm................................ 22
2.3.4. Xác định cơ cấu giá sản phẩm. ................................................................. 22
CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN, PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH VÀ
GIẢI PHÁP THIẾT KẾ................................................................................................ 24
3.1. NGUYÊN TẮC LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM ............................................................ 24
3.2. LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN ......................................................................... 25
3.2.1. Chọn khu vực địa điểm .................................................................................. 25
3.3. HIỆN TRẠNG CÔNG TRÌNH VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT .............................. 26
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 26
3.3.1.1. Nền đất tại khu vực dự án ....................................................................... 26
3.3.1.2. Công trình kiến trúc khác ........................................................................ 26
3.3.1.3. Hiện trạng dân cư .................................................................................... 26
3.3.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật ............................................................................ 26
3.3.2.1. Đường giao thông ................................................................................... 26
3.3.2.2. Hệ thống thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường ........................................ 26
3.3.2.3. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng ............................................... 27
3.3.2.4. Hệ thống cấp nước .................................................................................. 27
3.4. NHẬN XÉT CHUNG ............................................................................................ 27
CHƯƠNG 4: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ - XÂY DỰNG ............................................ 28
4.1. CÁC CĂN CỨ ĐỂ LẬP PHƯƠNG ÁN VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG ............. 28
4.1.1. Cơ sở tính toán ............................................................................................... 28
4.1.2 Các tiêu chuẩn áp dụng ................................................................................... 28
4.2. GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỔNG THỂ .............................................................. 29
4.3. GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC – KẾT KẤU ................................................................ 29
4.3.1. Giải pháp kiến trúc ......................................................................................... 29
4.3.1.1. Thiết kế mặt đứng công trình .................................................................. 29
4.3.1.2. Thông gió và chiếu sáng ......................................................................... 30
4.3.1.3. Vật liệu hoàn thiện công trình................................................................. 30
4.4. THIẾT KẾ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CÔNG TRÌNH ........................................... 31
3
4.4.1. Hệ thống điện ................................................................................................. 31

4.4.1.1. Tiêu chuẩn thiết kế .................................................................................. 31
4.4.1.2. Tiêu chí thiết kế ...................................................................................... 31
4.4.1.3. Yêu cầu lắp đặt........................................................................................ 32
4.4.1.4. Hệ thống cấp thoát nước ......................................................................... 32
4.4.2.2. Hệ thống thông tin liên lạc ...................................................................... 34
4.4.2.3. Hệ thống loa thông báo ........................................................................... 34
4.4.2.4. Hệ thống camera quan sát và báo động .................................................. 34
4.4.2.5. Hệ thống điều hòa không khí, thông gió ................................................. 34
CHƯƠNG 5: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG GIẢI PHÁP PHÒNG CHÁY
CHỮA CHÁY .............................................................................................................. 35
5.1 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN ..................................... 35
5.1.1. Cơ sở lập báo cáo đánh giá sơ bộ tác độc của môi trường ............................. 35
5.1.2. Tác động đến môi trường trong quá trình thi công ........................................ 35
5.1.2.1. Tác động do khí thải tiếng ồn ................................................................. 35
5.1.2.2. Rủi ro, sự cố môi trường ......................................................................... 36
5.1.3. Tác động đến môi trường trong giai đoạn dự án và hoạt động ...................... 36
5.1.3.1. Tác động do khí thải, tiếng ồn ................................................................ 36
5.1.3.2. Tác động do nước thải ............................................................................ 37
5.1.3.2. Tác động do chất rắn ............................................................................... 37
5.2. CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU ẢNH HƯỞNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG ........... 37
5.2.1. Trong giai đoạn thi công ................................................................................ 37
5.2.1.1. Giảm thiểu tác động do khí thải, tiếng ồn ............................................... 37
5.2.1.2. Giảm thiểu tác động do nước thải ........................................................... 38
5.2.1.3. Giảm thiểu tác đọng do chất rắn ............................................................. 38
5.2.2. Trong giai đoạn khai thác sử dụng ................................................................. 38
5.2.2.1. Giảm thiểu tác động do khí thải, tiếng ồn ............................................... 38
5.2.2.2. Giảm thiểu tác động do nước thải, chất rắn ............................................ 38
5.2.3. Cây xanh và vệ sinh môi trường .................................................................... 39
5.2.4. Kết luận .......................................................................................................... 39
5.3. GIẢI PHÁP PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY ....................................................... 39
4
5.3.1. Căn cứ lập....................................................................................................... 39

5.3.2. Giải pháp thiết kế PCCC ................................................................................ 40
CHƯƠNG 6: QUẢN LÝ KHAI THÁC VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG ............................ 42
6.1. LỰA CHỌN HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN .................................................. 42
6.2. CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN ...................................... 42
6.2.1. Tổ chức quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án........................................... 42
6.1. Mô hình tổ chức quản lý thực hiện dự án .............................................................. 42
6.2.2. Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành dự án ........................................... 42
6.3 DỰ KIẾN NHÂN SỰ VÀ CHI PHÍ NHÂN LỰC VẬN HÀNH DỰ ÁN............. 43
CHƯƠNG 7: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ TƯ VÀ NGUỒN DỰ ÁN ............................... 45
7.1. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ............................................................................ 45
7.1.1. Cơ sở tính toán ............................................................................................... 45
7.1.2. Tính toán các nội dung trong tổng mức đầu tư .............................................. 45
7.1.2.1. Chi phí xây dựng lắp đặt và chi phí thiết bị ............................................ 46
7.1.2.3. Chi phí mua đất ....................................................................................... 46
7.1.2.4. Chi phí tư vân đầu tư xây dựng............................................................... 47
7.1.2.5. Chi phí khác ............................................................................................ 47
7.1.2.6. Chi phí dự phòng .................................................................................... 48
7.2. PHƯƠNG ÁN HUY ĐỘNG VỐN VÀ KẾ HOẠCH TRẢ NỢ ........................... 49
7.2.1. Cơ cấu nguồn vốn........................................................................................... 49
7.2.2. Kế hoạch phân bố nguồn vồn ......................................................................... 50
7.2.3. Kế hoạch hoàn trả nợ cho dự án ..................................................................... 51
7.2.3.1. Khả năng trả nợ của dự án ...................................................................... 51
CHƯƠG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH KINH TẾ-XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN
...................................................................................................................................... 53
8.1. CƠ SỞ TÍNH TOÁN ............................................................................................. 53
8.2. BÁO CÁO TÀI CHÍNH VÀ XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN............... 53
8.2.1. Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án ..................................................... 53
8.2.1.1. Cơ cấu doanh thu từ bán căn hộ .............................................................. 53
8.2.1.2. Dự kiến giá bán sản phẩm ....................................................................... 54
8.2.1.3. Doanh thu phải trả hằng năm khi mua chung cư. ................................... 55
5
8.2.2. Xác định chi phí của dự án ............................................................................. 56

8.3. PHÂN TÍCH CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ........................................... 57
8.3.1. Các biến số ngân lưu ...................................................................................... 57
8.3.2. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án theo quan điểm Chủ đầu tư ............... 58
8.4. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY....................................................................................... 60
8.4.1. Cơ sở lý luận .................................................................................................. 60
8.4.2. Phân tích độ nhạy của dự án........................................................................... 60
8.4.2.1. Độ nhạy 1 chiều: ..................................................................................... 60
8.4.2.2. Độ nhạy 2 chiều ...................................................................................... 61
8.5. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN............................... 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 63
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 63
KIẾN NGHỊ ............................................................................................................. 63
6
DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1. 1: NOVOLAND LOGO – cho cuộc sống bừng sáng ........................................ 8
Hình 1. 2: Vị trí Khu chung cư SoftHouse ..................................................................... 9
Hình 1. 3: Vị trí Quận Ngũ Hành Sơn – TP. Đà Nẵng ................................................. 12
Hình 6. 1 Cơ cấu bộ máy quản lý đầu tư ……………………………………………42
Hình 6. 2; Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành .................................................. 43
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Các chung cư cạnh tranh ở Đà nẵng ............................................................ 17
Bảng 1.2: Phân tích SWOT .......................................................................................... 18
Bảng 1.3: Đối tượng khách hàng hướng đến ................................................................ 19
Bảng 1.4: Bảng tính toán dự báo dân số TP. Đà Nẵng ................................................. 19
Bảng 1.5: Bảng số liệu dự báo dân số tương lai TP. Đà Nẵng từ năm 2023-2030 ...... 20
Biểu đồ 1.5: Biểu đồ dự báo dân số Thành phố Đà Nẵng từ năm 2021 – 2030 ( triệu
dân) ………………………………………………………………………………...20
Bảng 2. 1: Cơ cấu giá dự kiến cho từng sản phẩm ………………………………….23
Bảng 6. 1: Mức lương cơ bản của dự án ……………………………………………44
Bảng 7. 1: Khả năng trả nợ của dự án ……………………………………………51
Bảng 8. 1: Doanh thu từ căn hộ …………………………………………………...54
Bảng 8. 2: Bảng doanh thu chi tiết từ năm 2024-2027 ................................................. 55
Bảng 8. 4: Ngân lưu của dự án theo quan điểm “chủ đầu tư” ...................................... 59
Biểu đồ 8. 1: Cơ cấu doanh thu …………………………………………………...54
Biểu đồ 8. 2: Chi phí hoạt động kinh doanh của dự án ................................................ 57
Biểu đồ 8. 3: Ngân lưu-Hiện giá ngân lưu ròng ........................................................... 59
Biểu đồ 8. 4: Ảnh hưởng của giá bán đến NPV VÀ IRR ............................................. 60
Biểu đồ 8. 5: Ảnh hưởng của chi phí đầu tư đế NPV và IRR ...................................... 61
Biểu đồ 8. 6: Ảnh hưởng của giá bán và chi đầu tư đến IRR ....................................... 62
Biểu đồ 8. 7. Ảnh hưởng của giá bán và chi đầu tư đến NPV...................................... 62
7
CHƯƠNG MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ

ĐẦU TƯ
1. Giới thiệu về chủ đầu tư1

 Tên công ty: Công ty Cổ phần Tập Đoàn Đầu Tư Địa Ốc No Va
 Ngày thành lập: 18/09/1992
 Giấy phép đăng ký kinh doanh: 0301444753
 Trụ sở công ty: 315 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 7, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh
 Điện thoại: 028-39153666 – Fax: 028-39153888
 Đại diện pháp luật công ty: Ông Bùi Thành Nhơn
 Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị Novaland
 Phạm vi hoạt động: Nhà đầu tư-Phát triển tư vấn môi giới bất động sản uy tín
với danh mục sản phẩm đa dạng bao gồm
 Căn hộ, biệt thự, nhà phố
 Trung tâm thương mại, văn phòng
 Bất động sản nghỉ dưỡng, ... tại các vị trí chiến lược trọng điểm.
Bên cạnh đó, công ty còn không ngừng phát triển dự án, không chỉ ở những mét
vuông xây dựng mà góp phần kiến tạo cộng đồng nhân văn tiên tiến, có phong
cách sống hiện đại với nhiều tiện ích.
Hình 1. 1: NOVOLAND LOGO – cho cuộc sống bừng sáng
2. Giới thiệu tổng quan về dự án
1
https://danhkhoireal.vn/tap-doan-novaland/
8
Tên dự án: Chung cư Softhose Đà Nẵng

Địa điểm: Lô 21 Trường Sa,Hòa Hải,Ngũ Hành Sơn,Thành Phố Đà Nẵng
Hình thức đầu tư: Giao thầu xây dựng trọn gói để bán
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lí và thực hiện dự án
Tổng mức đầu tư: 252,133,170 nghìn đồng
Vòng đời của dự án: 25 năm
Hình 1. 2: Vị trí Khu chung cư SoftHouse
3. Các căn cứ pháp lý hình thành dự án
 Luật Kinh doanh Bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15 tháng 7 năm 2020
của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam.
 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 01 năm 2021 của Chính phủ về
quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
9
 Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 03 năm 2021 của chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng
 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021 của Chính phủ về
quản lý chi phí đầu tư xây dựng
 Thông tư số 105/2020/TT-BTC ngày 03 tháng 12 năm 2020 của Bộ tài chính ban
hành hướng dẫn về đăng ký thuế
 Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13 tháng 7 năm 2022 của Bộ Xây dựng Công
bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình
 Quyết định số 07/2021/QĐ-UBND ngày 27 tháng 03 năm 2021 của UBND thành
phố Đà Nẵng quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng giai đoạn
2020-2024.
 Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng Ban hành định
mức xây dựng
 Thông tư 50/2022/TT-BTC về quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu
tư xây dựng
 Thông tư số 209/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính: Quy định mức thu, chế độ thu,
nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định
thiết kế cơ sở
 Thông tư số 258/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính: Quy định mức thu, chế độ thu,
nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy và chữa
cháy
 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
10
CHƯƠNG 1: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU

TƯ
1.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN

1.1.1. Điều kiện tự nhiên2.
1.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Đà Nẵng có diện tích tự nhiên 128.488 ha (1.284,88 km2), trong đó huyện
đảo Hoàng Sa 30.500 ha. Thành phố có 06 quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ
Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ và 02 huyện: Hòa Vang và huyện đảo Hoàng Sa (tổng
diện tích trên đất liền: 97.988 ha). Đà Nẵng có bờ biển dài khoảng 92 km, có vịnh nước
sâu với cảng biển Tiên Sa, có vùng lãnh hải thềm lục địa với độ sâu 200 m, tạo thành
vành đai nước nông rộng lớn thích hợp cho phát triển kinh tế tổng hợp biển và giao lưu
với nước ngoài.
Ngũ Hành Sơn là một quận của thành phố Đà Nẵng được thành lập theo Nghị định số
07/CP ngày 23 tháng 1 năm 1997 của Chính phủ và Quyết định 181/QĐ-UB ngày 27
tháng 1 năm 1997 của Uỷ ban nhân dân lâm thời thành phố Đà Nẵng.
2
https://nguhanhson.danang.gov.vn/chi-tiet-tin-tuc?dinhdanh=33956&cat=1102
11
Hình 1. 3: Vị trí Quận Ngũ Hành Sơn – TP. Đà Nẵng

Quận Ngũ Hành Sơn nằm về phía Đông Nam của thành phố Đà Nẵng; phía đông giáp
với biển Đông có dải cát dài 12 km, rộng 1 km dọc bờ biển; phía Tây giáp với huyện
Hòa Vang là đồng ruộng xen kẽ với bãi bồi, có sông Cẩm Lệ bao quanh nối với sông
Hàn đổ ra biển với chiều dài khoảng 15 km; phía Bắc giáp với quận Hải Châu và Sơn
Trà; phía Nam giáp tỉnh Quảng Nam.
Quận Ngũ Hành Sơn có diện tích: 38,59 km2, chiếm 3% diện tích toàn thành phố; dân
số: 68.270 người, chiếm 7,37% dân số toàn thành phố, mật độ dân số: 1.769,11
người/km2. (Theo niên giám thống kê thành phố Đà Nẵng năm 2010).
Quận Ngũ Hành Sơn gồm 04 đơn vị hành chính cấp phường: Mỹ An, Khuê Mỹ, Hòa
Hải, Hòa Quý. Quận Ngũ Hành Sơn có bờ biển dài, sạch, đẹp; có quần thể Ngũ Hành
Sơn là danh thắng nổi tiếng đã được Nhà nước xếp hạng di tích lịch sử quốc gia. Nằm
trên tuyến đường giao thông chính giữa thành phố Đà Nẵng với phố cổ Hội An của tỉnh
Quảng Nam, quận Ngũ Hành Sơn có vị trí và điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các
loại hình du lịch, nghỉ dưỡng.
1.1.1.2. Khí hậu

Quận Ngũ Hành Sơn nằm trong khu vực có chế độ khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa và ảnh
hưởng khí hậu ven biển của miền Trung. Lượng mưa và độ ẩm trung bình tương đối
12
thuận lợi cho phát triển sản xuất lương thực và thực phẩm. Mùa mưa trùng với mùa
đông và mùa khô trùng với mùa hạ. Nhiệt độ trung bình là 25,60C, nhiệt độ cao tuyệt
đối 40,90C, nhiệt độ thấp tuyệt đối là 15,50C. Do đặc điểm địa hình có đồng bằng phía
Tây và đèo Hải Vân chắn ngang nên khí hậu khu vực Đà Nẵng nói chung và quận Ngũ
Hành Sơn nói riêng không bị khắc nghiệt như khí hậu phía Bắc đèo Hải Vân. Ảnh hưởng
của gió Tây Bắc không lớn. Ngũ Hành Sơn có nắng ấm gần như quanh năm; chỉ mưa
vào các tháng 9, 10 và 11, nhưng vì nằm trong khu vực gió mùa nên lượng mưa hàng
năm của Ngũ Hành Sơn thường cao hơn một số nơi khác. Theo thống kê nhiều năm,
lượng mưa hàng năm của Ngũ Hành Sơn cụ thể như sau: lượng mưa trung bình năm là
2066mm, lượng mưa lớn nhất là 3307mm (1964), lượng mưa thấp nhất là 1400 mm
(1974), lượng mưa ngày thấp nhất là 322mm. Lượng mưa trong năm thường phân bố
không đều giữa các mùa và các tháng. Thường thì mưa lớn tập trung vào các tháng
9,10,11,12 và chiếm khoảng 70% tổng lượng mưa của cả năm. Độ ẩm trung bình trong
năm dao động từ 75% đến 90%. Độ ẩm trung bình năm là 82%, độ ẩm cao nhất trung
bình là 90%, độ ẩm thấp nhất trung bình là 75 % và độ ẩm thấp nhất tuyệt đối là 18%
(tháng4.1974). Hướng gió thịnh hành của Ngũ Hành Sơn thường thay đổi theo mùa và
các tháng trong năm. Có hai hướng gió chủ đạo thường gặp trên địa bàn quận là gió
Đông và gió Bắc. Gió Đông thịnh hành từ tháng 4 đến tháng 9 hàng năm. Gió Bắc thịnh
hành từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau. Tốc độ gió trung bình là 3,3m/s, tốc độ gió mạnh
nhất là 40m/s. Gió bão thường xuất hiện từ tháng 9 đến tháng 11 hằng năm, thổi từ biển
Đông vào đất liền, với cấp bão thường gặp là từ cấp 9 đến cấp 10, làm ảnh hưởng nặng
nề đến sản xuất nông nghiệp và ngư nghiệp của nhân dân trong quận.
1.1.1.3. Địa hình
Địa hình của Ngũ Hành Sơn tương đối bằng phẳng, đất đai khá đồng nhất về tính chất
vật lý, hoá học. Cấu tạo địa chất chủ yếu là cát, thành phần hạt thô hơn so với cùng
loại ở khu sát biển. Ngoài ra lớp cát mịn được phân bố rộng khắp trong vùng, với
chiều dày biến động từ 4 đến 11m, có kết cấu chặt vừa.
Ngũ Hành Sơn có nguồn tài nguyên rừng và thảm thực vật tương đối đa dạng, gồm rừng
trồng ở dọc biển và rừng tự nhiên ở khu vực núi Non Nước - Ngũ Hành Sơn. Thảm thực
vật tự nhiên trên núi Ngũ Hành Sơn đa dạng về chủng loại: thường xanh quanh năm và
có độ che phủ tương đối lớn.Rừng trồng tập trung nhất là ở vùng đông, chạy dọc bờ
biển từ Hoà Hải ra đến Mỹ An với cây trồng chủ yếu là dương liễu và bạch đàn. Mục
đích của rừng trồng là phủ xanh đất trống đồi trọc, chống xói mòn rửa trôi đất, làm rừng
phòng hộ ven biển kết hợp với sản xuất lâm nghiệp
1.1.2. Điều kiện kinh tế3
Theo Cục Thống kê thành phố Đà Nẵng, quy mô nền kinh tế toàn thành phố theo giá
hiện hành năm 2022 ước đạt 125.219 tỷ đồng, mở rộng hơn 17.381 tỷ đồng so với năm
2021; thu ngân sách nhà nước đạt trên 120% dự toán. Về cơ cấu trong quy mô nền kinh
3
https://cucthongke.danang.gov.vn/
13
tế, khu vực dịch vụ chiếm 68,38%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 20,43%;
khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 1,95% và thuế sản phẩm chiếm 9,24% trên
tổng GRDP. Cơ cấu nền kinh tế tiếp tục dịch chuyển với xu hướng mở rộng khu vực
dịch vụ thêm 1,62 điểm phần trăm so với năm 2021.
1.1.3. Tình hình dân số4.

1.1.3.1. Tình hình dân số việt nam
Dân số hiện tại của Việt Nam là 99.509.316 người vào ngày 30/03/2023 theo số liệu
mới nhất từ Liên Hợp Quốc. Dân số Việt Nam hiện chiếm 1,24% dân số thế giới.
Việt Nam đang đứng thứ 15 trên thế giới trong bảng xếp hạng dân số các nước và
vùng lãnh thổ. Mật độ dân số của Việt Nam là 321 người/km2. Với tổng diện tích
đất là 310.060 km2. 38,77% dân số sống ở thành thị (38.361.911 người vào năm
2019).
Trong năm 2023, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ tăng 745.096 người và đạt
100.059.299 người vào đầu năm 2024. Gia tăng dân số tự nhiên được dự báo là
dương vì số lượng sinh sẽ nhiều hơn số người chết đến 737.733 người. Nếu tình
trạng di cư vẫn ở mức độ như năm trước, dân số sẽ tăng 7.363 người. Điều đó có
nghĩa là số người chuyển đến Việt Nam để định cư sẽ chiếm ưu thế so với số người
rời khỏi đất nước này để định cư ở một nước khác. Theo ước tính của chúng tôi, tỷ
lệ thay đổi dân số hàng ngày của Việt Nam vào năm 2023 sẽ như sau: 3.887 trẻ em
được sinh ra trung bình mỗi ngày 1.866 người chết trung bình mỗi ngày 20 người di
cư trung bình mỗi ngày Dân số Việt Nam sẽ tăng trung bình 2.041 người mỗi ngày
trong năm 2023.
1.1.3.2. Tình hình dân số đà nẵng
. Hiện nay Đà Nẵng là thành phố có quy mô dân số sống tại khu vực thành thị lớn của
nước ta. Theo như thông tin được cập nhật mới nhất từ website World Population
Review thì tính đến tháng 9/2022, thì dân số Thành Phố Đà Nẵng đạt khoảng 1.188.374
người. Trong đó, nam giới chiếm con số khoảng 576.000 người, dân số nữ chiếm
hơn 558.000. Và tốc độ bình quân tăng trưởng là 2,45%
Được biết quy mô dân số của Đà Nẵng trong 10 năm qua là:
 2012: Được biết quy mô dân số của Đà Nẵng vào năm này rơi vào khoảng 967.800
người
 2013: 992.849 người
 2014: Năm 2014 tăng lên 1.008.000 người
 2015: 1.046.838 người
 2017: 1.059.334 người
 2019: 1.134.310 người
 2022: 1.188.374 người
4
https://www.gso.gov.vn/
14
Người dân sống ở Đà Nẵng thường sống tập trung chủ yếu ở trung tâm thành phố. Trong
khi đó, khu vực xa trung tâm thì dân cư phân bố thấp hơn. Mật độ dân số của Đà Nẵng
khoảng 883 người/km2, dân số đô thị gần 990.000 người, còn dân số thực tế là 3,6
người/hộ.
Mật độ dân số của Đà Nẵng trong 10 năm qua:
 2012: 757,6 người/km2

 2013: 772 người/km2
 2014: 784 người/km2
 2019: 740 người/km2 (Thành thị: 988.569 người, nông thôn: 145.741 người)
 2022: 883 người/km2
Sự khác biệt rất lớn về phân bố dân cư từ mật độ cao nhất là 8.746 người/km2 ở Hải
Châu và 19.712 người/km2 ở Thanh Khê đến thấp nhất là ở Hòa Vang là 180 người/km2.
Các quận nội thành như Cẩm Lệ, Liên Chiểu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn có mật độ dân
số thấp hơn khá đáng kể, khoảng 2.000 đến 3.000 người/km2.
1.1.4. Tình hình phát triển kinh tế Thành phố Đà Năng.5

Theo Cục Thống kê thành phố Đà Nẵng, quy mô nền kinh tế toàn thành phố theo giá
hiện hành năm 2022 ước đạt 125.219 tỷ đồng, mở rộng hơn 17.381 tỷ đồng so với năm
2021; thu ngân sách nhà nước đạt trên 120% dự toán. Về cơ cấu trong quy mô nền kinh
tế, khu vực dịch vụ chiếm 68,38%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 20,43%;
khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 1,95% và thuế sản phẩm chiếm 9,24% trên
tổng GRDP. Cơ cấu nền kinh tế tiếp tục dịch chuyển với xu hướng mở rộng khu vực
dịch vụ thêm 1,62 điểm phần trăm so với năm 2021.
1.1.5. Thực trạng nhà ở tại thành phố Đà nẵng6.

1.1.5.1. Xu hướng cung.
Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận 5 dự án mở bán, tất cả đều là những giai đoạn tiếp
theo. So với 6 tháng đầu năm 2021, nguồn cung mới đạt 386 căn, tăng 93% so với cùng
kỳ năm 2021 (200 căn).
Nguồn cung mới tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2021, tập trung phần lớn tại Q. Ngũ
Hành Sơn, chiếm đến 3/4 tổng nguồn cung mới toàn thị trường.
1.1.5.2. Xu hướng cầu
Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% với khoảng 170 căn, tăng 65% so với (103 căn).
Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới chỉ đạt ở xấp xỉ
44% với tỷ lệ hấp thụ dao động ở mức 35% – 53% ở mỗi phân khúc.
1.1.6. Phân tích cạnh tranh của dự án.
5
https://cucthongke.danang.gov.vn/
6
https://dkra.vn/pdf/bao-cao-thi-truong-bat-dong-san-nha-o-da-nang--vu-phu-can-6t2022_vi_1658314299.pdf
15
Trong những năm hoạt động mua bán căn hộ chung cư khá phát triển về số lượng lẫn
chất lượng. đặc biệt tài đà nẵng tỉ lệ ấy càng nâng cao. Sự ra đời của vô số các chung
cư đà khiến lĩnh vực mua bán chung cư trở nên cạnh tranh khốc liệt hơn bao giờ hết.
các căn hộ chung cư cao cấp mọc lên và khá phát triển tập chung chủ yếu ở vùng trung
tâm thuận tiện cho việc sinh hoạt, đi lại.
=>> Với mức cạnh tranh vô cùng cao của các chung cư nói chung và TP.Đà Nẵng nói
riêng. Đối với dự án Chung cư Softhose, số lượng chung cư không nhiều nên mức độ
cạnh tranh không đến mức khắc nghiệt. Tuy nhiên vẫn không nên chủ quan, dè chừng
bởi với nhu cầu ngày càng cao của khách hàng nên xu hướng lựa chọn phân khúc chung
cư cao cấp đang ngày càng phổ biến. Đòi hỏi người đầu tư cần có những suy nghĩ về ý
tưởng khác lạ so với việc xây dựng kinh doanh chung cư theo phương thức đaị trà và
truyền thồng như trước đây. Với việc áp dụng các công nghệ tiên tiến trong việc điều
hành, cũng như các dịch vụ tiện ích nổi bậc của chung cư đảm bảo đem đến cho khách
hàng những dịch vụ mới nhất tốt nhất, thuận tiện nhất, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của
khách hàng. Softhose có thể tự tin khẳng định rằng mình có thể đủ sức cạnh tranh với
các đối thủ trong ngành.
16
Bảng 1.1: Các chung cư cạnh tranh ở Đà nẵng

STT Tên chung cư Địa điểm Diện tích Quy mô Giá bán
1 Chung cư Hiyori Đà Lô 2, A2 Võ 2.077,6 m2 02 tầng hầm, cao 28 1.8 tỷ
Nẵng Văn Kiệt, tầng và tầng áp mái với đồng/ căn
Phường An 306 căn hộ 2 phòng
Hải Đông, ngủ
Quận Sơn
Trà, Thanh
phố Đà Nẵng
2 Chung cư Monarchy Đường Trần 8.967,7m2 Block A cao 19 tầng 2,,7 tỷ/
Hưng Đạo, (17 tầng nổi + 02 tầng căn
quận Sơn Trà, hầm); block B gồm
Đà Nẵng (B1 cao 33 tầng, B2
cao 30 tầng, B3 cao 27
tầng).
3 Chung cư Risemount Lô A2 – Cao 30 tầng và 02 tầng 3 tỷ/ căn
Apartment Da Nang đường Như hầm. Tổng căn hộ: 300
Nguyệt (Bạch căn
Đằng nối dài),
phường
Thuận Phước,
quận Hải
Châu, thành
phố Đà Nẵng
4 Chung cư Sơn Trà Ngô Quyền, 3.379m2 Cao 23 tầng với 350 1,5 tỷ/
Ocean View Quận Sơn căn hộ cao cấp và 06 căn
Trà, Tp. Đà căn penthouse. Mỗi
Nẵng căn hộ được thiết kế
theo lối kiến trúc hiện
đại, tỉ mỉ đến từng chi
tiết nhỏ có diện tích đa
dạng từ 46.5 – 96.3m2,
bố trí từ 1 – 3 phòng
ngủ.
5 Chung cư Premier Sky Đường Võ 486 căn hộ chung cư 70 triệu
Residences Nguyên Giáp, cao cấp và 300 phòng đồng/m2
phường khách sạn. Các căn hộ
Phước Mỹ, được bố trí từ 1 – 3
quận Sơn Trà, phòng ngủ, với diện
TP. Đà Nẵng tích đa dạng từ 58m2 –
110m2.
1.1.7. Phân tích dự án bằng SWOT.

1.1.7.1. Phân tích SWOT
17
Bảng 1.2: Phân tích SWOT

Điểm mạnh Cơ hội
Chung cư mới được xây dựng với trang Gia tăng dân số ngày càng tăng và sự
thiết bị, máy móc hoàn toàn mới và hiện phát triển kinh tế vượt bật của TP. Đà
đại, đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, Nẵng so với cả nước là những yếu tố
nhiệt tình, có kiến thức chuyên môn và chính giúp thành phố là nơi tập trung
ngoại ngữ tốt. dân số lớn. Đây cũng chính là cơ hội lớn
Với các dịch vụ thú vị, cùng với việc áp nhất để chung cư Softhose nhanh thu hồi
dụng công nghệ hiện đại dự án đảm bảo vốn và thu lợi nhuận nhanh nhất
mang đến cho khách hàng những trải
nghiệm tốt nhất
Điểm yếu Thách thức
Chung cư còn mới, việc khai thác, mở Vì nằm ở TP. Đà Nẵng nên dự án có
rộng thị trường và sản phẩm còn hạn nhiều đối thủ cạnh tranh lớn.
chế. Vì mới thành lập nên vị trí của chung cư
Chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm cũng nhưng sự biết đến và tin tưởng của
trong lĩnh vực kinh doanh chung cư khách hàng chưa được vững chắc.
1.1.7.2. Hình thành chiến lược

Từ bảng phân tích dự án bằng mô hình SWOT, hình thành nên các chiến lược nhằm
giúp cho chung cư nâng cao vị thế trên thị trường. Thông qua hai chiến lược là: chiến
lược tăng trưởng tập trung và chiến lược cạnh tranh.
Áp dụng chiến lược tăng trưởng tập trung, trong đó tập trung khai thác thị trường, thông
qua các hoạt động quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng, thu hút thị trường
khách mới. Chiến lược tăng trưởng tập trung sẽ giúp cho chung cư gia tăng thị phần,
nâng cao công suất hoạt động củng cố vị trí của mình trong lòng du khách.
Từ những thách thức mà dự án sẽ phải đối mặt, cùng với thế mạnh là một chung cư mới
cũng như các dịch vụ chăm sóc khách hàng, áp dụng công hệ hiện đại trong điều hành
và khai thác. Từ đó áp dụng chiến lược cạnh tranh bằng sự khác biệt hóa, thông qua
việc nâng cao chất lượng cuộc sống với chi phí hợp lý. Thông qua chiến lược này, chung
cư tạo nên sự khác biệt của mình đối với các chung cư khác trong khu vực, nâng cao
khả năng cạnh tranh cũng như thu hút thêm khách hàng ở các khu vực khác trong thành
phố.
1.1.8. Phân tích chân dung khách hàng mua chung cư tại Việt Nam
Khách hàng mua chung cư ở Việt Nam chủ yếu gồm 2 nhóm chính:
18
Bảng 1.3: Đối tượng khách hàng hướng đến

Nhóm 1: Khách hàng từ 20-29 tuổi, mong Nhóm 2: Khách hàng trên 30 tuổi, hướng
muốn được trải nghiệm mua nhà đến giá trị bền vững cho bản thân và gia
đình
+ Trẻ trung, năng động + Mong muốn có cuộc sống hiện đại và
+ Thường xuyên cập nhật xu hướng mới. thưởng thức những tiện nghi mới.
Bị chi phổi bới công nghệ, mạng xã hội. + Dành thời gian cho gia đình và con cái
+ Muốn trải nghiệm những sản phẩm mới + Cập nhật và tiếp thu công nghệ nhằm
thuận tiện cho việc sinh hoạt
1.1.9. Dự báo nhu cầu tương lai.

Dựa vào các số liệu thu thập được, và biểu đồ thể hiện sự gia tăng dân số của TP. Đà
Nẵng, dễ thấy dân số dân số từ năm 2014 đến 2022 có xu hướng tăng theo phương trình
đường thẳng.
Từ hàm dự báo vừa tìm được, ta thay các giá trị X ứng với các năm tương lai theo thứ
tự tiếp theo trong chuỗi số liệu để tìm ra giá trị dự báo trong các năm tương lai giai đoạn
từ năm 2023-2030 là:
Dùng phương pháp dự báo hồi quy tuyến tính đơn với hàm xu thế như sau:
Y=AX+B
+ Quy ước số năm là X=1,2,…n.
+ Quy ước dân số TP. Đà Nẵng là Y
𝑛∑𝑋𝑌−∑𝑋∑𝑌 ∑𝑋2∑𝑌−∑𝑋∑𝑋𝑌
A= B=
𝑛∑𝑋2−(∑𝑋)2 𝑛∑𝑋2−(∑𝑋)2
Bảng 1.4: Bảng tính toán dự báo dân số TP. Đà Nẵng

Năm X Y X.Y X2
2013 1 0.986 0.986 1
2014 2 1.008 2.016 4
2015 3 1.029 3.087 9
2016 4 1.046 4.184 16
2017 5 1.064 5.32 25
2018 6 1.08 6.48 36
2019 7 1.141 7.987 49
2020 8 1.169 9.352 64
2021 9 1.195 10.755 81
2022 10 1.23 12.3 100
Tổng 55 10.948 62.467 385
-Từ dữ liệu ở Bảng 1.1 ta có thể tính được các giá trị:
19
+ A = 0,09
+ B = 0,49
-Ta có hàm xu thế bậc nhất như sau: Y = 0,09X + 0,49
-Hệ số tương quan (r). r = 0.87 so sánh với điều kiện giá trị tuyệt đối của r > 0.7 thì
tương quan này đủ tốt.
Từ hàm dự báo vừa tìm được, ta thay các giá trị X ứng với các năm tương lai theo thứ
tự tiếp theo trong chuỗi số liệu để tìm ra giá trị dự báo trong các năm tương lai giai đoạn
từ năm 2023-2030 là:
Bảng 1.5: Bảng số liệu dự báo dân số tương lai TP. Đà Nẵng từ năm 2023-2030
Năm 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Dân
1.245 1.272 1.300 1.327 1.354 1.382 1.409 1.436
số
1.45 1.436
1.409
1.4 1.382
1.354
1.35 1.327
1.300
1.3
1.272
1.245
1.25
1.2
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Biểu đồ 1.5: Biểu đồ dự báo dân số Thành phố Đà Nẵng từ năm 2021 – 2030 ( triệu dân)
20
CHƯƠNG 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ CÔNG XUẤT DỰ ÁN
2.1. MÔ TẢ SẢN PHẨM DỰ ÁN

Công trình được xây dựng tại khu vực năng động nhiều tiềm năng và đang trên đà phát
triển của TP.Đà Nẵng hiện nay. Lô 21 Trường Sa,Hòa Hải,Ngũ Hành Sơn,Thành Phố
Đà Nẵng, cụm công trình được quy hoạch một cách chặt chẽ, nhằm khắc phục các ảnh
hưởng tự nhiên khắc nghiệt, đồng thời tận dụng các điều kiện tự nhiên tốt như ánh sáng,
gió, tầm nhìn, cảnh quan cao ráo và bằng phẳng. Mặt bằng công trình theo phương án
này được tổ chức như sau
Từ phương án mặt bằng được chọn, tầng 1: bố trí 10 căn hộ, 1 tạp hóa và 1 phòng sinh
hoạt chung; tầng 2: bố trí 14 căn hộ. Hướng lấy ánh nắng chính từ trái sang phải với số
lượng cửa được bố trí đảm bảo đầy đủ ánh sáng và thông thoáng. Cầu thang bố trí 1 cầu
thang ở giữa và 2 cầu thang ở biên để đảm bảo yêu cầu thoát nhanh khi có sự cố cháy
nổ... Giao thông công trình theo phương ngang được tổ chức với hành lang giữa rộng
2,6m, mỗi tầng có diện tích 1639,82m2, trong đó:
-Tầng điển hình: 1639.82 m2 trong đó có 14 căn hộ, 3 cầu thang bộ, 2 cầu thang máy,
không gian sinh hoạt, hành lang:
Diện tích căn hộ 2 phòng ngủ: 8,24 x8,5 = 70 m2
Diện tích căn hộ 3 phòng ngủ: 11,76 x 8,5 = 100m2
Diện tích cầu thang giữa: 3,3x5,4 = 17,82m2
Diện tích cầu thang biên: 4x5,1=20,4 m2
Hành lang, sảnh SH: 236,85 m2
Tổng diện tích sàn: 14.758m2
Tổng chiều dài nhà 77,35m
- Lan can cầu thang, lan can hành lang xây bằng gạch có giằng bằng bê tông cốt thép
và bố trí các lam bê tông trang trí.
Giải pháp thiết kế mặt bằng như vậy đảm bảo được tiêu chuẩn Việt Nam cho các chung
cư hiện nay.
2.2. LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

Dự án đầu tư xây dựng Chung cư Lan Phương được chủ đầu tư quyết định đầu tư với
hình thức sau:
-Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý .
-Hình thức đầu tư: Dự án được xây dựng trên quỹ đất được chủ đầu tư mua lại từ thành
phố và xây dựng hoàn toàn mới.
2.3. CÔNG XUẤT CỦA DỰ ÁN
2.3.1. Cơ sở lựa chọn công xuất dự án
21
Công suất của dự án được lựa chọn lớn hay nhỏ tùy thuộc vào các yếu tố sau đây:
- Quy mô của dự án: sản phẩm cung cấp cho thị trường.
- Nhu cầu của thị trường ở hiện tại và trong tương lai đối với các loại sản phẩm
của dự án cung cấp.
- Khả năng chiếm lĩnh thị trường.
- Khả năng cung cấp chất lượng sản phẩm.
Các yếu tố trên chính là chìa khóa để quyết định công suất của dự án. Tuy nhiên việc
xác định công suất của dự án còn phải phụ thuộc vào khả năng đầu tư của chủ đầu tư và
nhu cầu cung ứng của dự án phải thấp hơn so với nhu cầu thị trường, có như vậy thì sản
phẩm của dự án mới có thể đứng vững trên thị trường. Nếu công suất lựa chọn quá lớn
so với nhu cầu thị trường thì chắc chắn sản phẩm sẽ dư thừa, gây khó khăn trong quá
trình kinh doanh và thu hồi lại vốn bỏ ra.
2.3.2. Lựa chọn công xuất của dự án

Dựa vào những tài liệu thu thập được thì công suất dự kiến của dự án trong thời gian
bắt đầu vận hành phải thấp hơn nhu cầu của thị trường yêu cầu. Dự kiến số căn hộ sẻ
bán trong vòng 4 năm
Công suất dự kiến:
Năm 2024: 20%
Năm 2025: 40%
Năm 2026: 30%
Năm 2027: 10%
2.3.3. Các yếu tố ảnh hướng đến cơ cấu của giá sản phẩm
Yếu tố bên trong: Bao gồm chi phí tạo ra sản phẩm, chiến lược kinh doanh, và dự kiến
lợi nhuận cần thu được. Sự khác biệt giá của căn hộ 2 phòng ngủ và căn hộ 3 phòng
ngủ, diện tích căn hộ.
Yếu tố bên ngoài: Xác định giá dựa vào đặc điểm và nhu cầu thị trường, giá của các đối
thủ cạnh tranh, các yếu tố ảnh hưởng của môi trường kinh tế như lạm phát, tăng trưởng,
các chính sách của nhà nước, nhà đầu tư.
2.3.4. Xác định cơ cấu giá sản phẩm.

Dựa trên kết quả phân tích giá của một số chung cư cùng hạng trên địa bàn TP. Đà Nẵng
, có thể dự kiến cơ cấu giá cho sản phẩm (bảng 2.1).
22
Bảng 2. 1: Cơ cấu giá dự kiến cho từng sản phẩm
Số
Giá bán Diện
lượng
nghìn/m² tích
STT Khoản mục Đơn vị (căn) Thành tiền
Số lượng
114 280.500.000
1 căn hộ
Căn hộ 2
tr.vnđ 100 33.000 70 231.000.000
phòng ngủ
Căn hộ 3
tr.vnđ 14 33.000 100 46.200.000
phòng ngủ
2 Tạp hóa tr.vnđ 1 33.000 100 3.300.000
23
CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN, PHƯƠNG ÁN QUY

HOẠCH VÀ GIẢI PHÁP THIẾT KẾ
3.1. NGUYÊN TẮC LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM
Lựa chọn địa điểm dự án là một trong những bước quan trọng để lập được dự án thành
công. Trong một số tình huống, yếu tố địa điểm còn là yếu tố cốt lõi quyết định sự thành
công của một dự án.
*Đối với một dự án, nguyên tắc chung để lựa chọn địa điểm dự án bao gồm:
Địa điểm dự án phải phù hợp với đường lối chính sách của nhà nước. Bất cứ một dự án,
một hoạt động kinh doanh nào cũng đều nằm trong sự quản lý của nhà nước.
Phù hợp với quy hoạch tổng thế phát triển của nền kinh tế quốc dân, của ngành, phù
hợp quy hoạch xây dựng của nhà nước.
Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về mặt kỹ thuận và điều kiện tự nhiên
bao gồm:
+ Địa hình thuận lợi, địa chất công trình, địa chất thủy văn đảm bảo cho việc thực hiện
dự án.
+ Điều kiện tự nhiên phải phù hợp cho việc thực hiện dự án bao gồm các điều kiện về
thời tiết khí hậu, điều kiện về động đất, sóng thần, núi lửa, ...
+ Địa điểm phải đảm bảo cho việc cung cấp nguyên vật liệu xây dựng để thực hiện dự
án.
*Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về kinh tế:
Chi phí đầu tư xây dựng: Các yếu tố do địa điểm có thể làm ảnh hưởng đến chi phí đầu
tư xây dựng: chi phí san lấp mặt bằng, đền bù di dân, tái định cư, xử lý nền, điều kiện
cung cấp vật liệu xây dựng, tính địa phương của giá xây dựng... Do đó, ảnh hưởng do
điều kiện vị trí đến chi phí đầu tư xây dựng rất lớn.
Chi phí vận hành và khai thác dự án. Yếu tố địa điểm tác động đến khoản chi phí này
thông qua các vấn đề: Chi phí điện, nước, thông tin liên lạc, chi phí các vật liệu đầu vào.
Việc đặt vị trí ở nơi có nguồn cung ứng lao động dồi dào, trình độ dân trí cao sẽ ảnh
hưởng tiền lương, trình độ tay nghề, năng suất và nhận thức của người lao động.
Chi phí cho việc tiêu thụ sản phẩm: dự án đặt tại nơi có nhu cầu tiêu thụ sản phẩm và
dịch vụ càng lớn thì chi phí này càng giảm và càng có lợi cho nhà đầu tư.
Tiêu chuẩn về mặt xã hội và an ninh quốc phòng: Đây cũng là tiêu chuẩn chúng ta cần
so sánh, xem xét: số người di dân tái định cư, số người bị ảnh hưởng.
24
Bên cạnh đó cũng cần phải xem xét các tác động về mặt xã hội, ảnh hưởng đến các công
trình lân cận, sự ảnh hưởng về cảnh quan, di tích, di sản, ảnh hưởng về mặt môi trường,
an ninh quốc phòng.
3.2. LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
3.2.1. Chọn khu vực địa điểm

Quận hải châu TP. Đà Nẵng:
Đà Nẵng có hai con đường rất đặc biệt, mà khi nhắc đến con đường này khó thể tách
rời con đường còn lại. Hoàng Sa - Trường Sa là hai con đường độc lập, nhưng thường
được gọi tên liền nhau như chính sự liền lạc khi ghép chung cùng đường Võ Nguyên
Giáp tạo thành một đại lộ lồng lộng ở tuyến đường này. Cả hai con đường được quyết
định đặt tên vào cùng ngày 14-7-2010 trong phiên họp HĐND thành phố Đà Nẵng.
Trước đây, đường Trường Sa có chiều dài 12 km, nối liền với Hoàng Sa, chạy dọc bờ
biển tuyệt đẹp, ôm trọn cả phần phía đông nam thành phố rộng lớn, kéo dài từ bãi bắc
bán đảo Sơn Trà đến giáp tỉnh Quảng Nam.
Từ năm 2013, đường Võ Nguyên Giáp được nằm giữa hai con đường này để tạo thành
tuyến đường mang ý nghĩa bảo vệ chủ quyền thiêng liêng của Tổ quốc. Đường Trường
Sa vì thế được bắt đầu từ điểm nối đường Võ Nguyên Giáp đến địa phận dẫn vào Hội
An-Quảng Nam.
Ấn tượng đầu tiên khi đặt chân đến Trường Sa là con đường như dẫn chúng ta lạc vào
không gian của nghệ thuật, hay nói cách khác, cả con đường như một khu triển lãm
quyến rũ, khổng lồ.Đường Trường Sa chạy qua làng đá Non Nước Ngũ Hành Sơn. Đó
là lý do tại sao con đường này lại đậm chất nghệ thuật và lãng mạn đến vậy. Nếu một
bên là cây xanh, đài phun nước và thảm cỏ mượt mà của các khu nghỉ dưỡng, khách sạn
5 sao HYATT, Vinpearl Luxury, thì một bên là những cơ sở điêu khắc của các nghệ
nhân bậc thầy làng đá Non Nước. Đây có thể nói là công viên của những bức tượng làm
từ đá cẩm thạch.
Từ cột mốc đầu tiên dẫn vào đường Trường Sa, người đi đường đã có thể nhìn thấy
nhiều bức tượng đá vừa to lớn, uy nghi, vừa tỏa ra sự mềm mại từ đôi bàn tay thủ công
của người thợ. Lần theo vài trăm mét nữa, tượng, tượng và tượng đá cứ thế ùa ra trước
mắt, khiến bất kể ai cũng khó cưỡng lại sức hấp dẫn của nó để dừng chân chiêm ngưỡng.
Cơ sở điêu khắc đá Nguyễn Hùng 2 với diện tích 30.777 mét vuông đã như biến một
phần đường Trường Sa thành công xưởng nghệ thuật có một không hai trên thế giới.
Bức tượng Bồ tát Quán Thế Âm đứng giữa đóa sen khổng lồ dẫn lối du khách ghé vào
cơ sở này, và cũng là điểm bắt đầu để lạc bước vào danh thắng Ngũ Hành Sơn.
25
3.3. HIỆN TRẠNG CÔNG TRÌNH VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất

3.3.1.1. Nền đất tại khu vực dự án
Hiện trạng khu đất là trống chưa không có nhà dân. Tổng diện tích của khu đất xây dựng
khu chung cư Softhouse Đà Nẵng với diện tích 16.000m2. Toàn bộ diện tích đất là đất
thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, không có công trình công cộng.
3.3.1.2. Công trình kiến trúc khác
Trong khu đất đầu tư xây dựng là đất ruộng (đất nông nghiệp) không có các công trình
công cộng.
3.3.1.3. Hiện trạng dân cư
Toàn bộ khu đất được UBND thành phố quy hoạch làm chung cư Softhose Đà Nẵng.
3.3.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
3.3.2.1. Đường giao thông
Khu vực đầu tư xây dựng có trục đường giao thông chính là đường Trường Sa, Đường
Trường Sa có chiều dài 12 km, nối liền với Hoàng Sa, chạy dọc bờ biển tuyệt
đẹp, ôm trọn cả phần phía đông nam thành phố rộng lớn, kéo dài từ bãi bắc bán đảo Sơn
Trà đến giáp tỉnh Quảng Nam.. Tuyến đường ven biển Hoàng Sa - Võ Nguyên Giáp -
Trường Sa cũng là tuyến huyết mạch nối đô thị Đà Nẵng với đô thị Hội An, cùng với
đó là hệ thống khách sạn, resort, trung tâm vui chơi. Mật độ xe đưa đón quá lớn, chạy
suốt, bên cạnh đó còn có xe chở vật liệu xây dựng thi công các công trình ven biển khiến
cho khách du lịch, người trong phố mỗi khi qua đường đều ngập ngừng, ngó trước, ngó
sau tìm hướng đi đang là thực trạng diễn ra ở Đà Nẵng.
3.3.2.2. Hệ thống thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường
Dọc tuyến đường Hoàng Sa - Trường Sa, hệ thống cống thoát nước chung nên khi không
có mưa nước thải sẽ được thu gom về Trạm xử lý nước thải Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn
để xử lý. Khi có mưa lớn xảy ra, thì lưu lượng nước mưa có lẫn nước thải sẽ chảy tràn
ra biển qua 15 cửa xả và kênh Suối Đá. Tại vị trí các cửa xả có nước thải chảy ra thường
bốc mùi và tạo các mương, rãnh trên bãi cát gây mất mỹ quan đô thị. Để tăng hiệu suất
bơm tại dọc tuyến đường ven biển, UBND thành phố đã đồng ý cho phép Công ty Thoát
nước và Xử lý nước thải trang bị thêm 03 bơm dự phòng tại các trạm bơm SPS3 (cửa
xả Mỹ Khê), SPS4 (cửa xả Mỹ An), SPS34 (cửa xả Furama) tại Công văn số
4873/UBND-QLĐTh ngày 06/7/2016. Bên cạnh đó, Sở đã giao Công ty Thoát nước và
Xử lý nước thải sử dụng chế phẩm để xử lý mùi hôi dọc các tuyến đường ven biển trong
năm 2016.
Tăng diện tích cây xanh cách ly đảm bảo các tiêu chí kỹ thuật giữa các khu công nghiệp,
khu trung chuyển hàng hóa, đầu mối hạ tầng kỹ thuật, thương mại dịch vụ và khu dân
cư, khu vực đường sắt; Bố trí vệt cây xanh trên các tuyến giao thông hợp lý, tăng cường
26
dải cây xanh cách ly trên các tuyến trục giao thông chính, đường sắt (đặc biệt với khu
vực dân cư, bệnh viện, trường học…);Thực hiện tốt công tác đền bù và giải phóng mặt
bằng, chuyển đổi ngành nghề và hướng nghiệp cho nhân dân; Quản lý chặt chẽ quá trình
xây dựng;Khuyến cáo người dân sử dụng nước cấp, quản lý chặt chẽ việc khai thác
nước ngầm; Quản lý chặt chẽ hoạt động của hệ thống xử lý nước thải, đảm bảo các trạm
xử lý luôn hoạt động liên tục, đúng công suất và quy trình kỹ thuật, đảm bảo nước thải
đầu ra luôn đạt các quy chuẩn về môi trường, khi phát hiện sự cố phải kịp thời xử lý và
có biện pháp dự phòng;Tăng cường công tác giám sát và quản lý môi trường.
3.3.2.3. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng
Hiện trạng tại khu vực có đã tuyến trung thế từ lưới điện quốc gia, qua trạm 110/22 KV,
và nguồn điện sử dụng cho khu vực sẽ được lấy từ tuyến đường dây của khu vực dân
cư ở khu vực dự án.
3.3.2.4. Hệ thống cấp nước
Ngày 29-8-2019, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt dự án đầu tư xây dựng
Nhà máy nước Hòa Liên, huyện Hòa Vang với tổng mức đầu tư 1.170 tỷ đồng từ nguồn
vốn ngân sách thành phố. Theo đó, quy mô Nhà máy nước Hòa Liên có công suất là
120.000m3/ngày với mục tiêu cung cấp bổ sung nguồn nước sạch cho nhu cầu dùng
nước của thành phố Đà Nẵng.
Cải tạo nâng công suất trạm bơm cấp 1 (tại đập An Trạch) thêm 210.000 m3/ngày lên
đến 420.00 m3/ngày và tuyến ống nước thô về NMN Cầu Đỏ (dự kiến hoàn thành trong
năm 2021).
3.4. NHẬN XÉT CHUNG
Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư softhouse Đà Nẵng nằm trong khu vực đất trống
không có nhà dân không có đât nông nghiệp, đã được chuyển quyền sử dụng cho chủ
đầu tư. Với tầm quan trọng to lớn DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CHUNG CƯ SOFTHUOSE
ĐÀ NẴNG. Đơn vị tư vấn: Cty CP Tư vấn đầu tư & Thiết Kế xây dựng Minh Phương
về vị trí chức năng cùng với hiện trạng thực tế đất đai chưa được khai thác đúng mức,
thì việc phát triển một Khu chung cư, với các tiêu chuẩn tiện nghi, hiện đại thích ứng
với nhu cầu trước mắt và lâu dài của người dân tại thành phố Đà Nẵng là tất yếu và cần
thiết.
27
CHƯƠNG 4: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ - XÂY DỰNG
4.1. CÁC CĂN CỨ ĐỂ LẬP PHƯƠNG ÁN VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG
4.1.1. Cơ sở tính toán

Căn cứ theo các tài liệu địa hình của Tổng mặt bằng quy hoạch đã được phê duyệt.
Các tài liệu thu thập và sử dụng như sau:
-Sơ đồ vị trí khu vực công trình.
-Tổng mặt bằng quy hoạch.
-Giải pháp thi công của công trình.
-Các phương án thiết kế mặt bằng chi tiết.
-Và tiết kiệm chi phí đầu tư.
4.1.2 Các tiêu chuẩn áp dụng
Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, Tập 1, Ban hành theo Quyết định số 682/BXD- CSXD,
ngày 14/12/1996, Bộ Xây dựng.
Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, Tập 2 & 3,4 Ban hành theo Quyết định số 439/BXD-
CSXD, ngày 25/9/1997, Bộ Xây dựng.
Tiêu chuẩn TCVN 3905 – 1984. Nhà ở và công trình công cộng, Thông số hình học,
tiêu chuẩn thiết kế.
Tiêu chuẩn TCVN 4919 – 1986. Nhà ở và công trình công cộng, Nguyên tắc cơ bản để
thiết kế, tiêu chuẩn thiết kế.
Tiêu chuẩn TCXDVN 323: 2004. Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế”
Tiêu chuẩn TCVN 4088 - 85. Số liệu khí hậu dùng trong thiết kế xây dựng
Tiêu chuẩn TCVN 4450 – 1987. Căn hộ ở, tiêu chuẩn thiết kế.
Tiêu chuẩn TCVN 4451 – 1987. Nhà ở, Nguyên tắc cơ bản để thiết kế.
Tiêu chuẩn TCVN 5573 – 91. Kết cấu gạch đá và gạch đá cốt, tiêu chuẩn thiết kế.
Tiêu chuẩn TCVN 5574 – 91. Kết cấu bê tông cốt thép, tiêu chuẩn thiết kế.
Tiêu chuẩn TCVN 5575 – 91. Kết cấu thép, tiêu chuẩn thiết kế.
Tiêu chuẩn TCVN 2737 – 95. Tải trọng và tác động, tiêu chuẩn thiết kế; TCXD 194:
2000. Nhà cao tầng - Công tác khảo sát địa kỹ thuật;
28
Tiêu chuẩn ngành TCXD 195 – 1997. Nhà cao tầng, Thiết kế cọc khoan nhồi. Tiêu
chuẩn ngành TCXD 198 – 1997. Nhà cao tầng thiết kế kết cấu bê tông cốt thép
Tiêu chuẩn ngành TCXD 205 – 1998. Móng cọc, tiêu chuẩn thiết kế.
TCXD 239 - 2000. Xác định thành phần động của tải trọng gió theo TCVN 2737 - 1995.
TCXDVN 356: 2005. Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép- tiêu chuẩn thiết kế.
4.2. GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỔNG THỂ
Dự án hướng tới việc tạo dựng một môi trường xanh, thân thiện, tiện nghi và đặc biệt
hướng tới phát triển bền vững. Do đó, dự án cần đưa ra các giải pháp thiết kế nhằm
mang lại hiệu quả đầu tư, giảm bớt các chi phí xây dựng không đáng có nhưng vẫn
đảm bảo chất lượng công trình, hệ thống kỹ thuật nhà cao tầng nhằm tạo dựng một
khu vực có vẻ đẹp từ tổng thể quy hoạch mặt bằng, được tạo dựng bởi các không gian
kiến trúc mở đến công năng sử dụng tiện ích cho từng căn hộ.
4.3. GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC – KẾT KẤU

4.3.1. Giải pháp kiến trúc
4.3.1.1. Thiết kế mặt đứng công trình
Do tính đặc thù của công trình nên việc thiết kế, tổ hợp hình khối mặt đứng
công trình phải đạt được tính đặc thù của nó.
Mặt đứng của công trình có bố cục thống nhất với mặt bằng, mang tính hiện
đại, hài hoà với nhau và với các công trình xung quanh.
Dùng thủ pháp nhịp điệu sự lặp lại có quy luật của các hình (như dãy cữa sổ,
cửa chính...) và khoảng cách đều đặn giữa chúng, tạo cho công trình mang
tính động gây cảm giác điều hoà.
Việc xử lý các gờ tường, các đường chỉ ngang tại vị trí thành ban công ...,cũng
như chia tỷ lệ, bố trí ô cửa đi, cửa sổ một cách hợp lý hài hoà đã tạo nên vẻ
linh hoạt và thẩm mỹ cho công trình.
Tổ chức hình khối mặt đứng công trình phải hài hoà tạo nên một quần thể kiến
trúc thống nhất. Mặt đứng công trình phải gây ấn tượng mạnh mẽ và có tính
thẩm mỹ cao. Ngoài ra còn đòi hỏi tính lâu dài của công trình không lạc hậu
theo thời gian.
Chính vì những lý do trên nên mặt đứng công trình, thiết kế không cầu kỳ
29
nhưng lại có sức truyền cảm, sang trọng. Ngoài vẻ đẹp riêng của công trình
cần chú ý đến sự hài hoà với các công trình xung quanh.
Mặt đứng kiến trúc được nghiên cứu thoả mãn yêu cầu về tổ chức không gian
chung của toàn trường phù hợp với công năng sử dụng của mặt bằng, toàn bộ
mặt đứng được tạo khối rõ ràng, hài hoà dáng vẽ thanh thoát vững chải. Các
mảng kính tạo cảm giác sáng sủa cho công trình...
+ Chiều cao nhà H :33,60m.
+ Chiều cao tầng 1 :3,9 m.
+ Chiều cao tầng 2-9 :3,3 m.
+ Chiều cao nền :0,45m.
4.3.1.2. Thông gió và chiếu sáng
Các phòng của công trình chủ yếu chiếu sáng và thông gió bằng tự nhiên kết hợp với
thông gió nhân tạo là sự kết hợp của hệ thống cửa sổ, cửa đi để đón gió trời, với hệ
thống quạt thông gió chạy điện, để tạo cho phòng sự thoáng mát cần thiết lấy theo tiêu
chuẩn chiếu sáng và thông gió.
4.3.1.3. Vật liệu hoàn thiện công trình
Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà:
+ Mặt ngoài công trình sử dụng các vật liệu địa phương truyền thống sẵn có trên thị
trường, khối đế của công trình dự kiến được hoàn thiện với vật liệu mặt ngoài chủ yếu
là sơn và khung nhôm kính mảng lớn.
+ Sân vườn xung quanh công trình, để tạo cảnh quan phù hợp với hình thức và chức
năng của công trình, phương án kiến trúc cần nghiên cứu giải pháp tạo cảnh quan sân
vườn kết hợp với cây xanh.
+ Với khối cao tầng dự kiến các vật liệu hoàn thiện mặt ngoài chủ yếu sử dụng cửa sổ
nhôm kính kết hợp các màng tường được sơn phủ. Các cửa nhôm kính cần được nghiên
cứu với khẩu độ hợp lý.
-Vật liệu hoàn thiện trong nhà:

+ Vật liệu hoàn thiện trong nhà cũng cần nghiên cứu các vật liệu địa phương sẵn có.
Các sảnh và hành lang nghiên cứu quy cách ốp lát phù hợp với tính chất công trình dễ
dàng cho thủ công và bảo trì. Trần trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp, tương tự với
tường công nội thất công trình chủ yếu sử dụng trát vữa và lăn sơn trực tiếp.
-Với căn hộ dự kiến các phòng được hoàn thiện như sau:
+ Vệ sinh dùng các sản phẩm thiết bị tương đương các chung cư, nhà ở đáp ứng tiêu
chuẩn nhà phố cao cấp.
30
+ Tưởng trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp.

+ Sàn lát gạch ceramic.
4.4. THIẾT KẾ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CÔNG TRÌNH
4.4.1. Hệ thống điện

4.4.1.1. Tiêu chuẩn thiết kế
- Quy phạm trang bị điện: 11 - TCN - 19 - 2006 do bộ công nghiệp ban hành năm 2006.
- Quy phạm trang bị điện: 11 - TCN - 21 - 2006 do bộ công nghiệp ban hành năm
2006....47: 20
-TCVN 333: 2005 chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình công cộng và kỹ thuật hạ
tầng đô thị – tiêu chuẩn thiết kế.
-TCVN 5681: 1992 hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng-chiếu sáng điện công trình phần
ngoài nhà.
-TCVN 7997-2009: Cáp điện lực đi ngầm trong đất - phương pháp lắp đặt.
-TCVN 9027: 2012 đặt đường dây điện trong nhà ở và công trình xây dựng.
-TCVN 9026: 2012 đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng - tiêu chuẩn
thiết kế.
-TCVN 4756: 89 quy phạm nối đất, nối không các thiết bị điện.
-TCVN 9888-2013 bảo vệ chống sét cho công trình xây dựng.
-QCXDVN 09:2005 quy chuẩn xây dựng việt nam - các công trình xây dựng sử dụng
năng lượng có hiệu quả.
-TCVN 7447 thiết kế lắp đặt trang thiết bị điện trong các công trình xây dựng - phần an
toàn điện.
-Theo bản vẽ kiến trúc và công năng sử dụng của chủ đầu tư.
4.4.1.2. Tiêu chí thiết kế
*Hệ thống điện:
Nguồn điện được lấy từ tuyến trung thế chính. Phương pháp tính chọn công suất tiêu
thụ:
Phương pháp tính công suất tiêu thụ cho toàn công trình dựa trên phương pháp xác định
phụ tải theo diện tích sàn xây dựng và theo hệ số đồng thời và hệ số nhu cầu
*Mô tả hệ thống:
Phương án cấp điện riêng biệt cho từng khu vực, khu vực được cấp điện trực tiếp từ
lưới điện trung thế quốc gia 22KV. Mỗi khu vực đều có đầy đủ các thiết bị trong hệ
thống:
Tủ trung thế 24KV. Trạm biến áp.
Máy phát điện dự phòng. Tủ phân phối hạ thế.
31
Từ đây, tủ phân phối hạ thế chính sẽ cấp nguồn đến các phụ tải riêng biệt.
4.4.1.3. Yêu cầu lắp đặt
-Thiết bị đưa vào công trình phải mới và đồng bộ, và tuân theo các tiêu chuẩn hiện hành,
có đẩy đủ nguồn gốc xuất xứ.
-Quá trình thi công phải đảm bảo tuân thủ các yêu cầu kỹ thuật.
-Trước khi lắp đặt dây, cáp điện phải kiểm tra chủng loại cáp, dây dẫn điện, tiết diện,
xuất xứ, nhà chế tạo, đo điện trở cách điện của cáp, kết quả đo đối chiếu với số liệu ghi
trong biên bản thí nghiệm của nhà chế tạo.
-Sau khi lắp đặt phải kiểm tra thông mạch dây dẫn đưa vào sơ đồ điện trong hồ sơ thiết
kế điện.
-Dây điện luồn trong ống nhựa đặt ngầm tường, trần đến công tắc, ổ cắm điện không
được trích đấu nối giữa đường dây.
-Cáp điện đi vào tủ bảng điện phải được cố định chắc chắn, tại các vị trí cáp đi vào tủ
điện phải có đệm cáp.
-Tất cả các thiết bị bảo vệ, đo lường, tủ bảng điện khi đưa vào lắp đặt phải kiểm tra các
thông số kỹ thuật, xuất xứ, nhà chế tạo. Kết quả đo đối chiếu với số liệu ghi trên biên
bản thí nghiệm của nhà chế tạo.
-Tủ, bảng điện phải được nối đất an toàn, các đầu cốt, đầu dây phải được bọc cách điện.
-Đèn chiếu sáng lắp âm trần phải được treo lên trần bê tông bằng các giá treo đỡ riêng
độc lập với giá treo đỡ trần giả.
-Hệ thống chống sét phải được lắp đặt theo hướng dẫn của nhà sản xuất. Sau khi thi
công hệ thống nối đất phải đo kiểm tra điện trở nối đất của hệ thống nối đất, đảm bảo
phải đạt các yêu cầu nêu trong bản vẽ.
4.4.1.4. Hệ thống cấp thoát nước
-TCVN 4513-88: Cấp nước bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế.
-TCXD 33:1985: Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trường tiêu chuẩn thiết kế.
-TCXD 51:1984: Thoát nước. Mạng lưới bên ngoài và công trường. Tiêu chuẩn thiết
kế.
-TCVN 4474 - 87: Thoát nước bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế.
-Ống uPVC với đầu nối keo theo tiêu chuẩn: ISO 4422:1990, ASTM 2241 và CNS
1299, tương đương với TCVN 6151:1996, BS 3505:1968 và JIS K6741.
-Ống PPR theo tiêu chuẩn DIN 8077/12-1997.
-Ống thép tráng kẽm theo tiêu chuẩn SX BS 1387/85, SX ASTM, SXJIS.
-QCVN 14 – quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
-TCVN 3989:1985: Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng cấp nước và thoát nước.
Mạng lưới bên ngoài. Bản vẽ thi công.
-TCVN 5673:1992: Hệ thống thiết kế xây dựng. Cấp thoát nước bên trong. Hồ sơ bản
vẽ thi công.
32
Tất cả những công việc của hệ thống cấp thoát nước phải tuân thủ theo các yêu cầu,
nguyên tắc và quy định được thiết lập bởi cơ quan chức năng nhất là của chính quyền
sở tại.
*Hệ thống cấp nước sinh hoạt.
Nước lấy từ nguồn thủy cục qua đồng hồ nước vào bể nước ngầm. 02 (hai) bơm sinh
hoạt ở phòng bơm cấp nước sinh hoạt đến bể nước mái ở tầng mái. Từ bể nước mái và
bể nước trung gian nước được cấp đến nơi tiêu thụ theo nguyên tắc áp lực qua ống cấp
chính và các ống nhánh (tham khảo bản vẽ cấp thoát nước). Mực nước được điều khiển
tự động bởi van phao và hệ thống tủ điều khiển bơm; tất cả các tủ này được kết nối với
hệ thống BMS của công trình (nếu có). Ống cấp thủy cục và ống cấp từ bơm lên các bể
nước dùng ống sắt tráng kẽm; còn lại dùng ống PPR.
*Hệ thống thoát nước thải:
Nước thải sinh hoạt theo các đường ống thoát (ống thoát phân và ống thoát nước thải
rửa) thu gom về bể xử lý nước thải. Sau khi xử lý nước đạt cột B QCVN 14 được thoát
ra hố ga thoát nước thải chính theo cách tự chảy theo độ dốc truyền thống đồng thời
cũng có bơm trong bể khử trùng dự phòng để bơm ra hố ga thoát nước thải chính khi
ống thoát tự chảy gặp trở ngại.
Riêng bùn hoạt tính dư ở bể nén bùn và bùn của bể tự hoại theo định kỳ (khoảng
365ngày) được xe hút hầm cầu hút đi. Tất cả các bể đều có nắp thoát dự phòng khi hệ
thoát gặp sự cố.
Hệ thống thoát hơi được thiết kế độc lập: hơi bể xử lý nước thải, hơi cho thoát nước thải
rửa và hơi cho thoát phân theo hộp gen thoát vượt mái.
Hệ thống thoát nước đuợc thực hiện nhờ các bơm chìm. Hệ thống đuợc vận hành tự
động nhờ các tủ điện điều khiển. Tất cả các tủ được nối với hệ thống BMS (nếu có) của
công trình.
Tất cả các ống dùng ống PVC loại tốt.
*Hệ thống thoát nước mưa.
Hệ thống thoát nước mưa của toà nhà chủ yếu là thoát nước mưa tầng mái, sân vườn,
ban công. Theo đó các ống thoát nước mưa bố trí trong hộp gen sẽ thu gom nước mưa
về các hố ga nước mưa (tầng 1) trước khi vào hệ thống thoát nước mưa chung.
Riêng tầng hầm có bố trí rãnh thu nước và các hố ga để thu nước về hố thu nước thải
tách dầu trước khi thoát ra hệ thống thoát nước bẩn chung.
33
4.4.2.2. Hệ thống thông tin liên lạc

Để có thể xem được các chương trình trong nước, công trình được thiết kế hệ thống
truyền hình cáp sẽ dẫn tín hiệu truyền hình đến Connector Box ở từng vị trí cần thiết
trong toà nhà. Trong mỗi phòng đã thiết kế các ổ cắm nối tín hiệu ở những nơi cần thiết.
4.4.2.3. Hệ thống loa thông báo
Công trình được trang bị hệ thống khuếch đại âm thanh cho các tầng, kết hợp với các
thiết bị phụ trợ khác nhằm có thể mở rộng chức năng khi cần thiết. Hệ thống âm thanh
đựơc đặt ở phòng điều khiển và kết nối đến phòng bào vệ và các khu vực. Khi có nhu
cầu, bảo vệ có thể thông báo đến từng lầu và tập trung sơ tán người nhanh chóng khi có
sự cố.
4.4.2.4. Hệ thống camera quan sát và báo động
Hệ thống Camera quan sát được thiết kế dựa trên cơ sở sao cho tại các khu vực cần
kiểm soát, nhân viên bảo vệ hoặc giám sát nắm được tình hình an ninh, trật tự và an
toàn cũng như các sự cố xảy ra trong cơ quan bằng hình ảnh để tiện xử lý và điều chỉnh
kịp thời đồng thời lưu dữ những hình ảnh này để phục vụ cho công tác điều tra, lưu trữ.
Tại các khu vực cần quan sát hay cần bảo vệ an ninh, được đặt những camera quan sát
Hình ảnh từ những camera này được truyền về phòng kỹ thuật hoặc quầy kiểm soát an
ninh. Tại đây, Nhân viên bảo vệ hoặc quầy kiểm soát có thể thấy được các sự việc, hành
động xảy ra tại khu vực có đặt Camera này kịp thời ghi lại hình ảnh của những sự kiện
này để tiện xử lý hay báo cáo với các cấp cao hơn thông qua hệ thống máy ghi hình.
4.4.2.5. Hệ thống điều hòa không khí, thông gió
*Điều hòa không khí.
Điều hòa nhiệt độ, xử lý không khí (bao gồm thông gió tươi và gió thải và lọc bụi), phân
bố không khí trong không gian cần điều hòa.
Cung cấp hệ thống hút gió thải khu vực nhà vệ sinh.
Cung cấp hệ thống quạt tăng áp cho các cầu thang thoát hiểm Cung cấp hệ thống quạt
gió hút khói cho khu vực hành lang.
*Hệ thống thông gió.

Hệ thống thông gió tươi, gió thải. Hệ thống thông gió thải toilet
Hệ thống thông gió thải tầng hầm.
Hệ thống thông gió tăng áp cầu thang.
Quạt hút khói.
34
CHƯƠNG 5: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG GIẢI PHÁP

PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY
5.1 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN
5.1.1. Cơ sở lập báo cáo đánh giá sơ bộ tác độc của môi trường
-Luật bảo vệ môi trường nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam do Quốc Hội thông
qua ngày 27/12/1993 và được Chính phủ ký lệnh công bố ngày 10/01/1994.
-Nghị định 175/CP ngày 18/10/1994 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật bảo vệ
môi trường.
-Thông tư 490/1998/TT - BKHCNMT ngày 19/04/1998 của Bộ KHCN và môi trường
hướng dẫn lập và thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án
đầu tư.
-Các tiêu chuẩn về môi trường của Nhà nước Việt Nam:
+TCVN 5937 -1995: Chất lượng không khí - Tiêu chuẩn chất lượng không khí xung
quanh.
+TCVN 5942 -1995: Chất lượng nước - Tiêu chuẩn chất lượng nước mặt.
+TCVN 5945 - 1995: Tiêu chuẩn nước thải.
5.1.2. Tác động đến môi trường trong quá trình thi công
5.1.2.1. Tác động do khí thải tiếng ồn
Quá trình thực hiện công trình xây dựng nhất định sẽ tạo ra những nguồn ô nhiễm cho
môi trường ngay tại khu vực như:
Tiếng ồn: phát sinh chủ yếu do hoạt động của các thiết bị thi công cơ giới và các phương
tiện vận tải, chuyên chở nguyên vật liệu xây dựng phục vụ cho công tác phí thi công.
Bụi, đất, cát, đá, xi măng phát sinh trong quá trình xây dựng, kể cả quá trình vận chuyển
nguyên vật liệu xây dựng.
Khí thải của các phương tiện vận tải, thi công cơ giới có chứa SO2, NO2, CO.
Ô nhiễm nguồn nước do nước mưa chảy tràn qua khu vực thi công cuốn theo đất, cát và
các vật liệu xây dựng khác.
Ô nhiễm do nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng.
Ô nhiễm các chất thải rắn như: đất, đá, xà bần, gỗ coffa, sắt thép và rác thải sinh hoạt.
Tác động của các yếu tố gây ô nhiễm trong quá trình thi công:
Ảnh hưởng do bụi phân tán vào môi trường xung quanh: các loại bụi dạng hạt (đất, cát)
này sẽ gây ra những ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân sinh sống ở khu vực lân
cận. Ảnh hưởng này cũng giống như ảnh hưởng đến người công nhân trực tiếp lao động
trên công trường nhưng ở mức độ nhẹ hơn do ở xa hơn. Ngoài ra các loại bụi này còn
có khả năng làm ô nhiễm nguồn nước sử dụng, từ đó gây ra những ảnh hưởng đến sức
khỏe con người và động vật nuôi. Bụi ô nhiễm này còn có tác động xấu đến hệ thực vật
tại khu vực, biểu hiện thường thấy là cây cối trong khu vực lân cận thường bị phủ một
lớp bụi trên lá, từ đó sẽ cản trở quá trình quang hợp của cây, cây cối sẽ bị còi cọc, chậm
35
lớn, lá úa vàng nhanh, ảnh hưởng đến quá trình sinh trưởng phát triển và ra hoa kết trái
của cây trồng.
Ô nhiễm tiếng ồn là một tác nhân ô nhiễm tương đối yếu nhưng cũng đáng kể do thời
gian làm việc lâu dài của các phương tiện thi công trên công trường. Tiếng ồn sẽ gây
ảnh hưởng đến sức khỏe con người như ảnh hưởng đến tâm lý, ảnh hưởng lên thính giác
và có thể ảnh hưởng đến một vài cơ quan khác trên cơ thể con người. Tuy nhiên các ảnh
hưởng trên khi tác động đến môi trường xung quanh cũng không nhiều do khu vực thi
công rộng, thi công không sử dụng các công nghệ phức tạp như móng cọc nhồi, sàn dự
ứng lực…
Trong quá trình tập kết công nhân, di chuyển máy móc, thiết bị thi công cũng gây ra các
ảnh hưởng nhất định đến môi trường xung quanh. Máy móc thiết bị khi di chuyển còn
ảnh hưởng đến chất lượng đường giao thông, gây ra tiếng ồn ào, bụi và thậm chí có thể
gây ra hư hỏng thêm cho những con đường đang xuống cấp. Một số máy móc thiết bị
chạy bằng xăng, dầu còn tạo ra các nguồn ô nhiễm từ các loại khói thải khi hoạt động.
Công nhân di chuyển và tập kết đông đảo trên công trường cũng gây ra ảnh hưởng trực
tiếp hoặc gián tiếp đến môi trường tự nhiên và kinh tế xã hội của khu vực. Một vấn đề
cũng khá quan trọng nữa là các nguồn sinh hoạt của lượng công nhân trên công trường
(nước thải sinh hoạt, chất thải rắn sinh hoạt) cũng có khả năng gây ra những tác động ô
nhiễm của môi trường.
5.1.2.2. Rủi ro, sự cố môi trường
Hệ thống cấp điện cho các máy móc, thiết bị thi công có thể gây ra sự cố giật, chập,
cháy, ...
Ngập úng: Quá trình thi công nếu không được thực hiện đồng bộ có thể xảy ra hiện
tượng ngập úng nước mưa do không có khả năng thoát nước tại một số khu vực như hố
lắp đặt đường ống, vùng trũng gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình và quá trình
thi công.
5.1.3. Tác động đến môi trường trong giai đoạn dự án và hoạt động
5.1.3.1. Tác động do khí thải, tiếng ồn
Lượng bụi và khí thải phát sinh từ hoạt động giao thông được đánh giá là rất lớn đối với
chất lượng môi trường không khí, làm thay đổi điều kiện vi khí hậu trong khu vực.
Song, khí thải giao thông do phương tiện giao thông lưu thông trên các tuyến đường
gây ra thì nguồn ô nhiễm này lưu lượng không cao, dễ phân tán trong không khí, không
gây tác động đáng kể đến môi trường, phạm vi ảnh hưởng nhỏ.
Tiếng ồn, độ rung gây ra chủ yếu do các phương tiện giao thông vận tải của chính người
dân trong khu dân cư, ngoài ra còn có một số loại phương tiện vận tải qua lại khác.
36
5.1.3.2. Tác động do nước thải

Nước thải sinh hoạt phát sinh từ các căn hộ chung cư. Đây là một lượng nước không
nhỏ. Nguồn nước thải này chứa hàm lượng các chất ô nhiễm khá cao, trong đó nước
thải sinh hoạt là chiếm đa phần. Đây là lượng nước thải khá lớn, làm ảnh hưởng đến
chất lượng nguồn tiếp nhận.
5.1.3.2. Tác động do chất rắn
Chất thải rắn sinh hoạt: Phát sinh từ căn hộ,... Thành phần rác thải này bao gồm: thực
phẩm, giấy, carton, plastics, gỗ, thủy tinh, can thiếc, nhôm, các kim loại khác, tro, đồ
điện tử gia dụng, rác vườn, vỏ xe,…
Bùn dư từ hệ thống xứ lý nước thải.
Ngoài ra, chất thải nguy hại như: Dầu nhớt thải, giẻ lau dính dầu nhớt, dung môi từ quá
trình bảo trì bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật của dự án như máy phát điện, máy bơm,
máy biến thế. Mực in, hộp mực in, chất màu, mực quá hạn sử dụng, ruột viết dính mực,
đầu viết. Bóng đèn huỳnh quang, bình xịt phòng các loại, bình ắcquy, pin
Hết công năng sử dụng thải ra từ hoạt động của các căn hộ chung cư, khu ẩm thực cần
được thu gom và quản lý triệt để.
5.2. CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU ẢNH HƯỞNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG
5.2.1. Trong giai đoạn thi công

5.2.1.1. Giảm thiểu tác động do khí thải, tiếng ồn
Xây dựng tường rào chắn xung quanh khu vực dự án nhằm hạn chế sự ảnh hưởng bụi
đến dân cư và người qua lại trên các tuyến đường trong phạm vi khu vực dự án.
Trang bị đầy đủ trang thiết bị bảo hộ lao động cho công nhân thi công như mũ bảo vệ,
găng tay, ủng, kính chắn, nút tai, khẩu trang…
Các phương tiện vận tải phải được vận chuyển đúng thiết kế, tuyệt đối không chuyên
chở vượt quá trọng tải thiết kế. Không chất nguyên liệu vượt quá thành xe, hạn chế rơi
vãi dọc đường.
Các xe dùng để vận chuyển nguyên vật liệu như đất, cát, xà bần... phải có bạt che phủ
chắc chắn trong quá trình chuyên chở để giảm thiểu rơi vãi vật liệu trên đường.
Khắc phục, sửa chữa kịp thời những hư hỏng trên đường vận chuyển nhằm giảm rơi vãi
nguyên liệu, hạn chế bụi mặt đường cuốn vào không khí.
Kiểm tra các phương tiện thi công và vận chuyển nhằm đảm bảo các thiết bị, máy móc
luôn ở trong điều kiện tốt nhất về mặt kỹ thuật.
37
Ngoài ra, khi vận chuyển nguyên vật liệu trên đường hạn chế sử dụng còi xe vào các
giờ nhạy cảm như sáng sớm, trưa, chiều tối và không được chạy với tốc độ nhanh gây
ảnh hưởng đến dân cư xung quanh.
Tạo ra vành đai ngăn cách giữa công trình với dân cư xung quanh để hạn chế tác động
tiếng ồn, rung.
5.2.1.2. Giảm thiểu tác động do nước thải
Nên xây dựng hệ thống thu gom nước thải sinh hoạt và xử lý bằng hệ thống hầm tự hoại
tại các lán trại trước khi thải vào môi trường.
Trong quá trình san lấp mặt bằng nên cho san lấp theo thứ tự từng khu vực và tạo độ
dốc về hướng trục đường chính. Nước mưa chảy vào các rạch nhỏ để lắng cặn sau đó
chảy tràn vào hệ thống thoát nước chung của thành phố.
5.2.1.3. Giảm thiểu tác đọng do chất rắn
Bố trí các thùng chứa rác thải tại mỗi lán trại công nhân, căn tin. Quy định khu vực tập
trung rác trong khu vực nhằm tránh phóng uế, vứt rác sinh hoạt bừa bãi gây ô nhiễm
môi trường do công nhân thi công thải ra. Giảm thiểu rủi ro, sự cố môi trường
Lắp đặt biển báo phòng chống, chữa cháy tại các khu vực có nguy cơ cao. Thường
xuyên kiểm tra hệ thống điện trên công trường nhằm tránh hiện tượng chập điện gây
cháy.
Thực hiện nghiêm chỉnh các tiêu chuẩn quy phạm, qui định về phòng cháy chữa cháy
trong quá trình xây dựng và sử dụng công trình từ khâu chuẩn bị thiết kế, thi công đến
nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng
5.2.2. Trong giai đoạn khai thác sử dụng
5.2.2.1. Giảm thiểu tác động do khí thải, tiếng ồn
Cần bố trí tăng diện tích cây xanh trong khu vực. Cây xanh có tác dụng giữ bụi, hấp
phụ một phần các chất ô nhiễm dạng khí, làm giảm tiếng ồn, giảm nhiệt độ không khí.
Thực hiện chống nóng bằng các vật liệu cách nhiệt ngay từ khi xây dựng các khu nhà.
Đảm bảo các điều kiện thông thoáng bằng hệ thống cửa sổ và cửa ra vào với diện tích
tối thiểu là 20% diện tích tường nhà.
Có giải pháp giảm thiểu tác động của tiếng ồn phát sinh từ chung cư
5.2.2.2. Giảm thiểu tác động do nước thải, chất rắn
Nước thải sau khi được xử lý tại bể xử lý sinh học được xả ra mạng thoát nước khu vực.
Khuyến khích người dân thực hiện phân loại rác ngay tại nguồn: rác thải có thể tái chế
được (thùng carton, thùng nhựa, thùng thiếc, chai thủy tinh, giấy báo...) và rác thải hữu
cơ (rau, củ, quả, thức ăn dư thừa,…).
38
Chất thải rắn sinh hoạt sẽ được chứa trong các thùng nhựa có nắp đậy kín. Hàng ngày,
chất thải sẽ được công nhân vệ sinh thu gom và chuyển đến bãi tập kết chất thải rắn và
được thu gom bởi công ty chức năng. Thời gian thu gom sẽ vào giờ quy định trong
ngày.
5.2.3. Cây xanh và vệ sinh môi trường
-Bố trí các vườn hoa cây xanh và cỏ xung quanh khu vực công trình. Vệ sinh môi trường:
-Bố trí thùng chứa rác lưu động (loại 240l) dọc đường để thu gom rác thải trong khu
vực sân công trình. Khoảng cách trung bình 1thùng/35m.
-Rác thải được thu gom vào các thùng chứa rác đặt tại các nơi qui định.
5.2.4. Kết luận
Đã thu thập và phân tích số liệu:
-Điều kiện địa lý tự nhiên, khí tượng thủy văn của khu vực dự án.
-Điều kiện kinh tế xã hội.
-Hiện trạng sử dụng đất tại khu vực dự án.
Đã xác minh hiện trạng môi trường khu vực dự án.
Đã phân tích và đánh giá các tác động đến môi trường có thể có của dự án trên các mặt
tài nguyên, môi trường, sử dụng đất và yếu tố xã hội.
Các số liệu đã thu thập và tính toán là tin cậy, có cơ sở khoa học.
Các biện pháp nhằm hạn chế tác động môi trường khả thi, có thể thực hiện được với
hiệu quả mong muốn.
* Như vậy đánh giá tác động môi trường dự án như sau:
Địa điểm lựa chọn để thực hiện dự án là thích hợp, hoàn toàn phù hợp với quy hoạch
phát triển của địa phương.
Về phương diện kỹ thuật, địa hình tự nhiên có cao độ tương đối đảm bảo thoát nước rất
tốt; địa chất cũng rất tốt nên việc triển khai thực hiện xây dựng các hạng mục của dự án
rất thuận lợi.
Khả năng tác động tích cực như nêu ở các phần trên đối với dự án hoàn toàn có cơ sở
và được thiết kế trên cơ sở có khoa học, xây dựng hệ thống xử lý và vận hành đúng kỹ
thuật. Các chỉ tiêu môi trường ở đầu ra của quá trình công nghệ xử lý ô nhiễm của dự
án chắc chắn đạt tiêu chuẩn quy định hiện hành, góp phần bảo vệ môi trường khu vực.
5.3. GIẢI PHÁP PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY
5.3.1. Căn cứ lập

-TCXD 216:1998: Phòng cháy chữa cháy - Từ vựng - Thiết bị chữa cháy;
-TCXD 217:1998, Phòng cháy chữa cháy - Từ vựng - Thuật ngữ chuyên dùng cho
phòng cháy chữa cháy, cứu nạn và xử lý vật liệu nguy hiểm;
-TCXD 217:1998, Hệ thống phát hiện cháy và báo động cháy - Quy định chung;
-TCVN 3991:1985, Tiêu chuẩn phòng cháy trong thiết kế xây dựng - Thuật ngữ và định
nghĩa;
39
-TCVN 6379 – 1998, (Thiết bị chữa cháy - Trụ nước chữa cháy - Yêu cầu kỹ thuật);
-TCVN 6102 – 1996, Phòng cháy, chữa cháy - Chất chữa cháy - bột);
-TCVN 5303:1990, An toàn cháy - Thuật ngữ và định nghĩa;
-TCVN 3254:1989, An toàn cháy - Yêu cầu chung;
-TCVN 3890:2009, Phương tiện phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình – trang
bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng;
-TCVN 4778:1989, Phân loại cháy;
-TCVN 4879:1989, Phòng cháy - Dấu hiệu an toàn;
-TCVN 2622:1995, Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình - Yêu cầu thiết kế;
-TCVN 5040:1990, Thiết bị phòng cháy và chữa cháy - Ký hiệu hình vẽ trên sơ đồ
phòng cháy - yêu cầu kỹ thuật;
-TCVN 5760:1993, Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt và sử dụng;
-TCVN 5738:2001, Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;
-TCVN 4513:1988, Cấp nước bên trong - Tiêu chuẩn thiết kế;
. Yêu cầu thiết kế và lắp đặt
-TCVN 5687:2010, Thông gió điều hòa không khí - Tiêu chuẩn thiết kế;
-QCXD 06:2010/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công
trình;
-TCVN 4086: 1985, An toàn điện trong xây dựng - Yêu cầu chung;
-TCVN 4756: 1989, Quy phạm nối đất và nối không các thiết bị điện;
-TCVN 5308: 1991, Quy phạm an toàn kỹ thuật trong xây dựng.
Ngoài ra các thiết bị hệ thống phòng cháy chữa cháy và công tác lắp đặt chúng vào công
trình còn phải tuân thủ các yêu cầu trong những tiêu chuẩn trích dẫn dưới đây:
-TCVN 4086: 1985, An toàn điện trong xây dựng - Yêu cầu chung;
-TCVN 4756: 1989, Qui phạm nối đất và nối không các thiết bị điện;
-TCVN 5308: 1991, Qui phạm an toàn kỹ thuật trong xây dựng;
-TCXDVN 9385: 2012, Chống sét cho công trình xây dựng - Hướng dẫn thiết kế, kiểm
tra và bảo trì hệ thống.
5.3.2. Giải pháp thiết kế PCCC
Trên cơ sở tính chất nguy hiểm cháy nổ của công trình. Căn cứ vào yêu cầu của chủ đầu
tư và tiêu chuẩn quy định về an toàn PCCC của nhà nước, hệ thống PCCC cho Công
trình bao gồm:
+ Hệ thống báo cháy tự động;
+ Hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler;
+ Hệ thống chữa cháy họng nước vách tường;
+ Hệ thống các bình chữa cháy tại chỗ và bình cầu nổ;
+ Hệ thống chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn.
+ Hệ thống báo cháy, chữa cháy và chiếu sáng sự cố - chỉ dẫn thoát nạn được thiết kế
căn cứ theo tính chất sử dụng, nguy hiểm cháy nổ của công trình hệ thống PCCC cho
công trình phải đảm bảo các yêu cầu sau:
40
* Yêu cầu về phòng cháy

Phải áp dụng các giải pháp phòng cháy đảm bảo hạn chế tối đa khả năng xảy ra hoả
hoạn. Trong trường hợp xảy ra hoả hoạn thì phải phát hiện đám cháy nhanh để cứu chữa
kịp thời không để đám cháy lan ra các khu vực khác sinh ra cháy lớn khó cứu chữa gây
ra hậu quả nghiêm trọng.
Biện pháp phòng cháy phải đảm bảo sao cho khi có cháy thì người và tài sản trong toà
nhà dễ dàng sơ tán sang các khu vực an toàn một cách nhanh chóng nhất.
Trong bất cứ điều kiện nào khi xảy ra cháy ở những vị trí dễ xảy ra cháy như các khu
vực kỹ thuật, khu vực bếp,... trong công trình phải phát hiện được ngay ở nơi phát sinh
cháy để tổ chức cứu chữa kịp thời.
* Yêu cầu về chữa cháy
Trang thiết bị chữa cháy của công trình phải đảm bảo các yêu cầu sau:
-Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng ở chế độ thường trực, khi xảy ra cháy phải được
dập tắt ngay;
-Thiết bị chữa cháy phải là loại phù hợp và chữa cháy có hiệu quả đối với các đám cháy
có thể xảy ra trong công trình;
-Thiết bị chữa cháy trang bị cho công trình phải là loại dễ sử dụng, phù hợp với công
trình và điều kiện nước ta;
-Thiết bị chữa cháy phải là loại chữa cháy không làm hư hỏng các dụng cụ, thiết bị khác
tại các khu vực chữa cháy thiệt hại thứ cấp;
-Trang thiết bị hệ thống PCCC được trang bị phải đảm bảo hoạt động lâu dài, hiện đại;
-Trang thiết bị phải đạt được các tiêu chuẩn của Mỹ, Châu Âu cũng như các tiêu chuẩn
của Việt Nam.
41
CHƯƠNG 6: QUẢN LÝ KHAI THÁC VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG
6.1. LỰA CHỌN HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN
Để thiết lập, tổ chức và vận hành bộ máy quản lý dự án có hiệu quả cần phân tích, cân
nhắc để lựa chọn hình thức tổ chức quản lý dự án phù hợp với tính chất và quy mô của
dự án.
Vì vậy dự án cần một hình thức quản lý kết hợp giữa tính chuyên môn hóa cao, tương
tác giữa các bộ phận cũng như sự hỗ trợ chuyên môn về quản lý chung cư để dự án được
vận hành hiệu quả. Đó chính là bộ máy quản lý theo mô hình trực tuyến - chức năng
6.2. CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN
6.2.1. Tổ chức quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án

Cơ cấu bộ máy quản lý thực hiện đầu tư dự án được minh họa qua hình 6.1
Chủ đầu tư là công ty Cổ phần Tập Đoàn Đầu Tư Địa Ốc No Va là một công ty lớn
mạnh trong lĩnh vực đầu tư căn hộ khách sạn, khu nghĩ dưỡng. Do đó chủ đầu tư không
nhất thiết phải thuê ban quản lý dự án đầu tư xây dựng TP. Đà Nẵng quản lý.
Hình 6. 1 Cơ cấu bộ máy quản lý đầu tư
6.1. Mô hình tổ chức quản lý thực hiện dự án
6.2.2. Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành dự án

Cơ cấu bộ máy quản lý vận hành dự án được minh họa qua hình 6.2
42
Hình 6. 2; Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành
Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban và bộ phận

-Trưởng ban: Điều hành quản lý tất cả các hoạt động kinh doanh của chung cư. Chịu
trách nhiệm về toàn bộ kết quả hoạt động của chung cư, phối hợp công việc của các bộ
phận cũng như với các cơ quan, tổ chức bên ngoài.
-Phó ban: Là người dưới quyền trưởng ban, chịu trách nhiệm cho toàn bộ hoạt động
trong tòa nhà có vai trò tham mưu lên cấp trên về các phương thức quản lí tối ưu và tiếp
nhận cũng như đưa ra hướng xử lý vấn đề từ các chủ căn hộ đưa lên
+ Khối tài chính kinh doanh: Là khối markeing, chịu quản lí khách hàng và tìm kiếm
khách hàng để căn hộ chung cư bán ra nhanh nhất và đạt công suất chủ đầu tư đặt ra
+ Khối hành chính nhân sự: Là bên quản lí các nhân viên vệ sinh giúp chung cư vận
hành tốt, tránh các rủi ro khi vận hành.
6.3 DỰ KIẾN NHÂN SỰ VÀ CHI PHÍ NHÂN LỰC VẬN HÀNH DỰ ÁN
Để đảm bảo chung cư vận hành ổn định trong thời gian vận hành, chủ đầu tư sẻ thuê
nhân sự trong vòng sáu năm đầu của dự án. Đến năm 2030 khi chung cư đã đi vào ổn
định chủ đầu tư sẻ thuê riêng một bên quản lí chung cư cho toàn bộ căn hộ.
43
Bảng 6. 1: Mức lương cơ bản của dự án
Chức Số Mức lương

STT Tổng lương/tháng Tổng lương/năm
danh lượng người/tháng
Trưởng
1 1 15.500 15.500 186.000
ban
Phó
2 2 13.000 26.000 312.000
ban
3 Bảo vệ 3 7.000 49.000 588.000
Nhân
4 viên vệ 4 6.000 24.000 288.000
sinh
Tổng 8 62.500.000 1.374.000
Quản lý vận hành tòa nhà đòi hỏi rất nhiều hạng mục và trình độ chuyên môn. Nên chủ
đầu tư thuê đội ngũ quản lý gồm trưởng ban và phó ban đã có kinh nghiệm trong công
tác quản lý căn hộ chung cư. Đảm bảo dự án được vận hành trơn tru, hạn chế tối đa sự
cố ngoài ý muốn và đảm bảo cho khách hàng niềm tin để mua căn hộ.
44
CHƯƠNG 7: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ TƯ VÀ NGUỒN DỰ ÁN
7.1. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
7.1.1. Cơ sở tính toán

Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13 tháng 7 năm 2022 của Bộ Xây dựng Công bố Suất
vốn đầu tư xây dựng công trình
Quyết định số 07/2021/QĐ-UBND ngày 27 tháng 03 năm 2021 của UBND thành phố
Đà Nẵng quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng giai đoạn 2020-2024.
Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng Ban hành định mức
xây dựng
Thông tư 50/2022/TT-BTC về quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây
dựng
Thông tư số 209/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính: Quy định mức thu, chế độ thu, nộp,
quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở
Thông tư số 258/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính: Quy định mức thu, chế độ thu, nộp,
quản lý và sử dụng phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy
Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng
7.1.2. Tính toán các nội dung trong tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu
tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư được xác định dựa theo Nghị định 10/2021/
NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư (nếu có), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh
và trượt giá.
Tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức sau:
GTMĐT = GMB + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP
Trong đó:
-GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án.
-GMB: Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
-GXD: Chi phí xây dựng.
-GTB: Chi phí thiết bị.
45
-GQL: Chi phí quản lý dự án.

-GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xâydựng.
-GK: Chi phí khác.
-GDP: Chi phí dự phòng.
(Xem chi tiết diễn giải Tổng mức đầu tư tại Phụ lục 15. Tổng mức đầu tư dự án).
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộchi phí đầu tư xây dựng Dự án “ khu
chung cư Softhose” làm cơ sở để lập kế hoạch, quản lý vốn đầu tư và xác định hiệu quả
đầu tư của dự án.Tổng mức đầu tư của dự án là 175,179,620 nghìn đồng bao gồm:
 Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
 Chi phí đầu tư thiết bị
 Chi phí quản lí dự án
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
 Chi phí khác
 Chi phí dự phòng
 Giá trị quyền sử dụng đất
 Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng
7.1.2.1. Chi phí xây dựng lắp đặt và chi phí thiết bị
Chi phí xây dựng và thiết bị công trình được tính dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng
công trình tham khảo tại “Suất vốn đầu tư xây dựng công trình” (Công bố theo quyết
định số 610/QĐ-BXD ngày 13/07/2022 của Bộ Xây Dựng)..
-Chi phí xây dựng (GXD)Chi phí xây dựng công trình bao gồm chi phí xây dựng các
hạng mục chính và các hạng mục phụ trợ của dự án. Chi phí thiết bị và trang thiết bị
phục vụ sinh hoạt và thể thao, vui chơi giải trí
7.1.2.2. Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lí dự án = Hệ số x (CP xây dựng + CP thiết bị)
Hệ số nội suy tham khảo từ “Suất vốn đầu tư công trình dân dụng” trong 610/2022/QĐ-
BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.
7.1.2.3. Chi phí mua đất
Chi phí đất được xác định dựa vào tổng diện tích sử dụng và đơn giá đất tại vị
trí xây dựng do UBND thành phố Đà Nẵng quy định. (Ban hành kèm theo Quyết
định số 07/2021/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng)
Công thức tính: Gsdđ= Giá thành 1m2 đất x Tổng diện tích đất sử dụng x K
46
-Theo QĐ số 07/2021/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng

thì giá thành 1m2 đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí xây dựng dự án
(đường Trường Sa, vị trí 1) là 3.500 (triệu đồng/m2).
-Tổng diện tích đất sử dụng của chung cư là 16.00m2.
-K: Hệ số đường. Đường Trường Sa có hệ số đường K=1,4.
(Xem chi tiết diễn giải chi phí mua đất ở Phụ lục 5).
7.1.2.4. Chi phí tư vân đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định dựa trên các công việc quy định cụ thể ở
từng giai đoạn của dự án. Và được tính toán theo tỷ lệ vốn xây lắp, thiết bị được Bộ
Xây Dựng quy định trong thông tư 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (có VAT) bao gồm:
-Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
-Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi
-Chi phí thiết kế bản vẽ thi công
-Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công
-Chi phí thẩm tra dự toán
-Chi phí lập hồ sơ mời thầu xây dựng
-Chi phí đánh giá hồ sơ dự thầu xây dựng
-Chi phí lập hồ sơ mời thầu thiết bị
-Chi phí đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị
-Chi phí giám sát thi công xây dựng
-Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
(Xem chi tiết diễn giải chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ở Phụ lục 8.).
7.1.2.5. Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các khoản mục chi phí:
-Chi phí bảo hiểm công trình: Tham khảo áp dụng theo Thông tư số 50/2022 TT-BTC
về quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
47
-Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng: Được tính dựa trên cơ sở quy định tại Thông
tư số 209/2016/TT-BTC về quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở.
- Chi phí thẩm duyệt về PCCC: Thông tư số 258/2016 TT-BTC
7.1.2.6. Chi phí dự phòng

Chi phí dự phòng được tính dựa theo thông tư số 11/2021 TT-BXD về xác định quản
lý chi phí đầu tư xây dựng
Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh
Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng 10% trên
tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng và chi phí khác.
GDP1 = (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK)×Kps
Tổng hợp tổng mức đầu tư
Bảng 7. 1: Tổng mức đầu tư
THÀNH TIỀN
KHOẢN MỤC TỈ TRỌNG
TRƯỚC VAT THUẾ VAT SAU THUẾ
Chi phí xây
dựng 117.506.222 11.750.622 129.256.844 51,27%
Chi phí thiết bị 9.976.665 997.666 10.974.331 4,35%
Chi phí mua
đất 78.400.000 78.400.000 31%
Chi phí QLDA 2.525.404 252.540 2.777.945 1,10%
Chi phí tư vấn 6.277.704 627.770 6.905.474 2,74%
Chi phí khác 167.866 16.787 184.652 0,07%
Chi phí dự
phòng 21.485.386 2.148.539 23.633.925 9,37%
TỔNG MỨC
ĐẦU TƯ 236.339.246 15.793.925 252.133.170 100%
48
Tỷ trọng
0.07%
2.74%
1.10%
9.37%
51.27%
31.09%
4.35%
Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí mua đất Chi phí QLDA
Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí dự phòng
Hình 7. 1: Biểu đồ cơ cấu tổng mức đầu tư
7.2. PHƯƠNG ÁN HUY ĐỘNG VỐN VÀ KẾ HOẠCH TRẢ NỢ
7.2.1. Cơ cấu nguồn vốn

Từ việc xác định tổng mức đầu tư và khả năng huy động vốn cho dự án, có thể xác định
cơ cấu nguồn vốn như sau:
-Vốn chủ sở hữu: Từ việc xác định được tổng mức đầu tư của dự án, cộng với khả năng
tài chính của chủ đầu tư, có thể xác định vốn chủ sở hữu của dự án là 113.459.927 nghìn
đồng, chiếm tỷ lệ 45% tổng mức đầu tư dự án.
-Vốn vay: Ngoài phần vốn chủ sở hữu thì còn có nguồn vốn vay từ ngân hàng thương
mại. Dự kiến số vốn cần phải vay là 138.673.244 nghìn đồng, chiếm tỷ lệ 55% tổng
mức đầu tư dự án. Sau quá trình tham khảo và đàm phán với các ngân hàng thì quyết
định chọn Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) với mức lãi suất 8%/năm
để tiến hành vay vốn.
49
Vốn chủ sở hữu,

45%
Vốn vay, 55%
Vốn vay Vốn chủ sở hữu
Biểu đồ 7. 1: Biểu đồ cơ cấu tổng mức đầu tư
7.2.2. Kế hoạch phân bố nguồn vồn
45,000,000
40,000,000
35,000,000
30,000,000
25,000,000
20,000,000
15,000,000
10,000,000
5,000,000
-
THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG THÁNG
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Vốn vay 34,314 20,514 25,514 13,834 11,834 14,578 13,578 2,652, 1,652,
Vốn tự có 23,557 27,577 27,377 3,883, 3,883, 3,883, 3,883, 3,883, 3,883, 3,883, 3,883, 3,883,
Vốn tự có Vốn vay
Biểu đồ 7. 2: Biểu đồ nhu cầu sử dụng vốn năm 2024

Để đảm bảo nhu câu sử dụng vốn xuyên suốt trong suốt quá trình thực hiện dự án, cần
đảm bảo tiến độ phân bổ vốn phù hợp, hợp lý nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quá
trình thực hiện dự án. Đối với dự án này, từ tháng 1 đến tháng 3 là sử dụng hoàn toàn
là vốn chủ sở hữu để đầu tư. Đến tháng 4 do tiếp tục tiến hành xây dựng và lắp đặt thiết
bị của dự án nên chi phí lớn do sử dụng vốn chủ sở hữu, vay vốn tại ngân BIDV - chi
nhánh Thành phố Đà Nẵng
50
7.2.3. Kế hoạch hoàn trả nợ cho dự án

7.2.3.1. Khả năng trả nợ của dự án
Bảng 7. 2: Khả năng trả nợ của dự án
2024 2025 2026 2027

STT Diễn giải
0 1 2 3
1 Tổng nợ phải trả 57.318.274 53.620.321 49.922.368
a Trả nợ gốc 46.224.415 46.224.415 46.224.415
b Trả lãi vay 11.093.859 7.395.906 3.697.953
2 Nguồn trả nợ 59.035.131 133.700.322 171.824.505
a Lợi nhuận sau thuế
39.775.872 114.753.216 159.545.952
b Lãi vay 11.093.859 7.395.906 3.697.953
c Phân bổ chi đầu tư 8.165.400 11.551.200 8.580.600
3 Ngân quỹ còn lại 1.716.857 80.080.001 121.902.137
4 Hệ số trả nợ hàng năm 1,03 2,49 3,44
5 Hệ số trả nợ dài hạn 2,322
Dự án có nguồn vốn vay chiếm 55%, qua quá trình kinh doanh sẽ trả nợ dần thông qua
nguồn lợi nhuận ròng, ta thấy rằng dự án bắt đầu trả nợ từ năm đầu tiên tính từ lúc đưa
vào vận hành và trả hết nợ sau 3 năm với lãi suất 8%, hệ số trả nợ năm là:
- Năm 2024: 1,03;
- Năm 2025: 2,49;
- Năm 2026: 3,44
Hệ số trả nợ dài hạn (DSCR) là 2,322
Do đó kết luận dự án có độ an toàn tài chính.
Nguồn vốn vay là 138,673,244 nghìn đồng
Phương án hoàn trả vốn vay được thể hiện như sau:
51
Chart Title
160,000,000
140,000,000
120,000,000
100,000,000
80,000,000
60,000,000
40,000,000
20,000,000
0
2025 2026 2027
Trả nợ gốc Trả lãi vay Dư nợ đầu kì
Biểu đồ 7. 3: Kế hoạch trả nợ vay
200,000,000
180,000,000
160,000,000
140,000,000
120,000,000
100,000,000
80,000,000
60,000,000
40,000,000
20,000,000
0
2025 2026 2027
Tổng nợ phải trả 57,318,274 53,620,321 49,922,368
Nguồn trả nợ 59,035,131 133,700,322 171,824,505
Tổng nợ phải trả Nguồn trả nợ
Biểu đồ 7. 4: Khả năng trả nợ của dự án
52
CHƯƠG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH KINH TẾ-XÃ HỘI
CỦA DỰ ÁN
8.1. CƠ SỞ TÍNH TOÁN
Luật Thuế giá trị gia tăng số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế
giá trị gia tăng số 13/2008/QH12.
Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam.
Luật doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17/06/2020 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam.
Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam.
Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị
định về Thuế.
Thông tư Số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ tài chính quy định cụ thể về việc
áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thông tư số 11/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng về hướng dẫn một số nội dung xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Thông tư số 302/2016/TT-BTC ngày 15 tháng 11 năm 2016 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn về lệ phí môn bài.
Quyết định số 595/QĐ-BHXH ngày 14/4/2017 quyết định về việc ban hành quy định
quản lý thu BHXH, BHYT, BHTN, BHTNLĐ, BNN, cấp sổ BHXH, thẻ BHYT.
8.2. BÁO CÁO TÀI CHÍNH VÀ XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN
8.2.1. Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án

8.2.1.1. Cơ cấu doanh thu từ bán căn hộ
Doanh thu của dự án bao gồm:
-Doanh thu từ căn hộ ( 32,22% )
-Doanh thu khi sử dụng căn hộ(67,76%)
53
Cơ cấu doanh thu
Doanh thu từ sử
dụng căn hộ,
32,24%
Doanh thu từ bán

căn hộ, 67,76%
Doanh thu bán căn hộ Doanh thu từ sử dụng căn hộ
Biểu đồ 8. 1: Cơ cấu doanh thu

8.2.1.2. Dự kiến giá bán sản phẩm
Giá căn hộ của dự án theo Bảng 8.1 được xác định dựa vào nhu cầu thị trường và tham
khảo giá căn hộ của các dự án tương tự đã làm.
Bảng 8. 1: Doanh thu từ căn hộ
Số
Diện
lượng Giá bán nghìn/m²
tích
STT Khoản mục Đơn vị (căn) Thành tiền
Số lượng căn
114 280.500.000
1 hộ
Căn hộ 2
tr.vnđ 100 33.000 70 231.000.000
phòng ngủ
Căn hộ 3
tr.vnđ 14 33.000 100 46.200.000
phòng ngủ
2 Tạp hóa tr.vnđ 1 33.000 100 3.300.000
54
Bảng 8. 2: Bảng doanh thu chi tiết từ năm 2024-2027

STT Diễn giải 2025 2026 2027 2028
Công xuất bán dự
1
kiến 20% 40% 30% 10%
Số lượng căn hộ bán
dự kiến 23 46 34 11
Căn hộ 2 phòng ngủ 20 40 30 10
Căn hộ 3 phòng ngủ 3 6 2 1
Tạp hóa 0,2 0,4 0,3 0,1
Doanh thu bán căn
2
hộ 56.760.000 113.520.000 76.890.000 26.730.000
Lần thu tiền thứ
1(40%) 22.704.000 45.408.000 30.756.000 10.692.000
2(30%) 17.028.000 34.056.000 23.067.000
3(30%) 17.028.000 34.056.000
Doanh thu khi sử
3
dụng căn hộ 27.015.840 81.005.520 117.592.440 130.337.520
Phí bảo trì nhà
chung cư 1.135.200 3.405.600 4.943.400 5.478.000
Phí dịch vụ nhà
chung cư 12.040.000 36.120.000 52.430.000 58.100.000
Phí quản lý nhà
chung cư 13.760.000 41.280.000 59.920.000 66.400.000
Phí gửi xe nhà
chung cư 80.640 199.920 299.040 359.520
TỔNG DOANH
4 THU CHƯA BAO
GỒM VAT 49.719.840 143.441.520 199.432.440 198.152.520
8.2.1.3. Doanh thu phải trả hằng năm khi mua chung cư.
- Phí bảo trì nhà chung cư: Ngay khi mua nhà chung cư, bạn cần phải đóng khoản
phí bảo trì nhà chung cư theo quy định nộp phí bảo trì nhà chung cư Điều 108 Luật Nhà
ở 2014. Khoản phí này có mức thu 2% giá trị căn hộ; được tính trực tiếp vào tiền bán
55
nhà mà người mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng
mua bán nhà.
- Phí dịch vụ nhà chung cư: Phí dịch vụ chung cư trung bình mỗi tháng là chi phí
mà gia đình bạn cần nộp cho ban quản lý chung cư để chi trả vào các việc như: Lau dọn
vệ sinh và bảo dưỡng các khu vực chung, làm đẹp cảnh quan của các khu vực chung;
thu gom rác thải, bảo dưỡng sân vườn; trồng cây, duy trì, chăm sóc và trồng lại các cây
ở các khu vực trang trí của toàn nhà. Ngoài ra chi phí này cũng bao gồm phí quản lý
chung cư và đảm bảo an ninh...
- Phí quản lí chung cư: Đây là chi phí cho tất cả các hoạt động quản lý cũng như
vận hành nhà chung cư. Chi phí này phụ thuộc vào tiêu chuẩn, chất lượng của dự án
chung cư đó ví dụ như chung cư cao cấp, chung cư thường hay nhà chung cư giá rẻ.
Tuy nhiên, chi phí quản lý chung cư chỉ dao động ở mức từ 4.000 đồng - 8.000 đồng/m2.
Mức phí quản lý sẽ tỷ lệ thuận với giá bán của căn hộ chung cư mà bạn mua, với cùng
một diện tích căn hộ cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ
bình dân.
- Phí gửi xe ở chung cư: Theo quy định tại Khoản 2, Điều 106 của Luật Nhà ở
2014 thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm chi phí trông giữ
xe. Quy định giá trông giữ xe tại chung cư do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương ấn định cho từng địa phương. Trong đó, phí gửi xe hàng tháng trung
bình sẽ như sau. Phí gửi xe máy hàng tháng sẽ dao động khoảng từ 50.000 đồng đến
100.000/xe/một tháng. Phí gửi ô tô sẽ dao động từ 500.000 đồng tới 1.200.000 nghìn
đồng/xe/một tháng.
8.2.2. Xác định chi phí của dự án
Chi phí lương bộ máy quản lý và nhân viên của chung cư được được xác định bằng cách
tham khảo mức lương tương ứng của từng vị trí trong các dự án chung cư tương tự đã
làm.
Chi phí mua đất dựa vào giá đất của Thành phố Đà Nẵng
Các chí phí di tu sửa chửa công trình chi phí sửa chửa bảo dưởng thiết bị hằng năm tính
theo tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng và thiết bị.
Các chi phí điện nước, thông tin liên lạc, chi phí hoa hồng và chi phí quảng cáo được
lấy bằng tỷ lệ phần trăm doanh thu của dự án.
56
Đơn vị 2025 2026 2027 2028

STT
Diễn giải tính 1 2 3 4
Hệ số tăng lương 5%
Tiền lương
và các Nghìn
1 1.374.000 1.374.000 1.442.700 1.442.700
khoản tương đồng/năm
đương tiền
Chi phí
điện, nước,
2 % x DT 3.405.600 3.405.600 2.306.700 801.900
thông tin
liên lạc
Chi phí hoa % x G căn
3 1.702.800 3.405.600 2.306.700 801.900
hồng hộ
Chi phí % x G căn

4 1.683.000 3.366.000 2.524.500 841.500
quảng cáo hộ
Tổng chi phí 8.165.400 11.551.200 8.580.600 3.888.000
14,000,000
12,000,000
10,000,000
8,000,000
6,000,000
4,000,000
2,000,000
0
2025 2026 2027 2028
Chi phí KD 8,165,400 11,551,200 8,580,600 3,888,000
Biểu đồ 8. 2: Chi phí hoạt động kinh doanh của dự án
8.3. PHÂN TÍCH CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
8.3.1. Các biến số ngân lưu

Trong phân tích tài chính dự án, ta sử dụng dòng ngân lưu chứ không sử dụng lợi nhuận
như là cơ sở để đánh giá dự án. Bởi lợi nhuận không phản ánh chính xác thời điểm thu
57
tiền và chi tiền của dự án, vì vậy không phản ảnh một cách chính xác tổng lợi ích của
dự án theo thời giá tiền tệ.
Để phân tích tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án, ta sử dụng dòng ngân lưu. Ngân
lưu (dòng tiền tệ) là bảng dự toán thu chi trong suốt thời gian tuổi thọ của dự án, bao
gồm các khoản thực thu (ngân lưu vào), khoản thực chi (ngân lưu ra) của dự án tính
theo từng năm.
Dòng ngân lưu ròng = Dòng ngân lưu vào - Dòng ngân lưu ra
Ngân lưu vào: Gồm doanh thu, thu hồi vốn lưu động, thanh lý tài sản cố định và nhận
nợ vay. Vốn lưu động được coi như phần vốn đầu tư ở thời điểm đầu (Xem chi tiết diễn
giải tính toán vốn lưu động của dự án ở Phụ lục . Nhu cầu vốn lưu động). Trong quá
trình khai thác dự án nó luân chuyển không ngừng thể hiện trong các xuất quỹ. Cuối dự
án, vốn lưu động lại quay về như thu nhập. Do đó năm cuối cùng của dự án phải thu hồi
vốn lưu động trong dòng ngân lưu vào.
Ngân lưu ra: Gồm chi đầu tư, đầu tư thay thế, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí hằng
năm và trả nợ (cả nợ gốc lẫn lãi vay). Thuế thu nhập doanh nghiệp được xác định ở
bảng báo cáo thu nhập của dự án.
8.3.2. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án theo quan điểm Chủ đầu tư
Trong tính toán phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án thì việc xác định suất
chiết khấu của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc đánh giá dự án đầu tư.
Suất chiết khấu của dự án được xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn của dự án và tùy
thuộc vào quan điểm phân tích tài chính của dự án..
Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu re được xác định trên cơ sở tỷ số lợi nhuận ròng trên
vốn chủ sở hữu ROE của chủ đầu tư.
Thông số ROE cho biết hiệu quả của doanh nghiệp trong việc tạo ra thu nhập. đây có lẽ
là thông số quan trọng nhất đối với cổ đông nắm giữ cổ phiếu, nó cho thấy khả năng
sinh lời của họ trong công ty. Thông thường, chỉ số ROE cao phản ánh công ty đang có
cơ hội đầu tư lớn và có khả năng quản lý chi phí hiệu quả.
58
Bảng 8. 3: Ngân lưu của dự án theo quan điểm “chủ đầu tư”
STT CHỈ TIÊU

Tổng mức đầu tư bao gồm thuế
1 252.133.170
GTGT 10% (đơn vị: 1000VNĐ)
Giá trị hiện tại thực NPV
2 85.678.155
(1000VND)
3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 28,78%
4 Thời gian hoàn vốn 4 năm 2 tháng
Nhận xét:
Với hiện giá thu hồi ròng của dự án NPV > 0, suất sinh lợi nội tại IRR = 28,78%
% > 10.5% cho thấy dự án đem lại hiệu quả về mặt tài chính và mang tính khả thi cao.
Thời gian hoàn vốn Thv là khoảng thời gian để ngân lưu tạo ra từ dự án đủ bù đắp chi
phí đầu tư ban đầu.
Kết luận:
Theo quan điểm Chủ đầu tư, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án trên đều hợp lý
và mang tính khả thi cao nên dự án đáng giá, mang lại hiệu quả khá cao về tài chính.
200,000,000
150,000,000
100,000,000
50,000,000
-50,000,000
-100,000,000
-150,000,000
2024 2025 2026 2027 2028
Ngân lưu ròng -113,459,927-25,707,802 49,581,695 101,042,984154,634,016
Hiện giá ngân lưu ròng -113,459,927-23,370,729 40,976,608 75,915,090 105,617,114
Ngân lưu ròng Hiện giá ngân lưu ròng
Biểu đồ 8. 3: Ngân lưu-Hiện giá ngân lưu ròng
59
8.4. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
8.4.1. Cơ sở lý luận
Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của
các yếu tố liên quan, là phương pháp nghiên cứu mối quan hệ giữa các đại lượng đầu
vào không an toàn và đại lượng đầu ra.
Các đại lượng đầu vào mà Chủ đầu tư có thể cho rằng không an toàn là: giá phòng cho
thuê, công suất sử dụng phòng và giá bán căn hộ.
Các đại lượng đầu ra cần phân tích: Chỉ tiêu hiện giá thu hồi ròng (NPV), Suất sinh lợi
nội tại (IRR).
8.4.2. Phân tích độ nhạy của dự án
Trong quá trình hoạt động dự án sẽ chịu nhiều yếu tố tác động cùng một lúc làm thay
đổi lợi ích của dự án, vì vậy ta phải xem xét yếu tố độ nhạy dưới tác dụng của nhiều yếu
tố một lúc. Để thực hiện thao tác này, ta sẽ tiến hành phân tích độ nhạy trên phần mềm
Excel với bảng tính 1 chiều và 2 chiều.
8.4.2.1. Độ nhạy 1 chiều:
Phân tích độ nhạy 1 chiều của NPV, IRR theo quan điểm Chủ đầu tư khi thay đổi chi
đầu tư và giá bán. Đây là những yếu tố có khả năng thay đổi lớn và sự thay đổi đó có
ảnh hưởng không nhỏ đến dự án.
120,000,000 40.0%
35.0%
100,000,000
30.0%
80,000,000
25.0%
60,000,000 20.0%
15.0%
40,000,000
10.0%
20,000,000
5.0%
0 0.0%
-40% -20% -5% 0% 5% 10% 15%
NPV 77,889,232 8,308,031 43,098,631 69,191,582 77,889,232 86,586,882 95,284,532 103,982,182
IRR 28.8% 12.1% 20.7% 26.8% 28.8% 30.8% 32.7% 34.7%
NPV 77,889,232 IRR 28.8%
Biểu đồ 8. 4: Ảnh hưởng của giá bán đến NPV VÀ IRR
60
180,000,000 140.0%
160,000,000 120.0%
140,000,000
100.0%
120,000,000
100,000,000 80.0%
80,000,000 60.0%
60,000,000
40.0%
40,000,000
20,000,000 20.0%
0 0.0%
-40% -20% -5% 0% 5% 10% 15%
NPV 77,889,232 169,574,021 123,731,626 89,349,831 77,889,232 66,428,633 54,968,035 43,507,436
IRR 28.8% 127.6% 51.5% 33.1% 28.8% 25.0% 21.8% 18.8%
NPV 77,889,232 IRR 28.8%
Biểu đồ 8. 5: Ảnh hưởng của chi phí đầu tư đế NPV và IRR

Kết luận:
Khi các nhân tố đầu vào ảnh hưởng tới nhân tố đầu ra. Dựa vào kết quả tính toán ta
thấy:
Khi phân tích độ nhạy của các yếu tố giá bán, ta thấy NPV và IRR điều biến động.
Khi giảm giá bán xuống 40% NPV giảm từ 77,889,232( nghìn đồng) xuống còn
8,308,031( nghìn đồng) và IRR từ 28,8% giảm xuống 12.1% chứng tỏ yếu tố này vẫn
khá nhạy
Với chi đầu tư tăng 15% thì NPV giảm từ 77,889,232( nghìn đồng) xuống còn
43,507,536( nghìn đồng) và IRR từ 28,8% xuống 18,8%, ta có thể thấy yếu tố này khá
nhạy
8.4.2.2. Độ nhạy 2 chiều
Để có kết quả đáng tin cậy hơn, ta tiến hành phân tích độ nhạy 2 chiều để xem xét ảnh
hưởng của nhiều tham số cùng lúc. Phân tích tác động của cặp yếu tố chi đầu tư và giá
bán. Đây là 2 cặp yếu tố khá nhạy và tác động mạnh đến chỉ tiêu tài chính.
61
160.0%
140.0%
120.0%
100.0%
80.0%
60.0%
40.0%
20.0%
0.0%
-40% -20% -5% 0% 5% 10% 15%
-40% 76.2% 101.4% 121.0% 127.6% 134.3% 141.1% 148.0%
-20% 28.9% 40.4% 48.8% 51.5% 54.2% 56.9% 59.6%
-5% 15.4% 24.4% 31.0% 33.1% 35.2% 37.3% 39.3%
0% 12.1% 20.7% 26.8% 28.8% 30.8% 32.7% 34.7%
5% 9.2% 17.4% 23.2% 25.0% 26.9% 28.8% 30.6%
10% 6.7% 14.4% 20.0% 21.8% 23.5% 25.3% 27.0%
15% 4.4% 11.8% 17.1% 18.8% 20.5% 22.2% 23.9%
-40% -20% -5% 0% 5% 10% 15%
Biểu đồ 8. 6: Ảnh hưởng của giá bán và chi đầu tư đến IRR
250,000,000
200,000,000
150,000,000
100,000,000
50,000,000
0
(50,000,000)
-40% -20% -5% 0% 5% 10% 15%
-40% 99,992,820 134,783,420 160,876,371 169,574,021 178,271,671 186,969,321 195,666,972
-20% 54,150,425 88,941,026 115,033,976 123,731,626 132,429,277 141,126,927 149,824,577
-5% 19,768,629 54,559,230 80,652,180 89,349,831 98,047,481 106,745,131 115,442,781
0% 8,308,031 43,098,631 69,191,582 77,889,232 86,586,882 95,284,532 103,982,182
5% (3,152,568) 31,638,033 57,730,983 66,428,633 75,126,283 83,823,934 92,521,584
10% (14,613,167) 20,177,434 46,270,384 54,968,035 63,665,685 72,363,335 81,060,985
15% (26,073,765) 8,716,835 34,809,786 43,507,436 52,205,086 60,902,736 69,600,386
-40% -20% -5% 0% 5% 10% 15%
Biểu đồ 8. 7. Ảnh hưởng của giá bán và chi đầu tư đến NPV
62
8.5. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN
Dự án chung cư Softhouse đi vào hoạt động sẽ tạo cho TP. Đà Nẵng có nơi sinh sống
làm việc ổn định cho người dân, và cung cấp môi trường làm việc cho người lao động
có nhu cầu.
Trong quá trình xây dựng dự án sẽ tạo ra việc làm tạm thời cho người lao động và tạo
việc làm lâu dài cho người dân khi dự án đi vào hoạt động. Đó là những công việc phù
hợp cho cả lao động phổ thông và lao động có tay nghề, giải quyết nhu cầu ngắn lẫn dài
hạn cho lao động.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
KẾT LUẬN
Việc thực hiện đầu tư Dự án xây dựng Khu Chung cư Softhose Đà Nẵng của Công ty
Cổ phần Tập Đoàn Đầu Tư Địa Ốc No Va góp phần vào việc phát triển KT- XH tại
quận Ngũ Hành Sơn là một quận trực thuộc thành phố Đà Nẵng góp phần tạo việc làm,
tăng thu nhập cho lao động trong khu vực.
Báo cáo thuyết minh dự án xây dựng Khu Chung cư Softhose Đà Nẵng là cơ sở để Công
ty Cổ phần Tập Đoàn Đầu Tư Địa Ốc No Va triển khai các nguồn lực để phát triển.
KIẾN NGHỊ
Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sớm thực hiện, kính đề nghị UBND thành phố Đà
Nẵng, các cơ quan ban ngành, các cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án trên
các mặt sau:
+ Sớm thống nhất, phê duyệt dự án để triển khai các bước thiết kế kỹ thuật thi công và
dự toán.
+ Kính đề nghị UBND Thành phố Đà Nẵng cùng các cơ quan ban ngành như Sở xây
dựng, Sở kế hoạch và đầu tư, sớm xem xét và phê duyệt để dự án có thể được tiến hành
một cách nhanh chóng, đạt được tiến độ và những mục tiêu đã đề ra.
+ Kính đề nghị UBND Thành phố Đà Nẵng tạo điều kiện thuận lợi nhất để dự án có thể
nhận được sự ưu đãi theo chính sách khuyến khích đầu tư của thành phố.
+ Kính đề nghị các đơn vị cho vay tín dụng sớm xem xét, phê duyệt và thực hiện một
cách nhanh chóng, chính xác việc cho vay vốn đầu tư dự án theo hợp đồng đã ký kết.
63

Thuyetminh Nhom02 21N84B

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Thuyetminh Nhom02 21N84B

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Lập dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư Softhouse Đà nẵng

LỜI CAM ĐOAN

Đà Nẵng. ngày … tháng … năm 2023

2.3.1. Cơ sở lựa chọn công xuất dự án ............................................................... 21

4.4.1. Hệ thống điện ................................................................................................. 31

5.3.1. Căn cứ lập....................................................................................................... 39

8.2.2. Xác định chi phí của dự án ............................................................................. 56

DANH MỤC HÌNH ẢNH

CHƯƠNG MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ

1. Giới thiệu về chủ đầu tư1

Hình 1. 1: NOVOLAND LOGO – cho cuộc sống bừng sáng

2. Giới thiệu tổng quan về dự án

Tên dự án: Chung cư Softhose Đà Nẵng

Hình 1. 2: Vị trí Khu chung cư SoftHouse

3. Các căn cứ pháp lý hình thành dự án

CHƯƠNG 1: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU

1.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN

Hình 1. 3: Vị trí Quận Ngũ Hành Sơn – TP. Đà Nẵng

1.1.1.2. Khí hậu

1.1.3. Tình hình dân số4.

Mật độ dân số của Đà Nẵng trong 10 năm qua:

 2012: 757,6 người/km2

1.1.4. Tình hình phát triển kinh tế Thành phố Đà Năng.5

1.1.5. Thực trạng nhà ở tại thành phố Đà nẵng6.

1.1.6. Phân tích cạnh tranh của dự án.

Bảng 1.1: Các chung cư cạnh tranh ở Đà nẵng

1.1.7. Phân tích dự án bằng SWOT.

Bảng 1.2: Phân tích SWOT

1.1.7.2. Hình thành chiến lược

Bảng 1.3: Đối tượng khách hàng hướng đến

1.1.9. Dự báo nhu cầu tương lai.

Bảng 1.4: Bảng tính toán dự báo dân số TP. Đà Nẵng

Năm 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

CHƯƠNG 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ CÔNG XUẤT DỰ ÁN

2.1. MÔ TẢ SẢN PHẨM DỰ ÁN

2.2. LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

2.3. CÔNG XUẤT CỦA DỰ ÁN

2.3.1. Cơ sở lựa chọn công xuất dự án

2.3.2. Lựa chọn công xuất của dự án

2.3.4. Xác định cơ cấu giá sản phẩm.

Bảng 2. 1: Cơ cấu giá dự kiến cho từng sản phẩm

CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN, PHƯƠNG ÁN QUY

3.1. NGUYÊN TẮC LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM

3.2. LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN

3.2.1. Chọn khu vực địa điểm

3.3. HIỆN TRẠNG CÔNG TRÌNH VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT

3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất

3.4. NHẬN XÉT CHUNG

CHƯƠNG 4: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ - XÂY DỰNG

4.1. CÁC CĂN CỨ ĐỂ LẬP PHƯƠNG ÁN VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG

4.1.1. Cơ sở tính toán

4.2. GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỔNG THỂ

4.3. GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC – KẾT KẤU

-Vật liệu hoàn thiện trong nhà:

+ Tưởng trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp.

4.4. THIẾT KẾ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CÔNG TRÌNH

4.4.1. Hệ thống điện

4.4.2.2. Hệ thống thông tin liên lạc

*Hệ thống thông gió.

CHƯƠNG 5: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG GIẢI PHÁP

5.1 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN

5.1.3.2. Tác động do nước thải

5.2.1. Trong giai đoạn thi công