Yang dimaksud peralihan hak atas tanah adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan

memindahkan hak dari suatu pihak ke pihak lain. Ketika seseorang telah mengalihkan haknya
(hak atas tanah), kepada orang lain “secara sah” maka orang tersebut sudah tidak punya hak lagi
atas tanah yang dialihkan, sejak dilakukannya peralihan hak.

Secara umum terjadinya peralihan hak atas tanah itu dapat disebabkan oleh berbagai perbuatan
hukum antara lain:

1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Pemasukan dalam perusahaan
5. Pembagian hak bersama
6. Pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik
7. Pemberian hak tanggungan
8. Pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan

Peralihan hak atas tanah dalam beberapa bentuk, yaitu:

 Pemindahan hak, adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari
suatu pihak ke pihak lain.
 Pemindahan hak dengan lelang, adalah proses membeli dan menjual barang atau jasa
dengan cara menawarkan kepada penawar, menawarkan tawaran harga lebih tinggi, dan
kemudian menjual barang kepada penawar harga tertinggi.
 Peralihan hak karena pewarisan hak, adalah hak milik atas tanah dapat berlangsung terus
selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya
dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak
milik.
 Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi, Berdasarkan
penjelasan Pasal 43 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang berbunyi
“peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas satuan rumah susun
karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului
dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar
berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan tersebut
disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku”.
 Pembebanan hak, menurut Pasal 44 ayat (1) PP 24/1997 adalah pembebanan hak
tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan
HGB, HP dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak
atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan
perundang-undangan dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Peralihan Hak Atas Tanah sering menimbulkan sengketa dikemudian hari, hal ini akan
menumbulkan konflik antar pihak yang besengketa. Walaupun di Indonesia memberikan ruang
untuk setiap orang mencarri keadilan melalui pengadilan, namun system peradilan di Indonesia
dianggap masih rumit. Hal inilah mengapa banyak masarakat enggan menghadap ke pengadilan
untuk mencari keadilan dan untuk mempertahankan haknya.

Peralihan hak atas tanah adalah berpindahnya hak atas tanah dari pemegang hak yang lama
kepada pemegang hak yang baru menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.

Peralihan hak atas tanah didasarkan pada Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang
Pendaftaran Tanah (PP No. 10 Tahun 1961) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997). Dalam
Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa: ''Pemindahan hak atas tanah dan hak
milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui
lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang menurut ketentuan peraturan perundang - undangan yang berlaku.''.

PP No. 24/1997 membagi peralihan hak atas tanah dalam beberapa bentuk, yaitu pemindahan
hak, pemindahan hak dengan lelang, peralihan hak karena pewarisan hak, peralihan hak karena
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi dan pembebanan hak. Ada 2 (dua) cara
peralihan hak atas tanah, yaitu beralih dan dialihkan. Beralih menunjukkan berpindahnya hak
atas tanah tanpa ada perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemiliknya, misalnya melalui
pewarisan. Sedangkan dialihkan menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah melalui perbuatan
hukum yang dilakukan pemiliknya, misalnya melalui jual beli.

Dalam praktek bisnis properti acap kali pihak perusahaan

pengembang (depelover) menggunakan prosedur jual beli dengan konsumen untuk melakukan
pemindahan hak kepada konsumen. Pertanyaan mendasarnya, apakah hak atas tanah
berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum telah beralih kepada pembeli
meskipun tanah tersebut belum disertifikatkan?

Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat
Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi
Pengadilan (SEMA 4/2016) secara khusus menjawab permasalahan ini yang diatur dalam Bagian
B Rumusan Hukum Kamar Perdata, Perdata Umum angka 7 SEMA 4/2016, berbunyi sebagai
berikut: “Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara
hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual
beli dan dilakukan dengan itikad baik.”

Berdasarkan hal tersebut, dapat dipahami bahwa walaupun hanya PPJB, selama pembeli telah
membayar lunas harga tanah tersebut serta telah juga menguasai tanah tersebut dan dilakukan
dengan itikad baik, maka secara hukum peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli
telah terjadi.