Professional Documents
Culture Documents
Economics of Public Issues 19th Edition Miller Solutions Manual 1
Economics of Public Issues 19th Edition Miller Solutions Manual 1
Chapter 11
Bankrupt Landlords, from Sea to Shining Sea
◼ Chapter Overview
Legal ceilings on rents affect the rental housing market in five ways: (1) rent controls depress developers’
profits and thus discourage new housing construction; (2) binding rental prices reduce maintenance
expenditures and lead to the deterioration of existing housing; (3) controls impede the normal market
process of rationing scarce housing, resulting in “housing gridlock”; (4) rent controls encourage landlords
and tenants to attempt to evade them, leading to escalating enforcement bureaucracies and costs; and (5)
the allocation of existing housing becomes based on mechanisms other than price, such as race and
income. Allowing the price mechanism to work in a freely competitive market is necessary for the efficient
allocation, maintenance, and usage of rental housing.
◼ Descriptive Analysis
Rent controls are (typically local) government rules that specify how much rent landlords (apartment
owners) can charge. The rules also place other restrictions on landlord-tenant relations and obligations.
When rent controls set an upper limit on rental rates that is below the market-clearing price, a variety of
market distortions result.
The market for rental housing is depicted in Figure 11-1. Before rent controls, the quantity of rental housing
demanded in the city equals the quantity supplied, resulting in an equilibrium price P* and quantity Q*. Now
assume that the city imposes a price ceiling shown as the horizontal line at price P c. The results are as follows.
First, the quantity of rental housing supplied is reduced from Q* to Q s. This reduces the extent of
mutually beneficial exchange in the market, shown by the reduction in the total gains from trade (GEF
before rent controls; a maximum of GCAF after).
Rent controls also result in a wealth transfer (shown as the area P*BAP c) from apartment owners to those
persons lucky enough to get an apartment at Q s. Actually, luck often has less to do with obtaining an
apartment under rent controls than does race, ethnic background, or money; under rent controls, landlords
often attempt to recapture producer surplus through non-price rationing or illegal side payments (e.g., charging
“key” money to a new tenant when he or she first picks up the key). This occurs because the rent ceiling,
Pc, creates an excess demand for rental housing (distance Q D minus Q S).
The supply of rental housing is relatively elastic in the long run and inelastic in the short run. In other
words, for a given change in price, in the long run there will be a larger response in quantity supplied than
in the short run. This is because the longer a price change persists, the cheaper it will be for suppliers to
(1) learn of the price change, and (2) adjust to it.
Consider Figure 11-2. It is identical to Figure 11-1 except for the addition of the long-run supply curve
for rental housing (SLR). In the short run, imposition of the price ceiling results in a fall in quantity
supplied from Q* to Q SR, and a corresponding wealth transfer (P*BAP c) from landlords to those who get an
apartment. In the long run, the quantity of rental housing supplied falls even further to Q LR, and the
associated wealth transfer is the area P*ECP c. (In effect, owners reduce the long run transfer by reducing
the amount of housing capital to which the rent controls apply.) Two important conclusions are illustrated in
Figure 11-1. In the long run, compared to the short run, (1) the wealth transfer effect of rent controls
decreases (P*BAP c P*ECP c); and (2) the efficiency losses of rent controls increases (because Q LR
Q SR).
◼ Chapter Answers
1. Rental buildings are typically owned by one or a few people but occupied by many people.
Because rent controls transfer wealth from apartment owner to tenants, politicians get the
opportunity to please many voters at the expense of displeasing but a few. Controlling the price of a
single-family dwelling would transfer wealth from one voter to one voter, leaving no net gain
in votes. (Consistent with this explanation is the fact that many rent control ordinances exempt
homeowners when they rent out part of their house, and may even exempt small rental buildings,
e.g., duplexes.)
2. The amount of key money received by landlords is dependent upon the difference between the
market and controlled rents, and on the length of the lease. In principle, key money will approximate
the present value of the (attempted) wealth transfer. Landlords will seek to recapture the producer
surplus they have lost due to rent controls, and renters will be willing to offer landlords key
money in an amount up to the consumer surplus they have gained. The lower the price ceiling
relative to initial market equilibrium, the greater the amount requested, and offered. Also, because
rent controls usually prohibit rent adjustments for existing tenants, the longer the lease, the larger
the amount of key money.
3. Typically, groups that lose from rent controls are minorities and low-income persons, because
landlords are more likely to rely on non-price rationing (e.g., renting only to affluent Caucasians) or
side payments (e.g., key money) to allocate scarce rental housing. “Favored” racial or ethnic groups
generally benefit from rent controls, as do the bureaucrats who enforce them. Rent controls reduce
the available amount of housing, which will raise the prices of uncontrolled sources (such as
single-family dwellings). If the controls apply to newly constructed rental units, they will tend to
reduce the value of vacant land, because fewer rental units will be built.
4. Landlords reduce maintenance expenditures because they cannot capture the potential returns
from those expenditures. This decision has nothing to do with “affordability,” as long as the
objective of the landlord is profit maximization, any more than a firm’s decision about how much
labor to hire depends on “affordability.” Maintenance is an input in the production of housing
services; rent controls reduce the value of the marginal product of that input and thus reduce the
amount of it that is purchased.
5. The law of demand implies that this reduction in the number of units on the market must cause
the full price to rise to clear the market. Thus, there will be more key money, larger security
deposits, less maintenance, and so forth, all of which raise the full price of a quality-adjusted unit.
6. Owners of rental units unambiguously lose. Some renters will gain, some will lose, but the
presence of some gainers among the renters implies that more of them should favor the controls
than is true for owners (all of whom will lose). Of course if renters are less likely to vote in local
elections, the majority of renters in an area might have to be quite large to get a majority of voters
favoring rent controls. Renters are likely to be more mobile and have less investment of all types
in the locality. Hence they have less to gain or lose from local policies, and thus have less
incentive to incur the costs of voting.
»Niin!» tuumi Jasper. »Mutta sivumennen sanoen, eikö olisi hyvä, jos
lähettäisitte hänelle pari riviä?»
»Herra Etheredge.
Kunnioittaen
Harry Halliday.»
Mutta tällä hetkellä hänellä oli paljon ajateltavaa. Hänen oli tavattava
rouva Penfold ja ilmoitettava tälle, että herra Etheredgen oli tärkeän
asian vuoksi pitänyt äkkiä matkustaa Lontooseen. Hän ei voinut olla
hymyilemättä kuvitellessaan rouva Penfoldin ällistystä ja uteliaisuutta ja
pohti, kuinka hän voisi tyydyttää jälkimäisen pettämättä sitä vähäistä
luottamusta, jonka setä oli hänelle osoittanut. Hän meni alakertaan, jossa
aamiainen oli jo katettu ja rouva Penfold hääräili salaamatta
kärsimättömyyttään.
»Missä setänne on, neiti Stella?» kysyi hän. »Toivoakseni hän ei ole
mennyt maalaamaan ennen aamiaista, sillä silloin hän unohtaa sen tyyten
eikä palaa ennen päivällistä, jos sittenkään.»
»Setä matkusti Lontooseen», vastasi Stella. »Hän sanoi, että hänen oli
pakko lähteä.» Sitten hän kertoi, että vanhus oli saanut sähkösanoman.
»Entä milloin hän aikoo tulla takaisin?» tiedusti rouva Penfold.
»Nyt tahdon katsella sinua!» hän sanoi. »Tähän asti ei minulla ole
ollut siihen tilaisuutta.»
»Ei, ei», esteli Stella heikosti. »Miksi sen pitäisi tapahtua pian?
Minä olen hyvin onnellinen.»
»Ilman linnaa», keskeytti tyttö. »Oi, jospa niin olisi! Jos olisit vain,
sanokaamme, työmies! Kuinka se olisikaan hyvä! Ajatteles! Asuisit
pienessä majassa, menisit työhön ja palaisit illalla kotiin; ja minä olisin
sinua odottamassa, keittäisin valmiiksi teen — tahtovatko he teetä vai
päivällistä?» kysyi hän, katkaisten haaveilunsa ja purskahtaen
nauramaan.
»St! St!» torjui Stella. »Olen vain yksinkertainen, tuhma tyttö, enkä
tiedä mitään muuta kuin —» Hän pysähtyi.
Stella toisti hänen sanansa, huulillaan heikko hymy, joka häipyi, kun
hän näki Leycesterin silmien vakavan ilmeen. Kun hän oli hätäisesti
lausunut viimeiset sanat, otti Leycester hänet syliinsä ja suuteli häntä.
Sitten he kääntyivät ja lähtivät takaisin veneelle. Mutta tällä kertaa Stella
riippui Leycesterin käsivarressa, nojaten päänsä hänen olkaansa.
»Te rakastatte häntä?» kertasi lady Lenore. »Sitä tyttöä, joka juuri
äsken lähti täältä?»
Lady Lenore seisoi tuijottaen miestä, mutta ei voinut lausua sitä sanaa.
Mies oli puhunut totta; hän rakasti todellakin Leycesteriä niin kiihkeästi,
että se ihmetytti häntä itseäänkin; hän ei ollut aavistanut sitä ennenkuin
tänä iltana nähdessään Leycesterin syleilevän ja suutelevan toista naista.
Loukattu ylpeys, itserakkaus, kiihkeä kaipaus, ne kaikki taistelivat
vallasta hänen rinnassaan; ja mies, joka rauhallisena seisoi hänen
edessään, tiesi sen. Hän luki lady Lenoren kaikki ajatukset, kun ne
heijastuivat ylpeiltä, kauniilta kasvoilta.
»Seis!» kielsi lady Lenore. »Te ette ole sanonut minulle nimeänne —
tiedätte minun.»
»Setä!»
»Vai niin», sanoi Stella. »Minä menen katsomaan, onko rouva Penfold
suorittanut tarpeelliset järjestelyt.»
Herra Etheredge katsoi hänen jälkeensä, kun hän meni sisälle; pojan
ääni herätti hänet mietteistään.
»Ei; en tiedä», selitti Frank. »En ole ollut täällä tätä ennen.»
»Et kai aio työskennellä enää tänä iltana?» kummasteli Frank, nojaten
kyynärpäänsä pöytään ja päänsä käsiinsä.
»Älä toki vielä tänä iltana», vastasi Stella nauraen. »Olet varmaankin
väsynyt. Tulit Lontoosta, eikö niin?»
»Älä!» hän kielsi; hänen äänessään oli väkinäinen sointu. »En ole
kelvollinen sinun kosketettavaksesi.»
Niin sanoen hän veti taskustaan kirjan. Stella otti sen, ja häneltä pääsi
pieni iloinen huudahdus. Se oli italialainen laulukirja; jotkut siinä
olevista sävelistä olivat hänelle tuttuja, ja kaikki ne olivat hyviä.
Stella katsahti häneen. Hän seisoi yhä vieläkin samassa asennossa kuin
Jasperin puristaessa hänen kättään, katsellen viimemainitun jälkeen.
Hänen kasvoillaan oli omituinen ilme, joka herätti Stellan huomiota.
»Arvasin sen», puheli poika. »Hän ei ole sinun ystäväsi — sinä et pidä
hänestä. Tiedän sen yhtä varmasti, kuin jos sinä olisit sen sanonut; ja
minä olen siitä hyvilläni.» Hänen äänensä värähteli hillitystä
kiihtymyksestä, ja katse oli rauhaton, vaivautunut, mikä kummastutti
Stellaa.
Frank otti kirjan ja katseli sitä ynseästi, viskaten sen sitten pöydälle,
ikäänkuin häntä olisi haluttanut sinkauttaa se ulos ikkunasta. »Mitä
varten hän sen teki?» hän kysäisi.
»Olen iloissani siitä, ettet pidä hänestä. En näet tahtoisi vihata ketään,
josta sinä pidät.»