‫المجلد‪ /11‬الع ــدد‪ ،)2003(20 :‬ص ‪131-103‬‬ ‫مجلـة القانون العقاري والبيئة‬

‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫‪Settling the status of unclaimed real estate during the survey process‬‬
‫أوسهلة عبد الرحيم‬
‫أستاذ محاضر أ جامعة سيدي بلعباس‬
‫‪abdrrahim.oussahla22@gmail.com‬‬
‫تاريخ االستالم‪ 2523/50/61 :‬تاريخ القبول‪ 2523/50/22 :‬تاريخ النشر‪2523/51/50 :‬‬

‫ملخص‪:‬إن عملية المسح ال تعني أبدا نهاية النزاعات القانونية الخاصة بالعقار‪ ،‬بل أن هذه العملية ذاتها‬
‫قد تكون بداية إلثارة خصومة بشأن هذا العقار وهذا بمناسبة أشغال المسح‪ ،‬التي قد تصطدم فيها لجنة‬
‫المسح الميدانية بعدم وجود أي شخص يمكن تسجيل العقار المراد مسحه لفائدته‪ ،‬أو يدل اللجنة على‬
‫مالك هذا العقار‪ ،‬أو حائزه أو ورثته‪...‬إلخ‪ ،‬وهنا ألزم القانون هذه اللجنة بوضع هذا العقار في حساب‬
‫يُسمى "العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح األراضي" وهو الحساب الذي يفرض على‬
‫أصحاب العقار الحقا القيام بمجموعة من اإلجراءات القانونية واإلدارية وحتى القضائية أحيانا‬
‫السترجاعه وترقيمه ومسحه وتمكين صاحبه من الدفتر العقاري الخاص به وهو ما حاولنا تفصيله في هذا‬
‫المقال‪.‬‬
‫كلمات مفتاحية‪ :‬المحافظ العقاري‪ ،‬مسح األراضي‪ ،‬عملية المسح‪ ،‬المحكمة اإلدارية‪.‬‬
‫‪Abstract: Legal disputes related to the real estate do not end with the‬‬
‫‪cadastral survey process. Rather, the latter itself may be the commencement‬‬
‫‪of a disagreement due to such a procedure, in which the field survey‬‬
‫‪committee may collide with the absence of any person for whom the real‬‬
‫‪estate to be surveyed, or who indicates to the committee the owner of this‬‬
‫‪property, who have gotten it, or his heirs...etc. At this point, the law obligates‬‬
‫‪the committee to put this property in an account called "real estate not‬‬
‫‪claimed during the land survey works," which is an account that requires the‬‬
‫‪owners of the property later to carry out a set of legal and administrative‬‬

‫‪1‬‬
 ‫أوسهلة عبد الرحيم‬

‫‪procedures. Sometimes, even judicial ones in order to retrieve it, number it,‬‬
‫‪survey it, and enable its owner to have his own real estate book.‬‬
‫‪Keywords: Real estate governor, land survey, survey process,‬‬
‫‪administrative court.‬‬

‫_____________________________________‬
‫‪‬المؤلف المرسل‪ :‬أوسهلة عبد الرحيم‪.‬‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫إن الهدف من عملية المسح العام هو تحديد ومعرفة النطاق الطبيعي للعقارات وتكوين أساس‬
‫مادي للسجل العقاري وجعل المشرع الجزائري بذلك يتبنى نظام الشهر العيني بصدور األمر‬
‫‪107/00‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬والمرسومين التنفيذيين رقم‬
‫‪ 212/01‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام ورقم ‪313/01‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫بالرجوع إلى اإلطار القانوني لعملية المسح العام من أجل إعداد السجل العقاري الذي يع ّد‬
‫الوضعية القانونية للعقارات ويبيّن تداول الحقوق‪ ،‬نجد أ ّن عملية المسح العام المع ّدة من قبل مصالح مسح‬
‫األراضي القتها العديد من العراقيل من أجل تطهير الذمة العقارية‪ ،‬تتمثل في غياب أصحاب الحقوق أثناء‬
‫التحقيق الميداني من جهة وصعوبة تحديد المالّك أو الحائزين الفعليين لبعض العقارات من جهة أخرى‪،‬‬
‫مما يجعل مصالح المسح تسجل هذه العقارات في حساب "المجهول" سابقا و"العقارات الغير المطالب‬
‫المختصة إقليمياً‪.‬‬
‫ّ‬ ‫بها أثناء أشغال مسح األراضي" بالمفهوم الحالي وإيداعها بالمحافظة العقارية‬

‫‪ -1‬األمر ‪ 07 -00‬المؤرخ في ‪ 50‬ذي القعدة عام ‪ 6320‬الموافق لـ ‪ 62‬نوفمبر ‪ 6200‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام‬
‫وتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم‪.‬‬
‫‪ -2‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 12 -01‬المؤرخ في ‪ 27‬ربيع األول ‪ 6321‬هـ الموافق لـ ‪ 20‬مارس ‪ ،6201‬يتضمن إعداد مسح‬
‫األراضي العام‪.‬‬
‫‪ -3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 13 -01‬المؤرخ في ‪ 27‬ربيع األول ‪ 6321‬هـ الموافق لـ ‪ 20‬مارس ‪ ،6201‬يتعلق بتأسيس السجل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫‪124‬‬
 ‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫مدعمة‬
‫المشرع الجزائري وسعيا منه لمعالجة وتسوية هذا اإلشكال أصدر نصوصا قانونية ّ‬ ‫ّ‬ ‫إن‬
‫بتعليمات ومذكرات صادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية بوزارة المالية مرّكزا على لغة قانونية سهلة‬
‫وبسيطة‪ ،‬كان آخرها قانون المالية لسنة ‪ 2560‬في مادته ‪ 02‬والتي تعتبر اإلطار القانوني لموضوع هذا‬
‫المقال والتي جاءت لتعدل أحكام المادة ‪ 23‬مكرر من األمر ‪ 07/00‬المؤرخ في ‪6200/66/62‬‬
‫المذكور أعاله المدرجة بموجب المادة ‪ 10‬من قانون المالية لسنة ‪ 2560‬تلتها بعد ذلك المذكرة ‪7515‬‬
‫المؤرخة في ‪ 2560/57/50‬التي جاءت شارحة ومفسرة للمادة ‪ 02‬أعاله موضوعها التسوية اإلدارية‬
‫للعقارات المرقمة لحساب "العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح األراضي" وهذا ما أفادنا لطرح‬
‫اإلشكال القانوني‪:‬‬

‫ما مدى إمكانية تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح األراضي؟‬

‫للجواب على هذه اإلشكالية يتطلب منّا البحث ّأوال في إجراءات التسوية اإلدارات للعقارات غير المطالب‬
‫بها أثناء أشغال مسح األراضي والبحث ثانيا في اإلشكاالت المثارة إدارياً وطرق تسويتها قضائياً وفق‬
‫الخطة التالية‪:‬‬

‫األول‪ :‬إجراءات التسوية اإلدارية للعقارات غير المطالب بها أشغال مسح األراضي‬
‫المبحث ّ‬

‫األول‪ :‬إجراءات التسوية للطلبات المدعمة بسندات ملكية مشهرة‪.‬‬

‫المطلب ّ‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات التسوية للطلبات المعدمة بسندات غير مشهرة أو على أساس الحيازة‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬اإلشكاالت المثارة إداريا وطرق تسويتها قضائيا‪.‬‬

‫األول‪ :‬إشكاالت التسوية اإلدارية‪.‬‬

‫المطلب ّ‬

‫المطلب الثاني‪ :‬التسوية عن طريق القضاء‪.‬‬

‫‪125‬‬
 ‫أوسهلة عبد الرحيم‬

‫األول‪ :‬إجراءات التسوية اإلدارية للعقارات غير المطالب بها أشغال مسح األراضي‬
‫المبحث ّ‬

‫إن مجال تطبيق نص المادة ‪ 23‬مكرر المعدلة بأحكام المادة ‪ 02‬من قانون المالية لسنة ‪ 42560‬التي‬
‫حررت كما يلي‪« :‬يسجل كل عقار تابع للخواص‪ ،‬لم يطالب به خالل عمليات مسح األراضي ولم تتمكن‬
‫مصالح المسح من تحديد مالكه أو حائزه في حساب يسمى "حساب العقارات غير المطالب بها أثناء‬
‫أشغال مسح األراضي"ويرقم ترقيما مؤقتا لمدة ‪ 60‬سنة من تاريخ إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية»‪.‬‬

‫إن مجال تطبيق المادة ‪ 23‬مكرر المعدلة بالمادة ‪ 02‬أعاله قد حددتها المذكرة الصادرة عن المديرية‬
‫العامة لألمالك الوطنية تحت رقم ‪ 7515‬المؤرخة في ‪ 2560/57/50‬والتي شرحت وفسرت إجراءات‬
‫تخص العقارات التابعة للخواص والتي تتوفر فيها الشروط التالية‪:‬‬
‫التسوية التي ّ‬

‫‪ -‬التي لم يطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫‪ -‬التي لم تكن موضوع طلب تسجيل من قبل أي شخص (من تاريخ فتح عملية المسح إلى تاريخ‬
‫إيداع وثائق المسح على مستوى البلدية)‬

‫إن الطلبات التي يمكن أخذها بعين االعتبار بعملية التسوية تتعلق بـ‪:‬‬

‫‪ -‬الطلبات المدعمة بسندات ملكية مشهرة‬

‫‪ -‬الطلبات المدعمة بسندات ملكية غير مشهرة‬
‫‪ -‬الطلبات المقدمة على أساس الحيازة الفعلية لطالب التسوية‪.‬‬

‫‪ -4‬قانون رقم ‪ 66/60‬المؤرخ في ‪ 50‬ربيع الثاني ‪ 6732‬هـ الموافق لـ ‪ 20‬ديسمبر ‪ 2560‬يتضمن قانون المالية لسنة ‪.2560‬‬
‫‪126‬‬
 ‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫في هذا اإلطار نتطرق إلجراءات التسوية وفق مطلبين‪ :‬أولهما الحالة التي تكون فيها طلبات التسوية مدعمة‬
‫بسندات ملكية مشهرة وثانيهما حالة طلبات التسوية بسندات غير مشهرة أو على أساس الحيازة الفعلية‪.‬‬

‫األول‪ :‬إجراءات التسوية للطلبات المدعمة بسندات ملكية مشهرة‪.‬‬

‫المطلب ّ‬

‫كل الوثائق المكرسة لحق عيني عقاري مشهرة‬

‫يقصد بالسندات المشهرة وفقا للمذكرة ‪ّ 7515‬‬
‫بالمحافظة العقارية التي تشكل بالرجوع إلى البطاقة العقارية حقا حاليا‪ ،‬ويتعلق األمر بالسندات والعقود‬
‫المحررة من طرف ضابط عمومي (مدير أمالك الدولة أو الموثق)‪ ،‬أو سلطة مؤهلة قانونا أو سلطة قضائية‬
‫بالنسبة لألحكام والقرارات القضائية‪ ،‬وكل السندات المشابهة التي تم إشهارها بالمحافظة العقارية المتعلقة‬
‫بحق الملكية العقارية حيث يكتسي هذا النوع من السندات القوة الثبوتية المطلقة بمجرد إشهارها في‬
‫البطاقة العقارية‪.‬‬

‫في هذه الحالة تتم إجراءات التسوية أمام المحافظ العقاري المختص إقليمياً كاآلتي‪:‬‬

‫‪ -‬يودع الطلب لدى المحافظ العقاري المختص مرفقا بوثائق ثبوت الهوية وكذا سند الملكية المشهر‬
‫وعند االقتضاء فريضة شرعية في حالة وفاة المالك األصلي‪.‬‬
‫‪ -‬يتم التحقق من عدم انقضاء آجال التسوية المحددة قانوناً بـ ‪ 60‬سنة من تاريخ استالم وثائق‬
‫المسح بالمحافظة العقارية للقسم المتواجد به العقار محل طلب التسوية وأن تاريخ إيداع الطلب‬
‫ليس خارج اآلجال‪.‬‬
‫‪ -‬يقيد الطلب في سجل خاص مرقم ومختوم من قبل المدير الوالئي للحفظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬يقوم المحافظ العقاري المختص إقليميا وبواسطة مصالحه اإلدارية بالفحص األولي للتحقق من‬
‫كون العقار المراد تقييمه‪:‬‬
‫‪ ‬يدخل ضمن نطاق الفقرة ‪ 52‬من المادة ‪ 23‬مكرر المعدلة بالنظر إلى مراجع المسح‬
‫المقدمة‬

‫‪127‬‬
 ‫أوسهلة عبد الرحيم‬

‫‪ ‬عدم وجود أي دعوى قضائية مشهرة بخصوصه (على مستوى البطاقة العقارية)‬
‫‪ ‬عدم وجود أي دعوى قضائية تكون إدارة أمالك الدولة والحفظ العقاري طرفا فيها (على‬
‫مستوى مديرية الحفظ العقاري)‬
‫‪ -‬يتولى المحافظ العقاري دراسة السند المقدم والتأكد من إشهاره بالبطاقة العقارية الممسوكة لديه‬
‫وأنه ال زال يمثل حقا قائما‪ ،‬أي بمعنى آخر أن الحق العيني محل السند لم يتصرف فيه‪ ،‬أما وفي‬
‫حال كون السند مشهر بمحافظة عقارية أخرى يراسل المحافظ العقاري مديره خالل ‪ 50‬أيام من‬
‫تاريخ استالمه طلب التسوية المقيد بالسجل‪ ،‬حينها يقوم المدير الوالئي للحفظ العقاري يطلب‬
‫الوضعية القانونية للعقار المعني لدى المحافظ األم (إذا كانت محليا) أو يراسل زميلة بالوالية‬
‫المتواجد محل تواجد المحافظة العقارية األم‪.‬‬
‫‪ -‬تنصب التحريات بالمحافظة العقارية على فحص مضمون السند المستلم والتأكد من تطابق مراجع‬
‫إشهاره مع تلك المدرجة في سجل اإليداع‪ ،5‬وفي حال ما أفضى الفحص األولي إلى توفر شروط‬
‫التسوية‪ ،‬يقوم المحافظ العقاري الواقع في دائرة اختصاصه العقار محل السند‪ ،‬بمراسلة مدير أمالك‬
‫الدولة للبت في الطبيعة والوضعية القانونية للعقار المطالب به بالنظر للتشريع المتعلق بأمالك‬
‫الدولة‪ ،‬حينها تباشر مصالح أمالك الدولة في البحث في الطبيعة القانونية لهذا العقار ووضعيته‬
‫تجاه تشريعات أمالك الدولة على أن يبلغ مدير أمالك الدولة ‪ -‬وجوبا‪ -‬رده للمحافظ العقاري‬
‫في خالل شهرين (‪ 15‬يوما) من تاريخ استالمه الطلب‪ ،‬وأن يكون الرد واضحا بوجود أو عدم‬
‫وجود حقوق تعود للدولة على العقار المطالب به مع ذكر عند االقتضاء مراجع السند الذي يثبت‬
‫‪6‬‬
‫أيلولة هذه الحقوق للدولة أو اإلطار القانوني الذي تم ضمنه إدماج هذا العقار في أمالك الدولة‬
‫(التأميم في إطار األمالك الشاغرة أو في إطار الثورة الراعية أو في إطار نزع الملكية من أجل‬
‫المنفعة العمومية‪ ...‬الخ)‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫‪-Ameur Aloui, Le régime foncier et le cadastre en Algérie, la publication de l’agence de l’agence‬‬
‫‪nationale du cadastre, 1993, p 103 et 104.‬‬
‫‪ -6‬حاجي نعيمة‪ ،‬المسح العام وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،2552 ،‬ص ‪.23‬‬
‫‪128‬‬
 ‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫‪ -‬بعد مراسلة المحافظ العقاري لمدير أمالك الدولة يقوم المحافظ أيضا بمراسلة السيد مدير مسح‬
‫األراضي خالل ‪ 50‬أيام من تاريخ استالمه طلب التسوية‪ ،‬يطلب منه التحقق من تطابق التعيين‬
‫الوارد في العقد المحتج به مع مجموعة الملكية محل طلب التسوية‪.‬‬
‫‪ -‬مدير مسح األراضي‪ ،‬وبعد تلقيه المراسلة يقوم وجوبا بالرد على المحافظ العقاري خالل شهر‬
‫(‪ 35‬يوما) من تاريخ استالمه لطلب هذا األخير بعد أن تقوم مصالحه بالنظر إلى السند المشهر‬
‫المستظهر بتحديد وضعية العقار المطالب به ومطابقته مع مخطط المسح باالعتماد على الحدود‬
‫المذكورة في هذه السندات‪ ،‬وكذا كل العناصر الواردة في صلب هذه السندات السيما أرقام‬
‫التجزئات ومخططات المسح القديمة وكذا الحدود الطبيعية التي يمكن االعتماد عليها كمعالم‬
‫‪7‬‬
‫ثابتة‪.‬‬

‫أما في حالة الطلبات المتعلقة بحصة في عقار ذي ملكية مشتركة يتوفر على جدول وصفي للتقسيم مشهر‬
‫ومتكفل به ضمن وثائق المسح ال تتم المراسلة‪ ،‬ألن المعلومات المراد التحصل عليها من طرف المحافظة‬
‫العقارية‪ ،‬متضمنة أصال في الجدول الوصفي للتقسيم المشهر‪.‬‬

‫في حالة الطلبات المتعلقة بجزء من مجموعة الملكية المرقمة في حساب "العقارات غير المطالب بها‬
‫أثناء أشغال مسح األراضي"فإن مصالح المسح تتكفل بالتأشير على وثيقة القياس المعدة من قبل مهندس‬
‫خبير عقاري بسعي وعلى عاتق المعني باألمر وتقدم للمحافظ العقاري في خالل األجل المذكور أعاله‬
‫(شهر) مع اإلشارة أن الجزء المتبقي من مجموعة الملكية يبقى مرقما في نفس الحساب ويخضع لنفس‬
‫‪8‬‬
‫إجراءات التسوية‪.‬‬

‫‪ -7‬ريم مراحي‪ ،‬دور المسح العقاري في اثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬منشورات بغدادي‪ ،‬بدون سنة طبع‪ ،‬ص‬
‫‪.625 -662‬‬
‫‪ -8‬حاجي نعيمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.650‬‬
‫‪129‬‬
 ‫أوسهلة عبد الرحيم‬

‫تجدر اإلشارة أنه إذا أفضت التحقيقات والتحريات التي تقوم بها المحافظة العقارية أثبتت أن العقار‬
‫موضوع طلب التسوية يعود للطالب‪ ،‬يقوم المحافظ العقاري مباشرة بالترقيم النهائي للعقار المطالب به‬
‫لفائدة مالكه‪ ،‬كما يقوم المحافظ العقاري في نفس الوقت ودون تمهل بإبالغ مصالح المسح ألجل ضبط‬
‫الوثائق المسحية (‪ M4‬و‪ )665‬باسم المعني وموافاة المحافظ العقاري بنسخة منها بـ‪" :‬التوافق بين‬
‫السجل العقاري ووثائق المسح"‪.‬‬

‫أما إذا أثبتت التحريات واألبحاث التي قامت بها المحافظة العقارية بمناسبة إيداع طلب تسوية‬
‫عقار ما‪ ،‬إلى أن العقار ال يمكن تسجيله وترقيمه نهائيا وال مؤقتا باسم طالب التسجيل‪ ،‬فيبلغ هذا األخير‬
‫عن طريق المحافظ العقاري بتبليغ المعني كتابيا بالسبب الذي يحول دون إجراء التسوية‪ ،‬حتى يتمكن من‬
‫‪9‬‬
‫تم رفض تسوية العقار لفائدته باللجوء للقضاء اإلداري للمطالبة قضائيا بالتسوية‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات التسوية للطلبات المدعمة بسندات غير مشهرة أو على أساس الحيازة‪.‬‬

‫كل عقد توثيقي محرر قبل تطبيق األمر‬

‫يقصد بالسندات غير المشهرة وفقا للمذكرة رقم ‪ّ 7515‬‬
‫‪ 07/00‬وكل حكم أو قرار قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به باإلضافة إلى العقود المحررة والثابتة‬
‫التاريخ قبل ‪ 6205/56/56‬سواء قبل صدور األمر ‪1026-05‬المتعلق بمهمة التوثيق أو وفق أحكام‬
‫المادة ‪ 320‬من القانون المدني‪ .‬وكذلك على أساس ممارسة الحيازة بركنها المادي والمعنوي (كتشييد‬
‫بناية‪ ،‬إقامة جدار‪ ،‬إحاطة‪ ،‬استغالل فعلي فالحي أو حرفي‪...‬الخ)‪.‬‬

‫في هذه الحالة تتم إجراءات التسوية أمام المدير الوالئي للحفظ العقاري وهذا بإيداع الطلب لدى‬
‫مديرية الحفظ العقاري وبالضبط بمكتب تأسيس السجل العقاري والتوافق مع المسح‪ ،‬مرفقا بوثائق ثبوت‬
‫الهوية وكذا بالسند الرسمي غير المشهر أو السند العرفي أو بكل وثيقة تثبت أن العارض يمارس حيازة‬

‫‪ -9‬حسن عبد اللطيف حمدان‪ ،‬أحكام الشهر العقاري‪ ،‬الدار الجامعية للطباعة والنشر‪ ،‬بدون سنة طبع‪ ،‬ص ‪.630‬‬
‫‪ -10‬األمر ‪ 26-05‬المؤرخ في ‪ 60‬جمادى األولى ‪6325‬هـ الموافق لـ ‪ 60‬ديسمبر ‪ ،6205‬المتضمن تنظيم مهنة الموثق‬
‫الملغى‪.‬‬
‫‪130‬‬
 ‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫فعلية على العقار سابقة بتاريخ مرور فرقة المسح وعند االقتضاء فريضة شرعية في حالة وفاة الحائز‪ ،‬وبعدها‬
‫يتم التحقق من عدم انقضاء آجال التسوية المحددة بسنتين من تاريخ استالم وثائق المسح بالمحافظة‬
‫‪11‬‬
‫العقارية للقسم المتواجد به العقار محل طلب التسوية وأن إيداع الطلب ضمن اآلجال‪.‬‬

‫‪ -‬يقيد الطلب في سجل خاص مرقم ومختوم من قبل المدير الوالئي للحفظ العقاري‪ ،‬ويتم إخطار‬
‫المحافظ العقاري خالل ‪ 50‬أيام مع موافاته بنسخة من ملف (السند أو الوثيقة المستظهرة‪ ،‬وثيقة‬
‫الهوية‪ ،‬الفريضة‪...‬الخ) من أجل القيام بالتحريات التي تسمح بالتأكد من‪:‬‬
‫‪ )6‬أ ّن الطالب ليس لديه أي سند مشهر على العقار المطالب به‪.‬‬
‫‪ )2‬أن السند أو الوثيقة المقدمة غير مستعملين في ترقيم مجموعة ملكية أخرى لفائدته‪.‬‬
‫‪ )3‬إن العقار المطالب به لم يكن موضوع دعوى قضائية مشهرة‪.‬‬

‫وإلضفاء مزيد من العناية واإلحكام على التحريات يتعين أن تمتد عند االقتضاء التحقيقات إلى‬
‫المحافظة العقارية األم‪ ،‬وعلى المحافظ العقاري إلزاما تبليغ المعلومات العقارية المطلوبة والمتوصل إليها‬
‫في أجل ‪ 60‬يوم من تاريخ استالم الطلب في سجل خاص مرقم ومختوم من قبل المدير الوالئي للحفظ‬
‫العقاري‪.‬‬

‫وإذا أفضى الفحص األولي للمستندات بتوافر شروط التسوية فحينها يقوم مدير الحفظ العقاري‬
‫بمراسلة السيد مدير أمالك الدولة في الموضوع للبت في الوضعية القانونية للعقار المطالب به بالنظر‬
‫للتشريع المتعلق بأمالك الدولة‪ ،‬والذي عليه أن يبلغ رده لمدير الحفظ العقاري خالل شهرين من تاريخ‬
‫استالمه الطلب على أن يكون الرد واضحاً ال يشوبه أي التباس أو غموض بوجود أو عدم وجود حقوق‬
‫تعود للدولة على العقار المطالب به مع ذكر مراجع السند أو اإلطار القانوني في حالة اإليجاب‪.‬‬

‫‪11‬‬
‫‪-AmeurAloui, op cit, p 128.‬‬
‫‪131‬‬
 ‫أوسهلة عبد الرحيم‬

‫يقوم مدير الحفظ العقاري أيضا بمراسلة السيد مدير مسح األراضي للتحقق من مطابقة العقار‬
‫المطالب به مع مجموعة الملكية موضوع طلب التسوية‪ ،‬والذي يبلغ رفقة محضر تعيين الحدود لمدير‬
‫الحفظ العقاري في خالل شهر من تاريخ استالم الطلب‪.‬‬

‫هناك حاالت يتم فيها تقديم طلبات تتعلق بتسوية جزء من مجموعة الملكية المرقمة في حساب "العقارات‬
‫غير المطالب بها أثناء أشغال مسح األراضي"‪ ،‬هنا تتكفل مصالح المسح بالتأشير على وثيقة القياس‬
‫المعدة من قبل مهندس خبير عقاري الذي يسعى وعلى عاتق المعني باألمر‪ ،‬بتوضيح الجزء المودع في‬
‫حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح وتحديد مساحة هذا الجزء بالضبط وهي الوثيقة‬
‫التي و سترفق بالرد الموجه لمدير الحفظ العقاري مع التوضيح أنه بالنسبة للجزء المتبقي من مجموعة‬
‫الملكية يبقى مرقما في نفس الحساب ويخضع لنفس إجراءات التسوية‪.‬‬

‫إذا أثبتت البحوث والتحريات المنجزة والمؤكدة بمختلف المراسالت الموجهة من طرف المحافظة العقارية‬
‫الموضحة أعاله‪ ،‬أن ملكية أو حيازة العقار المطالب به قائمة فحينها يقوم مدير الحفظ العقاري بتبليغ‬
‫المحافظ العقاري بطلب ترقيم مؤقت للعقار المطالب به باسم المعني لمدة سنتين يبدأ سريانها من تاريخ‬
‫إيداع طلب التسوية‪ ،‬كما يبلغ مصالح المسح ألجل ضبط الوثائق المسحية (‪ M4‬و‪ )665‬باسم المعني‬
‫وموافاة مديرية الحفظ العقاري بنسخة منها تقوم بدورها بتبليغها للمحافظ بـ‪" :‬التوافق بين السجل العقاري‬
‫ووثائق المسح"‪.‬‬

‫هنا يتلقى المحافظ العقاري المعارضات المحتملة على إجراء الترقيم المؤقت المعني ويقيدها في سجل‬
‫المعارضات‪ ،‬كما يتكفل بها وفقا ألحكام المادة ‪ 60‬من المرسوم ‪ 13-10‬المعدل والمتمم‪.12‬‬

‫إذا كشفت البحوث والتحريات المنجزة أن العقار تعود ملكيته للدولة أو إلحدى الجماعات المحلية‪ ،‬هنا‬
‫يقوم المدير الوالئي للحفظ العقاري بمطالبة المحافظ العقاري بإجراء ترقيم نهائي للعقار على هذا النحو‬

‫‪ -12‬ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.627‬‬

‫‪132‬‬
 ‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫مع تبليغ مدير أمالك الدولة أو ممثل الجماعات المحلية المعنية بذلك على سبيل اإلعالم‪ ،‬على أنه وفي‬
‫كل الحاالت يتعين تبليغ العارض كتابياً بنتائج التحقيق‪ ،‬حتى يتمكن في الطعن قضائيا في قرار اإلدارة‬
‫هذا‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬اإلشكاالت المثارة إداريا للعقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح‬
‫وطرق تسويتها قضائيا‪.‬‬

‫رغم أن المذكرة ‪ 7515‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية جاءت بإجراءات سهلة‬
‫وبسيطة لعملية التسوية اإلدارية‪ ،‬إال أنه بتطبيقها على أرض الواقع برزت بعض اإلشكاليات حالت دون‬
‫تسوية بعض الوضعيات التي لم يتم التطرق إليها بالمذكرة مما جعل نسبة معتبرة من الطلبات معلقة دون‬
‫تسوية إدارية‪ ،‬مما جعلها محل رفض من طرف اإلدارة سواء على مستوى المحافظة العقارية أو مديرية‬
‫الحفظ العقاري‪ ،‬األمر الذي يخول طالب التسوية باللجوء إلى تسويتها عن طريق القضاء اإلداري كونه‬
‫‪13‬‬
‫الجهة المختصة في فض النزاعات التي تكون اإلدارة طرفاً فيها‪.‬‬

‫األول هذه اإلشكاالت اإلدارية وفي المطلب‬

‫ومن خالل ما سبق سوف نعرض في المطلب ّ‬
‫الثاني نتطرق إلى كيفية تسويتها عن طريق القضاء اإلداري‪.‬‬

‫األول‪ :‬إشكاالت التسوية اإلدارية للعقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح‪.‬‬
‫المطلب ّ‬

‫إن خالل تطبيق المذكرة ‪ 7515‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية على أرض الواقع‬
‫ظهرت حاالت ال يمكن تسويتها إدارياً ويمكن إجمالها فيما يلي‪:‬‬

‫ّأوال‪ -‬حالة العقارات المثقلة بعرائض‪:‬‬

‫‪ -13‬ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.632‬‬

‫‪133‬‬
 ‫أوسهلة عبد الرحيم‬

‫في هذه الحالة نجد عددا كبيرا منها والسبب يعود إلى أن األشخاص كانوا يطالبون بالتسوية عن‬
‫طريق القضاء‪ ،‬بناء على التعليمات السابقة أين كان العقار يرقم ترقيما نهائيا لفائدة الدولة بمرور سنتين‪،‬‬
‫وأن هذه العرائض تم الفصل فيها بموجب أحكام‪ ،‬وبقي العقار مثقال بعرائض وبالتالي تصبح التسوية‬
‫اإلدارية غير ممكنة الوجود عرائض مشهرة ومقيدة بالبطاقة العقارية مما يجعل اإلدارة تقوم برفض التسوية‬
‫بموجب قرار إداري يتم تبليغه للمعنى‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬حالة وجود العديد من طلبات التسوية على عقار واحد‪:‬‬

‫في هذه الحالة نجد إيداع العديد من طلبات التسوية على عقار واحد بموجب سندات غير‬
‫مشهرة‪ ،‬فاإلدارة هنا ال يمكنها تفضيل طلب على طلب آخر لعدم معرفتها بالمالك أو الحائز الحقيقي‬
‫للعقار‪ 14‬مما يجعل اإلدارة ترفض كافة الطلبات بموجب قرار إداري‪ ،‬يبلغ لجميع مودعي طلبات التسوية‬
‫على العقار نفسه‪.‬‬

‫ثالثا‪ -‬حالة وجود طلب تسوية بموجب عقد مشهر والعقار مثقل بعريضة من طرف‬
‫عارض ال يملك سند مشهر‪:‬‬

‫في هذه الحالة نجد أن العقار مثقل بالعريضة من طرف شخص ال يملك عقد مشهر أو بدون‬
‫سند‪ ،‬وتم الفصل فيه رفض دعواه موضوعا من طرف الجهات القضائية المختصة‪ ،‬وأن طالب التسوية‬
‫يملك سند ملكية مشهر فإن اإلدارة هنا ال يمكنها تسوية الوضعية كون العقار مثقل بعريضة من طرف‬
‫شخص آخر‪ ،‬رغم أن الطالب يملك سندا مشهرا له كامل الحق إال أن طلبه يرفض‪ 15،‬وأن هذا األخير ال‬
‫يمكنه إيداع الحكم لدى المحافظة العقارية من أجل شطب العريضة كونه ال يملك الصفة في ذلك‪ ،‬وليس‬
‫طرفا أصيال في الحكم‪ ،‬وال يمكنه استخراج الحكم وشهادة عدم االستئناف للقيام باإلجراءات اإليداع‪،‬‬

‫‪ -14‬حاجي نعيمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.650‬‬

‫‪ -15‬حاجي نعيمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.652‬‬
‫‪134‬‬
 ‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫ويبقى العقار مثقل بهذه العريضة المشهرة مما يجعل اإلدارة ترفض التسوية بموجب قرار إداري‪ ،‬وهو القرار‬
‫الواجب تبليغه أيضا لطالب التسوية حتى يتسنى له اللجوء للعدالة أمال في حصوله على ما يدعيه من حق‪.‬‬

‫رابعا‪ -‬حالة وجود سند غير مشهر أو على أساس الحيازة‪ ،‬الحق لعملية المسح العام‪:‬‬

‫هي من بين أكثر الحاالت التي تصادفها اإلدارة فرغم أن السند المحتج به من طرف طالب‬
‫التسوية الحق لعملية المسح إال أن المعني يقدم وثائق يثبت بها حيازته للعقار على سبيل المثال (فاتورة‬
‫الماء والكهرباء‪ ،‬أو رخصة البناء‪ ،‬وثائق جبائية‪ )...‬أو كونه الساكن الفعلي للمنزل‪ .‬ففي هذه الحالة اإلدارة‬
‫تعتمد في دراستها للملف على تاريخ تحرير السند المقدم‪ ،‬فإن كان الحق لعملية المسح يرفض طلبه‬
‫بموجب قرار على هذا األساس‪ ،‬ألن المعني باألمر لم يكن المالك أو الحائز للعقار عند مرور فرقة المسح‪،‬‬
‫‪16‬‬
‫وأن المعني قام بشراء العقار بعد عملية المسح‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬التسوية القضائية للعقارات غير المسواة وضعيتها المسحية إداريا‪.‬‬

‫إن المشرع الجزائري خول للمتضرر من القرار اإلداري المتضمن رفض التسوية اإلدارية اللجوء إلى القضاء‬
‫من أجل الطعن فيه تطبيقا لنص المادة ‪ 27‬من األمر ‪ 07-00‬المذكور أعاله والتي نصت على‪« :‬تكون‬
‫قرارات المحافظ العقاري قابلة للطعن أمام الجهات القضائية المختصة إقليميا»‪ ،‬وبالرجوع لقانون‬
‫اإلجراءات المدنية واإلدارية الصادر بقانون ‪ 17 50 -52‬نجده ينص في مادته ‪ 055‬على ما يلي‪:‬‬

‫"يختص القضاء العادي كأصل عام بالفصل في كل المنازعات التي تعرض عليه سواء كان أطرافها‬
‫أشخاصا طبيعيين أو أشخاصا معنويين خاضعين للقانون العام أو الخاص إال ما استثنى بنص خاص"‪.‬‬

‫‪ -16‬حاجي نعيمة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.663‬‬

‫‪ -17‬القانون ‪ 50 -52‬المؤرخ في ‪ 60‬صفر عام ‪ 6722‬هـ الموافق لـ ‪ 20‬فبراير ‪ 2550‬يتضمن قانون اإلجراءات المدنية‬
‫واإلدارية‪.‬‬
‫‪135‬‬
 ‫أوسهلة عبد الرحيم‬

‫أما المادة ‪ 056‬من ذات القانون فنصت على‪:‬‬

‫"تختص المحاكم اإلدارية كذلك بالفصل في‪:‬‬

‫‪ -6‬دعاوى إلغاء القرارات اإلدارية‪ ،‬والدعاوى التفسيرية‪ ،‬ودعاوى فحص المشروعية للقرارات الصادرة‬
‫عن‪:‬‬
‫‪ -‬الوالية والمصالح غير الممركزة للدولة على مستوى الوالية‪،‬‬
‫‪ -‬البلدية والمصالح اإلدارية األخرى للبلدية‪.‬‬
‫‪ -‬المؤسسات العمومية المحلية ذات الصبغة اإلدارية‪.‬‬
‫‪ -2‬دعاوى القضاء الكامل‪،‬‬
‫‪ -3‬القضايا المخولة لها بموجب نصوص خاصة"‪.‬‬

‫وقد ثار اإللتباس بخصوص تطبيق المادة ‪ 056‬أعاله بخصوص قرارات المحافظ العقاري‪ ،‬فهذا‬
‫األخير ال ينتمي للمصالح البلدية وال للمصالح الوالئية‪ ،‬إلى أن صدر قرار محكمة التنازع الحاصل لرقم‬
‫‪ 2566/666‬المؤرخ في ‪ 2566/50/60‬والذي جاء فيه أن قرارات إدارة الحفظ العقاري باعتبارها‬
‫مؤسسة عمومية ذات صبغة إدارية تخضع لرقابة القضاء اإلداري وحده‪.18‬‬

‫وبذلك فإن طالب تسوية عقاره الذي لم تتم المطالبة به أثناء أشغال المسح‪ ،‬والذي تم رفض‬
‫تسويته الالحقة وفقا للحاالت األربغ السابق تفصيلها‪ ،‬وبعد تبليغه بقرار المحافظ العقاري القاضي‬
‫بالرخص‪ ،‬فإنه ال يتبقى له حينها إال اللجوء للمحكمة اإلدارية طبقا للمادة ‪ 27‬من األمر ‪ ،07 -00‬على‬
‫‪19‬‬
‫وهذا حتى تكون مقبولة‬ ‫أن الدعوى يتم رفعها ضد وزير المالية الممثلة بالمدير الوالئي للحفظ العقاري‬
‫من حيث شكلها‪ ،‬وأما موضوع هذه الدعوى فهو المطالبة القضائية بإصدار حكم عن المحكمة اإلدارية‬

‫‪ -18‬ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.630‬‬

‫‪ -19‬ريم مراحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.676‬‬
‫‪136‬‬
 ‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫أو قرار عن المحكمة اإلدارية اإلستئنافية والذي يعطي الحق للمدعي في استصدار النسخة التنفيذية للحكم‬
‫النهائي القاضي بإلزام المحافظة العقارية المختصة إقليميا بتسوية عقار المدعي مع تمكينه من الوثائق‬
‫الثبوتية اإلدارية الناتجة عن هذه التسوية القضائية‪ ،‬وهذا متى توافر لدى قضاة الموضوع اإلثبات والدليل‬
‫على أحقية المدعي في طلبه القضائي‪ ،‬على أنه إذا تبين لقضاة القسم المختص بالمحكمة اإلدارية أو‬
‫قضاة الغرفة بالمحكمة االستثنائية اإلدارية أنه ال توجد إثباتات ووثائق دامغة على أحقية المدعي بطلب‬
‫التسوية القضائية فإن دعواه سيتم رفضها لعدم التأسيس القانوني‪.‬‬

‫وفي حال القضاء للمدعي بطلبه القضائي كما جاء أعاله وبسعيه الستصدار النسخة التنفيذية‬
‫للحكم النهائي‪ ،‬فإن األمر لم ينته بعد‪ ،‬بل يتعين على المدعي تنفيذ هذا الحكم النهائي الممهور بالصيغة‬
‫مخول قانونيا بذلك طبقا لنص المادتين ‪ 25‬و ‪ 26‬من المرسوم‬
‫التنفيذية وهذا عن طريق ضابط عمومي ّ‬
‫التنفيذي ‪ 13 -01‬المذكور أعاله‪ ،‬والضابط العمومي المختص حاليا هو المحضر القضائي المخول‬
‫قانونا طبقا للمادة ‪ 62‬من القانون ‪ 2053-51‬بتنفيذ األحكام النهائية‪ ،‬والذي يقوم بإتمام إجراءات شهر‬
‫الحكم أو القرار اإلداري النهائي‪ ،‬وبذلك يتولى المحافظ العقاري التأشير على البطاقة العقارية تنفيذا‬
‫لمنطوق الحكم أو القرار اإلداري النهائي‪ ،‬وبذلك يتم ترقيم العقار لفائدة المدعي‪ ،‬وبعد ذلك يُسلم‬
‫المحافظ العقاري لطالب التنفيذ (المدعي سابقا) الدفتر العقاري الخاص بالعقار محل المخاصمة والحكم‬
‫القضائي‪ ،‬وهذا إتماما إلجراءات التنفيذ طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي ‪ 13 -01‬المذكور أعاله‪.‬‬

‫خاتمة‪:‬‬
‫في األخير يمكننا القول أن العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح األراضي أصبحت‬
‫تشكل نسبة كبيرة في مجال تسجيل العقارات من طرف مصالح المسح ألسباب عديدة ومختلفة مما‬
‫جعل المشرع الجزائري يصدر نصوصا قانونية للحد من هذه الظاهرة التي أصبحت واقعا مفروضا‪ ،‬وخصص‬
‫لها حساب جديد بموجب المادة ‪ 02‬من قانون المالية لسنة ‪ 2560‬التي عدلت أحكام المادة ‪23‬‬

‫‪ -20‬قانون ‪ 53 -51‬المؤرخ في ‪ 26‬محرم ‪ 6720‬هـ الموافق لـ ‪ 25‬فبراير ‪ 2551‬يتضمن مهنة الحضر القضائي‪.‬‬
‫‪137‬‬
 ‫أوسهلة عبد الرحيم‬

‫مكرر من األمر ‪ 07-00‬المؤرخ في ‪ ،6200/66/62‬وأتبعتها المديرية العامة لألمالك الوطنية بمذكرة‬

‫مفسرة لها بلغة قانونية بسيطة وسهلة‪ ،‬عن كيفية إجراءات التسوية لهذا‬
‫تحت رقم ‪ 7515‬التي جاءت ّ‬
‫النوع من العقارات لفائدة طالبها مفرقة بين أصحاب السندات المشهرة‪ ،‬وكذا أصحاب السندات الغير‬
‫مشهرة إلى غاية ترقيم العقار نهائيا وتسليم الدفتر العقاري المكرس للملكية العقارية الخاصة‪.‬‬

‫كما وضحنا أ ّن مجال التسوية اإلدارية طبقا للمذكرة ‪ 7515‬رغم سهولته وبساطته إجرائيا إال أ ّن‬
‫مجال تطبيقها ميدانياً كان مصدراً لع ّدة إشكاالت حالت دون تسوية العديد من الطلبات‪ ،‬والتي بقيت‬
‫عالقة في أروقة اإلدارة وكان مصيرها الرفض بموجب قرارات إدارية وهي حاالت لم تتطرق لها المذكرة وعن‬
‫كيفية تسوية إدارتها‪ ،‬فلم يجد أصحابها طريقا للتسوية إال باللجوء إلى العدالة بصفتها الجهة المختصة‬
‫بالرقابة على أعمال اإلدارة‪ ،‬أين تم تسوية بعض الحاالت دون أخرى بموجب أحكام وقرارات إدارية‪.‬‬

‫المراجع‪:‬‬
‫أوال‪ :‬النصوص القانونية‪.‬‬
‫‪ -‬قانون ‪ 53 -51‬المؤرخ في ‪ 26‬محرم ‪ 6720‬هـ الموافق لـ ‪ 25‬فبراير ‪ 2551‬يتضمن مهنة‬
‫الحضر القضائي‪.‬‬

‫‪ -‬القانون ‪ 50 -52‬المؤرخ في ‪ 60‬صفر عام ‪ 6722‬هـ الموافق لـ ‪ 20‬فبراير ‪ 2550‬يتضمن‬

‫قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪.‬‬

‫‪ -‬قانون رقم ‪ 66/60‬المؤرخ في ‪ 50‬ربيع الثاني ‪ 6732‬هـ الموافق لـ ‪ 20‬ديسمبر ‪ 2560‬يتضمن‬

‫قانون المالية لسنة ‪.2560‬‬

‫‪ -‬األمر ‪ 26-05‬المؤرخ في ‪ 60‬جمادى األولى ‪6325‬هـ الموافق لـ ‪ 60‬ديسمبر ‪،6205‬‬

‫المتضمن تنظيم مهنة الموثق‪.‬‬

‫‪138‬‬
 ‫تسوية وضعية العقارات غير المطالب بها أثناء عملية المسح‬

‫‪ -‬األمر ‪ 07 -00‬المؤرخ في ‪ 50‬ذي القعدة عام ‪ 6320‬الموافق لـ ‪ 62‬نوفمبر ‪ 6200‬المتضمن‬

‫إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم‪.‬‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 12 -01‬المؤرخ في ‪ 27‬ربيع األول ‪ 6321‬هـ الموافق لـ ‪ 20‬مارس‬

‫‪ ،6201‬يتضمن إعداد مسح األراضي العام‪.‬‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 13 -01‬المؤرخ في ‪ 27‬ربيع األول ‪ 6321‬هـ الموافق لـ ‪ 20‬مارس‬

‫‪ ،6201‬يتعلق بتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫المراجع‪:‬‬
‫‪ .6‬حاجي نعيمة‪ ،‬المسح العام وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪.2552 ،‬‬
‫‪ .2‬حسن عبد اللطيف حمدان‪ ،‬أحكام الشهر العقاري‪ ،‬الدار الجامعية للطباعة والنشر‪ ،‬بدون سنة‬
‫طبع‪.‬‬
‫‪ .3‬ريم مراحي‪ ،‬دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬منشورات‬
‫بغدادي‪ ،‬بدون سنة طبع‪.‬‬
‫‪4. Ameur Aloui, Le régime foncier et le cadastre en Algérie, la‬‬
‫‪publication de l’agence de l’agence nationale du cadastre,‬‬
‫‪1993.‬‬

‫‪139‬‬