‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در‬

‫پروژههای شهر تهران‬

‫استادیار و عضو هیئتعلمی دانشگاه شهید بهشتی‬ ‫سید مجتبی حسینعلیپور‬

‫استادیار و عضو هیئتعلمی دانشگاه امیرکبیر‬ ‫اقبال شاکری‬
‫‪‬‬
‫کارشناس ارشد مدیریت پروژه و ساخت‬ ‫مصطفی سجادیان‬

‫چکیده‬
‫شهرداری تهران بهمنظور جذب منابع مالی و استفاده از تجربههای فنی و مدیریتی بخش خصوصی‪ ،‬سعی‬
‫در رشد سرمایهگذاری شهری و مهمتر از آن‪ ،‬افزاایش مشزارکت و همزدلی شزهروندان بزرای گ زتر‬
‫توسعهی شهری دارد‪ .‬رو ‪( BOT‬ساخت‪ -‬بهرهبرداری‪ -‬انتقزا) و مشزتقاآ آن‪ ،‬ازجملزه رو هزایی‬
‫است که مشارکت بخش خصوصی را در توسعهی زیربنایی کشور افاایش میدهد‪ .‬در این پژوهش بعزد از‬
‫معرفی قرارداد ‪ BOT‬و ویژگیهای آن‪ ،‬فصو) و مواد قرارداد موجود در شهرداری تهران بررسی قرار شد؛‬
‫سپس روند انجام یک پروژهی ‪ BOT‬در شهرداری از ابتدای تعریف پروژه تا زمان انتقزا) بزه شزهرداری‬
‫بررسی شد و با قرارداد ‪ BOT‬اصلی (نشریهی ‪ 469‬معاونت برنامهریای و نظارآ راهبردی رئیسجمهور‬
‫مقای ه شد و در هر مرحله ایرادها شناسایی و معرفی شزد‪ .‬بزر اسزاس ایزن بررسزیها پرسزشنامهای بزا‬
‫سؤاالآ باز درزمینهی آسیبشناسی پروژههای انجامشزده تهیزه شزد و در اختیزار پرسششزوندگان قزرار‬
‫گرفت‪ .‬جامعهی آماری شامل سه گروه است‪ :‬بخش خصوصی سرمایهگذار در پروژههای شهری انجامشده‬
‫به رو ‪ BOT‬در تهران‪ ،‬مهندسان مشاور مرتبط با این پروژهها و مدیریت شهری‪ .‬مهمترین مشزالتآ‬
‫شناساییشده نیا عبارآاند از‪ :‬فرآیند طوالنی عقد قرارداد‪ ،‬نبود تخمزین صزحیو و امالانسزنجی کامزل‪،‬‬
‫یکطرفه بودن متن قرارداد‪ ،‬دخالتهای شهرداریهای مناطق‪ .‬در انتها برای بهبزود بزهکارگیری قزرارداد‬
‫‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‪ ،‬پیشنهادهایی شده است‪.‬‬
‫واژههای کلیدی‪ ،BOT :‬آسیبشناسی‪ ،‬پروژههای شهری‬

‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪ Mustapha.sajadian@gmail.com‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫مقدمه‬
‫سرمایهگذاری بهعنوان یالی از عوامل درونزای رشد اقتصادی‪ ،‬ب تر مناسبی برای افاایش درآمزد ملزی‪،‬‬
‫افاایش اشتغا)‪ ،‬توسعهی کشور و درنهایت افاایش سطو رفاه شهروندان است که با توجه به محزدودیت‬
‫منابع دولتی‪ ،‬بخش خصوصی نقش اصلی را در سرمایهگذاری ایفا میکند‪ .‬یالی از راهکارهای مطرحشزده‬
‫برای تأمین مالی و افاایش کیفیت خدماآ در پروژههای زیربنایی بهکارگیری شیوهی قزراردادی ‪1BOT‬‬

‫است‪ .‬در کنار ماایای ب یار این رو ‪ ،‬از قبیل استفاده از توان و سرمایهی بخش خصوصی و صرفهجویی‬
‫در هاینههای ساخت و مشارکت در مدیریت ری کها‪ ،‬دوران طوالنی این قراردادها و همچنین پیچیدگی‬
‫زیاد آنها‪ ،‬باعث شده است عوامل ب یاری بر روند اجرای آنهزا تأییرگزذار باشزند‪ .‬در ایزران تعزدادی از‬
‫پروژههای نیروگاهی و آزادراهی با بهکارگیری این شزیوه اجرایزی شزدهاند؛ امزا در حزا) حا زر رویالزرد‬
‫شهرداریها به جلب مشارکتهای بخش خصوصی با استفاده از این رو است که البته کاربرد این شیوه‬
‫در شهرداری تهران (و سایر شهرها با برخی مشالتآ روبرو است؛ زیزرا بزرخت فراخوانهزای متعزدد‪،‬‬
‫تاکنون معدود پروژههایی با این شیوه در شهرداری تهران اجرا شده است و ایزن پزژوهش در پزی یزافتن‬
‫مشالتآ و آسیبشناسی بهکارگیری رو های قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران است‪.‬‬

‫معرفی روش قراردادی ‪BOT‬‬

‫‪ -‬قرارداد ‪ BOT‬بهعنوان روشی برای تأمین مالی پروژه‬
‫طبق مطالعاآ انجامشده رو های تأمین مالی در دسزتهبندیهای ب زیار متفزاوتی انجامشزدهاند‪ ،‬ماننزد‬
‫دستهبندی بر اساس منشأ سرمایه که خارجی باشد یا داخلزی و یزا دسزتهبندی بزر اسزاس تزأمین مزالی‬
‫پروژهای و یا غیرپروژهای‪ .‬دستهبندی زیر را بر اساس جمعبندی از سایر دستهبندیها‪ ،‬پژوهشگران ارائه‬
‫دادهاند‪:‬‬

‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪1. Build– Operate– Transfer.‬‬

‫‪32‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫شکل ‪ :1‬جایگاه روش تأمین مالی ‪ BOT‬در میان انواع روشهای تأمین مالی‬

‫مبانی و ساختار ‪BOT‬‬ ‫‪-‬‬

‫در این رو «شرکت» سرمایهگذار (بخش خصوصی م ئولیت طراحی‪ ،‬تأمین مالی و احداث پروژه را بر‬
‫عهده خواهد داشت و بر اساس مجوز دادهشده از سوی «دستگاه اجرایی» (سرمایهپذیر‪ -‬بخش عمزومی ‪،‬‬
‫برای مدآزمان مشخصی سرمایهگذار از پروژه بهرهبرداری میکنزد و از محزل درآمزد حاصزل از فزرو‬
‫«محصو) پروژه»‪ ،‬اصل و سود سرمایهی خود را بازیافت میکند (نشزریهی شزمارهی ‪ 1 :1387 ،469‬و‬
‫پس از سپری شدن مدآ قرارداد‪ ،‬پروژه و حق استفاده از آن را رایگان به دولت منتقل مینماید (شیروی‪،‬‬
‫‪ . 3 :1380‬بهطور اصولی‪ ،‬در اجرای پروژههای زیربنای به رو ‪ ،BOT‬تهیه و تنظزیم اسزناد و مزدار‬
‫پروژه بهصورآ موردی انجزام میگیزرد و ازنظزر ماهیزت بزا پروژههزایی کزه در قالزب اسزناد و مزدار‬
‫قراردادهای هم ان (تیپ تنظیم میشوند‪ ،‬متفاوآ است (نشریه ‪. 4 :1387 ،469‬‬

‫‪33‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫شکل ‪ :2‬مراحل و زمانبندی اجرای پروژههای ‪( BOT‬نشریه ‪)1387 ،469‬‬

‫‪34‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫‪ -‬انواع قراردادهای ‪ BOT‬ازنظر ساختاری‬

‫تغییر در نحوهی واگذاری یک یا چند مورد از وظایف تأمین مالی‪ ،‬طراحی‪ ،‬ساخت و مزدیریت‪ ،‬رو هزای‬
‫متنوع ب یاری را ایجاد کرده است‪ .‬رو های زیر همگی در قالب ‪ BOT‬قزرار میگیرنزد (سزبط‪:1385 ،‬‬
‫‪: 40‬‬
‫• ساخت‪ ،‬مالالیت‪ ،‬بهرهبرداری‪ ،‬انتقا) ) ‪(BOOT‬؛‬
‫‪1‬‬

‫• ساخت‪ ،‬مالالیت‪ ،‬بهرهبرداری )‪ BOO2‬؛‬

‫• ساخت‪ ،‬انتقا)‪ ،‬بهرهبرداری )‪(BTO3‬؛‬
‫• ساخت‪ ،‬بهرهبرداری‪ ،‬نوسازی )‪(BOR4‬؛‬
‫• ساخت‪ ،‬تملک‪ ،‬اجاره‪ ،‬انتقا) (شیروی‪(BOLT5) 1380 ،‬؛‬
‫• بازسازی‪ ،‬بهرهبرداری‪ ،‬انتقا) (شیروی‪(ROT6) 1380 ،‬؛‬
‫• مدرنیاه کردن‪ ،‬بهرهبرداری‪ ،‬انتقا) (شیروی‪.(MOT7) 1380 ،‬‬
‫با توجه به ایناله در شهرداری تهران بیشتر از قراردادهایی استفاده میشود کزه در آنهزا پرداخزت‬
‫اجاره (‪ Lease‬انجام میگیرد‪ ،‬قرارداد ‪ BOLT‬تو یو داده میشود‪:‬‬
‫‪ :BLT/BOLT‬چنانچه کن رسیوم پروژه را بعد از ساخت تملک کند و آن را برای مدآ معینی‪،‬‬
‫در مقابل دریافت مبلغی به دولت اجاره دهد و پس از سپری شدن مدآ‪ ،‬آن را رایگان به دولزت تملیزک‬
‫کند‪ ،‬از عنوان ‪ BLT‬و یا عنوان ‪ BOLT‬استفاده میشزود (شزیروی‪ ،1380 ،‬ص ‪ . 9‬در ایزن حالزت بزا‬
‫مالانی می مشابه اجاره بهشرط تملیک مواجه ه زتیم (صزادقی‪ ،1385 ،‬ص ‪ . 128‬البتزه در قراردادهزای‬
‫منعقدشده در سازمان مشارکتها‪ 8‬تحت عنوان ‪ BOLT‬منظور این است که سرمایهگذار (طر دوم بعد‬
‫از طراحی‪ ،‬ساخت و تجهیا پروژه‪ ،‬از پروژه بهرهبرداری کند و نیا اجارهبها را به سزرمایهپذیر (طزر او)‬
‫پرداخت نماید و در پایان مدآ قرارداد یا ف خ آن‪ ،‬پروژه را کامل به سرمایهپذیر (طر او) تحویل دهد‬
‫(متن پیشنویس قرارداد ‪ BOLT‬شهرداری تهران ‪.‬‬

‫پروژههای شهری‬
‫پروژههای شهری به آن دسته از پروژهها گفته میشود که ارتباط تنگاتنگ و روری بزا حیزاآ و کالبزد‬
‫شهر دارند و نوعی واب تگی و پیوستگی متقابل و متزمت اجتماعی بین این پروژهها و شهر وجزود دارد‪.‬‬
‫این پروژهها متناسب با نیاز شهروندان و محیط شهری توسزعه مییابنزد و باعزث تقویزت و حفزت تنزوع‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪1. Build, Operate, Own, Transfer.‬‬
‫‪2. Build, Own, Operate.‬‬
‫‪3. Build, Transfer, Operate.‬‬
‫‪4. Build, Operate, Renewal.‬‬
‫‪5. Build, Own, Lease, Transfer.‬‬
‫‪6. Refurbish, Opereate, Transfer.‬‬
‫‪7. Modernize, Operate, Transfer.‬‬
‫‪ .8‬سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهر تهران‪.‬‬

‫‪35‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫فضایی و گ تر تحر و جاذبههای اجتماعی در محیط شهر میشزود (یزاری‪ . 1390 ،‬متزولی اصزلی‬
‫اینگونه پروژهها شهرداریها ه تند‪.‬‬

‫مشارکت مدنی‬
‫مشارکت مدنی بر اساس تعریف دستورکار اجرایزی قزانون عملیزاآ بزانالی بزدون ربزا عبزارآ اسزت از‪:‬‬
‫«درآمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی و یا حقوقی متعدد به نحو مشاع‬
‫بهمنظور انتفاع طبق قرارداد»‪ .‬این مشارکت‪ ،‬مشارکتی اقتصادی است و برای دسزتیابی بزه سزود‪ ،‬چنزین‬
‫اقدامی انجام میگیرد‪ .‬مشارکت مدنی در بخشهزای تولیزدی (صزنعتی‪ ،‬معزدنی‪ ،‬کشزاورزی و م زالن ‪،‬‬
‫بازرگانی (داخلی و خارجی و خدماآ کاربرد دارد (عبدلی و قوامی‪ . 1391 ،‬مشزارکت در سزاخت ازجملزه‬
‫مصادیق مشارکت مدنی است؛ در این نوع مشارکت مالک و سازنده با هم شریک ه تند (سایت حمایزت‬
‫آنتین‪ ،‬کد خبر ‪. 1393/8/16 ،4407‬‬
‫در بحث سرمایهگذاری مشارکتی در شهرداریها‪ ،‬اعم از رو ‪ ،BOT‬مشزارکت مزدنی و ‪ ...‬سزه‬
‫عنصر سرمایهگذاری داریم‪:‬‬
‫‪ -1‬زمین؛ نه به معنای خا بلاله محل اجرای پروژه مدنظر است و میتواند در فضای مجازی نیا‬
‫باشد؛‬
‫‪ -2‬مجوزها و پروانههای ساختمانی؛‬
‫‪ -3‬سرمایهی ساخت‪.‬‬
‫معموالً شهرداریها این دو عنصر او) را دارند (بهاروند‪ ،‬نشریه ‪ 105‬شهرداریها‪ ،1390 ،‬ص ‪ 9‬؛ بر‬
‫اساس همین آوردهها‪ ،‬سهمالشرکه برای طرفین تعریف میشود‪.‬‬

‫بررسی فرآیند عقد قرارداد در سازمان مشارکتها و متن پیشنویس قرارداد به روش‬
‫‪BOT‬‬
‫برای آشنایی با زمینهی مشالتآ و آسیبهای موجود در پروژههای انجامشده در سازمان مشارکتها بزه‬
‫رو ‪ BOT‬و تهیه سؤاالآ پرسشنامه‪ ،‬ابتدا به بررسی روند بزهکارگیری قزرارداد ‪ BOT‬در شزهرداری‬
‫تهران و مقای هی آن با نشریهی ‪ 469‬پرداخته شده است؛ سپس متن پیشنزویس قزرارداد ‪ BOLT‬کزه‬
‫بین سازمان مشارکتها و سرمایهگذاران منعقد میشود‪ ،‬نقد شده است؛ این ق مت از مطالعاآ با مصاحبه‬
‫با کارشناسان مالی‪ ،‬فنی و حقوقیِ سازمان مشارکتها در چند جل ه انجام شده است‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫بررسی روند بهکارگیری قرارداد ‪ BOT‬در شهرداری تهران‬

‫شکل ‪ :3‬روند اجرایی سرمایهگذاری به روش ‪( ،BOT‬منبع‪ :‬سازمان مشارکتها)‬

‫‪37‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫‪ BOT‬در سازمان مشارکتهای مردمزی (شزالل را بزا رونزد‬ ‫روند اجرایی سرمایهگذاری به رو‬
‫‪ BOT‬اصلی (شالل مقای ه میکنیم‪.‬‬
‫در مشارکت شهرداری با بخش خصوصزی‪ ،‬بعزد از دریافزت پیشزنهاد سزرمایهگذاری از واحزدهای‬
‫شهرداری‪ ،‬بتفاصله از طر شهرداری ارزیابی اقتصادی و فنی و تالمیل اسناد پرونزده و اسزناد مناقصزه‬
‫انجام میشود و درواقع تا این مرحله نهتنها نظراآ سرمایهگذار و شزرایط و تواناییهزای ایشزان در مزتن‬
‫قرارداد و اسناد پروژه دیده نمیشود‪ ،‬بلاله خود سرمایهگذار هزم هنزوز مشزخی نی زت‪ .‬در ایزن مرحلزه‬
‫شهرداری شناختی از سرمایهگذار ندارد و همچنین سرمایهگذار شناختی از پروژه ندارد (بازه زمانی شناخت‬
‫تنها محدود به مناقصه است ؛ در نتیجه ری کهای زیادی‪ ،‬هم به شهرداری و هم به سرمایهگذار بخزش‬
‫خصوصی وارد میشود؛ اما در قرارداد ‪ BOT‬اصلی (نشریه ‪ 469‬بعد از مشخی شدن مو وع و اهدا ‪،‬‬
‫پروژه با مذاکراآ اولیه بین سرمایهپذیر و سرمایهگذار شروع میشود و طی این مدآ که بین ‪ 6‬تزا ‪ 9‬مزاه‬
‫طو) میکشد‪ ،‬دو طر عتوه بر بررسی دقیقتر مو وع‪ ،‬به شناخت یالدیگر نیا میپردازند و با امضزای‬
‫تفاهمنامه‪ ،‬م ائل فنی‪ ،‬مالی و حقوقی بین دو طر تفاهم شده و به امضای موافقتنامه منجر میشود‪.‬‬
‫در ادامه شهرداری با فراخوان از سرمایهگذاران دعوآ بزه مشزارکت میکنزد‪ .‬در جریزان برگزااری‬
‫مناقصه عموماً مت انتخاب م ائل مالی است و بعد از مشخی شدن سرمایهگذار‪ ،‬با وی عقزد قزرارداد‬
‫انجام میشود؛ البته از زمان مناقصه تا تالمیل فرآیند عقد قرارداد‪ ،‬زمزان زیزادی طزو) میکشزد‪ ،‬گهگزاه‬
‫چندین سا)‪ ،‬تا تمام م ائل فیمابین دو طر حلوفصل شود؛ بهگونهای که تقریباً سزرمایهگذار منتخزب‬
‫فقط به خاطر تضمینهایی که داده مجبور بزه ادامزه دادن اسزت‪ .1‬درحالیکزه در قزرارداد ‪ BOT‬اصزلی‬
‫(نشریه ‪ 469‬قبل از رسیدن بزه ایزن مرحلزه‪ ،‬بخزش خصوصزی بایزد شزرطهای ابتزدایی لحا شزده در‬
‫موافقتنامه را به دست آورد‪ ،‬ازجمله تجهیا مالی‪ ،‬دریافت مجوزهای موردنظر و ارائهی مانتنامهها‪ .‬در‬
‫متن قرارداد ‪ BOLT‬اشارهای به موافقتنامههایی که بخش خصوصزی بایزد دربزارهی آنهزا‪ ،‬بزا سزایر‬
‫بخشها بزه تفزاهم برسزد‪ ،‬نشزده اسزت؛ ازجملزهی ایزن موافقتنامزهها‪ ،‬موافقتنامزهی تزأمین مزالی‪،‬‬
‫موافقتنامهی بیمه‪ ،‬موافقتنامهی ساخت و موافقتنامهی تأمین و تدارکاآ است‪ .‬اگر این موافقتنامزهها‬
‫برای سرمایهپذیر (شهرداری مشخی نباشد‪ ،‬ری کهایی را به وی تحمیل میکند‪.‬‬
‫بعد از عقد قرارداد و ارائهی تضمینهای منعقزده در آن‪ ،‬بخزش خصوصزی بزه تهیزهی نقشزههای‬
‫اجرایی پروژه میپردازد و بعد از تأیید آنها از سوی شهرداری‪ ،‬به اجزرای پزروژه اقزدام میکنزد‪ .‬نظزارآ‬
‫شهرداری بر روند اجرای پروژه‪ ،‬از ابتدای دوره ساخت است و شهرداری عامزل کنتزر) پزروژه اسزت؛ در‬
‫دورهی بهره برداری نیا به انجام وظایف محوله طبق شرح خدماآ که در پیوست قرارداد است‪ ،‬میپردازد‪.‬‬
‫در قرارداد ‪ BOT‬اصلی «شرکت پروژه» با م ئولیت محدود بایزد تأسزیس شزود‪ .‬وامدهنزدگان‪ ،‬شزرکت‬
‫پروژه را ملام میکنند که اجرای پروژه را بهصورآ «کلید در دست»‪ 2‬بزه شزرکتی توانزا واگزذار کنزد تزا‬
‫ری ک تالمیل نشدنِ بهموقع یا ری ک وجود عیب و نقی در پروژه کاهش یابد‪.‬‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪ .1‬نکتهای که سرمایهگذاران نیز در مصاحبهها میگفتند‪.‬‬
‫‪2. Turnkey EPC.‬‬

‫‪38‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫در دوران بهرهبرداری‪ ،‬بخش خصوصی از پروژه بهرهبرداری کرده و مبلغ اجاره زمزین پزروژه را بزر‬
‫طبق مبلغ توافق شده در قرارداد به شهرداری میپردازد‪ .‬در قزرارداد ‪ BOT‬اصزلی‪ ،‬وامدهنزدگان اصزرار‬
‫دارند که با توجه به طوالنی بودن این دوره‪ ،‬عملیاآ بهرهبرداری و نگهزداری را نیزا شزرکت پزروژه بزه‬
‫شرکتی مجرب و توانمند واگذار کند‪.‬‬
‫در قرارداد ‪ BOT‬در پروژههای زیربنایی‪« ،‬مد) مالی» مبانی روابزط مزالی بزین شزرکت پزروژه و‬
‫سرمایهپذیر را مشخی میکند‪ .‬در این مد)‪ ،‬شرکت و سرمایهپذیر‪ ،‬هاینزههای یابزت و جزاری پزروژه و‬
‫سودی را که سرمایهگذاران انتظار دارند‪ ،‬تعیین کرده‪ ،‬درآمدهای پروژه را در دورهی مجاز‪ ،‬محاسبه کزرده‬
‫و همچنین در مورد بهای محصزو) پزروژه (تعرفزه توافزق میکننزد‪ .‬درحالیکزه اساسزاً در قراردادهزای‬
‫‪ BOLT‬شهرداری چنین توافقاتی صورآ نمیگیرد‪.‬‬
‫بهغیراز مغایرآهایی که درروند اجرای پروژه به رو ‪ BOT‬در شهرداری وجزود دارد‪ ،‬مشزالتتی‬
‫نیا در اجرای همین روندِ ناقی وجود دارد‪ ،‬ازجمله (مصاحبه با کارشناس فنی و کارشناس مالی سزازمان‪،‬‬
‫‪: 1395‬‬
‫‪ -‬در تعریف پزروژه الاامزاآ قزانونی رعایزت نمیشزود‪ ،‬مزًتً در خصزوص همجزواری کزاربری‬
‫تعریفشده با کاربریهای موجود و یا افاایش تراکم از سوی مدیریت شهری و برخت طرح تفصیلی به‬
‫دلیل افاایش درآمد؛‬
‫‪ -‬زمینهای در نظر گرفتهشده یا سزند مالالیزت ندارنزد و یزا مشزالتآ حقزوقی آنهزا قبزل از‬
‫مشارکت حل نشده است؛‬
‫‪ -‬تغییر و تأییرگذاری بر طراحی بخش خصوصی؛ بدینصورآ که بخزش خصوصزی بزر اسزاس‬
‫مطالعاآ امالانسنجی طرح ارائه میکند‪ ،‬ولی مدیریت شهری از نقشههای تیپ پیروی میکند؛‬
‫‪ -‬دانش چه در بخش مدیریت شهری و چه در بخش خصوصی مدیریت نمیشود؛‬
‫‪ -‬بخش خصوصی به دلیل وجود نداشتن فرآیند راهنمایی در مدیریت شهری‪ ،‬به شزالل صزحیو‬
‫راهنمایی نمیشود؛‬
‫‪ -‬طوالنی بودن فرآیند ب تن قرارداد در بخش مدیریت شهری که باعزث میشزود سزرمایهگذار‬
‫خ ته شود؛‬
‫‪ -‬کمرنگ بودن نقش مطالعاآ در عقد قراردادهای با مبالغ زیاد؛ بهگونهای که پس از مطالعزاتی‬
‫که بخش خصوصی بعد از عقد قرارداد انجام میدهد‪ ،‬مدیریت شهری همچنان ترجیو میدهد که پزروژه‬
‫با همان مشخصاآ موجود در فراخوان انجام شود که بر پایزهی مطالعزاآ اولیزهی سزرمایهپذیر صزورآ‬
‫گرفته است؛‬
‫‪ -‬بیاعتمادیِ مدیران شهری به مد)های مالی ارائهشده از سوی کارشناسان مالی و فنی؛‬
‫‪ -‬کوتاه بودن دورهی بهرهبرداری در ب یاری از پروژههای ‪ BOT‬در شهرداری‪ ،‬مًتً ‪ 5‬ساله و یا‬
‫حتی ‪ 3‬ساله که دلیل آن عتوه بر کوچک بودن پروژهها‪ ،‬ناشی از دیدگاه اشتباه سزرمایهپذیر ن زبت بزه‬
‫سرمایهگذار است؛ بهگونهای که ترجیو مدیران شهری بر حداقل بودن سود سرمایهگذار است‪ .‬این م ئله‬

‫‪39‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫سبب پایین آمدن کیفیت اجرا و کیفیت تجهیااآ استفادهشده میشود؛‬

‫‪ -‬ب یار اند بودن سرمایهگذاران بخش خصوصی که م لط بر مباحزث سزرمایهگذاری باشزند‪.‬‬
‫درواقع بیشتر آنها پو) و سرمایه دارند‪ ،‬اما سرمایهگذار نی تند؛‬
‫‪ -‬هم در بخش سرمایهگذار و هم در بخش سرمایهپذیر دانشهای عمومی درزمینهی قراردادها و‬
‫مد)های مالی وجود ندارد؛‬
‫‪ -‬عموماً بخش خصوصی به دنبا) استفاده از ادعا‪ 1‬ه تند‪ ،‬به دالیلی مشابه با سایر قراردادهزای‬
‫منعقدشده در مناقصههای آزاد‪.‬‬

‫طراحی پرسشنامه‬
‫برای آسیبشناسی و ع موجود‪ ،‬از رو مصاحبهی ساختاریافته با استفاده از پرسشنامهی باز اقدام شزد‪.‬‬
‫سؤاالآ مبتنی بر مشالتتی است که پژوهشگر در بخش قبلی شناسایی کرده است‪ .‬سعی بر این بود که‬
‫دربارهی تمام فازهای اجرای یک قرارداد ‪ BOT‬در پروژههای شزهری‪ ،‬سزؤا) شزود‪ .‬بعزد از جمزعآوری‬
‫پرسززشنامههای توزیعشززده‪ ،‬دادههززای جمعآوریشززده اسززتخرا؛ شززد؛ سززپس دسززتهبندی در جززدو)ها‬
‫دستهبندی و نمودارهای مربوط ارائه شد؛ درنهایت بر اساس جدو)ها و نمودارها‪ ،‬یافتهها تحلیل استنباطی‬
‫شدند‪.‬‬

‫جامعهی هدف‬
‫با توجه به اینکه پژوهش حا ر در رابطه با پروژههایی است که با رو های قراردادی ‪ BOT‬و با‬
‫مشارکت بخش خصوصی با شهرداری تهران انجام میشود‪ ،‬جامعهی هد از سه گروه تشالیلشدهاند‪:‬‬
‫‪ )1‬سازمان مشارکتهای مردمزی و بعضزی از ادارههزای تزابع در شزهرداریِ منزاطقی کزه دارای‬
‫پروژههای ‪ BOT‬ه تند‪« ،‬مدیریت شهری» نامیده میشود که سرمایهپذیر است‪ .‬تعدادی پرسشنامه در‬
‫سازمان مشارکتها و تعدادی نیا در ادارهی مشارکتها در مناطق ‪ 4 ،2 ،1‬و ‪ 5‬شهرداری‪ ،‬توزیزع شزد‪ .‬در‬
‫زمان تالمیل پرسشنامه در تمامی ادارههای مذکور‪ ،‬پژوهشگر حضور داشته است‪.‬‬
‫‪ )2‬بخش خصوصی یا همان سرمایهگذارِ پروژههای ‪ BOLT‬که فهرسزت آن در جزدو) ‪ 1‬آمزده‬
‫است‪ .‬این فهرست شامل پروژههایی است که در سازمان مشارکتها‪ ،‬قرارداد آنها ب ته شده است؛ البتزه‬
‫تعدادی از آنها متوقف شده و به مرحله اجرا نرسیدهاند‪ .‬پرسشنامهها بین آنهزا توزیزع شزد و در زمزان‬
‫تالمیل این پرسشنامهها شخی پژوهشگر حضور داشته است‪.‬‬
‫‪ )3‬صاحبنظرانی که با پروژههای شهری منعقدشده به رو ‪ BOT‬آشنایی کامل دارند؛ در زمان‬
‫مصاحبه با کارشناسان سازمان مشارکتها‪ ،‬چند شخی حقیقی و حقوقی معرفی شدند‪ .‬ایزن اشزخاص در‬
‫شرکتهایی خار؛ از بخش خصوصی و سازمان مشارکتها فعالیت دارند و بعضی از آنها پیشتر‪ ،‬مشزاور‬
‫بخش خصوصی یا مشاور مدیریت شزهری‪ ،‬در اینگونزه پروژههزا بودهانزد‪ .‬دیزدگاههای تعزدادی از ایزن‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪1. Claim.‬‬

‫‪40‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫اشخاص بهعنوان مهندسان مشاور در قالب همان پرسشنامه جمعآوری شد‪.‬‬

‫اطالعات جمعیتشناسی جامعهی آماری‬

‫از مجموع کل پاسخدهندگان این پژوهش تعداد ‪ 7‬نفر (‪ 43/8‬درصد در سزازمان سزرمایهگذاری و‬
‫مشارکتهای مردمی شهر تهران و ‪ 6‬نفزر (‪ 37/5‬درصزد در بخزش خصوصزی و ‪ 3‬نفزر (‪ 18/8‬درصزد‬
‫مهندس مشاور بودند‪ .‬تعداد افراد گروه مدیریت شهری با بخش خصوصی تقریباً برابر است و گروه مشاور‬
‫نیا بیطر است؛ این نالته باعث میشود آمار ارائهشده از طر کزل پاسزخدهندگان‪ ،‬بزه سزمت گزروه‬
‫خاصی متمایل نباشد‪ .‬بیشتر پاسخدهندگان مدیران سازمانها بودهاند؛ دلیل آن نیا اصرار پژوهشگزر بزود‬
‫بر ایناله پرسشنامهها را افراد کلیدی سازمانها تالمیل کنند‪.‬‬

‫جدول ‪ :1‬پروژههای منعقدشده به روش ‪ BOLT‬در سازمان مشارکتها (منبع‪ :‬سازمان‬

‫مشارکتها)‬
‫تو یحاآ‬ ‫آدرس پروژه‬ ‫قرارداد‬ ‫پروژه‬
‫مجموعه ورزشی سرپوشیده ‪ BOLT‬منطقه ‪ ،1‬ناحیه ‪4‬‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،1‬ناحیه ‪6‬‬ ‫پی ت اسالیت‬
‫‪ MOLT‬منطقه ‪ ،1‬ناحیه ‪2‬‬ ‫باشگاه بدنسازی‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،1‬ناحیه ‪3‬‬ ‫مجموعه تفریحی‬
‫سزرمایهگذار ادعزا میکززرد کزه اساسزاً پزروژه ‪ BOT‬یززا‬ ‫سینما چندبعدی و سزافاری‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،2‬ناحیه ‪3‬‬
‫مشارکتی نی ت و واگذار شده است!‬ ‫پار‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،4‬ناحیه ‪9‬‬ ‫شهربازی‬
‫توقف پروژه در ابتدای مرحله ساخت‬ ‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،4‬ناحیه ‪9‬‬ ‫پار آبی سرپوشیده‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،4‬ناحیه ‪9‬‬ ‫مدرسه سوارکاری‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،4‬ناحیه ‪3‬‬ ‫زمین تنیس‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،5‬ناحیه ‪4‬‬ ‫مرکا خرید‬
‫در دوره بهرهبرداری قرارداد تغییر کرده و واگذار شده‬ ‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،5‬ناحیه ‪5‬‬ ‫رستوران (ف ت فود‬
‫بعد از عقد قرارداد‪ ،‬همچنان مشالتآ قراردادی دارد‬ ‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،5‬ناحیه ‪3‬‬ ‫مجتمع تجاری و ترهبار‬
‫بعد از عقد قرارداد‪ ،‬پزروژهای بزا کزاربری کزامتً متفزاوآ‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،5‬ناحیه ‪4‬‬ ‫شهربازی (سرپوشیده‬
‫ساخته شده است‬
‫مجموعه غرفههای تجاری ‪ BOLT‬منطقه ‪ ،22‬ناحیه ‪4‬‬
‫‪ BOLT‬منطقه ‪ ،22‬ناحیه ‪4‬‬ ‫باشگاه سوارکاری‬
‫سالن ورزشی سرپوشیده ‪ BOLT‬منطقه ‪ ،22‬ناحیه ‪4‬‬

‫‪41‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫گزارشی در مورد پروژههای مشارکتی شهر تهران‬

‫جدو) مربوط به «تمام پروژههای اجراشده» با مشارکت بخش خصوصی (هم پروژههای ‪BOLT‬‬
‫و هم پروژههای مشارکتی‪ 1‬در سازمان مشارکتها است که از خود سازمان مشارکتها تهیه شده است‪.‬‬

‫جدول ‪ :2‬پروژههای اجراشده در سازمان مشارکتها (از سال ‪ 84‬الی ‪)93‬‬

‫هاینه ساخت (میلیارد ریا)‬ ‫سا) انعقاد قرارداد‬ ‫نوع قرارداد‬ ‫نام پروژه‬
‫‪642‬‬ ‫‪84‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪1A‬‬
‫‪62‬‬ ‫‪84‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪2A‬‬
‫‪77‬‬ ‫‪88‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪3A‬‬
‫‪62‬‬ ‫‪88‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪4A‬‬
‫‪84‬‬ ‫‪89‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪5A‬‬
‫‪18‬‬ ‫‪89‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪6A‬‬
‫‪216‬‬ ‫‪89‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪7A‬‬
‫‪213‬‬ ‫‪90‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪8A‬‬
‫‪31‬‬ ‫‪90‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪9A‬‬
‫‪243‬‬ ‫‪90‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪10A‬‬
‫‪881‬‬ ‫‪90‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪11A‬‬
‫‪150‬‬ ‫‪91‬‬ ‫‪BOLT‬‬ ‫‪12A‬‬
‫‪290‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪13A‬‬
‫‪177‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪14A‬‬
‫‪22‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪15A‬‬
‫‪19‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪16A‬‬
‫‪185‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪17A‬‬
‫‪564‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪18A‬‬
‫‪485‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪19A‬‬
‫‪1198‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪20A‬‬
‫‪2180‬‬ ‫‪91‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪21A‬‬
‫‪440‬‬ ‫‪92‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪22A‬‬
‫‪150‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪BOLT‬‬ ‫‪23A‬‬
‫‪695‬‬ ‫‪92‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪24A‬‬
‫‪229‬‬ ‫‪92‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪25A‬‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪ .1‬در ادبیات مدیریت شهری به پروژههای اجراشده به روش مشارکت مدنی‪ ،‬پروژههای مشارکتی و به پروژههای ‪،BOLT‬‬
‫پروژههای اجارهای میگویند‪.‬‬

‫‪42‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫هاینه ساخت (میلیارد ریا)‬ ‫سا) انعقاد قرارداد‬ ‫نوع قرارداد‬ ‫نام پروژه‬
‫‪53‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪BOLT‬‬ ‫‪26A‬‬
‫‪222‬‬ ‫‪93‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪27A‬‬
‫‪3‬‬ ‫‪93‬‬ ‫‪BOLT‬‬ ‫‪28A‬‬
‫‪4‬‬ ‫‪93‬‬ ‫‪BOLT‬‬ ‫‪29A‬‬
‫‪34‬‬ ‫‪93‬‬ ‫‪BOLT‬‬ ‫‪30A‬‬
‫‪183‬‬ ‫‪93‬‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪31A‬‬

‫جدو) و نمودار زیر برای روشنتر شدن میاان سزرمایهگذاری بزه رو ‪ BOLT‬از جزدو) فزو‬
‫گرفته شده است و نشان میدهد که برخت تعریزف پروژههزای متعزدد بزرای اجزرا بزه رو ‪ BOT‬و‬
‫فراخوان آنها در سایت سازمان مشارکتها‪ ،‬تنها تعداد معدودی پروژه به این رو اجرا شده است و این‬
‫استقبا) نالردن از سوی سرمایهگذاران‪ ،‬خود نشان از وجود مشالل در این زمینه دارد‪.‬‬
‫جدول ‪ :3‬مقایسهی پروژههای ‪ BOLT‬و مشارکتی‬
‫کل پروژهها‬ ‫مشارکتی‬ ‫‪BOLT‬‬
‫‪31‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪6‬‬ ‫تعداد پروژهها‬
‫‪9812‬‬ ‫‪9418‬‬ ‫‪394‬‬ ‫مجموع هاینه ساخت (میلیارد ریا)‬
‫‪317‬‬ ‫‪377‬‬ ‫‪66‬‬ ‫میانگین هاینه ساخت (میلیارد ریا)‬

‫میلیارد ریا)‬
‫‪6000‬‬
‫‪5000‬‬
‫‪4000‬‬
‫‪3000‬‬
‫‪2000‬‬
‫‪1000‬‬
‫‪0‬‬
‫سا)‪93‬‬ ‫سا)‪92‬‬ ‫سا)‪91‬‬ ‫سا) ‪90‬‬ ‫سا) ‪89‬‬ ‫سا) ‪88‬‬ ‫سا) ‪84‬‬

‫‪BOLT‬‬ ‫مشارکتی‬

‫شکل ‪ :4‬مقایسهی سرمایهگذاری به روش ‪ BOLT‬و مشارکت مدنی در سازمان مشارکتها‬

‫‪43‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫بررسی و تحلیل آسیبشناسی وضع موجود‬

‫در این ق مت‪ ،‬ابتدا سؤا)های پرسشنامه تکبهتک آورده شد و بعد پاسخها در قالب جدو) یا نمزودار و‬
‫به تفالیک هزر گزروهِ پاسزخگو (بخزش خصوصزی‪ ،‬مشزاور و مزدیریت شزهری و همچنزین نظزر کلزی‬
‫پاسخدهندگان‪ ،‬ارائه شد‪ .‬در پایان به تحلیل آنها پرداخته شده است‪.‬‬
‫‪ )1‬شما در طو) فرآیند انعقاد قرارداد با چه مشالتتی مواجه شدید؟‬

‫جدول ‪ :4‬پاسخ به مشکالت فرآیند انعقاد قرارداد؟‬

‫مو وع‬ ‫گروه‬
‫مشالتآ‬
‫مشالتآ‬ ‫پاسخگو‬
‫طوالنی شدن فرآیند انعقاد قرارداد‬
‫فرآیند عقد مشالتآ نامهنگاری و بروکراسی اداری‬
‫ناهماهنگی بین بخشهای مختلف شهرداری‬ ‫قرارداد‬
‫تأییدیههای غیر روری و تالراری‬
‫تعهداآ سختگیرانه سرمایهگذار‬
‫متن قرارداد در نظر نگرفتن دغدغههای سرمایهگذار‬
‫ترس مدیران از تغییر متن قرارداد‬
‫تغییراآ فراوان در ورودیهای اولیهی قرارداد (اهدا پروژه‪ ،‬متراژها و کاربریهزا‪ ،‬تخمزین‬
‫آوردههای طرفین‬
‫نبود مرجع مناسب برای تخمین آوردهی سرمایهگذار‪ ،‬مانند حجم سرمایهگذاری و هاینههای‬ ‫سرمایهگذار‬
‫تخمین صحیو بهرهبرداری‬
‫تخمین نادرست از میاان مراجعاآ مردمی و استقبا) از پروژههای تفریحی از سوی هزر دو‬
‫طر‬
‫شفا نبودنِ شهرداری در تعیین بازه زمانی بهرهبرداری‬
‫مشخی نبودن اسناد و مدار قرارداد (اسناد زمین‪ ،‬صورآجل هی تفالیالی‪ ،‬نقشهها و ‪...‬‬ ‫اسناد و مدار‬
‫مقای هی قراردادهای کوچک با قراردادهای بارگ و سودآور مانند پروژهی هایپرمارکت‬
‫رفتاری و ارز ندادن به پروژههای فرهنگی ورزشی از سوی شهرداری‬
‫برخورد مدیران ارز قائل نشدن برای سرمایهگذار باوجودایناله با ساخت مجموعههای فرهنگزی ورزشزی‬
‫باعث رفاه بیشتر مردم آن منطقه شده است‬
‫نبودنِ فرآیند دقیق‬
‫فرآیند عقد زمانبر بودن دریافت تأییداآ‬
‫مشاور‬

‫فرآیند طوالنی عقد قرارداد‬ ‫قرارداد‬

‫مشخی نبودن متولی اصلی در عقد قرارداد (سازمان مشارکتها یا شهردار منطقه‬
‫متن قرارداد بیتوجهی به ری کهای سرمایهگذار در زمان عقد قرارداد‬

‫‪44‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫مو وع‬ ‫گروه‬

‫مشالتآ‬
‫مشالتآ‬ ‫پاسخگو‬
‫یکطرفه بودن متن قرارداد به نفع شهرداری‬
‫تغییراآ ب یار در مفاد قرارداد از ابتدای درخواست تا حتی پس از عقد قرارداد‬
‫تخمین صحیو نبود چارچوبهای استاندارد مد)سازی مالی برای تعیزین طزو) دورهی واگزذاری و میزاان‬
‫اجاره که منجر به اعما) سلیقه و چانهزنی برای تعیین آنها میشود‬
‫نبود یباآ مدیریتی در سازمان کارفرما که باعث ری کهای باال در دورهی انعقاد قزرارداد و‬
‫یباآ مدیریتی‬
‫بهرهبرداری برای سرمایهگذار میشود‬
‫نبود شناخت و اعتقاد در برخی مدیران به این نوع قراردادها‬
‫آشنایی با‬
‫آشنایی نداشتن مدیران با ماهیت ری کهای سرمایهگذاری و تق یم نشدنِ ری زکها بزین‬
‫‪BOT‬‬
‫دو طر‬
‫نبود قوانین حمایتی از سرمایهگذار‬ ‫قوانین‬
‫باالدستی نبود زیرساختهای حقوقی الزم‬
‫کاغذبازی و آمدوشد سرمایهگذار‬
‫فرآیند عقد‬
‫زمانبر بودن هماهنگی سازمان مشارکتها برای عقد قرارداد با طر سرمایهگذار‬
‫قرارداد‬
‫ناهماهنگی بخشهای مختلف در بدنهی شهرداری‬
‫نبود شفافیت مالی‬

‫مدیریت شهری‬
‫تخمین صحیو نبودن بانالی اطتعاتی که بتوان به آن اعتماد داشت و درنتیجه عف در پیشبینی آینده‬
‫بیتوجهی به مطالعاآ امالانسنجی‬
‫آشنایی با نداشتن اطتع و دانش کزافی مزدیران مختلزف نهادهزای ذیربزط از کموکیزف ایزن نزوع‬
‫سرمایهگذاری‬ ‫‪BOT‬‬
‫وجود نداشتنِ مبانی و مصوباآ قانونی کافی در خصوص ‪BOT‬‬ ‫قوانین‬
‫باالدستی مشالتآ قانونی و حقوقی ناشی از شورای شهر مبنی بر ممنوعیت تأسیس شرکت پروژه‬
‫برخورد مدیران ممانعتها و مخالفتهای سلیقهای از سوی مدیریت شهری‬

‫‪45‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫‪11‬‬
‫‪9‬‬

‫‪5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬

‫ثبات‬ ‫اسناد و‬ ‫رفتاری و‬ ‫آشنایی با‬ ‫متن قرارداد قوانین باال‬ ‫فرآیند عقد تخمین‬
‫مدیریتی‬ ‫مدارک‬ ‫برخورد‬ ‫‪BOT‬‬ ‫دستی‬ ‫صحیح و‬ ‫قرارداد‬
‫مدیران‬ ‫امکان سنجی‬

‫شکل ‪ :5‬موضوع مهمترین مشکالت در فرآیند عقد قرارداد از نگاه هر سه گروه‬

‫‪ )2‬میاان آشنایی طر سرمایهپذیر (مدیریت شهری را با قرارداد ‪ ،BOT‬انواع مشتقاآ آن‪ ،‬چه میاان‬
‫ارزیابی میکنید؟‬
‫‪ )3‬میاان آشنایی عوامل سرمایهگذار (بخش خصوصی را با قرارداد ‪ BOT‬به چه میاان میدانید؟‬

‫‪%57‬‬
‫‪%43‬‬
‫‪%40‬‬
‫‪%33‬‬

‫شکل ‪ :6‬درصد میزان آشنایی مدیریت شهری با قرارداد ‪BOT‬‬

‫جالب است که سرمایهگذاران در مورد میاان آشنایی مدیریت شهری با قزرارداد ‪ BOT‬ن زبت بزه خزود‬
‫مدیریت شهری‪ ،‬دیدگاه بهتری دارند؛ اما نالتهی تأمل برانگیا‪ ،‬پایین بودن میاان آشنایی سازمان‪ ،‬ازنظزر‬

‫‪46‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫هر سه گروه حتی خود مدیریت شهری است؛ پژوهشگر نیا در مدآ پژوهش به همین نتیجه رسیده بود؛‬
‫مخصوصاً در ادارههای تابع در شهرداری مناطق و البته ک انی هم در سازمان مشارکتها بودند که واقعزاً‬
‫در این زمینه اطتعاآ خوبی داشتند‪.‬‬

‫‪50‬‬
‫‪41‬‬ ‫‪40‬‬
‫‪33‬‬

‫نظر کلی‬ ‫مدیریت شهری‬ ‫مشاور‬ ‫سرمایهگذار‬

‫شکل ‪ :7‬درصد میزان آشنایی سرمایهگذاران با قرارداد ‪BOT‬‬

‫دیدگاهها در مورد میاان آشنایی سرمایهگذار با قرارداد ‪ BOT‬تقریبزاً بزرعالس دیزدگاههای سزؤا)‬
‫قبل است‪ .‬مدیریت شهری عموماً این تصور را دارد که سرمایهگذار با آگاهی و اطتع وارد سزرمایهگذاری‬
‫میشود و حتماً سود زیادی خواهد کرد؛ همانطور که در سؤا) قبل نیا بیان شد‪ ،‬میاان آشنایی هزر سزه‬
‫گروه با قرارداد ‪ BOT‬پایین است که این خود لاوم آموز به دو طر قرارداد را نشان میدهد‪.‬‬
‫‪ )1‬متن قرارداد را به لحا تق یم ری ک‪ ،‬زمانبندی (بابت ارائهی مدار ‪ ،‬تهیهی نقشه و ‪ ، ...‬تعهداآ‬
‫طرفین (مالی و حقوقی ‪ ،‬تضامین‪ ،‬ف خ قرارداد و حل اختت چگونه ارزیابی میکنید؟‬

‫جدول ‪ :5‬مشکالت متن قرارداد‬

‫گروه‬
‫مشالتآ‬ ‫مو وع‬
‫پاسخگو‬
‫م تقل نبودن وجود شخی یالًی به نام شهرداری منطقه باعث مشالتآ زیادی شده است‬
‫تقریباً یکطرفه به نفع شهرداری است‬
‫تعهداآ طر سرمایهگذار سنگین است‬ ‫سرمایهگذار‬
‫یکطرفه بودن‬
‫نبودِ تضمینِ اجرای تعهداآ شهرداری‬
‫یکطرفه به نفع شهرداری است‬

‫‪47‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫ابداً منافع سرمایهگذار در متن قرارداد لحا نشده است‬

‫سرمایهگذار حق ف خ قرارداد را ندارد‬
‫روند حلوفصل اختتفاآ عادالنه نی ت‬
‫بهززای کنتززر)‬
‫پرداخت بهای عامل کنتر) پروژه در ابتدای انعقاد قرارداد‬
‫پروژه‬
‫بخش حقوقی شرکت سرمایهگذار بهصورآ م تمر و طی ‪ 2‬سا)‪ ،‬عقد قرارداد را انجام داد‬
‫زمانبر بودن و تا حدودی درست ب ته شد‬
‫با پیگیریهای مالرر و مراجعاآ مداوم طی ‪ 16‬ماه‬
‫امالان بازبینی و تغییر در متن قرارداد برای منطبق نمودن شرایط طزرح در قزرارداد وجزود‬
‫انعطا ناپذیری‬
‫ندارد و صرفاً ملام به استفاده از یک پیشنویس تهیهشده ه تند‬
‫درزمینهی تضمینهای طر دوم صحبتی نشده است‬
‫یکطرفه بودن درزمینهی زمانبندی بهتر است با توافق دو طر زمانها در نظر گرفته شوند‬ ‫مشاور‬
‫به لحا تق یم ری ک ب یار نامناسب است‬
‫ارائززه مززدار‬
‫بابت ارائهی مدار مناسب است‬
‫(مناسب‬
‫ارائززه مززدار‬
‫تمامی مدار الزم قبل از هرگونه عقد قراردادی گرفته میشود‬
‫(مناسب‬
‫عمدتاً ‪ %80‬به نفع شهرداری و ‪ %20‬به نفع سرمایهگذار است‬
‫مدیریت‬
‫یکطرفه بودن متن قرارداد عموماً یکطرفه به نفع شهرداری است و از عوامل بازدارندهی سزرمایهگذاران‬
‫شهری‬
‫مح وب میشود‬
‫تیپ قراردادها قابلیت انعطا پذیری که در مبحث سرمایهگذاری ب یار حائا اهمیت است را‬
‫انعطا ناپذیری‬
‫پوشش نمیدهد‬

‫یکطرفه بودن متن قرارداد بهعنوان مهمترین مشالل متن پیشنویس قرارداد ‪ ،BOLT‬از طر هر‬
‫سه گروه پاسخدهندگان بهعنوان مهمترین مشالل مطرحشده است که بازنگری در متن قرارداد موجزود را‬
‫الاامی میکند‪ .‬همچنین یالی از نقاط قوآ مزتن قزرارداد‪ ،‬در رابطزه بزا ارائزهی مزدار و تضزمینهای‬
‫سرمایهگذار است‪.‬‬

‫‪ )2‬بعد از عقد قرارداد و در طو) مدآ ساخت‪ ،‬مشالتتی که با آنها مواجه شدید چه بود؟‬

‫‪48‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫جدول ‪ :6‬مشکالت در مدت ساخت‬

‫مو وع‬
‫مشالتآ‬ ‫گروه پاسخگو‬
‫مشالل‬
‫م ئولیت ناپذیری از طر شهرداری منطقه‬ ‫شزززززهرداری‬
‫شهرداری منطقه مشالتآ متعددی ایجاد کرد به علت ناآگاهی از متن و شرایط قرارداد‬ ‫منطقه‬
‫سرمایهگذار‬
‫عقد قرارداد در واحد حقوقی سازمان انجام شد ولی بزرای تمدیزد سزالیانه‪ ،‬واحزد مزالی‬
‫سزززززززازمان‬
‫احاطهی کمی روی قرارداد داشتند و مرتب به واحدهای دیگر ارجاع میدادند‬ ‫مشارکتها‬
‫اعما) سلیقه از طر شهرداری مناطق و قائل به فرد بودن تصمیمها حتی بعد از عقزد‬
‫شزززززهرداری قرارداد‬
‫مشاور‬
‫همالاری نالردن و عمل نالردن به تعهداآ قانونی از طر شهرداری منطقه بزه دلیزل‬ ‫منطقه‬
‫تغییراآ فراوان مدیریتی‬
‫نامتعهد بودن سرمایهگذار به تعهداآ مالی و زمانی‬
‫سرمایهگذار نامتعهد بودن سرمایهگذار ن بت به اتمام پروژه‬
‫پرداخت نالردن اجارهبها از سوی سرمایهگذار‬
‫مدیریت شهری اخذ انشعاباآ وقتگیر بودن اخذ انشعاباآ از اداراآ دیگر‬
‫نظارآ کم شهرداری‬
‫شزززززهرداری‬
‫عموماً شهرداری مناطق با قراردادهای مشارکتی همانند قراردادهای پیمانالاری برخزورد‬
‫منطقه‬
‫میکند‬

‫هر سه گروه از پاسخدهندگان از دخالتها و سنگاندازیهای شزهرداری منطقزه گتیزه داشزتند و‬

‫ترجیو میدادند که سرمایهگذاران تنها با سازمان مشارکتها در ارتباط باشند‪ .‬در گزاار عملالزرد سزا)‬
‫‪ 1387‬سازمان مشارکتها‪ ،‬اینچنین آمده است‪« :‬سازمان سزرمایهگذاری و مشزارکتهای مردمزی شزهر‬
‫تهران در راستای نیل به اهدا و مأموریتهای شهرداری تهران‪ ،‬سعی در رشد سرمایهگذاری شزهری و‬
‫افاایش مشارکت و همدلی شهروندان در جهت گ تر توسعهی شهری دارد؛ به همین منظور‪ ،‬در سزا)‬
‫‪ ،1387‬بهمنظور گ تر جو مشارکت و هم و نگری‪ ،‬انجام تمام امور مربوط به تعریف طرح مشزارکتی‪،‬‬
‫شناسایی و انتخاب سرمایهگذار و درنهایت انعقزاد قزرارداد مشزارکتی بزا سزرمایهگذار واجزد شزرایط‪ ،‬بزه‬
‫شهرداریهای مناطق ‪ 22‬گانه تفویض شد‪( ».‬گاار عملالرد سا) ‪ ،1387‬سزازمان مشزارکتها‪،1388 ،‬‬
‫ص‪1‬‬
‫درمجموع مهمترین مشالتآ پیش از فرآیند عقد قرارداد‪ ،‬متن قرارداد و در زمان اجرا عبارآاند از‪:‬‬

‫‪49‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫جدول ‪ :7‬مهمترین مشکالت وضع موجود‬

‫تعداد تالرار‬ ‫مو وع مشالتآ‬ ‫گروه پاسخگو‬
‫‪11‬‬ ‫فرآیند طوالنی و خ تهکنندهی عقد قرارداد‬
‫‪9‬‬ ‫تخمین صحیو آوردههای دو طر و امالانسنجی کامل و دقیق‬
‫‪7‬‬ ‫یکطرفه بودن متن قرارداد‬
‫‪6‬‬ ‫دخالتهای شهرداری منطقه‬
‫‪4‬‬ ‫قوانین باالدستی ناسازگار با ‪BOT‬‬
‫‪3‬‬ ‫ناآشنایی با ‪BOT‬‬ ‫هر سه گروه‪،‬‬
‫‪3‬‬ ‫رفتار و برخورد مدیران ن بت به سرمایهگذاران‬ ‫سرمایهگذار‬
‫‪3‬‬ ‫اجرا نشدن تعهداآ از طر سرمایهگذار‬ ‫مشاور مدیریت شهری‬
‫‪2‬‬ ‫بیانعطافی متن قرارداد‬
‫‪1‬‬ ‫نبود عملالرد یالپارچه در سازمان مشارکتها‬
‫‪1‬‬ ‫مشخی نبودن اسناد و مدار زمین یا صورآجل هی تفالیالی آن‬
‫‪1‬‬ ‫اخذ انشعاباآ از اداراآ دیگر‬
‫‪1‬‬ ‫بییباتی مدیریتی در مدیریت شهری‬

‫‪11‬‬ ‫فراوانی‬

‫‪9‬‬

‫‪7‬‬
‫‪6‬‬

‫‪4‬‬
‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪50‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫شکل ‪ :8‬مهمترین مشکالت وضع موجود‬

‫پیشنهادهای گروههای پاسخدهنده‬

‫جدول ‪ :8‬پیشنهادها برای بهبود شرایط استفاده از قرارداد ‪BOT‬‬

‫گروه‬
‫پیشنهادها‬ ‫مو وع‬
‫پاسخگو‬
‫کم شدن نامهنگاریهای اداری و ت ریع در انجام کارهای اداری‬
‫روند عقد قرارداد سریعتر شود‬
‫متن قرارداد منصفانهتر شود‬
‫قرارداد‬
‫اولویت برنده شدن در مناقصه با افراد متخصی در آن رشته باشد‬
‫طو) مدآ بهرهبرداری با توجه به شرایط جامعه قابل اصتح و بازبینی باشد‬
‫اصتح متن قراردادهای تیپ سازمان‬
‫طر او) قرارداد تنها سازمان سرمایهگذاری باشد نه شهرداری منطقه یا سازمانهای مرتبط‬
‫شهرداری منطقه‬
‫با پروژه‬
‫جذابتر کردن پروژههای ‪ BOT‬با کم کردن نرخ اجاره و افاایش مدآ بهرهبرداری‬

‫سرمایهگذار‬
‫سیاستهای مدیریت شهری به سزرمایهگذارانی کزه بزه دالیلزی ماننزد عتقزهی شخصزی مشزتا بزه‬
‫سرمایهگذاری ه تند بهای بیشتری دهد و با ت زهیتآ ویزژه آنهزا را تشزویق بزه تالزرار‬ ‫تشویقی‬
‫همالاری کند‬
‫ابتدا نقشهها از طر شهرداری توسط مهندسان مشاور طراحی شود و بعد فراخوان گذاشزته‬
‫شود تا سرمایهگذار با دید روشنتری قرارداد را امضا کند (هاینهی مشاور را هزم بزهمرور از‬
‫سرمایهگذار دریافت شود‬
‫تخمین صحیو در مدیریت شهری تنها پروژههای عمرانزی و ابنیزه شزاخیهای مشخصزی بزرای بزرآورد‬
‫هاینهها دارند و در حوزهی تفریحی ورزشی هیچ شاخی دقیقی وجود ندارد که سبب پایین‬
‫انگاشتن میاان آوردهی سرمایهگذار میشود و ایشان را به سزمت ارائزهی کزار بیکیفیزت و‬
‫ارزانقیمت سو میدهد‪.‬‬
‫استانداردسازی رویهها‬
‫ت هیل در فرآیند انعقاد قراردادهای ‪ BOT‬هرچند که ایزن نزوع قراردادهزا پیچیزدگیهای‬ ‫قرارداد‬
‫بیشتری دارد‬
‫مشاور‬

‫سیاست کتن و رویالرد مدیریت شهری به پروژههای ‪ BOT‬بیشتر معطو بزه توسزعهی‬
‫زیرساختهای شهری و رفاه عمومی باشد تا تأمین مالی برای خود از طریق دریافت اجارهبها‬ ‫رویالرد و‬
‫سیاستگذاری داشتن اعتقاد واقعی و التاام عملی به توسعهی سرمایهگذاری و مشارکت با بخش خصوصی‬
‫نگاه تخصصیتر به جذب سرمایه از طریق ‪ BOT‬برای پروژههای بارگ‬

‫‪51‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫گروه‬
‫پیشنهادها‬ ‫مو وع‬
‫پاسخگو‬
‫پیشنهاد میشود قرارداد ‪ BOT‬بهصزورآ تخصصزی دریالزی از حوزههزا وارد شزود‪ ،‬مزًتً‬
‫منحصراً درزمینهی پروژههای تفریحی گردشگری و زیرمجموعهی آن مانند سزاخت امزاکن‬
‫تفریحی‪ ،‬هتل و ‪ ...‬و یا درزمینهی پروژههایی که نیاز به زمین زیادی دارند و سزرمایهگذاران‬
‫قادر به تأمین آن نی تند‪ ،‬مانند پروژههای شهربازی و ساخت بوستانها‬
‫ایجاد ب ترهای قانونی الزم برای افاایش جذابیت پروژههای ‪BOT‬‬
‫سیاستهای‬
‫و ع قوانین حمایتی برای جذب بیشتر سرمایهی بخش خصوصزی مخصوصزاً در توسزعهی‬
‫تشویقی‬
‫طرحهای خدماآ شهری به رو ‪BOT‬‬
‫سازمان سرمایهگذاری در تمام مناطق بهصورآ م تقل عمل کند و پروژههای مشزارکتی از‬
‫شهرداری مناطق جدا شود و روند اجرا بهگونهای باشزد کزه سزرمایهگذار نیزاز بزه تأییزداآ‬
‫شهرداری منطقه‬
‫شهرداری نداشته باشد‬
‫یباآ مدیریتی و اعما) نالردنِ سلیقهی شخصی مدیران منطقه‬
‫آموز سرمایهگذار ن بت به قرارداد ‪ BOT‬و ماایزا و ری زکهای آن از طزر مزدیریت‬
‫شهری‬ ‫‪BOT‬‬ ‫آموز‬
‫آموز ساختارهای قراردادی‪ ،‬ماایا و معایب هرکدام به هر دو طر‬
‫بومی کردن مد) قرارداد ‪ BOT‬متناسب با پروژههای شهری ایران‬
‫الاام سرمایهگذار به تأسیس شرکت پروژه‬
‫آسانتر کردن فرآیند عقد قرارداد و جذب سرمایهگذار‬
‫قرارداد‬
‫پروژههای ‪ BOT‬از قالب فراخوان و مناقصه خار؛ گردد و با مذاکره با سرمایهگذاران واگذار‬
‫شود‬
‫تبلیغ پروژهها با بنر در سطو شهر برای جذب بهتر سرمایهگذاران‬
‫تخمین دقیقتر آوردههای دو طر‬
‫مدیریت شهری‬

‫تعریف دقیق پروژه و مالانیابی مناسب برای آن یا تعریزف پروژههزای مناسزب در زمزین و‬
‫فضای موجود‬
‫تهیهی بانک اطتعاتی یالپارچه از پروژهها در سازمان مشزارکتها (اطتعزاآ جایزرهای و‬ ‫تخمین صحیو‬
‫واحد به واحد نباشد‬
‫انجام مطالعاآ کارشناسی و مطالعاآ امالانسنجی قوی برای پروژههای ‪BOT‬‬
‫استفاده از مشاوران و تیمهای تخصصی قوی و کارآمد خار؛ از سازمان مشارکتها‬
‫دخالت نالردنِ مدیران شهرداری مناطق در کارهای اجرایی سرمایهگذاران‬
‫اصتح فرهنزگ مزدیران شزهری ن زبت بزه پروژههزای ‪ BOT‬و سزرمایهگذاران بخزش‬ ‫شهرداری منطقه‬
‫خصوصی‬
‫آموز شهرداران و مدیران شهرداری مناطق‬ ‫‪BOT‬‬ ‫آموز‬

‫‪52‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫پیشنهادهای پژوهشگر برای مدیریت شهری‬

‫✓ برای پروژههایی که درآمد آنها م تقیماً از سوی مزردم پرداخزت میشزود‪ ،‬ماننزد پروژههزای‬
‫رفاهی تفریحی و ورزشی‪ ،‬مناسبترین نوع قزرارداد ‪ ،BOT‬قراردادهزای موسزوم بزه «اجزارهای» ماننزد‬
‫‪ BOLT‬یا ‪ MOLT‬است؛ اما برای پروژههایی که محصو) پروژه به کارفرما فروخته میشزود و مزردم‬
‫هاینهی استفاده از محصو) پروژه را به دولت پرداخت میکنند‪ ،‬مانند پروژههای تولید انزرژی از پ زماند‪،‬‬
‫مناسبترین نوع‪ ،‬قرارداد ‪ BOT‬اصلی است؛ البته با نشریه ‪ 469‬معاونت برنامهریای و نظزارآ راهبزردی‬
‫رئیسجمهور‪ ،‬منطبق باشد‪.‬‬
‫✓ در قراردادهای اجارهای مانند ‪ BOLT‬با توجه به پرداخت اجارهبهزا از سزوی سزرمایهگذار بزه‬
‫مدیریت شهری‪ ،‬میتوان این اجارهبهای ماهیانه را قطع یا کم کرد؛ در عوض از طو) مزدآ بهرهبزرداریِ‬
‫سرمایهگذار کاست و از طوالنی شدن مدآ قرارداد و ایجاد ری کهای ناشناختهی بعدی جلوگیری کرد‪.‬‬
‫✓ تغییر نگر مدیریت شهری ن بت به قرارداد ‪ .BOT‬با در نظر گرفتن قابلیتها و ماایای این‬
‫نوع قراردادها‪ ،‬میتوان از آنها در پروژههای زیربنایی و توسعهای که نیاز به حجم سرمایهی زیادی دارند‪،‬‬
‫استفاده کرد‪ .‬در حا) حا ر اکًر پروژههای فراخوان دادهشده یا اجراشده به این رو ‪ ،‬پروژههایی با حجم‬
‫کم سرمایه ه تند‪.‬‬
‫✓ در تمام شهرداریهای کشور جهتگیری به سمت نوع خاصی از پروژههای شهری باشد؛ مًتً‬
‫پروژههای بارگ تفریحی و گردشگری نظیر پار های بارگ آبی‪ ،‬شهربازیهای بارگ فزرا منطقزهای و‬
‫‪ ...‬که نیاز به زمینهای وسیعی دارند و تأمین اینگونه زمینها از توان بخش خصوصی خار؛ است؛ با این‬
‫کار هم سرمایهگذاران بخش خصوصی و هم شهرداریها بهتر میتوانند از قرارداد ‪ BOT‬استفاده کنند و‬
‫ری کهای دو طر کاهش مییابد‪.‬‬
‫✓ ارتباطاآ و تباد) اطتعاآ در بین سازمان سرمایهگذاری شهرداریهای کشور انجزام شزود و‬
‫بانک اطتعاتی درزمینهی قراردادهای ‪ ،BOT‬در پروژههای شزهری تهیزه شزود؛ مزًتً در حزا) حا زر‬
‫شهرداری شیراز اطتعی از پروژههای رفاهی تفریحی نزدارد کزه در شزهرداری تهزران بزه رو ‪BOT‬‬
‫انجام شده است؛ در صورتی که برای پروژهای رفاهی تفریحی بالغبر ‪ 1350‬میلیارد ریا)‪ ،‬به رو ‪BOT‬‬
‫فراخوان داده است‪.‬‬
‫✓ با توجه به تخصصی بودن مشارکت به رو ‪ BOT‬و نیا مشالتتی که پاسخدهندگان اشزاره‬
‫کردند‪ ،‬سازمان مشارکتها نقش پررنگتری داشته باشزد بزرای جزذب سزرمایهگذاری؛ همچنزین نقزش‬
‫ت هیلکننده در تأمین مجوزهای قانونی از ادارههای دیگر داشته باشد؛ با این کار توان خزود را در جزذب‬
‫سرمایه‪ ،‬مدیریت و کنتر) پروژههای بارگ و فرا منطقهای‪ ،‬افاایش میدهد‪.‬‬
‫✓ باید برنامههای آموزشی در رابطه با قراردادهای ‪ BOT‬هم برای کارکنزان مزدیریت شزهری‪،‬‬
‫مخصوصاً شهرداری مناطق و هم برای سرمایهگذاران بخزش خصوصزی تزدار دیزد؛ مزًتً در مراحزل‬
‫ابتدایی مذاکراآ‪ ،‬بروشورهای آماده درزمینزهی آمزوز ‪ BOT‬بزه سزرمایهگذار داده شزود یزا اینالزه در‬
‫وبسایت سازمان مشارکتها‪ ،‬مطالب کاربردی بهصورآ ساده و روان بارگذاری شزود یزا اینالزه در مزتن‬

‫‪53‬‬
 ‫سال پنجم | شماره هجدهم | پاییز ‪1396‬‬

‫قرارداد موردی باشد که سرمایهگذار اذعان کند که به قرارداد ‪ BOT‬واقف است و با اطزتع کامزل آن را‬
‫امضا میکند‪.‬‬
‫✓ از مهندسان مشاور توانا در تعریزف پزروژه‪ ،‬مالانیزابی آن‪ ،‬مطالعزاآ امالانسزنجی و تالمیزل‬
‫نقشههای فاز یک طرح استفاده شود‪ .‬هرچه مطالعاآ امالانسزنجی قزویتر و اسزناد و نقشزههای طزرح‬
‫کاملتر باشد‪ ،‬سرمایهگذاران ری ک کمتری متحمل میشوند و باعث ت ریع در فرآیند عقزد قزرارداد نیزا‬
‫میشود‪.‬‬
‫✓ همانطور که سرمایهگذاران در پاسزخهای پرسزشنامه اشزارهکردهاند و پژوهشگزر نیزا طزی‬
‫مراجعاآ حضوری به بخشهای مختلف سازمان این نالته را متوجه شده است‪ ،‬بین بخشهزای مختلزف‬
‫سازمان مشارکتها‪ ،‬هماهنگی و وحدآ نظر وجود ندارد و بهصورآ جایرهای فعالیت دارند که الزم است‬
‫بهصورآ یالپارچه عمل کنند‪.‬‬

‫منابع‬
‫رسولیمنش‪ ،‬سید مصطفی (‪ . 1387‬تأمین مالی پروژههای شزهری بزا اسزتفاده از رو ‪ .B.O.T‬اولزین‬
‫همایش مالیه شهرداری‪ ،‬مشالتآ و راهالارها‪ ،‬تهران‪ ،‬مرکا مطالعاآ تالنولوژی دانشزگاه صزنعتی‬
‫شریف‪.‬‬
‫سبط‪ ،‬محمدح ن؛ شایق‪ ،‬سهیل (‪ BOT . 1385‬و کاربرد آن در قراردادهای زیربنایی ایران‪ .‬تهران‪ ،‬چاپ‬
‫او)‪ ،‬انتشاراآ دانشگاه صنعتی امیرکبیر (پلیتالنیک تهران ‪.‬‬
‫شیروی‪ ،‬عبدالح ین (‪ . 1380‬پروژههای ساخت‪ ،‬بهرهبرداری و انتقا)‪ .‬نامزهی مفیزد‪ ،‬دورهی ‪ 7‬شزمارهی‬
‫‪ 26‬ص ‪.50-31‬‬
‫صادقی‪ ،‬مح ن (‪ 1385‬بررسی قراردادهای بینالمللی ساخت‪ ،‬بهرهبرداری و واگذاری (‪ BOT‬و جایگزاه‬
‫آن در نظام حقوقی ایران‪ .‬پژوهشنامهی بازرگانی‪ ،‬دورهی ‪ 10‬شمارهی ‪ 38‬ص ‪.156-121‬‬
‫صادقی‪ ،‬سید کما)؛ محمدزاده‪ ،‬پرویا و صبوخیا زنوزی‪ ،‬شتله (‪ . 1394‬عوامل مؤیر بر مشارکت بخزش‬
‫خصوصی بهعنوان رهیافتی در تأمین منابع پایدار مالی پروژههزای شزهرداری‪ .‬فصزلنامهی علمزی‬
‫پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری‪ ،‬سا) سوم‪ ،‬شمارهی یازدهم‪ ،‬ص ‪.167-153‬‬
‫صارمیزاده‪ ،‬محمد فا ل (‪ . 1392‬مجموعه کامزل قزوانین و مقزرراآ مزرتبط بزا شزهرداری‪ .‬شزهرداری‬
‫منطقهی ‪ 8‬شیراز‪.‬‬
‫عبدلی‪ ،‬قهرمان؛ قوامی‪ ،‬سید ح ن (‪ . 1391‬انطبا نظریه بازیها در عقد مشارکت مدنی‪ .‬دوفصلنامهی‬
‫علمززی تخصصززی مطالعززاآ اقتصززاد اسززتمی‪ ،‬سززا) چهززارم‪ ،‬شززمارهی دوم‪ ،‬بهززار و تاب ززتان‪،‬‬
‫ص ‪.183 –165‬‬
‫گاار عملالرد سا) ‪ .1386‬معاونت مالی و اداری‪ ،‬مزدیریت طزرح و برنامزه‪ ،‬سزازمان سزرمایهگذاری و‬
‫مشارکتهای مردمی شهر تهران‪ ،‬تیرماه ‪.1387‬‬
‫گاار عملالرد سا) ‪ .1387‬معاونت مالی و اداری‪ ،‬مدیریت طرح و برنامهوبودجه‪ ،‬سازمان سزرمایهگذاری‬

‫‪54‬‬
 ‫آسیبشناسی بهکارگیری روش قراردادی ‪ BOT‬در پروژههای شهر تهران‬

‫و مشارکتهای مردمی شهر تهران‪ ،‬فروردینماه ‪.1388‬‬

‫گاار عملالرد سا) ‪ .1388‬معاونت مالی و اداری‪ ،‬مزدیریت طزرح و برنامزه‪ ،‬سزازمان سزرمایهگذاری و‬
‫مشارکتهای مردمی شهر تهران‪ ،‬فروردینماه ‪.1389‬‬
‫ماهنامززهی شززهرداریها‪ ،‬شززمارهی ‪ ،105‬سززا) دوازدهززم اسززفندماه ‪ .1390‬تهززران‪ ،‬انتشززاراآ سززازمان‬
‫شهرداریها و دهیاریهای کشور‪.‬‬
‫منصور‪ ،‬جهانگیر (‪ . 1390‬قانون مدنی‪ :‬جلد او)‪ -‬جلد دوم‪ -‬جلد سوم با آخزرین اصزتحاآ و الحاقزاآ و‬
‫تو یحاآ و معانی لغاآ و اصطتحاآ همراه با قانون م ئولیت مدنی‪ .‬نشر دیدار‪ ،‬تهران‪.‬‬
‫نشززریهی شززمارهی ‪ . 1387( 469‬موافقتنامززه سززاخت‪ -‬بهرهبززرداری‪ -‬واگززذاری‪Build-Operate- ،‬‬
‫)‪ .Transfer (BOT‬معاونزت برنامزهریای و نظزارآ راهبزردی رئیسجمهزور‪ ،‬معاونزت نظزارآ‬
‫راهبردی‪ ،‬دفتر نظام فنی اجرایی‪.‬‬
‫یاری‪ ،‬حمید (‪ . 1390‬مروری بر رو های تأمین مالی و سزرمایهگذاری در پروژههزای شزهرداری‪ .‬چزاپ‬
‫او)‪ ،‬تهران‪ ،‬انتشاراآ سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور‪.‬‬

‫‪http://fa.investinbnd.ir/?page_id=124‬‬
‫‪http://www.hemayatonline.ir/TextVersionDetail/4407‬‬
‫‪http://invest.tehran.ir/Default.aspx?tabid=65‬‬
‫‪http://invest.tehran.ir/Default.aspx?tabid=102‬‬

‫‪55‬‬