Bài 3

PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH NHÀ Ở

1
 PHẦN 1:
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
1. Khái niệm, đặc điểm nhà, công trình xây dựng
1.1 Khái niệm
- Nhà ở là một công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở)
- Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức
lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên
kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới
mặt nước và phần trên mặt nước (Khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Xây dựng 2020 )
2
1.2 Phân loại nhà ở
Căn cứ vào mục đích tạo lập nhà ở
-Nhà ở thương mại: là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua theo cơ chế thị trường
- Nhà ở xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở
Căn cứ vào kết cấu công trình và quyền sử dụng đất
- Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà
biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập
- Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao
gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư
được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
Phần sở hữu riêng: phần diện tích bên trong căn hộ (cả ban công, lô gia),
phần diện tích khác trong nhà chưng cư được công nhận là sở hữu riêng,
hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn với liền với căn hộ

Phần sở hữu chung: Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ
thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực,
tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng,
hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ
thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát
thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả
Quyền sử dụng đất của căn hộ trong nhà chung cư K2 Đ49
NĐ43/2014/NĐ-CP

Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây
xanh xung quanh nhà là diện tích thuộc quyền sử dụng chung của
chủ sở hữu nhà chung cư. Quyền sử dụng đất này là quyền sử dụng
dụng theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất
được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của
các căn hộ trong nhà chung cư.
Điều 46 Luật Nhà ở 2014: Tiêu chuẩn, chất lượng nhà ở hộ gia đình, cá
nhân

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi
tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có
đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn,
tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện
tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì
được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà
ở đó.
Căn cứ vào mức độ hoàn thành công trình

Nhà ở hình thành trong tương lai: là nhà ở đang trong quá trình
đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Nhà ở có sẵn: là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và

đưa vào sử dụng

à Nhà ở của cá nhân tự xây dựng thì xác định như thế nào là
HTTTL?
 Căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú (Condotel),
căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel)

- NĐ 02/2022/NĐ-CP : Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn
hộ văn phòng kết hợp lưu trú

- QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật QG nhà chung cư

- TCVN 12873:2020 tiêu chuẩn VN căn hộ lưu trú

àNhà chung cư hỗn hợp

- Đất xây dựng nhà chung cư là đất ở: K1 Đ2 NĐ 01/2017/NĐ-CP

- Hướng dẫn 703/BTNMT-TCQLDĐ ngày14/2/2020 căn hộ du lịch

2. Điều kiện chung về giao dịch nhà
2.1 Điều kiện của các bên tham gia giao dịch
- Điều kiện đối với bên bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, cho mượn, cho
ở nhờ (nhà ở TM)
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc được uỷ quyền, là người mua nhà của chủ
đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng hợp đồng
+ Cá nhân phải có NLHVDS, tổ chức phải có tư cách pháp nhân trừ tặng
cho nhà tình thương, nhà tình nghĩa
- Điều kiện đối với bên mua, thuê, thuê mua, nhận thế chấp, nhận tặng
cho, nhận đổi, mượn, ở nhờ (nhà ở TM)
+ Cá nhân phải có NLHVDS, tổ chức phải có tư cách pháp nhân trừ tặng
cho nhà tình thương, nhà tình nghĩa
+ Cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở tại VN, có NLHVDS
+ Tổ chức phải có tư cách pháp nhân, tổ chức nước ngoài thì phải thuộc
trường hợp được sở hữu nhà ở
Câu hỏi: Đánh giá quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch
về nhà ở
2.2. Điều kiện nhà ở được tham gia giao dịch (Đ118)
- Có Giấy chứng nhận (trừ nhà HTTTL, nhà tình nghĩa tình thương, thừa
kế, “cho thuê, mượn, ở nhờ, uỷ quyền quản lý”, chuyển nhượng hợp đồng,
nhà thuộc SHNN, tái định cư)
- Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong
thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (trừ
nhà HTTTL)
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính; (trừ nhà HTTTL)
- Không có quyết định thu hồi đất, không có thông báo giải tỏa, phá dỡ
nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
3. Hiệu lực của giao dịch về nhà ở

- Điều kiện giao dịch có hiệu lực: Điều 117 BLDS

+ Chủ thể có năng lực PL, năng lực hành vi

+ Tự nguyện

+ Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức

+ Hình thức phù hợp với quy định của pháp luật

13
- Thời điểm có hiệu lực:

+ Nhà ở là BĐS phải đăng ký quyền sở hữu (Đ 106 BLDS)

+ Giao dịch có hiệu lực khi nào?

- Quy định về đăng ký biến động:

+ Công bố thủ tục hành chính: đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu đối
với nhà, cấp biến động về nhà

+ Đánh giá về thời điểm có hiệu lực của giao dịch

14
Hình thức và hiệu lực của hợp đồng KDBĐS Điều 17 Luật KDBDS

- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng,
chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ
không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận,
không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm
các bên ký kết hợp đồng.
Hợp đồng mẫu Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 (sửa đổi bổ sung 2015) quy
định Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu,
điều kiện giao dịch chung theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Bảo vệ
quyền lợi người tiêu dùng: Áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ chung
cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp

è Đánh giá quy định về hình thức hợp đồng của giao dịch kinh doanh bất
động sản
 PHẦN 2: PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH NHÀ Ở
1. Mua bán nhà ở
1.1 Nguyên tắc mua bán nhà ở (Điều 19 Luật KDBĐS)

- Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

- Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các
nguyên tắc sau đây

+ Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng
của các chủ sở hữu;

+ Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà
chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống
nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì
phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

à BLDS 2015, Luật Nhà ở 2014 có quy định nguyên tắc không?
17
1.2 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở
- Đối với bên bán là chủ thể không kinh doanh BĐS: Là thời điểm bên
mua thanh toán đủ và đã nhận bàn giao nhà (trừ thỏa thuận khác)
- Đối với trường hợp bên bán là chủ đầu tư dự án:
+ Là thời điểm bàn giao nhà
+ Hoặc thời điểm thanh toán đủ
à Từ thực tiễn thực hiện pháp luật, đánh giá quy định về thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở
1.3. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
- Bên bán là hộ gia đình, cá nhân: Hợp đồng phải lập thành văn bản có
công chứng
- Bên bán là chủ thể kinh doanh bất động sản: Hợp đồng lập thành văn
bản, không bắt buộc công chứng
- Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở: Phải có xác nhận của chủ
đầu tư (Điều 7 NĐ 02/2022/NĐ-CP)
+ Áp dụng với nhà có sẵn và nhà HTTL
+ Không áp dụng với nhà ở xã hội
+ Thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng
è Phân biệt chuyển nhượng HĐ mua bán nhà có sẵn với bán nhà có
sẵn
1.4. Các bên trong giao dịch mua bán nhà ở
1.4.1 Bên bán
1.4.1.1 Bên bán là chủ thể kinh doanh BĐS (Điều 11, Điều 14 Luật
KDBĐS)
+ Tổ chức, cá nhân trong nước
+ Người VN định cư ở nước ngoài
+ DN có vốn đầu tư nước ngoài
èDN có vốn đầu tư nước ngoài có được mua nhà để bán (kinh doanh
BĐS) không?
è Tổ chức nước ngoài có được kinh doanh nhà ở không?
Thứ nhất, điều kiện về đăng ký kinh doanh:
+ Phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã
(Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014, sửa đổi bởi Luật đầu tư 2020)
+ Kinh doanh quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh
nghiệp
Thứ hai, điều kiện năng lực tài chính
- Điều kiện về vốn tối thiểu thuộc sở hữu của chủ đầu tư
+ Dự án quy mô >= 20 ha: vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư đạt ít nhất
15% tổng mức đầu tư
+ Dự án quy mô < 20 ha: vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư đạt ít nhất
20% tổng mức đầu tư
- Ký quỹ theo quy định của Luật đầu tư
(Điều 14 NĐ 43/2014/NĐ-CP)
Thành lập DN, HTX

Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản;

* Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự
án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản
(đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh
nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo
pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều
6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây
dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản
phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán,
chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh
doanh.
Thành lập DN, HTX (tt)
* Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải
được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: i) Loại bất động sản; ii) Vị trí bất
động sản; iii) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; iv) Quy mô của bất
động sản; v) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;
thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất
động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; vi) Thực trạng các
công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; vii) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu
tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai; viii) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); ix)
Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
 Trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ, không thường xuyên
Điều 5 NĐ 02/2022/NĐ-CP
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản
của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín
dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo
lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây
dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất
động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất
động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
1.4.1.2 Bên bán là chủ thể không kinh doanh BĐS (Điều 7 Luật Nhà ở
2014)

Thứ nhất là tổ chức, cá nhân trong nước

Căn cứ xác định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước: phải có giấy
tờ xác định nhân thân theo quy định về cấp giấy chứng nhận mà pháp
luật đất đai quy định
Thứ hai là người VN định cư ở nước ngoài
Căn cứ xác định người VN định cư ở nước ngoài: (Đ74 NĐ99/2015/NĐ-CP)
- Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng
nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
- Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng
nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo
giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt
Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt
Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy
tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Thứ ba là tổ chức, cá nhân nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài

Căn cứ xác định tổ chức, cá nhân nước ngoài: (Đ74 NĐ99/2015/NĐ-CP)

Cá nhân: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh
của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam

Tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh,
văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài
và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam) phải có
giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
- Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp
nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động
tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài)
- TT 27/2018/TT-BTNMT
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật, cho
thuê đất; bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, theo qui định của pháp luật về
nhà ở. tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, cá nhân nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua
cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư được Nhà nước cho
thuê đất.è Đánh giá quy định xác định DN có vốn đầu tư nước ngoài trong giao dịch BĐS
1.4.2. Bên mua nhà ở
1.4.2.1 Đối tượng được mua nhà ở thương mại Đ14 Luật KDBĐS
- Tổ chức, cá nhân trong nước
- Người VN định cư ở nước ngoài
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài : khống chế số lượng 30% số căn hộ
trong 1 tòa nhà chung cư, nhà riêng lẻ không quá 250 căn/khu vực
có số dân tương đương phường (Điểm a K2 Đ161 Luật Nhà ở) và
thời hạn sở hữu nhà là 50 năm
Quy định về số lượng, thời hạn sở hữu nhà ở
Chỉ ràng buộc đối tượng tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở (Điều
161 Luật Nhà ở + Điều 76, 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP):

Sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòa nhà chung cư;
nhà riêng lẻ trong khu vực có số dân tương đương đơn vị hành chính cấp phường
sở hữu không quá 250 căn (Tiêu chuẩn đơn vị hành chính theo Nghị quyết
1211/2016/UBTVQH13).
Tổ chức nước ngoài theo thời hạn trong Giấy chứng nhận đầu tư; cá nhân nước
ngoài thì không quá 50 năm. Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với CD Việt Nam
hoặc người VN định cư ở nước ngoài thì thời hạn?
Hết hạn xử lý sao?
1.4.2.2 Đối tượng được mua nhà ở xã hội K1 Đ50 Luật Nhà ở
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có
công với cách mạng;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và
quân đội nhân dân;
- Cán bộ, công chức, viên chức
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở
theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở,
đất ở.
Điều kiện được mua nhà ở xã hội (K1Đ51 Luật Nhà ở)
- Điều kiện thực trạng nhà ở: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê
hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi
hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích
nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình dưới 10m2; giấy xác nhận trả nhà công vụ;
hoặc có tên trong danh sách
- Điều kiện cư trú: Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi
có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ
một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này và phải có giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội từ
01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội
- Điều kiện thu nhập: phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo
quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì tự
kê khai mức thư nhập, Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu
nhập của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.
1.5 Các hình thức mua bán nhà ở
1.5.1. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Là việc mua bán nhà mà tại thời điểm ký hợp đồng, căn nhà đó chưa hình thành
hoặc đang hình thành
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng
- Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ
đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS và không quá 30%, các lần huy
động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản nhưng không
quá 70% khi chưa giao nhà; không quá 95% khi chưa giao giấy.
- Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư
tạo lập BĐS;
* Nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm
cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của
khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn
huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua,
thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai
quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo
quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm
hình sự theo quy định của pháp luật.

Khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP: Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến
1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động vốn
không đúng quy định, sử dụng vốn huy động không đúng mục đích cam kết.
=> Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ?
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy
tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy
định Khoản 1 Điều 55 của Luật KDBĐS; trường hợp có thế chấp dự án đầu
tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải
gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất
của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không
phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có
thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư
phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
 Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị huy động vốn đến Sở Xây dựng nơi có dự án,
trong thời hạn 15 ngày phải có văn bản trả lời kết quả.
Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị
nhưng quá thời hạn trên mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư
được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy
động vốn này.

Khi huy động qua phương thức mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai thì trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định
tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo VÀ nhà ở đó đã đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán,
cho thuê mua nhà ở này.
- Chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân
hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ
đầu tư đối với khách hàng.
- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam
kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm
hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp
đồng mua bán đã ký kết.
- Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền
trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng
và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi
suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian
chậm trả;
1.5.2. Mua nhà trả chậm, trả dần
Điều 453 BLDS 2015 về mua trả chậm, trả dần : Các bên có thể thoả thuận
về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi
nhận tài sản mua; bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với
vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thoả thuận
khác.
Điều 125 Luật Nhà ở 2014: Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các
bên thoả thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời
gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có
trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo
hành. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch
nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở.
Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa
thuận trong hợp đồng;
Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu cho đến khi bên mua đã trả đủ tiền
và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên
có thỏa thuận khác;
Bên mua nhà có quyền sở hữu sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các
nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
1.5.3 Mua bán nhà ở có thời hạn
- Bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất
định (Điều 123 Luật Nhà ở)
- Trong thời hạn trên, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp
đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
- Nếu các bên có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được thực hiện các
giao dịch thì bên mua lại chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua
nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu
Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại Điều 123 của Luật Nhà ở thì
bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được
sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách
nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với
quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử
lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện
hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của
bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của
Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.
Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được
quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì
bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu
nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.
Khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên
mua nhà ở lần đầu thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán
nhà ở lần đầu; nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở
thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại
cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của
chủ sở hữu lần đầu.

è So sánh với thuê nhà

1.6. Bảo hành, bảo trì nhà ở
Bảo hành nhà ở (Đ85 Luật Nhà ở)
- Là khắc phục, sửa chữa các hư hỏng không do người sử dụng và thiên tai gây ra.
- Trách nhiệm bảo hành:
+ Bên thi công bảo hành
+ Đối với dự án kd nhà: bên bán bảo hành
Thời gian bảo hành:
+ Chung cư : >=60 tháng
+ Nhà ở riêng lẻ: >=24 tháng

Bảo trì nhà ở

- Là duy tu, bảo dưỡng định kỳ và sửa chữa hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở
- Trách nhiệm bảo trì: chủ sở hữu nhà
2. Thuê mua nhà ở
2.1 Khái niệm thuê mua nhà
Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản
Thuê mua nhà là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê
mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và
được sử dụng nhà đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau
khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành
chủ sở hữu đối với nhà đó.
è Xác định loại nhà nào được cho thuê mua?
Khái niệm thuê mua nhà ở theo Điều 3 Luật Nhà ở
Là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê
mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê
mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá
50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê
nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn
nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền
còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó
2.2. Nguyên tắc thuê mua nhà ở
- Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an
toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử
dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp
đồng.
- Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử
dụng đất.
- Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa
thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp
đồng đã ký.
2.3 Thuê mua nhà ở xã hội
2.3.1 Đối tượng được thuê mua nhà ở
- Thương mại Đ14 Luật KDBĐS
Giống đối tượng được mua nhà
- Xã hội: K1 Đ50, Đ51 Luật Nhà ở
Giống đối tượng được mua nhà
2.3.2 Điều kiện và thời hạn thuê mua nhà ở xã hội
- Điều kiện: chưa có nhà hoặc bình quân diện tích <10m2/người, thường trú
tại địa bàn tỉnh có dự án, không thuộc diện nộp thuế thu nhập
- Thời hạn thuê mua: tối thiểu 05 năm
- Lợi nhuận định mức =<15%
2.4 Giá thuê mua nhà ở xã hội Điều 21 NĐ100/2015/NĐ-CP
Giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ
các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi
nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư;
không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật
Nhà ở vào giá thuê mua nhà ở xã hội.
Bên thuê mua phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở và nộp phần còn lại theo
định kỳ do bên cho thuê mua và bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm
bàn giao nhà ở đó
2.5. Quyền bán nhà của bên thuê mua nhà ở xã hội Điều 62 Luật Nhà ở
Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối
thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà
ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua
đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này
thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối
tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá
bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm
bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường
cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán
hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng
phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được
mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội
cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập
cá nhân.
è Người nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài được mua không?
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua nhà
ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối
tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở và được
cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước và
phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
 Xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán nhà ở xã hội
(TT 139/2016/TT-BTC, QĐ 507/QĐ-BTC năm 2017 đính chính TT139)
- Căn hộ chung cư: nộp 50% tiền sử dụng đất
50% x Diện tích đất của toà chung cư x giá đất cụ thể x hệ số phân bổ tiền
sử dụng đất cho căn hộ
Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán : Diện tích sàn toà nhà
Diện tích sàn toà nhà được xác định sau khi trừ đi diện tích kinh doanh
thương mại
- Nhà ở riêng lẻ: nộp 100% tiền sử dụng đất
3. Thuê nhà ở
3.1 Nguyên tắc cho thuê nhà
Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an
toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử
dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp
đồng. (Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
 Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Thanh toán tiền thuê nhà chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm
thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của
bên cho thuê;
- Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
- Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà thuê;
- Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhàmà không
có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý
bằng văn bản.
 Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê
nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà khi nhà không bảo đảm an toàn để sử dụng
hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
- Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;
- Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo
cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thoả thuận khác.