8月房地产市场形势分析内参

丁祖昱 博士
克而瑞集团 董事长
上海易居房地产研究院 执行院长

2 0 2 3 年 9 月

此 报 告 仅 供 内 部 使 用 ， 未 经 易 居 企 业 集 团 书 面 许 可 ， 其 它 任 何 机 构 和 个 人 不 得 擅 自 传 阅 、 引 用 或 复 制
免费 每日微信群内分享 7+ 最新重磅报告;
获取 每日分享当日 华尔街日报 、金融时报;
报告 行研报告均为公开版, 权利归原作者所有,
起点财经仅分发做内部学习。

扫⼀一扫⼆二维码 关注公号 回复: “研究报告” 加⼊入“起点财经”微信群

一、当前房地产市场形势
 中央政策密集落地：认房不认贷、降首付和利率、置换退个税，短期有效中期待观察
三部门推进“认房不认贷”，北上广深等多城跟进 续期“置换住房退个税”政策至2025年底

 将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政
7/27 8/25 8/30 8/31 9/1 策，延期到2025年底。
住建部： 三部门： 广州、深圳 武汉、东莞、佛山 北京、上海、成都
落实好个人住房贷 发文推进落地 跟进执行 跟进执行 跟进执行  2025年12月31日前出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳
款“认房不用认贷”“认房不认贷”
等政策措施。 税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。。

首付下限降为首套20%二套30%，不区分限购与否 存量房贷降息落地，但受益人群有限

 多数核心一二线城市首套、二套首付比例均存在下调空间。  限首套，二套存量房贷利率不调整

 大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政没有实质性影响。  限幅度，新发放贷款加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市
表：核心城市现行首付比例下限政策 首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
表：重点城市历史首套房贷款利率加点情况
城市 首套房 二套房 城市 首套房 二套房
城市 时间 首套房利率下限 城市 时间 首套房利率下限
北京 35% 60%（普宅）/80% 南京 30% 40% 北京 2019.10至今 LPR+55BP 2017.5-2019.10 基准利率*0.95
深圳
上海 35% 50%/70% 苏州 30% 40% 2016.3-2019.10 基准利率*0.9 2019.10至今 LPR+30BP
广州 30% 50%/70% 济南 30% 40% 2019.10-2019.11 LPR-20BP 2019.10-2022.11 LPR
杭州
深圳 30% 70%/80% 重庆 30% 40% 2019.11-2020.2 LPR-15BP 2022.11至今 LPR-20BP
上海
成都 20%-30% 分圈层30%-50% 厦门 30% 40% 2020.2-2020.4 LPR-10BP 2019.10-2022.5 LPR
宁波
杭州 30% 40% 长沙 30% 35%/40% 2020.4-2021.7 LPR 2022.5至今 LPR-20BP
2021.7至今 LPR+35BP 2019.10-2023.1 LPR
非限购区20%/ 非限购区30%/ 非限购区20%/ 非限购区30%/ 成都
青岛 合肥 广州 2019.10至今 LPR 2023.1至今 LPR-20BP
限购30% 限购区40% 限购30% 限购区40%
 地方政策提速加力：8月以来62城放松、超半数一二线松绑，津沈等打出组合拳
图：2022年1月以来地方政策松绑频次 7城放松限购 6城放松限售 39城放松公积金
140
日期 城市 内容 日期 城市 内容 深圳、成都、武汉、重庆、郑州、厦门、苏州、
沈阳、青岛、南宁、合肥、贵阳、昆明、南昌、
余杭闲林街道天目山西路以南限 8/4 郑州 再购房时原住房不限售
120 8/7 杭州 南京句容、梧州、温州、三门峡、衢州、枣庄、
购放宽
盐城、雄安、梅州、马鞍山、六盘水、金华、
山西中部城市群购房资格同太原 8/10 金华 取消限售
102 8/18 太原 嘉兴、惠州、淮安、邯郸、赣州、阜阳、池州、
市民 毕节、巴中、新乡辉县、固原、海南、贵州省
100 8/18 太原 网签满2年即可交易
8/26 嘉兴 取消限购
8/26 嘉兴 取消限售
8/30 福州 福州市户籍可以买两套
17城财税托市
80 9/1 成都 A-F类人才购房不受社保限制 期限由取证满2年改为网
71 70 9/1 重庆
大学生可购房，限购区域调整为 签满2、取证即可 重庆、郑州、武汉、天津、沈阳、南宁、南
9/1 天津
市内六区 京、南昌、无锡、温州、金华、嘉兴、赣州、
56 57 9/4 沈阳 取消限购 9/4 沈阳 取消限售
60 巴中、永州江永、新乡辉县、上饶铅山
49
40 39 38
40 36 35 3634
28 26
30省市放松限贷 沈阳、天津等打出政策组合拳
25 23
22
19
20 16
10 类别 城市 日期 城市 内容
·限购：大学生可购房、限购区域收窄
北京、上海、广州、深圳、厦门、 9/1 天津 ·限贷：首付20%/30%，延长贷款期限
0 20省市官宣 武汉、成都、重庆、长沙、南宁、 ·购房补贴
2022年3月

2022年5月

2023年7月
2022年1月

2022年9月

2023年3月

2023年5月
2023年1月

2023年9月
2022年7月

2022年11月

“认房不认贷” 苏州、沈阳、东莞、惠州、江门、
佛山、中山、无锡、鄂州、安徽 ·取消限购
·取消限售
5城落地 贵阳、赣州、梧州、永州江永、 ·限贷：首付降至首套20%、二套30%，执行认房不认贷
“认贷不认房” 新乡辉县 9/4 沈阳 ·公积金：认贷不认房，首付20%/30%，多孩及毕业生额度提高，放宽
省市 放松政策频次 贷款年龄，放宽提取后贷款时限
6城下调 重庆、厦门、天津、沈阳、南昌、 ·税费减免：契税减征、满五唯一免个税、满二免增值税
注：9月数据截至9.5 首付比例 赣州、固原隆德 ·购房补贴：毕业生在校生等契税补贴、3-7万购房补贴
资料整理：CRIC
 政策再优化空间：交易税费减免、限购微调、取消限价、限贷进一步放宽

限购一线局部调整，二线放松甚至取消 限贷进一步放宽，认贷不认房等

表：重点城市现行限购
限购区域 城市
全域限购 北京、上海、深圳 • 首付比例下调至全国下限，即首套最低20%、二套最低30%
广州、杭州、天津、武汉、长沙、厦门、福州、石家庄、成都、合肥、
核心区域 • 认贷不认房，贷款结清就算首套，不要求本地无房
宁波、青岛、南京、苏州、济南、郑州、南昌、西安、大连等
不限购 沈阳、嘉兴、金华、福州等 • 极端情况不论套数申请按揭都给贷

非户籍购房社保 城市
5年 北京、上海、广州、深圳
1-3年 杭州、长沙、厦门、石家庄、宁波等
半年及以内 天津、青岛、南京、苏州、西安等
无要求 济南、福州等

减免契税，增值税、个税免征年限缩短 取消限价，让价格回归市场化

• 契税减征甚至免征

• 增值税和个税的征免年限缩短，比如由5年改为2年
 -60
-40
-20
0
100
120
140
160

20
40
60
80
2001年5月
2002年1月
2002年9月
2003年5月
2004年1月

76.1
2004年9月

47.8
2005年5月
2006年1月
2006年9月
2007年5月
2008年1月
2008年9月
2009年5月
2010年1月

-17.4
2010年9月
86.8

2011年5月

商品房销售面积累计增长(%)
2012年1月

17.5
2012年9月
2013年5月
2014年1月
77.6

2014年9月
-3.7
2015年5月
2016年1月
2016年9月
2017年5月
54.1

2018年1月
20.1

2018年9月
2019年5月

商品房销售额累计增长(%)
2020年1月
2020年9月
2021年5月
105

2022年1月
2000年以来全国月度商品房销售面积、销售金额累计同比增速（单位：%）

2022年9月
2023年5月
-6.5
-1.5

6
-10
10
40

-20
20
60

30
50

2001年5月
2001年12月
2002年7月
2003年2月
2003年9月
2004年4月
2004年11月
2005年6月
2006年1月
2006年8月
2007年3月
2007年10月
2008年5月
2008年12月
2009年7月
2010年2月
2010年9月
2011年4月
2011年11月
2012年6月
2013年1月
2013年8月
2014年3月
2014年10月
2015年5月
2015年12月
房地产行业销售、开发投资持续低位承压，7月同比降幅进一步扩大

2016年7月
2017年2月
2017年9月
2018年4月
2018年11月
2019年6月
2020年1月
2000年以来全国房地产开发投资额累计同比增速（单位：%）

2020年8月
2021年3月
2021年10月
2022年5月
数据来源：国家统计局

2022年12月
2023年7月
-8.5
 8月供应环比增11%，京广深等一线增3成以上、二三线推盘乏力
图：近5年来30个重点城市商品住宅月度供应对比（单位：万平方米） 图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅供应面积（单位：万平方米）

5000 7000 300%

4500 250%
6000

4000 200%
5000
3500
150%
4000
3000
100%

2500 3000
50%
2000
2000
0%
1500
1000
-50%
1000 1032

942 0 -100%
500

2021年1月
2021年2月
2021年3月
2021年4月
2021年5月
2021年6月
2021年7月
2021年8月
2021年9月
2021年10月
2021年11月
2021年12月
2022年1月
2022年2月
2022年3月
2022年4月
2022年5月
2022年6月
2022年7月
2022年8月
2022年9月
2022年10月
2022年11月
2022年12月
2023年1月
2023年2月
2023年3月
2023年4月
2023年5月
2023年6月
2023年7月
2023年8月
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

2019年 2020年 2021年 2022年 2023年

单月总量 环比 同比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 8月成交环比增2%、仍处近5年月度低位，前8月累计同比增幅收窄至2%
图：近5年来30个重点城市商品住宅月度成交对比（单位：万平方米） 图:2021年-2023年8月全国百城商品住宅成交面积（单位：万平方米）

3500 7000 400%

350%
3000 6000
300%

5000 250%
2500

200%
4000
2000
150%

3000
100%
1500

2000 50%

1000 1061
0%
1145
1000
-50%
500
0 -100%

2022年8月

2022年10月
2021年1月
2021年2月
2021年3月
2021年4月
2021年5月
2021年6月
2021年7月
2021年8月
2021年9月
2021年10月
2021年11月
2021年12月
2022年1月
2022年2月
2022年3月
2022年4月
2022年5月
2022年6月
2022年7月

2022年9月

2022年11月
2022年12月
2023年1月
2023年2月
2023年3月
2023年4月
2023年5月
2023年6月
2023年7月
2023年8月
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 单月总量 环比 同比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 一线成交同环比降幅居前、二三线环比微增，汉青惠徐等以价换量效果显著
表:2023年8月全国100个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）

能级 城市 2023年8月 环比 同比 前8月 累计同比 能级 城市 2023年8月 环比 同比 前8月 累计同比

北京 42 -25% -26% 462 11% 福州 9 -22% -32% 121 -10%
上海 63 16% -47% 636 1% 二线 厦门 9 -36% -25% 143 34%
一线 广州 48 -13% -26% 558 4% 合计 1010 3% -18% 10578 6%
深圳 29 -29% -9% 278 10% 惠州 65 65% 30% 478 28%
合计 182 -12% -33% 1935 5% 徐州 41 415% 151% 171 21%
成都 101 -18% -20% 1054 3% 佛山 38 0% -28% 464 -8%
杭州 86 35% -1% 809 44% 镇江 33 8% 53% 200 18%
青岛 69 8% -17% 778 8% 平顶山 25 -36% 29% 226 61%
西安 63 -6% -22% 539 2% 肇庆 23 28% -46% 227 -13%
武汉 58 10% -35% 744 11% 淄博 23 -7% -22% 247 20%
天津 56 -3% -22% 680 38% 温州 23 30% -17% 281 7%
长春 47 41% -11% 337 23% 清远 22 11% -31% 260 -21%
苏州 44 47% -19% 403 -5% 中山 20 -33% -51% 242 -9%
济南 41 6% -24% 484 14% 汕头 18 1% -9% 193 4%
重庆 35 8% 13% 423 -1% 三四线 湖州 18 1% -28% 154 -25%
兰州 35 32% 82% 234 17% 运城 17 45% 32% 112 29%
二线
呼和浩特 35 22% -22% 282 50% 威海 17 25% 27% 118 25%
银川 32 0% -17% 234 -25% 东莞 15 -8% -54% 194 -3%
合肥 30 -2% -37% 378 3% 无锡 15 -4% -47% 189 -11%
南京 29 -19% -42% 402 -25% 烟台 15 -30% -45% 187 1%
郑州 29 -26% -18% 401 15% 菏泽 13 -28% 7% 146 -9%
长沙 29 -37% -48% 421 -16% 漯河 12 0% 5% 112 -8%
昆明 26 -14% -37% 275 -8% 珠海 12 -24% -31% 174 4%
南宁 22 22% -16% 272 23% 平凉 10 -4% -7% 91 -8%
南昌 21 24% 1% 202 6% 丽水 10 74% -40% 82 -18%
西宁 16 3% 41% 118 27% 合计 987 4% -22% 10286 -3%
宁波 13 -9% -47% 229 -9% 总计 2180 2% -21% 22799 2%

备注：因篇幅原因，省去部分二三线城市
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
8月去化率33%低位持稳，杭苏甬改善盘拉动热度回升
表：2023年8月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况

8月首开或加推项目
城市 8月去化率 7月去化率 环比 6月去化率 较6月变动情况
个数
上海 20 56% 40% 16% 69% -13%
北京 3 79% 47% 32% 83% -4%
广州 10 9% 13% -4% 17% -8%
深圳 7 21% 43% -22% 40% -19%
长沙 3 77% 72% 5% 74% 3%
合肥 19 66% 69% -3% 85% -19%
杭州 37 63% 46% 17% 55% 8%
西安 15 60% 54% 6% 66% -6%
苏州 3 50% 3% 47% 40% 10%
东莞 4 44% 50% -6% 82% -38%
宁波 5 40% 28% 12% 73% -33%
济南 20 30% 36% -6% 26% 4%
重庆 8 30% 42% -12% 27% 2%
天津 11 28% 45% -17% 29% -1%
武汉 16 24% 23% 1% 16% 8%
青岛 12 20% 8% 12% 41% -21%
南京 20 18% 17% 1% 21% -3%
郑州 6 16% 31% -15% 24% -8%
佛山 2 13% 8% 5% 13% 0%
常州 2 10% 7% 3% 10% 0%
无锡 2 7% 13% -6% 无项目开盘 /
厦门 1 5% 31% -26% 49% -44%
珠海 3 4% 2% 2% 6% -2%
总计 229 33% 32% 1% 43% -10%

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 8月津庐长宁等多数城市来访、认购尚属低位，暂无明显起色
天津监测项目周度来访与认购量变化 合肥九区典型项目周均来访成交转化率走势
40000 4000 19%
140 126 18% 20%
119 117
109
30000 3000 120 104
96 15%
8月周认购均值865套 100 87 84 87
11% 77 81
20000 2000 71 73
80 9% 9% 66 9%
60 62 61
7% 7% 8% 7% 10%
2022年周均认购 60 6% 6% 6% 6% 7% 6% 6%
10000 （1300套） 1000
40
20 5%
0 0 13 10 14
20 9 7 6 5 7 7 6 5 5 4 5 5 5
0 0%

来访（组） 认购（套） 周均来访（组） 周均成交（套） 转化率

2023年长沙周度单盘来访和转化率走势 南京重点项目周度来访量与认购套数
2022年周度来访均值72 20000
12.00% 转换率均值7.17% 200
2023年周度来访均值97.5
10.00% 转换率均值6.7% 15000
160

8.00%
120 10000
6.00%
80 5000
4.00%

40
2.00%
0

W16
W13
W14
W15

W17
W18
W19
W20
W21
W22
W23
W24
W25
W26
W27
W28
W29
W30
W31
W32
W33
W34
0.00% 0
23第1周
第2周
第3周
第4周
第5周
第6周
第7周
第8周
第9周

第11周

第24周
第10周

第12周
第13周
第14周
第15周
第16周
第17周
第18周
第19周
第20周
第21周
第22周
第23周

第25周
第26周
第27周
第28周
第29周
第30周
第31周
第32周
第33周

来访量（组） 认购量（套）
单盘到访 单盘转换率
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 二手住宅8月25城成交环比微增1%、同比降7%，京沪深杭等止跌企稳
图：2021年1月-2023年8月25个全国重点城市二手房成交量变动情况（单位：万平方米） 表：2023年8月25个全国重点二手房成交面积（单位：万平方米）
能级 城市 8月 环比 同比 前8月 累计同比
2500 150% 北京 100.0 7% -21% 952.3 -4%
上海 107.3 3% -35% 1006.5 13%
一线 广州 80.7 1% 10% 689.2 15%
2000 100%
深圳 25.8 10% 34% 217.5 36%
合计 313.8 4% -19% 2865.6 22%
成都 147.6 5% 6% 1423.2 31%
武汉 88.4 -5% 20% 797.7 32%
1500 50%
天津 85.5 -3% -21% 967.8 14%
1172 重庆 70.8 -1% -23% 670.7 -24%
南京 63.2 4% -1% 626.9 27%
1000 1%0% 合肥 58.2 9% 54% 488.9 63%
-7% 二线 苏州 52.8 9% 2% 482.5 32%
青岛 45.2 3% -11% 398.0 57%
500 -50% 杭州 41.6 6% -7% 447.8 25%
郑州 38.4 -13% -22% 390.6 30%
南宁 18.4 -10% 40% 161.4 38%
厦门 13.8 -11% -27% 152.0 -13%
0 -100%
合计 723.8 1% -3% 7007.5 35%
佛山 58.0 -9% 6% 496.3 20%
东莞 25.0 6% 9% 223.9 68%
三四线
扬州 22.5 5% -7% 237.0 71%
成交面积 单月环比 单月同比
合计 134.8 -3% 4% 1213.2 50%
注：25个重点城市包括上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、南京、青岛、厦门、苏州、天津 总计 1172.4 1% -7% 11086.3 19%
、南宁、合肥、重庆、武汉、郑州、宝鸡、东莞、佛山、汉中、漯河、渭南、扬州、舟山、资阳 注：受制于篇幅，略去部分三四线城市数据；部分城市为预估数据
12 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 8月津郑汉渝等刚需驱动型城市二手房挂牌、带看量持续走低，供需两淡
近12个月二手房新增房源与新增带看量趋势 近一年郑州主城区二手房挂牌带看量走势
10000 350000
40000 500000
300000
8000
400000 250000
30000
6000
4562 200000
300000
20000 4000 120750 150000
200000 100000
10000 2000
100000 50000
0 0
0 0

2022 1
2022 2
2022 3
2022 4
2022 5
2022 6
2022 7
2022 8
2022 9
2022 10
2022 11
2022 12
2023 1
2023 2
2023 3
2023 4
2023 5
2023 6
2023 7
2023 8
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月
月 月 月
新增房源 新增带看量 挂牌（套） 带看（组）

重庆二手房新增挂牌月度走势及典型带看移动环比表现
武汉月度二手房新增挂牌量走势（单位：万平方米）
250 12000 10657 150%
226
211
10000 8574 8734 100%
188
200 7716
170 7191
8000 6736
143 138 143 6439 50%
150 5638 5410 5626
6000 4971
3854 0%
100 4000 2708
2000 -50%
50
0 -100%
0

新增挂牌（套） 典型带看量移动环比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 8月土地成交建面环比增5%，一二线成交占比上升致成交均价环增24%
图：2021年以来全国300城土地成交量价情况月度走势 表：2023年8月全国土地市场成交情况
（单位：万平方米，亿元，元/平方米） （单位：万平方米，亿元，元/平方米）
60000 6000
指标 2023年8月 环比 同比
50000 5000

4072 成交建面 7965 5% -23%

40000 4000

成交金额 3243 30% 21%

30000 3000

20000 2000 平均楼板价 4072 24% 56%

10000 7965 1000 溢价率 4.15% -1.3pct 0.3pct

0 0 重点监测城
18.2% -4.4pct 2.9pct
2021年9月
2021年1月

2021年3月

2021年5月

2021年7月

2021年11月

2022年1月

2022年3月

2022年5月

2022年7月

2022年9月

2022年11月

2023年1月

2023年3月

2023年5月

2023年7月
市流拍率

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
总建筑面积（万平方米） 总金额（亿元） 平均楼板价（元/平方米）
 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2021年1月

14%
2021年2月

16%
2021年3月

18%
2021年4月
24%

2021年5月

2021年6月 16%

2021年7月 13% 13%

2021年8月
8%
2021年9月
4%
2021年10月
3%

2021年11月
3%

2021年12月
3%

2022年1月
4%

2022年2月
4%

2022年3月
4%

溢价率

2022年4月
5%

2022年5月
3%

流拍率

2022年6月
5%
8月溢价率五连降再创新低，流拍率延续高位

2022年7月
4%

2022年8月
4%

2022年9月
3%
图：2020年来300城土地成交溢价率和重点监测城市流拍率走势

2022年10月
2%

2022年11月
3%

2022年12月
2%

2023年1月
4%

2023年2月
5%

2023年3月
7%

2023年4月

2023年5月
7.05%
6.28%

2023年6月

2023年7月
22.6%

6.09%

5.42%

2023年8月
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
18.2%

4.15%
前8月土地成交同比降幅24%，一二城市面积、金额累计同比降幅持续收窄

表：各能级城市土地成交面积走势（单位：万平方米） 表：各能级城市土地成交金额走势（单位：亿元）

1-8月 1-8月累 1-7月累计 累计同比变 累计同比

能级 能级 1-8月成交金额 1-8月同比 1-7月同比
成交建面 计同比 同比 动 降幅变化

一线 1617 -22% -28% ↑6pct 一线 3576 -14% -21% ↑7pct

二线 11007 -27% -30% ↑3pct 二线 7091 -21% -30% ↑9pct

三四线 39805 -24% -23% ↓1pct 三四线 7841 -19% -21% ↑2pct

全国 52428.3 -24% -25% ↑1pct 全国 18508.3 -19% -25% ↑6pct

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 京津等热点城市成交金额同比大增，京、杭、沪揽金额超千亿元
表：2023年前8月土地成交面积TOP30城市（单位：万平方米） 表：2023年前8月土地成交金额TOP30城市（单位：亿元）

排名 城市 成交面积 同比 排名 城市 成交面积 同比 排名 城市 成交金额 同比 排名 城市 成交金额 同比

1 西安 1181 -11% 16 德州 504 83% 1 北京 1299 24% 16 无锡 259 -41%
2 成都 1151 -14% 17 上海 496 -38% 2 杭州 1294 -17% 17 台州 259 6%
3 盐城 1087 96% 18 岳阳 485 49% 3 上海 1201 -36% 18 佛山 243 -6%
4 保定 905 27% 19 合肥 480 -55% 4 成都 918 0% 19 石家庄 218 87%
5 石家庄 857 60% 20 南通 479 5% 5 广州 742 15% 20 南通 208 -5%
6 杭州 837 -30% 21 徐州 476 -26% 6 南京 622 -33% 21 郑州 206 27%
7 长沙 614 -49% 22 北京 460 27% 7 西安 579 8% 22 厦门 205 -62%
8 郑州 561 26% 23 宁波 443 -65% 8 苏州 508 -4% 23 武汉 187 -9%
9 重庆 547 -48% 24 邯郸 436 12% 9 合肥 405 -37% 24 重庆 163 -53%
10 台州 543 3% 25 南京 431 -26% 10 宁波 366 -51% 25 湖州 156 -3%
11 周口 531 66% 26 潍坊 431 -14% 11 盐城 339 174% 26 保定 149 80%
12 温州 522 -10% 27 济宁 430 -17% 12 深圳 334 -44% 27 义乌 141 106%
13 广州 518 -8% 28 宿迁 410 68% 13 天津 325 146% 28 常州 141 7%
14 菏泽 513 -37% 29 济南 406 -17% 14 温州 269 -18% 29 徐州 137 5%
15 九江 507 34% 30 宜昌 402 42% 15 长沙 264 -38% 30 绍兴 135 -36%

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 8月房企销售环同比降34%为近5年月度次低、累计转跌8.5%，TOP10亦增速放缓

图：2023年1-8月百强房企单月业绩规模及同比变动（亿元） 图：2023年1-8月百强房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）

14000 40% 2500 5%

31.6%
29.3% 0.8%
12000 30%
-0.2%
15.7% 2000 0%
20%
10000
3.1% 9.7%
9.1% 10%
8000 1500 -5%
6.7%
6614.7 0.2%
0%
-11.3% -4.8% -8.6%
5665.4 1133.9
6000 5267.3 -8.5%
4853.6 -10% 1000 -10%
4645.2
4000 3573.9 3474.5 3430.1
-20%
-31.9% 446.6
2000 -28.1% 500 -15%
-33.6%-33.9% -30% 275.8
-18.3% 166.7
-18.7%
0 -40% 76.9
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 0 -20%
TOP10 TOP20 TOP30 TOP50 TOP100
2019年 2020年 2021年 2022年
2020年 2021年 2022年 2023年 同比变动
2023年 单月同比 累计同比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 8月新增融资规模同比回升，头部优质房企仍为融资主力
⚫ 2023年8月80家典型房企的融资总量为574亿元，环比下降13%，同比上升52%；前8月融资量为4470亿元，同比下降20%；自2022年末优质
房融资开闸，但仅一季度回暖，5月至7月持续下跌。本月8月融资规模同比回升，主要由于去年基数较低，从绝对量来看并不高。
⚫ 8月房企融资成本3.12%，环比下降0.37pct，同比下降0.02pct。本月境外债仍未有发行，处于冰封状态；而境内债券方面，发债企业包
括招商、厦门国贸等，发债企业范围仍局限于此前发过债的优质房企。
图： 2022年1月-2023年8月典型房企单月融资额（亿元） 图：2020年以来各月典型房企发债成本
1200 60% 16.00%
52%
974 985 14.00%
1000 37% 40%
926
886
12.00%
761 20%
800
696 665 687 9% 10.00%
645 647
-1% 587 591 565 574 0%
576 -7% 8.00%
600 -8%
-15% -14%
-22% 439 -22% 425 -20%
388 -28% 377 6.00%
400 -34% 320
-39% -40% -39% -40% 4.00%
-53%-54% -54% -52%
200 -58% -60% 2.00%

0 -80% 0.00%

融资总量 同比 境外发债 境内发债

数据来源：企业公告、CRIC整理
 9月仍有一波到期高峰，境外债发行与到期规模缺口较大
⚫ 2022年80家典型房企境内外债券合计到期规模为5851亿元，而发行规模仅为4466亿元，房企无法通过发行新债覆盖到期旧债。2023年房企
到期债券规模约为6946亿元，超过2022年规模，仍有较大的压力；此外资产证券化到期规模还有801亿。
⚫ 2023年9月仍是到期高峰，境内外债券到期规模高达633亿元，此外2024年3月及4月到期规模均在600亿以上。由此来看，若未来销售市场长
期低迷，房企偿债压力仍然较大。
图：房企2023年境内及境外发债及到期情况（亿元）

境内债券 境外债券
1400 1400

1200 1200

1000
1000
800
800
600
600 400

400 200

0
200
2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4
0
2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 到期 发行

到期 发行

数据来源：企业公告、CRIC整理
 前8月百强拿地金额同比降14%,拿地销售比仅0.18
表：2023年1-8月房企新增土储货值门槛值及同比变化情况（单位：亿元） 图：2023年1-8月末房企新增土储百强总量及往年同期情况
（单位：亿元，万平方米）
2020年 2021年 2022年 2023年
80000
门槛值 同比变化
1-8月 1-8月 1-8月 1-8月 70000
60000
10强 1955.1 1809.1 632.2 591.1 -7%
50000
20强 1191.4 954.6 230 205.8 -11% 40000
30000
30强 729 704.9 180.9 131.5 -27%
20000
50强 411.3 391.2 126.5 82.6 -35% 10000
0
100强 148.6 131.2 61.4 50.7 -17%
货值 总价 建面
2020年1-8月 2021年1-8月 2022年1-8月 2023年1-8月
图：2023年1-8月末销售百强房企各梯队拿地销售比情况

0.3
图：2023年1-8月百强房企新增货值集中度及同比
0.25 0.25
TOP3 TOP5 TOP5
0.2 1- 1- 1-
TOP2
50;8% 100;6 100;17
0.15
0.14 1- % TOP3 %
0.13 30;6%
0.11 1- TOP1
0.1 TOP2
TOP11 50;7% -
0.07 2023年1-8月 1- 2022年1-8月
- 10;50
0.05 30;1%
TOP1 %
20;16 TOP11
-
0 % -
TOP1-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 TOP51-100 10;64
% 20;24
1-8月 1-7月 2022年1-8月
%

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 投资谨慎聚焦，一二线占比超八成
图：2023年1-8月百强房企拿地TOP10投资分布（单位：亿元）

新增土地 销售全口径 企业简称 拿地城

拿地金额 一二线金额占比 拿地城市
价值排名 排名 市数量

1 4 华润置地 745.3 86% 19 武汉、成都、北京、苏州、西安、长沙、合肥、上海、广州、杭州、南通、义乌……

天津、东莞、泉州、太原、三亚、芜湖、南京、佛山、苏州、中山、成都、上海、石家庄、南昌、
2 1 保利发展 668.2 86% 24 天水、厦门、杭州、西安……

3 2 万科地产 615.7 75% 15 苏州、成都、西安、东莞、昆山、上海、杭州、南京、宁波、广州……

长沙、苏州、南宁、南昌、宁波、杭州、上海、合肥、成都、南京、石狮、东莞、晋江、桐乡、台
4 8 建发房产 577.7 64% 32 州、南安、龙岩、漳州、丽水、无锡、宁德、张家港、莆田……

5 9 绿城中国 572.0 88% 11 上海、苏州、杭州、绍兴、天津、西安、大连、嘉兴……

6 10 滨江集团 441.4 100% 5 南京、杭州、宁波、金华、湖州……

7 3 中海地产 410.9 88% 11 北京、深圳、广州、青岛、成都、长春、天津、厦门、南京、杭州……

8 5 招商蛇口 366.7 95% 13 宁波、北京、长沙、合肥、西安、厦门、武汉、上海、深圳、南京、苏州、杭州……

9 12 越秀地产 319.6 100% 8 北京、广州、青岛、上海、成都……

10 16 中国铁建 297.9 84% 15 天津、西安、宁波、上海、南宁、合肥、海口、南阳、廊坊、鸡西、温州、金华……

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
二、近期热点问题探讨
1、央地政策京沪效果显著
 10
30
40
50
10
20
30
40
50
60

20

0
0
2023年01周 2023年01周
2023年02周 2023年02周
2023年03周 2023年03周
2023年04周 2023年04周
2023年05周 2023年05周
2023年06周 2023年06周
2023年07周 2023年07周
2023年08周 2023年08周
2023年09周 2023年09周
2023年10周 2023年10周
2023年11周 2023年11周

上海
2023年12周 2023年12周

上海
2023年13周 2023年13周
2023年14周 2023年14周
2023年15周 2023年15周
2023年16周 2023年16周

北京
2023年17周

北京
2023年17周
2023年18周 2023年18周
2023年19周 2023年19周
2023年20周 2023年20周
2023年21周 2023年21周
广州

2023年22周

广州
2023年22周
2023年23周 2023年23周
2023年24周 2023年24周
2023年25周
2023年25周 2023年26周
2023年26周
深圳

2023年27周

深圳
2023年27周 2023年28周
2023年28周
一线城市商品住宅周度成交面积变动情况
一线城市商品住宅周度供应面积变动情况

2023年29周
2023年29周 2023年30周
2023年30周 2023年31周
2023年31周 2023年32周
2023年32周 2023年33周
2023年33周 2023年34周
2023年34周 2023年35周
2023年35周 2023年36周
2023年36周
27.54

合计
广州
上海
北京
城市
合计
深圳
上海
北京
城市

深圳
广州

8.4
8.44
9.89

4.32
48.7
27.54
13.73
18.31
10.48

52.41

2023年36周
2023年36周

16%
83%
77%
新房：一线周度供应持降，成交微增，上海成交显著好于8月周均

-20%
-12%
环比
-50%
-51%
环比

-35%
-61%

-46%
2%

-9%
-1%

34%
22%
51%

-20%
-31%
-34%

167%
一线城市2023年9月初周度新房供应面积情况（单位：万平方米）

一线城市2023年9月初周度新房成交面积情况（单位：万平方米）

较8月周均
较8月周均

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 新房：北京周度认购环比提升2倍以上，上海市区高改&轨交热盘来访激增
北京：自“认房不认贷”政策落地后，案场来访量增加明显，单周平均来访量 上海：新政后的第一个周末，市场快速做出反应，购房者人流量、来访量、成
228组，环比提升30%；单周平均认购套数20套以上，环比提升2倍以上；案 交量均有显著提升，前期观望情绪得以释放购房者置业和置换意愿明显上升
场热度与3月持平，单盘平均转化率10%
市区高端改善项目：
2023年1-8月北京商品住宅重点监测项目周度来访及认购
◼ 中海海上和集：
350 12% 杨浦控江路板块、高层121000元/平方米
新政后项目表现: 目前处于蓄客阶段，新政后周末售楼处来访量增加
300 10% ◼ 合生缓云上海：
10% 杨浦东外滩板块、小高层119800元/平方米
250 228 新政后项目表现: 目前未开启认筹处于前期蓄客期，过往在此期间日均销售接待量15组左右，
8%
9月2日销售平均接待25组，上涨60%
200 ◼ 普陀金茂府(金茂景泰府)：
6% 普陀桃浦板块、高层83000元/平方米
150
新政后项目表现: 目前处于续销中，9月2日来访100组，是平时来访量的2.5倍，成交5套
4%
100
新城轨交&外环线热盘：
50 2%
22
◼ 华发蟠龙四季：
0 0% 青浦徐泾板块、小高层64000元/平方米
第24周（6月）
第8周(2月）
第9周（3月）
第10周（3月）
第11周（3月）
第12周（3月）
第13周（3月）
第14周（4月）
第15周（4月）
第16周（4月）
第17周（4月）
第18周（5月）
第19周（5月）
第20周（5月）
第21周（5月）
第22周（6月）
第23周（6月）

第25周（6月）
第26周（7月）
第27周（7月）
第28周（7月）
第29周（7月）
第30周（7月）
第31周（8月）
第32周（8月）
第33周（8月）
第34周（8月）
第35周（9月）
新政后项目表现：项目9月2日开发售楼处和样板 房，当日来访600+组。直至晚上8点钟，
售楼处 依旧人流不断
◼ 招商南山虹桥璀璨领峯：
嘉定南翔板块、小高层57000元/平方米
新政后项目表现：目前续销中，新政后周末2天来 访254组，上周末来访119组，来访量提
升113%。 新政后周末认购12套，上周末认购3套
单盘平均来访量（组） 单盘平均认购套数 单盘平均转化率
◼ 保利光合上城 ：
闵行颛桥板块、小高层69900元/平方米
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 新政后项目表现：目前续销中，9月2日发布海报 称单日成交额1.6个亿，成交近20套（含
大定）
 新房：广州中心区&近郊认购上涨3成以上，深圳来访去化一般（或受台风影响）
广州分区域重点监测楼盘周度到访量、认购套数变动（单位：组，套）
广州整体 中心区（海珠+天河+荔湾+白云） 近郊（黄埔+番禺） 南沙
日期
来访 环比 认购 环比 来访 环比 认购 环比 来访 环比 认购 环比 来访 环比 认购 环比
0731-0806 5938 4% 238 -17% 3067 0% 93 -40% 2254 6% 127 12% 617 14% 18 0%
0807-0813 5951 0% 221 -7% 3135 2% 95 2% 2211 -2% 100 -21% 605 -2% 26 44%
0814-0820 6097 2% 267 21% 3160 1% 119 25% 2392 8% 134 34% 545 -10% 14 -46%
0821-0827 5550 -9% 206 -23% 2983 -6% 102 -14% 2064 -14% 90 -33% 503 -8% 14 0%
0828-0903 6568 18% 270 31% 3092 4% 138 35% 2607 26% 119 32% 505 0% 13 -7%

深圳重点监测楼盘周度到访量变动（单位：组） 深圳2023年第35周新开盘加推项目去化情况（单位：元/平，套）
6000
项目名称 区域 日期 主力户型 备案均价 推售套数 去化率 装修情况
5000
鸿荣源珈誉府 宝安 9.2 76-105㎡3-4房 5.5 818 73% 简装
4000

3000 卓越闽泰星奕府 宝安 9.3 85-110㎡3-4房 6.42 167 61% 精装

2000
中粮悦章凤凰里 宝安 9.2 84-128㎡的3-4房 5.1 374 49% 简装
1000

0 鼎胜·金域阳光家园 南山 9.3 87-130㎡3-4房 8.84 259 25% 精装

2023年13周

2023年26周
2023年01周
2023年02周
2023年03周
2023年04周
2023年05周
2023年06周
2023年07周
2023年08周
2023年09周
2023年10周
2023年11周
2023年12周

2023年14周
2023年15周
2023年16周
2023年17周
2023年18周
2023年19周
2023年20周
2023年21周
2023年22周
2023年23周
2023年24周
2023年25周

2023年27周
2023年28周
2023年29周
2023年30周
2023年31周
2023年32周
2023年33周
2023年34周
2023年35周
2023年36周

华润昭华里 龙岗 8.30 95㎡3房 4.68 263 9% 精装

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 二手房：京沪新挂牌房源激增，上海置换情绪高涨，广深相对平静
一线城市二手房新增挂牌变动情况（单位：套） 上海9月1日-4日新增挂牌房源环线分布
10000
9000
8000 内环内,
7000 15%
6000
5000
4000 新挂牌在外环外
外环外, 43%
3000
2000 占43% 内环至中环,
19%
1000
0
2023年03周

2023年16周

2023年29周
2023年01周
2023年02周
2023年04周
2023年05周
2023年06周
2023年07周
2023年08周
2023年09周
2023年10周
2023年11周
2023年12周
2023年13周
2023年14周
2023年15周
2023年17周
2023年18周
2023年19周
2023年20周
2023年21周
2023年22周
2023年23周
2023年24周
2023年25周
2023年26周
2023年27周
2023年28周
2023年30周
2023年31周
2023年32周
2023年33周
2023年34周
2023年35周
2023年36周
中环至外环,
22%

北京 上海 广州 深圳 上海9月1日-4日新增挂牌房源总价段分布
1500-2000万, 200万以下, 7% 2000
上海8月末9月初在售房源套数（单位：套） 1000-1500万, 2% 万以
152000 2500 7% 800-1000 上,
150000 9月6日较8月30日增加7490套 万, 7% 2%
1985 2000
148000 1594
1449 1500 200-300万,
146000 1274
1000 新挂牌总价 600-800万,
19%
144000 718
500 在300-600万元占45% 11%
142000 369
101 0 300-400万,
140000 -30
400-600万, 22%
138000 -500
2023/8/30 2023/8/31 2023/9/1 2023/9/2 2023/9/3 2023/9/4 2023/9/5 2023/9/6
23%

在售房源套数 日增减
数据来源：第三方数据平台
 1000
1500
2500

2000

500

0
2023年01周
2023年02周
2023年03周
2023年04周
2023年05周
2023年06周
2023年07周
2023年08周
2023年09周
2023年10周

北京
2023年11周
2023年12周
2023年13周
2023年14周
2023年15周
2023年16周

上海
2023年17周
2023年18周
2023年19周
2023年20周
2023年21周

广州
2023年22周
2023年23周
2023年24周
2023年25周
2023年26周

深圳
2023年27周
2023年28周
2023年29周
一线城市二手房成交套数变动情况（单位：套）

2023年30周
2023年31周
2023年32周
2023年33周
2023年34周
2023年35周
2023年36周
100000

0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000

2023年01周
2023年02周
2023年03周
2023年04周
2023年05周
2023年06周
2023年07周
2023年08周
2023年09周
2023年10周
2023年11周
北京

2023年12周
2023年13周
2023年14周
2023年15周
上海
二手房：京沪新增带看、成交显著跳增，广深政策反应一般

2023年16周
2023年17周
2023年18周
2023年19周
2023年20周
广州

2023年21周
2023年22周
2023年23周
2023年24周
2023年25周
深圳

2023年26周
2023年27周
2023年28周
2023年29周
2023年30周
2023年31周
一线城市二手房新增带看客户量变动情况（单位：组）

2023年32周
2023年33周
2023年34周
2023年35周
2023年36周
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 京沪快速升温叠加供应增加，金九银十可期；广深小幅转暖，向好程度有限

北京：9月新房市场将进入新盘入市高峰期，开盘项目主城及近郊入市各占比五成，产品类型丰 深圳：项目处于营销预热期，8月观望政策、积压未入市，9
富，覆盖刚需及改善各类群体，且优质板块项目集中。9月供应提升及优质项目的入市将带动楼市 月将集中推售，带动成交小幅提升，但整体预期向下
成交量回升。

表：2023年9月北京预计开盘项目 深圳9月预计开盘项目
序号 项目名称 位置 产品 户型 户数 均价 项目类型 区域类型 动态 区域 板块 项目名称 产品面积 套数 项目状态
7月1日开放售楼处，当前
朝阳 74m²两居、88/99m²三 政府指导价 刚需、刚改、首 西乡板块 京地海樾府 55-105m²2-4房 348 未取证/已开营销中心
1 中建璞园 洋房 983 主城 排卡阶段，预计8月取证 宝安
区 居、125m²四居 7.98万元/㎡ 改
开盘 航城板块 卓越星奕府 85-110m²3-4房 168 未取证/已开营销中心
昌平 小高 80㎡两居，90/108/116 政府指导价 刚需、刚改、首 8月20日开放售楼处及样 招商板块 开云府 123-203m²3-4房 418 未取证/未开营销中心
2 大华·启宸府 338 近郊
区 层 ㎡三居 6.2万元/㎡ 改 板房
前海板块 招商臻玺 106-128㎡3-4房 320 未取证/已开展厅
洋房、 南山
北京建工·熙 丰台 96/115㎡三居， 政府指导价 刚改、首改、再 8月12日开放正式售楼处，
3 小高 440 主城 白石洲 绿景白石洲 110-187㎡3-4房 1257 未取证/已开营销中心
华台 区 125/156㎡四居 8.5万元/㎡ 改 目前排卡阶段
层
桃源板块 鼎胜金域阳光 87-130m²2-4房 312 已取证/已开营销中心
洋房、 8月12日开放样板间并启
石景 89㎡三居一卫、102㎡三 政府指导价 刚需、刚改、首 民治板块 华润超核紫芸府 81-93m²3房 466 未取证/已开营销中心
4 中海学府里 小高 556 主城 动排卡，8月22日取得预
山区 居两卫、127㎡四居两卫 7.95万元/㎡ 改 龙华
层 售证 大浪板块 星河星悦云邸 95-124m²3-4房 879 未取证/已开营销中心
洋房、 期房5.8万/ 光明板块 金地峰境誉府 83-120m²3-4房 500 未取证/已开营销中心
顺义 预计9月开放售楼处、样
5 建发·观云 小高 135-155-185-210㎡ ㎡，现房6万 再改、终改 近郊 光明
区 300 板间、开盘
层 /㎡ 凤凰板块 中海时光境 82-108m²3-4房 1543 未取证/已开营销中心

期房7.7万元 平湖板块 岗宏翰林汇 73-131m²2-4房 535 未取证/已开营销中心

大兴 小高 售楼处以开放，预计9月 龙岗
6 招商玺 145-180-220-260㎡ 972 /m²、现房 再改、终改 近郊
区 层 中下旬开盘 龙城板块 华润昭华里 95m²3房 342 未取证/已开营销中心
7.9万元/m²
福田 沙头板块 金地环湾城 120-270m² - 未取证/已开营销中心

上海：认房不认贷落地，短期内一二手房成交热度已现，9月新政叠加八批次新房集中供应，预 广州：8月底认房不认贷出台，对“金九”市场信心有一定
计带动整体成交热度稳步回升。
的提振作用，预计首付门槛降低，将释放部分改善购买需求，
加上荔湾、番禺、天河近期关注度较高的新盘将入市转化，供
应井喷等综合因素利好之下，楼市供求活跃度有望稳步复苏
2、城市规模总量与结构变化
一二手总需求略有萎缩但未断崖式下跌，穗庐津等容量恒定优于平均

典型十城历年新房和二手房成交面积总量变动情况（单位：万平方米）

城市 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年前8月 2023年前8月较2018年以来低点占比 2023年前8月较2018年以来高点占比

北京 1952 2226 2678 1991 1414 72% 53%
上海 2609 3392 3359 2335 1643 70% 48%
广州 1618 2195 2207 1534 1247 81% 57%
深圳 1116 1386 971 625 496 79% 36%
合肥 1106 1381 1403 965 867 90% 62%
天津 2681 2466 2641 1951 1648 84% 61%
武汉 3160 2812 3144 1861 1542 83% 49%
郑州 1674 1656 1388 906 792 87% 47%
南京 1789 2079 2236 1463 1029 70% 46%
杭州 2115 2457 2911 1604 1257 78% 43%
重庆 3630 3115 3285 1652 1094 66% 30%
合计 23449 25164 26223 16888 13027 77% 50%

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2022年二手成交规模开始超过新房，二手房价下行分流新房刚需客群
图：合肥历年新房和二手房成交均价变动情况（单位：元/平方米）
图：6个重点城市2018年-2023年前8月二手房成交与新房成交面积之比
22000

20000
2.0
1.9 18000
1.8 16000
1.6 1.6
1.6 14000
1.4
1.4 12000
1.4 1.3
10000
1.2 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年前8月
1.0
1.0 0.9 新房成交均价 二手房成交均价

0.8 图：天津历年新房和二手房成交均价变动情况（单位：元/平方米）
0.6 0.6
0.6 0.5 18000
0.4 17000
0.4 0.3 16000
0.2 15000
14000
0.0 13000
天津 重庆 合肥 成都 南京 郑州 12000
11000
2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
10000
2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年前8月
注：二手房成交倍数=二手住宅成交面积/商品住宅成交面积
新房成交均价 二手房成交均价

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
 8月新房加速以价换量，渝汉等降价到位后刚需开始由二手回流至新房市场
重庆月度新房和二手房成交面积情况对比（单位：万平方米） 武汉月度新房和二手房成交面积情况对比（单位：万平方米）
400 1 250 0.64 0.7
350 0.68
0.8 200 0.6
300 0.60 0.5
250 0.67 0.6 150 0.4
200 100 0.3
150 0.4 0.2
100 50 0.1
0.2
50 0 0
0 0

2023年03月

2023年05月
2022年08月

2023年06月
2021年08月

2022年02月

2023年04月
2021年02月

2022年01月

2022年03月

2022年05月

2022年07月

2022年10月

2022年12月

2023年02月

2023年08月
2021年01月

2021年03月

2021年05月

2021年07月

2021年10月

2022年06月

2023年01月

2023年07月
2021年06月

2021年11月
2021年12月

2022年09月

2022年11月
2021年04月

2021年09月

2022年04月
2021年02月

2022年05月

2023年08月
2021年01月

2021年03月
2021年04月
2021年05月
2021年06月
2021年07月
2021年08月
2021年09月
2021年10月
2021年11月
2021年12月
2022年01月
2022年02月
2022年03月
2022年04月

2022年06月
2022年07月
2022年08月
2022年09月
2022年10月
2022年11月
2022年12月
2023年01月
2023年02月
2023年03月
2023年04月
2023年05月
2023年06月
2023年07月
新房成交面积 二手房成交面积 二手房占比
新房成交面积 二手房成交面积 二手房占比

武汉2023年8月部分降价项目销量变动情况
重庆8月典型开盘及加推表现
热销户型 折后均价 推出套数 销售套数 降价前 7月周 降价后 降价后
项目名称 所在区域 开盘时间 优惠情况 认购率 板块 降价幅 流速 降价
（㎡） （元/㎡） （套） （套） 环线 项目名称 成交价 均认购 成交价 8月周认
龙湖昕晖熙 名称 度 变化 形式
沙坪坝区 8月3日 98-104 15030 98折 72 72 100% 格 水平 格 购水平
上
保亿中央润
渝北区 8月21日 123 18063 9折 48 21 44% 武汉城建星河 14000-
园 后湖 17300 2 20 -16% 900%
2049 15000
金地自在城 大渡口区 8月18日 84、90 8568 85折 106 40 38% 三环内 汉江湾 华发都荟天地 18292 4 16860 13 8% 247% 分销聚焦
朗诗熙樾府 渝北区 8月24日 99 16490 97折 32 6 19%
绿城华生桂语朝
按揭99折， 长丰 15122 3 13890 5 8% 54% 特价房
南山山晓 南岸区 8月5日 44-91 12870 60 10 17% 阳
全款98折
贝壳团装
金融街两江
北碚区 8月16日 117、138 10170 9折 32 5 16% 青菱 大华公园城市 8800 5 8200 22 7% 330%
融府 特价房
重庆中央公 8000- 818购房
渝北区 8月5日 95 18526 备案价销售 32 4 13% 三环外 吴家山 新城桃李郡 9330 10 20 6-14% 105%
园悦府 8800 节
中交中央公 蔡甸城关 中建锦绣楚城 7500 1 6700 18 11% 1700% 特价房
渝北区 8月5日 131、137 17721 99折 124 3 2%
园
横店 联发云璟 7214 3 6700 7 7% 180% 特价房

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
3、不要将代建从"蓝海"做成"红海"
代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是新模式重要方向
收益相对稳健，风险较小。代建主要收入来源为管理费用、代建费用及销售溢价，收入比较稳定，费用支出控制及成本管理可避免亏损。
可以实现规模快速扩张。代建省去了拿地等流程，大大缩短开发周期，快速实现项目的收入变现，从而也保障了公司规模发展。
负债率相对较低。代建主要提供服务，并不负责投资。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低。
更少受到房地产市场周期的影响。市场好，代建会有充足客户来源；市场下行时，中小房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。

图：历年代建企业与房地产企业净利率情况 表：房企旗下代建平台定位情况
70% 成立时间 代建平台/房企 切入口/定位

62% / 华润置地 发力园区、体育馆等政府代建项目

60% 60% 59% 58%
51% / 朗诗绿色管理 聚焦绿色建筑的差异化产品
50%
46%
1992年 中原建业 聚焦河南本土房地产项目
40%
2016年 当代管理 打造绿色科技代建服务平台
30% 29%
2018年 金地管理 聚焦商办代建
25% 25% 25%
22%
20% 20% 2021年 世茂管理 做代建价值定义者
14.5% 14.1% 14.0% 12.4%
10% TOD+数字科技，以龙湖近百个TOD
7.7% 2021年 龙湖龙智造
5.7% 项目为基石
0%
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年H 2021年 旭辉建管 以商业代建为主

绿城管理 中原建业 房地产行业 2022年 幸福安基 定位产业新城服务商

布局代建的百强房企已达66家，民营房企多达41家，出险房企也热衷代建
截至2023年中期，发展代建业务的品牌房企已经达到了66家，其中民营企业多达41家，国企央企数量达21家，混合所有制企业4家。
自2020年以来，近年来还有包括世茂、旭辉、龙湖等8家房企成立代建平台；当前发展代建业务的66家品牌房企中有代建独立平台的共有22家。

房企 代建平台 布局代建时间

中交地产 中交房地产管理 2020

世茂集团 世茂管理 2021

旭辉集团 旭辉建管 2021

光大嘉宝 安石建管 2021

龙湖集团 龙湖龙智造 2022

中梁控股 中梁建管 2022

华夏幸福 幸福安基 2022

上坤地产 上坤共建 2023

数据来源：CRIC、公开数据
TOP30企业上半年新增超7000万平，总合约规模超6亿平方米，赛道竞争愈演愈烈
2023年上半年，TOP30代建企业新增建筑面积超7400万平方米，截止2023年6月总合约建筑面积超6亿平方米。
其中，新增签约面积超500万平米的企业共4家，占TOP30企业新增签约面积的50.3%。
上榜企业包括深耕多年的绿城管理、蓝城集团，还有一些新入行业的后起之秀，如旭辉建管、龙湖龙智造、兴元建设等。

图：TOP30上榜代建企业总合约规模分布情况（万平方米；家） 图：TOP30上榜代建企业新增合约规模分布情况（万平方米；家）

家数, <100, 10
家数, <1000, 14

家数, [1000- 家数, [100-200）,

2000）, 10 11

家数, [2000- 家数, [200-500）,

5000）, 2 5

家数, [5000- 家数, [500-

10000）, 2 1000）, 3

家数, ≥10000, 2 家数, ≥1000, 1

数据来源：CRIC
经济下行坏账规模或会增长，帐期时长拉长也需警惕
2022年绿城管理预期信贷亏损模式下的减值亏损从2021年末的1108.3万元，提升到了2022年末的2251.6万元。绿城管理作为行业第一股，有着央企
背景，在具有较高谈判力的情况下，都不可避免产生坏账。对于民营房企，出现坏账的情况或更加严重。

表：绿城管理及中原建业贸易应收款减值评估情况（万元）

2022年 2021年

账面总值
平均亏损率 贸易应收款项 平均亏损率 贸易应收款项

180天内 5.87% 13141 5.88% 10577

绿城管理 180至365天 6.34% 4206 7.98% 1274

365天以上 21.00% 3222 18.99% 1581

3个月内 5.30% 10009 3.40% 13090

3个月至6个月 10.80% 3187 7.20% 2941

中原建业
6个月至1年 31.60% 2470 21.70% 4668

超过1年 57.50% 3908 38.90% 1294

数据来源：CRIC、企业公告
代建相关的法律法规仍不健全，各方权责利关系未完全明确

1、代建相关法律、法规不健全
未建立起与代建相配套的法律、法规，推行代建制的操作细则也未制定。
国家对于代建企业的法律地位没有明确作出规定，委托人和人之间的关系也尚未明晰，对于代建企业的管理范畴和工作职责不能清楚的予以规定。
政府委托企业代建项目，这种委托是民事委托还是行政委托，缺乏明确的法律规定。

2、承受合作风险，需要对委托方仔细甄别
代建方承受较大合作风险。比如若委托方因资金问题，导致项目停工，代建方不仅无法收回成本，同时对品牌也产生较大损害。代建方往往需要对委托方
进行仔细甄别，进行风险管控。

3、代建单位介入的时间滞后
部分代建单位介入时间滞后，没有充足时间理解和掌握前期阶段的准备工作而盲目接受委托或盲目投标中标，很难在项目建设过程中及时汇集建设设计、
监理和施工单位等各方意见，等施工过程中才发现问题，直接导致投资费用的增加和工期的延误。
 丁 祖 昱 评 楼 市

感谢与会 敬请关注