‫تقييمات األمالك العقارية‬

‫المبادئ ‪ ،‬األسس والتقنيات‬

 ‫الخطة‬
‫تمهيد‬
‫مقدمة‬
‫‪ .1‬تعريف القيمة التجارية‬
‫‪ .2‬أصل القيمة ( قيمة التبادل ) ( معدل تبادل السلع فيما بينها)‬
‫‪ .3‬التطور التاريخي لمفهوم القيمة‬
‫العمل‬ ‫نظرية‬ ‫*‬
‫نفقة اإلنتاج‬ ‫نظرية‬ ‫*‬
‫نفقة إعادة اإلنتاج‬ ‫نظرية‬ ‫*‬
‫المنفعة الحدية‬ ‫نظرية‬ ‫*‬
‫العرض و الطلب‬ ‫نظرية‬ ‫*‬
‫العرض والطلب أساس تحديد القيمة‬ ‫‪.4‬‬
‫الطلب ( تعريف الطلب ـ قانون الطلب ـ العوامل المحددة للطلب )‬ ‫*‬
‫العرض ( تعريف العرض ـ قانون العرض ـ العوامل المحددة للعرض )‬ ‫*‬
‫التغيرات في ظروف العرض والطلب وأثرها في تحديد مستوى القيمة‬ ‫‪.5‬‬
‫* أسباب التغيرات في ظروف العرض والطلب‬
‫* األشكال المختلفة للتغيرات في ظروف العرض والطلب‬
‫المعاني المختلفة للقيمة‬ ‫‪.6‬‬
‫القيمة اإلستعمالية‬ ‫*‬
‫القيمة التبادلية‬ ‫*‬
‫السعر‬ ‫*‬
‫القيمة التجارية‬ ‫*‬
‫السوق‬
‫‪ .1‬مفهوم السوق‬
‫‪ .2‬أشكال السوق‬
‫سوق المنافسة المثالية ( الكاملة )‬ ‫‪‬‬
‫سوق المنافسة الغير كاملة‬ ‫‪‬‬

‫الفصل الرابع ‪ :‬السوق العقاري‬

‫تعريفه‬ ‫‪‬‬
‫خصائصه‬ ‫‪‬‬
‫الفصل الرابع ‪ :‬واقع السوق العقاري في الجزائر‬
‫واقع العرض العقاري‬ ‫‪‬‬
‫واقع الطلب العقاري‬ ‫‪‬‬
‫وصف لظروف السوق العقاري الجزائري‬ ‫‪‬‬
 ‫مسار عملية التقييم‬
‫فتح الملف التقييمي‬ ‫‪.1‬‬
‫الدراسة التقيمية ( دراسة الملف )‬ ‫‪.2‬‬
‫الزيارة الميدانية للعقار‬ ‫‪.3‬‬
‫التقييم‬ ‫‪.4‬‬
‫تحرير التقرير التقييمي‬ ‫‪.5‬‬

‫طرق و تقنيات التقييم‬

‫دراسة السوق العقاري كحتمية‬
‫الحاجة إلى دراسة السوق العقاري‬ ‫‪‬‬
‫منهجية دراسة السوق العقاري‬ ‫‪‬‬

‫تقييم األراضي الصالحة للبناء‬

‫‪ .1‬تعريف األرض الصالحة للبناء‬
‫‪ .2‬العوامل المحددة للقيمة‬
‫العوامل المادية‬ ‫‪‬‬
‫العوامل االقتصادية‬ ‫‪‬‬
‫العوامل القانونية‬ ‫‪‬‬
‫‪ .3‬طرق التقييم‬
‫طريقة سعر المتر المربع المتوسط‬ ‫‪‬‬
‫طريقة التقييم بالمناطق‬ ‫‪‬‬
‫طريقة العبء العقاري‬ ‫‪‬‬

‫‪ .4‬اختيار الطريقة المالئمة للتقييم‬

‫بالنسبة لألراضي الموجهة الستقبال مساكن جماعية‬ ‫‪‬‬
‫بالنسبة لألراضي الموجهة الستقبال مسكن أو مسكنين فرديين‬ ‫‪‬‬
‫بالنسبة لألراضي الموجهة الستقبال مباني صناعية أو تجارية‬ ‫‪‬‬

‫تقييم العقارات المبنية الحضرية‬

‫‪ .5‬العوامل المحددة للقيمة‬
‫العوامل المادية‬ ‫‪‬‬
‫العوامل القانونية‬ ‫‪‬‬
‫العوامل االقتصادية‬ ‫‪‬‬
‫‪ .6‬طرق التقييم‬
‫طريقة التقييم بواسطة تكلفة تجديد البناء‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬طريقة التقييم بالمقارنة‬
‫مقارنة مباشرة‬
‫مقارنة غير مباشرة‬
‫مقارنة غير مباشرة للعقار لكتلة واحدة أرض و بناء ( بداللة المساحة اإلجمالية )‪.‬‬
‫مقارنة غير مباشرة مع التمييز بين الوعاء العقاري و البناء‬
‫مقارنة غير مباشرة مع اعتبار قيمة الوعاء العقاري مدمجة بقيمة البناء‬
‫طريقة التقييم بواسطة الدخل‬ ‫‪‬‬

‫تقييم األمالك العقارية الفالحية‬

 ‫‪ .1‬تقييم األراضي الفالحية المعزولة‬
‫تعريف األرض الفالحية وأصنافها‬ ‫‪‬‬
‫تعريف األرض الفالحية‬
‫أصناف األراضي الفالحية‬
‫العوامل المحددة للقيمة‬ ‫‪‬‬
‫العوامل المادية‬ ‫‪‬‬
‫العوامل االقتصادية‬ ‫‪‬‬
‫العوامل القانونية‬ ‫‪‬‬
‫طرق التقيـيم‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬طريقة المقارنة المباشرة‬
‫‪ ‬طريقة سعر الهكتار المتوسط‬
‫‪ ‬طريقة التقييم بواسطة المرودية ‪.‬‬
‫‪ ‬طريقة التقييم بواسطة الدخل‬
‫‪.2‬تقييم األراضي الفالحية المشيدة فوقها مباني‬
‫‪ .3‬تقييم المغارس‬
‫‪ ‬العوامل المحددة للقيمة‬
‫التقييم‬ ‫‪‬‬
‫قيمة المغرسة خالل مرحلة ما قبل اإلثمار‬ ‫‪‬‬
‫قيمة المغرسة خالل مرحلة اإلثمار‬ ‫‪‬‬
‫قيمة المغرسة خالل مرحلة العجز‬ ‫‪‬‬
‫‪ .V‬تقييم المحالت التجارية‬
‫‪ .1‬نشأة و تطور فكرة المحل التجاري‬
‫‪ .2‬تعريف المحل التجاري‬
‫‪ .3‬خصائص المحل التجاري‬
‫‪ .4‬مكونات المحل التجاري‬
‫العناصر المادية‬ ‫‪‬‬
‫العناصر المعنوية‬ ‫‪‬‬
‫العوامل المحددة للقيمة‬ ‫‪.5‬‬
‫العوامل الغير موضوعية‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬العوامل الموضوعية‬
‫‪ ‬العوامل االقتصادية‬
‫‪ .6‬طرق تقييم المحالت التجارية‪.‬‬
‫طريقة التقييم بالمقارنة‬ ‫‪‬‬
‫طريقة التقييم بواسطة رقم األعمال‬ ‫‪‬‬
‫طريقة التقييم بواسطة الربح الصافي‬ ‫‪‬‬
‫طريقة التقييم بواسطة تعويض اإلدارة‬ ‫‪‬‬
‫‪ .7‬تقييم الحق في اإليجار‬
‫العوامل المحددة للقيمة‬ ‫‪‬‬
‫طرق تقييم الحق في اإليجار‬ ‫‪‬‬
‫طريقة التقييم بواسطة معامل الموقع‬
‫طريقة التقييم بالمقارنة‬
‫‪ .VI‬تقييم المنقوالت‬
‫‪ .1‬طريقة التقييم بالمقارنة‬
 ‫‪ .2‬طريقة التقييم بواسطة القيمة التعويضية‬
‫‪ .3‬طريقة التقييم بواسطة تحيين سعر الشراء األصلي‬
‫‪VII.‬القيمة اإليجازية‬
‫نظام اإليجار في ظل المرسوم ‪ 83‬ـ ‪ 256‬المؤرخ في أفريل ‪1983‬‬ ‫‪.1‬‬
‫القيمة اإليجازية‬ ‫‪‬‬
‫التكاليف اإليجازية‬ ‫*‬
‫مراجعة اإليجار‬ ‫*‬
‫نظام اإليجار الجديد الذي جاء به المرسوم التنفيذي رقم ‪98.89‬‬ ‫‪.2‬‬
‫المؤرخ في ‪1989.07.20‬‬
‫اإليجار الرئيسي‬ ‫*‬
‫التكاليف اإليجازية‬ ‫*‬
‫مراجعة اإليجار‬ ‫*‬
 ‫مقدمة ‪:‬‬
‫ـة قيم األمالك‬
‫ـرنا بحقيقـ‬
‫تعتبر عملية التقييم إحدى المراحل األساسية لعمليات تسيير أمالك الدولة‪ ،‬فهي التي تبصـ‬
‫ـيير لألمالك دون‬‫ـرف أو تسـ‬ ‫التي نقوم بتسييرها حيث أنه ال يمكننا بأي حال من األحوال أن نقوم بأي عملية تصـ‬
‫معرفة قيمتها‪.‬‬
‫ولقد أعتمد المشرع الجزائري في السابق على طرق إدارية في التقييم ال تعكس القيم الحقيقية لألمالك نذكر منهــا‬
‫على الخصوص أسعار بيع األراضي من طرف الدولة لفائدة البلديات في إطار األمر رقم ‪، 26-74‬وكذلك أسعار‬
‫بيع العقارات والمحالت التجارية في إطار القانون رقم ‪ . 01-81‬لكنه منذ بداية سنة ‪ 1990‬تغيرت التوجهــات‬
‫االقتصادية للدولة الجزائرية حيث أصبحت تتجه نحو تحرير االقتصاد الوطني وتبني اقتصاد السوق ‪،‬وتماشسيا مع‬
‫ـرع‬‫ـة وتخلى المشـ‬ ‫ـانون األمالك الوطنيـ‬‫ـيما قـ‬ ‫هذه التوجهات تغير النضام القانوني لألموال العامة للجزائر السـ‬
‫الجزائري تبعا لذلك على طرق التقييم السابقة وأصبح مصطلح القيمة التجارية والسوق أكثر تكرارا واستعماال في‬
‫النصوص القانونية والتنظيمية الجديدة خاصة منذ تاريخ صدور قانون التوجيــه العقــاري رقم ‪ 25-90‬بتــاريخ‬
‫‪ 18/11/1990‬وقانون األمالك الوطنية رقم ‪ 30-90‬بتاريخ ‪ 01/12/1990‬ونصت هــذه النصــوص على أن‬
‫عملية تثمين ممتلكات الدولة خاصة األمالك الخاصة منها يجب أن تتم على أساس األسعار الجاري التعامل بها في‬
‫السوق وهذا ما أكدته الحقا جملة من النصوص التطبيقية نذكر منها على الخصوص ‪:‬‬
‫التعليمة التقنية الملحقة بالمذكرة رقم‪ 265‬المؤرخة في ‪ 23‬جانفي ‪ 1991‬الخاصة بتقييم األراضي الصالحة للبناء‬‫‪‬‬
‫‪ ‬التعليمة التقنية الملحقة بالمذكرة رقم ‪ 1868‬المؤرخة في ‪ 25‬ماي ‪ 1991‬الخاصة بتقييم العقارات المبنية‬
‫‪ ‬التعليمة التقنية الملحقة بالمذكرة رقم ‪ 2810‬المؤرخة في ‪ 23‬جويلية ‪ 1991‬الخاصة بتقييم األمالك الفالحية ‪.‬‬
‫‪ ‬التعليمة التقنية الملحقة بالمذكرة رقم ‪ 5558‬المؤرخة في ‪ 17‬نوفمبر ‪ 1993‬الخاصة بتقييم المحالت التجارية‪.‬‬
‫‪ ‬التعليمة التقنية الملحقة بالمذكرة رقم‪ 5462‬المؤرخة في‪ 05‬نوفمبر‪ 1994‬الخاصة بدراسة وتحليل السوق العقاري ‪.‬‬
‫و من هنا يبرز الدور الكبير الذي أصبحت تقوم به مديريات أمالك الدولة في مجال التقييمات وخــبرة األمالك‪،‬‬
‫حيث أن المهمة اليوم ليست سهلة‪ ،‬ألنها لن تبقى تتعامل مع طرق إدارية وجداول أسعار رسمية تطبقهــا بصــفة‬
‫ـافية‬
‫ـة الشـ‬ ‫تلقائية ‪ ،‬وإنما دورها أصبح يتمثل في القيام بمالحظة ودراسة دائمتين للسوق والبحث فيه عن األجوبـ‬
‫لجميع اإلشكاليات التي تطرح أمامها المتعلقة بقيم األمالك التي تتولى تسييرها‪.‬‬
‫ـات‬ ‫ـير اإلمكانيـ‬
‫وحتى تتمكن إدارة أمالك الدولة القيام بهذه المهمة يجب عليها توفير أسباب نجاحها من خالل توفـ‬
‫المادية والبشرية الكفيلة بذلك‪.‬‬
‫ومن بين الشروط األساسية الواجب توفيرها لهذه المهمة هي تلك المتعلقة بتحسين مستوى األعوان المشرفون على‬
‫تقييمات وخبرات األمالك على كافة المستويات وذلك عن طريق تزويدهم بالمعلومات الكافية المتعلقــة بالمفــاهيم‬
‫الجديدة للتفييم قصد ضمان إستعدادهم الفكري لهذه المهمة الجديدة بواسطة المناهج والطرق المختلفة لذلك‪.‬‬
‫ـاهيم‬‫ـير المفـ‬‫وكمساهمة من المفتشية الجهوية في ذلك ‪ ،‬تم تسطير أيام دراسية على مستوى الجهة تهدف إلى تفسـ‬
‫األساسية والكيفيات التي تقوم عليها أعمال التقييم الجديدة ‪ .‬هذا البرنامج سوف يتناول في مرحلة أولى المواضــيع‬
‫التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬المفهوم العام للقيمة والتطور التاريخي لها‬
‫‪ ‬مفهوم السوق و السوق العقاري ومنهجية دراسته‪.‬‬
‫وفي مرحلة تانية ‪:‬‬
‫‪ ‬مسار عملية التقييم‬
‫‪ ‬التقنيات والطرق المختلفة للتقييم‬
 ‫‪. I‬التطور التاريخي لمفهوم القيمة‬
‫مع التطور االقتصادي عبر الزمن وزيادة وثيرة المبادالت وتشابكها ‪ ،‬ظهرت الحاجة إلى البحث عن وسيلة يمكن‬
‫بواسطتها تحديد قيمة مبادلة السلع فيما بينها‪ ،‬و عليه كان من الضروري البحث عن معيار عام غير قابل للتغــير‬
‫لتقدير قيم األشياء‪.‬‬
‫فظهرت لهذا الغرض عدة أفكار وآراء محاولة إيجاد حل لهذه المشكلة ( مشكلة قيم مبادلة السلع )‪.‬‬
‫اجتمعت هذه األفكار في شكل نظريات تطورت عبر الزمن إلى غاية يومنا هذا ‪.‬كان لكل واحدة منها رأيها الخاص‬
‫بها في تفسير قيمة األشياء إلى أن استقرت في النهاية على مفهوم عام واحد وهو المفهوم السائد حاليا في الفكــر‬
‫االقتصادي المعاصر ‪.‬و تمثلت هذه النظريات في ما يلي ‪:‬‬
‫ـ نظرية العمل‬
‫ـ نظرية نفقة اإلنتاج‬
‫ـ نظرية نفقة إعادة اإلنتاج‬
‫ـ نظرية المنفعة الحدية‬
‫ـ نظرية العرض والطلب‬
‫‪ .1‬ـ نظرية العمل‬
‫تعتبر نظرية العمل أولى النظريات التي قامت بتفسير قيم األشياء في تسلسل الفكر اإلقتصادي‪.‬‬
‫وتتحدد القيمة حسب هذه النظرية على أساس ما أنفق في إنتاج السلعة من عمل ‪ .‬أي أن قيمة السلعة تتوقــف على‬
‫مقدار ما بذل فيها من جهد أو عمل أثناء إنتاجها ‪ ،‬بمعنى أن السلعة التي أنفق في إنتاجها ساعتان من العمل تساوي‬
‫في قيمتها ضعف قيمة السلعة التي أنفق في إنتاجها ساعة واحدة من العمل ‪ .‬والعمل الذي تتخذه هــذه النظريــة‬
‫لقياس القيمة هو العمل اإلنساني البسيط ( العمل االجتماعي الضروري ) ‪.‬‬
‫و تنسب هذه النظرية إلى كل من مفكري المذهب الرأسمالي وعلى رأسهم آدم ســميث (‪، ) 1790-1723‬دافيــد‬
‫ريكاردو( ‪ ) 1823-1772‬ومفكري المذهب االشتراكي وعلى رأسهم كارل ماركس ( ‪.) 1883-1818‬‬
‫‪.2‬نظرية نفقة اإلنتاج ‪:‬‬
‫هذه النضرية هي من وضع المفكرين جون ستوارت مل ( ‪ ) 1873-1806‬و سينيور وتعتبر كامتــداد وتطــور‬
‫ـع‬
‫ـق على جميـ‬ ‫ـتي تنفـ‬‫لنظرية العمل في القيمة ‪ ،‬ومضمونها يتمثل في أن قيمة السلعة تتحدد على أساس النفقة الـ‬
‫عوامل اإلنتاج ( األرض ـ رأس المال ـ التنظيم ـ العمل ) بما فيها الربح وليس على أساس عدد ساعات العمل‬
‫المبذولة في اإلنتاج‪.‬‬
‫ويقوم فكر هذه النظرية على فرضيتين أساسيتين هما‪:‬‬
‫ـ وجوب توفر شرط المنافسة الكاملة‬
‫ـ قيمة السلعة تتحدد على أساس نفقة اإلنتاج على المدى الطويل ‪.‬‬
‫وتفسيرها لذلك هو كما يلي ‪:‬‬
‫إن توفر المنافسة الكاملة ‪ ،‬معناه أن حرية الدخول والخروج في النشاط االقتصادي مضمون ‪،‬وبالتالي فإن حصول‬
‫الموجودين فيه على أرباح أكبر من األرباح العادية سيستهوي المنافسين لمشاطرة واقتسام هذه األرباح مما يــدفع‬
‫بهم إلى االستثمار وهذا ما سيعمل على زيادة العرض فينخفض بذلك الثمن مما يؤدي إلى هبوط األرباح الكبــيرة‬
‫إلى مستوى األرباح العادية ‪ ،‬وبالعكس فإن وجود خسارة من شأنه أن يؤدي إلى إخراج بعض المنتجين من العملية‬
‫اإلنتاجية فيؤدي ذلك إلى قلة العرض وبالتالي يعود الثمن إلى االرتفاع ‪ ،‬وفي النهايــة أي في المــدى الطويــل‬
‫سيتساوى الثمن مع نفقة اإلنتاج ‪ .‬أي أن قيمة الشيء تتحدد على أساس نفقة اإلنتاج على المدى الطويل‪.‬‬
‫‪.3‬نظرية نفقة إعادة اإلنتاج ‪:‬‬
‫تم وضع هذه النظرية من طرف االقتصاديين األمريكيين كآري (‪)cary‬وولكــر (‪ )walkar‬عنــد مناقشــتهما‬
‫ألخطار التجارة الخارجية ‪ ،‬فالحظا أن قيمة الشيء ال تطابق نفقة إنتاجه في وقت معين إال عن طريق الصــدفة ‪.‬‬
‫ـر في أغلب‬ ‫ـوقت الحاضـ‬ ‫ـة أو في الـ‬ ‫ـا الحاليـ‬
‫ومعنى ذلك أن السلعة التي تم إنتاجها في فترة سابقة نجد أن قيمتهـ‬
‫الحاالت ال تتساوى مع نفقة إنتاجها السابقة و إن حدث وتساوتا فإن هذا يعد من قبيل الصدفة فقط ولهذا فإنــه ال‬
‫يصح إقامة قواعد عامة لنظرية نفقات اإلنتاج على أساس قد يقوم على مجرد الصدفة ‪.‬‬
‫و لهذا اقترحا أن تنسب القيمة ال إلى نفقات إنتاجها األصلية وإنما إلى نفقات إعادة إنتاجها في الوقت الحاضر ‪.‬‬
‫ـا‬
‫إن المتمعن في هذه النظرية يستنتج بأنها لم تأت بجديد يغير من مضمون نظرية نفقة اإلنتاج ‪ ،‬بل يمكن اعتبارهـ‬
‫كتكملة لها وتحسينا في طريقة قياس هذه النفقة ‪.‬‬
‫‪.4‬نظرية المنفعة الحدية‬
‫ظهرت هذه النظرية في أواخر القرن الثامن عشر على أيدي زعماء المدرسة الحدية جيوفنز ( ‪ ) 1882-1835‬و‬
‫كارل منجر ( ‪ ) 1921 - 1840‬و فالراس (‪. ) 1910-1834‬‬
‫وتقر هذه النظرية بأن قيمة األشياء تتحدد بمنفعتها ‪ ،‬و هنا فهم ال يقصدون المنفعة الكلية للشــيء ولكن منفعتــه‬
‫الحدية أي المنفعة النهائية المستمدة من الوحدة األخيرة ‪.‬‬
‫تعريف المنفعة‬
‫كل ما يحتاجه اإلنسان يعتبر نافعا و منفعة مال من األموال هي مدى األهمية التي يعلقها الفرد على هــذا المــال‬
‫باالستناد إلى الفائدة التي يتوخى تحقيقها منه ‪ ،‬و تتميز المنفعة بالخصائص التالية ‪:‬‬
‫ـ أنها شخصية ونسبية بمعنى أن المنفعة ليست شيء موضوعي لصيق بالمال نفسه وإنما تكون تبعا العتبــارات‬
‫مختلفة تتعلق بالشخص صاحب الحاجة ‪.‬‬
‫إذن فهي متصلة برغبة اإلنسان في الحصول على مال معين من األموال ‪،‬فإذا ضعفت هذه الرغبة أو زالت فقــد‬
‫المال منفعته السابقة في نظر الشخص صاحب الحاجة ‪.‬‬
‫ـ أنها تتأثر بكمية المال وبأهمية الحاجة التي يراد إشباعها ‪ ،‬فكلما توفرت و زادت كمية األموال كلما قلت منفعتها‬
‫بالنسبة للفرد بسبب توافرها تبعا لقلة أهميتها ألنها متوفرة‪.‬‬
‫المنفعة الحدية ‪:‬‬
‫وهي منفعة الوحدة األخيرة من مال متكون من عدة وحدات ‪ .‬وهي عبارة عن المنفعة الشخصية التي يعلقها الفرد‬
‫على هذه الوحدة و المنفعة الحدية تتناقص باستمرار كلما تقدمنا في استهالك وحدات السلعة ألن اإلنسان ال يمكنــه‬
‫ـباع‬
‫ـة من اإلشـ‬ ‫ـتهلك إلى حالـ‬
‫ـه المسـ‬‫أن يستمر في استهالك السلعة إلى ما ال نهاية بل يوجد حد فاصل يصل فيـ‬
‫ـون‬‫ـيرة حيث تكـ‬ ‫ـدة األخـ‬
‫الكامل ‪ .‬أي أنه كلما تقدمنا في استعمال الوحدات نقصت الحاجة حتى نصل إلى الوحـ‬
‫الحاجة ضئيلة جدا وهي التي تقع عند الحد الفاصل بين الفائدة وعدم الفائدة ‪.‬‬
‫المنفعة الكلية ‪:‬‬
‫وتتمثل في مجموع المنافع الحدية وبذلك فإن المنفعة الكلية تتزايد بتزايد عدد الوحدات المستهلكة طالما بقت المنفعة‬
‫الحدية موجبة وهذه الزيادة تكون بمعدل متناقص ألن المنفعة الحدية تتناقص كلما تتقدمنا في اســتهالك وحــدات‬
‫إضافية من السلعة و تصل المنفعة الكلية إلى أقصى حد عند بلوغ المنفعة الحدية الصفر ‪.‬‬

‫خالصة لما سبق ذكره نستنتج أن الحاجة هي التي تخلق المنفعة وأن المنفعة هي التي تجعل للسلعة قيمة‬
‫وهذه القيمة تتوقف بدورها على مدى وفرة السلعة أو ندرتها‪.‬‬
‫‪.5‬نظرية العرض و الطلب‬
‫مما سبق عرضه يظهر أن تفسير القيمة بالنسبة للنضريات األربعة لم يكن ملما بجميع العوامل المحددة لهــا و أن‬
‫هذا التفسير لن يكون صحيحا وكامال إال إذا أخذ بجانبي العرض والطلب معا ‪ ،‬وعلى هذا األساس بنيت النظرية‬
‫الحديثة للقيمة التي تجمع بين كل من هذين العاملين في نظرية واحدة ويرجع الفضل في ذلك إلى ألفريد مارشــال‬
‫ـذي‬‫ومضمونها هو أن القيمة ما هي إال نتيجة لتفاعل عامل العرض الذي تحركه نفقات اإلنتاج مع عامل الطلب الـ‬
‫تحركه المنفعة‪.‬‬
‫‪II‬ـ العرض والطلب أساس تحديد القيمة ( الثمن )‬
‫إذن وصل الفكر االقتصادي المعاصر إلى نتيجة أال و هي أن قيمة أي سلعة في السوق تتحدد بفعل عاملي العرض‬
‫والطلب ‪ ،‬أي أن قيمة السلعة في السوق ما هي إال نتيجة لتفاعل قوى العرض و قوى الطلب ‪ .‬و عليه ال يمكننا‬
‫تفسير قيمة أي سلعة ما من زاوية الطلب عليها فقط ‪ ،‬أو من زاوية عرضها فقط ‪ ،‬بل اجتماع هذين العاملين هــو‬
‫الذي يعطينا قيمة السلع في السوق ـ قيمتها التبادلية ـ ولذا فإن الصراع الدائم لقوى العرض والطلب في السوق‬
‫هو الذي يحدد لنا مستوى قيمة السلع في السوق‪ ،‬و يبقى هذا السعر يتغير مع تغير قوى العرض والطلب حيث أن‬
‫زيادة الكمية المطلوبة عند مستوى معين من السعر عن الكمية المعروضة يؤدي إلى تهافت و تنافس المستهلكون‬
‫على السلعة في السوق وطلبها بثمن أعلى ‪ ،‬فيغرى البائعين على البيع بذلك الثمن ويظل المستهلكون يرفعون في‬
‫الثمن حتى يتمكنوا من الحصول على حاجاتهم من السلعة ما دامت الكمية المطلوبة أكبر من الكمية المعروضــة‬
‫ولم يتحقق التعادل بينهما ‪ .‬أما إذا كانت الكمية المعروضة أكبر من الكمية المطلوبة عند مستوى معين من الثمن ‪،‬‬
‫هذا يدفع البائعين إلى سحب جزء من الكمية المعروضة وتخزينها مع تخفيض الثمن بهدف جلب المشترين ‪ ،‬وكلما‬
‫تراكم المخزون وبقيت الحالة على وضعها‪ ،‬أي العرض أكبر من الطلب‪ ،‬أضطر البائعون إلى تخفيض الثمن مرة‬
‫أخرى ويضلون يخفضون ما دامت الكمية المعروضة أكبر من الكمية المطلوبة ‪.‬‬
‫ـه الطلب‬ ‫ـون فيـ‬
‫ومنه نستنتج أن هناك ثالثة أوضاع أساسية يمكن أن توجد عليها سوق أي سلعة و هي وضع يكـ‬
‫أكبر من العرض يتسم بارتفاع السعر‪،‬و وضع يكون فيه العرض أكبر من الطلب يكون فيــه الســعر منخفض‪ ،‬و‬
‫وضع ثالث يمثل حالة التوازن بين العرض والطلب أي تصبح عنده الكمية المعروضة تساوي الكميــة المطلوبــة‬
‫ويثبت السعر فيه عند مستواه‪.‬‬
‫ومنه نستنتج ثانية أنه هناك في السوق حالة توازن وحالة عدم توازن ترجع إلى عــدم تكــافؤ قــوى العــرض‬
‫والطلب ‪ .‬فإذا تغلبت قوى الطلب أي زادت الكمية المطلوبة على الكمية المعروضة في السوق عند ثمن معين فإن‬
‫هذا الثمن يميل إلى االرتفاع أما إذا تغلبت قوى العرض على قوى الطلب أي زادت الكمية المعروضة على الكمية‬
‫المطلوبة في السوق عند مستوى معين من الثمن فإن هذا الثمن يميل إلى االنخفاض أما إذا تعادلتا هاتان القوتــان‬
‫عند مستوى معين من الثمن فإن هذا األخير يثبت عند هذا المستوى فال يميل إلى االرتفــاع أو إلى االنخفــاض‬
‫وهذا هو الثمن التوازني ‪.‬‬
‫‪.1‬الطلب ‪:‬‬
‫لفظ الطلب في المعنى االقتصادي يعني الحاجة معبر عنها بمن يملك موارد كافية لمنحها عند اللــزوم ‪ .‬ونفهم من‬
‫هذا التعريف أن الطلب ينشأ تحت تأثير الحاجة أو الرغبة التي تدفع الفرد إلى تلبيتها لكن هذه الرغبة أو الحاجــة‬
‫ـدى‬‫لن تلبى إال إذا توفرت للفرد الموارد الكافية لمنحها مقابل حصوله عليها ‪ .‬وعلى هذا فإن مجرد توفر الرغبة لـ‬
‫اإلنسان في الحصول على شيء ال يعني الطلب ألن رغبته هذه لن تؤثر على الكميات المعروضة للبيع في السوق‬
‫أو على الثمن الذي تباع به فهو طلب غير فعلي ‪ .‬إذن فالطلب هو الرغبة المؤيدة بقوة شــرائية تمكن الفــرد من‬
‫الحصول على ما يريد‪.‬‬
‫‪ ‬قانون الطلب ‪:‬‬
‫ـادة أو‬
‫ـا بالزيـ‬
‫ـير ثمنهـ‬
‫يقصد به ما يمكن أن يحدث للكمية التي يطلبها المستهلك الفرد من سلعة معينة عندما يتغـ‬
‫النقصان مع افتراض ثبات العوامل األخرى المحددة للطلب ‪ .‬والعالقة التي تربط الكميــة المطلوبــة والثمن هي‬
‫عالقة عكسية أي أنه كلما أرتفع الثمن قل الطلب وكلما أنخفض الثمن زاد الطلب على السلعة و هذه العالقــة هي‬
‫ما يسمى بقانون الطلب ‪.‬‬
‫‪ ‬العوامل المحددة للطلب‬
‫باإلضافة إلى السعر هناك عوامل أخرى محددة للطلب هي‪:‬‬
‫ـ الدخل‬
‫إن زيادة دخل المستهلك يؤدي إلى زيادة الطلب بمعنى أن زيادة الدخل تمكن الفرد من التقدم في استهالك وحدات‬
‫إضافية من السلعة في حدود الزيادة من هذا الدخل ‪ .‬وعلى العكس من ذلك ‪ ،‬إن انخفاض الدخل يؤدي إلى تراجع‬
‫الطلب وانخفاضه‪ .‬أي أنه هناك عالقة طردية بين الدخل و الطلب‪.‬‬

‫ـ ذوق المستهلك ‪:‬‬

‫إن زيادة تذوق المستهلك الستهالك سلعة معينة أو بعبارة أخرى زيادة تفضيله لها عن السابق معناه أن المنفعة‬
‫التي يحصل عليها من استهالكه لوحدة إضافية من سلعة معينة قد زادت عن ذي قبل وهذا معناه زيادة الطلب‬
‫على هذه السلعة وعلى العكس من ذلك إذا قل ذوق المستهلك بالنسبة إلى سلعة معينة معناه تراجع منفعته وبالتالي تراجع‬
‫الطلب عليها‬
‫‪ ‬ـ أسعار السلع البديلة ‪:‬‬
‫إن انخفاض سعر السلعة البديلة يدفع بالمستهلك الرشيد إلى عقلنة استهالكه و القيام بتعويض السلعة األولى بالسلعة‬
‫الثانية ذات السعر المنخفض وهذا يؤدي إلى انخفاض الطلب على السلعة األولى وارتفاعه بالنسبة للسلعة البديلة ذات السعر المنخفض‪.‬‬
‫‪ ‬ـ أسعار السلع المكملة ‪:‬‬
‫إن ارتفاع أسعار السلع المكملة يؤدي إلى تراجع أو انخفاض الطلب على السلع المكملة األخرى ‪.‬‬
‫‪.2‬العرض‬
‫هو الكمية التي يعرضها المنتجون للبيع من سلعة معينة عند ثمن معين وفي فترة زمنية معينة ‪ ،‬وهنا يجب التفرقة‬
‫ـزين‬‫ـون بتخـ‬ ‫بين الكمية المعروضة و الكمية المخزنة ‪ ،‬فقد نجد بعض المنتجين ال يعرضون كافة منتوجهم فيقومـ‬
‫جزء منه دون عرضه ‪.‬وترتبط فكرة العرض بعامل الندرة ‪،‬و ذلك أن إنتاج سلعة ما إنما يتم بتظــافر مجموعــة‬
‫ـدودة ‪ ،‬في‬‫معينة من عوامل اإلنتاج ( األرض‪ ،‬العمل ‪ ،‬رأس المال ‪ ،‬التنظيم ) ‪ .‬وهذه العوامل في حد ذاتها محـ‬
‫حين نجد أن حاجات اإلنسان ومطالبه متعددة ‪ ،‬لذا نجده ال يحضى في أي وقت ممكن من األوقات باإلشباع الكامل‬
‫لحاجاته بسبب الندرة النسبية لعوامل اإلنتاج‪.‬‬
‫‪ ‬قانون العرض‬
‫ويقصد به ماذا يمكن أن يحدث للكمية التي يعرضها المنتجون من سلعة معينة عندما يتغير ثمن تلك السلعة بالزيادة‬
‫أو النقصان مع افتراض ثبات العوامل األخرى ‪.‬‬
‫ـردي‬
‫ـب طـ‬
‫وغالبا نالحظ أنه كلما أرتفع الثمن زاد العرض وكلما أنخفض الثمن قل العرض بمعنى أنه هناك تناسـ‬
‫بين السعر والعرض السلعي ‪.‬‬
‫‪ ‬العوامل المحددة للعرض‬
‫باإلضافة إلى السعر هناك عوامل أخرى محددة للعرض هي‪:‬‬
‫ـ هدف المشروع‬
‫ويأتي هذا العامل في مقدمة العوامل المحددة للعرض فكما هو معلوم أن المنتج أو صاحب المشروع يهدف دائمــا‬
‫إلى تحقيق أقصى ربح ممكن بأقل تكلفة ممكنة ومنه فإن العملية اإلنتاجية تتوقف على الربح الممكن تحقيقه وبالتالي‬
‫فإن العرض يتوقف على العوامل المحددة لهذا الربح الذي يمثل الفرق بين إيرادات المشروع ونفقاته ‪.‬‬
‫‪ ‬أثمان السلع األخرى‬
‫ـتي‬‫ويقصد بها السلع التي تنتج في فروع اإلنتاج األخرى حيث أن ارتفاع أسعار هذه السلع مع بقاء سعر السلع الـ‬
‫ينتجها المشروع دون تغيير فإن ذلك معناه أن فروع اإلنتاج األخرى أصبحت أكثر ربحية من الفرع الذي ينتج فيه‬
‫ـلعة‬
‫ـرض هـذه السـ‬ ‫المشروع ويصبح بذلك إنتاج السلعة في هذا الفرع أقل جاذبية األمر الذي يؤدي إلى تغير عـ‬
‫( سلعة المشروع )‪.‬‬
‫‪ ‬أثمان عناصر اإلنتاج‬
‫نحن نعلم أن العملية اإلنتاجية تتطلب الحصول على عناصر اإلنتاج المختلفة الالزمة لها من عمل أرض ‪،‬ورأس‬
‫مال وتنظيم وذلك عن طريق شرائها من أسواقها وتتحدد بذلك نفقة اإلنتاج بالكمية التي تشترى وبأثمانها ‪.‬‬
‫فإذا أرتفع ثمن عنصر من عناصر اإلنتاج سوف ترتفع نفقة اإلنتاج الشيء الذي يؤثر على ربحية المشروع ممــا‬
‫يدفع بالمنتجين إلى تغيير عرض إنتاجهم ‪.‬‬
‫‪ ‬حالة التكنولوجيا‬
‫ـاج‬‫إن للتطور العلمي والتقني أثر كبير على العملية اإلنتاجية ‪ ،‬حيث تمكننا من توظيف طرق وفتيات جديدة لإلنتـ‬
‫تغير من نفقة اإلنتاج ويتغير معها ربح المشروع و بالتالي تتغير على إثرها الكميات المعروضة من السلع المختلفة‬
‫‪.‬‬
‫‪ .3‬التغيرات في ظروف العرض والطلب وأثرها في تحديد مستوى الثمن ( القيمة(‬
‫‪ ‬أسباب التغيرات في ظروف العرض والطلب‬
‫ترجع التغيرات التي تحدث في ظروف العرض وظروف الطلب إلى عوامل كثيرة تتمثل في العوامل المحددة لهما‬
‫فالتغيرات التي تحدث في ظروف الطلب يكون وراءها ( السعر‪ ،‬دخل المستهلك ‪ ،‬تفضيله وتذوقه لهــا‪ ،‬أســعار‬
‫السلع البديلة والمكملة ) والتغيرات التي تحدث في ظروف العرض سببها (درجة ربحية المشروع ‪ ،‬نفقة اإلنتاج ‪،‬‬
‫أثمان عناصر اإلنتاج ‪ ،‬حالة التطور التكنولوجي والعلمي ‪ ،‬أثمان السلع األخرى ) ‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة أن تأثير هذه العوامل قد يكون إما فردي أو جماعي و ذلك حسب الحالة ‪.‬‬
‫‪ ‬األشكال المختلفة للتغيرات في ظروف العرض والطلب‬
‫يمكننا تصور ثالثة حاالت للتغيرات في ظروف العرض أو الطلب هي‪:‬‬
‫ـ تغير ظروف الطلب مع ثبات ظروف العرض ‪.‬‬
‫ـ تغير ظروف العرض مع ثبات ظروف الطلب ‪.‬‬
‫ـ تغير ظروف الطلب وظروف العرض معا ‪.‬‬
‫‪ ‬تغير ظروف الطلب مع ثبات ظروف العرض‬
‫و في هذا الشكل فإن الطلب يتغير إما بالزيادة أو بالنقصان و يالحظ ذلك بيانا بانتقال منحنى الطلب نحو اليمين أو‬
‫نحو اليسار بينما يبقى منحنى العرض ثابتا و يأخذ شكل خط مستقيم ‪.‬‬
‫و في هذا الشكل يمكننا أن نصادف ثالثة حاالت مختلفة لمنحنى العرض تعكس ظروف العرض الممكنة وهي‪:‬‬
‫ـ حالة عرض ال نهائي المرونة‬
‫الحالة التي نكون نعيش فيها عرض ال نهائي المرونة هي إذا كان التغير في السعر طفيف جدا لكن التغــير في‬
‫الكمية المعروضة كبير جدا و في هذه الحالة نجد أن نفقة اإلنتاج ال تتغير مهما زاد اإلنتاج و تظل ثابتة ‪.‬بمعنى أن‬
‫نصيب كل وحدة منتجة من نفقات اإلنتاج تظل ثابتة ال تتغير بزيادة حجم اإلنتاج ‪.‬‬
‫و زيادة الطلب على السلعة في هذه الحالة يؤدي إلى زيادة الكمية المتبادلة مع ثبات الثمن‪ ،‬أما إذا نقص الطلب فهذا‬
‫سوف يؤدي إلى انخفاض الكمية المتبادلة وثبات الثمن ‪.‬‬
‫حالة العرض المرن‬
‫وهذه الحالة تمثل الحالة العادية والمألوفة لمنحنى العرض وعندها فإن نفقة اإلنتاج تتزايد بتزايد حجم اإلنتاج بمعنى‬
‫ـكله‬
‫ـذ شـ‬‫ـلعة يأخـ‬‫أن نصيب الوحدة المنتجة من نفقة اإلنتاج يتزايد بتزايد حجم اإلنتاج ‪ ،‬ومنحنى عرض هذه السـ‬
‫العادي ‪.‬‬
‫ـا إذا نقص الطلب‬‫ـاع الثمن أمـ‬ ‫و زيادة الطلب على السلعة في هذه الحالة سيؤدي إلى زيادة الكمية المتبادلة وارتفـ‬
‫فهذا سيؤدي إلى نقص الكمية المتبادلة وانخفاض الثمن ‪.‬‬
‫حالة العرض عديم المرونة‬
‫الحالة التي نكون نعيش فيها عرض النهائي المرونة هي الحالة المتمثلة في عدم تغير الكمية المعروضة من السلعة‬
‫مهما تغير الثمن وهذه الحالة تخص السلع القابلة للتلف السريع وليس باإلمكان تخزينها طويال ‪.‬‬
‫و زيادة الطلب في هذه الحالة سوف يؤدي إلى ارتفاع السعر و ثبات الكمية المتبادلة و نقص الطلب سيؤدي‬
‫إلى انخفاض الثمن مع ثبات الكمية المتبادلة ‪.‬‬
‫تغير ظروف العرض مع ثبات ظروف الطلب‬ ‫‪‬‬
‫تؤدي الزيادة في العرض مع ثبات ظروف الطلب إلى الزيادة في الكمية المتبادلة وانخفاض الثمن و يؤدي النقص‬
‫في العرض إلى نقص الكمية المتبادلة وارتفاع الثمن ‪.‬‬
‫ـ تغير ظروف العرض وظروف الطلب معا‬ ‫‪‬‬
‫وفي هذه الحالة ننتقل إلى وضع يجمع بين التغير في ظروف العرض وفي ظروف الطلب معا ويمكننا تصور هذا‬
‫الوضع في أربعة حاالت هي ‪:‬‬
‫ـ زيادة الطلب وزيادة العرض ‪.‬‬
‫ـ زيادة الطلب ونقص العرض ‪.‬‬
‫ـ نقص الطلب ونقص العرض ‪.‬‬
‫ـ نقص الطلب وزيادة العرض ‪.‬‬
‫لقد سبق أن بيننا أن زيادة الطلب مع ثبات العرض يؤدي إلى الزيادة في الكمية المتبادلة وارتفاع الثمن وأن نقص‬
‫الطلب مع ثبات العرض يؤدي إلى نقص الكمية المتبادلة وانخفاض الثمن في حين نجد أن زيادة العرض مع ثبات‬
‫الطلب يؤدي إلى زيادة الكمية المتبادلة مع انخفاض الثمن و أن نقص العرض مع بقاء الطلب ثابتــا يــؤدي إلى‬
‫نقص الكمية المتبادلة مع ارتفاع الثمن ‪.‬‬
‫ـد‬‫ومنه فإن اجتماع قوتي العرض والطلب في كل الحاالت السابقة يؤثران في الكمية المتبادلة والثمن إما في اتجــاه واحـ‬
‫ـان‬‫ـادة الطلب يؤديـ‬ ‫ـرض و زيـ‬ ‫أحيانا أو في اتجاهين متعاكسين أحيانا أخرى ‪ .‬فعلى سبيل المثال ‪،‬حالة زيادة العـ‬
‫كالهما إلى الزيادة في الكمية المتبادلة غير أن الزيادة في الطلب تضغط على الثمن إلى أعلى و الزيادة في العرض‬
‫تضغط على الثمن نحو األسفل ‪ .‬ومنه فإنه النتيجة الصافية لتأثيرات التغيرات في ظروف العرض والطلب تتوقف‬
‫على تغلب قوى الطلب على قوى العرض ‪ ،‬أو تغلب قوى العرض على قوى الطلب وحــتى نتمكن من معرفــة‬
‫القوى الغالبة يجب أن نحدد نسبة التغير في كل من العرض والطلب وبالتالي يمكننا معرفة النتيجة التي تؤول إليها‬
‫الكمية المتبادلة أو الثمن ‪.‬‬
‫وانطالقا من الحاالت األربعة السالفة الذكر يمكننا مصادفة الحاالت التالية لنسب التغير في الطلب والعرض ‪:‬‬
‫ـ حالة زيادة الطلب وزيادة العرض‬
‫ـ إذا كانت نسبة الزيادة في الطلب أكبر من نسبة الزيادة في العرض هذا يؤدي إلى زيادة الكمية المتبادلة وارتفاع الثمن ‪.‬‬
‫ـ إذا كانت نسبة الزيادة في الطلب أقل من نسبة الزيادة في العرض هذا يؤدي إلى زيادة الكمية المتبادلة وانخفاض الثمن ‪.‬‬
‫ـ حالة زيادة الطلب ونقص العرض‬
‫ـ إذا كانت نسبة الزيادة في الطلب أكبر من نسبة النقص في العرض هذا يؤدي إلى زيادة الكمية المتبادلة وارتفاع الثمن ‪.‬‬
‫ـ إذا كانت نسبة الزيادة في الطلب أقل من نسبة النقص في العرض هذا يؤدي إلى نقص الكمية المتبادلة وارتفاع‬
‫الثمن‬

‫ـ حالة نقص الطلب ونقص العرض‬

‫الثمن ‪.‬‬ ‫ـإذا كانت نسبة النقص في الطلب أكبر من نسبة النقص في العرض هذا يؤدي إلى انخفاض الكمية المتبادلة وانخفاض‬
‫‪.‬ـإذا كانت نسبة النقص في الطلب أقل من نسبة النقص في العرض هذا يؤدي إلى نقص الكمية المتبادلة وارتفاع الثمن‪.‬‬
‫ـ حالة نقص الطلب وزيادة العرض‬
‫ـإذا كانت نسبة النقص في الطلب أكبر من نسبة الزيادة في العرض هذا يؤدي إلى انخفاض الكمية المتبادلة وانخفاض الثمن‪.‬‬
‫ـ إذا كانت نسبة النقص في الطلب أقل من نسبة الزيادة في العرض هذا يؤدي إلى زيادة الكمية المتبادلة وانخفاض الثمن‪.‬‬
 ‫‪ III‬المعاني المختلفة للقيمة‬
‫‪.1‬ـ القيمة اإلستعمالية‬
‫هو تعبير أطلقه بعض االقتصاديين منذ أواخر القرن الثامن عشر على القيمة بمعنى المنفعة أي مقدار النفع الــذي‬
‫يجنيه الفرد من مال معين من األموال خالل سعيه لتلبية حاجاته المتعددة والمختلفة ‪.‬‬
‫‪.2‬ـ القيمة التبادلية ‪:‬‬
‫وتدل على القيمة التي يمكن أن تأخذها سلعة ما قياسا بالسلعة أو السلع المختلفة التي نبادلها بها وهذا التبادل يقــوم‬
‫أساسا على المنافع التي تتيحها السلع ( قيمتها اإلستعمالية ) إلى جانب نفقات إنتاجها أي أن القيمة التبادلية تتحــدد‬
‫في السوق على أساس عاملين مجتمعين األول هو منفعة السلعة والثاني نفقة إنتاجها ‪.‬‬
‫‪ .3‬السعر‬
‫نحن نعلم أن قيمة السلعة أو الخدمة تعني معدل استبدال هذه السلعة أو الخدمة بسلع أو خدمات أخرى مختلفة وهذا‬
‫يرجعنا إلى أصل القيمة وهي قيمة االستبدال أين كان النظام االقتصادي تسوده المقايضة ‪ ،‬غير أنه بتطور النظــام‬
‫ـيط في‬‫ـة ) هي الوسـ‬ ‫ـة ‪ ،‬الكتابيـ‬
‫االقتصادي وتعقد عمليات المبادلة أصبحت النقود ( السلعية ‪ ،‬المعدنية ‪ ،‬الورقيـ‬
‫ـو‬‫ـعر هـ‬ ‫المبادلة وكذلك وسيلة لقياس القيمة وأصبح بذلك يستخدم مصطلح السعر لوصف قيمة السلعة بالنقود فالسـ‬
‫القيمة معبر عنها بوحدات نقدية‪ ،‬و يعبر التسعير عن فن ترجمة قيمة المنتج للمستهلك إلى وحدات نقدية خالل فترة‬
‫زمنية معينة‪.‬‬
‫‪.4‬القيمة التجارية‬
‫ـبيع أو‬
‫معناها القيمة التي نبيع أو نشتري بها سلعة ما في ظل الظروف العادية أو الجارية للسوق ‪ ،‬أي هي قيمة الـ‬
‫الشراء المالحظة الجاري التعامل بها في السوق وهي توافق السعر المتوسط المحتمل الحصول عليــه من جــراء‬
‫عملية مالحظة وبحث السوق ‪.‬‬
‫ـة‬
‫ـروف العاديـ‬ ‫ـل الظـ‬
‫ـا في ظـ‬ ‫ـتر مـ‬‫ـا إلى مشـ‬ ‫القيمة التجارية هي السعر الذي من الممكن أن يبيع به مالك مـ‬
‫للسوق ‪.‬بعبارة أخرى هي االحتمال الكبير للسعر الذي من الممكن أن نبيع به والمحدد عن طريق نقـل وتصـحيح‬
‫األسعار الجاري التعامل بها في السوق ومن هذا التعريف نستنتج ما يلي ‪:‬‬
‫ـوم على‬‫ـه تقـ‬‫ـبيع بـ‬
‫ـ أن القيمة التجارية أوال وقبل كل شيء هي عبارة عن تكهنات وتنبؤات بالسعر المحتمل الـ‬
‫أساس مالحظة ومراقبة السوق ‪.‬‬
‫ـوق‬‫ـدوث في السـ‬ ‫ـ القيمة التجارية تتحدد على أساس القيمة التبادلية فهي تحدد على أساس األسعار المتكررة الحـ‬
‫المالحظة بالنسبة لنفس النوع من السلع ‪.‬‬
 ‫‪ .I‬مفهوم السوق‬
‫السوق هو مجال التعبير عن قيم السلع والخدمات المتداولة فيه بواسطة األسعار التي تأخذها وتشتمل السوق على‬
‫حاجات الناس المختلفة الضرورية منها والكمالية وتعرف بأنها أي مجال يكون فيه البــائعون والمشــترون على‬
‫اتصال وثيق ببعضهم البعض وتكون األسعار المطبقة في أي جزء من أجزاءه تتأثر ببعضها البعض ألن الســوق‬
‫هو وحدة متصلة األجزاء وإال أصبح كل جزء منها يمثل سوقا منفصلة وقائمة بذاتها ‪.‬‬
‫ـترين‬
‫إذن فالمكان ليس هو العامل الرئيسي المحدد لنطاق أوحدود السوق بل هو عامل االتصال بين البائعين والمشـ‬
‫بغض النظر عن كون هذا االتصال يتم بصفة مباشرة أو غير مباشرة ( عن طريق وسطاء )‪.‬‬
‫ـا‬
‫ولقد كان لتطور وسائل االتصال أثركبيرجدا على توسيع مجاالت أسواق السلع والخدمات حيث أصبحت اليوم لهـ‬
‫أسواقا عالمية تتعدى حدود الدولة الواحدة‪.‬‬
‫ـدمات‬‫ـلع والخـ‬‫ـواق بعض السـ‬ ‫إلى جانب عامل اإلتصال هناك عوامل أخرى تدخل في تحديد نطاق أو مجال أسـ‬
‫وتجعلها أسواقا ذات صبغة محلية فقط ومن أهمها نذكر مايلي ‪:‬‬
‫‪ ‬العادات والتقاليد‬
‫ـا‬
‫نحن نعلم أن لكل بلد تقاليده وأعرافه الخاصة به وهذه األخيرة تنعكس على سلوكيات األفراد االستهالكية وهذا مـ‬
‫يجعل أن بعض السلع والخدمات تكون أسواقها محلية فقط ‪.‬‬
‫‪ ‬طبيعة السلعة‬
‫هناك بعض السلع تتميز ببعض الخصوصيات تجعل من سوقها سوقا محليا مثل السلع ذات الوزن الثقيــل والحجم‬
‫الكبير وأيضا السلع القابلة للتلف السريع ‪.‬‬
‫‪ ‬عوامل اصطناعية‬
‫ونقصد بها القيود والشروط الجمركية التي تفرضها الدولة على منتوجاتها المحلية أو على المنتوجات األجنبية ومن‬
‫شأنها أن تقيد مبادلة السلعة على المستوى المحلي لتلك الدولة فقط ‪.‬‬

‫‪. II‬أشكال السوق‬

‫ا تتخذ السوق عموما شكلين رئيسيين فقد توصف بأنها سوق منافسة كاملة ( سوق منافسة مثالية ) أو سوق منافسة‬
‫غير كاملة ( سوق احتكارية )‪.‬‬
‫‪ .1‬سوق المنافسة المثالية ( التامة )‬
‫ونقول عن السوق أنها سوق منافسة كاملة أو مثالية إذا تحققت فيها الشروط التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬وجود عدد كبير من البائعين والمشترين ‪:‬‬
‫وهذا يترتب عليه أن أي تصرف يقوم به أي منتج لن يكون له تأثير على الثمن أو على اإلنتاج وأن أي مؤسســة‬
‫يمكنها أن وتزيد أو تنقص بدرجة كبيرة من إنتاجها دون أن يسبب ذلك حدوث أي تغيــير في الثمن الســائد على‬
‫اعتبار أن المؤسسة ما هي إال وحدة واحدة من العديد من المؤسسات و بالتالي فإن إنتاجها ال يمثل إال نسبة ضئيلة‬
‫من اإلنتاج الكلي نفس الشيء إن وجود عدد كبير من المشترين سوف يؤدي إلى أن مشتريات كل واحــد منهم ال‬
‫ـائد في‬‫ـؤثر في الثمن السـ‬ ‫ـتطيع أن يـ‬ ‫تكون إال نسبة ضئيلة من المشتريات الكلية بمعني أن المستهلك الفرد ال يسـ‬
‫السوق ‪.‬‬
‫‪ ‬تجانس المنتجات‬
‫إن تجانس السلع يحد المنتجين من رفع ثمن بيع إنتاجهم وذلك ألن قيام أي منتج برفع ثمن إنتاجه سوف يؤدي ذلك‬
‫إلى انصراف المشترون إلى شراء إنتاج المنتجين اآلخرين وذلك نظرا لتجانس السلع المنتجة ‪.‬‬
‫‪ ‬العلم الكامل‬
‫ـة‬‫يجب أن يكون جميع البائعين والمشترين على علم تام ومستمر باألثمان وشروط البيع والشراء وكذلك نوع وكميـ‬
‫ما يطلبه المشترون أو ما يعرضه البائعون وغير ذلك من ظروف السوق التي يجب العلم بها ‪.‬‬
‫‪ ‬حرية االنتقال الكاملة‬
‫بمعنى أنه ال توجد أية عراقيل أمام انتقال المشترين أو البائعين أو عوامل اإلنتاج أو السلعة من مكان إلى آخر إذ‬
‫أن وجود هذه العوائق من شأنها أن تؤدي إلى وجود أكثر من ثمن في السوق مع افتراض دائما انعدام نفقات النقل‬
‫ألن وجودها سوف يؤدي إلى تباين األثمان أو ظهور فارق في األثمان وهذا الفارق يكون مساويا إلى مصــاريف‬
‫النقل ‪.‬‬
‫‪ .2‬سوق المنافسة الغير الكاملة (االحتكارية)‬
‫إن غياب أي شرط من شروط سوق المنافسة المثالية معناه تحولها إلى سوق منافسة غير كاملة ( إحتكارية) ويزداد‬
‫بعدها عن هذا الكمال كلما غاب عدد أكبر من هذه الشروط ونميز بين ثالثة أنواع لسوق المنافسة الغــير كاملــة‬
‫هي‪:‬‬
‫‪ ‬سوق المنافسة االحتكارية‪.‬‬
 ‫‪ ‬سوق منافسة القلة‪.‬‬
‫‪ ‬سوق االحتكار المطلق ‪.‬‬
‫‪ ‬سوق المنافسة االحتكارية ‪:‬‬
‫وتتميز هذه السوق بالخصائص التالية ‪:‬‬
‫ـ وجود عدد كبير من البائعين والمشترين وأن كل منتج يعمل مستقال عن المنتجين اآلخــرين أي أن السياســات‬
‫البيعية التي يتبعها كل منتج ال تؤثر تأثيرا جوهريا على السياسات البيعية للمنتجين اآلخرين بمعنى أنــه إذا خفض‬
‫أحد المنتجين ثمن السلعة التي ينتجها فإنه وإن كان سيجدب بعض زبائن المؤسسات األخرى فإن إجتــدابهم هــذا‬
‫سيكون من عدد كبير من المؤسسات الموجودة ومنه فإن تصرفه هذا ليس لـه أي تـأثير جـوهري على المنتجين‬
‫اآلخرين ‪.‬‬
‫ـ منتجات البائعين متمايزة أي غير متجانسة إال أنها تكون متماثلة أي أنها ال تعتبر بـدائل كاملـة كمـا أن كـل‬
‫مستهلك يفضل منتجات منتج معين ‪.‬‬
‫ـ حرية الدخول إلى السوق بمعنى أن الدخول في العملية اإلنتاجية غير مقيد ويمكن للمؤسسات الجديــدة أن تنتج‬
‫ـات‬ ‫ـه المؤسسـ‬ ‫ـذي تنتجـ‬‫ـوج الـ‬ ‫منتجات قريبة اإلحالل من منتجات اآلخرين لكنها ال تستطيع أن تنتج نفس المنتـ‬
‫ـل‬‫ـك ألن كـ‬ ‫ـه وذلـ‬ ‫األخرى ‪ .‬ومنه فإن كل منتج يتصرف مستقال عن اآلخرين ويكون له منحنى طلب خاص بـ‬
‫مستهلك مرتبط بمنتجات منتج معين وهنا يظهر المنتج من جهة محتكر لنوع معين من السلع إال أنه يعد واحدا من‬
‫العديد من المنتجين الذين ينتجون سلعا بينها وبين سلعته درجة كبيرة من اإلحالل ‪ .‬فهو محتكر من ناحية ومتنافس‬
‫من ناحية ثانية ومن هذا المنطلق كان تسمية هذا الشكل من األسواق بسوق المنافسة االحتكارية ‪.‬‬
‫والشيء المالحظ هنا أن ذوق المستهلك وتفضيله يلعب دورا كبيرا في تشكيل منحنى طلب المنتج فإذا كان تفضيله‬
‫قويا فإن تغير األثمان لن يغير كثيرا من مبيعات هذا المنتج أما إذا كان تفضيله ضعيفا هذا معنــاه أن المشــتري‬
‫ـة أي أن أي‬ ‫ـات ظاهريـ‬ ‫ـا هي إال اختالفـ‬‫يدري بأن السلع جميعا ما هي إال سلعة واحدة وأن االختالفات بينها مـ‬
‫انخفاض في الثمن ولو بمقدار ضئيل سوف يؤدي إلى اندفاع المشترين بعدد كبير ال يسع للمؤسسة تلبيته ‪.‬‬
‫‪ ‬سوق منافسة القلة‬
‫إن سوق منافسة القلة يتميز بوجود عدد قليل من المنتجين أو البائعين في السوق وأن كل منتج يأخذ بعين االعتبار‬
‫قرارات المنتج اآلخر منافسه بمعنى أن المنتج عندما يقرر سياسة بيعية معينة فإنه يضع في االعتبار ردود األفعال‬
‫ـل من‬ ‫ـدد قليـ‬‫ـون بين عـ‬ ‫ـوق يكـ‬ ‫التي تصدر من جانب المنتجين اآلخرين وذلك لقلة عدد المنتجين وأن تقسيم السـ‬
‫المنتجين معناه أن لكل منتج نصيب كبير في السوق وبالتالي فإن قيام أي منتج بأي تغيير في الكميــة المنتجــة أو‬
‫الثمن يكون له أثره فورا على زبائن المنتجين اآلخرين وهذا ما يدفع بهم إلى اتخاذ إجراءات مضادة فورا ‪.‬‬
‫إذن في ظل هذه السوق فإن السياسة البيعية المتبعة من طرف المؤسسة تتوقف على ردود األفعال التي تقوم بهــا‬
‫المؤسسات األخرى المنافسة لها ونميز بين نوعين من أسواق منافسة القلة وهما ‪:‬‬
‫منافسة القلة المطلقة‬
‫وهي الحالة التي تقوم فيها المؤسسات الموجودة في السوق بإنتاج سلعة متجانسة وفي هذه الحالة كل منتج يعلم أنه‬
‫إذا خفض ثمن منتجاته بأي قدر فإن ذلك سوف يتبعه على الفور تخفيض أثمان منتجات المؤسسات األخـرى بنفس‬
‫القدر ‪.‬‬
‫منافسة القلة غير التامة‬
‫ـها البعض وهنـا‬ ‫وفي هذه الحالة تكون السلع المنتجة من طرف المنتجين القالئل غير متجانسة وتختلف عن بعضـ‬
‫ـة‬‫ـرا ألن المؤسسـ‬ ‫فإن رد فعل المؤسسات إثر تخفيضات الثمن الذي تقوم به إحدى المؤسسات ال يكون سريعا نظـ‬
‫التي تقوم بالتخفيض في الثمن ال يمكنها جذب جميع زبائن المؤسسات األخرى من الســوق ‪.‬في األخــير تجــدر‬
‫اإلشارة إلى أن أدنى حد لمنافسة القلة هو االحتكار الثنائي ‪.‬‬
‫‪ .3‬سوق االحتكار المطلق‬
‫يمكننا تعريف السوق االحتكارية بأنه السوق الذي تنعدم فيه شروط المنافسة التامة أو الكاملة وهي الســوق الــتي‬
‫يكون فيها منتج واحد يتحكم في عرض السلعة وتنشأ حالة االحتكار المطلق عموما إلحدى األسباب التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬طبيعة اإلنتاج‬
‫هناك بعض المشروعات ذات النفع العام أو المصلحة العامة تقضي بعدم قيام أكثر من مشروع واحد ويسمى هــذا‬
‫االحتكار باالحتكار الطبيعي ‪.‬‬
‫ونذكر على سبيل المثال المشروعات العامة المتعلقة بالماء ‪ ،‬الكهرباء ‪ ،‬المواصالت السلكية والالسلكية ‪.......‬‬
‫ـالح‬‫ـبة للصـ‬‫الخ ‪ .‬فمثل هذه المشاريع تحتكر من طرف الدولة أي اإلدارة العامة نظرا ألهميتها اإلستراتيجية بالنسـ‬
‫العام ‪.‬‬
‫‪ ‬قد ينشأ االحتكار بوجود عقد احتكار قانوني للمحتكر إذا كان يملك براءة اختراع إنتاج سلعة أو خدمة معينة ‪.‬‬
‫ـرا على‬
‫ـيق وحكـ‬
‫‪ ‬هناك بعض الصناعات تتطلب أمواال ضخمة في البداية ويبقى بذلك مجال االستثمار فيها ضـ‬
‫أصحاب رؤوس األموال الذين يقدرون عليها ‪.‬‬
‫وتتميز السوق االحتكارية بالخصائص األساسية التالية ‪:‬‬
‫ـ أنه هناك مؤسسة واحدة تقوم باإلنتاج ‪.‬‬
‫ـ إنتاج سلع ليس لها بدائل في السوق ‪.‬‬
‫ـ عدم إمكانية دخول مؤسسات جديدة في العملية اإلنتاجية ‪.‬‬
 ‫‪ III‬السوق العقاري‬
‫إن السوق العقاري ما هو إال فرع من الفروع العديدة والمتشعبة للسوق العام للســلع والخــدمات متخصــص في‬
‫ـعار‬‫ـطة األسـ‬ ‫العقارات ومنه يمكن تعريف السوق العقاري بأنه مجال التعبير عن قيم العقارات المتداولة به بواسـ‬
‫التي تأخذها ويتفرع بدوره إلى عدة أسواق فرعية تبعا الختالف طبيعة العقارات واستعماالتها وصنفها‪،‬أي أن لكل‬
‫نوع من العقارات سوق خاص بها وداخل سوق النوع الواحد يمكننا إيجاد عدة أسواق فرعية له ناتجة أساسا إمــا‬
‫عن اختالف االستعمال وكذلك عدم تجانس العقارات وتمايزها بالنسبة لالستعمال الواحد ‪.‬‬
‫ـذين‬‫ـة وهـ‬ ‫ـير مبنيـ‬ ‫ـارات الغـ‬ ‫فداخل السوق العقاري يمكننا التمييز عموما بين سوق العقارات المبنية وسوق العقـ‬
‫األخيرين نجدهما بدورهما يتفرعان إلى عدة أسواق فرعية فمثال نميز داخل سوق العقارات المبنيــة بين ســوق‬
‫المحالت التجارية المباني الفالحية المساكن ‪ ،‬المباني الصناعية المباني اإلدارية ‪........‬الخ والتي نجد أسواقها هي‬
‫ـوق‬‫األخرى تتفرع بدورها إلى أسواق فرعية أخرى حسب الصنف الذي تنتمي إليه ‪ ،‬فعلى سبيل المثال نجد أن سـ‬
‫المساكن يتفرع إلى سوق الشقق وهذا األخير نميز فيه بين عدة أصناف من الشقق( صنف غرفة واحدة ‪ ،‬غرفتين ‪،‬‬
‫ثالثة غرف ‪... ،‬الخ ) وكذلك سوق المساكن ذات التصميم المعماري الفردي وهو أيضا نميز فيه بين عدة أسـواق‬
‫فرعية حسب األصناف المتعددة الموجودة من المساكن من هذا النوع‪.‬‬
‫‪.1‬خصائص السوق العقاري‬
‫يتميز السوق العقاري بخاصيتين أساسيتين هما ‪:‬‬
‫ـ أنه سوقا محليا‬
‫ـ أنه سوقا غير كامال‬
‫‪ ‬السوق العقاري سوقا محليا‬
‫ـا‬
‫معناه أن حدود مجاله هي حدود المنطقة أو القطاع التي يوجد بها العقار والسبب في ذلك هو بطبيعة الحال وكمـ‬
‫هو معلوم خاصية الثبات أو اإلستقرار التي تتميز بها العقارات فهي أمالك غير قابلة للنقل ‪.‬‬
‫‪ ‬السوق العقاري سوقا غير كامال‬
‫ـير‬
‫معناه أنه ال تتوفر فيه جميع شروط سوق المنافسة التامة ( الكاملة )حيث نجد في الغالب أن جميع العقارات غـ‬
‫متجانسة أي أنها ذات تراكيب وبنيات مختلفة ‪ ،‬ونادرا جدا ما نصادف عقارات من نفس النوع متطابقــة ‪ ،‬فلكــل‬
‫عقار خصوصياته الخاصة التي تميزه عن العقارات األخرى سواء من حيث ( الموقع ‪ ،‬العمر ‪ ،‬حالة الصــيانة ‪،‬‬
‫المساحة ‪ ،‬الشكل عدد الطوابق ‪.......‬الخ ) ‪،‬وهنا يطرح السؤال التالي ‪:‬‬
‫هل يمكن أن يوجد سوق لسلعة واحدة منفردة بذاتها؟أو قيمة اجتماعية لسلع مخلفة ؟‬
‫إن عمليات المبادلة التي تقع على العقارات من نفس النوع هي في حقيقة األمر مستقلة عن بعضها البعض وإنه من‬
‫غير المجدي البحث عن ما يسمى بالتعبير االجتماعي عن القيمة أو القيمة االجتماعية فجميع الصفقات العقارية التي‬
‫ـاق‬‫ـاتج عن اتفـ‬ ‫ـوق النـ‬ ‫تعقد داخل السوق القاري يكون السعر المتفق عليه بين البائع والمشتري ال يمثل سعر السـ‬
‫ـوق‬‫ـة في السـ‬ ‫الجماعة بالنسبة لسلع من نفس النوع وإنما هو سعر تقريبي محدد على أساس جملة األسعار المطبقـ‬
‫بالنسبة لعقارات متشابهة و متماثلة بعد تكييفه الحقا تبعا للخصوصيات والمواصفات التي يتمتع بها العقار موضوع‬
‫هذه الصفقة وكذلك الوضعية القانونية التي من الممكن أن يوجد عليها ‪.‬‬
‫وخالصة يمكن الخروج بفكرة أساسية أال وهي أن السوق العقاري موجود إال أنه يتصف بكونه سوقا محليا غــير‬
‫ـه و‬‫ـد بـ‬‫كامل وأن القيم المالحظة فيه هي ناتج التعبير االجتماعي عن القيمة على إثر الصفقات العقارية التي تعقـ‬
‫التي تترجم ليس بوحدة سعر واحدة وإنما في األسعار المسيطرة أو األكثر تكرارا ‪.‬‬
‫‪ .2‬دراسة السوق العقاري‬
‫ـع‬‫ـجيل جميـ‬ ‫ـان وتسـ‬ ‫ـان والمكـ‬ ‫إن دراسة السوق العقاري تعني بالخصوص معرفة تطورات هذا السوق في الزمـ‬
‫الصفقات العقارية التي تعقد به بهدف استنتاج منها القيم المسيطرة أو األكثر تكرارا ‪ .‬وللقيام بهذه العملية تم إنشاء‬
‫ـات‬‫ـات والتلخيصـ‬ ‫ـة مكتب للدراسـ‬ ‫ـة الوالئيـ‬‫خصيصا لذلك على مستوى الهيكل التنظيمي لمديريات أمالك الدولـ‬
‫بمصلحة التقييمات والخبرة مهمته الرئيسية هي دراسة وتحليل السوق العقاري المحلي للوالية‬
‫‪ ‬الحاجة إلى دراسة السوق العقاري‬
‫إن الحاجة إلى دراسة السوق العقاري هي وليدة السياسة االقتصادية الجديدة المتبناة من طرف الدولة والمتمثلة في‬
‫ـوق‬ ‫ـة على السـ‬ ‫ـلطتها االحتكاريـ‬
‫سياسة اقتصاد السوق ‪ .‬فتبني هذا النظام اإلقتصادي الجديد معناه رفع الدولة سـ‬
‫العقاري وتحريره من جميع القيود التي كانت مفروضة عليه ‪ ،‬وتغيير سياستها العقارية بشــكل يتالءم وفلســفتها‬
‫ـرف‬ ‫االقتصادية الجديدة القائمة أساسا على تشجيع الملكية الفردية الحرة وذلك بجعل النشاط العقاري مسير من طـ‬
‫القطاع الخاص ويكون السوق العقاري الحر هو الذي يقرر قيم العقارات المتداولة فيه وتصبح بذلك الدولة مجــرد‬
‫متعامل حر فيه ‪ .‬وتماشيا مع هذا قامت الدولة بإلغاء سياستها التسعيرية السابقة المبنية على أسعار إدارية مدروسة‬
‫ال تطابق تماما القيم الحقيقية وتبنت بدلها سياسة تسعيرية جديدة قائمة على التسعير بأسعار السوق الحر ‪.‬‬
‫وبهذا تكون الدولة قد وضعت الركائز األولى لقيام السوق العقاري الحر خاصة إذا علمنا أنها في الفترة الحاليــة‬
‫تعتبر من أكبر المالك العقاريين ‪.‬‬
‫وحتى تتمكن الدولة من تطبيق سياستها التسعيرية الجديدة البد عليها أن تكون بحوزتها جميع معطيات السوق والتي‬
‫من خاللها يتم التعرف على األسعار الجاري التعامل بها فيه عن طريق القيام بتحاليل ودراسات معمقة لها ‪.‬‬
‫فدراسة السوق العقاري هي أساس جميع أعمال التقييمات العقارية ودون هذه الدراسة تبقى جميع القيم التي تتوصل‬
‫إليها مديرية أمالك الدولة تمثل سوء تقدير لممتلكات الدولة ‪.‬‬
‫والهدف الرئيسي من دراسة السوق العقاري هو البحث فيه عن المعلومـات والحقـائق الضـرورية للكشـف عن‬
‫األسعار المسيطرة به والتي على أساسها يتم استنتاج األسعار أو القيم المرجعية للتقييم ‪ .‬وبفضل أبحــاث الســوق‬
‫ـتي يتم‬‫ـائق الـ‬‫ـارات وأن الحقـ‬ ‫تستطيع اإلدارة اإلجابة على جميع التساؤالت التي تطرح عليها بخصوص قيم العقـ‬
‫التوصل إليها تمثل إجابات وافية عن هذه التساؤالت ‪.‬‬
‫ـردة‬‫والطريقة الواجب إتباعها لدراسة السوق العقاري هي طريقة المشاهدة فبفضلها يمكننا الوصول إلى حقائق مجـ‬
‫وموضوعية ونجاحها يتوقف على مدى خبرة العون المدقق والفاحص لهذا السوق وممارسته وتدريبه‪ ،‬فكلما كانت‬
‫خبرته عالية ومعرفته واسعة كلما كانت تدخالته مصيبة وعملية تسجيل المالحظات سريعة وموضوعية وتحليلــه‬
‫كذلك‬
‫‪ ‬منهجية دراسة السوق العقاري‬
‫إن عملية دراسة السوق العقاري يمكن أن تتم عبر ثالثة مراحل أساسية هي ‪:‬‬
‫ــ مرحلة بحث السوق وجمع المعلومات‬
‫ـات‪ ،‬أي‬ ‫ـدر ممكن من المعلومـ‬ ‫ـبر قـ‬‫وتتمثل هذه المرحلة في عملية الدخول إلى السوق بغرض البحث فيه عن أكـ‬
‫ـون‬ ‫التحري عن جميع العمليات التجارية العقارية التي تمت فيه خالل فترة الدراسة المعتبرة تم تسجيلها‪ ،‬وحتى تكـ‬
‫عملية البحث منظمة وهادفة من األحسن على المكلف بالبحث في السوق إتباع الخطوات التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬القيام بتحديد المشكلة‬
‫كما هو معلوم إن المشكلة المطروحة بصفة دائمة ومستمرة على مستوى مديريات أمالك الدولة الوالئيــة بصــفة‬
‫عامة ومصلحة التقييمات والخبرة بصفة خاصة هي مشكلة تحديد قيم العقارات المختلفة ‪.‬‬
‫وبعبارة أخرى يمكن القول أن مصلحة التقييمات والخبرة العقارية ملزمة دائما باإلجابة على السؤال التالي ‪ ( :‬ما‬
‫هي القيمة التجارية أو االيجارية للعقار س ؟ )‬

‫‪ ‬إعداد خطة وبرنامج للبحث‬

‫ولذلك يجب القيام بما يلي ‪:‬‬
‫ـارات‬
‫‪ ‬تحديد نوع المعلومات والحقائق المراد الحصول عليها فالمعلومات المطلوبة تختلف باختالف طبيعة العقـ‬
‫واستعماالتها ‪.‬‬
‫‪ ‬تحديد المصادر التي من الممكن الحصول منها على المعلومات المطلوبة ‪.‬‬
‫تحديد الوسائل الالزمة لعملية البحث ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تقدير إن كانت هذه الخطة كافية أم ال لتحقيق الغرض المرجو أو األهداف المنتظرة ‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ ‬جمع المعلومات‬
‫في الحقيقة إن هذه الخطوة تمثل العمل التنفيذي لبرنامج وخطة البحث‪،‬وخاللها يقوم المكلف بالدراسات والتحاليـل‬
‫بالتوجه إلى مصادر المعلومات التي حددها ألخذ منها جميع المعلومات ( عمليات البيع والشراء ) المتوفرة بها التي‬
‫ـة إلى مديريـة‬ ‫ـجيل التابعـ‬
‫تهم عملية الدراسة ‪ .‬والمصدر الرئيسي لعملية دراسة السوق العقاري هو مصالح التسـ‬
‫الضرائب الوالئية نظرا ألن المشرع الجزائري قد فرض بموجب قانون التسجيل على جميع العقود التي تبرم بها‬
‫المعامالت التجارية العقارية التي تتم بين األشخاص الطبيعيين أو المعنويين العموميين أو الخواص شكلية تسجيلها‬
‫على مستواها وبذلك فإن هذه المصالح تعد مكان تمركز هام جدا لجميع المعامالت التجارية العقاريــة الــتي تتم‬
‫ـأن ال‬
‫ـك بـ‬ ‫داخل السوق العقاري ‪ .‬وعند قيام المكلف بالتحاليل والدراسات بأخذ المعلومات يجب عليه تنويعها وذلـ‬
‫يقتصر على فئة معينة من الصفقات العقارية بل يجب أن تكون أكثر تنوعا وتخص جميع األعوان المتعاملون في‬
‫السوق مثل ‪:‬‬
‫‪ ‬عمليات البيع و الشراء التي يقوم بها المتعاملون في الترقية العقارية العموميون أو الخواص ‪.‬‬
‫ـات‬ ‫‪ ‬عمليات البيع و الشراء ‪ ،‬التبادل ‪ ،‬القسمات التي تقوم بها الدولة ‪،‬الجماعات المحلية ‪ ،‬والمؤسسات والهيئـ‬
‫العمومية ذات الطابع اإلداري التابعة لها ‪.‬‬
‫‪ ‬عمليات البيع و الشراء التي تقوم بها المؤسسات االقتصادية ‪.‬‬
‫‪ ‬القرارات القضائية المتعلقة بنزع الملكية ‪.‬‬
 ‫‪ ‬عمليات البيع والشراء التي تتم بين األفراد‪.‬‬
‫‪ .‬عمليات البيع أو الشراء التي تقوم بها الشركات ‪.‬‬
‫ـة األولى‬‫ـة بالدرجـ‬‫والمعلومات الواجب الحصول عليها تتمثل خصوصا في السعر الذي تمت به الصفقات العقاريـ‬
‫األطراف المتعاقدة ‪ ،‬مواصفات العقار ‪ ،‬وضعيته القانونية ‪.‬‬
‫‪ ‬مرحلة تحليل ودراسة المعلومات‬
‫عند هذه المرحلة يكون المكلف بالتحليل والدراسة قد انتهى من عملية البحث في السوق وقد تمكن من جمع قــدر‬
‫معين من المعلومات المختلفة ‪ ،‬وقد عاد إلى مكتبه وبحوزته هذه المعلومات ‪ ،‬فيقوم بمراجعتها وفحصها للتأكد من‬
‫مصداقيتها أي أن األسعار التي تم جمعها هي أسعار حقيقية تمثل األسعار الجاري التعامل بها في السوق ‪.‬‬
‫ويمكننا تصور تنضيم تنفيذ عملية التحليل والدراسة عبر ثالثة مراحل أساسية هي ‪:‬‬
‫‪ ‬التبويب والجدولة‬
‫أي القيام بمراجعة كافة المعلومات التي بحوزتنا بهدف القيام بتصنيفها وترتيبها بجداول حسب األنــواع المختلفــة‬
‫ـل‬‫ـع كـ‬ ‫للعقارات أي القيام بعملية فرز لهذه المعلومات وتصنيفها حسب األصناف العقارية المتعلقة بها وذلك بجمـ‬
‫المعلومات المتعلقة بكل صنف عقاري ضمن جدول واحد ‪ .‬وتعتبر هذه المرحلة جد أساسية ألنهـا تسـهل كثـيرا‬
‫عملية تحليل ودراسة المعلومات الحقا حسب كل صنف عقاري ‪.‬‬
‫‪ ‬التحليل والدراسة‬
‫وخالل هذه المرحلة يقوم المكلف بالدراسات والتحاليل بدراسة جداول األسعار أو القيم التي أعدها حسب األصناف‬
‫العقارية فيقوم بالنسبة لكل جدول باستنتاج وتحديد مجال السعر الجاري التعامل به في السوق من خالل مجموعــة‬
‫األسعار المسيطرة أو األكثر تكرارا المالحظة في كل جدول ‪.‬‬
‫وبعد التمكن من تحديد مجال السعر الجاري التعامل به في السوق يشرع في إقصاء وعزل جميع األسعار المدونة‬
‫فيه والتي ال تكون تنتمي إلى هذا المجال ‪ ،‬وبهذا يكون قد توصل إلى تحديد عينة أسعار تمثــل حقيقــة الســعر‬
‫الجاري التعامل به في السوق لكن هذا ليس معناه أن عملية الدراسة والتحليل قد انتهت بــل يجب على المكلــف‬
‫ـد من‬‫ـد التأكـ‬‫ـة قصـ‬ ‫بالدراسات والتحاليل إعادة النظر في عينة األسعار المحتفظ بها وإخضاعها للتحليل والدراسـ‬
‫مصداقيتها وذلك بمقارنة كل سعر مع معطيات العقار المتعلق به ‪.‬‬
‫وبهذا يكون المكلف بالدراسات والتحاليل قد توصل إلى استخراج مجموعة من القيم أو األسعار تمثل حقيقة السعر‬
‫ـون‬ ‫الجاري التعامل به في السوق العقاري المحلي وبعد هذا يقوم بإعداد جداول جديدة تضم عينة األسعار هذه وتكـ‬
‫بذلك عملية التحليل والدراسة قد انتهت ووصلت إلى مبتغاها ‪.‬‬
‫مما سبق يظهر أن الهدف الرئيسي لدراسة المعلومات هو الكشف عن األسعار الجاري التعامـل بهـا في السـوق‬
‫ـعر‬‫ـة السـ‬‫العقاري والتمييز بينها وبين األسعار الهامشية الغير حقيقية وفصلها عنها ألن هذه األخيرة ال تمثل حقيقـ‬
‫الجاري التعامل به في السوق وهي إما تكون أسعار مرتفعة جدا أو منخفضة جدا تخفي وراءها حقائق كثيرة ‪.‬ولقد‬
‫بينت الدراسات والتجارب أنه هناك عوامل وأسباب وراء تشكل هذه األسعار في السوق نجملها عموما فيما يلي ‪:‬‬
‫‪ ‬أسباب طارئة‬
‫وتتمثل في خطأ ذلك البائع أو المشتري في البيع أو الشراء دون السعر الجاري التعامل به في السوق نتيجة لقلة أو‬
‫عدم إعالمه به وأحيانا تغليطه من طرف الغير ( الوسطاء ) ‪.‬‬
‫‪ ‬االستعجال واالضطرار‬
‫ـروف‬ ‫ـغط ظـ‬ ‫وتتمثل في الحالة التي يكون فيها البائع أو المشتري في عجلة أو مضطر للبيع أو الشراء تحت ضـ‬
‫معينة كالحاجة الماسة إلى المال مثال ‪...‬الخ‬
‫‪ ‬المالئمة‬
‫المقصود بالمالئمة هو لياقة شيء ما بالنسبة إلى شخص معين ورغبته فيه دون سواه وإصراره عليه ‪.‬وهي تمثــل‬
‫عامال أساسيا محددا للطلب على هذا الشيء في السوق وعليه فإن األسعار الجاري التعامل بهــا في الســوق هي‬
‫ـه‬
‫ـددة لـ‬‫نتيجة لتصارع قوى العرض والطلب وهذا األخير يكون مستواه قد تحدد إلى جانب العوامل األخرى المحـ‬
‫بفعل عامل الميول والتفضيل الناجم أساسا عن عامل المالئمة هذا‪.‬‬
‫ـادي‬‫ـة عـ‬ ‫ـل مالئمـ‬‫إذن فاألسعار الجاري التعامل بها في السوق تدل على مستوى معين من الطلب ناجم عن عامـ‬
‫لطالبي العقارات المطروحة للبيع في السوق ‪ .‬غير أنه في بعض األحيان وبفعل تأثير بعض العوامل والظروف قد‬
‫تخرج هذه المالئمة عن حدودها العادية وتصبح مبالغ فيها وتصبح تشكل حالة استثنائية ‪ .‬حيث أنه كلمــا كــانت‬
‫الخصوصيات التي يتميز بها العقار أكثر مالئمة لشخص معين كلما أدى ذلك إلى زيادة تفضيله له وتمســكه بــه‬
‫ـات‬ ‫ـرى كالعالقـ‬ ‫ـل األخـ‬‫وإصراره على الحصول عليه بأي ثمن ‪ ،‬وفي بعض األحيان وتحت تأثير بعض العوامـ‬
‫ـيرهم من‬ ‫الشخصية مثل العالقات العائلية عالقات الجوار ‪ ،‬وعالقات الصداقة قد يستفيد بعض األشخاص عن غـ‬
‫شراء عقار بسعر منخفض ال يعكس قيمته الحقيقية ‪.‬‬
‫وعموما يمكننا التمييز في عامل المالئمة بين خمسة أنواع لها وهي ‪:‬‬
 ‫مالئمة هيكلية استثنائية‬
‫ـة‬
‫ـارات المختلفـ‬ ‫ـاقي العقـ‬
‫ـله عن بـ‬‫معناها أنه يوجد ألي عقار ومهما كانت خصوصياته هاو معين يطلبه ويفضـ‬
‫األخرى ‪.‬‬
‫مالئمة الموقع المبالغ فيها‬
‫وتتمثل في تأثير عامل الموقع الشديد على هاو ما دون غيره الشيء الذي يجعله شديد التمسك به ويدفع به إلى دفع‬
‫أي ثمن للحصول على ذلك العقار ‪.‬‬
‫مالئمة الجوار‬
‫ـريب‬‫وهذه المالئمة هي نفسها مالئمة الموقع السالفة الذكر غير أنه في هذه الحالة نجد أن هاو العقار هو الجار القـ‬
‫وبذلك فإن هذا األخير يكون على استعداد كبير لشرائه بثمن مرتفع ‪.‬‬
‫مالئمة الشغل‬
‫في الغالب نجد أن الشاغلين أو المستأجرين للعقار هم األشخاص األكثر استعدادا دون غيرهم لشراء العقار الــذي‬
‫يشغلونه مهما كان الثمن ‪ .‬لكنه تجدر المالحظة هنا أن هذا العامل أصبح تأثيره ضعيفا نظرا للحق في البقــاء في‬
‫األمكنة الذي يخوله القانون للمستأجرين ‪.‬‬
‫مالئمة المعاملة‬
‫وتكون ناجمة إما عن قرابة عائلية ‪ ،‬عالقة زوجية ‪ ،‬عالقة عاطفية ‪.....‬الخ ‪.‬‬

‫‪ ‬مرحلة تقييد نتائج الدراسة وتنظيمها‬

‫عقب انتهاء المكلف بالدراسات والتحاليل من عملية التحليل والدراسة ينتقل إلى المرحلة النهائية المتمثلة في تدوين‬
‫ـة‬‫ـامالت التجاريـ‬ ‫ـجل المعـ‬ ‫نتائج الدراسة ضمن تقرير شامل لها في مرحلة أولى ثم على مستوى سجل يسمى سـ‬
‫العقارية في مرحلة ثانية ‪.‬‬
‫‪ ‬إعداد التقرير الشامل للدراسة‬
‫عقب انتهاء المكلف بالتحليل و الدراسة من عملية المعالجة و الفحص يقوم بإعداد تقرير شامل لهذه الدراسة يدون‬
‫فيه جميع الحقائق والنتائج التي تم التوصل إليها مدعمة بالتعليالت والتوضيحات والدالئل الكافية ‪.‬‬
‫و يكتسي هذا التقرير أهمية قصوى بالنسبة ألعمال التقييم على اعتبار أنه يمثل وثيقة اإلثبات األساسية لجميع القيم‬
‫ـة‬‫ـائج الدراسـ‬ ‫التي تم إستنتاجها والتي ستوظف في التقييم ‪.‬و عند تحريره يجب إتباع خطة قادرة على عرض نتـ‬
‫ـام‬
‫ـة من األقسـ‬ ‫ـة متكونـ‬ ‫ـق خطـ‬ ‫وظروفها بشكل جيد‪ ،‬وفي هذا الصدد ننصح بتحرير التقرير الشامل للدراسة وفـ‬
‫الرئيسية الثالثة التالية ‪:‬‬
‫القسم األول‬
‫يتضمن مقدمة عامة حول موضوع الدراسة و إعطاء فكرة عامة عن ماهية المشكلة المطروحــة والغــرض من‬
‫عملية البحث ‪ ،‬و صورة مختصرة عن الوسائل التي استعملت في عملية البحث ‪ ،‬وأهم النتائج التي استخلصت من‬
‫المعلومات التي جمعت‬
‫القسم الثاني‬
‫ويمثل الهيكل األساسي للتقرير ويحتوي على النتائج التي تم التوصل إليها والحقائق التي تستند عليها هذه النتائج ‪.‬‬
‫القسم الثالث‬
‫في هذا القسم ‪ ،‬تبين الطرق و الكيفيات التي وضفت في الدراسة وتقدير مدى كفاية النتائج التي تم التوصل إليهــا‬
‫ودرجة الخطأ الممكن أن تؤدي إليه ‪ ،‬وكذلك إعداد الجداول والرسوم البيانية واإلحصائية المختلفة للنتائج المتوصل‬
‫إليها ‪.‬‬
‫‪ ‬مرحلة تقييد وترتيب النتائج على مستوى سجل المعامالت التجارية العقارية‬
‫ـة في‬ ‫عقب انتهاء المكلف بالتحليل والدراسات من إعداد تقرير الدراسة الشامل ‪ ،‬ينتقل إلى المرحلة النهائية المتمثلـ‬
‫حفظ و تقييد وترتيب نتائج الدراسة المتوصل إليها وذلك بإنشاء على مستواه لسجل يسمى سجل المعامالت التجارية‬
‫العقارية ‪.‬‬
‫تعريفه‬
‫ـارة‬‫هو عبارة عن مجمع للمعلومات المتعلقة بالسوق العقاري المحلي المتنوعة والمختلفة وهذه المعلومات هي عبـ‬
‫عن األسعار التي تعقد بها الصفقات العقارية داخل السوق و معلومات عن هذه الصفقات ( األطراف المتعاقــدة ‪،‬‬
‫معلومات عن العقارات موضوع هذه الصفقات ) باالضافة إلى معلومات عامة ومختلفة عن المناطق المتواجدة بها‬
‫هذه العقارات و إلى غيره‬
‫من المعلومات الضرورية ألعمال التقييم والمتعلقة بالسوق العقاري ‪.‬‬
‫تنظيمه‬
‫ـها اإلقليمي‬
‫ـة في إختصاصـ‬
‫ـديات الداخلـ‬‫يجب أن ينشأ هذا السجل على مستوى كل المفتشيات بالنسبة لجميع البلـ‬
‫وكذلك يجب أن ينشأ هذا السجل على مستوى المديرية بالنسبة لجميع بلديات الوالية ‪.‬‬

‫تكوينه‬
‫يتكون سجل المعامالت التجارية العقارية مما يلي ‪:‬‬
‫ملف معلومات عامة‬
‫و هو عبارة عن ملف عام يضم ملفات فرعية تفتح بإسم كل بلدية تحتوي على وثائق تحتوي على معلومات عامة‬
‫ومختلفة عن كل بلدية و من أهم هذه المعلومات نذكر ‪:‬‬
‫الحدود اإلقليمية‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬الموقع الجغرافي‬
‫‪ ‬مساحتها اإلجمالية‬
‫‪ ‬المساحات المزروعة‬
‫‪ ‬معلومات طبوغرافية وجيولوجية ( طبيعة األرض ‪ ،‬التضاريس ‪ ،‬األنحدار ‪ ،‬العلو ‪...‬الخ )‬
‫‪ ‬حركة السكان‬
‫‪ ‬تربية األنعام‬
‫‪ ‬اإلنتاج الفالحي‬
‫‪ ‬الصناعات المتواجدة بها‬
‫‪ ‬مختلف شبكات الطرق والمواصالت‬
‫‪ ‬الظروف المناخية‬
‫و إلى غير ذلك من المعلومات الضرورية المختلفة ‪.‬‬
‫ملف عام خاص بالمصلحة‬
‫و يتفرع إلى ثالثة ملفات فرعية هي ‪:‬‬
‫ـ ملف يضم مجموعة النصوص القانونية والتنظيمية الخاصة بالتقييم ودراسة السوق العقاري ‪.‬‬
‫ـ وثائق و مراجع مختلفة متعلقة بالتقييم ‪.‬‬
‫ـ عمليات التقييم اإلستثنائية التي قامت بها المصلحة ( تقارير التقييم ) ‪.‬‬

‫خرائط وخطط‬
‫باإلضافة إلى ما سبق ذكره‪ ،‬يكون من األحسن أن تعزز المصلحة معلوماتها بحيازتها أو إعدادها لخرائط وخطط‬
‫خاصة بالوالية و بلدياتها ( خرائط جيولوجية ‪ ،‬خطط المدينة ‪ .......‬إلخ )‬
‫بطاقات التقييم الخاصة‬
‫وهي عبارة عن بطاقات ذات نماذج معينة تستعمل لحفظ وتدوين المعامالت التجارية العقارية الصادقة المحتفظ بها‬
‫عقب عملية الدراسة ‪ ،‬فهي بمثابة صفقة عقارية أي تمثل عملية بيع أو شراء صادقة مســتخرجة من الســوق ‪.‬و‬
‫مجموع البطاقات يكون يمثل بذلك صورة حقيقية للسوق العقاري المحلي وعند إنشاء هذه البطاقات يجب الحرص‬
‫على تسجيل بها جميع المعلومات الضرورية لعملية التقييم والتي يمكن إجمالها في السعر و مواصفات العقار ‪.‬‬
‫ترتب و توضع هذه البطاقات بحاويات بطريقة تجعل عملية إستغاللها من طرف مكتب التقييمات سهلة وسريعة ‪،‬‬
‫و حتى يكون األمر كذلك يجب أن تنظم هذه البطاقات ضمن الحاويات حسب البلديات التي تقع بها تم حسب التقسيم‬
‫الجغرافي للبلدبة ( البلدية ‪ ،‬القرية ‪ ،‬الحي ‪ ،‬الشارع ‪ ........‬إلخ ) مع مراعاة طبيعة العقارات و استعمالتها ‪.‬‬
 ‫مقدمة‬
‫إن تنفيذ العمل التقييمي يجب أن يتم بطريقة منهجية تستوفي شروط نجاحه ‪ ،‬وعندما نقول نجاحه فإننــا نقصــد‬
‫بذلك بلوغه األهداف المنتضرو والمتمثلة أساسا في الكشف عن القيمة الحقيقية للملك موضوع عملية التقييم مدعمة‬
‫بالتعليالت والتوضياحات الكافية‪.‬‬
‫ـون‬‫ـوان المقيمـ‬‫هذه المنهجية تتمثل في مجموعة من اإلجراءات اإلدارية والتقنية المتسلسلة والتس يجب على األعـ‬
‫إتباعها عند تنقيذ أشغال التثييم التي توكل إليهم‪.‬‬
‫و تتمثل هذه المنهجية في الخطوات العملية التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬فتح الملف التقييمي‬
‫‪ ‬الدراسة التقيمية ( دراسة الملف )‬
‫‪ ‬الزيارة الميدانية للعقار‬
‫‪ ‬التقييم‬
‫‪ ‬تحرير التقرير التقييمي‬
‫‪ .1‬فتح الملف التقييمي‬
‫إن العمل التقييمي التي تقوم بإنجازه مديريات أمالك الدولة يجب أن يتم على أساس ملفات تدرج بها جميع الوثائق‬
‫التي تثبت أعمال التقييم المنفذة والقيمة المحددة‪.‬‬
‫ـجل‬‫ـمية ويقيـد بسـ‬ ‫هذا الملف يجب أن يفتح إجباريا على مستوى مصلحة التقييمات وخبرات األمالك بصفة رسـ‬
‫ـييم‬
‫ـات التقـ‬‫ـة لملفـ‬
‫التقييمات الخاص به ‪ ،‬وهذا السجل يجب أن يكون متابع بصفة دائمة ويعكس الوضعية الحقيقيـ‬
‫المنجزة والتي هي في طور اإنجاز‪.‬‬
‫وحتى يشرع في أي عمل تقييمي أن يكون هناك طلب رسمي لذلك من الجهات المختلفة المســتفيدة من خــدمات‬
‫المدرية في هذا المجال‪.‬‬
‫وكما هو معلوم إن جل العمل التقييمي التي تتولى مصلحة تقيييمات وخبرات األمالك القيام به يتعلق بأمالك الدولة‬
‫العامة والخاصة التي تتولى المديرية تسييرها بصقة مباشرة أو غير مباشرة في إطار القوانين واألنظمة الجــاري‬
‫ـوانين‬‫ـار القـ‬
‫العمل بها ل سيما قانون األمالك الوطنية رقم ‪ 90/30‬و باإلضافة هذا فإن المصلحة مطالبة في إطـ‬
‫الجاري العمل بها بتفديم خدماتها في مجال التقييم وخبرات األمالك لفائدة مصالح خارجية وأشخاص مختلفة بصفة‬
‫ـانون رقم ‪95/27‬‬ ‫ـادة ‪ 195‬من القـ‬ ‫ـا للمـ‬
‫إلزامية أحيانا وبصفة إختيارية أحيانا أخرى مقابل دفع أتاوة تحسب وفقـ‬
‫المتعلق بقانون المالية‬
‫لسنة ‪ 1996‬ومن بين هذه الجهات نذكر على الخصوص ‪:‬‬
‫‪ ‬البلديات‪.‬‬
‫الواليات‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬المؤسسات العمومية اإلقتصادية‬
‫الهيئات العمومية ذات الطابع الصناعبي و التجاري ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الشركات الوطنية ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذن بناءا على الطلب الكتابي ( طلب داخلي أو طلب من مصلحة خارجية ) الذي يــرد إلىالمصــلحة يتم فتح‬
‫الملف التقييمي بإسم العقار موضوع طلب التقييم و عنوانه‪.‬‬
‫يجب أن يكو ن الطلب مرفوقا بالوثائق الضرورية للدراسة التقييمية و نذكر منها على الخصوص ‪:‬‬
‫‪ ‬مخطط العقار‬
‫‪ ‬سندات الملكية‬
‫‪ ‬عقود االيجار الجارية عليه‬
‫و إلى غير ذلك من الوثائق المتعلقة بالوضعيات المختلفة التي من الممكن أن يتواجد عليها الملك موضوع عمليــة‬
‫التقييم‪.‬‬

‫‪ .2‬الدراسة التقيمية ( دراسة الملف )‬

‫ـع‬
‫ـييم من جميـ‬
‫ـة التقـ‬‫ـوع عمليـ‬ ‫تهدف الدراسة التقيمية إلىحصر جميع المواصفات التي يتمتع بها العقار موضـ‬
‫الحوانب‪.‬‬
‫و في هذه المرحلة يكون المكلف بالتقييم أمام ملف تقييمي ‪ ،‬فيشرع في دراسة و ثائقــه ‪ .‬و في البدايــة يجب أن‬
‫تكون هذه الدراسة قانونية ‪،‬بهدف‪ ،‬كما سلف الذكر‪ ،‬تحديد الوضعية القانونية و طبيعة ملكيته والكشف عن جميع‬
‫الحقوق الواقعة عليه كحقوق اإليجار ‪ ،‬الرهن ‪،‬حقوق اإلنتفاع ‪ ،‬االرتفاقات‪.........‬الخ )‪.‬‬
‫ـة و‬
‫ولذلك يجب على العون المقيم طلب الوثائق الضروربة لذلك من عند الجهة طالبة التقييم و القيام بأبحاث معمقـ‬
‫دقيقة في هذا الجانب‪.‬‬
‫إلى جانب الدراسة القانونية ‪ ،‬يقوم المكلف بالتقييم بتعريف شامل للعقار من خالل حصر و إبراز جميع مواصفاته‬
‫و خصوصياته المادية التي يتميز بها قصد تحديد بدقة النوع والصنف الذي ينتمي إليهما‪.‬‬
‫و يمكن للمكلف بالتقييم أن يتحصل على هذه المعلومات من خالل الوثائق المتوفرة بالملف و هنا يجب على العون‬
‫المقيم أن ال يأخد هذه المعلومات بعين االعتبار إ ال بعد قيامه بالزيارة أو المعاينة الميدانية للعقار ألنه بواسطة هذه‬
‫األخيرة فقط يستطيع تأكيد أو نفي المعلومات المتوفرة لديه‪ ،‬وكذلك إتمام و أخذ جميع المعلومــات الــتي يراهــا‬
‫ضرورية للتقييم و لم يتمكن الحصول عليها من خالل وثائق الملف ‪.‬‬

‫الزيارة الميدانية للعقار‬ ‫‪.3‬‬

‫و تعتبر هذه الخطوة جد أساسية للدراسة التقييمية ‪ ،‬ويجب على المكلف بالتقييم آدائها بحذر و دقة كبيرين ‪،‬و أن ال‬
‫ـو‬‫ـي هـ‬ ‫ـببها الرئيسـ‬
‫يغفل أية مالحظة أو معلومة ‪ .‬فالتجربة أثبتت أن أغلب األخطاء التي ارتكبت في التقييم سـ‬
‫الفحص و المعاينة السطحية للعقار خالل زيارته الميدانية ‪.‬‬
‫ـر‬‫و كما سلف الذكر إن الزيار ة الميدانية تأتي لتعزز عملية دراسة العقار التي تمت على مستوى المكتب و حصـ‬
‫جميع المواصفات و خصوصياته‪ .‬و بفضل هذه الدراسة التقييمية يصل المكلف بالتقييم في األخــير إلى تحديــد‬
‫ـرف على‬ ‫ـة التعـ‬
‫ـاه إمكانيـ‬
‫الصنف و النوع الذي ينتمي إليهما العقار وجميع مواصفاته وخصوصياته ‪ ،‬وهذا معنـ‬
‫عناصر المقارنة أو العقارات المماثلة له ‪.‬‬

‫‪ .4‬التقييم‬
‫بعد تمكن العون المقيم من حصر جملة المواصفات المادية للعقار وكذلك تحديد وضعيته القانونية يشرع في تنفيـذ‬
‫العمل التقييمي معتمدا على طرق التقييم الجاري العمل بها و الخاصة بكل صنف من االصناف العقارية المختلفــة‬
‫فيتوجه إلى سجل المعامالت التجارية العقارية المتواجد على مستوى مكتب الدراسات و التلخيصات الستخراج منه‬
‫أدوات التقييم ( عناصر المقارنة ‪ ،‬المعامالت ‪ ،‬المعدالت‪ ......‬إلخ )‪ .‬و ذلك حسب متطلبات طريقة القييم المالئمــة‬
‫لتقييم الحالة المطروحة بين يديه‪ .‬و بعد تمكنه من تحديد و إختيار الطريقة المالئمة للتقييم ‪،‬يشرع في تنفيذها حسب‬
‫ـتي‬‫ـييم والـ‬‫منهجيتها و يصل بواسطتها في النهاية إلى إيقاف و استنتاج القيمة التجارية للعقار موضوع عملية التقـ‬
‫توافقه من جميع مواصفاته المادية والقانونية‪.‬‬
‫ـك‬‫ـل و ذلـ‬ ‫ـذا العمـ‬ ‫و بهذا ينتهي العمل التقييمي للمكلف بالتقييم ويبقى عليه العمل األخير و المتمثل في إثبات هـ‬
‫بتحريره في تقرير لذلك يسمى تقرير تقييمي ‪.‬‬

‫‪ .5‬تحرير التقرير التقييمي‬

‫بعد إنتهاء العمل التقييمي يقوم المكلف بالتقييم بتحرير تقرير مفصل يدون فيه جميع النتائج المتوصل إليهــا في‬
‫الدراسة التقييمية و يقدم فيه جميع التعليالت الضرورية سواء بالنسبة للطريقة المختارة أو القيمة المتوصل إليها ‪.‬‬
‫و لتحريره يجب إتباع خطة تضمن تسلسل منهجي ومنطقي لخطوات العمل التقييمي المنفذة و كــذلك التــبريرات‬
‫الكافية للقيمة المحددة و بعبارة أخرىبشكل وسيلة إقناع وتحجج ال تدعو إلى الريبة والشك في القيمة المحددة‪.‬‬
‫وعموما ال توجد هناك خطة معينة للتقارير التقييمية و لكن في كل الحاالت يجب إتباع الخطة الرئيسية التاليــة في‬
‫صياغة التقارير التقيمية ‪:‬‬

‫عرض األحداث ( المشكلة )‬ ‫‪‬‬

‫عرض المبادئ‬ ‫‪‬‬
‫التطبيق على الحالة المطروحة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إقتراح الحل المناسب للمشكلة المطروحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫وإستنادا لذلك نقترح تحرير التقارير التقييمية و فقا للنموذج الموالي‪:‬‬


‫‪................................:‬‬
‫الجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية‬
‫عنابة في‬
‫وزارة المالية‬
‫المديرية العامة لالمالك الوطنية‬
‫مديرية أمالك الدولة لوالية ‪....................................‬‬
‫مصلحة التقييمات والخبرة‬
‫مكتب التقييمات‬
‫ملف رقم ‪.................‬‬

‫تقرير تقييم عقار‬

‫‪ ‬الجهة طالبة التقييم‬

‫ـة‬
‫ـات الخارجيـ‬ ‫ـة ‪ ،‬أو الهيئـ‬
‫ـة للمديريـ‬ ‫في هذه الفقرة يجب أن تبين المصلحة طالبة التقييم ( المصالح الداخليـ‬
‫ـالة‬
‫ـع الرسـ‬ ‫ـر مراجـ‬ ‫ـع ذكـ‬ ‫المسموح لها قانونيا من اإلستفادة من خدمات التقييم لمصلحة التقييمات والخبرة ) مـ‬
‫المتضمنة طلب التقييم ‪.‬‬
‫‪ ‬العملية المقصودة‬
‫ـة ‪،‬‬‫ـزع ملكيـ‬‫ـع ‪ ،‬نـ‬ ‫ـراء ‪ ،‬بيـ‬‫ـة شـ‬ ‫ـل هي عمليـ‬ ‫ـييم ‪ ،‬هـ‬
‫ذكر العملية الواقعة على العقار موضوع عملية التقـ‬
‫قسمة ‪...........،‬إلخ‬
‫‪ ‬اإلطار القانوني للعملية‬
‫تحديد اإلطار القانوني لعملية التصرف هذه بذكرمراجع النصوص القانونية والتنظيمية ‪،‬السارية المفعول المتعلقة‬
‫بها‪.‬‬
‫‪ ‬الطبيعة القانونية وأصل ملكية العقار‬
‫ـة‬
‫ـندات الملكيـ‬‫ذكر إسم و عنوان المالك الحالي للعقار مع ذكركيفية أيلولة هذه الملكية له و ذلك بذكر مراجع سـ‬
‫بالتدقيق‬
‫‪ ‬الوصف الشامل للعقار‪:‬‬
‫‪ ‬طبيعة العقار‬
‫تبين طبيعة العقار من حيث النوع أوالصنف الذي تنتمي إليه (ارض فالحية ‪ ،‬أرض صالحة للبناء ‪،‬عقار مبــني‪،‬‬
‫مصنع‪ ،‬محل تجاري ‪......‬إلخ )‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫موقع العقار‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬تبين الموقع الدقيق للعقار و ذلك بالنسبة لكل من ‪ :‬مقرالوالية ـ مقرالدائرة ـ البلدية ـ القرية ـ الحي‪.‬‬
‫‪ ‬الشارع ( إسم الشارع و رقمه‪،‬تحديد الموقع بالنسبة للشارع)‪.‬‬
‫‪ ‬تعيين حدوده من الجهات المختلفة (الشمال‪،‬الجنوب ‪ ،‬الشرق ‪ ،‬الغرب‪ .......‬إلخ )‬
‫وكذلك الموقع بالنسبة لـ ‪:‬‬
‫ـ المراكز السكنية الحضرية ( حي سكن راقي‪ ،‬وسط المدينة ‪ ،‬الضاحية ‪ ،‬محيـط المدينـة ) إذا تعلـق األمـر‬
‫بمسكن‪.‬‬
‫ـ بالنسبة لمراكز النشاط التجاري واألسواق إذا تعلق األمر بمحل تجاري خاصة ‪.‬‬
‫‪ ‬مواصفات العقار‬
‫ـار‬
‫ـة للعقـ‬‫ـائص الفيزيائيـ‬‫إن المواصفات تختلف بإختالف طبيعة العقار وهذه المواصفات تتمثل في جميع الخصـ‬
‫موضوع عملية التقييم‪.‬‬
‫‪ ‬بالنسبة لآلرض الصالحة للبناء اهم المواصفات هي‪ ( :‬المساحة ‪ ،‬الشكل ‪ ،‬التضاريس ‪ ،‬عناصر التهيئة )‪.‬‬
‫‪ ‬بالنسبة للعقارات المبنية ‪( :‬المساحة ‪ ،‬التصميم المعماري ‪ ،‬القدم ‪ ،‬العمر ‪ ،‬المواد المستعملة في البناء ‪ ،‬حالــة‬
‫الصيانة ‪ ،‬عدد الطوابق ‪ ،‬تغطية البناء ‪ ،‬تشكيلة كل مستوى ‪ ،‬مساحات القاعات و الغرف‪ ،‬كــذلك مجموعــة‬
‫ـاز ‪،‬‬
‫ـاء و الغـ‬ ‫ـة بالكهربـ‬
‫التهيئات و االصالحات التي أعدت بالبناء ‪ ،‬نوعية نجارة العقار ‪ ،‬التركيبات المتعلقـ‬
‫الفراغات الصحية ‪ ،‬تهوية و إنارة الغرف ‪.....‬الخ )‪.‬‬
‫‪ ‬أما بالنسبة للمحالت التجارية أهم الوصفات هي ‪:‬‬
‫ـالمواصفات المتعلقة بالمحل ( العقار) ( المساحة ‪ ،‬الشكل حالة الصيانة ‪ ،‬المواد المستعملة في البناء ‪ ،‬هل هــو‬
‫محل تجاري فردي أم جماعي ‪ ،‬موقع المحل داخل المبنى بالنسبة للطابق (طابق أرصي ‪ ،‬طابق أول ) ‪ ،‬عمره‬
‫‪.....‬إلخ ) ‪.‬‬
‫ـ المواصفات المتعلقة بالمحل تتمثل بصفة عامة في العناصر المادية و المعنوية للمحل التجاري و المتمثلة على‬
‫ـارس ‪ ،‬رقم‬‫ـاط الممـ‬‫الخصوص في المعدات واالالت‪،‬تجهيز وتأثيت المحل ‪ ،‬كيفية العرض ‪ ،‬و كذلك نوع النشـ‬
‫اآلعمال‬
‫‪ ‬الوضعية القانونية للعقار‬
‫في هذه الفقرة يجب إبراز بوضوح وضعية العقار القانونية ة‪:‬‬
‫ـ هل العقار مشغول (مؤجر ) ‪ ،‬ما هي األجزاء المؤجرة منه ‪.‬‬
‫ـ الحقوق الواقعة على العقار ( اإلرتفاقات ‪ ،‬حقوق إنتفاع ‪ ،‬الرهون ‪.........‬إلخ )‪.‬‬
‫ـ التامينات المختلفة المسجلة على العقار ‪.‬‬
‫ـ شكل الملكية ‪.‬‬
‫إلى غيره من الوضعيات المختلفة التي من الممكن أن يوجد عليها العقار على ‪.‬‬

‫‪ ‬تحديد القيمة التجارية أو اإليجارية‬

‫في هذه الفقرة يجب ذكر الطريقة المتبعة في التقييم و كذلك مراجعا النصوص القانونية والتنظيمية المتعلقة بتقييم‬
‫العقار موضوع عملية التقييم ‪.‬و كذلك القيام بتعليل الطريقة المختارة مع الحرص على ترير هذه الفقــرة حســب‬
‫منهجية طريقة التقييم المختارة ‪.‬‬

‫‪ ‬خالصة التقرير‬
‫ذكر القيمة المستنتجة في الفقرة السابقة باألحرف واألرقام‪.‬‬

‫مصادقة رئيس المصلحة‬ ‫مصادقة رئيس مكتب التقييمات‬ ‫إمضاء العون المقيم‬

‫مصادقة المدير‬
 ‫‪ .1‬تعريف األرض الصالحة للبناء‬
‫ـة‬‫ـرة أو القابلـ‬‫ـات المعمـ‬ ‫تعتبر كأرض صالحة للبناء جميع األراضي المهيأة كليا أو جزئيا‪ ،‬الواقعة داخل القطاعـ‬
‫للتعمير‪.‬‬
‫و استنادا إلي النصوص القانونية الجديدة المتعلقة بالتهيئة و التعمير و المتمثلة في القانون رقم ‪ 29 -90‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1/12/1990‬والمراسيم رقم ‪ 175 ( 91‬حتى ‪ ) 178‬المؤرخة في ‪ 28‬ماي ‪ 1991‬المتخدة لتنفيذه و تطبيقه‬
‫فانه هناك جملة من المواصفات و الشروط التقنية و القانونية التي يجب توفرها و مراعاتها في القطعة االرضــية‬
‫حتى يمكن اعتبارها كارض صالحة للبناء و هذه الشروط و المواصفات يمكن اجمالها في النقاط التالية ‪:‬‬
‫عناصر التهيئة‬
‫إن القواعد العامة للتهيئة و التعمير التي تضمنها المرسوم رقم ‪ 91-175‬تفرض وجوب تهيئة أي قطعــة أرض‬
‫قبل البناء فوقها و تذهب إلى حد عدم الترخيص بذلك ما لم ينفذ ذلك ‪ ،‬و المقصود بالتهيئة هو القيــام بتجهــيز و‬
‫تزويد القطعة االرضية المراد بناءها بالعناصر الضرورية الستعمالها تبعا للغرض الموجهة إليه ( سكن ‪ ،‬تجارة ‪،‬‬
‫حرفة ‪ ،‬مهنة ‪ ،‬صناعة ‪.....،‬إلخ ) و تتمثل هذه العناصرعموما في الطرق و الشبكات المختلفة التالية ‪:‬‬
‫طرق السيارات و الراجليين‬ ‫‪‬‬
‫شبكات صرف مياه االمطار و مياه التطهير و المياه المستعملة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شبكات جر المياه الصالحة للشرب و توزيعها ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شبكات توزيع الطاقة بأنواعها ( الكهربائية ‪ ،‬الغازية ‪ ............. ،‬إلخ )‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شبكات المواصالت السلكية و الالسلكية ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫( أنظر المرسوم رقم ‪ 86-01‬المؤرخ في ‪ 07 . 01 . 1986‬المحدد ألصناف الطرق و الشبكات المختلفة )‬

‫إن كون القطعة االرضية مهياة اليعنى أبدا أنها قابلة للبناء فهناك عدة عوامل أخــري ممكن أن تســقط صــفة‬
‫صالحية االرض للبناء حتى و لو توفرت بها عناصر التهيئة السالفة الذكر و من هذه العوامل نذكر ‪:‬‬
‫العوامل الطبيعية‬
‫هناك بعض العوامل الطبيعية التي تشكل خطرا كبيرا على األمن و السالمة العمومية كأن تكون القطعة االرضية‬
‫ـة‪،‬‬
‫ـات التربـ‬‫ـات و انخفاضـ‬ ‫ـات ‪ ،‬انزالقـ‬‫ـانات ‪ ،‬االنجرافـ‬ ‫معرضة لبعض االخطار الطبيعية كالزالزل ‪ ،‬الفياضـ‬
‫‪..........‬الخ ‪.‬‬
‫‪ ‬عوامل متعلقة بحماية البيئة و الثراث الفني و التاريخي كأن تكون القطعة االرضية تقع بمواقع محمية أو أثربة‬
‫أو بمساحات خضراء ‪ .........‬الخ ‪.‬‬
‫عوامل قانونية‬
‫كأن تكون القطعة االرضية ال تتوفر على المساحة الدنيا المحددة قانونا للبناء وكذلك جملة القيود و الشروط التى‬
‫تضعها القوانين المتعلقة بالبناء و التعميير‪.‬‬

‫‪ .2‬العوامل المحددة للقيمــــــــــــة‬

‫‪ ‬العوامل الماديــــــــــــــــة‬
‫التهيـــــئة‬
‫يعتبر عامل التهيئة العامل الرئيسي المحدد لقيمة االراضي الصالحة للبناء في السوق ‪ ،‬و لقد سبق الــذكر بأنهــا‬
‫تعتبر شرط أساسي يجب توفره في القطعة االرضية حتى يمكن اعتبارها كأرض صالحة للبناء‪.‬‬
‫و يتحدد درجة تأثير هذا العامل في تحديد قيمة األرض الصالحة للبناء حسب درجة و نوعية تهييئتها ؛حيث أنــه‬
‫كلما كانت القطعة األرضية مزودة بجميع عناصر التهييئة هذه كلما أدى ذلك إلى إرتفاع قيمتها بصفة محسوسة في‬
‫السوق ‪،‬وتتراجع قيمتها و تنخفض كلما نقصت أو غابت منها هذه العناصر ‪ .‬و تتمثل عناصر التهيئة على العموم‬
‫فيما يلي ‪:‬‬
‫المنافذ والممرات‬
‫تعتبر المنافذ والممرات من العناصر الرئيسية التي يجب توفرها أوال وقبل كل شيء في القطعة األرضــية حــتى‬
‫يمكن اعتبارها كأرض صالحة للبناء أصال ‪ .‬فيجب أن تتوفر القطعة االرضية على طرق ومنافذ تسمح بالــدخول‬
‫إليها والخروج منها وأن تكون تطل عليها بواجهة كافية االتساع ‪ ،‬وإن غياب هذه المنافذ يجعل القطعة األرضــية‬
‫عبارة عن أرض محصورة غير قابلة للبناء أصال وهذا يدفع بقيمتها إلى اإلنخفاض إلى مستوى أدنى ‪،‬على العكس‬
‫ـا في‬
‫ـاع قيمتهـ‬‫من ذلك كلما كانت القطعة األرضية تتوفر على طرق وممرات مؤدية إليها كلما أدى ذلك إلى ارتفـ‬
‫السوق ‪.‬‬
‫الشبـــــكات المختلفــــة‬
‫وتتمثل على الخصوص في ‪:‬‬
 ‫شبكة توزيع الطاقة الكهربائية ‪ ،‬الغازية ‪...........‬الخ ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شبكة جر المياه الصالحة للشرب‬ ‫‪‬‬
‫شبكة صرف مياه االمطار ‪ ،‬والمياه المستعملة ‪ ،‬ومياه التطهير ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شبكة االتصاالت السلكية و الالسلكية ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الشكــــــــل و التضاريــــــــــس‬
‫بطبيعة الحال ‪ ،‬كلما كان شكل القطعة االرضية غير منتظم كلما قلت امكانيات استعمالها في البناء نظرا لعوائق‬
‫ـا‬
‫توزيع البناء فوقها و فقا للغرض المطلوب التي يخلقها و هذا يمثل عامل مخفض للقيمة على العكس من ذلك كلمـ‬
‫كانت القطعة االرضية ذات شكل منتظم كلما زاد ذلك في قيمتها نظرا المكانيات استعمالها األكبر واألسهل ‪.‬كذلك‬
‫كلما كانت القطعة االرضية بها مرتفعات أو منخفضات كلما تطلب ذلك اعداد تهييئات و أشغال لتسويتها و هــذا‬
‫سوف يزيد من تكاليفها الشيء الذي يؤثر سلبا على قيمتها ؛على العكس من ذلك إذا كانت القطعة االرضية مستوية‬
‫فإن استعمالها للغرض المطلوب يكون مباشر‬
‫و دون أي مجهود إضافي أو نفقات زائدة و هذا يعمل على رفع قيمتها في السوق ‪.‬‬
‫المساحــة‬
‫يجب أن تكون مساحة القطعة االرضية كافية للبناء المراد تشييده فوقها وأن ال تقل بأي حال من االحــوال عن‬
‫المساحة الدنيا التي تحددها قوانين البناء و التعميير‪.‬‬
‫‪ ‬العـــــوامــــل االقتصــــاديـــــة‬
‫المــــوقـــــع‬
‫ـة و‬
‫يلعب الموقع دورا أساسيا في تحديد قيمة االرض الصالحة للبناء ‪،‬حيث أنه يلعب دور رافع أو مخفض للقيمـ‬
‫ذلك تبعا ألهمية المنطقة و المكان الذي تتواجه به القطعة األرضية ونوع االستعمال الموجهة إليه ( سكن و سط‬
‫المدينة ‪ ،‬حي سكني منطقة تجارية كثيفة النشاط ‪ ،‬منطقة نشاط صناعية ‪............ ،‬الخ ) ‪.‬‬
‫الســــــوق‬
‫إن قيمة االراضي الصالحة للبناء يجب أن تقدر بالقياس على القيم الجاري التعامل بها في السوق ‪،‬و هذا األخــير‬
‫يجب أن يكون المرجع الوحيد للتقييم ؛ و هذا ما يفرض علينا أن نسهر دائما على مراقبة سوق االراضي الصالحة‬
‫للبناء و استخراج منه جميع المعامالت التجارية التي تتم فيه ‪.‬‬
‫‪ ‬العوامــــــــــل القانونيــــــــــــة‬
‫تلعب هذه العوامل أيضا أثرا كبيرا على قيمة االرض الصالحة للبناء ‪ ،‬حيث أنها سوف تحدد امكانيات اســتعمال‬
‫ـجلة‬‫ـوق المسـ‬‫القطعة االرضية وتمثل أساسا في االرتفاقات ( ارتفاقات القانون العام والخاص ) ‪ ،‬الرهومن والحقـ‬
‫عليها‪.‬‬
 ‫‪ .3‬طرق التقييم‬
‫طريقة السعر المتوسط للمتر المربع‬ ‫‪‬‬
‫عملية التقييم وفق هذه الطريقة مبنية على أساس المقارنة غيرالمباشرة ويصلح إستخدامها في كل الحــاالت الــتي‬
‫تتوفر فيها عناصر المقارنة للقطعة األرضية موضوع عملية التقييم ‪.‬‬
‫و تقيم االراضي الصالحة للبناء وفق هذه الطريقة على أ ساس سعر بيع المتر المربع المتوسط المستنتج من دراسة‬
‫السوق العقاري المحلي ‪.‬‬
‫بمعنى أن قيمة أي قطعة أرض صالحة للبناء تحدد بواسطة متوسط أسعاربيع المتر المربع الجاري التعامل به في‬
‫السوق المحلي لالراضي الصالحة للبناء التي تتوفر على أقصى عناصر تشابه مع للقطعة األرضية موضوع عملية‬
‫التقييم ‪.‬‬
‫و تجدر االشارة هنا إلى أن أسعار المتر المربع التي يجب أخذها بعين االعتبار عند استخراج الســعر المتوســط‬
‫يجب أن تكون تعكس السعر الحقيقي للسوق أو السعر الجاري التعامل به فيه ‪.‬‬
‫و تطبيق هذه الطريقة عند التقييم يجب أن يتم على النحو الموالي ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬تحديــد جميــع خصــائص االرض الصــالحة للبنــاء موضــوع عمليــة التقــييم خاصــة من حيث‬
‫الشكل ‪،‬الموقع ‪،‬التضاريس‪،‬المساحة ‪ ،‬عناصرالتهيأة ‪.‬‬
‫ـت‬ ‫ثانيا ‪ :‬القيام بإجراء أبحاث معمقة في السوق عن عمليات البيع والشراء الحديثة العهد التي تمت فيه وخصـ‬
‫ـييم‬
‫أراضي صالحة للبناء مماثلة ( تتوفر على أقصى عناصر تشابه ) لألرض الصالحة للبناء موضوع عملية التقـ‬
‫ثم تسجيلها ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام بتحليل ودراسة دقيقتين لعمليات البيع أو الشراء هذه ‪ ،‬وكذلك لألسعار التي تمت بواسطتها قصــد‬
‫التأكد من مصداقيتها وعزل األسعار الغير صادقة التي تكون ال تعكس السعر الجاري التعامل به في السوق‪.‬‬
‫وعند هذه المرحلة نكون قد توصلنا إلى تحديد عينة عناصر المقارنة ‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بالنسبة لكل عناصر المقارنة بحساب قيمة أو سعر المتر المربع الواحد وذلك بقسمة قيمته اإلجماليــة‬
‫على المساحة ‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬حساب متوسط هذه األسعار و فق القانون االحصائي ‪:‬‬
‫مجموع اسعار األمتار المربعة الخاصة‬
‫بكل عنصر من عناصر المقارنة‬
‫سعر المتر المربع المتوسط =‬
‫ـــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــ‬
‫عدد عناصر المقارنة‬

‫ـة‬
‫سادسا ‪ :‬القيام بتطبيق السعر المتوسط للمتر المربع المستنتج على مساحة األرض الصالحة للبناء موضوع عمليـ‬
‫التقييم‪.‬‬
‫و بذلك نكون قد توصلنا إلى تحديد القيمة التجارية لألرض الصالحة للبناء موضوع عملية التقييم وفق هده الطريقة‬
‫‪.‬‬
‫طريقة التقييم بالمنطقة‬ ‫‪‬‬
‫يلجأ إلى إستخدام هذه الطريقة في حالة غياب عناصر المقارنة وتعذر إستخدام طريقة السعر المتوسط للمتر المربع‬
‫ـة‬
‫ـكل والطويلـ‬ ‫و على الخصوص لتقييم االراضي الصالحة للبناء ذات المساحات الكبيرة جدا و الغير منتظمة الشـ‬
‫جدا ‪.‬‬
‫ـا‬
‫ـل منهـ‬‫ومضمومنها يتمثل في تقييم القطعة االرضية على أساس القيام بتجزئتها هندسيا إلىثالثة مناطق طول كـ‬
‫‪ 30‬م ‪ ،‬يتم حساب طول كل منطقة باالنطالق من حافة القطعة االرضية المقابلة للطريق العمومي الذي يجاورها‬
‫أو االقرب إليها باالتجاه نحو الداخل ثم يتم التقييم على النحوالموالي‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬القيام بتقييم المنطقة األولى وذلك باتباع طريقة السعر المتوسط للمتر المربع ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بتقييم المنطقة الثانية و ذلك بتطبيق على مساحتها سعر وحدوي مرجعي يعادل ‪ 60 %‬من قيمة المتر‬
‫المربع للمنطقة األولى ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬تقييم المنطقة الثالثة وذلك بتطبيق على مساحتها سعر وحدوي مرجعي يعادل يعادل ‪ 60%‬من قيمة المتر‬
‫المربع للمنطقة الثانية ‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬تقييم المنطقة الرابعة و التي تمثل فائض القطعة عن التقسيم على أساس أرض بستان أو أرض محصورة‬
‫ـاس أرض‬
‫ـي أو على أسـ‬
‫ـوع من االراضـ‬
‫وذلك على أساس سعر المتر المربع المطبق في السوق بالنسبة لهذا النـ‬
‫فالحية ‪.‬‬

‫وبذلك تكون قيمة القطعة االرضية موضوع عملية التقييم تساوي مجموع قيم كل هذه المناطق االربعة‬

‫طريقة العبئ العقاري‬

‫ـافي‬‫ـرخص بهـ‬ ‫تقوم هذه الطريقة في التقييم على مدى قابلية االرض للبناء الحقيقية أي الكثافة القصوى للبناء المـ‬
‫قوانين البناء و التعميرو التي يعبر عنها بمعامل شغل االرضية ( ‪.) COS‬‬
‫ـل‬‫ـف على معامـ‬ ‫ـ أي أن قيمة القطعة االرضية مرتبطة ارتباطا وثيقا بامكانيات استعمالها في البناء و هذا يتوقـ‬
‫شغل االرضية المرخص به في قوانين البناء و التعميير ‪ .‬و غالبا ما نجد أنه ذاخل مناطق البناء المركزية كثافــة‬
‫البناء تكون عالية عكس في المحيط تكون الكثافة ضعيفة أو قليلة ‪.‬‬
‫و لتطبيق هذه الطريقة في التقييم يجب اتباع الخطوات التالية ‪:‬‬
‫أولا ‪ :‬تحديد مواصفات القطعة االرضية موضوع عملية التقييم و كذلك تحديد معامل شغلها ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬التوجه نحو فهرس المعامالت التجارية العقارية الستخراج منه أسعار بيع االراضي الصالحة للبناء المماثلة‬
‫للقطعة االرضية موضوع عملية التقييم و كذلك معامل شغلها‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام بالنسبة لكل عناصر المقارنة المختارة بحساب سعر المتر المربع الواحد ‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بحساب سعر المتر المربع المتوسط لكل عناصر المقارنة و كذلك معامل شغلها المتوسط (‪.) COS‬‬

‫خامسا ‪ :‬تحديد قيمة القطعة االرضية موضوع عملية التقييم و ذلك بتطبيق القاعدة الثالثية التالية ‪:‬‬

‫المتوسط‬ ‫‪COS‬‬ ‫سعر المتر المربع المتوسط المستنتج‬

‫‪ COS‬س‬ ‫س ؟‬
‫و بالتالي يكون سعر المتر المربع للقطعة االرضية موضوع عملية التقييم يساوي ‪:‬‬

‫القطعة االرضية‬
‫ســــــــــعر المتـــــــر المربع المتوسط ×‬
‫‪COS‬‬
‫موضوع عملية التقييم‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫المتوســــــــــط‬ ‫‪COS‬‬

‫ـع‬‫ـتر المربـ‬‫و بذلك نتحصل على القيمة التجارية للقطعة االرضية موضوع عملية التقييم و ذلك بتطبيق سعر المـ‬
‫المستنتج وفق العالقة السابقة في مساحتها‪.‬‬
‫‪ .3‬اختيار و انتقاء طريقة التقييم المالئمة‬
‫من خالل عرضنا لمضمون كل طرق التقييم الثالثة يظهر أن كل طريقة تستجيب لشروط و ظروف معينة‪ ،‬ما إن‬
‫ـاس‬ ‫توفرت تحددت على أساسها الطريقة المالئمة في التقييم ‪،‬و بصفة عامة هناك ثالثة عناصر أساسية يجب القيـ‬
‫عليها الختيار طريقة التقييم المالئمة تبعا للحالة المطروحة أمامنا و هذه العناصر هي ‪:‬‬
‫ـ أوال ‪ :‬نوع االستعمال في البناء الممكن و األكثر مالئمة للقطعة االرضية ‪:‬‬
‫مبنى جماعي ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫مبنى أو مبنيين فرديين ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫مباني صناعية أو تجارية ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ـ ثانيا ‪ :‬خصائص سوق االراضي التي لها إستعمال مماثل لالستعمال الممكن أو األكثر مالئمة لالرض موضوع‬
‫عملية التقييم ‪.‬‬
‫ـ ثالثا ‪ :‬التطبيق التجريبي للطريقة التي تعطى أحسن النتائج ‪.‬‬
‫و يجب أن الننسى دائما أن مآل أي أرض صالحة للبناء هو أن تكون أرض مبنية و تكون قيمتها بالتالي مرتبطــة‬
‫بالبناء الذي سوف ينجز فوقها أو بالبناء الذي هي موجهة إلى استقباله ؛ و لهذا نجد في الغالب أ ن سوق االراضي‬
‫ـه في‬
‫ـة عنـ‬‫الصالحة للبناء هو سوق تابع لسوق المباني و تكون هذه التبعية بدرجة أكبر في سوق المباني الجماعيـ‬
‫سوق المباني أو السكنات الفردية ‪.‬‬
‫و هذا التمييز يهمنا كثيرا و يجب أخذه بعين االعتبار عند عملية اختيار طريقة التقييم المالئمة و هنا نذكرأنه‪:‬‬

‫‪ ‬بالنسبة لألراضي الموجهة الستقبال مباني ( مساكن ) جماعية‬

‫هذا الصنف من االراضي يكون موضوع سوق محترفين أو اختصاصين ؛ و يكون عامل قابلية االرض للبنــاء‬
‫ـنف من‬ ‫ـذا الصـ‬ ‫هو العامل األساسي المحدد لقيمة القطعة االرضية ‪ ،‬و منه يجب أن يكون اختيار طرق التقييم لهـ‬
‫االراضي على الترتيب كما يلي ‪:‬‬
‫ـ أوال طريقة التقييم المسماة (طريقة التقييم بواسطة العبء العقاري ) و هي الطريقة المثلى بالنسبة لهذا الصــنف‬
‫من االراضي ‪.‬‬
‫ـ ثانيا‪ :‬طريقة التقييم بواسطة سعر المتر المربع المتوسط في حالة توفر عناصر للمقارنة تعطي مجموعــة من‬
‫االسعار متجانسة وصادقة ‪.‬‬
‫ـ ثالثا ‪ :‬طريقة التقييم بالمنطقة في حالة انعدام عناصر المقارنة لتطبيق الطريقة االولى أو الثانية ‪.‬‬
‫‪ ‬االراضي الموجهة الستقبال مسكن أو مسكنين فرديين‬
‫ـون‬ ‫ـعيفة ويكـ‬ ‫بالنسبة لهذا الصنف من االراضي ‪ ،‬فإن العالقة بين عامل قابلية االرض للبناء و قيمتها تكون ضـ‬
‫سوقها متكون في الغالب من أعوان هم أفراد خواص عاديون (طبعيون) ‪،‬و تظهر هناك عوامل أخرى محددة لقيمة‬
‫هذا الصنف من االراضي تتمثل بصفة عامة في مواصفات القطعة الالرضية ‪............‬الخ ‪.‬‬
‫ـة من‬ ‫ـوفر عينـ‬ ‫وبالتالي فإن األساس الذي يقوم عليه تقييم هذا الصنف من االراضي هو وجود تجمع أسعار أي تـ‬
‫االسعار المتجانسة و المتقاربة ‪.‬‬
‫وبالتالي فإن أحسن طريقة لتقييم هذا الصنف من االراضي هي طريقة سعر المتر المربع المتوسط ‪ ،‬ثم تــأتي في‬
‫المرتبة الثانية طريقة التقييم بالمنطقة في حالة تعذر الحصول على عناصر المقارنة أو كون عينة االسعار التي تم‬
‫الحصول عليها من جراء عملية بحث السوق متباينة و غير متجانسة ‪.‬‬
‫‪ ‬االراضي الموجهة الستقبال مباني صناعية أو تجارية‬
‫ـاط‬‫هذا الصنف من االراضي غالبا مانجده متواجد بمناطق نشاط خاصة به ( مناطق نشا ط تجارية ‪ ،‬مناطق نشـ‬
‫صناعية) و يكون عامل قابلية االرض للبناء ضعيف االهمية و الطريقة الوحيدة التي ينصح الخبراء باتباعها لتقييم‬
‫هذا الصنف من االراضي هي طريقة سعر المتر المربع المتوسط‪.‬‬
 ‫‪ .1‬العوامل المحددة للقيمة‬
‫العوامل المادية‬ ‫‪‬‬
‫المساحة‬
‫ـار‬‫ـتعمال العقـ‬
‫ـاع واسـ‬ ‫تلعب المساحة دورا أساسيا محددا لقيمة العقارات المبنية ‪ ،‬فهي التي تحدد إمكانيات اإلنتفـ‬
‫المبني تبعا للغرض الموجه إليه‪،‬كما يجب أن تكون هذه المساحة مالئمة مع االحتيجات التي يتطلبها كل استعمال ‪،‬‬
‫حيث أنه كلما تجاوزت المساحة الحدود العادية المطلوبة سواءا بالزيادة أوبالنقصان فإن ذلك يؤثر سلبا على قيمــة‬
‫العقار المبني المتعلقة به في السوق حيث يؤدي ذلك إلى تراجع الطلب عليها فيه ‪.‬‬
‫عناصر التجهيز و الراحة‬
‫ـذلك‬‫ـة وكـ‬ ‫ـاز‪ ،‬التدفئـ‬
‫ـاء‪،‬الغـ‬‫ـاء‪،‬الكهربـ‬‫ويقصد بها التهييئات والتركيبات المختلفة المتعلقة بالشبكات الخاصة بالمـ‬
‫التجهيزات الصحية (الحمام‪،‬دورة المياه ‪،‬المطبخ‪،‬وقنوات الصرف المرتبطة بها)‪.‬‬
‫فتوفر هذه العناصر بالبناء ضروري جدا وكلما كانت عناصر التجهيز و الراحة هذه ذات نوعية جيدة كلما كــانت‬
‫درجة رفاهية وراحة المبنى المتعلقة به عالية‪ ،‬و هذا يساهم في الرفع من قيمته بصفة محسوسة في السوق ‪،‬على‬
‫العكس من ذلك إن عدم توفر هذه العناصر أو قلتها يعمل على تخفيض قيمة العقار في السوق‪.‬‬
‫المواد المستعملة في البناء‬
‫إن نوع المادة المستعملة في البناء تلعب دورا أساسيا محددا لقيمة المباني في السوق ويتوقف هذا الدور على جملة‬
‫ـا ‪،‬‬
‫ـا ‪ ،‬لونهـ‬
‫ـة مقاومتهـ‬ ‫ـكل ‪ ،‬درجـ‬ ‫ـوص في الشـ‬ ‫المواصفات والخصائص التي تتميز بها والمتمثلة على الخصـ‬
‫نوعيتها ‪،‬مظهرها ‪ ،‬الصالبة ‪ ،‬ومدة الحياة التي من الممكن أن تضمنها للعقار ‪.‬‬
‫العمر ( القدم )‬
‫إن هذا العامل في األصل هو عامل مخفض لقيمة العقارات المبنية ألنه مرتبط بدرجة تقدمها في السن‪ ،‬فمع تقــدم‬
‫العقار في السن و بفعل تأثير العوامل الطبيعية و االصطناعية المختلفة فإنها تفقد تدريجيا متانتهــا وصــالبتها أي‬
‫صالحيتها لإلستعمال بفعل اهتالكها ‪.‬‬
‫ـا‬
‫إال أنه تجدر اإلشارة ضمن هذا اإلطار‪ ،‬أنه هناك عامل آخر مرتبط بعامل القدم يؤثر فيه وذلك حسب الحالة إمـ‬
‫في نفس اإلتجاه أو فيا اتجاه معاكس له وهذا العامل هوعامل الصيانة حيث أنه كلماكانت الصيانة متوفرة بالعقــار‬
‫بصفة منتظمة وجيدة ‪ ،‬هذا من شأنه أن يزيد في عمر العقار ويقلل من النسبة التخفيضية المتعلقــة بالقــدم ؛على‬
‫العكس من ذلك إن إنعدام هذه الصيانة يؤدي إلى سرعة اهتالك العقار وزواله قبل أجله الحقيقي ‪.‬‬
‫‪ ‬العوامل القانونية‬
‫ـل‬‫ـة وتتمثـ‬ ‫وتتمثل بصفة عامة في الوضعيات المختلفة التي من الممكن أن يوجد عليها العقار من الناحية القانونيـ‬
‫ـون‬‫ـغول أو مرهـ‬ ‫بصفة عامة في اإلرتفاقات القانونية ( ارتفاقات القانون العام والخاص ) أو أن يكون العقار مشـ‬
‫كليا أو جزئيا ‪ .‬وكلما كان العقار متحرر من جميع الحقوق والقيود والشروط كلما كانت قيمته أكبر في السوق من‬
‫عقار مماثل له مثقل ببعض هذه الشروط‪.‬‬

‫‪ ‬العوامل اإلقتصادية‬
‫ـرض‬ ‫ـروف العـ‬ ‫كما هو معلوم إن قيمة أي عقار مبني تتحدد في السوق كباقي السلع والخدمات المختلفة حسب ظـ‬
‫والطلب فحسب هذه الظروف تترجم قيمة العقارات في السوق ولذا يجب أن نكون دائما على دراية بأحوال هــذا‬
‫السوق قصد التمكن من التنبؤ بقيمة العقارات التي نكون بصدد تقييمها‬

‫‪ .2‬طرق التقييم‬
‫طريقة التقييم بواسطة تكلفة تجديد البناء‬ ‫‪‬‬
‫تقيم العقارات المبنية وفق هذه الطريقة بواسطة تكلفة إعادة بنائها خالل فترة التقييم وذلك بتقييم كــل من الوعــاء‬
‫العقاري لوحده والبناية لوحدها و يكون حاصل جمع قيمتيهما يمثل قيمة العقار المبني اإلجمالية‪.‬‬
‫و يتم تقييم كل واحد منهما كما يلي ‪:‬‬
‫تقييم الوعاء العقاري‬
‫يقيم الوعاء العقاري (االرضية ) باعتباره أرض عارية صالحة للبناء وذلك بتطبيق إحدى الطرق المالئمة المتبعة‬
‫في تقييم األراضي الصالحة للبناء كما هو منصوص عليها في التعليمة التقنية الملحقة بالمذكرة رقم ‪ 265‬المؤرخة‬
‫في ‪ 23 .01 .1991‬مع مراعات إجراء التخفيض المتعلق بازدحام واكتظاظ البناية فوق األرضية وذلك بنسبة‬
‫تتراوح بين (‪ 10‬و ‪ ، )40‬حسب ما إذا كانت األرضية مشغولة بصفة كلية أو جزئية ‪.‬‬
‫تعتبر االرضية مشغولة بصفة جزئية إذا أمكن‪ ،‬في ظل إحترام قوانين البناء و التعمير‪ ،‬انجاز بناء آخر على جزء‬
‫القطعة االرضية الغير مبني‪.‬‬
 ‫تقييم البناية‬
‫تقيم البناية بداللة تكلفة تجديد بناءها وذلك بإتباع الخطوات المنهجية التالية ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬القيام بتصنيف البناية موضوع عملية التقييم ضمن إحدى االصناف المتعارف عليها التي تنتمي إليه ‪.‬‬
‫ـة‬‫ـياته و خاصـ‬ ‫ولهذا يجب على العون المقيم عند قيامه بالزيارة الميدانية للعقار أخذ جميع مواصفاته و خصوصـ‬
‫(المادة المستعملة في البناء‪ ،‬حالة الصيانة‪،‬العمر‪ ،‬الموقع ‪،‬عدد الطوابق ‪،‬عناصر التجهيز والراحة ‪......‬الخ )‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬حساب المساحة المطورة المعدلة المحسوبة من الخارج (‪)SDPHO‬‬
‫تعريف (‪)SDPHO‬‬
‫المساحة المطورة المعدلة المحسوبة من الخارج (‪ )SDPHO‬هي مجموع مساحات المستويات المختلفــة للعقــار أو‬
‫ـامالت‬ ‫ـة بمعـ‬ ‫ـدران و المعدلـ‬ ‫البناء ( قبو طابق أرضي ‪ ،‬طوابق ‪ ،‬شرفات ‪......... ،‬الخ ) المقاسة من خارج الجـ‬
‫تصحيحية خاصة ‪.‬‬
‫ـك‬ ‫ـارج هي تلـ‬ ‫و المعامالت التصحيحية الواجب تطبيقها عند حساب المساحة المطورة المعدلة المحسوبة من الخـ‬
‫ـييم‬
‫المحددة بالتعليمة رقم ‪ 3529‬المؤرخة في ‪ 1981. 06 . 03‬والمستعادة في التعليمة التقنية الخاصة بتقـ‬
‫العقارات المبنية والتي هي كما يلي ‪:‬‬

‫المعامل‬ ‫المستوى‬
‫‪0.30‬‬ ‫)‬ ‫‪CAVE NON AMENAGEE‬‬ ‫(‬ ‫قبو غير مهيأ‬
‫‪0.50‬‬ ‫)‬ ‫(‪CAVE AMENAGEE‬‬ ‫قبو مهيأ‬
‫‪0.70‬‬ ‫‪) SOUS- SOL‬‬ ‫‪AMENAGE‬‬ ‫(‬ ‫سرداب مهيأ‬
‫‪0.40‬‬ ‫‪R .D .C NON‬‬ ‫(‬ ‫(‬ ‫طابق أرضي غير مهيأ‬
‫‪AMENAGE‬‬
‫‪1.00‬‬ ‫‪R .D .C‬‬ ‫((‬ ‫طابق أرضي مهيأ ( قابل للسكن أو التجارة)‬
‫‪AMENAGE‬‬
‫‪1.00‬‬ ‫( (‬ ‫الطوابق‬
‫‪ETAGES‬‬
‫‪0.75‬‬ ‫‪ETAGES‬‬ ‫(‬ ‫الطوابق المسقوفة‬
‫‪) MANSANDES‬‬
‫‪0.30‬‬ ‫)‬ ‫(‪GRENIERS‬‬ ‫العليات‬
‫‪0.70‬‬ ‫( ‪) LOGGIAS‬‬ ‫المقصورات‬
‫‪0.50‬‬ ‫(‪)ESCALIERS EXTERIEURS‬‬ ‫الساللم الخارجية‬
‫‪0.70‬‬ ‫( ‪) PORCHES COUVERTS‬‬ ‫المداخل المغطاة‬
‫‪0.20‬‬ ‫( ‪) RAMPES D’ACCES‬‬ ‫عتبة المدخل‬
‫‪0.30‬‬ ‫( ‪) BALCONS‬‬ ‫الشرفات‬
‫‪0.50‬‬ ‫( ‪) TERRASSE ACCESSIBLE‬‬ ‫سطح قابل لالستعمال‬
‫‪0.70‬‬ ‫( ‪) BIANDERIE . GARAGE‬‬ ‫الملحقات المغلقة‬
‫‪0.50‬‬ ‫( ‪) ATELIERS . CELLIERS‬‬ ‫الملحقات غير المغلقة‬

‫‪ ‬حسا ب تكلفة تجديد البناء‬

‫عند هذه الخطوة نقوم بحساب تكلفة إعادة بناء المبنى موضوع عملية التقييم بنفس المواصفات التي يتصــف بهــا‬
‫ـا‬‫خالل فترة التقييم ‪ .‬و تتمثل تكلفة تجديد البناء في مجموع المصاريف الضرورية إلعادة بناء نفس البناية ؛ و هنـ‬
‫يجب على المقيم القيام بأبحات معمقة قصد معرفة و استنتاج تكلفة البناء الحقيقية ‪ ،‬و ذلك عن طريق التوجــه إلى‬
‫المصالح المختلفة المختصة في البناء لطلب منها تكلفة البناء الجارية و هنا نذكر على الخصوص ( مصالح مديرية‬
‫البناء و التعمير الوالئية ‪ ،‬مكاتب الدراسات ‪ ،‬المقاولون العموميون و الخواص ‪.......‬الخ ) ‪.‬‬
‫و من االفضل أن يلجأ العون المقيم إلى اختصاصيين في البناء ( مكاتب دراسات ) ‪ ،‬في عملية حساب تكلفة تجديد‬
‫البناء‪.‬‬
‫ـورة‬‫ـاحة المطـ‬ ‫و بصفة عامة تحدد تكلفة تجديد البناية و ذلك بتطبيق تكلفة بناء المتر المربع المستنتجة على المسـ‬
‫المعدلة المحسوبة من الخارج ( ‪ ) S D P H O‬للعقار موضوع عملية التقييم ‪.‬‬
‫‪ ‬تعديل تكلفة تجديد البناء بفائض أو ناقص القيمة الظرفي‬
‫و عند هذه المرحلة يقوم المقيم بتعديل تكلفة تجديد البناية بما يسمى فائض أو ناقص القيمة الظرفي ‪.‬‬
 ‫تعريف فائض أو ناقص القيمة الظرفي‬
‫ـ فائض القيمة الظرفي يدل على الفارق اإليجابي الكائن بين سعر بيع عقار مباشرة بعد االنتهاء من بنائه و تكلفة‬
‫بنائه ‪.‬‬
‫ـ ناقص القيمة الظرفي يدل على الفارق السلبي الكائن بين سعر بيع عقار مباشرة بعد االنتهاء من انجازه و تكلفة‬
‫بنائه‪.‬و يعبر عنه بنسبة مئوية مضاعفة أومخفضة ‪ ،‬و تحديده يجب أن يكون دائما مستنتج من دراسة السوق وذلك‬
‫كما يلي‪:‬‬
‫ـة‬‫ـة حديثـ‬‫أوال ‪ :‬القيام بأبحاث معمقة في السوق عن عمليات البيع أو الشراء التي تمت فيه و خصت عقارات مبنيـ‬
‫االنجاز المماثلة للعقار المبني موضوع عملية التقييم ثم تسجيلها‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بدراسة معمقة لعمليات البيع أو الشراء هذه ‪ ،‬قصد التأكد من مصداقيتها و عزل تلك التي تمت بأسعار‬
‫ال تعكس السعر الجاري التعامل به في السوق‪.‬‬
‫و بذلك نكون قد قمنا بتحديد عينة من المبادالت العقارية الصادقة تعكس حقيقة التبادل في السوق ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام ‪ ،‬بالنسبة لجميع عناصر العينة المحتفظ بها ‪ ،‬باستنتاج قيم أوعيتها العقارية و ذلك بتوظيــف إحــدى‬
‫الطرق المالئمة المتبعة في تقييم االراضي الصالحة للبناء مع مراعات إجراء التخفيض المتعلق باكتظاظ و ازدحام‬
‫البناء فوق االرضية ‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بالنسبة لكل عناصر العينة باستخراج قيمة البناء فقط و ذلك بطرح قيمة الوعاء العقاري المحدد على‬
‫النحو السالف ذكره في الخطوة الثالثة من القيمة االجمالية للعقار المبني (سعر البيع أو الشراء ) ‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬القيام بالنسبة لكل عنصر من عناصر العينة بحساب الفرق الكائن بين قيمة البناية و تكلفة انجازها فــإذا‬
‫كان هذا الفارق موجبا معناه أنه هناك فائض قيمة ظرفي ‪ ،‬أما إذا كان هذا الفارق سلبيا معناه أنه هناك ناقص قيمة‬
‫ظرفي‪.‬‬
‫سادسا ‪ :‬القيام باستخراج و استنتاج معدل فائض أو ناقص القيمة الظرفي وذلك بالقيام بالنسبة لكــل عنصــر من‬
‫عناصر المقارنة بقسمة فائض أو ناقص القيمة الظرفي على تكلفة تجديد البناء‪.‬‬
‫فائض أو ناقص القيمة الظرفي‬
‫ــــــــــــــــــــــ‬ ‫معدل فائض أو ناقص القيمة الظرفي =‬
‫ــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــ‬
‫تكلفة تجديد البناء‬

‫و بذلك نتحصل على عينة من معدالت او نسب لفوائض او نواقص القيمة ظرفية لكل عناصر المقارنة ‪.‬‬
‫ـا‬
‫ـاوي إمـ‬
‫سابعا ‪ :‬من بين عينة هذه النسب أو المعدالت ‪،‬نقوم باستنتاج نسبة عامة أو فئة لها مرجعية ‪ ،‬تكون تسـ‬
‫متوسط هذه النسب أو النسبة المسيطرة أ و االكثر تكرارا‪.‬‬
‫و هكذا نكون قد توصلنا إلى حساب معدل فائض أو ناقص القيمة الظرفي من خالل دراسة السوق‪.‬‬

‫العوامل المحددة لفائض أو ناقص القيمة الظرفي‬

‫أهمية العقار‬
‫و يقصد باالهمية الدرجة الراقية التي يحتلها العقار بحكم الخصوصيات واالمتيازات الكبيرة التي يتمتع بها ‪،‬و من‬
‫أمثلة ذلك نذكر المساكن الراقية ‪ ،‬القصور ‪ ،‬المتاجر الكبيرة ‪........‬الخ‪.‬‬
‫و في الغالب ‪ ،‬نجد أن سوق العقارات الهامة يبدي ناقص قيمة ظرفي ‪ :‬فالعقارات الهامة يكون الطلب عليها قليل‬
‫جدا و هذا ما يجعل سوقها يتصف في الغالب بوجود ناقص قيمة ظرفي ‪.‬‬
‫خصوصيات العقار‬
‫إن للخصائص الفيزيائية للعقار أثر كبير على قيمته في السوق وكذلك على معدل فائض أو ناقص القيمة الظرفي‪،‬‬
‫حيث أن العقارات ‪ ،‬التي تكون تتصف بمواصفات خاصة تخرج عن المواصفات العادية ‪ ،‬يكون سوقها في الغالب‬
‫ـة‬‫ـفة عامـ‬ ‫يبدي ناقص قيمة ظرفي ألن الطلب عليها يكون قليل نظرا لتلك الخصوصيات‪ .‬و من أمثلتها نذكر بصـ‬
‫العقارات المتخصصة و كذلك المسارح‪.‬‬
‫فكلما خرجت العقارات عن المواصفات و التصميمات العادية كلما أثر ذلك ســلبا على امكانيــات اســتغاللها و‬
‫استعمالها حيث نجد أن استعمالها يكون محصورا على االستعمال الذي يوافق تصميمها المعماري‪.‬‬
‫إذن لكل عقار خصوصياته الخاصة به و هذه الخصوصيات تستجيب الستعماالت و أذواق معينة تتوافق بالدرجــة‬
‫ـع‬
‫ـة االولى مـ‬‫األولى مع أذواق واستعماالت المالك االوائل لهذه العقارات ‪ ،‬و التي نادرا ما نجدها تتوافق بالدرجـ‬
‫ـا‬
‫ـذا مـ‬‫أذواق و رغبات أغلبية المشتركين في السوق ‪.‬وهذا معناه تراجع الطلب عن تلك العقارات في السوق و هـ‬
‫يجعل سوقها يبدي ناقص قيمة ظرفي ‪.‬‬
‫و تجدر اإلشارة في األخير أن تأثير هذه العوامل يكون ضعيفا في حالة السوق المتازمة ‪ ،‬التي يكون فيها العرض‬
‫قليال و الطلب شديدا‪.‬‬
‫ضيق السوق ‪:‬‬
‫ـعف‬ ‫ـاع أو ضـ‬ ‫ـإن اتسـ‬ ‫ضيق السوق معناه انحصار مجاله في حدود معينة أي أنه سوق غير واسع ‪ ،‬و بالتالي فـ‬
‫السوق يلعب دورا أساسيا و محددا لعامل فائض أو ناقص القيمة الظرفي حيث أنه في السوق الضيقة تكون فرص‬
‫البيع قليلة خاصة بالنسبة للعقارات الهامة أو التي تكون تتميز بخصوصيات خاصة ‪ ،‬ففي المنــاطق الريفيــة من‬
‫الصعب جدا ‪ ،‬العثور على مسكن لمتجر كبير أو مسكن كبير راقي‪.‬‬
‫فشساعة السوق معناه أن فرص البيع العقارات تزداد ‪ ،‬على العكس من ذلك طبق السوق معناه أنه سوق محدود و‬
‫بالتالي تقل فرص البيع و خاصة بالنسبة للعقارات التي تخرج عن المواصفات العادية‪.‬‬
‫الظروف االقتصادية ‪:‬‬
‫ـعار‬‫ـوف تنعكس على أسـ‬ ‫ـرض و الطلب ؛ سـ‬ ‫ـروف العـ‬ ‫عندما نتكلم عن الظروف االقتصادية فإننا نتكلم عن ظـ‬
‫العقارات إما باالرتفاع أو باالنخفاض فتكون تبعا لهذه الظروف هناك فوائض أو نواقص قيمة الظرفي ‪.‬‬
‫‪ ‬التعديل بحالة قدم العقار ‪:‬‬
‫بعد إجراء التعديل االولي لتكلفة تجديد البناء بفائض أو ناقص القيمة الظرفي نقوم بتعديل ‪ ،‬يخص تقدم العقار في‬
‫السن ‪ ،‬و ذلك بتطبيق عليه بنسبة تخفيضه تتعلق بحالة أو درجة تقدم العقار موضوع عملية التقيم في السن‪ .‬و هذه‬
‫النسبة تكون تساوي ‪ % 1‬عن كل سنة من عمر العقار حيث أن الخبراء يقرون بأن مدة الحياة العادية للعقــارات‬
‫هي ‪ 100‬سنة ‪،‬و لكن هذا ليس معناه التسليم المطلق بهذا الرقم و النسبة التخفيضية بل يجب مراعات عدم األخذ‬
‫بها إذا تعلق االمر بعقارات خفيفة أو اقتصادية التي ال يمكن أن تصل مدة حياتها إلى ‪ 100‬سنة و بصــفة عامــة‬
‫نقدر عمر العقارات على أساس ‪:‬‬
‫ـ طببيعة المواد المستعملة في البناء ‪.‬‬
‫ـ نوعية تنفيذ البناء ‪.‬‬
‫و تجدر االشارة ‪،‬أنه يجب الثيام بتصحيح معامل القدم بالمعامل التصحيحي المتعلق بحالة صيانة العقار فالصيانة‬
‫ـار من‬‫ـيانة العقـ‬
‫المنتظمة و الحسنة للعقار من شأنها أن تزيد في عمر العقار ؛على العكس من ذلك ‪،‬إن اهمال صـ‬
‫شأنه أن يسرع في اهتالك العقار و زواله قبل أجله الحقيقي‪.‬‬
‫و المعامالت التصحيحية الخاصة بحالة الصيانة و الواجب تطبيقها هي ‪:‬‬
‫‪ ‬من ‪ 0,1‬إلى ‪ 0,3‬بالنسبة للصيانة الجيدة ‪.‬‬
‫‪ ‬من ‪ 0,4‬إلى ‪ 0,5‬بالنسبة للصيانة الحسنة‪.‬‬
‫‪ ‬من ‪ 0,6‬اإى ‪ 0,9‬بالنسبة للصيانة المتوسطة ‪.‬‬
‫‪ ‬من ‪ 1‬إلى ‪ 1,4‬بالنسبة للصيانة الرديئة ‪.‬‬
‫‪ ‬من ‪ 1,5‬إلى ‪ 2‬بالنسبة للصيانة المنعدمة ‪.‬‬
‫و هكذا يكون ناتج التعديل بمعامل القدم يمثل قيمة البناء موضوع عملية التقييم محدد حسب هذه الطريقة ‪.‬‬
‫و يكون حاصل جمع قيمة الوعاء العقاري المحددة علىالنحو السالف الذكر و قيمة البناية يمثل القيمــة التجاريــة‬
‫للعقار المبني موضوع عملية التقييم وفق هذه الطريقة ‪.‬‬
‫‪ ‬تخفيض قيمة العقار المبني المتعلق بالشغل ‪:‬‬
‫في حالة التي يكون فيها العقار المبني مشغوال من طرف الغير يجب القيام بتخفيض قيمته االجمالية بنسبة معينة‬
‫توافق هذا الشغل و يمكن ان تصل حتى ‪ % 75‬و تأخد هذه النسبة معدالت ضعيفة في الحاالت التالية ‪:‬‬
‫ـ في حالة كون المبنى مشغوال بصفة جزئية فهذا الشغل ال يعيق استعمال العقار‪.‬‬
‫ـ إذا كانت البناية تتوفر على أرضية غير مبنية هامة أو هناك امكانية تطوير البناء نحو االعلى أي زيادة طوابق‬
‫اخرى ‪.‬‬
‫ـ أذا كان البناء غير متطورا نحو االعلى ‪.‬‬
‫ـ أن يكون المستأجر أو المستأجرون متقدمين في السن‪.‬‬
‫‪ ‬طريقة التقييم بالمقارنة‬
‫إن عملية تقييم العقارات المبنية بالمقارنة معناها أن القيمة التجارية للعقارات المبنية تحدد بالقياس على القيم الــتي‬
‫تأخذها عقارات مبنية مطابقة أو مشابهة ( تتوفر على أقصى عناصر تشابه ) لها في السوق على شرط أن تكــون‬
‫هذه القيم تعكس القيمة (السعر) الجاري التعامل بها فيه ‪ :‬أي أن المرجع الوحيد لطريقة التقييم هذه هو السوق و أن‬
‫ـاهدة‬
‫ـة و مشـ‬ ‫ـدائم على مراقبـ‬ ‫أدوات قياس القيمة هي عناصر المقارنة ‪ ،‬و لذا فالعون المقيم مطالب بالحرص الـ‬
‫السوق و القيام بأبحاث مهمة فيه عن أكبر عدد ممكن من عمليات البيع أو الشراء التي تعقد فيــه‪ ،‬تم تحليلهــا و‬
‫دراستها قصد استخراج منها االسعار الجاري التعامل بها فيه التي نستخدمها كأسعار مرجعية عند التقييم وفق هذه‬
‫الطريقة‬
‫ـ و حتى تسهل عملية التقييم وفق هذه الطريقة يجب على العون المقيم أن يقوم باجراء على مســتواه بتصــنيف‬
‫ـتقات من‬ ‫ـعار) المسـ‬‫لجميع العقارات المبنية المختلفة ‪ ،‬و ذلك حتى تسهل عملية تنظيم و ترتيب المعلومات (االسـ‬
‫عملية بحث و دراسة السوق من جهة و استخراجها بشكل سريع عن الحاجة من جهة ثانية ‪.‬‬
‫و من مزايا طريقة التقييم هذه ‪،‬أنها موضوعية و سريعة ‪ ،‬و هذين االخيرين يتوقفان على ديناميكية و نشاط السوق‬
‫ـة‬‫ـون القيمـ‬‫ـريعة و تكـ‬ ‫ـهلة وسـ‬ ‫‪ ،‬فعندما تكون عناصر المقارنة متوفرة بعدد كبير هذا يجعل عملية المقارنة سـ‬
‫ـة‬‫ـل في القيمـ‬
‫ـتي تتمثـ‬ ‫المتوصل اليها أكثر موضوعية النها تعبر عن القيمة الحقيقية الجاري التعامل بها فيه و الـ‬
‫المسطرة أو االكثر تكرارا و على العكس من ذلك إدا كان السوق راكدا و غير نشط فان هذا معناه ندرة أو انعـدام‬
‫ـاه‬
‫ـة معنـ‬‫عناصر المقارنة و هذا يمثل عائقا كبيرا لعملية التقييم وفق هذه الطريقة‪ ،‬حيث أن غياب عناصر المقارنـ‬
‫عدم قبيلية تطبيق هذه الطريقة أساسا ‪ ،‬كما قد يؤدي ندرة العناصر المقارنة إلى لجوء العون المقيم إلى البحث عنها‬
‫من مصادر أخرى غير المصادر الرسمية وبالتالي قد يقع من جراء ذلك في الخطأ باالضافة إلى أنها تتطلب و قتا‬
‫طويال‪ .‬وتطبيق هذه الطريقة في أرض الواقع يظهر تحت أشكال مختلفة تتحدد تبعا لطبيعة ونوع العقارات وكذلك‬
‫درجة نشاط السوق ‪ ،‬و عموما عملية التقييم بالمقارنة يمكن أن تظهر تحت االشكال التالية ‪:‬‬
‫ـ مقارنة مباشرة‬
‫ـ مقارنة غير مباشرة‬
‫مع التمييز بين الوعاء العقاري و البناء‬
‫‪ -‬بداللة المساحة المبنية (‪)S.B‬‬
‫‪ -‬بداللة المساحة ‪))SDPHO‬‬
‫‪ -‬بداللة المساحة النافعة ‪))SU‬‬
‫اعتبار قيمة االرض مدمجة بقيمة البناء‬
‫‪ -‬بداللة المساحة ‪S.U‬‬
‫‪ -‬بداللة ‪S.U.P‬‬
‫‪ -‬بداللة الغرفة الرئيسية ‪S.P‬‬
‫‪ -‬بداللة ‪SDPHO‬‬
‫مقارنة غير مباشرة للعقار ككتلة واحدة أرض و بناء ( بداللة المساحة االجمالية )‪.‬‬

‫المقارنة المباشرة‬
‫عملية التقييم بالمقارنة المباشرة بسيطة و سهلة‪ ،‬و مضمونها يتمثل في أن قيمة العقارات المبنية تحدد عن طريــق‬
‫ـفات و‬ ‫ـع المواصـ‬ ‫ـا في جميـ‬ ‫ـة لهـ‬
‫التطبيق المباشر و الكامل للقيمة أو القيم التي تأخذها العقارات المبنية المطابقـ‬
‫الخصائص عليها ‪.‬‬
‫و تطبيق هذه الطريقة يتطلب توفر خالل فترة التقييم بنفس المنطقة المتواجد بها العقار موضوع عملية التقييم عدة‬
‫عناصر مقارنة وعلى االقل عنصر مقارنة واحد‪،‬أي وقوع عمليات بيع أو شراء لعقارات مبنية مطابقة له تمامــا‬
‫في جميع الخصائص و المواصفات العقار المبنى موضوع عملية التقييم‪.‬‬
‫في الواقع من النادر جدا أن نعثر على عقارات مبنية متطابقة تماما في جميع المواصفات و الخصائص‪ ،‬و لــذلك‬
‫فان تطبيق هذه الطريقة يكون في حاالت نادرة و شاذة‪ .‬و لذلك فهي تصل في التقييم بالخصوص العقارات المبنية‬
‫ذات االستعمال السكن المنجزة بتجزئات في نفس الفترة ووفقا لنمودج أو تصميم معماري واحد‪.‬‬
‫المقارنة غير المباشرة‬
‫ـا إلى‬‫ـدفع بنـ‬‫ـر و يـ‬ ‫كما سلف الذكر ان تميز العقارات فيما بينها يقف كعائق كبير أمام عملية تقييمها بشكل مباشـ‬
‫ـة‬‫ـة المطروحـ‬ ‫الخروج عن ايطار التقييم المباشر إلى إيطار التقييم الغير مباشر‪ .‬بمعنى أننا نقوم بحل مشكلة القيمـ‬
‫امامنا في حالة غياب عناصر للمقارنة مطابقة للعقار موضوع عملية التقييم في جميع المواصفات و الخصائص و‬
‫ذلك باالعتماد على القيم التي تأخذها عقارات مبنية تتوفر على أقصى عناصر تشابه معه مع مراعــات إجــراء‬
‫تصحيحات لهذه القيم توافق الخصوصيات التي يتميز بها العقار موضوع عملية التقييم و كذلك الوضعية القانونيــة‬
‫التي من الممكن أن يوجد عليها‪.‬‬
‫و عملية التقييم بالمقارنة غير المباشرة بدورها تظهر تحت ثالثة أشكال رئيسية هي ‪:‬‬
‫ـ مقارنة غير مباشرة للعقار ككتلة واحدة ( أرض و بناء )‬
‫ـ مقارنة غير مباشرة بداللة القسم المبنى‬
‫المقارنة الغير المباشرة للعقار كتلة واحدة ( أرض و بناء )‬
‫عملية المقارنة وفق هذا الشكل تتم بين العقارات المبنية كتلة عقارية واحدة ( أرض و بناء )‪.‬‬
‫ـاء‬
‫ـاحة الوعـ‬‫و ذلك باستخدام مفهوم المساحة االجمالية‪ ،‬و هذه االخيرة تتمثل في المساحة المبنية مضافة إليها مسـ‬
‫العقاري العارية ( الغير مبنية ) و منه فان عملية المقارنة وفق هذا الشكل تؤول إلى استنتاج قيم مرجعية متعلقــة‬
‫بعقارات مبنية مماثلة للعقار المبني موضوع عملية التقييم معبر عنها بداللة هذا المفهوم المساحي يتم تطبيقها على‬
‫المساحة االجمالية للعقار المبني موضوع عملية التقييم فتحصل بذلك على القيمة التجارية وفقا لهذه الطريقة‬

‫ـزء‬
‫يعاب على عملية التقييم بالمقارنة وفق هذا الشكل أنها التهتم كثيرا بالقسم المبني و تهمله ‪ ،‬رغم أنه يمثل الجـ‬
‫الهام في العقار المبني و هو الذي يساهم إسهاما إيجابيا في قيمته ‪.‬‬

‫مقارنة غير مباشرة بداللة القسم المبني‬

‫على عكس عملية المقارنة الغير المباشرة وفق الشكل االول ‪ ،‬فإن المقارنة وفق هذا الشكل تستدرك النقص الــذي‬
‫ـني أي أن‬ ‫ـم المبـ‬
‫ظهر عليها‪ ،‬حيث أنها تولي اهتماما كبيرا بالجزء المبني ‪،‬و عملية المقارنة وفقها تتم بداللة القسـ‬
‫االسعار الوحدوية المرجعبة للتقييم يكون معبرا عنها بداللة القسم المبنني بواسطة المفهوم المساحي المالئم الــذي‬
‫يوافق طبيعة و نوعية العقار المبني ‪.‬و تميز داخل طريقة المقارنة وفق هذا الشكل بين شكلين آخرين هما ‪:‬‬
‫ـ االول يفصل بين الوعاء العقاري و البناء‪.‬‬
‫ـ الثاني يعتبر أن قيمة االرض مدمجة بقيمة البناء و يهملها‪.‬‬
‫مقارنة غير مباشرة تميز بين الوعاء العقاري و البناية‬
‫ـاري‬‫ـاء عقـ‬ ‫عموما ‪ ،‬يلجأ إلى التقييم بالمقارنة وفق هذا الشكل عندما نكون بصدد تقييم عقار مبنى يتوفر على وعـ‬
‫ـناعية ‪،‬‬‫مهم مقارنته بالبناية المشيدة فوقه‪ ،‬و من أمثلة ذلك نذكر على الخصوص المساكن الفردية ‪ ،‬المبـاني الصـ‬
‫المستودعات‪ ،‬المباني الفالحية ‪...‬الخ‪.‬‬
‫و عملية المقارنة وفق هذا الشكل تتم عن طريق القيام بتقييم الوعاء العقاري على حدى و البناية على حدى و ذلك‬
‫على النحو الموالي ‪:‬‬
‫تقييم الوعاء العقاري‬
‫يقيم الوعاء العقاري (االرضية ) ‪ ،‬باعتبارها أرض عارية و ذلك باتباع احدى الطرق المالئمة المتبعة في تقــييم‬
‫ـة في‬‫ـذكرة رقم ‪ 265‬المؤرخـ‬ ‫ـة بالمـ‬‫ـة الملحقـ‬‫االرض الصالحة للبناء كما هو منصوص عليها في التعليمة التقنيـ‬
‫‪ 1991/01/23‬مع مرعاة اجراء تخفيض القيمة المتحصل عليها بنسبة تتراوح بين (‪ % )10-40‬تتعلق بعامــل‬
‫اكتضاض البناء فوق االرضية ‪ ،‬وذلك حسب ما اذا كانت البناية تشغل أو تحتل االرضية بصفة كلية أو جزئية‪.‬‬
‫تقييم البناية‬
‫و للقيام بذلك يجب اتباع الخطوات التالية ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬تحديد جميع المواصفات وخصائص العقار موضوع عملية التقييم ‪ ،‬وكذلك الصنف الذي ينتمي إليه‬
‫ـة‬
‫ـارات مبنيـ‬ ‫ـت عقـ‬ ‫ثانيا ‪ :‬القيام باجراء أبحاث معمقة في السوق عن عملية البيع أو الشراء التي تمت فيه وخصـ‬
‫مماثلة للعقار المبني موضوع عملية التقييم ثم تسجيلها ‪.‬‬
‫ـداقيتها ‪،‬‬
‫ـد من مصـ‬ ‫ـد التأكـ‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام بتحليل ودراسة االسعار التي عقدت بها عمليات البيع و الشراء هذه قصـ‬
‫واستخراج األسعار التي عقدت بها و ابعاد وعزل عملية البيع أو الشراء الغير صادقة الــتي تمت دون االســعار‬
‫الجاري التعامل بها في السوق ‪ .‬و عند هذه المرحلة نكون قد قمنا بتحديد عينة عناصرالمقارنة ‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بالنسبة لجميع عناصر المقارنة المحدد ة باستنتاج قيمة أوعيتها العقارية وذلك باجراء تقييم لها وذلك‬
‫باتباع إحدى الطرق المالئمة المعمول بها في تقييم االراضي الصالحة للبناء مع مرعاة تطبيق التخفيض المتعلــق‬
‫باكتضاض وازدحام البناء فوق االرضية‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬القيام بالنسبة لكل عناصر المقارنة باستنتاج قيمة القسم المبني وذلك بطرح قيمة الوعاء العقــاري لكــل‬
‫عنصر من عناصر المقارنة من قيمته االجمالية ‪.‬‬

‫وبذلك نكون قد توصلنا إلى تحديد عينة من قيم أو أسعار مباني مماثلة للعقار المبني موضوع عملية التقييم ‪،‬و التي‬
‫على أساسها نقوم باستنتاج قيمة وحدوية أو سعر و حدوي مرجعي يكون معبر عنه بداللة المفهوم المساحي‪ ،‬الذي‬
‫يالئم طبيعة ونوع العقار موضوع عملية التقييم ‪،‬وهنا نذكر ‪:‬‬
‫‪ ‬المساحة المبنية ( ‪ ) S.B‬بالنسبة للعقارات المبنية التي تكون أقسامها المبنية غير مطورة نحو االعلى ( طابق‬
‫أرضي وطابق أول على االكثر ) و تحتل مساحة من الوعاء العقاري هامة ‪.‬و من أمثلــة ذلــك‪ ،‬نــدكر على‬
‫الخصوص المستودعات‪،‬المساكن الفردية ‪ ،‬المباني الصناعية ‪......‬الخ ‪.‬‬
‫‪ ‬المساحة المطورة المعدلة المحسوبة من الخارج ( ‪ )SDPHO‬بالنسبة للمساكن الفردية ‪ ،‬العمارات‬
‫( العقارات الجماعية )‪.‬‬
‫‪ ‬المساخة النافعة ( ‪ )S.U‬بالنسبة للشقق ‪.‬‬
‫المقارنة بداللة قيمة المتر المربع من المساحة المبنية (‪)S.B‬‬
‫تتمثل المساحة المبنية ‪ ) )S.B)) SUPERFICIE BATIE‬في مساحة القطعة االرضية المغطاة بالبناية ‪ ،‬وتحسب بقياس‬
‫القسم المبني المتصل باالرضية من خارج الجدران‪.‬‬
‫ـ وعملية المقارنة بداللة هذا المفهوم المساحي معناها أن وحدة االسعار المرجعية يكون معبر عنها بداللة هــذا‬
‫المفهوم المساحي أي المتر المربع من المساحة المبنية ‪.‬‬
‫ـ وتحسب القيمة التجارية للقسم المبني للعقار موضوع عملية التقييم وذلك بتطبيق قيمة المتر المربع معبر عنــه‬
‫بداللة المساحة المبنية المستنتجة من السوق على مساحته المبنية ‪.‬‬
‫ـ استخدام الطريقة ‪:‬‬
‫كما سبق الذكر ان هذا المفهوم المساحي اليهتم بتطور البناء نحو االعلى حيث يقتصر اهتمامه على القسم المبـني‬
‫ـبة‬
‫ـب بالنسـ‬ ‫ـب خاصـ‬ ‫المتصل بالوعاء العقاري و عليه فإن عملية المقارنة بداللة هذا المفهوم المساحي تكون أنسـ‬
‫للعقارات المبنية الغير مطورة نحو االعلى و التي تحتل مساحة واسعة من الوعاء العقاري المشــيدة فوقــه و من‬
‫أمثلة ذلك نذكر على الخصوص ‪ ،‬المستودعات ‪ ،‬المساحات الكبرى ‪ ،‬المساكن الفردية ‪......‬الخ‪.‬‬
‫المقارنة بداللة المساحة المطورة المعدلة المحسوبة من الخارج‪) )SDPHO‬‬
‫ـاء‬‫ـتويات البنـ‬‫ـتوى من المسـ‬ ‫تتمثل المساحة المطورة المعدلة المحسوبة من الخارج في مجموع مساحات كل مسـ‬
‫ـة‬‫ـاحي تتم بنفس الكيفيـ‬ ‫ـوم المسـ‬‫ـذا المفهـ‬ ‫المعدلة أو المصححة بمعامالت تصحيحية معينة ‪ .‬و المقارنة بداللة هـ‬
‫المذكورة في عملية المقارنة بداللة المساحة المبنية ‪ ،‬حيث أن االسعار الوحدوية المرجعية للتقييم يكون معبار عنها‬
‫بداللة المفهوم المساحي ‪.))SDPHO‬‬
‫ـ و تحسب القيمة التجارية للبناية للعقار المبني موضوع عملية التقييم ‪ ،‬وذلك بتطبيق سعر المتر المربع المستنتج‬
‫و المعبر عنه بداللة المفهوم المساحي ‪ ))SDPHPO‬على ‪ ))SDPHO‬للعقار المبني موضوع عملية التقييم ‪.‬‬
‫ـ استخدام الطريقة‬
‫إن هذا المفهوم المساحي يهتم بتطور البناء نحو االعلى وبجميع مستوياته المختلفة ولذلك فإنه يستخدم في المقارنة‬
‫خاصة في تقييم العقارات المبنية المطور ة نحو االعلى‪ ،‬و من أمثلة ذلك نذكر على الخصوص المساكن الفردية ‪،‬‬
‫العمارات ‪.‬‬
‫المقارنة بداللة المساحة النافعة‬
‫تتمثل المساحة النافعة في مساحة العقار مقاسة من داخل الجدران ‪ ،‬و تساوي إلى مساحة جميع مستويات العقــار‬
‫ـة‬‫مقاسة من ذاخل الجدران‪ .‬و عملية المقارنة بداللة هذا المفهوم المساحي معناها أن االسعار الوحدوية و المرجعيـ‬
‫ـوع‬‫ـني موضـ‬ ‫ـار المبـ‬ ‫يجب أن يكون معبرا عنا بداللة المساحة النافعة‪ ،‬وتحسب القيمة التجارية للقسم المبني للعقـ‬
‫عملية التقييم وذلك بتطبيق قيمة المتر المربع المستنتجة معبرة عنها بداللة المساحة النافعة على المساحة النافعــة‬
‫للعقار المبني موضوع عملية التقييم ‪.‬‬

‫ـار‬
‫يعاب على المقارنة بداللة هذا المفهوم المساحي أن هذا االخير ال يهتم بتنوع استعمال الفضاءات الداخلية للعقـ‬
‫أو البناء ( غياب التعديالت المتعلقة بالمساحة)‪.‬‬
‫المقارنة بداللة المساحة النافعة المعدلة‪) S.U.P ) SUPERFICIE UTILE PONDEREE‬‬
‫إن هذا المفهوم المساحي هو نفسه المفهوم المساحي السابق‪ ،‬ماعدا أنه يستدرك العيب الذي تركه هــذا‬
‫االخير أال و هو عدم االهتمام بتنوع استعمال الفضاءات الداخلية للعقار‪ ،‬حيث أن التعديل المساحي الذي جاء بــه‬
‫مرتبط بتنوع استعمال الفضاءات الداخلية للعقار ‪ .‬و المساحة النافعة المعدلة تتمثل في مجموع المساحات النافعــة‬
‫لكل مستوي من مستويات العقار مصححة بمعامالت تصحيحية توافق االستعمال المصححة أو الموجهة إليه ‪.‬‬
‫ـ هذه المعامالت التصحيحية يجب أن تكون مستنتجة من دراسة السوق العقاري‪:‬‬
‫ـ تستعمل هذه الطريقة لتقييم جميع االصناف العقارية المختلفة ( مباني فردية ‪ ،‬شقق‪ ،‬مركبات‬
‫( عقارات أو عمارات ذات استعماالت متعددة ( سكن ‪ ،‬تجاري ‪ ،‬إدارة ‪......‬الخ)‪.‬‬

‫مقارنة غير مباشرة مع إعتبار أن قيمة االرض مدمجة بقيمة البناء‬

‫على خالف الشكل االول ‪،‬فإن المقارنة وفق هذا الشكل تتم دون التمييز بين الوعاء العقاري للبنايــة و البنايــة ‪،‬‬
‫حيث أن عملية المقارنة تتم باعتبار أن قيمة الوعاء العقاري تكون مدمجة أو متضمنة في قيمــة البنــاء حيث أن‬
‫ـوع‬‫ـة و نـ‬ ‫ـاحي المالئم لطبيعـ‬‫السعر الوحدوي المرجعي يكون معبرا عنه بداللة القسم المبني بداللة المفهوم المسـ‬
‫العقار و تكون قيمة الوعاء العقاري متضمنة فيه‪.‬‬
‫يلجأ في الغالب إلى التقييم بالمقارنة وفق هذا الشكل عندما تكون البناية تحتل بصفة كلية االرض المشيدة فوقها و‬
‫تكون البناية مطورة كثيرا نحو االعلى و هذه الصفات نجدها في الغالب متــوفرة على الخصــوص في المبــاني‬
‫الجماعية (العمارات)‪.‬‬
‫وفي الحالة التي يكون فيها العقار يتو فر على وعاء عقاري مهم يمكن أن يشكل حصة أو عددة حصــص قابليــة‬
‫للفصل ‪ ،‬قابلة للبناء ‪ ،‬يمكننا القيام بفصلها و تقييمها على حدى‪ ،‬وتقيم الكتلة العقارية وفق هذا الشكل تتم إما ‪:‬‬
‫‪ ‬بداللة المساحة المطورة المحسوبة من الخارج ‪))SDPHO‬‬
‫‪ ‬بداللة المساحة النافعة ‪S.U‬‬
‫‪ ‬بداللة المساحة النافعة المعدلة ‪S.U.P‬‬
‫‪ ‬بداللة الغرفة الرئيسية ‪P.P‬‬
‫و في غالب االحيان تتم عملية المقارنة وفق هذا الشكل بداللة مفهوم المساحة النافعة و الغرفة الرئيسية ‪.‬‬

‫)‬ ‫(‪EVALUATION A LA PIECE PRINCIPALE‬‬ ‫المقارنة بداللة الغرفة الرئيسية‬

‫تعريف الغرفة الرئسية ‪:‬‬
‫استنادا إلى نصوص قوانين البناء و التعميرالسارية المفعول السيما المرسوم التنفيذي رقم ‪ 91-175‬المــؤرخ في‬
‫ـا‬
‫ـكن إمـ‬‫ـل المسـ‬ ‫ـتعمالها داخـ‬‫‪ 28‬ماي ‪ 1991‬تعد كغرفة رئيسية كل غرفة تتوفر فيها الشروط الضرورية السـ‬
‫لالستراحة‪ ،‬أو التسلية ‪ ،‬أولالطعام ‪ ،‬و للنشاط المنزلي مثل الغرف و قاعات للمقام و المطابخ ‪.‬‬
‫و يحدد المرسوم السالف الذكر جملة من الشروط و المقاييس لكل غرفة رئيسية هي ‪:‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ ‬أن التقل مساحة لكل غرفة رئيسية عن ‪ 16‬م ‪2‬باستثناء المطابخ التي يمكن أن تصل مساحتها الدينا إلى ‪6‬م‬
‫‪ ‬أن التقل علوها عن ‪2.6‬م و في حالة السقف المائل يمكن أن يصل العلو األدنى إلى ‪ 2,20‬م وهذا بالقياس من‬
‫النقطة االكثر اختصاصا ‪.‬‬
‫‪ ‬االنارة و التهوية بواسطة فتحة أوعدة فتحات‬

‫إلى جانب الغرفة الرئسية هناك فضاءات و أحجام داخلية مختلفة بالمسكن وعموما يشتمل كـل مسـكن على مـا‬
‫يلي ‪:‬‬
‫‪ ‬غرف رئسية بالمفهوم السابق‬
‫‪ ‬غرف ثانوية معدة لحفظ الصحة ‪.‬‬
‫( مثل قاعات المياه و المغاسل و المراحض ) (ومساحات المرور مثل المدخل ‪ ،‬الكواليس‪ ،‬االروقــة الداخليــة و‬
‫الخارجية ‪،‬االدراج غرف المهمالت)‪.‬‬
‫‪ ‬المالحق مثل الدهاليز و العلياء ومعاسل الشباب و الجافيف و المراتب و السقيفات ‪.‬‬

‫ـا‬
‫ـوفر عليهـ‬
‫يستخدم هذا المفهوم المساحي خصوصا في تقييم الشقق على اعتبار أن عدد الغرف الرئيسية التي يتـ‬
‫ـأكثر من‬
‫ـغولة بـ‬
‫المسكن يمثل عامل أساسي ‪ ،‬كما تستخدم أيضا في تقييم المساكن المسكونة بأكثر من ساكن (مشـ‬
‫شاغل)‪.‬‬

‫ـتنتجة من‬‫ـدة المسـ‬ ‫ـية الواحـ‬

‫و تحسب قيمة العقار المبني موضوع عملية التقييم و ذلك بتطبيق قيمة الغرفة الرئيسـ‬
‫دراسة السوق على عدد الغرف الرئسية للعقار المبني موضوع عملية التقييم‪.‬‬
‫مالحظة‬
‫هناك بعض المساكن ذات تصاميم معمارية قديمة ‪ ،‬نجدها تتوفر على عدد كبير من الغرف ‪ ،‬لكنها ال تتوفر فيها‬
‫شروط و مقايس الغرفة الرئيسية ‪.‬و في مثل هذه الحالة‪ ،‬يمكن اعتبار مجموع الغرف الرئيسية يوافق عدد معين و‬
‫نقوم بتقييم هذا المسكن بهذه الطريقة على أساس ذلك االعتبار‪.‬‬
‫يجب األخذ بعين االعتبار أبعاد و مساحات الغرف الرئيسية للعقار المبني موضوع عملية التقييم عند المقارنــة و‬
‫البحث عن عناصر المقارنة ‪.‬‬

‫أخيرا‪ ،‬تبقى عملية المقارنة وفق المفاهيم المساحية االخرى ( ‪ )S.U.P., S.U, SDOPHO‬تتم بنفس الكيفية المذكورة‬
‫ـة‬
‫ـة المرجعيـ‬ ‫في عملية التقييم بالمقارنة مع االتمييز بين الوعاء العقاري و البناية ‪ ،‬ماعدا أنه هنا االسعار الوحدويـ‬
‫يكون معبرا عنها بداللة إحدى هذه المفاهيم المساحية و لكن تكون قيمة االرضية متضمنة فيه و نتحصل عليهــا و‬
‫ذلك بقسمة القيمة االجمالية للعقار المبنى على مساحته االجمالية ‪.))S.U.P,S.U, SDPHO‬‬

‫طريقة التقييم بواسطة الدخل‬

‫تستخدم هذه الطريقة لتقييم العقارات المبنية التابعة لقطاع اإليجار ( المؤجرة ) ‪ .‬فالعقارات التابعة لقطاع اإليجار‬
‫يكون دخلها ( إيجارها ) هو المحدد األساسي لقيمتها في السوق ‪ ،‬أي أن الطلب عليها يزداد أو يتناقص تبعا لحجم‬
‫الداخيل التي تتيحها ‪.‬‬
‫وبناءا على هذا تحدد القيمة التجارية لهذا الصنف من العقارات على أساس دخلها بواسطة العالقة التالية ‪:‬‬
 ‫الدخل السنوي‬
‫= ـــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫القيمة‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــ‬
‫معدل الرسملة‬

‫وعليه فإن تحديد القيمة التجارية يتطلب تحديد كل من ‪:‬‬

‫ـ الدخل السنوي للعقار موضوع عملية التقييم‬
‫ـ معدل رسملة العقارات من نفس النوع‬
‫تحديد الدخل السنوي‬
‫يتمثل الدخل السنوي الواجب تحديده في مجموع الحقوق واألتاوي اإليجارية المستحقة فعال من طرف مؤجر العقار‬
‫والمنصوص عليها في عقد اإليجار ‪.‬‬
‫تحديد معدل الرسملة‬
‫يعبر هذا المعدل على مقدار التراكم من عائدات إيجار العقار (دخله) مقارنة بقيمته السوقية أي أنه يبين العالقــة‬
‫الكائنة بين دخل العقار وقيمته السوقية وهو عبارة عن نسبة مئوية تحسب بالعالقة التالية‪:‬‬

‫الدخل السنوي اإلجمالي‬

‫= ـــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫معدل الرسملة‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــ‬
‫قيمة العقار السوقية‬

‫ـذي‬ ‫ـوع الـ‬

‫يجب أن يحدد هذا المعدل عن طريق استنتاجه من دراسة سوق العقارات المبنية المؤجرة من نفس النـ‬
‫ينتمي إليه العقار موضوع عملية التقييم ‪ ،‬وذلك على النحو الموالي ‪:‬‬
‫أولا ‪ :‬القيام بإجراء أبحاث معمقة في السوق عن عمليات البيع التي تمت فيه وخصت عقارات مبنية مؤجرة مماثلة‬
‫للعقار المبني موضوع عملية التقييم ثم تسجيلها ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بدراسة معمقة لمجموع عمليات البيع أو الشراء المتحصل عليها من جراء عملية البحث قصد تحديــد‬
‫الصادقة منها وعزل تلك التي تمت دون األسعار الجاري التعامل بها في السوق‪.‬‬
‫و بذلك نتحصل على عينة لعمليات بيع أو شراء خصت عقارات مبنية مماثلة للعقار المبــني موضــوع عمليــة‬
‫التقييم ‪ ،‬تكون هي العينة المرجعية التي نعتمد عليها في الدراسة الستنتاج معدل الرسملة ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام بالنسبة لكل عنصر من عناصر العينة بتحديد ‪:‬‬
‫ـ مبلغ اإليجار السنوي‬
‫ـ قيمته ( سعر بيعه أو شرائه )‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بالنسبة لجميع عناصر العينة بتطبيق العالقة التالية ‪:‬‬
‫الدخل السنوي اإلجمالي( مبلغ اإليجار السنوي )‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫=‬ ‫معدل الرسملة‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ــــــــــــ‬
‫قيمة العقار السوقية ( سعر بيعه أو شرائه)‬
‫وبهذا نتحصل على عينة من معدالت رسملة تكون بال شك متقاربة فيما بينها خاصة بعقارات مبنية مماثلة للعقــار‬
‫المبني موضوع عملية التقييم ‪.‬‬
‫ـثر‬‫ـملة األكـ‬‫خامسا ‪ :‬من بين عينة هذه المعدالت ‪ ،‬نقوم باستنتاج معدل رسملة عام يكون يساوي إلى معدل الرسـ‬
‫تكرارا أو معدل الرسملة المتوسط وكذلك يمكننا تحديد مجال أو فئة لمعدالت الرسملة‬

‫ـار‬
‫ـوع العقـ‬
‫ـارات من نفس نـ‬
‫وبهذا نكون قد توصلنا إلى تحديد عن طريق دراسة السوق معدل رسملة خاص بعقـ‬
‫موضوع عملية التقييم ‪.‬‬

‫معدالت الرسملة المطبقة حاليا والتي يجب القيام بمراجعتها هي كما يلي ‪:‬‬
 ‫‪  8‬بالنسبة للعقارات الراقية والحسنة الصيانة‬ ‫‪‬‬
‫‪  10‬بالنسبة للعقارات ذات درجة رفاهية متوسطة وذات صيانة البأس بها‬ ‫‪‬‬
‫‪ 15‬بالنسبة للعقارات ذات اإلستعمال التجاري‬ ‫‪‬‬
‫‪  12‬بالنسبة للعقارات ذات درجة رفاهية متوسطة وقديمة‬ ‫‪‬‬
‫من ( ‪ 15‬إلى ‪  ) 18‬بالنسبة للعقارات القديمة جدا ‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫وعند التمكن من تحديد الدخل اإلجمالي السنوي ومعدل الرسملة حسب الكيفية المذكورة سالفا يمكننا بكل ســهولة‬
‫التعرف على القيمة التجارية للعقار المبني موضوع عملية التقييم وذلك بتطبيق مباشر للعالقة السابقة ‪.‬‬
 ‫مقدمة‬
‫تضم الملكية العقارية الفالحية أصناف متعددة ومتنوعة من العقارات ( عقارات بالطبيعة وعقارات بالتخصــيص )‬
‫تتمثل خصوصا في األراضي الفالحية ‪ ،‬الغرس‪ ،‬مباني االستغالل الفالحي ‪ ،‬األنعــام‪ ،‬المعــدات ‪ ،‬اآلالت ‪...‬الخ‬
‫ووجود الملكية العقارية الفالحية مرتبط ارتباطا وثيقا بتوفر عنصر األرض الفالحية والتي بدونها ال معنى لوجود‬
‫األمالك الفالحية األخرى العقارية أو المنقولة‪.‬‬
‫ـة‬‫ـا الملكيـ‬
‫وتبعا ألشكال استغالل األراضي الفالحية يمكننا أن نميز بين أربعة أشكال رئيسية يمكن أن تظهر عليهـ‬
‫العقارية الفالحية وهي‪:‬‬
‫ـ أرض فالحية معزولة ‪.‬‬
‫ـ أرض فالحية مشيدة فوقها مباني ‪.‬‬
‫ـ مغروسة‪.‬‬
‫ـ مغروسة بها مباني‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن تقييم الممتلكات العقارية الفالحية يتطلب أن يكون العون المقيم يملك خــبرة واســعة بهــا‬
‫وبسوقها ‪.‬‬
‫تقييم األراضي الفالحية المعزولة‬ ‫‪.I‬‬
‫‪ .1‬تعريف األرض الفالحية وأصنافها‪:‬‬
‫‪ ‬تعريف األرض الفالحية ‪:‬‬
‫إستنادا إلى قانون التوجيه العقاري رقم ‪ 90‬ـ ‪ 25‬والسيما المادة الرابعة منه ‪ ،‬تعتبر كأرض فالحية كــل أرض‬
‫تتنتج بفعل تأثير اإلنسان إنتاجا يستهلكه البشر أو الحيوان ‪ ,‬أو يستهلك في الصناعة إســتهالكا مباشــرا أو بعــد‬
‫تحويله‪.‬‬
‫‪ ‬أصناف األراضي الفالحية ‪:‬‬
‫حسب نفس القانون ‪ ،‬تتوزع األراضي الفالحية على أربعة أصناف رئيسية هي ‪:‬‬
‫األراضي الفالحية الخصبة جدا ‪:‬‬
‫و تتمثل في ا ألراضي التي تكون طاقتها ا إلنتاجية عالية ‪ ،‬والحسنة التربة ‪ ،‬المسقية أو القابلة للسقي و العميقة (‬
‫سميكة )‪.‬‬
‫األراضي الفالحية الخصبة ‪:‬‬
‫ـقية‬
‫ـير المسـ‬ ‫ـق غـ‬ ‫و تتمثل في ا ألراضي المتوسطة العمق ‪ ،‬المسقية أو القابلة للسقي ‪ ،‬أو األراضي الحسنة العمـ‬
‫الواقعة في مناطق رطبة أو شبه رطبة و ال تحتوي على أي عائق طبوغرافي ‪.‬‬
‫األراضي المتوسطة الخصب ‪ :‬و تتمثل في ‪:‬‬
‫ـ األراضي المسقية التي تحتوي على عوائق طبوغرافية متوسطة‪.‬‬
‫ـ األراضي غير المسقية المتوسطة العمق و نسبة ا ألمطار فيها متغيرة و ال تحتوي على عوائق طبوغرافية ‪.‬‬
‫ـ األراضي غير المسقية التي تحتوي على عوائق متوسطة في الطبوغرافيا و نسبة األمطار فيها متغيرة‪.‬‬
‫ـ األراضي غير المسقية المتوسطة العمق و نسبة األمطار فيها متوسطة أو مرتفعة مــع عوائــق متوســطة في‬
‫الطبوغرافيا‪.‬‬
‫األراضي الفالحية الضعيفة الخصوبة ‪:‬‬
‫ـة‬‫وهي األراضي التي تحتوي على عوائق طبوغرافية كبيرة و عوائق في نسبة األمطار و العمق و الملوحة والبنيـ‬
‫و اإلنجراف‪.‬‬

‫‪.2‬العوامل المحددة للقيمة‬

‫‪ ‬العوامل المادية‬
‫طبيعة و نوعية التربة‪:‬‬
‫ـدد‬
‫ـتي تحـ‬ ‫ـا هي الـ‬ ‫يعتبر هذا العامل ‪ ،‬العامل األساسي المحدد لقيمة األراضي الفالحية‪ ،‬فنوعية التربة و جودتهـ‬
‫طاقات و إمكانيات األراضي الفالحية في اإلنتاج ‪ ،‬وهذه األخيرة هي المحرك األساسي للطلب عليها وقيمتها في‬
‫ـوق ‪،‬‬‫ـا في السـ‬ ‫السوق ‪ .‬ولذلك فاألراضي الفالحية ذات التربة الجيدة والجودة العالية يكون الطلب عليها مرتفعـ‬
‫وتكون قيمتها بفعل ذلك مرتفعة وكلما قلت جودتها كلما تراجعت قيمتها بفعل تراجع الطلب عليها ‪.‬‬
‫و تحدد نوعية التربة بناءا على العناصر التالية ‪:‬‬
‫ـ تركيبتها الفزيائية ‪.‬‬
‫ـ تركيبتها الكميائية ‪.‬‬
‫ـ در جة نفاذيتها‪.‬‬
‫ـ سمك الطبقة الصالحة للزراعة ‪.‬‬
 ‫ـ األ نواع النبا تية التي تنمو بها ‪.‬‬
‫الظــــروف المناخية ‪:‬‬
‫تتمثل الظروف المناخية في التساقط ( المطر ‪ ،‬البرد ‪ ،‬الثلج ) ‪ ،‬والتعرض ألشعة الشمس و الريــاح ‪ ،‬و هــذه‬
‫العناصر المناخية تمثل العناصر األساسية لحياة أي نبات و التي يعبر عنها علميا بالضوء و الحرارة و الماء و‬
‫الهواء ‪.‬‬
‫ـة‬‫ـات الفالحيـ‬ ‫وتبعا للظروف المناخية السائدة في منطقة ما يتحدد نوع الغطاء النباتي الذي ينمو بها بما فيها النباتـ‬
‫الصالحة للزراعة في تلك المنطقة ‪ ،‬فاألقاليم المناخية هي التي تحدد األقاليم النباتية وتأثير هذا العامل على قيمــة‬
‫األراضي الفالحية في السوق يتمثل في كونه هو الذي يحدد بصفة طبيعية األنــواع النباتيــة الفالحيــة الممكن‬
‫ـي‬ ‫ممارسة زراعتها على طول األراضي التي يسودها ‪ ،‬و هذا معناه أنه هو الذي يحدد إمكانيات إستغالل األراضـ‬
‫الفالحية و على أساس هذه األخيرة يتحددالطلب عليها و قيمتها تبعا لذلك في السوق ‪.‬‬
‫الشــــــكل‪:‬‬
‫يلعب هذا العامل دورا مهما في تحديد قيمة األراضي الفالحية في السوق ‪ ،‬فحسب شكل القطعة األرضية تتحــدد‬
‫ـة‬‫ـكل القطعـ‬ ‫المساحة الممكن إستغاللها منها وتكون هناك إمكانية اإلستغالل األمثل في الحاالت التي يكون فيها شـ‬
‫ـا نفس‬ ‫ـوع ولهـ‬ ‫األرضية منتظما وهذا ما يجعل قيمتها مرتفعة في السوق مقارنة باألراضي الفالحية من نفس النـ‬
‫المساحة و ذات شكل غير منتظم ‪،‬وذلك راجع لعوائق اإلستغالل الناجمة عن هذا الشكل المتمثلة في عدم القــدرة‬
‫ـية‬
‫ـة األرضـ‬ ‫على اإلستغالل الكامل لمساحة القطعة األرضية حيث أن الشكل الغير منتظم يؤدي إلى تشكل بالقطعـ‬
‫لزوايا ضيقة صعبة اإلستغالل أحيانا وغير قابلة لإلستغالل أحيانا أخرى ‪.‬‬
‫التضاريــــــــــــس ‪:‬‬
‫يقصد بالتضاريس ‪ ،‬ميل القطعة األرضية ووجود إرتفاعات أو منخفضات على مستواها ‪.‬‬
‫فكلما كانت القطعة األرضية أكثر ميوال عن المستوى (أكثر من ‪ ، )12.5%‬و بها مرتفات و منخفضــات كلمــا‬
‫ازدادت صعوبة إستغاللها األمثل‪ .‬باإلضافة إلى هذا ‪ ،‬تؤثر التضاريس سلبا على نوعية التربة حيث أن األراضي‬
‫الفالحية المائلة تفقد موادها المعدنية بسهولة نتيجة إلنجرافها بفعل تأثير األمطار ‪ ،‬و هذا يؤثر سلبا على قيمتهــا‬
‫ـيرة في‬‫ـازات كبـ‬ ‫ـهلية ‪ ،‬تعطى امتيـ‬ ‫ـتوية ‪ ،‬و السـ‬ ‫ـية المسـ‬
‫في السوق ‪ ،‬على العكس من ذلك إن القطعة األرضـ‬
‫استغاللها ‪ ،‬و تكون قيمتها بفعل ذلك مر تفعة نتيجة الرتفاع الطلب عليها في السوق ‪.‬‬
‫المنافذ و الممرات‬
‫تمثل هذه العوامل ‪ ،‬وسائل اإلتصال بالقطعة األرضية والدخول إليها والخروج منها ‪ ،‬و بالتــالي كلمــا كــان‬
‫الدخول إلى القطعة األرضية و الخروج منها سهال ‪،‬وكانت قريبة من الطريق العمومي كلما ساهم هذا إيجابيــا في‬
‫قيمتها في السوق ‪ ،‬و كلما ابتعدت القطعة األرضية عن الطريق أو تكون التتوفر على منافذ مؤدية إليها أو تتوفر‬
‫على منافذ ضيقة كلما انخفضت قيمتها السوقية بسبب قلة الطلب عليها نتيجة لعوائق اإلستغالل التي يتسبب فيها هذا‬
‫العامل ‪ .‬فالطريق العمومي يعطي امتيازات كبيرة لألراضي الفالحية المجاورة له أو المطلة عليه و خاصة في نقل‬
‫و تسويق المحاصيل ‪ ،‬بينما األراضي البعيدة عن الطريق العمومي و المحصورة ‪ ،‬تزداد تكاليف نقل محاصيلها و‬
‫هذا يساهم بشكل سلبي في قيمتها ‪.‬‬
‫حالة صيانة التربة ‪:‬‬
‫و تتمثل في جميع أعمال الصيانة و التهيئة و اإلصالح التي يقوم بها مستغل القطعة األرضيبة ‪ ،‬بغرض تحســين‬
‫نوعيتها وتخصيبها بهدف الرفع من إنتاجيتها ‪ ،‬كحراتتها و تزويدها بمعدات السقي و الري و تسميدها‪ ،‬و تهويتها‬
‫‪...‬الخ )‪،‬و طبعا كلما كانت حالة الصيانة و الرعاية باألرض الفالحية جيدا و في المستوى المطلوب كلما أدى ذلك‬
‫إلى الزيادة في إمكانيات القطعة األرضية اإلنتاجية بصفة محسوسة ‪،‬وهذا يعمل على رفع الطلب عليها في السوق‬
‫فترتفع نتيجة لذلك قيمتها في السوق‪.‬‬
‫‪ ‬العوامل اإلقتصادية ‪:‬‬
‫درجة التطور اإلقتصادي للمنطقة‪:‬‬
‫ـذلك‬‫ـة لـ‬‫إن المناطق التي تكون تعيش مستوى إقتصادي متطور يكون اإلستهالك الغذائي فيها واسع و متنوع نتيجـ‬
‫التطور وكذالك للزيادة في النمو الديموغرافي ‪ ،‬الناجمة أساسا عن تحسن الظروف المعيشية وهذا معنــاه زيــادة‬
‫الطلب ا إلستثماري في األراضي الفالحية الشيء الذي يؤدي إلى إرتفاع قيمتها في السوق‪.‬‬
‫الموقع ‪:‬‬
‫يلعب الموقع دورا أساسيا في تحديد قيمة األرض الفالحية و نـقيمه على أساس بعد أو قرب القطعة األرضية من‬
‫الطريق العمومي ‪ ،‬و التجمعات السكانية وكذلك المراكز التجارية واألسواق المحلية المتواجدة بالمنطقة التي تقــع‬
‫ـوفر على‬ ‫فيها ‪ ،‬حيث أن األراضي الفالحية المطلة على الطريق و الواقعة بالقرب من التجمعات السكانية التي تتـ‬
‫مراكز تجارية أو من األسواق المحلية ‪ ،‬تكون قيمتها مرتفعة عن تلك البعيدة عن الطريق و التجمعات السكانية ‪،‬‬
‫نـظرا لإلمتيازات الكبيرة التي يمنحها هذا الموقع ‪،‬حيث أن الطلب على المحاصيل التي تنتجها يكون الطلب عليها‬
‫في هذه الحالة دائم كما يمكن من تصريفها في األسواق أو بالمراكز التجارية بسهولة و بسرعة و بأقل التكاليف ‪.‬‬
‫العوامل القانونية‬
‫و تتمثل أساسا في اإلرتفاقات القانونية و هي ‪:‬‬
‫ـ إرتفاقات القانون العام و تتمثل بصفة عامة في اإلرتفاقات المدرجة في قانون التعمير أو النصــوص القانونيــة‬
‫الخاصة‪.‬‬
‫ـ إرتفاقات القانون الخاص و تتمثل أساسا في حق المرور الذي يخوله القانون لألشخاص المحصورة أراضيهم‬

‫‪ .3‬طرق الــــتقيـيـــــــــم‬
‫‪ ‬طريقة المقارنة المباشرة ‪:‬‬
‫تقيم األراضي الفالحية حسب هذه الطريقة ‪ ،‬بصفة مباشرة و ذلك بإسقاط مباشر ‪ ،‬للقيمة المســيطرة أو األكــثر‬
‫تكرارا المالحظة في سوق األراضي الفالحية ‪ ،‬لها نفس خصائص القطعة األرضية موضوع عملية التقييم ‪.‬و منه‬
‫ـوق ‪،‬‬ ‫ـراء في السـ‬ ‫يظهر أن تطبيق هذه الطريقة يتوقف على وفرة عناصر ‪ ،‬المقارنة أي وقوع عمليات بيع أو شـ‬
‫ألراضي فالحية مطابقة لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم ‪.‬ولتنفيذ هذه الطريقة يجب إتباع الخطوات التالية ‪:‬‬
‫أولا‪ :‬تحديد جميع مواصفات األرض الفالحية موضوع عملية التقييم ( الشكل ‪ ،‬المساحة‪ ،‬التضاريس ‪ ،‬الموقــع ‪،‬‬
‫حالة الصيانة ‪ ،‬نوعية التربة ‪..... ،‬إلخ‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بإجراء أبحاث معمقة في السوق عن عمليات البيع أو الشراء الحديثة العهد التي تمت فيــه وخصــت‬
‫أراضي فالحية مطابقة لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم ثم تسجيلها ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام بتحليل ودراسة دقيقتين لعمليات البيع أو الشراء هذه وكذلك لألسعار التي تمت بواسطتها قصد التأكــد‬
‫من مصداقيتها وعزل األسعار الغير صادقة التي تكون ال تعكس السعر الجاري التعامل به في السوق ‪.‬وعند هــذه‬
‫المرحلة نكون قد توصلنا إلى تحديد عينة عناصر المقارنة ‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬القيام بالنسبة لجميع عناصر المقارنة المحددة باستنتاج القيمة المرجعية للتقييم والتي تكون تتمثل في القيمة‬
‫المسيطرة ( األكثر تكرارا ) أو المتوسطة ‪.‬‬
‫ـرى‬ ‫ـارة أخـ‬ ‫خامسا ‪ :‬تطبيق القيمة المستخرجة مباشرة على قيمة األرض الفالحية موضوع عملية التقييم ‪ ،‬و بعبـ‬
‫تكون قيمة األرض الفالحية موضوع عملية التقييم تساوي الى القيمة المستنتجة ‪ ،‬و بذلك نكون قــد توصــلنا الى‬
‫تحديد القيمة التجارية لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم وفق هذه الطريقة‪.‬‬
‫‪ ‬طريقة سعر الهكتار المتوسط‬
‫تقييم األراضي الفالحية حسب هذه الطريقة على أساس قيمة الهكتار المتوسطة المســتنتجة من دراســة ســوق‬
‫األراضي الفالحية المحلي التي لها أقصى عناصر تشابه مع األرض الفالحية موضوع عملية التقييم‪ .‬و تنفيــذها‬
‫يتم على النحو الموالي ‪:‬‬
‫أولا‪ :‬تحديد جميع مواصفات األرض الفالحية موضوع عملية التقييم ( الشكل ‪ ،‬المساحة‪ ،‬التضاريس ‪ ،‬الموقــع ‪،‬‬
‫حالة الصيانة ‪ ،‬نوعية التربة ‪..... ،‬إلخ‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بإجراء أبحاث معمقة في السوق عن عمليات البيع والشراء الحديثة العهد التي تمت فيــه وخصــت‬
‫أراضي فالحية مماثلة ( تتوفر على أقصى عناصر تشابه ) لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم ثم تسجيلها‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام بتحليل ودراسة دقيقتين لعمليات البيع أو الشراء هذه وكذلك لألسعار التي تمت بواسطتها قصد التأكــد‬
‫من مصداقيتها وعزل األسعار الغير صادقة التي تكون ال تعكس السعر الجاري التعامل به في السوق وعند هــذه‬
‫المرحلة نكون قد توصلنا إلى تحديد عينة عناصر المقارنة ‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بالنسبة لكل عناصر المقارنة بحساب قيمة أو سعر الهكتار الواحد وذلك بقسمة قيمته اإلجماليــة على‬
‫المساحة ‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬حساب متوسط هذه األسعار و فق القانون اإلحصائي ‪:‬‬
‫مجموع أسعار الهكتار الخاصة‬
‫بكل عنصر من عناصر المقارنة‬
‫سعر الهكتار المتوسط =‬
‫ـــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــ‬
‫عدد عناصر المقارنة‬

‫سادسا ‪ :‬القيام بتطبيق السعر المتوسط للهكتار المستنتج على مساحة األرض الفالحية موضوع عملية التقييم‪.‬‬
 ‫وبذلك نكون قد توصلنا إلى تحديد القيمة التجارية لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم وفق هذه الطريقة ‪.‬‬

‫‪ ‬طريقة التقييم بواسطة المردودية ‪.‬‬

‫تقيم األراضي الفالحية حسب هذه الطريقة بواسطة مردوديتها‪.‬‬
‫فمردودية أو عائد األرض الفالحية يمثل العامل األساسي المحدد لقيمتها في الســوق ‪ ،‬فــالطلب على األراضــي‬
‫الفالحية في السوق إنما يحركه بصفة أساسية عامل ربحية أو مردودية األرض الفالحية و على أساس هذا األخير‬
‫تتخد قرارات شراء أو عدم شراء األراضي الفالحية في السوق بمعـنى أن قـرارات اإلسـتثمار في األراضـي‬
‫الفالحية تتوقف على درجة ربحيتها والمداخيل التي من الممكن أن تتيحها ‪ .‬فكلما كانت مردودية األرض الفالحية‬
‫عالية كلما أرتفعت قيمتها السوقية نتيجة إلرتفاع الطلب عليها و كلما أنخفضت مردوديتها كلما أنخفضت قيمتها ‪.‬‬
‫و بناءا على ما سبق يمكننا تحديد القيمة التجارية لألرض الفالحية على أساس عامل المردوديــة أو الربحيــة‬
‫بواسطة العالقة التالية ‪:‬‬

‫الناتج اإلجمالي‬
‫= ـــــــــــــــــــــــ‬ ‫قيمة األرض‬
‫ـــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــ‬
‫معدل المردودية‬

‫تحديد الناتج اإلجمالي لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم ‪:‬‬

‫لكي نتمكن من ذلك يجب القيام بدراسة معمقة قصد معرفة حجم اإلنتاح السنوي اإلجمالي المتوسط الذي تعطيه‬
‫األراضي الفالحية المماثلة لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم من المحاصيل التي تنتج فيها في الغــالب أو‬
‫ـات‬ ‫ـذلك على المعلومـ‬
‫ـادة ‪ ،‬و كـ‬‫تصلح فيها بكثرة ‪ .‬و ذلك باإلعتماد على المراجع و الوثائق ‪ ،‬المختصة في المـ‬
‫المتوفرة لدى المصالح الفالحية ‪.‬‬
‫و بعد التمكن من تحديد كمية اإلنتاج المتوسطة لألراضي الفالحية المماثلة لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم‬
‫ـوق‬ ‫ـة السـ‬ ‫نقوم بتقييمه وذلك على أساس سعر تسويق هذا اإلنتاج ‪ ،‬وهذا األخير يجب أن يكون مستنتج من دراسـ‬
‫( سوق المنتوج الفالحي الذي ينتج في الغالب باألرض الفالحية ) ‪.‬‬

‫كمية اإلنتاج المتوسطة ( ‪ ) ‬سعر تسويق الوحدة من هذا‬ ‫قيمة اإلنتاج اإلجمالي المتوسط =‬
‫المنتوج المستنتج‬

‫تحديد معدل المردودية ‪:‬‬

‫ـر‬‫ـة مؤشـ‬ ‫ـد بمثابـ‬
‫ـو يعـ‬
‫يبين معدل المردودية العالقة الكائنة بين قيمة األرض الفالحية السوقية ومردوديتها ‪ ،‬فهـ‬
‫ـاص‬ ‫لمردودية أوربحية األرض الفالحية ‪.‬و تحديده يجب أن يكون مستنتح من دراسة السوق العقاري المحلي الخـ‬
‫باألراضي الفالحية من نفس نوع األرض الفالحية موضوع عملية التقييم ‪.‬‬
‫و لذلك يجب إتباع الخطوط التالية ‪:‬‬
‫أولا ‪ :‬القيام بالبحث في السوق العقاري المحلي عن عمليات البيع و الشراء التي خصت أراضي فالحيــة مماثلــه‬
‫لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم تم تسجيلها ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بتحليل و دراسة دقيقتين لعمليات البيع أو الشراء هذه قصد التأكد من مصداقيتها وعزل كافة عمليات‬
‫البيع أو الشراء التي تمت دون السعر الجاري التعامل به في السوق ‪ .‬وبهذا نكون قد توصلنا إلى تحديد عينة من‬
‫عناصر المقارنة ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬تحديد بالنسبة لكل عنصر من عناصر المقارنة ‪:‬‬
‫ـ ناتجه االجمالي‬
‫ـ قيمته السوقية ( السعر الذي بيع أو اشتري به )‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بالنسبة لكل عناصر المقارنة بتطبيق العالقة التالية ‪:‬‬

‫قيمته ( سعر بيعه أو شرائه )‬

‫= ــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫معدل المردودية‬
 ‫ــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــ‬
‫الناتج اإلجمالي‬

‫و بذلك نتحصل على عينة من معدالت مردودية متقاربة فيما بينها خاصة بأراضي فالحية مماثلة لألرض الفالحية‬
‫موضوع عملية التقييم ‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬القيام بإستنتاج ‪ ،‬من بين هذه المعدالت معدل مردودية معياري و الذي يكون إمــا معــدل المردوديــة‬
‫األكثر تكرارا أومعدل المردودية المتوسط ‪.‬‬
‫و عند تمكننا من تحديد الناتج اإلجمالي المتوسط و معدل المردودية حسب الكيفية السالف شرحها ‪.‬‬
‫يمكننا التعرف على القيمة التجارية لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم بتطبيق العالقة السابقة‪.‬‬

‫طريقة التقييم بواسطة الدخل ‪:‬‬

‫ـا‬
‫تقيم األراضي الفالحية حسب هذه الطريقة بواسطة دخلها ( عائدات إيجارها ) و تستخدم هذه الطريقة خصيصـ‬
‫لتقييم األراضي الفالحية التابعة لقطاع اإليجار أو المؤجرة‪ .‬فاألراضي الفالحية التابعة لقطاع اإليجار يكون دخلها‬
‫( عائدات ايجارها )‪ ،‬هو العامل األساسي المحدد لقيمتها حيث أن عمليات البيع أو الشــراء في الســوق لهــذه‬
‫األراضي تتم أساس على هذا العامل أي حجم المداخيل الذي من الممكن أن تتيحها و بناءا على ذلك تقييم األراضي‬
‫الفالحية المؤجرة وفق العالقة التالية ‪:‬‬

‫دخـــــــــلها السنوي‬
‫قيمة األرض الفالحية = ــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ــــ‬
‫مــــــعدل رسملتهـــــــا‬

‫و لتنفيذ هذه الطريقة يجب القيام بما يلي ‪:‬‬

‫تحديد الدخل ا إلجمالي السنوي ‪:‬‬
‫و يتمثل في جميع الحقوق و االتاوي االيجارية المنصوص عليها في عقد االيجــــــــــــــار‪.‬‬
‫معدل الرسملة ‪:‬‬
‫ـة‬
‫ـبين العالقـ‬
‫يعبر هذا المعدل على مقدار تراكم دخل ( إيجار ) األرض الفالحية مقارنة بقيمتها السوقية ‪.‬أي أنه يـ‬
‫الكائنة بين دخل األرض الفالحية وقيمتها السوقية ‪.‬‬
‫وتحديده يجب أن يتم عن طريق دراسة السوق العقاري المحلي الخاص باألراضي الفالحيــة المماثلــة لالرض‬
‫الفالحية موضوع عملية التقييم المؤجرة و ذلك على النحو الموالي ‪:‬‬
‫ـي‬‫أوال ‪ :‬القيام باجراء أبحاث معمقة في السوق المحلي عن عمليات البيع أو الشراء التي تمت فيه و خصت أراضـ‬
‫فالحية مماثلة لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم ثم تسجيلها ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بالتحاليل و الدراسات الدقيقة لعمليات البع والشراء المتحصل عليها من جراء عمليــة البحث قصــد‬
‫تحديد الصادقة منها وعزل عمليات البيع أو الشراء التي تمت دون األسعار الجاري التعامل بها في السوق ‪ ،‬وبذلك‬
‫نتوصل إلى تحديد عينة من عناصر للمقارنة ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام بالنسبة بالنسبة لكل عناصر المقارنة بتحديد ‪:‬‬
‫ـ مبلغ إيجاره‬
‫ـ قيمته ( سعر بيعه أو شراءه )‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بالنسبة لجميع عناصر المقارنة بتطبيق العالقة ‪:‬‬

‫قيمته ( سعر بيعه أو شرائه )‬

‫= ــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫معدل الرسملة‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــ‬
‫الدخل ا إلجمالي السنوي ( مبلغ إيجاره السنوي )‬
 ‫و بذلك نتحصل علي عينة من معدالت رسملة منقاربة فيما بينها خاصة باراضي فالحية من نفس النوع ‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬القيام باستنتاج من بين هذه المعدالت ‪ ،‬معدل رسملة معياري الذي يساوي إما إلى معدل الرسملة األكثر‬
‫تكرارا أومعدل الرسملة المتوسط ‪.‬‬
‫و بتمكننا من تحديد الدخل ا إلجمالي السنوي و معدل الرسملة حسب الكيفية السالف شرحها ‪،‬يمكننا التعــرف على‬
‫القيمة التجارية لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم بتطبيق العالقة السابقة‪.‬‬
‫‪. II‬تقييم األراضي الفالحية المشيدة فوقها مباني‬
‫إن إستغالل األراضي الفالحية يتطلب في بعض األحيان إقامة مباني عليها لخدمة عملية اإلستغالل هذه ‪ ،‬وبــذلك‬
‫ـتغالل‬‫ـة اإلسـ‬‫تصبح التشكيلة العقارية الفالحية متكونة من عنصرين أساسيين هما األرض الفالحية موضوع عمليـ‬
‫والمباني وتصبح هذه المباني تلعب دورا محددا لقيمة األرض الفالحية المشيدة فوقها ويتوقف هذا الدور على جملة‬
‫الخصائص والمواصفات التي تتمتع بها هذه المباني ( مساحتها ‪ ،‬حالة صيانتها ‪ ،‬موقعها وتوزيعهــا على األرض‬
‫الفالحية ‪ ..........‬إلخ ) ‪.‬‬
‫وعملية تقييم األراضي الفالحية من هذا الشكل يمكن أن تتم بشكلين أساسيين هما ‪:‬‬
‫‪ ‬الشكل األول يعتبر أن قيمة البناء مدمجة بقيمة األرض ‪.‬‬
‫‪ ‬الشكل التاني يفصل بين األرض و البناء ‪.‬‬
‫‪ ‬التقييم وفق الشكل األول ‪:‬‬
‫عملية التقييم وفق هذا الشكل تنظر إلى األرض الفالحية وكأنها أرض فالحية عارية وأن البناء المتواجد فوقها مــا‬
‫هو إال عبارة عن عنصر من عناصر تجهيز القطعة األرضية وتهيئتها‪.‬‬
‫ـي‬‫ـييم األراضـ‬ ‫ـة في تقـ‬ ‫ـة المتبعـ‬‫ـرق المالئمـ‬ ‫ـدى الطـ‬ ‫ـبيق إحـ‬ ‫وعملية التقييم على أساس ذلك اإلعتبار تتم بتطـ‬
‫ـة‬‫ـا بداللـ‬
‫ـبرا عنهـ‬
‫الفالحيةالمعزولة وحسب الطريقة الموظفة فإن القيم أو المعدالت المرجعية المستنتجة تكون معـ‬
‫األرض وتكون قيمة المباني غيربارزة بل متضمنة فيها‪.‬‬
‫التقييم وفق الشكل الثاني‬
‫تقيم األراضي الفالحية المبنية وفق هذا الشكل عن طريق تقييم كل من األرض لوحدها والمبانيى لوحدها ويكــون‬
‫حاصل جمع قيمتيهما يمثل القيمة اإلجمالية لألرض الفالحية موضوع عملية التقييم ‪.‬‬
‫ـ تقيم المباني بتطبيق إحدى الطرق المالئمة المتبعة في تقييم العقارات المبنية كما هومنصوص عليها في التعليمة‬
‫التقنية الخاصة بها السالفة الذكر‪.‬‬
‫ـ أما األرضية فتقيم بتطبيق إحدى الطرق المالئمة المتبعة في تقييم األراضي الفالحية ‪.‬‬
‫‪III .‬تقـــيــــيـــم المغارس‬
‫‪.1‬العوامل المحددة للقيمة‬
‫وتتمثل عموما في جميع العوامل المادية والقانونية السالف ذكرها بالنسبة لألراضي الفالحية المعزولة باإلضافة إلى‬
‫بعض الخصائص التي تتميز بها المغارس والمتمثلة في‪:‬‬
‫كثافة الغرس‬
‫إن غرس األشجار المثمرة يخضع إلى بعض المقاييس العلمية ‪ ،‬بحيث يجب أن يكون عدد األشــجار المغروســة‬
‫يتناسب مع طبيعة األرض ونوعية التربة وفي الحدود المناسبة كما يجب أن يكون موزعا فــوق األرض بشــكل‬
‫يضمن له نمو جيد ‪.‬‬
‫وبصفة عامة نقول أنه هناك مقاييس علمية معينة لكثافة الغرس فوق األرض يجب إحترامها لضمان نمــو جيــد‬
‫ومردودية عالية للغرس ‪.‬‬
‫وبالتالي فإن المغارس التي التكون فيها هذه المقاييس والضوابط محترمة تكون مردوديتها ضعيفة وهذا يؤدي إلى‬
‫تراجع الطلب عليها في السوق فتنخفض نتيجة لذلك قيمتها ‪.‬‬
‫النوع ‪:‬‬
‫ـة‬
‫ـو مكانـ‬
‫هناك بعض األنواع من األشجار المثمرة تكون قيمتها في السوق مرتفعة عن أنواع أخرى وهذا مرده هـ‬
‫ـوق‬‫ـار في السـ‬ ‫وأهمية تلك الثمار في اإلستهالك الغذائي أو الصناعي ‪ .‬فكلما كان الطلب على نوع معين من الثمـ‬
‫مرتفع كلما ارتفعت نتيجة لذلك قيمة المغارس التي تنتجها ‪.‬‬
‫العمر‬
‫تبعا للخصائص البيولوجية لألشجار فإننا نميز بين ثالثة مراحل أساسية في حياة أي شجرة وهي ‪:‬‬
‫‪ ‬مرحلة ما قبل اإلثمار‬
‫‪ ‬مرحلة اإلثمار‬
‫‪ ‬مرحلة العجز‬
‫وبالتالي فإن قيمة المغارس تختلف باختالف المرحلة الحياتية التي توجد فيها خالل فترة التقييم ‪.‬‬
‫‪.2‬التقييم‬
‫كما سلف الذكر إن قيمة المغارس تختلف باختالف المرحلة الحياتية التي يوجد فيها الغرس خالل فترة التقييم ولـذا‬
‫فإن تقييمها يتطلب أوال تحديد عمر المغرسة و المرحلة الحياتية التي وصلت إليها ‪.‬‬
‫ويتم تقييمها تبعا لذلك على النحو الموالي ‪:‬‬
‫‪ ‬قيمة المغرسة خالل مرحلة ما قبل اإلثمار ‪:‬‬
‫وتسمى هذه المرحلة بمرحلة الفتوة وتبتدأ من تاريخ غرس الشجيرات إلى غاية بداية مرحلة اإلثمار ونجد أن طول‬
‫هذه المرحلة يختلف بإختالف النوع الذي ينتمي إليه الغرس وعموما فهي تتراوح بين (‪ 5‬و ‪ ) 18‬سنة ‪.‬‬
‫ويتم تقييم المغرسة خالل هذه المرحلة وذلك بتقييم كل من وعائها العقاري على حدى و الغرس على حدى ويكون‬
‫حاصل جمع قيمتيهما يمثل قيمة المغرسة خالل هذه المرحلة ‪.‬‬
‫ـ يقيم الوعاء العقاري على أساس أرض فالحية عارية وذلك بإتباع إحدى الطرق المالئمــة المتبعــة في تقــييم‬
‫األراضي الفالحية ‪.‬‬
‫ـ قيمة الغرس خالل هذه المرحلة تكون تساوي إلى مجموع المصاريف التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬سعر شراء الغرس ( الفسائل )‬
‫‪ ‬مصاريف نقله‬
‫‪ ‬مصاريف إعداد الحفر‬
‫‪ ‬مصاريف صيانة الغرس‬
‫‪ ‬مصاريف التسميد‬
‫‪ ‬قيمة فوائد القروض السنوية المتراكمة‬
‫أي أ قيمة الغرس خالل هذه المرحلة يساوي إلى مبلغ رأس المال المستثمر إلنشاء المغرسة وصيانتها حتى تاريخ‬
‫فترة التقييم ‪.‬‬
‫‪ ‬قيمة المغرسة خالل مرحلة اإلثمار ‪:‬‬
‫تعتبر هذه المرحلة أطول مرحلة حياتية للغرس وعندها يصل الغرس إلى عمر البلوغ ويبدأ في إعطاء الثمار وفي‬
‫هذه المرحلة نميز بين ثالثة فترات هي ‪:‬‬
‫‪ ‬فترة بداية اإلثمار ‪:‬‬
‫وتبدأ من نهاية مرحلة الفتوة ويتميز الغرس خاللها بزيادة األغصان وتفرعاتها وتطور الجدور و كثافـة األوراق ‪،‬‬
‫واإلثمار يكون في تزايد تدريجي ‪.‬‬
‫‪ ‬فترة أوج اإلثمار ‪:‬‬
‫وعندها تصل الشجرة إلى أوج نموها وتصل إلى الحد األقصى من اإلثمار‪.‬‬
‫‪ ‬فترة تراجع اإلثمار ‪:‬‬
‫وفي بداية هذه الفترة يبقى إثمار الشجرة مهم‪ ،‬لكنه يبدأ في التناقص تدريجيا ‪.‬‬

‫خالل هذه المرحلة تكون المغرسة قد تحولت إلى رأس مال منتج ‪ ،‬ولذلك فإن قيمتها في السوق تتحــدد بالدرجــة‬
‫ـق‬‫ـا وفـ‬
‫األولى على أساس مردوديتها أو دخلها وبناءا على ذلك تقيم المغارس خالل هذه المرحلة بداللة مردوديتهـ‬
‫العالقة التالية ‪:‬‬

‫دخلها السنوي الصافي‬

‫= ــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫قيمة المغرسة‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــ‬
‫معدل رسملتها‬

‫وعليه فإن تحديد قيمة المغرسة يتطلب تحديد كل من ‪:‬‬

‫ـ دخلها السنوي الصافي‬
‫ـ ومعدل رسملتها‬

‫تحديد الدخل السنوي الصافي ‪:‬‬

‫المقصود بالدخل السنوي للمغرسة هو الكمية المنتجة سنويا من الثمار مقومة بسعر بيعها في الســوق ‪ ،‬ونحــدده‬
‫على أساس دخلها السنوي المتوسط لعدة سنوات سابقة أو للسنوات الثالثة األخيرة ‪.‬‬
‫وهذا األخير نحسبه على أساس الكمية المتوسطة التي أنتجتها المغرسة خالل عدة سنوات ماضية او خالل الثالثة‬
‫ـالي‬‫ـنوي اإلجمـ‬ ‫ـدخل السـ‬‫سنوات األخير مقوم بسعر تسويقه في السوق‪ ،‬والدخل السنوي الصافي للمغرسة هو الـ‬
‫مخصوم منه جميع مصاريف صيانة األشجار وكذلك المصاريف المختلة المتعلقة بالجني والتسويق‪.‬‬
‫تحديد معدل الرسملة ‪:‬‬
‫ويعبر هذا المعدل عن نسبة عائدات المغرسة مقارنة بقيمتها ‪ ،‬وهو يبين العالقة الكائنة بين مردوديتها وقيمتها في‬
‫السوق وهو عبارة عن نسبة تستنتج وفق العالقة التالية ‪:‬‬

‫الدخل السنوي الصافي‬

‫= ــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫معدل الرسملة‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــ‬
‫القيمة السوقية للمغرسة‬

‫يجب أن يتم تحديد هذا المعدل عن طريق إستنتاجه من دراسة سوق المغارس من نفس النوع والمشابهة للمغرسة‬
‫موضوع عملية التقييم وذلك على النحو الموالي ‪:‬‬
‫ـارس‬‫أوال ‪ :‬القيام باجراء أبحاث معمقة في السوق المحلي عن عمليات البيع أو الشراء التي تمت فيه و خصت مغـ‬
‫مماثلة للمغرس موضوع عملية التقييم ثم تسجيلها ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بالتحاليل و الدراسات الدقيقة لعمليات البع والشراء المتحصل عليها من جراء عمليــة البحث قصــد‬
‫ـوق ‪،‬‬
‫ـا في السـ‬ ‫ـل بهـ‬‫تحديد الصادقة منها وعزل عمليات البيع أو الشراء التي تمت دون األسعار الجاري التعامـ‬
‫وبذلك نتوصل إلى تحديد عينة من عمليات بيع وشراء صادقة‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬القيام بالنسبة بالنسبة لكل عناصر العينة بتحديد ‪:‬‬
‫‪ -‬دخلها السنوي الصافي‬
‫‪ -‬قيمته ( سعر بيعه أو شراءه )‬
‫رابعا ‪ :‬القيام بالنسبة لجميع عناصر المقارنة بتطبيق العالقة ‪:‬‬
‫الدخل السنوي الصافي‬
‫= ــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫معدل الرسملة‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــ‬
‫قيمته ( سعر بيعه أو شرائه )‬
‫ـة‬‫ـوع ومماتلـ‬ ‫ـارس من نفس النـ‬ ‫ـة بمغـ‬ ‫و بذلك نتحصل علي عينة من معدالت رسملة منقاربة فيما بينها خاصـ‬
‫للمغرسة موضوع عملية التقييم ‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬القيام باستنتاج من بين هذه المعدالت ‪ ،‬معدل رسملة معياري الذي يساوي إما إلى معدل الرسملة األكثر‬
‫تكرارا أومعدل الرسملة المتوسط ‪.‬‬
‫وعند التمكن من تحديد كل من الدخل السنوي الصافي للمغرسة و معدل رسملتها على النحو السالف شرحه يمكننا‬
‫بكل سهولة تحديد قيمتها وذلك بتطبيق آلي للعالقة السابقة ‪.‬‬
‫‪ ‬مرحلة العجز‬
‫وعند هذه المرحلة تبدأ عملية اإلثمار في التراجع ويقل تغصين األشجار كما تصبح أكثر تأثرا بالظروف المناخية و‬
‫أكثر عرضة للطفيليات واألمراض وتصبح الثمار التي تعطيها الشجرة ذات نوعية رديئة ‪ .‬وعند تقييم المغــارس‬
‫خالل هذه المرحلة نميز بين فترتين هما ‪:‬‬
‫ـ الفترة األولى‪:‬‬
‫وتظل فيها األشجار تثمر وهنا تقيم المغرسة بداللة مردوديتها بنفس الكيفية المبينة في تقييم الغارس خالل مرحلــة‬
‫أوج اإلثمار ‪.‬‬
‫ـ الفترة التانية‪:‬‬
‫تصبح الشجرة عاجزة عن اإلثمار وتقيم المغرسة عندها وذلك بتقييم كل من وعائها العقاري لوحده بإتباع إحدى‬
‫الطرق المالئمة المتبعة في تقييم األراضي الفالحية العارية أما الغرس فيقيم على أساس حطب وتكون قيمته تساوي‬
‫إلى عائد بيع األشجار كحطب مخصوم منه جميع المصاريف التعلقة بقلع ونقل األشجار ‪.‬‬
 ‫‪ .1‬نشأة و تطور فكرة المحل التجاري‪:‬‬
‫ـلع ‪ ،‬و‬
‫كانت عبارة المحل التجاري قديما تستعمل للداللة على المكان الذي تمارس فيه التجارة أو تعرض فيه السـ‬
‫لتستقبل فيه الزبائن ‪ ،‬و ظلت فكرة المحل التجاري كمفهوم قانوني حديث مجهولة ‪ ،‬سواء في العرف أو التشــريع‬
‫أو القضاء حتى أواخر القرن التاسع عشر ‪ ،‬و يرجع الفضل في ذلك إلى المشرع الفرنسي ‪ ،‬عنــدما أصــدر أول‬
‫ـاريخ ‪ 28‬فيفــري ‪ ، 1878‬تم‬ ‫قانون يتعلق بالمفهوم الحديث لفكرة المحل التجاري و هو قانون المالية الصادر بتـ‬
‫أعقبه أول قانون ينظم قواعد شهر و رهن المحاالت التجارية بتاريخ أول مارس ‪ ، 1898‬تم بتاريخ ‪ 17‬مــارس‬
‫‪ 1909‬صدر قانون خاص بتنظيم بيع ورهن المحاالت التجارية ‪ ،‬و قد تعدل هذا القانون عدة مرات كان آخرهــا‬
‫القانون الصادر في ‪ 20‬مارس ‪. 1956‬‬
‫‪.2‬تعريف المحل التجاري ‪:‬‬
‫ـبح‬
‫ـه و أصـ‬ ‫ـد لـ‬
‫ـف واحـ‬‫لقد ظهرت عدة تعاريف مختلفة للمحل التجاري ‪ ،‬لكنها في االخير استقرت على تعريـ‬
‫التعريف السائد للمحل التجاري هو ( المحل التجاري هو عبارة عن فكرة معنوية تـدل على مجموعـة االمـوال‬
‫المخصصة لغرض االستغالل التجاري ‪ ،‬و هذه المجموعة تتضمن نوعين من العناصر ‪ ،‬عناصر مادية ‪ ،‬عناصر‬
‫معنوية)‪.‬‬
‫بتعبير آخر المحل التجاري هو عبارة عن مال معنوي منقول يقوم على ضرورة ممارسة نشاط تجاري مشروع‪.‬‬
‫و تجدر االشارة إلىأان المشروع الجزائري لم يعرف المحل التجاري بل عدد عناصر ه فقط في نص المــادة ‪78‬‬
‫منه من القانون التجاري دون بيان طبيعته أو خصائصه القانونية‪,‬‬
‫‪.3‬خصائص المحل التجاري‬
‫المحل التجاري هو مال مستقل عن العناصر التي يتكون منها ‪ ،‬اذا لكل عنصر كيان خاص به‬
‫ـتغالل‬
‫ـا االسـ‬‫ـرض منهـ‬ ‫ـون الغـ‬‫ـتقل يكـ‬
‫و اجتماع هذه العناصر تعطينا وحدة مالية تتمتع هي االخرى بكيان مسـ‬
‫التجاري ‪.‬‬
‫و أهم خصائص تتمثل في ما يلي ‪:‬‬
‫مال منقول ‪:‬‬
‫إن الرأي المستقر قضاء ا هو اعتبار المحل التجاري ماال منقوال النه يتكون من أموال مادية و معنوية ‪ ،‬منقولة‬
‫فهو ال يتمتع بصفتي التبات و االستقرار التي تتمتع بها العقارات ‪ ،‬و هو بذلك يخضع للنضام القانوني الخــاص‬
‫باالموال المنقولة ‪.‬‬

‫مال معنوي ‪:‬‬

‫هو مال معنوي أي ليس له وجود مادي وذلك راجع إلى أنه رغم أنه يتكون من عناصر مادية إال أن العناصــر‬
‫المعنوية التي يتكون منها و هاصة عنصر االتصال بالعمالء لها فعالية و أهمية كبيرتين في تكوينه ولذلك فإنــه‬
‫يكتسب طبيعة العناصر المعنوية‪.‬‬

‫مال ذو طبيعة تجارية‬

‫هناك الكثير من االعمال ما يتصل نشاطها بعمالء يكون لها زبائن مثل مكاتب المحامين و االطباء ‪ ،‬لكن هــذه‬
‫االعمال اليتكون منها المحل التجاري بسبب طبيعة النشاط اذ يشترط أن يكون النشاط التجاري في المحل‪.‬‬

‫‪ .4‬مكونات المحل التجاري‬

‫كما سلف الذكر يتكون المحل التجاري من قسمين قسم مادي ‪ ،‬و قسم معنوي و لقد حددت المادة ‪58/75‬‬
‫المتضمن القانون التجاري المعدل و المتمم تشكلية عناصر المحل التجاري في نصها التالي ‪:‬‬
‫" تعد جزءا من المحل التجاري االموال المنقولة المخصصة لممارسة نشاط تجاري و يشـمل المحـل التجـاري‬
‫الزاميا ‪ ،‬عمالئه ‪ ،‬شهرته ‪ ،‬كما يشمل سائر االموال االخرى الالزمة الستغالل المحل كعنوان المحل ‪ ،‬االســم‬
‫التجاري ‪ ،‬الحق في االيجار ‪ ،‬المعدات ‪ ،‬اآلالت ‪ ،‬البضائع ‪ ،‬حق الملكية الصناعية و التجارية ‪ ،‬كل ذلك مــالم‬
‫ينص على خالف ذلك ‪".‬‬
‫‪ ‬العناصر المادية‬
‫المعدات و اآلالت‬
‫و يقصدبها المنقوالت المادية التي تستعمل في االستغالل التجاري دون أن تكون معدة للبيع كاآلالت التي تستخدم‬
‫ـاتب و‬‫ـاث كالمكـ‬ ‫ـاس و االثـ‬ ‫في االنتاج ‪ ،‬و معدات المحل ‪ ،‬السيارت المستخدمة للنقل ‪ ،‬و أدوات الوزن و القيـ‬
‫المقاعد و الخزائن ‪ ،‬و اآلالت الكاتبة و الحاسبة وما الى ذلك ‪ ،‬من مختلف المعدات و اآلالت ‪.‬‬
‫البضائع‪:‬‬
‫و يقصدبها المنقوالت المعدة للبيع سواء كانت كاملة الصنع أم نصف مصنعة ‪ ،‬أم مادة أولية ‪.‬‬
‫مالحظة‪:‬‬
‫اختلف الفقه بشأن اعتبار العقار عنصر من عناصر المحل التجاري خاصة في حالة التي يكون فيها التاجر مالكا‬
‫للعقار الذي يزاوله فيه نشاط التجاري ‪ ،‬لكن الرأي الذي رجح في االخير ابعد العقار من عناصر المحل التجاري‬
‫‪.‬‬
‫‪ ‬العناصر المعنوية‬
‫هي جوهر المحل التجاري وأساس فكرته القانونية ‪ ،‬و ليس بالضرورة أن تتوفر بالمحل التجاري جميع العناصر‬
‫المعنوية ما عدا عنصر االتصال بالعمالء الذي نصت على وجوب توفره الزاميــا ‪ -‬المــادة ‪ 78‬من القــانون‬
‫ـاط‬‫التجاري أما باقي العناصر فقد توجد في بعض الحاالت و ال توجد في حاالت أخرى و هذا حسب طبيعة النشـ‬
‫و فيما يلي عرض مفصل لقائمة العناصر المعنوية للمحل التجاري ‪:‬‬
‫ـل‬‫ـع المحـ‬ ‫ـل مـ‬ ‫االتصال بالعمالء ‪ :‬و يقصد بالعمالء ( الزبائن ) مجموع االشخاص الذين اعتادوا على التعامـ‬
‫ـل‬‫ـاحب المحـ‬ ‫ـاملون في صـ‬ ‫ـؤالء المتعـ‬‫التجاري بشراء لوازمهم منه أو االستفادة من خدماته إلسباب يقدرها هـ‬
‫كمهارته وأمانته و حسن استقباله لهم وارضاء رغباتهم‪.‬‬
‫السمعة التجارية (الشهرة ) ‪ACHALANDAGE‬‬
‫وهي قدرة المحل على اجتداب العمالء بسبب المزايا التي يتمتع بها كمجال العرض‪،‬ودقة التنظيم وجودة السلع و‬
‫هذه مزايا ملتصقة بالمحل التجاري و ليس بشخص التاجر كما هو الحال في عنصر االتصال بالعمالء‪.‬‬
‫االسم التجاري ‪LE NOM COMMERCIAL‬‬
‫وهو االسم الذي يطلقه صاحب المحل على محله التجاري لتمييزه عن غيره من المحالت التجارية و قد يكون هذا‬
‫االسم اسمه الشخص (االسم المدني) و قد يضاف اليه تعديل ‪ ،‬أو ابتكار اسم بدال من إسمه يستخدمه رمزا للمحل‬
‫وكذلك الحال في الشركات ‪ ،‬فيكون لها اسم تجاري إما أن يكون مشتقا من إسم الشركات أو من موضوع الشركة‬
‫‪.‬‬
‫ويستعمل االسم التجاري للتوقيع به على معامالت التاجر أو على االوراق التجارية ‪.‬‬
‫‪RAISON COMMERCIALE‬‬ ‫العنوان التجاري‬
‫يقصد به التسمية المبتكرة التي يختارها التاجر لتمييز محله التجاري عن المحالت التجارية االخــرى ‪ ،‬الــتي‬
‫تمارس نفس النشاط (فندق هلتون) و يختلف االسم التجاري عن العنوان التجاري ‪ ،‬فالتاجر غير ملــزم باتخــاذ‬
‫التسمية المبتكرة لمحله في حين نجده ملزم باتخاذ اسم تجاري ‪ ،‬كما أن العنوان التجاري ال يســتمد من االســم‬
‫الشخصي للتاجر ‪ .‬و يعتبر العنوان التجاري أو التسمية المبتكرة عنصرا من عناصر المحل التجــاري لــه دور‬
‫فعال في جدب العمالء‪.‬‬
‫الحق في االيجار (‪) LE DROIT AU BAIL ( ) PAS DE PORTE‬‬
‫ويعتبر من أهم عناصر المحل التجاري في الحالة التي يكون فيها التاجر مستأجرا للمحل أو المكان الذي يــزاول‬
‫فيه نشاطه‪ ،‬ويقصد بالحق في االيجار حق التاجر في البقاء في العقار الذي يزاول فيه تجارته و التنــازل عنــه‬
‫ـا‬
‫للغير في حالة تصرفه في المحل التجاري ولقد تعرض المشرع الجزائري لحماية هذا الحق في المادة ‪172‬و مـ‬
‫ـار‬‫يليها من القانون التجاري فيجوز للمستأجرين أو المحول إليه المحل أو ذوي الحقوق التمسك بتجديد عقد االيجـ‬
‫اذا استغلوا المحل مدة سنتسن متتابعتين طبقا اليجار واحد أو أكثر أو مدة أربع سنوات متتاتبعة وفقا اليجار واحد‬
‫متتالية سواء كان عقد االيجار شفويا أو كتابيا كما يحق المؤجر أن يرفض تجديد االيجار اذا انتهت مدته ‪،‬غير أنه‬
‫يلتزم بالتعويض اذا ترتب عنه عدم تجديد عقد االيجار خسارة للمستأجر ‪ ،‬وفي هده الحالة يشمل تقرير التعويض‬
‫تقدير القيمة التجارية للمحل التجاري مع ماقد يضاف اليه من مصاريف عادية للتنقل واعادة التركيب ‪ ،‬وكــذلك‬
‫مصاريف وحقوق التحويل الواجب تسديدها لمحل تجاري له نفس القيمة‪.‬‬
‫حقوق الملكية الصناعية والتجارية‬
‫ـا‬
‫ـة يمتلكهـ‬ ‫يقصد بحقوق الملكية الصناعية تلك الحقوق التي تكون للتجار في احتكار و استغالل أموال معنويـ‬
‫لمباشرة نشاطه التجاري مثل حق استغالل االختراعات و الرسوم و النمادج الصــناعية و العالمــات البيانــات‬
‫التجارية و الصناعية‪.‬‬
 ‫االختراعات و االبتكارات( ‪)BREVET D’INVENTION‬‬
‫يقصد باالختراع كل ابتكار جديد قابل لالستعالل الصناعي سواء كان متعلقا بمنتجات صناعية جديدة أو بطرق أو‬
‫ـهادة‬
‫وسائل صناعية مستحدثة (أو بتطبيق جديد لطرق أو وسائل معروفة) و تعطي الدولة المخترع أو للمبتكر شـ‬
‫تسمى براعة االختراع ‪ ،‬ويجوز للمخترع أن يتنازل بمقابل أو بغير مقابل الحد المحالت التجارية فيكون له الحق‬
‫في استغاللها ويحميه القانون من االعتداء على هذا الحق ‪.‬‬
‫الرسوم و النماذج الصناعية ‪DESSINS ET MODELS INDESTRUEL‬‬
‫ويقصد بالرسم أو النمودج الصناعي كل ترتيب للخطوط أو شكل جسم بألوان أو بغير ألوان تستخدم‬
‫في االنتاج الصناعي بوسيلة آلية أو يدوية أو كمياوية كتلك التي ترسم على االقمشة و المنتجات المعدنية ‪ ،‬بحيث‬
‫يكون لها طابع معين يميز السلعة التي وضعت عليها ‪ .‬إدا فالنمودج هو كل شكل يسبغ على السلع مظهرا يميزها‬
‫عن السلع المماثلة كنماذج االزياء وهياكل السيارات ‪.‬‬
‫العالمات التجارية ‪LA MARQUE‬‬
‫وهي تلك العالمات التي يتخدها الصانع أو التاجر شعارا لمنتجاته أو بضائعه تميزا لها عن غيرها من المنتجات‬
‫و البضائع المماثلة لها ‪.‬‬
‫حقوق الملكية و االدابية و الفنية‬
‫وهي حقوق المؤلفين على انتاجهم االدبي ‪،‬و الفنانين على انتاجهم الفني ‪ ،‬و تعتبر هذه الحقوق من عناصر المحل‬
‫التجاري إن وجدت فيه بل قد تكون اهم العناصر إذا كان النشاط دار للنشر أو للتأليف ‪.‬‬
‫الرخص و االجازات‬
‫ـدمي ‪،‬‬‫ويقصد بها تلك الرخص التي تمنحها االدارة لمزاولة أنواع معينة من النشاط التجاري أو الصناعي أو الخـ‬
‫كافتتاح ملهى أو مطعم أو بيع الخمور ‪........‬الخ ‪ ،‬وتعد هذه الرخص من عناصر المحل التجــاري إذا كــان من‬
‫الجائز التنازل عنها للغير ‪ ،‬أما إذا كانت هذه الرخصة شخصية فالتعتبر من عناصرالمحل التجاري ‪.‬‬
 ‫‪ .5‬تقييم المحالت التجارية‬
‫يعتبر المحل التجاري كوسيلة الستثمار االموال ‪ ،‬في الصناعة أو التجارة ‪ ،‬من أجل تنمية هــذه االمــوال عن‬
‫طريق االرباح المنتظرة منها ‪ ،‬و المحل التجاري يمثل قيمة مالية مستقلة بذاتها ‪ ،‬نتجت بفعل اقـتران و تـزاوج‬
‫مجموعة من القيم المادية و المعنوية (المال المستثمر ) الضرورية لمزاولة النشاط الذي يختار لالستثمار فيــه ‪،‬‬
‫ومنه فإن قيمة المحل التجاري تتوقف على مدى نوع مساهمة ‪ ،‬مجموعة العناصر المكونة له‪ ،‬في ظل مجموعـة‬
‫الظروف ‪ ،‬المحيطة به ‪.‬و منه فإن أية عملية تقييم ألي محل تجاري‪ ،‬تتطلب القيام أوال بدراسة شــاملة ودقيقــة‬
‫للمحل التجاري موضوع عملية التقييم ‪ ،‬من أجل حصر جميع العناصر المكونة له مع ابداء خصائصها ‪ ،‬وحالتها‬
‫ـاالت ‪ ،‬يجب أن تخص‬ ‫ـل الحـ‬ ‫و الشروط التي تعمل فيها واالحاطة بالظروف و االحوال العامة للسوق ‪ ،‬وفي كـ‬
‫الدراسة التقييمية ‪ ،‬للمحل التجاري ‪ ،‬النقاط الهامة التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬درجة تجارية السارع المتواجد به المحل‬
‫‪ ‬مساحة وشكل المحل‬
‫‪ ‬عقود انشاء أو تأسيس المحل ‪ ،‬القانون االساس ‪ ،‬العقود التعديلية‬
‫‪ ‬عقود ايجار المحل الجارية‬
‫حالة صيانة المحل‬ ‫‪‬‬
‫وضعية المحل المحسابية‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬وضعية المحل التجاري الجبائية‬
‫‪ ‬عقود ووثائق التأمين الجارية‬
‫‪ ‬الديون واإللتزامات المسجلة على المحل‬
‫‪ ‬وضعية المحل التجاري البنكية‬
‫ـل‬‫ـية من العوامـ‬‫وبصفة عامة ‪ ،‬يمكننا أن نجمل العناصر المحددة لقيمة المحالت التجارية في ثالثة أنواع أساسـ‬
‫هي ‪:‬‬
‫‪ ‬عوامل غير موضوعية ‪.‬‬
‫‪ ‬عوامل موضوعية‪.‬‬
‫‪ ‬عوامل اقتصادية‪.‬‬
‫العوامل الغير موضوعية ‪:‬‬
‫و تتمثل في ‪:‬‬
‫التأتير الشخصي لصاحب المتجر في الزبائن ‪:‬‬
‫و تتمثل كما سلف الذكر في مجموع الخصال التي يتميز بها التاجر و مدى تأثتيرها على الزبائن و االتصال بهم‬
‫و انشاء بينه و بينهم عالقة بيع و شراء دائمة ‪ ،‬فكلما كان صاحب المحل ‪ ،‬يتميز بصــفات و أخالق حميــدة ‪،‬‬
‫كاألمانة و النظافة و المساعدة و يعامل زبائنه معاملة حسنة كلما أثر فيهم كثيرا و زادوا اقباال عليه‪ ،‬و هذا يمثل‬
‫عامال أساسيا و مهما جدا في تحديد قيمة المحل التجاري ‪ ،‬خاصة و أنه يتعلق بالعنصر االساسي للمحل أال و هو‬
‫‪ ،‬عنصر االتصال بالعمالء‪.‬‬
‫جاذبية بعض المستخدمين في المحل و تأتيرهم على الزبائن ‪:‬‬
‫باالضافة إلى صاحب المحل قد يكون المحل يستخدم مجموعة من المستخدمين و بذلك يصبح هؤالء المستخدمين‬
‫ـيء‬ ‫ـل شـ‬‫ـل‪ ،‬و كـ‬ ‫يلعبون دورا فعاال جدا‪ ،‬إلى جانب صاحب المحل في التاثير على الزبائن و جذبهم الى المحـ‬
‫ـال و أخالق ‪،‬و‬ ‫يتوقف على طريقة معاملتهم‪ ،‬للزبائن وحسن خدمتهم لهم ‪،‬و بصفة عامة يجب أن يتحلوا بخصـ‬
‫معاملة حسنة مع الزبائن لجلبهم إلى المحل‪.‬‬
‫العوامل الموضوعية ‪:‬‬
‫وتتمثل في ما يلي ‪:‬‬
‫‪ ‬سهولة أو صعوبة بيع المنتوجات‪.‬‬
‫‪ ‬نوع النشاط التجاري الممارس‪.‬‬
‫‪ ‬سهولة أو صعوبة االتصال بالعماالء و اكتساب المحل لسمعة و شهرة تجارية‪.‬‬
‫‪ ‬سمعة المحل هل هي سيئة أم حسنة ‪.‬‬
‫‪ ‬المحل هل هو موجود بمنطقة تعيش تطورا أم ركودا اقتصاديا‪.‬‬
‫‪ ‬موقع المحل بالنسبة للشارع أو الطريق هل هو متواجد بشارع أو طريق مألوفين قليال من طرف المارة‪.‬‬
‫‪ ‬الشروط القانونية و المالية لاليجار‪ ،‬هل هذا االيجار‪،‬هو ايجار إيجابي بمعنى ( االيجار في بداية مدته ‪،‬‬
‫هناك إمكانية تغيير النشاط‪ ،‬إمكانية التنازل عنه ‪ ،‬إمكانية االيجار الفرعي‪ ،‬مبلغ االيجار عقالني معقول ) أم ايجار‬
‫ـذا‬
‫غير ايجابي ( االيجار اقتربت نهاية مدته‪ ،‬سعر االيجار مبالغ فيه‪ ،‬عدم وجود امكانية النشاط أو التنازل عن هـ‬
‫االيجار أو االيجار الفرعي ‪........‬الخ )‪.‬‬
‫العوامل االقتصادية‬
‫ـوق و‬ ‫ـوف تنعكس على السـ‬ ‫وتتمثل عموما في الظروف االقتصادية المعاشة خالل فترة التقييم‪،‬وهذه الظروف سـ‬
‫تجعله يظهر في صورة معينة ‪ ،‬وهذا ما ينعكس بدوره على المبادالت التجارية للمحالت التجاريــة ‪ ،‬و في كــل‬
‫ـدورهما‬‫ـذين بـ‬‫االحوال فإن الظرف االقتصادي المعاش سوف ينعكس في السوق على عاملي العرض و الطلب الـ‬
‫ـة‬‫ـا تصــور الحالـ‬ ‫سوف يحددان مستوى قيمة المحالت التجارية ‪ ،‬تبعا لتاثيرات هذه الظروف و عمومــا يمكننـ‬
‫االقتصادية المعاشة ‪،‬أما في صورة رواج ‪ ،‬أم انكماش‪ ،‬اقتصادي‪ .‬و لكل حالـة أثرهـا على حجم المبـادالت في‬
‫السوق و االسعار التي تتم فيها‪.‬‬
‫والعون المقيم هنا مطالب بالكشف عن حالة سوق المحالت التجارية ‪ ،‬على ضوء الوضــعية المعاشــة‬
‫خالل فترة التقييم‪.‬‬
 ‫‪ .6‬طرق تقييم المحالت التجارية‪:‬‬
‫‪ ‬طريقة التقييم بالمقارنة ‪:‬‬
‫أساس هذه الطريقة يقوم على المالحظة الدائمة و الموضوعية لســوق المحالت التجاريــة و تســجيل جميــع‬
‫المعامالت التجارية التي تمت فيه ‪ ،‬و خصت محالت تجارية مماثلة للمحل التجاري موضوع عملية التقــييم‪ ،‬ثم‬
‫القيام بتحليلها و دراستها بهدف استنتاج منها القيمة المرجعية‪ ،‬التي نعتمد عليها في تحديد قيمة المحل التجــاري‬
‫موضوع عملية التقييم و التي تمثل القيمة الحقيقية الجاري التعامل بها في السوق‪.‬‬
‫وعليه‪ ،‬فإن عملية المقارنة ‪ ،‬تتوقف على وفرة عناصر المقارنة ‪ ،‬و هاته االخيرة ‪ ،‬تتمثل في مجموعة المحالت‬
‫التجارية ‪ ،‬التي تتوفر على أقصى عناصر تشابه مع المحل التجاري موضوع عملية التقييم‪ ،‬وهذه العناصر يمكن‬
‫ـارس ‪،‬‬ ‫ـاط الممـ‬ ‫ـوع النشـ‬
‫ـيانة)‪ ،‬نـ‬‫إجمالها في ‪ :‬موقع المحل ‪ ،‬خصائص المحل( المساحة ‪ ،‬الشكل‪ ،‬حالة الصـ‬
‫الوضعية االيجارية للمحل‪ ،‬ورقم االعمال‪ ،‬الربح ‪.‬‬
‫في االخير يجب أن تؤول عملية الدراسة إلى استنتاج قيمة مرجعية معبر عنها بداللة‪ ،‬المساحة النافعة الصــالحة‬
‫المعدلة (‪ )SUP‬و منه تكون قيمة المحل التجاري موضوع عملية التقييم تساوي الي ‪:‬‬

‫المساحة النافعة المعدلة للمحل‬ ‫قيمة المحل الوحدوية المرجعية مستنتجة من دراسة‬
‫التجاري موضوع عملية التقييم‬ ‫(×)‬ ‫السوق و معبر عنها بداللة المساحة النافعة المعدلة‬
‫للمحل المتعلق به المحل التجاري موضوع عملية التقييم‬

‫‪ ‬طريقة التقييم بواسطة رقم االعمال‬

‫تقيم المحالت التجارية ‪ ،‬حسب هذه الطريقة بواسطة رقم االعمال الذي تحقق خالل دورات استغالل نشاطها ‪ ،‬مع‬
‫تطبيق عمليه معامل يسمى معامل رقم االعمال و ذلك وفق العالقة التالية ‪:‬‬

‫( × ) معامل رقم االعمال‬ ‫رقم االعمال السنوي‬ ‫=‬ ‫قيمة المحل التجاري‬

‫رقم االعمال ‪:‬‬

‫رقم االعمال الذي يؤخذ بعين االعتبار عند التقييم وفق هذه الطريقة هو رقم االعمال المتوسط لثالثــة الســنوات‬
‫االخيرة‪.‬‬

‫معامل رقم االعمال ‪:‬‬

‫يجب أن يستنتج من دراسة السوق و ذلك وفق العالقة التالية ‪:‬‬

‫قيمة المحل التجاري‬

‫ــــــــــــــــــ‬ ‫=‬ ‫معامل رقم االعمال‬
‫ــــــــــــــــــ‬
‫ــــــ‬
‫رقم االعمال السنوي‬
‫مالحظة ‪:‬‬
‫إن زيادة حجم رقم االعمال ‪ ،‬ال يعني دائما تطور حجم المبيعات للمحل‪،‬بل قد تكون هذه الزيادة مردها‬
‫ارتفاع ‪ ،‬مفاجئ في االسعار‪ ،‬لظروف معينة ‪ ،‬ولذلك عندما نالحظ أن هناك ارتفاع في رقم أعمال المحــل يجب‬
‫القيام بالدراسة قصد التأكد من أن هذه الزيادة هي عادية ودائمة و ليس اصطناعية ‪.‬‬

‫‪ ‬طريقة التقييم بواسطة الربح الصافي‬

‫تقييم المحالت تجارية حسب هذه الطريقة بداللة الربح السنوي الصافي ‪ ،‬الذي يحققه‪ ،‬مع تطبيق عملية معامــل‬
‫هذا الربح الصافي و ذلك وفق العالقة ‪:‬‬

‫( × ) معامل الربح‬ ‫الربح السنوي الصافي‬ ‫=‬ ‫قيمة المحل التجاري‬

‫الربح السنوي الصافي‬

‫و يتمثل في رقم االعمال مخصوم منه جميع اعباء دورة اإلستغالل‪ ،‬و الربح السنوي الصافي الذي ياخــذ بعين‬
‫االعتبار عند التقييم هو الربح السنوي الصافي المتوسط لثالثة السنوات االخيرة‪.‬‬
‫معامل الربح‬
‫يجب أن يحدد من دراسة السوق ‪ ،‬و ذلك وفق العالقة ‪:‬‬

‫قيمة المحل التجاري‬

‫ــــــــــــــــــ‬ ‫=‬ ‫معامل الربح‬
‫ــــــــــــــــــ‬
‫ــــــ‬
‫الربح السنوي‬

‫التقييم بواسطة تعويض االدارة الحرة ‪D’APRES LE MONTANT DE L’INDIMENITE DE‬‬ ‫*‬
‫‪GERANCE‬‬
‫يقيم المحل التجاري حسب هذه الطريقة بواسطة مبلغ التعويض الذي يتلقاه صاحب المحل التجاري‬
‫( مالكه) من عند طرف آخر كان قد وضع هذا المحل تحت تصرف بموجب عقد إدارة حرة لهذا المحل‪ .‬وتحدد‬
‫القيمة التجارية وفق العالقة التالية ‪:‬‬

‫مبلغ تعويض االدارة‬

‫ــــــــــــــــــــ‬ ‫=‬ ‫قيمة المحل التجاري‬
‫ــــــــــــــــــــ‬
‫ــ‬
‫معدل الرسملة‬

‫مبلغ إتاوة االدارة‬

‫يتمثل في المقابل النقدي الذي يتحصل عليه سنويا صاحب المحل من عند طرف ‪،‬اآلخر المدير الحر لهذا المحل‬
‫المتفق عليه في العقد‪.‬‬
‫معدل الرسملة‬
‫يجب أن يستنتج من دراسة السوق وفق العالقة ‪:‬‬

‫مبلغ إتاوة االدارة السنوي‬

‫ــــــــــــــــــــ‬ ‫=‬ ‫معدل الرسملة‬
‫ــــــــــــــــــــ‬
‫ــ‬
‫قيمة المحل التجاري‬
 ‫‪ .7‬تقييم الحق في االيجار‪:‬‬
‫إن قيمة الحق في االيجار تتمثل في القيمة الدنيا التي من الممكن أن تصل إليها قيمة المحل التجاري و هي عبارة‬
‫عن الفرق الكائن بين قيمة المحل المأجروهو حر وقيمته وهو مشغول ‪.‬‬
‫‪ ‬العوامل المحددة للقيمة‬
‫موقع المحل‬
‫يعتبر الموقع عامال محددا أساسيا لقيمة الحق في االيجار‪ ،‬و يقدر هذا العامل على أساس درجة تجارية الطريق‬
‫أو الشارع المتواجد به المحل‪ ،‬و يعبر عنه بمعامل يسمى معامل الموقع‪ ،‬و يقيس لنا مدى مســاهمة الموقــع في‬
‫تحديد قيمة الحق في االيجار ‪.‬‬
‫و كلما كان الموقع جيدا كلما شكل ذلك عامل رافع لقيمة الحق في االيجار‪.‬‬
‫مساحة المحل‬
‫يجب أن يكون المحل واسع بالقدر االزم لعملية استغالل المحل التجاري‪ ،‬و تختلف المساحة االزمة بــاختالف‪،‬‬
‫نوع النشاط التجاري الممارس عليه‪ ،‬و عملية كلما كانت مساحة المحل كافية و مالئمة‪ ،‬كلما شكل ذلــك عامــل‬
‫رافع لقيمة الحق في االيجار ‪.‬‬
‫شكل المحل‬
‫يجب أن يكون شكل المحل منظم و ليس طويل أو ممتد‪ ،‬و أن يكون مدخله و اسع و سهل‪ ،‬و تكــون أرضــية ‪،‬‬
‫المدخل في نفس مستوى أرضية الرصيف أو الطريق‪.‬‬
‫حالة صيانة المحل‬
‫ان المحل الذي تكون صيانته سيئة تؤثر كثيرا بالسلب على قيمة المحل التجاري باالضافة أنها تحمله أعباء إضافة‬
‫و هذا يؤثر سلبا على قيمة الحق بااليجار ‪.‬‬
‫الشروط القانونية و المالية لاليجار‬
‫إن للشروط القانونية و المالية لاليجار تأثيرا كبيرا على قيمة الحق في االيجار و لذلك عند القيام بدراسة الوضعية‬
‫االيجارية للمحل التجاري يجب التركيز على النقاط االساسية التالية المحددة لقيمة الحق في االيجار ‪:‬‬
‫‪ ‬مدة االيجار المتبقية‬
‫إن لمدة االيجار المتبقية تأثير ضعيف على قيمة الحق في االيجار‪ ،‬نظرا الن القانون يشرع هذا الحق‪ ،‬ســواء‬
‫كانت المدة المتبقية طويلة أم قصيرة‪.‬‬
‫‪ ‬نوع وعدد االنشطة التجارية المرخص بها في عقد االيجار كلما كان عقد االيجار يرخص‪ ،‬بأنواع متعـ‬
‫ـددة و‬
‫بأعداد كثيرة فإن ذلك يشكل عامل رافع لقيمة الحق في االيجار‪ ،‬هذا من جهة ومن جهة أخرى يلعب نــوع‬
‫النشاط الممارس دورا أساسيا في تحديد قيمة الحق في االيجار فكلما كان النوع الممارس يحتل درجة ربحيــة‬
‫عالية كلما ارتفعت تبعا لذلك قيمة الحق في االيجار‪.‬‬

‫‪ ‬امكانية االيجار الفرعي و االيجار الحر‬

‫إذا تضمن عقد االيجار المحل التجاري‪ ،‬مادة ترخص‪ ،‬بامكانية االيجار الفرعي‪ ،‬للمحل التجاري أو االيجار الحر‬
‫( االدارة الحرة) كلما شكل ذلك عامل رافع لقيمة الحق في االيجار ‪.‬‬
‫مبلغ االيجار ‪:‬‬
‫كقاعدة عامة‪ ،‬كلما كان مبلغ االيجار مرتفع كلما أثر ذلك بالسلب على قيمة الحق في االيجار ‪ ،‬و كلما كان مبلغ‬
‫االيجار منخفض كلما أدى ذلك إلى زيادة قيمة الحق في االيجار‪.‬‬

‫‪ ‬طرق تقييم الحق في االيجار‬

‫طريقة التقييم بواسطة معامل الموقع‬
‫يقيم المحل التجاري وفق هذه الطريقة بالعالقة التالية ‪:‬‬

‫القيمة االيجارية × معامل الموقع للمحل‬ ‫قيمة الحق في االيجار =‬

‫القيمة اإليجارية‬
‫ـا‬
‫القيمة التجارية التي تاخد بعين االعتبار‪ ،‬لحساب قيمة الحق في االيجار هي مبلغ االيجار السنوي المدفوع فعليـ‬
‫ـاص لمحالت ذات‬ ‫ـار المحلي الخـ‬ ‫من طرف التاجر للمستاجر أو عن طريق‪ ،‬استنتاجها ‪ ،‬من دراسة سوق االيجـ‬
‫ـع‬
‫ـتر المربـ‬‫االستعمال من نفس النوع التجاري ‪ ،‬و في هذه الحالة االخيرة ‪ ،‬يجب أن تتم عملية استنتاج قيمة المـ‬
‫االيجارية بداللة المساحة النافعة المعدلة ‪.) ) SUP‬‬
‫معامل الموقع‬
‫يجب أن يستنتج ‪ ،‬و يحدد من دراسة السوق‪ ،‬و ذلك بتطبيق العالقة ‪:‬‬

‫قيمة الحق في االيجار‬

‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫معامل الموقع=‬
‫ــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــ‬
‫القيمة االيجارية السنوية‬

‫على عينة من عمليات البيع أو الشراء التي خصت محالت من نفس نوع المحـل التجـاري موضـوع عمليـة‬
‫التقييم ‪ ،‬و لالشارة فقط‪ ،‬إن معامل الموقع يمكن أن يختار من مقياس يتراوح بين ‪ 10‬إلى ‪. 30‬‬
‫و هو يمثل سلم المقادير المالحظة في العالقة الكائنة بين قيمة الحق في االيجار و القيمة االيجارية ‪.‬‬

‫طريقة التقييم بالمقارنة‬

‫ـق‬
‫ـة في الحـ‬‫ـة التجاريـ‬
‫ـد القيمـ‬
‫و تعتبر الطريقة المالئمة‪ ،‬لتقييم الحق بااليجار ‪ ،‬و مضمونها‪ ،‬يتمثل في تحديـ‬
‫االيجار‪ ،‬من خالل معطيات السوق‪ ،‬و ذلك بالبحث فيه عن عمليات التجارية ‪ ،‬التي تمت فيه وخصت حقوق في‬
‫ـة‬
‫ـا قيمـ‬
‫ـتنتاج منهـ‬
‫ـييم ‪ .‬و اسـ‬
‫إيجار متعلقة بمحالت تجارية‪ ،‬من نفس نوع المحل التجاري موضوع عملية التقـ‬
‫مرجعية للتقييم معبر عنها بداللة المساحة الصالحة المعدلة للمحل ‪. ))SUP‬‬
‫و بذلك تكون قيمة الحق في االيجار للمحل التجاري موضوع عملية التقييم تساوي الى ‪:‬‬

‫المساحة النافعة المعدلة للمحل التجاري‬ ‫قيمة الحق في االيجار مستنتجة من دراسة‬
‫المتعلق به الحق في االيجار موضوع‬ ‫(×)‬ ‫سوق نفس النوع من المحالت معبرعنها‬
‫عملية التقييم‬ ‫بداللة المساحة النافعة المعدلة‬
 ‫مقدمة‬
‫ـة‬
‫ـة المنقولـ‬‫استنادا إلى مجمل النصوص القانونية و التنظيمية الجاري العمل بها ‪ ،‬والمتعلقة بتسيير ممتلكات الدولـ‬
‫الخاصة السيما قانون االمالك الوطنية رقم ‪ 30 - 90‬و المرسوم التنفيدي رقم ‪ 454 - 91‬فإن القاعدة العامة و‬
‫ـتثنائية و‬
‫ـفة اسـ‬‫األساسية لبيع ممتلكات الدولة المنقولة الخاصة ‪ ،‬هي البيع بالمزاد العلني ‪ ،‬ثم تأتي بعدها ‪،‬و بصـ‬
‫ألسباب ‪ ،‬خاصة متعلقة باألمن العمومي‪ ،‬و الدفاع الوطني و ظروف يقتضيها المقام ‪ ،‬عملية البيع بالتراضي و في‬
‫هذه الحالة األخيرة اليمكن أن تتم عملية البيع بثمن يقل عن القيمة التجارية للمنقول موضوع عملية البيع‪،‬و هذا ما‬
‫ـة‬
‫يعكس بوضوح مدى حرص المشرع على مصلحة الخزينة العمومية ‪ ،‬و منه نستنتج أنه في كل الحالتين أي حالـ‬
‫بيع المنقوالت بالمزاد العلنى أو حالة البيع بالتراضي يجب أن ال يقل سعر البيع عن القيمة التجارية للمنقول‪.‬‬
‫ـة‬‫ـد القيمـ‬
‫و هنا تضاف مهمة أساسية جديدة ‪ ،‬إلى قائمة مهام مصلحة التقيمات وخبرات األمالك أال و هي ‪ ،‬تحديـ‬
‫التجارية للمنقوالت ‪ ،‬و لهذا الغرض جاءت المذكرة رقم ‪ 3410‬المؤرخة في ‪ 1992/07/08‬و تضمنت بالتفصيل‬
‫إجراءات و كيفيات تقييم الممتلكات المنقولة من خالل ثالثة طرق تقييم هي ‪:‬‬
‫‪ ‬طريقة التقيم بالمقارنة ‪.‬‬
‫‪ ‬طريقة التقييم بواسطة القيمة التعويضية‪.‬‬
‫‪ ‬طريقة التقييم بواسطة تجديد سعر الشراء‪.‬‬

‫‪ .1‬طريقة التقييم بالمقارنة ‪:‬‬

‫تعد هذه الطريقة ‪ ،‬من أنجع الطرق المعمول بها لتقييم المنقوالت ‪ ،‬ألنها تمكننا من تحديد القيمة الحقيقية للمنقول ‪،‬‬
‫ـاءا على‬
‫ـدد بنـ‬ ‫ـوالت ‪ ،‬تحـ‬ ‫ما إن احترمت جميع شروط تطبيقها ‪ ،‬و مضمونها يتمثل في أن القيمة التجارية للمنقـ‬
‫ـا نفس‬
‫ـة ‪ ،‬أي لهـ‬ ‫ـوالت مماثلـ‬ ‫األسعار التي رست عليها عمليات بيع بالمزاد العلني الحديثة العهد ‪ ،‬بالنسبة لمنقـ‬
‫الخصائص ‪ ،‬سواء كانت الخصائص العامة أو التقنية ‪.‬‬
‫الخصائص العامة و تتمثل في ‪:‬‬
‫‪ ‬النوع ( ‪ ، ) TYPE‬أو النمودج أو الطراز‬
‫‪ ‬العالمة ( ‪) LA MARQUE‬‬
‫‪ ‬االسم التجاري ‪،‬الصانع أو المنتج (‪) RENAULT , PEUGEOT‬‬

‫أما الخصائص التقنية ‪ ،‬فهي متعلقة ‪ ،‬ببعض االالت و العربات الذاتية الحركة ( السيارات‪ ،‬الشاحنات ‪....‬إلخ)‪.‬‬
‫و تتمثل عموما في ‪:‬‬
‫‪ ‬الحجم (‪) VOLUME‬‬
‫‪ ‬المردودية ( ‪) LA RENTABILITE‬‬
‫‪ ‬الطاقة ( ‪) LA PUISSANCE‬‬
‫‪ ‬الحمولة ( ‪) LA CHARGE‬‬
‫‪ ‬مدى إستهالكها للوقود‬
‫و جميع اإلمتيازات المتوفرة بها ( ‪. ) OPTION‬‬

‫وعليه فإن نجاح هذه الطريقة يتوقف على مدى وفرة األسعارو المعلومات المتعلقة بعمليات البيع بالمزاد العلــني‬
‫ـرس‬‫ـجل أو فهـ‬ ‫على مستوى مصلحة ‪ ،‬التقيمات و الخبرة ‪ ،‬و هذا ما يفرض عليها القيام بإنشاء على مستواها لسـ‬
‫ـتوى‬
‫لعمليات البيع بالمزاد العلنى ‪ ،‬التي تشرف على تحقيقها المديرية أو مديريات ألمالك الدولة األخرى على مسـ‬
‫التراب الوطني و سريعة ‪.‬‬

‫‪ .2‬طريقة التقييم بواسطة القيمة التعويضية ‪LE COUT DE REMPLACEMENT:‬‬

‫يلجأ إلى تطبيق هذه الطريقة فقط إذا تعذرتطبيق طريقة التقييم بالمقارنة وهــذا إمتثال لنص المــذكرة رقم ‪4708‬‬
‫المؤرخة في ‪.14/10/1996‬‬
‫و مضمونها يتمثل في أن القيمة التجارية للمنقوالت تحدد على أساس القيمة المعوضة له ‪.‬‬
‫يقصد بهذه األخيرة المبلغ أو السعر ‪ ،‬الواجب دفعه لشراء خالل فترة التقييم نفس المنقول موضوع عملية التقييم و‬
‫لتنفيذ هذه الطريقة يجب اتباع الخطوات التالية ‪:‬‬
‫أوال‪ :‬القيام بتحديد القيمة المعوضة للمنقول موضوع عملية التقييم ‪ ،‬و هي كما سلف الذكر ‪ ،‬تتمثل في سعر الشراء‬
‫المطبق في السوق بالنسبة لمنقوالت مماثلة للمنقول موضوع عملية التقييم خالل فترة التقييم ‪.‬‬
‫و حــتى نتمكن من معرفتــه ‪ ،‬يجب القيــام بسلســلة من األبحــاث في الســوق على مســتوى البــائعين ‪،‬‬
‫المنتجين ‪،‬المستوردين ‪ ..........‬إلخ ‪.‬‬
‫إذا كان السعر المتحصل عليه ‪ ،‬معبر عنه بالعملة األجنبية ‪ ،‬يجب القيام بتحويل هذا السعر إلى العملة المحلية ‪ ،‬و‬
‫ذلك بتطبيق على السعر األجنبي معامل صرف العملة المالئمة ‪ ،‬مع إضافة إليها مجموع المصاريف واالتوات و‬
‫الرسوم الجمركية المترتبة عن عملية اإلستراد أو باألحرى تكلفة إستراده اإلجمالية و الحقيقية‪.‬‬
‫ـا من‬‫ـوالت ‪ ،‬لم تمكننـ‬ ‫ـوع من المنقـ‬ ‫في حالة أن عملية البحث عن األسعار المطبقة في السوق الخاصة بنفس النـ‬
‫الحصول على أي سعر‪ ،‬يمكننا اإلعتماد على أسعار المنقوالت المماثلة ولها نفس الخصائص ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬القيام بإجراء تخفيض‪ ،‬للقيمة التعويضية ( السعر الحالي ) بنسبة معينة ‪ ،‬تتعلق بقدم أو اهتالك المنقــول و‬
‫تساوي إلى ‪ / 1‬عمر المنقول‪.‬‬
‫و تجدر اإلشارة إلى أن تطبيق النسبة التخفيضية المتعلقة بالقدم ‪ ،‬يجب أن تصحح ‪ ،‬بمعامل الصيانته هذا األخير‬
‫الذي يحدد ‪ ،‬بناءا على حالة صيانة المنقول و المصاريف الممكن اإللتزام بها في صيانته و إصالحه ‪،‬ومعامالت‬
‫الصيانة الواجب تطبيقها هي ‪:‬‬
‫‪0.90‬‬ ‫‪ ‬حالة صيانة حسنة‬
‫‪ ‬حالة صيانة متوسطة ‪1.00‬‬
‫‪1.10‬‬ ‫‪ ‬حالة صيانة سيئة‬
‫مالحظة ‪:‬‬
‫إذا كان المنقول موضوع عملية التقييم لم يهتلك بعد‪ ،‬لكنه و بفعل تعرضه لحادث أدى ذلك إلى إلغاء إســتعماله‬
‫ـالحات ‪،‬‬ ‫ـذه اإلصـ‬ ‫وترتب عن ذلك دفع مصاريف كبيرة إلصالحه يجب في هذه الحالة القيام بتخفيض خاص بهـ‬
‫على أساس كشف ‪ ،‬لجملة المصاريف التي تطلبها ‪ ،‬يقدم من طرف المصلحة ‪ ،‬الحائزة أو المخصصة لها ‪ ،‬هــذا‬
‫المنقول‬
‫ومما سبق يمكننا إيجاز طريقة التقييم حسب هذه الطريقة في العالقة التالية ‪:‬‬

‫‪ ‬معامل الصيانة‬ ‫معامل القدم‬ ‫‪‬‬ ‫القيمة التعويضية‬

‫مالحظة ‪:‬‬
‫نضرا ألن أي منقول يحتفظ دائما بقيمة سوقية ‪ ،‬يجب أن التقل قيمته التجارية المحددة وفق هذه الطريقة عن ‪%3‬‬
‫من قيمته التعويضة في كل األحوال ‪.‬‬

‫‪L’ACTUALISATIONS DE LA VALEUR D’ACQUISATION‬‬ ‫‪.3‬طريقة التقييم بواسطة تحيين سعر الشراء األصلي‪:‬‬
‫أساس هذه الطريقة مستمد من أحكام المرسوم التنقيذي رقم ‪ 90‬ـ ‪ 103‬المؤرخة في ‪ 17‬مارس ‪ 1990‬المتعلــق‬
‫بإعادة تثييم األصول الثابتة المادية التابة للمؤسسات واألجهزة الخاضعة للقانون التجاري‪.‬‬
‫و مضمونها يتمثل قيم المنقوالت تحدد على أساس سعر الشراء األصلي للمنقول موضوع عملية التقييم مع القيــام‬
‫بتحيينه وذلك بتطبيق عليه معامل يمثل معامل تطور السعر عند تاريخ التقييم ‪.‬‬
‫تطبيقها يكون على النحو الموالي ‪:‬‬
‫ـجل‬ ‫ـالرجوع إلى سـ‬ ‫ـك ‪ ،‬بـ‬ ‫أوال ‪ :‬القيام ‪ ،‬بتحديد ‪ ،‬سعر الشراء األصلي ‪ ،‬للمنقول موضوع عملية التقييم ‪ ،‬و ذلـ‬
‫الجرد ‪،‬الممسوك من طرف المصلحة الحائزة له ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬القيام بتطبيق على هذه القيمة األصلية معامل ‪ ،‬يتمثل معامل تطور ‪ ،‬سعر الشراء األصلي ‪ ،‬منذ تاريخ شراء‬
‫المنقول إلى غاية فترة التقييم‪.‬‬
‫هذه المعامالت هي محددة بالمرسوم رقم ‪ 90‬ـ ‪ 103‬المؤرخة في ‪ 27‬مارس ‪. 1990‬‬
‫تجدر اإلشارة أن هذه المعامالت ليست تابثة حيث تتم مراجعتها دوريا‪.‬‬
‫ـيانة‬
‫ـل الصـ‬ ‫ـات عامـ‬ ‫ثالثا ‪:‬القيام بتخفيض السعر المحيين المتحصل عليه بنسبة تتعلق ‪ ،‬بقدم المنقول ‪ ،‬مع مراعـ‬
‫بنفس الكيقية السالف ذكرها بالنسبة للطريقة السابقة‪.‬‬
 ‫‪ .‬نظام اإليجار في ظل المرسوم ‪ 83‬ـ ‪ 256‬المؤرخ في أفريل ‪1983‬‬ ‫‪I‬‬
‫ـكني أو‬
‫لقد حدد هذا المرسوم الكيفيات و القواعد الواجب اتباعها لحساب مبلغ إيجار المحالت ذات اإلستعمال السـ‬
‫ـات الدولـة‬
‫الحرفي التي تعود ملكيتها إلى الدولة ‪ ،‬والجماعات المحلية ودواوين الترقية والتسيير العقاري ومؤسسـ‬
‫بإستثناء المحالت المخصصة إلى الممثليات الديبلوماسية والقنصلية واألمالك المستعملة داخل القطاع الســياحي ‪،‬‬
‫كما تطبق أيضا أحكام هذا المرسوم أيضا في حساب إيجار المحالت ذات اإلستعمال السكني الممنوحـة في إطـار‬
‫إمتياز السكن ‪.‬‬
‫يتكون اإليجار حسب هذا المرسوم من عنصرين هما ‪:‬‬
‫ـ القيمة اإليجارية‬
‫ـ التكاليف اإليجارية ( األعباء المشتركة )‬
‫‪ .1‬القيمة اإليجارية‬
‫تتمثل القيمة اإليجارية حسب هذا المرسوم في قيمة ( ثمن ) إستعمال المحل المؤجر التي تسمح بإعادة تشكيل قيمته‬
‫ـالح‬
‫ـيير المصـ‬ ‫األصلية مضافة إليه مجموع المصاريف الضرورية للمحافظة على إستعماله ‪،‬وكذلك مصاريف تسـ‬
‫التي تشرف على إدارته خالل طول فترة حياته المعتبرة ‪ ،‬وبعبارة أخرى تتمثل القيمة اإليجارية للمحل في قســط‬
‫اإلهتالك المالي للمحل الذي يسمح بإعادة تشكيل قيمته األصلية مظافة إليه مصاريف التسيير التقني واإلداري ‪.‬‬
‫والتي يعبر عنها وفق العالقة الرياضية التالية ‪:‬‬

‫( ‪ ) 1.25‬السعر الوحدوي‬ ‫السعر الوحدوي المرجعي‬

‫المرجعي ( ‪) P. U . C‬‬ ‫(‪) P. U . C‬‬ ‫=‬ ‫القيمة اإليجارية ( ‪) V L‬‬
‫ـــــــــــــــــ‬ ‫‪+‬‬ ‫ــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــ‬ ‫ــــــــــــــ‬
‫‪12‬‬ ‫ـــــــــ‬
‫‪ 12 40‬‬

‫‪ V.L ‬تمثل القيمة اإليجارية الشهرية للمتر المربع‬

‫‪ ) P . U . C ( ‬يمثل قيمة المحل األصلية ( القيمة المالية ) وهو عبارة عن سعر بيع المتر المربع من‬
‫المحالت التابعة للقطاع العام التي شرع في إستغاللها قبل ‪ 1981 01 . 01‬في إطار القانون رقم ‪( 01 . 81‬‬
‫المادة ‪ 07‬من هذا المرسوم )‪.‬‬
‫ـرع في‬‫ـتي شـ‬ ‫ـة ا لمحالت الـ‬
‫أما بالنسبة لسعر بيع المتر المربع الوحدوي المرجعي الواجب توظيفه لحساب قيمـ‬
‫إستغاللها بعد ‪ 1981 . 01. 01‬لحساب القيمة اإليجارية يجب توظيف سقف السعر ( ‪ ) P. U .C‬الخاص‬
‫بالمحالت التي شرع في إستغاللها قبل ‪ 1981. 01. 01‬والتي لها أقل من ‪ 07‬سنوات عمر عند تاريخ ‪. 12. 31‬‬
‫‪. 1980‬‬
‫‪ : 40 ‬تمثل مدة إهتالك العقار المفترضة أو المعتبرة‬
‫‪ : 12 ‬عدد أشهر السنة‬
‫ومنه فإن قسم المعادلة ‪:‬‬
‫السعر الوحدوي المرجعي (‪) P. U . C‬‬
‫ـــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــــ‬
‫‪ 12 40‬‬

‫تمثل قسط اإلهتالك المالي الشهري‬

‫ـترك‬ ‫‪ :)  1.25( ‬تمثل نسبة المصاريف التقنية واإلدارية السنوية (المادة ‪ 04‬من القرار الـ‬
‫ـوزاري المشـ‬
‫المؤرخ في ‪.) 1983. 06. 01‬‬
‫وتتفرع كما يلي ‪:‬‬
‫‪ :  0.90 ‬تمثل نسبة المصاريف التقنية ( مصاريف الصيانة ‪ ،‬واألشغال الكبرى )‬
‫‪ :  0.35 ‬تمثل المصاريف اإلدارية ( نفقات تسيير المصالح المكلفة بإدارة المحل )‬
 ‫وتقتطع هذه النسبة من القيمة المالية للمحل أي ( ‪  1.25‬من ( ‪) ) P . U . C‬‬

‫ومنه فإن قسم المعادلة ‪:‬‬

‫( ‪ ) 1.25‬السعر الوحدوي المرجعي ( ‪) P. U . C‬‬

‫ـــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫‪12‬‬

‫يمثل مجموع المصاريف التقنية واإلدارية المرتبطة بالمحل الشهرية ‪.‬‬

‫ومنه يكون ‪:‬‬

‫‪  1.25‬السعر الوحدوي‬ ‫السعر الوحدوي المرجعي‬

‫المرجعي ( ‪) P. U . C‬‬ ‫(‪) P. U . C‬‬ ‫=‬ ‫القيمة اإليجارية ( ‪) V L‬‬
‫ـــــــــــــــــ‬ ‫‪+‬‬ ‫ــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــ‬ ‫ــــــــــــــ‬
‫‪1200‬‬ ‫ـــــــــ‬
‫‪480‬‬

‫أي ‪:‬‬
‫السعر الوحدوي المرجعي (‪) P. U . C‬‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫ـــــــــــ‬
‫‪320‬‬

‫ومنه يكون مبلغ اإليجار الرئيسي الشهري يساوي إلى القيمة اإليجارية الشهرية للمتر المربع مضروبة في مساحة‬
‫المحل المعدلة ‪:‬‬

‫‪S.C‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪VL‬‬ ‫=‬ ‫‪LP‬‬

‫‪ : L . P ‬مبلغ اإليجار الرئيسي الشهري ( القيمة اإليجارية الشهرية )‬

‫‪ : S . C ‬مساحة المحل المعدلة‬
‫ـكني‬‫ـتعمال السـ‬ ‫‪ : S ‬مساحة المحل والمساحة الواجب أخذها هي المساحة النافعة بالنسـ‬
‫ـبة للمحالت ذات اإلسـ‬
‫الجماعي وتحسب طبقا لنص المادة ‪ 04‬من المرسوم رقم ‪97 . 81‬‬
‫‪ : C ‬تدل على التصحيحات الواجب إجراءها على المساحة والمتعلقة بالمنطقة والمنطقة الفرعية ‪ ،‬الصــنف ‪،‬‬
‫القدم ‪ ،‬الطابق ‪.‬‬
‫والمعامالت الواجب تطبيقها هي محدة على التوالي في المواد ‪ . 25 . 24 . 23 . 22 . 18 . 17‬من المرسوم‬
‫رقم ‪ 97. 81‬وبذلك تكون ‪:‬‬
‫‪ Sc = S  Cz  Csz  Cc  Iv  Ie‬‬
‫) ‪ LP = VL  (S  Cz  Csz  Cc  IV  IE‬‬
‫) ‪ ( P.U.C / 320 )  (S  Cz  Csz  Cc  IV  IE‬‬
‫)‪ ( 1/320 )  S  ( P.U.C  Cz  Csz  Cc  (1-IV/100) ( 1- IE /100‬‬
‫) ‪( P.U.C  Cz  Csz  Cc  (1-IV/100) ( 1- IE /100) = P . B ( Prix de base‬‬
‫‪ ( 1/320 )  P.B  S‬‬
‫) ‪ P.B  S = VI ( valeur immeuble‬‬
‫‪vi‬‬
‫ـــــــــــــــــ‬ ‫=‬ ‫‪LP‬‬
‫ـــــــــــــــــ‬
‫ـ‬
‫‪320‬‬
‫ـه‬‫ـر عن نوعـ‬ ‫ـل بغض النظـ‬ ‫ـهري ألي محـ‬ ‫ـي الشـ‬ ‫إلى غاية هنا نكون قد وصلنا إلى تحديد مبلغ اإليجار الرئيسـ‬
‫واإلستعمال المخصص له ‪.‬‬
‫ـردي‬ ‫ـاري فـ‬ ‫ـ في حالة كون المحل مخصص إلستعمال مخصص غير السكن أو كونه محل سكني ذا طابع معمـ‬
‫يجب القيام بزيادة مبلغ اإليجار وذلك كما يلي‪:‬‬
‫حالة المحل مسكن فردي ‪:‬‬
‫ـاء‬‫يجب إضافة إلى مبلغ اإليجار الرئيسي المحسوب على النحو السالف الذكر مبلغ اإليجار الرئيسي المتعلق بالوعـ‬
‫العقاري الذي يتوفر عليه هذا المسكن ويصبح بذلك مبلغ اإليجار الرئيسي يساوي إلى ‪:‬‬
‫) ‪ (LP = ( Vi / 320 ) + (Vit / 40 12‬‬
‫) ‪Vit : ( Valeur du terrain‬‬
‫‪ VL ( Terrain ) = P.U.C / 480‬‬
‫‪ LP = VL ( Terrain )  S.C‬‬
‫‪ S.C = S  Cz  C sz  Cc‬‬
‫‪ LP = ( P. U . C /480 ) S  Cz  C sz  Cc‬‬
‫‪ LP = ( 1/480 )  (P.U.C  Cz  C sz  Cc )  S‬‬
‫‪(P.U.C  Cz  C sz  Cc ) = P.B‬‬
‫‪ LP = (1/480 )  S  PB‬‬
‫‪Vit = S  PB‬‬
‫‪ LP = ( Vit /480 ).‬‬
‫ومنه مبلغ اإليجار الرئيسي لمسكن فردي يساوي ‪:‬‬
‫) ‪ LP = ( Vi /320 ) + ( Vit /480‬‬
‫‪ : S ‬مساحة الوعاء العقاري‪.‬‬
‫‪ : Cz  C sz ‬المعامالت التصحيحية المتعلقة بالمنطقة والمنطقة الفرعية‪.‬‬
‫‪ ) )Cc : N /10: Coefficient De Cotation ‬أي النقطة التي تأخذها القطعة األرضية إستنادا إلى نظام‬
‫التنقيط المحدد بالمادة ‪ 13‬من المرسوم رقم ‪. 97. 81‬‬
‫في حالة كون المحل مخصص لغير السكن ‪:‬‬
‫في هذه الحالة يجب بمضاعفة قيمة مبلغ اإليجارالرئيسي بنسب تختلف باختالف النشاط الممارس داخل هذاالمحل ‪.‬‬
‫والنسب الواجب تطبيقها هي النسب المحددة في المادة ‪ 10‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ‬
‫في ‪ 1983. 06 .01‬وهي تتراوح بين ( ‪ 50‬و ‪ ) 300‬‬

‫‪ .2‬التكاليف اإليجارية‬
‫ـزاء‬
‫ـارة وأمن األجـ‬
‫وتحسب هذه التكاليف ضمن مبلغ اإليجار وتتمثل في مصاريف ضمان النضافة والوقاية واإلنـ‬
‫المشتركة وكذلك الرسوم اإليجارية ‪.‬‬
‫ـار‬ ‫ـدار ‪  30‬من مبلـ‬
‫ـغ اإليجـ‬ ‫تحسب هذه التكاليف حسب القرار الوزاري المشترك السالف الذكر جزافيا بمقـ‬
‫الرئيسي وتتوزع هذه النسبة على النحو الموالي ‪:‬‬
‫‪  20‬تمثل مصاريف الخدمات المقدمة والتجهيزات الجماعية‪.‬‬
‫‪  10‬يمثل رسم التطهير ‪.‬‬
 ‫وتجدر اإلشارة أنه اليتم حساب هذه التكاليف بالنسبة للسكنات الفردية‬
‫ومنه يكون مبلغ اإليجار الشهري يساوي إلى ‪:‬‬

‫‪VL‬‬ ‫‪+‬‬ ‫) ‪30  ( VL‬‬

‫‪ .3‬مراجعة اإليجار‬
‫إن عملية مراجعة اإليجار تتم لسببين هما ‪:‬‬
‫ـ تطور وتغير قيمة المحل‪.‬‬
‫ـة‬
‫ـاريف التقنيـ‬
‫ـة المصـ‬
‫ـ التغيرات التي تحدث في األجور وكذلك أسعار المواد المستعملة في البناء أي تغيرقيمـ‬
‫واإلدارية ‪.‬‬
‫وحسب الرسوم ‪ 256 - 83‬يجب القيام بمراجعة اإليجار كل ‪ 05‬سنوات ‪.‬‬
‫ملحقات‬
 ‫) بناء الواجب تطبيقها في‬ ‫‪P.U.C‬‬ ‫جدول يبين أسعار بيع المتر المربع (‬
‫حساب القيمة اإليجارية‬
‫المرجع‬ ‫سعر م‪2‬‬ ‫تاريخ سريان تطبيق‬
‫المحالت التي عمرها أقل‬ ‫المحالت التي عمرها أكثر‬ ‫السعر‬
‫من ‪ 7‬سنوات عند ‪1980 . 12 . 31‬‬ ‫من ‪ 7‬سنوات عند ‪1980. 12 . 31‬‬
‫م ‪ 16‬من المرسوم ر‬ ‫‪1400‬‬ ‫‪1200‬‬ ‫تداءا من ‪1981.01.01‬‬
‫المؤرخ في ‪2.11.06‬‬
‫المرسوم رقم ‪70.88‬‬ ‫‪1800‬‬ ‫‪1500‬‬ ‫تداءا من ‪1989.07.01‬‬
‫المؤرخ في ‪8.03.22‬‬
‫القرار الوزاري المشت‬ ‫‪2090‬‬ ‫‪1740‬‬ ‫تداءا من ‪1992.01.01‬‬
‫المؤرخ في ‪1.11.18‬‬
‫جدول يبين قيمة بيع المتر المربع أرض الواجب تطبيقها لحساب القيمة اإليجارية للمباني الفردية‬

‫المرجع‬ ‫‪2‬‬
‫سعر‪ /‬م‬
‫المرسوم رقم ‪332.82‬‬
‫المادة ‪ 02‬من المرسوم ‪70.88‬‬
‫القرار الوزاري المشترك‬
‫المؤرخ في ‪1991.11.18‬‬
‫تاريخ سريان تطبيق السعر‬
‫‪40‬‬ ‫إبتدءا من ‪1981.01.01‬‬
‫‪80‬‬ ‫إبتدءا من ‪1989.07.01‬‬
‫‪250‬‬ ‫إبتاءا من ‪1992.01.01‬‬

‫جدول يبين المعامالت التصحيحية المتعلقة بالمنطقة والمنطقة الفرعية والصنف‬

‫المرجع‬ ‫المعامالت‬
‫المادة ‪ 22‬من المرسوم رقم ‪97.81‬‬ ‫المعامل التصحيحي للمنطقة ( ‪) CZ‬‬
‫المادة ‪23‬من المرسوم رقم ‪97.81‬‬ ‫المعامل التصحيحي للمنطقة الفرعية ( ‪) Csz‬‬
‫المادة ‪ 17‬و ‪18‬من المرسوم ‪331.82‬‬ ‫المعامل التصحيحي للصنف ( ‪) Cc‬‬
 ‫جدول يبين المعامالت التصحيحية المتعلقة بالطابق‬
‫العمارات المتوفرة على مصعد العمارات الغير متوفرة على مصعد‬ ‫المستوى‬
‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬ ‫مسكن تحت الطابق األرضي‬
‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫مسكن بالطابق األرضي‬
‫‪/‬‬ ‫‪1‬‬ ‫مسكن بالطابق األول‬
‫‪2‬‬ ‫‪/‬‬ ‫مسكن بالطابق الخامس وما فوق‬
‫ـ معامل القدم‬
‫بالنسبة لمعامل القدم فهو يعادل ‪ 1‬عن كل سنة من عمر المحل ويجب أن يتم تصحيحه بالمعامــل التصــحيحي‬
‫المتعلق بحالة الصيانة المنصوص عليها في المادة ‪ 24‬من المرسوم ‪ 97.81‬وفي كل الحاالت اليجب أن يتعــدى‬
‫معدل التخفيض هذا نسبة ‪. 55‬‬
 ‫‪ .‬نظام اإليجار الجديد الذي جاء به المرسوم التنفيذي رقم ‪98.89‬‬ ‫‪II‬‬
‫المؤرخ في ‪1989.07.20‬‬
‫لقد أتى هذا المرسوم بنظام جديد لإليجار يخص جميع األمالك العقارية مهما كانت إستعماالتها أو موقعهــا الــتي‬
‫ـخص‬ ‫تنتفع بها أو تملكها الدولة ‪ ،‬والجماعات المحلية ‪ ،‬والمؤسسات والهيئات التابعة لها ليحتلها أو يحوزها كل شـ‬
‫طبيعي أو معنوي عمومي أو خاص آخر غير مالكه وتستثنى من أحكام هذا المرسوم المحالت التالية ‪:‬‬
‫‪ ‬المحالت المخصصة للمثليات الديبلوماسية والقنصلية‬
‫‪ ‬المحالت ذات الوجهة السياحية أو التي لها فائدة خاصة للنشاط السياحي‬
‫‪ ‬المحالت المصنفة كمباني تاريخية‬
‫‪ ‬المحالت الخاضعة ألحكام خاصة‬
‫‪ ‬المحالت التي تحوزها أوتملكها المؤسسات العمومية اإلقتصادية‬
‫وحسب نص المادة ‪ 35‬من هذا المرسوم حدد تاريخ ‪ 1990.01.01‬تاريخ بداية سريان تطبيق أحكام هذا المرسوم‬
‫‪ ،‬كما ألغت هذه المادة جميع األحكام المخالفة لهذا المرسوم في حساب اإليجار والسيما أحكــام المرســوم ‪ 83‬ـ‬
‫‪ 256‬لكنه إلى غاية يومنا هذا بقى نص هذه المادة معلقا ‪،‬ولم يدخل حيز التنفيذ بعد ‪ ،‬وبموجب المذكرة رقم ‪3123‬‬
‫المؤرخة في ‪ 1991.08.17‬تم تمديد أحكام المرسوم ‪ 83‬ـ ‪ 256‬في حساب اإليجار ‪ ،‬والسبب الرئيسي لذلك هو‬
‫أن النظام الجديد لإليجار يقوم بحساب اإليجار على أساس قيم إيجار مرجعية يتم تحديدها حسب نص المادة ‪ 7‬منه‬
‫بواسطة قرارت وزارية مشتركة تتخد من طرف كل من وزير المالية ووزير التجارة و الوزير المكلف باإلســكان‬
‫مع إستشارة اللجنة الوطنية لألسعار ومازالت هذه القرارات لم تصدر بعد‪.‬‬
‫وفيما يلي عرض لكيفيات حساب اإليجار وفقا لهذا المرسوم‪.‬‬
‫يتكون اإليجار من عنصرين هما ‪:‬‬
‫ـ مبلغ اإليجار الرئيسي‬
‫ـ التكاليف اإليجارية‬

‫‪ .1‬اإليجار الرئيسي‪:‬‬
‫‪ ‬بالنسبة للمحالت ذات اإلستعمال السكني‬
‫يحسب مبلغ اإليجار الرئيسي بالعالقة التالية ‪:‬‬
‫‪LPH = VLR  Sc  KZ  KL  KC‬‬
‫‪ : LPH‬اإليجار الرئيسي لمسكن‬
‫‪ : VLR‬القيمة اإليجارية المرجعية للمتر المربع‬
‫‪ : Sc‬مساحة المحل المعدلة‬
‫ـدد‬‫وتحسب هذه المساحة طبقا لنص المادة ‪ 23‬من المرسوم رقم ‪ 71.88‬المــؤرخ في ‪ 22‬مــاؤس ‪ 1988‬المحـ‬
‫ـار‬
‫للشروط الخاصة ببيع األمالك العقارية التابعة للقطاع العام التي شرع في إستغاللها بعد ‪ 1981.01.01‬في إطـ‬
‫القانون رقم ‪ 81.01‬وتحسب كما يلي ‪:‬‬
‫ـ بالنسبة للمحالت الجماعية أو النصف الجماعية المساحة المعتبرة تساوي إلى المساحة السكونة مضــافة إليهــا‬
‫نصف مجموع المساحات النافعة ماعدا المساحة المسكونة ‪.‬‬
‫ـ بالنسبة للمحالت السكنية الفردية المساحة المعتبرة هي الساحة المسكونة مضافة إليها عشر مســاحة الوعــاء‬
‫العقاري ‪.‬‬
‫‪ : KZ‬معامل المنطقة و المنطقة الفرعية التي يتواجد بها التجمع السكني المتواجد به المسكن ــ المــادة ‪ 2‬ــ‬
‫من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 2‬أفريل ‪. 1988‬‬
‫‪ : KL‬معامل موقع الحي الذي يوجد فيه المسكن ‪-‬المادة ‪ -3‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 2‬أفريــل‬
‫‪.1988‬‬
‫‪ :KC‬معامل عناصر الراحة التي يتوفر عليها المسكن ‪-‬المواد ‪ 3،4،5،6‬من القرار الوزاري المؤرخ في ‪ 2‬أفريل‬
‫‪.1988‬‬

‫بالنسبة للمحالت ذات اإلستعمال غير السكني‬

‫يحسب مبلغ اإليجار الرئيسي بالعالقة ‪:‬‬
‫‪LPC = VLR  SC  KZ  KL  KA‬‬
‫‪ : LPC‬مبلغ اإليجار الرئيسي محل مخصص لغير السكن‬
 ‫‪ : SC‬المساحة المعدلة و تتمثل في المساحة المبنية للمحل ‪.‬المادة ‪ 23‬من المرسوم ‪ 71-88‬السلف الذكر‬
‫‪ : KL , KZ‬هي نفسها السالف ذكرها بالنسبة للمحالت السكنية ‪.‬‬
‫‪ : KA‬معامل النشاط الممارس داخل المحل ‪.‬المادة ‪ 2‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ 2‬أفريل ‪.1988‬‬

‫‪ .2‬التكاليف اإليجارية‬
‫ـزاء‬
‫ـة على األجـ‬
‫وتتمثل في النفقات التي يتحملها المستأجر لتغطية مصاريف األشغال والخدمات الالزمة للمحافظـ‬
‫المشتركة من الدرجة األولى كما هي محددة بالمرسوم رقم ‪ 666.83‬المؤرخ في ‪. 1983.11.12‬‬
‫وسوف تبين العناصر المكونة للتكاليف اإليجارية وكيفيات حسابها وتحصيلها بقرار من الوزير المكلف بالسكن‪.‬‬

‫‪ .3‬مراجعة اإليجار‬
‫إستنادا إلى نص المادة ‪ 07‬من هذا المرسوم يجب أن تكون مبالغ اإليجار الرئيسي قابلة للمراجعة كل سنتين‪.‬‬
‫ملحقات‬
 ‫جدول يبين قيم معامالت المنطقة والمنطقة الفرعية (‪) kz‬‬
‫ـ المادة ‪ 02‬من القرار الواري المشترك المؤرخ في ‪ 02‬أفريل ‪1988‬‬

‫‪4‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫المناطق ( ‪) Z‬‬

‫المناطق الفرعية (‪) SZ‬‬
‫‪0.80‬‬ ‫‪0.80‬‬ ‫‪1.00‬‬ ‫‪1.15‬‬ ‫أ‬
‫‪0.70‬‬ ‫‪0.80‬‬ ‫‪0.90‬‬ ‫‪1.10‬‬ ‫ب‬
‫‪0.60‬‬ ‫‪0.70‬‬ ‫‪0.80‬‬ ‫‪1.00‬‬ ‫ج‬

‫ـ المناطق والمناطق الفرعية المعتبرة هي المحددة بالقرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪1988.04.09‬‬

‫ـ جدول يبين قيم معامالت الموقع‬

‫المحالت‬ ‫السكن‬ ‫التصنيف‬
‫الترتيب‬
‫‪1.20‬‬ ‫‪1.20‬‬ ‫حي سكني راقي‬
‫‪1.25‬‬ ‫‪1.10‬‬ ‫وسط المدينة‬
‫‪1.10‬‬ ‫‪1.00‬‬ ‫الضاحية‬
‫‪1.00‬‬ ‫‪0.80‬‬ ‫عزلة تامة‬

‫ـتي‬
‫ـانون رقم ‪ 81.01‬والـ‬
‫ـ معايير التصنيف هي نفسها المعمول بها بالنسبة للألمالك المتنازل عنها في إطار القـ‬
‫شرع في إستغاللها قبل ‪.1981.01.01‬‬
 ‫ـ جدول يبين قيم معامالت النشاط‬
‫قيمة المعامل‬ ‫طبيعة النشاط‬
‫‪1.40‬‬ ‫حرف تقليدية‬ ‫ـ‬
‫‪1.50‬‬ ‫تجارة التجزئة في المواد الغذائية‬ ‫ـ‬
‫‪1.50‬‬ ‫نشاط تقديم الخدمات‬ ‫ـ‬
‫‪1.60‬‬ ‫نشاط إنتاج‬ ‫ـ‬
‫‪1.70‬‬ ‫تجارة التجزئة المتنوع‬ ‫ـ‬
‫‪1.80‬‬ ‫نشاطات تجارية متخصصة والوكاالت الصيدالنية‬ ‫ـ‬
‫‪2.00‬‬ ‫المهن الحرة‬ ‫ـ‬
‫‪2.00‬‬ ‫أنشطة أخرى‬ ‫ـ‬

‫ـابع‬
‫ـات ذات الطـ‬
‫ـزة والهيئـ‬
‫ـ بالنسبة للمحالت المخصصة لغير السكن المتنازل عنها لفائدة ( المديريات ‪ ،‬األجهـ‬
‫اإلداري ‪ ،‬الجمعيات ) اليتم مضاعفتها بمعامل النشاط‪.‬‬
‫ـ جدول يبين قيم المعامالت المتعلقة بعناصر الراحة خاصــة بــالمحالت ذات اإلســتعمال‬
‫السكني‬
‫نوع الخدمة المقدمة‬
‫‪P5‬‬ ‫‪P4‬‬ ‫‪P3‬‬ ‫‪P2‬‬ ‫‪P1‬‬ ‫طبيعة ونوع المسكن‬
‫‪0.90‬‬ ‫‪0.96 1.02 1.08 1.20‬‬ ‫سكن فردي‬
‫‪0.83‬‬ ‫‪0.88 0.94 0.99 1.10‬‬ ‫سكن نصف جماعي‬
‫‪0.68‬‬ ‫‪0.72 0.77 0.81 0.90‬‬ ‫بالطابق األرضي‬
‫‪0.75‬‬ ‫من الطابق األول إلى الطابق الرابع ‪0.80 0.85 0.90 1.00‬‬ ‫سكن جماعي‬
‫‪0.71‬‬ ‫‪0.76 0.81 0.86 0.95‬‬ ‫ما فوق الطابق الرابع‬

‫ـ تم إيقاف هذه المعامالت بناءا على المعامالت التالية المتعلقة بكل من طبيعة المسكن ‪ ،‬نوع الخدمــة المقدمــة‬
‫والطابق المتواجد به المسكن بالنسبة للسكنات الجماعية ‪.‬‬

‫ـ جدول يبين قيم المعامالت المتعلقة بالخدمة‬

‫الخدمة المقدمة‬ ‫نوع الخدمة‬

‫‪P5‬‬ ‫‪P4‬‬ ‫‪P3‬‬ ‫‪P2‬‬ ‫‪P1‬‬ ‫المقدمة‬
‫غير موجود‬ ‫غير موجود غير موجود غير موجود‬ ‫موجود‬ ‫الطالء الداخلي‬
‫غير موجود‬ ‫غير موجود غير موجود‬ ‫موجود‬ ‫موجود‬ ‫النجارة الداخلية‬
‫غير موجود‬ ‫غير موجود‬ ‫موجود‬ ‫موجود‬ ‫موجود‬ ‫الفراغات الصحية‬
‫غير موجود‬ ‫موجود‬ ‫موجود‬ ‫موجود‬ ‫موجود‬ ‫خدمات أخرى‬
‫‪0.75‬‬ ‫‪0.80‬‬ ‫‪0.85‬‬ ‫‪0.90‬‬ ‫‪1‬‬ ‫قيمة المعامل‬

‫المعامالت التعلقة بالطابق هي ‪:‬‬

‫‪0.90‬‬ ‫‪ ‬الطابق األرضي‬
‫‪1.00‬‬ ‫‪ ‬من الطابق األرضي إلى الطابق الرابع‬
‫‪0.95‬‬ ‫‪ ‬ما فوق الطابع الرابع‬