KIS Credit Opinion

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 평가일 2023.06.30

평가담당자 평가 개요
여윤기 수석애널리스트 평가대상 종류 현재등급 직전등급 비고
02-787-2364
yunki.yeoh@kisrating.com Issuer Rating 본 A-/안정적 - 원화 및 외화

위지원 실장
02-787-2279 주요 재무지표
geewon.wee@kisrating.com
K-IFRS(연결)
구 분
등급변동추이(Issuer Rating) 2021.06 2021.12 2022.06 2022.12 2022.09 2023.03
매출액(억원) 543 463 491 549 252 278
영업이익(억원) 234 241 241 269 129 158
A
EBITDA(억원) 350 357 357 387 187 217
A- 자산총계(억원) 18,206 18,846 20,049 20,271 21,466 21,553
BBB+ 총차입금(억원) 9,671 10,434 11,626 10,674 10,855 11,187
영업이익률(%) 43.1 52.0 49.1 49.0 51.4 56.9
20.06 21.06 22.06 23.06
EBITDA/매출액(%) 64.4 77.2 72.7 70.4 74.4 78.1
EBITDA/이자비용(배) 6.8 6.2 3.5 4.5 3.8 5.9
유효 등급 총차입금/EBITDA(배) 13.8 14.6 16.3 13.8 14.5 12.9
Issuer Rating A-/안정적 부채비율(%) 123.4 133.8 153.3 120.2 137.1 141.6
무보증사채 A-/안정적 차입금의존도(%) 53.1 55.4 58.0 52.7 50.6 51.9
주1) 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)
주2) 2022.09 및 2023.03 재무지표는 2022.07.01 ~ 2022.09.30 및 2023.01.01 ~ 2023.03.31 기준
주3) ‘총차입금/EBITDA’ 지표 연환산

평가 의견

한국신용평가(이하 ‘당사’)는 (주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 ‘동사’)의 Issuer

Rating(원화 및 외화 기준) 신용등급을 A-/안정적으로 부여하며, 주요 평가 요소는 다음과
같다.

보유 자산의 질 매우 우수 vs 글로벌 상업용 부동산 위험 상승

임대차 현황, 주 임차인의 신용도 및 계약조건 등 고려 시 안정적인 임대수익 예상
재무구조 양호하나 재조달위험(Refinancing Risk) 상승에 대한 모니터링 필요

Outlook – 안정적
임대현황 및 계약구조, 차입금 의존도 수준 등을 고려할 때, 신용등급 전망은 안정적이다.

역외기업에 대한 신용평가 시 소속 국가의 외환규제, 조세 등을 비롯한 법적, 제도적 규제환경

이 고려 요소로 영향을 미칠 수 있지만 역외기업의 특성상 평가 시점에 이를 반영하는데 한계
가 있습니다. 본 신용등급을 이용하는 투자자는 이를 유의하시기 바랍니다.

동사의 신용등급은 현재 동사의 보유 자산과 채무를 고려하여 평가된 것으로서 새로운 자산

이 편입될 때마다 신용등급이 변동될 수 있습니다. 또한, 신규 자산의 편입 시에 신용평가에
필요한 충분한 자료가 제공되지 않을 경우에는 동사에 대한 신용등급은 자료 불충분의 사유
로 취소될 수 있습니다. 본 신용등급을 이용하는 투자자들은 이를 유의하시기 바랍니다.

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(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

업체 개요
2019년 10월 18일 설립된 동사는 부동산투자를 전문으로 하는 위탁관리형 부동산투자회사로
제이알투자운용(이하 '제이알AMC')이 위탁관리를 맡고 있으며, 2020년 8월 7일 유가증권 시장
에 상장하였다. 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 ‘제이알26호’)를 통해 벨기에
Finance Tower의 소유권을 간접적으로 보유하고 있으며, 제이알제28호위탁관리부동산투자회사
(이하 ‘제이알28호’)를 통해 미국 498 7th Avenue 오피스를 간접적으로 보유하고 있다.

주요 등급논리
동사는 해외 부동산 관련 사업을 영위하는 상장리츠로 벨기에 및 미국 오피스 운영법인 지분에
투자하고 있다. 동사가 운용하는 오피스의 공실률 및 임대차 구조 등을 고려할 때, 단기간 내 공
실률 상승, 수익구조 훼손 등이 나타날 가능성은 높지 않은 것으로 분석한다. 다만, 급격한 금리
상승과 비핵심 오피스를 중심으로 확대되는 공실률, 이로 인한 부동산가치 하락 등 부동산 시장
환경이 비우호적으로 변화하고 있으며, 이로 인한 재조달위험(Refinancing Risk)이 상승하는 점이
부담으로 작용하고 있다. 동사가 투자 중인 벨기에 및 미국 오피스 또한 이러한 비우호적인 외
부환경 변화에 직∙간접적으로 영향을 받을 것으로 판단한다. 비우호적 영업환경과 재조달위험
상승 등에 주목할 것이다. 동사의 신용등급에는 계열의 유사시 지원가능성이 반영되어 있지 않
다.

보유 자산의 질 매우 우수하나, 글로벌 상업용 부동산 위험에 노출되어 있다.

벨기에 브뤼셀에 위치한 Finance Tower Complex(이하 ‘벨기에 오피스’), 미국 뉴욕에 위치한
498 7th Avenue(이하 ‘미국 오피스’)를 운영 중이다. 벨기에 오피스에 대한 투자금액이 전체 자
산의 75%를 차지하며 핵심 자산으로 기능하고 있다(별도 재무제표 기준). 벨기에 오피스의 입지, 규
모, 개보수 시기 등을 고려할 때, 보유 자산의 질은 매우 우수한 것으로 분석한다.

다만, 전세계적으로 부동산경기가 저하됨에 따라 오피스 공실률이 상승하고 있으며, 부동산가치

하락 압력이 높아지는 점은 부담이다. 비우호적인 시장 환경 변화과 부동산가치 하락 등이 지속
될 경우 자산에 대한 질적 판단이 변경될 수 있다. 동사가 보유한 벨기에∙미국 오피스의 경우 장
기화된 임대차구조 등으로 공실률이 급격히 상승할 가능성은 높지 않을 것으로 분석되나, 금리
상승 등으로 인한 수익구조 저하 및 가치 하락에 대한 우려가 존재한다. 비우호적인 시장환경과
인근 오피스의 시세 하락 사례 등이 동사 자산가치에 직∙간접적으로 영향을 줄 수 있으며, 이로
인한 평가금액 하락, Refinancing Risk 상승 등에 대한 모니터링이 필요하다.

제이알26호를 통해 지분 100%를 소유한 벨기에 오피스는 연면적 기준 벨기에 최대 규모의 오

피스로 벨기에 정부기관이 밀집한 브뤼셀 중심업무지구(Central Business District, 이하 'CBD')
내 위치하고 있으며, EU본부가 위치한 Leopold 지역과도 인접해 있다. 1982년 준공, 2008년
대수선을 통해 리모델링이 이루어졌다. 제이알28호를 통해 지분 약 49.9%를 투자 중인 미국 오
피스는 뉴욕 맨해튼 Midtown에 소재한 오피스로 1920년 준공, 2021년 리노베이션이 이루어졌
다.

임대차 현황, 주 임차인의 신용도 및 계약조건 등을 고려할 때 안정적인 임대수익이 예상된다.

벨기에 오피스는 평가일 현재 공실이 없고, 대부분의 건물 및 주차장을 단일 임차인인 벨기에 건

물관리청(Regie des Batiments, 이하 '주 임차인')에 임대하고 있다. 주 임차인은 1971년 제정
된 건물관리청 신설법에 의거해 설립된 정부기관으로 법무부장관의 책임 하에 벨기에 정부의 예
산으로 운영되고 있는 점 등을 감안할 때 벨기에 정부 수준의 신용도가 인정된다(Moody’s
Aa3[23.04]). 주 임차인과의 계약이 2034년까지 임의적인 중도해지가 불가능한 장기임차계약인 점,
벨기에 Health Index 상승률에 연동하여 매년 임대료가 조정되는 임대차 조건인 점 등을 고려할
때, 안정적인 임대수익이 예상된다.

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(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

미국 오피스의 임차인은 민간 기업으로 구성됨에 따라 벨기에 오피스 대비 임대수익의 안정성이

상대적으로 낮은 편이다. 다만, 95%의 높은 임대율, 잔여 임대기간이 약 18년으로 장기화된 점
등을 고려할 때, 안정적인 임대수익이 기대된다. 전체 임대면적의 약 60%를 차지하는 1199
SEIU는 보건의료 노동조합으로 2050년까지 임차계약이 체결되어 있다. 중도 계약해지 시 9개
월 상당의 임대료를 포함한 계약해지금을 수취하는 조건 등을 통해 중도 해지 위험 등을 일정 수
준 통제하고 있다.

재무구조 양호하나 재조달위험 상승에 대한 모니터링이 필요하다.

2022년 중 1,377억원 규모의 유상증자가 이루어지면서 재무구조가 일부 개선되었다. 2023년 3

월 말 연결재무제표 기준 차입금의존도 51.9%, EBITDA/이자비용 5.9배, 총차입금/EBITDA
12.9배(연환산 기준)로 전반적인 재무안정성지표는 양호하다. 다만, 연결재무제표에 포함되지 않은
미국 오피스의 영향을 고려한 실질적인 재무안정성은 지표 대비 열위하다(미국 현지 대출 4억 USD).

자산가치 하락과 이로 인한 재조달위험(Refinancing Risk) 상승에 대한 모니터링이 필요하다. 전세계

적으로 부동산경기가 저하되고 있으며, 이는 브뤼셀 및 맨해튼 지역 또한 다르지 않다. 오피스
자산가치 하락, 공실률 상승 등이 나타나는 것으로 파악된다. 동사가 투자한 오피스의 임대차 현
황, 대출계약상 요구되는 재무약정비율(벨기에 오피스 LTV 70%, 미국 오피스 미존재) 등을 고려할 때, 단
기간 내 문제가 나타날 가능성은 높지 않다. 다만, 비우호적인 오피스시장 환경, 주요국의 금리
변동 추이 등에 비추어볼 때, 대출만기 시점(벨기에 2024.12, 미국 2027.05)에 재조달위험이 부각될
가능성이 높다. 자산가치가 현 수준 대비 하락할 가능성이 높고, 현지 금융기관의 보수적 자금집
행이 나타날 가능성이 존재하기 때문이다. 벨기에 오피스의 경우 필요한 조달 규모가 상당한 점
(EUR 723.9M, 약 1조원 규모)도 부담으로 작용한다.

사업 및 재무전망
주요 임차인에 대한 임대기간, 임대차구조, 차입금 만기 등을 고려할 때, 당분간 현 수준의 수익
성이 유지될 것이다. 다만, 높아진 글로벌 경기 불확실성 및 비우호적인 금리 환경, 벨기에 오피
스 담보대출금의 낮은 금리 수준(고정금리 1.05%) 등에 비추어볼 때, Refinancing 후 수익구조가
저하될 가능성이 높다.

부동산가격 하락과 이로 인한 담보력 저하 여부는 핵심 모니터링 요소이다. 이익 유보를 통한 자

본확보가 어려운 리츠의 구조상 부동산가치 저하에 대한 대응력이 부족하기 때문이다. 부동산가
격 하락이 지속될 경우 Refinancing 부담이 확대될 것이며, 신용도에 부정적으로 작용할 것이다.
Key Monitoring Indicator
임대차계약 조건, 선순위대출 차환 가능성 및 이자비용 변동, 환율 변동성 및 환헤지 계약 롤오
버 부담, 정부의 공모 리츠 관련 정책과 해외 상업용 부동산시장의 변화 등이 중점 모니터링 대
상이다. 부동산가격이 현 수준 대비 하락함에 따라 잠재적 Refinancing Risk가 상승했다고 판단
되는 경우 등급 하향압력이 높아질 것이다.

구분 등급 변동 요인
등급 상향 ⚫ 글로벌 상업용 부동산 시장의 불확실성 완화로 부동산가치 하락위험 및 차입금
가능성 재조달위험이 경감되었다고 판단되는 가운데,
증가 요인 ⚫ EBITDA커버리지 지표, 차입금 의존도 등 재무구조가 크게 개선되는 경우
등급 하향 ⚫ 글로벌 상업용 부동산 시장의 불확실성이 지속됨에 따라 보유 자산가치가 하락하고
가능성 재조달위험이 상승하는 경우
증가 요인 ⚫ EBITDA커버리지 지표, 차입금 의존도 등 재무구조가 악화되는 경우

주) 당사가 제시하고 있는 Key Monitoring Indicators는 평가대상 회사의 신용도에 중요한 영향을 미치는 변수이지만,
실제 신용등급 결정 시에는 이 외에도 다양한 정량 및 정성 변수들이 고려되기 때문에 기존에 설정된 KMI상 요건
을 충족하는지 여부에 따라 신용등급이 반드시 조정되는 것은 아님에 유의 바랍니다.

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Key Rating Considerations

보유 자산의 질 매우 우수하나, 글로벌 상업용 부동산 위험에 노출

제이알26호를 통해 벨기에 Finance Tower의 소유권을 간접적으로 보유하고 있으며, 제이알28

호를 통해 미국 498 7th Avenue 오피스를 간접적으로 보유하고 있다. 벨기에 및 미국 오피스
의 매입가격은 각각 EUR 1,206.5M(약 1.6조원1), USD 680M(약 0.8조원1)으로 동사의 투자금
액(별도 재무제표 기준)은 각각 8,102억원 및 1,893억원이다. 벨기에 오피스에 대한 투자금액
이 총자산의 75%를 차지하며 핵심 자산으로 기능하고 있다. 벨기에 오피스의 입지, 규모, 개보
수 시기 등을 고려할 때, 보유 자산의 질은 매우 우수한 것으로 분석한다.

다만, 전세계적으로 부동산경기가 저하됨에 따라 오피스 공실률이 상승하고 있으며, 부동산가치

하락 압력이 높아지는 점은 부담이다. 비우호적인 시장 환경 변화과 부동산가치 하락 등이 지속
될 경우 자산에 대한 질적 판단이 변경될 수 있다. 동사가 보유한 벨기에∙미국 오피스의 경우 장
기화된 임대차구조 등으로 공실률이 급격히 상승할 가능성은 높지 않을 것으로 분석되나, 금리
상승 등으로 인한 수익구조 저하 및 가치 하락에 대한 우려가 존재한다. 비우호적인 시장환경과
인근 오피스의 시세 하락 사례 등이 동사 자산가치에 직∙간접적으로 영향을 줄 수 있으며, 이로
인한 평가금액 하락, Refinancing Risk 상승 등에 대한 모니터링이 필요하다.

사업구조

자료: 동사 제시

제이알26호를 통해 지분 100%를 소유한 Finance Tower Complex는 연면적 기준 벨기에 최대

규모의 오피스로 벨기에 정부기관이 밀집한 브뤼셀 중심업무지구(CBD) 내 위치하고 있다. 브뤼
셀 지하철 2, 6호선이 교차하는 보타니크(Botanique)역과 연결되어 있으며, 2개의 트램, 6개의
버스 정류장, 브뤼셀 중앙 기차역과 인접해 있어 매우 높은 교통수단 접근성을 가지고 있고 EU
본부가 위치한 Leopold 지역과도 인접해 있다.

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투자당시 환율 기준. EUR:KRW 1,292.77원, USD:KRW 1,193.14원

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(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

동 물건은 주 건물인 Finance Tower 및 Door Building, 주차장(공유)으로 구성되어 있다.

Finance Tower는 1982년 준공 이후 2008년 대수선을 통해 리모델링 되었으며, Door Building
은 대수선 과정에서 신축되었다.

Finance Tower Complex 자산 개요

구분 내용
투자대상 Finance Tower Complex, 1000 Brussels, Belgium
부동산 매입가주1) 약 1조 5,597억원
투자금액 주2) 8,102억원
준공/리노베이션 1982년 / 2008년
연면적: 195,973m2(약 59,282평)
- Finance Tower: 지하4층 / 지상35층
건물면적
- Door Building: 지하6층 / 지상 11층
- Parking A 65.85% 구분 소유
임차인 벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청 100%
잔여임대기간 전체면적기준: 약 12년
주1) 투자 당시 환율 기준(EUR:KRW 환율 1,292.77원) 자료: 동사 제시
주2) 2020년 8월 제이알26호에 대한 투자금액 기준

2022년 2월 자회사인 제이알28호리츠를 통해 미국 뉴욕 맨해튼(Manhattan) 소재 오피스 498

7th를 보유한 498/7 Owners, LLC(이하 ‘Hold Co’)의 지분 49.9%를 취득했다. 공동투자자인
C/L Group, LLC, NorthStar 498 7th Holding, LLC가 Hold Co의 지분을 각각 50.0%, 0.1%
보유하고 있으며, 공동투자파트너십(Joint Venture Agreement)에 따라 자금배분, 자산운영관
리 등 일반적인 사항을 현지 자산운용관리자(George Comfort & Sons, Inc.)에 위임하여 사업
을 진행하고 있다.

미국 오피스는 뉴욕 맨해튼의 Midtown 지역에 소재한다. Midtown 지역은 맨해튼의 오피스

Submarket 중 오피스 면적이 가장 크고, 임대실적도 우수한 시장이다. Midtown 지역 내
Square South Submarket에 속하는 동 부동산은 주요 교통 허브인 Penn Station의 두 블록 북
쪽, ‘W 37th St.’와 ‘7th Ave.’가 마주하는 곳에 위치해 있다.

미국 오피스는 총 25층, 연면적 960,626SF(약 26,996.6평) 규모이다. 1920년 준공 후 1997년,

2010년, 2019년, 2021년 리노베이션이 이루어졌다. 2023년 5월 기준 총 14개사가 입주 중에
있으며, 임대율은 95.3%, 잔여임대기간은 약 18년이다.

498 7th Avenue 자산 개요

구분 내용
투자대상 498 7th Avenue, New York, NY, US
부동산 가격주1) 약 8,113억원
투자금액주2) 약 1,893억원
준공/리노베이션 1920년 / 1997년, 2010년, 2019년, 2021년
연면적: 960,626 SF(약 26,996.6평)
- Office(2층~25층): 895,798 SF(약 25,174.8평)
- 1.5층: 15,130 SF(약 425.2평)
건물면적
- 1층: 23,362 SF(약 656.5평)
- 지하층: 22,213 SF(약 624.3평)
부지면적: 38,800 SF(약 1,090.4평)
총 14개사 입주 中
임차인 - 주요 임차인: SEIU, Transfix, Tetra Tech,
Hazen and Sawyer, CB Information Services 등
잔여임대기간 전체면적기준: 약 18년(SEIU: 약 27년)
주1) 투자 당시 환율 기준(USD:KRW 적용환율 1,193.14원) 자료: 동사 제시
주2) 기초자산 지분매입금액+취득 부대비용 및 운전자본 등

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임대차 현황, 주 임차인의 신용도 및 계약조건 등 고려 시, 안정적인 임대수익 예상

벨기에 오피스는 현재 공실이 없고, 최상층부의 방송 송출용 안테나를 제외한 대부분의 건물 및

주차장을 단일 임차인인 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)에 임대하고 있다(2022년 연
간 임대료 기준 99.3%). 주 임차인은 1971년 제정된 건물관리청 신설법에 의거해 설립된 정부
기관으로 법무부장관의 책임 하에 벨기에 정부의 예산으로 운영되고 있는 점 등을 감안할 때 벨
기에 정부 수준의 신용도(Moody’s Aa3[23.04])가 인정되며, 방송 송출용 안테나 역시 벨기에
국영방송국(VRT & RTBF)이 임차하고 있어 임차인의 신용도는 매우 우수한 수준으로 판단된다.
또한 주 임차인과의 계약은 2034년까지 임의적인 중도해지가 불가능한 장기임차계약으로 임대
료는 벨기에 Health Index와 연동된다. 주 임차인의 신용도, 장기임차계약, 물가인상률에 연동된
임대료 구조 등을 감안할 때 중기적으로 안정적인 임대수익이 예상된다.

미국 오피스의 임차인은 민간 기업으로 구성됨에 따라 벨기에 오피스 대비 임대차 안정성은 상대

적으로 낮은 편이다. 다만, 95.3%의 높은 임대율, 잔여임대기간이 약 18년으로 장기화된 점, 임
대차계약 대부분이 Triple Net(재산세, 보험, 수리유지비 임차인 부담) 조건으로 체결되어 비용부
담이 제한적인 점 등을 고려할 때, 임대수익 안정성은 양호한 편이다. 전체 임대면적의 약 60%
를 차지하는 1199 SEIU는 보건의료 노동조합으로 2050년까지 장기 임차계약이 체결되어 있으
며, 임대료는 연 평균 1.16% 상승하는 조건이다. 1199 SEIU가 2040년(3년 전 사전통보) 계약
해지권을 보유하고 있어 장기적으로 동사의 지분 매각이나 선순위 차입금 Refinancing에 부담
요인으로 작용할 수 있으나, 중도 계약해지 시 9개월 상당의 임대료를 포함한 계약해지금을 수취
하는 구조로서 관련 위험을 일정 수준 통제하고 있다.

임대계약 구조
구분 Finance Tower 498 7th Avenue
보유리츠 제이알26호위탁관리부동산투자회사 제이알28호위탁관리부동산투자회사
주요 임차인 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments) 보건의료 노동조합(1199 SEIU)
임대만료시점 2034.12.31 2050.03.31(중도해지 2040.03.31)
임대료 상승률 벨기에 건강지수 반영(매년 12월 조정) 연평균 1.16%(5년 단위로 조정)
자료: 동사 제시

연간 약 300억원 규모의 순이익이 안정적으로 발생하는 수익구조를 보유하고 있으나 현지 선순

위담보대출 만기도래 및 Refinancing 과정에서 이자비용 부담이 확대될 수 있다. 이자비용 지급
능력을 나타내는 ‘EBITDA/이자비용’은 약 6배 수준으로 나타나고 있으나, 연결재무제표에 포함
되지 않은 미국 현지 담보대출을 고려한 실질적인 지급능력은 지표 대비 미흡한 것으로 분석한다.

벨기에 오피스 관련하여 Allianz 등 현지 금융기관으로부터 7.2억유로(이자율 1.05%[고정], 만기

일 2024년 12월)를 조달하였고, 미국 오피스 관련하여 MetLife Real Estate Lending, LLC로부
터 4억USD(이자율 3.75%[고정], 만기일 2027년 5월)를 차입하고 있다. 최근 주요국의 금리가
급격히 상승하였으며, 현 수준의 금리기조가 지속될 경우 Refinancing 과정에서 조달비용 상승,
수익구조 저하가 나타날 것으로 예상한다.

자리츠를 통해 보유하고 있는 현지법인에서 발생하는 임대료수익 및 자산매각 대금이 각각 유로

화, 달러로 발생하며, 제비용, 이자비용 등을 차감한 후 현지법인으로부터 배당수익을 유로화 및
달러화로 수취함에 따라 환율 변동 위험이 존재한다. 벨기에 투자원금의 100%, 예상 배당액의
71%, 미국 투자원금의 80%에 대해 선물환 계약이 체결되어 있다. 100% 헷지가 이루어지지 않
는 점, 자산 매각시점이 확정되지 않아 시장 상황에 따라 투자기간과 환헤지 기간의 불일치가 발
생할 수 있는 점 등을 고려할 때, 환위험에 일정 부분 노출된 상황이다. 급격한 환율 상승 등의
영향으로 2023년 선물환 계약 롤오버(Roll-Over) 과정에서 은행에 대한 정산금 지급 부담이 발
생했다(약 623억원). 해외 오피스 투자구조상 내재된 불확실성 및 잠재적 자금부담은 현금흐름의
안정성 측면에서 부정적으로 작용하고 있다.

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(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

연결손익계산서 (단위: 억원, %, 배)

구분 2021.06 2021.12 2022.06 2022.12 2022.09 2023.03
매출액 543 463 491 549 252 278
판매비와관리비 309 222 250 280 122 120
영업이익 234 241 241 269 129 158
영업외수익 21 11 7 11 15 23
영업외비용 71 77 112 99 55 42
이자비용 51 58 101 87 50 37
세전이익 184 175 136 180 89 139
당기순이익 181 170 132 176 87 136
EBITDA 350 357 357 387 187 217
영업이익률(%) 43.1 52.0 49.1 49.0 51.4 56.9
EBITDA/매출(%) 64.4 77.2 72.7 70.4 74.4 78.1
EBITDA/이자비용(배) 6.8 6.2 3.5 4.5 3.8 5.9
주1) 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)
주2) 2022.09 및 2023.03 재무지표는 2022.07.01 ~ 2022.09.30 및 2023.01.01 ~ 2023.03.31 기준
자료: 동사 공시자료, 당사 재구성
재무구조 양호하나 자산가치 변동에 대한 모니터링 필요

2023년 3월 말 연결기준 차입금의존도는 51.9%, 부채비율은 141.6%로 2022년 중 1,377억원

규모의 유상증자를 통해 재무구조가 일부 개선되었다. 다만, 연결재무제표에 포함되지 않은 미국
오피스의 영향을 고려할 경우 실질적인 재무안정성은 지표 대비 열위한 것으로 분석한다.

벨기에 및 미국 오피스의 매입 시점 LTV는 각각 60%, 59%2이며, 최근 감정평가금액을 기준으

로 재계산한 LTV는 벨기에 오피스의 경우 소폭 하락, 미국 오피스의 경우 소폭 상승했다. 감정평
가금액 수준, 대출계약서 상 요구되는 재무약정비율(벨기에 오피스 LTV 70%, 미국 오피스 미존
재) 등을 고려할 때, 단기간 내 문제가 나타날 가능성은 높지 않다. 다만, 비우호적인 오피스시장
환경, 주요국의 금리 변동 추이 등에 비추어볼 때, 대출만기 시점(벨기에 2024.12, 미국
2027.05)에 재조달위험이 부각될 가능성이 높다. 자산가치가 현 수준 대비 하락할 가능성이 높
고, 현지 금융기관의 보수적 자금집행이 나타날 가능성이 존재하기 때문이다. 벨기에 오피스의
경우 필요조달 규모가 상당한 점(EUR 723.9M, 약 1조원 규모)도 부담으로 작용한다.

한편, 동사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 배당가능이익 한도의 90% 이상을

의무적으로 배당함에 따라 내부 잉여현금과 자본축적을 통한 재무구조 개선과 신규 투자 재원
확보가 어려운 구조이다. 이러한 리츠의 구조상 부동산가치 저하에 대한 대응력이 부족하다. 부
동산가격 하락이 지속될 경우 신용도에 부정적으로 작용할 것이다.
연결재무상태표 (단위: 억원, %)
구분 2021.06 2021.12 2022.06 2022.12 2023.03
투자부동산 15,913 15,893 15,748 15,645 16,398
관계기업투자 - - 1,866 1,806 1,844
자산총계 18,206 18,846 20,049 20,271 21,553
단기차입금 - - 1,200 230 230
유동성사채 - - - 698 699
장기차입금 9,671 9,738 9,729 9,746 10,258
장기사채 - 697 698 - -
부채총계 10,058 10,787 12,133 11,065 12,633
자본금 1,656 1,656 1,656 1,974 1,974
이익잉여금 78 -67 -249 -387 -626
기타자본 6,415 6,470 6,508 7,619 7,571
자본총계 8,149 8,059 7,916 9,206 8,920
부채비율(%) 123.4 133.8 153.3 120.2 141.6
차입금의존도(%) 53.1 55.4 58.0 52.7 51.9
자료: 동사 공시자료, 당사 재구성

2
현지 담보대출금 기준 LTV. 미국 오피스 지분 투자를 위해 국내에서 회사채 700억원 및 주식담보대출
1,200억원 조달. 지분투자금액 대비 대출금액 비율은 102% 수준

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계열의 유사시 지원가능성 미반영

상장리츠로서 다수의 주주로 분산된 지분구조 등을 감안하여 계열의 유사시 지원가능성을 반영

하지 않았다.

Mapping Grid 적용 결과
부동산투자회사(REITs) Mapping Grid AAA AA A BBB BB B
Factor 1. 사업안정성(50%) ○
Factor 2. 재무안정성(50%) ○
Mapping Grid 적용 결과 ◎
주) 2020년 하반기부터 종속회사 지분을 소유함에 따라 일부 지표는 과거 3개년 실적이 아닌 종속회사 지분 취득 이후
실적 기준으로 Mapping

사업안정성은 자산의 질, 현금흐름의 안정성, 자산규모 등을 반영하였다. 재무안정성은 총차입금

/EBITDA, EBITDA/금융비용, 차입금의존도, 부채비율, 재무탄력성 등을 반영하였다. 동사의 신
용등급에는 상기 평가방법론에 따른 Mapping 결과와 비우호적인 해외 오피스 시장 현황 및 실
질적인 재무부담 수준 등이 반영되어 있다.

주) 상기 Mapping Grid는 업종별 평가방법론에서 고려하는 주요 요소들을 나타내고 있으나, 신용평가에 영향을 미치
는 모든 요소를 포함하고 있는 것은 아닙니다. 실제 최종 신용등급 도출과정에는 여기에 제시된 것 외의 여타 사업
및 재무적 요소, 미래 실적 전망, 계열의 지원가능성, 각 발행자와 당해 채무의 특수성 등 다양한 평가요소가 추가
적으로 감안됩니다. 이러한 한계로 인해 Mapping Grid 적용 결과와 실제 신용등급에는 차이가 발생할 수 있다는
점에 유의 바랍니다.

본 평가에는 현행 KIS 신용평가 일반론, 부동산투자회사(REITs) 평가방법론을 적용하였습니다.

당사의 평가방법론은 “www.kisrating.com/리서치/평가방법론”에서 찾아볼 수 있습니다.

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(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

유의사항

한국신용평가 주식회사(“ 당사”)가 공시하는 신용등급은 발행사/기관, 신용공여, 채무 및 이에 준하는 증권의 장래의 상대적인 신용위험에 대한 당사의
현재 견해를 뜻하며, 당사가 발표하는 신용등급 및 평가의견 등 리서치 자료(“
간행물” )는 발행사/기관, 신용공여, 채무 및 이에 준하는 증권의 장래의 상
대적인 신용위험에 대한 당사의 현재 견해를 포함할 수 있습니다. 당사는 신용위험이란 만기 도래하는 계약상의 채무(financial obligations)를 발행
사/기관이 불이행할 수 있는 위험 및 부도시 예상되는 금융손실이라고 정의하고 있습니다. 신용등급은 유동성 위험, 시장가치 위험 또는 가격변동성 등
기타 다른 위험을 다루고 있지 않습니다. 신용등급과 당사 간행물에 포함된 당사의 견해는 현재 또는 과거 사실에 대한 서술이 아닙니다. 또한 간행물에
는 계량모델에 근거한 신용위험의 추정치와 관련 의견 또는 키스자산평가 주식회사에서 발행한 견해를 포함할 수 있습니다.

신용등급 및 간행물은 투자자문이나 금융자문에 해당하지 아니하고 그러한 조언을 제공하지도 않으며, 특정 증권을 매수, 매도 또는 보유하라고 권유하
는 것도 아닙니다. 또한 당사가 제공하는 신용등급이나 간행물은 해당 정보의 사용자나 그 관계자들에 의해서 행해지는 투자결정에 있어서 어떤 증권을
매매하거나 보유하라는 권고 또는 권유나 사실의 서술이 아니라 당사 고유의 평가기준에 입각한 당사의 의견으로서만 해석되고 또 해석되어야만 하며,
특정 투자자를 위하여 투자의 적격성에 대해 의견을 주는 것이 아닙니다. 당사는 각 투자자가 매수, 매도 또는 보유를 고려중인 증권 각각에 대해 적절
한 주의를 기울여 자체적으로 연구, 평가할 것이라고 기대하고, 그러한 이해를 전제로 하여 신용등급을 공시하고 간행물을 발표합니다.

당사의 신용등급과 간행물은 개인 투자자들이 이용하는 것을 전제로 하고 있지 않습니다. 그렇기 때문에 개인투자자들이 당사의 신용등급과 간행물을
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기 바랍니다.

당사는 발행사/기관으로부터 제출자료에 거짓이 없고 중요사항이 누락되어 있지 않으며, 중대한 오해를 불러일으키는 내용이 들어 있지 않다는 확인을
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니므로 신용평가와 간행물을 준비하는 과정에서 이용하는 정보에 대해 별도의 실사나 감사를 실시하고 있지 않으며, 발행사/기관으로부터 제공받은 정
보 또는 신용평가 과정에서 생성되는 정보에 있어서 인간 또는 기계에 의한, 기타 그 외의 다른 요인에 의한 실수의 가능성 때문에 해당 정보를 특정한
목적을 위해 사용하는데 대하여 명시적으로 혹은 묵시적으로도 어떠한 증명이나 서명, 보증 또는 단언을 할 수 없으며, “있는 그대로”제공됩니다. 또한
본 보고서의 정보들은 신용등급 부여에 필요한 주요한 판단 근거로서 제시된 것이고 발행사/대상 유가증권에 대한 모든 정보가 나열된 것은 아님을 밝
힙니다. 따라서 당해 신용등급이나 기타 의견 또는 정보에 관하여 그 정확성, 완전성, 적시성, 상업성 또는 특정목적에 적합한지 여부를 당사가 명시적
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련 금융상품에서 발생하는 손실 또는 손해를 포함하되 이에 한정되지 아니함)에 대하여, 사전에 그 같은 손실 또는 손해 가능성에 대해 고지 받았다 하
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는 종류의 책임은 제외함) 또는 자신들의 통제 범위 내에 또는 밖에 있는 사유 등에 의하여, 여기 포함된 정보, 동 정보의 사용 또는 사용불가능으로 인
하여 또는 그와 관련되어, 어느 개인 또는 단체에게 발생한 어떠한 직접 손실이나 손해 또는 보상으로 인한 손실이나 손해에 대해서도 책임을 지지 않습
니다.

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는 수단으로든, 복제 또는 재생산, 재포장, 전송, 전달, 유포, 재배포 또는 재판매, 또는 그러한 목적으로 사용하기 위해 저장할 수 없습니다.

본건 신용평가의 개시일은 2023.06.28 이고, 계약체결일은 2023.06.28 이며, 평가종료일은 2023.06.30 입니다.

당사가 최근 2년간 신용평가 요청인과 체결한 다른 신용평가용역건수 및 수수료 총액은 각각 1건, 16백만원(정기평가 포함) 입니다. 평가일 현재 당사
가 수행하고 있는 신용평가 요청인의 다른 신용평가업무는 없습니다.

당사가 최근 2년간 신용평가 요청인과 체결한 다른 비평가용역건수 및 수수료 총액은 각각 0건, 0백만원(정기평가 포함) 입니다. 평가일 현재 당사가
수행하고 있는 신용평가 요청인의 비평가용역은 없습니다.
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

다음은 ‘
표준내부통제기준’제38조, 제44조 등에 따라 제공된 내용이며, 평가의견의 일부입니다.

•본건 평가시 당사가 이용한 중요자료는 최근 감사보고서, 최근 사업보고서, 최근 재무자료, 최근 금융거래 현황, 기타 평가에 필요한 자료 등 입니다.

회사채 신용등급별 정의 및 부도율 (단위 : %)

연간부도율 평균누적부도율
등급 정의
규정 광의 규정 광의
AAA 원리금 상환가능성이 최고 수준이다. 0.00 0.00 0.00 0.00
AA 원리금 상환가능성이 매우 높지만, 상위등급(AAA)에 비해 다소 열위한 면이 있다. 0.00 0.00 0.00 0.00
A 원리금 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다. 0.00 0.00 0.30 1.36
BBB 원리금 상환가능성이 일정수준 인정되지만, 상위등급(A)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 저하될 가능성이 있다. 0.00 0.00 1.69 6.19
BB 원리금 상환가능성에 불확실성이 내포되어 있어 투기적 요소를 갖고 있다. 0.00 0.00 9.19 11.35
B 원리금 상환가능성에 대한 불확실성이 상당하여 상위등급(BB)에 비해 투기적 요소가 크다. 0.00 5.56 10.06 13.22
CCC 채무불이행의 위험 수준이 높고 원리금 상환가능성이 의문시된다. 0.00 0.00 17.81 19.49
CC 채무불이행의 위험 수준이 매우 높고 원리금 상환가능성이 희박하다. 0.00 0.00 0.00 --
C 채무불이행의 위험 수준이 극히 높고 원리금 상환가능성이 없다. -- -- 14.67 18.90
D 상환불능상태이다.
주1) 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열을 나타내고 있음. 주2) 자산유동화평가의 경우 “(sf)”
를 상기 신용등급에 추가하여 표시
함. 주3) 제3자 신용평가의 경우 “
Tp”
를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표시함. 주4) 규정: 금융투자업규정 제8-19조의9 제3항 제2호의 부도정의에 따라 산정한 부도율임. 주
5) 광의: 표준내부통제기준 제3조 제1항 제9호의 "광의의 부도" 정의에 따라 산정한 부도율임. 여기에서 "광의의 부도"란 금융투자업 규정상 "부도" 이외에 기업구조조정 관련
법률 및 이에 준하는 협약에 따라 원리금 감면, 출자전환 등의 방법으로 채권자의 상당한 경제적 손실을 수반하면서 실질적으로 부도 방지 및 채무 경감 등을 목적으로 이루어
지는 채무조정이 있는 경우를 포함하는 개념임. 주6) 연간부도율은 2022년 기준이며, 평균누적부도율은 1998~2022년을 기준으로 한 3년차 평균누적부도율임.

기업어음 및 단기사채 신용등급별 정의 기업신용평가(Issuer Rating) 신용등급별 정의

등급 정의 등급 정의
AAA 금융채무의전반적인상환가능성이최고수준이다.
A1 적기상환가능성이 최상급이다. 금융채무의전반적인상환가능성이매우높지만, 상위등급(AAA)에비해다소열
AA
위한면이있다.
적기상환가능성이 우수하지만, 상위등급(A1)에 비해 다소 열위한 면 금융채무의전반적인상환가능성이높지만, 상위등급(AA)에비해경제여건및
A2 A
이 있다. 환경변화에따라영향을받기쉬운면이있다.

적기상환가능성은 일정수준 인정되지만, 단기적인 환경변화에 따라 금융채무의전반적인상환가능성이일정수준인정되지만, 상위등급(A)에비해

A3 BBB
영향을 받을 가능성이 있다. 경제여건및환경변화에따라저하될가능성이있다.
금융채무의전반적인상환가능성에불확실성이내포되어있어투기적요소를갖
BB
고있다.
B 적기상환가능성에 불확실성이 내포되어 있어 투기적인 요소가 크다.
금융채무의전반적인상환가능성에대한불확실성이상당하여상위등급(BB)에
B
비해투기적요소가크다.
C 적기상환가능성이 의문시되고 채무불이행의 위험이 매우 높다. CCC 금융채무의채무불이행의위험수준이높고전반적인상환가능성이의문시된다.
CC 금융채무의채무불이행의위험수준이매우높고전반적인상환가능성이희박하다.

D 상환불능상태이다. C 금융채무의채무불이행의위험수준이극히높고전반적인상환가능성이없다.
D 상환불능상태이다.

주1) 상기 등급 중 A2부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열 주1) 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열
을 나타내고 있음. 주2) 자산유동화평가의 경우 상기 신용등급 뒤에 “ (sf)”
를 추가하여 을 나타내고 있음. 주2) 자산유동화평가의 경우 상기 신용등급 뒤에 “ (sf)”
를 추가하여
표시함. 주3) 제3자 신용평가의 경우 “
Tp”를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표시함. 표시함. 주3) 제3자 신용평가의 경우 “
Tp”
를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표시함.

보험금지급능력평가(IFSR) 신용등급별 정의 펀드신용평가 신용등급별 정의

등급 정의 등급 정의
AAA 보험금지급능력이최고수준이다. AAA(f) 펀드편입자산의전반적인신용도가최고수준이다.
보험금지급능력이매우높지만상위등급(AAA)에비해다소열위한면이 펀드편입자산의전반적인신용도가상위수준이나, 상위등급(AAA)에비해
AA AA(f)
있다. 다소열위한면이있다.

보험금지급능력이높지만, 상위등급(AA)에비해경제여건및환경변화에 펀드편입자산의전반적인신용도가중상위수준이며, 상위등급(AA)에비

A A(f)
따라영향을받기쉬운면이있다 해다소열위한면이있다.
펀드편입자산의전반적인신용도가비교적높지만, 상위등급(A)에비해다
보험금지급능력이일정수준인정되지만, 상위등급(A)에비해경제여건및 BBB(f)
BBB 소열위한면이있다.
환경변화에따라저하될가능성이있다
BB(f) 펀드편입자산의전반적인신용도가낮고투기적인요소를내포하고있다.
BB 보험금지급능력에불확실성이내포되어있어투기적요소를갖고있다.
펀드편입자산의전반적인신용도가매우낮고상위등급(BB)에비해투기
보험금지급능력에대한불확실성이상당하여상위등급(BB)에비해투기적 B(f)
B 적인요소가강하다.
요소가크다.
CCC(f) 펀드편입자산의전반적인신용도가매우투기적이다.
CCC 보험금지급불이행의위험수준이높고보험금지급능력이의문시된다.
펀드편입자산의전반적인신용도가상위등급(CCC)보다낮으며, 불량한
CC 보험금지급불이행의위험수준이매우높고보험금지급능력이희박하다. CC(f)
수준이다.
C 보험금지급불이행의위험수준이극히높고보험금지급능력이없다. 펀드편입자산의전반적인신용도가상위등급(CC)보다낮으며, 매우
C(f)
D 보험금지급불능상태이다. 불량한수준이다.

주1) 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열 주1) 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열
을 나타내고 있음. 주2) 제3자 신용평가의 경우 “ Tp”
를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표 을 나타내고 있음. 주2) 제3자 신용평가의 경우 “ Tp”
를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표
시함. 시함. 주3) 채권형 펀드의 펀드신용평가의 경우에는 신용등급 뒤에 "(f)" 대신 "(bf)"를 부
가함. (예:AAA(bf))