የገጠር መሬት ይዞታን የሚመለከቱ ውሎች᎓

ውሎች᎓- ፎርም፣ ምዝገባና ሕጋዊ ውጤቱ በአማራ ክልል

በሪሁን አዱኛ ምህረቱ♣

መግቢያ
ውል ንብረታቸውን የሚመለከቱ ግዴታዎችን ለማቋቋም፣ ለመለዋወጥ ወይም ለማስቀረት ባላቸው ተወዳዳሪ ግንኙነት
በሁለት ወይም በብዙ ሰዎች መካከል የሚደረግ ስምምነት መሆኑ ይታወቃል።1 ውሎች አንዱ ለሌላው አንድ ነገር ሰጥቶ ሌላ
ነገር የሚቀበልበት ወይም ተነፃፃሪ መብትና ግዴታ (bilateral obligation) ያለባቸው ወይም በአንዱ ወገን ላይ ግዴታ
የሚጥሉና ለሌላው ወገን ግን መብት ብቻ የሚሰጡ (unilateral obligation) ያለባቸው ሊሆኑ ይችላሉ።2

የጸና ውል እንዲኖር ከሚያስፈልጉ መሰረታዊ ሁኔታዎች ውስጥ አንዱ በሕግ የታዘዘ በሆነ ጊዜ ልዩ አቀራረጽ ወይም ፎርም
አሟልቶ መገኘት ነው።3 በመርህ ደረጃ ተዋዋይ ወገኖች ውላቸውን በፈለጉት አይነት የአቀራረጽ ዘዴ (ለምሳሌ በቃል)
የማድረግ ነጻነት ያላቸው ቢሆንም በልዩ ሁኔታ በሕግ የተለየ ፎርም (ለምሳሌ በጽሑፍ) እንዲያደርጉ በታዘዘ ጊዜ ይህንን
ፎርም የመከተል ግዴታ ይኖርባቸዋል።4 የውል አቀራረፅ ወይም ፎርም ማለት ዋናውን የውል ጉዳይ ለማጽናት ወይም
ለማስረዳት በሕግ በቅድመ ሁኔታ የተቀመጠ ወይም በተዋዋዮች የተመረጠ ስርዓት፣ መንገድ ወይም አቀማመጥ ማለት
ነው።5 ፎርም እንደ ሀገሮች የሕግ ስርዓት የሚወሰን ሆኖ የጸና ውል እንዲኖር ለማድረግ (ad validitatum)፣ የውልን መኖር
ለማረጋገጥ (ad provatitatum) ወይም ለሶስተኛ ወገን መቃወሚያ ለመሆን ሊያገለግል ይችላል።6 በሀገራችንም በፍትሐ
ብሔር ሕጉና በሌሎች ሕጎች እንዲደረጉ የታዘዙ የውል ፎርማሊቲዎች አንዳንዶቹ የጸና ውል እንዲኖር ለማድረግ፣
አንዳንዶቹ በሶስተኛ ወገኖች ላይ መቃወሚያ ለመሆን እና ሌሎቹ ደግሞ የውል መኖርን ለማረጋገጥ የተደነገጉ ናቸው።7

መሬት በሀገራችን የመንግስትና የሕዝብ ሀብት በመሆኑ የማይሸጥና በሌላ ንብረት የማይለወጥ ቢሆንም የገጠር መሬት
ባለይዞታዎች መሬታቸውን ከመሸጥና ከመለወጥ በመለስ በይዞታቸው ላይ በተነፃፃሪ ሰፊ መብት አላቸው።8 ይኸውም

♣
LLB, LLM፤ ቀደም ሲል የከፍተኛ ፍርድ ቤት ዳኛ እና በአማራ ክልል የፍትሕ አካላት ባለሙዎች ማሰልጠኛና የሕግ ምርምር ኢንስቲትዩት
አሰልጣኝ ሆኖ ሠርቷል። በአሁኑ ጊዜ የክልሉ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ዳኛ በመሆን እየሠራ ይገኛል።
1
የኢትዮዽያ የፍትሕ ብሔር ሕግ፣ 1952 ዓ/ም፣ ቁጥር 1675
2
ጥላሁን ተሾመ (ረ/ፕሮፌሰር)፣ የኢትዮዽያ የውል ሕግ መሰረተ ሀሳቦች፣ 1999 ዓ/ም፣ አዲስ አበባ ዩኒቨርሲቲ፣ ገጽ 16፤ በሁለቱም ወገኖች ላይ
ተነጻጻሪ ግዴታ የሚጥሉ ውሎች እንደ ሽያጭና ኪራይ ያሉት ሲሆኑ በዋጋ ላይ የተመሰረቱ (contracts on onerous title) ተብለው ሲታወቁ
በአንድ ወገን ግዴታ ላይ የተመሰረቱ ውሎች ደግሞ እንደ ስጦታና አደራ ያሉትን ውሎችን የሚይዙና በችሮታ ላይ የተመሰረቱ ውሎች (contracts
on gratuitous title) ተብለው ይጠራሉ።
3
የፍትሐ ብሔር ሕግ፣ አንቀጽ 1678(ሐ)፤ የጸና ውል እንዲኖር የሚያስፈልጉ ሌሎች መሰረታዊ ሁኔታዎች (essential elements of contract)
ችሎታ፣ ጉድለት የሌለበት ፈቃድ እና በቂ የሆነ፣ እርግጠኛነት ያለው፣ የሚቻልና ሕጋዊ የሆነ ጉዳይ ናቸው። አንቀጽ 1678 (ሀ)(ለ)ን ይመለከቷል ።
4
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 1719 - 1730
5
Fekadu Petros, Effect of Formalities on the Enforcement of Insurance Contracts in Ethiopia, Ethiopian Journal of Legal
Education, Vol. 1, No. 1, 2008, p. 1፤ ዮሴፍ አእምሮ እና ፊሊዾስ አይናለም፣ የማይንቀሳቀስ ንብረትን መብት ለማስተላለፍ የሚደረጉ ውሎች
አሰራርና የሕግ አተረጓጎም፣ የፌደራል የፍትሕ አካላት ባለሙያዎች ስልጠና ማዕከል፣ ግንቦት 2003 ዓ/ም፣ ገጽ 122
6
Mulugeta M. Ayalew, Ethiopia, in International Encyclopedia of Laws: Contracts, edited by J. Herbots, Alphen aaden Rijn, NL;
Kluwer Law International, 2010, p. 65
7
ለምሳሌ የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 1723 ከማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ጋር የተያያዙ ውሎች በጽሑፍ መደረግና በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት
ፊት መደረግ አለባቸው የሚለው ድንጋጌ የጸና ውል (valid contract) እንዲኖር ለማድረግ የተደነገገ ሲሆን በዚሁ ሕግ አንቀጽ 2878 የማይንቀሳቀስ
ንብረት ሽያጭ ውል ንብረቱ በሚገኝበት ቦታ መመዝገብ አለበት የሚለው ለሶስተኛ ወገን ጥቅም ሲባል የተደነገገ ነው። በሌላ በኩል አንቀጽ 2472(1)
ከ500 ብር ባለይ የሆነ ገንዘብ ብድር በጽሑፍ ካልሆነ ማስረዳት አይቻልም ተብሎ የተደነገገው የውሉን መኖር ለማስረዳት የተቀመጠ ፎርም ነው።
8
የኢፌዴሪ ህገ መንግስት፣ አንቀጽ 40(3)

1
የመሬት ባለይዞታዎች የተወሰኑ ገደቦች ከሚኖሩባቸው በስትቀር9 መሬታቸውን በኑዛዜ የማውረስ፣ ስጦታ የማድረግ፣
የማከራየት እና በሌላ መሬት የመለወጥ መብት አላቸው። ስለሆነም ባለይዞታዎች በመሬታቸው ላይ ተነጻጻሪ ግዴታ ያለበት
ወይም የአንድ ወገን ግዴታ ብቻ ያለበት ውል (ኪራይ፣ ለውጥ፣ ስጦታ እና ኑዛዜ) ሊዋዋሉ ይችላሉ። እነዚህ ከገጠር መሬት
ጋር የሚያያዙ ውሎች ሊከተሉት የሚገባ ፎርማለቲ አለ። ሆኖም የፎርማሊቲዎቹ አይነት በገጠር መሬት አስተዳደርና
አጠቃቀም ሕጎች (አዋጅ፣ ደንብ እና መመሪያ) ላይ ወጥነት ባለው መልኩ ካለመደንገጉም ባሻገር ፎርማሊቲዎቹ በሕግ
የታዘዙበትን አላማ እና ሳይሟሉ ሲቀሩ የሚያስከትሉትን ውጤት በሕግ ባለሙያዎች ዘንድ የግልጽነት ችግር ይስተዋላል።
ለምሳሌ ከገጠር መሬት ጋር የተያያዙ ውሎች ሊከተሉት የሚገባው በጽሑፍ መሆንና በወረዳ መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም
ጽ/ቤት መመዝገብ የሚሉት ፎርማሊቲዎች ሳይሟሉ ቢቀሩ ሳይሟላ የቀረው ፎርም አስፈላጊነቱ ውሉ የጸና እንዲሆን
ለማድረግ (validity) ነው ወይስ የውሉን መኖር ለማስረዳት (proof)? ወይስ ደግሞ ለሶስተኛ ወገን መቃወሚያ ለመሆን?
የፎርሙን አለመሟላት ተከራካሪዎች ባያነሱት ፍርድ ቤት በራሱ ጊዜ ሊያነሰውና ጭብጥ ሊያደርገው ይችላል ወይስ
አይችልም? የሚሉ ጥያቄዎች ይነሳሉ።

የዚህ ጽሑፍ አላማ በዋናነት የገጠር መሬት ይዞታን የሚመለከቱ ውሎች ሊከተሏቸው የሚገቡ ፎርማሊቲዎች ምን ምን
እንደሆኑ፣ እንዲሟላ የተፈለገው ፎርም አላማው ምን እንደሆነ እና የፎርሙ አለመሟላት ሊያስከትል የሚችለው ውጤት
ምን ሊሆን እንደሚችል ለማሳየት ነው። የጽሑፉ የመጀመሪያው ክፍል ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሎችን
ለማቋቋም የሚያስፈልጉ የፎርምና ምዝገባ መስፈርቶች እንዲሁም የፎርም እና ምዝገባ አለመሟላት የሚያስከትለውን
ውጤት በጠቅላላው ይዳስሳል። ሁለተኛው ክፍል የገጠር መሬት ይዞታን የሚመለከቱ ውሎች አቀራረጽ (ፎርም) እና
የምዝገባ ስርዓት ያሳያል። ሶስተኛው እና የመጨረሻው ክፍል የገጠር መሬት ይዞታን የሚመለከቱ ውሎች ፎርምና ምዝገባ
መስፈርት አለመሟላት የሚያስከትለውን ውጤት ይተነትናል።

1· ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሎች ፎርም፣ ምዝገባና ሕጋዊ ውጤት በጠቅላላው

1·1 የውል አቀራረጽ (ፎርም)
በሕግ በልዩ ሁኔታ ካልታዘዘ በስተቀር ተዋዋይ ወገኖች በመካከላቸው ለሚመሰርቱት ውል የፈለጉትን የውል አደራረግ
ፎርም መከተል ይችላሉ።10 የጸናና ተፈጻሚነት ያለው ውል እንዲኖር በሕግ ልዩ ፎርማሊቲ ከሚታዘዝባቸው ጉዳዮች ውስጥ
አንዱ ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሎች ናቸው።11 የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን ባለቤትነት ወይም በአንድ
በማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ የአላባ ጥቅም መብት ወይም የመያዣ ወይም የሌላ አገልግሎት መብት ለማቋቋም ወይም

9
መሬት በተፈጥሮ የሚገኝ ሀብት ከመሆኑ አኳያ ለሁሉም ዜጎች ፍትሐዊ በሆነ መንገድ እንዲዳረስ ለማድረግ በግል ጥረት ከሚገኙ ንብረቶች በተለየ
መልኩ ከአንዱ ወደ ሌላው ሲተላለፍም ሆነ የውል ጉዳይ ሲፈጸም ምክንያታዊ ገደቦች አሉ። ገደቦቹ የዚህ ጽሑፍ አላማ ስላልሆኑ በዝርዝር ሊነሱ
አይችሉም። የገጠር መሬት ሕጎች ላይ መመልከት ይቻላል።
10
የፍትሐ በብሔር ሕግ፣ አንቀጽ 1719፤ ይኸውም ቢፈልጉ በቃል ወይም በጽሑፍ ማድረግ እና በውል አዋዋይ ፊት ለማድረግ ወይም ለማስመዝገብ
የመስማማት መብት አላቸው።
11
ከማይቀሳቀስ ንብረት ጋር ከተያያዙ ውሎች ውጭ ልዩ ፎርም የሚፈልጉ ጉዳዮች የሚባሉት ከአስተዳደር መስሪያ ቤት ጋር የሚደረጉ ውሎች
(የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 1724)፣ ለብዙ ዘመን የሚቆዩ እንደ ዋስትናና ኢንሹራንስ ያሉ ውሎች (ቁጥር 1725)፣ ካሽሙር ማህበራት በስተቀር
ሌሎች የንግድ ማህበራት (ተራ የሽርክና ማህበር፣ ጠቅላላ የሽርክና ማህበር፣ ሁለት አይነት ሀላፊነት ያለው የሽርክና ማህበር፣ የአክሲዮን ማህበርና
ሀላፊነቱ የተወሰነ የአክሲዮን ማህበር) በሙሉ የሚቋቋሙበት ውል በጽሑፍ መሆን፣ መመዝገብ እና ማስታወቅ ይጠብቃል። የንግድ ሕግ አንቀጽ
219፣ 220 እና 264ን ይመለከቷል።

2
ለማስተላለፍ የሚደረጉ ውሎች ወይም እነዚህን ንብረቶች የሚመለከቱ የክፍያ ወይም የማዛወር ስምምነቶች ሁሉ በጽሑፍ
እና በሚገባ አኳኋን በፍርድ ቤት ወይም በውል አዋዋይ ፊት መደረግ ያለባቸው መሆኑ ተደንግጓል።12

በዚህ መሰረት በተዋዋይ ወገኖች መካከል የጸና ውል የሚኖረው ሁለት መስፈርቶች ሲሟሉ ነው። እነዚህም በጽሑፍ
መሆንና በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት መዝገብ ፊት መደረግ የሚሉ ናቸው። በዚህ ረገድ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ
ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በጎርፌ ወርቅነህ ጉዳይ13 የሰጠው ትርጉም የሚከተለውን ይመስላል።

··· ከአንቀጽ 1723(1) ይዘት መገንዘብ እንደሚቻለው የማይንቀሳቀስ ንብረትን የሚመለከቱ በርካታ ውሎች በሕግ
ፊት የጸኑ ለመሆን ሁለት መስፈርቶችን መሟላት ይጠበቅባቸዋል። የመጀመሪያው መስፈርት ውሉ በጽሑፍ
መደረግ ሲሆን ሁለተኛው መስፈርት ውሉ በአዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት መዝገበ ፊት መከናወን ነው። እነዚህ
ሁለት መስፈርቶች የማይንቀሳቀስ ሀብት ባለቤትነት ለማቋቋም ወይም ለማስተላለፍ የሚደረጉ ውሎችንም
የሚመለከቱ ናቸው። የሽያጭ ውል የንብረት ባለቤትነት ከሚተላለፍባቸው መንገዶቸ አንዱ በመሆኑ በዚሁ
ድንጋጌ ውስጥ የሚጠቃለል ነው። በመሆኑ በዚህ ድንጋጌ መሰረት ቤትን የሚመለከት የሽያጭ ውል በሕግ ፊት
የጸና የሚሆነው በጽሑፍ ሲደረግ ብቻ ሳይሆን ይህ የጽሑፍ ውል ስልጣን በተሰጠው አዋዋይ ክፍል ወይም
በፍርድ ቤት የተከናወነ ሲሆነ ነው። ···

በፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 1723(1) መሰረት የማይንቀሳቀስ ንብረትን በተመለከተ የሚደረግ ውል የተለየ ፎርም እንዲከተል
የሚያዘው ለአራት አይነት ጉዳዮች ማለትም ባለቤትነት (ownership)፣ የአላባ ጥቅም (usufruct)፣ የመያዣ ውል
(mortgage) እና ሌላ አገልግሎት (servitude) ለማቋቋም ወይም ለማስተላለፍ የተደረገ እንደሆነ ብቻ ነው።14 ባለቤትነትን
ማስተላለፍ በዋናነት ሽያጭን የሚመለከት ስለሆነ በጎርፌ ወርቅነህ ጉዳይ የተመለከትነው ነው። የአላባ መብት የሚባለው
የሚጠቀሙበትን ነገር ከመጠበቅ ግዴታ ጋር ከዚሁ ነገር ላይ በሚገኙት ነገሮች (ፍሬዎች) ወይም መብቶች ለመጠቀምና
ለመገልገል የሚሰጥ መብት ነው።15 የንብረት አገልግሎት የሚባለው ደግሞ ስለሌላው የማይንቀሳቀስ ንብረት ጥቅም በአንዱ
የማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ የሚደረግ ግዴታ ሲሆን አንድ የንብረት አገልግሎት ለማቋቋም አላማ በግለሰቦች የሚደረግ
ተግባር (juridical acts) በጽሑፍ ካልተደረገ በስተቀር ዋጋ አይኖረውም።16 በሌላ በኩል የማይንቀሳቀስ ንብረት መያዣ
የሚባለው አንድ ባለእዳ ለባለገንዘቡ የገባውን ግዴታ ለመፈጸም መቻሉን ለማረጋገጥ የአንድ የማይንቀሳቀስ ንብረት
ማረጋገጫ ሰነድን ለመስጠት በሕግ፣ በፍርድ፣ በውል ወይም በኑዛዜ ግዴታ የሚገባበት ነው።17 የማይንቀሳቀስ ንብረት

12
የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 1723(1)(2)፤ የማይንቀሳቀስ ንብረቶች የሚባሉት መሬትና ቤቶች ሲሆኑ ስለመሬት በክፍል ሁለት የሚታይ ይሆናል።
13
ጎርፌ ወርቅነህ አና አበራሽ ዱባርጌ፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 21448፣ ሚያዝያ 30/1999 ዓ/ም። በመሰረቱ የቤት
ሽያጭ ውል ፎርምን በተመለከተ በፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 2877 በጽሑፍ ሳይደረግ ከቀረ ፈራሽ መሆኑን በመደንገግ በተዋዋይ ወገኖች መካከል
የጸና ውል እንዲኖር በጽሑፍ መደረጉ በቂ ነው በሚያስብል ሁኔታ የተደነገገ ቢሆንም ሰበር ሰሚ ችሎቱ የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 1723(1) ማሟያ
ድንጋጌ መሆን ስላለበት የማይንቀሳቀስ ንብረት ካለው ጠቀሜታ አኳያ በፅሑፍ መሆኑ ብቻ በቂ አይደለም በማለት ትርጉም የሰጠበት መሆኑን
መገንዘብ ይቻላል።
14
የኪራይ ቤቶች አስተዳደር ድርጅት ጉዳይ፣ መ/ቁ 15992፣ ከፊት ማስታወሻ ቁጥር 28
15
የፍትሐ ብሔር ሕግ፣ አንቀጽ 1309(1)
16
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 1359(1) እና 1363
17
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 2825(1) አና 3041 ተጣምረው ሲነበቡ። ሆኖም የማይንቀሳቀስ ንብረት መያዣ መሬትን የማይመለከት መሆኑ ልብ ሊባል
ይገባል። መሬት ለዕዳ መክፈያ ዋስትና ተደርጎ ሊያዝ አይችልም። ጋሸው በጎሰው እና አለበል መከተ፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ
ችሎት፣ መ/ቁ 49200፣ ህዳር 01/2003 ዓ/ም፤ መሬት በፍትሐ ብሔር ግንኙነት የተፈጠረን እዳ ለመክፈል ጥቅም ላይ ሊውል የማይችል ስለመሆኑ
የተሰጠውን ትርጉም መመልከት ይቻላል።

3
መያዣን የሚያቋቁም ውል ወይም ሕጋዊ ሰነድ በጽሑፍ ካልተደረገ እና መያዣው የተሰጠበት የገንዘብ ልክ ካልተቀመጠ
በቀር ዋጋ የሌለው ይሆናል።18

በአጠቃላይ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ፣ የንብረት አገልግሎት እና የመያዣ ውልን የሚመለከቱ የፍትሐ ብሔር ሕጉ ልዩ
ድንጋጌዎች በተዋዋይ ወገኖች መካከል የጸና ውል (valid contract) እንዲኖር ለማድረግ በጽሑፍ ማድረግ በቂ ነው
በሚያስብል ሁኔታ የተደነገገ ቢሆንም የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በጎርፌ ወርቅነህ ጉዳይ ለአንቀጽ
1723(1) በሰጠው ትርጉም መሰረት በተዋዋይ ወገኖች መካከል የጸና ውል እንዲኖር እነዚህን ውሎች በጽሑፍ ከማድረግ
በተጨማሪ በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት ፊት ማድረግ ግዴታ መሆኑን መገንዘብ ይቻላል። ውል በጽሑፍ እንዲደረግ
ግዴታ ሲኖር ልዩ በሆነ አሠራር ተገልጾ በውሉ ግዴታ ያለባቸው ወገኖች ሁሉ መፈረም ይኖርበታል።19 እንዲሁም
አካለመጠን በደረሱና ባልተከለከሉ (ችሎታ ባላቸው) ሁለት ምስክሮች ፊት ካልተረጋገጠ የማይጸና መሆኑ ተደንግጓል።20

በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723(1) በተደነገገው አግባብ ውሎች በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት ፊት መደረግ
አለባቸው የሚለው ውሎችን የማረጋገጥ (authentication) ሥራ ሲሆን እስከ ቅርብ ጊዜ ድረስ ይህንን ሥራ የሚሠሩ
ተቋማት ያልተቋቋሙ ስለነበር ዜጎች ይህን አሠራር ይከተሉ ማለት ተገቢ አልነበረም ተብሎ ይተቻል፡፡21 የፌደራል ጠቅላይ
ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎትም በቀይ አፈር ገዳሞች ጉዳይ22 የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭን በተመለከተ መንግስት ካለበት
ኃላፊነት የተነሳ በተዋዋይ ወገኖች መካከል ውል እንዲያዋውልና መዝገብ እንዲያደራጅ የተወሰነ አካል ባላቋቋመበት ጊዜና
ቦታ በአካባቢው የተፈፀሙ ልማዳዊ አሠራሮች ሕጋዊ መሠረት የላቸውም ሊባሉ የማይገባ መሆኑን አስገዳጅ ትርጉም ያለው
ውሳኔ ሰጥቷል።

ወጥ የሆነ የሰነዶች ማረጋገጥና ምዝገባ ስርዓት የተጀመረው በቅርቡ የሰነዶች ማረጋገጥና ምዝገባ አዋጅ23 ከታወጀ በኋላ
መሆኑን መገንዘብ ይቻላል። በዚህ አዋጅ መሰረት የሰነድ ማረጋገጥና የምዝገባ ሥራ የሚሰሩ ተቅማት በፌደራል መንግስት
በማቋቋም የሰነድ ማረጋገጥና መመዝገብ ሥራዎች ዝርዝር ተግባራትና አሰራሩን አካቶ በመውጣቱ ወደ ሥራ ገብቷል።24

18
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 3045(1)(2)
19
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 1727(1)
20
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 1727(2) እና 1729(1)፤ ለምሳሌ የቤት ሽያጭ ውል ምስክር ሳይኖርበት በውልና ማስረጃ ጽ/ቤት በመደረጉ ብቻ ሕጋዊና የጸና
ነው ለማለት የማይቻል መሆኑን የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በመሰረት በቀለ እና ኤልሳ ሶምኔላ፣ መ/ቁ 57356፣ መጋቢት 22
ቀን 2003 ዓ/ም አስገዳጅ የሕግ ትርጉም ያለው ውሳኔ ሰጥቷል።
21
Yohannes Heroui, Registration of Immovables under the Ethiopian Civil Code: An Overview in Comparative Perspective,
Ethiopian Bar Review, Vol. 2, No. 2, 2008,p. 61 & 62፤ በሰነድ አረጋገጭ (notary) ወይም በፍርድ ቤት ሰነድ ማረጋገጥ (authentication)
እንደ ጀርመንና ፈረንሳይ ባሉ ሀገሮች ወሳኝ ፎርማሊቲ ነው። (Fekadu Petros, supra note 5, p. 3)
22
ቀይ አፈር ገዳሞች እና ኤርሚያስ ገሰሰ፣ የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 98079፣ ሰኔ 18/2006 ዓ/ም፤ ሰበር ሰሚ ችሎቱ
ይህን ትርጉም የሰጠው የተጠሪ አውራሾች የሳር ቤትና ባህር ዛፋቸውን ከአመልካች ላይ ለነበረባቸው እዳ ለማስረከብ በሽያጭ መልክ በጽሑፍ
ተዋውለው ቀበሌው ላይ ያስመዘገቡትን ውል የአብክመ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በመ/ቁ 26285 የካቲት 03/2006 ዓ/ም በዋለው
ችሎት ቀበሌ ውል ለማዋዋልም ሆነ ለመመዝገብ ስልጣን ያልተሰጠው ስለሆነ ውሉ የፍትሐ ብሔር ሕጉን አንቀጽ 1723(1) መስፈርት አያሟላም
በማለት ውድቅ ያደረገበትን ውሳኔ በመሻር ነው፡፡
23
አወጅ ቁጥር 334/1995፣ ፌደራል ነጋሪት ጋዜጣ፣ 9ኛ ዓመት ቁጥር 54፣ ሚያዝያ 30/1995
24
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 4 ሥር ሰነድ የማረጋገጥ ተግባራት ተዘርዝረዋል። ይኸውም ሰነዶችን ማረጋገጥና መመዝገብ፣ የሰነድ ቅጅዎችን ከዋናው ጋር
በማመሳከር ትክክለኛነታቸውን ማረጋገጥና መመዝገብ፣ ቃለ ማሐላና በቃለ ማሐላ የሚሰጡ ማረጋገጫዎችን መቀበልና መመዝገብ፣ ባለጉዳዮች
ሲጠይቁ እንደአስፈላጊነቱ የፊርማ ወይም የማህተም ናሙና መያዝ፣ ለመረጋገጥ በሚቀርቡ ሰነዶች ላይ የሚፈርሙ ወይም የፈረሙ ሰዎችን ችሎታ፣
መብትና ስልጣን ማረጋገጥ፣ ለመረጋገጥ የሚቀርቡ ሰነዶችን ሕጋዊነት ማረጋገጥ፣ በሕግ የባለቤትነት ማረጋገጫ የሚሰጥባቸውን ንብረቶች
ለማስተላለፍ በሚደረጉ ውሎች የንብረት አስተላላፊውን ባለመብትነት እና ንብረቱ በመያዣነት ያልተሰጠ ወይም በፍርድ ቤት ትዕዛዝ ያልታገደ
መሆኑን ማረጋገጥ፣ ስለተረጋገጡና ስለተመዘገቡ ሰነዶች ስልጣን ባለው ወይም አግባብ ባለው አካል ሲጠየቅ ማስረጃ መስጠት እና ሌሎች ተመሳሳይ

4
በሌላ አገላለጽ የሰነዶች ማረጋገጥና ምዝገባ አዋጅ ቁጥር 334/1995 ዝርዝር ይዘት ሲታይ በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723
የተቀመጠውን ውሎች በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት ፊት መደረግ አለባቸው የሚለውን ግዴታ ተግባራዊ ለማድረግ
የወጣ ሕግ ነው ማለት ይቻላል። በአዲስ አበባና በድሬደዋ የሰነድ ማረጋገጫና ምዝገባ ጽ/ቤቶች ተቋቁመው ይህንን ሥራ
እየሠሩ ይገኛሉ።25 ክልሎችም የራሳቸውን የሰነድ ማረጋገጫና ምዝገባ ተቋማት እንዲያደራጁ በተሰጣቸው ስልጣን መሰረት
በአማራ ክልል የፍትሕ ቢሮ መዋቅር የሰነዶች ማረጋገጥና ምዝገባ የሥራ ሂደት ሰነድ አረጋግጦ የመመዝገብ ሥራ
ይሠራሉ።26

በሌላ በኩል የማይቀሳቀስ ንብረት ተከራይቶ ነበር ብሎ ለማስረዳት አላማ የሚቻለው የጽሑፍ ማስረጃ በማቅረበ ነው።27
የማይንቀሳቀስ ንብረት (ለምሳሌ ቤት) ኪራይ ውል በተዋዋይ ወገኖች መካከል የጸና ይሆን ዘንድ የተለየ ፎርማሊቲ
አይጠይቅም። በዚህ ረገድ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎትም በተዋዋዮች መካከል የጸና የቤት ኪራይ ውል
እንዲኖር ተዋዋይ ወገኖች ካልተስማሙ በስተቀር የተለየ ፎርም የማይጠይቅ መሆኑን በኪራይ ቤቶች አስተዳደር ድርጅት
ጉዳይ28 የሕግ ትርጉም ሰጥቶበታል።

ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር ተያይዞ ሊደረጉ የሚችሉ ሌሎች የውል አይነቶች የአንድ ወገን ግዴታ (unilateral obligetion)
ያለባቸው ስጦታና ኑዛዜ ናቸው። አንድ ሰው የማይንቀሳቀስ ንብረቱን በተናዛዡ ጽሑፍ በሚደረግ ኑዛዜ (holograph will)
ወይም በግልጽ በሚደረግ ኑዛዜ (public will) ማስተላለፍ ይችላል።29 በግልጽ የሚደረግ ኑዛዜ ተናዛዡ እየተናገረ
ማንኛውም ሌላ ሰው ወይም ተናዛዡ ራሱ የሚጽፈው ሲሆን ኑዛዜው በተናዛዡና አራት ምስክሮች ፊት መነበብ፣ ቀን
በግልጽ የተጻፈበት፣ የተናዛዡን ቃል ሊለውጥ የሚችል ፍቀት እና ስርዝድልዝ የሌለበት፣ ተናዛዡና ምስክሮቹ ወዲያውኑ
የፈረሙበት መሆን አለበት።30 ምስክሮቹም አካለመጠን የደረሱ፣ በፍርድ ወይም በሕግ ያልተከለከሉ መሆን እና ኑዛዜው
የተጻፈበትን ቋንቋ የሚያውቁ እንዲሁም የተጻፈውን ለመስማት ወይም ለማንበብ ራሳቸው ችሎታ ያላቸው መሆን
ይኖርባቸዋል።31

በተናዛዡ ጽሑፍ የሚደረግ ኑዛዜ ደግሞ ተናዛዡ ራሱ በሙሉ የጻፈው ወይም በመኪና ወይም በኮምፒተር ጽፎት ከሆነ
በእያንዳንዱ ገጽ ይህንን ሁኔታ በእጅ ጽሑፍ የተገለጸበት፣ ኑዛዜ መሆኑን በግልጽ ያመለከተበት፣ ቀን ወርና ዓመተ ምህረት
የተገለጸበት፣ የተናዛዡን ቃል ሊለውጥ የሚችል ስርዝ ድልዝ የሌለበት መሆን ይኖርበታል።32 በጥቅሉ ኑዛዜ እጅግ በጣም

ተግባራትን ያካትታል። በአንቀጽ 5(1) መሰረት ደግሞ አግባብ ባለው ሕግ መሰረት መረጋገጥና መመዝጋብ ያለባቸው ሰነዶች ካልተረጋገጡና
ካልተመዘገቡ በቀር ሕጋዊ ውጤት የማይኖራቸው መሆኑ ተደንግጓል።
25
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 20
26
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 19(1)(2)፤ የክልሉ አስፈጻሚ አካላት እንደገና ማቋቋሚያና ስልጣንና ተግባር መወሰኛ አዋጅ ቁጥር 176/2003 (16ኛ ዓመት፣
ቁጥር 1፣ ዝክረ ሕግ ጋዜጣ)፣ አንቀጽ 22(20)
27
የፍትሐ ብሔር ሕግ፣ አንቀጽ 2898(1)
28
ኪራይ ቤቶች አስተዳደር ድርጅት እና ሶስና አስፋው፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 15992፣ ሐምሌ 19/1997 ዓ/ም፤
ችሎቱ በፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 2898 መሰረት የቤት ኪራይ ውልን ለማስረዳት የጽሑፍ ማስረጃ ከሚጠይቅ በስተቀር በተዋዋይ ወገኖች
መካከል ውሉን የፀና ለማድረግ በጽሑፍ እንዲሆን የሚያስፈልግ ፎርማሊቲ የሌለ መሆኑን ተንትኗል። እንዲሁም ኪራይ ቤቶች አስተዳደር ድርጅት
እና የገ/ህይወት ከበዶም ወራሾች፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 25938፣ መጋቢት 25/2000 ዓ/ም
29
የፍትሐ ብሔር ሕግ፣ አንቀጽ 880 እና 893 ተጣምረው ሲታዩ፤ ምክንያቱም በቃል ኑዛዜ ማስተላለፍ የሚቻለው በጣም ውስን የሆኑ ንብረቶችን
ብቻ ስለሆነ የማይንቀሳቀስ ንብረትን በቃል ኑዛዜ ማስተላለፍ አይቻልም።
30
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 881 እና 889(1)፣ በእርግጥ በአንቀጽ 882 እንደተደነገገው ከምስክሮቹ መካከል አንዱ ዳኛ ወይም ውል ለማዋዋል ስልጣን
የተሰጠው አካል ሲሆንና ኑዛዜው የተደረገው ይህ ሰው ሥራውን በሚያከናውንበት ቦታ ከሆነ የጸና ኑዛዜ ለማድረግ ሁለት ምስክሮች ይበቃሉ።
31
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 883
32
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 884 - 889

5
ጥብቅ የሆኑ የአስገዳጅነት ባህሪ ያላቸው ፎርማለቲዎች የሚያስፈልጉት በመሆኑ ከእነዚህ መስፈርቶች አንድ ሳይጎድል
ካልተሟሉ በስተቀር በሕግ ፊት ዋጋ ያለው ወይም የጸና ሊሆን አይችልም።33

የማይንቀሳቀስ ንብረትን ወይም በማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ መብትን የሚሰጥ ዋጋ ያለው ስጦታ በግልጽ በሚደረግ ኑዛዜ
አሠራር አይነት መደረግ ያለበት መሆኑ ተደንግጓል።34 ከዚህ አንጻር ዋጋ ያለው ስጦታ አለ ለማለት ከላይ በግልጽ ኑዛዜ
መስፈርቶች በተመለከትነው አግባብ ሰጭው እየተናገረ ሌላ ሰው ወይም ሰጭው ራሱ የሚፈጽመው፣ በሰጭውና ቸሎታ
ባላቸውና ቋንቋውን በሚያውቁ አራት ምስክሮች ፊት የተደረገና ወዲያውኑ የተነበበ እና የተፈረመ መሆን፣ ስርዝ ድልዝ
ወይም ፍቀት የሌለበት፣ ቀን በግልጽ የተጻፈበት መሆን አለበት ማለት ነው። ከእነዚህ መስፈርቶች ውጭ ኑዛዜም ሆነ ስጦታ
ሌላ ፎርማሊቲ አያስፈልገውም። በሌላ አገላለጽ ምንም እንኳን በኑዛዜም ሆነ በስጦታ የሚተላለፈው ባለቤትነት ቢሆንም
በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723(1) መስፈርት መሰረት በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት ፊት እንዲሆን አይጠበቅም።35
የስጦታ ወይም የኑዛዜ ውል የበለጠ አስተማማኝ እንዲሆን ለማድረግ የፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723(1) በሚያዘው
መሰረት በፍርድ ቤት ወይም በውል አዋዋይ ፊት ማድረግ የማይከለከል ቢሆንም ይህን ማድረግ ግን ውሉ የጸና እንዲሆን
በግዴታ የተቀመጠ መስፈርት አይሆንም ማለት ነው።

1·2 ምዝገባ (registration)

በሀገራችን ከማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ጋር የተያያዙ ውሎች (ባለቤትነት፣ አላባ፣ መያዣ እና ሌላ አገልግሎት) በውል አዋዋይ
ወይም በፍርድ ቤት ፊት መደረግ ወይም መረጋገጥ (authentication) ያለባቸው መሆኑን ከፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ
1723(1)፣ ከጎርፌ ወርቅነህ ጉዳይ እና ከአዋጅ ቁጥር 334/1995 አንጻር ተመልክተናል።36 አዋጅ ቁጥር 334/1995
ማረጋገጥና ምዝገባ በማለት ቢገልጽም ምዝገባ (registration) የሚለው አገላለጽ በፍትሐ ብሔር ሕጉ በተቀመጠው አይነት
ንብረቱ በሚገኝበት ቦታ በሚገኝ የማይንቀሳቀስ ንብረት መመዝገቢያ መመዝገብን ሳይሆን አንድ የተረጋገጠ ሰነድን ለዚሁ
በተዘጋጀ መዝገብ መለያ ቁጥር በመስጠት መመዝገብና ማስቀመጥ ወይም በሕግ መሰረት በሰነድ አረጋጋጭ ባለስልጣን
እንዲቀመጥ የተባለ ሰነድን ተቀብሎ መመዝገብና ማስቀመጥ ነው።37

ምዝገባ በጣም አስፈላጊ ከሆኑት ፎርማሊቲዎች ውስጥ አንዱ ነው።38 ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሎች ምዝገባን
በተመለከተ የፍትሐ ብሔር ሕጋችን በርካታ ድንጋጌዎችን አካቷል። ለምሳሌ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል ንብረቱ
በሚገኝበት ሀገር በሚገኘው በማይንቀሳቀስ ሀብት መዝገብ ካልተጻፈ በቀር በሶስተኛ ወገኖች ዘንድ ውጤት የማይኖረው

33
የውርስ ሕግ ስልጠና ሞጁል፣ የፌደራል የፍትሕ አካላት ባለሙያዎች የስልጠና ማዕከል፣ 2002 ዓ/ም፣ ገጽ 40
34
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 2443፤ በተጨማሪም ጌታቸው በየነ እና እነ ህጻን ታቦት በቀለ፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ
61421፣ ሐምሌ 17/2004 ዓ/ም የተሰጠውን ትርጉም ይመለከቷል።
35
ለምሳሌ በአለኸኝ ገ/ህይወት እና እነ እመሆይ አጤነሽ በቀለ፤ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 39803፣ ሐምሌ 02/2001
ዓ/ም፤ ችሎቱ የማይነቀሳቀስ ንብረትን የሚመለከት የስጦታ ውል የግድ በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት ፊት መደረግ የማይጠበቅበት መሆኑን
ትርጉም በመስጠት ወስኗል።
36
በመሰረቱ የፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723(1) የእንግሊዘኛው ቅጅ “shall be in writing and registered with a court or notary” የሚለው
ከአማርኛው ቅጅ “በጽሑፍና በሚገባ አኳኋን በፍርድ ቤት መዝገብ ወይም ውል ለማዋዋል ስልጣን በተሰጠው አካል ፊት መሆን አለባቸው”
ከሚለው ልዩነት አለው። የዚህ ድንጋጌ ትክክለኛው አገላለጽ የአማርኛው ቅጅ ነው። ምዝገባ (registration) ከማረጋገጥ (authentication) የተለየ
እና የሚከናወነውም ንብረቱ በሚገኝበት ቦታ መሆኑን የሰበር ሰሚ ችሎቱ በጎርፌ ወርቅነህ ጉዳይ የሰጠውን ማብራሪያ ይመለከቷል።
37
አዋጅ ቁጥር 334/1995፣ አንቀጽ 2(3)
38
Fekadu Petros, supra note 5, p. 3

6
መሆኑ ተደንግጓል።39 እንዲሁም ከአምስት አመት ባለይ የተደሩጉ የማይንቀሳቀስ ንብረት የኪራይ ውሎች ንብረቶቹ
በሚገኙበት አገር ባለው የማይንቀሳቀስ ንበረት መዝገብ ካልተጻፈ በስተቀር ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ ሊሆኑ
አይችሉም።40 እንዲሁም ስለ ንብረት አገልግሎት የሚደረገው ውል ንብረቱ በሚገኝበት አገር ባለው በማይንቀሳቀስ ንብረት
መዝገብ ካልተጻፈ በቀር ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ ሊሆን እንደማይችል ተደንግጓል።41 በሌላ በኩል የማይንቀሳቀስ
ንብረት መያዣ በማናቸውም አይነት ሰነድ ላይ የተመሰረተ ቢሆን ከተጻፈበት ቀን አንስቶ የማይንቀሳቀሰው ንብረት
በሚገኝበት አገር ባለው በማይቀሳቀስ ንብረት መዝገብ ካልተጻፈ በስተቀር ማንኛውንም አይነት ውጤት የማያስገኝ መሆኑ
ተደንግጓል።42

የፍትሐ ብሔር ሕጋችን የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን ምዝገባ በተመለከተ ስለመዝገቦቹ አያያዝ፣ ስለመዝጋቢ ተቋማት፣
ስለአመዘጋገባችው፣ ለመመዝገብ የሚያገለግሉ ፎርሞች እና ተያያዥነት ስላላቸው ጉዳዮች ሰፊ ድንጋጌዎችን የያዘ ቢሆንም
(ከአንቀጽ 1553 - 1646) ለረጅም ዘመናት ተቅማት ሳይቋቋሙ በመቅረታቸው በተደራጀ መንገድ ወደ ሥራ ሳይገባ የቀረ
መሆኑ ይገጻል።43

የምዝገባ ስርዓት ዋናው ጥቅሙ የማይንቀሳቀስ ንብረት ባለቤቶችን እና ወደፊትም ባለቤት የሚሆኑ ሰዎችን በንብረቱ ላይ
ለሚያደርጉት ግብይት ዋስትና (security) መስጠት ነው።44 ምዝገባ በአንዳንድ የሕግ ስርዓቶች የጸና ውል እንዲኖር
ለማድረግ (validity) የሚቀመጥ ሲሆን በሌሎች ደግሞ ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ ተብሎ ሊደነገግ ይችላል፡፡45 በፍትሐ
ብሔር ሕጉ ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዘ ሽያጭ፣ ኪራይ እና የንብረት አገልግሎት ውሎች መመዝገብ አለመመዝገብ
በተዋዋዮች መካከል የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ ሳይሆን ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ ብቻ የሚያገለግል መሆኑን
አይተናል፡፡ በአንፃሩ የማይንቀሳቀስ ንብረት መያዣ ውል ንብረቱ በሚገኝበት ቦታ በመዝገብ ላይ ካልተፃፈ በስተቀር ዋጋ
የማይኖረው መሆኑ ስለተገለፀ መመዝገብ አለመመዝገቡ ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ ብቻ ሳይሆን በተዋዋዮች መካከል
የፀና የመያዣ ውል እንዲኖር ለማድረግ አስፈላጊ ፎርማሊቲ መሆኑን መረዳት ይቻላል፡፡

በሌላ በኩል የማይንቀሳቀስ ንብረት በሚገኝበት ቦታ እንዲመዘገብ ሕግ የሚያዝባቸው ጉዳዮችን የመመዝገብ

(registration) ሥራ የሚሰራው በተለምዶ ከተማ አስተዳደሮች ወይም ማዘጋጃ ቤቶች ናቸው፡፡46 ይኸውም የፍትሐ ብሔር

39
የፍትሐ ብሔር ሕግ፣ አንቀጽ 2878
40
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 2899(1)
41
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 1364
42
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 3052፤ እንዲሁም ብርሀኔ አበበ እና እነ ማርቆስ ተፈራ፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 33295፣
ግንቦት 21/2000 ዓ/ም
43
Yohannes Heroui, supra note 21, p. 59
44
Harrison C. Dunning, Property Law of Ethiopia: Materials for the Study of Book III of the Civil Code, Haile Selassie I
University, Faculity of Law, 1967, p. 163
45
Yohannes Heroui, Supra note 21, p. 76
46
ለምሳሌ በአማራ ክልል የተሻሻለው የአብክመ ከተሞች ማቋቋሚያ ማደራጃና ስልጣንና ተግባር መወሰኛ አዋጅ ቁጥር 91/1996፣ አንቀጽ
8(2)(ደ)(ጰ) በከተማው ክልል ውስጥ የይዞታ ካርታ እና የግንባታ ሥራ ፈቃድ መስጠት፤ የስመ ንብረት ዝውውሮችን መመዝገብ እና የማዘጋጃ ቤት
አገልግሎት ስራዎችን በበላይነት መምራትና መቆጣጠር የከተማ አስተዳደሮች ስልጣንና ተግባር መሆኑን ይደነግጋል፡፡ በክልሉ ከተሞች የስመ ንብረት
ምዝገባ አገልግሎት ክፍያን ለማሻሻል የወጣው ደንብ ቁጥር 2/1988 መግቢያ የከተማ አስተዳደሮች ውል ሲመዘግቡ ክፍያ የሚጠይቁበትን ምክንያት
ሲያስቀምጥ …. በውሉ መሠረት የተመዘገበው ንብረት ትክክለኛ ባለቤቱን ለይቶ ዋስትና ለመስጠትና ንብረታቸውን አስይዘው ከባንክ ገንዘብ
የሚበደሩ ሰዎች እዳው ተከፍሎ እስኪጠናቀቅ ድረስ ንብረቱ እንዳይሸጥ፣ እንዳይለወጥ፣ በውርስ ወይም በስጦታ እንዳይተላለፍ አስከብሮ ለመያዝ፤
በዋስትና የሚያዘው ንብረትም ትክክለኛ የአመልካቹ ሕጋዊ ይዞታ ስለመሆኑ [ለማረጋገጥ] በሚል ማስቀመጡ የምዝገባን ዓላማ የሚያሳይ ነው፡፡

7
ሕጉ አንቀጽ 3363(1) በሚያዘው መሠረት ምዝገባን የሚመለከቱ ድንጋጌዎች ሥራ ላይ እንዲውሉ በነጋሪት ጋዜጣ
እስኪታዘዝ ድረስ ልማዳዊ ደንቦች ተፈፃሚ እንደሚሆኑ በተደነገገው አግባብ የሚከናወን ነው ማለት ይቻላል፡፡

1.3 የፎርማሊቲዎች አለመሟላት የሚያስከትለው ውጤት

በዚህ ክፍል የማይንቀሳቀስ ንብረትን የሚመለከቱ ውሎች ማሟላት ያለባቸውን በጽሑፍ የመሆን፣ በውል አዋዋይ ፊት
ወይም በፍርድ ቤት መደረግና የመመዝገብ ፎርማሊቲዎች አለመሟላት የሚያስከትለውን ውጤት እንመለከታለን፡፡

ፎርም እንደሁኔታው በተዋዋይ ወገኖች መካከል የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ (validity)፣ ውል መኖሩን ለማስረዳት
(evidentiary)፣ ሰዎች ተጠንቅቀውና ውጤቱን አውቀው እንዲዋዋሉ ለማድረግ (cautionary)፣ ደካማውን ተዋዋይ ወገን
ለመጠበቅ (protection of weaker party)፣ ሶስተኛ ወገኖችን ለመጠበቅ (protection of third parties) ወይም ለህዝብ
ጥቅም (public interest) ሲባል በሕግ ሊታዘዝ ይችላል፡፡47 አንዱ አይነት ፎርም ከአንድ በላይ ጥቅም ወይም አገልግሎት
ሊኖረው ይችላል፡፡ በጽሑፍ እንዲደረግ የታዘዘ ውል በጽሑፍ መሆኑ የፀና ውል እንዲኖር ከማድረጉም በላይ ውሉን
ለማስረዳትም ይጠቅማል፡፡ አንዳንድ ፎርማሊቲዎች ደግሞ አንድ አይነት ጥቅም ብቻ ሊኖራቸው ይችላል፡፡ ለምሳሌ
ተቃራኒ ድንጋጌ ከሌለ በስተቀር እንደ ቴምብር መክፈል (stump duty)፣ መመዝገብ (registration) እና ማስታወቂያ
(publicity) ያሉት ፎርማሊቲዎች የፀና ውል እንዲኖር ወይም የውሉን መኖር ለማስረዳት የሚያገለግሉ ሳይሆኑ
የመንግስትን ወይም የሶስተኛ ወገኖችን ጥቅም ለማስጠበቅ የተደነገጉ ናቸው፡፡48 ተቃራኒ ድንጋጌ ሲኖር ግን የምዝገባ
ፎርማሊቲ የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ ሊታዘዝ ይችላል፡፡49

በጠቅላላው ወሳኝ የሚባሉት ፎርማሊቲዎች ሶስት ጥቅሞች አላቸው፡፡ እነዚህም የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ (validity)፣
የውሉን መኖር ለማስረዳት (evidentiary) እና የሶስተኛ ወገኖችን ጥቅም ለመጠበቅ የሚሉ ናቸው፡፡50 በሀገራችን
ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሎች ሶስት አይነት ዋና ዋና ፎርማሊቲዎች ማሟላት ያለባቸው መሆኑን
ተመልክተናል። እነዚህም በጽሁፍ መሆን፣ በውል አዋዋይ ፊት ወይም በፍርድ ቤት ፊት መደረግ እና ንብረቱ በሚገኝበት
ቦታ መመዝገብ ናቸው፡፡ የማይንቀሳቀስ ንብረት ውል በሚገባ አኳኋን በጽሑፍ መሆን እና በውል አዋዋይ ፊት ወይም
በፍርድ ቤት ፊት መደረግ ውልን ለማስረዳት አይጠቅምም ባይባሉም በዋናነት በተዋዋይ ወገኖች መካከል የፀና ውል
እንዲኖር ለማድረግ የተቀመጡ ፎርማሊቲዎች መሆናቸውን ብዙዎች ይስማሙበታል፡፡51 በማይንቀሳቀስ ንብረት መዝገብ

ለምሳሌ የማይንቀሳቀስ ንብረት መያዣን የሚመዘግቡት ማዘጋጃ ቤቶች ናቸው፡፡ በተለያየ ምክንያት ቤት እንዳይሸጥ እንዳይለወጥ በፍርድ ቤት
ሲታገድ የሚታዘዙትም ሆነ ሲጠየቁ ማስረጃ የሚሰጡት እነዚህ ተቋማት ናቸው፡፡
47
Fekadu Petros, supra note 5, p. 4 - 7; see also Franziska Elizabith Mybrugh, Statutory Formalities in South African Law,
(Doctret Degree Dissertation, Stellenbosch, University (2013), p. 21; እንዲሁም ዮሴፍ አእምሮና ፊሊጶስ አይናለም፣ ማስታዎሻ ቁጥር 5፣
ገጽ 122 እና 123
48
George Krzeczunowich, Formation and Effects of Contracts in Ethiopian Law, Faculty of Law, Addis Ababa University, 1983,
p. 83; see also Fekadu Petros, supra note 5, p. 7; የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 1720(2)(3)፤ ምዝገባ የሶስተኛ ወገኖችን ጥቅም ለመጠበቅ
ስለንብረቱ እንዲያውቁ ለማድረግ ሲጠቅም ቴምብርና ግብር የመክፈል ፎርማሊቲ ደግሞ ለመንግስት ገቢ ለማስገኘት ይጠቅማል፡፡ በአሠሪና ሠራተኛ
አዋጁ ቁጥር 377/96 አንቀጽ 11(3) መሠረት የሙከራ ጊዜ ቅጥር በጽሑፍ መደረግ አለበት ተብሎ የተደነገገው ደግሞ ደካማ ወገኖችን ለመጠበቅ
ነው፡፡
49
ለምሳሌ የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 3052 የማይንቀሳቀስ ንብረት መያዣ ውል ንብረቱ በሚገኝበት ቦታ በመዝገብ ካልተመዘገበ በስተቀር ውጤት
አይኖረውም ተብሎ የተደነገገው ለፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1720(2)(3) ድንጋጌዎች ልዩ ሁኔታ ነው፡፡
50
Mulugeta Mengist, supra note 6, p. 65
51
የጎርፊ ወርቅነህ ጉዳይ፣ ማስታዎሻ ቁጥር 13፣ Fekadu Petros, supra note 5, p. 7፣ George Krzeczunowich, supra note 48, p. 82;
Mulugeta Mengist, supra note 6, p. 65

8
መመዝገብን የሚመለከቱ ድንጋጌዎች ደግሞ አብዛኛዎቹ ሶስተኛ ወገኖችን ለመጠበቅ የሚያገለግሉ ናቸው፡፡52 የማይንቀሳቀስ
ንብረት ውልን ለማስረዳት ሲባል በጽሑፍ መሆን ያለበት ደግሞ የኪራይ ውልን ነው፡፡53

ቀጥሎ የፎርማሊቲዎች አለመሟላት ውጤቱ ምን ይሆናል የሚለውን ነጥብ መመልከት ይገባል፡፡ ታዋቂው የሰበር ሰሚ
ችሎት ዳኛ አሊ መሀመድ በመኳንንት ወረዳ ጉዳይ54 በልዩነት ሃሳባቸው ላይ በሰጡት ትንታኔ መሠረት ሦስት አይነት ባህሪ
ያላቸው የውል ሕግ ድንጋጌዎች አሉ፡፡ እነዚህም ፈቃጅ (permissive)፣ መሪ ወይም አዛዥ (directory) እና አስገዳጅ
(mandatory) ድንጋጌዎች ናቸው፡፡ ፈቃጅነት ያላቸው የውል ሕግ ድንጋጌዎች የሚባሉት ተዋዋይ ወገኖች የፈለጉትን
አይነት ፎርም የመከተል ወይም ያለመከተል ነፃነት እንዲኖራቸው ተደርገው የተደነገጉ ናቸው፡፡55 መሪ ወይም አዛዥ
የሚባሉት ደግሞ ተዋዋይ ወገኖች አንድ የተለየ ፎርም እንዲከተሉ የሚያዙ ሆነው ይህን የታዘዘውን ልዩ ፎርም ሳይከተሉ
ቢቀሩ ግን ስለውጤቱ ምንም የማይሉ የውል ሕግ ድንጋጌዎች ናቸው፡፡56 በዚህ ረገድ የፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀፅ 1723(1)
ላይ “በውል አዋዋይ ፊት ወይም በፍርድ ቤት ፊት መደረግ አለበት” የሚለው አገላለፅ ይህ ሁኔታ ባይሟላ ውጤቱን
የማያስቀምጥ ስለሆነ መሪ ድንጋጌ ነው፡፡57 በሌላ በኩል አስገዳጅ የሕግ ድንጋጌዎች የሚባሉት ደግሞ ተዋዋይ ወገኖች አንድ
ልዩ ፎርም እንዲከተሉ የሚያስገድድ እና ይህ ፎርም ሳይሟላ ከቀረ ያለምንም ቅድመ ሁኔታ ዋጋ የማይኖረው መሆኑን ከእነ
ውጤቱ የሚያስቀምጡ ድንጋጌዎች ሲሆኑ በዚህ ዘርፍ የፍትሐ ብሔር ሕግ ቁጥር 2877 የቤት ሽያጭ ውል በፅሑፍ
ካልተደረገ በስተቀር ፈራሽ ነው የሚለውና ተመሳሳይ አገላለፅ ያላቸውን ድንጋጌዎች ይገኛሉ፡፡58

ከዚህ አንፃር የማይንቀሳቀስ ንብረትን የሚመለከቱ ውሎች በሙሉ በፁሑፍ የመሆን ጉዳይ (በተዋዋይ ወገኖች የተፈረሙበት
እና ችሎት ባላቸው ሁለት ምስክሮች ፊት የተረጋገጠ መሆን) እስከ ውጤታቸው የተደነገጉ ስለሆነ በአብዛኛው አከራካሪ
አይሆንም፡፡59 አከራካሪ የሚሆነው ውሉ በፅሑፍ ሆኖ ግን በውል አዋዋይ ፊት ወይም በፍርድ ቤት መዝገብ ፊት ሳይደረግ
ቢቀር ውጤቱ ምን ይሆናል የሚለው ነው፡፡ ይህን ጉዳይ በተመለከተ ምንም እንኳን የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር
ሰሚ ችሎት በጉርፌ ወርቅነህ ጉዳይ እና በመኳንንት ወረደ ጉዳይም (አብላጫው ድምፅ) ይህ ፎርም ካልተሟላ ውጤት
የማይኖረው መሆኑን በመደምደም አስገዳጅነት ያለው ትርጉም የሰጠ ቢሆንም በሌሎች በርካታ ጉዳዮች የአሊ መሀመድን
የልዩነት ሀሳብ ትንታኔ የተቀበለ በሚመስል ሁኔታ ቀደም ሲል ለተሰጠው ትርጉም ልዩ ሁኔታዎችን የያዙ ትርጉሞች

52
የጎርፌ ወርቅነህ ጉዳይ፣ ማስታዎሻ ቁጥር 13፣ Fekadu Petros, supra note 5 p. 7፣ እንዲሁም የፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 2878፣ 2899(1)፣
1634፣ በልዩ ሁኔታ በቁጥር 3052 የመያዣ ውል ላይ ምዝገባ የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ (validity) አስፈላጊ መሆኑ የተጠበቀ ነው፡፡
53
የፍትሐ ብሔር ሕግ፣ አንቀጽ 2898(1)
54
መኳንንት ወረዳ እና እነ መስከረም ዳኛው፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 34803፣ ጥቅምት 27/2001 ዓ/ም
55
ዝኒ ከማሁ
56
ዝኒ ከማሁ
57
ዝኒ ከማሁ፤ በእርግጥ አዋጅ ቁጥር 334/1995 አንቀጽ 5(1)(ሀ) አግባብ ባለው ሕግ መሰረት መረጋገጥና መመዝገብ ያለባቸው ሰነዶች
ካልተረጋገጡና ካልተመዘገቡ ሕጋዊ ውጤት የማይኖራቸው መሆኑን ከመደንገጉ አኳያ የፍትሐ ብሔር ሕግ 1723 ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የታያዘ
ውል በውል አዋዋይ ፊት እንዲደረግ (እንዲረጋገጥ) የታዘዘ በመሆኑ በአዋጁ መሰረት ካልተረጋገጠ ውጤት የማይኖረው ከሆነ አንቀጽ 1723 አስገዳጅ
ድንጋጌ ነው ሊባል አይችልም ወይ? የሚለውን ጥያቄ ያስነሳል።
58
ዝኒ ከማሁ
59
የፍትሐ ብሔር ሕግ ቁጥር 2877 ማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ በፅሑፍ ካልተደረገ ፈራሽ ነው፤ ቁጥር 1363 የንብረት አገልግሎት ውል በፅሑፍ
ካልተደረገ በቀር ዋጋ የለውም፤ ቁጥር 3045(1) የማይንቀሳቀስ ንብረት መያዣ ውል በፅሑፍ ካልተደረገ በቀር ዋጋ የለውም እያሉ ከእነውጤቱ
ከመደንገጋቸውም በላይ ቁጥር 1727(1) ችሎታ ባላቸው በሁለት ምስክሮች ፊት ካልተረጋገጠ አይፀናም የሚለው አገላለፅ ውል በፅሑፍ እንዲሆን
ከታዘዘ ይህ በጽሑፍ የሆነው ውል በምስክሮች ካልተረጋገጠ ፈራሽ መሆኑን ያሳያል፡፡

9
ሰጥቷል፡፡ ለምሳሌ ችሎቱ በህፃን ኮከቤ ተረፈ ጉዳይ60 የፍትሐ ብሔር ሕጉ ቁጥር 1723(1) ድንጋጌ አልተሟላም በማለት
ተከራካሪዎች ካልተቃወሙ በስተቀር ፍርድ ቤቱ በራሱ ጊዜ የፎርማሊቲን አለመሟላት በማንሳት በግራቀኙ ወገኖች መካከል
የተደረገን ውል ፈራሽ ሊያደርግ የማይችል መሆኑን የሚያሳይ ትርጉም ሰጥቷል፡፡ በአልጋነሽ አበበ ጉዳይም61 የማይንቀሳቀስ
ንብረት ሽያጭ ውል ጋር በተገናኘ ውል መኖሩን በማመን ነገር ግን ውሉ በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀፅ 1723 መሠረት
የተደረገ አይደለም በሚል የሚቀርብ ክርክር ተቀባይነት የሌለው መሆኑን በመተንተን ወስኗል፡፡62 እንዲሁም በቀይ አፈር
ገዳሞች ጉዳይ63 መንግስት ውል አዋዋይ ባላቋቋመበት ቦታና ጊዜ ሁሉ የፍትሐ ብሔር ሕግ ቁጥር 1723(1) ድንጋጌ (በውል
አዋዋይ ፊት መደረግ አለበት የሚለው) በተዋዋይ ወገኖች መካከል ካልተሟላ በስቀር የቤት ሽያጭ ውል አልተደረገም ሊባል
የማይችል መሆኑን የሰጠው ትርጉም ከዚሁ ጋር የሚሄድ ሀሳብ ነው፡፡64

በአጠቃላይ ከዚህ የምንረዳው ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሉች ፎርምን በተመለከተ እስከውጤቱ የሚያስቀምጥ
አስገዳጅ ፎርም (ለምሳሌ በፅሑፍ ካልሆነ ፈራሽ ነው የሚል) ድንጋጌ ካለ እና ይህ ካልተሟላ ውሉ ከመጀመሪያውም ፈራሽ
(void) የሚሆን በመሆኑ በተከራካሪ ወገኖች ባይነሳም ፍርድ ቤቶች ራሳቸው ለውሉ ውጤት ሊሰጡት የማይገባ መሆኑ
ነው። አዛዥ ድንጋጌዎች ሆነው ውጤት የማያስቀምጡ (ለምሳሌ በውል አዋዋይ ፊት መደረግ አለበት የሚል) ሲሆን ግን
የውሉ መፍረስ አለመፍረስ በተከራካሪ ወገኖች የሚወሰን ይሆናል፡፡ ይኸውም በተከራካሪ ወገኖች ከታመነ ወይም ተቃውሞ
ካልተነሳ ወይም ውል ለማዋዋል ስልጣን የተሰጠው አካል የሌለበት ቦታ ከሆነ ፍርድ ቤትም ሆነ ሌላ የማይመለከተው አካል
የፎርም አለመሟላትን ሊያነሳ አይችልም፡፡65

በሌላ በኩል የውሎች በማይንቀሳቀስ ንብረት መዝገብ አለመመዝገብ ውጤት ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ እንዳይሆን
ማድረግ ነው፡፡ ይህ ማለት በመያዣ ውል የተጠቀሰው ልዩ ሁኔታ እንደተጠበቀ ሆኖ ውሉ የማይንቀሳቀሰው ንብረት
በሚገኝበት ቦታ በሚገኝ መዝገብ አለመመዝገቡ በተዋዋይ ወገኖች መካከል መከራከሪያ ሊሆን አይችልም፡፡ ለምሳሌ በሚገባ
አኳኋን ፅሑፍ ሆኖ በፍትህ ቢሮ ውልና ማስረጃ ፊት የተደረገ ውል ማዘጋጃ ቤት ሳይመዘገብ ቢቀር ሶስተኛ ወገኖችን
ሊያስገድድ የሚችል ውጤት አይኖረውም፡፡

60
የህፃን ኮከቤ ተረፈ ሞግዚትና አስተዳዳሪ እና እነ አያሌው ካሳዬ (2 ሰዎች) ፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 43825፣
ታህሳስ 06/2002 ዓ/ም
61
አልጋነሽ አበበ እና እነ ገብሩ እሸቱ (2 ሰዎች) ፣ የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 36887፣ ህዳር 18/2001 ዓ/ም
62
ሰበር ሰሚ ችሎቱ በዚህ ውሳኔ ከጐርፊ ወርቅነህ እና መኳንንት ወረደ ጉዳይ በተለዩ ሁኔታ የፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723(1) አላማ በተዋዋይ
ወገኖች መካከል ውል መኖሩን ለማስረዳት ነው በማለት ድምዳሜ ላይ ደርሷል፡፡ በአንቀጽ 1723(1) መሰረት የውሎች በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ
ቤት መዝገብ ፊት መደረግ በተዋዋይ ወገኖች መካከል የጸና ውል እንዲኖር ለማድረግ ከማገልገሉም በላይ እግረመንገዱን ውሎችን ለማስረዳትም
ይጠቅማል ከሚባል በስተቀር ዋና አላማው ውል መኖሩን ለማስረዳት ነው ሊባል ይችላልን?
63
ቀይ አፈር ገዳሞች ጉዳይ፣ ማስታወሻ ቁጥር 22
64
የፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት ከፍትሐ ብሔር ሕግ ቁጥር 1723 ጋር የተያያዙ ሌሎች በርካታ ልዩ ሁኔታ የያዙ ጉዳዮች ወስኗል፡፡
ለምሳሌ በኒያላ ኢንሽራንስ እና እነ አዱኛ እጅጉ (2 ሰዎች)፣ መ/ቁ 39336፣ ሐምሌ 07/2001 ዓ/ም በግራቀኙ መካከል የተደረገው ውል የፍትሐ
ብሔር ሕግ ቁጥር 1723(1)ን ባለማሟላቱ ፈራሽ መሆን ያለበት ቢሆንም አንደኛውን ወገን በእጅጉ የሚጐዳ ከሆነ ወይም ለሌላኛው ወገን ያልተገባ
ጥቅም ሊያስገኝ የሚችል ከሆነ ውሉ እንዳረጋ እንዲቀር መደረግ ያለበት መሆኑን ወስኗል፡፡ በሰናይት ገነሜ እና እነ በቀለ ገመዳ (2 ሰዎች)፣ መ/ቁ
36294፣ ህዳር 09/2001 ዓ/ም በማህበር የተሰራን ጅምር ቤት ለማስተላለፍ (ለመሸጥ) የፍትሐ ብሔር ሕግ ቁጥር 1723 መሟላት አለበት ሊባል
አይችልም በማለት ወስኗል፡፡ በፃድቃን በየነ እና ሮማን አለሙ፣ መ/ቁ 41504፣ ሐምሌ 07/2001 የቤት ሽያጭ ውል በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ
ቤት ፊት ያልተደረገ ስለሆነ ይፍረስልኝ የሚል ክስ በሚቀርብበት ጊዜ የይርጋ ክርክር ካለ ቅድሚያ መታዬት ያለበት ነው ብሎ በይርጋ ይታገዳል
በሚል ወስኗል
65
ምክንያቱም አስገዳጅ ድንጋጌ ካልሆነ በስተቀር በአዛዥ ድንጋጌዎች የፎርም አለመሟላትን ሲኖር ውሉ እንዲፈርስላቸው መቃወሚያ የሚያቀርቡት
በፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 1808(2) መሰረት ከተዋዋይ ወገኖች አንዱ ወይም መብት ያለው ሌላ ሶስተኛ ወገን ስለሆነ ፍርድ ቤትም ሆነ ሌላ
ማንኛውም ወገን ይህን ማድረግ አይችልም፡፡ yohannes Hiroui, supra note 21, p. 68; see also Lantera Nadew, Void agreements and
Voidable Contracts: the Need to Elucidate Ambiguities of their Effects, Mizan Law Review, Vol. 2. No.1, 2008, p. 99

10
2. የገጠር መሬት ይዞታን የሚመለከቱ ውሎች የአቀራረጽና ምዝገባ ፎርማሊቲዎች
2.1 የውል አቀራረጽ (ፎርም)
የገጠር መሬት ይዞታን የሚመለከቱ አራት አይነት ውሎች ይኖራሉ፡፡ እነዚህም የኪራይ፣ ለውጥ፣ ስጦታ እና ኑዛዜ ውሎች
ናቸው፡፡ የመጀመሪያዎቹ ሁለቱ ለተዋዋይ ወገኖች ላይ መብትና ግዴታ (bilateral obligation) የሚጥሉ የውል አይነቶች
ሲሆኑ ስጦታና ኑዛዜ ደግሞ በአብዛኛው ለአንዱ መብት የሚሰጡ ለሌላው ግዴታ (unilateral obligation) ያለባቸው
ናቸው፡፡ ቀጥለን እነዚህን ውሎች ለማድረግ የሚያስፈልጉ ፎርማሊቲዎችን እንመለከታለን፡፡

በሀገራችን የገጠርም ሆነ የከተማ መሬት ባለቤት የመንግስትና የብሔር ብሔረሰቦች ሆኖ የማይሸጥና በሌላ ነገር የማይለወጥ
ሀብት ነው፡፡66 የገጠር መሬትን ከመሸጥና ከመለወጥ ውጭ በተወሰኑ ገደቦች67 በስጦታ መስጠት፣ በኑዛዜም ሆነ ያለ ኑዛዜ
ማውረስ፣ ማከራየት እና መሬትን በመሬት መለወጥ የሚቻል በመሆኑ የመሬት ባለይዞታዎች እነዚህን ውሎች ሲዋዋሉ
በሕግ የታዘዙ ፎርማሊቲዎች እናገኛለን፡፡
2.1.1 ከገጠር መሬት ኪራይ ጋር የተያያዙ ፎርማሊቲዎች
የፌዴራል መንግስት የገጠር መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ሕግ የይዞታ ማረጋገጫ ደብተር የተሰጣቸው የገጠር መሬት
ባለይዞታዎች እነሱን በማያፈናቅል መልኩ ለሌላ አርሶ አደር ወይም ባለሀብት እንደ አካባቢው ተጨባጭ ሁኔታ በክልሎች
የገጠር መሬት ሕግ ለሚወሰን የጊዜ ገደብ ከይዞታቸው ላይ ለተፈላጊው ልማት በቂ የሆነ የማሳ ስፋት ማከራየት የሚችሉ
መሆኑን ይደነግጋል፡፡68 በዚህ አግባብ የሚደረግ የገጠር መሬት ኪራይ ውል በመሬት የመጠቀም መብት ያላቸውን አካላት
የጋራ ይሁንታ ማግኘት እና አግባብ ባለው አካል ጸድቆ መመዝገብ አለበት፡፡69 ይህ ሕግ የውሉ አቀራረጽ ምን መልክ
ሊኖረው እንደሚገባ በዝርዝር ባይገልጽም ውሉ በሚመለከተው አካል መጽደቅ ያለበት መሆኑን ይናገራል፡፡ የአማራ
ብሔራዊ ክልላዊ መንግስት (አብክመ) የገጠር መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ሕግ ከሶስት ዓመት ለሚበልጥ ጊዜ የሚደረግ
የመሬት ኪራይ ውል በጽሑፍ መደረግ ያለበት መሆኑን ይደነግጋል፡፡70 በጽሑፍ የተደረገ የመሬት ኪራይ ስምምነት

66
የኢፌዲሪ ህገ-መንግስት፣ አንቀጽ 40(3)
67
መሬት በተፈጥሮ የሚገኝ ውድ ሀብት በመሆኑ (በግል ጥረት የሚገኝ ስላልሆነ)፣ የህዝብና የመንግስት ንብረት ተብሎ በህገ-መንግስትና በገጠር
መሬት ሕጎች በመደንገጉ ከሌሎች ንብረቶች በተለየ ሁኔታ መሸጥና መለወጥን ከመከልከሉም በላይ ገደቦች አሉበት፡፡ ለምሳሌ ማንኛውም ሰው
ንብረቱን ለፈለገው ሰው በስጦታ ወይም በኑዛዜ መስጠት የሚችል ሲሆን (የፍትሐ ብሔር ሕግ ቁጥር 2427 እና ተከታይ ድንጋጌዎች) የገጠር መሬት
ባለይዞታ የሆነ ሰው ግን በስጦታ ወይም በኑዛዜ መስጠት የሚችለው ለቤተሰብ አባላት ወይም ላገለገለው ሰው ብቻ ነው። (አዋጅ ቁጥር 456/97
(ከፊት ማስታወሻ ቁጥር 68) አንቀጽ 5(2)፣ 8(8))፤ ኪራይንም ስንመለከት ከሌላ ንብረት ኪራይ በተለየ ሁኔታ የመሬቱ ባለይዞታ ማከራየት
የሚችለው ራሱን በማያፈናቅል ሁኔታ ነው (አንቀጽ 8(1))፡፡ የክልሎች የገጠር መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ሕጎችም የገጠር መሬትን የሚመለከቱ
የማስተላለፍ መብቶች ገደቦች ያሉባቸው መሆኑን እንገነዘባለን፡፡
68
የኢትዮጵያ ፌዴራላዊ ዲሞክራሲያዊ ሪፑብሊክ መንግስት የገጠር መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም አዋጅ ቁጥር 456/1997፣ አንቀጽ 8(1) (ከዚህ
በኋላ አዋጅ ቁጥር 456/1997 ተብሎ ይጠራል)። በመሰረቱ መሬትና የተፈጥሮ ሀብትን በተመለከተ ሕግ የማውጣት ስልጣን የፌደራል መንግስት
ሲሆን ክልሎች የፌደራል መንግስት ባወጣው ሕግ መሰረት መሬትን የማስተዳደር ስልጣን አላቸው፤ የኢፌደሪ ህገ መንግስት አንቀጽ 51(5) እና
52(2)(መ) ይመለከቷል። ሆኖም የፌደራል መንግስት የገጠር መሬትን በተመለከተ ስለ እያንዳንዱ ጉዳይ ዝርዝር ሕግ ከማውጣት ይልቅ ዋና ዋና
መርሆዎችን ከደነገገ በኋላ ዝርዝር ሕግ ክልሎች እንዲያወጡ በህገ መንግስቱ አንቀጽ 50(9) መሰረት ውክልና ሰጥቷል፤ አዋጅ ቁጥር 456/1997
አንቀጽ 17ን ይመለከቷል።
69
አዋጅ ቁጥር 456/1997፣ አንቀጽ 8(2)
70
የተሻሻለው የገጠር መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም መወሰኛ አዋጅ ቁጥር 133/1998 (ከዚህ በኋላ አዋጅ ቁጥር 133/1998 እየተባለ ይጠራል)፤
አንቀጽ 18(2)፡፡ በጽሑፍ ሲባል በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1727 መሰረት በተዋዋይ ወገኖች የተፈረመበትና ችሎታ ባላቸው ሁለት ምስክሮች
የተረጋገጠ መሆን ይኖርበታል።

11
የመሬቱን ስፋት፣ የኪራይ ዘመን፣ የክፍያውን መጠንና የኪራዩን አከፋፈል የሚገልጽ ካልሆነ በስተቀር ፈራሽ ይሆናል፡፡71
ከሶስት ዓመት በላይ የሚቆይና በቃል የተደረገ የመሬት ኪራይ ውል የማይጸናና ተቀባይነት የሌለው ነው።72

ተለምዷዊ የሆኑ የመሬት የማስጠመድ፣ የእኩል ወይም አበል የመስጠት ውሎች የአካባቢውን ባህላዊ አሠራሮች መሠረት
በማድረግ የሚከናወኑ መሆኑ ተደንግጓል፡፡73 ከዚህ የምንረዳው የገጠር መሬት ኪራይ ማለት ከባህላዊ የእኩል አራሽነት
ወይም ማስጠመድ ወጭ በገንዘብ ወይም በአይነት በሚከፈል ሌላ አይነት ዘዴ የሚደረግ ውል መሆኑን ነው፡፡ ደንብ ቁጥር
51/1999 የትኛውም የመሬት ኪራይ ክፍያ ከመሬቱ በሚገኝ ሰብል፣ በምርት ወቅት በባለይዞታው በሚሰጥ አበል ወይም
በአንድ ጊዜ ወይም በየዓመቱ ተቆርጦ በሚሰጥ እህል ወይም የገንዘብ ክፍያ ወይም በሌላ ተመሳሳይ ጥቅም ላይ ተወስኖ
ሊፈጸም የሚችል መሆኑን የሚደነግግ በመሆኑ74 የመመሪያው በእኩል አራሽነት ወይም የማስጠመድ አሠራር በአካባቢው
ባህላዊ አሠራር የተጠበቀ ነው የሚለው አገላለጽ በአብዛኛው ከሶስት ዓመት በታች የሚደረግ ኪራይን የሚመለከት ነው
ማለት ይቻላል፡፡ በአጠቃላይ ከላይ ባየናቸው ድንጋጌዎች መሰረት ከሶስት ዓመት በላይ የሚደረግ የመሬት ኪራይ ውልን

በጽሑፍ (በተዋዋይ ወገኖች የተፈረመበት እና ችሎታ ባላቸው ሁለት ምስክሮች የተረጋገጠ) መሆን፣

የመሬቱን ስፋት፣ የኪራይ ዘመን፣ የክፍያውን መጠንና የኪራዩን አከፋፈል የሚገልጽ መሆን እና

በወረዳ መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ቀርቦ መጽደቅ ይኖርበታል በማለት መደምደም ይቻላል፡፡

2.1.2 የመሬት ለውጥ ውል ፎርማሊቲዎች

አዋጅ ቁጥር 456/1997 አነስተኛ ማሳዎችን ለማልማት አመች እንዲሆኑ በአርሶ አደሩ ሙሉ ፈቃደኛነት ላይ የተመሰረተ
የመሬት ይዞታ ለውጥ ማድረግ የሚበረታታ መሆኑን ይደነግጋል፡፡75 ባለይዞታዎች ለመለዋወጥ ያሰቡትን የማሳ ስፋትና
የለምነት ደረጃ በቀበሌው ውስጥ የሚኖሩ አርሶ አደሮች እንዲያውቁት ለማደረግ መረጃዎች በቀበሌው አስተዳደር
አማካይነት መሰራጨት ያለባቸው መሆኑም ይገለጻል።76 በክልላችን በአዋጅ ቁጥር 133/1998 ባይገለጽም በማስፈፀሚያ
ደንቡ ቁጥር 51/1999 ላይ የገጠር መሬት ባለይዞታ የሆነ ሰው አፈፃፀሙ የመሬት መበጣጠስን የሚያስከትል ሆኖ
እስካልተገኘ ድረስ ይዞታውን ከሌላ ሰው ጋር የመለዋወጥ መብት ያለው መሆኑን እና ለውጡ በመሬት አስተዳደርና
አጠቃቀም ጽ/ቤት መመዝገብ ያለበት መሆኑን ይደነግጋል፡፡77 ይዞታቸውን የተለዋወጡ የመሬት ባለይዞታዎች
የተፈራረሙበትን ሰነድ ቅጅ ለቀበሌው መሬት አስተዳደር በማቅረብ የይዞታ ማረጋገጫ ደብተራቸው ተሻሽሎ እንዲሰራ
ማድረግ ይኖርባቸዋል፡፡78 የይዞታ ለውጡ ከመጽደቁ በፊት ተዋዋዮች ውሳኔያቸውን በጥንቃቄ እንዲመረምሩ የ15 ቀን ጊዜ
ይሰጣቸዋል፡፡79 ስለሆነም የመሬት ለውጥ ውል በጽሑፍ መደረግ እና መጽደቅ ያለበት መሆኑን በቀጥታ የሚናገር ድንጋጌ
ባይኖርም በአንድ በኩል የመሬት ለውጥ ውል በወረዳ ጽ/ቤት ካልተመዘገበ አይፀናም ከሚለው አገላለጽ፣ በሌላ በኩል

71
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 18(3)፤ በክልሉ ከፍተኛው የኪራይ ዘመን ጣራው 25 ዓመት ነው፡፡
72
የአዋጅ ቁጥር 133/1998 ማስፈጸሚያ ደንብ ቁጥር 51/1999፣ አንቀጽ 12(2)
73
የአዋጅ ቁጥር 133/1997 እና የደንብ ቁጥር 51/1999 ማስፈፀሚያ መመሪያ፣ አንቀጽ 15(12)
74
ደንብ ቁጥር 51/1999፣ አንቀጽ 12(4) እንዲሁም በአዋጁ አንቀጽ 2(25) የተቀመጠው የኪራይ ትርጉም ይህንን ያጠናክራል።
75
አንቀጽ 11(3)
76
አንቀጽ 11(4)
77
ደንብ ቁጥር 51/1999፣ አንቀጽ 8 እና 10
78
የአዋጅና ደንቡ አፈፃፀም መመሪያ፣ አንቀጽ 20(4)
79
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 20(5)

12
ተዋዋዮች የተፈራረሙበት የለውጥ ሰነድ ለመሬት አስተዳደር የሚቀርብና ከመጽደቁ በፊት የማሰላሰያ ጊዜ የሚሰጣቸው
መሆኑን ከሚደነግገው ከመመሪያው አገላለጽ የመሬት ለውጥ ውል፡-

በጽሑፍ መደረግ ያለበት መሆኑን፣

የለውጡ መሬቶች ስፋትና የለምነት ደረጃ ማሳየት ያለበት መሆነን እና

በወረዳው መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት መጽደቅ ያለበት መሆኑን እንረዳለን፡፡

2.1.3 የመሬት ስጦታ ውል ፎርማሊቲዎች

አዋጅ ቁጥር 456/1997 የገጠር መሬት ባለይዞታዎች መሬታቸውን ለቤተሰብ አባላት በስጦታ ማስተላለፍ የሚችሉ መሆኑን
ከመደንገግ ውጭ ስጦታው ሊያሟላ የሚገባውን ፎርም አይናገርም፡፡80 አዋጅ ቁጥር 133/1998 ማንኛውም የገጠር መሬት
ስጦታ ስምምነት (ውል) በጽሑፍ መደረግ ያለበት መሆኑን ይደነግጋል፡፡81 የአዋጅ ቁጥር 133/1998 እና ደንብ ቁጥር
51/1999 ማስፈፀሚያ መመሪያው የገጠር መሬት ይዞታን በስጦታ ለማስተላለፍ የሚያስፈልጉ ዝርዝር ሁኔታዎችን
አካቷል፡፡82 ይኸውም ስጦታ ሰጭው በሕግ ስጦታ ለመቀበል መብት ለተሰጠው ሰው ለመስጠት መፈለጉን በመፈረም
ማመልከቻውን ለቀበሌው የመሬት አስተዳደር ወይም ለወረዳ መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ማቅረብ
ይኖርበታል፡፡ የቀበሌው ባለሙያ ማመልከቻውን ለ15 ቀናት ቀጠሮ በመስጠት ስጦታውን የሚቃወም ሰው ካለ እንዲቀርብ
በመለጠፍ ስጦታ ተቀባይም በሕጉ የተቀመጠውን መስፈርት የሚያሟላ መሆን አለመሆኑ ያጣራል። እነዚህ መስፈርቶች
ሲሟሉም በስጦታ ተቀባዩ ስም የይዞታ ማረጋገጫ ደብተር ይሰራለታል፡፡

2.1.4 የመሬት ኑዛዜ ውል ፎርማሊቲዎች

አዋጅ ቁጥር 456/1997 የገጠር መሬት ባለይዞታዎች የመሬት ይዞታቸውን ለቤተሰብ አባላት የማውረስ (በኑዛዙና ያለኑዛዜ)
መብት ያላቸው መሆኑን ከመደንገግ ባለፈ ኑዛዜው ምን ፎርማሊቲ ማሟላት እንዳለበት የሚናገረው ነገር የለም፡፡83 አዋጅ
ቁጥር 133/1998ም የመሬት ባለይዞታ የሆነ ሰው አካለ መጠን ያላደረሰ ልጁን ወይም የቤተሰብ አባል ከሕግ ውጭ
የማይነቅልና የትዳር ጓደኛውን የማይጎዳ ከሆነ በግብርና ስራ ለሚተዳደር ወይም መተዳደር ለሚፈልግ ማንኛውም አርሶ
አደር በኑዛዜ ማስተላለፍ የሚችል መሆኑን ከመደንገግ ውጭ ኑዛዜው ሲደረግ ማሟላት ያለበትን ፎርማሊቲ አይናገርም፡፡84
ሆኖም የአዋጁና የደንቡ ማስፈጸሚያ መመሪያ ኑዛዜ በጽሑፍ ተደርጎ በፍርድ ቤት እንዲፀድቅና ቅጂው (የፀደቀው)
በወረዳው የመሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት መመዝገብ ያለበት መሆኑን ይደነግጋል፡፡85

ይሁን እንጅ አዋጅ ቁጥር 133/1998 እና ደንብ ቁጥር 51/1999 የመሬት ባለይዞታዎች መሬታቸውን ለማን ማውረስ
እንዳለባቸው ከመደንገግ ውጭ የኑዛዜ ፎርማሊቲን አላስቀመጡም፡፡ መመሪያው ግን በፍርድ ቤት ማፀደቅን እንደ ግዴታ

80
አንቀጽ 5(2) እና 8(5)
81
አንቀጽ 17(5)፤ በመሠረቱ የገጠር መሬት ስጦታ ለማድረግ የሚያስፈልጉ መስፈርቶች የሚባሉት ስጦታ ተቀባይ በግብርና ሥራ የሚተዳደር ወይም
ለመተዳደር የሚፈልግ የክልሉ ነዋሪ ሆኖ ምንም አይነት መሬት የሌለው ወይም አነስተኛ መሬት ያለው የባለይዞታው ልጅ፣ የልጅ ልጅ ወይም ሌላ
የቤተሰብ አባል መሆን እና የባለይዞታውን መሬት እያረሰ ወይም ሌላ ስራ እየሰራ ስጦታው ከመከናወኑ በፊት ላሉት ሶስተ ተከታታይ ዓመታት
ሰጭውን በነፃ ሲጦር የቆዬ መሆን ይኖርበታል፡፡
82
አንቀጽ 12
83
አንቀጽ 5(2) እና 8(5)
84
አንቀጽ 16(1)(3)
85
አንቀጽ 13(1)(2)

13
ማስቀመጡ ተገቢ ነው ወይ? የሚል ጥያቄ ይነሳል፡፡ በዚህ ረገድ ሁለት አተያየቶች አሉ፡፡ የመጀመሪያው የመሬት ይዞታን
በኑዛዜ ማስተላለፍ ራሱን የቻለ ወይም ሌላ ንብረትን ከማስተላለፍ የተለየ በመሆኑ በፍርድ ቤት እንዲፀድቅ መደረጉ ተገቢ
ነው። ምክንያቱም ፍርድ ቤቱ ሲያፀድቅ ኑዛዜ የተደረገለት ሰው በሕግ የተፈቀደለት ሰው መሆን አለመሆኑን አረጋግጦ
ስለሚሆን የሕጉን ዓላማ ለማሳካት ይጠቅማል የሚል ነው፡፡ ሁለተኛው አተያየት ደግሞ አዋጁና ደንቡ የመሬት ኑዛዜ
ፎርማሊቲዎችን ያላስቀመጡ ስለሆነ የገጠር መሬት ኑዛዜ ፎርማሊቲዎች መታየት ያለባቸው ከፍትሐ ብሔር ሕጉ የኑዛዜ
ድንጋጌዎች አንጻር መሆን አለበት። በአዋጅና በደንብ ያልተቀመጠ ግዴታን መመሪያ ሊያስቀምጥ አይችልም የሚል ነው፡፡

በመሠረቱ የመሬት አዋጁ ክፍት በሆነበት ጉዳይ ሁሉ ወደ ፍትሐ ብሔር ሕጉ ጠቅላላ መርሆዎች መሄድ ያስፈልጋል፡፡86
የማይንንቀሳቀስ ንብረት ኑዛዜ ለማድረግ የሚያስፈልጉ ፎርማሊቲዎችን በክፍል 1.1 የተመለከትነው ስለሆነ ድጋሜ
ማብራራት አያስፈልግም። በተጨማሪም በዋጁና በደንቡ ማስፈፀሚያ መመሪያ ላይ የመሬት ኑዛዜ በፍርድ ቤት መጽደቅ
አለበት የሚለውን አገላለጽ ተገቢ ነው ወይስ አይደለም የሚለውን ከፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት
ውሳኔዎች እና ትርጓሜዎች አንፃር ማየት ይገባል፡፡ ሰበር ሰሚ ችሎቱ በአንቦሶ ወ/ገብርኤል ጉዳይ87 ኑዛዜ በፍርድ ቤት
መጽደቅ የማያስፈልገው መሆኑን አስገዳጅ የሕግ ትርጉም በመስጠት እንደሚከተለው አስፍሯል፡፡
በመሠረቱ ኑዛዜ አንድ ሰው ሊፈፅማቸው ከሚችሉ ሕጋዊያን ተግባራት (juridical acts) መካከል አንዱ ነው፡፡
ማንም ሰው በህይወቱ እያለ ከህልፈት በኋላ ንብረቱንም ሆነ ሌሎች ሕግ በኑዛዜ እንዲከናወኑ የሚፈቅዳቸውን
ተግባራት በማስመልከት ፍላጎቱንና ፈቃዱን የሚገልጽበት ሕጋዊ ሰነድ ነው፡፡ ኑዛዜ በሕግ ፊት የፀና የሚሆነው
ሕጉ ያሰፈራቸውን መለኪያዎች አሟልቶ ሲገኝ ነው፡፡ ኑዛዜ የሚሰጥበት ስርዓት እንደ ኑዛዜው አይነት የተለያየ
ቢሆንም የትኛውም የኑዛዜ አይነት በሕግ ፊት የፀና እንዲሆን በፍርድ ቤት መጽደቅ አያስፈልገውም፡፡ … ኑዛዜ ሕግ
ያስቀመጣቸውን ሌሎች መስፈርቶች እስካሟላ ድረስ በፍርድ ቤት [መጽደቅ አለመጽደቁ] የሚጨምርለትም
የሚቀነስበትም ጉዳይ የለም፡፡ ውሎች የፍርድ ቤት ውሳኔ ሳያስፈልጋቸው በተዋዋዮች መካከል ሕግ የመሆናቸውን
ያህል ኑዛዜም ሕጉ ያስቀመጣቸውን መስፈርቶች እስካሟላ ድረስ በፍርድ ቤት መጽደቅ ሳያስፈልገው ተናዛዡ
ከሞተበት ቀን አንስቶ ሕጋዊ አስገዳጅነት ያለው ነው፡፡ ··· ፍርድ ቤቶች በመሠረቱ ኑዛዜ ይፀደቅልኝ በማለት
የሚቀርብላቸውን ጥያቄዎች የሚያስተናግዱበት ምክንያት መኖር የለበትም በማለት ወስኗል፡፡

በተመሳሳይ ሁኔታ ችሎቱ በእነ ፍሬዘውድ ተካ ጉዳይ88 ከላይ የተጠቀሰውን ውሳኔ ትርጉም በመጥቀስ ጭምር ኑዛዜ በፍርድ
ቤት መጽደቅ የማያስፈልገው መሆኑን ቢጸድቅ እንኳን በንብረት ላይ ያለ የባለቤትነት መብትን በመጽደቁ ምክንያት
ሊያረጋግጥ የሚችል አለመሆኑን በመተንተን ወስኗል፡፡

ስለሆነም ኑዛዜ በፍርድ ቤት መጽደቅ ኑዛዜው የፀና እንዲሆን አስፈላጊ መስፈርት አለመሆኑን ሁለት ምክንያቶችን በማንሳት
መደምደም ይቻላል፡፡ የመጀመሪያው አዋጅ ቁጥር 133/1998 እና ማስፈፀሚያ ደንቡ ቁጥር 51/1999 ያላስቀመጡትን ግዴታ

86
ለምሳሌ አዋጅ ቁጥር 133/1998 አንቀጽ 16(3) የመሬት ባለይዞታው መሬቱን በኑዛዜ ሲያስተላልፍ አካለ መጠን ያልደረሱ ልጆችን ወይም የቤተሰብ
አባላትን ከሕግ ውጭ የሚነቅል መሆን የለበትም በማለት ሲደነገግ “ ከሕግ ውጭ ከወራሽነት መንቀል” የሚለውን ሀሳብ ምን ማለት እንደሆነ
የምናገኘው በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 937 - 939 ባሉት ድንጋጌዎች ነው፡፡ እንዲሁም የኑዛዜ ፎርማሊቲዎችን የምናገኘው ከ880 - 991 ባሉት
ድንጋጌዎች ውስጥ ነው፡፡
87
አንቦሶ ወ/ገብርኤል እና መሳይ መኮንን፣ የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣መ/ቁ 17058፣ መጋቢት 25/1999 ዓ/ም
88
እነ ፍሬዘውድ ተካ (2 ሰዎች እና ሰሎሞን ኃ/ማርያም፣ የፌዴራል ጠቅላይ ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 42482፣ የካቲት 03/2002 ዓ/ም

14
መመሪያው ሊያስቀምጥ አይገባውም፡፡ የገጠር መሬትን በኑዛዜ ማስተላለፍ ከሌላ ንብረት የተለየ ባህሪ ያለው በመሆኑ
የመሬት አዋጁ እና ደንቡ የመሬት ባለይዞታው ለማን መናዘዝ እንደሚችል ከመደንገግ ባለፈ ስለፎርሙና የውርስ መንቀል
ፅንሰ ሀሳብ ከዋናው የፍትሐ ብሔር ሕግ መርሆዎችና ድንጋጌዎች የተለየ እንዲሆን የደነገጉት ነገር የለም፡፡ ሁለተኛው አዋጁ
እና ደንቡ ባይደነግጉም በመመሪያው ከተደነገገ ተቀባይነት ሊኖረው ይገባል ቢባል እንኳን ከፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት
ሰበር ሰሚ ችሎት ውሳኔዎች ትርጉም አንፃር ተቀባይነት አይኖረውም፡፡

2.2 የምዝገባ ፎርማሊቲ

ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሎች የምዝገባ ፎረማሊቲ ከቀደምት ጊዜ ጀምሮ ሲሰራበት የኖረና በአንዳንድ የሕግ
ስርዓቶች ውሉን የፀና እንዲሆን (validity) የሚያረጋግጥ ሆኖ ሲቀመጥ በሌሎች ደግሞ ሶስተኛ ወገኖችን ለመጠበቅ
የተቀመጠ ሊሆን ይችላል፡፡89 የማይንቀሳቀስ ንብረት ምዝገባ ሲባል የሰነድ ምዝገባ (registration of documents) ወይም
የባለቤትነት ምዝገባ (registration of deeds or title) ለሆን ይችላል።90 የሰነድ ምዝገባ የሚባለው በማይንቀሳቀሱ
ንብረቶች ላይ የተደረጉ ግብይቶችን የሚያሳዩ ሰነዶችን በመመዝገብ ያገባኛል ለሚል ሰው ሁሉ በንብረቱ ላይ የተከናወኑ
ግብይቶችን በተመለከተ መረጃ የሚሰጥ ሲሆን መመዝገቡ በሰነዱ ላይ ችግር ቢኖር ዋስትና አይሆንም።91 በአንጻሩ
የባለቤትነት ምዝገባ የሚባለው ንብረቱ የማን እንደሆነ በሚያሳይ መልኩ የሚመዘገብ በመሆኑ ሰነዱ ባለቤትነትን
ለማረጋገጥ ዋስትና ያለው ነው።92 ሀገሮች እያንዳንዱን መሬት ለቅመውና ለክተው ዝርዝር መረጃዎች አጠናቅረው የሚይዙ
በመሆኑ መሬት ከአንዱ ሰው ወደ ሌላ ሰው ሲተላለፍ በቀላሉ የማን እንደሆነ ስለሚለይ ለባለቤቶች ወይም ባለይዞታዎች
የመሬት ዋስትና የሚሰጥና የመሬት ግብይትን የሚያሳልጥ መሆኑን ይገለፃል፡፡93

በሀገራችንም በግል፣ በወል፣ በመንግስትና መንግስታዊ ባልሆኑ ድርጅቶች ይዞታ ሥር ያለ የገጠር መሬት እንደሁኔታው
በባህላዊና በዘመናዊ የቅየሳ መሳሪያዎች ስፋቱን በመለካት እና የመሬት አጠቃቀሙንና የለምነት ደረጃውን በመለየት
በክልሎች ተመዝግቦ እንዲያዝ ይፈለጋል፡፡94 ማንኛውም የገጠር መሬት ባለይዞታም አግባብ ባለው አካል የሚዘጋጅና
የመሬቱን ይዞታ ስፋት፣ አጠቃቀምና ሽፋን፣ የለምነት ደረጃና አዋሳኞችን እንዲሁም ኃላፊነትና ግዴታን የያዘ የይዞታ
ማረጋገጫ ደብተር ይሰጠዋል፡፡95 በተጨማሪም የገጠር መሬት በማን ይዞታ ሥር እንደሚገኝ፣ ከማን መሬት ጋር
እንደሚዋሰን፣ ደረጃው ምን አይነት እንደሆነ፣ ለምን አገልግሎት እንደሚውልና ባለይዞታው ምን መብትና ግዴታዎች
እንዳሉበት የሚገልጽ መረጃ ተመዝግቦ አግባብ ባለው አካል መያዝ እንዳለበት ተደንግጓል፡፡96 በዚህ አግባብ የይዞታ
ማረጋገጫ ደብተሩ እና በተጓዳኝ በመስሪያ ቤት የሚቀመጠው መረጃ የባለይዞታዎችን የይዞታ ዋስትና የሚሰጥ ምዝገባ ነው

89
Yohanes Heroui, supra note 21, p. 33 - 37
90
Ibid, p. 40 & 41; see also Harrison C. Dunning, supra note 44, p. 164
91
Ibid
92
Ibid
93
Ibid, p. 37 - 41; see also Martin Dixon, Principles of Land Law, University of Cambridge, (4th ed.) 2002, p. 16 - 32 & 81
94
አዋጅ ቁጥር 456/1997፣ አንቀጽ 6(1)፤ የመሬት ምዝገባ (land registration) ማለት በገጠር መሬት የመጠቀም መብትና ባለይዞታነት
የሚገልጽበት የመረጃ ማሰባሰብና ማጠናቀር ሂደት መሆኑን የዚህ አዋጅ አንቀጽ 2(15) ትርጉም ይሰጠዋል፡፡ አዋጅ ቁጥር 133/1998 አንቀጽ 2(20)
የመሬት ምዝገባ ማለት የገጠር መሬትን በተመለከተ የሚገኝበትን ቦታ፣ ስፋቱን፣ አዋሳኞችን፣ የለምነቱን ደረጃና የባለይዞታውን ማንነት ጨምሮ
የተሟላ መረጃ በመዝገብ ላይ የማስፈር ተግባር ነው፡፡
95
አዋጅ ቁጥር 456/1997፣ አንቀጽ 6(1)
96
ዝኒ ከማሁ፣ አንቀጽ 6(5) አዋጅ ቁጥር 133/98 አንቀጽ 22 እና 23

15
ማለት ይቻላል። ለምሳሌ ተቃራኒ የጽሑፍ ማስረጃ ካልቀረበ በስተቀር በስሙ የይዞታ ማረጋገጫ ደብተር የተሰጠው ሰው
የመሬቱ ሕጋዊ ባለይዞታ እንደሆነ የሚቆጠር መሆኑን አዋጅ ቁጥር 133/1998 ይደነግጋል።97

ከዚህ ባለፈ የገጠር መሬትን ከአንድ ሰው ወደ ሌላ ሰው ለማስተላለፍ የሚደረጉ ውሎችም በሚመለከተው አካል
እንዲመዘገቡ ይፈለጋል፡፡ ለምሳሌ አዋጅ ቁጥር 456/1997 የገጠር መሬት ኪራይ ውል አግባብ ባለው አካል ጸድቆ
መመዝገብ ያለበት መሆኑን ይደነግጋል፡፡98 አዋጅ ቁጥር 133/1998ም እና ማስፈፀሚያ ደንቡ ቁጥር 51/1999 በጽሑፍ
የተደረገው የመሬት ኪራይ ውል መሬቱ በሚገኝበት ወረዳ ላለው የመሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ቀርቦ መመዝገብ
ያለበት መሆኑን ደንግጓል፡፡99 አዋጅ ቁጥር 456/1997 እና አዋጅ ቁጥር 133/1998 ስለመሬት ለውጥ የምዝገባ ፎርማሊቲ
የሚናገሩት ነገር ባይኖርም ደንብ ቁጥር 51/1999 መሬትን በመሬት የመለዋወጥ ውል የሚፀናው በወረዳው የመሬት
አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ሲመዘገብ መሆኑን ይደነግጋል፡፡100 ይዞታቸውን የተለዋወጡ ሰዎች በሰነዱ ላይ ተፈራርመው
ለጽ/ቤቱ በማቅረብ ማጸደቅ ያለባቸው መሆኑን ደግሞ የአዋጁና የደንቡ ማስፈፀሚያ መመሪያ ይገልፃል፡፡101 አዋጅ ቁጥር
133/1998 በጽሑፍ የተደረገ የስጦታ ስምምነት መሬቱ በሚገኝበት ወረዳ ላለው ጽ/ቤት ቀርቦ መመዝገብ ያለበት መሆኑን
ይደነግጋል፡፡102 እንዲሁም አዋጁ እና ደንቡ በዝምታ ቢያልፉትም መመሪያው በጽሑፍ የተደረገው የመሬት ኑዛዜ በፍርድ
ቤት ከፀደቀ በኋላ ኮፒው ለወረዳው መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ቀርቦ መመዝገብ ያለበት መሆኑን ይገልፃል፡፡103

3. የገጠር መሬት ይዞታን የሚመለከቱ ውሎች ፎርምና ምዝገባ መስፈርት አለመሟላት ውጤት
3.1 የፎርም አለመሟላት ውጤት
ቀጥለን የውል ፎርማሊቲና የምዝገባ ስርዓት መስፈርቶች ባይሟሉ ውጤቱ ምን ይሆናል የሚለውን እንመለከታለን።
አንዳንዶቹ ፎርማሊቲዎች በተዋዋዮች መካከል የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ ሲጠቅሙ ሌሎች ደግሞ ለሶስተኛ ወገኖች
መቃወሚያ ያገለግላሉ፡፡ ከገጠር መሬት ጋር የተያያዙት ውሎች በጽሑፍ መደረግ ያለባቸው መሆኑን አይተናል፡፡ በጽሑፍ
ባይደረጉ ውጤት አይኖራቸውም፡፡ ለምሳሌ ከሶስት ዓመት በላይ የሚቆይ በጽሑፍ ያልተደረገ የገጠር መሬት ኪራይ ውል
አይፀናም፡፡104 በጽሑፍ የተደረገው የመሬት ኪራይ ውል የመሬቱን ስፋት፣ የኪራዩን ዘመን፣ የክፍያውን መጠንና የኪራዩን
አከፋፈል ሁኔታ የሚገልጽ ካልሆነ በስተቀር ፈራሽ ይሆናል፡፡105 እነዚህን ሁኔታዎች ያሟላው ውል በሚመለከተው አካል
መጽደቅ ያለበት መሆኑን አዋጅ ቁጥር 456/19997 ይደነግጋል፡፡106 በሌላ አገላለጽ ከሶስት ዓመት በላይ የተደረገ የመሬት

97
አንቀጽ 24(4)፤ የፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1195 ድንጋጌ ይዘትም ከማይንቀሳቀስ ንብረት (ለምሳሌ ቤት) ጋር በተያያዘ የባለቤትነት የምስክር
ወረቀት ያለው ሰው የንብረቱ ባለቤት እንደሆ የሚቆጠር መሆኑን ይደነግጋል።
98
አንቀጽ 6(6) እና 8(2)
99
አዋጁ አንቀጽ 18(5) እና ደንቡ አንቀጽ 12(2)፣ የአዋጁና ደንቡ ማስፈፀሚያ መመሪያ አንቀጽ 15 ተመሳሳይ ድንጋጌ አለው
100
አንቀጽ 8
101
አንቀጽ 20
102
አንቀጽ 17(6)፣ መመሪያው አንቀጽ 12ም ተመሳሳይ አገላለጽ አለው
103
አንቀጽ 13(1)(2)፤ በእርግጥ የመሬት ኑዛዜን በተመለከተ መመሪያው ላይ የተቀመጠው ግዴታ አዋጁና ደንቡ ያልደነገጉትን ግዴታ የያዘ በመሆኑ
እና ከፌደራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት ትርጓሜ አንጻር ተገቢነት የለውም በማለት ከላይ በክፍል 2.1.4 የተመለከትነውን ማስታወስ
ያስፈልጋል።
104
ደንብ ቁጥር 51/1999፣ አንቀጽ 12(2)
105
አዋጅ ቁጥር 133/1998፣ አንቀጽ 18(3
106
አንቀጽ 8(2)፤ በመሰረቱ ማንኛውም የመሬት ኪራይ ውል በሚመለከተው አካል መጽደቅ አለበት በማለት አዋጅ ቁጥር 456/97 በአዛዥነት የደነገገ
ቢሆንም በአንድ በኩል የክልላችን የገጠር መሬት ሕግ በጽሑፍ መደረግና ከላይ ያሉትን መስፈርቶች ማሟላት አለበት በማለት ያስቀመጠው ከሶስት

16
ኪራይ ውል በጽሑፍ ካልተደረገ እና የመሬቱን ስፋት፣ የኪራይ ዘመን፣ የክፍያውን መጠንና የኪራዩን አከፋፈል የሚገልጽ
ካልሆነ ውጤቱ ፈራሽ መሆኑን ሕጉ በአስገዳጅ ሁኔታ ያስቀመጠ በመሆኑ እነዚህ ሁኔታዎች ያልተሟሉበትን የመሬት ኪራይ
ውል ፍርድ ቤቶችም ሆነ የመሬት አስተዳደር አጠቃቀም ጽ/ቤት እውቅና ሊሰጡት አይገባም።

የመሬት ለውጥ ውልን በተመለከተ ተዋዋይ ወገኖች የተለዋወጡትን መሬት ስፋትና የለምነት ደረጃ በጽሑፍ አድርገው
ተፈራርመው ለመሬት አስተዳደር ማፀደቅ ያለባቸው መሆኑን ተመልክተናል፡፡ የመሬት ለውጥ ውል የሚፀናው ለወረዳው
የመሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ቀርቦ ሲጸደቅ ነው ከተባለ ውሉ በጽሑፍ ሆኖ ግራቀኙ ተፈራርመው እና ችሎታ
ባላቸው ሁለት ምስክሮች ተረጋግጦ ካልጸደቀ እውቅና የሚሰጠው አይሆንም ማለት ነው፡፡

የገጠር መሬት ስጦታ ውልም በአዋጅ ቁጥር 133/1998 እና በደንብ ቁር 51/1999 በጽሑፍ መደረግ ያለበት መሆኑ
ቢደነገግም በመመሪያው ላይ በሚመለከተው ጽ/ቤት ቀርቦ ዝርዝር መስፈርቶችን አሟልቶ (ማመልከቻው ቀርቦ፣ ተቃዋሚ
ካለ ተጠርቶ ካልቀረበ) ተቀባይነት ሲያገኝ ደብተሩ ለስጦታ ተቀባዩ የሚሠራ መሆኑ ተገልጿል፡፡ በዚህ ረገድ መሬት
የማይንቀሳቀስ ንብረት በመሆኑም ውሉ በጽሑፍ መደረጉ ግዴታ ነው፡፡ ይህ ካልሆነ ተቀባይነት አይኖረውም፡፡ ወደ ጽ/ቤቱ
የመሄድ መስፈርቶች ባይሟሉ ግን ሕጉ ውጤቱን ያላስቀመጠ በመሆኑ በተዋዋዮች መካከል ውሉን ፈራሽ ሊያደርግ የሚችል
ነው ሊባል አይችልም፡፡ ይኸውም ስጦታው በጽሑፍ ከመደረጉ ባሻገር በፍትሐ ብሔር ሕጉ የተቀመጠውን ፎርም ካሟላ
(የማይንቀሳቀስ ንብረት ስጦታ በግልጽ የሚደረግ ኑዛዜን ፎርም በመከተል) ወደ ጽ/ቤት ቀርቦ ደብተር በተቀባዩ ስም
ባይሠራም ፈራሽ ሊሆን አይገባውም። የገጠር መሬት ኑዛዜ መስፈርት እና መስፈርቱ አለመሟላቱ የሚያስከትለው ውጤትም
ከላይ በክፍል 2.1.4 ተመክተናል፡፡

በአጠቃላይ ልብ ሊባል የሚገባው ጉዳይ አዋጅና ደንብ ያላስቀመጠውን መብትና ግዴታ መመሪያ ሊሰጥ ወይም
ሊያስቀምጥ የማይችል ከመሆኑ አኳያ በአዋጁና በደንቡ ያልተቀመጠ ፎርማሊቲ በመመሪያው ተቀምጦ ቢገኝ የውሉ
ውጤት ላይ የሚኖረው ሚና በልኩ መታዬት ያለበት መሆኑ ነው፡፡ ለምሳሌ የመሬት ስጦታ ውል በጽሑፍ መደረግ አለበት
በማለት አዋጁ ደንግጎ ያለፈውን መመሪያው በጽሑፍ ሲደረግ ማሟላት ያለበትን ዝርዝር አፈጻጸም ያስቀምጥ ካልሆነ
በስተቀር በጽ/ቤት ካልጸደቀ በስተቀር ፈራሽ ነው ብሎ ሊደነግግ አይችልም፡፡ ከዚህ ባሻገር ከላይ የማይንቀሳቀሱ ውሎችን
በተመለከተ ያየናቸው ጠቅላላ መርሆዎች ሊጠበቁ ይገባል፡፡ ይኸውም ፎርማሊቲው ከእነውጤቱ (አስገዳጅ ሆኖ)
ከተቀመጠ እና ይህ ፎርማሊቲ ካልተሟላ በማንኛውም መለኪያ ውሉ እውቅና ሊሰጠው አይገባም፡፡ ፎርማለቲው ውጤቱን
ካላስቀመጠ (አዛዥ ብቻ ከሆነ) ውጤቱ ተከራካሪዎች በሚያነሱት ክርክር ይወሰናል፡፡ ለምሳሌ ተከሳሽ የሆነ ወገን
ካልተቃወመ ወይም ካመነ ፎርማሊቲው ባይሟላም ውሉ በተዋዋይ ወገኖች መካከል ተቀባይነት ይኖረዋል።

ዓመት በላይ የሚደረጉትን ውሎች ብቻ በመሆኑ፣ በሌላ በኩል ምዝገባን እንጅ በጽ/ቤት ማስፀደቅን መስፈርት አድርጎ ያላስቀመጠ መሆኑ ሲታይ
ከፌዴራሉ አዋጅ የተወሰነ ልዩነት መኖሩ ግልጽ ነው፡፡ ሆኖም የፌዴራል መንግስት መነሻ ሕግ አውጥቶ ከመሬት ማስተዳደር ጋር የተያያዘውን ስራ
በአብዛኛው ለክልሎች የሰጠ በመሆኑ እና የክልሉን ሕጎች መሰረት ተደርጎ እየተሰራ ስለሆነ ይህ ሁኔታ ብዙ ጊዜ ግምት ውስጥ አይገባም፡፡ በእርግጥ
በሚመለከተው አካል ማጸደቅ እና ማስመዝገብ ተመሳሳይ ትርጉም የሚሰጣቸው ከሆነ ይህ ልዩነት አይኖርም።

17
 3.2 የምዝገባ አለማሟላት ውጤት
የገጠር መሬትን የሚመለከቱ ውሎች የምዝገባ ፎርማሊቲ ውጤት ውሉ በተዋዋይ ወገኖች መካከል የፀና እንዲሆን (for
validity) ነው ወይስ ለማስረጃ (proof) ወይስ ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ እንዲሆን ለማድረግ የሚለው ነጥብ
ስንመለከት በፍርድ ቤቶች ዘንድ ወጥ የሆነ አሰራር አናገኝም፡፡ ለምሳሌ በጌታቸው ልየው ጉዳይ107 ተጠሪዎች አመልካቹ
በህገ-ወጥ መንገድ የአባታችን ሁለት ገዝም መሬት ቤት ሰርቶ የያዘብን ስለሆነ አፍርሶ እንዲለቅ ይወሰንልን በማለት ክስ
መስርተዋል፡፡ አመልካቹ በበኩሉ መሬቱን የያዝኩት በህገ-ወጥ መንገድ ሳይሆን ከተጠሪዎች አባት ለ25 ዓመት በመከራየት
ብር 2000 (ሁለት ሽህ ብር) ከፍየ በመሆኑ ልለቅ አይገባም በማለት ውሉን በማቅረብ ተከራክሯል፡፡ ጉዳዩን በመጀመሪያ
የተመለከተው የአዋበል የወረዳ ፍርድ ቤት ግራቀኙን አከራክሮ የመሬት ኪራይ ውሉ በሚመለከተው አካል አለመመዝገቡ
ውጤቱ ምን ይሆናል? የሚለውን ጭብጥ በመያዝ በጽሑፍ የተደረገ የመሬት ኪራይ ውል በመሬት አስተዳደርና አጠቃቀም
ጽ/ቤት ሳይመዘገብ በቀር ውጤቱ ምን ሊሆን እንደሚችል በመሬት ሕጉ ያልተደነገገ በመሆኑ ወደ በፍትሐ ብሔር ሕጉ
የተቀመጠውን ሁኔታ ማየት ያስፈልጋል። በፍትሐ ብሔር ሕጉ መመዝገብ አለመመዝገብ የሶስተኛ ወገኖችን መብት
ለመጠበቅ የተቀመጠ እንጅ በተዋዋይ ወገኖ መካከል የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ አይደለም። ከሳሾች (ተጠሪዎች) ደግሞ
በአባታቸው እግር የተተኩ እንጅ ሶስተኛ ወገኖች የሚባሉ ባለመሆናቸው በከሳሾች አባት እና በተከሳሽ መካከል የተደረገው
የመሬት ኪራይ ውል የፀና ነው በማለት ክሱን ውድቅ አድርጎታል፡፡108

የሥር ከሳሾች (ተጠሪዎች) ለምስራቅ ጎጃም ዞን ከፍተኛ ፍርድ ቤት ይግባኝ በማቅረባቸው ፍርድ ቤቱ ግራቀኙን አከራክሮ
የኪራይ ውል ስለመኖሩ የተካደ ስለሆነ በሕግ አግባብ የተቋቋመ የኪራይ ውል አለ ወይስ የለም? የሚለውን ነጥብ
በማጣራት በወረዳ ፍርድ ቤቱ ጉዳዩ እንደገና እንዲታይ መልሶታል።109 ከዚህ በኋላ የወረዳ ፍርድ ቤቱ ጉዳዩን በማስረጃ
በማጣራት በግራ ቀኙ መካከል የተደረገው የመሬት ኪራይ ውል በጽሑፍ የተደረገ ቢሆንም በአዋጁ መሰረት
አልተመዘገበም። የመሬት ሕጉ የኪራይ ውል ሳይመዘገብ ሲቀር ውጤቱን ባያስቀምጥም በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ
1720(1) መሰረት ውሉ ፎርሙን ካላሟላ ረቂቅ ሆኖ የሚቀር በመሆኑ ሊጸና አይችልም። ስለሆነም ተከሳሽ ቤቱን አፍርሶ
መሬቱን ለከሳሾች ሊለቅ ይገባል በማለት ወስኗል።110 ከዚህ በኋላ ጉዳዩን እንደገና በይግባኝ የተመለከተው ከፍተኛ ፍርድ
ቤቱ ግራቀኙን አከራክሮ የኪራይ ውሉ አለመመዝገቡ ከአዋጅ ቁጥር 133/1998 አንቀጽ 23(4) እና ደንብ ቁጥር 51/1999
አንቀጽ 24(5) አንፃር በሶስተኛ ወገኖች ላይ መቃወሚያ ሊሆን አይችልም እንጅ በተዋዋዮች መካከል ውሉን የፀና ለማድረግ
የተቀመጠ ፎርም አይደለም። ሆኖም ሶስተኛ ወገን የሚለው አገላለፅ ወራሾችን (የሥር ከሳሾችን) የሚያካትት በመሆኑ ውሉ
ስለማያስገድዳቸው ፈራሽ ሆኖ ወደ ነበሩበት ሊመለሱ ይገባል በማለት አሻሽሎ ወስኗል፡፡111 አመልካች በዚህ ውሳኔ ቅር
በመሰኘት ለክልሉ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት አቤቱታ በማቅረቡ ችሎቱ ግራቀኙን አከራክሮ
አመልካች ከተጠሪዎች አባት ጋር ለ25 ዓመት የሚቆይ የገጠር መሬት ይዞታ [የኪራይ ውል] ለመዋዋላቸው ሰኔ 10
ቀን 2000 ዓ/ም የተፃፈ ··· ሰነድ የቀረበ ሲሆን ይህ ሰነድ ለመሬት አስተዳደር ጽ/ቤት ቀርቦ ያልተመዘገበ ለመሆኑ
በአመልካችም ቢሆን ያልተካደ ሲሆን ተጠሪዎችም በቃል ክርክር ወቅት አለመመዝገቡ ውሉ በሕግ ፊት

107
ጌታቸው ልየው እና እነ የእናትፈንታ ልየው (3 ሰዎች)፣ የአብክመ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 38067፣ ታህሳስ 14/2007 ዓ/ም
108
መ/ቁ 11430፣ ሚያዚያ 21/2005 ዓ/ም
109
መ/ቁ 114186፣ መስከረም 24/2006 ዓ/ም
110
መ/ቁ 11430፣ ጥቅምት 29/2006 ዓ/ም
111
መ/ቁ 15918፣ የካቲት 21/2006 ዓ/ም

18
 ተቀባይነት እንዳይኖረው ያደርጋል በማለት አጠናክረው ተከራክረውበታል፡፡ ተጠሪዎች በአባታቸው እግር
ተተክተው መብት የሚጠይቁ ግዴታንም የሚወጡ ወራሾች ከመሆናቸው አንፃር ለውሉ ሶስተኛ ወገኖች ናቸው
ማለት አይቻልም፡፡ በአብክመ የገጠር መሬት አዋጅ ቁጥር 133/98 አንቀጽ 18(5) ስር በግልጽ የተደነገገው በጽሑፍ
የተደረገ ማናቸውም የመሬት ኪራይ ስምምነት መሬቱ በሚገኝበት ወረዳ ላለው የባለስልጣኑ ቅርንጫፍ ጽ/ቤት
ቀርቦ መመዝገብ ይኖርበታል በማለት ደንግጓል፡፡ ይህ ድንጋጌ ምዝገባን አስገዳጅ ያደረገው ለመሆኑ “shall be
submitted to and registered” ከሚለው የእንግሊዝኛ ቅጅ ድንጋጌ መገንዘብ ይቻላል፡፡ በመሆኑም በጽሑፍ
የተደረገው የመሬት ኪራይ ውል መመዝገብ አለበት፡፡ ይህ አስገዳጅ የሕግ መስፈርት አለመሟላት በተከራካሪ
ወገኖች ከተነሳ ፍርድ ቤቶች ውሉ ሕጉ የሚጠይቀውን ያላሟላ በመሆኑ ፈራሽ ነው በማለት መወሰን አለባቸው
ማለት ነው፡፡ ስለሆነም በአመልካችና በተጠሪዎች አባት መካከል የተደረገ ውል ፈራሽ ነው በማለት የሥር ፍርድ
ቤቶች የደረሱበት ድምዳሜ የሚነቀፍበት ምክንያት አልተገኘም በማለት ወስኗል፡፡

በጸሐፊው እምነት የወረዳው ፍርድ ቤቱ መጀመሪያ ላይ ሰጥቶት የነበረው ውሳኔ ትክክል የነበረ ሲሆን112 ከዚያ በኋላ
በሶስቱም እርከኖች ላይ ባሉት ፍርድ ቤቶች የተሰጠው ውሳኔ ተገቢ አይደለም፡፡ ምክንያቱም አንደኛ አዋጁም ሆነ ደንቡ
የመሬት ኪራይ ውል በወረዳ መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ቀርቦ መመዝገብ ያለበት መሆኑን አዛዥ ድንጋጌ
ከማስቀመጥ ውጭ ባይመዘገብ ውጤቱ ምን ሊሆን እንደሚችል አያስቀምጡም፡፡ የደንብ ቁጥር 51/99 አንቀጽ 12(2)
አገላለጽ ከሶስት ዓመት በላይ የሚደረግ የመሬት ኪራይ ውል በጽሑፍ መደረግና በጽ/ቤት መመዝገብ ያለበት መሆኑን
ይደነግግና ውጤቱ ግን መስፈርቱን ካላሟላ ፈራሽ የሚያደርገው በጽሑፍ ያልተደረገ ከሆነ እንጅ ካልተመዘገበ የሚለውን
ጭምር አይደለም፡፡ ሁለተኛ የዚሁ ደንብ አንቀጽ 12(7) የገጠር መሬት ለተለያዩ ሰዎች ቢከራይ ውሉን ቀድሞ ያስመዘገበው
ተከራይ የቀደምትነት መብት ያለው መሆኑንና ሁሉም ያላስመዘገቡ ከሆነ ደግሞ ውሉን መሠረት አድርጎ ቀድሞ መጠቀም
የጀመረው ተከራይ የቅድሚያ መብት ያለው መሆኑን የሚደነግግ ስለሆነ የኪራይ ውሉ ባይመዘገብም በተዋዋይ ወገኖች
መካከል ውጤታማ መሆን ያለበት መሆኑን ያሳየናል፡፡ ሶስተኛ ከሁሉም በላይ የአዋጁ አንቀጽ 23(4) እና የደንቡ አንቀጽ
24(5) ድንጋጌዎች “ከመሬት ጋር የተያያዘ ማናቸውም መብትና ግዴታን የሚመለከት ተግባር መሬቱ በሚገኝበት ወረዳ
ባለው የባለስልጣኑ ቅርንጫፍ መስሪያ ቤት ቀርቦ ካልተመዘገበ በስተቀር በሶስተኛ ወገኖች ላይ መቃወሚያ ሆኖ ሊቀርብ
አይችልም” ከሚለው አገላለጽ የኪራይ ውሉ መመዝገብ አለመመዝገብ ውጤት የሚመለከተው ሶስተኛ ወገኖችን እንጅ
ተዋዋይ ወገኖችን ወይም በእነሱ እግር ተተክተው መብት የሚጠይቁ ወራሾችን አይደለም፡፡

ሌላው ከመሬት ለውጥ ጋር የተያያዘ ውል በጽ/ቤቱ ባይመዘገብ ውጤቱ ምን ይሆናል የሚለውን በተመለከተ በገላጋይ አካል
ጉዳይ113 በጽሑፍ የተደረገው የመሬት ለውጥ ውል በጽ/ቤት ሳይመዘገብ በመቅረቱ ውጤቱ ምን ይሆናል የሚለው ጭብጥ
ተይዞ ጉዳዩን በመጀመሪያ የተመለከተው የሰሜን አቸፈር ወረዳ ፍርድ ቤት ግራቀኙ መሬት በተለዋወጡበት ወቅት በነበረው
ሕግ አዋጅ ቁጥር 46/1992 መሠረት መሬት በመሬት መለዋወጥ የሚቻል ቢሆንም መሬት የማይንቀሳቀስ ንብረት
እንደመሆኑ መጠን በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723(1) መሠረት በአስተዳደሩ ያልተመዘገበ የለውጥ ውል ስለሆነ ፈራሽ

112
ጉዳዩ በመሬት ሕጎቹ የሚሸፈን ሆኖ እያለ ወደ ፍትሐ ብሔር ሕጉ መሄዱ ተገቢ አለመሆኑ እንደተጠቀ ሆኖ
113
ገላጋይ አካል እና ተፈራ አበበ፣ የአብክመ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 40166፣ የካቲት 16/2007 ዓ/ም

19
ሊሆን ይገበዋል በማለት ወስኗል፡፡114 ጉዳዩን በይግባኝ የተመለከተው የምዕራብ ጎጃም ዞን ከፍተኛ ፍርድ ቤት ደግሞ
ግራቀኙ የመሬት ለውጥ ውል ማድረጋቸው ከታመነ የውሉ መመዝገብ አስፈላጊነት ለማስረጃነት በመሆኑ ውሉ
ባለመመዝገቡ ምክንያት ፈራሽ እንደማይሆን የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በመ/ቁ 36887 አስገዳጅ
ትርጉም የሰጠበት ስለሆነ የለውጥ ውሉ ሊፈርስ አይገባም በማለት ወስኗል፡፡115 አሁንም ጉዳዩን በይግባኝ የተመለከተው
የክልሉ ጠቅላይ ፍርድ ቤት መደበኛ ችሎት ግራቀኙ የመሬት ለውጥ ውል ያደረጉት በ1991 ዓ/ም በመሆኑ በወቅቱ በነበረው
ሕግ (አዋጅ ቁጥር 31/67) መሠረት የመሬት ለውጥ ውል ያልተፈቀደ ስለነበር ውሉ ፈራሽ ነው በማለት በተለየ ምክንያት
የወረዳ ፍርድ ቤቱን ውጤት በመቀበል ወስኗል፡፡116 በመጨረሻም ጉዳዩን የተመለከተው የክልሉ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር
ሰሚ ችሎት ግራቀኙ በ1991 ዓ/ም የለውጥ ውል ያደረጉ መሆኑ የታመነ ጉዳይ ነው። በወቅቱ በህገ-መንግስቱም ሆነ በአዋጅ
ቁጥር 89/1989 የተከለከለው መሬት መሸጥና በሌላ ንብረት መለወጥ እንጅ መሬት በመሬት መለዋወጥ የተፈቀደ ነበር።
ስለሆነም በግራቀኙ መካከል የተደረገው የመሬት ለውጥ ውል የተመዘገበ ባይሆን ተፈፃሚ ሊሆን የሚገባው ነው በሚል
የወረዳውንና የጠቅላይ ፍርድ ቤቱን ውሳኔ በመሻር የከፍተኛ ፍርድ ቤቱን ውሳኔን አጽንቶታል፡፡

በፀሐፊው እምነት በሁሉም እርከን ያሉ ፍርድ ቤቶች የተያዘውን ጭብጥ በመፍታት ረገድ ስህተት አለባቸው። በአንድ
በኩል ጉዳዩን ለመፍታት የፍትሐ ብሔር ሕጉን አንቀጽ 1723(1)ም ሆነ በፌሬራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት
መ/ቁ 36887 መጠቀሳቸው ተገቢ አይደለም፡፡ የፍትሐ ብሔር ሕጉን አንቀጽ 1723 ከላይ እንዳየነው ባለቤትነትን
ለማስተላለፍ፣ ለአለባ ጥቅም፣ ለመያዣና የንብረት አገልግሎት ውሎች ላይ ብቻ ተፈፃሚ የሚሆን ነው። የሰበር ሰሚ ችሎቱ
ውሳኔም ለሽያጭ ውል ለዚያውም ምዝገባን ሳይሆን በውል አዋዋይ ፊት ስለመደረግ አለመደረግ ጭብጥ ተይዞ ትርጉም
የተሰጠበት ከመሆኑ አንጻር ለዚህ ጉዳይ ተፈፃሚ ማድረግ ከጉዳዩ ጋር የሚገናኝ አልነበረም፡፡

ግራቀኙ የመሬት ለውጥ ውል ያደረጉ በ1991 ዓ/ም በመሆኑ ጉዳዩ በወቅቱ ሥራ ላይ በነበረው አዋጅ ቁጥር 89/1989
እልባት ማግኘት አለበት ቢባል አዋጁ ይህን ጉዳይ ለመሸፈን ዝርዝር ድንጋጌ ያልነበረው በመሆኑ ወደ ፍትሐ ብሔር ሕጉ
መሄድ ይገባል። በፍትሐ ብሔር ሕጉ ደግሞ በጽሑፍ ከተደረገ በቂ ነው ሊባል ይችላል፡፡ ከዚህ አንጻር ምክንያቱ ተገቢ
ባይሆንም የከፍተኛ ፍርድ ቤቱ እና የሰበር ሰሚ ችሎቱ አቋም የተሻለ ነው ማለት ይቻላል፡፡ አሁን ባለው ሕግ
ከተመለከትነው ደግሞ በአዋጅ ቁጥር 133/98 ምንም ያልተባለ ቢሆንም ደንብ ቁጥር 51/99 አንቀጽ 8 ላይ የመሬት ለውጥ
ውል በመሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ቀርቦ ካልተመዘገበ የማይፀና መሆኑ በአስገዳጅነት ከእነ ውጤቱ የተደነገገ
በመሆኑ የምዝገባው ፎርማሊቲ ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ ብቻ ሳይሆን በተዋዋይ ወገኖች መካከል የፀና ውል እንዲኖር
ለማድረግም ጭምር መሆኑን መገንዘብ ይገባል፡፡ ስለሆነም አሁን በአለው ሕግ መሠረት የመሬት ለውጥ ውል ካልተመዘገበ
ፈራሽ መደረግ አለበት ማለት ነው። በተከሳሽ በኩል ቢታመን እንኳን ውጤቱ ስለተቀመጠ ለውጥ የሚያመጣ አይሆንም፡፡
የመሬት ስጦታ ውልን በተመለከተም በይገብሩ ነጋልኝ ጉዳይ117 በጽሑፍ የተደረገ የመሬት ስጦታ ውል በወረዳው የመሬት
አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት መመዝገብ አለመመዝገቡ ውጤቱ ምንድን ነው የሚለው ጭብጥ ተይዞ ጉዳዩን በመጀመሪያ

114
መ/ቁ 47278፣ ሰኔ 21/2004 ዓ/ም
115
መ/ቁ 53064፣ ህዳር 17/2006 ዓ/ም
116
መ/ቁ 36682፣ ግንቦታ 11/2006 ዓ/ም
117
ይገብሩ ነጋልኝ እና ነጋልኝ መኩሪያ፣ የአብክመ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት፣ መ/ቁ 45026፣ ጥር 29/2007 ዓ/ም

20
የተመለከተው የቀወት ወረዳ ፍርድ ቤት የስጦታ ውሉ ያልተመዘገበ ስለሆነ ፈራሽ ነው በማለት ወስኗል፡፡118 ጉዳዩን
በይግባኝ የተመለከተው የሰሜን ሸዋ ዞን ከፍተኛ ፍርድ ቤትም ግራቀኙን አከራክሮ የወረዳ ፍርድ ቤቱን ውሳኔ
አጽንቶታል፡፡119 በመጨረሻም ጉዳዩን በሰበር የተመለከተው የክልሉ ሰበር ሰሚ ችሎት የስጦታ ውል መኖሩ የታመነ በመሆኑ
በፍርድ ቤት አለመመዝገቡ ብቻ ፈራሽ ሊያደርገው አይገባም በማለት የሥር ፍርድ ቤቶችን ውሳኔ በመሻር ወስኗል፡፡

በመሠረቱ የገጠር መሬት ስጦታ ውል በጽ/ቤት መመዝገብ ያለበት መሆኑን አዋጅ ቁጥር 133/98 አንቀጽ 17(6)
ይደነግጋል፡፡ ሆኖም አዋጁ በቃል የተደረገ የስጦታ ውል ውጤት የሌለው መሆኑን ከመደንገግ ባለፈ ባይመዘገብ ውጤቱን
አያሳይም፡፡ በእርግጥ የአዋጁና የደንቡ ማስፈፀሚያ መመሪያ አንቀጽ 12(7) በወረዳ ጽ/ቤት ያልተመዘገበ የስጦታ ውል
ተቀባይነት የማይኖረው መሆኑን ይደነግጋል፡፡ ይህ ሁለት ክርክሮችን ያስነሳል፡፡ የመጀመሪያው አዋጁ ወይም ደንቡ
ያልተመዘገበ ስጦታ ፈራሽ የሚሆን መሆኑን ባይደነግግም በመመሪያው በአስገዳጅነት ፈራሽነቱ ከተደነገገ ያልተመዘገበ
ስጦታ ይህን ተከትሎ ፈራሽ መደረግ አለበት የሚለው ነው፡፡ ሁለተኛው የክርክር መስመር ደግሞ አዋጁም ሆነ ደንቡ
የመሬት ስጦታ አለመመዝገብ ውጤት በልዩ ድንጋጌዎች ያላስቀመጠ ስለሆነ በአዋጁ አንቀጽ 23(4) እና በደንቡ አንቀጽ
24(5) መሠረት አለመመዝገቡ ውጤቱ ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ ለመሆን እንጅ በተዋዋይ ወገኖች ሊሆን ስለማችል
በጽሑፍ የተደረገ የመሬት ስጦታ ውል ባይመዘገብም በተዋዋይ ወገኖች መካከል ተቀባይነት ሊኖረው ይገባል የሚል ነው፡፡
በጸሐፊው እምነት ሁለተኛው የክርክር መስመር ተቀባይነት አለው፡፡ ምክንያቱም በአተያየቱ ከተገለፀው ምክንያት
በተጨማሪ በአዋጁና በደንቡ ያልተቀመጠ ድንጋጌ በመመሪያው ግዴታ ማስቀመጡ ከሕግ አውጭው ፍላጎት ውጭ የሆነና
የሕግ አወጣጥ መርህን የሚጥስ ስለሚሆን ነው::

በአጠቃላይ የሕግ አውጭው ፍላጎት ከመሬት ጋር የተያያዙ ውሎች በጽ/ቤት የሚመዘገቡት ለሶስተኛ ወገን መቃወሚያ
እንጅ በተዋዋይ ወገኖች መካከል የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ አይደለም፡፡ የዚህ ልዩ ሁኔታ የሚሆነው የመሬት ለውጥ
ውል ካልተመዘገበ ፈራሽ መሆኑ በደንብ ቁጥር 51/1999 መደንገጉ ነው፡፡ ይህም በሕግ አውጭው ሀሳብ ያልተገባ የመሬት
ለውጥ የመሬት መበጣጠስ ሊያመጣ ስለሚችል ለመቆጣጠር እና መሬት ከአንዱ ወደ ሌላው ይዞታው ሲቀየር መሬቱን
የሚያስተዳድረው አካል የግድ ማወቅና መፍቀድ አለበት ከሚል ምክንያት የተቀመጠ ነው ማለት ይቻላል፡፡ በእርግጥ
የኪራይ፣ ስጦታና ኑዛዜ ውልም ቢሆን በጽ/ቤት መመዝገብ አለበት ሲባል መሬትን የሚያስተዳድረው አካል ማረጋገጥ
የሚፈልጋቸው ጉዳዮች ያሉ መሆኑ ግልጽ ነው። ሆኖም እነዚህ ውሎች ሳይመዘገቡ ቢቀሩ የሚመጣው ችግር ክብደት
የለውጥ ውል ሳይመዘገብ ቢቀር የሚመጣውን ያክል ላይሆን ይችላል፡፡ እነዚህ ውሎች ባይመዘገቡም በተዋዋይ ወገኖች
መካከል የፀኑ ናቸው ማለት ያልተፈቀደለት ሰው ለምሳሌ በስጦታ ወይም በኑዛዜ መሬት ተላልፎለት ቢገኝ መንግስት
በማንኛውም ጊዜ ውሉን ከማስፈረስ የማይከለከል መሆኑ ግልጽ ነው፡፡ ስለሆነም ውሉ የፀና ይሆናል ሲባል ሌሎች በሕግ
የተፈቀዱ ጉዳዮች ተሟልተው ባለመመዝገቡ ብቻ ውሉን በተዋዋይ ወገኖች መካከል ዋጋ አያሳጣውም ለማለት ነው፡፡

118
መ/ቁ 06217፣ ሰኔ 09/2006 ዓ/ም
119
መ/ቁ 115246፣ ጥቅምት 03/2007 ዓ/ም

21
ማጠቃለያ
የጸና ውል እንዲኖር ከሚያስፈልጉ መሰረታዊ ሁኔታዎች ውስጥ አንዱ በሕግ የታዘዘ በሆነ ጊዜ ልዩ ፎርም አሟልቶ መገኘት
ነው። ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሎች ልዩ ፎርም ከሚታዘዝባቸው ጉዳዮች ውስጥ የሚመደቡ ናቸው።
የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ፣ የንብረት አገልግሎት እና መያዣን የሚመለከቱ ልዩ ድንጋጌዎች በተዋዋይ ወገኖች መካከል
የጸና ውል እንዲኖር ለማድረግ ውሉ በጽሑፍ መደረግ እንዳለበት በልዩ ሕጎች ከመደንገጉ በተጨማሪ የፌደራል ጠቅላይ
ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በጎርፌ ወርቅነህ ጉዳይ ለፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723(1) በሰጠው ትርጉም መሰረት
በተዋዋይ ወገኖች መካከል የጸና ውል እንዲኖር እነዚህ ውሎች በውል አዋዋይ ወይም በፍርድ ቤት ፊት መደረግ
ይኖርባቸዋል። ውል በጽሑፍ እንዲደረግ ግዴታ ሲኖር ልዩ በሆነ አሠራር ተገልጾ በውሉ ግዴታ ያለባቸው ወገኖች ሁሉ
መፈረም ይኖርበታል። እንዲሁም አካለመጠን በደረሱና ችሎታ ባላቸው ሁለት ምስክሮች ፊት ካልተረጋገጠ የማይጸና
መሆኑን ተመልክተናል።

ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር ተያይዞ ሊደረጉ የሚችሉ ሌሎች የውል አይነቶች የአንድ ወገን ግዴታ ያለባቸው ስጦታና ኑዛዜ
ናቸው። አንድ ሰው የማይንቀሳቀስ ንብረቱን በተናዛዡ ጽሑፍ በሚደረግ ኑዛዜ ወይም በግልጽ በሚደረግ ኑዛዜ ማስተላለፍ
ይችላል። እንዲሁም የማይንቀሳቀስ ንብረትን ወይም በማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ መብትን የሚሰጥ ዋጋ ያለው ስጦታ
በግልጽ በሚደረግ ኑዛዜ አሠራር አይነት መደረግ ያለበት መሆኑ ተደንግጓል። ከእነዚህ መስፈርቶች ውጭ ኑዛዜም ሆነ
ስጦታ ሌላ ፎርማሊቲ አያስፈልጋቸውም። ኑዛዜም ሆነ ስጦታ ጥብቅ የሆኑ ፎርማሊቲዎችን የያዘ እና አንዱ ካልተሟላ
ፈራሽ ሊሆን የሚገባ መሆኑን አይተናል።

የምዝገባ ፎርም የውሉን መኖር ለማረጋገጥ፣ የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ ወይም ለሶስተኛ ወገን መቃወሚያ ተብሎ
ሊደነገግ ይችላል፡፡ በፍትሐ ብሔር ሕጋችን ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዘ ሽያጭ፣ ኪራይ እና የንብረት አገልግሎት
ውሎች መመዝገብ አለመመዝገብ በተዋዋዮች መካከል የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ ሳይሆን ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ
ብቻ የሚያገለግሉ ናቸው፡፡ በአንፃሩ የማይንቀሳቀስ ንብረት መያዣ ውል ንብረቱ በሚገኝበት ቦታ በመዝገብ ላይ ካልተፃፈ
በስተቀር ዋጋ የማይኖረው መሆኑ ስለተገለፀ መመዝገብ አለመመዝገቡ ለሶስተኛ ወገኖች መቃወሚያ ሳይሆን በተዋዋይ
ወገኖች መካከል የፀና የመያዣ ውል እንዲኖር ለማድረግ አስፈላጊ ፎርማሊቲ መሆኑን መረዳት ይገባል፡፡

የውል ሕግ ድንጋጌዎች ፈቃጅ፣ አዛዥ ወይም አስገዳጅ ሊሆኑ ይችላሉ። ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዙ ውሉች
ፎርምን በተመለከተ እስከውጤቱ የሚያስቀምጥ አስገዳጅ ፎርም የያዘ ድንጋጌ ካለ እና ይህ ፎርማሊቲ ካልተሟላ ውሉ
ከመጀመሪያውም ፈራሽ የሚሆን በመሆኑ በተከራካሪ ወገኖች ባይነሳም ፍርድ ቤቶች ራሳቸው ውጤት ሊሰጡት አይገባም።
አዛዥ ድንጋጌዎች ሆነው ውጤት የማያስቀምጡ ሲሆን ግን የውሉ መፍረስ አለመፍረስ በተከራካሪ ወገኖች የሚወሰን
ይሆናል፡፡ ይኸውም በተከራካሪ ወገኖች ከታመነ ወይም ተቃውሞ ካልተነሳ ፍርድ ቤትም ሆነ ሌላ አካል የፎርም
አለመሟላትን ሊያነሳ አይችልም፡፡

የገጠር መሬትን መሸጥና መለወጥ ከመከልከሉ ውጭ በስጦታ ማስተላለፍ፣ በኑዛዜ ማውረስ፣ ማከራየት እና መሬትን
በመሬት መለወጥ ይቻላል። የመሬት ባለይዞታዎች እነዚህን ውሎች ሲዋዋሉ በሕግ የታዘዙ ፎርማሊቲዎችን ማሟላት
ይጠበቅባቸዋል፡፡ ከሶስት ዓመት በላይ የሚደረግ የመሬት ኪራይ ውል በጽሑፍ መሆን፣ የመሬቱን ስፋት፣ የኪራይ ዘመን፣
የክፍያውን መጠንና የኪራዩን አከፋፈል የሚገልጽ መሆን እና በወረዳ መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ቀርቦ መጽደቅ

22
ይኖርበታል፡፡ የመሬት ለውጥ ውል ደግሞ በጽሑፍ መደረግ፣ የለውጡ መሬቶች ስፋትና የለምነት ደረጃ ማሳየት እና
በወረዳው መሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት መጽደቅ ያለበት መሆኑን አይተናል፡፡ እንዲሁም አዋጅ ቁጥር 133/1998
ማንኛውም የገጠር መሬት ስጦታ ስምምነት በጽሑፍ መደረግ ያለበት መሆኑን ይደነግጋል፡፡ የአዋጅ ቁጥር 133/1998 እና
ደንብ ቁጥር 51/1999 ማስፈፀሚያ መመሪያው የገጠር መሬት ይዞታን በስጦታ ለማስተላለፍ የሚያስፈልጉ ዝርዝር
ሁኔታዎችን አካቷል፡፡ ይኸውም የስጦታ ስምምነቱ ለቀበሌው ባለሙያ ቀርቦና ተቃዋሚ ካለ ተጠርቶ ካልቀረበ የይዞታ
ማረጋገጫ ደብተር በስጦታ ተቀባዩ ስም የሚሠራ መሆኑን ይገልጻል።

የመሬት አዋጁና ደንቡ ኑዛዜ ሲደረግ የሚያስፈልግ ፎርማለቲ ባያስቀምጡም መመሪያው በፍርድ ቤት መጽደቅ ያለበት
መሆኑን ይደነግጋል። ሆኖም አዋጅ ቁጥር 133/1998 እና ማስፈፀሚያ ደንቡ ቁጥር 51/1999 ያላስቀመጡትን ግዴታ
መመሪያው ሊያስቀምጥ የማይገባ በመሆኑ እና የኑዛዜ ፎርም ከፍትሐ ብሔር ሕግ መርሆዎችና ድንጋጌዎች የተለየ እንዲሆን
ሕግ አውጭው የደነገገው ነገር የሌለ በመሆኑ ኑዛዜን በፍርድ ቤት ማጸደቅ ኑዛዜው የፀና እንዲሆን አስፈላጊ መስፈርት
አለመሆኑን ያስገነዝበናል። በተጨማሪም መመሪያው የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት ኑዛዜ የፍርድ ቤት
ቡራኬ አያስፈልገውም በማለት ከሰጠው ትርጉም እና ውሳኔዎች አንፃር ተቀባይነት አይኖረውም።

አዋጅ ቁጥር 133/1998 እና ማስፈፀሚያ ደንቡ ቁጥር 51/1999 በጽሑፍ የተደረገው የመሬት ኪራይ ውል መሬቱ በሚገኝበት
ወረዳ ላለው የመሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ቀርቦ መመዝገብ ያለበት መሆኑን ደንግጓል፡፡ ደንብ ቁጥር 51/1999
የመሬት ለውጥ ውል የሚፀናው በወረዳው የመሬት አስተዳደርና አጠቃቀም ጽ/ቤት ሲመዘገብ መሆኑን ይደነግጋል፡፡ አዋጅ
ቁጥር 133/1998 በጽሑፍ የተደረገ የስጦታ ስምምነት መሬቱ በሚገንበት ወረዳ ላለው የጽ/ቤት ቀርቦ መመዝገብ ያለበት
መሆኑን ይደነግጋል፡፡ በሕግ አውጭው ሀሳብ ከመሬት ጋር የተያያዙ ውሎች በጽ/ቤት የሚመዘገቡት ለሶስተኛ ወገን
መቃወሚያ እንጅ በተዋዋይ ወገኖች መካከል የፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ አይደለም፡፡ የዚህ ልዩ ሁኔታ ግን የመሬት
ለውጥ ውል ካልተመዘገበ ፈራሽ መሆኑ በደንብ ቁጥር 51/1999 መደንገጉ ነው፡፡

በአጠቃላይ በአዋጅና ደንብ ያላስቀመጠን መብትና ግዴታ መመሪያ ሊሰጥ ወይም ሊያስቀምጥ የማይችል ከመሆኑ አኳያ
በአዋጁና በደንቡ ያልተደነገገ ፎርማሊቲ በመመሪያው ተደንግጎ ቢገኝ የውሉ ውጤት ላይ የሚኖረው ሚና አነስተኛ መሆን
አለበት፡፡ ፎርማሊቲው ከእነውጤቱ (አስገዳጅ ሆኖ) ከተቀመጠ እና ይህ ፎርማሊቲ ካልተሟላ በማንኛውም መለኪያ ውሉ
እውቅና ሊሰጠው አይገባም፡፡ ፎርማለቲው ውጤቱን ካላስቀመጠ (አዛዥ ብቻ ከሆነ) ውጤቱ ተከራካሪዎች በሚያነሱት
ክርክር ይወሰናል፡፡ ይኸውም ተከሳሽ የሆነ ወገን ካልተቃወመ ወይም ካመነ ፎርማሊቲው ባይሟላም ውሉ ተቀባይነት
የሚኖረው ይሆናል።

23