RD 103

Thammasat Design School, Thammasat

University

Sukulpat Khumpaisal
11 – September - 2023
เนื้อหาประกอบดวย

การเลือกทําเลที่ตั้งการพัฒนาโครงการ ดวย
การใชแนวคิด PACET
การวิเคราะห Site Analysis
Highest and Best Use (HBU)
ทําไมต้ องรู้ การเลือกทําเลทีตัง (เลือกทีดินทีเหมาะสมกับการพัฒนาโครงการ)
งานแรกของการพัฒนาอสังหาริ มทรัพย์ คือ การหาทีดินเพือการพัฒนาโครงการ
ทีดินมีนอ้ ยและผลิตซําไม่ได้ ราคาจึงแพง ยิงทีดินทําเลทีดี ทีตังทีดี ยิงมีราคาแพง
หากเลือกทีดินทีมีราคาแพงไป การพัฒนาโครงการอาจจะไม่คุม้ หรื อถึงขัน “เจ๊ง” ได้
ทีดินเป็ นทรัพย์สินอย่างเดียวในโลกทีไม่มีการเสื อมมูลค่าหรื อราคา แม้จะได้รับผลก
ระทบจากเหตุการณ์ต่าง ๆ
สิ งปลูกสร้างทุกชนิดต้องตังอยูใ่ นทีดิน หากเลือกทําเลผิด สิ งปลูกสร้างนัน
จะด้อยมูลค่าและการใช้งานจะไม่เต็มประสิ ทธิภาพ
 PACET กับการเลือกทําเลเพือพัฒนาโครงการ
P = Public Utilities / Services
ทําเลทีตังทีจะนํามาพัฒนาโครงการ ควรมี “สาธารณูปโภค (Public Utilities”
และ “สาธารณูปการ (Public Services)” ครบครัน และมีความสมําเสมอ
ในปัจจุบนั อาจจะต้องมีแผน Back up สําหรับสาธารณูปโภคและ
สาธารณูปการด้วย
 PACET กับการเลือกทําเลเพือพัฒนาโครงการ
A = Accessibility
การเข้าออกไปยังทีตังโครงการเป็ นเรื องสําคัญทีสุ ดในการเลือกทําเลทีตังของ
โครงการ คําว่า “การเข้าออก” มีความหมายทังในเชิงกฏหมายว่าทางเข้าออก
เป็ นทางสาธารณะประโยชน์หรื อไม่ (มีผลต่อ Traffic ของโครงการ) รวมถึง
คุณภาพของการเข้าออก เช่น ความกว้างของทางทีผ่าน
หน้าทีตังโครงการ วัสดุปูผวิ ทาง สภาพของทาง เป็ นต้น
 PACET กับการเลือกทําเลเพือพัฒนาโครงการ
C = Community
การพัฒนาโครงการอสังหาริ มทรัพย์ โดยมากจะพัฒนาในย่านชุมชน ดังนัน
จึงต้องมีความเกียวข้องสัมพันธ์กบั ชุมชนโดยรอบ ทังในด้านของ วัฒนธรรม
ความเชือ ขนบธรรมเนียม ศาสนา ไม่ควรพัฒนาอสังหาริ มทรัพย์ทีมี
ความขัดแย้งกับชุมชนรอบข้าง
 PACET กับการเลือกทําเลเพือพัฒนาโครงการ
E = Environment
การพัฒนาโครงการอสังหาริ มทรัพย์ ต้องคํานึงถึงสิ งแวดล้อมรอบๆ ทีตัง
โครงการ ไม่วา่ จะเป็ นสิ งแวดล้อมตามธรรมชาติ หรื อสิ งแวดล้อมทีมนุษย์
สร้างขึน ควรเลือกทําเลทีได้รับผลกระทบจากสิ งแวดล้อม (มลภาวะ)
น้อยทีสุ ดเท่าทีเป็ นไปได้ รวมทังโครงการก็ตอ้ งรบกวนหรื อเบียดเบียน
ธรรมชาติให้นอ้ ยทีสุ ดเช่นกัน
 PACET กับการเลือกทําเลเพือพัฒนาโครงการ
T = Transportation
การคมนาคมขนส่ ง เป็ นปัจจัยสนับสนุนทีสําคัญของการเลือกทําเลทีตัง
โครงการ เป็ นปัจจัยทีผูซ้ ือหรื อผูใ้ ช้โครงการมักจะคํานึงถึง เมือจะซื อจะใช้
โครงการใด ทําเลทีตังทีดีควรมีระบบขนส่ งมวลชน (รวมรถโดยสาร
ประจําทาง) ตังแต่ ระบบขึนไป
 Site Analysis

Physical Attributions
• Size
• Shape
• Width, Depth, Slope, Topography, Level
• Accessibility
• Surrounding Environmental
• Property Rights (Leasehold / Freehold)
 Site Analysis

Political & Legal Factors

▪ Urban Planning Legal such as FAR, OSR, Land Use Planning
▪ Tax ในบางท้องทีจะมีภาษีเฉพาะท้องถิน เช่น ภาษีโรงเรื อน ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าธรรมเนียมการโอน เป็ นต้น
▪ Government Policy นโยบายรัฐทีเกียวข้องกับท้องถินนัน
▪ Conservation Zone, Area
 Site Analysis

▪ Subdivisions Land Regulation เช่น พรบ. จัดสรรทีดิน การจัดปฏิรูปทีดิน

▪ Right Of Way (ROW), Set Back, Benchmarking Point
▪ Demographic Factors
▪ Population Categories such as Sex, Occupations, Religion, Life Age, etc.
▪ Population Density and Distribution
▪ Population Growth Rate, Immigrant, Abortion of New Born
▪ Income and Expense
▪ Potential or Target Customers
 Site Analysis

Economic Factors
▪ Inflation Rate, Deflation Rate
▪ Interest Rate
▪ Bond Yield Rate
▪ Income and Expense
Potential or Target Customers Social / Cultural Factors
▪ Life Style
▪ Trend / Fashion / Contemporary
▪ Occupancy / Vacancy Rate of Competitors, Same Business
นักศึกษาจะเลือกที่ดินแปลงไหนในการ
พัฒนาอาคารสูง (ดูรูปขางลาง)

100 320
50
160

ถนนผ่านหน้าเป็ นถนนกว้าง เมตร

ขนาดเท่ ากันหมดคือ ไร่

( , ตารางเมตร)
นักศึกษาจะเลือกพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย
ประเภทหมูบานจัดสรรบนที่ดินแปลงใด

100 2
126.5 4
320
160 126.5
50 3
ถนนผ่านหน้าเป็ นถนนกว้าง เมตร

320
50 1

ขนาดเท่ ากันหมดคือ ไร่

( , ตารางเมตร)
 Highest and Best Use of Property

Highest and Best Use of Property คือ การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินทีมี

ความเป็ นไปได้มากทีสุ ดและมีความเป็ นไปได้ในปัจจัยสําคัญ เช่น
- P : Political
- E : Economical / Financial
- S : Social / Cultural
- T : Technical / Environmental
- We also have to consider of Legal, physical and other planning
regulation, too.