2

Phương pháp tiếp cận dựa

trên giá trị để đánh thuế tài
sản
Riël Franzsen và William J. McCluskey

Giới thiệu
Một trong những quyết định chính sách quan trọng liên quan đến việc thực hiện thuế tài
sản là quyết định về cơ sở thuế phù hợp. Đó là một quyết định mang tính chính trị cũng
như chính sách vì cuối cùng nó sẽ phải được định nghĩa trong luật. Ở các quốc gia đơn
nhất (ví dụ: Indonesia, Jamaica, Kenya, Nam Phi, Vương quốc Anh), cơ sở hoặc các căn cứ
tính thuế thường được xác định theo luật quốc gia, trong khi ở các quốc gia liên bang (ví
dụ: Canada, Hoa Kỳ), cơ sở tính thuế được xác định theo luật tiểu bang/tỉnh.
Trong nhiều khía cạnh, việc lựa chọn cơ sở tính thuế phù hợp (hoặc ít phù hợp hơn) là
một chức năng của một số tiêu chí bao gồm lịch sử, văn hóa, chính trị và hiệu quả hành
chính ( Almy , 2001). Như sẽ được thảo luận ở Chương 3, việc lựa chọn cơ sở tính thuế là
một quyết định chính sách quan trọng, lý tưởng nhất là dựa chủ yếu vào dữ liệu liên quan
đến tài sản sẵn có.
Nhìn chung có ba cách tiếp cận dựa trên giá trị trong việc xác định cơ sở tính thuế cho
thuế tài sản:

• giá trị vốn được cải thiện • giá trị vốn chưa được
cải thiện
• giá trị hàng năm.

Sơ lược về Thuế Tài sản: Quản lý và Chính sách , Ấn bản lần thứ nhất.
Biên tập bởi William J. McCluskey, Gary C. Cornia và Lawrence C. Walters.
© 2013 Blackwell Publishing Ltd. Được xuất bản năm 2013 bởi Blackwell Publishing Ltd.
42Sơ lược về thuế tài sản

Ở một mức độ nào đó, đây là sự đơn giản hóa quá mức vì có một số ví dụ về khu vực
pháp lý và quốc gia sử dụng nhiều cơ sở cùng một lúc ( Bahl và Linn, 1992; Bird và Slack,
2004; Franzsen và McCluskey, 2005) . Thông thường, bạn có thể thấy tài sản nhà ở bị
đánh thuế trên một cơ sở và tài sản thương mại, công nghiệp và nông nghiệp bị đánh
thuế trên một cơ sở khác (McCluskey, 1991).
Ngoài các cách tiếp cận dựa trên giá trị truyền thống được đề cập ở trên, còn có các
quốc gia hoặc khu vực pháp lý (trong cùng một quốc gia) sử dụng các cách tiếp cận phi
giá trị hoặc các cách tiếp cận có thể được mô tả tốt nhất là các phương pháp 'hỗn hợp',
để xác định cơ sở thuế tài sản phù hợp. Những cách tiếp cận phi giá trị này, trong đó cách
tiếp cận dựa trên khu vực (Bell và cộng sự , 2008; Malme và Youngman , 2001; McCluskey
và cộng sự , 1998) là phổ biến nhất, sẽ được thảo luận chi tiết trong Chương 13.
Chương này được chia thành nhiều phần: tổng quan về căn cứ tính thuế, các phương
pháp định giá thị trường làm cơ sở cho thuế tài sản, khái niệm giá trị thị trường, các
phương pháp định giá truyền thống; và cuối cùng một số kết luận được rút ra.

Tổng quan về căn cứ tính thuế tài sản

Phạm vi căn cứ tính thuế tài sản
Chỉ một số quốc gia (ví dụ Georgia) hoặc khu vực pháp lý đánh thuế (một số tiểu bang ở
Hoa Kỳ) bao gồm tài sản di chuyển (tức là cá nhân), chẳng hạn như máy bay, thuyền và du
thuyền, làm cơ sở tính thuế tài sản hàng năm của họ. Phần lớn các quốc gia hoặc khu vực
pháp lý sẽ chỉ đánh thuế tài sản đối với bất động sản (tức là bất động sản). Trong phần
còn lại của chương này, căn cứ tính thuế tài sản sẽ được thảo luận có liên quan đến các
loại thuế chỉ đánh vào bất động sản.
Mặc dù về nguyên tắc, bất động sản cung cấp cơ sở thuế rộng rãi, nhưng Ví dụ, khái
niệm 'tài sản' hoặc 'đất' thực sự có thể mở rộng hoặc thu hẹp phạm vi thực tế của thuế
( Bahl , et al ., 2010; Bahl , 2009). Ví dụ, ở Nam Phi, “tài sản” và “chủ sở hữu” được định
nghĩa rộng rãi . Chỉ có một số loại trừ (tức là các loại tài sản không được pháp luật đưa
vào cơ sở tính thuế) và các miễn trừ (tức là tài sản được bao gồm trong cơ sở và về
nguyên tắc phải chịu thuế, nhưng được miễn toàn bộ hoặc một phần bằng cách áp dụng
thuế suất bằng 0 hoặc thấp hơn). Ngược lại, luật thuế tài sản và chính quyền địa phương
của Tanzania cho phép có những miễn trừ đáng kể (ví dụ như đất trống) và miễn trừ (tất
cả tài sản thuộc sở hữu của chính phủ), từ đó thu hẹp cơ sở thuế về cơ bản.
Từ năm 1993, thuế tài sản ở Thụy Điển chỉ được đánh vào tài sản nhà ở ( Youngman và
Malme , 1994) và từ năm 1978 chỉ có tài sản phi dân cư bị đánh thuế ở Cộng hòa Ireland,
mặc dù thuế tài sản nhà ở sẽ được áp dụng lại (Ủy ban về Thuế, 2009). Ở một số quốc
gia, ví dụ như Ấn Độ và Pakistan ( Bahl và Wallace, 2010), tài sản do chủ sở hữu sử dụng
bị đánh thuế nhưng ở mức thấp hơn đáng kể. Vấn đề về thuế suất phân loại , còn được
gọi là thuế chênh lệch, được đề cập ở Chương 5.
Bản chất của căn cứ tính thuế
Các luật liên quan đến thuế tài sản ở một số quốc gia có thể cho phép chính quyền địa
phương lựa chọn cơ sở tính thuế phù hợp từ hai hoặc nhiều lựa chọn (ví dụ: Úc, Kenya,
Malaysia, Namibia, New Zealand và Swaziland) ( Olima, 2005 ) . Ví dụ: chính quyền địa
phương ở New Zealand được phép sử dụng giá trị vốn cải thiện, giá trị đất chưa được cải
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 43

thiện hoặc giá trị cho thuê hàng năm, trong khi chính quyền địa phương ở Namibia có thể
lựa chọn giữa khu vực, giá trị vốn cải thiện hoặc giá trị địa điểm hoặc giá trị của đất và các
tòa nhà riêng biệt.
Ở nhiều nước luật pháp sẽ thách thức không có một cơ sở đánh thuế tài sản duy nhất,
ví dụ như Brazil, Estonia, Indonesia, Philippines và Nam Phi ( Rosengard , 1998). Tuy
nhiên, cũng có những quốc gia nơi các cơ sở thuế khác nhau có thể được sử dụng liên
quan đến việc sử dụng tài sản, ví dụ như Barbados, Niger, St Lucia, Trinidad & Tobago và
Vương quốc Anh ( Franzsen và McCluskey, 2005; McCluskey và cộng sự , 2010). ). Ở một
số quốc gia, các căn cứ tính thuế khác nhau được sử dụng trong phạm vi thẩm quyền
đánh thuế duy nhất, trên cơ sở:

• vị trí: ví dụ, ở các quận ở Tây Úc, tài sản ở thành thị bị đánh thuế trên cơ sở giá trị cho
thuê hàng năm và tài sản ở nông thôn trên cơ sở giá trị đất chưa được cải thiện
( Franzsen , 2005)
• sử dụng: ví dụ ở Anh, tài sản dân cư bị đánh thuế trên cơ sở giá trị vốn và tài sản phi cư
trú trên cơ sở giá trị cho thuê hàng năm (Hills và Sutherland, 1991; McCluskey, 1999)
• dù đã phát triển hay chưa phát triển: ví dụ ở Côte d' Ivoire nơi cái trước được đánh
thuế dựa trên giá trị cho thuê hàng năm và cái sau được đánh thuế trên cơ sở giá trị
vốn ( Tayoh , 2009 )
• loại quyền sở hữu: ví dụ như Niger, nơi tài sản thuộc về cá nhân bị đánh thuế dựa trên
giá trị cho thuê hàng năm, nhưng tài sản thuộc sở hữu của pháp nhân lại dựa trên giá
trị vốn (sổ sách) ( Hassane, 2009 )
• đơn giản vì không phải tất cả các thuộc tính đều phản ánh bị ảnh hưởng trong danh
sách định giá: ví dụ, ở hầu hết các thành phố và thị trấn ở Tanzania, các tài sản không
có trong danh sách định giá sẽ bị đánh thuế trên cơ sở biểu giá thuế đã được hiệu
chỉnh, điều này cho phép có một số khác biệt về quy mô, mục đích sử dụng và vị trí
(McCluskey và Franzsen , 2005).

Ở khắp các nước phát triển và đang phát triển, nhiều cơ sở thuế hiện đang được sử
dụng , ví dụ:

• mức thuế đơn giản dựa trên quyền sở hữu (hoặc nghề nghiệp), không liên quan đến
quy mô hoặc giá trị, ví dụ Ireland, Malawi
• thuế đơn giản theo khu vực hoặc điều chỉnh theo khu vực, ví dụ như Bosnia, Burundi,
Cộng hòa Dân chủ Congo, Hungary, Ấn Độ, Israel, Ba Lan, Tajikistan ( Szalai và Tassonyi,
2004; Zorn et al , 2000 ; Rochlickova , 1999 ; Peteri et al Bên , 1999)
• thuế giá trị đất hoặc giá trị địa điểm chưa được cải thiện, ví dụ như Úc, Estonia, Fiji,
Jamaica, Kenya (McCluskey, 2005 );
• chỉ đánh thuế giá trị tòa nhà, ví dụ Ghana, Tanzania
• thuế giá trị đất và giá trị tòa nhà (tức là thuế chia theo tỷ lệ), ví dụ Grenada, Namibia,
Swaziland ( Franzsen và McCluskey, 2005 ), và một số quận ở Virginia và Pennsylvania ở
Hoa Kỳ (Bowman và Bell, 2004 ; Bourassa, 2009)
• thuế giá trị cải thiện vốn, ví dụ như Úc, Brazil, Cameroon, Canada, Colombia, New
Zealand, Nam Phi, Hoa Kỳ
• Thuế giá trị hàng năm, ví dụ như Úc, Ai Cập, Pháp, Ghana, Ấn Độ, Malaysia, New
Zealand, Singapore, Uganda, Anh (Rao và Ravindra , 2002).
44Sơ lược về thuế tài sản

Lựa chọn căn cứ tính thuế

Tại sao một quốc gia sử dụng một cơ sở cụ thể cho thuế tài sản thường có thể được giải
thích bằng nguồn gốc lịch sử của nó. Nhiều quốc gia từng là thuộc địa của Anh hoặc Pháp
được giữ lại và vẫn duy trì hệ thống giá trị cho thuê hàng năm. Tuy nhiên, theo thời gian,
thị trường bất động sản ở các quốc gia nói chung và ở các thành phố ngày càng trở nên
cụ thể hơn. phát triển mạnh mẽ , thường tạo ra sự khác biệt tiềm ẩn giữa cơ sở thuế tài
sản hiện hành theo quy định của pháp luật và hiện trạng của thị trường bất động sản.
Điều này có thể dẫn đến một hệ thống có phần nào đó không hoạt động đúng chức năng
(ví dụ Freetown, Sierra Leone và Mumbai, Ấn Độ). Tuy nhiên, ở một số quốc gia, hệ thống
kế thừa lịch sử thực sự đã được điều chỉnh hoặc cải cách để phù hợp hơn với các điều
kiện pháp lý, chính trị và/hoặc kinh tế xã hội hiện hành áp dụng tại quốc gia, tiểu bang
hoặc thành phố liên quan. Những cải cách gần đây ở một số thành phố ở Ấn Độ đã thay
thế các hệ thống giá trị hàng năm cũ kỹ bằng các hệ thống được hiệu chỉnh theo khu vực
(Rao, 2008) và sự chuyển dịch khá trái ngược từ hệ thống giá trị thị trường sang hệ thống
cơ sở giá trị mua lại ở California vào năm 1978 ( Youngman và Malme , 1994) có thể được
trích dẫn làm ví dụ.
Sự thiếu vắng hoặc thiếu bằng chứng giao dịch đáng tin cậy và thiếu kỹ năng đánh giá
định giá là những vấn đề lớn ở nhiều nước đang phát triển (McCluskey và Plimmer ,
2007). Bất chấp những thực tế này, một số quốc gia gần đây đã bãi bỏ các hệ thống chủ
yếu dựa trên khu vực và thực hiện thuế tài sản dựa trên giá trị, ví dụ như Sierra Leone
(2004), Rwanda (2011) và Cameroon (2007). Ngược lại, thuế giá trị hàng năm vẫn được
giữ làm cơ sở thuế ưu tiên trong những cải cách gần đây ở Uganda (2005) và Ai Cập (luật
mới được thông qua năm 2008, nhưng có thể sẽ chỉ được thực hiện vào năm 2013) –
mặc dù hai quốc gia này còn thiếu kỹ năng định giá. Quốc gia.
Ở những khu vực pháp lý nơi thị trường bất động sản tương đối hiệu quả và có mức độ
kỹ năng cần thiết để xác định giá trị tài sản đáng tin cậy ở quy mô đáng kể một cách
thường xuyên, các phương pháp tiếp cận giá trị hàng năm hoặc giá trị vốn cải thiện thực
sự có thể được coi là những lựa chọn được ưu tiên. Không có gì ngạc nhiên khi hệ thống
giá trị vốn và giá trị hàng năm rất phổ biến ở các nước phát triển. Khá ngạc nhiên là hệ
thống tính theo giá trị cũng phổ biến ở các nước đang phát triển (ví dụ như Argentina,
Brazil, Colombia, Fiji, Ghana, Indonesia, Malawi, Philippines, Nam Phi và Sri Lanka). Một
số nước ở Trung và Đông Âu (ví dụ Estonia, Latvia, Lithuania, Moldova, Slovenia)
(McCluskey và Bevc , 2007; Bevc , 2000) và Trung Á (Armenia, Kazakhstan) đã áp dụng
hoặc đang trong quá trình áp dụng thực hiện hệ thống thuế tài sản dựa trên giá trị
(McCluskey và Plimmer , 2007).

Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị

Hệ thống giá trị hàng năm
Như đã đề cập ở trên, một số quốc gia có người Anh (ví dụ Úc, Belize, Guyana, Hồng
Kông, Ấn Độ, Malaysia, New Zealand, Singapore, St Lucia và Uganda) hoặc Pháp (ví dụ
Chad, Côte d'Ivoire, Mauritius , Niger , Senegal và Tunisia) lịch sử thuộc địa sử dụng hệ
thống thuế tài sản có giá trị hàng năm.
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 45

Ở Côte d' Ivoire , hệ thống giá trị hàng năm được sử dụng cho các lô đất đã phát triển,
trong khi hệ thống giá trị vốn được sử dụng cho các lô đất chưa phát triển ( Taoh , 2009).
Ở Uganda, luật năm 1979 được thay thế bằng luật mới năm 2005, vẫn giữ nguyên hệ
thống giá trị hàng năm. Cho rằng có ít hơn 50 nhân viên định giá ở đất nước có dân số
hơn 30 triệu người này, khó có thể tin rằng hệ thống này có thể hoạt động bình thường
bên ngoài thủ đô Kampala (Franzsen, 2010 ) . Ở Ai Cập, luật thuế tài sản lỗi thời quy định
ba loại thuế đã được thay thế vào năm 2008 bằng luật mới quy định một loại thuế tổng
hợp với giá trị hàng năm làm cơ sở tính thuế. Người ta dự đoán rằng doanh thu từ thuế
tài sản sẽ tăng gấp bảy lần trong vòng hai năm đầu thực hiện (Amin, 2010). Loại thuế mới
đã vấp phải sự phản kháng chính trị gay gắt, dẫn đến ngưỡng giá trị bắt buộc là 1 triệu
bảng Ai Cập. Kết quả là người ta ước tính rằng chưa đến 5% tài sản ở Ai Cập sẽ thực sự
phải chịu thuế mới (Amin, 2010). Ở đầu kia của thang đo, Singapore và Hồng Kông vận
hành hệ thống giá trị cho thuê hiện đại và năng động và việc đánh giá lại toàn diện diễn
ra hàng năm.
Hệ thống giá trị cho thuê hàng năm dựa trên các giao dịch cho thuê dài hạn đối với tất
cả các loại tài sản. Cơ sở của thuế tài sản theo giá trị phải phù hợp chặt chẽ với hoạt động
của thị trường bất động sản. Nếu tồn tại một thị trường cho thuê nhà ở đang hoạt động
và có đủ bằng chứng cho thuê thì nó có thể hỗ trợ việc đánh giá giá trị cho thuê hàng
năm. Ví dụ, Hồng Kông và Singapore có thị trường cho thuê hoạt động tốt đối với cả tài
sản để ở và phi nhà ở. Ví dụ, ở Hồng Kông, cách tiếp cận giá trị chung cư tham khảo được
áp dụng đối với các căn hộ và chung cư cao tầng. Điều này liên quan đến việc định giá loại
đơn vị điển hình nhất trong một khối; các căn hộ khác sau đó được định giá phù hợp với
căn hộ thông thường, nhưng có một số điều chỉnh về vị trí (tầng ) , khía cạnh, kích thước,
sự hiện diện của thang máy và các tiện nghi khác như ban công. Các tài sản bán lẻ, văn
phòng và công nghiệp tương đối đồng nhất, được định giá trên cơ sở các giá trị tiêu
chuẩn phản ánh ảnh hưởng đến vị trí đường phố cụ thể , trung tâm mua sắm, độ tuổi và
tình trạng.
Tuy nhiên, ở Anh, thị trường cho thuê chỉ được sử dụng cho mục đích sở hữu tài sản
phi nhà ở. Với tỷ lệ cao (vượt quá 70%) tài sản do chủ sở hữu sử dụng trong thị trường
nhà ở, thuế hội đồng dựa trên giá trị vốn (DoE, 1991; DoETR, 1998).
Các thành phố và quận ở Tây Úc sử dụng 'tổng giá trị cho thuê' (GRV) làm cơ sở tính
thuế cho bất động sản đô thị ( Franzsen , 2005 ). Văn phòng Tổng định giá Tây Úc cung cấp
cho Thành phố Perth danh sách định giá ba năm một lần. Trước đây, Thành phố Perth đã
phân loại bất động sản thành bảy loại bất động sản. Tuy nhiên, có hiệu lực từ ngày 1
tháng 7 năm 2011 (tức là từ năm tài chính 2011–12 ) , chỉ có bốn loại bất động sản là nhà
ở, thương mại, văn phòng và nhà trống được xác định. Thuế suất cho năm 2011–12, dựa
trên GRV, như sau: khu dân cư: 3,7 phần trăm; văn phòng: 2,5%; trống: 5%; và thương
mại: 4,6%. Ngoài các mức chênh lệch nêu trên và không phân biệt giá trị của tài sản chịu
thuế, mức thuế tối thiểu ASD 560 sẽ được áp dụng.
Thành phố Melbourne, bang Victoria, Australia, sử dụng phương pháp tiếp cận 'giá trị
ròng hàng năm' (NAV). Thành phố Melbourne là khu vực pháp lý duy nhất ở bang Victoria
sử dụng thuế suất chênh lệch kết hợp với cơ sở tính thuế NAV. Trong năm 2010–11, thuế
suất nhà ở là 4,4% và đối với tài sản phi nhà ở, thuế suất là 5,2%. Giá trị của bất động sản
thương mại dựa trên bằng chứng thị trường cho thuê thực tế, trong khi NAV của bất
động sản dân cư tại Thành phố Melbourne là 5% giá trị vốn bắt buộc của bất động sản
46Sơ lược về thuế tài sản

đó. Nói cách khác, người định giá phải xác định giá trị vốn của tài sản nhà ở để xác định
NAV. Việc đánh giá lại chung được thực hiện hai năm một lần (CoM, 2011).

Thuận lợi
Việc thẩm định hàng loạt có thể được sử dụng một cách hiệu quả đối với các loại tài sản
chung cư và chung cư cao tầng đồng nhất. Cách tiếp cận giá trị hàng năm cung cấp một
đại diện hợp lý cho lợi ích ts nhận được đối với các dịch vụ liên quan đến con người,
chẳng hạn như thư viện, phòng khám, cơ sở giải trí (McCluskey và cộng sự , 2010).

Nhược điểm
Đặc biệt ở các nước đang phát triển, các luật liên quan còn thiếu rõ ràng về cách thức
cung cấp đất trống và nơi nào có sự kiểm soát tiền thuê thì nên sử dụng tiền thuê thị
trường hay tiền thuê theo quy định làm cơ sở (Bahl và Wallace, 2010 ) . Việc xác định giá
thuê thị trường danh nghĩa đối với tài sản do chủ sở hữu sử dụng cũng có thể khó khăn
( Bahl và Wallace, 2010). Như Bahl và Wallace (2010) cũng chỉ ra, cơ sở giá trị hàng năm
không phù hợp trong một hệ thống mà các loại thuế liên quan đến tài sản khác (ví dụ
thuế chuyển nhượng tài sản và thuế lãi vốn) đều dựa trên giá trị vốn.

Hệ thống giá trị vốn

Khái niệm giá trị vốn có thể được xem xét từ hai góc độ, cụ thể là giá trị vốn 'được cải
thiện' và giá trị vốn 'không được cải thiện' ( Bahl , 1998). Nói một cách đơn giản nhất, cái
trước coi trọng cả đất đai và các tòa nhà hoặc những cải tiến đối với đất trong khi cái sau
chỉ coi trọng mảnh đất mà bỏ qua những cải tiến. Như đã đề cập, cơ sở của thuế tài sản
theo giá trị phải phù hợp chặt chẽ với thị trường bất động sản. Nếu tồn tại một thị
trường vốn năng động và từ đó có thể thu được đầy đủ bằng chứng về giá thị trường, nó
có thể hỗ trợ một hệ thống thuế tài sản dựa trên việc đánh giá giá trị vốn.
'Giá trị thị trường', 'giá trị được đánh giá' và 'giá trị địa chính' chỉ là một số thuật ngữ
gặp phải trong bối cảnh hệ thống giá trị vốn. Tương đối ít khu vực pháp lý định giá tới
100% 'giá trị thị trường' cho mục đích đánh thuế tài sản.
Trong bối cảnh hệ thống giá trị vốn, tồn tại một số lựa chọn cơ sở thuế khác nhau:

• 'giá trị đất chưa được cải thiện' hoặc 'giá trị địa điểm' - khi chỉ sử dụng giá trị của đất,
nói cách khác, việc cải tạo thường bị bỏ qua vì mục đích thuế
• chỉ giá trị tòa nhà – khi giá trị đất bị bỏ qua và chỉ giá trị của tòa nhà và các cải tiến khác
được xem xét cho mục đích tính thuế
• giá trị đất và giá trị tòa nhà là đối tượng chịu thuế riêng biệt - trong đó giá trị của cả
đất và tòa nhà được xác định độc lập và bị đánh thuế độc lập
• giá trị vốn được cải thiện – trong đó tổng giá trị của tài sản được xác định (dù đã được
cải thiện hay bị bỏ trống).

Mỗi tùy chọn này bây giờ sẽ được xem xét.

 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 47

Hệ thống giá trị đất hoặc giá trị địa điểm chưa được cải thiện
Các hệ thống dựa trên giá trị đất hoặc giá trị địa điểm chưa được cải thiện hiện đang
được sử dụng ở một số nước phát triển (ví dụ Úc và New Zealand), các quốc gia đang
chuyển đổi (ví dụ Estonia) và các nước đang phát triển (ví dụ Fiji, Jamaica, Kenya, Papua
New Guinea và Quần đảo Solomon ). Nó cũng được sử dụng ở một số thành phố ở các
quốc gia nơi hệ thống khác chiếm ưu thế, ví dụ như Belmopan (Belize), Mexicali (Mexico)
và Harare (Zimbabwe).
Một vấn đề quan trọng trong bối cảnh hệ thống thuế giá trị đất đai là khái niệm 'đất
chưa được cải tạo'. Vào đầu thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20, vẫn còn những vùng đất rộng lớn
chưa phát triển ở các quốc gia như Úc, New Zealand và Nam Phi, nơi việc áp dụng thuế
giá trị đất đai rất phổ biến. Khái niệm ban đầu về đất chưa được cải tạo dựa trên trạng
thái vật lý của đất như nó đã tồn tại trước bất kỳ sự phát triển nào của con người. Theo
thời gian, trạng thái được gọi là 'trinh nguyên' hay 'thảo nguyên' của đất đã trở thành vấn
đề (McCluskey và cộng sự , 2010) vì các nhà định giá ngày càng khó xác định giá trị của tài
sản như thể ở trạng thái ban đầu, do tính chất của nó. của một số loại cải tiến nhất định
(ví dụ như san lấp mặt bằng) đã được thực hiện đối với các tài sản đã được hợp nhất một
cách hiệu quả với các tài sản này ( Franzsen và McCluskey, 2008 ). Ở nhiều khu vực pháp
lý ở các quốc gia như Úc, New Zealand và Nam Phi, vấn đề đã được giải quyết bằng cách
đưa ra mức độ hạn chế thích hợp. các khái niệm về 'giá trị đất chưa được cải tạo' hoặc
'giá trị địa điểm' trong luật định giá (và thuế) có liên quan. Điều kỳ lạ là bang Queensland,
Úc, mới chỉ giải quyết vấn đề này gần đây nhất là vào năm 2010, thực hiện theo khuyến
nghị của Đánh giá cải cách định giá theo luật định của Queensland ( 2010 ).
Đạo luật định giá đất đai Queensland năm 2010 hiện nay không phù hợp bao gồm 'giá
trị khu đất', 'cải tạo khu vực', 'cải thiện ngoài khu vực' và 'giá trị chưa được cải tạo của
đất được cải tạo' như sau:

19. Giá trị địa điểm của đất được cải tạo là bao nhiêu
1. Nếu đất được cải tạo, giá trị địa điểm của nó là giá trị dự kiến được thực hiện theo một
giao dịch mua bán có thiện ý với giả định rằng tất cả các hoạt động cải tạo ngoài địa điểm
đối với đất chưa được thực hiện.
2. Tuy nhiên, giá trị địa điểm của mảnh đất bị ảnh hưởng bởi bất kỳ điều khoản liên quan
nào khác của chương này.

23. Cải tiến trang web là gì

1. Cải tiến trang web , tiếp đất, có nghĩa là bất kỳ hành động nào sau đây được thực hiện
đối với đất—
a. dọn sạch thảm thực vật trên đất;
b. nhặt và loại bỏ đá;
c. cải thiện độ phì của đất hoặc cấu trúc đất;
d. nếu đất bị ô nhiễm như được xác định trong Luật Môi trường
Đạo luật Bảo vệ 1994 —có tác dụng quản lý hoặc khắc phục tình trạng ô nhiễm;
e. khôi phục, phục hồi hoặc cải thiện bề mặt bằng cách san lấp , san lấp, san lấp, không
phải là công trình thủy lợi hoặc bảo tồn;
f. cải tạo bằng cách thoát nước hoặc lấp đầy , kể cả tường chắn và các biện pháp khác
làm việc để khai hoang;
g. thoát nước ngầm;
h. bất kỳ công việc nào khác được thực hiện trên đất cần thiết để cải thiện hoặc chuẩn
bị cho sự phát triển.
2. Tuy nhiên, một việc đã được thực hiện như đã đề cập ở tiểu mục (1)—
48Sơ lược về thuế tài sản

a. chỉ là sự cải thiện địa điểm trong phạm vi nó làm tăng giá trị của đất; Và
b. không còn là cải tiến địa điểm nếu lợi ích đã cạn kiệt vào ngày định giá.
3. Ngoài ra, việc đào đất để thực hiện bất kỳ mục đích nào sau đây không phải là cải thiện
địa điểm—
a. móng hoặc móng;
b. các cấp công trình ngầm . Ví dụ về tầng xây dựng ngầm - bãi đỗ xe ngầm
4. Trong phần này— thanh toán bù trừ thảm thực vật trên cạn—
a. có nghĩa là loại bỏ, chặt hạ, bóc vỏ, xô đổ, đầu độc hoặc phá hủy bằng bất kỳ cách
nào, kể cả bằng cách đốt, ngập nước hoặc rút nước; Nhưng
b. không bao gồm việc tiêu hủy thảm thực vật đứng bằng kho hoặc chặt cây.

24. Cải tiến ngoài trang web là gì

1. Cải tiến ngoài trang web , hạ cánh, có nghĩa là công việc được thực hiện hoặc vật liệu
được sử dụng trên đất không phải là việc cải tạo địa điểm.
2. Công việc được thực hiện hoặc vật liệu được sử dụng là sự cải tiến ngoài địa điểm cho
dù nó có làm tăng thêm giá trị cho mảnh đất hay không.

25 . Tìm ra giá trị của các cải tiến tại địa điểm hoặc ngoài địa điểm
1. Phần này áp dụng nếu, theo phần này, cần phải tính toán giá trị của việc cải tiến địa
điểm hoặc cải tiến ngoài địa điểm (cải tiến hiện có- ments ) vào hoặc trên mảnh đất
để quyết định giá trị khu đất hoặc giá trị chưa được cải thiện.
2. Giá trị của những cải tiến thực tế thấp hơn trong số những cải tiến sau—
a. giá trị gia tăng mà những cải tiến hiện có mang lại cho đất vào ngày định giá, bất kể
chi phí của chúng;
b. chi phí đáng lẽ phải được tính đến một cách hợp lý để tác động đến đất đai, vào
ngày định giá, các cải tạo có tính chất và hiệu quả tương đương với các cải tạo hiện
có.
3. Trong phần này— giá trị gia tăng của các cải tiến ngoài địa điểm, bao gồm giá trị của
bất kỳ giấy phép khách sạn thương mại nào có giá trị đã được tính vào giá trị đất.

26 . Giá trị chưa được cải thiện của đất được cải thiện là gì
1. Nếu đất được cải tạo, giá trị không được cải thiện của nó là giá trị dự kiến được thực
hiện theo một giao dịch mua bán có thiện ý với giả định rằng tất cả các hoạt động cải
tạo địa điểm và cải tiến ngoài địa điểm trên đất chưa được thực hiện.
2. Tuy nhiên, giá trị chưa được cải thiện của mảnh đất bị ảnh hưởng bởi bất kỳ điều
khoản liên quan nào khác của chương này.

Như Condon đã nêu (2011), các đô thị ở Queensland hiện sử dụng phương pháp giá trị
địa điểm mới để định giá đất phi nông thôn, trong khi vẫn giữ lại phương pháp giá trị
chưa được cải tiến để định giá đất nông thôn. Với bối cảnh của Queensland, khoảng 95%
đất thổ cư ở Queensland chưa được bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi sự thay đổi trong
phương pháp định giá. Tuy nhiên, đối với các loại đất khác như khu công nghiệp đã bị san
lấp , giữ lại hoặc san lấp nhiều, giá trị của những cải tạo này hiện được tính vào giá trị của
các tài sản liên quan. Những thay đổi này phản ánh vv sự khác biệt về giá trị giữa đất ở
trạng thái tự nhiên (tức là giá trị chưa được cải thiện) và trạng thái hiện tại (tức là giá trị
khu đất) (Condon, 2011).
Do các cải tiến không được tính vào cơ sở tính thuế nên hệ thống giá trị đất chủ yếu
dựa vào phương pháp định giá bán so sánh. Ở Jamaica, các yếu tố quan trọng trong việc
xác định giá trị thẩm định là diện tích lô đất, vị trí, mục đích sử dụng, phân vùng, địa hình
và hình dạng. Doanh số bán hàng được phân tích để phát triển cái gọi là 'giá trị vỏ bọc
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 49

tiêu chuẩn' cho các vỏ bọc được xác định trước. Các giá trị này sau đó được áp dụng cho
tất cả các lô đất nằm trong các khu vực có liên quan. Các giá trị sau đó được điều chỉnh
để phản ánh vv sự khác biệt giữa các lô riêng lẻ và giá trị bao vây tiêu chuẩn. Do tính
đồng nhất của các thửa đất ở những vị trí cụ thể, phần lớn việc phân tích mua bán đất
vẫn được thực hiện thủ công, mặc dù việc sử dụng các quy trình định giá tự động và hệ
thống thông tin địa lý (GIS) đang gia tăng. GIS đặc biệt được sử dụng để xác định các bưu
kiện và nhằm mục đích kiểm soát chất lượng định giá.
Bất chấp sự vi phạm pháp luật Các khái niệm về 'giá trị không được cải thiện' hoặc 'giá
trị địa điểm', việc đánh thuế giá trị đất đặt ra những thách thức, chẳng hạn như:

(i) Chỉ lấy dữ liệu đất đai

Về mặt khái niệm, nhiều nhà bình luận, người định giá và người nộp thuế dường
như thấy khó có thể bỏ qua những cải tiến hiện có về đất đai khi xác định giá trị chịu
thuế.
(ii) Ít bán đất
Đây có lẽ là lời chỉ trích thường xuyên nhất chống lại việc sử dụng hệ thống thuế giá trị
đất đai - đặc biệt là ở những khu vực được xây dựng nhiều, nơi có rất ít lô đất trống và do
đó thiếu dữ liệu bán hàng thực nghiệm để sử dụng làm bằng chứng về giá trị đất
( McCluskey và Franzsen , 2004; Franzsen , 2009).
(iii) Loại trừ các tòa nhà làm giảm vốn chủ sở hữu
Đặc biệt ở các khu vực thành thị, phần lớn hơn trong tổng giá trị của một tài sản
được cải thiện nói chung nằm ở những cải tiến được thực hiện đối với đất đai, chứ
không phải là bản thân đất đai. Tuy nhiên, đó là việc không cần thiết. Ở những khu
vực pháp lý nơi khan hiếm đất thích hợp để phát triển (ví dụ do đặc điểm địa lý hoặc
quy hoạch) hoặc nơi có các yếu tố vị trí cụ thể của tài sản khác (ví dụ: mặt tiền sông
hoặc tầm nhìn đặc biệt), tỷ lệ đất trên cải tạo có thể khác nhau đáng kể . can đảm .
Vì những lý do này, thực sự có thể lập luận rằng việc loại trừ các cải tiến sẽ làm giảm
tính công bằng của thuế tài sản.
(iv) Mất tính minh bạch
Có thể cho rằng phần lớn người nộp thuế có khái niệm trực quan về giá trị tài sản
của họ; nói cách khác, họ sẽ có ý thức rõ ràng về giá trị của một tài sản trên thị
trường. Do đó, thuế loại trừ một phần quan trọng nhưng không thể xác định được
của 'giá trị thị trường' nhằm mục đích xác định giá trị chịu thuế của tài sản là điều
khó giải thích. Kết quả là thuế trở nên kém minh bạch hơn.

Thuận lợi
Với một số trường hợp ngoại lệ, các thuộc tính vật lý của đất đai không đổi, khiến cho
việc duy trì thuế giá trị đất ít tốn kém hơn ( Franzsen và McCluskey, 2008) so với thuế
đánh giá các tòa nhà và các cải tiến khác. Hơn nữa, gánh nặng thuế phải do chủ sở hữu
đất gánh nặng hơn, điều này làm cho gánh nặng thuế trở nên lũy tiến hơn ( Bahl , 1998).
Nó có thể cung cấp một giải pháp đơn giản ở khu vực nông thôn ( Bahl và Wallace, 2010).
50Sơ lược về thuế tài sản

Nhược điểm
Đặc biệt ở những khu vực được xây dựng nhiều, việc xác định giá trị thuần túy của đất có
thể trở nên cực kỳ khó khăn - tức là xác định sự phân chia giá trị có thể chấp nhận được
giữa đất và các thành phần xây dựng của một tài sản (Bahl, 1998; McCluskey và Franzsen ,
2004 ) . Hơn nữa, với cơ sở hẹp, ít sôi nổi hơn, cần phải có thuế suất danh nghĩa cao hơn,
điều này có thể gây ra vấn đề về mặt chính trị ( Bahl , 1998; Bahl và Wallace, 2010), cũng
như việc loại trừ tài sản đáng kể vốn có trong các tòa nhà. Hơn nữa, nó không phù hợp
với thuế chuyển nhượng tài sản dựa trên tổng giá trị ( Bahl và Wallace, 2010).

Xây dựng hệ thống chỉ có giá trị

Ở một số quốc gia, ví dụ như Ghana và Tanzania, nơi đất đai không thể thuộc sở hữu tư
nhân và thuộc về nhà nước, thuế tài sản chỉ được đánh vào giá trị của các tòa nhà và các
cải tiến khác. Ở cả Ghana và Tanzania, các tòa nhà được định giá trên cơ sở chi phí thay
thế đã khấu hao.
Tiểu mục 96(9) của Đạo luật Chính quyền Địa phương năm 1993 của Ghana . căn cứ
tính thuế như sau:

Theo tiểu mục (11) của phần này, giá trị định giá của cơ sở sẽ là chi phí thay thế của các tòa
nhà, công trình kiến trúc và các hoạt động phát triển khác có trong cơ sở sau khi trừ đi số
tiền phải trả tại thời điểm định giá để khôi phục cơ sở đến một điều kiện mà chúng có thể sử
dụng được như mới; ngoại trừ giá trị định giá sẽ không quá năm mươi phần trăm chi phí
thay thế đối với cơ sở của chủ sở hữu sử dụng và sẽ không thấp hơn bảy mươi lăm phần
trăm nếu là chi phí thay thế trong tất cả các trường hợp khác.

Tiểu mục 96(11) quy định rằng bộ trưởng chịu trách nhiệm về chính quyền địa phương
có thể theo luật quy định một 'cơ sở khác để đánh giá giá trị định giá của cơ sở' - đối với
một cơ quan thuế cụ thể hoặc nói chung.

Thuận lợi
Ở những nơi không thể đánh thuế đất vì lý do chính trị hoặc văn hóa, các tòa nhà ít nhất
là một lựa chọn khả thi. Ở nhiều thành phố ở các nước đang phát triển, tỷ lệ giá trị của
các tòa nhà trên tổng giá trị là đáng kể và với sự phát triển đáng kể, cơ sở thuế tương đối
ổn định.

Nhược điểm
So với việc xác định giá trị đất đai, việc xác định giá trị của các tòa nhà phức tạp hơn, tốn
thời gian và tốn kém hơn nhiều (McCluskey và Franzsen , 2005).
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 51

Hệ thống xếp hạng phân chia – tức là việc định giá và

đánh thuế đất đai và cải tiến riêng biệt
Hình thức thuế tài sản này được gọi bằng nhiều tên khác nhau, bao gồm 'thuế tỷ lệ phân
chia' (ở Hoa Kỳ), 'xếp hạng chênh lệch' (Nam Phi) hoặc 'xếp hạng tổng hợp' (Namibia và
Nam Phi). Mặc dù đã được bãi bỏ dần ở Nam Phi vào năm 2011, hình thức thuế tài sản
này vẫn chiếm ưu thế ở Namibia và Swaziland. Ở Namibia ý nghĩa thuế cao hơn một cách
quá đáng đối với đất chưa được cải tạo được sử dụng như một công cụ chính sách để
khuyến khích phát triển đất chưa được cải tạo.
Mục 6 của Đạo luật xếp hạng năm 1995 của Swaziland Defi nes các tùy chọn cơ sở thuế
như sau:

Phương pháp đánh giá

6. (1) a. Mỗi tỷ lệ sẽ được thực hiện, đánh thuế và định giá đối với bất động sản trên cơ sở
định giá đất và các cải tiến trên đó.
b. Tỷ giá có thể được thực hiện, đánh thuế và đánh giá dựa trên việc định giá đất, các cải
tiến, sự kết hợp của chúng hoặc tổng giá trị của tài sản.
Bảng 2.1 Thuế suất năm 2010–11 của Hội đồng Thị trấn Piggs Peak, Swaziland
Tài sản dân cư - dù thuộc sở hữu tư nhân hay
thuộc sở hữu của chính phủ Thuế
suất
Đất trống 1%
Đất đã phát triển 0,80 %
Cải tiến 0,50 %
Tài sản thương mại - dù thuộc sở hữu tư nhân
hoặc thuộc sở hữu của chính phủ
Đất trống 2,60 %
Đất đã phát triển 1,50 %
Cải tiến 1,50 %
Thông tin được lấy từ Hội đồng Thị trấn Piggs Peak (
http://www.piggspeak.org.sz/thetown/rates/index.php ).

c. Nếu phương án kết hợp được sử dụng, các mức giá riêng biệt có thể được áp dụng cho các
phần đất và cải tạo trong định giá.
(2) Chính quyền địa phương phải được Bộ trưởng chấp thuận đối với phương pháp xếp hạng
được xác định theo tiểu mục (1) và sau đó, cho đến khi chính quyền địa phương có quyết
định khác với sự chấp thuận của Bộ trưởng, tất cả các mức giá sẽ được đưa ra, thu phí và
đánh giá tương ứng.

(nhấn mạnh của chúng tôi)

Bảng 2.1 quy định mức thuế năm 2010–11 của Hội đồng Thị trấn Piggs Peak ở
Swaziland.

Thuận lợi
Bao gồm cả đất đai và những cải tiến trong cơ sở thuế, cơ sở thuế sẽ rộng hơn và sôi
động hơn. Về mặt chính trị, điều này sẽ được chấp nhận nhiều hơn vì những cải tiến có
52Sơ lược về thuế tài sản

giá trị thực sự đã được nắm bắt và có thể áp dụng mức thuế danh nghĩa thấp hơn ( Bahl ,
1998; McCluskey và cộng sự , 2010).

Nhược điểm
Một nhược điểm đáng kể của phương pháp chia tỷ lệ là yêu cầu định giá tốn kém ( Bahl
và Wallace, 2010; Bourassa, 2009). Các giá trị đáng tin cậy và có thể bảo vệ phải được xác
định cho cả thành phần đất đai và thành phần công trình ( Franzsen và McCluskey, 2005;
Bourassa, 2009).

Hệ thống giá trị được cải thiện về vốn

Phần lớn các quốc gia đánh thuế một số hình thức hệ thống giá trị vốn được cải thiện.
Tuy nhiên, các hệ thống khác nhau khá nhiều thẳng thắn về cách đánh giá giá trị vốn của
tài sản chịu thuế . Ở Nam Phi, các chính quyền địa phương đánh thuế tài sản theo “giá trị
thị trường”. Các nước Mỹ Latinh đánh thuế tài sản trên giá trị vốn.
Ở Botswana ( Franzsen , 2003 ) và Philippines, đất đai và nhà cửa được định giá riêng
biệt. Ở Botswana, hai giá trị được xác định riêng biệt sau đó sẽ được cộng vào và thuế
được tính trên tổng số tiền. Ở Philippines, việc đánh giá đất dựa trên các giao dịch thị
trường trong khi việc đánh giá các tòa nhà và các cải tiến khác dựa trên chi phí thay thế
đã khấu hao. Cách tiếp cận này cũng được sử dụng ở hầu hết các nước Mỹ Latinh và ở
một mức độ nào đó là giải pháp cho tình trạng khan hiếm chuyên gia định giá. Tuy nhiên,
ở một số thành phố, chẳng hạn như ở Bogotà , Colombia, quy trình đánh giá đang thay
đổi theo hướng mang tính thị trường hơn.
Indonesia sử dụng hệ thống đánh giá đơn giản hóa đối với cả đất đai và nhà cửa. Đất
được phân thành các vùng giá trị đất theo mục đích sử dụng và vị trí, trong khi các tòa
nhà được phân thành 40 loại khác nhau. Mỗi hạng có một đơn giá quy định cho mỗi mét
vuông. Do đó, các tài sản riêng lẻ không được định giá riêng mà được đánh giá theo tỷ lệ
khu đất quy định trên m 2 và tỷ lệ loại công trình trên m 2 .
Các phương pháp định giá chính được sử dụng để xác định đánh giá thuế tài sản đối
với tất cả các loại tài sản bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập (hoặc chi tiêu và biên
lai) và chi phí (thường được khấu hao theo giá thay thế) - được thảo luận dưới đây. Các
phương pháp này áp dụng như nhau trên các căn cứ tính thuế tài sản chính, cho dù đó là
giá trị cho thuê hàng năm, giá trị vốn hay giá trị chưa được cải thiện. Việc áp dụng các
phương pháp này đã phát triển để đáp ứng những nhu cầu nhất định của địa phương và
phản ánh vv thị trường bất động sản vận hành như thế nào. Phần lớn các hệ thống thuế
tài sản đều dựa trên khái niệm giá trị thị trường và cố gắng đưa ra các ước tính khách
quan về giá trị dựa trên bằng chứng giao dịch thị trường. Tuy nhiên, ở những nơi có bằng
chứng đáng sợ hoặc không đáng tin cậy, các khu vực pháp lý phải sử dụng các phương
pháp tiếp cận dựa trên chi phí như các phương pháp được sử dụng ở vùng đô thị Manila,
Dar es Salaam và một số thành phố ở Mỹ Latinh. Việc sử dụng chi phí xây dựng mà không
so sánh trực tiếp với giá trị thị trường có thể dẫn đến những vấn đề lớn về mức độ đánh
giá; ví dụ, mức đánh giá trung bình ở Porto Alegre, Brazil là 30% (De Cesare, 2002) và ở
Buenos Aires, Argentina, là 35% ( Lafuente , 2009).
Như đã thảo luận chi tiết hơn ở Chương 14, thẩm định khối lượng có sự hỗ trợ của
máy tính (CAMA) đã trở thành một công cụ cơ bản để hỗ trợ các nhà định giá, đặc biệt là
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 53

trong quá trình đánh giá lại chung. Tuy nhiên, sự phát triển của các quy trình định giá tự
động như vậy phụ thuộc rất nhiều vào lượng dữ liệu giao dịch tương đối lớn. Việc thu
thập, bảo trì và phân tích dữ liệu có thể là một trở ngại. Do đó, việc áp dụng các phương
pháp tiếp cận như vậy có xu hướng tập trung vào tài sản dân cư và ở mức độ thấp hơn
nhiều là tài sản thương mại. Việc phát triển các giải pháp thẩm định hàng loạt đối với tài
sản nhà ở là cần thiết vì số lượng tài sản này tương đối lớn so với tài sản thương mại và
công nghiệp.
Các thành phố như Cape Town, Hong Kong và Toledo, Ohio, đã thành công trong việc
phát triển hệ thống định giá tự động cho tài sản nhà ở của họ, trong khi một số thành
phố (Hồng Kông, Toronto và Vancouver) đã mở rộng các hệ thống này sang các tài sản văn
phòng, bán lẻ và công nghiệp đồng nhất như Tốt.
GIS trong việc xác định giá trị infl ảnh hưởng của vị trí đang trở nên gắn liền với một số
khu vực pháp lý. Các thành phố như Bogotà , Cape Town và Bangalore đã và đang sử dụng
GIS cho mục đích đánh thuế tài sản. Một ứng dụng rộng rãi hơn của GIS trong việc xác
định thửa đất và hỗ trợ các dự án cấp quyền sử dụng đất có thể mang lại lợi ích to lớn.
quan trọng để mở rộng phạm vi bao phủ cơ sở thuế tài sản. Việc sử dụng GIS trong bối
cảnh đánh thuế tài sản sẽ được thảo luận chi tiết hơn ở Chương 15. Các phương pháp
tiếp cận dựa trên CAMA và GIS vẫn chưa phổ biến ở các nước đang phát triển, nhưng rõ
ràng có sự quan tâm đáng kể đến việc phát triển các kỹ thuật như vậy. Trong phạm vi
quyền hạn của thành phố, tài sản thương mại thường có xu hướng là tài sản chịu thuế có
giá trị nhất và có khả năng tạo ra doanh thu thuế đáng kể. Do tính độc đáo của một số
thuộc tính này và giá trị cao của chúng, các phương pháp định giá thường được áp dụng
để xác định giá trị cho những thuộc tính này có xu hướng tiêu tốn nhiều tài nguyên.
Việc tự kê khai, dưới hình thức tờ khai cung cấp thông tin về tài sản của chủ sở hữu,
được sử dụng rộng rãi như một phương tiện cập nhật việc kiểm kê tài sản ( Franzsen và
McCluskey, 2008). Đây là trường hợp ở Hồng Kông, Hungary, Malaysia, Philippines và
nhiều nước ở Châu Phi nói tiếng Pháp (ví dụ Côte d' Ivoire , Rwanda và Niger). Các thành
phố của Ấn Độ, như Ahmedabad, Bangalore, Chennai và Delhi, cũng sử dụng cách tự kê
khai (mặc dù nó được gọi là tự đánh giá (Rao, 2008)). Việc tự kê khai các giao dịch cũng
được sử dụng ở Manila, Philippines. Tuy nhiên, việc tự đánh giá thực sự là không phổ
biến. Bogotà , ở Colombia, đã áp dụng thành công việc tự đánh giá từ năm 1993.

Thuận lợi
Cách tiếp cận giá trị được cải thiện về vốn phù hợp với các loại thuế liên quan đến tài sản
khác như thuế chuyển nhượng tài sản và thuế lãi vốn ( Bahl và Wallace, 2010). Nó cung
cấp một cơ sở nổi và một đại diện tốt cho lợi ích ts nhận được về mặt cơ sở hạ tầng
(McCluskey và cộng sự , 2010).

Nhược điểm
Nhược điểm chính của cách tiếp cận giá trị vốn là sự phụ thuộc vào dữ liệu chính xác có
thể thiếu ở nhiều quốc gia ( Bahl và Wallace, 2010) và chi phí triển khai và bảo trì một hệ
thống đòi hỏi mức độ khan hiếm kỹ năng tương đối cao ( Franzsen và McCluskey , 2008 ).
54Sơ lược về thuế tài sản

Khái niệm giá trị thị trường

Xét về khái niệm giá trị, “giá trị nằm trong mắt người xem”. Về vấn đề này, người bán
thường gán nhiều giá trị cho tài sản được rao bán hơn là giá trị mà người mua gán cho
nó. Vì vậy, về bản chất, giá trị là một khái niệm tương đối.
Vì vậy, 'nghệ thuật và khoa học' trong việc định giá đã chứng kiến một cuộc tranh luận
không ngừng giữa giá trị của một thứ gì đó và giá trị mà thị trường coi là có giá trị. Khái
niệm về giá trị, định nghĩa của nó khái niệm và ý nghĩa, có thể là cơ sở cho một cuốn sách
theo đúng nghĩa của nó. Trên thực tế, để minh họa cho quan điểm này, sau đây chỉ là một
số bài báo ban đầu được viết về chủ đề này: Ross, 1970; Ratcliff , 1972 ; Wendt, 1974 ;
Featherston , 1975 ; Smith, 1977 ; Marshall, 1978 ; Colwell , 1979; Albritton , 1980 ;
Howcroft , 1980 ; Burton, 1982 ; Grissom, 1985 ; Horsley, 1992 ; Rothwell, 1994.
Giá trị của một tài sản thường được xác định trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị sử
dụng hiện tại. Việc giải thích hai “giá trị” này và tác động của chúng lên giá trị của tài sản
có thể gây ra những hậu quả quan trọng. Nói một cách đơn giản, 'giá trị thị trường' phải
giả định rằng tất cả các mục đích sử dụng phải phản ánh được tính vào giá trị áp dụng cho
mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất, trong khi đó, giá trị sử dụng hiện tại thể hiện giá
trị đó phù hợp với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản.
Thẩm định viên đặt một 'giá trị' vào tài sản cho mục đích thẩm định. Từ vựng về giá trị
có nhiều tên khác nhau: 'giá trị đầy đủ', 'giá trị thực', 'giá trị thị trường', 'giá trị thẩm
định', 'giá trị vừa phải', 'giá trị tiền mặt hợp lý', 'giá trị thực tế', 'công bằng và hợp lý' giá
trị thị trường', 'giá trị đầy đủ và hợp lý'. Nhiều thuật ngữ trong số này thường liên quan
đến việc định giá cho những mục đích cụ thể, nhưng thuật ngữ chung về giá trị thị trường
dường như là thuật ngữ dễ hiểu nhất.
Khái niệm định giá tập trung vào các quá trình được sử dụng để ước tính, đo lường
hoặc dự đoán một 'giá trị' được xác định . Thông thường, giá trị được xác định này là giá
trị thị trường mà vì mục đích thuế tài sản thường được xác định theo pháp luật. Đã có
cuộc tranh luận đáng kể về việc đâu là hoặc nên là từ ngữ thích hợp nhất cho khái niệm
thách thức. khái niệm về giá trị thị trường. Lý thuyết kinh tế chính thức đã cho chúng ta
một định nghĩa chung được chấp nhận rộng rãi. ý nghĩa của thuật ngữ (Grissom, 1985 ;
Shlaes , 1984 ):

Giá trị thị trường là mức giá cao nhất tính bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại trong
một thị trường mở và cạnh tranh trong mọi điều kiện cần thiết để mua bán công bằng, người
mua và người bán mỗi người hành động thận trọng và hiểu biết và giả định giá không bị ảnh
hưởng bởi sự kích thích quá mức. .

Khi đất đai được đánh giá là một loại hàng hóa kinh tế, các quy luật cung cầu cơ bản sẽ
quyết định giá trị tiền tệ của nó. Cũng rõ ràng rằng khái niệm giá trị tiền tệ phụ thuộc vào
các giao dịch thị trường diễn ra trong một 'thị trường' trong đó hàng hóa và dịch vụ được
trao đổi giữa người mua và người bán. Về bản chất, giá giao dịch là mức giá được thiết
lập trong thị trường cạnh tranh ở điểm giao thoa giữa cung và cầu, tức là giá cân bằng
hoặc giá bù trừ thị trường. Ngụ ý trong sự bất chấp này có một số giả định bao gồm: thị
trường luôn tồn tại; người tham gia thị trường tự nguyện; mọi người tham gia chợ đều
được thông tin đầy đủ về tình hình thị trường; giá thầu thị trường dựa trên ước tính về
việc sử dụng tài sản trong tương lai. Tương tự, trạng thái hoàn hảo của thị trường này
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 55

không phải lúc nào cũng áp dụng được trong thị trường bất động sản, thị trường thường
được mô tả là một trong những thị trường đầu tư không hoàn hảo hơn.
Khái niệm giá trị thị trường có phần mang tính giả thuyết, ở chỗ nó được bắt nguồn từ
giá thị trường của các tài sản có thể so sánh khác. Điều này không nhất thiết có nghĩa là
giá trị thị trường bằng hoặc là giá thị trường. Tuy nhiên, nếu giá bán phù hợp với tiêu chí
thị trường và các yếu tố so sánh khác thì giá có thể bằng giá trị thị trường. Phần lớn chính
những khiếm khuyết cố hữu của thị trường bất động sản đã tạo ra sự khác biệt giữa giá
thị trường và giá trị thị trường. Do đó, giá trị thị trường phụ thuộc vào thông số cụ thể cs
của một thuộc tính cụ thể ở một vị trí cụ thể.
Đôi khi giá trị và giá cả giống nhau, đặc biệt nhất là khi không có sự ép buộc phải mua
hoặc bán. Trong những trường hợp khác, có thể có sự khác biệt lớn giữa giá trị thị trường
của tài sản và giá bán thực tế. Người định giá phải cẩn thận xem xét thái độ của người
mua và người bán thông thường đối với loại tài sản được định giá. Người thẩm định đang
ước tính giá trị thị trường thực tế thay vì giá trị lý thuyết. Tính bất động của bất động sản
làm cho nó trở nên độc nhất, và xét về mặt lý thuyết thì không có hai lô đất nào giống hệt
nhau. Hoàn cảnh của một người mua và một người bán có thể ảnh hưởng đến giá bán
của một mặt hàng cụ thể. c tài sản, trong khi hành động của nhiều người mua và người
bán các loại tài sản tương tự sẽ xác định tỷ giá bán hoặc trao đổi tài sản trên thị trường
mở.
Điều quan trọng là phải phân biệt giữa 'giá trị thị trường' và 'giá cả'. Giá thu được cho
một tài sản cụ thể trong một giao dịch cụ thể có thể hoặc không thể hiện giá trị thị
trường của tài sản đó: có thể đã có những cân nhắc đặc biệt, chẳng hạn như mối quan hệ
gia đình giữa người mua và người bán, hoặc giao dịch có thể đã được thực hiện. một
phần của một tập hợp lớn hơn các giao dịch mà các bên đã tham gia. Nhiệm vụ của người
định giá bất động sản/người định giá tài sản là đánh giá xem liệu một mức giá nhất định
thu được trong một giao dịch nhất định có phải là biểu hiện của giá trị thị trường hay
không.
Việc định giá và giá cả không nhất thiết phải ngang bằng nhau, nhưng điều quan trọng
là phải chấp nhận rằng nhìn chung người mua và người bán nên sử dụng cùng một tập
hợp thông tin để không gây ra sai lệch đáng kể nào giữa giá trị và giá cả . Để xem xét điều
này sâu hơn, nếu chúng ta có một thị trường cân bằng, nơi cung và cầu về tài sản cân
bằng, thì tính trung bình, bạn sẽ thấy giá trị thị trường mở tương đương với giá cả.
Nhưng thực tế là thị trường bất động sản không ở trạng thái cân bằng vì khan hiếm vị trí.
Giá sẽ khác nhau giữa những người mua tiềm năng phản ánh vv sức mạnh tương đối và
lợi ích cụ thể của họ (Brown và Matysiak , 2000).
Đây là một vấn đề thực tế đối với việc sử dụng hiện tại của một tài sản: nó là khu dân
cư, công nghiệp hoặc giải trí và nó có một giá trị xét về mặt sử dụng hiện tại đó. Ở nhiều
khía cạnh, đây là giá trị đối với chủ sở hữu/người sử dụng trên cơ sở việc sử dụng thực tế
tài sản đó.

Ví dụ về định nghĩa theo luật định về 'giá trị' đối với thuế tài sản
Có một số ví dụ về defi các khái niệm về giá trị trong luật pháp của nhiều quốc gia khác
nhau thể hiện những yếu tố then chốt mà giá trị phải xem xét khi xác định 'giá trị'.
'Giá trị vốn được cải thiện có nghĩa là số tiền mà đất, nếu nó được giữ để làm bất động sản
có thu phí đơn giản mà không bị cản trở bởi bất kỳ hợp đồng thuê, thế chấp hoặc phí nào
khác, có thể được nhận ra tại thời điểm định giá nếu được rao bán theo bất kỳ điều khoản và
56Sơ lược về thuế tài sản

điều kiện hợp lý nào mà người bán chân chính trong những trường hợp thông thường có thể
yêu cầu.'
( Định giá Đạo luật Đất đai 1960, New South Wales, Úc)

'Giá trị vốn của đất có nghĩa là số tiền mà tài sản hoặc quyền lợi trên đất của chủ sở hữu, nếu
không bị cản trở bởi bất kỳ khoản thế chấp hoặc phí nào khác, có thể thu được vào thời điểm
định giá nếu được rao bán theo các điều khoản và điều kiện hợp lý như người bán xương có
thể sẽ yêu cầu.”
( Đạo luật Định giá Xếp hạng, 1998, New Zealand)

'Giá trị thị trường của một tài sản là số tiền mà tài sản đó sẽ thu được nếu được bán vào ngày
định giá trên thị trường mở bởi một người sẵn sàng bán cho một người mua sẵn sàng.'
( Chính quyền địa phương: Đạo luật giá bất động sản thành phố, 2004, Nam Phi)

Trong tiêu chuẩn về chính sách thuế tài sản, Hiệp hội các quan chức định giá quốc tế
(2010), lập luận rằng để tối đa hóa tính công bằng và dễ hiểu trong hệ thống thuế tài sản
theo giá trị , việc đánh giá phải dựa trên 'giá trị thị trường hiện tại' của tài sản. Họ lập
luận về điều này trên cơ sở rằng chỉ có một hệ thống yêu cầu giá trị thị trường hiện tại
mới có thể nắm bắt được sự thay đổi giá trị giữa các khu vực địa lý và vốn là nguyên nhân
giải thích cho sự phân bổ của cải liên quan đến tài sản.

Sử dụng cao nhất và tốt nhất

Có rất ít lập luận cho rằng việc xác định mức sử dụng cao nhất và tốt nhất là cơ sở để tính
toán giá trị thị trường. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất về cơ bản là khái niệm đánh giá
và phân vùng nhằm đánh giá tất cả các cách sử dụng có thể, được phép và có lợi nhuận
của một tài sản để xác định cách sử dụng sẽ mang lại cho chủ sở hữu lợi tức ròng cao
nhất khi đầu tư vào tài sản đó, phù hợp với vùng đất lân cận hiện có. sử dụng ( Eckert ,
1990).
Là một độ lệch chung khái niệm 'sử dụng cao nhất và tốt nhất' (Viện Thẩm định,
2010 ):

Việc sử dụng đất trống hoặc tài sản được cải tạo có khả năng hợp lý và hợp pháp, có thể thực
hiện được về mặt vật chất, được hỗ trợ phù hợp, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị
cao nhất.

Nguyên tắc định giá theo cách sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên nguyên tắc kinh
tế rằng các nhà đầu tư và chủ sở hữu nói chung sẽ tìm kiếm lợi nhuận lớn nhất cho vốn
đầu tư vào bất động sản. Điều này có nghĩa là họ sẽ chọn loại hình và mức độ sử dụng
mang lại lợi nhuận tài chính lớn nhất cho đất đai. Trong khi nguyên tắc này có vẻ đơn giản
là lẽ thường tình, lý thuyết sử dụng cao nhất và tốt nhất giúp giải thích tại sao một số bãi
đỗ xe vẫn là bãi đậu xe và những bãi khác đang được chuyển đổi thành các khu dân cư
cao tầng.
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là việc sử dụng sẽ mang lại giá trị thị trường tối đa
của một tài sản cụ thể. Việc sử dụng đó phải được pháp luật cho phép, khả thi về mặt vật
lý, có nhu cầu trên thị trường và mang lại giá trị tối đa cho tài sản. Ví dụ: 'Nhà X' trong khu
vực được quy hoạch để sử dụng làm nhà ở có thể có mục đích sử dụng cao nhất và tốt
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 57

nhất khi còn trống và mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất khi được cải thiện, cả hai
đều giống nhau, tức là nhà ở dành cho một gia đình. Một 'Ngôi nhà Y' tương tự trong khu
vực được quy hoạch để sử dụng cho mục đích thương mại có thể có mục đích sử dụng
cao nhất và tốt nhất khi còn trống như một lô đất thương mại và mục đích sử dụng cao
nhất và tốt nhất khi được cải thiện làm nơi ở. Nếu giá trị của lô thương mại còn trống đối
với 'Nhà Y' vượt quá giá trị của chính ngôi nhà đó làm nơi ở đã được cải tạo cộng với chi
phí phá dỡ, thì tổng mức sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản này sẽ là 'giá trị còn
trống' của một lô thương mại.

Giá trị sử dụng hiện tại hoặc hiện tại

Cách thay thế cho việc sử dụng giá trị thị trường là áp dụng giá trị dựa trên việc sử dụng
hiện tại của tài sản. Điều này có ưu điểm là khách quan hơn nhiều và dựa trên thực tế
thích hợp về mục đích sử dụng thực sự của tài sản tại ngày định giá. Việc sử dụng hiện tại
sẽ loại bỏ thành phần tăng cường tiềm năng khỏi việc sử dụng ở mức cao nhất và tốt
nhất. Có ý kiến cho rằng việc sử dụng hiện nay là chủ động thân thiện với môi trường,
thừa nhận tầm quan trọng của việc bảo tồn và sử dụng đất bền vững. Việc sử dụng hiện
tại phù hợp với quan điểm không nên khai thác đất vượt quá khả năng bền vững của nó.
Nó có ưu điểm là dựa trên những gì người định giá/thẩm định viên có thể nhìn thấy và do
đó khách quan hơn.
Nếu chúng ta chấp nhận rằng hầu hết hoặc phần lớn chủ sở hữu tài sản và nhà đầu tư
mong muốn tối đa hóa giá trị tài sản của họ thì có lý khi kỳ vọng rằng hầu hết tài sản sẽ
được sử dụng ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất, tức là giá trị sử dụng hiện tại sẽ bằng
giá trị thị trường ( dựa trên mức sử dụng cao nhất và tốt nhất). Tuy nhiên, sẽ có một số
trường hợp giá trị sử dụng hiện tại và giá trị thị trường sẽ khác nhau, phần lớn là do tác
động tiềm tàng của khả năng quy hoạch và phân vùng.
Một số quốc gia và khu vực pháp lý có xu hướng sử dụng mục đích sử dụng hiện tại
làm cơ sở cho tất cả các đánh giá về thuế tài sản hoặc làm cơ sở để đưa ra ưu đãi đối với
một số loại tài sản nhất định, chẳng hạn như đất nông nghiệp (Hoa Kỳ) hoặc đất/tòa nhà
được sử dụng cho mục đích miễn thuế hoặc giải trí. . Ví dụ, ở Anh, việc đánh giá xếp hạng
đối với tài sản thương mại dựa trên giá trị cho thuê, bản thân chúng dựa trên việc sử
dụng tài sản hiện tại. Cách tiếp cận cụ thể này có quan điểm rằng việc đánh thuế người
sử dụng tài sản cho một mục đích sử dụng ở mức giá cao hơn cho một mục đích sử dụng
khác là không phù hợp.
Trong một số trường hợp, có thể có sự khác biệt giữa mục đích sử dụng cao nhất và tốt
nhất với mục đích sử dụng hiện tại do việc áp đặt các ràng buộc theo luật định hoặc các
yêu cầu phân vùng hoặc bảo tồn khác. Thông thường, tại các khu vực lịch sử của thị trấn
và thành phố, các tòa nhà có giá trị kiến trúc hoặc lịch sử có mục đích sử dụng hạn chế
ngoài mục đích sử dụng hiện tại, nhưng địa điểm đó có thể có giá trị cao do vị trí của tài
sản. Ví dụ, nhà thờ và nghĩa địa thường chiếm những vị trí nổi bật và có giá trị cao, nhưng
việc định giá chúng theo giá trị thị trường không nhất thiết là hợp lý.
Luật thuế tài sản thường có thể quy định đối với một số loại tài sản nhất định có sự
khác biệt rõ ràng giữa giá trị sử dụng hiện tại và giá trị thị trường. Những định giá ưu đãi
này có xu hướng áp dụng chủ yếu cho các tài sản dân cư hoặc nông nghiệp. Ở Jamaica,
biện pháp hỗ trợ theo luật định được cấp trong trường hợp việc định giá có tính đến tiềm
năng sử dụng đất cao hơn mức sử dụng hiện tại, ví dụ như một ngôi nhà nằm trong khu
58Sơ lược về thuế tài sản

vực thương mại đang phát triển và mở rộng; đất nông nghiệp có khả năng được chia nhỏ
hoặc sử dụng thay thế đã ; đất do các tổ chức được phê duyệt chiếm giữ , chẳng hạn như
câu lạc bộ thể thao, nơi giá trị của đất lại được nâng cao do vị trí và tiềm năng phát triển.
Ở Mỹ tất cả các bang đều sử dụng giá trị sử dụng hiện tại của đất nông nghiệp
( Youngman , 2005).

Phương pháp định giá truyền thống

Nói chung, mục tiêu cuối cùng của việc thẩm định, cho dù vì mục đích thuế tài sản hay
các mục đích khác, là đưa ra ước tính chính xác về giá trị thị trường của tài sản bất động
sản có liên quan. Quá trình định giá bao gồm sự kết hợp giữa phán đoán hợp lý, mặc dù
thường mang tính chủ quan, kết hợp với các phương pháp định giá thích hợp để đi đến
ước tính chính xác về giá trị của tài sản. Tuy nhiên, việc thẩm định tốt nhất chỉ là một ý
kiến về giá trị, hoặc một ước tính có thể 'chính xác' hoặc không vì nó phụ thuộc rất nhiều
vào sự sẵn có của dữ liệu liên quan cũng như năng lực cơ bản, tính chính trực và phán
đoán của người định giá.

Ba cách tiếp cận giá trị thị trường

Theo truyền thống, có ba phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của một tài
sản: phương pháp so sánh doanh thu, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập
( Eckert , 1990). Người thẩm định sẽ xác định phương pháp nào phù hợp với tài sản đang
được điều tra. Các tài sản thường được các nhà đầu tư mua (ví dụ như các tòa nhà nhiều
tầng) thường sẽ được định giá bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập, trong khi các
tài sản văn phòng hoặc bán lẻ nhỏ sẽ có xu hướng được định giá bằng cách sử dụng
phương pháp so sánh doanh thu. Nhà ở dành cho một gia đình và chung cư được định
giá phổ biến nhất với trọng số lớn nhất đối với phương pháp bán hàng tương đương. Các
tài sản hiếm khi được giao dịch trên thị trường, chẳng hạn như tài sản công nghiệp có
tính chuyên môn cao , tiện ích công cộng và cơ sở hạ tầng mạng thường được định giá
bằng cách sử dụng phương pháp chi phí.

Phương pháp so sánh bán hàng

Như tên gọi của nó cho thấy, phương pháp bán hàng so sánh liên quan đến việc so sánh
tài sản chủ thể với các tài sản tương tự khác đã được bán gần đây. Nguyên tắc kinh tế làm
nền tảng cho phương pháp này là nguyên tắc thay thế, trong đó nêu rõ rằng người mua
thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua hoặc thuê một tài sản hơn số tiền họ phải
trả để mua hoặc thuê một tài sản thay thế tương đương (Jenkins, 2000). Cách tiếp cận
này rất phù hợp với việc định giá đất đai, nhà ở dành cho một gia đình, chung cư và các
loại tài sản khác có mức độ tương đồng cao và tồn tại thị trường bán sẵn sàng.
Phương pháp so sánh doanh số bán hàng xem xét giá hoặc giá trên một đơn vị diện
tích của các tài sản tương tự đang được bán trên thị trường. Nói một cách đơn giản, việc
bán các tài sản tương tự với đối tượng sẽ được phân tích và giá bán được điều chỉnh để
tính đến sự khác biệt trong các tài sản có thể so sánh với đối tượng để xác định giá trị thị
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 59

trường hợp lý của đối tượng. Cách tiếp cận này thường được coi là đáng tin cậy nhất nếu
tồn tại doanh số bán hàng tương đương tốt.
Cơ chế của phương pháp so sánh thị trường liên quan đến việc sử dụng dữ liệu thị
trường và bán hàng có liên quan để so sánh tài sản đang được định giá với các tài sản
tương tự khác đã được bán gần đây. Các nguồn được sử dụng để xác định giá trị bao gồm
giá bán thực tế, ưu đãi và tiền thuê cũng như phân tích các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến
khả năng tiếp thị. Bởi vì không có hai thuộc tính nào giống hệt nhau nên các phương
pháp tiêu chuẩn phải được áp dụng để thu thập dữ liệu liên quan đến các thuộc tính có
thể so sánh giống với chủ thể nhất có thể về các thuộc tính sau: vị trí; kích thước (số
phòng ngủ và phòng tắm); tuổi; loại tài sản; điều kiện tài chính và phạm vi giá chung; và
ngày bán. Nói chung, dữ liệu so sánh được sử dụng càng tốt thì ước tính giá trị càng chính
xác. Cách tiếp cận này dựa trên giả định rằng tài sản có giá trị như giá nó sẽ bán trong
trường hợp không có căng thẳng quá mức và nếu có thời gian hợp lý để tìm người mua.
Điều quan trọng là thẩm định viên phải điều tra việc bán hàng để đảm bảo rằng việc bán
hàng là giao dịch thị trường mở thực sự nhằm đảm bảo rằng không có tình tiết giảm nhẹ
nào có thể ảnh hưởng đến giá bán. Điều này đặc biệt quan trọng trong những trường
hợp có ít sự so sánh.
Để đảm bảo so sánh chính xác giữa các thuộc tính tương tự, lý tưởng nhất là cần phải
kiểm tra thực tế. Việc kiểm tra phải xác định, cùng với những yếu tố khác, tình trạng cải
thiện tại thời điểm bán, số lượng và loại phòng, diện tích lô đất, diện tích và địa hình cũng
như giá bán (nếu việc bán là một giao dịch ngẫu nhiên hoặc giao dịch thị trường mở) . Giá
đã biết của các sản phẩm có thể so sánh được điều chỉnh bằng cách cộng hoặc trừ số
lượng mà một thuộc tính hoặc đặc điểm nhất định đóng góp vào hoặc làm giảm giá của
sản phẩm so sánh. Ví dụ: nên áp dụng các điều chỉnh âm (giảm) để phản ánh v.v. những
khác biệt về tình trạng sửa chữa, ngày bán, thiết kế kém. Ngược lại, cần có những điều
chỉnh tích cực để có thiết kế tốt, tầm nhìn đặc biệt và các đặc điểm khác như chất lượng
vật liệu, lối đi và cảnh quan.
Một số lợi ích của việc sử dụng phương pháp so sánh doanh số bán hàng bao gồm:

• Đây là phương pháp định giá dễ hiểu nhất và được sử dụng rộng rãi nhất trong thực tế.
• Nó đặc biệt có thể áp dụng cho các mục đích thẩm định liên quan đến việc bán tài sản
nhà ở, một số loại tài sản thương mại và đất nông nghiệp.
Một số nhược điểm của phương pháp so sánh doanh số bán hàng bao gồm:

• tìm đủ tài sản tương tự đã bán gần đây

• điều chỉnh các thuộc tính để làm cho chúng có thể so sánh được với thuộc tính đối
tượng - về cơ bản, mức độ điều chỉnh hoặc số lần điều chỉnh càng lớn thì độ tin cậy của
tài sản so sánh càng kém
• thực tế là doanh số bán hàng cũ có xu hướng trở nên kém tin cậy hơn trong một thị
trường luôn thay đổi và đầy biến động
• khó khăn về cấu hình xác định chi tiết giao dịch để đảm bảo rằng việc bán hàng diễn ra
trong tầm tay
• điều kiện kinh tế thay đổi nhanh chóng, thời kỳ lạm phát cao và chi phí vay cao có thể
tạo ra môi trường khiến việc đánh giá chủ quan trở nên khó khăn.
60Sơ lược về thuế tài sản

Cách tiếp cận chi phí

Phương pháp chi phí thiết lập giá trị dựa trên chi phí sản xuất hoặc thay thế một tài sản.
Nguyên tắc đằng sau kỹ thuật này là giá trị hợp lý của một tài sản không được vượt quá
chi phí để có được một tài sản thay thế có đặc điểm và chức năng tương đương. Nói cách
khác, chi phí thay thế là số tiền lớn nhất mà người mua sẽ trả cho một tài sản cụ thể .
Phương pháp chi phí đôi khi được gọi là phương pháp tổng hợp và phần lớn dựa trên lý
thuyết rằng giá trị của tài sản có thể được ước tính bằng cách tổng hợp giá trị đất và giá
trị khấu hao của bất kỳ cải tiến nào được thực hiện trên đất. Đó là giá trị đất cộng với chi
phí xây dựng lại bất kỳ cải tiến nào, trừ đi khấu hao cho những cải tiến đó. Giá trị của
những cải tiến đôi khi được viết tắt là RCNLD, một từ viết tắt của 'chi phí tái sản xuất mới
ít khấu hao hơn' hoặc 'chi phí thay thế mới ít khấu hao hơn'. Có hai cách để người định
giá có thể đánh giá chi phí. Chi phí tái sản xuất là chi phí để sao chép chính xác những cải
tiến tương tự bằng cách sử dụng các vật liệu giống nhau hoặc rất giống nhau dựa trên chi
phí ngày nay. Đây là một bản sao về thiết kế và vật liệu thực tế. Trong phương pháp này,
ước tính chi phí như mới được thực hiện giống như xem xét các kế hoạch của một bản
sao chính xác của tòa nhà chủ đề. Một trong những ưu điểm chính của phương pháp này
là độ chính xác cao hơn của việc sao chép tòa nhà về thiết kế và vật liệu thực tế. Nhược
điểm chính là những tiến bộ trong phương pháp xây dựng, vật liệu và thiết kế khiến cho
việc ước tính chi phí của các công trình xây dựng lỗi thời trở nên rất khó khăn vì vật liệu
không còn sẵn có sẽ gây khó khăn trong việc cung cấp.
Chi phí thay thế là chi phí - theo giá ngày nay và sử dụng các phương pháp xây dựng
ngày nay - cho một cải tiến có cùng tính hữu dụng hoặc tương đương với tài sản đang
được xem xét. Ưu điểm của chi phí thay thế mới là có sẵn chi phí hiện tại chính xác và
hiểu rõ hơn về các phương pháp, thiết kế và vật liệu xây dựng hiện đại. Một bất lợi lớn
liên quan đến các quyết định lựa chọn vật liệu và thiết kế thay thế hiện tại cho công trình
cũ. Trong thực tế, chi phí thay thế mới có xu hướng là cơ sở tiếp cận chi phí được sử dụng
thường xuyên nhất. Chi phí thay thế là một phương pháp ước tính chi phí thực tế và phù
hợp hơn vì nó loại bỏ các phương pháp hoặc vật liệu xây dựng không cần thiết hoặc lỗi
thời. Nó cũng tận dụng những tiến bộ trong công nghệ và quy trình xây dựng.
Do đó, việc tái sản xuất đề cập đến việc tái tạo một bản sao chính xác, trong khi chi phí
thay thế đề cập đến chi phí xây dựng một ngôi nhà hoặc cải tiến khác có cùng tiện ích
nhưng sử dụng thiết kế, tay nghề và vật liệu hiện đại. Trong hầu hết các trường hợp, khi
sử dụng phương pháp tiếp cận chi phí, phương pháp tổng thể được sử dụng là sự kết hợp
giữa phương pháp tiếp cận chi phí và dữ liệu thị trường. Ví dụ, trong khi chi phí xây dựng
một tòa nhà có thể được xác định bằng cách cộng chi phí nhân công và vật liệu lại với
nhau thì giá trị đất đai và khấu hao phải được tính toán từ việc phân tích dữ liệu thị
trường. Cách tiếp cận này thường đáng tin cậy nhất khi được sử dụng trên các cấu trúc
mới hơn, nhưng phương pháp này có xu hướng trở nên kém tin cậy hơn khi các thuộc
tính trở nên cũ hơn.
Vì phương pháp chi phí có các thành phần (chi phí) phi thị trường nên phương pháp
này có thể không phải là một chỉ báo tốt về giá trị thị trường, ngay cả khi mới. Điều này
dễ nhận thấy nhất đối với những bất động sản có nhu cầu thị trường hạn chế, chẳng hạn
như bệnh viện và trường đại học. Chi phí để sản xuất tài sản không biểu thị giá trị thị
trường của tài sản đó, ngay cả khi tài sản đó còn mới. Việc xác định chính xác mức độ lỗi
thời và khấu hao (theo thời gian sử dụng của tài sản) có xu hướng là khía cạnh khó khăn
nhất liên quan đến việc áp dụng phương pháp chi phí.
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 61

Hơn nữa, có những tình huống trong đó tài sản chủ thể được định giá đã cũ và lỗi thời,
hoặc có tính chuyên môn cao hoặc độc nhất, trong đó phương pháp tính giá gốc đòi hỏi
trình độ kỹ năng và khả năng phán đoán đáng kể để tính đến mức khấu hao đôi khi cao
có thể phải áp dụng. . Về vấn đề này, khả năng xảy ra lỗi tăng lên đáng kể cantly khi độ
tuổi và tính chuyên môn hóa của tài sản tăng lên. Điều quan trọng nhất đối với tính chính
xác của phương pháp chi phí là sự sẵn có của dữ liệu bán đất có thể so sánh để hỗ trợ giá
trị phần đất của tài sản liên quan. Do đó, nhiều hạn chế tương tự như đã thảo luận khi
tham khảo phương pháp bán hàng tương đương cũng có liên quan.

Phương pháp vốn hóa thu nhập

hóa thu nhập , thường được gọi đơn giản là phương pháp thu nhập, chủ yếu được sử
dụng để định giá tài sản thương mại và đầu tư. Cách tiếp cận này tận dụng dòng thu nhập
thành giá trị hiện tại. Điều này có thể được thực hiện bằng cách sử dụng hệ số nhân
doanh thu hoặc tỷ lệ vốn hóa một năm của thu nhập hoạt động ròng (NOI). NOI là tổng
thu nhập tiềm năng (GPI), trừ đi vị trí tuyển dụng (= tổng thu nhập hiệu quả), trừ đi chi
phí hoạt động (nhưng không bao gồm dịch vụ nợ hoặc phí khấu hao do kế toán viên áp
dụng).
Ngoài ra, thu nhập hoạt động ròng nhiều năm có thể được định giá bằng mô hình phân
tích dòng tiền chiết khấu (DCF). Mô hình DCF được sử dụng rộng rãi để định giá các tài
sản tạo thu nhập lớn hơn và đắt tiền hơn, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng, khách sạn
và trung tâm bán lẻ. Mô hình DCF đo lường giá trị thị trường bằng cách tham khảo dòng
tiền dự kiến trong tương lai của tài sản được tạo ra từ hoạt động kinh doanh. Điều này
thường liên quan đến việc dự báo thu nhập và chi phí, ấn định giá trị cuối cùng hoặc cuối
cùng vào cuối thời kỳ dự báo và xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp phản ánh ảnh hưởng
đến rủi ro liên quan đến việc dự báo dòng tiền. Thông thường, cần có khoảng thời gian
dự báo dòng tiền từ 5 đến 10 năm, cộng với giá trị cuối cùng ước tính (đại diện cho giá trị
của doanh nghiệp kinh doanh vượt quá thời gian dự kiến ) . Sau đó, giá trị này được chiết
khấu về giá trị hiện tại thông qua việc áp dụng tỷ lệ chiết khấu phù hợp phản ánh ảnh
hưởng đến chi phí vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp kinh doanh. Giá trị hiện tại
của dòng tiền cộng với giá trị cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản.
Tuy nhiên, phương pháp thu nhập có những nhược điểm nhất định. Điều này khó áp
dụng vì nó đòi hỏi một mô hình tài chính đầy đủ để dự báo dòng tiền trong tương lai của
doanh nghiệp mục tiêu . Nhìn chung, đây không phải là một nhiệm vụ đặc biệt dễ dàng vì
nó đòi hỏi phải phân tích các dòng tiền lịch sử , môi trường kinh tế và tất cả các yếu tố
khác có thể có tác động đến dòng tiền của tài sản đang được khảo sát. Nhược điểm thứ
hai của phương pháp thu nhập là trong thời kỳ xảy ra thảm họa kinh tế, chẳng hạn như
những thảm họa ảnh hưởng đến việc đi lại của khách du lịch và do đó, công suất sử dụng
phòng khách sạn và giá trị khách sạn, việc ước tính dòng tiền trong tương lai trở nên khó
khăn hơn .

Kết luận
Một yếu tố thiết yếu của thuế tài sản theo giá trị là một thị trường tài sản năng động,
chính thức và minh bạch. Các giao dịch, cho dù là cho thuê hay bán, đều cung cấp dữ liệu
62Sơ lược về thuế tài sản

cơ bản cho mục đích xác định đánh giá và cung cấp bằng chứng để bảo vệ các giá trị được
đánh giá trước tòa án. Sự sẵn có của loại dữ liệu này là một vấn đề không chỉ đối với các
nước đang phát triển và các nước đang chuyển đổi mà ngay cả ở một số nước công
nghiệp phát triển .
Thị trường bất động sản là phương tiện thông qua đó các giao dịch ngang hàng được
đàm phán. Những gì được giao dịch là các quyền lợi về đất đai - cho dù đây là quyền sở
hữu vĩnh viễn, hợp đồng thuê hay giấy phép. Một khi các quyền tư nhân được công nhận
và bảo vệ theo luật, sự đảm bảo về quyền sở hữu này sẽ là một yếu tố then chốt cho một
thị trường đất đai hiệu quả. Một phần của quá trình này liên quan đến môi trường pháp
lý để đảm bảo việc ghi chép hợp pháp các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, bán
hàng, v.v. Về mặt kỹ thuật, sở hữu tư nhân đòi hỏi phải có bộ máy pháp lý, tư pháp và
hành chính phù hợp. Đối tượng sở hữu phải được xác lập và ghi chép. Việc chuyển quyền
sở hữu cũng phải được ghi lại. Việc ghi chép như vậy là cần thiết để giúp giải quyết các
tranh chấp về quyền sở hữu có thể phát sinh.
Một trong những lợi ích Ưu điểm của một thị trường đất đai minh bạch và hiệu quả là
khả năng tiếp cận thông tin đáng tin cậy hơn về giá bất động sản (Dale và cộng sự , 2007).
Tuy nhiên, ngay cả với các thị trường trưởng thành và hiệu quả, vẫn có những yếu tố khác
có thể ảnh hưởng đến chất lượng và độ tin cậy của các giao dịch diễn ra, ví dụ như thuế
chuyển nhượng cao. Do đó, thuế tài sản dựa trên giá trị đòi hỏi, gần như là điều kiện tiên
quyết, một thị trường năng động, minh bạch, an toàn, đáng tin cậy trong đó lợi ích tài sản
có thể được giao dịch và tài trợ thông qua khu vực ngân hàng (Adair và cộng sự , 2004).
Một vấn đề lớn ở nhiều quốc gia áp dụng thuế tài sản theo giá trị là việc bảo trì bảng
định giá bị bỏ qua và không được thực hiện một cách toàn diện ( Dornfest , 2010 ). Bất
chấp những gì luật pháp có thể quy định, trong nhiều trường hợp, việc đánh giá lại chung
chỉ được thực hiện không thường xuyên ( Franzsen , 2010). Ví dụ, đây là vấn đề ở Brazil,
Ghana, Malaysia và Uganda. Trong hầu hết các trường hợp, nguyên nhân là do thiếu
chuyên gia định giá và kỹ năng định giá phù hợp, nhưng trong một số trường hợp, sự can
thiệp chính trị cũng đóng một vai trò quan trọng (ví dụ như Kenya và Malaysia).
Cuối cùng, thuế tài sản phải có khả năng quản lý hiệu quả và tiết kiệm chi phí. Nếu nó
dựa trên giá trị hàng năm hoặc vốn, thì những giá trị đó cần phải dựa trên bằng chứng thị
trường được đàm phán công khai. Ngoài ra, khi thị trường bất động sản chuyển động
theo chu kỳ và các bất động sản thay đổi theo thời gian (ví dụ thông qua phát triển, tái
quy hoạch, hợp nhất và chia nhỏ), điều quan trọng là cơ quan quản lý phải được trang bị
đầy đủ để thực hiện việc định giá bổ sung để tính đến những thay đổi cụ thể đối với từng
bất động sản và đặc biệt là đánh giá lại thường xuyên toàn bộ cơ sở tính thuế tài sản.
Phương pháp tiếp cận giá trị được cải thiện về vốn có xu hướng biến động giá trị lớn hơn
phương pháp tiếp cận giá trị hàng năm. Do đó, nhu cầu đánh giá lại thường xuyên hơn
đối với các hệ thống dựa trên vốn là rất lớn.
Một câu hỏi quan trọng trong bối cảnh của một số nước đang phát triển, nơi thị trường
bất động sản đôi khi kém tối ưu hoặc khá không chính thức và có thể thiếu kỹ năng đánh
giá, đó là liệu hệ thống dựa trên giá trị có nhất thiết phải là lựa chọn tốt nhất hay không.
Một hệ thống lỗi thời và/hoặc chưa hoàn thiện dựa trên các giá trị riêng biệt có thể thực
sự không công bằng hơn một hệ thống thay thế thô sơ, thực dụng dựa trên các khu vực
đơn giản hoặc được điều chỉnh hoặc trên các dải giá trị. Những cách tiếp cận thay thế này
sẽ được thảo luận ở Chương 13.
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 63

Người giới thiệu

Adair , A. , Allen , S. , Berry , J. và McGreal , S. ( 2004 ) Sự phát triển của thị trường đất đai và bất
động sản ở Trung và Đông Âu: Các vấn đề về dữ liệu . Luân Đôn, Quỹ RICS.
Albritton , HD ( 1980) Phê phán Defi đang thịnh hành khái niệm Giá trị thị trường. Tạp chí Thẩm
định , tháng 4: 68 – 74.
Almy , R. (2001) Khảo sát về hệ thống thuế tài sản ở châu Âu . Báo cáo được chuẩn bị cho Cục Thuế
và Hải quan Slovenia, Ljubljana, Bộ Tài chính.
Amin, K. ( 2010 ) Hệ thống thuế tài sản ở Ai Cập . Bài viết được trình bày tại Hội thảo của Viện
ATI/Lincoln về Thuế Tài sản ở Châu Phi , Stellenbosch, Nam Phi, từ ngày 4 đến ngày 5 tháng 12.
Viện Thẩm định giá, ( 2010) Từ điển Thẩm định Bất động sản , tái bản lần thứ 5 , Chicago, Il . Viện
thẩm định.
Bahl , RW ( 1998 ) Thuế đất đai so với thuế tài sản ở các nước đang phát triển và chuyển đổi . Trong:
Netzer , D. (ed.), Đánh thuế giá trị đất đai – Nó có thể hoạt động được và liệu nó có hiệu quả ngày
hôm nay không? Cambridge, MA: Viện Chính sách Đất đai Lincoln.
Bahl , RW ( 2009 ) Cải cách thuế tài sản ở các nước đang phát triển . Washington DC: USAID.
Bahl , RW và Wallace , S. ( 2010 ) Mô hình mới về thuế tài sản ở các nước đang phát triển . Trong:
Bahl , R., Martinez-Vazquez, J. và Youngman , J. (eds.), Thách thức sự khôn ngoan thông thường
về thuế tài sản , Cambridge, MA: Viện Chính sách đất đai Lincoln.
Bahl , RW và Linn , JF ( 1992) Tài chính công đô thị ở các nước đang phát triển , Vương quốc Anh :
Nhà xuất bản Đại học Oxford .
Bahl , R. , Martinez-Vazquez , J. và Youngman , J. (eds.), ( 2010 ) Thách thức nhận thức thông thường
về thuế tài sản , Cambridge, MA : Viện Chính sách đất đai Lincoln .
Bell , M. , Yuan , N. và Connolly , K. ( 2008 ) Bản tóm tắt các quốc gia áp dụng thuế tài sản theo khu
vực . Tài liệu làm việc WP09KC1, Cambridge, MA: Viện Chính sách Đất đai Lincoln.
Bevc , I. ( 2000 ) Thuế tài sản ở Cộng hòa Slovenia . Tạp chí Đánh giá và Quản lý Thuế Tài sản , 5( 4 ):
57 – 62 .
Bird , R. và Slack , E. (eds.), ( 2004) Sổ tay quốc tế về thuế đất đai và tài sản , Northampton, MA :
Edward Elgar .
Bourassa , SC ( 2009) Kinh nghiệm của Hoa Kỳ . Trong: Dye, RF và England RW (eds.), Thuế giá trị đất
đai . Cambridge MA: Viện Chính sách Đất đai Lincoln, 11 – 25.
Bowman , JH và Bell , ME ( 2004 ) Đánh thuế bất động sản theo tỷ lệ phân chia: Tái phân bổ thuế tài
sản cho các mục đích sử dụng đất ở ba địa phương ở Virginia . Kỷ yếu của Hiệp hội Thuế Quốc gia
tại Hội nghị thường niên lần thứ 97, Washington DC: NTA, 104–110.
Brown , G. và Matysiak , GA (2000) Đầu tư Bất động sản: Cách tiếp cận Thị trường Vốn . Luân Đôn,
Vương quốc Anh, Financial Times Prentice Hall.
Burton, JH (1982) Những đóng góp ban đầu cho lý thuyết giá trị. Trong: Burton, JH (ed.), Sự phát
triển của phương pháp tiếp cận thu nhập , Chicago: Viện thẩm định giá bất động sản Hoa Kỳ, 1 –
35.
CoM. (2011) Thành phố Melbourne . ( xem http://www.melbourne.vic.gov.au/BuildingandPlan
/RatesAndValuations/Pages/RatesandValuations.aspx ).
Colwell , PF ( 1979), Defi định hướng thống kê khái niệm Giá trị thị trường. Tạp chí Thẩm định ,
tháng 1, 106 – 111.
Ủy ban Thuế ( 2009) Báo cáo của Ủy ban Thuế . Dublin: Văn phòng cố định.
Condon, S. ( 2011 ) Tìm hiểu về định giá đất . Người quan sát tài sản . (xem http://www.
propertyobserver.com.au/residential/under Hiểu-land-valuation/2011080851071).
Dale , P. , Mahoney , R. & McLaren , R. ( 2007) Thị trường đất đai – Tại sao cần thiết và chúng sẽ
phát triển như thế nào? Tuần làm việc FIG (2007), (Hồng Kông, Trung Quốc).
De Cesare, CM ( 2002) Hướng tới Hệ thống Thuế Bất động sản Hiệu quả hơn ở Châu Mỹ Latinh.
Đường đất , 14 ( 1 ): 9 – 11 .
DoE , ( 1991) Thuế mới cho chính quyền địa phương: Tài liệu tham vấn . Luân Đôn : Bộ Môi trường .
64Sơ lược về thuế tài sản

DoETR , ( 1998) Chính quyền địa phương hiện đại: Tiếp xúc với người dân . Luân Đôn : Bộ Môi
trường, Giao thông và Khu vực .
Dornfest , A. (2010) Tìm kiếm chính sách định giá lại tối ưu. Trong: Bahl , R., MartinezVazquez, J. và
Youngman , J. (eds.), Thách thức sự khôn ngoan thông thường về thuế tài sản , Cambridge, MA:
Viện chính sách đất đai Lincoln, 75 – 107.
Eckert , J. (1990) Cơ quan quản lý và đánh giá tài sản . Chicago: Hiệp hội quốc tế các quan chức
đánh giá.
Featherston , JB ( 1975 ) Cú sốc lịch sử ảnh hưởng đến sự phát triển của lý thuyết về giá trị. Tạp chí
Thẩm định , ngày 3 - 20 tháng 4.
Franzsen , RCD ( 2003 ) Đánh thuế tài sản trong Cộng đồng phát triển Nam Phi ( SADC ): Hiện trạng
và triển vọng tương lai của việc đánh thuế giá trị đất đai ở Botswana, Lesotho, Namibia, Nam Phi
và Swaziland . Tài liệu làm việc WP03RF1, Cambridge MA : Viện Chính sách Đất đai Lincoln .
Franzsen , RCD ( 2005) Đánh thuế giá trị đất đai ở Tây Úc . Trong: McCluskey , WJ và Franzsen , RCD
(eds.), Thuế giá trị đất đai: Phương pháp tiếp cận ứng dụng Aldershot ,
Ashgate , 191 – 226.
Franzsen , RCD ( 2009 ) Kinh nghiệm quốc tế . Trong: Dye, RF và England RW (eds.), Thuế giá trị đất
đai . Cambridge MA: Viện Chính sách Đất đai Lincoln, 27 – 47.
Franzsen , RCD (2010) Bình luận. Trong: Bahl , R., Martinez-Vazquez, J. và Youngman , J. (eds.),
Thách thức sự khôn ngoan thông thường về thuế tài sản , Cambridge, MA: Viện chính sách đất đai
Lincoln, 108 – 117.
Franzsen , RCD và McCluskey , WJ ( 2005 ) Tổng quan mang tính khám phá về thuế tài sản ở các
quốc gia thuộc Khối thịnh vượng chung . Tài liệu làm việc WP05RF1, Cambridge MA : Viện Chính
sách Đất đai Lincoln.
Franzsen , RCD và McCluskey , WJ ( 2008) Tính khả thi của việc đánh thuế giá trị địa điểm . Trong:
Bahl , R. , Martinez-Vazquez , J. và Youngman , J. (eds.), Làm cho thuế tài sản có hiệu quả: Kinh
nghiệm ở các nước đang phát triển và chuyển đổi , Cambridge, MA : Lincoln
Viện Chính sách Đất đai, 268 – 306.
Grissom , TV ( 1985 ) Giá trị Defi ý kiến : Vị trí của nó trong quá trình đánh giá. Tạp chí Thẩm định ,
tháng 4, 217 – 225.
Hassane , B. ( 2009 ) Đánh thuế tài sản ở Châu Phi nói tiếng Pháp: Nghiên cứu trường hợp Niger . Tài
liệu làm việc WP09FAD1, Cambridge MA : Viện Chính sách Đất đai Lincoln .
Hills , J. và Sutherland , H. ( 1991 ) Đề xuất Thuế Hội đồng . Nghiên cứu tài chính ,
12 ( 4 ): 1 – 21.
Horsley , GJ ( 1992 ) Giá trị thị trường: Con bò thiêng liêng . Tạp chí Định giá và Đầu tư tài sản , 10:
694 – 700.
Howcroft , PA (1980) Cách tiếp cận kỳ vọng hợp lý đối với các khái niệm về giá trị. Tạp chí Thẩm định
, tháng 7, 82 - 92.
Jenkins , D. ( 2000 ) Lý thuyết và thực hành định giá nhà ở . Oxford: Ấn phẩm Chandos.
Lafuente , M. (2009). Cải cách quản lý công và cải thiện doanh thu thuế tài sản: Bài học từ Buenos
Aires . Tài liệu làm việc 0209. Washington DC: Ngân hàng Thế giới.
Malme , JH và Youngman , JM (eds.) ( 2001 ), Sự phát triển của thuế tài sản ở các nền kinh tế đang
chuyển đổi: Nghiên cứu trường hợp từ Trung và Đông Âu . Washington DC: Viện Ngân hàng Thế
giới.
Marshall , RD ( 1978 ) Giá trị thị trường: Ý nghĩa của bất động sản ngày nay. Người định giá bất động
sản , ngày 31 - 34 tháng 1.
McCluskey , WJ (ed.), ( 1991 ) Hệ thống thuế tài sản so sánh . Aldershot, Vương quốc Anh: Nhà xuất
bản Avebury Limited.
McCluskey , WJ ( 1999) (ed.), Hệ thống thuế tài sản so sánh: Đánh giá so sánh quốc tế . Aldershot,
Vương quốc Anh: Nhà xuất bản Avebury Limited.
McCluskey, WJ. ( 2005 ) Thuế đất đai: Trường hợp của Jamaica . Trong: McCluskey, WJ. và Franzsen ,
RCD. (eds.), Đánh thuế giá trị đất đai: Phương pháp tiếp cận ứng dụng Aldershot : Ashgate ,
 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đối với thuế tài sản 65

19 – 63 .
McCluskey , WJ , Almy , R. và Rohlickova , A. ( 1998 ) Sự phát triển của thuế tài sản ở các nền dân chủ
mới ở Trung và Đông Âu . Tạp chí tài sản
Quản lý , 16 ( 3 ): 145 – 159 .
McCluskey , WJ , Bell , ME và Lim , LJ ( 2010) Giá trị cho thuê so với Giá trị Vốn – Cơ sở thay thế cho
Thuế Tài sản . Trong: Bahl , R., Martinez-Vazquez, J. và Youngman , J. (eds.), Thách thức sự khôn
ngoan thông thường về thuế tài sản .
Cambridge, MA: Viện Chính sách Đất đai Lincoln, 119 – 157.
McCluskey , WJ và Bevc , I. ( 2007 ) Phân cấp tài chính ở Cộng hòa Slovenia: Cơ hội cho Thuế tài sản .
Quản lý tài sản , 25 ( 4 ) 400 – 419 .
McCluskey WJ và Franzsen , RCD ( 2004 ) Cơ sở của thuế tài sản: Phân tích nghiên cứu điển hình về
New Zealand và Nam Phi . Tài liệu làm việc WP04WM1, Cambridge MA : Viện Chính sách Đất đai
Lincoln .
McCluskey , WJ và Franzsen , RCD ( 2005 ) Đánh giá về thuế tài sản ở Tanzania: Nguồn tài chính chưa
được khai thác hoặc vấn đề đau đầu về hành chính. Tài sản
Quản lý , 23 (1 ): 43 – 69.
McCluskey , WJ và Plimmer , F. ( 2007 ) Tiềm năng về thuế tài sản ở các nước gia nhập Trung và Đông
Âu năm 2004 . Loạt tài liệu nghiên cứu của RICS , Luân Đôn: Viện khảo sát công chứng Hoàng gia.
Olima , WHA (2005). Thuế giá trị đất ở Kenya. Trong: McCluskey, WJ và Franzsen , RCD. (eds.), Đánh
thuế giá trị đất đai: Phương pháp tiếp cận ứng dụng Aldershot : Ashgate ,
91 – 114.
Peteri , G. và Lados , M. ( 1999) Thuế tài sản địa phương ở Hungary . Trong: McCluskey, WJ (ed.), Hệ
thống thuế tài sản so sánh: Đánh giá so sánh quốc tế , Aldershot, Vương quốc Anh: Avebury
Publishing Limited, 419 – 439.
Đánh giá cải cách định giá theo luật định của Queensland. ( 2010 ) Cục Quản lý Tài nguyên và Môi
trường . PriceWaterhouseCoopers.
Rao, V. và Ravindra , A. ( 2002 ) Cải cách hệ thống thuế tài sản ở Ấn Độ . Chương trình Phát triển Liên
Hợp Quốc, New Delhi, Ấn Độ.
Rao, V. ( 2008) Đánh giá theo khu vực là một giải pháp thay thế, một bước trung gian hay một trở
ngại đối với việc đánh thuế dựa trên giá trị ở Ấn Độ? Trong: Bahl , R. , Martinez-Vazquez , J. và
Youngman , J. (eds.), Làm cho thuế tài sản có tác dụng: Kinh nghiệm ở các nước đang phát triển
và chuyển đổi , Cambridge, MA: Viện Chính sách đất đai Lincoln,
241 – 267.
Ratcliff , RU ( 1972) Có trường phái đánh giá mới nào không? Tạp chí Thẩm định , tháng 10, 54 - 60.
Rochlickova , A. (1999) Thuế tài sản ở Cộng hòa Séc. Trong: WJ McCluskey (ed), Hệ thống thuế tài
sản so sánh: Đánh giá so sánh quốc tế , Aldershot, Vương quốc Anh, Avebury Publishing Limited,
440 – 454.
Rosengard , J. (1998) Cải cách thuế tài sản ở các nước đang phát triển . Norwell , MA: Nhà xuất bản
Học thuật Kluwer .
Ross, T. (1970) Giá bán và giá trị thị trường. Tạp chí Thẩm định , tháng 7, 49 – 53.
Rothwell, G. (1994) Phương pháp định giá và nhu cầu thị trường. Tạp chí Định giá và Kinh tế đất đai ,
18-20 tháng 2.
Shlaes , J. (1984) Thị trường theo giá trị thị trường. Tạp chí Thẩm định , tháng 10,
494 – 518 .
Smith , HC ( 1977) Các khái niệm giá trị là nguồn gốc của sự khác biệt giữa các đánh giá . Tạp chí
Thẩm định , tháng 4, 61 – 67.
Szalai , A. và Tassonyi , AT ( 2004 ) Đánh thuế tài sản dựa trên giá trị: Các lựa chọn cho Hungary .
Môi trường và Quy hoạch C: Chính phủ và Chính sách , 22 : 495 – 521.
Tayoh , B. ( 2009) Đánh thuế tài sản ở Côte d' Ivoire . Tài liệu làm việc WP09FAC4, Cambridge, MA:
Viện Chính sách Đất đai Lincoln.
66Sơ lược về thuế tài sản

Youngman , JM ( 2005 ) Đánh thuế và không đánh thuế đất: Đánh giá việc sử dụng đất nông nghiệp
hiện tại . Ghi chú thuế của tiểu bang . Ngày 5 tháng 9: 727 – 738.
Youngman , JM và Malme , JH ( 1994) Khảo sát quốc tế về thuế đất đai và nhà cửa . Amsterdam :
Kluwer .
Wendt, PF (1974) Giá trị là gì. Trong: Wendt , PF (ed.) Đánh giá bất động sản: Đánh giá và triển vọng
, Atlanta , Nhà xuất bản Đại học Georgia, 1 – 15.
Zorn , KC , Tesche , J. và Cornia , G. ( 2000 ) Đa dạng hóa doanh thu của chính quyền địa phương ở
Bosnia-Herzegovina thông qua Thuế tài sản theo khu vực . Ngân sách công và
Tài chính , Mùa đông, 63 – 86.