Guidelines On Foreigners Property Ownership in Indonesia

GUIDELINES ON FOREIGNERS’
PROPERTY OWNERSHIP IN INDONESIA

GUIDELINES ON FOREIGNERS’
PROPERTY OWNERSHIP IN INDONESIA
TABLE OF CONTENTS
FOREWORDS
Kata Sambutan
 AIRLANGGA HARTARTO (Coordinating Minister for Economic Affairs)
Airlangga Hartarto (Menteri Koordinator Bidang Perekonomian)_________________________________________ iv
 M. BASUKI HADIMULJONO (Minister of Public Works and Public Housing)
M. Basuki Hadimuljono (Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) ) _________________________ vi
 HADI TJAHJANTO (Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head of the National Land Agency)
Hadi Tjahjanto (Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional) ______________________ viii
 M. ARSJAD RASJID P. M. (Chairman of Indonesia Chamber of Commerce and Industry)
M. Arsjad Rasjid P. M. (Ketua Umum KADIN Indonesia)__________________________________________________ x
 HARIYADI B. SUKAMDANI (Chairman of Indonesia Entrepreneurs Association)
Hariyadi B. Sukamdani (Ketua Umum APINDO) ________________________________________________________ xii
 PAULUS TOTOK LUSIDA (Chairman of Real Estate Indonesia)
Paulus Totok Lusida (Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia)___________________________________________ xiv
 Indonesia at a Glance
Indonesia Sekilas__________________________________________________________________ xviii
FOREIGN CUSTOMERS’ GUIDE ON BUYING PROPERTY IN INDONESIA

Panduan Pembelian Hunian Orang Asing Untuk Pembeli ____________________________ 01
 Transaction Process for Foreigners
Proses Transaksi Untuk Orang Asing_________________________________________________ 02
 Subject requirement, object requirement
Syarat Perorangan dan Pertanahan__________________________________________________ 06
 Ownership Title – Landed House
Hak Kepemilikan Tanah – Rumah Tapak_______________________________________________ 08
 Ownership Title – Apartment
Hak Kepemilikan Tanah – Rumah Susun_______________________________________________ 09
 Required Immigration Documents
Dokumen Imigrasi yang Disyaratkan__________________________________________________ 10
 Opening Bank Account Requirement
Persyaratan Pembukaan Rekening ___________________________________________________ 12
 Immigration Aspect
Aspek Imigrasi____________________________________________________________________ 14
 Process of Acquiring Second Home Visa/Stay Permit
Proses Memperoleh Visa/ITAS Rumah Kedua__________________________________________ 16
TAXATION AND FEES
Perpajakan dan Biaya _________________________________________________________ 19
 Tax Obligations
Kewajiban Perpajakan______________________________________________________________ 20
 Fees Arising from Purchasing Process
Biaya yang Timbul dari Proses Pembelian_____________________________________________ 22
 Simulation of Tax/ Fees from Purchasing Housing in Indonesia
(Hak Pakai/ HGB on Government land)
Simulasi Perhitungan Pajak/ Biaya untuk Hunian Orang Asing
(Hak Pakai/ HGB diatas Tanah Negara) _______________________________________________ 24
 Simulation of Tax/ Fees from Purchasing Housing in Indonesia
(Hak Pakai/ HGB on Land with HPL)
Simulasi Perhitungan Pajak/ Biaya untuk Hunian Orang Asing (HGB/HP diatas Tanah HPL) ___ 26
REGULATION GUIDELINES FOR FOREIGN TRANSACTION
Panduan Regulasi untuk Proses Transaksi Properti ________________________________ 29
 Process of Buying a Landed House or Apartment
Proses Pembelian Rumah Tapak atau Rumah Susun____________________________________ 30
 Legal Basis and Requirement Procedure
Dasar Hukum dan Persyaratan dalam Prosedur________________________________________ 32
 Frequently Asked Questions (FAQ)
Pertanyaan yang sering ditanyakan__________________________________________________ 40
As we reflect on the various challenges we have faced in 2022, we
can proudly say that Indonesia has successfully overcome them with
an impressive economic growth of 5.31% (ctc), the highest in the
FOREWORD
past ten years. Looking ahead to 2023, we remain optimistic that
Indonesia’s economy will continue to grow positively, considering that
in the first quarter of 2023, the economy grew by 5.03% (yoy). This
growth is supported by various domestic and external indicators that
demonstrate impressive resilience. These two aspects are important
assets for Indonesia in facing future global economic challenges.
Beragam tantangan di tahun 2022 sudah kita lewati dengan perekonomian
tumbuh impresif sebesar 5,31 % (ctc), tertinggi sepanjang sepuluh tahun
terakhir. Menghadapi tahun 2023, kita patut optimis bahwa perekonomian
Indonesia akan terus bertumbuh positif, mengingat bahwa pada Triwulan
1-2023, perekonomian tumbuh sebesar 5,03% (yoy). Hal ini ditopang
oleh berbagai indikator domestik dan eksternal yang memperlihatkan
ketahanan impresif. Kedua aspek itu menjadi modal penting bagi Indonesia
menghadapi tantangan perekonomian global di masa mendatang.
The property industry is one of the leading sectors that can drive
Indonesia’s economy. The contribution of the property sector to GDP
in the fourth quarter of 2022 was 10.01% for the construction sector
and 2.42% for the real estate sector. The real estate sector, as part
of the property industry, has experienced positive sales growth of
4.54% (yoy) in the fourth quarter of 2022, including a 17.28% (yoy)
growth in sales of large houses. The property industry also provides
a multiplier effect, both in terms of forward and backward linkages,
for other supporting industries and influences the development of the
financial sector while significantly absorbing the workforce.
lndustri properti menjadi salah satu leading sector yang mampu
menggerakkan perekonomian Indonesia. Kontribusi sektor properti
terhadap PDB pada Triwulan-lV 2022 sebesar 10,01 % untuk sektor
AIRLANGGA HARTARTO konstruksi dan 2,42% untuk sektor real estate. Sektor real estate sebagai
salah satu bagian dari industri properti telah mengalami pertumbuhan
Coordinating Minister for Economic Affairs penjualan positif sebesar 4,54% (yoy) pada Triwulan-lV 2022, diantaranya
penjualan rumah tipe besar yang tumbuh sebesar 17,28 % (yoy). lndustri
properti juga memberikan multiplier effect baik dari sisi forward-linkage
maupun backward-linkage bagi sub sektor industri pendukung lainnya
serta mempengaruhi perkembangan sektor keuangan dan menyerap
tenaga kerja secara signifikan.
In order to stimulate increased demand and investment in the property

sector, the Government has issued various policies, such as 100%
Loan to Value (LTV) and Financing to Value (FTV) for property loans,
which will be valid until December 31, 2023, and the Value Added Tax
Dalam mendorong peningkatan permintaan dan investasi di sektor
properti, Pemerintah telah rnenqeluarkan berbagai kebijakan seperti
Loan to Value (LTV) dan Financing to Value (FTV) sebesar 100% untuk
kredit properti yang berlaku hingga 31 Desember 2023 dan kebijakan
(VAT) incentive borne by the Government (PPN DTP), which has been In addition to serving FNs, this guidebook is also intended as a
provided during the pandemic. guide for the central government, local governments, and related
insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) stakeholders in implementing each stage of the property ownership
yang diberikan selama masa pandemi. process for FNs. Through the publication of this guideline book, we
hope to achieve uniformity in the implementation of regulations
In terms of investment, the housing, industrial, and office area sectors related to the requirements in each stage of property ownership for
are fourth of the largest contributor, with an investment value of Rp FNs, thereby increasing the interest of FNs to enter and purchase
109.4 trillion in 2022 and Rp 27.9 trillion in the first quarter of 2023. properties in Indonesia.
The increasing attractiveness of investment in Indonesia undoubtedly Selain bagi WNA, Buku Pedoman ini juga ditujukan sebagai petunjuk
opens up opportunities for more Foreign Nationals (FNs) to work in pemerintah pusat, pemerintah daerah, stakeholder terkait dalam
Indonesia and require adequate housing facilities in the country. melaksanakan setiap tahapan dalam proses kepemilikan properti
Therefore, guidelines for FNs to purchase properties in Indonesia are bagi WNA. Melalui penerbitan Buku Pedoman ini, diharapkan adanya
needed, and they will be compiled in the “Guidelines on Foreigners keseragaman dalam implementasi regulasi terkait dengan persyaratan
Property Ownership in Indonesia” book. dalam setiap tahapan proses kepemilikan hunian bagi WNA sehingga
Dari sisi investasi, sektor perumahan, kawasan industri dan perkantoran semakin banyak minat WNA untuk masuk dan membeli properti di
memiliki kontribusi terbesar keempat dengan nilai investasi sebesar Rp. Indonesia.
109,4 Triliun pada tahun 2022 dan Rp.27,9 Triliun pada Triwulan 1-2023.
Semakin atraktifnya investasi di Indonesia, tentunya membuka peluang However, from a supervision standpoint, the government will still
semakin banyak Warga Negara Asing (WNA) yang bekerja di Indonesia have full authority to ensure that the properties purchased by FNs
dan membutuhkan fasilitas hunian yang memadai di Indonesia. Untuk itu, are not intended for low-income communities but rather for luxury
diperlukan pedoman bagi WNA untuk dapat membeli hunian di Indonesia housing. Guidelines for property purchases by FNs should prioritize
melalui penyusunan Buku Pedoman berjudul “Guidelines on Foreigners the promotion of apartment sales in order to stimulate the property
Property Ownership in Indonesia”. industry.
Meskipun demikian, dari sisi pengawasan pemerintah akan tetap memiliki
This guidebook can be completed through the cooperation of the DPP hak penuh untuk mengawasi agar hunian yang dibeli oleh WNA bukanlah
Real Estate Indonesia (REI), the Indonesian Chamber of Commerce rumah yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah
and Industry (KADIN), the Indonesian Employers Association (APINDO), melainkan ditujukan untuk hunian kategori rumah mewah. Pedoman untuk
along with the Coordinating Ministry for Economic Affairs, the Ministry pembelian hunian bagi WNA sebaiknya diprioritaskan untuk meningkatkan
of Agrarian and Spatial Planning/National Land Agency (ATR/BPN), penjualan apartemen guna menggeliatkan industri properti.
the Ministry of Public Works and Housing (PUPR), the Ministry of Law
and Human Rights, the Ministry of Finance, the Ministry of Home That is all I have to convey. Thank you to all parties involved in the
Affairs, Bank Indonesia, the Financial Services Authority (OJK), preparation of this guideline book. In conclusion, I hope that this
the Association of National Banks (Perbanas), State-Owned Banks guideline book can serve as a parameter and be beneficial in enhancing
Association (HIMBARA), and the Association of Land Deed Officials the national economy, particularly foreign investment in Indonesia.
(IPPAT). Demikian yang dapat saya sampaikan, terima kasih untuk seluruh pihak
Buku pedoman ini dapat diselesaikan atas kerjasama Dewan Pengurus yang terlibat dalam penyusunan Buku Pedoman ini. Akhir kata, saya
Pusat Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia, KADIN Indonesia, mengharapkan agar buku pedoman ini dapat dijadikan parameter dan
APINDO bersama dengan Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, bermanfaat dalam meningkatkan perekonomian nasional terutama
Kementerian ATR/BPN, Kementerian PUPR, Kementerian Hukum dan HAM, investasi asing di Indonesia.
Kementerian Keuangan, Kementerian Dalam Negeri, Bank Indonesia,
Otoritas Jasa Keuangan, Perhimpunan Bank-Bank Nasional, Himpunan
Bank Milik Negara dan lkatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
AIRLANGGA HARTARTO
Coordinating Minister for Economic Affairs
Menteri Koordinator Bidang Perekonomian
Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

FOREWORD
The government has enacted the Job Creation Law, which aims to
improve the investment climate in Indonesia, including in the property
sector, as it plays a crucial role with significant multiplier effects
on around 170 industries such as construction, labor, and building
materials. The Indonesian government now permits, facilitates, and
simplifies the process for foreign nationals (WNA) to invest and work
in Indonesia while owning properties.
Pemerintah telah menerbitkan UU Cipta Kerja yang salah satunya
bertujuan untuk meningkatkan iklim investasi di Indonesia
termasuk pada sektor properti sebagai sektor penting karena
memiliki multiplier effect yang besar dalam menggerakkan
sekitar 170 industri seperti konstruksi, tenaga kerja, dan material
bahan bangunan. Pemerintah Indonesia kini telah mengizinkan,
memfasilitasi, dan mempermudah bagi Warga Negara Asing
(WNA) yang berinvestasi dan bekerja di Indonesia untuk dapat
memiliki properti di Indonesia.
With these new regulations in place, it is expected that Indonesia’s
competitiveness will become more favorable compared to other
M. BASUKI HADIMULJONO countries, and the interest of foreign nationals in investing,
purchasing, and owning properties in Indonesia will increase, along
Minister of Public Works and Public Housing
with foreign investments. This development is anticipated to have a
positive impact on the market and is seen as an opportunity for both
the domestic property industry and overall investment in Indonesia.
Dengan regulasi yang baru ini, diharapkan daya saing Indonesia
akan semakin kompetitif dibandingkan dengan negara lain dan
minat WNA untuk berinvestasi, membeli, dan memiliki properti di
Indonesia menjadi semakin meningkat seiring dengan masuknya
investasi dari luar negeri. Tentunya hal ini akan berdampak
positif terhadap pasar dan diharapkan dapat menjadi peluang
yang dapat ditangkap oleh industri properti nasional maupun
investasi secara keseluruhan di Indonesia.
The Ministry of Public Works and Housing, as the authority responsible In conclusion, I extend my utmost gratitude and appreciation to
for the housing sector, fully supports housing development programs, the initiators, authors, and editors involved in the preparation of
whether initiated by the community or the business sector. this book. It is my sincere hope that the “Guidelines on Foreigners’
Kementerian PUPR sebagai pembina dan pengampu sektor Property Ownership in Indonesia” book will serve as a useful guide
for foreign nationals who wish to reside in Indonesia. We also hope
perumahan sangat mendukung program pembangunan
that with foreign nationals’ investments and residency, not only will
perumahan baik itu yang dilakukan secara swadaya oleh it create new job opportunities but also accelerate the growth and
masyarakat maupun oleh dunia usaha. development of the Indonesian economy.
The government also ensures the protection of foreign nationals who Akhir kata, kami mengucapkan terima kasih dan penghargaan
own properties in Indonesia. This includes guaranteeing consumer yang setinggi-tingginya untuk pemrakarsa, penulis, dan editor
rights as regulated in the Sale and Purchase Agreement (PPJB), as yang terlibat dalam penyusunan buku ini. Besar harapan saya,
well as providing protection in land registration through the Ministry semoga buku “Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in
of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National Land Agency. Indonesia” ini dapat menjadi pedoman yang bermanfaat dan
Pemerintah tentu juga memberikan perlindungan bagi WNA menjadi panduan bagi setiap orang asing yang ingin bermukim
yang memiliki hunian di Indonesia. Salah satunya dengan di Indonesia. Tentu kami berharap dengan adanya investasi dari
menjamin hak-hak konsumen sebagaimana diatur dalam bermukimnya WNA ini, tidak hanya menciptakan lapangan kerja
peraturan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Begitu juga baru, tetapi juga mempercepat pertumbuhan dan pembangunan
perlindungan dalam pendaftaran tanah di Kementerian Agraria ekonomi Indonesia.
dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
However, there are several aspects that foreign nationals need to
understand when purchasing properties in Indonesia, including Happy reading.
regulations, requirements, types of housing, and minimum prices. Selamat membaca.
Kendati begitu terdapat beberapa hal yang perlu dipahami oleh
para WNA bila ingin membeli properti di Indonesia, antara lain
regulasi, persyaratan, jenis hunian serta minimal harganya.
M. BASUKI HADIMULJONO
Minister of Public Works and Public Housing
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR)

FOREWORD Currently the government is continuously working to strengthen
the national economic competitiveness in order to face
the uncertainty of the global economy. One of the policy
breakthroughs implemented by the government, through the
Omnibus Law on Job Creation, is to provide ease for Foreign
Nationals (FN) to own residential properties or places of
residence in Indonesia.
Pemerintah saat ini terus berupaya memperkuat daya saing
ekonomi nasional untuk menghadapi ketidakpastian kondisi
perekonomian global. Salah satu terobosan kebijakan yang
diambil oleh pemerintah melalui Undang-Undang Cipta Kerja
adalah dengan memberikan kemudahan bagi Warga Negara Asing
(WNA) untuk memiliki hunian atau tempat tinggal di Indonesia.
This policy aims to enhance the attractiveness for investors,

which is expected to drive the growth of the property industry
and contribute to the national economy. The government
believes that the presence of FN engaging in economic activities
in Indonesia will increase national economic competitiveness.
Kebijakan ini bertujuan untuk meningkatkan daya tarik bagi
investor yang nantinya diharapkan akan mampu mendorong
pertumbuhan industri properti sehingga dapat meningkatkan
perekonomian secara nasional. Pemerintah meyakini bahwa
dengan kehadiran WNA yang melakukan aktivitas ekonomi di
Indonesia akan dapat menambah daya saing ekonomi nasional.
HADI TJAHJANTO
Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/ The Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National
Head of the National Land Agency Land Agency (Kementerian ATR/BPN), as the institution
responsible for land affairs, fully supports the government’s
efforts to provide ease for FN to own residential properties or
places of residence in Indonesia by issuing several policies as
legal umbrella, including :
Kementerian ATR/BPN selaku instansi yang mempunyai tugas dan
fungsi di bidang pertanahan, mendukung penuh upaya pemerintah
dalam memberikan kemudahan bagi WNA untuk memiliki hunian
atau tempat tinggal di Indonesia dengan menerbitkan beberapa
kebijakan sebagai payung hukum, antara lain :
1. Government Regulation No. 18 of 2021 concerning We warmly welcome the initiative of the DPP Real Estat
Management Rights, Land Rights, Housing Units, and Land Indonesia (DPP REI) to publish a guidebook regarding property
Registration. ownership for FN. The book titled “Guidelines on Foreigners
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Property Ownership in Indonesia,” written by the Indonesian Real
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Estate Association, aims to provide certainty to all stakeholders
Pendaftaran Tanah; involved. This guideline book will elaborate in a clearer and
more detailed manner regarding the policies issued by the
2. Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National Land
of the National Land Agency Regulation No. 18 of 2021 Agency and other relevant government institutions, serving as
concerning Procedures for Determining Management a more easily understandable guide for FN who wish to own
Rights and Land Rights. residential properties or places of residence in Indonesia,
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan ultimately contributing to the vibrant property market in the
Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata homeland.
Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah; Kami sangat menyambut baik Dewan Pengurus Pusat Persatuan
3. Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head of Perusahaan Realestat Indonesia (DPP REI) yang berinisiatif untuk
the National Land Agency Decision No. 1241/SK-HK.02/ menerbitkan buku pedoman mengenai kepemilikan properti
IX/2022 concerning Acquisition and Prices of Residential untuk WNA. Buku bertajuk : Guidelines on Foreigners Properti
Houses/Places of Residence for Foreigners. Ownership in Indonesia yang ditulis oleh Persatuan Perusahaan
Realestat Indonesia ini bertujuan untuk memberi kepastian bagi
Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
seluruh pemangku kepentingan yang terlibat. Dengan adanya buku
Pertanahan Nasional Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang
pedoman ini tentunya akan dijabarkan secara lebih jelas dan lebih
Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk
rinci terkait kebijakan yang telah diterbitkan oleh Kementerian
Orang Asing.
ATR/BPN maupun instansi pemerintah lainnya yang terkait,
The Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National sehingga dapat menjadi panduan yang lebih mudah dipahami
Land Agency will continue to fine-tune regulations to align with oleh WNA yang ingin memiliki hunian atau tempat tinggal di
the developments and needs of the society, while adhering Indonesia yang bermuara pada bergairahnya pasar properti di
to the purpose of land registration to provide legal certainty Tanah Air.
over land.
Respectfully, Salam Hormat
Kementerian ATR/BPN akan terus melakukan fine tuning regulasi
agar sesuai dengan perkembangan dan kebutuhan masyarakat,
tentunya sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah untuk
memberikan kepastian hukum atas tanah.
HADI TJAHJANTO
Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/ Head of the
National Land Agency
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional

FOREWORD
Greetings and prosperity to us all,
Assalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh, Salam Sejahtera
bagi kita semua,
Indonesia has become the best destination for property

investment in the world. With the fourth-largest population
in the world, around 273 million people, and the continuously
increasing demographic bonus, the demand for property in
Indonesia is on the rise. However, the need for property in
Indonesia is not only coming from domestic demand but also
from foreign investors. This is due to the rapid improvement
in the quality of properties in Indonesia, which now stands
on par with international standards. One of the reasons is
the implementation of green development and sustainability
principles, as well as the concept of smart cities in Indonesian
property products, which follows the current global consumer
trends.
Indonesia menjadi tujuan investasi properti terbaik di dunia.
Dengan jumlah populasi terbesar ke-4 didunia sekitar 273
juta jiwa serta adanya bonus demografi terus meningkatkan
kebutuhan akan properti di Indonesia. Namun saat ini, kebutuhan
M. ARSJAD RASJID P. M. akan properti di Indonesia bukan hanya datang dari permintaan
Chairman of Indonesia Chamber of Commerce domestik, tetapi juga mancanegara. Hal ini dikarenakan kualitas
and Industry properti di Indonesia telah berkembang pesat dan tidak kalah
dari negara-negara lain di mancanegara. Salah satunya adalah
penerapan prinsip-prinsip green development dan sustainability
(keberlanjutan), serta konsep smart city pada produk-produk
properti Indonesia, yang mengikuti tren konsumen global saat ini.
Moreover, property prices in Indonesia are considered relatively
affordable compared to other countries, such as Singapore, In conclusion, may this book, “Guidelines on Foreigners Property
where the average price of private homes reaches Rp 17.7 billion Ownership in Indonesia,” be beneficial and informative, serving
(USD 1,178,335), and Hong Kong, reaching Rp 17.2 billion (USD as a comprehensive guide to understanding property ownership
1,145,048), as reported by the Urban Land Institute (ULI) Asia rules for foreign investors, ultimately contributing to the growth
Pacific Center for Housing in 2022, in contrast to properties in of the property industry in Indonesia.
the Jakarta-Bogor-Depok-Tangerang-Bekasi (Jabodetabek) Akhir kata, semoga buku Guidelines on Foreigners Property
area of Indonesia, with prices around Rp 800 million (USD Ownership in Indonesia ini bermanfaat dan informatif untuk
53,258), based on data from Indonesia Property Watch (IPW). menjadi panduan yang komprehensif untuk semakin memahami
Selain itu, harga properti di Indonesia dinilai masih relatif aturan kepemilikan properti bagi investor mancanegara, yang
terjangkau dibandingkan dengan negara lain, misalnya Singapura pada akhirnya dapat berkontribusi untuk mendorong pertumbuhan
dimana harga rata-rata rumah pribadi mencapai Rp 17,7 miliar dan industri properti di Indonesia.
Hongkong mencapai Rp 17,2 miliar dari Urban Land Institute (ULI)
Asia Pacific Center for Housing tahun 2022, dibandingkan dengan Wassalamualaikum Wr. Wb.
rumah Indonesia kawasan Jabodetabek dengan harga sekitar Jakarta, July 11, 2023
Rp 800 juta berdasarkan data Indonesia Property Watch (IPW).
This book has provided a detailed study to help readers

understand the regulations and requirements related to property
ownership for foreign citizens in Indonesia. Especially since the M. ARSJAD RASJID P. M.
government has recently issued regulations supporting foreign Chairman of Indonesia Chamber of Commerce and Industry
property investors to buy property in Indonesia, including the Ketua Umum KADIN Indonesia
possibility of obtaining a second home visa and golden visa.
Buku ini telah menguraikan kajian mendetail untuk membantu
pembaca memahami dengan jelas regulasi serta persyaratan
terkait kepemilikan properti bagi warga negara asing di Indonesia.
Terutama, saat ini pemerintah juga telah mengeluarkan peraturan
yang mendukung investor properti mancanegara untuk membeli
properti di Indonesia bahkan dengan visa second home dan
golden visa.

FOREWORD
Property investment is one of the investment options in

Indonesia. Investing in the property sector is promising due
to the increasing value of properties each year.
Investasi properti merupakan salah satu pilihan instrumen
investasi di Indonesia. Sebab, berinvestasi di sektor properti
menjanjikan karena nilai properti yang mengalami kenaikan
setiap tahunnya.
There is also a high demand for properties from the public,

supported by Indonesia’s economy and favorable investment
climate. Foreign nationals’ interest in property investment in
Indonesia is particularly high, especially in Batam, Jakarta, and
Bali. This presents an opportunity for Indonesia to attract more
foreign investments in properties that contribute to stimulating
the local economy.
Kebutuhan masyarakat terhadap properti juga tinggi. Terlebih
ditunjang oleh perekonomian Indonesia dan iklim investasi yang
cukup bagus. Minat WNA (Warga Negara Asing) untuk berinvestasi
HARIYADI B. SUKAMDANI properti di Indonesia cukup tinggi terutama di Batam, Jakarta
Chairman of Indonesia Entrepreneurs Association dan Bali. Ini merupakan kesempatan bagi Indonesia untuk lebih
banyak menarik investasi asing di properti yang berkontribusi
menggerakkan ekonomi lokal.
Data from the Central Statistics Agency (BPS) shows that the only benefits the property industry but also the development
property industry contributes 2.82% to the Gross Domestic of the property market for FNs, which is expected to create
Product (GDP). The movement in the property sector also employment opportunities and have a positive impact on the
impacts the growth of other related industries and small and national economy as a whole.
medium-sized enterprises (SMEs). The property sector also hanya bagi industri properti, berkembangnya pasar properti
contributes to central and regional taxes, drives the local untuk WNA juga diharapkan akan menciptakan lapangan kerja
economy, and creates significant employment opportunities. yang tentunya berdampak positif bagi perekonomian nasional
Data Badan Pusat Statistik (BPS) memperlihatkan bahwa secara agregat.
kontribusi industri properti terhadap Produk Domestik Bruto (PDB)
sebesar 2,82%. Bergeraknya sektor properti juga berdampak We support the publication of the Guidelines on Foreigners’
pada tumbuhnya industri-industri ikutan lainnya dan para pelaku Property Ownership in Indonesia, which will enhance the
UKM. Sektor properti juga memberikan kontribusi terhadap pajak opportunities for FNs to invest in properties in Indonesia
pusat dan daerah, menggerakkan perekonomian daerah, serta Kami mendukung terbitnya Buku Guideline on Foreigners’
penyerapan tenaga kerja yang cukup besar. Property Ownership seperti di Indonesa, sehingga memperbesar
kesempatan untuk WNA berinvestasi properti di Indonesia.
The opening of wider opportunities for Foreign Nationals
(FNs) to invest in properties in Indonesia is a significant
opportunity for the growth of the property sector. This not
Dibukanya keran kesempatan yang lebih luas bagi Warga Negara 15 May 2023
Asing (WNA) untuk berinvestasi properti di Indonesia merupakan
kesempatan besar bagi pertumbuhan sektor properti. Tidak
HARIYADI B. SUKAMDANI
Chairman of Indonesia Entrepreneurs Association
Ketua Umum APINDO

The national property sector and construction services
FOREWORD contribute no less than 12 percent to the nation’s economy each
year. After the contraction caused by the pandemic in 2020,
the property industry has rebounded over the past two years.
Sektor properti nasional dan jasa konstruksi berkontribusi

terhadap perekonomian nasional yang tidak kurang dari 12 persen
per tahun. Setelah kontraksi akibat pandemi pada 2020, sektor
industri properti kembali bertumbuh sepanjang dua tahun terakhir.
This is reflected in the contributions of the property, real estate,

and construction services sector, with annual revenues ranging
from Rp4,740 trillion to Rp5,788 trillion. Moreover, it is estimated
that the property, real estate, and building construction sectors,
along with its multiplier effects, during the period of 2018-
2022, have generated tax revenues of Rp185 trillion per year,
equivalent to 9.26 percent of the total tax revenue of the central
government. This sector has also contributed to reducing the
poverty rate in Indonesia by 7.83 percent.
Hal ini tercermin dari kontribusi sektor properti, realestat dan

jasa konstruksi dengan omzet sebesar Rp4.740 triliun hingga
Rp5.788 triliun per tahun. Tidak hanya itu, sektor properti,
realestat dan konstruksi bangunan serta efek penggandanya
selama periode 2018 – 2022 disinyalir menciptakan pendapatan
pajak sebesar Rp185 triliun per tahun atau setara 9,26 persen
dari total penerimaan pajak pemerintah pusat. Sektor ini juga
PAULUS TOTOK LUSIDA berkontribusi menekan tingkat kemiskinan di Indonesia sebesar
Chairman of Real Estate Indonesia 7,83 persen.
The contribution of the property sector needs to be further

enhanced by promoting accessibility for potential consumers.
The property sector cannot operate optimally without
a conducive business environment. Efforts to create an
investment climate in the property sector are expected to
have a positive impact on this industry.
Kontribusi sektor properti perlu dilakukan dengan mendorong

aksesibilitas calon konsumen. Sektor properti tidak akan berjalan
optimal selama tidak ada iklim usaha yang baik. Upaya penciptaan
iklim investasi di sektor properti secara optimal diharapkan
dapat berimplikasi bergairahnya bisnis ini.
The contribution of this sector to national economic growth The compilation of the book titled “Guidelines on Foreigners’
is expected to increase with the support of policy incentives, Property Ownership in Indonesia” is the result of a harmonious
including incentives for property buyers from foreign nationals collaboration and synergy between REI and the Government.
(FNs). REI hopes that this book can clearly explain all the necessary
aspects related to housing for foreigners in Indonesia.
Kontribusi sektor ini terhadap pertumbuhan ekonomi nasional
dinilai akan meningkat jika didukung insentif kebijakan. Sama Penyusunan Buku berjudul : Guidelines on Foreigners Property
halnya dengan insentif kebijakan bagi pembeli properti dari Ownership in Indonesia ini merupakan hasil kolaborasi dan sinergi
kalangan warga negara asing (WNA). yang harmonis antara REI bersama Pemerintah. REI berharap
agar buku ini dapat secara jelas menerangkan seluruh aspek
Since at least 1960, this is the first time Indonesia has issued yang diperlukan terkait hunian bagi orang asing di Indonesia.
regulations on residential property for foreign nationals (FNs).
This policy contains various technical and non-technical aspects We express our deepest gratitude to all parties who have
that comprehensively regulate various needs in property contributed to the compilation of this book. We hope that this
transactions for FNs. book will be beneficial in stimulating the interest of foreign
buyers in the property market.
Setidaknya sejak tahun 1960, ini merupakan pertama kalinya
Indonesia menerbitkan peraturan hunian bagi warga negara asing Kami mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada
(WNA). Beleid berisi berbagai aspek teknis maupun nonteknis seluruh pihak yang telah berkontribusi dalam penyusunan buku
yang secara komprehensif mengatur beragam kebutuhan dalam ini. Semoga buku ini bisa bermanfaat guna mendorong minat
transaksi properti untuk WNA. pembeli properti oleh orang asing.
These regulations respond to the opening of foreign investment, Happy reading Selamat membaca.
creating opportunities for the national property industry to Best regards Salam hormat,
continue growing. The influx of foreign investment opens up a
market niche for property needs among foreign workers. Now,
Indonesia can compete with neighboring countries in terms
of property ownership for foreigners.
Aturan ini merespons dibukanya investasi asing sehingga

menumbuhkan peluang bagi industri properti nasional untuk terus PAULUS TOTOK LUSIDA
bertumbuh. Terbukanya keran investasi asing tentu menghadirkan Chairman of Real Estate Indonesia
ceruk pasar untuk kebutuhan properti bagi para pekerja asing. Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia
Kini Indonesia dapat bersaing dengan negara-negara tetangga
dalam hal kepemilikan properti untuk orang asing.

INDONESIA AT A GLANCE
Indonesia Sekilas
According to a study by World Bank and Price Waterhouse, Indonesia is

set and well-positioned to become one of the world’s top five economies
by 2030(1).
Menurut sebuah riset yang dilakukan Bank Dunia dan Price Waterhouse,
Indonesia dalam tren yang positif untuk menjadi salah satu dari lima
ekonomi terbesar di dunia pada tahun 2030.
In the last 4 years of President Jokowi’s administration, Indonesia has

spent over US$ 100 billion in infrastructure development(2), which directly
affects property markets in terms of new cities, special economic
zones, and tourism development.
Dalam 4 (empat) tahun terakhir masa pemerintahan Presiden Joko
Widodo, Indonesia telah menghabiskan lebih dari USD 100 miliar dalam
pembangunan infrastruktur, yang mempunyai dampak secara langsung
khususnya terhadap pasar properti dari segi kota baru, kawasan ekonomi
eksklusif dan pengembangan pariwisata.
Indonesia and its 260 million people will become over 300 million by
2030(3). It is a geographically strategic growth center in the ASEAN region, Rumah Adat Papua
as it connects the East and West, Southern and Northern Hemispheres.
Our oceans and land masses are rich in biodiversity and ideal habitats
for eco-friendly housing and property estates.
Indonesia dan 260 juta penduduknya akan bertambah menjadi lebih
dari 300 juta orang pada tahun 2030. Indonesia merupakan pusat
pertumbuhan di kawasan ASEAN dan secara geografis merupakan pusat
strategis dalam menghubungkan bagian timur ke barat, dan bagian
utara ke selatan. Keanekaragaman hayati dan kelautannya membuat
Indonesia menjadi tempat yang baik bagi perumahan dan property yang
ramah lingkungan.
Investment is needed in this young country—with over 220 million

citizens under 35 years of age, it is a fast-growing and lucrative market.
Investasi asing sangat diperlukan untuk negara relative muda ini yang
terdiri dari 220 juta orang dibawah 35 tahun. Ini merupakan pasar yang
berkembang pesat dan sangat menggiurkan.
(1)
https://www.pwc.com/gx/en/world-2050/assets/pwc-world-in-2050-
summary-report-feb-2017.pdf
(2)
https://visual.kemenkeu.go.id/anggaran-infrastruktur-apbn-2020
(3)
Jones, Gavin W. The 2010-2035 Indonesia Population Projection, Faculty of Arts Gunung Rinjani - NTB
and Social Science, National University of Singapore.
xviii Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Candi Prambanan Klaten - Yogyakarta Pantai Indah Lombok -NTB
Raja Ampat Islands - Papua Pantai Parai Tenggiri - Bangka Belitung
Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xix

In the tourism sector, Bali is renowned as one of the world’s most
popular holiday destinations. Now, Indonesia’s government is in
the process of creating and developing “10 New Balis”, namely,
Tanjung Kelayang, Lake Toba, Tanjung Lesung, Kepulauan
Seribu, Borobudur Temple, Mount Bromo, Mandalika, Labuan
Bajo, Wakatobi, and Morotai Island.
Dari sisi sektor pariwisata, Bali telah dikenal sebagai salah satu
destinasi wisata favorit di dunia. Saat ini, Indonesia sedang dalam
proses untuk membangun dan membentuk “10 Bali Baru”, yaitu
Tanjung Kelayang, Danau Toba, Tanjung Lesung, Kepulauan
Seribu, Candi Borobudur, Gunung Bromo, Mandalika, Labuan
Bajo, Wakatobi, and Pulau Morotai.
The diverse archipelago of Indonesia suits any dream home you

could envision. Whether it be beachside living, relaxing in the
cool mountainous highlands or thriving in the bustling concrete
jungle, Indonesia is the perfect location for your ideal abode.
Indonesia yang beragam dapat mengakomodir rumah impian
anda. Antara tinggal di tepi pantai, atau di pegunungan tinggi Wakatobi - Sulawesi Tenggara
yang sejuk, atau ditengah perkotaan, atau di hutan tropis yang
lembab dan hijau, Indonesia adalah tempat yang sempurna untuk
rumah impian baru Anda.
Sirkuit Mandalika - Nusa Tenggara Barat Gunung Bromo - Jawa Timur
xx Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Tanjung Kelayang - Kep. Bangka Belitung Labuan Bajo - NTB
Danau Toba - Sumatera Utara Candi Borobudur - Yogyakarta
Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xxi

THREE FAVORITE CITIES FOR FOREIGNERS
Monumen Nasional Stadion Gelora Bung Karno
Jakarta
Sudirman saat Malam Hari Bunderan HI Malam Hari
xxii Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

The metropolis of Indonesia, also its capital city, hosts some of the most multicultural
citizens who are relatively open-minded and welcome to foreigners. The heart of
Jakarta has world-class apartments and luxurious homes whilst still being minutes
away from the business district. With a diverse selection of shopping centers, it’s no
suprise that most Jakartans spend their free time in malls.
Kota metropolitan Indonesia, dan ibu kotanya, Jakarta telah menjadi rumah bagi
berbagai macam kultur dan budaya yang membuat warganya bersifat terbuka dan
menyambut baik warga negara asing. Pusat Jakarta mempunyai apartemen kelas
dunia dan rumah mewah yang berada didekat pusat bisnis Jakarta. Di Jakarta, banyak
tersedia pusat perbelanjaan yang menjadi salah satu lokasi favorit bagi warga Jakarta
untuk menghabiskan waktu luangnya.
Cost of living is relatively cheap in Jakarta, depending on lifestyle choice. The city
offers Western - style shopping centers and markets which are relatively pricey, and
also local shopping centers that source from local farmers and produce.
Suasana saat senja di kota Jakarta Biaya hidup di Jakarta relatif murah tergantung pada gaya hidup Anda. Jakarta
menawarkan pusat perbelanjaan yang bergaya Barat yang relative mahal, namun
juga menyediakan pusat perbelanjaan lokal yang bersumber dari petani lokal dan hasil
bumi di Indonesia.
Jakarta’s culinary scene is an incredibly diverse mixing pot of many Indonesian

ethnicities, creating one of the most unique culinary experiences you’ll ever taste.
Don’t worry, you won’t get homesick either, because Indonesia offers authentic cuisines
from all over the world. Jakarta’s nightlife is also something special, with great bars
and trendy pubs spread across the city.
Wisata kuliner di Jakarta sangat beragam karena asimilasi dari berbagai kultur dan
budaya dari seluruh Indonesia, sehingga makanan yang ada di jakarta sangat unik.
Jangan khawatir, Jakarta juga menawarkan masakan otentik dari seluruh dunia.
Kehidupan malam Jakarta adalah sesuatu yang istimewa, anda dapat menemukannya
di sekitar kota
Education options are available and abundant in Jakarta, with many international
schools located in expat-saturated areas.
Sekolah internasional juga tersedia dan berlimpah di Jakarta, khususnya yang area –
area yang banyak warga asingnya.
Stadion JIS
Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xxiii

Six Senses Uluwatu - Bali Tari Kecak - Bali
Bali
Pura Ulun Danu – Danau Beratan Bedugul Ciputra Beach Resort Bali
xxiv Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

The island of the gods, the island of paradise, the Mecca of nature lovers, Bali is a favourite for foreigners
wishing to reside there or escape to for a holiday. You’ll find more expats living here than in any other
area of Indonesia. The hype of Bali does not disappoint with the amazing natural landscape ranging from
serene paddy fields to white sandy beaches and everything in between, Bali is the most visited province
in Indonesia for tourists worldwide.
Pulau dewata, pulau surga, dan Mekah bagi pecinta alam, Bali merupakan lokasi favorit bagi orang asing
yang ingin tinggal di Indonesia atau hanya untuk berwisata. Anda akan menemukan banyak orang asing di
sini, dibanding kota lain di Indonesia. Bali penuh dengan keajaiban alam, baik padi sawah yang sunyi, pasir
pantai yang putih, dan lainnya, yang membuatnya menjadi tempat wisata yang paling banyak di kunjungi di
Indonesia.
Cost of living in Bali is fairly cheap as transport, restaurants, drinks and more, offer incredible value for money.
Since Bali is popular for tourists, ‘close-to-home’ products are readily available in modern supermarkets.
Property in Bali is also relatively cheap considering the private pool and open - air architecture that would
set you back much more in different areas of Indonesia.
Biaya hidup di Bali cukup murah karena transportasi, restoran, minuman, dan hal lainnya, relatif murah
disbanding kota-kota lain. Karena Bali adalah pusat wisata terbesar di Indonesia, tidak susah bagi anda
untuk menemukan banyak makanan dan minuman yang berasal dari negara anda. Properti di Bali juga
relative murah, karena di kota-kota lain, anda tidak akan menemukan villa mewah dan kolam renang pribadi
dengan harga yang murah.
If you love nightlife, Bali is well-suited for you. World-class bars and clubs are within walking distance of
each other, especially in Seminyak and Kuta. Unlike any other city In Indonesia, alcohol is available in every
corner, including the local mini-market. As the saying goes: every day is Sunday in Bali.
Jika Anda gemar dengan dunia malam, Bali sangat cocok bagi Anda. Bar dan klub malam mewah saling
berdekatan dan dapat ditempuh dengan jalan kaki dari satu tempat ke tempat lain, khususnya di Seminyak
dan di Kuta. Alkohol tersedia di minimarket lokal, tidak seperti kota lainnya di Indonesia yang melarang
jual-beli alkohol.
If you are more of a yoga devotee, Bali is also perfect for you. As Bali is a predominantly Hindu community,
it hosts many beautiful and peaceful temples. It’s not hard to find serenity in places such as Canggu,
Uluwatu, Ubud, and Kintamani. Vegetarian or vegan options are also plentiful in restaurants all over Bali.
Jika Anda punya gaya hidup yoga, Bali juga cocok untuk anda. Karena sebagian besar warga Bali menganut
agama Hindu, Anda akan menemukan banyak pura yang indah dan tentram khususnya di Canggu, Uluwatu,
Ubud dan Kintamani. Menu makanan vegetarian dan vegan juga berlimpah di restoran - restoran sekitar Bali.
Schooling for expat families in Bali are some of the best in the world, most notably, the aptly-named Green
School in Ubud, where going green is the only way. International schools with various curricula best suited
for your needs are abundant both in quality and quantity.
Garuda Wisnu Kencana - Bali
Bali juga terkenal karena sekolah internasionalnya, khususnya Green School Bali. Pilihlah kurikulum yang
sesuai dengan minat anda, karena setiap sekolah internasional menawarkan kurikulumnya masing-masing.
Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xxv

Wisata Bukit Senyum Batam
Batam
Jembatan Barelang Batam hotel horison batam
xxvi Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Batam is one of Indonesia’s main logistic bases for many of the world’s major contractors,
including over 700 foreign companies from the electronics, oil, and construction
sectors, plus ship repair facilities. This makes the island among Indonesia’s most
saturated expat areas.
Salah satu pusat bisnis logistik utama di Indonesia bagi sekitar 700 perusahaan
transnasional di bidang elektronik ke perusahaan jasa konstruksi kapal menyebabkan
Batam menjadi salah satu daerah ekspatriat utama di Indonesia.
A unique part of Indonesia, Batam is closer to Singapore, only 45 minutes away by

ferry compared to hours away from Jakarta by air. This results in Batam businesses
being mainly interconnected with those in Singapore. Many Singaporeans also travel
to Batam on weekends to buy groceries, which are much more affordable there. Fresh
but cheap seafood is also abundant as Batam is surrounded by pristine waters rich
in marine life.
Batam berada di wilayah Indonesia yang lebih dekat ke Singapura di banding ke Jakarta.
Hal ini menyebabkan banyak perusahaan Singapura mendirikan perusahaannya di Batam.
Ilustrasi Perumahan Batam Banyak warga Singapura juga bepergian ke Batam pada akhir pekan untuk membeli
bahan makanan sehari - hari karena harganya yang jauh lebih murah dibanding harga
di Singapura. Makanan laut segar dan murah juga mudah untuk ditemukan di Batam.
One of Batam’s greatest points of pride is the high quality and quantity of international
golf courses, which are surprisingly cheap, ranging from US$ 70 to US$ 100 per 18
holes. The area’s unique landscape is made for great natural golf courses, which
even offer relaxing spa treatments right after you ace the course. Batam also hosts
many recreational water sports if you are interested in something other than golf.
Salah satu daya Tarik Batam adalah kualitas dan kuantitas lapangan golf yang tersedia.
Bermain golf di Batam sangat murah, sekitar US$ 70-100 untuk 18-hole. Lapangan golf
di Batam terbentuk secara natural karena bentang alam Batam yang unik. Selain golf,
salah satu rekreasi terkenalnya adalah olahraga air.
Batam isn’t as populated as Jakarta or Bali, which makes for traffic-free roads. Because
Batam is quite small in land area, you could tour the whole island in just over an hour.
Kemacetan tidak menjadi masalah di Batam, karena tidak sepenuh Jakarta atau Bali.
Karena Batam tidak terlalu besar, anda bisa mengelilingi Batam dalam waktu lebih
dari satu jam.
Orchard Park Batam
Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xxvii

FOREIGN CUSTOMERS’ GUIDE
ON BUYING PROPERTY IN INDONESIA
Panduan Pembelian Hunian Orang Asing Untuk Pembeli
TRANSACTION PROCESS FOR FOREIGNERS
Proses Transaksi Untuk Orang Asing
“Passport/Visa Holder”
“Pemegang Paspor/Visa”
Foreigner in Indonesia Passport, Visa*, or Stay Permit

Orang Asing di Indonesia
Prospective Foreign Buyer contacts

Seller for signing of Purchase Order
and Sales & Purchase Agreement in
the presence of a Notary
Calon pembeli menghubungi

penjual untuk pembelian dengan
menandatangani PPJB
Sales & Purchase Deed

+
The taxes (VAT & BPHTB / Transfer Process of Certification
Duty) have been paid by the buyer by a Land Deed Making
or Official (PPAT) to the
Paid Taxes (VAT + PPNBM / Luxury Tax National Land Agency
+ super luxury Income Tax Article 22 (BPN)
+ BPHTB) after a certain amount by
Buyer Proses Sertifikasi oleh
AJB Notaris ke BPN
TAXES
PPJB di hadapan PPAT (AJB)
+
Pajak yang telah dibayar (PPN + BPHTB)
oleh Pembeli
Atau
Pajak yang telah dibayar (PPN + PPnBM
+ PPh Pasal 22 + BPHTB) setelah nilai
tertentu oleh Pembeli
*refer to page 14 & 15 for further information on types of Visa
2 Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

HAK
HGB PAKAI
Landed House Conversion From Hak Milik/HGB

Rumah Tapak Certificate to Hak Pakai Certificate
Perubahan Sertifikat Hak Milik/HGB
or atau S KITAP
Menjadi Sertifikat Hak Pakai KITA
Property Ownership Certificate

can be used as Proof of Fund to
Obtain Second Home Visa/Stay
SHMSRS Permit
Sertifikat kepemilikan properti
dapat digunakan sebagai Proof
of Fund ITAS/ITAP Rumah Kedua
Apartment SHMSRS/Strata Title Certificate

Rumah Susun Sertifikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun
Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia 3

“TRANSACTION PROCESS FOR KITAS/KITAP HOLDER”
HAK
HGB PAKAI
Foreigner in Indonesia
KITAS/ KITAP Hak Milik/ HGB Cerficate to Hak
Orang Asing di Indonesia
Pakai Certificat
Sertifikat Hak Milik/HGB Menjadi
Sertifikat Hak Pakai
Prospective Foreign Buyer contacts

Developer for new Unit and signing
of Purchase Order and Pre-Sales &
Purchase Agreement
Calon pembeli menghubungi
pengembang untuk pembelian unit
baru dengan menandatangani PPJB
Landed House
Rumah Tapak
Sale & Purchase Agreement before

Notary PPAT (Sale & Purchase Deed)
+
Paid Taxes (PPN + BPHTB) by Buyer Certification Process
Proses Sertifikasi
or
Paid Taxes (PPN + PPnBM + super Apartment
luxury Income Tax Article 22 + Rumah Susun
BPHTB) after a certain amount by
Buyer
AJB
TAXES
PPJB di hadapan PPAT (AJB)
+
Pajak yang telah dibayar (PPN + S SHPSRS
SHMSR
BPHTB) OLEH PEMBELI
Atau
Pajak yang telah dibayar (PPN +
PPnBM + PPh Pasal 22 + BPHTB) Strata Title Certificate/ SHMSRS
setelah nilai tertentu oleh Pembeli Sertifikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun

SUBJECT REQUIREMENT
Syarat Perorangan
Foreigners who offer benefits for Indonesia, by :

1
Orang Asing yang memberi manfaat terhadap Indonesia:
Doing business in Indonesia or

a Melakukan usaha di Indonesia,
b Working in Indonesia, or
Bekerja di Indonesia, atau
c Investing in Indonesia.
Berinvestasi di Indonesia.
Owns immigration documents :

2 Memiliki dokumen keimigrasian berupa :
Passport ;
a Paspor ;
Visa ; or
b Visa ; atau
Stay Permit :
c Izin Tinggal :
Taman Anggrek Condominium Apartment For Rent

OBJECT REQUIREMENT
Syarat Tanah
Primary home or secondary home

1 Rumah baru (primary) atau rumah lama (secondary)
TAXES
TAXES
Hak Pakai for Landed House
2
Hak Pakai untuk Rumah Tapak
3 Strata Title for Apartment
Hak Milik Satuan Rumah Susun untuk Rumah Susun
4 Limitation of House and Land *:

Batasan Rumah dan Tanah *:
a The minimum price is differentiated by region as stipulated in ATR/BPN

Ministerial Decree No. 1241/SK/HK.02/IX/2022
Harga minimal dibedakan per wilayah sebagaimana diatur dalam Kepmen ATR/BPN
No. 1241/SK/HK.02/IX/2022
b Size and Amount of Land/ Unit

Luas dan Jumlah Bidang Tanah/Unit
Landed House : 1 (one) unit/ plot of land, max size : 2000 m2 **


Landed House : 1 (satu) unit maksimal 2000m2**
Apartment : no limitations on size and number of units;

Apartment : tidak ada batasan luasan dan jumlah Unit;
Designed and specified for residential housing

c
Peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian
*Does not apply to international organizations and diplomatic/ consulate bodies

*Tidak berlaku untuk perwakilan negara asing dan/ atau badan internasional
**Permitted more by Minister approval

**Bisa lebih dengan Izin Materi
Notes : 1. All Sales and Purchase Agreements made before September 12th, 2022, remain valid and can be notarized into a
Sale and Purchase Deed and registered according to the provisions before the enactment of ATR/BPN Ministerial
Decree No. 1241/SK/HK.02/IX/2022.
Semua PPJB yang telah dibuat sebelum tanggal 12 September 2022, tetap berlaku dan dapat dibuatkan Akta Jual
Belinya serta dapat didaftarkan sesuai ketentuan sebelum berlakunya Kepmen ATR/KBPN No. 1241/SK/HK.02/IX/2022
2. For diaspora, 75% of the price listed in ATR/BPN Ministerial Decree No. 1241/SK/HK.02/IX/2022 applies.
Untuk diaspora berlaku 75% dari harga yang tertera dalam Kepmen ATR/KBPN No. 1241/SK/HK.02/IX/2022.

LANDED HOUSE OWNERSHIP TITLES
Regulation on Hak Pakai
LANDED HOUSE Rumah Tapak
Hak Pakai
Foreigners can purchase a landed house with Orang Asing yang memenuhi syarat dapat
the following titles : membeli rumah tapak dengan hak sebagai
berikut :
 Hak Pakai
Hak Pakai on Hak Milik  Hak Pakai
Hak Pakai on Hak Pengelolaan Hak Pakai diatas Hak Milik
 Hak Pakai converted from Hak Milik and Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan
HGB  Hak Pakai yang dialihkan dari Hak Milik
 The Period is 80 years and is divided into atau atau Hak Guna Bangunan.
three stages (30 years, extension to 20  Jangka waktu 80 tahun dibagi 3 tahap
years and renewal for 30 years) yaitu (30 tahun, diperpanjang 20 tahun
dan pembaharuan 30 tahun)

APARTMENT Rumah Susun
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Foreigners can purchase apartments with the following titles : For apartments built on land
 Apartments built on land with : with Hak Guna Bangunan, it has
1. Hak Pakai or HGB rights on state-owned land. been regulated that foreigners
2. Hak Pakai or HGB rights on Hak Milik are not eligible for rights over
3. Hak Pakai or HGB rights on HPL the land, but this does not
affect the legality of property
 Strata Title (SHMSRS)
ownership (apartment unit).
 Time period is for 80 years and is divided into 3 stages (30 years, However, the obligations of
extension for 20 years and renewal for 30 years). After the issuance foreigners (such as taxes
of SLF (Sertifikat Laik Fungsi/ Functional Eligibility Certificate). arising from land ownership)
the government may issue 50 years of right upfront. For land with still apply to the owner of the
underlying HPL, the government may issue 80 years upfront. apartment unit.
 Apartment buildings built on Hak Pakai or HGB are apartment units
built in special economic zones, free trade and port zones, industrial
zones and other economic zones (Including Urban areas and/or
urban supporting areas, tourism areas, or areas that support the
development of vertical housing and provide economic impacts
to the community as regulated in GR 18/2021).
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

HGB or Hak Pakai may have an Orang Asing yang memenuhi syarat dapat membeli rumah susun dengan Untuk rumah susun yang
underlying title under it, named HPL. hak sebagai berikut : dibangun diatas HGB, telah
There is additional payment for HPL  Rumah susun/apartemen yang dibangun diatas : diatur bahwa orang asing
Recommendation if there are any tidak mempunyai kepemilikan
1. Hak Pakai atau HGB diatas Tanah Negara.
legal actions performed to such title. hak atas tanah, namun hal
2. Hak Pakai atau HGB diatas tanah Hak Milik
This applies to both foreign or local ini tidak mempengaruhi
3. Hak Pakai atau HGB diatas HPL
title owners with HPL as underlying legalitas kepemilikan properti
title.  Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (unit apartemen). Meskipun
 Jangka waktu 80 tahun terdiri dari 3 tahapan (30 tahun, perpanjangan demikian, kewajiban orang
Hak Guna Bangunan or Hak Pakai can 20 tahun dan pembaharuan 30 tahun). Sekaligus HGB diatas tanah asing (contoh: pajak yang
have underlying rights in the form of negara & HPL = 50 tahun dan 80 tahun. timbul dari pemilikan tanah)
Hak Pengelolaan. For land with Hak masih melekat kepada pemilik
Pengelolaan as the underlying right,  Rumah susun yang dibangun di atas Tanah hak pakai atau hak unit apartemen.
there is an additional fee for HPL guna bangunan merupakan Satuan Rumah Susun yang dibangun
Recommendation for all legal actions di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan
related to the land rights. This applies pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya
to both foreigners and Indonesian (Termasuk kawasan perkotaan dan/atau kawasan penunjang
citizens (WNI). perkotaan, kawasan pariwisata, atau kawasan yang mendukung
pengembangan hunian vertikal dan memberikan dampak ekonomi
bagi masyarakat sebagaimana diatur dalam PP 18/2021).

REQUIRED IMMIGRATION DOCUMENTS
Dokumen Imigrasi yang Disyaratkan
Passport Paspor or
 Valid Passport Paspor yang masih berlaku
Visa or
 Visit Visa Visa Kunjungan

 Diplomatic Visa Visa Diplomatik
 Service Visa Visa Dinas
 Limited Stay Visa Visa Tinggal Terbatas
 Second Home Visa Visa Rumah Kedua
Stay Permit Izin Tinggal
 Visit Stay Permit Izin Tinggal Kunjungan

 Diplomatic Stay Permit Izin Tinggal Diplomatik
 Service Stay Permit Izin Tinggal Dinas
 Limited Stay Permit Izin Tinggal Terbatas
 Second Home Limited Stay Permit Izin Tinggal Terbatas Rumah Kedua
 Permanent Stay Permit Izin Tinggal Tetap
 Second Home Permanent Stay Permit Izin Tinggal Tetap Rumah Kedua
* For further information regarding types of visa and stay permits, please refer to page 14 & 15
* Untuk penjelasan lebih lanjut tentang jenis-jenis visa dan izin tinggal, dapat dilihat di halaman 14 & 15

BOTANICAL PARK DRONE (BPW)

OPENING BANK ACCOUNT REQUIREMENTS
Syarat Pembukaan Rekening
IDR
Based on Financial Services Authority Regulation No. Berdasarkan POJK No. 12/POJK.01/2017 :
12/POJK.01/2017 :
1. Identity of bank account applicant 1. Identitas calon nasabah
a. Full name including aliases a. Nama lengkap termasuk nama alias (jika ada)
b. Identification Document b. Dokumen identitas
c. Identification Document Number c. Nomor dokumen identitas
d. Address as stated in identification document d. Alamat tempat tinggal sesuai dokumen identitas
or other domicile/address dan alamat tempat tinggal lain (jika ada)
e. Date and location of birth e. Tempat dan tanggal lahir
f. Nationality f. Kewarganegaraan
g. Occupation g. Pekerjaan
h. Number and Address of Workplace h. Alamat dan nomor telepon tempat kerja (jika ada)
i. Gender i. Jenis kelamin
j. Marital status j. Status Perkawinan
k. Signature specimen k. Spesimen Tanda Tangan

2. Identity of Beneficial owner (if any) 2. Identitas Pemilik Manfaat (jika ada)
3. Source of funds 3. Sumber dana
4. Average income per annum 4. Penghasilan rata-rata per tahun
5. Purpose of opening bank account 5. Maksud dan tujuan hubungan usaha atau transaksi
6. Passport yang akan dilakukan Calon Nasabah
7. Stay Permit Card, can be replaced by other 6. Paspor
documents that can provide confidence to 7. Kartu Izin Tinggal (dapat digantikan oleh dokumen lainnya
the Bank about the profile of the prospective yang dapat memberikan keyakinan kepada Bank tentang
customer, including: profil Calon Nasabah tersebut antara lain:
a. Reference letter from an Indonesian citizen or a. surat referensi seorang berkewarganegaraan
Indonesian company/institution/government Indonesia atau perusahaan/instansi/pemerintah
regarding the profile of foreign prospective Indonesia mengenai profil Calon Nasabah
customers; or berkewarganegaraan asing; atau
b. Reference letter from Financial Service b. Surat referensi dari PJK di negara atau jurisdiksi
Providers in the country or jurisdiction where tempat kedudukan Calon Nasabah dan negara
the prospective customer is based, and that atau jurisdiksi tersebut tidak tergolong
country or jurisdiction is not classified as berisiko tinggi.
high risk.

IMMIGRATION ASPECT
Aspek Imigrasi
Immigration document requirements in the from of Visa, Passport, or Stay Permit

Persyaratan Dokumen Keimigrasian berupa Visa, Paspor, atau Izin Tinggal
PASSPORT Paspor
Valid passport (diplomatic, service, regular) from your originating country that is still valid at least 6 (six) months after arrival.
Paspor (diplomatik/dinas/biasa) sah dari negara asal yang masih berlaku paling singkat 6 (enam) bulan
VISIT VISA Visa Kunjungan
Foreigners with Visitor Visa : Foreigners with Visa on Arrival : Foreigners from Visa- free
1. 60 days max 1. 30 days max countries :
2. Visit Visa for 1 trip can be extended up to 4 times, max 30 days 2. Can be extended once to 30 1. 30 days max
3. Visitor with Multiply Entry Visa for 5 years, cannot be extended days 2. Cannot be extended
(excl; ex Indonesian Citizen)
Orang Asing masuk dengan visa kunjungan: Orang Asing masuk dengan VKSK Orang Asing masuk dari Negara
1. Paling lama 60 hari 1. Paling lama 30 hari bebas visa :
2. VK 1 kali perjalanan dapat diperpanjang 4 kali paling lama 30 hari 2. Dapat diperpanjang 1 kali untuk 1. Paling lama 30 hari
3. VKBP 5 tahun tidak dapat diperpanjang (kecuali ex WNI) 30 hari 2. Tidak dapat diperpanjang
VISIT STAY PERMIT Izin Tinggal Kunjungan
Foreigners with Visitor Visa : Foreigners with Visa on Arrival : Foreigners from Visa-free
1. 60 days max 1. 30 days max countries :
2. Visit Visa for 1 trip can be extended up to 4 times, max 30 days 2. Can be extended once to 30 1. 30 days max
3. Visitor with Multiply Entry Visa for 5 years, cannot be extended days 2. Cannot be extended
(excl; ex Indonesian Citizen)
Orang Asing masuk dengan visa kunjungan : Orang Asing masuk dengan VKSK Orang Asing masuk dari Negara
1. Paling lama 60 hari 1. Paling lama 30 hari bebas visa :
2. VK 1 kali perjalanan dapat diperpanjang 4 kali paling lama 30 hari 2. Dapat diperpanjang 1 kali untuk 1. Paling lama 30 hari
3. VKBP 5 tahun tidak dapat diperpanjang (kecuali ex WNI) 30 hari 2. Tidak dapat diperpanjang

LIMITED STAY PERMIT (ITAS)
ITAS for 30 (thirty) days : ITAS for 90 (thirty) days : ITAS for 2 (two) years :
1. For Visa on Arrival 1. For short periods of work 1. Can be extended up to 6
2. Cannot be extended 2. Can be extended to a maximum of a 30 days, with condition years stay
that the entire stay in Indonesia will not exceed 180 days
ITAS Paling lama 30 hari ITAS Paling lama 2 tahun
(maximum of 6 months)
1. bagi pemegang Visa Tinggal 1. Dapat diperpanjang s/d masa
Terbatas Saat Kedatangan ITAS Paling lama 90 hari tinggal di Indonesia 6 tahun
2. Tidak dapat diperpanjang 1. Untuk melakukan Pekerjaan Singkat
2. Dapat diperpanjang paling lama 30 hari dengan ketentuan
keseluruhan Izin Tinggal di wilayah RI tidak lebih dari 180 hari
(maksimal 6 bulan)
PERMANENT RESIDENCE PERMIT (ITAP)
1. Previously as ITAS Holder; Religious leaders, Investors, Can be directly given to Ex-Indonesian Citizen in the Territory of
Employees, and Elderly Indonesia
2. As ITAS Holder for 3 (three) years
1. Pemegang ITAS Rohaniwan, Pekerja, Investor dan lanjut usia Langsung dapat diberikan kepada (WNI) yang kehilangan Kewarga
2. Pemegang ITAS telah 3 tahun negaraan Indonesia di Wilayah Indonesia
1. Mixed Marriage Family  Ex Dual Citizenship Children

2. After 2 (two) years of marriage  Child born in Indonesia from Parents with ITAP and not from
mixed-marriage
1. Keluarga Perkawinan Campur  Eks Anak Ganda Terbatas
2. Perkawinan telah 2 tahun  Anak yang lahir di Indonesia dari Orang Tua Pemegang ITAP bukan
kawin campur
SECOND HOME VISA/ STAY PERMIT
Application for Second Home Visa/ ITAS (Temporary Stay Permit) Second home visa/ stay permit is given to Foreigner to stay in Indonesia
is submitted by a foreigner or guarantor through an application by within 5 or 10 years.
attaching : Passport (valid for at least 36 months), Statement of
owning IDR 2 million in State-Owned Bank or Property Ownership
Certificate, and Photo.
Permohonan Visa/ITAS Rumah Kedua diajukan oleh orang asing atau Diberikan kepada Orang Asing untuk tinggal di wilayah Indonesia dalam
penjamin melalui aplikasi dengan melampirkan : Passport (min 36 jangka waktu lima tahun atau sepuluh tahun
bln), Pernyataan memiliki Rp. 2M, atau Sertifikat Kepemilikan Properti
Orang Asing, dan Photo

PROCESS OF ACQUIRING SECOND
HOME VISA/STAY PERMIT
Proses Pengajuan Visa dan Izin Tinggal Terbatas/
Tetap Rumah Kedua
Based on DG of Immigration No. IMI-0820.GR.01.01 of

2022 on Second Home Visa/Stay Permit
ŝ
Surat Edaran Nomor IMI-0820.GR.01.01 Tahun 2022
tentang Visa Dan Izin Tinggal Rumah Kedua

Application for a Second Home Visa/ITAS submitted by a foreigner or guarantor through an application by providing : Passport
(min 36 months), Statement Letter of having IDR 2 million or Certificate of Property Title, and Photo
Permohonan Visa/ITAS Rumah Kedua diajukan oleh orang asing atau penjamin melalui aplikasi dengan melampirkan : Passport
(min 36 bln), Pernyataan memiliki Rp. 2M, atau Sertifikat Kepemilikan Properti Orang Asing, dan Photo
Proof of Fund
 Statement Letter from Bank/Proof of Account which states such foreigner has deposited IDR 2 billion in a State-Owned
Bank account; or
 Certificate of Property Title
 Submitted to the immigration office in the span of 90 (ninety) days after the issuance of Second Home Stay Permit
Proof of Fund
 Surat Keterangan Bank/Bukti Rekening bahwa Orang Asing mempunyai Rp 2.000.000.000 (dua milyar rupiah) di rekening Bank
Milik Negara; atau
 Sertifikat Kepemilikan Properti
 Diserahkan kepada Kantor Imigrasi dalam waktu paling lama 90 (Sembilan puluh) hari sejak tanggal penerbitan Izin Tinggal
Rumah Kedua
Tariff Payment in the amount of (IDR 3.000.000 [three million rupiah]) is done in person (offline). If not possible, the Guarantor
can do such payment
Melakukan pembayaran Tarif yang dilakukan secara offline. Jika tidak memungkinkan, dapat dibayarkan oleh Penjamin.
ITAS for a Second Home is issued in electronic form and sent electronically to the email of the foreigner. The ITAS for a
Second Home, which also serves as a Re-entry Permit, is issued at the Immigration Checkpoint and is valid from the date
the entry stamp is given.
Itas Rumah Kedua diterbitkan dalam bentuk surat elektronik dan dikirimkan secara elektronik ke email Orang Asing. Itas Rumah
Kedua sekaligus Izin Masuk Kembali diterbitkan di Tempat Pemeriksaan Imigrasi dengan masa berlaku terhitung sejak tanggal
Tanda Masuk diberikan.

TAXATION AND FEES
Perpajakan dan Biaya

Foreigners do not need to own a Tax Identification Number to pay for tax
obligations. However, a valid passport is required.This is in accordance with
the Regulation of Minister of Finance Number 261/PMK.03/2016.
Orang asing tidak perlu memiliki NPWP sebagai syarat pembayaran pajak,
melainkan Paspor yang masih berlaku. Sesuai dengan Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016.
SALES AND PURCHASE DEED STAGE TAHAP AJB
These taxes must be paid in order to obtain the certificate

of your new home, and to certify your Sales and Purchase
Agreement to become a Sales and Purchase Deed.
AJB AJB
TAXES Pajak ini harus dibayar agar Anda dapat memperoleh sertifikat
atas hunian baru Anda, dan untuk mengalihkan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Anda menjadi Akta Jual Beli
Transaction Transaksi
Description
Uraian
< Rp 5 billion > Rp 5 billion or > 400 m2 > Rp 30 billion
Duty on Land and Building Right Maximum of 5% from Maximum of 5% from Maximum of 5% from
Acquisition transaction value transaction value transaction value
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Paling tinggi 5% dari nilai Paling tinggi 5% dari nilai Paling tinggi 5% dari nilai
Bangunan transaksi transaksi transaksi
Non-Tax State Revenue 0.1% of Tax Object Sales Value 0.1% of Tax Object Sales Value 0.1% of Tax Object Sales Value
Penerimaan Negara Bukan Pajak 0.1% dari NJOP 0.1% dari NJOP 0.1% dari NJOP
HPL Recommendation/ if right of price varies price varies price varies

land is on land with right to manage
harga bervariasi harga bervariasi harga bervariasi
Rekomendasi Hak Pengelolaan
jika HGB/ Hak Pakai diatas Hak
Pengelolaan
Title Transfer Fee price varies price varies price varies

Biaya Balik Nama harga bervariasi harga bervariasi harga bervariasi
*These fees are directly included into the amount that needs to be paid before the signing of the Sales and Purchase Agreement
*Biaya ini dimasukkan dalam jumlah yang harus dibayarkan sebelum penandatanganan PPJB

TAXATION ASPECT FOR FOREIGNERS AS BUYER
Aspek Perpajakan Orang Asing Sebagai Pembeli
Description Transaction Transaksi

Uraian < Rp 5 billion > Rp 5 billion or > 400 > 30 billion
m2
SOLD
Sales and Purchase Agreement Stage Tahap Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Final Income Tax PPh Final - - -
Value-Added Tax
11% 11% 11%
Pajak Pertambahan Nilai
Luxurious Tax
- - 20%
Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah
Super Luxury Tax

- - 1%
PPh Pasal 22
Pajak Bumi dan Bangunan Max. 0.5% x NJKP Max. 0.5% x NJKP Max. 0.5% x NJKP
TAXATION ASPECT FOR FOREIGNERS AS SELLER

Aspek Perpajakan Orang Asing Sebagai Penjual
Description Transaction Transaksi

Uraian < Rp 5 billion > Rp 5 billion or > 400 m2 > 30 billion
SOLD
Sales and Purchase Agreement Stage Tahap Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Final Income Tax PPh Final 2.5% 2.5% 2.5%
Value-Added Tax
- - -
Pajak Pertambahan Nilai
Luxurious Tax
- - -
Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah
Pajak Bumi dan Bangunan

FEES ARISING FROM PURCHASING PROCESS
Tax Obligations
Generally, there are 5 (five) tax obligations which arise from Pada umumnya, ada 5 (lima) kewajiban pajak yang timbul dari
purchasing a landed house or an apartment : pembelian rumah tapak/rumah susun :
a. Final Income Tax (seller) : 2.5% a. PPh Final untuk penjual : 2,5%
b. Super Luxury Tax (buyer) : 5% (after a certain amount) b. PPh 22 untuk pembeli : 5% (setelah nilai tertentu)
c. Value-Added Tax : 11% c. PPN : 11%
d. Luxury Sales Tax : 20% (after a certain amount) d. PPn BM : 20% (setelah nilai tertentu)
e. Land and Building Tax e. Pajak Bumi dan Bangunan
Some regions have different rates and requirements on Land Beberapa daerah memberlakukan tariff yang berbeda untuk
and Building Title Transfer Duty and Non-Tax State Revenue. BPHTB dan PNBP.
If you plan to buy an apartment with HPL title (“HPL”) on the Jika anda membeli rumah susun diatas Hak Pengelolaan, maka
land it was built, be prepared to pay additional tax fees fors ada biaya tambahan untuk Rekomendasi Hak Pengelolaan.
HPL Recommendation.
In some cases there are additional tax fees that applied Pada kasus tertentu, ada beberapa pajak tambahan yang
depending on the title of the land and local government perlu dibayar mempertimbangkan hak atas tanah berdasarkan
regulations. peraturan daerah.
Foreigners with Strata Title on Land with HGB Title do not have Orang asing yang memiliki HMSRS diatas HGB tidak mempunyai
ownership of shared land (see page. Apartment). Nevertheless, Kepemilikan atas Tanah Bersama. Meskipun demikian, orang
foreigners are still obligated to pay Land and Building Tax. asing tersebut masih diwajibkan untuk membayar Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB).

TAXATION ASPECT FOR FOREIGNERS (INCOME TAX)
FINAL INCOME TAX FOR SELLER : PPH FINAL UNTUK PENJUAL :

 Tariff : 2,5% of total transaction (excl. VAT & Luxury Tax)  Tarif : 2,5% dari total transaksi (diluar PPN & Pajak Barang
Mewah)
 Taxes calculated aren’t based on the fiscal value but based
 Pajak yang dihitung tidak didasarkan pada nilai fiskal tetapi
on sale value
berdasarkan nilai penjualan
 Should the land/unit owner sells the unit, he/she is obligated  Jika pemilik tanah/unit menjual unitnya, maka ia wajib
to pay Final Income Tax and request validation from the membayar Pajak Penghasilan Final dan meminta validasi
Tax Office. ke Kantor Pajak.
 This applies when a Sales-Purchase deed is already under  Ini berlaku ketika akta Pembelian Penjualan sudah atas nama
the name of the buyer, or under the name of the Developer. pembeli, atau di bawah nama Pengembang. Ini dianggap
This is deemed as transfer of Sales-Purchase Agreement. sebagai Perjanjian Pengikatan Jual-Beli.
 The application for the transfer of PPJB must be submitted  Pengajuan PPJB harus diserahkan kepada Pengembang
to the Developer, including one of its requirements, yang telah di validasi oleh Kantor Pajak.
whereas the Final Income Tax must be validated by the PPN DAN PPNBM UNTUK PENJUAL
Tax Office.  Pengembang harus membuat faktur pajak dengan
VALUE-ADDED TAX AND LUXURY SALES TAX FOR SELLER : kode transaksi 01 berdasarkan peraturan perpajakan
yang berlaku.
 The developer should create a tax invoice with transaction
 Pengembang tersebut wajib memungut dan membayar
code 01 based on applicable tax regulations.
PPN dan PPnBM yang terutang ke negara.
 The taxable entrepreneur should collect and pay Value
Added Tax and Luxury Sales Tax owed to the government. PPH 22 UNTUK PEMBELI :
 Merupakan pajak bagi pembeli yang terhutang saat akan
INCOME TAX 22 FOR BUYER : dilakukan PPJB. PPh 22 merupakan kredit pajak bagi
 This refers to tax for payable buyers before signing the pembeli.
Sales and Purchase Agreement. It is a form of tax credit  Kredit pajak, maksudnya pajak yang dikreditkan atau
for buyers. dipotong dengan beban pajak pada saat pelaporan SPT
 Tax credit refers to tax that is credited when the taxpayer (Surat Pemberitahuan Tahunan) yang disampaikan ke
reports their SPT (Tax Annual Return) and submits it to KPP (Kantor Pelayanan Pajak) selambatnya Maret tahun
the Tax Office by March of the following year. berikutnya oleh WPOP (Wajib Pajak Orang Pribadi).
 Kriteria PPh Pasal 22 : Harga jual tunai maksimal Rp. 30 milyar
 Criteria for income tax art. 22 : land value max. 30 billion
untuk Apartemen atau Rumah Tapak atau luas Apartemen
rupiah for apartment or landed house, or, apartment over
melebihi 150 m2 atau melebihi 400 m2 untuk Rumah Tapak
150m2 or landed house over 400 m2. Tarit 1% x transaction
dengan Tarif 1% x Transaksi.
value
 Ada beberapa kriteria yang dapat meniadakan pembayaran
 There are various criteria that exempts persons from such pajak tersebut, salah satunya adalah menyediakan Surat
tax, one of which is the submission of a SKB. Keterangan Bebas.
VALUE-ADDED TAX AND LUXURY SALES TAX FOR BUYER : PPN DAN PPNBM UNTUK PEMBELI :
 Value Added Tax rate is 11% of sale value  Tarif PPN 11% dari harga jual
 Tarif PPnBM 20% dari harga jual setelah nilai tertentu >30
 Luxury Sales Tax rate is 20% of sale value after a certain
Milliar
amount > Rp 30 billion

SIMULATION OF TAX/FEES FROM PURCHASING HOUSING IN INDONESIA
(HAK PAKAI / HGB ON GOVERNMENT LAND)
Simulasi Perhitungan Pajak/Biaya untuk Hunian Orang Asing (Hak Pakai/ HGB diatas Tanah Negara)
Assuming House is Located in South Jakarta

Asumsi Rumah di Jakarta Selatan, DKI Jakarta
Transaction Value : Rp 5.000.000.000

Nilai Transaksi
Land Area : 200

Luas Tanah
Building Area : 150

Luas Bangunan
Sales Value of Taxable Object : Rp 14.000.000

(NJOP)/ meter
NJOP/meter
Sales Value of Taxable Object : Rp 4.900.000.000

(NJOP) NJOP
Non-Taxable Tax Object : Rp 80.000.000

Acquisition Value (NPOPTKP)
NPOPTKP
Assessment Value (40% x NJOP) : Rp 1.960.000.000

NJKP (40% x NJOP)

Buyer Tax Pajak Pembeli
Tax Jenis Pajak Formula Rumus Total
Land and Building Tax PBB 0.5% x NJKP : Rp 9.800.000
Duty on Acquisition of Rights to Land and Buildings

(BPHTB) BPHTB
Building and Land Acquisition Tax BPHTB 5% x (Transaction Value - NPOPKTP) : Rp 246.000.000
Value-Added Tax PPn 11% x Transaction Value : Rp 550.000.000
Luxury Tax PPnBM 20% x Transaction Value : -
Income Tax 22 – Super Lux Transaction 1% x Transaction Value -

:
PPh 22 – Transaksi Super Mewah
Sales and Purchase Agreement Fee Biaya PPJB 1% x Transaction Value : Rp 50.000.000
Deed of Sales and Purchase Fee Biaya AJB 1% x Transaction Value : Rp 50.000.000
Ownership Transfer Fee Bea Balik Nama (BBN) Notary Fee (2%-3% x Transaction Value) : Rp 100.000.000
Non - Tax State Revenue PNBP (1/1000 x Transaction Value) + Rp 50.000 : Rp 5.050.000
Total : Rp. 1.010.850.000
Seller Tax Pajak Penjual

Income Tax PPh Final 2.5% x Transaction Value : Rp 125.000.000
Land and Building Tax PBB 0.5% x NJKP (Taxable Tax Values) : Rp 9.800.000
Total : Rp 134.800.000

SIMULATION OF TAX/FEES FROM PURCHASING HOUSING IN INDONESIA
(HAK PAKAI / HGB ON LAND WITH HPL)
Simulasi Perhitungan Pajak/Biaya untuk Hunian Orang Asing (HGB/HP diatas Tanah HPL)
Assuming House is Located in South Jakarta

Asumsi Rumah di Jakarta Selatan, DKI Jakarta
Transaction Value : Rp 5.000.000.000

Nilai Transaksi
Land Area : 200

Luas Tanah
Building Area : 150

Luas Bangunan
Sales Value of Taxable Object : Rp 14.000.000

(NJOP)/ meter
NJOP/meter
Sales Value of Taxable Object : Rp 4.900.000.000

(NJOP) NJOP
Non-Taxable Tax Object : Rp 80.000.000

Acquisition Value (NPOPTKP)
NPOPTKP
Assessment Value (40% x NJOP) : Rp 1.960.000.000

NJKP (40% x NJOP)

Buyer Tax Pajak Pembeli
Land and Building Tax PBB 0.5% x NJKP : Rp 9.800.000
Duty on Acquisition of Rights to Land and Buildings

(BPHTB) BPHTB
Building and Land Acquisition Tax BPHTB 5% x (Transaction Value - NPOPKTP) : Rp 246.000.000
Value-Added Tax PPn 11% x Transaction Value : Rp 550.000.000
Luxury Tax PPnBM 20% x Transaction Value : -
Income Tax 22 – Super Lux Transaction 1% x Transaction Value -

:
PPh 22 – Transaksi Super Mewah
Sales and Purchase Agreement Fee Biaya PPJB 1% x Transaction Value : Rp 50.000.000
Deed of Sales and Purchase Fee Biaya AJB 1% x Transaction Value : Rp 50.000.000
Ownership Transfer Fee Bea Balik Nama (BBN) Notary Fee (2%-3% x Transaction Value) : Rp 100.000.000
HPL Recommendation (if on HPL Land) 2,5% x Land Area x NJOP* Rp 24.500.000
Rekomendasi HPL (jika diatas tanah HPL)
Non-Tax State Revenue PNBP (1/1000 x Transaction Value) + Rp 50.000 : Rp 5.050.000
Total : Rp. 1.036.350.000
Seller Tax Pajak Penjual

Income Tax PPh Final 2.5% x Transaction Value : Rp 125.000.000
Land and Building Tax PBB 0.5% x NJKP (Taxable Tax Values) : Rp 9.800.000
Total : Rp 134.800.000
Based on a sample from the Regional Government of DKI Jakarta, HPL Recommendation Fee
Berdasarkan sampel Perda Pemprov DKI Jakarta tentang Biaya Rekomendasi HPL

REGULATION GUIDELINES FOR FOREIGN TRANSACTION
Panduan Regulasi untuk Proses Transaksi Properti

PROCESS OF BUYING LANDED HOUSE/APARTMENT FOR FOREIGNERS IN INDONESIA (HGB/HAK PAKAI
ON NATION LAND (TANAH NEGARA) AND HPL.
Proses Pembelian Rumah Tapak/Susun untuk Orang Asing (HGB/Hak Pakai diatas Tanah Negara dan HPL)
IIA III Payment of Land and Building

Signing of Pre-Sales and Title Transfer Fee by Foreign/
IA Purchase Agreement
with Developer :
Domestic Tax Subject
Based on DG of Tax UU No. 1/
Foreigner Interest in  Landed House 2022
buying residential house  Apartment For land title on nation land
Untuk hak atas tanah diatas tanah negara  Local Government
in Indonesia  Notary  DG of Tax
 Developer
Minat Transaksi Hunian oleh
For Land Title on HPL Untuk hak atas tanah diatas HPL
Pembayaran BPHTB oleh SPLN/
Orang Asing Penandatanganan PPJB
SPDN
dengan Developer :
 Rumah Tapak Pembayaran Pph
 Rumah Susun Only for Hak Pakai/ HGB on HPL
UU No. 1/2022
 Notaris Khusus untuk HGB/Hak Pakai  Pemda
 Pengembang diatas HPL  DJP
Payment and Acquiring HPL

Recommendation :
 HPL Holder
 Land Deed Officer
IB Membayar dan Memperoleh

Rekomendasi HPL IV
 Pemegang
Opening new bank account for  HPL Registration of Land Ownership
foreigner IIB Transfer to ATR/BPN
 Financial Service Authority
Strata Title for Apartment
 Indonesian Banks Association
 Association of State-Owned Banks  Landed Deed Officer (PPAT)
 Ministry of Land and Agrarian
Perbankan untuk pembukaan rekening Affairs
 OJK
 Perbanas Pendaftaran Peralihan Hak atas
Tanah ke ATR/BPN
 Himbara
Hak Pakai untuk Rumah Tapak
Optional HMSRS untuk Rumah Susun
Deposit min. Rp 2 billion in State-Owned  PPAT
Bank as Proof of Fund for Second Home  ATR/BPN
Visa/Stay Permit
 DG of Immigration
Penyetoran Rp 2M sebagai bukti Proof of Fund
IIC  Ditjen Imigrasi

Process
Optional
VII Optional
Bank Account
HPL as underlying title Certificate of Title as Proof of

Fund for Second Home Visa/
Stay Permit
 Directorate General of
VI Immigration
Sertifikat Kepemilikan properti

sebagai bukti Proof of Fund
Publishment of Certificate Title :  Ditjen Imigrasi
V Strata Title for Apartment

 Land Deed Officer (PPAT)
 Ministry of Land and Agrarian
Signing of Deed of Sales and Affairs
Purchase
 Land Deed Officer (PPAT)
Penerbitan Sertifkat Kepemilikan :
Penandatanganan AJB Hak Pakai untuk Rumah Tapak
 PPAT HMSRS untuk Rumah Susun
 PPAT
 ATR/BPN
VIII
Payment of Land and
Building Tax (PBB) and other
homeowner fees :
 Local Government (PBB)
 Developer or Local
Government
(Estate Upkeep Fee)
Pembayaran PBB dan Iuran lainnya :

Hak Guna Bangunan or Hak Pakai can have underlying rights in the form of Hak
 Pemda (PBB)
Pengelolaan. For land with Hak Pengelolaan as the underlying right, there is an  Pengembang atau Pemda
additional fee for HPL Recommendation for all legal actions related to the land (IPL)
rights. This applies to both foreigners and Indonesian citizens (WNI).
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dapat memiliki alas hak berupa Hak
Pengelolaan. Untuk tanah dengan HPL sebagai alas hak, ada penambahan biaya
Rekomendasi HPL untuk semua perbuatan hukum terhadap hak atas tanah
tersebut. Hal ini berlaku untuk orang asing, maupun WNI.

LEGAL BASIS AND REQUIREMENTS OF HOUSE PURCHASING PROCEDURE FOR FOREIGNERS
Dasar Hukum dan Persyaratan Prosedur Pembelian Hunian WNA
NO DESCRIPTION Perihal LEGAL BASIS Dasar Hukum
IA Requirements for Foreigners buying Article 69 and Elucidation of GR No. 18/2022 on HPL, Land Ownership, Apartment Unit, and
a House in Indonesia Land Registration
Syarat Orang Asing membeli Hunian di Pasal 69 dan Penjelasan PP 18/2022 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Indonesia Susun, dan Pendaftaran Tanah
IB Opening Bank Account Based on Financial Services Authority Regulation No. 12/POJK.01/2017 :
Requirements for Foreigners
Syarat Pembukaan Rekening untuk Berdasarkan POJK No. 12/POJK.01/2017 :

Orang Asing

REQUIREMENTS Persyaratan
Foreigners who are allowed to own a house for residential purposes are those who possess immigration documents (such as a visa,
passport, or residency permit issued by authorized agencies in accordance with immigration regulations).
Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian (visa, paspor,
atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian)
1. Identity of bank account applicant

a. Full name including aliases ;
b. Identification Document
c. Identification Document Number
d. Address as stated in identification document or other domicile/address
e. Date and location of birth
f. Nationality
g. Occupation
h. Number and Address of Workplace
i. Gender
j. Marital status
k. Signature specimen
2. Identity of Beneficial owner (if any)
3. Source of funds
4. Average income per annum
5. Purpose of opening bank account
6. Passport
7. Stay Permit Card, can be replaced by other documents that can provide confidence to the Bank about the profile of the prospective customer, including:
a. Reference letter from an Indonesian citizen or Indonesian company/institution/government regarding the profile of foreign prospective customers; or
b. Reference letter from Financial Service Providers in the country or jurisdiction where the prospective customer is based, and that country or
jurisdiction is not classified as high risk.
1. Identitas calon nasabah

a. Nama lengkap termasuk nama alias (jika ada)
b. Dokumen identitas
c. Nomor dokumen identitas
d. Alamat tempat tinggal sesuai dokumen identitas dan alamat tempat tinggal lain (jika ada)
e. Tempat dan tanggal lahir
f. Kewarganegaraan
g. Pekerjaan
h. Alamat dan nomor telepon tempat kerja (jika ada)
i. Jenis kelamin
j. Status Perkawinan
k. Spesimen Tanda Tangan
2. Identitas Pemilik Manfaat (jika ada)
3. Sumber dana
4. Penghasilan rata-rata per tahun
5. Maksud dan tujuan hubungan usaha atau transaksi yang akan dilakukan Calon Nasabah
6. Paspor
7. Kartu Izin Tinggal (dapat digantikan oleh dokumen lainnya yang dapat memberikan keyakinan kepada Bank tentang profil Calon Nasabah tersebut antara lain:
a. surat referensi seorang berkewarganegaraan Indonesia atau perusahaan/instansi/pemerintah Indonesia mengenai profil Calon Nasabah berkewarganegaraan
asing; atau
b. Surat referensi dari PJK di negara atau jurisdiksi tempat kedudukan Calon Nasabah dan negara atau jurisdiksi tersebut tidak tergolong berisiko tinggi.

IIC Proof of Fund in form of Deposit Circular Letter from the Director General of Immigration No. IMI-0820.GR.01.01 of 2022 regarding
as Secondary House Limited Stay the Second Home Visa and Stay Permit.
Permit/Visa
Surat Edaran Dirjen Imigrasi Nomor IMI-0820.GR.01.01 Tahun 2022 Tentang
Proof of Fund berupa Penyetoran Uang
Visa dan Izin Tinggal Rumah Kedua
sebagai syarat Visa/ITAS Rumah Kedua
IIA Signing of Sales and Purchase Article 22 GR No. 12 /2022 on Administration of Housing and Settlement Area.
Agreement
Pasal 22 PP No. 12 /2022 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Penandatanganan PPJB.
IIB Obtaining HPL Recommendation In accordance with respective Regional Government Regulations
Memperoleh Rekomendasi HPL Sesuai regulasi Pemerintah Daerah (Pemda) masing-masing

To obtain a Second Home Visa/ITAS, foreigners must meet the following requirements :
A valid national passport with a minimum validity of 36 (thirty - six) months.
Recent color photograph with a red background.
Proof of Funds :
a. Bank statement or account confirmation from a State-Owned Bank in the amount equivalent to IDR 2,000,000,000.00; or
b. a property ownership certificate in Indonesia under the foreigner's name.
Untuk mendapatkan Visa/ITAS Rumah Kedua, orang asing harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. Paspor Kebangsaan yang sah dan masih berlaku paling singkat 36 (tiga puluh enam) bulan
2. Foto berwarna terbaru dengan latar belakang merah.
3. Proof of Fund :
a. Surat keterangan Bank/Bukti Rekening pada Bank Milik Negara sebesar setara Rp. 2.000.000.000,00; atau
b. sertifikat kepemilikan properti di Indonesia atas nama Orang Asing
Sales and Purchase Agreement is commonly made for buildings that are not yet completed or other reasons.
PPJB biasa dilakukan untuk bangunan yang belum selesai atau lainnya.
Example : The requirements from the DKI Jakarta Provincial Government as the holder of HPL are as follows :
a. Letter of request to the Head of the Investment and One-Stop Service (Dinas Penanaman Modal dan PTSP) of DKI Jakarta Province with
a stamp
b. Applicant/Responsible Person Identification :
• Indonesian Citizen : Identity Card (KTP) and Family Card (KK) (photocopy)
• Foreign Citizen : Limited Stay Permit Card (KITAS) or VISA/Passport (photocopy)
• Business Entity : Deed of Establishment, Domicile Certificate, and Corporate Taxpayer Identification Number (NPWP) (photocopy)
c. If delegated, a Power of Attorney on a paper stamp of Rp 6,000 and the Identity Card of the authorized person
d. Current year Land and Building Tax (PBB) Tax Payment Letter (SPPT) and proof of PBB payment (photocopy)
e. Implementation Instruction Letter (SPP) or Sales and Purchase Deed (photocopy legalized by a notary)
f. Location photo of the HPL
g. Stamp paper statement regarding ability to pay, document validity, physical possession, no dispute, and agreement not to demand a
refund of the revenue already disbursed
h. City Plan Decree (KRK)
Contoh: Syarat dari Pemda DKI Jakarta sebagai pemegang HPL :
a. Surat permohonan kepada kepala Dinas Penanaman Modal dan PTSP Provinsi DKI Jakarta bermaterai
b. Indentitas Pemohon/Penangung Jawab
• WNI : Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) (Fotokopi)
• WNA : Kartu Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS) atau VISA / Paspor (Fotokopi)
• Badan Usaha : Akta Pendirian, Surat Keterangan Domisili dan NPWP Badan Hukum (Fotokopi)
c. Jika dikuasakan Surat kuasa di atas kertas bermaterai RP 6.000 dan KTP orang yang diberi kuasa
d. SPPT PBB Tahun berjalan dan Bukti pembayaran PBB (Fotokopi)
e. Surat Petunjuk Pelaksanaan (SPP) atau Akta Jual Beli (Fotokopi yang dilegalisasi Notaris)
f. Foto lokasi HPL
g. Surat pernyataan bermaterai tentang kesanggupan membayar, keabsahan dokumen, penguasaan fisik, tidak sengketa dan pernyataan tidak
akan menuntut pembayaran pemasukan yang telah dikeluarkan
h. Ketetapan Rencana Kota (KRK)

III Registration of Land Ownership Article 173 of

Transfer Regulation of Minister No. 18 of 2022 on Procedure of Decree on HPL and Land Ownership
Pendaftaran Peralihan Hak atas Tanah Pasal 173

Peraturan Menteri No. 18 tahun 2022 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak
atas Tanah
IV Payment of BPHTB (Building and Land UU Nomor 1 Tahun 2022 (UU HKPD)
Acquisition Tax)
Pembayaran BPHTB UU Nomor 1 Tahun 2022 (UU HKPD)
V Signing of Deed of Sales and Purchase Article 69 and Elucidation of GR No. 18/2022 on HPL, Land Ownership, Apartment Unit, and
Land Registration
Penandatanganan AJB Pasal 69 dan Penjelasan PP 18/2022 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun, dan Pendaftaran Tanah

The requirements for applying for a transfer of land title are as follows :
a. For the applicant : the applicant's identity, or the identity of the applicant and their representative along with a power of attorney if
authorized;
b. For the land :
1. The land certificate; and
2. Documents related to the use and utilization of the land;
c. A statement that declares :
1. The proposed new owner has a good reputation;
2. The proposed new owner has never had their land rights revoked;
3. The proposed new owner has never been involved in corporate crimes;
4. The proposed new owner has never been blacklisted in the banking industry; and
5. The land in question has never been proposed for designation as abandoned land.
Syarat permohonan izin Peralihan Hak Atas Tanah meliputi :

a. mengenai Pemohon : identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
b. mengenai tanahnya :
1. sertifikat Hak Atas Tanah; dan
2. dokumen penggunaan dan pemanfaatan tanah;
c. surat pernyataan yang memuat :
1. calon penerima hak mempunyai reputasi yang baik;
2. tidak pernah dikenakan pembatalan hak;
3. tidak pernah terlibat dengan kejahatan korporasi;
4. tidak pernah masuk dalam daftar hitam di bidang perbankan; dan
5. tanahnya tidak pernah termasuk dalam usulan penetapan Tanah Telantar
The tax administration for the ownership of residences by foreign nationals who are Non-Taxable Residents (SPLN) does not require a Taxpayer
Identification Number (NPWP), but instead uses the passport number as a substitute.
Pelaksanaan administrasi perpajakan untuk kepemilikan hunian bagi WNA yang merupakan SPLN, tidak menggunakan NPWP tetapi mencantumkan
nomor identitas berupa nomor paspor sebagai penggantinya.
Foreign buyers must fulfill immigration documents (visa, passport, or stay permit issued by the authorized agency in accordance with
immigration laws and regulations), while other administrative requirements will be adjusted to the documents related to the apartment unit
or house to be purchased.
Untuk calon pembeli Orang Asing harus memenuhi dokumen keimigrasian (visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian), untuk syarat administrasi lainnya disesuaikan
dengan dokumen terkait Unit Sarusun ataupun Rumah yang akan dibeli.

VI Issuance of Ownership Certificate Article 188 & Annex I of

Government Regulation No. 18 of 2022 on HPL, Land Ownership, Apartment Unit, and Land
Registration
Penerbitan Sertifikat Kepemilikan Pasal 188 & Lampiran I
Peraturan Pemerintah No. 18 tahun 2022 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun, dan Pendaftaran Tanah
VII Proof of Fund in the form of Circular of Directorate General of Immigration Number IMI-0820.GR.01.01 of 2022 on
Property Ownership Certificate as a Secondary House Stay Permit and Visa
requirement for Second Home Visa/
Stay Permit.
Proof of Fund berupa Sertifikat Surat Edaran Dirjen Imigrasi Nomor IMI-0820.GR.01.01 Tahun 2022 Tentang
Kepemilikan Properti sebagai syarat Visa dan Izin Tinggal Rumah Kedua
Visa/ITAS Rumah Kedua
VIII Payment of Land and Building Tax Land and Building Tax in accordance with respective Regional Government Regulation
Pembayaran PBB PBB sesuai Peraturan Daerah Pemerintah Daerah (Pemda) masing-masing

1. Regarding the Applicant : immigration documents (visa, passport, or stay permit issued by authorized agencies in accordance with
immigration laws and regulations)
2. Regarding the Land :
a. Basis of ownership or right to use the land
b. List and map of land acquisition
c. In the case of land from HPL, it must be in the form of a Land Utilization Agreement
3. Certificate of Building Functionality for Apartment Buildings
4. Proof of tax documents related to the land being applied for (if any)
5. Statement of Physical Possession of Land Area (for applications for Hak Pakai on State Land)
For landed houses, foreigners will be granted a Hak Pakai certificate or a Hak Pakai on HPL.
For apartments, a Certificate of Ownership for the Apartment Unit will be granted.
1. Mengenai Pemohon : dokumen keimigrasian (visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian)
2. Mengenai Tanahnya :
a. Dasar penguasaan atau alas haknya
b. Daftar dan peta perolehan tanah
c. Dalam hal berasal dari tanah Hak Pengelolaan, berupa Perjanjian Pemanfaatan Tanah
3. Sertifikat Laik Fungsi bangunan Rumah Susun
4. Bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon (apabila ada)
5. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (untuk permohonan Hak Pakai di atas Tanah Negara
Untuk landed house, Orang Asing akan diberikan Sertifikat Hak Pakai atau Hak Pakai di atas HPL
Untuk Satuan Rumah Susun, diberikan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
To obtain a Second Home Visa/ITAS, foreigners must meet the following requirements :
1. Valid national passport with a minimum validity period of 36 (thirty-six) months.
2. Recent color photograph with a red background.
3. Proof of funds :
a. Bank statement/Certificate of Deposit in a State-Owned Bank equivalent to IDR 2,000,000,000.00 (two billion rupiahs); or
b. ownership certificate of a property in Indonesia under the name of the foreigner.
Untuk mendapatkan Visa/ITAS Rumah Kedua, orang asing harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. Paspor Kebangsaan yang sah dan masih berlaku paling singkat 36 (tiga puluh enam) bulan
2. Foto berwarna terbaru dengan latar belakang merah.
3. Proof of Fund :
a. Surat keterangan Bank/Bukti Rekening pada Bank Milik Negara sebesar setara Rp. 2.000.000.000,00 (dua milyar rupiah; atau
b. sertifikat kepemilikan properti di Indonesia atas nama Orang Asing
Land and Building Tax is in accordance with respective Regional Governments. It is now being proposed to use Passport only as regulated in
DJP 24/PJ/2023 related to BPHTB
PBB sesuai Pemerintah Daerah (Pemda) masing-masing. Sedang diusulkan hanya menggunakan Passport seperti yang diatur dalam Surat DJP
S-24/PJ/2023 terkait BPHTB

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)
Is it legally possible to resell the property I’ve Apakah saya diperbolehkan secara hukum untuk
purchased? menjual kembali property yang telah saya beli?
Yes, you can! “Ya, anda bisa!
As stated above, the total period (duration) of Sebagaimana dinyatakan sebelumnya, jangka waktu
Right to Use is granted for 30 years + 20 Hak Pakai diberikan selama 30 tahun + 20 tahun +
years+30 years. Is the extension of Hak 30 tahun. Apakah perpanjangan HGB dan/atau Hak
Pakai and/or HGB definitive? Pakai tersebut definitif?
The extension of Right to Use and/or HGB is almost always Perpanjangan Hak Pakai dan/atau HGB hampir selalu definitif,
definitive, as it is merely an administrative process. karena hal tersebut hanya merupakan proses administratif.
However, there is a chance that the government may Meskipun demikian masih ada kemungkinan hak ini tidak
not grant an extension. Despite this, the government diperpanjang. Walaupun demikian, pemerintah telah mengatur
has declared that for land with HGB, the title holder is bahwa untuk tanah HGB dapat diperpanjang secara otomatis
given a 50-year extension automatically. For land with selama 50 tahun, dan untuk tanah dengan alas hak HPL dapat
HPL, the title holder is given an extension of 80 years. diberikan perpanjangan dan pembaharuan otomatis selama
This is only valid after the issuance of SLF (Certificate 80 tahun. Hal ini hanya dapat dilakukan setelah terbitnya SLF
of Worthiness). (Sertifikat Laik Fungsi)
The regulations as stated in this book are applicable as of the publishment

date; 2023
Peraturan dalam buku ini sesuai dengan hukum yang berlaku hingga tanggal
penerbitan buku ini, pada tanggal 2023

How many properties may I purchase? Apakah ada batasan atas jumlah property yang
dapat saya beli?
As of now, there are specified limitations for Hingga saat ini, ada batasan Kepemilikan rumah tapak untuk
foreigners owning landed houses (max: 1 plot of land orang asing (maksimum 1 bidang tanah atau 2000 m2 per
or 2000m2 per person/family). However, there are no orang/ keluarga). Namun, tidak ada peraturan yang membatasi
limitations on owning apartments kepemilikan rumah susun
Can my heir (a foreigner) inherit my property? Apakah ahli waris saya (orang asing) dapat meneri
ma warisan properti saya?
Yes, they can, as long as your heir has the required Bisa. Sepanjang ahli waris tersebut mempunyai dokumen
immigration documents in accordance with applicable keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang
regulations (check page 14 & 15) - undangan.
As a tourist who does not come back to Sebagai turis yang tidak kembali ke Indonesia,
Indonesia, are my house and the land legally apakah rumah saya dan tanahnya dijamin secara
secured? hukum?
Yes, it is secured as long as you fulfil all obligations. Ya, hal ini dijamin selama anda memenuhi seluruh kewajiban.
Contact Information : DPP Realestat Indonesia

Telp. (021) 7278 9105
Fax. (021) 7278 9155
E-mail: dpprei@yahoo.com
www.rei.or.id

GLOSSARY
Glosarium
No TERM DEFINITION
1 Kementerian PUPR / Pekerjaan Kementerian dari Pemerintah Republik Indonesia yang bertanggungjawab dalam
Umum dan Perumahan Rakyat pekerjaan umum dan perumahan rakyat.
Ministry of Public Works and Ministry of the Government of Republic of Indonesia that is responsible for public
Housing works and public housing.
2 ATR/BPN Kementerian pemerintah di Indonesia yang bertanggungjawab atas pengelolaan

(Kementerian Agraria dan tanah dan urusan agraria.
Tata Ruang Badan Pertanahan
Nasional) Government ministry in Indonesia that is responsible for the management of land
and agrarian affairs.
Ministry of Land and Agrarian
Affairs
3 Ditjen Imigrasi Instansi pemerintah di Indonesia yang bertugas mengatur dan mengawasi keluar
(Direktorat Jenderal Imigrasi) masuknya orang ke dalam dan ke luar Indonesia.
Directorate General of Immigration A government agency in Indonesia that is responsible for regulating and controlling
the entry and exit of people into and out of Indonesia.
4 DJP Lembaga pemerintah di Indonesia yang bertanggung jawab atas administrasi dan
(Direktorat Jenderal Pajak) pemungutan pajak, termasuk pajak penghasilan, pajak pertambahan nilai (PPN),
dan pajak lainnya yang terkait dengan kegiatan bisnis dan investasi.
Directorate General of Taxes
A government institution in Indonesia that is responsible for the administration and
collection of taxes, including income tax, value-added tax (VAT), and other taxes
related to business and investment activities.
5 Pemda Institusi pemerintah daerah di Indonesia yang bertugas mengatur dan mengurus
(Pemerintah Daerah) urusan berbagai daerah atau provinsi di tanah air.
Reg Gov Local government authorities in Indonesia that are responsible for managing and
(Regional Government) administering the affairs of the various regions or provinces in the country.
6 OJK Lembaga negara menyelenggarakan sistem pengaturan dan pengawasan terhadap

(Otoritas Jasa Keuangan) kegiatan di dalam sektor jasa keuangan.
Financial Services Authority Indonesian government agency which regulates and supervises the financial services
sector.

No TERM DEFINITION
7 POJK Peraturan yang dikeluarkan oleh OJK untuk mengatur operasional lembaga jasa
(Peraturan Otoritas Jasa keuangan yang berada di bawah pengawasannya.
Keuangan)
Regulation of the Financial Regulations issued by the OJK to govern the operations of financial services
Services Authority institutions under its supervision.
8 HIMBARA Himpunan bank milik negara di Indonesia yang terdiri dari empat bank: Bank Mandiri,
(Himpunan Bank-bank Milik Bank Negara Indonesia (BNI), Bank Rakyat Indonesia (BRI), dan Bank Tabungan
Negara) Negara (BTN)
Association of State-Owned Banks Association of state-owned banks in Indonesia consisting of four banks: Bank Mandiri,
Bank Negara Indonesia (BNI), Bank Rakyat Indonesia (BRI), and Bank Tabungan Negara
(BTN).
9 PERBANAS Organisasi yang mengakomodir industri perbankan nasional, yang dapat menjadi
(Perhimpunan Bank Umum jembatan bagi anggotanya untuk menyalurkan aspirasi perbankan kepada
Nasional) pemerintah, DPR dan Regulator Industri Perbankan (OJK & Bank Indonesia).
An organization that accommodates the national banking industry, acting as a bridge
Indonesia Banks Association for its members to channel banking aspirations to the government, the DPR and the
Banking Industry Regulators (OJK & Bank Indonesia).
10 PPAT Pejabat di Indonesia yang berwenang membuat dan mengesahkan berbagai jenis
(Pejabat Pembuat Akta Tanah) akta tanah.
Land Deed Official An official in Indonesia who is authorized to make and certify various types of land
deeds.
11 KITAS Izin tinggal terbatas yang dikeluarkan oleh pemerintah Indonesia untuk warga
(Izin Tinggal Terbatas) negara asing yang ingin tinggal di Indonesia untuk jangka waktu tertentu.
Limited Stay Permit A residence permit granted by Indonesia to foreigners who wish to reside and work
in Indonesia.
12 ITAP Izin yang diberikan kepada orang asing tertentu untuk menetap dan bertempat
(Izin Tinggal Tetap) tinggal di wilayah Indonesia sebagai penduduk Indonesia.
Permanent Stay Permit Permit granted to certain foreigners to settle and reside in the territory of Indonesia
as residents of Indonesia.
13 PPNBM Pajak yang dikenakan oleh pemerintah Indonesia atas penjualan barang mewah
(Pajak Penjualan atas Barang tertentu di dalam negeri.
Mewah)
Tax imposed by the Indonesian government on the sale of certain luxury goods in
the country.
Sales Tax on Luxury Goods

No TERM DEFINITION
14 PPh Jenis pajak yang dikenakan atas penghasilan orang pribadi, badan usaha, dan badan
(Pajak Penghasilan) lainnya di Indonesia, dan diatur oleh Kementerian Keuangan melalui Direktorat
Jenderal Pajak.
Income Tax
PPH is a type of tax levied on the income of individuals, businesses, and other entities
in Indonesia, and is regulated by the Ministry of Finance through the Directorate
General of Taxes.
15 PBB Jenis pajak yang dikenakan atas kepemilikan tanah dan bangunan di Indonesia, dan
(Pajak Bumi dan Bangunan) diatur oleh Kementerian Keuangan melalui Direktorat Jenderal Pajak.
Land and Building Tax PBB is a type of tax imposed on the ownership of land and buildings in Indonesia,
and is regulated by the Ministry of Finance through the Directorate General of Taxes.
16 PPN Pajak yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari benda/barang atau jasa
(Pajak Pertambahan Nilai) dalam peredarannya dari produsen ke konsumen.
Value-Added Tax The tax levied on every increase in value of goods or services as they circulate from
the producer to the consumer is known as value-added tax (VAT).
17 HGB Hak atas tanah di Indonesia yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk
(Hak Guna Bangunan) membangun dan menggunakan suatu bangunan di atas sebidang tanah tertentu
untuk jangka waktu tertentu. Sertifikat HGB dikeluarkan oleh badan pertanahan
pemerintah Indonesia dan biasanya diberikan untuk jangka waktu 30 tahun, dengan
kemungkinan perpanjangan hingga total 80 tahun (termasuk perpanjangan dan
pembaruan).
Right to Build
A type of land title in Indonesia that grants the holder the right to build and use a
structure on a particular land parcel for a fixed period. The HGB title is issued by the
Indonesian government’s land agency and is typically granted for a period of 30 years,
with the possibility of extensions for up to a total of 80 years (including extension
and renewal).
18 BPHTB Pajak yang dikenakan oleh pemerintah daerah di Indonesia atas peralihan hak atas
(Bea Perolehan Hak atas Tanah tanah dan bangunan, baik melalui penjualan, pemberian, warisan, atau bentuk
dan Bangunan) perolehan lainnya
Land and Building Acquisition Tax A type of imposed by local governments in Indonesia on the transfer of rights to land
and buildings, either through sale, gift, inheritance, or other forms of acquisition.
19 PNBP PNBP adalah jenis penerimaan yang dipungut oleh pemerintah Indonesia yang
(Penerimaan Negara Bukan Pajak) tidak terkait dengan pajak, melainkan sumber bukan pajak seperti biaya, retribusi,
royalti, dan bentuk pendapatan lainnya
Non-Tax State Revenue
PNBP is a type of revenue collected by the Indonesian government that is not related
to taxes, but rather to non-tax sources such as fees, levies, royalties, and other forms
of income.

No TERM DEFINITION
20 PPJB Perjanjian antara penjual dan pembeli yang menguraikan syarat dan ketentuan
(Perjanjian Pengikatan Jual Beli) transaksi properti, termasuk namun tidak terbatas pada harga jual, syarat
pembayaran, tanggal pengiriman, dan detail relevan lainnya. Berbeda dengan
AJB (Akta Jual Beli) yang berfungsi sebagai bukti perpindahan kepemilikan suatu
properti, PPJB merupakan perjanjian pendahuluan yang mengatur syarat dan
ketentuan penjualan sebelum terjadi perpindahan kepemilikan. PPJB dibuat di
hadapan Notaris.
Sales & Purchase Agreement Legal agreement between the seller and the buyer that outlines the terms and
conditions of a property transaction, including but not limited to the sales price,
payment terms, delivery date, and other relevant details. Unlike the AJB (Akta Jual
Beli), which serves as proof of transfer of ownership of a property, the PPJB is a
preliminary agreement that sets out the terms and conditions of the sale before the
transfer of ownership takes place. Sales & Purchase Agreement must be made in
the presence of a Notary.
21 AJB Dokumen hukum yang berfungsi sebagai bukti pengalihan kepemilikan properti
(Akta Jual Beli) dari penjual ke pembeli. AJB disiapkan dan ditandatangani oleh notaris publik,
yang merupakan pejabat yang ditunjuk pemerintah yang bertanggung jawab untuk
melegalkan dan mengesahkan dokumen hukum.
Sales & Purchase Deed Legal document that serves as proof of transfer of ownership of a property from the
seller to the buyer. AJB is prepared and signed by a notary public, who is a government-
appointed official responsible for legalizing and certifying legal documents.
22 BBN Biaya yang dikenakan kepada pembeli saat proses balik nama Sertifikat Hak Milik
(Bea Balik Nama) dari penjual.
Property Transfer Tax Fees charged to the buyer during the process of returning the name of the Certificate
of Ownership from the seller.
23 SHMSRS Dokumen yang membuktikan kepemilikan unit apartemen dan juga termasuk
(Sertifikat Hak Milik Satuan hak kepemilikan bersama atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak
Rumah Susun) eksklusif atas ruang pribadi, hak bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Legal Documents that prove ownership of an apartment unit, including joint ownership
Strata Title of a building complex consisting of exclusive rights to private space, common rights,
joint property, and shared land.
24 VKBKP Jenis visa yang memungkinkan pemegangnya untuk masuk dan keluar Indonesia
(Visa Kunjungan Beberapa Kali berkali-kali dalam jangka waktu tertentu, biasanya hingga 1 tahun
Perjalanan)
Visa that allows the holder to enter and exit Indonesia multiple times within a specified
Multiple Visit Visa period, typically up to 1 year.

No TERM DEFINITION
25 VKSK Visa yang mengizinkan warga negara asing tertentu untuk masuk dan tinggal di
(Visa Kunjungan Saat Kedatangan) Indonesia hingga 30 hari untuk tujuan pariwisata, bisnis, atau pemerintahan.
Visa on Arrival Visa that allows certain foreign nationals to enter and stay in Indonesia for up to 30
days for tourism, business, or government purposes.
26 HPL Hak yang diberikan kepada seseorang atau badan oleh pemerintah Indonesia untuk
(Hak Pengelolaan atas Tanah) mengelola dan menggunakan sebidang tanah tertentu untuk jangka waktu tertentu.
Right to Manage Land Legal right granted to an individual or entity by the Indonesian government which
allows them to manage and utilize a particular piece of land for a specified period.
27 PP Regulasi di Indonesia yang dikeluarkan oleh pemerintah dan ditandatangani oleh

(Peraturan Pemerintah Republik Presiden untuk mengatur berbagai aspek kebijakan publik.
Indonesia)
GR Regulation in Indonesia that is issued by the government and signed by the President
(Government Regulation of the to regulate various aspects of public policy.
Republic of Indonesia)
28 IPL Biaya jasa pengelolaan operasional apartemen. Dibayarkan kepada manajemen

(Iuran Pengelolaan Lingkungan) atau pemilik gedung apartemen yang diperlukan untuk pengoperasian gedung
apartemen.
Apartments Service Charge Service fee for operational management of apartments. It is granted to the apartment
building management or owner and is required for the operation of the apartment
building.
29 NJOP Digunakan sebagai dasar untuk menghitung berbagai pajak dan biaya, seperti pajak
Nilai Jual Objek Pajak bumi dan bangunan (PBB) dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB).
Taxable Value of Property Used as the basis for calculating various taxes and fees, such as the property tax
(Pajak Bumi dan Bangunan or PBB) and the land and building acquisition duty (Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan or BPHTB).
30 NPOPTKP Jumlah penghasilan tidak kena pajak yang berhak diterima wajib pajak dalam
Nominal Penghasilan Tidak Kena setahun. Ini digunakan untuk menentukan penghasilan kena pajak seseorang untuk
Pajak tujuan pajak penghasilan pribadi.
Non-Taxable Tax Object Refers to the amount of non-taxable income a taxpayer is entitled to receive in a year.
Acquisition Value This is used to determine the taxable income of an individual for personal income
tax purposes.
31 NJKP Nilai kena pajak dari properti atau aset untuk tujuan perpajakan. Ini digunakan untuk
Nilai Jual Kena Pajak menghitung berbagai pajak, termasuk pajak properti dan pajak transfer.
Taxable value of a property or asset for tax purposes. It is used to calculate various
taxes, including property tax and transfer tax.

Guidelines On Foreigners Property Ownership in Indonesia

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Guidelines On Foreigners Property Ownership in Indonesia

Uploaded by

Document Information

Original Description:

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Guidelines On Foreigners Property Ownership in Indonesia

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

GUIDELINES ON FOREIGNERS’

PROPERTY OWNERSHIP IN INDONESIA

FOREIGN CUSTOMERS’ GUIDE ON BUYING PROPERTY IN INDONESIA

In order to stimulate increased demand and investment in the property

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

This policy aims to enhance the attractiveness for investors,

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Indonesia has become the best destination for property

This book has provided a detailed study to help readers

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Property investment is one of the investment options in

There is also a high demand for properties from the public,

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Sektor properti nasional dan jasa konstruksi berkontribusi

This is reflected in the contributions of the property, real estate,

Hal ini tercermin dari kontribusi sektor properti, realestat dan

The contribution of the property sector needs to be further

Kontribusi sektor properti perlu dilakukan dengan mendorong

Aturan ini merespons dibukanya investasi asing sehingga

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

According to a study by World Bank and Price Waterhouse, Indonesia is

In the last 4 years of President Jokowi’s administration, Indonesia has

Investment is needed in this young country—with over 220 million

xviii Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Raja Ampat Islands - Papua Pantai Parai Tenggiri - Bangka Belitung

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xix

The diverse archipelago of Indonesia suits any dream home you

Sirkuit Mandalika - Nusa Tenggara Barat Gunung Bromo - Jawa Timur

xx Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Danau Toba - Sumatera Utara Candi Borobudur - Yogyakarta

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xxi

Monumen Nasional Stadion Gelora Bung Karno

Sudirman saat Malam Hari Bunderan HI Malam Hari

xxii Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Jakarta’s culinary scene is an incredibly diverse mixing pot of many Indonesian

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xxiii

xxiv Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xxv

Jembatan Barelang Batam hotel horison batam

xxvi Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

A unique part of Indonesia, Batam is closer to Singapore, only 45 minutes away by

Orchard Park Batam

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia xxvii

Foreigner in Indonesia Passport, Visa*, or Stay Permit

Prospective Foreign Buyer contacts

Calon pembeli menghubungi

Sales & Purchase Deed

*refer to page 14 & 15 for further information on types of Visa

2 Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia

Landed House Conversion From Hak Milik/HGB

Property Ownership Certificate

Apartment SHMSRS/Strata Title Certificate

Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia 3

Prospective Foreign Buyer contacts

Sale & Purchase Agreement before

4 Guidelines on Foreigners’ Property Ownership in Indonesia