Tema 10 (darrer epígraf) i Tema 14 (darrer epígraf)

La propietat temporal i la propietat compartida

I. La propietat temporal

Finalitat: juntament amb la propietat compartida, persegueix facilitar l’accés a

l’habitatge.

Es caracteritza per la temporalitat (entre 1 any – béns mobles – o 10 anys – béns

immobles – i 99 anys) i pel dret del titular successiu a recuperar automàticament la
propietat un cop finalitzat el termini.

Hi ha dos subjectes:

a) Propietari temporal: totes les facultats d’un propietari, amb el límit de la

responsabilitat pels deterioraments causats per dol o culpa
b) Titular successiu: dret a obtenir la titularitat del bé un cop escolat el termini

Règim jurídic: pacte (excepte en aspectes imperatius, com el termini); arts. 547-1 i ss.;
dret de propietat.

Objecte: béns immobles/béns mobles duradors, no fungibles i susceptibles de registre

Constitució:

- Transmissió dels dos drets a persones diferents

- Transmissió de la propietat temporal amb reserva de la titularitat successiva
- Transmissió de la titularitat successiva amb reserva de la propietat temporal

Pot tenir lloc per negoci jurídic inter vivos (onerós o gratuït) o mortis causa. La forma
serà la pròpia del negoci constitutiu. És possible l’adquisició per usucapió (títol
ineficaç).

Únic contingut mínim: durada. No s’especifica què succeeix si no s’ha determinat

(supletori 30 anys –arts. 556-4, 563-2-3, 561-3.4 – o bé nul·litat absoluta).

Es recullen com a possibles pactes voluntaris els relatius a:

- Pròrrogues (màxim 99 anys)

- Dret d’adquisició si el titular successiu transmet a títol onerós
- Opció de compra

Contingut de la propietat temporal:

A) Facultats:
1. Totes les facultats del propietari amb el límit dels deterioraments causats per
culpa o dol.
 2. Disposar de la propietat temporal inter vivos (amb notificació al titular
successiu) o mortis causa. Pot constituir propietats temporals. El que excedeixi
del temps pactat no perjudica el titular successiu si no ho ha consentit.
3. Li corresponen tots els dret i obligacions propis de la propietat horitzontal

B) Obligacions:
1. Pagar el preu d’adquisició, si la constitució va ser onerosa (possible pacte
d’ajornament)
2. Satisfer les despeses (com a correlatives a l’ús). Matís (547-5): que al títol
constitutiu s’estableixi l’obligació del titular successiu de reemborsar les
despeses necessàries i exigibles en proporció al temps de propietat que li resti.
Abona també totes les millores, sense dret a rescabalament.
3. Indemnitzar pels danys produïts per culpa o dol

Facultats del titular successiu:

1. Disposar del seu dret (únic límit: dret d’adquisició preferent si s’ha pactat)
2. Exigir al propietari temporal que es faci càrrec de les obres de reparació o
reconstrucció si el bé es deteriora en un 50% o més per culpa o dol del propietari
temporal
3. Si així s’ha pactat, podrà tenir dret d’adquisició preferent en cas de transmissió
onerosa per part del propietari temporal
4. Si té aquest dret, podrà accedir per comprovar l’estat del bé

Obligacions del titular successiu:

Permetre l’ús i abonar les despeses necessàries i exigibles si així s’ha pactat.

Extinció:

1. Causes generals: pèrdua del bé i abandonament

2. Renúncia
3. (Consolidació)
4. Termini
5. Deteriorament igual o superior al 50% del valor per culpa o dol del propietari
temporal, si aquest no es fa càrrec de la reparació o reconstrucció malgrat el
requeriment del titular successiu

Efecte de l’extinció: En general, compota l’adquisició automàtica (i irrenunciable) per

part del titular successiu. Pot prendre possessió per ell mateix (no hi ha cap dret de
retenció del propietari temporal per garantir el pagament del despeses). En tot cas, serà
el propietari temporal qui haurà d’indemnitzar pels deterioraments ocasionats per culpa
o dol (encara que no arribin al 50%). Els fruits, millores i accessions resten a disposició
del titular successiu.
II. Propietat compartida

Concepte: art. 556-1: situació de comunitat en què un dels titulars (propietari material)
té una quota, el dret d’ús i gaudi exclusiu de tot el bé i un dret a adquirir gradualment
més quota.

Naturalesa jurídica: comunitat per quotes, però amb atribució exclusiva de l’ús i gaudi
al propietari material (pel qual abona, normalment, una contraprestació), sense acció de
divisió i amb un propietari formal gravat amb un dret d’adquisició gradual de més quota
segons el calendari pactat.

Règim jurídic: títol constitutiu; arts. 556-1 i ss.; comunitat ordinària proindivís i dret
d’opció.

Objecte: béns immobles/béns mobles duradors, no fungibles i susceptibles de registre.

Constitució: la poden constituir el propietari i també el propietari temporal

Pot consistir en:

- L’alienació per negoci inter vivos (onerós o gratuït) de la propietat material amb
reserva de la formal, o a la inversa
- La constitució per negoci jurídic mortis causa
- La usucapió (títol ineficaç)

Sembla que no cal escriptura pública, a diferència del que succeeix amb les resta de
comunitats especials.

Contingut mínim del títol constitutiu:

1. Quota inicialment adquirida (no es fixa legalment cap mínim; només es diu que,
en les adquisicions successives, si no s’ha fixat el %, s’entendrà que no ha de ser
inferior al 10%).
2. Dret d’adquisició gradual i requisits i condicions. Potser planificat (si el
propietari material no l’exercita, la propietat compartida s’extingeix) o no (a
criteri del propietari material; si no ha adquirit el 100% abans no s’escoli el
termini, hi haurà conversió en comunitat ordinària).
3. Contraprestació dinerària per l’ús exclusiu, si n’hi ha, amb criteris
d’actualització i de disminució a mesura que el propietari material vagi adquirint
més quota.

Altres possibles continguts:

1. La durada. Si no s’ha fixat: 30 anys. Màxim: 99 anys.

2. Pacte d’exclusió dels drets d’adquisició preferent de qualsevol dels dos
propietaris.

La inscripció és voluntària i s’ha de fer seguint el sistema de pluralitat de fulls.

Facultats del propietari material:

1. Posseir, usar i gaudir de forma plena i exclusiva, amb el límit d’haver de

respectar la subsistència del bé (tret de pacte en contrari). Li correspon l’exercici
dels drets i el compliment de les obligacions en règim de propietat horitzontal
2. Pot fer tots els actes de rigorós domini, excepte els que comprometin la
subsistència del bé o la divisió del bé, per a la qual es requereix el consentiment
del propietari formal
3. Alienar, gravar inter vivos i disposar mortis causa del seu dret. Els negocis inter
vivos s’han de notificar al propietari formal i cal acreditar que s’està al corrent
de les obligacions amb la comunitat de propietaris.
4. Adquisició gradual de quotes, segons el títol constitutiu.
5. Realitzar millores, encara que alterin la forma i la substància. No tindrà dret a
compensació.

Obligacions del propietari material:

1. Pagar el preu de la quota inicial (si escau)

2. Pagar el preu d’adquisició de més quota (si escau)
3. Pagar la contraprestació dinerària (si escau)
4. Pagar les despeses ordinàries (Extraordinàries necessàries i d’obres
d’instal·lació: en proporció a les quotes)
5. Conservar el bé i no comprometre’n la subsistència. Si hi ha deteriorament del
20% o més del valor del bé, ha de fer les corresponents reparacions, amb
independència de la causa del deteriorament. Si obeeix a motius extraordinaris,
el cost es repartirà en funció de les quotes
6. Pagar els impostos i despeses (com ara, les de la comunitat de propietaris) que
recaiguin sobre l’immoble

Facultats del propietari formal:

1. Disposar, per qualsevol títol, de la seva quota, sens perjudici dels drets
d’adquisició preferent
2. Prendre mesures per assegurar el bé (així, exigir al propietari material la
reparació si s’ha produït un deteriorament del 20% o més del valor del bé)
3. Exigir pagament de la quota i de la contraprestació. Aquesta es garanteix amb
l’afecció real sobre la quota del propietari material, amb la preferència que
marca la llei, quant a les quantitats corresponents als dos darrers anys i la part
vençuda de l’actual

Obligacions del propietari formal:

1. Consentir la possessió i el gaudi exclusiu del propietari material

2. Satisfer la part proporcional de les despeses per necessitats extraordinàries i
obres d’instal·lació
3. Comunicar al propietari material l’alienació de la seva quota
Extinció:

1. Reunió de totes les titularitats en una sola persona

2. Destrucció o pèrdua del bé. Sembla que també hi ha extinció si és parcial
3. Arribada del termini
4. Manca d’exercici de qualsevol dels drets d’adquisició gradual, tret de pacte en
contra
5. Conversió en comunitat ordinària o especial
6. Acord dels titulars
7. Renúncia. Acreixement automàtic i renunciable a l’altre cotitular. No eximeix
d’obligacions anteriors i no perjudica els dret de tercers.

Si l’extinció es produeix per les causes 3 o 4, la propietat compartida es converteix en

comunitat ordinària proindivís. Es dóna preferència, en aquests casos, al propietari
formal per adjudicar-se el bé abonant el 80% del valor de la quota del propietari
material.

L’execució forçosa que recau sobre alguna de les quotes no condueix a l’extinció, sinó a
la subrogació del rematant en la posició pertinent, a diferència del que succeiria si
s’executés una garantia constituïda abans que la propietat compartida.