3198ccec-c1bc-4a5b-ab00-62d0b501efdc

‫تقرير تقييم عقــــاري‬
‫مبنى الضيافة‬
‫المقدم إلى‬
‫اليوم ‪ 27‬يناير ‪ 2019‬م‬

‫الموافق ‪ 21‬جمادى االولى ‪1440‬هـ‬
‫تاريخ التقييم ‪2018/12/31 :‬م‬
‫تاريخ املعاينة ‪ 2018/12/26 :‬م‬
‫رقم التقرير ‪190100087:‬‬
‫السالم عليكم ورحمة هللا وبركاته‪،،،‬‬
‫بناء على طلبكم بتقييم مبنى تجاري (الضيافة ) بموجب التكليف الصادرمنكم بتاريخ ‪ 2018/12/26‬م وبناء علي‬
‫الترخيص املمنوح لنا من قبل الهيئة السعودية للمقيمين املعتمدين متبعين في ذلك معاييرالتقييم الدولية ‪ IVSC‬املتعارف‬
‫عليها وقواعد وأخالقيات املهنة للوصول إلي التقييم النهائي الحيادي بناء على الكشف الفعلي على و اقع العقارومعاينة‬
‫ودراسة املستندات والعقود الالزمة وبعد إجراء دراسة للمنطقة املحيطة بالعقار ‪.‬‬
‫قد تم التوصل الى القيمة السوقية (كفرصة استثمارية) باستخدام طريقتي التكلفة و الدخل وعليه نرفق لكم شهادة‬
‫التقييم‪.‬‬
‫العقاراملقدرعبارة عن مبنى تجاري (الضيافة )‬
‫نقدر القيمة السوقية للعقار لغرض اإلدراج في الصناديق االستثمارية العقارية املتداولة‬
‫بمبلغ وقدره ( ‪) 95,250,603‬خمسة وتسعون مليون ومائتان وخمسون الف وستمائة وثالثة ريال سعودي فقط‬
‫مدة سريان التقرير ‪ 90‬يوم من تاريخ املعاينة ما لم يحدث أي تغيرات اقتصادية تؤثر على العقار‬
‫املديرالعـ ـ ــام‬ ‫مديرالشؤون القانونية‬

‫عبدهللا بن سعيد آل سلمان‬ ‫حمد بن عبدهللا الحمد‬
‫عضو معتمد رقم ‪1210000113‬‬ ‫عضو معتمد رقم ‪1210000414‬‬
‫شركة تقدير وشريكة للتقييم العقاري – شركة مهنية تضامنية مقيدة بالسجل رقم ‪7003764698‬‬
‫‪1‬‬
‫أوال‪ :‬نطــاق العمل‬
‫أ‪ -‬املقيم و وضعه ‪-:‬‬
‫• تم اعداد هذا التقرير من قبل شركة تقديرللتقييم العقاري ‪ ,‬فريق العمل يتمتع بأعلى درجة من الكفاءة والحيادية‬
‫االزمة املؤهلين بشهادات أكاديمية عليا وذات خبرات في مجال التقييم العقاري مستخدمين أفضل قدراتنا املعرفية و‬
‫املهنية ملتزمين باملعايير الدولية واملتعارف عليها وقواعد وأخالقيات املهنة حيث أننا في وضع يسمح لنا بإعداد تقييم‬
‫موضوعي حيادي و ليس لدينا أي عالقه ماديه او تدخل مع العقار موضوع التقييم او مع الطرف املكلف بالتقييم‬
‫والتثمين ‪.‬‬
‫• جميع التحليالت واآلراء و االستنتاجات تعبر و بكل وضوح عن رؤيتنا املهنية للوصول الي التقييم النهائي الحيادي الذي‬
‫يعتبر تحليل منهي غير متحيز ويتسم باملوضوعية بناء علي املعاينة الفعلية من فريق العمل ودراسة منطقه السوق املحيطة‬
‫ويعتبر هذا التقرير سري وذو غرض محدد وال يسمح باستخدام هذا التقرير في أي غرض أخر خالف ما تمت االشارة إلية‪.‬‬
‫• أبرز أعضاء فريق عمل شركة تقدير للتقييم العقاري‬
‫‪2‬‬
‫ب‪ -‬العميل واملستخدمين املستهدفين ‪-:‬‬
‫استخدام التقرير‬ ‫صاحب التقرير‬ ‫اسم العميل‬

‫شركة الشرق األوسط لإلستثمار املالي‬ ‫شركة الشرق األوسط لإلستثمار املالي‬ ‫شركة الشرق األوسط لإلستثمار املالي‬
‫الغرض من التقييم‬
‫اإلدراج في الصناديق االستثمارية العقارية املتداولة‬
‫طبيعة العقارالذي تم تقييمه‬

‫مبنى تجاري‬
‫أساس القيمة‬
‫القيمة السوقية ‪:‬وهي املبلغ املقدر الذي ينبغي على أساسه مبادلة األصول أو االلتزامات في تاريخ التقييم بين مشتر راغب وبائع راغب‬
‫في إطار معاملة على أساس محايد بعد تسويق مناسب حيث يتصرف كل طرف من األطراف بمعرفة وحكمة دون قسر أو إجبار‬
‫وهذا التعريف للقيمة السوقية مبنى على أسس وهى ‪-:‬‬
‫‪ -‬البائع واملشتري متحمسان إلتمام الصفقة‪.‬‬
‫كل من الطرفين على علم تام بحاله أسعار العقارات والتغييرات التي طرأت عليها وكل من الطرفين يتصرف وفق صالحه الخاص‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪ -‬تم عرض العقار لفترة زمنيه مناسبه بالسوق‪.‬‬
‫‪ -‬الثمن غير متأثر بأي ظروف تمويلية أو تنازالت ممنوحه من أي طرف‪.‬‬
‫‪2018/12/31‬م‬ ‫تاريخ التقييم‬

‫‪2019/01/27‬م‬ ‫تاريخ االصدار‬
‫نطاق البحث‬
‫شملت مهمة التقييم التي تم اجرائها ما يلي‪-:‬‬
‫معاينة بصرية لداخل العقار وخارجه ‪ ،‬قياس العقارللتأكد من املساحات ‪ ،‬االطالع على الحي والعقارات املحيطة ‪ ،‬جمع‬
‫معلومات عن األراض ي املقارنة واملباني وقوائم وتكاليف البناء ‪ ،‬التحقق من الدخل وجمع مقارنات لإليجار‬
‫طبيعة ومصادراملعلومات‬
‫العروض املتوفرة من مكاتب العقار ‪ ,‬بيانات وزارة العدل ‪ ,‬قاعدة البيانات الخاصة بشركة تقدير للتقييم العقاري‬
‫‪3‬‬
‫ج‪ -‬االفتراضات واالفتراضات الخاصة ‪-:‬‬
‫اعتمد هذا التقييم على املعلومات املقدمة من العميل وبذلك يخضع هذا التقييم للتحفظ فال توجد هناك أي معلومات‬ ‫▪‬
‫قد تؤثرعل القيمة وليتم توفيرها لنا ‪.‬‬
‫تم األخذ في االعتبار املوقع العام واملساحة والشكل الهندس ي والتصنيف الخاص باملنطقة الو اقع بها العقار موضوع‬ ‫▪‬
‫تم األخذ في االعتبارعدم وجود أي ظروف خفية باألرض موضوع التقييم (قد تؤثرعلى إرتفاع أو إنخفاض قيمتها السوقية‬ ‫▪‬
‫الحالية)‪.‬‬
‫القيمة السوقية الحالية تسرى في ظل الظروف الطبيعية واملنطقة بالسوق العقاري وفي ظل األسعار السائدة باملنطقة‬ ‫▪‬
‫وقت التقييم‪.‬‬
‫تم األخذ في االعتبارتحقيق مبدأ أعلى و أفضل إستخدام‬ ‫▪‬
‫تم استالم صكوك امللكية ورخص البناء وعقود االيجار حسب افادة العميل وعلى مسئوليته ‪.‬‬ ‫▪‬
‫د‪ -‬وصف التقرير‪-:‬‬
‫ويعتبرهذا التقريرسري وذو غرض محدد وال يسمح باستخدام هذا التقرير في أي غرض أخرخالف ما تمت االشارة إلية‪.‬‬
‫ه – القيود على النشروالتوزيع ‪-:‬‬
‫ال يجوز استخدام كل او بعض هذا التقريراال في الغرض املحدد لذلك ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫أي تعامل مع هذا التقريريجب أن يكون كامل وشامل ومن املفترض من املتعامل مع هذا التقريرمراجعة جميع‬ ‫‪-‬‬
‫بنوده وأجزائه مع التأكيد على افتراضات هذا التقرير‪.‬‬
‫اليحق نشرأو طبع كل او بعض هذا التقريراال بعد الحصول على مو افقة كتابية منا ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التعامل واالفصاح عن محتويات هذا التقريريتم فقط حسب قواعد املعاييرالدولية ( ‪ ) IVSC‬الداء وظيفة التقرير‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪4‬‬
‫و‪ -‬التنفيذ ‪-:‬‬
‫‪ O‬معاينة األصل‬
‫العقار موضوع التقييم عبارة عن مبنى‬
‫‪ O‬خصائص امللكية‬
‫ملكية العقار عبارة عن ملكية حق الحيازة االيجارية ملدة ‪ 20‬سنة تنتهي في ‪2034/3/1‬‬
‫‪ O‬تحليل البيانات‬
‫تم تحليل البيانات واخذ املعلومات عن طريق مكاتب العقار ‪ ,‬بيانات وزارة العدل ‪ ,‬العقارات املقارنة‪.‬‬
‫‪ O‬طرق التقييم العقاري‬
‫تم استخدام التكلفة و أسلوب الدخل ‪.‬‬
‫‪ O‬جمع البيانات‬
‫تم تحديد نطاق البحث وجمع املعلومات في مدينة الرياض ‪.‬‬
‫‪ O‬تقديرالقيمة‬
‫بعد االنتهاء من تقدير القيمة من طرق التقييم العقاري يتم ترجيح افضل طريقة تناسب العقار ‪.‬‬
‫‪ O‬مراجعة التقرير‬
‫يتم مراجعة التقرير من قبل املدير العام ويقوم بمراجعة البيانات والتحليالت واالفتراضات التي توصل إليها ‪.‬‬
‫‪ O‬إعداد التقرير‬
‫يتم العمل على اعداد التقرير وفق املعايير الدولية للتقييم العقاري ‪.‬‬
‫وصف تشطيبات العقارموضوع التقييم‬
‫الهيكل االنشائي‬ ‫هل يوجد باملبنى‬ ‫نوع االرضيات‬ ‫نوع الواجهات‬

‫خرساني‬ ‫☒‬ ‫ساللم‬ ‫☒‬ ‫☒حوائط مزدوجه‬ ‫االحواش‬ ‫‪GRC‬‬ ‫الشمالية‬
‫☐ حوائط حامله‬ ‫☒كراج كهربائي‬ ‫☒ زجاج مزدوج‬ ‫االستقبال‬ ‫‪GRC‬‬ ‫الجنوبية‬
‫☐مباني معدنيه‬ ‫مصعد‬ ‫☒‬ ‫☒جبس بالسقف‬ ‫املدخل‬ ‫‪GRC‬‬ ‫الشرقية‬
‫☐مباني خشبيه‬ ‫بوابات‬ ‫☒‬ ‫☒ اضاءه مخفيه‬ ‫الغرف‬ ‫‪GRC‬‬ ‫الغربية‬
‫‪ -‬يتميز العقار بتصميم منفرد بطابع نجدي متميز ‪.‬‬
‫‪ -‬يتوفر في كل معرض مصعد وجلسات امامية وخلفية ‪.‬‬
‫‪ -‬يتوفر في املوقع نوافير وبحيرات صناعية ونخل ‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫موقع العقـاربالنسبة للمدينة‬
‫يقع شمال غرب مدينة الرياض‬
‫‪6‬‬
‫موقع العقاربالنسبة للحي‬
‫يقع العقارفي حي النخيل الغربي حيث يعتبرمن افضل وارقى االحياء في مدينة الرياض ملوقعه املتميزبالقرب‬
‫من مركزامللك عبدهللا املالي وجامعة امللك سعود ويتخلله عدة طرق رئيسية الدائري الشمالي ‪ ،‬طريق‬
‫التخصص ي ‪ ،‬طريق امللك فهد ‪ ،‬طريق تركي األول وتعتبرمن اهم الشوارع في مدينة الرياض‬
‫‪7‬‬
‫موقع العقارموضوع التقييم‬
‫‪8‬‬
‫ثانيا ‪ :‬حالة امللكية والعقود‬
‫املساحة‬ ‫رقم القطعة‬ ‫تاريخ الصك‬ ‫رقم الصك‬ ‫رقم املخطط‬ ‫م‬
‫‪2100‬‬ ‫‪1618+1625‬‬ ‫‪1435/05/19‬‬ ‫‪310115036471‬‬ ‫‪2837‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪2800‬‬ ‫‪1617+1624‬‬ ‫‪1435/05/19‬‬ ‫‪310115036473‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪2100‬‬ ‫‪1619+1626‬‬ ‫‪1428/06/10‬‬ ‫‪210103004425‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪2100‬‬ ‫‪1620+1627‬‬ ‫‪1428/06/10‬‬ ‫‪410104003546‬‬ ‫‪4‬‬
‫اسم املالك ‪ /‬زايد بن فهد السكيبي‬
‫تم االطالع على صورة ترخيص رقم ‪ 1435/14079‬بتاريخ ‪ 1435/08/05‬هـ الصادر من امانة الرياض االدارة العامة للتخطيط‬
‫العمراني ويتكون من من قبو ‪ +‬ميزانين ‪ +‬ارض ي ‪ +‬اول ‪ +‬مالحق علوية و سيتم تقنين ذلك و على مسئوليته‪.‬‬
‫( املساحات املذكورة حسب الصك و مساحة املباني حسب املستندات املرفقة من العميل )‬
‫‪ )1-2‬البيانات االساسية للعقارموضوع التقييم ‪-:‬‬
‫الخدمات‬ ‫املنسوب‬ ‫نوع العقار‬ ‫املوقع العام‬ ‫حدود العقار‬ ‫املوقع‬
‫طريق الدائري‬
‫☒ هاتف‬ ‫مرتفع‬ ‫☐‬ ‫سكني‬ ‫☐‬ ‫داخل النطاق‬ ‫☒‬ ‫الرياض شماال‬ ‫املدينه‬
‫الشمالي‬
‫مياه‬ ‫☒‬ ‫مستوي‬ ‫☒‬ ‫تجاري‬ ‫☒‬ ‫املرحله االولي‬ ‫شارع ‪15‬م ☐‬ ‫حنوبا‬ ‫النخيل‬ ‫الحي‬
‫سكني‬ ‫رقم‬
‫☐ منخفض ☒ كهرباء‬ ‫شارع ‪15‬م ☐ املرحله الثانيه ☐‬ ‫شرقا‬ ‫‪2837‬‬
‫تجاري‬ ‫املخطط‬
‫☒ صرف‬ ‫متنوع‬ ‫☐‬ ‫اخري‬ ‫☐‬ ‫خارج النطاق‬ ‫☐‬ ‫جار‬ ‫غربا‬ ‫‪154‬‬ ‫رقم البلك‬
‫الشوارع ☒ مسفلته ☐ غير مسفلته الجار ☒ مبني ☐ غير مبني حاله املبني ☐ ردئ ☐جيد ☒ ممتاز‬
‫الدائري الشمالي‬ ‫اسم اقرب شارع تجاري‬
‫‪9‬‬
‫‪ )2-‬صورة من صك امللكية‬
‫‪10‬‬
‫‪ )4-22‬صوره رخصه البناء‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬
‫‪ )2-‬صورة من الرخصة‬
‫‪14‬‬
‫ثامنا ‪ :‬منهجية وأسلوب التقييم املستخدم‬
‫‪ )1-5‬تطبيقات تحليل السوق‬
‫• تم تحليل السوق بتوفر املعلومات الالزمة للتقييم‬
‫• تحديد العقارات املشابهة لوصف العقار موضوع التقييم‪.‬‬
‫َ‬
‫تم التقييم وفقا للمعايير السعودية و املعايير الدولية للتقييم )‪ (IVSC‬حسب اشتراطات الهيئة السعودية للمقيمين املعتمدين و‬
‫يعتمد على طرق التقييم‬
‫طرق التقييم‬ ‫‪ .1‬التكلفة‬
‫‪ .2‬أسلوب السوق‬
‫اسلوب السوق‬
‫طريقة البيوع املقارنة‬
‫التكلفة‬ ‫خطوات تحليل السوق‬
‫‪ .1‬تحديد مميزات األرض التي تتيح االستخدامات املختلفة له ‪.‬‬
‫‪ .2‬تعريف مستخدمي العقار ‪.‬‬
‫‪ .3‬دراسة وتحديد عوامل الطلب على األرض و وجود ندرة باألراض ي املعروضة ‪.‬‬
‫‪ .4‬دراسة عوامل عرض العقارات املنافسة الحالية واملتوقعة ‪.‬‬
‫‪ .5‬تحليل العالقة بين العرض والطلب ‪.‬‬
‫‪ .6‬تحليل أفضل وأعلى إستخدام ‪.‬‬
‫تحليل أفضل وأعلى إستخدام‬
‫مسموح به قانونيا‪.‬‬
‫له جدوي اقتصاديه‪.‬‬

‫شروط اعلي وافضل استخدام‪.‬‬
‫ممكن ماديا‬
‫يعطي أعلي كفاءه‬
‫‪15‬‬
‫طريقة التكلفة‬
‫تم إفتراض ان النظرية اإلقتصادية للمشروع تحقيق أقص ى ربح و هو من األهداف الرئيسية ألي مشروع والربح الذي يسعى إليه‬
‫املشروع هو الفرق بين حصيلة االيرادات وتكاليف اإلنشاء ويندرج في تكاليف اإلنشاء بهذا املفهوم كل التكاليف املباشرة و الغير‬
‫مباشرة التي يتحملها املشروع ‪.‬‬
‫تحليل السوق يوفر املعلومات الالزمة للتقييم بطريقة التكلفة‪.‬‬ ‫▪‬

‫تحديد عمر العقار ومعدالت اإلهالك ‪.‬‬ ‫▪‬
‫معلومات عن تكلفة اإلنشاءات الجديدة ‪.‬‬ ‫▪‬
‫تكلفة اإلنشاء‬
‫َ‬
‫تقدر التكاليف بأنها التكلفة الالزمة إلنشاء مباني طبقا للسعار السائدة وقت التقييم و تشمل جميع التكاليف و التكاليف غير‬
‫املباشرة ‪.‬‬
‫اإلجمالي‬ ‫سعر املتر‬ ‫املساحة‬ ‫مكونات البناء‬

‫‪20,930,000.00‬‬ ‫‪2,300.00‬‬ ‫‪9,100.00‬‬ ‫قبو‬
‫‪7,006,500.00‬‬ ‫‪2,700.00‬‬ ‫‪2,595.00‬‬ ‫دور ارض ي تجاري‬
‫‪3,503,250.00‬‬ ‫‪2,700.00‬‬ ‫‪1,297.50‬‬ ‫ميزانين‬
‫‪6,625,800.00‬‬ ‫‪2,700.00‬‬ ‫‪2,454.00‬‬ ‫دور اول‬
‫‪3,312,900.00‬‬ ‫‪2,700.00‬‬ ‫‪1,227.00‬‬ ‫مالحق علوية‬
‫‪200,000.00‬‬ ‫‪500.00‬‬ ‫‪400.00‬‬ ‫اسوار‬
‫‪12,473,535.00 +‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫هامش الربح‬
‫‪54,051,985.00‬‬ ‫إجمالي تكلفة املباني‬
‫مصاريف عقد إيجاراألرض ‪:‬‬

‫االجم ــالي‬ ‫عدد السنوات السابقة‬ ‫قيمة عقد إيجار األرض‬
‫‪22,000,000‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5,500,000‬‬
‫إجمالي قيمة العقاربطريقة التكلفة ‪:‬‬

‫اإلجمالي‬ ‫تكلفة املباني‬ ‫مصاريف عقد إيجار األرض‬
‫‪ 76,051,985.00‬ريال سعودي‬ ‫‪54,051,985‬‬ ‫‪22,000,000‬‬
‫ستة وسبعون مليون وواحد وخمسون الف وتسعمائة وخمسة وثمانون لاير فقط الغير‬
‫طريقة خصم التدفقات املستقبلية ‪-:‬‬
‫‪16‬‬
‫يتم تطبيق طريقة خصم التدفقات النقدية في حالة تغييرصافي القيمة االيجارية خالل فترة االيجارباإلضافة إلى ان فترة‬
‫االيجارواالحتفاظ بالعقارمحدد بسنوات معين ‪.‬‬
‫جدول القيمة الحالية للتدفقات النقديه‬
‫القيمه الحاليه‬ ‫الدخل السنوي المتوقع الصافي‬ ‫السنه‬ ‫العام‬
‫لاير‬ ‫‪9,041,096‬‬ ‫لاير‬ ‫‪9,900,000‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2019‬‬
‫لاير‬ ‫‪8,506,912‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,200,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2020‬‬
‫لاير‬ ‫‪7,997,365‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,500,000‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2021‬‬
‫لاير‬ ‫‪7,512,202‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,800,000‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2022‬‬
‫لاير‬ ‫‪7,114,550‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,200,000‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2023‬‬
‫لاير‬ ‫‪6,671,341‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,500,000‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2024‬‬
‫لاير‬ ‫‪6,251,485‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,800,000‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪2025‬‬
‫لاير‬ ‫‪5,902,648‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,200,000‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪2026‬‬
‫لاير‬ ‫‪5,567,285‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,600,000‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪2027‬‬
‫لاير‬ ‫‪5,205,333‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,900,000‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪2028‬‬
‫لاير‬ ‫‪4,901,131‬‬ ‫لاير‬ ‫‪13,300,000‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪2029‬‬
‫لاير‬ ‫‪4,610,533‬‬ ‫لاير‬ ‫‪13,700,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪2030‬‬
‫لاير‬ ‫‪4,333,468‬‬ ‫لاير‬ ‫‪14,100,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪2031‬‬
‫لاير‬ ‫‪4,097,842‬‬ ‫لاير‬ ‫‪14,600,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪2032‬‬
‫لاير‬ ‫‪3,844,851‬‬ ‫لاير‬ ‫‪15,000,000‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪2033‬‬
‫لاير‬ ‫‪3,604,913‬‬ ‫لاير‬ ‫‪15,400,000‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪2034‬‬
‫لاير‬ ‫‪87,648‬‬ ‫لاير‬ ‫‪410,000‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪2035‬‬
‫لاير‬ ‫‪95,250,603‬‬ ‫اجمالي قيمه العقار‬
‫الغي‬
‫خمسة وتسعون مليون ومائتان وخمسون الف وستمائة وثالثة ريال فقط ر‬
‫طريقة عامل شراء السنوات فائدة مزودجة‬
‫‪17‬‬
‫عامل شراء السنوات هو مصطلح يستخدمه المقيّمون لتحويل القيمة اإليجارية إلى قيمة رأسمالية‪ .‬ومن الناحية النظرية هو عدد السنوات‬
‫التي يحدث فيها تدفق الدخل للحصول على رأس المال المستثمر باستخدام عملية الخصم‪.‬‬
‫اإلجمالي‬ ‫البيان‬
‫‪10,800,000‬‬ ‫صافي الدخل التشغيلي‬
‫‪%8.5‬‬ ‫معدل الخصم‬
‫‪%5‬‬ ‫معدل االهالك السنوي‬
‫‪17‬سنة و‪ 4‬شهور‬ ‫املدة‬
‫‪8.191‬‬ ‫عامل شراء السنوات‬
‫‪88,470,246.00‬‬ ‫قيمة الحيازة االيجارية‬
‫ثمانية وثمانون مليون واربعمائة وسبعون الف ومائتنان وستة واربعون ريال فقط الغير‬
‫توفيق و تحليل النتائج ( النتيجة النهائية)‬

‫تم عمل مقارنة و ضبط بين كل العوامل و وضع موضوع التقييم لبيان جوانب القوة و الضعف و انعكاس ذلك على على‬
‫سعراملتراملربع و انعكاس ذلك على انشطة البيع والشراء‬
‫و بناءا على النتائج السابقة و مراعاة ان املشروع ياخذ شكل معمارى و سمعة متميزة و حديث البناء و من ثم نرى االعتماد على‬
‫طريقة التدفقات النقدية‬
‫و علية نرى ان قيمة العقارموضوع التقييم = ‪ 95,250,603‬ريال‬
‫صالحية التقرير‬
‫تعتبر القيمة السوقية املحددة بهذا التقرير سارية ملدة ثالثة أشهر فقط من تاريخ املعاينة ذلك في ظل ظروف سوق عقاري طبيعي‬
‫و وضع اقتصادي مستقر مع عدم وجود تغيرات علي السوق العقاري السعودي بصفة عامة وعلي املنطقة املحيطة بالعقار‬
‫املستهدف بصفة خاصه‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫صور للعقارموضوع التقييم‬
‫‪19‬‬
‫‪20‬‬
‫بالزا ‪1‬‬

‫رقم التقرير ‪1901900084:‬‬
‫بناء على طلبكم بتقييم مبنى تجاري سكني (بالزا ‪ )1‬بموجب التكليف الصادرمنكم بتاريخ ‪ 2018/12/26‬م وبناء علي‬
‫الترخيص املمنوح لنا من قبل الهيئة السعودية للمقيمين املعتمدين متبعين في ذلك معاييرالتقييم الدولية ‪ IVSC‬املتعارف‬
‫عليها وقواعد وأخالقيات املهنة للوصول إلي التقييم النهائي الحيادي بناء على الكشف الفعلي على و اقع العقارومعاينة‬
‫ودراسة املستندات والعقود الالزمة وبعد إجراء دراسة للمنطقة املحيطة بالعقار ‪.‬‬
‫قد تم التوصل الى القيمة السوقية (كفرصة استثمارية ) باستخدام طريقتي التكلفة و اسلوب الدخل وعليه نرفق‬
‫لكم شهادة التقييم‪.‬‬
‫العقاراملقدرعبارة عن مبنى تجاري سكني شقق مفروشة (بالزا ‪)1‬‬
‫بمبلغ وقدره ) ‪ ) 65,061,315‬خمسة وستون مليون وواحد وستون الف وثالثمائة وخمسة عشر ريال سعودي فقط‬

‫‪1‬‬
‫‪2‬‬


‫العقارعبارة عن مبنى تجاري سكني (شقق مفروشة )‬

‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫العقار موضوع التقييم عبارة عن مبنى تجاري سكني (شقق مفروشة )‬
‫ملكية العقار عبارة عن حق حيازة ايجارية ملدة ‪ 13‬سنة هجرية تنتهي في ‪1448/02/01‬ه‬
‫تم استخدام التكلفة و التدفقات النقدية ‪.‬‬

‫خرساني‬ ‫☒‬ ‫ساللم‬ ‫☒‬ ‫☐حوائط مزدوجه‬ ‫بالط‬ ‫االحواش‬ ‫الشمالية كسر رخام‬
‫☐ حوائط حامله‬ ‫☒كراج كهربائي‬ ‫☐ زجاج مزدوج‬ ‫بورسالن‬ ‫االستقبال‬ ‫كسر رخام‬ ‫الجنوبية‬
‫☐مباني معدنيه‬ ‫مصعد‬ ‫☒‬ ‫☒جبس بالسقف‬ ‫رخام‬ ‫املدخل‬ ‫كسر رخام‬ ‫الشرقية‬
‫☐مباني خشبيه‬ ‫بوابات‬ ‫☒‬ ‫☒ اضاءه مخفيه‬ ‫باركيه‬ ‫الغرف‬ ‫كسر رخام‬ ‫الغربية‬
‫‪ -‬يتميز العقار بتصميم منفرد ومتعدد االستخدمات ‪.‬‬
‫‪ -‬يتوفر مسبح ونادي رياض ي وغرفة ألعاب أطفال وكافي شوب ومواقف سيارات ‪.‬‬
‫يتوفر في العقار موضوع التقييم نظام أمني متكامل‬
‫‪5‬‬
‫يقع في مدينة الرياض شمال مدينة الرياض‬
‫‪6‬‬
‫يقع العقارفي حي الربيع حيث يعتبرمن االحياء الر اقية في مدينة الرياض وقريب من محطات قطارالرياض‬
‫وبالقرب من جامعة االمام محمد بن سعود اإلسالمية و يتخلله عدة شوارع رئيسية مثل طريق امللك‬
‫عبدالعزيزو طريق التخصص ي وطريق االمام سعود بن محمد بن مقرن‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9588‬‬ ‫من ‪1303‬إلى ‪1308‬‬ ‫‪1433/04/19‬‬ ‫‪710114022401‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪1‬‬
‫اسم املالك ‪ /‬عبدهللا بن إبراهيم عبدهللا املسعد‬
‫العمراني ويتكون من يتكون من قبو ‪ +‬ميزانين ‪ +‬ارض ي ‪ +‬اول ‪ +‬مالحق علوية و سيتم تقنين ذلك و على مسئوليته‬
‫داخل‬
‫☒ هاتف‬ ‫مرتفع‬ ‫☐‬ ‫سكني‬ ‫☐‬ ‫☒‬ ‫شارع ‪20‬م‬ ‫الرياض شماال‬ ‫املدينه‬
‫النطاق‬
‫املرحله‬ ‫قطعة ‪1309‬‬
‫مياه‬ ‫☒‬ ‫مستوي‬ ‫☒‬ ‫تجاري‬ ‫☐‬ ‫☐‬ ‫حنوبا‬ ‫الربيع‬ ‫الحي‬
‫االولي‬ ‫‪1310+‬‬
‫سكني‬ ‫املرحله‬ ‫رقم‬
‫☐ منخفض ☒ كهرباء‬ ‫☒‬ ‫☐‬ ‫شارع ‪20‬م‬ ‫شرقا‬ ‫‪2917‬‬
‫تجاري‬ ‫الثانيه‬ ‫املخطط‬
‫خارج‬ ‫طريق امللك‬
‫☒ صرف‬ ‫متنوع‬ ‫☐‬ ‫اخري‬ ‫☐‬ ‫☐‬ ‫غربا‬ ‫‪65‬‬ ‫رقم البلك‬
‫النطاق‬ ‫عبدالعزيز‬
‫الشوارع ☒ مسفلته ☐ غير مسفلته الجار ☐ مبني ☐ غير مبني حاله املبني ☐ ردئ ☐جيد ☒ ممتاز‬
‫طريق امللك عبدهللا‬ ‫اسم اقرب شارع تجاري‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫َ‬
‫طرق التقييم‬ ‫‪ .1‬تكلفة‬
‫‪ .2‬تدفقات نقدية‬
‫الرسملة‬
‫المقارنة السوقية‬ ‫طريقة البيوع املقارنة‬

‫‪12‬‬

‫َ‬

‫‪4,241,800.00‬‬ ‫‪2,000.00‬‬ ‫‪2,120.90‬‬ ‫قبو‬
‫‪10,168,800.00‬‬ ‫‪2,400.00‬‬ ‫‪4,237.00‬‬ ‫دور ارض ي تجاري‬
‫‪3,802,800.00‬‬ ‫‪2,400.00‬‬ ‫‪1,584.50‬‬ ‫دور ارض ي شقق مفروشة‬
‫‪4,869,792.00‬‬ ‫‪2,400.00‬‬ ‫‪2,029.08‬‬ ‫ميزانين‬
‫‪10,185,840.00‬‬ ‫‪2,400.00‬‬ ‫‪4,244.10‬‬ ‫دور اول‬
‫‪4,752,312.00‬‬ ‫‪2,400.00‬‬ ‫‪1,980.13‬‬ ‫مالحق علوية‬
‫‪118,425.00‬‬ ‫‪500.00‬‬ ‫‪236.85‬‬ ‫اسوار‬
‫‪9,534,942.25‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫هامش الربح‬

‫‪12,500,000‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2,500,000‬‬

‫‪ 60,174,711.00‬ريال‬ ‫‪47,674,711.25‬‬ ‫‪12,500,000‬‬
‫ستون مليون ومائة وأربعة وستون الف وسبعمائة واحد عشر لاير فقط الغير‬
‫‪13‬‬
‫طريقة خصم التدفقات املستقبلية (حسب العقود املرفقة من العميل )‬
‫االجمالي‬ ‫القيمة االيجارية‬ ‫العدد‬ ‫البيان‬

‫‪8,459,130.00‬‬ ‫‪1,500.00‬‬ ‫‪5,639.42‬‬ ‫معارض تجارية‬
‫‪110,000.00‬‬ ‫‪110,000.00‬‬ ‫‪1.00‬‬ ‫استديو‬
‫‪2,085,000.00‬‬ ‫‪139,000.00‬‬ ‫‪15.00‬‬ ‫غرفة نوم وصاله‬
‫‪3,300,000.00‬‬ ‫‪150,000.00‬‬ ‫‪22.00‬‬ ‫غرفتين نوم وصاله‬
‫‪1,980,000.00‬‬ ‫‪180,000.00‬‬ ‫‪11.00‬‬ ‫دوبلكس(غرفتين نوم وصاله )‬
‫‪200,000.00‬‬ ‫‪200,000.00‬‬ ‫‪1.00‬‬ ‫دوبلكس (ثالث غرف نوم وصاله)‬
‫‪16,134,130.00‬‬ ‫إجمالي دخل العقار‬

‫‪3,115,384.62‬‬ ‫متوسط قيمة ايجاراالرض‬
‫‪13,018,745.38‬‬ ‫صافي الدخل الفعلي‬
‫‪1,301,874.54‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫نسبة االشغار‬
‫‪1,301,874.54‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫مصاريف تشغيل وصاينة‬
‫‪10,414,996.31‬‬ ‫صافي الدخل التشغيلي‬
‫القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة‬

‫لاير‬ ‫‪9,643,515‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2019‬‬
‫لاير‬ ‫‪8,929,181‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2020‬‬
‫لاير‬ ‫‪8,267,760‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2022‬‬
‫لاير‬ ‫‪7,655,333‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2023‬‬
‫لاير‬ ‫‪7,088,271‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2024‬‬
‫لاير‬ ‫‪6,563,214‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2025‬‬
‫لاير‬ ‫‪6,077,050‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪2026‬‬
‫لاير‬ ‫‪5,626,898‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪2027‬‬
‫لاير‬ ‫‪5,210,091‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,414,996.31‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪2028‬‬
‫طريقة عامل شراء السنوات فائدة مزودجة‬
‫‪14‬‬
‫عامل شراء السنوات هو مصطلح يستخدمه المقيّمون لتحويل القيمة اإليجارية إلى قيمة رأسمالية‪ .‬ومن الناحية النظرية هو عدد السنوات‬
‫التي يحدث فيها تدفق الدخل للحصول على رأس المال المستثمر باستخدام عملية الخصم‪.‬‬
‫االجمالي‬ ‫البيان‬
‫‪3,115,384.62‬‬ ‫متوسط قيمة ايجاراالرض‬
‫‪13,018,745.38‬‬ ‫صافي الدخل الفعلي‬
‫‪1,301,874.54‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫نسبة االشغار‬
‫‪1,301,874.54‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫مصاريف تشغيل وصاينة‬
‫اإلجمالي‬ ‫البيان‬
‫‪%8‬‬ ‫معدل الخصم‬
‫‪%7.1‬‬ ‫معدل االهالك السنوي‬
‫‪9‬سنوات‬ ‫املدة‬
‫‪6.129‬‬ ‫عامل شراء السنوات‬
‫‪63,840,834.00‬‬ ‫قيمة الحيازة االيجارية‬
‫ثالثة وستون مليون وثمانمائة واربعون الف وثمانمائة وأربعة وثالثون ريال‬
‫النتيجة ‪-:‬‬
‫نرى أن القيمة التأجيرية للمبنى حسب العقود ‪ 10,414,996.00‬ريال سنويا صحيحة وغير مبالغ فيها حيث انها تقع‬
‫داخل نطاق تقديراتنا لصافي الدخل التشغيلي ‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫تم عمل مقارنة و ضبط بين كل من أساليب التقييم لبيان جوانب القوة و الضعف و انعكاس ذلك على على سعراملتراملربع‬
‫و بناءا على النتائج السابقة و مراعاة ان املشروع ياخذ شكل معماري و سمعة متميزة و حديث البناء ‪.‬‬
‫نرى االعتماد على طريقة التدفقات النقدية‬
‫وعليه نقدرقيمة العقارب ـ ‪65,061,315‬ريال‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬
‫بالزا ‪2‬‬

‫رقم التقرير ‪1901900085:‬‬
‫بناء على طلبكم بتقييم مبنى فندق بالزا ‪ 2‬بموجب التكليف الصادرمنكم بتاريخ ‪ 2018/12/26‬م وبناء علي الترخيص‬
‫املمنوح لنا من قبل الهيئة السعودية للمقيمين املعتمدين متبعين في ذلك معاييرالتقييم الدولية ‪ IVSC‬املتعارف عليها‬
‫وقواعد وأخالقيات املهنة للوصول إلي التقييم النهائي الحيادي بناء على الكشف الفعلي على و اقع العقارومعاينة ودراسة‬
‫املستندات والعقود الالزمة وبعد إجراء دراسة للمنطقة املحيطة بالعقار ‪.‬‬
‫قد تم التوصل الى القيمة السوقية (كفرصة استثمارية ) باستخدام طريقتي التكلفة و أسلوب الدخل وعليه نرفق‬
‫لكم شهادة التقييم‪.‬‬
‫العقاراملقدرعبارة عن فندق ‪ 5‬نجوم‬
‫بمبلغ وقدره (‪ )84,273,710‬أربعة وثمانون مليون ومائتان وثالثة وسبعون الف وسبعمائة وعشرة ريال سعودي فقط‬

‫‪1‬‬
‫‪2‬‬


‫العقار عبارة عن فندق ‪ 5‬نجوم‬

‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫العقار موضوع التقييم عبارة عن فندق ‪ 5‬نجوم‬
‫ملكية العقار عبارة عن ملكية حيازة ايجارية ملدة ‪ 20‬سنة‬

‫خرساني‬ ‫☒‬ ‫ساللم‬ ‫☒‬ ‫☒حوائط مزدوجه‬ ‫االحواش بورسالن‬ ‫كالدينج‬ ‫الشمالية‬
‫☐ حوائط حامله‬ ‫☒كراج كهربائي‬ ‫☒ زجاج مزدوج‬ ‫رخام‬ ‫االستقبال‬ ‫كالدينج‬ ‫الجنوبية‬
‫☐مباني معدنيه‬ ‫مصعد‬ ‫☒‬ ‫☐جبس بالسقف‬ ‫بورسالن‬ ‫املدخل‬ ‫زجاج‬ ‫الشرقية‬
‫☐مباني خشبيه‬ ‫بوابات‬ ‫☒‬ ‫☒ اضاءه مخفيه‬ ‫بورسالن‬ ‫الغرف‬ ‫زجاج‬ ‫الغربية‬
‫‪ -‬يتميز العقار بحصوله على ترخيص فندق ‪ 5‬نجوم‬
‫‪5‬‬
‫يقع في شمال غرب مدينة الرياض‬
‫‪6‬‬
‫يقع العقارفي حي الرحمانية‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪4800‬‬ ‫قطعة ‪538‬‬ ‫‪1439/02/09‬‬ ‫‪910110037749‬‬ ‫‪208‬‬ ‫‪1‬‬
‫اسم املالك ‪/‬عبدالعزيزبن محمد بن عبدالعزيزالطويل‬
‫تم االطالع على صورة ترخيص رقم ‪ 5162‬بتاريخ ‪ 1436/03/29‬الصادر من امانة الرياض االدارة العامة للتخطيط العمراني ويتكون‬
‫من فندق ‪ 5‬نجوم يتكون من قبو ودور ارض ي وميزانين وخمسة أدوار متكررة وملحق علوي و سيتم تقنين ذلك و على مسئوليته‪.‬‬
‫☒ هاتف‬ ‫مرتفع‬ ‫☐‬ ‫سكني‬ ‫☐ داخل النطاق ☐‬ ‫شارع ‪80‬م‬ ‫شماال‬ ‫الرياض‬ ‫املدينه‬
‫مياه‬ ‫☒‬ ‫مستوي‬ ‫☒‬ ‫تجاري‬ ‫☐‬ ‫املرحله االولي‬ ‫الرحمانية حنوبا شارع ‪20‬م ☐‬ ‫الحي‬
‫☐ منخفض ☒ كهرباء‬ ‫شرقا قطعة ‪ ☐ 539‬املرحله الثانيه ☐‬ ‫‪208‬‬
‫☐ صرف‬ ‫متنوع‬ ‫☐‬ ‫فندق‬ ‫☒‬ ‫خارج النطاق‬ ‫قطعة ‪☐ 537‬‬ ‫غربا‬ ‫‪538‬‬ ‫رقم البلك‬
‫طريق امللك عبدهللا‬ ‫اسم اقرب شارع تجاري‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫َ‬
‫‪ .2‬أسلوب الدخل‬

‫‪12‬‬
‫▪ تحليل السوق يوفر املعلومات الالزمة للتقييم بطريقة التكلفة‪.‬‬

‫▪ تحديد عمر العقار ومعدالت اإلهالك ‪.‬‬
‫▪ معلومات عن تكلفة اإلنشاءات الجديدة ‪.‬‬
‫َ‬
‫تقدر التكاليف بأنها التكلفة الالزمة إلنشاء مباني طبقا للسعار السائدة وقت التقييم و تشمل جميع التكاليف و التكاليف غير املباشرة ‪.‬‬

‫‪12,000,000.00‬‬ ‫‪2,500.00‬‬ ‫‪4,800.00‬‬ ‫قبو‬
‫‪4,615,776.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪1,442.43‬‬ ‫دور ارض ي‬
‫‪434,144.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪135.67‬‬ ‫دور ارض ي معارض‬
‫‪2,496,736.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪780.23‬‬ ‫ميزانين‬
‫‪5,532,096.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪1,728.78‬‬ ‫دور اول‬
‫‪5,532,096.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪1,728.78‬‬ ‫دور ثاني‬
‫‪5,532,096.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪1,728.78‬‬ ‫دور ثالث‬
‫‪5,532,096.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪1,728.78‬‬ ‫دور رابع‬
‫‪5,532,096.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪1,728.78‬‬ ‫دور خامس‬
‫‪2,640,480.00‬‬ ‫‪3,200.00‬‬ ‫‪825.15‬‬ ‫مالحق علوية‬
‫‪80,000.00‬‬ ‫‪500.00‬‬ ‫‪160.00‬‬ ‫اسوار‬
‫‪12,481,904.00‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫هامش الربح‬
‫‪-‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫االهالك‬
‫‪3,600,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1,800,000‬‬
‫‪66,009,520.00‬‬ ‫‪62,409,520.00‬‬ ‫‪3,600,000‬‬
‫ستة وستون مليون وتسعة االف وخمسمائة وعشرون لاير‬
‫‪13‬‬
‫طريقة خصم التدفقات املستقبلية ‪-:‬‬
‫لاير‬ ‫‪8,218,182‬‬ ‫لاير‬ ‫‪9,040,000‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2019‬‬
‫لاير‬ ‫‪7,471,074‬‬ ‫لاير‬ ‫‪9,040,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2020‬‬
‫لاير‬ ‫‪6,791,886‬‬ ‫لاير‬ ‫‪9,040,000‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2021‬‬
‫لاير‬ ‫‪6,898,436‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,100,000‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2022‬‬
‫لاير‬ ‫‪6,271,305‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,100,000‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2023‬‬
‫لاير‬ ‫‪5,701,187‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,100,000‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2024‬‬
‫لاير‬ ‫‪5,182,897‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,100,000‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪2025‬‬
‫لاير‬ ‫‪4,711,725‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,100,000‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪2026‬‬
‫لاير‬ ‫‪4,749,893‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,200,000‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪2027‬‬
‫لاير‬ ‫‪4,318,085‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,200,000‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪2028‬‬
‫لاير‬ ‫‪3,925,532‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,200,000‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪2029‬‬
‫لاير‬ ‫‪3,568,665‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,200,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪2030‬‬
‫لاير‬ ‫‪3,244,241‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,200,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪2031‬‬
‫لاير‬ ‫‪3,170,508‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,040,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪2032‬‬
‫لاير‬ ‫‪2,882,280‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,040,000‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪2033‬‬
‫لاير‬ ‫‪2,620,255‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,040,000‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪2034‬‬
‫لاير‬ ‫‪2,382,050‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,040,000‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪2035‬‬
‫لاير‬ ‫‪2,165,500‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,040,000‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪2036‬‬
‫تم احتساب القيم االيجارية للسنوات حسب افادة العميل‬
‫‪14‬‬
‫طريقة التدفقات النقدية‬
‫و علية نرى ان قيمة العقارموضوع التقييم = ‪ 84,273,710‬ريال‬
‫‪15‬‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬
‫مبنى تجاري مكتبي (تهامة)‬

‫رقم التقرير ‪1901900086:‬‬
‫بناء على طلبكم بتقييم مبنى تهامة بموجب التكليف الصادرمنكم بتاريخ ‪ 2018/12/26‬وبناء على الترخيص املمنوح لنا‬
‫من قبل الهيئة السعودية للمقيمين املعتمدين متبعين في ذلك معاييرالتقييم الدولية ‪ IVSC‬املتعارف عليها وقواعد‬
‫وأخالقيات املهنة للوصول إلي التقييم النهائي الحيادي بناء على الكشف الفعلي على و اقع العقارومعاينة ودراسة املستندات‬
‫والعقود الالزمة وبعد إجراء دراسة للمنطقة املحيطة بالعقار ‪.‬‬
‫قد تم التوصل الى القيمة السوقية باستخدام طريقتي رسملة الدخل و التكلفة وعليه نرفق لكم شهادة التقييم‪.‬‬
‫العقاراملقدرعبارة عن مبنى تجاري اداري (تهامة)‬
‫بمبلغ وقدره ( ‪ ) 40,603,515‬أربعون مليون وستمائة وثالثة الف وخمسمائة وخمسة عشر ريال سعودي فقط‬

‫‪1‬‬
‫‪2‬‬


‫العقارموضوع التقييم عبارة عن مبنى تجاري مكتبي‬

‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫العقار موضوع التقييم عبارة عن مبنى تجاري مكتبي‬
‫ملكية العقار عبارة عن العقار مرهون لصالح بنك الرياض‬
‫تم استخدام رسملة الدخل و التكلفة ‪.‬‬
‫تم تحديد نطاق البحث وجمع املعلومات في مدينة جده ‪.‬‬

‫خرساني‬ ‫☒‬ ‫ساللم‬ ‫☒‬ ‫☐حوائط مزدوجه‬ ‫رخام‬ ‫االحواش‬ ‫كالدينج‬ ‫الشمالية‬
‫☐ حوائط حامله‬ ‫☐كراج كهربائي‬ ‫☐ زجاج مزدوج‬ ‫رخام‬ ‫االستقبال‬ ‫دهان‬ ‫الجنوبية‬
‫☐مباني معدنيه‬ ‫مصعد‬ ‫☒‬ ‫☒جبس بالسقف‬ ‫رخام‬ ‫املدخل‬ ‫كالدينج‬ ‫الشرقية‬
‫☐مباني خشبيه‬ ‫بوابات‬ ‫☐‬ ‫☐ اضاءه مخفيه‬ ‫بورسالن‬ ‫الغرف‬ ‫كالدينج‬ ‫الغربية‬
‫‪5‬‬
‫يقع العقار في وسط مدينة جده‬
‫‪6‬‬
‫يقع العقارفي حي الحمراء على شارع االندلس‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2500‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1440/01/16‬‬ ‫‪320224010550‬‬ ‫بدون‬ ‫‪1‬‬
‫اسم املالك ‪/‬شركة امار للتطوير واالستمار العقاري والعقار مرهون لصالح بنك الرياض‬
‫تم االطالع على صورة ترخيص رقم ‪ 679‬بتاريخ ‪ 1407/07/12‬الصادر من امانة جده االدارة العامة للتخطيط العمراني ويتكون من‬
‫عدد ‪32‬مكتب وعدد ‪13‬معرض تجاري و سيتم تقنين ذلك و على مسئوليته‪.‬‬
‫داخل‬ ‫شارع عرض ‪ 20‬م يفصلها‬

‫☒ هاتف‬ ‫مرتفع‬ ‫☐‬ ‫سكني‬ ‫☐‬ ‫☒‬ ‫شماال‬ ‫جدة‬ ‫املدينه‬
‫النطاق‬ ‫ملك الشيخ محمد الطويل‬
‫املرحله‬
‫مياه‬ ‫☒‬ ‫مستوي‬ ‫☒‬ ‫تجاري‬ ‫☐‬ ‫حنوبا يحده االمالك األميرية ☐‬ ‫الحمراء‬ ‫الحي‬
‫االولي‬
‫سكني‬ ‫املرحله‬ ‫رقم‬
‫☐ منخفض ☐ كهرباء‬ ‫☐‬ ‫يحده االمالك األميرية ☐‬ ‫شرقا‬ ‫بدون‬
‫تجاري‬ ‫الثانيه‬ ‫املخطط‬
‫تجاري‬ ‫خارج‬ ‫شارع عرض ‪ 10‬م يفصلها‬
‫☒ صرف‬ ‫متنوع‬ ‫☐‬ ‫☒‬ ‫☐‬ ‫غربا‬ ‫‪4‬‬ ‫رقم البلك‬
‫اداري‬ ‫النطاق‬ ‫عن األمالك األميرية‬
‫الشوارع ☒ مسفلته ☐ غير مسفلته الجار ☒ مبني ☐ غير مبني حاله املبني ☐ ردئ ☒جيد ☐ ممتاز‬
‫شارع االندلس‬ ‫اسم اقرب شارع تجاري‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫َ‬
‫طرق التقييم‬ ‫‪ .1‬رسملة الدخل‬
‫‪ .2‬التكلفة‬

‫‪12‬‬
‫املقارنات املتوفرة بالقرب من العقارموضوع التقييم‬
‫نوع العقار‬ ‫قيمة املتر‬ ‫املساحة‬ ‫رقم املقارن‬
‫ارض‬ ‫‪13000‬‬ ‫‪2731‬‬ ‫‪1‬‬
‫ارض‬ ‫‪10000‬‬ ‫‪2669‬‬ ‫‪2‬‬
‫معرض‬ ‫‪900‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪3‬‬
‫مكاتب‬ ‫‪600‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪4‬‬
‫تم االخذ فى اإلعتبار العوامل التالية ‪-:‬‬

‫‪ -‬مساحة الوحدات املقارنة بالخصم و اإلضافة مع مراعاة أن قيمة املتر باألراض ي املقارنة ذات املساحات الصغيرة ليس بالضرورة هو قيمة املتر‬
‫لألرض موضوع التقييم‪.‬‬
‫‪ -‬يتم التقييم كصفقة واحدة بالنسبة لألرض موضوع التقييم مع مراعاة ذلك مع االراض ي املقارنة حسب املساحة و حسب رغبة املشترى‪.‬‬
‫على ضوء دراسة أسعار السوق الحالية في ظل التغيرات الراهــنة لسوق العقارات و فى ظل تحقيق مـبدأ أعلي و أفضل إستخدام للعقار موضوع التقييم‬
‫َ‬
‫مع مراعاة نوعية االستخدام الحالي لكال من العقار موضوع التقييم و العقارات املقارنة و وجود ندرة لألراض ي باملنطقة و تحقيقا ملبدأ أعلى و أفضل‬
‫إستخدام‪.‬‬
‫‪13‬‬

‫َ‬
‫تقدر التكاليف بأنها التكلفة الالزمة إلنشاء مباني طبقا لألسعار السائدة وقت التقييم و تشمل جميع التكاليف و التكاليف غير‬

‫‪12,965,625.00‬‬ ‫‪1500‬‬ ‫‪8643.75‬‬ ‫إجمالي مساحة مباني‬
‫‪3,241,406.25 +‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫هام الربح‬
‫‪(8,103,515.63)-‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫االهالك‬
‫قيمة االرض‪:‬‬
‫االجم ــالي‬ ‫سعر املتر‬ ‫مساحة االرض‬
‫‪32,500,000‬‬ ‫‪13000‬‬ ‫‪2500‬‬

‫اإلجمالي‬ ‫تكلفة املباني‬ ‫قيمة االرض‬
‫‪ 40,603,515‬ريال سعودي‬ ‫‪8,103,515‬‬ ‫‪32,500,000‬‬
‫أربعون مليون وستمائة وثالثة االف وخمسمائة وخمسة عشر لاير‬
‫طريقة رسملة الدخل املباشر (حسب العروض املتوفرة بالقرب من العقار) ‪-:‬‬
‫‪14‬‬
‫القيمة االيجارية‬ ‫سعر املتر التأجيري‬ ‫املساحة التأجيرية‬ ‫البيان‬
‫‪1,552,500.00‬‬ ‫‪900‬‬ ‫‪1725‬‬ ‫عدد ‪ 10‬معارض‬
‫‪3,370,800.00‬‬ ‫‪600‬‬ ‫‪5618‬‬ ‫عدد ‪ 15‬مكتب‬
‫‪4,923,300.00‬‬ ‫إجمالي دخل العقاراملتوقع‬
‫‪4,923,300.00‬‬ ‫إجمالي دخل العقار املتوقع‬
‫‪( 984,660.00)-‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫خسائرعدم االشغار‬
‫(‬ ‫‪393,864.00)-‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫مصاريف التشغيل والصيانة‬
‫‪9%‬‬ ‫معدل الرسملة‬
‫‪39,386,400.00‬‬ ‫القيمة السوقية بطريقة رسملة الدخل‬
‫تسعة وثالثون مليون وثالثمائة وستة وثمانون الف واربعمائة ريال‬
‫‪15‬‬
‫طريقة خصم التدفقات املستقبلية (حسب العقد املرفق من العميل ) ‪-:‬‬
‫حسب افادة العميل انه تم تأجيرالعقارملدة ‪ 4‬سنوات بقيمة إيجارية إجمالية ستة عشرمليون ومائتان الف ريال‬
‫بو اقع أربعة مليون وخمسون الف ريال سنويا ‪.‬‬
‫القيمة الحالية للتدفقات النقدية‬

‫ريال‬ ‫ريال‬
‫‪3,715,596‬‬ ‫‪4,050,000.00‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2019‬‬
‫‪3,408,804‬‬ ‫‪4,050,000.00‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2020‬‬
‫‪3,127,343‬‬ ‫‪4,050,000.00‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2021‬‬
‫‪2,869,122‬‬ ‫‪4,050,000.00‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2022‬‬
‫ريال‬ ‫قيمة استرداد املبنى بعد ‪ 4‬سنوات بمعدل خصم‪%9‬‬
‫‪31,879,158‬‬
‫ريال‬
‫‪45,000,00‬‬ ‫القيمة السوقية للعقار باستخدام طريقة خصم التدفقات النقدية‬
‫خمسة واربعون مليون ريال فقط الغير‬
‫نرى أن القيمة التأجيرية للمبنى حسب افادة العميل بالعقد ‪ 4,050,000‬لاير سنويا‬
‫تعتبر مقاربة لتقديراتنا بنسبة ‪12.5%‬‬
‫‪16‬‬
‫تم عمل مقارنة و ضبط بين كل من أساليب التقييم لبيان جوانب القوة و الضعف و انعكاس ذلك على سعراملتراملربع‬
‫و بناءا على النتائج السابقة و مراعاة ان املشروع يأخذ شكل معماري و سمعة متميزة و حديث البناء ‪.‬‬
‫نرى االعتماد على طريقة التكلفة‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬
‫‪19‬‬
‫فندق درنف اجياد‬

‫الموافق ‪ 21‬جمادى األولى ‪1440‬هـ‬
‫رقم التقرير ‪1901900082 :‬‬
‫بناء على طلبكم بتقييم فندق درنف اجياد بموجب التكليف الصادرمنكم بتاريخ ‪ 2018/12/26‬وبناء علي الترخيص‬
‫قد تم التوصل الى القيمة السوقية باستخدام طريقتي رسملة و التكلفة وعليه نرفق لكم شهادة التقييم‪.‬‬
‫العقاراملقدرعبارة عن فندق درنف اجياد ‪ 4‬نجوم‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫بمبلغ وقدره ‪ ) 124,629,835‬فقط مائة وأربعة وعشرون مليونا وستمائة وتسعة وعشرون ألفا وثمانمائة وخمسة وثالثون‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫رياال سعوديا ال غير‬

‫شركة تقدير للتقييم العقاري وشريكة – شركة مهنية تضامنية مقيدة بالسجل رقم ‪7003764698‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬


‫العقار موضوع التقييم عبارة عن فندق‬

‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫العقار موضوع التقييم عبارة عن فندق ‪ 4‬نجوم‬
‫ملكية العقار صك رقم ‪ 320114009789‬مرهون لصالح بنك الرياض وصك رقم ‪ 420110008755‬ملكية تامة‬
‫تم استخدام رسملة الدخل و التكلفة ‪.‬‬
‫تم تحديد نطاق البحث وجمع املعلومات في مدينة مكة املكرمة ‪.‬‬

‫خرساني‬ ‫☒‬ ‫ساللم‬ ‫☒‬ ‫☐حوائط مزدوجه‬ ‫بالط‬ ‫االحواش‬ ‫‪GRC‬‬ ‫الشمالية‬
‫☐ حوائط حامله‬ ‫☒كراج كهربائي‬ ‫☐ زجاج مزدوج‬ ‫رخام‬ ‫االستقبال‬ ‫دهان‬ ‫الجنوبية‬
‫☐مباني معدنيه‬ ‫مصعد‬ ‫☒‬ ‫☒جبس بالسقف‬ ‫بورسالن‬ ‫املدخل‬ ‫دهان‬ ‫الشرقية‬
‫☐مباني خشبيه‬ ‫بوابات‬ ‫☐‬ ‫☒ اضاءه مخفيه‬ ‫بورسالن‬ ‫الغرف‬ ‫دهان‬ ‫الغربية‬
‫‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫يقع العقار موضوع التقييم في مدينة مكة املكرمة‬
‫‪6‬‬
‫يقع العقارفي حي ريع بخش ويبعد مسافة ‪ 200‬م على طريق االجياد املؤدي إلى بوابة اجياد في الحرم املكي‬
‫يبدأ الحي من آخر أجياد املسمى ببيربليلة صعودا وينتهي نزوال نحو مو اقف كدي وهو يقع جنوب املسجد‬
‫الحرام يتوسطه طريق اجياد كدي‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪895.14‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪1440/01/15‬‬ ‫‪320114009789‬‬ ‫‪18/8/1‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪885.82‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪1440/02/08‬‬ ‫‪420110008755‬‬ ‫‪18/8/1‬‬ ‫‪2‬‬
‫اسم املالك ‪ /‬شركة امار للتطوير واالستثمار العقاري ‪ ,‬وصك رقم ‪ 320114009789‬مرهون لصالح بنك الرياص‬
‫تم االطالع على صورة ترخيص رقم ‪ 3401103951+3401103736‬بتاريخ ‪ 1434/09/09‬الصادر من امانة مكة املكرمة‬
‫ويتكون من قبو ودور تسوية ودور ارض ي وعدد ‪4‬أدوار متكررة و سيتم تقنين ذلك و على مسئوليته‪.‬‬
‫مكة‬
‫☒ هاتف‬ ‫مرتفع‬ ‫☐‬ ‫سكني‬ ‫☒ داخل النطاق ☐‬ ‫شارع ‪15‬م‬ ‫شماال‬ ‫املدينه‬
‫املكرمة‬
‫مياه‬ ‫☒‬ ‫مستوي‬ ‫☒‬ ‫تجاري‬ ‫☐‬ ‫املرحله االولي‬ ‫☐‬ ‫جبل‬ ‫ريع بخش حنوبا‬ ‫الحي‬
‫☐ منخفض ☒ كهرباء‬ ‫☐ املرحله الثانيه ☐‬ ‫جبل‬ ‫شرقا‬ ‫‪18/8/1‬‬
‫☒ صرف‬ ‫متنوع‬ ‫☐‬ ‫فندق‬ ‫☒‬ ‫خارج النطاق‬ ‫☐‬ ‫قطعة ‪33‬‬ ‫غربا‬ ‫‪-‬‬ ‫رقم البلك‬
‫شارع اجياد‬ ‫اسم اقرب شارع تجاري‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪ )2-‬صورة من رخصة البناء‬
‫‪12‬‬
‫‪ )2-‬صورة من رخصة البناء‬
‫‪13‬‬
‫َ‬
‫‪ .2‬رسملة الدخل‬

‫‪14‬‬
‫ارض‬ ‫‪26,000‬‬ ‫‪911‬‬ ‫‪1‬‬
‫ارض‬ ‫‪31,000‬‬ ‫‪4055‬‬ ‫‪2‬‬
‫ارض‬ ‫‪65,000‬‬ ‫‪990‬‬ ‫‪3‬‬

‫َ‬
‫‪15‬‬

‫َ‬

‫‪4,079,635.00‬‬ ‫‪3,500.00‬‬ ‫‪1,165.61‬‬ ‫قبو‬
‫‪4,388,160.00‬‬ ‫‪4,000.00‬‬ ‫‪1,097.04‬‬ ‫دور تسوية‬
‫‪4,544,080.00‬‬ ‫‪4,000.00‬‬ ‫‪1,136.02‬‬ ‫دور ارض ي‬
‫‪20,901,960.00‬‬ ‫‪4,000.00‬‬ ‫‪5,225.49‬‬ ‫أدوار متكررة‬
‫‪1,997,080.00‬‬ ‫‪4,000.00‬‬ ‫‪499.27‬‬ ‫مبيتات‬
‫‪10,773,274.50 +‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫هامش الربح‬
‫‪(2,801,051.37)-‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫االهالك‬

‫‪49,866,880.00‬‬ ‫‪28,000‬‬ ‫‪1780.96‬‬

‫‪93,750,018.00‬‬ ‫‪43,883,138.13‬‬ ‫‪49,866,880.00‬‬
‫ثالثة وتسعون مليون وسبعمائة وخمسون الف وثمانية عشر لاير فقط الغير‬
‫‪16‬‬
‫تم عمل دراسة للحصول على متوسط سعرالغرفة السنوي باملنطقة املستهدفة و ذلك باالستعانة بعدد من الشركات‬
‫باملنطقة و املناطق االخرى و التى تقوم بالوساطة في حجزوحدات فندقية وتبين لنا التالي ‪:‬‬
‫أن سعرالغرفة لإليجاراليومي في االيام العادية خارج املوسم ( رمضان وفترة الحج) يتراوح من ‪ 140‬ريال إلى ‪ 160‬ريال في اليوم‬
‫الواحد‪.‬‬
‫واسعارالحجاج في املنطقة تتراوح من ‪ 4800‬ريال إلى ‪ 5200‬ريال للحاج علما بأن عدد الحجاج ‪.410‬‬
‫مرفق لكم طريقة احتساب دخل الفندق ‪:‬‬
‫القيمة‬ ‫النوع‬
‫‪214‬‬ ‫عدد الغرف‬

‫‪160‬‬ ‫سعرالغرفة في اليوم‬
‫‪305‬‬ ‫عدد أيام السنة خارج املوسم (رمضان ‪ +‬فترة الحج)‬
‫‪183‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫نسبة الشاغر‬

‫‪6,265,920.00‬‬ ‫إجمالي قيمة األيام‬
‫‪1,010.00‬‬ ‫عدد الحجاج‬
‫‪5,000.00‬‬ ‫متوسط سعرالحاج‬
‫‪6,976,000.00‬‬ ‫إجمالي املوسم (رمضان ‪+‬فترة الحج)‬
‫‪13,241,920.00‬‬ ‫إجمالي قيمة الدخل‬
‫‪2,648,384.00‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫مصاريف التشغيل‬
‫‪8.50%‬‬ ‫معدل الرسملة‬
‫‪124,629,835‬‬ ‫إجمالي قيمة العقار‬
‫فقط مائة وأربعة وعشرون مليونا ً وستمائة وتسعة وعشرون ألفا ً وثمانمائة وخمسة وثالثون رياالً سعوديا ً ال غير‬
‫‪17‬‬
‫حسب العقد املرفق من العميل يفيد بأن تم تأجيرالعقارمن قبل شركة الشرق األوسط لالستثماراملالي (ميفك كابيتال)‬
‫و السيد ‪ /‬فهد بن إبراهيم بن سعد املوس ى ‪ ،‬ومدة العقد أربعة سنوات هجرية بقيمة ايجارية إجمالية أربعون مليون ريال‬
‫بحيث تكون القيمة االيجارية للسنه الواحدة عشرة مليون ريال تبدأ من ‪ 1439/11/27‬ه وتنتهي في ‪1443/11/26‬ه‬

‫‪9,216,590‬‬ ‫‪10,000,000.00‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2019‬‬
‫‪8,494,553‬‬ ‫‪10,000,000.00‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2020‬‬
‫‪7,829,081‬‬ ‫‪10,000,000.00‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2021‬‬
‫‪7,215,743‬‬ ‫‪10,000,000.00‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2022‬‬
‫ريال‬
‫‪84,891,118‬‬ ‫قيمة استرداد املبنى بعد ‪ 4‬سنوات بمعدل خصم‪% 8.5‬‬
‫ريال‬ ‫‪117,647,084‬‬ ‫القيمة السوقية للعقار باستخدام طريقة خصم التدفقات النقدية‬
‫مائة وسبعة عشرمليون وستمائة وسبعة واربعون الف وأربعة وثمانون ريال‬
‫نرى أن القيمة التأجيرية للفندق حسب اإلفادة ‪ 10,000,000‬لاير سنويا صحيحة وغير مبالغ فيها‬
‫حيث انها تقع داخل نطاق تقديراتنا لصافي الدخل التشغيلي ‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫تحليل النتائج ( النتيجة النهائية)‬
‫تم عمل مقارنة و ضبط بين كل من أساليب التقييم لبيان جوانب القوة و الضعف و انعكاس ذلك على سعراملتراملربع‬
‫نرى االعتماد على طريقة رسملة الدخل املباشر‬
‫فقط مائة وأربعة وعشرون مليونا وستمائة وتسعة وعشرون ألفا وثمانمائة وخمسة وثالثون رياال‬
‫سعوديا ال غير‬
‫‪19‬‬
‫‪20‬‬
‫‪21‬‬
‫فندق درنف كدي‬

‫رقم التقرير ‪1901900083 :‬‬
‫بناء على طلبكم بتقييم فندق درنف كدي بموجب التكليف الصادرمنكم بتاريخ ‪ 2018/12/26‬م وبناء علي الترخيص‬
‫قد تم التوصل الى القيمة السوقية باستخدام طريقتي التكلفة و رسملة الدخل وعليه نرفق لكم شهادة التقييم‪.‬‬
‫العقاراملقدرعبارة عن فندق درنف كدي‬
‫بمبلغ وقدره ( ‪ ) 63,811,000‬ثالثة وستون مليون وثمانمائة واحد عشر الف ريال سعودي فقط‬

‫‪1‬‬
‫‪2‬‬


‫العقارمحل التقييم عبارة عن فندق ‪ 3‬نجوم‬

‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫العقار موضوع التقييم عبارة عن فندق درنف كدي ‪ 3‬نجوم‬
‫ملكية العقار عبارة عن مرهون لصالح بنك الرياض حسب صك امللكية‬
‫تم استخدام التكلفة و رسملة الدخل ‪.‬‬
‫تم تحديد نطاق البحث وجمع املعلومات في مدينة مكة املكرمة ‪.‬‬

‫خرساني‬ ‫☒‬ ‫ساللم‬ ‫☒‬ ‫☒حوائط مزدوجه‬ ‫االحواش سيراميك‬ ‫زجاج ‪ +‬كالدنج‬ ‫الشمالية‬
‫☐ حوائط حامله‬ ‫☐كراج كهربائي‬ ‫☐ زجاج مزدوج‬ ‫سيراميك‬ ‫االستقبال‬ ‫زجاج ‪ +‬كالدنج‬ ‫الجنوبية‬
‫☐مباني معدنيه‬ ‫مصعد‬ ‫☒‬ ‫☒جبس بالسقف‬ ‫رخام‬ ‫املدخل‬ ‫دهان‬ ‫الشرقية‬
‫☐مباني خشبيه‬ ‫بوابات‬ ‫☒ اضاءه مخفيه ☒‬ ‫رخام‬ ‫الغرف‬ ‫دهان‬ ‫الغربية‬
‫‪ -‬العقار عبارة عن فندق ‪3‬نجوم حسب تصريح الهيئة العامة للسياحة والتراث ‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫يقع العقار موضوع التقييم في مدينة مكة املكرمة‬
‫‪6‬‬
‫يعتبرحي كدي من األحياء القديمة في مدينة مكة املكرمة ويشتهر حي كدي بوجود منطقة لتعبئة ماء زمزم به وهو مشروع خادم‬
‫الحرمين الشريفين لسقيا زمزم ‪ ,‬ويوجد به منطقة مواقف للباصات للذهاب من وإلى الحرم خاصة في مواسم الذروة وهي رمضان‬
‫والحج لتفادي ازدحام السيارات الصغيرة في منطقة الحرم‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫يقع العقار في مدينة مكة املكرمة في موقع متميز على طريق الدائري الثالث ويبعد عن الحرم املكي مسافة ‪ 4‬كم و ُ‬
‫يبعد‬
‫سيرا على األقدام‪ ,‬بينما ُ‬
‫يبعد مطار امللك عبدالعزيز مسافة ‪ 77‬كم ‪.‬‬ ‫عن مصنع تعبئة ماء زمزم مسافة ‪ 5‬دقائق ً‬
‫االحداثيات ‪21.386550° 39.824349° /‬‬
‫‪8‬‬
‫‪750‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪1440/01/15‬‬ ‫‪52010813762‬‬ ‫‪52/7/1‬‬ ‫‪1‬‬
‫اسم املالك ‪ /‬شركة امار للتطوير واالستثمار العقاري‬
‫تم االطالع على صورة ترخيص رقم ‪ 332010300025‬الصادر من امانة مكة املكرمة إدارة رخص املباني ويتكون من عدد ‪ 4‬قبو ودور‬
‫تسوية ودور ارض ي ‪ +‬ميزانين ‪ +‬دور خدمات ‪ +‬ودور مواقف وعدد ‪ 6‬أدوار متكررة ودور أخير و سيتم تقنين ذلك و على مسئوليته‪.‬‬
‫داخل‬ ‫مكة‬
‫☒ هاتف‬ ‫مرتفع‬ ‫سكني ☐‬ ‫☐‬ ‫☒‬ ‫شارع ‪ 15‬م‬ ‫شماال‬ ‫املدينه‬
‫النطاق‬ ‫املكرمة‬
‫املرحله‬
‫مياه‬ ‫☐ تجاري ☒ مستوي ☒‬ ‫االولي‬ ‫☐‬ ‫مواقف سيارات ‪13‬م‬ ‫حنوبا‬ ‫كدي‬ ‫الحي‬
‫سكني‬ ‫املرحله‬ ‫‪52/7/1‬‬ ‫رقم‬

‫☐ منخفض ☒ كهرباء‬ ‫شرقا‬
‫☐ تجاري‬ ‫☐‬ ‫قطعة ‪14‬‬
‫الثانيه‬ ‫املخطط‬
‫خارج‬ ‫رقم‬
‫☒ صرف‬ ‫متنوع‬ ‫فندق ☐‬ ‫☒‬ ‫☐‬ ‫قطعة ‪18‬‬ ‫غربا‬ ‫‪-‬‬
‫النطاق‬ ‫البلك‬
‫طريق الدائري الثالث‬ ‫اسم اقرب شارع تجاري‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫َ‬
‫طرق التقييم‬ ‫‪ .1‬رسملة الدخل‬

‫‪12‬‬
‫ارض‬ ‫‪30,000‬‬ ‫‪377‬‬ ‫‪1‬‬
‫ارض‬ ‫‪31,500‬‬ ‫‪1900‬‬ ‫‪2‬‬
‫ارض‬ ‫‪32,000‬‬ ‫‪1400‬‬ ‫‪3‬‬

‫َ‬
‫‪13‬‬

‫َ‬
‫‪3,797,388.00‬‬ ‫‪2,700.00‬‬ ‫‪1,406.44‬‬ ‫قبو‬
‫‪1,308,888.00‬‬ ‫‪4,200.00‬‬ ‫‪311.64‬‬ ‫دور تسوية‬
‫‪1,654,380.00‬‬ ‫‪4,200.00‬‬ ‫‪393.90‬‬ ‫دور ارض ي‬
‫‪1,508,808.00‬‬ ‫‪4,200.00‬‬ ‫‪359.24‬‬ ‫دور ميزانين‬
‫‪2,170,686.00‬‬ ‫‪4,200.00‬‬ ‫‪516.83‬‬ ‫دور خدمات‬
‫‪2,016,000.00‬‬ ‫‪4,200.00‬‬ ‫‪480.00‬‬ ‫دور مواقف‬
‫‪9,926,280.00‬‬ ‫‪4,200.00‬‬ ‫‪2,363.40‬‬ ‫أدوار متكررة‬
‫‪229,446.00‬‬ ‫‪4,200.00‬‬ ‫‪54.63‬‬ ‫دور أخير‬
‫‪6,783,562.80 +‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫هامش الربح‬
‫‪(3,527,452.66)-‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫االهالك‬
‫قيمة االرض‬
‫‪26,250,000.00‬‬ ‫‪35,000.00‬‬ ‫‪750‬‬
‫إجمالي قيمة العقاربطريقة التكلفة‬

‫اإلجمالي‬ ‫تكلفة املباني‬ ‫إجمالي االرض‬
‫‪ 52,117,986.00‬ريال سعودي‬ ‫‪25,867,986.14‬‬ ‫‪26,250,000.00‬‬
‫اثتنان وخمسون مليون ومائة وسبعة عشر الف وتسعمائة وستة وثمانون لاير فقط الغير‬
‫‪14‬‬
‫تم عمل دراسة للحصول على متوسط سعرالغرفة السنوي باملنطقة املستهدفة و ذلك باالستعانة بعدد من الشركات‬
‫باملنطقة و املناطق االخرى و التى تقوم بالوساطة في حجزوحدات فندقية وتبين لنا التالي ‪:‬‬
‫أن سعرالغرفة لإليجاراليومي في االيام العادية خارج املوسم ( رمضان وفترة الحج) يتراوح من ‪ 140‬ريال إلى ‪ 160‬ريال في اليوم‬
‫الواحد‪.‬‬
‫واسعارالحجاج في املنطقة تتراوح من ‪ 4800‬ريال إلى ‪ 5200‬ريال للحاج علما بأن عدد الحجاج ‪.410‬‬
‫مرفق لكم طريقة احتساب دخل الفندق ‪:‬‬
‫القيمة‬ ‫النوع‬
‫‪86‬‬ ‫عدد الغرف‬

‫‪150‬‬ ‫سعرالغرفة في اليوم‬
‫‪305‬‬ ‫عدد أيام السنة خارج املوسم (رمضان ‪ +‬فترة الحج)‬
‫‪183‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫نسبة الشاغر‬
‫‪2,360,700.00‬‬ ‫إجمالي قيمة األيام‬
‫‪410‬‬ ‫عدد الحجاج‬
‫‪5,000‬‬ ‫متوسط سعرالحاج‬
‫‪2,772,400‬‬ ‫إجمالي املوسم (رمضان ‪+‬فترة الحج)‬
‫‪1,248,000‬‬ ‫دخل القاعات‬
‫‪6,381,100‬‬ ‫إجمالي قيمة الدخل‬
‫) ‪( 1,276,220‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫مصاريف التشغيل‬
‫‪8%‬‬ ‫معدل الرسملة‬
‫‪63,811,000.00‬‬ ‫إجمالي قيمة العقار‬
‫ثالثة وستون مليون وثمانمائة واحد عشر لاير فقط الغير‬
‫‪15‬‬
‫حسب العقد املرفق من العميل يفيد بأن تم تأجيرالعقارمن قبل شركة الشرق األوسط لالستثماراملالي (ميفك كابيتال)‬
‫و السيد ‪ /‬فهد بن إبراهيم بن سعد العيس ى ‪ ،‬ومدة العقد أربعة سنوات هجرية بقيمة ايجارية إجمالية عشرون مليون ريال‬
‫بحيث تكون القيمة االيجارية للسنه الواحدة خمسة مليون ريال تبدأ من ‪ 1439/12/01‬ه وتنتهي في ‪1443/11/30‬ه‬

‫‪4,629,630‬‬ ‫‪5,000,000.00‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2019‬‬
‫‪4,286,694‬‬ ‫‪5,000,000.00‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2020‬‬
‫‪3,969,161‬‬ ‫‪5,000,000.00‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2021‬‬
‫‪3,675,149‬‬ ‫‪5,000,000.0‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2022‬‬
‫ريال‬ ‫قيمة استرداد املبنى بعد ‪ 4‬سنوات بمعدل خصم ‪%8‬‬
‫‪45,939,366‬‬
‫ريال‬ ‫‪62,500,000‬‬ ‫القيمة السوقية للعقار باستخدام طريقة خصم التدفقات النقدية‬
‫اثنان وستون مليون وخمسمائة الف ريال ريال فقط الغير‬
‫نرى أن القيمة التأجيرية للفندق حسب اإلفادة ‪ 5,000,000‬لاير سنويا صحيحة وغير مبالغ فيها‬
‫حيث انها تقع داخل نطاق تقديراتنا لصافي الدخل التشغيلي ‪.‬‬
‫تحليل النتائج ( النتيجة النهائية)‬
‫‪16‬‬
‫تم عمل مقارنة و ضبط بين كل من أساليب التقييم لبيان جوانب القوة و الضعف و انعكاس ذلك على على سعراملتراملربع‬
‫نرى االعتماد على طريقة رسملة الدخل املباشر‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬
‫‪19‬‬
‫سوق شرق‬

‫رقم التقرير ‪1901900081:‬‬
‫بناء على طلبكم بتقييم سوق شرق بموجب التكليف الصادرمنكم بتاريخ ‪ 2018/12/26‬م وبناء علي الترخيص املمنوح‬
‫لنا من قبل الهيئة السعودية للمقيمين املعتمدين متبعين في ذلك معاييرالتقييم الدولية ‪ IVSC‬املتعارف عليها وقواعد‬
‫وأخالقيات املهنة للوصول إلي التقييم النهائي الحيادي بناء على الكشف الفعلي على و اقع العقارومعاينة ودراسة املستندات‬
‫والعقود الالزمة وبعد إجراء دراسة للمنطقة املحيطة بالعقار ‪.‬‬
‫قد تم التوصل الى القيمة السوقية باستخدام طريقتي التكلفة و أسلوب الدخل وعليه نرفق لكم شهادة التقييم‪.‬‬
‫العقاراملقدرعبارة عن سوق شرق يتكون من ‪ 187‬صالة عرض‬
‫ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫بمبلغ وقدره )‪ ) 676,630,972‬فقط ستمائة وستة وسبعون مليونا وستمائة وثالثون ألفا وتسعمائة وإثنان وسبعون رياال‬
‫ً‬

‫شركة تقدير للتقييم العقاري وشريكه – شركة مهنية تضامنية مقيدة بالسجل رقم ‪7003764698‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬


‫مبنى تجاري سوق شرق‬

‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫العقار موضوع التقييم عبارة عن مبنى تجاري سوق شرق‬
‫ملكية العقار عبارة عن ملكية تامة‬

‫خرساني‬ ‫☒‬ ‫ساللم‬ ‫☒‬ ‫☐حوائط مزدوجه‬ ‫بالط‬ ‫االحواش‬ ‫كالدينج‬ ‫الشمالية‬
‫☐ حوائط حامله‬ ‫☐كراج كهربائي‬ ‫☐ زجاج مزدوج‬ ‫بالط‬ ‫االستقبال‬ ‫كالدينج‬ ‫الجنوبية‬
‫☐مباني معدنيه‬ ‫مصعد‬ ‫☐‬ ‫☐جبس بالسقف‬ ‫بالط‬ ‫املدخل‬ ‫كالدينج‬ ‫الشرقية‬
‫☐مباني خشبيه‬ ‫بوابات‬ ‫☐‬ ‫☐ اضاءه مخفيه‬ ‫بالط‬ ‫الغرف‬ ‫كالدينج‬ ‫الغربية‬
‫‪ -‬يتميز العقار بموقعه على الدائري الشرقي بالقرب من عدة موالت ومعارض تجارية ‪.‬‬
‫‪ -‬يتكون العقار من عدد ‪ 187‬صالة عرض ‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫يقع وسط مدينة الرياض‬
‫‪6‬‬
‫يقع العقارفي حي الجزيرة على طريق الدائري الشرقي‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪120,205.97‬‬ ‫بلك ‪490‬‬ ‫‪1440/02/23‬‬ ‫‪710104042245‬‬ ‫‪3203‬‬ ‫‪1‬‬
‫اسم املالك ‪ /‬شركة امار للتطوير واالستثمار العقاري‬
‫العمراني معارض تجارية األرض بمساحة ‪ 120,205.97‬م‪ 2‬يتكون من ارض ي ‪ +‬ميزانين و سيتم تقنين ذلك و على مسئوليته‪.‬‬
‫☒ هاتف‬ ‫مرتفع‬ ‫☐‬ ‫سكني‬ ‫☒ داخل النطاق ☐‬ ‫ممر‪10‬م‬ ‫الرياض شماال‬ ‫املدينه‬
‫مياه‬ ‫☒‬ ‫مستوي‬ ‫☒‬ ‫تجاري‬ ‫☒‬ ‫املرحله االولي‬ ‫☐‬ ‫شارع ‪60‬م‬ ‫الجزيرة حنوبا‬ ‫الحي‬
‫☐ منخفض ☒ كهرباء‬ ‫☐ املرحله الثانيه ☐‬ ‫شارع ‪40‬م‬ ‫شرقا‬ ‫‪3203‬‬
‫طريق‬
‫☒ صرف‬ ‫متنوع‬ ‫☐‬ ‫اخري‬ ‫☐‬ ‫خارج النطاق‬ ‫الدائري ☐‬ ‫غربا‬ ‫‪490‬‬ ‫رقم البلك‬
‫عرض‪100‬م‬
‫الشوارع ☐ مسفلته ☐ غير مسفلته الجار ☒ مبني ☐ غير مبني حاله املبني ☐ ردئ ☒جيد ☐ ممتاز‬
‫طريق الدائري الشرقي‬ ‫اسم اقرب شارع تجاري‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫َ‬
‫طرق التقييم‬ ‫‪ .1‬أسلوب الدخل‬
‫اسلوب الدخل‬

‫‪12‬‬

‫َ‬

‫‪75,418,800.00‬‬ ‫‪1,200.00‬‬ ‫‪62,849‬‬ ‫الدور االرض ي‬
‫‪17,340,000.00‬‬ ‫‪1,200.00‬‬ ‫‪14,450‬‬ ‫امليزانين‬
‫‪23,189,700.00‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫هامش الربح‬
‫)‪(23,189,700.00‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫االهالك‬
‫قيمة االرض‬
‫االجم ــالي‬ ‫سعر املتر‬ ‫املساحة‬
‫‪480,823,880.00‬‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪120,205.97‬‬

‫‪573,582,680.00‬‬ ‫‪92,758,800.00‬‬ ‫‪480,823,880.00‬‬
‫خمسمائة وثالثة وسبعون مليون وخمسمائة واثنين وثمانون الف وستمائة وثمانون لاير فقط الغير‬
‫‪13‬‬
‫طريقة الرسملة املباشرة ‪-:‬‬
‫اجمالي القيمة االيجارية‬ ‫سعراملترالتأجيري‬ ‫املساحة‬ ‫البيان‬

‫‪44,622,790‬‬ ‫‪710‬‬ ‫‪62,849.00‬‬ ‫الدور األرض ي‬
‫‪10,259,500‬‬ ‫‪710‬‬ ‫‪14,450.00‬‬ ‫امليزانين‬
‫‪54,882,290‬‬ ‫إجمالي القيمة االيجارية املتوقعة‬
‫‪54,882,290‬‬ ‫إجمالي القيمة االيجارية املتوقعة‬

‫‪5,488,229 -‬‬ ‫نسبة عدم اشغال ومصاريف الصيانة والتشغيل ‪%10‬‬
‫‪49,394,061‬‬ ‫صافي الدخل التشغيلي‬
‫‪%7.3‬‬ ‫معدل الرسملة‬
‫‪676,630,972‬‬ ‫إجمالي قيمة العقار‬
‫ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫فقط ستمائة وستة وسبعون مليونا وستمائة وثالثون ألفا وتسعمائة وإثنان وسبعون رياال سعوديا ال غير‬

‫طريقة الرسملة املباشرة‬
‫و علية نرى ان قيمة العقارموضوع التقييم = ‪676,630,972‬ريال‬
‫فقط ستمائة وستة وسبعون مليونا وستمائة وثالثون ألفا وتسعمائة و إثنان وسبعون رياال‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬
‫‪16‬‬

3198ccec-c1bc-4a5b-ab00-62d0b501efdc

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

3198ccec-c1bc-4a5b-ab00-62d0b501efdc

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫تقرير تقييم عقــــاري‬

‫اليوم ‪ 27‬يناير ‪ 2019‬م‬

‫تاريخ املعاينة ‪ 2018/12/26 :‬م‬

‫رقم التقرير ‪190100087:‬‬

‫السالم عليكم ورحمة هللا وبركاته‪،،،‬‬

‫العقاراملقدرعبارة عن مبنى تجاري (الضيافة )‬

‫املديرالعـ ـ ــام‬ ‫مديرالشؤون القانونية‬

‫• أبرز أعضاء فريق عمل شركة تقدير للتقييم العقاري‬

‫استخدام التقرير‬ ‫صاحب التقرير‬ ‫اسم العميل‬

‫طبيعة العقارالذي تم تقييمه‬

‫‪2018/12/31‬م‬ ‫تاريخ التقييم‬

‫د‪ -‬وصف التقرير‪-:‬‬

‫ه – القيود على النشروالتوزيع ‪-:‬‬

‫وصف تشطيبات العقارموضوع التقييم‬

‫الهيكل االنشائي‬ ‫هل يوجد باملبنى‬ ‫نوع االرضيات‬ ‫نوع الواجهات‬

‫اسم املالك ‪ /‬زايد بن فهد السكيبي‬

‫‪ )1-2‬البيانات االساسية للعقارموضوع التقييم ‪-:‬‬

‫الخدمات‬ ‫املنسوب‬ ‫نوع العقار‬ ‫املوقع العام‬ ‫حدود العقار‬ ‫املوقع‬

‫‪ )4-22‬صوره رخصه البناء‬

‫له جدوي اقتصاديه‪.‬‬

‫يعطي أعلي كفاءه‬

‫تحليل السوق يوفر املعلومات الالزمة للتقييم بطريقة التكلفة‪.‬‬ ‫▪‬

‫اإلجمالي‬ ‫سعر املتر‬ ‫املساحة‬ ‫مكونات البناء‬

‫مصاريف عقد إيجاراألرض ‪:‬‬

‫إجمالي قيمة العقاربطريقة التكلفة ‪:‬‬

‫طريقة خصم التدفقات املستقبلية ‪-:‬‬

‫القيمه الحاليه‬ ‫الدخل السنوي المتوقع الصافي‬ ‫السنه‬ ‫العام‬

‫لاير‬ ‫‪9,041,096‬‬ ‫لاير‬ ‫‪9,900,000‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2019‬‬

‫لاير‬ ‫‪8,506,912‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,200,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2020‬‬

‫لاير‬ ‫‪7,997,365‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,500,000‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2021‬‬

‫لاير‬ ‫‪7,512,202‬‬ ‫لاير‬ ‫‪10,800,000‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2022‬‬

‫لاير‬ ‫‪7,114,550‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,200,000‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2023‬‬

‫لاير‬ ‫‪6,671,341‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,500,000‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2024‬‬

‫لاير‬ ‫‪6,251,485‬‬ ‫لاير‬ ‫‪11,800,000‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪2025‬‬

‫لاير‬ ‫‪5,902,648‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,200,000‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪2026‬‬

‫لاير‬ ‫‪5,567,285‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,600,000‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪2027‬‬

‫لاير‬ ‫‪5,205,333‬‬ ‫لاير‬ ‫‪12,900,000‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪2028‬‬

‫لاير‬ ‫‪4,901,131‬‬ ‫لاير‬ ‫‪13,300,000‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪2029‬‬

‫لاير‬ ‫‪4,610,533‬‬ ‫لاير‬ ‫‪13,700,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪2030‬‬

‫لاير‬ ‫‪4,333,468‬‬ ‫لاير‬ ‫‪14,100,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪2031‬‬

‫لاير‬ ‫‪4,097,842‬‬ ‫لاير‬ ‫‪14,600,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪2032‬‬

‫لاير‬ ‫‪3,844,851‬‬ ‫لاير‬ ‫‪15,000,000‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪2033‬‬

‫لاير‬ ‫‪3,604,913‬‬ ‫لاير‬ ‫‪15,400,000‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪2034‬‬

‫لاير‬ ‫‪87,648‬‬ ‫لاير‬ ‫‪410,000‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪2035‬‬

‫لاير‬ ‫‪95,250,603‬‬ ‫اجمالي قيمه العقار‬

‫طريقة عامل شراء السنوات فائدة مزودجة‬

‫توفيق و تحليل النتائج ( النتيجة النهائية)‬

‫اليوم ‪ 27‬يناير ‪ 2019‬م‬

‫تاريخ املعاينة ‪ 2018/12/26 :‬م‬

‫رقم التقرير ‪1901900084:‬‬

‫السالم عليكم ورحمة هللا وبركاته‪،،،‬‬

‫العقاراملقدرعبارة عن مبنى تجاري سكني شقق مفروشة (بالزا ‪)1‬‬

‫املديرالعـ ـ ــام‬ ‫مديرالشؤون القانونية‬

‫• أبرز أعضاء فريق عمل شركة تقدير للتقييم العقاري‬

‫استخدام التقرير‬ ‫صاحب التقرير‬ ‫اسم العميل‬

‫طبيعة العقارالذي تم تقييمه‬

‫‪2018/12/31‬م‬ ‫تاريخ التقييم‬

‫د‪ -‬وصف التقرير‪-:‬‬

‫ه – القيود على النشروالتوزيع ‪-:‬‬

‫وصف تشطيبات العقارموضوع التقييم‬

‫الهيكل االنشائي‬ ‫هل يوجد باملبنى‬ ‫نوع االرضيات‬ ‫نوع الواجهات‬

‫اسم املالك ‪ /‬عبدهللا بن إبراهيم عبدهللا املسعد‬

‫‪ )1-2‬البيانات االساسية للعقارموضوع التقييم ‪-:‬‬

‫الخدمات‬ ‫املنسوب‬ ‫نوع العقار‬ ‫املوقع العام‬ ‫حدود العقار‬ ‫املوقع‬