POLITEKNOLOGI VOL. 21 NO.

2 MEI 2022

ANALISIS INVESTASI DAN PENETAPAN HARGA JUAL RUMAH

BERBASIS HIBRID MARKUP - INTERNAL RATE OF RETURN

Jojok Widodo Soetjipto1✉

%
$
#
"
, Lilik Nur Indah Sari2, Anita Trisiana3
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Jember, Jalan Kalimantan 37, Jember.
%
$
#
"
✉
e-mail : jojok.teknik@unej.ac.id

Abstract
The increase in population from year to year can affect consumers' number of housing requests. It is an
opportunity for investors to conduct investment business in housing projects. But on the other hand,
many investors suffer losses from this business due to errors in determining the value of the product
price. Therefore, it is necessary to determine the product price and analyze its investment feasibility. The
method used in this research is the hybrid mark-up and the Internal Rate of Return (IRR). The mark-
up is used to determine the housing products price through Cost Plus Pricing analysis, while investment
analysis of the pricing uses IRR. This analysis is implemented in the case study used in Cempaka Village
Housing research to produce a real analysis. The results show that the mark-up method using cost-plus
pricing can be applied to determine the product price in the housing estate to get a decent profit. The
mark-up value that produces a decent profit is 40%, and the selling price according to the types 24/60,
47/72, and 50/72 is Rp 143.550.159, Rp 234.406.509 dan Rp 277.720.507, respectively. The impact of the
price-fixing generates several cash flows that can be analyzed using the IRR to determine the feasibility
of the investment. The investment analysis results are NPV Rp 1,688,203,568, IRR 13.82%, and PP of
almost 12 months. The output of this study also produces a linear regression equation that can be used
to predict the IRR value based on the set mark-up value. The resulting linear regression equation is Y =
0,3327 X + 0,0249 with the value of the mark-up effect on the IRR of 91.57%.

Keywords: Mark-up, Cost Plus Pricing, Housing Price, Analysis of Investation, Project Housing

Abstrak
Peningkatan jumlah penduduk dari tahun ke tahun dapat mempengaruhi permintaan rumah tinggal
oleh konsumen. Hal ini menjadi kesempatan bagi investor untuk melakukan bisnis investasi pada
proyek konstruksi pembangunan perumahan. Namun di sisi lain banyak investor yang mengalami
kerugian dari bisnis ini akibat kesalahan dalam menentukan nilai jual produk. Oleh karena itu, perlu
dilakukan penelitian tentang penetapan harga jual produk dan analisa kelayakan investasinya. Metode
yang digunakan pada penelitian ini adalah metode hybrid mark-up dan Internal Rate of Return (IRR).
Mark-up digunakan untuk menentukan nilai jual produk rumah melalui analisa Cost Plus Pricing,
sedangkan analisa investasi atas penetapan harga tersebut menggunakan IRR. Analisa ini
diimplementasikan pada kasus penelitian yaitu Perumahan Cempaka Village agar menghasilkan
analisa yang riil. Hasil penelitian menunjukkan bahwa metode mark-up menggunakan cost plus pricing
dapat diterapkan untuk menentukan harga jual produk pada perumahan tersebut agar mendapatkan
keuntungan yang layak. Nilai mark-up yang menghasilkan keuntungan yang layak adalah 40% dan
menghasilkan harga jual per tipe 24/60, 47/72 dan 50/72 adalah Rp 143.550.159, Rp 234.406.509 dan
Rp 277.720.507. Dampak dari penetapan harga tersebut menghasilkan sejumlah arus kas yang dapat
dianalisa menggunakan IRR untuk menentukan kelayakan atas investasi tersebut. Hasil analisa
investasi tersebut adalah nilai NPV Rp 1.688.203.568, IRR 13,82% dan PP hampir 12 bulan. Penelitian
ini juga menghasilkan persamaan regresi linier yang dapat digunakan untuk memprediksi nilai IRR
berdasarkan nilai mark-up yang ditetapkan. Persamaan regresi linier yang dihasilkan adalah
Y = 0,3327 X + 0,0249 dengan nilai pengaruh mark-up terhadap IRR sebesar 91.57%.

Kata kunci: Mark-up, Cost Plus Pricing, harga rumah, analisa investasi, proyek perumahan.

Pendahuluan mencari tempat untuk melakukan

investasi. Kriteria konsumen dalam
Proyek pembangunan perumahan
memilih perumahan pada umumnya
menjadi perhatian bagi para konsumen
berdasarkan harga maupun lokasi. Agar
yang sedang mencari hunian baru
pihak proyek perumahan mendapatkan
maupun para investor yang sedang
banyak perhatian dari pihak konsumen
61
Submitted : 24 Mei 2022 Revised : 13 Agustus 2022 Published : Mei 2022
Jojok Widodo Soetjipto, Lilik Nur Indah Sari, Anita Trisiana, Analisis Investasi…
maka perlu menawarkan harga jual yang
lebih murah dari para kompetitor sekitar.
Akan tetapi dalam memperhitungkan
nilai jual produk rumah harus prudent
agar penetapan tersebut masih
menghasilkan investasi yang layak.
Penelitian tentang analisa investasi sudah
banyak dilakukan. Analisa investasi
bisnis properti menggunakan dana sangat
besar dengan melihat indeks profitabilitas
[1],[2]. Analisa kelayakan investasi
proyek pembangunan menggunakan
aspek teknis, pasar dan finansial [3].
Analisa kebutuhan modal pada proyek
perumahan menggunakan discounted
cash flow juga sudah diteliti dengan
memanfaatkan analisa finansial [4].
Penentuan kelayakan menggunakan
metode Break Even Point sudah
dilakukan untuk mengetahui tingkat
kelayakan investasi suatu proyek [5].
Analisis proyek berdasarkan aspek
finansial digunakan untuk mengetahui
nilai kelayakan investasi berdasarkan
nilai uji kelayakannya yakni: NPV, IRR
dan PP[6]. Akan tetapi pada penelitian-
penelitian di atas belum
memperhitungkan penetapan harga jual
produk yang layak. Analisa investasi
hanya berdasarkan pendapat dan
pengeluaran yang dihasilkan dari arus kas
saja. Sedangkan penetapan harga yang
paling rendah tetapi masih layak perlu
dianalisis agar memenangkan persaingan
bisnis properti.
Investasi proyek tidak dapat diselesaikan
dengan hanya mengetahui nilai
kelayakannya saja, tetapi membutuhkan
analisis lanjutan yang dapat digunakan
untuk melihat apakah nilai harga jual
yang ditetapkan telah memiliki nilai yang
layak tetapi masih menguntungkan.
Sehingga perlu analisis penetapan harga
jual produk dengan prudent. Salah satu
metode yang dapat digunakan adalah
melalui metode mark-up terhadap nilai
produksi untuk mendapatkan harga jual
yang terbaik. Akan tetapi metode ini
perlu digabungkan dengan analisa
investasi yaitu NPV, PB dan IRR. Jadi
62
Submitted : 24 Mei 2022 Revised : 13 Agustus 2022
setiap penetapan nilai mark-up terhadap
nilai produksi untuk dijadikan harga jual
selalu dikontrol dengan kelayakan
investasi khususnya nilai IRR. Yang
menjadi permasalahan pada penelitian ini
adalah untuk menentukan nilai mark-up
harga jual produk rumah yang layak,
menentukan nilai kelayakan investasi
yang dihasilkan dan menentukan model
persamaan regresi IRR dan mark up atas
investasi tersebut.
Oleh karena itu untuk menyelesaikan
permasalahan di atas, pada penelitian ini
akan menggabungkan metode mark-up
dengan analisa investasi (IRR) dalam
menetapkan harga jual yang layak dan
kelayakan investasi proyek. Untuk
memudahkan dalam pengambilan
keputusan harga jual maka pada
penelitian ini akan menyusun persamaan
hubungan antara IRR dengan nilai mark-
up. Salah satu metode yang dapat
digunakan untuk menganalisa pengaruh
hubungan antar variabel adalah analisis
regresi linier. Metode regresi linier sering
diterapkan pada dunia ekonomi dan
bisnis [7],[8].
Biaya
Biaya adalah suatu pengeluaran yang
harus dilakukan atas terjadinya sistem
ekonomi dengan satuan uang yang terjadi
akibat tujuan tertentu. Dengan konsep
Different Costs for Different Purposes
biaya dapat digolongkan menjadi 5 yaitu:
(i) obyek pengeluaran; (ii) fungsi pokok
dalam perusahaan; (iii) hubungan biaya
dengan sesuatu yang dibiayai; (iv)
perilaku dan hubungannya dengan
perubahan volume dan (v) Jangka waktu
manfaatnya.
Harga
Harga merupakan poin terpenting perihal
transaksi jual beli, apabila harga yang
ditetapkan sama dengan harga pasar dan
sesuai dengan aturan yang berlaku maka
hal ini dikatakan keadilan harga.
Keseimbangan harga dapat dikatakan
ketika terjadi transaksi pertukaran nilai
Published : Mei 2022
 POLITEKNOLOGI VOL. 21 NO. 2 MEI 2022

antara pembeli yang memberikan factor dengan menggunakan

permintaan atas barang yang diinginkan economic opportunity cost of capital,
sedangkan penjual menawarkan barang atau bisa dikatakan aliran kas yang
yang akan di jual [9]. direncanakan saat ini terhadap masa
yang akan datang. NPV dikatakan
Metode Mark-up Cost Plus Pricing layak apabila bernilai positif.
Mark-up Cost Plus Pricing adalah • Internal Rate of Return (IRR)
penetapan harga yang dihitung IRR merupakan perhitungan lanjutan
berdasarkan persentase keuntungan yang setelah menghitung besarnya nilai
diinginkan sebagai keuntungan, rumus NPV1 dan NPV2 yang telah dikalikan
yang digunakan adalah menambahkan dengan discount rate yang
biaya produksi dengan nilai keuntungan menghasilkan Net Present Value
[10]. sama dengan 0 (nol), sehingga dapat
diketahui nilai IRR. IRR dikatakan
Harga Jual = Biaya Total + Mark-up (1)
layak apabila nilainya lebih besar
Cost-plus pricing dapat diartikan sebagai dari discount factor[12].
salah satu cara menentukan harga jual "#$!
suatu produk. Harga jual suatu produk 𝑅𝑅 = 𝑖! + . (𝑖( − 𝑖! ) (3)
("#$! &"#$" )
ditentukan dengan menambahkan mark-
up meliputi keuntungan yang diharapkan • Payback Periode (PP)
dan semuanya tetap biaya untuk Nilai PP diperlukan untuk
mendapatkan harga jual produk yang mengetahui pada tahun ke berapa
benar-benar meningkatkan keuntungan uang modal akan kembali. [12]
perusahaan. Persentase markup dihitung )&*
menggunakan rumus sebagai berikut: 𝑃𝑃 = 𝑛 + , +&* - . 30. (4)

% markup =
Laba yang diharapkan+Biaya tak langsung
(2)
Biaya langsung
Analisis Investasi
Penanaman modal yang tinggi pada awal
produksi suatu perusahaan baik berupa
modal tetap ataupun tidak tetap dapat
diartikan sebagai investasi. Investasi
merupakan pengeluaran sejumlah dana
untuk suatu perusahaan pada saat ini
dengan harapan memperoleh untung di
masa depan [11]. Setiap pembelanjaan
modal yang diusulkan selalu berisi dua
jenis aliran kas, yakni pengeluaran atau
cost dan pendapatan atau benefit sebagai
hasil dari investasi baru yang biasa
disebut sebagai “Net Benefit Cosh”.
Terdapat beberapa kriteria dalam
menetapkan suatu kelayakan investasi
yaitu:
• Net Present Value (NPV)
NPV merupakan selisih antara
pengeluaran dan pemasukan yang
telah dikalikan dengan discount
Submitted : 24 Mei 2022
Analisis Regresi Linier
Regresi linier menjelaskan mengenai
hubungan antar dua variabel yang
biasanya dapat dinyatakan dalam suatu
garis regresi.[13] Regresi linier
merupakan teknik dalam statistika
parametrik yang digunakan secara umum
untuk menganalisis rata-rata respons dari
variabel Y yang berubah sehubungan
dengan besarnya intervensi dari variabel
X. Dalam regresi linier, variabel Y dapat
disebut sebagai variabel respons, juga
disebut sebagai variabel output dan tidak
bebas (dependent). Adapun variabel X
dapat disebut sebagai variabel predictor
(digunakan untuk memprediksi nilai dari
Y), juga dapat disebut variabel
explanatory, input, regressors dan bebas
(independent). Koefisien regresi b
ditentukan dengan menggunakan rumus
yang telah diberikan yaitu:
!(∑$% %% )'(∑$% )(∑%% )
𝑏= !∑$% & '(∑$% & )
(5)
63
Revised : 13 Agustus 2022 Published : Mei 2022
Jojok Widodo Soetjipto, Lilik Nur Indah Sari, Anita Trisiana, Analisis Investasi…
Konstanta 𝑎 ditentukan menggunakan
rumus [14]
(∑%% )(∑$% & )'(∑$% )(∑$% %% )
𝑎= !(∑$% & )'(∑$% )&
(6)
𝑎 = 𝑌 − 𝑏𝑋 (7)
Metode Penelitian
Proyek Pembangunan Perumahan
Cempaka Village merupakan
pembangunan perumahan yang strategis
di Kota Jember yang diharapkan dapat
memenuhi permintaan konsumen akan
rumah tinggal. Letak dari perumahan ini
sangatlah strategis karena berada di dekat
kota serta berada di lingkungan
perumahan elit. Namun seiring dengan
semakin banyaknya kompetitor di sekitar
kawasan perumahan, developer
merencanakan membuat rumah dengan
nilai harga jual yang cukup murah dari
harga pasaran agar dapat menarik lebih
banyak konsumen. Apabila rumah terjual
dengan cepat maka nilai dari kelayakan
investasinya juga akan lebih besar dan
modal akan kembali lebih cepat.
Perumahan Cempaka Village merupakan
perumahan baru yang sedang dalam
proses pembangunan yang
dikembangkan oleh PT. Surya Jaya Land.
Perumahan ini menyajikan rumah tinggal
dengan tipe 24/60 terdiri dari 43 unit, tipe
47/72 terdiri dari 204 unit dan 50/72
terdiri dari 50 unit. Luas keseluruhan
tanahnya adalah 33.000 m2, luas kavling
efektif 19.986 m2, luas fasilitas umum
13.014 m2, Panjang jalan 1.015 m2 lebar
jalan 8 m dan Panjang saluran 2015 m2.
Tahapan Penelitian
Tahapan penelitian yang dilakukan
adalah sebagai berikut:
1. Pengumpulan data sekunder berupa
DED, biaya perijinan, data jumlah
rumah, data marketing dan lain-lain
2. Penetapan harga jual rumah
menggunakan persamaan 1.
64
Submitted : 24 Mei 2022 Revised : 13 Agustus 2022
3. Analisa Kelayakan Investasi: NPV,
PP dan IRR (persamaan 3 dan 4)
4. Membuat analisa regresi linier
menggunakan persamaan 5 s.d 7.
5. Menguji apakah persamaan regresi
linier memenuhi validitas atau tidak:
jika tidak memenuhi kembali
merubah nilai mark-up jika sudah
valid dilanjutkan analisa dan
pembahasan
6. Menentukan kesimpulan dan rekomendasi
Hasil dan Pembahasan
Metode Mark-Up Cost Plus Pricing
Penetapan harga jual pada penelitian ini
menggunakan metode Mark-up Cost Plus
Pricing. Metode ini digunakan untuk
menghitung harga suatu produk dengan
menambahkan nilai biaya langsung
produksi dengan nilai mark-up. Biaya
produksi rumah terdiri dari biaya
langsung dan biaya tidak langsung. Biaya
langsung dihitung berdasarkan RAB
pelaksanaan, sedangkan biaya tidak
langsung terdiri dari beban biaya fasilitas
umum, perijinan, pematangan lahan,
sertifikat, Penerangan jalan umum, jalan
beserta kelengkapannya, pemasaran dan
lain-lain. Adapun data biaya produksi
setiap tipe rumah dapat dilihat pada Tabel
1.
Tabel 1. Rekapitulasi Biaya
Variabel/Langsung dan Biaya Tetap/Tak
Langsung
Tipe Biaya Biaya Tak Total Biaya
Langsung Langsung Produksi per
per unit per unit (Rp) unit (Rp)
(Rp)
24/60 66,499,586 43,923,614 110,423,199
47/72 127,604,363 52,708,336 180,312,699
50/72 160,922,823 52,708,336 213,631,160
Sumber : Hasil Analisis
Langkah berikutnya adalah menentukan
nilai mark-up berdasarkan harga produksi
rumah. Nilai mark-up merupakan target
laba yang diharapkan. Pada studi ini,
prosentase mark-up dibuat bervariasi
mulai dari 0%, 10%, 20%, 30%, 40% dan
50%. Sebagai contoh perhitungan pada
Published : Mei 2022
 POLITEKNOLOGI VOL. 21 NO. 2 MEI 2022

pembahasan ini adalah menggunakan sedangkan data arus kas keluar ini
nilai mark-up sebesar 40%. Perhitungan diperoleh dari semua uang yang keluar
mark-up harga jual produk menggunakan pada saat berjalannya proyek konstruksi
persamaan (1) dan (2). Adapun hasil dan biaya marketing penjualan meliputi:
perhitungan mark-up 40% dapat dilihat (i) biaya investasi yang terdiri atas biaya
pada Tabel 2. tanah (Rp. 2.602.800), biaya perijinan
(Rp. 639.1868.964) dan biaya
Tabel 2. Laba yang Diharapkan dengan pematangan lahan (Rp. 6.428.500.000)
Nilai Mark-up 40% sehingga total biaya investasi = Rp.
Tipe Harga Produksi Harga Produksi 10.048.768.964 yang dihitung mulai dari
per unit (Rp) dengan Mark-up bulan ke-0; dan (ii) biaya produksi rumah
40% per unit (Rp)
kali prediksi unit rumah yang terjual
24/60 110,423,199 154,592,479.12
47/72 180,312,699 252,437,779.00 sesuai biaya produksi.
50/72 213,631,160 299,083,623.39
Sumber: Hasil Analisis Perhitungan PP
Perhitungan nilai PP diperlukan untuk
Berdasarkan besaran laba dan mark-up mengetahui atau memprediksi di tahun ke
pada Tabel 2, dapat dihitung total biaya berapa modal awal akan kembali. Hal ini
investasi dan harga jual produk rumah biasanya dilihat dari hasil kumulatif dari
setiap tipenya. Total nilai investasi dan Cash Flow dalam bentuk Present Value.
harga jual masing-masing tipe dapat Apabila nilai investasi kembali dengan
dilihat pada Tabel 3 berikut: waktu yang semakin singkat maka
semakin cepat arus perputaran modal
Tabel 3. Total Investasi dan Harga Jual awalnya. Berdasarkan Tabel 4 dapat
Produk dilihat bahwa pada bulan ke 11 aliran kas
Tipe Jumlah Harga Jual Total investasi kumulatif sudah hampir mencapai angka
Unit per Unit (Rp) per Tipe (Rp) positif. Berdasarkan perhitungan rumus
24/60 43 154.592.479 6.647.476.602
47/72 204 252.437.779 51.497.306.840
PP (persamaan 4), proyek akan
50/72 50 299.083.623 14.954.181.169 mendapatkan kembali modal awal pada
Sumber : Hasil Analisis masa 11 bulan 21 hari.

𝒂−𝒃
𝑷𝑷 = 𝒏 + ' , . 𝟑𝟎
Analisis Investasi 𝒄−𝒃
Analisis investasi harus dilakukan untuk 𝟓𝟓𝟓. 𝟗𝟕𝟗. 𝟔𝟖𝟓, 𝟗
𝑷𝑷 = 𝟏𝟏 + ' , . 𝟑𝟎
mendapatkan gambaran kelayakan 𝟖𝟓𝟎. 𝟒𝟐𝟎. 𝟕𝟕𝟑
investasi atas penetapan harga rumah PP = 11 bulan 21 hari
yang telah diberikan mark-up sesuai
dengan laba yang diharapkan. Pada Perhitungan NPV
analisa investasi dilakukan perhitungan Untuk menghitung nilai NPV pada
nilai NPV, PP dan IRR. Perhitungan penelitian ini menggunakan alat bantu
analisa investasi dapat menggunakan berupa Microsoft Excel guna
persamaan (3) dan (4). Sedangkan nilai mempermudah proses perhitungan yang
NPV diperoleh dari data aliran kas atau harus mengalikan nilai Discount Factor
cash flow penerimaan dikurangi dengan nilai Cash Flow untuk melihat
pengeluaran per periode dengan tingkat nilai NPV positif (+) atau negatif.
suku bunga tertentu. Data arus kas Berdasarkan arus kas yang diperoleh dari
pendapatan dihitung mulai dari bulan ke data proyek diperoleh hasil NPV seperti
1 berdasarkan prediksi jumlah unit rumah pada Tabel 5.
yang terjual dikalikan dengan harga jual
sesuai mark-up yang ditentukan,
65
Submitted : 24 Mei 2022 Revised : 13 Agustus 2022 Published : Mei 2022
Jojok Widodo Soetjipto, Lilik Nur Indah Sari, Anita Trisiana, Analisis Investasi…

Tabel 4. Perhitungan Nilai PP

Bulan Cash Flow Rekap Cash Flow
0 (10,048,768,964.00) (10,048,768,964.00)
1 850,420,773.00 (9,198,348,191.00)
2 988,581,573.00 (8,209,766,618.00)
3 850,420,773.00 (7,359,345,845.00)
4 850,420,773.00 (6,508,925,072.00)
5 850,420,773.00 (5,658,504,299.00)
6 850,420,773.00 (4,808,083,526.00)
7 850,420,773.00 (3,957,662,753.00)
8 850,420,773.00 (3,107,241,980.00)
9 850,420,773.00 (2,256,821,207.00) Gambar 1. Discount Rate
10 850,420,773.00 (1,406,400,434.00) Sumber : Hasil Analisis
11 850,420,773.00 (555,979,661.00)
12 850,420,773.00 294,441,112.00 Perhitungan Regresi Linier
⋮ ⋮ ⋮ Untuk membuat persamaan linier antara
68 249,666,832.00 6,113,282,299.00 IRR dengan nilai mark-up, maka
Sumber : Hasil Analisis perhitungan analisa investasi (IRR) di
atas diberlakukan pada harga jual produk
Tabel 5. NPV dengan nilai mark-up 0%, 10%, 20%,
Bulan NPV Rekap NPV
30%, 40% dan 50%. Hasil rekapitulasi
0 (10,048,768,964.00) (10,048,768,964.00)
1 802,283,748.00 (9,246,485,216.00) perhitungan tersebut dapat dilihat pada
2 879,834,081.00 (8,366,651,135.00) Tabel 6.
3 714,029,680.00 (7,652,621,455.00)
4 673,612,906.00 (6,979,008,549.00) Tabel 6. Hubungan Nilai Mark-Up dan
5 635,483,873.00 (6,343,524,676.00) IRR
6 599,513,088.00 (5,744,011,588.00) MARK-UP IRR
7 565,578,385.00 (5,178,433,203.00) 0% 0.00%
8 533,564,514.00 (4,644,868,689.00) 10% 8.18%
9 503,362,749.00 (4,141,505,940.00) 20% 10.07%
10 474,870,518.00 (3,666,635,422.00) 30% 13.61%
⋮ ⋮ ⋮ 40% 13.82%
68 4,748,561.00 1,688,203,571.00 50% 19.19%
Total 1,688,203,571.00 Sumber : Hasil Analisis
Sumber : Hasil Analisis
Untuk menganalisis regresi linier tentang
Perhitungan IRR besarnya nilai IRR yang dipengaruhi oleh
Perhitungan menggunakan alat bantu besarnya nilai Mark-up pada harga
berupa Microsoft Excel. Arus kas yang produk yang diharapkan, maka perlu
dijadikan dasar perhitungan IRR adalah dirumuskan sebagai berikut:
data pada Tabel 4. Berdasarkan hasil 1. Tujuan: Apakah nilai IRR
perhitungan menggunakan formula pada dipengaruhi oleh besarnya Mark-up ?
Microsoft Excel hasil bahwa IRR = 2. Variabel: X = Mark-up
1.15% per bulan atau 13,82% per tahun. Y = IRR
Karena IRR = 13,82% > MARR = 12%, Analisa regresi linier dilakukan dengan
maka investasi dapat dinyatakan layak. membuat perhitungan nilai X, X2, Y, Y2,
Grafik hubungan antara NPV dengan dan XY pada Tabel 7. Berikut merupakan
Discount Rate dapat dilihat pada Gambar perhitungan nilai konstanta a dan b:
2. 𝑛(∑𝑋, 𝑌, ) − (∑𝑋, )(∑𝑌, )
𝑏=
𝑛∑𝑋, ( − ∑𝑋, (

6(0,2204) − (1,5 𝑥 0,6468)

𝑏 = ≈ 0,3327
6(0.55) − 1,50'
66
Submitted : 24 Mei 2022 Revised : 13 Agustus 2022 Published : Mei 2022

(∑𝑌, )5∑𝑋, ( 6 − (∑𝑋, )(∑𝑋, 𝑌, )
𝑎= ( koefisien korelasi (r) dan koefisien
𝑛5∑𝑋, 6 − (∑𝑋, )(
(0,6486)(0,55) − (1,5)(0,2204)
𝑎= ≈ 0,0249
6(0,55) − (1,5)#
Tabel 7. Jumlah dan Rata-Rata Variabel
No X X2 Y Y2
1 0,00 0,0000 0.0000 0.0000
2 0,10 0,0100 0.0818 0.0067
3 0,20 0,0400 0.1007 0.0101
4 0,30 0,0900 0.1361 0.0185
5 0,40 0,1600 0.1382 0.0191
6 0,50 0,2500 0.1919 0.0368
∑ 1,50 0,5500 0.6486 0.0913
Rerata 0,25 0,0900 0.1100 0.0200
Sumber : Hasil Analisis
Sehingga model persamaan regresi linier
adalah 𝒀 = 𝟎, 𝟎𝟐𝟒𝟗 + 𝟎, 𝟑𝟑𝟐𝟕𝑿. Persamaan
tersebut dapat diartikan:
• Konstanta sebesar 0,0249
mengandung arti bahwa nilai
konsisten variabel IRR adalah
sebesar 0,0249.
• Koefisien regresi X sebesar 0,3327
menyatakan bahwa setiap
penambahan 1% nilai Mark-up,
maka nilai IRR bertambah sebesar
0,3327. Koefisien regresi tersebut
bernilai positif, sehingga arah
pengaruh variabel X terhadap Y
adalah positif.
Grafik regresi linier hubungan antara
IRR dengan nilai mark-up dapat dilihat
pada Gambar 3.
Gambar 2. Grafik Regresi Linier
Hubungan antara IRR dengan Nilai
Mark-up
Sumber : Hasil Analisis
Submitted : 24 Mei 2022
POLITEKNOLOGI VOL. 21 NO. 2 MEI 2022
Berikut merupakan perhitungan
determinasi (r2).
n ∑ Xi Yi - ( ∑ Xi )( ∑ Yi )
r=
B(n (∑Xi 2 )-(∑Xi )2 ) (n C∑Xi 2 D-(∑Yi )2 )
6(0,2204) − (1,5)(0,6486)
XY r=
0.0000 E(6 (0,55) − (1,5)' ) (6(0,55) − (0,0913)' )
0.0082
0.0201 r = 0,9569
0.0408
0.0553 Nilai ini menunjukkan bahwa hubungan
0.0960 variabel X dengan variabel Y adalah
0.2204 sangat kuat dengan prosentase 96%. Jadi
0.0400 nilai IRR memang sangat dipengaruhi
oleh besarnya nilai mark-up.
Koefisien determinasi dapat ditentukan
dengan mengkuadrankan koefisien
korelasi. Berdasarkan perhitungan di atas,
diperoleh nilai koefisien determinasi
sebesar r2 = 0,9157. Nilai ini berarti
bahwa 91.57% variabel X (nilai mark-up)
dapat menerangkan atau menjelaskan
variabel Y (nilai IRR) dan 8.43%
dijelaskan oleh variabel lainnya selain
IRR dan Mark-up yang belum
dimasukkan dalam penelitian ini atau
bentuk persamaan yang belum masih
belum sesuai.
Uji signifikansi dan hipotesis persamaan
regresi linier pada penelitian ini
menggunakan aplikasi SPSS. Adapun
hasil uji anova tersebut dapat dilihat pada
Tabel 8.
Tabel 8. Nilai Anovaa
Sum of Mean
Model Squares df Square F Sig.
1 Regression 0,005 1 0,005 118,749 <0,001b
Residual 0,000 4 0,000
Total 0,005 5
a. Dependent Variable: IRR
b. Predictors: (Constant), MARK-UP
Sumber : Hasil Analisis SPSS
Berdasarkan Tabel 8 dapat diketahui
bahwa nilai fungsi Fhitung =118,749
dengan tingkat signifikansi sebesar 0,001
< 0,05. Maka model regresi dapat dipakai
untuk memprediksi variabel IRR atau
67
Revised : 13 Agustus 2022 Published : Mei 2022
Jojok Widodo Soetjipto, Lilik Nur Indah Sari, Anita Trisiana, Analisis Investasi…
dengan kata lain ada pengaruh variabel
Mark-Up (X) terhadap variabel IRR (Y).
Tabel 9. Coefficientsa
Unstandardized
Coefficients
Standardized
Coefficients
Std.
Model
1 (Constant)
B
0,009
Error
0,005
Beta
MARKUP 0,163 0,015
a. Dependent Variable: IRR
Sumber : Hasil Analisis SPSS
α 0,05
ttabel = n-k-1 =
2
6-1-1
2
= 0,0063
Sedangkan berdasarkan nilai coefisient
pada Tabel 9 yang diperoleh dari aplikasi
SPSS dapat diketahui bahwa:
• Nilai signifikansi sebesar 0,001 <
0,05, sehingga dapat disimpulkan
bahwa Mark-up berpengaruh
terhadap nilai IRR.
• Nilai thitung sebesar 10,867 > ttabel
0,0063, sehingga dapat disimpulkan
bahwa nilai Mark-up berpengaruh
terhadap nilai IRR.
Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisis dan
pembahasan di atas, maka dapat diambil
kesimpulan sebagai berikut:
1. Harga jual produk rumah yang layak
menggunakan metode hybrid mark-
up dengan IRR adalah menggunakan
nilai Mark-up sebesar 40%.
2. Harga jual produk rumah yang layak
per tipe adalah: Tipe 24/60, 47/72,
dan 57/72 sebesar Rp 143.550.159,
Rp 234.406.509 dan Rp 277.720.507.
3. Kelayakan Investasi dengan Mark-up
40% didapatkan nilai yaitu: (i) NPV =
Rp1.688.203.568 (NPV > 0, layak);
(ii) IRR = 13,82% (IRR = 13,82% >
12%, layak) dan (iii) PP = 11 bulan 21
hari.
4. Persamaan regresi linier antara IRR
dengan nilai Mark-up adalah Y =
0,0249 + 0,3327X dengan nilai
pengaruh sebesar 91.57% sedangkan
error dapat disebabkan faktor selain
IRR dan Mark-up yang belum
Submitted : 24 Mei 2022
dimasukkan dalam penelitian ini atau
bentuk persamaan yang belum masih
belum sesuai
Daftar Pustaka
t
1,902
Sig.
0,130
[1] Warsika, Studi Kelayakan
0,984 10,897 0,000 Investasi Bisnis Properti (Studi
Kasus: Ciater Riung Rangga).
[2] P. Warsika, “Studi Kelayakan
Investasi Bisnis Properti (Central
Park Cikarang), J. Ilm. Tek. Sipil,
vol. 17, no. 1, pp. 36–43, 2013.
[3] I. P. G. T. Kristiawan, P. D.
Warsika, and A. A. Wiranata,
Analisis Aspek Teknis, Pasar dan
Finansial Terhadap Kelayakan
Investasi Proyek Pembangunan
Town House (Studi Kasus:
Semarapura Town House
Klungkung), J. Tek. Sipil, vol. 19,
no. 4, pp. 94–97, 2017.
[4] M. A. Krisnawan, I. P. D. Warsika,
and M. Nadiasa, Analisis
Kebutuhan Modal Kerja Pada
Pembangunan Proyek Perumahan
Dengan Metode Discounted Cash
Flow, Jur. Tek. Sipil, vol. 19, no. 1,
pp. 69–77, 2015.
[5] I. Sururi and H. R. Agustapraja,
“Studi Kelayakan Investasi
Perumahan Menggunakan Metode
Benefit Cost Ratio, J. Tek., vol. 18,
no. 1, pp. 52–61, 2020, doi:
10.37031/jt.v18i1.68.
[6] J. J. Yunita A. Messah, Studi
Kelayakan Finansial Investasi
Perumahan UME Malinan Permai,
2015.
[7] N. I. Purnama, Analisis Pengaruh
Pertumbuhan Ekonomi Terhadap
Tingkat Kemiskinan Di Sumatera
Utara, J. Ilmu Ekon. dan Stud.
Pembang., vol. 17, no. 1, pp. 62–
70, 2017.
[8] N. Hanum, Analisis Pengaruh
Pendapatan Terhadap Perilaku
Konsumsi Mahasiswa Universitas
Samudra di Kota Langsa, J.
Samudra Ekon., vol. 1, no. 2, pp.
107–116, 2017.
68
Revised : 13 Agustus 2022 Published : Mei 2022
 POLITEKNOLOGI VOL. 21 NO. 2 MEI 2022

[9] Supriadi, Konsep Harga Dalam di Perumahan Kabupaten.

Ekonomi Islam. Guepedia, 2018.
[10] T. Setiawan, Mahir Akuntansi:
Belajar Cepat Akuntansi Biaya &
Akuntansi Manajemen. Bhuana
Ilmu Populer, 2021.
[11] N. F. Nuzula and F. Nurlaily,
Dasar-Dasar Manajemen
Investasi. Malang: UB Press,
2020.
[12] K. R. R. Putri, ANALISA
Penetapan Harga Jual Unit Rumah
Konstruksia, 33-40.”.
[13] R. Kurniawan and B. Yuniarto,
Analisis Regresi: Dasar dan
Penerapannya dengan R. Jakarta:
Kencana, 2016.
[14] H. Kambono and E. I. Marpaung,
“Pengaruh Investasi Asing dan
Investasi Dalam Negeri terhadap
Pertumbuhan. Jurnal Akuntansi,,
137-145.”

69
Submitted : 24 Mei 2022 Revised : 13 Agustus 2022 Published : Mei 2022