北部都會區寫字樓概況

N o r t h e r n M e t r o p o l i s

中 原 寫 字 樓 部 [中 原 (工 商 舖)]
04/2022
《北部都會區發展策略》

行政長官在《施政報告》提出《北部都會區發展策略》（《發展策略》），無論在空間、概念、政
策、機制上，都打破過往。以創新的規劃與佈局，展示新氣象、新未來。其中，《發展策略》打破以
往「南重北輕」—側重港島和九龍—的局面，亦打破以往職住不平衡的情況，都會區內將匯聚大量人
口和本地就業機會。另外，都會區擁有豐富多樣的生態環境，有濕地、大面積的魚塘等，《發展策
略》提出須制訂及實施積極保育政策，締造優質生活環境。

《發展策略》為北部都會區訂定清晰的用途定位，重點發展創科，並鋭意加強港深兩地基建聯繫，構
建「雙城三圈」，覆蓋由西至東的口岸經濟帶及更縱深的腹地，成為香港境內促進港深融合發展和連
繫粵港澳大灣區最重要的地區，讓香港可以充分把握大灣區發展和《十四五規劃綱要》的機遇，更好
地融入國家發展大局。
中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 2021年施政報告
北部都會包括地區

新界北
古洞北 新市鎮
新發展區
新田/落馬洲
發展樞紐

粉嶺北
粉嶺/上水 新發展區
新市鎮
洪水橋/厦村
新發展區 元朗
新市鎮

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 香港陸地面積 北部都會區總面積達
北部 27% 300,000,000平方米
約111,018公頃 (約30,000公頃)
=約1/3個香港

新界 新界、新界島嶼及
89%
大嶼山約98,251公頃

香港島及鄰近島嶼
香港島 7%
約8,072公頃

九龍
九龍 4%
約4,695公頃

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 2021年施政報告
 北部都會區
就業職位 : 65 萬個
住宅單位 : 90.5 萬個
涵蓋範圍 佔地 可容納人口 職位數目 住宅數目
北部都會區包括天水圍、元朗及粉嶺╱上水等已發 約300平方公 約250萬 現時 : 約11.6萬個 元朗、北區現有單位 : 約39萬
展成熟的新市鎮及其相鄰鄉郊地區，並有六個處於 里 發展完成後 : 已規劃或規劃中的發展項目 : 約35萬
不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐，包括 65萬個 (15萬個為 北部都會區發展策略額外供應 : 約16.5萬

: 250 萬人
古洞北╱粉嶺北、洪水橋╱厦村、元朗南、新田╱ 創科產業相關職位) 至18.6萬
落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。 總數 : 約90.5萬至92.6萬 人口
新界北 深圳灣優質發展圈

核心商務區 1 前海 4 天水圍

深圳灣優質發展圈 香港矽谷 2 蛇口 5 洪水橋/厦村

新田科技城 3 后海 6 元朗
寶安 深圳

港深緊密互動圈
鹽田
1 皇崗 5 粉嶺北
大鵬灣 6
羅湖
南山 福田 5 2 新田/落馬洲 6 粉嶺/上水
4 1
1 7
2
1 4
3
5 3 古洞北 7 新界北新市鎮
3 深圳灣 2 3
6 大鵬灣/印洲塘 4 文錦渡
圖例 生態康樂旅遊圈
2
新界北核心商務區 4
港深緊密互動圈
6 大鵬灣/印洲塘 生態康樂旅遊圈
新田科技城
5

鐵路連接
1 蓮麻坑 4 印洲塘
香港
濕地保育公園或
其他公園
2 沙頭角 5 東平洲

水路交通 3 香港地質公園 6 大鵬半島

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資料來源 : 2021年施政報告
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 東涌新市鎮擴展
香港新市鎮及新發展區發展

大埔 荃灣 古洞北/粉嶺北

元朗 屯門 天水圍 洪水橋 新界北

粉嶺/上水 沙田 將軍澳 東涌 元朗南 明日大嶼願景

新市鎮發展
停滯30多年

1970年代 1980年代 1990年代 2000年代 2030年代 遙遠的未來

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 九 個跨境陸路口岸 五 個全新鐵路項目
新羅湖口
深圳市 岸(深圳) 5 6
Shenzhen 香園圍

新皇崗口 羅湖
4 文錦渡
7
5個鐵路項目中，有3個跨境鐵路項目，包括東鐵綫羅
老鼠嶺
岸(深圳) Lo Wu
羅湖南 打鼓嶺 湖站向北遷移至深圳、北環線新田站設支線往新皇崗
2 3 港深創科園
坪輋
口岸，以及連接深圳前海與洪水橋的港深西部鐵路。
上水
前海 1 Sheung Shui
Qianhai 深圳灣公路大橋 皇后山

尖鼻咀 洲頭 古洞
安樂村 7個跨境陸路口岸 + 3個計劃中的一地兩檢新口岸
粉嶺
Fanling
新田

流浮山
1 深圳灣 2 落馬洲支線 3 落馬洲
元朗 牛潭尾 大埔
自動捷運系統 Yuen Long
Tai Po
凹頭
上白泥 廈村 洪水橋
Hung Shui Kiu 馬鞍山
Ma On Shan
4 羅湖 5 文錦渡 6 香園圍
下白泥
錦上路

屯門
Tuen Mun 大欖隧道
沙田 7 沙頭角
Shatin

荃灣
Tsuen Wan
擬建屯門繞道
Proposed Tuen Mun Bypass
擬建十一號幹線 前海 洪水橋 福鄰
Proposed Route 11
屯赤連接路
青衣
Tsing Yi
屯門往機場只需17分鐘

北大嶼山
Lantau Island North
擬建青衣至
啟德
Kai Tak
5個全新鐵路項目
赤鱲角 大嶼山連接路 將軍澳
Chek Lap Kok
尖沙咀 Tseung Kwan O
Tsui Sha Tsui 北環綫
港深西部鐵路 北環綫東延
大嶼山 香港島
Lantau Island Hong Kong Island 北環綫支綫 上水至深圳羅湖

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 2021年施政報告
預計完成北部都會區發展將達約90.5萬至92.6萬個住宅單位供應
古洞 – 6個新樓盤

可容納人口達 250萬人居住 新鴻基 : 古洞25區可建約119.9萬平方呎

恒基
古洞項目可建約16.17萬平方呎
: 古洞北波樓路可建約33.9萬平方呎
會德豐 : 古洞第24區可建約49.24萬平方呎
天水圍 – 2個新項目 永泰 : 古洞項目可建28.4萬平方呎
新鴻基 : 天榮站項目 約1,976伙 預計落成年份 : 未知
預計落成年份 : 2024年
: Wetland Seasons Bay 3
約384伙
粉嶺 – 1個新項目
預計落成年份 : 2022推售
恒基 : 馬適路第1期 約603伙
流浮山及尖鼻咀一帶納入洪穚/厦村 全期合共約1600伙
新增約4,700 – 52,500伙 預計落成年份 : 2022年(第1期)
預計落成年份 : 未知

元朗 – 4個新樓盤 大埔 – 4個樓盤項目
新鴻基 : The Yoho Hub 約1030伙 雅居樂 : 大埔滘項目可建約10.07萬平方呎
預計落成年份 : 2023年3月 萬泰 : 大埔滘項目可建約30.4萬平方呎
長實 : 流業街項目 萬科 : 馬窩項目可建約78.1萬平方呎
預計落成年份 : 未知 希慎 : 露輝路項目可建257伙
錦泰路項目 約200伙 預計落成年份 : 未知
洪水橋田心路項目 預計落成年份 : 未知
泛海國際項目約1,025伙 嘉里及萊蒙 : 十八鄉路項目
預計落成年份 : 2022年推售 預計落成年份 : 未知
信置及嘉華 : 錦上路站港鐵上蓋項目
約2200伙
中 原 寫 字 樓 部 預計落成年份 : 2022/2023年 資料來源 : 發展商、屋宇處及地政處 截止01/2022
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 屯門
Tuen Mun

屯門 NETWORK ANALYSIS DEVELOPMENT

Tuen Mun

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 屯門
交通網絡 Tuen Mun
Transport Network
深圳灣口岸
公共交通 皇崗
工具 私家車 前海

深圳灣口岸 約 古洞 港深創科園
42 分鐘 約
20 分鐘

港深西部公路
About mins About mins
Shenzhen Bay Port

落馬洲管制站 約
About 60 分鐘
mins
約
About 19 分鐘
mins
Lok Ma Chau Control Point
流浮山 新田

荃灣 約 23 分鐘 約 20 分鐘
About mins
牛潭尾
Tsuen Wan About mins

厦村
沙田 約
About 52 分鐘
mins
約
About 30 分鐘
mins
Shatin
凹頭
尖沙咀 約
About 29 分鐘
mins
約
About
分鐘
33 mins
Tsim Sha Tsui
屯門
中環 約
37 分鐘 約 分鐘
34 mins
Central
About mins About 洪水橋 天水圍 元朗 錦上路 荃灣西 荔景 柯士甸 尖東 啟德 沙田圍 烏溪沙
屯赤隧道
銅鑼灣 約
56 分鐘 約
34 分鐘 屯門繞道
About mins About mins
Causeway Bay
預計2036年完成
赤鱲角
機場 約 分鐘 約 分鐘 Chek Lap Kok 屯門繞道
Airport About 46 mins About 18 mins 預計2036年完成

北環線(計劃中鐵路)
港珠澳大橋
澳門/珠海 港深西部鐵路(計劃中鐵路)

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(部份車站被省略)
中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局/城巴/九巴/港鐵/谷歌地圖
未來交通網絡 主要交通路線 主要道路 預計通車時間 全程行車時間

連接屯赤隧道至藍地東交匯處，車輛可以無需經屯門皇珠路就去到屯
屯門繞道 2036年或之前 由藍地至赤鱲角約8公里，行車時間約6分鐘
赤隧道入口，可以減輕屯門區嘅擠塞。

連接屯門藍地與北大嶼山，可以直出市區，亦無需經過汀九橋就能往
十一號幹線 2036年或之前 仍在研究中
返九龍

擬建屯門繞道 Proposed Tuen Mun Bypass

擬建屯門繞道
Proposed Tuen Mun Bypass

擬建十一號幹線
Proposed Route 11

屯馬線屯門南站
Tuen Mun South MTR Station

屯馬線總站 擬建屯門繞道 Proposed Tuen Mun Bypass

Tuen Mun MTR Station

港珠澳大橋 香港口岸
HK-Zhuhai-Macao Bridge
HK Port

屯門至赤鱲角連接路
Tuen Mun – Chek Lap Kok Link
機場
HK Int’l Airport

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資料來源 : 香港政府路政署
 屯門
屯門寫字樓及工業樓宇 Tuen Mun

寫字樓
34%
工業
66%
商業及工業
集中地

以可供出售樓面面積計算

商業及工業
集中地

寫字樓/ 單一業權 樓面總存量 可供出售樓面 可供出售樓面

總幢數
工業 幢數 (約平方呎) (約平方呎) 的百分比

寫字樓 7 2 1,070,115 848,346 79.28%

工業 92 31 10,436,774* 1,661,043 15.92%

*工業樓面總存量截至2020年

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資料來源 : 城規、地政、屋宇處、差餉物業估價處及新聞
 屯門
商業大廈成交及叫價(2018年至2022年3月的最高成交) Tuen Mun

1 2 No 大廈名稱 落成年份 建築面積(約平方呎) 業主叫價出租/售價 最高成交

1980
S 1 建發里4號 1,147 – 16,663 (全層) @21 – 40 @22
(活化)
3 4
5 @26
T 2 建榮商業大廈 1982 268 – 10,860 (全層) @21
@5,900 – 8,000

@14 – 23 @16
T 3 富益商業大廈 1981 1,008 – 15,000 (全層)
6
@6,500 – 7,400 @5,698

1997 @20 – 30 @26

S 4 匯賢一號‧雋峰 478 – 10,660(全層)
(活化) @14,529 – 6,606 @13,357

1978
T 5 匯賢一號‧雋朗 3,616 – 12,239 (全層) - -
(活化)

@23 – 42 @39
T 6 屯門柏麗廣場 1997 575 – 19,055 (全層)
@9,767 – 16,000 @11,538

@16 – 26 @29
T 7 屯門中央廣場 1999 422 – 5,501 (全層)
@7,803 – 10,183 @9,267

7 以上所有面積均未經核實
T 分散業權 S 單一業權

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 屯門
屯門商業大廈買賣成交 屯門商業大廈租賃成交 Tuen Mun

買賣最高/最低成交參考(01/01/2012至03/2022) 租賃最高/最低成交參考(01/01/2012至03/2022)

成交日期 大廈名稱 單位 建築面積 成交價 每平方呎 成交日期 大廈名稱 單位 建築面積 成交價 每平方呎
(港幣HK$) (港幣HK$) (港幣HK$) (港幣HK$)

07/01/2019 匯賢一號‧雋峰 1505 779 9,193,000 11,801 23/07/2015 屯門柏麗廣場 2606 400 16,000 40.0

30/07/2010 屯門中央廣場 25/F 20,048 30,900,000 1,541 03/12/2015 建榮商業大廈. 504 969 8,721 9.0

宗數 港幣HK$ 宗數 港幣HK$

70 12,000.00 70 30.00
26.40
60 60 22.50 25.00
9,354 10,000.00 23.00 22.80
8,146 19.50 21.10 18.93
50 23.70
50 7,760 9,648 22.00 20.00
6,971 8,000.00
8,431 40 19.70
40 5,952 15.00
6,000.00 30
30 6,094 6,260
10.00
4,821 4,000.00 20
3,150
20
10 5.00
2,000.00 32 19 41 47 31 27 38 48 61 2
10
32 18 29 17 8 8 66 35 7 22 3 0 0.00
0 0.00 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
成交宗數
成交宗數

年份 成交宗數 平均呎價 (約港幣) 年份 成交宗數 平均呎價 (約港幣)

03/2022 3 9,354 03/2022 2 18.9
2021 22 8,431 2021 61 19.7
2020 7 8,146 2020 48 22.5
2019 35 9,648 2019 38 22
2018 66 7,760 2018 27 21.1
2017 8 6,260 2017 31 19.5
2016 8 6,971 2016 47 22.8
2015 17 6,094 2015 41 23
2014 29 5,952 2014 19 23.7
2013 18 4,821 2013 32 26.4
2012 32 3,150 2012 - -

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中 原 (工 商 舖) 資料來源: 中原(工商舖)寫字樓部 / 物業之面積均未經核實/ 面積為建築面積 / 所有售價只供作參考
 屯門
屯門未來發展 Tuen Mun

地盤面積 總樓面面積
物業地址 用途 發展商 物業資料
(約平方呎) (約平方呎)
1
1. 上嵐 - - 住宅 建灝地產 17層高，合共112伙，預計2023年入伙

2. 東亞紗廠工業大廈 72,118 466,447 酒店 華潤置業 獲城規批大規模改建大廈為商業用途

2
3
11 3. 億豐集團大廈 11,000 106,714 商業 俊豐置業 獲城規批大規模改建大廈為商業用途

4 4. 彩星工業大廈 30,570 312,934 商業 彩星集團 獲城規批大規模改建大廈為商業用途

5
6 山齡工業大廈 1幢樓高23層+2層地庫的現代化工廈，計劃於2024 至2025
5. 20,000 227,981 工業 英皇集團
寶泰工業大廈 年落成。

正向城規申請略為放寬地積比率限制，以作准許的工業及/
7 6. 民生物流中心 36,401 414,967 工業 張順宜
或貨倉發展
8

7. 第39區 顯發里 60,277 - 住宅 公營房屋 3幢，40層高，合共約2,940伙，預計 2023/24年落成

9 8. 第17區 業旺路 259,410 - 住宅 公營房屋 4幢，39-41層高，合共約3,550伙，預計2024/25年落成

9. 第16區 恆富街 47,361 住宅 公營房屋 2幢，30層高，合共約1,460伙預計 2023/24 年落成

10

10. 第28區 湖山路 203,437 - 住宅 公營房屋 3幢，40層高，合共約2,940伙，預計2025/26年落成

400,743
屯門市地段第 79, 80, 81 1幢 32層+3層地庫 ; 1幢 27層+3層地庫 ;
11. (包括政府地 2,080,745 商業 載通及新鴻基
號和毗連政府土地 1幢 4層+3層地庫
181,717)

商業項目 工業項目 酒店項目 住宅項目

中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖)
資料來源 : 城規、地政、屋宇處及新聞
 元朗
Yuen Long

元朗 NETWORK ANALYSIS DEVELOPMENT

Yuen Long

中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖)
 元朗
交通網絡 Yuen Long
Transport Network
深圳灣口岸
公共交通 皇崗
工具 私家車 前海

深圳灣口岸 約 古洞 港深創科園
35 分鐘 約
15 分鐘

港深西部公路
About mins About mins
Shenzhen Bay Port

落馬洲管制站 約
About 30 分鐘
mins
約
About 18 分鐘
mins
Lok Ma Chau Control Point
流浮山 新田

荃灣 約 11 分鐘 約 23 分鐘
About mins
牛潭尾
Tsuen Wan About mins

厦村
沙田 約
About 30 分鐘
mins
約
About 33 分鐘
mins
Shatin
凹頭
尖沙咀 約
About 24 分鐘
mins
約
About
分鐘
33 mins
Tsim Sha Tsui
屯門
中環 約 分鐘 約 分鐘
Central
About 38 mins About 48 mins 洪水橋 天水圍 元朗 錦上路 荃灣西 荔景 柯士甸 尖東 啟德 沙田圍 烏溪沙
屯赤隧道
銅鑼灣 約
45 分鐘 約
35 分鐘 屯門繞道
About mins About mins
Causeway Bay
預計2036年完成
赤鱲角
機場 約 分鐘 約 分鐘 Chek Lap Kok 屯門繞道
Airport About 50 mins About 30 mins 預計2036年完成

北環線(計劃中鐵路)
港珠澳大橋
澳門/珠海 港深西部鐵路(計劃中鐵路)
(部份車站被省略)
中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局/城巴/九巴/港鐵/谷歌地圖
 元朗
Yuen Long
元朗寫字樓及工業樓宇

工業
寫字樓
40%
60%

以可供出售樓面面積計算

工業 工業
集中地區 集中地區

商業集中地區

寫字樓/ 單一業權 樓面總存量 可供出售樓面 可供出售樓面

總幢數
工業 幢數 (約平方呎) (約平方呎) 的百分比#

寫字樓 13 6 606,457 390,964 64.47%

工業 100 18 18,731,513* 264,282 1.41%

*工業樓面總存量截至2020年

中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖)
資料來源 : 城規、地政、屋宇處及新聞
 元朗
商業大廈成交及叫價 (2018年至2022年1月的最高成交) Yuen Long

No 大廈名稱 落成年份 建築面積(約平方呎) 業主叫價出租/售價 最高成交

2018 @25 – 50 @52

T 1 虹方 298 – 11,526 (全層)
1 (活化) @9,646 – 18,000 @17,671

S 2 大鴻輝(元朗)商業大廈 1984 380 – 2,843 (全層) @26 -

@24 – 27 @33
T 3 豪景商業大廈 2002 1,209 – 2,286 (全層)
@10,000 @8,892

S 4 恒生元朗大廈 1979 685 – 1,881(全層) @32 @34

@38 @41
T 5 元朗貿易中心 1983 341 – 2,598 (全層)
@13,500 – 16,474 @13,170
2
9 S 6 中銀元朗商業中心 1983 575 – 1,960 (全層) @31 – 32 @30
5 4 3 11
10 6 @52
7 T 7 光華廣場 1998 422 – 5,501 (全層) @44
@15,528
@48
8 8 元朗商業中心 1982 300 – 3,044 (全層) @30
T @11,952

12 9 元朗中心 1982 330 – 3,760 (全層) @30 – 35 @36

13 S

S 10 元朗匯豐大廈 1984 119 – 5,505 (全層) @33 – 36 -

S 11 元朗誠信商業大廈 1984 330 – 3,760 (全層) - -

T 12 合益商業中心 1985 330 – 3,760 (全層) @5,055 – 9,298 -

T 分散業權 S 單一業權 置富中心 1983 449 – 3,449 (全層) - -

T 13

中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖) 以上所有面積均未經
 元朗
元朗商業大廈買賣成交 元朗商業大廈租賃成交 Yuen Long

買賣最高/最低成交參考(01/01/2012至03/2022) 租賃最高/最低成交參考(01/01/2012至03/2022)

成交日期 大廈名稱 單位 建築面積 成交價 每平方呎 成交日期 大廈名稱 單位 建築面積 成交價 每平方呎
(約平方呎) (港幣HK$) (港幣HK$) (約平方呎) (港幣HK$) (港幣HK$)

31/05/2018 虹方 1005 1,958 34,600,000 17,671 02/09/2019 光華廣場 1401-07 3,587 187,065 52.1

05/06/2010 元朗商業中心 405 1,173 2,680,000 2,285 02/03/2020 合益商業中心 201 550 8,700 全包 15.8

宗數 宗數 港幣HK$
港幣HK$
100 12,456.51 14,000.00 80 73
36.08 40.00
11,894.74 12,021.82
11,650.33 34.68
70 32.55 35.00
10,245.67 10,501.07 12,000.00 30.04 30.36 35.00 28.90
80 9,225.21 60 54 30.00
8,151.46 8,496.86 10,000.00 30.26 50
50 22.38 43 25.00
60 6,752.67
8,000.00 26.46
5,409.14 40 20.00
6,000.00 20.53 28
40 78 30 24 24 15.00
4,000.00 20
16
10.00
20 44
2,000.00 5 4 9
6 3 5 6 2 12 11 11 10 5.00
0 0.00 0 0.00
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
成交宗數
成交宗數

年份 成交宗數 平均呎價 (約港幣) 年份 成交宗數 平均呎價 (約港幣)

03/2022 2 10,501 03/2022 9 34.7
2021 11 12,457 2021 50 28.7
2020 11 10,246 2020 54 30.3
2019 12 11,650 2019 73 36.1
2018 78 12,022 2018 24 35
2017 44 11,895 2017 28 30.4
2016 2 9,225 2016 43 30
2015 6 8,497 2015 24 26.5
2014 5 8,151 2014 16 32.5
2013 3 6,753 2013 4 20.5
2012 6 5,409 2012 5 22.4
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資料來源: 中原(工商舖)寫字樓部 / 物業之面積均未經核實/ 面積為建築面積 / 所有售價只供作參考
 元朗
元朗未來發展 Yuen Long
Future Development of Yuen Long

地盤面積 總樓面面積
1 物業地址 用途 發展商 物業資料
(約平方呎) (約平方呎)

1. 宏利街9號 - 217,137 工業 宏安集團 1幢5層高工業大廈

2

3
2. 福喜街83號 - 135,083 工業 香港科技園公司 1幢5層高工業大廈

3. 福宏街1號 - 683,850 工業 香港科技園公司 2幢3層高工業大廈

朗壹廣場 2幢13層+2層地庫，預計2022
4. 99,524 558,000 商業 信和集團
康業街8號 年第3季落成

1幢23層+1層地庫
5. 宏業西街21號 34,230 171,148 住宅 星星地產
單位數目 : 335伙

4 商業+公
5
6. 喜業街16號 33,433 192,240 眾停車 駿佳集團 1幢11層+1層地庫
場
6
7
2幢24層, 828個單位
7. 宏業東街21-35號 78,265 408,548 住宅 麗新+資本策略
8/2021 獲城規批建住宅

商業項目 工業項目 住宅項目

資料來源 : 城規、地政、屋宇處及新聞
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 上水及粉嶺
Sheung Shui
Fanling

上水及粉嶺
Sheung Shui & Fanling

NETWORK ANALYSIS DEVELOPMENT

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 上水及粉嶺
交通網絡 Sheung Shui
Fanling
Transport Network 皇崗
落馬洲
羅湖
公共交通
工具 私家車
港深創科園 古洞 羅湖南 文錦渡 老鼠嶺
香園圍
羅湖 約
7 分鐘 約
9 分鐘
About mins About mins
洲頭 新田
上水
Shenzhen Bay Port

打鼓嶺
落馬洲管制站 約
About 14 分鐘
mins
約
About
分鐘
12 mins 牛潭尾
Lok Ma Chau Control Point

坪輋
沙田 約
凹頭 粉嶺
Shatin
約
About 26 分鐘
mins About 23 分鐘
mins 安樂村 皇后山

旺角 約 分鐘 約 大埔墟
MongKok
About 37 mins About 35 分鐘
mins
屯門 洪水橋 元朗 錦上路 荃灣西
尖沙咀 約
About 50 分鐘
mins
約
About 38 分鐘
mins 沙田
Tsim Sha Tsui
屯赤隧道 屯門繞道
中環 約
About 57
分鐘
mins
約 分鐘
About 45 mins
預計2036年完成 九龍塘
Central

赤鱲角 旺角東
機場 約
51 分鐘 約
36 分鐘 Chek Lap Kok
Airport About mins About mins

紅磡
港珠澳大橋
澳門/珠海 屯門繞道
預計2036年完成

北環線(計劃中鐵路)

(部份車站被省略)
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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局/城巴/九巴/港鐵/谷歌地圖
 上水及粉嶺
Sheung Shui
上水及粉嶺寫字樓及工業樓宇 Fanling

上水 粉嶺

工業
集中地區
工業
集中地區

單一業權 樓面總存量 可供出售樓面 可供出售樓面

區域 寫字樓/工業 總幢數
幢數 (約平方呎) (約平方呎) 的百分比#

上水 寫字樓 2 2 536,200 - 0%

上水及粉嶺 工業 76 28 5,849,158* 810,775 13.86%

*工業樓面總存量截至2020年
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資料來源 : 城規、地政、屋宇處及新聞
 上水及粉嶺
上水商業大廈租賃成交 (2012 – 03/2022) Sheung Shui
Fanling

宗數 港幣$
50 35.00
30.51
45
26.32 26.21
30.00
26.08 25.62
40 24.88 24.92 25.09
23.57 23.33 23.54
35 25.00
30 20.00
25
成交宗數
15.00
20 平均呎價(每平方呎港幣)
15 10.00
10
5.00
5
3 16 12 10 16 15 6 13 44 23 7
0 0.00
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

年份 成交宗數 平均呎價 (約港幣)

租賃最高/最低成交參考(01/01/2010至03/2022)
03/2022 7 25.1
2021 23 23.5
2020 44 25.6 成交日期 大廈名稱 單位 建築面積 成交價 每平方呎
(港幣HK$) (港幣HK$)
2019 13 24.9
2018 6 26.2
2017 15 26.1 31/08/2015 上水廣場 6/F 23,800 952,000 40.0
2016 16 23.3
2015 10 30.5
2014 12 26.3 17/06/2015 上水廣場 2113-15 3,360 54,440 16.2
2013 16 23.6
2012 3 24.9

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中 原 (工 商 舖) 資料來源: 中原(工商舖)寫字樓部 / 物業之面積均未經核實/ 面積為建築面積 / 所有售價只供作參考
 上水及粉嶺
上水未來發展 Sheung Shui
Fanling

地盤面積 總樓面面積
物業地址 用途 發展商 物業資料
(約平方呎) (約平方呎)

1. 第一電業大廈 10,004 50,020 商業 第一電業 2019年獲批活化

1 2. 深港中心 63,195 313,869 商業 華潤置業 2019年獲批活化

2
3
3. 珍寶廣場 129,383 321,090 商業 華潤置業 2019年獲批活化
4
5

上水第四區及第三十 47層，合供約2,088伙，預計將於
4. 276,635 1,964,107 住宅 公營房屋
區的政府土地 2025/26年度入伙

5. 尚宜 2,164 9,322 住宅 大鴻輝集團 1座樓高6層住宅大廈, 合共30伙

商業項目 住宅項目

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資料來源 : 城規、地政、屋宇處及新聞
 上水及粉嶺
粉嶺未來發展 Sheung Shui
Fanling

地盤面積 總樓面面積
物業地址 用途 發展商 物業資料
(約平方呎) (約平方呎)

現正向城規申請放寬住用地積比率限
1. 聯發街1號 6,781 38,804 住宅 佳明集團 制，以作准許的住宅發展及商業用途，
單位數目約114個
1 2
安居街 2022年1月投得, 購入價為港幣
2. 17,556 87,797 工業 其士集團
(上水市地段第245號) $297,400,000
1
3
一幢15層高+1層地庫之工業大廈，預
5 4 3. 安全街18號 40,526 202,630 工業 億京發展
2
3 計落成日期為2022年6月
6

4
4. 安居街3號 17,900 89,500 數據中心 佳明集團 現正重建為數據中心
5

川田工貿廣場二期
5. 8,773 43,863 工業 房協 房協於03/2021以2.7億元購入
樂業路5號

6. 安福街7號 19,100 95,500 數據中心 佳明集團 現正重建為數據中心

工業項目 住宅項目

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中 原 (工 商 舖)
資料來源 : 城規、地政、屋宇處及新聞
 上水及粉嶺
粉嶺北新發展區 Sheung Shui
Fanling

粉嶺北新發展區涵蓋的規劃區佔地約165公頃。全面發展後，該區可容納的總人
口約為74,100人及提供約6,800個就業機會。新建住宅單位的公私營房屋發展比
例大概為70比30。

粉嶺北新發展區位於梧桐河畔，北面為翠綠的山巒。該區將會發展成為「河畔
社區」，以善用優美的河畔和山巒景致，為居民提供舒適的生活環境。該社區
會集住宅、零售及服務業和農業用途於一體，以及提供社區和政府設施。

粉嶺北新發展區會有兩個地區樞紐，一個在東部，位於聯和墟現有墟市北鄰，
另一個在西部，位於天平山村北面，兩者均集住宅、零售、社會服務與社區設
施、公共交通交匯處及公眾休憩用地於一體，作為該區的主要活動地點。為方
便該區日後的居民和粉嶺／上水新市鎮現有的居民，位處該區中央位置的現有
石湖新村地區會發展為中央公園，與鄰近的社會福利及康樂設施結合成該區的
文娛中心。新發展區的西北面會規劃作政府用途，包括警察訓練設施及擴建石
湖墟污水處理廠。在虎地坳約12公頃的農地則將會保留。

該區規劃了四條綠化走廊，分別由鳳溪中學、天平山村、聯捷街及和泰街伸延
至兩個地區樞紐，使行人往來粉嶺／上水地區及新發展區時更為便捷。該區亦
規劃了一個完善的單車徑網絡，連接區內主要活動地點以及粉嶺／上水地區現
有的單車徑網絡和古洞北新發展區的擬議單車徑網絡，為當地社區提供方便的
接駁通道。

東部地區中心內主要的南北向及東西向的休憩用地走廊，規劃成為十字型的購
物步行街，街道兩旁為兩層高的梯級式平台，設有臨街商舖、茶座及餐廳，使
街道更添生氣。
新發展區設有完善的康樂及綠化空間網絡，包括區域、地區及鄰舍休憩用地。
新發展區也會採納其他城市設計元素，如梯級式建築物高度、觀景走廊及通風
廊。

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局
 上水及粉嶺
Sheung Shui

前期及第一期工程 石湖墟淨水設施 Fanling

遊客區域

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局
 上水及粉嶺

古洞北及粉嶺北發展區 Sheung Shui

Fanling

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局
 上水及粉嶺
Sheung Shui
Fanling
古洞北新發展區
古洞北「發展大綱圖」涵蓋的規劃區佔地約447公頃。在全面發展後，該區可容
納的總人口約為119,600人，及提供約33,300個就業機會。新建住宅單位的公私
營房屋發展比例大概為66比34。

新發展區鄰近鐵路、公路和現有口岸，為善用此地利，同時顧及該區豐富的天然
和生態資源，該區會發展成為「多元化發展中心」，集住宅、商業、研究與發展
及農業用途於一體，另會發展零售和服務業，以及設有社區和政府設施，亦會有
用作自然和生態保育的土地。

新發展區中部鄰近擬議古洞鐵路站及公共交通交匯處一帶，規劃發展成為未來的
市鎮中心，集中包括住宅、零售、休閒及社會服務與社區設施，作為新發展區的
主要活動地點。為加強作為市中心的作用，該處會興建一個行人專用的市鎮廣場。
在設計上，市鎮廣場應配合擬議的鐵路站、廣場兩旁的購物街及於擬議鐵路站周
邊的住宅／商業項目。位於該區東南部的商貿及科技園，著重商業及研發，是古
洞北新發展區的重要經濟及就業樞紐。康樂區位於該區的東北部，由鳳崗山公園、
泳池、體育中心和運動場／運動場館組成，是新發展區另一個地區焦點，日後會
成為居民的康樂活動中心。

貫通市中心南北及東西的休憩用地，是該區的主要行人走廊，連接南面的古洞南
現有社區及東面的河上鄉和燕崗。該區亦規劃了一個完善的單車徑網絡，連接區
內主要活動地點，以及粉嶺／上水地區現有的單車徑網絡，和粉嶺北新發展區的
擬議單車徑網絡，為當地社區提供方便的接駁通道。

該區設有完善的康樂及綠化空間網絡，包括區域、地區及鄰舍休憩用地。高生態
價值的塱原地區（約37公頃）規劃作塱原自然生態公園，成為「綠肺」，為新發
展區締造優質生活環境。除了透過自然生態公園展示耕作活動與自然保育和諧共
融的一面，其北部和南部約45公頃的土地亦會保留作農業用途。

新發展區也會採納其他城市設計元素，如梯級式建築物高度、觀景走廊及通風廊

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局
洪水橋 洪水橋新發展區鄰近深圳，連接香港國際機場 和珠江三角洲，是新界
Hung Shui Kiu 西北的新興發展樞紐。 全面落成後，新發展區預料可創造約15萬個
職位，尤其洪水橋新發展區規劃成物流、 商業及科技重鎮，可望在新
界西北創造大量的 經濟活動。

中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖)
 香港的新中環 CBD3
洪水橋將提供超過2200萬
呎商業用地，相當於5個
中環國際金融中心，成為
新界西北的「區域經濟及
文娛樞紐」。

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 城市規劃及發展局
洪水橋新發展區
Hung Shui Kiu Development Area
洪水橋新發展區位處新界西北的策略性位置，與天水圍、屯門和元朗緊密連繫，
將成為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」。此外，新發展區連接策略性運輸
基建，包括港深西部公路、擬議屯門西繞道，以及興建中的屯門至赤鱲角連接
路和港珠澳大橋。它亦鄰近深圳，並與大嶼山的新發展樞紐和大珠三角地區連
接。基於其策略性位置，新發展區將提供大量空間作辦公室、零售、酒店及特
殊工業等經濟用途，以應付對經濟用地日益增加的需求，並成為整個新界西北
地區的「區域經濟及文娛樞紐」。

洪水橋新發展區將創造約150,000個就業機會，為洪水橋以及天水圍、屯門和
元朗的居民提供就近的工作機會。新發展區將有助改善全港人口和職位的不均
分布。

洪水橋新發展區將成為香港的新一代新市鎮。在落實所有發展後，新發展區將
容納約218,000人，當中包括新增人口約176,000。新發展區將有助改善天水圍
新市鎮公私營房屋組合及設施提供的不均情況。連同天水圍、元朗、屯門新市
鎮，以及規劃中的元朗南發展，形成香港西部一個主要的新市鎮發展群，有助
促進集聚經濟和提升設施及基建的效率。

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 城市規劃及發展局
 洪水橋發展區總面積 土地用途分布
住宅和商業/住宅
約 80 公頃

約 714
公頃
新建道路及美化市容地帶
約 104 公頃
新建道路 (約 86 公頃)
美化市容地帶 (約 18 公頃)
18%
23%
商業(辦公室、酒店和零售
約 22 公頃
發展用地 : 約 441公頃 5%

休憩用地 約 66 公頃
其他 : 約 273公頃 區域休憩用地 (約16公頃) 15%
19%
地區休憩用地 (約27公頃) 工業及特殊工業用途
現有道路及河道 70 公頃 鄰舍休憩用地 (約23公頃) 約 83 公頃
物流設施 (約37公頃)
綠化地帶 54 公頃 20% 港口後勤，貯物及工場用途(約24公頃)
(保留的山丘及山坡) 企業及科技園(約9公頃)
工業(約13公頃)
保留現有 / 已落實的發展項目 149公頃
(包括鄉村)
公共設施 約 86 公頃
政府，機構及社區設施(不包括教育) (約32公頃)
教育及相關用途 (約28公頃)
區域廣場 (約5公頃)
其他公用設施 (約21公頃)

中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局
 2021施政報告亦提出的《北部都會區發展策略》，將洪水橋/厦村發展區打造
為新界北核心商務區。發展區與深圳前海合作區只有一灣之隔，兩區各
自有可觀的發展潛力。發展目標是到2025年，初步形成具有全球競爭力的營商
環境; 到2035年，營商環境達到世界一流水準。

興建港深西部鐵路
(洪水橋---前海)及擴大
洪水橋/厦村新發展區

洪水橋/厦村
現代服務業中心

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中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 2021施政報告 / 發展局
 洪水橋/厦村新發展區 – 新界
西北的區域經濟及文娛樞紐

洪水橋/厦村新發展區將成為香港的新一代新市
鎮，並與現時的天水圍、元朗和屯門新市鎮及已
規劃的元朗南發展形成本港西部的大型新市鎮發
展羣。基於其在新界西北的策略性位置，洪水橋
/厦村新發展區可望成為新界西北的「區域經濟
及文娛樞紐」，提供大量多元的經濟活動以促進
區域的經濟發展。

提供高效和便捷的環保運輸服務是促進蓬勃的地
區經濟及推動洪水橋/厦村新發展區發展的關鍵
要素，以實現這遠大願景。環保運輸服務將為區
內提供快速運輸服務，以便往返洪水橋/厦村新
發展區內不同地區，亦將會為洪水橋/厦村新發
展區與元朗南發展之間提供跨區運輸服務。

中 原 寫 字 樓 部
中 原 (工 商 舖) 資料來源 : 發展局
重要通知：1. 有關物業放盤視乎供應而定及一切以最終合約為準。本公司在此或其
他情況下提供的資料只供閣下參考，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎
有關物業的實際情況。有興趣者須依賴自己進行視察、量度及查証以確定資料的準確
性。本公司或業主不對資料的準確性作出任何明示或隱含的保證。2. 市場上就非住宅
物業的樓面面積的任何描述均沒有統一或普遍採納的定義。3. 如本公司提供在入伙紙
內的許可用途，該等資料只關乎於入伙紙發出之日的許可用途。如無入伙紙，本公司
無法核實用途。此外，在政府批地書及/或公契可能載有限制特定用途的條文。4. 如
物業有閣仔及閣樓但入伙紙沒有顯示，則本公司無法核實其合法性。如物業內有違例
建築工程，所涉及風險包括但不限於：政府行使收回土地權、安全有問題、物業遭封
閉及銀行拒絕融資。5. 本公司在此或其他情況下提供的物業描述、尺寸、大小、用途、
面積、比例及數據只供一般參考，本公司並不擔保或保證它們完整或正確，有興趣人
士應就本公司提供的資料(包括但不限於樓面面積、用途)、客戶擬作的特定用途、閣
仔或閣樓或物業結構的合法性尋求獨立的法律及/或專業意見。6. 平面圖載有的物業
描述、尺寸、大小、用途、面積及數據只供一般參考，本公司並不擔保或保證它們完
整或正確。7. 位置圖經簡化處理及不按比例繪畫，只供參考。8. 部份載列的相片、
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