PENGENALAN KEPADA UNDANG-UNDANG PENYEWAAN DI MALAYSIA

Di bawah Kanun Tanah Negara, sebarang penyewaan di bawah tiga tahun

ditakrifkan sebagai ‘penyewaan’, dan tidak memerlukan pendaftaran.

Terdapat dua jenis penyewaan:-

1. Boleh dibatalkan : Boleh dibatalkan pemberian saya notis yang diperlukan;

2. Tidak Boleh Batal : Penyewaan yang tidak boleh dibatalkan untuk tempoh
tertentu yang ditakrifkan di bawah penyewaan. Jika dibatalkan, baki tempoh
perkhidmatan akan menjadi ganti rugi yang dipersetujui.

Tiada perundangan khusus yang mengawal perjanjian penyewaan di Malaysia serta

tidak ada perjanjian penyewaan statutori yang digariskan dalam kerangka oleh
undang-undang di Malaysia.

• Undang-undang yang memberi kesan kepada hak dan tanggungjawab penyewa

dan tuan tanah adalah seperti berikut:
□ Akta Kontrak 1950 – ialah perundangan yang akan meliputi percanggahan dalam
perjanjian penyewaan
□ Akta Undang-undang Sivil 1956 – ialah perundangan yang akan meliputi pertikaian
pembayaran
□ Akta Distres 1951 – ialah perundangan yang meliputi perkara-perkara pengusiran
□ Akta Pelepasan Khusus 1950 – melarang tuan tanah mengusir penyewa atau
menjadikan harta itu tidak boleh diakses oleh penyewa tanpa perintah mahkamah
□ Common Law/Case Law – ialah rangka kerja menyeluruh yang akan meliputi
pertikaian sewa
• Kes mahkamah juga memberi panduan tentang cara Mahkamah akan mentafsir
undang-undang dan menentukan hak tuan tanah dan penyewa.

2.0 TERMA DAN SYARAT PENTING DI BAWAH PERJANJIAN

SEWA/PENYEWAAN

Perjanjian Penyewaan biasanya mengandungi klausa mengenai: -

• tempoh perkhidmatan;
• sewa bulanan;
• caj pembayaran lewat;
• wang jaminan;
• Pembaikan-kepada negeri yang pertama disewakan kepada penyewa;
• Cara penyampaian;
• pembaharuan;
• Tugasan dan penyewaan;
• Menyelenggara lekapan dan kelengkapan;
• Tujuan penggunaan sama ada untuk kediaman atau komersial;
• Hak tuan tanah untuk kemasukan dan pemeriksaan;
• Kewajipan tuan tanah untuk mengekalkan struktur (bumbung, paip dan dinding);
dan
• penamatan.
3.0 DEFINISI DEPOSIT KESELAMATAN & HAK UNTUK TUNTUTAN

Definisi deposit keselamatan:

Jenis deposit di mana tuan tanah akan memerlukan penyewa membayar sewa dua
atau tiga bulan dan deposit untuk utiliti untuk sewa ½ bulan. Deposit ini akan
dipulangkan pada penghujung tempoh penyewaan tanpa faedah dan ditolak
sebarang liabiliti yang ditanggung oleh penyewa selepas penamatan penyewaan.

Dalam keadaan di mana tuan rumah enggan memulangkan wang deposit, penyewa
boleh membawa perkara ini ke Mahkamah kerana tuan rumah dianggap melanggar
Perjanjian Kontrak di mana kedua-dua pihak telah bersetuju.

❑ Dalam kes BBMB Kewangan Berhad lwn Kueh Teck Swee [2001] 2 AMR 1401,
isu yang dibawa ke hadapan lan HC Chin J. di Mahkamah Tinggi Kuching ialah
sama ada tuan tanah boleh kehilangan wang deposit?

Mahkamah berpendapat bahawa haknya untuk berbuat demikian bergantung pada

tempoh nyata yang terkandung dalam perjanjian penyewaan. Berdasarkan fakta,
oleh kerana penyewa tidak melanggar perjanjian yang ditetapkan, tuan tanah tidak
berhak untuk kehilangan deposit. Dia bertanggungjawab untuk memulangkan
deposit kepada penyewa selepas menolak jumlah wang yang ditanggung dalam
menjalankan pembaikan premis apabila tamat tempoh penyewaan.

Isu 1:

Bolehkah tuan tanah menggunakan wang deposit keselamatan untuk pembaikan?

Ia bergantung kepada kontrak. Sebaik sahaja kontrak menyebut dan/atau

menentukan bahawa tuan tanah mungkin kehilangan deposit keselamatan jika harta
itu dikembalikan separuh musnah, maka tuan tanah boleh menggunakan deposit
keselamatan untuk menampung kos pembaikan. Deposit keselamatan juga dikenali
sebagai cagaran kewangan untuk tuan tanah sekiranya penyewa menyebabkan
kerosakan, atau memilih untuk menghilangkan diri tanpa membayar sewa.

Isu 2:
Apakah yang berlaku apabila kontrak tidak menggunakan wang deposit keselamatan
untuk pembaikan?

Dalam BBMB Kewangan Berhad lwn Kueh Teck Swee [2001] 2 AMR 1401, isunya
ialah sama ada tuan tanah boleh kehilangan wang deposit keselamatan. Mahkamah
berpendapat bahawa haknya untuk berbuat demikian bergantung kepada syarat
nyata yang terkandung dalam perjanjian penyewaan. Oleh itu, apabila tiada terma
nyata dalam kontrak, tuan tanah tidak mempunyai kuasa undang-undang untuk
menggunakan deposit keselamatan untuk pembaikan. Sebagai alternatif, tuan tanah
boleh membawa tindakan terhadap penyewa di bawah pelanggaran kontrak.

Isu 3: Apakah yang berlaku jika deposit keselamatan yang dipegang oleh tuan
rumah tidak mencukupi untuk menampung semua kerugian yang disebabkan oleh
penyewa?
Jika kerosakan harta yang disebabkan oleh penyewa adalah begitu besar di mana
wang deposit keselamatan tidak mencukupi untuk menampung semua kerugian,
maka tuan rumah boleh membawa perkara itu ke mahkamah dan meminta
pampasan kehilangan pendapatan sewa terhadap penyewa. Selanjutnya, untuk
mengelakkan isu ini terlebih dahulu, adalah bijak untuk memasukkan klausa dalam
perjanjian penyewaan mengenai kewajipan untuk mengembalikan semula atau
memulihkan premis kepada keadaan asalnya apabila tamat tempoh penyewaan dan
untuk membayar pampasan kepada tuan rumah untuk apa-apa kerosakan yang
disebabkan oleh premis itu.

4.0 SITUASI YANG SERING DIHADAPI OLEH TUAN TANAH DAN/ATAU

PENYEWA

Situasi 1:
Apakah yang berlaku jika penyewa gagal membayar sewa?
Hak tuan tanah:
• Tuan tanah boleh menuntut jumlah tertunggak untuk pelanggaran kontrak.
• Tuan rumah juga boleh mendapatkan semula sewa yang belum dibayar melalui writ
kesusahan menurut Seksyen 5 Akta Distres 1951.
• harta alih penyewa hendaklah disita dan dijual untuk menampung tunggakan sewa.
Permohonan untuk distres hendaklah dibuat kepada Mahkamah untuk mendapatkan
perintah untuk mengeluarkan waran distres.
• Tuan rumah boleh mendapatkan semula sewa yang perlu dibayar atau perlu
dibayar oleh penyewa mana-mana premis untuk tempoh tidak melebihi dua belas
bulan genap penyewaan.

Situasi 2:
Apakah yang berlaku jika penyewaan dibuat secara bertulis atau lisan
perjanjian untuk tempoh kurang daripada 3 tahun?
• Berdasarkan Seksyen 223 NLC, tempoh penyewaan dengan tempoh
3 tahun atau kurang boleh dibuat sama ada melalui dokumen bertulis atau
secara lisan.
• Walau bagaimanapun, penyewaan dengan tempoh lebih daripada tiga tahun
dikenali sebagai
pajakan dan ia perlu didaftarkan untuk mendapat pengiktirafan
perlindungan di bawah NLC seperti yang ditunjukkan dalam Seksyen 213(2)(a),
Seksyen 221
daripada NLC.

Situasi 3:
Apakah yang berlaku jika penyewaan dikecualikan daripada pendaftaran dan no
pengesahan yang dibuat pada dokumen hakmilik? Adakah ia akan menjejaskan hak
penyewa dan/atau tuan tanah?
• Ia tidak membatalkan kontrak.
• Ia masih sah sebagai kontrak di bawah Akta Kontrak.
• Kegagalan untuk mendaftarkan pajakan atau membuat pengesahan penyewaan
akan meninggalkan penyewa
untuk mendapatkan perlindungan di bawah undang-undang kontrak hanya seperti
yang diputuskan dalam Pengedar Bagasi (M) Sdn Bhd lwn Tan Hor Teng & Anor
[1995] 1 MLJ 719.

5.0 PERJANJIAN TERBATAL DAN TIDAK SAH

• Perjanjian penyewaan boleh diisytiharkan terbatal dan tidak sah.
• Apa yang menyebabkan perjanjian penyewaan batal dan tidak sah adalah tertakluk
kepada terma dan
syarat perjanjian.
• Contoh: premis digunakan untuk tujuan haram seperti perjudian,
pelacuran dan jenayah berkaitan dadah

6.0 HAK DAN LIABILITI

• Hak dan liabiliti tuan tanah dan penyewa boleh dipatuhi dalam beberapa statut
di Malaysia iaitu Kanun Tanah Negara 1965, Akta Kontrak 1950, Pelepasan Khusus
Akta 1950, Akta Kesusahan 1951, Akta Undang-undang Sivil 1956.
• Hak tuan tanah di bawah statut berikut: -
❑ Akta Kontrak 1950
- Berhak kepada setiap hak yang telah dipersetujui bersama oleh kedua-dua pihak
dalam
kontrak.
- Tuan tanah mungkin berhak mendapat remedi jika terdapat pelanggaran kontrak
pada
sebahagian daripada penyewa.
❑ Kanun Tanah Negara 1965
S. 234 NLC 1965 (Kuasa perampasan) memperuntukkan bahawa setiap penyewaan
dikecualikan daripada
pendaftaran, sama ada diberikan sebelum atau selepas permulaan kuat kuasa Akta
ini, hendaklah
bertanggungjawab untuk dilucuthakkan jika penyewa) melanggar mana-mana
peruntukannya, nyata atau tersirat;
b) diputuskan muflis; atau
c) sebagai sebuah syarikat, akan dibubarkan
❑ Akta Bantuan Khusus 1950
- S.7 SRA (Pemulihan harta tak alih tertentu) memperuntukkan pengusiran
penyewa hanya boleh dibuat setelah mendapat perintah mahkamah. Apabila
penyewa gagal
bayar sewa tepat pada masanya dan selepas notis bayaran disampaikan kepada
penyewa tetapi masih gagal
membuat pembayaran, tuan tanah boleh menyampaikan notis penamatan dan
memfailkan tuntutan mahkamah kepada
mendapatkan perintah mahkamah untuk mengusir penyewa.
- Tuan tanah dilarang mengusir penyewa, menukar kunci, dan beberapa orang lain,
tanpa perintah mahkamah.
❑ Akta Kesusahan 1951
- S.5 Akta Distres (Permohonan untuk waran distres) memperuntukkan bahawa tuan
tanah atau pemiliknya
ejen boleh secara bertulis memohon secara ex parte kepada Hakim atau Pendaftar
untuk perintah mengeluarkan a
waran kesusahan untuk mendapatkan semula sewa yang perlu dibayar atau perlu
dibayar kepada tuan tanah oleh penyewa
mana-mana premis untuk tempoh tidak melebihi dua belas bulan genap penyewaan
- S.7 Akta Distres (Waran distres) memperuntukkan bahawa waran distres
hendaklah
dialamatkan kepada bailif, mengarahkannya dengan serta-merta untuk menghalang
mana-mana harta alih
ditemui olehnya di premis yang dinamakan di dalamnya atau apa-apa bahagian
harta yang mungkin ada di dalamnya
penghakimannya adalah memadai, apabila dijual, untuk merealisasikan jumlah sewa
yang dinyatakan di dalamnya
terhutang kepada pemohon, bersama-sama dengan apa-apa jumlah yang mungkin
perlu dibayar kepada pemohon oleh
cara kos dan kepada bailif untuk fi dan perbelanjaannya:
- Dengan syarat bahawa sebelum waran kesusahan dikeluarkan mahkamah
mungkin menghendaki
pemohon untuk membayar ke mahkamah secara tunai jumlah yang difikirkan perlu
oleh mahkamah
menampung yuran dan perbelanjaan bailiff

Akta Undang-undang Sivil 1956

Sewa untuk terakru hari ke hari
- S.16B CLA 1956 (Sewa, dsb., untuk terakru dari hari ke hari) memperuntukkan
bahawa semua sewa,
anuiti, dividen dan pembayaran berkala lain dalam bentuk pendapatan (sama ada
dikhaskan atau dibuat kena dibayar di bawah surat cara secara bertulis atau
sebaliknya) hendaklah, seperti
faedah ke atas wang yang dipinjamkan, dianggap sebagai terakru dari hari ke hari,
dan hendaklah
boleh dibahagikan mengikut masa yang sewajarnya.
Bahagian sewa yang diagihkan
- S.16C CLA 1956 (Bahagian sewa, dsb., perlu dibayar apabila keseluruhan
seterusnya
bahagian terhutang) memperuntukkan bahawa bahagian yang dibahagikan bagi
mana-mana sewa, anuiti, dividen, atau
bayaran lain hendaklah dibayar atau boleh diperoleh semula, dalam hal sewa
berterusan, anuiti,
atau pembayaran lain yang sedemikian, apabila keseluruhan bahagian yang mana
bahagian yang dibahagikan itu terbentuk
bahagian menjadi kena dibayar dan perlu dibayar, dan bukan sebelum ini; dan
dalam kes sewa, anuiti, atau
pembayaran lain yang ditentukan oleh kemasukan semula, kematian, atau
sebaliknya, apabila keseluruhan seterusnya
bahagian yang sama akan dibayar jika perkara yang sama tidak ditentukan
sedemikian, dan
bukan sebelum ini.
Berpegang dan sewa berganda
-S.28 (4) (a) CLA 1956 (Tiada orang yang boleh dicaj dengan sewa bona fide
dibayar kepada pemegang di bawah hakmilik yang rosak) memperuntukkan bahawa
setiap pegangan penyewa
atas selepas penentuan penyewaannya hendaklah dikenakan bayaran, di
pilihan tuan tanahnya, dengan dua kali ganda jumlah sewanya sehingga
milikan diserahkan olehnya atau dengan dua kali ganda nilai semasa
tempoh penahanan tanah atau premis yang ditahan sedemikian, sama ada
notis tentang kesan itu telah diberikan atau tidak.
❑ Akta Undang-undang Sivil 1956
Subtenant sebagai penghuni
- S.28 (5) (a) CLA 1956 (Tiada orang yang boleh dicaj dengan sewa bona fide yang
dibayar kepada pemegang
di bawah hakmilik yang cacat) memperuntukkan bahawa apabila sebarang writ atau
saman dikeluarkan oleh tuan tanah
terhadap penyewa untuk mendapatkan semula harta tak alih disampaikan kepada
atau datang kepada
pengetahuan mana-mana penyewa kecil penyewa terdekat plaintif, penyewa kecil
menjadi penghuni keseluruhan atau mana-mana bahagian premis yang ingin
diperoleh semula,
dia hendaklah dengan serta-merta memberi notis mengenainya kepada tuan
tanahnya yang terdekat, di bawah penalti sebanyak
melucut hak sewa rak tiga tahun premis yang dipegang oleh penyewa kepada
orang yang dipegangnya, untuk didapatkan semula oleh orang itu melalui tindakan di
mana-mana Mahkamah
mempunyai bidang kuasa.

Hak penyewa di bawah statut berikut: -

❑ Akta Kontrak 1950
Berhak kepada setiap hak yang telah dipersetujui bersama oleh kedua-dua pihak
dalam kontrak. Untuk
contohnya, penyelenggaraan harta yang akan diselenggara oleh tuan tanah.
❑ Akta Kesusahan 1951
S.16 Akta Distres (Permohonan oleh Penyewa) memperuntukkan bahawa penyewa
boleh memohon kepada Hakim untuk
melepaskan atau menggantung pelaksanaan waran, atau melepaskan mana-mana
bahagian harta itu
dirampas.
❑ Akta Undang-undang Sivil 1956
S.28 (1) CLA 1956 (Tiada orang yang boleh dicaj dengan sewa bona fide yang
dibayar kepada pemegang di bawah
hakmilik cacat) memperuntukkan bahawa tiada seorang pun boleh dikenakan
sebarang bayaran sewa atau keuntungan mana-mana
harta tak alih yang dia telah bona fide dibayar kepada mana-mana orang yang dia
bona fide
dipegang sama walaupun selepas itu kelihatan bahawa orang yang kepadanya
pembayaran itu
telah dibuat tidak mempunyai hak untuk menerima sewa atau keuntungan tersebut.

6. KESELAMATAN PEKERJAAN/ PEKERJAAN

• Keselamatan tempoh adalah hak penyewa untuk tinggal di tempat penginapan
yang disewa untuk a
tetapkan jumlah masa. Secara amnya, keselamatan pegangan terpakai secara
automatik apabila
penyewa menyewa untuk tempoh masa dan tidak menerima notis yang sah tentang
penamatan daripada tuan tanahnya pada masa itu.
• Apabila penyewa mempunyai jaminan pegangan, tuan tanahnya hanya boleh
menamatkan
penyewaan atas beberapa sebab yang terhad. Sebagai contoh, pelanggaran
penyewaan
persetujuan oleh penyewa dan lain-lain.
• Tempoh tempoh untuk penyewaan dan/atau pajakan boleh dikelaskan kepada 3
jenis.
Iaitu, penyewaan jangka tetap, penyewaan berkala dan penyewaan sesuka hati.

KLASIFIKASI PENYEWAAN
❑ Penyewaan jangka tetap
Penyewaan jangka tetap mempunyai tarikh mula dan tarikh tamat yang pasti dan
mungkin mempunyai pilihan untuk
memperbaharui dalam perjanjian.
❑ Penyewaan berkala
Penyewaan berkala ialah penyewaan untuk beberapa tempoh masa seperti yang
ditentukan oleh tempoh
bayaran sewa. Penyewaan boleh dari tahun ke tahun; bulan ke bulan atau minggu
ke minggu.
❑ Penyewaan sesuka hati
Perjanjian penyewaan di mana penyewa menduduki hartanah dengan persetujuan
pemilik dan
tiada perjanjian bertulis antara pihak yang menyatakan bayaran sewa yang pasti
atau
tempoh penyewaan. Ia boleh ditamatkan sama ada oleh tuan tanah atau penyewa
pada bila-bila masa
memberi notis yang munasabah. Penyewaan jenis ini juga mungkin timbul apabila
penyewa bertahan
tamat tempoh penyewaan awal atau apabila penyewa di bawah penyewaan yang
tidak sah mula menduduki
tapi belum bayar sewa.
❑ Penyewaan sesuka hati (samb.)
Perkara yang sama telah ditakrifkan dalam kes Mahkamah Persekutuan
Rohasassets Sdn Bhd lwn
Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2019] MLJU 1484, di mana mahkamah merujuk
Undang-undang Harta Tanah Moden Cheshire dan Burn (Ed ke-15, 1994) untuk
maksud
'penyewaan sesuka hati' mengikut undang-undang biasa di mana:
"Penyewaan sesuka hati boleh dibuat sama ada secara nyata (cth. Manfield & Sons
Ltd lwn
Botchin [1970] 2 QB 612 atau secara implikasi, sebagai contoh, di mana penyewa,
dengan persetujuan tuan tanahnya, memegang selepas tamat tempoh pajakan; atau
di mana dia menjadi milikan di bawah kontrak untuk pajakan atau di bawah
kekosongan
pajakan;...atau bakal penyewa menjadi milik semasa rundingan untuk a
pajakan (British Airways Board lwn Bodywright Ltd (1971) 220 EG 651.”

8. PERINTAH PENGUSIRAN
• Sekiranya penyewa melanggar perjanjian penyewaan, tuan tanah boleh
mengusir penyewa menurut Akta Relief Khusus 1950 ("SRA 1950")
• Seksyen 7 Akta untuk mendapatkan semula harta tak alih tertentu
– Seksyen 7(1) SRA 1950 memperuntukkan bahawa seseorang berhak memiliki
harta tak alih tertentu boleh mendapatkannya mengikut cara yang ditetapkan oleh
undang-undang
berkaitan dengan prosedur sivil.
TIADA PEMULIHAN SENDIRI
– Seksyen 7(2) SRA 1950 memperuntukkan bahawa penyewaan ditentukan atau
telah mencapai
berakhir, tetapi penghuni terus kekal dalam pendudukan harta atau sebahagian
daripadanya, orang yang berhak memiliki harta itu tidak boleh menguatkuasakan
miliknya
hak untuk mendapatkannya semula terhadap penduduk selain melalui prosiding di
mahkamah.
- Walaupun penyewaan secara amnya tidak mempunyai peraturan/statut khusus
untuk mengawalnya
hubungan antara Tuan Rumah dan Penyewa, peruntukan tersebut berkaitan dengan
ganti rugi di mana tuan tanah boleh menuntut daripada mahkamah untuk
menguatkuasakan haknya sebagai a
tuan tanah.
• Oleh itu, tuan tanah boleh mengusir penyewa dari hartanya, dengan syarat dia ada
mendapatkan perintah daripada mahkamah. Kegagalan berbuat demikian, tuan
tanah mungkin bertanggungjawab atas pencerobohan
tanah.
Situasi 1: Apakah yang berlaku jika penyewa enggan mengosongkan premis selepas
tamat tempoh penyewaan?
Tuan tanah boleh meminta perintah daripada mahkamah untuk mengusir penyewa
dan mengambil semula penyewanya
harta seperti yang diperuntukkan di bawah Seksyen 4 dan 7 Akta Pelepasan Spesifik
1950.

8. PENAMATAN PENYEWAAN
• Perjanjian penyewaan mungkin atau mungkin tidak memberikan hak kepada mana-
mana pihak untuk
menamatkan perjanjian sebelum penyewaan tamat.
❑ Perjanjian Penyewaan yang merangkumi klausa penamatan awal
- Notis penamatan atau notis untuk mengosongkan hendaklah diberikan kepada
penyewa
dalam tempoh yang dinyatakan berdasarkan perjanjian penyewaan sebelum itu
tamat tempoh. Tuan tanah mempunyai hak untuk pemilikan kosong premis
daripada penyewa tanpa membayar sebarang pampasan.
– Sebaliknya, dalam situasi di mana penyewa mahu penamatan awal
daripada perjanjian itu, hak tuan tanah dikatakan dilindungi sebagai perjanjian
masih akan mengikat penyewa juga. Oleh itu, jika kedua-dua pihak memasuki a
Perjanjian penyewaan 2 tahun kemudiannya penyewa ingin menamatkan
perjanjian selepas setahun, penyewa mempunyai kewajipan untuk membayar
bakinya
Sewa tertunggak 12 bulan kepada tuan tanah.
❑ Perjanjian Penyewaan yang tidak termasuk klausa penamatan awal
– Apabila tiada klausa yang diperuntukkan di bawah perjanjian untuk membenarkan
pemberian awal
penamatan, tuan tanah tidak boleh menamatkan perjanjian penyewaan lebih awal.
Perjanjian itu akan tetap berkuat kuasa walaupun penyewa ketinggalan dalam
penyewaan
pembayaran. Oleh itu, tuan tanah perlu melalui cara yang sah untuk mengutip
tunggakan sewa seperti, melalui surat tuntutan atau perintah mahkamah di bawah
Akta Pelepasan Khusus 1950 untuk mengusir penyewa.

9. PEMULIHAN PREMIS: APA YANG PENYEWA DAN TUAN TANAH HARUS TAHU
❑ Secara umum, akan terdapat Klausa Pemulihan yang disertakan dalam perjanjian
sewa.
Dengan Klausa Pemulihan, akan ada kewajipan bagi penyewa untuk memulihkan, di
atas permintaan tuan rumah, premis kembali ke keadaan sebelumnya
pemilikan ruang oleh penyewa.
- Soalan: sama ada terdapat klausa mengenai pemulihan selepas tamat tempoh
Sewa?
Secara amnya, pemulihan dan pembaikan digunakan secara bergantian. Biasanya,
klausa menyediakan kandungan yang sama, melainkan klausa itu memberikan
secara nyata
maksud yang dimaksudkan sebaliknya.