TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 1298 -2023-SUNARP-TR

Lima,24 de marzo de 2023

APELANTE : JULIAN RAUL RIVERA SILVA.

TÍTULO : N° 123166 del 12/1/2023.
RECURSO : H.T.D. N° 17906 del 20/2/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Ampliación de fábrica, independización, reglamento
interno y otros.

SUMILLA :

TERCERA REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA

Conforme a la Única Disposición Complementaria de la Ley 30830 en concordancia con
la Décimo Octava Disposición Complementaria Transitoria del Reglamento de la Ley N°
27157, modificado por el Decreto Supremo N° 008-2019-VIVIENDA, solo está permitida
y por única vez, una segunda regularización de fábrica, siempre que se cumplan con los
presupuestos allí establecidos.

En ese sentido, no procede admitir una tercera regularización de fábrica al amparo de

la Ley N° 27157, modificado por la Ley N° 30830, debiendo la ampliación realizada ser
regularizada con intervención de la autoridad municipal al amparo del artículo 30 de la
Ley N° 29090.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción, en vía de

regularización, conforme a la Ley N° 27157, la inscripción de la ampliación
de fábrica; asimismo, la inscripción del reglamento interno e
independización de secciones de propiedad exclusiva resultantes con
respecto al predio inscrito en la partida electrónica N° 11163651 del
Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se presentó la siguiente documentación:

- Formulario Registral Nº 2 – Ley Nº 27157, suscrito por Nelida Victoria

Estrada Paucar y la ingeniera civil Jheny Pérez Huamán, con
certificación de firmas por notario de Lima Manuel Del Villar Prado, con
fecha 17/12/2022.
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- Informe técnico de verificación suscrito por la ingeniera civil Jheny

Pérez Huamán, con certificación de firma por notario de Lima Manuel
Del Villar Prado, con fecha 17/12/2022.
- Declaración jurada (Ley Nº 30830) suscrita por la ingeniera civil Jheny
Pérez Huamán, con certificación de firma por notario de Lima Manuel
Del Villar Prado, con fecha 17/12/2022.
- Declaración jurada (Cumplimiento de parámetros urbanísticos)
suscrita por la ingeniera civil Jheny Pérez Huamán, con certificación
de firma por notario de Lima Manuel Del Villar Prado, con fecha
17/12/2022.
- Documento privado de independización suscrito por Nelida Victoria
Estrada Paucar y la ingeniera civil Jheny Pérez Huamán, con
certificación de firmas por notario de Lima Manuel Del Villar Prado, con
fecha 17/12/2022.
- Documento privado que contiene el reglamento interno suscrito por
Nelida Victoria Estrada Paucar y la ingeniera civil Jheny Pérez
Huamán, con certificación de firmas por el notario de Lima Manuel Del
Villar Prado, con fecha 17/12/2022.
- Plano de ubicación y localización (lámina U-01), de fecha diciembre de
2022, suscrito por la ingeniera civil Jheny Pérez Huamán, con
certificación de firmas por notario de Lima Manuel Del Villar Prado, con
fecha 17/12/2022.
- Plano de arquitectura-distribución (lámina DF-1), de fecha diciembre
de 2022, suscrito por la ingeniera civil Jheny Pérez Huamán, con
certificación de firmas por notario de Lima Manuel Del Villar Prado, con
fecha 17/12/2022.
- Plano de arquitectura-distribución (lámina DF-2), de fecha diciembre
de 2022, suscrito por la ingeniera civil Jheny Pérez Huamán, con
certificación de firmas por notario de Lima Manuel Del Villar Prado, con
fecha 17/12/2022.
- Plano de arquitectura-distribución (lámina DF-3), de fecha diciembre
de 2022, suscrito por la ingeniera civil Jheny Pérez Huamán, con
certificación de firmas por notario de Lima Manuel Del Villar Prado, con
fecha 17/12/2022.
- Plano de independización (lámina I-01), de fecha diciembre de 2022,
suscrito por la ingeniera civil Jheny Pérez Huamán, con certificación
de firmas por notario de Lima Manuel Del Villar Prado, con fecha
17/12/2022.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público encargado del Registro de Predios de Lima Luis

Caycho Figueroa denegó la inscripción del título formulando tacha
sustantiva en los siguientes términos:

“Señor(es):
TACHA SUSTANTIVA:
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Se tacha el presente título de conformidad con el art. 42 del TUO del

Reglamento General de los Registros Públicos por cuanto este adolece
de defecto insubsanable, indicándose lo siguiente
1) Mediante la presente rogatoria, se solicita la inscripción de los actos
de la Ampliación de Fábrica, Modificación de Área, Independización,
Reglamento Interno y Junta de Propietarios, en la partida 11163651.
Conforme a lo solicitado se procedió a la revisión de la partida 11163651
en cuyo asiento B00003 obra inscrita la Demolición Parcial y Ampliación
de Fábrica del predio en mérito al FOR N 1, en el cual consta que la fecha
de terminación de la construcción fue en Diciembre de 2000, fábrica
además inscrita en vía de regularización al amparo de la Ley N° 27157, y
cuando ya se encontraba vigente la Ley 30830 (que amplío el plazo de
aplicación de la Ley 27157 al 31/12/2016); por lo que La fábrica
presentada a calificación, se considera una segunda regularización, Lo
cual no resulta procedente.
En la documentación presentada, FOR N 2 el verificador responsable
declara que la fecha de término de la construcción de la presente fábrica
fue en noviembre de 2016, por lo que (teniendo en cuenta Las fábricas
registradas en la partida 1163651), estaríamos ante el supuesto de una
tercera regularización incluso, lo cual no resulta procedente, conforme a
la Décimo Octava Disposición Transitoria del D.S. N° 008-2019-
VIVIENDA del 11/02/2019 que establece que los predios que ya hubieran
sido materia de regularización de edificaciones al amparo de la Ley N
27157, podrán acogerse a una nueva regularización, por única vez,
respecto de aquellas edificaciones construidas o demolidas hasta el 31
de diciembre de 2016 (conforme a la Ley 30830).
Cabe agregar que de acuerdo con lo antes señalado al 20/03/2019 fecha
de la última certificación notarial de firmas de los documentos que dieran
mérito a inscripción de la fábrica en el asiento B00003 citado, ya existía
la fábrica que hoy se solicita inscribir, por lo que en su momento debió
ser declarada por el verificador responsable Arq. Víctor Edwing Aceituno
Vilca.
Por lo antes expuesto se procede a la tacha sustantiva del título,
dejándose constancia que no se efectúa la calificación integral del título
presentado por cuanto el FOR presentado no da mérito a inscripción; y
constituye el requisito previo para la inscripción de los actos posteriores
(reglamento interno e independización).
2) Sin perjuicio del defecto sustantivo señalado, debe advertirse que en
el art. 13 inc. g) del reglamento interno presentado, se establece la
existencia de una junta directiva conformada por presidente y
administrador, sin embargo dentro de dicho documento, no se establecen
las funciones del administrador, ni su plazo de duración.

BASE LEGAL: Art. V del Título Preliminar, 7, 32, 40 y 42 del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Públicos; Art. 78 y siguientes del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; Ley 27157 y su
reglamento D.S. 035-2006- VIVIENDA; Ley 30830”.

II. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los

siguientes fundamentos:
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- Se solicitó la regularización de fábrica y modificación de

independización, sobre el sublote 16-B de la manzana 94 de la Urb. Las
Flores, distrito de San Juan de Lurigancho, inscrito en la partida N°
11163651 del Registro de Predios de Lima.
- El registrador deniega la inscripción del título argumentando que existen
defectos insubsanables, y que existe una regularización de fábrica en el
lote matriz realizada al amparo de la Ley 27157, cuando ya se encontraba
vigente la Ley 30830 y que la nueva regularización de la ampliación de
fábrica, con fecha de finalización de obra en noviembre del año 2016 ya
existía, debiendo haber sido regularizada o declarado en la primera
regularización, es decir el 30/11/2019, lo cual es una observación
incorrecta.
- La Ley es bien clara, al señalar que sólo se acogerán a esta Ley, las
edificaciones con finalización de obra con anterioridad al 20 de junio de
1999, y las edificaciones con finalización de obra con fecha posterior bajo
la Ley 29090 y sus modificaciones. Por lo tanto no se puede declarar una
regularización de fábrica con finalización de obra con fecha mayo del
2016, como el señor registrador quiere que se realice, ya que la realizar
eso se estaría falseando a la verdad y recaería las sanciones de ley al
registrador responsable, que el único que constata dicha finalización de
obra y lo anota en el Formulario Registral (FOR N° 2).
- La ley N° 30830 entra en vigencia el 27/7/2018 e indica que se podrá
hacer una segunda regularización respecto a la edificación con fecha
posterior a junio de 1999 hasta el 31/12/2016. Por lo que estamos en lo
correcto, ya que en nuestro caso la terminación de la obra es de mayo de
2016.
- Finalmente, se advierte que el registrador toma como fecha de validez
de las leyes de regularización de fábrica, las fechas de inicio de trámite y
no la fecha de finalización de obra, como se demuestra en su anotación
de tacha, es decir, si bien en marzo de 2019 ya existían los mencionados
ambientes, pudieron ser declarados en esa fecha, por lo que la
apreciación del registrador es errada.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº 11163651 del Registro de Predios de Lima

En la presente partida se encuentra inscrito el sublote 16-B de la manzana

94 de la urbanización Las Flores situada en el distrito de San Juan de
Lurigancho, provincia y departamento de Lima, con un área de 100.00 m2.

En el asiento C00001 corre inscrito el derecho de propiedad a favor de

Nelida Victoria Estrada Paucar.

En el asiento B0002 consta inscrita la declaratoria de fábrica que consiste

en una casa habitación de un piso, constituido por sala, comedor, cocina,
patio, dormitorio con baño y closet, hall, ½ baño, pasadizo, jardín
delantero y escalera. (Título archivado Nº 145619 del 6/8/2002).
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En el asiento B0003 consta inscrita la demolición parcial y la ampliación

de la declaratoria de fábrica – vía regularización por la Ley Nº 27157-,
siendo la fábrica resultante:

Primer piso: Ingreso (antes jardín), escalera externa al segundo piso, sala,
comedor, cocina, pasadizo, ½ baño, patio, hall, dormitorio con baño y
closet.
Segundo piso: Escalera externa hacia azotea, sala, comedor, kitchenette,
baño, pasadizo, dormitorio simple, dormitorio con baño y closet.
Azotea: Llega escalera, lavandería, azotea.
Constando que la fecha de culminación de la obra fue: diciembre del 2000.
(Título archivado Nº 723461 del 26/3/2019).

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- Si procede un tercer procedimiento de regularización de fábrica al

amparo de la Ley N° 30830 que modificó la Ley 27157.

VI. ANÁLISIS

1. Conforme al principio de legalidad plasmado en el artículo 2011 del

Código Civil, todos los títulos presentados al Registro deben ser
calificados por el registrador a fin de establecer si reúnen los requisitos de
forma y fondo para merecer acogida registral y gozar de los beneficios
que el Registro proporciona, tales como la prioridad preferente o
excluyente, publicidad, legitimación, fe pública registral, entre otros.

Así, la calificación del registrador comprende la evaluación de la legalidad

de los documentos en cuyo mérito se solicita la inscripción, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos del Registro, de ser el caso.

En virtud del mencionado principio, el registrador tiene la facultad de

denegar la inscripción de aquellos títulos que no cumplan con dichos
requisitos, formulando las correspondientes observaciones o tachas.

2. Con el título venido en grado de apelación se solicita, en vía de

regularización al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley Nº
30830, la inscripción de la ampliación de fábrica respecto al predio inscrito
en la partida electrónica N° 11163651 del Registro de Predios de Lima.

El registrador encargado formuló tacha sustantiva señalando que,

revisado el FOR N° 2 se advierte que el verificador responsable declara
que la fecha de término de la construcción de la presente fábrica fue en
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noviembre de 2016, por lo que teniendo en cuenta las fábricas registradas

en la partida 11163651, estaríamos ante el supuesto de una tercera
regularización, lo cual no resulta procedente. Asimismo, agregó que de
acuerdo con lo antes señalado al 20/3/2019 fecha de la última certificación
notarial de firmas de los documentos que dieran mérito a la inscripción de
la fábrica en el asiento B00003, ya existía la fábrica que hoy se solicita
inscribir, por lo que en su momento debió ser declarada por el verificador
responsable.

Por su parte, el recurrente cuestiona dicha decisión de acuerdo a los

fundamentos descritos en el rubro III de la presente resolución
interponiendo el recurso de apelación venido en grado.

En tal sentido, corresponde a la presente instancia determinar si procede

un tercer procedimiento de regularización de fábrica al amparo de la Ley
N° 30830 que modificó la Ley 27157.

3. Con relación a la decisión de la primera instancia, primero, cabe señalar

que la regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el
Título I de la Ley Nº 271571 y en la Sección Primera de su Reglamento,
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC2, posteriormente,
recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por Decreto Supremo Nº
035-2006-VIVIENDA3, luego modificado mediante Decreto Supremo Nº
008-2019-VIVIENDA4.

De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de

edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo con el procedimiento establecido en la presente Ley.

Este procedimiento de regularización de edificaciones es un

procedimiento simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de
ninguna otra autoridad. Así, requiere la participación de un verificador
responsable (arquitecto o ingeniero), así como la manifestación de
voluntad de los propietarios del predio a través de un formulario registral
(FOR), con certificación notarial de firmas (entre otros requisitos).

Se trata de un régimen de excepción y, por tanto, su aplicación se

restringe a los supuestos y por el periodo expresamente
contemplado en la Ley y su reglamento.

4. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto

Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite de

1
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.
2
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 17/2/2000.
3
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8/11/2006.
4
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.
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regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del

21/7/1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra,
o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización.

El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/7/2018, precisándose que
los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra
o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, pueden sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la ley.

Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de

la Ley Nº 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
señalando en su Única Disposición Complementaria Transitoria lo
siguiente:

“ÚNICA. Procedencia de la regularización

Los propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o dentro del plazo
establecido por la disposición complementaria décimo cuarta de la Ley
27972, Ley Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437; y
en los que se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones,
demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a
dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley”.

En el mismo sentido, el Decreto Supremo N° 008-2019-VIVIENDA5,

Decreto Supremo que modifica el Reglamento de la Ley N° 27157, Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria
de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado por Decreto Supremo N° 008-
2000-MTC, se incorporó la Décimo Octava Disposición Complementaria
Transitoria al Reglamento de la Ley N° 27157 cuyo TUO había sido
aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, siendo su tenor
el siguiente:

“Décimo Octava.- Segunda Regularización Excepcional

Los predios que ya hubieran sido materia de regularización de
edificaciones al amparo de la Ley Nº 27157, o dentro del plazo ampliado
establecido por la Décimo Cuarta Disposición Complementaria de la Ley
Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, modificada por la Ley Nº
28437, podrán acogerse a una nueva regularización, por única vez,
respecto de aquellas edificaciones construidas o demolidas hasta el 31
de diciembre de 2016. En estos casos no será de aplicación lo señalado
en el segundo párrafo del artículo 32 del presente reglamento”.

5
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.
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De la acotada norma, podemos apreciar que los predios que ya hubieran

sido materia de una primera regularización al amparo de la Ley N° 27157
o la Ley N° 27972 modificada por la Ley N° 28437, podrían acogerse por
“única vez” a una segunda regularización, respecto de las construcciones
o demoliciones que hayan sido culminadas hasta el 31/12/2016.

5. Verificados los antecedentes registrales referidos en el rubro IV de la

presente, podemos apreciar que en la partida Nº 11163651 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el sublote 16-B de la manzana
94 de la urbanización Las Flores situada en el distrito de San Juan de
Lurigancho, con un área de 100.00 m2.

En el asiento B0002 consta inscrita la declaratoria de fábrica que consiste

en una casa habitación de un piso, constituido por sala, comedor, cocina,
patio, dormitorio con baño y closet, hall, ½ baño, pasadizo, jardín
delantero y escalera. (Título archivado Nº 145619 del 6/8/2002).

En el asiento B0003 consta inscrita la demolición parcial y la ampliación

de la declaratoria de fábrica –vía regularización por la Ley Nº 27157-,
siendo la fábrica resultante:

Primer piso: Ingreso (antes jardín), escalera externa al segundo piso, sala,
comedor, cocina, pasadizo, ½ baño, patio, hall, dormitorio con baño y
closet.
Segundo piso: Escalera externa hacia azotea, sala, comedor, kitchenette,
baño, pasadizo, dormitorio simple, dormitorio con baño y closet.
Azotea: Llega escalera, lavandería, azotea.
Constando que la fecha de culminación de la obra fue: diciembre del 2000.

Asimismo, revisado el título Nº 723461 del 26/3/2019, que diera mérito a

la demolición parcial y ampliación de fábrica registrada en el asiento
B00003 de la partida Nº 11163651 del Registro de Predios de Lima,
podemos apreciar que las áreas ocupadas y techadas de los tres niveles
señalados en el Formulario Registral Nº 1 son las siguientes:
ÁREA ÁREA ÁREA ÁREA
TECH. TECHADA TECHADA TECHADA
PISOS
CON DF DEMOLIDA AMPLIADA TOTAL
(m2) (m2) (m2) (m2)
PRIMER PISO 94.00 4.60 4.60 94.00
SEGUNDO
94.00 94.00
PISO
AZOTEA
ÁREA TOTAL 94.60 4.60 98.60 188.00
ÁREA DE
100.00
TERRENO
ÁREA LIBRE 6.00
ÁREA
100.00
OCUPADA
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6. De otro lado, podemos apreciar que en el ítem 5 del Formulario

Registral Nº 1 –presentado a fin de proceder con la inscripción ahora
rogada– consta que los actos a constatar respecto del predio registrado
en la partida Nº 11163651 del Registro de Predios de Lima son ampliación
de fábrica e independización; así, como consecuencia de los actos en
referencia, la fábrica a regularizar mediante el presente título tiene la
siguiente distribución:

- Tercer piso: Escalera hacia el cuarto piso, sala, kechinette, comedor,

pasadizo, baño, 02 dormitorios simples, baño, dormitorio con baño y closet.
- Cuarto piso: Escalera hacía azotea, cocina comedor, pasadizo, dormitorio
simple, baño, dormitorio con baño y closet.
- Azotea: Llega escalera, azotea, patio, dormitorio con baño y closet.

Luego, de acuerdo con los anexos y demás documentos a los que se

remite el ítem 4 (datos de la fábrica) del citado Formulario, ampliación
finalizó en noviembre del 2016, valorizándose la modificación y/o
remodelación en S/ 94,275.00 soles; en cuanto al cuadro de áreas de la
edificación resultante, es el siguiente:
ÁREA TECH. ÁREA TECHADA ÁREA TECHADA
PISOS/
CON DF AMPLIADA TOTAL
NIVELES
(m2) (m2) (m2)
PRIMER PISO 94.00 ------------ 94.00
SEGUNDO PISO 94.00 ------------ 94.00
TERCER PISO 94.00 94.00
CUARTO PISO 94.00 94.00
AZOTEA 21.50 21.50
AREA TOTAL 188.00 209.50 397.50
AREA TERRENO 100.00
ÁREA LIBRE 6.00
ÁREA OCUPADA 100.00

7. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que, dentro de las funciones del
verificador responsable, conforme al artículo 9 del Reglamento de la Ley
Nº 27157, se encuentran las siguientes:

“Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable

9.1 El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la
documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad,
emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que
se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando
constancia de las observaciones que formula. (…)” (Énfasis es nuestro).

Así también el artículo 14 del mismo Reglamento señala:

“Artículo 14.- Responsabilidad de los verificadores

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así
como de la correspondencia entre los planos y la realidad física del
predio. Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de la
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estabilidad estructural de la edificación que regulariza.” (Énfasis es

nuestro).

De modo tal que cuando el verificador realizó la declaración de la

demolición parcial y ampliación de fábrica inscrita en el asiento B00003
de la partida registral, se entiende que cumplió con su obligación de
declarar todo lo que existía en la realidad física y que por tanto, había
correspondencia entre los planos y aquella, de conformidad con los
artículos 9 y 14 antes citados. Cabe señalar que el FOR y su anexo en los
que constan la declaración de la propietaria y del verificador regularizando
la edificación, y que corren insertos en el título Nº 723461 del 26/3/2019,
son de fecha 12/2/2019 con firma certificada el 20/3/2019, de modo tal
que a esa fecha se declaró todo lo existente.

Por tanto, se concluye que la modificación de fábrica que se solicita

inscribir con el presente título, no podría encontrarse dentro del plazo de
las edificaciones susceptibles de regularización al amparo de la Ley Nº
30830.

8. Téngase en cuenta además, que la Décimo Octava Disposición

Complementaria Transitoria del Reglamento de la Ley Nº 27157 a que se
refiere el considerando 4 del presente análisis, permite por única vez, la
regularización al amparo de la Ley Nº 30830, de lo que se concluye que
no se permite dos regularizaciones al amparo de la citada Ley. Sin
embargo, en el presente caso, la regularización que se pretende registrar
con el presente título, constituye la tercera regularización al amparo de la
Ley Nº 30830. Por tanto, la ampliación de la fábrica debe realizarse con
intervención de la autoridad municipal al amparo del artículo 30º6 de la Ley
Nº 29090, Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y
Edificaciones, cuyo Texto único Ordenado ha sido aprobado mediante
Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA7 y artículos 82º, 83º y 84º8 del

6
Artículo 30.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas sin
licencia municipal
Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018, sin la correspondiente
licencia, así como las edificaciones ejecutadas desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de
septiembre de 2018, son regularizadas de forma individual por las municipalidades. Los
procedimientos y requisitos son establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana
y Licencias de Edificación y pueden ser desarrollados siempre que cumplan con la normatividad
vigente a la fecha de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la normativa vigente.
Del mismo modo, las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17
de septiembre de 2018, también pueden ser regularizadas de forma conjunta por las
municipalidades.
La regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones es aplicable cuando se trate de bienes
integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que cumplan con las normas vigentes
sobre la materia.
La resolución de regularización que expida la municipalidad debe aprobar la habilitación urbana y la
recepción de obras, así como la edificación y la conformidad de obra y declaratoria de edificación,
respectivamente, o en conjunto, según corresponda."
7
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 28/2/2017.
8
Artículo 82.- Ámbito de la regularización de edificaciones
82.1 Las edificaciones ejecutadas, desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018,
sin la correspondiente licencia, son regularizadas por las Municipalidades, siempre que cumplan con
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la normatividad vigente a la fecha de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la
normativa vigente.
82.2 La Resolución de regularización que apruebe la edificación, debe considerar la aprobación de
la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.
82.3 La regularización de edificaciones es aplicable cuando se trate de bienes integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que cumplan con la normativa vigente sobre la materia a
la fecha de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la normativa vigente.
Artículo 83.- Requisitos para obtener Licencia de Regularización de Edificaciones
En caso se requiera solicitar la regularización de edificaciones ejecutadas sin la correspondiente
licencia, el administrado presenta, por triplicado y debidamente suscritos, los siguientes requisitos:
a) Formulario Único de Regularización, en tres (03) juegos originales, debidamente suscritos por el
administrado y, en la sección que corresponda, por el profesional responsable, en el que se debe
consignar la información necesaria al procedimiento que se requiere iniciar, adjuntando copia del
recibo del pago efectuado por derecho de revisión al Colegio Profesional.
b) En el caso que el administrado no sea el propietario del predio, debe presentar la documentación
que acredite que cuenta con derecho a edificar.
c) Documentación técnica, firmada por el profesional constatador, compuesta por:
- Plano de ubicación y localización del lote.
- Planos de arquitectura (planta, cortes y elevaciones).
- Memoria descriptiva.
d) Carta de seguridad de obra, debidamente sellada y firmada por un ingeniero civil colegiado.
e) Para regularización de remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, copia del documento que
acredite la declaratoria de fábrica o de edificación, con sus respectivos planos en caso no haya sido
expedido por la Municipalidad; en su defecto, copia del Certificado de Conformidad o Finalización
de Obra, o la Licencia de Obra o de Edificación de la construcción existente que no es materia de
regularización.
f) En caso de demoliciones totales o parciales de edificaciones cuya declaratoria de fábrica se
encuentre inscrita en el Registro de Predios, se acredita que sobre el bien no recaigan cargas y/o
gravámenes; en su defecto, presentar la autorización del titular de la carga o gravamen.
g) Copia del comprobante de pago de la multa por construir sin licencia. El valor de la multa es
equivalente hasta el 10% del valor de la obra a regularizar tomando el promedio de los valores
unitarios oficiales de edificación a la fecha de su ejecución y de la fecha de solicitud de la
regularización.
h) En el caso que el predio esté sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, se
adjunta la autorización de la Junta de Propietarios, siempre que esta se encuentre inscrita ante el
Registro de Predios. De no estar inscrita o no estar actualizada la Junta de Propietarios y siempre
que el proyecto no contravenga las normas vigentes, los parámetros urbanísticos y edificatorios, así
como las condiciones de seguridad y funcionamiento, se presenta un documento suscrito por
mayoría simple de los propietarios autorizando la ejecución de las obras.
Artículo 84.- Procedimiento para Regularización de Edificaciones
84.1 El procedimiento administrativo de regularización de edificación está sujeta a la evaluación y
dictamen por parte de los delegados del Colegio de Arquitectos de la Comisión Técnica para
Edificaciones, teniendo en consideración además lo establecido en el presente artículo. En este
procedimiento administrativo solo se emite el dictamen en los términos de Conforme y No Conforme.
84.2 Iniciado el procedimiento administrativo, el profesional responsable del área correspondiente
dispone de diez (10) días hábiles para efectuar lo dispuesto en el literal d) del artículo 6 del
Reglamento; asimismo, verifica que cuente con habilitación urbana y que la edificación ejecutada
corresponda con los planos presentados y emite el informe correspondiente. También debe facilitar
a la Comisión Técnica el acceso a la normativa aplicable. Durante este plazo el presidente de la
Comisión convoca a la Comisión Técnica y, de ser el caso, al Delegado Ad hoc del Ministerio de
Cultura.
84.3 El plazo máximo para que la Comisión Técnica emita su dictamen, teniendo en cuenta la opinión
del delegado Ad Hoc, de corresponder, es de cinco (05) días hábiles.
84.4 En caso de dictamen Conforme, la Municipalidad emite la Resolución de Regularización de
Edificación, debiendo el funcionario municipal, designado para tal fin, sellar y firmar todos los
documentos y planos, así como emitir la Resolución correspondiente, la cual debe consignarse en
el Formulario Único Regularización.
84.5 En caso de dictamen No Conforme, los planos dictaminados son devueltos al administrado, a
quien se le otorga un plazo quince (15) días hábiles para subsanarlas, suspendiendo el plazo del
procedimiento administrativo. Presentadas las respectivas subsanaciones, el cómputo del plazo se
reanuda desde el momento en que fueron formuladas las observaciones.
84.6 De no presentarse las subsanaciones en el plazo indicado o, luego de la segunda revisión, no
subsana de forma satisfactoria, la Municipalidad declara la improcedencia de la solicitud.
 12
RESOLUCIÓN No. - 1298 -2023-SUNARP-TR

Reglamento de Licencias de Habilitaciones Urbanas y Licencias de

Edificación aprobado por Decreto Supremo Nº 029-2019-VIVIENDA9.

Conforme a lo expuesto, corresponde confirmar la tacha sustantiva

formulada por el registrador público del Registro de Predios de Lima.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el registrador público (e)

del Registro de Predios de Lima, al título referido en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal de la Segunda Sala del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Vocal (s) de la Segunda Sala del Tribunal Registral
avs

84.7 Transcurrido el plazo del procedimiento administrativo sin que la Municipalidad notifique el
pronunciamiento correspondiente, se aplica el silencio administrativo positivo, correspondiendo a la
Municipalidad otorgar, dentro de un plazo de tres (03) días hábiles, la Resolución de regularización
de edificación, así como la documentación técnica del expediente, debidamente sellados y firmados,
bajo responsabilidad.
9
Publicado en el diario oficial “El Peruano el 6/11/2019).