Reader

Tentamenstof
BK3MA1
week 1 Intro & Planningscontext
week 2 Doelgroepen & Woonwensen
week 3 Economie & Markt
week 4 Duurzaamheid

Samenstelling reader tentamenstof BK3MA1

Prof. dr. ir. A.C. den Heijer

Prof. dr. ir. P. Boelhouwer
Dr. H.M.H. van der Heijden
Ir. E.H.M. Geurts
Prof. dr. E.M. van Bueren
Ir. U.D. Hackauf
Prof. dr. ir. H.J. Visscher
Dr. Ir. M. H. Arkesteijn
Dr. H. Boumeester
D. Bedeaux

Versie: augustus 2022

© Copyright bij de auteurs
Inhoudsopgave

Inleiding : Module 2022

Reader ‘Van idee tot PvE’ – leerstof week 1

Artikelen – leerstof week 2

“Financiële instituties verantwoordelijk voor scherpe prijsdaling”

“Duurdere koopwoningen en wooncarrière”
“De woningcrisis in Nederland; achtergronden en oplossingen”
“De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief:
achtergronden en oplossingen”
“De overheid kan en moet aan het werk voor een gezondere
woningmarkt”
“Wonen langs de meetlat”

Compendium bouweconomie – leerstof week 3

Artikelen – leerstof week 4

“Regionale Energiestrategie Rotterdam Den Haag 1.0”
“Transitievisie Warmte Zoetermeer”
"Leidraad Klimaatadaptief bouwen 2.0"
Inleiding : Module 2022
In deze reader vind je de tentamenstof voor het tentamen van het vak MA1. Dit is een reader
opgesteld uit meerdere readers, delen van boeken en artikelen. Een aantal artikelen verdiepen de
thematiek van de eerste module van maatschappij, proces en praktijk. Deze leerstof zal moeten
worden bestudeerd in de BK3MA1 module 2022.

Leerstof voor week 1

De reader legt uit hoe je van een idee naar een PvE komt. Wat voor afwegingen ten grondslag
liggen aan het opstellen van eisen voor een helder PvE.

Leerstof voor week 2

De artikelen gaan in op kenmerken en knelpunten van de woningmarkt. Deze knelpunten zijn
volgens hoogleraar Boelhouwer anno 2021 nog steeds actueel. Daarnaast is een artikel
opgenomen van Boelhouwer over de rol van financiële instituties in prijsontwikkeling van
koopwoningen.
Voor de meest recente woningmarktcijfers en -ontwikkelingen verwijst hij naar zijn college
en een aantal online links naar actuele nieuwsberichten op Brightspace.

Leerstof voor week 3

Het compendium behandelt de vastgoedmarkt die bestaat uit vraag en aanbod naar vastgoed. Er
wordt dieper ingegaan op de woningmarkt.

Leerstof voor week 4

Bij de MA1 Kennisdag Duurzaamheid staan twee thema’s centraal, die allebei heel belangrijk voor
de ontwikkelingen in het studiegebied zijn: Energietransitie en klimaatadapatie. Bijgevoegde
teksten laten zien hoe deze thema’s worden vertaald in doelstellingen en hoe deze doelstellingen
onderdeel uitmaken van het planproces en worden opgenomen in programma’s van eisen.

De Nederlandse overheid heeft zichzelf het doel gesteld om klimaatverandering tegen te gaan en
daarom in 2030 49% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van 1990. Om deze doelstellingen te
realiseren, heeft het kabinet het pakket aan maatregelen voor het klimaatakkoord vastgesteld.
(https://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ministerie-van-economische-zaken-en-klimaat/
documenten/publicaties/2019/06/28/het-klimaatakkoord-in-meer-dan-70-vragen)

Deze maatregelen hebben invloed erop, hoe nieuwe stedelijke gebieden ingericht moeten
worden. Wij hebben twee beleidsdocumenten gekozen, waarin de samenhang tussen
energietransitie en gebiedsontwikkeling toegelicht wordt:

1. Regionale Energiestrategie Rotterdam Den Haag 1.0 - samenvatting

De regionale energiestrategie vertaald de maatregelen van het klimaatakkoord naar de regio. De
gemeente Zoetermeer valt daarbij in de RES Rotterdam Den Haag. De RES regelt grootschalige
energievoorzieningen, zoals zonneparken en grote warmtenetten. Maar ook adviezen over ‘zon
op dak’ zijn hierin omschreven. Deze zijn ook relevant voor stedelijke ontwikkelingen binnen de
regio.
2. Transitievisie Warmte Zoetermeer (hoofdstuk 1, pagina 7 t/m 11)
Hoe gebouwen duurzaam verwarmd en eventueel gekoeld worden kan per gebied verschillen. De
transitievisie warmte Zoetermeer omschrijft, hoe de gemeente de klimaatdoelen voor duurzaam
verwarmde en gekoelde gebouwen wil realiseren. Dit document gaat voor een groot gedeelte over de
nodige aanpassingen aan bestaande gebouwen, maar het is ook relevant voor nieuwe wijken. Van dit
document graag het eerste hoofdstuk lezen.

Klimaatadaptatie is het andere belangrijke thema dat wij op de kennisdag willen bespreken. Nieuwe
wijken moeten zo ingericht worden, dat zij ook onder het huidige veranderende klimaat veilig en
leefbaar blijven. Voor de relevante maatregelen hebben wij één document gekozen:

3. Leidraad Klimaatadaptief bouwen 2.0

Van dit document vragen wij jullie, om hoofdstuk 1 t/m 4 (pagina 1 t/m 20) te lezen als voorbereiding
voor de kennisdag duurzaamheid.

De reader is bedoeld om de stedelijke (plannings)processen te verduidelijken, de maatschappelijke

ontwikkelingen te verhelderen, de praktijk in beeld te brengen en de complexiteit van het nemen van
beslissingen over de gebouwde omgeving onder de aandacht te brengen.

Het MA1-coördinatieteam
Van Idee tot PvE
Week 1

Intro & Planningscontext

 Reader “Van Idee tot PvE” - versie 2021

In kaart brengen van de vraag naar huisvesting

en sturen op afstemming vraag-aanbod.

Reader horend bij

BK3MA1 “Planning en Programma”
Leerlijn: Maatschappij, Proces & Praktijk (MA-leerlijn)

leerstof voor
week 1 “Inleiding Planning & PvE”

Deze reader is in 2019 herzien en bevat onderdelen van:

• Gruis, V.H. (red.) (2007) Van initiatief tot beheer: sturen op goede huisvesting van mensen en
organisaties (BK1050), TU Delft/VSSD
• Den Heijer, A.C. en Van der Voordt, D.J.M. (red.) (2012) Vastgoedmanagement (BK6050),
Delft: Publikatiebureau Bouwkunde.
• Van Meel, J. & Størdal, K. (2017). Briefing for Buildings: a practical guide for clients and their
design teams. Kopenhagen: ICOP.

Uit laatstgenoemde boek “Briefing for buildings” zijn met toestemming van de uitgever delen
beschikbaar gesteld voor MA1-studenten. Deze delen zijn relevant als leerstof in week 1 en voor het
schrijven van het PvE gedurende de gehele MA1-module.

© 2021, Delft University of Technology • Faculty of Architecture and the Built Environment •
Department of Management in the Built Environment (MBE)

2 BK3MA1 Van idee

Voorwoord
Een programma van eisen (PvE) is een belangrijk basis voor elke ingreep in de gebouwde
omgeving. Van idee tot PvE: het klinkt eenvoudig, maar er liggen veel afwegingen aan ten
grondslag. Hoe kom je als opdrachtgever - of tijdens je studie - tot een helder en
toekomstbestendig programma van eisen waarin staat waar een nieuw gebouw of gebied aan
moet voldoen? Wat is nodig voor renovatie of transformatie van bestaand vastgoed? Hoe
voorkom je dat je enthousiaste ideeën en creatieve ontwerpoplossingen teloorgaan door een te
krap budget of strakke wet- en regelgeving? Wie zijn de actoren waarmee je als ontwerper te
maken krijgt? Wat zijn hun belangen en hoe blijf je in dit krachtenveld overeind? En, niet in de
laatste plaats, wetende dat er al veel gebouwd is en er doorgaans hooguit een procent per jaar
aan de voorraad wordt toegevoegd, wat is de belangrijkste ontwerpopgave voor nu en in de
toekomst?
Een aantal van deze vragen staat centraal in de module Planning en Programma, de eerste module
van de leerlijn Maatschappij, Proces en Praktijk (afgekort MA). In deze leerlijn gaan we in drie
stappen door de levensduurcyclus van vastgoed: van planning en programma (MA1) tot het
managen van voorbereiding en realisatie (MA2) en de fase van gebruik, beheer en
herontwikkeling (MA3). De naam van de leerlijn naam zegt eigenlijk al alles: de maatschappij
genereert behoeften en randvoorwaarden; realisatie van plannen en ontwerpen vraagt om
professioneel aangestuurde processen; en theoretische inzichten moeten worden verankerd in
bruikbare praktische oplossingen. Van de praktijk valt veel te leren. De praktijk is één grote
leerschool wat betreft maatschappelijke ontwikkelingen, de processen die er plaats vinden en de
weerbarstigheid en hectiek van alledag. Een goed plan sluit op alle drie aan.
De voorliggende module begint bij de eerste stap in de vastgoedcyclus: het vaststellen van een
discrepantie tussen beschikbare en gewenste huisvesting en het opstellen van een plan om in de
gewenste huisvesting te voorzien. De module (BK3MA1) geeft inzicht in hoe een plan en
programma van eisen tot stand kunnen komen, met de nadruk op wonen. Het managen van
ontwerp en uitvoering staat centraal in de tweede module (BK4MA2) uit de leerlijn, maar wordt
in deze reader al wel kort aangehaald, omdat kennis over de uitvoering van belang is voor het
opstellen van een realistisch plan. In de derde module (BK6MA3) zoomen we in op het beheren
en herontwikkelen van wat al eerder is gebouwd.
Deze BK3MA1 reader gebruikt het cyclische proces van beheren, nieuwe initiatieven ontwikkelen,
ontwerpen, bouwen en opnieuw beheren als kapstok. In deze module ligt de nadruk op de
initiatief fase, het moment waarop een idee ontspruit, vanuit een positieve drijfveer (kans) of het
signaleren van een probleem (belemmering). Je krijgt een overzicht van de maatschappelijke
context, huidige en toekomstige ontwikkelingen, actoren en hun rollen en belangen, en processen
die een rol spelen in de gebouwde omgeving. Je krijgt ook een idee van de bestaande
gebouwenvoorraad, als geheel en opgesplitst in verschillende deelmarkten. Dat beheer van de
reeds bestaande voorraad het uitgangspunt is voor nieuwe initiatieven, is gezien de
maatschappelijke ontwikkelingen vanzelfsprekend: duurzaamheid en hergebruik zijn aan de orde
van de dag. We kunnen ons eenvoudig niet veroorloven om het bestaande op grote schaal te
slopen of groene ruimte vol te blijven bouwen. Dit vraagt om slimme oplossingen, inzicht in wat
daadwerkelijk nodig is, en heldere programma’s van eisen (PvEs) die niet alleen inspelen op de
huidige vraag, maar ook op de toekomst. Met de bagage van je eerste jaar en het perspectief op
kennis over ontwerp- en bouwmanagement en herontwikkeling (in MA2 en MA3) is dit een goed
moment om je te verdiepen in de (veranderende) maatschappelijke vraag naar vastgoed en om die
vraag te kunnen vertalen in een programma van eisen: “van idee tot PvE”.

Wij wensen jullie een leerzame, inspirerende module toe!

Het MA1-coordinatieteam

tot PvE BK3MA1 3

5
Inhoudsopgave

1. Introductie leerlijn ‘Maatschappij, proces en praktijk’ ............................................................. 5

1.1. De MA-leerlijn binnen Bouwkunde...................................................................................... 6
1.2. Relevante wetenschaps- en kennisgebieden ....................................................................... 7
1.3. Management van de gebouwde omgeving .......................................................................... 7
1.4. Leeswijzer .......................................................................................................................... 9

2. De plannings- en vastgoedcyclus ........................................................................................... 10

2.1 Fasen van de cyclus .......................................................................................................... 10
2.2 Voorraad en markt ........................................................................................................... 12
2.3 Wonen............................................................................................................................. 14
2.4 Actoren en hun functies ................................................................................................... 18

3. Het Programma van Eisen, PvE.............................................................................................. 20

3.1 Functie van een PvE ......................................................................................................... 20
3.2 Wat is een PvE en wie stelt het op? ................................................................................... 20
3.3 Rol van het PvE in het ontwerp en -bouwproces ................................................................ 21
3.4 Rol van het PvE tijdens de studie ......................................................................................... 22
3.5 PvE voor een stedenbouwkundige opgave ........................................................................... 24

Literatuur ..................................................................................................................................... 25

4. Praktische handreikingen voor een PvE: “Briefing for Buildings” (2017) .................................. 26

4 BK3MA1 Van idee

1. Introductie leerlijn ‘Maatschappij, proces en praktijk’
Aan het eind van de negentiende eeuw schilderde de Hollandse meester Hendrik Willem Mesdag
het vermaarde Panorama Mesdag, een vier meter hoog cilindervormig schilderij met een omtrek
van 120 meter. Het is een vergezicht op de zee, de duinen en het dorp Scheveningen. Misschien heb
je het panorama wel eens in het echt gezien. Als dat niet zo is, dan zou je zeker een keer moeten
gaan kijken, in Den Haag. Tot in het fijnste detail is het Westland te zien met aan de horizon onder
meer de Grote Kerk van Delft.
Anno nu kun je vanuit het hoogste gebouw van de TU Delft Scheveningen zien liggen. De
uitgestrekte leegte van toen is ondertussen een zee van huizen, kantoren, bedrijfshallen,
fabrieken, kassen en snelwegen geworden. Kijk je na een paar maanden opnieuw om je heen, dan
zal je zien dat er ergens wel iets veranderd is. Het Groene Hart is wat kleiner geworden, de
skylines van Den Haag en Rotterdam zijn indrukwekkender en op de A13 staat een net iets
langere file. De omgeving verandert continu en dat moet ook, want onze samenleving verandert
eveneens. We ontplooien nieuwe activiteiten waarvoor bestaande bouwwerken niet toereikend
zijn. En dus grijpen we in, bijvoorbeeld door een gebouw aan te passen of te renoveren, om te
bouwen naar een andere functie, of te slopen en er een nieuw gebouw voor in de plaats te
bouwen. Op enig moment voldoet ook dat bouwwerk niet meer en wordt het aangepast aan de
behoeften van de nieuwe tijd. Zo kent elk bouwwerk zijn eigen levenscyclus met vier
karakteristieke fasen:

• Initiatieffase
• Voorbereidingsfase
• Uitvoeringsfase
• Gebruik-/beheerfase (bij bestaand vastgoed de eerste fase van de cyclus)
Gebouwen beginnen niet op de tekentafel met een ontwerp, maar met een behoefte, onder
woorden of in beeld gebracht met (in eerste instantie) een idee en daarna met een steeds
specifieker programma van eisen (PvE). Er zijn mensen en organisaties geweest die het initiatief
namen voor de bouw van al die bouwwerken en het aanpassen van de bestaande bouwvoorraad.
Voor elke ingreep heeft iemand onder woorden gebracht aan welke eisen het gebouw of gebied
zou moeten voldoen, voordat het terecht kwam bij een ontwerper. Daarna heeft iemand een
ontwerp gemaakt, de kosten berekend, de sterkte van de vloeren en het dak bepaald, een
bouwvergunning aangevraagd, bouwkranen geplaatst, de kozijnen gesteld en stenen gestapeld. Er
is een verhuizer gekomen, mensen hebben het bouwwerk betrokken om er te te wonen, te
werken, te winkelen of naar school te gaan. Bouwen vereist heel veel organisatie en aansturing.
De manier waarop we onze omgeving inrichten en hoe we dit voor elkaar krijgen is continu in
beweging. De vorm en omvang van gebouwen veranderen, techniek en materialen bieden nieuwe
mogelijkheden, en ook het proces waarin een bouwwerk tot stand komt, hoe besluiten worden
genomen en wie daarbij betrokken zijn, is niet meer te vergelijken met hoe dat ooit ging.
Wat gebouwd of verbouwd moet worden, voor wie, door en met wie, en hoe je dit kunt
organiseren staat centraal in de leerlijn Maatschappij, Proces en Praktijk. In BK3MA1 leer je hoe
de vastgoedcyclus in elkaar steekt, welke actoren hierbij betrokken zijn en wat hun rollen zijn, en
hoe de vraag naar huisvesting (van personen, bedrijven, voorzieningen of instellingen) vertaald
kan worden in een Programma van Eisen (PvE). Om de afstemming tussen vraag en aanbod in
goede banen te leiden is naast kennis van de fysieke gesteldheid van gebouwen en omgeving, de
sociale aspecten die een rol spelen en de verwachte maatschappelijke ontwikkelingen, ook kennis
nodig van het hele proces van aanpassing, van initiatief en idee tot voorbereiding, uitvoering, en
gebruik en beheer. Uiteindelijk bepalen de gebruikers van een bouwwerk of het project geslaagd
is. Kennis van maatschappij (sociale aspecten en toekomstige ontwikkelingen daarvan), proces
(fasen in de levenscyclus) en praktijk (omvang en kenmerken voorraden en gebruik van
gebouwen) staat in deze BK3MA1 module daarom centraal.
In de BK4MA2 module zoomen we in op ontwerp- en bouwmanagement en staat het proces
ontwerp- en uitvoeringsproces centraal. In BK6MA3 gaan we gedetailleerder in op het beheren
van de gebouwde omgeving, op de vastgoedmarkt en op het proces en de inhoud van het
herontwikkelen van de vastgoedvoorraad.

tot PvE BK3MA1 5

1.1. De MA-leerlijn binnen Bouwkunde

Afstemmen van vraag en aanbod en aanpassen van de gebouwde omgeving begint met
veranderingsprocessen in de samenleving: nieuwe eisen en wensen, nieuwe ambities van
betrokken partijen of met een probleem in een bestaand gebied of gebouw. Zonder behoefte aan
verandering vanuit de samenleving, organisaties of (groepen) individuen komt er geen
bouwproces op gang. Bouwen is geen doel op zich, maar een middel om in een behoefte te
voorzien. Aan een ingreep in de gebouwde omgeving gaat een afwegingsproces vooraf, vaak nog
zonder dat er architecten, stedenbouwkundigen of constructeurs aan te pas komen. Wat is
precies de vraag naar ruimte? Staat de voorziene kwaliteit van de ingreep in verhouding tot de
kosten? Voor welke partijen is de ingreep zoveel waard dat zij bereid zijn de lasten te dragen?
Wat betekent dit voor de eisen aan het ontwerp en de randvoorwaarden waarbinnen de ingreep
tot stand moet komen? Als het gebouw of gebied eenmaal is gerealiseerd, spelen vragen een rol
zoals: zijn de doelen bereikt en zijn de gebruikers tevreden? Zo ja, hoe gaan we zorgen dat dat zo
blijft? Zo nee, dan start er een nieuwe projectcyclus en misschien wel een nieuw
(ver)bouwproces. Wie stuurt dit aan, wie voert uit, wie betaalt de kosten? Wanneer is de
gebouwde omgeving niet meer up-to-date en maken veranderende behoeften forsere ingrepen
noodzakelijk, bijvoorbeeld renovatie of sloop en nieuwbouw?
Inzicht in de afwegingsprocessen vóór het ontwerpen en na de oplevering is van belang om goed
te kunnen ontwerpen. De wijze waarop deze cyclische en steeds veranderende
afwegingsprocessen worden aangestuurd of, in het Engels, “managed”, vormt een belangrijk
aspect binnen de opleiding. Dat geldt ook voor het aansturen van complexe ontwerp- en
uitvoeringsprocessen. Sturen gaat over de vragen hoe, door wie, en op basis van welke
informatie, behoeften, prestatiespecificaties, mogelijkheden en randvoorwaarden een gebouwde
omgeving kan worden gerealiseerd die aansluit op de wensen van de gebruikers. De afstemming
van vraag en aanbod speelt op verschillende schaalniveaus (gebied, gebouw, portfolio, plek,
gehele markt) en in verschillende sectoren (wonen, werken, winkelen, etc.). Er zijn tal van
actoren bij betrokken, zoals een investeerder, ontwikkelaar, bouwer en eigenaar- gebruiker. Elke
ingreep vindt plaats binnen bepaalde financieel- economische en juridische randvoorwaarden en
vraagt om een goede balans tussen kwaliteit en kosten.
Het kerngebied ‘sturen’ is deels als autonoom te beschouwen, maar heeft tegelijkertijd
belangrijke raakvlakken met twee andere kerngebieden van Bouwkunde: vormgeven en
construeren. Deze samenhang is gevisualiseerd in onderstaand bollenschema (Figuur 1).

Vormgeven:

& Urbanism

Sturen:
Construeren:
MBE
AE+T
OTB

bron: De Jonge, 2016

Figuur 1: de drie domeinen van bouwkunde, met daarin de afdelingen van de faculteit die dit
perspectief vertegenwoordigen, ook in hun Master tracks (links) en (rechts) de overlap tussen de
domeinen die symbool staat voor de multidisciplinaire BK-Bachelor-studie en bouwpraktijk
Het is voor elke bouwkundig ingenieur van belang om van deze drie gebieden voldoende
basiskennis te hebben en te begrijpen hoe ze zich tot elkaar verhouden. Vaak zal een
bouwkundig ingenieur zich specialiseren in één van de gebieden. Binnen de faculteit Bouwkunde
vertegenwoordigen de afdelingen Architecture en Urbanism (inclusief Landschapsarchitectuur)
het ‘vormgeven’, Architectural Engineering + Technology (AE+T) het ‘construeren’ en

6 BK3MA1 Van idee

Management in the Built Environment (MBE) het ‘sturen’. De afdeling OTB houdt zich eveneens
met sturen bezig, maar meer op beleidsmatig niveau. Figuur 1 laat zien dat vormgeven ook een
deel sturen en construeren in zich heeft, construeren een deel sturen en vormgeven, en sturen
ook vormgeven en construeren is. De drie kerngebieden kunnen wel onderscheiden worden,
maar ze overlappen elkaar en de onderlinge grenzen zijn niet hard.

1.2. Relevante wetenschaps- en kennisgebieden

Om het onderzoek naar en het onderwijs in de vele aspecten van het sturen te organiseren zijn
kennis en instrumenten nodig waarvoor geput kan worden uit verschillende
wetenschapsgebieden. De twee buitenste schillen van Figuur 2 geven een overzicht van
verschillende wetenschapsgebieden die van belang zijn. Rondom de kern geeft de binnenste schil
een aantal praktische kennisgebieden die meer specifiek van belang zijn voor bouwkunde. Deze
paragraaf lichten er een aantal uit die in het bijzonder van belang zijn voor de leerlijn
Maatschappij, Proces en Praktijk (MA-leerlijn).

Figuur 2: Een selectie van relevante wetenschaps- en kennisgebieden voor Bouwkunde en hun praktische toepassing
op vormgeven, construeren en sturen – de drie kerngebieden van Bouwkunde

Voorgaande figuur benadrukt zowel het multidisciplaire karakter van Bouwkunde als de
complexiteit van beslissingen bij het vormgeven, construeren en sturen van de gebouwde
omgeving.

1.3. Management van de gebouwde omgeving

Aan het begin van de 20e eeuw legden onderzoekers als Taylor (Taylor, 1911) de basis voor de
eerste managementtheorieën. Zij introduceerden regels voor het inrichten van efficiënte
processen. De kern van het gedachtegoed was de verdeling van taken (specialisatie) en het
specifiek toewijzen van deze taken en verantwoordelijkheden aan medewerkers. Vanuit de idee
dat niemand mr dan vijf à zes personen kan aansturen, ontstond het begrip ‘span of control’.
Hoewel deze basisgedachten aan het begin van de vorige eeuw waarschijnlijk goed
gefunctioneerd hebben, ook in een ontwerp- en bouwomgeving, zijn die momenteel niet meer
goed toepasbaar voor het management van organisaties in algemene zin en van het bouwproces
in het bijzonder. De randvoorwaarden zijn immers drastisch veranderd. Projecten zijn zowel
vanuit technisch als contractueel oogpunt veel complexer. Daarnaast hebben maatschappelijke
ontwikkelingen (bijvoorbeeld meer aandacht voor welzijn, groeiende welvaart en toegenomen
mobiliteit) een grote invloed gehad op de houding van mensen ten opzichte van wonen, werken
en recreeren. Mintzberg (1976) geeft aan dat managers steeds meer bezig zijn met andere

tot PvE BK3MA1 7

aspecten dan het toewijzen van taken. Veel tijd gaat op aan onderhandelen en oplossen van
problemen. Dergelijke verschuivingen in de praktijk, en daarmee in het denken over management
zijn ook in het domein van het management van de gebouwde omgeving te herkennen. Inmiddels
beschikt dit vakgebied over een groot aantal methoden die in verschillende situaties gebruikt
kunnen of moeten worden, zowel specifiek op het bouwproces afgestemde methoden als
algemene (domeinongebonden) methoden.

Real Estate Management en Urban Development Management

Real Estate Management (REM) is de Engelse benaming voor vastgoedbeheer en -ontwikkeling.

Centraal staat het afstemmen van vraag en aanbod, kwantitatief en kwalitatief, nu en in de
toekoms (zie figuur 3). Op het schaalniveau van gebieden spreken we van Urban Development
Management (UDM). Voor mensen – individueel of als groep – is vastgoed primair een middel om
zo prettig mogelijk te kunnen wonen, werken en recreëren. Voor organisaties is vastgoed een
bedrijfsmiddel om hun medewerkers te huisvesten, werkprocessen te ondersteunen en
organisatiedoelen te realiseren, zoals klanten aantrekken , een positief imago uitstralen en,
uiteindelijk, winst boeken. Ook voor een gemeente die een gebied wil herontwikkelen is bouwen
niet een doel op zich maar een middel om bijvoorbeeld in woningbehoeften te voorzien of
bepaalde bedrijvigheid aan te trekken.

ONDERZOEKEN MANAGEN ONTWERPEN

behoefte / vraag kwaliteit, geld, tijd aanbod

ontwikkelingen eisen aan ruimte prestaties fysieke vorm

initiatief voorbereiding

gebruik uitvoering

Figuur 3: Afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is en wat beschikbaar is, op verschillende schaalniveaus

Een samenleving, organisatie of individu wil ook graag zijn normen en waarden tot uitdrukking
laten komen in de gebouwde omgeving. De vastgoedvoorraad in een stad of regio vertelt dan ook
veel over de mensen die er leven en de processen die er plaatsvinden. De functie en vorm van
gebouwen en de inrichting van stedelijke gebieden geven weer wat een samenleving belangrijk
vindt en hoe deze functioneert en zich organiseert. Als we Pompeï opgraven, komen we veel te
weten over hoe de Romeinen leefden. Als we bouwmassa’s en plattegronden van steden en
gebouwen analyseren “lezen” we hoe een samenleving functioneert.

Design and Construction Management

Kennis over ontwerp- en uitvoeringsprocessen en de wijze waarop deze gestuurd kunnen

worden, is relevant voor iedereen die daar beroepsmatig in de praktijk mee te maken krijgt. Dat
kan de ontwerper of architect zijn, maar ook een specifieke bouwmanager die daarvoor
verantwoordelijk is namens de opdrachtgever van een project. Bouwmanagement is als kennis-
en vakgebied gericht op de ontwikkeling en toepassing van management theorieën, modellen,
methoden en instrumenten binnen het bouwproces.

8 BK3MA1 Van idee

Sinds mensenheugenis wordt de ontwikkeling en uitvoering van bouwwerken ‘gemanaged’. Zo
werd architect Haremsaf van de 22e Egyptische dynastie geprezen ‘als voorman van de
voormannen’ en voor zijn non-stop 24-uurs inzet bij het bouwen van de Grote Zuil van Bubastides
van Karnak (Kostof, 1977). Voor een architect is het belangrijk om na te denken hoe ‘zijn’ (of
‘haar’) gebouw gemaakt moet worden, wie hij in zijn bureau de detaillering laat uitwerken,
wanneer hij het beste een kostenraming kan maken, of hij zijn opdrachtgever al dan niet
alternatieven gaat voorleggen, welke stukken nodig zijn voor de aanvraag van een
bouwvergunning, hoe hij de meetfout in de opgave van de maten van de gebouwlocatie het beste
kan corrigeren, hoe hij de aannemer kan motiveren om de achterstand in te halen, etc., etc. Hoe
complexer het project, hoe meer partijen (dan alleen de architect) erbij betrokken zijn.

Housing Management

Housing ofwel volkshuisvesting houdt zich bezig met de manier waarop de maatschappij voorziet
in het wonen van huishoudens. Housing Management (HM) is sterk verwant met Real Estate
Management, maar dan gericht op woningen. Het studiegebied van Housing is de huisvesting van
huishoudens en het proces van afstemming tussen aanbod van en vraag naar die huisvesting. Bij
Housing ligt het accent op sturing van huisvestingsprocessen ten dienste van de bewoners van
woningen in (stedelijke) gebieden. Dit vereist zowel kennis over (sturing van) de ontwikkeling van
de woningvoorraad in die gebieden als van het toepassen van die kennis in praktische oplossingen.
Op de woningmarkt komt de afstemming tussen vraag naar en aanbod van huisvesting niet zo
gemakkelijk tot stand. Het kost bijvoorbeeld veel tijd om de bestaande voorraad aan te passen aan
de veranderende vraag. Er spelen ook politieke afwegingen over betaalbaarheid, marktwerking en
het - al of niet - behalen van publieke doelen, zoals het toegankelijk houden van de woningmarkt
of de stad voor bepaalde (kwetsbare) doelgroepen. Sturing op de woningmarkt is dan ook
noodzakelijk. Deze sturing vindt plaats door diverse partijen, zoals gemeenten,
projectontwikkelaars, woningcorporaties en de rijksoverheid.

Andere relevante vakgebieden

Naast deze vakgebieden die alle vier veel kennis en kunde aanreiken voor de leerlijn Maatschappij,
Proces en Praktijk, wordt ook kennis gebruikt uit vele andere vakgebieden. Binnen de afdeling
MBE houdt Bouweconomie zich bijvoorbeeld bezig met het analyseren van de vastgoedmarkt,
grondbeleid, kosten-kwaliteitsafwegingen, kostenbeheersing, kostenregistratie, benchmarking en
ontwikkelen van kostenkengetallen. Bouwrecht gaat over de vele juridische aspecten van het
beheren en bouwen, zoals beheercontracten, aansprakelijkheid, geschillen, garanties,
contractvormen, stedenbouwrecht, architectenrecht, vastgoedrecht en de vele wetgeving die met
ruimtelijke ordening te maken heeft, waaronder bestemmingsplannen, bouwregelgeving en
milieurecht. Bouwinformatica richt zich op de ontwikkeling van instrumenten voor besluitvorming
en procesbeheersing (‘decision-support tools’) zoals calculatieprogramma’s, teken- en
plantoetsingssystemen, beslismodellen voor multi-actoren besluitvormingsprocessen en
optimalisatietechnieken.

1.4. Leeswijzer

Na de toelichting op de leerlijn Maatschappij, Proces en Praktijk in dit hoofdstuk volgt in

hoofdstuk 2 van deze reader een bespreking van de plannings- en vastgoedcyclus - met de
nadruk op de eerste fasen – en de verschillende actoren die een rol hebben bij het muteren en
beheren van de gebouwde omgeving. Hoofdstuk 3 presenteert een korte inleiding van het PvE,
het eindproduct van module BK3MA1. Tot slot zijn in hoofdstuk 4 delen van het boek “Briefing
for buildings” (van Meel & Størdal, 2017) opgenomen. Deze delen zijn eveneens leerstof in
week 1 en relevant (en praktisch) voor het schrijven van het Programma van Eisen (PvE)
gedurende de gehele MA1-module.

tot PvE BK3MA1 9

2. De plannings- en vastgoedcyclus

In hoofdstuk 1 introduceerden we de vier fasen van de levenscyclus: beheer-, initiatief-,

voorbereidings- en uitvoeringsfase. Deze fasen hebben betrekking op de gehele gebouwde
omgeving: van trottoirs tot daken van wolkenkrabbers. De focus ligt, op de faculteit Bouwkunde,
toch het meest op de vastgoed. in deze vier fasen worden in deze paragraaf verder uitgewerkt, en
samengevat in Figuur 4.

Definities van vastgoed (Box 1)

Gebouwen, bruggen, wegen, grond, het is allemaal vastgoed: materieel en onverplaatsbaar. Grond is een
bijzondere soort vastgoed, omdat het moeilijk geproduceerd kan worden (wel via inpoldering) en ook niet
makkelijk verloren kan gaan (met uitzondering van natuurrampen). Er bestaat ook immaterieel vastgoed.
Een voorbeeld is de huurovereenkomst, die het recht beschrijft op het gebruiken van een vastgoedobject.
Vastgoed wordt ook ‘onroerend goed’ genoemd, in het Duits ‘Immobilien’, in het Frans ‘immobilier’. Deze
begrippen wijzen op het vaste, niet verplaatsbare karakter van vastgoed. In de Verenigde Staten noemt men
vastgoed ‘real estate’ of - in oudere teksten - ‘realty’.
Engeland gebruikt de term ‘real property’. Het woord ‘real’ verwijst naar het fysieke aspect van vastgoed:
het gaat om zichtbare objecten, tastbaar en reëel. In de loop van de tijd is de betekenis van het begrip ‘real’
gaan samenvallen met ‘onroerend’. Met real estate en real property bedoelt men nu nog uitsluitend
vastgoed. Vastgoed staat tegenover ‘roerend goed’. Roerende goederen noemt men ‘personal estate’
(Verenigde Staten) of ‘personal property’ (Engeland). Het woord ‘personal’ heeft in deze begrippen de
oorspronkelijke betekenis van ‘persoonlijk’ verloren en betekent ‘roerend’: wat niet vast met de grond
verbonden is, wat niet ‘real’ of ‘onroerend’ is.

grond
vastgoed
toevoegingen
aan de grond landbouw
mijnbouw
infrastructuur (o.m. grond-, weg- en waterbouwkundige werken (GWW))
functioneel vastgoed
gebouwen
utiliteitsbouw (U)
woningbouw (W)

ander functioneel vastgoed

(open opslagplaatsen, sportterreinen...)

2.1 Fasen van de cyclus

Beheerfase of gebruiksfase
Gezien de grote hoeveelheid reeds bestaande gebouwen en reeds bestemde grond begint de
levenscyclus van een bouwwerk in feite ver voordat het is gebouwd, namelijk tijdens het beheer
van de bestaande gebouwde omgeving. In de beheerfase (vanuit eigenaarsperspectief) of de
gebruiksfase (vanuit gebruikersperspectief) blijkt immers of de gebouwde omgeving de
activiteiten en doelstellingen van betrokkenen eigenaren en gebruikers (nog) voldoende
ondersteunt, zowel in sociaal-maatschappelijke zin - bijvoorbeeld tevreden bewoners of
werknemers, of enthousiaste bezoekers van de binnenstad of een buitenwijk - als in economische
zin - bijvoorbeeld zo laag mogelijke transportkosten door de gunstige locatie van het bedrijf.
Tijdens het gebruik kunnen knelpunten ontstaan die de aanleiding vormen voor een nieuw
initiatief, bijvoorbeeld verhuizen, aanpassen, sloop of nieuwbouw.
Initiatieffase
Met een knelpunt, opgemerkt tijdens het gebruik en beheer van de bestaande omgeving, wordt het
initiatief geboren om iets aan de situatie te verbeteren. Zo bezinnen publieke partijen
(Rijksoverheid, provincies, gemeenten) en private partijen (bedrijven, eigenaren, andere
belanghebbenden) zich voortdurend op maatregelen om te blijven voorzien in de behoefte aan
extra woonruimte, nieuwe onderwijsgebouwen of de revitalisering van probleemwijken en slecht

10 BK3MA1 Van idee

functionerende bedrijventerreinen. Op grond van een gedegen probleemanalyse en het opstellen
van een visie en doelstellingen kunnen alternatieven worden geformuleerd. Het kan bijvoorbeeld
gaan om het verbouwen van een bestaand gebouw, het vinden van een locatie voor een nieuw
(vervangend) gebouw, het aanleggen van een nieuwe weg of brug, etc. Het is belangrijk om
mogelijke alternatieven op voorhand grondig door te lichten op kosten en baten en voor- en
nadelen van organisatorische, functionele, technische, financiële en culturele aspecten.
Voorbereidingsfase
Nadat is gekozen voor een bepaalde oplossingsrichting dienen de eisen, wensen en
randvoorwaarden te worden vastgelegd in een programma van eisen. Het programma van eisen is
belangrijke input voor de ontwerper. Op basis hiervan kunnen schetsontwerpen worden gemaakt.
In reactie hierop kan de opdrachtgever zijn eisen zonodig nader specificeren of heroverwegen. In
deze fase kunnen alternatieve oplossingen specifieker op haalbaarheid worden getoetst. De vraag
is steeds: zijn de baten en lasten van het ontwerp in evenwicht? Lost de gekozen oplossing het
gesignaleerde probleem op en tegen welke prijs? Als onderdeel van het programma van eisen zijn
ook beleidsnotities, wet- en regelgeving en uitkomsten uit wetenschappelijk onderzoek
belangrijke bouwstenen voor zorgvuldige toetsing. Dit proces van programmeren, ontwerpen en
toetsen kan leiden tot een definitief ontwerp voor een nieuw gebouw, maar ook tot een uitgewerkt
verhuisplan, een voorstel om beter gebruik te maken van het bestaande gebouw of een
zorgvuldige onderhoudsplanning. In deze voorbereidingsfase kan ook besloten worden om
helemaal niet tot actie over te gaan (de nuloptie), als blijkt dat het probleem uit de initiatieffase
onvoldoende wordt opgelost, of dat de oplossing te veel geld of tijd kost.

Cyclus Hoofdfasen Deelfasen Activiteiten

Initiëren Programma Initiatief De programmering start bij het eerste
Haalbaarheidsstudie onderzoek naar de ruimtebehoefte. Indien de
Projectdefinitie programmering door de resultaten van het
onderzoek niet eerder is stopgezet, eindigt het
programma op het moment dat er een
functioneel, ruimtelijk, organisatorisch,
technisch en financieel kader is bepaald
waarbinnen de bouwactiviteiten moeten
plaatsvinden.
Voorbereiden Ontwerp structuurontwerp Adviseurs zijn in het algemeen reeds bij het
Voorlopig ontwerp voorlopig en definitief ontwerp ingeschakeld.
Definitief ontwerp Tijdens het ontwerpen worden, in toenemende
mate van gedetailleerdheid, een ruimtelijk en
functioneel ontwerp en financiële, technische
en kwalitatieve plannen gemaakt. In tekeningen
worden de eisen en wensen van opdrachtgever,
bevoegde instanties en eventuele gebruikers
verwerkt.
Uitvoeren Uitwerking Bestek Na verkregen vergunningen wordt begonnen
Prijsvorming met het maken van de aanbestedingsstukken
aan de hand waarvan een directiebegroting
wordt gemaakt. Dan volgt de aanbesteding,
waarvoor de aannemer zijn begroting maakt.
Realisatie Werk voorbereiding De realisering begint met de voorbereiding
Uitvoering door de aannemer. De coördinatie tijdens de
Oplevering voorbereiding, uitvoering en oplevering wordt
door de opdrachtgever of een door hem aan te
wijzen adviseur(s) gevoerd. De realisering
eindigt met de oplevering.
Beheren Gebruik Exploitatie en Het bouwwerk wordt in gebruik genomen en
Verbouw beheerd en verbouwd als daartoe te zijner tijd
aanleiding bestaat.
Sloop Als het bouwwerk onbruikbaar is verklaard,
wordt het gesloopt en kan op de grond een
nieuw bouwwerk worden gerealiseerd

Figuur 4: Fasering volgens NEN 2634

tot PvE BK3MA1 11

Uitvoeringsfase
Na de ontwerpfase start de uitvoering, oftewel de feitelijke bouw (of verbouw) van het beoogde
bouwwerk. Als je op een bouwplaats rondloopt, kun je zien hoeveel verschillende activiteiten
daar plaatsvinden. Het vraagt om een zorgvuldige planning en controle. Dit laatste wordt
directievoering genoemd. En die vindt soms plaats door de architect van het bouwwerk. Bij
complexe bouwwerken is directievoeren een specialisme op zich, dat vraagt om een
bouwprojectmanager. Deze ziet er op toe, dat het bouwwerk binnen de gestelde
randvoorwaarden (kwaliteit, geld en tijd) gerealiseerd wordt. En dan, na een paar maanden,
soms wel een paar jaar, is het bouwwerk gereed om in gebruik te worden genomen en vangt de
beheerfase aan en begint de levenscyclus opnieuw.

figuur: van alle fasen

van de cyclus is de
gebruiks-/beheerfase
- als het goed is* -
veruit de langste
(bron: De Jonge, 2016)

* doel is om met de bouw

of verbouw van de
gebouwde omgeving de
levensduur te verlengen;
ingrepen kosten tijd, geld
en energie;
daartegenover moeten
voldoende baten staan:
functionaliteit, energie-
besparing, behaalde
maatschappelijke doelen
etc.

Managen van processen vraagt expertise over hele cyclus

Voor het managen van vastgoed – en de afwegingen die daarbij gemaakt moeten worden – is
kennis nodig van de vastgoedmarkt, vastgoedontwikkeling, vastgoedbeheer, bouwmanagement,
en aanpalende disciplines zoals bouweconomie, bouwrecht en bouwinformatica. Daarnaast moet
je thuis zijn in architectuur, stedenbouw en bouwtechnologie, om een goede gesprekspartner te
zijn in het proces van totstandkoming en beheer, en om bij het aansturen van plannen en
processen telkens een goede afweging te kunnen maken tussen kosten en kwaliteit in brede zin:
gebruikswaarde, belevingswaarde, ruimtelijke kwaliteit, technische kwaliteit, duurzaamheid en
toekomstwaarde. Omgekeerd moet je als (aankomend) architect, stedenbouwkundige of
bouwtechnoloog het nodige weten van vastgoedontwikkeling en –beheer, om in je
ontwerpactiviteiten voldoende rekening te kunnen houden met de vastgoedmarkt waarbinnen je
opereert en de wensen en belangen van de spelers in het veld. De MA-leerlijn voorziet hierin.

2.2 Voorraad en markt

De gebouwde omgeving bestaat uit vele verschillende typen vastgoed. In principe kan de
voorraad onderverdeeld worden naar de belangrijkste functies: wonen, werken, zorgen, leren,
recreëren (inclusief winkelen). Dit noemen we de onderverdeling naar vastgoedsectoren. De
sectoren kennen meest ook een eigen, bijzondere markt.

De omvang van de voorraad vastgoed wordt vaak aangegeven in m2 bruto vloeroppervlak (BVO).
Figuur 5 presenteert schattingen voor deze omvang in een aantal sectoren van commercieel en
van maatschappelijk vastgoed – dus exclusief wonen - in 2013. Recentere cijfers worden voor
onderzoeksdoeleinden verzameld - wat niet eenvoudig is gezien het grote verschillende eigenaren
en hun administraties. De voorbeelden op de volgende bladzijde en de cijfers in figuur 5 zijn
bedoeld om een idee te krijgen van de orde van grootte van type voorraden en spraakmakende
projecten.

12 BK3MA1 Van idee

 Sector Omvang
Winkels 29,5
Kantoren 48,8
Totaal commercieel vastgoed 78,3
Minimale schatting Maximale schatting
Onderwijs en kinderopvang (1) 40 45
Gezondheidszorg en welzijn (1) 54 56
Overheid 9 12
Sport (2) 6 8
Cultuur (2) 3 5
Diversen (2) 8 10
Totaal maatschappelijk vastgoed 121 136
Figuur 5: schatting BVO (bruto vloeroppervlak) per sector in miljoenen (mln) m2, 2013
Bronnen: (1) EIB, (2) VNG. NB: commercieel vastgoed heeft een winstdoel voor de eigenaar, maatschappelijk vastgoed
voorziet in een publieke behoefte of dient een maatschappelijk doel.

Een publieke vastgoedbeheerder en grote opdrachtgever: Rijksvastgoedbedrijf (RVB)

"Het Rijksvastgoedbedrijf is verantwoordelijk voor het beheer en de instandhouding van de grootste en meest
diverse vastgoedportefeuille van Nederland. Onze portefeuille bestaat onder andere uit gevangenissen, rechtbanken,
kazernes, vliegvelden, defensieterreinen, ministeries, havens, belastingkantoren, monumenten, musea en paleizen.
We zorgen voor beheer en onderhoud, aan- en verkoop, nieuwbouw, verbouw en renovatie, ontwikkeling en
herontwikkeling van deze gebouwen en terreinen." (bron: https://www.rijksvastgoedbedrijf.nl, 2019)

Het Rijksvastgoedbedrijf is de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid en is onderdeel van het

ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Wij zijn verantwoordelijk voor het beheer en de
instandhouding van de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland. Het Rijksvastgoedbedrijf
zet vastgoed in voor de realisatie van rijksoverheidsdoelen, in samenwerking met, en met oog voor de omgeving.
In de RVB portefeuille zit 12 miljoen (mln) vierkante meters aan gebouwen en 89 duizend hectaren grond.

Het Rijksvastgoedbedrijf is een grote opdrachtgever voor de markt. Op een breed gebied (beheer, huur, verbouw,
ver- en aankoop) heeft RVB impact op de vastgoed- en bouwmarkt. RVB is vaak de schakel tussen rijksoverheid
en commerciële marktpartijen. Als invloedrijke opdrachtgever stimuleert RVB - door eisen te stellen - de markt tot
innovaties en efficiëntie. De doelstellingen van het Rijk zijn daarbij uitgangspunt, via de drie P's van
duurzaamheid: people, planet, profit. Bij beslissingen over gebouwen en gronden speelt geld immers wel een
belangrijke rol, maar wegen maatschappelijke belangen zeker mee. Het Rijksvastgoedbedrijf wil namelijk een
bijdrage leveren aan de duurzame samenleving.

bron: www.rijksvastgoedbedrijf.nl, 2019 - inclusief data in figuur: Defensie inrichtingen grootste aandeel (6 mln)

tot PvE BK3MA1 13

 Een XL project: De Rotterdam van Koolhaas

De Rotterdam, het grootste gebouw van Nederland, is [in 2013] opgeleverd. Het is een 150 meter hoge kolos van
glas en staal en staat op de Kop van Zuid, aan de voet van de Erasmusbrug. De Rotterdam, ontworpen door
architectenkantoor OMA van Rem Koolhaas, beslaat 160.000 vierkante meter. Er is 60.000 vierkante meter aan
kantoorruimte, een plek met cafés en restaurants van ongeveer 8000 vierkante meter en er zijn 240 huur- en
koopwoningen. Daarnaast is er een hotel met 285 kamers en congresruimte. Er zijn vijf lagen beschikbaar om de
auto te parkeren, een deel daarvan ondergronds.

https://www.nrc.nl/nieuws/2013/11/21/

Campus NL en TU Delft in cijfers

Samen managen de veertien Nederlandse universiteiten ("Campus NL") 4,4 mln m2 bvo gebouwen (peiljaar
2016). De meeste universiteiten in Nederland combineren een bezit in of dichtbij de historische binnenstad met
een uitbreidingslocatie uit periode 1950-1970. De technische staat van Campus NL is afgelopen 10 jaar
verbeterd, maar er worden door gebruikers en vanuit duurzaamheidsperspectief steeds strengere eisen gesteld
aan de gebouwen, waarvoor de investerings- en onderhoudsbehoefte ook na 2016 hoog zal blijven.

Campusthema's die de investeringsagenda beinvloeden:

thema 1. Heroverwegen van de (eigen) academische werkplek
thema 2. Creëren van een flexibele leeromgeving met meer studieplekken
thema 3. Vervangen van sterk verouderde faculteitsgebouwen
thema 4. Investeren in state-of-the-art laboratoria
thema 5. Verrijken campus met niet-academische functies
thema 6. Geven van nieuw leven aan oude gebouwen, inclusief monumenten
thema 7. Verruimen openingstijden (avonden, weekends, summer schools)
thema 8. Benutten verkeersruimte - binnen en buiten - voor verblijfsfuncties
thema 9. Inzetten “smart tools” voor meer grip op ruimtegebruik en zelfsturing gebruikers
thema 10. Verduurzamen campus met technologie en met duurzamer gedrag gebruikers

In Campus NL heeft de TU Delft een fors aandeel (indicatie 540.000 m2 bruto vloeroppervlak): alleen de campus
Universiteit Utrecht is groter, met meer dan 600.000 m2. Overigens hebben academische ziekenhuizen in
Amsterdam en Rotterdam ook honderdduizenden m2 in gebruik: een omvangrijke (vastgoed)managementtaak.

Ook universiteitsgebouwen behoren - net als een aantal hoofdzetels van ministeries - tot de grootste gebouwen
van Nederland. Ook het huidige BK city gebouw aan de Julianalaan was vorige eeuw decennialang het grootste
gebouw van Nederland (indicatie omvang: 30.000 - 40.000 m2, afhankelijk van het meerekenen van oppervlak in
de kelder en op zolder). Diverse faculteitsgebouwen (Civiel, Elektrotechniek) waren eind vorige eeuw groter.

bron: Campus NL, 2016 - tudelft.nl - Den Heijer, 2009, 2016 (BK city)

Economisch belang van vastgoed (Box 2)

Vastgoed is het omvangrijkste kapitaalgoed van een land, en het creëren, in stand houden en wijzigen van de
voorraad vastgoed is een belangrijke economische activiteit. In de Westerse wereld is vastgoed het belangrijkste
nationale bezit. In de VS is zelfs meer dan de helft van alle bezit belegd in vastgoed.

Vastgoed is het omvangrijkste kapitaalgoed van een land, en het creëren, in stand houden en wijzigen van de
voorraad vastgoed is een belangrijke economische activiteit. In de Westerse wereld is vastgoed het belangrijkste
nationale bezit. In de VS is zelfs meer dan de helft van alle bezit belegd in vastgoed. De totale waarde van het
vastgoed in Nederland bedroeg in 2017 2,1 biljoen euro, waarvan 1,7 biljoen aan woningen en 0,4 biljoen aan
overig vastgoed. Eveneens in 2017 was ruim 56% van de woningen in Nederland eigendom van de bewoner, was
ruim 42% verhuurd, en was van ruim 1% het eigendom onbekend. Slechts 1.022.500 woningen – 13,3% van de
totale Nederlandse woningvoorraad - worden aangeboden op de vrije huurmarkt (CBS Statline, 2018).

De volgende paragraaf behandelt "wonen" en de "woningmarkt", omdat de MA1 zich daarop richt.
In de BK3MA1 Collegebundel zijn meer artikelen te vinden over wonen en woontrends, aangevuld
met actualiteit in de colleges van week 2.

14 BK3MA1 Van idee

2.3 Wonen

De Nederlandse woningvoorraad telde aan het einde van het tweede kwartaal van 2018 bijna 7,8
miljoen woningen. De jaarlijkse aanwas van die voorraad - nieuwbouwproductie minus sloop en
andere onttrekkingen - fluctueert maar is sinds een top van ongeveer 86.000 in 20013 gedaald
naar ongeveer 45.000 in 2016 (CBS, Statline 2019). Die woningen vragen allemaal onderhoud, en
regelmatig ook een functionele en technische kwaliteitsimpuls. Want bedenk wel, benodigde
levensduur van een nieuwe woning in Nederland is, theoretisch gezien bij het huidige sloopaantal
van ca. 10.000 woningen per jaar (CBS, Statline 2019), ongeveer 350 jaar. Dat betekent veel
onderhoud en ook regelmatig dat er grotere ingrepen nodig zijn. Wie doet die ingrepen dan? Dat is
in principe de taak van de eigenaar, die op deze manier ook de (vastgoed-)waarde van zijn bezit
op peil houdt. Welke eigenaren kennen we in de Nederlandse woningvoorraad? Daarbij maken we
een onderscheid in eigen woningbezit en verhuurde woningen.
Het eigen woningbezit
Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit eigen woningbezit: de eigenaar woont in
zijn eigen woning. Dat aandeel besloeg in 2017 56% (4,3 miljoen woningen) en is groeiende.
Groeiende omdat er uit de huurwoningvoorraad ook tientallen duizenden woningen per jaar
verkocht worden (dat heet ook wel: ‘uitponden’) en omdat het grootste aandeel van de
nieuwbouwproductie de laatste 15 jaar uit koopwoningen bestaat. Voor grondgebonden
woningen (rijtjeshuizen, twee onder één kapwoningen, vrijstaande woningen, etc.) zijn geen
nadere regels voor wat betreft het beheer en onderhoud van de woning: elke eigenaar doet
wat hem of haar nodig lijkt. Bij rijtjeshuizen is het wel verstandig om zaken
gemeenschappelijk aan te pakken, omdat dat veel goedkoper is (serie-effect). De effecten van
goed of slecht onderhoud komen ook direct tot uitdrukking in de marktwaarde van de woning
en zijn dus het risico van de eigenaar.
De situatie is wat anders bij gestapelde woningen in een woongebouw. Elke koper van een
appartement, boven- dan wel benedenwoningen, etc., wordt wettelijk verplicht lid van de
Vereniging van Eigenaren (VvE) van dat woongebouw. De VvE regelt het gemeenschappelijk
onderhoud en andere zaken, zoals gemeenschappelijke schoonmaak, tuinonderhoud, etc. Bij een
woongebouw en de VvE hoort een zogenaamde splitsingsakte. Die akte regelt wat de gemeen-
schappelijke gebouwonderdelen zijn (zoals een verwarmingsinstallatie, het dak, de fundering,
etc.), welke onderdelen specifiek bij een woning horen (zoals een keuken een badkamer-
inrichting, etc.) en wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van welk onderdeel. De VvE dient
dan ook een meerjarenonderhoudsplanning en een onderhoudsfonds te hebben waar elke
woningeigenaar aan mee betaalt. Maar: als één bewoner niet kan of wil meebetalen aan
gemeenschappelijke onderhoudstaken, laat staan verbeteringen, dan is die mede-eigenaar niet zo
maar te dwingen tot meebetalen. In nieuwere wetgeving wordt de 80%-grens ingevoerd: als
minimaal 80% van de VvE-leden een investering wil, dan moet de minderheid daaraan meedoen.

Aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE) (Box 3)

In Nederland zijn totaal rond de 144 duizend VvE’s waarvan 125 duizend met tenminste één woning. Deze
VvE’s vertegenwoordigen samen bijna 1,2 miljoen woningen, een kwart van de totale Nederlandse
particuliere woningvoorraad”. Dit schrijft VvE Centraal op basis van CBS cijfers van 2016.
VvE-s bestaan overigens ook voor combinaties van bedrijfsruimten en woningen, zoals een woning die
boven een winkel is gelegen, of woningen die op een plint met bedrijfsruimten zijn gebouwd. Veel VvE-s zijn
echter klein van omvang en zijn daarom vaak niet professioneel. Er zijn echter ook diverse commerciële
VvE-beheerkantoren actief (zie ook www.vvebelang.nl).

De huursector
Het aandeel van de huursector in de totale woningvoorrraad vertoont reeds een halve eeuw een
dalende tendens. Het percentage van ongeveer een eeuw geleden, circa 73%, was nog vrijwel
onveranderd in de tweede helft van de jaren 50 maar is sindsdien gestaag gedaald (Figuur 6). In
2018 telde Nederland zo’n 3,3 miljoen huurwoningen, een aandeel van ruim 42%, waarvan zo’n
2,3 miljoen in het bezit was van een coörperatie (CBS, Statline 2019). De omslag naar het huidige,
veel grotere aandeel eigenwoningbezit is ca midden jaren 80 begonnen, met de toename van de
welvaart en bewust overheidsbeleid. In de periode 1986–2015 is dat aandeel zelfs gestegen van
40% naar 56% (Min. Van BZK o.b.v. WoonOnderzoek 2015).

tot PvE BK3MA1 15

 Woningvoorraad naar eigendom Fig. 6: Ontwikkeling van de
woningvoorraad gesplitst naar
miljoen woningen
8 eigenaar, 1970-2017 Bron:
Koop
CBS/PBL, Balans van de
Particuliere huur
Leefomgeving 2018
Sociale huur
6

Verhuur van woningen

Vanaf 2012 is bron van
woningregistratie gewijzigd
4 gebeurt voor een deel op
commerciële grondslag: de
eigenaar beoogt er geld mee
2
verdienen. Dat betekent
rendement maken op de

pbl.nl
0 gedane investering in
1970 1980 1990 2000 2010 2020
vastgoed. Dat rendement
Bron: CBS moet de volgende kosten
dekken: kapitaalkosten van
de investering (dat is: rente), de beheer – en onderhoudskosten en belastingen en verzekeringen.
Let wel: dat zijn voor het grootste deel vaste lasten. Variabel zijn alleen de beheer- en
onderhoudslasten, waarop in het slechtste geval dus ook bezuinigd kan worden.

Commerciële verhuurders houden naast de jaarlijkse directe opbrengsten, ook rekening met een
zogenaamd indirect rendement, namelijk de waardestijging van het bezit dat verkregen kan worden als
de woning verkocht wordt tegen de dan geldende marktwaarde. Commerciële verhuurders - ofwel
beleggers - zijn in enkele groepen te verdelen. In de eerste plaats zijn dat pensioenfondsen en
verzekeraars, die een deel van hun beleggingen doen in vastgoed, en een deel daar weer van in
huurwoningen. Vaak wordt het beheer uitbesteed aan beheerkantoren of aan grotere
makelaarskantoren, die ook de huurcontracten regelen Een voorbeeld is Vesteda Residential Fund FGR.
Vesteda is een onafhankelijk fonds dat ooit is opgericht naar aanleiding van een herstructurering van
de vastgoedportefeuille van het ABP, het grootste pensioenfonds van Nederland. Vesteda beheerde in
2018 28.000 huurwoningen voor ABP, met een totale waarden van zo’n €7,3 miljard (Anual report
Vesteda, 2018). Deze partijen kijken elke vijf jaar of een complex woningen nog in de
beleggingsportefeuille past als huurwoning of dat de woningen een zodanige marktwaarde hebben dat
ze verkocht (uitgepond) kunnen of moeten worden. De som van het directe en het indirecte rendement
is van belang voor het resultaat van deze partijen die geen doelstellingen hebben op het gebied van de
volkshuisvesting, maar een financieel rendement moeten halen ten behoeve van de uit te keren
pensioenen of verzekeringsschades (voor meer info: www.ivbn.nl / Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed, Nederland).
Ook commercieel zijn de zogenaamde particuliere verhuurders, kleine verhuurpartijen
uiteenlopend van een bezit van twee tot ca. 300 woningen, die (een deel van) hun inkomen uit de
verhuur halen. Samen hebben deze eigenaren - het collectief aan particuliere verhuurders - circa
450.000 woningen in bezit, voor een groot deel in de grotere steden. Deze particuliere
verhuurders zijn veel minder geneigd hun bezit te verkopen, dus moeten zij hun rendement halen
uit het directe rendement, de geldstroom op jaarbasis. Dat jaarlijkse rendement zet het
onderhoud van deze woningen onder druk en maakt investeringen in verbeteringen moeilijk
omdat de terugverdientijd vaak lang is. Zeker het vooroorlogse gedeelte van dit bezit is
kwalitatief gezien het slechtste deel van de Nederlandse woningvoorraad die verder volgens het
officiële Kwalitatieve Woning Registratie-KWR-onderzoek goed op orde is. De particuliere
verhuurders zijn een bonte groep eigenaren (zie www.vastgoedbelang.nl), van kamerverhuurders
in studentensteden tot huisjesmelkers en tot professionele verhuurbedrijven voor expats. Veel
kleine verhuurders doen het dagelijkse onderhoud zelf, om kosten te besparen.
Woningcorporaties
Het grootste deel van de huursector wordt gevormd door ongeveer 350 woningcorporaties
(www.aedes.nl, 2017), die samen 2,3 miljoen woningen bezitten (CBS, Statline 2019).
Woningcorporaties zijn private organisaties zonder winstoogmerk, die uitsluitend werkzaam zijn
op het gebied van de volkshuisvesting en als primaire statutaire taak hebben woningen te
verhuren, vooral aan mensen die om wat voor reden dan ook geen woning kunnen (of willen)
kopen. Men zou dat ook een overheidstaak kunnen noemen, die dus door private organisaties
wordt uitgevoerd. Dat noemen we een hybride organisatie. Omdat corporaties verantwoordelijk

16 BK3MA1 Van idee

zijn voor de uitvoering van een overheidstaak zijn ze toegelaten (tot de woningmarkt) op basis
van de Woningwet. Die toelating brengt plichten met zich mee, maar ook rechten, zoals het recht
op staatssteun voor het uitvoeren van de kernactiviteiten van de corporatie (subsidies, garanties,
voorrangsposities, etc.). Corporaties behalen op hun kernactiviteiten een zeker
exploitatieoverschot. Dat kan jaarlijks nogal variëren en is afhankelijk van specifieke zaken die in
een bepaald jaar plaatsvinden, zoals een grotere investering in een aankoop, het verrichten van
renovatieactiviteiten, grote onderhoudsuitgaven of het in exploitatie nemen van een
nieuwbouwcomplex. Woningcorporaties zijn in beginsel not-for-profit organisaties. Dat wil niet
zeggen dat ze geen winst mogen maken, maar onderdeel van de toelating is dat die winst
uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting mag worden gebruikt. Daarom is de definitie van
wat onder volkshuisvesting wordt verstaan van belang.
Woontrend: vormen van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
Bouwen gebeurt in veel gevallen voor een opdrachtgever; dit kan een gemeente zijn of een
ontwikkelaar (die met risico grond of een gebouw koopt en speculeert op een rendement op zijn
investering - als of niet op termijn en na een bouwkundige ingreep - door deze grond of dit
gebouw weer te verkopen). De opdrachtgever kan echter ook een particulier zijn. Bij particulier
opdrachtgeverschap sturen de toekomstige bewoners min of meer direct de aannemer aan. Dit
kan in geval van nieuwbouw, bijvoorbeeld IJburg (Amsterdam) waar soms koop en huur
gecombineerd worden. In de renovatie komt ook particulier opdrachtgeverschap voor, zoals
bijvoorbeeld het Wallisblok (Rotterdam). Inmiddels pakken ook ontwikkelaars het idee van
collectief particulier opdrachtgeverschap op. Eén Blok Stad, ook in Rottersdam, is daarvan een
voorbeeld.

Wallisblok - het eerste ‘Klushuizen’ project.

Op initiatief van architect Ineke Hulshof en Urbannerdam, in Rotterdam gevestigde secialist in
het opzetten en begeleiden van zelfbouw- en klushuisprojecten, is door de gemeente Rotterdam
begonnen met de verkoop van ‘Klushuizen’. Het betrof panden die in verval waren geraakt en in
eerste instantie in handen van de gemeente waren (of kwamen). De eerste trits huizen, in het
Wallisblok, ook wel bekend als De Dichterlijke Vrijheid, is aan de ‘kopers’ voor een symbolisch
bedrage overgedragen (1 Euro). De kopers hadden de verplichting de woning te renoveren naar
door de gemeente bepaalde duurzame standaarden en de woning ten minste 5 jaar zelf te
bewonen (zogenaamd anti speculatie beding). In het Wallisblok zijn door 39 kopers even zo veel
nieuwe woningen gerealiseerd in een blok waarin eerst 96 appartementen zaten. De renovatie
werd in het ontwerp, de puzzel van de interne herverkaveling van woningen, begeleidt door
architecten bureau Hulshof. De uitvoering van ontwerp en bouwproces stond onder leiding van
Urbannerdam. In de wijk Spangen is middels deze renovatie een geheel blok uit het begin van de
20e eeuw behouden, zijn ‘grote’ woningen toegevoegd aan de voorraad in de wijk, en zijn kopers
in de plaats gekomen van (overwegend) huurders met lage inkomens. Het project heeft op
verschillende plekken in de stad navolging gevonden, en niet alleen met panden in eigendom van
de gemeente maar ook in eigendom van woningcorporaties. Sinds enkele jaren zijn er ook
vergelijkbare projecten te vinden in andere steden.

Coendersbuurt, Spoorzone Delft

De Coendersbuurt omvat ruim 100 nieuwe
grondgebonden woningen en appartementen. De
gemeente Delft heeft de wens uitgesproken om
"Nieuw Delft" (Spoorzone) vraaggestuurd te
ontwikkelen. In de afgelopen periode is deze
ambitie voor de Coendersbuurt vertaald naar een
concreet woonaanbod. Kopers krijgen veel
vrijheid en ruimte om het huis te bouwen dat
voldoet aan hun woonwensen. Bijna 1000
geïnteresseerden hebben een Woonprofiel
ingevuld, wat inzicht gaf in de woonwensen. Naast
de vraag waar en hoe mensen willen wonen, is ook
gevraagd hoe mensen hun huis willen bouwen
(www.architectuur.nl, www.nieuwdelft.nl).

luchtfoto/plankaart: Coendersbuurt in Spoorzone Delft - bron: www.nieuwdelft.nl

tot PvE BK3MA1 17

Eén Blok Stad.
Dit project is ook in Rotterdam, maar dichterbij het centrum van de stad dan het Wallisblok. In dit
geval zijn woningen door een commerciële ontwikkelaar (ERA Contour) opgeknapt en verkocht
als casco woningen aan bewoners. Deze aanpak verschilt daarin van het Wallisblok dat de
woningen al casco- gerenoveerd waren bij verkoop, de verkaveling van de woningen al gemaakt
was en dat de kopers dus vooral ‘konden gaan afbouwen’. De woningen waren eerder in bezit van
een woningcorporatie (Woonstad), maar omdat die niet tot een voor haar financieel haalbaar
renovatieplan kon komen zijn de woningen overgedragen aan de ontwikkelaar. Uiteindelijk zijn
er uit de 140 huurappartementen 64 koopwoningen en 17 huurwoningen ontstaan. Met dit
project heeft het collectief particulier opdrachtgeverschap in Renovatie, waartoe ook de
klushuizen aanpak gerekend kan worden, zich bewezen.

Woontrend duurzaamheid: het energieverbruik van woningen

Steeds meer partijen raken doordrongen van de ernst van het klimaatprobleem. Ook overheden zien
in dat de gevolgen (economisch en sociaal) op termijn heel erg groot kunnen zijn als er nu geen
maatregelen worden getroffen. Er zijn inmiddels ambitieuze klimaatdoelstellingen geformuleerd. Zo
heeft de EU voorgeschreven dat binnen haar grenzen de CO2-uitstoot in 2020 met 20% moet zijn
teruggebracht t.o.v. het niveau van 1990, en dat het aandeel duurzaam opgewekte (hernieuwbare)
energie (denk aan wind, zon en biomassa) in dat jaar 20% van het totaal moet zijn de zg. 20-20-20
Klimaat en Energie Doelstelling.

Nederland heeft ambitieuzere doelen gesteld. In ons land moet in 2020 de CO2-uitstoot met 30% zijn
teruggebracht. Het wordt echter steeds duidelijker dat die doelstelling niet gehaald gaat worden. Het
aandeel duurzaam opgewekte energie stijgt zeker - van ongeveer 2% in 2008 tot 6,6% in 2017 - maar
30% is nog ver weg. Bovendien vertoont de belangrijkste factor die bijdraagt aan CO2-uitstoot,
economische groei, na enkele jaren van krimp (2009, 2012 en 2013) al weer enkele jaren een
versnelling: 2,0% in 2015, 2,2% in 2016 en 2,9% in 2018 (CBS). Niettemin scherpte het
regeerakkoord van het kabinet Rutte III de doelstelling voor beperking van uitstoot van CO2 door
Nederland nog verder aan, tot 49% in 2030. De Energieagenda van het kabinet, tot slot, spreekt zelfs
van een reductie van 80-95% in 2050 vergeleken met 1990. Dat moet worden gerealiseerd door
innovatieve maatregelen; de concurrentiepositie van Nederland niet in gevaar mag komen.

Hoewel volgens het overheidbeleid alle sectoren hun steentje moeten bijdragen, zal een aanzienlijk
deel van deze doelstellingen moeten worden gehaald in bestaande woningen. Huishoudens bepalen
namelijk zo'n 20% van de CO2-uitstoot in Nederland, en de energetische kwaliteit van bestaande
woningen in Nederland is erg slecht vergeleken met die van nieuwbouw. Bij ruim 70% van de
Nederlandse woningen ontbreekt nog glas-, vloer-, gevel- of dakisolatie. Men is in Nederland sinds
januari 2008 verplicht om bij de overdracht van een woning de energetische kwaliteit te tonen door
middel van een energielabel. Dit als gevolg van de Europese invoering van de EPBD (Energy
Performance Building Directives).

2.4 Actoren en hun functies in de cyclus

adviseur
bestaande gebruiker nieuwe eigenaar
De ontwikkeling en het beheer van
vastgoed kent verschillende bestaande eigenaar
nieuwe gebruiker
betrokken actoren. Of - en de mate
waarin - een actor betrokken opdrachtgever
wordt in de vastgoedcyclus hangt vastgoed-manager
gemeente
af van de functie (of rol) die de
actor in de cyclus, vervult. Uit de financier
beheerder
beschrijving van de vier fasen van
de levenscyclus blijkt dat er een ontwikkelaar
bouwmanager
groot aantal verschillende
werkzaamheden moet worden ontwerper
verricht om van een initiatief tot aannemer
bouwen een geslaagd bouwwerk te projectmanager
maken. In de huidige praktijk zijn constructeur

18 BK3MA1 Van idee

die werkzaamheden vaak specialisaties geworden. Zo zijn er bij bouwprojecten veel actoren
betrokken met specifieke inbreng, kennis, vaardigheden, invloed, belangen en doelstellingen. In
Figuur 7 is een overzicht gegeven van de functies en welke actoren bij die functies betrokken kunnen
zijn.

Functie Omschrijving Actoren

Gebruiksfunctie
Beheerfunctie
Eigendomsfunctie
Gebruik vanaf oplevering tot sloop Bewoners, werkenden, bezoekers,
passanten
beheren en (technisch) Facilitair manager, vastgoedbeheerder,
onderhouden van het gebouwde in technische dienst, onderhoudsbedrijven
publiek en privaat domein
Beschikking en beslissings- Eigenaar-belegger, eigenaar-gebruiker
bevoegdheid over grond en (publiek, privaat), projectontwikkelaar
gebouw(en) (tot en met de uitvoeringsfase)

Opdrachtgeversfunctie Initiëren en definiëren van de Rijksoverheid, provincies, gemeenten,

Financieringsfunctie
bouwopgave, waaronder het
opstellen van een programma van
eisen; opdracht verlenen; bij elkaar
brengen van mensen en middelen
Het verschaffen van de middelen
voor de investeringskosten van de
ingreep
eigenaarbelegger, eigenaar-gebruiker,
projectontwikkelaar, woningcorporatie,
eindgebruikers (als participant)
Banken, publieke financiers (overheid,
stichtingen), private financiers (beleggers,
sponsoren, fondsen)

Ontwerpfunctie Ontwerpen van omgeving, Architect, interieurarchitect, kunstenaar,

gebouw(en), constructies en constructeur, installateur,
installaties landschapsarchitect,stedenbouwkundige

Uitvoeringsfunctie Bouwrijp maken van de grond; Overheid (dienst stadsontwikkeling,

uitvoeren van de bouw gemeentewerken, etc.), uitvoerend
bouwbedrijf (aannemers,
onderaannemers,bouwvakkers),
toeleveranciers

Adviesfunctie Adviseren over b.v. het programma Organisatieadviseur, programma adviseur,

van eisen, kosten en kwaliteit, kostenadviseur, adviseur
(milieu)wetgeving kwaliteitsborging, juridisch adviseur

Publiekrechtelijke functie Opstellen en toetsen van wet- en Rijksoverheid, provincies, gemeenten,

Maatschappelijke functie
regelgeving (Bouwbesluit,
bestemmingsplannen,
grondexploitatie)
Bewaken van het algemeen belang
en specifieke belangen van
afzonderlijke belangengroepen
bouwinspectie, welstand
Beleidsmedewerkers overheid,
Monumentenzorg, Rijksbouwmeester,
kwaliteitsteam, onderzoekers, publiek
(publieke opinie), media, actiegroepen,
belangengroepen, branche organisaties

Managementfunctie Planning en controle van proces en Procesmanager, projectmanager,

product vastgoedmanager, bouwmanager

Figuur 7: functies en actoren in de levenscyclus (Soeter, 2002 bewerkt en aangevuld)

Zoals de tabel laat zien, bestaat een functie meestal uit meerdere activiteiten en wordt een functie
vaak uitgeoefend door meerdere actoren. Een actor kan met meer personen in het proces
vertegenwoordigd zijn. De inbreng van een bouwmanagement-bureau kan bijvoorbeeld bestaan
uit een programma adviseur, projectmanager en kostendeskundige. In plaats van actoren of
partijen wordt ook van stakeholders gesproken. Van oorsprong verwijst dit begrip naar de
potbewaarder bij een spel (de speler die het geld of de fiches beheert), een betrouwbare persoon
die bij een gezamenlijke inzet betrokken is. In essentie gaat het om belanghebbenden in een
gemeenschappelijk proces of project die gezamenlijk tot een goed resultaat moeten zien te komen.

tot PvE BK3MA1 19

3. Het Programma van Eisen, PvE

Dit hoofdstuk geeft een korte samenvatting van functie, inhoud, betrokken actoren en rol van het
PvE in het ontwerp- en bouwproces. Een veel uitgebreidere bespreking van deze facetten vind je
in het boek “Briefing for buildings” (Van Meel en Størdal, 2017), waarvan delen in het laatste
hoofdstuk van deze reader zijn opgenomen. Zowel deze korte samenvatting als het boek focussen
grotendeels op het PvE voor een gebouw. De daarin behandelde facetten van het PvE kunnen
worden opgeschaald naar een gebied; een (klein) deel van de stad bestaande uit met name
gebouwen, open ruimte, infrastructuur, groen en water (zie paragraaf 3.5).

3.1 Functie van een PvE

Een goede afstemming tussen vraag en aanbod vereist een grondig inzicht in de eisen en wensen
van de gebruikers en hun doelstellingen en activiteiten, individueel en collectief (Van der Voordt
en Van Wegen, 2009). Inzicht in gebruikerseisen is van belang voor alle fasen in de
huisvestingscyclus, zowel bij nieuwbouw als verbouw en herontwikkeling. Welke activiteiten
moeten in het gebouw kunnen plaatsvinden? Welke eisen worden gesteld aan bereikbaarheid en
toegankelijkheid, veiligheid, oriëntatiegemak en flexibiliteit van de indeling? Wat voor
binnenklimaat is gewenst?

Ook moet duidelijk zijn welke eisen gelden in cultureel, esthetisch, economisch en juridisch
opzicht. Wat zijn bijvoorbeeld de randvoorwaarden qua tijd, geld en wet- en regelgeving? In
hoeverre speelt de context een rol, zoals de locatie, architectonische en stedenbouwkundige
randvoorwaarden, de tijdgeest? Samen met deze randvoorwaarden en invloedfactoren zijn
behoeften van gebruikers belangrijke uitgangspunten voor het ontwerp, of de keuze uit
beschikbare huisvestingsalternatieven. Al deze eisen moeten zorgvuldig in kaart worden gebracht
en vertaald in ruimtelijke consequenties en prestatie-eisen. Dit is nodig om plannen te kunnen
ontwikkelen en toetsen, alternatieven tegen elkaar te kunnen afwegen en te kunnen vaststellen of
de wensen en mogelijkheden met elkaar in overeenstemming zijn. Vrijwel nooit is alles wat
wenselijk is ook haalbaar in tijd en geld. Wet- en regelgeving legt eveneens grenzen op aan de
mogelijkheden Dit dwingt tot het stellen van prioriteiten en het maken van keuzen. Het in kaart
brengen van eisen, wensen en randvoorwaarden (de vraagspecificatie) wordt in het bouwproces
programmeren genoemd, in het Engels programming (USA) of briefing (UK). Het document waarin
de eisen en wensen worden vastgelegd is het programma van eisen (PvE) ('programme of
requirements' of 'brief').

3.2 Wat is een PvE en wie stelt het op?

Een Programma van Eisen (PvE) is een document, waarin iemand die opdracht geeft voor het
maken van een bouwwerk - de opdrachtgever - onder woorden brengt wat hij of zij wil, waarom,
voor wie, waar en binnen welke kaders (Wijk, 2004). De Rijksgebouwendienst (1995) definieert
het PvE als “een opsomming van kwalitatieve en kwantitatieve randvoorwaarden en eisen
waaraan een huisvestingsoplossing moet voldoen”. Andere definities spreken over het vastleggen
van de huisvestingsbehoefte (bijvoorbeeld ook van een organisatie) en de vereiste prestaties
betreffende de locatie, het gebouw, de ruimten en de voorzieningen in het gebouw en op het
terrein rondom (Van der Voordt en Van Wegen, 2009). In al deze definities zie je dat het gaat om
het zo goed mogelijk formuleren van de vraag (huisvestingsbehoeften, eisen en wensen) om het
aanbod (huisvestingsoplossing) hierop optimaal op te kunnen afstemmen.
Het formuleren van de vraag c.q. huisvestingsbehoefte is de verantwoordelijkheid van de
opdrachtgever. Als de opdrachtgever ervoor kiest om het PvE zelf op te stellen - voordat er een
ontwerper bij betrokken is - dan kan dit voordelen hebben: mochten er nog onduidelijke of
onuitgesproken aspecten zijn, dan kan de opdrachtgever deze eerst intern kortsluiten. Dit kan
tijdens het proces met de architect veel tijd besparen. Er kan daardoor ook beter worden ingeschat
wanneer het ontwerp af moet zijn. Een opdrachtgever laat zich bij het opstellen van het PvE
meestal ondersteunen door een adviseur. Adviseurs hebben vaak ervaring bij vergelijkbare
organisaties en kunnen daarom relatief snel met een PvE komen. Adviseurs kunnen ook aangeven

20 BK3MA1 Van idee

of er binnen de organisatie nog beslissingen moeten worden genomen voordat het proces met de
architect gaat beginnen. Een ander voordeel van een externe adviseur is dat een adviseur met een
externe blik naar het proces kijkt en daarom vaak beter en objectiever in staat is om de
functionele, financiële en technische eisen van de opdrachtgever in kaart te brengen. De
opdrachtgever kan namelijk alleen maar oordelen over dingen die binnen het bereik van zijn
referentiekader liggen, zoals aspecten die op het moment niet voldoen en bij anderen op een
andere manier wel zijn opgelost; het gaat dan om bekende oplossingen.
Een opdrachtgever kan er ook voor kiezen om de architect zowel het PvE als het ontwerp te
laten maken. Een architect heeft veel ervaring met ontwerpen en bezit veel kennis over de
mogelijkheden. Dit kan dan vanaf het begin in het PvE verwerkt worden. Wanneer er echter
geen duidelijke kaders worden meegegeven en grenzen worden gesteld aan de mogelijkheden
is er een grote kans dat het uiteindelijke ontwerp boven het budget uitkomt, of zelfs niet goed
beantwoordt aan de vraag. Als de opdrachtgever ervoor kiest om het PvE door de architect te
laten maken moeten daarom duidelijke (onafhankelijke) evaluatiemomenten in het proces
worden opgenomen.

3.3 Rol van het PvE in het ontwerp en –bouwproces

Het PvE heeft meerdere functies (Van der Voordt en Van Wegen, 2009). Stichting Bouwresearch
Rotterdam (Ten Dam e.a., 1996) noemt het PvE een belangrijk communicatiemiddel tussen
enerzijds de opdrachtgever en toekomstige gebruikers van een bouwwerk en anderzijds de
architect en adviseurs. Het PvE dwingt de opdrachtgever en andere betrokkenen tot reflectie op de
huisvestingsopgave. Het is een startdocument voor een dialoog tussen verschillende partijen over
de te realiseren kwaliteit. Een PvE maakt het mogelijk op basis van uitgangspunten,
randvoorwaarden, behoeften, eisen, wensen en verwachtingen van opdrachtgever en gebruikers
de gewenste kwaliteiten in het ontwerpproces in te brengen, van globaal tot gedetailleerd, van
grof naar fijn. Het PvE is daarmee één van de belangrijkste documenten om op kwaliteit te sturen.
Door de omschrijving van de gewenste kwaliteiten die binnen de randvoorwaarden moeten
worden gerealiseerd, beschrijft het PvE in feite de ontwerpruimte voor de ontwerper. Vaak volgt
nieuwe huisvesting op een organisatieverandering, maar het omgekeerde komt ook voor: een
verandering in huisvesting inzetten als middel om een organisatieverandering te ondersteunen. In
dat geval moet de opdrachtgever zijn eisen op een hoger abstractieniveau formuleren, omdat het
niet precies bekend is wat het effect van de veranderingen is. De architect heeft dan een grotere
oplossings- ruimte om een innovatief ontwerp te maken dat de organisatieverandering kan
ondersteunen.

Figuur 8: Gebruik van een globaal PvE. Bron: Bogers e.a., 2008

Een goed programma maakt het ook mogelijk om al in een vroeg stadium van het proces te
toetsen of de opgave haalbaar is en of het ambitieniveau past bij het budget. Zo niet, dan kunnen
tijdig aanpassingen gedaan worden. Daarnaast is het PvE een middel om te toetsen of het
voorlopig en definitief ontwerp aan de vraag voldoet. Er zijn verschillende scorekaart-methodes

tot PvE BK3MA1 21

ontwikkeld die de kwaliteit van het gebouw als geheel en de afzonderlijke delen beoordelen,
tegenover de eisen en wensen van een scala aan gebruikers (zie bijvoorbeeld de Design Quality
Indicator op www.dqi.org.uk). Dergelijke scorekaarten zijn een handig hulpmiddel, maar brengen
als risico met zich mee dat eigenschappen die niet zo gemakkelijk onder woorden zijn te brengen
buiten beeld blijven. Als het ontwerp aan het PvE voldoet, dan heeft de ontwerper formeel aan de
opdracht voldaan. Diens taak gaat echter verder. Van een ontwerper mag ook worden verwacht
dat zijn/haar ontwerp aan allerlei basiskwaliteiten voldoet, ook al staan deze eisen niet expliciet
in het PvE vermeld, en dat hij meedenkt over hoe het ontwerp optimaal in de behoeften kan
voorzien, nu en in de toekomst. Dit vraagt om goede communicatie tussen opdrachtgever en
ontwerper.

Tenslotte biedt het programma van eisen een goede basis voor de contractvorming tussen de
opdrachtgever en ontwerpende partijen. Om te kunnen toetsen of het aanbod aan de vraag
voldoet, dienen vraag en aanbod zoveel mogelijk geformuleerd te worden in toetsbare
prestatiespecificaties. Dit vereist veel oefening, intelligentie en creativiteit. Als er een overeen-
komst wordt aangegaan op basis van prestatiespecificaties kunnen later niet nog meer of andere
criteria op tafel gelegd worden zonder extra geld te hoeven betalen. De opdrachtgever kan
achteraf niet zeggen ‘dat hij het anders bedoeld had’ omdat er al overeenstemming is bereikt over
de prestaties. Binnen geïntegreerde contracten waarin aan partijen wordt gevraagd om niet alleen
het ontwerp te maken, maar ook uit te voeren en het gerealiseerde gebouw te onderhouden,
spelen prestatiespecificaties een centrale rol. Een geïntegreerd contract betekent dat alles wat de
opdrachtgever wil, nu en in de toekomst, in één contract wordt vastgelegd. De opdrachtgever
heeft alleen maar inbreng over de eisen als ze in dit contract opgenomen zijn. Alle mogelijke
toekomstscenario’s moeten daarom worden opgenomen. Bij deze projecten is flexibiliteit dan ook
zeer belangrijk. Box 5 vat de verschillende functies van een PvE nog eens kort samen.

Functies van een PvE in de praktijk (Box 5)

1) medium voor de gebruikers van het bouwwerk om hun ambities en eisen kenbaar te maken en
belangen onderling af te stemmen;
2) medium voor de opdrachtgever en financier(s) om de kaders aan te geven waarbinnen het bouwwerk
moet worden gerealiseerd;
3) instrument voor het inspireren en aansturen van de bij het ontwerp van het bouwwerk betrokken
partijen;
4) toetsinstrument voor het beoordelen van tussentijdse ontwerpen, het definitieve ontwerp en/of het
gerealiseerde bouwwerk aan de gestelde eisen;
5) formeel juridisch contractstuk tussen opdrachtgever en architect.

3.4 Rol van het PvE tijdens de studie

De PvE’s die je tijdens je studie krijgt aangereikt zijn vaak niet zo gedetailleerd als in de praktijk,
zodat je veel ruimte hebt voor je ontwerp. Soms wordt je gevraagd zelf een PvE te maken voor een
gebouw of gebied waarvoor je ook het ontwerp maakt. Het opstellen van een PvE lijkt dan
misschien zinloos - als eigen opdrachtgever kun je immers ontwerpen wat je wilt - maar dat is het
zeker niet. Door het maken van een PvE leer je je te verdiepen in de vraag waarop je ontwerp een
antwoord kan zijn. Dit dwingt je om ontwerpkeuzes op een gestructureerde manier te
onderbouwen en afwegingen te documenteren. Je zult merken hoe handig dat is wanneer je je
ontwerp aan anderen moet presenteren. Tijdens je studie is het PvE dan ook een belangrijk
communicatiemiddel tussen jou, je docenten en je studiegenoten, en tot en met je
afstudeerproject. Goede communicatie vraagt een duidelijke structuur, een overzichtelijk, logisch
geordend PvE. Een handige truc om na te gaan of je PvE logisch is geordend, is door je ontwerp toe
te lichten aan de hand van het PvE. Als dat goed lukt, dan zit je PvE goed in elkaar.

22 BK3MA1 Van idee

 Functies van een PvE tijdens de studie (Box 6)

1) medium voor het documenteren van ontwerpafwegingen en -beslissingen;

2) instrument voor het inspireren en aansturen van het eigen ontwerp;
3) toetsinstrument ter beoordeling van het eigen ontwerp;
4) leidraad bij het presenteren, toelichten en verdedigen van het eigen ontwerp.
5) toetsinstrument ter beoordeling van het eigen ontwerp;

Het opstellen van een PvE is eenvoudiger wanneer de opdrachtgever tevens de gebruiker is en een
goed beeld heeft van zijn (toekomstige) wensen. Een woning ontwerpen voor een jong stel met
een kinderwens is een betrekkelijk eenvoudige opgave. Concrete eisen en wensen zijn te
inventariseren door het stellen van vragen over het programma en de afstemming tussen kwaliteit
en budget is een overzichtelijke klus. Wanneer de schaal groter wordt (bij een wooncomplex, een
groot utiliteitsgebouw, een gebied) neemt het aantal actoren dat betrokken is bij het PvE toe.
Wanneer de tijdspanne tussen programma, ontwerp en uitvoering toeneemt, zijn de gebruikers
over het algemeen minder goed bekend en is het niet mogelijk hen naar hun wensen te vragen.

Figuur 9: Gebruik van PvE in de praktijk. Bron: Bogers e.a., 2008.

tot PvE BK3MA1 23

3.5 PvE voor een stedenbouwkundige opgave

De opdracht om een gebied te ontwerpen of een bestaand gebied te transformeren vraagt

eveneens om een helder PvE en een zorgvuldige afweging van wensen en belangen, kansen en
bedreigingen, gebruik maken van sterke kanten en verbeteren van zwakke elementen. Voor het
opstellen van een PvE op een stedenbouwkundig schaalniveau zijn ten minste de volgende
stappen nodig:
• Inventarisatie van (direct) betrokken actoren: wie hebben er een aandeel in het huidige
gebied, wie hebben er direct belang bij? Bijvoorbeeld: wie bezit de grond, wie het vastgoed?
• Welke kansen, bedreigingen, sterktes en zwaktes bezit het gebied: welke
(on)mogelijkheden heeft het gebied voor transformatie? Bijvoorbeeld: is de kerk een
(beschermd) historisch gebouw, is de grond vervuilt?
• Welke verwachte ontwikkelingen zullen zich in het gebied voordoen? Hoe zullen de
verschillende markten (wonen, leren, etc.) zich op de locatie ontwikkelen? Hoe is de
verwachting dat de bevolking zich ontwikkelt, en de mobiliteit?
• Bepaling van concurrentiepositie ten opzichte van andere stedelijke gebieden: welke andere
gebieden op welke afstand met welke kenmerken zijn vergelijkbaar en waarom zou een
gebruiker voor dit gebied kiezen? Bijvoorbeeld: is er meer water aanwezig in de omgeving,
wat voor soort werk is er voor handen?
• Formuleren van een (grof) programma voorstel waarbij de belangen van de betrokken
actoren gediend worden, de kansen benut en bedreigingen ontweken.
• Verkrijgen van draagvlak voor het plan: door middel van inspraak (kan ook eerder in het
proces), toelaten van ‘bottom up’ initiatieven (of tijdelijk ruimte gebruik zoals bijvoorbeeld
‘urban farming’), ‘branding’ met een duidelijk merk gebruikmakend van specifieke kenmerken
en kwaliteiten (voorbeeld: Rotterdam world port world city).
• Afstemmen details van het programma: principe ontwerp van het programma
(bijvoorbeeld type woningen, soort voorzieningen).
• Financiële toets: kosten en opbrengsten verspreid door de tijd, bij verschillende partijen
onderbrengen.
• Maken van een zorgvuldig getoetst en afgestemd totaal programma: in cijfers, woord en beeld.

Afhankelijk van de opdrachtgever voor het PvE, bijvoorbeeld een gemeente of ontwikkelaar,
kunnen de invalshoek en (het detail waarin) de opgenomen aspecten zijn beschreven ,
verschillen. Ook de presentatie van het PvE is mede afhankelijk van de opdrachtgever en van de
rol die het PvE zal spelen. In geval van een stedelijke herontwikkeling kunnen bijvoorbeeld
duidelijke richtlijnen voor materiaalgebruik worden meegegeven aan zowel de
stedenbouwkundig ontwerpers (met betrekking tot de vormgeving van de buitenruimte) als aan
de architecten (met betrekking tot de vormgeving van de gebouwen). Voor de gebruiker van het
PvE (bijvoorbeeld de vormgevers) is het van belang de gemaakte afwegingen toe te lichten. Voor
een materiaal kan bijvoorbeeld gekozen worden om esthetische redenen of vanuit een
duurzaamheidsperspectief.

24 BK3MA1 Van idee

Literatuur

o Arkesteijn, Van der Voordt, Remoy & Chen (editors) (2016), Dear is Durable: Liber amicorum
for Hans de Jonge, Delft: TU Delft, September 30, 2016.
o CBS Statline (2018) - cijfers over de Nederlandse samenleving - zie www.statline.nl -
opendata.cbs.nl
o Den Heijer, A.C. en Van der Voordt, D.J.M. (red.) (2012) Vastgoedmanagement (BK6050), Delft:
Publikatiebureau Bouwkunde.
o Bogers, T. , Van Meel, J., en Van der Voordt, T. (2008), "Architectenvisie op het Programma
van Eisen" in Facility Management Magazine Jaarboek 2008. Nieuwegein: Arko uitgeverij.
o De Jonge, Hans (2016), " The Real Estate Challenge", afscheidsrede prof. ir. Hans de Jonge als
hoogleraar Real Estate, Delft: TU Delft, vrijdag 30 september 2016.
o Heijer, Alexandra den (2009), “The Making of BK City, the ultimate laboratory for a faculty of
architecture” in The Architecture Annual 2008/2009, article, Rotterdam, 010 Publishers,
released June, 2009, p. 20-25.
o Den Heijer, Alexandra (2011) Managing the university campus – information to support real
estate decisions. Delft: Eburon Academic Publishers.
o Den Heijer, Alexandra (2017), “Lessons from BK City – after the fire – for university buildings
of the future” in Schewenius, Maria and Päivi Keränen, Rawaf al Rawaf (2017), Dreams and
seeds – the role of campuses in sustainable urban development, Stockholm Resilience Centre /
Metropolia University of Applied Sciences, pp 60-63, December 2017.
o Gruis, V.H. (red.) (2007) "Van initiatief tot beheer: sturen op goede huisvesting van mensen
en organisaties (1050)", TU Delft/VSSD.
o Rijksgebouwendienst (1995), "Handleiding Ruimtelijke Programma's van Eisen", Den Haag,
Ministerie van VROM.
o Soeter, J. P. (2002). Bouweconomie en planontwikkeling . Delft: TU Delft.
o Soeter, J. P., & Meuwsen, T. N. J. (2002). Bouweconomie en hergebruik. Delft: Publikatieburo
Bouwkunde.
o Ten Dam, E. A. M. , Smits, F. J. en Spekkink, D. (1996). "Programma van Eisen:
Instrument voor kwaliteitsbeheersing." Rotterdam: Stichting Bouwresearch, SBR
258, 3de druk.
o TU Delft (2016), “Campus NL – Investeren in de toekomst” (boek/rapport in opdracht van
VSNU en 14 universiteiten), Delft: TU Delft, Faculteit Bouwkunde, afdeling Management in the
Built Environment (MBE), december 2016 (www.managingtheuniversitycampus.nl/campus-
NL).
o Van der Toolen, A. (2007). "Wonderlijke avonturen in een miljonairsdroom, het hoofdgebouw
van de TU Delft." in Delft Integraal, 2007(1), 36-39.
o Van der Voordt, D.J.M., R.P. Geraedts, H. Remøy en C. Oudijk (2007), Transformatie van
kantoorgebouwen: thema's, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010.
o Van der Voordt, Theo, en Van Wegen, Herman (2009), Architectuur en
gebruikswaarde. Programmeren, ontwerpen, evalueren. Bussum: Uitgeverij Thoth,
4de druk.
o Van Meel, J. & Størdal, K. (2017). Briefing for Buildings: a practical guide for clients and their
design teams. Kopenhagen: ICOP.
o Wijk, M. (2004), Bouwstenen. Gids bij het maken van een programma van
eisen. Rotterdam: Stichting Bouwresearch, SBR 421.

tot PvE BK3MA1 25

4. Praktische handreikingen voor een PvE: “Briefing for Buildings” (2017)

• Meel, J. van & Størdal, K. (2017). Briefing for Buildings: a practical guide for clients and their
design teams. Kopenhagen: ICOP. https://www.ideabooks.nl/9789082347913-briefing-for-
buildings-a-practical-guide-for-clients-and-their-design-teams

Als laatste hoofdstuk van deze reader zijn delen van het boek “Briefing for buildings”
opgenomen. In de inhoudsopgave is gemarkeerd welke delen dit zijn. Deze delen zijn
eveneens leerstof in week 1 en bieden een praktische handreiking - met tools, methoden
en voorbeelden - voor het schrijven van een PvE.

De uitgever heeft expliciet toestemming gegeven om deze inhoud te delen met

Bouwkunde-studenten. Het boek is in mei 2017 gepubliceerd.

26 BK3MA1 Van idee

Briefing for
Buildings
A practical guide
for clients and their
design teams
Juriaan van Meel
Kjersti Bjørkeng Størdal
Briefing for
Buildings
A practical guide for clients
and their design teams
Juriaan van Meel
Kjersti Bjørkeng Størdal
Contents
Introduction 7 Walk-throughs 106
Objectives workshops 107
Process 11 Social network analysis 109
A stakeholder process 15 Future workshops 110
A decision-making process 17 Persona method 111
A learning process 18 Scenario studies 113
A research process 19 Charrettes 114
A change process 20
A communication process 21
Pilot projects 115
Design studies 117
Sequence 23 Organization 119
The strategic brief 26 Steering committee 122
The functional brief 31 Briefing team 123
The technical brief 43 Work groups 124
Focus groups 125
Success factors 51 Client advisers 126
Formulate clear project objectives 55
Distinguish between needs and wishes 57 Briefing and BIM 129
Think about the future 59 Collating information 132
Involve users 61 Texts versus models 133
Communicate with clarity 63 Spaces and other objects 134
Think about performance 65 Decomposition 135
Link the brief to a budget 67 Standard spaces 136
Test design proposals against the brief 69 Design verification 137
Discuss the brief with the design team 70 Test plans 138
Manage changes to the brief 71
Examples 141
Topics 73 Office: Entra head office Oslo 145
Functionality 76 Detention centre (-) 147
Efficiency 77 Library: Library of Birmingham (uk) 149
Flexibility 79 School: ikc Zeeburgereiland (nl) 151
Sustainability 81 Hospital: New University Hospital
Architectural expression 82 Aalborg (dk) 153
Urban fit 83 Sports facility: swimming pool/
Safety and security 85 sports hall Papendrecht (nl) 155
Accessibility 87 Laboratory: Panum Building
Facility management 89 Copenhagen (dk) 157
Health and wellbeing 91 Train station: central station
Alkmaar (nl) 159
Techniques 93
Document analysis 96 Bibliography 161
Literature review 97
Benchmarking 99 About the authors 166
Interviews 100
Surveys 101 About the sponsors 167
Project visits 102
Observational studies 103
Occupancy measurements 105
 Briefing for Buildings
Introduction
The celebrated architect Mies van der Rohe once said: “An architect of
ability should be able to tell a client what he wants. Most of the time a
client never knows what he wants.” Not many clients will agree with these
patronizing words—nor, for that matter, will many architects.
Yet, there is some truth in Mies’s statement in the sense that clients often
have difficulty expressing what they want. Especially at the start of a project,
clients may only have a hazy or limited notion of their needs and ambitions.
They may ‘sort of’ know what they want—’more space’, for example, or a
‘high quality’ building. Such vagueness is understandable, especially with
first-time clients, but it is not good enough to guide major construction
projects. If a client is not clear about his or her needs, the design team
cannot be expected to deliver a fitting solution. As software engineers like
to say: ‘garbage in, garbage out’. Or, more positively: it takes good input to
create good output.
The purpose of this book is to help construction clients in identifying and
expressing their needs and ambitions in a productive way. Therein we take
the view that clients should focus on what the building should ‘do’ or ‘deliver’
to them, rather than specifying the design itself, which is the responsibility of
the design team. Questions to be addressed are: What are the objectives for
the project? Why is a new building or a renovation needed? What problem
does it need to solve? What is the intended use of the building? And what
are the client’s needs concerning specific quality issues such as architectural
expression, security, flexibility and sustainability?
Briefing (referred to as architectural programming in the US) is the
process of answering these questions. It is the process of uncovering,
eliciting and capturing the client’s needs and ambitions, and communicating
these to the design team. The prime purpose is to provide the design team
with the information, instructions and inspiration they need to design a
successful building. An additional aim is to make clients more competent in
their role as clients. Writing a brief pushes them to gather their thoughts and
think more clearly and coherently about what they want from the project. It
is a process that can make clients more articulate and better aware of their
needs, which in turn will give them greater grip on the project.
The concrete outcome of a briefing process is a brief (referred to as
an architectural program in the US). A brief is a document, or series of
documents, that records the client’s ambitions and requirements in a
systematic way. It often plays an important formal role in the project. If
disputes arise over the quality of the design, the client can point to the brief
and the quality standards that have been agreed. In its turn, the design team
can fall back on the brief if the client is delaying and frustrating the design
7 8
Introduction
process by throwing up new ideas and demands after the brief has been
agreed.
First and foremost, however, the brief is a means of communication in
the interaction between the client and the design team. Clients and design
teams tend to think in different ways, have different vocabularies and may
have different interests. The brief can be seen as a ‘boundary object’ that
connects these two worlds, with the aim of creating a shared understanding
of the project.
There is no success formula for briefing. Different projects will call
for different approaches. Sometimes, the briefing process will follow a
straightforward trajectory, involving a single decision maker with a dominant
and clear vision. Other times, the briefing process will be complex, involving
a lot of stakeholders, negotiations and consultation rounds. In some
projects, the brief can be just a few pages of text; in others there will be a
need for a voluminous report or even an expansive database.
This book aims to explain to clients and their design teams what briefing is
and how it can be done. It does not pretend to present a sure-fire recipe, but
it does provide all the ingredients for making briefing processes work.
The book is structured as follows: The first chapter (Process) explains the
process of briefing in general. The second chapter (Sequence) discusses
three sequential types of briefs: strategic, functional and technical. The
following chapter (Success Factors) presents ten success factors that are
relevant for any project. The chapter Topics discusses key briefing themes
such as flexibility, efficiency, functionality and sustainability. Techniques
gives an overview of briefing techniques, such as surveys and user
interviews. Organization discusses the organization of the briefing process
in terms of decision-making and activities. Briefing and BIM is dedicated to
a fairly new phenomenon: the use of BIM (building information modelling) in
briefing. The final chapter (Examples) presents a variety of briefing examples
from practice.
A few words about the terminology used. We use the term ‘client’ for the
party that initiates the project, hires the design team and is responsible for
providing the project with a good brief. The client may be the organization
that will use the building, but it can also be a real estate developer or housing
corporation. Our main focus, however, is on the first type, the ‘user-clients’,
such as hospitals, schools and office organizations, that have a direct
interest in the design and usability of the building.
We use the word ‘design team’ for the combination of disciplines and
actors that is responsible for the design of the building. Architects tend
to take the lead in this, but there are many other relevant actors, such as
interior designers, construction engineers, landscape architects, mechanical
engineers and electro-technical engineers. All these play an important role
in the design process and need input from the client to be able to play their
part.
 Briefing for Buildings

Process
The term ‘user’ is used in this book to refer to the people who will actually
use the building once it is completed. Depending on the type of building,
these are office workers, teachers, students, doctors and nurses, and
support staff such as cleaners, receptionists, caterers, facility managers
and maintenance staff. All these types of users have wishes and demands
concerning the building that need to be taken into account in the briefing
process.
In practice, users do not often play a formal role in the briefing process,
yet it could be argued that they are a project’s most important stakeholders.
After all, they are the ones who will be using the building once it is
completed, and it is their well-being that will be affected by the building’s
design. The ultimate goal of briefing should therefore be to create a building
that is loved and liked by its users. Hopefully, this book can contribute to
achieving this goal.

9
 Process Briefing for Buildings

Process
Briefing may appear like a simple exercise involving sitting down with the
client and making a note of what he or she wants from the project. And it
can indeed be that simple in small projects, or even in large projects with
professional clients who know exactly they want. But most projects are not
like that.
In most projects, clients start out with vague ideas and a limited
Intentions /
understanding of the challenges that lie ahead. Before being able to
objectives formulate a clear brief, they need time to familiarize themselves with the
project’s possibilities and limitations and their role in it. They will also need
time to develop their ideas for the project by looking at other projects,
thinking about future developments, examining their own organization,
talking to experts, and ‘chewing over’ their ideas prior to formalizing them.
Furthermore, time will be needed to engage with the project’s
Ideas / stakeholders. The larger projects often involve a diversity of stakeholders—
Managing stakeholders

Change management

concepts
Decision making

Communication

top decision makers, project sponsors, various kinds of end users, special
Research

Learning

interest groups. All these groups will want to have a say about the project,
and they will not necessarily agree with one other. Time will be needed
for dialogue, getting to know the stakeholders’ concerns, managing their
expectations, and creating a shared vision for the project.
Requirements /
All this makes the briefing process more than just a matter of producing a
specifications list of requirements. It is a gradual and iterative development process, with a
strong social component, that needs explicit management. Putting time and
effort into this process will be worthwhile, because it will result in a more
settled and ‘mature’ brief, which reduces the risk of miscommunication and
unwelcome surprises during the design process.
Brief
In this chapter, we further elucidate the nature of the briefing process by
viewing it successively as:
Briefing as a process
A design brief is not merely a matter of words on a page. A good brief is usually the product of an - a stakeholder process
intensive and iterative process of research, negotiation, learning, change, decision-making and - a decision-making process
communication.
- a learning process
- a research process
- a change process
- a communication process

12 13

* Loss of pupils
* Possibilities to share facilities
(e.g. sportsfields)?
Neighbouring
schools
* Avoid financial risks
* Ensure possibilities
for future growth
* Being able to compete
School
board
with other schools
* Reduce occupancy costs
* A pleasant work
environment
* State-of-the-art
teaching equipment Teachers
* Adequate space for
individual work/
preparation
* Possibilities
for attracting
and retaining
School
principal
good staff
and pupils
Municipality
* Keep the city
attractive for
families with kids
* Give children a
good education
direct internal stakeholders
indirect internal stakeholders
external stakeholders
Process Briefing for Buildings
* Mitigate possible sources of
nuisance (e.g. pupil noise)
* Need for a new
bus stop?
* New/additional revenues * Manage increase in local traffic
(food/ beverages for pupils,
groceries for parents)?
* Avoid disruption due to
construction work
A stakeholder process
Most projects are ‘multiplayer’ processes in which a variety of stakeholders are
Public Local Local
transport businesses residents involved. These can be both internal stakeholders, such as a board of directors, the
authority
real estate department and various end users, and external stakeholders, such as
special interest groups, local communities and the general public.
* Ease of Since stakeholders have, by definition, a stake in the project, their needs should be
maintenance,
cleaning and explicitly addressed in the briefing process. This starts by mapping all the relevant
security
stakeholders and identifying which ones are most influential (usually decision
* A safe and
productive learning makers and budget holders) and which ones are the most important in the sense that
Janitor Parents
environment
for their children
they are affected by the project (usually the building’s users). The next step is to enter
* Convenient into a dialogue with these stakeholders (or their representatives), to get to know
drop-off point
their interests, manage their expectations, build up a relationship and give them the
opportunity to express their ideas and concerns.
The benefit of stakeholder involvement is that it can help to create a more
comprehensive brief. For instance, when redesigning a children’s ward in a hospital,
* An attractive
New and fun learning
it will be worthwhile to talk to the ward’s head—the formal stakeholder—but it
School Pupils
environment will also be useful to engage with the other stakeholders, such as nursing staff, the
* Possibilities
Building for play and patients, the parents and the cleaning and maintenance staff. All these parties will
socializing
have relevant input for the brief, helping to make sure that no relevant requirements
are missed. An additional benefit of the involvement of these stakeholders is that
they will feel part of the project, which is likely to increase their acceptance of and
commitment to it.
The difficulty of stakeholder involvement lies in the potential for conflicting
School demands. The ward’s head may have entirely different ideas than the staff or the
library
patients. Unfortunately, there is no magic solution for dealing with such situations.
The art of briefing is to synthesize and balance different interests and to look for
* Fear of losing ‘win-win’ solutions that satisfy multiple stakeholders. But it is rarely possible to
significance due to
digitization? please all stakeholders, at least not to the same extent. This makes stakeholder
engagement all the more important, because it prevents insular thinking and gives
the project’s leadership the opportunity to fine-tune and explain their decisions.
Local Nearby
Local
recreational childrens’
children
clubs centre Recommendations
- Draw up a stakeholder map showing the project’s stakeholders and their main interests and concerns
*Possibility of using *Possibility of using * Possibilities for
(see example opposite page).
school’s facilities school playground co-habitation or the - Prioritize stakeholders. Pay most attention to those stakeholders who have a large stake in the
outside school hours? outside school hours? shared use of facilities project (e.g. users) and/or have the power to block or advance the project (e.g. the CFO).
(e.g. playground)?
- Conduct interviews with the most important and most influential stakeholders to get to know their
needs and build up a relation with them.
- Encourage and allow stakeholders to participate throughout the process, but define clear
boundaries within which this participation will take place.
- Approach all stakeholders with fairness. Seriously consider their needs and demands, before taking
any definite decisions.

Stakeholder map
This diagram is an example of a stakeholder map for a school project. It distinguishes between
direct internal stakeholders, who are the building’s users (e.g. pupils and teachers), indirect internal
stakeholders (e.g. school board, parents) and external stakeholders (e.g. neighbours and municipality).
For each of these stakeholders it shows their primary concerns and/or needs.

14 15
 Process Briefing for Buildings

A decision-making process
During the briefing process, clients are required to make a myriad of decisions that
will shape the project. At the start of the project, almost anything is possible, but
with each decision the project becomes more concrete and delineated.
The nature and complexity of decisions change over the course of the project. In
the beginning, decisions will concern the project’s overall scope and objectives. For
Decisions
example, on what kind of educational concept should the design of a new school be
based? A traditional classroom concept, or a more flexible concept in which pupils
make use of a variety of learning settings? And what level of ambition is there for
the building’s architectural quality? Should it be an expressive masterpiece or will a
modest building suffice?
As the project progresses, briefing decisions will become of a more practical
Solution space

nature. Staying with the example of a school project: what kind of sports facilities
should there be? What kinds of specialty classrooms are needed? How much bicycle
storage is required?
Decisions of an even more operational nature will concern the fit-out aspects of
spaces, such as the number of power sockets or storage cabinets in a room. Some of
these decisions may seem to verge on the trivial, but the design team needs decisions
Decisions on all sorts of small, practical issues so as to know what to design.
As explained in the previous section, there are likely to be various stakeholders
involved in a project and they will all want to influence the decision-making process.
To avoid endless debates, it is advisable to create a clear decision-making structure
that sets out who will be consulted, on what matters and in what phase, and who will
have the final say on decisions (usually this is a project board or steering committee.
Project
start
Time Project
brief See also Organization, page 121).
Furthermore, the decision-making process can be improved by underpinning it
with data. If a school board must decide about the future capacity of their building,
Briefing as a decision-making process for example, it will be useful to have detailed information about the school’s growth
At the start, a project’s ‘solution space’ is large. Anything is still possible. Few things have been rate, demographic developments in the local area and the financial consequences
decided. But during the briefing process, the client will start to take decisions about the building of building a larger school. Gathering such data will help people make better, more
(concerning its location, its size, its spaces, its fit-out, etc.), and with each decision, the solution spaces
gets smaller. This is a delicate process in the sense that too many decisions will limit the design team’s
objective decisions— although internal politics and subjectivity can never be
ability to come up with good design solutions. Too few decisions, however, will leave the design team entirely eliminated.
without direction.
Recommendations
- Draw up a plan for the formal decision-making process, defining what needs to be decided, at what
stage, and how decisions will be taken.
- Make sure that decision makers are familiar with all the options and all the pros and cons of the
decisions they are required to take.
- Consult stakeholders before taking decisions to achieve buy-in and commitment for decisions.
- Make sure that decisions are made by the people who have the authority and knowledge to do so.
- Take sufficient time for decision-making. Sluggish decision-making slows down the project, but rapid
decision-making can prevent an adequate exploration of alternatives.

16 17
 Process
A learning process
To be able to make good briefing decisions, clients need a certain level of knowledge.
They do not have to be experts in construction and design, but they need to have a
basic understanding of topics such as architectural quality, costs and usability. It also
helps if they know about practical matters such as the difference between gross and
net square metres and the difference between investment costs and construction
costs. Furthermore, they should know about their role as construction clients and
what is expected from them by the design team.
First-time clients in particular are likely to lack this kind of knowledge. Of course,
they can—and should—get help from all sorts of external experts, but ultimately
it is still the client who is responsible for the project and any problems that may
emerge after completion. It is therefore important that clients do not remain at arm’s-
length but immerse themselves in the project, get to know about its limitations and
potential, evolving into competent and articulate clients who know what they want.
Clients can educate themselves by reading handbooks and general guides such as
this one. Valuable lessons can also be learnt by studying other projects and talking
to people have been through similar processes, learning from their mistakes
and successes. Most of the learning, however, will take place ‘on the job’, in the
interaction with project’s other stakeholders such as the users, client advisers,
designers and cost consultants. Each meeting and conversation will make the clients
smarter and will help to refine their ideas.
The difficulty with client learning is that it must occur in the context of an
ongoing project, which puts time pressure on the learning process. The briefing
stage of a project, however, is still a reasonably safe context for learning because the
project is not yet in full swing. Clients can still change their mind without causing
major difficulties for the other project actors, notably the design team. It is obvious,
however, that if clients fail to climb the learning curve in this period, they will
probably learn things the ‘hard way’, which is through schedule overruns, rework or
design defects at later stages.
Recommendations
- Reserve sufficient time for learning in the briefing process. Take the time to read relevant guidelines
and to visit other projects.
- Bring in external experts who can help ‘educate’ the client organization on specific matters such as
costs and sustainability.
- Engage in a dialogue with all the project’s stakeholders and learn about their ideas, prior experiences
and needs.
- Do not aim to produce a single brief, but rather a series of briefs that become more detailed and
definite as the project progresses.
- Do not regard the brief as an incontestable document. Treat it as a set of ideas and notions that can
be challenged, improved and refined along the way.
18
Briefing for Buildings
A research process
Identifying needs often requires research. In large projects like hospitals, clients
are sometimes not fully aware of their organization’s needs, because of its vastness,
the complexity of its processes and the changes they are undergoing. In some cases,
clients are building for niche populations (e.g. the elderly, children) who have non-
standard needs, with which neither the client nor the design team is familiar.
In such cases, research will help to form a clearer picture of users and their needs,
answering basic questions like: Who are the building’s users and what are their
characteristics? What are their daily activities? What kind of artefacts or equipment
do they use? And what are their cultural norms and values concerning the use of
space?
The research methods that can be used for answering such questions are mostly
borrowed from the social sciences. This is not so strange because social sciences, such
as anthropology and sociology, are geared to gaining insight into human behaviour.
Briefing research has a similar goal, although it is targeted at very specific groups of
people and has a much more practical objective.
Interviews are the most frequently used research method because they are a
fairly easy way of obtaining a first-hand impression of a building’s users. Other
possible methods are surveys, different kinds of observational studies and social
network analysis (see Techniques, page 93, for a complete overview). Ideally,
multiple methods should be applied concurrently, because that makes it possible to
combine and compare different kinds of data—a technique that scientists refer to as
‘triangulation’—which improves the validity of the research outcomes.
It should be said, however, that most projects lack time and resources for a wide-
ranging research process. Even in large projects, there is usually only time for
interviews, a survey and, if one is lucky, occupancy measurements. More research
would obviously benefit the validity and credibility of the brief, but the goal of
briefing research is not to find the ‘truth’—there is no such thing in briefing anyway.
The goal is to provide an informed perspective on the building’s users and to validate
assumptions about their needs concerning the building.
Recommendations
- Combine research methods. Looking at the same topic from different perspectives will add to the
validity of the research outcomes.
- Hire external experts for specialized research activities (e.g. statistical analysis of survey data).
- Consult relevant literature: there is likely to be research available from similar projects that can be
used as a basis, benchmark or inspiration for client-specific research.
- Do not overload the project with research data. Select, analyse and visualize research data before
they are communicated to decision makers and the design team.
- Even when there is little time for research, maintain an enquiring attitude: look at and listen to what
users say and do. Do not jump to conclusions or make presumptions.
19
 Process
A change process
By their very nature, building projects represent change: a change in spatial
layout, light, furniture, colours, facilities, and, consequently, a change in user
experience. These changes offer clients a rare opportunity to rethink and transform
their organizations. Changes in design can be used as a catalyst or enabler for the
implementation of, say, a new corporate identity, a new way of working or a new
organizational culture.
Deciding on the direction and nature of change is one the most important parts
of the briefing process. Clients should look critically at their organization and its
desired future state. How do they want to operate? What kind of culture do they
want to have? What kind of structure? And how can building design contribute to
achieving this future state?
In some projects, these questions will prompt serious soul searching. When
building a new library, for example, one cannot escape the fundamental question of
what a library should be in this digital era. Still a place for physical books, or should it
be a digital media centre or perhaps a ‘community hub’?
When thinking about such changes, it is important to consider that buildings
alone cannot achieve organizational change. It is easy enough to write in the brief
that a new library should become a community hub, but this will require not just
physical change, but also changes in the library’s services, competencies, policies and
systems.
In the case of radical change, it is essential to pay a lot of attention to the role of end
users. Users sometimes dread the envisioned changes because they are emotionally
attached to their existing spaces and routines. This is a major factor requiring
consideration, because user resistance and conflict can derail even the best-laid plans.
In such a case, it is important to make the briefing process part of a larger
organizational change process. The challenge of such a process is to engage the
building’s users and to make the envisioned transformation ‘theirs’ rather than
something that is imposed on them. Amongst other things, this will require
leadership and commitment from management, coaching and training, and
extensive communication about the reasons for the envisioned changes.
Recommendations
- Use the project as a strategic opportunity to examine current operations and identify areas for
improvement.
- Check whether there are any existing change programmes that run parallel to the project. Different
change programmes may well be able to reinforce one other.
- Make sure that changes are explained and communicated to the building’s future users. What is the
background and the objective of the envisioned changes? How will they affect the everyday life of
users? What is in it for them?
- Dedicate as much or more attention to organizational change as to the physical change.
- Ensure that the leadership of the organization plays an active role in advocating and ‘pushing’ the
desired organizational changes.
20
Briefing for Buildings
A communication process
Much of the time in a briefing process is spent on communication—probably even
more time than on actual writing of the brief. Especially in large organizations, many
hours are spent discussing, explaining, selling and negotiating the contents of the
brief, to make sure that all stakeholders understand and agree with the direction in
which the project is heading and have the right kind of expectations.
There may be lots of different stakeholders to communicate with, but generally
speaking, the most important ‘audiences’ in the briefing process are: the project’s
decision makers, the building’s users and, obviously, the design team. Each of these
requires a different communication approach.
The first group, the decision makers, are usually not interested in the details of the
brief, but they will want to discuss the project’s objectives, the required investment
and the associated risks. They will prefer ‘one pagers’ over thick reports, and they
will need regular updates on progress and budget.
The building’s users will mostly be interested in how the project is going to affect
their daily life in the building. Will they for example still have desk? A place to store
their stuff? A parking space? Common tools for communicating with users are
newsletters and project websites. In the case of fundamental change, however, more
interactive ways of communication will be needed, for example ‘town hall meetings’
where users not only receive information, but can also express their concerns.
Last, but not least, there is the design team, who can be seen as the ultimate target
group of the brief because it must inform them about what they have to design. Just
handing over a set of briefing documents is not enough for this. There should be
dialogue between the client and the design team to make sure that both sides have
the same understanding of the ambitions and requirements for the project (see also
page 70).
All this talking takes time, but good communication is essential for a project’s
success. Good communication can sway the users’ opinion of the envisioned
changes, persuade decision makers to fund the project, and help to make sure that
the design team designs the right building.
Recommendations
- Draw up a communication plan that outlines the main communication activities, explaining what,
how, when and with whom communication is required.
- If available, collaborate with the organization’s communication department, or other communication
professionals.
- Communicate frequently and openly about the project with end users, via social media, town hall
meetings and other means of communication.
- Put effort into written material, illustrations and tables to ensure they are understandable and mean
the same for the different parties involved.
- Talk and write in plain language. Avoid management speak or technical jargon.
- Do not communicate with the design team solely on paper. Enter into an active dialogue to create a
shared understanding of what needs to be delivered.
21
 Sequence

Sequence
Briefing process

Visions
Ambitions Strategic
Main functions brief Design process
Key figures

Concepts
Concept Volumes
design Outline plans
Key expression

Rooms/spaces
Spatial relations Functional
Sizes/capacities brief
Functional specs

Floor plans
Developed Sections
design HVAC/structure outline
Interiors

Indoor climate
Construction elements Technical
Mech/electr. services brief
FF&E

Detailed floor plans / sections

Technical MEP specifications
design Construction specifications
Shop drawings

Briefing and design

The proposed briefing sequence corresponds deliberately to the phasing of the design process,
which usually also consists of three parts (concept design, design development and technical design).
The benefit of aligning the two processes is that it gives clients the opportunity to adjust and refine
their ideas when looking at the design team’s design proposals. For their part, the design team
has an opportunity to discuss and shape the contents of the brief before these are formalized and
incorporated into the design.

24
 Briefing for Buildings
Sequence
As explained in the previous chapter, briefing is often an explorative process.
Except perhaps for small projects, clients are seldom able to produce a full
brief all at once. Accordingly, this chapter discusses the brief not as a single
document, but as a sequence of segments that become more detailed and
definite as the project progresses. These segments are:
(1) The strategic brief: The strategic brief is a concise brief that is written at
the very beginning of the project. It gives a bulleted description of the client’s
key ambitions and an initial estimate of the project’s scope. The contents
can be quite abstract, but they should contain sufficient detail to enable the
design team to develop a concept design.
(2) The functional brief: The functional brief supplements the strategic
brief with a detailed overview of the requested functions and spaces that
need to be realized in the project. It is very much about room quantities and
square metres, and it fixes the spatial contours of the project. It serves as the
primary input for the design team’s design development.
(3) The technical brief: The technical brief is an elaboration of the functional
brief. Functional needs are translated into performance requirements
concerning technical matters such as indoor climate, mechanical/electrical
services, fittings and fixtures. The information is of a specialist nature and
gives direction to the technical design of the building.
This sequence corresponds deliberately to the phasing of the design process
(see figure opposite page). The idea is that each briefing segment feeds into
a different part of the design process, thereby ensuring that the design team
gets the right information at the right moment. Furthermore, the alignment
allows for interplay between the design process and the briefing processes.
The brief provides input for the design process, and vice versa.
It is important to point out, however, that the proposed sequence is not
intended to be followed rigidly. For example, professional clients often prefer
to combine all segments into a single project brief because they want to keep
the design process free of too many iterations. The same applies to Design
& Build projects, where the brief functions as a delivery contract, which
means that it should be as complete as possible before the start of the design
process.
Nevertheless, even these kinds of projects will benefit from a structured
briefing process that explicitly addresses the client’s strategic objectives and
functional needs before rushing into any technical details.
25
Sequence
The strategic brief
The strategic brief is the document that sets out the general course for the project
and outlines the client’s main ambitions and key requirements. The document
is strategic in the sense that it takes a long-term view of the client’s interests and
explicitly considers how the building might contribute to the client’s core processes.
The strategic brief is usually written early on in the project, just after the client
has formally decided to pursue the project. This can make the development of the
strategic brief somewhat challenging. Much is still unknown and undecided at that
stage and the stakeholders may still have diverging aspirations for the project. From
that perspective, the strategic brief can be seen as an initial attempt to align the
various expectations concerning the project.
For the design team, the strategic brief serves as input for their schematic or
conceptual design. A conceptual design is not very detailed or definite in its nature,
but it should give a clear idea of the building’s volume, its spatial organization and
the underlying technological concepts. To develop such a design, the design team
needs, at the very least, a reasonably accurate estimate of the size of the project and a
description of the main functions that need to be realized in the building. They will
also need an understanding of the client’s ambitions on topics such as architectural
expression, flexibility and sustainability.
Developing a strategic brief is a process of exploration, envisioning and decision-
making. It usually involves lots of meetings with stakeholders to discuss their ideas
and expectations concerning the project. Top decision makers, however, tend to
play the most dominant role because they must approve and finance the project.
What do they want to achieve with the project? What do they regard as the project’s
objectives? What are their ambitions concerning architectural quality, sustainability
and efficiency? And, are they willing to provide a budget that matches these
ambitions?
In parallel with discussions on a strategic level, it will be necessary to get a grip
on the project’s basic facts and figures. What is the expected number of users?
Roughly how much space will be needed? What are the main functions that need
to be realized? Answering these questions will require an analysis of the current
accommodation situation and an insight into future needs. Useful analysis tools are
occupancy measurements, scenario analysis and benchmarks with other projects
(see Techniques, page 93).
In terms of format, the strategic brief should be concise, free of jargon and easy to
read because it is targeted at all stakeholders, not just the experts.
Topics to be addressed in the strategic brief are:
- Background
- Objectives
- Ambitions
- Concept
- Scope
- Site
- Open issues
26
 Briefing for Buildings Sequence

Background
A background description should explain what has prompted the project. Who
is the client and why is there a need to build or renovate? What accommodation
problem needs to be solved? In many cases, the project will be a response to a
practical problem, such as a lack of space in combination with expected growth, the
termination of a lease contract, or quality problems (e.g. a worn-out interior, indoor From To
climate problems). Such factors may coincide with organizational changes, such as Location Location
organizational growth, a merger with another organization, or a need to reduce costs. Teams are spread over The entire
different buildings, organization will be
It is important to describe these factors adequately because they give the design team feeling disconnected co-located, on a
an insight into the motivations behind the project. For the client, the background from one another. single location.

description is important because it forms the justification of the project, which can
be useful for internal communication and decision-making.

Objectives
Facilities Facilities
Closely related to the reasons behind the project, are the client’s objectives. The Almost every team Facilities will be shared
has its own facilities
central question here is what needs to be accomplished with the project, apart from (coffee, canteen,
and centralized so they
can act as ‘social hubs’.
merely solving the organization’s practical accommodation problem. The answer conference).

to this question should focus not on the building itself, but on the benefits or
value the building should deliver for the client. For example, when building a new
research facility, the objective may be to facilitate new types of research and increase
collaboration between different research disciplines. Similarly, a new school may Work spaces Work spaces
want to use a project to facilitate new learning methods and increase the pupils’ Staff has little choice. Each office floor will
Managers work in offer a mix of shared
performance. Often, the building project alone will not be able to achieve such private offices. spaces: quiet rooms,
General staff in open open spaces, team
objectives, which will also require organizational change, but clear objectives are plans. rooms, multi-rooms.
essential because they give purpose to the project and they can serve as a basis for
more detailed briefing decisions at later stages.

Ambitions
Occupancy Occupancy
The strategic brief should also give the design team an understanding of what the Workstations stand A higher occupancy rate
client aims to achieve on specific quality aspects such as sustainability, architectural empty most of the time because of ‘free seating’
they are available concept (occupancy
expression, flexibility, accessibility, and security (see Topics, page 75). The challenge (occupancy level 30%). level 60%).
here is to be specific and not to take refuge in the usual clichés. Take a topic like
sustainability: almost every brief will highlight the importance of sustainability, but
what precisely does the client mean by this? How far does such an ambition reach?
Should the building become the most sustainable building of its kind, or should it From–To diagram
merely comply with mainstream practice? The same goes for a topic like flexibility. To communicate the client’s conceptual ideas for the new building, it can be a good idea to produce a
Every client wants a flexible building, but what kind and degree of flexibility? ‘from–to’ diagram that explains how the new situation should differ from the existing one. Above is an
example from an office project that moves from a traditional office with fixed seating, to an ‘activity-
Are we merely talking about a building with movable partitions or about a fully based office’ in which employees can work from a variety of spaces.
demountable building that can be resized and relocated? The strategic brief should
try to provide concrete answers to such deceptively simple questions.

Concept
Most clients will already have some sort of vision or concept in their mind when
they start the project. The strategic brief should explain this vision or concept,
without getting into too much detail. Preferably, this concept or vision should be
closely related to the project’s objectives and the users’ activities in the building.
For an office project, for example, it will be useful to have a conceptual description
of the desired work environment. How open should it be? What kind of facilities

27 28
 Briefing for Buildings
and atmosphere should it offer? Are work spaces shared or not? For a school project,
the conceptual description may explain whether the school is seeking a solution
with traditional classrooms or a newer concept with lots of openness and a diversity
of learning spaces. These are design issues, but they are also closely related to the
culture and activities of an organization, and the client should therefore have a vision
for them.
Scope
As well as fairly abstract objectives, concepts and ambitions, the strategic brief
should provide the design team with practical information about the size and
scope of the project. It should, at the very least, give an indication of the total space
requirement and an overview of the project’s main functions and/or the required
number of ‘functional units’ (e.g. the number of workstations, classrooms, patient
rooms, seats). Ideally, this scope indication is linked to a budget or initial cost
estimate. Such figures cannot be other than ‘ballpark’ estimates because there
is no design yet, but it will prove beneficial to spend time doing a thorough cost
calculation exercise to ensure that the project’s size and ambitions are in line with
the available budget.
Site
If the building’s site is known, the strategic brief should give a general overview of
the site’s conditions and constraints. In most cases, the chosen location will come
with regulatory guidelines concerning the footprint and height of the building
and the number of parking spaces that can be realized. There may also be aesthetic
guidelines, ecological issues or archaeological finds that impose certain restrictions
on the project. The strategic brief should explain these constraints and outline any
relevant external guidelines, such as municipal plans for the area. Furthermore, the
strategic brief should explain the client’s general ideas on how the building should
relate to its surroundings in terms of expression, logistics and public facilities (see
page 83).
Open issues
Because the strategic brief is written at a very early stage of a project, it is likely that
not all relevant information will be available or definite. That does not need to be a
problem as long as the brief clearly highlights what is missing or in need of further
research or approval. For example, it may not yet be clear whether an office building
should be designed to accommodate 400 or 600 employees because of uncertainty
about the company’s growth perspectives. It is preferable that the client take
decisions on such matters before the brief is communicated to the design team, but if
that is not possible, it should at least be clear that this is an issue that requires further
analysis and decision-making before moving on to the next design phase.
29
Sequence
SUMMARY
Strategic brief
- Alternative names: ambition document, outline brief, concept brief, strategic programme
Phasing
- Pre-design phase: the document should be ready and approved before the design team starts on the
concept design
Target group
- All stakeholders; special focus on decision makers and the design team
Purpose
- To clarify client objectives and the project’s ambitions to all stakeholders
- To streamline expectations within the client organization
- To provide input for the concept design
- To provide input for early budget estimates
- To establish criteria for the evaluation of concept designs
- To act as a compass for more detailed briefing decisions at later stages
Input
- Scenario studies: explore the future use of the building
- Objectives workshops: discover and fine-tune the ambitions of key decision makers
- Feasibility studies: test ambitions against the available budget
- Literature study: identify useful guidelines and standards
- Project visits: find inspiration and learn lessons from other projects
- Interviews: discuss the project with key stakeholders
Contents
- Background: why this project?
- Objectives: what is the project supposed to achieve?
- Ambitions: what are the client’s ambitions on specific topics such as sustainability?
- Vision/concept: what is the general idea concerning the spatial setup?
- Scope: what is the approximate size of the project?
- Site: where will the building be located and what are the site’s constraints?
- Open issues: are there critical issues that need further analysis or decision-making?
- Next steps: perspective on entire project and next briefing stages
Format
- A concise and compact document (max. 10-30 pages)
- Easy to read for all stakeholders, free of jargon
- Aggregated data, rather than an excess of information
- ’Narratives’ to bring the project to life (small stories, interviews).
- Visual presentation of data where possible (diagrams, infographics)
- Avoidance of meaningless clichés (“the building should be of a high quality”)
30
 Briefing for Buildings
The functional brief
As the name implies, the functional brief describes the client’s functional
requirements. The emphasis is on spatial requirements. The two questions
the functional brief needs to answer are: What activities must the building
accommodate? And how do these translate into spaces or rooms and associated
requirements concerning capacity, size and functionality?
For the design team, the answers to these questions are crucial input for the design
development. They need the information to be able to transform their conceptual
ideas into more specific schemes with detailed floor plans and sections. They need
a comprehensive overview of all the required spaces, their quantities and sizes, and
an understanding of the desired ‘user experience’ in these spaces. In addition, the
design team will need an insight into how spaces should be clustered or zoned in
relation to the logistics, security and the desired communication patterns in the
building.
The most rudimentary and most intensely consulted part of the functional brief
is the overall ‘space list’. This is usually a spreadsheet or table that outlines all the
spaces that need to be realized in the building. The room list is essential because
it fixes the total size and scope of the project. All the parties involved—the users,
the project team, cost calculators and the design team—tend to use the list as
their main point of reference in discussions about what needs to be delivered. It is
thus important that the underlying assumptions are correct and that there are no
omissions or ambiguities that might cause unwanted surprises later in the process.
Producing a good functional brief requires a thorough analysis of the client’s
activities and space usage. This starts with a detailed examination of the existing
situation, looking at the user’s current activities and the way the current building
is used (i.e. by examining occupancy data). The next step is to try to determine how
activities will or should change in the future and how this will affect the need for
space. Simultaneously, it will be a good idea to recheck the financial feasibility of the
brief now that the project’s size and scope are much more concrete than in the earlier
phase.
A functional brief will usually address the following topics:
- Organization/users
- Activities
- Primary spaces
- Support spaces
- Facility management spaces
- Adjacencies
- Zoning
- Space list
- Capacities and sizes
31
Sequence
Organization/users
The functional brief should start with a description of the organization that is to
be accommodated in the building, insofar as this has not already been covered in
the strategic brief. Relevant information might be the projected number of users,
expected future changes in this number, and basic user characteristics such as
function, background and age group—where relevant to the design. In addition,
there should be information about the structure of the user organization. For a
school project, it will for example be crucial to know how many classes there are,
of what size and for which age groups. For an office organization, it will useful to
have a description of the size and responsibilities of the different departments to be
accommodated in the building. Alongside these factual aspects, it will be useful to
describe ‘softer’ organizational aspects such as the identity and culture of the user
organization.
Activities
A crucial part of the organizational description, is an explanation of the activities
or business processes to be facilitated by the building. For a hospital, it can be a
description of the kind of medical treatments that are being offered. For a school,
it will be a description of the educational programme plus any extracurricular
activities. For an office, it may be the business processes that take place in the
different departments (e.g. sales, marketing, research or policy making). The
description of these activities does not have to be very detailed (details are likely to
change over time), but it should give the design team a clear understanding of the
functional purpose of the building. The challenge will be to look beyond current
activity patterns and envision how things will be once the building is completed and
in use.
32

Getting there
Activities
- Parking car
- Exiting subway
- Getting off the bus
- Walking to the entrance
- Waiting for friends/
family
Relevant spaces
- Parking area
- Bicycle parking
- Bus stop
- Public space
- Facade
Desired experience
- Joyful anticipation
(“Look, there it is!”)
Undesirable experience
- Parking confusion
- Difficulty in finding
museum
- Difficulty in finding
entrance
Design issues
- Wayfinding
- Possibilities for placing
ads/previews on the
outside of the building
User journey
To describe the desired functionality of the building, it can be a good idea to include a ‘user journey’
in the functional brief. A user journey is a step-by-step description of how a typical user might move
through the new or redesigned building and use different kinds of spaces. This example is a simplified
user journey map for a museum.
Briefing for Buildings
Getting inside
- Entering the building
- Buying ticket
- Waiting for friends/
family
- Visiting the toilets
- Storing coats/bags
- General entrance
- Expedited entrance for
members / people with
online tickets
- Waiting area
- Ticket booths
- Cloak room
- Toilets
- Feeling welcome and
at ease
- Long waiting time
- Disorientation
- Wayfinding
- Explainers or mobile
exhibits beside ticket
line
- Convenient locker
system
- Meeting point
- Seating possibilities for
people who are waiting
33
Touring
the museum
- Viewing the exhibition
- Reading explanations
- Taking in specific pieces
- Visiting the toilets
- Taking a (coffee) break
- Exhibition spaces
- Rest areas with a view
- Coffee point
- Toilets
- Surprise and enjoyment
- Too crowded
- Too much noise
- Disorientation
- Tired/low blood sugar
- Wayfinding
- Clear routing
- Acoustics
- Explainers
- Seating
Leaving
- Shopping/browsing
- Visiting the café
- Visiting the toilets
- Collecting coats/bags
- Waiting for friends/
family
- Leaving the building
- Café
- Shop
- Toilets
- Cloakroom
- Exit
- Tired but inspired
- Wanting to get more
involved
- Discontent (“Was that
it?”)
- Difficulty in finding exit
- No place to rest and
recharge
- Routing past café and
shop
- Exit signage
- Announcement of new
exhibitions
- Membership desk
Sequence
Primary spaces
The users’ activities will translate into a need for a variety of spaces. Most important
are the ‘primary’ or ‘core’ spaces, which are the spaces that are directly related to the
users’ most important activities. For an office building these will be workspaces; for
a school, teaching spaces, for a lab, research spaces. These spaces are critical to the
user organization and they tend to make up the bulk of the project. The client’s vision
for these spaces will probably have been described in the strategic brief, but the
functional brief should add detail and specificity in relation to sizes, functionalities
and quantities. For an office project, for example, the functional brief should explain
what kind of mix of workplaces should be provided (e.g. open-plan offices, quiet
rooms, project spaces, et cetera).
Primary spaces example
This example shows basic layout diagrams and brief descriptions of different kinds of workspaces for
an office project.
Open plan office Focus room Small meeting room Video room
Workstations in an Enclosed room suitable Enclosed room suitable Enclosed room
open area, suitable for for focus or long phone for small meetings with suitable for small
general office work and calls. Shared use. 2-4 persons. Non- meetings using video
collaborations bookable. connections with 1-3
persons.
1 desk / 1.4 employees 1 room / 12 workplaces 1 room / 12 workplaces 1 room / 24 workplaces
Min. 6 sq.m. / desk Approx. 8 sq.m. / room Approx. 8 sq.m. / room Approx. 8 sq.m. / room
Support spaces
In addition to the primary spaces discussed above, a building will need to provide
spaces for ancillary functions such as copy/print areas, kitchenettes, cloakrooms
and so on. Most support spaces are very utilitarian in nature and usually entail
practical requirements. A distinction can be made between central and distributed
support spaces. Central support spaces are intended for the building’s entire user
population and should usually be centrally located in the building. Good examples
are a company restaurant or a conference facility. Non-central support spaces house
functions that are ‘on the floors’, and distributed throughout the building to shorten
walking distances for the building users. A good example are the kitchenettes in an
office building, which should be no more than a short walk away from any workplace
in the building.
34
 Briefing for Buildings Sequence

Different kinds of support spaces

The table below gives examples of both central and local support spaces that are commonly found
in office buildings (based in part on definitions used by IPD Occupiers).

Central support spaces

Reception area An area where both employees and guests are
welcomed by reception staff. Usually the main entrance
to the building All service corridors should be wide
General enough for pallet carts.
Waiting area An area where guests can be seated until their host storage
arrives, generally adjacent to or in the reception area (approx.
200 sqm) They should also be separated from the
Restaurant A facility where people can order and consume hot/cold regular routing through the building.
meals and beverages. Often designed to function as a
work/meeting place as well
Cafeteria A facility where people can order and consume light
meals and beverages. Often designed to function as a
work/meeting place as well
Fitness area A facility where people can undertake physical exercise Furniture Archives
storage Goods access to (approx.
Crèche A facility where employees’ young children are cared for elevator
(approx. all floors 100 sq.m.)
during the working day 100 sq.m.)
Prayer / meditation room A quiet room where people of differing religious beliefs,
or none at all, are able to spend time in contemplation Service
or prayer corridors

Lactation room A private, secure room where nursing mothers can

breastfeed or express their breast milk for later usage
Library / reading room A library-like setting, away from the main office areas, Service
Cleaning Delivery Canteen
where employees can work without being disturbed by area corridors
storage storage
phone calls or colleagues (approx. (approx.
100 sq.m.) Entrance 100 sq.m.)
Conference centre A central cluster of meeting facilities (e.g. auditoria,
conference suites, seminar rooms), often adjacent to
main entrance to allow easy access for guests Temporary
Overlapping/ storage
connected spaces (approx.
Local support spaces 30 sq.m.)

Pantry area A kitchen-like space where people can get themselves a

drink and/or a snack Mail/scan
room
Storage space A space or cabinet for the storage of commonly used (approx.
office supplies 60 sq.m.)
Print and copy area A space with print and copy facilities
Locker area A space with storage facilities where employees can
Out of
store their personal belongings in individual lockers view
Cloakroom A space or cupboard where employees and visitors can
hang their coats

Area Parking
Sufficiently wide
Facility management spaces for waste area
for vans/ for turning
containers
A special subcategory of the ancillary functions relates to ‘back-of-house’ functions trucks

that support the building’s operation and facility management (fm). Think of
storage spaces, kitchen areas, delivery entrances, security rooms and cleaning
Direct route between spaces
cabinets. These functions are generally less visible and more sober in character than
the previously mentioned space types, but no less important. A building cannot be
expected to function efficiently if there is no dedicated area to collect waste or store
furniture, for example. It is thus important that the functional brief pays explicit Adjacency diagrams
attention to the required fm spaces. Relevant questions concern the extent to which Adjacency requirements can be communicated using ‘bubble diagrams’ in which ‘bubbles’ represent
spaces (varying in diameter to indicate relative size) and the lines between them the desired
‘front-of-house’ and ‘back-of-house’ functions should be separated and the degree to
adjacencies (varying in type or thickness to indicate importance). This diagram is an example of an
which fm spaces require attention in terms of climate, security or technology (e.g. in adjacency diagram for the facility management spaces in an office building.
case of archives or server rooms).

35 36
 Briefing for Buildings Sequence

Adjacencies Space list

As well as a description of the spaces themselves, it will be useful to say something
about the desired adjacencies of spaces. How should they be positioned in relation
to one another? Which spaces should be close to each other and which not? The
desired adjacencies are usually determined by the logistical ‘flows’ in the building,
such as the flow of staff, visitors, suppliers, VIPs, goods, waste and equipment. For all
these movements, it is vital that distances are short and routings logical. Common-
sense examples of adjacency requirements are that the restaurant should be close to
the delivery entrance or that the building’s conference centre should be close to the
visitor entrance. Specific departments or groups of users may also need to be located
in close proximity to each other to facilitate or encourage collaboration (see also
page 109).
Zoning
Another way to visualize spatial relations is to use zoning diagrams. Zoning is about
how spaces should be clustered or separated from each other, and/or how spaces
should be positioned in specific areas of the building. A good example is security
zoning. Many briefs ask for spaces to be clustered according to their security level or
the kind of users (see also page 85). In courthouses, for example, it will be necessary
to have a strict separation between areas accessible to the public, to prisoners, and to
members of the judiciary.
Zoning can also relate to the liveliness or noisiness of the users’ activities. A
kindergarten brief, for example, might ask for a ‘quiet zone’, where children can play
with puzzles and games and read books, and an ‘active zone’ for playing with large
toys, making music and movement. The same zoning principle is often mentioned
in the briefs for office projects, where there is a similar desire to separate ‘noisy’
activities (chatting near the coffee machine) from ‘quiet’ activities that require
concentration (individual computer work). See example below.
The space list is a compilation of all the spaces mentioned in the brief. The list is
usually set up as a ‘decomposition’ that starts with the building’s main functions,
which are then ‘decomposed’—broken down—into smaller sub-functions and
individual rooms until subdivision is no longer possible or desirable. For example,
if a client needs a conference centre, this general demand can be broken down into
specific subparts, specifying different types of meeting facilities (e.g. various kinds
of large, small, formal and informal meeting rooms) and ancillary functions (e.g.
cloakrooms, break areas, furniture storage). The objective of such a breakdown is to
create a comprehensive overview of the client’s spatial needs and to ensure that no
essential rooms are forgotten. It is important to note, however, that the room list
does not necessarily have to specify every single room that needs to be created in the
building. Toilets, for example, usually do not need to be defined in detail because the
design team can be expected to know the relevant standards for such spaces.
Capacities and sizes
The space list gives concrete figures for the requested quantities and sizes of spaces.
This can be done in different ways. For a meeting room, for example, size can be
expressed in functional terms by referring to the number of meeting seats (e.g. the
room should be large enough to accommodate 10 seats), but it is also possible to
define size in terms of concrete square metres (e.g. the room should be at least
25 sq.m.). The latter is strictly speaking unnecessary—the design team can make
that translation—but most clients do both because the use of square metre
requirements allows them to keep track of the overall size of the project.

Focus
room Meeting
room Pantry
Toilets

Work Meeting Social Access Elevator

Zone Zone Zone Zone /stairs

Cloak-
Copy room
Project print
Focus room
room

Degree of liveliness / noise

From vibrant to quiet

For office projects, it is common to suggest a zoning plan that distinguishes between a vibrant social
zone, where people can drink coffee and chat, and a quiet work zone that is meant for individual desk
work that requires concentration. In between, there may be a meeting zone with enclosed meeting
rooms that act as a buffer.

37 38
 Briefing for Buildings Sequence

Space list for a school Different kinds of square metres/feet

This table is an example of a space list for a school catering to three different age groups. All the sizes When using square metres, it is important to be clear about what they represent. In
mentioned have the status of indications rather than fixed requirements. briefing, it is best to work with so called ‘usable square metres’. These concern the
amount of space that will be directly available for users’ activities, and exclude ‘non-
Space Quantity Size (NUA) Subtotal Remark
usable’ areas such as the space required for partitions or columns. However, there
General
are different ways of defining and measuring space and the exact definitions vary per
Entrance hall 1 100 100
Theatre/play floor 1 100 100
country and per sector. Frequently used space categories are:
Storage 1 15 15
Toilet adults/handicapped tbd tbd tbd according to norm - Gross external area (gea): the total floor area of a building, measured to the
Shower/changing facility 1 6 6 external face of the external walls on each floor level. Also known as Gross floor
Staff areas area (gfa).
Principal’s office 1 18 18 - Gross internal area (gia): the area of a building measured to the internal face of the
Assistant principal’s office 1 12 12 perimeter and atrium walls.
Administration office 1 12 12 - Net internal area (nia): the usable area within a building measured to the internal
Staff room (incl. pantry) 1 65 65 face of the perimeter walls on each floor level, excluding common facilities such
Meeting room 1 40 40 as circulation areas, lobbies and bathrooms. Also known as nfa (net floor area) or
Counselling room 1 12 12 nla (net lettable area).
FM spaces - Net usable area (nua): the areas in the building that are directly targeted at the
Janitor’s office 1 16 16
users’ activities. It is the same as nia but excludes primary circulation (circulation
Storage room 1 40 40
linked to major routings in the buildings and fire escapes). As said, this figure is
Copy/print room 1 6 6
the most useful for briefing purposes and it can be further subdivided into primary
Cleaning cabinet tbd 4 tbd 1 per floor
spaces, support spaces and fm spaces.
Year 1-2
Classrooms 8 60 480
Learning plaza 2 80 160
Toilets pupils/staff tbd tbd tbd according to norm
GEA External structure (i.e. facade)
Storage 2 6 12
GIA Internal structure (e.g. walls/columns)
Conference room 1 10 10
Year 3-5 Common functions (e.g. wc’s, lobbies)

Classrooms 8 60 480 NIA Primairy circulation (e.g. main corridors)

Learning plaza 2 80 160
NUA FM spaces (e.g. storage area)
Toilets pupils/staff tbd tbd tbd according to norm
Support spaces (e.g. restaurant, library)
Storage 2 6 12
Conference room 1 10 10 Primary spaces
(e.g. workstations,
Year 6-8 meeting rooms)
Classrooms 12 60 720
Learning plaza 2 80 160
Toilets pupils/staff tbd tbd tbd according to norm
Storage 2 6 12
Conference room 1 10 10
Specialized teaching
Teaching room - cooking 1 70 70
Teaching room - music 1 70 70
Teaching room - arts 2 70 140
Outdoor areas
Bicycle storage staff 1 tbd tbd capacity for 30 bicycles
Bicycle storage pupils 1 tbd tbd capacity for 100 bicycles
Outdoor play area 1 tbd tbd to be determined
Total usable floor area
Area required (excl. toilets, circulation, outdoor areas) 2948 sq.m.

39 40
 Briefing for Buildings
SUMMARY
Functional brief
- Alternative names: room-function programme (RFP), project brief, room programme
Phasing
- Should be ready and approved before the design team starts on the design development
Target group
- Project team and design team, especially those members who are responsible for the architectural
design
Purpose
- Provide the design team with sufficient information to produce a ‘developed design’ with fully
developed floor plans
- Capture and communicate space allocation within the client organization
- Serve as a test basis for quality control of the developed design
Input
- Occupancy studies: get a detailed, quantitative insight into the current use of spaces
- Walk-throughs: get a first-hand understanding of users’ current activities
- Interviews/workshops with departments to determine their specific needs
- Interviews/workshops with the facility management department to determine the need for
operational spaces (storage spaces, cleaning spaces, etc.)
- Project visits and benchmarks: learn from the experience of comparable projects
- Literature research: find relevant guidelines and standards for the use of space for different
functions/activities
Contents
- Users/organization: description of user organization (e.g. number of users)
- Activities: explanation of activities that need to be accommodated (e.g. office work)
- Primary spaces: spaces to accommodate the client’s core activities (e.g. office space)
- Support spaces: facilities/amenities to support the building’s usage (e.g. pantries)
- Facility management spaces: practical, ‘back-of-house’ spaces (e.g. storage space)
- Adjacencies: descriptions/diagrams that show the desired logistics between spaces
- Zoning: diagrams that show the desired clustering or separation of spaces
- Space list: a systematic overview/breakdown of all the required functions/spaces
- Capacities/sizes: indications of required area per function/space
Format
- Texts to explain space standards and general principles for space allocation
- Visual representations (bubble diagrams, zoning diagrams, user journey maps) to explain functional
needs
- Spreadsheets or a database for listing the building’s spaces and their sizes/capacities
41
Briefing for Buildings
The technical brief
The technical brief is the most detailed and technical part of the brief. The contents
can cover such diverse topics as floor finishes, temperature levels, uninterruptible
power supply, reverberation times and power sockets. The breadth and detail of the
technical brief make it a rather specialist read of particular importance to those who
are responsible for the building’s technical design: electrical engineers (who will
want to know about the users’ need for power and data connection), construction
engineers (who need to know about any special floor loads), mechanical engineers
(who want to know whether there are any out-of-the-ordinary ventilation needs),
and suppliers (who will want to know about the client’s requirements concerning
fit-out elements such as furniture).
It is sometimes suggested that clients should stay away from such operational
matters and focus on their strategic and functional demands, leaving the technical
matters to the design team. Design teams, however, cannot be expected to have an
in-depth knowledge of all the nuances of the client’s practical needs. Moreover, it is
important to stress that mundane details can have a critical impact on the usability
of a building. For example, offices need easy-to-reach power sockets, hospitals
need floors that are easy to clean, and kindergartens need ‘finger-safe’ doors. This
is all fairly obvious, but all too often projects fail to deliver on such common-sense
matters. Having a technical brief can help to avoid this.
It is important to note, however, that the technical brief should not become a
design or engineering specification of the building. Its focus should be firmly on the
user side of things, and not on the design solutions that are (often literally) behind it.
For example, while it makes sense for a client to explain the need for power outlets
in a room (e.g. in relation to the equipment that will be used in that room), the
specification of the outlets themselves, and everything associated with them (the
cables, switches, et cetera), should be left to the engineers who can be expected to
have more expertise on these matters than the client.
Input for the technical brief can come from end users and specialists like the
client’s facility management and ict departments. External expertise can be useful
as well, especially for complex topics like sustainability, indoor climate or security.
In addition, there are existing guidelines and standards to refer to.
Because the technical brief covers a wide array of topics, it is important to structure
the contents in a way that is familiar to the design team. A commonly used way of
structuring is the following:
- indoor climate
- construction elements
- mechanical services
- electrical services
- fittings, furniture and equipment
- relevant norms and standards
43
 Sequence Briefing for Buildings

Indoor climate Different quality levels

The term indoor climate covers a wide range of comfort issues: thermal comfort, Different kinds of spaces come with different indoor climate specifications. This chart contains some
visual comfort, acoustic comfort, plus the air quality in the building. In some common examples, based on Norwegian standards.
projects, odour, vibrations and electrostatics are covered under the topic of indoor
climate as well. Open-plan Classrooms Patient room
(office) (school) (hospital)
These are all aspects that require attention in the brief because they can have
Thermal comfort
a large impact on the well-being and performance of users and, for some reason,
Operative temperature winter (°C) Min 19°C Min 19°C Min 22°C
they are quality aspects that are difficult to get right. Even new buildings often
Operative temperature summer (°C) Max 26°C Max 26°C Min 24°C
suffer from indoor climate problems such as poor acoustics, draughts or a lack of
Radiative temp. asymmetry cool ceiling (°C) 12-14°C 12-14°C 12-14°C
fresh air. The technical brief plays a vital role in avoiding such shortcomings by
Radiative temp. asymmetry warm ceiling (°C) 3-5°C 3-5°C 3-5°C
defining clear performance requirements in relation to user activities. The activity
Radiative temp. asymmetry cool wall (°C) 8-10°C 8-10°C 8-10°C
of ‘teaching’, for example, should come with requirements for speech clarity and Radiative temp. asymmetry warm wall (°C) 21-23°C 21-23°C 21-23°C
sound transmission. Likewise, the activity of ‘computer work’ should come with Draught (m/s) Max 0.15 m/s Max 0.15 m/s Max 0.15 m/s
requirements for adequate lighting levels and the avoidance of glare on computer Air velocity frequency (Hz) Min 2 Hz Min 2 Hz Min 2 Hz
screens. Requirements may also relate to the equipment or artefacts that are Temperature floor (°C) 19-29°C 19-29°C 19-29°C
located in a room. Laboratory equipment may, for example, require a vibration-free Vertical air temperature difference (°C) Max 3°C Max 3°C Max 3°C
environment, and artworks in museums may require a specific level of humidity. Relative humidity (RH) 20-40% 20-40% 20-40%

Visual comfort
Maintained illuminance, lux 500-750 lux Min 300 lux (500 Min 300 lux (+
lux for evening dimming)
classes)
Colour rendering, Ra Min 80 Ra Min 80 Ra Min 80 Ra
Light colour temperature, K 3000K 3000 - 5500K 2700 – 3000K
(dynamic)
Daylight factor (%) Min 2.5% Min 4% Min 5%
Glare rating (UGR) Max 19 Max 19 Max 19
Uniformity (U0) Min 0.6 Min 0.6 Min 0.6

Acoustic comfort
Background noise: equivalent sound pressure level < 35 dB < 30 dB < 30 dB
(LA eq)
Peak noise: maximum sound pressure level (LAF max) < 40 dB < 35 dB < 35 dB
Reverberation rime (Tr) 0.5 - 0.6 sec. < 0.6 sec. < 0.5 sec
(125-5000 Hz)
Privacy: Spatial decay ISO 3382-3 (D2,s / Lp,As4m) ≥6 / < 49 dB not relevant not relevant
Speech Clarity (C50; 125 - 4000 Hz) not relevant >6 >8
Sound insulation (R’w) not relevant > 48 dB > 48 dB

Air quality
CO 2 level (ppm) Max 1.000 ppm Max 1.000 ppm Max 1.000 ppm
Ventilation rate average (m³/hr/per) Min 26 m³ Min 26 m³ Min 26 m³
Radon concentration indoor air (Bq/m³) Max 200 Max 200 Max 200

44 45
 Sequence
Construction elements
Construction elements are the building’s structural parts (e.g. columns, floor plates,
foundations) and interior elements (e.g. doors, partitions, ceilings and floor finishes).
The technical brief mostly focuses on requirements for interior elements because
these tend to have a direct relation to the usability of a room or space. For a museum,
for example, is makes sense to formulate requirements concerning floor finishes
to ensure that the floor can withstand heavy foot traffic and the loads of heavy
artworks. Likewise, there may be requirements for the flexibility of walls, allowing
different exhibition layouts without major costs or disruption to the museum’s
operation. An example of a requirement concerning an external construction
element is the requirement that the building’s facade should be ‘graffiti proof ’ or that
the facade should not be climbable for security reasons.
Requirements for floor finishes
This example shows the requirements for the floor finishes in an office project. Although these are very
detailed, they are still performance-based and do not specify a particular solution (e.g. textile, rubber,
vinyl).
Standard floor finish
Description Floor finish to be used for all spaces that are intensively used by staff and visitors,
unless stated otherwise
Property Value
Anti-static Electrical resistance <2KV (cf. EN1815)
Cleanability Common stains (e.g. from coffee spills) should be easily removable, without special
cleaning tools/ materials
Sustainability Materials should be recyclable and free of toxics (halogen, formaldehyde or PVC)
Resilience 40% (cf. DIN 18032)
Slip-resistance R9 (cf. DIN51130)
Mechanical services
Mechanical services relate to the plumbing, piping and systems that deliver heating,
cooling, water, air and gases in a building. As explained earlier, the technical brief
should refrain from specifying these systems in detail, but it can be useful to
formulate general system requirements regarding operational issues such as ease
of maintenance, reliability or warranties. It may also be relevant to specify which
mechanical services should be available at room level. Do some rooms have specific
ventilation needs? Should a room have dedicated outlets for gases or liquids? In
hospital buildings, for example, patient rooms need to be equipped with specific
outlets for the provision of oxygen, medical air and purified water. For other building
types, requirements will be simpler, but still of practical importance. A school art
classroom, for example, may require hot and cold water outlets, an extra-large sink
and a clay sink trap.
Electrical services
Electrical services concern the building’s systems for lighting, power supply,
security, data and communications. As with the mechanical services, requirements
can be formulated on the level of the system as a whole, and on the level of particular
rooms. On a systems level, there may be requirements concerning the reliability or
flexibility of systems. It is quite common, for example, to ask for an additional 25%
46
Briefing for Buildings
capacity in the building’s power system to allow for the possible intensification of
the building’s use. On a room level, electro-technical requirements may concern the
provision of power outlets (e.g. asking for a minimum of four power sockets for every
workstation, within easy reach for users) and the availability of data connections (e.g.
asking for wireless access points in combination with data sockets for workstations).
It can also be relevant to indicate which rooms need a guaranteed uninterrupted
power supply or emergency power systems (e.g. server rooms, operation rooms,
crisis rooms).
Fittings, furniture and equipment (FF&E)
The abbreviation ff&e stands for fittings, furniture and equipment, which are
all elements that that can be fairly easily moved around or disconnected from the
building. Think here of furniture, bathroom fittings, wayfinding signage and
catering equipment. Requirements for these items usually concern details that
only need to be addressed at a late stage in the design process and at the moment
of purchasing. Nevertheless, they can be of crucial importance. Take the simple
example of the height of the coat hook in a kindergarten: if hooks are placed too
high, children cannot hang their own clothing, which will result in extra work for
staff. In a hospital, a good example of a critical ff&e element concerns alcohol-gel
dispensers, which should be provided throughout the building. It is a detail that
has little impact on the overall design of the building, but is of great relevance to the
hospital’s efforts regarding infection control.
Norms and standards
For many of the topics mentioned above, there are regulations and standards
available. Some of these, such as health and safety legislation and local building
codes, are mandatory. These do not need to be incorporated into the brief because
the design team can be expected to be familiar with them and it be will their
responsibility to make sure that the building is compliant. Just referring to these
standards (“the building design must comply with ….”) is usually sufficient.
There are also optional, non-statutory guidelines and it is up to the client to decide
whether they apply to the project or not. There are many guidelines available on the
topic of accessibility, for example. The client should decide which guidelines they
want to follow and whether the entire guideline should be applied to the project
or only parts of it. In the latter case, it is best to incorporate these requirements
explicitly into the brief.
Room data sheets
To maintain an overview of the many detailed requirements that may apply at
room level, the technical brief is often accompanied by ‘room data sheets’. These
are spreadsheet-like overviews that show all the relevant requirements for every
individual type of room. The requirements may concern both functional and spatial
issues (as defined in the functional brief ) and the requirements from the technical
brief (indoor climate, finishes, fixtures and fittings, and mechanical and electrical
services). Furthermore, room sheets are likely to include a numbering system for the
different rooms (e.g. patient room 12.01.01) that allow the design team and the client
to identify and integrate the requested rooms into the design team’s design models
(see also page 137 in Briefing and bim).
47
 Sequence Briefing for Buildings

Example of a room data sheet SUMMARY

Room data sheets are a useful means for providing an overview of all the requirements that may apply
at room level. This is an example of a room data sheet for a classroom. Technical brief
- Alternative names: detail brief, operational brief, technical programme

Room data – classroom Phasing

Description Traditional classroom where the teacher leads discussions in front of the class. Should - Should be ready and approved before the design team starts on the building’s technical design
also be suitable for group work and individualized teaching.
Users Target group
30 pupils; 1 teacher
- Project team, FM/real estate department and the design team (especially the electrical/ mechanical/
construction engineers)
Spatial requirements
Min. usable floor area 60 (sq.m.) Min. height 3200 (mm) Purpose
- To provide the design team with sufficient information to develop a technical design
Spatial relations - To serve as a test basis for quality control of the technical design
In proximity to: toilets (pupils); coat area (pupils) - To provide input for the tendering/purchase of inventory and equipment
Visual connection with: Corridor
Input
Indoor climate - External experts: for complex issues, such as indoor climate or security
Acoustic comfort Thermal comfort - Facility management department: for issues concerning maintenance and operation
Reverberation time Max. 0.6 (sec) Temp. heating season 20-24 (oC) - Expert users: for special functions, such as IT-rooms, archives, laboratories
Sound level unoccupied Max. 30 (dBA) Draught rate <20%
- External standards/guidelines/building codes
Signal-to-noise ratio Min. 15 (dBA)
Contents
- Indoor climate: requirements for thermal/visual/acoustic comfort and air quality
Air quality Visual comfort - Construction elements: requirements concerning finishes, partitions, ceilings, et cetera
CO2 concentration Max. 950 ppm Daylight factor 5% - Mechanical services: requirements at system level (e.g. ease of maintenance) and room level (e.g.
Ventilation Min. 8.5 dm³/s/person Light level work surface 500 (lux) outlets for gases and liquids)
Openable windows Yes Light transmission glass 70% - Electrical services: requirements at system level (e.g. degree of integration) and room level (e.g.
Max. contrast ratio 3:1 – 5:1
provision of power/data)
- Fittings, furniture and equipment (FF&E): requirements concerning ‘loose’ components such as
Outside view Yes
furniture and bathroom fixtures
Possibility to darken room Yes

Building elements
Format
- General texts for requirements at system level
Name Quantity Note
- Room data sheets for requirements at room level, often captured in a database to keep requirements
Floor finish: standard - manageable (see Briefing and BIM, page 133)
Ceiling finish: standard - - List of relevant guidelines, standards and building codes
Wall finish: standard -

Electrical services
Name Quantity Note
Data connection (UTP) 4 1 nearby smart board
Power connection (4 sockets) 4
Wi-Fi access point 1 located in ceiling
Speaker (sound system) 1

Mechanical services
Name Quantity Note
Cold water tap 1

Fixtures / fittings / furniture

Name Quantity Note
Smart board 1
Pin board 1
Storage unit 1
Handbasin 1

48 49
 Briefing for Buildings

Success factors Success factors

As mentioned previously, different kinds of projects call for different
kinds of briefing processes. A complex hospital project, for instance,
will require a more elaborate approach than a small school renovation.
This makes it difficult to develop generic ‘how-to’ guidelines. There are,
however, a number of general success factors that are relevant to almost
any project. Nevertheless, it should be said beforehand that most of these
are fairly obvious—perhaps even ‘no brainers’. But that does not make
them any less relevant because practice often falls short on the most basic
of recommendations. It happens all too often that users feel left out of the
process and not listened to. Design teams complain about overly detailed
briefs that ignore their competences and curtail their design freedom.
Project managers are frustrated over constant changes that mess up their
budget and planning. And brief writers feel that their work is ignored by the
design team.
To counter these and other practice-related briefing problems, this
chapter presents ten general recommendations:

- Formulate clear project objectives

- Distinguish between needs and wishes
- Think about the future
- Involve users
- Communicate with clarity
- Think about performance
- Link the brief to a budget
- Test design proposals against the brief
- Discuss the brief with the design team
- Manage changes to the brief

53
 Success factors Briefing for Buildings

why
Formulate clear project objectives
One of the first and foremost things that need to be done in any briefing process is to
identify the client’s objectives. What does the client want to achieve with the project
Create a healthy Natural
work environment meeting points from a strategic perspective? For example, hospitals may want to reduce treatment
times, schools may want to use the project to attract more students, hotels will aim
to increase their occupancy rates and office organizations may look for increased staff
performance.
The difficulty with client objectives is that they tend to be very broad—too broad
to give real input to the design process. Clients should therefore be challenged to
Provide freedom go beyond vague statements and to concretize their ideas. For example, what does
in time/place Visual
or work overview “increasing staff performance” mean in relation to an office project? Does that
mean a very lively building where employees perform better because of the constant
exchange of ideas? Or, conversely, a very quiet building where people are productive
because there are few distractions? Or perhaps a very healthy building, with fitness
rooms and ergonomic furniture, in the hope that such a building helps to reduce
health-related absenteeism?
Next to concretizing objectives, it will be useful to prioritize them. Clients often
Improve Enhance Strategic
productivity collaboration adjacencies have multiple objectives which may be competing with one another. The basic
question is then: Which objectives are more important than others? Is cost efficiency
for example at the top of the client’s priority list, or is it user satisfaction? And where
does sustainability lie on the list? Clients may argue that all their objectives are
equally important, but sooner or later in the course of the project trade-offs will have
to be made, and at that point it will be helpful to know what is most important to the
client.
Facilitate focus
work
Smart circulation
routes
Traditional management wisdom says that project objectives should be
measurable to make them actionable. But that is not always possible. Objectives
related to the costs of the project or its carbon footprint are fairly easy to quantify,
but objectives related to user experience or architectural quality are not. That does
not make such objectives any less important. As the saying goes: “Not everything
that counts can be counted; and not everything that can be counted, counts”. There
Well-equipped should thus be room for both ‘soft’ and ‘hard’ objectives in the brief.
Attract collaboration
talent spaces
Recommendations
- Do not overload the project with objectives, otherwise there is no focus.
- Prioritize objectives when the client has multiple, competing aims—for example, by drawing up
a top five.
- Try to avoid vague management-speak and clichés when formulating project objectives.
- Try to link the project objectives to the client’s general business objectives.
how - Where possible, link objectives to measurable KPIs (key performance indicators) so they can
be tested and evaluated.
- Make sure that the project’s decision makers (i.e. steering committee) ‘own’ the formulated.
objectives and are willing to stand up for them when the project comes under pressure.
Objective tree
To make project objectives more concrete, it can be useful to make an ‘objective tree’. Such a tree is a
breakdown of general objectives into more specific sub-objectives and solution directions. The tree
can be built up in a workshop with decision makers (see page 107) by asking simple questions like:
What do you mean with that? Are there any sub-objectives? And how can these objectives be realized?
Reading the tree from left to right should answer ‘how’ questions, from right to left the ‘why’ questions.

54 55
 Success factors Briefing for Buildings

Distinguish between needs and wishes

Briefing is all about defining the needs of the project’s stakeholders. The challenge
with this is that not all needs are of equal importance. Some needs are ‘real’ needs
and others are ‘mere’ wishes. This distinction is important because almost any
project is constrained by resource limitations, which means that there is not enough
budget to grant all the demands of all of the stakeholders.
Theoretically, it is easy to distinguish between needs and wishes: needs concern
essential qualities that the building cannot do without, and wishes are features
that would be nice to have, but the building would still be usable without them. In
Must have
Should
have
practice, it is not always easy to make this distinction. Different stakeholders will
have different perceptions about what counts as essential and what not. For example,
is it essential to have an espresso bar in an office building, instead of the usual
Value

Must-have
- The value of these features is
higher than their costs
- The building does not function
without these qualities
- The building is illegal, unsafe
or unpractical without it
- The project cannot deliver the
desired value without it
Must, should or could?
Theoretically, stakeholder needs can be assessed by looking at the added value of meeting them and
the associated costs. Both are difficult to quantify, but they can be used to make a distinction between
‘must-haves’ (more value than costs), ‘should-haves’ (value and costs are in balance) and ‘could-haves’
(more costs than value).
Could have
Cost
Should-have
- Costs and benefits are in
balance
- Features are important, but
not vital
- Features are painful to leave
out, but the building can still
function
- Features may require a ‘trade-
off’ with other qualities
- Features may require extra
design effort to realize
Could-have
- Features are wanted or
desirable, but not essential
- Features do not impact the
building’s usability if left out
- Features can be realized if
there is extra room in budget
vending machines? Employees may think so, but the project’s budget holder might
beg to differ. Likewise, a manager may feel that he or she really needs a private office,
while the rest of the staff may see this demand merely as a status-driven wish.
Distinguishing between needs and wishes is thus often a matter for debate.
The best way to guide that discussion is to keep it open and active. Preferably,
stakeholders are invited to contribute ideas. Also, it will often help to take the
discussion to a higher level of abstraction. What is the need behind the wish? How
does a need or wish relate to the project’s objectives or people’s work processes?
In addition, it will be useful to look into the costs and benefits. In the case of the
aforementioned espresso bar, for example, it would be useful to make a comparative
overview of the different options available, outlining their costs and potential
benefits in terms, say, of employee satisfaction and staff interaction. Such data will
not provide definitive answers, but they will make the slippery discussion about
needs versus wishes a bit easier to handle.
Recommendations
- Make sure there is a decision maker (e.g. steering committee) that can decide whether a particular
request should be seen as a need or a wish.
- Challenge people’s must-have requirements. Why are they so important? What kind of value do they
create?
- Try to link requirements to the project’s objectives or the user’s core activities. If that is not possible,
they are probably not must-haves.
- Determine how tight the budget is: is there any wriggle room to grant wishes? Are there any ‘quick
wins’ that do not cost much, but make a lot of users happy?
- Investigate the trade-offs of a requested feature. Does using extra space for one function mean that
there is less space for another one?
- Make a business case for demands that give rise to a lot of debate, looking at both costs and benefits.
- Be open and honest about the project’s targets in terms of user quality. Wish lists are often born out
of a fear of losing quality (getting less space, less privacy, et cetera).

56 57
 Success factors Briefing for Buildings

Think about the future

Compared with the speed of organizational and technological change, construction
projects are slow processes. Many clients struggle continuously to reconcile the slow
speed of planning and constructing buildings with the high speed of organizational
change.
This slowness creates challenges for the briefing process because the brief has to
anticipate the future use of the building and, by definition, predictions about the
future are uncertain. It can even be argued that change is the only real certainty:
new technologies will emerge; work styles will change; organizations will grow
or shrink; new users will replace existing users; and new users will come with new
demands.
How to deal with all this change and uncertainty? The most strategic way is to
Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3
ask for a flexible building—a building that can easily accommodate changing needs
and circumstances—relying on the power of adaptability rather than prediction.
Current state
organization
Future state
organization
Future state
organization
Future state
organization
Common flexibility requirements concern the ability to change floor plans and
move functions around in the building without major construction work. Flexibility
requirements may also concern the provision of ‘overflow space’ to accommodate
future growth, and/or spaces that can easily be sublet to others in case of shrinkage
(see also page 79).
But asking for a flexible building will not absolve the client from thinking about
the future. The design team will need input about the desired future size of the
Current Future Future Future
accommodation accommodation accommodation accommodation building, the functions that need to be accommodated and so on. To get a picture
needs needs needs
needs of future needs, it will be useful to conduct some scenario studies (see page 113)
that explore plausible future developments and their impact on the need for space.
Growth scenarios will be of particular importance in avoiding producing a building
that is already too small or too large by the time it is completed.
Which range of scenarios should the new/renovated A very practical recommendation is to keep the brief as open as possible for as
building be capable of accommodating?
long as possible, refraining from formulating detailed requirements until it is really
necessary.
Future needs
Buildings are long-term assets and they should be able to meet both the current and future needs of Recommendations
their users. The problem with future needs is that they are hard to predict. Exploring different scenarios - Make decision makers aware that they are building for the future, not for today. Push them to think
can help with this. Ideally, the new accommodation solution is able to respond to a certain range of beyond their current needs.
future scenarios, and not just one. - Do not allow the brief to become too specific on issues that are liable to change during the course of
the project (e.g. organizational structure, fit-out requirements).
- Use scenario studies and/or future workshops to get a better understanding of potential future
developments and their impact on spatial requirements (see page 113).
- Look at how different kinds of building flexibility can help to accommodate future changes (see
page 78).

58 59
 Success factors Briefing for Buildings

Influence of experts / management
Inform
Users are informed about
the project’s direction.
Decisions are taken by
experts and managers.
Degree of user involvement
Consult
Users are asked to provide
feedback (e.g. on draft
versions of the brief and
tentative decisions).
Experts and managers
use this feedback to make
decisions.
Involve
Users are actively involved
in focus/work groups
where they can express
ideas and concepts.
Final decisions/approval
must come from experts/
management.
Involve users
In the introduction of the book, we argued that users are the most important
stakeholders of a building project. This is because they are the ones who will be
using the building, the ones whose daily lives will be affected by its design long after
the architects and contractors have departed the scene. It therefore makes sense to
involve users in the briefing process— not just on ethical grounds, but also from
a practical perspective, because user input can help to create better, more usable
buildings.
Generally speaking, a distinction can be made between ‘passive’ and ‘active’
approaches to user involvement. In passive approaches, users are primarily used as
a source of information. They are asked about their activities or ideas in interviews
or surveys, but they don’t have any real involvement in the project. In contrast,
active approaches give users a very direct opportunity to contribute to the brief via
workshops, meetings and focus groups (see page 125).
Active user involvement can be especially productive in briefing processes. It gives
users the opportunity to air ideas and concerns that would normally be overlooked
by the briefing team. Active engagement can also lead to a higher level of user
acceptance of the project because it is also ‘their’ project.
There is no denying, however, that user involvement can be quite a challenging
and time-consuming process. It is likely to introduce diverging views into the
project and it may raise expectations that cannot be met. Furthermore, user
Influence of users involvement may put a brake on the development of new ideas if users prove to be
strongly attached to the current situation.
However, these disadvantages can be largely overcome by good facilitation and
Co-create clear communication. The most important recommendation, however, is to take
Users are on an equal
footing with experts and user involvement seriously. If the outcomes of involvement are ignored, it will result
management. All parties in a loss of trust and enthusiasm on the part of the users. So, if user involvement
work together on idea
development. Decisions is just a symbolic gesture, embraced only because books like this say that it is
are based on dialogue and important, it is better not to do it at all.
consensus.

Different levels of user involvement
There are different degrees of user involvement. One extreme is to have no user involvement
whatsoever, leaving everything to the experts and decision makers. The other extreme is to make
users ‘co-creators’ of the brief. In most projects, user involvement will be somewhere in between these
extremes: users are informed and consulted about various topics, but the actual decision-making stays
with the project’s leadership.
Recommendations
- Ensure that the project’s decision makers are willing to take the outcomes of user involvement
seriously.
- Think about who to involve. Look at people’s knowledge, their role in the organization and their
ability to contribute to the brief.
- Maintain user involvement to the end: users who have been involved in the briefing process can also
play a productive role in the assessment of design proposals.
- Educate and facilitate users: user involvement is more productive when users are not entirely ‘blank’,
but have a basic understanding of the topic under discussion.
- Focus user involvement on usability issues and functional needs, not on the design itself.
- Be upfront about what will be done with the users’ input. Explain which ideas will be used, which
ones will be placed on a ‘wish list’, and which ones will be discarded—and why this is the case.

60 61
 Success factors Briefing for Buildings

Communicate with clarity

Criterion Explanation
Clear The brief should provide a clear understanding of what the client wants from the project. There
should be no need for second-guessing (What do they mean by a ‘healing environment’?) or
reading between the lines.
Consistent Requirements should not be in conflict with one another and there should be consistency in the
use of terminology and units of measurement (e.g. not using ‘usable floor area’ on one page and
‘net floor area’ on another).
Concise The design team should not be overloaded with information. There is no need to include all
the briefing data in the brief (e.g. all the occupancy measurements, interview reports, etc.).
Presenting aggregated data and conclusions should be sufficient.
Complete The brief should provide all the information that design teams need for their design process, on
all relevant topics, to avoid any surprises later in the process. That does not mean, however, that
every detail needs to be covered.
Concrete Requirements should be concrete and precisely worded, leaving no room for misinterpretation.
Broad statements like “the building should be of high quality” or “spaces should be functional”
should be avoided.
Credible The contents of the brief should be credible in the sense that they should be realistic and
feasible. Requirements and ambitions should match the project’s budget and the brief should
have been formally approved by the project’s leadership.
Compelling At its best, a design brief provides not only information and instructions, but also inspiration.
Well written texts, good graphics and challenging ideas will help to generate enthusiasm for the
project and to kick-start the design process.
Communication checklist
To be an effective means of communication, a design brief should follow the so-called seven C’s of
good communication.
A brief is essentially a means of communication between the client and the design
team. As such, the client should give careful consideration to how the brief ’s
contents are presented, worded and visualized. That sounds obvious enough, but in
practice briefing documents are often badly written reports—full of jargon, clichés
and unintelligible technical texts—and the risk is that such reports do not get the
client’s message across to the design team.
A major part of the brief ’s contents is factual and calls for a very clear and concise
presentation. It concerns information about the project’s size and budget and, later in
the process, all sorts of technical requirements such as temperature levels and room
sizes. This kind of quantitative information is best presented in a systematic way in
neatly organized tables and diagrams, combined with bullet lists that sum up the
essentials.
But not all briefing information lends itself to being presented in spreadsheets and
bullet lists. The strategic brief in particular tends to contain information of a rather
‘soft’ nature, like the client’s strategic vision, architectural aspirations or the desired
‘user experience’ in the building. In this case it can be productive to use ‘narrative’
techniques—short descriptions of the daily lives of users, anecdotes and quotes
from interviews, or short stories about the future use of the building. The power of
such formats is that they can give the reader a rich and in-depth understanding of the
users’ and client’s expectations and ideas.
Last but not least, the brief ’s communication value can be improved by the use of
visualizations. Diagrams and infographics can be great means of communicating
factual data, especially to architects because they often tend to be visual thinkers
rather than text readers. Furthermore, it is possible to use sketches and reference
images to explain subjective expectations concerning the building design. Using
such formats is not just a matter of making the brief ‘look nice’, but rather of making
the brief an effective means of communication.

Recommendations
- Use plain language, avoid the use of jargon and clichés. Avoid voluminous, dense documents, which
discourage reading.
- Reserve time for editing and layout of briefing documents. For large projects, it can be worthwhile
bringing in a communications expert.
- Use tables, bullet lists and spreadsheets to communicate factual information.
- Use narrative techniques such as stories and interviews to convey qualitative information.
- Use infographics to visualize the brief’s central ideas and concepts.
- Provide a glossary of technical terms and organization-specific acronyms.
- Don’t forget to add an executive summary to the brief that sums up the essential facts and ideas.

62 63
 Success factors Briefing for Buildings

Think about performance

When developing a brief, it is tempting to refer to explicit design solutions—for
example, saying that the entrance hall should have a chic travertine floor, or that
the building should be equipped with a powerful air conditioning system. Such
specifications are called ‘prescriptive specifications’: they prescribe specific solutions
Certainity about outcome for client in terms of systems, materials, dimensions or products. It is a natural thing to do, but
such specifications interfere with the design process and they limit the design team’s
ability to come up with alternative, perhaps better solutions.
So, ideally the brief should not focus on the design itself, but on the desired
No room for innovaton or improvement by outcomes, using so-called ‘performance specifications’ or ‘output specifications’.
construction/design parties
To use the earlier example of the air conditioning system again: performance
specifications do not say anything about the air conditioning system itself, but only
about the desired ‘thermal comfort’ in terms of temperature levels. The good thing
Prescriptive specifications
Based on earlier experiences, about such performance specifications is that they focus on user needs while leaving
other projects, conventions the design team with the freedom to come up with an effective solution, which may
not necessarily be air conditioning.
The disadvantage of performance specifications is that they can be complex
and abstract, giving the client little certainty or control over the building’s design.
When clients have no direct involvement in the design process (as in Design & Build
projects), they may feel insecure about what they will get. In such cases, the use of
reference solutions may help. This allows the client to spell out the design solutions
Performance specifications
Potential for innovative, new solutions they have in mind, while giving the design team the freedom to propose other
solutions of ‘equal quality’.
Some clients have good reason to be very precise about the design solutions they
Increased risk of mismatch between want. Retail chains for example tend have very specific design briefs because they
design and client expectations
want all their outlets to look exactly the same. Also, professional clients may have
very prescriptive specifications that are based on their wide experience with other
projects. In general, however, the aim of briefing should be to explain what the
Design freedom for design team
design should ‘do’ for the client, and not dictate the design itself.

Balancing prescriptive specifications and performance specifications
In Managing the Brief for Better Design, the authors Blyth and Worthington explain that clients
should strike a balance between prescriptive and performance-based specifications in their brief.
Requirements should be open enough to enable alternative solutions to be generated, but not so
general as to allow anything to pass.
Recommendations
- When formulating requirements, focus on function, not on form.
- Formulate test methods for performance specifications. How can the requested performance be
measured?
- Take the design team’s expertise into account. A highly knowledgeable design team will need a less
specific brief than an inexperienced one.
- Do not be dogmatic in the use of performance specifications. Referring to a solution can be helpful
for the design team to understand what is expected from them.
- When using performance specifications in integrated contracts (e.g. Design and Build contracts),
connect these to a procedure for the testing and acceptance of design proposals.

64 65
 Success factors Briefing for Buildings

Link the brief to a budget

Usable floor area
To be credible, a brief needs to be linked to a budget. This should be common
+ Estimating the project’s total size
practice, but financial figures are often missing in the brief. And if they are there,
To estimate a project’s total size, the (usable)
areas in the brief need to be supplemented they are not always useful because clients tend to be overly optimistic about the
Non-usable floor area
with an estimate of the non-usable areas (i.e. financial implications of their projects. It is what psychologists call ‘optimism bias’
areas for construction elements, technical or ‘planning fallacy’. As architects are wont to complain: clients ask for a Mercedes
= services and circulation). while they can only afford a Honda.
Gross floor area This problem can be avoided by making careful and realistic costs estimates at
different stages of the briefing process. At the start of the briefing process, such
estimates cannot be other than ‘rough order of magnitude’ (rom) estimates with a
high degree of uncertainty. As the brief becomes more detailed, estimates become
more accurate, although there may still be a 10 to 50% uncertainty range, depending
on the building type and the information available. To avoid the aforementioned
Gross floor area ‘optimism bias’, it is recommended that the budget be set at the higher end of the
range and that the project’s financial risks be carefully scrutinized.
x Estimating construction costs The credibility of early cost calculations can be improved by looking closely at the
To get an idea of the total construction
costs, the project’s gross floor area can
underlying assumptions. Most calculations will be based on general industry figures,
Construction costs / sq.m.
be multiplied by an average unit cost such as cost averages for office buildings. The skill of making good cost calculations is
(construction costs per square metre). to know how to use these data, because they are strongly influenced by location (e.g.
=
inner city versus suburban), building shape (e.g. low-rise versus high-rise) and the
Total construction costs design quality (e.g. average versus high-end finishes). If comparative data are scarce,
it will be beneficial to develop a reference design on which to base calculations.
Careful examination of these issues is worthwhile because the early phases of
the project offer the best opportunities for a client to influence the project’s costs.
Significant changes (e.g. in size, location or quality level) can still be made without
major implications. Once the design process starts, costs become increasingly
Total construction costs ‘locked in’ and difficult to change.
Last but not least, cost estimates should look not only at construction costs,
+ Estimating total costs
but also at the occupancy costs (i.e. the costs for energy, water, cleaning and
The costs of a project are not limited to
construction costs alone. To arrive at the maintenance). It may seem premature to consider these costs at such an early stage,
Other project costs
total costs, expenditure for fees, insurance, but over the lifespan of a building its occupancy costs tend to be greater than the
taxation, permits and relocation also have to initial investment costs.
= be included.
Total investment costs Recommendations
- When proceeding from a cost estimate to a budget, be aware of the degree of uncertainty of the cost
estimate (e.g. a variance of plus/minus 10% - 50% is common).
- Define the project’s major ‘cost drivers’ and give these extra attention in the brief (project size
obviously, but perhaps also specific requirements concerning indoor climate or flexibility).
- Be clear about what the budget includes and what not (e.g. does it include furniture? professional
Basic calculation steps fees? costs for temporary accommodation?).
The first step in making a cost estimate is to define the size of the project. For this, the ‘usable’ areas, as - Do not focus solely on construction costs, but also consider costs related to a building’s facility
specified in the brief, need to be supplemented with ‘non-usable’ areas (areas needed for circulation, management (catering, cleaning, maintenance, security).
walls, shafts, HVAC). Together these make up the ‘gross floor area’, which is the area that actually - Consider making a reference design that can be used for an accurate estimate of quantities.
needs to be constructed. This figure can then be multiplied by a unit cost for the construction of the
building. The trick here is to use a cost figure that is truly relevant to the building (looking at things like
size, shape, location, quality level). This gives the total construction costs, to which additional project
costs (i.e. design fees, taxes, insurance costs, relocation costs) have to be added to arrive at the total
required investment.

66 67
 Success factors Briefing for Buildings

Test design proposals against the brief

During the design process, the brief should act at as an evaluation framework
or touchstone for the assessment of design proposals. To what extent do design
proposals meet the needs and ambitions as formulated and agreed in the brief? For
the client, the purpose of such testing is quality assurance, making certain that
requirements are not overlooked, misinterpreted or ignored in the design process.
For the design team, systematic testing provides an opportunity to identify design
errors or gaps at an early stage when issues can still be easily resolved without costly
Validation
Is it the right design?
rework or redesign.
Theoretically, there are two kinds of quality testing: validation and verification.
Validation addresses the issue of whether the client is getting the right design—a
design that delivers the intended value and meets the client’s strategic objectives.
Strategic Concept
Verification is more practical and concerns the question of whether the building is
brief design designed right, or in other words, whether the design is error-free and in accordance
with all the client’s specifications.
Validation tends to take place in the early stages of the design process when design
proposals are still of a conceptual nature. Verification tends to take place in the later
stages of the project and looks at whether requirements on topics such as acoustics,
energy usage or daylight penetration have been met in the technical design.
To manage the validation and verification processes, it is recommended that the
Functional Developed
brief design brief be supplemented with a test plan (see also page 138). Such a plan outlines which
quality tests are relevant for the different types of requirements and which test
methods have to be used. It also stipulates at what stages the testing should take place
and which party is responsible for it.
On a cautionary note, it is important that quality testing should not turn into
an administrative burden for a project. It is not necessary to test every single
requirement at every single design stage. The level of detail should be appropriate
Technical Technical
brief design
to the design stage reached, and the focus should be on testing those quality aspects
that are critical for the usability of the building and difficult to change at later project
stages.

Verification
Is it designed right?
Validation and verification
Design proposals have to be tested against the brief during the design process. In the early design
phases, the focus will be on the overall validation of the design: is the proposed building indeed a
solution to the client’s accommodation problem? In the design phases that follow, the focus will shift
towards the verification of more detailed, technical specifications.
Recommendations
- When writing the brief, think ahead about how design proposals can be assessed against the
formulated requirements. Relevant test methods include simulations, calculations, design reviews,
inspections, evaluations of prototypes and document reviews.
- Supplement the brief with a test plan that explains when, how and by whom design proposals will be
tested.
- Where possible, refer to standard test methods. For indoor climate, for example, there are lots of
standardized test methods available.
- Assign tests to specific parties. Verification tends to be the responsibility of the design team,
whereas validation will require the active involvement of the client.
- In complex projects, it can be a good idea to bring in an external, independent party for quality
testing (a practice that is usually referred to as ‘commissioning’).

68 69
 Success factors
Discuss the brief with the design team
The brief is written from the client’s perspective, but it is the design team that has to
work with it as input for their design. It is thus essential that the design team fully
understands what is written in the brief. To enhance this understanding, the brief
should not just be handed over—thrown over the wall, as it were—but should be
discussed with the design team. Do they interpret the requirements in the same way
as the client? Are there ambitions or demands that need to be clarified? Are there
parts of the brief that they consider awkward or unfeasible? Is there information
missing?
There is also a responsibility for the design team here. When receiving a vague
or ill-defined brief, the design team should not go into complain mode, but get
proactive and start asking questions, pushing the client to clarify their ideas. Clients
can benefit from this. Architects and engineers tend to have a wealth of experience
from other projects and they look at projects with different eyes. They may very well
see possibilities or issues that have been missed or overlooked in the briefing process
and that are worthwhile incorporating into the brief.
Dialogue between the client and the design team will be of particular importance
in politically sensitive projects. In such projects, the briefing process tends to result
in briefing documents with heavily negotiated content. Sensitivities and dilemmas
will have been ironed out during rounds of reviews and approvals. In such cases,
additional dialogue will be needed to help the design team to read between the lines
and to uncover implicit ambitions and constraints.
The celebrated architect Frank Gehry once suggested that architects should
challenge the entire brief: “You can’t just build a building based on what the clients
say, because their vision is based on what’s normal. How do you get out of the
normal? You’ve got to question everything.” Questioning everything will be neither
very productive, nor necessary if the client has written a good brief. Gehry is right,
however, in the sense that a client’s requirements should not be seen as absolute.
They are assumptions and ideas that can only benefit from critical feedback from the
design team.
Recommendations
- Reserve time in the project’s planning for dialogue about the brief with the design team.
- Explicitly ask the design team whether there are things in the brief that need to be clarified, added,
changed or improved.
- If the design team is on board during the briefing process, make sure to involve them in the
development of the brief.
- If the brief is a closed, formal contract document, the contents should be tested and discussed with
design experts before the document is formalized.
- Make sure to have a clear procedure for communicating changes to the brief to the design team.
70
Briefing for Buildings
Manage changes to the brief
Ideally, the brief is a fixed and ‘frozen’ document because, as any project manager
knows, changes to the brief usually mean delays and rework. In practice, this ideal is
hard to achieve. In almost any project, briefing is an iterative, change-ridden process.
It could hardly be otherwise given that briefing typically takes place in the early
phases of a project when much is still unknown and uncertain.
As pointed out earlier, novice clients in particular may have difficulties with
predicting what they want from the project at an early stage. Having little prior
experience, they are likely to develop and adjust many of their ideas once they see
the first design proposals (“This is not really what I had in mind” or “This is a great
idea”). It should be said, however, that even professional clients have a habit of
making changes to the brief—for example, backtracking on earlier ambition levels
when budgets have to be tightened.
A thorough briefing process will help to avoid having to make many such changes,
but change cannot be ruled out completely. As the project progresses, new insights
will emerge, circumstances will change and errors will surface. And it does not make
sense to ignore such developments in the brief. An overly rigid approach would
render the briefing and design process hostage to decisions that were made at a time
when the project was still in its infancy, which may lead to suboptimal solutions. So,
the recommendation is to manage change rather than to prevent or ignore it.
A good way to manage change is to take a phased approach to briefing (see
Sequence, page 24). The brief is then developed step-by-step, in parallel to the design
process, providing briefing information on an ‘as needed’ basis. This provides the
client with the opportunity to make changes to those parts of the brief that have
yet to be incorporated into the design. As the project progresses, the window of
opportunity for making changes should get smaller as the practical and financial
implications of changes grow.
Furthermore, it is advisable to have a formal change procedure. The first step in
such a procedure is an assessment of the reasons for a change and its implications
for the project’s quality, planning and budget. Next, the proposed change should
be presented to the project’s leadership for formal approval. Once approved, the
changes can be implemented in the brief and formally communicated to the design
team.
Recommendations
- Establish a formal procedure for making changes to the brief.
- Make an impact analysis before changes are approved, looking at quality benefits and the
implications for the project’s budget and planning.
- Communicate the change procedure to all stakeholders.
- Use change notifications to explain the nature, background and impact of changes to the design
team.
- Appoint a single ‘gatekeeper’ who is formally responsible for making changes to the brief once it has
been approved.
- Structure the brief in such a way that it is possible ‘track and trace’ changes.
71
 Topics

Topics
Functionality

Health
Safety and
and
security
well-being

Efficiency Accessibility

Building
quality

Sustainability Urban
fit

Architectural
expression Flexibility

Facility
management

Quality dimensions
A building’s quality is hard to define as it comes from the interplay of a wide diversity of factors. For
the sake of convenience, however, this chapter breaks the concept of quality down into ten specific
briefing topics.

74
 Briefing for Buildings
Topics
A brief describes the quality the client seeks from the building. As we
explained in the earlier chapters, this is essential because without such a
description, the design team can only second-guess what the client is after.
Furthermore, quality descriptions will provide a basis for the assessment of
design proposals at later stages.
But what is quality? Every client has an intuitive notion of what quality is,
but putting that notion into words, with some level of precision, at an early
stage of the project, is difficult. A complicating factor is that quality can
concern many things. It can concern everyday functional aspects, such as
the availability of a sufficient number of power sockets in a room, but also
more strategic aspects such as the building’s flexibility, and fairly elusive
aspects such as its architectural expression and the way the building makes
us feel.
To make the concept of quality manageable, we break it down into a list
of ten topics. This list is not intended to be exhaustive, but it can be used as a
framework or checklist when developing the brief. The ten topics are:
- Functionality
- Efficiency
- Flexibility
- Sustainability
- Architectural expression
- Urban fit
- Safety and security
- Accessibility
- Facility management
- Health and well-being
When looking at this list, it is important to realize that most of the topics are
interrelated or even overlapping. Flexibility, for example, is closely related
to sustainability because flexibility will increase the lifespan of a building,
which makes it more durable and thus more sustainable. Conversely,
there may be tensions of conflicts between the different quality aspects.
For example, a client may be asking for a highly secure building, while at
the same time wanting it to be open and welcoming. Such tensions exist
in almost any project. The brief should not try to hide such issues, but
mark them explicitly as dilemmas that call for special design attention and
creativity.
75
Topics
Functionality
Functionality is a very broad concept, which can be defined as the degree to which a
building supports the activities of its occupants. Simply put, office buildings should
support office work, school buildings should support learning, and so on.
The formulation of functional requirements starts with understanding user
activities. What will people do in the building? What are the characteristics and
nature of their activities? How many people are involved? Do activities involve
the use of particular equipment? How are activities interrelated? These kinds of
questions can be answered by analysis, observation and simply talking to people
(see Techniques, page 94 for an overview of possible methods). The next step is to
translate the insights gained into functional requirements concerning size and the
quality of spaces.
It is important to note, however, that an activity analysis does not automatically
translate into functional requirements. For example, an activity like ‘computer
work’ comes with several obvious space-related requirements (enough space for
a desk and a chair), comfort (enough light, not too noisy), and facilities (a reliable
internet connection and coffee), but when one goes beyond such basic factors, the
notion of functionality becomes more slippery and subject to rather intangible
factors such as personal preferences and cultural norms and values. Is, for example,
an open-plan office a functional solution or not? Different people tend to have very
different opinions about this, which can make it challenge to establish what the right
requirements are.
For that reason, the formulation of functional requirements should not only
involve a factual analysis of user activities, but also a dialogue with users about their
perception of functionality. What is their notion of functionality? Where does that
notion come from? How does it relate to their activities, the technologies they use, or
the purpose of their organization?
In this dialogue, it is important to focus on the ‘need behind the need’ and not to
jump straight into discussing concrete design solutions. This can be done by asking
probing questions (e.g. why do you feel you need a private office?) aimed at eliciting
the problems they want to have solved (e.g. too many distractions) before discussing
any notion of a solution.
Strategic brief
- Describe the general activities that have to be accommodated in the building.
- Identify distinctive or critical activities that will call for extra design attention.
Functional brief
- Draw up a concise description of how rooms and spaces will be used in daily practice (what activities,
when, by whom, equipment required), insofar as this kind of information is not obvious.
- Identify functional concerns (e.g. acoustics, security, privacy) which require extra attention and
elaboration in the technical brief.
- Look at the spatial relations between different functions and activities: which of them need to be
close to each other, which need to be separated?
Technical brief
- Translate functional considerations into concrete specifications at room level, looking at finishes,
fixtures, furniture, indoor climate and equipment.
76
 Topics Briefing for Buildings

Sustainability
Topic Requirements
Energy - Use of energy-efficient building systems (i.e. lighting systems with occupancy and lux- Sustainability should be an important topic in any design brief. As we all know,
sensors)
buildings use a lot of resources—energy, water and materials—and they generate
- Use of renewable energy sources (i.e. solar and wind energy)
- Use of a compact building volume and efficient use of glazing for reduced energy loss a lot of waste, during construction, use and demolition. Clients are in an excellent
- Optimized building orientation towards south (northern hemisphere) to capture longer position to reduce the environmental impact of buildings because they are the
periods of daylight
starting point of a project. By demanding a ‘green’ building, they can push the entire
- Consideration of placement of glazed areas, to reduce solar gains in summer, increase in
winter supply chain (the design team, the contractor, suppliers) into more sustainable
- Use of a building construction with a high ‘thermal value’ that helps to passively cool and heat, practices.
reducing the need for technical installations
The design brief should explain how far a client’s ambitions on sustainability
Water - Use of water-saving toilets and taps
reach. Relevant questions to be answered are: Is the client aiming for a ‘super green’
- Provide leak detection building that will set a new standard, or merely seeking compliance with existing
- Use systems that allow water re-use and recycling sustainability standards? Should the building be merely energy efficient, should
- Use water in outdoor areas (close to building), to improve the microclimatic comfort during
summer
it aim to be energy neutral, or should it even produce energy? Is the client open to
- Managing on-site rainwater through preservation of areas of ecological value and/or the use trying entirely new, innovative sustainability solutions, or should all solutions be
of absorbing surfaces like grass and plants proven technologies?
It is preferable that clients use measurable and actionable requirements to
Materials - Use of materials with low embodied energy (materials that do not overly pollute during
manufacture)
substantiate their sustainability ambitions. There are several well-established
- Use of waste materials or material with a high percentage of recycled content in construction. measurement systems that can help with this. A much-used system is breeam
- Avoid the use of fragile materials that require frequent maintenance (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), which
- Use of materials with hygroscopic value (materials that regulate and improve indoor comfort)
- Use of certified materials. Ask for EPDs (environmental product declarations) to understand
clients can use to define the desired sustainability level as ‘Good’, ‘Very Good’,
where products come from ‘Excellent’ or ‘Outstanding’. Within the system, these ambitions are connected
to concrete requirements on a wide range of issues, including energy and water
Waste - Create environmental stations throughout the building to sort recyclables and dispose of consumption, health and well-being, pollution, transport, materials, waste and
waste
- Require waste management during construction to limit the impact on the environment. ecology.
- Provide facilities for composting organic waste The disadvantage of systems like breeam is that they require quite a bit of
administration on the part of the design team. Furthermore, it has been noted that
Sustainability requirements breeam can trigger ‘box ticking’ behaviour by the design team: adopting particular
This is a general checklist of sustainability topics. More specific requirements can be based on rating
solutions just to get the right rating. This is obviously not the intention.
systems like BREEAM or LEED.
Furthermore, it is important to stress that sustainability is not only about certified
wood and water-saving toilets, but also about architectural quality, flexibility and
usability. There is no point in building a green building, bristling with laudable
features, if it does not support the activities of its users.

Strategic brief
- Formulate general ambitions for sustainability.
- Define measurable targets, e.g. based on BREEAM (www.breeam.com) or LEED
(www.usgbc.org/leed).
- When using multi-interpretable terms such as ‘CO2-neutral’ or ‘cradle-to-cradle’, provide
clear definitions.

Functional brief
- Seek concepts or smart solutions that help to reduce the need for space (i.e. the shared or combined
use of spaces and functions).

Technical brief
- Formulate concrete requirements concerning the use of energy, materials, water consumption.

80 81
 Topics
Architectural expression
A building’s architectural expression is a fairly elusive quality that is determined
by a myriad of factors such as composition, colour, light, materials and shapes. It is a
topic that is sometimes seen as the exclusive territory of architects, but clients will
certainly want to have a say on it. This is because architectural design can trigger
particular associations. Tall buildings may be associated with power and prestige,
while buildings with bright colours may be seen as playful. Straight lines and
regularity may evoke an impression of efficiency and neatness.
Clients can use the brief to explain what kind of expression they are looking for.
This should not be done in terms of design specifications (“the building should have
a brick façade”), but in terms of the effect that the design should have. How should
the building ‘feel’? What kind of ‘vibe’ should it have? What kind of associations
should it trigger? What message should it convey to the outside world?
The answers to these questions will differ per client. A bank may want its offices to
communicate reliability and security; a tax office may seek to convey an impression
of modesty and efficiency; a tech company may wish for a building that signals
innovation and ‘coolness’. That may sound simple enough, but a lot of clients have
trouble expressing their needs and preferences in a clear way. All too often, design
briefs feature cliché-filled texts, stating that the building should be ‘aesthetically
pleasing’ or ‘of high architectural quality’.
To get a better grip on clients’ ideas about architectural expression, it will be useful
to look at a client’s corporate identity. Large clients will almost certainly have a
formal branding strategy that explains how they want to be perceived by the outside
world. Furthermore, it can be useful to have a discussion with the project’s decision
makers. What kind of buildings do they like or dislike? For what reasons? What kind
adjectives do they see as appropriate for the project?
It will be the (challenging) task of the brief writer to translate the outcomes of such
discussions into a clear text for the brief. The trick is to keep it simple: a few powerful
adjectives will be more telling that a long waffly text about architectural quality.
Strategic brief
- Explain the client’s desired corporate or ‘brand’ identity.
- Describe the desired expression of the building in a few well-chosen adjectives.
- Do not allow the personal aesthetic preferences of the top decision makers to dominate the brief.
- Consider the use of reference images, although such references should not be used in a too literal
way (“I want something like that”).
Functional brief
- Indicate areas or spaces that need special attention in terms of architectural expression (e.g.
entrance) and describe what kind of atmosphere is wanted there.
Technical brief
- Add design guidelines if the client has strict standards for its ‘brand visuals’. Some clients (e.g. in
retail) are likely to have very concrete requirements concerning materials, finishes, colours and
dimensions.
82
Briefing for Buildings
Urban fit
Briefing is usually focused on the interior of the building because that is where
most user activities take place. It is obvious, however, that a building also has an
urban context to which it has to relate. Especially when the project concerns the
construction of a new building, it will be important to look at the project’s ‘urban fit’.
A very basic question is whether the client is aiming for a building that is highly
visible and stands out from its context (’iconic’), or a more of ‘fabric building’ that
blends modestly with its context. Another strategic consideration is the extent to
which the project should contribute to its surroundings in terms of the provision
of public spaces or services. Office buildings, for example, tend to be closed and
introverted entities with little to offer their surroundings, but clients may also
choose to build permeable buildings with public functions such as a coffee shop, an
exhibition area or parking spaces that can be used by the local community outside
office hours.
A very practical consideration in relation to a building’s surroundings is logistics.
Buildings attract different kinds of logistical flows—pedestrians, cyclists, cars,
delivery vans, garbage trucks. The brief should explain which of these flows are
relevant and what the associated requirements are. What are the ways in which
employees, visitors and goods arrive at and leave the building, and what is the
consequent need for access, drop-off areas, loading areas and parking space? This
last issue tends to be most difficult. Most projects need parking spaces for staff and
visitors, but these are space-consuming and their numbers are likely to be governed
by local zoning regulations.
Other relevant requirements may concern the provision of outdoor spaces such as
playgrounds, sporting facilities and landscaped areas. Requirements for these spaces
may concern security (e.g. lighting levels in evenings and perimeter protection),
sustainability (e.g. use of local vegetation) and the placement of outdoor furnishings
(e.g. benches, flagpoles, signage). In the case of high-rise buildings, requirements
should also address the microclimate around the building (e.g. avoiding undesirable
shadow effects or wind gusts at street level).
Strategic brief
- Make a site assessment, looking at the plot, the neighbouring buildings, public spaces and
infrastructure.
- Determine whether the project should incorporate public areas or public functions.
- Investigate local zoning constraints in terms of restrictions on height and volume, protected
sightlines and car parking.
Functional brief
- Indicate which outdoor functions need to be realized on site (e.g. parking areas, bicycle paths, areas
for waste disposal, kiss & ride drop-off points, smoking areas, etcetera).
Technical brief
- Consider requirements for outdoor inventory (seating, flagpoles and signage).
- Formulate requirements for the safety and security of outdoor spaces (e.g. lighting levels and visual
overview, need to establish a secure perimeter around the site).
- Set requirements for the maintenance and sustainability of possible landscaping (e.g. use of local
vegetation, water storage, creation of habitats for local animal species).
83
 Techniques

Techniques

What knowledge is already available?

- Document analysis
- Literature review
- Benchmarking

review

What are the

client’s/users’ current
What are possible new
activities and ways of
ideas and future
using space?
scenarios?
-Interviews
- Project visits
-Surveys
describe explore - Objectives workshop
-Observational studies
- Future workshops
-Occupancy
- Scenario studies
measurements
- Persona method
-Walk-throughs
- Charrettes
-Social network analysis

test

How will ideas work out in practice?

- Design studies
- Pilot projects

Different techniques
Different briefing techniques can provide answers to different kind of questions.

94
 Briefing for Buildings
Techniques
This chapter presents a range of techniques that can be used to collect data,
insights and ideas as input for the brief. Roughly speaking, the techniques
can be divided into four groups.
The first group concerns techniques that review existing material and
literature: organizational documents, research publications, general design
guidelines and benchmark studies. This type of desk research will usually
take place at the beginning of the project. The purpose is to get acquainted
with the client organization and the building type in general.
The second group concerns descriptive techniques that help to describe
the client’s current use of space and the users’ activities. These can be
observational studies, occupancy measurements, walk-throughs, social
network analyses and surveys. All these techniques provide valuable field
data about the specifics of the client organization. But, as said, these
techniques are descriptive: they are very much about describing the existing
situation (’as is’) rather than the future situation (’to be’), which is just as
essential in briefing.
Therefore, a crucial third group concerns explorative techniques aimed
at identifying future demands and new ideas. It entails various kinds of
workshops with users, decision makers and experts. Project visits and
scenario studies can also be seen as explorative techniques as they provide
insights about alternative solutions and possible futures.
The fourth group of techniques concerns assessment methods. During
its course, a briefing process is likely to produce all sorts of visions and
ideas, which may look very promising, but need to be tested and validated
in terms of feasibility and relevance. This can be done on paper by making
prototypical designs, or in real life by conducting pilot projects.
Technically, it is possible to apply all these techniques in a briefing
process, but not every project has the resources or the need for a full-blown
briefing process. In small projects, a few interviews may be sufficient,
in large projects there may a need for a more extensive briefing process
with scenario analysis and future studies. The right mix of techniques for a
particular project will depend on the size and time-frame of the project and
the predictability of the client’s accommodation requirements.
95
Techniques
Document analysis
A good start for a briefing process is to gather and review existing material about
the client organization. Analysing such ‘secondary’ data will provide an initial
understanding of the organization, which can then be deepened in the steps that
follow.
A lot can be learnt by looking at public information that is available on websites
and in brochures and annual reports. Such material gives an insight into how the
organization presents itself to the outside world and while this is not necessarily
in line with reality, it can still reveal a lot about the organization’s aspirations. Job
advertisements are a good example. The recruitment site of a company may state:
“We want our employees to be happy and healthy both inside and outside of work”.
Such a quote will be a good starting point for a discussion with the client about their
ambitions on matters such as sports facilities, indoor climate, ergonomics and well-
being in general.
As well as public statements, it will be useful to look at internal memos and
reports that discuss organizational aspects such as headcount, organizational
structure, branding and planned change processes. Sometimes such documents are
confidential, but they will be useful for positioning the building project in a wider
organizational context. If, for example, an organization is planning to ‘rebrand’
itself, it will be useful to know this because the building may play a supporting role in
such a change process.
If available, one should also look at the organization’s formal real estate strategy
and space standards. Such documents can provide very concrete input for the
briefing process, although they should mostly be regarded as a reference.
In general, it is important to be critical of the status and accuracy of the data
that can be found in organizational documents. Headcount data, for example, are
notoriously inaccurate because they are often outdated or exclude particular types
of users (e.g. external contractors). Document analysis should therefore always be
combined with follow-up interviews for validation of the data gathered.
Recommendations
- Make a list of documents/data that the client should deliver (e.g. headcount, growth projections, an
organizational chart).
- Beware of possible discrepancies between how things are presented in documents and how they are
in everyday practice (e.g. in relation to strategy or culture).
- Conduct follow-up interviews to clarify and validate data that seem unclear or unrealistic.
- Use the document analysis to get acquainted with the client’s vocabulary (department names, trade-
specific terminology).
- When citing from documents, make a proper reference to the source, noting the author, title and
date of publication.
96
 Briefing for Buildings
Literature review
A literature review is a review of research publications about a particular briefing
topic. The purpose is to provide clients with knowledge and ideas that can help
them to make better informed—or even ‘evidence-based’—briefing decisions. For
example, when a hospital is considering creating individual patient rooms instead
of wards, it will be interesting for them to look at the available research on this topic.
Are there any credible research publications that discuss this topic, and what do
these say about things like costs, infection control, staff satisfaction and patient well-
being?
Conducting a literature review can be extremely valuable, but it can be quite time-
consuming. Research publications do not make easy reading as they are written by
and for academics, and they seldom provide any clear-cut answers. Furthermore, it
is important to know that not all research publications are of equal quality. Clients
should focus on well-researched publications rather than those that fit their bias.
They should look critically at the empirical basis for the conclusions presented (e.g.
are they based on the evaluation of a single project or a whole range of projects?).
Next to the scientific literature, it will be interesting to look at practice-oriented
publications such as design handbooks and briefing guidelines. For common
building types, there are many such publications readily available on the Internet.
Good examples are cabe’s guide to Creating excellent primary schools, or the Whole
Building Design Guide (an online resource that covers multiple building types).
A literature review may further include architectural magazines and design
websites like Archdaily or Dezeen. These do not present research-based knowledge,
but they tend to feature attractive projects that are new and ‘cutting-edge’ and
as such can act as great sources of visual inspiration—a quality usually lacking in
research publications.
Recommendations
- When looking at research papers, try to find ‘meta-analyses’ that are based on large numbers of
studies rather than just a single case study.
- Be critical of success stories in trade journals or design magazines. These can be inspirational, but a
critical eye is needed to separate hype from reality.
- Take an old-fashioned trip to the library of the nearest architecture school to find book shelves full of
books dedicated to specific building types.
- For the technical brief, look at the many available technical standards (e.g. concerning indoor climate
or the dimensions of common rooms).
- When using material from publications, make a proper reference to the source, noting the author,
title and date of publication.
97
Techniques
Walk-throughs
As the name implies, a ‘walk-through’ is basically a walk through a building. The
idea is that the briefing team or brief writer tours the existing building together with
a group of users to see how it functions and to get a ‘feel’ for the organization. During
the tour, the users are asked to point out which spaces they regard as functioning well
and which ones not. They are also asked about which building features they consider
important, or unimportant, and how they perceive the quality of specific attributes
such as furniture, indoor climate or the layout of a room.
For the briefing team, walk-throughs are a productive way of getting to know a
lot in a short period of time. Much more than surveys or occupancy studies, walk-
throughs provide a very visual, tactile and direct impression of the existing situation.
Insights come from a combination of listening and looking. What is the atmosphere
in the building? Are spaces crowded or empty, noisy or quiet, messy or organized?
And how do users perceive the quality of these spaces? What do they like and
dislike? What would they like to have changed, and why?
Ideally, several walk-throughs are done, with different types of users. In a school,
for example, it will be interesting to do separate walk-throughs with the pupils and
the teaching staff, and then look at differences and similarities in their stories and
their perception of quality.
Usually, the tour and its ‘stopping points’ will be predefined by the facilitators of
the walk-through, but it can also be interesting to ask the building users involved to
develop the routing. In any case, there should be a possibility for ‘detours’ to look at
spaces or features that the participants did not think of beforehand (e.g. very practical
spaces such as storage spaces, toilets, etc.). After the walk-through, there should be
a closing session in which the information collected is discussed and summarized.
This session can also be used for an initial discussion about how the observations can
be translated into requirements for the new situation.
Recommendations
- Be aware that the outcomes of a walk-through are very much dependent on the people participating
- Prepare the walk-through carefully. Make sure that the routing and stopping points cover all relevant
spaces. Prepare a list of discussion topics for each stop.
- Start each walk-through with an introduction of the method and an explanation of its purpose.
- Consider turning the tour into a ‘photo safari’, in which users are asked to make photos as visual
documentation of the positive and negative aspects of the building.
- Do several tours with different kinds of users to get a more comprehensive understanding of the
building and its users.
106
 Briefing for Buildings

Examples Examples
This chapter presents a series of short summaries of design briefs for real-
life projects covering a diversity of building types:

- Office: Entra head office Oslo (NO)

- Detention facility: (anonymized)
- Library: Library of Birmingham (UK)
- School: IKC Zeeburgereiland (NL)
- Hospital: Aalborg university hospital (DK)
- Sport facility: Swimming pool/sports hall Papendrecht (NL)
- Laboratory: Panum Institute Copenhagen (DK)
- Train station: Alkmaar station (NL)

At first sight, the briefs for these projects seem to have a lot in common with
one other as they all make use of the same kind of wording, stating that the
new accommodation solution should be ‘efficient’, ‘flexible’, ‘functional’,
‘sustainable’ and so on. This suggests that all the clients involved have similar
ambitions, but although this is true to a certain extent, a closer look reveals
numerous differences.
The most obvious differences can be seen in the room lists and functional
briefs. For example, the brief for the school asks for classrooms and
playgrounds, whereas the brief for the hospital project asks for patient
rooms and surgery rooms. The names of these rooms alone tell us a lot about
the different types of activity they are expected to accommodate.
More detailed differences emerge in the technical requirements, which
tend to focus on those building components that are critical for the building’s
operation. For example, the brief for the prison facility is very specific about
the locks on the cell doors—a detail of strategic importance for this type of
building. The brief for the train station pays a lot of attention to requirements
for elevators, escalators and stairs—elements that are essential for the
facilitation of passenger flows, and thereby the station’s functioning.
The topic of flexibility is addressed in a very similar way in all projects, but
here, too, there are differences. The brief for the laboratory building asks
for ‘dance floors’ that allow lab equipment to be easily moved around. The
brief for the school project asks for the capability to expand the number of
classrooms from 10 to 16 during the summer vacation.
As these small but critical differences demonstrate, different types
of buildings entail different requirements, which is what makes briefing
relevant in the first place.

143
 Examples Briefing for Buildings

Library: Library of Birmingham (UK)

Business and
learning zone General
For the new Library of Birmingham project, two briefs were written. The first was a
Gallery strategic brief that served as input for an international design competition. This brief
discussed the spatial outlines of the project and the client’s main ambitions. The
Circulation
Children’s
second brief was written after the competition, not by the client but by the winning
foyer
library
library architectural firm (the Dutch firm Mecanoo). This was much more detailed. It
specified all the spaces and their interrelations and listed the technical requirements.
Reader
services Input for this second brief came from interviews and workshops with library staff
and other stakeholders such as the staff of the theatre that was also to be housed in
Archives + the building.
Retail point Bars heritage
(theatre) (theatre)
Strategic objectives Functional requirements Technical requirements
The strategic brief for the Given the project’s aim to create The number of technical
project was a very ambitious a welcoming and accessible requirements in the brief was
Facility
management one. It stated that the project place, the design brief paid a lot fairly limited. The brief outlined
should become nothing less of attention to the building’s general requirements for
than “the best public library entrance and foyer. It stressed essential systems, such as the
Meeting
in the world”. The central idea that the entrance area should be security system and the rfid
point was that building should not “spacious but not intimidating” system for tracking books. It also
just be a place for books, but a and that the challenge was “to contained basic requirements for
Circulation
Main Informal
“community hub” where people design a foyer which attracts the acoustics and temperature
foyer
theatre foyer performance area from all over the city would new visitors”. In terms of user levels in the requested spaces.
gather for events, performances, experience, the brief said that A special point of attention
Contemplative education and exhibitions. the foyer should offer “a genuine was the climatic conditions for
space / quiet area The brief stated that the new ‘wow’ factor, enticing people the archive and heritage spaces,
library should become ‘the’ to explore further within”, and where the library’s rare and
place to be in Birmingham. In that it should act as “a platform fragile historical collections
line with this ambition, the to ‘launch’ visitors and users would be kept. To safeguard
brief stressed that the building to their chosen destination or these items, the brief stated
Cloakroom should be welcoming and reach to explore areas of interest or that the archive and heritage
+ locker facilities out to “audiences who may have discovery”. A relation diagram spaces should comply with
previously thought that libraries (see opposite page) explained the relevant British Standards
Buggy or theatres were ‘not for them’”. how the entrance area should Institute standard (specifically,
+ EMV park work in terms of logistics, with bs5454 Guide for the storage and
designated areas for the storage exhibition of archival materials)
Parents / Main of buggies and prams, lockers, which contain detailed
carers room entrance a reception desk and other requirements concerning fire
visitor-oriented spaces. Similar safety, security, temperature
Self service diagrams and descriptions were levels, humidity, light levels/
information made for all other areas in the uv control, air quality and dust/
building. particle filtration.
Reception +
customer
services First entrance

Direct route between spaces

Adjacency diagram entrance area

This relation diagram (a modification of the original diagram) shows the many functions that had to be
linked to the library’s entrance and foyer. Similar diagrams were made for all major space clusters in the
building.

148 149
 Briefing for Buildings
Bibliography
Bibliography Barrett, P. & Stanley, C. A. (1999). Better Construction
Briefing. John Wiley & Sons.
Best, R. & Valence, G. D. (1999). Building in Value — Pre-
design Issues. Arnold.
Blakstad, S. H. (2001). A strategic approach to
adaptability in office buildings. Fakultet for arkitektur
og billedkunst.
Blyth, A. & Worthington, J. (2010). Managing the Brief for
Better Design. Routledge.
Bogers, T., van Meel, J. & van der Voordt, T. J. (2008).
Architects about briefing: Recommendations to improve
communication between clients and architects.
Facilities, 26(3/4), 109-116.
Danish University and Property Agency and University
of Copenhagen (2010). Competition brief, project
competition for the extension of the Panum complex.
Danish University and Property Agency and University
of Copenhagen (2010). Vejledende rumprogram
Projektkonkurrence om udbygning af Panum-
komplekset [Room programme, project competition
for the extension of the Panum complex]’.
Designing Buildings Limited (2016), Designing Buildings
Wiki, http://www.designingbuildings.co.uk/
Finch, E. (2011). Change Management and Relocation: a
moving experience. Anais do 2º. Simpósio Brasileiro de
Qualidade do Projeto no Ambiente Construído.
Fletcher, P. & Satchwell, H. (2015). Briefing: A Practical
Guide to RIBA Plan of Work 2013 Stages 7, 0 and 1. RIBA
Publishing.
Gemeente Amsterdam Stadsdeel Oost (2011).
Ambitiedocument Pilot Zeeburgereiland [Ambition
document Zeeburgereiland Pilot].
Gemeente Amsterdam Stadsdeel Oost (2011).
Outputspecificatie Zeeburgereiland [Output
specification Zeeburgereiland].
Gemeente Papendrecht and Synarchis (year unknown).
Programma van eisen Sportcentrum Papendrecht [Brief
for Papendrech sports centre].
Hansen, G. K., Blakstad, S. H. & Knudsen, W. (2011).
USEtool. Evaluating Usability. Methods Handbook.
NTNU.
Heinz, J. L. & Overgaard, F. (2009). From program to
design: how architects use briefing documents. Nordes.
Helen Hamlyn Centre for Design (2016), Designing with
People, http://designingwithpeople.rca.ac.uk/
Hodulak, M., & Schramm, U. (2011). Nutzerorientierte
Bedarfsplanung: Prozessqualität für nachhaltige
Gebäude [User-oriented requirements planning:
process quality for sustainable buildings]. Springer-
Verlag.
Hyams, D. (2001). Construction companion to briefing.
RIBA Publications.
Indigo Konsortiet (2013). Byggeprogram Nyt Aalborg
Universitetshospital [Construction brief, New Aalborg
University Hospital].
163
Jensen, P. A. (2011). Inclusive briefing and user
involvement: case study of a media centre in Denmark.
Architectural Engineering and Design Management,
7(1), 38-49.
Kiviniemi, A. (2006). Requirements Management
Interface to Building Product Models. PhD Thesis.
Stanford University.
Koutamanis, A. (2013). Computer-Mediated Briefing for
Architects. IGI Global.
Marmot, A. (2006). Promoting space efficiency in
building design. Space Management Group.
Mecanoo and LoB Design Team (2008). Library of
Birmingham design brief.
Birmingham City Council and Capita Symonds (2008).
The Library of Birmingham ‘A Centre for Knowledge,
Learning and Culture’, Strategic Design Brief.
Morrell, P. & Duffy, F. (2004). The impact of office design
on business performance. Commission for Architecture
& the Built Environment and the British Council for
Offices.
National Institute of Building Sciences (2016), The Whole
Building Design Guide, https://www.wbdg.org/
National Office of Building Technology and
Administration and / The Norwegian State Housing
Bank (2005). Building for Everyone, Understanding
universal design of buildings and outdoor spaces.
National Office of Building Technology and
Administration.
Pena, W. M., & Parshall, S. A. (2012). Problem seeking: An
architectural programming primer. John Wiley & Sons.
Pickard, Q. (Ed.). (2008). The Architect’s Handbook of
Professional Practice. John Wiley & Sons.
Prins, M., Koolwijk, J., Volker, L. & Wamelink, J. M. F.
(2006). Briefing: static or dynamic. In Proceedings of
the Joint CIB, Tensinet, IASS International Conference
on Adaptability in Design and Construction,
Netherlands, Eindhoven University of Technology.
Prorail and NS Poort (2011). Vraagspecificatie voor
het Werk Station Alkmaar [Tender specification for
Alkmaar Station project].
Region Nordjylland (2011). Nyt Universitetssygehus
Aalborg Projektkonkurrence. Bind II:
konkurrenceprogram [New University Hospital Aalborg
Project Competition. Part II: Competition brief].
Van Ree, H.J. (2008). IPD Space Code: Measuring the
Space Performance of Buildings. IPD Occupiers
Ryd, N. (2004). The design brief as carrier of client
information during the construction process. Design
Studies, 25(3), 231-249.
Ryd, N. (2014). Facilitating construction briefing–from
the client’s perspective. Nordic journal of surveying
and real estate research, 1(1).
 Briefing for Buildings
Salisbury, F. (2013). Briefing Your Architect. Routledge.
Spekking, D. (1996). Programma van eisen, Instrument
voor kwaliteitsbeheersing [The brief, tool for quality
management]. Stichting Bouwresearch.
Taylor, T. & Pineo, H. (2015). Health and wellbeing in
BREEAM. BRE Global
Van der Voordt, D. J. M. & Wegen, H. B. (2005).
Architecture in Use: An Introduction to the
Programming, Design and Evaluation of Buildings.
Routledge.
Wijk, M. (2004). Bouwstenen: gids bij het maken van
een programma van eisen [Building blocks: guide to
developing a brief]. Stichting Bouwresearch.
Worthington, J. (Ed). (2006). Reinventing the Workplace.
Routledge.
164
Briefing for Buildings
About the authors
Juriaan van Meel is an internationally acclaimed
expert on design briefing and workplace design.
He has over fifteen years of experience with
briefing and has worked on a wide variety of
projects across the world for clients such as
Nike, Maersk and T-Mobile. He is co-founder
of the consultancy firm ICOP, guest lecturer at
the Danish Technical University, and one of the
original developers of BriefBuilder, the award-
winning application for briefing in complex
construction projects.
Kjersti Bjørkeng Størdal has a PhD in
organizational change from NTNU. She is an
award winning researcher who has conducted
research on the space and place of organizational
practices. She has turned her research into
practice and is now a senior consultant with
tegn_3 and ÅF Engineering. She is applying her
joint expertise on briefing and organizational
development on major projects like the new
Norwegian Government offices in Oslo and
planning for university campuses.
166
 Briefing for Buildings Briefing for Buildings

About the sponsors © ICOP/Juriaan van Meel

BriefBuilder All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or

BriefBuilder is a powerful, award-winning tool
for requirements management in construction
projects. The tool helps clients and their design
teams to define and verify the quality they want
from a project. Requirements are captured in a
very systematic way and integrated seamlessly
into the BIM models of the design team.
BriefBuilder has proven its value in numerous
projects across the world, ranging from schools
and office buildings to hospitals and lab facilities.
www.briefbuilder.com
transmitted in any form or by any means, electronic or mechanical,
including photocopy, recording or any informational storage and
retrieval system, without prior permission from the authors and the
publisher.
Credits
Text: Juriaan van Meel and Kjersti Bjørkeng Størdal
Indoor climate and sustainability: Michael Curtis (tegn_3)
Acoustic requirements: Colin Campbell, Mai-Britt Beldam,
Frans Davidsson (Ecophon)

Book design: Studio Sander Boon

Copy editing: Robyn Dalziel
Realdania Sponsored by: Realdania, BriefBuilder and tegn_3
Realdania is a Danish association which Published: by ICOP
supports philanthropic projects in the realms Printed: Pantheon Drukkers, Velsen-Noord, The Netherlands
of architecture and planning. Realdania’s aim
is to solve some of society’s major problems ISBN 978-90-823479-1-3
through agenda-setting initiatives. The mission
is to improve the quality of life and benefit
the common good by improving the built
environment. From this perspective Realdania
initiates and promotes ideas and practical
solutions in the built environment that have the
capacity to drive development and change.

www.realdania.org

tegn_3
tegn_3 is one of Norway’s biggest architecture
firms. The firm offers comprehensive services
in architecture, interior design, programming,
planning and landscaping. tegn_3 is a leading
provider of workplace design and development
with a focus on strategic processes, research-
based analysis and user participation. tegn_3
is part of the ÅF Consult group which is a
global engineering and consulting company
offering services within the energy, industry,
infrastructure and construction sectors
worldwide.

www.tegn3.no

167 168
 Artikelen MA1
Week 2

Doelgroepen & Woonwensen

Artikelen BK3MA1

Leerstof week 2
“Financiële instituties verantwoordelijk voor scherpe prijsdaling”
Boelhouwer, P. (2016) “Voor Koopwoningen. Financiële instituties
verantwoordelijk voor scherpe prijsdaling” in Real Estate Research
Quarterly, pp. 42-52.

“Verhuistheorieën en keuzeprocessen op de woningmarkt”

H. Boumeester, (2004) Duurdere koopwoningen en wooncarrière, Delft:
DUP, pp. 8-29.

“De woningcrisis in Nederland; achtergronden en oplossingen”

Boelhouwer, P. J. (2021), Bouwrecht, 47, p.p. 624-629.

“De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden

en oplossingen”
Boelhouwer, P., en H. van der Heijden. (2022) Bestuurskunde, 31, 1, p.p. 19-33.

“De overheid kan en moet aan het werk voor een gezondere woningmarkt”
Boelhouwer, P., H. Boumeester en R. van der Drift (2022) ESB, 107(4809S),
p.p. 92-98

“Wonen langs de meetlat''

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2019)
"Samenvatting" in Wonen langs de meetlat, pp. 3-9.
Leerstof week 2

“Financiële instituties verantwoordelijk voor scherpe

prijsdaling”
Boelhouwer, P. (2016) “Voor Koopwoningen. Financiële instituties verantwoordelijk
voor scherpe prijsdaling” in Real Estate Research Quarterly, pp. 42-52.
 VOOR KOOPWONINGEN

Financiële instituties verantwoordelijk

voor scherpe prijsdaling
De ruimhartige hypotheekrenteaftrek in Nederland en de mogelijke aanwezigheid
van een speculatieve zeepbel kunnen niet de scherpe koopprijsdaling vanaf 2011
verklaren. Deze wordt veroorzaakt door de aanscherping van de hypothecaire
kredietverschaffing. Het handelen van de belangrijkste financiële instituties in
Nederland heeft er toe bijgedragen dat de Nederlandse koopwoningmarkt na 2011
in een diepe crisis is terechtgekomen. Specifieke belangen van deze organisaties
als de angst voorafwaarderingen en de wens om het eigen vermogen van banken
te verhogen, wegen zwaarder dan de problemen op de koopwoningmarkt

door prof. dr. Peter Boelhouwer

D
e invloed van de woningmarkt op de
algemene economie werd pijnlijk
duidelijk tijdens de economische
recessie van 2oo8. Om de schadelijke effec-
ten hiervan te verzachten werden er door de
meeste West-Europese landen diverse cri-
sismaatregelen getroffen en werden stimu-
lerende maatregelen ingezet om de woning-
markten te ondersteunen (Boelhouwer et
al., 2011, p.1). Met uitzondering van Spanje
en Ierland, stabiliseerde in de meeste Euro-
pese landen de koopprijsontwikkeling rond
2010, waarbij in aantallanden zelfs de wo-
ningprijzen weer stegen (zie ook figuur 3).
De reden dat de woningmarkten in Spanje
en Ierland veel zwaarder getroffen werden
en de prijsdalingen ook langer aanhouden
kan verklaard worden uit het speculatieve
karakter van de woningbouwproductie en
de scherpe prijsstijgingen in deze landen
in de periode 2000-2007. Veel nieuwe
woningbouwprojecten bleken onverkoop-
baar en zorgen voor een permanente prijs-
druk en verstoring van de markt. Ook in
Nederland zette zich in de loop van 2010
gedurende een aantal maanden een voor-
zichtig prijsherstel in en naderden ook de
woningverkopen het niveau van voor 2008.
In tegenstelling tot de meeste andere West-
Europese landen, zijn de kooprijzen en de
woningverkopen in Nederland vanaf 2011
tot eind 2013 echter opnieuw in een neer-
waartse spiraal terecht gekomen (figuur 1).
Na 2013 stabiliseerden de woningprijzen
weer en vond er een herstel plaats in 2014
en 2015, waarbij het herstel van de koopprij-
zen gematigd is en dat van de woningver-
kopen sterk.
Zo zijn in de periode 2008-2013 de nomi-
nale koopprijzen met 21% (reëel met meer
dan 30%) gedaald, is het aantal woning-
transacties van ongeveer 225.000 wonin-
gen teruggelopen tot 1oo.ooo in 2013 en
werden er per maand in 2013 nog slechts
rond de 1.000 nieuwe koopwoningen ver-
kocht (meer dan 4.ooo voor 2oo8).
In dit artikel passeert een aantal mogelijke

421 maart 2016! Real Estate Research Quarterly

FIGUUR 1 ..... NOMINALE EN REËLE WONINGPRIJZEN IN NEDERLAND, 1965-2015
300€ - - - - - - - - - - - - --
250
200
150
100
50
0 dli lil lili
- NOMINAAL -
Bron: NVM, OTB-berekeningen
verklaringen voor deze in Europees per-
spectief unieke situatie in Nederland de re-
vue. De centrale vraagstelling van deze bij-
drage luidt dan ook: Welke factoren kunnen
als verklaring dienst doen voor het in Europees
perspectief unieke prijsverloop van Nederlandse
koopwoningen in de periode vanaf 2011.
Allereerst wordt aandacht besteed aan het
mogelijke effect van de ruimhartige hypo-
theekrenteaftrek in Nederland. Als tweede
verklaring wordt de aanwezigheid van een
speculatieve zeepbel nader onderzocht.
Deze wordt gedefinieerd als een prijsstij-
ging die niet door onderliggende fundamen-
tals kan worden verklaard. Huishoudens
speculeren in dat geval dus op toekomstige
prijsstijgingen en zijn op basis van deze
veronderstelling bereid meer voor hun aan
te schaffen woning uit te geven. Een andere
hiermee samenhangende verklaring is dat
in Nederland in de afgelopen decennia de
woningprijzen sneller gestegen zijn dan de
in de omringende landen. Een dergelijke
ontwikkeling vraagt vervolgens om een
prijscorrectie, indien er geen structurele on-
derleggers aanwezig zijn. Ten slotte wordt
aandacht besteed aan de effecten van een
aantal krediet beperkende maatregelen zo-
i lil i lilii
w
REËLE PRIJZEN 2001
als die door diverse Nederlandse financiële
instellingen sinds 2011 op de Nederlandse
hypotheekmarkt zijn doorgevoerd (Boel-
houwer en Schiffer 2015a, Boelhouwer en
Schiffer 2015b).
Effecten van de hypotheekrenteaftrek en
koopprijsstijging
Zoals in de inleiding aangegeven, behandelt
Nederland in Europees perspectief de eigen-
woningsector op vrij unieke wijze (Zie o.a.
Haffner 2002, Wolswijk, 2010). Nederland
is vrijwel het enige land dat de volledige af-
trek van de hypotheekrente tegen de hoog-
ste tariefschijf toestaat. Nu is vastgesteld dat
de Nederlandse overheid een genereus be-
lastingregime hanteert voor de koopsector
dient vervolgens vast gesteld te worden of
dit een verklaring kan zijn voor de scherpe
prijsdalingen sinds 2010. Hiertoe geeft af-
beelding 2 inzicht in de koopprijsontwik-
keling in een aantal West-Europese landen.
De start van het crisisjaar 2008 is hier ge-
indexeerde op 100. Duidelijk wordt dat het
Nederlandse prijsverloop over de periode
1995-2012 redelijk in de pas loopt met dat
van de andere Europese landen. Een uitzon-
dering hierop vormt Duitsland, waar de no-
minale prijzen in de periode 1995-2008 met
Rea l Estate Research Qu arterly I m aart 2016 143
FIGUUR 2 .... ONTWIKKELING NOMINALE WONINGPRIJZEN IN EUROPA, 1995-2012
140
120
0
:::' 100
11
00
0
80
[:)
0
z 60
a;
a.. 40
20
Bron: Diverse nationale statistieken , bewerking OTB
ongeveer 10% zijn afgenomen. Weliswaar
zijn de koopprijzen in Nederland in de pe-
riode 1995-2001 iets sneller gestegen, maar
daar staat tegenover dat de prijzen zich in de
periode 2002-2008 duidelijk minder snel
hebben ontwikkeld. Zoals in de inleiding
al aangeduid, is het opmerkelijk dat vanaf
2008 in alle onderscheiden landen (be-
halve Duitsland), de koopprijzen licht zijn
gaan dalen (bescheiden dalingen van onge-
veer 2 à 3 procent per jaar). In de meeste
landen, waaronder ook Nederland, zet dan
in de eerste helft van 2010 het prijsherstel
in. Dit herstel zet echter in Nederland niet
door en slaat om in forse prijsdalingen in de
periode 2011-2013 (een daling van 21% over
de periode 2oo8-2013). Dit in bijvoorbeeld
schril contrast met België waar de koopprij-
zen sinds 2oo8 al met ongeveer 16% zijn
gestegen (het absolute prijsverschil met
Nederland is inmiddels opgelopen tot onge-
veer bijna 36%). Spanje en Ierland vormen
naast Nederland eveneens een uitzondering
op de Europese trend. Hier zijn door de eer-
der genoemde speculatieve ontwild<elingen
de koopprijzen in een glijvlucht terecht ge-
komen.
Op basis van deze vergelijking kan gecon-
cludeerd worden dat de fiscale behandeling
441 maart 2 016 I Rea l Estate Resea rch Qu arterl y
- DUITSLAND
van het eigenwoningbezit in Nederland
wellicht tot een relatief hoog prijspeil heeft
geleid (alhoewel dit in vergelijking met een
aantal Europese metropolen als Londen, Pa-
rijs en München nog erg meevalt), maar dat
de koopprijzen zich in Nederland · relatief
gezien niet anders ontwikkeld hebben dan
in de rest van Europa. Zowel de afwijkende
fiscale behandeling als het prijsverloop over
de afgelopen decennia kunnen al dus niet
als verklaring dienst doen voor het feit dat
de koopprijzen zich in Nederland sinds
2010 aanmerkelijk negatiever ontwikkelen
in vergelijking met een aantal andere Euro-
pese landen.
Is er sprake van een speculatieve zeepbel
Een andere in Nederland veel geopperde
verklaring voor het negatieve prijsverloop
van koopwoningen sinds 2010, is dat er ja-
renlang sprake is geweest van een specula-
tieve zeepbel, die sinds 2010 aan het leeglo-
pen is. Een dergelijke zeepbel is gebaseerd
op speculatieve overwegingen waarbij het
prijsniveau niet geschraagd wordt door fun-
damentele onderleggers. Dit onderscheid
tussen een verklaring op basis van onderlig-
gende fundamentals dan wel de aanwezig-
heid van een speculatieve zeepbel is voor
FIGUUR 3 ..... MAXI MALE LEENCAPACITEIT EN KOOPPRIJSONTWI KKELI NG, 1982-2012
500 - - - - - - - -
450 - - MEDIAN PRICE - 25% -
400
350
0
300
11
N
00 250
xLU 200
0
lSO
100 -
50 - -
0
fu(o
fu'\.
"'0, "'0, "'Oj
Bron : Gemeentegaranties, NHG , Normen Raboban k, diverse Woningbehoeftenonderzoeken , bewerking Onderzoeksinstituut OTB
het beleid uiterst relevant. Het leeglopen
van een speculatieve zeepbel kan immers
gezien worden als een nare maar noodza-
kelijke correctie van de markt. Een prijsda-
ling die door de fundamentals kan worden
verklaard is echter niet altijd onafWendbaar.
Zo kunnen door beleidsinterventies op
monetair gebied deze fundamentals soms
worden aangepast. Te denken valt hierbij
aan normen voor hypotheekverstrekking en
het verstrekken van rente- ofloongebonden
subsidies. Zoals aangegeven zijn Spanje
en Ierland fraaie voorbeelden van landen
waar sprake was van een zeepbel op de wo-
ningmarkt. In deze landen vonden voor de
kredietcrisis speculatieve woningverkopen
plaats, waarbij een te verwachte prijsstij-
ging de voornaamste reden voor aankoop
was. Bouwprojecten werden in beide lan-
den ook gestart voordat er nog maar een
woning verkocht was en huishoudens koch-
ten vaak meerdere woningen om direct na
oplevering daarvan een aantal weer met
winst door te verkopen. Wanneer in een
dergelijke situatie de recessie toeslaat, ont-
staat er een stuwmeer van onverkochte wo-
ningen, met grote prijsdalingen als gevolg.
In Nederland deed deze situatie zich echter
niet voor. Nieuwbouwprojecten werden ook
MEDIAN INCOME - 75%
-----
*
"'o,">'b
"'Oj 'Y 'Y 'Y
voor pas gestart wanneer minimaal
2008
70% van de woningen was verkocht. Boven-
dien kan de prijsontwikkeling prima uit de
onderliggende fundamentals worden ver-
klaard. Zo geeft afbeelding 3 inzicht in de
relatie tussen de koopprijsontwikkeling en
de leencapaciteit in de periode 1982-2012.
De leencapaciteit is gedefinieerd als de
maximale hypotheek die een huishouden
van de bank kan krijgen. De leencapaciteit
is voor een viertal inkomensgroepen met
behulp van tien woningbehoeftenonderzoe-
ken, de hypotheekrente en de normen van
de gemeentegarantie en later de Nationale
Hypotheekgarantie (NHG) voor de lage en
midden inkomens en de Rabo bank (de
grootste Nederlandse hypotheekverstrek-
ker) voor de hogere inkomens berekend. De
groep 0,25 staat dan voor huishoudens die
tot de 25% laagste inkomens gerekend kun-
nen worden (en dan het hoogste inkomen
dat nog in die groep voorkomt) en 0,9 voor
de tien procent hoogste inkomens (waar-
bij dan het laagste inkomen in die groep
is aangehouden). De afbeelding geeft aan,
dat soms met een kleine vertraging, de mu-
tatie van de woningprijzen uitstekend met
de ontwikkeling van de leencapaciteit ver-
klaard kan worden. Deze bevinding wordt
Real Esta te Resea rch Quarterly I maart 2016 145
FIGUUR 4 WONINGPRIJZEN EN HYPOTHEEKRENTE IN NEDERLAND 1965-2015
250
00
0 -<
2. 150
ëi2
a..
tJ 100
z
z z
0 4
50
0 ..
fo<-, ::\0)
"0) "0) "0)
- HYPOTHEEKRENTE
Bron: CBS, NVM
ook bevestigd door Francke en Van de
Minne (2013) in een modelmatige analyse
van de relatie tussen de leencapaciteit en de
mogelijkheden van koopstarters.
De renteontwikkeling is een belangrijke
factor voor de ontwikkeling van de leenca-
paciteit (figuur 4). Zoals in de figuur kan
worden afgelezen, loopt vanaf 1990 de
Nederlandse koopprijsstijging invers aan
de ontwikkeling van de hypotheekrente.
Die daalde geleidelijk van 10% in 1990
naar net boven de 4% in 2013. Omdat de
Nederlandse koopmarkt als een archetype
van een voorraadmarkt gekenschetst kan
worden, wordt een verlaging van de finan-
cieringskosten vrijwel geheel geabsorbeerd
in een hogere koopprijs. In lijn hiermee is
dat de aanbodelasticiteit in Nederland tot
de laagste van de wereld behoort (Sanchez
and Johansson, 2011).
De relatie tussen de koopprijsontwikkeling
en de onderliggende fundamentals kan
naast de ontwikkeling van de leencapaciteit,
ook op een meer geavanceerde wijze wor-
den toegelicht. Zo geeft figuur 5 inzicht in
een modelschatting van de ontwikkeling van
de koopprijzen over de periode 1971-2011.
46! maart 2 0 16 I Real Es tale Research Qua rterly
14
12
10 I
"'0
8
0
-1
I
m
m
6 ;:><:
2
0
f:bfo ?J">
"0) "Oj fS fS
- REËLE PRIJZEN 2000
Voor een meer gedetailleerde beschrijving
van het model verwijzen we naar Boelhou-
wer et al., 2004- Het econometrische (error-
correction) model dat op basis hiervan is
gebouwd, verklaart en voorspelt de procen-
tuele verandering van de reële verkoopprijs
van bestaande koopwoningen. Gepoogd
werd om alle bovenstaande onderscheiden
invloeden in het model op te nemen. Af-
beelding 6 geeft deze stappen schematisch
weer. In vergelijking met andere (internatio-
nale) koopprijsstudies is dit een spaarzaam
aantal veridarende variabelen. Variabelen
zoals de huur, demografische kenmerken en
de werkloze beroepsbevolking bleken geen
extra verklaringskracht te bezitten.
Figuur 5 maakt duidelijk dat de geschatte
en werkelijke koopprijsontwikkeling een
vergelijkbaar verloop kennen en de omslag-
punten redelijk goed verklaard worden. Ook
wanneer het koopprijsmodel alleen voor de
periode 1978-1995 geschat wordt en de pa-
rameters in de vergelijking voor de periode
1995-2012 worden opgenomen, levert dit
betrouwbare resultaten op (Boelhouwer en
Lamain, 2012). Naast de eenvoudige verge-
lijking van de koopprijsontwikkeling met de
ontwikkeling van de leencapaciteit, leert ook
FIGUUR 5 .... WAARGENOMEN EN VOORSPELDE REËLE KOOPPRIJSONTWIKKELING 1971-2011
300 €
- - WERKELIJK
250 --------------------------------------
50
@
Bron : OTB berekening
AFBEELDING 6 .... SCHEMATISCHE WEERGAVE VAN HET MODEL VERKOOPPRIJS BE-
STAANDE KOOPWONINGEN1971-2011
EFFECTEN
Woningmarkt, speculatieve of
psychologische effecten
verkoopprijs (t-1)
Lange termijneffect op de
woningmarkt
relatie rentelasten en inkomen
Seizoensetreet op de woningmarkt
seizoenscorrigeerde variabele
Economische ontwikkelingen
Inkomenseffect
inkomensmutatie
Economische ontwikkelingen
Kosteneffect
mutatie va n de hypotheekrente
Bron: Mode l verkoopprijs bestaande koopwoningenJOTB
een meer sophisticated modelberekening
dus dat de Nederlandse kooprijsontwikke-
ling niet gebaseerd was op speculatieve ont-
wild<elingen, maar verldaard kan worden
door onderliggende fundamentals. Van de
Minne komt in zijn proefschrift uit 2015 tot
een vergelijkbare conclusie. De verruiming
MODEL
BESCHRIJFT
De reactie op de voorgaande marktsituatie, zowel voor de koper
als de verkoper. Uitgangspunt is dat het marktklimaat op tijdstip
t-1 effect heeft op de markt op tijdstip t.
Het inkomen bepaalt in sterke mate de hoogte van de
woonlasten . Op de lange termijn wordt verondersteld dat de
woonlasten eenzelfde ontwikkeling doormaken als het inkomen.
De verkoopprijs varieert rondom deze lange termijntrend.
De verkoopprijs muteert in het algemeen in de eerste helft van
een jaar sterker dan in de tweede helft.
Een verandering in het inkomen betekent eengelijksoortige
verandering in de verkoopprijs.
De kans op toetreding tot de koopwoningmarkt via de
financieringslasten . Een stijging van de financieringslasten (rente)
veroorzaakt een dalende verkoopprijs .
van de kredietvoorwaarden wordt door de
auteur als de belangrijkste oorzaak van de
koopprijsstijging sinds 1995 beschouwd. De
koopprijsdaling met 18% sinds 2009, wordt
volgens Van de Minne voor 61% verldaard
door de aanscherping van de kredietverle-
ning (Van de Minne, 2015).
Real Estale Research Quarterly I maart 2016 147
FIGUUR 7 .... DE GEMIDDELDE MAXIMALE LEENCAPACITEIT BIJ lX MODAAL
HUISHOUDENINKOMEN EN 2X MODAAL HUISHOUDENINKOMEN (EEN- EN
TWEEVERDIENERS), OP HALFJAARBASIS, IN DE PERIODE 2E HELFT 2008- 2E HELFT 2015

400.000 € - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

35o.ooo - L
300.000

250.000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
'--------------------
150.000

100.000

r::::,"b r::::,<» ' r::::,<»

"v<:)
' ' ' ' ' '
'1; '1; '1; '1; '1; '1; '1; '1;

- - LEENCAPACITEIT 1 X MODAAL (EENVERDIENER) - - LEENCAPACITEIT 1 X MODAAL (TWEEVERDIENERS)

- - LEENCAPACITEIT 2 X MODAAL (EENVERDIENER) - - LEENCAPACITEIT 2 X MODAAL (TWEEVERDIENERS)
- - - MEDIANE VERKOOPPRIJS

Bron : Monitorkoopwoningen 2015 Q4

Vervolgens resteert uiteraard de vraag hoe kan zijn van reparaties van deze mogelijke
deze fundamentals er toe hebben bijgedra- kwetsbaarheden voor de woningmarkt.
gen dat de Nederlandse koopprijsontwikke-
ling vanaf 2010 zo afWijkt van die in de rest Financiële instellingen zetten rem op de
van Europa. In het vervolg van deze bijdrage hypotheekverstrekking
wordt betoogd dat dit voor een belangrijk Zoals in de inleiding aangegeven, is de
deel te verklaren is door de rantsoenering hypothecaire kredietverschaffing in Neder-
van de hypotheekverstrekking en de keuzes land sinds 2011 redelijk fors aangepast. De
die een aantal financiële instellingen zoals belangrijkste twee wijzigingen zijn de intro-
de Autoriteit Financiële Markten (AMF), ductie van de Gedragscode Hypothecaire Fi-
de Nederlandsche Bank, het Ministerie van nanciering (GHF) en de aanscherping van
Financiën en de grootbanken hebben ge- de door het National Instituut voor budget-
maakt. De eerste drie instellingen zijn ver- voorlichtig (NIBUD) berekende maximale
enigd in het medio 2012 ingestelde finan- woonlasten, die zowel voor het verstrekken
cieel stabiliteitscomité (2012). Het comité van NHG als voor GHF van betekenis is. De
bespreekt de ontwikkelingen op het gebied introductie van de GHF in augustus 2011
van de stabiliteit van het Nederlandse finan- betekende op meer vlakken een verso bering
ciële stelsel en adviseert de regering. In haar van de hypotheekverstrekking. Zo worden
eerste vergadering van 17 december 2012 nu de strakke woonlastentabellen van het
stelde het comité zich op het standpunt dat NIB UD niet alleen door de NH G maar door
het in het kader van de bescherming van de alle hypotheekaanbieders aangehouden,
bankensector en de consument van groot is de loan to value inmiddels gedaald naar
belang is om de kwetsbaarheden van de 102% en zijn er beperkingen aan het meefi-
Nederlandse hypotheekfinanciering aan te nancieren van de uitgaven aan onderhoud
pakken. De nu volgende paragraafbesteedt opgelegd. Daarnaast is het veellastiger voor
aandacht aan de door het comité genoemde banken om via zogenaamde explain hypo-
kwetsbaarheden en de schade die het gevolg theken (hypotheken die vanwege het inko-

48! maart 2 0 16 I Rea l Estate Research Qu arterl y

mensperspectief van de aanvrager afwijken
van de officiële normen) maatwerk te ver-
zorgen. Dit betekent dat er in de praktijk
nog slechts op bescheiden schaal rekening
wordt gehouden met de toekomstige ver-
diencapaciteit van huishoudens (het aantal
explain hypotheken is teruggevallen van
rond de 25% à 30% naar minder dan 5% in
2012 en 2013). Ten slotte is het voor huis-
houdens zonder vast arbeidscontract en
zelfstandigen eveneens lastiger geworden
om een hypotheek te verkrijgen.
Ook het NIBUD heeft sinds 2011 vanwege
de gedaalde koopkracht zijn woonlastenta-
bellen benedenwaarts bijgesteld. Voor een
deel wordt dit ook ingegeven door de me-
thodiek dat ieder minder te besteden euro
voor de helft in mindering wordt gebracht
op het woonbudget Inkomensdalingen
werken zo onevenredig zwaar door op de
maximale woonlasten. Daarbij komt nog
dat het Ministerie van Financiën er angst-
vallig op toe ziet dat deze verslechteringen
ook daadwerkelijk worden doorgevoerd
en dat voorstellen van het NIBUD om ver-
ruimingen toe te staan worden afgewezen.
Zo stelde het NIBUD eind 2011 voor om de
leencapaciteit van tweeverdieners enigszins
te verhogen. Dit voorstel kon bij het depar-
tement van Financiën echter geen genade
vinden. De nieuwe regels hadden tot gevolg
dat met name tweeverdieners sinds 2011
fors minder kunnen lenen (figuur 7). Overi-
gens is vanaf 2016 besloten om dit verschil
geleidelijk te reduceren.
Tweeverdieners met een modaal inkomen
zagen hun maximale leencapaciteit met
bijna een derde teruglopen. Dit zijn vaak
starters met weinig eigen geld die ondanks
het feit dat de koopprijzen in de bestaande
voorraad gedaald zijn, toch minder keuze
hebben op de koopwoningmarkt.
Reden achter de beperkte
hypotheekverstrekking
Bovenstaande beschrijving roept de vraag
op waarom de financiële instellingen zoals
de Nederlandse Bank (voorstander van het
verder verlagen van de LTV naar 8o%) de
AFM (initiator van de strakke GHF) en het
Ministerie van Financiën (aanscherpen van
de NIBUD normen) zo fors ingrijpen op de
Nederlandse hypothekenmarkt. Hiervoor
kunnen drie oorzaken genoemd worden die
alle drie samenhangen met de totale hypo-
theekschuld: omvang, risico's en funding.
De belangrijkste reden is wellicht de in in-
ternationaal perspectief hoge omvang van
de nationale Nederlandse hypotheekschuld.
Sinds 1999 is die verdubbeld van 298 mil-
jard euro naar 665 miljard in 2012 . Hiermee
is Nederland fier koploper in Europa en is
de totale omvang van de hypotheekschuld
als percentage van het BBP in Nederland de
helft groter dan in Groot-Brittannië en zelfs
twee maal zo groot als in Duitsland (Van der
Ploeg en Alink, 2012, p.w) . De bijzondere
internationale positie die Nederland in-
neemt is niet onopgemerkt door de interna-
tionale financiële instellingen als het IMF,
de OESO en de rating agencies. Die be-
schouwen de Nederlands.e hypotheekschuld
als een financieel risico en raden Nederland
aan om deze schuld te verlagen. Met name
het Ministerie van Financiën vreesde hier-
bij een verlaging van de kredietwaardigheid
van Nederland door de rating agencies. Het
gevolg van een mogelijke afwaardering is
dat Nederland een wat hoger bedrag kwijt
is aan de financiering van de staatsschuld.
Een eerste afwaardering wordt geschat jaar-
lijks op zo'n 4 à 5 miljard euro aan hogere
kosten. Overigens verbleekt dit bedrag bij
de ruim 300 miljard euro die huishoudens
door de waardedaling van hun woningen
inmiddels in rook hebben zien opgaan.
Een tweede reden voor het fors ingrijpen
van de financiële instellingen is dat men
het risico van de hoge nationale hypotheek-
schuld voor zowel individuele huishoudens
als de overheid (gederfde inkomsten door
hypotheekrenteaftrek) te groot vindt. Ge-
zien de fors opgelopen uitgaven aan hypo-
Real Estate Resea rch Quarte rl y I maart 2016 149
theekrenteaftrek en het feit dat dit een open
einde regeling betreft is dit voor wat betreft
de overheidsuitgaven te begrijpen. Voor wat
betreft het risico van individuele huishou-
dens is dat gezien de betalingsachterstan-
den opmerkelijk. Nederland kent namelijk
al sinds lange tijd de laagste betalingsach-
terstand van hypotheken en het minste
aantal gedwongen verkopen in Europa (Van
Hoek en Koning, 2012; Neuteboom 2008).
Ook is door Neuteboom (2oo8) aangetoond
dat gecorrigeerd voor de nationale context,
Nederlanders op de hypotheekmarkt zich
zeker niet risicovoller opstellen dan hun
mede Europeanen. Dit met uitzondering
van de Britten, die vermoedelijk door hun
neo-liberale beleid zich een grotere risico at-
titude hebben aangemeten.
De derde reden voor het terugdringen van
de hypotheekschuld is de eis die sinds Basel
III aan banken wordt gesteld om hun ei-
gen vermogen op te hogen (herkapitalise-
ren). Hier past uiteraard geen uitbundige
hypotheekverstrekking in de toekomst bij.
Daarbij komt nog dat in tegenstelling tot
veel buitenlandse banken, de Nederlandse
banken tijdens de crisis met een funding
probleem geconfronteerd werden. Dit on-
danks het feit dat de Nederlandse huishou-
dens in internationaal perspectief zeer hoge
spaarquotes kennen. Probleem voor de
banken is echter dat het spaargeld uitstaat
bij de pensioenfondsen en voor banken dus
niet beschikbaar is als tegenfinanciering
voor hypotheken. Tot aan de kredietcrisis
was dit voor de Nederlandse banken ook
geen onoverkomelijk probleem. Zij konden
tegen gunstige condities lenen op de in-
ternationale kapitaalmarkt en konden hun
gebundelde hypotheken via secutirisaties
doorverkopen op dezelfde internationale
kapitaalmarkt. Die laatste mogelijkheid was
tot voor kort vrijwel niet meer mogelijk, ter-
wijl de rente op het aan te trekken kapitaal
sterk is gestegen. Sinds medio 2012 worden
er door Nederlandse banken overigens weer
50 I maart 2016 I Real Estate Research Quarterly
hypotheken via securitisatieprogramma' s
verhandeld. Het gevolg van dit specifiek Ne-
derlandse funding of deposito probleem is
dat sinds 2008 de Nederlandse hypotheek-
rentes zo'n 1% tot 1,5% hoger liggen dan
in de ons omringende landen. Voor 2008
waren de renteniveaus vrijwel gelijk. Ook
deze naar verhouding hoge Nederlandse
hypotheekrente heeft een negatieve invloed
op de leencapaciteit.
Het is niet helemaal duidelijk of de aange-
scherpte normen, dan wel de afgenomen
bereidwilligheid van banken om hypothe-
ken te verstrekken de oorzaak is van het feit
dat de hypotheekverstrekking de afgelopen
jaren sterk is teruggelopen. Vermoedelijk
versterken beide ontwikkelingen elkaar.
Conclusie en toekomstige ontwikkelingen
In deze bijdrage is beschreven hoe het
handelen van diverse belangrijke financi-
ele organisaties er toe heeft bijgedragen dat
de Nederlandse koopwoningmarkt in een
diepe crisis is terechtgekomen. Specifieke
belangen van deze organisatie als de angst
voor afwaarderingen en de wens 1eis om het
eigen vermogen te verhogen wegen zwaar-
der dan de problemen op de koopwoning-
markt. Door de financiële instituties zijn
maatregelen genomen om de kredietruimte
voor hypothecaire leningen structureel
te beperken, teneinde de nationale hypo-
thecaire schuld en daarmee verbonden ri-
sico's voor het bankwezen te verminderen.
Gezien de toch forse waardedalingen en
het inzakken van de bouwproductie is het
vanuit het perspectief van de woningmarkt
en de gevolgen hiervan voor huishoudens
en de algemene economie echter de vraag
of deze afweging voor heel Nederland ver-
standig heeft uitgepakt. De werkloosheid in
de bouw is fors opgelopen (sinds de crisis
zijn ongeveer 8o.ooo arbeidsplaatsen ver-
loren gegaan), het aantal faillissementen in
de bouw is extreem hoog en rond de onge-
veer 8oo.ooo bewoners/eigenaren hebben
een hypotheek die hoger is dan de waarde
van de woning. Het sinds 2013 door de in
september 2012 geïnstalleerde regering
ingezette beleid zet de rantsoenering van
de kredietverschaffing versterkt door. Met
name de maatregel waarbij nieuwe hypo-
theken geheel annuïtair dienen te worden
afgelost, de forse aanscherping van de NI-
BUD normen per januari 2012, de verlaging
van de LTV van 106% in 2012 naar 100% in
2018 en de verlaging van de NHG-grens van
35o.ooo euro in 2012 naar de gemiddelde
verkoopprijs in 2016 pakken specifiek voor
starters, die een belangrijke sleutelrol ver-
vullen voor het herstel van de woningmarkt,
negatief uit.
Een in het voorjaar van 2013 verschenen par-
lementair onderzoek naar de reconstructie
van twintig jaar stijgende huizenprijzen in
Nederland en eerdere studies van de OECD
komen tot andere beleidsadviezen. Zo stel-
len André en Girouard op basis van hun
OECD studie "It is crucial that regulators
keep pace with financial innovation, control
the level ofleverage of financial institutions,
avoid pro-cyclical provisioning and capital
standards, imprave risk management and
transparency. I the short term, the resoluti-
on of the crisis requires stopping house pri-
ces from overshooting on the downsite (in
particular by ensuring that mortgages re-
main accessible to creditworthy borrowers
and containing the number of foreclosures)
and restoring the normal functioning of
financial markets (trough the provision of
State guarantees, the separation of good
from bad assets and the recapitalization of
Banks) (André en Girouard (2010, p.126-
127). Deze opmerkingen sluiten naadloos
aan bij de aanbevelingen van de tijdelijke
commissie huizenprijzen van het Neder-
landse parlement (Tweede Kamer der Sta-
ten Generaal, 2013). "Zo stelt de commissie
dat huizenprijzen jaren en zelfs decennia
lang kunnen afwijken van de lange termijn
evenwichtsprijs. Dat kan grote gevolgen
hebben voor de woningbouwmarkt en de
schuldpositie van huishoudens. Omdat in
een voorraadmarkt op korte en middellange
termijn vooral de vraag de huizenprijzen
bepaalt, dient de overheid hierop alert te
zijn en als er aanleiding daartoe bestaat,
stabiliserend beleid te voeren. Een belang-
rijk instrument hierbij is het sturen op de
beschikbaarheid van hypothecair krediet.
Zonder in oude fouten te vervallen behoort
in tijden van prijsdaling verantwoorde ver-
ruiming tot de mogelijkheden" (Tweede Ka-
mer der Staten Generaal, 2013, p.12). Deze
laatste aanbeveling staat volledig contrair
op het in de afgelopen decennia gevoerde
Nederlandse woningmarktbeleid, maar ook
met het woningmarktbeleid van de huidige
regering.
Voor de komende twee jaar wordt het span-
nend of verdere stimulering dan wel af-
remming voor de hand ligt. In een aantal
met name grootstedelijke woningmarkten
vertoont de woningmarkt immers al teke-
nen van oververhitting, terwijl er en meer
perifere gebieden nog nauwelijks sprake is
van een substantieel herstel. Wellicht dat
een regionaal gedifferentieerd beleid nu het
meest voor de hand ligt.
OVER DE AUTEUR
Prof. dr. Peter Boelhouwer is hoogleraar
Housing Systems aan de Technische
Universiteit Delft, afdeling OTB onder-
zoek voor de gebouwde omgeving.
Real Estate Research Quarterly I maart 2016 151
LITERATUUR
- Abraham, J.M. & P.H. Hendershott, 1996, Subbles in Metropolitan Housing Markets",Journa/ ofHousing Research
7(2), 191-207.
- André, C. and N. Girouard, 2010, Housing markets, Business cycles and economie policies. In: P. Arestis, P. Mooslechner
and K. Wagner, Housing market challenges in Europe and the United States, pp.15-39, London, Palgrave Macmillan.
- Boel houwer, P.J. M. Haffner, P. Neuteboom en P. de Vries, 2004, House prices and income tax in the Netherlands: An
international perspective, Housing Studies 19, no,3, 415-432.
- Boelhouwer, P.J., G. Marien, C. Lamain en P. De Vries, 2011, Consequenties van de voorgenomen aanscherping van de
hypotheekvering voor het functioneren van de woningmarkt. Onderzoekinstituut OTB, Delft.
- Boelhouwer, P.J., K. Dol, J. Hoekstra and M. Oxley, 2011, Crisis measuresfor Western European housing markets: safety
nets for citizens ar stimulation of the building sector? Paper presented at the Cambridge conference on Housing mar-
kets, September 15-17,2011.
- Boel houwer, P.J. en C. Lamain, 2012, De woningmarkteffecten van het plan voor een integrale hervorming van de woning-
markt: Wonen 4.0, Onderzoekinstituut OTB, Delft.
- Boelhouwer, P.J. and H. Priemus, 2012, Housing system reform: the apinion of advisory boards versus politica!
reality in the Netherlands,Journa/ of Housing and the Built Environment 27, no-4, pp.527-542.
- Boelhouwer, P.J. en K. Schiffer, 2015a, Kopers verdienen meer!. Naar een evenwichtige toepassing van de NIBUD-
normen, OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving. Delft.
- Boelhouwer, P.J. en K. Schiffer, 2015b, Kopers komen te kort. Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen,
OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving. Delft.
- Francke, M.K. en A. van de Minne, 2013, Prijsontwikkeling starterswoningen, Real Estate Research Quaterly 12, no-4,
PP-33-39·
- Financieel stabiliteitscomité, 2012, verslag eerste vergadering_ Den Haag.
- Haffner, M, 2002, Dutch personaf income tax reform: an exceptional position for owner-occupied housing. Housing
Studies 17, no.3, pp. 521-534.
- Hoek, T. en M. Koning, 2012, Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt, EIB, Amsterdam.
- Malpezzi, S. 1999, A simple error correction model of house prices.journal ofHousing Economics 8, 27-62.
- Minne, A. van de, 2015, House price dynamics; the role of credit, demographics and depreciation. Dissertatie, Universi-
teit van Amsterdam Boxpress.
- Neuteboom, P., 2008, On the rationality of borrower's behaviour. Camparing risk attitudes of homeowners. DUP
Science, Sustainable Urban Are as 21, (lOS Press).
- Ploeg, S., van der en E. Alink, 2012, Waarde daalt, restschuld stijgt. Eigen huis magazine, oktober 2012.
- Sanchez, A. and A. Johansson, 2011, The price responsiveness ofHousing supply in OECD countries, OECD Economics
Department. Working Papers, no. 837, OECD Publishing.
- Tweede Kamer der Staten Generaal, 2013, Eindrapport, een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen. Den Haag.
Tweede kamer.
- Wolswijk, G., 2010, Fiscal aspects ofhousing in Europe. In: P. Arestis, P. Mooslechner and K. Wagner, Housing market
challenges in Europe and the United States, pp. 158-175. London, Palgrave Macmillan.

521 maart 2016l Real Estate Research Quarterly

Leerstof week 2

“Verhuis theorieën en keuzeprocessen op de

woningmarkt”
H. Boumeester, (2004) “Duurdere koopwoningen en wooncarrière, Delft: DUP, pp.
8-29
■

■
■
Leerstof week 2

“De woningcrisis in Nederland; achtergronden en

oplossingen”
Boelhouwer, P. J. (2021), Bouwrecht, 47, p.p. 624-629.
Leerstof week 2

“De woningcrisis in Nederland vanuit een

bestuurlijk perspectief: achtergronden en
oplossingen”
Boelhouwer, P., en H. van der Heijden. (2022) Bestuurskunde, 31, 1, p.p.
19-33.
 De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplossingen

De woningcrisis in Nederland vanuit een

bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplos­
singen
Peter Boelhouwer & Harry van der Heijden*

Mede als gevolg van grote problemen op de woningmarkt en in het bijzonder

het grote woningtekort is er tegenwoordig weer veel aandacht voor het wonen
in zowel de pers als de politiek. Na een jarenlange focus op meer marktwerking
en decentralisatie lijkt de rijksoverheid recent weer bereid om meer verant-
woordelijkheid te nemen. In deze bijdrage proberen we deze omslag te duiden
door achtereenvolgens de belangrijkste problemen op de woningmarkt te ana-
lyseren, evenals de ontwikkeling van het rijksbeleid en mogelijke oplossingen
voor de ontstane problemen. Daarbij ligt de nadruk op de rol van de rijksover-
heid. We concluderen dat het, gezien de vele ruimteclaims en de grote investe-
ringsopgaven, belangrijk is dat de rijksoverheid de regie in handen neemt en
duidelijke keuzes maakt, die vervolgens op regionaal en lokaal niveau uitge-
werkt kunnen worden. Door vervolgens de ontwikkelingen goed te monitoren
en zo nodig te interveniëren kan het Rijk (bij)sturen op het te behalen resul-
taat.

1. Inleiding

De laatste twee jaar staat het woningmarktvraagstuk prominent op de politieke

agenda en is het een dankbaar onderwerp voor de media, die superlatieven te kort
komen om de huidige problematiek te beschrijven. Woningmarktcrisis en woning-
marktramp zijn slechts twee voorbeelden van deze uitingen. De omvangrijke pu-
blieke aandacht is des te opmerkelijker gezien het feit dat de vorige minister van
wonen Stef Blok bij zijn afscheid in 2017 verklaarde dat wat hem betreft de wo-
ningmarkt af was en er ook geen specifieke minister voor dit beleidsterrein meer
nodig was. Geheel in deze lijn was eerder in 2013 het ministerie van VROM al ont-
manteld. Geconcludeerd kan worden dat het beeld van de woningmarkt in een kor-
te tijd volledig is gekanteld. Voor een consistente beleidsontwikkeling is deze plot-
selinge verandering van inzichten uiteraard lastig. Het beleidsproces is immers
stroperig en kost veel voorbereidingstijd. Bovendien woedt er onder deskundigen
nog een ferme polemiek over de ernst van de situatie en deels hieraan gekoppeld
ook de gewenste beleidsinterventies (ESB, 2022).
Om deze plotselinge kentering in het woningmarktvraagstuk te kunnen duiden,
staan we in deze bijdrage allereerst stil bij de belangrijkste woningmarktproblemen

* Prof. dr. P.J. Boelhouwer is hoogleraar huisvestingssystemenaan de Faculteit Bouwkunde van de

Technische Universiteit Delft. Dr. H.M.H. van der Heijden is universitair hoofddocent aan de Fa-
culteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft.

Bestuurskunde 2022 (31) 1 19

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
Peter Boelhouwer & Harry van der Heijden

van deze tijd. Voor een adequate beleidsontwikkeling is het van belang om deze
vraagstukken helder op het netvlies te hebben. Voordat we een aantal beleidsoplos-
singen voor de beschreven problematiek presenteren, besteden we in het tweede
deel van deze bijdrage aandacht aan de wijze waarop de overheid de volkshuisves-
ting/woningmarkt de afgelopen decennia beleidsmatig heeft aangestuurd. In het
derde en laatste deel van deze bijdrage staan we ten slotte stil bij de oplossingsrich-
tingen om de geschetste woningmarktproblemen het hoofd te bieden, waarbij we
speciale aandacht schenken aan de sturings- en ordeningsvraagstukken.

2. Huidige woningmarktvraagstukken

Voordat we nader aandacht besteden aan de mogelijke oplossingen van de woning-

marktproblematiek, is het allereerst van belang om de problematiek helder te defi-
niëren. Wat ons betreft kan de huidige woonproblematiek in de volgende negen
vraagstukken worden onderverdeeld:
1 het woningtekort;
2 de ongunstige positie van middeninkomens zonder koopwoning;
3 de startersproblematiek;
4 het gebrek aan voor ouderen geschikte woonvoorzieningen;
5 de woonlastenproblematiek in de huursector;
6 de door het wonen veroorzaakte vermogensongelijkheid;
7 leefbaarheidsproblematiek in wijken en buurten;
8 achterblijvende kwaliteitsverbeteringen waaronder de kwaliteitsverbeteringen
van de naoorlogse woningvoorraad en (te) trage verduurzaming van de wo-
ningvoorraad;
9 de funderingsproblematiek.

De laatste twee genoemde problemen zijn vooral technisch van aard, maar qua om-
vang immens. Het zevende vraagstuk is vooral een sociaal probleem, terwijl het
vijfde en zesde probleem vooral een economische component kennen. De overige
vier genoemde aspecten zijn sterk aan elkaar gerelateerd en hebben betrekking op
zowel een kwantitatief als kwalitatief woningtekort. Zo zorgt dit tekort ervoor dat
starters en middeninkomensgroepen op de woningmarkt zich moeilijk een plaatsje
kunnen verwerven en is de samenstelling van de woningvoorraad niet afgestemd
op de woningvraag van de sterk groeiende groep ouderen. Een geschikt aanbod
voor ouderen draagt op zijn beurt weer bij aan een efficiëntere inzet van de wo-
ningvoorraad en via doorstroming aan geschikt woningaanbod voor starters. In
het vervolg van deze bijdrage besteden we dan ook met name aandacht aan het
woningtekort en aan de rol van de diverse overheden. De invloed van private par-
tijen op deze problematiek blijft vanwege de samenhang en de omvang van het ar-
tikel vooralsnog buiten beschouwing.

Het woningtekort
Veruit het belangrijkste probleem dat zich naar onze mening voordoet, is het hui-
dige gebrek aan voldoende woningaanbod. Alle bekende marktindicatoren staan
wat dat betreft fors in het rood. Zo is op de koopmarkt de krapte-indicator sinds hij

20 Bestuurskunde 2022 (31) 1

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
 De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplossingen

door de NVM wordt gemeten met een stand van 1,3 in het vierde kwartaal van
2021 nog nooit zo laag geweest (NVM, 2022). Tijdens de crisis in 2014 bedroeg
deze indicator nog 30, terwijl voor een stabiele woningmarkt een indicator van
rond de 7 wenselijk is (MBE, 2021). De wachttijden in de sociale huursector breken
inmiddels recordhoogtes; de gemiddelde inschrijftijd voor sociale huurwoningen
schommelt rond de zeven jaar met uitschieters in de steden van vijftien tot twintig
jaar (Kromhout & Wittkamper, 2019; NOS, 2021a). Ten slotte zijn door de krapte
de huurprijzen van vrijesectorhuurwoningen de afgelopen jaren fors opgelopen
(gemiddelde stijging van de kale huren van 9 euro per vierkante meter in 2014 naar
14 euro eind 2021; NVM, 2021).
Het huidige door ABF berekende tekort van 3,5 procent van de woningvoorraad
medio 2021 (Ministerie van BZK, 2021) kan door twee oorzaken worden verklaard.
Ten eerste is de bevolkingsgroei de afgelopen jaren in een stroomversnelling te-
rechtgekomen (zie figuur 1).

Figuur 1 Bevolkingsontwikkeling 2000-2021

* Voorlopige cijfers voor 2021, bron: CBS, 2021

Uit figuur 1 kan worden opgemaakt dat tijdens de financiële crisis in de jaren 2009-
2013 de Nederlandse bevolkingsgroei afnam. Vanaf 2014 slaat deze groeivertra-
ging echter om in een forse stijging. Naast de autonome bevolkingsgroei worden
huishoudens ook al jaren steeds kleiner (waarbij in de komende jaren een verdere
daling van 2,15 naar 2,0 tot 1,9 in het verschiet ligt), waardoor eveneens het aantal
huishoudens en de woningvraag groeien.
Ten tweede wordt deze forse toename van de bevolking niet vergezeld van een ster-
ke groei van de woningvoorraad. Integendeel. Zoals in figuur 2 kan worden afgele-
zen, daalt de nieuwbouwproductie mede door de genomen crisismaatregelen in de
periode 2009-2013 fors (Boelhouwer, 2016; Van der Heijden & Boelhouwer, 2018).
Zo nam het aantal gereedgekomen woningen van ruim 80.000 woningen in de pe-
riode voor 2009 af naar slechts 44.000 woningen in 2013. Vanaf 2014 zet zich
weliswaar een herstel in, maar het productieniveau blijft dan nog steeds ver achter
bij het aantal gereedgekomen woningen van voor 2008, en in 2020 en 2021 is er
zelfs sprake van een lichte daling van het aantal gereedgekomen woningen. Sinds
2012 is ook de huishoudensgroei hoger dan de groei van de woningvoorraad (Boel-
houwer et al., 2022).

Bestuurskunde 2022 (31) 1 21

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
Peter Boelhouwer & Harry van der Heijden

Figuur 2 Woningproductie en verleende bouwvergunningen, 1995-2021

Bron: CBS, 2022, Statline

De combinatie van een sterk groeiende bevolking en een dalende woningproductie

zorgt medio 2021 voor een sterk oplopend woningtekort tot zo’n 3,5 procent van
de woningvoorraad (279.000 woningen), waarbij de verwachting is dat het tekort
verder zal toenemen tot gemiddeld 3,9 procent in 2024 (Ministerie van BZK,
2021). Dit tekort kan vanaf 2024 weer licht dalen, mits er jaarlijks zo’n 100.000
nieuwe woningen (nieuwbouw en transformatie) aan de woningvoorraad worden
toegevoegd; ruim 20.000 woningen meer dan in de afgelopen twee jaar.

Middeninkomens en starters meest geraakt door woningtekort

Het geschetste woningtekort beperkt vooral de mogelijkheden van de starters en
middeninkomens (zonder eigen woning) op de woningmarkt (outsiders) (Boelhou-
wer & Schiffer, 2019; Boelhouwer, 2019). Deze beide groepen kennen een behoor-
lijke overlap. Naast het absolute woningtekort dragen ook de sterk gestegen koop-
prijzen en de strikte inkomensnormen in de sociale huursector bij aan deze
problematiek. En daarbij gaat het niet om geringe aantallen huishoudens met een
middeninkomen. Wanneer ook de huishoudens met een inkomen vanaf 30.000
euro worden meegenomen (geen recht op huurtoeslag), bestaat de groep mid-
deninkomens uit bijna 2,7 miljoen huishoudens.
Uit diverse berekeningen en analyses blijkt dat de betaalcapaciteit van deze huis-
houdens beperkt is. Zo blijkt uit berekeningen van het ministerie van Financiën
dat door de afname van het aantal inkomensondersteunende toeslagen het net-
to-inkomen van een huurder met een inkomen net boven de doelgroepgrens
(40.000/44.000 euro bruto voor gezinnen) nauwelijks hoger is dan het inkomen
van een huishouden dat het minimumloon verdient (verschil van 145 euro). Ten
slotte bracht de overheid slechts in bescheiden mate onderscheid aan tussen de
grootte van het huishoudens en de gewenste woonuitgaven. Dit is merkwaardig
omdat naarmate het huishouden groter wordt, het resterende inkomen na aftrek

22 Bestuurskunde 2022 (31) 1

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
 De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplossingen

van noodzakelijke uitgaven sterk afneemt. Gezinnen met een middeninkomen

worden hierdoor extra geraakt.

Sinds de wijziging van de woningwet in 2015 hebben middeninkomensgroepen

nog maar beperkt toegang tot de sociale huursector. Woningcorporaties dienen
zich conform de wens van de Tweede Kamer te concentreren op de huishoudens
met een laag inkomen en marktpartijen dienen de huisvesting van midden- en ho-
gere inkomens te faciliteren. Overigens wordt het de corporaties niet verboden om
ook in het midden-huursegment actief te zijn. Hiervoor worden echter stevige be-
lemmeringen ingebouwd zoals de verplichte uitvoering van een ingewikkelde ge-
meentelijke markttoets die moet aantonen dat er geen markpartijen geïnteres-
seerd zijn in de bouw van midden-huurwoningen. Wellicht nog problematischer is
het kopen van een woning geworden. Zo is ondanks de scherpe daling van de hypo-
theekrente, de leencapaciteit van de modale tweeverdiener de laatste paar jaar licht
afgenomen (zie figuur 3). Dit in tegenstelling tot de hogere inkomensgroepen, die
hun leencapaciteit juist hebben zien groeien. Voor tweeverdieners met een modaal
inkomen gold rond 2013 nog dat zij nog geen 50.000 euro tekort kwamen om de
prijs van een gemiddelde koopwoning te kunnen lenen. Begin 2022 is dit bedrag
echter opgelopen tot maar liefst 256.000 euro. De consequentie van deze ontwik-
keling is dat voor middeninkomens in met name de Randstad zonder eigen geld
vrijwel geen enkele koopwoning meer bereikbaar is.

Een nog grotere prijsexplosie doet zich in de nieuwbouwmarkt voor. Tijdens de

crisis op de woningmarkt kozen veel ontwikkelaars ervoor om het accent naar het
betaalbare segment te verschuiven. Voor de duurdere koopwoningen was eenvou-
digweg te weinig vraag. Nu de woningmarkt weer is hersteld, vindt er een verschui-
ving plaats naar de duurdere prijsklassen en is de gemiddelde verkoopprijs van een
nieuwe koopwoning medio 2021 opgelopen tot ruim 437.000 euro in het eerste
kwartaal van 2021 (WoningBouwersNL, 2021).

De hierboven beschreven problemen die middeninkomens op de woningmarkt on-

dervinden, gelden eveneens voor startende huishoudens. Daarnaast worden po-
tentiële starters op de woningmarkt in toenemende mate en in steeds meer ge-
meenten geconfronteerd met lange tot zeer lange wachttijden voor een woning in
de sociale huursector. Waar in het verleden de particuliere huursector en de koop-
sector nog betaalbare alternatieven konden bieden voor deze starters, zijn deze
opties door een geringer vrijkomend passend aanbod en sterke huur- en koopprijs-
stijgingen momenteel veel schaarser. Jongeren blijven hierdoor noodgedwongen
langer thuis of in een onzelfstandige woonruimte (waaronder studentenhuisves-
ting) wonen (CBS, 2021), moeten uitwijken naar minder gewenste woonlocaties of
dienen genoegen te nemen met veel minder woonkwaliteit (lees: kleinere of slecht
onderhouden woningen). Indien jongeren er al in slagen om toch de woningmarkt
te betreden, dan worden zij (zonder financiële ondersteuning van ouders of ande-
ren) vaak ook nog met hogere woonlastenquotes geconfronteerd dan enkele jaren
terug.

Bestuurskunde 2022 (31) 1 23

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
Peter Boelhouwer & Harry van der Heijden

Figuur 3 Leencapaciteit diverse inkomensgroepen en mediane verkoopprijs

2008-2021

Bron: Boumeester, 2022

Onvoldoende geschikt woningaanbod voor ouderen

Naast de starters en middeninkomensgroepen worden ook de ouderen geconfron-
teerd met de huidige problemen op de woningmarkt. En deze problemen nemen
door een sterk vergrijzende bevolking de komende jaren fors toe. De bestaande
woningvoorraad is onvoldoende op deze toekomstige vraag ingesteld en aan speci-
fieke woonproducten zoals geclusterde woonvormen (bijvoorbeeld knarrenhofjes,
waar gemeenschappelijke voorzieningen aanwezig zijn en ouderen elkaar onder-
steunen), woon-zorggemeenschappen en twee- en driekamerappartementen in de
directe nabijheid van voorzieningen is een groot tekort. En dat is jammer, want via
een adequaat aanbod voor ouderen stijgt ook de doorstroming en komen er voor
gezinnen en starters woningen beschikbaar. Bovendien leveren geclusterde woon-
vormen waar ouderen oog voor elkaar hebben, vermoedelijk forse besparingen op
in de zorg en welzijnsbudgetten. In een recente NOS-enquête onder Nederlandse
gemeenten (NOS, 2021b) scoorde de gebrekkige doorstroming van ouderen als
hoogst genoemd knelpunt op de woningmarkt (55% van de gemeenten noemde dit
knelpunt). Overigens blijkt het in de praktijk niet eenvoudig te zijn om ouderen tot
een verhuizing te bewegen. Hogere woonuitgaven en de binding met de vertrouw-
de woonomgeving en de woning zijn hier de oorzaak van. Een intensieve begelei-
ding zoals de hulp van een doorstroommakelaar en het aanbieden van de juiste
woning kunnen in dit kader soelaas bieden.

De hier geschetste problemen zijn naar onze mening deels het gevolg van het door
de rijksoverheid gevoerde beleid (Van der Heijden & Boelhouwer, 2018). We schet-
sen daarom, voordat we ingaan op mogelijke oplossingen voor de gesignaleerde
problemen, eerst de ontwikkeling van de wijze waarop de rijksoverheid in de afge-
lopen decennia de woningmarkt heeft aangestuurd.

24 Bestuurskunde 2022 (31) 1

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
 De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplossingen

3. Beleidssturing

Het overheidsbeleid, zowel het woonbeleid als het ruimtelijk beleid, is in de naoor-
logse periode bijna voortdurend gericht geweest op groei van de woningvoorraad
en het inlopen van het woningtekort. Lange tijd was hierbij sprake van een sterke
centrale ‘hiërarchische’ sturing door de rijksoverheid, ondersteund (en mogelijk
gemaakt) door het subsidiëren van locatieontwikkeling en woningbouw.
Rond het begin van de jaren negentig van de vorige eeuw vond er een duidelijke
omslag plaats in het door de rijksoverheid gevoerde beleid op het terrein van wo-
nen en ruimtelijke ordening richting marktwerking.
In het ruimtelijk beleid werd in de VINO (1988) en de VINEX (1990) niet langer de
nadruk gelegd op een spreiding van de groei, maar op het benutten van de econo-
mische potenties en de (internationale) concurrentiepositie van stedelijke gebie-
den. In het woonbeleid stonden in de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig
(Heerma, 1989) het versterken van de marktwerking en het verschuiven van ver-
antwoordelijkheden van de overheid naar op de woningmarkt actieve partijen cen-
traal (Heerma, 1989). Sleutelbegrippen waren deregulering, decentralisatie en ver-
zelfstandiging. De financiële verzelfstandiging van de woningcorporaties via de
brutering in 1995 kwam hieruit voort. De rol van de overheid werd minder sturend
en meer faciliterend. Het ‘klassieke’ hiërarchische sturingsmodel werd steeds meer
‘vervangen’ door sturing binnen het complexe netwerk van bij de woningmarkt
betrokken actoren (Koffijberg, 2005).
Deze omslag ging samen met een afname en vervolgens afbouw van overheidssub-
sidies voor de bouw van woningen. Naast veranderende opvattingen over de verde-
ling van verantwoordelijkheden en de wens om te bezuinigen lag hieraan ook het
idee ten grondslag dat de tijd van de grote woningtekorten achter de rug was.
Dankzij de in deze periode sterke economische groei en de ruime beschikbaarheid
van ‘goedkope’ financiering (lage rente) nam de vraag naar koopwoningen toe en
stegen de prijzen, mede dankzij een bij de ontwikkeling van de vraag achterblijvend
aanbod. Deze prijsstijging werd gefaciliteerd door een verruiming van de financie-
ringsmogelijkheden. Een deel van de prijsstijging kon via hogere grondopbreng-
sten worden gebruikt om de kwaliteit van nieuwbouwlocaties te verhogen, maar
ook voor investeringen elders. Je zou kunnen zeggen dat ‘grond’ dankzij de prijs-
stijging van onroerend goed de rol van de overheid kon overnemen als een belang-
rijke financieringsbron voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Daarbij na-
men ook de kosten toe. De nieuwbouw werd vanuit het ruimtelijk beleid steeds
meer geconcentreerd op relatief dure locaties binnen of grenzend aan bestaand
stedelijk gebied. In het kader van stedelijke vernieuwing kreeg herstructurering
met sloop en vervangende nieuwbouw een steeds grotere rol, waarbij een belangrij-
ke inbreng was weggelegd voor gemeenten en woningcorporaties (Van der Heijden
et al., 2014).

Sturende factoren in de periode tot en met 2009 waren dus de focus op groei van
de woningvoorraad en eigen woningbezit, de financiering van de fysiek-ruimtelijke
opgave, aanvankelijk via subsidies en later via de markt (grondopbrengsten), en de
ruimtelijke keuze voor concentratie op een relatief beperkt aantal locaties binnen
en grenzend aan bestaand stedelijk gebied met een restrictief beleid daarbuiten.

Bestuurskunde 2022 (31) 1 25

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
Peter Boelhouwer & Harry van der Heijden

Aanbod-beperkende factoren, waaronder het restrictieve ruimtelijk beleid, gaven

een extra stimulans aan stijgende prijzen en daarmee aan grondopbrengsten. Of,
zoals de Tijdelijke commissie Huizenprijzen het in haar eindrapport formuleert:
‘Het Rijk stuurde op schaarste met als doel groene ruimte te sparen en bij te dragen
aan voldoende opbrengst op regionaal niveau, ter vervanging van rijkssubsidies’
(Tijdelijke Commissie Huizenprijzen, 2013, p. 9).

De financiële en economische crisis zorgde er vanaf 2009 voor dat de vraag naar
koopwoningen ver terugviel en de woningprijzen eveneens sterk daalden. Hiermee
viel een belangrijke pijler weg onder het financieringsmodel dat was gebaseerd op
grondopbrengsten. De woningproductie daalde sterk en grond zorgde niet langer
voor opbrengsten, maar werd een kostenpost. Aanvankelijk werd als beleidsmatige
reactie op de crisis op de woningmarkt in 2009 en 2010 subsidie verstrekt voor
woningprojecten die als gevolg van de crisis niet van de grond kwamen. Er werd
echter, zoals aan het begin van de jaren tachtig, geen anticyclisch bouwbeleid ge-
voerd om de woningproductie op peil te houden; er kwamen zelfs geen nieuwe
taakstellende afspraken tussen Rijk, provincies en (grote) gemeenten over de wo-
ningproductie. Tot en met 2010 werden dergelijke afspraken wel gemaakt. Vanaf
2010 ligt de verantwoordelijkheid voor de woningbouw primair bij gemeenten en
provincies. Bovendien is met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) de
verantwoordelijkheid voor ruimtelijk beleid eveneens voor een belangrijk deel ge-
decentraliseerd naar provincies en gemeenten (Van der Heijden et al., 2014). Met
deze decentralisatie verschoof ook de meerjarige door de overheid geplande loca-
tieontwikkeling naar een kleinschalige organische vorm van veelal binnenstedelij-
ke locatieontwikkeling. Het initiatief kwam hierbij bij lokale initiatiefnemers te
liggen, die dan vervolgens werden gefaciliteerd door de gemeentelijke overheid
(toelatingsplanologie).

Centraal in het sinds de jaren negentig van de vorige eeuw gevoerde overheidsbe-
leid stonden marktwerking, decentralisatie van de verantwoordelijkheid voor de
woningproductie en het ruimtelijk beleid. De rijksoverheid bleef daarbij verant-
woordelijk voor het systeem (ordening), maar steeds minder voor uitkomst (stu-
ring). Met de uitvoering van de Hervormingsagenda Woningmarkt (Blok, 2013) en
de daarop volgende Woningwet 2015 werd deze ontwikkeling voortgezet. De na-
druk lag op het wegnemen van marktverstoringen en het bevorderen van particu-
lier initiatief. De rol van woningcorporaties werd beperkt tot het huisvesten van
lage inkomensgroepen en er werd een forse belasting geïntroduceerd op geregu-
leerde huurwoningen (verhuurderheffing). Verder werd er, naast de koopsector,
ingezet op een groei van de ongereguleerde huursector voor het huisvesten van
midden- en hoge inkomensgroepen. Nadat de toenmalig minister voor Wonen Blok
in 2017 aankondigde dat het woonbeleid klaar was, zijn er in de afgelopen jaren
door de rijksoverheid verschillende maatregelen genomen om de inmiddels op de
woningmarkt ontstane problemen op te lossen. Zo is er meer nadruk gekomen op
de beschikbaarheid van voldoende (harde) plancapaciteit voor woningbouw, zijn er
in 2018 woondeals gesloten over de woningproductie met een aantal (stedelijke)
regio’s, is er via de woningbouwimpuls subsidie beschikbaar gesteld voor het ver-
snellen van de bouw van betaalbare woningen in een goede leefomgeving, is de

26 Bestuurskunde 2022 (31) 1

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
 De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplossingen

markttoets voor de bouw van middeldure huurwoningen door corporaties versoe-

peld, en kunnen woningcorporaties een vermindering op of vrijstelling van de ver-
huurderheffing krijgen voor de bouw van goedkope huurwoningen en tijdelijke
woningen. Deze recente beleidsmaatregelen zijn incrementeel van karakter en heb-
ben vooralsnog niet geleid tot een substantiële verhoging van de woningproductie.
Tegelijkertijd hebben zich weer nieuwe problemen aangediend, zoals de noodzaak
van verduurzaming van de woningvoorraad, een sterker dan verwachte huishou-
densgroei en beperkingen van de woningbouw als gevolg van de stikstofproblema-
tiek en PFAS. Bestuurlijk gezien sloot de gekozen oplossing aan bij de netwerkstu-
ring die de laatste twee decennia is ingezet. Het Rijk stelt geen nationaal
woningbouwprogramma op en probeert via convenanten (city deals) de woning-
bouwproductie aan te sturen. Deze afspraken zijn redelijk vrijblijvend; er zijn geen
sancties en ook de financiële bijdrage vanuit het Rijk is zeer bescheiden.
In het regeerakkoord van het kabinet-Rutte IV lijkt te worden gebroken met de in
de afgelopen decennia steeds nadrukkelijker gehanteerde sturingsfilosofie met een
nadruk op decentralisatie en marktwerking. Zo wordt de positie van woningcorpo-
raties versterkt en wordt een vorm van huurbescherming aangekondigd voor mid-
den-huurwoningen. Ook wordt er een nationale Woon- en Bouwagenda in het
vooruitzicht gesteld die wordt uitgewerkt in zes specifieke programma’s, waarbij in
maart 2022 het eerste programma Woningbouw verschijnt, en legt de regering
zichzelf nu sinds jaren weer een taakstellend woningbouwprogramma op (de bouw
van jaarlijks 100.000 woningen, waarvan 15.000 tijdelijke woningen en 15.000 wo-
ningen via transformatie). Overigens kende ook het kabinet-Rutte III een gewens-
te bouwopgave van jaarlijks 75.000 woningen. De verantwoordelijkheid hiervoor
werd echter voornamelijk decentraal belegd. Nieuw is dat voor de realisatie van
deze taakstelling uit het regeerakkoord het Rijk de regie naar zich toe trekt en de
nieuwe minister voor Wonen zich hier ook verantwoordelijk voor voelt. Ook wor-
den er meer financiële middelen in het vooruitzicht gesteld: jaarlijks 100 miljoen
euro aan woningbouwsubsidies, 7,5 miljard euro aan infrastructuursubsidies voor
de komende tien jaar voor de ontsluiting van de woongebieden in de veertien ste-
delijk gebieden, en jaarlijks 150 euro in een volkshuisvestingsfonds voor stedelijke
herstructurering (VVD et al., 2021). Ten slotte verschuift de focus van voorname-
lijk binnenstedelijk bouwen naar zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk en
wordt er behalve in de veertien verstedelijkingsgebieden ook in kansrijke spoor- en
kanaalzones gebouwd.

4. Oplossingen

Zoals hierboven is aangegeven, lijkt er met het aantreden van het nieuwe kabinet,
zowel op het gebied van de beleidssturing (meer centraal), de financiering (meer
rijksmiddelen) als de locatiekeuze (niet langer voornamelijk binnenstedelijk uit-
breiding van de woningvoorraad, maar ook buitenstedelijk) een nieuwe koers te
zijn ingeslagen. In het vervolg van deze bijdrage staan wij stil bij de vraag of deze
koerswijziging een oplossing van de eerder geschetste woningproblematiek biedt.
In dit kader onderscheiden wij twee typen beleidsinterventies: structurele hervor-
mingen van de woningmarkt en specifieke beleidsinterventies op de korte termijn.

Bestuurskunde 2022 (31) 1 27

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
Peter Boelhouwer & Harry van der Heijden

Omdat deze bijdrage zich richt op de bestuurlijke dimensie, staat deze dimensie in
het derde deel centraal, waarbij we ons met name richten op de woningproductie.
Zoals eerder aangegeven zijn vier van de negen genoemde woningmarktproblemen
hieraan gerelateerd. Naast deze bestuurlijke hervormingen zijn ook meer econo-
misch georiënteerde hervormingen meer dan welkom om de woningmarktproble-
matiek op met name de wat langere termijn op te lossen. Een eigendomsneutraal
woonbeleid, het afromen van de waardeontwikkeling bij bestemmingsplanwijzi-
gingen en een meer consistente fiscale behandeling van de opbrengsten uit ver-
huur en de bewoning van een eigen woning (waaronder een marktconforme belas-
ting van de huurwaarde van de eigen woning en het fiscaal meer belasten van de
huuropbrengsten van particuliere verhuurders) zijn belangrijke bouwstenen hier-
bij (zie hiervoor ook Boelhouwer et al., 2022).

Welke bestuurslaag neemt verantwoordelijkheid voor de woningbouwproductie

De belangrijkste sturingsvraag is welke (overheids)instantie verantwoordelijk kan
worden gehouden voor het oplossen van het woningtekort en hiermee samenhan-
gend de woningproductie. Zoals eerder aangegeven is dat momenteel helaas nog
diffuus. Meerdere instanties hebben erop gewezen dat er op dit beleidsaspect een
vacuüm is ontstaan (o.a. Michielsen, 2019). In tegenstelling tot wat we zagen in
het verleden, toen bewindslieden met knikkende knieën ieder kwartaal de voort-
gang van de woningbouwproductie met de Tweede Kamer bespraken, is het nu vrij-
heid blijheid en wordt er over indicatieve woningbouwprogramma’s gesproken
waar geen bestuurlijk gremium echt verantwoordelijk voor is. Dit knelt des te meer
omdat zowel gemeenten als provincies van nature geen sterke aandrang vertonen
om de woningbouwopgave prioriteit te geven (Michielsen et al., 2019). Provincies
wegen diverse ruimtelijke belangen tegen elkaar af zoals het openhouden van de
ruimte, de economische ontwikkeling en de bereikbaarheid. Woningbouw trekt in
deze belangenafweging vaak aan het kortste einde. Ook binnen gemeenten is er
niet altijd voldoende urgentie aanwezig en dienen ook de insiders op de woning-
markt tevreden te worden gehouden. Deze grote groep inwoners zien door uitbrei-
ding van het aantal woningen de ruimtelijke kwaliteit soms verslechteren, waarbij
woningeigenaren baat hebben bij krapte en hoge woningprijzen.
Om deze impasse te doorbreken dienen zich diverse oplossingen aan. De eerste
oplossing is om het Rijk net als in het verleden weer bestuurlijk verantwoordelijk
te maken voor de woningbouwprogrammering. Zoals eerder aangegeven lijkt er in
het nieuwe regeerakkoord van Rutte IV met het opstellen van een nationale Woon-
en Bouwagenda hier ook voor te worden gekozen.
De tweede optie is om provincies (nog) meer bevoegdheden te verstrekken en meer
verantwoordelijk te maken voor de woningbouwprogrammering. De laatste jaren is
deze trend ook al zichtbaar. Naast kwantitatieve doelstellingen hanteren provin-
cies ook steeds vaker kwalitatieve doelstellingen zoals het aandeel sociale huur- of
voor ouderen geschikte woningen. Ook zijn er nu al duidelijke verschillen in hoe
provincies de woningbouwprogrammering in de praktijk aanpakken. Zo zijn de
Randstedelijke provincies vrij strikt in hun uitvoeringspraktijk: buitenstedelijke
ontwikkelingen worden zoveel mogelijk tegengegaan, nieuwe opties buiten de
reeds vastgestelde kaders worden afgehouden en de programmering wordt niet al

28 Bestuurskunde 2022 (31) 1

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
 De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplossingen

te ruim vastgesteld. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de provincie Overijssel,

die ruim meer woningen programmeert dan strikt noodzakelijk, demografische
prognoses minder strikt hanteert, uitgaat van instroom uit andere provincies,
ruimtelijke kaders soepeler toepast en bereid is om hiervan af te wijken wanneer
zich nieuwe interessante woningbouwmogelijkheden voordoen (Weijers, 2021).
Een derde optie is om gemeenten meer eindverantwoordelijk te maken voor de
woningbouwproductie. Om dit mogelijk te maken dienen dan wel de eerderge-
noemde negatieve incentives te worden weggenomen. Een deel van de oplossing
zou kunnen zijn om gemeenten financieel meer te laten profiteren van de woning-
bouwontwikkeling (zie ook Michielsen et al., 2019). Mogelijkheden zijn om bij een
hogere woningbouwproductie de uitkering uit het gemeentefonds te verhogen (nu
worden toekomstige WOZ-inkomsten deels gekort op de toekomstige uitkering uit
het gemeentefonds) of om via bijvoorbeeld de invoering van een planbaatheffing
bij bestemmingsplanwijzigingen een deel van de waardestijging die hierdoor ont-
staat aan de gemeente te laten toekomen. Deze kan dan door de gemeente voor
algemene doeleinden of voor kwaliteitsverbeteringen in het plangebied worden
ingezet.
Bij de keuze wie bestuursverantwoordelijkheid krijgt voor de woningbouwproduc-
tie, dient te worden meegenomen dat in het huidige tijdsgewricht niet alleen de
woningbouw, maar ook de extensivering van de landbouw, de opwekking van duur-
zame energie, waterberging, recreatie, mobiliteit en natuurontwikkeling om de
schaarse ruimte strijden. Omdat hierbij een nationale afweging verreweg het meest
doelmatig is, ligt een centrale regie vanuit het Rijk op het realiseren van de beoogde
resultaten hier het meest voor de hand. De vraag is dan echter op welke wijze deze
rijkstaak wordt vormgegeven en wat de rol van de overige bestuurslagen hierin is.
Het helpt immers wanneer er ook voor de overige bestuurslagen incentives bestaan
om te bouwen. In de beroepspraktijk lijkt over dit vraagstuk steeds meer consensus
te ontstaan: de regio als broed- en ontwikkelplaats voor ruimtelijke investeringen
en ontwikkelingen (zie ook Verdaas & De Zeeuw, 2020). Gemeenten, provincie,
marktpartijen en bewonersorganisaties kunnen zo gezamenlijk tot regionale plan-
vorming komen en de lokale afstemming van de diverse ruimteclaims optimaal
uitwerken. Uiteraard dient deze dan landelijk wel op het gewenste eindresultaat uit
te komen. Mocht dit niet het geval zijn, dan ligt een interventie van het Rijk voor
de hand. Dit kan in de vorm van additionele middelen (de wortel, waarbij samen-
werking en afstemming tussen de sectoren financieel worden ondersteund) en in-
dien die niet succesvol blijken te zijn, kunnen ze via de zweep (interventies in het
kader van de Omgevingswet) worden vormgegeven. Met andere woorden; binnen
het beleidsnetwerk zal de rijksoverheid dan meer gebruik kunnen maken van be-
schikbare of te ontwikkelen hiërarchische (wettelijke en financiële) sturingsinstru-
menten (Koffijberg, 2005). Specifiek voor de woningbouwproductie is het verder
van belang dat het Rijk ook de monitoring van de voorgenomen woningbouwpro-
ductie uitbreidt. Dus niet alleen een niet-geverifieerde opgave van de gemeenten
en regio’s (huidige situatie), maar een land-dekkende onderbouwing waar per loca-
tie wordt aangegeven wat de exacte planning is en welke verplichte stappen, proce-
dures en wettelijke hobbels hier nog voor te nemen zijn. Vervolgens kan er een
onafhankelijke realiteitscheck worden uitgevoerd. Wanneer onverhoopt blijkt dat

Bestuurskunde 2022 (31) 1 29

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
Peter Boelhouwer & Harry van der Heijden

de geplande productie niet gehaald wordt (wat de afgelopen jaren steevast het ge-
val was), kan de minister een aantal acties overwegen. Ten eerste kunnen locaties
die wel sneller ontwikkeld kunnen worden, in de tijd naar voren worden gehaald.
Hierbij kan het Rijksvastgoedbedrijf een belangrijk rol spelen. Te denken valt aan
de inzet van eigen locaties en leegstaand vastgoed en desnoods aan het opkopen
van gebouwen en gronden. De ontwikkeling van deze locaties en gebouwen zou ook
door het Rijksvastgoedbedrijf zelf ter hand kunnen worden genomen.

Voornamelijk binnenstedelijk bouwen of toch ook de ruimte in?

Naast het verantwoordelijkheidsvraagstuk is tevens relevant om vast te stellen op
welke soort locatie de toekomstige woningen worden gerealiseerd. Hier wordt de
laatste jaren een felle polemiek over gevoerd. Na de Vinex periode, waarbij zowel
aan de stadsranden (70%) als in de steden zelf (30%) werd gebouwd, leek er in be-
stuurlijk Nederland consensus te ontstaan om de toekomstige woningbouwpro-
ductie vooral binnen de stadsgrenzen te laten plaatsvinden (zie ook de NOVI). Het
kabinet-Rutte III maakte hierover ook verstedelijkingsafspraken met de 14 groot-
stedelijke regio’s. In de nadagen van het kabinet verscheen tevens een drietal in
opdracht van het ministerie van BZK uitgevoerde onderzoeksrapporten waarin de
kosten voor deze keuze werden ingeschat (Kalmthout et al., 2021; Rebel, 2021;
Stauttener & Boelman, 2021). Deze dienden vervolgens als input voor het coalitie-
akkoord van het kabinet-Rutte IV (VVD, et al., 2021). Wanneer de resultaten uit de
diverse studies worden gecombineerd om in de komende tien jaar 900.000 nieuwe
woningen te realiseren, vallen er tussen de 30 en 35 miljard euro aan onrendabele
toppen te noteren (Van Kalmthout et al., 2021; Rebel, 2021). Duidelijk is ook dat
de kosten verreweg het hoogste uitkomen in de stedelijke gebieden en dat er forse
aanvullende subsidies nodig zijn voor infrastructuur en energievoorziening. Met
name de investeringen in de noodzakelijke lightrail-verbindingen die de steden be-
reikbaar moeten houden, zijn hoog.

Beleidsaanpassingen voor de korte termijn

Om de eerder geschetste woonproblematiek het hoofd te bieden, is het naast bo-
venstaande ordeningsvraagstukken in onze ogen tevens noodzakelijk om op de
korte termijn een aantal specifieke beleidsmaatregelen te implementeren. De ge-
wenste verhoging van de nieuwbouwproductie zal immers pas op langere termijn
tot enige ontspanning op de woningmarkt leiden. Voor de korte termijn zijn ande-
re beleidsacties gewenst: de realisatie van tijdelijke woningen en een betere benut-
ting van de bestaande woningvoorraad.
Wat betreft de toevoeging van tijdelijke woningen biedt de Crisis- en herstelwet
uitkomst, op basis waarvan kwalitatief hoogwaardige woningen binnen een tot
twee jaar voor een periode van vijftien en met de mogelijkheid tot verlenging tot
dertig jaar tijdelijk kunnen worden gerealiseerd. Na het verstrijken van de tijdelijke
periode kunnen deze woningen ook elders en eventueel permanent naar een nieu-
we locatie worden verplaatst. Met behulp van deze tijdelijke woningen wordt een
flexibele schil op de woningmarkt gecreëerd voor huishoudens die met enige spoed
een woning wensen te betrekken. Hierbij kan worden gedacht aan statushouders,
arbeidsmigranten, studenten, jongeren die het ouderlijk huis wensen te verlaten

30 Bestuurskunde 2022 (31) 1

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
 De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplossingen

en mensen die gaan scheiden. Ook het regeerakkoord voorziet in deze optie, waar-
bij het uitgangspunt is om jaarlijks 15.000 tijdelijke woningen te realiseren.
Een tweede oplossing om het woningtekort snel terug te dringen is een efficiëntere
inzet van de bestaande woningvoorraad. Hierbij kan worden gedacht aan het sti-
muleren in plaats van het tegenwerken van het woningdelen (bijvoorbeeld
Friends-contracten voor meerdere alleenstaanden in een woning, het verstrekken
van meerdere hypotheken op een woning), het afschaffen of verlagen van de voor-
deurdelerskorting, het splitsen van grote woningen (gemeente Bergen) en het sti-
muleren van doorstroming. Voor dit laatste aspect kan een heel arsenaal van be-
leidsopties worden ingezet, zoals een effectieve woningbouwprogrammering, een
aanpassing van de woonruimteverdelingsregels en het bouwen van voor ouderen
geschikte woningen.

5. Conclusies

In deze bijdrage is een inkijk gegeven in een deel van de huidige woonproblematiek
en de wijze waarop de overheid de afgelopen decennia de woningmarkt heeft aan-
gestuurd. Vanaf de jaren negentig van de vorige eeuw heeft de rijksoverheid steeds
minder de verantwoordelijkheid genomen voor de ruimtelijke ontwikkeling en de
ontwikkelingen op de woningmarkt. Directe sturing (voor een belangrijk deel via
subsidies) werd vervangen door deregulering, decentralisatie en meer marktwer-
king. Hierdoor verdween ook de regierol van de rijksoverheid. Mede door de econo-
mische crisis in de periode 2009-2014 en de procyclische beleidsreactie van de
rijksoverheid op deze crisis hebben zich in de afgelopen jaren meerdere problemen
gemanifesteerd op de woningmarkt, die voor een deel sterk met elkaar samenhan-
gen. De meest cruciale opgave betreft echter het ontstane woningtekort. Wanneer
dit vraagstuk wordt opgelost, worden ook veel van de andere vraagstukken minder
urgent. Zo zullen door een ruimer aanbod de prijzen van minder aantrekkelijke
woningen in de huur- en de koopsector dalen (waardoor er meer mogelijkheden
voor starters en middeninkomens ontstaan), excessieve woonuitgaven worden be-
streden, en kunnen ouderen makkelijker aan een passend aanbod worden gehol-
pen. Hierbij is het verhogen van de woningproductie geen gemakkelijke opgave en
een kwestie van de lange adem. In de tussentijd kan via tijdelijke huisvesting en
een betere benutting van de bestaande woningvoorraad de woningschaarste enigs-
zins worden teruggedrongen. Om het ontstane woningtekort op afzienbare ter-
mijn te kunnen wegwerken, ligt een verantwoordelijkheid van de rijksoverheid
voor het behalen van de beoogde resultaten en dus een duidelijke regierol voor de
rijksoverheid voor de hand. In het Regeerakkoord van het kabinet-Rutte IV wordt
dit ook aangegeven. De vraag is vervolgens op welke manier deze rijkstaak wordt
vormgegeven en wat de rol van de overige bestuurslagen hierin is. De meest voor
de hand liggende optie is dat de rijksoverheid vanuit de verschillende ruimteclaims
duidelijke keuzes maakt. Binnen dit kader kunnen gemeenten, provincies, markt-
partijen en bewonersorganisaties gezamenlijk tot regionale planvorming komen
en de lokale afstemming van de diverse ruimteclaims optimaal uitwerken. Door
vervolgens de ontwikkelingen goed te monitoren en zo nodig te interveniëren, kan

Bestuurskunde 2022 (31) 1 31

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
Peter Boelhouwer & Harry van der Heijden

het Rijk (bij)sturen op het te behalen resultaat, zonder terug te keren naar de direc-
te sturing van vóór de jaren negentig.

Literatuur

ABF. (2020). Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt-prognose en scenario’s

2020-2025. Delft: ABF.
Actieagenda Wonen. (2021). Samen werken aan goed wonen. Den Haag: AEDES.
Blok, S. A. (2013). Integrale visie op de woningmarkt. Den Haag: Tweede Kamer der Sta-
ten-Generaal (32847, nr. 87).
Boelhouwer, P. J. (2016). Financiële instituties verantwoordelijk voor scherpe prijsdaling.
Real Estate Research Quaterly, 15(1), 42-51.
Boelhouwer, P. J. (2019). Vluchtroutes voor de middengroepen: Woningmarktbeleid vraagt
om forse aanpassingen. Ruimte + Wonen, nr. 3, 46-55.
Boelhouwer, P. J., & Schiffer, K. (2019). De meerwaarde van de eigen woning: geef starters een
kans! Analyse en oplossingsrichtingen. Delft: Onderzoeksinstituut OTB.
Boelhouwer, P. J., Drift, R. van der, & Boumeester, H. (2022). Voor een gezonde woning-
markt zijn structurele hervormingen en beleidsinterventies op de korte termijn een
sine qua non. ESB, nog te verschijnen.
Boumeester, H., 2022, Monitorkoopwoningen Q4 2021, Delft. TU Delft.
CBS. (2021). Uit huis gaan: Op welke leeftijd gaan kinderen in Nederland uit huis? Verkregen
van https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-bevolking/levensloop/uit-huis-
gaan
ESB. (2022). Hoe blijft de woningmarkt betaalbaar? ESB-debat 23 februari 2022. Utrecht:
Stichting WEW.
Heerma, E. (1989). Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig. Den Haag: MVROM.
Heijden, H. van der, Groetelaers, D., Dol, K., Boumeester, H., & Korthals Altes, W. (2014).
Impact van beleid op regionale woningmarkten. Delft: OTB.
Heijden, H. M. H. van der, & Boelhouwer, P. J. (2018). Wat is er aan de hand met de woning-
markt? Bouwrecht, (6), 125-131.
Kalmthout, R., et al. (2021). Business case aanpak 14 grootstedelijke gebieden. Rotterdam: Re-
bel.
MBE. (2021). Monitor Koopwoningmarkt 3e kwartaal 2021. Delft: TU Delft.
Michielsen, T., Groot, S., & Veenstra, J. (2019). Het bouwproces van nieuwe woningen. Den
Haag: CPB.
Koffijberg, J. (2005). Getijden van beleid: Omslagpunten in de volkshuisvesting. Delft: Delft
University Press.
Kromhout, S., & Wittkamper, L. (2019). Stand van de woonruimteverdeling: Wachttijden en
verdeling in de praktijk. Amsterdam: Rigo.
Ministerie van BZK. (2021). Staat van de woningmarkt 2021. Den Haag: Ministerie van BZK.
Ministerie van Infrastructuur en Ruimte. (2012). Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
(SVIR). Den Haag.
Ministerie van VROM. (1988). Vierde nota over de ruimtelijke ordening (VINO). Den Haag.
Ministerie van VROM. (1990). Vierde nota over de ruimtelijke ordening extra (VINEX). Den
Haag.
NOS. (2021a). Zo lang is de wachttijd in jouw gemeente. Verkregen van https://www.rigo.nl/
wp-content/uploads/2019/04/20190326-Stand-van-de-woonruimteverdeling.pdf
NOS. (2021b). Gemeenten: gebrekkige doorstroming oorzaak van problemen woningmarkt. Ver-
kregen van https://nos.nl/artikel/2411305-gemeenten-gebrekkige-doorstroming-
ouderen-oorzaak-van-problemen-woningmarkt

32 Bestuurskunde 2022 (31) 1

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
 De woningcrisis in Nederland vanuit een bestuurlijk perspectief: achtergronden en oplossingen

NVM. (2021). Factsheet huurcijfer Q4 2021. Nieuwegein: NVM.

NVM. (2022). Analyse woningmarkt 4e kwartaal 2022. Nieuwegein: NVM.
Rebel. (2021). Business case aanpak 14 grootschalige gebieden. Rotterdam: Rebel.
Stauttener, T., & Boelman, A. (2021). Grondexploitaties: vijftien jaar dynamiek in gebiedsont-
wikkeling. Utrecht: Stadskwadraat en Facton Consultancy.
Tijdelijke Commissie Huizenprijzen. (2013). Kosten koper: Een reconstructie van twintig jaar
stijgende huizenprijzen. Den Haag: Tweede Kamer der Staten-Generaal (33194, nr. 3).
Verdaas, C., & Zeeuw, F. de. (2020). Na wild west en sciencefiction op zoek naar de juiste film:
Naar een sturingsconcept voor de inrichting van Nederland. Delft: SKG/TUDelft.
VVD, D66, CDA, & ChristenUnie. (2021). Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst:
Coalitieakkoord 2021-2025. Verkregen van https://www.parlement.com/9291000/d/
pdfs/coalitieakkoord-2021-2025.pdf
Weijers, J. (2021). Op z’n Overijssels: Via noaberschap de woningnood te lijf. Ruimte + Wo-
nen 102, nr. 2, 68-77.
WoningBouwersNL. (2021). Dicht de kloof: Woningmarktcrisis is vliegwiel voor ongelijkheid.
Voorburg: WoningBouwersNL.

Bestuurskunde 2022 (31) 1 33

doi: 10.5553/Bk/092733872022031001002
Leerstof week 2

“De overheid kan en moet aan het werk voor een

gezondere woningmarkt”
Boelhouwer, P., H. Boumeester en R. van der Drift (2022) ESB, 107(4809S),
p.p. 92-98
 Invulling aan regie
Met meer landelijke regie hoopt
het kabinet het woningtekort te
beperken en de verduurzaming te
stimuleren. Hoe moet het beleid
eruit zien?

92 ESB 107 (4809S), 19 mei 2022

 B E SC H O UWI N G
De overheid kan en moet
aan het werk voor een
gezondere woningmarkt
Er wordt in de media vaak gesteld dat de woningmarkt ‘kapot’ is.
Maar waar zitten dan precies de problemen, en welke structu­
rele hervormingen kunnen deze verhelpen?
IN HET KORT
● Voor starters zijn er te weinig huizen beschikbaar, de huren
zijn te hoog en de vermogensverschillen nemen toe.
● Voor een gezonde woningmarkt zijn structurele hervormingen
nodig, zoals het gelijk behandelen van huur en koop.
● Daarnaast zijn er snelle interventies nodig, zoals de bouw van
tijdelijke woningen en het stimuleren van woningdelen.
D
PETER e laatste twee jaar staat het woningmarkt-
BOELHOUWER vraagstuk prominent op de politieke agenda,
Hoogleraar aan en is het een dankbaar onderwerp voor de
de Technische media, die superlatieven te kort komen om
Universiteit Delft de huidige problematiek te beschrijven. Ook onder
(TU Delft) wetenschappers is het een belangwekkend studie­object
geworden, waaraan vertegenwoordigers van diverse dis-
HARRY ciplines hun steentje bijdragen.
BOUMEESTER Vanuit de economische wetenschap worden er al
Universitair docent jarenlang ‘systeemoplossingen’ voorgesteld die eraan
aan de TU Delft moeten bijdragen dat de woningmarkt beter gaat pres-
teren (DNB, 2021; SER-CSED, 2010; VROM-raad,
ROSA 2007). Toch komen deze oplossingen nog maar moei-
VAN DER DRIFT zaam van de grond.
Promovenda aan In dit artikel geven we een overzicht van de meest
de TU Delft prangende problemen op de huidige woningmarkt, laten
we zien waarom antwoorden vooralsnog uitblijven en
presenteren we een aantal beleidsopties om dergelijke
problemen het hoofd te bieden, waarbij we onderscheid
maken tussen de algemene systeemhervormingen die
I N V ULLI N G A A N RE G I E
geleidelijk kunnen worden doorgevoerd en de meer prak-
tische instrumentele oplossingen voor de kortere termijn.
Probleemanalyse
Wat ons betreft is de huidige woningmarktproblema-
tiek in de volgende drie economisch georiënteerde
vraagstukken onder te verdelen. Ten eerste de beschik-
baarheidsproblematiek voor starters, met name starters
met een middeninkomen. Ten tweede de woonlasten-
problematiek in de huursector. En ten derde de forse
vermogensverschillen.
Beschikbaarheidsproblematiek
Het belangrijkste probleem dat zich naar onze
mening voordoet, is het huidige gebrek aan voldoende
woningaanbod. Alle bekende marktindicatoren staan
wat dat betreft fors in het rood. Zo kent de krapte-
indicator van de Nederlandse Vereniging van Makelaars
(NVM) (die het aantal keuzemogelijkheden voor aspi-
rant-kopers laat zien) met een score van 1,3 de laagste
stand sinds het begin van de metingen. De wachttijden in
de sociale huursector breken inmiddels recordhoogtes;
de gemiddelde inschrijftijd voor sociale huur­woningen
schommelt rond de zeven jaar, met in de steden uitschie-
ters van vijftien tot twintig jaar (Kromhout en Wittkäm-
per, 2019; NOS, 2021). Ten slotte zijn de huurprijzen
van huurwoningen in de vrije sector de afgelopen jaren
door de krapte fors opgelopen (gemiddelde stijging van
kale huren in 2014 van negen euro per vierkante meter
naar veertien euro eind 2021 (NVM, 2021)).
Dat de krapte toeneemt is niet zo gek: het aantal
huishoudens is de afgelopen jaren flink gestegen en deze
groei gaat niet gepaard met een even sterke groei van
de woningproductie (figuur 1). Integendeel, de nieuw-
bouwproductie is fors gedaald, mede door de genomen
ESB 107 (4809S), 19 mei 2022 93
 I N V U LL ING AAN REGIE
Woningproductie en toename aantal
huishoudens, 2000–2021
90
In duizenden
Omvang nieuwbouw woningen
80
70
60
50
40 Omvang huishoudensgroei (correctie trendbreuk 2014)
30
20
10
0 dige woonruimte wonen, moeten uitwijken naar minder
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
1
In 2014 is er een methodewijziging doorgevoerd in de registratie van institutionele huishoudens;
de stippellijn is een indicatie van de huishoudensgroei wanneer de wijziging niet was doorgevoerd
Bron: CBS (2021) | ESB
crisismaatregelen in de periode 2009–2013 (Boelhou-
wer, 2016; Van der Heijden en Boelhouwer, 2018). Zo
nam het aantal gereedgekomen woningen van ruim
80.000 per jaar in de periode vóór 2009 af naar slechts
43.000 woningen in 2014. Vanaf 2014 zet er weliswaar
een herstel in, maar het productieniveau is dan nog
steeds lager dan in de jaren voor 2008.
De combinatie van een sterk groeiende bevolking
en een dalende woningbouwproductie zorgde medio
2021 voor een sterk oplopend woningtekort tot zo’n 3,5
procent van de woningvoorraad (279.000 woningen).
Daarbij is de verwachting dat het tekort verder zal toe-
nemen tot gemiddeld 3,9 procent in 2024 (MinBZK,
2021). Dit tekort zou vanaf 2024 weer licht kunnen
dalen, mits er jaarlijks zo’n 100.000 nieuwe woningen
(nieuwbouw en transformatie) aan de woningvoorraad
worden toegevoegd.
Het woningtekort beperkt vooral de mogelijk-
heden van de starters (outsiders) op de woningmarkt
(Boelhouwer, 2019; Boelhouwer en Schiffer, 2019).
Naast het absolute woningtekort dragen ook de
sterk gestegen koopprijzen in de bestaande voorraad,
de inkomensnormen in de sociale huursector en de dif-
ferentiatie van de nieuwbouw bij aan de beperkingen
die starters ondervinden. Zo kozen tijdens de financiële
crisis veel marktpartijen ervoor om het accent naar het
betaalbare segment te verschuiven, want voor de duur-
94 ESB 107 (4809S), 19 mei 2022
dere koopwoningen was er eenvoudigweg te weinig
FIGUUR 1
vraag. Echter, nu de woningmarkt weer hersteld is, vindt
er een verschuiving plaats naar de duurdere prijsklassen
en doet er zich op de nieuwbouwmarkt een prijsexplosie
voor (WoningBouwersNL, 2021).
Potentiële starters op de woningmarkt worden
in toenemende mate en in steeds meer gemeenten
bovendien geconfronteerd met lange tot zeer lange
wachttijden voor een woning in de sociale huursector
(­Kromhout en Wittkämper, 2019; NOS, 2021).
Waar in het verleden de particuliere huursector nog
betaalbare alternatieven voor starters kon bieden, lijkt
deze optie door een geringer vrijkomend passend aanbod
en door sterke huurstijgingen momenteel veel schaarser.
Jongeren blijven door hun beperkte mogelijkhe-
den noodgedwongen langer thuis of in een onzelfstan-
2020 ’21
gewenste woonlocaties, of dienen genoegen te nemen
met veel minder woningkwaliteit (CBS, 2021). En indien
jongeren er al in slagen om toch de woningmarkt te betre-
den, dan worden zij veelal ook nog met hogere woonlas-
tenquotes geconfronteerd dan enkele jaren terug.
Niet alleen starters met een laag inkomen maar
ook die met een wat hoger inkomen, de zogeheten mid-
deninkomens, bevinden zich in een lastige positie. Deze
groep huishoudens heeft door het relatief hoge inkomen
namelijk een beperkte toegang tot de sociale huursector,
maar verdient veelal niet genoeg om een huurwoning
in de vrije sector of een koopwoning te kunnen betalen
(PBL, 2017). En daarbij gaat het niet om geringe aan-
tallen. Zo beschikken in 2018 2,7 miljoen huishoudens
over een bruto-inkomen van zo’n 30.000 tot 62.000
euro (MinBZK, 2019).
Ondanks de scherpe daling van de hypotheek­
rente is de leencapaciteit van de modale tweeverdiener
de laatste paar jaar licht afgenomen (figuur 2). Dit in
tegenstelling tot de hogere-inkomensgroepen, die hun
leencapaciteit juist hebben zien groeien. Voor tweever-
dieners met een modaal inkomen gold er nog rond 2013
dat zij minder dan 50.000 euro tekortkwamen voor een
mediane koopwoning. Eind 2021 is dit bedrag echter
opgelopen tot maar liefst 256.000 euro. De consequen-
tie van deze ontwikkeling is dat er voor de middeninko-
mens zonder eigen geld in met name de Randstad vrij-
wel geen koopwoning meer bereikbaar is.
Woonlastenproblematiek huurders
Sinds de invoering van de Woningwet in 2015 hebben de
middeninkomensgroepen nog maar beperkt toegang tot
 I N V ULLI N G A A N RE G I E

de sociale huursector. Woningcorporaties dienen zich te

concentreren op de huishoudens met een laag inkomen, Leencapaciteit diverse inkomensgroepen FIGUUR 2

en marktpartijen zijn aangewezen om de huisvesting van en mediane verkoopprijs 2008–2021

de midden en hogere inkomens te faciliteren. In duizenden euro's
450
Huishoudens die net iets meer verdienen dan de
400
grens voor de sociale huur (40.765 voor eenpersoons- Leencapaciteit 2 x modaal (eenverdiener)
huishoudens, en 45.014 voor meerpersoonshuishou- 350
dens), of niet genoeg wachttijd hebben, zijn in de prak-
300
tijk duur uit – in 2018 waren de woonlasten van mensen Leencapaciteit 2 x modaal (tweeverdieners) Mediane verkoopprijs
die huren van een particuliere verhuurder gemiddeld 250
236 euro hoger dan in de sociale huursector, waarbij de 200
huurtoeslag nog niet is meegerekend (MinBZK, 2019). Leencapaciteit 1 x modaal (eenverdiener)
Het besteedbaar inkomen van deze groep die net 150
Leencapaciteit 1 x modaal (tweeverdieners)
buiten de boot valt is beperkt. Door de afname van een 100
aantal inkomensondersteunende toeslagen is bijvoor-
50
beeld het ­netto-maandinkomen van een huurder met II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
’08 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ’21
kinderen die een inkomen heeft net boven de maxima-
Bron: MBE (2021) | ESB
le inkomensgrens voor sociale huurwoningen (40.000
euro), slechts circa 240 euro hoger dan het inkomen
van een huishouden dat een minimumloon ontvangt Gemiddelde huurverhoging per 1 juli en FIGUUR 3
van bruto 24.000 euro (MinFin, 2021). Wanneer dit
inflatie 2009–2020
huishouden een huurwoning in de vrije huursector In procenten
betrekt, dan komt het besteedbaar inkomen na aftrek 5,0

van de woonlasten in veel gevallen uit onder dat van 4,5

een huurder met een minimuminkomen in de sociale 4,0

Boveninflatoire huurprijsstijging
huursector. 3,5
Daarbij wordt er door de overheid, zowel bij de 3,0
toewijzing van huurwoningen als bij de woonlasten- 2,5
normering in de koopsector, slechts in beperkte mate 2,0
onderscheid gemaakt tussen de grootte van huishou- 1,5
dens. Dit is merkwaardig omdat naarmate het huishou- 1,0
Inflatie
den groter wordt, het resterende inkomen sterk afneemt 0,5
na aftrek van noodzakelijke uitgaven. 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ook huurders van veel corporatiewoningen heb-
Data: CBS | ESB
ben te maken met stijgende huren. Zo kregen woning-
verhuurders, als aanvulling op de verhuurderheffing
(een belasting van inmiddels bijna twee miljard op jaar- Een op basis van CBS-cijfers door het Nibud uit-
basis die verhuurders van gereguleerde huurwoningen gebracht rapport spreekt in dit kader boekdelen: onge-
moeten betalen), vanaf 2013 de mogelijkheid om via veer 24 procent van de huurders in Nederland houdt na
huurverhogingen een deel van deze belasting te com- aftrek van de woonuitgaven onvoldoende over om de
penseren. Zoals uit figuur 3 kan worden opgemaakt, noodzakelijke uitgaven van te bekostigen, en 54 procent
is hier door verhuurders (zowel sociaal als particulier) is niet in staat om maatschappelijk rond te komen (Bos
ruim gebruik van gemaakt. In combinatie met de door en Verberk, 2021).
de financiële crisis van de jaren 2008–2014 beperkte
inkomensgroei, heeft deze ontwikkeling tot hogere Toenemende vermogensongelijkheid
woonuitgaven van huurders geleid. Hierbij spitst de Ten slotte leidt de koopprijsstijging, die sinds 2014 in
woonlastenproblematiek zich met name toe op de huur- een versnelling terecht is gekomen, tot forse vermogens-
ders met een bescheiden inkomen, en op huurders in de verschillen tussen huurders en kopers. Kopers zien hun
niet-gereguleerde huursector in vooral de grote steden. woning in waarde stijgen, terwijl huurders geconfron-

ESB 107 (4809S), 19 mei 2022 95

 I N V U LL ING AAN REGIE
teerd worden met hogere huurtarieven en met een lasti-
gere uitgangspositie om tot de koopmarkt toe te treden.
Daarbij leidt de zeer lage Nederlandse aanbodselas-
ticiteit er mede toe, dat de vanwege de lage rente toege-
nomen leencapaciteit vrijwel geheel in de woningprijzen
wordt geabsorbeerd (zie ook figuur 2). Deze bijzon-
dere ontwikkeling maakt dat de toegankelijkheid van
de woningmarkt voor potentiële koopstarters verlaagd
wordt, maar dat ook de vermogensongelijkheid tussen
Als de overheid kopen en huren
gelijkwaardig behandelt, levert dat meer
kansengelijkheid en welvaart op
huurders en kopers verder toeneemt. Het woningmarkt-
beleid helpt niet mee om dit verschil tussen insiders en
outsiders te verkleinen. Het feit dat er over het opge-
bouwde vermogen in de eigen woning geen vermogens-
winst verschuldigd is, versterkt deze ontwikkeling.
Onderlinge samenhang
Deze drie aspecten zijn ook deels aan elkaar gerelateerd.
Zo zorgt het woningtekort ervoor dat starters op de
woningmarkt moeilijk een plaatsje kunnen verwerven
en zijn aangewezen op de huursector, waar de woonlas-
ten mede door het woningtekort ook stijgen. De grote
verschillen in de mogelijkheden op de woningmarkt
zijn weer een sterke aanjager voor de vermogensonge-
lijkheid tussen huurders en kopers.
Oplossingen voor de woonproblematiek
Dat er structurele hervormingen op de woningmarkt
noodzakelijk zijn, is voor velen geen nieuws. Al ruim
twintig jaar pleiten diverse universiteiten en weten-
schappelijke adviesraden voor grondige hervormin-
gen, zoals meer marktconformiteit op het terrein van
wonen, afbouw van de fiscale subsidiering van eigenaar-
bewoners, garanties voor lagere inkomensgroepen en
het belasten van de huurinkomsten van particuliere
beleggers (CPB, 2020; DNB, 2021; SER-CSED, 2010;
VROM-raad, 2007).
De realiteit gebiedt echter op te merken dat de poli-
tiek voor grondige hervormingen, met name ten aanzien
96 ESB 107 (4809S), 19 mei 2022
van de fiscale ondersteuning van het eigen-woningbezit,
tot nu toe slechts in beperkte mate voor te enthousias-
meren is. Met name de electorale gevolgen kunnen hier-
bij als verklaring dienen: een ruime meerderheid van de
Nederlandse huishoudens is woningeigenaar. Hier speelt
overduidelijk het dilemma van de grote groep insiders
die niet bereid is om verworven rechten ter discussie te
stellen, versus de kleinere groep outsiders die niet profi-
teert maar waarbij wel de zojuist beschreven problemen
op de woningmarkt hard aankomen.
Overigens wordt, doordat de groep outsiders de
laatste jaren sterk toeneemt, de druk om structurele
hervormingen door te voeren wel sterker, en begint ook
de politiek nu langzaam in beweging te komen (zie bij-
voorbeeld de versnelde afbouw van de hypotheekrente-
aftrek). Verder is het raadzaam voldoende tijd te nemen
om deze hervormingen in te voeren. Dit zowel van-
uit het oogpunt van zorgvuldigheid ten opzichte van
bestaande arrangementen, als voor het verkrijgen van
voldoende politiek draagvlak.
Om de belangrijkste problemen het hoofd te bieden,
zijn er naar onze mening zowel structurele als korteter-
mijn-beleidsinterventies noodzakelijk. Voor de lange ter-
mijn denken wij hierbij aan de volgende structurele her-
vormingen. Ten eerste het gelijk behandelen van huren
en kopen (een ‘eigendomsneutraal woonbeleid’). Ten
tweede, om gemeenten te laten profiteren van de winsten
die ontstaan bij gebiedsontwikkeling. En ten slotte een
door de politiek vastgestelde normering aangaande de
betaalbaarheid voor lage inkomensgroepen, en een daar-
bij passend systeem van huurtoeslag/huurprijsregulering.
Deze hervormingen bieden antwoorden op alle
drie de problemen die in dit artikel beschreven zijn. De
eerste twee hervormingen hebben vooral betrekking
op het oplossen van de beschikbaarheids- en vermo-
gensproblematiek, en de derde hervorming gaat over de
woonlastenproblematiek in de huursector.
Gelijke behandeling huur en koop
Voor een optimale keuze tussen kopen en huren is het
raadzaam dat de overheid de diverse eigendomssectoren
op de woningmarkt op gelijke wijze behandelt. Naast
het mogelijk maken van vergelijkbare kansen voor de
diverse huishoudens, levert een dergelijk eigendoms-
neutraal woonbeleid ook algemene welvaartseffecten
op (SER-CSED, 2010).
Om een gelijke behandeling van huur en koop te
bereiken, dient de overheid de fiscale behandeling te her-
zien van zowel de eigen woning als de huurinkomsten van

particuliere beleggers. Te denken valt aan het versneld
afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, maar ook aan het
verhogen van de belasting van huurinkomsten in box 3.
Omdat de hypotheekrente relatief laag is en mede
daardoor de koopprijzen sterk stijgen, is het ideale
moment aangebroken om deze hervorming versneld
door te voeren. Vrijwel alle andere West-Europese lan-
den zijn ons hierin voorgegaan. Daarom is het betreu-
renswaardig dat het regeerakkoord van december 2021
hier geen letter aan wijdt.
Prikkels voor gemeenten herzien
De tweede hervorming richt zich op de insider/out-
sider-problematiek. Door deze problematiek hebben
gemeenten namelijk prikkels om minder te bouwen
dan optimaal zou zijn (Michielsen et al., 2019). De
huidige bewoners zijn immers vaak eigenaars-bewoners
(­insiders), en als er bijgebouwd wordt, zien ze door-
gaans hun woning in waarde dalen.
Door gemeenten te laten profiteren van de winsten
die ontstaan bij gebiedsontwikkeling, vergroot dat de
prikkel voor gemeenten om te bouwen. Dit beleid kan
mede worden vormgegeven door een planbaten­heffing,
waardoor de door een bestemmingswijziging ont-
stane meerwaarde van de grond niet aan de toevallige
eigenaar, maar naar de gemeenten toevloeit. Hierdoor
wordt tevens grondspeculatie minder aantrekkelijk.
Gemeenten kunnen dan de opbrengst van de heffing
inzetten om de nieuwbouw betaalbaar te maken en om
de kwaliteit van het plangebied te vergroten.
Woonuitgaven normeren
Als antwoord op de ontstane woonlastenproblematiek
is het van belang dat als eerste de politiek vastlegt wat
betaalbare woonuitgaven zijn voor met name de lage- en
midden-inkomensgroepen in de huursector. In het ver-
leden werd een dergelijk uitgangspunt gehanteerd bij de
vaststelling van de huursubsidie-tabellen. Na de invoe-
ring van de huurtoeslag en de diverse bezuinigings­
ronden is deze methodiek echter losgelaten.
Als startpunt kan er worden gekozen voor de door
het Nibud ontwikkelde methodiek om de maximale
woonuitgaven vast te stellen (een methodiek die wel
dwingend in de koopsector wordt toegepast). Vervol-
gens is het aan de politiek om te bepalen wat de maat-
schappelijk verantwoorde uitgaven zijn. In een volgende
stap kan dan beleidsmatig bepaald worden op welke wij-
ze deze normering gerealiseerd zal worden. Daarbij kan
er een keuze worden gemaakt tussen het verhogen van
I N V ULLI N G A A N RE G I E
het minimuminkomen of de uitkeringen, het verhogen
van de huurtoeslag, het verlagen van de huren via huur-
regulering of het verlagen van de woonkwaliteit (met
name bij nieuwbouw en woningverbetering).
Met de aankondiging in de Nationale Bouw- en
Woonagenda (MinBZK, 2022) dat er een stelsel van
normhuren zou worden ingevoerd, is er met het oplos-
sen van de betaalbaarheidsproblematiek reeds voorzich-
tig een begin gemaakt
Gemeenten bouwen vaak te weinig
omdat zij zelf te weinig financieel profijt
hebben van bestemmingswijziging
Beleidsaanpassingen voor de kortere termijn
Naast de structurele hervormingen van de woning-
markt die pas over enkele jaren tot verbeteringen zullen
leiden, is het in onze ogen tevens noodzakelijk om op de
korte termijn een aantal specifieke beleidsmaatregelen
te implementeren. Voor een deel dragen deze maatre-
gelen overigens ook bij aan een langetermijnoplossing;
ze zijn echter dermate urgent dat directe implementatie
gewenst is.
Als eerste dient op korte termijn de beschikbare
woningvoorraad te worden uitgebreid. Dit kan in de
vorm van zowel nieuwbouw en transformatie, als door
de toevoeging van tijdelijke woningen. Normaal gespro-
ken vergt nieuwbouw van woningen een lange adem,
veel geduld en overheidsinvesteringen. Het opkrikken
van het aantal nieuw opgeleverde woningen op korte
termijn zal daarom ook interventies van de (rijks)over-
heid vereisen.
Wat betreft de toevoeging van tijdelijke woningen
biedt de Crisis- en herstelwet uitkomst, op basis waar-
van er binnen een tot twee jaar kwalitatief hoogwaar-
dige woningen kunnen worden gerealiseerd – voor een
periode van vijftien jaar, met de mogelijkheid tot ver-
lenging tot dertig jaar. Ook kan na verloop van tijd de
tijdelijke status een permanente worden, of kunnen de
woningen naar een nieuwe locatie worden verplaatst.
Met behulp van deze tijdelijke woningen wordt er
een flexibele schil op de woningmarkt gecreëerd voor
huishoudens die met enige spoed een woning wensen
ESB 107 (4809S), 19 mei 2022 97
 I N V U LL ING AAN REGIE
te betrekken. Hierbij kan er worden gedacht aan status-
houders, arbeidsmigranten, studenten, jongeren die het
ouderlijk huis wensen te verlaten, of mensen die gaan
scheiden.
De optie van tijdelijke woningen wordt ook door
minister De Jonge in zijn Nationale Woon- en Bouwa-
genda nadrukkelijk vermeld. Van de 100.000 woningen
die de komende negen jaar jaarlijks zouden moeten wor-
den toegevoegd, zijn er 15.000 in de planning opgeno-
men als tijdelijke woning (MinBZK, 2022).
Ten tweede: naast de toename van het aantal
woningen is het van groot belang dat er aan de gemeen-
telijke woningbouwprogrammering woningen worden
toegevoegd die aansluiten bij de actuele woningvraag.
Dit is de laatste jaren steeds minder het geval geweest.
Er worden vele dure koopappartementen in steden
gebouwd, terwijl de vraag naar deze woningen (der-
tien procent van de totale vraag in 2018) bescheiden is
(MinBZK, 2019).
Juist de bouw van grondgebonden koopwoningen
staat onder druk, terwijl dat wel het meest gevraagde
woningtype is (41 procent van de totale vraag in 2018).
Om zowel op de vergrijzingsgolf te anticiperen als de
doorstroming te bevorderen, zou er daarnaast op kor-
te termijn meer nadruk gelegd moeten worden op het
bouwen van appartementen in het middel-dure seg-
ment van de huur- en koopsector, en op met name voor
oudere huishoudens geschikte locaties.
Een derde mogelijkheid om het woningtekort snel
terug te dringen, is een efficiëntere inzet van de bestaan-
de woningvoorraad. Hierbij kan er gedacht worden aan
het stimuleren – in plaats van het tegenwerken – van
het woningdelen (bijvoorbeeld Friendscontracten voor
meerdere alleenstaanden in een woning, en het ver-
strekken van meerdere hypotheken op een woning), het
afschaffen of verlagen van de voordeurdelerskorting,
het splitsen van grote woningen (gemeente Bergen) en
het stimuleren van de doorstroming (Eichholtz et al.,
2022). Voor dit laatste aspect kan er een heel arsenaal
van beleidsopties worden ingezet, zoals een effectieve
woningbouwprogrammering, een aanpassing van de
woonruimteverdelingsregels en het bouwen van voor
ouderen geschikte woningen.
98 ESB 107 (4809S), 19 mei 2022
Literatuur
Boelhouwer, P.J. (2016) Financiële instituties verantwoordelijk voor
scherpe prijsdaling. Real Estate Research Quaterly, 15(1), 42–51.
Boelhouwer, P.J. (2019) Vluchtroutes voor de middengroepen;
woning­marktbeleid vraagt om forse aanpassingen. Ruimte + Wonen,
100(3), 46–55.
Boelhouwer, P.J. en K. Schiffer (2019) De meerwaarde van de eigen
­woning: geef starters een kans! Analyse en oplossingsrichtingen. TU Delft,
Onderzoeksinstituut OTB.
Bos, J. en M. Verberk (2021) Ontwikkeling financiële positie kwetsbare
huurders. Nibud Onderzoeksrapport, februari.
CBS (2021) Uit huis gaan; op welke leeftijd gaan kinderen in Nederland uit
huis? Bericht op www.cbs.nl, 9 december.
CPB (2020) Kansrijk woonbeleid; update. CPB Rapport, juni.
DNB (2021) Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt. DNB
Bericht, 15 oktober.
Eichholtz, P., L. Kattenberg en N. Kok (2022) Neem prikkels
tegen samenwonen weg om het woningtekort te verkleinen. ESB,
107(4808S), 46–50.
Heijden, H.M.H. van der, en P.J. Boelhouwer (2018) Wat is er aan de
hand met de woningmarkt? Bouwrecht, 2018(6), 125–131.
Kromhout, S. en L. Wittkämper (2019) Stand van de woonruimteverdel-
ing: wachttijden en verdeling in de praktijk. Rigo Rapport 26 maart.
MBE (2021) Monitor koopwoningmarkt: 3e kwartaal 2021. TU Delft,
Management of the Built Environment.
Michielsen, T., S. Groot en J. Veenstra (2019) Het bouwproces van
­nieuwe woningen. CPB Boek, maart.
MinBZK (2019) Ruimte voor wonen: de resultaten van het Woononder-
zoek Nederland 2018. Publicatie, 4 april. Te vinden op www.woon­
onderzoek.nl.
MinBZK (2021) Staat van de woningmarkt: jaarrapportage 2021. Te
­vinden op www.woningmarktbeleid.nl.
MinBZK (2022) Nationale Woon- en Bouwagenda. Rapport, 11 maart. Te
vinden op www.rijksoverheid.nl.
MinFin (2021) Aanbiedingsbrief pakket Belastingplan 2022. Te vinden op
www.rijksoverheid.nl.
NOS (2021) Zo lang is de sociale huur-wachtrij in jouw gemeente. Nieuws­
bericht op www.nos.nl, 24 april.
NVM (2021) Factsheet huurcijfers Q4 2021. Te vinden op www.nvm.nl.
PBL (2017) Middeninkomens op de woningmarkt: ruimte op een krap
speelveld. PBL Policy Brief, publicatienummer 2602.
SER-CSED (2010) Naar een integrale hervorming van de woningmarkt.
SER Rapport, april.
VROM-raad (2007) Tijd voor keuzes. VROM-raad Advies, 064.
WoningBouwersNL (2021) Thermometer koopwoningen najaar 2021. Te
vinden op www.woningbouwers.nl.
Leerstof week 2

“Wonen langs de meetlat''

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2019)
"Samenvatting" in Wonen langs de meetlat, pp. 3-9.
Wonen langs
de meetlat
Resultaten van het WoonOnderzoek
Nederland 2021
 Hoofdstuk 4

Inhoudsopgave Verhuisdynamiek op de woningmarkt

4.1 Recente verhuizingen
P. 47
P. 50
4.2 Verhuismotieven P. 55
Samenvatting P. 3
4.3 Verhuiswensen P. 56
Inleiding P. 10
4.4 Woonwensen P. 58

Hoofdstuk 1
Hoofdstuk 5
Demografische en economische context P. 12
Woningkwaliteit en woonbeleving P. 63
1.1 Ontwikkeling bevolking en huishoudens P. 13
5.1 Woonoppervlakte en buitenruimte P. 66
1.2 Ontwikkeling economie en inkomens P. 14
5.2 Tevredenheid met woning P. 69
1.3 Ontwikkeling woningvoorraad P. 16
5.3 Schimmel in woningen en veiligheid P. 71
5.4 Groot onderhoud en woningverbetering P. 73
Hoofdstuk 2
5.5 Tevredenheid met woonomgeving P. 75
Huurders en hun woonsituatie P. 19
2.1 Woonsituatie van huurders P. 22 Hoofdstuk 6
2.2 Woonlasten van huurders P. 24
Duurzaamheid en energie P. 77
2.3 Ontwikkeling scheefheid onder huurders P. 28
6.1 Energielabels en energieverbruik P. 80
2.4 Tijdelijke huurcontracten P. 29
6.2 Installaties P. 83
2.5 Middenhuur en dure huur P. 30
6.3 Isolatie in koopwoningen P. 85
6.4 Uitgevoerde verduurzamingsmaatregelen P. 87
Hoofdstuk 3
6.5 Verduurzamingsmaatregelen in de toekomst P. 91
Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie P. 32
3.1 Woonsituatie van eigenaar-bewoners P. 35
Begrippenlijst P. 93
3.2 Woonlasten van eigenaar-bewoners P. 38
3.3 VvE’s P. 41 Tabellen P. 99

3.4 Koopstarters en -doorstromers P. 43 Colofon P. 125

2
 Samenvatting
Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021 is een grootschalig enquêteonderzoek dat inzicht geeft in onder meer de woonsituatie,
woonlasten, verhuizingen en woonwensen van huishoudens in Nederland. In de periode augustus 2020 tot en met september 2021
zijn hiervoor bijna 46.700 personen ondervraagd. Dit was een periode waarin de spanning op de woningmarkt verder opliep, zowel
in de koop- als huursector, en de woningmarkt sterk in de belangstelling stond. Deze samenvatting geeft een overzicht van enkele
van de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek.

Hogere huren, iets hogere huurquote1 Ontwikkeling netto huur en huurquote (prijspeil 2021)

In 2021 betaalden huurders bruto gemiddeld € 670 huur per maand2 . De gemiddelde
bruto huur nam ten opzichte van 2018 met 6% toe3 . Rekening houdend met de
huurtoeslag betaalde de gemiddelde huurder in 2021 € 578 per maand (netto huur), een
toename van 8% ten opzichte van 2018. Het gemiddeld netto besteedbaar inkomen van
huurders steeg iets minder hard dan de netto huur. De gemiddelde netto huurquote, het
deel van het besteedbare inkomen dat wordt betaald aan netto huur, steeg daarmee licht
van 25,0% naar 25,6%. De bijkomende woonuitgaven, bestaande uit lokale belastingen Netto
huurquote
25,6% 25,0% 25,6%
en energielasten, zijn sinds 2018 iets gedaald4 . Daardoor daalde de netto woonquote, het
deel van het besteedbaar inkomen dat wordt betaald aan de netto woonuitgaven.
2015 2018 2021
Netto huur € 525 € 533 € 578

1
 ij alle uitkomsten in deze samenvatting over woonlasten, inkomens en quotes van zowel huurders als eigenaar-bewoners
B
geldt: alleen huishoudens met een inkomen boven 90 procent van het sociaal minimum zijn meegenomen. Bij de woonuitgaven
van huurders zijn huurwoningen waarvoor de bewoner geen huur betaalt, buiten beschouwing gelaten.
2
In de uitkomsten van het WoON zijn de effecten van de Wet eenmalige huurverlaging 2021 nog niet zichtbaar. Bevinding:
3
 lle bedragen van eerdere WoON-edities (zoals huurprijzen) zijn weergegeven in prijspeil 2021, dus gecorrigeerd voor (het effect
A
van) inflatie. De gemiddelde netto huur en huurquote van huurders zijn gestegen ten opzichte
4
De bijkomende woonuitgaven daalden vooral door een lager gemiddeld energieverbruik. In het WoON 2021 is gerekend met van 2018.
het gemiddelde energietarief van 1 januari 2021. De effecten van de forse stijging van energieprijzen in 2022 is hier dus nog niet
te zien. Dat geldt ook voor energielasten van eigenaar-bewoners.

3
Meer dure huurwoningen in private huursector Aantal huishoudens in middenhuur- en dure huurwoningen

In de private huursector – huurwoningen niet in eigendom van woningcorporaties – is het

aantal woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens sterk toegenomen. In 2018
werden nog 354.000 private huurwoningen verhuurd in de vrije sector, in 2021 was dat
aantal gegroeid tot 509.000 (+44%). Daarbinnen nam het aantal private huurwoningen
met een dure huur (vanaf € 1.000) het sterkst toe: van 136.000 in 2018 tot 239.000 in 2021 Totaal
(+76%). Het aandeel van de private vrije huursector in de totale huurvoorraad steeg in die 648.000
periode van 12% tot 18%. Nieuwbouw, maar ook huurverhogingen en het opkopen van
woningen voor de verhuur (buy to let), hebben aan deze ontwikkeling bijgedragen. Het
aantal private huurwoningen onder de liberalisatiegrens is juist gedaald van 555.000 tot
457.000 (-18%). Binnen de huursector wonen jonge paren naar verhouding het vaakst in
een vrijesectorhuur­woning (59%) en oudere alleenstaanden het minst vaak (12%). In de Totaal
vrije huursector is de gemiddelde woonduur laag en de verhuisgeneigdheid hoog. 503.000 239.000

Een op vijf recent verhuisde huurders heeft tijdelijk contract Totaal

415.000 136.000
Een op de vijf huishoudens in zelfstandige huurwoningen die in de twee jaar voorafgaand
aan het WoON zijn verhuisd heeft een tijdelijk huurcontract. In de corporatiesector gaat Private dure huur 90.000
het om 8% van de recent verhuisde huurders, in de private huur om 29%. Onder jonge (≥ € 1.000)
paren en jonge alleenstaanden komen tijdelijke huurcontracten het meest voor.

270.000
Private middenhuur
219.000
170.000
(< € 1.000)

Corporatie dure huur 19.000 18.000

(≥ € 1.000) 17.000

137.000 131.000 122.000

Bevinding: Corporatie middenhuur
(< € 1.000)
Het aantal midden- en dure huurwoningen in de private huursector is sterk
toegenomen. 2015 2018 2021

4
Lagere hypotheekuitgaven maar ook minder renteaftrek
Eigenaar-bewoners waren in 2021 gemiddeld € 648 per maand kwijt aan bruto
hypotheekuitgaven. Deze uitgaven zijn met gemiddeld bijna € 100 (-13%) gedaald sinds
2018, mede als gevolg van de gedaalde hypotheekrente. Veel zittende eigenaar-
bewoners hebben hun hypotheek de laatste jaren laten oversluiten en profiteren
daarmee van de lagere rente. Woningeigenaren kunnen echter ook minder rente van de
belasting aftrekken. Daardoor is het gemiddelde belastingeffect van eigenwoningbezit
ten opzichte van 2018 sterk gedaald, tot gemiddeld € 138 per maand in 2021 (-27%). De
netto koopuitgaven, waar dit belastingeffect in verwerkt is, zijn daardoor naar
verhouding minder sterk gedaald dan de bruto hypotheekuitgaven. Het gemiddeld
besteedbaar inkomen van woningeigenaren is gestegen. Door de lagere lasten en de
gestegen inkomens is de gemiddelde netto koopquote sinds 2018 gedaald van 18,8% naar
16,5%. Dit percentage geeft weer welk deel van het besteedbaar inkomen huishoudens
kwijt waren aan netto koopuitgaven. De totale woonlasten bestaan naast de
koopuitgaven ook nog uit de uitgaven aan lokale heffingen en energielasten. De
gemiddelde netto woonquote van eigenaar-bewoners is eveneens gedaald, tot een
niveau van 22,4%. Bovengenoemde cijfers gaan over de totale groep eigenaar-bewoners.
Huishoudens die in de afgelopen twee jaar zijn verhuisd hebben aanzienlijk hogere
maandlasten en daardoor gemiddeld een hogere koopquote (20,3%) en een hogere
woonquote (25,3%) dan de totale groep woningeigenaren.

P
 ercentage recent verhuisde huishoudens in koopwoning dat schenking Ontwikkeling netto koopuitgaven en koopquote (prijspeil 2021)
van ouders heeft ontvangen

Starter 15%
Doorstromer uit huur 21% 2018 Netto
19,1% 18,8% 16,5%
Doorstromer uit koop 10% koopquote

2015 2018 2021

Netto € 733 € 738 € 700

2018
koopuitgaven
Starter 22%
Doorstromer uit huur 23% 2021
Doorstromer uit koop 9%

Bevinding: Bevinding:
Ruim een op de vijf starters in de koopsector heeft een schenking van de ouders De netto koopuitgaven van eigenaar-bewoners zijn gedaald. Ook als percentage
ontvangen. Dat is meer dan in 2018. van hun inkomen geven ze minder uit dan in 2018.

5
Minder huishoudens verhuisd van huur naar koop en andersom
Bevinding:
In totaal zijn bijna 1,2 miljoen huishoudens in de twee jaar voorafgaand aan het WoON
verhuisd naar een zelfstandige woning. Dat is een lichte toename (3%) ten opzichte van In de private huursector, en dan vooral de middenhuur en dure huur, vinden naar
2018. Het aantal starters dat vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning naar verhouding de meeste verhuizingen plaats.
een zelfstandige woning verhuisde bleef ongeveer gelijk. Het aantal doorstromers binnen
de koopsector steeg (18%) ten opzichte van 2018 terwijl het aantal doorstromers dat van
huur naar koop verhuisde juist daalde (-20%). Dat laatste hangt waarschijnlijk samen met
de sterk gestegen prijzen op de koopwoningmarkt: dat heeft het moeilijker gemaakt voor
huurders om de stap van huur naar koop te zetten. Andersom was er ook een daling van
47%
het aantal doorstromers dat van koop naar huur verhuisde (-15%) terwijl het totaal
doorstromers binnen de huursector licht groeide (4%).

P
 ercentage huishoudens dat recent (afgelopen twee jaar) is verhuisd, 36%
naar segment huidige woning

27%

12% 13% 13%

Koop Corporatiehuur Private huur gereguleerd Corporatie middenhuur Private huur middenhuur Private huur dure huur
gereguleerd (< € 1.000) (< € 1.000) (≥ € 1.000)

6
Meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek Woonvoorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens (actief zoekende)

In totaal zijn er 3,2 miljoen huishoudens die ‘misschien’ of ‘beslist’ in de komende twee
jaar willen verhuizen naar een (andere) zelfstandige woning of reeds een andere woning
hebben gevonden. Dit zijn zowel bestaande huishoudens als nieuw te vormen huis­
houdens, zoals jongeren die nu nog bij hun ouders wonen. Lang niet alle huishoudens
29%
huurappartement
met een (mogelijke) verhuiswens zijn actief op zoek. Van de 3,2 miljoen verhuisgeneigde
huishoudens geven bijna 1,7 miljoen huishoudens aan dat ze het afgelopen half jaar 42%
minstens één concrete actie hebben ondernomen om een woning te vinden (of al een koop eengezins
woning hebben gevonden). Dat is een toename van 16% ten opzichte van 2018. 2018
Starters en huurders willen vaker naar koop
Actieve zoekers hebben iets vaker dan in 2018 een voorkeur voor een koopwoning: 46% is 14%
op zoek naar een eengezinskoopwoning, in 2018 was dat nog 42%. De koopsector lijkt huur eengezins
dus, ondanks de sterk gestegen prijzen, iets aantrekkelijker te zijn geworden. Dat komt 15%
mogelijk door de lage rente, het feit dat de koopmarkt in de lift zit (prijsstijgingen) en de koopappartement
hogere huren in de vrije huursector. De voorkeur voor een koopappartement is wel gelijk
gebleven (15%). Ruim een kwart van de actieve zoekers is op zoek naar een
huurappartement en de rest (13%) geeft de voorkeur aan een eengezinswoning in de 26%
huurappartement
huursector.
46%
Er zijn grote verschillen in de woonvoorkeuren tussen groepen woningzoekenden. Ruim koop eengezins
vier op de tien (43%) starters uit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning zijn op
zoek naar een koopwoning, met name in de betaalbare en middeldure prijssegmenten. 2021
De voorkeur voor koop is daarmee groter dan in 2018 (37%). Eveneens ruim vier op tien
(43%) van de starters hebben een voorkeur voor een gereguleerde huurwoning en 14%
verhuist het liefst naar een huurwoning in de vrije sector. Doorstromers uit de koopsector 13%
verhuizen het liefst (91%) naar een andere koopwoning, met name in het wat duurdere huur eengezins
segment. Overstappen naar een huurwoning wil slechts een op de tien eigenaar-
bewoners. De omgekeerde verhuisbeweging is veel meer in trek: bijna de helft (47%) van 15%
de actief zoekende doorstromers in de huursector wil de overstap maken naar een koopappartement
koopwoning. Dat is meer dan in 2018 (41%). Overigens verhuizen zowel starters als
doorstromers uit de huur in de praktijk relatief vaker naar een huurwoning dan de
woonwensen aangeven. Bevinding:
De voorkeur voor een eengezinskoopwoning is toegenomen t.o.v. 2018.

7
Tevredenheid met woning blijvend op hoog niveau
Het WoON 2021 is afgenomen tijdens de coronacrisis toen veel mensen thuis moesten
werken. Mensen waren meer thuis en de voorzieningen in de eigen woning, zoals een
werkkamer en buitenruimte, werden daarmee belangrijker. Ondanks deze mogelijk
hogere eisen is de tevredenheid van bewoners met de woning gelijk gebleven ten
opzichte van 2018: 87% is tevreden of zeer tevreden. Er zijn nog altijd grote verschillen
tussen koop en huur. In de koopsector is 95% van de bewoners (zeer) tevreden, in de
huursector is dat 72%. Men is het minst tevreden over de buitenruimte: 60% geeft aan
dat de woning voldoende buitenruimte heeft. In de private huursector is men hierover
minder tevreden dan gemiddeld (53%). In zowel de corporatie- als private huursector
vindt 20% van de bewoners de woning slecht onderhouden.
Percentage (zeer) tevreden met de woning
Minder woningen met vocht of schimmel
Bij corporatiewoningen nam het aandeel huurders dat aangeeft last te hebben van vocht
en/of schimmel in huis af van 28% in 2018 naar 24% in 2021. Bij private huurwoningen is
een vergelijkbare verbetering te zien (van 27% naar 23%). Eigenaar-bewoners hebben
minder vaak last van vocht of schimmel in huis (10%). De badkamer is met afstand de
plek in huis waar schimmel het vaakst voorkomt, gevolgd door de slaapkamer en
woonkamer. Bij de helft van de woningen met schimmel zijn volgens de bewoners
ventilatie­­­problemen (mede) de oorzaak. Ook doorslaand vocht van de muren/gevel
is bij veel mensen in een woning met schimmel een oorzaak (31%).
Per 1 juli 2022 is het wettelijk verplicht om op elke verdieping in huis een rookmelder te
hebben. In ruim een op de vijf woningen is volgens de bewoners helemaal geen
rookmelder aanwezig. Het verschil tussen huur (24%) en koop (20%) is daarbij klein.
In ruim zes op de tien woningen is volgens de respondent geen koolmonoxidemelder
aanwezig. Bij corporatiewoningen ontbreekt een dergelijke melder het vaakst (74%).

94% 94% 95% 76% 71% 72% 79% 72% 72%

Percentage woningen met vocht of schimmel

12% 2018 27% 2018

2018

2018

2018
2015

2015

2015
2021

2021

2021 10% 2021 23% 2021

Koop Private huur
28% 2018
24% 2021
Koop Corporatiehuur Private huur Corporatiehuur

Bevinding: Bevinding:
Percentage (zeer) tevreden met de woning is gedaald t .o.v. 2015 in huursector maar Percentage woningen met vocht of schimmel neemt af in alle sectoren,
sindsdien stabiel. maar toch nog altijd hoog aandeel in zowel corporatie- als private huur.

8
Meer woningen met zonnepanelen en groen energielabel Percentage woningen met energielabel A,B of C

Zonnepanelen hebben de afgelopen jaren een grote vlucht genomen, met name in de
koopsector. Bij eengezinskoopwoningen is het percentage met zonnepanelen meer dan 43% 57% 38% 62% 31%
69%
verdubbeld: van 14% in 2018 tot 30% in 2021. Meer dan een op de vijf eengezinswoningen
van corporaties heeft zonnepanelen, ruim een verdubbeling ten opzichte van 2018 (9%).
Eengezinswoningen van private verhuurders hebben het minst vaak panelen (15%) maar 12% 23% 46%
ook hier is sprake van een forse stijging. Hoe nieuwer de woning, hoe vaker zonnepanelen
aanwezig zijn. Bij zo’n zes op de tien eengezinswoningen met bouwjaar 2010 en later
liggen er panelen op het dak. Zonnepanelen op daken van appartementsgebouwen
Koop 2015 2018 2021
komen minder vaak voor: bij ongeveer een op de tien appartementen is het pand
voorzien van panelen. Ook warmtepompen zijn bezig met een opmars. Van alle woningen
88% 77% 54%
heeft nu zo’n 3% een warmtepomp, in 2018 was dat nog 1%. Een op de vijf woningen met
bouwjaar 2010 en later heeft inmiddels een warmtepomp. Ook een aansluiting op
stadsverwarming komt onder dergelijke nieuwe woningen relatief vaak voor (14%). Het 45% 42% 34%
55% 58% 66%
hoge aandeel gasloos onder nieuwe woningen komt mede door de verplichting om
nieuwbouwwoningen gasloos op te leveren (sinds 1 juli 2018).
36% 46% 66%
De voortgang van de verduurzaming van de woningvoorraad is ook terug te zien in de
energielabels, al is voor veel koopwoningen en private huurwoning nog geen definitief
energielabel bekend. Van alle koopwoningen met een geregistreerd energielabel (iets
Private
huur 2015 2018 34% 2021
meer dan de helft van het totaal) heeft 44% energielabel A of B. In 2018 was dat 35%.
In de corporatiesector hebben bijna alle woningen een geregistreerd label en is het
percentage met label A of B eveneens 44%. In de private huursector is het percentage 64% 54%
nagenoeg even hoog, maar is het aandeel woningen met energielabel E, F of G nog
relatief groot (21% van de woningen met een geregistreerd label). 42% 38% 26%
58% 62% 74%
5%
12% 88% 10% 90% 95%

Corporatie-
huur 2015 2018 2021
Bevinding:
Percentage woningen met energielabel A, B of C t oegenomen in alle sectoren, Energielabel onbekend Energielabel A,B of C
vooral in de corporatiesector.
Energielabel bekend Energielabel D t/m G

9
 Compendium
Bouweconomie
Week 3

Economie & Markt

Auteur drs. P.W. Koppels

Dit is de stof die in de studiegids 2021 aangegeven staat als aparte Compendium bouweconomie 2020
Inhoudsopgave
Introductie ................................................................................................................................................ 2
Woningmarkt ........................................................................................................................................... 2
Structuur van de Woningmarkt............................................................................................................ 3
Sociale huurmarkt ............................................................................................................................ 4
Vrije huurmarkt ................................................................................................................................ 5
Koopmarkt ........................................................................................................................................ 5
Voorraadmarkt ................................................................................................................................. 8
Kenmerken van de Woningmarkt ...................................................................................................... 14
Woonbeleid ........................................................................................................................................ 14
Markt voor Woondiensten ..................................................................................................................... 16
Vraagdeterminanten .......................................................................................................................... 16
Demografische factoren ................................................................................................................. 17
Sociaal-culturele factoren .............................................................................................................. 18
Economische factoren .................................................................................................................... 18
Woningvoorkeuren en Prijsvorming .................................................................................................. 20
Betaalbaarheid ................................................................................................................................... 21
Woningmarkt: 4Q model........................................................................................................................ 22
I. Ruimtemarkt.............................................................................................................................. 23
II. Beleggingsmarkt ........................................................................................................................ 23
III. Bouw- en Ontwikkelingsmarkt .................................................................................................. 24
IV. Gebouwenvoorraad .................................................................................................................. 25
Marktevenwicht: afstemming vraag en aanbod ................................................................................ 25
Introductie
Onder de vastgoedmarkt kan in abstracte zin worden verstaan het geheel aan vraag naar en aanbod
van vastgoed. De vastgoedmarkt is in te delen, naar de aard van gebruik, in twee hoofdcategorieën:
de commerciële en niet-commerciële vastgoedmarkt. Onder commercieel vastgoed vallen onder
andere kantoren, bedrijfspanden, winkels, hotels en parkeergarages. Niet-commercieel vastgoed
bestaat onder andere uit woningen, ziekenhuizen, verzorgingstehuizen, scholen en gevangenissen.
Deze reader gaat dieper in op de woningmarkt.

Woningmarkt
Een huis is in de eerste plaats een consumptiegoed. Ieder huishouden moet immers een plaats hebben
om te wonen. Deze consumptiefunctie van woningen wordt ook wel uitgedrukt in woondiensten
(SCP2006). Zowel bij huren en kopen is er sprake van gebruikskosten. De gebruikskosten zijn de
jaarlijkse kosten die in rekening worden gebracht voor woondiensten. De gebruikskosten van een
huurwoning bestaan onder andere uit de (netto) huur en de servicekosten; de gebruikskosten voor
een koopwoning bestaan onder andere uit netto rentelasten (hypotheek), onderhoudskosten en
kapitaalopbrengsten. Het gaat bij gebruikskosten om de werkelijke economische woonlasten en niet
om de nominale woonlasten die iedere maand door de huurder of huizenbezitter worden gedragen.

Gebruikskosten woondiensten
Huren en kopen zijn qua financiering en prijsvorming moeilijk met elkaar te vergelijken. In de
nationale en internationale literatuur wordt vrijwel unaniem het begrip ‘gebruikskosten’
gehanteerd als vergelijkingsmaat: de totale economische kosten voor het gebruik van een woning
of een hoeveelheid woondiensten (zie Elsinga & Conijn, 2001; DiPasquale & Wheaton, 1996: Elsinga
et al., 2005; Renes et al., 2006).

De gebruikskosten voor huurders, zijn eenvoudig te berekenen, en bestaan uit (netto) huur plus
servicekosten waarvan de individuele huursubsidie wordt afgetrokken.

De gebruikskosten voor eigenaar-bewoners, zijn complexer, en bestaan uit de volgende

componenten (Elsinga & Conijn, 2001), waarbij “+” of “-“ respectievelijk aangeeft of de
gebruikskosten dalen (+) of juist stijgen (-).

▪ Kosten van vermogen: (-) rente over vreemd- en eigenvermogen.

▪ Kosten van beheer: (-) onderhoudt, opstalverzekering, OZB en transactiekosten.
▪ Waardeverandering van de woning: (+/-) prijsverandering woning en (-) afschrijving.
▪ Fiscaal: hypotheekrente aftrek (+) en eigenwoningforfait (-).
De kosten van vermogen bestaan uit de hypotheekrente (rente over vreemd vermogen) en
de “opportunity cost” (rente over eigen vermogen). Opportunity cost zijn de kosten van
een economische keuze, uitgedrukt in termen van de beste “gemiste” investeringskans. Het
in de woning geïnvesteerde kapitaal kan namelijk niet meer aangewend worden voor een
alternatieve belleging (b.v. obligaties, aandelen) en het rendement op deze alternatieve
belleging wordt daardoor als het ware misgelopen.

P a g e 2 | 28
 De gebruikskosten kennen twee componenten die betrekking hebben op de waarde verandering
van een woning: de afschrijving vanwege veroudering en de (zuivere) prijsverandering.
Afschrijvingen hebben betrekking op kwaliteitsverandering, door veroudering neemt de kwaliteit
van de woning af. De prijsverandering komen voort uit veranderende marktomstandigheden. Een
waarde stijging van de woning verlaagd de gebruikskosten (winst op geïnvesteerd kapitaal), terwijl
een waarde daling de gebruikskosten juist doet stijgen.

Het netto-effect van de rente aftrek en het eigenwoningforfait bepaald de fiscale component. De
aflossingen op de hypotheek vormen bij de gebruikskosten benadering geen kosten. De waarde van
de woning veranderd namelijk niet en het geïnvesteerd vermogen blijft gelijk en alleen de
verhouding tussen vreemd en eigen vermogen veranderd.

De woningmarkt wordt gewoonlijk verder gesegmenteerd naar eigendomsverhouding in drie

markten: de markt voor koopwoningen (in bezit van eigenaar-bewoners), sociale huurwoningen (vaak
in bezit van corporaties), en vrije sector huurwoningen (vaak in bezit van particulieren verhuurders).
Deze drie segmenten kennen hun geheel eigen marktdynamiek. Al is erop de sociale huurwoningmarkt
nauwelijks sprake van marktwerking door de sterke mate van (huurprijs)regulering.

Structuur van de Woningmarkt

Figuur 1 toont dat ongeveer 60 procent van de Nederlandse woningvoorraad uit koopwoningen
bestaat. In de vier grootste steden (G4) is dat ongeveer 40 procent, in de middelgrote steden (G32) is
dat 57 procent en in de rest van Nederland 68 procent. Voor heel Nederland geldt dat de gereguleerde
(sociale) huursector het grootste deel van de huurwoningmarkt uitmaakt. De Nederlandse sociale
huursector is (vooral in de grote steden) relatief groot in vergelijking met andere Europese landen. In
de vier grootste steden is het aandeel van de geliberaliseerde (vrije) huursector groter dan in andere
regio’s.

P a g e 3 | 28
Figuur 1 | Samenstelling Woningvoorraad

Bron: PBL, Middeninkomens op de Woningmarkt (2017)

Sociale huurmarkt
Tot de sociale huurmarkt worden alle gereguleerde huurwoningen gerekend (ongeacht het type
verhuurder) met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens. De Nederlandse huurwoningmarkt
wordt gekenmerkt door huurprijsregulering; verreweg het merendeel van de huren wordt namelijk
niet vastgesteld op de markten maar wordt begrensd door de maximering van de huurprijs door de
overheid. Deze huurprijsmaximering is vastgelegd in het woningwaarderingsstelsel en zorgt ervoor
dat huurprijzen niet excessief hoog kunnen zijn in gebieden waar (te) weinig (huur)woningen
beschikbaar zijn. In de economische literatuur kennen we dit als huurprijsregulering. Als
huurprijsregulering effectief is worden de huizen onder de (vrije) markthuur verhuurd.

Woningwaarderingsstelsel
Het woningwaarderingsstelsel bepaalt aan de hand van een puntensysteem of een woning in het
gereguleerde (sociale sector) of geliberaliseerde segment (vrije sector) valt. Het puntensysteem
geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Elk onderdeel van de woning, zoals
oppervlakte en sanitair, krijgt punten. Bij elkaar opgeteld leveren de punten een maximale huurprijs
op die vervolgens jaarlijks wordt bijgesteld. Een huurwoning met minder dan 146 punten of een
maandhuur van minder dan €710 is een gereguleerde woning; in de overige gevallen hoort de
woning in de vrije sector en puntensysteem niet van toepassing voor de vaststelling van de hoogte
van de huur.

Bron: De woningmarkt in grote steden (2017)

De sociale huursector is bedoeld voor de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen. Deze
groep
Bron:heeft het vaak moeilijk
De woningmarkt in grote met het(2017)
steden bemachtigen van een koop- of vrije sector huurwoning.
Gemeenten stimuleren het aanbod van sociale huur om de segregatie in de steden beperkt te houden
en huishoudens met lage inkomens aan de stad te binden.

P a g e 4 | 28
Door de huurprijsregulering functioneert de Nederlandse huurwoningmarkt niet meer als een normale
markt. De huurprijzen representeren niet of nauwelijks schaarste aan huurwoningen. Waar in krappe
woningmarkten de koopprijzen over het algemeen hoog zijn, leidt de grote vraag naar woningen (koop
én huur) niet tot stijgingen van de huurprijs in de gereguleerde sector. In regio’s met een gespannen
woningmarkt ligt de gereguleerde huurprijs (ver) beneden de markthuurprijs, waardoor deze regio’s
vaak te kampen met lange wachtlijsten, veel scheefwoners en onderverhuur problematiek in de
sociale huursector. In meer ontspannen woningmarktgebieden ligt de markthuur – die een bepaalde
relatie tot de woningprijzen heeft – vaak veel dichter bij de gereguleerde huurprijzen.

Scheefwoners
Scheefwoners zijn huishoudens met een relatief hoog inkomen ten opzichte van de hoogte van de
(sociale) huur. Het percentage scheefwoners is de afgelopen jaren gedaald als gevolg van
beleidsmaatregelen, maar was in 2015 nog altijd 18% (Ministerie van BZK, 2017).

Vrije huurmarkt
Tot de vrije huurmarkt worden alle huurwoningen gerekend met een huurprijs boven de
liberalisatiegrens waarop dus geen huurregulering van toepassing is. De vrije huursector in Nederland
is relatief klein: ongeveer 8-10 procent van alle huurwoningen. In sommige regio’s is dat
middensegment met een huurprijs boven de liberalisatiegrens echter wel iets groter dan in andere
regio’s. Vooral in de Noordvleugel van de Randstad is het relatief groot. Zo behoort circa 15 procent
van alle Amsterdamse huurwoningen tot de vrije sector, en in de regio Utrecht is dat 17 procent van
alle huurwoningen. In alle andere regio’s van Nederland is dat middensegment met huurwoningen in
de vrije sector is aanzienlijk kleiner; in Groningen, Friesland en Drenthe zelfs nagenoeg geheel afwezig
met nog geen 5 procent.

Het aanbod van woningen in de vrije huursector ligt lang niet altijd binnen het financiële bereik
(betaalbaarheid) van starters en woningzoekenden met lage (midden) inkomens. Met het oog op het
beperken van betaalrisico’s en daarmee huurachterstanden, stellen verhuurders van
vrijesectorhuurwoningen (particuliere verhuurders, maar ook corporaties) inkomenseisen. Een vereist
bruto maandinkomen van vier tot vijf keer de huurprijs is daarbij niet ongewoon (Eskinasi et al., 2012).
Voor de midden tot hoger inkomens zijn vrije sector huurwoningen weinig interessant. Door de fiscale
stimulering van lenen voor de aanschaf van een woning (hypotheekrenteaftrek) zijn de gebruikskosten
voor een koopwoningen lager dan de gebruikskosten bij het huren van een gelijkwaardige woning.

Koopmarkt
De Nederlandse woningvoorraad bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen. Dat is
decennialang niet het geval geweest. Vlak na de Tweede Wereldoorlog bestond slechts 28 procent van
de woningvoorraad uit koopwoningen. Het grootste aandeel in de voorraad, namelijk 60 procent,
bestond daarentegen uit particuliere huurwoningen (Conijn, 2011). Het Nederlandse, vraag
ondersteunende woningmarktbeleid heeft mede bijgedragen aan de populariteit van koopwoningen.
Het fiscale regime van hypotheekrenteaftrek en een relatief lage bijtelling van het woningforfait heeft
ertoe geleid dat koopwoningen financieel meestal aantrekkelijker zijn dan huurwoningen. De laatste
jaren zijn er echter verschillende hervormingen op de woningmarkt doorgevoerd die de fiscale
stimulering van het eigenwoningbezit beperken.

P a g e 5 | 28
 Kopen of Huren?
Koopwoningen zijn financieel nog steeds aantrekkelijker dan huurwoningen. De woonlasten van
een koopwoning zijn als gevolg van de hypotheekrenteaftrek en de huidige lage rente gemiddeld
lager dan die van huurwoningen in de vrije sector. Ter illustratie: huishoudens met een
middeninkomen en een koophuis besteden gemiddeld circa een vijfde van hun besteedbaar
inkomen aan woonlasten, terwijl middeninkomens die in een vrije sectorhuurwoning wonen een
derde van hun inkomen kwijt zijn aan huur (CPB, 2016). De vrije huursector, met een maandhuur
van meer dan €710, is het enige segment van de woningmarkt dat zo goed als geen subsidie
ontvangt. De huren van sociale huurwoningen zijn gereguleerd, waardoor deze lager liggen dan
de markthuur. Dit segment wordt het meest gesubsidieerd (in 2015 bedroeg de jaarlijkse
subsidie 2,7% van de WOZ-waarde); koopwoningen kennen een subsidieaandeel van zo’n 1,5%
(CPB, 2016). Zie figuur 2 voor de woningvoorraad koop- en huurwoningen.

Bron: De woningmarkt in grote steden (2017)

Eigenwoningforfait
Wie een eigen woning heeft, bouwt daarmee vermogen op en profiteert daarom meer van zijn
woning dan iemand die huurt. Daarom moet je voor het bezit van je woning een bedrag optellen bij
je belastbare inkomen: het eigenwoningforfait.

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij de belastingaangifte bij het inkomen wordt opgeteld.
Het wordt bepaald door een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Hoe hoog het
percentage is waarmee je je eigenwoningforfait berekent, is afhankelijk van de waarde van je
woning, in veruit de meeste gevallen bedraagt die huurwaarde 0,75% van de waarde van de woning.

Tegenover het eigenwoningforfait staan natuurlijk de kosten voor hypotheekrente, die je van je
inkomen kunt aftrekken.

Bron: www.belastingdienst.nl

Een huis is een consumptiegoed: elk huishouden moet een plaats hebben waar het kan wonen. Deze
consumptiefunctie van woningen wordt ook wel uitgedrukt in woondiensten. De kosten van deze
woondiensten voor woningeigenaren bestaan onder meer uit de rente op de hypotheek en het
onderhoud aan de woning. Naast deze woonlasten worden tevens de misgelopen rentebaten,
inflatievoordelen en kapitaalopbrengsten meegenomen. Huiseigenaren kunnen kapitaalopbrengsten
boeken als de huisprijzen stijgen. Een huis is dan ook naast een consumptiegoed een beleggingsobject
waarmee vermogen kan worden opgebouwd: het maakt deel uit van de portfolio van
beleggingsobjecten van een huishouden. Naast het huis kan deze beleggingsportefeuille bestaan uit
vermogenstitels zoals aandelen, obligaties en spaartegoeden. De huizenmarkt wijkt echter enigszins
af van de normale financiële markt. In tegenstelling tot de meeste andere vermogenstitels, worden
huizen immers voor een groot gedeelte gefinancierd met krediet (PBL Betaalbaarheid).

P a g e 6 | 28
Het beleggen in een huis lijkt extra riskant, omdat de belegging wordt gefinancierd met geleend geld.
Een plotselinge huizenprijsdaling kan er bijvoorbeeld toe leiden dat de waarde van het huis als
belegging veel lager wordt dan de schuld in de vorm van de hypotheek. Toch gaat het hierbij slechts
om een beperkt risico; een huis is immers niet alleen een beleggingsobject maar toch vooral een
consumptiegoed. In het ergste geval is de prijs voor het huis lager dan de hypotheek die erop rust en
kan het huis niet worden verkocht. In dat geval kan het huis nog steeds dienstdoen als
consumptiegoed. Zolang de rente op de hypotheek kan worden betaald, is er geen probleem. Om die
reden zijn banken eerder geneigd om geld uit te lenen voor de aanschaf van een huis, dan voor het
financieren van aandelen of obligaties.

Vermogensrisico’s
Vermogensrisico’s reflecteren het risico dat de hypotheekschuld hoger is dan de verwachte
verkoopopbrengst van de woning. Dalende woningprijzen (als gevolg van laagconjunctuur of
ingrijpende beleidsmaatregelen) leiden voor alle huiseigenaren tot vermogensverlies. Blootstelling
aan een restschuldrisico is er alleen wanneer de hypotheek de woningwaarde overstijgt. Woningen
waarbij de hypotheek de woningwaarde overstijgt worden ook wel aangeduid als woningen die
‘onder water’ staan. Echter, pas wanneer de woning verkocht moet worden, komt het huishouden
feitelijk in de schulden terecht.

Bron: Kansrijk Woonbeleid (PBL 2016)

Figuur 2| Eigendomsverhouding woningvoorraad

P a g e 7 | 28
Marktwerking
Huizenprijzen komen tot stand op een regionale koopwoningmarkt; ze worden bepaald door de vraag
naar en het aanbod aan woningen. Als bij een bepaalde prijs het totale aantal gevraagde
koopwoningen gelijk is aan het totale aantal aangeboden koopwoningen, is de regionale woningmarkt
in evenwicht. Het gaat hierbij om het totale aanbod aan en de vraag naar koopwoningen. Het totale
aanbod is niet beperkt tot de te koop staande koopwoningen maar omvat ook de bewoonde, niet op
de markt aangeboden woningen. Evenzo bestaat de totale vraag niet alleen uit de vraag van
nieuwkomers op de regionale koopwoningmarkt, maar ook uit de huishoudens die al in een
koopwoning wonen (de feitelijke consumptie van woondiensten); de ‘verlaters’ van de
koopwoningmarkt worden hiervan afgetrokken.

Voorraadmarkt
De woningmarkt is typisch een voorraadmarkt: er is sprake van een groot totaalaanbod aan woningen
waaraan ieder jaar netto slechts een relatief klein gedeelte wordt toegevoegd. De ontwikkeling van de
prijs van de totale ‘bestaande’ voorraad woningen is bepalend voor de verkoopprijs van
nieuwgebouwde woningen maar nieuwbouw heeft slechts een heel beperkt effect op de prijsvorming
van de bestaande voorraad. Dit komt omdat de netto toevoegingen (nieuwbouw minus sloop) per
jaar relatief klein is ten opzichte van de bestaande voorraad woningen. De jaarlijkse nieuwbouw is
namelijk slechts 0,9 tot 1,5 procent van de totale voorraad woningen. De prijs van nieuwe woningen
past zich (theoretisch) via residuele grondwaarde (zie pagina 10) aan die van de bestaande voorraad
aan. Dit komt doordat het verschil tussen woningprijs en bouwkosten meegenomen wordt in de
grondwaarde. De prijs van nieuwbouwwoningen wordt hiermee een afgeleide van de woningprijzen
in de bestaande voorraad.

Lokale prijseffecten van nieuwbouw

Het is niet zo dat er helemaal geen prijseffecten van nieuwbouw mogelijk zijn. Die treden echter
alleen lokaal op in gebieden waar in een kort tijdbestek een relatief sterke groei in de
woningvoorraad ten opzichte van de bestaande voorraad wordt gerealiseerd. Een toename van de
woningvoorraad heeft in deze een prijsdrukkend effect bij gelijkblijvende vraag.

P a g e 8 | 28
De relatie tussen vraag en aanbod: prijs-aanbod elasticiteit
Het nieuwbouw volume reageert met een forse vertraging op prijsontwikkelingen in de bestaande
woningvoorraad. Op korte termijn is het aanbod aan woningen echter zelfs volledig inelastisch (zie
onderstaand tekstblok) vanwege de tijd die nodig is om een woning te bouwen. Het aanbod is ook op
middellange termijn relatief inelastisch. De productie van nieuwe woningen is namelijk een langdurig
en complex proces. De productietijd van ruwe bouwgrond tot en met woningbouw wordt niet alleen
technisch bepaald, maar ook door overheidsregelgeving en procedures in de ruimtelijke ordening.
Gebrek aan plancapaciteit en planologische restricties worden vaak aangemerkt als belemmerende
factoren bij nieuwbouw in en rond de steden. De woningmarkt kan als een gerantsoeneerde markt
worden beschouwd waarbij het aanbod niet in die mate kan reageren als in een niet-gerantsoeneerde
markt.

Prijs-aanbod elasticiteit
De prijselasticiteit van het aanbod op middellange termijn in Nederland is door Swank et al., (2003)
becijferd op 0,3. De betekenis hiervan is: ‘Stijgt de prijs van woningen met 1 procent, dan zal het
volume van nieuwbouw op de middellange termijn toenemen met 0,3 procent’ (Renes et al., 2006;
p. 64). De prijselasticiteit in Nederland is laag in vergelijking met het buitenland: ‘normaal gesproken
zou het aanbod van koopwoningen sterker moeten reageren op een prijsstijging. De lage
aanbodelasticiteit wordt deels veroorzaakt door het restrictieve ruimtelijke beleid. Met een ander
beleid, dat bijvoorbeeld meer woningbouwlocaties zou aanwijzen, zouden er meer woningen
gebouwd kunnen worden en zouden de prijzen van koopwoningen op de lange termijn wel kunnen
dalen.

Bron: Woningmarkt zeer inelastisch

Als gevolg van de lage aanbodelasticiteit op de Nederlandse woningmarkt leiden wijzigingen in de

vraag naar woningen op korte termijn niet tot wijzigingen in het aanbod maar komen tot uitdrukking
in de prijs van koopwoningen. Doordat de gestegen huizenprijzen ertoe leiden dat het winstgevender
wordt om nieuwe woningen te bouwen, zullen projectontwikkelaars en bouwondernemingen ook
meer woningen willen realiseren. Op midden langtermijn is een toename in het bouwvolumen dan
ook te verwachten. Zolang er voldoende grond beschikbaar is, zal de woningvoorraad uitgebreid
worden tot het punt waarop het bouwen van nieuwe woningen niet langer voldoende winst voor de
ontwikkelaars en bouwers oplevert. Het aanbod zal zich op langer termijn min of meer vanzelf
aanpassen aan de grotere vraag (markten tenderen naar evenwicht), deze aanpassingsmechanismen
kunnen echter lange tijd in beslag nemen

Marktsegmentatie
De woningmarkt is bij uitstek een gesegmenteerde markt waarbij de vraag-aanbodverhouding tussen
segmenten sterk kan verschillen (zie figuur 3). De woningmarkt wordt gewoonlijk gesegmenteerd langs
twee dimensies: ruimtelijke en functioneel.

P a g e 9 | 28
Figuur 3|Regionale huisprijsontwikkelingen sinds dieptepunt crisis

Het bestaan van ruimtelijke deelmarkten komt tot uitdrukking in regionale verschillen in prijs tussen
woningen met vergelijkbare kenmerken. De schaarste aan woningen in en nabij Amsterdam drijft de
prijs op die woonconsumenten bereid zijn te betalen voor een koopwoning.. Dat is een simpel
economisch principe van vraag en aanbod. De schaarste op de Amsterdamse woningmarkt vertaalt
zich echter beperkt in hogere prijzen op andere regionale deelmarkten. Het aanbod van woningen in
andere regionale deelmarkten wordt door de woonconsument niet als een gelijkwaardig substituut
gezien en heeft daardoor geen prijseffect op de Amsterdamse woningen.

De woningmarkt is niet alleen gesegmenteerd naar woningmarktregio, maar ook naar woningtype en
kenmerken van de woonomgeving . De verschillende voorkeuren van groepen leiden tot verschillen in
woningkeuzegedrag. De schaarste aan bepaalde typen woningen in bepaalde typen woonmilieus (b.v.
buurten) drijft de prijs op die woonconsumenten bereid zijn daar te betalen voor een koopwoning
maar resulteert slechts beperkt in hogere prijzen in andere typen woningen en woonmilieus. Dit type
segmentatie wordt aangeduid met functionele (ook wel kwalitatieve) segmentatie.

P a g e 10 | 28
Grondmarkt en Ruimtelijke Ordening

De grondmarkt op woningbouwlocaties en de woningmarkt zijn nauw met elkaar verweven. Van de

totale oppervlakte van Nederland is slechts 8% bebouwd terrein en is 55% in gebruik voor land- en
tuinbouw. Daarna volgt bos en open natuurlijk terrein met een aandeel van 12%. Dat neemt niet weg
dat Nederland, vergeleken met veel andere Europese landen, dichtbevolkt is en dat behoud van open
ruimte hoog wordt gewaardeerd. Het Rijk, de provincies en de gemeenten maken plannen om de
beperkte ruimte optimaal te benutten. Dit doen zij op basis van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.
De keuze voor een bepaalde verdeling van ruimte onder de segmenten commercieel, wonen, publiek,
landbouw, landschap en natuur wordt politiek bepaald.

Er bestaan duidelijk los van elkaar functionerende grondmarkten voor onder andere landbouw,
natuur, bedrijventerreinen en woningen. Deze deelmarkten ontstaan voornamelijk door het ruimtelijk
beleid. In bestemmingsplannen is vastgelegd welk gebruik op een bepaalde locatie mag plaatsvinden;
die verschillen in toegestaan gebruik creëren derhalve deelmarkten. Door een wijziging van het
bestemmingsplan verandert een stuk grond van deelmarkt en kan een waardesprong worden
gemaakt. De waarde van de grond is namelijk afhankelijk van wat erop gerealiseerd mag worden, het
gebruik en wordt residueel bepaald (zie tekstblok hieronder).

Residuele Grondwaarde Methode

De waarde van grond is afhankelijk van de waarde van de goederen en diensten die er kunnen
worden voortgebracht. Prijzen voor bouwrijpe grond zijn een afgeleide van de verkoopprijs van de
woning en niet andersom! Om de waarde en hiermee de maximale prijs voor bouwgrond te kunnen
bepalen, moeten de bouwkosten om die woningen te realiseren (plus een vergoeding voor risico
en winst van de ontwikkelaar), worden afgetrokken van de verkoopprijs van de te bouwen woning.
Het verschil tussen woningprijs en bouwkosten slaat dan neer in de grondwaarde en wordt
aangeduid als de residuele grondwaarde.

In 2001 hebben de diverse bij de woningbouw betrokken partijen het Convenant Gemeentelijk
Grondprijsbeleid vastgesteld. In dit convenant is afgesproken dat de gemeentelijke grondprijzen
gebaseerd dienen te worden op de zogenaamde residuele grondwaardemethode. Gemeenten die bij
grondbeleid de residuele grondwaarde als prijzen hanteren halen zo een deel van de ontwikkelwinst
naar zich toe om deze voor publieke doelstellingen aan te wenden. In een opgaande markt kan de
residuele grondwaarde methode de winstmarges van ontwikkelaars dempen, hetgeen deels de lage
prijselasticiteit van nieuwbouw verklaart. In een neergaande markt leidt dit wellicht tot langdurige
heronderhandelingen en financiële risico’s bij gemeenten door noodzakelijke afboekingen op grond
in eigendom.

P a g e 11 | 28
Gemeenten zijn in de periode van ongeveer 25 tot 15 jaar geleden het effectieve monopolie op het
aankopen en bouwrijp maken van grond op woningbouwlocaties kwijtgeraakt. Tot die tijd viel de
waardesprong door bestemmingswijziging grotendeels aan hen toe. Projectontwikkelaars hebben dit
monopolie inmiddels doorbroken door in een vroeg stadium ruwe bouwgrond aan te kopen op
toekomstige locaties voor woningbouw. Marktpartijen proberen al in een vroeg stadium
landbouwgronden aan te kopen op locaties waarvan ze vermoeden dat daar in de toekomst
woningbouw zal gaan plaatsvinden, maar waarvan dit nog niet is vastgelegd in het ruimtelijk beleid,
laat staan in een bestemmingsplan. Zij zetten zo in op een deel van de waardesprong die bij de
bestemmingswijziging kan ontstaan en zijn bereid de verwachtingswaarde voor grond te betalen.

Verwachtingswaarde van Grond

De verwachtingswaarde van grond is de waarde bij het gewijzigde gebruik maal de door de koper
ingeschatte kans hierop. Zo zal een koper die de kans op bestemmingswijziging inschat als 50
procent, maximaal slechts de helft van de waarde van de grond in gewijzigd gebruik willen betalen.
Op deze manier beïnvloedt de ene grondmarkt de andere en is van volledige segmentatie tussen de
grondmarkten geen sprake (Segeren et al., 2005).

P a g e 12 | 28
Figuur 4 | Wie Verdient er aan Grond
Bron: Grondbeleid en Duurzame Ruimtelijke Ontwikkeling (2013)
P a g e 13 | 28
Kenmerken van de Woningmarkt
De woningmarkt is een bijzondere markt. De producten op deze markt, de woningen, voorzien in een
basisbehoefte en zijn daardoor moeilijk te substitueren. Verder hebben woningen een veel langere
levensduur dan de meeste andere goederen, en zijn ze heterogeen, locatie gebonden en
kapitaalintensief. Door deze specifieke kenmerken functioneert de woningmarkt anders dan veel
andere markten en is er sprake van marktimperfecties. Bij de onderstaande kenmerken van de
woningbouw- en woningmarkt wordt aangegeven tot welk “markteffect” dit leidt.

- Een woning is een basisbehoefte; het is een onmisbaar goed dat moeilijk op een aanvaardbare
manier te substitueren is voor een ander goed (iedereen moet immers wonen). Hierdoor ligt de
vraag naar woningen op een constant (hoog) niveau en is de prijselasticiteit relatief laag. Een lage
prijselasticiteit duidt erop dat bij een prijsstijging van 1% de vraag met minder dan 1% afneemt.
- De woning is een zeer heterogeen goed; geen twee woningen zijn hetzelfde. Hierdoor is de
woningmarkt niet volledig transparant en deze heterogeniteit leidt tevens tot functionele
marktsegmentatie, deelmarkten voor specifieke woningtypologieën en woonmilieus
- Een woning is locatiegebonden en onlosmakelijk verbonden met de grond(markt). Door de
locatiegebondenheid van de woning en de beperkte mobiliteit van de vragers valt de
woningmarkt uiteen in een groot aantal geografische deelmarkten (segmenten). Binnen deze
deelmarkten kunnen de aanbieders van woningen een oligopolistische positie (markt met weinig
aanbieders) innemen, waardoor ze hogere prijzen kunnen vragen dan ze op een volledig vrije
markt zouden kunnen doen.
- Een woning is kapitaalintensief en heeft een lange levensduur. Het is niet alleen een
consumptiegoed maar ook een investeringsgoed. Hierdoor is er veelal een omvangrijke en
langlopende financiering nodig. Voor zowel woningaanbieders als huizenkopers geldt hierbij dat
de benodigde investeringen op relatief korte termijn gepleegd dienen te worden, terwijl de
rendementen veelal een lang termijnperspectief kennen. Dit kan leiden tot toetredingsdrempels
met als gevolg imperfecte competitie.
- De woningmarkt kent hoge transactiekosten (zowel sociaal als financieel), waardoor de vragers
minder mobiel en flexibel zijn dan op veel andere markten het geval is. Aan het criterium ‘perfecte
mobiliteit’ wordt absoluut niet voldaan.

De bijzondere kenmerken van de woningmarkt zorgen dat deze markt behept is met verschillende
imperfecties en het is duidelijk dat de woningmarkt op veel punten niet voldoet aan de criteria voor
efficiënte marktwerking. Ondanks deze marktimperfecties lijkt de markt van bestaande
koopwoningen in Nederland zich redelijk conform de verwachtingen ten aanzien van een vrije markt
te gedragen. Dit geldt evenwel niet voor de markt voor huurwoningen. Op de huurwoningmarkt is
namelijk nauwelijks sprake van marktwerking door de sterke mate van regulering.

Woonbeleid
Externe effecten en onrechtvaardige welvaartsverdeling zijn belangrijke reden die overheidsingrijpen
vanuit welvaartseconomie perspectief legitimeren op de woningmarkt zijn. Volledig vrije
marktwerking op de woningmarkt kan negatieve, niet-geprijsde gevolgen hebben, bijvoorbeeld op het
gebied van segregatie en leefbaarheid, risicoselectie door en marktmacht van verhuurders ten
opzichte van huurders, en bescherming van open ruimte en natuur. Woonlasten beïnvloeden de
levensstandaard en het welzijn van veel huishoudens en zijn daarom ook legitieme redenen voor
overheidsingrijpen

P a g e 14 | 28
Nederland kent een lange traditie van woonbeleid. Bevordering van voldoende woongelegenheid is
zelfs in de Grondwet vastgelegd als onderwerp van overheidszorg. Betaalbaarheid (prijs),
beschikbaarheid (aanbod, volume) en kwaliteit van de woning voorraad zijn al decennialang de
centrale hoofddoelen van het woonbeleid waar voor een scala aan instrumenten wordt en is ingezet.
Zo zijn er subsidies voor huishoudens, zoals de fiscale behandeling van de eigen woning en de
huurtoeslag. Verder stelt de overheid juridische en beleidsmatige kaders vast voor huurregulering,
het corporatie bestel, bouwregelgeving en aanpalende beleidsterreinen als ruimtelijke ordening,
milieu, stedelijke en economische ontwikkeling, etc.

Efficiënte marktwerking
Neoklassieke economische theorie gaat ervan uit dat markten onder bepaalde voorwaarden de
instituties zijn die leiden tot een optimale verdeling van een schaars goed over de samenleving Als
markten efficiënt zijn, leiden de vrijwillige transacties die daar plaatsvinden samen tot de hoogst
bereikbare welvaart in een samenleving. Markten vormen daardoor een beter
coördinatiemechanisme voor de behoeften in een samenleving dan bijvoorbeeld centrale planning
door een overheid (Arrow & Debreu, 1954; Debreu, 1972). Volgens de welvaartseconomie kunnen
markten alleen efficiënt functioneren als aan de volgende criteria wordt voldaan (Barr, 1998).

▪ Alle actoren beschikken over perfecte informatie, zowel nu als in de toekomst.

▪ Er bestaat perfecte competitie; er zijn veel vragers en aanbieders en alle actoren
▪ Hebben een gelijke marktmacht.
▪ Er is sprake van complete markten waarop alle goederen waarvoor men de kostprijs
▪ Wil betalen ook op relatief korte termijn geleverd worden.
▪ Er is sprake van perfecte mobiliteit.
▪ Er is geen sprake van externe effecten (markt falen).

Als niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan is er sprake van marktimperfecties. Vanuit de
welvaartseconomie is overheidsingrijpen gelegitimeerd ten behoeve van:

▪ Het verbeteren van de marktwerking;

▪ Het tegengaan van negatieve externe effecten;
▪ Het ontwikkelingsmotief
▪ Het rechtvaardigheidsmotief.

Externe effecten
Externe effecten treden op wanneer een economische activiteit - transactie tussen twee
marktpartijen - gevolgen heeft voor derden in de samenleving. Deze effecten kunnen zowel positief
als negatief zijn (negatieve en positieve externe effecten). Externe effecten kunnen in dit verband
worden gedefinieerd als economisch en/of maatschappelijk gewenste of ongewenste effecten van
productie en/of consumptie die niet tot uitdrukking komen in de prijs van een product of dienst.

P a g e 15 | 28
Marktregulering
Een treffend voorbeeld van een marktimperfectie, samenhangend met de hoge transactiekosten
op de woningmarkt, betreft de machtsverhouding tussen verhuurders en huurders. Huurprijzen
worden door verhuurders in de regel periodiek verhoogd, zodat ze kunnen worden aangepast aan
wijzigingen in kostenstructuren en/of woningmarktverhoudingen. De verhuurder weet dat de
huurder flinke (transactie)kosten, financieel en maatschappelijk, moet maken wanneer hij besluit
een andere woning te betrekken (zoekkosten, verhuiskosten). Huurders zijn daarnaast mogelijk
sterk gebonden aan de regio door economische en maatschappelijke binding aan de regio. Als
beide partners bijvoorbeeld werken, zal rekening moeten worden gehouden met meerdere
werklocaties. En wanneer er kinderen zijn, ook met de schoollocatie en het sociale netwerk van de
kinderen. Daarom kan de verhuurder het moment van de periodieke huurverhoging aangrijpen om
een hogere huurstijging te vragen dan de woningmarktomstandigheden feitelijk toelaten
(Passenier, 2006). Deze marktimperfectie wordt vaak aangeduid met de term hold-up probleem.
Door de jaarlijkse huurprijsstijging aan een maximum te binden, en vast te leggen dat
huurcontracten een bepaalde geldigheidsduur moeten hebben, kan de overheid deze
marktimperfectie tegengaan en de machtsverhoudingen tussen verhuurders en huurders meer in
evenwicht brengen.

Bron: Tijd voor keuzes, 2007

Markt voor Woondiensten

Op de markt voor woondiensten oefenen woonconsumenten hun vraag naar woningen uit. Daarbij
gaat het zowel om de omvang van de vraag (het aantal vierkante meters), als om de aard (het type
vierkante meter) daarvan. Het meeste onderzoek naar de toekomstige ontwikkelingen van de vraag
op de woningmarkt is sterk op economisch en demografisch factoren georiënteerd. De woningvraag
wordt niet gezien als autonome ontwikkelingen, maar veeleer beschouwd als afgeleide van de
demografische en economische factoren. De sociaal-culturele factoren krijgen, vaak onterecht, weinig
of geen aandacht terwijl deze van substantiële invloed zijn op de woonvoorkeuren van huishoudens
en tot vergaande woondifferentiatie kunnen leiden.

Vraagdeterminanten
De vraag naar woondiensten wordt zowel door nationale als regionale factoren bepaald. Nationale
factoren, zoals de rente en de inflatie zijn belangrijke prijsdeterminanten. Deze factoren zijn voor de
verschillende woningmarktregio’s gelijk. Economische en demografische ontwikkelingen laten daar en
tegen ruimtelijke differentiatie zien en worden als regionaal factoren beschouwd.

P a g e 16 | 28
Demografische factoren
De bevolkingsgroei, bevolkingssamenstelling en gezinssamenstelling zijn belangrijke demografische
factoren die de vraag naar woningen, in zowel kwantitatief als kwalitatief zin, beïnvloed. Deze
demografische factoren hebben met name op regionaalniveau effecten op de woningmarkt.
Demografische krimp, zoals in Parkstad Limburg, leidt tot een overaanbod van woningen (en mogelijk
tot noodzaak van sloop) en heeft daarmee een prijsdrukkend effect (Van Dam, et al., 2006, 2007;
Verwest et al., 2008). Demografische groei, zoals in de stadsgewesten van Amsterdam en Utrecht, leidt
tot een grote vraag naar woningen en heeft daarmee een prijsopdrijvend effect (Renes et al., 2006).

Demografische trends | Vergrijzing

De vergrijzing leidt tot een toenemend aandeel ouderenhuishoudens. Dit kan in eerste instantie een
drukkend effect heeft op de verhuismobiliteit – ouderen verhuizen immers nauwelijks nog – en
daarmee op de woningprijzen. Later in de tijd zal de uitstroom van ouderen uit de woningmarkt een
steeds grotere rol gaan spelen in de prijsvorming van woningen (Van Dam et al. 2013). De huidige
generatie ouderen, geboren voor 1945, bestaat overwegend uit huurders. Onder de
daaropvolgende generatie ouderen (de babyboomgeneratie) is echter bijna twee op de drie
huiseigenaar. Als dit grote cohort vanaf 2020 de woningmarkt gaat uitstromen komen er dus grote
aantallen koopwoningen, vooral eengezinswoningen, op de markt. Dat kan forse effecten hebben
op de prijsontwikkeling, al zullen dergelijke effecten regionaal uiteenlopen, afhankelijk van de druk
op de woningmarkt en de samenstelling van de woningvoorraad (Eskinasi et al. 2012; Eskinasi & De
Groot 2013).

P a g e 17 | 28
Sociaal-culturele factoren
De samenleving is de afgelopen decennia ingrijpend veranderd en zal ook in de toekomst voortdurend
aan verandering onderhevig zijn. Sociaal culturele veranderingen beïnvloeden de wijze waarop wij
leven en zijn van substantiële invloed zijn op de woonvoorkeuren van huishoudens. De sociaal-
culturele component zorgt vandaag de dag voor een grote verscheidenheid aan woonwensen. Deze
groeiende differentiatie van woonwensen en woonvormen heeft zijn neerslag op het gebruik van de
ruimte. Het is belangrijk om zicht te krijgen op de sociaal-culturele ontwikkelingen die in de komende
decennia veranderingen in vraag en aanbod van woningen en woonmilieus zullen bepalen.

Urbanisatie
De sterke prijsstijgingen in de steden zijn vooral het gevolg van de structurele trek naar de stad,
en dus daarmee geen voorbode voor een sterkere prijsstijging in het hele land. Met name
hoogopgeleide jongeren trekken naar de stad vanwege het diverse en hoogwaardige aanbod van
onderwijsinstellingen, werkgelegenheid, cultuur en recreatie. Steden zoals Amsterdam, Eindhoven
en Rotterdam zijn populair onder deze groep. Gezinnen trekken daarentegen juist de stad uit, op
zoek naar ruimte en betaalbare woningen. De woningmarkt in omliggende gemeenten profiteert
hiervan. Perifere gebieden betalen de prijs voor de toegenomen populariteit van de steden:
vanwege het gebrek aan economisch perspectief trekken jongeren daar juist weg en raakt de
woningmarkt er in het slop. Daarmee is sprake van een driedeling op de woningmarkt:
oververhitting in de grote steden, een aantrekkende woningmarkt in omliggende gemeenten en
een achterblijvende woningmarkt in de periferie.

Bron: DNB (2017)

Economische factoren
De omvang van de vraag naar woningen wordt medebepaald door economische factoren:
conjuncturele factoren die van invloed zijn op de bestedingsruimte (het inkomen), de
investeringsbereidheid en de verhuisgeneigdheid van woonconsumenten. Een hoogconjunctuur,
met veel bestedingsruimte bij woonconsumenten en een grote verhuismobiliteit, heeft een
prijsopdrijvend effect. In een laagconjunctuur is er sprake van een geringere bestedingsruimte bij
woonconsumenten, een geringer consumentenvertrouwen en een afwachtende houding bij
woonconsumenten en daarmee een lage verhuismobiliteit. Dit heeft een prijsdrukkend effect (Haffner
& Van Dam, 2011). Conjuncturele ontwikkelingen zijn eveneens van invloed op de vraag naar bepaalde
typen woningen, in bepaalde prijsklassen.

De vraag naar koopwoningen op nationaal niveau, wordt bepaald door een aantal economische
factoren die gelijk zijn voor alle woonregio’s: de hypotheekrente, de hypotheekvoorwaarden en
financieringsnormen (restricties op de kredietmarkt), en de inflatie. Een belangrijke reden voor een
huizenprijsstijging is een verandering op de hypotheekmarkt, zoals een renteverandering of een
verandering in de regelgeving ten aanzien van de kredietverstrekking of de aan een hypotheek
gerelateerde belastingwetgeving. Als de (hypotheek) rente laag is, kan een groot bedrag worden
geleend tegen lage kosten, en nemen de huizenprijzen toe.

Veranderingen in de inflatie, en met name in de inflatieverwachtingen, hebben een belangrijke

invloed op de huizenprijzen. Een hoge inflatie betekent immers dat de schuld op de woning snel minder
waard wordt. Het effect van de inflatie op de huizenprijzen is dus tegenovergesteld aan dat van de
rente: waar een hoge rente de huizenprijzen doet dalen, leidt een hoge inflatie tot hogere
huizenprijzen. Het is daarom beter te kijken naar de reële rente – dat wil zeggen: de rente verminderd
met de inflatie – indicator voor een huizenprijsverandering. In de afgelopen twee decennia is de inflatie

P a g e 18 | 28
gedaald, waardoor het effect van de nominale rentedaling op de huizenprijzen enigszins is getemperd.
Doordat ook de reële rente in deze periode is gedaald, is het gecombineerde effect van de rentedaling
en de inflatiedaling nog steeds dat de huizenprijzen stijgen.

In de derde plaats wordt de huizenprijs medebepaald door economische ontwikkeling en welvaart.

Als de welvaart door de economische groei in Nederland toeneemt, heeft dit tot gevolg dat
huishoudens aan hun woning meer kunnen besteden waardoor de vraag naar woondiensten toe
neemt (kwantitatief vraag). Daarnaast leidt de hoger welvaartstandaard tot hogere eisen aan de
oppervlakte, inrichting en uitstraling van de woning (kwalitatieve vraag). Het inkomensniveau
beïnvloed ook de koop-huurafweging, hoger inkomens prefereren kopen boven huren, mede vanwege
fiscale stimulansen.

Grote verschillen in de economische ontwikkelingen van regio’s zorgt ervoor dat de vraag naar
woningen op de verschillende woningmarkten uiteen kan lopen. Zo was de economische ontwikkeling
in de Randstad veel groter dan in de perifere gebieden en economische ontwikkeling kan dan ook beter
als een regionale factor worden beschouwd dan een nationale

Sociaaleconomische | Arbeidsmarkt flexibilisering

De flexibilisering van de arbeidsmarkt – meer parttime en de tijdelijke arbeidscontracten –
stimuleren een toenemende vraag naar huurwoningen (De woningmarkt in grote steden, 2017).
Dit raakt vooral de middeninkomens: zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en
zij zijn aangewezen vrije huur middensegment. Echter, het aanbod van woningen in de vrije
huursector ligt lang niet altijd binnen het financiële bereik (betaalbaarheid) van starters en
woningzoekenden met (lage) middeninkomens. Daardoor worden zij dus min of meer gedwongen
uit (dele) van de stad te trekken. Een groter middensegment in de vrije huursector vormt de sleutel
om de woningmarkt te verlossen van onevenwichtigheden en beter toe te rusten op een
arbeidsmarkt die – mede door de globalisering – steeds flexibeler wordt.

P a g e 19 | 28
Woningvoorkeuren en Prijsvorming
De voorkeuren van consumenten komen tot uitdrukking in de vraag naar en daarmee in de
prijsvorming van woningen. De transactieprijs van een woning komt immers tot stand in een
onderhandelingsproces van koper en verkoper. Het is een samenspel van vraag en aanbod dat de
uiteindelijke verkoopprijs van een woning bepaalt. De waarde, die tot uitdrukking komt in de
transactieprijs van de woning, is uiteindelijk een weerspiegeling van de waarde die de koper toekent
aan de kenmerken van de woning en haar woonomgeving.

Woning- en woonomgevingsvoorkeuren van mensen zijn daarmee van invloed op de verkoopprijs.

Immers, wanneer groepen huishoudens dezelfde woonvoorkeuren hebben en het aanbod van
gewenste typen woningen in gewenste woonomgevingen schaars is, dan zal de prijs van die woningen
hoog zijn. De prijs van een woning is laag wanneer die woning behoort tot een minder gewenst type
of staat in een minder geliefde buurt.

De Hedonische Prijsmethode
Deze hedonische prijsmethode is gebaseerd op het idee dat de prijs van een woning afhangt van
verschillende woning en omgevingskenmerken. Rosen (1974) beargumenteert dat heterogene
goederen, waaronder woningen, worden gewaardeerd op grond van hun individuele kenmerken.
Heterogene goederen bestaan uit een bundel van kenmerken, en elke van deze kenmerken heeft
een impliciete prijs. Tezamen bepalen de kenmerken de woningprijs.

De hedonische prijsmethode methode maakt gebruik van een multivariate regressieanalyse om de

bijdrage van verschillende woning- en woonomgevingskenmerken aan de woningprijs te
onderzoeken, teneinde de marktwaarde van de woning en omgevingskenmerken ervan in te
schatten.

Kamers Opper.

Type Divers

Buitenruimte

P a g e 20 | 28
Betaalbaarheid
Op individueel of huishoudensniveau zijn individuele hulpbronnen van belang voor de realisatie van
verhuisplannen. Financiële hulpbronnen als het inkomen zijn niet alleen nodig om de verhuiskosten en
woonlasten te kunnen betalen, maar zijn bijvoorbeeld ook van invloed op het hypotheekbedrag dat
banken willen verstrekken voor de financiering van een koopwoning. Financiële middelen bepalen dus
de mogelijkheden die mensen hebben op de woningmarkt (Mulder & Hooimeijer, 1999; Murie, 1974;
Priemus, 1984).

Bij betaalbaarheid worden de woonlasten van een woning beschouwd vanuit het oogpunt van
consumptie. Betaalbaarheid reflecteert de toereikende van huishoudinkomens om de netto
woonlasten en de minimale basisconsumptie voor levensonderhoud te kunnen betalen. De
bestedingsruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven kan worden bepaald door het bruto-
inkomen te verminderen met normkosten voor verschuldigde belastingen, premies, en
levensonderhoud kosten.

Financieringslastnormen
Het uitgangspunt voor de tabellen met financieringslastnormen van het NIBUD is dat bij een
maximale hypotheeklast het levensonderhoud en overige uitgaven draagbaar blijven, nu en in de
toekomst. Het maximaal toegestane hypotheekbedrag gegeven een (bruto) inkomen wordt bepaald
op basis van de financieringslastnormen opgesteld door het NIBUD.

De financieringslastpercentages drukkende maximale bruto hypotheeklasten uit in een percentage

ten opzichte van het bruto-inkomen. Het maximale hypotheekbedrag, gegeven de
financieringslastennorm, wordt vervolgens bepaald door de rentestand op de hypotheekmarkt.

Bron: financieringslastnormen 2018 (NIBUD)

De betaalbaarheid van woningen hangt samen met de economische ontwikkeling. Een toename van
het inkomen, een versoepeling van de hypotheekvoorwaarden en een verlaging van de rente
beïnvloed de betaalbaarheid van woondiensten voor huishoudens.
P a g e 21 | 28
Woningmarkt: 4Q model
De prijs van woningen komt tot stand in een samenspel van drie deelmarkten: de woonruimtemarkt,
de beleggingsmarkt, en de bouw- en ontwikkelingsmarkt. We nemen een aangepaste versie van het
vierkwadrantenmodel (4Q-Model) van DiPasquale en Wheaton (1996) als uitgangspunt.
Internationaal is het 4Q-Model een toonaangevend model dat (huur)prijzen, en de vraag en het
aanbod aan elkaar relateert. Daarmee koppelt het ook verschillende markten binnen de
vastgoedmarkt: de ruimtemarkt, de beleggingsmarkt en bouw- en grondmarkt. Met het 4Q-model
kunnen belangrijke processen in de vastgoedmarkt, zoals gevoeligheid voor rente en economie, en
cycliciteit worden verklaard door de interactie van deze drie markten. Maar zoals met elk model, geldt
ook voor het vierkwadrantenmodel dat het een simplificatie van de werkelijkheid is.

Figuur 5 | Vierkwadranten model

Huurprijzen
Beleggingsmarkt Ruimtemarkt

D
Vraagfunctie

Marktwaarde Voorraad t=0 Voorraad

Voorraad
aanpassingscurve

Investeringskosten

Bouw- en Voorraad
ontwikkelingsmarkt aanpassingen
Bouwproductie

Bron: aangepast van DiPasquale & Wheaton (1996)

P a g e 22 | 28
I. Ruimtemarkt
De beschrijving van het model start rechtsboven (kwadrant 1), bij de ruimtemarkt. In de ruimtemarkt
komt de vraag en het aanbod van vastgoed samen. Gebruikers oefen hun vraag naar ruimte op deze
markt uit en de geaggregeerde vraag, de vraag van alle huishoudens tezamen, komt tot uitdrukking in
de vraagcurve. De hellingshoek van de vraagcurve wordt bepaald door de prijselasticiteit. Wanneer
de vraag niet verandert bij een stijging van de huurprijs en dus volledig inelastisch is, zal de lijn verticaal
zijn. Andersom zal bij een meer horizontale lijn de vraag en dus ook het aanbod sneller veranderen
wanneer de huurprijs verandert.

Op de horizontale as wordt de omvang van de voorraad weergegeven en op de verticale wordt de

huurprijs weergegeven die geïnterpreteerd kan worden als de prijs voor woondiensten. De gemiddeld
huurprijs wordt bepaald door de voorraad met de vraag te confronteren. Meer aanbod, toegenomen
voorraad, leidt, als andere parameters gelijk blijven, via de vraagcurve tot lagere huurprijzen.
Andersom leidt een bepaalde huurprijs tot een bijbehorend vraagniveau. Des te meer aanbod ten
opzichte van de vraag, des te lager de gemiddelde prijs zal zijn en vice versa. De vraagcurve kan
verschuiven door economische en demografische veranderingen. Door economische groei, met een
inkomensstijging als gevolg, schuift de vraagcurve naar boven. Een afname van de vraag resulteert,
daarentegen, in een aanpassing van de vraagcurve naar beneden.

II. Beleggingsmarkt
De huurprijs die tot stand is gekomen in kwadrant 1 werkt vervolgens door in kwadrant 2. Het tweede
kwadrant is de bellegingsmarkt. Hier wordt de vertaalslag gemaakt van de prijs van woondiensten
naar de (markt)waarde van het vastgoed doormiddel van een kapitalisatieratio, die wordt uitgedrukt
als percentage. Beleggers zijn bereid een prijs te betalen voor vastgoed dat een bepaalde huur
oplevert. De verhouding tussen huur en woningprijs wordt aangeduid als Bruto Aanvangsrendement
(BAR). Bij de bepaling van de BAR spelen verschillende factoren een rol, zoals de risico vrije rentevoet
en de geëiste risico-opslag door bellegers. Aanvangsrendementen zijn dan ook niet constant, maar
variëren met de rente op de kapitaalmarkt en geëiste risico-opslag.

Bij de investeringsbeslissing wordt een inschatting gemaakt van het rendement en het risico. Het
rendement bestaat uit de huurinkomsten en de verkoopwaarde van het vastgoed op de einddatum.
Het risico is het resultaat van de onzekerheid over de eindwaarde van het vastgoed en over de
huurinkomsten. De risico-opslag varieert dan ook per type vastgoed. Over het algemeen is de BAR bij
woningen laag in vergelijking met commerciële vastgoedmarkten omdat woningen als een minder
risicovolle belegging worden beschouwd. Hoe hoger de BAR-eis, des te steiler de lijn, want des te
minder de investeerder bereid is te betalen voor het pand bij een vaste huurprijs.

P a g e 23 | 28
III. Bouw- en Ontwikkelingsmarkt
Het derde kwadrant is de bouw- en ontwikkelingsmarkt. Dit kwadrant is waar het proces van
vastgoedontwikkeling plaatsvindt en toont het positieve verband tussen de prijs van vastgoed en de
bouwproductie. De marktwaarde van vastgoed die tot stand komt op de bellegingsmarkt werkt door
op de bouw- en ontwikkelingsmarkt. De omvang van het bouwvolume wordt namelijk beïnvloed door
de waarde van vastgoed die bepaald is in kwadrant 2, en nieuwbouw komt tot stand zolang de prijs
van vastgoed hoger is dan de ontwikkelingskosten.

De bouwproductielijn (investeringskosten) start niet in de oorsprong van het assenstelsel omdat

ontwikkelaars pas gaan bouwen als de bouwkosten worden overstegen door de prijs van vastgoed.
Hiervoor geld een minimale prijs die is opgebouwd uit meerdere factoren zoals de arbeidskosten,
grondkosten en materiaalkosten; en de investeringskosten curve snijdt de prijs-as op het punt van de
minimale kosten. Indien de minimale kosten toenemen verschuift de lijn naar links en bij een afname
naar rechts.

Als de vastgoedwaarde hoger is dan de ontwikkelkosten, komt de bouwproductie op gang. Deze

bouwproductie omvat zowel nieuwbouw, als renovaties en transformaties. De vorm van de
bouwproductiecurve in 4Q-model impliceert dat de bouwkosten stijgen wanneer het
nieuwbouwvolume toeneemt. Dit heeft te maken met de in-elasticiteit van het aanbod,
bouwmateriaal en arbeid zijn schaars, waardoor het aanbod zich slechts beperkt aan de toegenomen
vraag kan aanpassen met prijsstijgingen als gevolg.

Figuur 6: Het aantal gereedgekomen woningen

P a g e 24 | 28
IV. Gebouwenvoorraad
Het vierde kwadrant, tot slot, zorgt voor de aanpassing van de voorraad, die afhangt van de
nieuwbouw en sloop. De staande gebouwenvoorraad heeft nieuwbouw en sloop als belangrijkste in-
en uitstroom. Productie, alsmede sloop en transformatie (oftewel onttrekking), hebben effect op de
gehele voorraad. Deze nieuwe woningvoorraad (aantallen en typen) vormt weer input voor het eerste
kwadrant, de markt voor woondiensten. Kwadrant 4 is niet echt een markt te noemen, eerder de
resultante van de vastgoedontwikkeling in kwadrant 3.

Marktevenwicht: afstemming vraag en aanbod

Het 4Q model beschrijft de totstandkoming van de huizenprijs en de relatie met de nieuwbouw van
woningen (DiPasquale & Wheaton 1996). De huur ontstaat door de confrontatie van vraag en aanbod,
huurprijs en de BAR bepalen de beleggingswaarde, die weer de bouwproductie aanstuurt om nieuw
aanbod tot stand te brengen. Het nieuwe aanbod beïnvloedt de huurprijsvorming en hiermee is de
cirkelrond.

Het hier beschreven mechanisme voor interactie tussen vraag, aanbod en prijzen staat impliceert een
cyclisch karakter en suggereert een correctiemechanismen tussen gevraagde en aangeboden
hoeveelheden en prijzen. Deze aanpassingsmechanismen kunnen lange tijd in beslag nemen, doordat
de woningmarkt niet altijd efficiënt werkt. Op korte termijn is het aanbod aan woningen namelijk
volledig inelastisch, vanwege de tijd die nodig is om een woning te bouwen. Een toename van de vraag
naar woningen leidt dan ook eerst tot een sterke stijging van huur- en huisprijzen en niet direct tot een
toename van de voorraad door een hoger bouwvolume. Op langere termijn is een reactie van de markt
wél te verwachten omdat de gestegen huizenprijzen ertoe leiden dat het winstgevender wordt om
nieuwe woningen te bouwen. Zolang er voldoende grond beschikbaar is, zal de woningvoorraad
uitgebreid worden tot het punt waarop het bouwen van nieuwe woningen net voldoende winst voor
de ontwikkelaars en bouwers oplevert. Hierdoor zal de oorspronkelijke prijsstijging afvlakken en
ontstaat uiteindelijk een nieuw evenwicht.

P a g e 25 | 28
Marktdynamiek
Als het inkomen, stijgt de vraag naar woningen (kwadrant 1: vraag functie schuift omhoog) en
ontstaat krapte op de huizenmarkt, met een stijging van huurprijzen als gevolg. De hogere
huurprijzen vertalen zich vervolgens in hogere huisprijzen (kwadrant 2). Door die gestegen prijzen
kan het vervolgens lucratief worden om nieuwe woningen te bouwen (kwadrant 3), met als gevolg
een toename van de woningvoorraad (kwadrant 4) en een (kleine) afvlakking van de oorspronkelijke
prijsstijging.

Huurprijzen
Beleggingsmarkt Ruimtemarkt

Vraagfunctie

D1

D0

Marktwaarde Voorraad

Voorraad
aanpassingscurve

Investeringskosten

Bouw- en Voorraad
ontwikkelingsmarkt aanpassingen
Bouwproductie

P a g e 26 | 28
Referentielijst
ABF Research van https://www.abfresearch.nl

Arrow, K. J., & Debreu, G. (1954). Existence of an equilibrium for a competitive economy. Econometrica: Journal of the
Econometric Society, 265-290.

Barr, N., 1998, The economics of the welfare state, Oxfort (Oxfort University Press) 3rd edition.

Conijn, J., & Schilder, F. (2011). De haalbaarheid van markthuren: mogelijkheden en consequenties. Real Estate Research
Quarterly, 10(1), 5-12.

Dam, V. F., & Eskinasi, M. (2013). Woningprijzen: bepalende factoren en actoren.

Debreu, G. (1972). Smooth preferences. Econometrica, 40(4), 603-615.

Debreu, 1972: Theory of Value: An Axiomatic Analysis of Economic Equilibrium, Yale University Press.

DiPasquale, D., & Wheaton, W. C. (1996). Urban economics and real estate markets (Vol. 23): Prentice Hall Englewood Cliffs,
NJ.

Elsinga, M., & Hoekstra, J. (2005). Homeownership and housing satisfaction. Journal of Housing and the Built Environment,
20(4), 401-424.

Elsinga, M. G., & Conijn, J. B. S. (2001). Woonuitgaven en woonkosten van huishoudens. Volkshuisvestingsbeleid en
Woningmarkt 31

Eskinasi, M. (2012). Collected system dynamics works on recent real estate dynamics. In 30th international conference of the
system dynamics society, St. Gallen, Switzerland. URL: https://www. systemdynamics. org/conferences/2012/proceed/papers
P (Vol. 1087).

Eskinasi, M., & de Groot, C. (2013). Nu al voorsorteren op uitstroom oudere huishoudens. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting,
19(2), 52-55.

Giezen, M., Driessen, P., Spit, T., & Gier, A. (2013). Grondbeleid en duurzame ruimtelijke ontwikkeling. In: InnovatieNetwerk.

Haffner, M., & van Dam, F. (2011). Langetermijneffecten van de kredietcrisis op de regionale woningmarkt. Den Haag:
Planbureau voor de Leefomgeving.

Hekwolter, M., Nijskens R., & Heeringa W. (2017) De woningmarkt in grote steden. DNBpublic

Kooiman, N., de Jong, A., Huisman, C., Van Duin, C., & Stoeldraijer, L. (2016). PBL/CBS Regionale bevolkings-en
huishoudensprognose 2016–2040: sterke regionale verschillen. Statistics Netherlands: Bevolkingstrends, september 2016.

Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijkrelasties (2017). Staat van de woningmarkt jaarrapportage 2017

Mulder, C. H., & Hooimeijer, P. (1999). Residential relocations in the life course. In Population issues (pp. 159-186). Springer,
Dordrecht.

Murie, A. (1974). Spatial aspects of unemployment and economic stress in Northern Ireland. Irish Geography, 7(1), 53-67.

Passenier, J. (2006) ‘Bouw duur, liberaliseer de huur!’, ESB. Jrg. 91, nr.4482, 24 maart 2006, pp. 38-39

Planbureau, C., & voor de Leefomgeving, P. (2016). Kansrijk Woonbeleid

Priemus, H. (1984). Housing allowances in the Netherlands: Product of a conservative or progressive ideology?.

Ossokina, I., & Verkade, E. (2006). 10. Demografische ontwikkelingen en de woningmarkt in de grote steden1.

Real estate Research Quarterly (2011). Woningmarkt zeer inelastisch.

Renes, G., Thissen, M., & Segeren, A. (2006). De betaalbaarheid van koopwoningen en ruimtelijke beleid. Rotterdam/La Haye,
NAi Uitgevers/Ruimtelijk Planbureau, 92p.

P a g e 27 | 28
Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. Journal of political
economy, 82(1), 34-55.

Segeren, A., Needham, D. B., Groen, J., & Noorman, N. (2005). De markt doorgrond: een institutionele analyse van
grondmarkten in Nederland. Rotterdam: NAi Uitgevers.

Swank, J, Varkevisser, M, van Dalen, H.P, van der Geest, S.A, & Kuijpers, B.A.M.M. (2003). Economische integratie in
Europa; een inventariserende literatuurstudie. Retrieved from http://hdl.handle.net/1765/894

Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans. VROM-raad, Den Haag, 2007

Van Middelkoop, M., & Schilder, F. (2017). Middeninkomens op de woningmarkt. Ruimte op een krap speelveld. In: Den Haag:
Planbureau voor de Leefomgeving.

Verwest, F., Dam, F. V., & Groot, C. D. (2007). Krimp bestrijden of begeleiden? Steeds meer gemeenten en regio's in
Nederland krijgen met teruglopende aantallen inwoners en huishoudens te maken. Wat betekent deze veranderende
demografische context voor gemeenten en provinciale overheden?. Openbaar Bestuur, 17(4), 25.

Verwest, F., Sorel, N., Buitelaar, E., & Egmond, M. (2008). Regionale krimp en woningbouw:
Omgaan met een transformatieopgave: Rotterdam: NAi Uitgevers.

Verwest, F., Sorel, N., Buitelaar, E., & Egmond, M. F. (2008). Regionale krimp en woningbouw:
Omgaan met een transformatieopgave. Rotterdam: NAi Uitgevers.

Visser, P., van Dam, F., & Noorman, N. (2006). De prijs van de plek: Woonomgeving en woningprijs. NAi Uitgevers.

Voor de statistiek, C. B. CBS Statline: Consumentenprijzen; prijsindex

Warnaar, M. & Bos, J. (2018). Financieringslastnormen 2018, NIBUD.

P a g e 28 | 28
Artikelen MA1
Week 4

Duurzaamheid
Artikelen MA1

Leerstof week 4

“Regionale energiestrategie regio Rotterdam Den Haag 1.0”

Stuurgroep Energiestrategie regio Rotterdam Den Haag. (n.d.).
Regionale Energiestrategie Rotterdam Den Haag 1.0
(samenvatting), 1-9.

“Transitievisie Warmte Zoetermeer”

Gemeente Zoetermeer. (2021).Transitievisie Warmte

Zoetermeer. (hoofdstuk 1) 7-11.

“Leidraad Klimaatadaptief bouwen 2.0”

Van den Dool, Cees Anton, & Valkenburg, Leon. (2022). Leidraad
Klimaatadaptief bouwen 2.0.
Leerstof week 4

"Regionale energiestrategie regio Rotterdam Den Haag 1.0"

Stuurgroep Energiestrategie regio Rotterdam Den Haag. (n.d.).
Regionale Energiestrategie Rotterdam Den Haag 1.0 (samenvatting),
1-9.
Regionale Energiestrategie
Rotterdam Den Haag

Samenvatting
Samenvatting
Voorwoord
De Regionale Energiestrategie 1.0 (RES) van de regio Rotterdam Den Haag is
af. Met tomeloze inzet, enthousiasme en inlevingsvermogen zijn we er met
23 gemeenten, 4 waterschappen en de provincie Zuid-Holland, onder hoge
tijdsdruk, in geslaagd een realistische en ambitieuze strategie te bepalen
voor de energietransitie in de regio.
Trots geven we de RES 1.0 vrij voor besluitvorming in colleges, gemeente-
raden, Provinciale Staten en de algemene besturen van de waterschappen.
We sluiten de fase van verkennen en visievorming af en markeren de start
van de realisatiefase op weg naar 2030.
Met de RES nemen we onze verantwoordelijkheid. Na instemming met het
Klimaatakkoord eind 2019 zetten we ook de stap om de RES vast te stellen.
Zo houden we de regie op de transitie dichtbij en blijven we in positie om
De energieregio Rotterdam Den Haag bestaat uit de gemeenten
Albrandswaard, Barendrecht, Brielle, Capelle aan den IJssel, Delft,
Den Haag, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland,
Leidschendam-Voorburg, Maassluis, Midden-Delfland, Nissewaard,
Pijnacker-Nootdorp, Ridderkerk, Rijswijk, Rotterdam, Schiedam,
Vlaardingen, Wassenaar, Westland, Westvoorne, Zoetermeer,
Waterschap Hollandse Delta, Hoogheemraadschap van Schieland
en de Krimpenerwaard, Hoogheemraadschap van Delfland,
Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie Zuid-Holland.
2
RES Rotterdam Den Haag 1.0
passende, integrale afwegingen te maken. We baseren de mogelijkheden
voor duurzame opwek van elektriciteit op de draagkracht van het landschap
en stellen niet onze elektriciteitsvraag voorop. De RES moet leiden tot een
betaalbare, betrouwbare, veilige en schone energievoorziening voor iedereen
in de regio Rotterdam Den Haag.
De RES beschrijft de gezamenlijke ambities voor het jaar 2030. Wat doen we
al? Welke uitgangspunten hanteren we? Welke bijdrage gaan we als regio
leveren aan de landelijke doelen uit het Klimaatakkoord? Wat is de voorkeurs-
route voor de warmtetransitie? Welke situaties lenen zich goed voor het
duurzaam opwekken van elektriciteit en welke rol zien we voor duurzame
brandstoffen? Daarbij brengen we onderlinge verbanden in beeld in het
energiesysteem van de toekomst.
Het RES-proces leert ons ook waar we nog niet goed aan de slag kunnen.
Niet alle randvoorwaarden zijn ingevuld. Middelen zijn schaars, de druk op
decentrale overheden om de uitvoering van het Klimaatakkoord op te pakken
is hoog en op elementen ontbreken passende instrumenten en wetgeving.
Met de RES doen we dus ook een appèl op het Rijk om tot passende wet- en
regelgeving te komen en werk te maken van de voorwaarden die door de
Vereniging Nederlandse Gemeenten gesteld zijn aan deelname aan het
Klimaatakkoord. Zorg ervoor dat de transitie haalbaar en betaalbaar kan.
Samenvatting 3

Met besluitvorming over de RES 1.0 zijn we niet klaar. De RES is een advies en

RES Rotterdam Den Haag 1.0

bevat een strategie. Deze vraagt vertaling naar (lokale) projecten en (ruimtelijk)
beleid. Partijen zijn aan zet om met inwoners, en lokale stakeholders dat
proces ter hand te nemen. Waterschappen, provincie en gemeenten dragen
ieder naar hun eigen bevoegdheden en mogelijkheden bij aan de ambitie.
Waar komt die energieopwekking uiteindelijk terecht? Een participatief proces
met integrale afwegingen en aandacht voor lokaal eigendom. Een voort-
varende aanpak is nodig om tijdig de vruchten te kunnen plukken. Voor 2025
dienen vergunningen afgegeven te zijn voor de ontwikkeling van zonne- en
windenergie. Zo halen we voor 2030 onze ambities. Soms is daar wat extra’s
voor nodig: nieuw beleid op bijvoorbeeld besparing en lokaal eigendom, maar
ook afspraken om het samenspel tussen inwoners, markt, overheid en maat-
schappelijke spelers te stroomlijnen.

Succes maken we niet als overheden alleen. Juist in samenwerking met private
partijen, maatschappelijke partners en onze inwoners kunnen we verder
komen. Daar zetten we ons ook de komende tijd volledig voor in.

Stephan Brandligt
Voorzitter Stuurgroep Energiestrategie regio Rotterdam Den Haag
Samenvatting
Samenvatting: RES Rotterdam Den Haag in het kort
We willen in Nederland in 2030 de helft minder CO2 uitstoten ten opzichte van
1990. In 2050 moet de uitstoot zelfs met 95% zijn afgenomen. Deze nationale
doelstelling is vastgelegd in het Klimaatakkoord. De decentrale overheden
(in onze regio 23 gemeenten, 4 waterschappen en de provincie Zuid-Holland)
hebben zich verbonden aan het Klimaatakkoord. In de Regionale Energie
Strategie (RES) vertaalt de energieregio Rotterdam Den Haag de afspraken uit
het Klimaatakkoord in regionale ambities en oplossingsrichtingen. De RES is
een strategie voor de regio en brengt de plannen van decentrale overheden
bij elkaar. De RES wordt gebruikt om lokaal beleid en plannen verder uit te
werken en in verbinding te brengen met de (inter)nationale opgave. Hoe dat
gebeurt bepaalt iedere partij zelf.
4
We werken samen aan de energietransitie
RES Rotterdam Den Haag 1.0
In onze regio werken decentrale overheden samen met deskundigen van net-
werkbeheerders, maatschappelijke organisaties en ondernemingen. Samen
bespreken ze de mogelijkheden, kansen en voorwaarden voor de noodzakelijke
energietransitie. Dit heeft eind 2019 geresulteerd in het rapport “Energieper-
spectief 2050; een toekomstbeeld met de leidende principes betaalbaar, betrouw-
baar, veilig, schoon en voor iedereen”. Vervolgens is deze RES 1.0 ontwikkeld
op basis van technisch-inhoudelijke onderzoeken en data van de deelnemende
partijen en o.a. het Kadaster. Participatie van inwoners, maatschappelijke organi-
saties en initiatiefnemers is essentieel voor het draagvlak van de energietransitie.
Daarom worden zij samen met marktpartijen, door de bestuurders, ambtenaren
en volksvertegenwoordigers betrokken bij het ontwikkelen van de RES.
Haalbare aanpak voor unieke regio
De energieregio Rotterdam Den Haag is uniek (zie figuur I). Hier wonen circa
2,4 miljoen mensen, liggen twee grote steden, enkele landelijke gemeenten,
een wereldhaven en een toonaangevend glastuinbouwcluster. De open
gebieden dragen nadrukkelijk bij aan de aantrekkelijke leef-, woon- en werk-
omgeving. Door de grote concentratie van werkgelegenheid en economische
activiteit is er beperkte ruimte voor duurzame energieopwekking. Tegelijkertijd
biedt de regio volop kansen voor het benutten van rest- en aardwarmte.
We kiezen in deze regio voor een haalbare aanpak, die past bij het landschap, de
inwoners, de bedrijven en de regionale kwaliteiten. We zoeken naar verbindings-
mogelijkheden tussen energiemaatregelen en andere maatschappelijke opgaven,
rekening houdend met bestaand beleid. Zo wordt in het kader van het Omgevings-
beleid actief afstemming gezocht en heeft het Rotterdamse Havenindustrieel
Complex, met een separate gebiedsopgave, ook een stevig partnerschap in dit
proces.
Samenvatting 5

KENMERKEN (bron: CBS, MRDH)

bebouwd
34%

Nederland: 34.500 infrastructuur

RES Rotterdam Den Haag 1.0

5%
bos en 8% 31% agrarisch
natuur
9%
36.500 recreatie
13%
binnenwater
bruto regionaal
2.390.416 1903 mensen 175 1.125.446 128.000 bedrijven product verdeling
inwoners per km2 nationaliteiten huishoudens en instellingen per inwoner oppervlak

AANDEEL REGIO ROTTERDAM DEN HAAG T.O.V. NEDERLAND (bron: CBS, Klimaatmonitor)

13,7 % 3% 22 % 14 %

43 % regio
Nederland

naar aantal naar oppervlakte naar naar oppervlakte naar

inwoners (zonder buitenwater) warmtegebruik glastuinbouw elektriciteitsgebruik

ELEKTRICITEITSVRAAG PER SECTOR (%) (VERWACHTE) VERWARMINGSVRAAG GEBOUWDE OMGEVING

45,8 verwarmingsvraag 2017
42,4
2030 (14,0 TWh) verwarmingsvraag 2030
2016 (12,2 TWh) 0 5 10 15 20 X 1000 GWh

25,2 (VERWACHTE) ELEKTRICITEITSVRAAG GEBOUWDE OMGEVING

23,0
21,3 20,9
elektriciteitsvraag 2017 woningen
utiliteit*
8,2 elektriciteitsvraag 2030 glastuinbouw**
7,2
4,3 0 5 10 X 1000 GWh
1,6
* voor een klein aantal gemeenten is de energievraag voor utiliteit niet compleet; hierdoor valt de echte
energievraag iets hoger uit dan weergegeven.
woningen utiliteit glastuinbouw verkeer industrie
** voor glastuinbouw is het gebruik van 2020 weergegeven in plaats van het gebruik van 2017.

Figuur I Gebiedskenmerken energieregio Rotterdam Den Haag. De energieregio Rotterdam Den Haag bestaat uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Brielle, Capelle aan den
IJssel, Delft, Den Haag, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Leidschendam-Voorburg, Maassluis, Midden-Delfland, Nissewaard, Pijnacker-Nootdorp, Ridderkerk, Rijswijk,
Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen, Wassenaar, Westland, Westvoorne, Zoetermeer, Waterschap Hollandse Delta en de Hoogheemraadschappen van Schieland en de Krimpenerwaard,
van Delfland en van Rijnland. En de Provincie Zuid-Holland
Samenvatting 6

Warmte in de RES

RES Rotterdam Den Haag 1.0

Bestaand distributienet
Bestaand hoofdnet
Besparen, o.a. door isoleren, is een belangrijke eerste stap. We stre-
In voorbereiding
ven regionaal naar een besparing van 20% of meer in de gebouwde omgeving
WarmtelinQ

Initiatieven
en 30% of meer in de glastuinbouw. We willen de beschikbare rest- en aard-
Verlenging WarmtelinQ naar Leiden warmte benutten in een toekomstbestendige energiemix. Momenteel pro-
Warmtesysteem Oostland
duceren 12 geothermiebronnen ca. 4,8 PJ. De potentie van aardwarmte in de
Warmtesysteem Westland
Ontwikkeling geothermie Den Haag-Delft
regio wordt geschat op 23 tot 33 PJ. Ook zijn er legio kansen voor lokale warmte-
Verkenningen bronnen, zoals aquathermie, zonthermie en warmte-koudeopslag.
Warmtesysteem/geothermie
Bestaand distributienet
Voorne-Putten
Bestaand hoofdnet
Optimaliseren benutten De gemeenten werken aan de warmtetransitie voor de gebouwde omgeving
In voorbereiding
transportleidingen R’damse regio
WarmtelinQ en maken de Transitievisies Warmte. Regionaal dragen we bij aan de ontwik-
Warmtesysteem oostzijde
Initiatieven
Rotterdamse regio keling van een gemeentegrensoverschrijdende Regionale Structuur Warmte.
Verlenging WarmtelinQ naar Leiden
Warmtesysteem Oostland Altijd wordt eerst nagegaan hoe de warmtetransitie lokaal wordt vormgegeven
Warmtesysteem Westland
Ontwikkeling geothermie en vervolgens wordt, bij inzet op warmtenetten, bekeken of aan de warmte-
Den Haag-Delft
Verkenningen
vraag voldaan kan worden met lokale bronnen. We werken als regio gezamenlijk
Warmtesysteem/geothermie
Voorne-Putten aan een optimale regionale warmtestructuur met de laagste maatschappelijke
Optimaliseren benutten
transportleidingen R'damse regio kosten.
Warmtesysteem oostzijde
Rotterdamse regio

We kiezen voor een mix waarbij we hoogwaardige bronnen inzetten voor een
hoogwaardige vraag en schaarse bronnen selectief inzetten. Elektrificatie
van de verwarmingsvraag wordt waar mogelijk voorkomen. Duurzame brand-
stoffen kunnen worden ingezet in gebouwen die moeilijk en duur te isoleren
zijn, en waar warmtenetten niet mogelijk zijn. In de regio wordt alleen ingezet
op groengas als andere bronnen veel duurder zijn.

Figuur II Sleutelprogramma’s Met sleutelprogramma’s, deels lopende initiatieven en deels nieuwe ver-
kenningen zoals te zien in figuur II, gaan we als eerste aan de slag. We zetten
ook in op passende wet- en regelgeving en financiële instrumenten om
andvoorwaarden te borgen.
Samenvatting 7

Elektriciteit in de RES

RES Rotterdam Den Haag 1.0

In onze regio zien we kansen om 2,8-3,2 TWh duurzame elektriciteit
op te wekken. Figuur III laat de opbouw van de regionale inzet zien. Daarmee
dragen we 8 á 9 % bij aan de nationale opgave uit het Klimaatakkoord.
We zetten zeer stevig in op zonne-energie op daken en parkeerplaatsen in
stedelijk gebied, namelijk 40% van het geschikte dakoppervlak benutten we
voor zonne-energie. We benutten waterbassins in de glastuinbouw voor
zonnepanelen.

En we gaan op zoek naar mogelijkheden voor zonne-energie en aanvullend

circa 27 extra windmolens, op basis van de draagkracht van het landschap.
We zoeken bijvoorbeeld langs infrastructurele lijnen. Opwekking van duur-
zame elektriciteit in Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland gebieden doen
we niet. De regionale inzet is gebaseerd op de draagkracht van het landschap
die is uitgewerkt in 10 verhaallijnen op basis van het volgende afwegingskader:
1 Ruimtelijke kwaliteit: Opwekking van duurzame energie alleen dáár waar
het kan met behoud of versterking van het landschap. Daar waar kansen
worden gezien, wordt het zoekgebied nader uitgewerkt. Dit ruimtelijke
frame is leidend.
2 Brede haalbaarheid en doelbereik: De haalbaarheid van zoekgebieden is Figuur III Opbouw regionale inzet voor 2030
getoetst aan ruimtelijke en milieutechnische beleidskaders en financiële
haalbaarheid. Langs de verhaallijnen (Stedelijk gebied, Glastuinbouw, Infrastructuur, Open
3 Draagvlak: In het nader onderzoeken van zoekgebieden speelt het peilen landschap, Wateren en waterwegen, Recreatief landschap, Natuurgebied,
van draagvlak en daar waar mogelijk/wenselijk vergroten of versterken Stadsrandzone, Bedrijventerreinen, Overig) zijn zoekgebieden geduid. Waar
dan ook een belangrijke rol. Dit vraagt een inspanning van decentrale de regionale inzet beslag krijgt, is nog onderwerp van onderzoek. In de
overheden. zoekgebieden vindt onder regie van gemeenten verder onderzoek plaats om
4 Netimpact en systeemefficiëntie: analyse van gevolgen op de netimpact inpassing van duurzame elektriciteitsproductie te concretiseren. In een
op het niveau van kosten, doorlooptijd en ruimtebeslag van de net- gebiedsgerichte aanpak, met participatie van de belanghebbenden, gaan
infrastructuur. we deze grootschalige elektriciteitsopwekking uitwerken.
Samenvatting 8

Duurzame brandstoffen in de RES efficiënt energiesysteem zijn technologische, economische, culturele, juridi-

RES Rotterdam Den Haag 1.0

Onze regio heeft een goede uitgangssituatie voor het produceren en sche en (markt)aanpassingen nodig. Om al deze aanpassingen te stroomlijnen,
transporteren van duurzame brandstoffen zoals groengas en waterstof en een hanteren we vijf principes: We streven naar energie-efficiëntie en energie-
uitgebreide energie-infrastructuur met een relatief grote capaciteit. Duur- besparing; We zetten hoogwaardige energie hoogwaardig in; We streven
zame brandstoffen kunnen breed in het energiesysteem worden ingezet maar naar een balans tussen de energievraag en de energieproductie; We houden
zijn nu nog beperkt beschikbaar. De samenwerkende partijen in onze regio rekening met de eigenschappen van de nieuwe energiebronnen; We zien het
hebben de ambitie om het gebruik van groengas en waterstof richting 2030 en belang in van opslag en omzetting.
2050 flink te verhogen. Vooral waterstof geproduceerd uit duurzame elektri-
citeit (groene waterstof) moet een grote rol gaan spelen. We kiezen ervoor
om schaarse duurzame brandstoffen zo hoogwaardig mogelijk in te zetten.
De RES-regio werkt de komende twee jaar aan het in beeld brengen van het
programma van vergunningen, procedures, investeringen en (innovatieve)
projecten die de transitie naar duurzame brandstoffen mogelijk moeten betaalbaar
betrouwbaar in borgen van de
maken. publieke belangen
duurzaam
rechtvaardig
Het energiesysteem is een complex geheel
Onze regio werkt aan een betaalbare, betrouwbare, veilige en schone
energievoorziening voor iedereen in 2050. Bij het maken van plannen en
het realiseren van energieprojecten borgen we de publieke belangen zoals
genoemd in figuur IV. Elke verandering moet voldoen aan de (gestandaar-
diseerde) veiligheidseisen. De RES steunt op de aanpak van o.a. de veiligheids- verantwoordelijkheid
op de juiste plek zorgvuldig
regio’s, de provincie en het Rijk. We zetten in op passende wet- en regelgeving democratisch proces
effectieve wet-
en financiële instrumenten om randvoorwaarden te borgen.
en regelgeving transparantie

effectieve haalbare oplossingen

Energiebronnen, transport en gebruikers zijn in het energiesysteem via allerlei financiële instrumenten
wegen met elkaar verbonden. De RES 1.0 bevat ook een kwalitatieve analyse
van de systeemsamenhang. Voor een toekomstbestendig, veerkrachtig en
Figuur IV Randvoorwaarden
Samenvatting 9

We werken aan transparante communicatie en bevorderen

RES Rotterdam Den Haag 1.0

participatie
De veranderingen door de energietransitie zijn straks zichtbaar en hebben
impact op het dagelijks leven. Bij participatie praten inwoners, bedrijven
en maatschappelijke organisaties mee over de verduurzamingsplannen.
Als iedereen zich vertegenwoordigd voelt in de besluitvorming, draagt dit bij
aan acceptatie en draagvlak. We besteden in de regio veel aandacht aan
participatie zoals door het informeren en raadplegen van inwoners tot en
met het stimuleren van mede-eigenaarschap van een energieproject.
We hebben ervoor gekozen om lokaal te doen wat kan. Regionaal wordt
opgepakt wat gemeentegrensoverschrijdend is (figuur V, praatplaat partici-
patie). De gemeenten communiceren op de manier die bij de lokale situatie
past. De regio stimuleert onderling overleg en samenwerking.

Transparante, gestructureerde communicatie bevordert de samenwerking,

verbondenheid en vertrouwen in de regio. We streven naar doelgroepgerichte,
begrijpelijke en laagdrempelig communicatie. We houden ook rekening met
de lange doorlooptijd, de (inter)nationale klimaatactualiteit en politieke en Figuur V Voorzijde praatplaat ‘Participatie in de RES’
technologische ontwikkelingen.

RES 1.0: nu en verder
Decentrale overheden bepalen hoe de RES wordt vertaald naar het lokale
(omgevings)beleid en de bijbehorende acties en instrumenten. Het streven is
dat ten laatste op 1 januari 2025 de uitgewerkte plannen voor elektriciteits-
productie zijn vergund zodat uiterlijk dan met de uitvoering wordt begonnen.
Gemeenteraden, Provinciale Staten en de algemene besturen van de water-
schappen besluiten in 2021 over de vaststelling van deze RES 1.0. De RES
wordt elke twee jaar geactualiseerd. Door de RES vast te stellen, scharen de
samenwerkende partijen zich achter de verwoorde ambitie en zetten ze zich
in onderlinge samenwerking in om deze te realiseren.

Meer informatie, video’s en bronnen via

www.resrotterdamdenhaag.nl
Leerstof week 4

"Transitievisie Warmte Zoetermeer”

Gemeente Zoetermeer. (2021).Transitievisie Warmte Zoetermeer.
(hoofdstuk 1) 7-11.
Warmtevisie
Zoetermeer
Transitievisie Warmte

Deze transitievisie is mede opgesteld door CE Delft

Gemeente Zoetermeer
1 november 2021

0
Voorwoord
Met gepaste trots presenteer ik de eerste Transitievisie warmte voor Zoetermeer. Zoetermeer
staat net als andere gemeenten voor een hele grote opgave; Alle gebouwen moeten
energiezuinig en aardgasvrij worden. Naast de industrie, de landbouw, mobiliteit en de
stroomproductie moeten ook de gebouwen en woningen van de fossiele brandstoffen af zodat
er geen CO2 meer uitgestoten wordt. Over de noodzaak is steeds minder discussie. We
merken met z’n allen dat het klimaat nu al verandert. Wetenschappers maken bovendien
steeds duidelijker dat de tijd dringt.

Technisch is het allemaal al mogelijk. In deze Visie geven we hier ook uitgebreid aandacht
aan. Het moet echter ook heel verantwoord gebeuren. De overgang naar een duurzaam,
aardgasvrij alternatief moet haalbaar en betaalbaar zijn voor inwoners en bedrijven. Dat is nu
nog niet voor iedereen het geval. Daar gaan we ons als gemeente voor inzetten. Samen met
iedereen die daar aan kan bijdragen lokaal, regionaal, landelijk en Europees.

Voor steeds meer woningen is het nu al haalbaar en betaalbaar om de woning te

verduurzamen. We gaan aan de slag in de wijken waar zowel collectieve als individuele
alternatieven op korte termijn kansrijk zijn. En veel inwoners zijn zelf al aan de slag. Wij
stimuleren en ondersteunen waar mogelijk elk initiatief in de stad.

We gaan het ook slim doen zodat onze stad en de inwoners zo veel mogelijk voordeel uit de
energietransitie kunnen halen. Er kunnen namelijk een aantal vliegen in één klap worden
geslagen als we het slim doen. Meer zekerheid qua energielasten, verbetering van comfort en
gezondheid, verfraaiing uiterlijk van de woning en meer werkgelegenheid in de stad zijn een
aantal kansen die we met de energietransitie kunnen bereiken.

Samengevat, Zoetermeer aardgasvrij kan technisch gezien al, maar ik zet mij ervoor in om er
ook gezamenlijk voor te zorgen dat het haalbaar en betaalbaar wordt. Dat is niet alleen goed
voor de portemonnee maar ook winst voor het milieu!

Wethouder drs. ing. Robin Paalvast

1
2
Samenvatting
Op 19 februari 2021 heeft de raad de startnotitie Transitievisie warmte ontvangen. Elke
gemeente moet voor 2022 een Warmtevisie (Transitievisie Warmte) laten vaststellen.

Aardgasvrij in 2040
De gemeente Zoetermeer streeft naar een aardgasvrije stad in 2040. Dit is in lijn met de visie
Zoetermeer 2040 (Gemeente Zoetermeer, 2021). Een aardgasvrije gebouwde omgeving
betekent dat alle energie die nodig is in Zoetermeer voor verwarmen, koelen én voor warm
water en koken in 2040 zonder aardgas moet worden opgewekt.

Opgave
In Zoetermeer zijn al enkele duizenden woningen aardgasvrij. Met deze ambitie staan we als
gemeente - samen met inwoners, ondernemers en maatschappelijk partners - voor de opgave
om in minder dan 20 jaar ruim 52.000 woningen en 5.000 andere gebouwen van het aardgas
af te halen. Dit noemen we de warmtetransitie.

Nog geen definitieve keuzes, wel handelingsperspectief

Voor veel woningen zijn er op dit moment nog geen haalbare en betaalbare aardgasvrije
mogelijkheden beschikbaar. Desalniettemin zijn er voor veel woningen wel al mogelijkheden
en biedt de energietransitie ook kansen die we als stad niet onbenut zouden moeten laten.
Deze Warmtevisie geeft een eerste inzicht in de mogelijkheden voor aardgasvrij verwarmen,
koelen, wassen en koken. Er is gebruik gemaakt van alle lokale, regionale en landelijke bij de
gemeente bekende data, analyses en beschikbare kennis. Deze is ook terug te vinden in de
bijgaande achtergrondrapportage.

Omdat er veelal nog geen haalbare en betaalbare mogelijkheden beschikbaar zijn, maken in
deze Warmtevisie dan ook nog geen keuze voor alternatieve warmtebronnen en -technieken.
Wel wordt aangegeven waar een collectief alternatief (gedeelde warmtebron) voor aardgas
kansrijk is en waar er eerder individuele alternatieven (individuele warmtebron) worden
verwacht. En, we besteden aandacht aan de eerste stappen die nu al van belang zijn, en, van
toepassing voor elke woning: isolatie en ventilatie. Want elke gebouweigenaar kan vandaag al
stappen zetten. In de ondersteuningsstructuur bieden we voor iedere doelgroep
handelingsperspectief.

Participatie en communicatie.
Er heeft vooraf een uitgebreid participatietraject plaatsgevonden. Ook hier besteden wij
aandacht aan in deze visie. Uit het participatietraject komen belangrijke uitgangspunten voor
de Warmtevisie naar voren, die we als leidraad hanteren voor deze weergave van visie. Er is
behoefte aan heldere, informatieve en betrouwbare communicatie bij elke stap in de
Warmtevisie die we zelf of samen zetten en, bij de uitvoering ervan, wijk voor wijk. Omdat
inwoners, organisaties en gemeenten elkaar bij elke stap nodig hebben gaat het richting 2040
en daarna niet alleen om heldere, relevante en betrouwbare informatie en adviezen via
diverse (communicatie)platforms en organisaties, maar ook om onderling contact, kennis
delen, uitwisselen en ontmoeten van alle betrokkenen: inwoners, organisaties en gemeente.
De thema’s in de Warmtevisie zullen op relevante momenten terugkomen in informatieve en

3
actiegerichte campagnes en communicatiemomenten, onder andere in samenwerking met
Energieloket Zoetermeer.

Overkoepelende visie
De Warmtevisie Zoetermeer is een overkoepelende visie, gericht op een energiezuinige,
toekomstbestendige, aardgasvrije stad in 2040. En daarna. Het is nog niet mogelijk nu
meteen al een concreet plan voor de komende twintig jaar in één keer uit te werken en vast te
leggen. Dit doen we stap voor stap

Een aardgasvrij Zoetermeer krijgen we alleen voor elkaar als gemeente, organisaties en
inwoners niet alleen zelf, maar vooral ook samen aan de slag gaan. Daar biedt de nu
opgeleverde Warmtevisie Zoetermeer hierbij de leidraad voor.

Bij de Warmtevisie Zoetermeer horen drie bijlagen, die aan dit document zijn toegevoegd:
— Het Participatieverslag transitievisie warmte;
— De rapportage Panelonderzoek: Zoetermeer aardgasvrij;
— De Achtergrondrapportage bij Transitievisie warmte Zoetermeer van CE Delft.

4
 Inhoud

1 Inleiding 7
1.1 Waarom duurzaam verwarmen? 7
1.2 Wat is de warmtevisie en wat is het niet? 8
1.3 Hoe is deze warmtevisie tot stand gekomen? 9
1.4 Voor wie is de warmtevisie? 10
1.5 Leeswijzer 10

2 Proces om te komen tot de warmtevisie Zoetermeer 12

2.1 Betrekken van belanghebbenden en organisaties 12
2.2 Participatie: inwoners en ondernemers 12

3 Uitgangspunten 17
We maken nog geen definitieve keuze voor het alternatief voor aardgas 17
We werken aan haalbare oplossingen 17
Betaalbaarheid van de transitie voor onze inwoners staat voorop 18
We combineren de energietransitie in de gebouwde omgeving (warmtetransitie) met
verbeteringen op andere beleidsterreinen 18
We verbeteren de kwaliteit van woningen met het oog op energiebesparing, comfort en
gezondheid 18
We zorgen voor heldere, relevante en betrouwbare informatie 19
We werken samen op basis van vrijwilligheid en gezamenlijkheid 19

4 Opgave 21
4.1 Huidig aardgasgebruik 21
4.2 Bestaand warmtenet 23
4.3 Aardgasvrij in 2040 23

5 Wat is er nodig voor een aardgasvrije stad? 25

5.1 Welke stappen kunnen inwoners nu al zetten? 25
5.2 Alternatieven voor aardgas 27

6 Voorlopig beeld aardgasvrije warmtetechnieken 31

Werkwijze 31
Aanpak per cluster 32

7 Aan de slag met aardgasvrij 36

7.1 Ambitie en aanpak 36
7.2 Relatie met Zoetermeerse aanpak 37
7.3 Doelgroepgerichte en gebiedsgerichte aanpak 39
7.4 Overzicht ondersteuningsstructuur alle doelgroepen 48
7.5 Participatie- en communicatiestrategie 49

5
 7.6 Integrale aanpak energietransitie 50
7.7 Terugkoppeling, monitoring en evaluatie 51

8 Randvoorwaarden voor het slagen van de warmtetransitie 52

8.1 Landelijke voorwaarden / regelgeving / middelen 52
8.2 Duurzaamheidsfond Zoetermeer 53

Verwijzingen 58

Begrippenlijst 55

6
1 Inleiding
De gemeente Zoetermeer streeft naar een aardgasvrije stad (gebouwde omgeving) in 2040.
Dit is in lijn met de visie Zoetermeer 2040 (Gemeente Zoetermeer, 2021). Een aardgasvrije
stad betekent dat alle energie die nodig is om gebouwen in Zoetermeer te verwarmen, te
koelen én voor warm water en koken in 2040 zonder aardgas moet worden opgewekt. Deze
doelstelling is opgenomen in het Programma Duurzaam & Groen 2020-2023 (Gemeente
Zoetermeer, 2020). In Zoetermeer zijn al enkele duizenden woningen aardgasvrij, maar met
deze ambitie staan we als gemeente - samen met inwoners, ondernemers en maatschappelijk
partners - voor de opgave om in minder dan 20 jaar ruim 52.000 woningen en 5.000 andere
gebouwen van het aardgas af te halen. Dit noemen we de warmtetransitie. Deze Warmtevisie
(Transitievisie Warmte) is onze gemeentelijke visie, die richting geeft aan het uitvoeren van de
warmtetransitie in de komende jaren.

1.1 Waarom duurzaam verwarmen?

In het Klimaatakkoord van Parijs hebben landen afspraken met elkaar gemaakt om de uitstoot
van broeikasgassen terug te dringen. Het doel van dit akkoord is om de opwarming van de
aarde te beperken tot maximaal 2, liefst 1,5 °C. De opwarming van de aarde heeft veel
negatieve gevolgen voor mens en natuur. De kans op overstromingen neemt bijvoorbeeld toe
door de stijging van de zeespiegel en extremer weer. Ook zijn er wereldwijd meer
bosbranden, voedsel- en drinkwatertekorten en verlies van planten- en diersoorten.
Nederland heeft met het nationale Klimaatakkoord (Rijksoverheid, 2019) een centraal doel
gesteld: in 2030 moet de uitstoot van broeikasgassen (uitgedrukt in CO 2) in Nederland
minstens 49% lager zijn dan de uitstoot in 1990.

Ongeveer de helft van de CO2-uitstoot van de gebouwen in Nederland wordt veroorzaakt door
gebruik van aardgas voor verwarming, warm water en om te koken. De overige uitstoot komt
vanuit elektriciteit, die door de landelijke groei van duurzame stroom steeds minder CO 2 zal
uitstoten. Voor het behalen van de klimaatdoelstellingen is dus een transitie noodzakelijk naar
een gebouwde omgeving die niet langer met aardgas wordt verwarmd. We noemen dit de
warmtetransitie. De Nederlandse ambitie is dat de gebouwde omgeving in 2050 aardgasvrij is.
Zoetermeer wil dit al in 2040 hebben bereikt.

Waarom wordt aardgas in Duitsland juist gestimuleerd?

In Nederland maken we plannen om van het aardgas te gaan, maar er zijn veel verschillen met andere Europese
landen. Zo heeft Duitsland een andere aanpak gekozen. Omdat er in Duitsland meer kolencentrales dan
gascentrales staan en veel woningen nog met een sterk vervuilende olieketel worden verwarmd, kan Duitsland als
tussenstap CO2 besparen door op aardgas over te gaan. Toch heeft Duitsland - net als Nederland - de ambitie om
in 2050 een CO₂-neutrale energievoorziening te hebben en dus te stoppen met aardgas voor het verwarmen van
woningen.

Naast CO2-reductie zijn er andere redenen om ervoor te kiezen gebouwen te verduurzamen

en niet langer met aardgas te verwarmen. Ten eerste moeten we in Nederland versneld
stoppen met gaswinning vanwege aardbevingen in Groningen. Daarnaast werken we in
Zoetermeer aan het gezond, comfortabel en energiezuinig maken van woningen. Daarom
besteden we in onze aanpak voor aardgasvrij verwarmen ook aandacht aan het verbeteren
van het binnenklimaat in woningen. Dit doen wij door middel van het stimuleren van goede
isolatie en ventilatie, waarbij we zoveel mogelijk rekening houden met de effecten van

7
 klimaatverandering. We willen immers ook voorkomen dat woningen te warm worden, in de
steeds warmere zomermaanden.

1.2 Wat is de Warmtevisie en wat is het niet?

In het nationale Klimaatakkoord is afgesproken dat alle gemeenten in Nederland uiterlijk in
2021 een Transitievisie Warmte (TVW en/of Warmtevisie) vaststellen, samen met en/of
namens alle betrokkenen. De Warmtevisie Zoetermeer is onze Transitievisie Warmte: een
langetermijnvisie op een aardgasvrij Zoetermeer in 2040. Het is nog niet mogelijk om meteen
een concreet plan voor de komende twintig jaar in één keer uit te werken en vast te leggen.
Dit doen we stap voor stap. Voor veel woningen zijn er op dit moment nog geen haalbare en
betaalbare aardgasvrije mogelijkheden beschikbaar. Op landelijk niveau moet daarvoor nog
het nodige georganiseerd worden en we zijn afhankelijk van het tempo waarmee alternatieven
voor aardgas worden doorontwikkeld. Desalniettemin zijn er ook voor veel woningen in
Zoetermeer wel al mogelijkheden en biedt de energietransitie kansen die we als stad niet
onbenut hoeven laten. Deze Warmtevisie geeft dus een zo concreet mogelijk eerste inzicht in
de mogelijkheden voor aardgasvrij verwarmen, koelen, wassen en koken.

In concrete programma’s (dit noemen we uitvoeringsplannen) werken we de Warmtevisie

verder uit voor specifieke gebieden en doelgroepen in Zoetermeer. De middelen voor deze
plannen zijn nu nog niet voor beschikbaar. Besluitvorming hierover moet nog landelijk en
lokaal plaatsvinden. Uitvoeringsplannen stellen we samen met inwoners en gebouweigenaren
in elk gebied op. In deze Warmtevisie geven we aan in welke gebieden we in de periode tot
2030 aan de slag gaan met de uitvoeringsplannen. Dit hoeft echter niet te betekenen dat deze
gebieden ook al voor 2030 van het aardgasnet worden losgekoppeld, of dat gebouwen in
andere gebieden niet nu ook al aan de slag kunnen met stappen maken richting aardgasvrij
wonen of werken.

Elke vier jaar een update van de Warmtevisie

De transitie naar een aardgasvrije gebouwde omgeving is pas net begonnen. Er is sprake van
snelle ontwikkelingen in nieuwe technieken, maar ook in instrumenten en wetgeving vanuit
het Rijk. Omdat deze Warmtevisie onderdeel is van deze dynamische ontwikkelingen, is het
nu nog niet mogelijk om in deze Warmtevisie al 100% zekerheid te bieden over de
toekomstige warmtetechniek voor alle inwoners van Zoetermeer. De Warmtevisie is dus
vooral een overkoepelende visie, met de kennis van nu en moet dan ook als zodanig én
aanpasbaar aan nieuwe inzichten worden gezien. Daarom leggen we elke collegeperiode een
amendeerbare Warmtevisie voor aan de raad en informeren we de raad en de stad jaarlijks
met een voortgangsrapportage met amendeerbare voorstellen voor de uitvoering van de
warmtetransitie in Zoetermeer.

Klimaatakkoord: wijkgerichte aanpak

In het Klimaatakkoord is afgesproken dat gemeenten in de transitie naar aardgasvrij verwarmen kiezen voor een
wijkgerichte aanpak. Dit houdt in dat zij wijk voor wijk aan de slag gaan met de warmtetransitie. En dat zij op wijk-
of buurtniveau bepalen wat de beste oplossing is als gebouwen niet langer met aardgas worden verwarmd
(Rijksoverheid, 2019).

In de aanloop naar de nieuwe regeringscoalitie is er veel discussie geweest of een aanpak op wijk- of buurtniveau
leidt tot voldoende snelheid, of dat het beter is om bijvoorbeeld te focussen op stapsgewijs naar aardgasvrij, of
landelijk te kijken naar gelijke typen woningen, en daar een aanpak rond te ontwikkelen (TNO, 2021).

8
 De gemeente Zoetermeer kiest hierin voor een hybride aanpak. Wij hanteren een gelijke aanpak voor
vergelijkbare clusters van gebouwen met eenzelfde woningtype/bouwjaarklasse in Zoetermeer. Deze liggen veelal
ook geografisch dicht bijeen, maar volgen niet strikt de wijk- en buurtgrenzen. In deze aanpak hanteren we een
doelgroepenaanpak: voor woningcorporaties, scholen en gemeentelijk vastgoed, particuliere woningeigenaren en
VvE’s, bedrijven en nieuwbouw.

De Warmtevisie in relatie tot de Regionale Energiestrategie (RES)

Zoetermeer werkt samen met 22 andere gemeenten in de regio Rotterdam - Den Haag aan
een Regionale Energiestrategie (RES). De RES 1.0 1 beschrijft de mogelijkheden voor het
grootschalig opwekken van hernieuwbare elektriciteit via wind- en zonne-energie. Daarnaast
hebben we in het RES-traject gekeken naar de vraag en het aanbod van hernieuwbare
warmte in de regio. Deze kennis over de beschikbaarheid van regionale warmtebronnen
hebben we gebruikt bij het opstellen van de Warmtevisie voor Zoetermeer.

Deze Warmtevisie levert zelf dan ook weer input voor volgende versies van de RES. De RES
brengt de gemeentelijke visies en plannen voor de warmtetransitie op regionaal niveau in
kaart, zodat inzicht ontstaat in buurten waar gemeenten een voorkeur hebben voor
warmtenetten. Ook wordt dan zichtbaar of er kansen zijn voor clustering en regionale
samenwerking, maar ook waar mogelijk een tekort aan warmte ontstaat, waarvoor het vinden
van een oplossing regionaal opgepakt kan worden.

De Warmtevisie en de omgevingsvisie Zoetermeer 2040

Op 21 juni 2021 is de omgevingsvisie Zoetermeer 2040 vastgesteld (Gemeente Zoetermeer,
2021). Het is de toekomstvisie voor de stad. Een visie voor hoe Zoetermeer er over twintig
jaar uitziet. Het schetst een integraal lange termijnperspectief voor sociale, economische en
ruimtelijke ontwikkelingen. De transitie naar een aardgasvrije stad is een van deze
ontwikkelingen. Als de Warmtevisie is vastgesteld nemen we deze mee in de Strategische
agenda 2040. De Strategische agenda 2040 is een aparte notitie bij de omgevingsvisie en
vormt de brug tussen de omgevingsvisie en de uitvoering. Deze agenda wordt steeds voor
een collegeperiode van vier jaar opgesteld en tussentijds geactualiseerd.

De toekomstige uitvoeringsplannen bij de Warmtevisie horen ook bij de omgevingsvisie

Zoetermeer 2040. Dit betekent dat het college bij de start van elk uitvoeringsplan de raad
richtinggevende kaders laat vaststellen. En, dat wij als gemeente pas starten met het
vaststellen en (mede) uitvoeren van een plan, na instemming van de raad.

1.3 Hoe is deze Warmtevisie tot stand gekomen?

De gemeente Zoetermeer is al enkele jaren actief met het stap voor stap aardgasvrij maken
van woningen. Zo zijn we sinds 2015 bezig met grootschalige renovaties in de wijk
Palenstein. In 2017 ondertekenden we samen met de Zoetermeerse woningcorporaties de
‘Green Deal Aardgasvrij Palenstein’. Met succes vroegen we subsidie aan vanuit het
nationale Programma Aardgasvrije Wijken (PAW) om de uitvoering te versnellen. Al sinds
2018 worden in Zoetermeer nieuwbouwwoningen aardgasvrij gebouwd. In 2019 zijn we
begonnen met het uitbreiden van de aanpak van Palenstein naar de wijken Meerzicht en
Driemanspolder. Daarnaast werken we met een programmalijn eigenaar-bewoners (PEB),
waarin we beschrijven hoe en waarmee we particuliere woningeigenaren in Zoetermeer
ondersteunen bij het duurzaam, comfortabel en energiezuinig maken van hun woning. De

1
https://www.resrotterdamdenhaag.nl/wp-content/uploads/2021/04/RES-1.0-Regio-Rotterdam-Den-Haag.pdf

9
 Warmtevisie Zoetermeer bouwt voort op de kennis en ervaring die de gemeente hierbij steeds
opdoet en eerder al heeft opgedaan.

Samen aan de slag: actieve participatie

De gemeente Zoetermeer haalt niet zelf woningen van het aardgas af. De daadwerkelijke
uitvoering van deze projecten ligt bij verschillende externe partijen, de netbeheerder en
woningeigenaren zelf. Daarom hebben we ook zowel professionele organisaties als inwoners
in de gemeente Zoetermeer actief betrokken bij het opstellen van de Warmtevisie. De
gemeente heeft adviesbureau CE Delft geselecteerd om het proces te ondersteunen met
dataverzameling, analyses en participatie.
— Professionele organisaties (netbeheerder Stedin, woningcorporaties Vestia, Vidomes en
de Goede Woning, huurdersverenigingen van de corporaties, Warmtesamenwerking
Oostland, drinkwaterbedrijf Dunea, de hoogheemraadschappen van Rijnland en van
Schieland en de Krimpenerwaard) werkten mee aan de visie via de projectgroep
Aardgasvrij Zoetermeer.
— Daarnaast hebben we regelmatig overleg gehad met de zogenoemde afstemgroep,
gevormd vanuit lokale inwonersinitiatieven uit verschillende wijken en buurten,
maatschappelijke organisaties, het Energieloket Zoetermeer en de gemeente.
— Alle inwoners van Zoetermeer zijn uitgenodigd voor een web enquête, en (digitale)
stadsgesprekken. De enquête (1032 respondenten) is aangevuld met verdiepende vragen
aan het Stadspanel van Zoetermeer. Zowel in de enquête als tijdens de stadsgesprekken
kregen bewoners de gelegenheid om hun vragen, zorgen en wensen te delen waarmee
wij deze overkoepelende Warmtevisie verder vorm hebben gegeven. Zonder het
perspectief van inwoners is de visie immers niet compleet. . .

De verwachting is dat als de uitvoeringsplannen verder vorm en inhoud krijgen, de motivatie

van inwoners om mee te denken en mee te doen toeneemt. Dit komt mede omdat de
vervolgplannen betrekking hebben op de eigen wijk of buurt. De warmtetransitie wordt dan
concreet en tastbaar. Voor zover er niet vanzelf meer variatie in de doelgroepen ontstaat,
heeft de gemeente er zelf ook aandacht voor dat per gebied, wijk of buurt iedereen zich
geïnformeerd en/of betrokken voelt en de kans heeft om zelf of samen met buurtgenoten en
gemeente aan de slag te gaan met het verduurzamen van woningen en gebouwen, voor een
aardgasvrije toekomst.

We hebben de opbrengsten van het eerdere participatietraject (en hoe deze zijn
meegenomen in deze Warmtevisie) ook toegevoegd als bijlage voor de raad. Voor een
uitgebreide samenvatting van het proces, zie hoofdstuk 2.

1.4 Voor wie is de Warmtevisie?

De Warmtevisie is een gemeentelijke visie waarmee de raad richting kan geven aan de
warmtetransitie in Zoetermeer in de komende jaren. De Warmtevisie heeft uiteindelijk
gevolgen voor alle inwoners en ondernemers in Zoetermeer. De Warmtevisie is dus bedoeld
voor iedereen in Zoetermeer die gebouweigenaar of gebruiker is: van woningcorporatie tot
huurder en van ondernemer tot woningeigenaar.

1.5 Leeswijzer
Deze Warmtevisie Zoetermeer is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 beschrijft hoe we tot deze
Warmtevisie zijn gekomen. Hoofdstuk 3 presenteert de uitgangspunten die de basis vormen

10
voor deze visie. In Hoofdstuk 4 gaan we in op de opgave: hoeveel gebouwen moeten er tot
2040 aardgasvrij gemaakt worden en wat betekent dat voor het benodigde tempo van de
warmtetransitie? Hoofdstuk 5 gaat over de mogelijkheden voor aardgasvrij verwarmen. In
Hoofdstuk 6 laten we zien wat met de kennis van nu een logisch eindbeeld is voor een
aardgasvrij Zoetermeer. Hoofdstuk 7 presenteert de clusters waar we voor 2030 aan de slag
willen gaan met het ontwikkelen van uitvoeringsplannen. In dit hoofdstuk komen ook de
doelgroepgerichte aanpak en de participatie- en communicatiestrategie aan bod. We sluiten
af met de vervolgstappen in hoofdstuk 8.

De Warmtevisie bestaat uit dit document en drie bijlagen:

Het Participatieverslag transitievisie warmte;
De rapportage Panelonderzoek: Zoetermeer aardgasvrij;
De Achtergrondrapportage bij transitievisie warmte Zoetermeer van CE Delft.

11
Leerstof week 4

“Leidraad Klimaatadaptief bouwen 2.0”

Van den Dool, Cees Anton, & Valkenburg, Leon. (2022). Leidraad
Klimaatadaptief bouwen 2.0.
●

●
●
•

•
1.1 Gemeenten en provincies bepalen met verstedelijkingsstrategie en een
Verstedelijkings- verstedelijkingsakkoord hoe en waar de groei van stedelijk gebied op de lange termijn
strategie en plaatsvindt. Via het grondbeleid bepalen gemeenten en ontwikkelaars of, hoe en
grondbeleid waar er gebouwd wordt via de aankoop van grond voor nieuwbouw. Klimaatadaptief
bouwen en het waterbelang (met waterschappen aan tafel) moet onderdeel zijn van
een afwegingskader voor de strategische keuzes in beide strategische plannen. Dit
vindt plaats in een interactief proces waarbij economische haalbaarheid, ruimtelijke
kwaliteit en klimaat- en milieueisen met elkaar worden afgewogen en afgestemd.
2.1 Ontwikkel- Een concrete ontwikkeling start met een ontwikkelstrategie (ook wel masterplan of
strategie/visie ontwikkelvisie genoemd). Dit is een integraal planproduct waarin de partij met een
gebied grondpositie (gemeente en/of ontwikkelaar) de ambities, de gewenste functies, het
bouwprogramma, het beoogde ruimtelijke beeld en een eerste financieel kader
vastlegt. Bij een ontwikkelvisie voor een gemeente ligt het accent op
beleidsimplementatie en van een ontwikkelaar op marktbehoefte. Het proces start met
onderzoek van de (fysieke) eigenschappen én de relevante thema’s en doelen voor
duurzaamheid en klimaatadaptatie. (Bijvoorbeeld: is het mogelijk om de biodiversiteit
een impuls te geven of in hoeverre is bodemdaling een relevant thema voor het
plangebied?) Deze analyse is een belangrijk onderdeel van klimaatadaptief bouwen, om
de fysieke eigenschappen van een gebied zo goed mogelijk te benutten. Zo wordt
klimaatadaptatie betaalbaar, adaptief (op de relevante thema’s) en integraal
opgenomen in de ontwikkeling.

2.2 Milieueffectrapportages zijn onderdeel van het planologisch proces voor ruimtelijke
Milieueffect- visies, ontwikkelingen en projecten met een impact op het milieu. De
rapportage milieueffectrapportages worden door de initiatiefnemer uitgevoerd. Bij grote
ontwikkelingen wordt eerst een Notitie Reikwijdte en Detailniveau opgesteld.
Vervolgens wordt de milieueffectrapportage opgesteld en voorgelegd aan de
commissie voor de MER. Naast traditionele milieuthema’s als lucht en bodem is
klimaatadaptatie steeds meer een apart thema in de MER. De doelen en eisen zijn
inpasbaar in dit proces.

2.3 Grond- In de grond- en vastgoedexploitatie legt de partij met een grondpositie (gemeente
/vastgoed- en/of ontwikkelaar) de financiële kaders vast. Hierin worden de kosten en opbrengsten
exploitatie voor de grond en de gebouwen opgenomen met als doel een rendabele én
toekomstbestendige ontwikkeling. De kosten voor klimaatadaptatie, beperken van
bodemdaling en bevorderen van biodiversiteit in het bouw- en woonrijp maken dienen
hierin te worden opgenomen met de gebouwgebonden maatregelen.

2.4 Tender of Voor de publiek-private samenwerking zijn er twee hoofdopties.

overeenkomst 1. Een gemeente organiseert een aanbesteding voor ontwikkeling van grond in
gebied of eigendom van de gemeente. De ontwikkelvisie is daarbij een van de kaders. Op
gebouw deze aanbesteding kunnen ontwikkelaars inschrijven. Hierbij is het essentieel dat
klimaatadaptief bouwen (via relevante doelen en meetbare eisen) onderdeel is
van een programma van eisen (de ondergrens), bestemmings-, omgevingsplan of
een kavelpaspoort. Daarnaast zijn meetbare gunningscriteria mogelijk die extra
ambitie of prestaties belonen bij de beoordeling.
2. Een ontwikkelaar heeft zelf grond in bezit en sluit een anterieure overeenkomst
met de gemeente over de voorwaarden waaronder de ontwikkeling mag
plaatsvinden. De ontwikkelvisie is daarbij een van de kaders. In de overeenkomst
kunnen relevante eisen en doelen opgenomen worden, bijvoorbeeld in een
kavelpaspoort of programma van eisen.

2.5 Het stedenbouwkundig plan is voor de partij met een grondpositie (gemeente en/of
Stedenbouw- ontwikkelaar) het integrale ontwerp voor de gebiedsontwikkeling. Het vormt de basis
kundig plan voor de grondexploitatie, (anterieure) overeenkomsten en voor het bestemmings- of
gebied omgevingsplan. Ook kan het samen met een beeldkwaliteitsplan voor de gebouwen, als
toetsingskader dienen voor ontwerpen van gebouwen en openbare ruimte. Het
stedenbouwkundige plan legt de verdeling tussen openbaar terrein en privaat terrein,
de oppervlaktewater en groen, de bouwhoogtes, het aantal woningen en de inrichting
van de openbare ruimte op hoofdlijnen vast. Een handboek voor de inrichting van de
openbare ruimte van gemeenten biedt een belangrijke basis voor deze inrichting (via
regels en afwijkingen). Het is essentieel dat het handboek een klimaatadaptief karakter
heeft of klimaatadaptieve afwijkingen toelaat.
2.6 Gebiedsplan Een gebiedsadvies voor water, groen en klimaat zorgt voor afstemming van het
of -advies stedenbouwkundig plan op het bodem-, water- en ecosysteem in het gebied en op
water, groen en eisen voor klimaatadaptief bouwen. Dit is nog niet standaard in een ontwikkeling. In
klimaat het plan brengt een ontwikkelaar of gemeente met het waterschap het ruimtebeslag
voor water, groen en klimaat op het juiste moment in beeld, inclusief boven- en
ondergrondse ruimte, kosten en de meerwaarde voor de gebiedskwaliteit. Adaptiviteit
is hier onmisbaar: wat is ervoor nodig om nieuwe klimaatinzichten mee te nemen? In
dit plan kunnen modelanalyses opgenomen worden die berekenen of bijvoorbeeld
maatregelen tegen hittestress of wateroverlast voldoende zijn voor de prestatie-eisen
op hitte of wateroverlast.
2.7 Voorlopig In het voorlopig ontwerp van de gebouwen werkt een ontwikkelaar of corporatie op
ontwerp basis van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan het ontwerp van de
gebouw gebouwen uit. Dit is de planfase in het ontwerp waarin gebouw- en perceelgebonden
maatregelen en/of voorzieningen worden opgenomen. Bijvoorbeeld om hitte in het
gebouw tegen te gaan of natuurinclusieve maatregelen op het gebouw toe te passen.

2.8 Het bestemmings-of omgevingsplan is het planologisch kader voor de ontwikkeling. Dit
Bestemmings- plan kan ook tijdens de eerdere definitiefase worden opgesteld. Via een publieke
of planprocedure beslist de gemeente over de ruimtelijke eisen en indeling, soms in
omgevingsplan afstemming met ontwikkelaars en corporaties. Ook is het inhoudelijke kader voor de
gebied latere toetsing van omgevingsvergunningen. In het plan kunnen de doelen en eisen
(inclusief voor klimaatadaptatie geselecteerd en opgenomen worden. De ruimtelijke
ruimtelijke onderbouwing kan hier nader op ingaan. De waterparagraaf in het bestemmings- of
onderbouwing) omgevingsplan beschrijft de uitkomsten uit het proces van de watertoets. De provincie
toetst aan de eigen provinciale omgevingsverordening.

2.9 Watertoets 3. De watertoets is voor water en klimaatadaptatie een essentieel onderdeel van de
procedure voor een bestemmingsplan. Via het proces van de watertoets speelt het
waterschap een actieve rol in het planproces. De toets kan ook in de definitiefase
plaatsvinden. Alle wateraspecten worden hierbij betrokken, zoals waterveiligheid en
watercompensatie van extra verharding. Dit wordt vastgelegd in de waterparagraaf in
het omgevingsplan. Zowel de gemeente als het waterschap toetsen deze bij de
vaststelling van het omgevingsplan.

2.10 In het inrichtingsplan worden de straatprofielen bovengronds en ondergronds

Inrichtingsplan uitgewerkt met kabels en leidingen, bomen, ander groen, exacte hoogtepeilen,
openbare verhardingen en straatmeubilair. Het inrichtingsplan is daarmee de technische
ruimte uitwerking van de openbare ruimte, zoals afgebakend in het stedenbouwkundig plan.
(voorlopig en Meestal wordt dit verzorgd door de partij met een grondpositie (gemeente en/of
definitief) ontwikkelaar). Het detailniveau is eerst een voorlopig ontwerp en vervolgens een
definitief ontwerp. Ook worden de aansluitingen met privaat terrein uitgewerkt, zoals
inritten en voordeuren. Een beheertoets door beheerders van de gemeente is een
essentieel onderdeel van een inrichtingsplan. Het Handboek Inrichting Openbare
Ruimte van de gemeente is hierbij een belangrijk instrument. Het handboek moet
ruimte bieden aan klimaatadaptatie, zoals eerder benoemd bij het stedenbouwkundig
plan. Het ontwerp heeft altijd impact op de gebruiks- en beheerfase. Het is daarom
belangrijk de consequenties voor het beheer en onderhoud van de inrichting af te
stemmen en vast te leggen in een Beheer- en Onderhoudsrapport, zodat de overdracht
tijdens de realisatiefase naar beheer soepel verloopt en op de lange termijn
functioneert.

2.11 Testen Het inrichtingsplan en het stedenbouwkundig plan kan met een voorspellende
prestaties klimaatstresstest doorgerekend worden voor optimalisatie van het ontwerp. Zowel de
ontwerp ontwikkelaar als gemeente of waterschap kunnen dit oppakken of verzoeken.
Afhankelijk van de omvang van het plan, de geselecteerde doelen en eisen is dit
kwantitatief of kwalitatief. In het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie staat omschreven
hoe voor de vier thema’s gevolgbeperking overstromingen, wateroverlast, hitte en
droogte een stresstest gedaan kan worden. Ten aanzien van het beperken van
bodemdaling en het bevorderen van biodiversiteit zijn door het DPRA geen
standaarden vastgelegd. Voor deze thema’s zijn wel methodieken beschikbaar
(bijvoorbeeld ‘Levenscyclus Analyses voor Innovatieve Ophoogtechnieken en
natuurpuntensysteem voor natuurinclusieve stedelijke ontwikkeling).
2.12 In een koop- en aannemingsovereenkomst leggen de ontwikkelaar, de bouwer en
Koop/aannemings- de koper van het gebouw de juridische afspraken vast. In deze overeenkomst
overeenkomst kunnen ook doelen en eisen aan de klimaatadaptieve inrichting worden opgenomen,
zoals maximale verharding in de tuin, maar ook keuze-opties als regentonnen.

2.13 Definitief In het definitief ontwerp van het gebouw legt de ontwikkelaar of corporatie de
ontwerp gebouw vormgeving, de maten, de inrichting en het bouwkundige ontwerp van het gebouw
en het omliggende perceel vast (inclusief klimaatadaptieve,
bodemdalingsbestendige en natuurinclusieve voorzieningen). Het definitief ontwerp
is de basis voor de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de bouw van het
gebouw en het aanlegprincipe van de ondergrond (kavel/openbaar gebied).

2.14 Contract en Afhankelijk van de fasering van de ontwikkeling wordt het stedenbouwkundig plan
voorbereiding en inrichtingsplan door de opdrachtgevende partij (gemeente en/of ontwikkelaar)
bouw- en woonrijp uitgewerkt en aanbesteed in een of meerdere contracten voor het bouw- en
maken woonrijp maken. Het bouwrijp maken richt zich op het grondwerk (in gebieden met
bodemdaling ook op ophogen en voorbelasten van het terrein) en de aanleg van
bouwwegen en riolering voor de start van de bouw. Dit is het laatste moment om
nieuwe klimaatinzichten mee te nemen in ontwerpen of eisen zonder dat dit leidt
tot contractaanpassing. Het woonrijp maken vindt plaats na de oplevering van de
woningen en betreft de definitieve inrichting van de openbare ruimte, zoals bomen
en verharding. Het bouw- en woonrijp maken moet in samenhang met elkaar
ontworpen worden om fouten te voorkomen. Aanbesteding kan in verschillende
contractvormen:
1. Een gedetailleerd ontwerp wordt aanbesteed waarbij de aannemer beperkte
ontwerpvrijheid heeft. In dat geval zal de ‘as built’ situatie, en dus de inrichting
op het gebied van klimaatadaptatie, nauwelijks afwijken van het ontwerp. De
toetsing, zoals in deze Leidraad 2.0 is opgenomen, richt zich op toetsing van
functioneren van het ontwerp.
2. Een functioneel ontwerp wordt door middel van een UAV-gc contract
aanbesteed, dan heeft de uitvoerende partij (de aannemer) veel
ontwerpvrijheid. Tijdens de realisatie toont de bouwer aan met verificatie- en
toetsrapportages dat het ontwerp voldoet aan het contract. In het contract
dient dus duidelijk te zijn hoe de aannemer de mate van klimaatadaptatie
aantoont. Deze Leidraad 2.0 geeft ook hiervoor houvast en duidelijkheid.

2.15 Omgevings- Via een omgevingsvergunning vraagt de opdrachtgevende of uitvoerende partij

vergunningen (gemeente, corporatie, ontwikkelaar, bouwer of aannemer) toestemming voor
werkzaamheden. Het toevoegen van verharding en graven van water vereist een
vergunning bij het waterschap. Bouwen vereist een vergunning bij de gemeente. Dit
is een laatste toetsmoment of aan de eisen voor klimaatadaptief bouwen is voldaan
en het effect van de maatregelen en/of voorzieningen voldoende is. Passende
expertise en voldoende capaciteit bij de overheden is hierbij essentieel.
3.1 Bouwrijp Het bouwrijp maken vindt – voor de start van daadwerkelijke bouw – gefaseerd plaats
maken door de aannemer. Het kan in zettingsgevoelig gebied meer dan een jaar duren,
omdat de voorbelasting en ophoging tijd nodig hebben om restzetting van
bouwgrond te beperken. Ook vindt de aanleg van waterpartijen, riolering,
bouwwegen en nutsvoorzieningen plaats. De gemeente en het waterschap hebben
de bevoegdheid om te controleren of aan de vergunningsvoorwaarden voor
klimaatadaptiviteit wordt voldaan.

Ook tijdens de uitvoering is klimaatadaptiviteit van groot belang, want tijdens de

bouw kan bijvoorbeeld hevige neerslag of droogte optreden. Daarom moeten
klimaatadaptieve maatregelen zo vroeg mogelijk worden aangelegd. Bovendien moet
(o.b.v. de Natuurbeschermingswet en eventuele ontheffingen) de bestaande
biodiversiteit tijdens de bouw beschermd blijven. Het toezicht en handhaving op de
realisatie van alle maatregelen is onmisbaar. Ondergrondse voorzieningen en
monitoring van ophoging en voorbelasting verdienen extra aandacht, omdat deze
later niet meer toegankelijk zijn.

3.2 Bouw Als de vergunningen onherroepelijk zijn en aan de voorwaarden is voldaan, start de
gebouw bouwer. Vooraf heeft het bouwrijp maken plaatsgevonden, zodat de bouwplaats
bereikbaar is en voorzien is van bouwwater, bouwstroom en aansluiting op de
riolering.

3.3 Woonrijp 3. Het woonrijp maken vindt gefaseerd ook plaats door de aannemer. Woonrijp maken
maken vindt plaats na oplevering van de woningen en betreft het aanbrengen van de
definitieve verharding, groenvoorzieningen, hemelwatervoorzieningen en
straatinrichting, zoals bebording. Ook hier is controle door gemeente en waterschap
mogelijk.

Tijdelijk beheer Vanaf de afronding van de aanleg van het openbaar gebied start het tijdelijk beheer
openbaar terrein door de aannemer. Tijdens deze fase maken bewoners en andere partijen al gebruik
van het openbaar terrein.

Oplevering De oplevering van het gebouw en het perceel is het moment waarop de bouwer het
gebouw nieuw gerealiseerde gebouw en perceel in beheer overdraagt aan de koper of
corporatie. De bouwer of de gemeente kunnen deze gelegenheid gebruiken om de
gebruiker te informeren over het doel van klimaatadaptieve maatregelen en/of
voorzieningen. Bijvoorbeeld over klimaatadaptieve tuininrichting en zonwering.

Overdracht De overdracht van het openbaar gebied is het moment waarop de opdrachtgevende
openbaar terrein partij (gemeente en/of ontwikkelaar) en de aannemer van het bouw- en woonrijp
maken het nieuw gerealiseerde openbaar gebied in beheer en eigendom overdragen
aan de gemeente. De gemeente (of het waterschap) controleert of het gebied in
beheer kan worden genomen conform de eerder gemaakte afspraken en verwerkt de
nieuwe gebieden in de beheerplannen en -budgetten. De gemeente onderzoekt en
monitort de werking van de klimaatadaptieve maatregelen en/of voorzieningen.