Van Idee tot PvE

In kaart brengen van de vraag naar huisvesting

en
sturen op afstemming vraag-aanbod.

Reader behorende bij BK3MA1, Planning en Programma

Leerlijn: Mens, Maatschappij en Praktijk

Artikelnummer 06917440009
 Van Idee tot PvE
In kaart brengen van de vraag naar huisvesting en sturen op afstemming vraag-aanbod
Reader behorende bij BK3MA1
Versie 0.1, september 2013

eindredactie:
Dr.ir. S. Zijlstra
Dr. ir. Alexandra den Heijer
Dr. ir. Theo van der Voordt

Deze reader is een bewerkte versie van:

x Gruis, V.H. (red.) (2007) Van initiatief tot beheer: sturen op goede huisvesting van
mensen en organisaties (1050), TU Delft/VSSD
en delen uit:
x Den Heijer, A.C. en Van der Voordt, D.J.M. (red.) (2012) Vastgoedmanagement (BK6050),
TU Delft/Publikatiebureau Bouwkunde.
x Wamelink, J.W.F. (red.) (2010) Inleiding bouwmanagement, VSSD Delft

Met bijdragen van:

Ir. Marie Thérèse Andeweg
Ir. Monique Arkesteijn
Ir. Alijd van Doorn
Ir. Rob Geraedts
Prof. dr. ir. Vincent Gruis
Prof. dr. ir. Anke van Hal
Ir. Louk Heijnders MBA.
Dr. ir. Alexandra den Heijer
Dr. ir. John Heintz
Ir. Emelieke Huisman
Prof. ir. Hans de Jonge
Drs. André Mulder
Ir. Herman Vande Putte
Macha Schapiro
Dr. ir. Leentje Volker
Dr. Ir. D.J.M. van der Voordt
Dr. ir. Jackie de Vries
Prof. dr. ir. Hans Wamelink
Ir. Henk Westra
Ir. Maarten Wijk

© 2013, Delft University of Technology • Faculty of Architecture • Department of Real

Estate and Housing

2 BK3MA1 Van idee

Voorwoord
Een programma van eisen (PvE) is een belangrijk basis voor elke ingreep in de
gebouwde omgeving. Van idee tot PvE: het klinkt eenvoudig, maar er liggen veel afwegingen aan
ten grondslag. Hoe kom je als opdrachtgever of tijdens je studie tot een helder en
toekomstbestendig programma van eisen waarin staat waar een nieuw gebouw of gebied aan
moet voldoen? Wat is nodig voor renovatie of transformatie van bestaand vastgoed? Hoe
voorkom je dat je enthousiaste ideeën en creatieve ontwerpoplossingen teloor gaan door een te
krap budget of strakke wet- en regelgeving? Wie zijn de actoren waarmee je als ontwerper te
maken krijgt? Wat zijn hun belangen en hoe blijf je in dit krachtenveld overeind? En, niet in de
laatste plaats, wetende dat er al veel gebouwd is en jaarlijks hooguit 1% aan de voorraad wordt
toegevoegd, wat is de belangrijkste ontwerpopgave voor nu en in de toekomst?
Een aantal van deze vragen staat centraal in de module Planning en Programma, de
eerste module van de leerlijn Maatschappij, Proces en Praktijk (afgekort MA). In deze leerlijn
gaan we in drie stappen door de levensduurcyclus van vastgoed: van planning en programma
(MA1) tot het managen van voorbereiding en realisatie (MA2) en de fase van gebruik, beheer en
herontwikkeling (MA3). De naam van de leerlijn naam zegt eigenlijk al alles: de maatschappij
genereert behoeften en randvoorwaarden, realisatie van plannen en ontwerpen vraagt om
professioneel aangestuurde processen, en theoretische inzichten moeten worden verankerd in
praktisch bruikbare oplossingen. Van de praktijk valt veel te leren. De praktijk is één grote
leerschool wat maatschappelijke ontwikkelingen betreft, de processen die er plaats vinden en de
weerbarstigheid en hectiek van alledag. Een goed plan sluit op alle drie aan.
De voorliggende module begint bij de eerste stap in de vastgoedcyclus: het vaststellen
van een discrepantie tussen beschikbare en gewenste huisvesting en het opstellen van een plan
om in de gewenste huisvesting te voorzien. De module geeft inzicht in hoe een plan en
programma van eisen tot stand kunnen komen. Het managen van ontwerp en uitvoering staat
centraal in de tweede module uit de leerlijn, maar wordt hier al wel af en toe aangehaald, omdat
kennis over de uitvoering van belang is voor de maakbaarheid van het plan. In de derde module
zoemen we in op het beheren en herontwikkelen van wat al eerder is gebouwd.
Deze BK3MA1 reader gebruikt het cyclische proces van beheren, nieuwe initiatieven
ontwikkelen, ontwerpen en bouwen en opnieuw beheren als kapstok. In deze module ligt de
nadruk op de initiatief fase, het moment waarop een idee ontspruit, vanuit een positieve drijfveer
(kans) of het signaleren van een probleem of belemmering. Je krijgt een overzicht van de
maatschappelijke context, huidige en toekomstige ontwikkelingen, actoren en hun rollen en
belangen, en processen die een rol spelen in de gebouwde omgeving. Je krijgt ook een idee van de
bestaande gebouwenvoorraad, als geheel en opgesplitst in verschillende deelmarkten. Dat
beheer van het bestaande uitgangspunt vormt voor nieuwe initiatieven is gezien de
maatschappelijke ontwikkelingen vanzelfsprekend. Duurzaamheid en hergebruik zijn aan de
orde van de dag. We kunnen ons eenvoudig niet veroorloven om het bestaande op grote schaal te
slopen of groene ruimte vol te blijven bouwen. Dit vraagt om slimme oplossingen, inzicht in wat
daadwerkelijk nodig is, en heldere programma’s die niet alleen inspelen op de huidige vraag
maar ook op de toekomst. Met de bagage van je eerste jaar en het perspectief op verder kennis
over ontwerp- en bouwmanagement en herontwikkeling is het nu een goed moment om je te
verdiepen in de vraagkant, ideeën te ontwikkelen hoe jouw ontwerp hier een antwoord op geeft,
en de stappen “van idee tot PvE”.

Sake Zijlstra, vakcoördinator Planning en Programma

Theo van der Voordt en Alexandra den Heijer.

tot PvE BK3MA1 3

Inhoudsopgave
Voorwoord ............................................................................................................................................................................... 3
Inhoudsopgave ....................................................................................................................................................................... 5
1. Introductie leerlijn ‘Maatschappij, proces en praktijk’ .............................................................................. 9
1.1. De leerlijn binnen bouwkunde................................................................................................................ 10
1.2 Relevante wetenschapsgebieden .............................................................................................................. 12
1.1.1. Management van de gebouwde omgeving .............................................................................. 12
1.1.2. Real Estate Management (REM) en Urban Area development (UAD) ........................ 14
1.1.3. Design and Construction Management (DCM)...................................................................... 14
1.1.4. Housing Management (HM) .......................................................................................................... 15
1.1.5. Andere relevante vakgebieden .................................................................................................... 15
1.2. Leeswijzer ........................................................................................................................................................ 16
2. De plannings- en vastgoedcyclus ...................................................................................................................... 17
2.1. De leidende cyclus ........................................................................................................................................ 17
2.2. Verschillende levensduren ....................................................................................................................... 18
2.2.1. Technische levensduur .................................................................................................................... 19
2.2.2. Functionele levensduur ................................................................................................................... 20
2.2.3. Economische levensduur ................................................................................................................ 21
2.2.4. Beëindiging levensduur van vastgoed ...................................................................................... 23
2.3. De cyclus in detail ......................................................................................................................................... 24
2.3.1. Vastgoedcyclus .................................................................................................................................... 24
2.3.2. Ontwikkeling ........................................................................................................................................ 24
2.3.3. Uitvoering .............................................................................................................................................. 25
2.3.4. Beheer ..................................................................................................................................................... 31
2.3.5. Initiatief .................................................................................................................................................. 31
2.4. Opereren binnen de bestaande vastgoed voorraad ...................................................................... 32
3. Voorraad en markt .................................................................................................................................................. 33
3.1. Sectoren: opbouw van de voorraad ...................................................................................................... 33
3.1.1. De vastgoedvoorraad ....................................................................................................................... 33
3.1.2. Investerings- en actieagenda voor woning en utiliteitsbouw ........................................ 36
3.1.3. Wonen ..................................................................................................................................................... 38
3.1.4. Werken ................................................................................................................................................... 41
3.1.5. Zorgen ..................................................................................................................................................... 42
3.1.6. Leren ........................................................................................................................................................ 42
3.1.7. Recreëren .............................................................................................................................................. 43
3.2. De markten ...................................................................................................................................................... 44
3.2.1. Wonen: de falende woningmarkt................................................................................................ 44
3.2.2. Leren ........................................................................................................................................................ 57
3.3. De stad als concentratie van markt en voorraad ............................................................................ 58
3.3.1. Object beïnvloedt voorraad ........................................................................................................... 58
3.3.2. Voorraad beïnvloedt object ........................................................................................................... 58

tot PvE BK3MA1 5

4. ‘Sturen’: van signaleren tot transformeren .................................................................................................. 59
4.1. Complexe dynamiek in alle sectoren.................................................................................................... 59
4.2. Afstemming tussen vraag en aanbod van vastgoed....................................................................... 60
4.2.1. Afstemming op ergonomische waarden .................................................................................. 60
4.2.2. Afstemming op psychologische behoeften ............................................................................. 62
4.2.3. Afstemming op gewenste prestaties van organisaties ...................................................... 65
4.2.4. Afstemming op samenleving, organisatie, individu, trends en toekomst ................. 67
4.2.5. Principes voor afstemming ............................................................................................................ 69
4.3. Conceptueel model voor belangenafweging bij vastgoedopgaven ......................................... 78
4.3.1. Waarom/onderliggende doelen (strategisch) ...................................................................... 79
4.3.2. People: functioneel (de mens/eindgebruiker centraal) ................................................... 79
4.3.3. PLanet: fysiek (sustainability)...................................................................................................... 79
4.3.4. Profit: financieel (de poen) ............................................................................................................ 80
4.3.5. Continue mutatie van de voorraad............................................................................................. 80
4.3.6. Duurzaamheid als ontwerp gereedschap: noodzaak van innovatie............................ 80
4.4. Aanpassen van de voorraad ..................................................................................................................... 86
4.4.1. De opties voor aanpassen ............................................................................................................... 86
4.4.2. Verhuizen............................................................................................................................................... 88
4.5. Beheersaspecten ........................................................................................................................................... 90
5. Rollen en actoren ..................................................................................................................................................... 97
5.1. Betrokken actoren naar functie.............................................................................................................. 98
5.2. Actoren en hun functies ...........................................................................................................................101
5.2.1. Actoren in vastgoed- en gebiedsontwikkeling ....................................................................102
5.2.2. Belangen van actoren .....................................................................................................................102
5.3. Rollen in cycli: naar functies ..................................................................................................................104
5.4. Perspectieven op sturen ..........................................................................................................................104
5.4.1. Locatie, portfolio en functieperspectief .................................................................................104
5.4.2. Vraag- en aanbodperspectief ......................................................................................................107
5.4.3. Perspectief van locatie en object ...............................................................................................109
6. Kwaliteit.....................................................................................................................................................................111
6.1. Kwaliteit als basisbegrip..........................................................................................................................111
6.2. De relatie tussen proces- en productkwaliteit ...............................................................................113
6.3. Kwaliteit en waarde ...................................................................................................................................115
6.3.1. Waarden ...............................................................................................................................................115
6.3.2. Meetbaarheid .....................................................................................................................................116
6.3.3. Definitie van kwaliteit ....................................................................................................................118
6.4. Kwaliteitsaspecten .....................................................................................................................................119
6.4.1. Technische kwaliteit .......................................................................................................................119
6.4.2. Duurzame kwaliteit .........................................................................................................................120
6.4.3. Gebruikswaarde en functionele kwaliteit .............................................................................122
6.4.4. Esthetische of architectonische waarde ................................................................................123
6.4.5. Economische waarde......................................................................................................................125
6.5. Conclusie .........................................................................................................................................................127

6 BK3MA1 Van idee

7. Het Programma van Eisen, PvE .......................................................................................................................129
7.1. Wat is een PvE en wie stelt het op?.....................................................................................................129
7.2. Rol van het PvE in het ontwerp en -bouwproces .........................................................................130
7.2.1. Rol van het PvE tijdens de studie ..............................................................................................131
7.3. Inhoud en opbouw van het PvE ............................................................................................................132
7.3.1. Basis elementen ................................................................................................................................132
7.3.2. Structuur van een PvE....................................................................................................................134
7.4. Zes bouwstenen voor het PvE ...............................................................................................................135
7.5. Opstellen van een PvE: in één keer, fasegewijs of geïntegreerd ............................................144
7.5.1. Ontwikkeling vooraf .......................................................................................................................145
7.5.2. Gefaseerde ontwikkeling ..............................................................................................................145
7.5.3. Geïntegreerde ontwikkeling........................................................................................................146
7.6. Input voor het PvE ......................................................................................................................................146
7.6.1. Gebruik van verschillende bronnen ........................................................................................146
7.6.2. PvE voor een stedenbouwkundige opgave ...........................................................................147
8. Literatuur ..................................................................................................................................................................149
9. Illustratie index ......................................................................................................................................................153

tot PvE BK3MA1 7

1. Introductie leerlijn ‘Maatschappij, proces en praktijk’
Aan het eind van de negentiende eeuw schilderde de Hollandse meester Hendrik Willem
Mesdag het vermaarde Panorama Mesdag, een vier meter hoog cilindervormig schilderij met een
omtrek van 120 meter. Het is een vergezicht op de zee, de duinen en het dorp Scheveningen.
Misschien heb je het panorama wel eens in het echt gezien. Als dat niet zo is, dan zou je zeker een
keer moeten gaan kijken. Tot in het fijnste detail is het Westland te zien met aan de horizon
onder meer de Grote Kerk van Delft.
Anno nu kun je vanuit het hoogste gebouw van de TU Delft - het gebouw van
elektrotechniek (EEMCS gebouw: electrical engineering, mathematics and computer sciences)
Scheveningen zien liggen. De uitgestrekte leegte van toen is ondertussen een zee van huizen,
kantoren, bedrijfshallen, fabrieken, kassen en snelwegen geworden. Kijk je na een paar maanden
opnieuw om je heen, dan zal je zien dat er ergens wel iets veranderd is. Het Groene Hart is wat
kleiner geworden, de skylines van Den Haag en Rotterdam zijn indrukwekkender en op de A13
staat een net iets langere file. De omgeving verandert continu en dat moet ook, want onze
samenleving verandert eveneens. We ontplooien nieuwe activiteiten waarvoor bestaande
bouwwerken niet toereikend zijn. En dus grijpen we in, bijvoorbeeld door een gebouw aan te
passen of te renoveren, om te bouwen naar een andere functie, of te slopen en er een nieuw
gebouw voor in de plaats te bouwen. Op enig moment voldoet ook dat bouwwerk niet meer en
wordt het aangepast aan de behoeften van de nieuwe tijd. Zo kent elk bouwwerk zijn eigen
levenscyclus met vier karakteristieke fasen:
x Beheerfase
x Initiatieffase
x Voorbereidingsfase
x Uitvoeringsfase
Gebouwen komen niet vanzelf tot stand. Er zijn mensen geweest die het initiatief namen
voor de bouw van al die bouwwerken en het aanpassen van de bestaande bouwvoorraad. Voor
elke ingreep heeft iemand onder woorden gebracht aan welke eisen het gebouw of gebied zou
moeten voldoen. Iemand heeft een ontwerp gemaakt, de kosten berekend, de sterkte van de
vloeren en het dak bepaald, een bouwvergunning aangevraagd, bouwkranen geplaatst, de
kozijnen gesteld en stenen gestapeld. Er is een verhuizer gekomen, mensen hebben het
bouwwerk betrokken om er te werken, te wonen, te winkelen of naar school te gaan. Bouwen is
dus meer dan stenen stapelen. Het vereist ook heel wat organisatie en aansturing.
De manier waarop we onze omgeving inrichten en hoe we dit voor elkaar krijgen is
continu in beweging. . De vorm en omvang van gebouwen veranderen, techniek en materialen
bieden nieuwe mogelijkheden, en ook het proces waarin een bouwwerk tot stand komt, hoe
besluiten worden genomen en wie daarbij betrokken zijn is niet meer te vergelijken met hoe het
ooit was.
Wat gebouwd of verbouwd moet worden, voor wie, door en met wie, en hoe je dit kunt
organiseren staat centraal in de leerlijn Maatschappij, Proces en Praktijk. In BSc 3 leer je in welke
vastgoedmarkt je straks als architect, stedenbouwkundige, bouwtechnicus of bouwmanager zult
opereren, hoe de vastgoedcyclus in elkaar steekt, welke actoren hierbij betrokken zijn en wat
hun rollen zijn, en hoe de vraag naar huisvesting vertaald kan worden in een Programma van
Eisen. Om de afstemming tussen vraag en aanbod in goede banen te leiden is naast kennis van de
fysieke gesteldheid van gebouwen en omgeving, de sociale aspecten die een rol spelen en de
verwachte ontwikkelingen, ook kennis nodig van het hele proces van aanpassing, van initiatief en
idee tot voorbereiding, uitvoering, en gebruik en beheer. Uiteindelijk bepalen de gebruikers van
een bouwwerk of het project geslaagd is. Kennis van maatschappij (sociale aspecten,
toekomstvisie), proces (fasen in de levenscyclus) en praktijk (omvang en kenmerken voorraden
en gebruik van gebouwen) staat in deze BSc 3 module daarom centraal.
In Bsc. 4 zoomen we in op ontwerp- en bouwmanagement en staat het proces ontwerp-
en uitvoeringsproces centraal. In BSc6 gaan we gedetailleerder in op het beheren van de
gebouwde omgeving en op het proces en de inhoud van het herontwikkelen van de
vastgoedvoorraad.

tot PvE BK3MA1 9

 1.1. De leerlijn binnen bouwkunde
Afstemmen van vraag en aanbod en aanpassen van de gebouwde omgeving begint met
veranderende processen in de samenleving, nieuwe eisen en wensen, nieuwe ambities van
betrokken partijen of met een probleem in een bestaand gebied of gebouw. Zonder behoefte aan
verandering vanuit de samenleving, organisaties of (groepen) individuen komt er geen
bouwproces op gang. Bouwen is geen doel op zich, maar een middel om in een behoefte te
voorzien. Aan een ingreep in de gebouwde omgeving gaat een afwegingsproces vooraf, vaak nog
zonder dat er architecten, stedenbouwkundigen of constructeurs aan te pas komen. Wat is
precies de vraag naar ruimte? Staat de voorziene kwaliteit van de ingreep in verhouding tot de
kosten? Voor welke partijen is de ingreep zoveel waard dat zij bereid zijn de lasten te dragen?
Wat betekent dit voor de eisen aan het ontwerp en de randvoorwaarden waarbinnen de ingreep
tot stand moet komen? Als het gebouw of gebied eenmaal is gerealiseerd, spelen vragen een rol
zoals: zijn de doelen bereikt en zijn de gebruikers tevreden? Zo ja, hoe gaan we zorgen dat dat zo
blijft? Zo nee, dan start er een nieuwe projectcyclus en misschien wel een nieuw
(ver)bouwproces. Wie stuurt dit aan, wie voert uit, wie betaalt de kosten? Wanneer is de
gebouwde omgeving niet meer up-to-date en maken veranderende behoeften forsere ingrepen
noodzakelijk, bijvoorbeeld renovatie of sloop en nieuwbouw?
Inzicht in de afwegingsprocessen vóór het ontwerpen en na de oplevering is van belang
om goed te kunnen ontwerpen. De wijze waarop deze cyclische en steeds veranderende
afwegingsprocessen worden aangestuurd of, in het Engels, “gemanaged”, vormt een belangrijk
aspect binnen de opleiding. Dat geldt ook voor het aansturen van complexe ontwerp- en
uitvoeringsprocessen. Sturen(of managen gaat over de vraag, hoe, door wie en op basis van
welke informatie, behoeften, prestatiespecificaties, mogelijkheden en randvoorwaarden een
gebouwde omgeving kan worden gerealiseerd die aansluit op de wensen van de gebruikers . De
afstemming van vraag en aanbod speelt op verschillende schaalniveaus (gebied, gebouw,
portfolio, plek, gehele markt) en in verschillende sectoren (wonen, werken, winkelen, etc.). Er
zijn tal van actoren bij betrokken, zoals een investeerder, ontwikkelaar, bouwer, eigenaar-
gebruiker, en vele andere partijen). Elke ingreep vindt plaats binnen bepaalde financieel-
economische en juridische randvoorwaarden en vraagt om een goede balans tussen kwaliteit en
kosten .
Het kerngebied ‘sturen’ is deels als autonoom te beschouwen, maar heeft tegelijkertijd
belangrijke raakvlakken met twee andere kerngebieden van Bouwkunde: vormgeven en
construeren. Deze samenhang is gevisualiseerd in een bollen-schema. Het is voor elke
bouwkundig ingenieur van belang om van deze drie gebieden voldoende basiskennis te hebben
en te begrijpen hoe ze zich tot elkaar verhouden. Vaak zal een bouwkundig ingenieur zich
specialiseren in één van de gebieden. Binnen de faculteit Bouwkunde vertegenwoordigen
Architecture en Urbanism (inclusief Landschapsarchitectuur) het ‘vormgeven’, Architectural
Engineering + Technology (A+ET) het ‘construeren’ en Real Estate & Housing het ‘sturen’. De
recent in Bouwkunde opgenomen afdeling OTB houdt zich eveneens met sturen bezig, maar
meer op beleidsmatig niveau. Figuur 1 laat zien dat vormgeven ook een deel sturen en
construeren in zich heeft, construeren een deel sturen en vormgeven, en sturen ook vormgeven
en construeren is. De drie kerngebieden kunnen wel onderscheiden worden, maar de gebieden
overlappen elkaar en de grenzen zijn niet hard.

10 BK3MA1 Van idee

 Vormgeven:
Architecture
& Urbanism

Sturen:
RE&H Construeren:
OTB AE+T

Figuur 1: de drie domeinen van bouwkunde. Binnen het onderwijs en het onderzoek aan de faculteit
Bouwkunde wordt het domein ‘vormgeven’ vertegenwoordigd door de afdelingen Architecture en
Urbanism, het domein ‘construeren’ door de afdeling Architectural Engineering + Technology (A+ET)
en het domein ‘sturen’ door de afdelingen Real Estate & Housing en OTB

Sturing binnen het domein van de gebouwde omgeving behelst een veelheid aan
activiteiten, zoals:
Sturen van vormgeven
Specificeren en bewaken van het programma van eisen, aansturen van het
ontwerpproces, stimuleren van kwaliteit, bewaken van geld en tijd, afwegen van alternatieven,
selecteren en aansturen van betrokken partijen, etc. Binnen RE&H houdt de sectie Design &
Construction Management(DCM) zich intensief bezig met onderwijs en onderzoek naarhet
aansturen van complexe ontwerpprocessen.
Sturen van construeren
Aansturen van betrokken partijen bij het technisch ontwerp en bij de uitvoering, en
bewaken van kwaliteitskaders, financiële kaders en de tijdsplanning. Dit domein wordt vaak
aangeduid met Construction Management en wordt eveneens behartigd door de DCM sectie van
RE&H. Vernieuwende ontwikkelingen in het bouwproces worden vaak samengevat als
bouwprocesinnovatie. Samenwerking van partijen in verschillende fasen van het bouwproces
worden vaak aangeduid als ketenintegratie.
Sturen vóór het vormgeven en na het construeren
In de initiatief- en voorbereidingsfase is sturing nodig voor het signaleren van
afstemmingsproblemen tussen wat er is en wat er nodig is, het vaststellen van
prestatiespecificaties, het zoeken naar oplossingen binnen (te formuleren) randvoorwaarden
voor kwaliteit, geld en tijd, en - als deze oplossingen een fysieke ingreep vragen - het aansturen
van de voorbereiding hiervan. Na de ingebruikname volgt de fase van beheer, met als belangrijke
activiteiten het onderhouden en in stand houden van het gebouw, het aanpassen aan (nieuwe)
behoeften, of het initiëren van meer forse ingrepen zoals renovatie, herontwikkeling of sloop (al
dan niet gevolgd door nieuwbouw). Ontwikkeling en beheer van vastgoed wordt bestudeerd in
verschillende vakgebieden: Real Estate Management, Housing Management en Urban Area
Development (vertegenwoordigd door drie secties van RE&H) en Urbanism. De vakgebieden
hebben hun eigen focus. Real Estate Management onderzoekt vastgoedportfolio’s van
organisaties en ontwikkelt modellen, concepten en instrumenten voor de aansturing hiervan.
Housing Management richt zich primair op woningen, zowel vanuit het perspectief van overheid,
corporaties en commerciële partijen (aanbodzijde) als vanuit de gebruikers (vraagzijde).
Urbanism en Urban Area Development bestuderen stedelijke gebieden, waarbij Urbanism zich
vooral op het (her)ontwerpen richt en Urban Area Development meer op de organisatie (sturen).
Binnen het sturen of managen van de gebouwde omgeving worden twee vormen
onderscheiden. Wanneer het einddoel duidelijk is – bijvoorbeeld in geval van een concreet
bouwproject – dan kan er op kwaliteit, geld en tijd gestuurd worden met behulp van informatie
en een bepaalde organisatievorm. Dit noemen we projectmanagement. Er is een duidelijk
einddoel en het project is afgebakend in de tijd (van start tot oplevering). Bij het aansturen van
vastgoedprocessen vóór het vormgeven en na oplevering zijn de benodigde activiteiten vaak
minder duidelijk afgebakend in de tijd, en is veelal sprake van minder concrete doelen. Vaak

tot PvE BK3MA1 11

liggen veel mogelijkheden nog open en is de toekomst onzeker. Dit is een vorm van
procesmanagement.
1.2 Relevante wetenschapsgebieden
Om het onderzoek naar en het onderwijs in de vele aspecten van het sturen te
organiseren zijn kennis en instrumenten nodig waarvoor geput kan worden uit verschillende
wetenschapsgebieden. geeft een overzicht van verschillende wetenschapsgebieden die voor de
bouwkundige van belang zijn. Hoe dichter bij de kern, des te specifieker van belang voor
bouwkunde. Deze paragraaf lichten er een aantal uit die specifiek van belang zijn voor de leerlijn
Maatschappij, Proces en Praktijk.

Figuur 2: relevante wetenschapsgebieden voor Bouwkunde en hun praktische toepassing op

vormgeven, construeren en sturen – de drie kerngebieden van Bouwkunde

1.1.1. Management van de gebouwde omgeving

Aan het begin van de 20e eeuw legden onderzoekers als Taylor (Taylor, 1911) de basis
voor de eerste managementtheorieën. Zij introduceerden regels voor het inrichten van efficiënte
processen. De kern van het gedachtegoed was de verdeling van taken (specialisatie) en het
specifiek toewijzen van deze taken en verantwoordelijkheden aan medewerkers. Vanuit de idee
dat niemand meer dan vijf à zes personen kan aansturen, ontstond het begrip ‘span of control’.
Hoewel deze basisgedachten aan het begin van de vorige eeuw waarschijnlijk goed
gefunctioneerd hebben, ook in een ontwerp- en bouwomgeving, is deze benadering momenteel
niet meer goed toepasbaar voor het management van organisaties in algemene zin en van het
bouwproces in het bijzonder. De randvoorwaarden zijn immers drastisch veranderd. Projecten
zijn zowel vanuit technisch als contractueel oogpunt veel complexer. Daarnaast hebben
maatschappelijke ontwikkelingen (onder meer welzijn en welvaart) een grote invloed gehad op
de houding van mensen ten opzichte van hun werk. Mintzberg (Mintzberg, 1976) geeft aan dat
managers steeds meer bezig zijn met andere aspecten dan het toewijzen van taken. Veel tijd gaat
op aan onderhandelen en het oplossen van problemen. Mintzberg pleit daarom voor de juiste
omgevingsfactoren, zoals motivatie en ontwikkeling van personeel. Eén en ander heeft geleid tot
geheel andere managementmethoden.
Deze verschuiving in het denken over management is ook in het domein van het
bouwmanagement te herkennen. Inmiddels beschikt dit vakgebied over een groot aantal
methoden die in verschillende situaties gebruikt kunnen of moeten worden, zowel algemene
(domeinongebonden) methoden als specifiek op het bouwproces afgestemde methoden, zie
Figuur 2. Figuur 4 geeft een overzicht van managementvelden en thema’s gerelateerd aan het
domein gebouwde omgeving. We lopen ze kort na.

12 BK3MA1 Van idee

 Figuur 2: de relatie tussen domeingebonden en domeinongebonden instrumentarium
Wetenschapsgebied
Real Estate Management
Urban Area development
Design and Construction
Managenement
Housing Management
Figuur 3: Wetenschapsgebieden gerelateerd aan fasen van het bouwproces.
tot PvE
Fase (focus) Thema
Beheer - Public en Corporate Real Estate Management
Technisch beheer
Onderhoudstechnieken
Facility Management
Vastgoed informatie
Levensduren
Evaluatiemethoden
Initiatief Vraag- en aanbodontwikkeling vastgoedmarkt
Concept en programma
Locatie-ontwikkeling
Actorenanalyse / stakeholderanalyse
Haalbaarheidsstudies
Europese regelgeving
Voorbereiding Uitwerking van de initiatieffase
Initiatief Design Management
Samenwerkingsvormen/ contractvormen
Besluitvormingsprocessen
Voorbereiding Kwaliteitssturing
Prestatiecontracten
Duurzaam Bouwen
Risicomanagement
Planning en prijsvorming
Bestekken
(Innovatief) aanbesteden
Uitvoering Construction Management
Logistiek op de bouwplaats
Beheer Strategisch woningvoorraadbeleid
Duurzaam woningbeheer en –ontwikkeling
Herstructurering van woonwijken
Volkshuisvestingsbeleid, wet- en regelgeving
Initiatief Woningmarktanalyse
Concept- en locatieontwikkeling
Programma van Eisen
Haalbaarheidsstudies
Bewonersparticipatie
Voorbereiding Woningontwerp en herontwerp
BK3MA1 13
 1.1.2. Real Estate Management (REM) en Urban Area development (UAD)
Real Estate management is de Engelse benaming voor vastgoedbeheer en -ontwikkeling.
Centraal staat het afstemmen van vraag en aanbod, kwantitatief en kwalitatief, nu en in de
toekomst. Op het schaalniveau van gebieden spreken we van (Urban) Area Development.
Voor mensen – individueel of als groep – is vastgoed primair een middel om prettig te
kunnen wonen, werken en recreëren. Voor organisaties is vastgoed een bedrijfsmiddel om hun
medewerkers te accommoderen, werkprocessen te ondersteunen en organisatiedoelen te
realiseren, zoals het aantrekken van klanten, een positief imago uitstralen en winst boeken. Ook
voor een gemeente die een gebied wil herontwikkelen is bouwen niet een doel op zich maar een
middel om in woningbehoeften te voorzien of sociaal-economische problemen op te lossen. Een
samenleving, organisatie of individu wil ook graag zijn normen en waarden tot uitdrukking laten
komen in de gebouwde omgeving. De vastgoedvoorraad in een land vertelt dan ook veel over de
mensen die er leven en de processen die er plaatsvinden. De functie en vorm van gebouwen en
stedelijke gebieden geven weer wat een samenleving belangrijk vindt en hoe deze zich
organiseert. Als we Pompeï opgraven, komen we veel te weten over hoe de Romeinen leefden.
Als we bouwmassa’s en plattegronden van steden en gebouwen analyseren “lezen” we hoe een
samenleving functioneert.
ONDERZOEKEN MANAGEN ONTWERPEN
behoefte / vraag kwaliteit, geld, tijd aanbod

ontwikkelingen eisen aan ruimte prestaties fysieke vorm

samenleving voorraad

initiatief voorbereiding

organisatie gebouw

gebruik uitvoering

individu plek

Figuur 4: afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is en wat beschikbaar is,

op verschillende schaalniveaus

1.1.3. Design and Construction Management (DCM)

Kennis over ontwerp- en uitvoeringsprocessen en de wijze waarop deze gestuurd
kunnen worden, is relevant voor iedereen die daar beroepsmatig in de praktijk mee te maken
krijgt. Dat kan de ontwerper of architect zijn, maar ook een specifieke bouwmanager die
daarvoor verantwoordelijk is namens de opdrachtgever van een project.. Bouwmanagement is
als wetenschapsgebied gericht op de ontwikkeling en toepassing van management theorieën,
modellen, methoden en instrumenten binnen het bouwproces.
Sinds mensenheugenis wordt de ontwikkeling en uitvoering van bouwwerken
gemanaged. Zo werd architect Haremsaf van de 22e Egyptische dynastie ‘als voorman van de
voormannen’ geprezen voor zijn non-stop 24-uurs inzet bij het bouwen van de Grote Zuil van
Bubastides van Karnak (Kostof, 1977). Voor een architect is het belangrijk om na te denken hoe
‘zijn’ gebouw gemaakt moet worden, wie hij in zijn bureau de detaillering laat uitwerken,
wanneer hij het beste een kostenraming kan maken, of hij zijn opdrachtgever alternatieven gaat
voorleggen of niet, welke stukken nodig zijn voor de aanvraag van een bouwvergunning, hoe hij
de meetfout in de opgave van de maten van de gebouwlocatie het beste kan corrigeren, hoe hij de
aannemer kan motiveren om de achterstand in te halen, etc., etc.

14 BK3MA1 Van idee

 Tot de jaren tachtig van de twintigste eeuw werd de bouwmanagementfunctie
hoofdzakelijk door of namens architecten ingevuld. Sindsdien is de managementfunctie in het
bouwproces zich geleidelijk aan als een afzonderlijke discipline gaan manifesteren en deels
overgenomen door bouwmanagement bureaus. Als oorzaken voor deze verschuiving kunnen
worden genoemd:
x bouwen is veel meer multidisciplinair geworden, met als gevolg een grotere specialisatie
en opdeling naar meer disciplines;
x het bouwen is complexer geworden, er zijn veel meer soorten gebouwen, er is een
grotere behoefte aan gespecialiseerde adviseurs;
x managen is professioneler geworden.
Over het algemeen geldt dat naarmate een project complexer is, het meer voor de hand
ligt om als opdrachtgever een aparte bouwmanager te contracteren (vgl. Wamelink, 2006).
1.1.4. Housing Management (HM)
Housing ofwel Volkshuisvesting houdt zich bezig met de manier waarop de maatschappij
voorziet in het wonen van huishoudens. Housing Management is sterk verwant met Real Estate
Management maar dan gericht op woningen Het studiegebied van Housing is de huisvesting van
huishoudens en het proces van afstemming tussen aanbod van en vraag naar die huisvesting. Bij
Housing ligt het accent op sturing van huisvestingsprocessen ten dienste van de bewoners van
woningen en (stedelijke) gebieden. Dit vereist zowel kennis over (sturing van) de ontwikkeling
van de woningvoorraad en (stedelijke) gebieden, als het toepassen daarvan in praktische
oplossingen.
Op de woningmarkt komt de afstemming tussen vraag en aanbod niet zo gemakkelijk tot
stand. Het kost bijvoorbeeld veel tijd om de bestaande voorraad aan te passen aan de
veranderende vraag. Vaak kosten woningen meer dan mensen kunnen betalen, terwijl we toch
vinden dat iedereen in een fatsoenlijke woning moet kunnen wonen. Sturing op de woningmarkt
is dan ook noodzakelijk. Deze sturing vindt plaats door diverse partijen, zoals gemeenten,
projectontwikkelaars en woningcorporaties en de rijksoverheid
1.1.5. Andere relevante vakgebieden
Naast deze vakgebieden die alle vier veel kennis en kunde aanreiken voor de leerlijn
Maatschappij, Proces en Praktijk, wordt ook kennis gebruikt uit vele andere vakgebieden. Binnen
de afdeling RE&H houden de mensen van Bouweconomie zich bijvoorbeeld bezig met het
analyseren van de vastgoedmarkt, grondbeleid, kosten-kwaliteitsafwegingen, kostenbeheersing,
kostenregistratie, benchmarking en ontwikkelen van kostenkengetallen. Bouwrecht gaat over de
vele juridische aspecten van het beheren en bouwen, zoals beheercontracten, aansprakelijkheid,
geschillen, garanties, contractvormen, stedenbouwrecht, architectenrecht, vastgoedrecht en de
vele wetgeving die met ruimtelijke ordening te maken heeft, waaronder bestemmingsplannen,
bouwregelgeving en milieurecht. Bouwinformatica richt zich op de ontwikkeling van
instrumenten voor besluitvorming en procesbeheersing (‘decision-support tools’) zoals
calculatieprogramma’s, teken- en plantoetsingssystemen, beslismodellen voor multi-actoren
besluitvormingsprocessen en optimalisatietechnieken.

tot PvE BK3MA1 15

 1.2. Leeswijzer
Om deze reader overzichtelijk te houden is de tekst onderverdeeld in zeven
hoofdstukken. Na de toelichting op de leerlijn Maatschappij, Proces en Praktijk in hoofdstuk 1
volgt in hoofdstuk 2 een bespreking van de plannings- en vastgoedcyclus. Welke fasen kunnen
we in het bouwproces onderscheiden? Wat gebeurt er in elke fase? Wat zijn mogelijke
aanleidingen en drijfveren om in te grijpen in de gebouwde omgeving en welke mogelijkheden
zijn er om vraag en aanbod aan huisvesting beter op elkaar af te stemmen?
Hoofdstuk 3 geeft een beeld van de context waarbinnen je als ontwerper, constructeur of
manager opereert. Hoe ziet de bestaande voorraad er uit. Hoeveel m2 heeft Nederland aan
kantoren, winkels, zorgvoorzieningen etc.? Hoe is het gesteld met de huidige voorraad aan
gebouwen? Welke deel is technisch, financieel, functioneel en architectonisch nog aardig op orde,
hoeveel gebouwen staan leeg, welk deel kan met kleine of grote aanpassingen weer up-to-date
genaakt worden, en welk deel kunnen we beter slopen?
Hoofdstuk 4 gaat dieper in op het begrip sturen en de dynamiek in het afstemmen van
vraag en aanbod. Welke belangen spelen hier? Welke stappen zijn nodig?
We bouwen hierop voort in hoofdstuk 5, waar we de verschillende actoren in het
bouwproces en hun rollen tegen het licht houden.
Kwaliteit, in verschillende vormen zoals waarde, speelt een belangrijke rol voor de
actoren. Hoofdstuk 6 gaat daarom in op de begrippen kwaliteit en waarde. Dit hoofdstuk is
vrijwel integraal overgenomen uit het boek ‘Inleiding Bouwmanagement’ onder redactie van
Prof. Hans Wamelink (2010).
Hoofdstuk 7 tenslotte bespreekt het programma van eisen: wat is een programma van
eisen, wat staat er in of zou er in moeten staan, wie stelt het op, en welke rol speelt het
programma in de stap van idee tot ontwerp.

16 BK3MA1 Van idee

2. De plannings- en vastgoedcyclus
2.1. De leidende cyclus
In hoofdstuk 1 introduceerden we de 4 fasen van de levenscyclus: beheer-, initiatief-,
voorbereidings- en uitvoeringsfase. Deze vier werken we in deze paragraaf verder uit. Deze fasen
hebben betrekking op de gehele gebouwde omgeving: van trottoirs tot daken van
wolkenkrabbers. De focus ligt, op de faculteit bouwkunde, toch het meest op vastgoed.

Definities van vastgoed (Box 1)

Gebouwen, bruggen, wegen, grond, het is allemaal vastgoed: materieel en onverplaatsbaar. Grond is een
bijzondere soort vastgoed omdat het niet geproduceerd kan worden en ook niet verloren kan gaan. Er
bestaat ook immaterieel vastgoed. Een voorbeeld is de huurovereenkomst, die het recht beschrijft op het
gebruiken van een vastgoedobject. Vastgoed wordt ook ‘onroerend goed’ genoemd, in het Duits
‘Immobilien’, in het Frans ‘immobilier’. Deze begrippen wijzen op het vaste, niet verplaatsbare karakter
van vastgoed. In de Verenigde Staten noemt men vastgoed ‘real estate’ of - in oudere teksten - ‘realty’.
Engeland gebruikt de term ‘real property’. Het woord ‘real’ verwijst naar het fysieke aspect van
vastgoed: het gaat om zichtbare objecten, tastbaar en reëel. In de loop van de tijd is de betekenis van het
begrip ‘real’ gaan samenvallen met ‘onroerend’. Met real estate en real property bedoelt men nu nog
uitsluitend vastgoed. Vastgoed staat tegenover ‘roerend goed’. Roerende goederen noemt men ‘personal
estate’ (Verenigde Staten) of ‘personal property’ (Engeland). Het woord ‘personal’ heeft in deze
begrippen de oorspronkelijke betekenis van ‘persoonlijk’ verloren en betekent ‘roerend’: wat niet vast
met de grond verbonden is, wat niet ‘real’ of ‘onroerend’ is.

grond
vastgoed
toevoegingen
aan de grond landbouw
mijnbouw
infrastructuur (o.m. grond-, weg- en waterbouwkundige werken (GWW))
functioneel vastgoed
gebouwen
utiliteitsbouw (U)
woningbouw (W)

ander functioneel vastgoed

(open opslagplaatsen, sportterreinen...)

Beheerfase
De levenscyclus van een bouwwerk begint in feite ver voordat het is gebouwd, namelijk
tijdens het beheer van de bestaande gebouwde omgeving. In de beheerfase blijkt immers of de
gebouwde omgeving de activiteiten en doelstellingen van betrokkenen eigenaren en gebruikers
voldoende ondersteunt, zowel in sociaal-maatschappelijke zin - bijvoorbeeld tevreden bewoners
of werknemers, of enthousiaste bezoekers van de binnenstad of een buitenwijk - als in
economische zin, bijvoorbeeld niet meer transportkosten dan noodzakelijk door de gunstige
locatie van het bedrijf. Tijdens het gebruik kunnen knelpunten ontstaan die de aanleiding
vormen voor een nieuw initiatief, bijvoorbeeld verhuizen, aanpassen, sloop of nieuwbouw.
Initiatieffase
Met een probleem, opgemerkt tijdens het gebruik en beheer van de bestaande omgeving,
wordt het initiatief geboren om iets aan de situatie te verbeteren. Zo bezinnen publieke partijen –
rijksoverheid, provincies, gemeenten – en private partijen – bedrijven, eigenaren, andere
belanghebbenden – zich voortdurend op maatregelen om te voorzien in de behoefte aan extra
woonruimte, nieuwe onderwijsgebouwen of de revitalisering van probleemwijken en slecht
functionerende bedrijventerreinen. Op grond van een gedegen probleemanalyse en het opstellen
van een visie en doelstellingen kunnen alternatieven worden geformuleerd. Het kan bijvoorbeeld
gaan om het verbouwen van een bestaand gebouw, het vinden van een locatie voor een nieuw
gebouw, het aanleggen van een nieuwe weg of brug, etc. Het is belangrijk om mogelijke
alternatieven op voorhand grondig door te lichten op kosten en baten en voor- en nadelen,
organisatorische, functionele, culturele, technische en financiële aspecten.

tot PvE BK3MA1 17

Voorbereidingsfase
Nadat is gekozen voor een bepaalde oplossingsrichting, dienen de eisen, wensen en
randvoorwaarden te worden vastgelegd in een programma van eisen. Het programma van eisen
is belangrijke input voor de ontwerper. Op basis hiervan kunnen schetsontwerpen worden
gemaakt. In reactie hierop kan de opdrachtgever zijn eisen zonodig nader specificeren of
heroverwegen. In deze fase kunnen alternatieve oplossingen specifieker op haalbaarheid worden
getoetst. De vraag is steeds: zijn de baten en lasten van het ontwerp in evenwicht? Lost de
gekozen oplossing het gesignaleerde probleem op en tegen welke prijs? Naast het programma
van eisen zijn ook beleidsnotities, wet- en regelgeving en uitkomsten uit wetenschappelijk
onderzoek belangrijke bouwstenen voor zorgvuldige plantoetsing. Dit proces van
programmeren, ontwerpen en toetsen kan leiden tot een definitief ontwerp voor een nieuw
gebouw, maar ook tot een uitgewerkt verhuisplan, een voorstel om beter gebruik te maken van
het bestaande gebouw of een zorgvuldige onderhoudsplanning. In deze fase kan ook besloten
worden om helemaal niet tot actie over te gaan (de nuloptie), als blijkt dat het probleem uit de
initiatieffase onvoldoende wordt opgelost, of dat de oplossing te veel geld of tijd kost.
Uitvoeringsfase
Na de ontwerpfase start de uitvoering, oftewel de feitelijke bouw (of verbouw) van het
beoogde bouwwerk. Als je op een bouwplaats rondloopt, kun je zien hoeveel verschillende
activiteiten daar plaatsvinden. Het vraagt om een zorgvuldige planning en controle. Dit laatste
wordt directievoering genoemd. En die vindt soms plaats door de architect van het bouwwerk.
Bij complexe bouwwerken is directievoeren een specialisme op zich, dat vraagt om een
bouwprojectmanager. Deze ziet er op toe, dat het bouwwerk binnen de gestelde
randvoorwaarden (kwaliteit, geld en tijd) gerealiseerd wordt. En dan, na een paar maanden,
soms wel een paar jaar, is het bouwwerk gereed om in gebruik te worden genomen en vangt de
beheerfase aan en begint de levenscyclus opnieuw.
2.2. Verschillende levensduren
Een complicerende factor in het afstemmen van vraag en aanbod heeft betrekking op de
verschillende levensduren van vastgoed. Door interne en externe ontwikkelingen en veroudering
van een gebouw nemen de functionele, technische en economische prestaties van vastgoed op
den duur af. Tijdens de levensduur van een gebouw zijn continue ingrepen nodig om het
prestatieniveau op peil te houden. Op een zeker moment kan de prestatie zodanig laag worden,
dat sprake is van beëindiging van de levensduur. De levensduur van een vastgoedobject is niet
alleen afhankelijk van de fysieke kenmerken, maar ook van de mate waarin het object een
waarde vertegenwoordigt voor de eigenaar en anderen en in een behoefte van de samenleving,
organisaties of (groepen) individuen voorziet. Deze aspecten corresponderen met drie
verschillende levensduren: de technische, functionele en economische levensduur.

probleem initiatief

Beheer Initiatief

gebruik
programma

voorlopig
uitvoering ontwerp

Uitvoering Voorbereiding
voorbereiding definitief
uitvoering ontwerp

Figuur 5: de cyclus vanuit het aanbiedersperspectief, als gekozen wordt voor een fysieke ingreep
(bijvoorbeeld nieuwbouw); de donkergrijs gekleurde delen vormen het bouwproces

Het bouwproces wordt alleen maar doorlopen als er sprake is van fysieke ingrepen in
het vastgoedobject: nieuwbouw, renovatie, herbestemming etc. Deze fysieke ingrepen worden
later in dit hoofdstuk gedefinieerd. Alle vastgoedobjecten komen tot stand via een bouwproces

18 BK3MA1 Van idee

en kunnen tijdens hun levensduur nog diverse malen worden herontwikkeld via een
(ver)bouwproces.
Vanaf de oplevering zal een vastgoedobject verouderen. Veroudering is geen probleem,
als de eigenaar en de gebruiker er (letterlijk en figuurlijk) geen last van hebben. Doel van
eigenaar en gebruiker is om tijdens de levensduur van het object zo veel mogelijk baten van het
object te hebben in verhouding tot de lasten.
Uitgangspunt is dat het vastgoedobject bij ingebruikname voldoet aan de eisen van de
gebruikers en de gewenste prestaties levert. De prestaties van het object worden bepaald door
de mate waarin het geschikt is voor de doelen waarvoor het is gebouwd. In de gebruiksfase
(vraagperspectief) en beheerfase (aanbodperspectief) zullen geregeld ingrepen moeten worden
gedaan om de prestaties van het object op het gewenste en vereiste niveau te houden.
Onderhoud en investeringen verlengen de levensduur van een bouwwerk. In de vakliteratuur
worden verschillende levensduren van een vastgoedobject onderscheiden, die samenhangen met
de prestaties van het object (De Jonge, 2000, p. 22; Vijverberg, 2003):
x technische levensduur - technische geschiktheid
x functionele levensduur - functionele geschiktheid
x economische levensduur - economische geschiktheid
De levensduur van vastgoedobjecten wordt bepaald door een combinatie van
bouwtechnische en functionele veroudering en exploitatietechnische en economische
omstandigheden. Voor een goed begrip behandelen we de drie levensduurperspectieven
afzonderlijk. Beslissingen komen in de praktijk vaak geïntegreerd tot stand.
2.2.1. Technische levensduur
De technische levensduur is de tijdsperiode waarbinnen het vastgoedobject voldoet aan
de technische en bouwfysische eisen en de technische basisprestaties kan leveren, die nodig zijn
om het gebouw te kunnen gebruiken en de veiligheid en gezondheid van de gebruikers te
waarborgen. De technische kwaliteit gaat in de loop der tijd achteruit door een vijftal invloeden:
x invloeden van buitenaf (denk aan de inwerking van zon, wind en regen),
x intrinsieke veroudering van materialen (chemische processen binnen materialen),
x gebruik (denk aan slijtage en kwaliteitsvermindering van hang- en sluitwerk,
vloerbedekking, installaties en dergelijke),
x regelgeving (hogere eisen in het bouwbesluit aan isolatie van woningen, installaties e.d.
veroorzaken dat bestaande woningen op achterstand worden gezet),
x wensen en verwachtingen van eigenaars en gebruikers (verfwerk kan bijvoorbeeld in
goede kwaliteit verkeren maar door verkleuring esthetisch niet meer acceptabel zijn).
De eisen die de eigenaar en gebruiker stellen aan de bouwtechnische kwaliteit nemen, zo
is de afgelopen decennia gebleken, in de loop der tijd toe. Het acceptatieniveau (eigenaar,
gebruiker en regelgeving) zal eveneens toenemen. In Figuur 6 zijn deze lijnen weergegeven. Het
bouwtechnische en bouwfysische prestatievermogen van het vastgoedobject zal op een gegeven
moment lager zijn dan het eisenniveau. Dit betekent dat een onderhoudsingreep nodig is. Door
regelmatig onderhoud uit te voeren kun je de technische levensduur lang rekken (zie de
‘zaagtand’ in Figuur 6). Bij onderhoud verzorg je bouwdelen of installatiedelen (denk aan het
verven van kozijnen en deuren), voer je reparaties uit (bijvoorbeeld houtrotherstel, verhelpen
van lekkages van een dak) of vervang je onderdelen (denk aan complete deuren of
dakbedekking). Bij onderhoud voeg je in principe geen kwaliteit (prestatievermogen) toe ten
opzichte van de aanvangskwaliteit.
Het bouwtechnische en bouwfysische prestatievermogen van een vastgoedobject zal op
een gegeven moment lager zijn dan het vereiste prestatieniveau. Door regelmatig onderhoud kan
de technische levensduur worden verlengd, maar niet eeuwig. Er komt een moment dat
onderhoud niet meer voldoende is. Op dat moment zijn meer ingrijpende maatregelen nodig,
bijvoorbeeld het aanbrengen van isolatieglas (om het comfort in de ruimte erachter te verhogen)
of het vervangen van de complete installatie (bijvoorbeeld om de ventilatie voldoende te
waarborgen, of een nieuwe liftkooi of gehele lift om de veiligheid te waarborgen). Er wordt dan
kwaliteit toegevoegd. Dit proces kan zich verschillende keren herhalen, tot het moment waarop
de eigenaar niet meer bereid is, of financieel niet meer in staat is om de noodzakelijke ingrepen

tot PvE BK3MA1 19

te plegen. Dat moment is veelal ingegeven door de functionele en exploitatietechnische
omstandigheden.

Technische levensduur

Prestatieniveau Investering

Onderhoudsintervallen
Eisen
Surplus
Acceptatiegrens

Verwachtings-
patroon

Tijdsas

Figuur 6: technische levensduur van vastgoed (Vijverberg, 2003)

2.2.2. Functionele levensduur

De functionele levensduur is de tijdsduur waarbinnen het vastgoedobject voldoet aan de
functionele eisen van de gebruiker. Dat wil zeggen dat het gebouw een zodanig kwalitatief niveau
biedt dat de activiteiten van de gebruiker ruimtelijk/bouwkundig adequaat worden ondersteund.
De functionele levensduur van een object is beëindigd, als het de gebruiker van het gebouw
beperkt in het uitoefenen van diens activiteiten. De functionele levensduur hangt samen met het
type gebruik en is daarmee afhankelijk van de specifieke gebruiker. De functionele kwaliteit gaat
in de loop der tijd achteruit door een tweetal invloeden:
x Veranderende regelgeving. Wanneer een gebouw bijvoorbeeld niet voldoet aan moderne
ruimtenormen, raakt het functioneel verouderd. Wanneer de bestaande kwaliteit niet
meer wordt geaccepteerd, dan eindigt de eerste functionele levensduur van het
vastgoedobject.
x Veranderende wensen en verwachtingen van gebruikers over uiterlijk/uitstraling,
grootte, voorzieningenniveau bijvoorbeeld de aanwezigheid van liften, bereikbaarheid,
parkeervoorzieningen, voorzieningen in en veranderende ontwikkeling van de buurt
waarin het vastgoedobject staat.
De functionele kwaliteit is in Figuur 7 uitgetekend. Er ontstaat een moment waarop de
bestaande kwaliteit niet meer wordt geaccepteerd. Eén van de mogelijkheden is om kwaliteit toe
te voegen. Dit is het moment waarop de 1e functionele levensduur van het vastgoedobject
(bijvoorbeeld een kantoorfunctie) eindigt.
De eigenaar kan besluiten om de functie te verlengen door het vastgoedobject te
verbouwen (bijvoorbeeld nieuwe gevel, nieuwe indeling, nieuwe installaties) waarbij mogelijk
ook het volume van het vastgoedobject wordt gewijzigd (bijvoorbeeld horizontaal of verticaal
uitbreiden). Een dergelijke ingreep zal slechts plaatsvinden indien dit exploitatietechnisch
verantwoord is. Een andere mogelijkheid is om de functie te veranderen (bijvoorbeeld van
kantoorruimte naar wonen of bedrijfsruimte) of de functie te beëindigen (sloop of verkoop
waarbij de nieuwe eigenaar, binnen beperkingen van de regelgeving, beslist welke bestemming
het gebouw krijgt). De momenten waarop functionele kwaliteit wordt toegevoegd, worden in de
praktijk vanzelfsprekend afgestemd op noodzakelijke ingrepen die vanuit de bouwtechnische
kwaliteit nodig zijn.

20 BK3MA1 Van idee

 Functionele levensduur

Investeringsmomenten
Prestatieniveau

Eisen
Surplus
Acceptatiegrens

Verwachtings-
patroon
1e functionele 2e functionele 3e functionele
levensduur levensduur of levensduur of
beeindiging beindiging

Figuur 7: functionele levensduur van vastgoed (Vijverberg, 2003)

Eisen vanuit het gebruik en de wetgeving hangen sterk samen met eisen die vanuit de
maatschappij worden gesteld. Deels zijn die eisen cultureel bepaald. Anderzijds hangen die eisen
samen met het algemeen welvaartsniveau. De maatschappelijke kwaliteit lijkt vooral een rol te
spelen bij woongebouwen. Een kook- en wasgelegenheid behoren al vele decennia in Nederland
tot de basale functionele eisen te stellen aan woningen. In landen ten zuiden van de Middellandse
Zee wordt dit nog steeds als luxe gezien.
Een vraag die opkomt is, waarom niet elke organisatie gehuisvest is in een gebouw dat
ruimschoots aan de kwantitatieve en kwalitatieve eisen voldoet. Zo zou enige
overdimensionering van een gebouw en extra voorzieningen en faciliteiten in een gebouw de
functionele levensduur sterk kunnen verlengen. Hier staan echter (te) hoge kosten tegenover. Dit
brengt ons bij de economische invalshoek.
2.2.3. Economische levensduur
De economische levensduur is de tijdsduur waarbinnen de baten van het vastgoedobject
voor de eigenaar hoger zijn dan de lasten. In economische begrippen geformuleerd: het gaat om
de periode waarin de contante waarde van alle toekomstige inkomsten hoger is dan de contante
waarde van alle toekomstige uitgaven. Termen, begrippen, definities en berekeningen ten
aanzien van de economische levensduur behoren tot het terrein van de bouweconomie. De baten
– zoals inkomsten uit verhuur – hangen samen met de mate waarin het object in de behoefte van
een gebruiker voorziet, de waarde die dit voor deze gebruiker heeft en de prijs, kwaliteit en
beschikbaarheid van andere objecten (marktwerking). De lasten hebben betrekking op alle
kosten die gemaakt moeten worden om het vastgoedobject in stand te houden en de vereiste
prestaties te laten leveren. De kosten moeten uiteraard passen binnen het financiële kader van
de gebruiker. De eigenaar zal de kosten immers (periodiek) doorbelasten aan de gebruiker, al
dan niet met een (flinke) toeslag. Prijsvorming op de markt valt eveneens onder het vakgebied
bouweconomie.
Zowel de eigenaar als de gebruiker zal streven naar een optimale verhouding tussen
baten en lasten, op zich zelf en in vergelijking met de baten en lasten van
huisvestingsalternatieven. Biedt een ander gebouw dezelfde functionaliteit en uitstraling voor
minder geld? Kan men elders een betere of goedkopere woning vinden? Valt er door
transformatie van een kantoorgebouw naar woningen meer rendement behalen? In dit laatste
voorbeeld beschouwt de eigenaar het object in voorraadperspectief, rekening houdend met de
marktomstandigheden. De onderhouds- en verbeteringrepen (zie technische en functionele
levensduur) zorgen voor stijgende exploitatielasten. Dit moet gecompenseerd worden door
hogere lasten voor de eigenaar gebruiker of huurder of in geval van gelijkblijvende lasten een
lager rendement voor de belegger.

tot PvE BK3MA1 21

 De economische levensduur van een gebouw eindigt, als de eigenaar geen enkele
mogelijkheid meer ziet om een positief saldo tussen baten en lasten te creëren. Wisselende
economische omstandigheden en wijzigende situaties op de vastgoedmarkt kunnen de
economische levensduur sterk verlengen of verkorten. Ook is de economische levensduur
afhankelijk van het type eigenaar. Een commerciële vastgoedeigenaar wil geld verdienen met het
gebouw en vertaalt baten voornamelijk in geld. Een eigenaar-gebruiker zal het begrip baten veel
ruimer definiëren en ook immateriële baten meewegen, zoals de mate waarin het gebouw het
primaire proces ondersteunt en het imago van de organisatie versterkt. Voor eigenaar-bewoners
geldt een zelfde afweging: zolang de woning geborgenheid biedt aan de gezinsleden en deze allen
hun ‘eigen plek’ in huis hebben (privacy, bijvoorbeeld bepaalt door het aantal kamers) zal niet
snel naar een andere woning omgekeken worden.

Economische levensduur

Investeringsmomenten

Baten

Conjunctuur/lagere
huren/leegstand

Surplus/-
rendement Kosten
Einde economische
levensduur

Figuur 8: economische levensduur van vastgoed (Vijverberg, 2003); het einde van de levensduur is
bereikt, als de kostenlijn de batenlijn passeert (kosten > baten)

Investeringen en risico (Box 2)

Vastgoed vraagt om lange termijn investeringen. Daarbij beoordeelt de financier het met het vastgoed
gemoeide risico. Hoe hoger en onbeheersbaarder het risico des de hoger het gevraagde rendement op de
investering. Een van de minst door investeerders te managen risico’s is regelonzekerheid.
Regelonzekerheid wordt veroorzaakt door de veranderingen door de overheid van de regels gedurende
de looptijd van de investering. De regels kunnen zowel betrekking op de organisatie die gebruikt maakt
van het vastgoed, de eigenaar van het vastgoed of het vastgoed zelf. De regelonzekerheid is het hoogst bij
organisaties die door de overheid bekostigd worden of waarvan de markt door de overheid wordt
gesubsidieerd. Door investeerders wordt de regelonzekerheid in Nederland het laatste decennium als
zeer hoog ervaren. Hoger dan de in ons omringende landen. Belangrijke oorzaken hiervoor zijn de
frequente wisselingen van kabinetten en de daarmee samenhangende wijziging in beleid alsmede de
complexiteit van de gereguleerde markten. Dit effect wordt versterkt doordat steeds weer blijkt dat met
de wijziging van beleid en regelgeving er aanzienlijke onbedoelde en ongewenste neveneffecten zijn. Het
verminderen van de regelonzekerheid of in ieder geval het verminderen van mogelijke negatieve effecten
van de regelonzekerheid voor eigenaars c.q. financiers van vastgoed zou investeringen in vastgoed
kunnen stimuleren.

Ontwikkeling: steeds hogere prestatie-eisen

Het vereiste prestatieniveau neemt in de loop der jaren doorgaans toe. Organisaties en
werknemers stellen steeds hogere eisen aan de werkomgeving en de wetgeving voor veiligheid,
gezondheid en milieu is de laatste decennia flink aangescherpt. Het is een algemene tendens dat
organisaties steeds hogere eisen stellen aan de functionaliteit (ruimtelijke indeling,
voorzieningenniveau, tele- en datacommunicatie) en aan de bouwtechnische kwaliteit, vooral in
verband met de klimaathuishouding (koeling, verwarming, kwaliteit van de lucht,

22 BK3MA1 Van idee

behaaglijkheid) en de energiezuinigheid. Deze tendens wordt deels ingegeven door
nieuwbouwpanden die op de markt worden gezet en als (functioneel) referentieniveau
concurreren met de bestaande bouw.
2.2.4. Beëindiging levensduur van vastgoed
Hoewel de meeste eigenaren ernaar zullen streven om de levensduur van vastgoed te
verlengen, kan er een moment zijn waarop de levensduur is beëindigd.
x De technische levensduur is beëindigd als het gebouw zo zwaar beschadigd of verouderd
is dat het geen gebruik(er) meer kan huisvesten en als dit ook niet veranderd kan
worden met fysieke ingrepen.
x De functionele levensduur is beëindigd als er geen gebruiker meer is die de
(huisvestings)lasten wil dragen voor de geboden kwaliteit.
x De economische levensduur is beëindigd als de lasten van verschillende alternatieve
ingrepen niet meer terugverdiend kunnen worden met baten; het gebouw heeft dan een
negatieve waarde.

Voormalig gebouw voor Bouwkunde TU Delft (Box 3)

Het in mei 2008 volledig afgebrande gebouw voor Bouwkunde van de TU Delft was een voorbeeld van
afnemende functionaliteit. Dit gebouw is in eerste instantie ontworpen voor 750 studenten en in 1970
opgeleverd voor 1250 studenten. Door de groei van de faculteit (in 2008 meer dan 3300 studenten) en de
vele veranderingen in het onderwijsprogramma en de onderwijsmethoden (kleinere groepen, gebruik
van ICT) heeft het gebouw diverse functionele wijzigingen moeten ondergaan om de ruimtevraag en het
ruimteaanbod kwalitatief en kwantitatief opnieuw op elkaar af te stemmen. Dankzij de flexibiliteit van
het gebouw en de organisatie was dat altijd toe redelijk gelukt.... totdat na een hevige brand het gebouw
moest worden gesloopt.

In het algemeen neemt het vereiste prestatieniveau in loop der jaren toe. Organisaties en werknemers
stellen steeds hogere eisen aan de functionaliteit (ruimtelijke indeling, voorzieningenniveau,
datacommunicatie) en aan de bouwtechnische kwaliteit, vooral qua klimaathuishouding (koeling,
verwarming, kwaliteit van de lucht, behaaglijkheid) en energiezuinigheid. De wetgeving voor veiligheid,
gezondheid en milieu is de laatste decennia flink aangescherpt. Deze tendens wordt veroorzaakt door de
toegenomen welvaart, rampen die hebben plaatsgevonden, en nieuwbouwpanden die op kwaliteit
concurreren met de bestaande bouw. Zo is het gebouw van de Faculteit Bouwkunde naar aanleiding van
de cafébrand in Volendam extra goed gecontroleerd op brandveiligheid. In 2001 werd geconstateerd dat
de technische prestaties op het gebied van brandveiligheid achterbleven bij de vereiste prestaties, onder
meer door het intensieve gebruik van de hoogbouw. In de zomer van 2002 is het gebouw aangepast aan
de verscherpte brandweereisen. Nieuwe brandtrappen vanaf de collegezalen op de tweede en vierde
verdieping hebben de brandveiligheid weer op het toen vereiste peil gebracht.

Figuur 9: foto’s links naar rechts: Theo van der Voordt, Emelieke Huisman en Hans Schouten
Brandveiligheid richt zich op veilige evacuatie van de gebruikers. De geslaagde evacuatie na de brand in
mei 2008 heeft laten zien dat dat ook geen probleem was. Dit voorbeeld maakt duidelijk dat de vereiste
technische prestaties vaak samenhangen met de intensiteit van het gebruik en dus afhankelijk zijn van
de aard van het gebruik. De hoeveelheid gebruikers bepaalt de eisen aan de vluchtwegen. Niet alle
brandweereisen zijn afhankelijk van gebruik. Een voorbeeld is de eis dat alle liften kooideuren moeten
hebben. De brandweer kan de gebruiksvergunning voor een gebouw weigeren of intrekken, als niet aan
de brandweereisen wordt voldaan.

tot PvE BK3MA1 23

 De beëindiging van de functionele levensduur heeft vaak ook de beëindiging van de
economische levensduur tot gevolg (als de eigenaar niet in staat is het gebouw te verkopen aan
een partij die er nog wel ontwikkelingsmogelijkheden in ziet). Aan dit proces kan de beëindiging
van de technische levensduur vooraf gaan. Het is echter vaker het geval dat een gebouw
technisch nog in goede staat is, maar functioneel verouderd is.
2.3. De cyclus in detail
2.3.1. Vastgoedcyclus
De vastgoedcyclus is grofweg in twee fasen te onderscheiden: ontwikkelen en beheren.
Ontwikkelen heeft betrekking op de initiatief- en voorbereidingsfase. Deze fase houdt zich vooral
bezig met de vraag naar vastgoed: wat moet er worden gebouwd, voor wie, waarom, waar,
hoeveel, met welke kwaliteit en op welk prijsniveau? Deze vraag kan betrekking hebben op een
concreet project, plaats- en tijdgebonden, maar is ook meer generiek van belang (bijvoorbeeld:
hoeveel kantoorruimte heeft Nederland nodig, nu en op de middellange termijn?) en op een
hoger schaalniveau (wijk, stad, land). Inzicht in de bestaande vastgoedvoorraad is hierbij
essentieel. Het bestaande bepaalt immers in belangrijke mate of nieuwbouw noodzakelijk is of
dat in de vraag kan worden voorzien door aanpassing, renovatie of herontwikkeling van
bestaand vastgoed, openbare ruimten en infrastructuur.
2.3.2. Ontwikkeling
Vastgoedontwikkeling wordt onder meer uitgeoefend door vastgoedontwikkelaars, in
eigen beheer en op eigen risico voor een nog onbekende gebruiker, of in opdracht van een andere
partij, bijvoorbeeld een belegger. We komen hier zowel commerciële partijen tegen als partijen
met een meer maatschappelijke doelstelling, zoals woningcorporaties. Daarnaast wordt vastgoed
ontwikkeld door eigenaargebruikers, voor eigen gebruik. Dit kunnen zowel publieke
opdrachtgevers zijn (ministeries, Rijksgebouwendienst, provincies, gemeenten) als private en/of
commerciële partijen (banken, verzekeringsmaatschappijen, schoolbesturen etc.). Deze partijen
laten zich doorgaans ondersteunen door een eigen facilitair bedrijf of een extern
huisvestingsadviesbureau.
Na ontwikkeling, ontwerp en uitvoering volgt de gebruik- en beheerfase. In deze fase
heeft de vastgoedbeheerder tot taak om het gebouw of stedelijk gebied zorgvuldig te beheren en
door aanpassingen up-to-date te houden. Dit vereist vrijwel continu kleine of grotere ingrepen,
zoals functionele aanpassingen (bijvoorbeeld uitbreiding van een woning met een serre, of
verbouwing van een kantoorvleugel tot onderwijsruimten), ruimtelijk-visuele aanpassingen
(bijvoorbeeld aanpassing van de gevel) en technisch onderhoud. Op termijn zijn grote ingrepen
noodzakelijk, oplopend van groot onderhoud tot renovatie, hergebruik, herontwikkeling of sloop
en nieuwbouw.
Voor de ontwikkeling van vastgoed is kennis nodig van de vastgoedmarkt,
vastgoedontwikkeling, vastgoedbeheer, bouwmanagement, en aanpalende disciplines zoals
bouweconomie, bouwrecht en bouwinformatica. Daarnaast moet je thuis zijn in architectuur,
stedenbouw en bouwtechnologie, om een goede gesprekspartner te zijn in het proces van
totstandkoming en beheer, en om bij het aansturen van plannen en processen telkens een goede
afweging te kunnen maken tussen kosten en kwaliteit in brede zin: gebruikswaarde,
belevingswaarde, ruimtelijke kwaliteit, technische kwaliteit, duurzaamheid en toekomstwaarde.
Omgekeerd moet je als (aankomend) architect, stedenbouwkundige of bouwtechnoloog het
nodige weten van vastgoedontwikkeling en –beheer, om in je ontwerpactiviteiten voldoende
rekening te kunnen houden met de vastgoedmarkt waarbinnen je opereert en de wensen en
belangen van de spelers in het veld.

24 BK3MA1 Van idee

 Belangrijke activiteiten van Real Estate Management (Box 4)

Inventariseren van alle betrokkenen (stakeholdersanalyse)

Vaststellen van de vraag (marktanalyse, scenariostudies, in kaart brengen van de wensen en eisen van de
opdrachtgever, opstellen van een programma van eisen)

Conceptontwikkeling (vorm en functies op hoofdlijnen)

Verkennen van de kosten, mogelijke financieringsbronnen en opbrengsten

Haalbaarheidsstudie (maatschappelijk, economisch, juridisch, organisatorisch)

Toetsing van het schetsontwerp en definitief ontwerp aan het programma van eisen, inzichten uit
onderzoek en wet- en regelgeving.

Verkennen of (aanpassing van) de bestaande voorraad in de behoefte aan huisvesting kan voorzien of
dat nieuwbouw een betere oplossing is.

Architectenselectie

2.3.3. Uitvoering
Hoewel er sinds mensenheugenis gebouwen gerealiseerd worden, kent het begrip
bouwprojectmanagement nog maar een korte geschiedenis. Bouwprojectmanagement wordt in
Nederlandse publicaties uit het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw voor het eerst
gehanteerd. Projectmatig werken wordt daarbij gedefinieerd zoals in Figuur 9weergegeven: als
een activiteit tussen improvisatie en routine in (Wijnen et al, 2004). De project matige aanpak is
van toepassing op die activiteit bij het realiseren van bouwwerken die gekenmerkt wordt als
tijdelijk, uniek, interdisciplinair en resultaatgericht. Zoals aangegeven hoeft dit niet voor iedere
activiteit binnen het realiseren van een bouwproject het geval te zijn en kunnen ook andere
bouwmanagementvormen van toepassing zijn.

Figuur 10: bouwmanagement vormen tussen uitersten.

Er zijn diverse methoden van projectmanagement. Wereldwijd bekend is het Project

Management Body Of Knowledge (PM-BOK) van het Project Management Institute (PMI). Deze
methode tracht een zo compleet mogelijke omschrijving te zijn van onderwerpen die bij het
managen van een project aan de orde komen. De methode lijkt echter als een strikt instrumentele
benadering gehanteerd te worden die ook zijn beperkingen heeft. Daarbij is deze methode in de
Nederlandse bouwwereld niet zo bekend. Een andere methode, eerder in de wereld van de
informatietechnologie bekend, is PRINCE-2. Deze methode lijkt vooral geschikt voor organisaties
die in al hun geledingen een gemeenschappelijke projectmanagementsystematiek hanteren en op
grond daarvan in hun geheel lerende projectorganisaties zouden kunnen worden. Een derde, in
de Nederlandse bouwwereld redelijk bekende, methode is de methode Project Matig Werken
(PMW). Deze wordt hier daarom nader uitgewerkt.

tot PvE BK3MA1 25

Project Matig Werken
Alle hierboven aangegeven methodes hebben met elkaar gemeen dat zij uitgaan van de
mogelijkheid van een gesloten managementsysteem. De werkelijkheid wordt daarbij opgevat als
een systeem. Er wordt verondersteld dat, om een activiteit te kunnen sturen, het noodzakelijk is
om deze activiteit te kunnen beheersen. Dit beheersen zou kunnen door de werkelijkheid
zodanig te modelleren dat zij overeenkomt met een basismodel uit de systeemleer: de
zogenaamde ‘feedbackregeling’ (De Leeuw, 2002). Het model van de feedbackregeling is
afkomstig uit de meet- en regeltechniek zoals die toegepast wordt bij machinebouw en
technische installaties, bijvoorbeeld bij een centrale verwarming. Figuur 10 geeft een beeld
daarvan.

Figuur 11: Feedbackregeling als basismodel van projectmanagement [bron: De Leeuw, 2002]

Vertaald naar de methode PMW (ProjectMatig Werken) levert dit beheersmodel het
volgende beeld. Daarbij wordt niet de activiteit zelf of de actor die de activiteit verricht
onderwerp van analyse, maar zijn of haar prestatie cq resultaat cq output. Deze output wordt
vergeleken met de norm die daarvoor is opgesteld en bij afwijkingen wordt de input voor de
actie bijgesteld. Figuur 11 geeft dit weer.

Figuur 12: beheerscyclus van PMW [bron: Wijnen et al. 2002a]

Faseren, beheersen en beslissen

Met de hierboven aangegeven methode PMW heeft de methode PM-BOK gemeen dat de kern van
de methode wordt gevormd door Faseren, Beheersen en Beslissen.
x Faseren is nodig om in projecten de beheersbaarheid te verhogen, onzekerheden te
reduceren, medewerkers te motiveren via tussenresultaten, de besluitvorming te
stimuleren en stapsgewijs het eindresultaat te concretiseren. Hoe het totale proces in
een concrete bouwopgave het beste gefaseerd kan worden, is in het algemeen
hoofdzakelijk afhankelijk van de vigerende contractvorm, waarbij gebruikt gemaakt kan
worden van de diverse standaarden die de Nederlandse bouwwereld rijk is.

26 BK3MA1 Van idee

 x Beheersen is het tussen twee opeenvolgende faseresultaten monitoren en bijsturen van
het projectresultaat in termen van Kwaliteit, Tijd en Geld en het projectproces in termen
van Organisatie en Informatie. De veronderstellingen en modellen die aan het beheersen
ten grondslag liggen zijn in het voorgaande behandeld. De beheersaspecten Geld,
Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit, (bekend als GOTIK) worden in 4.5
(Beheersaspecten) nader behandeld.
x Beslissen wordt in deze beschrijving van de essentie van de methode PMW beperkt tot
het goedkeuren van faseresultaten; resultaten die de output vormen van een fase,
bijvoorbeeld het Voorlopig Ontwerp. Daarbij wordt de output van een fase vergeleken
met de input van desbetreffende fase, bijvoorbeeld het Voorlopig Ontwerp met het
Programma van Eisen, en wordt bepaald in hoeverre dit conform is of afwijkt. Dit
betekent dat er, meestal door de opdrachtgever, keuzes gemaakt en vastgelegd worden.
Deze keuzes worden vastgelegd in fasedocumenten. Zij hebben tot onderwerp het
projectresultaat in termen van Kwaliteit (bijv. tekeningen en wijzigingen in het
Programma van Eisen), Tijd (bijv. planningen) en Geld (bijv. ramingen) en het
projectproces in termen van Organisatie (bijv. organogram) en Informatie (bijv.
vergaderschema’s en procedures voor het wijzigen van tekeningen). De methode PMW
wordt in de onderstaande Figuur 13samengevat. In paragraaf 4.5 wordt teruggekomen
op de zogenaamde ‘beheersaspecten’ Geld, Organisatie,Tijd, Informatie en Kwaliteit.
Cyclus Hoofdfasen Deelfasen Activiteiten
Initiëren Programma Initiatief De programmering start bij het eerste
Haalbaarheidsstudie onderzoek naar de ruimtebehoefte. Indien de
Projectdefinitie programmering door de resultaten van het
onderzoek niet eerder is stopgezet, eindigt het
programma op het moment dat er een
functioneel, ruimtelijk, organisatorisch,
technisch en financieel kader is bepaald
waarbinnen de bouwactiviteiten moeten
plaatsvinden.
Voorbereiden Ontwerp structuurontwerp Adviseurs zijn in het algemeen reeds bij het
Voorlopig ontwerp voorlopig en definitief ontwerp ingeschakeld.
Definitief ontwerp Tijdens het ontwerpen worden, in toenemende
mate van gedetailleerdheid, een ruimtelijk en
functioneel ontwerp en financiële, technische
en kwalitatieve plannen gemaakt. In
tekeningen worden de eisen en wensen van
opdrachtgever, bevoegde instanties en
eventuele gebruikers verwerkt.
Uitvoeren Uitwerking Bestek Na verkregen vergunningen, wordt begonnen
Prijsvorming met het maken van de aanbestedingsstukken
aan de hand waarvan een directiebegroting
wordt gemaakt. Dan volgt de aanbesteding,
waarvoor de aannemer zijn begroting maakt.
Realisatie Werk voorbereiding De realisering begint met de voorbereiding
Uitvoering door de aannemer. De coördinatie tijdens de
Oplevering voorbereiding, uitvoering en oplevering wordt
door de opdrachtgever of door de hem aan te
wijzen adviseur(s) gevoerd. De realisering
eindigt met de oplevering.
Beheren Gebruik Exploitatie en Het bouwwerk wordt in gebruik genomen en
Verbouw beheerd en verbouwd als daartoe te zijner tijd
aanleiding bestaat.
Sloop Als het bouwwerk onbruikbaar is verklaard,
wordt het gesloopt en kan op de grond een
nieuw bouwwerk worden gerealiseerd
Figuur 13: Fasering volgens NEN 2634

tot PvE BK3MA1 27

 Figuur 14: faseren, beslissen en beheersen samengevat (bron: Wijnen et al. 2002a)

Principes van Project Matig Werken (PMW)

Drie belangrijke principes liggen ten grondslag liggen aan Project Matig Werken (Groote
et al.2002). Ze worden hieronder respectievelijk behandeld.
x Eerst denken, dan doen. Hoewel de neiging erg groot is, en menselijk, om bij de aanvang
van een project maar zo snel mogelijk te beginnen, is bezinning op het gewenste
projectresultaat vrijwel altijd noodzakelijk. Dit vraagt tijd om te overleggen, te
onderhandelen en nader te onderzoeken.
x Het project doordenken van voor naar achter en andersom. Om de weg te bepalen
waarlangs het gewenste resultaat het beste bereikt kan worden, wordt in projecten
afwisselend het vooruit en achteruitdenken toegepast. Vooruitdenken betekent alles
traceren wat er moet gebeuren opdat het gewenste resultaat bereikt wordt en
terugdenken betekent, vanuit de aanname dat het resultaat al bereikt is, in gedachten
teruggaan naar wat er allemaal gedaan is om zover te komen (vergelijk The Future
Perfect Strategy in Clegg et al, 2003).
x Werken van grof naar fijn. Voor ontwerpers of projectmanagers een tweede natuur,
maar voor opdrachtgevers soms een hele opgave. Werken van grof naar fijn betekent
bijvoorbeeld bewust afzien van details. Een opdrachtgever wil daarentegen in een vroeg
stadium al zekerheid hebben over de plaatsing van, bijvoorbeeld, stopcontacten, terwijl
dit voor een ontwerper of projectmanager in het stadium van het bepalen van de
hoofdopzet een nog irrelevant detail is. De inzet voor de projectmanager is er een van
trechteren: eerst globaal dan detail, belangrijke keuzes eerst en dan controle creëren. De
inzet van de opdrachtgever is er een van toeteren: eerst de details, zoveel mogelijk
opties openhouden en armslag creëren.

28 BK3MA1 Van idee

 Figuur 15: levenscyclus van vastgoed.

In Figuur 14 is de REH-levenscyclus van vastgoed afgebeeld met daarin een onderscheid

in vier hoofdfasen: Gebruiken/beheren, Initiëren, Voorbereiden en Uitvoeren. Het domein
Bouwmanagement - of Design & Construction Management - richt zich daarbij vooral op de fasen
voorbereiden en uitvoeren op het schaalniveau van gebouwen of objecten. Deze fasen kunnen
nader onderverdeeld worden. Daarvoor zijn verschillende indelingen beschikbaar. Een veel
gebruikte indeling is de fase-indeling conform NEN 2634 (zie Figuur 12). Daarbij wordt de
voorbereiding en uitvoeringsfase nader verdeeld in een ontwerpfase, uitwerkingsfase en
realisatiefase. Deze fasen worden hieronder nader toegelicht.
Ontwerpfase
Binnen de huisvestingscyclus neemt de ontwerpfase een bijzondere positie in. Deze kan
immers beschouwd worden als de koppeling tussen de initiatief- en gebruiksfase, waarbij de
realisatiefase feitelijk de concretisering van het ontwerp is. Binnen de ontwerpfase moet van een
globale voorstelling van het bouwproject qua situering en algemene verschijningsvorm
toegewerkt worden naar een besteksgereed ontwerp; dit proces kan nader onderverdeeld
worden in verschillende deelfasen zoals die hierna benoemd zijn. In iedere opeenvolgende fase
zal het ontwerp specifieker vastgelegd moeten worden, waarbij een ontwerpinhoudelijke
accentverschuiving plaats vindt van het stedenbouwkundige naar het detaillerings- en
afwerkingsniveau.
Het exacte, formele aanvangspunt van de ontwerpfase is geen eenduidig gegeven:
sommigen zullen zeggen dat dit het moment is waarop de architect de eerste lijn op papier zet
(schetsontwerp), maar de mening dat het ontwerpen feitelijk begint bij het analyseren van de
ontwerpopgave (in de programmafase) is eveneens gerechtvaardigd (Van Doorn, 2000). Ook het
eind van de ontwerpfase is vaag en voor meervoudige uitleg vatbaar. Formeel is de ontwerpfase
ten einde op het moment dat de uitwerkings- of besteksfase is afgerond, maar aangezien in de
uitvoeringsfase vaak nog doorontworpen wordt kan dit niet als een definitieve afsluiting gezien
worden. Bij bepaalde projectorganisatievormen, waarbij de aanbiedende partij verantwoordelijk
is voor zowel het ontwerp als de uitvoering (design & build) wordt dit onderscheid tussen
ontwerpen uitvoeringsfase nog onscherper.
De definitie die door de BNA (Bond van Nederlandse Architecten) gehanteerd wordt
voor ontwerpen is ‘de vertaling van de analytische en nog abstracte gegevens van het
Programma van Eisen tot de synthese van het plan tot bouwen’. Om dit te bereiken is
architectonisch ontwerpen in de vorm van het (driedimensionaal) visualiseren van de
ontwerpoplossing alleen niet voldoende: ook andere activiteiten moeten worden ondernomen

tot PvE BK3MA1 29

om tot een uitvoeringsgereed ontwerp te komen (verkennen, programmeren, ontwerpen,
onderzoeken, technisch specificeren, plannen, begroten, toetsen en bijstellen).
Documenten in de ontwerp- en uitwerkingsfase
Zoals aangegeven in Figuur 12 wordt de ontwerpfase vaak onderverdeeld in de volgende
fases:
x Structuur- of schetsontwerp: het structuur of schetsontwerp (SO) betreft het
conceptueel vastleggen van de interne en externe structuur van het object, zodat een
integrale weergave ontstaat van de functioneel/structurele opbouw, de vorm en omvang
van de bouwmassa.
x Voorlopig ontwerp: tijdens het voorlopig ontwerp (VO) wordt het schetsontwerp nader
ruimtelijk en functioneel uitgewerkt in zijn structurele en constructieve opzet en de
architectonische verschijningsvorm in plastische en ruimtelijke opbouw.
x Definitief ontwerp: het definitief ontwerp (DO) betreft ruimtelijk, materiële uitwerking
van het voorlopig ontwerp, waar de vorm, plaats en afmetingen van constructies,
installaties wordt vastgelegd alsmede het materiaalgebruik van beeldbepalende
bouwdelen.
x Bestek: het bestek is volgens de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de
uitvoering van werken 1989 (U.A.V. 1989) de beschrijving van het werk, de daarbij
behorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van
inlichtingen en het proces-verbaal van aanwijzing. Uit deze definitie volgt dat de
‘bestekstekeningen’ slechts onderdeel zijn van dit bestek. Slechts in dit geval omdat de
focus in het ontwerpen en de opleiding voornamelijk is gevestigd op de
informatieoverdracht via tekeningen en de wijze van beschrijving van het werk nogal
onderbelicht wordt. Slechts ook omdat volgens diezelfde U.A.V. 1989 in geval van
onderlinge tegenstrijdigheid van voorschriften en bepalingen de beschrijving in
rangorde hoger wordt geplaatst dan de tekening.
Uitwerkingsfase
Zoals aangegeven in Figuur 12 wordt de uitwerkings- en realisatiefase vaak weer
onderverdeeld in de volgende deelfasen: uitwerking, met bestek en prijsvorming, en realisatie,
met werkvoorbereiding, de feitelijke uitvoering en de oplevering van het project aan de
opdrachtgever. De eerstvolgende stap na de ontwerpfase is dus de vertaalslag van de ideeën van
de ontwerper naar een basisdocument waarmee een bouwbedrijf die ideeën kan realiseren. Door
de veelheid aan wisselende partijen en de complexiteit van de materie kent deze vorm van
informatieoverdracht de nodige haken en ogen. Een belangrijk document waarmee deze
informatieoverdracht wordt georganiseerd is het bestek.
Realisatiefase
De realisatiefase bestaat ruwweg uit drie deelfasen: werkvoorbereiding, uitvoering en
oplevering. De in de vorige fase genomen besluiten moeten in detail worden uitgewerkt in een
feitelijke procesinrichting. Bij nieuwbouw of aanpassingen aan het bestaande gebouw betekent
dit bijvoorbeeld het aanstellen van een bouwprojectmanager, die de besluiten als gedelegeerd
opdrachtgever vertaalt in een proces dat moet leiden tot de oplevering van een (nieuw)
vastgoedobject. Deze fase omvat het definiëren van taken en activiteiten, het selecteren en
contracteren van betrokken partijen, het vrijmaken en inzetten van de begrote middelen, het
plannen, toewijzen en uitvoeren van de voorziene activiteiten, het controleren en corrigeren van
het proces, en eventueel het bijstellen van de strategische vormgeving van dat proces als het
procesverloop daartoe aanleiding geeft. De uitvoeringsfase resulteert in de oplevering door de
opdrachtnemende partijen en acceptatie daarvan door de opdrachtgevende partijen. Daarmee
wordt deze fase beëindigd.
Werkvoorbereiding
Welke partij verantwoordelijk is voor welke activiteit hangt in sterke mate af van de
projectorganisatie en contractvorm waaronder het bouwproject tot stand komt. Na het afsluiten
van een contract op basis van een geslaagde aanbesteding zal een traditionele aannemer, ook al
is hij tijdens de ontwikkelingsfase bijvoorbeeld via een bouwteamconstructie betrokken geweest
bij de planontwikkeling, de gedetailleerde uitwerking van het project opnieuw ter hand nemen,
in de regel met andere mensen dan die tijdens de voorbereiding betrokken waren. Deze
werkvoorbereidingsploeg werkt het project gedetailleerd uit in werktekeningen, in logistieke

30 BK3MA1 Van idee

procedures voor het bestellen van materialen, producten, materieel (machines) en de inzet van
de nodige menskracht (arbeidscapaciteit). In sommige situaties krijgt de architect een opdracht
om werktekeningen te maken. Hetzelfde is mogelijk ten aanzien van de directievoering tijdens de
uitvoering. Hierin wordt gecontroleerd door de opdrachtgever of zijn daartoe aangewezen
adviseur of alles conform de gemaakte afspraken volgens bestek en tekeningen wordt
uitgevoerd. Als exact duidelijk is wat er op welke manier gebouwd moet worden, hoeveel tijd
daar mee gemoeid is en als voldaan is aan alle randvoorwaarden als gemeentelijke procedures,
vergunningen, eventuele ontheffingen en dergelijke, dan kan de eigenlijke bouw beginnen, vaak
met een officieel feestje ter gelegenheid van de eerste paal of eerste steen.
2.3.4. Beheer
Voor verhuurders is het van belang op een langere termijn naar hun woningbezit te
kijken. Investeren in dat bezit en in nieuw te bouwen dan wel aan te kopen bezit, wordt
afgewogen tegen lange termijn verwachtingen. De professionele beheerders hanteren daarvoor
in toenemende mate het strategische voorraadbeleidsmodel (SVB). De definitie van SVB is: Alle
activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een
marktgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Deze activiteiten hebben tot doel om de
woningvoorraad op kortere en op langere termijn in overeenstemming te houden en/of te
brengen met de zich ontwikkelende marktvisie en de bedrijfsdoelstellingen van de verhuurder
(Van den Broeke, 1998). Het afwegingsproces dat een verhuurder moet maken met betrekking
tot de bestaande en gewenste woningvoorraad kent, naast een tijdsdimensie van wat nu en wat
later, meerdere niveaus. We onderscheiden:
x het niveau van de gehele vastgoed woningvoorraad van de organisatie (portfolio
management);
x het niveau van de complexen en de buurten waarin het bezit gelegen is (asset
management);
x het niveau van de woningen en woongebouwen zelf (property management).
Omdat we niet meer praten over een statisch voorraadbeheer, maar op langere termijn
naar de veranderopgave voor het bezit willen kijken, moet er ook gekeken worden naar de
veranderende maatschappelijke omgeving, wat de woningmarkt doet, wat de collega
verhuurders in een betreffend gebied doen, en ook naar de economische en politieke
omstandigheden. Dat maakt de besluitvorming immers pas “strategisch” van karakter. Op elk
niveau wordt er vervolgens gekeken naar verschillende dimensies. Elke organisatie kan de eigen
beoordelingsdimensies bepalen, maar in het algemeen gaat het om de volgende:
x marktpositie (vraag en aanbod, veranderende bewonerswensen, betaalbaarheid);
x bouwtechnische en woonkwaliteit (energieprestaties, functionaliteit);
x financiële prestaties (financieel en maatschappelijk rendement, opbrengsten en kosten);
x sociale functie van het woningbezit in de buurten en wijken.
Op elk niveau (portfolio, asset, property) kan, zo blijkt in de praktijk, de beoordeling op
de te onderscheiden dimensies verschillend zijn. Een woon- en bouwtechnische goede woning in
een slechte woonomgeving kan een slecht financieel rendement opleveren en niet of slecht
verhuurbaar of verkoopbaar zijn, terwijl een slechte woning in een goede buurt dat wel kan zijn.
Het maatschappelijke rendement van die goede woning in een slechte buurt kan op termijn
echter heel hoog zijn! Bij alle elementen van beoordeling is de restant levensduur van de
woningen/complexen in elk geval van groot belang. In dit begrip komen veel aspecten samen en
het is ook sterk bepalend voor de financiële uitkomst van de exploitatie.
Beheren van woningen wordt op deze manier, waarbij complexe afwegingen worden
gemaakt, een zaak van goed opgeleide professionals, die zowel het gebouwde, de markt als de
bewonersbelangen op waarde weet te schatten.
2.3.5. Initiatief
Het initiatief kan op verschillende momenten genomen worden, maar zal in het
algemeen tijdens de beheerfase op enig moment aan de orde zijn. In deze fase speelt de
levensduur van de onderdelen van het vastgoedobject een beslissende rol voor de vraag of en
welk initiatief genomen zal worden. Afhankelijk van de beschouwde levensduur (technisch,
functioneel of economisch) zal een constatering van het niet langer voldoen aan de eisen tot een
ander initiatief leiden. Onderhoud, zoals een schilderbeurt, wordt niet als initiatief aangemerkt.

tot PvE BK3MA1 31

Immers, het gaat om een terugkerende actie die tot het standaard beheer gerekend kan worden.
Van initiatief wordt meest pas gesproken op het moment dat er een grote ingreep wordt
overwogen. Dat kan zijn een renovatie of zelfs transformatie. Op dat moment worden, zoals in
paragraaf 2.2 opgemerkt, de verschillende levensduren beschouwd en een integraal besluit
genomen over welk initiatief gewenst en noodzakelijk is. De complexiteit van dergelijke
afwegingen wordt in paragraaf 0 verder toegelicht.
2.4. Opereren binnen de bestaande vastgoed voorraad
De vastgoedcyclus speelt zich zelden af in een blanco situatie. Nieuwbouw geeft veel
vrijheid aan de ontwerpende partijen. De hedendaagse vastgoedpraktijk richt zich echter
grotendeels op het beheren en –qua omvang aanzienlijk minder - muteren van de bestaande
voorraad. Er is in toenemende mate sprake van aanpassing, renovatie, transformatie, uitbreiding
of herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) van bestaand vastgoed. Een groot deel van de
vastgoedvoorraad is immers al aanwezig!
In het kader van duurzaamheid is het efficiënt en effectief gebruik van het bestaande erg
belangrijk. In Figuur 15 is te zien dat de bouwinitiatieven voor zowel de woningbouw als de
utiliteitsbouw voor de helft bestonden uit groot en klein onderhoud. Bij nieuwbouw gaat het niet
alleen om uitbreiding van de voorraad, maar voor een belangrijk deel om vervanging van een
deel van de voorraad. De omvang van de voorraad (het voorraadperspectief) is essentieel voor
het afwegen van alternatieven. Door een ingreep kan de kwaliteit van de omgeving enorm
verbeteren en de waarde stijgen. Het omgekeerde komt ook voor: een verloederd pand doet de
waarde van belendende panden dalen. Het volgende hoofdstuk richt zich op de voorraad van
vastgoed, de opbouw ervan en de kenmerken van de markten waarin die voorraad tot stand
komt.

Figuur 16: samenstelling bouwproductie in 2002.

32 BK3MA1 Van idee

3. Voorraad en markt
De gebouwde omgeving bestaat uit vele verschillende typen vastgoed. In dit hoofdstuk
worden de omvang en kenmerken van enkel typen vastgoed besproken. In principe kan de
voorraad onderverdeeld worden naar de belangrijkste functies: wonen, werken, zorgen, leren,
recreëren (inclusief winkelen). Dit noemen we de onderverdeling naar vastgoedsectoren. De
sectoren kennen meest ook een eigen, bijzondere markt. Immers, de transformatie van een
vastgoedobject uit één sector, tot een pand in een andere sector komt relatief weinig voor.

Economisch belang van vastgoed (Box 5)

Vastgoed is het omvangrijkste kapitaalgoed van een land, en het creëren, in stand houden en wijzigen
van de voorraad vastgoed is een belangrijke economische activiteit. In de Westerse wereld is vastgoed
het belangrijkste nationale bezit. In de VS is zelfs meer dan de helft van alle bezit belegd in vastgoed. De
totale waarde van het functionele (utilitaire) vastgoed in Nederland bedroeg in 2004 1,2 biljoen euro. De
waarde van alle woningen is ca 0,912 biljoen, van het overige vastgoed 0,319 biljoen. In Nederland is
53% van de woningen eigendom van de bewoner; 47% is verhuurd. Slechts 800.000 woningen - 12% van
de totale Nederlandse woningvoorraad - worden aangeboden op de vrije huurmarkt. De private sector
bezit het gros (84%) van de utilitaire gebouwen. De kantoorvoorraad van Nederland bedraagt ruim 40
miljoen vierkante meter. De overheid bezit daarvan 14,4 miljoen of 36%. De oppervlakte van winkels en
vervoergebouwen is vergelijkbaar is met de oppervlakte aan kantoorgebouwen. De overheid bezit naast
kantoren vooral gebouwen voor gezondheidszorg en onderwijs. Van deze laatste categorie bezit de TU
Delft 607.400m² of 2,5%.

3.1. Sectoren: opbouw van de voorraad

Een ‘vastgoedobject’ is de algemene term voor een herkenbare eenheid vastgoed
(gebouw, stuk grond, huurcontract). Een vastgoedobject heeft specifieke kenmerken, die
bepalend zijn voor de bruikbaarheid, waarde, onderhoudskosten, opbrengsten,
verbouwingsmogelijkheden en dergelijke van het object. Op basis van de eigenschappen van het
object kunnen objectverzamelingen worden gedefinieerd. Deze verzamelingen worden
vastgoedvoorraden genoemd.
De vastgoedvoorraden worden vaak onderscheiden naar functies. Hoewel verschillende
indelingen mogelijk zijn, is een functionele indeling relatief eenduidig te geven. Een functionele
indeling kan zijn naar: wonen, werken, zorgen, leren, recreëren (inclusief winkelen). Indelingen
naar andere kenmerken van vastgoedobjecten zijn soms ook zeer bruikbaar. Een indeling naar
leeftijd zegt vaak iets over onder meer de gebruikte materialen. De indeling naar functies is
vooral praktisch omdat het direct iets zegt over het primaire gebruik van het vastgoedobject. Een
woning is bedoeld om een gezin (hoe klein ook) te huisvesten. Impliciet zeggen we daarmee ook
dat bepaalde activiteiten in dat vastgoedobject niet thuishoren. In een woning gelegen in een
woonwijk zullen de buren het ook niet waarderen als daar bijvoorbeeld metaal bewerkt wordt.
Naast dat de functionele indeling iets over het gebruik zegt, maakt een functionele
indeling vaak ook duidelijk welke technische eisen verwacht kunnen worden van een object. Een
woning leent zich naast metaalbewerking vaak ook slecht voor het huisvesten van een
bibliotheek. Een bibliotheek vereist immers een veel grotere draagkracht per vloeroppervlak dan
een woning. De functionele indeling zegt daarmee dus ook gelijk iets over de technische
prestaties en dus over de mogelijkheden voor ‘ander’ gebruik van een vastgoedobject.
3.1.1. De vastgoedvoorraad
Een vastgoedobject staat nooit alleen, maar maakt deel uit van verschillende
vastgoedvoorraden. Ze vormen de context van het object. Voorraden worden gedefinieerd door
het kenmerk dat vastgoedobjecten met elkaar delen. De objecten kunnen zich op een zelfde
locatie bevinden, tot een zelfde architectuurstijl en –typologie behoren, gebruikt worden door
dezelfde organisatie, dezelfde financieringsvorm kennen, enz. Synoniemen voor
vastgoedvoorraad zijn vastgoedportefeuille en vastgoedportfolio. Figuur 16 illustreert de
mogelijke manieren van toewijzen van een vastgoedobject aan verschillende vastgoedvoorraden.

tot PvE BK3MA1 33

 object X

voorraad naar locatie voorraad naar eigenaar

voorraad naar functie

Figuur 17: object X is onderdeel van verschillende voorraden; afgebeeld zijn voorraden naar locatie,
naar eigenaar en naar functie.

Volgens de definitie van vastgoed (zie Definities van vastgoed (Box 1)) worden eigenlijk
alle door de mens vormgegeven onderdelen in het landschap gerekend tot vastgoed. Tenminste,
als zij immobiel zijn: niet verplaatsbaar. In Figuur 17 en Figuur 18 is een overzicht gegeven van
de hoeveelheid vastgoed waarover reeds beschikt wordt in Nederland.

1996 2006 2006 - 1996

ha aandeel ha aandeel ha toename
Totaal bebouwd
Terrein in gebruik voor wonen, winkelen,
uitgaan, voorzieningen, cultuur en werken 304.823 337.927 33.104 10,9%
Woongebied
Terrein in gebruik voor het wonen en
daaraan sterk gelieerde activiteiten 213.770 70,1% 227.810 67,4% 14.040 6,6%
Detailhandel en horeca
Terrein in gebruik voor geconcentreerde
detailhandel en horeca-activiteiten 4.438 1,5% 7.059 2,1% 2.621 59,1%
Openbare voorziening
Terrein in gebruik ten behoeve van het
algemeen nut 11.484 3,8% 11.874 3,5% 390 3,4%
Sociaal-culturele voorziening
Terrein in gebruik voor sociale en
culturele voorzieningen 15.153 5,0% 15.636 4,6% 483 3,2%
Bedrijfsterrein
Terrein in gebruik voor nijverheid, handel
en zakelijke dienstverlening 59.980 19,7% 75.547 22,4% 15.567 26,0%
Figuur 18: gebruik van bebouwde bodem in Nederland in hectares (© Centraal Bureau voor de
Statistiek, Voorburg/Heerlen 2010)

34 BK3MA1 Van idee

 1996 2006 2006 - 1996
ha aandeel ha aandeel ha toename
Totale oppervlakte
Totale oppervlakte van Nederland 4.152.618 4.154.307 1689 0,041%
Verkeer
Terrein in gebruik voor spoor-, weg en
vliegverkeer. 112.503 2,7% 115.955 2,8% 3.452 3,1%
Bebouwd
Terrein in gebruik voor wonen, winkelen,
uitgaan, voorzieningen, cultuur en
werken. 304.823 7,3% 337.927 8,1% 33.104 10,9%
Semi-bebouwd
Terrein in gebruik voor afvalberging,
wrakkenopslag, begraven en bouwen,
alsmede ander (semi) verhard terrein. 37.780 0,9% 52.849 1,3% 15.069 39,9%
Recreatie
Terrein in gebruik voor (sportieve)
recreatie. 86.166 2,1% 96.311 2,3% 10.145 11,8%
Landbouw
Terrein in gebruik ten behoeve van de
land- en tuinbouw. 2.360.382 56,8% 2.285.799 55,0% -74.583 -3,2%
Bos & natuur
Terrein in gebruik als bos of in droge- of
natte natuurlijke staat. 478.396 11,5% 484.024 11,7% 5.628 1,2%
Binnenwater
Inlandig water in gebruik als vaarweg,
recreatiewater, delfstofwinplaats, vloei
en/of slibveld, alsmede spaarbekkens. 355.267 8,6% 362.628 8,7% 7.361 2,1%
Buitenwater
Water onderhevig aan getijden. 417.301 10,0% 418.815 10,1% 1.514 0,4%

Figuur 19: bodemgebruik in Nederland in hectares (© Centraal Bureau voor de Statistiek,

Voorburg/Heerlen 2010)

Wanneer wordt ingezoomd op de verschillende sectoren tekent zich het beeld af van
welke functies in de vastgoed de grootste ruimte consumptie kennen. Figuur 19 geeft schattingen
van de omvang van de voorraad in de verschillende sectoren.
Sector omvang
Winkels 29.5 mln. m2 bvo.
Kantoren 48,8 mln. m2 bvo.
Totaal commercieel vastgoed 78,3 mln. m2 bvo.
Minimale schatting Maximale schatting
Onderwijs en kinderopvang 1) 40 mln. m2 bvo 45 mln. m2 bvo
Gezondheidszorg en welzijn 1) 54 mln. m2 bvo 56 mln. m2 bvo.
Overheid 9 mln. m2 bvo 12 mln. m2 bvo.
Sport 2) 6 mln. m2 bvo 8 mln. m2 bvo
Cultuur 2) 3 mln. m2 bvo 5 mln. m2 bvo.
Diversen 2) 8 mln. m2 bvo 10 mln. m2 bvo.
Totaal maatschappelijk vastgoed 121 mln. m2 bvo 136 mln. M2 bvo
Figuur 20: aantal vierkante meters Bruto Vloeroppervlak (BVO) per sector (exclusief wonen)
(Bronnen: 1) obv onderzoek van het EIB, 2) obv gegevens van het VNG)

tot PvE BK3MA1 35

 3.1.2. Investerings- en actieagenda voor woning en utiliteitsbouw
Onderhoud, transformatie en nieuwbouw van woningen, kantoren, winkels,
bedrijfsgebouwen, scholen en zorginstellingen leveren een belangrijke bijdrage aan het
verdienvermogen van de Nederlandse economie en aan de kwaliteit van onze samenleving. Die
bijdrage staat door een aantal ingrijpende conjuncturele en structurele ontwikkelingen stevig
onder druk. Als ondernemingen, kennis- en onderwijsinstellingen en overheden hun inzet niet
aanpassen, raakt niet alleen de bedrijfstak verder in het slop. Ook de kwaliteit van onze woon-,
werk- en leefomgeving en de Nederlandse concurrentiepositie komen hierdoor in de knel. Tegen
deze achtergrond heeft het kabinet het Bouwteam ingesteld. Dit team, bestaande uit zes
personen afkomstig uit de kring van (ontwikkelende) bouwondernemingen, kennisinstellingen,
vastgoedbeleggers en overheid, heeft de opdracht gekregen van de ministers van BZK, I&M en
ELI om in het voorjaar van 2012 een gemeenschappelijke investerings- en innovatieagenda te
presenteren. De agenda zou zich daarbij niet moeten beperken tot een aan de overheid
geadresseerd verlanglijstje, maar vooral een antwoord moeten geven op de vraag wat
ondernemingen, onderzoeks- en onderwijsinstellingen en overheden - al dan niet gezamenlijk te
doen staat. Het bouwteam komt tot de volgende conclusies:
x De bouwsector staat voor een grote opgave. De woning- en utiliteitsbouw krijgt in de
huidige economische crisis flinke klappen te verduren. Naast forse vraaguitval en
beperktere financieringsmogelijkheden, wordt de sector bovendien geconfronteerd met
een structureel veranderende bouwopgave. Verduurzaming, vergrijzing en toenemende
verschillen in leefstijlen, arbeidsrelaties en regionale ontwikkeling vragen om nieuwe
antwoorden.
x Om snel en adequaat op korte- en lange termijn ontwikkelingen in te kunnen spelen,
moet de bouwsector dringend ‘ontslakken’. Door beperkte klantgerichtheid,
fragmentatie en flinke regulering is de “time to market” veel te lang. Dit vraagt om een
stevige inzet van ondernemers - van architecten tot slopers -,kennis- en
onderwijsinstellingen en overheden. Gezamenlijk en individueel moeten zij
verantwoordelijkheid nemen om de sector sterker, innovatiever en dynamischer uit de
crisis te laten komen.
x Bovenal moet daartoe het in de sector aanwezige ondernemerschap ten volle worden
benut en verder worden ontwikkeld. Dit vraagt allereerst om excellente uitvoering. Wat
de sector ontwerpt, ontwikkelt en bouwt zal beter, goedkoper en sneller moeten.
x Bij ondernemerschap hoort ook het aanboren van nieuwe markten. De bouwkolom is te
veel naar binnen gekeerd. De uitdagingen op het gebied van verduurzaming van de
bestaande voorraad, ouderenhuisvesting en het middenhuurwoningsegment zijn de
groeimarkten van morgen. Hier liggen flinke verdienkansen voor de sector door
opschaling, ontzorging en het toepassen van nieuwe producten en concepten. Daarnaast
liggen ook in het buitenland kansen waarvoor de Nederlandse bouwsector bij uitstek de
expertise in huis heeft.
x Ondernemerschap kan alleen gedijen als de randvoorwaarden op orde zijn. Dat betekent
regelgeving die voldoende flexibel is en ruimte biedt aan veranderende voorkeuren en
functies. Ook moeten onderwijs en bouwpraktijk op alle niveaus beter op elkaar
aansluiten. Meer interactie tussen kennisinstellingen en bouwbedrijven is onmisbaar.
Financiering van vastgoed (commercieel en maatschappelijk) en gebiedsontwikkeling is
de laatste jaren drastisch veranderd. Hier liggen kansen, ook voor nieuwe spelers en
nieuwe arrangementen.
x Het imago van de sector is niet goed. Feiten en beeldvorming lopen soms door elkaar. De
sector zal zich zelf moeten bewijzen, iedere dag weer. Bij goed ondernemerschap hoort
niet alleen goed voor je werknemers zorgen (door middel van scholing, veiligheid en
loopbaanontwikkeling), maar ook: een integere en betrouwbare partner zijn. Dat is niet
primair een kwestie van regelgeving, maar vooral een kwestie van doen.
Korte termijnacties
In de Investering- en innovatieagenda voor de woning- en utiliteitsbouw heeft het
Bouwteam aangegeven in welke richting die omslag op de onderscheiden gebieden vorm zou
moeten krijgen. Op de korte termijn adviseert het Bouwteam de volgende tien acties te starten.

36 BK3MA1 Van idee

 x Instelling van een regionaal sloop- en herstructureringsfonds dat het mogelijk maakt
leegstaande kantoorpanden uit de markt te nemen die in hun huidige functie geen
toekomstperspectief meer hebben. De overheid dient te faciliteren door een vorm van
een niet-vrijblijvende heffing bij eigenaren van leegstaande kantoren en ontwikkelaars
van nieuwe kantoren mogelijk te maken.
x Introductie van een gemengd fonds gericht op de exploitatie van te liberaliseren
corporatiewoningen.
x Oprichting van een onafhankelijk consumentenplatform voor het verduurzamen van
woningen.
x Realisatie van een Bouwcampus waarin kennisinstelling op terrein bouw worden
samengebracht, hetgeen tot betere samenwerking moet leiden.
x Start van enkele pilots met betrekking tot vakscholen.
x Professionalisering van het opdrachtgeverschap. Met het oog hierop wordt een
programma ontwikkeld, gericht op kennisontwikkeling, (opschaling van)
kennisoverdracht en het uitwisselen van best practices.
x Instelling van een commissie Praktijktoepassing Bouwbesluit. Deze commissie
beoordeelt in hoeverre een alternatieve, innovatieve bouwoplossing gelijkwaardig is aan
de eisen die het Bouwbesluit stelt. Toegestane alternatieven komen in een landelijke
database die voor iedereen toegankelijk is
x Start van enkele pilots met betrekking tot regionale woningbouwprogrammering 2.0. In
deze pilots wordt regionaal geprogrammeerd op basis van inzicht in de regionale vraag-,
aanbod- en prijsontwikkeling èn de maatschappelijke kosten en baten van
beleidsalternatieven.
x Ontwikkeling van een reiswijzer grond(prijs)beleid voor decentrale overheden.
x Ontslakken en ontknopen van gebiedsontwikkeling. Bij gebiedsontwikkeling is er een
grote noodzaak om te ‘ontslakken’ en publieke en private belangen te ontknopen. Enkele
pilots, gericht op stedelijke herverkaveling, vormen hiervoor een goede eerste stap.
Zeven van de tien actiepunten (1, 4,5,6,7,9,10) hebben ook betrekking op de
utiliteitsbouw. Er bestaat ook samenhang tussen deze actiepunten. Zo zal de effectiviteit van het
onslakken van gebiedsontwikkeling bijvoorbeeld sterk worden vergroot door professionalisering
opdrachtgeverschap en kunnen de instellingen op de Bouwcampus bijdragen aan de inhoud van
actiepunten 1, 7, 9 en 10. Koppeling tussen activiteiten Bouwcampus en Vakscholen kan grote
meerwaarde hebben. Zowel in het verspreiden van kennis als in terugkoppeling ervaringen in de
praktijk.
Routekaarten
Het Bouwteam signaleert binnen de sector een sterke behoefte aan een meer
programmatische aanpak op een zevental samenhangende terreinen. Daarom wordt voorgesteld
een aantal concrete ‘routekaarten’ uit te werken.
x 1 Routekaart Innovatie. Kennisontwikkeling- en deling in de bouwkolom is veelal
fragmentarisch en sterk onderontwikkeld. Om het onderzoek beter aan bedrijven te
koppelen kan worden gedacht aan de instelling van een Topconsortium voor Kennis en
Innovatie (TKI) voor de bouw.
x 2 Routekaart Menselijk Potentieel. Er bestaat een grote behoefte aan meer
betrokkenheid van de bouwpraktijk op de lesstof. Ook is meer aandacht nodig voor
permanente beroepsontwikkeling. Private partijen en kennis- en onderwijsinstellingen
leggen in de routekaart vast hoe de sector ook in de toekomst mensen aan zich kan
binden en boeien en hoe talent zich maximaal binnen de sector kan ontplooien.
x 3 Routekaart Private Kwaliteitsborging en Bouwregelgeving. Er moet een beter en
flexibeler systeem van kwaliteitsborging in de bouwregelgeving komen. Private partijen
moeten bereid zijn hierin hun verantwoordelijkheid te nemen. In deze routekaart wordt
in samenhang aangegeven welke concrete stappen nodig zijn voor:1) private
kwaliteitsborging, 2) vereenvoudiging van de procedure van het Bouwbesluit voor
kleine bouwwerken en 3) verdere deregulering van het Bouwbesluit.
x 4 Routekaart Renovatie, Transformatie en Herbestemming. De bouwproductie zal zich
steeds meer op de bestaande voorraad en herontwikkeling van bestaande locaties
richten. In de praktijk zijn er nog veel belemmeringen van institutionele aard

tot PvE BK3MA1 37

 (omgevingswetgeving, bestemmingsplannen, huurregulering) en van de betrokken
partijen zelf (bouwclaims) die een snelle transformatie in de weg staan. Gekeken wordt
welke weggenomen kunnen worden en hoe.
x 5 Routekaart Kansen en Knelpunten Vastgoedfinanciering. De bouwsector, de
rijksoverheid, banken en beleggers dienen te verkennen onder welke condities en op
welke wijze zij de financiering van vastgoed (hypotheekverstrekking en project- en
ondernemingsfinanciering) op peil kunnen houden en hoe beleggers door passende
proposities meer betrokken kunnen worden bij de financiering van Nederlands
vastgoed.
x 6 Routekaart Wonen-Zorg-Pensioenen. Het is zinvol nieuwe arrangementen en diensten
op het snijvlak van wonen, zorg en pensioenen te verkennen en de uitkomsten van deze
verkenning te vertalen in een routekaart.
x 7 Routekaart Verduurzaming Bestaande Voorraad. Marktpartijen zouden nieuwe
financiële arrangementen voor verduurzaming van de bestaande voorraad moeten
ontwikkelen. De overheid dient die ontwikkeling te ondersteunen door:
x -het zo nodig wegnemen van wettelijke belemmeringen
x -het vaststellen van een afrekenbare doelstelling voor energiebesparing in de bestaande
bouw voor 2020
x -door in de beginfase nieuwe financiële arrangementen een steuntje in de rug te geven.
De uitkomsten van de routekaart zouden een belangrijke input moeten vormen voor een
onderzoeks- en vernieuwingsagenda . Anderzijds kunnen de uitkomsten van de routekaart een
belangrijks katalysator vormen voor de ontwikkeling en implementatie van de door de
organisaties op de bouwcampus ontwikkelde instrumenten. Zo kunnen investeringsfondsen een
belangrijke impuls vormen voor de ontwikkeling van instrumenten en bijvoorbeeld regelgeving
en belangrijke impuls voor de toepassing daarvan. Bovendien kunnen nieuwe vormen van
vastgoedfinanciering leiden tot beteren en meer op verduurzaming van de voorraad gerichte
aanpak.
3.1.3. Wonen
De Nederlandse woningvoorraad telt iets meer dan 7 miljoen woningen. De jaarlijkse
aanwas van die voorraad is netto iets meer dan 50.000 woningen (nieuwbouwproductie minus
sloop en andere onttrekkingen). Die 7 miljoen woningen vragen onderhoud, en regelmatig ook
een functionele en technische kwaliteitsimpuls. Want bedenk wel, benodigde levensduur van een
nieuwe woning in Nederland is, theoretisch gezien bij het huidige sloopaantal van ca. 20.000
woningen per jaar, ongeveer 350 jaar. Dat betekent veel onderhoud en ook regelmatig dat er
grotere ingrepen nodig zijn. Wie doet die ingrepen dan? Dat is in principe de taak van de
eigenaar, die op deze manier ook de (vastgoed-)waarde van zijn bezit beschermt. Welke
eigenaren kennen we in de Nederlandse woningvoorraad? Daarbij maken we een onderscheid in
eigen woningbezit en verhuurde woningen (zie hoofdstuk 33 over rollen en actoren).
Het eigen woningbezit
Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit eigen woningbezit: de eigenaar
woont in zijn eigen woning. Dat aandeel beslaat in 2006 56% (3.8 miljoen woningen) en is
groeiende. Groeiende omdat er uit de huurwoningvoorraad circa 20.000 woningen per jaar
verkocht worden (dat heet ook wel: ‘uitgeponden’) en omdat de meerderheid van de
nieuwbouwproductie de laatste 15 jaar uit koopwoningen bestaat (ca 70%).
Voor grondgebonden woningen (rijtjeshuizen, twee onder één kapwoningen, vrijstaande
woningen, etc.) zijn geen nadere regels voor wat betreft het beheer en onderhoud van de woning:
elke eigenaar doet wat hem of haar nodig lijkt. Bij rijtjeshuizen is het wel verstandig om zaken
gemeenschappelijk aan te pakken, omdat dat veel goedkoper is (serie-effect). De effecten van
goed of slecht onderhoud komen ook direct tot uitdrukking in de marktwaarde van de woning en
zijn dus het risico van de bezitter.
De situatie is wat anders bij gestapelde woningen in een woongebouw. Elke koper van
een appartement, boven- dan wel benedenwoningen, etc., wordt wettelijk verplicht lid van de
Vereniging van Eigenaren (VvE) van dat woongebouw. De VvE regelt het gemeenschappelijk
onderhoud en andere zaken, zoals gemeenschappelijke schoonmaak, tuinonderhoud, etc. Bij een
woongebouw en de VvE hoort een zogenaamde splitsingsakte. Die akte regelt wat de
gemeenschappelijke gebouwonderdelen zijn (zoals een gemeenschappelijke

38 BK3MA1 Van idee

verwarmingsinstallatie, het dak, de fundering, etc.), welke onderdelen specifiek bij een woning
horen (zoals een keuken een badkamerinrichting, etc.) en wie verantwoordelijk is voor het
onderhoud daarvan. De VvE dient dan ook een onderhoudsfonds te hebben, waar elke
woningeigenaar aan mee betaalt. Maar: als één bewoner niet kan of wil meebetalen aan
gemeenschappelijke onderhoudstaken, laat staan verbeteringen, dan is die mede-eigenaar niet zo
maar te dwingen tot meebetalen. In nieuwe wetgeving wordt de 80%-grens ingevoerd: als
minimaal 80% van de leden van de VvE een investering willen, dan moet de minderheid daar aan
meedoen.

Aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE) (Box 6)

In Nederland zijn ongeveer 90.000 VvE-en en ca 480.000 woningen die in een VvE zitten. VvE-s worden
overigens ook gebruikt bij een combinatie van een bedrijfsruimte en woningen, zoals een woning die
boven een winkel is gelegen, of woningen die op een plint met bedrijfsruimten zijn gebouwd. Veel VvE-s
zijn echter klein van omvang en zijn daarom vaak niet professioneel. Er zijn echter ook diverse
commerciële VvE-beheerkantoren actief (zie ook www.vvebelang.nl).

De huursector
Nederland kent circa 3,1 miljoen huurwoningen, een aandeel van 44%. Dat was 100 jaar
geleden wel anders, het aandeel huurwoningen was toen circa73%. De omslag naar het veel
grotere aandeel eigenwoningbezit dat we nu hebben is ca 20 jaar geleden gemaakt, met de
toename van de welvaart.
Verhuur van woningen gebeurt voor een deel op commerciële grondslag: de eigenaar
moet er geld mee verdienen. Dat betekent rendement maken op de gedane investering in
vastgoed. Dat rendement moet de volgende kosten dekken: kapitaalkosten van de investering
(dat is: rente), de beheer – en onderhoudskosten en belastingen en verzekeringen. Let wel: dat
zijn voor het grootste deel vaste lasten, variabel zijn de beheer- en onderhoudslasten, waarop in
het slechtste geval dus ook bezuinigd kan worden.
Commerciële verhuurders houden naast de jaarlijkse directe opbrengsten, ook rekening
met een zogenaamd indirect rendement, namelijk de waardestijging van het bezit dat verkregen
kan worden als de woning verkocht wordt tegen de dan geldende marktwaarde. Commerciële
verhuurders zijn in enkele groepen te verdelen. In de eerste plaats zijn dat de pensioenfondsen
en verzekeraars, die een deel van hun beleggingen in vastgoed doen en een deel daarvan in
huurwoningen. Denk aan Vesteda die ca. 30.000 woningen beheert voor het ABP. Vaak wordt het
beheer uitbesteed aan beheerkantoren of aan grotere makelaarskantoren, die ook de
huurcontracten regelen. Deze partijen kijken elke 5 jaar of een complex woningen nog in de
beleggingsportefeuille past als huurwoning of dat de woningen een zodanige marktwaarde
hebben dat ze verkocht (uitgepond) moeten/kunnen worden. De som van het directe en het
indirecte rendement is van belang voor het resultaat van deze partijen die geen doelstellingen op
het gebeid van de volkshuisvesting hebben, maar een financieel rendement moeten halen ten
behoeve van de uit te keren pensioenen of verzekeringsschades. Deze sector beslaat ongeveer
180.000 woningen, waarvan de eigenaren zeer teleurgesteld zijn in het huurprijsbeleid van de
Nederlandse overheid, waar zij voor een deel, namelijk het niet geliberaliseerde deel met een
maandhuurprijs hoger dan € 620, ook onder vallen en dat hun te weinig ruimte biedt voor een
goed rendement (zie www.ivbn.nl).
Ook commercieel zijn de zogenaamde particuliere verhuurders, kleine verhuurpartijen
uiteenlopend van een bezit van 2 tot ca. 300 woningen, die (een deel van) hun inkomen uit de
verhuur halen. Samen hebben deze eigenaren circa 450.000 woningen in bezit, voor een groot
deel in de grotere steden. Deze particuliere verhuurders zijn veel minder geneigd hun bezit te
verkopen, dus moeten zij hun rendement halen uit het directe rendement, de geldstroom op
jaarbasis. Dat jaarlijkse rendement zet het onderhoud van deze woningen onder druk en maakt
investeringen in verbeteringen moeilijk omdat de terugverdientijd vaak lang is. Zeker het
vooroorlogse gedeelte van dit bezit (circa 130.000 woningen) is kwalitatief gezien het slechtste
deel van de Nederlandse woningvoorraad die verder volgens het officiële Kwalitatieve Woning
Registratie-KWR-onderzoek goed op orde is. De particuliere verhuurders zijn een bonte groep
eigenaren (zie www.vastgoedbelang.nl), van kamerverhuurders in studentensteden tot
huisjesmelkers en tot professionele verhuurbedrijven voor expats. Veel kleine verhuurders doen

tot PvE BK3MA1 39

het dagelijkse onderhoud zelf, om kosten te besparen. Het onderhoud in dit segment van de
huursector is niet erg planmatig. Voor wat betreft het huurprijsbeleid zijn ook deze verhuurders
onderworpen aan het rijksbeleid op dit punt. In de particuliere huursector valt het overgrote deel
in het gereguleerde segment en is dus niet geliberaliseerd.
Woningcorporaties
Het grootste deel van de huursector wordt gevormd door bijna 500 woningcorporaties,
die samen 2,4 miljoen woningen bezitten. Woningcorporaties zijn private organisaties zonder
winstoogmerk, die uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting en als
primaire statutaire taak hebben woningen te verhuren vooral aan mensen die niet zelf in hun
huisvesting kunnen voorzien, om wat voor reden dan ook. Men zou dat ook een overheidstaak
kunnen noemen, die dus door private organisaties wordt uitgevoerd. Dat noemen we een hybride
organisatie. Omdat corporaties verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van een overheidstaak
zijn ze toegelaten op basis van de Woningwet, door de minister van VROM. Die toelating brengt
plichten met zich mee, maar ook rechten, zoals het recht op staatssteun voor het uitvoeren van
de kernactiviteiten van de corporatie (subsidies, garanties, voorrangsposities, etc.).
Woningcorporaties zijn in beginsel not-for-profit organisaties. Dat wil niet zeggen dat ze geen
winst mogen maken, maar onderdeel van de toelating is dat die winst uitsluitend in het belang
van de volkshuisvesting mag worden gebruikt. Daarom is de definitie van wat onder
volkshuisvesting wordt verstaan van belang.
Corporaties behalen op hun kernactiviteiten een zeker exploitatieoverschot. Dat kan
jaarlijks nogal variëren en is afhankelijk van specifieke zaken die in een bepaald jaar
plaatsvinden, zoals een grotere investering in een aankoop, het verrichten van
renovatieactiviteiten, grote onderhoudsuitgaven of het in exploitatie nemen van een
nieuwbouwcomplex, etc. Het balanstotaal van de 492 corporaties (in grootte variërend van 20
tot 75.000 woningen!) bedroeg in 2006 € 92 miljard , de jaaromzet bedroeg € 13,5 miljard, het
gezamenlijke vermogen (reserves) bedroeg ca. € 12 miljard (dat is overigens maar € 5.000 per
woning). De sector is financieel gezond en kan en wil ook investeren in leefbaarheid van buurten
en wijken, de kwaliteit van de woningen en woonomgeving en in bijzondere woonvormen voor
bijzondere groepen als ouderen, minder validen, etc.

40 BK3MA1 Van idee

 Plichten en taken van een woningcorporatie (Box 7)

De corporatie valt onder aparte regelgeving, het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH, 1992, laatst
herzien in 2004). In het BBSH zijn de gedrag- en leefregels vastgelegd waar de woningcorporaties zich
aan moeten houden. Zo is daarin gedefinieerd wat het betekent om uitsluitend in het belang van de
volkshuisvesting werkzaam te mogen zijn. Woningcorporaties moeten:

1) Bij voorrang de doelgroep huisvesten, de mensen dus die over een laag inkomen beschikken of die om
andere redenen moeilijk aan passende woonruimte kunnen komen;

2) De huurders betrekken bij het beheer van de woningen en bij de ontwikkeling van het beleid;

3) Zorgen voor financiële continuïteit;

4) De kwaliteit van hun woningbezit op peil houden;

5) Bijdragen aan de verbetering van de leefbaarheid van buurten en wijken;

6) Bijdragen aan de realisatie en exploitatie van woongebouwen voor mensen die zorg nodig hebben,
zoals ouderen en gehandicapten.

De laatste twee ‘taakvelden’ zijn betrekkelijk nieuw. Zij tonen twee ontwikkelingen in de
volkshuisvesting, die we ook al tegenkwamen in de nota Mensen, Wensen, Wonen: het besef dat wat er in
de woonomgeving gebeurt net zo belangrijk is voor het woongenot als de woning zelf, en het
toenemende aantal mensen dat zorg nodig heeft en deze ontvangt in de vertrouwde woonomgeving.
Samenhangend met de taakomschrijving uit het BBSH kennen de corporaties een publieke
verantwoordingsplicht op de velden: het verhuren van woningen primair aan de doelgroepen van beleid
(lagere inkomensgroepen, starters, ouderen, minder validen, etc.), het kwalitatief instandhouden van het
bezit, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het waarborgen van de financiële continuïteit
van de organisatie, het actief zijn op het gebied van wonen en zorg en het bevorderen van de
leefbaarheid in buurten en wijken. Een breed werkgebied dus, dat we ook wel benoemen als de
“kernactiviteiten” van een woningcorporatie.

3.1.4. Werken
Voor utilitaire gebouwen gelden schattingen, ook omdat er vaak slechts
bouwvergunningscijfers per sector bekend zijn en geen cijfers over toegevoegd of gemuteerd
oppervlak (zie Figuur 20, op basis van (Soeter, 2010)). Het agrarisch vastgoed, waarvoor bij
vastgoedbeleggers en -onderzoekers weinig belangstelling bestaat, beslaat een groot deel van de
vastgoedvoorraad in Nederland. De kantoorvoorraad van Nederland bedraagt in 2005 al bijna 60
miljoen vierkante meter. Dit is zowel in privaat als in publiek eigendom. De tabel maakt duidelijk
dat kantoren tot verschillende sectoren kunnen behoren en dat diverse sectoren verschillende
soorten gebouwen nodig hebben voor de primaire processen.

Figuur 21: eigendomsverhoudingen in utiliteitsbouw (onderbouwde schatting (Soeter, 2010))

tot PvE BK3MA1 41

 Kredietcrisis en het effect op de risico’s op de vastgoedmarkt (Box 8)

Met de kredietcrisis, die vooral ook een vastgoedcrisis was, stopte de hause in de ontwikkeling van
vastgoed. Projecten werden afgeblazen, projectontwikkelaars gingen failliet en gemeentes moesten
enorme verliezen nemen. Een groot gedeelte van de bestaande voorraad aan winkels en vooral kantoren
moet worden gesaneerd en waar mogelijk herontwikkeld. Daarbij komt dat ontwikkelingen als het
“nieuwe werken” en winkelen via internet een groot maar voor groot deel nog niet goed voorspelbaar
effect zal hebben op het commercieel vastgoed. Minder maar kwalitatief hoogwaardigere m2 lijkt in dit
verband geen onlogisch effect. Waar vóór 2009 de beleggers te optimistisch aankeken tegen
mogelijkheden en risico’s van vastgoed lijkt het nu dat risico’s wellicht te hoog waren. Zeker gezien de
financiële positie van de overheden zullen beleggers nodig zijn om de noodzakelijke
herstructureringsopgave te financieren. Belangrijk zal zijn wegen te vinden die de risico’s van het
ontwikkelen en beheren van vastgoed zowel op project als voorraad niveau verminderen.

3.1.5. Zorgen

Actuele ontwikkelingen in de gezondheidszorg (Box 9)

De gezondheidszorg wordt geconfronteerd met een vergrijzende bevolking, nieuwe en steeds duurdere
technieken om de levensverwachting te verhogen. De vraagt neemt dus explosief toe terwijl de grenzen
aan groei van de budgetten steeds meer in zicht komen. Daarnaast is er een arbeidsmarkt waarbij het
steeds moeilijker zal worden personeel te werven. Dit vraagt om een sterke stijging van de effectiviteit en
efficiency van de gezondheidszorg. Dit zal ertoe leiden dat er volledig nieuwe concepten en processen
zullen worden ontwikkeld. De huisvesting zal daarop aangepast moeten worden. Daarbij moet ook
rekening worden gehouden met het feit dat zorg veel meer thuis of in het buitenland zal worden
verleend. Tot slot is de financiering van de zorg in beweging. Het geld komst steeds minder rechtstreeks
van de overheid en de “commercieel” risico’s nemen toe. Beide zal leiden tot nieuwe financieringsvormen
voor de huisvesting met een grotere rol voor financiële instellingen.

3.1.6. Leren

Actuele ontwikkelingen in de sector ‘leren’ (Box 10)

Aan het funderend en beroepsonderwijs worden steeds hogere eisen gesteld. Niet alleen t.a.v van het
onderwijs sec, maar ook t.a.v. van haar rol bij het wegwerken van sociale achterstanden, zoeken naar
een baan en het voorkomen van ontsporingen. Dit betekent een zoektocht naar nieuwe
onderwijsconcepten en samenwerking met maatschappelijke partners en bedrijven. Het decentrale
onderwijssysteem in met zijn (vrij unieke) vrije keuze van onderwijs stimuleert deze keuze zeer. Daarbij
hebben de invoering van de lumpsumfinanciering i.c.m. met de teruglopende lerarenaantallen van
scholen maatschappelijk ondernemers gemaakt met een relatief hoog risicoprofiel. De resultaten hiervan
vergen heel andere veel hoogwaardiger en flexibeler huisvestings- en financieringsconcepten en een
grondige herstructurering van de bestaande huisvestingsvoorraad. Het hoger onderwijs groeit steeds
meer naar elkaar toe maar groeit ook veel meer weg van het middelbaar beroepsonderwijs. Daarbij
wordt dit onderwijs steeds internationaler met een groeiend aantal buitenlandse studenten. In de
afgelopen periode zijn erg veel nieuwe relatief kostbare en specifieke gebouwen neergezet, vaak ook in
gebieden buiten de stad. Daardoor zijn de relatieve kosten van de huisvesting gestegen en ‘eten’ zij steeds
meer van het budget op bedoeld voor onderwijs en onderzoek. Bovendien is er een steeds groter tekort
aan studentenhuisvesting, hetgeen de gewenste groei van buitenlandse studenten belemmert. Dit
betekent dat enerzijds de huisvestingsvoorraad van het hoger onderwijs sanering en
studentenhuisvesting uitbreiding behoeft. Daarbij moet ogenschouw worden gehouden dat juist in het
hoger onderwijs studenten niet studeren in een gebouw maar in de stad. Het belangrijkste schaalniveau
waarop huisvestingsvraagstukken aangepakt moeten wordt zal dan ook steeds minder het gebouw en
steeds meer de stad zijn.

Bij het analyseren van de bestaande voorraad onderwijsgebouwen (Den Heijer 2011)
valt vooral de functionele veroudering op: gebouwen zijn ooit ontworpen voor andere
didactische concepten of onderwijssystemen: voor grotere of kleinere groepen (in primair en
voortgezet onderwijs), meer fysieke practica en minder ‘desk-related research’ (in hoger
onderwijs). Vooral bij universiteiten is ook de technische staat een probleem: meer dan 50% is
gebouwd in jaren 60 of 70 en er is achterstallig onderhoud (ook door een lager budget voor

42 BK3MA1 Van idee

nieuwe investeringen). Tegelijkertijd zijn de kwaliteitseisen aan de gebouwen hoger (vanuit
onderwijs en onderzoek) en is de bezetting en benutting van ruimten (laboratoria, collegezalen,
kantoren) relatief laag. Dit vraagt nieuwe concepten (zie ook paragraaf 3.2.4).
3.1.7. Recreëren

Verwachte ontwikkeling van de creatieve industrie en de daarmee gemoeide vastgoedvraag

(Box 11)

De creatieve industrie zal zich in toenemende mate ontwikkelen tot een van de belangrijkste
exportproducten van Nederland. Deze industrie heeft een nauwe relatie met de Nederlandse cultuur, het
is een belangrijke uiting daarvan. De culturele ontwikkeling stimuleert en geeft richting aan de creatieve
industrie. Ze vindt in deze ontwikkeling haar basis, inspiratie en voedingsbodem. Daarnaast vormt de
culturele ontwikkeling in belangrijke mate de “Nederlandse Identiteit”. Een identiteit waaraan in een
onzekere globaliserende wereld steeds meer behoefte bestaat. Door de bezuinigingen trekt de overheid
zich steeds meer terug in de bekostiging en financiering van cultuur. Dit betekent dat culturele
ontwikkelingen steeds meer verbonden zullen worden met de ontwikkeling van de creatieve industrie.
Dit zal leiden tot nieuwe samenwerkingsvormen. Minder instituties en meer netwerkorganisaties.
Nieuwe producten en tot nieuwe financieringsarrangementen. Dit vraagt ook om passende huisvesting;
van hoogwaardige icon buildings tot goedkope broedplaatsen van nieuw talent. Daarbij zal
herontwikkeling van bestaande overtollig geworden gebieden en gebouwen cruciaal zijn.

Er worden verschillende soorten winkelaars onderscheiden. Evers (et al. 2005) vat het
verschil tussen de run, fun en doel shoppers als volgt samen:
‘Bij boodschappen doen (Run) staat de aankoop van voedings- en genotmiddelen en
frequent benodigde non-food (drogist, bloemen, textiel, huishoudelijke artikelen) centraal.
Verkrijgbaarheid (assortiment), gemak (reistijd, comfort) en bereikbaarheid spelen een grote rol.
Bij recreatief winkelen (Fun) is de activiteit zelf (rondkijken, ontspannen) vaak
belangrijker dan de aankoop. Tijd speelt hier nauwelijks een rol. Warenhuizen (V&D, HEMA) en
grote modeketens (H&M, C&A) zijn traditioneel belangrijke trekkers. De laatste jaren ontwikkelen
zich ook in andere branches winkelformules die als belangrijke publiekstrekker fungeren zoals
multimedia (Mediamarkt) en sport (Perry, Intersport). In deze branches zien we een ontwikkeling
naar recreatief bezochte winkels met trendy aanbod en modegevoelige accessoires.
Bij gerichte aankopen (Doel) gaat het om aankopen die niet keuzegevoelig zijn (doe-het-
zelf, tuinartikelen). Combinatiebezoek met andere winkels vindt nauwelijks plaats. Klanten willen
snel het beste product voor de juiste prijs.’ (Evers et al. 2005, p21-22)
Gemiddelde Aandeel Aandeel Aandeel Aandeel
afstand in km autobestuurder autopassagier openbaar fiets/lopen
vervoer
Overwegend 2,3 33% 10% 1% 55%
Run
Overwegend 5,9 24% 13% 16% 47%
Fun
Overwegend 6,5 49% 24% 2% 25%
Doel
Gemengd 3,4 36% 13% 2% 49%

Figuur 22: regionale verschillen in modal split. Bron: CBS, bewerking RPB (Evers et al. 2005, p103)

tot PvE BK3MA1 43

 Verwachte doorontwikkeling in de sector ‘winkelen’ (Box 12)

Sport krijgt in toenemende mate aandacht. Dit geldt zowel voor de breedte als voor de topsport. De
kandidaatstelling van Nederland voor zowel voor WK voetbal als Olympische spelen zijn daarvan goede
voorbeelden. Voor de breedtesport speelt met name een betere koppeling tussen onderwijs, sport en
sportverenigingen, met name gericht op gezondheid en ook integratie. Om deze koppeling beter mogelijk
te maken moeten de ruimtelijke infrastructuur op wijkniveau en de accommodatie verbeterd worden. Op
gebiedsniveau betekent dit dat sportaccommodaties in combinatie met parken een centralere plaats
moeten krijgen in de wijk en sportaccommodaties kwalitatief moeten worden verbeterd in combinatie
met betere benutting. Topsport krijgt steeds meer een maatschappelijke functie. Niet alleen als
stimulator van de breedtesport maar ook als brandpunt van ruimtelijke ontwikkelingen en rolmodellen
voor maatschappelijke ontwikkelingen. Dit vergt nieuwe ruimtelijke en huisvestings- en financiële
concepten.

3.2. De markten
In deze paragraaf introduceren wij de sector wonen. Het grootste deel van deze
paragraaf gaat over de achtergrond van het vak: hoe heeft de woningmarkt zich ontwikkeld
welke vragen kunnen er vanuit het wetenschapsgebied gesteld worden? Allereerst wordt
ingegaan op de woningvraag van de consument en staat de woningmarkt als een ‘falende’ markt
centraal. Dit is een van de redenen voor de overheid en maatschappelijke organisaties om in te
grijpen op deze markt. Belangrijke, actuele vraagstukken zijn op het einde van deze paragraaf
opgenomen.
3.2.1. Wonen: de falende woningmarkt
Al het onderzoek, dat in de vorige paragraaf is behandeld, zou er idealiter toe moeten
leiden dat het aanbod van woningen goed kan worden afgestemd op de vraag. De vraag naar en
het aanbod van woningen vormen samen de woningmarkt. Op een goed functionerende markt
ontstaat evenwicht, waarbij twee factoren van belang zijn: prijsvorming en productie. Als er
bijvoorbeeld veel vraag is naar een product en weinig aanbod, stijgt de prijs. Een deel van de
consumenten kan deze prijs niet meer betalen, waardoor de vraag minder wordt. Bij een bepaald
prijsniveau zijn vraag en aanbod dan in evenwicht. Als deze prijs hoog is, zullen de producenten
vervolgens meer gaan produceren. Zij kunnen daarmee immers flink verdienen. Maar door het
grotere aanbod zal de prijs gaan zakken en kunnen meer consumenten het product aanschaffen.
Er ontstaat, met andere woorden, een nieuw evenwicht. Zo’n evenwicht is dus vaak maar
tijdelijk. Producenten reageren steeds, zij het met enige vertraging, op veranderingen in de
wensen en de koopkracht van consumenten. Bij woningen werkt het in principe ook zo. Toch zijn
de vraag naar en het aanbod van woningen zelden met elkaar in evenwicht. Er is sprake van een
‘falende markt’. Hiervan wordt gesproken als een markt niet goed functioneert in de zin dat er
niet vanzelf een evenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod. Soms voelt de overheid zich
geroepen op te treden als een markt niet goed werkt. Dit geldt zeker ook voor de woningmarkt.

44 BK3MA1 Van idee

 Oorzaken van een falende woningmarkt (Box 13)

Als je een product wil kopen, ga je meestal naar een winkel. Een voorbeeld. Je komt thuis en de koffie is
op. Je weet, uit ervaring, dat zich in de supermarkt een heel schap met koffie bevindt, waar de diverse
soorten overzichtelijk zijn gerangschikt. Het is niet moeilijk hieruit een keuze te maken. Bij woningen ligt
dit anders. Woningen zijn namelijk een heel ander product dan bijvoorbeeld koffie. Wat maakt een
woning, en daarmee de woningmarkt, zo anders?

1) In ons klimaat heeft iedereen een dak boven zijn hoofd nodig; het kunnen beschikken over een woning
is dus noodzakelijk; ook als bij schaarste aan woningen de prijs stijgt, zal de consument toch blijven
proberen woonruimte te bemachtigen: prijsstijging leidt dus niet snel tot vraaguitval.

2) Er is een enorme verscheidenheid aan woningen, zeker als ook gekeken wordt naar zaken als
architectuur en staat van onderhoud; het is voor de consument moeilijk een goed overzicht van alle
beschikbare woningen te krijgen, hoewel dit de laatste jaren door de opkomst van internet iets
makkelijker geworden is.

3) Woningen staan op een bepaalde plaats; niet alleen de prijs en kwaliteit van de woning zelf zijn van
belang, maar VOORAL ook de locatie.

4) De woningmarkt is vooral een tweedehands markt: de meeste verhuizingen vinden plaats binnen de
bestaande woningvoorraad.

5) Er is veel tijd nodig om een woning te bouwen: tussen initiatief- en opleverfase zit als regel minstens
vijf jaar; hierdoor kan het aanbod slechts met vertraging op een verandering in de vraag reageren.

Door het falen van de markt komen vraag en aanbod niet alleen niet tot een evenwicht,
maar kennen veel gebieden ook een tekort aan woningen, of in ieder geval aan bepaalde typen
woningen. Zo kunnen veel studenten in Delft slechts met moeite een woning of kamer vinden. Er
zijn echter ook regio’s waar juist een overschot aan woningen bestaat. Dit geldt bijvoorbeeld
voor veel oude industrie- of havensteden, waar de werkgelegenheid is weggetrokken (denk aan
Liverpool of Detroit). In Nederland doet deze situatie zich tot nu toe alleen bij de grenzen voor,
zoals in Oost Groningen of Zeeuws Vlaanderen.
Ontstaan van overheidssturing op de woningmarkt
In de tweede helft van de negentiende eeuw en het begin van de twintigste eeuw neemt
de Nederlandse bevolking snel in omvang toe. In 1869 heeft ons land 3,6 miljoen inwoners, in
1909 5,9 miljoen. Deze groei is te danken aan de daling van het sterftecijfer. Ook het
geboortecijfer daalt, maar minder snel. De landbouw en de nijverheid op het platteland zijn
echter niet in staat de ook in de agrarische gebieden sterk groeiende bevolking voldoende werk
te verschaffen. In de steden komen er na 1870, door de ontwikkeling van handel en industrie,
juist wel nieuwe banen bij. Het gevolg is dat een deel van de plattelandsbevolking naar de steden
trekt. Zo groeit de bevolking van Amsterdam van 224.000 in 1850 tot 588.000 in 1913. De
woningbouw in de steden houdt aanvankelijk geen gelijke tred met de bevolkingsgroei. Vooral
ongeschoolde arbeiders hebben grote moeite met het vinden van redelijke en betaalbare
woningen. Toch wordt in de periode tussen 1870 en de eerste wereldoorlog op grote schaal
gebouwd in Amsterdam. Deze wijken staan nu bekend als de negentiende-eeuwse gordel.
Tot 1870 werden woningen als regel gebouwd in opdracht van de grondeigenaar, die
hier zelf wilde gaan wonen dan wel de woning wilde verhuren. Als gevolg van het sterk
toegenomen woningtekort durven bouwbedrijven het nu aan voor eigen rekening woningen te
bouwen en pas na het gereedkomen huurders voor de woningen te zoeken. Zij speculeren er
hierbij op dat er, door de grote woningvraag, altijd wel huurders te vinden zullen zijn. Daarom
wordt wel over ‘speculatiebouw’ gesproken.
Speculatiebouw
In de nieuwbouwwijken verrijzen de woonblokken in hoog tempo. Om zo min mogelijk
grond verloren te laten gaan, zijn de straten recht en nauw. Aan deze straten worden veelal
diepe, smalle woningen gebouwd. Er is dus niet alleen een tekort aan woningen, de woningen die
worden gebouwd zijn vaak van slechte kwaliteit. Op dat moment ziet de overheid echter nog

tot PvE BK3MA1 45

geen aanleiding iets te doen aan de slechte huisvesting van de arbeiders. De liberale partijen, die
in de tweede helft van de negentiende eeuw de belangrijkste stroming vormen in de politiek,
vinden dat ieder mens verantwoordelijk is voor zijn eigen bestaan en dat de markt zijn werk
moet doen.

Figuur 23: Staatsliedenbuurt, Amsterdam.In 1876 keurde de Amsterdamse gemeenteraad een

uitbreidingsplan goed. Rond het centrum konden toen op grote schaal woningen worden gebouwd.
In dit plan volgde het stratenpatroon grotendeels de bestaande agrarische verkaveling. Het plan
kenmerkt zich verder door smalle straten met smalle, diepe woningen. Hierdoor kon, door de
particuliere bouwers, een groot aantal woningen worden gebouwd. (Foto: André Mulder.)

Woningwet
Mede als gevolg van de cholera-epidemieën, die tot in het midden van de 19e eeuw ons
land teisteren en veel slachtoffers eisen, ontstaat bij de stedelijke overheden aandacht voor de
volksgezondheid. Men ziet in dat ook de kwaliteit van de woonomgeving een belangrijke rol
speelt voor gezonde leefomstandigheden. Langzamerhand wordt ingrijpen door de overheid
minder omstreden. In 1894 krijgen drie juristen opdracht het woningvraagstuk te onderzoeken
en middelen aan te dragen om de woonsituatie te verbeteren. Twee jaar later verschijnt hun
rapport “Het vraagstuk der volkshuisvesting”. Zij pleiten hierin voor een stelsel van wetgeving.
Enkele jaren later komt deze wetgeving daadwerkelijk tot stand: de Woningwet van 1901. De
Woningwet geeft gemeentebesturen de plicht toe te zien op het bouwen en wonen. Zij moeten
hiertoe onder meer een bouwverordening opstellen. De nadruk ligt hierbij op het voorkomen of
opheffen van slechte woontoestanden, want de Woningwet is toch vooral een antwoord op het
gezondheidsvraagstuk. Toch maakt de wet ook het subsidiëren van woningbouw mogelijk: het
Rijk kan aan gemeenten financiële voorschotten en bijdragen verlenen. Hiermee kunnen de
gemeenten de bouw van huurwoningen mogelijk maken. Dit bouwen gebeurt bij voorkeur door
organisaties die als zodanig zijn aangewezen: de ‘toegelaten instellingen’ (tegenwoordig meestal
aangeduid als woningcorporaties). Veel van deze corporaties zijn verbonden aan kerken, andere
komen voort uit de zich emanciperende arbeidersbeweging. Hiermee worden in de Woningwet
twee belangrijke keuzes gemaakt. Het bouwen van sociale huurwoningen geschiedt zoveel
mogelijk door particuliere organisaties, al zijn dit wel organisaties zonder winstoogmerk, en dus
niet of in ieder geval zo min mogelijk door de overheid zelf. In de tweede plaats wordt, in
tegenstelling tot bijvoorbeeld België, gekozen voor het subsidiëren van de bouw van
huurwoningen en niet van koopwoningen. Overigens worden de eerste jaren na het tot stand
komen van de Woningwet nog niet zoveel gesubsidieerde woningen gebouwd. Pas later, als
bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven, komt de bouw hiervan goed op gang.

46 BK3MA1 Van idee

 Figuur 24: Complex ‘Het Schip’, Spaarndammerbuurt, Amsterdam. Michel de Klerk ontwierp drie
woningblokken voor woningcorporatie ‘Eigen Haard’, die werden gebouwd tussen 1917 en 1921. Zijn
ontwerpen passen in de ‘Amsterdamse School’, een stijl die zich kenmerkt door het speels gebruiken
van baksteen en door bijzondere raampartijen. In ‘Het Schip’ is een museum gevestigd
(www.hetschip.nl). (Foto: André Mulder.)

Bloei en neergang van de sociale woningbouw: 1914 – 1945

Hoewel Nederland niet bij de Eerste Wereldoorlog betrokken raakt, ondervindt ons land
toch de nadelige gevolgen van deze oorlog. Door het sluiten van de grenzen en door
vijandelijkheden op zee wordt de invoer van goederen steeds moeilijker. Ook bouwmaterialen
worden hierdoor schaars. Hierdoor stijgen de bouwkosten en komt de bouw van woningen
vrijwel geheel tot stilstand. Het toenemende verschil tussen de vraag naar en het aanbod van
woonruimte heeft tot gevolg dat de huren worden opgetrokken. Ook veel andere artikelen
worden schaarser en duurder. De ontevredenheid onder de arbeidersbevolking neemt hierdoor
toe. Politiek gezien is de arbeidersbeweging nu een factor waarmee rekening moet worden
gehouden, al was het maar omdat in veel Europese landen de dreiging van een socialistische
revolutie voelbaar wordt.
Ook in Nederland voelt de overheid zich gedwongen maatregelen te nemen, zoals de
distributie van levensmiddelen. Ook op het terrein van de volkshuisvesting wordt ingegrepen. In
1917 worden de huren bevroren op het peil van 1 januari 1916. Ook worden huurders
beschermd tegen uitzetting op onredelijke gronden door de huiseigenaar. Tevens worden nu in
veel gemeenten plannen ontwikkeld voor sociale woningbouw. In verschillende gemeenten gaan
zowel corporaties als gemeentelijke woningbedrijven aan de slag. Het aantal toegelaten
instellingen neemt toe van 300 in 1914 tot 1.300 in 1920. De nieuwbouw van woningen, die
tussen 1913 en 1917 was gedaald van 23.000 tot 6.000 per jaar, herstelt zich weer: in 1920
worden 25.000 woningen gebouwd. Dit herstel komt vooral voor rekening van gemeenten en
woningbouwverenigingen. Hun aandeel in de bouw van nieuwe woningen stijgt van 12 % (1913)
tot 87 % (1920).
Vanaf 1920, als de gemoederen weer wat tot bedaren zijn gekomen, begint de
Nederlandse overheid zich weer terug te trekken uit de volkshuisvesting. Het idee dat de
overheid zo min mogelijk moet ingrijpen op dit terrein, krijgt weer de overhand, versterkt door
een economische inzinking van 1920 tot 1923. De meeste, slechts enkele jaren eerder ingevoerde
regelingen, verdwijnen weer. Achteraf gezien is het overheidsingrijpen in de woningbouw, in de
jaren rond 1920, niet veel meer dan een tijdelijke reactie op een crisissituatie. Nadat de crisis is
bezworen, trekt de overheid zich weer (grotendeels) terug. Toch heeft dit ingrijpen van de
overheid een belangrijke erfenis achtergelaten. Er bestaat vanaf dat moment in Nederland, zij het
slapend, een goed uitgewerkt volkshuisvestingssysteem. De mogelijkheden die de Woningwet
biedt, zijn gedurende enige tijd intensief benut. Hierdoor is ervaring opgedaan met het
ontwikkelen en in praktijk brengen van een huur- en subsidiebeleid. Bovendien heeft in ieder
geval een deel van de huurders nu een huisbaas die niet in de eerste plaats uit is op het maken
van winst.

tot PvE BK3MA1 47

 Figuur 25: Tuindorp Watergraafsmeer, Amsterdam. In veel gemeentes in Nederland werden tussen
1910 en 1930 een of meer tuindorpen gebouwd. Dit gebeurde in navolging van de internationale
‘garden cities’ beweging, die was geïnspireerd door de ideeën van Ebenezer Howard (zie b.v.
Wassenaar en Schreijnders, 1991). Ook (geschoolde) arbeiders konden nu de drukke stad
ontvluchten en wonen in een groene wijk. (Foto: André Mulder.)

De bouw van naoorlogs Nederland: 1945 – 1990

Als ons hele land is bevrijd, op 5 mei 1945, zijn 603.000 woningen beschadigd (bijna 30
% van de toenmalige woningvoorraad). Hieronder vallen 127.000 woningen (6 % van de
voorraad) die vernietigd of zwaar beschadigd zijn. Het feitelijke woningprobleem is nog veel
groter. Er is tijdens de oorlog vrijwel geen nieuwbouw gerealiseerd, terwijl onderhoud aan de
bestaande voorraad grotendeels achterwege is gebleven. Nederland beschikt dus over een te
krappe en gedeeltelijk verwaarloosde woningvoorraad. Op basis van het al tijdens de oorlog door
de Wederopbouwdienst gemaakte meerjarenplan zouden gedurende de eerste tien jaar na de
opheffing van het bouwverbod steeds 65 à 70.000 nieuwe woningen nodig zijn. In 1946 en 1947
komt de woningproductie echter nog nauwelijks van de grond. Er worden dan respectievelijk
1.600 en 9.200 woningen gebouwd. De lage productie kan worden verklaard door de schaarste
aan grondstoffen en bouwvakarbeiders. Bovendien wordt voorrang gegeven aan het herstel van
infrastructuur en industrie.
In 1948 begint de bouwstroom goed op gang te komen. Er worden dat jaar 36.000
woningen gebouwd. De bedoeling is dit aantal geleidelijk op te voeren tot 55.000 woningen in de
periode 1953 t/m 1958. Wanneer er in deze periode ook ieder jaar 25.000 duplexwoningen
worden gebouwd, zal de woningnood naar verwachting in 1958 zijn opgelost. Duplexwoningen
zijn eengezinswoningen die bij oplevering tijdelijk geschikt zijn gemaakt voor bewoning door
twee huishoudens. Naast de duplexwoning zijn er meer maatregelen bedacht om de ergste
huisvestingsproblemen zo snel mogelijk op te lossen. Zo wordt meteen in 1945 begonnen met de
bouw van noodwoningen in gemeenten waar veel huizen zijn vernield. Vanaf 1948 subsidieert
het Rijk de splitsing van bestaande woningen zodat, net als bij duplexwoningen, deze tijdelijk
door meerdere huishoudens bewoond kunnen worden.
Er is dus bewust voor gekozen om de noodzakelijke woningbouw over een langere
periode uit te spreiden. Dit komt niet alleen door financiële problemen. Al in de oorlog was het
idee van beheersing van de bouwnijverheid ontstaan. Hierdoor wordt voorkomen dat tijdens een
korte, hevige bouwexplosie veel bouwvakkers worden aangetrokken, die vervolgens werkloos
raken. Bovendien kan de bouw worden ingezet als economisch instrument, met als doel
conjunctuurschommelingen af te vlakken. Dat wil zeggen dat tijdens een economische inzinking
de bouwactiviteiten tijdelijk worden uitgebreid, wat leidt tot een toename van de bedrijvigheid,
ook in de toeleverende industrie. De poging de woningnood planmatig in te lopen, stuit echter op
twee problemen. Er is een tekort aan geschoolde arbeidskrachten en er is onvoldoende geld. Het
laatste probleem wordt opgelost door kleiner dan voorheen te bouwen en te streven naar
standaardisatie en rationalisatie. Om deze te bevorderen komen er landelijke
minimumkwaliteitseisen: de ‘voorschriften en wenken’ (1951). Door financiële beperkingen
worden deze minimumkwaliteitseisen in de praktijk de norm.

48 BK3MA1 Van idee

 De landelijke overheid bepaalt ook niet meer, zoals tijdens de oorlog, geheel zelfstandig
het bouwbeleid. Het herstel van de democratische verhoudingen betekent ook dat de
gemeentelijke autonomie op dit gebied geleidelijk wordt hersteld. Dit betekent echter allerminst
dat de touwtjes geheel uit handen worden gegeven. Het Rijk stelt het bouwprogramma vast en
bepaalt ook hoe het bouwvolume wordt verdeeld. Iedere gemeente krijgt een ‘contingent’ (het
aantal woningen dat de gemeente in een bepaald jaar mag bouwen) toegewezen.
Tijdens de jaren vijftig en zestig is het vooral van belang dat er veel wordt gebouwd: het
enorme woningtekort moet worden ingelopen. De massale bouwstroom, strak gedirigeerd door
de overheid die ook de vinger op de knip moet houden, leidt tot het ontstaan van uitgestrekte
woonwijken, die later door veel mensen eentonig worden gevonden. De rijksoverheid stimuleert
industriële bouwmethoden, waarbij de verschillende onderdelen van de woning niet op de
bouwplaats maar in de fabriek worden vervaardigd. De verwachting is dat de bouwkosten
hierdoor sterk kunnen worden verlaagd, een verwachting die overigens lang niet altijd uitkomt.
In de jaren vijftig en zestig wordt ongeveer de helft van de woningen gebouwd door
gemeenten of woningcorporaties, in de jaren zeventig en tachtig is dit nog steeds meer dan 40%.
Toch wordt de bevordering van het eigenwoningbezit al snel een belangrijke doelstelling van de
overheid. Al in de jaren vijftig werden speciale subsidieregelingen voor koopwoningen in het
leven geroepen. Ook stond de gemeente in veel gevallen garant voor de terugbetaling van de
hypotheeksom die huizenkopers bij een bank hadden geleend. Twee factoren hebben de groei
van het aantal koopwoningen verder in de hand gewerkt. Dit is in de eerste plaats de
mogelijkheid om de rentebetaling (op een hypothecaire lening) op te voeren als aftrekpost bij de
inkomstenbelasting (hypotheekrente aftrek). Vooral mensen met een hoger inkomen
ondervinden hiervan voordeel. Verder is het kopen van een huis voor veel huishoudens de
snelste, zo niet de enige, manier om aan de zo geliefde eengezinswoning te komen, die in de
huursector schaars zijn. In 2006 vormen koopwoningen ruim de helft van de Nederlandse
woningvoorraad, om precies te zijn 56 %.(VROM, 2007) In 1947 was dit nog 28 %.

Figuur 26: Slotermeer, Amsterdam. In het Amsterdams Uitbreidingsplan van 1934 werd opnieuw een
forse uitbreiding van de stad voorzien. Wonen, werken en recreatie vinden plaats in verschillende
gebieden, die onderling verbonden zijn door brede straten. Wat betreft de woningen is het devies:
‘licht, lucht en ruimte’. Alle woningen moeten veel zon krijgen; daarom wordt het traditionele
bouwblok opengebroken en vervangen door bijvoorbeeld strokenbouw. (Foto: André Mulder.)

Inmiddels, als je in Nederland rondkijkt, krijg je de indruk dat onze steden en dorpen
voor het grootste deel uit nieuwbouwwijken bestaan. Deze indruk is juist. Na de tweede
wereldoorlog is het aantal woningen bijna verdrievoudigd (een groei van 2,1 tot 6,9 miljoen),
terwijl bovendien het ruimtebeslag per woning fors is toegenomen. Deze groei van de voorraad is
onder meer te verklaren vanuit de bevolkingsgroei (van 9 miljoen inwoners na de oorlog naar
ruim 16 miljoen nu). Maar minstens zo belangrijk is de afname van de gemiddelde
huishoudengrootte. In 1950 woonden er gemiddeld 4,6 mensen in een woning, nu zijn dat er nog
maar 2,3. Bovendien zijn in het kader van de stadsvernieuwing huizen gesloopt en vervangen,
zodat nu driekwart van de voorraad uit naoorlogse woningen bestaat. Ondanks de enorme
bouwproductie blijkt het woningtekort, in de jaren vijftig en zestig ‘volksvijand nummer 1’
genoemd, niet snel te worden ingelopen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de steeds grotere

tot PvE BK3MA1 49

ruimteconsumptie per huishouden. Hoewel er in sommige delen van het land inmiddels een
(meestal klein) woningoverschot bestaat (zoals in Oost Groningen), is het in veel gebieden nog
steeds moeilijk de gewenste woning te kopen of te huren voor een prijs die men kan betalen.
Liberalisering, maar met mate: 1990 – heden
Zoals we hebben gezien, vindt de vergaande overheidsbemoeienis met de Nederlandse
volkshuisvesting zijn oorsprong in de tweede wereldoorlog. Door velen wordt die
overheidsbemoeienis evenwel gezien als een noodzakelijk kwaad, een verschijnsel dat weer
dient te verdwijnen zodra de woningnood is opgelost. De woningnood is echter taai en
hardnekkig gebleken en tot de eerste helft van de jaren tachtig een heet hangijzer voor de
politiek. Vanaf midden jaren 80 worden de volkshuisvestingssubsidies geleidelijk verminderd.
Deze trend zet zich in de jaren 90 voort. In die jaren ziet, voor het eerst sinds jaren, weer een
samenhangende beleidsvisie het licht: de nota Volkshuisvesting in de jaren 90. De ondertitel van
de nota geeft de belangrijkste beleidswijziging aan: van bouwen naar wonen. Het accent in het
beleid ligt niet langer op het bouwen van woningen, maar op het beter benutten van de
bestaande voorraad. Hiermee samenhangend is in deze nota vastgelegd dat de
overheidsbemoeienis op het terrein van de volkshuisvesting zich kan beperken en zich moet
richten op de ‘aandachtsgroepen van het beleid’ (zoals mensen met een lager inkomen, ouderen
en gehandicapten). De mensen die niet tot deze doelgroepen behoren, moeten zichzelf kunnen
redden op de ‘vrije woningmarkt’, waarmee bedoelt wordt het niet door woningcorporaties
verhuurde deel van de woningmarkt. Dit is een belangrijke beperking van het Nederlandse
volkshuisvestingsbeleid: tot dan toe wordt volkshuisvesting meestal gezien als de huisvesting
van de gehele bevolking, nu gaat het nog slechts om bepaalde doelgroepen. Overigens vormen
deze aandachtsgroepen samen aanvankelijk nog zo’n 50 % van de bevolking.
Het volkshuisvestingsbeleid richtte zich sinds eind jaren 80 op (verdere) decentralisatie
van bevoegdheden, verantwoordelijkheden en risico's van het Rijk naar gemeenten en provincies
en de verzelfstandiging van woningcorporaties en (organisaties van) woonconsumenten.
Belangrijk gegeven is dat de beleidsvrijheid van woningcorporaties - eind jaren ’80 eigenaars van
meer dan 40% van de woningvoorraad - werd verruimd en de ook in financiële zin (meer) op
eigen benen staan. Hiermee is een volkshuisvestingssysteem ontstaan waarin private,
maatschappelijke ondernemingen, samen met de gemeenten de primaire verantwoordelijkheid
dragen voor een goede volkshuisvesting.
In de meest recente beleidsnota over de volkshuisvesting: Mensen, Wensen, Wonen (Ministerie
van VROM, 2000) staat de keuzevrijheid van de burgers centraal. Mensen moeten zoveel mogelijk
zelf bepalen hoe zij wonen. Toch betekent dit niet dat de overheid zich geheel terug kan trekken.
Hiervoor zijn twee redenen. Als ieder individueel huishouden zonder enige beperking zijn
woonwensen kan waarmaken, zullen bepaalde gebieden onherkenbaar veranderen. Groene
ruimtes, waar mensen juist willen wonen omdat er nog ruimte is, worden volgebouwd.
Bovendien kan niet ieder huishouden, door financiële beperkingen, leeftijd of handicap, zonder
steun zelf in zijn woonbehoefte voorzien. Er worden in de nota vijf kernthema’s genoemd:
x 1 Het vergroten van de zeggenschap over woning en woonomgeving, zowel in de koop-
als in de huursector.
x 2 Het scheppen van kansen voor mensen in kwetsbare posities, waarbij de huurtoeslag
(voorheen huursubsidie) als ondersteuning van lagere inkomensgroepen een
belangrijke rol blijft spelen.
x 3 Het bevorderen van wonen en zorg op maat.
x 4 Het verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit door herstructurering van
woonwijken:
x 5 Het faciliteren van groene woonwensen (wonen in dorpen en landelijke gebieden).

50 BK3MA1 Van idee

 Figuur 27: Oude pomp- en opslagterrein van de Gemeentewaterleiding (GWL), Amsterdam. Pas in de
jaren tachtig werd algemeen erkend dat het wegtrekken van de stedelijke middenklasse naar wijken
aan de rand van de stad en naar de voorsteden ook nadelen had. Zoals de toename van het
autoverkeer. Sindsdien worden op vrijkomende gebieden in de stad nieuwe woningen gebouwd. Het
GWL-terrein grenst aan een bestaande woonwijk. De nieuwe wijk heeft weinig parkeerplaatsen en
een natuurlijk systeem van waterzuivering (door middel van riet). (Foto: André Mulder.)

Woningmarktinstrumentarium van de overheid

Voor het uitvoeren van beleid staan de overheid drie soorten instrumenten ter
beschikking: financiële, juridische en communicatieve instrumenten. Een beleidsnota, zoals
Mensen, Wensen, Wonen is in de eerste plaats een communicatief instrument: de overheid legt
uit waarom bepaalde doelen worden nagestreefd en probeert hiermee de betrokken instanties te
overtuigen. Tegelijk worden in de nota ook juridische maatregelen aangekondigd en bevat de
nota financiële instrumenten, zoals het handhaven van de huurtoeslag. Toch is de inzet van
financiële instrumenten veel minder dan in het verleden.

Voorbeelden van juridische instrumenten van de overheid (Box 14)

Voorbeelden van juridische instrumenten van de overheid zijn de bouwvergunning, het Bouwbesluit en
de wetgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening. Bij nieuwbouw of ingrijpende verbouw van een
woning is een bouwvergunning nodig. Deze moet worden aangevraagd bij de gemeente. De gemeente
toetst de aanvraag onder meer aan het bestemmingsplan en aan het Bouwbesluit. In het Bouwbesluit
staan algemene regels met betrekking tot de veiligheid en bruikbaarheid van woningen. Net als het
bestemmingsplan is het Bouwbesluit een logisch vervolg op de regelgeving die werd geïntroduceerd met
de Woningwet van 1901. Deze wet en de verschillende regelingen die hierop zijn gebaseerd, hebben een
grote invloed gehad op de ontwikkeling van de woningplattegronden, zeker in de sociale woningbouw.

Het bestemmingsplan regelt welke bestemming (bijvoorbeeld woning of kantoor) een stuk grond kan
krijgen en vaak ook wat de maximale bouwhoogte of bebouwingsdichtheid is. Een bestemmingsplan
wordt gemaakt door de gemeente en moet passen binnen het ruimtelijke beleid van de provincie en het
rijk.

Naast financiële, juridische en communicatieve instrumenten, is er een vierde soort instrument: de

overheid die iets zelf doet. Een voorbeeld hiervan is de aanleg van wegen. Als het gaat om woningen laat
de Nederlandse overheid het bouwen en beheren echter aan private partijen over, zowel partijen met als
zonder winstoogmerk.

De instrumenten in de ruimtelijke ordening zijn in opgesomd naar actor en het

bijbehorende instrument. De belangrijkste instrumenten in de ruimtelijke ordening zijn de
structuurvisie, het inpassings-/bestemmingsplan, de beheersverordening en de AMVB. Merk op
dat verschillende instrumenten op verschillende schalen voorkomen, zoals de structuurvisie. Een
structuurvisie op een lager schaalniveau moet altijd passen binnen de structuurvisie op een
hoger schaalniveau. Bij afwijking moet de bovenliggende bestuurslaag over eventuele aanpassing
of uitzondering beslissen (voor de exacte werking van de het ruimtelijke
ordeningsinstrumentarium, zie Festen-Hoff & Hobma, 2011).

tot PvE BK3MA1 51

Door Wie? Waar geregeld? Toelichting
Rijk Structuurvisie plan waarin de toekomstige ruimtelijke
ontwikkeling in hoofdlijnen wordt aangegeven
Algemene Maatregel van Bestuur besluit van de regering
Inpassingsplan juridisch kader voor toegelaten vormen van
grondgebruik
Provincie Provinciale structuurvisie plan waarin de toekomstige ruimtelijke
ontwikkeling in hoofdlijnen wordt aangegeven
Algemene regels in Provinciale regelgeving
Inpassingsplan juridisch kader voor toegelaten vormen van
grondgebruik
Gemeente Structuurvisie plan waarin de toekomstige ruimtelijke
ontwikkeling in hoofdlijnen wordt aangegeven
Bestemmingsplan juridisch kader voor toegelaten vormen van
grondgebruik
Beheersverordening beschrijving en beheer huidige situatie
Figuur 28: instrumentarium in de ruimtelijke ordening naar actor en instrument (met dank aan M.
Schapiro.)

Financiële instrumenten op de woningmarkt

Vanaf het einde van de tweede wereldoorlog tot halverwege de jaren negentig, wordt de
bouw van veel huurwoningen door het rijk gesubsidieerd. Het gaat hier over het algemeen om
woningen die worden gebouwd door woningcorporaties. Vaak ging het om langlopende
subsidies, waarbij de woningcorporatie ieder jaar een bijdrage ontving in de exploitatie van een
bepaald woningcomplex. Ook werden in het grootste deel van deze periode door het rijk
voorschotten gegeven voor het bouwen van deze woningen, zodat de woningcorporaties niet
tegen een hogere rente op de kapitaalmarkt hoefden te lenen. Deze voorschotten moesten
uiteraard wel worden terugbetaald. Er werden dus voortdurend grote bedragen heen en weer
geschoven tussen rijk en woningcorporaties: de uitbetaling van subsidies vs. het aflossen van
voorschotten. Met de ‘bruteringsoperatie’ van 1995 is hier een einde aan gemaakt:
subsidieverplichtingen en voorschotten werden zoveel mogelijk tegen elkaar weggestreept. Dit
was een belangrijke stap in de richting van de verzelfstandiging van de woningcorporaties. Zij
waren nu niet meer afhankelijk van het rijk en moesten, financieel gezien, hun eigen broek
ophouden. Wel zijn corporaties nog steeds organisaties zonder winstoogmerk en genieten zij een
gedeeltelijke vrijstelling van de vennootschapsbelasting. Inmiddels zijn woningcorporaties een
sleutelpartij geworden binnen het locale volkshuisvestingsbeleid. Waar het vroeger vooral
uitvoerende organisaties waren die het beleid van de (rijks)overheid uitvoeren, drukken ze nu
steeds meer zelf hun stempel op het beleid. De sturing door de overheid is afgenomen en de
sturingsmogelijkheden voor de woningcorporaties zijn toegenomen. Woningcorporaties
ontwikkelen daarvoor hun eigen instrumenten, waaronder het strategisch voorraadbeleid (zie §
4.6 - strategisch voorraadbeleid).

52 BK3MA1 Van idee

 Overige instrumenten met financiële effecten op de woningmarkt (Box 15)

Naast het instrument van Hypotheekrente aftrek zijn er andere instrumenten die een effect hebben op
het functioneren van de woningmarkt. Onderstaand worden overige instrumenten benoem en een
selectie kort beschreven.

Overdrachtsbelasting. Bij elke transactie op de woningmarkt moet de koper een percentage van de
koopsom afdragen als belasting aan de staat. Deze belasting is vergelijkbaar met de BTW (belasting
toegevoegde waarde) maar kent een eigen tarief. Het tarief is, sinds de verlaging in 2011, 2%. De
verlaging naar 2% kwam tot stand als gevolg van de financiële crisis en middels de verlaging hoopt de
overheid de transacties op de woningmarkt te stimuleren. Het oude tarief was 6%. Er gaan stemmen op
om deze belasting geheel af te schaffen, of op zijn minst het huidige verlaagde tarief te handhaven.

Individuele huursubsidie (huurtoeslag). Deze subsidie wordt uitgekeerd aan bewoners van
huurwoningen die een bepaald inkomen hebben en over de (kale) huurprijs van een woning, tot een
maximum.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Kopers van een woning kunnen, wanneer zij aan voorwaarden
voldoen, in aanmerking komen voor een garant stelling. De voorwaarden die gesteld worden betreffen
het inkomen en de prijs van de woning. Een hypotheek met NHG borging komt in aanmerking voor een
lager rente tarief voor de hypotheek. De garantstelling bestaat eruit dat bij gedwongen verkoop de
restschuld overgenomen kan worden door het aan de NHG verbonden fonds (BEW).

Vermogensbelasting, Huurwaardeforfait. Startersrente regeling en de Koopsubsidie zijn andere op het

individu aangrijpende financiële instrumenten, WSW is net als BEW een fonds dat achtervang speelt
voor financieringen.

tot PvE BK3MA1 53

 Betaalbaarheid en woonruimteverdeling (Box 16)

Voor corporaties die zich in het bijzonder richten op de zwakkere groepen in de samenleving, is vooral
de toegankelijkheid tot de woningmarkt voor alle huishoudens van groot belang. De gemiddelde
maandhuur van een corporatiewoning was in 2006 € 373. Toch had 34% van de bewoners van de
corporaties een ondersteuning nodig in de vorm van een huurtoeslag. Corporaties richten zich vooral op
de groep huishoudens met inkomens tot maximaal € 33.000 (ca. 120% van het modale inkomen). De
inkomensgroepen die daarboven zitten worden geacht een eigen woning te kunnen verwerven. Dat is
twijfelachtig, want voor een woning van € 200.000 is bij 100% hypothecaire financiering ongeveer €
45.000 jaarinkomen vereist. (1,5 keer modaal).

Het is voor huurders helemaal niet zo gemakkelijk de overstap te maken naar een koopwoning, afgezien
nog van het feit dat voor veel huishoudens huren een goede optie is. De huurder kan immers in één
maand de woning verlaten, heeft geen zorgen over onderhoud en loopt geen risico op waardeverlies.
Kopers hebben wel een goede kans op vermogensvorming, maar moeten zelf voor het onderhoud van
hun woning zorgen en moeten eerst hun woning zien te verkopen voordat zij kunnen verhuizen. Volgens
Funda (www.funda.nl) staan er begin 2007 zeker 150.000 woningen te koop in Nederland, terwijl er op
de huurwoningmarkt een grote schaarste heerst. Juist vanwege de genoemde schaarste zijn op basis van
de Huisvestingswet en de lokale Huisvestingsverordeningen verdelingsregels vastgelegd die tot een
eerlijke verdeling van schaarse woningen moeten leiden. In de eigenwoningsector bestaat dat niet,
behalve als er bijzondere nieuwbouwwoningen aangeboden worden die qua prijs onder de in de
Huisvestingswet vastgestelde normen vallen. Dan kan ook een inschrijving voor die woningen vereist
zijn, waarna een verdelingsvolgorde wordt vastgesteld op basis van bepaalde criteria. Vooral bij
goedkope koopwoningen worden wel maximale inkomensgrenzen gesteld. In de huursector is de
schaarste veel groter: in de Randstad is de gemiddelde inschrijftijd 5 jaar en voor een eengezinswoning
in een groen-stedelijke buurt 10 jaar. Het aantal inschrijvingen op aangeboden huurwoningen is
gemiddeld 75. Tot 1990 werden schaarse huurwoningen nog verdeeld via een distributiestelsel (dit was
ingesteld na de oorlog om de toen zeer schaarse woningen te verdelen onder de woningzoekenden).
Sinds die tijd wordt vooral via het aanbodmodel gewerkt, waarbij met een vrijkomende huurwoning in
een woonkrant geadverteerd wordt. Indien dat van toepassing is worden ook de passendheidscriteria
vermeld, zoals minimum of maximum huishoudeninkomen, het aantal leden van het huishouden in
relatie tot het aantal kamers van de woning. In een aantal gemeenten worden geen passendheidscriteria
meer gesteld en kan iedereen reageren op een vrijkomende huurwoning, mits men een sociale dan wel
economische binding met de betreffende gemeente heeft. Het ideaal van de Huisvestingswet, namelijk
vrije vestiging voor iedereen, is op de gespannen woningmarkt in veel gemeenten nog niet mogelijk.

vraag en aanbod in de tijd: trends

Woningbouw is een belangrijke sector in ons land. Niet alleen wordt de huisvesting voor
de burgers zo voorzien, maar het is economisch ook een belangrijke sector die tot grote
investeringsstromen leidt. Woningbouw heeft direct te maken met ruimtelijke ordening, immers
er is altijd grond nodig om op te bouwen. Juist hierbij is de overheid altijd betrokken. En er is een
groot tekort aan geschikte bouwlocaties. De overheid bouwt echter niet zelf, ze kan alleen de
omstandigheden creëren en de voorwaarden scheppen waaronder private partijen zoals
beleggers, ontwikkelaars, woningcorporaties en particulieren, bereid zijn te investeren. Zo
investeerden de woningcorporaties in 2006 in nieuwbouw, onderhoud en renovatie samen € 8,6
miljard en dat moet nog verder omhoog. De 45.000 nieuwe koopwoningen vroegen van de
investerende huishoudens ca € 10 miljard! Het economische belang van de woningbouwsector is
dus groot.
Woningmarkt
Op de woningmarkt dienen zich enkele significante veranderingen aan. Zo is het de
vraag of we niet de grenzen beginnen te naderen van de koopkracht van de Nederlandse
huishoudens. Daarbij is het natuurlijk de vraag wat we als maatschappij vinden dat mensen aan
(goed, passend en gezond) wonen, moeten en mogen uitgeven. Is een “woonquote” van 25% van
het besteedbare inkomen te veel, of te weinig?
De Nederlandse samenleving vindt het belangrijk dat elk huishouden keuzevrijheid heeft
in het soort woning dat men wil hebben, op de locatie die men wil, dat de keuze tussen huren en
kopen een neutrale keuze is en niet gedomineerd wordt door de fiscale aftrekmogelijkheid van
de hypotheekrente. Keuzevrijheid gaat ook over zeggenschap over de woning en binnen de
woning, ook voor huurders en niet alleen voor de eigenaren.

54 BK3MA1 Van idee

 De huidige woningmarkt kent twee grote problemen. Enerzijds kunnen startende
huishoudens bijna niet toetreden tot de woningmarkt van zelfstandige woningen. Er zijn te
weinig passende en betaalbare woningen voor starters beschikbaar, omdat de concurrentie voor
dit soort woningen groot is. Er zijn veel huishoudens met een relatief laag inkomen. Het is
daarom ook niet verstandig op dit moment om veel kleine en goedkope woningen te slopen.
Anderzijds wordt er op de woningmarkt te weinig rekening gehouden met de vergrijzingsgolf
waar Nederland de komende 30 jaar mee te maken krijgt. Zowel het overheidsbeleid als de
wensen van de senioren zelf zijn gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en de
eventuele zorg die nodig wordt, zo lang mogelijk in de eigen woning te laten leveren. Nu willen
senioren veelal hetzelfde soort woningen als gewone huishoudens, maar er is wel een aantal
voorwaarden waaraan woningen moeten voldoen als men iets slechter ter been wordt, wat
minder krachtig is, etc. De schattingen lopen wat uiteen, maar zeker 1 miljoen woningen moeten
aangepast worden aan die senioren voorwaarden. Nieuwbouw levert maar een beperkte
bijdrage, ook hier moet de bestaande woningvoorraad op aangepast worden, zowel in de huur-
als in de koopsector.
Met de toename van het aantal ouderen, neemt ook de vraag toe naar de combinaties van
wonen en zorg. In toenemende mate wordt daar ook welzijn aan toegevoegd. Die combinatie
vraagt vaak samenwerking tussen woonruimteaanbieders (bijvoorbeeld woningcorporaties) en
zorgaanbieders. Er zijn ook organisaties die beiden verzorgen (bijvoorbeeld Humanitas), maar
vaak zijn de woonfunctie en de zorgfunctie gescheiden, zeker wat de financiële kant betreft.
Nieuwe concepten worden hier bedacht en gebouwd.
Nieuwbouw
Nieuwbouw van woningen krijgt in toenemende mate een sterk strategisch karakter.
Aan de ene kant komt op diverse plekken in Nederland de bevolkingskrimp er al aan
(bijvoorbeeld in Oost Groningen), op andere plekken is de druk op de woningmarkt nog zo hoog
dat “alles verkoopt”. Toch moet er rekening mee worden gehouden dat bewoners, kopers en
huurders, steeds meer mondige woonconsumenten worden en niet alles meer af zullen nemen
wat een verhuurder of een ontwikkelaar op de markt zet. Het ‘vragersperspectief’ krijgt daarmee
de overhand.
In 2000 heeft de toenmalige bewindspersoon van VROM, staatssecretaris Remkes, als
liberaal sterk ingezet op de vergroting van de keuzevrijheid van de bewoners. Hij deed dat door
onder andere te stellen dat éénderde van de nieuwbouwproductie in “particulier
opdrachtgeverschap” (PO) gerealiseerd zou moeten worden. Kenmerk van PO is dat de
toekomstige bewoner zelf een stuk grond verwerft, een architect zoekt en dus zelf opdrachtgever
is. Remkes wist dat in dat jaar circa 17% van de woningproductie in PO ging, de gewenste groei
van het aandeel PO viel toen nog wel mee. Ondertussen is het PO-aandeel in de woningproductie
gezakt tot 10%. Dat komt vooral doordat de productie van woningen zich concentreert op de
VINEX-locaties, waarvan de grond voor een groot deel in handen is van partijen die geen belang
hebben bij veel PO. In Almere wordt nu wel sterk ingezet op PO en in de planningsfase lukt het.
Het idee bestaat dat PO alleen voorbehouden is aan de beterverdienenden. In veel
gemeenten is dat ook zo omdat daar alleen kavels worden uitgegeven van minimaal 600 m2
tegen een m2 prijs van € 500. Het kan ook anders, namelijk in een vorm van collectief particulier
opdrachtgeverschap (CPO), waarbij een groep mensen zich verenigd om gezamenlijk een stuk
grond te bebouwen met woningen naar wens. Uiteraard zullen mensen concessies moeten doen,
niet iedereen kan alles krijgen in het ontwerp en materiaalgebruik, kleuren etc., wat hij of zij
wenst, maar er staan vele voordelen tegenover. Bijvoorbeeld de prijs: een kleinere kavel,
benutting van het serie-effect, één architect, één aannemer, leidt tot voordelen die op kunnen
lopen tot € 50.000 per woning (www.platform31.nl). Almere zet hier ook op in. Bij CPO-
projecten is het van belang om een soort achtervang te hebben, die als garantiesteller op kan
treden. Dat kan zowel een ontwikkelaar zijn als wel een corporatie.
Ook projectontwikkelaars spelen steeds meer in op de vraag naar keuzevrijheid van de
toekomstige koper. Die keuzevrijheid begint met de kleur van de tegels, dan komen de tegels zelf,
dan de inrichting van de badkamer, de keuken, de plaats van de tussenwanden, etc.
Projectontwikkelaars noemen deze ontwikkelingen “consumentgerichte projectontwikkeling”.
Alle grote projectcontwikkelaars hebben een product met mooie namen als Wenswonen,
Personal Housing, etc. Wellicht dat de ontwikkelaars in de toekomst een deel van hun projecten

tot PvE BK3MA1 55

opleveren als casco, waarna de bewoner de opdrachtgever wordt voor de gehele afbouw van de
woning.
Ook in de bestaande voorraad komt PO en CPO voor en projectontwikkelaars hebben
met ‘consumentgerichte renovatie’ ook eerste stappen gezet om meer ruimte te geven aan de
vragers in de markt. Een voorbeelden van CPO in bestaande voorraad is het Wallisblok. Een
voorbeeld van consument gericht renovatie is Eén Blok Stad.

Vormen van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (Box 17)

Bouwen gebeurt in veel gevallen voor een opdrachtgever, in de massaproductie een investeerder of meer
speculatief door een ontwikkelaar. Bij particulier opdrachtgeverschap sturen de toekomstige bewoners
min of meer direct de aannemer aan. Dit kan zowel in nieuwbouw (bijvoorbeeld IjBurcht) waar soms
koop en huur gecombineerd worden. In de renovatie komt ook particulier opdrachtgeverschap voor. Het
Wallisblok is hiervan een modern voorbeeld dat (in Rotterdam) navolging gekregen heeft. Inmiddels
pakken ook ontwikkelaars het idee van collectief particulier opdrachtgeverschap op. Eén Blok Stad is
daarvan een voorbeeld (ook uit Rotterdam).

Wallisblok, het eerste ‘Klushuizen’ project. Op initiatief van Ineke Hulshof en Urbannerdam is door de
gemeente Rotterdam begonnen met de verkoop van ‘Klushuizen’. Het betrof panden die in verval waren
geraakt en in eerste instantie in handen van de gemeente waren (of kwamen). De eerste trits huizen, in
het Wallisblok, ook wel bekend als De Dichterlijke Vrijheid, is aan de ‘kopers’ voor een symbolisch
bedrage overgedragen (1 Euro). De kopers hadden de verplichting de woning te renoveren naar door de
gemeente bepaalde duurzame standaarden en de woning ten minste 5 jaren zelf te bewonen
(zogenaamd anti speculatie beding). In het Wallisblok zijn door 39 kopers even zo veel nieuwe woningen
gerealiseerd in een blok waarin eerst 96 appartementen zaten. De renovatie werd in het ontwerp, de
puzzel van de interne herverkaveling van woningen, begeleidt door architecten bureau Hulshof. De
uitvoering van het ontwerp en bouw proces stond onder leiding van Urbannerdam.. Voor de wijk
Spangen (in Rotterdam) is middels deze renovatie een geheel blok uit het begin van de 20e eeuw
behouden, zijn er ‘grote’ woningen toegevoegd aan de voorraad in de wijk en kopers in de plaats
gekomen van (overwegend) huurders met lage inkomens. Het project heeft op verschillende plekken in
de stad navolging gevonden en niet alleen met panden in eigendom van de gemeente, maar ook in
eigendom van woningcorporaties. Sinds enkele jaren zijn er ook vergelijkbare projecten te vinden in
andere steden.

Eén Blok Stad. Is ook in Rotterdam gelegen, maar meer in de richting van het centrum van de stad. In dit
geval zijn woningen door een commerciële ontwikkelaar (ERA contour) opgeknapt en verkocht als casco
woningen aan bewoners. Deze aanpak verschilt daarin van het Wallisblok dat de woningen al casco-
gerenoveerd waren bij verkoop, de verkaveling van de woningen al gemaakt was en dat de kopers dus
vooral ‘konden gaan afbouwen’. De woningen waren eerder in bezit van een woningcorporatie
(Woonstad), maar zij kon niet tot een voor haar financieel haalbaar renovatieplan komen. De woningen
zijn overgedragen aan de ontwikkelaar. Uiteindelijk zijn er uit de 140 huurappartementen 64
koopwoningen en 17 huurwoningen ontstaan. Met dit project heeft het Collectief Particulier
Opdrachtgeverschap in Renovatie, waartoe de klushuizen aanpak gerekend kan worden, zich bewezen.

Duurzaamheid: het energieverbruik van woningen

Steeds meer partijen raken doordrongen van de ernst van het klimaatprobleem.
Overheden zien ook in dat als er nu geen maatregelen worden getroffen de gevolgen
(economisch en sociaal) op termijn heel erg groot kunnen zijn. Om dit te voorkomen zijn er
ambitieuze klimaatdoelstellingen geformuleerd. Zo heeft Brussel vastgesteld dat in heel Europa
in 2020 de CO2-uitstoot met 20% moet zijn teruggebracht t.o.v. de uitstoot in 1990 en dat het
aandeel duurzame energie in dat jaar 20% moet zijn (20% van de energie moet dus duurzaam
zijn opgewekt, denk aan wind, zon en biomassa). Nederland heeft nog een ambitieuzere doelen
gesteld; in ons land moet in 2020 de CO2-uitstoot met 30% zijn teruggebracht. Als je bedenkt dat
de CO2-uitstoot als gevolg van de economische groei de komende 12 jaar zo'n 20 procent zal
toenemen en we nu pas een ruim 2% aandeel van duurzame energie hebben dan realiseer je je
dat dit heel grote ambities zijn. In 12 jaar moet de CO2-uitstoot gehalveerd zijn en het aandeel
duurzame energie vertienvoudigd! Een groot deel van deze doelstellingen moeten in de
bestaande woningbouw worden gehaald want huishoudens bepalen zo'n 20% van de CO2-
uitstoot in Nederland. Bovendien is de energetische kwaliteit van bestaande woningen in
Nederland erg slecht vergeleken met die van nieuwbouw. Bij ruim 70% van de Nederlandse
woningen ontbreekt nog glas-, vloer-, gevel- of dakisolatie. Men is in Nederland sinds januari

56 BK3MA1 Van idee

2008 verplicht om bij de overdracht van de woning de energetische kwaliteit te tonen door
middel van een energielabel. Dit als gevolg van de Europese invoering van de EPBD (Energy
Performance Building Directives). Omdat partijen nu nog onder die verplichting uit kunnen door
een gaatje in de wet wordt dit label momenteel nog maar mondjesmaat gebruikt. Naar
verwachting zal de ontsnappingclausule echter snel verdwijnen en vanaf dat moment zal de
energetische kwaliteit bij verkoop een grotere rol gaan spelen dan nu het geval is. Waarschijnlijk
zal ook de stijgende energieprijs hierop van invloed zijn. Een woning met een slecht EPBD-label
loopt een goede kans een slechte woningmarktpositie te krijgen.
Experimenten en innovatie
De bouwsector staat niet bekend om een hoog innovatievermogen: veranderingen en
verbeteringen gaan langzaam. Toch is er sinds WO II wel het nodige veranderd in het bouwen en
het bouwproces. De complexiteit is sterk toegenomen, de bouwtechniek maakt veel meer
mogelijk (denk aan hoogbouw, liftentechniek, funderingstechniek, etc.). Een belangrijk punt is
dat er steeds minder geschoolde bouwvakkers zijn in Nederland, ook als we rekening houden
met een toestroom van arbeiders uit de nieuwe EU-landen. De nadruk in de bouwsector (SBR
voorop, zie www.sbr.nl)) ligt steeds meer op het inzetten van Industrieel, Flexibele en
Demontabel bouwen (IFD-bouwen). Daarbij wordt het werken op de bouwplaats steeds meer het
in elkaar zetten van prefab onderdelen, die ook nog eens flexibel gebruikt kunnen worden omdat
ze voor een deel demontabel zijn. Daarmee worden de arbeidsomstandigheden bij het bouwen
verbeterd (in de fabriek), kan er veel “zuiverder” (=maatvast) geprefabriceerd worden, kan er
ook veel minder bouwafval geproduceerd worden. Door veel flexibiliteit in te bouwen hoeven
gebouwen niet snel verbouwd, dan wel afgebroken te worden omdat de functie van het gebouw
veranderd.
3.2.2. Leren
Meer studenten, hogere eisen aan (de kwaliteit van) huisvesting en meer mobiliteit van
kenniswerkers tussen hogescholen en (vooral) universiteiten zijn ontwikkelingen die ervoor
zorgen dat huisvesting hoger op de agenda van deze instelling staat. Tegelijkertijd zijn er minder
middelen beschikbaar en zijn er duurzaamheidsdoelstellingen geformuleerd die de ‘footprint’
(zowel in CO2 emissie als in m2 gebruik) zouden moeten terugdringen.
Een huisvestingsstrategie die de universiteiten en hogescholen afgelopen jaren reeds
hebben ingezet, is efficiënter ruimtegebruik. De ratio m2 per gebruiker moet omlaag en dat kan
zowel door de m2 te reduceren als door het aantal gebruikers te verhogen. Vele universiteiten
hebben afgelopen jaren hun oppervlak teruggedrongen. Tegelijkertijd zijn de studentenaantallen
toegenomen. Maar meer gebruikers per m2 kan ook betekenen: meer externe (betalende)
gebruikers toelaten, meer faciliteiten delen tussen faculteiten, meer laboratoria delen tussen
universiteiten en werkplekken delen met collega’s (minder eigen territorium). Hieronder zijn
enkele voor- en nadelen te vinden van deze oplossingen (+/-).
x - meer delen betekent minder vrijheden in gebruik
x - meer delen betekent cultuuromslag: geen exclusief gebruik, minder of geen
eigen territorium
x - minder eigen territorium kan negatieve invloed hebben op identiteit (of imago)
van de universiteit
x - kan onwenselijk zijn in mondiale concurrentie (in vergelijking met andere
campussen)
x + meer delen zeker wenselijk in kader van ‘duurzame campus’ en CO2 reductie
x + delen laboratoria, faciliteiten, werkplekken bevordert multidisciplinaire
samenwerking en ‘community building’ op de campus en binnen de universiteit
x + minder meters en meer gebruikers geeft (bij gelijke middelen) mogelijkheid tot
investeren in meer kwaliteit per m2 meter
Het is belangrijk om ervaringen tussen universiteiten uit te wisselen, omdat efficiënter
ruimtegebruik al op ruime schaal wordt toegepast. Er zijn ondergrenzen aan het m2 gebruik: de
productiviteit, de output en het imago van de universiteit kunnen geschaad worden als die
ondergrens gepasseerd wordt. Dit geldt ook voor de aantrekkingskracht van het Nederlandse
hoger onderwijs en de concurrentiekracht van de nationale kenniseconomie.

tot PvE BK3MA1 57

 Omdat de campus zowel voor een universiteit als voor een universiteitsstad een
strategisch middel is voor (economische) groei, maken de besturen van universiteit en stad
steeds vaker gezamenlijke (gebied)strategieën, wat een goede ontwikkeling is gezien de
wederzijdse afhankelijkheid. In de kenniseconomie wordt de campus wordt steeds meer een
stad, en andersom.
3.3. De stad als concentratie van markt en voorraad
Een vastgoedobject staat zelden geheel geïsoleerd. Sterker, de meeste vastgoedobjecten
staan in een omgeving die voor een groot deel bebouwd is (zie Figuur 17 tot en met Figuur 20).
Een wisselwerking tussen de voorraden vastgoed is dus te verwachten. Elk object beïnvloedt de
voorraad en de voorraad heeft invloed op de individuele objecten. Als gevolg is het niet zinvol om
alleen een object te beschouwen: het maakt deel uit van een verzameling objecten die op
verschillende manieren geordend kan zijn. In de volgende twee paragrafen wordt kort iets over
die wisselwerking gezegd.
3.3.1. Object beïnvloedt voorraad
Elke beslissing over een vastgoedobject heeft invloed op de voorraden waartoe het
object behoort. Wanneer een woningeigenaar zijn woning laat verpauperen, heeft dit invloed op
de waarde van de woningen in de omgeving. De invloed van deze ene beslissing is
verwaarloosbaar klein op de schaal van de stad, enigszins voelbaar op niveau van de straat, maar
van grote invloed op de aanliggende panden. Wanneer meerdere eigenaren hun panden laten
verwaarlozen, zal dit na verloop van tijd de leefbaarheid van de wijk en de stad negatief
beïnvloeden en de waarde van het vastgoed doen dalen. Soms heeft één objectbeslissing een
grote, revolutionaire invloed op de vastgoedvoorraad. Dit geldt bijvoorbeeld voor de beslissing
van Guggenheim om een nieuw museum voor hedendaagse kunst te bouwen in Bilbao met
architect Gehry en voor de beslissing van de gemeente Rotterdam voor een nieuwe brug over de
Maas, de Erasmusbrug.
3.3.2. Voorraad beïnvloedt object
Een object wordt beïnvloed door de ontwikkelingen binnen de voorraden waarvan het
deel uitmaakt. Het object ondergaat de invloed van zijn context. Wegens het niet-verplaatsbare
karakter van vastgoed zijn vooral de invloeden die uitgaan van de locatie cruciaal. In
vastgoedkringen doet al jaren het grapje de ronde dat er maar drie dingen belangrijk zijn in
vastgoed: ten eerste de locatie, ten tweede de locatie en ten derde de locatie. Hoe versleten het
grapje ook is, het toont de invloed van voorraadkenmerken op objecten, en van het
locatiekenmerk in het bijzonder. Vastgoedeigenaren zijn sterk op hun hoede voor wijzigingen in
de omgeving van hun eigendommen en staan er van nature conservatief tegenover. Een
vastgoedobject gelegen in een representatieve straat van een gemeente zal een hogere waarde
hebben en sneller een huurder en een koper vinden, omwille van deze ligging. Wanneer hetzelfde
object in een verpauperde straat in die gemeente gelegen is, is de waarde ervan lager en de
verhuur en verkoop ervan moeilijker.
Een gebouw behoort ook tot een bepaalde architecturale typologie. Het deelt er de
kenmerken en de positieve en negatieve associaties mee. Wanneer gebouwen van dit
architecturale type slecht in de markt liggen, heeft dit voorraadkenmerk een negatieve invloed
op de waardering van het object.
Soms heeft één beslissing een revolutionaire invloed op de objecten in een
vastgoedvoorraad. De Olympische Spelen in Sydney en in Barcelona waren niet alleen een
katalysator voor de herontwikkeling van verlaten havengebieden van deze steden. Ze hadden
ook een grote invloed op de waarde en de ontwikkelingsmogelijkheden van het vastgoed in de
hele stad.
In de woningbouwsector is de beïnvloeding van afzonderlijke objecten door wijzigingen
in de voorraad eveneens evident. Sociale problemen in een wijk beïnvloeden de waarde van de
vastgoedobjecten in die wijk negatief en verminderen de verhandelbaarheid ervan. Omgekeerd
kunnen kwalitatieve verbeteringen in de woningvoorraad in een gebied de waarde en
verhandelbaarheid van de afzonderlijke woningen positief beïnvloeden. Zodra bekend wordt dat
het gebied gesaneerd zal worden en herontwikkeld, stijgen de vastgoedprijzen van de objecten er
onmiddellijk.

58 BK3MA1 Van idee

4. ‘Sturen’: van signaleren tot transformeren
4.1. Complexe dynamiek in alle sectoren
Er zijn verschillende factoren die maken dat het goed afstemmen van vraag en aanbod
niet eenvoudig is. In de eerste plaats is de maatschappij continu in ontwikkeling. Vaak is de vraag
al weer veranderd voordat de plannen zijn uitgevoerd en de gebouwen zijn opgeleverd.
Opdrachtgevers, ontwerpers, adviseurs, gebruikers en beheerders moeten dus beslissen in
onzekerheid. Flexibel en aanpasbaar bouwen wint dan ook aan invloed en ook het
scenariodenken wordt steeds vaker toegepast. Mogelijke toekomsten worden doorgedacht op
hun ruimtelijke effecten en vertaald in gewenste ruimtelijk-functionele strategieën.
Een tweede factor is dat vooral bij de grotere bouwwerken en herstructurering van
stedelijke gebieden en landschappen veel actoren betrokken zijn, ieder met een verschillende
achtergrond, discipline, expertise, wensen, belangen en invloed. Dit vereist een zorgvuldige
afweging van alle belangen en wensen ten aanzien van de gebruikswaarde, culturele waarde en
economische waarde, per actor en voor het collectief, op objectniveau en op de hogere
schaalniveaus.
Gebouwen moeten mensen en hun activiteiten adequaat huisvesten en dus aan allerlei
gebruikseisen voldoen. Een goed ontwerp en zorgvuldig gebouwbeheer moeten er voor zorgen
dat mensen efficiënt en effectief kunnen werken, gemakkelijk in en door een gebouw kunnen
gaan (integrale toegankelijkheid), en er gemakkelijk de weg kunnen vinden (ruimtelijke
oriëntatie). Flexibiliteit is een belangrijke voorwaarde voor aanpasbaarheid aan nieuwe
ontwikkelingen. De mate waarin een ontwerp beantwoordt aan deze eisen en gunstige condities
creëert voor onze veiligheid en gezondheid, privacy en sociaal contact is bepalend voor de
gebruikswaarde van een gebouw (Van der Voordt en Van Wegen, 2000). Gebouwen moeten
mensen en hun activiteiten ook beschermen tegen weersinvloeden en bedreigingen van buitenaf,
zoals inbraak, diefstal en vernielingen. Verder hebben bouwwerken een symbolische en culturele
functie, bijvoorbeeld een gebouw als visitekaartje van het bedrijf of als representant van een
bepaalde bouwstijl, een historische periode of een bepaald cultuuraspect.
Tenslotte hebben bouwwerken een economische betekenis. Het ingrijpen in de
gebouwde omgeving brengt investeringskosten en exploitatiekosten met zich mee. Een eigenaar
weegt deze kosten af tegen de opbrengsten die hij in de toekomst kan verwachten, waaronder
vastgoedopbrengsten uit verhuur of verkoop maar ook bijvoorbeeld naamsbekendheid door een
positief imago van het bedrijf.
Al bij een relatief eenvoudige beslissing als het kopen of huren van een andere woning
krijg je – individueel of met je partner - met diverse afwegingen te maken. Hoe belangrijk vind je
de locatie, de verschijningsvorm, de indeling, wat wil en kun je betalen? Voor organisaties en
publieke partijen geldt hetzelfde. Hoe weeg je als organisatie af of geld voor een representatief
gebouw niet beter kan worden besteed aan salarisverhoging van het personeel? Wat is een
ingreep in een gebied de gemeente waard? Het zoeken naar een balans tussen de belangen van
verschillende actoren maakt de besluitvorming nog complexer. Een eigenaargebruiker zal
prioriteit geven aan het evenwicht tussen investeringskosten, exploitatiekosten, gebruikswaarde
en belevingswaarde. Voor een eigenaarbelegger is het rendement op de belegging en het risico
op dat rendement van doorslaggevend belang. De stedenbouwkundige dienst van een gemeente
moet rekening houden met de belangen van álle inwoners, niet alleen op het moment van de
beslissing, maar ook op de lange termijn. De beheerders bij Monumentenzorg willen het
cultureel-historisch karakter van het vastgoed bewaren voor de volgende generaties en zullen bij
hun adviezen vooral dit aspect van vastgoed zwaar laten wegen. Makelaars zullen waken over de
verkoopbaarheid en de verhuurbaarheid van de panden die hen zijn toevertrouwd. Sociale
buurtwerkers bekijken de vastgoedvoorraad in hun wijk vanuit zijn meerwaarde voor de
opbouw van een duurzaam sociaal weefsel. Architecten hechten waarde aan de beeldkwaliteit en
ruimtelijke kwaliteit. Aannemers hebben vooral oog voor de technische realiseerbaarheid en
duurzaamheid van de materialen. Elke vastgoedbeslissing moet inspelen op al deze belangen.
Alle actoren moeten zich bewust zijn van de verschillende dimensies van vastgoed. De makelaar
kan de sociale betekenis van het gebouw niet negeren. De bouwhistoricus moet bij zijn adviezen
rekening houden met de gebruikswaarde. De belegger wordt geconfronteerd met de technische
eigenschappen. De architect moet de rendementseisen van zijn opdrachtgever integreren in zijn
ontwerpoplossingen. Vastgoedbeslissingen hebben doorgaans grote consequenties en zijn vaak
definitief. Een woning is relatief eenvoudig weer te verkopen, maar de aanleg van een nieuw

tot PvE BK3MA1 59

bedrijventerrein is nauwelijks terug te draaien en voor een laboratorium van een universiteit is
niet gemakkelijk een koper te vinden.
4.2. Afstemming tussen vraag en aanbod van vastgoed
Het gebruik staat centraal in het afstemmingsvraagstuk. De gebruiker kan op
verschillende manieren en om verschillende redenen eisen stellen aan de kwaliteit van het
aanbod. Op kwaliteit wordt in hoofdstuk 6 apart ingegaan. Hier werken we verschillende
uitgangspunten voor de aftemming tussen vrager (gebruiker) en aanbod verder uit.
Achtereenvolgens komen ergonomie, psychologie, prestaties van organisaties en de
maatschappelijke ontwikkelingen aan de orden

Figuur 29: de factor mens in relatie tot aan Bouwkunde gerelateerde disciplines.Vanuit verschillende
disciplines valt voor bouwkundigen veel te leren over de afstemming mens - omgeving. Het vakgebied
ergonomie van de gebouwde omgeving richt zich primair op het fysieke welzijn van mensen. In de
psychologie ligt de focus op gedrag en beleving van het individu. De sociale psychologie bestudeert het
individu in interactie met de groep waarvan het individu deel uitmaakt. De omgevingspsychologie houdt
zich vooral bezig met de afstemming van de gebouwde omgeving op het welzijn van mensen en de
interactie tussen fysieke omgevingskenmerken, gedrag en beleving. Sociologie houdt zich vooral bezig
met menselijk samenleven in grotere en kleinere groepen. Arbeids- en organisatiepsychologie en
bedrijfskunde zijn primair gericht op de werkende mens als onderdeel van een organisatie.
4.2.1. Afstemming op ergonomische waarden
Het vakgebied ergonomie is gericht op het optimaal afstemmen van de (gebouwde)
omgeving op hoe mensen - als individu - functioneren gelet op hun fysieke mogelijkheden en
beperkingen. De ergonomie gaat uit van de gedachte dat mensen altijd en overal dezelfde soort
ergonomische taken verrichten in een constante cyclus.
Ergonomische taken
Op iedere plek nemen we informatie waar, we interpreteren deze informatie en we doen
vervolgens iets met deze informatie in de omgeving. De omgeving moet deze ergonomische taken
mogelijk maken. Waarnemen bestaat uit de deeltaken, fysiologisch welbevinden, zien, horen,
ruiken, tasten en het ervaren van positie. Voor het kunnen uitvoeren van deze deeltaken zijn
allerlei omgevingsaspecten verantwoordelijk. Voor fysiologisch welbevinden zijn dit de
luchtkwaliteit, het thermische klimaat, straling en daglicht. Zien doen mensen dankzij verlichting,
zichtrelaties en de vorm en grootte van visuele informatie (tekst e.d.). Horen doen we dankzij de
akoestiek van een ruimte, geluidsversterking (geluidsinstallaties) en de reductie van storende
geluiden (geluidsisolatie). We ruiken geuren die in de omgeving aanwezig zijn. Deze kunnen
bewust worden aanbracht of - als het om stank gaat - worden geneutraliseerd, bijvoorbeeld door

60 BK3MA1 Van idee

goede ventilatie. Tasten gebruiken we om informatie over onze omgeving in te winnen als we
niet goed kunnen zien (bijvoorbeeld in het donker). We gebruiken dan (met de hand, voet of
taststok) de tactiele informatie die vloeren, wanden en objecten bieden. Blinden en slechtzienden
gebruiken tactiele informatie voor hun oriëntatie.
Onze interpretatie van wat we waarnemen is een ingewikkeld psychologisch proces.
Interpreteren bestaat globaal uit herkennen en beleven. Voor het herkennen van de functie van
een plek of object is het omgevingsaspect herkenbaarheid verantwoordelijk. Dit vraagt
bijvoorbeeld om een heldere relatie tussen vorm en functie, bewegwijzering en
herkenningspunten. Bij de beleving van een plek of object gaat het om de aantrekkelijkheid in de
meest ruime zin. Het heeft te maken met vorm en schaal, met kleur- en materiaalgebruik, met
complexiteit, identiteit en de mogelijkheid controle over de (eigen) omgeving te kunnen
uitoefenen.
Op basis van ons oordeel over wat we hebben waargenomen, verrichten we handelingen
en verplaatsen we ons, al dan niet met een hulpmiddel (krukken, looprek, rolstoel), en onze
goederen (boodschappen, kinderwagen). Voor verplaatsing is loopruimte nodig, een goed
beloopbaar loopoppervlak, voorzieningen voor het overbruggen van hoogteverschillen en
veiligheidsvoorzieningen op plaatsen waar mensen in de diepte zouden kunnen vallen. Handelen
bestaat uit (gaan) zitten, (gaan) liggen, (gaan) staan, reiken, pakken en bedienen.
Omgevingsaspecten die handelen mogelijk maken, zijn het beschikbare gebruiksvlak (de ruimte
om de handeling te doen), gebruikshoogte (zithoogte, hoogte van schakelaars e.d.) en
gebruiksgemak (de kracht die het kost om iets te gebruiken).
Om de genoemde ergonomische taken te kunnen uitvoeren, moet de gebouwde
omgeving praktisch, veilig, aantrekkelijk, gezond en flexibel zijn en afgestemd zijn op de
pluriforme behoeften van verschillende (soorten) gebruikers.
Gebruikskwaliteiten en menselijke diversiteit
Niemand is hetzelfde. Er zijn mensen met en zonder bril, handige en onhandige mensen,
grote, kleine, snelle en langzame mensen. Veel mensen gebruiken hulpmiddelen: paraplu’s,
steekwagentjes, fietsen, kinderwagens, karren, enzovoorts. We slepen van alles met ons mee:
dienbladen, koffers, dozen, planten, planken, boodschappentassen, rugzakken, op allerlei
tijdstippen van de dag of de nacht. Gelet op de menselijke verscheidenheid ligt het voor de hand
om niet van een “gemiddelde” mens uit te gaan, maar van het meest kritieke gebruik: de dikste,
de langzaamste, de slechtst ziende, enzovoorts.
Om maatschappelijke en economische redenen waarborgt de Nederlandse
bouwregelgeving (Bouwbesluit) een ergonomische basiskwaliteit ten aanzien van bruikbaarheid,
veiligheid en gezondheid van gebouwen. De Arbeidsomstandighedenwet vraagt aandacht voor de
veiligheid, de gezondheid en het welzijn van werknemers op hun werkplek. De reikwijdte van
minimum eisen is echter beperkt. Ontwerpers, opdrachtgevers en beheerders zullen dus zelf een
keuze moeten maken over het beoogde ergonomische kwaliteitsniveau.
Praktisch houdt in dat de omgeving zodanig is vormgegeven, ingericht en beheerd dat
mensen in staat zijn te doen wat zij er willen kunnen doen. Mensen moeten bijvoorbeeld de
ruimte hebben voor hun handelingen. We moeten kunnen waarnemen wat voor die handelingen
relevant is, kunnen begrijpen wat we moeten begrijpen, ergens in en uit kunnen, de weg kunnen
vinden enzovoorts.
Naast praktisch moet de omgeving ook veilig zijn. Mensen mogen niet onnodig aan
risico´s worden blootgesteld. Er zijn verschillende soorten veiligheid: bescherming tegen
calamiteiten (bijvoorbeeld brand), sociale veiligheid en gebruiksveiligheid, ter vermindering van
de kans op verwonding door vallen, struikelen, uitglijden, schaven, snijden, beknelling,
verbranding en bevriezing.
De omgeving mag geen schadelijke invloed hebben op ons gestel en onze geest. Er zijn
vele zaken bepalend voor de gezondheid. Denk aan het klimaat (zoals temperatuur, vocht en
tocht), de luchtkwaliteit (zoals stof, rook, kooldioxide) en bepaald materiaalgebruik waarvoor
sommige mensen allergisch zijn (zoals nikkel, chroom, rubber). Gezondheid vraagt ook om de
mogelijkheid om de omgeving schoon te houden. Ons mentale welzijn is gebaat bij de

tot PvE BK3MA1 61

aanwezigheid van daglicht en uitzicht en maatregelen ter beperking van geluidsoverlast. Ook is
de mate van privacy van belang: de mogelijkheid om controle over de eigen plek uit te oefenen.
Mensen voelen zich onbehaaglijk als de vormgeving en inrichting niet past bij de
culturele verwachtingen en de persoonlijke identiteit. Natuurlijk heeft ieder mens een eigen
smaak. Een deel van de eigen voorkeur is cultureel bepaald. In het algemeen waarderen mensen
een ‘menselijke schaal’ en treedt vervreemding op bij massaliteit. Een omgeving moet niet
monotoon zijn, maar zeker ook niet te complex. Mensen moeten hun eigen domein (werkplek en
woning) naar eigen smaak en voorkeur kunnen inrichten. We hechten ook waarde aan een
omgeving waaraan (bouwtechnische) zorg is besteed en die goed is onderhouden en
schoongehouden.
Mensen veranderen en daarmee ook onze kijk op wat we praktisch, veilig, gezond en
aantrekkelijk vinden. We ontplooien bijvoorbeeld nieuwe activiteiten, onze smaak verandert
onder invloed van mode en trends, we raken uitgekeken op de omgeving en onze fysieke
gesteldheid verandert, bijvoorbeeld als gevolg van het ouder worden. Om veranderingen te
kunnen ondervangen, moet de omgeving flexibel zijn. Dit houdt in dat er ruimte moet zijn voor
veranderingen en dat deze veranderingen technisch (eenvoudig) kunnen worden uitgevoerd.
Menselijke verscheidenheid
De genoemde gebruikskwaliteiten lijken vanzelfsprekend, maar in de praktijk blijkt de
gebouwde omgeving vaak onpraktisch, onveilig, ongezond, onaantrekkelijk en onflexibel te zijn.
Er wordt vaak onvoldoende rekening met deze kwaliteiten gehouden, wellicht omdat ontwerpers
te veel uitgaan van gemiddelden, terwijl wij - mensen - in feite allemaal anders zijn. Als je
onvoldoende met diversiteit rekening houdt, dan bestaat de kans dat mensen worden gehinderd.
Dat kost tijd en geld. Is een situatie onveilig, dan bestaat er kans op ongelukken: een val van de
trap, een uitglijder op een gladde vloer. Een slecht binnenklimaat of een slechte akoestiek kan
leiden tot ziekteverzuim. In een weinig attractieve omgeving kan desinteresse ontstaan,
waardoor de productiviteit afneemt of klanten wegblijven. Er zijn dus talloze redenen om in
huisvestingsprocessen met menselijke diversiteit, de gebruikskwaliteiten, dus ergonomie
rekening te houden.
4.2.2. Afstemming op psychologische behoeften
Het vakgebied ergonomie heeft raakvlakken met het vakgebied omgevingspsychologie.
Interessant als toetsingskader voor kwaliteit zijn de theorieën over menselijke motivatie van
Maslow en Herzberg. Motivatie is de innerlijke bereidheid van mensen om een bepaald gedrag te
vertonen. Volgens de Amerikaanse psycholoog Abraham Maslow (1954) worden mensen vooral
gemotiveerd door het streven om aangeboren of aangeleerde behoeften te bevredigen. Hij maakt
onderscheid in vijf soorten behoeften of drijfveren tot handelen: fysiologische, .veiligheid en
gezondheid, sociale,en ego behoeften.

62 BK3MA1 Van idee

 Figuur 30: behoeftepiramide van Maslow (1954): de 'Need-Satisfaction-Theorie' van Maslow. Volgens
deze theorie zetten behoeften aan tot gedrag als behoeften onvoldoende bevredigd zijn. Hierbij is
sprake van een zekere hiërarchie: mensen zullen eerst hun primaire behoeften proberen te
bevredigen en pas als hieraan in voldoende mate is voldaan toekomen aan de vervulling van hogere
behoeften. Goede huisvesting is een primaire behoefte. Deze moet zorgen voor onderdak en
veiligheid. Zodra aan deze basiskwaliteit is voldaan, worden andere soorten behoeften zoals de
behoefte aan sociaal contact en zelfontplooiing belangrijker. In landen met een hoge
levensstandaard wordt veel energie en geld geïnvesteerd in de bevrediging van de hogere
behoeften.

Fysiologische behoeften
Hieronder vallen alle behoeften die gericht zijn op de instandhouding van het biologisch
organisme, zoals de behoefte aan eten en drinken, frisse lucht, warmte, rust en ontspanning,
slaap en seksuele verlangens. In gebouwen uit deze behoefte zich onder meer in de vraag naar
comfort, een ergonomisch verantwoorde inrichting (meubilair, ICT) en een aantrekkelijk
binnenklimaat qua temperatuur, licht, geluid, schone lucht en voorkomen van tocht.
Behoefte aan veiligheid en gezondheid
Naast een fysieke behoefte aan bescherming tegen hitte en kou, te droge of te vochtige
lucht, lawaai, inbraak, geweldpleging, valpartijen etc. (de uitgebreide fysiologische behoeften) is
er de psychologische behoefte aan sociale veiligheid (zich veilig voelen, terugdringen van
vandalisme en inbraken) en zich thuis voelen. Verwant hieraan is de behoefte aan zekerheid,
zoals blijvend perspectief op werk, een vast salaris, en - qua gebouwde omgeving – bijvoorbeeld
een duidelijke structuur, of het zelf kunnen beïnvloeden van het binnenklimaat. Privacy draagt
bij aan een gevoel van veiligheid en geborgenheid.
Sociale behoeften
De mens is een sociaal wezen, dat behoefte heeft aan contacten met anderen,
geborgenheid, genegenheid, sympathie en vriendschappen. Mensen willen ergens bij horen.
Daartoe is het gewenst dat de fysieke omgeving en de activiteiten die hier plaats vinden de
mogelijkheid bieden tot sociale contacten, zowel formeel als informeel. Mensen identificeren zich

tot PvE BK3MA1 63

niet alleen met de groep, maar ook met de plaatsen waar ze leden van hun sociale groep
ontmoeten.
Egobehoeften
Naast genegenheid hebben mensen behoefte aan respect en waardering. Zij willen in hun
‘ik’ bevestigd worden. Enerzijds is er een verlangen naar zelfvertrouwen en zelfwaardering, dat
zich uit in de behoefte om prestaties te leveren en autonoom en onafhankelijk te kunnen
handelen. Anderzijds is er de behoefte aan waardering van anderen in de vorm van aandacht,
erkenning, achting, status en prestige. In bouwkundige termen zien we dit terug in de behoefte
om zich door zijn woning of bedrijfsruimte te onderscheiden van anderen. De architect Aldo van
Eyck formuleerde dit heel mooi als “De mens wil iemand zijn die ergens woont”. Deze behoefte
betreft de wil om potentiële talenten volledig tot ontwikkeling te laten komen, lichamelijk,
geestelijk en spiritueel. Ten aanzien van het spirituele wordt ook van zelfverwerkelijking
gesproken. Deze behoefte motiveert mensen om zich te ontwikkelen, verantwoordelijkheid te
dragen en creatieve prestaties te leveren. De fysieke omgeving dient ontplooiingskansen te
faciliteren.
Verder spreekt Maslow over cognitieve behoeften (willen weten en begrijpen) en
schoonheidsbehoeften (streven naar schoonheid en schoonheidsbeleving). Deze behoeften zijn te
plaatsen tussen de egobehoeften en de behoefte aan zelfontplooiing.

De factor mens in werkplekinnovatie (Box 18)

In innovatieve kantoren kunnen mensen kiezen uit verschillende werkplekken, afhankelijk van het soort
werk dat zij op een bepaald moment doen. Vaak heeft niemand meer een eigen werkplek. Uit evaluaties
blijkt telkens weer, dat de mens een cruciale factor is in het succes of falen van flexibele
kantoorconcepten. Verwachte nadelen van het werken in open ruimten en het moeten opgeven van de
eigen werkplek roepen vooral in de startfase vaak weerstand op. Het wennen aan het regelmatig
wisselen van werkplek en centraal archiveren kost tijd. Het komt geregeld voor dat mensen toch een
eigen plek claimen door extra vroeg te komen of bij afwezigheid spullen achterlaten als signaal “deze
plek is bezet”. Voor een organisatie heeft flexibel werken grote voordelen. In een kantoorgebouw van
ABN AMRO is door invoering van wisselwerken bijna 30% bespaard op het aantal werkplekken en m2 en
17% op gebouwgerelateerde exploitatiekosten.

Figuur 31: foto: Theo van der Voordt

Dit is hier niet ten koste gegaan van de medewerkertevredenheid: 85% is tevreden over de fysieke
werkomstandigheden en 83% zou niet terug willen naar een traditioneel kantoorconcept. De mensen
zijn enthousiast over de verbeterde communicatie, de mooie inrichting en de geavanceerde ICT. Er zijn
echter ook projecten waar een hoog percentage medewerkers liever terug wil naar de oude situatie.
Cruciaal blijkt een zorgvuldig implementatieproces, een aantrekkelijke aankleding en inrichting
(sfeervol, comfortabel, ergonomisch meubilair) en goed werkende ICT

64 BK3MA1 Van idee

 4.2.3. Afstemming op gewenste prestaties van organisaties
Een fors deel van de vastgoedvoorraad is bestemd voor de huisvesting van bedrijven en
organisaties (zie 3.1). Denk aan kantoren, bankgebouwen, bedrijfsgebouwen,
onderwijsgebouwen, winkelvastgoed, fabrieken, theaters en bioscopen. Een belangrijke functie
van vastgoed is om de werk- en bedrijfsprocessen ruimtelijk optimaal te ondersteunen. De
locatie, indeling en inrichting van een gebouw moeten er voor zorgen dat mensen er prettig,
efficiënt en effectief kunnen werken. Bezoekers moeten zich thuis voelen en gemakkelijk hun
weg vinden. Vastgoed moet prettig overkomen bij klanten en passanten. Het moet niet alleen
functioneel goed in elkaar zitten en passen bij de cultuur van de organisatie, maar ook
bescherming bieden tegen regen, wind, vandalisme, inbraken en brand en constructief afgestemd
zijn op de belasting van mensen, attributen en machines. Voorts moet een vastgoedobject binnen
financiële randvoorwaarden ontwikkeld en ontworpen worden, met een optimale
prijs/kwaliteitsverhouding.
Voor ondernemingen en andere organisaties is vastgoed een bedrijfsmiddel, naast
mensen (arbeid), kapitaal technologie en Informatie- en Communicatie technologie (ICT). De rol
van vastgoed voor een organisatie vinden we terug in de definitie van ondernemingsvastgoed
van prof. Hans de Jonge: Corporate Real Estate Management (CREM) is the management of a
corporation’s real estate portfolio by aligning the portfolio and the services to the needs of the
core business (processes), in order to obtain maximum added value for the business and to
contribute optimally to the overall performance of the organisation.
Volgens deze definitie heeft vastgoed twee doelen: ondersteunen van de primaire
processen en bijdragen aan de prestatie van de organisatie. De prestatie van een organisatie is
altijd een samengestelde grootheid van deelaspecten, zoals de economische prestatie (winst,
omzet, bijdrage aan de werkgelegenheid), de mate waarin de organisatie bijdraagt aan het
welzijn en de gezondheid van haar medewerkers en de samenleving als geheel, of het
onderscheidend vermogen ten opzichte van andere organisaties. Vastgoed is hierin
ondersteunend. De werking van vastgoed is afhankelijk van de activiteiten, processen en mensen
in de organisatie. De impact van de huisvesting zal daarom altijd bezien moeten worden in relatie
met kenmerken van de organisatie. Gebouw, organisatie en werkprocessen dienen optimaal op
elkaar te worden afgestemd. Daarbij moet tevens rekening worden gehouden met allerlei externe
ontwikkelingen, zoals schommelingen in de economie, trends op de arbeidsmarkt,
technologische innovaties, internationalisering en globalisering (Van der Voordt, 2003).

Figuur 32: afstemming tussen vastgoed, organisatie en werkprocessen [Bron: Van der Voordt, 2003]

tot PvE BK3MA1 65

Beoogd effect omschrijving
Productiviteit verhogen door vastgoed als middel in te zetten voor
efficiënter werken, d.w.z. meer doen met
dezelfde middelen, hetzelfde doen met
minder middelen, of een combinatie:
meer doen met minder middelen.
Kosten verlagen door het besparen op investeringskosten
en exploitatiekosten van het vastgoed,
bijkomende kosten en vervoerskosten.
Risico beheersen door te kiezen voor verschillende
eigendomsvormen (huur, lease,
eigendom) en specifiek versus niet-
specifiek vastgoed.
Financieringsmogelijkheden door vastgoed te gebruiken bij het
verbeteren aantrekken van vreemd vermogen, het
verbeteren van de solvabiliteit en
liquiditeit van de organisatie.
Flexibiliteit verhogen door technische, juridische en ruimtelijke
maatregelen de vastgoedportefeuille
inrichten zodat er op meerdere manieren
gebruik van gemaakt kan worden.
Cultuur verbeteren door vastgoed in te zetten als middel in
een cultuurverandering respectievelijk het
beter ondersteunen van de
omgangsvormen binnen de organisatie.
Marketing verbeteren door de uitstraling van het vastgoed of
het inzetten van het vastgoed als
‘boegbeeld’ van de organisatie waardoor
het bedrijfsimago verbetert.
Figuur 33: beoogde prestatieverbeteringen van verschillende vastgoed strategieën (De Vries 2007).
Ingrepen-strategieen
- centralisatie van activiteiten
- veranderingen in plattegrond
- andere werkplekinrichting
- lager kwaliteitsniveau
- aanpassen norm ruimtegebruik
- invoering flexplekken
- voorzieningen treffen
- andere eigendomsverhouding
- aanpassen plattegrond voor
verhuur ruimten aan derden
- andere waarderingsgrondslag
- andere eigendomsverhouding
- andere eigendomsverhouding
- aanpassen inbouw / structuur
- ruimere openingstijden
- (de)centralisatie van locaties
- uitstraling verbeteren
- andere inrichting werkplekken
- locatie beleid (A locaties)
- gebouw als reclame gebruiken
- andere inrichting werkplekken

De kenmerken van het vastgoed kunnen dus het functioneren van de gehuisveste
organisatie beïnvloeden. Vastgoedingrepen worden uitgevoerd om één of meerdere prestaties
van vastgoed te verbeteren. De Jonge (2002) spreekt van zeven velden van toegevoegde waarde:
x Productiviteit verbeteren door vastgoed als middel in te zetten voor efficiënter werker,
d.w.z. meer doen met dezelfde middelen, hetzelfde doen met minder middelen, of een
combinatie: meer doen met minder middelen.
x Kosten verlagen door het besparen op investeringskosten en exploitatiekosten van het
vastgoed, bijkomende kosten en vervoerskosten.
x Risico beheersen door te kiezen voor verschillende eigendomsvormen (huur, lease,
eigendom) en specifiek versus niet-specifiek vastgoed.
x Financieringsmogelijkheden verbeteren door vastgoed te gebruiken bij het aantrekken
van vreemd vermogen, het verbeteren van de solvabiliteit en de liquiditeit van de
organisatie.
x Flexibiliteit vergroten door technische, juridische en ruimtelijke maatregelen de
vastgoedportefeuille inrichten zodat er op meerdere manieren gebruik van gemaakt kan
worden.
x Cultuur verbeteren door vastgoed in te zetten als middel in een cultuurverandering
respectievelijk het beter ondersteunen van de manier van omgang binnen de
organisatie.
x Marketing door een positieve uitstraling van het vastgoed of het inzetten van het
vastgoed als ‘boegbeeld’ van de organisatie het verbeteren van het imago van de
organisatie, om daarmee meer producten en diensten te verkopen.
In Figuur 32 is per beoogd effect een aantal strategieën weergegeven zoals dat in de
praktijk wordt aangewend. Tevens is aangegeven welk type prestatie beïnvloed wordt. Ingrepen
kunnen op verschillende schaalniveaus worden uitgevoerd: op ruimteniveau, op het
schaalniveau van het vastgoedobject en op het schaalniveau van de vastgoedportefeuille.

66 BK3MA1 Van idee

 Ontwerpkeuzes en ingrepen in een bestaand gebouw sorteren meestal meerdere
effecten tegelijk, deels in de gewenste richting, soms ook conflicterend. Zo kan de strategische
keuze om alle activiteiten van een organisatie op één locatie te concentreren gunstig zijn voor de
productiviteit (door efficiënter werken), maar ook de kosten verhogen (verhuiskosten, hogere
huur, niet kunnen afstoten van decentrale vestigingen). De beslissing om de
onderhoudsfrequentie te verlagen kan in eerste instantie tot lagere exploitatiekosten leiden,
maar zal ook de marktwaarde van het object verlagen en op termijn wellicht forse investeringen
vragen, waardoor men per saldo duurder uit is. De waardering van de verschillende prestaties
hangt ook af van de positie van de beoordelaar. Een medewerker waardeert de gebouwprestaties
anders dan de voorzitter van de Raad van Bestuur, de directie, een klant of bezoeker (gebaseerd
op De Vries, 2007).

Rotterdam, Hogeschool InHolland (Box 19)

In het ontwerp van Eric van Egeraat is veel aandacht voor openheid en ontmoeting. De centrale hal staat
in open verbinding met de kantine en heeft een fantastisch uitzicht op de haven. Uit NIPO-onderzoek van
Elsevier blijken vastgoedaspecten vooral ‘dissatisfiers’ te zijn: zij leiden tot ontevredenheid wanneer
bepaalde zaken niet aan de wensen voldoen, maar wanneer het vastgoed wél voldoet, dan leidt dit niet
tot extra tevredenheid. In een Amerikaans onderzoek naar basisscholen werd wél een verband gemeten
tussen output en faciliteiten. Investeren in een goed binnenklimaat, goede verlichting, adequate ruimte
en meubilair had een groter effect op de tevredenheid van leerlingen, dan wanneer dit geld besteed werd
aan instructiemateriaal, leermethoden en aan docenten.

Figuur 34: foto Wouter van der Voordt)

Uit onderzoek van Berenschot Osborne in 2000 naar de wensen van studenten in het wetenschappelijk
en hoger beroepsonderwijs bleek dat studentenhuisvesting voor onderwijsinstellingen een bruikbaar
strategisch instrument is om studenten aan te trekken.

4.2.4. Afstemming op samenleving, organisatie, individu, trends en

toekomst
Er zijn vele ontwikkelingen geweest die in de afgelopen jaren op een of andere manier
een directe impact hebben gehad op de vraag (of het aanbod) van vastgoed. Verschillende
voorbeelden zijn hiervan al kort aan de orde geweest. Bijvoorbeeld energienormen, maar ook
veranderende maatschappelijke verhoudingen, zoals de toename van eenpersoonshuishoudens,
de opkomst van thuiswerken (‘het nieuwe werken’), hebben een grote invloed op in eerste
instantie de .vraag naar vastgoed. Het voert te ver alle relevante ontwikkelingen op te noemen.
Onderstaand worden bij twee belangrijke ontwikkelingen stilgestaan.

tot PvE BK3MA1 67

 Technische ontwikkelingen – digitalisering (Box 20)

Een belangrijke ontwikkeling in het wonen wordt de verdergaande digitalisering van de woning. Dat kan
lopen van alarmering en beveiliging, temperatuurregeling per ruimte op afstand via de mobile telefoon,
tot automatische zonwering, etc. Fantasie schiet hier soms tekort, maar bedenk maar eens wat er nu
allemaal al in een auto kan. Hiervoor is een nieuw woord bedacht: domotica. Domotica is begonnen
vanuit de zorgsector, om alarmering goed te regelen, zodat mensen die hulp nodig hebben dat ook snel
en adequaat kunnen krijgen. Er is op een aantal plaatsen (Amsterdam, Brabant, België) een proefwoning
ingericht, waarin de state of the art van de digitalisering van de woning worden getoond. De
voordeursleutel wordt een keycard, waarmee allerlei systemen in de woning opgestart worden en
registraties plaatsvinden, waarmee de centrale computer al lerend bij volgende gelijke situaties de goede
acties in gang zet. Dat kan gaan van het automatisch afsluiten van de woning, tot het aan- en uitslaan
van de koelkast. Een combinatie met energiebesparing is snel gelegd. De woning “regelt” zichzelf op
basis van geregistreerde voorkeuren van de bewoners. En dat komt goed uit want de volgende
technische ontwikkelingen komen er al aan, zoals bijvoorbeeld lage temperatuurverwarming (LTV) en
een gekoppelde koeling in de zomer. Niks geen HR-ketels die verwarmingswater opwarmen tot minimaal
75 °C, maar een maximale watertemperatuur van 30 °C. De verwarming zit dan in vloeren en plafonds
en in wanden en kan via een grondwaterpomp zomers gebruikt worden om de woning te koelen op een
comfortabele temperatuur van 21-22 °C.

Niet elke ontwikkeling zal zich even snel vertalen naar een andere vraag of een wijziging
in het aanbod. Een voorbeeld van een langzame transitie is die naar meer duurzame energie. Een
bijkomend nadeel van (met name technische) vernieuwing is dat er tijd nodig is om de
vernieuwing te accepteren. De eerste locomotieven bijvoorbeeld werden gezien als gevaarlijke
machines; de televisie werd (en wordt misschien nog steeds wel) door sommigen gezien als een
manier om de ‘duivel’ binnenshuis te halen. De acceptatie van nieuwe technieken (zoals nu gen
therapie bijvoorbeeld) komt tot stand door publiek debat en een beetje gewenning.

Een ongemakkelijke waarheid....een grote uitdaging! (Box 21)

Om de overheidsdoelen te halen is er echter veel meer nodig dan het aanbrengen van ontbrekende
isolatie en het vervangen van oude ketels door HR-ketels. Er moet echt heel veel veranderen. Zonne-
energie moet bijvoorbeeld een veel grotere plek gaan innemen dan dat nu het geval is. Daarom worden
er nu veel nieuwe technieken ontwikkeld. Om die op grote schaal ingevoerd te krijgen moet er echter ook
veel bouwprocesen anders. De hoge milieuambities zullen dus als ze serieus worden genomen vergaande
consequenties hebben voor de bestaande woningbouw. Er is veel creativiteit en innovativiteit nodig om
ze te kunnen realiseren. Maar de klimaatproblemen lijken zo groot te zijn dat er niet echt een sprake van
keuze is. Als we niks doen, komen we op langere termijn voor vrijwel onoplosbare problemen te staan.
Helaas is de huidige bouwsector niet zo op de langetermijn gericht waardoor het in de praktijk nog heel
moeilijk zal zijn om de gestelde doelen te behalen. Voor de nieuwkomers in de bouwpraktijk ligt hier een
gote uitdaging.

Een belangrijke opgave voor de komende jaren wordt dan ook het energieverbruik van woningen
terugdringen. Het gaat dan vooral over ruimteverwarming en warmwatervoorzieningen. Verlichting en
het gebruik van huishoudelijke apparatuur zijn sterk gedragsafhankelijk. Vermindering van
energieverbruik kan door meer isolatie, warmteterugwinning uit warmwater en opgewarmde lucht,
efficiëntere verwarmingstoestellen, gebruik van zonne-energie, warmteopslag, etc. Er zijn vele
bouwkundige en stedenbouwkundige maatregelen te nemen die ons kunnen helpen het energieverbruik
te verminderen en daardoor een bijdrage aan het verminderen van de CO2- uitstoot.

Plattegrondtechnische oplossingen hangen bijvoorbeeld samen met de oriëntatie op de zon en

positioneren van bepaalde ruimtes al dan niet aan de zonzijde. De omvang van gevelopeningen, het
gebruik van isolerend glas, van isolerende luiken ’s winters... er zijn evenzo vele bouwkundige
oplossingen. Een zware isolatie en het kierdicht maken van een woning kan ook weer nadelen hebben: te
weinig ventilatie en te weinig frisse lucht kunnen bijvoorbeeld tot gezondheidsproblemen leiden. Van
overheidswege is voorgeschreven dat nieuwe woningen moeten voldoen aan een minimale zgn.
energieprestatiecoëfficient (EPC, waarde maximaal 0,8). Als de uitvoering op de bouwplaats echter niet
zorgvuldig is, kan dat tot belangrijke energielekken leiden, die heel mooi te zien zijn op infraroodfotos.
Maar in de bestaande woningvoorraad is nog veel winst te halen op energieverbruik. Een groot deel van
de woningvoorraad is matig tot slecht geïsoleerd. Met woningverbeteringsprogramma’s en renovaties is
hier veel te bereiken. Daar komt nog eens bij dat een goed geïsoleerde woning veel comfortabeler is. En
de vraag naar wooncomfort neemt alleen maar toe.

68 BK3MA1 Van idee

 4.2.5. Principes voor afstemming
Uitgangspunt 1: vastgoed is de afspiegeling van een samenleving
De vastgoedvoorraad in een land vertelt iets over de mensen die er leven en de
processen die er plaatsvinden. Het vastgoed geeft weer wat een samenleving belangrijk vindt en
hoe die zich organiseert. Als we Pompeï opgraven, kunnen we te weten komen hoe de Romeinen
leefden. Het analyseren van plattegronden van steden en gebouwen leert ons iets over hoe een
samenleving functioneert. Daarom zullen culturele antropologen niet alleen een volk bestuderen,
maar ook hun huizen, dorpen en steden. Normen en waarden zijn af te lezen van de gebouwde
omgeving.

Figuur 35: het Nederlandse paviljoen op de Expo 2000 in Hannover (architect: MVRDV): een
stapeling van landschappen als typering van de Nederlandse ruimtelijke ordening. Het is een
samenleving iets waard om een representatief visitekaartje af te geven.

Ook bedrijfsgebouwen kunnen iets vertellen over de organisatie die erin gehuisvest is,
zoals een werkplek iets vertelt over de persoon die er gebruik van maakt en de inrichting van een
woning veel informatie geeft over de bewoners. Omgekeerd wil een samenleving, organisatie of
individu graag zijn normen en waarden tot uitdrukking laten komen in de gebouwde omgeving
op verschillende schaalniveaus. Het is dus belangrijk om bij het ontwerpen rekening te houden
met de culturele waarden, normen en behoeften van degenen voor wie je ontwerpt: de
opdrachtgever, de (toekomstige) gebruikers en de samenleving als geheel.

Figuur 36: twee verschillende werkomgevingen die iets vertellen over de bedrijfscultuur
(bron: Van Meel, 2002)

tot PvE BK3MA1 69

Uitgangspunt 2: afstemming tussen dynamische vraag en statisch aanbod

dynamische statische
behoefte voorraad

Figuur 37: principe weergave van het verschil tussen vraag en aanbod in vastgoed: dynamisch
versus star.

Een belangrijke grondslag van vastgoedmanagement is het feit dat vastgoed statisch is
en in een dynamische behoefte moet voorzien. De samenleving verandert en daarmee ook de
ruimtebehoefte, in omvang, functiemix en in kwaliteit. Organisaties groeien en passen niet meer
in hun gebouwen. Werkprocessen veranderen, waardoor de ruimten er niet meer bij passen. Ook
kan er een discrepantie ontstaan tussen de stedelijke woningvoorraad en de woningbehoefte, als
bepaalde groepen inwoners hogere eisen gaan stellen aan hun woonomgeving. Maatschappelijke
ontwikkelingen hebben hun weerslag op eisen aan vastgoedmanagement, bijvoorbeeld in hogere
duurzaamheidsambities en strengere veiligheidseisen.
Het initiatief tot (ver)bouwen komt er in principe alleen als er een
afstemmingsprobleem is tussen vraag en aanbod, op welk schaalniveau dan ook: regio, stad,
gebied, gebouw of gebouwdeel. In Figuur 35 is het verband tussen samenleving, organisaties en
(groepen) individuen enerzijds en de vastgoedvoorraad, gebouwen en plekken anderzijds
schematisch weergegeven. Er is sprake van een continu afstemmingsproces tussen wat gewenst
en vereist is (vraag) en wat beschikbaar is (aanbod), op verschillende schaalniveaus.
ONDERZOEKEN MANAGEN ONTWERPEN
behoefte / vraag kwaliteit, geld, tijd aanbod

ontwikkelingen eisen aan ruimte prestaties fysieke vorm

samenleving voorraad

initiatief voorbereiding

organisatie gebouw

gebruik uitvoering

individu plek

Figuur 38: afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is en wat beschikbaar is,

op verschillende schaalniveaus

In Figuur 36 wordt proces van het afstemmen van vraag en aanbod weergegeven. Het
huidige vastgoedaanbod moet niet alleen op de huidige vraag zijn afgestemd. Het moet ook
geschikt zijn voor de toekomstige vraag. Vastgoedstrategieën, masterplannen voor gebieden en
(her)ontwerpvoorstellen zijn allemaal vormen van een ‘stappenplan’ die ervoor zorgen dat het
toekomstige aanbod voorziet in de toekomstige vraag. Die vraag wordt beïnvloed door
demografische, economische, ecologische, technologische en sociaal-culturele ontwikkelingen. De
uitdaging is om in dit proces gezamenlijk innovatieve concepten en oplossingen te ontwikkelen
en realiseren.

70 BK3MA1 Van idee

 Figuur 39: afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is (vraag) en wat beschikbaar is (aanbod),
in de tijd (De Jonge et al, 2009)

Uitgangspunt 3: start vanuit de bestaande voorraad

In ontwerpoefeningen in de eerste jaren van de Bouwkundeopleiding ligt de nadruk
vaak op nieuwbouw, ook om de opgave (nog) niet te complex te maken. Nieuwbouw geeft de
kans om alle eisen en wensen van een opdrachtgever in te willigen en geeft veel vrijheid aan de
ontwerpende partijen. De hedendaagse bouw- en vastgoedpraktijk richten zich echter
grotendeels op het beheren en muteren van de bestaande vastgoedvoorraad. In de tijd ontstaan
vaak afstemmingsproblemen omdat het vastgoed functioneel, technisch of economisch veroudert
en de behoefte verandert. Sterker nog, vaak tekent zich al bij de oplevering van een gebouw of de
verhuizing van een bedrijf naar een nieuw gebouw een verschil af tussen wat de gebruiker wil
(de vraag) en wat er is (het aanbod).
Vastgoedeigenaren willen hun bestaande vastgoedvoorraad echter zo lang en zo veel
mogelijk benutten en zolang mogelijk inkomsten generen. Vandaar dat elk jaar maar een beperkt
deel nieuwbouw wordt toegevoegd aan de bestaande vastgoedvoorraad. Alle overige
bewegingen in de vastgoedmarkt zijn ingrepen in het bestaande of verhuizingen. Dit heeft tot
gevolg dat de activiteiten in de vastgoedpraktijk voor het overgrote deel uit beheeractiviteiten
bestaan en voor een veel kleiner deel uit mutatieactiviteiten. Van deze mutatieactiviteiten bestaat
weer een flink deel uit klein en groot onderhoud. Dit wordt geïllustreerd Figuur 37 met de
bouwproductie uit 2005: voor woningbouw, utiliteitsbouw en GWW (grond-, wegen- en
watersector) bestaat een aanzienlijk deel van de bouwproductie uit groot of klein onderhoud.
Ook bij nieuwbouw gaat het niet alleen om uitbreiding van de voorraad, maar voor een
belangrijk deel om vervanging van een deel van de voorraad.

Figuur 40: VROM Bouwprognoses 2005-2010 / CBS Statline / Bewerking RE&H- Bouweconomie

tot PvE BK3MA1 71

 Het voorraadperspectief is essentieel voor het afwegen van alternatieve ingrepen. Met
een ingreep kan de kwaliteit van de omgeving enorm verbeteren en de waarde van het vastgoed
stijgen. Het omgekeerde komt ook voor: door een ingreep uit te stellen verloedert een
vastgoedobject en daalt de waarde van het belendende vastgoed.
Uitgangspunt 4: sturen van cyclische processen
Een vastgoedobject, bijvoorbeeld een gebouw of een stedelijk gebied, komt tot stand via
een cyclisch proces. Theoretisch is het denkbaar dat het gebouw aan het eind van de cyclus geen
enkele ingreep meer behoeft en oneindig lang in de behoefte voorziet. In de praktijk zijn echter
continu ingrepen nodig. Deze ingrepen hebben meestal als oorzaak dat de gebruiker problemen
ervaart met de technische of functionele staat van het gebouw of dat de eigenaar meer lasten dan
baten heeft van het huidige gebruik. Er kan ook helemaal geen probleem zijn met het gebouw
zelf, maar met de locatie van het gebouw of de voorraad waarvan het gebouw deel uitmaakt. Er
kan sprake zijn van concurrerend aanbod op de markt met een gunstiger baten/lasten-
verhouding zoals een lagere huur voor dezelfde woonkwaliteit.

BEHEREN
Beheer Initiatief

Uitvoering Voorbereiding

MUTEREN

Figuur 41: het cyclysche proces van beheer en mutatie van de voorraad.

De levensduurcyclus kan doorlopen worden op initiatief van de eigenaar of van de

huidige of toekomstige gebruikers. Een initiatief hoeft overigens niet te leiden tot feitelijk
ingrijpen: er kan voortijdig worden besloten dat de bestaande situatie, gezien de baten/lasten-
verhoudingen van de alternatieven, zo slecht nog niet is. Een gebruiker heeft – als hij zelf geen
eigenaar is – de eigenaar nodig voor een feitelijke ingreep. Als de eigenaar de ingreep
ondoelmatig acht, dan zal hij niet ingrijpen en zal de gebruiker misschien verhuizen (als er
voldoende alternatief aanbod is).
Vastgoedmanagement beschrijft de afwegingscycli van gebruikers en eigenaren. Beide
partijen oefenen sturing uit op de vastgoedvoorraad, willen doelen bereiken en in behoeften
voorzien. Het vakgebied brengt deze doelen en behoeften in kaart om de achtergrond van de
vastgoedbeslissingen te doorgronden.
Uitgangspunt 5: afwegingen van actoren, integratie van perspectieven
De afwegingen van actoren kunnen op verschillende bezien worden. We onderscheiden
er hier drie. De afwegingen kunnen gemaakt worden door actoren op basis van kosten en baten
van het vastgoed. Verschillende actoren kunnen ook verschillende soorten motieven hebben. En
ten slotte de integrale benadering.
5a: Afweging tussen baten en lasten
Of het verschil tussen vraag en aanbod acceptabel is, zal een gebruiker afwegen door de
baten en lasten te vergelijken van het continueren van de bestaande huisvestingssituatie versus
een verandering in die situatie (verbouwing, uitbreiding, verhuizing). Een bewoner die zijn
huidige woning te klein vindt, zal dit accepteren als het verhuizen naar een grotere woning meer
geld kost dan wat het hem waard is, of meer kost dan hij kan betalen. Ook organisaties en de
samenleving als geheel zullen hun eisen en wensen ten aanzien van de gebouwde omgeving
afwegen tegen de lasten die ze voor het vervullen hiervan moeten dragen. De Nederlandse
ambassade in Berlijn, ontworpen door Rem Koolhaas, brengt relatief hoge lasten met zich mee.
Met het bouwen van een ambassade in deze vorm en met deze ontwerper werd impliciet gesteld
dat de bovengemiddelde lasten opwegen tegen de baten: meer aandacht voor Nederland en de
Nederlandse architectuur en een inspirerende werkomgeving voor het ambassadepersoneel. Dit

72 BK3MA1 Van idee

is (politiek) acceptabel als het een bewuste keuze is. Het is bij elk project nuttig om achteraf te
bepalen of de doelen ook daadwerkelijk bereikt zijn en of de investering doelmatig was.
5b Verschillende soorten eigenaren en afwegingen
De meeste (soorten) vastgoedeigenaren zullen zich over de doelmatigheid van
investeringen moeten verantwoorden, richting aandeelhouders, werknemers, de burgers of de
belastingbetaler. Die verantwoording uit zich niet alleen in het zichtbaar maken van (de afweging
van) baten en lasten van een project, maar ook in het duidelijk maken dat alternatieve projecten
of investeringen - met dezelfde doelen - minder doelmatig waren.
Een publieke vastgoedeigenaar zal bij een investering in een probleemwijk moeten
verantwoorden dat (onderzoek heeft uitgewezen dat) deze investering de meest doelmatige
manier is om het probleem op te lossen. Voor maatschappelijke problemen of doelen zijn vaak
talloze oplossingen mogelijk, elk met andere baten en lasten, niet alleen in financiële zin.
Weerstand van de bevolking kan ook als last worden beschouwd – bestuurders zullen zich de
mening van de kiezer aantrekken – net zoals tevreden gebruikers als één van de baten kan
worden beschouwd.
Verschillende soorten vastgoedeigenaren zullen andere afwegingen maken, ook
afhankelijk van de context of marktomstandigheden. Als er veel leegstand op de kantorenmarkt
is, zal een belegger zich meer inzetten om (potentiele) huurders te binden en daarin meer
investeren, ook omdat het alternatief nog minder oplevert. Ook bedrijven zullen in een krappe
arbeidsmarkt meer investeren om hun werknemers te binden, vaak ook in de werkomgeving,
omdat het verliezen van de werknemers (aan de concurrentie) meer kost. De afweging van baten
en lasten is dus ook contextgevoelig.
Soort eigenaar Voorbeelden Doelstelling met vastgoed

Publieke partij Rijksoverheid, provincies, vastgoed als facilitering van werkprocessen en

gemeenten als middel tot maatschappelijke doelen
(economische en maatschappelijke
doelstellingen)
Eigenaar-gebruiker TU Delft, Philips, Unilever, Shell, vastgoed als facilitering van de werkprocessen
ING Bank, Rabo Bank en middel om imago te versterken en productie
te verhogen (economische doelstelling)

Woningcorporatie Stadswonen, Vestia, DUWO, Ymere, vastgoed als middel tot huisvesten van
Woonstad Rotterdam bewoners en bijdragen aan sociale doelen,
leefbaarheid in wijken etc. (economische en
maatschappelijke doelstellingen)

Belegger Pensioenfondsen, vastgoed als belegging en middel tot winst

Banken, maken (financiële doelstelling)
Verzekeringsmaatschappijen
Projectontwikkelaar ING Real Estate, OVG, TCN, Volker vastgoed als middel om direct geld mee te
Wessels, AM, verdienen door antwoord op (potentiele)
Rabo Vastgoedgroep, vragen uit de vastgoedmarkt (financiële
doelstelling)

Figuur 42: overzicht van enkele soorten eigenaren van vastgoed, voorbeelden van dergelijke
eigenaren en hun (mogelijke) doelstelling met het vastgoed.

Verschillende soorten eigenaren hebben niet alleen verschillende doelstellingen maar

ook een verschillende tijdshorizon. Dit uit zich onder meer in de duur van de eigendomsperiode.
Projectontwikkelaars en kleine beleggers binden zich vaak voor een relatief korte periode: na het
initiatief volgt zo snel mogelijk de verkoop. Hun ‘cashflow-verwachting’ is sterk op de korte
termijn gericht. Zij zullen niet snel investeringen doen die pas op langere termijn baten geven.
Tegen die tijd hebben zij het object niet meer in eigendom. Grote projectontwikkelaars zijn vaak
gelieerd aan een bouwonderneming (AM en Volker Vessels), een belegger of een financiële
instelling (ING Real Estate en Rabo Vastgoedgroep), maar dat hoeft niet (OVG en TCN).
Institutionele beleggers en ook eigenaar-gebruikers hebben veelal een langere tijdshorizon.

tot PvE BK3MA1 73

Maatgevend voor beleggers zijn rendement en risico. Het verschil tussen jaarlijkse
huuropbrengsten en uitgaven moet voor hen financieel interessant zijn. Vanzelfsprekend speelt
daarbij ook een rol wat het vastgoed (potentieel) bij verkoop opbrengt: de restwaarde.
Voorbeelden van eigenaar-gebruikers zijn TU Delft, Philips, Unilever en Shell. Maatgevend voor
de eigenaar-gebruikers van vastgoed is de verhouding tussen de baten voor het primaire proces
en de exploitatielasten. Het vastgoed moet bijdragen aan een hogere productie, meer tevreden
gebruikers of meer winst. Er zijn ook organisaties die op twee of drie manieren vastgoedeigenaar
zijn: als eigenaar-gebruiker, als belegger en als projectontwikkelaar. Voorbeelden daarvan zijn
ING en Rabo Bank: deze organisaties zijn eigenaar van gebouwen die ze zelf – voor hun primaire
processen – gebruiken en van vastgoed waarin ze hun geld beleggen. Soms hebben ze die
gebouwen ook zelf ontwikkeld. Dit kan in principe ook voor particulieren gelden, die zowel hun
eigen huis bezitten en ook nog direct in vastgoed beleggen.
5c. Integratie van de wensen en belangen van verschillende actoren
Vastgoedmanagers hebben in hun diverse functies de taak om de belangen van actoren
te integreren. Dit betekent bij een grote vastgoedeigenaar dat bestuurders, gebruikers,
controllers en technisch beheerders hun doelen, eisen en randvoorwaarden meegeven en dat de
vastgoedmanager een oplossing zoekt die daarbinnen past, zo mogelijk in samenspraak of nauwe
samenwerking met deze partijen. Bij een gebiedsontwikkeling speelt een vergelijkbare integratie
van doelen, eisen en randvoorwaarden: tussen bestuurders, de belangen van diverse
vastgoedeigenaren en gebruikers en de fysieke en juridische kaders (Den Heijer, 2011).
Actoren kunnen meerdere functies vervullen en functies kunnen door meerdere partijen
worden ingevuld. Dit hangt af van de complexiteit van de opgave. In Figuur 40 is in matrixvorm
een mogelijke rolverdeling bij integrale gebiedsontwikkeling te vinden om de complexiteit ervan
te onderstrepen. In Figuur 41 wordt een toelichting gegeven op de belangrijke functies in de
vastgoedcyclus. Een deel speelt zich vooral af in de fase van initiatief en voorbereiding, een ander
deel vooral in de fase van de uitvoering en in de fase van gebruik en beheer. Na afloop van de
functionele, technische en/of economische levensduur start de vastgoedcyclus opnieuw en
komen nieuwe functies in beeld. Een functie kan door verschillende actoren worden ingevuld:
Figuur 41 geeft ook een overzicht van veel voorkomende actoren per functie.
(onder)aannemers / bouwbedrijven

omwonenden en maatschappelijke

projectmanager of procesmanager
architect / stedebouwkundige en
gemeente / Economische Zaken
gemeente / Stadsontwikkeling

gemeente / Grondbedrijf

belangenverenigingen

provincie of het Rijk

projectontwikkelaar
eigenaar-gebruiker

eigenaar-belegger
eindgebruiker

adviseurs
actoren

functies
gebruiksfunctie x x x x
beheerfunctie x x (x)
eigendomsfunctie grond x x x x x
eigendomsfunctie gebouw(en) x x x
opdrachtgeversfunctie x x x
financieringsfunctie x x x x x
ontwerpfunctie x
uitvoeringsfunctie x
maatschappelijke functie x x x x x
publiekrechtelijke functie x x
managementfunctie x

Figuur 43: mogelijke functieverdeling over actoren bij gebiedsontwikkeling

Vastgoedmanagers kunnen ook een rol hebben als (gedelegeerd) opdrachtgever of

adviseur over een bepaald type vastgoedopgave, maar we komen hen ook geregeld tegen in
publiekrechtelijke en maatschappelijke functies. Project- en procesmanagers zijn vooral actief in
de managementfunctie. Voor een uitgebreidere beschrijving van actoren verwijzen naar de

74 BK3MA1 Van idee

boeken Commercieel vastgoed (Schütte, Schoonhoven, & Dolmans-Budé, 2002), De manager als
bouwheer (Kohnstamm & Regterschot, 1994) en Recht voor ingenieurs (Festen-Hoff & Hobma,
2011).
Door de toenemende complexiteit van vastgoedmanagement in cultureel-
maatschappelijke, functionele, technische, economische en juridische zin veranderen de
organisatie en invulling van de verschillende functies voortdurend. Aan de vraagzijde is sprake
van een toenemende dynamiek in personen en organisaties, publiek en privaat.
Verhuisbewegingen, krimp, groei en aanpassing van bestaande organisaties en de opkomst van
nieuwe organisaties zijn aan de orde van de dag. Voorts is sprake van een toenemend besef van
en aandacht voor de toegevoegde waarde van vastgoed voor het primaire proces, zowel bij de
overheid als bij bedrijven en woningcorporaties. Aan de aanbodzijde vragen de toenemende
aandacht voor kwaliteitssturing en procesorganisatie, de noodzaak tot duurzaam bouwen, de
snelle ontwikkelingen in technologie, informatica en besliskunde en de internationalisering van
het werkveld om nieuwe kennis en vaardigheden en specialistische inbreng van een groot aantal
verschillende disciplines. Bij ontwerpers is sprake van verdere arbeidsdeling en specialisatie,
schaalvergroting door fusies en schaalverkleining door een groeiend aantal kleine
gespecialiseerde adviesbureaus. Daarmee verandert ook de wijze waarop men zich in
projectverband organiseert. Er is sprake van ingewikkelde netwerken tussen betrokken actoren
zoals overheden, ontwikkelaars, particuliere opdrachtgevers, (institutionele) beleggers,
ontwerpers, bouwbedrijven, adviseurs en gebruikers. Deregulering en nieuwe regelgeving
wisselen elkaar af. Voor meer informatie over nieuwe organisatievormen in de bouw en de
organisatie van bouwprocessen verwijzen we naar het onderwijs en onderzoek van de sectie
Design & Construction Management (inclusief MSc lab) van Real Estate & Housing.

tot PvE BK3MA1 75

Functie Toelichting Veel voorkomende actoren

Gebruiks- gebruik vanaf oplevering tot Bewoners, werkenden, bezoekers, passanten

functie sloop

Beheer- beheren van het gebouwde in Facilitair manager, vastgoedbeheerder, technische

functie publiek en privaat domein dienst, onderhoudsbedrijven
Eigendoms-functie beschikking en Eigenaar-belegger, eigenaar-gebruiker (publiek,
beslissingsbevoegdheid over privaat), projectontwikkelaar (tot en met de
grond en gebouw(en) uitvoeringsfase)
Opdrachtgevers- initiëren en definiëren van de Rijksoverheid (Ministeries, Rijksgebouwendienst);
functie bouwopgave, opstellen van provincies; gemeenten; eigenaar-belegger; eigenaar-
een programma van eisen; gebruiker; projectontwikkelaar; woningcorporatie;
opdracht verlenen; bij elkaar eindgebruikers (als participant)
brengen van mensen en
middelen
Financierings-functie verschaffen van de middelen Banken, publieke financiers (overheid, stichtingen),
voor de investeringskosten van private financiers (beleggers, sponsoren, fondsen)
de ingreep

Ontwerp- ontwerpen van gebouw en Architect, interieurarchitect, kunstenaar, constructeur,

functie omgeving, inclusief constructie installateur, landschapsarchitect, stedenbouwkundige
en installaties

Uitvoerings-functie bouwrijp maken van de grond; Overheid (dienst stadsontwikkeling, gemeentewerken,

uitvoeren van de bouw etc.), uitvoerend bouwbedrijf (aannemers,
onderaannemers), toeleveranciers

Advies- adviseren over bijvoorbeeld het Organisatieadviseur, programma adviseur,

functie programma van eisen, kosten kostenadviseur, adviseur kwaliteitsborging, juridisch
en kwaliteit, (milieu)wetgeving adviseur

Publiekrechtelijke opstellen en toetsen van wet- Rijksoverheid, provincies, gemeenten, bouwinspectie,

functie en regelgeving op verschillende welstand
schaalniveaus (Bouwbesluit,
bestemmingsplannen,
bouwvergunningen);
grondexploitatie (o.a.
prijsstelling)

Maatschappelijke bewaken van het algemeen Beleidsmedewerkers overheid, Monumentenzorg,

functie belang en specifieke belangen Rijksbouwmeester, kwaliteitsteam, onderzoekers,
van afzonderlijke publiek (publieke opinie), media, actiegroepen,
belangengroepen belangengroepen, branche organisaties

Managementfunctie planning en controle van Procesmanager, projectmanager, vastgoedmanager,

proces en product bouwmanager

Figuur 44: functies in de vastgoedcyclus (Soeter, 2002 bewerkt en aangevuld)

Uitgangspunt 6: veel aandacht voor gebruikers van vastgoed

Gebouwen moeten mensen en hun activiteiten beschermen tegen weersinvloeden en
bedreigingen van buitenaf, zoals inbraak, diefstal en vernielingen. Voorts moeten gebouwen om
mensen en hun activiteiten adequaat te kunnen huisvesten aan allerlei gebruikseisen voldoen.
Mensen willen op kantoor prettig en effectief kunnen werken. Gebruikers en bezoekers willen
gemakkelijk in en uit een gebouw kunnen komen (integrale toegankelijkheid), in het gebouw
gemakkelijk de weg kunnen vinden (ruimtelijke oriëntatie) en het gebouw gemakkelijk kunnen
aanpassen aan nieuwe eisen, wensen en processen (flexibiliteit en aanpasbaarheid). De
gebouwde omgeving moet beantwoorden aan algemene menselijke behoeften zoals veiligheid,
privacy en sociaal contact (Van der Voordt & Van Wegen, 2000).

76 BK3MA1 Van idee

 Bouwwerken hebben ook een symbolische en culturele functie, bijvoorbeeld een gebouw
als visitekaartje van het bedrijf of als representant van een bepaalde bouwstijl, een historische
periode of een bepaald cultuuraspect. Een bedrijf als ING zal ook meewegen dat het nieuwe
hoofdkantoor een visitekaartje voor het bedrijf is, het gewenste imago versterkt en (op termijn)
meer klanten kan trekken (zie Figuur 42). Een zorgvuldige afstemming tussen vraag en aanbod
betekent altijd zoeken naar een optimale balans tussen gebruikswaarde nu en in de toekomst,
culturele waarde (inclusief belevingswaarde en esthetiek) en economische waarde, voor de
eigenaar en de omgeving. Een gebouw kan bijvoorbeeld een grote invloed hebben op de
aantrekkingskracht van een stad, denk maar aan de gebouwen die in het kader van
wereldtentoonstellingen zijn gebouwd, zoals de Eiffeltoren in Parijs. De economische spin-off
voor de lokale en regionale economie kan aanzienlijk zijn.

Figuur 45: ING hoofdkantoor, Amsterdam

Uitgangspunt 7: kwaliteit gekoppeld aan doelen en schaalniveaus

Er zijn talloze voorbeelden van gebouwen en gebieden met hoge kwaliteit die veel
positieve invloed hebben op de omgeving, in sociaal-culturele en economische zin.
Vastgoedmanagement kan bijdragen aan het vinden van (meer) partijen die gebaat zijn bij
vastgoed- of gebiedsontwikkelingen om meer middelen te genereren voor kwaliteit van de
gebouwde omgeving. Uiteindelijk is het doel van vele actoren – waaronder ook de gebruikers –
om kwaliteit van vastgoed te behouden of verhogen, gekoppeld aan de primaire doelen: het
creëren van een leefbare woonwijk, een prettige werkomgeving of aantrekkelijke binnenstad.
Wel zal kwaliteit altijd worden afgewogen tegen de lasten. De realiteit is dat één of meer actoren
in kwaliteit moeten investeren. Daarom zal een vastgoedmanager – in welke functie dan ook – de
kwaliteit zo veel mogelijk koppelen aan de doelen van actoren. Soms leidt dit tot het ‘opschalen’
naar stadsniveau, regionaal niveau of zelfs landelijk niveau, bijvoorbeeld als de nationale
kenniseconomie gebaat is bij het investeren in een nieuw laboratorium.
Vastgoedmanagement heeft betrekking op verschillende schaalniveaus, variërend van
een enkel gebouw of gebouwencomplex tot een grote vastgoedvoorraad van een multinational en
integrale gebiedsontwikkeling. Het managen van stedelijke (her)ontwikkelingsprocessen op
stationslocaties, in historische binnensteden en in havengebieden zijn actuele thema’s. In het
Delfts onderwijs en onderzoek wordt ook veel aandacht besteed aan het managen van
ondernemingsvastgoed: corporate real estate management. Uit maatschappelijke en
bedrijfseconomische overwegingen is het van belang dat de fysieke omgeving mensen in staat
stelt om goede leer- en werkprestaties te leveren. In de gezondheidssector kan een goed
ontworpen omgeving bijdragen aan het genezingsproces van patiënten ('healing environments').
In de sector retail en leisure draagt een op de gebruiker afgestemde omgeving bij aan het werven
en binden van klanten ('ontwerpen als verleidingskunst'). Ook los van vraagstukken als
productiviteit, prestaties en klantenbinding is het welzijn van mensen een belangrijk na te
streven doel.

tot PvE BK3MA1 77

 De factor mens (Box 22)

Ontwerpen, bouwen en beheren van vastgoed gebeurt door en voor mensen. De mens speelt in de
bouwkundige discipline een belangrijke rol als actor in het bouwproces en als gebruiker van de
gebouwde omgeving. Aan de proceskant is veel kennis nodig om het bouwproces adequaat aan te sturen,
door kennismanagement, het ondersteunen van besluitvormingsprocessen en het optimaliseren van de
communicatie. Wat draagt gebruikersparticipatie bij aan de kwaliteit en waardering van gebouwen en
buitenruimten? Aan de productkant is eveneens veel kennis nodig. Vastgoed moet adequaat zijn
afgestemd op de wensen, behoeften en voorkeuren van mensen, qua gebruik en beleving, nu en in de
toekomst. Centraal staan hier het optimaliseren van de gebruikswaarde (functionaliteit) en
belevingswaarde (sfeer, attractiviteit, esthetiek, gepercipieerde veiligheid en gezondheid) in relatie tot
randvoorwaarden zoals betaalbaarheid, duurzaamheid en wet- en regelgeving. Bij gebruik gaat het
bijvoorbeeld om vragen als: wat zijn de ruimtelijke implicaties van gewenst gebruik? Hoe gaan mensen
daadwerkelijk met hun gebouwde omgeving om? Onder welke condities is gemeenschappelijk of
multifunctioneel ruimtegebruik mogelijk?

Onderzoek naar wat mensen beweegt, wat zij als positief of negatief ervaren en hoe en waarom zij zich
op een bepaalde manier gedragen, is primair het terrein van de gedragswetenschappen. In de
psychologie ligt de focus op het individu, zijn uiterlijk waarneembaar gedrag en zijn beleving – dit is het
mentale, geestelijke leven en de niet-zichtbare innerlijke ervaring van de mens. Sociologen houden zich
vooral bezig met menselijk samenleven in grotere en kleinere groepen. De sociale psychologie bestudeert
het individu in interactie met de groep waarvan het individu deel uitmaakt. Een specifieke tak is de
arbeids- en organisatiepsychologie, welke zich bezig houdt met de werkende mens als onderdeel van een
organisatie. Uit deze vakgebieden valt voor bouwkundigen veel te leren. Dit geldt nog sterker voor
vakgebieden die expliciete verbindingen leggen tussen mensen en de gebouwde omgeving, te weten
ergonomie en omgevingspsychologie. De ergonomie van de gebouwde omgeving is gericht op het
optimaal afstemmen van de gebouwde omgeving op de menselijke lichaamsfuncties zien, horen, voelen,
ruiken, bewegen etc. en de bandbreedte aan fysieke mogelijkheden en beperkingen ('bouwen voor
iedereen'). Dit vakgebied besteedt veel aandacht aan de kwaliteiten praktisch, veilig, gezond,
aantrekkelijk en flexibel. De omgevingspsychologie houdt zich vooral bezig met de afstemming van de
gebouwde omgeving op het geestelijk welzijn van mensen en de interactie tussen fysieke
omgevingskenmerken, gedrag en beleving. Hoewel beide vakgebieden een verschillende achtergrond
hebben en in hun accenten verschillen, vertonen zij veel overlap.

Mensen als actoren in het M ensen als gebruikers van

bouwproces (opdrachtgever,
ontwerper, adviseur etc.)
de gebouwde omgeving

Procesmanagement de Omgevingspsychologie
(o.a. design management) mens Omgevingssociologie
Ontwerpmethodologie Ergonomie
Ontwerpleer Programmakunde
Besliskunde Bedrijfskunde / organisatieleer
Communicatiewetenschappen Methoden en technieken
Cognitieve wetenschappen van gebruikersonderzoek

4.3. Conceptueel model voor belangenafweging bij vastgoedopgaven

Vanuit het onderzoeken van beslissingen in de praktijk (Den Heijer 2011) is een
conceptueel model ontstaan voor de belangenafweging. Dit conceptueel model (zie Figuur 43)
illustreert zowel de perspectieven als de variabelen die bij vastgoedbeslissingen samen (moeten)
komen: strategisch (doelen), financieel (euro’s), functioneel (gebruikers en hun eisen) en fysiek
(m2). Deze variabelen komen ook terug in een programma van eisen (zie ook hoofdstuk 7), of het
nu gaat om het ontwerpen van een woning of het herontwikkeling van een gebied. Elke
vastgoedopgave heeft achterliggende doelen, een programma in m2 met vereiste en gewenste
kwaliteiten (vanuit de gebruiker, eigenaar en/of opdrachtgever) en een budget. Elk van deze
variabelen wordt hieronder toegelicht.

78 BK3MA1 Van idee

 Figuur 46: conceptueel model voor de belangenafweging – en variabelen – bij een ingreep in de
gebouwde omgeving (Den Heijer, 2011)

4.3.1. Waarom/onderliggende doelen (strategisch)

Ook als een vastgoedopgave alleen gedefinieerd is als “ontwerp een vierkamerwoning
van 150 m2 voor een budget van 300.000 euro” is het goed om nader onderzoek te doen naar de
achterliggende doelen van de opdrachtgever. Doelen blijven vaak impliciet – onuitgesproken.
Ook bij andere opgaven, zoals het herinrichten van een kantoor, is van groot belang te weten wat
de doelen van het project zijn: wil de opdrachtgever primair kosten besparen of wil hij dat de
medewerkers meer gaan samenwerken? Verschillende doelen leiden tot andere oplossingen.
Eerder in dit hoofdstuk werd al een tabel met (mogelijke) beoogde effecten van opdrachtgevers
getoond: van cultuurverandering tot risicobeheersing. Vanzelfsprekend zijn er doorgaans
meerdere doelen met een bepaalde prioriteitsstelling.
Het conceptueel model bevat ongeveer dezelfde variabelen als het veelgebruikte
duurzaamheidskader “people, planet, profit” (functioneel, fysiek, financieel – gebruiker, m2,
euro’s).
4.3.2. People: functioneel (de mens/eindgebruiker centraal)
Functionele eisen zijn de basis van elke vastgoedopgave: waaraan moet de nieuwe
(ontwerp)oplossing voldoen? Programma’s van eisen bevatten doorgaans wel gebruikerseisen
en –wensen, maar het is belangrijk deze al in een vroeg stadium te confronteren met de
(financiële) consequenties. Vergelijk dit met het zoeken van een eigen woning: als alle eisen
worden ingewilligd, is de woning vaak te duur voor het budget – pas dan begint de afweging: wat
is het belangrijkst en wat is een bepaalde eis (drie slaapkamers, een tuin, een bepaalde locatie)
mij eigenlijk waard? Zonder financiële kaders kan een lijst van functionele eisen heel lang zijn. De
gebruiker (of opdrachtgever die de eisen formuleert) is er ook mee gediend dat hij zo snel
mogelijk feedback krijgt op zijn eisen en dat hij keuzes kan maken: wat vind ik het belangrijkst?
Als dat een goede (en dure) locatie is, dan moeten er vaak concessies worden gedaan aan de
grootte van de woning of de aanwezigheid van buitenruimte.
4.3.3. PLanet: fysiek (sustainability)
Ook duurzaamheidsbeslissingen zijn gebaat bij een afweging vanuit verschillende
invalshoeken, zodat bijvoorbeeld niet alleen gekeken wordt naar de (initiële) investeringen,

tot PvE BK3MA1 79

maar ook naar de baten in het gebruik en de bijdrage aan de doelen van de organisatie
(maatschappelijke verantwoordelijkheid).
4.3.4. Profit: financieel (de poen)
Economen zullen beamen dat economie niet (alleen) gaat over financiële middelen, maar
over het voorzien in de behoefte en het maken van keuzes voor de inzet van schaarste middelen.
Ook hier zijn de vragen: hoe kan ik zo doelmatig mogelijk omgaan met het (per definitie)
schaarse budget? Wat zijn de alternatieve aanwendingsmogelijkheden van dezelfde middelen:
welke doelen kunnen we nog meer bereiken met hetzelfde budget. Ook hier gaat het om het
vergelijken van alternatieven op de combinatie functionaliteit, doelmatigheid en haalbaarheid.
4.3.5. Continue mutatie van de voorraad
Het eerder geschetste afstemmingsproces (zie Figuur 44) geeft een ideaalbeeld van de te
doorlopen stappen om vraag en aanbod af te stemmen. Het aanbod is echter continu in beweging:
ook ‘niets doen’ leidt in de tijd tot veroudering van het aanbod en doorgaans tot minder
functionele gebouwen. Ook zonder het bestuderen van de (toekomstige) vraag zal het aanbod
zich ontwikkelen. Het vakgebied Vastgoedmanagement heeft echter het uitgangspunt dat het
voorzien in de vraag tot een beter aanbod leidt: een gebouwde omgeving die meer voordoet aan
de doelen die eigenaren, gebruikers en samenleving eraan stellen.

Figuur 47: afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is (vraag) en wat beschikbaar is (aanbod),
in de tijd (De Jonge et al, 2009)

4.3.6. Duurzaamheid als ontwerp gereedschap: noodzaak van innovatie

De geschiedenis wijst uit dat een focus op innovatie noodzakelijk is om weer tot
economische bloei te komen. Dit, in combinatie met de noodzaak de duurzaamheidsvraagstukken
waar we voor staan het hoofd te bieden, vraagt veel van bouwkundig ontwerpers. Zij moeten in
staat zijn vanuit een breed perspectief de gebouwde omgeving te beschouwen en tot integrale
kwaliteit te komen. Duurzaamheid vormt binnen deze context geen doel op zich waar je wel of
niet voor kiest. Het vormt het kader waarbinnen goede ontwerpers het mes aan meerdere kanten
kunnen laten snijden waardoor ook in complexe tijden de gebouwde omgeving de hoogwaardige
kwaliteitsimpuls kan krijgen die voor bewoners en gebruikers noodzakelijk is.
We bevinden ons historisch gezien op een bijzonder moment in de tijd. Voormalig vice-
president Al Gore van de Verenigde Staten is bij velen vooral bekend van zijn boek en film over
klimaatverandering, “An Inconvenient Truth” (Gore, 2006). Recent heeft Gore, na hier acht jaar
met zijn team op gestudeerd te hebben, de zes ontwikkelingen van deze tijd die van grote invloed
zijn op de toekomst op een rijtje gezet (Gore, 2013). Het betreft:

80 BK3MA1 Van idee

 x Economische globalisering (resulterend in economieën die wereldwijd onlosmakelijk
met elkaar vergroeid zijn maar tevens leiden tot ongelijkheid en een groeiend
onderscheid tussen rijk en arm);
x Internet en het ‘world wibe web’ (waardoor miljarden mensen met elkaar en elkaars
kennis zijn verbonden);
x Een verschuivende balans in wereldmacht (van de heldere machtsverdeling tussen
landen van na de tweede wereldoorlog naar een complex netwerk van krachten uit oost
en west, van ontwikkelde en zich ontwikkelende landen en van invloedrijke
internationale bedrijven);
x Een onevenwichtige en toenemende groei van de bevolking (met de daarbij behorende
consumptie waardoor de natuurlijke bronnen in een versneld tempo uitgeput raken);
x Grote sprongen in technologische mogelijkheden (als gevolg van de ontwikkeling van
nanotechnologie, 3D-printen en de ontwikkeling van nieuwe materialen, zoals het
extreem sterke en supergeleidende materiaal grafeen, in combinatie met snel
toenemende kennis van de menswetenschappen, onder andere over de werking van ons
brein);
x Klimaatverandering (waardoor de wereldbeschaving en het ecologische systeem,
inclusief de atmosfeer, worden bedreigd).
Gore beschrijft overtuigend waar het allemaal fout gaat en nog kan gaan in onze wereld.
Hij roept op tot actie. Helaas biedt hij niet het antwoord op de vraag hoe dit moet. Het lijkt er
zelfs af en toe op dat hij de moed op geeft. Wat dat betreft is het boek “The Great Reset” van
Richard Florida (Florida, 2010) een stuk positiever. Deze socioloog en urbane wetenschapper
heeft de kenmerken van ons tijdvak vergeleken met wat in de VS meestal de grote depressie
wordt genoemd (de economische crisis die het gevolg was van een bankencrisis en internationale
schuldencrisis in de jaren dertig van de 20e eeuw) en de lange depressie (de wereldwijde
economische crisis van 1873-1879 die onder meer het gevolg was van de sterke economische
groei die in gang was gezet door de tweede industriële revolutie). Wat hem opvalt zijn de grote
overeenkomsten. Om er maar één te noemen: in al deze periodes was sprake van een nieuwe
invloedrijke vorm van communiceren. Bij de lange depressie was dat de krant, bij de grote
depressie de televisie en nu zijn we natuurlijk, zoals Al Gore ook al opmerkte, dankzij de komst
van internet met een grote verandering in communicatie bezig. Al deze periodes, zo stelt Florida
vast, zijn periodes waarin oude waarden en werkwijzen tot een einde komen en er ruimte
ontstaat voor nieuwe ontwikkelingen. Het positieve van zijn verhaal is dat het na beide eerdere
depressies mogelijk bleek te zijn vanuit een extreem slechte situatie opnieuw tot economische
bloei te komen. Dit dankzij rigoureuze veranderingen op diverse terreinen zoals technieken,
leefstijlen, wijzen van denken en van ondernemen. Een dergelijke ontwikkeling wordt ook wel
creatieve destructie (of vernietiging) genoemd; een proces waarbij succesvolle toepassingen van
nieuwe technieken de oude vernietigen. Het voorgaande samenvattend: we bevinden ons in een
tijdperk dat een bijzonder goede basis voor innovatie vormt.
Transitiedenken
Jan Rotmans, de ook in het buitenland zeer bekende Nederlandse hoogleraar
Transitiemanagement, noemt situaties als deze een transitie (Rotmans et al., 2012). Drijfveer
voor het door hem ruim twintig jaar geleden geïntroduceerde transitiemanagement was echter
niet een veranderende economische situatie – er waren slechts enkele personen die deze situatie
in deze mate destijds al zagen aankomen – maar de ecologische. Voor hem en velen met hem was
het al lange tijd duidelijk dat de wijze waarop we als maatschappij omgaan met onze planeet en
natuurlijke bronnen onverantwoordelijk maar bovendien ook eindig is. Al lange tijd was
duidelijk dat het tij moet worden gekeerd.
Transitiemanagement kenmerkt zich door de gedachte dat niet-duurzame problemen
niet met het reguliere beleid of marktwerking (alleen) zijn op te lossen maar dat zij een andere
dan gebruikelijke aanpak behoeven. Deze transitieaanpak kenmerkt zich door inspelen op lange
termijn, omgaan met structurele onzekerheden, een integrale aanpak en een multi-actorproces.
Transities worden gezien als een combinatie van veranderingen in zowel economie, technologie,
beleid, ecologie als samenleving. Nu duurzaamheid op diverse velden een concrete, haalbare,
betaalbare en gewenste richting geworden is, is er sprake van een kantelpunt en is er behoefte
aan nieuwe of aanvullende theorie en praktijk. Bestaande belangen verzetten zich nu namelijk
steeds heviger want naarmate de onderstroom aanzwelt (het aantal partijen toeneemt dat die

tot PvE BK3MA1 81

verandering nastreeft) neemt ook de conserverende kracht toe. Het komende decennium wordt
volgens Rotmans en zijn collega’s cruciaal om de snelheid en richting van de
duurzaamheidstransitie zo intelligent mogelijk te blijven beïnvloeden.
Het samenvallen van de ecologische crisis waar Rotmans zich op richt en de vele
ontwikkelingen die Al Gore beschrijft brengt dus een nieuwe stroming op gang. Steeds meer
mensen raken er bijvoorbeeld van overtuigd dat de zoektocht naar oplossingen voor
economische problemen samen moet gaan met de zoektocht naar oplossingen voor de
ecologische opgave waar we voor staan. En dat het om grote veranderingen gaat; om innovaties.
Kleine stapjes voldoen niet meer.
Het oplichten van de mediale prefrontale cortex
Dat, zoals Rotmans vaststelt, tegelijk ook de weerstand tegen deze grote transitie
toeneemt, is niet onlogisch. Mensen zijn namelijk niet geneigd tot verandering. Zeker niet
wanneer dat als gevolg heeft dat hetgeen waaraan men is gehecht losgelaten moet worden. Als
mensen iets heel aantrekkelijk vinden, stroomt bloed naar een klein gebied vooraan in de
hersenschors. Op foto’s van de hersenen brandt de mediale prefrontale cortex in dergelijke
situaties als een vuurtje. En dit heeft grote emotionele gevolgen (Frank, 2010). Iets loslaten wat
je heel aantrekkelijk vindt is daarom bijzonder moeilijk. Veel producten die nu een grote
milieubelasting veroorzaken, zoals snelle auto’s, luxe woningen, verre vliegreizen, worden over
het algemeen erg aantrekkelijk gevonden.
Zoals al uit het overzicht van Gore valt op te maken is de laatste tijd op het vlak van de
werking van onze hersenen veel bekend geworden. Deze nieuwe kennis kan vergaande gevolgen
hebben. Het is niet ondenkbaar dat het ons denken en doen zal gaan beïnvloeden. Het werk van
marketeers kan bijvoorbeeld veel doelgerichter worden als men precies weet wat bij veel
mensen de mediale prefrontale cortex doet oplichten. Maar ook voor vormgevers is deze kennis
interessant. Gezien de beschreven weerstanden en de gebruikelijke focus op de relatief korte
termijn valt namelijk niet te verwachten dat overheden snel tot het afdwingen van vergaande
duurzaamheidsmaatregelen zullen overgaan. Een andere weg echter die tot die gewenste
grootschalige toepassing leidt bestaat eruit dat duurzame producten zodanig worden ontworpen
dat ze de mediale prefrontale cortex als vanzelf laten oplichten. Dat betekent dat ofwel de
producten waar men erg aan hecht, zoals snelle auto’s, luxe woningen en verre vliegreizen
duurzaam moeten worden, ofwel dat er nieuwe duurzame producten moeten komen die heel
aantrekkelijk worden gevonden. In beide gevallen gaat het om innovaties. Hier liggen ook veel
kansen voor ontwerpers die actief zijn in de gebouwde omgeving.
Om die kansen te kunnen grijpen is het een basisvoorwaarde te weten wat mensen
bijzonder aantrekt in de gebouwde omgeving. Een onderzoek dat staat vermeld in een andere
publicatie van Richard Florida (Florida, 2009) en was gericht op de relatie tussen plaats en geluk
(‘place and happiness’, uitgevoerd in samenwerking met de Gallup Organization), geeft hiervan
een goed beeld. Uit de 27.000 ingevulde vragenformulieren destilleerden Florida en zijn collega’s
de factoren die geluk in relatie brengen met ‘plek’. Al deze factoren werden geclusterd in vijf
categorieën. Vaak wordt gedacht dat de basisvoorwaarden van doorslaggevend belang zijn
(werkgelegenheid en de aanwezigheid van basisvoorzieningen). Dit onderzoek wijst echter
anders uit; er zijn drie andere categorieën even belangrijk. De vijf categorieën in willekeurige
volgorde:
x Fysieke en economische veiligheid (hieronder valt naast weinig criminaliteit onder
andere ook de beschikbaarheid van banen);
x Basisvoorzieningen (zoals scholen, gezondheidscentra, betaalbare woningen, goede
wegen en openbaar vervoer);
x Leiderschap (de kwaliteit van gekozen en niet gekozen leiders en de mogelijkheid van
betrokkenheid bij beslissingen);
x Openheid (de mate van tolerantie voor en acceptatie van diverse demografische groepen
waaronder families met kinderen, etnische minderheden, ouderen, emigranten en
homoseksuelen);
x Esthetiek (fysieke schoonheid, culturele- en andere voorzieningen dan
basisvoorzieningen).

82 BK3MA1 Van idee

 Hoewel de vijf categorieën allemaal even belangrijk zijn, delen twee categorieën de
eerste plaats: de basisvoorzieningen en, voor bouwkundig ontwerpers heel interessant,
esthetiek. Openheid volgt op korte afstand op de derde plaats.
Voor ontwerpers in de gebouwde omgeving is het dus de kunst om te komen tot
duurzame oplossingen die ook aan één of meerdere van de geluksfactoren tegemoet komen die
in deze categorieën vallen. Dit vereist onder meer een oog voor detail. De beschreven
waarderingen krijgen hun werking namelijk pas op locatie. Betaalbaarheid is bijvoorbeeld in een
wijk met veel werkeloosheid heel iets anders dan in een villawijk. Veiligheid in het centrum van
een wereldstad vraagt om andere ingrepen dan veiligheid in een dorp op het platteland. Neem de
toepassing van begroeiing in dit kader; op de ene locatie kan het een gevoel van onveiligheid en
op een andere een gevoel van veiligheid oproepen. Ook het begrip sociale cohesie, dat je in deze
top vijf niet letterlijk terug vindt maar betrekking heeft op de vraag of je voelt dat je bij een
bepaalde groep hoort (waardoor het waarschijnlijk het beste geschaard kan worden onder
openheid), kent heel andere invullingen op verschillende locaties. Kijk maar naar hoe buurten in
Nederland op verschillende wijzen omgaan met het feit dat het nationale voetbalteam een
belangrijke internationale wedstrijd moet spelen.
Kortom: om duurzaamheidsingrepen in te kunnen zetten om de kwaliteit op een
bepaalde locatie te vergroten is veel oog voor detail betreffende die specifieke situatie vereist. Dit
vormt een van de uitgangspunten van een benadering die is ontwikkeld om in de praktijk tot
deze kwaliteitsslag te komen: de Fusie van Belangenbenadering.
De Fusie van Belangenbenadering
De kern van deze strategie, die een uitwerking vormt van een visie op duurzaamheid en
rendement in de bouwsector (het Fusie van Belangenperspectief, Van Hal, 2009) betreft de
volgorde van de stappen die moeten worden gezet om tot integrale kwaliteit in de gebouwde
omgeving te komen.
De definitie van duurzaamheid die aan deze aanpak ten grondslag ligt is eveneens
ontwikkeld vanuit het Fusie van Belangenperspectief en luidt als volgt:
Het behartigen van de belangen van mensen hier & nu op een manier die ook rekening
houdt met de belangen van de mensen daar & later.
De drie stappen worden hier kort aangestipt en verderop in dit hoofdstuk nader
toegelicht.
x Stap 1: Het inventariseren van de belangen van de mensen hier & nu.
x Stap 2: Het behartigen van die belangen op een wijze die ook rekening houdt met de
belangen van de mensen daar & later, of met andere woorden: door middel van de inzet
van duurzame maatregelen of concepten (de duurzaamheidsingrepen vormen hierbij de
gereedschapskist voor het behartigen van de belangen).
x Stap 3: Het zoeken naar (innovatieve) financieringsmodellen die de investering in
dergelijke maatregelen mogelijk maken.
Achter deze volgorde ligt de volgende logica ten grondslag: wanneer je mensen iets
aanbiedt dat tegemoet komt aan hun behoeften (hun problemen helpt oplossen of hun idealen
helpt verwezenlijken) ontstaat de innerlijke wens om hierover te beschikken. Oftewel: de
mediale prefrontale cortex licht op. Bij aanwezigheid van een dergelijke wens neemt tevens de
bereidheid toe creatief te zoeken naar innovatieve financieringsmodellen. Ter illustratie: veel
studenten beschikken ondanks beperkte financiële middelen over de nieuwste en duurste
computers en telefoons. Omdat zij die heel graag wilden hebben, hebben zij er op allerlei
manieren voor gezorgd dat ze hierover kunnen beschikken. Ze spaarden, werkten extra of
vonden een andere oplossing. Het is die dynamiek van het gericht zijn op het vervullen van een
behoefte die vanuit het Fusie van Belangenperspectief wordt nagestreefd.
Al met al klinkt deze drie-stappen-strategie waarschijnlijk heel voor de hand liggend. In
de praktijk wordt echter vrijwel altijd het beschikbare budget als uitgangspunt genomen voor de
selectie van maatregelen. Dit uitgangspunt komt in plaats van het streven optimaal aan de
behoeften van betrokken partijen tegemoet te komen. Een dergelijke focus op kosten leidt in de
praktijk vrijwel altijd tot wat Bart Bossink in zijn proefschrift ‘doelerosie’ noemde (Bossink,
1998): het verschil tussen de doelstellingen vooraf en het uiteindelijk resultaat in de praktijk. Dit

tot PvE BK3MA1 83

is een totaal ander proces dan vanuit het Fusie van Belangenperspectief wordt nagestreefd. In dit
perspectief is juist sprake van een win-winsituatie ofwel een 1+1=3 benadering.
Uitwerking Fusie van Belangenperspectief in drie stappen
Stap 1 - Het inventariseren van de belangen van de mensen hier & nu.
Belangrijk voor een succesvolle uitwerking van de eerste stap binnen deze strategie is
dat wordt achterhaald wat de dieperliggende behoeften zijn die de betrokken partijen hebben.
Waar droomt men van? Waar ligt men van wakker? Niet alleen de antwoorden op deze vragen
verschillen van situatie tot situatie. Ook de partijen aan wie de vragen worden gesteld verschillen
van locatie tot locatie. Zo kan het heel logisch zijn om in een buurt waar veel overlast door
jongeren wordt veroorzaakt ook de belangen van die jongeren in kaart te brengen. Of daar waar
vergrijzing een probleem is de specifieke belangen van de ouderen die daar wonen. Werken
vanuit het Fusie van belangenperspectief is dus altijd maatwerk.
Stap 2 - Het behartigen van die belangen op een wijze die ook rekening houdt met de
belangen van de mensen daar & later.
Het behartigen van die belangen op een wijze die rekening houdt met de belangen van
de mensen daar & later, door middel van het inzetten van duurzaamheidsmaatregelen dus,
vereist veel kennis van duurzaamheidsingrepen (de kennis betreffende duurzaamheidsingrepen
kan ontleent worden aan de DCBA-methodiek, Teeuw et al. 2010) en creativiteit. De richtingen
van oplossingen waarin gedacht kan worden zijn divers. Zo kan het streven naar een
gemeenschappelijk energiesysteem bijdragen aan het vergroten van de sociale cohesie in een
wijk. Een warmtepomp kan, omdat deze vaak wordt gecombineerd met wandverwarming, als
bijkomend voordeel goedkope koeling hebben (je kan eenvoudig koud water door de wand laten
stromen op warme dagen). Lemen wanden accumuleren niet alleen de warmte maar nemen in
restaurants ook geuren van buurtafels weg en zo zijn er nog vele andere combinaties te
verzinnen waarin het mes aan meerdere kanten snijdt. Het is wel van belang na te gaan of de
ingrepen voldoende tijdbestendig zijn. Wat als de belangen van mensen veranderen in de loop
der tijd? Als er andere technieken komen? Zijn het dan nog steeds ingrepen die de kwaliteit van
de gebouwde omgeving verhogen? Pas als ook deze vraag positief is beantwoord kan worden
overgegaan naar stap 3.
De maatregelen die als gevolg van deze tweede stap in beeld zijn gekomen kunnen
worden onderscheiden in WAT en in HOE. WAT ze zijn: een productinnovatie, een
dienstinnovatie , een innovatieve product/dienstcombinatie, een procesinnovatie of een
maatschappelijke innovatie. Onder dat laatste verstaan we ingrepen die een positieve
maatschappelijke impuls tot gevolg hebben. Je kunt ze ook indelen op HOE ze tot stand zijn
gekomen: doordat vanuit een anders dan gebruikelijke invalshoek is gekeken (scope verbreden),
doordat zorgvuldiger dan gebruikelijk is gekeken naar wat de behoefte echt is (soms ook t.g.v.
beter communiceren), doordat is samengewerkt met andere partijen dan gebruikelijk (wat vaak
ook tot een frisse blik leidde) of doordat op een andere dan gebruikelijke wijze is
(samen)gewerkt (er een ander proces is doorlopen).
Stap 3 - Het zoeken naar (innovatieve) financieringsmodellen die de investering in
dergelijke maatregelen mogelijk maken.
Het gaat bij het Fusie van belangenperspectief om het tot stand brengen van duurzame
en gezonde businesscases. Dat is iets anders dan maatschappelijk verantwoord ondernemen
(mvo). Bij een zogenaamd mvo-beleid werken professionals namelijk vooral aan duurzaamheid
omdat ze zich verantwoordelijk voelen. Ze ‘doen goed’ en natuurlijk spelen financiën daar ook
een rol bij: het mag niet te duur zijn. Bij een op businesscases gerichte wijze van duurzaam
ondernemen speelt een gevoel van verantwoordelijkheid vaak nog steeds een rol maar het
uitgangspunt daarbij is niet dat de financiële schade beperkt moet blijven maar dat partijen er
beter van worden waardoor het streven naar duurzaamheid bestendigt en niet bij de eerste
tegenvaller van tafel gaat (zoals bij het de eerder beschreven situaties van doelerosie het geval
is). Een duurzame businesscase komt dus alleen tot stand als alle betrokken partijen er
daadwerkelijk beter van worden. Duurzaam bouwen gaat dus om de belangen van veel meer
partijen dan die van de vraagzijde alleen. Ook de aanbodzijde, marktpartijen, spelen een
belangrijke rol bij het creëren van een duurzame businesscase. Al deze partijen moeten dan ook
betrokken worden bij het zoeken naar een passend financieringsmodel. Vaak betekent dat dat

84 BK3MA1 Van idee

men innovatief te werk moet gaan en dus ook in dit stadium zijn kennis en creativiteit vereist. In
het algemeen neemt de kans op het vinden van een goed businessmodel toe wanneer de scope
wordt verbreed. Dit kan in tijd zijn, door te werken met de Total Cost of Ownership (TCO neemt
niet alleen de stichtingskosten in beschouwing, maar ook de overige financiële gevolgen van
keuzes in de ontwerpfase van gebouwen, zoals bijvoorbeeld de kosten voor onderhoud of sloop.
TCO brengt dus de totale kosten op korte en langere termijn in beeld ), betreffende het aantal
partijen of betreffende de schaal van een gebied. Het vergroten van de scope kan ook betrekking
hebben op het betrekken van kennis van andere vakgebieden.

Enkele voorbeelden van fusie van belangen (Box 23)

Het sterk vervuilde Baima kanaal in China werd dankzij bioloog Jonathan Todd op betaalbare wijze
verandert in een aantrekkelijk recreatiegebied doordat hij de toepassing van zijn ‘living machine’ (een
vorm van waterzuivering door middel van planten) combineerde met een wandelroute.

In het Ostfildern Scharnhausen Park in Stuttgart is een wandelroute zodanig ontworpen dat bij heftige
regenval het water niet alleen zodanig wordt weggeleid dat de route begaanbaar blijft, maar ook dat
een esthetisch aantrekkelijk beeld ontstaat.

Dankzij de samenwerking tussen bouwbedrijf Heijmans en artiest en innovator Daan Roosengaarde

ontstond ‘de slimme snelweg’: een snelweg die onder meer energie opwekt voor de elektrische auto’s die
er overheen rijden, waarbij de verlichting meebeweegt met de snelheid van de passerende auto en
waarvan het wegdek waarschuwt voor weersverandering.

De ‘HeatPod’, ontwikkeld door de Britse Penwith Housing Association en warmtepompexpert John

Partner is een innovatief concept voor toepassing in de bestaande bouw, op basis van een prefab
multifunctionele 'serre' die om de voordeur wordt gebouwd. De HeatPod heeft twee grote voordelen: het
verschaft extra leefruimte (voor bijvoorbeeld het overdekt plaatsen van fietsen en drogen van de was) en
reduceert onder andere dankzij een nieuw type warmtepompinstallatie de CO2-uitstoot van de woning
(zonder veel overlast te veroorzaken).

Pay-per-lux is een nieuw dienstverleningsconcept dat is ontwikkeld door architect Thomas Rau en
Philips. De gebruiker betaalt hierbij niet voor de lampen en de verbruikte stroom apart, maar alleen
voor de werkelijk verbruikte hoeveelheid licht. In het concept is Philips de hoofdaannemer, wat betekent
dat zowel de installatie van de verlichting als de energienota voor rekening van Philips komen. De
fabrikant blijft eigenaar van de producten. De afnemer betaalt dus alleen voor de dienstverlening
‘verlichting’ en rekent af per lux.

Een Energy Service Company (ESCo) ontwerpt, realiseert en onderhoudt een energiebesparingsdienst en
zorgt soms ook voor de financiering. De investering wordt gedekt uit de door de ESCo gegarandeerde
energiebesparing. Als de investering ‘afbetaald’ is, heeft de vastgoedeigenaar de volledige baten van de
energiebesparing. In het buitenland, met name de VS, is een ESCo al zeker 20 jaar een beproefd
instrument. Bouw- en installatiebedrijven en energieleveranciers treden dan op als ESCo. In Nederland
zijn er pas een handjevol voorbeelden.

Duurzaam innoveren in de gebouwde omgeving

De complexe tijd waarin we ons bevinden vraagt om duurzame innovaties. Innovaties
zijn slechts in een enkel geval echt nieuwe uitvindingen. Iets is volgens de innovatietheorie van
Rogers namelijk een innovatie wanneer het door degene die er kennis mee maakt als nieuw
wordt beschouwd (Rogers, 2003). Het gaat daarom vaak om een combinatie van bestaande
technieken die slim zijn samengebracht (soms alleen voor een specifieke situatie) of het betreft
een in het buitenland gangbare oplossing die wordt ‘vertaald’ naar de eigen situatie. Innoveren
vereist in alle gevallen zowel een brede blik als oog voor detail. Het vereist oog voor de belangen
van mensen maar tevens durf en creativiteit. De gebouwde omgeving is van grote invloed op het
gebruik van natuurlijke grondstoffen. Denk aan het gebruik van materialen en energie (niet
alleen voor gebouwen maar ook voor transport). De gebouwde omgeving is ook van grote
invloed op het welbevinden van mensen. Duurzaam innoveren is daarom bij uitstek een taak
voor vormgevers van de gebouwde omgeving.

tot PvE BK3MA1 85

 4.4. Aanpassen van de voorraad
In principe staan er vier opties voorhanden wanneer vraag en aanbod niet meer op
elkaar zijn afgestemd. De eerste is het meest eenvoudig: niets doen. De tweede is verhuizen:
zoeken naar een passend bestaand alternatief. De derde is het aanpassen van het huidige: ofwel
de eigen bestaande huisvesting middels verbouw, of wanneer op grotere schaal aangepakt,
renovatie of zelfs transformatie. De laatste is nieuwbouw: toevoegen aan de voorraad.
4.4.1. De opties voor aanpassen
Vier opties zijn voorhanden: niets doen, verhuizen, aanpassen of nieuwbouw. Niets doen
behoeft geen uitleg. Het is een strategie waarbij de gesignaleerde problemen geaccepteerd
worden totdat… deze niet langer te accepteren zijn. Redenen voor niets doen kunnen zijn gelegen
in het economische, maar ook in prioriteiten of onzekerheid. Prioriteiten kunnen bijvoorbeeld bij
een organisatie liggen bij het bedrijfsproces, bij individuen bij het gezinsleven. Onzekerheid, bij
een organisatie over het bedrijfsresultaat, bij individuen over hun baan. Niets doen is vaak uitstel
van de aanpassing, wat ervoor kan zorgen dat het gesignaleerde probleem ook vanzelf weer
verdwijnt. Groei en krimp van zowel organisaties als huishoudens bijvoorbeeld kan ervoor
zorgen dat een te kleine huisvesting opeens weer zit als een ruime jas.
In Figuur 45 zijn de verschillende vastgoedalternatieven ofwel ‘ingreepniveaus’
opgenomen die van toepassing kunnen zijn op het moment dat het gebouw niet meer voldoet aan
de eisen van de gebruiker of de doelstellingen van de eigenaar. Tevens is de ‘impact’ van de
ingreepniveaus weergegeven op de materialisatie, de ruimtelijke indeling, het gebouwvolume en
de functie.
Er wordt onderscheid gemaakt in:
x functieverlenging / functie-instandhouding
x functieverandering
x functiebeëindiging
Onder functieverlenging vallen modificatie, renovatie/verbouw en uitbreiding en is
sprake van een bouwkundige ingreep waarbij de functie behouden blijft en een volgende
functionele levensduur wordt mogelijk gemaakt. Die bouwkundige ingreep is bij modificatie
echter beperkt. Slechts de materialisatie van bouwdelen verandert, bijvoorbeeld een andere,
meer hoogwaardige materiaalkeuze (denk aan het vervangen van enkel glas door isolatieglas).
Onder renovatie/verbouw vallen technische ingrepen in of aan een gebouw, waarbij het wordt
aangepast aan nieuwe functionele en technische kwaliteitseisen, zonder dat de oorspronkelijke
functionele bestemming wordt gewijzigd. Restauratie is een bijzondere vorm van renovatie,
namelijk van gebouwen met een erkende cultuurhistorische waarde (monumenten). Bij
uitbreiding verandert zowel het gebouwvolume, de ruimtelijke indeling als de materialisatie. De
functie blijft vaak hetzelfde.
N.B. De term ‘consolideren’ staat voor de keuze om de bestaande situatie te handhaven:
‘niets doen’. Bij het afwegen van baten en lasten van alternatieven wordt ‘consolideren’ vaak als
referentie gebruikt.
Bij functieverandering (herbestemming) en functiebeëindiging (sloop) veranderen in
principe alle onderscheiden aspecten, bij de overige alternatieven slecht één of twee aspecten
(materialisatie en ruimtelijke indeling). Bij herbestemming verandert de functie. Hierbij kan
onderscheid worden gemaakt in downgrading en upgrading van de functie (Soeter & Meuwsen,
2002).

86 BK3MA1 Van idee

Strategieën na Verandering van:
beëindiging Ingreepniveaus Materialisatie Ruimtelijke Gebouw Functie
functionele indeling volume
levensduur
Functieverlenging Modificatie X
Renovatie/verbouw X X
Uitbreiding X X X
Functieverandering Herbestemming X X X X
Functiebeëindiging Sloop X X X X
Verkoop Nieuwe eigenaar zal over de toekomst van het gebouw dezelfde afwegingen moeten
maken als de oorspronkelijke eigenaar

Figuur 48: differentiatie ingreepniveaus en veranderingsimpact (nota bene: de invalshoek is hier het
gebouw en niet de gehuisveste organisatie) (Prins, 1992)

Upgrading staat voor het verbeteren van het prestatievermogen van het vastgoedobject
om aan de prestatie-eisen van de gebruiker te voldoen. Downgrading staat voor het verlagen van
gebruikerseisen door een wijziging in functie en soort gebruiker, zodat de vraag zich aanpast aan
de verminderde objectprestaties van het aanbod.
De term herontwikkeling (niet in Figuur 45) ligt in het verlengde van
renovatie/verbouw. Het is de overtreffende trap van renovatie/verbouw. Bij herontwikkeling
worden vaak grote delen of zelfs de gehele draagconstructie gesloopt. Een voorbeeld is het
Atrium-gebouw in Amsterdam. In tegenstelling tot renovatie/verbouw gaat herontwikkeling
geregeld gepaard met een wijziging van de oorspronkelijke functionele bestemming.

eisen gebruiker

upgrading

downgrading

prestatievermogen
vastgoedobject

tijd

Figuur 49: upgrading versus downgrading (Soeter & Meuwsen, 2002)

Bij sloop van een gebouw wordt de functie beëindigd. Dit alternatief kost meestal veel
geld en vormt vaak een forse belasting van het milieu. Slopen is vooral interessant als de
eigenaar van het gebouw tevens eigenaar is van de grond. In dat geval zijn er twee alternatieven:
(6a) slopen plus verkoop van de grond en (6b) sloop en nieuwbouw op dezelfde locatie. Slopen
kan ook tot doel hebben om ander vastgoed meer waarde te geven.
Tot slot wordt bij verkoop een nieuwe eigenaar gevonden, die dezelfde afwegingen moet
maken over het al of niet voortzetten van de oorspronkelijke functie in het gebouw als de vorige
eigenaar. Deze optie wordt door eigenaren vaak als referentie gebruikt voor andere
alternatieven. Door de zogenaamde marktwaarde vast te stellen– het bedrag dat een object bij
verkoop op de vastgoedmarkt kan opleveren – is er een vergelijkingskader voor de financiële
consequenties van andere alternatieven. Verkopen is aantrekkelijk als er
huisvestingsalternatieven beschikbaar zijn met een betere prijs-prestatieverhouding, of als de
opbrengst geïnvesteerd kan worden in alternatieven met een hoger rendement. Een andere
reden tot verkoop kan zijn dat het vastgoedobject voor andere eigenaren meer waard is,
bijvoorbeeld omdat zij betere (opbrengstgenererende) gebruiksmogelijkheden kunnen vinden,
of andere eisen stellen aan de baten van het gebouw (andere rendementseis, andere doelen).

tot PvE BK3MA1 87

 De genoemde vastgoedalternatieven – in volgorde van ‘veranderingsimpact’:
consolideren, onderhouden, modificeren, renoveren/verbouwen, uitbreiden, herbestemmen,
verkopen en slopen – worden ook wel strategieën voor vastgoedobjecten genoemd. Een eigenaar
zal deze strategieën niet alleen op objectniveau afwegen, maar ook op voorraadniveau.
4.4.2. Verhuizen
Verhuizen kan een tijdrovende, ingewikkelde en kostbare zaak zijn. Toch verhuist een
huishouden in Nederland gemiddeld iedere tien jaar. Waarom en hoe gaan huishoudens op zoek
naar een nieuwe woning en hoe vinden ze die? Welnu, verhuizen kan worden gezien als een
proces van zeven stappen (naar Bourne, 1981), de stappen zijn opgenomen in de volgende box.

Verhuizen in zeven stappen (Box 24)

1) Het ontstaan van de wens om te verhuizen: Deze kan voortkomen uit een wijziging in het huishouden
(samenstelling; verandering van inkomen, werk of opleiding) of te maken hebben met een verandering
van de woning (bijvoorbeeld sloop) of de woonomgeving (bijvoorbeeld verloedering).

2) Het selecteren van de gewenste woning: Er lijkt een verband te zijn tussen de fase waarin het
huishouden verkeert en de woning die men zoekt. Studenten bijvoorbeeld zullen meestal genoegen
nemen met een kamer of kleine flat, terwijl paren met kinderen eerder een eengezinswoning zullen
zoeken. Empty nesters (huishoudens waarvan de kinderen het huis hebben verlaten) gaan misschien
weer kleiner wonen en kunnen later in speciale ouderenhuisvesting terechtkomen. In dit verband spreekt
men wel van ‘woningdeelmarkten’: je zoekt niet zomaar een woning, maar een bepaald type woning
(naar grootte, bouwvorm, prijsklasse, eigendomsvorm enzovoort).

3) Het selecteren van de gewenste locatie: Als de verhuizing wordt ingegeven door een verandering van
werk of opleiding, zal het accent waarschijnlijk liggen op de locatie: men verhuist dan om dichter bij de
werk- of opleidingsplek te wonen. Bij andere verhuisredenen ligt het voor de hand dat het huishouden
eerst bepaald welk woningtype het zoekt (stap 2) en dan gaat kijken waar die woningen te vinden zijn.

4) Het zoekgedrag: Drie zaken zijn hierbij van belang: de hoeveelheid geld die het huishouden te
besteden heeft, de mate waarin de gewenste woningen op de gewenste locatie beschikbaar zijn en de
kennis die het huishouden heeft van de woningmarkt.

5) De besluitvorming: Na de selectie van potentiële woningen en locaties zal het huishouden een besluit
moeten nemen.

6) Financiering: het sluiten van een hypothecaire lening (bij koopwoningen) en tekenen van het koop- of
huurcontract.

7) De feitelijke verhuizing

Het verhuisproces is het resultaat van individuele keuzes. Deze keuzes plaats binnen het
raamwerk van een bestaande situatie: de woningvoorraad en de nieuwbouw die in een bepaald
woningmarktgebied (bijvoorbeeld een stedelijke regio) te vinden zijn. De optelsom van alle
individuele keuzes beïnvloedt op zijn beurt weer de bestaande situatie. Nog los van woning- en
woonomgevingskenmerken kunnen bepaalde deelgebieden (straten, buurten, wijken) in trek
zijn, met als gevolg hogere prijzen of langere wachtlijsten. Ze kunnen ook juist impopulair zijn,
met als gevolg lagere prijzen of zelfs leegstand. Woningen zijn een onroerend goed: ze staan
(meestal permanent) op dezelfde plaats. De vraag naar woningen kan dan ook niet los worden
gezien van hun locatie.

88 BK3MA1 Van idee

 Factoren voor de gebiedskeuze (Box 25)

1) De bevolkingsontwikkeling in dat gebied;

2) De demografische structuur (de opbouw van de bevolking naar leeftijd en huishoudengrootte);

3) Het beschikbare inkomen (het gemiddelde inkomen per huishouden en het aantal huishoudens met
een hoog, midden en laag inkomen);

4) Woonvoorkeuren en smaak;

5) Beslissingen van de overheid en andere betrokkenen (bijvoorbeeld op het gebied van ruimtelijke
ordening, investeringen en subsidies);

6) Het beschikbare aanbod (mensen houden in de praktijk rekening met het soort woningen die er al
staan bijvoorbeeld: in gebieden waar eengezinswoningen schaars zijn, zullen mensen eerder zoeken en
makkelijker genoegen nemen met appartementen).

Als een partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, woningen wil gaan ontwikkelen, is
het bovenstaande in twee opzichten van belang. In de eerste plaats moet de ontwikkelaar het
vertrouwen hebben dat er, gelet op de plaatselijke marktsituatie, vraag is naar de woningen die
hij wil bouwen. In de tweede plaats neemt de kans dat de woningen goed worden afgezet (dat wil
zeggen: tegen de vraagprijs en zonder langdurige leegstand) toe als er inzicht bestaat in de
manier waarop huishoudens besluiten nemen over een gewenste verhuizing. Hier kan men bij de
marketing van de woningen op inspelen. Voor beide aspecten geldt dat, naast intuïtie, ook
feitelijke, cijfermatige kennis van de woningvraag van belang is. Deze kennis kan worden
verkregen door gebruik te maken van woningmarktonderzoek.
Woningmarktonderzoek
Bij het meten van de woningvraag gaat het erom vast te stellen hoeveel huishoudens een
andere woning willen en wat voor soort woning dat moet zijn. De huishoudens kun je daarbij
onderscheiden naar grootte, inkomen en woonwensen, de woningen kun je indelen naar
prijsklasse, eigendomsvorm, grootte en type (bijvoorbeeld eengezins- of meergezinswoningen).
Daarnaast moet ook de ligging van de (gewenste) woning in beschouwing worden genomen. Zo
geformuleerd lijkt het meten van de woningvraag betrekkelijk simpel: er zijn weliswaar veel
gegevens nodig, maar als die eenmaal verzameld zijn, kan precies worden bepaald hoe groot de
vraag is naar de verschillende woningtypes die in een bepaald gebied gevraagd zijn. Het
landelijke Woononderzoek Nederland (WoON) werkt op die manier. Eens in de paar jaar wordt
een grote landelijke steekproef getrokken. De geselecteerde huishoudens worden geënquêteerd.
Deze enquêtes verschaffen informatie over de vorige, de huidige en de gewenste woning, over de
huishoudensituatie en de persoonskenmerken van de leden van het huishouden, over het
inkomen en de woonuitgaven en over de woonomgeving. WoON geeft hiermee inzicht in de
huisvestingssituatie van de Nederlandse bevolking en in de woningvraag die voor de (nabije)
toekomst te verwachten valt. (vind het meest recente ‘WoON’ op www.rijksoverheid.nl onder
woningmarkt).
In WoON en veel ander woningmarktonderzoek wordt dus gevraagd naar
verhuisplannen op de korte termijn, terwijl het voor de ontwikkeling van bouwplannen ook
belangrijk is om de verhuisplannen op langere termijn (bijvoorbeeld tien jaar) te weten te
komen. Het is natuurlijk niet zinvol om te vragen of mensen over tien jaar willen verhuizen en
wat voor woning zij dan zoeken. Wel kan de nu bekende woningvraag worden geëxtrapoleerd.
Met behulp van enkele aannames worden factoren als de koopkrachtontwikkeling en de
ontwikkeling van het aantal huishoudens voorspeld. Vervolgens wordt hieruit de ontwikkeling
van de woningvraag afgeleid. De Nota Mensen Wensen Wonen (Ministerie van VROM, 2000) doet
dit op landelijk niveau: voor de periode tot 2030 in grote lijnen, voor de periode tot 2010
gedetailleerd en afgezet tegen de verwachte (en gewenste) ontwikkeling van de woningvoorraad.
Deze benadering biedt echter weinig zicht op de oorzaken van veranderingen in de
woningvraag. Er wordt wel gekeken naar demografische factoren (de toe- of afname van de
bevolking in een bepaald gebied en de leeftijdsopbouw van de bevolking), naar de ontwikkeling

tot PvE BK3MA1 89

van de koopkracht en naar de woonwensen die door verhuisgeneigden worden aangegeven. De
gestegen welvaart is er echter de oorzaak van dat wonen voor veel huishoudens meer is
geworden dan een dak boven hun hoofd. Het gaat niet meer alleen om het juiste aantal kamers en
een redelijke prijs, ook zaken als imago, status, vrijheid en geborgenheid gaan (al dan niet
bewust) een rol spelen. Ook kunnen actuele ontwikkelingen van invloed zijn zoals bijvoorbeeld
een sterke stijging van de energieprijs waardoor de energieprestatie van een woning een rol kan
gaan spelen bij de overwegingen. Met andere woorden: ook de normen en waarden van de
consument spelen een rol bij verhuisbeslissingen. Door die normen en waarden bij de
beschouwing te betrekken, kunnen we beter begrijpen waarom bepaalde huishoudens de
voorkeur geven aan een bepaalde woning en een bepaalde woonomgeving.

Onderzoek naar woonvoorkeuren (Box 26)

Bureaus als Motivaction (www.motivaction.nl) en Smartagent (www.smartagent.nl) houden zich bezig

met onderzoek naar woonvoorkeuren. Zij delen de consumenten in in groepen met een bepaald sociaal-
psychologisch profiel. Dit profiel bevat zaken als: ben je individualistisch of groepsgericht, je behoudend
of wil je juist verandering, en hoe belangrijk zijn geld en materiële zaken voor je. Als dit sociaal-
psychologisch profiel kan worden gekoppeld aan leefstijlen, zo is de gedachte, kan beter worden
ingespeeld op de woonwensen van verschillende groepen uit de bevolking. Een leefstijl is hierbij de
manier waarop iemand omgaat met woning en woonomgeving en de verwachtingen en wensen die hij
hierbij heeft.

4.5. Beheersaspecten
In verschillende soorten management zijn verschillende soorten beheersaspecten van
belang. Bij procesmanagement kan bijvoorbeeld geen sprake zijn van beheersaspecten, omdat
het van toepassing is op niet-gesloten systemen. Projectmanagement echter is gebaseerd op de
idee dat de werkelijkheid gemodelleerd kan worden als een gesloten systeem (zie paragraaf 0).
Programmamanagement en Design management bevinden zich tussen open en gesloten
systemen in, waardoor wel sprake is van beheersaspecten, echter anders ingevuld dan die van
projectmanagement. Om een overdaad aan specificaties en nuanceringen te vermijden, beperkt
deze paragraaf zich tot een inleidende behandeling van de beheersaspecten die onderscheiden
kunnen worden bij projectmanagement.
In de Nederlandse bouwwereld zijn de Project Matig Werken- beheersaspecten geld,
organisatie, tijd, informatie en kwaliteit (GOTIK), waaraan dan soms het aspect risico wordt
toegevoegd, vrij algemeen bekend. Onder beheersaspect wordt de invalshoek verstaan
waaronder men naar het project (-resultaat of -weg) kan kijken (Wijnen, 2004). De
beheersaspecten kwaliteit, geld, tijd, informatie en organisatie vormen de basis voor het
inhoudelijke perspectief waarmee naar de praktijk wordt gekeken.
Geld
Het beheersaspect geld is altijd gerelateerd aan andere beheersaspecten. Afhankelijk van
het soort project speelt geld een meer of minder belangrijke rol. Zo kan binnen een project een
hogere prioriteit gegeven worden aan kwaliteit of aan tijd. Een gebouw kan duurder worden
door de tijdsdruk die er op de realisatie staat of - bijvoorbeeld qua totale lifecycle-kosten –
goedkoper als er voor een duurzame kwaliteit gekozen wordt. Toch dient in vrijwel ieder project
de geldstroom beheerst te worden. Bij bouwprojecten, waarbij in de regel een opdrachtgever een
bepaald budget ter beschikking stelt, ligt bij die beheersing het accent niet zozeer op de
inkomstenkant, maar op de kostenkant. Maar dan nog is de afweging van het toekennen van een
bepaalde hoeveelheid geld vrijwel altijd een afweging over de verhouding tussen kosten en
kwaliteit. Geldbeheersing kan beschreven worden aan de hand van drie activiteiten (Wijnen et al,
2004): plannende, voortgangsbewakende en bijsturende activiteiten.
x Plannende activiteiten. Zoals dat voor alle beheersaspecten geldt, zal voor aanvang van
een projectfase duidelijk moeten zijn binnen welke geldnormen deze fase wordt
uitgevoerd. Vooral het plannen - het maken van budgetten - dient beperkt te blijven tot
momenten waarop beslissingen over alle aspecten van het hele project genomen kunnen
worden, vergelijk de inleiding bij deze paragraaf, dat wil zeggen bij de overgang van de
ene naar de andere fase. Het doel van het budget is om de financiële norm te stellen,
zodanig dat deze norm bewaakt kan worden (Groote et al, 2002). Zo is het van belang

90 BK3MA1 Van idee

 dat bij het toekennen van uitvoeringsbudgetten de contractvorm als uitgangspunt
genomen wordt. Als bijvoorbeeld voor de installaties van een gebouw een aparte
aannemer wordt gecontracteerd, dient dit een aparte post te worden in het
budgetoverzicht. Voordat er een budget aan diverse resultaat- of procesonderdelen van
het project toegekend kan worden, dient er geraamd te worden. Ramen betekent hier:
het schatten van kosten op basis van kengetallen. Bijvoorbeeld: in het gebouw zit zoveel
strekkende meter metselwerk waarvan uit ervaring bekend is dat het zoveel per
strekkende meter kost (hoeveelheid x prijs/ eenheid). De uitkomst daarvan is het budget
dat aan de post metselwerk toegekend kan worden. De raming van de advieskosten van
bijvoorbeeld de constructeur kan eveneens op basis van kengetallen bepaald worden,
bijvoorbeeld in een realistisch percentage van de bouwsom op basis van de verwachte
door hem te verrichten werkzaamheden. Zo kan voor ieder onderdeel van het
projectresultaat of -proces bepaald worden wat het budget is. Het totaal van deze
budgetposten zou dan het totale projectbudget moeten vormen. Vanwege het kunnen
opvangen van onvoorziene wijzigingen in bijvoorbeeld de scope of het Programma van
Eisen voor het project, is het verstandig om afhankelijk van de fase waarin het project
zich bevindt een bepaalde opslag te hanteren als reserve en de som van het geraamde
budget en de reserve het projectbudget voor die fase te laten zijn. Deze reserve varieert
gemiddeld van 25-35% voor de initiatieffase in aflopende reeks tot 5-10 % voor de
uitvoeringsfase.
x Voortgangbewakende en bijsturende activiteiten. Is het totale budget voor een fase
bepaald, dan is dat het uitgangspunt voor die fase waarop de budgetverantwoordelijke -
veelal de architect of bouwmanager - aan het einde van de fase afgerekend kan worden.
De budgetverantwoordelijke zal in de regel gemandateerd zijn om tijdens de fase binnen
dat budget te handelen, dat wil zeggen contractuele verplichtingen aan te gaan en binnen
die verplichtingen eventuele mutaties te beoordelen, te autoriseren en, last but not least,
te (laten) registreren. Aan de hand van die registraties kunnen betalingen aan
contractanten worden geverifieerd en totale overzichten gegenereerd ten behoeve van
rapportages over budgetover- en onderschrijdingen, tussentijds of in ieder geval aan het
eind van een fase. Op grond daarvan kunnen dan maatregelen genomen worden. Aldus
wordt de beheerscyclus gesloten, waarbij hier het budget de norm is.
Kwaliteit
Kwaliteit heeft hier betrekking op de kwaliteit van het resultaat van een project, waarbij met
‘resultaat’ hier een tastbaar resultaat wordt bedoeld: een boek, rapport of gebouw. Kwaliteit is
niet iets dat in een resultaat verborgen zit en door het te benoemen expliciet wordt gemaakt;
kwaliteit wordt aan een resultaat toegeschreven. Zelfs algemeen geaccepteerde
kwaliteitsnormen zoals de vereiste druksterkte van beton kunnen zo per land verschillen.
Kwaliteit wordt hier gedefinieerd als de mate waarin het projectresultaat voldoet aan de daaraan
gestelde eisen.
x Kwaliteitsbeheersing omvat dan alle activiteiten die er zorg voor dragen dat het
projectresultaat de vereiste kwaliteit heeft (Wijnen, 2004). Vanuit beheersing bekeken is
de hoofdtaak dan het toetsen van de kwaliteit van het resultaat zoals die wordt
vastgelegd in documenten (tekeningen, teksten en berekeningen) en uiteindelijk de
gebouwde resultaten.
x Kwaliteitseisen. Zonder een goede specificatie van de eisen aan het resultaat kan niet
eenduidig worden vastgesteld of een project geslaagd is. Daarvoor ligt het zwaartepunt
in de definitiefase. Dan worden de eisen aan het projectresultaat gespecificeerd, zo veel
mogelijk kwantitatief en toetsbaar geformuleerd en vastgelegd in een Programma van
Eisen en/of andere specificatiedocumenten (Groote et al, 2002). Kwaliteitsbeheersing
bestaat vervolgens minstens uit het telkenmale vergelijken van het resultaat van een
fase, de output, met de eisen die aan het faseresultaat gesteld worden, de input. Het bij
de afronding van de voorlopig ontwerpfase vergelijken van het Voorlopig Ontwerp met
het Programma van Eisen is een voorbeeld daarvan, maar evenzeer het bespreken van
tussenresultaten in ontwerpvergaderingen behoort daartoe.
x Kwaliteitsplan. Soms wordt de toetsingsactiviteit vastgelegd in een kwaliteitsplan. Dit
document bestaat vaak uit het toetsings- of testplan. Het toetsingplan omschrijft wat,
wanneer door wie wordt getoetst, eventueel met welke hulpmiddelen/
toetsingsmethode. Van belang daarbij is dat niet alle eisen zodanig te formuleren zijn,

tot PvE BK3MA1 91

 dat zij objectief meetbaar zijn. Een kwaliteitseis als ‘bedrijfszekerheid’ van een gebouw
bijvoorbeeld kan uitgedrukt worden in een eis aan het maximale aantal storingen per
tijdseenheid, bijvoorbeeld twee per week. Een kwaliteitseis als ‘inpassing in de
omgeving’ echter niet. Naast de mening van de opdrachtgever daarover, kan dit worden
getoetst bij bijvoorbeeld de lokale Welstandscommissie of een bewonerscommissie. Als
zodanig kan dit natuurlijk wel in een toetsingsplan worden opgenomen (vgl. Groote et al,
2002).
Fase in de Cyclus Soort activiteiten
Initiatief Voorstudies
Haalbaarheidsonderzoeken
Locatieonderzoeken
Basisprogramma's
Programma van Eisen
Structuurplan/ vlekkenplan/ bouwmassastudie
Voorbereiding Voorlopig Ontwerp
Definitief ontwerp
Bestek
Bestektekeningen
Uitvoering Werktekeningen
Opleveringslijsten
Indelingsplannen
gebruik Revisietekeningen
Inhuizingsplannen
Ingebruikstellingsdocumenten
Figuur 50: voorbeelden van inhoudelijke informatie

Tijd
Tijd is geld. Niet alleen tussen de aparte aspecten is er een sterke relatie, maar de
parallel tussen geldbeheersing en tijdbeheersing is groot. Analoog aan geldbeheersing bestaan de
activiteiten bij tijdbeheersing uit plannende, voortgangsbewakende en bijsturende activiteiten.
x Plannende activiteiten. Minimaal voor de aanvang van een projectfase moet duidelijk
zijn binnen welke tijdnorm deze fase wordt uitgevoerd. Het wijzigen van tijdschema’s
dient zo veel mogelijk beperkt te blijven tot die momenten waarop, met in achtneming
van goed inzicht in alle andere beheersaspecten, integraal daarover besloten kan
worden; vaak bij de overgang van de ene naar de andere fase. Het plannen van de tijd
gebeurt, analoog aan het budgetteren van geld, op basis van schattingen, alleen hier van
de benodigde tijdsduur cq doorlooptijd per activiteit. Maar dat is niet alles. Niet alleen de
volgorde, maar ook de onderlinge startafhankelijkheid dient onderzocht te worden. Dit
kan door middel van een netwerkanalyse. Een netwerkanalyse is van belang om te
traceren waar het zogenaamde kritieke pad ligt in een project, wat wil zeggen: korter
dan de route over het kritieke pad is niet mogelijk. Tegelijkertijd is het ook mogelijk om
te bepalen welke activiteiten, parallel lopend aan die van het kritieke pad, eventueel
kunnen uitlopen, dus een zekere speling hebben zonder dat de geprognosticeerde
einddatum in gevaar komt. In plaats van in een netwerkschema kan, en zo gebeurt het
meestal, de planning ook in een balkenschema worden weergegeven (zie Figuur 48). In
het schema zijn weergegeven de vroegst mogelijke startdata en de speling die aan het
kritieke pad parallel lopende activiteiten hebben.
x Voortgangbewakende en bijsturende activiteiten. Vaak wordt in een balkenschema de
zogenaamde standlijn aangegeven, die weergeeft wat de stand van alle activiteiten op
een bepaalde datum is. Uit het verschil tussen de standlijn en de planning van de
activiteit kan afgelezen worden in welke mate de planning wordt over- of
onderschreden. Zo kan deze registratie van de feitelijke stand van zaken ten opzichte
van de eerder vastgestelde planning dienen als rapportage, tussentijds of in ieder geval
aan het einde van een fase. Op grond daarvan kunnen dan corrigerende acties
ondernomen worden. Aldus wordt, analoog aan geldbeheersing, de beheerscyclus, zoals
weergegeven in Figuur 48, weer gesloten, waarbij hier het ‘tijdstip gereed’ de norm is.

92 BK3MA1 Van idee

 Figuur 51: voorbeeld van een (deel van een) balkenplanning

Informatie
Informatiebeheersing is belangrijk om een project te kunnen sturen. Zonder informatie
is sturing zelfs niet mogelijk. Hier wordt onderscheid gemaakt tussen niet vastgelegde en
vastgelegde informatie. Hoewel gesteld kan worden dat niet vastgelegde informatie, zoals
informele gesprekken, voor de besluitvorming minstens zo belangrijk is als vastgelegde
informatie, beperkt deze paragraaf zich tot de laatste. De te beheersen informatie kan worden
onderscheiden in twee categorieën inhoudelijke informatie en managementinformatie.
x Inhoudelijke (“technische”) informatie is die informatie waarin (delen van) het
projectresultaat is/zijn vastgelegd.
x Managementinformatie is informatie waarin de stand rondom de beheersaspecten is
vastgelegd, bijvoorbeeld: Geld: budgetoverzichten en contracten, Tijd: planningen,
Kwaliteit: kwaliteitsplannen en -toetsingsrapporten, Informatie: distributieschema’s,
vergaderschema’s en – notulen, Organisatie: projectorganogrammen en
taakomschrijvingen. Samen vormen de onderscheiden categorieën de beslisdocumenten
aan de hand waarvan bijvoorbeeld een opdrachtgever een go/no-go beslissing neemt bij
de afronding van een fase of binnen de door de opdrachtgever gestelde kaders
tussentijds acties worden ondernomen om bij te sturen.
Om zelfs bij het kleinste project de juiste informatie op het juiste moment ter
beschikking te hebben, is het beheer van deze informatie noodzakelijk. Dit beheer bestaat uit een
eenduidige identificatie van de te beheren informatie, een sluitende registratie van deze
informatie en de distributie daarvan. Ook de afspraken of procedures over wie welke informatie
mag of moet goedkeuren en wijzigen behoren daartoe (Wijnen, 2004).
Organisatie
Bouwen is organiseren, organiseren is contracteren. Bouwen is een intensief proces
waarbij veel verschillende partijen in verschillende fasen betrokken zijn en waarbij tevens
verwacht wordt dat ze op korte termijn op de meest efficiënte wijze met elkaar samenwerken.
Als de relaties tussen partijen duidelijk zijn, dan kan een verdeling van taken,
verantwoordelijkheden en risico’s tussen partijen gemaakt worden en kunnen deze vervolgens in
contracten vastgelegd worden (de Koning en Sproncken, 2001). Waar het organiseren van een
bouwproject vooral te maken heeft met het bepalen van de strategische uitgangspunten, zoals de
omvang, de te betrekken functies (onder andere ontwerpen, financieren, bouwen, adviseren) en

tot PvE BK3MA1 93

de daarbij af te stemmen taakverdelingen, is het contractmodel de weergave van de contractuele
relaties tussen de partijen, zodat de gewenste bouworganisatie optimaal kan functioneren. Het
contractmodel is direct gerelateerd aan het organisatiemodel: het geeft inzicht in de verdeling
van taken zoals ontwerp en uitvoering en de daarmee gepaard gaande risico’s en
verantwoordelijkheden.

Kiezen voor een contractmodel (Box 27)

Na de keuze van een organisatiemodel en contractmodel kan het project of de gevraagde dienst door de
opdrachtgever worden aanbesteed. De aanbesteding wordt afgesloten met de ondertekening van de
contracten. Dit zijn de meer “harde” kanten van de organisatie. Net zo belangrijk zijn de “zachte” kanten
van de organisatie: die van samenwerking en teamvorming. Bouworganisatiemodellen. Een
bouworganisatiemodel is het resultaat van een aantal strategische overwegingen over de te betrekken
functies in de bouworganisatie, de invloed van de opdrachtgever, de taakverdeling tussen de partijen en
de relaties van het project met de omgeving en de marktsituatie. De keuze voor een bepaald
bouworganisatiemodel vloeit dan ook voort uit een aantal strategische overwegingen (Roelofs en
Reinderink, 2005). Voor de keuze van een bouworganisatiemodel zijn vier factoren van belang (de
Koning en Sproncken, 2001):

1) de invloed door de opdrachtgever;

2) de scheiding tussen exploitatie en ontwikkeling;

3) onafhankelijkheid van beïnvloeding door de markt, politiek of omgeving;

4) integreren van de opbrengsten van het project in de uitbesteding.

In hoofdlijnen kunnen de volgende functies in een bouwproject worden onderscheiden (vergelijk

met paragraaf 5.3):
x Financiering: het verstrekken van eigen of vreemd vermogen om het project en in het
bijzonder de investeringen en exploitatie daarvan mogelijk te maken;
x Ontwikkeling: de initiële en commerciële activiteiten voor de voorbereiding en
uitvoering van investeringen tot aan de exploitatie of verkoop na oplevering en
overdracht;
x Ontwerp: alle technische ontwerp- en voorbereidingsactiviteiten voor de uitvoering;
x Uitvoering: de bouwactiviteiten, inclusief de gehele organisatie en voorbereidingen;
x Onderhoud: het onderhouden van bouwwerk, terrein en installaties tijdens het gebruik;
x Exploitatie: het beheer en de bedrijfsvoering van het project.
ontwikkeling
financiering

onderhoud

Exploitatie
uitvoering
ontwerp

Bouwproject omvat slechts de uitvoering van het werk

Project omvat ontwerp en uitvoering
Project omvat ontwerp, uitvoering en ontwikkeling
Project omvat de gehele levenscyclus inclusief exploitatie
Figuur 52: voorbeelden van het combineren van functies bij een Bouwprojec

Figuur 49 laat mogelijke combinaties zien van functies die bepalend kunnen zijn voor de
keuze van een organisatiemodel. De keuze van een opdrachtgever voor een bepaald
organisatiemodel wordt in hoge mate bepaald door het wel of niet integraal mee-contracteren
van financiering, ontwikkeling en exploitatie. Dit organisatiemodel beperkt zich uitsluitend tot
het ontwerp en de uitvoering van werken en daaraan gerelateerde diensten en leveringen. Het
onderhoud na oplevering wordt apart aanbesteed. Deze vaak als traditioneel bekendstaande
aanpak is de meest voorkomende aanpak in Nederland. Dit organisatiemodel kenmerkt zich

94 BK3MA1 Van idee

vooral door de scheiding tussen ontwerp en uitvoering. De architect of het adviesbureau is hier
vaak de schakel tussen de opdrachtgever en de uitvoerende partijen (zie Figuur 50).

Figuur 53: Organisatiemodel Ontwerp en uitvoering

Uitgangspunten voor contractmodellen (Box 28)

Als het organisatiemodel bepaald is, kan vervolgens een contractmodel gekozen worden. Met het
contractmodel worden vastgelegd de structuur met contractuele relaties, de verdeling van de risico’s,
verantwoordelijkheden en rechtsverhoudingen tussen de partijen. In de loop der jaren zijn er in de
praktijk meerdere contractmodellen per organisatiemodel ontwikkeld. Bij het kiezen van een
contractmodel spelen vier factoren een belangrijke rol:

Verdeling van de risico’s;

Contractuele relaties en rechtsverhoudingen tussen partijen;

Functionele verhoudingen tussen partijen;

Fasering van het bouwproces en het tijdstip van deelname van partijen.

De formele basis voor een contractmodel wordt gevormd door de contractuele relaties
tussen partijen. De basis is de contractuele lijn vanuit de opdrachtgever. Figuur 51 laat een
voorbeeld zien van de contractuele relatie tussen partijen.

Figuur 54:Voorbeeld contractuele relaties in een traditioneel contractmodel

Functionele verhoudingen tussen partijen. De functionele relaties geven de lijnen van

aansturing en verantwoording weer en kunnen afwijken van contractuele relaties. Zo heeft de
opdrachtgever vaak een directe contractuele relatie met de uitvoerende partijen, terwijl de
coördinatie gebeurt door de architect. Functionele relaties zeggen meer over de daadwerkelijke
organisatie van een bouwproject dan de contractuele relaties, omdat de functionele relaties
direct met de werkwijze en uitvoering van taken te maken hebben (zie Figuur 52).

Figuur 55: organisatiemodel ‘ontwerp en uitvoering’.

Naast de contractuele en functionele relaties tussen partijen, is de fase waarin deze

relaties worden aangegaan van belang voor de keuze van een contractmodel (zie Figuur 53).

tot PvE BK3MA1 95

 ontwikkeling
financiering

onderhoud

Exploitatie
uitvoering
ontwerp Architect
Adviseur
Aannemer
Leverancier
Projectontwikkelaar
Figuur 56: voorbeeld van een fasering en de deelname van partijen daarin.

96 BK3MA1 Van idee

5. Rollen en actoren
Omdat vastgoedmanagement een breed vakgebied is, laat ‘de vastgoedmanager’ zich niet
zo gemakkelijk definiëren. Afhankelijk van het type eigenaar en het type vastgoedopgave neemt
de functie van ‘vastgoedmanager’ andere vormen aan. Ook kan die functie door verschillende
partijen worden vervuld. Enkele voorbeelden ter illustratie:
x Als de nadruk van vastgoedmanagement ligt op het beheren van een bestaande
vastgoedvoorraad (met weinig mutaties) van één vastgoedeigenaar – zoals
Rijksgebouwendienst of een belegger - dan wordt de managementfunctie vervuld door
een ‘vastgoedbeheerder’ of ‘portefeuillemanager’.
x Als de nadruk van vastgoedmanagement ligt op het muteren en uitbreiden van een
bestaande vastgoedvoorraad van één vastgoedeigenaar – zoals een universiteit als TU
Delft – dan wordt de managementfunctie vervuld door een vastgoedontwikkelaar en/of
projectmanagers, vanuit een interne vastgoedafdeling of externe betrokkenen.
x Als de nadruk van vastgoedmanagement ligt op het muteren en uitbreiden van een
gebied met diverse vastgoedeigenaren – zoals De Binckhorst in Den Haag of Stadshavens
in Rotterdam – dan wordt de managementfunctie vervuld door een
gebiedsontwikkelaar, vastgoedontwikkelaars, procesmanagers en projectmanagers,
vanuit interne vastgoedafdelingen van de betrokken vastgoedeigenaren en/of
(ingehuurde) externe partijen
x Als de nadruk van vastgoedmanagement ligt op het beheren van een gebied met diverse
vastgoedeigenaren – zoals een historische binnenstad of een winkelgebied – dan wordt
de managementfunctie vervuld door stads- of gebiedsbeheerders, vaak vanuit een
publieke partij, maar in bijvoorbeeld winkelcentra ook steeds vaker door
samenwerkende private eigenaren die de publieke ruimte beheren.
Al deze functies komen in de praktijk voor en zijn invullingen van de
vastgoedmanagementfunctie. Bij één vastgoedeigenaar worden verschillende vastgoedopgaven
vaak gecombineerd: een deel van de vastgoedportefeuille moet beheerd worden en ander deel
moet worden uitgebreid, gesloopt of gerenoveerd. Bij veel eigenaar-gebruikers zijn dus
vastgoedontwikkelaars, portefeuillemanagers, vastgoedbeheerders en projectmanagers te
vinden, al of niet extern ingehuurd of betrokken. Hetzelfde geldt bij een gebied: een deel wordt
ontwikkeld, een deel moet worden beheerd (en leefbaar blijven tijdens het ontwikkelingsproces).
type voorraad van één dominante eigenaar van meerdere eigenaren
type vastgoedopgave (vastgoedportefeuille) (een gebied)

nadruk op mutatie/ontwikkeling vastgoedontwikkelaar gebiedsontwikkelaar

projectmanager procesmanager
projectontwikkelaar projectontwikkelaar
nadruk op beheer vastgoedbeheerder gebiedsbeheerder
portefeuillemanager gebiedsmanager

Figuur 57: verschillende invullingen van de vastgoedmanagementfunctie

Voor alle vastgoedmanagementfuncties geldt dat ze te maken hebben met veel

verschillende actoren. Een actor of partij is een speler in het veld met een specifieke inbreng,
kennis, vaardigheden, invloed, belangen en doelstellingen, bijvoorbeeld een opdrachtgever of
aannemer. De belangen van al deze actoren moeten zorgvuldig worden meegewogen in de
besluitvorming rond het muteren en beheren van vastgoed. Vaak is een actor met meer personen
in het proces vertegenwoordigd. De inbreng van een ingenieursbureau kan bijvoorbeeld bestaan
uit een programma-adviseur, architect, projectmanager en kostendeskundige. Er wordt ook van
stakeholders gesproken. Van oorsprong verwijst dit begrip naar de potbewaarder bij een spel (de
speler die het geld of de fiches beheert), een betrouwbaar persoon die bij een gezamenlijke inzet
betrokken is. In essentie gaat het om belanghebbenden in een gemeenschappelijk proces of
project, die gezamenlijk tot een goed resultaat moeten zien te komen.
Vastgoedmanagers hebben – in hun diverse functies – de taak om de belangen van
actoren te integreren. Dit betekent bij een grote vastgoedeigenaar dat bestuurders, gebruikers,
controllers en technisch beheerders hun doelen, eisen en randvoorwaarden meegeven en dat de
vastgoedmanager een oplossing zoekt die daarbinnen past, zo mogelijk in samenspraak of nauwe

tot PvE BK3MA1 97

samenwerking met deze partijen. Bij een gebiedsontwikkeling speelt een vergelijkbare integratie
van doelen, eisen en randvoorwaarden: tussen bestuurders, de belangen van diverse
vastgoedeigenaren en gebruikers en de fysieke en juridische kaders (Den Heijer, 2011).
Actoren kunnen meerdere functies vervullen en functies kunnen door meerdere partijen
worden ingevuld. Dit hangt af van de complexiteit van de opgave. In Figuur 55 wordt een
overzicht gegeven van belangrijke functies in de vastgoedcyclus. Een deel speelt zich vooral af in
de fase van initiatief en voorbereiding, een ander deel vooral in de fase van de uitvoering en in de
fase van gebruik en beheer. Na afloop van de functionele, technische en/of economische
levensduur start de vastgoedcyclus opnieuw en komen nieuwe functies in beeld. Zoals gezegd
kan dezelfde functie door verschillende actoren worden ingevuld. De volgende paragraaf gaat in
op de verschillende functies en de actoren die in die functie betrokken (kunnen) zijn bij vastgoed.
5.1. Betrokken actoren naar functie
De ontwikkeling en het beheer van vastgoed kent verschillende betrokken actoren. Of,
en de mate waarin een actor betrokken wordt in de vastgoedcyclus hangt af van de functie (of
rol) die de actor in de cyclus vervult. Figuur 56 geeft een overzicht van veel voorkomende
actoren per functie en Figuur 57 geeft een voorbeeld van een mogelijke rolverdeling bij integrale
gebiedsontwikkeling.
Functie Toelichting

Gebruiksfunctie gebruik vanaf oplevering tot sloop

Beheerfunctie beheren van het gebouwde in publiek en privaat domein

Eigendomsfunctie beschikking en beslissingsbevoegdheid over grond en gebouw(en)

Opdrachtgeversfunctie initiëren en definiëren van de bouwopgave, opstellen van een programma van
eisen; opdracht verlenen; bij elkaar brengen van mensen en middelen

Financieringsfunctie verschaffen van de middelen voor de investeringskosten van de ingreep

Ontwerpfunctie ontwerpen van gebouw en omgeving, inclusief constructie en installaties

Uitvoeringsfunctie bouwrijp maken van de grond; uitvoeren van de bouw

Adviesfunctie adviseren over bijvoorbeeld het programma van eisen, kosten en kwaliteit,
(milieu)wetgeving

Publiekrechtelijke functie opstellen en toetsen van wet- en regelgeving op verschillende schaalniveaus

(Bouwbesluit, bestemmingsplannen, bouwvergunningen); grondexploitatie
(o.a. prijsstelling)

Maatschappelijke functie bewaken van het algemeen belang en specifieke belangen van afzonderlijke
belangengroepen

Managementfunctie planning en controle van proces en product

Figuur 58: functies in de vastgoedcyclus (Soeter, 2002, bewerkt en aangevuld)

Vastgoedmanagers zijn actief als (gedelegeerd) opdrachtgever, adviseur en beheerder

van gebouwen, maar we komen hen ook geregeld tegen in publiekrechtelijke en
maatschappelijke functies. Door de toenemende complexiteit van vastgoedmanagement in
cultureel-maatschappelijke, functionele, technische, economische en juridische zin veranderen
de organisatie en invulling van de verschillende functies voortdurend.
Aan de vraagzijde is sprake van een toenemende dynamiek in personen en organisaties,
publiek en privaat. Verhuisbewegingen, krimp, groei en aanpassing van bestaande organisaties
en de opkomst van nieuwe organisaties zijn aan de orde van de dag. Voorts is sprake van een
toenemend besef van en aandacht voor de toegevoegde waarde van vastgoed voor het primaire
proces, zowel bij de overheid als bij bedrijven en woningcorporaties.

98 BK3MA1 Van idee

Functies Veel voorkomende actoren
Gebruiksfunctie Bewoners, werkenden, bezoekers, passanten
Beheerfunctie Facilitair manager, vastgoedbeheerder, technische dienst,
onderhoudsbedrijven
Eigendomsfunctie Eigenaar-belegger, eigenaar-gebruiker (publiek, privaat), projectontwikkelaar
(tot en met de uitvoeringsfase)

Opdrachtgeversfunctie Rijksoverheid (Ministeries, Rijksgebouwendienst); provincies; gemeenten;

eigenaar-belegger; eigenaar-gebruiker; projectontwikkelaar;
woningcorporatie; eindgebruikers (als participant)

Financieringsfunctie Banken, publieke financiers (overheid, stichtingen), private financiers

(beleggers, sponsoren, fondsen)

Ontwerpfunctie Architect, interieurarchitect, kunstenaar, constructeur, installateur,

landschapsarchitect, stedenbouwkundige

Uitvoeringsfunctie Overheid (dienst stadsontwikkeling, gemeentewerken, etc.), uitvoerend

bouwbedrijf (aannemers, onderaannemers), toeleveranciers

Adviesfunctie Organisatieadviseur, programma adviseur, kostenadviseur, adviseur

kwaliteitsborging, juridisch adviseur

Publiekrechtelijke functie Rijksoverheid, provincies, gemeenten, bouwinspectie, welstand

Maatschappelijke functie Beleidsmedewerkers overheid, Monumentenzorg, Rijksbouwmeester,

kwaliteitsteam, onderzoekers, publiek (publieke opinie), media, actiegroepen,
belangengroepen, branche organisaties

Managementfunctie Procesmanager, projectmanager, vastgoedmanager, bouwmanager

Figuur 59: veel voorkomende actoren per functie

(onder)aannemers / bouwbedrijven

omwonenden en maatschappelijke

projectmanager of procesmanager
architect / stedebouwkundige en
gemeente / Economische Zaken
gemeente / Stadsontwikkeling

gemeente / Grondbedrijf

belangenverenigingen

provincie of het Rijk

projectontwikkelaar
eigenaar-gebruiker

eigenaar-belegger
eindgebruiker

adviseurs
actoren

functies
gebruiksfunctie x x x x
beheerfunctie x x (x)
eigendomsfunctie grond x x x x x
eigendomsfunctie gebouw(en) x x x
opdrachtgeversfunctie x x x
financieringsfunctie x x x x x
ontwerpfunctie x
uitvoeringsfunctie x
maatschappelijke functie x x x x x
publiekrechtelijke functie x x
managementfunctie x

Figuur 60: mogelijke functieverdeling over actoren bij gebiedsontwikkeling

tot PvE BK3MA1 99

 Aan de aanbodzijde vragen de toenemende aandacht voor kwaliteitssturing en
procesorganisatie, de noodzaak tot duurzaam bouwen, de snelle ontwikkelingen in technologie,
informatica en besliskunde en de internationalisering van het werkveld om nieuwe kennis en
vaardigheden en specialistische inbreng van een groot aantal verschillende disciplines. Er is
sprake van verdere arbeidsdeling en specialisatie, schaalvergroting door fusies en
schaalverkleining door een groeiend aantal kleine gespecialiseerde adviesbureaus.
Daarmee verandert ook de wijze waarop men zich in projectverband organiseert. Er is
sprake van ingewikkelde netwerken tussen betrokken actoren zoals overheden, ontwikkelaars,
particuliere opdrachtgevers, (institutionele) beleggers, ontwerpers, bouwbedrijven, adviseurs en
gebruikers. Deregulering en nieuwe regelgeving wisselen elkaar af. Traditionele
organisatievormen in de bouw zoals de driehoek opdrachtgever-ontwerper-aannemer en de
later opgekomen bouwteams maken steeds meer plaats voor nieuwe organisatie vormen van het
bouwproces, en bijbehorende nieuwe contractvormen (zoals Design and Build (D&B), Built-
Operate-Transfer (BOT) en general contracting). Voor meer informatie over nieuwe
organisatievormen in de bouw en de organisatie van bouwprocessen zie o.a. de boeken van De
Bruijn (De Bruijn, Ten Heuvelhof, & In ‘t Veld, 2002) (1999), Teisman (Teisman, 2001), Groote
(Groote, 2002), Keuning en Eppink (Keuning & Eppink, 2000)en Ten Have (Ten Have, 1999), en
het onderwijs en onderzoek van de sector Design & Construction Management (inclusief
Masterlab) van Real Estate & Housing.
Welke actoren betrokken zijn bij welke functies hangt af van de aard en complexiteit van
de vastgoedopgave. Het managen van vastgoed kan betrekking hebben op vastgoed van één
eigenaar of van meerdere eigenaren, op objectmutaties (één locatie) of voorraadmutaties
(gebiedsniveau of portfolio verspreid over meerdere locaties) en op één functie versus meerdere
functies. In aansluiting hierop zijn met betrekking tot functies en actoren drie invalshoeken te
onderscheiden: een eigenaarsperspectief, een locatieperspectief en een functieperspectief;
Figuur 58 geeft enkele voorbeelden van vastgoedopgaven en mogelijke overeenkomsten en
verschillen vanuit de drie perspectieven.
Voorbeelden aantal locaties aantal eigenaren aantal functies

locatieperspectief
- nieuwbouw winkelcentrum 1 • •
- integrale gebiedsontwikkeling 1 >1 >1

eigenaarsperspectief
- nieuwbouw klein bedrijf 1 1 1
- beheer Philips vastgoed >1 1 •

functieperspectief
- onderzoek kantorenmarkt • >1 1
- rijksbeleid wonen • >1 1

Figuur 61: vastgoedmanagement vanuit verschillende perspectieven

Vastgoedmanagement waarbij slechts één eigenaar en één functie zijn betrokken,

bijvoorbeeld nieuwbouw voor een klein bedrijf, stelt andere eisen aan het management dan een
proces waarbij meer dan één eigenaar is betrokken en meer dan één functie, zoals integrale
gebiedsontwikkeling, het ontwikkelen van een stationslocatie of het beheren van de
vastgoedportefeuille van een grote internationale organisatie. Bij één gebruiker op één locatie is
doorgaans sprake van projectmanagement. Bij grote, langdurige en complexe opgaven, zoals
integrale gebiedsontwikkeling, is veeleer sprake van procesmanagement. Het
besluitvormingsproces verloopt hier onregelmatig en in meer ronden. Door voortschrijdend
inzicht in de problematiek en verschuivende randvoorwaarden verandert de opgave vaak
gedurende het proces. Partijen gedragen zich strategisch. Actoren treden in en uit en zijn dus niet
continu bij het proces betrokken. Ook vinden vaak personeelswisselingen plaats. De
besluitvorming vindt plaats in een complexe netwerkstructuur (De Bruijn et al., 2002; Rust,
Seyffert, Den Heijer, Management Studiecentrum, & TU Delft - Faculteit Bouwkunde -
Bouwmanagement en Vastgoedbeheer, 1997).

100 BK3MA1 Van idee

 5.2. Actoren en hun functies
Uit de beschrijving van de vier fasen van de levenscyclus blijkt dat er een groot aantal
verschillende werkzaamheden moet worden verricht om van een initiatief tot bouwen een
geslaagd bouwwerk te maken. In de huidige praktijk zijn die werkzaamheden vaak specialisaties
geworden. Zo zijn er bij bouwprojecten veel actoren betrokken met specifieke inbreng, kennis,
vaardigheden, invloed, belangen en doelstellingen. In Figuur 59 is een overzicht gegeven van de
functies en welke actoren bij die functies betrokken kunnen zijn (samenvoeging van Figuur 55 en
Figuur 56Figuur 55).Zoals de tabel laat zien, bestaat een functie meestal uit meerdere activiteiten
en wordt een functie vaak uitgeoefend door meerdere actoren. Een actor kan met meer personen
in het proces vertegenwoordigd zijn. De inbreng van een bouwmanagement-bureau kan
bijvoorbeeld bestaan uit een programma adviseur, projectmanager en kostendeskundige. In
plaats van actoren of partijen wordt ook van stakeholders gesproken. Van oorsprong verwijst dit
begrip naar de potbewaarder bij een spel (de speler die het geld of de fiches beheert), een
betrouwbare persoon die bij een gezamenlijke inzet betrokken is. In essentie gaat het om
belanghebbenden in een gemeenschappelijk proces of project, die gezamenlijk tot een goed
resultaat moeten zien te komen.
Functie Omschrijving Actoren
Gebruiksfunctie gebruik vanaf oplevering tot sloop Bewoners, werkenden, bezoekers,
passanten
Beheerfunctie beheren en (technisch) Facilitair manager, vastgoedbeheerder,
onderhouden van het gebouwde technische dienst, onderhoudsbedrijven
in publiek en privaat domein
Eigendomsfunctie beschikking en Eigenaar-belegger, eigenaar-gebruiker
beslissingsbevoegdheid over grond (publiek, privaat), projectontwikkelaar
en gebouw(en) (tot en met de uitvoeringsfase)
Opdrachtgeversfunctie initiëren en definiëren van de Rijksoverheid, provincies, gemeenten,
bouwopgave, waaronder het eigenaarbelegger, eigenaar-gebruiker,
opstellen van een programma van projectontwikkelaar, woningcorporatie,
eisen; opdracht verlenen; bij eindgebruikers (als participant)
elkaar brengen van mensen en
middelen
Financieringsfunctie het verschaffen van de middelen Banken, publieke financiers (overheid,
voor de investeringskosten van de stichtingen), private financiers
ingreep (beleggers, sponsoren, fondsen)
Ontwerpfunctie ontwerpen van omgeving, Architect, interieurarchitect, kunstenaar,
gebouw(en), constructies en constructeur, installateur,
installaties landschapsarchitect, stedenbouwkundige
Uitvoeringsfunctie bouwrijp maken van de grond; Overheid (dienst stadsontwikkeling,
uitvoeren van de bouw gemeentewerken, etc.), uitvoerend
bouwbedrijf (aannemers,
onderaannemers, bouwvakkers),
toeleveranciers
Adviesfunctie adviseren over b.v. het Organisatieadviseur, programma
programma van eisen, kosten en adviseur, kostenadviseur, adviseur
kwaliteit, (milieu)wetgeving kwaliteitsborging, juridisch adviseur
Publiekrechtelijke functie opstellen en toetsen van wet- en Rijksoverheid, provincies, gemeenten,
regelgeving (Bouwbesluit, bouwinspectie, welstand
bestemmingsplannen;
grondexploitatie)
Maatschappelijke functie bewaken van het algemeen belang Beleidsmedewerkers overheid,
en specifieke belangen van Monumentenzorg, Rijksbouwmeester,
afzonderlijke belangengroepen kwaliteitsteam, onderzoekers, publiek
(publieke opinie), media, actiegroepen,
belangengroepen, branche organisaties
Managementfunctie planning en controle van proces Procesmanager, projectmanager,
en product vastgoedmanager, bouwmanager
Figuur 62: functies en actoren in de levenscyclus

tot PvE BK3MA1 101

 5.2.1. Actoren in vastgoed- en gebiedsontwikkeling
Naast de een onderscheid naar functies op basis van rollen in de vastgoedcyclus kunnen
er andere onderscheiden gemaakt worden tussen actoren. Bijvoorbeeld naar type actoren als
zijnde natuurlijke personen, private ondernemingen, publieke instellingen etc. Ook kunnen type
actoren onderscheiden worden per marktsegment, wonen of werken bijvoorbeeld, dan ontstaat
vanzelfsprekend overlap tussen de rollen die actoren spelen: een bewoner is ook klant bij een
winkel, cliënt bij een zorginstelling en werknemer bij een bedrijf. Onderscheiden tussen actoren
kunnen ook per sector verschillen. Op de woningmarkt bijvoorbeeld werd al een onderscheid
gemaakt naar commerciele verhuurders en ‘sociale’ verhuurders. In de verschillende sectoren
kan meer in het algemeen een onderscheid gemaakt worden naar actoren die zelf een
winstoogmerk hebben of niet en/of vastgoed bezitten of beheren dat ‘for profit’ of ‘not for profit’
is.
5.2.2. Belangen van actoren
Genoemde actoren hebben vaak verschillende belangen bij het ontwikkelen en beheren
van vastgoed. Ook verschillen zij in invloed op het product en proces. Om als vastgoedmanager
complexe processen te kunnen aansturen, kan het nuttig zijn om een krachtenveld-analyse uit te
voeren. Daarmee ontstaat inzicht in parallelle en tegengestelde belangen, waardoor men beter
kan anticiperen op mogelijke conflicten. Ook kan ene dergelijke analyse helpen bij het stellen van
prioriteiten Er zijn verschillende vormen denkbaar. Een optie is het positioneren van de
belangrijkste actoren in een grafiek met op de assen weinig/veel invloed en weinig/veel belang
(Figuur 60).
WEINIG INVLOED VEEL INVLOED

eigenaar
monumentenzorg
opdrachtgever
architect
welstandscommissie aannemer
adviseurs
gemeenteraad

toekomstige gebruikers

omwonenden
neutrale partijen

WEINIG BELANG VEEL BELANG

Figuur 63: voorbeeld van een invloed-belang diagram voor transformatie van een leegstaande kerk
naar woningen (vrij naar Van der Vlist, 2004)

Een andere variant is een matrix met in de rijen de stakeholders en in de kolommen de

belangen/motieven, randvoorwaarden en invloed op de beslissingen. In Figuur 61 is hiervan een
voorbeeld te vinden.

102 BK3MA1 Van idee

 Stakeholder Belangen/motieven Randvoorwaarden Invloed
Bestuur Zorginstelling

Medewerkers Zorginstelling

Cliënten zorginstelling

Gemeente

Provincie

Ministerie van VWS

College Bouw
Ziekenhuisvoorzieningen
College sanering
ziekenhuisvoorzieningen

Bouwmanagement
adviesbureau

Architectenbureau

Woningbouwcorporatie

Scholen en andere
voorzieningen

Omwonenden

Belangengroepen

Cliënten zorginstelling Functioneel: kleinschalig Zwaarte van de Cliënten kunnen de

en genormaliseerd handicap is plannen niet
wonen. medebepalend voor blokkeren, maar
Sociaal: veilige rustige waar men na de hebben wel
leefomgeving. herontwikkeling inspraak via de
Stedenbouwkundig: mix komt te wonen. cliëntenraad
van functies en
bewoners.
Financieel: niet anders
dan in oude situatie.
Figuur 64: mogelijk raamwerk voor een krachtenveld-analyse, toegepast op herontwikkeling van een
instellingsterrein voor verstandelijk gehandicapten (De Hoog, 2004); ter illustratie is één rij ingevuld;
een variant is het toevoegen van een kolom met 'rollen'

In het algemeen hangt het belang dat een actor heeft in een proces af van de mate van
nabijheid, de financiële verbintenis en meer in het algemeen de intrinsieke waarde die gekoppeld
is aan de interactie met het vastgoed. Een cliënt in een zorginstelling zal, zolang deze geen patiënt
is, weinig belang hebben bij het vastgoed van de zorginstelling. Tenzij het gaat om een gebouw
dat tegenover de woning staat. Het illustreert tegelijkertijd weer dat een actor in verschillende
rollen op kan treden: de cliënt is tegelijkertijd bewoner en heeft in voorgaand voorbeeld eerder
als bewoner een belang in het vastgoed dan als cliënt.

tot PvE BK3MA1 103

 5.3. Rollen in cycli: naar functies
De functies zoals boven beschreven vallen in een veel voorkomend geval bijna geheel
samen: de eigenaar-bewoners.

Onderhoudsplicht eigen woning (Box 29)

De onderhoudsplicht van een eigen woning ligt bij de eigenaar-bewoner. Dat onderhoud zou voor diverse
onderdelen cyclisch moeten gebeuren, zoals bij schilderwerk. Gemiddeld moet een huis één keer in de 6
jaar geschilderd worden, de westgevel waar veel meer regen en wind op komt dan de andere gevels,
wellicht zelfs al na 5 jaar. Een cv-ketel gaat ca 15 jaar mee, keukens ca. 25 jaar. Het is dus nodig
regelmatig naar alle bouwdelen van een woning te kijken om te bezien of onderhoud nodig is. Bij
eigenaar-bewoners gebeurt onderhoud echter niet zo systematisch. Vaak wordt er pas een stevige
(kwaliteits-)ingreep gedaan bij aankoop van een bestaande woning. De woning komt dan leeg, er kan
goed onderzoek gedaan worden (ook naar zgn. verborgen gebreken), een aannemer kan goed zijn gang
gaan, er kunnen dan ook ingrepen gedaan worden die in bewoonde staat niet mogelijk zijn. Een goed
voorbeeld is het aanbrengen van na-isolatie om een woning een beperkter energieverbruik te geven
voor, vooral, ruimteverwarming. Dit onderwerp wordt ook steeds belangrijker in het kader van de
beperking van de CO2-uitstoot. Met ingang van 2009 dient bij elke vastgoedtransactie van een woning
een energielabel (bijv. A tot en met F) aanwezig te zijn waardoor de energetische kwaliteit van een
woning beter zichtbaar wordt voor de koper. Het is niet ondenkbaar dat een dergelijke labeling op een
bepaalde wijze wordt ingezet om de doelen te halen die de overheden (Europees en nationaal) zich
hebben gesteld om het klimaatprobleem aan te pakken. Dat zou nog wel eens een groot effect op de
marktwaarde van een woning kunnen hebben. Immers, energie wordt de komende decennia zeker niet
goedkoper.

5.4. Perspectieven op sturen

Er zijn, zo is al kort aan de orde geweest in voorgaande paragrafen, verschillende
actoren. Elke actor heeft een ander perspectief op vastgoed en de rol van vastgoed. We
onderscheiden er tenminste 5.
x De rol en betekenis van vastgoed vanuit het perspectief van de professionele
eigenaargebruiker van een vastgoedportfolio. We spreken dan van Corporate, Housing
en Public Real Estate Management (CREM/HM/PREM).
x Locatieperspectief, een gebiedsgerichte aanpak bij integrale gebiedsontwikkeling (IGO,
Urban Area Development, UAD) van binnenstedelijke gebieden, haventerreinen en
bedrijventerreinen.
x Functieperspectief: marktanalyses en conceptontwikkeling voor specifieke
gebouwfuncties.
En dan zijn er twee perspectieven die van meer algemene aard:
x Vraagperspectief versus aanbodperspectief.
x Locatie en object, de invloed die een object heeft op de omgeving en de invloed die de
omgeving uitoefent op de (waarde) van het object.
5.4.1. Locatie, portfolio en functieperspectief
In essentie is vastgoedmanagement het aansturen van de afstemming tussen vraag en
aanbod, inhoudelijk (product) en organisatorisch (proces). Ingrepen in de vrij statische
vastgoedvoorraad moeten er voor zorgen dat gebouwen en buitenruimten voldoen aan de
veranderende behoeften in de samenleving als geheel, van organisaties en van (groepen)
individuen. Dit hoofdstuk heeft duidelijk gemaakt dat er veel functies en actoren bij zijn
betrokken, met grote verschillen in belangen, doelstellingen, invloed, kennis en macht.
Vastgoedmanagement is besproken vanuit drie invalshoeken: de eigenaar, locatie en functie
(figuur 62). Afhankelijk van het type eigenaar zijn drie vormen van vastgoedmanagement
onderscheiden: a) vastgoedmanagement door beleggers: portfolio management, b)
vastgoedmanagement door eigenaar(-gebruikers): Corporate Real Estate Management (privaat),
Public Real Estate Management (publiek) en (not for profit) Housing management en .c) urban
management waarin vele verschillende actoren met vastgoed in een gebied (on) georganiseerd
samen werken.

104 BK3MA1 Van idee

 Real Estate Management

urban management portfolio management

urban (re-)development corporate real estate

management (CREM)

public real estate

management (PREM)

naar locatie naar eigenaar

naar functie

office market retail market

leisure market housing market

figuur 65: vormen van vastgoedmanagement ofwel ‘real estate management’

De derde vorm van vastgoedmanagement, vanuit locatieperspectief, kan betrekking

hebben op één locatie of op meerdere locaties en variëren van een beperkte opvang
(bijvoorbeeld één gebouw) tot grote omvang (een heel gebied). Afhankelijk van de mutatiegraad
van de opgave is onderscheid gemaakt in urban management (accent op beheer) en urban re-
development (accent op verandering). Het bestuderen van vastgoedmarkten met dezelfde
functie, zoals trends in de woningmarkt, de kantorenmarkt of de markt van recreatie en
winkelen, kan belangrijke informatie opleveren ter ondersteuning van vastgoedbeslissingen,
zowel vanuit eigenaarsperspectief als vanuit locatieperspectief. Informatie over de toekomstige
behoefte is essentieel om strategisch te kunnen handelen bij huidige beslissingen over vastgoed.
Scenario's voor de toekomstige behoefte vormen een belangrijk kader voor de ingrepen van nu.
Hoewel er altijd primair vanuit één perspectief wordt gemanaged, is bij elke vastgoedopgave
informatie vanuit álle perspectieven van belang, in verschillende verhoudingen. Voor
bijvoorbeeld het managen van de Haagse kantorenvoorraad van KPN is niet alleen informatie
nodig over KPN en de veranderende behoefte aan ruimte (eigenaarsperspectief), maar ook over
de gebieden waar de KPN-gebouwen zijn geconcentreerd (locatieperspectief) en over de
landelijke en regionale kantorenmarkt (functieperspectief).
Corporate & Public Real Estate Management
Bij CREM/PREM ligt de focus op vastgoed als facilitator van het primaire proces en de
strategie van de organisatie. Het gaat hier primair om het ontwikkelen en beheren van vastgoed
voor eigenaar/gebruikers, privaat of publiek. Het verwerven (aankoop, huur of nieuwbouw),
gebruiken en beheren van vastgoed is voor eigen gebruik. Naast een utilitaire functie (effectief en
efficiënt ondersteunen van de activiteiten en zorgen voor een adequaat binnenklimaat) heeft een
gebouw voor een organisatie ook een economische functie en een symbolische functie
(bijvoorbeeld ondersteunen van de Corporate Identity). Een goed ontworpen gebouw kan
belangrijke toegevoegde waarde leveren voor de tevredenheid van gebruikers, bezoekers en
klanten, en de arbeidsproductiviteit van de mensen die er werken.
In wat mindere mate richt dit aandachtsveld zich ook op projectontwikkelaars die
vastgoed ontwikkelen voor de markt i.c. een onbekende gebruiker. ‘Marktconform’ bouwen is
hier erg belangrijk. Beleggers zijn vooral actief op de vastgoedmarkt om geld te beleggen en een

tot PvE BK3MA1 105

zo hoog mogelijk rendement te halen bij een aanvaardbaar risico. Vastgoed is voor hen één van
de assets in de totale beleggingsportefeuille (naast aandelen, obligaties, indirect vastgoed etc.).
De financieel economische invalshoek staat hier centraal.

Figuur 66: Corporate Real Estate perspectief . Voorbeeld van het hoofdgebouw van Facilicom in
Schiedam (foto: Theo van der Voordt)

Integrale gebiedsontwikkeling en herontwikkeling

De functionaliteit, architectonische kwaliteit en waardeontwikkeling van vastgoed
worden sterk bepaald door de relatie met de directe omgeving. Vastgoedontwikkeling en -beheer
worden daarom meer en meer gekoppeld aan de hogere schaalniveaus i.c. integrale
gebiedsontwikkeling en integraal beheer van stedelijke gebieden (urban management). Integrale
gebiedsontwikkeling vereist kennis over vraag en aanbod van uiteenlopende functies, waaronder
wonen, werken, leren, recreatie en verkeer, en inzicht in de rol van een groot aantal verschillende
partijen. De opgave van gebiedsontwikkeling vraagt om een nieuw type ontwikkelaar, die een
integrale aanpak nastreeft en de samenhang bewaakt tussen fysiekruimtelijke, economische en
sociaal-culturele aspecten. Door de toegenomen complexiteit en de grote financiële belangen
worden beheervraagstukken steeds meer in een publiek private samenwerking tot een oplossing
gebracht. Het aanleren van kennis en vaardigheden in strategisch en procesgericht handelen is
dan ook van groot belang.

Figuur 67: gebiedsontwikkelingsperspectief. Voorbeeld van de gemeente Rotterdam waar zij een
speciale ontwikkelingsmaatschappij heeft opgericht om de Waalhaven en een deel van de Eemhaven
zo snel mogelijk te transformeren tot een stedelijk gebied met woningen en kantoren. De
havenbedrijven moeten op den duur verhuizen naar de Tweede Maasvlakte

Functieperspectief
Vastgoedmanagement kan betrekking hebben op één functie of op verschillende
functies, binnen één gebouw of verspreid over een voorraad gebouwen en meerdere locaties.
Voorbeelden van vastgoedmanagement binnen één functiecategorie zijn het managen van de

106 BK3MA1 Van idee

woningvoorraad, kantorenvoorraad, de winkelvoorraad en de voorraad universiteitsgebouwen.
Een voorraad gebouwen met dezelfde functie kan betrekking hebben op één eigenaar,
bijvoorbeeld alle winkels van Ahold, en één locatie, bijvoorbeeld alle onderwijsgebouwen in Delft
Zuid. Meestal is sprake van verschillende eigenaren en meerdere locaties. Voorraden worden
primair gestuurd vanuit een eigenaars- of locatieperspectief en niet zozeer vanuit een
functieperspectief. Toch is het beschouwen van voorraden naar functie van grote betekenis. Het
genereert vraag- en aanbodinformatie over bijvoorbeeld de kantorenmarkt, winkelmarkt,
woningmarkt etc. Deze informatie is onontbeerlijk om goede beslissingen te kunnen nemen over
ingrepen in voorraden van eigenaren en/of voorraden binnen bepaalde gebieden.

Figuur 68: het functieperspectief. Voorbeeld van de afstemming van het winkelaanbod in het
centrum van Amsterdam en de winkelbehoefte van de consument

5.4.2. Vraag- en aanbodperspectief

De vraag naar vastgoed kan uitgaan van een nieuwe gebruiker – bijvoorbeeld een starter
op de woningmarkt of een nieuw bedrijf op zoek naar een geschikt gebouw – en van een
bestaande gebruiker, die problemen voorziet of al problemen ondervindt met de huidige
huisvesting. In beide gevallen kan de gebruiker het initiatief nemen om het
afstemmingsprobleem tussen vraag en aanbod op te lossen. Problemen kunnen verschillende
oorzaken hebben (zie Figuur 66).
O orzak en van afstem m ingsproblem en
Kwantitatief te weinig of te veel oppervlak. Te weinig oppervlak kan gebruikers hinderen
in hun activiteiten. Te veel oppervlak kan om praktische of financiële
redenen een probleem zijn.
Kwalitatief het gebouw is technisch of functioneel verouderd en de gebruiker heeft
hier last van bij zijn activiteiten. Het kan ook zijn dat een bedrijf het gebouw
niet meer vindt passen bij veranderde doelstellingen of een nieuw imago.
Locationeel het gebouw voldoet wel, maar deactiviteiten vragen om een andere locatie.
Bijvoorbeeld vanwege te lange reistijden van de gebruikers, of omdat het
bedrijf in een veranderende markt te ver van de klanten is gehuisvest.
Financieel de bestaande huisvesting is te duur (geworden) in relatie tot de inkomsten
van de gebruikers (inkomen of omzet) of in verhouding tot ander aanbod op
de markt.
Figuur 69: oorzaken van afstemmingsproblemen tussen vraag en aanbod.

Het probleem kan aanleiding zijn om een proces te starten, waarin de gebruiker eerst
globaal een aantal eisen formuleert voor de huisvesting. Vervolgens zijn er verschillende opties
om de eisen en de huisvesting met elkaar in overeenstemming te brengen (Figuur 67). Door deze
opties af te wegen op kwaliteit en kosten kan een onderbouwde keuze worden gemaakt tussen
de nuloptie (niets doen), het gebouw of de organisatie aanpassen, verhuizen naar een ander
(bestaand) gebouw, of (sloop en) nieuwbouw. Afhankelijk van de keuze moet de
huisvestingsbehoefte worden gespecificeerd in een programma van eisen. Op basis hiervan
kunnen alternatieven worden uitgewerkt, baten en lasten van alternatieven in kaart worden

tot PvE BK3MA1 107

gebracht, risico’s worden geïnventariseerd en een keuze worden gemaakt voor het beste
alternatief.
O pties voor het afstemm en van huisvesting en eisen
Activiteiten de gebruiker kan zijn activiteiten aanpassen, zodat hij de huidige huisvesting
Aanpassen beter gebruikt.
H uisvesting de gebruiker kan zijn huidige huisvesting (laten) aanpassen, zodat deze weer
Aanpassen aan de nieuwe behoefte voldoet.
Ander gebouw de gebruiker kan binnen de bestaande voorraad gebouwen nieuwe,
Zoeken passende huisvesting zoeken.
Nieuw gebouw de gebruiker kan door een opdracht voor nieuwbouw nieuwe huisvesting
Bouwen laten realiseren.
Figuur 70: principe opties voor afstemming tussen vastgoed en eisen

De vastgoedmarkt heeft niet alleen vragers maar ook aanbieders. Er zijn diverse
aanbieders op de vastgoedmarkt: commercieel en niet-commercieel, particulier en institutioneel
(pensioenfondsen, verzekeraars, zie overzicht actoren in paragraaf 5.2.2). Aanbieders kunnen
tegelijkertijd ook vragers zijn, wanneer ze zelf gebruiker zijn van hun vastgoed: de
‘eigenaargebruikers’. Het aanbod kan betrekking hebben op een bestaand gebouw of een nieuw
te bouwen object. Net als in het vraagperspectief is bij het ontwikkelen en beheren van
vastgoedaanbod de behoefte van de (toekomstige) gebruiker een belangrijke factor. Vaak kunnen
aanbieders van vastgoed kiezen tussen verschillende soorten gebruikers. Vastgoedeigenaren en
ontwikkelaars kunnen diverse motieven hebben om initiatieven te nemen (zie Figuur 68). Net als
de gebruikers zullen de eigenaren bij het constateren van een afstemmingsprobleem naar
alternatieve oplossingen zoeken. Ook potentiële eigenaren die erover denken om bijvoorbeeld
grond of een leegstaand gebouw te kopen, zullen alternatieven formuleren voor het gebruik
hiervan. Als zich een afstemmingsprobleem aftekent, dan kan de eigenaar beslissen om het object
direct te verkopen aan een andere eigenaar, eerst aanpassingen plegen en dan verkopen, of
ingrepen plegen en eigenaar blijven.
M otieven van vastgoedeigenaren en – o ntw ik k elaars
Kansen zien Een ontwikkelaar heeft bijvoorbeeld een perceel grond of een bestaand
vastgoedobject op het oog, waarmee hij denkt in een behoefte te kunnen
voorzien en geld te kunnen verdienen.
Probleem Bijvoorbeeld wanneer het vastgoedobject dat men in eigendom heeft leeg
Oplossen staat of niet meer voldoet aan de huisvestingsbehoefte van de gebruiker.
Probleem Bijvoorbeeld wanneer het vastgoedobject dat men bezit zonder ingreep
Voorkomen technisch, functioneel en/of economisch te veel veroudert. Er is dan grote
kans dat het object zijn nut verliest of te duur is voor de zittende gebruiker
en potentiële nieuwe gebruikers.
Figuur 71: motieven van enkele actoren om te interveniëren in vastgoed.

Ook een potentiële eigenaar kan een object aankopen om het te herontwikkelen en
vervolgens weer te verkopen of om het voor langere tijd in eigendom te houden, afhankelijk van
zijn doelstellingen en korte- of lange termijn belangen. Een eigenaar kan ook passief zijn en
wachten tot het object meer waard is. Zo kunnen projectontwikkelaars grond aankopen op
mogelijke woningbouwlocaties om deze grond in een later stadium voor een hogere prijs te
verkopen. Er is dan wel het risico dat het object juist minder waard wordt.
Bij het afwegen van alternatieven zijn naast ervaringsgegevens over investeringen ook
gegevens nodig uit de vastgoedmarkt: welke huurprijs is acceptabel, hoeveel vraag is er naar een
bepaalde functie in een bepaalde regio, hoeveel alternatief aanbod is er beschikbaar, nu en in de
toekomst? Een aanbieder zal zich indirect ook in de afwegingen van de vrager verdiepen: de
huurder of de volgende eigenaar van het vastgoedobject. Een belegger in woningen zal de
woningmarkt en woonwensen op de voet volgen om eventuele afstemmingsproblemen
(leegstand, ontevreden bewoners etc.) vóór te zijn. Cijfers over vraag en aanbod in bijvoorbeeld
de woning-, winkel- en kantorenmarkt worden nauwkeurig bijgehouden, evenals trends en
ontwikkelingen in die markten.

108 BK3MA1 Van idee

 5.4.3. Perspectief van locatie en object
Elke beslissing over een nieuw of bestaand vastgoedobject heeft invloed op de
voorraden waartoe het object behoort. De beslissing van een woningeigenaar om zijn woning te
laten verpauperen heeft bijvoorbeeld invloed op de waarde van de woningen in de omgeving
ervan. De invloed van deze ene beslissing is verwaarloosbaar klein op de schaal van de stad,
enigszins voelbaar op niveau van de straat, maar van grote invloed op de naburige panden.
Wanneer meerdere eigenaren hun panden laten verwaarlozen, kan dit na verloop van tijd de
leefbaarheid van de wijk en de stad negatief beïnvloeden en de waarde van het vastgoed doen
dalen. Soms heeft één objectbeslissing een grote, revolutionaire invloed op de vastgoedvoorraad.
Dit geldt bijvoorbeeld voor de beslissing van Guggenheim om een nieuw museum voor
hedendaagse kunst te bouwen in Bilbao met architect Gehry en voor de beslissing van de
gemeente Rotterdam voor een nieuwe brug over de Maas, de Erasmusbrug.
Een object wordt zelf ook weer beïnvloed door ontwikkelingen in de bestaande
vastgoedvoorraad. Wegens het niet-verplaatsbare karakter van vastgoed zijn vooral de invloeden
van de locatie cruciaal. In vastgoedkringen geldt al jaren de uitspraak dat er maar drie dingen
belangrijk zijn voor vastgoed: locatie, locatie en locatie. Vastgoedeigenaren zijn dan ook zeer op
hun hoede voor wijzigingen in de omgeving van hun eigendommen. Soms heeft één beslissing
een revolutionaire invloed op de objecten in een vastgoedvoorraad. De organisatie van de
Olympische Spelen in Barcelona en Sydney was niet alleen een katalysator voor de
herontwikkeling van verlaten havengebieden van deze steden, maar heeft ook grote invloed
gehad op de vastgoedontwikkelingen in de hele stad en op de waarde en de
ontwikkelingsmogelijkheden van het vastgoed in het gebied. Sociale problemen in een wijk
beïnvloeden de waarde van vastgoedobjecten negatief en verminderen de verhandelbaarheid
ervan. Zodra bekend wordt dat het gebied gesaneerd zal worden en herontwikkeld, stijgen de
vastgoedprijzen van de objecten onmiddellijk.

Figuur 72: het Guggenheimmuseum in Bilbao is in opdracht van de Guggenheim organisatie

ontworpen door Frank O. Gehry, inmiddels is dit zijn befaamde gebouw midden in Bilbao, aan de
rivier. Dit leverde deze stad direct vele extra bezoekers (1,3 miljoen per jaar). Deze bezoekers
zorgden ervoor dat de stedelijke economie een enorme impuls kreeg. Ook de bestaande, stedelijke
vastgoedvoorraad steeg in waarde. Dit alles zorgde voor een gunstig investeringsklimaat en nieuwe
vastgoedinvesteringen. (foto: Theo van der Voordt)

tot PvE BK3MA1 109

6. Kwaliteit
De term ‘kwaliteit is al vele malen gevallen. Zowel genoemd als onderwerp waarop
gestuurd kan worden, als kenmerk van een vastgoedobject, in de wisselwerking tussen
vastgoedobjecten, maar ook als eis die vanuit verschillende rollen of actoren gesteld kan worden.
Kwaliteit kan, als basis begrip gezien worden in de gebouwde omgeving. Daarom gaat deze
paragraaf dieper in op kwaliteit en worden daarvan verschillende benaderingen gepresenteerd.
6.1. Kwaliteit als basisbegrip
Kwaliteit is een heel breed begrip. Bij producten in de winkel wordt vaak gebruik
gemaakt van het begrip ‘kwaliteitsproduct’ of ‘superieure kwaliteit’. In het geval van gebouwen
hebben we het vaak over architectonische kwaliteit of kort gezegd architectuur. Kwaliteit heeft
betrekking op een eigenschap of functie. Aan kwaliteit zit daarom altijd een oordeel vast, zowel
over de mate van geschiktheid en bruikbaarheid als over de hoogte van de kwaliteit. Een
ontwerp is bruikbaar (relevant en deugdelijk) wanneer het datgene doet waarvoor het gemaakt
is onder de omstandigheden waarvoor het is ontworpen. Kortom: wanneer het werkt als je het
nodig hebt. Kwaliteit wordt bepaald door een oordeel over de eigenschappen van een product
(Gerritse, 2005). Architectonische kwaliteit kan daarom worden bepaald door een oordeel over
de eigenschapen van een gebouw in alle facetten van het woord. Een eigenschap van een product
is onafhankelijk van andere factoren omdat het de eigenlijke kenmerken van een product betreft;
dat wil zeggen het ‘is’ het product zelf. Het oordeel over deze eigenschappen is echter afhankelijk
van de tijd, activiteit, plaats en cultuur van de persoon die het oordeel geeft. Het is dus altijd
relatief omdat het alleen binnen een context gezien kan worden. Een oordeel heeft onder andere
te maken met wat je belangrijk vindt, de vraag of er alternatieven aangeboden worden
(beschikbaarheid), wat je gewend bent (welke standaarden je in je hoofd hebt) en in welke
situatie iets plaatsvindt (o.a. de meetbaarheid). Zo’n oordeel is niet per se subjectief omdat het
grotendeels gebaseerd is op objectieve factoren zoals tijd, activiteit, plaats en cultuur, en
afhankelijk is van intersubjectieve oordelen (het oordeel van meerdere personen). Het verschilt
daarmee van een begrip als smaak omdat het niet alleen door de persoonlijk aspecten van de
individuele beoordelaar bepaald wordt.
De som der delen
De Romeinse bouwmeester Vitruvius (Vitruvius, 1960; Vitruvius, 1997) heeft de
kwaliteit van een gebouw ooit opgedeeld in drie delen: Utilitas (doelmatigheid), Firmitas
(duurzaamheid. Merk op dat deze vertaling uit het Latijn naar het Nederlands al eeuwenoud is –
dus ‘duurzaamheid’ heeft hier niet de actuele ecologische betekenis maar betekent de sterkte,
stevigheid en langdurigheid van de constructies en afwerking van het gebouw) en Venustas
(schoonheid). Deze onderdelen zijn te vertalen in de moderne concepten van functionele
kwaliteit (beschikbare meters, bouwvorm, overzichtelijkheid en oriëntatie, inclusief flexibiliteit),
de technische kwaliteit en duurzaamheid (bouwconstructieve eigenschappen, toekomstwaarde,
flexibiliteit) en de ruimtelijk-visuele kwaliteit (vorm, kleur, textuur, schaal en licht, beleving van
gebouw en ruimtewerking). Het is echter zeer moeilijk om deze eigenschappen los te zien van
elkaar door hun onderlinge samenhang. Als men dat wil doen, worden de eigenschappen
namelijk snel afgewogen ten opzichte van elkaar. De wijze echter waarop de verschillende
eigenschappen samenhangen en de manier waarop dit tot een object is gegoten, is ook een
kwaliteit op zich (Dijkstra, 2001). Het geheel is dan meer dan de som der delen. Het afwegen van
kwaliteiten die samenhangen is moeilijk omdat de kwaliteiten dan gemeten moeten worden en
dat is erg lastig. De metingen zijn namelijk afhankelijk van de persoon die de metingen maakt en
van het moment en de standaarden waarmee de metingen worden gedaan. Die kunnen nogal van
elkaar verschillen.
Betekenis
In het meten en aanwijzen van kwaliteiten kan onderscheid worden gemaakt in de
‘harde’ kwaliteiten en de ‘zachte’ kwaliteiten (Gerritse, 2005). In veel opzichten zijn de ‘hardere’
kwaliteiten van een gebouw die horen bij het begrip duurzaamheid, zoals isolatiewaarde en
draagconstructie, makkelijker meetbaar dan de ruimtelijk-visuele kwaliteit. Omdat de harde
kwaliteiten beter in getallen uitgedrukt kunnen worden, worden ze vaak als meer objectief
meetbaar gezien. Bij gebouwen zijn de zachte kwaliteiten echter een essentieel onderdeel van de
kwaliteit van het product. Dit komt doordat gebouwen gemaakt zijn om mensen en hun
activiteiten te huisvesten. Tijdens het gebruik worden fysieke eigenschappen van een gebouw

tot PvE BK3MA1 111

vaak niet gemeten door instrumenten maar waargenomen door mensen. Als mensen iets
waarnemen geven ze er een betekenis aan. Onze hersenen combineren op dat moment onze
ervaringen met onze emoties en onze behoeften van dat moment. Betekenis geven aan iets wat
kan worden afgelezen in het metrisch stelsel en waar veel mensen het mee eens zijn, zoals het
aflezen van de temperatuur, is makkelijker dan betekenis geven aan iets wat bij mensen
verschillend kan worden geïnterpreteerd, zoals aangeven wat comfortabel, mooi of lelijk is. Bij
een ruimte wordt de architectonische kwaliteit mede bepaald door de mate waarin deze voor het
beoogde gebruik geschikt is. Of sterker nog, of zij tot zulk gebruik oproept en er een extra
dimensie aan geeft (Dijkstra, 2001). Die extra dimensie hangt onder meer af van de persoonlijke
betekenis die men aan de ruimte geeft en de manier waarop het beeld geschetst wordt in de
media of in de communicatie over het gebouw. Voor de gebruiker is kwaliteit iets wat vaker
wordt gevoeld dan beredeneerd wordt. Op het moment dat iemand in aanraking komt met een
product ontstaat er een gevoel van welbehagen en voldoening van de wensen die men op dat
moment heeft. Als men het moment daarop echter met een nog betere oplossing in aanraking
komt, verschuift de standaard weer richting de betere oplossing.
Prijs
Bedrijfskundigen en economen voegen aan de bruikbaarheid van een product nog iets
toe: ‘tegen een redelijke prijs’ (De Leeuw, 2002). Prijs is eigenlijk een onafhankelijke eigenschap
van kwaliteit; een product van hoge kwaliteit hoeft namelijk niet altijd duurder te zijn dan
producten van mindere kwaliteit. Consumenten, maar ook opdrachtgevers, wegen vaak de
kwaliteit af tegen de prijs. Ze zullen nooit meer geld betalen voor een slecht product wanneer ze
voor hetzelfde geld ook een beter product kunnen krijgen. Of ze iets een goed product vinden
hangt van hun mening af en van het moment waarop ze het willen hebben. Als jij en je beste
vriend allebei 100 euro zouden krijgen om schoenen te kopen, zou je vriend waarschijnlijk
andere schoenen kiezen dan jij. Hij heeft op dat moment een andere mening over wat voor hem
kwaliteit is en welk bedrag hij overheeft voor de schoenen. Dit verschil kan betrekking hebben op
dezelfde soort of hetzelfde merk schoenen: hij kiest bruine schoenen en jij zwarte schoenen. Het
kan ook om een ander type schoen gaan: jij koopt laarzen voor het werken in je tuin, en hij koop
sportschoenen voor zijn tennistoernooi. Het kan ook zijn dat in jouw omgeving niemand
sportschoenen draagt en dat je er daarom helemaal niet bij stilstaat dat iemand sportschoenen
wil hebben.
De aspecten tijd, geld en kwaliteit zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en
beïnvloeden elkaar meestal (zie Figuur 70). We noemen hier ook het begrip tijd, want elke
beslissing en elk koop- of bouwproces kost niet alleen geld, maar ook tijd. Elk niveau van
kwaliteit kost daarom een zekere mate van tijd en geld. Over het algemeen wordt ervan
uitgegaan dat de prijs en de zoek- en productietijd stijgt wanneer een hogere kwaliteit verwacht
wordt. Het doel van een goed ontwerp en goed management van het ontwerpen is om op alle
fronten verbeteringen te bereiken. Het gaat dan om een goede verhouding tussen de kosten en de
kwaliteit en een efficiënte en effectieve inzet van de middelen (geld en tijd) die beschikbaar zijn.

Kwaliteit

Waarde
voor
opdrachtgever

Tijd Geld

Figuur 73: de kwaliteit/ geld/tijd-driehoek [bron: Koolwijk en Geraedts, 2006]

112 BK3MA1 Van idee

 Vergelijken
Kwaliteit kan uitgedrukt worden in plussen en minnen, in tevredenheid of als opbrengst
minus kosten. Het uitdrukken van iets in getallen of telbare eenheden, zoals geld, heet
monetariseren. Het is moeilijk om gemonetariseerde kwaliteitsoordelen te vergelijken met
tevredenheidsoordelen, omdat het oordelen van een andere orde zijn die tevens uitgedrukt
worden in verschillende meetsystemen. Consumenten zijn gewend om met de prijs van een
product te werken als het over een meetsysteem gaat. De prijs van een product wordt bepaald
door de kosten van het maken van een product in de context van de markt waarin ook andere
producten worden aangeboden. De prijs van een product zou je daarom ook kunnen zien als een
inschatting van de waarde van het product voor de consument. Consumenten kunnen dan
vergelijken welke kwaliteiten ze krijgen ten opzichte van de andere producten. Ze kunnen dan
zelf bepalen in hoeverre ze denken dat het product hen vreugde en geluk brengt.
Het brengen van vreugde en geluk door een product klinkt misschien abstract of naïef.
Het wordt misschien iets concreter wanneer men denkt aan een huis of appartement. Iedereen
heeft een plek nodig om te leven. Men kiest een plek om te leven op basis van de mate waarin
men denkt dat het fijn is om er te wonen. Dit hangt zowel van de locatie af als van de fysieke
eigenschappen van het huis zelf. Deze woonbehoeften kunnen in verschillende kwaliteiten
ingedeeld worden. Mensen hebben een huis nodig om droog, warm en veilig te blijven
(degelijkheid) maar ze willen zich ook blij en gelukkig voelen als ze ernaar kijken (esthetische
waarde). Daarnaast moet het huis voldoende ruimte geven voor verschillende activiteiten zoals
wassen, koken, slapen en vrienden ontvangen (functionaliteit). Het is binnen de westerse cultuur
zo gegroeid dat men hier aparte ruimten voor nodig heeft. In Nederland staat ook het hebben van
een buitenruimte zoals een tuin of balkon hoog op het verlanglijstje van woonwensen. Ook de
locatie van het huis bepaalt de kwaliteit van een huis. De mate waarin het huis voldoet aan onze
eisen bepaalt de waarde die aan het product verbonden wordt. Deze waarde kan per persoon
verschillen.
Bouwreglementen zijn standaarden die ontwikkeld zijn om te voldoen aan de specifieke
eisen van bepaalde activiteiten. Ze waarborgen als het ware een basiskwaliteit van een gebouw.
Een architect moet goed op de hoogte zijn van deze standaarden. Een opdrachtgever, zoals de
bezitter van een huis, mag verwachten dat de architect ervoor zorgt dat deze eisen worden
verwerkt in het ontwerp. Deze reglementen worden in dit hoofdstuk niet verder behandeld maar
aan het einde wordt er wel aandacht besteed aan het waarborgen van kwaliteit.
6.2. De relatie tussen proces- en productkwaliteit
Bij het beoordelen van de kwaliteit kan een onderscheid worden gemaakt tussen het
proces waarmee het product gemaakt is en het product zelf. Over het algemeen wordt ervan
uitgegaan dat de kwaliteit van het proces invloed heeft op de kwaliteit van het product. Dit zou
dus betekenen dat een goed proces automatisch leidt tot een goed product en andersom. Helaas
kan niet gegarandeerd worden dat een goed proces een goed product oplevert. Het proces is
echter wel de enige manier om te sturen op de kwaliteit van een product. Daarom is het
verstandig om dit proces zo goed mogelijk te doen verlopen. In hoofdstuk 4.5 wordt op
proceswaarden (beheersaspecten) zoals tijd, geld, informatie en communicatie ingegaan. Dit
hoofdstuk is gericht op het belang van kwaliteit binnen het proces.
Het succes van een project wordt vaak afgemeten aan de mate waaraan het voldoet aan
het budget, de planning en de oorspronkelijke vraag. De oorspronkelijke vraag kan echter tijdens
het proces dusdanig gewijzigd zijn (door de opdrachtgever of door voortschrijdend inzicht van
alle betrokkenen) dat het eigenlijk niet terecht is om te evalueren aan de hand van de
oorspronkelijke vraag. Het succes van het project wordt daarom vooral bepaald door de mate
waarin het doel in de ogen van de opdrachtgever is bereikt. De tevredenheid van de
opdrachtgever hangt af van de afwijkingen van het budget en de planning, maar ook van een al
dan niet prettige samenwerking, het leereffect tijdens het proces en uiteindelijk de mate waarin
de opdrachtgever trots is op zijn project. Als de opdrachtgever zelf betrokken is geweest bij een
project zal de kans op een gevoel van prettige en leerzame samenwerking en verbondenheid met
het resultaat groter zijn dan wanneer er een (management)consultant is ingehuurd om alle
beslissingen te nemen. Het is daarom voor de kwaliteit van het project van belang dat er een
zekere mate van betrokkenheid van de opdrachtgever is georganiseerd.

tot PvE BK3MA1 113

 Toekomst
De tevredenheid van de opdrachtgever hangt ook af van het beeld dat de opdrachtgever
heeft over de kwaliteit van het uiteindelijke product. Indien de opdrachtgever het gebouw zelf
gebruikt, en dus ook de eindgebruiker is, zal de gebruiksfunctionaliteit een grotere rol spelen bij
de beoordeling van de kwaliteiten, omdat hij het product nog jarenlang zal gebruiken. Een
investeerder zal vooral interesse hebben in het rendement van zijn investering. Tijdens het
ontwikkelingsproces van een product zijn er veel omgevingsgebonden en tijdsgebonden factoren
die de verwachtingen over de kwaliteit kunnen veranderen. Tijdens de bouw van een gebouw
lijken sommige eigenschappen van dat gebouw belangrijker dan in de fase daarna. Zelfs de
gebruiksvriendelijkheid van een gebouw kan tijdens de bouw een kwaliteit zijn die
ondergeschikt wordt gevonden aan het budget terwijl men later spijt krijgt van bepaalde
bezuinigingen. In het kader van duurzaamheid speelt de kwaliteit van het product op langere
termijn een grote rol. Omdat het moeilijk is om in de toekomst te kijken kan het zijn dat er
gedurende het project beslissingen worden genomen die tijdens het ontwikkelingsproces wel
een beter resultaat voor het project opleveren, maar op langere termijn afdoen aan de kwaliteit
van het beoogde product. Dit is ook meteen de kern van de moeilijkheid van het bouwen: het is
lastig in te schatten wat men in de toekomst nodig zal hebben en wat de effecten zijn van
bepaalde beslissingen terwijl de afwegingen tijdens het bouwproces daar wel op gebaseerd zijn.
Het Sydney Opera House in Australië bijvoorbeeld is pas jaren nadat de architect zijn
ontwerp had afgeleverd in een ontwerpwedstrijd gebouwd. Het heeft vele malen het budget
gekost, de daken bleken bijna onmogelijk te construeren en de akoestiek is niet eens echt goed te
noemen. Dat het gebouw tot stand is gekomen is eigenlijk te wijten aan iemand die ondanks alles
geloofde in het project. Het gebouw is nu echter wereldberoemd en van onschatbare waarde
voor de stad. Het is geliefd bij veel mensen in Sydney en daarbuiten. Onlangs is besloten om het
gebouw aan te passen aan de eisen van deze tijd en onderhoud te plegen. Hierbij wordt ook de
akoestiek en het dak verbeterd maar het oorspronkelijke karakter van het gebouw blijft
behouden. De liefde en dierbaarheid die ontstaan is bij het bouwen van het Sydney Opera House
is uniek, maar wel iets wat veel architecten nastreven.

Figuur 74: Sydney Opera House [bron: wordpress.com]

Ambitie
Het ambitieniveau van opdrachtgevers kan verschillen per project. Ambities hebben veel
te maken met doelen die opdrachtgevers willen bereiken met het realiseren of renoveren van een
gebouw. Soms is een hoge kwaliteit een doelstelling, soms willen opdrachtgevers voor zo min
mogelijk geld hun gebouw kunnen betrekken. De kwaliteit van een gebouw is daarom ook vaak
afhankelijk van de ambitie van de opdrachtgever. Een voorbeeld. De Rijksbouwmeester had de
nieuwbouw van het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) aangewezen als gebouw waarin een
bijzonder hoog architectuurniveau bereikt diende te worden. De Rijksgebouwendienst en het NFI
accepteerden deze aanwijzing en trachtten dit te realiseren. Een belangrijke bijdrage van de
architect aan de kwaliteit van het gebouw was de introductie van een grote hal, die dwars door
het gehele gebouw liep en de verschillende afdelingen van het NFI met elkaar verbond. Deze hal
was tevens een symbolische centrale ontmoetingsruimte. De koningin vierde de opening van het

114 BK3MA1 Van idee

gebouw in deze ruimte met de gehele staf van het NFI. Enerzijds creëerden de architecten aan de
buitenkant een krachtig beeld van zwarte banden die uitsteken buiten de gevel, afgewisseld met
transparante, niet spiegelende glazen wanden. Dit geeft het gebouw een kenmerkende iconische
verschijning, geroemd door architectuurcritici. Anderzijds dragen de nauwkeurige detaillering,
de goede ventilatie en het extreem hoge verlichtingsniveau (gespecificeerd in het programma
van eisen) bij aan het gevoel van schoonheid, welzijn en toegewijde precisie. De verwachtingen
van het management (in de programmafase werden gestandaardiseerde laboratorium- en
kantoorfaciliteiten gespecificeerd), gecombineerd met de toepassing van een hoge kwaliteit van
afwerking in het interieur, de inrichting en laboratoriumvoorzieningen, lijken te hebben geleid
tot een hoge werknemerstevredenheid.
Belangen
Zoals ook in de vorige paragrafen naar voren is gekomen is het heel belangrijk er bewust
van te zijn dat de kwaliteit afhankelijk is van het uitgangspunt waarmee de kwaliteit beoordeeld
of gemeten wordt. De medewerkers van een organisatie letten op andere aspecten dan de
beleggers van het gebouw. Zeer globaal geschetst kan men stellen dat de belegger of eigenaar van
het gebouw geïnteresseerd is in de duurzaamheid van het gebouw, de gebruiker in de
functionaliteit en de maatschappij en de toeschouwer in de schoonheid van een gebouw. Dit zijn
heel verschillende invalshoeken die ook conflicterend kunnen werken. Zo kan het bijvoorbeeld
ook zijn dat werknemers in een bank kogelvrij glas zullen waarderen in verband met de
veiligheid, terwijl de klanten van diezelfde bank kogelvrij glas onvriendelijk over vinden komen.
Facility managers van een ziekenhuis zullen een strakke en harde vloer met ronde afwerkingen
kiezen, omdat het schoonmaken dan gemakkelijker gaat, terwijl patiënten zich in dergelijke
steriele omgevingen minder op hun gemak kunnen voelen en daarom meer stress zullen ervaren.
Dit kan een negatieve invloed hebben op het genezingsproces waardoor ze langer in het
ziekenhuis moeten blijven. Omdat binnen deze groepen op een gegeven moment vaak wel
onderlinge consensus wordt bereikt over hun oordelen, kan de ultieme kwaliteit wel benaderd
worden. Er kunnen afwegingen worden gemaakt betreffende vergelijkbare kwaliteiten. Er is dan
sprake van intersubjectiviteit. Deze intersubjectiviteit is echter afhankelijk van de tijd en de
plaats waarop de afspraken gemaakt worden. Een belangrijk onderdeel in deze afspraken is de
juiste mate van integratie van schijnbaar onmogelijke eisen. De architect speelt een belangrijke
rol bij het vinden van oplossingen voor deze eisen. Een opdrachtgever moet dan ook zeker de
‘schijnbaar onmogelijke eisen’ niet uit de weg gaan als hij of zij een architect inschakelt voor het
maken van een ontwerp.
Partnerselectie
Als een opdrachtgever een gebouw wil maken of laten bouwen, is het handig om
gelijkgezinde partners te vinden. De opdrachtgever maakt deze selectie afhankelijk van zijn of
haar doelen op het gebied van kwaliteit en prijs. Bij de selectie van een architect wordt vaak
gekeken naar de gerealiseerde gebouwen uit het verleden en het soort architectenbureau. Op
hoofdlijnen is er onderscheid te maken tussen bureaus die het ambiëren om artistieke
hoogstandjes te maken (strong idea firms), bureaus die het belangrijk vinden om een project
binnen de randvoorwaarden zo goed mogelijk af te leveren (strong service) en bureaus die veel
producten willen afleveren en daarbij standaardisatie toepassen (strong delivery) (Coxe et al,
1987). Tijdens de eerste fasen van het ontwerpproces is het van belang dat de opdrachtgever en
de architect veel investeringen doen om elkaar te leren kennen. Tijdens deze fasen wordt
namelijk het fundament gelegd voor het ‘type’ kwaliteit dat zij samen willen gaan maken.
Kwaliteit hoeft dus niet altijd van te voren al bekend te zijn. Het beeld van de beoogde kwaliteit
kan ook worden bepaald door veel samen te discussiëren en verschillende andere gebouwen te
gaan bekijken. Waarschijnlijk is het zo dat wanneer men elkaar begrijpt, het product dat gemaakt
wordt ook beter begrepen wordt waardoor ook meer waarde aan dit product toegekend zal
worden.
6.3. Kwaliteit en waarde
6.3.1. Waarden
In het kader van architectuur wordt ook wel gesproken over het creëren van waarde.
Hoewel de termen waarde en kwaliteit vaak door elkaar worden gebruikt, verwijzen ze naar
verschillende dingen. Kwaliteit heeft te maken met de waarde van een specifiek product in een
specifieke setting (persoon, activiteit, tijd, etc.). Waarde verwijst naar de dingen die we graag

tot PvE BK3MA1 115

zouden willen hebben in die setting, aspecten die we verlangen en vaak ook stiekem verwachten.
In andere woorden, kwaliteit komt voort uit het object en waarde uit onszelf. We zouden daarom
ook kunnen zeggen dat we de kwaliteiten van een goed gebouw waarderen. Door het bouwen
van gebouwen wordt er op verschillende vlakken waarde gecreëerd. Volgens het Van Dale
woordenboek heeft het woord waarde verschillende betekenissen:
x bezit of ruilobject
x esthetisch of persoonlijk
x getal of bedrag
Bezit of ruilobject
De eerste betekenis van waarde betreft iets als bezit of ruilobject. Dit zou kunnen
worden uitgedrukt in een monetaire en kwantificeerbare waarde zoals een verkoopprijs, maar
het kan ook andere betekenissen hebben die bezit uitdragen. Een voorbeeld is een familie-
sieraad en de waarde hiervan binnen de familie. Wanneer een familielid het sieraad zou
verkopen krijgt het een andere waarde, namelijk die van de markt. Deze waarde verschilt van de
waarde die het binnen de familie had omdat de symbolische waarde niet meegenomen wordt
door de markt.
Esthetisch of persoonlijk
In het tweede geval gaat het om de praktische, esthetische of persoonlijke betekenis van
iets. Het is een meting van het niveau waarop we iets interessant of leuk vinden of de mate
waarin we behoefte aan iets hebben. Iemand kan het bijvoorbeeld heel belangrijk vinden om
duurzame materialen te gebruiken tijdens het bouwen van een gebouw. Dit heeft ook te maken
met de ambitie en standaarden die de persoon gebruikt tijdens het beoordelen van de waarde. De
esthetische waarde van gebouwen wordt verder behandeld in paragraaf 6.4.3.
Getal of bedrag
De laatste betekenis heeft betrekking op een getal, een bedrag dat een meter aanwijst.
Dit is vooral van belang bij technische of wiskundige discussies waarbij er geen onduidelijkheid
bestaat over wat er gemeten wordt. De waarde van het getal wordt vaak onbedoeld gebruikt als
men wil weten hoe hoog de waarde is. Dit is in de bredere zin van het woord echter vaak niet het
geval: een kamer met een temperatuur van 40 graden Celsius is niet beter dan een kamer waarin
het 20 graden Celsius is. Dergelijke metingen moeten daarom eerst worden gerelateerd aan de
standaarden of kennis van de condities die mensen noodzakelijk vinden om hun activiteiten in
uit te voeren. Men denkt bij waarde vaak meteen aan een getal omdat het een algemeen erkende
manier is om te communiceren en iets te vergelijken met andere producten. Maar zoals het
voorbeeld met de temperatuur aangeeft, zegt alleen een getal niet veel over de essentie van de
kwaliteitsvraag. Indien het getal een financiële waarde uitdrukt heeft het betrekking op het bezit
of ruilobject van de eerste betekenis. De esthetische of persoonlijke betekenis is niet in getallen
uit te drukken en is abstract. Deze valt hoogstens te vergelijken en te ordenen (Boon, 2001).
Eigenlijk zijn bovenstaande begrippen van waarde te beperkt om de volledig kwestie van
de waarde van gebouwen te bevatten. Hieronder wordt een ordening van kwaliteiten en waarden
aangegeven die betrekking heeft op gebouwen.
6.3.2. Meetbaarheid
In de architectuur zou eigenlijk beter gesproken kunnen worden over kwantitatieve en
kwalitatieve waarden. Bij kwantitatieve waarden gaat het om harde of tastbare waarden die we
onderling kunnen optellen en vergelijken. Hiervoor moeten ze wel in vergelijkbare eenheden
uitgedrukt en gewogen kunnen worden. Een voorbeeld hiervan is de meter. Eén meter als lengte-
maat is in Frankrijk net zo groot als in Nederland en was in 1960 net zo groot als nu. In een
kelder in Parijs ligt een standaardmeter veilig opgeborgen. Dat is de referentie (definitie)
wanneer over een meter gesproken wordt. De warmtedoorgang wordt uitgedrukt in Watt per m²
per Kelvin en ook de Watt en de Kelvin zijn ondubbelzinnig gedefinieerd (Gerritse, 2005). Door
de algemene erkenning van de meetschalen realiseert iedereen zich dat het optellen van een
meter bij een Watt problemen oplevert. Daarnaast gaat het bij metingen in Watt of meter om
eigenschappen van een object, in ons geval een gebouw. Deze eigenschappen of waarden moeten

116 BK3MA1 Van idee

dan nog vertaald worden naar kwaliteiten door vergelijking met reglementen, standaarden of het
programma van eisen.
Bij kwalitatieve waarden gaat het om zachte, minder tastbare waarden die over het
algemeen wel geordend, maar niet in cijfers of gestandaardiseerde meetschalen kunnen worden
uitgedrukt. Er kan daarvoor gebruik worden gemaakt van klassen of scores op een speciaal
gedefinieerde maatstaf, bijvoorbeeld de tevredenheid of aantrekkelijkheid, of van vergelijkingen
of rangordes. Ook voor de kwalitatieve waarden geldt dat ze niet makkelijk bij elkaar kunnen
worden opgeteld. Omdat mensen toch op één of andere manier de kwaliteit van producten en
gebouwen willen vergelijken ontstaan er veel ‘mengvormen’ tussen ‘objectief’ optellen en
‘subjectief’ ordenen en rangschikken. Men moet er bij deze mengvormen heel alert op zijn wat er
bij elkaar opgeteld wordt. Deze mengvormen hebben namelijk allemaal problemen met de
rekenkundige validiteit en met verborgen subjectiviteit. Daarom blijken de ‘subjectieve’
ordeningen en rangordes vaak meer betrouwbaar dan de optellingen.
Voor zowel kwantitatieve als kwalitatieve waarden is het oordeel van kwaliteit tijd-,
plaats- en cultuurgebonden. Men waardeert een bepaalde woningplattegrond per regio
verschillend. Een ander voorbeeld is de detaillering van een onderdorpel van een schuifdeur die
in Zuid-Spanje overal wordt toegepast, maar in Nederland niet kan worden gebruikt vanwege de
hoge vochtigheidsgraad (Gerritse, 2005).
Beoordelen
Wat het communiceren over kwaliteit moeilijk maakt, is dat het meestal impliciet een
grote verzameling van eigenschappen betreft. Voor de één scoren bepaalde eigenschappen uit die
verzameling hoog, terwijl de ander juist stil blijft staan bij andere eigenschappen die voor hem
afkeurenswaardig zijn. Het oordeel zegt vaak meer over diegene die het oordeel velt, dan over
het te beoordelen object (Gerritse, 2005). Beoordeelt men plannen vanuit het oogpunt van de
bewoner - waar men onder andere kijkt naar de eigen buitenruimte, de mogelijkheid om was op
te hangen, de stalling van de fiets en het opbergen van de vuilnisemmer - dan komt men wellicht
tot een heel ander oordeel dan wanneer een aannemer of architect naar de plattegronden kijkt.
Woningplattegronden van projecten die bekendstaan als zeer functioneel komt men dan ook
nauwelijks tegen in de architectuurbladen. Hoewel een echt goede woning natuurlijk voor zowel
bewoners als architecten voldoende kwaliteiten zou moeten bezitten.

Figuur 75: VROM Den Haag [bron: Fotografische Dienst Bouwkunde]

Een voorbeeld dat door Gerritse (2005) wordt aangehaald is het door Jan Hoogstad
ontworpen gebouw voor het Ministerie van VROM in Den Haag (Figuur 72). Bij de ontwikkeling
van dit gebouw heeft de Rijksgebouwendienst geprobeerd een bezuiniging ten opzichte van de
voorgaande nieuw gebouwde ministeries te realiseren door een strakke ruimtenormering. De op
zich klimatologisch goede kantoorvertrekken hebben krappe maten en kijken uitsluitend uit op
serres, inpandige ruimten die slechts aan één zijde licht van de gevel krijgen. De gangen zijn smal
en de ruimten bij de koffieautomaten zijn zo klein dat voor informele ontmoeting eigenlijk geen
plaats meer is. Hier staat dan weer tegenover dat het uiterlijk van het gebouw en ook de grote
semiopenbare ruimten, zoals de hal en de serres, door velen hoog gewaardeerd worden. Het

tot PvE BK3MA1 117

dualisme zit bij de kwaliteitsbeoordeling tot op het detailniveau. Een grote glazen wand kan
vanuit de relatie binnen-buiten zeer positief beoordeeld worden en vanuit bouwfysische
overwegingen een crime zijn. Bij deze beoordelingen is sprake van verschillen die afhankelijk zijn
van de waarnemers en de beoordeelde aspecten.
Eigenlijk zeggen globale kwaliteitswaarderingen vaak weinig over een gebouw. Het is
dus meestal beter om de verschillende subwaarderingen niet op te tellen, maar te laten staan. Als
een waardering plaatsvindt tijdens het ontwerpproces zijn het vaak de individuele waarderingen
die gebruikt worden om een lijst te maken van verbeteringen. Wanneer een waardering
plaatsvindt tijdens een koop- of huurbeslissing is het handig om het relatieve belang van de
verschillende kwaliteiten af te wegen.
6.3.3. Definitie van kwaliteit
Voordat we verder gaan, bespreken we de definitie van het woord kwaliteit. Er kunnen
drie begrippen van kwaliteit van elkaar worden onderscheiden: de mate waarin het voldoet aan
de norm, de geschiktheid van het product en het maatschappelijke belang. De manier van het
beoordelen van gebouwen zou vanuit de keuze tussen deze drie begrippen bepaald moeten
worden.
Mate van voldoen aan de norm
In de wereld van kwaliteitsmanagement is de definitie van kwaliteit de mate waarin een
product voldoet aan de vraag of vooropgestelde specificatie. Deze definitie komt uit de fabriek,
waar het maken van een kwalitatief goed product en het voorkomen van fouten de belangrijkste
zorg is. Op zich is het vaak goed te bepalen of een product zoals een magnetron of auto aan de
eisen voldoet. Deze betekenis van kwaliteit is echter minder gebruikelijk in situaties waar de
vraag zelf vooraf moeilijk te specificeren is, zoals bij de start van een bouwproject. Deze
betekenis van kwaliteit wordt daarom vaker toegepast in de uitvoeringsfase van de bouwcyclus
dan in de ontwerpfase.
Twee belangrijke aanbieders van normen zijn het Nederlands Normalisatie-instituut
(NEN) en de International Standards Organization (ISO). Van deze twee is de NEN veruit de
belangrijkste voor de bouwsector. NEN levert een groot aantal normen voor bouwproducten en
details, ook het vertaalt NEN een groot aantal ISO-normen naar het Nederlands: zoals de NEN-
EN-ISO 9000-serie.
Geschiktheid van het product
Kwaliteit kan ook gedefinieerd worden met betrekking tot het doel van het object: dan
wordt kwaliteit gekoppeld aan de mate van geschiktheid voor een bepaalde functie of gebruik.
Hierbij wordt verder gekeken dan de specificatie van het product en wordt het product
beoordeeld in de context van het gebruik. In productontwikkeling wordt de geschiktheid vaak
gemeten door middel van prototypen en testen met gebruikers. In het ontwerpen van gebouwen
is het gebruik van fysieke prototypen meestal uitgesloten maar kan er steeds meer virtueel
worden gesimuleerd. Voor gebouwen zal de beoordeling van de kwaliteit van een ontwerp
daarom vaker een speculatief karakter hebben tijdens de ontwikkeling van het product. De
definitie van geschiktheid is echter ook afhankelijk van het perspectief waaruit de beoordeling is
gemaakt. Een werkgever kan de functie van een kantoorgebouw anders zien dan een werknemer
en een woningbouwvereniging kan de functie van een woning anders zien dan een bewoner.
Maatschappelijk belang
Het begrip kwaliteit kan nog verder gegeneraliseerd worden. Kwaliteit kan worden
gezien als de mate waarin het gebouw iets betekent voor de kwaliteit van het leven van de
mensen die in het gebouw of de omgeving werken of wonen. Deze definitie is gericht op de
maatschappelijke waarde van gebouwen en aan de professionele verplichting van architecten om
het publieke erfgoed te bewaken. Het beoordelen volgens deze betekenis van het begrip is vaak
nog speculatiever dan de tweede definitie over de geschiktheid.

118 BK3MA1 Van idee

 6.4. Kwaliteitsaspecten
6.4.1. Technische kwaliteit
Technische kwaliteit is de mate waarin de fundering, de dragende constructie, de gevel,
de inbouw en de technische services zoals de klimaatinstallatie, voldoen aan de technische eisen
met betrekking tot kracht, stabiliteit, duurzaamheid en zo min mogelijk onderhoud (Van der
Voordt en Van Wegen, 2000). Een belangrijke component van de technische kwaliteit is de
fysieke kwaliteit: de mate waarin het gebouw in staat is om een aantrekkelijke, veilige en
gezonde binnenomgeving te creëren, liefst op een natuurvriendelijke en energiezuinige wijze.
Deze binnenomgeving kan worden gemeten in temperatuur, vochtigheid, verlichting, daglicht en
akoestiek. Er zijn verschillende instrumenten ontwikkeld om deze kwaliteiten te kunnen meten
in kwantificeerbare waarden. Hierbij horen ook waarden uit het metrisch stelsel die
internationaal erkend zijn, zoals het aantal decibel of graden Celsius. Deze kwantitatieve
metingen door middel van instrumenten vallen onder de technische kwaliteit. De manier waarop
gebruikers deze kwaliteiten ervaren, bijvoorbeeld de gevoelstemperatuur en de mate van
verlichting, valt onder de gebruikswaarde of functionele kwaliteit.
Flexibiliteit
Flexibiliteit kan worden gezien als een andere belangrijke eigenschap van technische
kwaliteit en duurzaamheid (Prins et al, 2001; Habraken, 1998). Flexibiliteit heeft betrekking op
de veranderende eisen van de gebruikers van gebouwen en de aanpasbaarheid van het gebouw
aan deze eisen. Veranderingen in het gebruik maken het noodzakelijk dat de indeling van het
gebouw relatief makkelijk kan worden aangepast aan een ander doel. Als de constructie van een
gebouw ontworpen is met flexibiliteit als belangrijk criterium, kan dit relatief makkelijk worden
gedaan. Hiervoor is het ook van belang dat de installaties en technische voorzieningen kunnen
worden toegevoegd of verwijderd wanneer dat nodig is. Door deze aanpassingen kan de
levensduur van een gebouw verlengd worden. Dit heeft weer invloed op de kosten van het
gebruik van het gebouw, omdat investeringen over een langere periode kunnen worden
afgeschreven.
In sommige gevallen wordt de functie van een gebouw radicaal veranderd, van kantoor
tot woningen bijvoorbeeld. Dit en de daarbij benodigde verbouwingen staan bekend als
transformatie. Het project Puntegale is een voorbeeld van een transformatieproject. Omdat de
ruimte in Nederland steeds meer bebouwd wordt en er steeds minder plekken beschikbaar zijn
om nieuwe gebouwen neer te zetten, is transformatie een belangrijk thema aan het worden (Van
der Voordt et al, 2007).
In het geval van het Nederlands Forensisch Instituut (zie Praktijkvoorbeeld van PvE
gebruik (Box 32) werd er door de gebruikers vanuit gegaan dat de laboratoria flexibel zouden
zijn in het gebruik om de ontwikkelingen bij te houden van de benodigde technische apparatuur.
Deze flexibiliteit heeft uiteindelijk een extra investering van een paar miljoen euro gekost. Echter,
vanwege de enorme hoeveelheden lucht die benodigd zijn voor de zuurkasten was volledige
flexibiliteit in het HVAC systeem niet betaalbaar. Dus toen een reorganisatie van het NFI leidde
tot een grondige verandering in de indeling van het gebouw, was het nodig om een aantal grote
luchtkanalen te verplaatsen. Hierdoor ging een deel van de flexibiliteit verloren. Toch blijft het
relatief makkelijk voor het NFI om het gebouw in de komende jaren aan te passen met relatief
kleine investeringen in geld en tijd. Flexibiliteit draagt daarom bij aan de verlenging van de
levensduur van het gebouw.
Industrialisatie
Er is nog een andere reden waarom flexibiliteit steeds belangrijker wordt. Door de
technische ontwikkelingen en kenniseconomie wordt menskracht steeds duurder in vergelijking
met andere productiemiddelen. Door flexibiliteit te combineren met standaardisatie, kunnen veel
onderdelen van het gebouw van te voren in de fabriek gemaakt worden. Dit scheelt veel
mankracht op de bouwplaats en kan daarom ook geld en tijd schelen tijdens de bouw. Een nadeel
is dat standaardisatie niet altijd bijdraagt aan originaliteit en persoonlijke afstemming van een
gebouw. Het kan daardoor dus tegen de esthetische waarde en functionaliteit van een gebouw
werken. Industrieel Flexibel en Demontabel bouwen (IFD) en mass-customization (hiervan is
sprake wanneer de consument een (deel)product koopt, dat voor hem resulteert in een
maatoplossing, maar is samengesteld uit standaardonderdelen die in massa geproduceerd

tot PvE BK3MA1 119

worden.) zijn voorbeelden waarbij standaardisatie ingezet wordt om de technische en duurzame
kwaliteit van een gebouw te verbeteren. Bij deze bouwwijzen wordt tijdens het ontwerp al
rekening gehouden met de productiewijze van de bouwdelen en de mogelijkheid om er later een
andere functie aan te geven. Dit vereist een andere manier van ontwerpen dan de manier die
men op dit moment gewend is. Niet iedereen geeft daarom de voorkeur aan deze aanpak. Maar
vooral in de woningbouw speelt deze ontwikkeling een belangrijke rol. Particuliere
opdrachtgevers kunnen tegenwoordig hun eigen huis samenstellen uit een soort catalogus
zonder dat er een architectenbureau bij aan de pas hoeft te komen. Ook woningbouwcorporaties
volgen deze ontwikkelingen op de voet om zo de hele bouwketen van ontwerp naar realisatie te
optimaliseren. Dit is één soort van ketenintegratie (zie ook Hoofdstuk 5 van Wamelink et al.
2010).
6.4.2. Duurzame kwaliteit
Onder invloed van actuele maatschappelijke discussies is duurzame kwaliteit -opnieuw-
een thema waaraan bij steeds meer ontwikkelprojecten bijzondere aandacht wordt besteed. Het
begrip duurzame kwaliteit is op twee manieren uit te leggen. Enerzijds staat het voor een lange
levensduur van een product of gebouw (in het engels Durability). Anderzijds staat het voor een
lage milieubelasting bij het vervaardigen en/of in het gebruik van een product of gebouw
(Sustainability). Uiteraard kunnen deze twee vormen van duurzame kwaliteit elkaar aanvullen.
De definitie van duurzaamheid die doorgaans voor de laatstgenoemde vorm van
duurzaamheid wordt gehanteerd, komt uit het rapport van de VN-commissie Brundtland van
1987 en luidt: "Duurzame ontwikkeling is ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het
heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien
in gevaar te brengen". De beroemde film 'An inconvenient truth' van Al Gore uit 2006 heeft grote
maatschappelijke invloed gehad op de hedendaagse aandacht voor het milieu. In deze film staat
de opwarming van de aarde en de toename van de CO2-uitstoot centraal. Het formele kader voor
het reduceren van de CO2-uitstoot is het Kyoto-verdrag uit 1997. In dit verdrag komen de
industrielanden overeen om de uitstoot van broeikasgassen tot 2012 te verminderen met
gemiddeld 5,2% ten opzichte van het niveau van 1990. Voor Nederland betekent dit een reductie
van ruim 5 %. In vervolg op het Kyotoverdrag heeft de Europese Unie in 2003 de ambitie voor
een CO2-reductie van 20% in 2020 vastgelegd.
De gebouwde omgeving speelt een significante rol bij het realiseren van deze
reductiedoelstellingen. Volgens het Amerikaanse National Institute of Building Sciences is de
gebouwde omgeving verantwoordelijk voor het gebruik van ongeveer 30% van de ruwe
materialen, 42% van de totale energieconsumptie, 25% van het gebruikte water, 12% van het
gecultiveerde land en 40% van de broeikasgassen. Het bouwafval wordt geschat op 25% tot wel
40% van de totale afvalstroom. Er ligt dus een taak bij de bouwsector om duurzame maatregelen
te nemen. Het is echter niet eenvoudig de brede definitie van duurzaamheid en de gestelde
ambities te vertalen naar duurzame bouwkwaliteit. In principe moet dit voor ieder project apart
worden gedaan.
Bij het benoemen van duurzame kwaliteit wordt de nadruk vaak gelegd op de technische
kwaliteit. Duurzaamheid wordt dan meestal primair uitgedrukt in de vorm van besparing op het
energieverbruik of de CO2-uitstoot. Dit is een direct gevolg van de huidige focus op de
klimaatproblematiek binnen het brede duurzaamheidsspectrum. Een andere reden om de
nadruk op de technische kwaliteit te leggen is het feit dat dit goed te meten is. Het meetbaar
maken van het ongrijpbare begrip duurzaamheid is een middel om de ambities op het gebied van
duurzame kwaliteit in bouwprojecten te kunnen borgen. Om te voorzien in deze behoefte is
inmiddels een aantal duurzaamheidslabels in het leven geroepen, zoals BREEAM en GreenCalc.
Deze labels trachten overigens voor het merendeel niet alleen het energieverbruik meetbaar te
maken. Meestal zijn ook aspecten als materiaalgebruik, waterverbruik en de locatie in relatie tot
mobiliteit criteria die het uiteindelijke label bepalen. Desalniettemin ligt de nadruk vooral op
energiebesparing. BREEAM bijvoorbeeld, beoordeelt gebouwen aan de hand van negen aspecten.
Het aspect ‘energie’ speelt daarbij met een gewicht van bijna 20% een hoofdrol in de
uiteindelijke gebouwscore.
Duurzame kwaliteit behelst naast de technische waarde ook een ruimtelijke of
esthetische waarde. Natuurlijk is het mogelijk om een gebouw met exact dezelfde esthetische
waarde op verschillende technische duurzaamheidsniveaus te ontwikkelen. In de regel betekent
een duurzame ambitie echter impliciet of expliciet ook een keuze voor een bepaalde esthetische

120 BK3MA1 Van idee

waarde. Dit komt ondermeer doordat de toegevoegde waarde van duurzaamheid voor de
opdrachtgever meestal niet alleen in het verbeteren van de energieprestatie zit, maar ook in het
meegeven van een duurzaam imago aan het vastgoed. Dit resulteert bijvoorbeeld in een gebouw
met een herkenbare organische architectuur, of juist in high-tech architectuur. Naast deze
imagokwestie heeft de wens duurzaam te ontwikkelen ook op andere punten gewild of ongewild
effect op de uitstraling van het gebouw. Zo staat het toepassen van grote transparante
geveloppervlakten zoals vliesgevels in principe op gespannen voet met de ambitie om duurzaam
te bouwen. Niet alleen bemoeilijkt dit namelijk zowel het koelen als het verwarmen van het
gebouw, glas zelf is ook geen duurzaam gewonnen materiaal.
Tenslotte kan duurzame kwaliteit ook gekoppeld worden aan de gebruikswaarde van
een gebouw. Een term die voor deze vorm van duurzame kwaliteit in de gebouwde omgeving
wordt gebruikt is ook wel 'gezond bouwen'. De gezondheid en het welbevinden van de gebruiker
staat dan centraal in de duurzaamheidsambitie. Thema's waaraan bij deze vorm van duurzame
kwaliteit bijzondere aandacht wordt besteed zijn lucht, thermisch comfort, geluid en licht.
Voor wat betreft de uitleg van duurzaamheid in de vorm van ‘een lange levensduur’ geldt
ook dat alle drie de basiskwaliteiten hierop invloed uitoefenen. De technische kwaliteit van de
toegepaste materialen en hun verwerking bepaalt uiteraard hoe lang het gebouw überhaupt
gebruikt kan worden. De esthetische kwaliteit bepaalt de mate waarin steeds nieuwe gebruikers
bereid zijn om desnoods na ingrijpende aanpassingen het gebouw opnieuw te gebruiken. Deze
waarde is moeilijk vooraf te voorspellen en moet zich in de loop der tijd bewijzen. Ook de
inzichten over gebruikskwaliteit veranderen in de tijd. Dat maakt het lastig op voorhand
gebruikskwaliteit te koppelen aan een lange levensduur. Door een gebouw flexibel te ontwerpen
kan dit wel beter inspelen op mogelijk hergebruik of herinrichting in de toekomst. Het kan zich
ook makkelijker aanpassen aan veranderende inzichten ten aanzien van comfort. Een flexibel
gebouw met een lage technische of esthetische kwaliteit zal desalniettemin naar alle
waarschijnlijkheid geen langere levensduur hebben dan een statisch gebouw met een hoge
esthetische waarde.
Wat de waarde is die aan de verschillende componenten van duurzaamheid wordt
toegekend moet per project worden bepaald. Het is van belang om al aan het begin van het
proces de ambities helder te specificeren en te koppelen aan de beschikbare middelen in de vorm
van geld, tijd en kennis in het ontwerpteam. Bij voorkeur wordt de duurzaamheidsambitie
vervolgens zo concreet mogelijk opgenomen in het Programma van Eisen. Op deze manier wordt
voorkomen dat ambities in de loop van het proces afzwakken.
Proceskwaliteit en duurzaamheid
Eerder in dit hoofdstuk is al gesproken over de relatie tussen proces- en
productkwaliteit. Dit geldt zeker ook voor de realisatie van duurzame kwaliteit. De toegevoegde
waarde van duurzame kwaliteit valt of staat met de integrale ontwikkeling van de technische,
esthetische en gebruiksaspecten van duurzaamheid. Om dit duurzame ontwikkelproces te sturen
is een strategische procesaanpak noodzakelijk. Het betrekken van alle partijen bij het vaststellen
van de ambities en van de methode om deze te bereiken is hierbij van cruciaal belang.
Het realiseren van duurzame kwaliteit kan bereikt worden door de eindkwaliteit vast te leggen
en de managementstructuur zo in te richten dat deze wordt bereikt. Een andere optie is om
vanuit een bepaalde duurzaamheidsmethodiek te werken. Deze benadering is meer procesmatig
en biedt daarom kansen voor het ontwikkelen van oplossingen die men bij aanvang van het
project nog niet voor ogen hield.
Een van deze methoden is de Trias Energeticas aanpak, die sinds het einde van de jaren
‘80 wordt toegepast. Hierbij wordt duurzame kwaliteit op alle duurzaamheidsaspecten bereikt in
drie stappen:
x 1. Reduceren van de behoefte
x 2. Toepassen van duurzame bronnen
x 3. Schoon en efficiënt oplossen van de resterende vraag
Een andere methodiek of filosofie die vooral de laatste jaren in opkomst is, is de Cradle
to Cradle aanpak. Deze aanpak is door de heren Braungart en McDonough vastgelegd in hun
bestseller ‘Cradle to Cradle - Remaking the Way We Make Things’ dat in 2002 werd uitgegeven en
in 2007 ook in het Nederlands verscheen. De kern van het Cradle to Cradle principe ligt volgens

tot PvE BK3MA1 121

de website www.cradletocradle.nl in het concept ‘afval is voedsel’. Alle gebruikte materialen
zouden na hun leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product.
Hierbij zou geen kwaliteitsverlies voorkomen en alle restproducten moeten hergebruikt kunnen
worden of milieuneutraal zijn. De kringloop is dan compleet. Deze filosofie is inmiddels vertaald
in allerlei praktische instrumenten en diensten zoals een c2c materialendatabase en
certificeringsinstrumenten.
Tenslotte geeft het nastreven van duurzame ambities ook aanleiding om het
ontwikkelproces zelf te verduurzamen. Hierbij kan gedacht worden aan het beperken van
papierproductie, bijvoorbeeld door te werken via een centrale server en het maken van
afspraken over het verzenden van papieren documenten. Een ander voorbeeld is het beperken
van CO2-uitstoot door middel van het organiseren van conference calls in plaats van
vergaderingen op locatie, of door vergaderlocaties te kiezen die dicht bij treinstations gelegen
zijn. Tenslotte heeft duurzaamheid ook een sociale component. Die zou zich in het
ontwikkelproces kunnen vertalen in het creëren van een open ontwerp- en bouwcultuur, gericht
op het maximaliseren van de gezamenlijke potentie in plaats van het hard uitonderhandelen van
contracten waardoor partijen onder grote druk komen te staan.
Conclusie
Wanneer het gaat om het realiseren van duurzame kwaliteit zijn er veel keuzes te
maken. Wat zijn de thema's waar de duurzame kwaliteit zich op richt, welke ambities worden
voor deze thema's geformuleerd, wat betekent dit voor de inzet van de beschikbare middelen en
welke sturingsmethodieken moeten worden toegepast om het gestelde ambitieniveau ook
daadwerkelijk te bereiken? Het realiseren van de duurzame kwaliteit valt of staat bij het
beantwoorden van deze vragen. Het opstellen van een strategische projectaanpak die het
realiseren van duurzame kwaliteit ondersteunt vormt daarbinnen een cruciale stap. Deze aanpak
is enerzijds gericht op het realiseren van een vooraf bepaalde kwaliteit van het eindproduct,
anderzijds valt er ook veel te winnen door het proces zelf structureel anders te organiseren.
6.4.3. Gebruikswaarde en functionele kwaliteit
Gebruikswaarde of functionele kwaliteit heeft betrekking op de gebruiksvriendelijkheid
van het gebouw in de praktijk. Een gebouw wordt in principe altijd gemaakt met het oog op de
activiteiten die er moeten plaatsvinden. In een kantoorgebouw bijvoorbeeld moet een voldoende
aantal werkplekken voor de medewerkers beschikbaar zijn. Iedere werkplek moet voldoende
oppervlakte, daglicht, meubels en verse lucht hebben. Daarnaast moeten de medewerkers ruimte
hebben om te overleggen, te archiveren, te kopiëren of te ontspannen. Bij deze ruimten horen
ook voorzieningen zoals kasten, kopieermachines, koffieautomaten, tafels en stoelen. In elk van
deze ruimten dient het klimaat, de verlichting en de akoestiek in orde te zijn. Op gebouwniveau
moet er gedacht worden aan een fietsenstalling, bewaking, receptie en toiletten (Duffy en
Hannay, 1992). Daarnaast moet er rekening gehouden worden met eventuele veranderingen in
de organisatie waardoor de activiteiten, en daarmee waarschijnlijk ook het gebouw, aangepast
moeten worden. Andere activiteiten hebben namelijk andere benodigdheden. Het exacte
wetenschappelijk onderzoek dat in het NFI plaatsvindt bijvoorbeeld eist een zeer hoge mate van
verlichting. Een zeer specifieke match voor de wensen van de oorspronkelijke gebruiker kan
daarom leiden tot een beperking van de flexibiliteit van het gebouw en andersom.
Productiviteit
Voor gebruikers van gebouwen spelen niet alleen fysieke functionele kwaliteiten van een
gebouw een rol. Ook sociale en psychologische factoren zijn belangrijk (Gifford, 2002; Lang,
1987). Voor een werkplek in een kantoor is het bijvoorbeeld niet alleen van belang dat er
voldoende ruimte en licht is om te kunnen werken, maar men moet ook het gevoel hebben dat er
veilig gewerkt kan worden. Die veiligheid heeft te maken met de mate waarin je de mogelijkheid
hebt om je eigen territorium te creëren of privacy te verschaffen. Je kunt hiermee de grenzen van
jezelf en die van anderen aangeven (Bell et al, 1996; Habraken, 1998; Altman, 1975). De mate
waarin je controle hebt om aanpassingen aan de omgeving te doen, zoals aan temperatuur, licht
of tocht, draagt bij aan de mate van gebruikswaarde. Ook de oriëntatie binnen een gebouw of het
gevoel van ruimtelijkheid zijn een onderdeel van de gebruikswaarde. Al deze functionele
kwaliteiten zorgen voor de condities en mogelijkheden om activiteiten te laten plaatsvinden in

122 BK3MA1 Van idee

een gebouw. Een kantoor dat bijdraagt aan de productiviteit heeft een grotere gebruikswaarde
dan een kantoor waarin de medewerkers zich niet op hun gemak voelen.
Gebruikersparticipatie
De belangrijkste personen die de gebruikswaarde kunnen beoordelen zijn de gebruikers
zelf. Gebruikers kunnen bewoners of werknemers zijn, maar ook bezoekers kunnen een oordeel
vellen over de gebruikswaarde. Om de gebruikswaarde te bepalen kan de gebruikers gevraagd
worden een vragenlijst in te vullen of door middel van een interview vragen te beantwoorden.
Daarbij moet goed in de gaten gehouden worden of voldoende gebruikers zijn bevraagd om een
representatief beeld te krijgen en of de vragen objectief waren. Gebruikers kunnen echter pas
oordelen over het gebouw wanneer ze het ook daadwerkelijk gebruiken; dat wil zeggen na de
oplevering van het gebouw. Tijdens het ontwerpen van een gebouw moet er natuurlijk ook al
rekening worden gehouden met de toekomstige gebruikers. Een architect, facility manager,
beleidsmedewerker of programma-adviseur heeft ervaring met het gebruik van gebouwen in het
algemeen. Deze mensen zouden daarom tijdens het ontwerpproces vanuit een
gebruikersperspectief moeten kunnen kijken naar het ontwerp. Als er toekomstige gebruikers
van het gebouw betrokken worden tijdens het ontwerpproces van het gebouw wordt er
gesproken over gebruikersparticipatie. ‘Co-design’, ‘user-centered design’ en ‘participatief
ontwerpen’ is een aantal manieren om samen met gebruikers aan plannen voor gebouwen en
stedenbouwkundige ontwikkelingen te werken. Er zijn echter ook andere manieren om met
gebruikers van gedachten te wisselen over het toekomstige gebouw. Wanneer tijdens het
voorbereidings- en ontwerpproces constructief wordt geluisterd naar de toekomstige gebruikers
heeft dat over het algemeen een positief effect op de latere beoordeling van de functionele
kwaliteit van een gebouw.
6.4.4. Esthetische of architectonische waarde
Esthetiek heeft betrekking op de schoonheid, ruimtelijk-visuele kwaliteit en betekenis
van een gebouw. Sinds de mens de kunst van het woord en schrift kent wordt er getracht om
schoonheid te doorgronden en te beschrijven. Vaak worden de intuïtie en het gevoel erbij
betrokken om de beleving en de impact van de schoonheid te begrijpen. Dit geldt zowel tijdens
het proces waarin de opdrachtgever de ontwerper duidelijk wil maken wat hij of zij wil hebben
als tijdens het beoordelen van het gebouw wanneer het gebouwd is. Begrippen als vorm, kleur,
textuur, schaal en licht zijn hier aan de orde. Daarbij staat de beleving van het gebouw en zijn
ruimtewerking centraal. Sommige ontwerpers stellen dat een gebouw of een verzameling
gebouwen een verhaal of boodschap kan overbrengen. Volgens Johnson (1994) kan er daarom
onderscheid gemaakt worden in de mate waarin het gebouw wordt gezien als ‘mooi’ en de
boodschap die het gebouw uitstraalt over de organisatie die in het gebouw gehuisvest is.
Uitlokkingswaarde
Van der Voordt en Van Wegen (2005) beschrijven architectonische waarde als de mate
waarin het gebouw wordt ervaren als mooi, stimulerend of origineel; de wijze waarop het
beleefd wordt als aangenaam, gezellig, ruimtelijk, huiselijk of commercieel; de mate waarin het
gezien wordt als cultuur (is het representatief voor een bepaalde stijl); en de mate waarin het
gebouw bepaalde meningen uitlokt. In deze beschrijving wordt de esthetische waarde voor de
verschillende groepen gecombineerd met de functionele kwaliteit. Architectuur gaat dus eigenlijk
voornamelijk om de perceptie, ervaring, de bijdrage aan de cultuur en de uitlokkingswaarde van
een gebouw; de mate waarin het gebouw impact heeft op een persoon en op de omgeving
(Prasad, 2004). Sommige architecten, zoals Carel Weeber, beweren echter dat architectonische
kwaliteit vooral te maken heeft met de rol in de architectonische discussie. Deze discussie kan
gaan om de kwaliteit van het gebouw maar ook om het schokeffect en de uitzondering op het
geheel. Vanuit het integrale kwaliteitsperspectief zoals dat in dit boek wordt aangehangen wordt
deze opvatting als te beperkt gezien. Er kan gezegd worden dat architectuur verder gaat dan het
vervullen van functionele doelstellingen. Het aanschouwen van een gebouw als geheel zorgt dan
voor een beleving en ervaring. ‘Het doet iets met je.’
Aantrekkingskracht
De omgeving, dus zowel de gebouwen als de natuur, kan op mensen een bepaalde
aantrekkingskracht hebben. Zowel architecten als omgevingspsychologen proberen te verklaren
waarom het ene gebouw mooier wordt gevonden dan het andere (Bell et al, 1996; Dijkstra,

tot PvE BK3MA1 123

2001). Hierover bestaat echter nog geen consensus. Binnen de architectuur worden daarom vaak
heftige vakinhoudelijke debatten over esthetiek en schoonheid gevoerd. Over het algemeen geldt
wel dat de zogenaamde compositiewetten met betrekking tot continuïteit, leesbaarheid,
diversiteit en karakter bijdragen aan een positieve beoordeling van de schoonheid van de
gebouwde omgeving door zowel architecten, gebruikers als het brede publiek. Cultuur en
associaties spelen hierbij zeker een rol. De voorkeuren van mensen liggen geworteld in wat ze
gewend zijn en wat hun vrienden en leiders hen vertellen dat goed is. Dit betekent voor
architectuur dat er een voorkeur is voor bekendheid, traditie (hoewel de opvatting hierover wel
varieert), karakter en gewoonten. Het is daarom redelijk vanzelfsprekend om te veronderstellen
dat verschillende groepen met dezelfde etnische, sociale en economische achtergrond eenzelfde
smaak hebben als het om architectuur gaat. Deze groepen wegen onderling de verschillende
belangen op eenzelfde manier af. Er wordt door hen gekeken naar het culturele belang
(eigenheid, schoonheid, contrast), het economische belang (imago, attractiviteit), het sociale
belang (ongelijkheid, verbondenheid, veiligheid) en het ecologische belang (rust, ruimte, reinheid
en gezondheid) van de gebouwde omgeving (Dammers et al, 2005).
Smaak
Esthetische waarde is een bepaling waarin een ding (een object of gebeurtenis) ons een
zekere mate van emotie geeft. Vaak wordt het verschijnsel waardoor we blijdschap of
verwondering ervaren beschreven als schoonheid. Helaas blijkt het moeilijk om tot een
consensus te komen over wat een definitie van deze term zou kunnen zijn en vervolgens over
welke objecten of gebeurtenissen als mooi of niet mooi kunnen worden gezien. ‘Over smaak valt
niet te twisten’ is daarom een vaak gebruikt spreekwoord. Het gebruik van dit spreekwoord leidt
vaak tot het stilvallen van een discussie over esthetische voorkeuren. Kennelijk is het voor veel
mensen moeilijk om te vertellen waarom zij iets mooi vinden en waarom niet. Over het algemeen
verschillen de meningen over oude gebouwen een stuk minder dan over nieuwe gebouwen.
Volgens Roger Scruton (1979) is het wel mogelijk om een universele esthetische standaard in
architectuur te ontwikkelen. Hoewel men het niet eens hoeft te zijn met Sructon’s standpunt is
het wel heel waardevol om over esthetiek en smaak te discussiëren. Deze discussie kan ervoor
zorgen dat de opdrachtgever en de architect elkaar beter gaan begrijpen wanneer het gaat om
esthetiek. Dit maakt het dan weer mogelijk om beter te voorspellen of iets wel of niet in de smaak
zal vallen bij de opdrachtgever, het publiek en de gebruikers.

Figuur 76: de Zwarte Madonna. Bron: sandersgeluk.nl

Soms hebben architecten een andere smaak dan leken. Sommige gebouwen die door
architecten geroemd worden om hun kwaliteiten, worden door gebruikers verafschuwd. De
Zwarte Madonna in Den Haag, die inmiddels is afgebroken, is zo´n voorbeeld (Figuur 73). Veel
architecten vonden dit gebouw een fantastisch voorbeeld van architectuur, terwijl de inwoners
van Den Haag het van de buitenkant één van de lelijkste gebouwen van de stad vonden.
Opmerkelijk is trouwens dat de Zwarte Madonna door de woningbouwvereniging werd gezien
als niet gebruiksvriendelijk, terwijl de bewoners zich zeer verbonden voelden met het gebouw.
Dit heeft waarschijnlijk te maken met de locatie (het centrum van Den Haag) en de aantrekkelijke

124 BK3MA1 Van idee

binnentuin. Het is daarom van groot belang dat opdrachtgevers en architect overeenstemming
bereiken over de esthetische doelen van een project.
De esthetische waarde is onmogelijk uit te drukken in kwantitatieve waarden. Men kan
wel leren om erover te oordelen en een mening te uiten. Het beoordelen van architectuur,
bijvoorbeeld bij een prijsvraag, lijkt namelijk meer te maken te hebben met de zachte,
kwalificeerbare kwaliteiten van een gebouw dan de harde, kwantificeerbare eigenschappen. Het
vereist daarom ervaring om de architectonische kwaliteit van een gebouw te kunnen beoordelen.
Ervaring leert dat experts de architectonische waarde van een gebouw best goed kunnen
bepalen. Experts zijn mensen die veel ervaring hebben in de architectuur, bijvoorbeeld de
Rijksbouwmeester of een gerenommeerde architect. In het kader van architectuurwedstrijden
worden experts daarom vaak ingezet om de kwaliteit te beoordelen.
Maar ook opdrachtgevers kunnen gezien worden als experts; zij zijn namelijk het beste
op de hoogte van de wensen en eisen van de organisatie. Bij de keuze van een architect of de
beoordeling van esthetische kwaliteit wordt daarom aangeraden om een divers team van experts
samen te stellen en deze mensen hun oordeel laten geven. Zo’n team van experts zal zich een
mening vormen die afhankelijk is van de criteria die van tevoren door de opdrachtgever zijn
gesteld. Ook de samenstelling van het team kan invloed hebben op het oordeel. Om het
expertteam optimaal in te zetten is het daarom heel belangrijk van tevoren na te denken over het
doel van het oordeel en de criteria die daar bij passen.
6.4.5. Economische waarde
‘Money makes the world go round’ zingt Liza Minnelli in de musical Cabaret. Gebouwen
van bedrijven en van particulieren worden soms ook neergezet met de intentie om geld te
verdienen. De vraag naar goederen en diensten die geproduceerd worden in gebouwen
(kantoren en industrieel vastgoed) zorgt voor de vraag naar utiliteitsgebouwen (een “afgeleide
vraag”). De wens van mensen om aan onderdak te komen zorgt voor de vraag naar
woongebouwen (een “directe vraag”). Een onderdeel van de economische kwaliteit is de mate
waarin financiële middelen efficiënt en effectief worden ingezet (Van der Voordt en Van Wegen,
2005). Als het gebouw gezien wordt als een goede investering hangt de economische waarde ook
af van de verhouding tussen de investering en de opbrengsten (“return on investment”). De
investeringskosten hoeven niet alleen veroorzaakt te worden door van tevoren gestelde eisen
maar kunnen ook veroorzaakt worden door eisen die tijdens het proces naar voren komen
(Rounce, 1998). Zo kan het zijn dat er in principe al aan het kwaliteitsniveau in de eisen voldaan
is maar dat er toch investeringen worden gedaan die uiteindelijk een hogere opbrengst zouden
kunnen opleveren. Een voorbeeld hiervan is een lichtkoepel in de hal van een eensgezinswoning.
In het Programma van Eisen stond slechts vermeld dat er een bepaald verlichtingsniveau moest
worden gehaald in de entreehal. De extra investering van een lichtkoepel maakt het
verlichtingsniveau van de hal niet per se beter dan het vereiste maar komt wel ten goede van de
uitstraling van het gebouw. Dit bijbehorende gevoel van luxe leidt tot het sneller verkopen van de
woningen, mogelijk tegen een hogere prijs, en dus tot een betere “return on investment”.

Figuur 77: Guggenheim Museum Bilbao. Bron: tripadvisor.nl.

tot PvE BK3MA1 125

 Opbrengsten
De totale opbrengsten van een gebouw zijn heel moeilijk in te schatten. Door het
berekenen van de verwachte huuropbrengsten kan er een schatting worden gemaakt van de
directe opbrengsten. Hierbij moet niet alleen rekening worden gehouden met de kwaliteit van
het gebouw, maar ook met de locatie en de omgeving van het gebouw. Eigenlijk zouden
externaliteiten, zoals innovaties en bekendheid van een stad (en daarmee inkomsten uit het
toerisme) die uit het ontwerp zijn ontstaan, ook moeten worden meegenomen bij het berekenen
van de economische waarde. Deze indirecte opbrengsten zijn veel minder makkelijk in te
schatten. Bekende voorbeelden van gebouwen met een hoge externe waarde zijn het Sydney
Opera House en het Guggenheim museum in Bilbao (Figuur 71 en Figuur 74). Voor beide
gebouwen geldt dat er veel geld geïnvesteerd is in de techniek en het ontwerp van het gebouw,
maar dat de economische betekenis van deze gebouwen deze investeringen op lange termijn
overschrijdt door hun betekenis voor de stad.
Taxeren
Er zijn verschillende methoden om de economische waarde van vastgoed in te schatten.
De meeste zijn gebaseerd op taxaties. Het doel van taxaties is het bepalen van de marktwaarde
van een bepaald goed op een bepaald moment. De belangrijkste vraag is: tegen welke prijs zal het
goed nu verhandeld worden op de vrije markt? De drie meest gebruikte methoden zijn:
x inkomstenbenadering
x vergelijkingsmethode
x kostenbenadering
De inkomstenbenadering is gebaseerd op het berekenen of inschatten van de potentiële
huurinkomsten gedurende de exploitatieperiode van een gebouw. Deze toekomstige inkomsten
worden vervolgens verdisconteerd tegen een rendementseis, die mede bepaald wordt door
inflatie en renteverwachtingen.
De vergelijkingsmethode is gebaseerd op de veronderstelling dat vergelijkbare
gebouwen voor dezelfde prijs worden verhandeld. Dit gebeurt meestal door het gebouw te
vergelijken met gebouwen met overeenkomstige eigenschappen in het zelfde marktsegment.
De kostenbenadering gaat uit van de kosten die gemaakt worden om een gebouw te
vervangen alsof het een nieuw gebouw is. Hier wordt de afschrijving van afgetrokken (de
vermindering van de waarde door veroudering) en de waarde van de grond bij opgeteld.
Hierdoor ontstaat een enigszins acceptabele schatting van de marktprijs van het gebouw (Lusht,
2001). De kostenbenadering wordt in principe alleen toegepast bij incourant vastgoed waar geen
markthuur voor bepaald kan worden.
Alle drie de methodes vereisen expertise en marktkennis en worden meestal alleen
toegepast door experts zoals makelaars en vastgoedhandelaren. De drie taxatiemethodes leiden
niet per definitie tot dezelfde marktwaarde en zelfs indien dezelfde methode wordt gehanteerd is
er sprake van een bandbreedte in de bepaalde marktwaardes.
Marktprincipe
Het marktprincipe is gebaseerd op het idee dat degene die de meeste kwaliteit in een
gebouw ziet, bereid is om het gebouw te kopen tegen de hoogste prijs. Het marktprincipe gaat er
daarbij vanuit dat alle partijen op de hoogte zijn van elkaars intenties om een gebouw tegen een
bepaalde prijs te kopen. In de praktijk is dit niet zo; niet iedere koper en verkoper is bereid op elk
moment een gebouw te (ver)kopen. Daarnaast is niet elke speler in dit veld op de hoogte van wat
andere spelers voor een gebouw willen betalen. Doordat er geen volledige informatie is, koopt
een andere partij die minder wil betalen het pand. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan in de
metingen tussen de verschillende methoden.

126 BK3MA1 Van idee

 6.5. Conclusie
Architectuur is voor veel mensen de verwezenlijking van een droom. Deze droom
bestaat uit een synthese van tastbare en niet-tastbare elementen (techniek, esthetiek, uitstraling,
tijd, plaats) en kan gekarakteriseerd worden als een holistische perceptie (perceptie in zijn
geheel) van onze fysieke omgeving waar elk onderdeel significant en onvervangbaar lijkt binnen
een bepaalde setting. In hoofdlijnen zijn er twee stromingen te herkennen binnen de
architectuur; de esthetische en de functionele. Deze stromingen reflecteren het tweeslachtige
karakter. Een gebouw moet te gebruiken zijn als beschutting en plaats bieden aan activiteiten,
maar tegelijkertijd ook een bijdrage leveren aan de kunst en een ware sensatie voor alle
zintuigen zijn. Ook in de Nota Ruimtegebruik en Veiligheid en het Actieprogramma Ruimte en
Cultuur van de overheid wordt architectonische kwaliteit beschouwd als een integrale
waardebepaling op basis van deze culturele waarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde als
samenhangende elementen. Van de architectuur wordt zowel dienstbaarheid aan de gebruikers
als een bijdrage aan de kunst verwacht. Deze uitdaging is de verantwoordelijkheid van de
architect. Maar ook de opdrachtgever speelt een belangrijke rol in het ontstaan van
architectonische kwaliteit door het op de juiste wijze uiting geven aan zijn wensen en eisen. Vaak
wordt er gezegd dat architectonische kwaliteit ontstaat in de dialoog tussen de architect en de
opdrachtgever. Als de opdrachtgever zelf niet in staat is om de rol van professionele
opdrachtgever te vervullen, kan een bouwmanager of adviseur worden ingehuurd. Deze draagt
dan, samen met de architect en de opdrachtgever, de verantwoordelijkheid voor de
totstandkoming van een gebouw met de juiste mate van architectonische kwaliteit.
Hoe vorm gegeven kan worden aan het formuleren van de juiste mate van kwaliteit,
staat centraal in het volgende hoofdstuk over het Programma van Eisen (PvE).

tot PvE BK3MA1 127

7. Het Programma van Eisen, PvE
Een goede afstemming tussen vraag en aanbod vereist een grondig inzicht in de eisen en
wensen van de gebruikers en hun doelstellingen en activiteiten, individueel en collectief.(Van der
Voordt en Van Wegen, 2009). Inzicht in gebruikerseisen is van belang voor alle fasen in de
huisvestingscyclus, zowel bij nieuwbouw als verbouw en herontwikkeling. Welke activiteiten
moeten in het gebouw kunnen plaatsvinden? Welke eisen worden gesteld aan bereikbaarheid,
toegankelijkheid, veiligheid, oriëntatiegemak en flexibiliteit? Wat voor binnenklimaat is gewenst?
Ook moet duidelijk zijn welke eisen gelden in cultureel, esthetisch, economisch en juridisch
opzicht. Wat zijn bijvoorbeeld de randvoorwaarden qua tijd, geld en wet- en regelgeving? In
hoeverre speelt de context een rol, zoals de locatie, architectonische en stedenbouwkundige
randvoorwaarden, de tijdgeest? Samen met de randvoorwaarden en invloedfactoren vanuit de
context zijn de gebruikersbehoeften belangrijke uitgangspunten voor het ontwerp of de keuze uit
beschikbare huisvestingsalternatieven. Al deze eisen moeten zorgvuldig in kaart worden
gebracht en vertaald in ruimtelijke consequenties en prestatie-eisen. Dit is nodig om plannen te
kunnen ontwikkelen en toetsen, alternatieven tegen elkaar te kunnen afwegen en te kunnen
vaststellen of de wensen en mogelijkheden met elkaar in overeenstemming zijn. Vrijwel nooit is
alles wat wenselijk is ook haalbaar in tijd en geld. Wet- en regelgeving legt eveneens grenzen op
aan de mogelijkheden Dit dwingt tot het stellen van prioriteiten en het maken van keuzen. Het in
kaart brengen van eisen, wensen en randvoorwaarden (de vraagspecificatie) wordt in het
bouwproces programmeren genoemd, in het Engels programming (USA) of briefing (UK) Het
document waarin de eisen en wensen worden vastgelegd is het programma van eisen (PVE)
('programme of requirements' of 'brief').
In dit hoofdstuk krijg je een beeld van de rol en inhoud van een Programma van Eisen, of
kortweg PvE. Na een omschrijving van wat een PvE is, wie het opstelt en waar het toe dient, krijg
je inzicht in de inhoud en opbouw van een PvE en leer je de verschillende bouwstenen van een
PvE kennen. Tot slot laten we drie verschillende manieren zien waarop een PvE tot stand komt
en welke bronnen je kunt gebruiken voor het opstellen van een PvE.
7.1. Wat is een PvE en wie stelt het op?
Een Programma van Eisen (PvE) is een document, waarin iemand die opdracht geeft
voor het maken van een bouwwerk - de opdrachtgever - onder woorden brengt wat hij of zij wil,
waarom, voor wie, waar en binnen welke kaders (Wijk, 2004). De Rijksgebouwendienst (1995)
definieert het PvE als “een opsomming van kwalitatieve en kwantitatieve randvoorwaarden en
eisen waaraan een huisvestingsoplossing moet voldoen”. Andere definities spreken over het
vastleggen van de huisvestingsbehoefte (bijvoorbeeld van een organisatie) en de vereiste
prestaties betreffende de locatie, het gebouw, de ruimten en de voorzieningen in het gebouw en
op het terrein (Van der Voordt en Van Wegen, 2009). In al deze definities zie je dat het gaat om
het zo goed mogelijk formuleren van de vraag (huisvestingsbehoeften, eisen en wensen) om het
aanbod (huisvestingsoplossing) hierop optimaal op te kunnen afstemmen.
Het formuleren van de vraag c.q. huisvestingsbehoefte is de verantwoordelijkheid van de
opdrachtgever. Als de opdrachtgever ervoor kiest om het PvE zelf op te stellen, kan dit proces
helpen om diens wensen en eisen helder in beeld te krijgen. Mochten er nog onduidelijke of
onuitgesproken aspecten zijn, dan kan de opdrachtgever dit voordat hij in gesprek gaat met de
architect intern kortsluiten. Dit kan tijdens het proces met de architect veel tijd besparen. Er kan
daardoor ook beter worden ingeschat wanneer het ontwerp af moet zijn. Een opdrachtgever laat
zich bij het opstellen van het PvE meestal ondersteunen door een adviseur. Adviseurs hebben
vaak ervaring bij vergelijkbare organisaties en kunnen daarom relatief snel met een PvE komen.
Adviseurs kunnen ook aangeven of er binnen de organisatie nog beslissingen moeten worden
genomen voordat het proces met de architect gaat beginnen. Een ander voordeel van een externe
adviseur is dat een adviseur met een externe blik naar het proces kijkt en daarom vaak beter in
staat is om de functionele, financiële en technische eisen van de opdrachtgever in kaart te
brengen. De opdrachtgever kan namelijk alleen maar oordelen over dingen die binnen het bereik
van zijn referentiekader liggen, zoals aspecten die op het moment niet voldoen en bij anderen op
een andere manier wel zijn opgelost; het gaat dan om bekende oplossingen.
Een opdrachtgever kan er ook voor kiezen om de architect zowel het PvE als het
ontwerp te laten maken. Een architect heeft veel ervaring met ontwerpen en bezit veel kennis
over de mogelijkheden. Dit kan dan vanaf het begin in het PvE verwerkt worden. Wanneer er
echter geen duidelijke kaders worden meegegeven en grenzen worden gesteld aan de

tot PvE BK3MA1 129

mogelijkheden is er een grote kans dat het uiteindelijke ontwerp boven het budget uitkomt. Als
de opdrachtgever ervoor kiest om het PvE door de architect te laten maken moeten daarom
duidelijke (onafhankelijke) evaluatiemomenten in het proces worden opgenomen.
7.2. Rol van het PvE in het ontwerp en -bouwproces
Het PvE heeft meerdere functies (Van der Voordt en Van Wegen, 2009). Stichting
Bouwresearch Rotterdam (Ten Dam e.a., 1996) noemt het PvE een belangrijk
communicatiemiddel tussen enerzijds de opdrachtgever en toekomstige gebruikers van een
bouwwerk en anderzijds de architect en adviseurs. Het PvE dwingt de opdrachtgever en andere
betrokkenen tot reflectie op de huisvestingsopgave. Het is een startdocument voor een dialoog
tussen verschillende partijen over de te realiseren kwaliteit. Een PvE maakt het mogelijk op basis
van uitgangspunten, randvoorwaarden, behoeften, eisen, wensen en verwachtingen van
opdrachtgever en gebruikers de gewenste kwaliteiten in het ontwerpproces in te brengen, van
globaal tot gedetailleerd, van grof naar fijn. Het PvE is daarmee één van de belangrijkste
documenten om op kwaliteit te sturen. Door de omschrijving van de gewenste kwaliteiten die
binnen de randvoorwaarden moeten worden gerealiseerd, beschrijft het PvE in feite de
ontwerpruimte voor de ontwerper. Vaak volgt nieuwe huisvesting op een
organisatieverandering, maar het omgekeerde komt ook voor: een verandering in huisvesting
inzetten als middel om een organisatieverandering te ondersteunen. In dat geval moet de
opdrachtgever zijn eisen op een hoger abstractieniveau formuleren, omdat het niet precies
bekend is wat het effect van de veranderingen is. De architect heeft dan een grotere oplossings-
ruimte om een innovatief ontwerp te maken dat de organisatieverandering kan ondersteunen.
Een goed programma maakt het ook mogelijk om al in een vroeg stadium van het proces
te toetsen of de opgave haalbaar is en of het ambitieniveau past bij het budget. Zo niet, dan
kunnen tijdig aanpassingen gedaan worden. Daarnaast is het PvE een middel om te toetsen of het
voorlopig en definitief ontwerp aan de vraag voldoet. Er zijn verschillende scorekaart-methodes
ontwikkeld die de kwaliteit van het gebouw als geheel en de afzonderlijke delen beoordelen,
tegenover de eisen en wensen van een scala aan gebruikers (zie bijvoorbeeld de Design Quality
Indicator op www.dqi.org.uk). Dergelijke scorekaarten zijn een handig hulpmiddel, maar
brengen als risico met zich mee dat eigenschappen die niet zo gemakkelijk onder woorden zijn te
brengen buiten beeld blijven. Als het ontwerp aan het PvE voldoet, dan heeft de ontwerper
formeel aan de opdracht voldaan. Diens taak gaat echter verder. Van een ontwerper mag ook
worden verwacht dat zijn/haar ontwerp aan allerlei basiskwaliteiten voldoet, ook al staan deze
eisen niet expliciet in het PvE vermeld, en dat hij meedenkt over hoe het ontwerp optimaal in de
behoeften kan voorzien, nu en in de toekomst. Dit vraagt om goede communicatie tussen
opdrachtgever en ontwerper.

Figuur 78: gebruik van een globaal PvE. Bron: Bogers e.a., 2008

Tenslotte biedt het programma van eisen een goede basis voor de contractvorming
tussen de opdrachtgever en ontwerpende partijen. Om te kunnen toetsen of het aanbod aan de
vraag voldoet, dienen vraag en aanbod zoveel mogelijk geformuleerd te worden in toetsbare
prestatiespecificaties. Dit vereist veel oefening, intelligentie en creativiteit. Als er een overeen-
komst wordt aangegaan op basis van prestatiespecificaties, kunnen later niet nog meer of andere
criteria op tafel gelegd worden zonder extra geld te hoeven betalen. De opdrachtgever kan

130 BK3MA1 Van idee

achteraf niet zeggen ‘dat hij het anders bedoeld had’ omdat er al overeenstemming is bereikt
over de prestaties. Binnen geïntegreerde contracten waarin aan partijen wordt gevraagd om niet
alleen het ontwerp te maken, maar ook uit te voeren en het gerealiseerde gebouw te
onderhouden, spelen prestatiespecificaties een centrale rol. Een geïntegreerd contract betekent
dat alles wat de opdrachtgever wil, nu en in de toekomst, in één contract wordt vastgelegd. De
opdrachtgever heeft alleen maar inbreng over de eisen als ze in dit contract opgenomen zijn. Alle
mogelijke toekomstscenario’s moeten daarom worden opgenomen. Bij deze projecten is
flexibiliteit dan ook zeer belangrijk. Functies van een PvE in de praktijk (Box 30 vat de
verschillende functies van een PvE nog eens kort samen.

Functies van een PvE in de praktijk (Box 30)

1) medium voor de gebruikers van het bouwwerk om hun ambities en eisen kenbaar te maken en
belangen onderling af te stemmen;

2) medium voor de opdrachtgever en financier(s) om de kaders aan te geven waarbinnen het bouwwerk
moet worden gerealiseerd;

3) instrument voor het inspireren en aansturen van de bij het ontwerp van het bouwwerk betrokken
partijen;

4) toetsinstrument voor het beoordelen van tussentijdse ontwerpen, het definitieve ontwerp en/of het
gerealiseerde bouwwerk aan de gestelde eisen;

5) formeel juridisch contractstuk tussen opdrachtgever en architect.

7.2.1. Rol van het PvE tijdens de studie

De PvE’s die je tijdens je studie krijgt aangereikt zijn vaak niet zo gedetailleerd als in de
praktijk, zodat je veel ruimte hebt voor je ontwerp. Soms wordt je gevraagd zelf een PvE te
maken voor een gebouw of gebied waarvoor je ook het ontwerp maakt. Het opstellen van een
PvE lijkt dan misschien zinloos - als eigen opdrachtgever kun je immers ontwerpen wat je wilt -
maar dat is het zeker niet. Door het maken van een PvE leer je je te verdiepen in de vraag waarop
je ontwerp een antwoord kan zijn. Dit dwingt je om ontwerpkeuzes op een gestructureerde
manier te onderbouwen en afwegingen te documenteren. Je zult merken hoe handig dat is
wanneer je je ontwerp aan anderen moet presenteren. Tijdens je studie is het PvE dan ook een
belangrijk communicatiemiddel tussen jou, je docenten en je studiegenoten. Goede communicatie
vraagt een duidelijke structuur, een overzichtelijk, logisch geordend PvE. Een handige truc om na
te gaan of je PvE logisch is geordend, is door je ontwerp toe te lichten aan de hand van het PvE.
Als dat goed lukt, dan zit je PvE goed in elkaar.

Functies van een PvE tijdens de studie (Box 31)

1) medium voor het documenteren van ontwerpafwegingen en -beslissingen;

2) instrument voor het inspireren en aansturen van het eigen ontwerp;

3) toetsinstrument ter beoordeling van het eigen ontwerp;

4) leidraad bij het presenteren, toelichten en verdedigen van het eigen ontwerp.

5) toetsinstrument ter beoordeling van het eigen ontwerp;

tot PvE BK3MA1 131

 Figuur 79: gebruik van PvE in de praktijk. Bron: Bogers e.a., 2008.

7.3. Inhoud en opbouw van het PvE

7.3.1. Basis elementen
Bij het opstellen van het PvE moet onder andere worden nagedacht over de beoogde
gebruiksmogelijkheden van het gebouw, de beeldverwachtingen, de technische eisen en de
randvoorwaarden voor ontwerp en bouw. Het is daarbij zinvol om onderscheid te maken in eisen
waaraan in ieder geval moet worden voldaan, en wensen die minder hard zijn of meer flexibel
zijn in te vullen.
Gebruiksmogelijkheden
Een bouwwerk - een gebouw, woning of inrichting van de buitenruimte – accommodeert
(menselijke) activiteiten. Een PvE moet dus een goed inzicht geven in de gebruikers van het
bouwwerk, wat deze gebruikers van het bouwwerk verwachten, en hoe het bouwwerk gebruikt
kan gaan worden. Hiervoor moet de opdrachtgever een overzicht hebben van de activiteiten en
werkprocessen van zijn/haar organisatie, de ambities en visie voor de toekomst en de
organisatiecultuur.

132 BK3MA1 Van idee

 Beeldverwachtingen
Hoewel het creëren van beeldkwaliteit tot de competentie van de ontwerper behoort,
doet de opdrachtgever er goed aan zijn eigen wensen op dit gebied helder te formuleren. Wil hij
een luxe uitstraling of wordt gestreefd naar sober en doelmatig? Gaat de gedachte uit naar een
traditionele bouwstijl of meer in de richting van' high tech'? Moet het gebouw iets uitdrukken
van de functie of de ‘corporate identity’ of juist niet?
Technische prestaties
Elk gebouw moet voldoen aan een aantal technische eisen, zowel bouwtechnisch
(bijvoorbeeld voldoende draagvermogen, duurzaam materiaalgebruik) als bouwfysisch
(bijvoorbeeld een aantrekkelijk binnenklimaat).
Randvoorwaarden
Tenslotte dient het PvE duidelijk te zijn over de kaders waarbinnen het bouwwerk moet
worden gerealiseerd, de zogenoemde randvoorwaarden, waaronder het budget dat de
opdrachtgever ter beschikking staat, de ruimtelijke en juridische beperkingen die de locatie
opleggen, zoals de kavelgrootte en het bestemmingsplan, afspraken over maximale milieulast, en
de tijd van oplevering. Algemeen bekende eisen zoals de eisen volgens het Bouwbesluit hoeven
niet in het PvE te worden opgenomen. Dit wordt als basiskennis van de ontwerper verondersteld.
De gewenste gebruiksmogelijkheden en (beperkende) randvoorwaarden moeten met
elkaar in balans zijn. Het in balans brengen van de gewenste gebruikskwaliteit en wat het
bouwwerk mag kosten is zowel een grote uitdaging voor de opstellers van een PvE als voor
architecten! Hierbij speelt ook mee wie belang heeft bij welke kwaliteit. In het geval van
bijvoorbeeld dubbele beglazing kan de investeerder een ander belang hebben dan de
eindgebruiker. Voor de gebruiker leidt deze eis tot lagere gebruikskosten (energielasten), voor
een investeerder tot hogere investeringskosten wat op gespannen voet kan staan met een
beperkt budget is. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld onderhoudsvrij materiaal in de buitengevel
of een dubbel afvalwatersysteem in een woning. In de praktijk bepaalt vaak de partij die op dat
moment de kosten draagt welke afwegingen er worden gemaakt; ‘wie betaalt, bepaalt’. Op het
moment dat dergelijke keuzes moeten worden gemaakt is het verstandig om hierover advies in
te winnen, indien nodig bij verschillende partijen. Nieuwe zienswijzen of inzichten kunnen tot
een ander besluit leiden.
Figuur 77 geeft een beeld van de velden waarin de relatie tussen kosten en kwaliteit zich
afspeelt. Aan de linkerkant wordt een onderscheid gemaakt tussen investeringskosten en
exploitatiekosten, terwijl de kwaliteiten worden onderverdeeld in ruimtelijk visuele, functionele
en technische kwaliteiten.

tot PvE BK3MA1 133

 Figuur 80: relatie tussen kosten en kwaliteiten [bron: Gerritse, 2005]

7.3.2. Structuur van een PvE

Om als communicatiemiddel te kunnen dienen tussen de betrokkenen bij een
bouwproject - opdrachtgever, gebruikers, architect, adviseurs – moet zowel de inhoud als de
opbouw helder zijn. Afhankelijk van de omvang en de complexiteit van de opgave kan het
aantal eisen en wensen erg groot zijn. Voor een ziekenhuis bijvoorbeeld moeten, naast
de ruimtelijke eisen, ook eisen worden opgenomen over hygiëne en logistiek, terwijl
deze eisen voor een kantoorgebouw minder van belang zijn. Dit vraagt om een
overzichtelijke indeling van de eisen. In de praktijk wordt zowel gewerkt met de indeling
volgens NEN 2658, de vigerende 'norm' van NEN-Bouw (voorheen het Nederlands
Normalisatie Instituut) in Delft, als met de indeling volgens Stichting Bouwresearch
Rotterdam, SBR 258 (Ten Dam e.a. 1996). In beide gevallen zijn de eerder genoemde
basis elementen - gebruikseisen, beeldverwachtingen, technische eisen en
randvoorwaarden - duidelijk terug te zien.
Volgens NEN 2658 dient een PvE te bestaan uit drie onderdelen:
x randvoorwaarden, met name van toepassing zijnde wet- en regelgeving, technische
aspecten en financiële aspecten
x karakteristiek van de te huisvesten doelgroep(en) (doelstellingen van de organisatie, de
gebruikers en hun activiteiten, te leveren diensten of producten, organisatorische,
economische, functionele en ecologische aspecten en verwachtingen voor de toekomst)
x eisen aan het object, onderscheiden in eisen aan de locatie, het gebouw als geheel,
ruimtedelen, gebouwdelen en voorzieningen op het terrein
De SBR 256 (Spekkink, 2006) gaat uit van vijf hoofdonderwerpen:
x gebruikseisen
x functies en prestaties
x beeldverwachtingen
x interne voorwaarden
x externe eisen en voorwaarden
Hierbinnen wordt vaak onderscheid gemaakt in een functioneel of ruimtelijk PvE (m2,
ruimtelijke relaties, gebouwvorm) en een technisch PvE (bouwfysische eisen, veiligheid). Deze

134 BK3MA1 Van idee

indeling gaat dus uit van losse bestanden. In de praktijk zal het onderscheid tussen de
verschillende PvE’s minder duidelijk zijn.
De indelingen van NEN 2658 en SBR 256 zijn beide bruikbaar. Het ligt aan de voorkeur
van de opdrachtgever welke indeling gekozen wordt. Voor alle indelingen geldt dat ze zo
compleet mogelijk moeten worden ingevuld.
Het is verstandig om de eisen in omschrijven in de vorm van gewenste prestaties of
prestatiespecificaties en niet in kant en klare oplossingen. Hoe de gevraagde prestaties worden
waargemaakt is het terrein van de architect en de adviserende (technische) ontwerpers. Het is
tenslotte de kracht van de ontwerpers om alle beschikbare informatie en mogelijkheden te
integreren in een fysiek ontwerp. Als er specifieke eisen zijn aan deze prestaties die beperkingen
vormen voor de oplossingsruimte zou dat ook in het PvE moeten worden aangegeven.

Praktijkvoorbeeld van PvE gebruik (Box 32)

Bij de ontwikkeling van het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) is in het PvE opgenomen dat het
meubilair in de laboratoria niet op de vloer bevestigd mocht zijn in verband met het verzamelen van stof
en vuil in de hoeken. De jarenlange ervaring van het NFI met het schoonmaken van de laboratoria heeft
tot deze eis geleid. Hoe dit uiteindelijk in het gebouw moest worden opgelost is aan de architect
overgelaten.

Voor het NFI waren de belangrijkste eisen aan het gebouw de veiligheid, steriliteit en ventilatie.
Aangezien het NFI werkt met bewijs voor rechtszaken is een zeer hoog beveiligingsniveau nodig, met
beperkte toegang tot het gebouw en de verschillende afdelingen of gebieden binnen het gebouw. Daarom
was beveiliging vanaf het begin een drijvende kracht in het ontwerp en werd al vroeg een
beveiligingsadviseur in het proces betrokken. Zoals het belangrijk is ervoor te zorgen dat bewijs niet
gestolen of veranderd wordt, is het ook belangrijk te zorgen voor de zuiverheid en steriliteit van het
bewijs.

Een tweede principevereiste aan het gebouw was dat het steeds zeer schoon moest zijn. Deze eis
beïnvloedde de keuze van de materialen, details en meubilering in het gebouw, met name in de
laboratoria. Het hierboven genoemde voorbeeld van het meubilair dat niet aan de vloer bevestigd mocht
worden is een illustratie hiervan.

Een derde eis was het hoge ventilatievoud voor de laboratoria en zuurkasten. ‘Wij hebben het al over een
voetbalveld van 20 meter hoog per uur door dat gebouw heen’ (Hoppenbrouwers, 2007).

7.4. Zes bouwstenen voor het PvE

In 2004 bracht Stichting Bouwresearch Rotterdam opnieuw een publicatie uit over het
PvE, SBR 421.04, met als titel: Bouwstenen. Gids bij het maken van en programma van eisen
(Wijk, 2004). Hierin wordt het PvE beschreven aan de hand van zes bouwstenen:
Gebruik.
De eerste bouwsteen van een PvE heeft betrekking op het gebruik waaraan het bouwwerk
onderdak moet bieden. Voor welke organisatie of huishouden is het bouwwerk bestemd? Wie
gebruiken het? Welke ambities hebben zij? En wat zijn de processen, activiteiten en cultuur
waaraan onderdak moet worden geboden?
A Gebruiksfuncties.
Dit zijn al die voorzieningen die volgen uit de analyse van de processen, activiteiten en cultuur of
leefstijl. Zijn er verschillende gebouwdelen te onderscheiden, welke ruimten zijn nodig en welk
soort objecten worden in die ruimten gebruikt?
B Gebruikswaarden.
Gebruikswaarden zijn de eigenschappen die de gebruikers uit het oogpunt van de
gebruiksmogelijkheden toekennen aan de gebruiksfuncties. Hoe gemakkelijk moeten gebruikers
de onderdelen van het gebouw, de ruimten en objecten gebruiken? Hoe moeten het gebouw en
de ruimten worden beleefd, hoe gezond, veilig en flexibel moeten gebouw en ruimten zijn om de
activiteiten goed te kunnen verrichten?

tot PvE BK3MA1 135

 C Beeldvorming.
De beeldvorming – in de vorm van principeschetsjes, maatstudies en referentiebeelden – geeft
inzicht in de werking en consequenties van de aan de gebruiksfuncties toegekende
gebruikswaarden. De beeldvorming is tevens nodig voor het bepalen van realistische budgetten.
D Randvoorwaarden.
De vijfde bouwsteen betreft de beperkingen waarmee in het ontwerp rekening moet worden
gehouden, de randvoorwaarden, zoals de functionele en ruimtelijke beperkingen die de
omgeving oplegt (bestemmingsplan, verkaveling), het budget dat voor het bouwwerk
beschikbaar is, het maximale energieverbruik en de milieulast.
E Normen.
Normen zijn een vertaling van de gebruikswaarden in meetbare (bouw)technische specificaties,
die binnen de randvoorwaarden in principe haalbaar zouden moeten zijn. Normen zijn de
formele maatstaf waaraan het ontwerp voor het bouwwerk en de bouwwerkonderdelen wordt
getoetst. Voldoet het ontwerp van het bouwwerk aan de normen en randvoorwaarden, dan zal
het ontwerp door de opdrachtgever worden goedgekeurd.
Hieronder worden de zes bouwstenen nader uitgewerkt.
Ad A. Gebruik
De eerste bouwsteen van een PvE heeft betrekking op het gebruik waaraan het
bouwwerk onderdak moet bieden, de activiteiten die er zullen plaatsvinden. Dit vraagt inzicht in
wie de gebruikers van het bouwwerk zullen zijn, welke ambities ze met het bouwwerk nastreven
en hun processen, activiteiten, cultuur en leefstijl.
x Hoofdgebruiker (doelgroep). Onder de hoofdgebruiker wordt de organisatie verstaan
waarvoor het bouwwerk is bestemd: bijvoorbeeld een bedrijf, instelling, club of
huishouden. Het kan zijn dat er voor een bepaald soort organisatie wordt gebouwd,
maar dat de feitelijke gebruiker nog niet bekend is. Dan wordt de hoofdgebruiker de
doelgroep genoemd. Met name in de woningbouw is het gangbaar voor doelgroepen te
bouwen, bijvoorbeeld voor grote gezinnen, alleenstaanden of zorgbehoevende mensen.
In het PvE moet de hoofdgebruiker of doelgroep worden beschreven.
x Gebruikersgroepen. In een organisatie of huishouden kunnen vaak meerdere
gebruikersgroepen worden onderscheiden, die elk eigen verwachtingen hebben over het
gebruik van het bouwwerk. Het inventariseren van de gebruikersgroepen en het
benoemen ervan in het PvE is nodig om vanuit elk gebruiksperspectief de gewenste
gebruiksfuncties (B) en gebruikswaarden (C) te kunnen vaststellen. Vergeet daarbij niet
te denken aan de buurtbewoners, die in hun buurt met het bouwwerk zullen worden
geconfronteerd en dus wensen zullen hebben of beperkingen zullen opleggen.
x Ambities. In de praktijk vindt er bij het maken van een PvE een voortdurende afweging
plaats tussen kwaliteit en kosten. Het is een spanningsveld waarin behoefte is aan
duidelijke prioriteiten. Als er bepaalde aspecten zijn waaraan de gebruikers in het
bijzonder veel waarde hechten, dan is het goed deze ambities in het PvE kenbaar te
maken. In de verdere ontwikkeling van het PvE dienen ze als leidraad. Ambities kunnen
bijvoorbeeld betrekking hebben op de architectuur van het gebouw in relatie met de
identiteit van de organisatie, of met het welzijn van het personeel dat in het gebouw gaat
werken, of met het zorgvuldig omgaan met het milieu.
x Gebruiksanalyse. Met het beschrijven van de gebruikers is duidelijk voor wie het
bouwwerk is bestemd. Wat volgt is de beschrijving van de processen, activiteiten,
cultuur en leefstijl van de gebruikers. Uit welke afdelingen bestaat een organisatie, wat
voor soort werkzaamheden worden daar verricht en welke gebruikersgroepen zijn bij
die werkzaamheden betrokken en in welke aantallen? In de praktijk blijkt dat een goede
gebruiksanalyse bij het maken van een PvE verreweg de meeste tijd kost. Niet zelden is
de behoefte aan nieuwe huisvesting aanleiding voor een organisatie om de bestaande
cultuur en werkwijzen te veranderen en dat gaat niet zonder slag of stoot.

136 BK3MA1 Van idee

 Gebruikersgroepen (Box 33)

Gebouwen, woningen en openbare buitenruimten hebben vaak meerdere soorten gebruikers met eigen
verwachtingen over het gebruik, zoals:

bezoekers, gasten, publiek, klanten

passanten, omwonenden

bewoners, visite

studenten, docenten, schoolbestuurders

directie, secretariaat, productiepersoneel

artsen, verplegers, patiënten

leveranciers, schoonmakers, monteurs

ouderen, jongeren, kinderen

de (locale) overheid

En dan zijn er nog mensen die het bouwwerk gebruiken op een indirecte manier, zoals de architect die
natuurlijk zijn of haar eigen karakteristieke ontwerpstijl wil volgen, en de financier, die een goed
rendement nastreeft.

Ambities (Box 34)

Voorbeelden van hoe ambities in het PvE onder woorden kunnen zijn gebracht.

‘Gelet op de turbulente markt, waarin wij ons als nieuw ICT-bedrijf een plek willen verwerven, wil
FlitzzNet een sober doch doelmatig onderkomen met de mogelijkheid op enig moment fors uit te
breiden.’

‘Onze champignonkwekerij hecht veel waarde aan maatschappelijke verantwoordelijkheid. Om die

reden heeft het gebruik van duurzame energiebronnen een hoge prioriteit.’

‘Gelet op de steeds groter wordende groep ouderen onder onze huurders en gelet op de flexibiliteit van
ons woningaanbod op de langere termijn, bouwt onze woningcorporatie alle nieuwe woningen
levensloopbestendig’

Gebruiksanalyse (Box 35)

Elke organisatie kent haar eigen bedrijfsvoering en typische cultuur en elk huishouden haar eigen
leefstijl. Het is zaak om deze zo helder mogelijk in het PvE te beschrijven. Een methode om
bedrijfsprocessen inzichtelijk te maken is door ze te ontleden in deelprocessen en vervolgens in
activiteiten. In het voorbeeld hiernaast is het bedrijfsproces van een productiebedrijf verdeeld in
bestuurlijke, primaire en secundaire processen. Elk deelproces moet vervolgens nader worden
beschreven in de feitelijke activiteiten en gebruikersgroepen die bij die activiteiten betrokken zullen zijn.

tot PvE BK3MA1 137

 Ad B. Gebruiksfunctie
Gebruiksfuncties zijn al die voorzieningen die nodig zijn voor de activiteiten in en om het
bouwwerk. De gebruiksfuncties volgen uit de analyse die je van de organisatie of het huishouden
hebt gemaakt (bouwsteen A). Wat betekenen de bedrijfsprocessen en cultuur voor de
voorzieningen op de locatie, de geleding van het bouwwerk, welke ruimten zijn nodig en welk
soort objecten wordt in die ruimten gebruikt?
x Locatie. Allereerst is er de buurt waar het bouwwerk wordt gesitueerd. Welk soort
voorzieningen zijn van belang? Moet het bouwwerk met de auto, een vrachtwagen of het
openbaar vervoer bereikbaar zijn? Is parkeergelegenheid belangrijk? Zijn groen en
water gewenst, of winkels voor de dagelijkse boodschappen? Zijn er wellicht zaken die
juist onwenselijk zijn in de buurt van het gebouw?
x Gebouw. Voor een goede structuur van het bouwwerk is de bedrijfsvoering van de
organisatie of de leefstijl van het huishouden bepalend. Vraagt het bedrijfsproces en de
bedrijfscultuur om aparte afdelingen, bijvoorbeeld een publieke afdeling en een niet-
publieke? Hebben deze gebouwdelen aparte toegangen, bijvoorbeeld een publieksentree
en personeelsingang en zijn er verschillende routes door het gebouw, bijvoorbeeld voor
publiek, personeel of leveranciers?
x Ruimten. In het bouwwerk - een (woon)gebouw of woning - vinden allerlei activiteiten
plaats die (een) ruimte nodig hebben, zoals een vertrek, zaal, kamer, lokaal Welke
activiteiten vragen om ruimte? Welke gebruikersgroepen zullen van de ruimte gebruik
maken en met hoeveel?
x Objecten. Voor de activiteit(en) die in een ruimte plaatsvinden zijn vaak allerlei
gebruiksobjecten nodig: een slaapkamer moet bijvoorbeeld ruimte bieden aan een bed,
een kledingkast en kaptafel en een vergaderruimte aan een tafel, stoelen en
presentatiemiddelen. Het is van belang om per ruimte een goed beeld te hebben van de
gebruiksobjecten. Immers, het zijn deze objecten die de minimale afmeting van de
ruimte bepalen: er moet ruimte zijn voor het plaatsen van het object, ruimte om het
object te gebruiken, ruimte om bij het object te komen. Daarnaast vragen de handelingen
aan het gebruiksobject de nodige aandacht in het PvE.

138 BK3MA1 Van idee

 De rol van soorten ruimten:L schalen (Box 36)

Locatie

De buurt waar een organisatie of huishouden zich vestigt is van groot belang. Voor mensen die een huis
zoeken is de buurt veelal het belangrijkste criterium, het karakter – rustig of juist levendig – en
aanwezigheid van winkels en scholen. Voor winkeliers draait het bijvoorbeeld vooral om bereikbaarheid
en potentiële klanten op straat. Wat zijn voor een universiteit belangrijke eigenschappen van de locatie?

Gebouw

Uit de bedrijfsprocessen volgt vaak dat een organisatie uit verschillende afdelingen bestaat die om een
eigen plaats in het gebouw vragen, bijvoorbeeld een verdieping per studierichting, een afdeling voor
administratie en bestuursvleugel. Kun je in universiteitsgebouwen zulke gebouwdelen onderscheiden?
Zijn er verschillende routes en toegangen voor bijvoorbeeld personeel en studenten. Waarom wel en
waarom niet?

Ruimten

Organisaties en huishoudens verrichten allerlei activiteiten waarvoor ruimte nodig is. Soms vinden
meerdere soorten activiteiten in één ruimte plaats, bijvoorbeeld in de aula van een schoolgebouw.
Voordeel van het combineren van activiteiten in één ruimte is dat er leuke gebeurtenissen kunnen
plaatsvinden en dat je ruimte bespaart. Zijn er meer voordelen? En nadelen? Zijn er activiteiten die niet
in één ruimte kunnen worden gecombineerd?

Objecten

Bij activiteiten worden veelal specifieke gebruiksobjecten gebruikt: een tafel, koffieautomaat, closetpot,
de wand waarop wordt geprojecteerd, een deur, enzovoorts. Dit vraagt ruimte om het object te plaatsen
(plaatsingsruimte), ruimte om je van en naar het object te verplaatsen (verkeersruimte ), ruimte om bij
een gebruiksobject te bewegen (gebruiksruimte ) en allerlei gebruiksspecificaties voor de handelingen
aan het object zelf, zoals de zithoogte en bedieningshoogte.

Ad C. Gebruikswaarden
Gebruikswaarden vormen de derde bouwsteen van een PvE. Gebruikswaarden zeggen
iets over hoe de gebruikers een bepaalde gebruiksfunctie (gebouwdeel, ruimte, object) willen
kunnen gebruiken. Gebruikswaarden zijn zeer uiteenlopend, maar je zou ze gemakshalve kunnen
onderverdelen in vijf soorten kwaliteiten: bruikbaarheid, gezondheid, veiligheid,
belevingswaarde en flexibiliteit.
x Bruikbaarheid. Bij de gebruikswaarde bruikbaarheid kun je denken aan de ruimte die de
gebruikers nodig hebben voor de activiteit en daarbij behorende inrichting. Hoeveel
mensen maken van het gebouwdeel of de ruimte gebruik? Welke inrichting gebruiken zij
daarbij? Hoe vinden zij hun weg in het gebouw, hoe komen zij op verdiepingen, in
ruimten. Hoe gemakkelijk moeten ze zich kunnen voortbewegen, bijvoorbeeld door een
gang of tussen het meubilair? Hoe comfortabel moeten ze zich kunnen bewegen bij een
gebruiksobject, zoals deur, stoel, aanrecht? Hoe gemakkelijk moeten zij de
gebruiksobjecten zelf kunnen bedienen?
x Gezondheid. Bij gezondheid moet je denken aan allerlei zaken die voor de fysieke en
mentale gezondheid van de gebruikers van belang zijn, zoals het binnenklimaat
(temperatuur, vocht en tocht), frisse lucht, daglicht, akoestiek, privacy en hygiëne.
x Veiligheid. Bij veiligheid gaat het om het beperken van de kans op ongelukken, zoals
vallen, struikelen, uitglijden en beknelling, om het voorkomen van brand en de eventuele
gevolgen daarvan. Je kunt bij dit aspect ook denken aan sociale veiligheid,
criminaliteitspreventie en beveiliging. Vraagt de buurt, het gebouw, of bepaalde ruimten
om extra aandacht voor veiligheid, gelet op de activiteiten die er plaatsvinden?
x Belevingswaarde. De belevingswaarde van de omgeving is een moeilijk begrip, maar
desalniettemin belangrijk. De gebruikswaarde heeft te maken met hoe iets op mensen
over komt, of ze zich op hun gemak voelen, zich beschut weten en vertrouwd. Maar

tot PvE BK3MA1 139

 misschien is het in bepaalde gevallen juist de bedoeling dat mensen geïmponeerd raken
of in verwarring worden gebracht door de vormgeving?
x Flexibiliteit. Je kunt ook denken aan flexibiliteit, dat wil zeggen, aan de mogelijkheid om
het gebouw of de woning, de ruimten of plekken te veranderen. Is het denkbaar dat er
iets in de organisatie verandert? Moet je rekening houden met een veranderende
samenstelling van een huishouden of steeds wisselende huishoudens?

Gebruikswaarden (Box 37)

Bruikbaarheid

In het algemeen vinden mensen het prettig als zij gemakkelijk ergens naar binnen kunnen, de weg
kunnen vinden en de nodige bewegingsruimte hebben voor hun handelingen.

Gezondheid

Onze gezondheid vraagt ‘gezonde gebouwen’, een goed klimaat, daglicht en uitzicht en geen last van
geluid. Ook willen we controle over de eigen plek uit te oefenen en de mogelijkheid om de omgeving
schoon te houden.

Veiligheid

Ongelukken zitten in een klein hoekje. Is het onze eigen schuld als ons iets overkomt, of kun je het risico
op ongelukken vermijden door aandacht te geven aan veiligheid in het ontwerp?

Belevingswaarde

We hebben allemaal een eigen smaak, maar hechten toch waarde aan een menselijke maat, voelen ons
verlaten bij massaliteit, we willen variatie, maar de omgeving mag ook weer niet te complex zijn en we
houden van een omgeving die met zorg is gemaakt.

Flexibiliteit

Niets is zo veranderlijk als de samenleving, organisaties en mensen. Onze activiteiten veranderen, onze
smaak verandert, onze omstandigheden veranderen. Verandert de omgeving voldoende met ons mee?

Ad D. Beeldvorming
Door het vervaardigen van beelden – in de vorm van principeschetsen, maatstudies en
referentiebeelden – ontstaat inzicht in hoe de gewenste gebruikswaarden zullen uitwerken voor
de locatie, een bepaald gebouwdeel, een ruimte en objecten. Door beeldvorming is het tevens
mogelijk om de kosten van het bouwwerk te ramen en te zien of de gebruikswaarden
realiseerbaar zijn binnen de randvoorwaarden (bouwsteen E).
x Principeschetsen. Principeschetsen zijn schematische afbeeldingen die een indruk geven
van hoe de gebruikswaarden van een bepaalde gebruiksfunctie in de praktijk zullen
uitpakken. Het gaat dan bijvoorbeeld om het visualiseren van de relaties tussen ruimten
of gebouwonderdelen in de vorm van een relatieschema of vlekkenplan. Het zou kunnen
gaan om de mate en richting waarin een gebouwdeel of ruimte kan worden uitgebreid
indien dat gewenst zou zijn. Het kan gaan om zichtlijnen of de ruimtebeleving.
x Maatstudies. Om te weten welke ruimte nodig is voor een bepaalde activiteit is een
maatstudie een geëigende methode. In de maatstudie worden de plaatsingsruimte van
de inrichtingselementen – het meubilair - en de gebruiksruimte en verkeersruimte bij
elkaar gevoegd tot een gewenste indeling. Hieruit kun je het totaal benodigde oppervlak
en de verhouding tussen de minimaal benodigde lengte en breedte van de ruimte
bepalen. In de woningbouw is het bijvoorbeeld gebruikelijk om zogenoemde
woonmatjes te maken voor de verschillende woonactiviteiten, zoals slapen. Je tekent dan
de benodigde inrichting – bijvoorbeeld een bed – en de ruimte rond het bed die nodig is
om in bed te kunnen stappen en het bed op te dekken.

140 BK3MA1 Van idee

 x Referentiebeelden. Een methode voor het visualiseren van de belevingswaarde van de
buitenkant - het exterieur en de binnenkant – het interieur van een gebouw of woning is
het verzamelen van referentiebeelden. Je kunt zelf foto’s maken van gebouwen die
passen bij de opgave of bijvoorbeeld in architectuurtijdschriften bladeren. In de praktijk
worden opdrachtgevers door de samensteller van het PvE meegenomen naar bestaande
gebouwen, om ter plaatse de smaak en voorkeuren van de opdrachtgever te peilen.

Beeldvorming (Box 38)

Referentiebeelden

Foto’s en fotocollages van bestaande buurten, gebouwen en ruimten, inrichting en materialen kunnen in
een PvE worden opgenomen om de gewenste beleving te verduidelijken

Maatstudies

Als de benodigde inrichting van een ruimte gegeven zijn, bijvoorbeeld de opstelling van een
kantoorwerkplek, dan kan daaruit de totaalmaat van een (kantoor)kamer worden afgeleid en ter
illustratie in het PvE worden opgenomen. [Illustratie: Rgd]

Principeschetsen

Principeschetsen kun je goed gebruiken om gebruikswaarden te verduidelijken, met name de waarden

die moeilijk onder woorden zijn te brengen, zoals ruimtelijkheid, menselijke schaal’, privacy, ontmoeting.
[illustraties: Haak en Lüthi]

Ad E. Randvoorwaarden
Tot zover hebben de bouwstenen betrekking op het doel van de bouwopgave, op wat de
gebruikers verwachten van het gebruik van het bouwwerk. Maar de verwachtingen moeten
uiteraard realiseerbaar zijn: er zijn randvoorwaarden waarbinnen het bouwwerk moet worden
gerealiseerd. De locatie kent vaak ruimtelijke beperkingen en er moet vaak aan allerlei (locale)
verordeningen worden voldaan. De opdrachtgever zal een limiet stellen aan wat het bouwwerk
kosten mag en aan het energieverbruik en de milieulast die de bouw en het gebruik van het
bouwwerk met zich meebrengen. Ook kan de opdrachtgever belang hechten aan het moment
waarop het bouwwerk gereed is en een harde opleveringsdatum hanteren. Dit kan beperkingen
inhouden voor de bouwwijze met wellicht consequenties voor het gebruik van het bouwwerk.
x Situatief kader. Het situatief kader zijn de beperkingen die de locatie aan het gebruik van
het bouwwerk of het ontwerp oplegt. Dat is uiteraard in de eerste plaats de afmeting van
het bouwkavel. Er is wellicht een maximale bouwhoogte en er is veelal een
bestemmingsplan, soms ook een beeldkwaliteitsplan. Misschien is er sprake van
culturele en natuurlijke waarden die beschermd moeten worden.
x Kosten. Onder kosten worden verstaan al die kosten die samenhangen met de bouw van
het bouwwerk. Het gaat het om materiaal- en loonkosten, de kosten van inrichting van
het gebouw, de aankoop en het bouwrijp maken van de grond. Dan zijn er allerlei
bijkomende kosten, zoals het honorarium van de architect, adviseurs,
projectmanagement, verzekeringen, financieringskosten en btw. Daarnaast kan een
opdrachtgever een limiet stellen aan de kosten van het gebruik van het bouwwerk, de
zogenoemde exploitatiekosten. Je moet dan bijvoorbeeld denken aan de maximale huur-
of hypotheeklasten, de energierekening, onderhoudskosten, verzekeringen, bewakings-
en beveiligingskosten.
x Energie & milieu. De bouw en het gebruik van een bouwwerk betekent een aanslag op
het milieu. Dat geldt in feite voor elke menselijke activiteit, maar voor bouwen in het
bijzonder. Het is dus goed als de opdrachtgever expliciet grenzen wil stellen aan het
energiegebruik, of het gebruik van duurzame energiebronnen wil stimuleren. De
milieulast kan positief worden beïnvloed door het beperken van watergebruik, het
hergebruik van afvalwater en het voorkomen van vervuiling van grond- en
oppervlaktewater. En het kan door het beperken van hoeveelheden bouwmaterialen, het
gebruik van milieuvriendelijke materialen, het beperken van bouw- en/of sloopafval,

tot PvE BK3MA1 141

 hergebruik van bouwmaterialen, het scheiden en beperken van bedrijfsafval.
Maatregelen als deze kunnen in het PvE worden aangegeven.
x Tijd. Er kunnen redenen zijn dat de opdrachtgever het gebouw perse op een bepaald
tijdstip in bedrijf wil kunnen nemen. Door de gewenste opleveringsdatum in het PvE op
te nemen, kan in het ontwerp rekening worden gehouden met een bouwmethode die een
snelle oplevering mogelijk maakt.

Randvoorwaarden (Box 39)

Milieu & energie.

Het beperken van het energie water en materiaalgebruik is niet alleen gunstig voor de exploitatiekosten,
maar voor de samenleving in het algemeen.

Kosten

Organisaties en huishoudens hebben elk zo hun eigen budget voor huisvesting.

Ad F. Normen
Door middel van de gebruikswaarden beschrijft de opdrachtgever namens de gebruikers
wat de gebruiksmogelijkheden van de locatie, het gebouw, de ruimten en gebruiksobjecten
zouden moeten zijn. Deze gebruikswaarden sturen het ontwerp in de gewenste richting. Maar om
te kunnen beoordelen of een ontwerp aan de gebruikswaarden tegemoet komt, waarbij
bovendien aan de randvoorwaarden wordt voldaan, moet het ontwerp kunnen worden getoetst
op objectief meetbare maatstaven: normen.
x Wetgeving. De bekendste normen zijn de voorschriften uit wetgeving. Er zijn wat betreft
het ontwerp van woningen en gebouwen, ruimten en inrichting twee soorten wetgeving,
die elkaar deels overlappen. In de eerste plaats is er de bouwregelgeving, het
Bouwbesluit. Alle bouwwerken moeten aan het bouwbesluit voldoen. In de tweede
plaats is er de Arbowet. Deze wet kent allerlei voorschriften waaraan een werkgever
moet voldoen om veilige en gezonde arbeidsomstandigheden van werknemers te
garanderen. Een deel van de regels heeft ook te maken met hoe de werkomgeving is
ingericht. Zowel het Bouwbesluit als de Arbowet stellen minimum eisen. Ze regelen lang
niet altijd en lang niet alles wat een opdrachtgever met de gebruikswaarden zou willen
bereiken. Je moet dan op zoek naar andere (aanvullende) normen.
x Ruimtenormen. Om te kunnen beoordelen of de maatvoering van een ruimte voldoet,
moet je een maatstudie verrichten. De maatstudie laat zien welke afmetingen nodig zijn
om een bepaalde activiteit of handeling te verrichten in combinatie met de ruimte die
inrichtingselementen in beslag nemen. Stel je wilt dat een ruimte geschikt moet zijn voor
vergaderingen met tien personen. De hierbij behorende norm voor de lengte en breedte
van de ruimte bepaal je door de afmeting van de inrichting (vergadertafel en stoelen) te
bepalen en de benodigde gebruiks- en verkeersruimte rond de inrichting.
x Technische specificaties. Voor allerlei waarden die je niet in een lengte, breedte en
hoogte kunt uitdrukken kun je op zoek gaan in vakliteratuur waarin algemeen
geaccepteerde specificaties zijn opgenomen voor allerlei zaken: klimaat, ventilatie,
daglicht, verlichting, geluid, enzovoorts. Belangrijk bij het kiezen van de specificaties is
dat je nagaat of de specificaties daadwerkelijk passen bij de gebruikswaarden die je voor
ogen hebt. Lees bij het kiezen van een specificatie uit de literatuur daarom altijd de
toelichting.

142 BK3MA1 Van idee

 Normen (Box 40)

Hieronder vind je een aantal aanbevelingswaardige publicaties met voorbeelden van normen. Ze geven
een breed beeld van wat in het programma zou moeten staan. Maar ga ook eens kijken in de bibliotheek,
of surf eens op trefwoorden.

Scroll via de webpagina www.vrom.nl door het Bouwbesluit. Dat is de Nederlandse regelgeving op het
gebied van bouwen met voorschriften over bruikbaarheid, veiligheid en gezondheid. Je vindt er
bijvoorbeeld eisen voor deurbreedte, valbeveiliging en daglicht. Je kunt bij het bepalen van de normen
naar deze eisen verwijzen. Maar let wel, het Bouwbesluit stelt minimum normen. Het wil niet zeggen dat
je dit minimum ook echt wilt!

In Tussen Mens en plek (DUP, 2001) vind je van alles over hoe mensen functioneren in hun dagelijkse
omgeving, op straat, in gebouwen en woningen. En hierbij is met name ook gelet op hoe mensen in
werkelijkheid zijn: divers in hun mogelijkheden, smaak en beperkingen. Bovendien bevat Tussen mens en
plek een uitgebreid literatuuroverzicht.

Neufert Bauentwurfslehre (Vieweg, 1936/1992) is sinds jaar en dag een standaardwerk in de

ontwerpwereld. Iedere architect heeft het. In het boek staan talloze plaatjes over allerlei activiteiten en
objecten met maatvoering. Je zou deze plaatjes als norm voor je ontwerp kunnen gebruiken. Echter,
houd er rekening mee dat de maatvoering veelal is gebaseerd op mensen met gemiddelde fysieke maten
en mogelijkheden. En dat is niet genoeg voor iedereen.

WoonKeur is een certificaat dat de eigenaar van een woning kan krijgen als er aan een aantal eisen is
voldaan met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden, gezondheid en veiligheid van een woning,
waarbij onder meer is gelet op de geschiktheid van de woningen voor ouderen en mensen met fysieke
beperkingen. De eisen van WoonKeur zouden in een PvE prima kunnen dienen als norm bij de
gebruikswaarden bruikbaarheid, gezondheid en veiligheid. Het certificaat en het handboek waarin de
eisen staan, wordt bewaakt en uitgegeven door SKW certificatie bv.

AI-7 Kantoren (Sdu Uitgevers, 2000) is een van de dertig informatiebladen over de wetgeving ten
aanzien van arbeidsomstandigheden. De informatie in dit blad (AI-7) is bruikbaar voor het ontwerp en
de inrichting van nieuwe werkplekken in kantoren, maar ook voor de beoordeling en eventuele
aanpassing van bestaande plekken. Aan de orde komen onder meer het binnenklimaat, licht, geluid,
uitzicht en allerlei eisen aan het interieur.

De zes bouwstenen vormen tevens een heldere structuur voor de opbouw van een PvE.
Figuur 78 geeft een mogelijke inhoudsopgave. Hieraan vooraf gaat de projectdefinitie met een
omschrijving van de opgave, ambities en betrokkenen.

tot PvE BK3MA1 143

A: GEBRUIK a. hoofdgebruiker
b. gebruikersgroepen
c. ambities
d. gebruiksanalyse
B: GEBRUIKSFUNCTIES a. locatie
b. gebouw
c. ruimten
d. objecten
C: GEBRUIKSWAARDEN a. bruikbaarheid
b. gezondheid
c. veiligheid
d. belevingswaarde
e. flexibiliteit
D: BEELDVORMING a. principeschetsen
b. maatstudies
c. referentiebeelden
E: RANDVOORWAARDEN a. situatief kader

b. budget
c. energie & milieu
d. tijd
F: NORMEN a. wetgeving
b. ruimtenormen
c. technische specificaties
Figuur 81: overzicht van onderdelen en inhoud van een PvE.

7.5. Opstellen van een PvE: in één keer, fasegewijs of geïntegreerd

Er zijn drie verschillende methoden om het Programma van Eisen te ontwikkelen (Prins,
Heintz e.a., 2001; Alblas, 2008; van der Voordt & Van Wegen, 2009; Esser, 2011; Van Doorn en
Van der Voordt, 2012). De eerste mogelijkheid is een ontwikkeling vooraf, waarbij het
programma in zijn geheel wordt opgesteld tijdens de initiatief- en definitiefase. De tweede
variant is een gefaseerde ontwikkeling, waarbij het programma parallel aan het ontwerpproces
van globaal naar gedetailleerd wordt opgesteld. De derde optie is een geïntegreerde
ontwikkeling, waarbij continue interactie is tussen programmeren en ontwerpen. De keuze hangt
mede af van de omvang en complexiteit van de opgave, de ervaring en professionaliteit van de
opdrachtgever en ontwerper(s), de invloed die de opdrachtgever tijdens het proces wil kunnen
uitoefenen, het vertrouwen dat partijen in elkaar hebben, en de contractvorm (Koning &
Sproncken, 2001; Koster, 2008).

Figuur 82: Varianten voor het ontwikkelen van een PvE (Prins, Heintz e.a., 2001)

144 BK3MA1 Van idee

 7.5.1. Ontwikkeling vooraf
De eerste variant, het ontwikkelen van het PvE tijdens de initiatieffase, wordt in de
praktijk veel toegepast. Een voordeel van het volledig ontwikkelen van het PvE voor aanvang van
het ontwerpproces is dat de haalbaarheid van de wensen al vroeg globaal berekend kan worden.
Daarmee kan worden voorkomen dat tijd en energie verspild wordt aan het ontwerpen van een
gebouw waarvan pas later blijkt dat het niet haalbaar is. Ook vinden veel architecten het prettig
om een uitgewerkt Programma van Eisen te krijgen als input voor het ontwerpproces. Zij willen
graag weten waar zij aan toe zijn, al blijkt uit verschillende studies dat programma’s vaak terzijde
worden gelegd (Bogers e.a., 2008). In het kader van een Europese aanbesteding van de
architectenwerkzaamheden is het ontwikkelen van het PvE vooraf tot op zekere hoogte een
voorwaarde. Volgens de richtlijnen moet er een goede basis liggen om de visies of
schetsontwerpen die door de deelnemende bureaus in de gunningfase worden gemaakt goed en
op een transparante manier met elkaar te kunnen vergelijken. Een nadeel van een afgeronde
programmaontwikkeling als onderdeel van de initiatieffase is dat de ruimtelijke consequenties
van de eisen en wensen niet altijd worden overzien. Dit kan ertoe leiden dat het programma in de
loop van het ontwerpproces alsnog moet worden herzien. Een ander nadeel kan zijn dat een
dichtgetimmerd programma de ontwerpers belemmert om tot eigen creatieve oplossingen te
komen. In het algemeen lijkt programma ontwikkeling vooraf vooral geschikt voor bouwopgaven
waarover programmatisch al veel kennis beschikbaar is, bijvoorbeeld op basis van de ervaring en
kennis uit de literatuur van de opdrachtgever en diens adviseurs.
7.5.2. Gefaseerde ontwikkeling
De ideeën over eisen en wensen liggen niet meteen vast. Het kost veel tijd om alle
informatie te verzamelen, wensen en verwachtingen helder te krijgen en consensus te bereiken.
Het is niet efficiënt om met de planontwikkeling te wachten tot alle informatie boven tafel is.
Bovendien is niet alle informatie ineens nodig. In de praktijk wordt het programma van eisen
daarom vaak gefaseerd ontwikkeld, van grof naar fijn, van globaal naar gedetailleerd. Een andere
overweging om het programma gefaseerd te ontwikkelen is de wisselwerking met het ontwerp.
Beelden in de vorm van schetsen van de architect kunnen opdrachtgevers en toekomstige
gebruikers helpen om te expliciteren wat men wel en niet wil. Ontwerpers zijn gewend te denken
in ruimtelijke oplossingen, die aanleiding kunnen geven om de eisen en wensen anders te
formuleren.
Een gefaseerde ontwikkeling volgt het principe van ‘just in time’: de eisen worden in
fasen uitgewerkt, van grof naar fijn, van globaal naar gedetailleerd, op het niveau dat nodig is om
verder te kunnen ontwerpen (Ten Dam e.a., 1996; Wijk en Spekkink, 1998). De SBR 258
onderscheidt vijf fasen in de ontwikkeling van globaal naar gedetailleerd:
x globaal PvE
x basis PvE als onderlegger voor het structuurontwerp
x PvE voor het Voorlopig Ontwerp (VO)
x PvE voor het Definitief Ontwerp (DO)
x definitief PvE, als basis voor het bestek
Hierbinnen wordt vaak onderscheid gemaakt in een functioneel of ruimtelijk PvE (m2,
ruimtelijke relaties, gebouwvorm) en een technisch PvE (bouwfysische eisen, veiligheid). Deze
indeling gaat dus uit van losse bestanden. In de praktijk zal het onderscheid tussen de
verschillende PvE’s minder duidelijk zijn.
Een belangrijke stap is het inbouwen van een structuurontwerp-fase. In een dialoog
tussen de opdrachtgever en de architect wordt een ‘getekend PvE’ gemaakt. Dit kan de kwaliteit
van het programma en het ontwerp bevorderen, doordat de architect uit eerste hand de
informatie krijgt om zijn ontwerpproces te kunnen starten. De technische prestatie-eisen worden
pas bij de start van de definitieve ontwerpfase in het PvE opgenomen. De ontwerper krijgt dus
steeds alleen de informatie die op dat moment nodig is. Met deze aanpak zijn de kaders per fase
duidelijk, terwijl tijdens het proces de mogelijkheid blijft bestaan om eisen nader te specificeren.
Omdat de ontwerpende partijen op basis van een vrijere opdracht kunnen werken, ondersteunt
deze aanpak creativiteit en innovatie in het ontwerpproces. Een nadeel van een gefaseerde
aanpak is dat het PvE minder helder als toetsingsmiddel kan worden gebruikt, omdat de
scheiding tussen vraag (PvE) en oplossing (ontwerp) diffuus wordt (Van Doorn, 2004). Een
mogelijke oplossing hiervoor is het inschakelen van een architect als programma-adviseur. Zo

tot PvE BK3MA1 145

blijven de rollen in het proces van elkaar gescheiden. Een ander nadeel is dat het inbouwen van
het ontwikkelen van een structuurontwerp extra tijd kost. Een derde mogelijk risico is dat
sommige eisen onverenigbaar blijken te zijn. De opdrachtgever kan bijvoorbeeld in zijn
ambitiedocument hebben omschreven dat er behoefte is aan een transparant gebouw. Er wordt
vervolgens een voorlopig ontwerp gemaakt dat op dit uitgangspunt is gebaseerd en zo open
mogelijk is. Als pas later de technische eisen worden geïntroduceerd, waaruit blijkt dat
individuele kamers goed te verduisteren moeten zijn, kan dat een ontwerpconflict opleveren. Het
gevolg is vertraging in het proces. Deze manier van het ontwikkelen van het PvE is ook niet
mogelijk in combinatie met geïntegreerde contractvormen als Design & Build, Turn Key en
DBFMO, omdat het programma hier een belangrijk contractdocument is en dus vroeg in het
proces (bij de aanbesteding) vast moet liggen.
7.5.3. Geïntegreerde ontwikkeling
De derde variant is een verdergaande vorm van de tweede variant. Er worden geen
duidelijke fasen meer onderscheiden, maar programmeren en ontwerpen gaan als het ware hand
in hand. Dit veronderstelt een intensieve samenwerking tussen opdrachtgever en architect. De
algemene voor- en nadelen hiervan zijn vergelijkbaar als die van variant 2, maar nog sterker
uitgesproken. Deze manier van programma-ontwikkeling ligt met name voor de hand bij
projecten die gekenmerkt worden door een hoge mate van innovatie. In dat geval lijkt
gezamenlijke programma-ontwikkeling met een architect meer geschikt.
7.6. Input voor het PvE
Zoals je hebt kunnen lezen bevat een PvE enorm veel informatie over het beoogde
gebruik van een bouwwerk, gebruiksfuncties, gebruikswaarden, beeldvorming,
randvoorwaarden en normen. Maar hoe krijgt je al deze informatie boven tafel?
7.6.1. Gebruik van verschillende bronnen
De opdrachtgever
Er wordt wel gezegd, dat een opdrachtgever het gebouw krijgt dat hij of zij verdient. Wil
de opdrachtgever dat het bouwwerk zo goed mogelijk aan de verwachtingen zal voldoen, dan zal
hij in de huid moeten kruipen van de organisatie of het huishouden waarvoor het bouwwerk is
bestemd en zich in de behoeften van de verschillende gebruikersgroepen moeten verplaatsen, en
in hoe we als individu onze omgeving ervaren.
Gebruikersvertegenwoordigers
De opdrachtgever kan inzicht krijgen in de behoeften van de gebruikers door eerst na te
gaan wie er allemaal belang heeft bij het bouwwerk. Vervolgens kan de opdrachtgever
vertegenwoordigers van deze gebruikersgroepen betrekken bij het maken van het PvE,
bijvoorbeeld door bijeenkomsten te beleggen waar iedereen wordt uitgenodigd zijn of haar
belangen en wensen kenbaar te maken.

Specialisten
Daarnaast kan de opdrachtgever specialisten inschakelen, bijvoorbeeld financieel
experts, adviseurs in binnenklimaat, of in milieuaspecten, noem maar op. Ook de architect kan
een prima adviseur zijn, gelet op alle kennis en ervaring over gebouwen die hij of zij in het
verleden heeft ontworpen.
Gebouwanalyse
De opdrachtgever kan een goed beeld vormen door bestaande gebouwen te bezoeken,
goed rond te kijken en te praten met beheerders en gebruikers van deze gebouwen: wat is goed
aan het gebouw, wat is niet goed en waarom? Er bestaan verschillende methoden om gebouwen
te analyseren op bijvoorbeeld bruikbaarheid, gezondheid, veiligheid, kosten en milieuaspecten
(zie voor een overzicht o.a. Van der Voordt en Van Wegen, 2005, 2009; voor een integraal
analysekader zie o.a. Van der Voort e.a., 2007). Een voorbeeld van een analyse instrument is de
Real Estate Norm of REN. Dit is een meetmethode die de kwaliteit van vastgoed bespreekbaar
maakt aan de hand van een checklist van kwaliteitsaspecten en kwaliteitsklassen (Stichting REN,
2003). De lijst kan ook gebruikt worden voor het opstellen van de eigen eisen en wensen
(‘vraagprofiel’). REN kan toegepast worden op allerlei soorten gebouwen en locaties.

146 BK3MA1 Van idee

 Literatuur
De opdrachtgever kan inspiratie opdoen bij eerder gerealiseerde gebouwen door
hierover te lezen in vakbladen en architectuurboeken, literatuur raadplegen over vergelijkbare
gebouwtypen (kantoren, bibliotheken, theaters, scholen), of literatuur over specifieke thema’s
(bijvoorbeeld toegankelijkheid, flexibiliteit, duurzaam bouwen). De NEN en de Nederlandse
Bouw Documentatie (NBD) hebben een groot aantal normen beschikbaar voor bouwwerken,
bouwproducten en bouwdetails. De opdrachtgever kan zelf aangeven welke normen hij van
toepassing verklaart voor zijn gebouw.
Een andere bron is literatuur over het maken van een programma van eisen of
onderdelen daarvan, zoals de eerder genoemde Gids bij het maken van een Programma van Eisen
(Wijk, 2004).
Het opstellen van een PvE is eenvoudiger wanneer de opdrachtgever tevens de
gebruiker is en een goed beeld heeft van zijn (toekomstige) wensen. Een woning ontwerpen voor
een jong stel met een kinderwens is een betrekkelijk eenvoudige opgave. Concrete eisen en
wensen zijn te inventariseren door het stellen van vragen over het programma en de afstemming
tussen kwaliteit en budget is een overzichtelijke klus. Wanneer de schaal groter wordt
(bijvoorbeeld een wooncomplex of een complex utiliteitsgebouw) neemt het aantal actoren dat
betrokken is bij het programma toe. Wanneer de tijdspanne tussen programma, ontwerp en
uitvoering toeneemt, zijn de gebruikers over het algemeen minder goed bekend en is het niet
mogelijk hen naar hun wensen te vragen.
7.6.2. PvE voor een stedenbouwkundige opgave
De opdracht om een gebied te te ontwerpen of een bestaand gebied te transformeren
vraagt eveneens om een helder PvE en een zorgvuldige afweging van wensen en belangen,
kansen en bedreigingen, gebruik maken van sterke kanten en verbeteren van zwakke elementen.
Voor het opstellen van een PvE op een stedenbouwkundig schaalniveau zijn ten minste de
volgende stappen nodig:
x Inventarisatie van (direct) betrokken actoren: wie hebben er een aandeel in het huidige
gebied, wie hebben er direct belang bij? Bijvoorbeeld: wie bezit de grond, wie het
vastgoed?
x Welke kansen, bedreigingen, sterktes en zwaktes bezit het gebied: welke
(on)mogelijkheden heeft het gebied voor transformatie? Bijvoorbeeld: is de kerk een
(beschermd) historisch gebouw, is de grond vervuilt?
x Welke verwachte ontwikkelingen zullen zich in het gebied voordoen? Hoe zullen de
verschillende markten (wonen, leren, etc.) zich op de locatie ontwikkelen? Hoe is de
verwachting dat de bevolking zich ontwikkelt, en de mobiliteit?
x Bepaling van concurrentiepositie ten opzichte van andere stedelijke gebieden: welke
andere gebieden op welke afstand met welke kenmerken zijn vergelijkbaar en waarom
zou een gebruiker voor dit gebied kiezen? Bijvoorbeeld: is er meer water aanwezig in de
omgeving, wat voor soort werk is er voor handen?
x Formuleren van een (grof) programma voorstel waarbij de belangen van de betrokken
actoren gediend worden, de kansen benut en bedreigingen ontweken.
x Verkrijgen van draagvlak voor het plan: door middel van inspraak (kan ook eerder in het
proces), toelaten van ‘bottom up’ initiatieven (of tijdelijk ruimte gebruik zoals
bijvoorbeeld ‘urban farming’), ‘branding’ met een duidelijk merk gebruikmakend van
specifieke kenmerken en kwaliteiten (voorbeeld: Rotterdam world port world city).
x Afstemmen details van het programma: principe ontwerp van het programma
(bijvoorbeeld type woningen, soort voorzieningen).
x Financiële toets: kosten en opbrengsten verspreid door de tijd, bij verschillende partijen
onderbrengen.
x Maken van een zorgvuldig getoetst en afgestemd totaal programma: in cijfers, woord en
beeld.
Afhankelijk van de opdrachtgever voor het PvE, bijvoorbeeld een gemeente of
ontwikkelaar, kunnen de invalshoek en (het detail waarin) de aspecten die beschreven worden
zijn opgenomen, verschillen. Ook de presentatie van het PvE is mede afhankelijk van de
opdrachtgever en van de rol die het PvE zal spelen. In geval van een stedelijke herontwikkeling

tot PvE BK3MA1 147

kunnen bijvoorbeeld duidelijke materiaal richtlijnen meegegeven worden aan zowel de
stedenbouwkundigontwerpers (met betrekking tot de vormgeving van de buitenruimte) als aan
de architecten (met betrekking tot de vormgeving van de gebouwen). Voor de gebruiker van het
PvE (bijvoorbeeld de vormgevers) is het van belang de gemaakte afwegingen toe te lichten. Voor
een materiaal kan bijvoorbeeld gekozen worden om esthetische redenen of vanuit een
duurzaamheidsperspectief.

148 BK3MA1 Van idee

8. Literatuur
x Alblas, A. (2008), Programmeren en de relatie met het ontwerpen. Delft:
Afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft.
x Allinson, K. (1997), Getting there by Design; An Architect's Guide to Design and Project
Management, Oxford, Architectural Press
x Altman, I. (1975), The environment and social behavior, Monterey, Ca, Brooks/Cole
x Bell, P.A., T.C. Greene, J.D. Fisher en A. Baum (1996), Environmental Psychology, Fort
Worth, Harcourt Brace College Publishers
x Blyht, A. en Worthington, J. (2010), Managing the brief for better design. New York:
Routledge, 2d edition.
x Bogers, T. , Van Meel, J., en Van der Voordt, T. (2008). Architectenvisie op het Programma
van Eisen. Facility Management Magazine Jaarboek 2008. Nieuwegein: Arko uitgeverij.
x Boon, J. (2001), Can the value of Design be measured? In: Gray, C. en M. Prins (red.),
Value through Design, Reading, CIB
x Bossink, B.A.G. (1998) Duurzaam Bouwen in interactie; doelontwikkeling in de
woningbouw, proefschrift TUTwente
x Bruil, I., Hobma, F., Peek, G.-J., & Wigmans, G. (2003). Integrale gebiedsontwikkeling, het
stationsgebied 's Hertogenbosch. Amsterdam: Uitgeverij SUN.
x Chao-Duivis, M.A.B., J.S.J. Koolwijk en R.P. Geraedts (2005), Pre-qualification of
contractors based on past performance: juridische haalbaarheid, Delft, Faculteit
Bouwkunde, TU Delft
x Coxe, W., N.F. Hartung, H. Hochberg, B.J. Lewis et al (1987), Success strategies for design
professionals - superpositioning for Architecture & Engineering Firms, New York,
McGraw-Hill Book Company
x CPB. (1999). De grondmarkt, een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid . Den
Haag: Sdu Uitgevers.
x Crosby, P.B. (1979) Quality is free, the art of making quality certain, New York, McGraw-
Hill.
x Dammers, E., W. Hornis en J. de Vries (2005), Schoonheid is geld! Naar een volwaardige
rol van belevingswaarden in maatschappelijke kosten-baten niveaus, Rotterdam NAi
Uitgevers
x De Bruijn, J. A., Ten Heuvelhof, E. F., & In ‘t Veld, R. (2002). Procesmanagement.
Schoonhoven: Academic Service.
x De Hoog, M. N. F. (2004). Herontwikkeling van instellingsterreinen voor verstandelijk
gehandicapten.Technische Universiteit Delft, Delft.
x De Jonge, H. (2000). Introduction. In G. Dewulf, P. Krumm & H. De Jonge (Eds.),
Successful corporate real estate strategies (pp. 17-25). Nieuwegein: Arko Publishers.
x De Koning, J.S.C.M., en Sproncken, N.W.M.G. (2001), Contractering bij bouwprojecten.
Amstelveen: Berenschot Osborne.
x Deming, W. Edwards (1986 ). Out of crisis. Cambridge, MIT press.
x Den Heijer, Alexandra (2011) Managing the university campus – information to support
real estate decisions. Delft: Eburon Academic Publishers.
x Dijkstra, T. (2001), Architectonische kwaliteit, Rotterdam, Uitgeverij 010
x DiPasquale, D., & Wheaton, W. C. (1996). Urban economics and real estate markets .
Englewood Cliffs: Prentice-Hall.
x Duffy, F. en P. Hannay (1992), The changing workplace, London, Phaidon
x Esser, T. (2011), Interactief programmeren en ontwerpen. Delft: Afstudeerscriptie
Faculteit Bouwkunde TU Delft.
x Evers, D. Hoorn, A. van & Oort, F. van (2005) Winkelen in Megaland, Ruimtelijk
Planbureau Den Haag/NAi uitgevers Rotterdam
x Festen-Hoff, K., & Hobma, F. A. M. (2011). Recht voor ingenieurs . Delft: VSSD.
x Florida, R. (2009) Who’s your city, How the creative economy is making where you live
the most important decision of your life, The Perseus Books Group
x Florida, R. (2010) The Great Reset, How new ways of living and working drive post-crash
prosperity, Harper Collins Publishers
x Frank, L. (2010) De vijfde revolutie, omdat hersenwetenschap onze wereld gaat
veranderen, Maven Publishing

tot PvE BK3MA1 149

 x Gerritse, C. (2005), Kosten-kwaliteitsturing in de vroege fasen van het
huisvestingsproces (Cost-quality steering in the early design phases), Delft, DUP Science
x Gifford, R. (2002), Environmental psychology: principles and practice, Collville, WA,
Optimal books
x Gore, A. (2006) An Inconvenient Truth: The Planetary Emergency of Global Warming and
What We Can Do About It, Rodale Press
x Gore, A. (2013) The Future, six drivers of global change, Random House inc.
x Groote, G. P. (2002). Projecten leiden. Utrecht: Het Spectrum.
x Gruis, V. (2008), Van Initiatief tot beheer: sturen op goede huisvesting van mensen en
organisaties, Delft Publikatieburo Bouwkunde.
x Habraken, N.J. (1998), The structure of the ordinary - form and control in the built
environment, Cambridge, MIT Press
x Johnson, P.-A. (1994), The theory of architecture: concepts, themes & practices, New
York, Van Nostrand Reinhold
x Joroff, M. L. (1993). Strategic management of the fifth resource: corporate real estate :
Industrial Development Research Foundation.
x Juran, J.M.; Godfrey, A.B. (1999) Juran's Quality Handbook, 5e editie, New York, McGraw-
Hill
x Keuning, D., & Eppink, D. J. (2000). Management en organisatie . Houten: Educatieve
Partners Nederland.
x Kohnstamm, P. P., & Regterschot, L. J. (1994). De manager als bouwheer . Den Haag: Ten
Hagen & Stam.
x Koster, C.A. (2008), Eén zorg minder voor de zorgsector. Bouworganisatie keuzemodel
voor de zorg. Delft: Afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft.
x Lang, J. (1987), Creating architectural theory. The role of behavioral sciences in
environmental design, New York, Van Nostrand Reinhold Company
x Leeuw, A.C.J. de (2002), Bedrijfskundig management - primair proces, strategie en
organisatie, Assen, Koninklijke van Gorcum
x Lusht, K.M. (2001), Real Estate Valuation; Principles and Applications, KML Publishing,
Irwin Homewood
x NEN (1993a), NPR 3401, Programma’s van eisen voor gebouwen en bijbehorende
projectprocedure. Algemene nalooplijst. Delft.
x NEN (1993b), NEN 2658, Programma's van eisen voor gebouwen en bijbehorende
projectprocedure. Algemene regels. Delft.
x Prasad, S. (2004), Clarifying intentions: the Design Quality Indicator, in: Building
Research & Information, 32, 548-551.
x Prins, M. (1992). Flexibiliteit en kosten in het ontwerpproces; een
besluitvormingondersteunend model. Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven.
x Prins, M., Heintz, J.L., en Vercouteren, J. (2001) Ontwerpmanagement. TU Delft.
x Prins, M., J.L. Heintz en J. Vercouteren (2001), Design and Management; on the
management of value in architectural design, in: Gray, C. en M. Prins (red.), Value
through Design, Reading, CIB
x Projectbureau Stadshavens Rotterdam. (2008). Uitvoeringsprogramma Stadshavens
2007–2015 .
x Rijksgebouwendienst (1995), Handleiding Ruimtelijke Programma's van Eisen, Den
Haag, Ministerie van VROM
x Rogers, E.M. (2003) Diffusion of innovation, Simon & Schuster
x Rotmans, J. en D. Loorbach (2012) Transities en transitiemanagement, oorsprong, status
en toekomst, DRIFT
x Rounce, G. (1998), Quality, waste and cost considering in architectural building design
management, in: International Journal of Project Management, 16, 123-127
x Rust, W. N. J., Seyffert, F., Den Heijer, A. C., Management Studiecentrum, & TU Delft -
Faculteit Bouwkunde - Bouwmanagement en Vastgoedbeheer. (1997). Vastgoed
financieel: theorie en toepassing van de financiële rekenkunde in de
vastgoedpraktijk (2e dr. ed.). Delft: Delftse Universitaire Pers.
x Scheele, D. (2001). Ruimte aan de stad. Den Haag: Wetenschappelijke Raad voor het
Regeringsbeleid.

150 BK3MA1 Van idee

 x Schütte, A., Schoonhoven, P., & Dolmans-Budé, I. (2002). Commercieel vastgoed. Den
Haag: Elsevier Bedrijfsinformatie.
x Scruton, R. (1979), The aesthetics of architecture, , Princeton, N.J, Princeton University
Press
x Soeter, J. P. (2002). Bouweconomie en planontwikkeling . Delft: TU Delft.
x Soeter, J. P. (2010). Bouw- en voorraadeconomie 1960-2025; flow-stock-trend-
onderzoek naar omvang, samenstelling, voorraadmutatie en toekomst van de
investeringen in de Nederlandse utilitaire gebouwenvoorraad. Delft: VSSD.
x Soeter, J. P., & Meuwsen, T. N. J. (2002). Bouweconomie en hergebruik. Delft:
Publikatieburo Bouwkunde.
x Soeter, J. P., De Jonge, H., & Meuwsen, T. J. N. (2003). Bouwen tussen stagnatie en
innovatie . Delft: Publikatieburo Bouwkunde.
x Spekkink, D. (2006), Bouwen aan het programma van eisen. Rotterdam: Stichting
Bouwresearch, SBR 258.06.
x Spekkink, D., F.J. Smits en E.A. ten Dam (1996), Van PvE naar Bestek. Wegwijzer tot
kwaliteit, Rotterdam, Stichting Bouwresearch.
x Stichting REN (1992), Real Estate Norm. Methode voor de advisering en beoordeling van
kantoorlocaties en kantoorgebouwen. Nieuwegein. Tweede versie.
x Stichting REN (2003), Real Estate Norm 2003. Nieuwegein: Arko uitgevers.
x Teeuw, P., Aalbers, K., Koning, C. de & Stukje, N.(2010) Duurzame ideeen en DCBA-
methodiek, Aeneas Boxtel
x Teisman, G. R. (2001). Besluitvorming en ruimtelijk procesmanagement . Delft: Eburon.
x Ten Dam, E. A. M. , Smits, F. J. en Spekkink, D. (1996). Programma van Eisen: Instrument
voor kwaliteitsbeheersing. Rotterdam: Stichting Bouwresearch, SBR 258, 3de druk.
x Ten Have, S. (1999). Het managementmodellenboek. Den Haag: Elsevier
Bedrijfsinformatie.
x Van der Schaaf, P. (2002). Public real estate, management challenges for governments .
Delft: DUP Science.
x Van der Toolen, A. (2007). Wonderlijke avonturen in een miljonairsdroom, het
hoofdgebouw van de TU Delft. Delft Integraal, 2007(1), 36-39.
x Van der Vlist, N. (2004). Geloof in transformatie. Technische Universiteit Delft, Delft.
x Van der Voordt, D. J. M., & TU Delft - Faculteit Bouwkunde - Bouwmanagement en
Vastgoedbeheer. (1999). Universitair vastgoed: de leer- en werkomgeving: verslag van
twee proefprojecten kantoorinnovatie bij de TU Delft. Delft: Delft University Press.
x Van der Voordt, D. J. M., & Van Wegen, H. (2000). Architectuur en gebruikswaarde:
programmeren, ontwerpen en evalueren van gebouwen. Bussum: Thoth.
x Van der Voordt, D.J.M. , Zijlstra, H., van den Dobbelsteen, A.A.J.F. en Van Dorst, M.J. (red)
(2007), Integrale plananalyse van gebouwen. Doel, methoden en analysekader. Delft:
VSSD.
x Van der Voordt, D.J.M. en H.B.R. van Wegen (2005), Architecture in Use: an introduction
to the programming, design and evaluation of buildings, Oxford, Architectural Press
x Van der Voordt, D.J.M., D. Vrielink en H.B.R. van Wegen (1999), Programmakunde. M1-
Reader Programmakunde, Delft, Faculteit Bouwkunde, TU Delft
x Van der Voordt, D.J.M., R.P. Geraedts, H. Remøy en C. Oudijk (2007), Transformatie van
kantoorgebouwen: thema's, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam, Uitgeverij
010
x Van der Voordt, Theo, en Van Wegen, Herman (2009), Architectuur en gebruikswaarde.
Programmeren, ontwerpen, evalueren. Bussum: Uitgeverij Thoth, 4de druk.
x Van Doorn, A. (2004), Ontwerp/proces, Amsterdam: SUN.
x Van Doorn, Alijd, en Van der Voordt, Theo (2012), Een duurzaam programma van eisen.
Hoofdstuk 3, in Van Doorn, A., Het duurzame ontwerpproject, 47-64. Amsterdam: SUN.
x Van Gool, P., Weisz, R. M., & Van Wetten, P. G. M. (1993). Onroerend goed als belegging .
Culemburg: Stenfert Kroese.
x Van Hal, A. (2009) De Fusie van Belangen, over duurzaamheid en rendement in de
bouwsector, inaugurele rede, Nyenrode Business Universiteit
x Verbart, J. (2004), Management van ruimtelijke kwaliteit - De ontwikkeling en
verankering van inrichtingsconcepten in het Utrechtse stationsgebied, Delft, Eburon
x Vijverberg, G. (2003). Beheer, beleid en techniek. DW Corporate, 2003(4), 18-21.

tot PvE BK3MA1 151

 x Vitruvius (1960), Vitruvius: The ten books on architecture, New York, Dover
Publications.
x Vitruvius (1997), Handboek bouwkunde, Amsterdam, Athenaeum-Polak en Van Gennep
x Wigmans, G. (2003). Grondbeleid en haalbaarheid. Delft: Publikatieburo Bouwkunde TU
Delft.
x Wijk, M. (2004), Bouwstenen. Gids bij het maken van een programma van eisen.
Rotterdam: Stichting Bouwresearch, SBR 421.
x Wijk, M. en Spekkink, D. (1998). Bouwstenen voor het Programma van Eisen. Rotterdam:
Stichting Bouwresearch Rotterdam. SBR 421.

152 BK3MA1 Van idee

9. Illustratie index
Figuur 1: de drie domeinen van bouwkunde. Binnen het onderwijs en het onderzoek aan de faculteit Bouwkunde wordt
het domein ‘vormgeven’ vertegenwoordigd door de afdelingen Architecture en Urbanism, het domein ‘construeren’ door
de afdeling Architectural Engineering + Technology (A+ET) en het domein ‘sturen’ door de afdelingen Real Estate &
Housing en OTB ____________________________________________________________________________________________________________________ 11
Figuur 2: de relatie tussen domeingebonden en domeinongebonden instrumentarium _____________________________________ 13
Figuur 3: Wetenschapsgebieden gerelateerd aan fasen van het bouwproces. _________________________________________________ 13
Figuur 4: afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is en wat beschikbaar is, op verschillende schaalniveaus _____ 14
Figuur 5: de cyclus vanuit het aanbiedersperspectief, als gekozen wordt voor een fysieke ingreep (bijvoorbeeld
nieuwbouw); de donkergrijs gekleurde delen vormen het bouwproces _______________________________________________________ 18
Figuur 6: technische levensduur van vastgoed (Vijverberg, 2003) _____________________________________________________________ 20
Figuur 7: functionele levensduur van vastgoed (Vijverberg, 2003) ____________________________________________________________ 21
Figuur 8: economische levensduur van vastgoed (Vijverberg, 2003); het einde van de levensduur is bereikt, als de
kostenlijn de batenlijn passeert (kosten > baten) _______________________________________________________________________________ 22
Figuur 9: foto’s links naar rechts: Theo van der Voordt, Emelieke Huisman en Hans Schouten ______________________________ 23
Figuur 10: bouwmanagement vormen tussen uitersten. ________________________________________________________________________ 25
Figuur 11: Feedbackregeling als basismodel van projectmanagement [bron: De Leeuw, 2002] _____________________________ 26
Figuur 12: beheerscyclus van PMW [bron: Wijnen et al. 2002a] _______________________________________________________________ 26
Figuur 13: Fasering volgens NEN 2634 ___________________________________________________________________________________________ 27
Figuur 14: faseren, beslissen en beheersen samengevat (bron: Wijnen et al. 2002a) _________________________________________ 28
Figuur 15: levenscyclus van vastgoed. ____________________________________________________________________________________________ 29
Figuur 16: samenstelling bouwproductie in 2002. ______________________________________________________________________________ 32
Figuur 17: object X is onderdeel van verschillende voorraden; afgebeeld zijn voorraden naar locatie, naar eigenaar en
naar functie. ________________________________________________________________________________________________________________________ 34
Figuur 18: gebruik van bebouwde bodem in Nederland in hectares (© Centraal Bureau voor de Statistiek,
Voorburg/Heerlen 2010) __________________________________________________________________________________________________________ 34
Figuur 19: bodemgebruik in Nederland in hectares (© Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen 2010) ____ 35
Figuur 20: aantal vierkante meters Bruto Vloeroppevlak (BVO) per sector (exclusief wonen) (Bron: 1) obv onderzoek van
het EIB, 2) obv gegevens van het VNG) ___________________________________________________________________________________________ 35
Figuur 21: eigendomsverhoudingen in utiliteitsbouw (onderbouwde schatting (Soeter, 2010)) ____________________________ 41
Figuur 22: regionale verschillen in modal split. Bron: CBS, bewerking RPB (Evers et al. 2005, p103) ______________________ 43
Figuur 23: Staatsliedenbuurt, Amsterdam.In 1876 keurde de Amsterdamse gemeenteraad een uitbreidingsplan goed.
Rond het centrum konden toen op grote schaal woningen worden gebouwd. In dit plan volgde het stratenpatroon
grotendeels de bestaande agrarische verkaveling. Het plan kenmerkt zich verder door smalle straten met smalle, diepe
woningen. Hierdoor kon, door de particuliere bouwers, een groot aantal woningen worden gebouwd. (Foto: André
Mulder.) _____________________________________________________________________________________________________________________________ 46
Figuur 24: Complex ‘Het Schip’, Spaarndammerbuurt, Amsterdam. Michel de Klerk ontwierp drie woningblokken voor
woningcorporatie ‘Eigen Haard’, die werden gebouwd tussen 1917 en 1921. Zijn ontwerpen passen in de ‘Amsterdamse
School’, een stijl die zich kenmerkt door het speels gebruiken van baksteen en door bijzondere raampartijen. In ‘Het
Schip’ is een museum gevestigd (www.hetschip.nl). (Foto: André Mulder.) ___________________________________________________ 47
Figuur 25: Tuindorp Watergraafsmeer, Amsterdam. In veel gemeentes in Nederland werden tussen 1910 en 1930 een of
meer tuindorpen gebouwd. Dit gebeurde in navolging van de internationale ‘garden cities’ beweging, die was
geïnspireerd door de ideeën van Ebenezer Howard (zie b.v. Wassenaar en Schreijnders, 1991). Ook (geschoolde)
arbeiders konden nu de drukke stad ontvluchten en wonen in een groene wijk. (Foto: André Mulder.) ____________________ 48
Figuur 26: Slotermeer, Amsterdam. In het Amsterdams Uitbreidingsplan van 1934 werd opnieuw een forse uitbreiding
van de stad voorzien. Wonen, werken en recreatie vinden plaats in verschillende gebieden, die onderling verbonden zijn
door brede straten. Wat betreft de woningen is het devies: ‘licht, lucht en ruimte’. Alle woningen moeten veel zon krijgen;
daarom wordt het traditionele bouwblok opengebroken en vervangen door bijvoorbeeld strokenbouw. (Foto: André
Mulder.) _____________________________________________________________________________________________________________________________ 49
Figuur 27: Oude pomp- en opslagterrein van de Gemeentewaterleiding (GWL), Amsterdam. Pas in de jaren tachtig werd
algemeen erkend dat het wegtrekken van de stedelijke middenklasse naar wijken aan de rand van de stad en naar de
voorsteden ook nadelen had. Zoals de toename van het autoverkeer. Sindsdien worden op vrijkomende gebieden in de
stad nieuwe woningen gebouwd. Het GWL-terrein grenst aan een bestaande woonwijk. De nieuwe wijk heeft weinig
parkeerplaatsen en een natuurlijk systeem van waterzuivering (door middel van riet). (Foto: André Mulder.) ___________ 51
Figuur 28: instrumentarium in de ruimtelijke ordening naar actor en instrument (met dank aan M. Schapiro.) ___________ 52
Figuur 29: de factor mens in relatie tot aan Bouwkunde gerelateerde disciplines.Vanuit verschillende disciplines valt
voor bouwkundigen veel te leren over de afstemming mens - omgeving. Het vakgebied ergonomie van de gebouwde
omgeving richt zich primair op het fysieke welzijn van mensen. In de psychologie ligt de focus op gedrag en beleving
van het individu. De sociale psychologie bestudeert het individu in interactie met de groep waarvan het individu deel
uitmaakt. De omgevingspsychologie houdt zich vooral bezig met de afstemming van de gebouwde omgeving op het
welzijn van mensen en de interactie tussen fysieke omgevingskenmerken, gedrag en beleving. Sociologie houdt zich
vooral bezig met menselijk samenleven in grotere en kleinere groepen. Arbeids- en organisatiepsychologie en
bedrijfskunde zijn primair gericht op de werkende mens als onderdeel van een organisatie. ____________________________ 60
Figuur 30: behoeftepiramide van Maslow (1954): de 'Need-Satisfaction-Theorie' van Maslow. Volgens deze theorie zetten
behoeften aan tot gedrag als behoeften onvoldoende bevredigd zijn. Hierbij is sprake van een zekere hiërarchie: mensen
zullen eerst hun primaire behoeften proberen te bevredigen en pas als hieraan in voldoende mate is voldaan toekomen
aan de vervulling van hogere behoeften. Goede huisvesting is een primaire behoefte. Deze moet zorgen voor onderdak en
veiligheid. Zodra aan deze basiskwaliteit is voldaan, worden andere soorten behoeften zoals de behoefte aan sociaal
contact en zelfontplooiing belangrijker. In landen met een hoge levensstandaard wordt veel energie en geld geïnvesteerd
in de bevrediging van de hogere behoeften.______________________________________________________________________________________ 63
Figuur 31: foto: Theo van der Voordt _____________________________________________________________________________________________ 64
Figuur 32: afstemming tussen vastgoed, organisatie en werkprocessen [Bron: Van der Voordt, 2003] _____________________ 65
Figuur 33: beoogde prestatieverbeteringen van verschillende vastgoedstrategien___________________________________________ 66

tot PvE BK3MA1 153

Figuur 34: foto Wouter van der Voordt) __________________________________________________________________________________________ 67
Figuur 35: het Nederlandse paviljoen op de Expo 2000 in Hannover (architect: MVRDV): een stapeling van landschappen
als typering van de Nederlandse ruimtelijke ordening. Het is een samenleving iets waard om een representatief
visitekaartje af te geven. ___________________________________________________________________________________________________________ 69
Figuur 36: twee verschillende werkomgevingen die iets vertellen over de bedrijfscultuur (bron: Van Meel, 2002) ______ 69
Figuur 37: principe weergave van het verschil tussen vraag en aanbod in vastgoed: dynamisch versus star. ______________ 70
Figuur 38: afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is en wat beschikbaar is, op verschillende schaalniveaus ____ 70
Figuur 39: afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is (vraag) en wat beschikbaar is (aanbod), in de tijd (De Jonge
et al, 2009) __________________________________________________________________________________________________________________________ 71
Figuur 40: VROM Bouwprognoses 2005-2010 / CBS Statline / Bewerking RE&H- Bouweconomie _________________________ 71
Figuur 41: het cyclysche proces van beheer en mutatie van de voorraad. _____________________________________________________ 72
Figuur 42: overzicht van enkele soorten eigenaren van vastgoed, voorbeelden van dergelijke eigenaren en hun
(mogelijke) doelstelling met het vastgoed. _______________________________________________________________________________________ 73
Figuur 43: mogelijke functieverdeling over actoren bij gebiedsontwikkeling _________________________________________________ 74
Figuur 44: functies in de vastgoedcyclus (Soeter, 2002 bewerkt en aangevuld) ______________________________________________ 76
Figuur 45: ING hoofdkantoor, Amsterdam _______________________________________________________________________________________ 77
Figuur 46: conceptueel model voor de belangenafweging – en variabelen – bij een ingreep in de gebouwde omgeving (Den
Heijer, 2011) _______________________________________________________________________________________________________________________ 79
Figuur 47: afstemmingsproces tussen wat gewenst/vereist is (vraag) en wat beschikbaar is (aanbod), in de tijd (De Jonge
et al, 2009) __________________________________________________________________________________________________________________________ 80
Figuur 48: differentiatie ingreepniveaus en veranderingsimpact (nota bene: de invalshoek is hier het gebouw en niet de
gehuisveste organisatie) (Prins, 1992) ___________________________________________________________________________________________ 87
Figuur 49: upgrading versus downgrading (Soeter & Meuwsen, 2002)________________________________________________________ 87
Figuur 50: voorbeelden van inhoudelijke informatie ____________________________________________________________________________ 92
Figuur 51: voorbeeld van een (deel van een) balkenplanning __________________________________________________________________ 93
Figuur 52: voorbeelden van het combineren van functies bij een Bouwprojec ________________________________________________ 94
Figuur 53: Organisatiemodel Ontwerp en uitvoering ___________________________________________________________________________ 95
Figuur 54:Voorbeeld contractuele relaties in een traditioneel contractmodel ________________________________________________ 95
Figuur 55: organisatiemodel ‘ontwerp en uitvoering’. __________________________________________________________________________ 95
Figuur 56: voorbeeld van een fasering en de deelname van partijen daarin. __________________________________________________ 96
Figuur 57: verschillende invullingen van de vastgoedmanagementfunctie ____________________________________________________ 97
Figuur 58: functies in de vastgoedcyclus (Soeter, 2002, bewerkt en aangevuld) ______________________________________________ 98
Figuur 59: veel voorkomende actoren per functie _______________________________________________________________________________ 99
Figuur 60: mogelijke functieverdeling over actoren bij gebiedsontwikkeling _________________________________________________ 99
Figuur 61: vastgoedmanagement vanuit verschillende perspectieven _______________________________________________________ 100
Figuur 62: functies en actoren in de levenscyclus _____________________________________________________________________________ 101
Figuur 63: voorbeeld van een invloed-belang diagram voor transformatie van een leegstaande kerk naar woningen (vrij
naar Van der Vlist, 2004) ________________________________________________________________________________________________________ 102
Figuur 64: mogelijk raamwerk voor een krachtenveld-analyse, toegepast op herontwikkeling van een instellingsterrein
voor verstandelijk gehandicapten (De Hoog, 2004); ter illustratie is één rij ingevuld; een variant is het toevoegen van een
kolom met 'rollen' ________________________________________________________________________________________________________________ 103
figuur 65: vormen van vastgoedmanagement ofwel ‘real estate management’______________________________________________ 105
Figuur 66: Corporate Real Estate perspectief . Voorbeeld van het hoofdgebouw van Facilicom in Schiedam (foto: Theo van
der Voordt) _______________________________________________________________________________________________________________________ 106
Figuur 67: gebiedsontwikkelingsperspectief. Voorbeeld van de gemeente Rotterdam waar zij een speciale
ontwikkelingsmaatschappij heeft opgericht om de Waalhaven en een deel van de Eemhaven zo snel mogelijk te
transformeren tot een stedelijk gebied met woningen en kantoren. De havenbedrijven moeten op den duur verhuizen
naar de Tweede Maasvlakte _____________________________________________________________________________________________________ 106
Figuur 68: het functieperspectief. Voorbeeld van de afstemming van het winkelaanbod in het centrum van Amsterdam en
de winkelbehoefte van de consument __________________________________________________________________________________________ 107
Figuur 69: oorzaken van afstemmingsproblemen tussen vraag en aanbod. _________________________________________________ 107
Figuur 70: principe opties voor afstemming tussen vastgoed en eisen ______________________________________________________ 108
Figuur 71: motieven van enkele actoren om te interveniëren in vastgoed. __________________________________________________ 108
Figuur 72: het Guggenheimmuseum in Bilbao is in opdracht van de Guggenheim organisatie ontworpen door Frank O.
Gehry, inmiddels is dit zijn befaamde gebouw midden in Bilbao, aan de rivier. Dit leverde deze stad direct vele extra
bezoekers (1,3 miljoen per jaar). Deze bezoekers zorgden ervoor dat de stedelijke economie een enorme impuls kreeg.
Ook de bestaande, stedelijke vastgoedvoorraad steeg in waarde. Dit alles zorgde voor een gunstig investeringsklimaat en
nieuwe vastgoedinvesteringen. (foto: Theo van der Voordt) _________________________________________________________________ 109
Figuur 73: de kwaliteit/ geld/tijd-driehoek [bron: Koolwijk en Geraedts, 2006] ___________________________________________ 112
Figuur 74: Sydney Opera House [bron: wordpress.com] ______________________________________________________________________ 114
Figuur 75: VROM Den Haag [bron: Fotografische Dienst Bouwkunde] ______________________________________________________ 117
Figuur 76: de Zwarte Madonna. Bron: sandersgeluk.nl _______________________________________________________________________ 124
Figuur 77: Guggenheim Museum Bilbao. Bron: tripadvisor.nl.________________________________________________________________ 125
Figuur 78: gebruik van een globaal PvE. Bron: Bogers e.a., 2008 _____________________________________________________________ 130
Figuur 79: gebruik van PvE in de praktijk. Bron: Bogers e.a., 2008. __________________________________________________________ 132
Figuur 80: relatie tussen kosten en kwaliteiten [bron: Gerritse, 2005] ______________________________________________________ 134
Figuur 81: overzicht van onderdelen en inhoud van een PvE. ________________________________________________________________ 144
Figuur 82: Varianten voor het ontwikkelen van een PvE (Prins, Heintz e.a., 2001) _________________________________________ 144

154 BK3MA1 Van idee

tot PvE BK3MA1 155