Univerzitet u Sarajevu, Građevinski fakultet

doc.dr.sc. Žanesa Ljevo

ORGANIZACIJA GRAĐENJA

Sva autorska prava pridržava Građevinski fakultet u Sarajevu i predmetni nastavnik kolegija prema
Zakonu o zaštiti autorskih prava. Kopiranje i elektronsko umnožavanje ovog dokumenta dozvoljeno je
samo za ličnu upotrebu studenta Univerziteta u Sarajevu. Umnožavanje, distribuiranje ili
rasparčavanje ovog dokumenta na forumima, društvenim mrežama, ili komercijalno korištenje
(prodaja) dokumenta ili njegovog sadržaja nije dozvoljeno.

1
 8. Analiza cijana

8.1. Cijena, trošak

Naknada za nabavljeni i ugrađeni materijal i opremu, te izvršene radove i usluge

predstavlja cijenu. Investitor je plaća izvođaču ugovorenu novčanu protuvrijednost.
Investitor i izvođač teže da postignu konkurentnu cijenu, za izvođača je to cijena kojom
će dobiti posao i time pokriti sve troškove koje plaća do primopredaje, ostvaruje vlastiti
profiti i i osigurava se od predviđenih rizika. Racionalnom organizacijom, uz što niže
vlastite troškove izvođač će ostvariti konkurentnu cijenu. Za investitora je to cijena
kojom osigurava da će dobiti objekat sa tehničko-tehnološkim ugovorenim kvalitetom,
čijim će plasiranjem na tržište, radi čega je izgradio objekat ostvariti profit.
Izvođač posebno formira jedinične prodajne cijene, nakon analize za svaki novi
objekat. Jedinične prodajne cijene predstavljaju cijenu za pojedine vrste radova po
jedinici mjere (m' , m2 , m3 , kg, tona, komad, …). U jediničnu cijenu su uključeni
troškovi nastaju prilikom realizovanja aktivnosti na izgradnji objekta (nabavka i
doprema materijala na gradilište, rad potreban za ugrađivanje, oprema i mehanizacija
neophodna za izvođenje, troškovi pripreme materijala i dr.). Trošak generalno
predstavlja ulaganje resursa u poslovni proces, izražen u novcu.
Da bi se pristupilo proračunu cijena prethodno je potrebno sagledati način i uslove
izvođenja građevinskih radova, kao i troškove koji će oni proizvesti, a to nije moguće
bez kompletne dokumentacije koja treba sadržati: izvedbeni projekat, opis radnih
operacija u predračunu (šta se radi, gdje se radi, uslovi rada, kojim materijalom i kojeg
kvaliteta, jedinica mjere, i količina radova), projekat tehnologije i organizacije građenja,
ugovornu dokumentaciju, posebne uslove pri izvođenju (ako postoje), predhodno
ispitivanja lokacije na kojoj se gradi, kao i tržišne cijene cijene materijala i usluga.
Troškove procjenjuje svaki od sudionika u realizaciji projekta koristeći raspoložive
ulazne podatke i metode za procjenu.
Za detaljnu procjenu troškova u građevinarstvu koriste se neki od modela/tehnika:
1. gruba procjena na osnovu veličine objekta ili kapaciteta (tačnost ± 25 – 30%),
2. procjena po elementima (elementi treba da budu jasno definisani i lako uočljivi
u tehničkoj dokumentaciji, tačnost ± 20 – 25%),

2
 3. model zasnovan na predmjeru i predračunu radova (tačnost ± 5 – 8%) što
podrazumijeva detaljan opis građevinskih radova, obuhvata direktne, indirektne
troškove i profit. Izvođačima radova treba osigurati jasnu i dobru podlogu za
izradu ponude, dok investitoru omogućava jednostavno analizanje, planranje i
praćenje troškova građenja,
4. parametarski model (tačnost ±15 – 25%) podrazumijeva upotrebu matematičkih
jednačina koje povezuju troškove i jednu ili više promjenljivih koje utiču na
troškove,
5. model troškovno značajnih pozicija radova (tačnost ± 25 – 35%),
6. model zasnovan na aktivnostima (mrežno planiranje i detaljno urađen predmjer
i pedračun, tačnost ± 5 – 8%), koristi se za operativno planiranje i kontrolu
troškova u fazama uvođenja i naplate posla,
7. ekspertni model (tačnost ± 5%) koji su nastali sistematizacijom znanja
eksperata u oblasti procjene troškova građenja,
8. eksperimentalni sistemi za procjenu troškova koji se još uvijek koriste
eksperimentalno, najčešće kao dopuna klasičnim modelima.
Prije angažovanja radne snage, opreme i mehanizacije da bi materijal bio ugrađen u
građevinu potrebno je obuhvatiti sve troškove uz analizirane cijene istih.
Cijena sata uposlenika uključuje sve troškove koje "nosi" sa sobom uposlenik na
poziciji rada (neto plata, porezi i doprinosi na i iz plata, ishrana i smještaj uposlenika,
godišnji odmori, bolovanja, praznici, premije, prevozi, dozvole za rad i sl.). Cijene
materijala po jedinici mjere čini nabavna cijena, transport, carine, porezi, skladištenje
i slično. Prema efektivnoj nabavnoj cijeni koja obuhvata neto nabavnu cijenu kojoj su
dodati troškovi uvoza, transporta, kapitala (kamate na kreditna sredstva), transporti,
registracije i sl. podijeljenom sa vijekom trajanja uz utroške pogonskih goriva i
sredstava za tekuće i investiciono održavanje obračunava se cijena sata rada
opreme.
Razlikuju se tri vrste cijena: cijena koštanja, prodajna cijena ili cijena prodaje i nabavna
cijena.
Cijena koštanja se formira u preduzeću i obuhvata troškove i izdatke koji su nastali u
vezi sa proizvodnjom učinka (iznos je troškova proizvodnje). Pri kalkulaciji cijene
koštanja potrebno je, uz sredstva za rad, predmeta rada i samog rada obuhvatiti i sve
ostale izdatke bez kojih se taj proces ne bi mogao nesmetano odvijati. Cijena koštanja
obuhvata: neposredne troškove materijala, neposredne amortizacije, neposredna

3
bruto plata, ostali neposredni troškovi stvaranja učinaka, opšti troškovi stvaranja
učinaka - izrade, opšti troškovi uprave i prodaje
Prodajna cijena ili cijena prodaje formira se u poduzeću, ali na konačnu cijenu utječu
ponuda i potražnja na tržištu. Kalkulacija cijene prodaje naročito je važna kada se
cijena formira prvi put, kada se razmatra potreba promjene cijene, kada je konkurencija
promijenila cijene i kada treba utvrditi optimalne cjenovne odnose između više
međusobno povezanih proizvoda. Prodajna cijena pored svih elemenata cijene
koštanja uključuje dobit, a može sa uključuje i vrijednost PDV-a (porez na dodanu
vrijednost).
Troškovi koji se uzimaju u kalkulaciju prodajne cijene poredani su po principu njihovog
mjesta nastajanja.
Jedinična prodajna cijena (PC) sastoji se od sljedećih elemenata:
M - troškovi materijala za izradu i mehanizacije
P - plate izrade
R - režijski i drugi opći troškovi
D - dobit
M + P + R + D = PC
Direktno se mogu kalkulisati troškovi materijala izrade, mehanizacije i plata za izradu
za jedinicu mjere svake pojedine vrste radova pa se zovu direktni troškovi.
Režijski i drugi opšti troškovi ne mogu se direktno kalkulisati nego se proporcionalno
raspoređuju na pojedine vrste radova prema troškovima bruto plata neposrednih
proizvođača.
profit
mogućnosti očekivanja

Izvođač Objekat Investitor rok

cijena

profit troškovi
rok

Slika 40. Interesi izvođača i investitora ka ostvarenju cilja

4
Nabavna cijena je iznos novca koji proizvođač daje dobavljaču za resurse svog
proizvodnog procesa. Strukturu cijene nabave čine: cijena proizvoda, troškovi
transporta/prevoza, troškovi carine, montaže i ostali troškovi.
Tačnost cijene koju će izvođač ponuditi na osnovu predmjera radova zavisi od toga
koliko on dobro poznaje lokalne uslove, zakone, saobraćajne prilike, carinske propise,
osiguranja, rizike (slika 40). Proračun cijene je postupak izračunavanja ukupne cijene
opreme i radova prema specifikaciji i troškova usluga (prevoz, osiguranje, bankarski
troškovi i sl.)

Tabela 16 – Procentualno učešće u cijeni pojedine vrste radova za višespratni objekat

(Bučar, 2003)

Vrsta radova Učešće u ukupnoj cijeni (%)

Zamljani radovi 3,45

Grubi građevinski radovi 34,38

Završni i zanatski građevinski radovi 29,43

Elektro instalacije 5,50

Vodovod i kanalizacija 10,40

Grijanje i klima 5,45

Ostalo 2,39

Analizirajući samo građevinske radove podijeljene na grube (tesarski, armirački,

betonski, zidarski i malterski) i zanatske (izolaterski, stolarski, fasaderski, molersko-
farbarski i podopolagački) dobio se podatak da grubi u cijeni ovih radova učestvuju sa
62,60%, u odnosu na 32,30% zanatskih radova (tabela 16).

8.2. Kalkulacija

Kalkulacija generalno predstavlja računsku metodu kojom se obračunavaju troškovi i

utvrđuje cijena učinka (proizvoda i usluga).
Kalkulacije mogu da se dijele prema vremenu sastavljanja (prethodna, ponudbena,
ugovorna, i naknadna ili okončana), prema obimu (sumarna, pojedinačna, fazna,
kompleksna), prema metodama izrade (diviziona ili djelidbena, dodatna).
5
Prethodna kalkulacija sastavlja se prije početka građenja,i to na osnovu projektne
dokumentacije, normativa materijala i radne snage, te normativa ostalih troškova koji
su prethodno utvrđeni primjenom odgovarajućih metoda, a rade je građevinari koji su
detaljno upoznati s procesima građenja.
Ponudbena kalkulacija sastavlja se na osnovu predračuna (za svaku aktivnonost,
pored jedinice mjere, količine, data je jedinična i ukupna cijena).
Ugovorna kalkulacija se izvodi kao i ponudbena, ali uz povećanu tačnost i prema
definitivnim elementima tehnologije, organizacije, stvarne cijene materijala,
mehanizacije i opreme, usluga.
Naknadna ili okončana kalkulacija sastavlja se poslje završetka proizvodnje, i to na
osnovi stvarno nastalih troškova koji se u toku proizvodnje sistematski evidentiraju u
pogonskom knjigovodstvu. Sastavlja se po istim elementima kao i prethodna
kalkulacija kako bi se pojedini elementi ovih kalkulacija mogli uspoređivati, rade ih
stručne službe preduzeća na osnovu prispjelih računa za izvršene radove i usluge.
Sumarna kalkulacija zapravo obuhvata ukupne troškove nekog proizvoda (nosioca
troška), naravno opet po elementima cijene. Sumarna kalkulacija može obuhvatiti i
cjelokupnu proizvodnju nekog pogona, a isto tako ona može obuhvatiti cjelokupnu
proizvodnju jednog proizvoda odnosno usluge za određeno vremensko razdoblje.
Pojedinačne kalkulacije obuhvataju troškove po elementima cijene za jedinicu učinka.
Fazne kalkulacije su kalkulacije pojedinih učinaka koje se sastavljaju posebno za
svaku fazu izrade, npr. zemljani radovi, betonski radovi, AB radovi, pokrivački radovi,
drugi građevinski radovi. Za konačni proizvod sastavlja kompleksna kalkulacija, dok
svaka faza ima svoju faznu kalkulaciju.
Divizionaom ili djelidbenom kalkulacijom se ukupni troškovi podijele sa količinom
proizvedenih učinaka i time se dobija cijena koštanja jedinice učinka. U ovoj vrsti
kalkulacije nije potrebno troškove dijeliti na direktne i indirektne.
Dodadna kalkulacija se može izvršiti pomoću metode prodajne satnice i/ili metode
obračunskog faktora. U ovom tipu kalkulacije indirektni troškovi se dodaju ili
raspoređuju direktnim troškovima građenja i na taj način je dobije jedinična cijena
građevinskog proizvoda ili usluge. Pri ovoj metodi troškove dijelimo na direktne i
indirektne. Na slici 41 su prikazani koraci dodatne kalkulacije pomoću faktora, a tabela
17 obrazac istu analizu.
Direktni troškovi - DT (neposredni) su oni koji se mogu direktno rasporediti na nositelja
troška – proizvod ili uslugu. Njihova veličina po jedinici proizvoda ili usluge unaprijed

6
se može predvidjeti. Direktni troškovi u građevinskoj kalkulaciji mogu biti: osnovni
materijal, pomoćni materijal - Mat, radne snage - R, rada građevinskih mašina - Meh,
strane usluge izrade, računaju se po stavkama predračuna u analizi cijene.
Indirektni troškovi - IT (posredni) su oni koji se ne odvijaju neposredno na procesima
na samoj građevini, ali su potrebni da bi se rad na građevini mogao nesmetano odvijati.
To su troškovi organiziranja i vođenja gradilišta, i troškovi poslovanja na nivou
preduzeća. Oni se proračunavaju na nivou građevine, a ne po pojedinačnim radnim
procesima ili stavkama predračuna. U indirektne troškove gradilišta - ITgrad se ubrajaju:
troškovi pripremno-završnih radova, režije gradilišta (plate inžinjera, poslovođa, i svih
koji ne sudjeluju svojim fizičkim radom u neposrednoj proizvodnji, nisu obuhvaćani
normama), troškovi putovanja za potrebe gradilišta, prevoz radnika, prehrana, potrošni
materijal gradilišta, troškovi održavanja čistoće, osvjetljenja, grijanja, interneta,
mobilne telefonije za porebe gradilišta. Po potrebi su prisutni i troškovi uzimanja
uzoraka, ispitivanja, vještaćenja, troškovi kamata i osiguranja i sl. U indirektne troškove
preduzeća - ITpred se ubrajaju: režijski troškovi uprave (plate, materijalni troškovi, i
druga sredstva za rad uprave), troškovi zajedničkih službi, ostali indirektni troškovi
preduzeća (npr. stučno usavršavanje, licence i sl.).
Indirektni troškovi se preko ''faktora indirektnih troškova'' raspodjeljuju na direktne
troškove na svaku stavku (aktivnost) predračuna.
Faktor ili ključ njihove raspodjele (dodavanja) na direktne troškove je broj kojim se
množe direktni troškovi i na taj način formira ukupna cijena građenja.
Formula po kojij se vrši proračun faktora je

𝑜𝑠𝑛𝑜𝑣𝑖𝑐𝑎 + 𝐼𝑇 + 𝐷
𝐹=
𝑜𝑠𝑛𝑜𝑣𝑖𝑐𝑎

Kao osnovica se računa ili rad – R ili vrijednost direktnih troškova – DT.
Za objekte visokogradnje gdje je rad ima veliki udio u cijeni, uza osnovicu se uzima
rad – R, pa je faktor, njegova vrijednost se u praksi kreće 2,5 - 4:
𝑅 + 𝐼𝑇 + 𝐷 𝐼𝑇 + 𝐷
𝐹= = 1+ = 1 + 𝐹′
𝑅 𝑅
Prodajna cijena je:
𝑃𝐶𝑣𝑖𝑠𝑜𝑘𝑜𝑔𝑟𝑎𝑑𝑛𝑗𝑎 = 𝐹𝑥𝑅 + 𝑀𝑎𝑡 + 𝑀𝑒ℎ

7
 Troškovi građenja

Direktni troškovi-DT Indirektni troškovi -IT

Materijal- Mehanizacija-
Rad-R Gradilište-ITgr/ Preduzeće-
Mat Meh
pripremno- ITpred/ režijski
Neposredni rad na građevini završni radovi, troškovi uprave,
režija gradilišta, troškovi
troškovi zajedničkih
gradilišta, .. službi, ...

Posredni rad za potrebe građenja

Ukupni direktni troškovi DT = R + Ukupni indirektni troškovi

Mat + Meh IT = ITgr +ITpred

Proračun faktora indirektnih troškovi – F

Dobit - D, Dodavanje faktora pri analizi jedinične cijene svake

stavke predračuna
rizici, ...

Proračun cijene građenja množenjem jediničnih cijena

i količina i sabiranjem svih stavki predračuna građenja

Slika 41. Koraci metode dodatne kalkulacije

Za objekte niskogradnje gdje je rad ima mali udio u cijeni, uza osnovicu se uzimaju
direktni troškovi – DT, pa je faktor, njegova vrijednost se u praksi kreće 1,5 - 2:
𝐷𝑇 + 𝐼𝑇 + 𝐷 𝐼𝑇 + 𝐷
𝐹= =1+ = 1 + 𝐹′
𝐷𝑇 𝐷𝑇
Prodajna cijena je:
𝑃𝐶𝑛𝑖𝑠𝑘𝑜𝑔𝑟𝑎𝑑𝑛𝑗𝑎 = 𝐹𝑥(𝑅 + 𝑀𝑎𝑡 + 𝑀𝑒ℎ )

8
Tabela 17 – Obrazac za analizu cijena korištenjem metode obračunskog faktora

Naziv analize (ako se koristi norma, onda je to oznaka Jedinica mjere (iz Oznaka
norme) norme)
Oznaka Opis Jedinica Količina - K Jedinična Ukupne cijena po jedinici mjere
norme mjere – cijena – (KM/ jed. mjere)
Jed.mj. Jed.c.
Mat R Meh
Oznaka Materijal
norme
Naziv Zavisi od Iz normi ili se Zadano ili Količina *
materijala materijala proračunava se traži jed.cijena
koji ulazi u
analizu
Rad
Naziv Sat - h Iz normi ili se Zadano ili Količina *
radnika proračunava se traži jed.cijena
koji ulaze
u analizu
Građevinska mehanizacija
Naziv Sat - h Iz normi ili se Zadano ili Količina *
mašine proračunava se traži jed.cijena
koja ulaze
u analizu
Σ Mat ΣR Σ Meh
PCvisokogradnja = F x Σ R + Σ Mat + Σ Meh ; PCnisokogradnja = F x (Σ R + Σ Mat + Σ Meh)

9
Primjer: Potrebno je izračunati PC ugrađivanja (sa svim potrebnim predradnjama)
armature (složena armatura promjera Ø 14 mm i više) u međuspratnu konstrukciju
dimenzija 25x20x0,25m (nepravilnog, zagrivljenog oblika), za dizanje se koristi ''skip''
dizalica. Norma mašine za savijanje armature je N=0,002 h/kg (radnik uključen u
cijenu). U 1m3 ugrađuje se 100kg armaturnog čelika Dovoz i istovar armature je
uključen u jediničnu cijenu armaturnog čelika. Koristi se GN 400-107A, 1407-4.

Mašinsko sječenje i savijanje, ručno posatvljanje i vezivanje Jedinica mjere (kg) Oznaka
složene armature promjera Ø 14 mm i više, ''skip'' dizalicom
Oznaka Opis Jedinica Količina Jedinična Ukupne cijena po jedinici mjere (KM/
norme mjere cijena .c. kg)
Mat R Meh
Materijal
Armatura kg 1,06 1,30 1,378
Ø 12 mm
Paljena kg 0,0035 1,01 0,004
žica
Rad
AV h 0,0007 10,00 0,007
AIII 0,0022 8,06 0,113
AVII 0,0007 11,72 0,008
GN
400- AIII 0,0022 8,06 0,123
107A, AVII 0,0120 11,72 0,141
1407-4 AIII 0,0120 8,06 0,097
RII 0,0006 6,56 0,004
Građevinska mehanizacija
Izrada kg 1,06 0,04 0,0424
(pomoćna
analiza)
1,382 0,947 0,04
JCvisokogradnja = 3,0 x 0,493 + 0,04 + 1,81 = 2,901 KM/kg

Pomoćna analiza:
Mašina za savijanje N= 0,002 h/kg , jed. cijena= 5,0 KM/h, Ukupno= 0,04 KM/kg

Volumen ploče - 10x20x0,20 = 40m3

Ukupna cijena: 125m3 x 100kg/m3 x 2,901 KM/kg = 36.262,50 KM

10
Literatura:
Lončarić R. (1995.) : Organizacija izvedbe graditeljskih projekata, Hrvatsko društvo
građevinskih inženjera, Zagreb
Bučar G. (2003.): Normativi i cijene u graditeljstvu, Ergomatic, Omišalj
Sae-Hyun Ji , Ahn, J., Lee HS., Han K. (2019.):Cost Estimation Model Using Modified
Parameters for Construction Projects, Advences in Civil Engineering,
https://doi.org/10.1155/2019/8290935
Brandon P.S. / (Editor) (1992.): Quantity Surveying Techniques-New Directions,
BlackwellScientific Publications
Katavić, M. (2009.) : Osnove ekonomike za graditelje, Hrvatska Sveučilišna naklada,
Hrvatska udruga za organizaciju građenja

11