Chủ đề: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CỦA

KHÁCH HÀNG TẠI TP.HCM

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài:
Nhu cầu tìm kiếm nhà ở luôn là vấn đề cấp thiết với hầu hết mọi người. Nhà ở là
nơi đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, cư trú cá nhân và tập thể. Tuy nhiên,Việt Nam đang bị tác
động từ nền kinh tế trên toàn cầu khiến tình trạng nhà đất đang gặp nhiều khó khăn. Từ đó,
dẫn đến ngành mua bán nhà đất có xu hướng suy tàn không bán được sản phẩm bất động
sản. Thêm vào đó, kéo theo tình trạng người dân thiếu hụt nhà ở và không mua được nhà
ở. Theo nghiên cứu của tác giả Võ Phạm Thành Nhân (V.P.T. Nhân_2013) từ năm
2010 đến nay cho thấy tỷ lệ tại các địa điểm thành thị có khoảng 1.740.000 người dân
đang gặp trở ngại về việc sở hữu nhà ở.. Chính vì vậy nhóm 1 nghiên cứu về đề tài “ Các
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM” . Từ đó nghiên
cứu giúp ta đáp ứng được những mong muốn của khách hàng đề ra về sản phẩm bất động
sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chính
Những nhân tố tác động đến ý định mua nhà ở của khách hàng tại TPHCM
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Thiết kế
- Tình hình tài chính
- Tiện ích công cộng
- Không gian sống
- Tính pháp lý
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Công tác chuẩn bị thiết kế nhà có cần thiết trong việc mua nhà của khách hàng không ?
- Tình hình tài chính tác động đến việc mua nhà của khách hàng thế nào ?
- Liệu tiện ích công cộng có tác động đến việc mua sản phẩm bất động sản của khách hàng
không ?
- Những khó khăn về giấy tờ pháp lý mà người tiêu dùng gặp phải khi mua nhà ?
- Không gian sống của khu vực nhà ở có đảm bảo về an ninh, trật tự hay không ?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 4.1. Đối tượng
- Đối tượng nghiên cứu: các nhân tố có tác động đến ý định của khách hàng tại TP.HCM
về việc mua nhà ở.
- Đối tượng khảo sát: khảo sát trên nhu cầu của người mua sản phẩm bất động sản tại
TP.HCM. Nghiên cứu tập trung vào chung cư và nhà loại trung bình.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu tham khảo khoảng 230 khách hàng làm việc ở văn phòng có nhu cầu mua nhà
ở tại TPHCM vào năm 2010 - 2022.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
5.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Việc khảo sát giúp ta định hướng được các nhân tố có ảnh hưởng đến việc mua sản phẩm
bất động sản của khách hàng. Từ đó giúp các nhà nghiên cứu bất động sản có thể tham
khảo để phát triển đề tài cùng chủ đề trong tương lai .
5.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Khảo sát đo lường được tác động của các tác nhân ảnh hưởng đến việc mua nhà của khách
hàng. Từ đó đúc kết ra những lời khuyên cho các công ty bất động sản để làm tăng độ chắc
chắn trong việc mua bất động sản nhà ở dựa trên các yếu tố đã được đút kết từ nghiên cứu.
Mặc khác, giúp khách hàng tin cậy vào sản phẩm bất động sản được cung cấp từ công ty.
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Các khái niệm :
1.1.1. Nhà ở
“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ
gia đình, cá nhân.”
1.1.2. Tính pháp lý
“Tính pháp lý là việc đảm bảo thực hiện các giao dịch mua bán hay chuyển nhượng nhà
theo đúng pháp luật bao gồm những lý lẽ, giá trị pháp lý bắt nguồn từ những sự vật và các
hiện tượng xã hội nhằm hình thành những khía cạnh để áp dụng vào cuộc sống. Căn cứ vào
việc thực hiện đúng theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn khác có liên
quan đến pháp luật” (T.X.L,2021).
1.1.3. Thiết kế nhà
“Thiết kế nhà là việc sắp xếp, thiết kế từ nội thất kiến trúc nhà ở với sự bố trí hợp lý, hài
hòa và khoa học dựa trên mong muốn của chủ nhà nhằm mục đích tạo nên không gian sống
đẹp, hài hòa về thẩm mỹ, tiện nghi phù hợp cho nhu cầu sinh hoạt và mang đến cho chủ
nhà một cuộc sống nhiều năng lượng và nhiều niềm vui, thoải mái.” (V.P.T.N,2013)
1.1.4. Tiện ích công cộng
“Tiện ích công cộng là các công trình được xây dựng từ các chủ đầu tư hoặc các cơ quan
Nhà Nước được thiết kế phục vụ cho nhu cầu cá nhân của người dân như các cơ sở vui
chơi giải trí, công viên, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thể dục thể thao (Yam và McGreal,
2010), sự cung cấp nước, điện, internet (Ivy, 2013).…” nhằm mang lại giá trị thẩm mỹ và
gia tăng ý thức cộng đồng của mọi người, giúp các cư dân thoải mái, thư giãn khi sử dụng
chúng.
1.1.5. Tình hình tài chính
“Tình hình tài chính là hoạt động quản lý tài chính, tiết kiệm, chi tiêu dựa trên sự phù hợp
với nhu cầu của cá nhân (Kueh và Chiew, 2005)”.
1.1.6. Không gian sống
“Không gian sống là bao gồm việc thiết kế, cách bố trí vị trí của các phòng bên trong của
một căn nhà (Shyue và cộng sự, 2011). Cũng có thể hiểu là "kích thước của phòng khách",
"kích thước của nhà bếp", "số lượng phòng tắm" và "số lượng phòng ngủ" (Opoku and
Abdul-Muhmin 2010)”
1.1.7. Bất động sản
Bất động sản tài sản cố định, không di chuyển được. Bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình
đang thi công,.. Và các của cải khác có liên quan đến đất đai, do Pháp luật đưa ra. (Bộ
luật dân sự, 2005)
1.1.8. Hành vi người tiêu dùng

Hành vi người tiêu dùng là hoạt động của người sở hữu và sử dụng sản phẩm, dịch vụ có
thể quyết định về sản phầm của mình. Gồm quản lí, sử dụng hay từ bỏ sản phẩm ( Philip
Kotler)

Hành vi người tiêu dùng là toàn bộ quá trình tìm kiếm, tham khảo, mua, bán, sở hữu, hay
bỏ các sản phẩm dịch vụ. Bao gồm các bước diễn ra trong, ngòai, trước, sau từng hành
động. (James F.engel)
Mục đích của hành vi người tiêu dùng:
- Vì sao người tiêu dùng chọn mua sản phẩm bất động sản ?
- Lí do dẫn đến quyết định sở hữu sản phẩm bất động sản ?
 - Những yếu tố tác động đến việc mua sản phẩm bất động sản ?
Tầm quan trọng của hành vi người tiêu dùng:
- Hiểu được tâm lí của khách hàng, cạnh tranh có hiệu quả với các doanh nghiệp khác.
- Đưa ra được các kế hoạch kinh doanh hiệu quả
- Ngoài ra, hành vi người tiêu dùng cần thiết cho một tổ chức doanh nghiệp để bán
một sản phẩm bất động sản.
1.2. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nước và ngoài nước theo khung khái
niệm
1.2.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nước :
Võ Phạm Thành Nhân (V.P.T. Nhân_2013) triển khai “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM” vào năm 2013. Tác giả đã thu nhận 250 thông
tin của khách hàng tại TP.HCM và chia thành 7 nhóm. Tác giả đã phân tích và đưa ra các
nhân tố tác động vấn đề mua sản phẩm bất động sản. Qua nghiên cứu cho thấy các yếu tố
ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng như: vị trí nhà, không gian sống, …có
tác động đến việc mua bán bất động sản nhà ở. Từ kết quả của nghiên cứu tác giả đã cho
thấy mục tiêu tình hình tài chính là yếu tố có tác động lớn nhất đến khách hàng. Tiếp theo
là mục tiêu bằng chứng thực tế là tác nhân lớn thứ 2. Cuối cùng là mục tiêu không gian
sống là tác nhân thứ 3 gây ảnh hưởng đến khách hàng.
Trần Xuân Lượng (T.X.L,2021) triển khai “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở
của người dân khu vực đô thị Việt Nam” vào năm 2021. Tác giả đã thu nhận 250 thông tin
của khách hàng tại TP.HCM và chia thành 7 nhóm. Tác giả đã phân tích và đưa ra các nhân
tố tác động đến việc mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam. Từ kết quả cho
thấy các nhân tố ảnh hưởng đến khách hàng như: Ý định mua, vị trí bất động sản nhà ở,
tính pháp lý.... Từ đó cho thấy “tính pháp lý” là yếu tố quan trọng nhất tác động đến quyết
định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị tại Việt Nam. Tiếp theo là vị trí bất động sản
nhà ở có tác động đến việc mua nhà của khách hàng. Cuối cùng là yếu tố kiểm soát hành
vi là tác nhân thứ 3 tác động đến khách hàng.
Đào Duy Huân, 2021 triển khai “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng
khi mua nhà ở tại Công ty Cổ phần Xây dựng thương mại Địa ốc Hồng Loan”. Tác giả đã
thu nhận 160 thông tin của khách hàng tại TP.HCM và chia thành 6 nhóm. Qua nghiên cứu
cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua nhà ở của khách hàng như : Thiết kế, tiếp
thị… Từ kết quả trên tác giả cho thấy “tiện ích công cộng” là tác nhân có sự ảnh hưởng lớn
 nhất đến quyết định mua nhà của khách hàng. Tiếp theo là thiết kế là yếu tố lớn thứ 2 tác
động đến khách hàng. Cuối cùng là tình hình tài chính là yếu tố lớn thứ 3 gây tác động đến
quyết định của khách hàng.
1.3. Những vấn đề/ khía cạnh còn chưa nghiên cứu
Đề tài đã tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến mua nhà của khách hàng tại TP.HCM về
các nội dung như : Thiết kế nhà ở, tính pháp lý, tiện ích công cộng,….ảnh hưởng đến khách
hàng. Tuy nhiên, có một số khía cạnh mà đề tài đã không đề cập như sau :
- Các yếu tố về tâm lý ảnh hưởng đến khách hàng về quyết định mua nhà ở tại TP.HCM
- Các yếu tố văn hóa ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở của khách hàng tại TP.HCM
1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng
1.6.1. Yếu tố xã hội
- Gia đình : là nhóm tham khảo có sức ảnh hưởng cao nhất, chúng ta có thể phân biệt được
có hai loại gia đình của người mua. Một là, người mua không còn liên quan với bố mẹ thì
việc ảnh hưởng đến hành vi của người mua vẫn rất lớn. Hai là, tác động trực tiếp đến gia
đình riêng của họ, tức là mối quan hệ vợ chồng. Vì vậy, vấn đề này tương đối sẽ là một tổ
chức đặc biệt quan trọng nhất trong xã hội hiện nay và đã được nghiên cứu từ nhiều năm.
- Vai trò và địa vị : các cá thể đều có nhu cầu tham giao vào các hoạt động, tổ chức, cá câu
lạc bộ . Tuy nhiên ta có thể dựa vào những lối sống để nhận định hiểu biết rõ cách thức
mua nhà của người tiêu dùng.
1.6.2. Yếu tố cá nhân
- Các quyết định của khách hàng cũng chịu tác động của các đặc điểm nổi bật như : tuổi
tác và chu kỳ sống của người tiêu dùng, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, sinh hoạt
và quan niệm của họ.
- Tuổi tác và chu kỳ sống của người tiêu dùng : có thể dựa vào độ tuổi để xác định việc lựa
chọn sản phẩm của khách hàng thích hợp với mẫu nhà như thế nào ( hiện đại, cổ điển, sang
trọng, phong cách,….). Nhà ở phải bao gồm đầy đủ tiên nghi như ( tủ quần áo, đồ gỗ,… )
phù hợp sử dụng lâu dài vì họ cần sử dụng nó để kiêng cữ trong những năm cuối đời.
- Hoàn cảnh kinh tế : việc lựa chọn sản phẩm có mối liên lụy rất lớn đến tình hình tài chính
của người đó. Chúng tá có thể lựa chọn mua nhà dựa trên các mức chi tiêu ( mức thu nhập
hàng tháng, thu nhập thụ động ), tiền tiết kiệm, tài sản, nợ, khả năng vay mượn. Dựa trên
những yếu tố đó xác nhận được vị trí và đánh giá lựa chọn sản phẩm phù hợp.
- Lối sống : nhóm những người củng xuất thân từ các tầng lớp xã hội và cùng nghề nghiệp
thì có lối sống hoàn toàn khác biệt nhằm miêu tả sự sinh động, phát triển cá nhân của bản
thân dẫn đến nhu cầu tiềm kiếm sản phẩm cũng độc đáo.
NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP
2.1. Nội dung
Công trình nghiên cứu sẽ tiến hành khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua
nhà từ phía khách hàng. Các mục tiêu cụ thể được đánh giá thông qua : Thiết kế, tình hình
tài chính, tiện ích công cộng, không gian sống, tính pháp lý.
2.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu: tác giả cho rằng quan sát càng nhiều thì sẽ càng mang lại
nhiều lợi ích, đồng thời để tránh rủi ro trong quá trình đối thoại và thống kê dữ liệu .Do
đó, nhà nghiên cứu đã dùng bảng câu hỏi trực tiếp và online để tham khảo ý kiến của người
tiêu dùng tại TP.HCM với số lượng 230 người.
- Phương pháp phân tích: phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi quy được dùng
để đo các nhân tố tác động đến quyết định của người mua nhà.
2.3 Quy trình nghiên cứu
- Sơ đồ quy trình nghiên cứu :
LÝ THUYẾT & THANG ĐO 1 BÀN LUẬN NHÓM
CÁC NGHIÊN
CỨU TRƯỚC

ĐIỀU CHỈNH
THANG ĐO 2
THANG ĐO

NGHIÊN CỨU CHÍNH

THỨC

CRONBACH ALPHA

EFA

HOÀN CHỈNH
THANG ĐO

PHÂN TÍCH HỒI QUY

VIẾT BÁO
CÁO
 2.4. Công thức chọn mẫu
Kích cỡ mẫu: bao gồm 190 bảng câu hỏi trực tiếp, kết quả tham khảo ý kiến thu về 170
phiếu trả lời. Tác giả chọn được 144 phiếu trả lời hợp lệ.
Số mẫu là: 230 khách hàng
Công thức: Công thức lấy mẫu theo EFA
N = 5*6 = 30
Công thức lấy mẫu theo phân tích hồi quy
N = 50 + 8*6 = 98 mẫu
2.5. Chiến lược chọn mẫu
Nhóm nghiên cứu đề tài đã sử dụng phương pháp chọn mẫu thông qua bảng khảo sát. Để
bài tiểu luận có cái nhìn bao quát đại diện cho đề tài nghiên cứu thì chiến lược chọn mẫu
là một phương pháp được ưu tiên sử dụng. Ngoài ra, chúng ta có thể thống kê số lượng
mẫu, phương pháp chọn mẫu phù hợp với từng đơn vị mẫu khác nhau. Từ đó, chúng ta có
thể đưa ra những kết luận chính xác nhất về mẫu.

2.6. Bảng khảo sát

Bảng khảo sát dựa trên mức độ hài lòng và sự hiểu biết cá nhân phù hợp của anh/chị.
Anh/chị có thể đánh dấu (X) vào ô trống về ý kiến của mình theo bạn đánh giá từ bảng
khảo sát :
Hoàn toàn Không hài Trung lập Hài lòng Hoàn toàn
không hài lòng hài lòng
lòng
1 2 3 4 5

STT Các nhân tố Mức độ hài lòng

Thiết kế (1) (2) (3) (4) (5)
1 Nội thất đẹp gọn gàng
2 Màu sắc nhẹ nhàng, tinh tế

3 Chất liệu sơn tường, vật liệu,

nội thất, kết cấu phải đảm bảo
chất lượng
4 Nội thất cầu kì, nhiều chi tiết
5 Đường nét, hình khối, màu sắc
cần phải phối hợp hài hòa
Tình hình tài chính
1 Thủ tục, chứng từ mua nhà rõ
ràng
2 Giá cả phù hợp với nhu cầu tài
chính
3 Phải thanh toán tất cà các khoản
tiền khi mua nhà
4 Cho phép trả góp hàng tháng
Tiện ích công cộng
1 Phương tiện dễ di chuyển như :
xe buýt, xe lửa, tàu điện.
2 Có bãi đỗ xe
3 Vệ sinh môi trường, nhà ở sạch
sẽ, cấp thoát nước tốt
4 Phòng cháy, chữa cháy an toàn
5 Dịch vụ viễn thông phát triển
tốt
6 Giữ gìn an ninh, trật tự
Không gian sống
1 Nhà ở phải có ánh sáng thích
hợp
2 Không khí mát mẻ, trong lành,
sảng khoái, có lợi cho sức khỏe
3 Xây dựng cộng đồng dân cư
gắn kết
Tính pháp lý
1 Giấy chứng nhận quyền sở hữu
khu đất dự án của chủ đầu tư
2 Giấy phép xây dựng chung cư,
căn hộ
CẤU TRÚC DỰ KIẾN CỦA LUẬN VĂN
Chương 1 : Tổng quan
Chương 2 : Phương pháp nghiên cứu
Chương 3 : Kết quả nghiên cứu
Chương 4: Bàn luận
KẾ HOẠCH THỰC HIỆN ĐỀ TÀI
STT Nội dung công việc Thời gian Người thực hiện Ghi
thực hiện chú
1 Tìm tài liệu, tìm chủ đề Tuần 1 Tất cả thành viên
2 Tìm thông tin tài liệu, mục tiêu chính Tuần 2 nhóm 1
và mục tiêu cụ thể
3 Tìm phương pháp nghiên cứu và Tuần 3
phương pháp phân tích dữ liệu
4 Tìm luận điểm, luận cứ cho mỗi tài Tuần 4
liệu
5 Viết đoạn văn ( tóm tắt ) trích dẫn tài Tuần 5
liệu tham khảo
6 Đặt vấn đề cho đề tài Tuần 7
7 Hoàn thành các mục và tài liệu tham Tuần 8,9
khảo
8 Hoàn thiện bài tiểu luận và thuyết Tuần 10
trình
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Đào Duy Huân, Nguyễn Thị Lệ Huyên, Đỗ Qúi Hội, Nguyễn Thị Lụa, 2021. Các nhân
tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng khi mua nhà ở tại Công ty Cổ phần Xây dựng
thương mại Địa ốc Hồng Loan, Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường
Đại học Tây Đô, số 11, page 47-62 - ISSN 2588 - 1221.
[2]. Trần Xuân Lượng, 2021, Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh. Các nhân tố ảnh hưởng
đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam, Hà Nội, NXB : Trường ĐH
Kinh tế quốc dân.
[3]. Võ Phạm Thành Nhân, 2013, Luận văn Thạc sĩ kinh tế. Các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM, NXB: Trường Đại học Kinh tế TP.HCM.